Сегодня ипотеку можно оформить не только на покупку жилой недвижимости, но и на приобретение машино-места и гаража. Оформить такую ипотеку не так просто из-за сложности оценки ликвидности объекта. Т. е. далеко не каждый банк готов предоставить такой кредит. Но если поискать, то подходящий вариант найти вполне реально.

Тут все просто: заемщик после предоставления залога имеет возможность оформить долгосрочный целевой кредит на покупку гаража, места в паркинге, в гаражных комплексах.

• Возраст — от 20 лет. Верхняя возрастная граница – 65 лет к моменту окончания действия договора ипотечного кредитования.
• Гражданство России.
• Официальное трудоустройство и стаж от полугода на текущем месте работы (и от 12 месяцев общего трудового стажа).
• Подтверждение дохода: справка 2-НДФЛ с места работы, либо по форме банка.

Некоторые банки помимо страхования предмета недвижимости могут требовать дополнительные полисы (страхование жизни и здоровья, страхование финансовых рисков и др.). Причем если заемщик откажется от страхования, то процентная ставка окажется выше. Также высокий процент будет в случае, если заемщик не может подтвердить уровень дохода официальным документом.

• Гараж или машино-место в обязательном порядке должен быть выделен в качестве самостоятельного объекта.
• Ипотеку не одобрять, если объект в аварийном состоянии.
• Гараж не должен быть в очереди на реконструкцию, капитальный ремонт или снос.
• У объекта должен быть капитальный кирпичный, каменный или цементный фундамент.

Вся процедура стандартная: нужно изучить предложения разных банков, чтобы выбрать самую выгодную ипотеку. Когда подходящий вариант выбран, то можно подавать заявку. После получения предварительного одобрения пора искать гараж или машино-место и собирать пакет документов, который требует банк.

Примерный список документов:

• Заявление на предоставление займа.
• Паспорт клиента.
• Справка о доходах за последние полгода.
• Идентификационный налоговый код.
• Документы на залог: договор купли-продажи, подтверждение права собственности, выписка из ЕГРН, заключение оценщика, кадастровый паспорт и др.

В течение определенного времени банк будет рассматривать заявку. Если все в порядке, то клиент делает первый взнос в размере от 10%, заключает договор с банком и регистрирует сделку. Далее остается только своевременно гасить задолженности. После полного погашения задолженности обременение снимается.

Команда Kadastr RU

Предыдущий пост

Следующий пост

Как получить ссуду на пристройку гаража | Бюджетирование денег

Вне зависимости от того, есть ли в нем место для одной, двух или трех машин, гараж может увеличить стоимость вашего дома. Это также поможет вам сэкономить деньги, потому что во многих случаях вы можете получить скидку на страхование автомобиля, если храните его в гараже. Но строительство гаража стоит больших денег, поэтому вам, вероятно, понадобится ссуда, чтобы это произошло.

Оцените стоимость

Прежде чем отправиться в банк или кредитор, определите стоимость добавления гаража к вашему дому.Первоначальная цифра будет в лучшем случае приблизительной. Получите предложения от подрядчиков и выберите тот, который вам больше нравится. В заявке должна быть четко указана стоимость гаража с точки зрения материалов и рабочей силы.

Журнал «Этот старый дом» рекомендует добавить 10 процентов к сумме ставки , чтобы у вас была подушка, если что-то пойдет не так. Как вариант, вы можете сэкономить на труде, сделав сложение самостоятельно. В этом случае необходимо оценить стоимость материалов, оборудования и разрешительных сборов.Добавьте подушку не менее 20 процентов от оценки.

Если вы планируете выполнять работу самостоятельно, убедитесь, что вы квалифицированы и готовы ее выполнять. Вы же не хотите завершать проект на полпути только для того, чтобы обнаружить, что вы сделали это неправильно, и вам нужно разобрать то, что вы сделали, и начать заново.

Контрольные затраты на 2019 год

HomeGuide отмечает, что средняя стоимость строительства гаража в 2019 году составляет 49 долларов за квадратный фут . Это составляет от 7500 до 14 200 долларов (гараж на 1 машину), от 19 600 до 28 200 долларов (гараж на 2 машины) и от 28 200 до 42 700 долларов (гараж на 3 машины).

Повысьте свой кредит

Чтобы получить лучшую ссуду, то есть самую низкую процентную ставку , вам необходимо иметь хороший кредитный рейтинг. Если вы этого не сделаете, постарайтесь улучшить свою кредитную историю и рейтинг, прежде чем подавать заявку на ссуду. Выполняйте своевременные платежи и погашайте все имеющиеся у вас потребительские долги.

Проверьте свой кредитный отчет от каждого из трех агентств кредитной истории, чтобы убедиться в отсутствии ошибок. Вы не хотите, чтобы вам отказали из-за ошибки, которую легко исправить.Если вы обнаружите ошибку, обратитесь в агентство и попросите исправить ее.

Ссуда ​​под залог собственного капитала по сравнению с кредитной линией

Когда вы подаете заявку на получение ссуды для пристройки к дому, у вас есть несколько вариантов. Один из вариантов — это ссуда под залог недвижимости или вторая ипотека . Ссудой под залог собственного капитала вы берете взаймы под стоимость собственного капитала вашего дома.

Другой вариант — получить кредитную линию собственного капитала (HELOC). В то время как ссуда под залог собственного капитала дает вам деньги единовременно, HELOC — это возобновляемый кредит.Вы можете выводить деньги по мере необходимости на протяжении всего проекта.

Однако сначала вам нужно будет претендовать на получение ссуды под залог собственного капитала или HELOC. Если у вас нет собственного капитала в вашем доме или у вас отрицательный капитал, вам не под что брать взаймы и, вероятно, вы не будете соответствовать требованиям.

