Как правильно обменять квартиру – совет специалиста агентства БЕСТ-Недвижимость

28.10.2020

КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ

Содержание статьи

Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее. Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др.). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ. Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:

• За наличный расчет
• В случае, если покупатель является «ипотечником»
• С помощью банка

Как продать квартиру в ипотеку за наличный расчет?

Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы. Более подробно процесс выглядит так:

1. Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке.

В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку. Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.

2. Продавец ищет покупателя, который бы согласился внести часть средств до заключения сделки в качестве задатка.

Сложный вопрос?

Воспользуйтесь бесплатной консультацией риэлтора

3. Покупатель передает продавцу средства для погашения долга.

Оформляется договор задатка, а продавец составляет (от руки) расписку о том, что он получил денежные средства. В договоре задатка обязательно указывается, что продавец обязан продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снят долг. Кроме того, документ должен включать следующую информацию:

• Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части
  (долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся
  на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет
  только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек
  получает банк, а к другой – продавец.
• Срок, в который продавец должен продать недвижимость.
• Срок, в который банк должен снять с квартиры долг. Данный документ
  лучше оформлять у нотариуса, чтобы обезопасить обе стороны сделки.

Как продать квартиру при условии, что у покупателя уже есть ипотека?

В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:

• Собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;
• Кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.

В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:

1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.

2. Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке.

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии).

3. Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).

4. Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки.

Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.

Была ли статья полезна?

Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• Идентификационный код.
• Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
• Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на

большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%

.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

• ни разу не просрочили платеж.
• участвуют в зарплатном проекте.
• хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
3. Квартира становится вашей.
4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

• Покупатель становится новым заемщиком.
• Продавец теряет статус собственника и заемщика.
• Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

• Меньший долг перед банком.
• Все чисто в юридическом плане.
• Банк выступает в качестве гаранта сделки.
• Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

база данных обмена вторичного жилья с доплатой и без, 🏢 большую на меньшую

Предлагаем обмен квартир в Ижевске: без доплаты и с доплатой. Просматривайте каталог или подпишитесь на обновления, чтобы получать информацию о новых поступлениях на электронную почту.

Особенности обмена

Встречные сделки позволяют получить новое жилье с минимальными временными потерями: вы просто переезжаете в другую квартиру, а в вашу недвижимость заезжают покупатели. Можно пойти на равноценный обмен без доплаты — например, выбрать жилье побольше, но ближе к окраине. Также можно получить доплату или доплатить самому, если вы собираетесь покупать квартиру дороже той, которую продаете.

Наша база объектов

• Санузел — раздельный или совмещенный

• Комнаты — проходные или изолированные

• Площадь — 30.1 м² и более

• Ремонт — косметический или капитальный

В базе данных по обмену вторичного жилья представлены однушки, двушки, трешки, четырехкомнатная и пятикомнатная недвижимость, дома, коттеджи и другие объекты. Можно выбрать жилплощадь ближе к окраине или центру города, в кирпичном, панельном, блочном здании, с центральным или индивидуальным отоплением. Общее количество объектов в каталоге — 6.

Почему стоит обратиться к нам

Предоставляем максимум информации. Добавляем фото, схему планировки и качественные фото к каждому объявлению. Рассказываем, почему обмен квартирами с доплатой и без выгоден.

Помогаем экономить. Делаем скидку при одновременной покупке и продаже через нас. Помогаем договориться о скидке с другим собственником, если это возможно, или предлагаем использовать доступные вам дотации от государства.

Гарантируем безопасность. Проверяем документы о собственности у продавца.  Отстаиваем ваши интересы, если возникают вопросы.

Чтобы обменять квартиру на дом или другую недвижимость, оставьте заявку на сайте или позвоните риэлтору сами.

Как обменять квартиру в ипотеке: условия и альтернатива

На сего­дняш­ний день ипо­те­ка — это наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ный спо­соб обза­ве­стись жильем с помо­щью заем­ных средств. Одна­ко, несмот­ря на то, что жил­пло­щадь сра­зу же ста­но­вит­ся соб­ствен­но­стью заем­щи­ка, она оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка. При этом ипо­теч­ные зай­мы оформ­ля­ют­ся, чаще все­го, на десят­ки лет, а за этот пери­од мате­ри­аль­ное поло­же­ние заем­щи­ка и его жиз­нен­ные обсто­я­тель­ства могут суще­ствен­но измениться.

Как обме­нять квар­ти­ру в ипо­те­ке: усло­вия обме­на и альтернатива

Появ­ле­ние в семье детей, уве­ли­че­ние или, наобо­рот, умень­ше­ние дохо­да, жела­ние обза­ве­стись дру­гой более или менее ком­фор­та­бель­ной недви­жи­мо­стью — все это ста­но­вит­ся пово­дом, что­бы заду­мать­ся об обмене квар­ти­ры, кото­рая нахо­дит­ся в ипо­те­ке у бан­ка. Тот факт, что жилье, нахо­дить­ся в зало­ге, в свою оче­редь, затруд­ня­ет сво­бод­ное про­ве­де­ние раз­лич­ных сде­лок, свя­зан­ных с этой квар­ти­рой. В тео­рии обме­нять ипо­теч­ную квар­ти­ру не слож­но, но на прак­ти­ке совер­шить обмен не так уж и просто.

На такую сдел­ку, в первую оче­редь, заем­щи­ку нуж­но полу­чить согла­сие от бан­ка на обмен, ведь имен­но у него в зало­ге нахо­дить­ся квар­ти­ра. Для это­го необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в кре­ди­ту­ю­щий банк с прось­бой, оформ­лен­ной в пись­мен­ном виде, раз­ре­шить обме­нять квар­ти­ру, нахо­дя­щу­ю­ся у него в ипо­те­ке. Вме­сте с заяв­ле­ни­ем необ­хо­ди­мо пред­ста­вить сле­ду­ю­щий набор документов:

• Копия и ори­ги­нал паспорта
• Сви­де­тель­ство о заклю­че­нии бра­ка, если заем­щик состо­ит в браке
• Копия лице­во­го счета
• Выпис­ка из домо­вой книги
• Доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие свое­вре­мен­ность выплат.

Про­це­ду­ра обме­на ипо­теч­ной квар­ти­ры несколь­ко про­бле­ма­тич­ная и доволь­но слож­ная, при этом не несу­щая кре­ди­то­ру ника­кой выго­ды. Одна­ко финан­со­вые учре­жде­ния, как пра­ви­ло, идут навстре­чу сво­им доб­ро­со­вест­ным заем­щи­кам, но тре­бу­ют от них выпол­не­ния кон­крет­ных условий.

Условия обмена ипотечной недвижимости

Перед тем, как обме­нять недви­жи­мость в ипо­те­ке, важ­но отме­тить тон­ко­сти и нюан­сы дан­ной сдел­ки. По усло­ви­ям кре­ди­то­ров обмен жилья, взя­то­го в ипо­те­ку, воз­мо­жен толь­ко при заклю­че­нии дого­во­ра про­да­жи уже суще­ству­ю­щей квар­ти­ры и покуп­ки новой недви­жи­мо­сти, соот­вет­ству­ю­щей тре­бо­ва­ни­ям кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Банк в обя­за­тель­ном поряд­ке дол­жен оце­нить новый объ­ект кре­ди­то­ва­ния, а за оцен­ку жилья пла­тит заемщик.

Кро­ме того, преж­де чем обме­нять жилье в ипо­те­ке, заем­щик дол­жен будет предо­ста­вить повтор­но пол­ный пакет доку­мен­тов, тре­бу­е­мый для заклю­че­ния ипо­теч­но­го дого­во­ра, сно­ва при­не­сти все справ­ки. Так­же необ­хо­ди­мо напи­сать заяв­ле­ние на уве­ли­че­ние раз­ме­ра ипо­те­ки на сум­му по раз­ни­це меж­ду сто­и­мо­стью обме­ни­ва­е­мо­го и поку­па­е­мо­го жилья. Финан­со­вые учре­жде­ния часто тре­бу­ют, что­бы заем­щик сра­зу пога­сил пер­во­на­чаль­ный взнос за новую квартиру.

Усло­вия обме­на недви­жи­мо­сти, нахо­дя­щей­ся в ипо­те­ке у банка

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция лег­че согла­сит­ся на сдел­ку, если заем­щик обра­тит­ся в агент­ство недви­жи­мо­сти, с кото­рым сотруд­ни­ча­ет банк. А если первую недви­жи­мость заем­щик при­об­ре­тал так­же через это агент­ство, то сле­ду­ю­щее при­об­ре­те­ние или обмен квар­ти­ры будет более доступ­ным. При этом банк име­ет пра­во пере­про­ве­рить кре­дит­ную исто­рию заем­щи­ка с целью выяв­ле­ния нега­тив­ных сто­рон, и вполне может отка­зать в обмене ипо­теч­ной квартиры.

Как происходит обмен жилья в ипотеке?

