Обмен приватизированных квартир

Статус приватизированной квартиры означает, что она находится в частной собственности. При этом количество собственников не ограничено, и им может быть как одно лицо, так и несколько физических лиц, владеющих долями в квартире. Право собственности раскрывается через возможности владения, пользования и распоряжения вещью. В данном случае возможность обмена квартиры как раз является ярким примером распоряжения собственностью. Приватизированную (частную) квартиру можно обменять на аналогичную частную квартиру. До 2005 года можно было обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную, то есть муниципальную, собственником которой является не конкретное физическое лицо, а административное образование. Однако в настоящее время юридически такая процедура невозможна, и обмен допускается только между неприватизированными квартирами.

Кстати, обмен возможен, только когда речь идет о неприватизированных квартирах. Если же квартиры частные, то правильным будет термин мена. Как оформить обмен, что делать, если один из собственников приватизированного жилья выступает против сделки, рассмотрим.

Особенности договора мены жилья

Для передачи права собственности на жилье от одного собственника к другому Гражданским кодексом предусмотрено несколько юридически значимых процедур: дарение, купля-продажа, передача наследства. Мена, наряду с вышеперечисленными способами, является одним из вариантов передачи права собственности. Договор мены закреплен в Гражданском кодексе РФ. Согласно статистическим данным, сделки с недвижимостью, на основе договора мены, составляют менее 10% от всего объема.

Определение договора мены дано в статье 567 ГК РФ. Именно в Гражданском кодексе содержатся основные положения, регулирующие правоотношения. Исходя из определения данного договора, можно выделить его существенные условия, т.е. положения, без которых договор считается юридически неверным.

К существенным условиям договора мены относится:

1. Условие о взаимообязанности. Как и в любом договоре у сторон есть свои обязанности, даже в безвозмездном договоре дарения одаряемый обязуется принять дар. В договоре мены стороны взаимообязаны.
2. Условие о равноценности. Обмениваемые квартиры должны быть равноценными. Предметом договора мены может выступать любой объект недвижимости, при этом предмет мены с одной стороны может фактически отличаться от предмета мены другой стороны, например, обмен квартиры и машины, однако вещи должны быть равноценными.
3. Особенные условия. Если речь идет о неравноценных квартирах (обмен трехкомнатной квартиры на однокомнатную или обмен квартиры в новостройке на вторичное жилье), то в договоре должны быть прописаны условия об оплате разницы стоимости жилья.
4. Стоимость обмениваемых квартир (для этого можно использовать заключение оценщика). Если имущество неравноценно, то в договоре указывается размер доплаты. Доплата определяется по общему правилу, исходя из разницы между стоимостью двух объектов недвижимости, либо иным способом, определенным в условиях договора.
5. Описание и характеристика квартир. Для квартиры должны быть прописаны технические характеристики, площадь, этажность, тип, количество комнат, адрес и т.д.

Договор дарения можно составить в простой письменной форме, по желанию можно заверить у нотариуса. Однако если одной из сторон договора является несовершеннолетний собственник или лицо, ограниченное в дееспособности по иным причинам, то подобная сделка должна быть заверена у нотариуса в обязательном порядке. Если по договору мены собственниками являются несколько лиц и каждый из них отчуждает свою долю, то нотариально удостоверение также обязательно.

Договор составляется и подписывается для каждой из сторон сделки, дополнительный экземпляр подписанного договора нужно приготовить для регистрирующего органа.

На что следует обратить внимание

При составлении договора мены и последующей реализации сделки можно натолкнуться на подводные камни. В частности, нередко трудности возникают в следующем:

1. Собственники недвижимости: в договоре недвижимости обязательно нужно указать документ-основание права собственности. Но этого недостаточно: для передачи квартиры обе стороны должны представить выписку из ЕГРП и выписку из домовой книги. Выписка из домовой книги показывает всех лиц, зарегистрированных по адресу квартиры. Выписка из ЕГРП показывает всех лиц, имеющих право собственности на квартиру. Это особенно важно, если квартира находится в совместной долевой собственности либо обременена особым статусом лица, прописанным и проживающим в квартире. Выписка раскрывает не только собственников, но и иных лиц, имеющих право пользования квартирой, подлежащей обмену. Например, таким лицами могут быть арендаторы, получатели ренты или лица, ранее являвшиеся членами семьи владельца квартиры. Если вовремя не установить права иных лиц на владение/пользование, то сделка мены может быть оспорена в суде и признана недействительной. Подобные факты влекут существенные последствия для стороны, реализующей по договору «чистое» жилье.
2. сдачи квартиры подписывается акт приема-передачи. В нем необходимо указать вещи, которые остаются в квартире. Так же нередки случаи, когда фактически квартира не готова к приему новых собственников, даже несмотря на то, что договор мены уже подписан и документы поданы на регистрацию в уполномоченный орган. Определите в договоре момент полного освобождения квартиры, он может быть связан с конкретной датой либо событием.

Процесс обмена квартирами

Напомним, что мене подлежат только приватизированные квартиры, между неприватизированными квартирами возможен обмен. Но ЖК РФ не допускает обмен приватизированной (частной) квартиры на муниципальную.

Процесс обмена квартирами, как и оформление любой сделки, сводится к сбору необходимых документов. Когда мы говорим о юридических сделках, то в первую очередь возникает вопрос об их правомерности. Договор мены законный, если соблюдены права всех лиц, которые имеют отношение к квартире, в качестве собственника. Перед заключением договора нужно подготовить ряд важных документов касательно квартиры:

• заключение оценщика о рыночной стоимости жилья;
• свидетельство о праве собственности и/или иные документы, на основании которых можно установить законность права собственности на квартиру или долю в ней;
• выписку из домовой книги;
• кадастровый паспорт;
• выписку из ЕГРП.

Эти документы важны для сторон именно на этапе, предшествующем подписанию договора мены. Стороны должны проверить чистоту сделки, выявив собственников квартиры, т.к. мена квартиры возможна только при согласии всех собственников. Если в качестве одного из собственников квартиры выступает несовершеннолетний, в частности, ребенок, не достигший 14 лет, то его интересы по сделке представляет один из родителей либо иной законный представитель.

Второй пакет документов потребуется для регистрации сделки, он подается в Росреестр и включает в себя:

• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию;
• подписанные экземпляры договора;
• заявление от каждой стороны, в котором содержится просьба зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому;
• документы, удостоверяющие личности всех подписантов договора мены;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в квартире;
• согласие супруга на проведение сделки;
• согласие органа опеки/попечительства, паспортные данные законного представителя, свидетельство о рождении, если стороной сделки является несовершеннолетний;
• иные документы, подготовленные сторонами на договорном этапе.

Порядок обмена

Вся процедура обмена квартирами сводится к ряду последовательных действий:

1. Для чистоты сделки в первую очередь нужно определиться с ценой квартиры. Цена объекта недвижимости является одним из существенных условий договора и в идеале должна подтверждаться документами, например, заключением оценщика о рыночной стоимости жилья.
2. Второй этап связан с подготовкой и проверкой сторонами договора документов.
3. Заключение договора мены. Если есть особые основания, то договор нужно удостоверить нотариально.
4. Проведение оплаты. Если по договору мены необходимо сделать предоплату, как правило, ее проводят до регистрации сделки.
5. Передача пакета документов, в том числе договора и заявлений в Росреестр. Напомним, что при этом должны присутствовать обе стороны сделки.
6. Регистрация права собственности на квартиру. Зарегистрировать право собственности на новый объект недвижимости, полученный по договору мены, можно в Росреестре. Пакет документов предоставляется непосредственно в регистрирующий орган или в МФЦ.
7. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом подтверждается выдачей заявителям выписки из ЕГРП. Это означает, что квартира перешла новым собственникам.

Обмен с доплатой

Важным условием договора мены является равноценность объектов. Часто фактической равноценности добиться невозможно, поэтому договор мены подразумевает доплату для одной из сторон.

Обмен квартиры с доплатой можно провести через альтернативную сделку и заключить договор купли-продажи. В этом случае обмен квартиры с доплатой происходит по следующей схеме:

1. Заключение договора купли-продажи: одновременная продажа и одновременная покупка квартиры, которую вы выбрали заранее в качестве квартиры для обмена.
2. Одновременная регистрация договоров для перехода права собственности.

Подобные сделки ничем не отличаются от заключения обычного договора купли-продажи жилья. Получатель доплаты также должен будет заплатить НДФЛ, а лицо, которое оплачивает доплату, вправе получить налоговый вычет в следующем году, но только при условии владения недвижимостью более 3 лет.

Размен квартиры долями

Обмен доли в квартире возможен с юридической стороны. Однако, согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, возможно только по соглашению всех собственников. Кроме того, обратим внимание на нормы статьи 250 ГК РФ, она распространяет свое действие не только на договор купли-продажи, но и на договор мены.

Делаем вывод: при отчуждении долевой собственности необходимо уведомить другого собственника о своем намерении, т.к. он имеет преимущественное право приобретения доли. И только если второй долевой собственник откажется от своего преимущественного права, можно будет заключить договор мены с третьим лицом. При этом все уведомления должны направляться в письменном виде.

Без согласия собственников приватизированную квартиру нельзя обменять. Такая сделка будет признана недействительной. Аналогичное правило действует и в отношении неприватизированных, т.е. муниципальных квартир. Без согласия всех лиц, зарегистрированных в муниципальном жилье, обменять квартиру нельзя.

Но в некоторых случаях возможны исключения, такие вопросы решаются в суде.

Обмен по решению суда

Довольно часто возникают случаи, когда согласие на обмен от одного из собственников или зарегистрированных лиц получить невозможно. Это могут быть личные причины, нежелание человека менять место жительства. Нередко собственник просто не может найти контакты и получить согласие, без которого договор мены считается незаконным. Что тогда?

Обмен на основании решения суда называется принудительным. Принудительный обмен может быть реализован только в отношении муниципального жилья. Если же квартира в собственности, то дольщик может обратиться в суд с просьбой о выделении ему причитающейся доли в натуре.

Суд выносит решение, в котором постановляет произвести обмен даже без наличия согласия кого-либо из прописанных в нем лиц, если речь идет о муниципальной квартире. В этом случае нужно обратиться в суд и подать исковое заявление о принудительном обмене жилой площади. Иск подается в районный суд по месту проживания ответчика.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

– Квартира не приватизирована, есть долг по ЖКХ. Есть ли возможность обмена с доплатой, а с доплаты погасить имеющийся долг? Например, у нас трехкомнатная квартира 63 кв. метра: можно ли поменять на двухкомнатную, меньше по площади или равноценную нашей?

AndreaA./Depositphotos

Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Варьяс:

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение. При этом обмен возможен только с согласия наймодателя. А если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети или граждане, лишенные дееспособности (или ограниченные в ней), то дополнительно необходимо получить предварительное одобрение обмена от органов опеки и попечительства.

Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.

---

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

---

Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме. При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено. Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать. В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.

Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.

---

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?

