Новости Кто должен платить риэлтору?

Рынок недвижимости меняется. Сегодня мы очень четко наблюдаем его реакцию на экономическую ситуацию в стране. За последнее время здесь появились новые тенденции, другим стало поведение продавцов и покупателей, их мотивы для совершения сделки, а также ожидания по цене объектов. Не прав будет тот, кто говорит «меня кризис не коснулся» и будет продолжать гнуть свою линию. Меняемся мы все, меняются и условия работы на рынке недвижимости.

Какие тенденции сейчас возобладают на рынке, и что послужило их причиной?

До кризиса спрос на любую недвижимость был стабильно высокий, а ипотека способствовала его повышению. Постоянно повышающиеся цены стимулировали покупателей принять решение как можно быстрее.

С наступлением кризиса, платежеспособность населения резко упала. Ипотека практически «умерла», и следом за ней от рынка «отвалилась» треть всех покупателей, которые раньше могли претендовать на получение ипотечного кредита. Сокращения, увольнения, сворачивание бизнеса, падение доходов… Все это сказалось не только на реальной покупательской способности населения, но и на настроении людей. Не уверенные в завтрашнем дне, многие отложили покупку недвижимости до лучших времен. Одновременно на рынке увеличилось предложение за счет тех, кто выставил недвижимость на продажу с целью выручить деньги и покрыть свои долговые обязательства. Объективно, продать свой объект стало труднее. А покупатели, один за одним, стали требовать значительных скидок по комиссии.

Исторически в Ростове-на-Дону сложилась такая система работы, когда услуги риэлтора оплачивает покупатель. Комиссионные обычно составляли 6% от стоимости объекта, но иногда покупателям давали скидки. Сегодня все чаще риэлторы предлагают продавцам заплатить комиссионные, чтобы снизить бремя расходов для покупателей. Это, по мнению некоторых риэлторов, способно привлечь больше покупателей и оживить рынок недвижимости.

В.А. Тикиджи-Хамбурьян, исполнительный директор Южной гильдии риэлторов и оценщиков (ЮГРО).

Сложившаяся система работы, когда услуги риэлтора оплачивает покупатель, хороша с точки зрения прозрачности. Покупатель и продавец всегда знают точную сумму сделки. В Москве, например, принята другая система работы, когда комиссионные платит продавец. Но в их системе есть один существенный минус – это скрытая комиссия. То есть продавец не знает, какую сумму платит покупатель за объект, а покупатель не знает, по какой цене объект продается. Разницу, доходящую порой до 8-15% от стоимости, риэлторы кладут себе в карман. Отчасти эта система, в свое время, спровоцировала бурный рост цен на московскую недвижимость.

Что происходит сейчас? Московские риэлторы, столкнувшись с падением спроса, стали давать покупателям скидки со своей комиссии. Тем самым они задали начальный толчок для общего снижения цен на недвижимость.

Собственники объектов, в большинстве своем, не знают друг друга. Они могут устанавливать цену на свой объект исходя либо из рекламных объявлений в газетах, либо по рекомендации риэлтора. По признанию самих риэлторов многие продавцы сегодня психологически не готовы оплачивать услуги риэлтора. Ведь они привыкли, что это делает покупатель.

Е.Г. Сосницкий, генеральный директор компании «Титул»

Каждый отдельно взятый продавец имеет свои субъективные представления о рынке в целом, о ценах на аналогичные объекты. А профессиональные риэлторы видят ситуацию более широко. Сегодня ситуация такова, что покупатели с реальными деньгами – это большая редкость. Кроме того, покупатели сегодня не готовы оплачивать услуги риэлторов в том же объеме, что и раньше. Поэтому очевидным шагом становится раздел комиссии между обеими сторонами сделки. Если ситуация на рынке еще больше усугубится, тогда покупатель может вообще отказаться платить риэлтору. Тогда это придется делать продавцу. Возможно, наоборот, все стабилизируется, и установится система, когда услуги риэлтора поровну оплачивают две стороны. А может быть, мы вернемся к прежней системе, когда всю комиссию полностью платит покупатель. В любом случае, риэлторы должны «держать руку на пульсе» и четко отслеживать соотношение покупателей и продавцов, чтобы предложить им оптимальные условия.

Так кто же должен платить риэлтору? Покупатель или продавец? В чем плюсы и минусы разных систем? Порой, даже сами риэлторы не сходятся во мнениях.

В.А. Тикиджи-Хамбурьян считает, что  система оплаты услуг риэлтора не должна быть навязана покупателям и продавцам. —  Все должно происходить естественным путем – не сверху вниз, а снизу вверх – уверен он.  — Когда сами продавцы осознают необходимость заинтересовывать покупателя ценой, и сами предложат риэлтору оплачивать его услуги, только тогда эта система приживется. Рынок сам диктует свои условия, риэлторы лишь следуют его тенденциям.

С ним не согласен Евгений Сосницкий. Он считает, что профессиональные операторы рынка, сами должны предлагать покупателям и продавцам ту систему оплаты, которая оптимальна именно сегодня и которая позволит рынку развиваться дальше. 

— Мы можем бесконечно долго ждать, когда продавец, привыкший к тому, что для него услуги агентств недвижимости бесплатны, придет сам и скажет «Давайте я вам заплачу, а вы продайте мой объект» — говорит Евгений Сосницкий. – А покупатели тем временем торгуются все чаще, их ожидания по скидкам, порой, не соответствуют реалиям рынка. И выигрывает, как правило, тот продавец, который предлагает цену меньше, в том числе, за счет снижения риэлторской комиссии для покупателя.

В ситуации, когда услуги риэлторов оплачивают продавцы, есть существенный минус для покупателей. Очень часто продавцы просто закладывают сумму комиссионных в общую стоимость квартиры. И покупатель, в итоге платит примерно столько же, сколько бы он заплатил с учетом 6% комиссионных. С другой стороны, чисто психологически, платить 3% вместо 6% гораздо легче. Поэтому обе системы оплаты услуг риэлтора, когда комиссионные платит продавец или покупатель – это как две стороны одной медали. Платит все равно покупатель. С другой стороны, когда риэлторы заявляют, что их услуги стоят 6%, покупатели могут вообще развернуться и уйти. Оставим в стороне споры по поводу того, сколько составляет себестоимость услуг риэлторов. Но известно, что некоторые агентства недвижимости, предлагавшие услуги со значительным дисконтом, сегодня просто перестали существовать.

Е.Г. Сосницкий.

Все дело в том, что оплачивает услуги тот, кто их заказывает. Если нас нанимает на работу и оплачивает наши услуги продавец, то мы заинтересованы в том, чтобы помочь ему продать объект как можно дороже. Если же нас нанимает на работу покупатель, мы ему говорим: «Раз Вы платите нам деньги, то мы заинтересованы в том, чтобы помочь Вам купить объект как можно дешевле». Любому человеку выгодно, когда на него работает профессионал. Если покупатель не готов оплачивать услуги профессионального  риэлтора, это сделает продавец. И тогда мы будем защищать интересы продавца. И наоборот.

В любом случае, я придерживаюсь точки зрения, финансовые условия сделки должны быть прозрачны и известны всем сторонам. Покупатель должен всегда точно знать, сколько стоит квартира, которую он покупает, продавец должен всегда знать, сколько денег платит покупатель, и обе стороны должны знать, сколько составляет комиссия риэлтора.

В одном точки зрения риэлторов сходятся: и в той и в другой системе есть свои очевидные плюсы и не менее очевидные минусы. А кто будет оплачивать услуги риэлтора, будут решать, в конечном итоге, сами же продавцы и покупатели.

Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии

Кто и в каком размере оплачивает услуги риелтора в Италии? Что говорит об этом закон, а как обстоят дела на практике, рассказывают эксперты Prian.ru.

О процедуре покупки недвижимости в Италии – подбор, сбор документов, уплата налогов – можно прочитать в материале по ссылке. В этой статье мы рассмотрим лишь один, но очень важный аспект – кто, покупатель или продавец, платит комиссию агентству, участвующему в сделке.

Нужен ли агент на сделке

По итальянскому законодательству, участие агента в сделке необязательно. Но иностранцы, как и большинство итальянцев, обычно обращаются к специалистам – чтобы сделать процедуру покупки максимально спокойной и комфортной.

Почему в Италии обычно обращаются к специалистам, можно прочитать в этом материале.

Как регулируется работа агента

Покупку и сопутствующие процессы регламентирует Гражданский кодекс (ГК). Там же, в статье 1754, дано определение, кто такой агент и в чём заключаются его обязанности.

Кратко: риелтор – специалист, который сводит продавца недвижимости и покупателя, помогает им договориться между собой. По сути, посредник. В Италии, как правило, один риелтор представляет обе стороны сделки – поэтому к каждой из них он должен быть беспристрастен, гласит закон.

В чем заключается функция агента

Он должен оценить и свести к минимуму возможные риски сделки, а также грамотно составить предложение о покупке, которое после принятия его продавцом принимает силу предварительного договора. Формально сделку можно провести и без него (в этом случае договор сразу готовит нотариус), но на практике если обе стороны заинтересованы в сделке, они предпочитают зафиксировать намерения друг друга.

Агент обязан сообщить всю известную ему информацию об объекте и правовом статусе сторон, которая может повлиять на их решение. Формально предоставить некоторые документы можно во время нотариального договора, и обязанность их истребования у сторон лежит на нотариусе.  Однако агент-профессионал обязательно уточнит возможность предоставления в срок необходимых документов (например, справку об отсутствии задолженности или энергетический сертификат).

При подписании предварительного договора агент удостоверяет личности сторон, а также часто выступает получателем задатка, который передаёт продавцу после предварительной проверки нотариуса или выполнения неких прописанных в договоре условий.

После подписания предложения о покупке посредническая работа агента заканчивается. Дальнейшее выполнение обязательств сторонами до момента юридического перехода недвижимости в собственность нового владельца контролирует уже нотариус. Агент же на финальной стадии по желанию клиента выступает скорее как организатор – встреч, общения, переговоров.   

Примеры квартир в Италии

Кто платит агенту

Итальянский закон говорит: агент имеет право на комиссию с обеих сторон.

Ольга Москалёва, Comosardinia-estate: «Конечно, на практике бывают разные ситуации. Например, собственник дорогого объекта может существенно подвинуться по цене, но при этом договориться заплатить агентству лишь символическое вознаграждение, если понимает, что приличную комиссию специалист возьмёт с покупателя.

Если в сделке участвуют два агента – от покупателя и от продавца, то комиссию они или делят, или получают каждый со своего клиента. Если в одной сделке участвуют несколько агентств, каждое из них имеет право на свою долю вознаграждения, однако это не увеличивает общий размер комиссии, уплачиваемой сторонами».

Когда нужно заплатить комиссию

Право на комиссию агентство получает после того, как стороны подписали соглашение о покупке – предварительный договор. В нём также есть пункт, касающийся комиссии риелтора.

Важно. Регистрация предварительного договора у нотариуса необязательна, хотя она обеспечивает защиту прав покупателя. Но уже само предложение о покупке, подписанное обеими сторонами, приобретает силу такого договора со всеми вытекающими юридическими последствиями — оно должно быть зарегистрировано в налоговой службе.

