Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, исходя из назначения участка. Такая систематизация дает возможность рационально использовать и управлять земельными участками, определять и контролировать все допустимые действия относительно распоряжения землей, а также позволяет оценивать, учитывать, регистрировать права пользователей и собственников земельных участков.

Одним из важнейших факторов, которые влияют на кадастровую стоимость земельного участка, является вид его разрешенного использования. Кадастровая стоимость является важной составляющей, которая влияет на размер доходов, поступающих от использования земли в бюджеты субъектов и муниципалитетов, таких как: налог на имущество юридических и физических лиц, арендная плата за землю. Также непосредственно от вида разрешенного использования зависят возможности использования находящегося в собственности или в аренде участка земли, как то, например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие объекты можно строить на его территории.

С целью систематизации и структурирования видов разрешенного использования, Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее по тексту – Приказ № 540) был утвержден классификатор видов разрешенного использования (далее по тексту – ВРИ). До этого четких правил по формулировке видов разрешенного использования земельных участков не существовало, они не имели классификации и устанавливались каждым муниципалитетом отдельно на основе документов градостроительного зонирования — Правил землепользования и застройки территории (далее по тексту – ПЗЗ). Некоторые названия были довольно «размытыми», не имели четкого смысла, что порождало неопределенность и возможность двоякого толкования фактического использования земельного участка.

Теперь органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования:

• в соответствии с правилами землепользования и застройки, если они были приняты до вступления в силу Приказа № 540, т.е. до 24.12.2014г.;
• в соответствии с классификатором, если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в правилах землепользования и застройки, после 24.12.2014 г.

В период действия Приказа № 540 в него были внесен ряд поправок и дополнений.

В апреле 2019 года вступили в силу очередные поправки в действующий классификатор видов разрешенного использования, которые утверждены Приказом Минэкономразвития от 04.02.2019г. № 44 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540». Настоящие изменения коснулись терминологии, добавили новые виды разрешенного использования и детализировали уже существующие, выделив из них виды использования по назначениям объектов недвижимости. В виде разрешенного использования 2.0.«Жилая застройка» определение «Жилой дом» теперь приведено в соответствие с п.39 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ, где данное определение также появилось не так давно (введено Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Наибольшие изменения произошли в разделе классификатора «3.0. Общественное использование объектов капитального строительства», где детализированы виды разрешенного использования в подразделах:

«3.1.Коммунальное обслуживание»;
«3.2.Социальное обслуживание»;
«3.4.Здравоохранение»;
«3.6.Культурное развитие»;
«3.7.Религиозное использование»;
«3.8.Общественное управление»;
«3.9.Обеспечение научной деятельности».

Коснулись изменения и объектов дорожного сервиса, где выделены теперь такие виды использования как:

«Заправка транспортных средств»;
«Обеспечение дорожного отдыха»;
«Автомобильные мойки»;
«Ремонт автомобилей».

Впервые добавлен в разделе «7.0.Транспорт» вид разрешенного использования «7.6.Внеуличный транспорт» для размещения сооружений, необходимых для эксплуатации метрополитена.

Изменения также коснулись земельных участков общего пользования, где добавлены виды разрешенного использования под объекты улично-дорожной сети и благоустройство территории: размещение декоративных и планировочных элементов, устройства озеленения и малых архитектурных форм.

Детальные сведения о том, в какие разделы классификатора ВРИ, были внесены изменения, представлены в приложении в виде таблицы к настоящей статье.

Использование классификатора ВРИ обусловлено положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и направлено на упрощение землепользования, а также на упорядочение составления правил землепользования и застройки, упорядочение государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечение ведения единого автоматизированного документооборота на всей территории Российской Федерации.

Для получения консультаций по всем интересующим вопросам в сфере имущественных и земельных отношений вы можете обратиться к экспертам Компании БФТ: [email protected] +7 (495) 784-70-00

Утвержден новый классификатор видов разрешенного использования

Действующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, утрачивает силу 04.04.2021 в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 12.02.2021 № 68 «О признании утратившими силу приказов Минэкономразвития России от 0.09.2014 № 540, от 30.09.2015 № 709, от 06.10.2017 № 547, от 04.02.2019 № 44 и пункта 1 изменений, которые вносятся в некоторые приказы Минэкономразвития России в части совершенствования правового регулирования в сфере ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 09.08.2018 № 418».

Новый классификатор видов разрешенного использования утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 и вступает в силу 05.04.2021. Разработанный нормативный акт не вносит никаких правок в наименование и описание видов, кодов разрешенного использования, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Изменения касаются исключительно смены субъекта нормативно-правового регулирования в связи с передачей функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении земельных отношений от Минэкономразвития России в ведение Росреестра.

Полномочие по принятию классификатора видов разрешенного использования земельных участков отнесено к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.02.2020 № 131 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Хочешь — строй, хочешь — копай

Теперь владельцы земельных участков смогут выбрать то назначение, которое более всего соответствует фактическому использованию земли. Это стало возможным благодаря тому, что минэкономразвития обновило существующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В новой редакции классификатора предусмотрено, что на участках для «ведения садоводства» могут размещаться жилые дома, как и на участках для индивидуального жилищного строительства. Также на садовых участках могут располагаться предназначенные для собственных нужд хозяйственные постройки и гаражи.

Новый порядок может отразиться и на кадастровой стоимости земли. Так, кадастровая стоимость земель, выделяемых дачникам ниже, чем у земель, предназначенных под ИЖС. Появились в классификаторе и новые виды разрешенного использования земель. Например, для предоставления коммунальных услуг, услуг связи, размещения домов социального обслуживания, общежитий, медицинских организаций особого назначения, объектов культурно-досуговой деятельности, спортивных площадок.