Ссуда ​​на улучшение жилищных условий

Другие варианты ссуды включают реабилитационную ипотеку Федерального управления жилищного строительства (FHA) 203 (k) . Ссуда ​​203 (k) застрахована FHA, но вам нужно будет найти кредитора, который имеет право выдавать ссуды 203 (k), поскольку само FHA не является кредитором.Вы можете получить 203 (k), когда впервые берете ипотеку, если знаете, что будете делать ремонт или пристройку к дому. У вас также есть возможность рефинансировать ипотечный кредит в 203 (k).

Сумма ссуды 203k на гараж может достигать суммы стоимости вашего дома после того, как вы добавите гараж или внесете другие изменения.

Ссылки

Биография писателя

Эмили Веллер, проживающая в Пенсильвании, профессионально пишет с 2007 года, когда она начала писать обзоры театров Off-Off Broadway productions.С тех пор она писала для журналов TheNest, ModernMom и Rhode Island Home and Design, в том числе. Веллер учился в CUNY / Brooklyn College и Temple University.

Финансирование гаража и варианты ссуды для гаражных ворот

Можете ли вы профинансировать строительство гаража?

Домовладельцы или владельцы бизнеса могут профинансировать гараж. Финансирование гаража может быть использовано для покрытия всех расходов, понесенных при строительстве гаража, от затрат на планирование и разрешение до материалов и рабочей силы. Тип финансирования, который лучше всего подходит для финансирования гаража, обычно зависит от ваших финансов и суммы, которую вам нужно занять.Если у вас есть собственный капитал в вашем доме, вы можете воспользоваться обеспеченной ссудой или кредитной линией собственного капитала (HELOC). Если у вас нет собственного капитала в вашем доме или вы чувствуете необходимость срочно построить новый гараж, вы можете рассмотреть возможность получения необеспеченной ссуды.

Один из самых простых способов получения гаражного финансирования — это необеспеченный личный заем. Большинство банков, кредитных союзов и онлайн-кредиторов предлагают необеспеченные личные ссуды, которые вы можете использовать для финансирования проектов по благоустройству жилья. Домовладельцы могут претендовать на получение личных ссуд до 100 000 долларов, что должно быть более чем достаточно для постройки гаража.У большинства кредиторов нет ограничений по расходам на необеспеченные личные ссуды, что позволяет домовладельцам тратить средства практически на все, что связано с ремонтом дома.

Допустим, ваш новый гараж будет стоить около 35 000 долларов, и ваш подрядчик предлагает скидку на добавление ландшафтного дизайна к вашему проекту. Заманчиво, правда? Наверное, да. Это может быть непреодолимым предложением, когда вы узнаете, что можете использовать одну ссуду на новый гараж и благоустройство территории. Необеспеченные личные ссуды предлагают конкурентоспособные процентные ставки и фиксированные ежемесячные платежи, которыми легко управлять.Если вы можете с комфортом покрыть ежемесячный платеж, личный заем может быть хорошим вариантом для финансирования вашего гаража.

Можете ли вы профинансировать строительство отдельного гаража или пристройки гаража?

Да, вы можете профинансировать строительство отдельного гаража или пристройку гаража. Чаще всего домовладельцы используют ссуды под залог недвижимости, кредитные линии или личные ссуды. Заемщики со средним или более высоким кредитным рейтингом обычно могут претендовать на получение личных займов. В некоторых случаях могут претендовать даже на заемщики с кредитным рейтингом ниже среднего.Личные ссуды не требуют залога, но ссуды под залог недвижимости требуют залога. Ссуды под залог собственного капитала менее рискованны для кредитора, поэтому обычно ставки ниже. В большинстве случаев кредитные линии не требуют залога. Подобно личным займам, кредитные линии можно использовать практически для чего угодно. В целом, личные ссуды могут быть самым простым вариантом финансирования строительства отдельного гаража или пристройки к гаражу.

Какой кредитный рейтинг необходим для обеспечения финансирования гаража?

Вы можете претендовать на получение личной ссуды для финансирования гаража, независимо от того, хороший у вас кредит или плохой.Если у вас плохой кредит, процентная ставка может быть выше. Однако, если вы будете производить своевременные платежи, это может помочь улучшить ваш кредитный рейтинг в долгосрочной перспективе. Более высокий кредитный рейтинг может помочь вам обеспечить более низкие процентные ставки в будущем. Если вы планируете использовать ссуду под залог собственного капитала, у вас должен быть минимальный кредитный рейтинг не менее 620 и 20% собственного капитала в вашем доме. Получить кредитные линии может быть труднее по сравнению с личными ссудами и ссудами под залог собственного капитала.

Вам нужно разрешение на пристройку или обновление гаража?

В большинстве случаев для добавления пристроенного или отдельно стоящего гаража требуется разрешение.Однако, если вы обновляете существующий гараж, разрешение может не потребоваться. Обычно разрешение требуется только в том случае, если вы меняете структуру гаража.

Могу ли я получить ипотеку на гараж?

Хотя вы можете получить ссуду на ремонт гаража в размере 203 тыс. FHA, вы не можете получить ипотеку для гаража. Если вы используете ссуду FHA 203k, гараж должен соответствовать стандартам FHA по охране труда и технике безопасности. О займах FHA 203k мы поговорим чуть позже.

Увеличивает ли добавление гаража стоимость?

Если вы когда-либо жили в доме без гаража, вы, вероятно, понимаете, насколько ценен гараж.Гаражи — это безопасное место для хранения автомобилей, предметов хранения, инструментов и многого другого. Они также могут служить рабочим местом, которое может помочь вам получить дополнительный доход. Если вы не решаетесь финансировать гараж, потому что финансирование может увеличить стоимость проекта, у вас есть больше вариантов, доступных для вас, тогда вы можете подумать. Гараж может быть фантастической инвестицией, которая может увеличить стоимость дома. Дома, в которых отсутствует гараж, может потребоваться много времени для продажи. В некоторых случаях это может помешать сделке. Когда вы думаете о строительстве гаража, думайте об этом как об инвестициях, а не о расходах — даже если вы не планируете продавать сразу.

