Можно ли физическому лицу сдать в аренду нежилое помещение: Страница не найдена

Содержание

Страница не найдена | Живем в России

ОСАГО — обязательный документ всех российских автомобилистов, который служит обеспечением финансовых рисков водителя в случае создания аварийной ситуации, требующей компенсационных выплат.

Однако нередко сознательные автовладельцы, которые своевременно обновляют страховку, используя калькулятор стоимости полиса inguru.ru/kalkulyator_osago/reg_moskva, сталкиваются с неправомерными отказами в оформлении ОСАГО.

Водители обескуражены: они обязаны иметь оформленный полис «автогражданки», однако не имеют возможности приобрести его.

Может ли страховая отказать?

Выгоды страховых компаний от оформления «автогражданки» с каждым годом сокращаются, поскольку в отдельных регионах России выплаты по полисам достигают 90 % и даже 100 % сборов. В связи с этим страховщики все чаще отказывают водителям в продаже ОСАГО на машину, используя для этого объективные и откровенно некорректные причины.

В ожидании повышения тарифов страховые создают искусственный дефицит полисов и стремятся отказать в продаже ОСАГО как можно большему числу обратившихся.

И все это несмотря на то, что за навязывание дополнительных услуг и неправомерный отказ страховщиков ждет административное наказание.

В результате в ход идут любые ухищрения страховых агентов, стремящихся либо навязать автовладельцам максимальный пакет дополнительных услуг, либо же сделать все возможное для того, чтобы создать препятствия для оформления ОСАГО.

Причины отказа в полисе ОСАГО

Автомобилистам нужно знать, что законных причин для отказа в страховании автомобиля всего несколько, а это значит ОСАГО не продадут, если:

у страховой компании временно нет связи с базами данных АИС РСА — в этом случае водителя могут пригласить в офис компании позже;
автовладелец предоставил неполный пакет документов — собрав исчерпывающий пакет бумаг, автомобилист может обратиться к страховщику снова;
если страхователем является третье лицо, которое действует без доверенности владельца авто — достаточно оформить доверенность и заверить ее у нотариуса;

транспортное средство не прошло обязательный техосмотр, а потому владелец не может предоставить диагностическую карту.

На этом перечень причин, почему страховые компании отказывают в оформлении страховки ОСАГО для автомобиля, заканчивается. Нежелание автомобилиста приобрести дополнительные услуги (страховать свою жизнь или жизни допущенных к управлению водителей) не может служить объективной причиной для отказа в продаже полиса.

Что делать?

Отказ в оформлении страхования ОСАГО — не повод отчаиваться, поскольку деятельность страховых компаний регулируется законодательством, следовательно, автомобилисты могут жаловаться на нерадивого страховщика в вышестоящие инстанции.

На страницах сервиса inguru.ru каждый владелец транспортного средства сможет не только найти подходящее по цене страховое предложение, но получить ответы на любые интересующие его вопросы.

Относительно ситуаций с неправомерным отказом в продаже полиса обязательного страхования специалисты рекомендуют обращаться в ЦБ РФ — регулятору рынка страхования, который может обязать страховщика заключить со страхователем договор ОСАГО и даже возместить убытки, которые были причинены отказом. Судебные инстанции оперируют исключительно утвержденными законодательными нормами, а потому многие даже казалось бы объективные причины для отказа могут быть оспорены в судебном порядке.

Страница не найдена | Живем в России

Может ли страховая отказать?

Причины отказа в полисе ОСАГО

у страховой компании временно нет связи с базами данных АИС РСА — в этом случае водителя могут пригласить в офис компании позже;
автовладелец предоставил неполный пакет документов — собрав исчерпывающий пакет бумаг, автомобилист может обратиться к страховщику снова;
если страхователем является третье лицо, которое действует без доверенности владельца авто — достаточно оформить доверенность и заверить ее у нотариуса;
транспортное средство не прошло обязательный техосмотр, а потому владелец не может предоставить диагностическую карту.

Что делать?

Страница не найдена | Живем в России

Может ли страховая отказать?

Причины отказа в полисе ОСАГО

у страховой компании временно нет связи с базами данных АИС РСА — в этом случае водителя могут пригласить в офис компании позже;
автовладелец предоставил неполный пакет документов — собрав исчерпывающий пакет бумаг, автомобилист может обратиться к страховщику снова;
если страхователем является третье лицо, которое действует без доверенности владельца авто — достаточно оформить доверенность и заверить ее у нотариуса;

транспортное средство не прошло обязательный техосмотр, а потому владелец не может предоставить диагностическую карту.

Что делать?

Аренда помещения у физического лица

Вопрос:

Наша организация хочет арендовать помещение под офис у физического лица. Оплата будет производиться путем перечисления денежных средств на карточку (расчетный/лицевой счет) или наличными через кассу.

Вопросы:

Как это будет проходить по бухгалтерскому учету?
Какую форму акта он нам может предоставить?
Какие проводки будем делать?
Нужно ли физическому лицу подавать документы в налоговую или декларацию, ведь он получает доход от сдачи в аренду имущества?

Как по закону это все оформить?

Объясните, пожалуйста.

Ответ:

В соответствии с ст.651 ГК РФ договор аренды помещений между организацией и физическим лицом, независимо от срока, заключается в письменной форме.

В том случае если договор аренды заключен на срок не менее 12 месяцев, он подлежит государственной регистрации. Нежилое помещение, предоставленное физическим лицом по договору аренды, учитывается организацией на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды (списывается с учета при окончании договора аренды и передаче помещения по акту) (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

В данном случае организация использует указанное помещение в качестве офиса, следовательно, расходы в виде арендной платы признаются расходами по обычным видам деятельности в качестве управленческих расходов (п.п.6, 9 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99).

В бухгалтерском учете начисление и выплату арендной платы физическому лицу отражают следующими проводками:

Дебет 001 — отражена стоимость полученных в пользование помещений за балансом
Дебет 20 (26, 44) Кредит 76 — начислена арендная плата
Дебет 76 Кредит 68 — удержан НДФЛ с суммы арендной платы
Дебет 76 Кредит 51 — сумма арендной платы перечислена на счет арендодателя в банке

В соответствии с п.1 ст.252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Необходимо составить акт приема-передачи арендованных помещений в произвольной форме, содержащий обязательные реквизиты, установленные в статье 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ. Поскольку акт об оказании услуг утверждается обеими сторонами сделки, в нем должны быть предусмотрены полные реквизиты как заказчика, так и исполнителя. Если речь идет о физическом лице, обязательными являются паспортные данные.

При сдаче физическим лицом помещения в аренду его доходы облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

Следовательно, так как арендатор уплачивает в бюджет НДФЛ, физическому лицу не нужно подавать налоговую декларацию по окончании года.

В соответствии с пп.4 п.1 ст.228 НК РФ если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то физическому лицу придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Также нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию .

Лежнева В.В.,

эксперт в области бухгалтерского учета и налогообложения

Субаренда нежилой недвижимости и самозанятость

Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.

Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?

Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.

Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение

По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.

п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ

п. 2 ст. 15 ЖК РФ

Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.

Письмо Минфина от 05.03.2021 № 03-11-11/15838

Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.

УЧЕБНИК

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость

Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:

сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.

Что можно сделать со свободными часами

Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.

Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.

Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.

Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость

Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 Р за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.

п. 2 ст. 116, п. 1 ст. 224 НК РФ

Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 Р в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 Р. Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 Р.

пп. 1, 3 ст. 122 НК РФ

При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 Р.

п. 1 ст. 119, п. 1 ст. 229 НК РФ

Вопросы — ответы, разъяснения актов налогового законодательства

Вопрос: Физическое лицо владеет нежилым помещений и сдает его в аренду организации. Организация – налоговый агент при выплате дохода физическому лицу удерживает подоходный налог с физических лиц. В текущем году планирует приобрести второе нежилое помещение, также для сдачи его в аренду организации.

Возникает ли у физического лица обязанность в регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее – ИП)? После регистрации в качестве ИП и заключения второго договора аренды нежилого помещения, следует ли доходы, получаемые от сдачи нежилого помещения в аренду как физическим лицом, облагать в рамках предпринимательской деятельности?

Ответ: В соответствии с пунктом 2 статьи 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Таким образом, физическое лицо, имеющее в собственности нежилые помещения, вправе по своему усмотрению сдавать их в аренду другим лицам, при этом соблюдая нормы действующего законодательства.

Понятие предпринимательской деятельности, ее признаки содержатся в статье 1 ГК.

Так, согласно части 2 пункта 1 статьи 1 ГК предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления

Учитывая положения части 2 пункта 1 статьи 1 ГК у физического лица намеревающегося сдавать в аренду нежилые помещения одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам возникает обязанность в регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Соответственно, изменения существенных условий первого договора в отношении статуса арендодателя являются основанием для его изменения (статья 421 ГК).

На основании вышеизложенного, доходы, получаемые от сдачи имущества в аренду одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, подлежат налогообложению в рамках осуществления физическим лицом предпринимательской деятельности в порядке, установленном Налоговым кодексом Республики Беларусь для индивидуальных предпринимателей (общеустановленный порядок налогообложения либо упрощенная система налогообложения).

Инспекция Министерства по налогам и сборам
Республики Беларусь по Гродненской области

Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу без регистрации ИП. Позиция налоговой и решение Верховного суда

08.10.2018г.

Сегодня на сайте налоговой инспекции опубликовали информацию, касающуюся сдачи в аренду физическим лицом собственных нежилых помещений. В определении Верховного Суда РФ № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г. сделан следующий вывод. Если физическое лицо сдает нежилые помещения в аренду и при этом не регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), то кроме уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) необходимо также рассчитывать и уплачивать налог на добавленную стоимость (НДС).

