Приобретение земельного участка на средства материнского капитала

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Приобретение земельного участка на средства материнского капитала (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Приобретение земельного участка на средства материнского капитала Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 60 «Имущественные права ребенка» СК РФ»Отменяя решение суда первой инстанции и вынося новое решение, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл, руководствуясь положениями статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 33, 34, 36, 38, 60 Семейного кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 7, 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 года N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришла к обоснованному выводу, что спорный земельный участок является общим имуществом супругов, а поскольку в законодательстве отсутствует требование об оформлении в общую долевую собственность членов семьи земельного участка, на котором расположен жилой дом, приобретенный либо построенный с использованием средств (части средств) материнского капитала, отсутствовали как договорные, так и законные основания для передачи на безвозмездной основе в собственность троих несовершеннолетних детей сторон по 1/5 доле каждому в праве собственности на земельный участок, соответствующие их долям в праве общей долевой собственности на жилой дом, он подлежит разделу между истцом и ответчиком в равных долях, по ? доли в праве общедолевой собственности.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Приобретение земельного участка на средства материнского капитала

Нормативные акты: Приобретение земельного участка на средства материнского капитала

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3
3. О необходимости оформления в общую долевую собственность членов семьи земельного участка, на котором расположен жилой дом, приобретенный с использованием средств (части средств) материнского капитала

Материнский капитал на покупку земельного участка

Маткапитал, выдаваемый в 2021 году, является государственной субсидией, т.е. выплачивается безвозмездно. Законодательство предусматривает точный список объектов, на приобретение которых его разрешено потратить.

В большинстве случаев перед семьей, в составе которой имеется двое или более детей, встает вопрос об улучшении жилищных условий: именно это и является одной из целевых назначений поддержки со стороны государства. Для большой семьи строительство дома как нельзя лучше решает эту проблему, поэтому будет полезным разобраться, можно ли купить на материнский капитал участок под ИЖС.

Материнский капитал на землю: законы и правила

Выплатой занимается Пенсионный Фонд, поэтому для ее получения необходимо обратиться именно к его специалистам. Общие условия получения выплаты не меняются уже несколько лет – перемены касаются только ежегодной индексации суммы, т.е. она постепенно увеличивается. Основное целевое назначение – улучшение жизни детей.

Положение регулирует Федеральный закон №256, где указаны условия, которые должны быть соблюдены на момент обращения в ПФ РФ:

• Российское гражданство. Получающие субсидию родители и дети должны быть зарегистрированы в России.
• Сертификат выдается один раз – на второго ребенка в семье, рожденного или усыновленного.
• Деньги могут быть использованы строго на приобретение объектов, указанных в законе.

Список ограничен решением государственного органа во избежание возможного мошенничества и других незаконных действий. Сюда входит:

• Приобретение жилья – дома или квартиры, как основное, так и долевое строительство; покупка на первичном и вторичном рынке.
• Строительство жилого дома, его реконструкция, пристрой. Строить здание можно на участке под ИЖС или садоводство.
• Обучение ребенка. Сюда входит оплата дошкольных и школьных учебных заведений – детского сада, основной школы, ВУЗа.
• Товары для ребенка-инвалида для адаптации в социальной среде.
• Можно оформить ежемесячную выплату: только для семей с доходом ниже прожиточного минимума. Это относится к детям, родившимся с начала 2018 года – вплоть до достижения ими трехлетнего возраста.
• Пенсия матери.
• Выплаты в счет жилищного кредита (ипотеки), в том числе, внесение первоначального взноса.
• Компенсация денег, ранее затраченных на строительство коттеджа или его реконструкцию.

Список достаточно четкий; любые нарушения в виде нецелевого использования средств карается законом вплоть до пятилетнего лишения свободы. Субсидия введена в 2007 году.

Как купить землю на маткапитал?

Из перечня, установленного законодательством, видно, что напрямую перечислить деньги из Пенсионного Фонда в счет семейного капитала – на покупку земельного участка – нельзя, т.к. такой пункт отсутствует в перечне разрешенных на приобретение объектов. Несмотря на то, что возвести дом без предварительной покупки территории под него невозможно, при подаче такого заявления в ПФ – на получение материальной помощи – будет отказано.

Законодатель мотивирует такое решение тем, что сам факт приобретения надела никоим образом не гарантирует организацию дальнейшего строительства коттеджа – оно может начаться, но может и нет.

Поэтому средства выделяются напрямую – на покупку дома или квартиры. Причем закон допускает, что дом может быть изначально садовым или дачным, но затем переоформлен как жилой, после реконструкции и проведения недостающих коммуникаций.

Как быть в том случае, если все же семья имеет целью ИЖС, а не приобретение квартиры? Решить такой вопрос можно несколькими способами:

• Совершить покупку надела на собственные средства, а затем получить субсидию на строительство дома. Деньги будут выделены при условии факта начала строительных работ.
• Оформить сделку купли земли и готового дома – при этом часть средств заплатить из семейного бюджета, а сумму за жилье – по заявлению в Пенсионный Фонд, из материнского капитала.

Отсюда видно, что земля в любом случае приобретается на собственные средства, либо, как вариант, можно обратиться в местный муниципалитет за выделением территории под ИЖС – этим правом обладают многодетные семьи. Следует учитывать, что необходимо будет составить два договора купли-продажи – один на надел, другой на строение, т.к. государство будет выделять средства на жилье отдельно.

Приобретение участка с домом на материнский капитал

Наиболее распространенный вариант, который позволяет решить жилищную проблему в короткий срок. При этом не потребуется организовывать строительство, которое является достаточно хлопотным и занимает время. Порядок оформления сделки будет таким:

• Определяется цена на два объекта – надел и строение. За основу берется рыночная стоимость, либо приглашаются независимые оценщики.
• Отдельно проводится сделка по купле земли – с оформлением всех необходимых документов. Стоит отметить, что разрешенным видом использования участка должно быть индивидуальное жилищное строительство. Если это не так, что ВРИ необходимо переоформить – для этого нужно обратиться в местную кадастровую службу. В идеале этим должен заняться продавец перед продажей, т.к. уполномоченные лица могут не дать разрешение.
• Параллельно оформляется купля-продажа дома. Продавца необходимо предупредить о том, что расчет за коттедж будет производиться из средств маткапитала. Процедура выплаты займет около двух месяцев, т.к. Пенсионный Фонд будет проверять условия сделки и состояние объекта.  Если средств по сертификату не хватает, можно добавить их из семейного бюджета.
• Подача заявления на получение субсидии в местный ПФ РФ. Для этого потребуется собрать пакет документов – в отдел обращается покупатель.
• Заключительный этап сделки – перевод денег покупателю, регистрация договора купли-продажи и оформление дома в собственность.

Пакет документов для Пенсионного Фонда

• Сертификат на маткапитал, полученный ранее.
• Паспорт одного или обоих супругов – в зависимости от состава семьи.
• Свидетельство о браке или его расторжении (если супруги разведены).
• Документы, подтверждающие рождение детей. На момент получения субсидии в семье должно быть как минимум два ребенка.
• Обязательство о выделении долей в будущем доме детям. Заверяется нотариусом и обязательно для исполнения в течение полугода после оформления коттеджа в собственность.
• Выписка из ЕГРН на приобретаемую недвижимость.
• Договор купли-продажи с подписями сторон.
• Банковские реквизиты счета, принадлежащего продавцу – на них будут переведены деньги после получения согласия из Пенсионного Фонда.

В том случае, если жилье покупается в кредит, нужно предоставить данные о сумме, подлежащей выплате – их подтверждает банк.

Постройка дома на купленном участке 

Второй вариант – строительство дома с нуля. Это более длительный процесс, преимуществом которого является будущее жилье, полностью отвечающее запросам и интересам семьи. Недостаток – это срок: на постройку может уйти год и более. Прядок процедуры:

• Оформление сделки купли-продажи земельного участка – цену надела выплачивает покупатель из своего бюджета. Если у семьи нет денег на оплату, можно взять площадь в аренду у местного муниципалитета и приобрести ее в собственность позднее. Существует государственная программа поддержки многодетных семей по безвозмездной выдаче наделов – для этого нужно встать в очередь.
• На участок должны быть подведены свет, вода и газ – об этом необходимо позаботиться заранее.
• Поиск подходящей строительной организации, которая займется возведением жилого здания под ключ.
• Заключение договора подряда.
• Подача заявления в ПФ РФ для оформления оплаты подрядчику за выполненную работу.

Пакет документов, с которым нужно обратиться в Пенсионный Фонд, будет аналогичным варианту полной покупки. Разница в том, что вместо договора купли-продажи предоставляется подрядное соглашение.

Нюанс в переводе средств подрядчику: сначала осуществляется перечисление половины стоимости, указанной в договоре. Вторая часть будет выдана только через полгода. Условием окончательного расчета является полностью завершенное строительство и регистрация коттеджа в собственность.

Допускается строить жилье своими силами, без участия профессиональных исполнителей. Это позволит сэкономить средства, т.к. реальные затраты будут касаться лишь покупки и доставки стройматериалов на участок. В таком случае сумма также будет выдана двумя частями, причем все затраты необходимо подтвердить документально.

Получить субсидию можно лишь тогда, когда второму ребенку исполнится три года. Исключением является кредит, приобретенный специально на оплату строительных работ и материалов.

Основания для отказа

Причины, по которым Пенсионный Фонд отказывает в выдаче денег из средств семейного капитала:

• По документам купленный надел не предназначен для ИЖС.
• Второй ребенок моложе трех лет.
• Дом на участке не является жилым – отсутствует основательный фундамент, не подведены коммуникации и отопление, аварийное состояние.
• Недействительная выписка из ЕГРН, отсутствует привязка к почтовому адресу.
• Здание состоит из более трех этажей.
• При оформлении дома не оформлены доли собственности на детей.
• У продавца отсутствует банковский счет. По сертификату деньги переводятся только в безналичной форме.
• Неверно оформлены документы купли-продажи – в договоре допущены ошибки или отсутствуют необходимые пункты.

Решение, положительное или отрицательное, принимается уполномоченным органом в течение месяца. Результат сообщается в электронном виде – через личный онлайн-кабинет ПФ РФ. В случае несогласия с отказом его можно обжаловать в местном суде.

Приобретение земельного участка на материнский капитал – «Октава»

Подобрать участок мечты

Получение сертификата на материнский капитал – это не только выгодное приобретение, но и вынужденная необходимость грамотного решения целого ряда проблем, это:

1. правильное направление использования средств;
2. достижение максимальной пользы от них;
3. юридическое оформление сделки.

Один из самых оптимальных вариантов применения материнского капитала – покупка недвижимости или участка для постройки дома. Будьте готовым к преодолению ряда законодательных препятствий. 