---

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Ваша квартира не приватизирована, то это не Ваша собственность, а собственность муниципалитета. Поэтому Вы не сможете ее продать, подарить или обменять. Это может сделать только законный владелец – администрация.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Обмен неприватизированного жилья: как обменять муниципальную квартиру

Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.

Правовые аспекты размена муниципальной квартиры

До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:

• Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
• Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
• Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
• Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).

Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.

Какие нужны документы для обмена социального жилья

Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

• заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
• договор аренды;
• разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
• выписка из миграционной службы;
• подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
• план квартиры;
• справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
• одобрение попечительства или органов опеки.

Обмен двух неприватизированных квартир

Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:

1. Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
2. Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
3. Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
4. Предоставление этого договора каждому наймодателю.
5. Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
6. Переоформление договоров социального найма через агентство.

Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

Можно ли сдать государственную квартиру?

По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?

Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:

• Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
• Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
• Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.

Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.

Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве. 

Можно ли поменять приватизированную квартиру на неприватизированную?

Возможно ли произвести обмен приватизированной квартиры на неприватизированную?

Как известно, обмен и мена недвижимого имущества – это два практически одинаковых процесса. Их главное отличие – в форме собственности на имущество, которое является предметом договора. При операциях с приватизированным имуществом заключается договор мены, а если предметом будет недвижимость, которая находится у лица на основании договора найма – это обмен.

Если происходит заключение договора, в котором с одной стороны частное недвижимое имущество, а с другой стороны – муниципальная или государственная собственность, то к такому договору применяется понятие «обмен недвижимостью».

Конечно, само название не имеет такого глобального значения. На практике к такому смешанному договору применяются нормы как мены, так и обмена в соответствующих частях договора. В том числе, в отношении недвижимости, которая приобретается в собственность, будут применяться правила о переходе права собственности, государственной регистрации и другие, прописанные в ГК. А на недвижимость, которая переходит в пользование приобретателю, необходимо получать ордер на помещение, заключать договор социального найма и т.д. в соответствии с нормами ЖК.

Такой обмен (назовем его «смешанным») по праву можно назвать самым непростым из приведенных вариантов, так как в такой сделке участие принимают объекты недвижимого иму¬щества с двумя разными правовыми статусами: один находится в государственном или ведомственном фонде, другой — в соб¬ственности у юридического либо физического лица.

После такого обмена жилья бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником другой, приватизированной, а бывший собственник становится нанимателем.

Ещё одним недостатком «смешанного» обмена, кроме сложностей в оформлении, является то, что новый наниматель государственной или вневедомственной квартиры не сможет её приватизировать, так как он уже один раз использовал своё право на приватизацию. Выход из этой ситуации, в принципе прост – приватизировать её на одного из членов семьи нанимателя.

Процедура простого обмена неприватизированными квартирами теоретически выглядит проще, чем «смешанный» обмен, но на практике это не совсем так. Во-первых, заявление на обмен необходимо заверить собственником жилищного фонда или уполномоченным им ор¬ганом – исполкомом. Во-вторых, необходимо собрать подписи всех совершеннолетних членов семьи, которые проживают вместе с нанимателем, в том числе временно отсутствующих. Практика показывает, что получение согласие как раз и есть самым проблемным этапом, на котором иногда он и прекращается. Если согласие между всеми членами семьи не удалось достигнуть, то любой из них может потребовать в судебном порядке обратного обмена. Тогда Вы вернётесь в свою квартиру, и будете обязаны уплатить все расходы и убытки, понесённые другой стороной сделки. Или же суд обязует Вас к принудительному обмену новой квартиры на помещение в разных домах или квартирах.

Для произведения операции по обмену приватизированной квартиры на неприватизированную необходимо собрать пакет документов, который будет включать в себя документы для договора мены и для договора обмена.

Лицо, которое обменивает жилое помещение, где оно является нанимателем, должно подать заявление об обмене в обменное бюро, которое находится при исполкоме. После рассмотрения заявления гражданин получает на руки выписку из решения жилищной комиссии. Следующий этап обмена — это оформить сделку по данной выписке у нотариуса. После государственной регистрации договора у приватизированной квартиры появляется новый собственник. Бывший же собственник квартиры получает в исполкоме новый ордер в установленном порядке.

как правильно обменять квартиру с выгодой для себя?

Обмен квартир для многих людей – чуть ли не единственный способ улучшения жилищных условий. С помощью обмена можно поправить свое финансовое положение, получив денежное возмещение за переезд в менее дорогое жилье. Однако поиск выгодных вариантов и сам процесс совершения сделки сопряжены с рядом трудностей, которые неподготовленному человеку не так легко преодолеть. Попробуем прояснить: как правильно и выгодно обменять квартиру?

На столичном рынке жилой недвижимости сориентироваться особенно сложно – количество и структура предложений меняется ежеминутно. При этом нужно учесть массу нюансов: район, близость к отставкам общественного транспорта или метро, качество постройки, состояние жилья, условия продажи, возможные риски… Хороший вариант обмена можно искать годами, если вы не профессионал в данном вопросе.

Варианты обмена квартир весьма разнообразны, каждый из них имеет свои особенности, делающие обмен более или менее выгодной сделкой:

• Обмен квартиры на загородную недвижимость. Вариант для тех, кто устал от мегаполиса. Удаленность жилья от Москвы должна компенсироваться более комфортными условиями проживания либо денежной выгодой. В идеале, современный загородный дом должен находиться в месте с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой, а также быть оснащен всеми необходимыми коммуникациями: отоплением, газом, электричеством, канализацией… Более того, если идет речь о доме или коттедже для постоянного проживания, следует обращать внимание на инфраструктуру – наличие в пешей доступности продуктовых магазинов, аптек, почтовых отделений, поликлиник и других социально значимых объектов.
• Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации. Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир. Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.
• Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, но также с целью улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.
• Обмен равноценных по площади квартир в разных районах может производиться по соображениям удобства проживания сторон: при изменении места работы или учебы, в целях проживания рядом с родственниками. Так, обмен квартиры в центре на равную по площади в более отдаленном районе подойдет тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.

Для рынка недвижимости Москвы существует специальный вариант обмена квартир по схеме trade in, предполагающий покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Подобный обмен квартир осуществляется через агентства недвижимости и является самым быстрым и надежным. Сделка занимает 2-3 дня.

Традиционные способы обмена квартир, которые практиковались еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Но самостоятельно заниматься обменом опасно, поскольку в этом случае вы не защищены от юридически нечистых сделок.

Попавшись на выгодное с виду предложение, вы рискуете потерять свое жилье или произвести при обмене несправедливую доплату. Правильно оценить вашего потенциального партнера по сделке, подтвердить верность оформления документов и возможность совершения обмена могут только специалисты. То же касается и затрат на рекламу выставленного вами на продажу варианта –расходы на нее могут «украсть» всю выгоду от сделки. При этом профессиональные риелторы располагают собственными базами данных и могут в значительно более короткий срок подобрать лучшие предложения обмена. Агентства недвижимости заинтересованы в предоставлении вам самой полной информации о состоянии рынка недвижимости и в правильности вашего выбора. Найденный же случайно вариант обмена может сопровождаться ложной информацией об оценке стоимости предлагаемого вам жилья, о правах собственности или пользования, об интересах несовершеннолетних детей, зарегистрированных на обмениваемой площади.

Порядок обмена квартир и необходимые документы

Обмен – это любая сделка с жильем, в результате которой два участника сделки обмениваются жилплощадью. Такая сделка может проводиться как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Также сделка может быть совершена через договор купли-продажи (ДКП), если все объекты жилья приватизированы.

Сделка по ДКП может быть простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной – владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В настоящее время большинство сделок по купле-продаже – альтернативные, причем количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир). Сложность альтернативной сделки состоит в том, что все ДКП должны быть подписаны одновременно.

«Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе приемлемый вариант нового жилья; при этом «легкая, или реальная альтернатива» подразумевает, что продавец выставляет адекватные притязания к понравившейся квартире, аналогов которой на рынке недвижимости имеется достаточно много.

«Легкая альтернатива» – это, скажем, продажа двухкомнатной квартиры в Щелково с одновременной покупкой с доплатой в этом же районе трехкомнатной квартиры, стоимости которой хватает для воплощения ее владельцами намеченных планов.

«Нереальная, или сложная альтернатива» – это, например, продажа двухкомнатной малогабаритной квартиры в Щелково с одновременной покупкой в этом же районе трехкомнатной квартиры, но без доплаты. То есть, какими бы незначительными ни были бы притязания к трехкомнатному жилью, без дополнительных выплат здесь не обойтись, поскольку маленькая трехкомнатная квартира в старой девятиэтажке на первом или последнем этажах, с не лучшим видом из окна всегда будет стоить больше двухкомнатной «брежневки» или «хрущевки».

В чем же состоит суть альтернативной сделки (альтернативного обмена)? Дело в том, что одновременная продажа существующей квартиры и покупка нового жилья снижает как для продавца, так и для покупателя финансовые риски. Например, можно было бы вначале просто продать квартиру, а затем, добавив планируемую сумму, приобрести новое жилье. Но! Конъюнктура цен на московском рынке недвижимости такова, что между продажей одного жилья и покупкой нового (на что потребуется время) может произойти скачок цен, который разрушит все планы сторон. Это особенно актуально для лиц, решивших заняться подобными сделками самостоятельно, без привлечения специалистов. Таким образом, квалифицированная оценка жилой недвижимости здесь стоит во главе угла: она позволит составить прогноз необходимых доплат и в целом определить вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир упрощенно выглядит следующим образом:

№	Этап	Особенность
1.	Поиск покупателя на квартиру	Заключение договора, внесение аванса покупателем
2.	Поиск новой квартиры	Заключение договора, внесение аванса продавцу
3.	Сбор необходимых документов	Как правило, поручается агентству недвижимости
4.	Юридическая экспертиза документов
5.	Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых сумм
6.	Заключение сделки	Подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию
7.	Завершение сделки	Изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры

В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Это простая схема, но она требует присутствия третьего участника, так называемого «чистого покупателя», который располагает достаточными средствами для покупки. Эта покупка делает возможным дальнейший процесс.

В случае прямого обмена участники сделки имеют дело только друг с другом и рассчитываются путем взаимозачетов. При кажущейся простоте этой схемы, здесь отсутствует элемент свободного выбора новой квартиры на рынке, который есть в схеме альтернативного обмена. Особенно хорошо это видно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько. В случае альтернативного обмена можно купить квартиры у разных владельцев. В случае прямого обмена потребуется один владелец нескольких квартир.

В пакет документов для обмена квартир должны входить:

• Правоустанавливающие документы.
• Кадастровый паспорт помещения (составляется в районном БТИ).
• Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
• Справка об оценочной стоимости квартиры.
• Паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
• Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
• Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
• Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии. Например, совершеннолетние лица, которые на момент приватизации продаваемой квартиры были несовершеннолетними и не участвовали в приватизации.

Договор обмена квартир и другие документы

Порядок обмена приватизированных квартир может регулироваться двумя видами договоров:

• Договор купли-продажи.
• Договор мены.

