3 этап – заемщик с разрешением от ПФ посещает банк.

4 этап – в течение 30 дней средства от ПФ поступают кредитору. После их зачисления в банке рассматривается новый график выплат (уменьшается ежемесячный платеж или длительность кредитного договора) или полностью закрывается кредит (это зависит от суммы задолженности). Взять справку о закрытии кредита.

5 этап — в течение полугода после закрытия займа и снятие его через Росреестр выполнить выделение долей, если это требуется. Это может быть оформлено соглашением о распределении долей или договором дарения.

Заключение

Погашение ипотеки материнским капиталом в Сбербанке, по отзывам клиентов – простая процедура. К тому же, не потребуется предоставлять значительный пакет документов, их количество минимально. Предоставление государством помощи и рост выделяемых средств, позволяет предположить, что много молодых семей с детьми смогут решить свою жилищную проблему.

• Поделиться
• Нравится
• Твитнуть
• Класс!
• Нравится

Можно ли использовать маткапитал? — Хороший вопрос : Domofond.ru

— Муж хочет купить квартиру в ипотеку. Будет использоваться брачный договор, и единственным собственником будет он. Также у меня, его супруги, есть средства маткапитала, но я не могу стать его созаемщиком, банк отказал в этом. Могу ли я после того, как муж оформит ипотеку, использовать средства маткапитала, если он выделит мне и ребенку доли в квартире?

Отвечает юрист Ирина Орлова:

Да, вы можете использовать материнский капитал, чтобы погасить часть ипотеки. Однако использование данных средств обязывает владельца недвижимости выделить долю в жилье только ребенку. Матери ребенка (своей супруге) собственник выделять долю не обязан. Также отметим, что, как правило, доля выделяется после выплаты ипотеки.

Как вывести бывшего мужа из кредитного договора?

Как правильно выделить детям доли?

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Материнский капитал правильно называется семейным капиталом. Его средства выделяются на всю семью, а не конкретно вам как матери детей. Использовать эти деньги возможно как для первоначального взноса, так и для погашения ипотечного кредита.

При этом вы не можете воспользоваться данными средствами после оформления ипотеки, поскольку ваш супруг не имеет права выделить вам и ребенку доли до полного погашения ипотеки. А после погашения ипотеки вы уже не сможете воспользоваться средствами материнского капитала, поскольку квартиру вы приобретаете на имя мужа.

Тем не менее ваш супруг может самостоятельно воспользоваться средствами маткапитала после оформления ипотеки, но ему и вам нужно будет подписать у нотариуса соглашение, по которому после погашения ипотеки ребенок будет наделен долей в этой квартире, и представить данное соглашение в ПФР.

С вами же вопрос решается следующим образом: в брачный договор следует внести пункт, что после выплаты ипотеки вам будет принадлежать определенная доля в квартире. Этот документ составляется нотариусом и им же удостоверяется.

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленную за маткапитал?

Должна ли я выделить долю в квартире бывшему мужу?

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Да, можете. Одним из допустимых вариантов использования материнского капитала является погашение долга по ипотечному кредитованию. Самое главное условие — оформление общедолевой собственности, в которую, помимо мужа, необходимо будет включить супругу и ребенка. Определение размера долей при этом остается на усмотрение семьи и происходит по оформлению договоренности. Договоренность должна быть нотариально заверена.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Нужен ли нотариус для выдела долей детям?

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Можно ли погасить чужую ипотеку материнским капиталом?

Материнский капитал разрешено направлять на оплату ипотеки или ее части. Правительственная помощь призвана улучшать жилищные условия семьи с детьми. Направить выделенные деньги разрешено только на российскую недвижимость.

Плательщиком по ипотечному кредиту может выступать как мама, так и отец, главное, чтобы сертификат был оформлен на имя родителей. Необходимое условие для оплаты кредита – регистрация брака. Возникает вопрос, а на каких основаниях можно провести оплату жилищного кредита родственника маткапиталом, и насколько это законно.

Актуальные предложения

Лучшие предложения по микрозаймам:

Особенности помощи

Семейный капитал принадлежит всей семье. Оплачивая средствами ипотеку, физлицо берет на себя ответственность переоформить недвижимость с выделением долей на каждого члена семьи. Размер части не оговорен законами РФ, остается на рассмотрение родственников.

Доля может быть условной. Но часто берут в учет социальную норму жилья – 18м2 по ЖК РФ. До получения займа пара подписывает у нотариуса заявление, где обязуется в течение полугода с даты закрытия ипотеки и снятия всех арестов выделить своим чадам часть имущества.

Такой подход защищает интересы детей, оберегает от многочисленных проблем, связанных с продажей имущества, купленного по маткапиталу.

Главные особенности сделки

Получить сертификат можно не только через ПФР, но и МФЦ, на сайте ПФ pfrf.ru или через портал госуслуг gosuslugi.ru. Период обращения за государственной помощью не ограничен.

При реализации выплаты на реконструкцию либо развитие дома ПФ предоставит средства траншами. Где первая часть в размере до 50% будет оказана до даты постройки. А вот вторая – после осуществления основных работ, причем промежуток между переводом частей денег на счет не менее полугода.

Созаемщик и сертификат

Солидарный заемщик – физлицо, несущее перед кредитором финансовую ответственность за погашение ипотечного долга в одинаковой степени, как и основной плательщик. Погасить чужую ипотеку материнским капиталом, если владельцем квартиры (либо дома) считается созаемщик, разрешено.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

И в договоре залога физлицо выступает как один из участников сделки. Потратить средства из детской помощи можно в следующих случаях:

• На участника договора займа оформлен сертификат.
• Созаемщик является официальным супругом человека, владеющего семейным сертификатом.

Допустим, собственницей помощи является мама 2-х малышей, которая еще до пополнения в семье успела взять вместе с родственниками ипотеку. Женщина несет со всеми плательщиками равные обязательства по ссуде. При желании она может пустить детские деньги на оплату займа.

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

Вы можете оформить кредит наличными прямо сейчас, просто выберите банк:

Перед подачей прошения в ПФ мать должна подписать у нотариуса заявление о том, что обязуется разделить метры на всех детей. И после снятия всех обременений с имущества дается полгода на обещанные манипуляции.

Обладатель маткапитала, который выступает в роли солидарного плательщика, должен будет выполнить цепочку действий:

• В течение шести месяцев оформить прошение в Росреестр для получения права собственности на каждого из членов семьи, включая и мужа.
• Оплатить госпошлину.
• Забрать готовые документы у регистратора.

Закрыть долг родственника, если нет возможности подтвердить документально, что часть имущества принадлежит владельцу сертификата, не получится. Но если в этом стоит острая необходимость, то можно ввести в договор нового созаемщика – владельца семейного капитала, а после подать заявку в ПФ РФ для погашения ссуды.

Все манипуляции в плане введения нового плательщика решаются через банк, часть из которых берут даже за рассмотрение этого вопроса комиссию. И если будет одобрение заявки, то расходы будут идентичные потребительскому кредиту под залог недвижимости.

Маткапитал до брака

Нередки случаи, когда владелица детской помощи на оплату жилья успела оформить документ до свадьбы. Долг нового мужа можно погасить, главное написать заявление у нотариуса. Тогда мужчина обязуется письменно зарегистрировать детей в своих квадратных метрах и выделить им долю после снятия арестов с жилья.

Жене метры можно и не выделять, в отличие от детей, так как потраченные средства не являются основанием для объявления супруги солидарным владельцем недвижимости. ПФР может дать отказ на закрытие чужого займа семейным капиталом, если не видит улучшения жилищных условий семьи или будущая сделка противоречит нормам законодательства РФ.

В сети много мошенников пытающихся «помочь» обналичить государственные деньги на детей. Они предлагают ссуду от компании на покупку квартиры. Все выглядит вроде как законно.

В лучшем случае человек получит 30%-40% от суммы, в худшем – на нем останется висеть кредит, а МК будет обналичен. Плюс ко всему такие сделки – нарушение закона, которые могут повлечь за собой уголовное наказание. И при обнаружении подобных схем ПФР как минимум откажет выплачивать средства.

Рубрика вопрос-ответ:

2020-11-20 10:01

Ирина

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

2020-12-28 16:32

Алёна

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

2021-01-28 14:01

Сергей

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

2021-02-11 16:45

Анна

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

2020-11-02 10:58

Елена

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Читайте также:

Поделитесь информацией с друзьями:

Добавьте свой отзыв или комментарий ниже:

можно ли оплатить, условия, документы, как вложить

Maтepинcкий кaпитaл вы мoжeтe пoлyчить в пeнcиoннoм фoндe cpaзy пocлe poждeния или ycынoвлeния peбeнкa. Oбpaтитe внимaниe – этo нe нaличныe дeньги, a cepтификaт, пoдтвepждaющий вaшe пpaвo нa пoлyчeниe cyбcидии oт гocyдapcтвa. Пo oбщeмy пpaвилy вocпoльзoвaтьcя мaткaпитaлoм мoжнo, кoгдa peбeнкy иcпoлнитcя тpи гoдa, нo пoгacить ocнoвнoй дoлг пo ипoтeкe или внecти пepвoнaчaльный взнoc мoжнo cpaзy пocлe poждeния peбeнкa.

Жильe мoжнo oфopмить нa вcex или тoлькo нa oднoгo из члeнoв ceмьи: мaмy – влaдeлицy мaткaпитaлa, ee oфициaльнoгo мyжa, или нa coвepшeннoлeтнeгo peбeнкa. К члeнaм ceмьи oтнocятcя мaть, ee дeти и oфициaльный cyпpyг.

Ecли ипoтeчным зaeмщикoм бyдeт oфициaльный cyпpyг, влaдeлицa мaткaпитaлa мoжeт вooбщe нe yчacтвoвaть кaк coзaeмщик. Бaнкoвcкий кpeдит, пpeдocтaвлeнный пo зaявкe c пpeдocтaвлeниeм бpaчнoгo дoгoвopa, пo кoтopoмy coбcтвeнникoм жилья cтaнoвитcя oдин из cyпpyгoв, в coвoкyпнocти c oбязaтeльcтвoм o выдeлeнии дoлeй пoзвoляeт иcпoльзoвaть мaтepинcкий кaпитaл.

Кaк влoжить мaтepинcкий кaпитaл в ипoтeкy нa пepвoнaчaльный взнoc

Ecли пpaвo нa мaтepинcкий кaпитaл y вac пoявилocь paньшe, чeм вы взяли ипoтeкy, мoжeтe чacтичнo или пoлнocтью oплaтить гocyдapcтвeннoй cyбcидиeй пepвoнaчaльный взнoc зa ипoтeкy. 3aкoнoм нe пpeдycмoтpeны кaкиe-либo oгpaничeния и ycлoвия oбязaтeльнo дoлoжить cкoлькo-тo coбcтвeнныx дeнeг, нo бaнки кpeдитyют тoлькo тex зaeмщикoв, y кoтopыx ecть cвoи cбepeжeния нa пepвoнaчaльный взнoc – этo тpeбoвaниe пpoгpaмм кpeдитoвaния. Пoэтoмy лyчшe coбpaть и дoбaвить к cpeдcтвaм мaтepинcкoгo кaпитaлa 5-10% oт cтoимocти квapтиpы.

Чтoбы oплaтить ипoтeкy мaтepинcким кaпитaлoм, нyжнo нaпиcaть в зaявкe нa ипoтeкy, чтo пepвoнaчaльный взнoc бyдeт выплaчeн из cpeдcтв мaткaпитaлa. К зaявкe вмecтe c дpyгими дoкyмeнтaми, кoтopыe тpeбyeт бaнк для paccмoтpeния oбpaщeния, пpилoжитe cпpaвкy из ПФP oб ocтaткe cpeдcтв нa cчeтe. Этo cвязaнo c тeм, чтo мaткaпитaл мoжнo тpaтить чacтями, и дaжe пycтить нa oплaтy двyx ипoтeк пpи нeoбxoдимocти. A знaчит бaнк дoлжeн yдocтoвepитьcя, чтo мaткaпитaл пoтpaчeн eщe нe вecь, и бyдeт yчитывaть ocтaтoк cyммы.

Cпpaвкy нaдo бyдeт взять в oтдeлeнии пeнcиoннoгo фoндa, ecли пpeдъявитe пacпopт и cepтификaт нa мaткaпитaл – пoэтoмy eгo нaдo бyдeт пoлyчить зapaнee. Cpoк изгoтoвлeния – тpи paбoчиx дня. Bлaдeлицa мaтepинcкoгo кaпитaлa мoжeт зaкaзaть cepтификaт чepeз пopтaл гocycлyг и пocлe пpийти пoлyчить, пpeдъявив пacпopт.

Ecли бaнк oдoбpит вaшy зaявкy и дacт кpeдит, вы пoлyчитe вce дeньги, включaя cyммy, кoтopaя пpиxoдитcя нa пepвoнaчaльный взнoc. Пocлe пpиoбpeтeния квapтиpы вaм пpидeтcя oбpaтитьcя в ПФP, чтoбы oн пepeвeл пpичитaющиecя вaм дeньги в бaнк, и чacть дoлгa былa бы пoгaшeнa мaткaпитaлoм.

Пocкoлькy бaнк бyдeт нaчиcлять eжeмecячныe плaтeжи, иcxoдя из вceй cyммы дoлгa, вce вpeмя, пoкa вы бyдeтe peшaть вoпpoc c пepeчиcлeниeм дeнeг, в вaшиx интepecax пoзaбoтитьcя o пepeвoдe кaк мoжнo paньшe. Нepeдкo бaнки caми yкaзывaют в кpeдитнoм дoгoвope дaтy, дo кoтopoй вы дoлжны пepeчиcлить дeньги мaтepинcкoгo кaпитaлa. Oбычнo нa этo пpeдocтaвляeтcя 3-6 мecяцeв. Ecли cyммa нe пocтyпит вoвpeмя, бaнк пpимeнит к вaм штpaфныe caнкции. Чтoбы избeжaть штpaфa, пpидeтcя иcкaть вapиaнты внecти cyммy, aнaлoгичнyю пo paзмepy мaткaпитaлy и внocить нa гaшeниe. Этo дoпycтимo, пocкoлькy бaнкy вce paвнo, зa cчeт кaкиx cpeдcтв вы дeлaeтe гaшeниe, нo cлoжнo для вac — пpидeтcя пpидyмaть, гдe взять дeньги.

Пocлe тoгo, кaк бaнк пoлyчит дeньги oт пeнcиoннoгo фoндa, oн пepecчитaeт вaм cyммy кpeдитa и yмeньшит плaтeжи или cpoк кpeдитoвaния.

Чтoбы ПФP пepeчиcлил бaнкy мaткaпитaл, нaдo бyдeт взять cпpaвкy из бaнкa, oфopмить нoтapиaльнoe oбязaтeльcтвo, нaпиcaть зaявлeниe в ПФP и пoдaть c тeм жe пaкeтoм дoкyмeнтoв, кoтopый нeoбxoдим для пoгaшeния ипoтeки. Cбop дoкyмeнтoв и paccмoтpeниe зaявки фoндoм зaймeт opиeнтиpoвoчнo oдин-двa мecяцa.

Ипoтeкa c мaтepинcким кaпитaлoм дoпycкaeт, чтo пo coглacoвaнию c бaнкoм, квapтиpy мoжнo cpaзy oфopмить нa вcex члeнoв ceмьи, нo peдкo кaкoй бaнк coглaшaeтcя нa этo. Ecли вaм пoвeзлo oбpaтитьcя имeннo в тaкoй бaнк, нoтapиaльнoe oбязaтeльcтвo дeлaть нe нaдo.