Как купить земельный участок на материнский капитал

Советуем начать с изучения нормативно-правовой базы. Учтите, что перевод сертификата в любую денежную сумму невозможен. Это нарушение закона.

Две формы материнского капитала

Капитал такого рода определяется по форме – федеральный или региональный. Правила их получения и распределения различны.

Например, федеральный материнский капитал запрещается использовать для покупки земельных участков. В то же время он удобен для строительства своего жилья или приобретения уже готового дома.

Допускается за счет такого капитала:

• реконструкция дома;
• участие в долевом строительстве;
• ипотека.

Региональный материнский капитал в некоторых регионах РФ разрешается использовать и для приобретения земельного участка. Существует также возможность взять в некоторых банках кредит для покупки земли и недостроенного жилья.

Варианты покупки

Выбирая свой вариант приобретения, следует учитывать, какого рода материнский капитал. Если он региональный, изучите все нюансы законодательного обеспечения на этом уровне.

Что касается федерального материнского капитала, вы вправе рассчитывать на возможность:

• покупки жилья на вторичном рынке;
• строительства дома на приобретенном заранее участке земли;
• использование его в качестве кредита.

Каким образом осуществляется сделка

Для того чтобы начать строительство жилья, следует купить или арендовать участок земли. Затем необходимо найти строительного подрядчика, если вы не планируете возводить дом собственными руками.

Обязательно обратитесь в Пенсионный Фонд, предварительно подготовив ряд документов. Их список можно узнать на сайте ПФР или в местном отделении.

Какие основные документы вам необходимы

Приготовьтесь к заключению целого ряда юридических сделок.

Следует иметь в наличии:

1. разрешение на строительство;
2. документ, закрепляющий за вами собственность в виде участка или разрешение на его использование;
3. договор со строительной компанией, если вы доверили строительство подрядчику;
4. нотариальное обязательство выделения доли на каждого отдельного члена семьи.

Удовлетворение вашего заявления в ПФР означает возможность перевода материнского капитала на счет строительной фирмы или на ваш счет. Во втором случае вы получаете одну половину суммы сразу, а другую половину – через 6 месяцев. Для этого придется подтверждать наличие на строительном участке ряда выполненных работ – возведенного фундамента, стен, некоторых коммуникаций и т. д.

Воспользуйтесь выгодным предложением. Приобретение земельного участка в коттеджном поселке «Октава» – удачное вложение материнского капитала. Выбирайте хорошую инфраструктуру, прекрасные природные условия, выгодные цены и доступность транспорта.

Подобрать участок мечты

Наши предложения

Материнский капитал на покупку дачи в 2021 году: документы, условия, договор

Зависит от того, что вы хотите: построить (реконструировать) ИЖС с привлечением строительной организации, сделать это самостоятельно или компенсировать затраты на уже построенный (реконструированный) дом. На покупку земельного участка деньги не выделят!

Общий пакет документов

• заявление о распоряжении средствами маткапитала

• документы, удостоверяющие личности лица, получившего сертификат, и его супруга (если оформлением занимается представитель, то его паспорт и доверенность).

Дополнительно может потребоваться свидетельство о браке – если супруг является стороной сделки (обязательств) по строительству жилья или если он осуществляет строительство (реконструкцию) дома

• документы, подтверждающего право собственности на земельный участок, предназначенный для ИЖС (либо право бессрочного пользования таким участком; право пожизненного наследуемого владения; право аренды или право безвозмездного пользования)

• разрешение на строительство либо копия уведомления о планируемых строительстве (реконструкции) объекта ИЖС, направленного в уполномоченные на выдачу разрешения органы власти

Документы при привлечении строительной организации

• договор строительного подряда

• реквизиты для перечисления средств

Документы без привлечения строительной организации

Хотите обойтись своими силами? Учтите – вам выдадут не более 50% положенной суммы. Воспользоваться оставшимися средствами можно будет через шесть месяцев. Сначала вместе с перечисленным выше пакетом предоставьте документ, подтверждающий наличие у владельца сертификата банковского счета с указанием реквизитов. Если маткапитал направляется на реконструкцию, подготовьте также выписку из Единого государственного реестра недвижимости на объект ИЖС.

Спустя полгода у вас еще раз попросят реквизиты, а также акт освидетельствования проведения основных работ — монтажа фундамента, возведения стен и кровли. Если речь идет о реконструкции, актом должно быть подтверждено, что общая площадь увеличится не менее чем на учетную норму площади жилого помещения (в разных регионах эта цифра отличается). Чтобы получить данный документ, необходимо направить заявление в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.

Документы для компенсации затрат

За компенсацией могут обращаться не только новоселы, но и те, кто построил (реконструировал) дом начиная с 1 января 2007 года, то есть после введения программы материнского капитала. В случае реконструкции сам дом может быть приобретен и ранее. К основному пакету документов приложите:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости на построенный объект ИЖС

• акт освидетельствования

• реквизиты банковского счета владельца сертификата на маткапитал.

использовать нельзя, но есть альтернативы

В конце 2006 года федеральное правительство приняло закон № 256-Ф3, регламентирующий право на получение материнского капитала. Согласно его положениям, использовать эту меру господдержки в целях покупки земельного участка нельзя. Тем семьям, в которых родился или был усыновлен ребенок, стоит знать, что они не смогут использовать материнский капитал на покупку земельного участка, так как это не предусмотрено законодательством.

Спустя два года с момента принятия закона на заседании парламента депутаты нижней палаты попытались расширить возможности использования материнского капитала. Парламентарии пытались включить в программу пункт, позволяющий использовать материнский капитал на покупку земельного участка, но по сегодняшний день положительного решения по данному вопросу не было принято.

Объясняется это тем, что средства мат. капитала предназначены для улучшения жилищных условий  всех членов семьи. Многие депутаты уверены, что пустой земельный участок не может сделать жизнь семьи лучше. По закону использовать материнский капитал можно только на улучшение жилищных условий, образование ребенка, увеличение пенсионных накоплений матери или реализацию мер по адаптации ребенка-инвалида.

Потратить материнский капитал на земельный участок можно только в том случае, если он приобретается вместе с жилым домом на нем, т.е. соблюдается требование закона — улучшение жилищных условий семьи.

Строительство дома при помощи материнского капитала.

Из всего вышесказанного следует, что потратить материнский капитал на земельный участок нельзя, зато можно начать строительство дома на нем. При этом можно как построить дом своими силами, так и воспользоваться услугами строительной организации. Однако порядок получения материнских денег в этих двух случаях отличается. В том случае если строительством будет заниматься строительная компания, то деньги будут перечислены на ее счет в течение двух месяцев с момента подачи необходимого заявления.

Если же семья планирует строить дом самостоятельно, то деньги будут переведены в 2-а этапа. Первая половина будет получена также через 2-а месяца, а вторая спустя 6-ть месяцев. Владелец материнского капитала обязан документально подтвердить то, что основной объем работ уже выполнен (закладка фундамента, возведение стен и крыши). Если же семья планирует использование материнского капитала на постройку или покупку дачи, то она должна быть пригодной для проживания. Подробнее об использовании материнского капитала на строительство дома.

Обратите внимание, деньги на строительство жилья можно будет использовать только через 3-и года после рождения ребенка. Исключением является получение или погашение целевого жилищного кредита (ипотеки), взятого на строительство дома или приобретение готового жилья.

Стоит отметить, что все же в России есть регионы, где покупка земли на материнский капитал возможна. Речь идет о региональном материнском капитале. Например, такая возможность есть у жителей Орловской, Ивановской, Ленинградской и Ярославской областях, а также в Калмыкии.

Из достоверных источников известно, что в текущем году не предвидится никаких изменений в законе о материнском капитале. Несмотря на то, что в планах Государственной Думы РФ стоит рассмотрение возможности покупки земли при помощи материнского капитала, эксперты в данной области уверены, что подобного рода поправки так и не будут приняты.

Материнский капитал на покупку земельного участка: условия и документы

Автор Светлана Анохина На чтение 8 мин. Просмотров 13.2k.

Одним из самых востребованных направлений расходования маткапитала остается улучшение условий проживания. Деньги можно потратить на покупку дома, квартиры, первый взнос по ипотечному займу, на участие в долевом строительстве. Для приобретения либо строительства дома нужно владеть участком земли. Поэтому многих родителей интересует вопрос, дозволено ли его купить на средства Материнского Семейного Капитала (далее – “МСК”).

Условия и правила покупки земельного участка на маткапитал

Направления расходования материнского (семейного) капитала (МСК) определяются ч.3 ст.7 ФЗ РФ №256. Согласно с этим законодательным актом средства можно задействовать для следующих целей:

Часто средства господдержки направляются на покупку квартиры либо домовладение с землей. Если планируется приобрести землю, то следует учитывать следующие факторы:

1. Участок разрешается приобрести с домовладением, причем МСК дозволено потратить только на жилое строение.
2. Материнский капитал допустимо задействовать для возведения жилого объекта собственными силами либо с привлечением строительной компании.
3. Собственник сертификата может направить средства на погашение первого либо очередного платежа по ипотечному займу, оформленному для приобретения дома.

Использовать средства по госпрограмме для приобретения земли — противозаконно! Сотрудники ПФР не дадут согласия на использования денег. Если собственник сертификата, минуя запреты, сможет оформить сделку, то его действия будут трактоваться, как мошеннические в соответствии со ст.159.2 УК РФ.

Согласно с ч.4 ст.35 ЗК РФ купить домовладение можно только с землей, на которой оно построено. Но направить деньги по госпрограмме на такую сделку нельзя. Приобрести жилой объект с участком, задействовав средства маткапитала, можно любым из предложенных методов:

1. Оформить ипотечный займ на покупку жилой недвижимости с землей. Рекомендуется заключить 2 отдельных договора на каждый объект. Если составлено одно соглашение, то в нем потребуется обозначить цену жилого строения и цену земли.
2. Составить 2 ДКП: на приобретение земельного участка с домом. Если оформляется один договор, то в нем потребуется обозначить цену дома, на который разрешено расходовать МСК и цену земли, которая приобретается за собственные средства.

ДКП участка с домом

В качестве образца можно использовать этот бланк:

Бланк ДКП земельного участка с домом (WORD)

Бланк ДКП земельного участка с домом (PDF)

Требования к земле и домовладению

Классификатором приказа Минэкономразвития №540 от 01.09.2014г. определяются виды разрешенного использования земель. Жилые объекты могут размещаться на участках, предназначенных:

• Для индивидуального жилищного строительства.
• Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
• Участки, предназначенные для садоводства.
• Для блокированного строительства.

Чтобы ПФР одобрил сделку, домовладение должно отвечать следующим требованием:

1. Располагаться в жилом районе либо на земле, используемой для садоводства или ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
2. Недвижимость должна находиться в пределах РФ.
3. Дом должен быть пригоден для проживания, не быть ветхим или аварийным.
4. Наличие всех инженерных коммуникаций, необходимых для комфортного проживания (электричества, систем водоснабжения, водоотведения, вентиляции, отопления, газификации, если район газифицирован).