В соответствии с Земельным кодексом у каждого участка есть назначение — например, для сельскохозяйственных нужд, ведения индивидуального жилищного строительства, того же садоводства. А есть виды и подвиды разрешенного использования, к примеру, под строительство объектов инфраструктуры или энергетики. Или некапитальных строений. Но если в классификаторе не было какого-то вида или подвида, а на участке, к примеру, лесного фонда очень нужно было построить такие линейные объекты, как высоковольтная линия или трубопровод, приходилось на уровне муниципалитета отдельно утверждать порядок использования земельных участков в составе лесов, сельхозугодий, особо охраняемых природных территорий для того, чтобы построить эти важные объекты. Или менять целевое назначение земельного участка, что крайне проблематично.

«Поправки в Градостроительный кодекс разрешили строительство на садовых участках жилых домов. Поэтому в новой редакции классификатора предусмотрено, что на земельных участках для «ведения садоводства» могут размещаться жилые дома, как и на участках для индивидуального жилищного строительства. Также на садовых участках могут располагаться предназначенные для собственных нужд хозяйственные постройки и гаражи», — отмечает первый зампред председателя Московской областной думы, глава Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин.

Он также подчеркивает, что внесено дополнение о возможности размещения объектов благоустройства на всех земельных участках без отдельного указания в классификаторе. «На практике это означает, что, например, для размещения на земельных участках общего назначения в СНТ детской площадки, информационного щита, хозпостройки достаточно решения общего собрания членов товарищества и не требуется менять вид разрешенного использования данного земельного участка и получать какие-либо иные разрешения от государственных органов», — уточняет Чаплин.

Правообладателям земельных участков не нужно будет переделывать свидетельства о собственности и иные документы

Одновременно из классификатора убрали некоторые уточнения. Например, для земель, предназначенных под ведение садоводства с выращиванием сельскохозяйственных культур для собственных нужд, больше не содержится уточнение, какие конкретно сельхозкультуры имеются в виду — плодовые, ягодные, овощные или бахчевые. Но, как пояснила «Российской газете» замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова, это вовсе не означает наложения какого-либо запрета на их выращивание.

И добавила, что изменения в классификаторе не создадут для правообладателей земельных участков дополнительных проблем. Изменения не предполагают обязательную замену ранее выданных документов о собственности или владении земельными участками, отмечает Семенова.

Такие изменения могут быть внесены в записи ЕГРН по желанию самого правообладателя — как физического, так и юридического лица. Например, если вид разрешенного использования земли отсутствует в сведениях ЕГРН или необходимо изменить целевое назначение участка. Во всех случаях для внесения изменений в реестр недвижимости требуется подать соответствующее заявление в Росреестр.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Как изменить разрешенное использования земельного участка?

Если государственная собственность на земельный участок не разграничена, либо земельный участок находится в собственности Нижегородской области, либо в муниципальной собственности гражданин, юридическое лицо вправе обратиться в орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком (министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, администрация муниципального образования) по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка. Законом Нижегородской области от 23 декабря 2014 г. № 197-З перераспределены полномочия по распоряжению земельными участками между Правительством Нижегородской области и органами местного самоуправления муниципальных образований.

Приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Вид разрешенного использования земельного участка выбирается гражданином, юридическим лицом самостоятельно в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок, и с учетом классификатора.

Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков могут быть применены только после получения специального согласования посредством публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования, указанного в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, на условно разрешенные виды использования земельного участка, установленные Правилами землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, относится к компетенции департамента градостроительного развития территории Нижегородской области (603115, г. Н.Новгород, ул. Ошарская, д. 63, тел. (831) 428−17−96, [email protected]).

Классификация землепользования — обзор

9.06.3.2.2 Автоматическая классификация землепользования на основе дистанционного зондирования

Мы разработали полевой подход для классификации землепользования. Мы использовали границы налоговых участков округа Трэвис 2005 года (TCAD) в качестве границ полей для нашей классификации по полям. Преимущество использования границ налоговых участков заключается в том, что отдельные налоговые участки относительно малы и всегда содержат один и тот же тип землепользования. С другой стороны, методы сегментации изображений не позволяют идентифицировать области однородного городского землепользования, а оцифровка вручную занимает слишком много времени, чтобы быть практическим подходом к разграничению однородных полей в городской среде.Тем не менее, основным ограничением границ налоговых участков является то, что они не охватывают улицы города. Таким образом, наша классификация землепользования сосредоточена только на классификации типов землепользования по налоговым участкам.

Мы протестировали 15 атрибутов участков, включая 12 атрибутов внутри участков и три контекстных атрибута участков, в качестве дискриминантных факторов для классификации землепользования. Атрибуты внутри участка включают размер участка, компактность формы участка, количество зданий, максимальное / стандартное отклонение / общий процент площади застройки, максимальное / стандартное отклонение высоты здания, максимальное / стандартное отклонение компактности формы здания, непроницаемое покрытие процентное соотношение в участках и статистика полувариантности текстуры внутри участков.Контекстные атрибуты участков включают в себя наивысшую категорию улиц в пределах 50 м, относительную меру текстуры зданий в определенном районе и индекс сходства с прилегающими участками. Большинство атрибутов участков были получены путем наложения границ участков с дополнительными данными в ГИС. Наша гипотеза состоит в том, что эти атрибуты земельных участков связаны с типами землепользования, и наша цель состоит в том, чтобы проверить, насколько хорошо эти атрибуты земельных участков, в совокупности или по отдельности, характеризуют различные типы землепользования, используя подходы классификации изображений в дистанционном зондировании.По аэрофотоснимкам мы смогли наблюдать, что некоторые типы землепользования четко связаны с определенными атрибутами земельного участка. Например, земельные участки на одну семью обычно бывают небольшими, прямоугольными и с одним зданием внутри; на участках многоквартирного землепользования обычно есть много построек внутри участков; земельные участки под коммерческое использование, как правило, расположены недалеко от основных дорог.