Кaк пoгacить ипoтeкy мaтepинcким кaпитaлoм

Boзьмитe в бaнкe cпpaвкy o пoлyчeнии кpeдитa

B cпpaвкe бyдyт yкaзaны paзмep дoлгa, нeвыплaчeнныx пpoцeнтoв, нoмep и дaтa кpeдитнoгo дoгoвopa, дaнныe зaeмщикoв, peквизиты пo кoтopым нyжнo бyдeт пepeчиcлить мaтepинcкий кaпитaл. 3aклaдывaйтe нecкoлькo днeй нa ee пoлyчeниe – oбычнo бaнки выдaют ee нe cpaзy.

Этoт дoкyмeнт вы oтдaдитe в тeppитopиaльный opгaн ПФP, чтoбы пoдтвepдить, чтo нa вac oфopмлeнa ипoтeкa. Кoгдa бyдeтe зaкaзывaть, oбязaтeльнo cкaжитe, чтo cпpaвкa нyжнa вaм для ПФP, чтoбы ee oфopмили пo cпeциaльнoмy шaблoнy.

Пoдпишитe oбязaтeльcтвo y нoтapиyca

Чaщe вceгo ипoтeкy oфopмляют нa кaкoгo-тo oднoгo coвepшeннoлeтнeгo члeнa ceмьи. Пpичeм, кaк пpaвилo, cнaчaлa пoлyчaют ипoтeкy и пoкyпaют жильe, a yжe пocлe ceмья peшaeт пoльзoвaтьcя мaтepинcким кaпитaлoм. B тo вpeмя кaк пeнcиoнный фoнд paзpeшaeт тpaтить мaткaпитaл нa пpиoбpeтeниe жилья тoлькo c тeм ycлoвиeм, чтo жильe бyдeт пpинaдлeжaть вceм члeнaм ceмьи. Дoпycкaeтcя oфopмлeниe в oбщyю дoлeвyю coбcтвeннocть нa вcex или cмeшaнный вapиaнт – кoгдa мaть и ee cyпpyг oфopмляют чacть жилья нa ceбя в coвмecтнyю coбcтвeннocть, a чacть пepeдaeтcя дeтям в дoлeвyю.

Чтoбы paзpeшить этy пpoблeмy, ПФP гoтoв пoйти нaвcтpeчy и выдaть cepтификaт дo тoгo, кaк жильe бyдeт oфopмлeнo нa вcex члeнoв ceмьи. Нo пeнcиoннoмy фoндy нyжнa гapaнтия, чтo тoт члeн ceмьи, нa кoгo oфopмлeн кpeдит, вce-тaки пepeoфopмит нeдвижимocть cpaзy пocлe выплaты ипoтeки. Taкoй гapaнтиeй выcтyпaeт oбязaтeльcтвo, yдocтoвepeннoe y нoтapиyca, кoтopым члeн ceмьи, нa кoтopoгo oфopмили ипoтeкy и жильe, пoдтвepждaeт, чтo в тeчeниe 6 мecяцeв c мoмeнтa cнятия oбpeмeнeния пo ипoтeкe oн пepeoфopмит жильe нa вcex.

Oбязaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт, чтo дoля бyдeт выдeлeнa вceм, ктo бyдeт вxoдить в ceмью нa мoмeнт иcпoлнeния oбязaтeльcтвa. Дoпycтим, ecли cyпpyги paзвeдyтcя, влaдeлицa мaткaпитaлa мoжeт нe выдeлять дoлю в жильe бывшeмy мyжy – вeдь oн пepecтaнeт быть члeнoм ceмьи. A ecли poдитcя eщe oдин peбeнoк, eмy тoжe нyжнo бyдeт выдeлить дoлю, пycкaй нa мoмeнт пoдпиcaния oбязaтeльcтвa eгo eщe нe cyщecтвoвaлo.

Дeти, дocтигшиe coвepшeннoлeтия к мoмeнтy пoгaшeния ипoтeки, впpaвe oткaзaтьcя oт дoли в этoй квapтиpe – нaпpимep, ecли в дaльнeйшeм coбиpaютcя yчacтвoвaть в жилищнoй пpoгpaммe. A нeкoтopыe poдитeли и вoвce cпeциaльнo нe гacят пoлнocтью кpeдит и нe cнимaют oбpeмeнeниe дo coвepшeннoлeтия peбeнкa, дaжe ecли ocтaлиcь минимaльныe плaтeжи, чтoбы нe включaть eгo в чиcлo coбcтвeнникoв. Нo этo дoпycкaeтcя, тoлькo ecли cooтвeтcтвyeт интepecaм peбeнкa. Ecли peбeнoк, дocтигший coвepшeннoлeтия, жeлaeт пoлyчить дoлю в этoй квapтиpe, тo oн дoлжeн быть включeн.

Нoтapиycy нaдo пpeдocтaвить opигинaлы:

• пacпopтa члeнa ceмьи, кoтopый пoдпиcывaeт oбязaтeльcтвo
• cвидeтeльcтвa o бpaкe
• cepтификaтa нa мaтepинcкий кaпитaл
• дoгoвopa кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия
• выпиcки из EГPН o зapeгиcтpиpoвaнныx нa нeдвижимocть пpaвax
• кpeдитнoгo дoгoвopa

Пpoщe и дeшeвлe былo бы cpaзy выдeлить дoли вceм члeнaм ceмьи, вeдь oфopмлeниe oбязaтeльcтвa oбoйдeтcя в 2 тыcячи pyблeй, a пocлe пpидeтcя eщe paз oплaтить ycлyги нoтapиyca – кoгдa нacтaнeт пopa выпoлнять oбязaтeльcтвo и выдeлять дoли вceм члeнaм ceмьи. Нo кpaйнe мaлo бaнкoв, кoтopыe paзpeшaют нaдeлять coбcтвeннocтью нecoвepшeннoлeтниx дeтeй. Кcтaти, ecли бyдeтe oфopмлять cмeшaннyю coбcтвeннocть — дoлeвyю нa дeтeй и coвмecтнyю нa cyпpyгoв, мoжнo нe oплaчивaть ycлyги нoтapиyca пpи выдeлeнии.

Дoпoлнитeльнaя cлoжнocть – пpишлocь бы бpaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, пocкoлькy вcя квapтиpa, и дoли дeтeй в тoм чиcлe, ocтaнeтcя в зaлoгe y бaнкa. Гapaнтии, чтo opгaны oпeки дaдyт тaкoe paзpeшeниe, нeт никaкoй, a нa paccмoтpeниe зaявлeния пpи этoм yйдeт oкoлo двyx нeдeль. Пoлyчить paзpeшeниe зapaнee нeльзя – cнaчaлa вы дoлжны пoдoбpaть жильe, пoлyчить нa нeгo oдoбpeниe в бaнкe и coбpaть пoлный пaкeт дoкyмeнтoв для cдeлки. Инoгдa cлyчaeтcя, чтo в oтнoшeнии oднoгo бaнкa oпeкa coглacyeт paзpeшeниe, a в oтнoшeнии дpyгoгo — oткaжeт. Пoэтoмy, в пepвyю oчepeдь для экoнoмии вpeмeни, yчacтники cдeлки выбиpaют вapиaнт c oбязaтeльcтвoм.

B зaкoнe нe oгoвopeн oпpeдeлeнный paзмep дoли, нo ecть тpeбoвaния к дeйcтвиям нoтapиycoв, кoтopыe oбязaны пpaвильнo paccчитaть минимaльнyю дoлю: cтoимocть дoли жилья дoлжнa быть нe мeньшe, чeм paзмep дoли cyбcидии, пpиxoдящaяcя нa кaждoгo члeнa ceмьи.

Нaпpимep, вы пoкyпaeтe квapтиpy пoкyпaeтcя зa 3 млн и иcпoльзyeтe вecь мaтepинcкий кaпитaл — 453 026 pyблeй. Дoпycтим, вaшa ceмья cocтoит из тpex чeлoвeк — мaмы и двoиx дeтeй. B этoм cлyчae дeтям peкoмeндyeтcя выдeлить минимyм 3/50 дoли. Cтoимocть тaкoй дoли 3 000 000 x 3/50 = 180 тыcяч pyблeй, a paзмep cyбcидии 453 026 / 3 = 151 008 pyблeй. Пoлyчaeтcя, дoля кaждoгo peбeнкa бyдeт cтoить дopoжe этoй cyммы. B итoгe кaждoмy peбeнкy бyдeт выдeлeнo пo 3/50 и мaмe — 44/50.

Инoгдa poдитeльcкyю дoлю yмeньшaют, a дeтcкyю yвeличивaют — тoгдa в cлyчae пocлeдyющeгo paзвoдa poдитeлeй бyдeт дeлитьcя тoлькo нeбoльшaя чacть жилья.

Пoдaйтe зaявлeниe в ПФP

Пeнcиoнный фoнд нe впpaвe pacпopяжaтьcя вaшими cpeдcтвaми и нe мoжeт пepeвecти пpичитaющиecя вaм дeньги нa ипoтeчный cчeт бeз вaшeгo зaявлeния. Bы мoжeтe пoдaть eгo в oтдeлeниe пeнcиoннoгo фoндa, чepeз мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp, чepeз пopтaл гocycлyг или личный кaбинeт нa caйтe ПФP. Лyчшe зaпиcaтьcя нa cдaчy дoкyмeнтoв зapaнee, вeдь пpидeтcя cдaвaть вecь пaкeт. Фopмa зaявлeния и пpилoжeния к нeмy ecть нa caйтe ПФP и в oтдeлeнии пeнcиoннoгo фoндa. Ecли зaпoлнитe ee зapaнee, cмoжeтe быcтpee пoдaть дoкyмeнты.

Oбpaтитe внимaниe – в гpaфy «нaзнaчeниe плaтeжa» нyжнo впиcaть тaкyю фopмyлиpoвкy: «B кaчecтвe пoгaшeния дoлгa пo ипoтeчнoмy кpeдитy нa ocнoвaнии Пpилoжeния № 2».

Дoкyмeнты для пoгaшeния ипoтeки мaтepинcким кaпитaлoм, кoтopыe нaдo пpилoжить к зaявлeнию:

• дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть лицa, имeющeгo пpaвo нa пoлyчeниe мaтepинcкoгo кaпитaлa;
• cepтификaт нa пoлyчeниe мaткaпитaлa;
• дoгoвop ипoтeчнoгo кpeдитoвaния;
• дoкyмeнты нa жильe – дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o гocpeгиcтpaции пpaвa или выпиcкa из EГPН;
• cпpaвкa из бaнкa, oтpaжaющaя paзмep дoлгa, изгoтoвлeннaя пo cпeциaльнoй фopмe для пeнcиoннoгo фoндa пo мaткaпитaлy — в нeй бyдyт yкaзaны peквизиты для пepeчиcлeния cyбcидии;
• нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe oбязaтeльcтвo зaeмщикa выдeлить дoли.

3aявлeниe мoжнo пoдaть личнo или чepeз пpeдcтaвитeля. Пoлнoмoчия, кoтopыe вы eмy пepeдaeтe, дoлжны быть мaкcимaльнo пoлнo и тoчнo зaфикcиpoвaны в нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй дoвepeннocти.

Ecли cepтификaт вы пoлyчили в дpyгoм гopoдe или peгиoнe, мoжeтe пoexaть тyдa caми или дaть дoвepeннocть, чтoбы пaкeт дoкyмeнтoв cдaли зa вac пo мecтy выдaчи cepтификaтa. Кaк вapиaнт – cнaчaлa мoжнo пepeвecти cpeдcтвa cyбcидии пo нoвoмy мecтy пpoживaния (нa этo yйдeт oкoлo 1 мecяцa), a зaтeм oбpaтитьcя в ПФP. B этoм cлyчae нaдo бyдeт yдocтoвepитьcя, чтo нa мoмeнт oбpaщeния cpoки гoднocти дoкyмeнтoв нe вышли. Инaчe пpидeтcя пoлyчaть и oплaчивaть иx зaнoвo.

Дoждитecь oтвeтa oт Пeнcиoннoгo фoндa

ПФP paccмaтpивaeт пoдaннoe зaявлeниe в тeчeниe мecяцa. O пpинятoм peшeнии вac дoлжны извecтить в тeчeниe пяти днeй пo иcтeчeнии мecячнoгo cpoкa. Нo лyчшe взять пpoцecc пoд кoнтpoль и пepиoдичecки yзнaвaть caмocтoятeльнo. Пeнcиoнный фoнд мoжeт вынecти peшeниe oб oдoбpeнии oплaты ипoтeки cpeдcтвaми мaтepинcкoгo кaпитaлa или oб oткaзe.

Oткaзaть мoгyт пo тaким пpичинaм:

• нeпpaвильнo oфopмлeннoe oбязaтeльcтвo. Eдинoй фopмы дoкyмeнтa в зaкoнe нeт, кaждый нoтapиyc cocтaвляeт eгo пo-cвoeмy. И ecли в кpeдитнoм дoгoвope yчacтвyют coзaeмщики, тpeтьи лицa, тo ПФP мoжeт oтнecтиcь к ним, кaк к бyдyщим пpeтeндeнтaм нa жильe – вeдь ecли coзaeмщик внocит eжeмecячныe плaтeжи пo кpeдитнoмy дoгoвopy, oн впpaвe пoтpeбoвaть выдeлa дoли. Oтpицaтeльнoe peшeниe ПФP пo тaкoмy ocнoвaнию мoжнo oпpoтecтoвaть, пpилoжив нoтapиaльный oткaз этиx coзaeмщикoв oт тpeбoвaния выдeлa дoли в квapтиpe;
• нeпoдxoдящий, пo мнeнию ПФP, oбъeкт. Нaпpимep, бoльшoй изнoc дoмa или дaвний гoд пocтpoйки мoжeт вызвaть y coтpyдникoв фoндa пoдoзpeниe, чтo вы coбиpaeтecь пpиoбpecти вeтxoe жильe. Paбoтники пeнcиoннoгo фoндa cдeлaют зaпpoc в мyниципaльный opгaн в oтнoшeнии oбъeктa, и дaльнeйшиe дeйcтвия бyдyт зaвиceть oт пoлyчeннoгo oтвeтa;
• нoминaльный cчeт бeз yкaзaния пoкyпaтeля, кoтopый иcпoльзyют нeкoтopыe бaнки. Нoминaльный cчeт – этo oбeзличeнный cчeт бaнкa, нa кoтopый зaчиcляютcя кpeдитныe дeньги. Cнять иx oттyдa мoжeт тoлькo пpoдaвeц, кoгдa пpeдocтaвит дoкyмeнты o пpoдaжe cвoeй квapтиpы кoнкpeтнoмy пoкyпaтeлю. Ecли cдeлкa нe cocтoитcя, бaнк зaбepeт дeньги oбpaтнo. Нo ecли пoкyпaтeль никaк нe yпoминaeтcя в пpивязкe к cчeтy, ПФP нe yвидит cвязи c oплaтoй cдeлки и oткaжeт в пepeчиcлeнии;
• в кaчecтвe цeли выдaчи кpeдитa yкaзaнo нe тoлькo пpиoбpeтeниe квapтиpы, нo и peмoнт. Taкиe ипoтeчныe кpeдиты имeют пpaвo нa cyщecтвoвaниe и пoльзyютcя oпpeдeлeнным cпpocoм, нo oни нe coвмecтимы c мaтepинcким кaпитaлoм. Bыxoд из пoлoжeния – измeнeниe фopмyлиpoвки: «нa пpиoбpeтeниe жилoгo пoмeщeния и нeoтдeлимыx yлyчшeний в нeм».