В чем суть вопроса. Физическое лицо являлось собственником нежилых помещений и сдавало их в аренду. При этом в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо не было зарегистрировано. Декларация 3-НДФЛ сдавалась своевременно и налог на доходы физических лиц также уплачивался.

Налоговая инспекция посчитала, что такая деятельность является предпринимательской, а значит кроме уплаты НДФЛ необходимо рассчитать и уплатить налог на добавленную стоимость (НДС).

Верховный суд согласился с тем, что физическое лицо осуществляло именно предпринимательскую деятельность, т.к. нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования и находящиеся в собственности этого физического лица, были сданы в аренду юридическому лицу для осуществления им коммерческой деятельности. Физическое лицо при этом получало систематическую прибыль. Несмотря на то, что физическое лицо не было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, налоги должны быть уплачены как если бы физическое лицо было бы поставлено на учет в качестве ИП на общем режиме налогообложения В итоге физическое лицо обязали оплатить НДС, пени за просрочку, а также штраф за неуплату НДС в результате занижения налоговой базы и штраф за непредставление в налоговый орган налоговых деклараций.

Если Вы осуществляете предпринимательскую деятельность, зарегистрируйтесь в качестве ИП. В этом случае у Вас будет возможность выбрать систему налогообложения, такую как упрощенная или патентная система. Они как правило более выгодны по сравнению с общим режимом.

Если Вы решили зарегистрировать ИП самостоятельно, воспользуйтесь нашим бесплатным пошаговым помощником.

Если Вам нужна помощь с регистрацией ИП, или консультация бухгалтера по вопросу выбора системы налогообложения, звоните по тел. (495) 661-35-70!

Автор: Ширяева Наталья

Нежилое помещение Определение | Law Insider

В отношении нежилого помещения

жилых помещений означает жилую единицу, предназначенную для проживания и проживания, а также структуру, частью которой она является, помещения и принадлежности в ней, а также земли, территории, и помещения для использования арендаторами в целом или использование которых обещано арендатору. «Жилые помещения» включают жилую единицу, которая принадлежит или управляется колледжем или университетом.«Жилые помещения» не включают в себя следующее:

Нежилое имущество означает здание или строение, или часть здания или строения, которые полностью или частично не используются для проживания людей, и включает земли. и прилегающие помещения и все хозяйственные постройки, заборы или сооружения на них или внутри.

коммерческие помещения означает любое из следующего:

Школьные помещения означает одно из следующих:

Жилой проект означает портфель жилых систем, прямо или косвенно принадлежащих Участниковой компании.

Жилая недвижимость в аренде означает недвижимость, которая используется исключительно в качестве сдаваемой в аренду или сдаваемой внаем собственности для жилых целей. Если недвижимость представляет собой парк передвижных домов, сдаваемых в аренду, то арендуемая жилая недвижимость включает в себя арендуемую площадь, которую арендует или арендует владелец этой арендуемой площади, но не включает передвижной дом или рекреационный автомобиль, который служит фактическим жилым помещением, если жилище принадлежат и заняты арендатором арендуемой площади, а не владельцем арендуемой площади.

Помещение для хранения — это место, где хранятся неопасные товары, включая холодильные камеры и банковские сейфы.

Жилая аренда означает право аренды на отдельную жилую единицу и не включает в себя основную аренду.

Могильный участок означает участок земли на кладбище, который используется или предназначен для использования для захоронения в земле.

жилая земля означает недвижимое имущество, улучшенное за счет жилья и зонированное для или иным образом разрешенное для использования на одну семью или несколько семей.

Жилая зона означает территорию, состоящую из односемейных или многоквартирных жилых домов, где бизнес может или не может осуществляться в таких жилищах. В зону входят районы, в которых расположены многоквартирные дома, многоэтажные жилые кварталы и районы редевелопмента. Жилая зона может включать в себя жилые помещения для временного проживания, такие как мотели и гостиницы, а также жилые районы с ограниченной офисной застройкой, но не может включать в себя объекты розничной торговли.«Жилая зона» включает больницы, дома престарелых и аналогичные учреждения.

площадь пола применительно к любому зданию означает площадь пола, покрытую плитой, крышей или выступом; при условии, что —

Жилой дом означает здание, в котором находится одно или несколько жилых домов.

нежилое использование означает здание или строение любого вида, которые использовались, спроектированы или предназначены для использования не в жилых помещениях;

офисные помещения означает здание или место, используемое для целей административной, канцелярской, технической, профессиональной или аналогичной деятельности, которая не включает в себя работу с представителями общественности в здании или месте на прямой и регулярной основе, за исключением случаев, когда такие сделки являются второстепенной деятельностью (по договоренности), которая является вспомогательной по отношению к основной цели, для которой используется здание или место.

Пространство расширения означает весь второй этаж этого определенного здания в Проекте, расположенного по адресу 450 East Jamie Court, Южный Сан-Франциско, Калифорния, который не занят арендатором или который занят существующим арендатором, договор аренды которого составляет срок действия истекает в течение 6 месяцев или менее, и такой арендатор не желает продлевать (независимо от того, имеет ли такой арендатор право продлевать) свою занятость в таком пространстве. Арендатор имеет право воспользоваться своим правом в соответствии с настоящим Разделом 39 (a) только в отношении всего Пространства расширения, описанного в таком Уведомлении о незавершенной сделке.В течение 10 дней после получения Арендатором Уведомления о незавершенной сделке Арендатор должен доставить Арендодателю письменное уведомление («Уведомление о принятии»), если Арендатор решит сдать в аренду Дополнительное пространство. Право Арендатора на получение Уведомления о незавершенной сделке и решение сдавать или не сдавать в аренду Расширяемое пространство в соответствии с разделом 39 (а) далее именуется «Право третьего отказа». Если Арендатор решает сдать в аренду пространство, описанное в Уведомлении о незавершенной сделке, доставив Уведомление о принятии в течение требуемого 10-дневного периода, Арендатор считается согласным сдать в аренду Пространство расширения на тех же общих условиях, что и настоящий Договор аренды, за исключением того, что условия настоящего Договора аренды должны быть изменены, чтобы отразить условия Уведомления о незавершенной сделке по аренде Пространства расширения; при условии, что если срок Аренды в отношении Пространства расширения истечет после Базового Срока Аренды в отношении исходных Помещений, Базовый срок Аренды в отношении исходных Помещений будет продлен до совпадает со сроком аренды в отношении Пространства расширения.Невзирая ни на какие положения об обратном, содержащиеся в данном документе, ни в коем случае Пособие TI или Работы Арендодателя не применяются к Пространству расширения. Если Арендатор не доставит Арендодателю Уведомление о приемке в течение требуемого 5-дневного периода, Арендатор будет считаться отказавшимся от своих прав в соответствии с настоящим Разделом 39 (а) на аренду Расширяемой площади, указанной в Уведомлении о незавершенной сделке, и Арендодатель должен иметь право сдавать в аренду такое Пространство расширения стороне, подпадающей под Уведомление о незавершенной сделке (или аффилированному лицу такой стороны), в основном на условиях, содержащихся в Уведомлении о незавершенной сделке.

Жилая зона Жилая зона означает:

Помещения означает место, где должны быть предоставлены Услуги, как указано в Спецификации.

Жилая недвижимость означает недвижимость, включенную в список оценки в соответствии с Разделом 48 (2) (b) Закона о тарифах на недвижимость 2004 года в качестве жилого.

общественное открытое пространство означает любую землю, которая —

жилых помещений означает любые помещения, используемые полностью или частично как жилище или предназначенные для такого использования;

Коммерческая площадь означает любую нежилую площадь, расположенную в или на территории Арендуемого жилого комплекса, который или предлагается сдавать в аренду или сдавать в аренду владельцем Проекта, доход от которого должен быть включен в операционный доход. .

Рабочее место означает часть помещений суда, предназначенных для каждого судебного репортера, включая, помимо прочего, фактическое пространство в зале суда и любые указанные офисные помещения.

Парковочное место означает огороженную или открытую, крытую или открытую территорию достаточного размера для парковки транспортных средств, вместе с подъездной дорогой, соединяющей парковочное место с улицей или любой общественной зоной и позволяющей въезд и выезд транспортных средств;

Арендованное помещение означает индивидуальное складское помещение в объекте самообслуживания, которое сдается в аренду или сдается арендатору в соответствии с договором аренды.

Нежилое означает развитие любой собственности для любого использования, кроме жилого, за исключением случаев, предусмотренных настоящей главой.

Жилая аренда Определение объекта недвижимости

Что такое жилая недвижимость в аренду?

Жилая недвижимость в аренду — это дома, которые приобретаются инвестором и населены арендаторами по договору аренды или другому типу договора аренды. Жилая собственность — это собственность, зонированная специально для проживания или проживания отдельных лиц или домашних хозяйств; он может включать как отдельные дома на одну семью, так и большие многоквартирные дома.

Жилую арендуемую собственность можно противопоставить коммерческой арендуемой собственности, которая вместо этого сдается в аренду предприятиям в собственности, которая зонируется явно для получения прибыли.

Ключевые выводы

Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду — это недвижимость, используемая в качестве жилья для арендаторов.
Согласно закону, недвижимость должна получать 80% дохода от жилищных целей, чтобы считаться жилой с точки зрения налогообложения.
Жилая недвижимость в аренду может быть популярным вложением средств, потому что люди хорошо знакомы с идеей аренды недвижимости для проживания.

Как работает жилая недвижимость в аренде

Жилая недвижимость может представлять собой дома на одну семью, кондоминиумы, квартиры, таунхаусы, дуплексы и так далее. Термин «жилая арендуемая недвижимость» отличает этот класс инвестиций в арендуемую недвижимость от коммерческой недвижимости, где арендатором, как правило, выступает юридическое лицо, а не физическое или семейное лицо, а также отелей и мотелей, в которых арендатор не проживает в собственности в течение длительного времени.

