Можно ли перенести ипотеку с одной квартиры на другую

Вы купили квартиру в ипотеку, а теперь хотите поменять ее на более просторную и комфортную. Но не знаете с чего начать и как это сделать, ведь заем еще не погашен. По многочисленным просьбам читателей портал 23квартиры расскажет, каким образом можно перенести ипотеку с одной квартиры на другую.

Что говорит закон

Согласно статье 345 ГК РФ владелец ипотечного жилья в любой момент может заменить первоначальный залог, но для этого потребуется согласие залогодержателя. Т.е. наличие долга перед банком не лишает вас возможности совершать манипуляции с недвижимостью, будь то продажа или улучшение жилищных условий. О том, как продать ипотечное жилье, мы уже писали ранее.  Вы также имеете право перенести ипотеку на другую квартиру. Но здесь возникают определенные нюансы. 

Отношение банков к переносу ипотеки

Банки-заемщики относятся просьбам перенести кредит на другой объект в основном негативно ввиду длительного переоформления документации и отсутствия финансовой выгоды.

Между тем, в случае выполнения ряда условий все же позволяют клиенту перенести ипотеку на другую квартиру. Иногда за дополнительное вознаграждение.

Все затраты, связанные с переоформлением документации, оплачивает клиент. Сумма нового займа обговаривается в индивидуальном порядке и зависит от стоимости квадратных метров жилья, которое вы хотите приобрести.

Можем проконсультировать

При каких условиях разрешают перенести заем

Какие именно требования выдвинет кредитный комитет банка в каждом конкретном случае, зависит от учреждения и от особенностей сделки. Тем не менее, есть наиболее распространенные условия, выполнение которых повышает шансы перенести кредит на новый объект.

Это могут быть:

1. Погашение большей части ипотечного долга – от 50% до 75%.
2. Хорошая кредитная история. Заемщик делал выплаты в установленный срок и в полном объеме.
3. Полноценное залоговое обеспечение. Стоимость новой жилплощади выше, чем по существующему договору.
4. «Чистота» жилья. Отсутствие задолженностей, возбужденных дел или споров по жилплощади. 
5. Расположение. Новая квартира находится в том же населенном пункте, что и находящаяся в ипотеке в данный момент. 

Банк может отказать в переносе ипотечного займа, если сочтет район расположения недвижимости неблагополучным или с недостаточно развитой инфраструктурой. 

Сбор документации

Чтобы перенести заем с одного объекта недвижимости на другой, понадобится собрать пакет документов:

1. Заявление с обязательным указанием адреса нового жилья.
2. Оригиналы и фотокопии паспорта, трудовой книжки, военного билета (для мужчин). 
3. Справка о доходах.
4. Выписки из ЖЭКА.
5. Заключение оценщика по 2 объектам недвижимости.
6. Паспорт на ипотечную квартиру или оригинал договора, заключенного с финансовым учреждением при оформлении первичной ипотеки.
7. Согласие органов опеки, если у заемщиков есть несовершеннолетние дети. 

Некоторые банки дополнительно запрашивают справку об отсутствии долга за коммунальные услуги или другие документы. 

Нужны ответы на вопросы

Особенности сделки

После того, как вы заручились одобрением заемщика, можно приступать к переоформлению ипотеки. 

Есть три возможных способа осуществления процедуры:

1. Договор мены или докредитование. Наиболее простой и удобный вариант. С клиентом заключается новый договор, в котором меняется сумма и объект залога. Параллельно составляется новый график выплат по кредиту.
2.  Новая ссуда. Клиент подает заявку на кредит и гасит им долг. После чего банк заключает с заемщиком новый ипотечный договор.
3. Продажа жилья. В этом случае одновременно заключаются 2 договора купли-продажи, т.к. осуществляется покупка новой жилплощади и реализация уже имеющейся ипотечной квартиры.

Обычно процедуру обмена выбирает банк, о чем оповещает заемщика. Исключением может быть только вариант продажи квартиры в ипотеке и последующая покупка новой. Если уже имеется покупатель, банк без проблем пойдет на предложенный вариант.

Подведем итоги

Как видите, перенести ипотеку на другую квартиру, в принципе, возможно. Но для этого крайне важна лояльность банка к вам, как к клиенту. С другой стороны, если банк возражает, но смена жилья критически важна, всегда можно по пути продажи и последующей покупке нового жилья. Правда, в этом случае нужно понимать, что весь путь получения займа, начиная от сбора документов и получения предварительного согласия банка, придется пройти повторно.

 

Топ предложений месяца

Комментарии посетителей

Как поменять одну квартиру в ипотеке на другую

Ипотека — это долгосрочное кредитное обязательство. За годы выплаты займа у людей меняются обстоятельства и часто возникает потребность в изменении жилищных условий. Например, нужно поменять жилье в связи с переездом. Или семья увеличилась за несколько лет, и требуется квартира или дом большей площади. Далее вы узнаете, можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую и что для этого должен сделать заемщик.

Содержание:

Что скажет кредитор

Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.

Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.

Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.

Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:

• прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
• продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
• использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.

Обмен напрямую

Равноценный обмен

Этот способ наиболее актуален при обмене равноценных вариантов в разных районах или регионах. Главная сложность состоит в том, чтобы найти владельца подходящей квартиры, который согласится на обмен. Часто на интернет-площадках объявления продавцов недвижимости, готовых на обмен, размещены в соответствующем разделе.

Порядок действий при прямом обмене ипотечной квартиры на другую недвижимость:

• ищем подходящий вариант;
• оповещаем банк о намерении заменить предмет залога и предоставляем полный пакет документов по новому объекту: оценку, правоустанавливающие и технические документы;
• ожидаем решение банка;
• оформляем договор мены;
• происходит замена предмета залога.

Если новое жилье расположено в том же населенном пункте, сложностей будет меньше. Труднее договориться об обмене ипотечной квартиры на иногородний вариант. Это возможно, только если в регионе расположения нового объекта залога есть филиал того банка, который выдал ипотеку. Также имеет большое значение стоимость нового залога. Если квартира значительно дешевле, банк может отказаться от замены залога. С другой стороны, если значительная часть ипотеки уже погашена, это может быть не так существенно.

Обмен через куплю-продажу

Наиболее трудный с документальной точки зрения вариант — двойная сделка. С учетом сложности поиска вариантов по обмену для многих ипотечников это наиболее подходящее решение. Порядок действий:

• находим покупателя на ипотечную квартиру;
• получаем согласие от банка на продажу залогового жилья;
• находим подходящую недвижимость для себя;
• получаем одобрение ипотеку на новое жилье;
• продаем ипотечную квартиру и расплачиваемся с банком по первому кредиту;
• приобретаем новое жилье с заключением нового договора ипотеки (банк может быть другой).

В этой схеме есть нюансы, которые следует учитывать с самого начала:

• банк снимает обременение с жилья только после полного погашения долга по займу. Для этого покупатель должен сделать предоплату в размере оставшейся задолженности, а сделка купли-продажи будет зарегистрирована только после снятия банковского обременения. Такая схема может отпугнуть покупателя, и придется продавать квартиру со значительным дисконтом;
• если вы подаете заявку на новую ипотеку до погашения первого займа, ваш доход должен быть достаточным для одновременной выплаты двух кредитов. Для надежности лучше подавать заявку на новую ипотеку уже после погашения старой.

При обмене ипотеки на ипотеку через двойную куплю-продажу инициатор сделки не ограничен в выборе нового жилья. Он может в обмен на старую квартиру получить новостройку или дом с участком — все зависит от его желания, возможностей и готовности банковских работников пойти ему навстречу. Если вы планируете брать дом в кредит, нужно сразу уточнять возможность приобретения участка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать деньги на приобретение дома если участок покупатель оплачивает из своего кармана.

Сделка через потребительский кредит

Сделка без участия банка

Есть возможность исключить банк из цепочки обмена жилья с помощью потребительского займа. Использование потребительского кредита для погашения ипотеки возможно, если сумма оставшегося долга не очень большая и если у заемщика есть достаточный доход для получения еще одного кредита в банке.

Порядок действий заемщика:

• оформляем потребительский кредит на нужную сумму;
• погашаем ипотеку;
• снимаем обременение банка с квартиры;
• продаем недвижимость без ограничений;
• покупаем новую квартиру.

Минус — более высокие проценты по потребительскому кредиту, чем по ипотеке. Дополнительные сложности в этой схеме возможны, если новое жилье стоит дороже, чем проданная квартира. Тогда придется брать потребительский заем на большую сумму или искать другие способы выплаты разницы. Можно оформить новую ипотеку — это все равно будет проще, чем двойная купля-продажа ипотечного жилья с участием банка.