В большинстве случаев доступ к государственным средствам появляется после того, как малышу исполнится 3 года. Но если планируется покупка жилой недвижимости в кредит, то расходовать маткапитал можно сразу после рождения ребенка.

Для использования денег по госпрограмме обладателю сертификата потребуется направить в ПФР соответствующее заявление. Средства будут перечислены на банковский счет продавца либо кредитору.

Когда покупка земли невозможна, нюансы

Для приобретения земли можно воспользоваться средствами материнского капитала регионального значения. В большинстве субъектов такая программа работает. Но в определенных случаях получить разрешение не получится:

• Если участок земли не пригоден для жилой застройки.
• На земле имеется нежилое строение.
• Земля приобретается не для возведения жилой недвижимости.

О возможностях расходования МСК регионального значения рекомендуется ознакомиться на официальном ресурсе Правительства субъекта. Если такая программа отсутствует, то федеральный маткапитал можно задействовать для покупки введенного в эксплуатацию объекта либо на его возведение. Но землю придется приобретать за личные сбережения.

Требования к строительству дома на приобретенной земле

Согласно данным законодательным актам будущее строение должно соответствовать следующим параметрам:

1. Быть ввысь не больше 20 м не более 3-х этажей.
2. Объект не разделен на квартиры.
3. Подходит для повседневного проживания.
4. Здание должно иметь фундамент и несущие конструкции в состоянии, позволяющем их эксплуатацию.
5. Потребуется предусмотреть наличие всех инженерных коммуникаций, необходимых для жизнедеятельности (вентиляции, отопления, водоснабжения, водоотведения, электричества, газа).

Земля, на которой планируется возведение дома, должна принадлежать обладателю сертификата либо его супругу. Чтобы подтвердить владение в ПФР потребуется предоставить правоустанавливающую документацию (завещание, ДКП, дарственную, договор бессрочного пользования либо аренды и прочее).

Возводить жилую недвижимость можно самостоятельно либо с привлечением строительной компании. Если работы планируется осуществлять собственными силами, то маткапитал будет перечислен на счет его обладателя или супруга. Перечисление осуществляется в 2 этапа:

1. Половина маткапитала поступит на счет получателя после первого обращения в Пенсионный Фонд с заявкой на расходование средств.
2. Оставшаяся часть денег будет перечислена через полгода, если распорядитель сертификата документально подтвердит установку фундамента, несущих стен и кровли для будущей недвижимости.

Маткапиталом разрешено оплатить услуги подрядчика по строительству объекта. Для этого с юрлицом потребуется заключить соглашение, которое прикладывается к заявлению о распоряжении средствами сертификата. Участником данного соглашения может выступать как обладатель сертификата, так и его супруг.

Заявление на расходование средств МСК может рассматриваться до 10 рабочих дней. Если все в порядке, то средства поступят подрядчику на протяжении 5 рабочих дней.

Если средства маткапитала задействованы обладателем сертификата для улучшения условий проживания, то в приобретенном (построенном) жилом объекте потребуется выделить доли всем члена семьи (супругу и детям). Это важнейшее условие расходования средств. Сделать это надо на протяжении полугода после регистрации прав владения на недвижимый объект.

Порядок оформления и необходимые документы

Для начала строительства потребуется обратиться к властям муниципалитета, чтобы получить разрешение. При себе потребуется иметь следующий пакет документов:

• заявление;
• правоустанавливающие свидетельства на участок;
• план межевания;
• кадастровый план;
• строительный проект.

После получения разрешения можно приступать к поиску подрядчика. Если строительство планируется вести собственными силами, то можно сразу обращаться в Пенсионный Фонд. К заявке на расходование МСК следует приложить следующие свидетельства:

1. Гражданский паспорт держателя сертификата на маткапитал.
2. СНИЛС;
3. Сертификат на МСК.
4. Разрешение на строительство либо уведомление о соответствии объекта нормативам, установленным для ИЖС (индивидуального жилищного строительства).
5. Реквизиты счета в банке для зачисления денег (если работы ведутся самостоятельно).
6. Выписку из ЕГРН на землю либо иной документ, подтверждающий право на пользование ею.

Если работы ведутся силами подрядчика, то пакет документации дополняется соглашением, заключенным со строительной компанией.

При отсутствии возможности предоставить выписку из ЕГРН на участок либо разрешение на строительство сотрудники ПФР запрашивают данные свидетельства у соответствующих государственных и муниципальных структур.

Заявление на расходование материнского капитала будет рассмотрено в течение 10 рабочих дней. Но если потребуется дополнительная проверка либо запросы документации в других ведомствах, то период рассмотрения может увеличиться еще на 20 дней. Далее половина маткапитала перечисляется на счет его распорядителя (супруга). Если работы осуществляет подрядчик, то ему поступит вся сумма сразу.

Когда работы осуществляются собственными силами, после первого обращения в ПФР заявителю перечисляется половина средств МСК. Для получения оставшейся части денег специальной комиссии при ПФР через полгода потребуется предоставить свидетельство, подтверждающее начало работ. Его можно получить в муниципалитете (в органе, выдающем разрешение на проведение строительных работ). Если на протяжении полугода заявитель сменит реквизиты банковского счета, то следует их обновить. После проверки документации оставшаяся часть денег перечисляется по представленным реквизитам.

Видео по теме

Для детального ознакомления с вопросом рекомендуется просмотреть видео. В нем представлены рекомендации по возведению дома с расходованием средств господдержки.

Следовательно, МСК федерального значения не получится задействовать для приобретения земли. Сотрудники ПФР дадут разрешение на расходование денег для возведения недвижимости либо приобретения эксплуатируемого жилого объекта. В некоторых субъектах работают региональные программы поддержки семей. В большинстве случаев региональную материальную поддержк позволено расходовать на покупку участка.

Предыдущая

Улучшение жилищных условийСнятие обременения с недвижимости после получения маткапитала

Следующая

Улучшение жилищных условийПокупка вторичного жилья на средства материнского капитала

Петербуржцам могут разрешить тратить маткапитал на реконструкцию дачи

Петербургский материнский капитал можно будет потратить не только на приобретение земельного участка и строительство дачного дома, но и на его реконструкцию. Такой законопроект депутаты городского Заксобрания приняли в первом чтении 27 января. «Парламентская газета» рассказывает, кому положена региональная надбавка и на какие ещё цели её можно направить.

Отдых нужно улучшать

В Петербурге дополнительный маткапитал положен женщинам, зарегистрированным в городе, а также мужчинам, если они остались единственными кормильцами малыша. Дают его после рождения или усыновления третьего ребёнка, а также на четвёртого или последующих детей, которые появились с 1 января 2012 по 31 декабря 2026 года, а ранее родители такую выплату не получали.

В 2021 году региональная выплата с учётом индексации составляет 165 930,98 рубля. Потратить деньги сейчас можно на улучшение жилищных условий, в том числе на погашение ипотеки, образование ребёнка, высокотехнологичную медицинскую помощь и реабилитацию, на путёвки в санаторий, автомобиль, а также на товары и услуги для детей-инвалидов. Ещё эти средства можно вложить в покупку земельного участка под садоводство и строительство дачи. Но отремонтировать дом на них пока нельзя. Этот пробел депутаты и решили исправить.

«Дачный отдых — одна из самых распространенных форм досуга и оздоровления в Петербурге и Ленинградской области, — отметил председатель Заксобрания Петербурга Вячеслав Макаров. — Детям очень важно выезжать на природу, дышать свежим воздухом. Логично разрешить за счёт маткапитала улучшать условия загородного отдыха, оплачивая из этих средств реконструкцию садового дома».

Как получить деньги

Получить петербургский маткапитал нужно, пока ребёнку не исполнилось три года. После этого сертификат можно использовать когда угодно, срок его действия не ограничен. Заявление на выдачу маткапитала принимают в отделе социальной защиты населения районной администрации. Предоставить сертификат там должны не позднее 30 рабочих дней, если все нюансы согласованы.

Читайте также:

• Исторические здания предлагают продавать на аукционах • В Петербурге перестанут закрашивать граффити

Стоит отметить, что эти деньги выдаются дополнительно к федеральному маткапиталу и никак его не отменяют. В 2021 году на второго и последующего ребёнка, если предыдущие дети появились ранее 2007 года и маткапитал на них не полагался, государство выплачивает 639 432 рубля. То есть, например, если петербурженка после рождения третьего ребёнка имеет право на оба маткапитала, то она может получить 805 362, 98 рубля.

Напомним, что за федеральным сертификатом больше не нужно обращаться специально и писать заявление — его оформляют автоматически. На сайте Пенсионного фонда также сказано, что начиная с этого года потратить маткапитал получится быстрее. Сертификат мамам выдадут в течение пяти рабочих дней, а на рассмотрение заявки о распоряжении деньгами отводится не больше десяти дней. В отдельных случаях эти сроки могут продлеваться до пятнадцати и двадцати дней, если у ПФР возникнет необходимость запросить информацию в других ведомствах.

 

10.2 Приобретение основных средств

Основные средства (основные средства или операционные активы) составляют более половины всех активов во многих корпорациях. Эти ресурсы необходимы компаниям для работы и, в конечном итоге, получения прибыли. Именно эффективное использование этих ресурсов во многих случаях определяет размер прибыли, которую получат корпорации.

В классифицированном балансе раздел активов содержит: (1) оборотные активы; (2) основные средства; и (3) другие категории, такие как нематериальные активы и долгосрочные инвестиции.В предыдущих главах обсуждались оборотные активы. Основные средства часто называют основными средствами или просто заводскими активами. Активы завода являются долгосрочными активами, поскольку предполагается, что они прослужат более одного года. Долгосрочные активы состоят из материальных активов и нематериальных активов. Материальные активы обладают физическими характеристиками, которые мы можем увидеть и потрогать; они включают производственные активы, такие как здания и мебель, а также природные ресурсы, такие как газ и нефть. Нематериальные активы не имеют физических характеристик, которые мы можем увидеть или потрогать, но представляют собой исключительные привилегии и права их владельцев.

Характер основных средств завода

Чтобы быть классифицированным как актив завода, актив должен: (1) быть материальным, то есть его можно увидеть и потрогать; (2) иметь срок полезной службы более одного года; и (3) использоваться в деловых операциях, а не удерживаться для перепродажи. Основными активами предприятия являются здания, машины, инструменты и офисное оборудование.В балансе эти активы отображаются под заголовком «Основные средства».