Жилая недвижимость в аренду может быть привлекательным вложением средств.В отличие от акций, фьючерсов и других финансовых вложений, многие люди не понаслышке знакомы как с рынком аренды в качестве арендаторов, так и с рынком жилой недвижимости в качестве домовладельцев. Знакомство с процессом и инвестициями делает жилую недвижимость менее устрашающей, чем другие инвестиции. Помимо фактора знакомства, арендуемая жилая недвижимость может предлагать ежемесячный денежный поток, долгосрочное повышение стоимости, использование заемных денег и вышеупомянутые налоговые преимущества в отношении дохода, получаемого от инвестиций.

Владение арендуемой жилой недвижимостью может иметь налоговые преимущества, которые другие, более косвенные инвестиции в недвижимость, такие как инвестиционный траст в недвижимость (REIT), не предоставляют владельцу. Конечно, прямое владение арендуемой жилой недвижимостью также связано с обязанностью действовать в качестве арендодателя или привлекать компанию по управлению недвижимостью, а также риски, связанные с пустыми квартирами и спорами между арендаторами.

Риски аренды жилой недвижимости

Конечно, у сдачи в аренду жилой недвижимости есть и недостатки.Ключевой из них заключается в том, что сдача в аренду жилой недвижимости не является очень ликвидным вложением средств. Денежный поток и рост стоимости очень велики, но если объект перестает приносить одну или обе из них из-за плохого управления или рыночных условий, фактически сократить убытки и выйти из этого может быть сложно. Чтобы продать сдаваемую недвижимость в затруднительное положение, вам нужно найти покупателя, который оценит ценность инвестиций, которых вы больше не видите или которых просто нет.

Существуют также значительные головные боли, связанные с работой в качестве арендодателя, хотя привлечение компании по управлению недвижимостью может помочь, и эта стоимость еще больше влияет на размер прибыли от инвестиций.Наконец, существует риск, связанный с изменением налоговых кодексов. Налоговый режим аренды жилой недвижимости может измениться, что частично снизит привлекательность инвестиций.

Налогообложение арендуемой жилой недвижимости

В Соединенных Штатах IRS считает жилую недвижимость недвижимостью, более 80% дохода которой поступает от жилых единиц. Для сдачи жилья в аренду используется 27,5-летний модифицированный график ускоренной системы возмещения затрат (MACRS) для начисления амортизации.Доход от жилой недвижимости рассматривается как пассивный доход, поэтому существуют правила, регулирующие порядок учета убытков при активном участии собственника. Публикация IRS 527 Residential Rental Property содержит обзор налоговых правил и обновляется при изменении правил или положений.

объектов коммерческой аренды | Закон об арендаторах штата Калифорния

Глоссарий

Вот некоторые термины, с которыми вы столкнетесь при оценке договоров аренды, и вы должны быть с ними знакомы, чтобы лучше понимать, о чем идет речь в переговорах.Порядок концептуальный, а не алфавитный.

« Triple Net » (иногда называемый «Net Net Net») означает, что в дополнение к вашей арендной плате только за пространство вы будете платить дополнительные суммы в зависимости от процентного размера вашего пространства от всего комплекса. Обычными «тройными» сборами являются (1) обслуживание общих территорий [сборы CAM], (2) налог на недвижимость арендодателя и (3) страхование арендодателя. На самом деле этих трех элементов может быть больше или меньше, но используется один и тот же термин. Если ваша площадь занимает 10% от всего здания, вы должны платить дополнительно к арендной плате 10% от общей суммы годовых сборов за эти три помещения.Эти дополнительные расходы амортизируются до 12 ежемесячных платежей, которые причитаются вместе с арендной платой, обычно в том же чеке. При сравнении сдаваемых в аренду мест важно знать, сколько будут составлять эти тройные чистые расходы, чтобы вы могли сравнить их с другими возможными помещениями и соответствующим образом составить бюджет.

« Gross Lease » — это альтернатива тройной чистой аренде, что просто означает, что вы платите фиксированную ставку X долларов за свое пространство без каких-либо дополнительных ежемесячных затрат. Предположительно, расходы типа «тройной нетто» включаются в ежемесячную плату.

« Дата начала действия » означает дату официального начала срока аренды. Если у вас есть 5-летний договор аренды, он заканчивается через 5 лет с этой даты. Если у вас арендная плата за первые 3 месяца бесплатна, вы платите арендную плату, начиная с четвертого месяца после Даты начала аренды. Обычно вы подписываете договор аренды и получаете ключ задолго до Даты начала аренды, чтобы вы могли установить все необходимые улучшения арендатора, а также мебель и инвентарь, чтобы быть готовыми к ведению бизнеса.

« Арендуемых квадратных футов » — это термин в сфере недвижимости, относящийся к площади, на которой основана ваша арендная плата. Это , а не квадратных метра внутри вашего индивидуального люкса, если измерять от внутренних стен. Как правило, коммерческая площадь оценивается в X долларов за квадратный фут, и эта ставка, умноженная на арендных квадратных фута для вашего помещения, определяет вашу ежемесячную арендную плату.

Измеряется от середины стены [то есть от середины каркаса стены за гипсокартоном] для внешних границ вашего люкса, плюс ваша пропорциональная доля общих помещений, включая общие ванные комнаты, коридоры, вестибюли и лифты.Парковка и внешние территории исключены.

Например, у вас может быть внутренняя комната 20X40 [800 ′], но вы все же платите за 1000 квадратных футов «арендуемой» площади. После того, как вы переедете, комната окажется слишком маленькой для ваших нужд. Вы измеряете, а затем делаете вывод, что вас обманули. Вы должны проверить арендуемых квадратных фута, а не только свои полезные квадратных фута. Вы можете получить именно то, что было обещано в аренде в арендуемых квадратных футах.

Вам важны полезной площади квадратных фута: пространство, которое вы можете пройти внутри вашего собственного помещения.При посещении потенциального места следует брать с собой рулетку. Это единственный способ убедиться, что вы получаете нужный размер и форму. Затем вы можете сравнить , фактического пространства и то, что будет стоить всего с другими пространствами и сколько они будут стоить всего , и сделать более разумный выбор.

“ C.P.I. ”[сокр. для индекса потребительских цен] является мерой инфляции. Он используется в долгосрочной коммерческой аренде для корректировки годовой арендной платы с учетом темпов инфляции, чтобы арендодатель получал больше денег.Если вы платили 1000 долларов в месяц за аренду в этом году, а ИПЦ составляет 4%, вы заплатите 1040 долларов в следующем году. Министерство труда США публикует информацию об ИПЦ, как правило, с задержкой примерно на 2 месяца. Вы можете получить копию, отправленную вам по телефону.

Помимо ИПЦ существуют и другие виды повышения арендной платы. Некоторые договоры аренды вообще не меняют арендную плату. Другие устанавливают годовое указанное повышение арендной платы: 1000 долларов сейчас, 1200 долларов в следующем году, 1350 долларов в следующем и т. Д. Некоторые просто допускают корректировку «рыночной арендной платы». Аренда магазина может потребовать в качестве дополнительной части арендной платы процент от ваших валовых продаж, так что, если вы зарабатываете больше денег, вы платите больше арендной платы.

« Льготная арендная плата » означает арендную плату, которую вам не нужно платить. Обычно «пониженная арендная плата» относится к первым нескольким месяцам бесплатной аренды, обычно предоставляемой новому арендатору в качестве стимула к въезду. Идея состоит в том, что вы только начинаете, завершаете въезд и готовитесь к ведению бизнеса, так что они дают вам перерыв.

Конечно, это не совсем «бесплатно», а просто амортизация в течение других месяцев, которые вы платите. Поскольку снижение арендной платы на 2 или 3 месяца обычно включается в коммерческую аренду на годы, вы должны рассчитать свой выбор помещений, включив в него выгоду от этого свободного времени или, если оно вам не нужно, уменьшив ежемесячную арендную плату. количество.

Иногда бесплатная аренда включается в месяцы с низкой производительностью. Например, ваш бизнес может быть медленным в декабре, поэтому вы договариваетесь о сниженной арендной плате каждый декабрь из соображений движения денежных средств.

Другой вид снижения арендной платы иногда встречается там, где имеется структурный дефект, мешающий коммерческой деятельности арендатора. Арендная плата может быть «снижена» (уменьшена) в той степени, в которой это отрицательно сказывается на бизнесе. Этой «степенью» может быть процент снижения арендной платы, представленный площадью, или компенсация, пропорциональная снижению валовых продаж.На практике к этому виду снижения выбросов прибегают редко, поскольку домовладелец отвечает выселением за неуплату арендной платы, поэтому, если домовладелец выигрывает, арендатор теряет весь свой бизнес. Чтобы быть действительно эффективным, такое положение должно определять критерии и устанавливать разумную процедуру урегулирования, чтобы затраты на разрешение спора не превысили суммы спора и не переросли в действие о выселении.

« T.I. ”[сокр. для улучшений арендатора] означает те физические изменения в предлагаемом арендуемом пространстве, которые будут внесены в соответствии с планом и потребностями вашего бизнеса.Стены можно перемещать или строить, устанавливать коммуникации, строить кухни и туалеты, менять освещение, добавлять двери, строить чердаки, опускать потолки, делать ковровое покрытие и покраску и все, что требуется.

Обычно TI выполняется домовладельцем в размере, пропорциональном сумме арендной платы, которую вы будете платить в течение всего срока вашего первоначального периода аренды. Чем больше вы будете платить и чем дольше вы будете оставаться, тем больше домовладелец сможет оправдать затраты на приведение квартиры в соответствие с вашими требованиями.Его стоимость амортизируется в течение срока аренды и встроена в , запрашивая арендную плату за площадь. Если вы собираетесь проводить ТИ самостоятельно или собираетесь занять место «как есть», арендодателю не нужно тратить эти деньги, и он может позволить себе снизить арендную ставку за вас.