Обмен квартиры в военной ипотеке

Военнослужащие наиболее часто сталкиваются с необходимостью обмена ипотечного жилья. Например, военный взял ипотеку на однокомнатную квартиру 10 лет назад, за это время он женился и обзавелся детьми, и ему нужна квартира большего метража. А кредит на ипотечную недвижимость еще не погашен, и использовать средства материнского капитала для выплаты военной ипотеки нельзя по закону. Или военного перевели служить в другой регион, и он вынужден переезжать из квартиры, оформленной в ипотеку на средства НИС.

Для решения подобных вопросов ФГКУ «Росвоенипотека» разработало программу «Переезд». Программа была нацелена на вторичное кредитование при потребности в улучшении жилищных условий или при переезде участника НИС, уже выплачивающего ипотеку. На данный момент раздел с программой «Переезд» на сайте Росвоенипотеки не работает. В январе 2018 года была анонсирована необходимость возобновления данной программы, в итоге была представлена программа «Военная ипотека во второй раз», нацеленная на решение тех же задач. Эту программу реализует один из коммерческих банков. Обмен квартиры в военной ипотеке связан с большим количеством нюансов, поэтому для успеха сделки лучше обратиться к компетентному посреднику.

Обмен ипотечной квартиры с несовершеннолетними детьми

Обмен квартиры с детьми

Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, разрешение на сделку придется получать в органах опеки и попечительства. Но банк не принимает в залог недвижимость, обремененную правами несовершеннолетних. Обычно несовершеннолетние члены семьи получают право собственности на долю в ипотечной недвижимости уже после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Чаще всего это происходит при использовании материнского капитала для погашения части займа или процентов по нему. При перечислении средств сертификата в счет жилищного займа родители пишут нотариальное обязательство, согласно которому они обязаны выделить детям доли в течение полугода после погашения ипотеки.

В описанной ситуации родителям все равно придется взаимодействовать с органами опеки. Задача контролирующего органа — убедиться в том, что после обмена жилищные условия для детей будут не хуже тех, которые были до совершения сделки. Если происходит обмен ипотечной квартиры на более дорогую или равноценную по размеру и качеству жилплощадь, проблем с опекой скорее всего не возникнет. Когда новая квартира меньше старой, получить разрешение от органов опеки будет невозможно.

Если материнский капитал не был задействован и родители не имеют обязательств по включению детей в число собственников, можно воспользоваться этим. В случае необходимости обмена достаточно будет прописать детей в другое жилье, и разрешение опеки на сделку не понадобиться.

Обмен квартиры в ипотеке — сложный вид сделки с залоговым имуществом. Каждый случай имеет свои особенности, поэтому для выбора оптимального решения лучше обратиться к опытным посредникам.

Как обменять ипотечную квартиру на другую — несколько простых советов в 2021 году

Семьи со средним уровнем достатка приобретают себе жилье в ипотеку. Этот вид кредита позволяет выбрать недвижимость в элитном районе, с современной планировкой или с большой квадратурой.

Прожив несколько лет, владелец понимает, что ипотека связывает его семью. Большие проценты от кредита не позволяют платить необходимую сумму, приходится на всем экономить. Владелец принимает решение поменять жилище. Как обменять ипотечную квартиру на другую?

Источник: kubnews.ru

Какие документы необходимы?

По закону, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, но необходимо собрать пакет документов. К обязательному перечню относится:

1. Паспорт собственника жилья.

2. Идентификационный номер.

3. Свидетельство о браке.

4. Паспорт жены или мужа.

5. Письменное согласие жены или мужа на обмен.

6. Договор об оформлении кредита.

7. Счет об отсутствии долга по ипотеке.

8. Оценка нового жилья.

Рекомендуем собрать пакет документов перед посещением банка. Без этих бумаг кредитор не сможет выдать вам разрешение на проведение сделки.

Разрешение от банка

Основной проблемой является разрешение банка на сделку. Поэтому письменное подтверждение является главной бумагой. Получить ее можно при соблюдении нескольких нюансов:

• владелец жилплощади зарекомендовал себя ответственным плательщиком, он ни разу не просрочил выплату ипотеки;

• прошло уже больше двух лет с оформления кредита и большая часть ипотеки погашена;

• новая недвижимость должна находиться в одном районе с обслуживающим банком;

• стоимость нового жилья не должна быть ниже, взятого в кредит.

Важно! Ни в коем случае не совершайте сделку без разрешения банка, это является грубым нарушением кредитного договора.

У каждого банка есть свои регламентные правила. Придерживаясь их, комиссия решает выдавать вам разрешение или нет на обмен жилплощади. Только после разрешения банка можно совершить сделку. Она возможна в присутствии всех сторон.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Способы обмена

Существует несколько способов по обмену жилья. Первый заключается в купле-продаже. Собственник продает свою и покупает новую недвижимость. Есть ряд нюансов: различия по цене, квадратуре.

Второй способ — обмен своего жилья на новое. Этот вид заключается в поиске меньшей или большей по размеру квартиры, в другом районе. Также немаловажным условием является согласие владельца другого жилья на обмен вашей жилплощади.

Третий способ — можно поменять квартиру на частный дом. Цена домов обычно выше. Поэтому, будьте готовы доплатить разницу или оформить ипотеку.

Отдельным пунктом можно выделить оформление жилплощади с одинаковой, меньшей и большей стоимостью, с выкупом ипотеки.

Важно! При совершении покупки взвесьте все за и против. Хорошо изучите все документы на новое имущество.

Продажа квартиры и покупка новой

Этот способ позволит собственнику продать жилье и приобрести новое, в нужном районе, с большим или меньшим метражом. Стоит помнить, что владельцу недвижимости нужно найти покупателя и продавца. Этот процесс займет много времени и может длиться несколько лет. Компании, которые выполняют все работы с недвижимостью под ключ, сэкономят ваше время и позволят быстро осуществить сделку. Для ее совершения подготовьте бумаги на вашу и новую жилплощадь.

Частный дом

Жители мегаполисов мечтают проживать в тихом, уютном районе, в частном секторе. И наоборот, хозяева дома хотят переехать в живой район. Поэтому сделка с частным домом становится актуальной.

Обмен недвижимости на дом может не разрешить банк. На позитивный результат влияет хорошая кредитная история заемщика, своевременные оплаты ипотеки.

К основному пакету документов обязательно входит оценка дома и земельного участка, кадастровый номер.

Основным условием является расположение в этом районе банка-кредитора. При выполнении условий, снова оформляется залоговое обеспечение.

Одинаковая стоимость

Одинаковая цена жилплощади — это самый оптимальный вариант, как для собственника, так и для банка. Заемщик может смело приступать к сделке. При идентичной стоимости нет никакой разницы о месторасположении, площади объекта. Главным является одинаковая цена, при которой не оформляется ипотека.

Меньшая стоимость

Осуществление сделки с меньшей стоимостью может не одобрить кредитор. Одним из положительных решений может быть погашение долга, хотя бы частично. Только после всех расчетов и проверок, банк выдает разрешение.

Для тех, кто не может погасить займ, можно оформить потребительский кредит.

Большая стоимость

Но как быть с большей ценой? Обычно, кредиторы не соглашаются на перерасчеты и оформления нового кредита. Существуют несколько способов произвести обмен, например, внести в оплату стоимость гаража или автомобиля. Так же можно доплатить наличными разницу в цене или оформить кредит.

Важно! К пакету необходимых бумаг нужно приложить документы на приобретаемую недвижимость.

Переуступка жилплощади

Данный вид позволяет продать уже оформленную жилплощадь другому лицу вместе с кредитными обязательствами. Составление договора возможно в том случае, если покупатель соглашается с кредитными обязательствами банка. Переуступка оформляется договором с указанием условий кредита. Покупатель будет считаться заемщиком только после фиксирования договора в специальном реестре.

Обе стороны подают заявления в кредитный отдел. Этот способ позволяет покупателю быстрее выплатить задолженность и зарекомендовать себя с хорошей стороны в кредитной истории.

Как сэкономить и получить дизайнерскую квартиру

Как сделать быстро ремонт, без траты времени и дополнительных средств? Обратитесь в компанию, которая делает все под ключ: от перепланировки и до современного ремонта. Архитектор компании все рассчитает, спланирует вместе с вами дизайнерский проект ремонта. Сделать современную перепланировку, ремонт и функциональные зоны сможет только фирма, занимающаяся такими видами работ уже много лет. Качество и отзывы клиентов — основные гарантии компании.

Не тратьте свое драгоценное время, силы и финансы. Доверьте свою недвижимость профессионалам компании. И вопрос: как обменять ипотечную квартиру на другую не будет вас больше мучить. Фирма проверит новое жилище по всем реестрам на чистоту документов. Экономия на риелторе и юристе — преимущества компании. Всего несколько недель и вы сможете наслаждаться своим жилищем.

И, напоследок, самая главная экономия — это приобретение жилья после пожара, «убитых», без ремонта квартир. Такая недвижимость стоит намного меньше, чем в новостройке. Вы сможете сэкономить 20% средств от реальной стоимости. На сэкономленные финансы можно перепланировать комнаты, сделать современный ремонт. Фирма, выполняющая все строительные работы под ключ — отличный вариант.

