Какой год получает квартиры по очереди в 2019 году: Очередь на социальное жилье в Москве сократилась в 2,5 раза за 10 лет :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

За 10 лет очередь на улучшение жилищных условий сократилась почти втрое

Очередь на улучшение жилищных условий за 10 лет сократилась почти в три раза, а в 2020 году объем жилого фонда в новостройках для москвичей, находящихся в очереди на улучшение жилищных условий, увеличился еще на 1,1 тысячи квартир. Это на 10 процентов больше, чем годом ранее, сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

«За последние десять лет очередь на улучшение жилищных условий москвичей сократилась почти в три раза. Так, по состоянию на начало 2010 года в очереди были 136,7 тысячи семей, к декабрю 2020 года список сократился почти втрое и составил 50,6 тысячи семей. Большая часть жилых помещений, предоставляемых очередникам, — 65 процентов — находится в новостройках. В 2020 году в жилой фонд, который будет передан москвичам, вошли 17 новых домов на 1,1 тысячи квартир», — рассказал вице-мэр.

Новостройки были возведены по типовым и индивидуальным проектам в Некрасовке. В основном это одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, расположенные на 2–17-м этажах, которые подойдут для семей разного состава.

«Все жилые помещения полностью готовы к заселению, в них сделан косметический ремонт, есть сантехника и электрическая плита. Помимо этого, район Некрасовка имеет хорошую инфраструктуру — школы, детские сады, поликлиники, магазины, спорткомплекс, а также открывшаяся летом 2019 года станция метро “Некрасовка” сделали новый район еще более удобным и доступным», — рассказал Министр Правительства Москвы, руководитель столичного Департамента городского имущества Максим Гаман.

Город предоставляет москвичам квартиры по разным видам договоров, а также субсидии на покупку или строительство жилья. По договорам социального найма или мены горожане получают жилье на безвозмездной основе в порядке очередности с учетом даты постановки на учет. Аналогичным образом новые квартиры предоставляют гражданам, которые встали на учет позже, но имеют право на внеочередное улучшение жилищных условий. В рамках городских программ очередники также могут получить субсидии на приобретение или строительство жилья или купить квартиру в ипотеку.

Как получить помощь в улучшении жилищных условийКак получить жилье в соцнаем

кому положена и как ее получить в 2020 году. Как получить жилье от государства? — pr-flat.ru

Кто может претендовать на бесплатное жилье от государства?

В России существуют жилищные субсидии, направленные на поддержку граждан и, в том числе, на улучшение их жилищных условий.


К таким субсидиям относятся:

- получение бесплатной квартиры от государства,

- субсидия на приобретение жилья/улучшение жилищных условий,

- соц.поддержка при приобретении земельного участка,

- льготы на оплату услуг ЖКХ. 

Мы уже рассказывали о субсидии на приобретение жилья (улучшение жилищных условий) – в каком размере оказывается финансовая поддержка, какие группы граждан ее могут получить и что для этого необходимо сделать. 

Сегодня рассмотрим вопрос о бесплатном получении квартиры. 

Кто имеет право на бесплатное жилье?

В России правом на получение бесплатного жилья могут воспользоваться военнослужащие, сотрудники силовых ведомств и структур, а также малоимущие.


Малоимущим гражданам жилье предоставляется в рамках договоров социального найма

 

Гражданин обязан подтвердить свой статус малоимущего, то есть человека, совокупный семейный доход которого меньше прожиточного минимума, установленного региональными властями. Для получения данного статуса необходимо подать заявку и соответствующий набор документов в местный муниципалитет.

При этом существует еще две категории граждан, которые могут претендовать на получение жилья вне очереди:

- граждане чьи квартиры признаны непригодными для проживания и ремонту (реконструкции) не подлежат;

- люди, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых установлен законодательно.

Дополнительно, гражданин, которого признали малоимущим, должен попадать под один из следующих критериев:

- отсутствие жилья,

- наличие жилья, площадь которого в расчете на каждого члена семьи, менее установленного регионом значения,

- наличие квартиры в ветхом доме, опасном для жизни и здоровья,

- многодетная семья,

- мать-одиночка,

- сирота,

- наличие острой формы хронического заболевания, опасной для окружающих. 

Также необходимо выполнить условие по проживанию в населенном пункте, в котором человек претендует на жилье в течение последних 10 лет, и в течение последних 5 не производить ухудшение своих жилищных условий.


Программы жилищных субсидий распространяются на граждан страны, за исключением законодательно установленных случаев


10 советов многодетным семьям от юристов - Департамент труда и социальной защиты населения города Москвы

Юристы «Объединения многодетных семей города Москвы» Артём Белобрыкин и Даниил Дугарский-Чёрный бесплатно оказывают юридическую помощь всем московским семьям с тремя детьми и больше.