Первоначальный учет производственных активов

Когда компания приобретает заводской актив, бухгалтеры учитывают этот актив по стоимости приобретения (исторической стоимости). Когда актив завода приобретается за наличные, его стоимость приобретения — это просто согласованная цена за наличный расчет. Эта стоимость является объективной, поддающейся проверке и является наилучшим показателем справедливой рыночной стоимости актива на момент покупки. Справедливый рынок Стоимость — это цена, полученная за товар, проданный в ходе обычной деятельности (не при продаже с принудительной ликвидацией).Даже если рыночная стоимость актива меняется с течением времени, бухгалтеры продолжают отражать стоимость приобретения в счете актива в последующие периоды.

Стоимость приобретения актива завода — это сумма затрат, понесенных для приобретения и приведения актива в рабочее состояние в надлежащем месте. Стоимость включает в себя все нормальные, разумные и необходимые затраты на приобретение актива и его подготовку к использованию. Стоимость приобретения также включает в себя расходы на ремонт и восстановление бывшего в употреблении или поврежденного имущества при условии, что предмет не был поврежден после покупки.Ненужные затраты (например, дорожные билеты или штрафы или ремонт, произошедшие после покупки), которые должны быть оплачены в результате перевозки техники на новый завод, не являются частью стоимости приобретения актива.

Место записи

Стоимость земли включает ее покупную цену и многие другие расходы, в том числе:

• комиссии на недвижимость,
• сборов за поиск и перенос заголовка,
• премий по титульному страхованию,
• существующая ипотечная выписка или неуплаченные налоги (задолженность по налогам), принятые покупателем,
• затрат на съемку, расчистку и сортировку;
• и местные оценки тротуаров, улиц, канализации и водопровода.
• Иногда земля, купленная как строительная площадка, содержит непригодное для использования здание, которое необходимо удалить.

Бухгалтер списывает с Земли все затраты, включая затраты на демонтаж здания, за вычетом денежных средств, полученных от продажи утилизированных предметов, пока земля готовится к использованию. Земля считается имеющей неограниченный срок эксплуатации и поэтому не подлежит амортизации . Однако благоустройство земли, включая подъездные пути, временное озеленение, автостоянки, заборы, системы освещения и спринклерные системы, являются дополнениями к земле.Они имеют ограниченный срок службы и поэтому подлежат амортизации. Владельцы регистрируют амортизируемые улучшения земли в отдельном счете под названием «Улучшение земель». Они записывают стоимость постоянного озеленения, включая планировку и профилирование, в Земельном счете.

Для иллюстрации предположим, что компания Spivey приобрела старую ферму на окраине Сан-Диего в качестве фабрики. Компания заплатила за недвижимость 225 тысяч долларов. Кроме того, компания согласилась выплатить неуплаченные налоги на недвижимость за предыдущие периоды (называемые невыплаченными налогами) в размере 12 000 долларов.Гонорары адвокатов и другие судебные издержки, связанные с покупкой фермы, составили 1800 долларов. Спайви снес (разрушил) постройки фермы за 18 000 долларов. Компания спасла некоторые структурные элементы здания и продала их за 3000 долларов. Поскольку фирма строила на этом участке новое здание, городские власти оценили Spivey Company в 9000 долларов на оплату водопровода, канализации и дорожного покрытия. Спайви рассчитал стоимость земли следующим образом:

Стоимость заводской площадки	225 000 долл. США
Задолженность по налогам	12 000
Гонорары адвокатов и прочие судебные издержки	1,800
Снос	18 000
Продажа утильных запчастей	-3 000
Оценка города	9 000
Общая стоимость земли	262 800 долл. США

Запись в журнале для записи покупки этой земли за денежные средства будет иметь следующий вид:

	Дебет	Кредит
Земля	262 800
Наличные		262 800
Для учета покупки земельного участка за наличный расчет.

Здание записи

Когда предприятие покупает здание, в его стоимость входит:

• закупочная цена,
• на ремонт и реконструкцию,
• неуплаченных налогов на себя покупателем,
• судебные издержки,
• и комиссионные за недвижимость уплачены.

Определить стоимость строительства нового здания зачастую сложнее. Обычно в эту стоимость входят гонорары архитектора; разрешения на строительство; выплаты подрядчикам; и стоимость рытья фундамента.Также включены рабочая сила и материалы для строительства здания; зарплата офицеров, контролирующих строительство; страхование, налоги и проценты в период строительства. Любые разные суммы, полученные от здания во время строительства, уменьшают стоимость здания. Например, владелец, который мог бы сдать в аренду небольшую завершенную часть во время строительства остальной части здания, будет кредитовать выручку от аренды на счет зданий, а не на счет доходов.

Записывающее оборудование или машины

Часто компании покупают машины или другое оборудование, такое как оборудование для доставки или офисное оборудование.В его стоимость входит:

• чистая цена счета-фактуры продавца (независимо от того, сделана скидка или нет),
• понесенных транспортных расходов,
• страхование в пути,
Стоимость установки
• ,
• затрат на комплектующие,
• и затраты на тестирование.
• Также включены другие расходы, необходимые для приведения машины или оборудования в рабочее состояние на предполагаемом месте.

Стоимость оборудования не включает демонтаж и утилизацию замененного старого оборудования, которое использовалось в работе.Такие затраты являются частью прибыли или убытка от выбытия старой машины.

Для иллюстрации предположим, что компания Clark приобрела новое оборудование для замены оборудования, которое использовалось в течение пяти лет. Компания заплатила чистую покупную цену в размере 150 000 долларов, брокерские сборы в размере 5 000 долларов, судебные издержки в размере 2 000 долларов и фрахт и страховку в пути в размере 3 000 долларов. Кроме того, компания заплатила 1500 долларов за демонтаж старого оборудования и 2000 долларов за установку нового оборудования. Кларк рассчитал бы стоимость нового оборудования следующим образом:

Чистая закупочная цена	150 000 долл. США
Брокерские комиссии	5 000
Юридические издержки	2 000
Фрахт и страхование в пути	3 000
Стоимость установки	2 000
Общая стоимость оборудования	162 000 долл. США

Запись в журнале для записи покупки оборудования с оплатой 50000 долларов наличными и подписанием примечания к остатку будет иметь следующий вид:

	Дебет	Кредит
Оборудование	162 000
Наличные		50 000
Векселя к оплате (162,000 — 50,000)		162 000
Учет покупки оборудования путем оплаты наличными и подписью.

Единовременные закупки

Иногда компания покупает землю и другие активы за единовременную выплату. Когда земля и здания, купленные вместе, должны использоваться, фирма делит общую стоимость и создает отдельные бухгалтерские счета для земли и для зданий. Это разделение затрат устанавливает надлежащие остатки на соответствующих счетах. Это особенно важно позже, потому что амортизация зданий влияет на отчетный доход, в то время как амортизация земли не производится.

Рассмотрим пример. Предположим, компания покупает землю, оборудование и здание за 4 000 000 долларов наличными. Земельный участок имеет рыночную стоимость 1 350 000 долларов, оборудование — 675 000 долларов, а здание — 2 475 000 долларов на общую сумму 4 500 000 долларов. Мы не можем сообщить об активах по рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость меньше, чем мы заплатили за активы. Мы сделаем двухэтапный процесс, чтобы получить стоимость каждого актива.

1. Рассчитайте процент каждого актива от рыночной стоимости (рыночная стоимость актива / общая рыночная стоимость всех активов)

Актив	Appraisal (или	Рыночная) Стоимость	% от MV
Земля	1 350 000	/ 4,500,000 =	30%
Машины	675 000	/ 4,500,000 =	15%
Дом	2 475 000	/ 4,500,000 =	55%
Всего	4,500,000

2.Рассчитайте стоимость каждого актива (общая уплаченная цена за все активы x% от рыночной стоимости)

Актив	% от MV	Закупочная цена	Стоимость активов
Земля	30%	4 000 000	1 200 000 долл. США
Машины	15%	4 000 000	600 000 долл. США
Дом	55%	4 000 000	2 200 000 долл. США
Всего			4 000 000 долл. США

Запись в журнале для записи этой покупки за наличные будет:

Счет	Дебетовая	Кредит
Земля	1 200 000 долл. США
Машины	600 000
Дом	2 200 000
Наличные		4 000 000 долл. США

Налогообложение — Обязательное приобретение основных средств

Обязательное приобретение — это право государства приобретать частные права на землю без добровольного согласия ее владельца или арендатора в интересах общества.Компенсация за такое приобретение предоставляется оцениваемым государством. При возникновении таких операций прирост капитала должен быть рассчитан в соответствии с положениями Закона о подоходном налоге. Раздел 45 закона касается ситуаций, которые не являются фактической передачей, но считаются передачей основных средств.

Раздел 45 (5) конкретно касается принудительного приобретения основных средств. Условия, которым должна соответствовать любая сделка, подпадающая под действие этого раздела, следующие: —

√ Произошло принудительное приобретение

√ Обязательно приобретаемый актив должен составлять основной капитал

√ Их компенсация была определена или одобрена Центральным правительством или Резервным банком Индии

√ Любой суд, трибунал или другой орган имеет право увеличить размер компенсации, если это необходимо.

Согласно разделу 2 (14) «основной капитал» означает —

(a) собственность любого рода, находящаяся в собственности оцениваемого, независимо от того, связана ли она с его бизнесом или профессией;

(b) любые ценные бумаги, принадлежащие иностранному институциональному инвестору, который инвестировал в такие ценные бумаги в соответствии с положениями Закона о ценных бумагах и биржах Индии 1992 г.,

, но не включает —

(i) любые товарные запасы, склады расходных материалов или сырье, используемые для целей его бизнеса или профессии;

(ii) личные вещи, то есть движимое имущество (включая одежду и мебель), находящееся в личном пользовании ассессируемого лица или любого члена его семьи, находящегося на его иждивении, за исключением —

(а) ювелирные изделия;

(б) археологические коллекции;

(в) чертежи;

(г) картины;

(д) скульптуры; или

(е) любое произведение искусства.

(iii) сельскохозяйственные земли в Индии, [Таким образом, прирост капитала, возникающий в результате принудительного приобретения таких сельскохозяйственных земель, освобождается от налога в соответствии с разделом 10 (37)]

(iv) 6½% -ные золотые облигации 1977 г. или 7% золотые облигации 1980 г. или золотые облигации национальной обороны 1980 г., выпущенные Центральным правительством;

(v) Специальные облигации на предъявителя, 1991 г., выпущенные Центральным Правительством;

(vi) Золотые депозитные облигации, выпущенные в соответствии со схемой золотого депозита, 1999 8 [или депозитные сертификаты, выпущенные в соответствии со схемой монетизации золота, 2015], о которых уведомило центральное правительство.

Учет доходов, полученных от принудительного приобретения

В этом случае может быть два этапа получения дохода, и их обработка объясняется ниже.