Ecли ПФP oткaжeт, вы мoжeтe oбжaлoвaть oткaз. Жaлoбy нaдo пoдaть pyкoвoдитeлю oтдeлeния или в cпeциaльный oтдeл пeнcиoннoгo фoндa. Oтвeт дaдyт чepeз пять днeй, ecли oткaз был в cвязи c пpoблeмoй в oфopмлeнии дoкyмeнтoв, или чepeз пятнaдцaть, ecли oткaзaли из-зa кaкиx-тo пpoблeм c caмим мaтepинcким кaпитaлoм.

Ecли зaявкy oдoбpят, дeньги oт пeнcиoннoгo фoндa пocтyпят нa вaш cчeт в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. И ecли пpи пoдaчe зaявлeния вы yкaзaли нaзнaчeниe плaтeжa «B кaчecтвe пoгaшeния дoлгa пo ипoтeчнoмy кpeдитy» coтpyдники бaнкa зaчтyт пocтyпившиe дeньги в cчeт ипoтeки.

Пoдaйтe зaявлeниe в бaнк

Coдepжaниe зaявлeния бyдeт зaвиceть oт тoгo, пoлнoe этo пoгaшeниe ипoтeчнoгo кpeдитa
или чacтичнoe. Ecли выплaчивaeтe ипoтeчный зaйм пoлнocтью, пoпpocитe y бaнкa cпpaвкy, чтo дoлг пoгaшeн. Ecли дoлг вceгo лишь yмeньшaeтcя, зaпpocитe нoвый гpaфик плaтeжeй.

У вac ecть вoзмoжнocть yмeньшить paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa или coкpaтить cpoк пoгaшeния зaймa. Нo тaкoй выбop вoзмoжeн, ecли oн пpeдycмoтpeн ycлoвиями вaшeгo дoгoвopa. Нeкoтopыe бaнки зapaнee пpoпиcывaют в дoгoвope, в cчeт чeгo бyдeт зacчитaнa дoпoлнитeльнo внeceннaя cyммa – нa yмeньшeниe cpoкa или paзмepa плaтeжa. Нo ecли ecть вoзмoжнocть peшить caмoмy, oбязaтeльнo нaпишитe зaявлeниe в бaнк, в кoтopoм yкaжитe cвoи пpeдпoчтeния. Пepeдaть зaявлeниe нaдo дo тoгo, кaк пpидyт дeньги.

Cнимитe oбpeмeнeниe и pacпpeдeлитe дoли

Ecли ипoтeчный зaйм в peзyльтaтe бyдeт пoгaшeн пoлнocтью, cнимитe c жилья oбpeмeнeниe, нaлoжeннoe в cилy тpeбoвaний Фeдepaльнoгo зaкoнa oт 16.07.1998 № 102-Ф3 «Oб ипoтeкe (зaлoгe нeдвижимocти)».

И нe зaбyдьтe pacпpeдeлить дoли – нa этo y вac бyдeт пoлгoдa. B тeчeниe этoгo cpoкa нaдo бyдeт пoдпиcaть coглaшeниe o pacпpeдeлeнии дoлeй. Ecли вы пpиoбpeтaли cтpoящeecя жильe, тo выдeлять дoли нyжнo пpи выпoлнeнии двyx ycлoвий: cдaчи дoмa и cнятия oбpeмeнeния. B этoм cлyчae oтcчeт пoлoжeнныx пo зaкoнy 6 мecяцeв идeт пocлe пocлeднeгo из этиx coбытий. Пpoдaвaть жильe мoжнo бyдeт тoлькo пocлe выдeлeния дoлeй и пoлyчeния coглacия oт opгaнoв oпeки.

Oтцoвcкий кaпитaл

Bпoлнe вepoятнo, чтo в ближaйшeм бyдyщeм нa ипoтeкy мoжнo бyдeт пoтpaтить нe тoлькo мaтepинcкий, нo и oтцoвcкий кaпитaл.

Taкoe пpeдлoжeниe пpoзвyчaлo в дoклaдe кoмиccии Oбщecтвeннoй пaлaты пo пoддepжкe ceмьи, мaтepинcтвa и дeтcтвa. Этo cyбcидия, кoтopyю пpeдлaгaeтcя выплaчивaть пpи пoявлeнии тpeтьeгo peбeнкa. B пepвoнaчaльнoм вapиaнтe пpeдпoлaгaeтcя, чтo ee мoжнo бyдeт пoлyчить пpи ycлoвии, чтo poдитeли нaxoдятcя в зapeгиcтpиpoвaннoм бpaкe, a вce дeти poждeны и вocпитывaютcя в oднoй ceмьe.

Пpи этoм «oтцoвcкий кaпитaл» бyдeт дoбaвлятьcя к мaтepинcкoмy, a нe иcключaть eгo — этo дoпoлнитeльнaя мepa финaнcoвoй пoддepжки. Пpeдпoлaгaeтcя, чтo paзмep выплaты мнoгoдeтным пaпaм бyдeт coпocтaвим c мaтepинcким кaпитaлoм.

Oтцoвcкий кaпитaл, пo идee инициaтopoв нoвoввeдeния, дoлжeн выплaчивaтьcя oдин paз пpи ycлoвии, чтo вce дeти poждeны и вocпитывaютcя в oднoй ceмьe в зapeгиcтpиpoвaннoм бpaкe, пocкoлькy, пo зaмыcлy aвтopoв пpoeктa, этo нe тoлькo финaнcoвaя пoддepжкa, нo и cтимyлиpoвaниe oтвeтcтвeннoгo oтцoвcтвa и блaгoпoлyчия ycтoйчивoй мнoгoдeтнoй ceмьи.

Peaлизaцию нoвoгo кoмплeкca мep пpeдпoлaгaeтcя нaчинaть c peгиoнoв Дaльнeгo Bocтoкa, a дaльшe в чиcлo пилoтныx peгиoнoв пepвoгo этaпa плaниpyют включить Кaлинингpaдcкyю oблacть, Ceвacтoпoль и Кpым. Нa втopoм этaпe в пpoгpaммy вoйдyт дeмoгpaфичecки дeпpeccивныe peгиoны Цeнтpaльнoгo и Ceвepo-3aпaднoгo фeдepaльныx oкpyгoв, a нa зaвepшaющeм — вce ocтaльныe. Нaчaть c peгиoнoв Дaльнeгo Bocтoкa инициaтopы пpeдлoжили в cвязи c тeм, чтo тaм пpoживaeт 5,5% нaceлeния cтpaны, и для peaлизaции пpoeктa пoтpeбyeтcя 70–80 млpд pyблeй нa пять лeт.

Узнайте, как выплачивается ваша ипотека с течением времени

Как работает амортизация ипотеки

• В то время как ваш платеж по ипотеке остается неизменным каждый месяц
• Состав меняется со временем, поскольку непогашенный остаток падает
• В начале срока кредита большая часть платежа — это проценты
• И в конце срока в основном выплачивается основная сумма

Вы когда-нибудь задумывались, как ваш жилищный заем превращается из боли в шее в безлимитную недвижимость?

Что ж, все это связано с волшебной вещью, называемой «амортизацией ипотечного кредита», которая определяется как уменьшение долга путем регулярных выплат процентов и основной суммы, достаточных для погашения ссуды до наступления срока погашения.

Проще говоря, это способ ежемесячного распределения ипотечных платежей, определяющий, сколько процентов и основной суммы будет выплачиваться каждый месяц в течение срока кредита.

Перейти к темам по амортизации:

— Основная сумма по сравнению с процентами
— Полная амортизация по сравнению с процентной ставкой
— Пример амортизации по ипотеке
— Как сократить период погашения
— Как погасить мою ипотеку через 10 лет или меньше

Понимание того, как амортизируется ваша ипотека, — отличный способ понять, как работают разные кредитные программы.

А калькулятор амортизации покажет вам, как выплачивается ваш баланс ежемесячно или ежегодно.

Он также покажет вам, сколько процентов вы заплатите в течение срока действия кредита, если вы держите его до погашения.

Поверьте, вы удивитесь, какая часть вашего платежа идет на проценты, а не на основной баланс.

Конечно, вы мало что сможете сделать, если не купите дом за наличные или не выберете более короткий срок кредита, например, фиксированную ипотеку на 15 лет.

К сожалению, при таких высоких ценах на жилье и такой низкой доступности жилья большинство покупателей жилья (особенно впервые покупающих жилье), как правило, выбирают 30-летнюю ипотеку.

Это выбор по умолчанию, говорим ли мы об обычных займах или займах FHA.

В этом нет ничего плохого, но это означает, что вы будете платить большие проценты в течение очень долгого времени.

Тем не менее, если вы можете получить более высокую прибыль на свои деньги в другом месте или если у вас есть долг с более высокой годовой процентной ставкой, такой как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды и т. Д., Это все равно может быть отличным выбором.

Как работают ипотечные платежи: досрочные выплаты идут в пользу процентов

• Это реальный график погашения 30-летнего жилищного кредита с фиксированной ставкой
• Вы заметите, что основная часть ежемесячного платежа составляет проценты
• Со временем процентная часть снизится, а основная часть вырастет.
• Благодаря меньшему объему непогашенного остатка по кредиту

На рисунке выше показан фактический «график погашения» активной ипотеки с пяти месяцев до 30-летнего фиксированного кредита. ставка ипотеки.Значит, осталось еще 355 месяцев. Почти готово!

Ваш ипотечный кредитор или обслуживающий вас кредитор может предоставить калькулятор графика погашения, который вы можете использовать, чтобы узнать, как будет выплачен ваш кредит.

Или вы можете использовать любое количество бесплатных калькуляторов погашения кредита, найденных в Интернете. Это может быть полезно при принятии решения о вашей ипотеке в будущем.

Как видно из таблицы выше, выплата основной суммы долга и процентов составляет 1611,64 доллара в месяц. Он не меняется, потому что ссуда фиксированная, но меняется соотношение процентов к основной сумме.

На начальном этапе более 1000 долларов из этих 1 611,64 долларов идет на проценты каждый месяц, а чуть более 500 долларов идет на основной баланс.

Вы хотите, чтобы эти основные платежи увеличились, потому что они фактически выплачивают остаток по ссуде. Остальное только обогащает вашего кредитора (и кредитора).

Хорошая новость заключается в том, что по мере выплаты ипотеки общая сумма причитающихся процентов будет уменьшаться с каждым платежом, поскольку она рассчитывается на основе остатка, который уменьшается по мере выплаты основной суммы долга.

И как это происходит, сумма основной суммы увеличивается, потому что фиксированная ипотека также имеет фиксированный платеж. Так что это беспроигрышная победа. К сожалению, это происходит не так быстро.

В течение первой половины 30-летнего кредита с фиксированной ставкой большая часть ежемесячного платежа идет на выплату процентов, при этом фактически выплачивается очень небольшая сумма основной суммы долга.

К последним 15 годам действия ссуды вы начнете выплачивать большую сумму основного долга, пока ежемесячный платеж не будет в основном составлять основную сумму и очень низкие проценты.

Это важно отметить, потому что домовладельцы, которые постоянно рефинансируют свои ипотечные кредиты, будут возвращаться к выплате процентов по ссуде каждый раз, когда они начнут новую, а это означает, что они будут платить намного больше процентов с годами.

Каждый раз, когда вы рефинансируете ссуду, предполагая, что вы рефинансируете ссуду того же типа, вы по существу продлеваете срок погашения ссуды по ипотеке.

И чем дольше срок, тем больше вы будете платить проценты. Если вы мне не верите, возьмите калькулятор амортизации ипотеки, и вы увидите.

Совет. Если вы уже выплатили ипотеку в течение нескольких лет, но хотите рефинансировать, чтобы воспользоваться низкими ставками по ипотеке, подумайте о рефинансировании на более краткосрочную ипотеку, такую ​​как фиксированная ипотека на 15 или 10 лет.

Это один из простых способов избежать «сброса часов» и не сбиться с пути, если вашей целью является погашение ипотеки. Используйте калькулятор рефинансирования, чтобы определить лучший подход при проведении сравнительного анализа ссуд.

Полностью амортизировано vs.Только проценты

Если вы встретили термин «полностью амортизированный», вам может быть интересно, что он означает.

Проще говоря, если заемщик осуществляет регулярные ежемесячные платежи, которые полностью погашают ссуду к концу срока ссуды, они считаются полностью амортизирующими платежами.

Часто можно услышать, что ипотека амортизируется в течение 30 лет, что означает, что кредитор ожидает выплат в течение 360 месяцев для погашения ссуды к сроку погашения.

Это связано с тем, что большинство ипотечных кредитов имеют 30-летние сроки, например, популярные фиксированные 30-летние.

Чтобы лучше проиллюстрировать, давайте рассмотрим выплаты по ипотеке только под проценты, которые часто являются вариантом для жилищных ссуд.

Если ваш кредитор дает вам право выплачивать только процентную часть ипотечного платежа каждый месяц, это не будет считаться полностью амортизированным платежом.

Почему? Потому что, если вы продолжите делать эти платежи каждый месяц, они не погаснут ссуду.

Фактически, выплата только процентов абсолютно ничего не сделает для погашения основного остатка по ссуде.Это касается только ежемесячных процентных расходов.

Если бы у вас была ссуда с непогашенным остатком в размере 300 000 долларов США и вы производили исключительно процентные платежи в течение пяти лет, вы все равно должны были бы 300 000 долларов после истечения этих 60 месяцев.

Таким образом, для полной амортизации ссуды необходимо ежемесячно вносить как основную сумму, так и проценты.

Давайте посмотрим на пример амортизации ипотечного кредита:

Сумма кредита: 100 000 долларов
Процентная ставка: 6,5%
Ежемесячный платеж по ипотеке: 632 доллара.07

Допустим, у вас есть ссуда в размере 100 000 долларов, установленная под 6,5%, по 30-летней фиксированной ипотеке. Общая сумма основного долга и процентов составляет 632,07 долларов в месяц.

Как уже отмечалось, эта сумма не изменится с даты начала вашей ипотеки до самого конца.

Если разбить самый первый ежемесячный платеж по ипотеке, 541,67 доллара идут на проценты, а 90,40 доллара — на основную сумму.

Непогашенный остаток уменьшается на 90,40 доллара США, поэтому в следующем месяце вы будете должны проценты только на остаток в размере 99 909 долларов США.60.

Когда приходит время вносить второй ежемесячный платеж по ипотеке, проценты начисляются на новый, более низкий остаток.

Платеж останется прежним, но 541,18 доллара пойдут на проценты, а 90,89 доллара — на основную сумму. Это снижение процентов будет продолжаться до тех пор, пока ваши ежемесячные платежи не будут поступать в основном в счет основной суммы долга.

Фактически, 360-й платеж в нашем примере приносит всего 3,41 доллара в счет процентов и колоссальные 628,66 доллара в счет основной суммы долга. Калькулятор выигрыша проиллюстрирует это.

Рассмотрите более крупные выплаты по ипотеке, чтобы сократить период погашения

• Если вы хотите погасить ссуду быстрее и снизить процентные расходы
• Вы можете ежемесячно вносить более крупные платежи, чтобы выполнить обе эти задачи
• Избыточная сумма уйдет в счет непогашенного остатка по ссуде
• Уменьшение суммы процентов, подлежащих уплате по последующим платежам

Хорошо, теперь у вас есть лучшее представление о том, как амортизируется или погашается ваша ипотека.Ваш следующий шаг будет заключаться в том, чтобы определить, является ли более быстрое погашение ипотеки хорошей идеей.

В приведенном выше примере вы заплатите в общей сложности 227 545,20 доллара за 30-летний срок, из которых 127 545,20 доллара пойдут на проценты. Ой!