« Торговое оборудование » обычно означает часть оборудования или конструкцию, которая используется в вашем конкретном виде бизнеса. Печи, посудомоечные машины и прилавки из нержавеющей стали — это торговое оборудование для ресторанов.Стоматологические кресла, экраны для рентгеновских лучей и раковины являются предметами торговли стоматологов. Приемные окна, выходящие на зону для посетителей, и стена, в которой они находятся, не являются торговым приспособлением, потому что другие предприятия могут использовать такую конструкцию. Между этими очевидными крайностями есть серые области. Этот термин используется в отношении TI, которые могут быть удалены или должны оставаться после установки. Торговые приспособления разрешается удалять, если не указано иное.

«Опция » обычно относится к опциону на продление аренды на другой период времени, но также может относиться к опциону на покупку самой собственности.Типичная коммерческая аренда — это «5 и 5», что означает 5-летнюю аренду с возможностью продления еще на 5 лет. Опционы обычно должны быть исполнены путем написания письма домовладельцу за несколько месяцев до истечения первоначального срока аренды с явным исполнением опциона.

Одна из основных ловушек, с которой сталкиваются коммерческие арендаторы, — это расплывчатый вариант договора аренды «по новой договоренности об аренде». Что случилось с этим? Например, вы завершите 5 успешных лет построения своего бизнеса в этом месте, ожидая продления срока аренды еще на 5 лет, только чтобы обнаружить, что ваш домовладелец отказывается продлевать вашу аренду, если он не получит двойную арендную плату.Нет переговоров, только подчинение. Если вы не платите столько, сколько просит домовладелец, даже если она превышает рыночную арендную плату, вы выбываете.

Если арендная плата и условия нового опциона не указаны в письменной форме вместе с договором аренды, это ловушка для неосторожных. Это ничто. Это , а не вариант. Это иллюзия варианта. Закон гласит, что соглашение о согласии в будущем является не опционом , а недействительным. Вы не можете обещать, что вы, , согласитесь, даже если вы оба обязаны действовать разумно.Новая арендная плата может быть рыночной арендной платой, скорректированной ИПЦ, последней арендной платой плюс 100 долларов или чем-то , рассчитываемым . Такой важный термин, как сумма арендной платы за период опциона, не может быть «предметом переговоров» или подобным «доверься мне».

« Назначить » означает, что ваше место в качестве арендатора займет кто-то другой. Обычно это происходит, когда вы продаете свой бизнес кому-то другому. Они покупают бизнес и берут на себя аренду. Арендодатель должен одобрить переуступку, в противном случае договор аренды может быть расторгнут.Вы можете или не можете быть освобождены от вторичной ответственности [то есть поручителя] по арендной плате.

Арендодатель может обусловить свое одобрение задания получением более высокой арендной платы или выплатой. Если вы планируете продать бизнес во время аренды, вы можете избежать таких проблем, добавив в договор аренды соответствующие условия, запрещающие арендодателю получать вашу прибыль от продажи.

« Субаренда » аналогична переуступке, за исключением того, что вы остаетесь основным арендатором, ответственным за уплату арендной платы непосредственно арендодателю, и вы сохраняете за собой право «выселить» своего субарендатора, если он не заплатит вам.Бизнес, проданный в субаренду, может быть возвращен продавцом-арендатором путем выселения покупателя-субарендатора. Продавец-арендатор должен все же платить арендную плату арендодателю во время прохождения этого процесса.

« Подчинение » означает уступку приоритета другому. Ваш договор аренды обычно предусматривает подчинение, когда домовладелец должен рефинансировать ипотеку здания. Ваш договор аренды должен быть предметом новой ипотеки, даже если она была первой в срок. В противном случае обращение банка взыскания не приведет к прекращению вашей аренды, и они получат право собственности, как это сделал бы новый покупатель.

«Сертификат Estoppel » — это документ, используемый при продаже здания, чтобы доказать покупателю, что вы и другие арендаторы платите арендную плату и действуете в соответствии с условиями, которые ваш арендодатель представил этому покупателю. Если у вас есть подпись, это означает, что домовладелец продает здание. Просто убедитесь, что отдельные факты в свидетельстве Эстоппеля верны.

документов для чтения: Права и обязанности арендодателей и арендаторов

Права и обязанности арендодателей

Закон возлагает на арендодателя ряд обязанностей и дает арендатору ряд соответствующих прав.К ним относятся (1) владение, (2) жилые условия и (3) невмешательство в использование.

Владение

Арендодатель должен предоставить арендатору право владения недвижимостью. Эта обязанность нарушается, если в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение, третья сторона имеет первостепенное право собственности на собственность, и утверждение этого права лишит арендатора возможности использования, предусмотренного сторонами. в помещениях, которые не подлежат прекращению по желанию арендодателя или в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение.

Если арендатор уже вступил во владение, а затем обнаруживает первостепенный титул, или если первостепенный титул возникает только тогда, арендодатель автоматически не нарушает права собственности. Однако, если после этого арендатор выселяется из помещения и таким образом лишается собственности, то арендодатель нарушает правила. Предположим, домовладелец сдает дом врачу на десять лет, зная, что врач намеревается открыть медицинский кабинет в части дома, а также зная, что участок предназначен только для использования в жилых помещениях.Въезжает врач. Хозяин еще не объявил дефолт. Арендодатель будет объявлен неисполненным, если сосед получит судебный запрет на содержание офиса. Но если домовладелец не знал (и не мог разумно знать), что врач намеревался использовать его дом под офис, то арендодатель не будет нарушать обязательства по договору аренды, поскольку имущество можно было бы вернуть в нормальное состояние, т.е. является жилым — использование без ущерба для права владения арендатором.

Гарантия пригодности для жилья

Применительно к аренде старая общеправовая доктрина caveat emptor гласила, что после того, как арендатор подписал договор об аренде, она должна забрать помещения в том виде, в каком она их найдет.Поскольку она могла осмотреть их до подписания договора об аренде, она не должна жаловаться позже. Более того, если обнаружатся скрытые дефекты, их должно быть достаточно легко исправить самой арендатором. Сегодня это правило больше не действует, по крайней мере, при аренде жилья. Если стороны специально не договорились об ином, арендодатель нарушает договор аренды, если условия непригодны для использования в жилых помещениях, когда арендатор должен въехать. На арендодателя распространяется подразумеваемая гарантия пригодности для жилья.

Изменение правила частично связано с условиями современной городской среды: у арендаторов мало или совсем нет возможности уйти от имеющейся квартиры в районах, где мало жилья.Это также связано с конструкцией и технологией модема: немногие арендаторы способны устранить большинство дефектов. Апелляционный суд США заявил следующее:

Сегодняшние городские арендаторы, подавляющее большинство которых проживают в многоквартирных домах, заинтересованы не в земле, а исключительно в «доме, пригодном для проживания». Более того, у современного городского жителя обычно есть один специализированный навык, не связанный с ремонтными работами; он не может делать ремонт, как фермер на все руки, который был образцом арендатора по обычному праву.Кроме того, в отличие от своего предшественника-аграрника, который часто оставался на одном участке земли на протяжении всей своей жизни, городские арендаторы сегодня более мобильны, чем когда-либо прежде. Проживания квартиросъемщика в конкретной квартире зачастую недостаточно для оправдания усилий по ремонту. Кроме того, возрастающая сложность современных жилищ делает их гораздо более трудными в ремонте, чем постройки прежних времен. В многоквартирном доме для ремонта может потребоваться доступ к оборудованию и участкам, находящимся под контролем арендодателя.Арендаторы с низким и средним доходом, даже если бы они были заинтересованы в ремонте, не смогли бы получить финансирование на капитальный ремонт, поскольку у них нет долгосрочной заинтересованности в собственности.

Согласно общему праву, домовладелец не несет ответственности, если помещение становится непригодным после въезда арендатора. Это правило часто применялось жестко, даже в неподходящих условиях, вызванных внезапным стихийным бедствием, например, торнадо. Даже если помещение рухнет, арендатор будет обязан платить арендную плату за весь срок аренды.Однако сегодня во многих штатах законодательно отменена обязанность арендатора платить арендную плату, если не искусственная сила делает помещение непригодным. Более того, большинство штатов сегодня возлагают на арендодателя после въезда арендатора ответственность за поддержание помещений в безопасном, пригодном для жизни состоянии в соответствии с кодексами безопасности, здоровья и жилищного строительства в данной юрисдикции.

Эти правила применяются только при отсутствии явного соглашения между сторонами. Арендодатель и арендатор могут распределить в договоре аренды ответственность за ремонт и техническое обслуживание.Но маловероятно, что какой-либо суд будет применять положение об аренде, отказываясь от подразумеваемых гарантий пригодности домовладельца для жилых квартир, особенно в районах, где жилья относительно мало.

Невмешательство при использовании

В дополнение к содержанию помещения в физически подходящем состоянии, домовладелец обязан перед арендатором не препятствовать допустимому использованию помещения. Предположим, Симона переезжает в дом с несколькими квартирами. Один из других жильцов постоянно играет музыку поздно вечером, из-за чего Симона теряет сон.Она жалуется арендодателю, у которого есть положение в договоре аренды, позволяющее ему расторгнуть договор аренды с любым арендатором, который продолжает беспокоить других арендаторов. Если домовладелец ничего не сделает после того, как Симона известила его о нарушении, он нарушит правила. Иногда говорят, что это право не вмешиваться в допустимые виды использования возникает из подразумеваемого договора домовладельца о спокойном пользовании.