Независимо от того, есть ли в других домах в этом районе гаражи, добавление гаража к вашему дому может повысить стоимость дома. Если в других домах в вашем районе нет гаража, вам следует тщательно продумать дизайн и выполнение пристройки вашего гаража. Вы должны быть уверены, что ваш дом вписывается в него. В большинстве случаев пристроенный гараж дешевле добавить по сравнению с отдельно стоящим гаражом. Пристроенные гаражи обычно более желательны и удобны, поэтому тот факт, что они обычно дешевле, может быть вишенкой на торте.Однако в вашей собственности может не быть пристроенного гаража. Хотя вы можете потратить больше на отдельный гараж, он все равно должен повысить стоимость дома, если он будет построен и построен хорошо.

Сколько стоит добавить гараж к вашему дому?

По данным Fixr, в среднем домовладельцы тратят около 35 000 долларов на пристроенный гараж на две машины размером 24 × 24 фута с недостроенным интерьером. Отдельно стоящие, то есть отдельно стоящие гаражи стоят примерно столько же. В среднем отдельно стоящие гаражи стоят от 18 000 до 47 000 долларов за вариант с двумя автомобилями.Размер вашего пристроенного или отдельно стоящего гаража может существенно повлиять на стоимость.

Дешевле построить пристроенный или отдельно стоящий гараж?

В большинстве случаев пристроенный гараж дешевле построить отдельно стоящий гараж. По данным HomeAdvisor, в среднем пристроенные гаражи стоят от 10% до 15% меньше отдельно стоящих. Пристроенные гаражи могут обеспечить прямой вход в дом, что делает их более желанными. Итак, если пристроенный гараж дешевле и желательнее, почему бы вам рассмотреть отдельно стоящий гараж? Возможно, конструкция вашего дома или собственности не позволяет использовать пристроенный гараж.Если вы собираетесь использовать гараж как рабочее место, вы можете предпочесть отдельный гараж, чтобы в доме было тихо. Строительство отдельно стоящих гаражей обычно дороже, так как они являются отдельно стоящими зданиями. Однако отдельно стоящие гаражи могут обеспечить большую гибкость и, как правило, их легче расширить в будущем. Помимо отдельно стоящего или пристроенного, существует множество других вариантов, которые могут повлиять на стоимость строительства гаража. Вы можете использовать финансирование гаража для строительства отдельно стоящих и пристроенных гаражей.

Какова средняя стоимость строительства отдельно стоящего гаража на 2 машины?

Стоимость постройки отдельно стоящего гаража на 2 машины может варьироваться в зависимости от местоположения, размера, материалов, особенностей и особенностей рыбалки. По словам Фиксра, средний домовладелец инвестирует около 52 830 долларов в строительство отдельного гаража на 2 машины. Fixr сообщает, что минимальная стоимость составляет 22 200 долларов, а максимальная — 110 000 долларов. Помимо основных затрат на строительство, таких как стены, двери, фундамент и т. Д., Вы должны учитывать такие расходы, как электричество, сантехника и архитектура для отдельно стоящего гаража.Поскольку вы будете строить отдельное здание, вам может понадобиться новый источник энергии. Вам также может понадобиться водопровод для умывальников, ванных комнат и так далее. В пристроенном гараже может быть проще добавить электричество или водопровод. Затраты на архитектуру следует учитывать независимо от того, строите ли вы пристроенный или отдельно стоящий гараж. Если вы хотите добавить окна или необычные гаражные ворота, ожидайте увеличения затрат. Ранее мы упоминали о важности того, чтобы ваш гараж «вписался». Если вы строите отдельно стоящий гараж, вам следует сосредоточиться на том, чтобы архитектура соответствовала вашему дому.

Сколько стоит построить гараж 24 × 24?

Пристроенный гараж 24 × 24 футов должен стоить около 35 000 долларов в зависимости от материалов, местоположения, характеристик и других факторов. Гараж 24 × 24 фута может обеспечить домовладельцам хорошее соотношение цены и качества. Это гараж приличного размера, который требует немного больше вложений, чем гараж на 1 машину, но не так много, как гараж на 3 машины. Если вы собираетесь инвестировать в гараж, мы рекомендуем построить как минимум гараж на 2 машины или гараж 24 × 24 футов. Если гараж 24 × 24 фута ограничивает ваш бюджет, вы можете подумать о гараже немного меньшего размера, который все еще может вместить 2 машины.Кроме того, если вы собираетесь профинансировать гараж, вам следует определить, какую ежемесячную плату вы можете себе позволить. Хотя 35000 долларов могут показаться большой суммой, с точки зрения ежемесячного платежа, это может быть более приемлемо. Например, если вы используете личный заем в размере 35 000 долларов США со сроком 7 лет под 4,99%, вы можете получить ежемесячный платеж всего в 495 долларов США.

Сколько стоит построить гараж на 2 машины с квартирой?

Добавление квартиры или жилого помещения к гаражу на две машины может значительно увеличить стоимость.Вы можете заказать готовые дизайнерские комплекты, чтобы сэкономить. Комплекты обычно стоят от 30 000 до 40 000 долларов, не включая затраты на установку, разрешения или другие строительные расходы.

Сколько стоят гаражные ворота?

В среднем установка гаражных ворот стоит от 500 до 2000 долларов. Установка двойной гаражной двери обычно стоит от 1200 до 1500 долларов. Что касается стоимости собственно гаражных ворот — на стоимость может повлиять материал. Стальные гаражные ворота — недорогой и популярный вариант. В среднем стальные гаражные ворота начинаются от 400 долларов.Обратной стороной является то, что стальные гаражные ворота может быть сложно настроить, а выбор стиля может быть ограничен. Другие более дорогие варианты материалов для гаражных ворот могут включать винил, алюминий, композит, стекловолокно и дерево.

Стальные гаражные ворота начинаются с 400 долларов +
Виниловые гаражные ворота начинаются с 600 долларов
Алюминиевые гаражные ворота начинаются с 800 долларов +
Композитные гаражные ворота начинаются с 1500 долларов +
Гаражные ворота из стекловолокна начинаются с 1500 долларов +
Деревянные гаражные ворота начинаются с 2000 долларов +

Можно ли профинансировать гаражные ворота?

