Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

– Может ли собственник квартиры, за которую все еще выплачивает ипотеку, оформить эту квартиру в собственность родственника?

YakobchukOlena/Fotolia

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Собственник не сможет переоформить квартиру, находящуюся в залоге у банка, на третье лицо (родственника или нет – не имеет значения), если банк не даст на это свое согласие. А одобрение кредитной организации можно получить только в одном случае: если на нового собственника будут переоформлены и долговые обязательства.

---

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

---

Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный актив» Ксения Воронина:

Теоретически – да, с согласия банка. Однако на практике получить такое согласие можно крайне редко по ряду причин. Во-первых, банки очень не любят, когда собственник квартиры и заемщик – не одно и то же лицо, ибо в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру. Да и просто рычагов воздействия на Вас как на заемщика, становится меньше. Во-вторых, если вместе с правом собственности Вы хотите передать родственнику и кредит, то банк должен сначала проверить и оценить его кредитоспособность и надежность как заемщика. Есть вероятность, что Ваш родственник не устроит банк по этим параметрам. Но даже если Ваш родственник вполне подпадает под портрет заемщика, желательного для банка, банку все равно легче отказать Вам, чем одобрить переоформление, так как эта операция никакой выгоды для банка не несет, только лишние хлопоты и риски, а обязательства ее одобрять у банка нет. Однако Вы все равно можете обратиться в банк с соответствующим запросом: если заявление подано в письменном виде, Вам обязаны дать на него ответ.

Отвечает ипотечный менеджер агентства «М16-Недвижимость» Юлия Щеголева:

До полного погашения ипотечного займа переоформление квартиры на кого-либо из родственников невозможно, если изначально заемщиком по ипотеке выступает только один человек. В этой ситуации переоформить ипотечное жилье удастся только после полной выплаты взятого займа. Пока же заемщик, на которого оформлена ипотека и, соответственно, жилье, продолжает нести свои обязательства, ни о каком переоформлении не может быть и речи. Даже если в качестве потенциального собственника выступает родственник по первой линии.

---

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Переуступка прав: особенности сделок

---

О том, чтобы иметь в перспективе возможность переоформить ипотечную квартиру на кого-либо из родственников, необходимо позаботиться заранее. При оформлении займа указывайте такого родственника в качестве созаемщика, пусть даже обязательства по ипотеке Вы планируете нести самостоятельно. Только в случае, если родственник уже идет созаемщиком по ипотеке, квартиру удастся оформить в его собственность. Это единственная возможность для оформления ипотечной квартиры на родственника, других путей не существует.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.

Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги. Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога. Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.

---

Рефинансирование ипотеки

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

---

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, юридически данный перевод прав возможен. Однако Вам следует обратить внимание на то, что данную сделку Вы обязаны будете согласовать в письменном виде с банком-кредитором.

Во-первых, при оформлении ипотеки именно кредитор является залогодержателем Вашего имущества. И без его письменного согласия никакие сделки с данной квартирой, являющейся предметом залога, не могут быть совершены.

Во-вторых, кредитор должен дать согласие на перевод долга одновременно с имуществом на новое лицо – Вашего родственника. Таким образом, произойдет титульная смена собственника, но имущество также будет оставаться в залоге у банка, и у нового собственника появится обязанность отвечать по долгам.

В-третьих, в случае несогласия банка с переводом прав собственности и обязанностей по оплате на новое лицо – Вашего родственника – Вы всегда имеете возможность погасить кредит, снять залог и в дальнейшем распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

И, наконец, вариант, по которому банк освободит имущество от залога и передаст третьему лицу (Вашему родственнику), сохранив обязательства по оплате за Вами, возможен только в том случае, если Вы представите банку иные гарантии возврата платежа и иные залоги, гарантирующие выплату задолженности в полном объеме.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Созаемщики по ипотеке: кто может быть и зачем они нужны? — Ипотека

Заемщик — человек, представивший пакет документов для получения одобрения по кредиту и заключивший с банком кредитный договор.

Если человек берет кредит один, без привлечения иных лиц, то он будет называться заемщиком.

Комментарий эксперта

Если заемщик привлекает дополнительно участников к сделке, то таких участников будут называть созаемщиками, а самого заемщика титульным созаемщиком. Титульный созаемщик обязательно должен быть наделен собственностью. 

Ольга Гимадеева, эксперт ДомКлик

Привлечение созаемщиков для увеличения суммы ипотеки 

Для увеличения суммы ипотечного кредита заемщик может привлечь созаемщиков с учетом их платежеспособности — при рассмотрении заявки банк будет учитывать общий доход.

Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Таким созаемщиком может быть любое лицо, не обязательно родственники. 

Созаемщики без учета платежеспособности

1

Супруга (или супруг) заемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от платежеспособности и возраста. Может быть владельцем собственности.

Не включается в состав созаемщиков и не является стороной сделки в 2 случаях:

• При наличии действующего брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости
• При наличии нотариального согласия супруга/супруги на заключение кредитного договора

Но это не значит, что вообще не участвует в сделке. Даже при наличии брачного договора супруг(а) по желанию может стать созаемщиком с учетом платежеспособности.

• При отсутствии у супруга(и) заемщика гражданства Российской Федерации 

2

Член семьи — родственник одного из созаемщиков: 

супруг(а), дети, родители, внуки, братья, сестры, племянники, бабушки, дедушки), являющийся владельцем сертификата на льготную покупку объекта недвижимости.

Владелец сертификата идет как созаемщик без учета платежеспособности с обязательным наделением его собственностью на кредитуемый объект недвижимости.

Кто может быть созаемщиком? 

Требования к созаемщикам аналогичны требованиям, предъявляемым к заемщику. 

Посмотреть требования банка

Супруг или супруга, как и любой другой привлеченный созаемщик должны предоставить в банк аналогичный пакет документов (как и заемщик) для одобрения кредитной заявки.

Созаемщик не обязательно должен быть родственником ипотечного заемщика.  

Созаемщики несут солидарную ответственность по обязательствам кредитного договора.

Ипотека. Вопросы, возникающие при оформлении ипотеки

Чтобы жить в своей квартире или доме — надо их иметь. Прошли те времена, когда о наших жилищных проблемах заботилось только государство. Но сегодня, чтобы иметь свое жилье надо очень много зарабатывать, а если это не получается, то покупать жилье с помощью кредитов или строить его своими руками.
Ипотека — это первое, что приходит на ум любому, кто всерьез задумывается об улучшении своих жилищных условий. Простая, на первый взгляд, схема улучшения жилищных условий, имеет множество нюансов, которые необходимо учитывать при обращении в банки за ипотечными кредитами. Вот когда мы начинаем ценить свои способности грамотно оформлять документы, взвешенно рассчитывать возможности по кредитованию и разумно использовать все особенности ипотечного кредитования. Но вопросы по оформлению ипотеки у людей все-таки возникают. Давайте рассмотрим отдельные вопросы-ответы:

---

---

Можно ли считать дополнительными доходами пенсии, алименты, стипендии и пособия, при расчете дохода семьи для оформления ипотеки?

Отдельные банки могут учитывать эти источники доходов при расчете ипотечного кредита, если эти выплаты стабильны и постоянны в течении всего периода кредитования. Кроме того, такие доходы должны быть документально подтверждены справками по установленной банками форме.

Как можно, например, учитывать стипендию? Ведь студент, получающий государственную стипендию, должен подтвердить свое право на нее каждый семестр, успешно сдавая экзамены. В таком случае источник не стабилен. Поэтому, такие доходы как алименты, стипендии и социальные пособия в расчётах не участвуют.

Кто будет являться собственником приобретаемой квартиры на период ипотечного кредитования?

Квартира или жилой дом, купленные по ипотеке, сразу же оформляются в собственность Заемщика, но на нее накладывается обременение – это означает, что вы не сможете эту недвижимость продать, подарить или поменять до полного погашения вами ипотеки. А прописаться в жилье сможет вся семья Заемщика.

Это не распространяется на квартиры, покупаемые через лизинговые сделки с последующим переоформлением. При лизинговой сделке, квартира находится в собственности банка, и ее переоформление на Заемщика произойдет только после выплаты всей стоимости квартиры с процентами.

Можно ли оформить квартиру или дом на лицо, не являющееся Заемщиком?

Приобретаемая за счет ипотеки квартира или жилой дом могут быть оформлены в собственность только Титульного Заемщика. Иногда банк может разрешить оформление собственности на всех Заемщиков/Созаемщиков по ипотечному кредиту. Это связано с юридическими особенностями оформления кредитных договоров и договоров залога. Это целевой кредит, выдаваемый заемщику на улучшение его жилищных условий, а величина кредита впрямую зависит от платежеспособности членов семей Заемщика и Созаемщиков.

Кто может выступать созаемщиком по ипотеке и зачем?

Созаемщиком по ипотеке может выступать любое лицо, даже не состоящее в родственных отношениях с Заемщиком. При этом приобретаемая недвижимость может быть оформлена в собственность как одного из Заемщиков, так и Заемщика и Созаемщика (по их решению и с согласия банка). Часто Созаемщиками выступают совершеннолетние члены семьи Заемщика (дети, родители). Супруга (г) заёмщика в обязательном порядке становится созаемщиком, даже если он (она) не работает. Более подробные определения про созаемщика, супруга (гу) титульного созаёмщика-титульного созаемщика можно посмотреть здесь.

Зачем нужен Созаемщик? Ну, во-первых, Созаемщик привлекается для увеличения совокупного дохода Заемщика, что влияет на размер выдаваемого кредита. Во-вторых, банк подстраховывается в части возможности беспрепятственного выставления долга по кредиту и процентам Созаемщику, в случае задержки платежей Заемщиком. В-третьих, позволяет не только объединять ресурсы для покупки жилья, но во избежание финансовых недоразумений, позволяет оформить приобретаемое жилье в собственность всех участников.

Какими законами регламентируется ипотечное кредитование?

Ипотечное кредитование регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, весь параграф 3 главы 23), Федеральным законом РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и Федеральным законом РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Можно ли вернуть кредит досрочно или увеличить сумму выплат?

Раньше только с согласия банка допускалось досрочное погашение ипотечного кредита, причём большинство банков не разрешало производить досрочное погашение кредита в пределах первого года (полугода) кредитования. Некоторые банки применяли даже штрафные санкции к Заемщикам в виде процентов и пени за досрочное гашение ипотечного кредита.