Если банк отка­зал­ся давать согла­сие на обмен жилья в ипо­те­ке, то тут уже ниче­го не поде­ла­ешь, при­дет­ся жить на ста­ром месте или же досроч­но пога­сить ипо­теч­ный кре­дит. Ну а при полу­че­нии офи­ци­аль­но­го под­твер­жде­ния того, что кре­ди­тор не воз­ра­жа­ет про­тив обме­на квар­ти­ры, упро­щен­ная после­до­ва­тель­ность дей­ствий по совер­ше­нию двух сде­лок куп­ли-про­да­жи будет про­ис­хо­дить, при­мер­но, так:

• Заклю­че­ние двух дого­во­ров куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­го иму­ще­ства, при этом та квар­ти­ра, кото­рую заем­щик про­да­ет, юри­ди­че­ски все еще будет нахо­дить­ся в зало­ге у банка
• После реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти заем­щи­ка на новую недви­жи­мость, она пере­хо­дит в залог кре­дит­ной организации
• Банк дает согла­сие на сня­тие обре­ме­не­ния с про­дан­ной квар­ти­ры, а новый соб­ствен­ник полу­ча­ет воз­мож­ность прой­ти госре­ги­ста­цию пра­ва соб­ствен­но­сти на дан­ное жилье.

При этом в выгод­ном поло­же­нии ока­зы­ва­ет­ся толь­ко заем­щик, посколь­ку ни бан­ку, ни поку­па­те­лю ника­ких выгод при реа­ли­за­ции дан­ной схе­мы не преду­смот­ре­но. Поэто­му заем­щи­ку даже при согла­сии бан­ка на обмен будет весь­ма про­бле­ма­тич­но най­ти поку­па­те­ля-про­дав­ца, кото­рый согла­сить­ся на то, что какое-то вре­мя его квар­ти­ра будет зало­же­на кре­ди­то­рам. Кро­ме того, про­дав­цу при­дет­ся под­го­то­вить целых ряд доку­мен­тов и бумаг на недви­жи­мость, что­бы поку­па­тель-заем­щик мог ее застраховать.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Если заем­щик не может или не хочет по каким-либо при­чи­нам совер­шать обмен, то он может вос­поль­зо­вать­ся аль­тер­на­тив­ной схе­мой: про­дать ипо­теч­ную квар­ти­ру и при­об­ре­сти дру­гую недви­жи­мость. Этот вари­ант будет осу­ществ­лять­ся по сле­ду­ю­ще­му алгоритму:

• Сбор заем­щи­ком все­го паке­та бумаг на новый жилищ­ный кредит
• Пода­ча заяв­ле­ния и ожи­да­ние поло­жи­тель­но­го реше­ния бан­ка на сделку
• Ипо­теч­ное жилье выво­дит­ся из-под зало­га бан­ка посред­ством крат­ко­сроч­но­го займа
• Недви­жи­мость без обре­ме­не­ния быст­ро реа­ли­зу­ет­ся по рыноч­ной цене
• На денеж­ные сред­ства, выру­чен­ные от про­да­жи квар­ти­ры, преж­де все­го, пога­ша­ет­ся крат­ко­сроч­ный кредит
• На остав­шу­ю­ся сум­му при­об­ре­та­ет­ся новое жилье или при­об­ре­та­ет­ся более ком­фор­та­бель­ная недви­жи­мость с помо­щью ипо­те­ки, а остав­ши­е­ся день­ги направ­ля­ют­ся на пер­во­на­чаль­ный взнос.

Отме­тим, что в дан­ном слу­чае необ­хо­ди­мо забла­го­вре­мен­но полу­чить под­твер­жде­ние от бан­ка, что он готов предо­ста­вить ссу­ду на при­об­ре­те­ние дру­го­го жилья, ина­че заем­щик рис­ку­ет остать­ся без обе­их квартир.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке (ипотечном кредите)

Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Замена залога

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

Цели

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

• кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
• другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
• третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

• согласие банка;
• соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

• прийти в банк, который является залогодержателем;
• написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

• участникам зарплатного проекта;
• не имеющим ни одной просрочки по платежам;
• имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Варианты

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
2. Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
3. У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
4. Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

• заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
• покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
• клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
4. В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
5. Затем они предоставляются банку.
6. Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
7. Оформление сделки и регистрация прав собственности.
8. Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

• паспорт и копию всех страниц;
• справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
• для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
• документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

• правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
• кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
• выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
• выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
• заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
• если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

На видео об обмене ипотечного жилья

Как проходит обмен недвижимости? — Полезные советы : Domofond.ru

Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова. 

Followtheflow/Depositphotos

 

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

---

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

---

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

---

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

---

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

---

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

---

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Обмен квартиры по военной ипотеке

Обмен недвижимостью является достаточно распространенной сделкой. Так, часто и военнослужащие прибегают такому способу обзавестись собственной жилплощадью. Возможна ли такого рода сделка с привлечением средстве военной ипотеки? Об этом далее.

Каждый участник НИС должен осознавать, что недвижимость, которая приобретается за счет военной ипотеки, будет пребывать под обременением, а если был привлечен ипотечный кредит – то под двойным обременением. Именно поэтому, любые сделки с данной недвижимостью не могут быть осуществлены до момента, пока обременение не будет снято.

Процедура снятия обременения с недвижимости, приобретенного за счет средств с личного накопительного счета военного

Для того, чтобы снять обременение недвижимости, которая была приобретена за средства с накопительного счета военного, его срок служб должен быть не менее двадцати лет, а в отдельных случаях – не менее десяти лет, если речь идет о льготниках.

Схема, по которой будет снято обременение, будет выглядеть так:

• По месту службы военного специально уполномоченное лицо направляет запрос в органы ФГКУ «Росвоенипотека» о праве военного на сумму его личного накопительного счета

• Далее на протяжении тридцати дней после поступления такого уведомления «Росвоенипотека», в свою очередь, направляет запрос на погашение регистрационной ипотечной записи в пользу государства.

• После в течении трех рабочих дней происходит автоматическое снятие обременения с недвижимости военного.

Как снять обременение с квартиры, которая была приобретена на средства военной либо гражданской ипотеки

Чтобы снять обременение с недвижимости, которая была приобретена за счет ипотечных средств – необходимо полное погашение кредитной задолженности перед банковским учреждением. Таким образом, если квартира военным приобреталась за счет средств ЦЖЗ и ипотеки, то недвижимость находиться еще и в залоге «Росвоенипотеки».

Снятие обременения возможно после полной уплаты суммы кредитного займа по предоставляемому банком графику в размере указанных платежей. Сразу после погашения кредитного займа, заявление и закладная отсылаются в Росреестр и обременение будет снято.

Обмен квартиры

Таким образом, чтобы осуществить обмен квартиры, которая была приобретена за счет военной ипотеки, возможен лишь в том случае, если военнослужащий уговорить покупателя погасить его задолженность перед банковским учреждением и «Росвоенипотека».

В процессе обмена в данном случае проходят параллельно две сделки купли-продажи, и те денежные средства, которые предназначались военнослужащему, направляются в банк и «Росвоенипотеку» для снятия обременения с жилья. 

Могу ли я просто обменяться домом с кем-нибудь?

9 февраля 2021 г.

Что за новая концепция ?! Можете ли вы просто обменяться домами с кем-нибудь еще?

На этом жарком рынке недвижимости Портленда просто обменять дома кажется намного проще и выполнимее, чем пытаться продать, а затем пытаться купить на конкурентном рынке. Но разве можно торговать дома? Короткий ответ: да. Это своего рода еще один способ продажи и покупки недвижимости, но он более выгоден для тех, кто переезжает в другое место и просто хочет жить в таком же месте.Конечно, чтобы торговля была эффективной, она должна работать в обоих направлениях.

Так как именно это работает?

По сути, это покупка и продажа одновременно, но вы обмениваете один и тот же дом, а не продавец, который собирается жить в другом месте. Это сделка типа « Я куплю твой дом, если ты купишь мой» . Обычно он закрывается в тот же день, и обе стороны могут погасить существующие ссуды и получить новое финансирование на дом, который они покупают.

Одним из преимуществ является то, что вы можете сэкономить на комиссионных и рекламных сборах, а также, возможно, вам не придется инсценировать и продавать свой дом, как если бы вы выставляли его на общий рынок.Кроме того, вам не придется беспокоиться о двойных выплатах по ипотеке, поскольку владельцы выплачивают ипотеку за свой существующий дом, а затем получают новую ипотеку за новый дом, и все это закрывается в тот же день.

Дома для тренировок также могут уменьшить проблемы с перемещением, поскольку устраняют необходимость в хранении и поиске места замены для ваших вещей или даже для себя, если дом еще не готов.

Недостаток — найти кого-то, кто захочет жить в вашем доме, и шанс, что вы захотите жить в его доме.Это может быть довольно сложно, но не невозможно. Эта концепция может быть не идеальной для тех, кто действительно разборчив в своем жилье, хотел бы переехать в конкретный район, если только в этом районе нет домовладельца, желающего переехать в район другого домовладельца.

Итак, с чего начать?

Есть несколько способов начать процесс домашней торговли. Найдите агента по недвижимости в том районе, в котором хотите переехать. Скажите им, что вы заинтересованы в этом типе транзакций и есть ли у них кто-нибудь, кто может захотеть переехать в ваш район.У них есть сеть других покупателей, агентов и брокеров в этом районе, которые также могут искать сделки торгового типа.

Вы также можете обратиться в социальные сети. Пусть каждый из ваших друзей знает, чем вы хотите заниматься. Они могут знать кого-то, кто хочет переехать в ваш район. Вы можете быть удивлены тем, кого найдете.