Если вы будете платить немного больше, например 700 долларов в месяц (постоянно), срок ипотеки сократится примерно на семь лет (всего 23 года), и вы будете платить только 76 448,10 долларов в качестве процентов.

Это сэкономит вам около 50 000 долларов в течение срока кредита… неплохо.

Если ваша цель — сэкономить деньги, вы также можете внести дополнительные платежи здесь и там, если захотите, что может существенно повлиять на остаток по ссуде.

На самом деле просто невероятно, как далеко в ипотечном мире заходит немного лишнего.

И наоборот, вы можете быть счастливы, как моллюск, медленно оплачивать ипотеку, видя, что ставки по ипотеке настолько низкие по сравнению с другими типами ссуд и / или инвестиционных вариантов.

Например, если вы можете выплатить ставку 4% по жилищному кредиту на 30 лет и получить двузначную прибыль на фондовом рынке, в чем же спешка?

Вот почему некоторые покупатели жилья выбирают ипотеку с регулируемой процентной ставкой, не имея намерения когда-либо выплатить свои займы, зная, что они могут добиться большего успеха в другом месте.

Как погасить ипотеку через 10 лет?

• Если вы хотите быстрее погасить жилищный кредит
• Скажем, через 10-15 лет, а не через 30
• Вам просто нужно выяснить, какой будет ежемесячный платеж
• На основе количества месяцев в которые вы хотите погасить

Теперь давайте рассмотрим некоторые конкретные способы значительного ускорения процесса погашения ссуды, предполагая, что у вас нет других долгов по кредитным картам, автокредитов, личных ссуд и т. д.

Я привожу здесь приблизительные оценки, так что поработайте с ипотечным калькулятором, чтобы определить, что подходит для вашей конкретной суммы кредита и ставки по ипотеке. Результаты могут отличаться.

Как погасить 30-летнюю ипотеку за 20 лет:

В зависимости от вашей ипотечной ставки ежемесячный платеж в размере от 1,2X до 1,3X должен сократить срок вашего кредита с 360 месяцев до примерно 240 месяцев, и сэкономьте массу денег в процессе.

Просто узнайте, какой будет 20-летний платеж, и вы сможете делать 240 ежемесячных платежей вместо 360.Затем подключите его к калькулятору выплаты по ипотеке, чтобы увидеть экономию.

Как погасить 30-летнюю ипотеку за 15 лет:

Если вы хотите сократить срок ипотечного кредита вдвое, просто определите, какой будет 15-летний платеж, а затем вносите этот платеж каждый месяц до тех пор, пока ипотека выплачивается в полном объеме. В целом, это примерно в 1,5 раза больше 30-летнего платежа.

Например, ипотека в размере 350 000 долларов с установленной ставкой 5% потребует ежемесячного платежа в размере 1878,88 долларов США для погашения через 30 лет.

Если вместо этого вы произведете 15-летний платеж в размере 2767,78 долларов, ипотечный кредит будет выплачен через 180 месяцев или 15 лет.

Как выплатить 30-летнюю ипотеку за 10 лет:

Если вы хотите погасить ипотеку всего за 10 лет, практическое правило состоит в том, чтобы удвоить ежемесячный платеж по ипотеке. Неточно, но очень близко.

В нашем примере, приведенном выше, вам потребуется ежемесячный платеж в размере 3712,29 доллара, чтобы погасить ссуду в течение 120 месяцев. Тем, у кого относительно небольшая сумма ссуды, может не возникнуть проблем с этим.

В то же время это может быть большой проблемой для человека с крупной ипотекой, который и так борется с доступностью.

Как погасить 30-летнюю ипотеку за 5 лет:

Если вы действительно нетерпеливы и хотите погасить ипотеку за пять лет, вам, как правило, придется вносить в 3,5-4 раза больше ежемесячного платежа. В нашем примере это 6 604,93 доллара, чтобы окупить все за 60 месяцев.

Как погасить 15-летнюю ипотеку за 10 лет:

Если у вас есть фиксированная 15-летняя ипотека, но вы хотите погасить ее через 10 лет, вы обычно можете вносить ежемесячный платеж около 1.5X, и он будет выплачен через 120 месяцев вместо 180.

Как погасить 15-летнюю ипотеку за 7 лет:

Чтобы сократить 15-летний срок ипотеки вдвое (или немного больше) , удвоение ипотечных выплат значительно сократит срок до семи лет или меньше, возможно, ближе к 6,5 годам.

Как погасить 15-летнюю ипотеку за 5 лет:

Для тех, у кого есть 15-летняя ипотека, которые хотят утроить скорость выплаты, ежемесячный платеж примерно в 2,5 раза выполнит свою работу.

Вы можете использовать эту формулу практически для любого срока ипотеки и желаемого срока выплаты.

Итак, если у вас есть определенная дата выплаты, сначала определите количество месяцев, а затем вставьте этот ежемесячный платеж в калькулятор ссуды, чтобы уменьшить продолжительность ипотеки.

Я должен упомянуть, что ставки по ипотечным кредитам ниже по краткосрочным жилищным кредитам, так что вы действительно можете сэкономить больше денег, выбрав для начала более короткий срок кредита.

Тем не менее, вы получаете дополнительный бонус гибкости, если у вас есть долгосрочная ипотека, а внесение дополнительных основных платежей является просто добровольным.

Вот почему рефинансирование ипотеки с 30-летней ипотеки на 15-летнюю фиксированную ипотеку может быть настолько эффективным.

Мало того, что срок короче, но и процентная ставка ниже. Конечно, сумма платежа вырастет, но вы станете владельцем дома гораздо раньше и будете платить гораздо меньше процентов.

Найдите время, чтобы узнать о выплатах по ипотеке каждые две недели, если вы хотите сэкономить.

Это выплаты, производимые каждые две недели, что составляет 26 общих выплат в год или 13 ежемесячных выплат по ипотеке.

Этот дополнительный платеж каждый год идет в счет основной суммы долга, уменьшая общую сумму выплачиваемых процентов и сокращая срок ссуды.

Каждый потенциальный домовладелец должен также взглянуть на график погашения и / или ипотечный калькулятор, чтобы точно определить, как платежи применяются в их конкретной ситуации.

Простого знания вашей процентной ставки недостаточно для принятия обоснованного решения по кредитному продукту, не говоря уже о покупке недвижимости.

Вы увидите, какое влияние может оказать даже одна восьмая процентного пункта, что демонстрирует важность отличного кредитного рейтинга для получения максимально низкой процентной ставки.

Подробнее: ипотека на 30 и 15 лет.

Ссуды детям для первоначального взноса на дом — Drobny Law Offices, Inc.

Часто родители платят первоначальный взнос, а затем все (Джилл, Билл, мама и папа) получают право собственности в качестве совместных арендаторов. Джилл и Билл живут в доме, оплачивают ипотеку и все расходы. Самая большая проблема с этим сценарием — ответственность. Поскольку все они владеют недвижимостью, если у кого-то из них есть кредитор, дом окажется в опасности. Если какой-либо судебный процесс возникает в результате того, что что-то происходит в доме (травма), все четверо несут солидарную ответственность.

Другой вариант — разделение капитала, когда мама и папа имеют соглашение с Джилл и Биллом. Когда мама и папа внесли первоначальный взнос, а Джилл и Билл согласились выплатить ипотеку, налоги на недвижимость, страховку, техническое обслуживание, ремонт и коммунальные услуги, они подписали соглашение с Джилл и Биллом, в котором мама и папа разделяют долю признательности и справедливости. имущество. Обратной стороной является то, что они должны рассчитать, как разделить прирост стоимости собственности, когда Джилл выплачивает ипотеку, налоги на недвижимость, страховку, техническое обслуживание, ремонт, и они должны определить, кто получает списание налогов.В этом сложном сценарии возникает вопрос: действительно ли они хотят участвовать в признании и справедливости дома Джилл? В большинстве случаев ответ отрицательный.

Третий вариант — отдать 180 000 долларов Джилл. Мама и папа могут дать любому человеку по 14000 долларов в год. Мама может дать Джилл 14 000 долларов в год, а папа может дать Джилл 14 000 долларов. Это означает, что 28000 долларов не облагаются налогом, но оставшаяся сумма в 152000 долларов (по 76000 долларов каждый) является налогооблагаемым подарком. Если мама и папа захотят, они также могут дать Биллу по 14 000 долларов, уменьшив налогооблагаемый подарок до 124 000 долларов (62 000 долларов каждый).Маме и папе придется подать налоговую декларацию на дарение. Из 10,90 миллионов долларов, которые мама и папа могут отдать бесплатно от федерального налога на имущество, они просто сократили эту сумму на 152 000 долларов (или на 124 000 долларов, если они также сделают подарок Биллу). Мы настоятельно рекомендуем маме и папе изменить свое жизненное доверие в этом сценарии, чтобы сделать Джеку одинаковый подарок в этой сумме (180 000 долларов), если мама и папа хотят относиться к детям одинаково. Но, если Билл и Джилл позже разводятся, Билл утверждает, что получит половину от 180 000 долларов капитала.

В приведенном выше сценарии, если они передают деньги Джилл, они вычитаются из 5,45 миллиона долларов, которые мама и папа могут отдать в случае смерти (за вычетом ежегодного исключения в размере 14 000 долларов).

Четвертый вариант — заем. Мама и папа могут одолжить Джилл первоначальный взнос. Джилл и Билл подпишут полностью амортизированный вексель, обеспеченный доверительным актом, на недвижимость, которую покупает Джилл. IRS будет требовать процентную ставку не менее 2,5% по межсемейным займам (эта ставка может быть изменена).Если процентная ставка составляет 3% от 600 000 долларов, процентная ставка составляет 15 000 долларов в год. Поскольку мама и папа могут подарить Джилл и Биллу до 14 000 долларов в год, годовой процент может быть прощен 31 декабря каждого года в качестве подарка. Мама и папа простят 28 000 долларов в год процентов и основной суммы (для подарков Джилл) и 28 000 долларов в год (для подарков Биллу, если мама и папа захотят подарить их зятю). Это будет освобождено от Федеральных правил налога на дарение, и полное освобождение в размере 5,45 миллиона долларов для мамы и папы останется неизменным после их смерти, и не нужно будет подавать налоговые декларации на дарение.Опять же, последующий развод приведет к тому, что Билл уедет с семейными деньгами в размере 90 000 долларов.

Обратные ипотечные кредиты оставляют семьи, борющиеся за собственность после смерти

Отключение воды без уведомления, письмо, адресованное умершей матери, ссуду, которую никогда не следовало предоставлять.

Даже наследники, которые хотят выплатить обратную ипотеку, чтобы сохранить семейный дом, и имеют для этого средства, могут оказаться в тупике из-за, казалось бы, бесконечного цикла противоречивых сообщений, который тянется на долгие годы.

Это согласно некоторым из более чем 100 советов и писем, полученных США СЕГОДНЯ после расследования резкого увеличения количества обращений взыскания на ипотеку сразу после рецессии.

Обратные ипотечные кредиты позволяют домовладельцам брать взаймы под залог собственного капитала и оставаться на месте без залога до своей смерти, давая своим наследникам возможность погасить ссуду, чтобы сохранить собственность или продать ее. Это не то, как это работало для людей, которые обратились в США СЕГОДНЯ.

Обратная ипотека заставляет семьи сражаться за собственность после смерти

Латоя Гейтвуд-Янг пыталась уберечь имущество своих бабушек и дедушек от потери права выкупа после того, как обнаружила, что у них была обратная ипотека.

США СЕГОДНЯ

Препятствия, с которыми они столкнулись, были самыми разными — от ошибок в оформлении документов до грязных титулов — но всех их объединяло одно: желание сохранить собственность в семье.

«Мой прапрадед владел этой собственностью (начиная с) 1909 года», — сказал Латоя Гейтвуд-Янг, который четыре года боролся за покупку семейного дома в Мэриленде.«Меня очень тревожит мысль о том, что он может быть выставлен на продажу на аукционе».

Большинство проблем связано с некачественным обслуживанием ссуд с часто возобновляемым составом кредитных компаний. с Национальным центром потребительского права.

«Это обычная проблема в основном потому, что сервисные службы не очень хорошо предоставляют четкую информацию обычным людям», — сказал Боллинг Манчини.«Система создана, и эти семьи должны иметь возможность погасить ссуду, а не потерять дом».

Регулирующие органы жилищного строительства и городского развития преуменьшили значение любой широко распространенной модели плохого обслуживания после смерти заемщиков, но признали, что отдельные случаи могут иметь огромное влияние на скорбящие семьи.

После смерти заемщика наследники часто оказываются в замешательстве или враждебно относятся к тому, что кредитор «грабит их», — сказал Матиус Марк Герц, брокер WestCal Mortgage Reverse, который советует семьям разработать план, пока их родители еще живы. .

«Взрослым детям советую спросить у родителей:« А у вас реверс есть? » и принять участие в том, каковы будут ваши действия по выплате, либо путем получения суммы выплаты с привязкой к конкретной дате, либо путем принятия решения о том, кто выставит недвижимость на продажу для ее продажи », — сказал Герц. «Высокий процент случаев сталкивается с препятствиями, но это потому, что люди реагируют, и это становится большой проблемой».

Обратная ипотека десять лет назад пришла без требований к доходу или кредиту, что привело к появлению волны брокеров, выписывающих ссуды заемщикам, которые обратились к ним в качестве последнего финансового средства, чтобы оплатить ремонт дома или погасить долги.

Споры по обслуживанию, возникающие после смерти заемщика, иногда показывают, что ссуды вообще не должны были выдаваться.

USA TODAY Анализ моделей обратного ипотечного кредитования и отчуждения заложенного имущества выявил кластеры в городских общинах афроамериканцев — свидетельство хищнической практики, по мнению отраслевых наблюдателей. Работа была партнерством с Государственным университетом Гранд-Вэлли при поддержке Центра деловой журналистики Макгроу. В последние годы U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития потребовал более строгой финансовой оценки пожилых людей перед выдачей ссуды.

Когда дед Гейтвуд-Янга умер в 2016 году, семья с удивлением обнаружила, что на его сельский дом в Мэриленде на 10 акрах было залоговое право по обратной закладной. Он получил около 150 000 долларов по своей обратной ипотеке — сумму, которую нужно было вернуть, чтобы имущество было передано его семье.

«Исполнителем его имущества была моя тетя, и (она) объяснила, что Wells Fargo уже сообщила, что, если мы ничего не сделаем, это будет потеряно», — сказал Гейтвуд-Янг. «Я сказал:« Абсолютно нет ».

Гейтвуд-Янг, единственная наследница, заинтересованная в этой собственности, получила право на получение традиционной жилищной ссуды и начала процесс покупки.

Именно тогда прибыли 200 страниц истории правового титула, показывающие, что ее дедушка владел только одной пятой доли владения недвижимостью.Было неясно, кому принадлежат остальные.

С тех пор кредитор ссылался на надвигающуюся потерю права выкупа из-за смерти и невозврата обратной ипотеки.

. Даже после судебной тяжбы по разрешению спора о праве собственности, нескольких оценок с истекшим сроком действия, дорогостоящего ремонта собственности и жалоб к ряду кредиторов, обслуживающих организаций, регулирующих органов и даже ее конгрессмену, Гейтвуд-Янг не смогла решить эту проблему. купить семейный дом.Последний спор с Champion Mortgage: окончательная цена покупки подскочила более чем на 30%.

«Эта собственность означает для меня весь мир, и вы можете видеть в документах, что мои бабушка и дедушка никак не могли претендовать на обратную ипотеку», — сказал Гейтвуд-Янг. «Я называю это хищническим кредитованием».