Средства правовой защиты арендатора

Когда домовладелец нарушает одну из вышеперечисленных обязанностей, у арендатора есть выбор из трех основных средств правовой защиты: прекращение действия договора, возмещение убытков или корректировка арендной платы.

Практически во всех случаях, когда арендодатель нарушает договор аренды, арендатор может расторгнуть договор аренды, тем самым прекратив свое обязательство по продолжению выплаты арендной платы. Для расторжения договора арендатор должен (1) фактически освободить помещение в течение времени, на которое она имеет право расторгнуть договор, и (2) либо соблюдать положения об аренде, регулирующие метод расторжения договора, либо предпринять разумные меры для того, чтобы домовладелец знал, что она прекратила договор. и почему.

Когда домовладелец физически лишает арендатора права собственности, он выселяет арендатора; неправомерное выселение позволяет арендатору расторгнуть договор аренды.Даже если поведение домовладельца не соответствует фактическому выселению, оно может достаточно существенно повлиять на допустимое использование арендатором, так что оно равносильно выселению. Это известно как конструктивное выселение и охватывает широкий спектр действий как арендодателя, так и тех, чье поведение связано с ним, как показано в деле Fidelity Mutual Life Insurance Co. против Kaminsky (см. Раздел 13.5.1 «Конструктивное Выселение »).

повреждений

Еще одно традиционное средство правовой защиты — денежная компенсация, доступная всякий раз, когда расторжение договора является подходящим средством правовой защиты.Убытки могут быть востребованы после расторжения или в качестве альтернативы расторжению. Предположим, что после того, как домовладелец отказал Симоне в просьбе отремонтировать электрическую систему, Симона наняла подрядчика для выполнения этой работы. Стоимость ремонтных работ будет возмещена арендодателем. Другие возмещаемые затраты могут включать в себя расходы на переезд в случае прекращения аренды, затраты на переезд, расходы, связанные с поиском новых помещений, а также любое увеличение арендной платы за период прекращения аренды сопоставимых новых площадей.Компания может возместить потерю ожидаемой прибыли, но только в том случае, если размер убытка установлен с разумной уверенностью. В случае большинства новых предприятий практически невозможно доказать упущенную выгоду.

Во всех случаях возмещение арендатора будет ограничиваться убытками, которые были бы понесены арендатором, который принял все разумные меры для уменьшения убытков. То есть арендатор должен принять разумные меры для предотвращения убытков, связанных с нарушением права арендодателя, найти новое пространство в случае прекращения договора, эффективно переехать и т. Д.

Средства правовой защиты от аренды

Согласно старой норме общего права, обязанность арендодателя предоставить арендатору жилую площадь и обязанность арендатора платить арендную плату были независимыми условиями. Если домовладелец нарушил закон, арендатор по-прежнему был обязан платить арендную плату; ее единственными средствами правовой защиты были расторжение договора и иск о возмещении ущерба. Но зачастую это трудные средства для арендатора. Прекращение действия означает ухудшение условий переезда при условии, что можно будет найти новое жилье, а судебный иск о возмещении ущерба отнимает много времени, является неопределенным и дорогостоящим.Очевидное решение — разрешить арендатору удерживать арендную плату или то, что мы здесь называем корректировкой арендной платы. Современное правило, принятое в нескольких штатах (но еще не в большинстве), гласит, что взаимные обязательства арендодателя и арендатора зависят друг от друга. Государства, следующие этому подходу, разработали три типа средств правовой защиты: удержание арендной платы, применение арендной платы и снижение арендной платы.

Самый простой способ — арендатор удерживает арендную плату до тех пор, пока арендодатель не исправит недостаток. В некоторых штатах арендатор может оставить деньги себе.В других штатах арендная плата должна выплачиваться каждый месяц на счет условного депонирования или в суд, а деньги на счете условного депонирования подлежат выплате арендодателю после устранения дефолта.

Законодательство нескольких штатов разрешает арендатору использовать арендную плату напрямую, чтобы исправить дефект или иным образом удовлетворить требования арендодателя. Таким образом, Симона могла вычесть из своей арендной платы разумную стоимость найма электрика для ремонта электрической системы.

В некоторых штатах арендная плата может быть снижена или даже отменена, если арендодатель не устранит определенные типы дефектов, например, нарушения жилищного кодекса.Уменьшение выбросов будет продолжаться до тех пор, пока не будет устранен дефолт или пока договор аренды не будет расторгнут.

Права и обязанности арендаторов

В дополнение к обязанностям арендатора, изложенным в самом договоре аренды, общее право налагает три других обязательства: (1) платить арендную плату, зарезервированную (заявленную) в договоре аренды, (2) воздерживаться от совершения растраты (ущерба) и (3) не использовать помещения в незаконных целях.

Обязанность по оплате ренты

То, что составляет арендную плату, не обязательно ограничивается установленной периодической оплатой, обычно называемой «арендной платой».«Арендатор также может нести ответственность за такие начисления, как налоги и коммунальные услуги, подлежащие уплате арендодателю в качестве арендной платы. По договору аренды Симона должна платить налоги в размере 500 долларов в год, выплачиваемые ежеквартальными платежами. Она платит арендную плату первого числа каждого месяца, а первый налоговый счет — 1 января. 1 апреля она платит арендную плату, но не оплачивает следующий налоговый счет. Она не заплатила арендную плату, зарезервированную в договоре аренды.

В большинстве штатов домовладелец не обязан компенсировать свои убытки, если арендатор откажется от собственности и после этого не уплатит арендную плату.На практике это означает, что арендодателю не нужно пытаться сдавать недвижимость в аренду, а вместо этого он может оставить ее пустой и предъявить иск арендатору, нарушившему обязательства, о выплате остатка арендной платы по мере наступления срока платежа. Однако арендатор может уведомить арендодателя о том, что она отказалась от собственности или собирается отказаться от нее, и предложить ее сдать. Если домовладелец принимает передачу, договор аренды прекращается. Если в договоре аренды это специально не предусмотрено, домовладелец, согласившийся на передачу, не сможет взыскать с арендатора разницу между суммой ее арендного обязательства и арендного обязательства нового арендатора.

Многие договоры аренды требуют от арендатора внесения гарантийного депозита — выплаты определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Если арендатор не платит арендную плату или иным образом не выполняет свои обязательства, арендодатель может использовать деньги для улучшения показателей арендатора. Какая бы часть денег не использовалась для выполнения обязательств арендатора, она должна быть возвращена арендатору в конце срока аренды. При отсутствии соглашения об ином арендодатель должен уплатить проценты на гарантийный депозит, когда он вернет сумму арендатору в конце срока аренды.

Переоборудование и восстановление помещения

При отсутствии конкретного соглашения в договоре аренды арендатор имеет право физически изменить помещение, чтобы максимально использовать его, но он не имеет права вносить структурные изменения или повреждать (растрачивать) имущество. Жилой жилец может добавить телефонные линии, повесить фотографии и прикрепить книжные полки к стенам, но он не может убрать стену, чтобы увеличить комнату.

Арендатор должен восстановить собственность до ее первоначального состояния по окончании аренды, но это требование не включает нормальный износ.Симона снимает квартиру с недавно отполированными деревянными полами. Так как ей нравится внешний вид дуба, она решает не покрывать пол ковриками. Через несколько месяцев полы теряют блеск и покрываются потертостями. Симона не обязана красить полы, потому что потертости возникли в результате обычной ходьбы, что является обычным износом.

Использование имущества в незаконных целях

Это нарушение арендатором обязанности использовать имущество в незаконных целях.Арендодатель, который обнаружил, что арендатор, например, занимается рэкетом номеров или занимается производством и продажей самогонного виски, может по праву выселить ее.

Средства правовой защиты арендодателя

Как правило, когда арендатор нарушает любую из трех обязанностей, предусмотренных общим правом, домовладелец может расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков. Особого упоминания заслуживает одна распространенная ситуация: оставшийся арендатор. Когда арендатор ненадлежащим образом продлевает срок аренды, он считается арендатором на условиях страховки, что означает, что она подлежит выселению.В некоторых культурах, например в японской, наблюдается значительная предвзятость по отношению к арендатору, что чрезвычайно затрудняет выселение старых арендаторов, которые решают остаться. Но в Соединенных Штатах домовладельцы могут снимать арендаторов путем упрощенного (ускоренного) разбирательства, доступного в каждом штате, или, в некоторых случаях, путем самопомощи. Самопомощь — это установленное законом средство правовой защиты для домовладельцев или новых арендаторов в некоторых штатах и включает в себя мирный вывоз имущества бывшего арендатора. Если в штате есть закон, предусматривающий краткую процедуру удаления удерживаемого арендатора, ни арендодатель, ни новый арендатор не могут прибегать к самопомощи, если это специально не разрешено законом.Положение в договоре аренды, разрешающее самопомощь при отсутствии установленных законом полномочий, не имеет исковой силы. Самопомощь должна быть мирной, не должна причинять физический вред или даже ожидание причинения вреда арендатору или кому-либо в помещении с его разрешения, а также не должна приводить к неоправданному ущербу собственности арендатора. Любой пункт в договоре аренды, в котором делается попытка отказаться от этих условий, недействителен.

Самопомощь может быть рискованной, потому что некоторые упрощенные процессуальные акты объявляют это преступным деянием и потому, что это может повлечь за собой деликтную ответственность арендодателя.Предположим, что Симона ненадлежащим образом держится в своей квартире. Поскольку новый арендатор должен прибыть через два дня, домовладелец стучит в ее дверь вечером после истечения срока аренды. Когда Симона открывает дверь, она видит хозяина, стоящего между двумя борцами сумо весом 450 фунтов с угрожающим выражением лица. Он требует, чтобы она немедленно ушла. Опасаясь за свою безопасность, она мгновенно уезжает. Поскольку у нее было разумное ожидание причинения вреда, если бы она не выполнила требование домовладельца, Симона будет иметь право взыскать убытки в результате деликтного иска против своего домовладельца, хотя она не будет иметь права вернуть квартиру во владение.