Ольга Москалёва: «Если подписан предварительный договор, работа агента считается выполненной, и он имеет право на полную сумму вознаграждения. Риелтор выполнил основную работу: проверил документы, согласовал нюансы со сторонами, подготовил договор – а в конечном счёте обеспечил саму возможность сделки.

Но есть ситуации, когда с момента подписания предварительного договора до заключения нотариального акта проходит приличное время. Тогда на практике часть суммы агент получает после подписания сторонами соглашения о покупке, а часть – на дату подписания акта. В любом случае к этому числу вознаграждение должно быть выплачено.

А есть ситуации, когда предложение о покупке обусловлено каким-то обстоятельством, без которого сделка не состоится. Например, при покупке в кредит: без одобрения банком этого кредита заключение предварительного договора не состоится. В этой ситуации агентство имеет право на получение вознаграждения только после положительного решения финансовой организации».

Как выплачивается комиссия

Обычно гарантированным банковским чеком. Можно сделать и безналичный перевод, но это делается заранее, чтобы средства успели поступить агенту к моменту подписания нотариального акта. Передать комиссионные наличными на практике сложно, поскольку на оплату «кэшем» есть лимит .

Размер комиссии

Цена объекта в Италии не включает в себя комиссию, то есть агентское вознаграждение всегда будет сверх суммы продажи.

Юлия Козырева, SFR Realty: «В каждом регионе есть устоявшиеся размеры комиссии. Например, в Умбрии это 4%, а если цена покупки меньше €100 тыс., то минимальная фиксированная комиссия €4 тыс. В Абруццо комиссия ниже – 3%, а минимальная сумма – €3 тыс. В некоторых регионах, особенно на севере и в крупных городах, пользующихся большим спросом, специалисты берут за свои услуги 4–5% от стоимости. На комиссию сверху обычно начисляется НДС 22%. В редких случаях, когда агентство применяет упрощенную систему налогообложения, НДС не начисляется.

В случае если комиссия заранее не была оговорена и дело дойдёт до судебного разбирательства, то, согласно положению статьи 1755 ГК, размер комиссионных определяется судьёй, который будет основываться на профессиональных тарифах провинции, где проходит суд».

Ольга Москалёва: «Как правило, размер агентских утверждается до предложения о покупке. То есть порядок действий следующий: выбор объекта – утверждение размера агентских – подписание предварительного договора.

Каждая из сторон оговаривает свою комиссию. Продавец может заплатить меньше, в частности если он сделал большую скидку. Но есть агентства, которые берут одну и ту же сумму с каждого участника сделки вне зависимости от стоимости объекта».

Примеры частных домов и вилл в Италии

Со сколькими агентами можно работать одновременно

В Италии есть понятие «эксклюзивное право продажи» – в этой схеме продавец может сотрудничать только с одним агентством.

Юлия Козырева: «В случае невыполнения условий эксклюзивного договора на собственника накладываются санкции, которые прописываются в документе. Это может быть, например, обязательство выплатить несколько комиссий – всем задействованным в сделке агентам. И, кстати, покупателя, заключившего эксклюзивный договор с одним риелтором, но начавшего работу — и совершившего сделку — с другим, могут обязать заплатить гонорар обоим.

Если контракт не эксклюзивный, всё проще: агентское вознаграждение выплачивается риелтору, который первый нашёл покупателя.

Какой договор подписывать – всегда вопрос переговоров. Правда, есть агентства, которые работают с клиентом только на эксклюзивных условиях».

Ольга Москалёва: «Покупатель может искать объекты одновременно через несколько агентств. Но и здесь есть некоторые нюансы. Если объект находится не в эксклюзивной продаже, есть вероятность, что его могут публиковать несколько специалистов. Поэтому первый, кто привёл потенциального покупателя, сообщает его данные собственнику. И если этот же покупатель придёт на повторный просмотр с другим риелтором, владелец недвижимости должен сообщить об этом.

В случае если сделка состоялась с помощью второго агента, первый может запросить себе часть комиссии – у коллеги либо у покупателя. Поэтому обычно, если просмотр состоялся с конкретным специалистом, покупатель обычно работает с ним и дальше».

В каких случаях можно не платить агенту

Если риелтор выполнил свою работу, он должен получить деньги – это прописано в законе. Причём договорённость о предоставлении услуг покупателю может быть заключена устно, и такая форма тоже считается действительной.

Юлия Козырева: «И при устных переговорах можно доказать сотрудничество – звонками, переписками, пересылкой документов. То есть, если риелтор свёл стороны, а они решили обойти его, юрист всё равно сможет доказать, что работа агента была выполнена. И тогда суд обяжет клиентов выплатить комиссию».

Важно. После подписания предварительного договора агент должен получить вознаграждение за свою работу, даже если сделка не состоялась. Например, если одна из сторон впоследствии расторгла договор или не выполнила его условия. И это логично, поскольку в договоре уже предусмотрена ответственность сторон за расторжение сделки.

Бывает, покупатели пытаются схитрить. Например, после просмотра объекта с одним специалистом пытаются найти этот же вариант через другое агентство, оговорив меньшую комиссию. Агенту наверняка станет известно об этом, и он может подать на покупателя в суд и получить деньги – за то, что выполнял свою работу.

Юлия Козырева: «Мой совет: если у вашего агента не хватает вариантов, но вы их видите в другом месте, не действуйте в обход – скажите об этом прямо. При честном сотрудничестве велика вероятность, что ваш риелтор договорится со своим коллегой из другой компании и они разделят комиссии – один возьмёт с покупателя, другой с продавца».

Ольга Москалёва: «Если одна из сторон разрывает контракт по личным причинам, не выполняет условия договора, то агент заработанные деньги не теряет. В этом случае потери в размере суммы задатка несёт та сторона, что отменила сделку».

Главное

• Риелтор в Италии, как правило, получает вознаграждение и от покупателя, и от продавца. В стоимость недвижимости комиссия не входит, о её размере стороны договариваются индивидуально, но обычно это около 3-4% с каждой стороны.
• Если первый просмотр объекта состоялся с конкретным специалистом, то в случае покупки этой недвижимости, купить объект нужно с помощью этого агента. Покупатель, ушедший к другому агенту, вынужден будет заплатить комиссию обоим.
• Многие понятия для нас непривычны, но если разобраться, то в основе их всегда лежит защита участников сделки от всевозможных рисков.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Что такое комиссия при покупке жилья или почему всегда платит покупатель — Недвижимость в Испании

Банк Испании отмечает, что «увеличившаяся корреляция» между ростом цен на жилье и ростом населения показывает, что увеличение числа иностранцев, проживающих в определенных провинциях, особенно островных, мог стать причиной подъема цен на недвижимость, через свое влияние на спрос.
Такое мнение приводится в докладе банка «Иностранные инвестиции в испанский рынок жилья в период с 2007 по 2019 год», опубликованный в среду, в котором подтверждается гипотеза о том, что влияние роста населения на цены больше в тех провинциях, где выше плотность населения.
Тем не менее, Банк Испании предупреждает, что гипотезу о том, что инвестиции иностранцев-нерезидентов способствовали росту цен на жилье за последние несколько лет, данные не подтверждают, хотя их нужно принимать с осторожностью — нерезиденты покупают жилье в основном лишь в нескольких провинциях и, кроме того, существует возросшая корреляция между ростом численности населения и объемом этих покупок, что затрудняет выявление влияния.
Также банк отмечает, что в анализ не включены операции, совершаемые через юридические лица, такие, как инвестиционные компании, хотя их деятельность в основном сосредоточена на нежилом рынке.
 
Растущая тенденция: 10,9% от общего количества сделок
 
Исследование показывает, что доля покупок жилья иностранцами-резидентами Испании в общем объеме сделок на этом рынке увеличилась с 4,2% до 10,9% за период с 2007 по 2019 год.
По национальности инвесторов, покупатели-резиденты родом из стран ЕС (включая Великобританию) и Норвегии увеличивали свой вес в общем количестве покупок иностранцев-резидентов до 2015 года — в этом году на их долю пришлось 58%. Но затем, с 2016 по 2019 их вес снизился до 53%.
При этом за 2007-2019 в группе покупателей иностранцев, проживающих в Испании, произошли изменения по странам. Относительный вес британцев снизился на 6% и составил 8% в общем количестве сделок иностранцев-резидентов в 2019 году, а вот выходцы из Италии и Румынии стали покупать жилья больше, достигнув соответственно 8% и 12% в 2019 году.
Среди стран, не входящих в ЕС, выделяются Марокко и Китай — в 2019 году на долю покупателей родом из этих стран, проживающих в Испании, пришлось соответственно 14% и 6%.
Также общий объем сделок, совершенных иностранцами-резидентами выходцами из стран за пределами ЕС, также значителен — 27% в 2019 году.
В период восстановления после кризиса 2008 года (2014-2019) провинцией, где иностранцы-резиденты имели наибольший вес (19% от общего количества покупок жилья в провинции) стала Санта Крус де Тенерифе. Далее следуют Балеарские острова (16%), Аликанте (15%) и Лас Пальмас (14%).
 
Анализ показывает, что сток жилья в руках иностранцев-резидентов непрерывно растет с 2007 года и ускоряется с 2014 года. Так, в 2019 году покупки-нетто иностранцами-резидентами составили почти 0,2% от имеющегося жилищного фонда, что почти в три раза больше, чем в 2013 году.
 
Иностранцы-нерезиденты стали покупать меньше
 
При этом активность иностранцев-нерезидентов на рынке жилья Испании снижается: достигнув максимума в 10,5% в 2014 году, к 2019 она снизилась до 7,8%. По странам в списке покупателей-нерезидентов лидируют страны ЕС и Норвегия — 84% от всех сделок. Больше всего покупали британцы (23% от общего числа), немцы (12%), французы (12%), бельгийцы (10%) и шведы (8%).
Что касается провинций, в которых предпочитают покупать жилье иностранцы-нерезиденты, то тут тоже наблюдается неоднородность, как и в случае с иностранцами-резидентами: на Аликанте приходится 38%, на Малагу 28% и на Санта Крус де Тенерифе 25%. С другой стороны, на 35 из 50 провинций Испании пришлось менее 2% покупок иностранцами-нерезидентами.
 
Цена сделок иностранных покупателей выше, чем у испанцев
 
Что касается цен, то средняя стоимость квадратного метра в сделках, совершенных иностранцами-резидентами в 2014-2019 годах, была на 4% выше, чем у покупателей-испанцев за тот же период, и на 3% выше в 2008-2013 годах, но! в провинциях Санта Крус де Тенерифе, Барселона и Балеары иностранцы-нерезиденты покупали по цене за квадратный метр на 10% выше, чем испанцы.
По данным Банка Испании, это связано с тем, что на побережье Средиземного моря и на островах, безусловно, более высокий вес имеют иностранные инвесторы с высоким уровнем доходов, которые предъявляют более высокие требования к качеству жилья и расположению в хороших районах.
В свою очередь, иностранцы-нерезиденты в 2014-2019 годах покупали по цене за квадратный метр на 46% больше, чем покупатели-испанцы. В 2008-2013 этот разрыв составлял 19%. Но и тут отмечается разделение по провинциям — выше цена за квадратных метр для покупателей-нерезидентов была в 26 провинциях, а в остальных — ниже.
 