В договоре мены прописывается, что каждая из сторон обязуется передать свою квартиру в обмен на другую. При необходимости указывается сумма и порядок доплаты, которую должна произвести одна из сторон.

В случае обмена приватизированных квартир стороны передают друг другу права собственности.

Несмотря на то, что обмен квартир — распространенная практика, не всем удается провести его успешно и с выгодой для себя. Требуется понимание ситуации на рынке и правовых нюансов, навыки ведения переговоров с контрагентами и оформления документов.

Обмен приватизированной квартиры

Владелец недвижимости может продать квартиру или обменять ее на другой объект. Во втором случае существует несколько способов совершения сделки. Далее рассмотрены все варианты обмена приватизированной квартиры в зависимости от вида второго объекта сделки.

Приватизированная недвижимость

---

Обмен жильем, приватизированным владельцами, предусмотрен жилищным законодательством. Для этого достаточно задокументировать его в регистрационной палате.

Основным преимуществом является исключение дополнительных расходов, присутствующих при купле-продаже имущества.

Муниципальная квартира

---

До марта 2005 года было можно обменять приватизированную квартиру на ту, что находится в государственной собственности. Сейчас это невозможно сделать из-за изменений в законе.

В подобной ситуации наилучшим выходом будет оформление объекта с его последующей передачей прав на владение им.

На меньшую жилую площадь

---

Согласно действующему законодательству, собственники могут обменять свое жилье на государственное, но меньшей площади. При этом заключается договор социального найма. Причиной является невозможность содержания жилья или желание улучшить текущие условия жизни.

Перечень документов для подачи в органы

---

Для проведения размена двухкомнатной квартиры или жилья с любым другим количеством комнат стороны сделки должны подать в регистрационную палату следующие документы:

• заявление собственника;
• документацию, устанавливающую право на распоряжение недвижимостью;
• запись из домовой книги;

Важно! Перед регистрацией нужно оплатить пошлину и приложить квитанцию к заявлению.

После этого стороны заключают договор мены, подтверждаемый нотариусом. Передача прав признается совершенной в течение 3 дней с момента подачи заявления.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Обмен квартиры: какие есть варианты?

Есть несколько видов обмена квартир: сделки с частной или муниципальной недвижимостью. Мена частных квартир используется редко, обычно граждане предпочитают договор купли-продажи. В случае муниципальных квартир, обмен является единственной возможностью поменять условия проживания.

Помимо сделок купли-продажи, существуют и другие способы улучшить жилищные условия или поменять место жительства на более удобный район. Речь идет о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры, который до всеобщей приватизации был единственно возможным вариантом переехать в другое жилье. Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто.

Виды обменов, их плюсы и минусы

Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях. Это зависит, в первую очередь, от того, находится ли жилье в частной собственности (приватизированная квартира) или в муниципальной (договор социального найма). Можно выделить три типа такого обмена: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной на муниципальную квартиру.

Обмен приватизированных квартир (мена)

Прямой обмен квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко. Гораздо чаще граждане идут по пути так называемых альтернативных сделок, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи. Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги.

Однако сделка прямого обмена квартиры все же встречается. При этом заключается договор мены, согласно которому стороны обмениваются недвижимостью. По ГК РФ, тот участник, который в результате такой сделки получает недвижимость, имеющую большую стоимость, должен второй стороне выплатить разницу. Часто подобный договор используется родственниками, поскольку в числе его достоинств можно назвать значительно меньшие расходы на оформление, чем при заключении двух договоров купли-продажи. Кроме того, при родственном обмене, к примеру, можно указать сумму доплаты по той стоимости жилья, которая указана в документации БТИ.

Существует и еще один серьезный плюс сделки мены. Когда жилье приобретается за деньги, в случае признания сделки недействительной покупатель может потерять и деньги, и квартиру. Если же происходил обмен квартиры посредством сделки мены, то в аналогичной ситуации пострадавшая сторона вернет себе хотя бы прежнее жилье. Правда, есть и весьма серьезный недостаток мены – подходящий вариант жилья для обмена можно искать очень длительное время.

Обмен муниципальных квартир

Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры. Довольно существенная часть жилья по-прежнему находится в муниципальной собственности. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, то фактически единственным способом изменить условия и место проживания является обмен квартиры.

Особенность такой сделки состоит в том, что она регулируется Жилищным Кодексом. Для осуществления обмена муниципального жилья, необходимо также иметь целый пакет документов, начиная с согласия наймодателя, и заканчивая подтвержденным нотариально согласием всех прописанных граждан, достигших совершеннолетия. При наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей, потребуется согласие органов опеки, которые дадут разрешение на обмен квартиры только в том случае, если интересы детей не пострадают.

Серьезным недостатком такой операции с муниципальной недвижимостью является то, что на сборы нужных бумаг и поиск подходящего для обмена варианта жилья может уходить колоссальное количество времени, порой годы. Да и не каждую квартиру в принципе можно поменять. Однако в случае муниципальной недвижимости, обмен фактически является единственным способом изменить условия проживания.

Обмен частной квартиры на муниципальную

Законодательством допускается и такой вид сделки, но на практике производится данный обмен квартиры чрезвычайно редко. Причина в том, что это невыгодно владельцу частной квартиры: гражданин, уже использовавший свое право на приватизацию, приватизировать муниципальную квартиру, полученную в результате обмена, уже не сможет. Тем не менее, такие сделки тоже существуют. После оформления всех бумаг, участники обмена как бы поменяются ролями: бывший собственник жилья будет заключать договор социального найма, а бывший наниматель станет полноправным владельцев квартиры.

Есть ли перспективы у обменных сделок?

Пожалуй, нельзя сказать, что практика обмена квартиры совсем выходит из употребления. Этот вид сделок будет применяться, по крайней мере, пока остается жилье, находящееся в муниципальной собственности. Конечно, для приватизированных квартир альтернативные сделки, в которых используется договор купли-продажи, предпочтительнее: несмотря на большую затратность по деньгам, они удобны тем, что позволяют подобрать больше разнообразных вариантов и выиграть во времени. Кроме того, сделка мены негативно сказывается на юридической истории квартиры, поскольку многие граждане относятся к ней настороженно. Тем не менее, сегодня практика обменов существует, и часто используется людьми, состоящими в родственных связях, а также людьми, проживающими в муниципальном жилье.

Покупка домов BlackRock не виновата в хаосе на рынке жилья

Должен быть кто-то виноват.

Цены на жилье вырвали мечту о домовладении из отчаянно сжимающихся рук миллионов. Бесчисленное количество арендаторов даже не мечтают о том, что им приходится нести растущее бремя арендной платы. И в довершение всего, богатые продолжают становиться еще богаче: фондовый рынок переживает бум, домовладельцы накопили более 1,5 триллиона долларов капитала с момента начала рецессии, связанной с COVID-19, а личные сбережения увеличиваются для большинства домохозяйств с более высокими доходами.

Войдите, сцена справа: Уолл-стрит.

Некоторые люди приходят в ярость по поводу сообщений о том, что институциональные инвесторы (часто частные инвестиционные компании) увеличивают спрос на дома и толкают вверх цены. Ранее в этом году Wall Street Journal писала, что «инвесторы в погоне за доходностью скупают дома на одну семью» и «конкурируют с обычными американцами». Торговая площадка сообщила то же самое, отметив, что одному покупателю предлагалось шесть раз перебить ставку за наличные. Инман пишет, что потребители «все больше конкурируют с институциональными инвесторами.«Настоящая сделка идет еще дальше, утверждая, что одной из« основных причин стремительного роста цен на самом деле является огромная покупательская активность институциональных инвесторов ».

Недавняя ветка в Твиттере, обвиняющая BlackRock, крупнейшего в мире управляющего активами, в покупке «каждого отдельного семейного дома, который они могут найти … и превышении ставок для обычных покупателей дома» стала вирусной, что побудило даже Джей Ди Вэнса, автора Hillbilly Elegy , сыграть в розыгрыш. за место в Сенате США в Огайо, чтобы обвинить «левых» в игнорировании ситуации из-за инициатив BlackRock по корпоративному разнообразию.

Blackrock проводит инвестиционную стратегию, которая затруднит доступ молодых американцев к собственному дому. Левые проигнорируют это, потому что Blackrock взяла на себя обязательство проводить «расовый аудит» и прочую ерунду разнообразия. https://t.co/lgtb3xSlO9

— J.D. Vance (@ JDVance1) 9 июня 2021 г.

Важно понимать, что институциональные инвесторы играют небольшую роль на американском рынке жилья. В то время как есть крупные фирмы по продаже квартир и других многоквартирных домов, традиционно не было такого же уровня инвестиций в односемейные дома. Инвесторы, стремящиеся к доходности, обратились на рынок недвижимости, потому что он стал очень выгодным местом для вложения денег. И главная причина, по которой он стал настолько прибыльным, — это уже существующая нехватка жилья, созданная местными органами власти и некоторыми домовладельцами, стремящимися заблокировать строительство новых домов, что привело к нехватке жилья почти в 4 миллиона по всей стране.

Инвесторы идут туда, где есть доходность. Они стремятся максимизировать прибыль и сталкиваются с сильным давлением с целью вернуть большую прибыль акционерам.Хотите их остановить? Постройте больше домов, убедитесь, что они не могут иметь большую долю рынка и вести хищнические действия, и уменьшите стимул для тех, кто стремится к дальнейшему превращению рынка в товар.

Да, конечно, но крупнейшим инвестором не является Blackrock. Это американские домовладельцы. И у них уже есть точно такой же стимул. https://t.co/1VxpZyyKf9

— Джейк Анбиндер (@JakeAnbinder) 10 июня 2021 г.

Есть еще причины для беспокойства. Институциональные инвесторы могут перевернуть дома и выставить цену некоторым потенциальным покупателям, и они могут оказаться значительно худшими арендодателями.А частный капитал во многих случаях заслужил дурную репутацию: увеличивая вероятность увольнений, когда эти фирмы приобретают компании, имея теневые связи с неожиданными медицинскими счетами на людей. И есть опасения по поводу того, что может произойти, если институциональные инвесторы смогут получить значительный контроль над местными рынками жилья — например, повысить арендную плату выше рыночной ставки.

Однако идея о том, что институциональные инвесторы каким-то образом во многом виноваты в нынешней катастрофе на рынке жилья, ошибочна и скрывает реальную проблему.Цены на жилье стремительно растут из-за исторически низкого предложения, низких ставок по ипотечным кредитам, а также из-за того, что самое большое поколение в истории Америки выходит на рынок в поисках жилья для начинающих.

Рождение институционального инвестора в частный дом

После Великой рецессии миллионы домов, лишенных права выкупа, попали на рынок, поскольку экономика рухнула. Инвесторы вмешались, чтобы купить эту недвижимость, когда цены упали, и возникла новая отрасль: институциональный инвестор / домовладелец на одну семью.

Во многих отношениях это был необходимый источник спроса для кризисного сектора экономики. Инвесторы были единственными, кто скупал эти дома, и, согласно исследованию Федеральной резервной системы, их выход на рынок «похоже, поддержал цены на жилье в тех районах, где он сконцентрирован». Это означает, что это могло помочь стабилизировать определенные рынки жилья, поскольку очень немногие люди были в состоянии покупать дома, когда разразился финансовый кризис.