Чтобы вычислить параметр высоты здания, мы сначала оценили среднюю высоту этажа здания на основе данных о высоте, наложенных на контуры здания, на основе контуров зданий и центроидов.Затем мы вычли высоту этажа здания из высоты крыши здания (которая уже была доступна в данных о контуре здания), чтобы получить расчетную высоту здания. Мы рассчитали меры компактности формы зданий или участков, поделив площадь на площадь периметра. Более изогнутая форма будет иметь меньшую компактность. Основываясь на CFCC данных улиц (которые начинаются с числа от одного до четырех в зависимости от категории улицы), мы вычислили параметр категории улицы для участков с числом от одного до четырех на основе самого высокого уровня улицы в пределах 50-метрового буфера. посылок.Расстояние определялось субъективно с учетом общих размеров участков. Мы включили процентный параметр непроницаемого покрытия в наши критерии классификации землепользования, потому что в городе есть правила застройки участков, касающиеся максимального непроницаемого покрытия, разрешенного для определенных районов зонирования, и мы ожидали, что процентный показатель непроницаемого покрытия поможет охарактеризовать различные типы землепользования. Поскольку у нас нет дополнительных данных, которые определяют поверхность непроницаемого покрытия, мы вычислили процент непроницаемого покрытия участков на основе цифровых ортофотопланов CIR.В частности, мы сначала использовали неконтролируемый алгоритм классификации ISODATA, чтобы сгруппировать пиксели изображения в 10 классов на основе их трехполосных спектральных свойств. Затем мы выбрали, основываясь на визуальной интерпретации, три класса, наиболее близкие к поверхности проницаемого покрытия, и семь классов, наиболее близкие к поверхности непроницаемого покрытия. Наконец, процент непроницаемого покрытия отдельных участков был получен путем наложения карт классификации с границами участков в ГИС.

Статистические данные полувариантности текстуры в пределах земельных участков использовались для обозначения спектральной неоднородности в определенном масштабе (запаздывании) в предположении, что разные типы землепользования имеют разную спектральную неоднородность.Поскольку полувариантность рассчитывалась на основе только одной полосы значений пикселей изображения, у нас был выбор, какую из трех полос ортофотопланов CIR использовать. Поскольку мы понимаем, что инфракрасный диапазон более чувствителен к спектральной отражательной способности растительности, чем другие диапазоны, мы предположили, что инфракрасный диапазон более способен обнаруживать спектральные различия между растениями и искусственными структурами, которые имеют отношение к неоднородности ландшафта и, возможно, также виды землепользования. Поэтому мы использовали инфракрасный диапазон для расчета полувариантности.Кроме того, с учетом относительно небольшого размера участков на одну семью, меры полувариантности с небольшими задержками были предпочтительны для статистической надежности. Мы рассчитали полувариантность при лаге четыре (длина 4 пикселя, приблизительно 2,4 м) в качестве статистики текстуры.

Реляционная мера текстуры зданий была рассчитана как полувариантность от бинарного изображения здания, в котором пикселям зданий было присвоено значение, равное единице, а пикселям, не являющимся строительными, — значение нуля (Wu et al., 2008). Цель состоит в том, чтобы иметь меру текстуры для обозначения пространственного отношения между зданиями, на которое не влияет флуктуация спектральных значений пикселей, поскольку мы ожидали, что пространственные отношения между зданиями связаны с типами землепользования.Полувариантность рассчитывалась с запаздыванием, меньшим минимальной ширины здания, чтобы учесть разницу в размере здания между различными типами землепользования. Мы рассчитали полувариантность при лаге 12 (длина 12 пикселей, примерно 7,3 м) в качестве статистики текстуры. Чтобы рассчитать полувариантность для отдельных участков, необходимо определить расчетную окрестность. Принимая во внимание общие размеры участков и размеры зданий, 30-метровый буфер для каждого участка, за исключением участков без зданий внутри, использовался в качестве расчетной окрестности для участка.

Индекс сходства с прилегающими земельными участками был включен в критерии классификации землепользования, поскольку мы заметили, что некоторые виды землепользования, особенно односемейное землепользование, имеют тенденцию группироваться. Индекс был рассчитан путем сравнения атрибутов участков с атрибутами смежных участков. Несмотря на то, что существует множество атрибутов участков, мы рассчитали индекс только на основе стандартного отклонения площади застройки, поскольку предварительное исследование показало, что этот атрибут обеспечивает наибольшую разделимость между типами землепользования среди 12 атрибутов участков.Средняя процентная разница этого атрибута с прилегающими участками была рассчитана как индекс для участков.

После того, как мы получили 15 необходимых атрибутов участков для классификации землепользования, мы преобразовали векторные данные участков в многополосное изображение со значениями пикселей из значений атрибутов участков, чтобы мы могли использовать различные алгоритмы дистанционного зондирования для классификации участков на разные типы землепользования. Полученное изображение участка имеет 12 каналов, поскольку имеется 12 атрибутов участка.Мы выбрали точки обучающей выборки из отдельных типов землепользования пропорционально их соответствующему общему количеству участков вместо общей площади участков, поскольку площади участков не были полной поверхностью земли (поверхности дороги были исключены), и вместо этого нас интересует только количество записей об участках. сколько площадей участков правильно классифицируются на основе атрибутов участков. В нашей области исследования в общей сложности 33 025 участков. Чтобы выбрать учебные участки пропорционально из разных видов землепользования, мы сначала связали участки с наземным землепользованием, чтобы каждый участок имел информацию о своем наземном землепользовании.После этого мы случайным образом выбрали примерно половину участков в качестве учебных участков из каждого типа землепользования, а другую половину (тестовые участки) использовали для оценки точности. Всего у нас 16 506 обучающих посылок и 16 525 тестовых посылок. Затем мы использовали обучающие центроиды участков в качестве обучающих точек для классификации всего изображения участков. Поскольку многие атрибуты участков не имеют нормального распределения, некоторые часто используемые параметрические классификаторы не подходят для использования, например, широко используемый классификатор максимального правдоподобия (MLC).Тем не менее, мы экспериментировали с множеством алгоритмов классификации, включая минимальное расстояние, параллелепипед, спектральный угловой преобразователь, расстояние Махаланобиса, двоичное кодирование, нейронную сеть и дерево решений, в дополнение к MLC. Классификатор дерева решений показал наилучшую точность классификации, поскольку классификатор не требует допущений относительно статистических свойств входных данных, а также способен обрабатывать как числовые, так и категориальные входные данные.