То, что вы не можете сделать.

Вы не можете просто торговать ипотечными кредитами. Вы не можете переехать в чужой дом и просто выплачивать его ипотеку, потому что в случае дефолта банк придет за предыдущим домовладельцем.Если вы просто торгуете домами, заявление о прекращении права требования действительно лучше, но кредитор, вероятно, захочет выдать новый заем, потому что это новый заемщик с новыми рисками и залогом.

Лучше всего быть честным, откровенным и делать все правильно, чтобы сделка не повторилась, чтобы не укусить вас в будущем.

Если вы хотите сделать что-то подобное в районе Портленда или даже в Ванкувере, свяжитесь с нами сегодня. Мы будем рады помочь вам найти подходящий дом, будь то обмен или новое вложение.

Дополнительные советы для сегодняшних охотников за домами:

Стоит ли продавать сейчас, сдавать в аренду на время и покупать позже?

5 стратегий для домашних охотников

Как определить мошеннические объявления об аренде

Как продать и купить дом одновременно

Содержание

Если у вас уже есть дом, идея о покупке другого дома может быть довольно сложной.

Вы сначала продаете свой дом и живете в подвешенном состоянии, пока ищете другой, или вы покупаете сейчас и оплачиваете счет за два платежа по ипотеке, пока не сможете продать? Сможете ли вы идеально рассчитать время и сделать и то, и другое одновременно?

На самом деле у вас есть несколько вариантов при продаже дома и покупке другого.Лучший выбор действительно зависит от вашей личной ситуации, вашей собственности (и рынка, на котором она расположена) и вашего бюджета.

Давайте подробно рассмотрим все три варианта.

Продам дом перед покупкой нового

Многие люди предпочитают сначала продать свой существующий дом. Это позволяет вам иметь выручку от продажи при поиске дома своей мечты и значительно снижает финансовое напряжение, связанное с ситуацией. Невозможно управлять двумя выплатами по ипотеке или покрывать расходы, связанные с обслуживанием двух домов.Это просто, понятно и легко рассчитать бюджет.

→ Не слышали об Опендуре? Узнайте, как мы упрощаем продажу вашего дома.

Самым большим недостатком этого подхода является то, что он оставляет вас бездомным из-за отсутствия лучшего слова. После того, как вы продадите свой дом и начнете искать другой, вы останетесь в подвешенном состоянии, живя в подвале родителей или на диване в гостиной друга. Если у вас есть семья, домашние животные или много вещей, это может быть довольно неудобным способом жизни, особенно если конца не видно.

Вы также должны двигаться дважды. Сначала в ваше временное жилье, а затем снова, когда вы найдете свою новую недвижимость. Это означает вдвое меньше хлопот и вдвое дороже.

Наконец, вы можете почувствовать себя торопливым или под прицелом. Когда ваш старый дом продан, а постоянного жилья нет, стресс может подтолкнуть вас к покупке дома, который вы еще не совсем любите или к которому не готовы.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Меньше финансовых стрессов	Оставляет вас жить в подвешенном состоянии
Больше безопасности	Требуется два хода
Высвобождает наличные при покупке нового дома	Удваивает ваши расходы на переезд
Избегает двух выплат по ипотеке	Может заставить вас поспешить купить новую недвижимость
Может быть проще получить право на новую ипотеку	Может потребоваться дополнительная стоимость хранения

Советы, если вы продаете первые

Если вы сначала решите продать свой дом, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы процесс прошел как можно более гладко.

Вы можете:

• Устройте временное жилье: Прежде чем выставить свой дом на продажу, убедитесь, что у вас есть временное жилье после продажи. Это может означать проживание с другом или членом семьи, или это может означать аренду номера в отеле на несколько месяцев, пока вы ищете новый дом. Какой бы вариант вы ни выбрали, имейте план (и финансовые ресурсы), чтобы это произошло.
• Знайте , что вы ищете в новом доме : продолжайте и начните сужать список того, что необходимо, и исследуйте потенциальные районы и сообщества.Как только вы приняли предложение по поводу вашего существующего дома, вам следует сразу же начать поиски своей новой собственности, чтобы свести к минимуму время пребывания в подвешенном состоянии.
• Будьте готовы купить : Имейте в виду ипотечного кредитора и получите предварительное одобрение для вашего кредита, как только вы его выберете. Вы также должны установить свой бюджет, предпочтения и сроки, чтобы вы могли начать просмотр соответствующей недвижимости, как только ваш старый дом будет продан.
• Рассмотрите вариант обратной аренды: Если покупатель вашего старого дома не уложился в сжатые сроки, вы можете договориться об обратной аренде.Это позволяет вам «арендовать» недвижимость у нового владельца на определенное время, пока вы ищете новый дом. Для этого вам может потребоваться произвести платежи покупателю, или это может означать снижение продажной цены или другие уступки.

Вам также следует организовать какое-то решение для хранения вещей, особенно если вы собираетесь остановиться в отеле или с друзьями. Портативные контейнеры для хранения — это доступное и простое решение, которое также упростит ваш последний шаг.

→ См. Наше руководство по быстрой продаже дома

Покупка дома перед продажей

Покупка нового дома перед продажей старого дает много преимуществ.В первую очередь, это облегчает передвижение. Вы можете не торопиться, переместить свои вещи на новое место по любому графику, который вам нравится, и не жить в подвешенном состоянии, пока вы ждете продажи старого дома. Это также хороший выбор, если вы работаете в сжатые сроки. Если вы знаете, что к определенной дате вам нужно переехать в новый город, чтобы найти новую работу, покупка в первую очередь поможет вам найти жилье к установленному сроку.

А вот с финансовой стороны дело обстоит иначе. Покупка нового дома требует серьезных финансовых ресурсов.У вас будет не только существующий платеж по ипотеке, но и новый, плюс затраты на закрытие, ваш первоначальный взнос, расходы на переезд, а также содержание и обслуживание обоих объектов недвижимости. С этим может быть сложно справиться, особенно если у вас ограниченный бюджет или ограниченный доход.

Первая покупка также может затруднить получение ипотеки. Поскольку у вас все еще есть существующая ипотечная задолженность на ваше имя, отношение вашего долга к доходу может быть намного выше. Это может означать более низкий остаток ссуды для вашей новой покупки, более высокие процентные ставки или даже отсутствие права на ссуду вообще.Согласно Quicken Loans, для того, чтобы претендовать на большинство ипотечных кредитов, заемщики должны иметь отношение долга к доходу не более 43%.

Плюсы и минусы

Плюсы	Минусы
Более легкий ход	Два платежа по ипотеке
Больше контроля над временной шкалой	Более высокое отношение долга к доходу
Не жить в подвешенном состоянии или с семьей и друзьями	Больше финансового стресса
Более удобный процесс покупки дома	Сложность при оформлении ипотеки
	Потенциально более высокая ставка по ипотеке и более низкий остаток по кредиту
	Затруднения при внесении первоначального взноса

Советы, если вы покупаете первые

Если вы решите сначала купить новый дом, есть несколько способов облегчить этот процесс — как для вашего домашнего хозяйства, так и для ваших финансов.

Вы можете:

• Сдайте в аренду свою старую недвижимость: Переехав на новое место, подумайте о том, чтобы сдать старый дом в аренду временному арендатору. Вы также можете арендовать его на Airbnb, VRBO или другой платформе для краткосрочной аренды. Это позволит вам получать доход для содержания дома и выплаты ипотечного кредита, пока вы ищете постоянного покупателя.
• Рассмотрим положение о непредвиденных обстоятельствах: При подаче предложения о новом доме вы можете включить так называемое непредвиденное обстоятельство продажи.Это означает, что ваше предложение ожидает продажи вашего текущего дома. Если ваш дом не будет продан в указанные сроки, вы можете выйти из сделки невредимым. Хотя не все продавцы согласятся с этими условиями, но если рынок будет медленным, есть шанс, что они их учтут.
• Рассмотрите возможность получения ссуды на приобретение жилья или промежуточной ссуды: Если у вас есть собственный капитал в текущем доме, вы можете высвободить денежные средства для покрытия первоначального взноса, затрат на закрытие и дополнительных расходов при сохранении обоих свойств.Промежуточный заем дает возможность профинансировать новый дом перед продажей текущего дома. Оба варианта могут иметь высокие процентные ставки, поэтому посоветуйтесь с финансовым консультантом, прежде чем идти по этим маршрутам.
• Продайте свой дом iBuyer: iBuyer, как Opendoor, может купить ваш старый дом всего за 14 дней без всех хлопот и головной боли открытого рынка. Просто предоставьте некоторую информацию об имуществе, и, если оно соответствует критериям, Opendoor сделает предложение за наличные, чтобы купить дом напрямую — никаких выставок или маркетинга не требуется.Вы даже можете выбрать дату закрытия самостоятельно.

В конце концов, покупка нового дома — это лишь один из трех вариантов, из которых вы можете выбрать. Убедитесь, что вы обдумываете все свои варианты, прежде чем решать, какой маршрут лучше всего подходит для ваших финансовых целей.

Одновременная покупка и продажа

Наконец, у вас есть третий вариант: вы можете покупать и продавать одновременно. Это может показаться сложным, но при наличии необходимых ресурсов это может быть довольно легко.