---

---

После принятия ФЗ РФ от 19 октября 2011 г. N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» досрочное погашение кредита, это уже досрочное погашение кредита по уведомлению заёмщика.

Теперь банки учитывают в кредитных договорах возможность досрочного погашения кредита или части ипотечного кредита, и прописывают процедуры перерасчёта аннуитетных платежей. Пересчёт процентов при досрочном погашении кредита может быть следующим:

• сохраняется ранее действующий размер платежа, одновременно уменьшается количество платежей;
  
• сохраняется оставшееся количество платежей по договору, но производится пересчёт размера платежа,
  
• банк представляет клиенту самому сделать выбор метода перерасчёта, что заёмщик должен указывать в каждом заявлении на досрочное погашение кредита.

Увеличить сумму ежемесячных выплат по кредиту тоже можно. Но чтобы банк пересчитал величину аннуитетных платежей в сторону увеличения, необходимо обратиться в банк с заявлением на перерасчет и представить документы, подтверждающие увеличение ежемесячных доходов семьи. Без проведения банком перерасчета суммы аннуитетного платежа, сумму ежемесячных выплат увеличить не получится. Поступающие в банк от Заемщика средства зачисляются на транзитный счет, с которого затем списываются: суммы процентов, штрафов и пени – на счета доходов банка; сумму кредита – на ссудный счет. Списание аннуитетного платежа производится в автоматическом режиме один раз в месяц, в определенные договором даты и по заложенному расчету, а излишне перечисленная сумма может просто остаться (зависнуть) на транзитном счете до следующего срока списания средств не уменьшая сумму долга, а следовательно, и процентов. Досрочное погашение кредита необходимо всегда контролировать.

Производится ли перерасчет размера аннуитетных платежей при досрочном гашении части ипотечного кредита?

При досрочном погашении части ипотеки пересчет размера аннуитетных платежей банком производится обязательно. Может сократиться количество платежей и как следствие сократиться срок кредитования, или может уменьшиться сумма аннуитетного платежа но с сохранением срока кредитования по договору ипотеки. При досрочном погашении кредита банк обязательно произведёт перерасчет размера аннуитетного платежа. Метод перерасчёта должен быть оговорен в кредитном договоре или отражаться в каждом заявлении на досрочное погашение кредита. После каждого досрочного погашения необходимо получить из банка новый расчёт аннуитетных платежей. Весь процесс досрочного погашения кредита надо контролировать.

От чего зависит размер ипотечного кредита?

Размер ипотечного кредита зависит от нескольких факторов: от уровня ежемесячного дохода заёмщика или всей семьи заёмщика, от выбранного срока кредитования, от стоимости приобретаемого и закладываемого жилья, и еще от суммы первоначального взноса.

Предварительный расчет суммы кредита всегда можно составить на банковских калькуляторах, которые есть практически на всех сайтах банков, предлагающих населению ипотечные кредиты.

В ипотечном кредитовании наблюдается хронология:

• Чем выше уровень дохода семьи, тем большую сумму кредита можно получить.


• Чем длиннее срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Во многих банках отношение к заемщикам, которые могут внести 30—40% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса предпочтительнее.

Большинство банков, в условиях кредитования прямо прописывают ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Чаще всего его максимальный размер ограничен 70—90% от стоимости приобретаемой квартиры.

Влияет ли прописка на получение ипотечного кредита?

Заемщик должен обязательно иметь временную или постоянную регистрацию (прописку) на территории России. Отношение к данному вопросу в различных банках различное. Вариантов несколько: оформление кредита только по месту регистрации Заемщика; оформление кредита по месту приобретения недвижимости; оформление при постоянной регистрации на территории России; оформление при постоянной регистрации на территории расположения банка и т. д. Это необходимо уточнять при выборе банка.

Но банки никогда не оформляют кредитов без наличия прописки. А при наличии временной прописки — срок кредитования будет не более чем срок временной прописки.

В каком случае банки требуют разрешения органов опеки?

Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних членов семьи, при заключении родителями сделок с недвижимостью. Разрешение органов опеки и попечительства требуются при оформлении ипотечного кредита в следующих случаях:

1. На приобретение жилого помещения с возникновением залога, если собственником приобретаемого жилья будут являться несовершеннолетние дети, а также недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство;


2. На продажу жилого помещения, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние, недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство.

В чем суть страхования при ипотечном кредитовании и насколько оно необходимо Заемщику?

В жизни иногда происходят случайные, не зависящие от нашей воли и желаний, события (пожары, землетрясения, потеря трудоспособности заемщика и т.д.). Поэтому кредитные учреждения, прежде всего, в интересах банка, а также в интересах Заемщика, требуют страхования от этих непредвиденных ситуаций. При ипотечном кредитовании требуется страхование приобретенной недвижимости от рисков повреждения и утраты, страхование жизни и здоровья клиента, страхование права собственности на жилье. При этом необходимо отметить, что страхование жизни Заемщика покрывает риск смерти или потери трудоспособности Заемщика по любым причинам.

Заемщику необходимо будет осуществлять страхование в течение всего срока обслуживания ипотечного кредита, оформляя и оплачивая страховки ежегодно.

Что произойдет с заложенным по ипотеке жильем, если Заемщик перестает выплачивать свои ежемесячные платежи по кредиту?

Обычно, в первую очередь банк попытается выяснить причины утраты платежеспособности Заемщика. В случае, если эти причины носят объективный и временный характер, банк может какое-то время выжидать, и даже приостановить начисление пени.

Затем банк переложит погашение кредита на созаёмщиков.

Если же Заемщик окончательно утратил платежеспособность, а созаёмщики тоже уклоняются от платежей, и принятые меры не помогают, то банк продает заложенное жильё и погашает кредит.

Как правило, продажа осуществляется судебными приставами с аукциона. Вырученные за недвижимость средства распределяются на: компенсацию затрат по судебным издержкам; отчисления в бюджет за услуги службы судебных приставов; Компенсация затрат по проведению аукциона; погашение задолженности по процентам, пени и штрафам, и в последнюю очередь на погашение кредита. Если после этого осталась сумма, она возвращается Заемщику. Итак, выплаченные ранее проценты вы теряете, а возвращаемая Заемщику сумма всегда значительно ниже той суммы, которая перечислялась им ранее в погашение полученного кредита.

Иногда стоимость недвижимости, проданной с аукциона, может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов банка, и тогда банк предпринимает дальнейшие меры по компенсации оставшегося долга за счет другого имущества Заемщика.

Если у вас есть свои вопросы, то вы можете их задавать и я постараюсь на них ответить.

Может ли муж оформить ипотеку без согласия жены?

Кто бы мог подумать, но этот вопрос очень часто задают в поисковых системах Интернета. Видимо, многие семьи сталкиваются с ситуацией, когда жилищную проблему нужно решить без официального согласия супруги. При этом не обязательно, что между мужем и женой неразрешимый конфликт. Мотивация может быть любой – неофициальная работа, плохая кредитная история, наличие судимости, долгов или иных провокационных моментов. Что же делать?

О чем говорит закон?

В принципе, по российскому законодательству, при оформлении кредита получать письменное согласие мужа или жены не обязательно. В гражданском кодексе лишь закреплена презумпция о том, что действия супруга считаются всегда совершенными с согласия второго супруга. НО статья 34 СК РФ гласит, бремя по долгам несут оба супруга одинаково. Поэтому многие банки по умолчанию вписывают мужа или жену созаемщиком, если видят, что заемщик состоит в браке. Это объясняется достаточно просто: даже если за 10-30 лет ипотечного кредитования супруги разведутся, обязательства по выплате кредита останутся у обоих; благодаря этому шансы на конечное погашение задолженности существенно возрастают, а значит, риски банка сведены практически к нулю.

ВАЖНО! Созаемщик в ипотеке – это человек, который вместе с основным заемщиком берет на себя ответственность по кредиту. В случае, если основной заемщик не может по каким-то причинам выплатить долг, за него это делает созаемщик до тех пор, пока ипотека полностью не будет погашена. В российских банках можно оформить до четырех созаемщиков.

Здесь требуется уточнение – нотариально заверенное согласие супруга необходимо не на взятие кредита в банке, а на оформление впоследствии залога недвижимости, приобретаемого по ипотеке. Иначе Росреестр не зарегистрирует сделку купли-продажи, и она будет считаться недействительной.

Получается, выхода из ситуации только два – развод либо брачный договор. Если первый вариант решения вопроса кажется слишком кардинальным, эксперты советуют обратиться ко второму. Тем более, что от момента одобрения кредита до сделки по покупке квартиры у заемщика есть как минимум 3 месяца для подготовки всей документации.

Брачный договор

Данным документом муж и жена устанавливают право собственности на существующие объекты недвижимости, а также на то имущество, которое будет приобретаться в дальнейшем.

Договор заключается в письменной форме и заверяется нотариусом (СК РФ, ст. 41). Здесь главное, чтобы один супруг не ущемлял права другого. Хотя нотариус подскажет, как прописать правильно.

Брачный договор также нельзя изменить в одностороннем порядке, а свое действие он прекращает только после развода (СК РФ, ст. 43).

Таким образом, если один из супругов решит взять ипотеку без согласия второго, он должен предоставить в банк брачный договор. Ипотека без супруга-созаемщика оформляется только через этот документ. Но мужу придется позаботиться о другом созаемщике, либо поручителе. Иначе заявку могут отклонить.

ВАЖНО! Если брачный договор составляется специально для того, чтобы взять ипотеку без участия второго супруга, нужно обязательно прописать пункт о первоначальном взносе и ежемесячных платежах. Укажите источник направляемых средств, иначе все деньги в семье будут считаться совместными.

Случаи-исключения

Однако существуют ситуации — более или менее распространенные — когда предоставление нотариально заверенного согласия супруга необязательно для оформления ипотеки. Например,

1. Если заемщик прямо указывает в ипотечной заявке, что средства на внесение первоначального взноса и оплату ежемесячных платежей у него взялись по наследству или в результате дарения. В этом случае деньги считаются его личными. Но тогда заемщику понадобится документально доказать, что деньги действительно были получены по наследству или в качестве дара.
2. Если один супруг занимается оформлением ипотеки по доверенности, а второй – выступает основным заемщиком, согласие на приобретение недвижимости тоже не потребуется. Так происходит потому, что сам факт подписанной доверенности и участия в сделке говорит о полной готовности второго супруга к тому, что недвижимость будет приобретена в ипотеку.