Институциональные инвесторы «выросли в 2010-2013 годах, покупая проблемную недвижимость, которую никто другой не купил бы, и фактически выставили площадку на продажу, поэтому они предоставили очень, очень ценную услугу и в основном очистили проблемный рынок. Многие из них требовали ремонта », — пояснила Лори Гудман, вице-президент по политике жилищного финансирования Urban Institute.

Но когда пыль осела, некоторые люди были возмущены, увидев дома в своих кварталах, которые когда-то принадлежали семьям со средним доходом, которые были превращены в прибыль или навсегда превращены в аренду на одну семью.

В прошлогодней статье в New York Times Magazine Франческа Мари задокументировала вопиющий вред, причиненный этими домовладельцами борющимся американцам. Дом одного человека был продан частной инвестиционной компании, которая вынудила арендатора взять на себя обязанности, обычно возлагаемые на домовладельца, такие как «удаление плесени, благоустройство ландшафта и детекторы угарного газа».«Дом, который снимает другая женщина, кишел крысами и тараканами. Существует множество историй о бесчисленных сборах и угрозе иметь дело с гигантским предприятием, с которым арендатор по своей сути имеет большую асимметрию власти и информации.

Мари объясняет проблемы, связанные с «этим новым поколением арендодателей с частным капиталом», с их горячим желанием вернуть своим акционерам двузначную прибыль. Это стимул, который привел к таким моделям, как непомерно высокие сборы и обременительные требования при аренде, — которые мелкие инвесторы и семейные домовладельцы не почувствуют.

Однако это не означает, что мелкие арендодатели обязательно лучше или менее склонны к эксплуатации, чем крупные инвесторы. В статье New York Times от 2017 года отмечается, что «некоторые более мелкие арендодатели не полностью понимают законы об арендаторах или просто игнорируют их. Арендуйте у семейного домовладельца, и вы можете получить договор аренды, неформальный договор, который даст вам гибкость или оставит вас обоих в шатком положении ».

Но исследования, проведенные до Covid-19, показывают, что институциональные инвесторы все еще были очень маленькими игроками.Мари сообщила, что к 2016 году частные инвестиционные компании приобрели более 200 000 домов — небольшую часть от общего числа в Америке. В исследовательском документе 2018 года отмечается, что эти инвесторы «составляют менее 1 процента всех единиц жилья для одной семьи в США».

Но поскольку цены резко выросли за последний год, неужели институциональные инвесторы стали гораздо более крупными игроками?

Институциональные инвесторы по-прежнему составляют очень небольшую долю на американском рынке жилья

Многие статьи, в которых утверждается, что институциональные инвесторы поднимают цены на дома для одной семьи и конкурируют со средними покупателями жилья, основаны на исследованиях John Burns Real Estate Consulting.Один даже утверждал, что инвесторов являются «основной причиной» горячего рынка, что не является тем, что подробно описывает исследование Джона Бернса. Фактически, в отчете прямо говорится, что США «сегодня не находятся в пузыре цен на жилье, вызванном инвесторами».

В отчете установлено, что доля общих продаж домов, приходящихся на покупки инвесторами, фактически снизилась за последний год. И даже на пике в 2013 году (когда регулярные продажи достигли минимума из-за рецессии), он достиг лишь 29 процентов от общего объема продаж.По оценкам компании, в прошлом году на долю инвесторов приходится около 20 процентов продаж жилья.

Важно отметить, что это число приходится не только на институциональных инвесторов, но и на всех, кто покупает дом не только для своего основного места жительства, — включая людей, покупающих вторые дома или арендуемых на время отпуска, семейных домовладельцев и мелких инвесторов, торгующихся дома для получения прибыли. Согласно Marketplace, в него также могут входить так называемые iBuyers, инвесторы, которые «мгновенно делают денежные предложения на дома и вскоре продают их.«И да, это также может включать такие фирмы, как BlackRock. Джон Бернс изучил дома, в которых налоговая отчетность по налогу на имущество ведется по другому адресу, чем сам дом, и Рик Паласиос, директор по исследованиям в фирме, объяснил, что по этим данным невозможно определить, какой из этих компонентов продажи поступают напрямую от институциональных инвесторов.

Существует множество исследований, которые показывают, что институциональные инвесторы составляют очень небольшую долю от общего числа инвесторов.Гудман процитировал исследование, опубликованное ранее в этом году, которое показало, что институциональные операторы владели всего 300000 односемейных домов в 2019 году. Для контекста исследователи отмечают, что существует примерно 15 миллионов одноквартирных отдельных домов для аренды на одну семью. (Всего в США около 80 миллионов отдельно стоящих домов на одну семью.)

Исследование 2015 года показало, что на крупные инвесторы приходилось от 1 до 2 процентов всех покупок для одной семьи с 2012 по 2014 год, в то время как другие инвесторы составляли от 18 до 19 процентов.Они также обнаружили, что институциональные инвесторы с большей вероятностью будут покупать дома в районах, «где меньшее количество жителей может претендовать на получение ипотеки», что снижает вероятность того, что они будут конкурировать с обычными покупателями жилья. Исследование CoreLogic не только дало аналогичные результаты, но и написало, что они не могут сделать вывод о том, что инвесторы конкурировали с обычными покупателями жилья: «Возможные инвесторы заполняют пустоту на рынках, где спрос со стороны владельцев меньше».

Не исключено, что эта тенденция изменилась за последние пару лет или может измениться в ближайшие годы, поскольку институциональные инвесторы смотрят на громадный рынок жилья и решают принять более активное участие.Но, по крайней мере, сейчас они кажутся очень маленькими игроками.

John Burns Real Estate Consulting, LLC Данные

Redfin показывают, что покупательский спрос на вторые дома увеличился почти на 178 процентов с апреля 2020 года по апрель 2021 года (апрель 2020 года был дном спроса, но, как вы можете видеть из приведенного ниже графика, спрос на вторичное жилье значительно превысил докризисный спрос. .) Возможно, что значительное количество этих покупок инвесторами происходит от покупателей вторичного жилья.

Красноперый

Однако, внимательно присмотревшись к некоторым субрынкам, Джон Бернс обнаружил, что очень повышает активность инвесторов. В Неаполе, штат Флорида, группа обнаружила, что продажи для инвесторов выросли на 57 процентов в годовом исчислении. В Форт-Уолтоне, Флорида, эти продажи выросли на 65%; а во Флагстаффе, штат Аризона, и Пунта-Горда, штат Флорида, продажи для инвесторов выросли на 50% и более. Опять же, это не обязательно означает институциональных инвесторов.

Главный анекдот

Marketplace в истории под названием «Институциональные инвесторы по-прежнему конкурируют за покупателей жилья» — о покупателе, впервые сделавшем ставку на шесть домов, и его предложение было перебито предложениями за наличные. Но все наличные не обязательно означают институциональных инвесторов. При рекордно низких ставках по ипотечным кредитам некоторые люди используют предложения исключительно за наличные, чтобы выиграть войну заявок, которая резко возросла за последний год.

«Покупки за наличные во Флориде в основном совершаются людьми, которые переезжают сюда из других штатов, чтобы купить второй дом или пенсионную собственность», — сказала агент Tampa Redfin Венди Петерсон в пресс-релизе Redfin.

Гудман объясняет, что традиционно институциональные инвесторы не конкурировали с обычными людьми, пытающимися купить дома, потому что их лучшая инвестиция — это покупка дома, нуждающегося в серьезном ремонте, который будет «очень трудным для собственника». Это работает для крупных фирм, потому что они могут добиться экономии за счет масштабов, нанимая собственных строительных и ремонтных рабочих или занижая цену, предлагая подрядчикам стабильную работу для нескольких домов.

«Когда институциональному инвестору требуется [20 000 долл. США] или 30 000 долл. США в ремонте, это стоило бы вам или мне от [40 000 долл.] До 50 000 долл. США, если бы мы знали, что необходимо сделать», — добавил Гудман.«Кроме того, домовладельцу действительно сложно финансировать этот ремонт. … Вот где настоящее сравнительное преимущество, и это действительно те дома, в которых они преуспевают и в которых они специализируются ». В общем, это не те дома, которые домовладельцы хотят покупать; институциональные инвесторы фактически конкурируют с другими типами инвесторов, например, с обычными людьми, которые зарабатывают на жизнь продажей недвижимости.

На столь конкурентном рынке вполне разумно, что инвесторы могут конкурировать с людьми, желающими купить дома, от которых они обычно отказываются из-за ремонта.Но тут просто возникает вопрос: почему рынок жилья такой конкурентный? (Подробнее об этом позже.)

Поступают сообщения об увеличении размеров институциональных инвесторов, но даже с учетом этих новых приобретений они все еще составляют очень небольшую часть рынка. По данным Bloomberg, Invesco Real Estate поддерживает Mynd Management, чтобы потратить до 5 миллиардов долларов на покупку 20 000 домов на одну семью в США в течение следующих трех лет. Bloomberg также сообщил, что другой фонд (который управляет канадскими пенсиями) инвестирует 700 миллионов долларов в аренду для одной семьи.Business Insider сообщил о данных Redfin, согласно которым инвесторы потратили рекордные 77 миллиардов долларов на покупку жилья за последние два квартала 2020 года — всего 55000 домов и 39000 домов на одну семью. Кроме того, сюда входили и другие типы инвесторов, которые не покупают эти дома для сдачи в аренду, а покупают их для ремонта и продажи.

Основные причины низкого предложения домов, низких ставок по ипотечным кредитам и выхода миллионов миллениалов на рынок жилья, вооруженных более высокими личными сбережениями, помогают объяснить большую часть причин, по которым рынок жилья вышел из-под контроля за последний год.По данным Национального совета по аренде домов, лоббистской группы по аренде односемейных домов, «на компании по аренде домов на одну семью приходилось менее 0,14 процента приобретенных домов» и всего 0,09 процента от чистых домов, если учесть тот факт, что многие инвесторы в аренду на одну семью также продавали дома.

Национальный совет по аренде жилья

Но эти фундаментальные факторы также являются причиной того, что институциональные инвесторы, вероятно, продолжат выходить на эти рынки.Они указывают на то, что цены будут продолжать расти в обозримом будущем (хотя и менее резкими темпами, чем в прошлом году). Это стимулировало существование рынка «построенных для аренды». Вместо того, чтобы просто скупать существующие дома, институциональные инвесторы строят их так, чтобы напрямую сдавать их в аренду.

Несмотря на то, что они не виноваты в нынешних бедствиях на рынке жилья, это не означает, что этого не может произойти в будущем.

Хорошее, плохое и неопределенное в отношении институциональных инвесторов

Плюс: институциональные инвесторы могут обеспечить постоянный рынок жилья в США, гарантируя, что всегда будет некоторый спрос, чтобы удержать критически важную отрасль от полного краха.