Помимо упрощенного судебного разбирательства и самопомощи, у арендодателя есть еще одно возможное средство правовой защиты от удерживаемого арендатора: наложение другого срока аренды. Чтобы продлить аренду таким образом, домовладелец должен просто уведомить арендатора, удерживающего арендатор, о том, что он удерживается на другой срок, обычно измеряемый периодическим характером арендной платы. Например, если арендная плата выплачивалась каждый месяц, то введение нового срока приводит к помесячной сдаче в аренду. Один год — это максимальный срок аренды, который арендодатель может создать, выбрав удержание арендатора на другой срок.

КЛЮЧ

И арендодатели, и арендаторы имеют права и обязанности. Основная обязанность домовладельца — соответствовать подразумеваемой гарантии пригодности для проживания: помещения находятся в безопасном, пригодном для жизни состоянии. У арендатора есть различные средства правовой защиты, если арендодатель не выполняет эту обязанность или если арендодатель не выполняет подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. К ним относятся расторжение договора, возмещение ущерба и удержание арендной платы. У арендатора также есть обязанности: платить арендную плату, воздерживаться от расточительства и не использовать имущество в незаконных целях.

УПРАЖНЕНИЯ

В соответствии с подразумеваемой гарантией пригодности для жилья арендодателем, могут ли арендодатель и арендатор договориться в договоре аренды о том, что арендатор несет все расходы по ремонту холодильника, плиты и микроволновой печи?
При каких условиях арендатор должен удерживать арендную плату у арендодателя?

Вопросы для размышления

Какой результат обучения относится к этому содержанию?
Какие ключевые темы освещаются в этом материале?
Как содержание этого раздела может помочь вам продемонстрировать мастерство получения результатов обучения?
Какие вопросы у вас есть по поводу этого содержания?

Коронавирус: совет для арендодателей из Великобритании

В большинстве случаев аренды только приостанавливается обязательство по уплате арендной платы или уменьшается сумма арендной платы, если имело место «повреждение» или «разрушение» помещения в результате застрахованного риска или, в некоторых случаях незастрахованный риск.Covid-19 сам по себе не наносит физического ущерба или разрушения помещения, поэтому вряд ли эти положения будут задействованы.

Оборотная арендная плата по договорам розничной аренды существенно повлияет там, где помещения будут вынуждены закрыться.

Как арендодатель вы можете решить отложить, уменьшить или полностью приостановить арендную плату на определенный период, чтобы избежать неплатежеспособности арендатора. Любые решения такого типа должны быть очень тщательно задокументированы.

Если договор аренды был сорван, как указано выше, возможно, что любые авансовые платежи по арендной плате будут возвращены.

Должен ли я по-прежнему предоставлять услуги своим арендаторам?

Как указано выше, очень немногие договоры аренды содержат оговорку о форс-мажоре, которая может позволить арендодателю приостановить выполнение своих обязательств по предоставлению каких-либо услуг.

Однако проверьте договор аренды, чтобы увидеть, содержит ли обязательство по предоставлению услуг исключения, например, в отношении вопросов, находящихся вне контроля арендодателя, или если обязательство состоит только в том, чтобы приложить разумные усилия для предоставления услуг. В последнем случае, если коронавирус делает невозможным предоставление услуг с разумными усилиями — например, из-за болезни персонала или подрядчика — вы не должны нести ответственности за невозможность оказания услуг.

При предоставлении услуг следует учитывать ограничения и требования к социальному дистанцированию в соответствии с Законом о коронавирусе 2020 года и руководящими указаниями органов общественного здравоохранения Англии (PHE) и здравоохранения Шотландии (HPS). Это руководство регулярно пересматривается и обновляется.

Должен ли я предоставлять глубокую уборку или другие дополнительные услуги?

Это будет зависеть от условий аренды. Обязательство по уборке и сохранению общих частей помещения вполне может включать в себя глубокую уборку.Было бы необычно, если бы у домовладельца было какое-либо обязательство по уборке сданных в аренду помещений, сданных в аренду отдельным арендаторам, в отличие от общих частей, или было бы какое-либо право доступа, позволяющее домовладельцу сделать это.

Тем не менее, глубокая уборка общих частей может оказаться непрактичной без уборки снесенных помещений. Вы также должны соблюдать свои обязательства в соответствии с законодательством Великобритании о здоровье и безопасности, которое требует от арендодателей делать все разумно практически осуществимое для обеспечения здоровья и безопасности своих сотрудников и гарантировать, что люди, работающие в здании или посещающие здание, не подвергаются риску для своего здоровья. степень, в которой арендодатель контролирует помещение.Если у вас нет контроля, ваши арендаторы также должны соблюдать свои собственные обязательства по охране здоровья и безопасности.

Вы должны быть в курсе всех соответствующих государственных рекомендаций по мерам, связанным с Covid-19 на рабочем месте.

Если я действительно предоставляю дополнительные услуги, могу ли я возместить их стоимость с арендатора?

Опять же, это будет зависеть от условий аренды. Арендодатели часто имеют право предоставлять дополнительные услуги и взимать плату за них — например, за хорошее управление недвижимостью или по другим разумным причинам — и это может распространяться на глубокую уборку или другие меры защиты.

Если договор аренды предусматривает возмещение затрат, понесенных при оказании услуг, арендодатель считает, что это стало обычным делом для аналогичных зданий, или если усиленная уборка соответствует рекомендациям правительства, тогда арендодатель должен иметь возможность возместить дополнительные затраты. .

Могу я закрыть здание?

Согласно закону, некоторые помещения должны быть закрыты для посетителей. В соответствии с Положениями об охране здоровья (коронавирус, ограничения) (Англия) 2020 года и соответствующими постановлениями для Уэльса, Шотландии и Северной Ирландии к ним относятся:

помещения, используемые для употребления еды и напитков, хотя они могут оставаться открытыми только для оказания услуг на вынос;
указаны типы помещений для отдыха, которые фактически включают большинство типов помещений для отдыха; и
указаны второстепенные торговые помещения.

Закрытие здания может означать, что вы столкнетесь с претензиями со стороны арендаторов за нарушение соглашений с арендодателем, в частности, соглашений о спокойном наслаждении и о недопущении отступления от гранта.

Если закрытие требуется по закону или в соответствии с рекомендациями PHE или HPS, то это может обеспечить защиту от любого иска о нарушении обязательств арендодателя по договору аренды. Если закрытие выходит за рамки того, что требуется по закону или рекомендовано руководством, то домовладелец может нести ответственность за убытки арендаторов в результате нарушения условий соглашения.

Закрытие, независимо от того, соответствует ли оно указаниям PHE или HPS или требуется по закону, обычно не приводит к приостановлению или прекращению аренды, права в соответствии с положениями о страховании становятся актуальными, если только не будет физического повреждения помещения, хотя составление договора аренды и соответствующий страховой полис должны быть проверенным. Опять же, если закрытие выходит за рамки того, что требуется по закону или рекомендуется в рекомендациях PHE или HPS, арендатор может подать иск о нарушении условий соглашения.

Арендодатель будет иметь обязанности по охране труда и технике безопасности по отношению к любому из своих сотрудников, работающих в здании.

Может ли мой арендатор отказаться платить арендную плату, если я закрою здание?

Наверное, нет. Даже если у арендатора есть иск о нарушении соглашения, если, как это часто бывает, в договоре аренды указано, что арендная плата выплачивается без вычетов или зачета, он должен продолжать выплачивать арендную плату, а затем стремиться взыскать убытки за нарушение соглашения в качестве залога. отдельное действие.

Положения о приостановлении аренды вряд ли будут применяться, но формулировку договора аренды следует проверить.

Если закон не требует закрытия здания, консультации с арендатором в отношении любого потенциального закрытия могут помочь минимизировать риск судебных разбирательств в будущем.

Может ли мой арендатор закрыть свои помещения?

Если соответствующие правила по охране здоровья требуют закрытия, арендатор должен закрыть помещение для представителей общественности. Это не означает, что помещения не могут использоваться для тех аспектов деятельности арендатора, которые не связаны с публичным доступом в помещения, например для обработки онлайн-заказов.

В противном случае арендатор может решить закрыть свои помещения, если в договоре аренды не содержится пункт или пункт, требующий, чтобы помещения не оставались пустыми в течение периода, превышающего период закрытия.В некоторых случаях суды неохотно применяют положения о сохранении открытых условий, требуя, чтобы арендаторы оставались открытыми, но за нарушения все же может быть присуждена компенсация. Если закрытие требуется по закону или в соответствии с указаниями PHE или HPS, маловероятно, что какое-либо соглашение о сохранении открытого состояния или соглашение о том, чтобы не оставлять здание пустым, будет иметь исковую силу.

Вам следует проверить, предусматривается ли в договорах аренды возможность извещать арендодателя арендодателя, если помещения остаются пустыми, поскольку это может повлиять на вашу страховку. Рекомендуется по возможности связаться с арендаторами об их намерениях, чтобы вы могли сообщить страховщикам, когда здания пустуют.

Что происходит, когда правительство принудительно закрывает помещения?

Без специального законодательства это не повлияет на обязательства сторон по договору аренды. Однако обязательство соблюдать статут может лишить любую из сторон права обеспечивать соблюдение любого нарушенного соглашения.

Государственное вмешательство может облегчить арендаторам получение страховки от перерыва в работе.

Могу ли я изменить время работы помещения?

Это будет полностью зависеть от условий аренды.