Сделка без согласия и брачного договора

Безусловно, в жизни бывают разные ситуации, тем более, когда люди собираются разводиться. Сюрпризом для жены может стать не только женщина на стороне, но и неожиданно образовавшийся кредит, на который она не давала согласия, а брачный договор в семье никогда не заключался. В данном случае больше всего пугает внушительный долг, который внезапно ложится и на ее плечи в том числе. Что делать и к кому обращаться?

Нужно доказать, что она не была согласна на кредит, говорят эксперты. Для этого необходимо направить в банк соответствующее письменное заявление, лучше заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. В последующем оно пригодится при рассмотрении данного спора в суде.

Требовать признания сделки недействительной в судебном порядке одна из сторон имеет право в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о совершении данной операции.

Здесь важно не упустить время, найти опытного адвоката по семейным делам и подготовить максимум возможных доказательств. Например, пригласить свидетелей, которые смогут дать показания, что супруга не знала о квартире, не проживала там и не платила за нее, что муж распоряжался недвижимостью единолично и исключительно в своих целях.

Как взять квартиру в ипотеку на двух собственников?

Ипотека на двух собственников — отличный способ приобрести недвижимость для молодых семей и деловых партнеров.

Содержание:

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Чтобы повысить свои шансы на получение кредита, можно найти поручителя и вместе с ним обратиться в банк.

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

• поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
• в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
• учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

• если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
• отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

• заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
• документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
• документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
• документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
• подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

• при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
• если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

Ипотека для двоих

• если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
• платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
• можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
• в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

• не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
• если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
• если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
• когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

• страховка на залоговую недвижимость;
• страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
• титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

• ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
• не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
• не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
• хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Созаемщик по ипотеке должен быть с положительной кредитной историей, иначе откажут — Ипотека и финансы

Чем большее число созаемщиков участвует в ипотечной сделке, тем выше риск ее срыва. Зато в складчину можно взять более крупный ипотечный кредит.

Обычно, подсчитав будущие расходы, соискатель ипотечного займа приходит к неутешительному выводу. В одиночку ему жилищный кредит не потянуть. Банки также не жалуют заемщиков-одиночек. Таких клиентов может ждать повышенный тариф по страхованию объекта залога либо вовсе отказ в выдаче жилищного кредита.

Не уменьем, так числом

Кредиторы предпочитают, чтобы заемщик делил ответственность с близкими ему людьми. Для этих целей на ипотечном рынке существуют институты поручителей и созаемщиков.

Поручитель – это лицо, которое обещает банку выплачивать долг, набежавшие проценты и прочие убытки кредитора, если заемщик не справляется со своими обязательствами. При этом кредитная история поручителя окажется также запятнана, как и у самого проштрафившегося заемщика. Зачастую на просьбы знакомых выступить поручителями большинство обычно отказывается под благовидными предлогами. Поэтому ипотечные продукты с требованием поручительства уходят в прошлое.

Созаемщик по ипотеке, в отличие от поручителя, кроме обязанностей получает определенные права. Он будет делить бремя ежемесячных выплат по кредиту вместе с заемщиком, но при этом становится совладельцем приобретаемого жилья. При этом если заемщик состоит в браке, то согласно условиям кредитования подавляющего числа банков второй член семьи становится созаемщиком в обязательном порядке.

Но, как подсказывает директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марина Спиридонова, у этого правила есть исключение. Если брачный договор предусматривает раздельный режим права собственности на приобретаемую в браке недвижимость, то требование к супругу обязательно выступать в качестве созаемщика снимается.

Кстати, банки разрешают, чтобы созаемщиками выступали не только официально женатые пары, но и состоящие в гражданском браке. Также кредиторы не возражают, чтобы обязанности по займу взяли на себя родители вступивших в брак молодых людей. Более того, часто банки идут навстречу не состоящим в родстве гражданам. Так, постепенно перестают быть экзотикой сделки, когда несколько работников компании берут ипотеку вскладчину. При этом обычно банки допускают привлечение соискателем до трех созаемщиков. Но у отдельных игроков лимит шире – до шести человек.

Призываем к порядку

Возможность привлечь к выплате ипотеки несколько человек на руку заемщику.

Напомним: при оценке кредитоспособности потенциального заемщика ипотеки банки исходят из расчета, что тратить на ежемесячные выплаты клиент должен не более половины своих доходов. А значит, в складчину можно взять в ипотеку более дорогую квартиру.

Но у «медали» есть обратная сторона. Как рассказал БН руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Сергей Гребенюк, срывы сделки по вине созаемщиков происходят нередко. Например, часто созаемщики не проявляют нужного рвения при сборе документов и не успевают к назначенной дате. Время от времени случается, что кто-то из них вообще не является на оформление сделки.

Как рассчитать ипотекуСамая часто встречаемая на профильных ипотечных форумах в интернете фраза – это «Я хочу взять ипотеку. С чего мне начать?». БН предлагает свой >>Уточним: к созаемщику, который по условиям ипотечного договора участвует в гашении кредита, выдвигаются те же требования, что и к самому заемщику. К примеру, если это не «ипотека по двум документам», то собственный внушительный пакет различных справок должен представить в банк каждый участник. Кстати, ошибки при оформлении документов оказываются чуть ли не основной причиной отказа. Специалисты подсказывают, что по каждой восьмой поданной заявке отказ происходит именно из-за неверного заполнения. Таким образом, получается, что чем большее число созаемщиков участвует в ипотечной сделке, тем выше вероятность ее срыва.

Персона нон грата

Претенденту на жилищный кредит следует заранее знать, что решение об одобрении или отказе ипотеки принимается на основании оценки «худшего» из созаемщиков. То есть сам претендент может иметь идеальные с точки зрения банка характеристики. Но если кто-то из граждан, готовых разделить с ним бремя кредитования, окажется «нежелательным лицом», банк откажет.

Причины отказа в ипотеке «по вине» созаемщика бывают разные. Прежде всего обратим внимание на возраст соискателей кредита. Банки считают, что любому претенденту на жилищный кредит должно быть никак не меньше 21 года. Это минимальный порог. При этом соискатель в возрасте немногим более имеет мало шансов: заявку примут, но с большой вероятностью после рассмотрения откажут либо предложат высокую процентную ставку. Обычно возрастные рамки перестают играть роль после 25 лет. При этом у молодого человека призывного возраста должен иметься воинский билет.

«Если у вашего супруга испорчена кредитная история, нужно идти на фиктивный развод», – шутят юристы.

Существуют ограничения и по предельному возрасту. Почти все банки считают, что максимальный возраст заемщика на момент последнего платежа по кредиту не должен превышать 60 лет для женщин и 65 лет – для мужчин. Банки отказывают в займе, если кредит не будет погашен к моменту, когда кто-нибудь из созаемщиков выйдет на пенсию. Недоверие банков к немолодым претендентам имеет два основания: у россиян низок средний возраст жизни, кроме того, пожилому человеку при увольнении не так легко найти другую работу с достойной зарплатой. Платежеспособность созаемщика в летах постоянно под угрозой.

Отметим, что отдельные банки готовы давать ипотеку пенсионерам, увеличив возрастной ценз до 75 лет, но под залог имеющегося недвижимого имущества. Ведь кредитор при получении в залог уже существующего имущества избавляется от значительной доли рисков. Впрочем, потенциальному заемщику следует знать, что предмет залога будет оценен на 30-50% ниже рыночной цены.

Облико морале

Велика угроза, что созаемщик может иметь испорченную кредитную историю.

Отметим, что когда БН проводил онлайн-конференцию с заместителем генерального директора Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексеем Волковым, постоянно приходили вопросы следующего рода: «Я давно погасил кредит, но вдруг выяснилось, что банк продолжает считать меня должником». Проще говоря, даже добросовестно выполнившие кредитные обязательства россияне не застрахованы от «пятен» в кредитных историях и элементарно могут не знать о существовании таковых.

Есть еще один повод не выдать заемщику ипотеку – если созаемщик имеет судимость. Впрочем, как поясняет генеральный директор ГК «Банк Жилищных Решений» Роман Корников, далеко не по всем статьям прежние судимости могут служить причиной отказа.

Всех потенциальных клиентов, имеющих в прошлом нелады с законом, можно разделить на три категории. К первой относятся граждане, «заработавшие» судимость в раннем возрасте, после чего прошло 15 лет и более. Но статья, по которой назначалось уголовное наказание, не должна быть «тяжелой». Обычно к таким клиентам банки относятся со снисхождением.

Кстати, определить категорию судимости можно в Уголовном кодексе РФ – по сроку наказания. Если максимальное наказание за совершение преступления ограничивается двумя годами лишения свободы – это преступление небольшой тяжести. Срок до пяти лет следует за уголовное преступление средней тяжести. А преступления с наказанием до десяти лет уже относятся к тяжким.

Ко второй категории относятся лица, получившие судимость с условным сроком. «Есть банки, готовые выдавать ипотечные кредиты подобной категории претендентов, но только при наличии компенсирующих факторов и общего положительного портрета клиента», – уточняет Роман Корников. Поясним, что компенсирующим фактором может служить высокий первый взнос, кредитная история с несколькими погашенными без единой просрочки кредитами либо еще что-то, лишний раз свидетельствующее, что клиент дисциплинированно платит по долгам.

Основанием же для однозначного отказа являются наличие судимостей третьей категории – по статьям уголовного кодекса, связанным с фактами насилия, убийств или финансовых махинаций. Для банков срока давности по таким статьям не существует.

Кстати

Будущему заемщику может оказаться полезным следующий совет. Вдруг кто-то из будущих созаемщиков работает в компании, находящейся на зарплатном обслуживании в банке, в котором предполагается взять ипотеку? Тогда будет выгодней, чтобы главным заемщиком это лицо и выступало. Ведь обычно банки зарплатным клиентам предоставляют скидку в 0,5-1 процентный пункт.