«Когда рынок замедляется и наступает рецессия, жилье становится суперцикличным, и [институциональные инвесторы] будут приходить и покупать все это время», — сказал Паласиос Vox. «Они, на наш взгляд, помогут поддержать и помогут снизить цены на жилье. Если вы домовладелец, во время следующей рецессии вы можете сказать: «Я действительно благодарен этим группам. Вся экономика сильно страдает, когда цены на жилье достигают нижнего предела. Так что, если у нас теперь есть институциональная индустрия, которая смягчит этот удар, я думаю, что это хорошо.”

По словам Лорен Ламби-Хэнсон, исследователя из Федерального резервного банка Филадельфии, 28 процентов восстановления цен на жилье после достижения дна во время Великой рецессии можно отнести на счет роли институциональных покупателей.

В некотором смысле может быть проще регулировать более крупные предприятия — существуют официальные соглашения и юристы, знакомые с законами о справедливом жилищном обеспечении и местной защитой арендаторов, и правительство может проводить массовый аудит сотен квартир вместо того, чтобы пытаться перейти к мелкому арендодателю за счет мелкого арендодателя. , что было бы крайне неэффективно.

Даже если институциональные инвесторы конкурируют с домовладельцами за существующие дома, это не означает, что они просто снимают дом с рынка — это просто означает, что они превращают его в арендуемую недвижимость. Поскольку арендаторы в среднем менее богаты, чем потенциальные домовладельцы, отвечающие требованиям ипотечного кредита, институциональные инвесторы могут создавать больше жилья для малообеспеченных американцев. Традиционно в привлекательных кварталах не было аренды на одну семью, что делало невозможным проживание в них менее обеспеченных людей.Это может начать меняться.

В вышеупомянутом документе Amherst Holdings и ФРС исследователи обнаружили, что, хотя увеличение активности институциональных инвесторов приводит к повышению цен на жилье, оно также ведет к увеличению количества арендных единиц. Они отмечают, что вполне возможно, что институциональные инвесторы просто лучше «выбирали районы, в которых цены в любом случае выросли бы сильнее».

В исследовательской работе 2018 года, в которой рассматривалось влияние REIT, арендуемого на одну семью (Real Estate Investment Trusts, a.к.а. институциональные инвесторы) в Нэшвилле, Теннесси, , указывает на то, что инвесторы в аренду на одну семью, как правило, концентрируются в «несколько менее разнообразных» сообществах, где жильцы имели «более высокий уровень образования … более высокие медианные доходы домохозяйств и более низкий уровень бедности и безработицы. . » Это указывает на то, что жилищный фонд, который переводится из жилищного фонда, занимаемого владельцами, в арендуемое, в основном не принадлежит маргинализированным общинам.

Lambie-Hanson утверждает, что «в нашем исследовании действительно нет никаких доказательств того, что институциональные инвесторы привели к повышению арендной платы или увеличению количества выселений для нашей выборки округов, отслеживаемых в период восстановления.”

Плохое: стимулы институциональных инвесторов к получению прибыли и максимальной отдаче для акционеров — это повод срезать как можно больше углов. Истории, подобные той, которую описывает Мари в своей статье в журнале New York Times, пугают, и ясно, что даже если было бы легче контролировать более крупные организации, неясно, действительно ли кто-то будет это делать. А в отсутствие государственных сторожевых псов арендаторы столкнулись бы с гораздо большей асимметрией власти, чем с мелкими арендодателями.Например, армия юристов и бюрократии может усложнить жизнь арендаторам, которые имеют жалобы или обслуживаются с необоснованной оплатой.

И если цены на недвижимость продолжат расти, это означает, что растущее богатство будет сосредоточено в руках этих корпораций. Если бы эти дома были заняты собственниками, они были бы сосредоточены в руках домовладельцев. В прошлогодней статье в Washington Post сенатор Элизабет Уоррен и Кэрролл Файф, директор калифорнийской жилищной некоммерческой организации, утверждали, что это разрешает еще один «захват недвижимости частным капиталом»… снова предоставит Уолл-стрит карт-бланш на использование национального кризиса для осуществления массовой передачи богатства из поколения в поколение от уязвимых американцев к корпорациям ».

Есть также опасения, что, поскольку эта аренда на одну семью сосредоточена на определенных рынках, институциональные инвесторы могут получить рыночную власть и повысить арендную плату, поскольку они столкнутся с уменьшением конкуренции со стороны других арендодателей.

Обозреватель Bloomberg Opinion Конор Сен сказал мне, что он обеспокоен тем, что «если [институциональные инвесторы] увидят это, как Amazon в 2005 году, и через несколько лет они захотят быть в 100 раз больше, я не думаю, что многие американцы захотят этого. — чтобы было очень мало домов начального уровня для покупки и остались только возможности для сдачи в аренду.”

Неясно: как все это повлияет на рынок жилья, домовладение и потребность в изобилии жилья?

В основном это обсуждение происходит из-за того, что люди не хотят обращать внимание на основную причину, по которой рынок жилья в настоящее время выходит из-под контроля: явный дефицит жилья, который сделал недвижимость столь привлекательной инвестицией. Борьба с потенциальными олигополиями, асимметрией власти между арендодателями и арендаторами, высокой арендной платой и чрезмерно высокими ценами на жилье начинается с обеспечения изобилия жилья.И есть убедительные доказательства того, что институциональных инвесторов привлекают рынки, где предложение жилья ограничено. Исследование CoreLogic показало, что инвесторов привлекают рынки с высокой арендной платой, а на более узких рынках наблюдается «более значительный рост активности инвесторов».

Invitation Homes, крупнейший в стране поставщик услуг по аренде жилья для одной семьи, прямо заявил, что он «инвестирует [и] в рынки, которые, как мы ожидаем, будут демонстрировать более низкое новое предложение, более сильный рост числа рабочих мест и роста числа домохозяйств», а также в местах с «множественными факторами спроса, например, близость к крупным центрам занятости, желательным школам и транспортным коридорам.«По сути, он стремится инвестировать в районы с большим количеством рабочих мест, где, как он ожидает, местные органы власти будут продолжать блокировать предложение нового жилья, даже когда все больше людей пытаются туда переехать.

Некоторые высказывали опасения, что это может привести к лоббированию этих инвесторов против увеличения жилищного строительства в этих общинах. Однако здесь есть противодействие: сами арендаторы, которые хотели бы снижения арендной платы.

Не исключено, что увеличение доли арендаторов на этих рынках фактически сократит количество людей, рефлекторно выступающих против более доступного жилья.Сен приводит этот аргумент в Bloomberg:

В районе, полном домовладельцев на одну семью, если застройщик предложит большой жилой комплекс, близлежащие жители, вероятно, появятся на собраниях местных властей, обеспокоенные влиянием дополнительного предложения жилья на их стоимость дома … Но в сообществе, построенном для сдачи в аренду, предложение дополнительного жилья с высокой плотностью населения означает потенциально более низкую арендную плату для существующих арендаторов, а не потерю стоимости жилья ».

Это означает, что в районах, где аренда на одну семью занимает большую долю рынка, может появиться более доступное жилье.

Роль институциональных инвесторов все еще изучается, но популярность повествования наталкивается на нечто опасное: людям нужен удобный бугимен, а когда они его получают, они часто игнорируют структурные проблемы, с которыми труднее бороться. Недостаточное предложение жилья является результатом того, что местные жители десятилетиями выступали против строительства новых домов. Это не то, что можно обвинить в жадности Уолл-стрит и гнусных попытках частной инвестиционной компании. И это гораздо более тяжелая правда.

---

У нас есть заявка

В такие моменты, когда люди пытаются понять варианты и вакцины, а дети возвращаются в школу, многие торговые точки отключают свой платный доступ. Контент Vox всегда бесплатный, отчасти благодаря финансовой поддержке наших читателей. Мы освещаем пандемию Covid-19 более полутора лет. С самого начала нашей целью было внести ясность в хаос. Чтобы предоставить людям информацию, необходимую для обеспечения безопасности.И мы не останавливаемся.

В ближайшие 30 дней мы планируем добавить 2500 индивидуальных пожертвований, чтобы освещать кризис Covid-19 бесплатно для всех, кто в этом нуждается. Поскольку каждый из нас здоров настолько, насколько здоров наш самый больной сосед, очень важно, чтобы люди имели бесплатный доступ к четкой информации о пандемии. Поможете ли вы нам достичь нашей цели, сделав взнос в Vox всего за 3 доллара?

3 вещи, которые следует учитывать при аренде по комнате

Многие люди дополняют свой инвестиционный портфель жилой недвижимостью.Эти инвестиции могут быть частными домами, кондоминиумами или квартирами. Однако некоторым инвесторам в недвижимость кажется, что они просто не зарабатывают достаточно денег.

Если у вас есть только одна недвижимость, можете ли вы заработать на ней больше денег? Да, в том числе увеличение прибыли от вашей инвестиционной собственности или свойств. Если вы хотите увеличить свою прибыль, подумайте об аренде по комнатам, а не по всей собственности.

Аренда отдельных комнат дает вам доступ к нескольким арендаторам, что означает несколько проверок арендной платы.Хотя это может быть отличной финансовой стратегией, аренда таким способом все же имеет несколько предостережений.

Ключевые выводы

• Сдача дома на одну семью или другой квартиры нескольким арендаторам дает множество преимуществ для арендаторов и домовладельцев.
• Арендаторы могут сэкономить на аренде и других расходах, сдавая комнаты в частных домах.
• Несмотря на рост доходов от аренды, арендодатели могут захотеть рассмотреть возможность высокой текучести арендаторов.
• Чем больше арендаторов, тем больше звонков по поводу шума, повреждений и других жалоб.
• Арендодателям также может потребоваться рассмотреть дополнительные расходы, включая отопление и благоустройство территории.

Почему аренда по комнатам?

Большинство людей, владеющих недвижимостью, обычно сдают свою недвижимость целиком одному человеку или одной семье. Как владелец недвижимости, вы можете рассмотреть этот вариант независимо от того, является ли дом вашим основным местом жительства (то есть вы живете в нем) или это просто инвестиционная недвижимость.Сдача дома на одну семью или другую квартиру нескольким арендаторам дает множество преимуществ как для вас, арендодателя, так и для арендаторов.

Основы

Поскольку в доме проживает несколько человек, арендаторы могут сократить свои расходы на аренду, поделившись своими расходами с другими. Допустим, дом с тремя спальнями обычно сдается за 2000 долларов в месяц. Один арендатор может не нуждаться в таком количестве комнат и может быть не в состоянии позволить себе такую ​​аренду. Но если бы комната ушла за 800 долларов в месяц, она могла бы быть более доступной.

Это дает арендатору свое личное пространство, а также доступ к остальной жилой площади — гостиной, кухне, ванной (ам) и любому другому общему пространству. Более того, если домовладелец оплачивает коммунальные услуги отдельно, их можно разделить между арендаторами, что еще больше снизит их ежемесячную нагрузку.