Классификация земель Агентства парка Адирондак

Процесс определения того, как применяются правила Агентства развития на частных землях начинается с изучения того, как земля засекречена.

Что означает классификация?

В Плане землепользования и развития парка Адирондак (APLUDP) все частные земли в парке подразделяются на шесть категорий, обозначенных цветом на карта плана парка: деревня (коричневый), умеренная интенсивность использования (красная), низкая интенсивность использование (оранжевый), сельское использование (желтый), управление ресурсами (зеленый) и промышленное использование использовать (фиолетовый).

Классификация конкретной области зависит от таких факторов. как:

• существующие модели землепользования и роста населения;
• физических ограничений, связанных с почвами, склонами и высотами;
• уникальных объектов, таких как ущелья и водопады;
• биологические соображения;
• общественные соображения

Предполагаемая цель системы классификации — направить рост в тех областях, где он может быть лучше всего поддержан, и свести к минимуму распространение развития в областях, менее подходящих для поддержания таких рост.

Определения классификации частных земель

Следующие классификация территорий землепользования
APLUDP и общее описание их назначение:

ГАМЛЕТ

Это рост и сервис Центры Парка, где Агентство поощряет развитие.Умышленно, Агентство имеет очень ограниченное разрешение требования в деревнях. мероприятия требующие разрешения агентства возведение зданий или сооружений свыше 40 футов высотой, проекты, в которых задействовано больше более 100 лотов, участков или объектов, проектов с участием водно-болотных угодий, аэропортов, водоразделов управленческие проекты, а также некоторые расширения зданий и использования.Границы Гамлета обычно идут хорошо за пределами установленных поселений чтобы предоставить место для будущего расширения.

УМЕРЕННАЯ ИНТЕНСИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Разрешено большинство видов использования; относительно концентрированная жилая застройка является наиболее подходящим.

НИЗКАЯ ИНТЕНСИВНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Разрешено большинство видов использования; Жилой развитие с меньшей интенсивностью, чем деревня или умеренная интенсивность соответствующий.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В СЕЛЬСКИХ УСЛОВИЯХ

Разрешено большинство видов использования; бытовое использование и пониженная интенсивность развитие, сохраняющее сельский характер, является Самый подходящий.

УПРАВЛЕНИЕ РЕСУРСАМИ

Большая часть девелоперских работ в области управления ресурсами будут требуется разрешение агентства; совместимый использование включает бытовое использование, сельское хозяйство, и лесное хозяйство.Особое внимание уделяется для защиты естественного открытого пространства характер этих земель.

ПРОМЫШЛЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Здесь существует промышленное использование или существовали, и области, которые могут быть подходит для будущего промышленного развития. Промышленное и коммерческое использование также разрешены в других областях землепользования классификации.

Рекомендации по общей интенсивности

Классификация земель в Законе APA предназначены для развития каналов в области, где это лучше всего поддерживается и контролировать общую плотность разработка. Хотя очень мало типов деятельность запрещена законом, некоторые виды деятельности запрещены в определенные участки землепользования.

Установив лимиты на сумму строительство и подъездные дороги, клиринговые, вспомогательные службы и т. д. — Закон предполагает, что Парк будет сохранить свой естественный характер открытого пространства в то время как сообщества в парке продолжают расти экологически чувствительным образом. В общем и целом интенсивность правила устанавливаются землепользованием классификация.Пока интенсивность руководящие принципы предписывают средние размеры партии для строительства они не минимальная партия размеры; разные минимальные размеры лота также установленный законом. Только земли, принадлежащие спонсору проекта, учитывается при применении интенсивности руководящие указания. Существующие или предлагаемые постройки на соседних землях не считать.

Для получения дополнительной информации о классификации территорий землепользования см. Стр. 2 Справочник по правилам землепользования в парке Адирондак (pdf 370kb).

Как классифицируется моя земля?

Для определения классификации территорий землепользования для физических лиц. земельный участок, нужно написать или позвонить офис агентства Adirondack Park.

План землепользования и развития парка Адирондак Карта и штат Можно просмотреть сокращенную факсимильную карту генерального плана земли. онлайн здесь …

Программы местного землепользования

Закон об агентстве парка Адирондак разрешает любому местному правительству в пределах Парк разработает собственные местные программы землепользования, которые в случае утверждения Агентством, может передать некоторые разрешительные полномочия от Агентства к юрисдикции местного правительства.

Города с утвержденными агентством программами местного землепользования
Округ Эссекс: Chesterfield, Newcomb, Westport, Willsboro
Округ Фултон: Caroga
Округ Гамильтон: Ариетта, Индийское озеро,
Округ Святого Лаврентия: Colton
Округ Саратога: Day, Эдинбург
Округ Уоррен: Болтон, Честер, Джонсбург, Лейк-Джордж, Лейк-Джордж-Виллидж, Гаага, Хорикон, Куинсбери

В этих городах землевладелец должен всегда консультироваться с местным жителем. администратор кода или офицер правоприменения, в дополнение к Adirondack Park Agency, в тех случаях, когда следующие указания и контрольные списки предполагают, что разрешение может потребоваться Адирондак Закон о парковом агентстве.

Сводная таблица юрисдикции …

Хотя мы не предлагаем начинать с этой диаграммы из-за ее сложности, сводка диаграммы Управления по землепользованию и развитию Агентства парка Адирондак и Subdivisions занимается вопросами юрисдикции в шести частных классификации площадей землепользования.

Определения государственной классификации земель…

Помимо частной земли, в парке Адирондак также есть государственные земли. Есть семь состояний классификации земель в Генеральный план земель государственного парка Адирондак.