Если договор аренды содержит обязательство арендатора соблюдать разумные правила, которые арендодатель принимает время от времени, регулирование, требующее от арендаторов соблюдения рекомендаций PHE или HPS, будет разумным.

Должен ли я действовать добросовестно, если арендатор просит внести изменения в договор аренды и арендную плату, чтобы отразить коронавирус?

Нет, если в договоре аренды нет специального резерва, что было бы необычно. Однако могут быть коммерческие или репутационные причины, по которым вы захотите взаимодействовать с арендаторами в отношении любого запроса, особенно когда это необходимо во избежание неплатежеспособности арендатора.

Есть ли у меня те же средства правовой защиты против арендатора в случае нарушения обязательств, которые остаются неизменными?

Значительные изменения были внесены или находятся в процессе внесения в средства правовой защиты домовладельцев во время пандемии Covid-19. Следующие изменения были внесены в право арендодателя прекратить аренду и обеспечить владение помещениями.

Конфискация

Разделы 82 и 83 Закона о коронавирусе первоначально наложили трехмесячный мораторий на право домовладельцев отказаться от аренды коммерческой собственности за неуплату арендной платы в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии соответственно.Этот период продлевался несколько раз, и 16 июня правительство объявило о его продлении до 25 марта 2022 года.

Соответствующие положения Закона о коронавирусе применяются к подавляющему большинству договоров коммерческой аренды, но не к большинству договоров аренды на срок менее шести месяцев. Они будут препятствовать тому, чтобы домовладельцы предпринимали какие-либо действия по наложению штрафа за неуплату арендной платы или других сумм, включая плату за обслуживание и страховую арендную плату, с 26 марта 2020 года по 25 марта 2022 года. В настоящее время Закон предусматривает, что в любых существующих судебных разбирательствах, начатых до 26 марта 2020 года. до 30 июня 2021 года распоряжение о владении не может быть принято.Он также будет продлен до 25 марта 2022 года.

Несмотря на разделы 82 и 83, конфискация в результате мирного повторного въезда будет по-прежнему доступна домовладельцу за нарушения, не связанные с неуплатой арендной платы или других причитающихся сумм.

Жилая

Раздел 81 Закона предусматривает аналогичные меры защиты от выселения — путем продления сроков уведомления — для арендаторов многих видов жилой недвижимости в Англии и Уэльсе, включая гарантированную и гарантированную краткосрочную аренду.Срок уведомления, необходимый домовладельцам для прекращения аренды многих жилых помещений в Северной Ирландии, также был продлен в соответствии с Законом о частной аренде жилья (изменения в связи с коронавирусом) 2020 года (Северная Ирландия).

Производство по хранению

Новая практическая директива в соответствии с Правилами гражданского судопроизводства (PD 51Z), изданная 26 марта и измененная 17 апреля 2020 года, предусматривает приостановление всех процедур владения в Англии и Уэльсе на 90 дней с 27 марта по 25 июня 2020 года. продлен до 20 сентября 2020 года и уже истек.

Приостановление не распространяется на производство по делу о нарушении права владения в отношении «неизвестных лиц» или на ходатайства о временном постановлении о владении в отношении нарушителей и не препятствует согласованию сторонами указаний по ведению дела.

Практическая директива 55C (с поправками, внесенными после дальнейшего продления моратория) предусматривает возобновление процедуры владения после истечения срока приостановления. Если у арендодателя есть претензия, которая была подана до 3 августа 2020 года, арендодатель должен подать «уведомление о повторной активации», чтобы приостановленная претензия была внесена в список или повторно внесена в список.Если уже назначена дата судебного разбирательства, домовладелец должен вручить уведомление о повторной активации не позднее, чем за 42 дня до назначенной даты слушания, в противном случае дата судебного разбирательства будет отменена. Стандартной формы уведомления о повторной активации не существует, но оно должно быть в письменной форме и содержать определенную предписанную информацию. Если уведомление о повторной активации не будет отправлено до 30 апреля 2021 года, претензия будет автоматически приостановлена.

Практическое руководство также гласит, что обычное положение о том, что первоначальное слушание по жалобам должно проводиться в течение восьми недель с момента подачи иска, не будет применяться в период с 20 сентября 2020 года по 30 июля 2021 года, что подразумевает некоторую задержку в рассмотрении иска. эти разбирательства, в то время как суды рассматривают отложенные претензии.При возобновлении производства по делу следует сделать ссылку на подробные положения практического руководства.

Средства правовой защиты в Шотландии

В Шотландии арендодатель может расторгнуть или «раздражать» договор аренды только после того, как он предоставил арендатору период времени для устранения нарушения. Закон о коронавирусе (Шотландия) и Закон о коронавирусе (продление и истечение срока действия) (Шотландия) увеличивают период времени до 14 недель для неуплаты арендной платы, эффективно создавая блокировку для арендодателя при расторжении договора в течение этого периода.Раньше арендодатель должен был уведомить арендодателя за 14 дней до истечения срока действия договора аренды. Срок действия этого повышения истекает 31 марта 2022 года, но может быть продлен правительством Шотландии в соответствии с Законом о коронавирусе (Шотландия). В Шотландии нет установленного законом освобождения от раздражения, поэтому, если арендатор не погасит задолженность по аренде в течение 14-недельного периода, арендодатель будет иметь право выдать уведомление о расторжении договора аренды, если он пожелает это сделать.

Придется ли мне прекратить требовать арендную плату, если возникнет какая-либо задолженность, чтобы сохранить мое право на ее выплату по окончании моратория?

Закон о коронавирусе защищает домовладельцев в Англии, Уэльсе и Северной Ирландии от непреднамеренного отказа от права на конфискацию за неуплату арендной платы или других сборов в течение периода моратория.Таким образом, вы можете продолжать требовать арендную плату и обрабатывать запросы о согласии и т. Д. По договору аренды, не отказываясь от права на конфискацию за неуплату задолженности.

Однако, если вы хотите получить штраф за какое-либо другое нарушение договора аренды, применяются обычные правила, и вам нужно будет прекратить требовать арендную плату или предпринимать какие-либо другие действия, совместимые с продолжением аренды.

В Шотландии не было изменений в процедуре, касающейся нефинансовых раздражителей в Законе о коронавирусе (Шотландия).Принятие арендной платы после того, как договор аренды был нарушен, может быть истолкован как отказ от раздражения при определенных обстоятельствах. Арендодателям следует проявлять осторожность после получения уведомления о раздражении, если арендатор пытается произвести дальнейшие арендные платежи.

Есть ли у меня другие средства правовой защиты от арендодателя для взыскания причитающихся и невыплаченных сумм по договору аренды?

Важно отметить, что Закон о коронавирусе не приостанавливает право на аренду или другие платежи, а только право на отказ от аренды за неуплату до окончания моратория.Пока действует мораторий, арендодатели сохраняют за собой право взимать проценты за просрочку платежа по ставке, указанной в договоре аренды; возбудить дело о взыскании долгов против арендаторов; и иметь возможность обращаться к материнской компании или другим поручителям, вносить арендные депозиты или другие формы обеспечения оплаты. Однако следующие изменения были внесены или должны быть внесены, которые влияют на средства правовой защиты других арендодателей.

Взыскание задолженности по коммерческой аренде (CRAR)

Минимальная сумма чистой невыплаченной арендной платы, необходимая для того, чтобы вы могли использовать CRAR в Англии и Уэльсе, в настоящее время составляет сумму, равную арендной плате за 554 дня (ранее она была увеличена с семи до 90, 189, 275, 366, а затем до 457 дней). .

Однако помните, что невозможно войти в незанятые помещения, чтобы воспользоваться правами в соответствии с CRAR.

Законодательные требования и ходатайства о ликвидации

Закон о корпоративном управлении и несостоятельности вступил в силу 26 июня 2020 года, но, как и ожидалось, некоторые его части имели ретроспективное действие. Закон наложил временную остановку на использование законодательных требований и закрытие петиций, когда компания не может оплачивать свои счета из-за Covid-19. Срок его действия истекал 30 июня 2021 года, но теперь он продлен до 30 сентября 2021 года.

Еще до того, как Закон был принят, суды принимали во внимание рекомендации правительства по законопроекту при рассмотрении заявлений о закрытии петиций, но отклонили судебные запреты для предотвращения таких петиций в отношении задолженности задолго до возникновения пандемии.

Закон предусматривает, что в период с 27 апреля 2020 года по 30 сентября 2021 года петиция о ликвидации компании в Англии, Уэльсе, Шотландии или Северной Ирландии не может быть подана на том основании, что компания не выплатила суммы, причитающиеся в соответствии с установленным законом требованием. 1 марта 2020 г.или позднее.Он также предусматривает, что ходатайство о ликвидации не может быть подано в период с 27 апреля 2020 года по 30 сентября 2021 года, если у кредитора нет разумных оснований полагать, что Covid-19 не оказал финансового воздействия на должника или что должник не смог бы выплатить долги, даже если Covid-19 не оказал на него финансового воздействия. Если подано ходатайство и суду кажется, что Covid-19 оказал финансовое влияние на должника, Закон запрещает вынесение постановления о ликвидации, если суд не убедится, что должник не мог выплатить свои долги, даже если не было такого финансового эффекта.В соответствии с Законом эти периоды могут быть продлены до шести месяцев за раз.

Ограничение просроченной задолженности по Covid-19

19 июня 2020 года правительство опубликовало свод правил для арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости на всей территории Великобритании. Кодекс является добровольным, но был одобрен рядом организаций, включая RICS. Главный принцип свода правил — «прозрачность и сотрудничество», а цель правительства — побудить арендодателей и арендаторов действовать «разумно и ответственно».