Британцы продали больше, чем купили
 
Бельгийцы, шведы и французы были саыми частыми покупателями в 2019 году, в то время как число покупок, совершаемых британцами, сократилось из-за «брексита» и девальвации фунта. Это привело к тому, что в период 2017-2019 продажи жилья британцами-нерезидентами вновь превысили их покупки в Испании.
Покупки-нетто иностранцами-нерезидентами в 2014-2019 были в основном сосредоточены, как и покупки-брутто, в провинциях средиземноморского побережья и на островах. Наибольшее значение было достигнуто в Аликанте, где иностранцами-нерезидентами было приобретено 3% жилищного фонда, далее идут Малага (2,1%) и Балеарские острова (1,3%).

Иногда квартиры в новостройках выгоднее покупать с помощью риэлтора — Рынок жилья

Покупатели жилья на первичном рынке нередко обращаются не напрямую к застройщикам, а в сотрудничающие с ними агентства недвижимости. Дает ли это какие-либо преимущества?

Во многих случаях покупать квартиры в новостройках через агентство бывает удобней. А иногда это единственный способ приобрести недвижимость в понравившемся доме: некоторые застройщики предпочитают не тратиться на содержание собственных отделов продаж и реализуют квартиры исключительно с помощью риэлторов.

Жилищный аутсорсинг

Мода на реализацию строящихся квартир с привлечением посредников появилась в кризис 2008 года. Снижение объема продаж вынудило застройщиков искать новые механизмы продвижения своих продуктов на рынке. А точнее – привлекать профессиональных продавцов недвижимости, услуги которых в условиях рынка покупателя оказались как нельзя кстати.

Небольшим компаниям, которые строят единичные объекты, невыгодно продавать недвижимость своими силами. Тем более, что потенциальные покупатели могут просто не знать о существовании компании – так называемая сила бренда в этих случаях не поможет.

А создание и содержание собственного полноценного отдела рекламы и продаж – задача непростая, длительная и крайне затратная. Эта структура попросту не окупится, если компания строит 1-2 сравнительно небольших объекта в год. 

Шире выбор

Покупать квартиру в новостройках с помощью риэлторов есть смысл и в тех случаях, когда, например, вы хотите приобрести строящееся жилье, продав имеющееся, или получить ипотечный кредит. В этих случаях агентство выполняет роль «единого окна»: покупатель может сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков.

При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Риэлторы в подавляющем большинстве случаев не требуют с покупателя комиссионных за помощь в проведении сделки (им платит застройщик – обычно от 2% до 5% от стоимости квартиры). Конечно, в данном случае речь идет о простой покупке. Если сделка состоит из нескольких этапов, к примеру, – продажа имеющегося жилья и покупка квартиры в новостройке, то комиссия будет примерно такая же, какую клиент платит за услугу по обычной продаже квартиры.

Приобретая новостройку через агентство, клиенту стоит понимать, что договор на продажу возводимого жилья имеет право подписывать исключительно застройщик. С агентством покупатель заключает соглашение на оказание информационных услуг или иной аналогичный договор.

Фактически агентство-посредник лишь оказывает услуги по поиску подходящего объекта, оформлению договора и сопровождению сделки.

Здоровая конкуренция

Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.

По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров.

Агент – не арбитр

Заключая сделку с агентством, стоит помнить: посредник не защитит вас от известных рисков, связанных с приобретением строящегося жилья.

Не стоит рассчитывать на агентство, как на арбитра, который уладит возможные проблемы между покупателем и застройщиком. Многие считают, что посредник тщательно проверяет застройщика перед тем, как заключить с ним договор о сотрудничестве. Но чаще всего эта проверка весьма условна – у агентств попросту нет механизмов, с помощью которых можно было бы провести серьезный мониторинг состояния строительной компании.

В последние годы число сделок по приобретению жилья на первичном рынке через агентства постепенно увеличивается – застройщики на фоне кризиса оптимизируют структуру своих компаний, сокращая собственные отделы продаж.

Впрочем, массовым это явление вряд ли станет – многие уверены, что более успешно и качественно продавать квартиры может лишь тот, кто сам их строит.

Ну а к кому именно обращаться – агенту или застройщику – это уже решать вам.

---

 

Вера Байбус

заместитель генерального директора АН 4ROOMS:

– Агенты профессионально разбираются в достоинствах и недостатках объектов. Клиент может в принципе не понимать, в чем заключаются недостатки квартиры, расположенной рядом с шахтой лифта или в торце здания. И в итоге будет разочарован, когда его новое жилье окажется холодным, или в нем будут слышны посторонние шумы.

Опытный риэлтор обратит внимание на эти и многие другие факторы, он обязательно сверится с технической документацией, поэтажными планами и т. д.

Главная задача застройщика – продать жилье, причем побыстрее реализовать менее ликвидные квартиры, соответственно он не заинтересован рассказывать покупателю об их недостатках.

Риэлторский же бизнес очень сильно завязан на репутацию агентов. Что касается жилья в новостройках, то значительная часть людей впоследствии продают эти квартиры. Как риэлтор, я заинтересована в том, чтобы они остались довольны покупкой, которую помогла им совершить. Тогда и продавать квартиру, если им потребуется это сделать, они будут тоже через меня.

---

 

Сергей Слободянюк

адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга:

– Если вы решили приобрести квартиру в новостройке и обратились не в строительную компанию, а в агентство недвижимости – думаю, что это правильное решение. Специалист по новостройкам сможет вам предложить квартиры не одного застройщика, а большинства застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Однако если вы не заказываете услугу по юридическому сопровождению сделки, рассчитывать на помощь агентства в юридических вопросах не следует. Если же вы заключите договор с агентством недвижимости на сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, то риэлторская компания будет заинтересована не только в том, чтобы подобрать вам вариант, но и в том, чтобы ваша сделка прошла юридически чисто, законно и безопасно.

---

 

Ольга Морозова

руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

– Мнение, что риэлторы хуже застройщика знают особенности продающихся в новостройках квартир, ошибочно. Агентство при заключении договора со строительной компанией получает доступ ко всей необходимой информации: по технологии строительства, условиям продаж, акциям, скидкам и юридическим тонкостям проведения договора.

При этом может предложить покупателю не только те несколько домов, которые строит одна строительная компания, но и сравнить предложения от разных строительных компаний по всем интересным для покупателя параметрам. И если какой-то информации не хватает, – получить ее напрямую от специалиста-застройщика.

А самое главное отличие – в подходах к целям продаж. Наша главная цель – не в продаже конкретного объекта, а чтобы клиент был доволен и рекомендовал нас в будущем своим родственникам и знакомым. Это делает нас более объективными в оценке плюсов и минусов жилищных проектов.

---

 

Жанна Реброва

директор направления «Новое строительство» АН «Итака»:

– У покупки квартиры в новостройке через агентство недвижимости есть целый ряд преимуществ. Это и полнота предложения – крупные риэлторские компании сотрудничают с большинством строительных компаний города, и надежность, ведь дорожащее своей репутацией агентство работает только с проверенными застройщиками, имеющими всю необходимую разрешительную документацию.

Цены на квартиры у риэлторов те же, что и у строительной компании, кроме того, действуют аналогичные акции и спецпредложения.

Еще одно преимущество – комплексное обслуживание. Персональный менеджер будет сопровождать вас на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей от новой квартиры. Ну и, наверное, самое приятное – отсутствие комиссии. Комиссионные риэлтору платит не покупатель, а строительная компания.

---

 

Александр Акимов

директор по продажам ООО «Смирнов и К»:

– Если агентство не просто подбирает клиенту квартиру в новостройке, но параллельно продает его старое жилье, то комиссия агентства по такой сделке будет составлять 4-5% от стоимости продаваемого жилья клиента.

По согласованию клиента с агентством возможно заключение одного агентского договора на продажу со встречной покупкой квартиры в новостройке или двух агентских договоров на продажу жилья и на поиск квартиры в новостройке.

Кроме этого клиенту предстоит подписать договор купли-продажи своего жилья и договор долевого участия или паевого взноса со строительной компанией.
 

---

---

 

Текст: Андрей Грязнов    Фото: Алексей Александронок   

Риэлторские услуги в Краснодаре, цены на услуги риэлтора в АН «АЯКС»

Покупка или продажа недвижимого имущества – важный шаг. Далеко не каждый владеет необходимыми знаниями, чтобы проверить юридическую безопасность, осуществить сделку на выгодных условиях. Для этого нужен тот, кто уже зарекомендовал себя среди риэлторов, а главное провел тысячи сложнейших переговоров.

«АЯКС» предоставляет риэлторские услуги по поиску, купле-продаже домов и квартир, обмену, аренде жилой, коммерческой недвижимости, земельных участков. Наша база содержит более 20 000 предложений для Краснодарского края.

Агентство успешно работает уже более 22 лет. Мы участвовали в становлении рынка, знаем все детали оформления, сопровождения сделок. В практике компании есть самые сложные контракты с несколькими собственниками, отдельными долями жилья, тонкостями наследования.

«АЯКС» – локальный эксперт в области недвижимости. Наши риэлторы – специалисты с большим стажем работы, которые каждый день продолжают повышать свою квалификацию. Они владеют подробной аналитикой рынка в Краснодаре, готовы сориентировать в выборе, рассказать подробнее про каждый микрорайон, указать на перспективы.

На нашем сайте можно:

• Найти объект по фильтрам
• Рассчитать размер платежа с помощью калькулятора ипотеки
• Записаться на просмотр или оставить онлайн-заявку о предложении своей цены

Какие риэлторские услуги мы предлагаем:

• Бесплатную консультацию
• Оценку имущества
• Помощь в оформлении ипотеки
• Подготовку к продаже, фотосъемку
• Торг, если речь идет о вторичном жилье
• Поиск по критериям, по бюджету
• Показ объектов
• Юридическое сопровождение
• Экспертную аналитику

Нужны профессиональные риэлторские услуги – обращайтесь в АН «АЯКС». Наши технологии, методики и база объявлений позволят выгодно продать или купить недвижимость согласно вашим условиям. Мы сориентируем вас на рынке, найдем жилье, обеспечим прозрачность сделки по комфортной цене – комиссия агентства составляет 3% от суммы покупки.

Платить до самой смерти. Как можно «попасть» с покупкой вторичного жилья

МОСКВА, 5 апр – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Приобретение жилья на вторичном рынке предполагает больше опасностей, чем покупка в новом доме от застройщика. У «вторички» всегда есть история — проверять такие объекты надо очень тщательно. В некоторых случаях можно обойтись своими силами, а в некоторых понадобится помощь специалиста. Эксперты рассказали агентству «Прайм», на какие объявления лучше вообще не обращать внимание, что проверять на встрече с продавцом и почему недвижимость на вторичном рынке пользуется популярностью даже в период льготной ипотеки на новостройки. 

«Готовят атаку на кошельки». Чьи кредиты подорожают первыми

ДОЛГИЕ ПОИСКИ – МЕНЬШЕ ХЛОПОТ

Два главных индикатора того, что с квартирой может быть что-то не так – это слишком заниженная цена, 10% от рынка и более, а также желание продавца как можно быстрее продать квартиру, считает ведущий юрист компании Объединенный юридический центр «Парфенон» Павел Уткин. 