Да, гаражные ворота и установку можно профинансировать.

Как лучше всего профинансировать гараж?

Один из самых простых и быстрых способов получить финансирование гаража — это личный заем. Вы можете подать заявку на получение личного кредита онлайн и получить средства в течение 24 часов по утвержденным кредитам. Кроме того, средства можно использовать практически на все. Это означает, что вы можете исключить из своего списка другие проекты по благоустройству дома, одновременно увеличивая стоимость дома. Acorn Finance — это безопасная онлайн-платформа, которая поможет вам сравнить несколько индивидуальных предложений по ссуде, используя всего одно приложение.

Альтернативы финансирования гаража

Можно ли построить гараж с ссудой 203k?
Если у вас нет другого гаража на территории, вы сможете воспользоваться программой ссуды в размере 203 тыс. Если у вас уже есть гараж на месте, программа ссуды 203k рассматривает строительство другого гаража как предмет роскоши. Если у вас нет гаража и вы хотите построить его с домом для родственников наверху, гараж должен разделять стену с существующей структурой, чтобы иметь право на участие в программе 203k.

Сколько можно взять в долг по ссуде в 203 тыс.?
Ссуда ​​в размере 203 тыс. Позволяет получить кредит до 35 000 долларов на ремонт дома.Для заемщиков с кредитным рейтингом 580 и выше обычно требуется минимальный первоначальный взнос в размере 3,5%.

Сложно получить кредит в 203к?
Получить 203k может быть сложно по сравнению с получением личной ссуды. Хотя большинство кредиторов работают с FHA, многие из них не предлагают 203 тыс. Кредитов на реабилитацию. Кроме того, кредиторы могут посоветовать отказаться от 203 тыс. Кредитов на реабилитацию, потому что им требуется больше времени и усилий, чтобы получить одобрение заемщиков.

Источники:
fixr.com/costs/build-attached-garage
homeadvisor.ru / cost / garages / build-a-garage /

Какой вид займа мне нужен для постройки двойного гаража? | Руководства по дому

Расширенный гараж предлагает домовладельцу многочисленные преимущества. В дополнение к дополнительному пространству и добавленной стоимости дома, хранение вашего автомобиля внутри может снизить ваши страховые выплаты. Однако финансирование этого проекта может быть дорогостоящим. К счастью, у домовладельцев, желающих отремонтировать свой гараж, есть несколько вариантов ссуды.

Использование стоимости вашего дома

Заем под залог собственного капитала или вторая ипотека позволяет домовладельцу брать займы под собственный капитал.Как правило, в случае одобрения домовладельцы получают ссуду единовременно. Другой вариант — это кредитная линия под залог собственного капитала. В отличие от ссуды под залог собственного капитала, заемщики могут получить доступ к этой ссуде понемногу. У заемщиков, как правило, меньше времени на выплату второй ипотеки — 15 лет против 30. Вы, вероятно, не будете иметь права на эти ссуды, если вы задерживаете платежи по ипотеке или имеете мало или совсем не имеете собственного капитала в своем доме.

Ссуда ​​на улучшение жилищных условий

Другой вариант получения ссуды на улучшение жилищных условий — это реабилитационная ипотека 203 (k) Федерального управления жилищного строительства.С помощью этой ссуды вы можете как рефинансировать свою первую ипотеку, так и немного доплатить на проект по благоустройству дома. Однако лимиты ссуды FHA обычно ниже, чем ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии. Если вы не имеете права на получение ссуды на улучшение жилищных условий, вы также можете взять ссуду под свои сбережения или пенсию. Обратная сторона? В отличие от ссуды на улучшение жилищных условий, вы не можете вычесть проценты из ваших налогов.

Подготовка к подаче заявки на ссуду

Перед подачей заявки оцените стоимость ремонта.Расскажите о специфике вашего проекта нескольким подрядчикам и соберите их предложения. Если вы планируете выполнять работу самостоятельно, узнайте стоимость материалов, оборудования и любых разрешительных сборов, которые вам понадобятся. Добавьте от 10 до 20 процентов к расчетной стоимости в качестве подушки безопасности на случай, если что-то пойдет не так.

Получение лучшей ставки

Ключевым фактором обеспечения конкурентоспособной ставки по ссуде является хороший кредитный рейтинг. Если ваш кредитный рейтинг низкий, улучшите его, выплачивая вовремя свой долг, особенно по кредитным картам с высокой процентной ставкой.Просмотрите свой кредитный отчет, чтобы убедиться, что нет ошибок или ошибок. Убедитесь, что вы соответствуете требованиям к доходу. Большинство кредиторов не будут давать ссуду домовладельцу, которому придется платить более 42 процентов своего валового ежемесячного дохода в счет погашения своих долгов.

Ссылки

Биография писателя

Джон Луис — отмеченный наградами журналист из Вашингтона, округ Колумбия. Он учился в Колумбийском университете, где был главным редактором журнала Columbia Spectator. В настоящее время он изучает право в Джорджтаунском университете.

Что нужно знать о жилых хозяйственных постройках

Какие у меня есть варианты финансирования жилой постройки?

Исторически сложилось так, что никогда не существовало политики, поддерживающей оценку жилой постройки для финансирования, и поэтому она не могла быть включена в состав ипотечного жилищного кредита. В первую очередь они должны были финансироваться либо наличными, либо различными формами личного кредита с потенциально высокой процентной ставкой.

В 2020 году АТБ разработало и ввело в действие новые правила, которые дают возможность включать хозяйственные постройки в общую оценку и ипотеку собственности.Короче говоря, домовладельцы могут получить доступ к акционерному капиталу и доступ к финансированию наиболее доступным способом для улучшения своей собственности и не будут нести бремя оплаты всего проекта из собственного кармана или необходимости полностью отказаться от него.

Например, если домовладелец хочет построить новое здание на своей собственности, он должен поговорить со своим банкиром о своих планах. Здесь важно отметить, что для доступа к этим средствам требуются определенные типы ипотечных кредитов, поэтому первоначальный разговор с банкиром поможет уточнить доступные варианты финансирования.