1) Прирост капитала в счет вознаграждения, полученного в первой инстанции

Первоначальная компенсация подлежит обложению налогом в предыдущем году, в котором такая компенсация (или ее часть) была впервые получена. Кроме того, для расчета прироста капитала начальная компенсация принимается как полная стоимость возмещения.Из полной стоимости возмещения следует вычесть сумму, применимую в соответствии с разделом 48, чтобы получить величину прироста капитала.

В случае, когда полная сумма компенсации определена, но получена только ее частичная сумма, стоимость приобретения также должна учитываться только в этом размере.

Например:

Фактическое рассмотрение земли в 2001-02 гг. Составляет рупий. 76 000. Земля была приобретена в принудительном порядке, и полная стоимость возмещения, определенная Правительством, составляла рупий.15,00,000 в F.Y. 2019-20, но фактическая сумма, полученная в 2019-2020 годах, составляет всего рупий. 7,15,000. В таком случае прирост капитала будет рассчитан следующим образом: —

Полная стоимость вознаграждения 7,15,000

Минус: Стоимость приобретения (W.N.1) (1,04,695)

Прирост / убыток от капитала 6,10,304

Рабочая записка 1

76 000 * 289/100 = 2,19 640

Теперь, принимая пропорциональную величину индексированной стоимости,

2,19,640 * 7,15,000 / 15,00,000 = 1,04,695

2) Прирост капитала при получении увеличенной компенсации

Повышенная компенсация также подлежит налогообложению в год получения.Стоимость приобретения и стоимость улучшения в таком случае принимается равной нулю. Судебные расходы по увеличению размера компенсации вычитаются как расходы по передаче. Если увеличенная компенсация получена любым другим лицом в связи со смертью лица, передающего право, или по любой другой причине, она будет облагаться налогом как доход получателя.

В случае получения увеличенных компенсаций, полученных при принудительном приобретении основного капитала, получателю также выплачиваются проценты за просрочку платежа.Такие проценты будут облагаться налогом в год получения согласно , раздел 145A . Процентный доход от увеличенной компенсации подлежит налогообложению в соответствии с разделом 56 (2) (viii), но в соответствии с разделом 57 (iv) допускается вычет 50% суммы из такого дохода.

Заявление об ограничении ответственности: Содержание этой статьи предназначено только для информационных целей и не является советом или юридическим заключением и является личным мнением автора. Он основан на соответствующем законе и / или фактах, доступных на тот момент, и подготовлен с должной точностью и надежностью.Читателям R предлагается ознакомиться с соответствующими положениями устава, последними судебными постановлениями, циркулярами, разъяснениями и т. Д., Прежде чем действовать на основании вышеизложенного. Нельзя исключать возможность других взглядов на предмет обсуждения. Используя указанную информацию, вы соглашаетесь с тем, что Author / TaxGuru не несет никакой ответственности за подлинность, точность, полноту, ошибки или любые упущения в этой части информации за любые предпринятые в связи с этим действия.Это не реклама или предложение работы профессионалом.

(переиздано с поправками Team Taxguru)

Подробная ошибка IIS 8.0 — 404.11

Ошибка HTTP 404.11 — не найдено

Модуль фильтрации запросов настроен на отклонение запроса, содержащего двойную escape-последовательность.

Наиболее вероятные причины:

• Запрос содержал двойную escape-последовательность, а фильтрация запросов настроена на веб-сервере, чтобы отклонять двойные escape-последовательности.

Что можно попробовать:

• Проверьте параметр configuration/system.webServer/security/requestFiltering@allowDoubleEscaping в файле applicationhost.config или web.confg.

Подробная информация об ошибке:

Модуль	RequestFilteringModule
Уведомление	BeginRequest
Обработчик	StaticFile
Код ошибки	0x00000000

Запрошенный URL	https: // www.manupatrafast.com:443/newsletterarchives/listing/rsm%20india/2017/aug%2017/02.08.2017%20ind%20as%20-%20application,%20analysis%20&%20mat.pdf
Physical Path	F : \ Manudata \ NewsletterArchives \ list \ rsm% 20india \ 2017 \ aug% 202017 \ 02.08.2017% 20ind% 20as% 20-% 20application,% 20analysis% 20 &% 20mat.pdf
Метод входа в систему	Еще не определено
Вход в систему пользователя	Еще не определено

Дополнительная информация:

Это функция безопасности.Не изменяйте эту функцию, пока не полностью осознаете масштаб изменения. Перед изменением этого значения следует выполнить трассировку сети, чтобы убедиться, что запрос не является вредоносным. Если сервер разрешает двойные escape-последовательности, измените параметр configuration/system.webServer/security/requestFiltering@allowDoubleEscaping. Это могло быть вызвано неправильным URL-адресом, отправленным на сервер злоумышленником.

Просмотр дополнительной информации »

Vicinity присоединяется к розничной торговле со сделкой на сумму 358 миллионов долларов

Гигант-арендодатель торговых центров Vicinity присоединился к рывку торговых центров по всей стране, купив половину доли в крупном торговом центре Harbour Town на Золотом побережье за ​​более чем 2 миллиарда долларов. Стоимость розничных активов собирается перейти из рук в руки.

Несмотря на влияние глобальной пандемии на сектор розничной торговли, когда большинство непродовольственных арендаторов вынуждены закрыться на многие месяцы, инвесторы спешат скупать центры по солидным ценам.

По условиям сделки Vicinity купит 50% акций аутлет-центра на Голд-Косте у австралийского фонда Prime Property Fund Retail, управляемого Lendlease, за 358 миллионов долларов.

Harbour Town насчитывает 189 специализированных арендаторов, в основном фирменные магазины.

Харбор-Таун площадью 223 000 квадратных метров, расположенный на якоре у Woolworths, описывается как гибридный центр с аутлетом премиум-класса и магазинами товаров повседневного спроса, а также кинотеатром и предложением для образа жизни.

Главный исполнительный директор Vicinity Грант Келли сказал, что приобретение отражает стратегию группы по инвестированию в премиальные розничные активы, где они могут увеличить базовую прибыль.

«Мы продолжим оптимизировать наш портфель активов, активно рассматривая возможности приобретения, где мы можем увеличить стоимость, а также возможности продажи, которые имеют сильное стратегическое и экономическое значение для Vicinity и ее держателей ценных бумаг», — сказал г-н Келли.

Отель Vicinity, внесенный в список ASX, является вторым по величине владельцем торговых центров в стране, владеющим половиной доли в мега-центре Чадстоун на юго-востоке Мельбурна и культовыми аркадами Центрального делового района Сиднея.Его рыночная стоимость составляет 7,7 миллиарда долларов.

Расширение в Квинсленд было давним планом Vicinity, и сделка удвоит скользящую среднюю оборачиваемость (MAT) существующего портфеля Direct Factory Outlet (DFO) арендодателя, который включает один в Брисбене.

Частный застройщик Lewis Land Group сохранит свою 50-процентную долю в активе и продолжит управлять имуществом, оставив Vicinity для ведения лизинговой деятельности. Приобретение обусловлено отказом Lewis Land от преимущественного права покупки в качестве совладельца.

Какие затраты включены в основные средства?

Основные средства — это отдельная категория в классифицированном балансе. Обычно он следует за долгосрочными инвестициями и часто упоминается как «основные средства». Элементы, надлежащим образом включенные в этот раздел, — это физические активы , развернутые в производственной деятельности предприятия, такие как земля, здания и оборудование. Обратите внимание, что неиспользуемые объекты и земли, предназначенные для спекуляции, более целесообразно указывать в какой-либо другой категории баланса, например, «Долгосрочные инвестиции».

В разделе основных средств элементы обычно перечислены в соответствии с ожидаемым сроком службы. Сначала указывается земля, за ней следуют здания, а затем — оборудование. Для некоторых предприятий стоимость основных средств может быть значительной. Это касается фирм, которые имеют крупные инвестиции в производственные операции или значительные владения недвижимостью. У других предприятий сферы услуг или интеллектуальной деятельности может быть очень немногое, что можно показать в этой категории баланса.

Ниже приведен пример типичного раздела основных средств в балансе:

В качестве альтернативы многие компании относят предыдущий уровень детализации к примечанию, прилагаемому к финансовой отчетности, и вместо этого просто указывают единственное число для «основных средств за вычетом накопленной амортизации» на лицевой стороне баланса.

Присвоение затрат

Правильная сумма затрат для отнесения к производственному активу основана на тех затратах, которые являются обычными и необходимы для того, чтобы объект был на месте и в состоянии для предполагаемого использования. Такие суммы включают закупочную цену (за вычетом любых оговоренных скидок), разрешения, фрахт, обычную установку, первоначальную настройку / калибровку / программирование и другие обычные расходы, связанные с подготовкой изделия к использованию. Эти затраты называются капитальными затратами и относятся к счету активов.Напротив, могут возникнуть другие расходы, которые не являются «обычными и необходимыми» или приносят пользу только в ближайший период. Эти затраты следует относить на расходы по мере их возникновения. Примером может служить ремонт ненормального повреждения, возникшего во время установки оборудования.

Предположим, что Пехлат купил новый токарный станок. Прейскурантная цена токарного станка составляла 90 000 долларов, но Пехлат договорился о 10-процентной скидке. Кроме того, Пехлат согласился оплатить фрахт и установку в размере 5000 долларов. Во время установки шпиндель токарного станка погнулся, и его пришлось заменить за 2000 долларов.Запись в журнале для записи этой транзакции:

.

Проценты и стоимость обучения

Проценты, уплаченные для финансирования покупки основных средств относятся на расходы. Исключением являются проценты по заемным средствам, направленным на финансирование строительства и основных средств. Такие проценты, относящиеся к периоду , в течение которого ведется активное строительство, капитализируются. Правила капитализации процентов довольно сложны и обычно изучаются на промежуточных курсах бухгалтерского учета.

Приобретение нового оборудования часто сопровождается обучением сотрудников правильным операционным процедурам. Обычное правило — затраты на обучение относятся на расходы. Логика заключается в том, что обучение прикрепляется к сотруднику, а не к машине, и этот сотрудник не принадлежит компании. В редких случаях приводится обоснование капитализации затрат на очень специализированное обучение (когда обучение проводится для конкретной компании и приносит пользу в течение многих периодов), но это скорее исключение, чем правило.

Земля

При приобретении земли определенные затраты являются обычными и необходимыми и должны быть возложены на Землю. Эти расходы включают в себя стоимость земли, сборы за право собственности, судебные издержки, затраты на изыскания и плату за зонирование. Также включены затраты на подготовку площадки, такие как выравнивание и осушение, или затраты на снос старой конструкции. Все эти затраты можно считать обычными и необходимыми для подготовки земли к использованию по назначению. Некоторые затраты составляют улучшений земли . Эта категория активов включает стоимость парковок, тротуаров, озеленения, ирригационных систем и аналогичные расходы.Зачем разделять затраты на землю и улучшение земель? Ответ на этот вопрос станет ясен, если учесть амортизацию. Земля считается бессрочной и не подлежит амортизации. Кроме того, стоянки, ирригационные системы и т. Д. Изнашиваются и подлежат амортизации.