Официально кодекс действовал до 24 июня 2021 года, но 16 июня правительство объявило, что намерено ввести законодательство для ограждения задолженности за периоды, когда арендатор должен был оставаться закрытым во время Covid-19. Арендодателей и арендаторов по-прежнему будут поощрять к достижению соглашения в отношении задолженности по Covid-19, но будет введен новый юридически обязательный арбитражный процесс для случаев, когда соглашение не может быть достигнуто. Подробности нового законодательства появятся в ближайшие месяцы, но похоже, что новые меры будут применяться только к просрочкам, которые понесены арендаторами, вынужденными закрыться во время пандемии.Правительство по-прежнему намерено, чтобы арендаторы, которые могут позволить себе платить, должны делать это.

Другие лекарства в Шотландии

Все остальные средства правовой защиты домовладельца в случае неуплаты арендной платы в Шотландии остаются доступными: например, штрафные проценты, упрощенная проверка.

Управление коммерческой недвижимостью: подробное руководство

Термин «управление коммерческой недвижимостью» может быть немного абстрактным — что именно он означает?

Это подробное руководство рассмотрит все, что вам нужно знать, включая типы управления недвижимостью, действия управляющего недвижимостью и другие факторы, на которые следует обратить внимание.

Основы управления коммерческой недвижимостью

Управление коммерческой недвижимостью включает наблюдение за инвестициями в нежилую недвижимость. Будь то офисное помещение, торговая площадка или промышленное здание, главное — это то, что вам нужно управлять недвижимостью, приносящей доход.

При правильном управлении коммерческой недвижимостью вы можете получать больше доходов и быть уверенными, что ваши арендаторы будут довольны и готовы продлить свои договоры аренды. Точно так же это включает в себя встречи с арендаторами и потенциальными клиентами, работу с подрядчиками по обслуживанию недвижимости, построение партнерских отношений с ассоциациями недвижимости и многое другое.

Виды управления коммерческой недвижимостью

Существует четыре основных типа управления коммерческой недвижимостью: управление активами, управление недвижимостью, девелопмент и строительство, а также аренда и маркетинг.

Давайте рассмотрим каждую из этих категорий подробнее!

Управление активами

Управление активами относится к стратегическому планированию ваших инвестиций в недвижимость. Этот тип управления коммерческой недвижимостью предусматривает финансирование, переговоры об аренде, реконструкцию и уплотнение и многое другое.Цель Asset Management — защитить стоимость собственности и максимально увеличить ее.

Например, в стратегии будут рассмотрены причины, по которым вы инвестируете в определенную недвижимость. Каков потенциал роста и как долго владелец намерен владеть недвижимостью? Что нужно сделать, чтобы обеспечить максимальную отдачу от инвестиций для владельца?

Ответ на эти вопросы имеет важное значение для вашего успеха и потребует анализа будущих денежных потоков и стоимости продаж в зависимости от ваших индивидуальных целей.

Управление недвижимостью

Следующая категория — это управление недвижимостью, о чем вы, вероятно, автоматически думаете, когда рассматриваете коммерческую недвижимость. Это включает в себя большую часть повседневных обязанностей, таких как поддержание чистоты и презентабельность пространства или решение любых проблем с обслуживанием.

Аналогичным образом, он включает в себя управление арендаторами и договорами аренды для обеспечения бесперебойной работы. Это означает, что для этого также требуется опыт ведения учета имущества, сборов, составления бюджета и другой отчетности.

Девелопмент и строительство

Девелопмент и строительство также являются важными аспектами управления коммерческой недвижимостью. Планирование земли, поддержка строительства арендатора и возможность перепрофилировать помещения гарантируют, что вы максимизируете конечную ценность собственности.

В результате вы должны тщательно управлять составом арендаторов, сроками строительства, объемом и бюджетами.

Лизинг и маркетинг

Четвертый вид управления коммерческой недвижимостью — это аренда и маркетинг.У вас не может быть торговых площадей без арендаторов, поэтому вам нужно курировать желаемый состав арендаторов, продавать их целевым арендаторам и договариваться о хорошей и справедливой аренде!

Договоры аренды могут быть сложными и трудными для чтения, но это одна из лучших возможностей для увеличения стоимости вашей собственности. Именно здесь работа с опытным управляющим недвижимостью может иметь решающее значение.

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Итак, что именно делает управляющий недвижимостью?

Многие обязанности относятся к роли управляющего недвижимостью.Они могут подпадать под любую из описанных выше категорий, например, управление активами и лизинг, но повседневные обязанности будут варьироваться в зависимости от самой торговой недвижимости.

Вот некоторые из наиболее распространенных задач, которые должен выполнять менеджер по коммерческой недвижимости:

Управление договорами аренды и арендатора
Контроль заказов на ремонтные работы
Маркетинговые открытые единицы
Разрешение жалоб или проблем арендаторов
Сбор арендной платы и оформление имущества, учет и отчетность
Осуществление контроля за строительством и перепрофилированием
Отслеживание KPI для измерения розничных активов и инвестиций

Как видите, в то время как некоторые из этих обязанностей частично совпадают с жилой недвижимостью, торговые точки имеют более широкий охват.

Что ищут менеджеры по коммерческой недвижимости?

Теперь, когда вы разбираетесь в управлении коммерческой недвижимостью, вам может быть интересно, что же ищут менеджеры по коммерческой недвижимости.

Когда вы становитесь партнером N3 Commercial Realty, LLC, наша цель — предоставить гораздо больше, чем ваши базовые услуги управления. Независимо от того, нужны ли вам мы для выполнения повседневных функций или помощи в управлении активами, мы будем работать над увеличением трафика, занятости и NOI собственности.

Как профессионалы в области финансовой и торговой недвижимости, мы можем разработать индивидуальное решение, которое максимизирует вашу прибыль.Другими словами, цель менеджеров по коммерческой недвижимости — улучшить все аспекты ваших розничных инвестиций.

Узнайте больше о наших услугах по управлению коммерческой недвижимостью, торговой недвижимостью и активами и свяжитесь с нами напрямую, чтобы узнать, чем мы можем помочь.

Что происходит, когда ваш арендодатель продает здание, в котором расположен ваш бизнес?

При открытии нового бизнеса одним из наиболее важных шагов является обеспечение безопасности коммерческого или торгового помещения.При этом почти всегда необходимо обеспечить аренду, которая будет достаточно длительной, чтобы позволить владельцу бизнеса утвердиться в сообществе и позволить постоянным клиентам полагаться на местоположение для повторных услуг и / или покупок.

Первоначально важно определить, какой вид аренды вам необходимо заключить. Есть два конкретных типа для бизнеса: коммерческая аренда и в рамках коммерческой аренды — розничная аренда. Если ваш бизнес в основном предназначен для продажи, найма или предоставления товаров и услуг населению, то вам, скорее всего, понадобится розничная аренда.

Помещения, не входящие в договор розничной аренды, включают те, которые занимаются оптовой продажей, производством или хранением. Договор коммерческой аренды — это договор, в котором бизнес является более всеобъемлющим; это означает, что это преимущественно аренда нежилых помещений.

Коммерческая аренда не требует раскрытия следующей информации, как и розничная аренда;

Аренда
Обзор аренды
Расходы
Прочие расходы, связанные с арендой
Tenancy Mix
Важные ключевые положения, например, касающиеся вероятности переселения или сноса помещений

В случае, если ваш арендодатель продаст здание, в котором у вас есть арендованный бизнес, сделка будет регулироваться в соответствии с Законом о арендодателе и арендаторе 1954 года.Самый простой ответ — с вашей арендой ничего не случится.

Новый владелец должен будет выполнить договор аренды до конца срока его действия. Кроме того, если вы заключили договор аренды после 1996 года, и арендодатель продает здание, арендодатель, с которым у вас заключено соглашение, по-прежнему будет нести ответственность за вашу аренду, если:

они договариваются с вами об освобождении от ответственности;
в договоре аренды есть резерв, исключающий обязательства после продажи их доли; или
, вы соглашаетесь на освобождение в соответствии с установленной законом процедурой освобождения, изложенной в Законе 1995 года о арендодателе и арендаторе (соглашениях).

Однако есть и другие факторы, которые также необходимо учитывать. Система титулов Torrens также может повлиять на вашу аренду при продаже здания, в котором находится ваш бизнес. Если ваш договор аренды зарегистрирован, вы, возможно, приобрели неоспоримый правовой титул, что означает, что у вас есть защита, если здание будет продано, потому что новый домовладелец получит уведомление о существовании вашего договора аренды. Однако, если ваш договор аренды не зарегистрирован, новый арендодатель, возможно, не обязан выполнять вашу аренду, если у вас нет краткосрочной коммерческой или розничной аренды на 3 года или меньше.Аренда на этот срок автоматически защищена. В Новом Южном Уэльсе требования к розничной аренде также включают:

«Если розничная аренда заключена на срок более трех лет или если стороны договора аренды договорились о регистрации договора аренды, домовладелец должен подать договор аренды на регистрацию в течение трех месяцев после его возврата. арендодателю после его исполнения арендатором ».

В случае продажи вашего здания домовладелец обязан уведомить вас об этом.Это называется «Уведомление о присяге». Уведомление должно содержать следующее:

Имя нового владельца
Адрес для сдачи арендной платы
Подтверждение любой предоплаты арендной платы
Неуплаченная или просроченная арендная плата будет выплачена новому владельцу
Возможна необходимость предоставления новой банковской гарантии новому владельцу (если вы предоставили банковскую гарантию предыдущему владельцу)

Поскольку продажа здания, в котором размещаются бизнес-арендаторы, является сложной задачей, необходимо, чтобы как владелец бизнеса, как только вы получили уведомление о продаже здания, в котором находится ваш бизнес, вы, по крайней мере, пытались найти юридическая консультация.