Им также необходимо будет узнать больше о требованиях к разрешениям в их местном муниципалитете или округе. В этот момент домовладелец может потенциально рефинансировать свою ипотеку, чтобы включить оценку флигеля, чтобы обеспечить финансирование для начала проекта.

Каковы шаги по строительству нового флигеля или модернизации существующего?

Запомните пять простых шагов:

1. Изучите требования к разрешениям в вашем округе или муниципалитете, чтобы понять, какие документы и требования необходимы для утверждения.Большинство требований доступны в Интернете на веб-сайте вашего округа или муниципалитета.
2. Обратитесь в свое финансовое учреждение, чтобы определить, что вы можете получить для финансирования, прежде чем начинать проект.
3. Решите, как вы будете строить свое здание и какие ресурсы вам понадобятся, например, подрядчики, проектировщики, рабочие и т. Д.
4. Безопасные расценки для определения общей стоимости постройки флигеля.
5. Обратитесь к своему банкиру или в филиал, чтобы уточнить ваши финансовые потребности.
   

Если вы думаете о строительстве или обновлении хозяйственной постройки на своей территории, мы всегда готовы помочь! У нас есть все необходимое, если вы хотите узнать больше о том, как оценить стоимость жилой постройки, связаться с одним из наших специалистов по ипотеке или обратиться в местный филиал, чтобы начать работу.

В условиях ограниченного рынка жилья кредиторы проявляют изобретательность при финансировании гаражных квартир

Строить доступные дома в больших масштабах неэкономично.Таким образом, люди на некоторых из самых загруженных рынков жилья в стране думают о мелочах.

Вспомогательные жилые единицы — небольшие отдельные жилища на одной семье — привлекают все большее внимание как способ быстрого увеличения предложения арендуемого жилья, а также обеспечения дохода, который может удерживать нынешних владельцев в своих домах. Ряд городов и штатов приняли законы, упрощающие зонирование и разрешающие правила для домовладельцев, которые хотят строить застроенное жилье на своих задних дворах.

Но пока что эти усилия не помогают тем, кто мог бы извлечь наибольшую пользу.Отсутствие целевого финансирования означает, что люди, которые строят ADU на сегодняшний день, либо имеют деньги, либо большой капитал в своих домах.

Портленд, штат Орегон, является одним из наиболее развитых рынков ADU в США; город регулярно проводит экскурсии для людей, заинтересованных во встрече с домовладельцами, строителями и дизайнерами, которые их построили. Тем не менее, даже в Портленде ADU — это прежде всего «роскошь для богатых домовладельцев и первых последователей, таких как архитекторы», — сказал Патрик Куинтон, бывший исполнительный директор Портлендской комиссии по развитию Проспер Портленд.

Куинтон стал соучредителем компании Dweller, которая создает и устанавливает более утилитарные ADU. Домовладельцам, которые не могут получить финансирование, Dweller предлагает арендовать площадь в собственности в обмен на долю арендной платы. Это один из многих стартапов, предлагающих инновационные способы финансирования строительства.

Понятно, что есть необходимость.

«Мы не видим того масштаба, который можно было бы ожидать от домовладельцев, стремящихся максимизировать свой доход», — сказал Куинтон. По его словам, отрасли в целом необходимо «дойти до того момента, когда у людей появится возможность минимизировать вложения, необходимые для получения привлекательного продукта и сдачи его в аренду.Вот куда мы направляемся, но мы еще не достигли цели ».

Портленд, Сиэтл и Ванкувер были одними из первых городов США и Канады, которые приняли реформы зонирования, иногда в сочетании с финансовыми стимулами, что привело к резкому росту строительства в последние годы. Но многие другие города и штаты также продвигают ADU как способ увеличения предложения доступного жилья.

Калифорния сталкивается с нехваткой жилья, которая, по прогнозам, к 2025 году достигнет более 3,5 миллионов единиц. По оценкам McKinsey Global Institute, до 790 000 таких единиц можно создать, если домовладельцы смогут строить квартиры в гараже, подвальные квартиры и коттеджи на заднем дворе.Это консервативная оценка, поскольку в отчете за 2016 год рассматривались только три округа — Сакраменто, Сан-Бернардино и Контра-Коста. В нем отмечается, что в Сан-Франциско и Лос-Анджелесе 93% жилой площади отведено под жилье для одной семьи.

McKinsey рекомендовала изменить местные коды зонирования, чтобы облегчить домовладельцам создание ADU. И за последние два года в этом направлении был достигнут значительный прогресс, в основном на государственном уровне. Закон 2016 года установил стандарты штата для ADU, заменив многие местные правила.Дополнительный закон, принятый в прошлом году, еще больше снизил барьеры, упростив процесс утверждения и расширив возможности для развития.

«Мы начали с изучения основных препятствий, с которыми сталкиваются домовладельцы, если они решают строить», — сказал Мэтт Риган, старший вице-президент по жилищной политике в Bay Area Council, спонсируемой бизнесом группе защиты общественной политики, которая работает над ADU продолжаются четыре года. «Низко висящие плоды — это гонорары за удар, установленные местными юрисдикциями. Некоторым, например, требуется дополнительная парковка во дворе.

Однако «разрешения — это только половина дела», — сказал Риган. «Во многих случаях домовладельцы не заходят так далеко; финансовые альтернативы для некоторых отсутствуют ».

Конечно, существуют традиционные методы, такие как рефинансирование наличными и кредитные линии под залог собственного капитала. «Они работают на большинство домовладельцев, особенно в районе залива», — сказал он. «На этом рынке жилья любой, кто приобрел дом не в последние несколько лет, вероятно, имеет собственный капитал. Цены на жилье выросли настолько, что они могли финансировать ADU, просто используя собственный капитал.Другие будут использовать личные сбережения или другие вещи. Пробел кроется в сообществах, где не существует акционерного финансирования или рефинансирования за счет наличных средств ».