Опубликовано: 18.02.2020 Автор: Александра Ремонтникова

правила и условия обмена ипотечных квартир

Ипотечное кредитование – едва ли не единственная возможность для большинства россиян обзавестись собственным жильем. Минусами покупки недвижимости в многолетнюю рассрочку выступают не только переплата банку, но и ограничения на проведение операций с квартирой, пока долг не погашен. Находящееся в залоге имущество невозможно продать или обменять без разрешения кредитора. А вот если его (разрешение) получить удастся, то осуществить задуманное вполне реально. О продаже жилья, находящегося в ипотеке, мы уже писали, сейчас предлагаем обсудить условия обмена ипотечной квартиры на другую, порядок проведения процедуры. Вам небезразлична эта тема? Присоединяйтесь!

Содержание

Как обменять квартиру, купленную в ипотеку, на другую?

Как мы уже упоминали выше, отправной точкой для проведения обмена ипотечного жилья является получение согласие банка на операцию. Без него, к сожалению, воплотить планы в реальность не получится. Выступая держателем залога по кредиту (то есть, самой квартиры), банк регулирует ваши права, как собственника жилплощади. Вместе с тем, закон не запрещает подобные сделки с объектами недвижимости, приобретенными в долгосрочный кредит. Получить согласие банка, чаще всего, все-таки удается. При условии, что у вас нет просрочек по платежам, и новый предмет залога удовлетворит финансовые интересы кредитной организации.

В настоящее время практикуются следующие способы обмена ипотечной недвижимости:

• заключение договора мены с сопутствующей заменой залога;
• покупка новой квартиры в ипотеку с одновременной продажей прежней;
• досрочное погашение договора ипотеки с последующим оформлением нового кредита на покупку альтернативного жилья.

Каждый из них имеет свои особенности, которые мы рассмотрим ниже. Объединяет методы такой факт: прежде чем определиться, как именно обменять квартиру на другую, крайне важно предварительно обсудить вопрос с представителем банка-кредитора. Результат беседы определит стратегию проведения сделки, ход дальнейших действий с вашей стороны и со стороны банка.

Обмен ипотечной квартиры с изменением залога

Поменять ипотечную квартиру на схожую по стоимости целесообразно путем заключения договора мены с изменением объекта залога. Подобные сделки распространены при смене места проживания. Банки довольно охотно дают разрешение на переоформление залога, если новая квартира равноценна прежней, и находится в относительной территориальной доступности (например, в соседнем районе, или хотя бы в пределах одного и того же населенного пункта).

Обмен на квартиру, расположенную в другом городе, также возможен, особенно, если в нем имеются филиалы банка, выдавшего займ. В противном случае, можно попробовать рефинансировать кредит и поменять банк по ипотеке. Ипотечный долг переведется в другую кредитную организацию, работающую в интересующем регионе, с которой вы будете дальше договариваться о проведении обмена.

Реализация сделки начинается с обращения заемщика к банку-кредитору с заявлением о желании осуществить обмен и указанием нового объекта залога. Если проверка недвижимости не выявит никаких фактов, препятствующих заключению договора обмена, сделка оформляется, с последующей передачей нового залога и снятием обременения с предыдущей квартиры.

Обмен с оформлением двух договоров купли-продажи

Продажа с разрешения банка имеющейся недвижимости и покупка в кредит нового подходящего жилья предпочтительна, если планируется обмен ипотечной квартиры на большую по площади или более дорогостоящую. В ходе такой процедуры заемщик инициирует заявлениями в банк два процесса – закрытие предыдущего договора ипотеки путем реализации объекта залога, и одобрение ипотеки на новое жилье.

Получая более ценный залог, банк, обычно, не противится оформлению вышеуказанных сделок. Если с плательщиком не возникало конфликтов по поводу просрочек ежемесячных взносов, одобрение новой ипотеки происходит по упрощенной схеме. В итоге, заключаются два договора купли-продажи, старая квартира продается и приобретается новая, с оформлением на нее залога. Обременение с проданной недвижимости снимается после подписания нового кредитного соглашения.

Обмен с досрочным погашением ипотеки

К досрочному погашению ипотечного кредита прибегают, если получен отказ банка на запрос об обмене квартиры, находящейся в залоге. Такое чаще случается, когда новый объект предполагаемого залога дешевле предыдущего, проигрывает ему в других показателях и характеристиках.

Если кредит практически выплачен, намного проще где-то перезанять недостающие средства и полностью закрыть его, чем добиваться от банка разрешения на продажу или обмен ипотечной жилплощади. Если долг еще велик, стоит приложить максимум усилий для поиска покупателя на квартиру, который предоставит в качестве аванса сумму, достаточную для погашения ипотеки. Или, как вариант, оформить новый займ на короткий срок, например, взять потребительский кредит наличными, с залогом или без.

После погашения задолженности и снятия обременения с квартиры, оформляется договор купли-продажи. На вырученные средства приобретается новое жилье, опять же, в ипотеку. В зависимости от того, как удачно удалось поменять квартиру в ипотеке на другую, меньшей стоимости, разница в цене применяется для полного или частичного погашения нового краткосрочного кредита.

А если ипотека военная?

Жилье, купленное военнослужащим с привлечением государственной накопительно-ипотечной системы, тоже может быть обменено. Если обмен осуществляется в связи с переводом заемщика в другое место службы, процедура проводится по программе «Переезд», предусмотренной кредитным договором. По новому месту службы выбирается жилплощадь, аналогичная по цене и эксплуатационным параметрам предыдущей, оформляется договор мены с изменением залога.

В остальных случаях военнообязанному нужно погасить имеющийся долг перед банком, а также перед учреждением Росвоенипотека, перечислившим целевой жилищный займ. Обмен квартиры по военной ипотеке может быть осуществлен, как описывалось ранее, посредством ее продажи, с привлечением денежных ресурсов нового владельца для погашения долга, или оформления краткосрочного кредита с той же целью.

Как видите, обмен квартиры, находящейся в ипотеке – непростое дело, требующее особых знаний, времени, финансовых вложений. Чтобы процедура свершилась безопасно, быстро, с минимальными денежными потерями с вашей стороны, обращайтесь в Городскую службу недвижимости, мы обязательно поможем!

Поменять квартиру по военной ипотеке

Можно ли военнослужащему обменять квартиру по военной ипотеке и на каких условиях?

После оформления военной ипотеки и приобретения квартиры со временем может возникнуть вопрос с ее обменом. Под понятием обмена квартиры по военной ипотеке подразумевается, конечно же продажа и приобретение нового жилья.

Если военнослужащий полностью закрыл свой ипотечный кредит перед банком-кредитором, то квартира, купленная по военной ипотеке становится его полноправным имуществом, которым он может полностью распоряжаться: продать, сделать перепланировку, сдавать в аренду, подарить.

Что делать, если военная ипотека оформлена совсем недавно, но возник вопрос обмена квартиры?

Согласно закону, недвижимость, приобретенная с использование целевого жилищного займа, выделенного государством и и ипотечного займа, выданного банком-кредитором до момента погашения кредита является залогом у банка и Министерства обороны. Залог снимается после полного погашения займа и после достижения срока службы, равного 20 годам. Согласно закона, получается, что продать жилье, которое военнослужащий приобрел по программе Военная ипотека, можно лишь в случае полного погашения займа и снятия обременения. (ФЗ-117).

Здесь можно на примере расчета с погашением кредита и взятием нового посмотреть, как может измениться цена квартиры — Поменять квартиру.

Осуществить продажу недвижимости с обременением не получится. И тогда можно поступить следующим образом:

• Найти средства для погашения и кредита и целевого жилищного займа, для этого можно привлечь собственные средства иди взять потребительский кредит в банке.
• Письменно уведомить кредиторов: банк, выдававший ипотеку и ФГКУ Росвоенипотека о намерении продать квартиру и снять обременение.
• Командиру военной части подать рапорт на получение второго свидетельства участника НИС.
• Уточнить в банке сумму оставшегося долга и погасить.
• После получения документов о снятия обременения, заказать выписку из Единого госреестра в МФЦ и заняться продажей квартиры.

Если военнослужащий только начал военную службе и не совсем уверен, нужно ли будет осуществлять обмен, рекомендуем покупать квартиру в новостройке на незавершенной стадии строительства. В будущем стоимость квартиры хорошо вырастет, и тогда затраты на переоформления и возможное получение кредита могут окупиться за счет разницы в цене.

Обмен квартиры по военной ипотеке

Обмен недвижимостью является достаточно распространенной сделкой. Так, часто и военнослужащие прибегают такому способу обзавестись собственной жилплощадью. Возможна ли такого рода сделка с привлечением средстве военной ипотеки? Об этом далее.