Традиционно было сложно одновременно продавать и покупать. Вы должны были идеально рассчитать время для двух транзакций, договорившись с покупателем о более поздней дате закрытия и подтолкнув кредитора к быстрой работе, чтобы избежать задержек между продажами.

К счастью, iBuyers значительно упростили этот процесс. С помощью таких программ, как предложение «Trade-in» от Opendoor, вы можете:

• Получите бесплатное предложение наличными всего за 24 часа
• Сделать предложение на существующий дом в Опендуре (и, в некоторых городах, сделать предложение на любой дом на рынке)
• Запланируйте даты закрытия для обеих транзакций одновременно

Есть даже вариант, если вы хотите продать существующий дом и одновременно построить новое строение.Оба варианта позволяют вам выбрать даты закрытия и въезда, а также избежать проблем с продажей, таких как шоу, постановки, дни открытых дверей и многое другое.

Какой шаг для вас правильный?

Лучший вариант для вас зависит от множества факторов. Вам нужно подумать о своем графике, финансовом положении, местном рынке жилья и многом другом.

Чтобы выбрать правильный маршрут для продажи вашего дома, задайте себе следующие вопросы:

• Что я могу себе позволить? Можете ли вы позволить себе одновременно осуществлять два платежа по ипотеке? Можете ли вы справиться с обслуживанием нескольких объектов недвижимости, а также с соответствующими налогами и расходами? Знайте свой бюджет, а также ожидаемые затраты во всех трех сценариях.
• Насколько конкурентоспособен рынок? Если вы находитесь на горячем и востребованном рынке, вам может быть труднее быстро найти дом. Вы можете сначала продать, чтобы максимизировать свою прибыль, а затем отложить покупку, пока рынок не остынет.
• Есть ли покупатели iBuyers в моем районе? iBuyers быстро выходят на рынки по всей стране, но пока еще не везде. Посмотри, не по соседству ли мы.
• Как быстро мне нужно двигаться? Вы работаете по установленному графику или у вас больше гибкости? Если у вас есть крайний срок, возможно, вам придется сначала совершить покупку, чтобы обеспечить его соблюдение.
• В каком состоянии находится мой дом? Готова ли она к заселению или нуждается в большом ремонте и работе? Если последнее, то это будет означать больше расходов, более низкую продажную цену и, скорее всего, более длительное время на рынке. Вы можете подумать о продаже iBuyer, который возьмет на себя всю грязную работу от вашего имени.

Суть в том, что нет неправильного или правильного выбора, когда дело доходит до продажи своего дома и покупки другого. Найдите время, чтобы рассмотреть полную картину и узнать плюсы, минусы и затраты, связанные с каждым вариантом.

Али Йель

Все Руководство по обмену 1031 на квартиры и использованию кредитного плеча для увеличения прибыли — Multifamily.loans

Понимание тонкостей обмена 1031 — огромное преимущество для инвесторов в квартиры. Проще говоря, биржа 1031 позволяет инвестору продать одну собственность и использовать капитал для покупки новой собственности с отсрочкой 100% налога на прирост капитала. По сути, при отсрочке налоговых обязательств по приросту капитала инвесторы могут использовать причитающиеся государством налоговые доллары для инвестиций в недвижимость и получать прибыль на этот капитал без необходимости платить правительству что-либо, кроме фактического налогового обязательства, когда бы в будущем, в будущем, инвестор предпочитает не использовать свое право на обмен 1031.

Покупка, продажа и обмен
Ключевое отличие и преимущество обмена 1031 заключается в том, что транзакция является обменом, а НЕ продажей.

Обмен одного имущества на другое позволяет налогоплательщику избежать уплаты налога на «продажу» и получить право на получение отсроченной прибыли.

Зачем нужен обмен?
Если вы решили продать свою многоквартирную недвижимость, рассмотрите возможность обмена. Продавая, вы снижаете свою покупательную способность — продажи могут облагаться налогом выше 20% или 30%, исходя из ставок федерального налога и налога штата, ваша общая прибыль может составлять 70–80% от первоначальной стоимости.

Оценка и амортизация квартирной собственности
Обмен 1031 идеально подходит для тех, у кого многоквартирная недвижимость, которая значительно выросла или обесценилась.

Если стоимость вашего многоквартирного дома значительно снизилась до такой степени, что вы не можете рассчитывать на ежегодные амортизационные отчисления из налоговых деклараций, значит, годовая доходность многоквартирного дома также обесценилась, что указывает на необходимость изменения собственности, чтобы максимизировать инвестиционные доллары.

В случае повышения стоимости, если сама квартирная недвижимость достигла или близка к достижению максимальной оценки, может оказаться более выгодным обмен на новую недвижимость с большим потенциалом роста. С сегодняшними низкими процентными ставками инвестор может обменять на большее количество собственности с повышенным доходом и потенциальным долгосрочным повышением стоимости по более низким ценам, чем обычно (из-за условий низких процентных ставок).

Как выполнить обмен 1031

При определении того, как выполнить обмен 1031, существуют определенные рекомендации, которые устанавливает код IRC.

Для успешного обмена 1031 потребуются семь вещей:

1. Предметы обмена должны быть аналогичными (например, многоквартирный дом на многоквартирный дом).

2. Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней после закрытия проданного имущества.

3. Новое имущество должно быть приобретено в течение 180 дней после закрытия проданного имущества.

4. Обмен должен произвести квалифицированный посредник.

5. Названия должны быть одинаковыми для всех обмениваемых объектов собственности (есть некоторые исключения из этого правила в случае неучтенных объектов, которые могут быть обсуждены с квалифицированным посредником).

6. Стоимость новой собственности должна быть равной или большей стоимости первоначальной собственности.

7. Названия не могут иметь одно и то же имя одновременно.

Определение вида подобной собственности:
Когда дело доходит до определения того, что такое подобная собственность, в данном конкретном случае мы говорим об обмене одной многоквартирной собственности на другую (дом для одной семьи на многоквартирную собственность не будет не может быть приемлемым обменом). Кроме того, 1031 биржа предназначена для инвестиционной недвижимости.Обмен 1031 не распространяется на личное имущество.

Отказанная и приобретенная недвижимость должна использоваться для инвестиций, торговли или бизнеса. Свободная недвижимость всегда считается равноценной, независимо от того, сдана она в аренду или нет.

Недвижимость, предназначенная исключительно для перепродажи, не подлежит обмену; недвижимость должна удерживаться для обмена вложениями. Однако правило подобного рода очень гибкое при определении свойств, подходящих для обмена 1031.

Выбор собственности на замену
Обмен 1031 применяется только к недвижимости.Он не распространяется на «обмен инвентарными запасами, акциями, облигациями, нотами, другими ценными бумагами или доказательствами задолженности, или некоторыми другими активами» («Обмен подобного рода»).

Идентичные названия собственности
При обмене 1031 названия собственности должны быть идентичными. Налогоплательщик, имя которого указано на отчужденной собственности, должен быть тем же налогоплательщиком, который указан на приобретенной собственности. Точно так же, когда траст или корпорация указаны в отчужденном имуществе, тот же траст или корпорация должны быть указаны в праве собственности на приобретенное имущество.

Обратный обмен
В случае просрочки платежа при продаже отказавшейся собственности обратный обмен предлагает решение для инвесторов. Во избежание одновременного использования обоих свойств биржи на одно и то же имя, приобретенная собственность будет передана правообладателю жилья на бирже или EAT, обычно LLC, а прибыль и титул будут удерживаться LLC до тех пор, пока первая собственность сдана.

Подходящее время для 1031
Ключевым фактором обмена 1031 является время.Обмен 1031 начинается в дату регистрации акта или в дату передачи отчужденного имущества покупателю. Обмен 1031 завершается через 180 дней после начала обмена.

Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней после закрытия отказа от собственности. Взамен недвижимость должна быть приобретена в течение 180 дней с момента закрытия отказавшейся собственности.

Как работает отсроченный прирост капитала
При обмене налоги на прирост капитала отсрочиваются.Обмен не облагается налогом на 100%; налоги откладываются до продажи недвижимости. Если владелец собственности умирает до фактической продажи собственности, их дети могут приобрести собственность с небольшими налогами или без них.

Как избежать блокировки вашего обмена

Необходимый посредник
Многим людям нравится делать все самостоятельно. В случае обмена 1031 это невозможно. Если вы хотите отсрочить уплату налогов, необходима третья сторона.

Обратный обмен
Одновременное владение выставленным на продажу недвижимым имуществом и имуществом на замену не позволит осуществить обмен. Обратный обмен защищает от этого.

Boot
Инвесторы, которые используют заемные средства на биржах, могут погасить долг продажей отчужденной собственности и думать, что у них нет долгов. Однако этот долг, использованный в отчужденной собственности, известен как прибыль: сумма долга, полученного в результате продажи, которая должна быть учтена.При загрузке будет взиматься налог на прирост капитала .