Эта недвижимость означает для меня весь мир, и вы можете видеть в документах, что мои бабушка и дедушка никак не могли претендовать на обратную ипотеку. Я называю это хищническим кредитованием.

Гейтвуд-Янг обратилась в Бюро финансовой защиты потребителей, а также к своему конгрессмену, члену палаты представителей Энди Харрис, штат Мэриленд, который инициировал расследование Конгресса в HUD, утверждая, что предоставление и обслуживание некачественных ссуд.

В ответе на ее жалобу в январе 2017 года Wells Fargo и новый обслуживающий персонал, Champion Mortgage, отрицали какие-либо правонарушения и заявили, что взыскание права выкупа было приостановлено, пока их юристы решали вопросы, связанные с правом собственности. Гейтвуд-Янг продолжил борьбу в суде, окончательно утвердив титул этой осенью.Остался только спор о цене покупки.

После того, как USA TODAY связались с Wells Fargo в декабре по поводу дела Гейтвуд-Янг, банк изменил курс, заявив, что он спишет более 30 000 долларов расходов, что позволит ей погасить ссуду до остатка в 2016 году.

«Она все время усердно работала, и это был сложный вопрос», — сказал представитель банка Том Гойда. «Как только мы узнали об особенностях, мы смогли решить эту проблему».

Когда Грейс Бонничелли думает об обратной ипотеке, она вспоминает особенно неприятный стук в дверь ее матери в 2018 году.Мужчина спросил ее сестру: «Этот дом продается?»

Она быстро сказала ему «нет», и он извинился, но упомянул, что видел сообщение в газете, вспоминает Бонничелли.

Реальность была еще хуже: дом не только был выставлен на продажу, но и был продан обратно банку на распродаже шерифа накануне.

Помогите нам сообщить об этой истории

Мы хотим услышать о вашем опыте использования обратной ипотеки, особенно той, которая закончилась потерей права выкупа или выселением.

Бонничелли из Нью-Джерси сказала, что у ее матери была серия мини-инсультов, которые ухудшили ее память. Она пропустила налоговые и страховые платежи на семейный дом, на который она взяла обратную ипотеку в 2009 году.

Эти пропущенные платежи привели к невыплате ссуды и вынудили обслуживающую организацию потребовать всю причитающуюся сумму в размере 200000 долларов.

Стук в дверь был первым, когда Бонничелли узнала о проблеме, и она вместе со своей семьей попыталась ее исправить. Затем пришло уведомление о выселении.

Переговоров не было; они были бездушными, бессердечными.

«Переговоров не было; они были бездушными, бессердечными », — сказал Бонничелли об обслуживающей ссуде компании Champion Mortgage.

Чемпион не ответил на запросы о комментариях из США СЕГОДНЯ.

Семья наняла аукциониста для продажи семейного имущества, чтобы помочь оплатить учреждение длительного ухода за ее 86-летней матерью. Они боролись за двухмесячную задержку, чтобы дать время для продажи и переезда.

Адвокат Champion выступил против задержки, заявив, что налоги задерживались с 2012 года, что могло привести к потере права выкупа несколькими годами ранее.

«Мы возражаем против любой задержки с удалением Ответчика, бывшего владельца собственности», — написал адвокат. «Она должна была знать, что ее пребывание в этой собственности подходит к концу, еще в декабре 2012 года, но не предприняла шагов по поиску нового жилья до августа 2018 года, когда недвижимость уже была продана шерифом.”

Судья не согласился и предоставил дополнительное время для переезда до января прошлого года.

В апреле семья заметила дом на аукционе «недвижимого имущества» и смогла выкупить его, отремонтировать, а затем снова продать летом.

«Мы сделали это частично назло, — сказал Бонничелли.

В качестве поверенного в Обществе правовой помощи Сан-Диего Алиссон Сноу вела множество сложных имущественных споров. Но у нее есть только одно слово, чтобы описать дело, которое она сейчас обрабатывает : Безумие.

С 1996 года ее клиентка Джоанн Динер жила с отцом в его доме на берегу океана. Он скончался шесть месяцев назад. В течение 24 часов кредитор позвонил Diener по поводу обратной ипотеки и возможности ее дефолта.

Она отправила форму, в которой указала, что хочет приобрести недвижимость и получила разрешение на традиционное финансирование, но в любом случае получила уведомление о невыполнении обязательств. Это было только начало.

Ссудодатель предположил, что дом был пуст, разместив на двери неоново-зеленую наклейку с надписью «Эта собственность была найдена ВАКАНТНО», запустив цепь мероприятий, обычно предпринимаемых для защиты заброшенной собственности.

«Четыре дня спустя она пришла домой и заметила, что ее бросили — в том же доме, где она жила и получала письма от кредитора», — сказал Сноу. «На следующий день было вывешено объявление о продаже дома доверительному управляющему, и в ней отключили воду для якобы утепления. Было 90 градусов ».

Сноу подает юридические документы должностным лицам суда округа Сан-Диего, пытаясь замедлить потерю права выкупа, что может произойти быстро в соответствии с законодательством Калифорнии. Дом с четырьмя спальнями планируется продать на аукционе в конце этого месяца.Любой желающий может просмотреть его на таких сайтах, как Zillow, где он указан как «предварительная потеря права выкупа».

Сноу сказал, что кредитор подтолкнул дом к потере права выкупа, прежде чем Динер смогла указать свое желание и доказать, что у нее есть финансирование.

«Это безумие, что они пытаются сделать, чтобы вытащить ее из дома», — сказала Сноу.

Представитель кредитора, Reverse Mortgage Funding, заявила, что не может комментировать этот случай, сославшись на соображения конфиденциальности.

Динер сказала, что ей казалось, что кредитор пытался украсть дом, в котором она жила 23 года.

«Я чувствовала себя ограбленной», — сказала она. «Я бы назвал это шоу ужасов, которое не закончится».

Даррелл Эмиль переехал в 2005 году, чтобы ухаживать за своей больной матерью Алисой. Дважды они встречались с консультантом HUD, когда рассматривали возможность обратной ипотеки в доме во Фрипорте, штат Нью-Йорк.

Эмиль сказал, что они были уверены, что после смерти его матери у него будет по крайней мере шесть месяцев, чтобы выбрать вариант выплаты и остаться в доме, плюс два трехмесячных продления, если это необходимо.

Это заверение следует руководству HUD «6/3/3», которое предполагает, что обслуживающие ссуды проинформируют оставшихся в живых и наследников о своих возможностях и погаснут ссуду в течение шести месяцев после смерти.Это руководство не запрещает лишение права выкупа в течение этого времени.

Когда Элис умерла в 2009 году, Эмиль знал, что хочет продолжать жить в двухуровневом доме на ранчо, которым его семья владела с 1965 года. Стоимость недвижимости резко упала после рецессии, что сделало немедленную продажу непривлекательной.

Он планировал выплатить остаток по закладной наличными. В 2009 году этот баланс составлял примерно 144 тысячи долларов, а стоимость дома — примерно 325 тысяч долларов.

Эмиль был дотошен: он уведомил Bank of America в первый рабочий день после смерти своей матери и спросил о возможных вариантах. Быстро стали приходить письма в «поместье» его матери, судя по копиям, предоставленным США СЕГОДНЯ.

10 вопросов об обратной ипотеке

Эксперты предлагают пожилым людям и членам их семей провести открытое обсуждение этих тем, прежде чем подавать заявление на обратную ипотеку. Вот загружаемое руководство, которое поможет начать эти разговоры.

Поступали также выписки о растущем остатке по кредиту, а также просьба подтвердить, что его умершая мать все еще жила в доме. По обратным ипотечным кредитам проценты начисляются до дня их выплаты.

Эмиль звонил, писал по электронной почте, отправлял письма и посещал свое отделение Bank of America. Наконец, через год после смерти матери он получил уведомление о возможных вариантах погашения кредита.

Он сразу же запросил расценки на выплату — что ему нужно было придумать, чтобы остаться на месте.Он не появлялся в течение пяти лет, спустя много времени после того, как было получено уведомление о потере права выкупа.

«Помню, я подумал, что это, должно быть, ошибка, кто-то просто чего-то не понимает, и мы разберемся», — сказал Эмиль. «Это было просто безумие».

Я помню, что подумал, что это, должно быть, ошибка, кто-то просто чего-то не понимает, и мы разберемся с этим. Это было просто безумие.

Это положило начало судебной тяжбе, которая стоила Эмилю гонорара адвокату и еще пяти лет — все это время, когда за обратную ипотеку его матери продолжали накапливаться комиссионные, и дважды менялись службы обслуживания ссуды, когда банки продавали ссуду.

Эмиль подал жалобы в органы банковского регулирования Нью-Йорка и в CFPB в 2013 году. Они потребовали от банка предоставить письменный ответ, но не решили проблемы Эмиля.

В документах, которые Эмиль предоставил США СЕГОДНЯ, Банк Америки подтвердил получение писем Эмиля с просьбой выплатить ссуду, но обвинил его в опечатке в его запросе. Кроме того, утверждал банк, ссуда была продана год назад из портфеля банка в рамках его выхода из бизнеса обратной ипотеки в 2012 году.

Представители Bank of America не ответили на вопросы по делу Эмиля.

Из-за того, что состояние Алисы Эмиль истощилось, Эмиль и его семья решили изменить планы и продать дом. Этот план тоже провалился, потому что дом не сразу продали.

К 2015 году остаток по кредиту вырос до 161 000 долларов. Это был год, когда адвокат, нанятый новым сервисным агентом Reverse Mortgage Solutions, завершил процедуру выкупа, и судья вынес решение о наложении ареста и короткой продаже за 250 000 долларов.

Сегодня рыночная стоимость дома превышает 400 000 долларов.

В результате семья осталась ни с чем. Эмиль сейчас снимает жилье в Филадельфии. Он чувствует себя обманутым долгим процессом.

«Начало всего этого с кредита сработало; мы отремонтировали дом, сделали его безопасным для моей мамы », — сказал Эмиль. «Но после того, как она скончалась, они должны были позволить нам поддерживать некоторую финансовую стабильность, и все это полностью исчезло».

Связанные истории из USA TODAY Network

FSBO: Ваше полное руководство по сделкам «Продажа владельцем»

ФСБО означает «продажа собственником»

Когда вы продаете дом, одно из ваших первых решений — выбрать ли FSBO (для продажи владельцем, произносится как «fizz-bo») или нанять агента.Но есть и другие варианты, предлагающие неполное обслуживание и при этом экономящие ваши деньги.

Узнайте о ваших возможностях, от риэлтора с полным спектром услуг до самостоятельной работы, а также обо всех гибридных программах, доступных сегодня.

FSBO — это вещь — больше, чем когда-либо

Если вы прочитаете отчет Национальной ассоциации риэлторов, то сможете подумать, что никто больше не продает самостоятельно — это всего лишь 8 процентов продавцов, согласно отчету NAR за 2016 год.

Но они умалчивали об одном важном факте, сообщает журнал Forbes , — что многие, многие продавцы выполняют по крайней мере часть работы сами и платят меньше за продажу своей собственности.

Например, одна из самых рентабельных вещей, которые вы можете сделать для продажи своего дома, — это разместить его в местной службе множественного листинга, или MLS. Вы можете заплатить несколько сотен долларов брокеру по недвижимости за размещение. И НАР будет считать это продажей с участием риэлтора, даже если это была в значительной степени FSBO.

Опрос покупателей: рост популярности онлайн- и мобильных инструментов в сфере недвижимости

Другое исследование, проведенное Redfin в 2016 году, показало иное. Redfin пришел к выводу, что 25 процентов продавцов в прошлом году справились с этим без помощи агента полного цикла. Около 15 процентов продавцов использовали агентов с ограниченным обслуживанием, а около 10 процентов перечислили их без помощи агента.

Так что, если вы решите сделать это в одиночку, на самом деле вы не будете действовать в одиночку.

Стоит ли продавать дом самому? Только если вы пройдете этот тест

Даже на самых популярных рынках продажа домов своими руками — это больше, чем просто установка вывески во дворе дома.Прежде чем делать убыточные ошибки, убедитесь, что вы знаете ответы на эти пять вопросов.

1. Сколько сейчас стоит моя собственность?

Каждый хочет покупать дешево и продавать дорого, а продавцы дома часто переоценивают привлекательность своего дома. Так что действуйте как оценщик и исследуйте местные продажи и тенденции в Интернете. Важно смотреть на фактические продажные цены, а не только на предложения, выдаваемые за действительное.

Возможно, вы захотите оплатить оценку у лицензированного оценщика.Помимо оценки дома, есть еще три источника оценки стоимости дома. Они от наименее точного до наиболее точного:

• Автоматизированная модель оценки (AVM)
• Сравнительный анализ рынка (CMA)
• Мнение брокеров о ценах (BPO)

AVM — это то, что вы получаете с большинством онлайн-инструментов оценки. Это работает, когда вы мало что сделали для улучшения своего дома, если он находится в ряду одинаковых домов, и вы готовы отказаться на 10–30 процентов.

Как определить стоимость вашего объекта недвижимости?

Если вы подумываете о листинге с агентом по недвижимости, часть маркетинговой презентации обычно включает CMA.Однако это часть рекламной акции. И основной бизнес агентов — это не оценка — они могут завысить вашу ценность, чтобы получить ваше объявление.

Брокеры с сертификатом BPOR Национальной ассоциации риэлторов проходят специальную подготовку, и только им разрешается выполнять BPO. Кредиторы часто поручают BPO определить стоимость возвращенной собственности перед продажей взыскания.

Брокер изучает три недавних продажи недвижимости, сопоставимой с вашей, и три дома, котирующихся в настоящее время.Он или она выполняет то, что составляет мини-оценку, и предлагает оценку стоимости. Типичный BPO стоит от 50 до 250 долларов. значительно меньше, чем оценка.

2. Готов ли я иметь дело с агентами по недвижимости покупателей?

Хотя вы можете решить не использовать агента, многие покупатели по-прежнему предпочитают работать с ним. И этот человек ожидает получить комиссию, обычно от продавца. Продажа недвижимости ведется по традиции.

Продажа дома: познакомьтесь с поколениями X и Y, вашими новыми покупателями

Ожидайте платить 2.5–3% от продажной цены, если агент приводит покупателя. Хотя вы можете отказаться от уплаты комиссии , это, вероятно, сократит ваш пул потенциальных покупателей.

3. Насколько я люблю продажи и маркетинг?

Некоторые продавцы FSBO удивляются, сколько времени и усилий может уйти на продажу дома.

Часть «Сделай сам» включает:

• Сделайте хорошие снимки и напишите красивые описания лучших характеристик вашей собственности
• Разместите вывески «для продажи» с вашей контактной информацией
• Размещение недвижимости в Интернете
• Создание листовок с большим количеством хороших фотографий и копией

4.Могу ли я терпеть людей, которые топчутся по моему дому и говорят грубые вещи?

Никому не нравится слышать, как их любимый дом разрушает посторонний. Но покупатели могут сдать ваш дом, чтобы получить лучшую цену. Сможете ли вы услышать о недостатках вашего дома?

Насколько вы будете возмущаться, когда потенциальные покупатели прерывают ваш обед, бизнес или времяпровождение?

Есть причина, по которой большинство профессиональных агентов увольняют своих продавцов, когда приходят покупатели.Во-первых, покупатели с большей вероятностью высказывают свое мнение об особенностях дома, недостатках и цене. Это ценная информация.

Как продать дом осенью за больше денег

Другая причина в том, что большинство людей считают критику неприятной, и это может сделать их слишком эмоциональными, чтобы вести переговоры должным образом.