Каждый участник НИС должен осознавать, что недвижимость, которая приобретается за счет военной ипотеки, будет пребывать под обременением, а если был привлечен ипотечный кредит – то под двойным обременением. Именно поэтому, любые сделки с данной недвижимостью не могут быть осуществлены до момента, пока обременение не будет снято.

Процедура снятия обременения с недвижимости, приобретенного за счет средств с личного накопительного счета военного

Для того, чтобы снять обременение недвижимости, которая была приобретена за средства с накопительного счета военного, его срок служб должен быть не менее двадцати лет, а в отдельных случаях – не менее десяти лет, если речь идет о льготниках.

Схема, по которой будет снято обременение, будет выглядеть так:

• По месту службы военного специально уполномоченное лицо направляет запрос в органы ФГКУ «Росвоенипотека» о праве военного на сумму его личного накопительного счета

• Далее на протяжении тридцати дней после поступления такого уведомления «Росвоенипотека», в свою очередь, направляет запрос на погашение регистрационной ипотечной записи в пользу государства.

• После в течении трех рабочих дней происходит автоматическое снятие обременения с недвижимости военного.

Как снять обременение с квартиры, которая была приобретена на средства военной либо гражданской ипотеки

Чтобы снять обременение с недвижимости, которая была приобретена за счет ипотечных средств – необходимо полное погашение кредитной задолженности перед банковским учреждением. Таким образом, если квартира военным приобреталась за счет средств ЦЖЗ и ипотеки, то недвижимость находиться еще и в залоге «Росвоенипотеки».

Снятие обременения возможно после полной уплаты суммы кредитного займа по предоставляемому банком графику в размере указанных платежей. Сразу после погашения кредитного займа, заявление и закладная отсылаются в Росреестр и обременение будет снято.

Обмен квартиры

Таким образом, чтобы осуществить обмен квартиры, которая была приобретена за счет военной ипотеки, возможен лишь в том случае, если военнослужащий уговорить покупателя погасить его задолженность перед банковским учреждением и «Росвоенипотека».

В процессе обмена в данном случае проходят параллельно две сделки купли-продажи, и те денежные средства, которые предназначались военнослужащему, направляются в банк и «Росвоенипотеку» для снятия обременения с жилья. 

Как поменять квартиру, как происходит обмен квартир

Немногие в нашей стране могут себе позволить купить жильё на собственные деньги. Кто-то использует различные кредитные инструменты, другие прибегают к такому способу как обмен. Специалисты по недвижимости агентства «Невский Простор» рассказали о том, как поменять квартиру и сделать это безопасно, быстро, надежно.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 567), стороны обмена обязаны осуществить передачу одного жилого объекта на другой. Так, к этому процессу применяются нормы, которые характерны для сделок по купле-продаже недвижимости. Отметим, что при этом каждая сторона сделки играет роль и продавца и покупателя. 

Минусы мены

• Первое. Сложно найти подходящий для обмена объект.
• Второе. Долгий срок операции. 

Плюсы мены:

• Первое. Внесение относительно небольшой суммы (по сравнению с покупкой нового объекта) при улучшении жилищных условий.
• Второе. Удобный формат сделок для родственников. 

Смена жилья через куплю-продажу

• Данная операция состоит из 2-х этапов: 
• собственник жилья отчуждает свою недвижимость;
• одновременно хозяин приобретает новый объект. 

Нюансы сделки:

• Собственник объекта, для снижения рисков, может затребовать у приобретателя предоплату для соблюдения обязательств.

Минусы сделки через КП:

• Первое. Необходимость оформления двух сделок одновременно.
• Второе. Повторная уплата госпошлины за перехода прав собственности объекта.
• Третье. Изменения на рынке могут негативно сказаться на возможностях продавца объекта по смене лота.

Плюсы сделки через КП:

• Первое. Сделка происходит быстрее, чем мена жилья.
• Второе. Проще найти покупателя. 

 Как обменять квартиру на другую с доплатой?

Стоимость квартиры является обязательным пунктом как для договора купли-продажи, так и для договора мены. Всегда стоит помнить, что оценка “на глазок” или ориентируясь на схожие предложения на сайтах бесплатных объявлений, является в корне неверной стратегией. Можно слишком высоко оценить свою недвижимость или наоборот определить её как очень дешевую. Ни один из вариантов лучше не проверять, поэтому стоит обратиться за помощью к профессионалам. Как отмечают эксперты, обменять квартиру на другую можно, используя в качестве доплаты любое имущество. Им может быть, например, автомобиль или другая квартира.

Как обменять квартиру на другую с помощью с помощью материнского капитала?

Также наше законодательство позволяет производить обмен недвижимостью с помощью материнского сертификата. Процедура при этом мало отличается от покупки квартиры с его же помощью.

Как происходит обмен квартиры?

Если недвижимость находится в собственности, то процедура оформляется в виде “договора мены”. Как отмечают эксперты, такая форма документа практически не отличается

Например, соглашение об обмене жилого объекта должен содержать:

• данные сторон сделки;
• сведения об объектах сделки;
• договорную и кадастровую стоимость объектов;
• размер доплаты одной из сторон;
• порядок расчетов и передачи объектов.

Важным моментом является также то, что договор мены подпадает под необходимость уплаты налога.

Агентство недвижимости “Невский Простор” предоставляет услуги по проведению сделок мены жилья. Позвоните нам по телефону 8 (812) 325-38-38 и мы поможем безопасно, выгодно и быстро провести сделку!

Могу ли я передать ипотеку из одной собственности в другую?

вопросы

Q: Можно ли передать существующую ипотеку на дом № 1 в другой дом № 2, который нас интересует (Даллас). Тогда банк станет владельцем дома №1. Я продолжу платить по существующей ипотеке дома №1, поскольку это будет больше, чем покупная цена второго дома.
или
Нужно ли мне продать дом № 1, прежде чем я смогу что-либо сделать?
— Аноним, округ Миддлсекс, Нью-Джерси

A: Это творческое мышление, но нет, вы не можете передавать ипотечные кредиты из одного дома в другой.Если вы зарабатываете достаточно денег, чтобы претендовать на получение двух ипотечных кредитов, вы можете купить второй дом, не продавая первый. В противном случае я бы занялся продажей первого дома.
Мишель Джей Лейн — агент по продаже недвижимости в Century 21 Commonwealth в Уэлсли, Массачусетс.

A: Я не знаю ни одного кредитора, который передаст ипотечный кредит. Ипотека обычно предоставляется сама по себе вместе с недвижимостью, которую она должна была покрыть. Одновременная покупка одного дома и продажа другого может быть сложной задачей. Будьте готовы немного жонглировать и оставайтесь гибкими.На горячем рынке часто бывает сложно включить в ваше предложение о покупке нового дома непредвиденные обстоятельства, связанные с продажей существующего дома. Продавцы просто выберут предложения, не обремененные такими непредвиденными обстоятельствами. На сегодняшнем рынке все не намного проще. С другой стороны, если вы сначала продадите свой существующий дом, не подписывая новый, вы можете оказаться временно бездомным или потратить большие суммы денег на гостиничные номера или другое дорогое временное жилье.

Однако есть и альтернативы.Наилучший сценарий купли-продажи — для тех, кто может позволить себе владеть двумя домами — хотя бы временно. Те, кто может, могут заставить рыночные циклы работать на себя и фактически получить финансовую отдачу от этого процесса.

Покупать по минимуму, продавать по максимуму
На большинстве рынков есть сезонные циклы вверх и вниз, когда покупатели и запасы имеют тенденцию соответственно толкать цены. В регионах с четырьмя традиционными погодными сезонами покупатели выходят из спячки весной. Если у них есть дети, они надеются снова освоиться до того, как осенью начнутся занятия в школе.Эта общая тенденция приводит к росту цен весной и летом и снижению осенью и зимой. В последние годы ставки по ипотеке также снижались в более прохладные месяцы, что эффективно увеличивало вашу покупательную способность. Так что покупайте новый дом, когда станет прохладно, и держитесь за свой дом до весенней оттепели или позже, когда покупатели будут более мотивированы. Если вы можете иметь две ипотечные ссуды на срок от трех до шести месяцев, вы получите финансовую выгоду от лучшего из обоих миров.

Возврат в аренду
Для тех, кто не может позволить себе владеть двумя домами, более распространенной стратегией переезда является так называемая «возвратная рента».«При возврате ренты продавец продает дом, но остается на месте, выплачивая ренту новому покупателю. Арендная плата обычно такая же, как и платеж по ипотеке нового покупателя, включая основную сумму, проценты, налоги и страховку. Сделка полезна, когда продавец ожидает новый дом или знает, что он или она собирается закрыть или ввести условное депонирование на другой дом. Задержки по аренде могут составлять до 60, 90 дней или дольше — но не намного — в зависимости от того, что будет приемлемо для обеих сторон.