Обычно эти два фактора встречаются в одном и том же объявлении на сайте по поиску недвижимости. Проблемы могут быть любого характера – от неоплаченных счетов по ЖКХ и продажи без согласия супруга до непосредственно мошеннической продажи либо по поддельным документам, либо после «покупки» по поддельным документам. 

«Даже учитывая, что точной статистики по 2020 году еще нет, можно с уверенностью говорить о том, что количество афер с недвижимостью превысит 8 тысяч, а это как минимум на 10% больше, чем в 2019 году, в котором таких случаев было зарегистрировано 7,3 тысячи», отмечает Уткин. 

100 РАЗ ПРОВЕРЬ, А ПОТОМ КУПИ 

На встрече с риелтором и собственником квартиры нужно обязательно запрашивать документы на квартиру, в том числе, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, а также задавать все интересующие вопросы. 

В первую очередь, нужно узнать, на что рассчитывает продавец – на прямую или альтернативную сделку. Второй вариант подразумевает более сложную сделку, завязанную на другую (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца, считает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

«Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда, при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил», — говорит юрист.

Во вторую очередь следует поинтересоваться о возникновении права собственности. Договор купли-продажи (ДКП), наследство, приватизация, договор дарения, уступка по ДДУ? С этим тоже могут возникнуть проблемы. Например, в некоторых случаях необходимо учитывать срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, он составляет 3 года. При этом, если речь идет о наследстве, срок исковой давности можно восстановить. По мнению Гусятникова, квартира, которая находится в собственности более 3-х лет, однозначно лучше той, которая находится в собственности менее года. 

Юрист рассказал, на что нельзя соглашаться, продавая жилье

«Не лишним будет запросить полную отчетность из ЕГРН – по собственникам, переходам прав собственности, а также уточнить информацию по прописанным гражданам. Частый переход собственности может быть связан с мошенничеством, справка из ЕГРН даст понимание по обременениям, которые могут быть разными – от залога до ренты», — говорит Уткин.

Также нужно проверить квартиру на использование материнского капитала. И если он использовался, нужно обратить внимание на выделение доли ребенку и узнать, почему она не была выделена. Если ребенка нет в списке собственников, это может привести к проблемам в будущем, предостерегает он.

Кроме того, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – а это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев, отмечает Гусятников. 

При чистоте документов и оставшихся сомнениях проводить сделку стоит через нотариуса – их ответственность страхуется на сумму договора купли-продажи. И независимо от степени погруженности покупателя в юридические вопросы и мир недвижимости все равно следует нанять опытного брокера или агентство – им лучше известны нюансы, которые в будущем могут стоить больших денег, уверен Уткин.

ЛИШНИЕ СТРАХИ

Самый лучший вариант – квартира, купленная по договору купли-продажи, находящаяся в собственности более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, считают эксперты. 

Пожалуй, самые сложные объекты – недвижимость, перешедшая по наследству и приватизированная, которая находится в собственности менее года. Такие квартиры можно покупать, но проверять их нужно более тщательно, предупреждает Гусятников.  Например, в ситуации с наследством скорая продажа вполне логична, так как многие собственники не планируют в дальнейшем пользоваться наследством и при этом не хотят тратить деньги на его содержание. По этой причине такие объекты можно купить с хорошим дисконтом – от 10%», — говорит он.

Кроме того, часто те, кто продает недвижимость, срок владения которой менее 3 или 5 лет, не хотят платить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода, поэтому предлагают покупателю прописать в договоре меньшую сумму, а остальное оформить распиской. Это отпугивает многих потенциальных покупателей, однако на юридическом уровне в этом нет ничего криминального, считает Гусятников. 

«Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности. Но нужно помнить, что, при расторжении ДКП через суд, если квартира была куплена ниже рыночной стоимости, вас могут не признать добросовестным приобретателем, а это чревато потерей и денег, и объекта», — предостерегает он.

Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Существует несколько способов проведения подобных сделок, поэтому можно подобрать наиболее удобный вариант. В некоторых случаях такой объект вызывает даже большее доверие у покупателей, потому что одной из сторон сделки является банк, который тоже проверяет квартиру, добавляет юрист.

Над вариантом с неузаконенной перепланировкой Гусятников советует хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. «Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку, банки сейчас смотрят на это сквозь пальцы, но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно», — отмечает он. 

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ «ВТОРИЧКИ»

Несмотря на удорожание жилой недвижимости, как вторичной, так и новостроек, «вторичка» однозначно выгоднее тем покупателям, кому необходимо, во-первых, заезжать прямо сейчас, во-вторых, кто не хочет ждать момента, пока усядется дом, так как это может испортить ремонт, считают опрошенные эксперты. Важен не только дом, но и инфраструктура вокруг – далеко не каждому понравится жизнь «на выселках», а именно так выглядят многие новые районы.

«Основным плюсом вторичного жилья является широкий выбор: нужную квартиру можно найти практически в любом районе города, причем он будет отличаться уже сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой, что не гарантировано покупателям новостроек», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Кроме того, есть ценители определенных серий домов, которые больше не возводятся, например, П-44Т, КОПЭ, «сталинки», и понравившийся вариант они могут найти только на вторичном рынке. Наконец, можно отыскать квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, освободив себя от бытовых хлопот на несколько лет, добавляет она. 

Вторичное жилье в некоторых случаях может стоить дешевле, чем новостройка. К примеру, если взять трехкомнатную квартиру в старом фонде, то она может быть по площади всего 55-56 кв. м, но это будет полноценная трехкомнатная квартира с отдельными комнатами и маленькой кухней. В новостройке та же трехкомнатная квартира за счет улучшенной планировки вряд ли будет меньше 75-80 кв. м. Таким образом, получится определенная экономия за счет разницы в квадратуре, говорит Гусятников.

Юрист рассказал, как банки обманывают ипотечников

 

Однако есть и очевидные минусы такого жилья —  амортизация дома, возможные проблемы с перепланировкой из-за несущих стен и газа, неудачный выбор района или квартиры, перечисляет Уткин. 

В числе минусов вторичного жилья также морально устаревшие планировки более высокие ипотечные ставки и непредсказуемое социальное окружение, заключила Коркка.

Покупка квартиры от застройщика

Согласно статистике, большинство покупателей квартир в новостройках стремятся выйти напрямую на строительную компанию, предполагая, что сделка непосредственно с застройщиком будет и надежнее, и выгоднее. Насколько обоснованны такие представления? Поговорим о плюсах и минусах покупки квартиры от застройщика сравнительно с другими вариантами – приобретением недвижимости через агентство или у инвестора.

Продавцы и агенты

Нужно сразу сказать, что возможность приобрести квартиру у застройщика есть далеко не всегда. Ведь для того чтобы осуществлять прямые продажи, строительной компании нужно содержать большой отдел продаж и заботиться о рекламе, причем грамотно и точно выстраивать рыночную стратегию. Далеко не все застройщики к этому готовы. Поэтому нередко продажей «квартир от застройщика» занимаются исключительно риэлтерские агентства. Хотя гораздо чаще квартиру в одном и том же доме можно приобрести и у девелопера, и у риэлтора.

Главное выбрать подходящую квартиру

Ну а кто же такие инвесторы? Под инвестором обычно понимается организация, участвующая в строительстве финансово (например, банк), либо заказчик строительства. Покупка квартиры у такой организации ничем не отличается от сделки с застройщиком. Но существуют и частные инвесторы, инвестиционные компании и даже риэлтерские агентства, которые приобретают квартиры в строящемся доме с целью их последующей перепродажи. В этом случае сделка идет не по договору долевого участия, а по договору переуступки прав. «Инвестиционные» квартиры могут быть как дешевле, так и дороже квартиры от застройщика.

Итак, вариантов покупки квартиры существует немало. Но насколько велика разница между ними?

Цена

Риэлтор – это посредник, то есть дополнительное звено в цепочке от покупателя к продавцу. Агент работает не бесплатно, а значит, выйдя напрямую на продавца, можно сэкономить сумму его комиссионных. Так рассуждает обыватель – и в ряде случаев действительно прав. Но далеко не всегда.

Дело в том, что сегодня интерес риэлтора обеспечивается не «накруткой» на покупателе, а комиссией за продажу, которую платит ему застройщик. Как правило, эта сумма составляет 3-8 % от стоимости квартиры. Таким образом, риэлтор предлагает квартиры по той же цене, что и застройщик. Впрочем рассчитывать что агентство «поделится скидкой» не стоит.

Если у агентства нет договора с застройщиком, то квартира может обойтись дороже, так как комиссию агентству придется платить покупателю. Ставка 1,5-5%.

Многие застройщики предлагают покупателям индивидуальные схемы оплаты

Что касается застройщика, то ряд компании действительно имеют возможность предлагать клиентам весомые скидки. Однако, эта практика не являются общим правилом.

Зато несомненным преимуществом покупки квартиры у застройщика является возможность договориться на индивидуальных условиях. Например, некоторые девелоперы имеют возможность предложить клиентам беспроцентные рассрочки. Такая система предполагает достаточно большой первоначальный взнос (от 30 %) и действует ограниченный срок, но зато покупатель имеет возможность сразу получить право собственности на квартиру и не переплачивать за кредит.

При альтернативных сделках удобнее работать с агентством

Впрочем, и у агентства недвижимости есть свои преимущества. Например, ведение альтернативных сделок или система трейд-ин, согласно которой старая жилплощадь идет в зачет стоимости новой.

Выбор

Плюсом риэлтерского агентства является то, что оно работает с различными объектами, поэтому имеет возможность предложить клиенту большое число вариантов у различных строительных фирм. Поэтому тем, кто не нацелен на какой-либо определенный объект, удобнее будет работать с агентством. Однако у этой системы есть и обратная сторона. Агент может быть заинтересован в продаже квартир в каком-либо одном проекте, который и будет рекомендовать в первую очередь. Совершенно необязательно именно этот вариант будет лучшим для клиента. Если же вас интересует конкретный дом, то выбор в нем квартир у риэлтора может оказаться гораздо меньше, чем у строительной компании.

Только застройщик располагает наиболее полной и актуальной информацией по своему объекту

Напротив, застройщик работает только с одним объектом и, конечно, не будет подбирать для вас варианты у конкурентов. Зато в своем доме застройщик располагает всей полнотой вариантов и может предложить наиболее подходящий для каждого клиента. У менеджеров отдела продаж застройщика можно будет узнать все нюансы строительства, технологий, планировок. Тогда как от риэлторов этого ожидать не приходится – к сожалению, уровень компетенции многих из них оставляет желать лучшего. Некоторые застройщики даже отмечают, что, пытаясь привлечь клиента, риэлторы порой сознательно предоставляют по объекту недостоверные сведения.

Агентство работает с объектами различных застройщиков

Надежность

Ответственность риэлтерского агентства лежит в сфере сервиса, информационных услуг, проверки надлежащего оформления документов и чистоты сделки. Но заключать договор долевого участия или купли-продажи вам в любом случае придется с застройщиком. Порядок проведения сделки и документы, оформляемые при покупке квартиры от застройщика и через агентство, ничем не отличаются. В ряде случаев сделка с застройщиком проходит быстрее, хотя это зависит от профессионализма риэлторов.