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Владимир Щербаков   

зачем нужен и как оформить? — pr-flat.ru

Семейная жизнь – это не только предсказуемые и запланированные события, но и форс-мажорные ситуации, а также непредвиденные повороты. Если супруги планируют совместными силами решить жилищный вопрос и купить квартиру в ипотеку, то стоит заранее обсудить все детали сделки.

Брачный договор оформляется для того, что бы в дальнейшем избежать разногласий

Как распорядиться правом на недвижимость в случае возможных будущих разногласий? Вы можете договориться! А лучше всего это сделать, составив брачный договор.

 

Что такое брачный договор?

Брачный договор – это соглашение, заключенное между супругами, в котором прописаны условия раздела имущества и закреплены права каждой стороны.

 

Зачем нужен брачный договор?

Согласно действующему законодательству РФ супруги имеют равные права на имущество, приобретенное в браке. Другими словами при разделе такого имущества не играет роли на какие средства оно было приобретено, и даже если один из супругов не участвовал финансово в покупке того или иного объекта, он или она имеют полное право претендовать на половину от всего.

Брачный договор позволяет закрепить прочие варианты
раздела имущества и актуален для тех, кто не согласен с предусмотренными
стандартными нормами.
     

Стоит отметить, что по ст. 42 СК РФ брачный контракт может распространять свое действие только на имущественные отношения супругов. Данным соглашением нельзя урегулировать вопрос «с кем останутся после развода дети» или наложить на мужа или жену обязанности по выгулу собаки и т.д.

В каких жизненных ситуациях необходимо заключить контракт между супругами?

Официальный брак

Официальный брак, как мы уже отметили, обязывает супругов делить имущество поровну (ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Стоит учесть, что исключением не являются даже случаи когда право собственности зарегистрировано только на мужа или только на жену.

Если пара покупает квартиру в ипотеку, может возникнуть вопрос о том, что один из супругов не желает участвовать в погашении обязательств перед банком и выступать созаемщиком. Брачный договор становится единственным выходом когда муж или жена не дают согласие на сделку, как того требует закон. Только предъявление контракта позволит оформить ипотеку на одного заемщика, соответственно банком при одобрении заявки и суммы сделки будут учитываться только его доходы и кредитная история.

Для покупки квартиры в ипотеку необходимо согласие супруга

Живем вместе, но официально не расписаны

На пары, которые покупают жилье в ипотеку, не будучи женатыми, не распространяется принцип равной доли при разделе имущества. Право на квартиру будет определяться исходя из того, на кого оформлен жилищный кредит. 

И даже если обе стороны участвовали в погашении долга, по закону жилплощадь принадлежит именно заемщику, указанному в кредитном договоре. Если по каким-то причинам отношения прекращаются, а второй член семьи, не фигурирующий в качестве ипотечного клиента в банке, захочет получить свою долю — это право придется отстаивать в суде, привлекать свидетелей, доказывать наличие соответствующих банковских операций. 

В данном случае простым решением вопроса станет совместное оформление ипотеки в качестве заемщика и созаемщика. При этом второй будет являться абсолютно равноправным участником сделки. 

Брачный договор может понадобиться, если партнеры с общей ипотекой принимают решение вступить в официальный брак. В таком случае в брачном договоре стоит указать не только порядок раздела имущества при возможном разводе, но и условия раздела кредита.

Заключение брака подразумевает то, что нажитое имущество супругов будет разделено пополам в случае развода

Как заключается брачный договор?

Брачный контракт заключается в письменном виде с обязательной регистрацией у нотариуса. Датой вступления договора в силу будет считаться дата регистрации брака, следовательно, составить и подписать документ можно и до бракосочетания (п. 1 ст. 41 СК РФ).

 

При заключении стоит обратить внимание на следующие ключевые условия:

— кто из супругов предоставляет средства на первоначальный взнос по ипотеке,

— кто из партнеров выплачивает ежемесячные платежи,

— как распределены доли в недвижимости,

— предусмотрена ли компенсация при отказе от доли одним из супругов, в каком размере,

— условия раздела квартиры и ипотечного долга в случае развода.

 

Отметим, что брачный договор может быть составлен не только в отношении имеющегося имущества, но и в отношении будущих объектов (п. 1 ст. 42 СК РФ).

Следует ли мне добавить созаемщика к моему заявлению на ипотеку?

Определения ипотеки

Совместное заимствование и совместное подписание

Важно понимать различия между со-подписавшимся лицом и созаемщиком.

Со-заемщик : это лицо, имя которого указано в кредитных документах вместе с вашим. Оба человека несут равную ответственность за выплату кредита в этой ситуации. Принятие во внимание дохода, активов и кредитоспособности как основного заемщика, так и его активов и кредитоспособности при заявке на ссуду может помочь получить ипотечную ссуду по более выгодным ставкам.

Созаемщик имеет так называемую «долю собственности» в доме или кондоминиуме, который вы собираетесь купить. Созаемщики получают право собственности на недвижимость и обязаны указать закладную, а также подписать документ о залоге. При определении кредитоспособности учитываются доход, активы, обязательства и кредитная история созаемщика.

Соправитель : лицо, чьи активы, доход и кредитоспособность принимаются во внимание, чтобы помочь вам получить ипотеку.Содействующие лица обязаны погасить ссуду, но не имеют права собственности на дом.

Очевидно, что наличие кого-то с солидной кредитной историей (например, родителей, дедушек, дедушек, тетей), подписавших ипотечный кредит, может помочь вам получить ипотеку с лучшими процентными ставками. Выгода для соавтора (помимо помощи в покупке дома) заключается в том, что регулярные ежемесячные платежи домовладельца хорошо отражаются на его / ее кредитном отчете.

Содействующие лица несут ответственность за погашение ипотечного обязательства и должны подписать все документы, за исключением инструментов обеспечения.При определении кредитоспособности ипотеки учитываются доход, активы, обязательства и кредитная история совместной подписывающей стороны, и вторая сторона должна заполнить и подписать заявку на ссуду.

Как видите, обратной стороной совместного подписания ипотечного кредита является риск дефолта. Если вы (домовладелец / арендатор) не можете позволить себе вносить ежемесячные платежи, ваша со-подписывающая сторона обязана выплатить ссуду. Это чрезвычайно важный момент, который все стороны должны понять заранее.

Созаемщики получают право собственности на недвижимость и обязаны указать закладную, а также подписать документ о залоге.При определении кредитоспособности учитываются доход, активы, обязательства и кредитная история созаемщика. Click To Tweet

Заемщик, не являющийся жильцом

Существует третий, но менее известный вариант — «созаемщик, не являющийся жильцом».

Созаемщик, не являющийся жильцом, — это лицо, которое берет в совместном займе дом, но не проживает в нем. Созаемщики, не являющиеся жильцами, являются на ступень выше совладельцев — они «партнеры» во владении домом. Это лицо может быть добавлено к ипотечной ссуде, чтобы помочь вам получить ипотечную ссуду.Соземщик, не занимающийся недвижимостью, выгоден с точки зрения дохода или кредита.

Некоторые кредиторы, которые допускают совместных заемщиков, не являющихся жильцами, например Fannie Mae (HomeReady) и Freddie Mac, а также некоторые традиционные жилищные кредиторы, требуют, чтобы заемщик, не являющийся жильцом, был родственником человека, который будет проживать в доме. Ссудные программы FHA позволяют заемщикам, не являющимся жильцами, покупателям жилья, у которых мало или совсем нет дохода для определения дохода.

Как созаемщик, не являющийся жильцом, вы получаете те же уведомления, что и заемщик, чтобы вы знали, не платят ли они вовремя.

Когда вы подаете заявку на ипотеку, сообщите своему ипотечному брокеру, что вы будете использовать для получения ссуды созаемщика, не являющегося жильцом. Ваш ипотечный брокер будет знать, что делать.

Факты против вымысла

Покупатели жилья впервые могут предположить, что, если они женаты, подача заявки на ипотеку в качестве созаемщика является обязательным требованием.

Подача заявки на ипотеку в качестве со-заемщика — это , а не требование.

Еще одно широко распространенное мнение состоит в том, что, указав созаемщика в вашем заявлении на получение кредита, вы всегда увеличиваете свои шансы на получение одобрения.

Однако крайне важно понимать, что субъекты вторичного ипотечного рынка, Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, которые покупают ссуды у кредиторов, обычно требуют, чтобы кредиторы использовали кредитный рейтинг заемщика с более низким рейтингом (в частности, средний балл из отчетов о кредитных операциях Experian, Equifax или TransUnion) для гарантирования ссуды.

Субъекты вторичного ипотечного рынка, Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, которые покупают ссуды у кредиторов, обычно требуют от кредиторов использовать средний кредитный рейтинг заемщика с более низким рейтингом для гарантирования ссуды.Click To Tweet

Даже если у вашего созаемщика отличная кредитная история, если у вас, , плохая кредитная история, вполне возможно, что кредитный рейтинг вашего созаемщика не поможет вам в определении кредитоспособности приложения.

Что делать?

В конечном итоге добавление созаемщика к вашей заявке на получение ипотечной ссуды приведет к оценке вашей истории доходов, активов, обязательств и кредита на соответствие критериям и кредитоспособности. Указанная процентная ставка и ваше общее право на участие в программе будут зависеть от личной финансовой истории друг друга, поэтому перед подачей заявки всегда полезно как можно больше укрепить свой кредит.

Поскольку вы оба будете нести равную ответственность за погашение ссуды, если вы решите привлечь со-заемщика или со-подписавшего, убедитесь, что вы понимаете юридические различия. Кроме того, учитывая, что многие созаемщики являются родственниками или супругами, вам следует обсудить, что произойдет, если все пойдет не так (например, развод, внезапная смерть, перевод работы и т. Д.).

Чтобы получить дополнительную информацию о вашей конкретной ситуации, напишите нам по электронной почте. по адресу [адрес электронной почты защищен] или посетите сайт stemlending.com/apply, чтобы начать работу.