Стандарты LBCS

LBCS Классифицирует землепользование по пяти измерениям. Для целей местного планирования LBCS призывает классифицировать землепользование по следующим параметрам:

• Действия
• Функция
• Тип конструкции
• Характер разработки сайта
• Собственность

Скачать стандарты LBCS

LBCS Размеры

Деятельность относится к фактическому использованию земли на основе ее наблюдаемых характеристик.Он описывает, что на самом деле происходит в физических или наблюдаемых условиях (например, сельское хозяйство, покупки, производство, движение транспорта и т. Д.). Например, офисная деятельность относится только к физической активности в помещении, что в равной степени может применяться к юридической фирме, некоммерческой организации, суду, корпоративному офису или любому другому офисному использованию. Аналогичным образом, использование в жилых домах в односемейных домах, многоквартирных домах, промышленных домах или любых других типах зданий будет классифицироваться как жилищная деятельность.

Функция относится к экономической функции или типу предприятия, использующего землю. Каждое землепользование можно охарактеризовать по типу обслуживаемого предприятия. Термины землепользования, такие как сельскохозяйственное, коммерческое, промышленное, относятся к предприятиям. Тип экономической функции, выполняемой землепользованием, классифицируется по этому параметру; это не зависит от реальной деятельности на земле. Заведения могут иметь на своей территории самые разные виды деятельности, но при этом выполнять одну функцию.Например, два участка считаются принадлежащими к одной функциональной категории, если они принадлежат одному и тому же предприятию, даже если один является офисным зданием, а другой — фабрикой.

Строение относится к типу строения или здания на земле. Термины землепользования включают в себя структурную характеристику или характеристику здания, которая предполагает полезность помещения (в здании) или земли (когда здания нет). Термины землепользования, такие как дом на одну семью, офисное здание, склад, здание больницы или шоссе, также описывают структурные характеристики.Хотя многие виды деятельности и функции тесно связаны с определенными структурами, это не всегда так. Многие здания часто приспособлены для других целей, кроме их первоначального использования. Например, односемейный жилой дом можно использовать как офис.

Характер застройки участка относится к общему характеру физического развития земли. Он описывает «то, что находится на земле» в общих физических терминах. Для большинства видов землепользования это просто выражается в терминах застройки участка или нет.Но не все участки без заметного развития можно рассматривать как неразработанные. Для землепользования, такого как парки и открытые пространства, которые часто имеют сложное сочетание видов деятельности, функций и структур, требуются категории, независимые от других измерений. В этом измерении используются категории, которые описывают общие характеристики развития сайта.

Право собственности относится к отношениям между использованием и правами на землю. Поскольку функции большинства видов землепользования являются либо государственными, либо частными, а не тем и другим сразу, различия в характеристиках собственности кажутся очевидными.Однако, полагаясь исключительно на функциональный характер, можно скрыть такие виды использования, как частные парки, общественные театры, частные стадионы, частные тюрьмы и смешанную государственную и частную собственность. Более того, сервитуты и аналогичные правовые механизмы также ограничивают или ограничивают деятельность и функции землепользования. Этот параметр позволяет более точно классифицировать такие характеристики собственности.

Цветовое кодирование LBCS

LBCS также включает набор цветовых кодов, которые будут использоваться в качестве стандартного соглашения для категорий землепользования верхнего уровня для карт, ГИС и других средств визуализации и представления.Каждое из пяти измерений LBCS имеет девять значений цвета; по одному для каждой категории верхнего уровня. В каждом измерении значение цвета является постоянным для категории верхнего уровня и всех ее подкатегорий.

Однако на практике это не всегда может быть желательно. В таких случаях применяйте методы «линейного изменения», при которых значение цвета «наклоняется» к увеличению или уменьшению оттенков. Например, если жилая деятельность желтого цвета, сделайте все подкатегории жилой деятельности желтыми оттенками.

Укажите значения RGB (красный, зеленый, синий) вместо того, чтобы полагаться на названия цветов, для согласованного воспроизведения цветов на экране принтера, плоттера или компьютера.Использование значений RGB иногда позволяет избежать различий в том, как программное и аппаратное обеспечение отображает цвета. Если ваше программное обеспечение может принимать только шестнадцатеричные значения, как это делают многие программы для ГИС и построения графиков, используйте соответствующее значение RGBHex.

Таблица цветового кодирования LBCS (xls)