Нужно отметить, что большинство крупных агентств, дорожащих своей репутацией, поостерегутся связываться с застройщиком, благонадежность которого будет вызывать у них сомнения. Поэтому, если такое агентство работает с объектом, это является своего рода подтверждением надежности строительной компании. Тем же, кто ищет недвижимость самостоятельно, стоит перед покупкой квартиры провести самостоятельную проверку застройщика. Для этого необходимо собрать всю возможную информацию об истории и опыте работы строительной компании, заглянуть в учредительные документы, проверить лицензию, разрешение на строительство и проектную документацию.

Подписывать договор в любом случае придется с застройщиком

Таким образом, работу с застройщиком напрямую можно рекомендовать покупателям, которые точно знают, чего хотят и не готовы переплачивать за посреднические услуги. Напротив, агентство станет лучшим выбором для тех, кто не заинтересован в каком-либо определенном объекте недвижимости и при выборе готов положиться на чужое мнение.

Кто платит комиссионные агенту по недвижимости

Одна из наиболее часто обсуждаемых тем в сфере недвижимости — это комиссионные агента. Кто платит риэлторские услуги? Почему взимаются эти сборы? Могут ли они обсуждаться? По общему признанию, детали агентских гонораров могут быть немного туманными. Уделим минутку, чтобы прояснить ситуацию!

Как платят агентам по недвижимости и кто им платит

Агенты, представляющие продавца и покупателя, разделяют комиссию (обычно 5-6% от покупной цены дома по данным Forbes) при закрытии условного депонирования.Понятие о том, кто платит комиссию, может быть сложно объяснить, поэтому неудивительно, что некоторые агенты пытаются упростить ситуацию, сообщая покупателю, что продавец покрывает комиссию. Однако это не совсем так.

Хотя технически оплата производится продавцом, средства поступают из денег, которые покупатель платит продавцу. На самом деле продавцы нередко учитывают оплату этих комиссий, включив их в начальную цену листинга. По сути, покупатели оплачивают эти сборы, когда приходит время закрытия.

По словам агента Элизабет Вайнтрауб, «вполне справедливо можно утверждать, что покупатель всегда платит комиссию. Почему? Потому что обычно это часть продажной цены. Если продавец не подписал соглашение об уплате комиссии, цена продажи могла быть снижена ».

Что покрывают эти сборы?

В то время как многие современные покупатели часто предпочитают искать дом самостоятельно, другие решают работать с агентом, чтобы найти дом. Те, кто решит работать с традиционными агентами по закупкам, обнаружат, что их агенты проводят большую часть своего времени, просматривая списки домов, ездя по домам для экскурсий и проводя анализ цен, чтобы сделать выгодные предложения.

После того, как предложение покупателя принято и поступает в условное депонирование, агент будет тратить свое время на помощь в координации проверок и оценок, согласовании затрат на ремонт, обработке всех заключительных документов и небольшом бухгалтерском учете (агент несет ответственность за ведение финансового счета, используемого для оплаты инспекторы и оценщики).

Обсуждаются ли агентские гонорары?

Вы можете быть удивлены, узнав, что не только агенты взимают комиссионные за переговоры, но и многие агенты ожидают, что их клиенты сделают это.По словам Элизабет Вайнтрауб, некоторые сделки лучше поддаются переговорам, чем другие. Одной такой сделкой являются продажи или продажи с двойным агентством, в которых один агент представляет и продавца, и покупателя.

Элизабет объясняет: «Иногда продавцы в определенных частях страны часто используют тактику, чтобы спросить у листингового агента, согласны ли они снизить комиссию, если в конечном итоге они будут представлять и продавца, и покупателя». Кроме того, если вы продаете несколько объектов недвижимости одновременно, вы можете договориться о снижении агентского вознаграждения в обмен на право эксклюзивного размещения объектов недвижимости в списке.Агенты с большим объемом операций или те, кто имеет «блокировку» на определенном рынке, могут быть менее открыты для переговоров о своих сборах.

Некоторые агенты действительно готовы предоставить своему покупателю скидку на комиссию при закрытии сделки. Однако ключ в любой ситуации — просто спросить.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Руководства по теме и статьи в блогах

→ Сколько стоит купить дом
→ Как договориться о предложении дома
→ Сколько стоят закрытые расходы для покупателей и продавцов
→ Другие руководства и сообщения в блогах о покупке дома

Кто платит сборы за недвижимость?

Большинство людей, которые покупают или продают дом, делают это с помощью лицензированного агента по недвижимости. Эти профессионалы знают свои местные рынки, обладают превосходными навыками ведения переговоров и, как правило, могут упростить весь процесс покупки и продажи.В обмен на свой опыт агенты по недвижимости получают комиссию. Вот посмотрите, как работают комиссии по недвижимости и кто их платит.

• Комиссионные за недвижимость всегда обсуждаются, но часто составляют от 4% до 6%.
• Если над сделкой с недвижимостью работают два агента — один для покупателя и один для продавца, комиссия обычно делится пополам.
• Агентство по недвижимости берет часть комиссии на оплату таких вещей, как реклама и офисные помещения.

Как работают комиссии по недвижимости?

Агенты по недвижимости и брокеры обычно не взимают с покупателей и продавцов почасовую оплату. Вместо этого они получают скидку с продажной цены в виде комиссии.

Контракты, которые покупатели и продавцы заключают со своими агентами, определяют комиссионные агентам. Плата за недвижимость часто распределяется поровну между покупателем и агентами продавца, хотя в контракте может быть предусмотрено, что один агент получает больше комиссии, чем другой.Взаимодействие с другими людьми

Термины «Риэлтор», «агент по недвижимости» и «брокер» часто используются как синонимы, но они различаются. Агенты и брокеры имеют разные уровни лицензирования, и каждый из них может стать риэлтором, вступив в Национальную ассоциацию риэлторов.

Однако комиссия не идет напрямую агентам по недвижимости. Сначала он поступает к брокерам по листингу и продаже. Это потому, что агенты по недвижимости должны работать на брокера и под его эгидой, а брокеры берут на себя часть сборов за недвижимость, чтобы покрыть такие расходы, как реклама, аренда вывесок и офисные помещения.

Затем каждый брокер делит сумму с агентом, иногда 50/50, но это может быть любая сумма, о которой договорились брокер и агент. Итак, комиссия в размере 5% будет разбита следующим образом, если предположить, что она будет разделена по всем направлениям 50/50:

• Листинговый брокер: 1.25%
• Брокер по продаже: 1,25%
• Агент продавца: 1.25%
• Агент покупателя: 1.25%

При продаже на 200000 долларов каждый брокер и агент получали 2500 долларов.

Сколько стоит комиссия по недвижимости?

Комиссии по недвижимости всегда обсуждаются — в противном случае агенты нарушили бы антимонопольные законы штата и федеральные законы — поэтому они различаются.Хотя 6% традиционно считалось стандартной комиссией, в настоящее время комиссии обычно составляют от 4% до 5%. По данным исследовательской компании Real Trends, средняя комиссия за недвижимость в 2019 году (по последним доступным данным) составила 4,96% по сравнению с 5,03% в 2018 году.

Имейте в виду, что комиссия представляет собой процент от продажной цены дома, поэтому точная сумма не будет известна до тех пор, пока предложение не будет принято и дом не будет продан.

Кто платит комиссию за недвижимость?

С тем, кто именно платит комиссию агента по недвижимости, все становится немного сложнее.Стандартная практика заключается в том, что комиссию оплачивает продавец. Однако продавец обычно включает плату в стоимость дома. Таким образом, покупатель в конечном итоге оплачивает комиссию, хотя и косвенно.

Скажем, например, что покупатель и продавец (каждый из которых имеет агента по недвижимости) соглашаются на сделку по дому за 200 000 долларов. Предполагая, что комиссия за недвижимость составляет 5%, комиссия составит 10 000 долларов (200 000 долларов X 0,05). Плата складывается из стоимости дома — она ​​не добавляется к продажной цене. Таким образом, хотя покупатель заплатит 200 000 долларов, продавец получит 190 000 долларов от продажи (это слишком упрощенный пример, поскольку будут применяться затраты на закрытие сделки и другие сборы).

Стоит ли комиссия за недвижимость?

Одно из самых серьезных утверждений относительно сборов за недвижимость заключается в том, что они слишком высоки или что услуги, предоставляемые агентами по недвижимости, не стоят своих затрат.

Если дом продается в первый же день листинга, агент продавца может заработать кругленькую сумму за относительно небольшую работу, такую ​​как фотографирование, установление цены листинга и размещение дома на рынке. Однако, с другой стороны, на продажу дома могут уйти недели, месяцы, а в случае очень уникальных или дорогих домов — годы.

Для агента продавца это может составлять много часов, потраченных на маркетинг дома, проведение дней открытых дверей, прием телефонных звонков и отслеживание других списков и продаж в районе. Этот агент также будет нести долгосрочные расходы по содержанию дома на рынке, включая плату за вывески и рекламу. Если вы посмотрите на это с этой точки зрения, не многие продавцы захотят рискнуть и заплатить агенту по недвижимости почасовой оплатой.

То же самое и с покупателями. Некоторые найдут дом сразу же, в то время как другие осмотрят десятки домов — в течение недель или месяцев — прежде чем остановиться на одном.Если бы покупатели должны были платить агенту почасово, они, вероятно, почувствовали бы себя поспешными с принятием решения.

Недвижимость с фиксированной оплатой

Конечно, есть листинговые агенты, которые работают за фиксированную плату — например, 100 или 500 долларов. Очевидно, что это может принести пользу продавцам (и, в конечном итоге, покупателям) с точки зрения экономии затрат, но недостатком является то, что эти агенты могут предлагать ограниченное представительство.

Традиционный агент по недвижимости будет вашим партнером на протяжении всего процесса покупки или продажи жилья.Агент продавца поможет вам оформить ваш дом, сделать профессиональные фотографии, разместить его в Службе множественного листинга, разместить рекламу, запланировать и провести дни открытых дверей, а также вести переговоры от вашего имени.

Точно так же агенты покупателя помогут вам определить, что вам нужно, найти подходящую недвижимость, отвезти вас на показы, обсудить предложения и порекомендовать других профессионалов (например, домашнего инспектора).

Брокерские услуги с фиксированной оплатой или скидкой могут стоить меньше, но в конечном итоге вы можете получить то, за что заплатили.Тем не менее, есть агенты с полным спектром услуг, которые работают за меньшую комиссию или фиксированную плату. Если вы решите пойти по этому пути, обязательно узнайте заранее, какие услуги предлагает агент, чтобы убедиться, что то, что вы получите, соответствует вашим ожиданиям.

Итог

Большинство покупателей и продавцов работают с агентами по недвижимости. В обмен на свою работу агенты получают процент от продажной цены, известный как комиссия. Хотя комиссионные обычно несет продавец, их стоимость обычно включается в листинговую цену дома.Таким образом, покупатель в конечном итоге несет расходы по оплате недвижимости.