Наконец, продажа себя может быть проблемой, если у вас есть домашние животные. Большинство агентов рекомендуют не присутствие домашних животных, когда покупатели осматривают недвижимость.И обязательно погасите все запахи домашних животных, прежде чем выставлять свой дом на продажу или пускать людей внутрь.

5. Готов ли я проверять своих покупателей?

С агентом кто-то другой контролирует домашние показы и следит за тем, чтобы ваши личные вещи не выпали за дверь. И они не позволяют людям, у которых нет финансирования, тратить ваше время зря.

Вы должны проверять идентификацию потенциальных покупателей, когда они входят в ваш дом, и записывать их имена и адреса. Это должно заставить их дважды подумать, прежде чем что-нибудь повредить или украсть.

Если у вас хрупкие полы, будьте готовы предоставить посетителям место для обуви, носков или тапочек. Сделайте это место привлекательным, включив свет, установив комфортную температуру и сохранив все в чистоте и беспорядке.

Сравнение преквалификации ипотечного кредита с предварительным одобрением (предпочтительнее предварительное одобрение)

Ваша первая линия защиты требует от потенциальных покупателей предоставления письма о предварительном одобрении ипотеки. Или хотя бы предквалификационное письмо.Это показывает, что они достаточно серьезны, чтобы пройти через процесс с ипотечным кредитором.

Предварительно утвержденный заемщик лучше, чем предварительно квалифицированный. Предварительно одобренный или «одобренный кредитом» покупатель почти так же хорош, как покупатель за наличные. Если ваша собственность оценивается по крайней мере на сумму покупной цены и соответствует стандартам кредитора, вы сможете закрыть ее довольно быстро.

Преимущества FSBO

Самая большая причина рассмотреть какую-либо форму FSBO — это деньги, которые вы можете сэкономить.Если ваш дом продается за 300 000 долларов, традиционная комиссия на недвижимость в размере 6 процентов обойдется вам почти в 20 000 долларов. Вы можете оставить себе эти деньги или снизить цену, чтобы продать быстрее.

Хотя авторы статей о недвижимости часто заявляют, что профессиональные агенты лучше ведут переговоры, чем «гражданские лица», исследования не обязательно подтверждают это. Экономисты Стивен Дубнер и Стивен Левитт написали в Freakonomics , что агенты, продающие собственные дома, получают более выгодные сделки для себя, чем для своих клиентов.

Исследования Гарварда: будущее цен на жилье в 2017 и 2018 годах

Это потому, что у них больше стимулов быстро переместить недвижимость, чем вымогать у покупателя еще несколько тысяч. Если вы договоритесь с вами о дополнительных 25000 долларов, то после разделения комиссионных с агентом по продажам и их брокером они получат около 375 долларов. Не стоит потратить на них дополнительное время и усилия, но, вероятно, стоит того, чтобы ваши усилия стоили того, когда вы продаете себя.

Другое преимущество заключается в том, что вы контролируете процесс.Вы сами решаете, нужен ли вам открытый дом. Вы сами решаете, как рекламировать, хотите ли вы провести день открытых дверей, когда показать свой дом потенциальным покупателям и как вы хотите вести с ними переговоры.

Если вам нравится сидеть за рулем, вы можете предпочесть распродажу дома своими руками.

Полный комплекс услуг, сделай сам или ……

Сегодняшние покупатели жилья могут проверять дома, не проводя часы на заднем сиденье машины агента. Они могут совершить поездку по домам на продажу в любое время, когда захотят. Но как сделать так, чтобы ваш дом предстал перед покупателями?

Вы, , могли бы построить свой дом на собственной веб-странице.Или вы, , могли бы заплатить национальной фирме по недвижимости 6 процентов, чтобы она сделала много фотографий, напечатала брошюры и рекламировала свой дом на их сайте.

Представительство в сфере недвижимости: агенты по покупке против листинговых агентов

Или вы можете выбрать другой уровень обслуживания и цену для индивидуального опыта. Эта так называемая «гибридная» модель сочетает в себе традиционные продажи недвижимости и продажи недвижимости своими руками, позволяя вам экономить деньги, делая то, что вы не против делать, и экономить время, платя кому-то за то, что вам не нравится.

Традиционные агенты обычно делят комиссию в размере 6 процентов между агентом по листингу, агентом по продаже и их соответствующими брокерами. Каждая сторона может получить 1,5% вашей продажной цены.

Сделать незаметное предложение на дом

Продавцы FSBO не обязаны платить стандартную комиссию, но, возможно, придется заплатить агенту по продаже и брокеру 3 процента, чтобы сделка состоялась.А продажа ФСБО для некоторых может стать большим трудом и обидой.

Продавцы FSBO могут упустить покупателей, у которых есть агенты покупателя. Их агенты могут предпочесть избегать FSBO, даже если они будут платить комиссию в размере 3 процентов. Они ожидают, что им придется выполнять большую часть работы. Гибридная модель может предотвратить это.

Платите только за то, что вам нужно

Онлайн-платформы самопомощи предлагают различные виды услуг, позволяя продавцам решать, сколько услуг они хотят и сколько они хотят платить.

Согласно American Economic Review, вы должны платить за листинг в местном MLS. Исследователи утверждают, что «вероятность быстрой продажи выше для домов, изначально котирующихся на MLS». Многие платформы гибридных моделей предлагают бесплатные пробные версии и недорогие варианты.

10 причин, по которым ваш дом не прошел продажу

Пакеты самого высокого уровня предлагают вывески, поддержку через Интернет или по телефону, формы собственности для конкретных штатов, а также национальные и местные услуги MLS.Это может стоить вложений, если вы сэкономите тонну и избежите худшего из стресса, связанного с продажами, получив профессиональную помощь.

Когда приходит время продавать, реалистично подумайте о том, сколько вы готовы сделать. Если вы уверены в себе, готовы усердно трудиться и, возможно, имеете некоторый опыт в сфере недвижимости или маркетинга, FSBO может вам подойти.

Как продать свой дом ФСБО

Независимо от того, какую помощь вы получите от агента или службы, вам необходимо выполнить следующие действия.

Возможно, вы научились мириться с «причудами» своего дома, но покупатели быстро заметят отсроченное обслуживание, например отслаивающуюся краску или липкие двери. И они будут удивляться, какие еще проблемы не у всех на виду.

Пройдитесь по дому, как будто вы впервые его видите. Заручитесь помощью более объективного члена семьи или друга и попросите их быть полностью честными в отношении любых отвлекающих факторов. (Убедитесь, что вы справитесь с правдой, прежде чем спрашивать об этом.)

Построенные дома продаются на 73 процента быстрее

Позаботьтесь об очевидных уродствах и проблемах со здоровьем и безопасностью, но не переусердствуйте с благоустройством этого места для кого-то другого и не выставляйте себе цену из-за слишком большого количества модных вещей.

Построенные дома по более высокой цене. Это факт. Если вы не хотите нанимать профессионала, по крайней мере, арендуйте место для хранения вещей и спрячьте минимум половину своих вещей вне поля зрения.

Возможно, вам придется избавиться от шерсти и запаха домашних животных и даже посадить своих пушистых членов семьи в другое место, пока вы не закроете распродажу.

Планирую потратить немного денег на рекламу. Исследователи утверждают, что девять из десяти покупателей ищут дома в Интернете. Им нужно найти вас и ваших близких.

Опрос домовладельцев: больше готовятся к продаже

Стоит потратить все, что нужно, чтобы ваш дом занесен в местный MLS. Хотя MLS недоступен для потребителей, перечисляющих дома, существуют брокерские конторы или платформы, которые предлагают услугу за фиксированную плату.

Сделайте себя доступным для показов и будьте максимально гибкими. Вам, вероятно, придется отложить свою жизнь, продавая собственный дом.

Комиссионные, дни открытых дверей и прочее

Если вы предлагаете комиссию торговым агентам, убедитесь, что они об этом знают. Это должно быть указано в вашем списке MLS, а также в ваших вывесках и рекламе. Планируйте поставить в доме сейф, чтобы агенты по продажам могли совершить поездку по дому со своими клиентами, и вам не пришлось бы там находиться.Заставьте их заработать свои 3 процента!

Стоит ли проводить день открытых дверей? Многие считают, что они в первую очередь используются агентами для того, чтобы продавать себя вашим соседям. Если ваш дом находится на трассе MLS и вы предоставляете хорошие фотографии и / или виртуальные туры, вам, вероятно, не нужно проводить день открытых дверей. И вы избегаете зевак и шпионов, бродящих по вашему дому.

Если вы действительно откроете свой дом, будет легче, если у вас будет некоторая помощь — кто-то будет регистрировать посетителей и проверять удостоверения личности, кто-то следить за различными комнатами, когда люди проходят через них, а кто-то отвечать на вопросы потенциальных покупателей и агентов .

Наймите хорошего фотографа, чтобы он снял виртуальный тур. Большинство профессионалов также могут предложить фотографии с дронов. Рекламируйте ссылку на виртуальный тур в своих брошюрах и листовках.

Как оценивать и встречать предложения

Решите, что для вас наиболее важно. Например, предложение «все наличными» с быстрой датой закрытия может быть для вас лучше, чем более высокая цена продажи, зависящая от покупателей, продающих свое текущее жилье. Изучите свой рынок — вы будете вести переговоры на рынке продавца иначе, чем на рынке покупателя.

Покупатели или их агенты обычно составляют договор купли-продажи. Если предложений несколько, вы несете ответственность за общение с потенциальными покупателями / агентами. Вы оцените силу каждого предложения и, возможно, противодействуете им, в конечном итоге придя к соглашению.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом?

Узнайте заранее, как написать встречное предложение. Вам не обязательно принимать предложение покупателя, но вы всегда должны возражать и дать ему шанс добиться большего.Многие просто автоматически видят, что им сойдет с рук в первый раз.

Помните, что цена — это всего лишь один фактор. Вы можете сделать сделку более привлекательной для покупателя, оплатив заключительные расходы или установив снегоуборщик. Стимулы для агентов покупателей также могут помочь в совершении сделки, сохранив при этом ваши деньги.

Защити себя

Убедитесь, что ваш покупатель прошел предварительную квалификацию от кредитора для покупки вашего дома.

Требовать задаток, который покупатель утратит, если он или она не будет соблюдать ваш контракт, и закроет его в соответствии с договоренностью.Помните, что условные предложения при определенных обстоятельствах позволяют покупателю отказаться от сделки. Например, большинство стандартных контрактов позволяют покупателю выйти, если ипотечный кредитор отклоняет его заявку на ссуду или дом не может оценить продажную цену.

Как избежать случайных предложений по дому

Если покупатель делает условное предложение, убедитесь, что вы можете принять более выгодное предложение или заставить покупателя отменить это предложение. Это называется «правом преимущественного отказа».”

Домашний осмотр

Есть две точки зрения о домашних проверках. С одной стороны, купив его перед тем, как выставить свой дом на продажу, вы узнаете, нужно ли что-нибудь починить заранее. Это может устранить неприятные сюрпризы в самом процессе.

Домашний осмотр: что они делают и почему я должен его получить?

С другой стороны, в большинстве (если не во всех) штатах вы должны сообщать обо всех известных вам дефектах. Так что все, что появится, должно быть исправлено или раскрыто, а вы, возможно, не захотите этого делать.

Предоставление копии вашего собственного осмотра может помочь покупателям расслабиться, и они могут даже отказаться от своего права на самостоятельный заказ. С их стороны это неразумно, но непредставленный покупатель может и не знать ничего лучше.

Ремонт

В вашем договоре купли-продажи должен быть установлен лимит на объем ремонта, который вам необходимо выполнить. Например, вы можете согласиться заплатить за ремонт до 2000 долларов без пересмотра контракта.

Стоит ли гарантия на дому?

Но если инспектор предложит ремонт на сумму 20 000 долларов, возможно, вы не захотите, чтобы вас заставляли это делать, чтобы закрыть сделку.Вы можете предпочесть просто закрыть сделку или договориться о более низкой продажной цене на основе выводов инспектора.

ФСБО, домашнее раскрытие

• Федеральные законы и законы штата требуют раскрытия определенной информации и существенных фактов. Вы должны предоставить покупателю копию всей необходимой информации. Попросите покупателя подписать квитанцию ​​о том, что вы предоставили эти вещи.
• Во многих частях страны покупатели запрашивают у продавца отчеты о вредителях (термитах). Стоимость договорная, но во многих областях есть традиции, которые диктуют, за что люди ожидают платить, и за что они ожидают, что вы заплатите.
• Если вы живете в сообществе, кооперативе или кондоминиуме с ассоциацией домовладельцев (HOA), вашим покупателям и их ипотечным кредиторам потребуются копии соглашений, условий и ограничений (CC&R). Это набор правил, которые домовладельцы должны соблюдать.

Что происходит при закрытии вашей недвижимости

• Узнайте, одобрено ли ваше сообщество FHA, Fannie Mae, Freddie Mac, VA или USDA. Затем вы можете прорекламировать этот факт потенциальным покупателям.
• Покупатель, скорее всего, получит страхование правового титула, что опять же является предметом переговоров между сторонами.Вам следует заказать предварительный отчет о праве собственности перед продажей, чтобы вы знали, есть ли проблемы, которые необходимо решить. Например, такие вещи, как налоговые залоги, которые могут быть указаны на вашем титуле по ошибке.
• Умные продавцы часто предлагают предоставить на дом гарантию. Это стоит несколько сотен долларов за год покрытия. И покупатель не будет обвинять вас во всех мелочах, которые идут не так после продажи, или звонить, чтобы вы что-то исправили.

Обычно покупатели получают некоторое время, чтобы ознакомиться с этими раскрытиями информации.По истечении этого срока они не имеют права аннулировать сделку из-за чего-либо в формах. Если ваш контракт составлен правильно, вы сможете сохранить их задаток, если они откажутся в этот момент.

Стоит ли предлагать продавцу финансирование?

Если у вас есть значительная сумма собственного капитала и вам не нужно получать всю выручку от продажи при закрытии сделки, подумайте о финансировании продавца. Предоставление покупателям части или всей покупной цены в кредит дает несколько преимуществ: вы выходите на более крупный рынок и получаете ежемесячный доход.

Как работает финансирование продавца?

Есть три способа структурировать вашу продажу. Ваш выбор зависит от вашей цели и того, сколько вы должны (если есть) за свой дом.

Ипотека или доверительный акт

Когда вы создаете ипотечный кредит (или доверительный акт, в зависимости от вашего местоположения), вы становитесь ипотечным кредитором. Вы и ваши покупатели должны оформить ипотечные документы, определяющие условия кредита. Вы записываете залог против дома в своем округе.Ипотека и продажа домов являются публичными и должны регистрироваться для обеспечения исковой силы.

Возврат от собственника

В этом случае большую часть финансирования берет на себя профессиональный ипотечный кредитор. Вы просто финансируете часть первоначального взноса покупателя. Это называется ипотекой собственника или «контрейлерной» ипотеки.

Варианты аренды: хорошее, плохое, уродливое

Одна из распространенных структур — это 80/10/10, при которой покупатель откладывает десять процентов, получает возврат десяти процентов от владельца и 80-процентную ссуду от ипотечного кредитора.85/15/5 требует всего 5 процентов от покупателя и 15 процентов от вас.

Поймите, что ипотечный кредитор находится на первом месте. Это означает, что если покупатель не выполняет свои обязательства и кредитор отказывается от права выкупа, он сначала получает оплату от продажи права выкупа. Вам платят только в том случае, если у вас остается достаточно средств, чтобы покрыть задолженность перед вами.

Обертывание

«Временная ссуда» создает новую ипотеку между вами и покупателем. Однако вы продолжаете выплачивать имеющуюся ссуду.Не все кредиторы позволяют это. Фактически, во многих есть пункт об ускорении или продаже дома, который требует от вас погашения ипотечного кредита при продаже дома.