Основы рефинансирования базовой ипотеки — ипотечный учебник

Перефразируя Сай Симса, «образованный член совета директоров — лучший заемщик кредитора!» Эта концепция лежит в основе всех статей о кооперативном финансировании, которые я написал. Однако со времени моей последней статьи для The Cooperator («Наберите« M »для ипотеки», декабрь / январь 1997 г.) на ипотечном рынке многое изменилось. Рефинансирование базовой ипотеки — самое важное решение, которое примет совет директоров.Это единственное решение повлияет не только на ежемесячное содержание каждого акционера, но и на рыночную стоимость каждой квартиры в доме. Это решение, которое требует тщательного планирования, тщательного анализа и неукоснительного исполнения каждым членом профессиональной команды совета директоров. Правление не должно пытаться рефинансировать самостоятельно. Совершенно необходимо, чтобы совет директоров с самого начала привлек всех своих профессиональных советников к принятию этого важного решения.

То, что большинство людей называют «ипотекой», правильнее называть «ипотечной ссудой», т.е.е., ссуда, в которой в качестве залога используется недвижимость. Заемщик обещает выплатить эту ссуду в соответствии с условиями кредитора в документе, который называется «вексель» (иногда называемый «вексель»). Кредитор обеспечивает свое право вступить во владение залогом в случае невыполнения (невыплаты) заемщиком платежа в документе, который называется «ипотека». Кредитор и заемщик подписывают и вексель, и закладную на «закрытии», встрече, во время которой оформляются все соответствующие документы и деньги переходят из рук в руки.

Базовая ипотека — это ссуда кооперативной квартирной корпорации, которая использует свою собственность в качестве залога. Этот тип ссуды называется «базовой» ипотечной ссудой, потому что она предоставляется (то есть опережает) любые личные (или «конечные») ссуды, которые отдельные акционеры кооператива могли взять на «покупку» своих квартир. Чтобы быть технически правильным, я должен упомянуть, что ни один акционер кооператива на самом деле не владеет своей квартирой.Все квартиры в здании (а также территория, гараж, бассейн и любые другие улучшения, которые могут существовать на территории) принадлежат кооперативной квартирной корпорации, которая, в свою очередь, сдает квартиры в аренду своим акционерам. Физические лица могут заплатить «все наличные» за свои акции или внести первоначальный взнос наличными и получить личную ссуду на остаток стоимости акций их новой квартиры. Такие личные займы называются «конечными» или «долевыми» займами и обеспечиваются залогом акций, размещенных на квартире заемщика.

Хотя у некоторых кооперативов нет базовой ипотеки, подавляющее большинство имеет. На это есть несколько причин. Первые кооперативы были построены на заемные деньги, и этот долг был передан квартирной корпорации, как только проект был готов к заселению. Во время волны конверсии 70-х и 80-х годов многие владельцы собственности стали «спонсорами», написали «планы размещения», образовали «кооперативные квартирные корпорации» и продали акции своим арендаторам («инсайдерам») и другим лицам («посторонним»).В ходе этих «преобразований» спонсоры продавали акции новой квартирной корпорации за наличные, но они также продали свое здание, передав свой существующий долг квартирной корпорации. Некоторым спонсорам удалось выжать из своего здания еще больше прибыли, «обернув» существующий заем перед передачей его квартирной корпорации.

Сегодня у большинства кооперативов все еще есть основная ипотека, потому что они не могут позволить себе ее выплатить.Даже кооперативы, которые могут позволить себе выплатить основную ипотеку, часто этого не делают из-за налоговых льгот, которые их акционеры получают от своих пропорциональных долей ежемесячных процентных платежей кооператива. Вне зависимости от ситуации, кооперативу почти всегда лучше иметь разумную сумму основного долга, чем вообще не иметь долга.

Разумная сумма долга?

Разумная сумма долга зависит от многих факторов.Некоторые кредиторы смотрят на процент обслуживания долга. Другие подсчитывают сумму основного долга на единицу и сравнивают ее со средней продажной ценой на единицу. Третьи оценивают общий эффект, который основной долг конкретного кооператива оказывает на содержание его единицы, по сравнению с преобладающей рыночной арендной платой в районе этого кооператива. Жестких правил нет, но, если долг вашего кооператива меньше 15 000 долларов за единицу, у вас, вероятно, нет проблем. И наоборот, если она превышает 30 000 долларов за единицу, у вас могут возникнуть проблемы.

Есть несколько шагов, которые ваш кооператив может предпринять, если у него слишком много долгов. Во-первых, убедитесь, что ваш заем включает амортизацию, то есть систематизированное погашение небольшой части непогашенного остатка вашего займа при каждом ежемесячном платеже. Если ваш текущий заем представляет собой «только проценты», убедитесь, что вы включили некоторую амортизацию в свой следующий заем. Между тем, совет директоров может взимать оценку, чтобы уменьшить долг кооператива до более управляемого уровня.Некоторые кредиторы разрешают частичную предоплату, но, к сожалению, такая предоплата почти всегда влечет за собой штрафы за предоплату. Однако даже с учетом штрафа досрочное погашение части основного долга вашего кооператива может быть отличным способом снова сфокусировать финансовую картину вашего кооператива.

Более агрессивные (или отчаявшиеся) советы директоров могут потребовать, чтобы их существующий кредитор уменьшил непогашенную основную сумму («постригитесь» на отраслевом жаргоне) или снизил свою процентную ставку, чтобы можно было использовать больше каждого ежемесячного платежа для выплаты основной суммы или приостановить проценты в целом (процентный «отпуск» или мораторий) до тех пор, пока непогашенная основная сумма не будет снижена до более разумного уровня.О таких уступках очень трудно договориться, но у некоторых кооперативов может не быть другого выбора.

Большинству кооперативов в конечном итоге придется рефинансировать свою основную ипотеку. Когда этот день, наконец, наступает, действительно стоит делать все правильно. Чтобы добиться успеха, просто выполните следующие семь шагов:

1. Станьте экспертом в своем строительстве. Прежде чем позвонить единственному кредитору или ипотечному брокеру, просмотрите все важные записи вашего кооператива и соберите всю информацию в Контрольный список для рефинансирования ипотеки (см. Вставку).

2. Примите решение. Не позволяйте кредитору или ипотечному брокеру решать, какую ссуду вы «хотите». Получите мнение всех профессиональных консультантов кооператива о физических и финансовых потребностях кооператива. Используйте этот совет как основу для принятия решения о том, какой тип и размер ссуды вы хотите получить.

3. Будьте мудрыми на рынке. Ознакомьтесь с общими экономическими тенденциями, прочтите финансовую прессу, проконсультируйтесь с бухгалтером кооператива и другими финансовыми консультантами.Если вы не «чувствуете» рынок, как вы узнаете, выгодно ли то или иное предложение ссуды?

4. Положитесь на свою команду. Не делай этого в одиночку. Воспользуйтесь всеми преимуществами навыков и опыта вашего управляющего агента, адвоката, бухгалтера и других профессиональных консультантов. Хороший ипотечный брокер также может стать неоценимым дополнением к вашей профессиональной команде.

5.Выберите капитана для своего корабля. Вы можете (и должны) привлекать к обсуждению вопросов рефинансирования как можно больше акционеров. Однако только одно лицо должно контактировать с внешним миром, то есть все коммуникации с кредиторами и / или ипотечными брокерами должны проходить через этого одного человека. Это предотвратит заражение вашего приложения неточной или несанкционированной информацией.

6. Оставайтесь сосредоточенными. Хорошо организованное рефинансирование должно быть завершено в течение девяноста дней.Этот график предполагает быструю реакцию на вопросы кредитора и быстрый ответ адвоката кооператива. Во время рефинансирования время — деньги.

7. Помните о своих манерах. В сегодняшнем загруженном мире все находятся под сильным давлением. Крик и крик ничего не сделают быстрее. Однако дружеское «пожалуйста» могло бы быть.

Г-н Ниланд является президентом First Funding, ипотечной брокерской фирмы с офисами в Манхэттене и северной части штата Нью-Йорк.

Покупаете дом с низким доходом или плохой кредитной историей? Рассмотрим созаемщика

Созаемщики могут избавить от проблем с ипотекой

Купить дом может быть непросто. Скромный доход, низкие кредитные рейтинги и высокие цены на жилье могут помешать.

Но если вы найдете созаемщика, эти проблемы могут внезапно исчезнуть.

Созаемщик подает заявку на ссуду вместе с вами, поэтому вы можете претендовать на получение кредита на основании его более высокого кредитного рейтинга или большего дохода.

Но этот человек также окажется на крючке, если вы не сможете произвести выплаты по ипотеке. Поэтому не забудьте сначала проверить свои собственные варианты финансирования.

Многие ссуды предусматривают низкий первоначальный взнос или его отсутствие и гибкие кредитные требования.

Вы можете оказаться более квалифицированными, чтобы купить дом прямо сейчас, чем вы думаете.

Проверьте право на покупку дома сегодня (31 августа 2021 г.)

Содержание (Перейти к разделу…)

Что такое созаемщик?

Созаемщик — это тот, кто берет вместе с вами ипотечную ссуду, чтобы помочь вам купить дом.Созаемщик может помочь вам получить ссуду, добавив более высокий кредитный рейтинг или больший доход. Или они могут помочь вам с денежными средствами для первоначального взноса. Созаемщику не обязательно жить в доме с вами.

В чем разница между созаемщиком и совладельцем?

Подобно созаемщику, соведущий по закону обязан выплатить ссуду, если вы не можете этого сделать. Но от соавтора не ожидается никаких выплат по кредиту. Они выступают поручителем по кредиту без права собственности на недвижимость.И, в отличие от совладельца-арендатора, соведущий не будет проживать в собственности. Вот почему многие в конечном итоге подписывают ипотеку с родителями.

Если вам нужна помощь только для того, чтобы претендовать на ссуду, и вы сами можете оплатить ипотечные платежи, то, вероятно, лучше всего будет найти соавтора. Но если вам нужна помощь в выплате ипотечного кредита и вы готовы разделить собственность (и акции) на дом, вам понадобится созаемщик.

Убедитесь, что вы имеете право на ипотеку. Начни здесь (31 августа 2021 г.)

Два типа созаемщиков

Рик Шерер, генеральный директор OnTo Mortgage, говорит, что есть два типа созаемщиков.

“ Созаемщик — это тот, кто купит дом вместе с вами и будет проживать в нем в качестве основного места жительства.

« Созаемщик, не являющийся жильцом, не будет проживать в собственности, но будет помогать вам в оценке и оплате собственности», — говорит он.