Имейте в виду, что комиссии всегда обсуждаются. Если вас беспокоит высокая комиссия, можно рассмотреть два варианта: использование брокера с фиксированной оплатой или дисконтного брокера или продажа на условиях продажи от собственника.

Кто оплачивает комиссию агента покупателя?

Разве при покупке не используется бесплатный агент? Что ж, это один из наиболее частых вопросов, которые мы получаем от новых покупателей жилья:

«Мой друг-риэлтор сказал мне, что пользоваться их услугами можно бесплатно, , .Это правда? »

В этой статье мы развенчаем этот миф о покупке жилья и исследуем, кто на самом деле платит комиссию агента покупателя.

Кто платит комиссию агента покупателя?

(спойлер: это вы — покупатель дома )

Как покупатель, ваш агент и агент продавца разделяют комиссионное вознаграждение — обычно 5-6% от покупной цены дома. И хотя этот сбор технически оплачивается продавцом, он учитывается как размер продавцы перечисляют свой дом для.

Поскольку эти сборы включаются в цену дома на объявлении, и вы единственный, кто должен платить деньги при закрытии, комиссия агента покупателя перекладывается на вас, когда вы покупаете дом. Другими словами, это происходит из вашей ипотеки / ссуды на дом.

Вот то, что честные агенты по недвижимости говорили в статьях на Realtor.com, HGTV и The Balance о том, кто платит комиссионные продавца и покупателя:

Стандартная практика заключается в том, что продавец платит комиссию за недвижимость обеим сторонам. агент по листингу и агент покупателя, по словам Рут Джонсон, агента по продаже недвижимости в Остине, штат Техас.Но она также отмечает, что «хотя продавцы платят сборы, они обычно включают их в цену дома. В этом смысле можно сказать, что сборы оплачивает покупатель. »

Источник: Realtor.com — » Кто платит агенту по недвижимости, когда вы покупаете дом? »

Продавцы учитывают стоимость комиссионных при оценке своих домов. Обычно листинговый агент и агент покупателя разделяют комиссию от сделки. «Деньги поступают от продавца, создавая иллюзию, что продавец платит», — говорит Фред МакГилл из SimpleShowing, .«Но вы единственный, кто приносит деньги к заключительному столу».

Можно утверждать, и вполне справедливо, что покупатель всегда платит комиссию. Почему? Потому что обычно это часть продажной цены. Если продавец не подписал соглашение об уплате комиссии, цена продажи могла быть снижена. — Элизабет Вайнтрауб, брокер-партнер Lyon Real Estate

Источник: The Balance — «Кто платит комиссию агенту по недвижимости?»

Агентские сборы — это ваши самые большие расходы при покупке дома.

Конечно, вам придется внести первоначальный взнос в размере 3% — 20% от стоимости дома, но учли ли вы встроенную стоимость вашего агента? Поскольку комиссионные агента по недвижимости включены в запрашиваемую цену дома, вы, как покупатель, по сути оплачиваете счет, когда приходит время закрыть свой дом.

Теоретически потребитель мог бы приобрести дом на 3% дешевле объявленной цены, если бы покупатель жилья вел переговоры напрямую с продавцом и его агентом по листингу, вместо того, чтобы нанимать агента по закупкам.Например, вы можете сделать предложение на сумму 291 000 долларов на дом за 300 000 долларов, и это будет эквивалентно предложению на сумму 300 000 долларов от потребителя, который пользуется услугами агента. Это связано с тем, что предложение в размере 291 000 долларов США без комиссии агента покупателя равно 300 000 долларов США с комиссией агента покупателя в размере 3%. Другими словами, чистая выручка продавца в любом случае будет одинаковой.

Итак, за что вы платите своему агенту по закупкам?

До появления Интернета агентам покупателей приходилось вытаскивать списки домов для своих клиентов, возить их по домам, оценивать каждый дом на основе компромиссов и обрабатывать все предложения и закрывать документы вручную.

В то время как современные покупатели часто предпочитают искать жилье самостоятельно, традиционные агенты по недвижимости могут по-прежнему тратить 80% своего времени на привлечение потенциальных клиентов, которые, возможно, никогда не заключат сделку, и на маркетинг, чтобы найти новых клиентов.

Комиссия агента покупателя в размере 2,5–3%, которую вы платите, в основном помогает покрыть эти невозвратные расходы, а не время, которое они фактически тратят на то, чтобы принять ваше предложение и попасть в ваш новый дом.

Короче говоря, работа агентов покупателя изменилась, а их гонорары — нет.

Как SimpleShowing может позволить себе вернуть половину комиссии агента покупателя?

Наши агенты удерживают 1,5% комиссии и возвращают оставшиеся 1,5% нашим покупателям. Мы можем вернуть часть комиссии, потому что мы сосредоточились на том, чтобы сделать процесс покупки жилья более эффективным, а это значит, что мы можем переложить экономию на вас. Потребители по-прежнему могут попытаться связаться с продавцом или агентом по листингу напрямую, но большинству потребителей (и особенно тем, кто впервые покупает жилье), нужно немного инструкций при согласовании условий и доведении вас до заключительного стола.Это те части, с которыми мы помогаем. На самом деле, покупка дома требует очень небольших затрат, поэтому глупо платить агенту тысячи долларов за то, чтобы просто открыть несколько дверей и написать предложение.

В чем мы разные:

• Вместо того, чтобы полагаться только на одного агента, который может быть или не быть доступен, мы создали модель, в которой покупателей получают доступ к целой команде экспертов по покупке жилья, чтобы помочь , ответить ответы на сложные вопросы, и обратитесь к агентам продавца для получения информации по конкретному объекту с 9:00 до 19:00, 7 дней в неделю.
• Наши агенты работают в SimpleShowing и специализируются в первую очередь на демонстрации домов и написании предложений. Они тратят меньше времени на поиск новых клиентов, поэтому могут показывать вам дома по запросу, бронируя их через наш веб-сайт или мобильное приложение.
• Мы объединяем вас с одним из наших лучших местных агентов по закупкам только тогда, когда вы будете готовы осмотреть дом или сделать предложение. Поскольку наши агенты по закупкам работают с вами только тогда, когда вы готовы совершить покупку, они могут поделиться своим опытом в самой важной части процесса покупки: принятии вашего предложения и проведении переговоров, закрытии сделки и условном депонировании.
• И поскольку вы не проводите большую часть своего времени, возя с вами или ища новых клиентов, агент по закупке не тратит большую часть своего времени на то, чтобы вас возить или искать новых клиентов, мы можем предоставить вам полную поддержку и серьезную экономию, когда они вам больше всего нужны. Таким образом, при покупке у нас вы получаете обратно тысячи — 1,5% от покупной цены в среднем 5000 долларов на покрытие расходов на закрытие сделки.

Мы считаем, что покупка дома не должна быть сложной, и что дом вашей мечты не нуждается в привратнике.

Покупка дома — это медленно, утомительно и дорого.Однако за 80 лет он не изменился. Итак, мы изобрели современный способ покупки.

Наша миссия SimpleShowing — сделать покупку дома более простой и доступной, вселяя в каждого уверенность в собственном будущем.

К настоящему времени мы помогли тысячам людей купить сотни домов в Джорджии, Флориде и Техасе и сэкономили покупателям жилья более 1 миллиона долларов на ненужных сборах.

Остались вопросы о комиссии агента покупателя или о том, как работает наш возврат комиссии?

Напишите нам по электронной почте или свяжитесь с нами, чтобы поговорить с одним из наших экспертов по покупке жилья.

Кто оплачивает комиссию и затраты на закрытие?

Гонорары агента по недвижимости — это то, как большинство агентов получают деньги за продаваемые дома. Эта комиссия может варьироваться от штата к штату и от брокерских контор. Но в сфере недвижимости, кто несет ответственность за уплату комиссии — покупатель или продавец?

Кто платит комиссию агента по недвижимости?

Если вы покупаете дом , то, вероятно, вам не нужно платить комиссионные агентам по недвижимости. Этот платеж обычно забирает продавец дома.Обычно комиссию оплачивает продавец за столом расчетов, где она вычитается из выручки от продажи дома.

Агентское вознаграждение обычно выплачивается продавцом брокеру листинга, который, в свою очередь, делит его часть с агентом, который приводит покупателя к столу, объясняет Адам Релиантра , агент по недвижимости в Западном озере Толука, CA.

Когда продавцы устанавливают листинговую цену дома, они обычно принимают во внимание комиссию агента по недвижимости; это стоимость ведения бизнеса.

Сколько стоит комиссия агента по недвижимости?

Комиссия агента по недвижимости — это процент от продажной цены, поэтому конкретная сумма зависит от того, за сколько продается ваш дом, а также зависит от агента по недвижимости. Например, если дом продается за 500 000 долларов, а комиссия агента по недвижимости составляет 6%, комиссия составит 30 000 долларов.

Комиссия делится между агентом покупателя и агентом продавца. Это отдельный договор между брокерами, а не то, что покупатель может обсуждать в рамках предложения (проводите переговоры о затратах на закрытие сделки).

Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.

Двойное агентство: когда один агент представляет две стороны

Это не обычная ситуация в сфере недвижимости, но если агент, которого вы наняли, чтобы представлять вас, также представляет продавца дома, который вы покупаете, это называется двойным агентством. Двойные агенты, также известные как брокеры по сделкам, представляют интересы как покупателя, так и продавца.

Некоторые штаты — Флорида, Колорадо и Канзас — объявили двойное агентство незаконным при сделке с недвижимостью, чтобы полностью исключить любой вопрос о том, что агент был нейтральным при представлении продавца и покупателя.Но в штатах, где разрешено двойное агентство, агенты по закону обязаны раскрывать, что они будут представлять обе стороны перед своими клиентами.

___

Наблюдайте: 5 затрат на закрытие, которые сократят вашу прибыль от продажи дома

___

Критики, которые не рекомендуют двойное агентство, беспокоятся о потенциальных конфликтах интересов — вероятности того, что интересы обоих покупателей и продавец встречаться не будет. И, к их чести, мы понимаем, почему это может быть проблемой.

Когда дело доходит до комиссии по недвижимости, двойной агент оставляет себе все, потому что он или она выполняет больше работы, представляя обе стороны.

Что покрывают расходы на закрытие?

Затраты на закрытие — это разные сборы, отдельно от сборов агента по недвижимости, которые должны быть оплачены при закрытии. Они покрывают такие вещи, как следующее:

• Обработка ссуды
• Сборы титульной компании
• Расходы геодезиста (при необходимости)
• Регистрация сделки с недвижимостью
• Страхование
• Любые налоги или сборы ассоциации домовладельцев, которые могут потребоваться будут пропорционально распределены, если они уже оплачены

Сумма затрат на закрытие недвижимости будет варьироваться в зависимости от каждой продажи / покупки дома и может варьироваться от 2% до 7% от покупной цены дома.Тем не менее, как правило, затраты на закрытие составляют около 3,5% от продажной цены дома, согласно Leah Layman , агенту по недвижимости из Огасты, штат Джорджия.

Ваш агент предоставит вам лист покупателя, в котором указаны заключительные расходы, и по федеральному закону вы должны получить так называемую «добросовестную» оценку ваших заключительных расходов от любого кредитора, которого вы используете при покупке недвижимости.