Паушальное приобретение

Компания может купить существующий объект, состоящий из земли, зданий и оборудования. Цена договорная, как правило, это сделка «под ключ» на все компоненты.Хотя цену при единовременной покупке пакета активов легко определить, распределение затрат на отдельные компоненты может стать проблематичным. Тем не менее, для целей бухгалтерского учета необходимо распределить общую покупную цену на отдельные приобретенные активы. Это может потребовать пропорционального распределения закупочной цены на отдельные компоненты.

Для иллюстрации предположим, что Dibitanzl приобрела производственное предприятие у Malloy за 2 000 000 долларов. Предположим, что объект состоит из земли, здания и оборудования.Если бы Dibitanzl приобрел землю отдельно, ее оценочная стоимость составила бы 500 000 долларов. Ориентировочная стоимость здания — 750 000 долларов. Наконец, оборудование будет стоить 1 250 000 долларов, если будет приобретено независимо от «пакета». Сумма значений компонентов составляет 2 500 000 долларов США (500 000 долларов США + 750 000 долларов США + 1 250 000 долларов США). Однако фактическая цена покупки составляла только 80% от этой суммы (2,500,000 долларов X 80% = 2,000,000 долларов). Задача бухгалтерского учета состоит в том, чтобы распределить фактическую стоимость в размере 2 000 000 долларов США между тремя отдельными частями, как показано ниже:

В предыдущем процессе перерасчета затраты пропорционально назначаются на основе стоимости, как показано на этой иллюстрации:

Приведенные выше расчеты составляют основу следующей записи:

Важно отметить, что предыдущий подход к распределению не использовался бы, если бы пакет активов представлял собой «бизнес».Эти процедуры были кратко рассмотрены в предыдущей главе.

Решение

Бухгалтерский учет может показаться механическим. Однако есть необходимость в суждении. Для оценки стоимости компонентов для целей предыдущей записи требовалось профессиональное суждение. Такие суждения часто являются неотъемлемой частью бухгалтерского процесса. Обратите внимание, что разные оценки стоимости привели бы к тому, что каждому элементу будет назначена разная доля в 2 000 000 долларов.

Действительно ли имеет значение распределение? Это на самом деле очень важно, потому что сумма, закрепленная за землей, не будет обесценена. Суммы, закрепленные за зданиями и оборудованием, будут амортизироваться по разным ставкам. Таким образом, будущая структура амортизационных расходов (и, следовательно, доходов) будет изменена этим первоначальным распределением. Инвесторы уделяют пристальное внимание доходам, и правильное суждение становится важным элементом бухгалтерского процесса.

Существенность

Многие расходы относятся к долгоживущим активам относительно небольшой стоимости.Примеры включают мусорные баки, телефоны и т. Д. Следует ли капитализировать и амортизировать эти затраты в течение срока их полезного использования? Или затраты на ведение документации превышают выгоду? Многие компании просто предпочитают нести небольшие расходы по мере их возникновения. Причина — , существенность ; независимо от того, каким образом вы учитываете затраты, они не могут повлиять на чей-либо процесс принятия решений в отношении компании. Это еще раз подчеркивает, насколько профессиональное суждение играет важную роль в бухгалтерском процессе.

Вы узнали?
Уметь подготовить раздел основных средств в балансе.
Знайте те затраты, которые должным образом включаются в стоимость актива, и те, которые следует относить на расходы по мере их возникновения.
Разберитесь в значении термина «капитальные затраты».
Определите соответствующий порядок учета процентов и затрат на обучение по приобретенным и построенным активам.
Различают стоимость земли и затраты на улучшение земель.
Знайте, как распределить стоимость единовременной покупки между конкретными приобретенными активами.
Укажите, почему некоторые долгосрочные активы могут быть списаны на расходы в приобретенном периоде.
Объясните значение суждений и существенности при учете основных средств.

Как U GRO сводит к минимуму кредитные проблемы ММСП

• Nath: добавление крыльев к U GRO

Однако некоторые наблюдатели, которые наблюдали за взлетом и падением Religare в прошлом, считают, что, хотя Нат сыграл важную роль в росте бизнеса компании, он, возможно, действовал довольно поздно.Но тогда финансовая поддержка, которую он получил при создании нового предприятия практически с нуля и приведшем его в текущее функциональное состояние, отражает тот факт, что рынок продолжал рассматривать его в положительном свете.

«Без сомнения, он был умным профессионалом. Несмотря на фиаско Religare, его поддержала группа известных инвесторов, и это вполне заслуживает доверия. И его новое предприятие, похоже, находится на подъеме, поскольку теперь оно является частью кредитной системы крупных банков и государственных учреждений », — говорит ветеран кредитной индустрии, просящий не называть его имени.

Между прочим, в прошлом году U GRO предприняло попытку выкупить подразделение NBFC Religare (оно ожидает одобрения своего плана реструктуризации долга для возобновления кредитования), сделав предложение совету директоров, на который в настоящее время возложена ответственность за возрождение компании ( См. «Восстание из пепла», Business India, 6 сентября 2021 г.). Но не вышло. По словам официального лица, которое в настоящее время входит в основную команду Religare, это не принесло результатов, потому что совет директоров решил не передавать бразды правления подразделением бывшему сотруднику, который присутствовал, когда гниение начало наступать.

Но вдали от Религаре Нат, как широко свидетельствуют его коллеги, создал шоу, которое обещает в изобилии в быстрорастущей среде. И это обычно не форма для стартапов, когда сжигание наличных неизбежно быстро набирает обороты. Нат собрал около 950 крор рупий от глобальных фондов прямых инвестиций, таких как NewQuest, ADV Partners и других, и купил зарегистрированный NBFC Chokhani Securities, который был переименован в U GRO в новом аватаре.

«Мы купили его за 48 крор рупий и разработали как платформу, основанную на сочетании знаний и технологий», — объясняет Нат, который возглавляет корабль в качестве исполнительного председателя и управляющего директора с небольшой долей около 2.7 процентов (см. Структуру владения акциями). Однако он собрал команду ветеранов отрасли как на функциональном уровне, так и на уровне совета директоров.

«Как и потребительский сегмент, кредитование ММСП также откроет потрясающие возможности для новых кредиторов в ближайшие годы», — отмечает А. М. Картик, вице-президент и руководитель сектора (рейтинги финансового сектора) ICRA. Он добавляет, что лидеры в игре будут определяться их способностью к расширению, в основном на основе их технологической базы. И это то, к чему, похоже, готовится U GRO, чтобы в ближайшие годы произвести больший фурор в этом сегменте.

Технологическая база

Платформа была построена на принципах OCEN (Open Credit Enablement Network), которая обещает внедрить набор протоколов, ведущих к демократизации кредита. Платформа также использует так называемую модель агрегации счетов (AA), и в совокупном смысле эти системы способны изменять состав кредитного бизнеса, продвигая встроенный кредит, покупайте сейчас / платите позже и систему кредитования на основе потоков.

«Технологии лежат в основе каждого аспекта кредитного процесса U GRO, от интеграции API, машинного обучения, технологии OCR, оценочных карт и механизма правил, автоматизированного утверждения политик, выплат и выплат. Все это приводит к предоставлению клиенту первого в отрасли 60-минутного принципиального процесса принятия решений на основе сложного моделирования денежных потоков », — отмечает Ришаб Гарг, технический директор компании.

Отличия, которые может внести это высокотехнологичное приложение, лучше всего отражено в программе GeM (правительственная электронная торговая площадка) -Sahay, первом варианте использования OCEN, где U GRO Capital предоставляет финансирование заказов на закупку малым предприятиям почти в 130 местах.Процесс занимает всего несколько минут и не требует физического взаимодействия с клиентом.

«Когда кредитование ММСП достигнет зрелой стадии, привлечение кредита на основе заказов на работу станет нормальной практикой для малых предприятий. Но сейчас это исключение, и мы находимся в авангарде изменения ситуации », — говорит Нат.

Отличительной особенностью его технологической архитектуры является система штатива для обработки данных, которая используется для оценки кредитоспособности соискателей ссуды на основании его выписки по налогу на товары и услуги, банковской выписки и анализа выписки через бюро.«С самого начала U Gro использовал статистическое прогнозное моделирование в качестве основного элемента андеррайтинга, и в настоящее время использует модель второго поколения Gro Score 2.0. Лучший способ понять каждого ММСП — это сочетание бюро, банковского дела и GST; наш большой опыт в области аналитики помогает извлекать из этих данных глубокое понимание и использовать их для стимулирования инноваций в продуктах для всего спектра ММСП », — отмечает Субрата Дас, директор по инновациям.

Структурные особенности

В то время как превосходная технологическая архитектура является одним из элементов его деятельности, еще одним важным компонентом трехлетней организации является ее решение сохранить свои операции ограниченными конкретными областями, а не делать выстрел во все, что является частью гигантской вселенной ММСП. .По словам Натха, компания вошла в шорт-лист этих секторов на основе обширного исследования макро- и микроэкономических параметров, проведенного совместно с такими экспертами рынка, как CRISIL. «Мы выбираем отрасли на основе таких параметров, как определенность регулирования и их положение в экономике потребления. Кроме того, эти секторы не требуют большого географического проникновения, и в то же время это те банки, которые проникли не полностью », — поясняет он.

Изначально было изучено 180 предприятий, поэтому работа была действительно обширной.Далее было углублено до 20 секторов, прежде чем было принято окончательное решение по восьми. К ним относятся химическая промышленность, образование, автомобильные компоненты, здравоохранение, пищевая промышленность / товары повседневного спроса, светотехника, гостиничный бизнес, а также электрическое оборудование и компоненты. Кроме того, в этих секторах есть определенный набор мероприятий, которые руководство U GRO согласилось профинансировать на данном этапе.

Например, его вертикаль здравоохранения включает дома престарелых общего профиля, глазные клиники, стоматологические клиники, диагностические лаборатории, лаборатории радиологии и патологии, а также фармацевтические предприятия в качестве подсекторов, имеющих право на получение кредита от компании.«Такой подход помогает, поскольку тенденция спроса не одинакова для всех секторов или даже подсекторов. Например, даже после того, как ограничения Covid были сняты, у нас не было энтузиазма по поводу финансирования сегмента банкетных залов в сфере гостеприимства », — отмечает Нат.