Брюс Эйлион, риэлтор и поверенный, добавляет, что созаемщик «несет солидарную ответственность по долгу по ссуде. Если вы, как заемщик, не можете выплатить ссуду, созаемщику будет предложено выплатить этот долг.”

Марвин Смит из DKR Group LLC является автором книги «Психология кредита». Он говорит, что имя созаемщика фигурирует в ваших кредитных документах и ​​титуле собственности.

«Доход и кредитная история этого человека используются, чтобы помочь вам получить ссуду», — говорит Смит.

Когда покупателю жилья впервые может понадобиться созаемщик

Сегодня есть много сценариев, в которых совместное заимствование может иметь смысл.

• Молодые покупатели в дорогих городах
• Первые покупатели жилья с большим количеством студенческих долгов
• Пенсионеры с небольшим потоком дохода
• Самостоятельно занятые человек без налоговых деклараций

Например, возможно, вы молодой рабочий, который хочет жить в большом городе, где цены на жилье слишком высоки.

Или вы недавно закончили колледж с большой студенческой задолженностью; теперь вам нужна помощь в оформлении ипотечного кредита.

С другой стороны, предположим, что вы — родитель-пенсионер с небольшим доходом или без него. Если ваш взрослый ребенок станет созаемщиком, это поможет вам уменьшить размер дома или купить другой дом.

«Все эти люди являются отличными кандидатами для поиска созаемщика, не являющегося жильцом», — говорит Шерер.

«Другой сценарий, который мы иногда видим, — это студент колледжа, не имеющий дохода, родители которого хотят, чтобы он жил в доме, в котором они будут жить вместе.”

Или, скажем, вы работаете не по найму. Может быть сложно продемонстрировать кредитору достаточный доход.

«Но если член семьи запишется вместе с вами в заявку, это может помочь вам получить квалификацию», — добавляет Шерер.

Хорошие кандидаты в созаемщики для первого покупателя дома

Айлион говорит, что большинство ситуаций с созаемщиком связаны с членами семьи и личными отношениями.

«Сегодня для получения права на дом все чаще требуется более одного дохода.Здесь могут помочь родственники », — объясняет Айлион.

«Сегодня для того, чтобы претендовать на дом, требуется более одного дохода. Здесь могут помочь родственники ». –Bruse Ailion, риэлтор и поверенный

Но в некоторых ситуациях люди, не связанные с вами родственниками, тоже могут стать хорошими созаемщиками.

«Это часто случается в инвестиционной среде», — говорит Айлион.

«Человек с плохой кредитной историей может найти для себя отличный дом, но у него нет денег или кредита, чтобы купить этот дом.Таким образом, они могут привлечь инвестора — кого-то, с кем они никогда раньше не встречались, — чтобы он вложил деньги и кредит в обмен на долю прибыли при продаже собственности ».

Шерер предполагает, что идеальный потенциальный клиент — это человек с большим доходом, низким долгом и хорошим кредитным рейтингом.

Идеальный созаемщик — это человек с большим доходом, низким долгом и хорошим кредитным рейтингом (по крайней мере, выше 740).

«Вы хотите спросить кого-то, у кого достаточно дохода, который покрывает их собственные расходы, и у которого все еще остается много денег, чтобы поддержать вашу часть баланса», — говорит Шерер.

«У этого человека не должно быть больших долгов. И он или она должны иметь более высокий кредитный рейтинг, чем вы. Их оценка должна быть как минимум выше 740 ».

Ваша конечная цель должна заключаться в том, чтобы вывести со-заемщика по ссуде

Будьте готовы к вопросам от кандидата в созаемщики, которые вы зададите.

«Любой, кто хочет помочь вам, захочет узнать вашу стратегию выхода и план снятия с себя ответственности в будущем», — говорит Шерер.

Вы также захотите поговорить о том, что происходит, когда приходит время продавать дом.

Если это со-заемщик, не являющийся жильцом, то какую сумму собственного капитала, например, он должен положить в карман?

Это особенно важно, если вы покупаете инвестиционную недвижимость вместе с созаемщиком в качестве совместного предприятия. Вы захотите уточнить детали о распределении прибыли, прежде чем кто-либо укажет свое имя на ссуде.

Где получить ипотечный кредит с созаемщиком

Шерер говорит, что ссуды со-заемщика, не связанные с окупаемостью, являются очень распространенным явлением.

«Он предлагается для обычных займов как Fannie Mae, так и Freddie Mac», — отмечает Шерер.«И некоторые другие кредитные программы также предлагают их, например, кредит FHA. Но действуют определенные ограничения ».

Ailion указывает, что практически все кредиторы разрешат размещение созаемщиков в ссуде. И он говорит, что ипотечные кредиты со-заемщикам также предлагаются через портфельные ссуды от банков и кредитных союзов.

Альтернативные варианты ссуды для низкого кредита или с низким доходом

Адам Спигельман — вице-президент Planet Home Lending. Он говорит, что если вы решите не использовать созаемщика, есть другие варианты, которые могут позволить вам засчитать доход соседа по комнате или партнера в счет вашей ипотеки.

«Один из вариантов — программа Fannie Mae HomeReady», — говорит Спигельман. «Это ипотека с низким первоначальным взносом, которая позволяет использовать доход от жильцов для получения до 30% дохода, необходимого для получения жилищного кредита».

• Fannie Mae HomeReady заем
• Всего на 3% меньше
• Включите доход соседа по комнате, чтобы соответствовать требованиям
• Покрытие до 100% первоначального взноса с помощью подарочных средств

Это может быть хорошим решением для пары с одним партнером, у которого есть проблемы с кредитом и который не может претендовать на получение ипотеки.

«Это также будет привлекательно для недавнего выпускника со студенческой задолженностью, который не хочет делить владение домом, но нуждается в дополнительном доходе, чтобы соответствовать требованиям», — предполагает Спигельман.

Стоит ли покупать дом с созаемщиком?

Использование созаемщика может быть единственным способом получить дом.

Но во взаимоотношениях с созаемщиком бывает сложно ориентироваться. И помните — этот человек окажется на крючке, если вы не сможете внести свой платеж по ипотеке.

Итак, прежде чем искать созаемщика, проверьте, имеете ли вы право на участие в одной из многих доступных программ для покупки жилья впервые.

Даже с кредитным рейтингом ниже номинала или скромным доходом предоставить дом может быть проще, чем вы думаете.

Подтвердите новую ставку (31 августа 2021 г.)

Получение ипотеки для кооперативов и кондоминиумов в Нью-Йорке

Предположим, вы пришли на рынок, чтобы купить квартиру или кооператив в Нью-Йорке — поздравляем! С разумно низкими процентными ставками и широким доступом инвентаря, ваш выбор времени как нельзя лучше подходит. Но получить ипотечный кредит может быть непросто. К счастью, подготовка к этому процессу укрепит вашу уверенность в покупке дома.Итак, если вам интересно, как получить ипотеку для кооператива или кондоминиума, считайте это своим окончательным руководством — от документов, которые вам понадобятся, до различий в затратах на закрытие сделки — здесь мы рассмотрим все.

морской парк

3422 Авеню R

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch.4 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Homecrest

3184 авеню W

629 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Равнины

1259A East 59th Street

519 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Брайтон Бич

40 Брайтон 1-роуд

535 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Sheepshead Bay

2640 Восточная 14-я улица

659 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Сансет Парк

702 45-я улица

599 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Брайтон Бич

1311 Brightwater Avenue

559 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Центр города Бруклин

Адамс-стрит, 215

575 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Bay Ridge

7101 Shore Road

459 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Парк Слоуп

449 9-я улица

650 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Берген Бич

1106 Восточная 73-я улица

428 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Кенсингтон

421 авеню C

575 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Что такое кондоминиум или кооператив?

Прежде чем рассматривать, как получить ипотеку, давайте рассмотрим основные различия между кондоминиумами и кооперативами.

Кондоминиум — это частная резиденция в многоквартирном доме. Когда вы покупаете его, вы владеете своим помещением, а также частью обычно используемой собственности, например, комнатой для отдыха или тренажерным залом.

Кооператив имеет другую структуру.Это кооператив (отсюда и термин кооператив). Итак, когда вы покупаете кооператив, вы покупаете долю или долю в здании. В этом объяснении кооператива и кондоминиума рассказывается больше.

Yorkville

505 Восточная 82-я улица

439 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Yorkville

345 Восточная 80-я улица

715 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ленокс Хилл

1420 Йорк-авеню

445 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ист-Виллидж

88 Восточная 3-я улица

435 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Gramercy Park

39 Gramercy Park North

750 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Южный Гарлем

14-я Западная 119-я улица

550 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Адская кухня

522 West 50th Street

423 800 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Адская кухня

347 West 57th Street

685 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Yorkville

345 Восточная 80-я улица

750 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Адская кухня

408 Вест 57-я улица

470 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Челси

130 West 16th Street

600 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Южный Гарлем

29 West 119th Street

485 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Получение одобрения ипотеки для кондоминиумов и кооперативов

^{Тони Джао из Investors Bank, ипотечного кредитора, рассказывает больше об ипотеке, начиная с предварительного утверждения и заканчивая затратами на закрытие.}

Если вам интересно, как получить ипотечный кредит для кооператива или кондоминиума, наиболее важным моментом является то, что в процессе ипотеки требуется одобрение двух основных субъектов: здания и заемщика.

Ипотечный кредитор должен одобрить здание

Кондо-здания, как правило, легче одобрять кредиторам, если большинство покупателей в здании используют свои квартиры в качестве основного жилья. С другой стороны, некоторые квартиры не подлежат гарантии, что означает, что они не соответствуют всем требованиям по кредитованию. Новое строительство является примером, если здание не завершено или если слишком много единиц является инвестиционной недвижимостью.

Когда дело доходит до получения ипотеки, кооперативы представляют еще больше проблем, в основном потому, что есть больше причин, по которым кооперативные здания считаются необязательными.Вот три экземпляра:

• Если у одного человека в кооперативе слишком много акций, это может вызвать беспокойство у банка. Что, если у этого человека возникнут финансовые проблемы и он не сможет оплатить взносы за здание? Это могло нанести ущерб финансовым показателям кооператива.

• Если финансовая отчетность кооператива не удовлетворительна, это тоже может нервировать кредитора. Кредитор может потребовать от кооператива налоговые декларации и банковские выписки за два года с указанием имеющихся резервов.