Custom404 • Портленд, ME • CivicEngage

[{«WidgetSkinID»: 17, «ComponentType»: 20, «FontFamily»: «», «FontVariant»: «», «FontColor»: «# f4f2e7», «FontSize»: 0.00, «FontStyle»: 0, «TextAlignment»: 0, «ShadowColor»: «», «ShadowBlurRadius»: 0, «ShadowOffsetX»: 0, «ShadowOffsetY»: 0, «Заглавные буквы»: 0, «HeaderMiscellaneousStyles1»: « «,» HeaderMiscellaneousStyles2 «:» «,» HeaderMiscellaneousStyles3 «:» «,» BulletStyle «: 0,» BulletWidth «: 2,00,» BulletColor «:» «,» LinkNormalColor «:» «,» LinkNormalUnderlined «: false,» LinkNormalMaltyles » «:» padding: 1.1em 0; «,» LinkVisitedColor «:» «,» LinkVisitedMiscellaneousStyles «:» «,» LinkHoverColor «:» «,» LinkHoverUnderlined «: false,» LinkHoverMiscellaneousStyles «:» «,» LinkSelectedUnderlined «: false , «ForceReadOnLinkToNewLine»: false, «DisplayColumnSeparator»: false, «ColumnSeparatorWidth»: 0.0000, «HoverBackgroundColor»: «», «HoverBackgroundGradientStartingColor»: «», «HoverBackgroundGradientEndingColor»: «», «HoverBackgroundGradientDirection»: 0, «HoverBackgroundGradientDegrees»: «/» HoverBackgroundGradientDegrees «: /» 0.0000000, «HoverBackgroundGradientDegrees»: «/ 0.0000000,» ImageFileNackground? » «HoverBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «HoverBackgroundImagePositionXKeyword»: 1, «HoverBackgroundImagePositionX»: {«Value»: 0,0, «Unit»: 0}, «HoverBackgroundImagePositionYUseKeyword»: true, «HoverBackgroundImagePositionYUseKeyword»: true, «HoverBackgroundImagePositionYUseKeyword»: true, «HoverBackgroundImage»: 1 : 0.0, «Unit»: 0}, «HoverBackgroundImageRepeat»: 0, «HoverBorderStyle»: 0, «HoverBorderWidth»: 0, «HoverBorderColor»: «», «HoverBorderSides»: 15, «SelectedBackgroundColor»: «», «SelectedBackgroundColient» : «», «SelectedBackgroundGradientEndingColor»: «», «SelectedBackgroundGradientDirection»: 0, «SelectedBackgroundGradientDegrees»: 0,0000000, «SelectedBackgroundImageFileName»: «», «SelectedBackgroundImageFileName»: «», «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, : 0.0, «Unit»: 0}, «SelectedBackgroundImagePositionYUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionYKeyword»: 0, «SelectedBackgroundImagePositionY»: {«Value»: 0,0, «Unit»: 0}, «SelectedBackgroundImageRepeat»: 0, «SelectedBackgroundImageRepeat»: 0, «SelectedBackgroundImageRepeat»: 0, «SelectedBackgroundImageRepeat»: 0, «SelectedBackgroundImageRepeat» , «SelectedBorderWidth»: 0, «SelectedBorderColor»: «», «SelectedBorderSides»: 15, «HoverFontFamily»: «», «HoverFontVariant»: «», «HoverFontColor»: «# f4f2e7», «HoverFontSize»: 0.00, «» HoverFontStyle «: 0,» HoverTextAlignment «: 0,» HoverShadowColor «:» «,» HoverShadowBlurRadius «: 0,» HoverShadowOffsetX «: 0,» HoverShadowOffsetY «: 0,» HoverCapitalization «: 0,» Selected SelectedFontVariant «:» «,» SelectedFontColor «:» «,» SelectedFontSize «: 0.00, «SelectedFontStyle»: 0, «SelectedShadowColor»: «», «SelectedShadowBlurRadius»: 0, «SelectedShadowOffsetX»: 0, «SelectedShadowOffsetY»: 0, «SpaceBetweenTabs»: 0, «SpaceBetweenTabgersUnits»: «SpaceBetweenTabgersUnits»: 1, «AnimationId»: «174971f7-9e36-43e8-a3ee-62af85932efd», «AnimationClass»: «animation174971f79e3643e8a3ee62af85932efd», «ScrollOffset»: 0, «TriggerNameLowerCase»: «hoverponent»: «фоновый элемент»: «hoverponent» «», «BackgroundGradientStartingColor»: «», «BackgroundGradientEndingColor»: «», «BackgroundGradientDirection»: 0, «BackgroundGradientDegrees»: 0.0000000, «BackgroundImageFileName»: «/ ImageRepository / Document? DocumentID = 15663», «BackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «BackgroundImagePositionXKeyword»: 1, «BackgroundImagePositionX»: {«Value»: 0,0, «Unit»: 0}, «BackgroundImagePositionYUseKeyword» : true, «BackgroundImagePositionYKeyword»: 1, «BackgroundImagePositionY»: {«Value»: 0.0, «Unit»: 0}, «BackgroundImageRepeat»: 0, «BorderStyle»: 0, «BorderWidth»: 0, «BorderColor»: » «,» BorderSides «: 15,» MarginTop «: {» Value «: null,» Unit «: 0},» MarginRight «: {» Value «: null,» Unit «: 0},» MarginBottom «: {» Value «: null,» Unit «: 0},» MarginLeft «: {» Value «: null,» Unit «: 0},» PaddingTop «: {» Value «: 1.5000, «Unit»: 0}, «PaddingRight»: {«Value»: null, «Unit»: 0}, «PaddingBottom»: {«Value»: 1.5000, «Unit»: 0}, «PaddingLeft»: { «Value»: null, «Unit»: 0}, «MiscellaneousStyles»: «», «RecordStatus»: 0}]

Определение подразделений и как изменить классификацию земель

«… большой участок, разделенный на небольшие участки для продажи. »

Определение площади

Письменный план планировки подразделения называется площадкой, и на каждой площадке должны быть указаны размеры и характеристики каждого земельного участка в пределах подразделения. По определению, площадки должны быть нарисованы в масштабе. Платформы также должны предоставлять необходимую информацию о зонировании в зависимости от муниципалитета, в котором находится подразделение. Цель подразделения — обеспечить среду, способствующую устойчивому росту, разнообразию бизнеса и общее развитие.Такое развитие определяется как:

«… проектные работы по планировке участка, строительство дренажных сооружений, строительство зданий или зон общественного пользования, планирование и строительство улиц и дорог общего пользования, а также размещение коммунальные услуги «.

Зонирование и правила

В рамках подразделения все инстанции коммунальных предприятий должны соответствовать руководящим постановлениям не только муниципалитета, но также государственных и федеральных регулирующих органов, ответственных за исполнение законов и постановлений, касающихся подразделений.Во многих случаях из-за демографических тенденций, когда люди переезжают из полностью городской среды, подразделения превращаются в жилые кварталы, а сами городские центры становятся центрами для деловых и промышленных парков.

Основное различие между законами о зонировании и регулированием подразделений состоит в том, что по самой своей природе подразделения являются постоянными. После того, как будут разбиты улицы, построены здания и установлены инженерные сети, физические характеристики района не изменятся.Законы о зонировании могут измениться, и, хотя существующие конструкции должны быть устранены, это повлияет на новое строительство в прилегающих районах или на пустых участках, которые являются частью первоначальной площадки.