Plan B
Резервная и гораздо более рискованная стратегия — это так называемая «мостовая» или «колебательная» ссуда.Используя свой существующий дом в качестве залога, вы берете промежуточную ссуду на срок от трех месяцев до пяти лет, чтобы использовать ее в качестве первоначального взноса за свой новый дом. Купив новый дом, вы продаете старый и выплачиваете ипотеку и промежуточную ссуду. Такой заем менее рискован на быстро растущем рынке, где повышение стоимости может покрыть дополнительный платеж за старый дом. Однако даже на лучшем рынке ссуды на колебания могут быть дорогостоящими и опасными предложениями, которые чреваты оговорками. Промежуточные ссуды могут стоить на 5-10 процентных пунктов дороже, чем обычная ссуда на акции.В вашем доме не должно быть залогового права. Безупречный кредит является обязательным, как и хорошее соотношение дохода к долгу. Возможно, было бы лучше получить рефинансирование с выплатой наличных, вторую ипотечную ссуду или ссуду на акции для использования в качестве промежуточной ссуды. Традиционное финансирование дешевле и менее рискованно, но это может помешать вам получить еще одну ипотеку для нового дома, если кредитор сочтет, что вы слишком растянуты.

Во всех трех случаях проверьте свою терпимость к риску и рассмотрите комбинацию упомянутых выше стратегий как еще одну альтернативу.
Ли Дворшак — риэлтор® в Keller Williams LA Harbour Realty на Ранчо Палос Вердес, Калифорния.

Вы заинтересованы в том, чтобы квалифицированный РИЭЛТОР ответил на ваши вопросы?
Щелкните, чтобы спросить РИЭЛТОРА® сейчас.

Вы — РИЭЛТОР, который хотел бы ответить на вопросы потребителей?
Нажмите, чтобы стать участником Ask a REALTOR®.

Как передать ипотеку другому заемщику

Когда вы продаете дом или переезжаете, возможно, имеет смысл попытаться передать ипотеку новому владельцу.Вместо того, чтобы подавать заявку на новую ссуду, платить затраты на закрытие и начинать с более высоких процентных ставок, новый владелец мог взять на себя текущие платежи.

Ссуды, которые вы можете передать, существуют, они называются бессрочными ссудами. Однако их не так много. Узнайте больше о передаче ссуды и о том, что вы можете сделать, если вам нужно передать ее, но это невозможно.

Ключевые выводы

• Вы можете передать ипотеку кому-либо еще, пока кредит является погашаемым.
• С новыми заемщиками будут обращаться так, как если бы они инициировали новый заем для себя.
• Если ваша ипотека не подлежит возмещению, у вас все равно есть варианты, даже если ваш кредитор откажет.

Предполагаемая ипотека

Если ссуда «возможна», вам повезло: это означает, что вы можете передать ипотеку кому-то другому. В кредитном договоре нет ничего, что мешало бы вам осуществить перевод. Однако даже возможную ипотеку может быть сложно передать.

В большинстве случаев новому заемщику необходимо иметь право на получение ссуды. Кредитор будет смотреть на кредитные рейтинги заемщика и соотношение долга к доходу, чтобы оценить их способность погасить ссуду. Процесс такой же, как если бы заемщик подал заявку на совершенно новую ссуду.

Кредиторы одобрили исходную заявку на ссуду на основе вашего кредита и дохода . Они не захотят отпускать вас, пока не появится новый заемщик, который с такой же вероятностью вернет деньги.

Чтобы завершить передачу предполагаемой ссуды, запросите ее у своего кредитора. Вам нужно будет заполнить заявки, подтвердить доход и активы, а также заплатить комиссию в процессе.

Где найти

К сожалению, предполагаемая ипотека не является широко доступной. Если у вас есть ссуды FHA или VA, вам может повезти, потому что они являются бессрочными ссудами. Другие обычные ипотечные кредиты возможны редко. Вместо этого кредиторы используют пункт , касающийся продажи, , что означает, что вы должны выплатить ссуду при передаче права собственности на жилье.

Кредиторы обычно не получают выгоды от передачи ипотечного кредита (они теряют процентные платежи, которые они получили бы по новой ссуде), поэтому они не горят желанием одобрять переводы. Покупатели выйдут вперед, получив более «зрелую» ссуду, не допуская досрочных выплат по процентам. Продавцам будет легче продать свой дом — возможно, по более высокой цене — благодаря тем же преимуществам.

Исключения из правила

В некоторых случаях вы можете передать ссуду с оговоркой о продаже.Переводы между членами семьи часто разрешены, и ваш кредитор всегда может быть более щедрым. Единственный способ узнать наверняка — спросить своего кредитора и пересмотреть ваше соглашение с юристом.

Даже если кредиторы говорят, что это невозможно, адвокат может помочь вам выяснить, предоставляет ли ваш банк правильную информацию.

Изменение имени в ссуде влияет только на ссуду. Вам все равно нужно будет передать право собственности, используя акт о прекращении права собственности или любые другие шаги, необходимые в вашей ситуации.

Законы Федеральной корпорации по страхованию депозитов (FDIC) не позволяют кредиторам воспользоваться своим правом на ускорение выплаты при определенных обстоятельствах. Проконсультируйтесь со своим юристом, чтобы узнать, имеете ли вы право на перевод без ускоренного платежа. Некоторые из наиболее распространенных ситуаций включают передачу:

• Выжившему совместному арендатору после смерти другого арендатора
• Родственнику после смерти заемщика
• Супруге или детям заемщика
• В результате договоров о разводе и раздельном проживании
• В траст inter vivos (живой траст), где заемщик является бенефициаром

Неофициальные переводы

Если вы не можете получить одобрение своего запроса, у вас может возникнуть соблазн создать «неформальную» договоренность.Например, вы можете продать свой дом, оставить существующую ссуду и попросить покупателя возместить вам платежи по ипотеке.

Однако с этим есть некоторые проблемы. Ваше ипотечное соглашение, вероятно, не допускает этого, и вы можете столкнуться с юридическими проблемами, если ваш кредитор узнает. Более того, вы по-прежнему отвечаете за ссуду, даже если вы больше не живете в доме.

Что может пойти не так? Вот несколько возможностей:

• Если покупатель перестанет платить, то ссуда будет выдана на ваше имя, так что это по-прежнему ваша проблема.Просроченные платежи появятся в ваших кредитных отчетах, и кредиторы последуют за вами.
• Если дом продан по выкупу по цене ниже его стоимости, вы можете нести ответственность за любой дефект.

Существуют и другие способы предложить потенциальному покупателю финансирование со стороны продавца, в том числе разрешить договор аренды с выкупом, при котором часть арендной платы идет на первоначальный взнос, если арендатор решит купить.

Ваши возможности

Если вы не можете получить ипотечный кредит, у вас все равно есть варианты, в зависимости от вашей ситуации.

Смерть, развод и семейные переводы могут дать вам право на переводы, даже если ваш кредитор утверждает иное.

Некоторые государственные программы упрощают оформление ипотечного кредита, если вам грозит потеря права выкупа, даже если вы находитесь под водой или безработный. Свяжитесь с Министерством жилищного строительства и городского развития США, чтобы узнать, что применимо в вашей ситуации.

Если вы разводитесь, вы можете спросить своего адвоката, как поступить со всеми своими долгами и как защитить себя в случае, если ваш бывший супруг не платит.Если у вас нет титула, но вы были замужем за домовладельцем, местный поверенный может помочь вам определить, что делать дальше, если он скончался.

Вы можете передать свой дом в траст, но не забудьте дважды проконсультироваться со своим поверенным по имущественному планированию, чтобы убедиться, что вы не активируете пункт об ускорении.

Рефинансирование

Если ссуда не подлежит возмещению и вы не можете найти исключения из оговорки о продаже, рефинансирование ссуды может быть вашим лучшим вариантом. Аналогично предположению, новому заемщику потребуется достаточный доход и кредит, чтобы претендовать на получение ссуды.

Новому домовладельцу необходимо будет подать заявку на получение новой ссуды индивидуально и использовать эту ссуду для выплаты существующей ипотечной задолженности. Возможно, вам потребуется согласовать действия с вашими кредиторами для снятия залогового права (если новый заемщик и новый кредитор не согласятся с ними), чтобы вы могли использовать дом в качестве залога, но это хороший и чистый способ выполнить работу.

Можете ли вы передать ипотеку другому лицу

Когда вы продаете дом, возможно, самое время передать ипотеку новому владельцу.Вместо того, чтобы искать новую ссуду, оплачивать заключительные расходы и начинать с более высоких процентов, подумайте о том, чтобы взять на себя текущие платежи. Да, возможна передача ипотеки; однако это не всегда легко. Вы получите такие варианты, как передача предполагаемой ипотеки, попросив своего кредитора внести изменения, рефинансирование ссуды на имя нового владельца, перевод, когда ситуация требует оговорки о ссуде, подлежащей выплате при продаже, и т. Д.