Что касается того, кто оплачивает заключительные расходы, здесь в игру вступают ваши навыки ведения переговоров (или навыки вашего риэлтора).Нет однозначного правила о том, кто — продавец или покупатель — оплачивает заключительные расходы, но покупатели обычно покрывают основную часть расходов (от 3% до 4% от цены дома) по сравнению с продавцами (от 1% до 3%).

«Большая часть заключительных расходов подлежит обсуждению», — говорит Reliantra. «Не позволяйте риэлторам или продавцам убеждать вас в обратном».

Гонорары адвокатов, комиссионные, расходы на регистрацию и гонорары посыльного могут быть уменьшены.

Иногда покупатель вписывает в договор, что продавец оплатит закупочные издержки в пределах определенного процента или суммы.

«Вот почему вам нужен хороший агент по недвижимости, чтобы заключить для вас контракт», — говорит Лейман.

Если затраты на закрытие сделки слишком велики и продавцы не будут вкладывать столько, сколько хотели бы покупатели, покупатели могут потребовать, чтобы затраты на закрытие сделки с недвижимостью были включены в ипотеку.

Итак, независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, листинговая цена — не единственное число, на котором вам следует сосредоточиться. Эти сборы, не входящие в стоимость дома, могут увеличиваться, и вы не хотите, чтобы вас поразили какие-либо сюрпризы в конце игры.

Кто платит агенту по недвижимости? Разъясненная комиссия и сборы

Как для покупателей, так и для продавцов помощь знающего брокера важна, но кто оплачивает услуги агента по недвижимости? Если вы собираетесь начать свой путь к покупке жилья, вы, вероятно, думаете о найме агента по недвижимости. Покупатели и продавцы несут ответственность за оплату различных сборов, поэтому важно знать передовой опыт при обычной продаже жилья.

Вот что вам нужно знать о комиссии агента по недвижимости и о том, сколько денег вы можете рассчитывать внести.

Кто платит агенту по недвижимости?

Стандартная практика заключается в том, что продавец платит комиссию по недвижимости как листинговому агенту, так и агенту покупателя, согласно Рут Джонсон , риэлтор® в Остине, штат Техас. Но она также отмечает, что «хотя продавцы платят сборы, они обычно включают их в цену дома». В этом смысле можно сказать, что покупатель оплачивает комиссию.

«Это полностью зависит от того, как вы смотрите на ситуацию», — говорит она. Честная оценка!

Сколько стоит комиссия агента по недвижимости?

Обычная комиссия для агентов по недвижимости составляет 6% от покупной цены недвижимости.Комиссия оплачивается продавцом при закрытии, если не было достигнуто иное соглашение.

Все подробности о гонорарах агента по недвижимости должны быть указаны в соглашении, которое вы подписываете при найме агента — не бойтесь задавать вопросы, если вы чего-то не понимаете.

Как правило, такие вещи, как фотография, стоимость листинга собственности и стоимость любых печатных материалов или вывесок, включены в плату вместе с услугами агента по недвижимости, конечно. Если вам придется провести капитальный монтаж или ремонтные работы, эти расходы будут выплачиваться из вашего кармана.

Можете ли вы договориться о гонорарах агента по недвижимости?

Продавец может обсудить условия листингового соглашения, в котором указаны гонорары агента по недвижимости, с брокерской фирмой или агентом.

Если покупатель находится на жестком рынке продавца или торгах, предложение заплатить часть или все гонорары агента по недвижимости может быть способом выделиться среди других предложений. Фактически, даже несмотря на то, что покупатель обычно оплачивает большую часть заключительных расходов, они также являются предметом переговоров. Это одна из многих вещей, которые хороший агент сделает для покупателя — убедитесь, что вы заключили самую выгодную сделку.

Кто платит комиссию агенту по аренде?

Агенты по аренде работают иначе, чем агенты по закупкам. Арендодатель и арендатор решают, кто будет платить агенту по аренде. Брокерские сборы за поиск аренды обычно составляют от арендной платы за один месяц до 15% от годовой арендной платы за недвижимость.

В некоторых ситуациях домовладелец платит брокеру за помощь в поиске подходящего арендатора. Но в других областях, таких как большие города с большим количеством арендаторов, арендатор будет обязан платить брокерский сбор, даже если арендодатель нанял брокера.

Таможня сильно различается в зависимости от местоположения, поэтому всегда уточняйте, кто за что будет платить и сколько это будет стоить, прежде чем соглашаться работать с агентом по аренде.

Как получают деньги агенты по покупке жилья?

Заключение сделки с недвижимостью может быть долгим и трудным процессом с момента, когда недвижимость впервые выставляется на продажу, до тех пор, пока все не соберутся за расчетным столом, чтобы поставить свою подпись на пунктирных линиях. И никто не пойдет к этому расчетному столу, пока покупатель не сделает предложение на недвижимость.

Некоторые агенты по недвижимости специализируются на привлечении покупателей к столу, показывая им дома, пока они не найдут подходящий, а затем помогают им согласовать многочисленные этапы покупки. Но комиссию этого агента обычно платит продавец, а не покупатель.

Ключевые выводы

• Большинство агентов по недвижимости получают компенсацию в виде комиссии, которая рассчитывается как процент от продажной цены.
• Продавец обычно выплачивает комиссию покупателю и агенту продавца из выручки от продажи.
• Все комиссии выплачиваются брокерской компании продавца, которая затем платит своему агенту и брокеру покупателя. Затем брокерская компания покупателя платит своему агенту.
• Если вы работаете с несколькими агентами покупателя, только одному из них будет выплачиваться комиссия — обычно это тот, кто помог вам написать предложение.

Агенты работают у брокеров

Некоторые покупатели считают, что им платит брокерская компания, и это в некоторой степени верно. Но деньги поступают не напрямую от агентской компании.

Агентам по недвижимости запрещено получать комиссионные напрямую от потребителей. Таким образом, все комиссионные с недвижимого имущества сначала выплачиваются брокеру агента продавца, который чаще называется листинговым агентом, а затем брокер агента по листингу выплачивает брокерские услуги агента покупателя. Лицензия агента по недвижимости должна быть размещена под лицензией брокера по недвижимости. Агенты по недвижимости в большинстве своем являются независимыми подрядчиками, работающими по лицензиям своих брокеров.

Некоторым агентам по недвижимости зарплата выплачивается их брокерами, и они работают в качестве сотрудников, но это редкость.Большинство агентов работают на комиссионных.

Как и когда деньги переходят из рук в руки?

Комиссионные за недвижимость оплачиваются так:

• Продавец оплачивает листинговую брокерскую деятельность.
• Листинговый брокер платит листинговому агенту.
• Брокерская компания по листингу оплачивает брокерские услуги покупателя.
• Брокерская компания покупателя платит агенту покупателя.

Продавец фактически платит агенту покупателя за ведение переговоров от вашего имени.

Существуют обстоятельства, при которых покупатель может заплатить брокеру напрямую, например, когда не предлагается комиссия, потому что собственность продается владельцем. Но комиссию обычно выплачивает продавец брокеру по листингу. Брокер по листингу каким-то образом делит комиссию с брокером агента, который делает предложение.

Компенсация обычно производится при закрытии сделки, когда она вычитается из выручки продавца от продажи.

Покупатели не имеют права голоса в том, сколько комиссионных оплачивает продавец, и им не нужно беспокоиться о личной компенсации своим агентам.Конечно, они могут сделать это, если хотят подсластить предложение, сделанное в отношении дома, предложив заплатить часть комиссии продавца. Но опять же, покупатель не может платить своему агенту напрямую.

Причина закупки

Когда вы просите агента покупателя показать вам недвижимость, вы подразумеваете, что в конечном итоге напишете предложение через этого агента. «Причина закупки» — это сложный процесс, который определяет, какой агент покупателя имеет право на комиссию по недвижимости, когда покупатель работает с более чем одним агентом.Взаимодействие с другими людьми

Как правило, именно агент, который на самом деле пишет предложение, получает деньги. Вы можете попросить агента по выходным водить вас, делясь знаниями и помогая выбрать дом. Затем вы переключаетесь на другого агента, который показывает вам дом вашей мечты. Этот агент фактически пишет за вас предложение, когда вы решаете, что это недвижимость, которую вы хотите купить.

В этом случае первый агент, скорее всего, не получит никаких комиссионных или компенсаций за свое время и усилия.

Некоторые агенты покупателя запрашивают брокерский договор с покупателем

Брокерский договор покупателя — это соглашение между покупателем и агентом покупателя. Есть три основных типа брокерских соглашений с покупателем. Самым популярным является эксклюзивное соглашение, которое связывает этого агента с вами, а вас с этим агентом. Вы не можете купить недвижимость, не заплатив комиссию этому агенту, даже если агент не напишет ваше предложение.

Агенты, которые хотят убедиться, что у них есть юридическое и обязательное соглашение, которое позволяет им представлять исключительно покупателя и получать оплату за свои усилия, попросят покупателя подписать эксклюзивное брокерское соглашение с покупателем.

Сколько стоит комиссия агента покупателя?

Комиссия предварительно определяется продавцом и указывается в листинговом соглашении. Условия и суммы обычно также указываются в списках MLS.

В среднем по отрасли для агентов покупателя составляет от 2,5% до 3% от продажной цены, в зависимости от местных обычаев и пожеланий продавца. Но точная сумма, которую получает агент покупателя, зависит от того, как его брокер ему компенсирует. Большинство агентов работают за счет комиссионных со своими брокерскими конторами.Разделение может варьироваться от 50% комиссии агента покупателя до 100% — агент может получить всю комиссию.

С другой стороны, маклерство может занять 100%. Некоторые дисконтные брокеры могут выплачивать агентам своего покупателя зарплату, особенно если брокер дает покупателю какой-то откат. А некоторым агентам нравится надежность, которую обеспечивает зарплата.

Проблемы двойного агентства

«Двойное агентство» — это ситуация, в которой один и тот же агент представляет и покупателя, и продавца.В этом случае агент получит всю комиссию — ее не заставят делить ее с агентом покупателя, потому что она является агентом покупателя.

Если вы думаете, что это кажется несправедливым, некоторые штаты согласны с вами. Двойное агентство незаконно на Аляске, Колорадо, Флориде, Канзасе, Мэриленде, Оклахоме, Техасе и Вермонте. В других штатах просто требуется, чтобы агент раскрыл свой статус как покупателю, так и продавцу. Двойных агентов также иногда называют «брокерами транзакций».

Сколько зарабатывают агенты по недвижимости? А кто платит?

Сколько зарабатывают риэлторы и агенты по недвижимости?

Агенты по недвижимости получают комиссию за каждый успешно проданный дом.Эта комиссия обычно составляет около 5-6% от продажной цены.

Но один агент не обязательно получит все 5-6%.

Комиссионные агента по недвижимости часто делятся 50/50 между агентом продавца (или «агентом по листингу») и агентом покупателя.

Однако, независимо от того, представляют ли они продавца дома или покупателя, оба типа агентов по недвижимости получают деньги от продавца после завершения продажи.

Поскольку комиссии могут быть высокими, имеет смысл поискать своего агента по недвижимости.