Кластерный подход тесно связан с этой отраслевой направленностью. Компания как кредитное агентство использует возможности как онлайн, так и офлайн, чтобы охватить растущее количество клиентов, уделяя особое внимание определенным географическим кластерам прямо сейчас (см. График), включая местоположения Tier-II и III.У него есть четыре важнейших компонента каналов связи с клиентами: канал под управлением филиалов (Gro Plus), канал экосистемы (gro-chain), партнерские союзы (gro-xstream) и прямой цифровой канал (gro-direct). Канал, управляемый филиалами, постепенно развивает обширный портфель, насчитывающий в настоящее время почти 34 подразделения, но на его долю приходится более 60% бизнеса компании.

• Гупта: выделение бюджета достигает нового максимума

«Большой сегмент индийского рынка ММСП все еще не оцифрован.Это приносит больше уверенности обеим сторонам. До тех пор, пока у нас не появится список новых соискателей кредита, автономные подразделения будут иметь свое значение », — рассуждает Нат. Каналы gro-chain предназначены для финансирования цепочки поставок и оборудования на обеспеченной основе. А его партнерство с банками и NBFC, вероятно, является наиболее стратегическим каналом для его роста, а его прямой цифровой канал, который должен начать полноценно работать в начале следующего года, позволит ММСП напрямую подавать заявки на получение кредита.

Кредитное предложение доступно в различных пакетах под названием Pratham, Sanjeevani, Saathi и Gro Micro, а размер билета варьируется от 1 лакха до 3 крор, в основном в обеспеченной форме.Однако основным элементом его деятельности является работа в тесном сотрудничестве с крупными банками и другими финтех-компаниями, которые пытаются максимально использовать возможности совместного кредитования, которые в настоящее время приобретают конкретную форму на финансовом рынке. «В последнее десятилетие NBFC почувствовали, что могут конкурировать с банками. Но теперь тенденция состоит в том, чтобы присоединиться к ним и стать их партнерами по совместному кредитованию. ММСП — это 70-процентная потребность банков в кредитовании приоритетного сектора, и они не могут обслуживать их напрямую. Мы можем изменить ситуацию к лучшему », — говорит Нат.

«Совместное кредитование находится на начальной стадии. Но эти финтех-компании сейчас играют важную роль, выступая в качестве моста между крупными банками и недостаточно обслуживаемыми или необслуживаемыми клиентами », — утверждает Картик из ICRA. И U GRO, похоже, идет по этому пути в полной мере благодаря партнерству с тремя крупными банками — IDBI, SBI и Bank of Baroda. «Когда RBI санкционировал линию финансирования в размере 50 000 крор рупий для предприятий, пострадавших от Covid, мы были первым NBFC, который получил кредитную линию от трех банков государственного сектора для предоставления ссуд по этой схеме, потому что они поняли, что у нас есть специальный сектор здравоохранения с девятью подсекторами. — небольшой дом престарелых, аптека и т. Д. », — говорит Нат.

U GRO дополнительно включает 20 финтех-компаний в рамках экосистемы совместного кредитования. Только на прошлой неделе ZipLoan, финтех-компания, зарегистрированная в RBI, объявила об открытии своей торговой площадки для кредитования GRO X — Stream, выделив 50 крор рандов на программу. «Партнерство синхронизируется с долгосрочной стратегией роста ZipLoan, направленной на укрепление своих позиций на растущем рынке финансовых технологий Индии за счет укрепления своих лидирующих позиций. U GRO Capital последовательно создает экосистему игроков в сфере финансовых технологий, которые могут извлечь выгоду из ее технологии, основанной на API, и андеррайтинга на основе данных », — заявил ZioLoan в официальном коммюнике.

Выступы высшей передачи

Создав базу за последние три года, и Corona, вероятно, спровоцировала экономическую нервозность, которая, вероятно, осталась позади, теперь компания планирует задействовать свой инструмент роста на высшем уровне. И это во многом согласуется с сильным попутным ветром, прогнозируемым для кредитного рынка ММСП в целом. Фактически, последнее издание Sidbi — TransUnion Cibil MSME Pulse Report подчеркивает, что на рынке возвращается оживление, когда кредиторы предоставляют ссуды на сумму 9 рупий.5 лакхов крор для микро-, малых и средних предприятий в 21 финансовом году. Это значительно больше (40 процентов), чем 6,8 млн рупий, выданных в виде кредита в предыдущем году. Общий кредитный риск ММСП на конец 21 финансового года составлял 20,21 млн рупий.

«Ключевым моментом, сигнализирующим о возрождении, является кредитование новых клиентов (клиентов), которые вернулись к уровням, существовавшим до COVID, в то время как кредиты, предоставленные существующим банкам (клиентам), остаются на высоком уровне. Ожидается, что недавние дополнительные меры по оказанию помощи, особенно в сфере здравоохранения, путешествий и туризма, улучшат отбор кредитов в секторе ММСП », — прокомментировал Сивасубраманян Раманн, директор по инвестициям в Сидби.Считается, что правительственная схема ECLGS (схема гарантирования чрезвычайных кредитных линий) сильно изменила ситуацию в бизнесе по предоставлению кредитов для ММСП.

В целом, участники рынка считают, что финтех-технологии будут играть все более заметную роль в экосистеме. «Я считаю, что по крайней мере 50 процентов кредитов в розничном сегменте и сегменте ММСП перейдут на платформы цифрового кредитования, прямо от источника до уровня документации, в течение двух-трех лет», — сказал Райкиран Рай, управляющий директор и главный исполнительный директор Union Bank of Индия недавно поддержала, выступая на отраслевом семинаре.И этот комментарий вызвал одобрение в кругах кредиторов нового поколения.

«Эти предприятия составляют основу индийской экономики и нуждаются в капитале, поскольку они восстанавливаются после Covid. Мы полагаем, что в следующие три-четыре года в сегменте ММСП будет наблюдаться быстрый рост, и мы намерены использовать первоочередной цифровой подход для удовлетворения их потребностей », — добавляет Кшитидж Пури, соучредитель и генеральный директор Ziploan.

И с учетом этих благоприятных уравнений, U GRO теперь поставила перед собой цель получить более 20 000 крор активов под управлением (AUM) к 2025 году с текущей базы в размере около 2 000 крор рупий.По этому параметру компания заметила стремительный скачок: с сентября прошлого года по этот год AUM выросла с 978 крор до 1 932 крор. Аналогичная тенденция наблюдается в выплате ссуды, которая достигла ежемесячной траектории, близкой к 300 крор рупий. «21 сентября был для нас лучшим месяцем, когда наша физическая фигура достигла 270 крор рупий. Мы ожидаем, что в ближайшее время ежемесячный размер выплат в среднем составит 350 крор », — говорит Амит Гупта, финансовый директор. Канал, управляемый филиалами, ведет его бизнес (доля 64%), а модель партнерства также демонстрирует признаки постоянного доминирования.

В то же время его план «Видение до 2025 года» содержит конкретные этапы, которые включают наличие одного миллиона клиентов в рамках кредитной системы ММСП и 1 процентную долю на рынке. Он планирует увеличить количество своих филиалов до 270, 45 промежуточных филиалов из 9 в настоящее время и 225 микро-филиалов из текущего количества 25. Он также ожидает, что количество его распределенных филиалов вырастет на здоровые 68% CAGR в период между 20-25. период и намеревается развивать свой Go-Xstream как надежный рынок для кредитования ММСП.

На финансовом фронте компания утверждает, что преуспевает в получении небольшой прибыли и дохода при разумном использовании своих ресурсов. Его доход составлял 153 крор, а прибыль до налогообложения превышала 12 крор. «Мы с самого начала уделяем особое внимание прибыльности, поэтому мы делаем упор на обеспеченные кредиты. Мы увеличиваем долю заемных средств на нашем балансе с коэффициентом 3,8х и не собираемся превышать его. За нашей бизнес-моделью стоит наука », — подчеркивает Гупта.

Согласно годовому отчету компании, 73% кредитов, выданных до настоящего времени, представляют собой обеспеченные ссуды.«У нас достаточно средств на следующие 18-24 месяца. В 2023 году нам нужно будет получить еще 1000 крор рупий, чтобы расширить наши операции в соответствии с нашими прогнозами на 2025 год. Наша конечная цель — стать ведущей в стране платформой LaaS (кредитование как сервисная платформа) », — добавляет Нат. Заявление, безусловно, обещает сделать историю роста U GRO более захватывающей.

Одиночная продажа неосвоенной земли приносит обычный доход, ставя под угрозу банковские операции с землей. собственности приносит обычный доход или прирост капитала.Или, другими словами, проблема «дилера против инвестора», которая беспокоит налоговых консультантов почти столетие.

В ходе обсуждения мы объяснили, что суды часто обращаются к семи факторам — так называемым «факторам Уинтропа», чтобы определить, является ли объект собственности капитальным активом или он исключен из определения капитального актива в силу Раздел 1221, исключающий имущество, «предназначенное в основном для продажи покупателям в ходе обычной деятельности».

Факторы:

1.Характер и цель приобретения имущества и срок владения;

2. Объем и характер усилий налогоплательщика по продаже имущества;

3. Количество, объем, непрерывность и существенность продаж;

4. Степень разделения, развития и рекламы для увеличения продаж;

5. Использование офиса для продажи недвижимости;

6. Характер и степень надзора или контроля, осуществляемого налогоплательщиком в отношении любого представителя, продающего недвижимость; и

7.Время и силы налогоплательщика, обычно посвященные продажам.

Затем мы перешли к обсуждению того, какое значение суды придают каждому фактору при вынесении своего заключения. В целом суды не рассматривают ни один фактор как определяющий; каждому фактору придается равный вес. Однако на практике разные суды делают упор на определенных факторах.

В деле Biedenharn Realty Co., Inc. против Comr ., 526 F.2d 409 (5-й округ, 1976 г.) Пятый округ объявил, что частота продаж является наиболее важным из установленных в судебном порядке критериев, предполагая, что в крайних случаях В некоторых случаях одного этого фактора может быть достаточно, чтобы исключить собственность из статуса основного капитала.Суд добавил: «Когда отчуждение подразделенной собственности длится в течение длительного периода времени и особенно многочисленно, вероятность прироста капитала очень мала… и наоборот, когда продажи немногочисленны и изолированы, претензиям налогоплательщика на прирост капитала уделяется большее внимание. . »

Несколько окружных судов заявили, что частые и регулярные продажи в сочетании с деятельностью по развитию и совершенствованию обычно приводят к обычному рассмотрению доходов или убытков.

Обобщая соответствующую историю болезни, я пришел к следующему выводу, который, как мне кажется, был тщательно продуман и аргументирован:

В большинстве случаев, когда отказано в учете прироста капитала, присутствуют усилия как по развитию, так и по улучшению, а также частые и регулярные продажи.Чем более существенна картина частых и регулярных продаж, тем более вероятно, что будет отказано в статусе основных средств, даже если деятельность по развитию и совершенствованию практически отсутствует.