Вариант 1: Заимствовать местные

Местные и региональные кредиторы могут быть более удобными для финансирования ADU, чем более крупные банки. Центр жилищных инноваций Тернера при Калифорнийском университете в Беркли опросил 414 домовладельцев в Портленде, Сиэтле и Ванкувере, которые построили ADU; большинство либо брало займы под существующий собственный капитал (40%), либо использовало денежные средства (30%) для финансирования.Только 4% сообщили о заимствовании, по крайней мере частично, под будущую ожидаемую стоимость недостроенного ADU для финансирования его строительства.

Из 91 респондента, которые сообщили о получении ссуды того или иного типа и которые указали, какой тип организации предоставил ссуду, 60% сообщили о ссуде либо в кредитном союзе, либо в местном или региональном банке. Только 34% сообщили о получении кредита в национальном банке.

«Это говорит о том, что усилия по поощрению или созданию инновационных финансовых продуктов для облегчения финансирования ADU могут наиболее продуктивно сосредоточиться на партнерстве с местными кредитными учреждениями, которые уже понимают местный рынок недвижимости в целом и ADU в частности», — говорится в отчете. который был опубликован в апреле 2017 года.

Даже если более крупные банки не предоставляют ссуды на строительство и не планируют самостоятельно, некоторые из них предоставляют гранты организациям, которые это делают. В прошлом году JPMorgan Chase предоставил грант в размере 3,5 миллиона долларов паре некоммерческих кредиторов: Housing Trust Silicon Valley, базирующейся в Сан-Хосе, и Genesis LA Economic Development Corp., базирующейся в Лос-Анджелесе. Эти два агентства будут контролировать строительство и ссуды на техническую помощь домовладельцам с низким доходом, которые хотят построить ADU.

Совет области залива также работал с округом Аламеда над использованием части доступного жилищного залога, который они передали для финансирования ADU, в качестве тактики сохранения домовладения.«Это может быть использовано для стабилизации сообществ, таких как Западный Окленд, где люди изо всех сил пытаются заплатить по ипотеке и им предлагают большие денежные предложения, чтобы уехать», — сказала Рэйчел Тригерос, старший менеджер по политике группы защиты интересов.

Вариант 2: Объединение на PACE

Одна из бизнес-моделей для небанковских кредиторов заключается в том, чтобы полагаться на подрядчиков, предлагающих свои ссуды домовладельцам, равно как и на поставщиков финансирования чистой энергии с оценкой собственности, которая используется для финансирования проектов в области энерго- и водосбережения. и погашается путем начисления налога на имущество.

Дэниел Пассаж, партнер Winston & Strawn и сопредседатель практики структурированного финансирования юридической фирмы, считает, что финансирование ADU имеет некоторые общие черты с PACE, которые делают его привлекательной возможностью. «PACE привлекает многих людей по двум причинам: есть неотразимый общественный интерес — он поощряет воду и энергосбережение, которые являются общественными благами, — и использует частное финансирование», — сказал он.

Аналогичным образом, ADU служат общественным интересам: доступное жилье.

У Winston & Strawn есть клиент, Solar Capital Solutions, который недавно начал предлагать ссуды ADU. Он сформировался в последние месяцы, и спрос на кредиты уже превышает доступный капитал. Средний размер кредита составляет от 150 000 до 200 000 долларов. Ссуды часто предлагаются домовладельцам подрядчиками, что еще одно сходство с PACE.

Финансирование, которое предоставляет Solar Capital, не идентично PACE; он не имеет статуса налогового залога, и в нем нет государственного учреждения.Однако, как и в случае с PACE, процентные ставки выше, чем по ипотеке, но не значительно. А домовладельцы получают прямую выгоду, а именно доход от аренды и более высокую стоимость недвижимости.

Passage сказал, что уже существует значительный спрос на ссуды ADU со стороны банков, которые могут использовать их для выполнения требований Закона о реинвестировании сообществ. Есть также спрос со стороны инвесторов на рынках капитала на фоне ожиданий, что в конечном итоге эти ссуды будут объединены в обеспечение по облигациям, подобно PACE.

Грег Сондерс, генеральный директор CleanFund, предоставляющей финансирование PACE для коммерческой недвижимости, считает, что есть основания использовать саму PACE для финансирования ADU. По его словам, уже есть некоторая свобода использования PACE для тех улучшений, которые вы обычно вносите в новое строительство, таких как меры, связанные с эффективностью, для ADU.

CleanFund будет заинтересован в поддержке законодательства, которое расширит сферу коммерческой деятельности PACE, включив в нее 100% затрат, связанных со строительством ADU.Создание ADU «является общественным благом, оно приносит пользу обществу, что является краеугольным камнем PACE», — сказал Сондерс. Это можно сделать с помощью поправки к существующему законодательству PACE, которая позволит всем местным провайдерам PACE автоматически предоставлять финансирование для ADU.

Однако работа с политиками над внесением поправок в законодательство ПАСЕ — это «очень методичный и совместный процесс». «Это потребует от провайдеров PACE скоординировать усилия, чтобы привлечь на свою сторону риэлторов и других участников, которые в прошлом выступали против жилищного PACE», — сказал он.Тем не менее, PACE становится все более применимым к вещам, которые важны для сообществ, особенно к сейсмостойкости, защите от штормов и, в последнее время, к противопожарной защите.

Чтобы соответствовать критериям достижения общественной выгоды, в законодательстве может потребоваться оговорить, что ADU имеет право на финансирование PACE при условии, что ADU будет немедленно доступен для долгосрочной аренды, например, для удовлетворения доступного жилищные потребности местных сообществ.

Вариант 3: Финансирование поставщика

Другая бизнес-модель заключается в том, что застройщик предоставляет финансирование, как это делает Dweller.Компания сохраняет за собой право собственности на ADU, которые она финансирует, и ежемесячно выплачивает долю арендной платы владельцам недвижимости. Владелец недвижимости может выбрать квалифицированных арендаторов для ADU или оставить это для Dweller. Владелец собственности может приобрести ADU в любое время в случае отказа от выкупа; по окончании 25-летнего срока аренды, владелец недвижимости будет полностью владеть квартирой.