• Если здание участвует в нескольких судебных процессах, это большой красный флаг для кредитора. Никто не хочет участвовать в текущих судебных процессах, поскольку дела могут быстро истощить финансовые ресурсы.

Ипотечный кредитор должен одобрить заемщика

Сначала поговорим о квартирах. Как правило, минимальный первоначальный взнос составляет 20%. И вы должны представить вашему кредитору типичный ипотечный пакет, включая анкету по ипотеке, информацию о страховании, финансовые данные и бюджет.

Проще говоря, как только ваш кредитор одобряет вас, а продавец квартиры соглашается продать вам, поздравляем — вы являетесь владельцем квартиры!

С другой стороны, кооператив требует немного большей убедительности, потому что, как упоминалось ранее, это кооператив. Во-первых, вам необходимо получить одобрение ипотеки от кредитора. Процесс похож на кондо.

После этого вы должны представить утвержденный ипотечный пакет совету кооператива, — говорит Эмбер Даз, старший вице-президент GuardHill Financial Corp.

И правление может запросить еще больше информации.

Они могут захотеть увидеть больше наличных денег в банке, несколько рекомендательных писем или дополнительное подтверждение занятости. Эти советы помогут вам подготовиться к собеседованию в совете директоров совместной игры.

Как только доска получит всю необходимую информацию и рассмотрит ваш пакет, она может принять или отказать вам по своему усмотрению.

Hoboken

403 Monroe Street

425 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

228 Блумфилд-стрит

534 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 6

Hoboken

68 Park Avenue

525 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 6

Hoboken

1500 Hudson Street

685 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

1115 Willow Avenue

535 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Hoboken

1125 Максвелл Лейн

750 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

100 Clinton Street

599 999 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

929 Гарден-стрит

425 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Hoboken

1500 Вашингтон-стрит

679 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

401 Monroe Street

490 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

309 2-я улица

655 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Hoboken

812 Гранд-стрит

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Затраты на закрытие по ипотеке: Кондо против.Кооперативы

Отличное преимущество для покупателей кооператива — закрытие обычно дешевле, чем при покупке квартиры. Затраты на закрытие кооператива обычно колеблются в районе 4500 долларов, отмечает Даз, тогда как затраты на закрытие кондоминиума зависят от размера ссуды, страхования права собственности и т. Д.

Подробнее Как получить советы по ипотеке

_{Тони Джао из Investors Bank, ипотечного кредитора, рассказывает больше о кредитных рейтингах.}

Есть еще несколько вещей, которые следует учитывать, когда вы думаете о том, как получить ипотечный кредит.

Вам нужен хороший кредитный рейтинг, чтобы получить ипотеку?

Многие заемщики не осознают, что не существует официального минимального кредитного рейтинга для ипотеки. Кредиторы устанавливают свои собственные требования. Имея это в виду, оценка ниже 600 может быть проблемой. В идеале ваша оценка должна быть около 700 или выше.

Но низкий кредитный рейтинг не всегда вас обескураживает. Есть смягчающие обстоятельства. Если вам удастся внести солидный авансовый платеж или снизить задолженность, влияющую на ваш кредитный рейтинг, возможно, удастся получить ипотечный кредит.

Что вы должны использовать — ипотечного брокера или банкира?

Выбор за вами. К вашему сведению: наиболее существенное различие между ипотечным банкиром и ипотечным брокером заключается в том, что банкир работает на одно учреждение и закрывает вашу ипотеку с использованием банковских средств. Брокер передает ваш ссуду во многие учреждения, чтобы помочь вам заключить лучшую сделку по финансированию.

Следует ли вам получить предварительное одобрение на ипотеку?

Да, конечно поможет. А из-за пандемии многие агенты по недвижимости сделали это обязательным, прежде чем показывать недвижимость лично.Им нужно знать, что вы серьезный покупатель.

Следует ли вам сначала обратиться к ипотечному брокеру или агенту по недвижимости?

Они часто работают рука об руку. Фактически, брокер по недвижимости может сначала направить вас к ипотечному брокеру для получения одобрения или наоборот. Считайте, что оба они важны для вашего пути к покупке дома.

Итак, хотя процесс ипотеки для кондоминиумов или кооперативов может показаться обременительным, наберитесь терпения, напоминает Даз. Дом вашей мечты там. Вам просто нужно собрать документы, чтобы получить его.

Заявление об отказе от ответственности: Содержимое этого сайта не предназначено для предоставления юридических, финансовых консультаций или советов по недвижимости. Это только для информационных целей, и все ссылки предоставлены для удобства пользователей. Пожалуйста, обратитесь к услугам юриста, бухгалтера или специалиста по недвижимости перед любой сделкой с недвижимостью.

—
Если вы хотите арендовать или купить, найдите свою следующую квартиру в Нью-Йорке на StreetEasy.

Что следует использовать в ссуду? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Несмотря на то, что в заявке на получение ссуды обычно бывает единственным заемщиком, в некоторых случаях вам может потребоваться добавить второе лицо. Вы можете добавить совладельца или созаемщика. В то время как со-подписант может помочь вам получить ссуду, созаемщик является равноправным участником процесса погашения. Выбор между ними зависит от ваших личных обстоятельств.

Мы расскажем, что вам нужно знать, чтобы принять правильное решение.

Что такое созаемщик?

Созаемщик — это лицо, которое подает заявку на ссуду или кредитную линию у другого заемщика.Созаемщик имеет равный доступ к средствам, привязанным к ссуде. Как созаемщик, так и первичный заемщик несут ответственность за платежи. Некоторые кредиторы называют эти стороны созаявителями кредита.

Типичным примером этого является супружеская пара, которая вместе подает заявку на ипотеку или автокредит. Оба они будут нести ответственность за ежемесячные платежи и будут иметь доступ к активам, связанным с ссудой.

Как работает кредит созаемщика

Допустим, вы и ваша супруга хотите вместе купить дом.Вы оба хотите равных прав на собственность и равной ответственности по ипотеке. Когда вы подаете заявку на ипотеку, вы указываетесь как созаемщики.

В этом случае кредитор проверит ваши доходы, кредитные рейтинги, активы и другие долги, чтобы соответствовать требованиям вашего заявления. Часто наличие двух доходов поможет вам получить более высокий кредитный лимит или более выгодные условия. Если у вас или вашего супруга (а) низкий квалификационный кредитный рейтинг или высокое отношение долга к доходу (DTI), вы можете получить более высокую процентную ставку, чем если бы вы подавали индивидуальное заявление.

Три основных кредитных бюро — Experian, Equifax и TransUnion — готовят кредитные отчеты, которые помогают определить ваш кредитный рейтинг; две основные оценки — FICO и VantageScore. В случае совместной заявки кредиторы используют оценки обоих заявителей, но обычно в большей степени полагаются на более низкое среднее из двух оценок при определении условий. Вот почему созаемщик с низким кредитным рейтингом может нанести вред вашему заявлению.

Что такое со-подписант?

Заемщики с плохой кредитной историей или короткой кредитной историей часто нуждаются в совместном подписании, чтобы претендовать на ссуду или получить более низкие процентные ставки.Лицо, совместно подписывающее ссуду, соглашается взять на себя финансовую и юридическую ответственность по ссуде в случае, если первоначальный заемщик прекратит производить платежи или не выполнит свои обязательства.

Подписавшая сторона должна иметь хороший кредитный рейтинг, стабильную работу и доход, достаточный для покрытия расходов по ссуде. Сопровождающий не обязательно должен быть прямым родственником; это может быть друг, сослуживец или супруга.

Частные студенческие ссуды часто требуют совместных подписей, потому что у студентов, как правило, нет кредитной истории или какого-либо дохода.Арендодателям также часто требуется сопредседатель для арендаторов, у которых нет кредитной истории. Потребители, которые работают не по найму и не имеют многолетнего опыта самозанятости, также могут нуждаться в совместном подписании.

Как работает заем по совместному подписанию

Использование подписавшего в вашей заявке на ссуду аналогично обычному процессу ссуды. Если вы основной заемщик, вы предоставите свою личную информацию, включая номер социального страхования (SSN), квитанции о выплатах, налоговые декларации и письмо с подтверждением занятости.

Кредитор попросит SSN подписывающей стороны провести проверку кредитоспособности и рассчитать коэффициент DTI. Они также могут запросить квитанцию ​​о заработной плате или налоговую декларацию для подтверждения дохода соавтора.

После утверждения ссуда появится в кредитном отчете как основного заемщика, так и совместной подписывающей стороны. Это означает, что, если основной заемщик пропускает платеж или не выполняет свои обязательства по ссуде, это может повредить кредитному баллу соавтора и его способности претендовать на будущие ссуды вместе со своей собственной.

Плюсы и минусы использования созаемщика vs.Содействующий

Не уверены, какой вариант вам подходит? Вот преимущества и недостатки совместного заимствования и совместного подписания.

Плюсы использования созаемщика

• Вы можете претендовать на более низкую процентную ставку
• Вы можете получить более высокий кредитный лимит

Минусы использования созаемщика

• Вы потенциально можете нанести ущерб кредитному рейтингу созаемщика, если задержите платеж
• Оба заемщика несут ответственность за ежемесячные платежи; если вы разведетесь, вы все равно будете на крючке, чтобы получить ссуду

Плюсы использования совместной подписывающей стороны

• Вы можете претендовать на ссуду или более низкую процентную ставку
• Вы являетесь единственным владельцем актива, привязанного к ссуде

Минусы использования совместной подписи

• Вы несете полную ответственность за платежи
• Вы можете испортить кредитную историю со-подписывающей стороны, если задержите платежи вместе со своим собственным

Когда совместное заимствование или совместное подписание является правильным вариантом?

Совместное заимствование лучше всего подходит для людей, таких как супруги, которые хотят разделить ответственность за платежи по ссуде и доступ к активам, связанным с ссудой.С другой стороны, совместное подписание лучше всего подходит для заемщика, который не соответствует квалификационным требованиям кредитора и нуждается в помощи для получения кредита или более низкой процентной ставки.