Примеры правил подразделения

В качестве примера, в правилах подразделения может быть сказано, что каждая посылка имеет длину не более 52 футов по самой короткой стороне, которая является фасадом собственности, и что ее самый длинный размер не превышает 165 футов. В сопутствующем законе о зонировании можно было бы указать, что «на всех таких участках к западу от Wistful Vista должны быть построены только односемейные дома.»Если бы существовало 10 таких участков и на девяти из них были построены дома, изменение закона о зонировании, которое теперь разрешало строительство трехэтажных многоквартирных домов в этом районе, повлияло бы на 10-й участок и игнорировало бы девять пристроенных участков. тем не менее, пустой участок все равно будет указан как 52 x 165 футов, потому что земля — ​​это земля, независимо от того, что может быть на ней построено.

Блок-схема второстепенного подразделения

wayne.pa.us [/ caption]

Вся эта информация носит общий характер и не может относиться к какой-либо конкретной ситуации.Было бы разумно проверить все применимые местные, государственные и федеральные нормативные акты, касающиеся его или ее муниципалитета, прежде чем приступить к покупке, продаже или развитию любого участка земли, который включает в себя подразделение.

Изменение классификации

Но что произойдет, если у вас есть большой участок земли, но вы не можете реализовать свои планы по развитию собственности, потому что использование запрещено его зонированием? Вам нужно отбросить свою идею и придумать новый план? Хотя это сложно, можно изменить классификацию земли или, по крайней мере, получить разрешение на изменение зонирования.

Вот как это сделать:

Что нужно знать

Во-первых, важно отметить, что зонирование собственности регулируется законами вашего округа или города. Эти законы делят землю на разные категории или зоны. Классификация земли определяет, как вы можете ее использовать. Например, в жилом районе можно будет строить только новые дома, а в коммерческой зоне можно будет развивать магазины розничной торговли. Естественно, использование земли будет варьироваться в зависимости от местоположения.

Если вы считаете, что законы о зонировании могут помешать вам выполнить ваши планы по проекту, вы можете получить копию карты зонирования и соответствующих постановлений для вашей собственности. Местный отдел планирования или строительства может предоставить вам копию всех постановлений и карту зонирования.

Получив карту, вы можете определить, каково ваше зонирование собственности, и сослаться на постановления, применимые к этой классификации. Это все, что вам нужно, чтобы определить, какие виды использования разрешены под этим конкретным обозначением.Вы можете просто обнаружить, что нет никаких ограничений, запрещающих использование земли по назначению.

Изменение классификации земель

Если зонирование действительно запрещает использование земли по назначению, лучший вариант — посмотреть, можете ли вы изменить планы своего проекта, чтобы они соответствовали постановлениям зонирования. Изменение ваших планов может стоить вам больше всего времени и денег.

Если вы не можете составить свои планы в соответствии с постановлениями о зонировании, вы можете запросить исключение или изменение зонирования, которое позволит вам завершить свой проект.Если у вас возникли проблемы с толкованием постановлений, может быть полезно проконсультироваться с адвокатом.

Разрешения на использование и варианты зонирования

В большинстве случаев получить исключение для зонирования проще, чем изменить классификацию земли. Вы можете получить исключение из зонирования посредством разрешения на использование или изменения зонирования.

* Вариант зонирования: Вариант зонирования позволяет вам использовать землю таким образом, который вы обычно не можете использовать при текущем зонировании.Варианты обычно предоставляются только в том случае, если землевладелец может продемонстрировать, что особые условия на земле создают неоправданные трудности, затрудняющие соблюдение требований зонирования.

* Разрешение на использование: Также известное как разрешение на условное использование, это разрешение дает землевладельцу возможность использовать собственность таким образом, который обычно не разрешен действующими правилами зонирования. Обычно эти разрешения сопровождаются рядом условий. Например, если вы ведете бизнес на участке земли, который когда-то был коммерческой зоной, а затем эта зона была изменена на жилую зону, вы можете получить специальное разрешение на использование, которое позволит вам продолжить работу. бизнес.Однако разрешение может сопровождаться условием, что вы можете вести свой бизнес только в определенные часы дня, или вам может потребоваться ограничить количество имеющихся у вас парковочных мест. Как правило, разрешения на использование истекают после продажи или передачи земли.

Изменение классификации земель

Редко бывает легко изменить зонирование собственности. Любое предлагаемое изменение зонирования должно соответствовать местному генеральному плану землепользования. Прежде чем вы попытаетесь запросить изменение классификации земель, получите копию этого плана в местном отделении зонирования.Найдите время, чтобы изучить план и определить, соответствует ли ваш проект целям местного генерального плана.

Точная процедура запроса изменения классификации земель будет зависеть от местоположения и ваших местных постановлений. В большинстве случаев необходимо подать письменное заявление и внести плату. Вы также должны представить свое дело в местный совет по зонированию во время слушания. Слушание является ключом к удовлетворению вашего запроса на изменение зонирования. Вам нужно будет представить доску с подробностями вашего запроса и предоставить убедительные причины, чтобы убедить правление удовлетворить ваш запрос.

Сплочение поддержки со стороны ваших соседей

Прежде чем местный совет по зонированию предоставит вам отклонение или изменение классификации вашей земли, есть большая вероятность, что вам придется доказать, что ваше предполагаемое использование не будет иметь негативное влияние на соседей. Даже если вам не требуется получать поддержку от соседей, это может помочь в долгосрочной перспективе, поскольку поможет вам избежать конфликтов в будущем.

Подумайте о том, чтобы провести встречу с соседями и объяснить им свои планы.Убедитесь, что вы подчеркиваете тот факт, что ваш проект не окажет на них отрицательного воздействия. Допустим, вы хотели открыть прилавок местной фермы. Соседи могут быть обеспокоены повышенным шумом и дорожным движением. Но указание местоположения вашего подъездного пути и удобной парковки, которую вы предложите, может убедить их, что движение не будет проблемой.

Во всяком случае, соседи будут благодарны вам за то, что вы поделитесь своими планами и объединитесь для их поддержки. Обязательно прислушивайтесь к обеспокоенности своих соседей и предлагайте компромиссы для преодоления этих конфликтов.Компромисс может помочь повлиять на соседей, которые не хотят оказывать поддержку.