Житель работает с заводским строителем, Champion Home Builders; весь ADU, включая шкафы, напольные покрытия и бытовую технику, производится на заводе компании в Айдахо.Когда устройство прибывает на место, Житель бросает его. «Мы очень мало занимаемся строительством на месте. Большая часть того, что происходит на месте, — это подготовка и установка, заливка фундамента, подключение к существующим коммуникациям и ландшафтный дизайн », — сказал Куинтон.

Каждый жилой ADU имеет площадь около 450 квадратных футов и включает жилую площадь, кухню с полноразмерной техникой, ванную комнату и спальню.

Quinton сказал, что аренда земли оказалась не такой сложной задачей, как предполагали основатели. «Сейчас есть целое поколение в возрасте от 30 до 40 лет, которое понимает, что [их задний двор] — это актив, который нужно монетизировать.Для них это имеет смысл ».

На сегодняшний день компания финансирует принадлежащие ей ADU, хотя и находится в процессе получения банковской кредитной линии. Это также увеличивает капитал.

Хотя повышение стоимости недвижимости является частью коммерческого предложения, Куинтон сказал, что взгляды на это «меняются». Несмотря на спрос на недвижимость с ADU, «нам нужны оценщики, которые накопят достаточно опыта и увидят достаточно транзакций, которые могут оправдать увеличение стоимости собственности», — сказал он. «Тогда кредиторы ADU последуют нашему примеру.”

Фонды на строительство и покупку земли

Традиционную ипотеку найти легко, но обычно есть одна загвоздка: вы можете занять деньги только на покупку уже существующего дома. Строительные ссуды различаются, потому что они финансируют все необходимое для строительства нового дома, гаража или бизнес-структуры. Они также могут работать при ремонте или покупке земли (если у вас еще нет нужной собственности).

Ключевые выводы

• Строительные ссуды — это краткосрочные ссуды на покупку земли и строительство на ней.
• Строительные ссуды аналогичны кредитным линиям и закрываются после завершения проекта.
• Выплаты подрядчикам, выполняющим работу, распределяются после достижения вех или после завершения работы.

Как работают ссуды на строительство

Строительный кредит — это краткосрочный кредит на недвижимость. Вы можете использовать ссуду для покупки земли, строительства на уже имеющейся у вас собственности или ремонта существующих построек, если ваша программа позволяет. Строительные ссуды похожи на кредитную линию, потому что вы получаете только ту сумму, которая вам нужна (в виде авансов) для завершения каждой части проекта.

В результате вы платите проценты только на сумму, которую вы заимствуете (а не на единовременную ссуду, когда вы берете 100% имеющихся денег вперед и сразу же выплачиваете проценты на весь остаток).

Платежи

На этапе строительства вы обычно вносите только процентные платежи (или в некоторых случаях вообще не платите) на основе непогашенного остатка по кредиту. Часто выплаты начинаются от шести до 24 месяцев после получения кредита.

Строительные ссуды менее популярны, чем стандартные жилищные ссуды, но их можно получить от многочисленных кредиторов.Если вы думаете о строительстве, узнайте об основах и узнайте, как каждый кредитор справляется с особенностями.

Выплаты подрядчикам

По мере того, как вы продвигаетесь и достигаете основных этапов своего проекта, вы или застройщик можете запрашивать выплаты за выполненные работы. Инспектор должен удостовериться в том, что работа выполнена, но инспекторы не обязательно оценивают качество работы. Выплата идет застройщику, если все в порядке.

Временное финансирование

Ссуды на строительство обычно выдаются на срок менее одного года, и вы обычно выплачиваете их другой «постоянной» ссудой.Строительный кредит часто заканчивается после завершения строительства. Чтобы погасить ссуду, вы получите оценку и осмотр завершенного объекта недвижимости и перефинансируете более подходящую ссуду.

Есть два способа справиться с временным характером этих кредитов:

• Подайте заявку на получение новой ссуды после завершения строительства. Вам нужно будет соответствовать требованиям, как если бы вы подали заявку на новую ипотеку. В результате вам необходимы доход и кредитоспособность, чтобы получить одобрение.
• Организуйте обе ссуды в начале процесса (также известного как однократное закрытие).Еще один термин, используемый FHA, — это ипотека от строительства до постоянной. Такой подход может минимизировать затраты на закрытие, поскольку вы объединяете ссуды вместе. После строительства вы получите стандартный жилищный заем (например, ипотеку с фиксированной ставкой на 15 или 30 лет). Это также может быть предпочтительнее, если вы не уверены, что получите одобрение после завершения строительства.

Строительные ссуды имеют более высокие (часто изменяемые) процентные ставки, чем традиционные жилищные ссуды.

Этапы

Вы можете использовать средства строительного кредита практически на любом этапе вашего проекта, включая покупку земли, земляные работы, заливку фундамента, каркас и отделку.Вы также можете строить гаражи, сараи и другие сооружения в зависимости от политики вашего кредитора.

Авансовый платеж

Как и в случае с большинством займов, не рассчитывайте на то, что займете 100% того, что вам нужно. Большинство кредиторов требуют, чтобы вы вложили в сделку некоторую долю капитала, и они могут потребовать не менее 20% вниз. Вы, конечно, можете принести деньги к столу. Но если у вас уже есть земля, вы можете использовать ее в качестве залога вместо денежных средств.

Твердый план

Чтобы получить ссуду на строительство, вам нужно будет соответствовать требованиям, как и в случае любой другой ссуды.Это означает, что вам нужна хорошая кредитоспособность и благоприятное соотношение (отношение долга к доходу и ссуды к стоимости). Также желателен первоначальный взнос в размере 20%, хотя есть исключения. Подтверждение постоянного дохода также важно.

Одобрение кредитора

Строительные ссуды уникальны, потому что банк должен одобрить ваши строительные планы. Если вы покупаете у застройщика, который регулярно работает с конкретным кредитором, согласование может быть проще. Однако «нестандартные» проекты могут быть непростыми.