Количество, частота и непрерывность продаж являются одним из наиболее значимых факторов, если не самым значимым, при определении того, удерживается ли актив для продажи в ходе обычной деятельности и, следовательно, не является капитальным активом. Чем больше объем продаж, тем выше вероятность того, что налогоплательщик будет считаться дилером, а актив будет считаться инвентарным активом.

Значение, которое суд придает количеству, частоте и непрерывности продаж, совершенно непредсказуемо. Однако ясно, что эта деятельность будет тщательно рассмотрена, и налогоплательщики должны доказать наличие уникальных обстоятельств, чтобы противостоять весу этого фактора, чтобы получить право на лечение прироста капитала.

Основываясь на моем обзоре существующих властей, было ясно, что если налогоплательщик не соблюдает ни «частые и существенные», ни «существенные факторы развития», имущество будет рассматриваться как капитальный актив.

Ну, как бы часто бывает, оказывается, что я ошибался. Дело, вынесенное окружным судом Калифорнии в начале этой недели, заставит налоговых консультантов переосмыслить проблему дилера, а не инвестора, и еще больше запутает и без того неурегулированную область права.

Аллен против США

Фредерик Аллен приобрел землю в 1987 году. В суде он показал, что он купил землю с целью застройки ее для будущей продажи, и, фактически, в период с 1987 по 1995 год он пытался застроить собственность самостоятельно.Аллен потратил деньги на инженерные планы и взял вторую закладную на собственность.

Аллен также показал, что за время, пока он владел землей, его собственная фирма разработала около 10 комплектов планов собственности, поскольку он «прошел через процесс поиска партнера для развития проекта. Кроме того, он привлек других партнеров, с которыми пытался осваивать землю.

В 1998 году Аллен продал собственность застройщику за 1) единовременную выплату и 2) будущие условные платежи, основанные на процентном соотношении будущей прибыли от будущей продажи построенных единиц.Фирма Аллена проделала «хорошую сделку» по проектированию, пока покупатель не изменил проект и не нанял другого инженера.

В 2004 году Аллен получил от покупателя последний платеж в размере 63 662 доллара и получил 1099-MISC. Аллен сообщил о получении денег как о долгосрочной приросте капитала.

Налоговое управление США оспорило подход Аллена к получению доходов, заявив, что земля не является капитальным активом, поскольку «предназначалась главным образом для продажи клиентам в ходе обычной деятельности».”

Окружной суд после рассмотрения сокращенной версии Winthrop Factors встал на сторону IRS, постановив, что земля не является капитальным активом, и, таким образом, вся прибыль, связанная с продажей, должна отражаться как обычный доход.

Обращаясь к первому фактору — характеру и приобретению земли — Окружной суд постановил, что показания Аллена показали, что он купил землю, чтобы застроить и продать ее. И хотя Аллен утверждал, что его намерение в отношении земли со временем изменилось, когда ему стало ясно, что разработка земли не по средствам и опыту, суд пришел к выводу, что Аллен не показал, когда, как и почему его намерение изменилось.

Суд также постановил, что Аллен не справился с четвертым фактором Уинтропа — масштабом деятельности по развитию, осуществленной налогоплательщиком. Аллен показал в своих показаниях, что за время, пока он владел землей, он и / или его фирма создали около 10 различных наборов планов застройки. Он показал, что продолжал этот «процесс» поиска партнера для развития проекта вскоре после продажи покупателю, и что некоторые из его долгов бывшим партнерам были выплачены в рамках возможной продажи.Как мы вскоре обсудим, по сравнению с предыдущими решениями вывод суда о том, что деятельность Аллена представляла собой существенное развитие, был, вероятно, ошибочным.

Основываясь на этих двух факторах — и только на этих двух факторах — Окружной суд пришел к выводу, что земля не является капитальным активом, а скорее инвентарными запасами, предназначенными для продажи, что дает обычный доход.

Анализ Шестигранник

Решение Окружного суда по делу Allen вызывает беспокойство по ряду причин, наиболее примечательной из которых является тот факт, что история дела в значительной степени лишена фактов, в которых у налогоплательщика нет ни: 1) истории развития недвижимости, ни 2) осуществляла значительную деятельность по развитию объекта недвижимости и удерживалась для признания обычного дохода от продажи недвижимости.Таким образом, Allen представляет собой радикальное изменение состояния для налогоплательщиков, стремящихся к приросту капитала от реализации собственности.

Существенные продажи

Фредерик Аллен не был разработчиком по профессии. Он никогда ранее не застраивал и не продавал недвижимость до покупки рассматриваемой земли, а также не приобретал и не застраивал другую недвижимость в течение рассматриваемых лет. Таким образом, при анализе неизменно важного третьего фактора — количества, объема, непрерывности и существенности продаж — число Аллена окажется колоссальным ОДНИМ.

Для сравнения: большинство фактов, которые дошли до суда, отражают многие продажи собственности, что, естественно, ставит под сомнение, удерживалась ли эта собственность для инвестиций или в качестве инвентаря.

В Suburban Realty продажа 244 лотов за 32-летний период была признана непрерывной и существенной. В Biedenharn продажа 40 лотов за трехлетний период — часть более длительной истории, когда за 48-летний период было осуществлено более 500 продаж с продажами во все годы, кроме одного — считалась непрерывной и существенной.Однако в деле Byram суд постановил, что, хотя 22 продажи за трехлетний период являются существенными, они не были достаточно частыми или непрерывными, чтобы сделать вывод о намерении удерживать недвижимость для продажи, а не для инвестиций.

Напомним, Аллен продал ОДНУ недвижимость. Он не разделял более крупный участок и не продавал несколько участков; он купил и продал один участок земли.

Хотя давно существует принцип «правила одного укуса», который гласит, что налогоплательщик, который продает только одно имущество, может считаться дилером, если его намерение состоит в том, чтобы продать недвижимость покупателям, однако районный суд отклонил это Фактор представляет собой радикальный отход от предыдущей истории болезни.

Деятельность по развитию

Обзор истории болезни показывает, что если налогоплательщик развивает недвижимость путем разделения, классификации, изменения зонирования или прокладки дорог и инженерных коммуникаций, он может считаться дилером по причине этой деятельности, а продажа недвижимости приводит к получению обычного дохода. . .

Чем менее значительны масштабы деятельности по развитию, тем больше вероятность того, что будет разрешен капитальный ремонт. В деле Buono v.Comr ., 111 74 T.C. 187 (1980), Налоговый суд предположил, что простое разделение собственности не означает улучшения. В деле Weil v. Comr ., 3 T.C.M. 528 (1944 г.), тот же суд, по-видимому, пришел к противоположному выводу, возможно потому, что в Weil продавались отдельные лоты, тогда как в Buono подразделенное имущество было продано оптом, и подразделение было организовано с этим типом продажи в разум.

Пока он владел имуществом, Аллен в качестве инженера-строителя составил по крайней мере десять комплектов планов.Он также искал партнеров и влез им в долги во время их попыток освоить землю. Заметьте, однако, что Аллен никогда не доводил лопату до грязи. Конечно, он хотел развивать недвижимость, но его желания так и не осуществились.

Это, конечно, не редкость, когда кто-то изначально приобретает недвижимость под застройку. Партнерские отношения терпят неудачу. Встречаются препятствия в развитии. Стоимость собственности падает, и застройка — плохой образ действий.

Изменение намерения

Поскольку от планов развития обычно отказываются, суды постановили, что, хотя первоначальное намерение приобретения части собственности является фактором, который необходимо учитывать, соответствующий вопрос является основной целью владения «в какой-то момент перед продажей» ( Suburban Недвижимость ).Таким образом, суды часто определяют первоначальное намерение приобретения собственности, а затем ищут доказательства любых изменений в основной цели владения налогоплательщиком. Если налогоплательщик может доказать, что его первоначальное намерение по развитию недвижимости стало недостижимым из-за внешних факторов, ему должно быть разрешено ликвидировать свои вложения в недвижимость и получить прибыль от прироста капитала по сделке.

В Аллен, налогоплательщик более десяти лет пытался развить собственность, но так и не добился прогресса.К 1998 году, как и любому разумному человеку, Аллену надоело его бесплодное занятие. Он всплеснул руками и сказал: «К черту это; Я собираюсь продать, взять деньги и вложить их в Furbys ». Таким образом, может показаться, что возможная продажа Аллена покупателю не была кульминацией его планов по развитию земли, а скорее метафорическим развеванием белого флага, которое сигнализировало об отказе от его намерения осваивать землю и готовности к освоению земли. участвовать в упорядоченной ликвидации своих вложений в недвижимость.Почему суды не приняли концепцию «упорядоченной ликвидации», когда так было в прошлом, для меня загадка.

Но даже если мы согласимся с тем, что Аллен не справился с «фактором намерения», шесть из семи факторов все равно будут в его пользу. Тем не менее, Аллен был вынужден признать обычный доход. Такой подход, принятый Окружным судом, фактически делает факторный подход устаревшим и прямо противоречит позиции предыдущих судов, согласно которой ни один фактор не является определяющим.

Влияние на земельный банк

Во вторник во вторник мы обсуждали популярную идею налогового планирования, известную как «земельный банкинг», при которой налогоплательщик покупает необработанную землю, удерживает ее до тех пор, пока она не вырастет в цене, а затем до развития собственности и продажи ее клиентам — и тем самым превращая его из инвестиционной собственности в товарно-материальные запасы — продает контролируемой корпорации.Это позволяет налогоплательщику уплачивать льготную ставку налога на долгосрочную прибыль от прироста капитала при предпродажном повышении стоимости, при этом любое будущее повышение, которым будет пользоваться контролируемая корпорация, зависит от обычного дохода.

Сама причина того, что земельный банк работает — и неоднократно одобрялась различными судами — заключается в том, что первоначальный владелец земли до продажи контролируемой корпорации не выполнял никаких строительных работ. Кроме того, налогоплательщик обычно принимает меры для сохранения режима прироста капитала, гарантируя, что первоначальный владелец земли — будь то налогоплательщик напрямую или контролируемое лицо — ограничивает объем продаж, в которых он участвует.

Таким образом, чтобы обеспечить успешную организацию земельного банка, налогоплательщики принимают меры, чтобы 1) ограничить количество продаж и 2) избежать девелоперской деятельности. Решение окружного суда по делу Allen указывает на то, что эти меры больше не требуют ожидания и что единственным важным фактором является намерение налогоплательщика при приобретении собственности. И в свете дела Allen , в котором налогоплательщик имел намерение застройки только потому, что он изначально приобрел недвижимость для застройки, независимо от последующего изменения намерений, — действительно ли сложно поверить в то, что суд может утверждать, что при продаже необработанной земли контролируемой корпорации в сделке по земельному банку, это, несомненно, было намерением налогоплательщика все время развивать собственность, поскольку контролируемая корпорация в конечном итоге действительно выполняла застройку?

Заключение

Решение районного суда шокирует тем, что игнорирует предыдущие законы.