Финансирование обмена 1031

Хотя большинство налогоплательщиков используют наличные деньги для финансирования своих обменов, рекомендуется использовать кредитное плечо при финансировании обмена. Использование вашего обмена дает другие преимущества, чем простое использование наличных денег. С сегодняшними низкими процентными ставками и отличными условиями финансирования, предоставляемыми такими компаниями, как Fannie Mae ^® и Freddie Mac ^® для многосемейного финансирования, инвесторы могут покупать гораздо больше недвижимости по гораздо более низкой цене и, таким образом, повысить рентабельность наличных денежных средств. и общая оценка в течение срока инвестиции.

Использование кредитного плеча для увеличения дохода от наличных средств
Чтобы улучшить возврат денежных средств, инвесторы должны сотрудничать с финансовым посредником, таким как Multifamily.loans. Хотя минимальные суммы ссуд обычно начинаются от 1 миллиона долларов, исключения могут быть сделаны для ссуд от 500 тысяч.

Преимущества кредитного плеча при обмене 1031
Вместо использования денежных средств для финансирования всей биржи инвесторы могут использовать кредитное плечо для приобретения большего количества собственности для замены своей собственности.

Например, если отчужденная недвижимость продается за 1 миллион долларов наличными, этот миллион долларов можно использовать в качестве первоначального взноса, а ссуду можно использовать для финансирования покупки нескольких или более дорогих многоквартирных домов.

Используя кредитное плечо, покупатель с 2 миллионами долларов из 1031 мог купить многоквартирную недвижимость на 2 миллиона долларов, недвижимость на 4 миллиона долларов (с 50% -ной ссудой) или недвижимость на 10 миллионов долларов (с ссудой 80%).

Если первоначальная собственность использовалась в качестве заемных средств, новая собственность должна принимать на себя равную или большую сумму долга. Пока задолженность по приросту капитала от первоначальной собственности замещается, инвестор может использовать больше заемных средств, чтобы купить больше собственности.

Кроме того, инвесторы, желающие профинансировать дополнительные расходы на замену своей собственности, могут найти партнеров, готовых предоставить часть или все деньги. Некоторые продавцы также могут быть готовы профинансировать покупную цену своей собственности, чтобы помочь с закрытием затрат или просто предоставить дополнительные рычаги воздействия.

Замена долга при обмене 1031
В связи с тем, что все доходы, полученные от продажи первой собственности, должны полностью использоваться для замены собственности, могут возникнуть вопросы относительно кредитного плеча.В случае использования кредитного плеча важно заменить долг, чтобы избежать удара, который не позволит вашему обмену.

Например, если ваша недвижимость продается за 2 миллиона долларов, компания условного депонирования получает 2 миллиона долларов от покупателя и выплачивает ваш первоначальный заем в размере 1 миллиона долларов. Компания условного депонирования отправляет посреднику 1 миллион долларов капитала, который налогоплательщик должен затем использовать при покупке нового имущества.

Однако, поскольку это обмен, задолженность по ссуде считается приростом капитала.Таким образом, налогоплательщик должен приобрести новую недвижимость на 1 млн долларов капитала и 1 млн долларов нового долга. Таким образом, весь прирост капитала был использован для покупки новой собственности.

Краудфандинг для многоквартирных домов и коммерческой недвижимости
Краудфандинг приобрел большую популярность в последние несколько лет как альтернатива финансированию инвестиций в недвижимость. Благодаря краудфандингу несколько инвесторов объединяют свой капитал и могут использовать его для финансирования инвестиций в недвижимость для других инвесторов и получения фиксированной доходности или даже процента от прибыли.Инвесторы также могут использовать краудфандинг для создания необходимого капитала и совместной покупки инвестиционной собственности. Некоторые краудфандинговые компании создали платформы для инвестирования денег, которые подходят для обмена 1031, в том смысле, что, если вы продали собственность для обмена 1031, вы можете инвестировать в краудфандинговые инвестиции вместо целой собственности самостоятельно. Это позволит инвестору инвестировать в части нескольких объектов недвижимости одновременно или в одну крупную недвижимость вместе с другими инвесторами. Это делается с использованием уставного фонда штата Делавэр.

Законодательный траст Делавэра
Существует особый класс собственности, которая может использоваться в качестве замены многоквартирной собственности, которая структурирована как ценные бумаги в Уставном трасте Делавэра. Инвесторы приобретают доли в трасте, который владеет правами собственности и гарантирует ипотечный кредит. DST позволяет инвесторам приобретать более дорогую недвижимость, которую они, возможно, не могли себе позволить сами, иногда с помощью краудфандинга для платформ коммерческой недвижимости.Эти объекты DST могут включать в себя торговые здания, торговые центры, офисные здания и жилые комплексы, которые обычно оцениваются в диапазоне цен от 5 до 50 миллионов.

1031 обмен на квартиры с кредитным плечом
В итоге можно с уверенностью сказать, что это отличная инвестиционная возможность, чтобы воспользоваться правами, предоставляемыми обменом 1031, особенно при инвестировании в многоквартирную недвижимость. Правительство дает инвесторам право вкладывать собственные деньги без дополнительных затрат для инвестора.Кроме того, при такой низкой доходности казначейства есть дополнительная выгода от использования кредитного плеча для покупки большего количества собственности по очень разумной цене. Сейчас прекрасное время использовать биржу 1031 для инвестирования в новую недвижимость или портфель недвижимости с небольшим кредитным плечом, чтобы увеличить как краткосрочную, так и долгосрочную прибыль.

Определение обмена домами

Что такое обмен домами?

Обмен домами или обмен домами — это временный обмен домами. Это позволяет двум людям или семьям наслаждаться сменой обстановки со всеми удобствами дома, без затрат и сборов отеля.

Обмен домами чаще всего проводится во время отпуска, но эти краткосрочные договоренности могут быть практическим решением для многих людей, которым необходимо жилье вдали от дома.

Ключевые выводы

• Обмен домами подразумевает временное пребывание в чужом доме, пока они остаются в вашем.
• Сайты по обмену домами открыли новые возможности для отдыхающих.
• Доступны такие варианты, как «неодновременный» обмен.
• Эта концепция, по-видимому, подходит для удаленных сотрудников и пенсионеров, а также для путешественников в отпуске.

Общие сведения об обмене домами

Обмен домами обычно подразумевает обмен недвижимостью в разных местах. Обмен пляжного домика на городскую квартиру очевиден для обеих сторон. Эта концепция кажется выигрышной для удаленных сотрудников, пенсионеров и людей, которым просто не терпится сменить обстановку.

Сайты обмена домами, такие как Love Home Swap и International Vacation Home Exchange (IVHE), упростили для незнакомцев общение с потенциальными партнерами по обмену домами.Некоторые сайты, такие как HomeLink, начали свою деятельность задолго до появления Интернета.

Home как стартовая площадка

При просмотре списков на Love Home Swap становится очевидным, что некоторые люди в привлекательных местах используют свои дома или вторые дома в качестве стартовой площадки для образа жизни, основанного на обмене домами. Например, роскошная квартира в Барселоне получила 14 отзывов из прошлых обменов, а квартира с садом в Лондоне — 25 отзывов.

Уловка, конечно же, в том, чтобы найти путешественников, которые находят ваш дом и его расположение столь же привлекательными, как и вы сами.

Большим преимуществом сайтов обмена домами является их легкий доступ к широкому спектру списков. Сайты также предлагают потенциальным обменникам некоторую безопасность за счет проверки личности, а также подробных описаний и фотографий.

Комиссия за обмен жилья

Размещение дома стоит небольшую ежемесячную плату. На некоторых сайтах есть многоуровневые службы, которые включают в себя дополнительные услуги, такие как профессионально редактируемые списки.

Арендаторы могут использовать эти участки, хотя некоторым, возможно, придется продать идею арендодателям.

Варианты обмена домами

Сайты расширяют определение обмена домами, чтобы охватить больше возможностей:

• Классический обмен домами — это то, на что это похоже. Два человека соглашаются на короткое время переехать в дома друг друга.
• Одновременный обмен позволяет кому-то переехать в чужой дом, в то время как владельцы уезжают куда-нибудь еще, с обещанием хозяину остаться на более позднее время. Это особенно популярный вариант при торговле вторым домом.
• Вместо прямого обмена система баллов предлагает возможность собирать кредиты для последующего проживания в доме другого подписчика.
• Для тех, кто ищет по-настоящему социального взаимодействия, есть возможность переехать в чужой дом, пока они находятся в нем, в обмен на то, чтобы позже нанести ответный визит.

Возможны другие варианты. В некоторых объявлениях также предлагается обмен автомобилями, а в других — услуги по уходу за домашними животными.

Интернет открыл глобальный выбор для меняющих дом.Пользователи IVHE, например, могут выбрать коттедж с соломенной крышей в южноафриканском заповеднике, в то время как Love Home Swap перечисляет 88 резиденций в Индонезии по состоянию на январь 2021 года.

как они работают и что вам нужно знать?

Это нетрадиционно, но обмен домами может принести пользу всем сторонам, если все сделано правильно. Джоан Кристи объясняет все, что вам нужно знать, включая права, расходы и налоги.

Вместо того, чтобы продавать и покупать на открытом рынке, можно найти кого-нибудь, кто обменяется с вами домами.

Обмен домами обычно происходит между людьми, которые знают друг друга, но есть несколько веб-сайтов, на которых люди могут перечислить свою собственность и предоставить подробную информацию о том, на что они хотят ее обменять.