Если можете, получите письменные заявления о поддержке ваших соседей и принесите их с собой на слушание по зонированию. А еще лучше убедить их пойти на слушание вместе с вами. Если вы все же решите, что изменение классификации земель — лучший способ действий, просто знайте, что вам потребуются веские доводы, если вы надеетесь на успех. Укажите на различные способы использования вами земли на благо соседей или, по крайней мере, на то, чтобы не повлиять на них отрицательно.

Дата: 30 марта 2015 г.

Автор: Дин Деросси

Определение зонирования

Что такое зонирование?

Зонирование относится к муниципальным или местным законам или постановлениям, которые регулируют, как недвижимость может и не может использоваться в определенных географических регионах. Например, законы о зонировании могут ограничивать коммерческое или промышленное использование земли, чтобы предотвратить строительство нефтяных, производственных и других предприятий в жилых кварталах.

Эти законы могут быть изменены или приостановлены, если строительство собственности будет способствовать экономическому развитию общества.

Ключевые выводы

• Зонирование позволяет местным органам власти регулировать, какие районы под их юрисдикцией могут иметь недвижимость или землю, используемую для определенных целей.
• Примеры классификаций зонирования включают жилое, коммерческое, сельскохозяйственное, промышленное или гостиничное / гостиничное хозяйство, среди других более конкретных обозначений.
• Законы о зонировании могут быть изменены местным правительством при условии, что они подпадают под действие законов штата и федерального законодательства, а конкретный земельный участок может быть изменен по зонированию на основании соображений.

Как работает зонирование

Зонирование определяет, какие типы развития и эксплуатации земель разрешены на данном участке. Муниципалитеты обычно разделяют районы и кварталы в соответствии с генеральным планом. Это может быть сделано, чтобы способствовать экономическому развитию, контролировать поток транспорта, управлять уровнями шума, зарезервировать жилую площадь для жителей и защитить определенные ресурсы.

Примеры классификаций зонирования включают промышленность, легкую промышленность, торговлю, легкую коммерцию, сельское хозяйство, жилые дома на одну семью, жилые многоквартирные дома и школы.

Местные органы власти могут запретить использование жилой недвижимости в коммерческих целях, чтобы коммерческая деятельность ограничивалась определенными частями города. Такое зонирование может привести к конфликтам, если жители оспаривают назначенное использование.

Законы о зонировании также могут регулировать детали строительства в определенных районах.Например, зонирование может ограничивать максимальную высоту зданий в данной области независимо от разрешенного типа строительства. Высотные жилые дома или офисы могут быть запрещены на определенных участках путем зонирования независимо от того, соответствуют ли здания законам в остальном.

Наличие ограничений по зонированию может повлиять на цены при покупке объекта недвижимости. Недвижимость может продаваться с наценкой в ​​зависимости от количества ограничений, установленных муниципалитетом.

В 1926 году Верховный суд постановил, что правильно составленные постановления о зонировании являются правомерным осуществлением управляющей власти штатов.Зонирование стало конституционным Верховным судом США в результате дела Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 395 (1926).

Экономическая теория зонирования

Согласно теореме экономиста Рональда Коуза, лауреата Нобелевской премии, при отсутствии транзакционных издержек вопросы и споры по землепользованию и развитию могут быть оптимально решены без государственного регулирования. Согласно предположениям теоремы Коуза, то, как следует использовать данный участок земли и какие виды деятельности следует разрешить, можно просто обсудить между вовлеченными сторонами для достижения экономически эффективного результата.

Теорема Коуза иллюстрирует, почему в реальном мире, где транзакционные издержки действительно возникают и беспрепятственный торг между заинтересованными сторонами маловероятен, правила землепользования, такие как зонирование и другие решения, навязанные государством, являются нормой.

Критика закона о зонировании

Критики законов о зонировании утверждают, что такая практика создает и увеличивает неравенство в качестве жизни между социально-экономическими группами.

Например, поселок может поддерживать законы о зонировании, которые ограничивают развитие тяжелой промышленности и торговли участками земли, прилегающими к районам с более низким доходом.Последствия такой политики позволят более состоятельным частям города избежать связанного с этим шума и загрязнения.

Особые соображения

Изменения в законах о зонировании возможны даже без полной отмены действующего законодательства. Застройщик или владелец недвижимости могут подать заявку на отклонения, которые допускают определенные исключения из правил зонирования. Это позволило бы использовать собственность способами, которые обычно не допускаются — например, владелец домашнего бизнеса может запросить отклонение, чтобы разрешить продолжение операций.

Кандидатам на отклонения может потребоваться объяснить, почему требуется отклонение и как изменение не вызовет значительных нарушений или ущерба для окружающего сообщества.

% PDF-1.4 % 265 0 объект > эндобдж xref 265 66 0000000016 00000 н. 0000003018 00000 н. 0000003139 00000 п. 0000003775 00000 н. 0000004193 00000 п. 0000004601 00000 п. 0000005018 00000 н. 0000005423 00000 п. 0000005837 00000 н. 0000005874 00000 н. 0000005988 00000 н. 0000006252 00000 н. 0000006680 00000 н. 0000006947 00000 н. 0000007367 00000 н. 0000007479 00000 н. 0000008398 00000 п. 0000008515 00000 н. 0000009218 00000 н. 0000009871 00000 н. 0000010485 00000 п. 0000011075 00000 п. 0000011667 00000 п. 0000012264 00000 п. 0000013089 00000 п. 0000015739 00000 п. 0000028072 00000 н. 0000041165 00000 п. 0000041202 00000 п. 0000041315 00000 п. 0000042828 00000 п. 0000042884 00000 п. 0000042930 00000 н. 0000043370 00000 п. 0000045456 00000 п. 0000049260 00000 п. 0000051065 00000 п. 0000057114 00000 п. 0000060412 00000 п. 0000063329 00000 п. 0000066637 00000 п. 0000089496 00000 п. 0000092805 00000 п. 0000107166 00000 н.