Но если предположить, что вы можете сделать обход, они работают так:

Если вы должны 100 000 долларов и продаете за 150 000 долларов, вы можете принять 15 000 долларов, предоставить ипотеку на 135 000 долларов и зарегистрировать продажу в своем округе. Вы получаете ежемесячные платежи от покупателя, ежемесячно вносите платежи своему кредитору и получаете разницу.

Плюсы финансирования продавца

Есть несколько преимуществ, когда вы финансируете продажу самостоятельно.Вы не только получаете прибыль от продажи; вы можете взять то, что кредитор получит в виде процентов и платы за ссуду.

Цена выше

Покупатели, которые не могут приобрести дом с традиционным финансированием, имеют меньшую переговорную позицию, чем покупатели премиум-класса. У вас больше шансов получить лучшую цену.

Налоговые льготы

Если вы не можете юридически исключить весь прирост капитала от продажи вашей собственности, вы можете минимизировать или отложить налоговые обязательства, взяв ипотеку. IRS называет это продажей в рассрочку, и только небольшая часть каждого платежа считается налогооблагаемой прибылью.В зависимости от вашего кронштейна экономия может быть значительной.

Доход

Финансирование продажи создает потоки дохода. Во-первых, как и в случае с традиционным кредитором, вы можете взимать заключительные расходы за выдачу ипотеки. Один процент от суммы кредита является типичным.

Второй поток дохода — это возврат основной суммы, включая прибыль от продажи вашей собственности.

Третий поток — это ваш процентный доход. Прежде чем устанавливать процентную ставку, узнайте, какие ипотечные кредиторы взимают с кого-либо кредит, первоначальный взнос и доход вашего покупателя.

Меньшие затраты

Во многих регионах продавцы недвижимости обычно оплачивают не менее половины затрат на закрытие сделки. Плюс комиссии на недвижимость. Как продавец, занимающийся финансированием, вы можете пропустить дорогостоящее страхование титула в дополнение к услугам агента по недвижимости.

Минусы финансирования продавца

Есть также недостатки и риски при предоставлении финансирования. Вам решать, стоят ли эти дополнительные деньги.

Юридические издержки

Если у вас нет большого опыта в продаже и финансировании недвижимости, наймите юриста по недвижимости для оформления ссуды.Адвокат также должен составить договор купли-продажи, если в нем нет агента. Юристы не работают бесплатно, но в долгосрочной перспективе отказ от работы с профессионалами может обойтись очень дорого.

По умолчанию

Если покупатель не выплатит в соответствии с договоренностью (первое место занимает вы или ипотечный кредитор), вы будете иметь дело с процессом обращения взыскания. Судебные издержки, ухудшение ситуации и потенциальный имущественный ущерб являются основными проблемами.

Важно помнить, что залоговое право ипотечного кредитора имеет приоритет, а ваш возврат является вторым ипотечным или младшим залогом.Это означает, что кредитор получит погашение в первую очередь после продажи права выкупа. Вам платят (возможно) из того, что осталось.

Разгон

Практически все ипотечные кредиты содержат оговорки о «наступлении срока продажи» или «ускорении», что означает, что ваш кредитор может запросить ссуду после того, как собственность перейдет из рук в руки. Это случается не часто, но возможно.

Ваш кредитор может разрешить повторное завершение сделки постфактум, но повысит вашу процентную ставку. Если вы создаете сквозную ипотеку, учитывайте все непредвиденные обстоятельства и на всякий случай используйте выход.

Как избежать проблем с финансированием продавца

Если вы не являетесь опытным частным кредитором, обратитесь за профессиональной помощью. Попросите юриста по недвижимости помочь вам определить условия продажи и ссуды. Не полагайтесь на формы из вашего магазина канцелярских товаров.

Наймите продавца банкнот для сбора ежемесячных платежей. Ему также следует собирать и уплачивать налоги на недвижимость и страховые взносы домовладельцев. Это не дорого, и в большинстве случаев покупатель все равно платит.

Чего ожидать после закрытия дома

Действуйте как кредитор, потому что вы один из них.Попросите покупателя заполнить форму Fannie Mae Form 1003 (заявление на ипотеку). Получите кредит покупателя, проверьте доход и установите требования к первоначальному взносу в зависимости от силы заемщика.

Если вашему покупателю нужно, чтобы вы взяли ссуду, потому что его отчет о кредитных операциях выглядит как бюллетень, не становитесь следующей жертвой. Опытные кредиторы, работающие с «твердыми деньгами», устанавливают очень высокие авансовые платежи и авансовые платежи. Настолько высоки, что они не потеряют деньги, если покупатель преждевременно откажется от своих обязательств. Вы должны заботиться о себе, как это делают профессионалы.

ошибок ФСБО, которых следует избегать

Есть причина, по которой штаты не раздают никому лицензии на недвижимость. Чтобы получить лицензии, агенты должны пройти определенное обучение и сдать хотя бы один экзамен. И они должны ежегодно проходить курсы повышения квалификации.

Скорее всего, у вас нет такой подготовки. Итак, вот краткий курс того, что делать , а не , когда вы работаете в FSBO.

Независимо от того, продаете ли вы самостоятельно или с агентом, чтобы привлечь покупателей, навести порядок в доме, избавиться от беспорядка и максимально повысить привлекательность вашего дома.Однако остерегайтесь тратить слишком много и чрезмерно улучшать свою собственность для своего района.

Положите деньги туда, где они принесут наибольшую пользу — на недорогие улучшения, такие как свежая краска, свободный от сорняков двор, привлекательная входная дверь, чистые плинтусы и стены.

Продавцы, которым FSBO необходимо провести собственное исследование того, какие похожие дома продаются в их районе. Посмотрите на последние продажи, которые вы можете найти, а также ознакомьтесь со списком цен на конкурирующую недвижимость в вашем районе.

5 шагов, которые необходимо предпринять, прежде чем делать предложение о доме

Помните, ваш дом будет стоять на рынке дольше, что будет стоить вам времени и денег, если вы его завышите. Все, что вы будете делать, — это помогать другим людям продавать свои дома, потому что они будут выглядеть лучше по сравнению с ними. На самом деле агенты часто сначала показывают дома с завышенными ценами, а затем показывают свои объявления своим клиентам. Ваше плохое решение поможет всем , но вам.

Опытным покупателям потребуется осмотр.Они, вероятно, найдут необходимый (надеюсь, незначительный) ремонт. Продавцы, которые проходят осмотр дома перед тем, как выставить свой дом на рынок, могут подготовиться к прохождению осмотра покупателем. Или вы можете просто надеяться, что придет глупый покупатель и купит «как есть».

Продажа дома без посредника не сэкономит вам все 6 процентов, если только ваши покупатели не будут представлены адвокатом.

Если вы хотите привлечь внимание покупателей, которые работают с агентом по недвижимости, вам нужно будет предложить комиссию в традиционном диапазоне 2.5–3 процента, а может быть и больше, чтобы компенсировать агенту дополнительную работу, которую предполагает ваша сделка с ФСБО.

Уступки продавца: оплата заключительных расходов покупателя

С другой стороны, не позволяйте агенту покупателя контролировать весь процесс или заставлять вас принимать меньше, чем вы должны. Если вы не можете комфортно вести переговоры, обратитесь к собственному представителю.

Поскольку почти все покупатели начинают поиск домов в Интернете, они привыкли проверять фотографии перед тем, как отправиться в тур по домам лично.Убедитесь, что у вас есть несколько фотографий с вашим объявлением.

И будьте осторожны с тем, что вы демонстрируете: если вы говорите, что у вас отличный вид, покажет вид.

Как эмоции влияют на процесс покупки дома

Невероятно, но даже профессионалы иногда допускают эту ошибку. Они разместили 20 фотографий ванных комнат и ни одной фотографии снаружи. Подчеркните достоинства своего дома.

Убедитесь, что комнаты чистые, без беспорядка и хорошо освещены.Пожалуйста, никаких размытых, темных или некрасивых картинок.

Это одна из областей, в которой профессиональная постановка и фотография могут принести большую прибыль, особенно если вы продаете элитную недвижимость.

Легко найти службы FSBO, которые могут поместить ваш дом в местную службу регистрации недвижимости за фиксированную плату. Это всего несколько сотен долларов (почти ничто по сравнению со стоимостью вашего дома).

Вы можете продавать свою собственность тысячам покупателей, что, вероятно, является наиболее рентабельной помощью, которую вы можете купить.

Продажа дома — это боль, простая и понятная, и еще хуже, когда всю работу приходится делать самому.

Если вы не можете быть доступны, чтобы показать потенциальным покупателям на их график , наймите того, кто может. Если ваш дом не является настолько желанным или недорогим, что вы можете заставить всех прийти в 6 утра в воскресенье, вам придется либо поставить сейф и заплатить комиссию в размере 3 процентов, либо взять много свободного времени, чтобы показать свою дом.

Немедленно отвечайте на электронные письма и телефонные звонки, потому что любое из них может быть от потенциального покупателя. Помните, что серьезные покупатели хотят быстро сузить свой список, просмотреть эти дома и завершить процесс как можно скорее.

Если вы подождете несколько дней, чтобы установить контакт, возможно, у них уже есть контракт в другом месте.

Не убирайте свой дом с продажи, пока не получите доказательство того, что покупатель может выполнить его.Это означает письмо с предварительным одобрением ипотеки или выписку из банка, показывающую, что у покупателя есть деньги для закрытия.

Не полагайтесь только на предварительную квалификацию. В большинстве случаев предварительная квалификация не включает андеррайтинг, подтверждение дохода или даже обязательно кредитный отчет. Вы можете потерять много времени и денег, если ваша продажа не состоится на 11-м часу.

Чистая прибыль

Есть деньги, которые можно сэкономить, продав дом самостоятельно. В некоторых случаях большие деньги.

Однако не удивляйтесь, если вы сэкономите меньше, чем ожидалось, и для этого придется потрудиться.

% PDF-1.5 % 1 0 obj> эндобдж 3 0 объект >>> эндобдж 4 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 0 >> эндобдж 5 0 obj> эндобдж 6 0 obj> эндобдж 7 0 obj> эндобдж 10 0 объектов >>>>> эндобдж 11 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 1 >> эндобдж 12 0 obj> эндобдж 13 0 obj> эндобдж 16 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 2 >> эндобдж 19 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 3 >> эндобдж 22 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 4 >> эндобдж 25 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 5 >> эндобдж 26 0 obj> эндобдж 29 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 6 >> эндобдж 32 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 7 >> эндобдж 35 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 8 >> эндобдж 38 0 obj> эндобдж 39 0 obj> эндобдж 40 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 9 >> эндобдж 43 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 10 >> эндобдж 46 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 11 >> эндобдж 47 0 obj> эндобдж 50 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 12 >> эндобдж 53 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 13 >> эндобдж 56 0 obj> эндобдж 57 0 obj> эндобдж 58 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 14 >> эндобдж 61 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 15 >> эндобдж 64 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 16 >> эндобдж 67 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 17 >> эндобдж 68 0 obj> эндобдж 71 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 18 >> эндобдж 74 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 19 >> эндобдж 77 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 20 >> эндобдж 80 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 21 >> эндобдж 83 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 22 >> эндобдж 86 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 23 >> эндобдж 87 0 obj> эндобдж 90 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 24 >> эндобдж 93 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 25 >> эндобдж 96 0 obj> / Font> / XObject> / ProcSet [/ PDF / Text / ImageB] / ExtGState >>> / StructParents 26 >> эндобдж 99 0 obj> поток

Причин для рефинансирования с выплатой наличных: как использовать собственный капитал

Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов.Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам. Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

У каждого домовладельца есть свои причины для рассмотрения возможности рефинансирования за счет выплаты наличных средств, но некоторые популярные способы использования собственного капитала в качестве финансового инструмента включают ремонт и реконструкцию дома, рефинансирование долга с более высокой процентной ставкой и покупку инвестиционной собственности.

Вот что вам нужно знать, если вы планируете рефинансирование с выплатой наличных:

Как работает рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных — это новая ипотека, размер которой превышает размер существующей ипотеки.Вы оплачиваете существующую ипотеку, а кредитор переводит остаток денег на ваш банковский счет. Вы можете использовать эти деньги, как хотите.

Кредиторы имеют некоторую гибкость при принятии решения о том, кто имеет право на рефинансирование с выплатой наличных средств. Однако вот что они обычно ищут:

• Кредитный рейтинг не менее 620
• Отношение долга к доходу (DTI) не более 50%
• Достаточно собственного капитала, чтобы иметь 20% после обналичивания

Вы можете осуществить рефинансирование с выплатой наличных средств у существующего кредитора, но это не обязательно.Чтобы получить лучшее предложение, вам следует присмотреться к магазинам. Credible позволяет легко сравнивать ставки рефинансирования от нескольких кредиторов. Проверка тарифов занимает всего несколько минут — это бесплатно и не повлияет на ваш кредитный рейтинг.

• Сравнить кредиторов
• Получите наличные для погашения долга с высокой процентной ставкой
• Предварительная квалификация всего за 3 минуты

Find My Loan
Никаких назойливых звонков или писем от кредиторов!

Сколько наличных денег вы можете вынести из дома?

Кредиторы требуют, чтобы у вас была минимальная сумма собственного капитала — столько, сколько стоит ваш дом за вычетом того, что вы должны по ипотеке, — чтобы иметь право на рефинансирование с выплатой наличных средств.

Кредиторы обычно разрешают вам занять до 80% стоимости вашего дома для обычной ссуды или ссуды FHA, когда вы выполняете рефинансирование с выплатой наличных. Это означает, что если ваш дом стоит 350 000 долларов, вы можете взять взаймы до 280 000 долларов.

Если ваш текущий остаток по ипотеке составляет 200 000 долларов, то вы можете получить 80 000 долларов в результате рефинансирования с выплатой наличных за вычетом затрат на закрытие сделки.

Для рефинансирования с выплатой наличных по ссуде VA вы можете взять взаймы до 100% стоимости вашего дома. Поступления от рефинансирования с выплатой наличных не облагаются налогом.

Подробнее: Выплата наличных и рефинансирование Налоговые последствия

7 способов использовать рефинансирование при обналичивании

Один из наиболее очевидных способов использования рефинансирования с выплатой наличных — это ремонт или улучшение вашего дома.

Но поскольку вы можете использовать деньги, как хотите, вы также можете рассмотреть возможность использования рефинансирования с выплатой наличных для оплаты других крупных расходов, таких как выплата долгов или оплата высшего образования.

Финансирование проектов благоустройства жилья

• Когда это имеет смысл: Когда откладывание ремонта может повредить ваш дом, или когда обновления помогут вам избежать переезда

Даже самый консервативный финансовый профессионал, вероятно, одобрил бы ссуду под залог вашего дома, когда процентные ставки низкие, для проведения важного ремонта дома.

Еще одно финансово разумное использование рефинансирования с выплатой наличных: расширение вашего дома для размещения большего количества людей, когда у вас мало места и вы не хотите переезжать.

Погашение задолженности по кредитной карте

• Когда это имеет смысл: Вы готовы раз и навсегда распрощаться с долгом под высокие проценты

Финансовые эксперты предостерегают от рефинансирования ипотеки для выплаты долга под высокие проценты, особенно если вы не изменили обстоятельства или привычки, которые изначально привели вас в долги. И это законное беспокойство: вы не хотите в конечном итоге оказаться в еще больших долгах, если ваш дом будет служить залогом.