Помимо привлечения мотивированных продавцов на сложном рынке, использование сайта обмена домами может дать значительную экономию по сравнению с обычными гонорарами агента по недвижимости.

Некоторые сайты обмена домами позволяют владельцам размещаться бесплатно и не взимают никаких сборов, даже если обмен согласован — хотя вам, возможно, придется заплатить судебные издержки, если вы пользуетесь услугами адвоката, что рекомендуется.

По данным исследования, проведенного в июле 2019 года сайтом консультаций по продаже домов TheAdvisory, средняя комиссия агентства недвижимости составила 1,42% от стоимости недвижимости.

Если вы примените это к апрельскому индексу цен на жилье в Великобритании, средняя цена которого составляет 251 000 фунтов стерлингов, гонорары агента по недвижимости составят приблизительно 3 564 фунта стерлингов.

Тем не менее, люди меняют местами и по причинам, не связанным с экономией средств, — говорит Ричард Эннос, директор сайта Easy House Exchange.

«Многие люди видят в этом способ избежать цепей, поскольку раньше им иногда продавали дом, но потом они застревали в цепочке», — комментирует Эннос.

«А иногда у людей есть необычные дома, которые агенты по недвижимости не смогут продать.

«В одном из наших первых списков был человек, живущий на оффшорном ирландском острове, который хотел поменяться на квартиру в Манчестере, и ему это удалось».

Мнение: все перезакладывают — и вы должны тоже

Как работает обмен домами?

Если вы найдете кого-то, кто хочет обменяться с вами домами, вам может быть интересно, что включает в себя этот процесс и чем он отличается от любой другой продажи или покупки дома.

К счастью, кажется, что процесс не сильно различается.

С юридической точки зрения, процесс почти такой же и, следовательно, стоит столько же, сколько и любая другая сделка с недвижимостью, говорит Саймон Носуорти, партнер юридической фирмы Osbornes Law.

«Часто люди просто платят остаток разницы между согласованными ценами на две собственности, потому что нет смысла одному адвокату выплачивать все деньги в одну сторону, чтобы часть из них просто вернулась к ним.

«В остальном это обычная сделка.

Что касается налогов, гербовый сбор раньше взимался только с разницы в стоимости между двумя объектами недвижимости, но HMRC изменило правила четыре года назад, поэтому теперь гербовый сбор взимается с рыночной стоимости обоих объектов недвижимости.

До конца июня действовал выходной гербовый сбор на недвижимость стоимостью менее 500 000 фунтов стерлингов, но теперь он был снижен до конца сентября, прежде чем вернуться к исходным ставкам.

Заем для обмена

Рэй Боулджер, старший технический менеджер по ипотеке у ипотечного брокера Джона Чаркола, говорит, что обмен домами ничем не отличается от любой другой покупки.

«При условии соблюдения каждой стороной критериев кредитора и оценки финансовой доступности, а также при условии, что оценка была удовлетворительной и достаточной для требуемой суммы ипотеки, у кредитора не будет причин не предлагать ипотеку только потому, что это был обмен домами.

«У каждого покупателя будет возможность перенести любую существующую ипотеку или погасить ее и получить другую ипотеку.

«Ситуация ничем не отличается от тех, кто переезжает домой и покупает на открытом рынке.”

Было бы неплохо сообщить своему брокеру, если сделка является сделкой по продаже, согласованной в частном порядке, поскольку некоторым кредиторам это не нравится.

Это особенно верно, если недвижимость приобретается не по рыночной стоимости, — советует Дилприт Бхаграт, менеджер по работе с клиентами онлайн-брокера Trussle.

«Если это частная продажа, и недвижимость покупается по сниженной цене, это обычно рассматривается как покупка на льготных условиях», — говорит Бхаграт.

«В этом случае вам нужно сообщить своему брокеру, чтобы он мог найти конкретную ипотечную сделку, которая подходит для льготной покупки.”

Такая ситуация, скорее всего, возникнет, если собственность частично была подарена кому-то членом семьи, и в этом случае вам также необходимо принять во внимание последствия налога на наследство.

Обмен домами может быть не первым делом, которое приходит на ум, если вы собираетесь переехать.

Тем не менее, если вы найдете подходящую биржу, это может оказаться более быстрым и дешевым способом продвижения, чем использование открытого рынка.

Что происходит при продаже дома в ипотеку?

Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, типичный продавец живет в своем доме в течение 13 лет, прежде чем продать, но наиболее распространенное жилищное финансирование — это 30-летний срок.Так что если вам интересно, что происходит с ипотекой, когда вы продаете дом, вы не одиноки.

Оказывается, 59% домовладельцев все еще выплачивают свои ипотечные кредиты. Если вы думаете о продаже, но вас ждут еще 17 лет выплат по ипотеке, вот что вам нужно знать.

Что происходит с ипотекой, когда вы продаете дом?

Когда вы продаете, в идеале у вас должно быть достаточно капитала, чтобы выплатить остаток по ссуде, покрыть затраты на закрытие сделки и получить прибыль.По завершении сделки средства покупателя сначала оплачивают остаток по кредиту и расходы на закрытие сделки, а затем вам выплачивают оставшуюся сумму. Если вы продаете свой дом относительно вскоре после покупки, узнайте у своего кредитора, применяется ли к вашей ссуде штраф за досрочное погашение.

Как узнать, сколько осталось по ипотеке

Получение суммы выплаты — лучший способ получить точную оценку того, сколько вы еще должны по ипотеке. Вы можете получить сумму выплаты, связавшись с кредитором по телефону или через Интернет.Обратите внимание, что сумма выплаты отличается от остатка по кредиту, который вы видите в ежемесячной выписке по ипотеке. Сумма выплаты включает начисленные проценты на дату закрытия, что делает ее более точной цифрой. Когда вы получите котировку выплаты, ваш кредитор сообщит вам, на какой срок она действительна — обычно от 10 до 30 дней.

Даже если до продажи осталось несколько месяцев, получение котировки от кредитора поможет вам оценить прибыль от продажи дома на раннем этапе.

Что такое собственный капитал?

Акция — это ваша финансовая доля в доме. Это долларовая стоимость дома, которую вы зарабатываете на момент продажи, после выплаты кредита и вычета других связанных с продажей расходов. Конечно, определение собственного капитала может быть немного сложнее, если вы взяли кредитную линию собственного капитала (HELOC), у вас есть ссуда под залог собственного капитала на дом или у вас есть неоплаченные залоговые права на свою собственность. Есть два типа собственного капитала, которые составляют весь ваш домашний капитал.

Собственный капитал для жилищного строительства

Это капитал, полученный в результате ваших реальных финансовых вложений в дом за эти годы. Включает:

• Ваш первоначальный взнос
• Выплаты основной суммы по ипотеке ежемесячно
• Фактическая стоимость любых произведенных вами обновлений или обновлений

Заработанный капитал

Заработанный капитал — это дополнительная прибыль, которую вы получаете при перепродаже в связи с рыночными условиями. Заработанный капитал не будет реализован, пока вы не продадите свой дом.Включает:

• Капитал, приобретенный вами за счет роста стоимости домов на местном рынке недвижимости
• Дополнительная рентабельность инвестиций, полученная в результате улучшения или модернизации вашего дома

Что происходит с капиталом, когда вы продаете свой дом?

Когда вы продаете свой дом, средства покупателя платят вашему ипотечному кредитору и покрывают транзакционные издержки. Оставшаяся сумма становится вашей прибылью. Эти деньги можно потратить на что угодно, но многие покупатели используют их в качестве первоначального взноса за свой новый дом.Вот как делятся деньги.

1. Ваш кредит возвращен вашему ипотечному кредитору.
2. Все дополнительные ссуды (например, HELOC или ссуды под залог собственного капитала) выплачиваются.
3. Затраты на закрытие оплачиваются (включая комиссию агента, налоги, комиссию за условное депонирование и пропорционально распределенные расходы ТСЖ).
4. Оставшаяся прибыль передается вам, продавцу.

Предполагая, что стоимость вашего дома не упала с момента покупки и он стоит больше, чем вы должны, вы должны получить прибыль при перепродаже.Обратите внимание, что при расчете прибыли некоторая часть вашего капитала всегда должна идти на транзакционные издержки и затраты на закрытие.

Что делать, если у меня недостаточно капитала для выплаты ипотеки?

Когда у вас недостаточно капитала для выплаты ссуды, это называется отрицательным капиталом или подводным миром. Если вам нужно продать, но у вас недостаточно капитала (особенно с учетом затрат на закрытие), вам нужно будет либо внести деньги на заключительный стол, чтобы покрыть дефицит, либо рассмотреть возможность продажи с короткой продажей.

Продажа подводных домов

Если стоимость вашего дома упала с тех пор, как вы его купили, возможно, вы задолжали больше, чем оно стоит. Если вы оказались в такой ситуации и не можете дождаться улучшения рыночных условий, чтобы продать, короткая продажа может быть вашим единственным вариантом. В случае короткой продажи банк должен согласиться позволить вам продать дом за меньшую сумму, чем вы должны, поскольку они будут получать меньше денег, чем им причитается.

Короткая продажа может повредить вашей способности купить новый дом в будущем, как потому, что вы потеряете свою первоначальную сумму первоначального взноса, чтобы выбраться из-под дома, так и потому, что это отрицательно повлияет на ваш кредитный рейтинг.