Арендодатели, с другой стороны, могут получать больший доход от аренды, сдавая комнаты разным арендаторам. Таким образом, дом с тремя спальнями, который сдается одной семье за ​​2000 долларов, будет приносить 2400 долларов каждый месяц, если будет сдан в аренду трем разным арендаторам.Сдача по комнатам также помогает сделать доход от аренды более надежным для арендодателей, поскольку сводит к минимуму последствия, связанные с наличием вакансий.

Высокая текучесть арендаторов

Совместное проживание в доме с несколькими людьми вместо того, чтобы снимать целую квартиру в одиночку, является экономически эффективным способом жизни. Это особенно актуально для одиноких и молодых людей — особенно в больших городах, таких как Нью-Йорк, где площадь является премиальной, а арендная плата может стремительно расти.

Многие миллениалы выбрали такую ​​схему, потому что она позволяет им иметь дополнительные наличные, которые можно использовать для других вещей, таких как оплата долга за колледж, покупка новой машины или даже сбережения для первоначального взноса на собственный дом.Во многих частях страны большинство отдельных комнат можно сдавать в аренду за несколько сотен долларов в месяц, в то время как приличная квартира может стоить не менее 800 долларов в месяц.

В результате разделить дом с несколькими людьми почти не составляет труда для людей, у которых нет детей, и очень мало ответственности, потому что экономия средств огромна.

Однако арендодателям, скорее всего, придется мириться с высокой текучестью арендаторов. Да, на такое жилье, безусловно, существует большой спрос, но по большей части аренда комнаты обычно носит временный характер.Через несколько месяцев арендаторы в конечном итоге захотят иметь собственное место с большей уединенностью и пространством. Некоторых людей может раздражать совместное использование кухни или ванной комнаты с другими в течение длительного времени. Также могут возникнуть трудности при аренде отдельной комнаты.

В результате домовладельцам, возможно, придется менять нескольких арендаторов каждые три-шесть месяцев. Хотя найти замену может быть нетрудно, хлопоты, связанные с частым выставлением жилья в аренду, а также проверкой возможных арендаторов, могут раздражать.

Дополнительные телефонные звонки

Еще одна вещь, которую следует учитывать при принятии решения о том, следует ли вам арендовать недвижимость по комнате, — это дополнительная работа, необходимая для управления несколькими арендаторами, не говоря уже о возможности конфликта и драмы.

Многих домовладельцев уже раздражает, когда им поздно ночью звонят один арендатор. При большем количестве арендаторов под одной крышей практически неизбежно, что арендодатель получит больше звонков по поводу сломанных предметов, жалоб и споров между соседями по комнате.Дополнительные деньги, полученные от аренды комнаты вместо всей квартиры, могут не окупить дополнительных головных болей и стресса.

Также важно помнить, что сдача в аренду большему количеству людей в конечном итоге будет означать получение большего ущерба и, возможно, большего количества выселений. Это может отпугнуть инвесторов в недвижимость, которые хотят пассивно получать доход от своей собственности.

Скрытые расходы

Очень легко упустить важные расходы при расчете потенциальной прибыли от сдачи в аренду недвижимости, которую снимает комната.Это связано с тем, что многие расходы, которые обычно перекладываются на арендатора, в конечном итоге берет на себя арендодатель, включая уход за газоном, расходы на отопление и все остальное, что может быть трудно измерить использованием каждым арендатором. Без тщательного рассмотрения этих скрытых расходов арендодатели рискуют переоценить окупаемость своих вложений.

Во многих штатах незаконно взимать с арендатора плату за коммунальные услуги — воду, газ и электричество — если их использование не было точно и индивидуально измерено.Это сложно сделать с квартирой, в которой проживает несколько арендаторов. В конце концов, арендодатель должен будет покрыть эти расходы.

В некоторых штатах домовладельцы не могут взимать с арендаторов отдельную плату за коммунальные услуги, если их использование не измеряется точно и индивидуально.

Итог

Аренда по комнатам — один из способов для инвесторов в недвижимость увеличить доход от сдачи в аренду. Однако перед реализацией этой стратегии следует учесть ряд моментов.Например, наличие от двух до пяти совершенно незнакомых людей в одном доме может создать потенциальные конфликты.

Кроме того, есть некоторые расходы, такие как электричество и вода, которые нельзя передать арендаторам при аренде отдельных комнат. Некоторым арендодателям также может не показаться, что хлопоты, связанные с высокой текучестью арендаторов, того стоят.

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты.Недвижимость — это форма недвижимости. Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что постоянно к ней прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
• Есть пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
• Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, приобретая дом, сдаваемую в аренду или другую собственность, или косвенно через инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля , недвижимость и недвижимость как синонимы, но есть некоторые тонкие различия.

• Земля относится к земной поверхности вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, минералы и воду.
• Недвижимость — это земля, а также любые постоянные антропогенные пристройки, такие как дома и другие постройки.
• Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Вообще говоря, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что постоянно к ней прикреплено, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Недвижимость не следует путать с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимого имущества. Основная характеристика личного имущества — это то, что оно движимо. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

1. Неподвижность .Хотя некоторые участки земли можно снимать, а топографию можно изменять, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
2. Неразрушимость . Земля прочная и нерушимая (постоянная).
3. Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отчетливые экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

• Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общий объем ее предложения является фиксированным.
• Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (такие как дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются улучшениями с по земли.
• Постоянство инвестиций : После улучшения земли общий капитал и рабочая сила, использованные для строительства улучшения, представляют собой значительные вложения в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, улучшения, такие как дренажная, электрическая, водопроводная и канализационная системы, имеют тенденцию быть постоянными, потому что их невозможно удалить (или заменить) с экономической точки зрения.
• Предпочтительное местоположение или область . Под местоположением понимаются предпочтения и вкусы людей в отношении данной области, основанные на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда и пословица «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Есть пять основных типов недвижимости:

1. Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая в жилых целях.Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
2. Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, отели, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
3. Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распространения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
4. Земля : Включает незастроенные участки, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
5. Специального назначения : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, геодезистов и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество новых проектов жилищного строительства — количество новых проектов жилищного строительства в любой месяц — опубликовано в США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает в себя данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три различные категории:

• Дома на одну семью
• Дома на 2-4 единицы
• Многоквартирные дома, состоящие из пяти и более квартир, например, многоквартирные дома

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством нового жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типов нового строительства жилья могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства

Например, если строительство домов на одну семью указывает на меньшее количество домов на одну семью и больше на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающуюся нехватку предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 года по 1 февраля 2020 года.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Вот некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования:

Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую в аренду недвижимость, сдавайте ее в аренду), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или сдачи внаем и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество, могут повышать или понижать цены на недвижимость.

Минусы

• Обычно неликвидный

• Под влиянием местных факторов

• Требуются большие начальные капитальные затраты

• Может потребоваться активное управление и опыт

Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из наиболее популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT далее классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:

• Публичные REIT
• Публичные неторгуемые REIT
• Частные РЭЙЦ

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.

Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).

Что нам нравится

• Ликвидность

• Диверсификация

• Стабильные дивиденды

• Доходность с поправкой на риск

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

Другой вариант инвестирования в недвижимость — ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили много негативных отзывов в прессе из-за той роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал мировой финансовый кризис в 2007-08 гг.Однако MBS все еще существуют и продаются.

Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать холдинги, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались во время кризиса.

Примеры MBS

Два популярных ETF, которые предоставляют обычным инвесторам доступ к MBS, включают:

• ETF с ипотечными ценными бумагами Vanguard (VMBS): Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS с плавающей корректировкой, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.
• iShares MBS ETF (MBB): Этот ETF фокусируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной процентной ставкой и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Его авуары включают облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA.

Права собственности — Econlib

Одно из самых фундаментальных требований капиталистической экономической системы — и одна из наиболее неправильно понимаемых концепций — это сильная система прав собственности.На протяжении десятилетий социальные критики в Соединенных Штатах и ​​во всем западном мире жаловались на то, что права «собственности» слишком часто имеют приоритет над правами «человека», в результате чего с людьми обращаются по-разному и имеют неравные возможности. Неравенство существует в любом обществе. Но предполагаемый конфликт между правами собственности и правами человека — это мираж. Права собственности — это права человека.

Определение, распределение и защита прав собственности составляют один из самых сложных и трудных наборов вопросов, которые должно решать любое общество, но который должен быть решен каким-то образом.По большей части социальные критики прав «собственности» не хотят отменять эти права. Скорее они хотят передать их из частной собственности в государственную. Некоторые передачи в государственную собственность (или аналогичный контроль) делают экономику более эффективной. Другие делают его менее эффективным. Наихудший исход, безусловно, наступает, когда права собственности действительно отменяются (см. Трагедию общин).

Право собственности — это исключительное право определять, как используется ресурс, независимо от того, принадлежит ли этот ресурс правительству или отдельным лицам.Общество одобряет способы использования, выбранные держателем права собственности, с правительственной властью и с социальным остракизмом. Если ресурс принадлежит правительству, агент, определяющий его использование, должен действовать в соответствии с набором правил, определенных в Соединенных Штатах Конгрессом или исполнительными агентствами, которым он поручил эту роль.

Частные права собственности имеют два других атрибута в дополнение к определению использования ресурса. Одно из них — исключительное право на услуги ресурса.Так, например, владелец квартиры с полными имущественными правами на квартиру имеет право определять, сдавать ли ее в аренду и, если да, то какому арендатору сдавать ее в аренду; жить в нем сам; или использовать его любым другим мирным способом. Это право определять использование. Если собственник сдает квартиру в аренду, он также имеет право на весь доход от аренды имущества. Это право на услуги ресурсов (аренда).

Наконец, право частной собственности включает в себя право делегировать, сдавать в аренду или продавать любую часть прав путем обмена или дарения по любой цене, которую устанавливает владелец (при условии, что кто-то готов заплатить эту цену).Если мне не разрешено покупать у вас некоторые права и, следовательно, вам не разрешено продавать мне права, права частной собственности уменьшаются. Таким образом, тремя основными элементами частной собственности являются (1) исключительность прав на выбор использования ресурса, (2) исключительность прав на услуги ресурса и (3) право обменивать ресурс на взаимоприемлемых условиях. .

Верховный суд США колебался по поводу этого третьего аспекта прав собственности. Но независимо от того, какие слова используют судьи для обоснования таких решений, факт остается фактом: такие ограничения, как контроль над ценами и ограничения права продажи на взаимоприемлемых условиях, являются сокращением прав частной собственности.Многие экономисты (в том числе и я) считают, что большинство таких ограничений прав собственности наносят ущерб обществу. Вот некоторые из причин, почему.

При системе частной собственности рыночная стоимость собственности отражает предпочтения и потребности остального общества. Независимо от того, кто является владельцем, на использование ресурса влияет то, что остальная часть населения считает наиболее ценным использованием. Причина в том, что владелец, который выбирает другое использование, должен отказаться от этого наиболее ценного использования — и той цены, которую другие заплатили бы ему за ресурс или за его использование.Это создает интересный парадокс: хотя собственность называется «частной», частные решения основываются на общественной или социальной оценке.