Не выделяйте в бюджет каждую копейку, которую банк готов ссудить, и не планируйте переезжать из вашего дома на следующий день после «запланированного» завершения.

Ожидайте, что ваш кредитор запросит полную информацию о проекте: кто выполняет работу, как точно будет выполнено (архитектурные чертежи должны отражать детали), каков график для каждого этапа, сколько все будет стоить, будет ли структура соответствовать местным нормам и требованиям, и сколько будет стоить недвижимость после завершения строительства? К сожалению, вы не можете просто взорвать его.

Сможете ли вы сделать работу?

Что делать, если вы хотите сделать все строительные работы самостоятельно? К сожалению, это еще больше усложняет задачу. Банки не решаются работать с собственниками-застройщиками. Банки опасаются, что у непрофессионалов больше шансов столкнуться с задержками и проблемами. Если вы не являетесь профессиональным подрядчиком на полную ставку с многолетним опытом, вам, вероятно, придется нанять кого-то другого.

План на случай непредвиденных обстоятельств

Иметь план — это прекрасно, а гибкость — еще лучше.Строительные проекты печально известны задержками и неожиданностями, поэтому не забудьте оставить место для маневра в своем бюджете, а также в сроках.

5 обновлений дома, которые могут не окупиться

Обновление кухни или ванной комнаты может повысить ценность вашего дома, что может означать большую прибыль, если вы планируете продавать позже. Хотя существует множество проектов по благоустройству дома, которые могут сделать вашу недвижимость более привлекательной для потенциальных покупателей, есть некоторые, которые могут затруднить ее продажу.Прежде чем приступить к капитальному ремонту, вам нужно знать, какие улучшения дома могут не стоить этих денег.

Если вы всегда мечтали работать из дома, переоборудование спальни в домашний офис может дать вам необходимое пространство. Но вы также можете выбросить деньги на ветер. По данным журнала Remodeling Magazine, средняя стоимость ремонта домашнего офиса составляет почти 28 000 долларов, а стоимость перепродажи вашего дома только увеличивается примерно на 12 000 долларов.Если вы сделаете все возможное и потратитесь на новейшую электронику для обновления домашнего офиса, стоимость может быть еще выше, а отдача еще меньше.

Помимо низкой доходности, превращение спальни в офис может отпугнуть потенциальных покупателей, если пространство не может быть перепрофилировано. Если позже вы не сможете превратить офис обратно в спальню, вы можете поставить себя в невыгодное положение, когда придет время продавать.

Превращение вашей простой спальни Джейн в спальню для хозяев в высококлассном отеле с ванной комнатой со спа и мини-кухней — горячая тенденция прямо сейчас.Но за это стоит немалый ценник. Журнал Remodeling Magazine оценивает добавление мастер-класса среднего уровня чуть более чем в 100 000 долларов с нормой возврата 63%. Высококлассный ремонт обойдется вам более чем в два раза — 220 086 долларов. А норма прибыли? Всего 52%.

Хотя покупатели могут оценить ваше чувство стиля и роскошную отделку, это не значит, что они захотят за это платить. Если они смогут найти более новый дом с аналогичными улучшениями за меньшие деньги, вы можете оказаться в затруднительном положении, когда придет время заключать сделку.

Бассейны — это хорошо, особенно если у вас есть маленькие дети или вы любите регулярно развлекаться. Наземные бассейны обычно стоят менее 10 000 долларов, в то время как установка подземной модели обычно стоит около 20 000 долларов. Может показаться, что это не так уж и много, чтобы заплатить за часы удовольствия, которые вы получите от своего пула, но вы не должны рассчитывать на большую прибыль, если решите продать.

Помимо непосредственных затрат на установку, вам также необходимо подумать о долгосрочных затратах на техническое обслуживание.В зависимости от типа устанавливаемого бассейна и его размера вы можете ежемесячно тратить несколько сотен долларов только на химикаты. Замена разрыва лайнера может стоить тысячи долларов, и вам также нужно подумать о дополнительной нагрузке на ваши счета за коммунальные услуги, поскольку вам понадобится электричество для работы насоса бассейна. Вместо того, чтобы рассматривать бассейн как место, где можно расслабиться и провести время с семьей, потенциальные покупатели могут видеть только знаки доллара.

Если вам не хватает места в доме, постройка гаража может дать вам дополнительное пространство для хранения вещей, а также место для парковки автомобилей.Хотя добавление гаража может повысить ценность вашего дома, оно также может работать против вас, если вы переборщите.

Согласно отчету о модернизации, строительство гаража среднего класса стоит в среднем 48 806 долларов с доходностью около 63%. Сюда входят расходы на строительство гаража, установку кровли, установку окон и электропроводку, но оставление интерьера без отделки. Надстройка для высококлассного гаража с готовым гипсокартоном, монтажом шкафа и герметичным цементным полом может стоить около 80 000 долларов, но вы увидите доходность всего 54%.

Добавление солярия дает больше площади в квадратных футах и ​​больше света — две вещи, на которые обращают внимание покупатели. Но это не значит, что ваши вложения окупятся. Дополнения, как правило, находятся на более высоком конце шкалы с точки зрения стоимости, при этом некоторые типы дополнений создают большую ценность, чем другие.

Строительство солярия обычно стоит около 70 000 долларов, но доход обычно составляет около 46%. Вместо этого добавление семейной комнаты будет стоить примерно на 5000–10 000 долларов дороже, но вы увидите гораздо более высокую прибыль — примерно 63%.Если вы думаете о расширении своего дома, стоит создать пространство, которое соответствует потребностям вашей семьи, но также будет привлекательным для потенциальных покупателей.

Когда дело доходит до ремонта вашего дома, предварительное исследование может помочь вам получить максимальную отдачу от вложенных средств. Если вы не планируете оставаться на месте навсегда, вам следует придерживаться проектов, которые повышают ценность, не разбивая банк.

Фото: greenhomeremodelingc, @iStock.com / rilueda, @ iStock.com / Lya_Cattel