HomeReady Mortgage: знайте свои варианты

Мы понимаем финансовые проблемы, с которыми сталкиваются многие покупатели жилья. Они не могут позволить себе большой первоначальный взнос; может иметь несколько студенческих ссуд; или может полагаться на доход из нетрадиционных источников (например, родителей или других членов семьи).Эти проблемы могут сделать домовладение невозможным или, возможно, повлияли на их способность покупать дом в прошлом.

Больше нет. После долгих исследований и получения отзывов как от покупателей жилья, так и от кредиторов, Fannie Mae создала ипотеку HomeReady®, расширенную доступную ссуду, предназначенную для удовлетворения разнообразных финансовых и семейных потребностей ответственных и кредитоспособных покупателей.

Посмотрите, чтобы узнать больше

Узнайте о функциях и возможностях

Ипотека

HomeReady предназначена для решения общих финансовых проблем и предлагает расширенные правила участия, например:

• Предлагается вариант первоначального взноса в размере 3%. первый раз и повторный покупатель покупатель жилья может приобрести дом с первоначальным взносом всего в 3% от покупной цены.
• Обеспечение гибкости созаемщика. Все заемщики не обязаны проживать в собственности. Например, родители, которые не будут жить в доме, могут быть со-заемщиками по ссуде, чтобы помочь своим детям получить ипотеку и приобрести дом. Могут применяться ограничения дохода.
• Принятие дополнительных источников дохода. Арендные платежи могут рассматриваться как еще один допустимый источник дохода, помогающий квалифицировать покупателя (т.е., арендные платежи из подвальной квартиры).

Требования к домашнему образованию

Мы считаем, что качественное образование в области домовладения может помочь покупателям подготовиться к обязанностям по покупке дома и владению им. Покупатели могут пройти онлайн-курс домовладения, предлагаемый Framework ^® , чтобы выполнить требование ^* . Если ВСЕ заемщики, которые будут проживать в доме, впервые покупают жилье, то по крайней мере один заемщик должен пройти обучение по вопросам домовладения независимо от суммы ссуды до стоимости (LTV).Индивидуальное консультирование по вопросам домовладения (например, через консультационное агентство, одобренное HUD) также может быть вариантом для покупателей, которым может быть полезна индивидуальная помощь. Если вам нужна индивидуальная консультация, заранее поговорите со своим кредитором, чтобы подтвердить, что вы соответствуете требованиям образования по ипотеке HomeReady.

^* В обстоятельствах, когда онлайн-формат не может быть подходящим вариантом для потенциального покупателя дома, может потребоваться исключение.

Исключения из требований курса Framework:

• Для ссуд, которые включают ипотеку или программу помощи при первоначальном взносе Community Seconds ^® , покупатели могут пройти курс обучения домовладению или консультации, которые требуются для этих вариантов, вместо курса Framework, если они предоставляются агентством, одобренным HUD. и завершил до до закрытия.
• Потребители с ограниченными возможностями, отсутствием доступа к Интернету и другими проблемами могут лучше обслуживаться с помощью других вариантов обучения (например, очного обучения в классе или конференц-связи). В таких случаях покупатели должны позвонить на бесплатную линию обслуживания клиентов Framework (855-659-2267) для направления в консультационное агентство, утвержденное HUD.
• Покупатели, прошедшие жилищную консультацию до заключения договора купли-продажи на покупку дома, не обязаны проходить курс Framework.Заполненная форма Fannie Mae 1017 может служить доказательством того, что консультация по вопросам жилья была завершена.

Начало работы

Для получения более подробной информации и проверки того, имеете ли вы право на HomeReady Mortgage, поговорите с кредитором. У вашего кредитора могут быть и другие доступные варианты финансирования, которые вы также можете рассмотреть. Всегда сравнивайте и выбирайте ипотеку, которая лучше всего подходит для вашего финансового положения.

Сдача дома в ипотеку: 6 вещей, на которые стоит обратить внимание

Сдать в аренду дом или даже комнату — отличный способ получить дополнительный доход.Но вам может быть интересно, могу ли я сдать дом, если у меня есть ипотека? Смотря как. Возможно, вы не сможете сдать дом в аренду по существующей ипотеке, если ваш кредитор не разрешает это или предъявляет строгие требования к заполняемости.

Это руководство поможет вам понять, является ли сдача дома в аренду с помощью ипотеки приемлемым вариантом в вашей ситуации, и поможет ответить на распространенные вопросы.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

Могу ли я сдать дом в аренду, если у меня есть ипотека?

Вопросы разнятся — Могу ли я сдать дом в аренду по обычной ипотеке? Вам нужно изменить ипотеку, чтобы сдать дом в аренду? И ответ может сбивать с толку, потому что не существует общего правила, применимого ко всем ситуациям и ко всем кредиторам.

Когда вы получаете ссуду, кредитор хочет знать, как вы собираетесь использовать собственность. Если вы будете занимать его лично, вы представляете меньший риск, чем тот, кто намеревается использовать его в качестве инвестиционной собственности и сдавать в аренду.По этой причине ипотечные кредиты, занимаемые собственником, часто имеют более низкие первоначальные взносы, на них легче претендовать, и они предлагают более низкие процентные ставки.

При получении ипотеки вы должны честно заявить о своих намерениях в отношении собственности, иначе вас могут обвинить в мошенничестве с арендой. Но что, если вы изначально планируете заселиться в доме, и ваши планы меняются?

Если у вас есть ипотечный кредит на собственника-жильца, и вы решили сдать дом в аренду, это может быть вариантом. Вам нужно будет связаться со своим ипотечным кредитором, чтобы обсудить ситуацию.Некоторые ипотечные кредиторы разрешат вам сдавать дом в аренду по существующей ставке и условиям. Однако некоторые могут взимать комиссию, заставлять вас ждать определенное время или требовать рефинансирования.

Аналогичным образом, некоторые кредитные программы могут иметь ограничения. Например, если у вас есть ссуда Министерства сельского хозяйства США или FHA, владение требуется в течение одного года, если у вас нет смягчающих обстоятельств, таких как необходимость переехать на работу.

Каждому кредитору разрешено устанавливать свои собственные правила, поэтому обязательно свяжитесь со своим кредитором и просмотрите свой контракт, чтобы понять все аспекты вашего обязательного соглашения.

Сдавая дом у вас есть ипотека

Снять дом, на который у вас есть ипотечный кредит, может быть немного сложнее, чем снимать тот, который у вас есть, но вы все равно можете это сделать, предварительно спланировав. Вот несколько советов, которые помогут вам легально сдать дом (или даже отдельную спальню).

• Изучите ограничения вашего кредита. Чтобы выяснить, возможна ли аренда вашего дома, изучите тип вашего кредита (обычный, FHA и т. Д.) И посмотрите, есть ли у него какие-либо ограничения на аренду.Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои запасные спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили дом, вам также следует выяснить, предъявляются ли в вашем ссуде какие-либо требования к вместимости, которым вы, возможно, должны будете соответствовать, прежде чем сдавать его в аренду.
• Прочтите свой договор об ипотеке. Ваш кредитор может наложить ограничения на аренду или полностью запретить их. Чтобы лучше понять политику, с которой вы имеете дело, просмотрите свой договор об ипотеке.
• Сообщить ипотечной компании об аренде. Сделав домашнее задание, обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы обсудить эту идею. Даже если в вашем ипотечном договоре не запрещена аренда, вам все равно следует посоветоваться с кредитором. Могут быть дополнительные требования к аренде, которые не были упомянуты в вашем контракте, например, убедитесь, что ваши арендаторы имеют страховку арендатора. Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию о смене адреса, если вы переезжаете, чтобы вы по-прежнему могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
• Узнайте у ТСЖ о политике аренды. Некоторые ассоциации домовладельцев не разрешают сдачу в аренду или налагают на нее определенные ограничения, например, требование о прохождении проверки потенциальными арендаторами комиссией. Если вы нарушите правила, вас могут оштрафовать, поэтому, если у вас есть ТСЖ, неплохо было бы связаться с ними.
• Исследование права арендодателя-арендатора. Арендодатели могут столкнуться с проблемами, например, из-за дискриминации потенциальных арендаторов во время процесса проверки или отказа предоставить жилую площадь. Прежде чем стать арендодателем, убедитесь, что вы понимаете свои обязанности.
• Учитывайте последствия прироста капитала. Наконец, рассмотрим последствия прироста капитала. Если вы хотите продать свой дом и избежать налога на прирост капитала, вы должны жить в своем доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.

Чистая прибыль

Сдача дома в ипотеку требует дополнительных исследований и планирования, чтобы убедиться, что вы не нарушаете договор или какие-либо законы. Прежде чем привлекать арендаторов, обязательно проконсультируйтесь в своей ипотечной компании, чтобы убедиться, что вы не подвергнетесь риску мошенничества с арендой или каких-либо других обязательств.Вам также следует изучить тип ссуды, чтобы узнать, есть ли какие-либо ограничения или требования к размещению, которым вы, возможно, должны будете соответствовать. Получив всю эту информацию, вы сможете определить, можете ли вы арендовать дом по ипотеке.

Часто задаваемые вопросы

Все еще есть проблемы? Вот ответы на наиболее часто задаваемые вопросы об аренде дома в ипотеку.

Можете ли вы сдать дом в аренду, если у вас есть кредит FHA?

FHA требует, чтобы заемщики жили в своих домах не менее одного года, прежде чем они смогут сдавать их в аренду.Однако, возможно, вы сможете нанять арендаторов раньше, если у вас есть смягчающие обстоятельства, такие как необходимость переехать на работу. Если у вас есть свободные спальни или многоквартирный дом с дополнительными квартирами, вы также можете сдать их в аренду до конца года, если вы планируете жить в своем доме вместе со своими арендаторами.

Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать в аренду комнату в моем доме?

Даже если вы сдаете в аренду одну комнату в своем доме, вам все равно следует прочитать договор об ипотеке и проверить у кредитора, все ли в порядке.Некоторые кредиторы могут не разрешить это, в то время как другие могут потребовать, чтобы вы приобрели дополнительную страховку или предоставили дополнительную информацию о своем арендаторе, прежде чем они смогут въехать.

---

Джессика Уолрак пишет для финансовых сайтов, таких как SuperMoney, Interest.com, The Simple Dollar и PersonalLoans.org. Она специализируется на написании статей о личных финансах, связанных с кредитами, кредитными картами и составлением бюджета.

.