Возможная ипотека

Если кредит возможен, это означает, что вы можете передать ипотеку кому-либо другому.Кредитный договор не помешает вам осуществить перевод. Но передать возможную ипотеку бывает сложно. Чаще всего новому заемщику требуется квалификация для получения ссуды. Для оценки способности заемщика погасить ссуду кредитор будет смотреть на кредитные рейтинги заемщика и соотношение долга к доходу. Процесс обычно такой же, как если бы заемщик подал заявку на получение новой ссуды. Кредиторы одобрили первоначальную заявку на ссуду на основе кредита и дохода первоначального заявителя (ов), будут искать нового заемщика, который сможет выплатить долг.

Запросите изменение у вашего кредитора, чтобы завершить передачу предполагаемого кредита. Вам нужно будет заполнить заявки, подтвердить доход и активы, а также внести определенную плату в процессе. В процессе передачи права собственности смена имен в ссуде влияет только на ссуду. Вы по-прежнему можете потребовать смены владельца собственности путем передачи права собственности или принятия любых других мер, необходимых в вашей ситуации.

Сложно найти

Да, получить возможную ипотеку нелегко.Возможно, ваше хорошее решение — получить ссуду FHA или ссуду VA. Другие обычные ипотечные кредиты не всегда возможны. Вместо этого кредиторы используют пункт о продаже, который означает, что ссуда должна быть получена, когда вы передаете право собственности на дом.

Рефинансирование

Если ссуду невозможно взять на себя, рефинансирование ссуды может быть вашим правильным вариантом. Как и предполагалось, новому заемщику потребуется достаточный доход и кредит для получения ссуды. Новый домовладелец просто подаст индивидуальную заявку на новую ссуду и воспользуется этой ссудой для погашения текущей ипотечной задолженности.Вам следует работать со своими кредиторами, чтобы избавиться от залогового права, чтобы вы могли использовать дом в качестве залога, но это правильный способ выполнить свою работу. Некоторые залоговые права обычно переходят от одного владельца к другому.

К продаже

Ипотечные кредиторы не получат выгоду от разрешения вам передать ипотеку. Покупатели получат более зрелую ссуду с завершением досрочных выплат по процентам. Продавцы смогут продать свой дом легче и по более высокой цене благодаря тем же преимуществам.Но кредиторы могут проиграть, поэтому им будет лень одобрять переводы. В пункте о продаже говорится, что ссуда должна быть погашена при продаже недвижимости.

Исключения из правила

Иногда вы все еще можете передать ссуду даже с оговоркой о продаже. Переводы между членами семьи обычно разрешены. Спросите своего кредитора и ознакомьтесь с вашим соглашением с местным юристом. Даже если кредиторы говорят, что это невозможно, адвокат может помочь вам обратиться, если ваш банк предоставляет точную информацию.

Гарн-Ст. Закон Жермена не позволяет кредиторам использовать возможность ускорения в некоторых из наиболее распространенных ситуаций, в том числе:

• Когда совместный арендатор умирает и право собственности переходит к оставшемуся совместному арендатору

• Передача кредита родственнику после смерти заемщика

• Передача права собственности на собственность жене / мужу или детям заемщика

• Переводы в результате расторжения брака и раздельного проживания супругов

Неофициальные переводы

Если вы не можете получить одобрение своего запроса, вы можете подумать о продаже своего дома, оставив существующую ссуду и попросив покупателя возместить вам платежи по ипотеке.Это неправильное решение. Ваше ипотечное соглашение не допускает этого, и вы можете даже оказаться в затруднительном положении с законом. Более того, вам все равно потребуется погасить ссуду — даже если вы больше не живете в доме. Другой вариант: если покупатель перестанет платить, ссуда оформлена на ваше имя, так что это все еще ваша проблема.

Ваши возможности

В зависимости от вашей ситуации смерть, развод и семейные переводы могут помочь вам в переводе. А некоторые государственные программы облегчают получение ипотечного кредита, даже если вы безработный.В конце концов, рефинансирование — ваш последний вариант, когда ни один из других вариантов недоступен.

Что делать, если у меня есть ипотека и мне нужно переехать? | Home Guides

Ипотека делает возможным владение домом для большого числа американцев, но использование долгосрочного финансирования для покупки дома может создать ряд препятствий, если вам нужно переехать. Хотя вам все равно придется так или иначе выплатить ипотечный кредит, если вы переедете, у вас есть несколько вариантов, которые сделают переезд возможным, даже если вы все еще должны по своему дому.

Аренда

Особенно, если вы не собираетесь далеко переезжать, вы можете сохранить свой нынешний дом и превратить его в арендуемую собственность. Рынки аренды могут значительно варьироваться от года к году и даже от района к кварталу, но многие домовладельцы не владеют своей арендуемой недвижимостью напрямую. Вместо этого они взимают ежемесячную арендную плату, которая покрывает ипотечные платежи, налоги, страхование и расходы на обслуживание. В зависимости от баланса вашей ипотеки и ежемесячного платежа ваш бывший дом может даже стать источником дохода.Этот вариант менее практичен, если вашему дому требуется капитальный ремонт или вам нужно переехать на несколько часов езды, но некоторые домовладельцы сдают свои дома издалека, используя местное агентство по управлению недвижимостью.

Недвижимость на время отпуска

Если вы можете позволить себе два платежа за жилье, вы можете подумать о том, чтобы оставить свой нынешний дом для использования в качестве недвижимости для отдыха. Если ваш дом находится в популярном месте отдыха или если вы планируете часто возвращаться в гости к друзьям, дом для отпуска даст вам передышку от ежедневных стрессов в новом месте.В качестве дополнительного бонуса IRS позволит вам вычесть проценты по ипотеке, которые вы платите по обоим домам. Если ваш дом находится в очень популярном месте для отдыха и у вас есть друзья в этом районе, которым вы доверяете управлять своей недвижимостью, вы можете рассмотреть возможность предоставления его для краткосрочной аренды, когда вы им не пользуетесь.

Условные предложения

Если вы должны продать свой дом при переезде, вы можете приобрести дом на новом месте, отправив условное предложение. В соответствии с этим соглашением ваше предложение действительно только в том случае, если вы можете продать свой нынешний дом в течение определенного периода времени.Если ваш дом продается, вы можете оформить новую ипотеку и вскоре после этого переехать в новый дом. Если ваш дом не продается, предложение становится недействительным, и от вас не требуется совершать покупку.

Короткая продажа

Вы можете договориться со своим кредитором о продаже дома за меньшую сумму, чем ваша задолженность по ипотеке. Вы должны соответствовать определенным критериям, чтобы претендовать на короткую продажу, но многие кредиторы рассматривают неизбежный выход из этой области как квалификационную ситуацию. В соглашении о короткой продаже вы продаете свой дом по его текущей стоимости, а кредитор списывает оставшийся остаток по ипотеке.Законы о короткой продаже значительно различаются от штата к штату, и некоторые штаты, за исключением Калифорнии, позволяют кредиторам добиваться полного погашения после короткой продажи, поэтому проконсультируйтесь с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем соглашаться на короткую продажу.

Ссылки

Биография писателя

Кейт Эванс профессионально пишет с 1994 года и сейчас работает в своем офисе за пределами Орландо. Он писал статьи для различных печатных и интернет-изданий и написал книгу «Появления: искусство класса».»Эванс получил степень бакалавра в области организационных коммуникаций в колледже Роллинз и продолжает обучение на степень магистра делового администрирования в области стратегического лидерства в Университете Эндрю Джексона.

Как купить второй дом и арендовать первый

Как домовладелец, когда вы решите пришло время двигаться дальше — возможно, вы переезжаете, переезжаете, переезжаете со своей растущей семьей в большой дом или хотите уменьшить размер — вам не всегда нужно продавать свой нынешний дом в процессе. Иногда покупка второго дома при сдаче в аренду первое тоже имеет смысл.

Это не только отличный способ получения нового дохода, но и множество других преимуществ. Давайте рассмотрим преимущества инвестирования, а не продажи, последствия подачи заявки на новую ипотеку, когда вы уже выплачиваете другую, и что нужно для преобразования вашего первого дома в арендуемую недвижимость.

Сдаете дом в аренду? Почему бы просто не продать?

Может показаться, что просто продать дом проще, если вы переезжаете, а в некоторых случаях это может быть так.Но разделение двух транзакций дает значительные преимущества. Вот почему вы можете подумать о покупке второго дома при сдаче в аренду первого.