Основная цель прав собственности и их фундаментальное достижение состоит в том, что они устраняют деструктивную конкуренцию за контроль над экономическими ресурсами. Четко определенные и хорошо защищенные права собственности заменяют конкуренцию насилием на мирную конкуренцию.

Степень и степень прав частной собственности фундаментально влияют на способы, которыми люди соревнуются за контроль над ресурсами.С более полными правами частной собственности рыночные обменные стоимости становятся более влиятельными. Личный статус и личные качества людей, соревнующихся за ресурсы, имеют меньшее значение, поскольку их влияние можно компенсировать путем корректировки цены. Другими словами, более полные права собственности делают дискриминацию более дорогостоящей. Рассмотрим случай с чернокожей женщиной, которая хочет снять квартиру у белого домовладельца. Она может сделать это лучше, когда домовладелец имеет право устанавливать арендную плату на любом уровне, который он хочет.Даже если домовладелец предпочтет белого арендатора, темнокожая женщина может компенсировать свой недостаток, предложив более высокую арендную плату. Арендодатель, который берет белого арендатора по более низкой арендной плате, в любом случае платит за дискриминацию.

Но если правительство вводит контроль за арендной платой, который удерживает арендную плату ниже уровня свободного рынка, цена, которую арендодатель платит за дискриминацию, падает, возможно, до нуля. Контроль арендной платы не снижает спрос на квартиры волшебным образом. Вместо этого он снижает конкурентоспособность каждого потенциального арендатора, предлагая больше денег.Арендодатель, который теперь не может получить полную денежную цену, будет отдавать предпочтение арендаторам, чьи личные характеристики — такие как возраст, пол, этническая принадлежность и религия — он предпочитает. Теперь чернокожая женщина, ищущая квартиру, не может компенсировать недостаток своего цвета кожи, предлагая более высокую арендную плату.

Конкуренция за квартиры не устраняется контролем за арендной платой. Что меняется, так это «чеканка» конкурса. Ограничение прав частной собственности снижает конкуренцию, основанную на денежном обмене товаров и услуг, и усиливает конкуренцию на основе личных характеристик.В более общем плане ослабление прав частной собственности увеличивает роль личных характеристик в побуждении продавцов проводить различие между конкурирующими покупателями, а покупателей — проводить различие между продавцами.

Две крайности ослабления прав частной собственности — это социализм и ресурсы, находящиеся в «общей собственности». При социализме правительственные агенты — те, кого назначает правительство — осуществляют контроль над ресурсами. Права этих агентов принимать решения относительно собственности, которую они контролируют, сильно ограничены.Люди, которые думают, что могут использовать ресурсы более эффективно, не могут сделать это, купив права, потому что права не продаются ни за какую цену. Поскольку социалистические менеджеры не выигрывают, когда ценность ресурсов, которыми они управляют, увеличиваются, и не теряют, когда ценности падают, у них мало стимулов обращать внимание на изменения в рыночных ценностях. Таким образом, на использование ресурсов больше влияют личные характеристики и особенности должностных лиц, которые их контролируют. Рассмотрим социалистического менеджера колхоза при старой советской коммунистической системе.Работая каждую ночь в течение одной недели, он мог бы получить, скажем, один миллион рублей дополнительной прибыли для фермы, организовав транспортировку пшеницы с фермы в Москву до того, как она сгниет. Но поскольку ни управляющий, ни те, кто работал на ферме, не имели права удерживать даже часть этой дополнительной прибыли, управляющий с большей вероятностью, чем управляющий капиталистической фермой, пошел домой пораньше и позволил урожаю сгнить.

Аналогичным образом, общая собственность на ресурсы — будь то в бывшем Советском Союзе или в Соединенных Штатах — никому не дает сильного стимула для сохранения ресурса.Например, в рыболовстве, которым никто не владеет, будет перелов. Причина в том, что рыбак, который бросает рыбку, чтобы дождаться, пока она вырастет, вряд ли получит от своего ожидания какую-либо пользу. Вместо этого какой-нибудь другой рыбак поймает рыбу. То же самое и с другими общими ресурсами, будь то стада буйволов, масло в земле или чистый воздух. Все будут злоупотреблять.

Действительно, основная причина впечатляющего провала экономических реформ 1980-х и начала 1990-х годов в бывшем Советском Союзе заключается в том, что ресурсы были переведены из государственной собственности в де-факто общую собственность.Как? Фактически превратив доходы советского правительства в общий ресурс. Гарвардский экономист Джеффри Сакс, который консультировал советское правительство, однажды указал, что, когда советским менеджерам социалистических предприятий было разрешено открывать собственное дело, но они все еще оставались руководителями государственных предприятий, они перекачивали прибыль от государственного бизнеса в свои частные корпорации. Тысячи менеджеров сделали это, что привело к большому дефициту бюджета Советского правительства.В данном случае ресурсом, который ни у одного менеджера не было стимула сберегать, были доходы советского правительства. Точно так же неправильно установленные премии по страхованию вкладов в США побудили банки и ссудо-сберегательные кассы (см. Кризис сбережений и займов) предоставлять чрезмерно рискованные ссуды и рассматривать фонд страхования вкладов как «общий» ресурс.

Права частной собственности на ресурс не обязательно должны принадлежать одному человеку. Они могут быть разделены, при этом каждый человек разделяет определенную долю рыночной стоимости, в то время как решения об использовании принимаются в любом процессе, который группа совместного использования сочтет желательным.Основным примером таких общих прав собственности является корпорация. В корпорации с ограниченной ответственностью указаны акции, а право решать, как использовать ресурсы корпорации, делегировано ее руководству. Каждый акционер имеет неограниченное право продать свою долю. Ограниченная ответственность защищает состояние каждого акционера от обязательств других акционеров и тем самым способствует анонимной продаже и покупке акций.

В других типах предприятий, особенно там, где благосостояние каждого участника будет однозначно зависеть от поведения другого участника, права собственности в группе обычно реализуются только в том случае, если существующие участники одобряют покупателя.Это типично для того, что часто называют совместными предприятиями, взаимными предприятиями и товариществами.

Хотя более полные права собственности предпочтительнее менее полных прав, любая система прав собственности влечет за собой значительную сложность и множество проблем, которые трудно решить. Если я управляю фабрикой, которая испускает дым, неприятный запах или переносимые по воздуху кислоты над вашей землей, использую ли я вашу землю без вашего разрешения? На это сложно ответить.

Стоимость установления прав частной собственности — чтобы я мог заплатить вам взаимоприемлемую цену за загрязнение вашего воздуха — может быть слишком высока.Например, воздух, подземные воды и электромагнитное излучение дорого обходятся в мониторинге и контроле. Следовательно, человек не имеет фактически закрепленных за исполнением прав частной собственности на качество и состояние некоторого участка воздуха. Неспособность рентабельно контролировать и контролировать использование ваших ресурсов означает, что «ваши» права собственности на «вашу» землю не так обширны и сильны, как на некоторые другие ресурсы, такие как мебель, обувь или автомобили. Когда права частной собственности недоступны или слишком дороги для установления и обеспечения соблюдения, ищутся альтернативные средства контроля.Государственная власть, выражаемая государственными агентами, является одним из самых распространенных таких средств. Отсюда и создание экологических законов.

В зависимости от обстоятельств определенные действия могут считаться посягательством на частную жизнь, нарушением права владения или правонарушением. Если я ищу убежище и безопасность для своей лодки в вашем доке во время внезапного сильного шторма на озере, нарушил ли я «ваши» права собственности или ваши права не включают право предотвращать такое использование? Сложность и разнообразие обстоятельств делают невозможным четкое определение совокупности прав собственности человека в отношении ресурсов.

Аналогичным образом, набор ресурсов, на которые могут распространяться права собственности, не определен и не разграничен четко. Идеи, мелодии и процедуры, например, практически не требуют затрат для явного воспроизведения (почти нулевая стоимость производства) и неявного (без отказа в других случаях использования исходных данных). В результате они, как правило, не охраняются как частная собственность, за исключением фиксированного срока действия патента или авторского права.

Права частной собственности не абсолютны. Правило против «мертвой руки» или вечности является примером.Я не могу указать, как ресурсы, которыми я владею, будут использоваться в бесконечно отдаленном будущем. Согласно нашей правовой системе, я могу указать использование только в течение ограниченного количества лет после моей смерти или смерти ныне живущих людей. Я не могу изолировать использование ресурса от влияния рыночных ценностей всех будущих поколений. Общество признает рыночные цены как меру относительной желательности использования ресурсов. Только в той мере, в какой права продаются, эти ценности раскрываются наиболее полно.

Желанию обеспечить себе права частной собственности сопутствует и противоречит желание накопить больше богатства, «забирая» у других.Это делается путем военного завоевания и насильственного перераспределения прав на ресурсы (также известного как воровство). Но такое принуждение скорее противоположно, чем характерно, системе прав частной собственности. Принудительное перераспределение означает, что существующие права не были должным образом защищены.

Права частной собственности не противоречат правам человека. Это права человека. Права частной собственности — это право людей использовать определенные товары и обменивать их. Любое ограничение прав частной собственности сдвигает баланс сил от безличных атрибутов к личным атрибутам и к поведению, одобренному политическими властями.Это основная причина предпочтения системы сильных прав частной собственности: права частной собственности защищают свободу личности.

Права собственности на «Улицу Сезам»

Джанет Билс Кайданцис

Вы когда-нибудь видели, чтобы двое детей ссорились из-за игрушки? Такие ссоры были обычным делом в доме Кэтрин Хусман Клемп. Но в справочнике для родителей «Улица Сезам» она рассказывает, как она создала мир в своей семье из восьми детей, передав права собственности на игрушки.

В молодости Клемп часто приносила домой игры и игрушки с гаражных распродаж. «Я редко сравнивала конкретный предмет с конкретным ребенком», — говорит она. «Поразмыслив, я увидел, как расплывчатость собственности легко приводила к спорам. Если все принадлежало всем, тогда каждый ребенок чувствовал, что имеет право пользоваться чем угодно ».

Чтобы решить эту проблему, Клемп ввел два простых правила: во-первых, никогда ничего не приносите в дом, не передавая права собственности одному ребенку.Владелец имеет высшие полномочия в отношении использования собственности. Во-вторых, владелец не обязан делиться. Клемп вспоминает, что до того, как правила были введены в действие, «я подозревал, что большая часть драмы часто была меньше сосредоточена на том, кто получил спор, а больше на том, на чьей стороне была бы мама». Теперь аргументы улаживают права собственности, а не родители.

Вместо того, чтобы учить эгоизму, введение прав собственности фактически способствовало разделению. Дети были в безопасности и знали, что всегда могут вернуть свои игрушки.Клемп добавляет: «Обмен опытом повысил их самооценку, и они стали считать себя щедрыми людьми».

Ее дети не только ценят свои права собственности, но и распространяют это уважение на собственность других. «Наши дети редко пользуются вещами друг друга, не спросив предварительно, и они уважают отказ, когда они его получают. Лучше всего, когда тот, кто имеет полное право сказать «нет» на запрос, говорит «да», заемщик видит подарок таким, какой он есть, и чаще говорит «спасибо», — говорит Клемп.