Что происходит с ипотекой, когда вы продаете свой дом и покупаете другой?

Более половины продавцов (61%) пытаются покупать и продавать одновременно, и то, что произойдет с вашей ипотекой, зависит от того, какая сделка закрывается первой.

Что происходит с ипотекой при первой продаже?

Проще продать в первую очередь, потому что вам не нужно беспокоиться о выплате двух ипотечных кредитов одновременно. И ваш капитал высвобождается еще до того, как он понадобится вам для нового первоначального взноса, что может значительно упростить покупку нового дома.

Если вы торопитесь и не хотите ждать, чтобы подготовить свой дом к продаже (7 месяцев), найдите традиционного покупателя, а затем снова дождитесь закрытия (45 дней), рассмотрите возможность продажи через предложения Zillow. Если ваш дом соответствует требованиям, мы купим его за наличные, и вы сможете закрыть его и перейти к покупке нового дома всего через семь дней после принятия окончательного предложения.

Наличными и готово. Я бы порекомендовал его всем, кто не хочет суеты. Для удобства того, что нам было нужно, оно того стоило.
— Chelsea C., Zillow предлагает обзор в Лас-Вегасе, Невада

Что происходит с ипотекой, когда вы покупаете ее в первую очередь?

Если вы пытаетесь купить новый дом перед тем, как продать старый, вам придется проявить изобретательность в том, как внести первоначальный взнос, поскольку ваш капитал по-прежнему связан с существующим домом. Вот несколько вариантов.

Условная продажа: При покупке нового дома вы можете подавать предложения на случай непредвиденных обстоятельств, в которых указано, что вы не можете закрыть, пока не будет продан ваш первый дом.На конкурентном рынке продавцы могут быть менее склонны принимать условное предложение, но если вам удастся его принять, вы можете заключить договор на дом, который хотите, пока вы работаете над продажей.

Промежуточный заем : Промежуточный заем — это временный заем, который помогает вам оплатить первоначальный взнос за ваш новый дом, пока вы ждете, пока не освободится капитал в старом доме. Вы будете вносить платежи по ипотеке и ссуде, пока будете ждать продажи своего дома. Обратите внимание, что если ваш старый дом продается долго, вы можете оказаться на крючке из-за двух ипотечных кредитов и одного платежа по ссуде в месяц, пока он не будет продан, что может стать огромным финансовым бременем.

HELOC : Кредитная линия, обеспеченная собственным капиталом в вашем текущем доме, HELOC может быть краткосрочным способом финансирования вашего первоначального взноса. Имейте в виду, что существуют сборы, и вы не сможете получить HELOC, если ваш дом уже выставлен на продажу.

Совместная ипотека: Этот сценарий, также называемый 80-10-10, позволяет профинансировать 80% ссуды (что является стандартным), но вместо того, чтобы вносить 20% наличными, вы вкладываете 10% наличными и профинансируйте вторые 10% во второй ипотеке, которая на самом деле является HELOC.Это поможет вам избежать необходимости платить частную страховку по ипотеке, когда вы кладете менее 20%.

Что произойдет, если вы продадите дом с HELOC?

Домовладельцы часто берут HELOC когда-нибудь во время своего домовладения, чтобы покрыть большие расходы (это отличается от HELOC, взятого для финансирования первоначального взноса). Когда вы продаете дом, вам нужно будет выплатить HELOC одновременно с выплатой ипотеки.

Пока у вас достаточно капитала, вы не должны столкнуться с проблемами при продаже дома, к которому прикреплен HELOC.Сначала будет произведена выплата вашему основному ипотечному кредитору, затем — кредитору HELOC, а затем вы получите оставшуюся прибыль за вычетом затрат на закрытие сделки.

Что происходит с деньгами условного депонирования, когда вы продаете свой дом?

Деньги условного депонирования — это средства, отложенные во время владения домом или в процессе продажи, которые покрывают связанные с этим расходы. Счетом условного депонирования управляет сторонняя компания, чтобы всем выплатили причитающиеся им деньги. Есть два разных типа счетов условного депонирования:

1. Счет условного депонирования ипотечного кредитора: Это счет условного депонирования, созданный вашим ипотечным кредитором для хранения средств для налогов на недвижимость, ипотечного страхования (при необходимости) и, возможно, страховки вашего домовладельца.Он настраивается, когда вы впервые покупаете дом, и остается открытым, пока вы владеете домом, поэтому ваш кредитор может оплачивать повторяющиеся счета от вашего имени.
2. Счет условного депонирования купли-продажи: Это счет условного депонирования, который открывается, когда вы решаете продать. Он управляется сторонним агентом условного депонирования, который отвечает за хранение всех средств, связанных с транзакцией, до закрытия, включая задаток вашего покупателя.

Что происходит с деньгами условного депонирования вашего ипотечного кредитора, когда вы продаете?

Поскольку налоги на недвижимость уплачиваются один раз в два года, а страхование домовладельца оплачивается ежегодно, при продаже на вашем счете условного депонирования обычно остается остаток.После закрытия кредитор возмещает вам любые дополнительные деньги, находящиеся на счете, пропорционально дате закрытия. Это называется «избыточным условным депонированием», и кредиторы обычно обязаны закрыть и выплатить средства со старых счетов условного депонирования в течение 20 дней после закрытия.

Что происходит с деньгами условного депонирования на покупку и продажу, когда вы продаете?

При закрытии сделки агент условного депонирования несет ответственность за выплату всех сборов и прибыли соответствующим сторонам. Обратите внимание, что продавец (или его агент) обычно несет ответственность за создание такого типа счета условного депонирования, а комиссия обычно распределяется между покупателем и продавцом в размере 50-50.

Как скоро я смогу продать дом после покупки?

Вы можете продать свой дом на следующий день после покупки — никто не заставляет вас оставаться. Но продажа дома вскоре после покупки может означать потерю денег, упущенные возможности, уплату налогов на прирост капитала или уплату штрафов за досрочное погашение ипотеки.

Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report, типичный продавец живет в своем доме 15 лет, прежде чем выставить его на продажу.Дом является крупнейшим финансовым вложением людей, поэтому домовладельцы, как правило, остаются там достаточно долго, чтобы получить значительный капитал. Но жизнь может измениться неожиданно, и вам, возможно, придется переехать раньше, чем вы планировали.

Причины, по которым домовладельцы продают раньше, чем ожидалось

Если вы не профессиональный домашний флиппер, вы, вероятно, не планировали продавать его вскоре после покупки. Но есть множество причин, по которым люди начинают продавать в течение года или двух после покупки:

Переезд на работу : Возможно, вам придется переехать, чтобы получить возможность карьерного роста или сократить время в пути.

Неотложная медицинская помощь : Вам может потребоваться высвободить капитал для оплаты медицинских счетов или расходов на проживание.

Раскаяние покупателя : Вы можете обнаружить, что купленный вами дом не подходит.

Изменения в семье: Новый член семьи, дети, уезжающие в колледж, или смерть члена семьи могут заставить людей продать и найти лучший дом для своих нужд.

Финансовый сбор : Ваш платеж по ипотеке может быть слишком дорогим, или ваши налоги на недвижимость слишком сильно увеличены.

Рынок горячих продавцов : Возможно, вы быстро приобрели капитал и хотите воспользоваться возможностью получить прибыль, пока это возможно.

Как скоро вы сможете продать дом после покупки без потери денег?

Технически вы можете продать в любое время после дня закрытия. Но является ли это разумным финансовым ходом?

В среднем продажа менее чем за год нивелирует финансовую выгоду от домовладения. Дело не только в продаже дома за то, что вы за него заплатили.Вам также нужно будет учесть затраты, связанные с покупкой, затраты, связанные с продажей, полученный или потерянный капитал и расходы на переезд.

Если затраты на продажу для вас новы, воспользуйтесь калькулятором продаж дома, чтобы изучить типичные подробные затраты.

Горизонт безубыточности

Горизонт безубыточности — это количество времени, которое потребуется для того, чтобы покупка имела больший финансовый смысл, чем аренда, с учетом всех расходов, связанных с покупкой дома.

Вы можете подумать, что оставаться на месте на короткое время означает, что аренда имеет наибольший смысл. Но два года и три месяца — это среднее количество времени, которое вам понадобится, чтобы владеть домом со средней стоимостью в стране, чтобы накопить достаточный капитал и / или выплатить остаток по ипотеке, достаточный для того, чтобы сделать его финансово более рентабельным, чем аренда дома. типовая квартира.

Горизонт безубыточности предполагает 20% первоначальный взнос и ежемесячные платежи по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой при текущей процентной ставке для людей с кредитным рейтингом от 680 до 740.Инструмент учитывает текущие и ожидаемые темпы роста рынка, чтобы помочь определить размер заработанного капитала. Он также рассчитывает налоги, страхование, затраты на закрытие, техническое обслуживание и даже сборы ТСЖ для кондоминиумов, плюс 8% затрат на продажу для получения прибыли от продажи.

Вы можете использовать этот горизонт безубыточности как хороший индикатор того, как скоро вы сможете продать дом после его покупки, не потеряв при этом деньги на инвестиции, учитывая, что этот горизонт варьируется в зависимости от того, где вы живете.