Ищите лучшую цену и лучший сервис, как и при выборе ипотечного кредитора.

Начните новую ипотеку (28 июля 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Заработная плата агента по недвижимости

Заработная плата агента по недвижимости не зависит от годовой или почасовой оплаты труда. Вместо этого большинство агентов зарабатывают деньги только после продажи дома.

Этот доход представляет собой комиссию, которая равна проценту от продажной цены дома.Таким образом, зарплата агента по недвижимости зависит от продажной цены дома, в котором он работает.

Национальная ассоциация риэлторов и Redfin оценивают среднюю комиссию, взимаемую агентами, в 5-6%.

Это много. Zillow сообщает, что средняя цена продажи дома в США в мае 2021 года составила чуть более 287000 долларов.

Комиссия в размере 6% от продажи дома по цене 287 000 долларов составит 17 220 долларов. Даже после разделения комиссионных 50/50 агент мог заработать 8610 долларов на продаже дома.

И, что касается верхнего сегмента рынка, цифры должны вызывать слезы даже у богатых людей. Домовладелец, который продал особняк на Манхэттене или Беверли-Хиллз за 50 миллионов долларов, выписал бы (сквозь эти слезы) чеки на 2,5 миллиона долларов или 3 миллиона долларов комиссионных.

Но прежде чем вы решите начать свою новую карьеру в качестве агента, помните, что не каждый специалист по недвижимости работает в Нью-Йорке или Калифорнии, и не каждая сделка с недвижимостью включает семизначную сумму.

Кто платит комиссию агента по недвижимости?

Вот хорошие новости для покупателей жилья: комиссионные агенту по недвижимости обычно оплачивает продавец.

Если вы продаете, новости не такие уж хорошие.

Умные покупатели часто имеют своего собственного «агента покупателя». Это может быть здорово, потому что дает вам квалифицированного специалиста (если вы внимательно выбираете своего), который на 100% на вашей стороне и обладает навыками, опытом и знаниями.

Обычно продавцы платят и за своего агента, и за агента покупателя.

Конечно, вы можете возразить, что продавец выплачивает комиссию , используя деньги покупателя .Так что вопрос «кто платит полную комиссию» открыт для интерпретации.

Как ни крути, покупатели не будут доплачивать за услуги собственного агента. Если у вас нет агента покупателя, агент продавца удержит всю комиссию, не предлагая вам никаких гарантий.

Также обратите внимание, что средний агент по недвижимости взимает «комиссионные», а не «сборы». Это означает, что им платят за успех, а не по часам или за оказанные услуги.

Итак, если сделка не состоится, они вряд ли вообще заработают на ней деньги.Иногда это приводит к тому, что агенту везет и он зарабатывает кучу денег на быстрой и простой транзакции. Но, по крайней мере так же часто, он или она не получают вознаграждения за большие усилия.

Как устанавливается комиссия агента по недвижимости

Риэлтор

Кевин Деселмс говорит, что процент комиссии основан на нескольких факторах. Это может включать условия местного рынка недвижимости.

«Но сумма часто основывается на переговорах между продавцом и агентом по листингу или его брокерской конторой», — говорит он.

Другими словами, комиссия договорная. А некоторые агенты готовы предоставлять скидки либо в рамках листингового соглашения, либо позже.

Фактически, примерно три из пяти продавцов получают скидку на комиссию своего агента.

«В последние годы наблюдается тенденция к снижению комиссионных ставок», — говорит брокер по недвижимости Мэтт Баттнер.

«Это в основном из-за Интернета и технологий», — говорит он. «MLS теперь автоматически распространяет листинг на такие сайты недвижимости, как Zillow и Realtor.com. Так что с листинговым агентом работать проще ».

Скидки предоставляются по многим причинам.

«Допустим, клиент продает один дом и покупает другой через того же агента. В этом случае агент, скорее всего, предложит скидку », — говорит адвокат по недвижимости и риэлтор Брюс Эйлион.

«Или скажем, что недвижимость находится на горячем рынке и по конкурентоспособной цене», — говорит Айлион. «Для продажи может потребоваться меньше работы. Это может привести к скидке ».

Двойные агентства (когда покупатель и продавец используют одного и того же агента по недвижимости)

Иногда агент покупателя и агент продавца — одно и то же лицо.Теоретически он или она в равной степени представляет интересы обеих сторон.

Это называется «двойным агентством». И продавец может договориться о пониженной ставке комиссии, когда возникает одно из этих условий.

Однако двойные агентства могут вызвать очевидный конфликт интересов. Некоторым агентам трудно справедливо представлять обе стороны, особенно во время переговоров по сделке и в случае возникновения спора.

Вот почему в таких ситуациях агенты обязаны быть полностью прозрачными для обеих сторон в отношении своих ролей и действий.Вот почему двойные агентства прямо запрещены на Аляске, Колорадо, Флориде, Канзасе, Мэриленде, Оклахоме, Техасе и Вермонте.

Чем занимаются агенты по недвижимости и риэлторы?

Независимо от того, действует ли он от имени продавцов или покупателей, обязанность специалиста по недвижимости состоит в том, чтобы максимизировать выгоду, которую получает его или ее клиент от сделки с домом.

Агенты делают это, имея:

• Глубокое знание местного рынка жилья, в том числе опыт оценки
• Навыки ведения переговоров для обеспечения лучшей или оптимальной цены для клиента
• Местные контакты на рынке, которые могут помочь с быстрым приобретением или продажей дома
• Требовалось хорошее знание юридических и ипотечных процессов.
• Навыки поиска и устранения неисправностей, позволяющие отслеживать транзакцию при возникновении проблем
• Межличностные навыки, позволяющие клиентам чувствовать себя комфортно и контролировать весь процесс

Если вы выберете хороший вариант, ваш агент может быть очень ценным.

В идеале, ваш агент должен иметь многолетний опыт работы на местном рынке недвижимости. Но новые агенты также могут предложить множество навыков и идей.

Типы агентов по недвижимости

Вы можете слышать термины «агент по недвижимости», «риэлтор» или «брокер» как синонимы. Но между этими профессионалами есть несколько ключевых различий.

Агент по недвижимости против риэлтора

Все риэлторы — агенты по недвижимости или брокеры.Но не все агенты по недвижимости или брокеры являются риелторами.

Риэлторы являются членами Национальной ассоциации риэлторов (НАР). Торговая марка Realtor предназначена для того, чтобы агенты, не являющиеся риелторами, не заявляли о себе.

НАР может с некоторым обоснованием сказать, что ее члены обладают большим опытом (они должны сдавать дополнительные экзамены) и соответствуют более высоким профессиональным стандартам, чем другие агенты по недвижимости.

Агент по недвижимости против брокера

Агент по недвижимости — это лицо, сдавшее соответствующие экзамены своего штата и имеющее лицензию на деятельность в качестве агента.

Лицензия на недвижимость — это самый низкий уровень квалификации для людей, облегчающих покупку и продажу домов.

Каждый штат устанавливает собственные стандарты экзаменов и требования к непрерывному образованию. В одних штатах получить лицензию легче, чем в других.

Брокер по недвижимости приложил все усилия и сдал дополнительные экзамены. Так что теоретически он или она должны обладать большими знаниями и опытом, чем агент.

И брокер, скорее всего, будет занимать руководящую должность в брокерской компании по недвижимости, часто управляя деятельностью других агентов.

Бюро статистики труда сообщает, что в 2020 году средний национальный доход агента по недвижимости составил 51 220 долларов США.

Напротив, BLS также обнаружило, что брокеры по недвижимости, как правило, зарабатывают примерно на 10 000 долларов в год больше, чем торговые агенты.

Почему агент по недвижимости стоит комиссии

Наличие на вашей стороне агента по недвижимости в качестве покупателя может сделать покупки дома менее стрессовыми — и вы можете найти лучшую недвижимость или заключить более выгодную сделку, чем в одиночку.

Для продавцов это лучший способ разместить свой дом и привлечь больше потенциальных покупателей.

И продавцам, и покупателям полезно иметь на своей стороне профессионала, который поможет разобраться в сложностях такой крупной сделки с недвижимостью.

Кроме того, «агенты покупателя намного усерднее работают за свои деньги», — говорит Баттнер. «Часто они месяцами работают с конкретным покупателем. Они показывают им несколько домов и делают много предложений, пока что-то не прижилось ».

По этой причине агент покупателя иногда зарабатывает немного больше, чем агент продавца.

«Многие брокерские компании, которые взимают менее 6%, все равно предлагают агенту покупателя полные 3%», — говорит Баттнер.

Помните, что тяжелый труд агента вознаграждается не каждым клиентом. Статистические данные о средней заработной плате по стране, собранные BLS и другими источниками, не отражают этих неоплаченных усилий.

«Не все транзакции приводят к получению комиссии», — говорит Айлион. «Таким образом, затраты, связанные с незавершенными транзакциями, необходимо учитывать в тех, которые завершаются.”

Айлион понимает, что 6% могут показаться завышенными. Но, добавляет он, вы действительно получаете то, за что платите.

«Как хороший врач или юрист, я считаю, что хороший агент стоит своих гонораров», — говорит Айлион. «Вероятно, вы имеете дело с самым важным активом в своей жизни. Так что выбор лучшего представления имеет смысл ».

Альтернативы использованию агента по недвижимости или риэлтора

Многие продавцы считают комиссионные агентов по недвижимости слишком высокими и стараются их избегать.

Есть три основных способа продать дом без таких высоких затрат:

• Продается владельцем — По сути, это может включать установку дворовой вывески, печать и распространение листовок и сообщение всем, кого вы знаете, что ваш дом выставлен на продажу. Это дешево и иногда работает, особенно на горячих рынках недвижимости. Но риск недооценки или переоценки вашего дома высок.
• Фиксированный листинг MLS владельцем — MLS — это служба множественного листинга.Это онлайн-ресурс, который агенты по недвижимости используют, чтобы сообщить другим агентам и покупателям о наличии дома. Владельцы могут добавлять свои объявления (которые также могут появиться на Realtor.com и Zillow), заплатив фиксированную плату — или меньшую фиксированную плату с комиссией за успешную продажу
• Урезанные услуги — Некоторые агенты предлагают более низкие комиссии за более простой сервис. Вы можете получить меню — от одного только MLS до все более полных уровней обслуживания — из которого вы выбираете, что хотите и сколько готовы заплатить

Это лучшие способы продажи? Это будет зависеть от многих факторов, в том числе:

• Насколько силен ваш местный рынок недвижимости
• Насколько хорошо вы оцениваете стоимость собственного дома
• Сколько усилий вы готовы приложить для поиска покупателя
• Насколько вы уверены в своей способности управлять продажей через до закрытия

Если вы уверены, что справитесь со всеми этими вопросами, а также с агентом, не стесняйтесь продавать, не привлекая его.

Но для многих людей работа с агентом по недвижимости, брокером или риэлтором дает им душевное спокойствие: они получают лучшую цену на свой дом от наиболее квалифицированного покупателя.

Готовы продать дом или купить новый?

Независимо от того, решите ли вы воспользоваться услугами агента по недвижимости, сейчас самое время серьезно задуматься о продаже своего дома и покупке нового.