• Новый поток доходов. Покроет ли сумма, которую вы можете получать в ежемесячной арендной плате, выплату по ипотеке в дополнение к ежемесячным платежам за квартиру или расходы домовладельца (например, страхование и ремонт)? В таком случае аренда дома — отличный способ получить новый источник дохода.
• Покупателей мало? Если это рынок покупателя — когда предложение домов на продажу превышает количество потенциальных покупателей, — возможно, вам больше удастся найти арендаторов, чем покупателей.Арендаторы знают, что договоры аренды заключаются на год, поэтому они зачастую менее придирчивы к скрипучей двери или маленькой кухне, чем могут отпугнуть покупателя. А если местоположение вашего дома удачно (рядом с ресторанами, университетами, местами отдыха на природе — что угодно), у вас может быть возобновляемый запас арендаторов из года в год.
• Нужен ремонт? Можно ли обновить ваш дом? Если это так, то сдача дома в аренду позволит вам со временем внести небольшие исправления. Затем, когда это рынок продавца, вы можете разместить его по более высокой цене.
• Не скидывайте налоговые льготы! Вы можете списать часть арендуемой собственности при уплате налогов. Частично или полностью вычитаемые расходы могут включать расходы на ремонт и техническое обслуживание, плату за управление недвижимостью, комиссионные риэлторам, судебные издержки и многое другое. Налоговые законы различаются в зависимости от штата и могут меняться, поэтому обязательно поговорите со специалистом по налогам, если вы серьезно настроены пойти по пути арендодателя.

Оформление второй ипотеки.

Покупка второго дома при сдаче дома в аренду по ипотеке вполне выполнима, но есть небольшие препятствия, которые вам придется преодолеть.

• Правильный выбор жилищного кредита. Первым шагом к началу работы является проверка существующей ипотечной ссуды. Если ваш кредитор разрешает сдачу в аренду (некоторые не разрешают), вам, возможно, придется немного подождать, прежде чем основное место жительства станет арендуемой собственностью. Действуйте слишком быстро после получения первоначальной ипотеки, и вам может грозить штраф.Если в вашей ипотеке есть пункты, запрещающие реклассифицировать ваше жилище в качестве арендуемой собственности, вы можете рассмотреть возможность получения кредитной линии собственного капитала или рефинансирования ссуды, которая позволяет это. Посмотрите на обычные ипотечные кредиты, такие как Fannie Mae и Freddie Mac. Обычно они не так строги в отношении типов свойств, для которых вы можете их использовать. Однако они часто требуют более высокого кредитного рейтинга и немного большего первоначального взноса.
• Кстати о первоначальных взносах. В большинстве случаев кредиторы потребуют стандартный 20% первоначальный взнос для финансирования покупки вашего второго дома.Меньшие первоначальные платежи могут быть разрешены, если вы соответствуете определенным финансовым требованиям, но более низкий первоначальный взнос может привести к менее выгодной процентной ставке, которая в конечном итоге может стоить тысячи в течение срока ссуды.
• Не забывайте о страховке. Вы также захотите покопаться в страховом полисе своего домовладельца. Перевозчику может потребоваться внести изменения, если вы планируете сдавать свой дом в аренду, и может потребоваться дополнительное покрытие или страхование арендодателя. Спросите, как могут измениться ваши годовые ставки.

Вы можете себе это позволить?

После того, как вы определились, имеет ли смысл превращать ваш первый дом в арендуемую, самое время проанализировать цифры и посмотреть, действительно ли вы можете позволить себе этот второй дом — или если вы хотите взять на себя ответственность за обработку двух ипотечных кредитов.

Имейте в виду следующие финансовые соображения:

• Определите разумную арендную плату. Вы хотите получать больше арендной платы каждый месяц, чем оплачиваете расходов, но вам нужно будет конкурировать с другими местными арендодателями.Лучше всего действовать как арендатор и смотреть, как вы себя сравниваете. Когда вы остановитесь на цифре, возьмите эту цифру, а затем оцените потенциальный денежный поток, вычтя расходы, которые вам все еще нужно будет оплатить (ипотека, плата за кондоминиум, страхование, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и т. Д.).
• Вакансий бывает. Вы хотите, чтобы аренда дома приносила ежемесячный доход, но бывают случаи, когда экономика или местный рынок труда делают это невозможным. А может, вам понадобится свободная квартира на время ремонта или ремонта.Убедитесь, что у вас есть финансовые резервы на несколько месяцев, чтобы покрыть непредвиденные расходы или отсутствие арендаторов.
• Получите предварительное одобрение. Прежде чем вы начнете покупать вторую недвижимость — ту, которая будет вашим новым основным местом жительства — убедитесь, что вы получили предварительное одобрение от кредитора. В отличие от предварительной квалификации, в предварительном одобрении указывается, сколько именно вы можете занять, чтобы вы не покупали дома за пределами вашего ценового диапазона. Кроме того, это также говорит продавцу, что вы серьезный покупатель и можете использовать его как инструмент переговоров.

Прежде чем стать арендодателем

Это важное решение, поэтому мы выделили шесть шагов, которые вам нужно предпринять, прежде чем двигаться дальше:

1. Знайте законы: В каждом штате действуют разные законы об аренде. Помимо того, что по закону требуется поддерживать безопасность и пригодность для жилья, важны такие вещи, как залог, доступ к собственности и уведомления об окончании аренды. Вы также должны знать федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией.
2. Тщательно проверяйте кандидатов: Вы хотите иметь возможность доверять людям, которых приглашаете жить в своем доме, поэтому попросите их заранее заполнить настоящую заявку на аренду. Убедитесь, что вы запрашиваете личные рекомендации и рекомендации по работе.
3. Создайте договор аренды: Договор аренды, подписанный владельцем и арендатором, является лучшим способом оправдать ожидания арендаторов и защитить себя в юридических ситуациях. В Интернете можно найти множество примеров, которые помогут вам в этом процессе, но, опять же, они различаются в зависимости от штата.Вы хотите, чтобы их осмотрел адвокат.
4. Представьте себе управляющего недвижимостью: Хороший управляющий недвижимостью может проверять арендаторов и оформлять договоры аренды за вас, но за это приходится платить. Однако, если вы не хотите получать сметы на ремонт и общее обслуживание, это может окупить затраты. Кроме того, управляющий недвижимостью — первая линия защиты, когда арендатор имеет жалобу! Всегда хорошо.
5. Автоматическая оплата аренды: Если вы не были арендатором в течение некоторого времени, вот вам новость: оплата аренды через Интернет — лучший вариант.Автоматические платежи устраняют проблемы, связанные с тем, что возвращенные чеки или арендная плата теряются по почте, а также становятся более управляемыми для арендатора.
6. Ведите учет всего: Как домовладелец, вы должны вести учет депозитов, внесенной арендной платы, квитанций о содержании и связи между арендодателем и арендатором. Это удобно не только для налоговых целей, но и для решения любых юридических вопросов, которые могут возникнуть.

Готовы начать?

Покупка второго дома при сдаче в аренду первого не для всех, но это может быть огромной финансовой выгодой, если вы добьетесь успеха.Как всегда, этот процесс становится намного проще, когда вы обсуждаете свою ситуацию с профессионалом. Свяжитесь с местным кредитным специалистом в вашем районе сегодня, если вы готовы сделать следующий шаг.

Можете ли вы передать ипотеку?

В большинстве случаев ипотечный кредит не может быть передан от одного заемщика к другому. Это потому, что большинство кредиторов и типов ссуд не позволяют другому заемщику взять на себя выплату существующей ипотеки.

Тем не менее, в некоторых случаях передача ипотечного кредита является необходимой и допустимой, например, в случае смерти, развода или разлуки, или когда речь идет о живом трасте.Вот что нужно знать о передаче ипотечного кредита, а также что допустимо, а что нет.

Что такое ипотечный перевод?

Передача ипотеки — это переуступка заемщиком существующей жилищной ссуды другому физическому или юридическому лицу.

«По сути, это передает все обязанности, связанные с ипотекой и залогом собственности, кому-то новому», — объясняет Рене Сегура, глава отдела потребительского кредитования FBX, банковского подразделения Informa Financial Intelligence, базирующегося в Далласе.

Такая передача или переуступка обычно разрешается только в том случае, если ипотека является возможной, говорит Радже Сааде, поверенный по недвижимости из Сомервилля, штат Нью-Джерси. При передаче предполагаемой ипотеки новый заемщик соглашается производить все будущие платежи по первоначальной процентной ставке, и любые юридические обязательства первоначального заемщика по ссуде обычно прекращаются.

Может ли моя ипотека переводиться?

Чтобы узнать, является ли ваша ипотека переводной, переуступаемой или переуступаемой, лучше всего обратиться к своему кредитору и спросить.

«Большинство кредиторов предпочли бы не переводить ссуду, поскольку это не принесет им никакой выгоды, если только покупатель не окажется в состоянии дефолта», — говорит Дастин Сингер, агент по недвижимости RE / MAX Citylife и инвестор в Питтсбурге.

Не заблуждайтесь: большинство ипотечных кредитов не подлежат передаче от одного заемщика к другому. Это верно как для обычных ссуд, которые не застрахованы государством (то есть они не являются ссудой FHA, VA или USDA), так и с соответствующими ссудами, которые соответствуют критериям финансирования Fannie Mae и Freddie Mac.