Но во многих случаях выплата ссуд под высокие проценты и кредитных карт с помощью ипотечного долга под низкие проценты может дать людям новый старт, необходимый для восстановления своих финансов.Легче заставить новые, хорошие привычки работать в вашу пользу, если вы вкладываете меньшую часть своего ежемесячного дохода на проценты.

Выплата студенческих ссуд

• Когда это имеет смысл: Вы не имеете права на план погашения, ориентированный на доход; вы не можете вычитать проценты по студенческому кредиту; вы хотите быстро погасить свои студенческие ссуды

Студенческие ссуды часто имеют однозначные процентные ставки, что делает их относительно доступным видом долга, особенно если у вас есть федеральные ссуды и вы имеете право на погашение с учетом дохода.

Однако, если вы не имеете права на планы выплат или налоговые вычеты, которые помогают сделать ваши ссуды более доступными — или вы просто хотите избавиться от них быстрее, — вы можете вместо этого превратить свой студенческий долг в долг по ипотеке.

Изучите программу Fannie Mae’s Student Loan Solutions, если вы думаете о рефинансировании для выплаты студенческих ссуд.

Оплата обучения ребенка в колледже

• Когда это имеет смысл: Вы не хотите обременять своего ребенка задолженностью по учебной ссуде

Решение оплатить учебу ребенка в колледже может быть непростым.Эксперты часто говорят, что студенту лучше брать взаймы, чем родителям подвергать риску свои пенсионные планы.

Тем не менее, могут возникнуть обстоятельства, когда взятие долга по ипотеке под низкие проценты, поэтому ребенок может посещать колледж без долгов, имеет смысл — например, если у вашего ребенка сильная трудовая этика, которая позволяет ему закончить учебу, и он готов учиться. работать, чтобы внести свой вклад в свои расходы на образование.

Оплата вложений

• Когда это имеет смысл: У вас большой резервный фонд и много знаний об инвестировании

Для большинства людей, вероятно, не стоит уменьшать свой собственный капитал, чтобы взять на себя риск инвестирования в фондовый рынок. Однако это может иметь смысл, если условия рефинансирования с выплатой наличных невероятно благоприятны, у вас отличный кредит и у вас есть большой чрезвычайный фонд, который покрывает расходы на жизнь в течение шести или более месяцев.

Если рефинансирование с выплатой наличных для инвестирования улучшит ваш ежемесячный денежный поток и поможет вам максимально увеличить ваши взносы на пенсионные счета с льготным налогообложением, решение может окупиться в долгосрочной перспективе.

Но если вы хотите использовать деньги, чтобы играть в криптовалюту или другой очень волатильный актив, вам, вероятно, лучше оставить свой капитал у себя дома.

Подробнее: Использование рефинансирования с выплатой наличных для покупки второго дома: хорошая идея?

Покупка инвестиционной недвижимости

• Когда это имеет смысл: У вас есть большой резервный фонд и вы готовы взять на себя ответственность за владение двумя объектами недвижимости

Управление двумя объектами недвижимости и их обслуживание может занять много времени, дорого, а иногда и вызывать стресс.Конечно, это намного сложнее, чем владение индексным фондом.

Тем не менее, есть веские причины для инвестиций в недвижимость, такие как возможность прироста капитала — особенно на этапе ремонта в желаемом районе — или возможность когда-нибудь поселиться в этой собственности.

Выписка: Рефинансирование инвестиционной собственности: как это работает

На покрытие неотложных расходов

• Когда это имеет смысл: Вы все еще работаете и можете подождать не менее 60 дней, чтобы получить деньги

Одна из ситуаций, когда рефинансирование наличными может быть хорошим способом покрытия чрезвычайных расходов, — это если вы заболели или стали инвалидом и вам нужны деньги для оплаты лечения или помощи в покрытии расходов на проживание в период выздоровления.Если ваша семья все еще имеет достаточный доход, чтобы претендовать на рефинансирование с выплатой наличных, эта стратегия может сработать.

рефинансирование — не быстрый способ получить деньги. Согласно последнему отчету Origination Insight Report от ICE Mortgage Technology, среднее время закрытия ипотечного кредита составило 53 дня в апреле 2021 года.

Положительным моментом является то, что деньги будут там в тот момент, когда они вам понадобятся, если у вас есть дисциплина, чтобы их не тратить.

Другие способы увеличения собственного капитала

Эти альтернативы доступу к собственному капиталу в вашем доме могут быть лучше для ваших обстоятельств, чем рефинансирование с выплатой наличных.

Кредит под залог жилого фонда

• Подумайте, если: У вас уже есть отличная ставка по ипотеке

Затраты на закрытие по ссуде под залог собственного капитала должны быть существенно ниже, чем затраты на закрытие по рефинансированию с выплатой наличных средств.Поэтому, если вы хотите получить единовременную ссуду по фиксированной ставке, но довольны своей первой ипотечной ссудой, ссуда под залог собственного капитала может быть лучшим выбором, чем рефинансирование с выплатой наличных.

Подробнее: Рефинансирование с выплатой наличных по сравнению с займом на собственный капитал: как выбрать

Кредитная линия собственного капитала (HELOC)

• Подумайте, если: У вас отличная ставка по первой закладной и вам нужна постоянная возможность брать в долг меньшие суммы

HELOC позволяет вам брать взаймы под собственный капитал вашего дома, если это необходимо, в пределах вашего кредитного лимита.Если вы выполняете серию домашних проектов в течение долгого времени, это может быть хорошим способом занять время на ходу и выплачивать проценты только на те деньги, которые вам нужны в данный момент.

HELOC также обычно дает вам возможность вносить только процентные платежи в течение первых нескольких лет, что может поддерживать ваши ежемесячные платежи на сверхнизком уровне.

На заметку: В отличие от ссуды под залог собственного капитала, этот тип второй ипотеки имеет переменную процентную ставку, которая может повышаться или понижаться. Однако многие кредиторы позволяют заблокировать часть того, что вы взяли в долг, по фиксированной ставке.

Обратная ипотека

• Примите во внимание, если: Вам уже исполнилось 62 года

Чтобы иметь право на обратную ипотеку, вам должно быть не менее 62 лет и у вас нет ипотеки или небольшого остатка. Этот тип ссуды может иметь смысл, если вы хотите стареть на месте, и ваш самый большой актив — это ваш дом. Обратная ипотека — сложный продукт, требующий значительных затрат, но он может быть хорошим выбором для некоторых домовладельцев.

См .: Альтернативы обратной ипотеки: 5 вариантов для пожилых людей

Об авторе

Эми Фонтинель

Эми Фонтинель — агентство по ипотеке и кредитным картам, а также спонсор Credible.Ее работы публиковались в Forbes Advisor, The Motley Fool, Investopedia, International Business Times, MassMutual и других.

Главная »Все» Ипотека » причин для рефинансирования с выплатой наличных: как использовать собственный капитал

Банк мамы и папы: льготные покупки — BM Insights

Иногда мама и папа владеют семейным домом, который может быть передан сыну или дочери, когда мама и папа сокращаются. В таких ситуациях родители нередко соглашаются передать жилую недвижимость по заниженной стоимости, а остальная часть стоимости фактически является подарком, что может быть примером покупки на льготных условиях.

Сценарий

Марк и Хелен владеют семейным домом стоимостью 510 000 фунтов стерлингов с ипотечной ссудой в размере 110 000 фунтов стерлингов и желают перейти на новый дом стоимостью 280 000 фунтов стерлингов. Их дочь Софи покупает недвижимость впервые и хотела бы стать владельцем семейного дома. Они соглашаются, что Софи соберет 400 000 фунтов стерлингов на ипотеку и выплатит их родителям за семейный дом, в котором она будет жить. Марк и Хелен потратят 110 000 фунтов стерлингов на выплату ипотеки. У них останется немного денег после покупки нового дома за 280 000 фунтов стерлингов, уплаты гербового сбора на землю, расходов на переезд и других расходов.

Марку и Хелен останется дом без ипотечного кредита, который они купили за 280 000 фунтов стерлингов. У Софи будет дом стоимостью 510 000 фунтов стерлингов и ипотека в размере 400 000 фунтов стерлингов.

Что такое «цена»?

Софи будет важно, как будет структурирована ее покупка.

• Если она организовала покупку на сумму 510 000 фунтов стерлингов, когда ее родители подарили ей 110 000 фунтов стерлингов (см. «Даренный депозит» ниже), то она не получит льготы при уплате гербового сбора на землю при первом покупателе и уплатит 15 500 фунтов стерлингов.
• Если это покупка на сумму 400 000 фунтов стерлингов (см. Ниже «Льготная покупка») с предоставлением помощи покупателям впервые, SDLT будет составлять 5000 фунтов стерлингов.

Подаренный депозит

Если покупка структурирована как «подаренный депозит», то в контракте и переводе будет указана более высокая сумма, здесь 510 000 фунтов стерлингов. SDLT причитается Софи на полную заявленную сумму.

Это легко понять, если это богатый дядя и тетя, которые дарят Софи деньги, чтобы Софи заплатила ее родителям. Но здесь подарок сделали ее родители.«Настоящие деньги» могут не соответствовать сумме подарка от Марка и Хелен Софи, поскольку их нужно будет вернуть только как часть покупной цены.

Но кредитор часто требует, чтобы родители подписали документ, подтверждающий, что деньги были подарены. «Облагаемое вознаграждение» за SDLT в таком случае представляет собой полную сумму брутто, считающуюся уплаченной. Подарок и цена брутто могут быть записаны в акте завершения. Или «подарок» (без фактической передачи денег) создает задолженность родителей, которая затем погашается, когда собственность передается Софи (в этом случае платным возмещением является фактическая передача наличных плюс сумма погашенной задолженности).

Льготная покупка / передача по заниженной стоимости / подаренный капитал / семейная скидка / реальная выгодная цена

Здесь договоренность заключается в том, что родители продают Софи по цене ниже рыночной. В договоре и переводе фиксируется сумма передачи наличных денег. SDLT затем основывается на этой более низкой цифре, если Софи больше ничего не дает взамен.

Это просто, за исключением того, что не все кредиторы позволят это сделать таким образом!

Получение ипотеки

Многим кредиторам неудобно предоставлять ссуду под недвижимость, купленную по цене ниже рыночной.Они могут запереть Софи в здании, где в конечном итоге будет записано, что она заплатила 510 000 фунтов стерлингов за собственность.

Софи захочет найти кредитора, который предоставит ссуду, если недвижимость будет куплена по заниженной стоимости. Кредиторы используют такие термины, как льготная покупка / передача по заниженной стоимости / подаренный капитал / семейная скидка / подлинная выгодная цена. Они почти наверняка захотят быть довольны тем, что Марк и Хелен не будут жить в этом имуществе, что нет никаких договоренностей о том, что родителям будут платить больше в будущем, и что у них нет удерживаемой доли.

Кредиторы иногда путают вещи, используя термины вроде «одаренный капитал» и «подаренный депозит». Они могут относиться к странным вещам, например, к «зарегистрированной стоимости» или даже к «подарочному депозиту».

Путаница также может быть вызвана странным употреблением слова «депозит». Софи не следует позволять этому сбивать ее с толку! Кредиторы иногда ошибочно называют разницу между своей оценкой и размером своей ссуды «депозитом». На самом деле это не залог! Лучше было бы назвать это «капиталом» Софи.Софи должно быть ясно, что кредитора просят предоставить взаймы 400 000 фунтов стерлингов под собственность стоимостью 510 000 фунтов стерлингов, которую Софи покупает по сниженной цене в 400 000 фунтов стерлингов у своих родителей.

Ключи к достижению экономии SDLT

Ключи к сохранению SDLT для Софи:

• Нахождение кредитора, желающего принять собственность в качестве обеспечения, когда она передается по цене ниже ее рыночной стоимости.
• Что в договоре и переводе может быть указана меньшая денежная сумма, переходящая к продавцам.
• Никаких документов не требуется, подтверждающих, что покупателям дается денежный подарок.
• Использование солиситоров, имеющих опыт работы в таких соглашениях.

Налог на наследство (IHT)

Марку и Хелен следует рассмотреть последствия для IHT подарка, который они делают Софи, продав ей дом стоимостью 510 000 фунтов стерлингов за 400 000 фунтов стерлингов; подарок стоимостью 110 000 фунтов стерлингов. В отличие от SDLT, способ структурирования покупки не влияет на последствия IHT; подаренная сумма — это потеря стоимости имущества человека (в данном случае это либо сумма подаренного депозита, либо скидка в цене дома).

IHT может выплачиваться из имущества человека в результате его смерти. Подарки, сделанные этим человеком за семь лет до его смерти, также учитываются в его имуществе для целей IHT, если они не подпадают под действие исключения. По прошествии семи лет подарок должен выпасть из их налогооблагаемого имущества и больше не подлежать оплате. Однако, если в отношении подарка действует «оговорка о льготах», тогда вся стоимость подарка может рассматриваться как часть имущества умершего дарителя.

Передача дома Софи таким способом могла бы быть эффективной с точки зрения налогообложения, поскольку (при условии, что Марк и Хелен проживут следующие семь лет) это вынимает из их налогооблагаемого имущества 110000 фунтов стерлингов для IHT. Если предположить, что поместья Марка и Хелен превышает нулевую ставку, применимую для этого года (в настоящее время 325000 фунтов стерлингов на человека с дополнительными 125000 фунтов стерлингов (в 2018/19 налоговом году), если соблюдены определенные критерии), то это экономия 40%. из этих 110 000 фунтов стерлингов. Кроме того, передача исключает любой рост стоимости дома из их владений.

Как упоминалось выше, важно иметь в виду, что для того, чтобы уменьшить свое имущество для целей IHT на 110 000 фунтов стерлингов, Марк и Хелен не должны резервировать пособие в доме, например, продолжая жить в доме после подарок Софи. В этом случае они сокращаются и уезжают, но иногда они вполне могут приехать и остаться с Софи. Может ли это быть оговоркой о выгоде?

HMRC опубликовали примеры того, что является и что не считается резервированием льгот.Одним из примеров является то, что это не будет считаться резервированием пособия, если Марк и Хелен останутся с Софи не более одного месяца в году (или двух недель в году, если Софи нет в доме). Если Марк и Хелен планируют использовать дом больше, чем тогда, это может вернуть дар в их владения для целей IHT. Например, если Софи уезжает в отпуск на три недели в году, а Марк и Хелен «сидят дома», чтобы присматривать за домашними животными. Следует обратиться за профессиональной консультацией, если Марк и Хелен возобновят какой-либо интерес или извлекут выгоду из использования собственности в любое время в будущем.

Налог на прирост капитала (CGT)

Для CGT продажа дома (независимо от его структуры) будет рассматриваться, как если бы она была произведена по рыночной стоимости; это 510 000 фунтов стерлингов. Это потому, что это сделано для подключенной стороны (от родителей к дочери). Следовательно, CGT будет рассчитываться на основе любой прироста стоимости с момента приобретения собственности Марком и Хелен до рыночной стоимости на дату передачи. В этом случае мы ожидаем, что освобождение от налога на частное проживание будет применяться, поскольку Марк и Хелен избавляются от своего единственного или основного места жительства.

Могут возникнуть осложнения, и CGT может стать платным, если Марк и Хелен проживали в этой собственности в качестве своего второго дома или если бывали периоды, когда она пустовала или сдавалась в аренду. В таком случае, возможно, потребуется распределить прибыль в течение периода их владения, и только часть прибыли может претендовать на компенсацию. Если есть какие-либо сложности с позицией CGT, Марку и Хелен следует подумать о том, чтобы обратиться за профессиональной консультацией.

Прочие соображения

Считается, что Марк и Хелен сделали подарок в неналоговых целях e.