Например, по состоянию на апрель 2019 года горизонт безубыточности для типичного дома в Сиэтле составляет четыре года четыре месяца — намного больше, чем в среднем по стране.В Филадельфии покупка становится более разумным с финансовой точки зрения выбором гораздо быстрее — всего через год и 10 месяцев.

Когда вам выгодно продавать быстро?

Иногда можно получить прибыль, даже если вы продадите раньше, чем точка безубыточности для вашей области. Вот несколько распространенных случаев:

• Вы перевернули дом, сделав значительный ремонт за короткий период времени, чтобы повысить его стоимость при перепродаже.
• Стоимость домов в вашем районе неожиданно резко выросла из-за новой застройки в вашем районе или из-за переезда большой компании поблизости.
• Сначала у вас хорошая сделка. Если вы изначально купили свой дом в качестве выкупа или короткой продажи и можете продать его при нормальных обстоятельствах, вы можете получить прибыль.

Посчитайте, как скоро вы сможете продать дом после его покупки

Хотя продавать можно в любое время, обычно разумно подождать как минимум два года, прежде чем продавать. Это дает вам время (надеюсь) получить немного капитала, чтобы компенсировать ваши заключительные расходы. А прожив в своем доме не менее двух лет, вы можете исключить из налогов до 250 000 долларов (или 500 000 долларов, если вы состоите в браке) прибыли, полученной от вашей продажи, — подробнее об этом позже.

Конечно, бывают случаи, когда вы просто не можете ждать два года, чтобы продать. Если вы находитесь в таком положении, сначала сделайте математические вычисления, чтобы предвидеть любой потенциальный убыток, который вы понесете. Если вы заранее знаете свой финансовый результат, это снизит стресс и поможет вам принять практические решения.

Получите справедливую рыночную стоимость

Во-первых, определите, за какую сумму вы сможете продать, чтобы знать, сколько вы получите или потеряете. Если вы продаете самостоятельно, подумайте о том, чтобы нанять оценщика, который определит рыночную стоимость вашего дома.Если вы работаете с агентом по недвижимости, он должен помочь вам определить справедливую рыночную стоимость вашего дома и предложить цену на листинге, используя данные о кварталах и анализ рынка.

Если вы не уверены, за что может быть продан ваш дом, рассмотрите предложения Zillow. Просто ответьте на несколько вопросов о своем доме, и, если ваш дом соответствует требованиям, мы предоставим без обязательств денежное предложение в течение нескольких дней. Это даст вам представление о том, за что можно продать ваш дом, и если вам понравится предложение, вы можете продать его напрямую Zillow и закрыть его всего за семь дней.

И если вы имеете право на участие в программе Zillow 360, вы можете сэкономить тысячи и получить удовольствие от упрощенной покупки, продажи и финансирования.

Вычтите затраты на закрытие из прогнозируемой цены продажи

Затраты на закрытие могут съесть большую часть вашей прибыли, особенно если вы покупаете и перепродаете за короткий период времени. Убедитесь, что вы включили в уравнение затраты на закрытие.

Затраты покупателя на закрытие сделки

Затраты покупателя на закрытие сделки обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены вашего дома.Вы можете узнать общую сумму, которую вы заплатили за покупку дома, просмотрев выписку по расчету. Обратите внимание, что покупатели часто просят продавцов покрыть заключительные расходы в рамках переговоров, поэтому, возможно, вы заплатили немного при покупке дома.

Затраты продавца на закрытие сделки

Затраты на закрытие для продавцов могут составлять от 8% до 10% от продажной цены. Основная часть этой стоимости идет на комиссионные. Продавец обычно выплачивает как комиссию своего агента, так и, по крайней мере, часть комиссии агента покупателя, которые вместе составляют от 5% до 6% от продажной цены.Для дома за 200 000 долларов это означает, что ваши затраты на закрытие могут варьироваться от 16 000 до 20 000 долларов.

Наиболее частые сборы включают:

• Агентское вознаграждение
• Страхование титула
• Комиссия за условное депонирование
• Трансфертный и / или акцизный налог
• Распределенные налоги на недвижимость
• Распределенные сборы ТСЖ
• Гонорары адвокатов

Вычтите затраты на подготовку продавца из прогнозируемой цены продажи

Даже если вы прожили в доме непродолжительное время, вам все равно может потребоваться подготовительная работа перед внесением в список.Согласно исследованию Zillow, продавцы, которые нанимают профессионалов, чтобы помочь им подготовиться к продаже своего дома, тратят в среднем 6570 долларов. Сюда входят такие задачи, как покраска, постановка, чистка дома и ковров, уход за газоном и садоводство, а также местные расходы на переезд.

Вычесть сумму выплаты по ипотеке из прогнозируемой цены продажи

Если вы владеете домом менее года или двух, сумма выплаты не будет значительно ниже суммы, которую вы изначально профинансировали. В начале ссуды большая часть каждого ежемесячного платежа идет на проценты, а не на основную сумму, поэтому вы не сделали достаточно платежей, чтобы существенно снизить основную сумму ссуды.

Если вы не вносите существенные дополнительные платежи по основному долгу каждый месяц, маловероятно, что только ваши ипотечные платежи покроют расходы на продажу и позволят вам выйти на уровень безубыточности. Если вы хотите получить прибыль, вам придется рассчитывать на сумму, на которую выросла стоимость вашей собственности за время, пока вы ею владеете.

Другие последствия досрочной продажи дома

Помимо огромных затрат на подготовку и закрытие, рассмотрите некоторые дополнительные последствия продажи вскоре после покупки.

Налог на прирост капитала

Если вы прожили в своем доме не менее двух лет и это ваше основное место жительства, вы освобождаетесь от уплаты налога на прирост капитала с прибыли от продажи — до 250 000 долларов на человека или 500 000 долларов на пару.

Но если вы продаете свое основное место жительства до того, как прожили в нем два года — или, по крайней мере, два из последних пяти лет — вы можете облагаться налогом на прирост капитала (конечно, налог на прирост капитала применяется только в том случае, если вы перешли на выгода).

Ставка налога на прирост капитала

зависит от того, как долго вы владеете домом, и вашей налоговой ставки. Стоит отметить, что если вы прожили в своем доме менее двух лет, в некоторых случаях вы можете быть освобождены от уплаты налога на прирост капитала — например, если вы переезжаете из-за стихийного бедствия, смерти или безработицы. Каждый раз, когда у вас возникают вопросы, связанные с налогом на прирост капитала, обязательно проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом.

Штраф за досрочное погашение ипотеки

Некоторые кредиторы взимают штраф за предоплату, если вы продаете свой дом в течение определенного периода времени после покупки.Это способ для кредиторов возместить часть процентных платежей, которые они не получат, поскольку вы так скоро погасите ссуду. Сумма, которую вам придется заплатить, зависит от условий вашего кредита. Это может быть процент от остатка по кредиту (обычно от 2% до 5%), процент причитающихся процентов или фиксированная ставка.

Большинство ссуд сегодня не предусматривает штрафов за досрочное погашение, и никогда не предусмотрены штрафы за досрочное погашение ссуд FHA.

Негативное восприятие покупателем

Поскольку история листинга легко доступна на таких сайтах, как Zillow и Trulia, а также в местных системах MLS, покупатели и их агенты могут видеть, когда вы совершили покупку и сколько вы заплатили.Если вы продаете меньше, чем через год после покупки, покупатели могут задаться вопросом, что-то не так с домом или его местонахождением.

Это негативное восприятие может привести к снижению или меньшему количеству предложений, если вы не укажете в листинге, почему вы продаете (например, «продавец должен переехать»).

Если вы продаете через Zillow Offers, ваше предложение строго основано на стоимости вашего дома, а не на вашей личной ситуации или опасениях или заблуждениях покупателя.

Можно ли продать дом в течение 6 месяцев с момента его покупки?

Как упоминалось выше, вы можете продать свой дом, когда захотите, но вы, вероятно, потеряете деньги, если продадите в течение первых шести месяцев после приобретения.Вот пример, использующий цифры из инструмента калькулятора ипотечного кредита Zillow и калькулятора амортизации.

Как рассчитать чистую выручку после 6 месяцев владения домом

• Дом был куплен за 200 000 долларов в октябре 2018 года.
• Дом находился в собственности полгода.
• Дом был куплен со скидкой 20% (40 000 долларов США).
• Затраты на завершение покупки составили 3% от закупочной цены (6000 долларов США).
• Профинансировано 160 000 долларов США с процентной ставкой 4,5%, фиксированный заем на 30 лет и ежемесячный платеж в размере 811 долларов США.
• Собственный капитал в размере 1 276 долларов США, полученный за первые шесть месяцев в результате выплаты основной суммы ипотечного кредита.
• Затраты на закрытие при продаже дома составили около 20 000 долларов.
• Общий убыток составляет 26 000 долларов США (вместе взятые затраты на покупку и продажу на конец периода) в сочетании с 1276 долларами полученного капитала, что дает чистый убыток в размере 24 724 долларов США.

Это означает, что вам придется продать свой дом как минимум за 224 724 доллара, чтобы получить безубыточность, и вы все равно не возместите сумму, потраченную на выплату процентов (3588 долларов за три месяца), налоги на недвижимость (1482 доллара за шесть месяцев) и страховку.