«В этих типах ссуд обычно используется оговорка о выплате при продаже, которая требует полного погашения ссуды или передачи полной доли в собственности для передачи ипотечного кредита», — говорит Сегура. «Другими словами, ссуда должна быть полностью погашена, и для осуществления перевода потребуется оформить новую ипотеку».

Ссуды FHA, VA и USDA, с другой стороны, обычно допускаются и, следовательно, могут допускать перевод при определенных условиях.

«Ссуды FHA обычно возможны, но зависят от текущего состояния ссуды и кредитоспособности нового заемщика на момент попытки перевода», — говорит Сегура, добавляя, что для завершения перевода новому заемщику придется пройти через процесс подачи заявки и, возможно, также потребуется провести оценку собственности.

Для ссуд VA применяется тот же процесс, но только если ссуда закрыта до 1 марта 1988 года. Ссуды VA, закрытые после этой даты, могут потребовать одобрения кредитора или обслуживающего лица.

Ссуды USDA также могут быть переведены в ожидании одобрения кредитора.

Исключения из правила

Даже если у вашей ипотеки есть пункт о сроке продажи и она не может быть принята, существуют определенные обстоятельства, при которых ваш кредитор может одобрить передачу. К ним относятся:

• Смерть супруга, совместного арендатора или родственника
• Переводы между членами семьи, включая супругу (а) заемщика или детей
• Соглашения о разводе или раздельном проживании, по которым бывший супруг продолжает жить в доме
• Живое доверительное управление, в котором заемщик является бенефициаром

Для того, чтобы эта передача ипотечного кредита работала, нового заемщика необходимо добавить в акт собственности, умершего владельца необходимо удалить из документа или акт о прекращении права требования должен быть подписан супругом, отказывающимся от права собственности.

Когда имеет смысл передать ипотечный кредит

Есть несколько сценариев, в которых заемщик может захотеть передать свою ипотеку другому. Наиболее распространенные ситуации включают передачу другому члену семьи, у которого есть доля собственности в доме, члену семьи, который финансово больше подходит для получения ссуды, или родственнику или оставшемуся в живых после смерти первоначального заемщика.

«Многие люди пытаются взять на себя ипотечные кредиты, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, чем те, на которые они претендуют сегодня», — добавляет Тан Меррилл, основатель и генеральный директор FortuneBuilders в Сан-Диего.

«Все эти сценарии все еще рассматриваются в индивидуальном порядке, в которых кредитор должен будет одобрить передачу», — говорит Сегура.

Альтернативы передаче ипотечного кредита

Вместо передачи ипотеки могут быть более выгодные варианты, в том числе покупка дома у первоначального заемщика с новой ссудой, говорит Сингер. Продажа будет продолжена после того, как новый заемщик заполнит заявку на получение ссуды на сумму, соответствующую существующей ипотеке.

«Для потенциального нового заемщика может быть разумнее купить недвижимость у существующего владельца и самостоятельно подать заявку на новую ипотеку, особенно если процентные ставки и условия более благоприятны, чем для текущей ипотеки», — говорит Сингер.

В качестве альтернативы вы можете попробовать добавить другое имя к ипотеке, если ваш кредитор позволяет, но большинство экспертов не рекомендуют эту стратегию. Это связано с тем, что, хотя этот метод позволяет второй стороне производить платежи на законных основаниях, ваше имя все равно будет указано в ссуде, и вы останетесь ответственными за любую невыплаченную задолженность.

Итог

Передача ипотеки может упростить ситуацию: новому заемщику не придется подавать заявку на новую ссуду, оплачивать расходы по закрытию или, возможно, рисковать уплатой более высоких процентных ставок. Однако многие виды ипотечных кредитов не подлежат передаче, и если ваша таковая, вам придется подготовиться к большому количеству документов, чтобы сделать ее официальной.

«Для передачи ипотечного кредита потребуется много документации с несколькими новыми руководящими принципами и критериями по ссуде», — говорит Сегура. «Внимательно прочтите все документы на предмет возможных изменений ипотечных прав.

Также имейте в виду, что передача ипотечного кредита не меняет долговых обязательств по кредиту; новый заемщик все равно должен будет погасить тот же непогашенный остаток.

Если есть сомнения, лучше всего обсудить этот вариант с юристом по недвижимости и квалифицированным финансовым специалистом, прежде чем продолжить.

Подробнее:

Можно ли сдать дом в аренду и получить еще одну ипотеку на покупку нового дома?

ДА! Вы можете сдать в аренду свой нынешний дом и получить еще одну ипотеку для покупки нового дома.

Многие домовладельцы звонят нам и спрашивают, сдавать ли им дом в аренду или продавать. (См. «Продать или сдать в аренду свой дом? Каков ваш темперамент?») У них новые отношения или новая работа, и они готовы перейти к следующему этапу своей жизни. Пока мы оцениваем плюсы и минусы этих двух вариантов, обычно возникает вопрос: « Могу ли я сдать свой дом в аренду и получить еще одну ипотеку, чтобы купить новый? Как это будет работать? »

Сдать свой дом в аренду и Получите вторую ипотеку на покупку нового дома…

Обычно вам необходимо иметь право на получение обеих ипотечных кредитов.

Так же, как когда вы подали заявку на свою первую ипотеку, кредитор принял во внимание ваш доход, ваш долг и ваши активы, доступные для первоначального взноса, при определении того, что вы можете себе позволить. Теперь ваша текущая ипотека будет считаться долгом и учитываться в формуле новой ипотеки.

>> См. Советы экспертов по кредитованию по кредитным отчетам и как претендовать на ипотеку.

>> Узнайте, сколько авансового платежа необходимо для покупки дома?

Итак, если ваша текущая ипотека составляет 1500 долларов в месяц, это долг, который будет учтен в вашей квалификационной формуле.Да, я знаю, что вы будете сдавать свой дом в аренду и получать арендную плату для погашения этого долга, но сейчас мы живем в консервативные времена, и кредиторы должны смотреть на худший вариант развития событий, т.е. или у вас есть многомесячная вакансия, сможете ли вы позволить себе новую ипотеку?

Да, я помню старые добрые времена — до 2008 года, когда ваша текущая ипотека не считалась долгом, пока вы предъявляли договор аренды на собственность. Кредитор даже не проверил договор аренды — это были безумные дни.Но сейчас все более консервативны — кредиторы, оценщики и т. Д. — и вы тоже должны быть. Такой консервативный взгляд на вашу текущую ипотеку полезен для вас, поскольку не дает вам чрезмерно растягиваться и попадать в долговые проблемы.

>> См. Кредитоспособность: Могу ли я еще получить одобрение на ипотеку?

Исключения из текущей ипотеки, не считая долга

Есть два исключения.

• Во-первых, если вы сдавали свой дом в аренду на 12 месяцев и можете указать доход от аренды за 12 месяцев в своей налоговой декларации, ваш кредитор не будет учитывать ваш текущий долг по ипотеке в счет вашей новой ипотечной ссуды.
• И, во-вторых, вы можете провести оценку вашей собственности, и если у вас есть достаточный капитал (обычно не менее 25% капитала) и недавно заключенный договор аренды, кредитор засчитает 75% дохода от аренды, чтобы компенсировать ипотечный кредит. оплата.

Спросите своего кредитора об обоих этих исключениях, поскольку они могут варьироваться от кредитора к кредитору и от программы ссуды к программе ссуды.

>> См. Покупка дома в районе Балтимора? Go Local!

Итак, да, вы можете сдать в аренду свой нынешний дом и получить еще одну ипотеку.

Большинство наших домовладельцев, которые задают нам этот вопрос, могут купить новый дом и сдать в аренду старый. Новые отношения или новая работа добавляют доход, который позволяет домовладельцу иметь как ипотечные кредиты, так и нанимая Chesapeake Property Management, время вакансии и риски значительно сокращаются.

>> Узнайте, как хорошая управляющая компания может сэкономить вам деньги

Итак, да, все работает. Но задайте своему кредитору эти подробные вопросы, прежде чем приступить к покупке.

Как только вы получите право на осуществление двух ипотечных кредитов, доход от аренды будет приветствоваться!

Тогда, когда мы сдадим ваш дом в аренду, денежный поток и доход от аренды станут долгожданным дополнением к вашей формуле. поскольку вы основываете свою новую покупку на консервативных цифрах, доход от аренды является бонусом.

Несмотря на то, что Chesapeake Property Management снижает риски при управлении вашей собственностью, мы не можем свести ваш риск к нулю, и в вашем арендуемом доме будут время от времени появляться свободные места и ремонтные работы.Придерживаясь консервативного подхода вместо подхода «розовых очков», когда с вашей арендуемой недвижимостью произойдет непредвиденное обстоятельство (вакансия, ремонт и т. Д.), Вы сможете с легкостью с этим справиться. Намного лучшая ситуация для всех вовлеченных сторон.

Надеюсь, это поможет. Чтобы получить более подробные ответы о вашей конкретной кредитной ситуации, мы предлагаем вам поговорить с Джен Орнер в PrimeLending.