---

Об авторе

Армен А. Алчиан — заслуженный профессор экономики Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе. Большинство его основных научных работ относится к экономике прав собственности.

---

Дополнительная литература

Алчиан, Армен. «Некоторая экономика прав собственности». Il Politico 30 (1965): 816–829.

Алчиан, Армен и Гарольд Демсец. «Парадигма прав собственности». Журнал экономической истории 33, вып.1 (1973): 16–27.

Демсец, Гарольд. «Когда имеет значение правило ответственности?» Journal of Legal Studies 1 (январь 1972 г.): 13–28.

Сакс, Джеффри. Интервью. Omni (июнь 1991 г.): 98.

Зиган, Бернар. Экономические свободы и Конституция. Чикаго: University of Chicago Press, 1980.

5 причин арендовать жилой комплекс по сравнению с частной собственностью в Джерси-Сити — MRK

Нью-Джерси ежегодно принимает жителей других штатов.Фактически, Бюро переписи населения США 2020 года показывает, что 2,4% жителей округа Гудзон (округа, географически ближайшего к Нью-Йорку) до переезда в Нью-Джерси жили в другом штате. Это выше, чем в среднем по штату 1,7% иногородних. Это тоже неудивительно, поскольку в Джерси-Сити наблюдался бум спроса на культурный и пищевой бизнес, поскольку жители Нью-Йорка нашли больше причин для миграции в центр города и районы Джорнал-сквер.

Учитывая рост населения Джерси-Сити и увеличивающееся количество вариантов проживания, арендаторам больше не нужно выбирать между комфортом и доступностью.Легкий доступ к транспорту. Хорошие удобства и сочетаются с разумными ценами на аренду благодаря масштабному строительству роскошных жилых комплексов Джерси-Сити за последние несколько лет.

Если вы переехали из другого штата или являетесь жителем Нью-Йорка, который хочет сэкономить, позвольте нам пролить свет на выбор аренды в жилом комплексе или в частной резиденции с 5 причинами, чтобы выбрать первое.

Меньше комиссий

При аренде в лизинговом офисе обычно получается без комиссии брокера .Благодаря специальному персоналу, готовому к просмотру, вы поговорите с сотрудником, который понимает все удобства квартир. Это отличная мера экономии, особенно с учетом того, что средняя стоимость переезда за пределы штата составляет 4326 долларов.

В отличие от офисов аренды, отдельные риэлторы показывают квартиры от имени своих клиентов-арендодателей в размере платы за их время. Эта плата обычно составляет от 1 месяца до 1 ½ месяца вашей арендной платы. Это меньше денег в кармане, которые можно потратить на мебель и декор.

Великолепные новые удобства

Учитывая недавний бум жилищного строительства в Джерси-Сити, новому комплексу меньше десяти лет. Большинство, если не все, жилые комплексы Нью-Джерси-Сити предлагают встроенные стиральные машины и сушилки, соответствующие строительным стандартам, с модернизированными системами пожарной сигнализации и отличной изоляцией окон и стен.

Хотя в Джерси-Сити есть несколько великолепных особняков из коричневого камня, многим из этих исторических зданий более ста лет. Неудивительно, что эти здания подвержены утечкам, плохой изоляции, проблемам с электричеством и наводнениям в подвалах.В отличие от этого, в районе Журнальной площади предлагаются квартиры в аренду в современных зданиях со всеми роскошными удобствами по доступным ценам.

Общие внутренние и открытые пространства

Если вы хотите провести социально-дистанционное мероприятие с близкими родственниками или друзьями, в то время как нации соревнуются за вакцинацию, в апартаментах Journal Square есть открытые пространства, доступные для планирования использования общих барбекю и удобных сидений . С приближением летних месяцев это домашний побег с возможностью сменить обстановку в безопасной обстановке.

Как и общие открытые пространства, общие внутренние коворкинг-пространства становятся все более популярными благодаря движению «работа из дома». Благодаря бесплатному Wi-Fi, удобным креслам и устройствам для конференц-связи теперь у вас есть возможность выйти из квартиры и принимать частные звонки с профессиональным фоном прямо в собственном доме.

Излишне говорить, что было бы сложно найти эти варианты в частной резиденции.

Простое обслуживание и отсутствие контактов с подрядчиком

Никому не нравится ждать, пока приедет подрядчик, чтобы починить посудомоечную машину или светильник.Вот почему выделенный обслуживающий персонал через офис управления — это само по себе удобство.

Во многих случаях новые здания будут предлагать функцию блокировки с цифровым кодом, которая позволяет вам и руководству входить в вашу квартиру в случае возникновения чрезвычайной ситуации. С помощью этой опции обслуживающий персонал может просто войти в ваше устройство, чтобы выполнять задачи, пока вас нет.

Аренда со скидкой и расширенные варианты аренды

Из-за огромного количества вариантов аренды офисы в Джерси-Сити и Джорнал-сквер стремятся быстро найти новых жителей.В обмен на более длительную аренду вам может быть предоставлена ​​возможность подписаться на льготную ставку. Например, MRK предлагает ограниченное по времени предложение на 2 месяца без арендной платы в обмен на 14-месячную аренду.

Если вы переехали из другого штата или из-за реки Гудзон, аренда квартиры в Джерси-Сити предлагает все вышеперечисленные преимущества, позволяя вам сосредоточиться на городе (а не на новых квартирах). Узнайте больше об удобствах, доступных в роскошных апартаментах в Джерси-Сити.

Посмотрите на MRK Journal Square, где показаны 1-2 спальни по цене 2043 доллара. Вопросов? Напишите по адресу [email protected] или позвоните по телефону (201) 448-9569 для получения дополнительной информации.

Жилье | Кампус Франция США

Cité U of CROUS

Государственное студенческое общежитие, также называемое Cités U , находится в ведении CROUS ( региональных центров университетских и академических служб ) и субсидируется правительством Франции. Они доступны как для французских студентов, так и для иностранных студентов.

Узнайте больше и подайте заявку на получение студенческого жилья в CROUS.

Свяжитесь с отделом международных отношений вашего университета во Франции, чтобы узнать, есть ли у них конкретное соглашение с CROUS. Заявки обычно открываются с 15 января по 31 мая, до начала учебного года, и очень важно подать заявку как можно раньше. Пространство ограничено, и комнаты быстро заполняются.

Процесс подачи заявки для иностранных студентов варьируется в зависимости от того, участвуют ли они в официальной программе обмена или в независимой программе.

• Независимый: Чтобы сделать запрос на бронирование проживания в университетской резиденции, управляемой CROUS, иностранные студенты должны пройти непосредственно через платформу CROUS. Вы найдете всю информацию и вам нужно выбрать жилье в резиденции CROUS.
  
• Студенты, участвующие в официальной программе обмена или Erasmus +: . Это служба международных отношений принимающей организации, которая позаботится о бронировании вашего проживания и отправит вам процедуры. Нет необходимости связываться напрямую с CROUS.
  
• Стипендиаты под управлением Campus France: главное агентство Campus France Paris отвечает за бронирование вашего жилья и отправку вам процедур. Нет необходимости связываться напрямую с CROUS.

Вы всегда должны связываться со своей школой во Франции, чтобы узнать, есть ли у них соглашение с CROUS о жилищных решениях.

CIUP в Париже

Для студентов из парижского региона, работающих над степенью магистра или доктора философии, CIUP является хорошим вариантом.

Расположенный в 14-м округе Парижа, Cité internationale Universitaire de Paris — это обширное сообщество университетских общежитий, в котором проживает около 6000 студентов, ученых, ученых, художников и спортсменов со всего мира.

Частный

Résidence Universitaire

Частные студенческие общежития также открыты для иностранных студентов. Арендная плата может быть выше, чем в CROUS Cités U , поскольку она не субсидируется.Это может быть хорошим вариантом, если вы хотите жить с другими студентами, иметь меблированную комнату, услуги прачечной, интернет, коммунальные услуги и т. Д.

Примечание: Campus France не имеет партнерских отношений с этими агентствами или организациями, и мы не можем проверить их пригодность. Мы делимся ими только в информационных целях, чтобы помочь студентам в их исследованиях.

Вот несколько ресурсов для поиска частного студенческого общежития или частного общежития:

1. Les Estudines
   
2. PARME
   
3. Костюмы
   
4. Nexity Studea
   
5. FacHabitat
   
6. Кардинал Кампус
   
7. Neoresid

Студенческие общежития

Некоторые общежития и организации, управляющие общежитиями или auberges de jeunesses , предлагают студентам долгосрочное жилье по доступной цене.

Вот несколько мест, с которых можно начать свое исследование:

1. Французский национальный союз студенческих домов
   
2. Ассоциация молодежных общежитий

После месяца жизни в отеле некоторые студенты UNC Charlotte просто хотят иметь место, где можно позвонить домой

ШАРЛОТ, Северная Каролина (FOX 46 CHARLOTTE) — В очередной раз жилой комплекс в Юниверсити-Сити отложил дату заселения некоторых студентов UNC Charlotte.

Остановиться в отеле хорошо, когда вы в отпуске или на выходных.Но представьте, что вы называете его домом, когда платите за квартиру.

«Я надеюсь, что у меня есть возможность готовить, я надеюсь, что смогу привести друзей», — сказал Язан Хаммонд, пожилой человек, проживающий в настоящее время в отеле Hilton. «Это мой последний год, я надеюсь, что хорошо проведу время».

Студенты должны жить в квартирах Ист-Виллидж, но они останавливались в отелях рядом с университетом, потому что квартиры не закончены.

Итак, ни кухни, ни прачечной, ни личной ванной, как и было обещано.

Что происходит? Подпишитесь на FOX 46 Alerts и получайте последние новости прямо на ваш почтовый ящик

Университет не владеет квартирами, но один из родителей написал руководство по управлению квартирами и скопировал университет и генерального прокурора Северной Каролины.

В письме говорится, что это критическая ситуация, и говорится, что на прошлой неделе студентам в отеле пришлось собраться и переехать в разные комнаты, чтобы разместить чужие футбольные команды. Можете ли вы представить себе, какой дополнительный стресс это все создает для наших студентов?

В то время, когда они должны наслаждаться студенческой жизнью, они вместо этого живут на чемоданах.

«Вы знаете, что вы не одиноки, и знание того, что вы не одиноки, помогает вам продолжать работать», — говорит младший Ибрагем Самара. «Итак, когда в конце концов придет время переезжать, вы, наконец, увидите, что все счастливы, и, наконец, у вас будет место, куда можно позвонить домой».

Студенты должны были перезвонить домой еще в августе. Эта дата была перенесена на 12 сентября после первой задержки. За 48 часов до переезда 12-го числа Ист-Виллидж отправила еще одно письмо, в котором говорилось, что дата переезда перенесена на 19 сентября.

Напряженность нарастает во время заседания совета директоров школ Ирделл-Стейтсвилль в понедельник

Оставляя некоторых даже усомниться в дате переезда.

Комплекс выглядит иначе, чем когда FOX 46 впервые представил вам эту историю, но похоже, что требуется дополнительная работа.