Только в 2018 году очно, по телефону и электронной почте они оказали 4880 консультаций. Защищали права многодетных в 196 судебных процессах. И 70% дел выиграли, в том числе одно в Верховном суде РФ.

За пять лет работы юристы составили рейтинг из топ-10 ситуаций, с которыми к ним чаще всего обращаются семьи, и дали краткие советы, как действовать.

Ситуация № 1.
Моей младшей дочке исполнилось 16, но она еще заканчивает школу. Когда наша семья перестает считаться многодетной?

Ответ: В Москве статус многодетной сохраняется у семьи, пока младшему ребенку не исполнится 16 лет. Но если он или она учится в школе (в 10-11 классе), то — до 18-летия.

Ситуация № 2.
Можно ли оформить удостоверение московской многодетной семьи, если один из родителей живет в другом регионе?

Ответ: Да, можно. «Прописка» (постоянная регистрация) второго родителя не важна, главное, чтобы все дети были зарегистрированы на одной и той же жилплощади с одним родителем в Москве.

Ситуация № 3.
По каким причинам могут снять с очереди по улучшению жилищных условий?

Ответ: Таких причин несколько. В том числе несоблюдение правила «не ухудшать жилищные условия». К действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся: изменение порядка пользования жилыми помещениями путём совершения сделок, обмен жилыми помещениями, изменение состава семьи (в том числе при разводе), вселение в жилое помещение иных лиц, выдел доли собственниками жилых помещений, отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения. И это логично. Ведь если можно было бы накануне получения жилья, например, сократить метраж за счет регистрации не членов семьи или передать жилье или его часть другим лицам, то расчет полагающегося вам жилья или компенсации возрастет. Или, если вы развелись, то, может быть, по метражу вы уже не попадаете под категорию «нуждающихся». В то же время можно без риска зарегистрировать своих родных детей, нетрудоспособных родителей с некоторыми условиями.

Ситуация № 4.
Можно ли получить выплаты по временной регистрации в Москве?

Ответ: Получить социальные выплаты и пособия по временной регистрации в Москве можно, если постоянная регистрация многодетной семьи также в субъекте Москва (Новая Москва включительно). Часто временная регистрация по фактическому месту проживания необходима одному из супругов или детям. Например, чтобы прикрепить детей к нужному детскому саду или школе. Или если родители не хотят выписываться из собственного жилья по каким-то причинам.

Ситуация № 5.
Наша семья признана малоимущей, но по наследству мы получили от родителей долю в квартире. Потеряем статус?

Ответ: Возможно. Наследования доли в имуществе, а также покупка семиместного автомобиля либо второго земельного участка, могут стать причиной снятия статуса малоимущей семьи.

Ситуация № 6.
Нашей семье отказали в статусе малоимущей. Как обжаловать решение?

Ответ: Это решение можно обжаловать на районной комиссии по оказанию адресной социальной помощи жителям Москвы. Причин может быть масса. Например, часто встречаются случаи, когда из-за лишних 30 кв. см жилплощади семья не получает статус «малоимущая». Такие случаи, как правило, разрешаются на комиссии в пользу семьи.

Ситуация № 7.
Сын поступил в суворовское военное училище, теперь государство обеспечивает его всем необходимым. Могут ли нас лишить выплат как многодетную семью?

Ответ: Да. В таком случае, ребенок уже не учитывается в составе многодетной семьи. А это значит, семья может быть лишена положенных выплат.

Ситуация № 8.
Нам как многодетной семье выдали бесплатное парковочное разрешение. Оно бессрочное?

Ответ: Бесплатное парковочное разрешение многодетным семьям в Москве выдается на 3 года. Но важно помнить, что оно не продлевается автоматически. Подать заявление на выдачу нового разрешения нужно за два месяца до истечения срока.

Ситуация № 9.
Парковочное разрешение почему-то приостановили. В чем причина?

Такое возможно, если есть три и более непогашенных задолженности по оплате штрафов за нарушение правил дорожного движения.

Ситуация № 10.
Мы стоим на учете по улучшению жилищных условий. Можно ли вместо жилого помещения получить денежную компенсацию?

Ответ: Да, если вы многодетная семья, воспитывающая трех и более несовершеннолетних детей и состоящая на учете по улучшению жилищных условий или нуждающихся в жилых помещениях. Компенсационная выплата будет равна субсидии на покупку жилья.

Источник

Как получить бесплатную квартиру от государства в Украине в 2021 году

Кому положено бесплатное жилье

Государство предоставляет квартиру лишь в «крайних» случаях. Согласно ст. 47 Конституции Украины: «Гражданам, которые нуждаются в социальной защите, жилье предоставляется государством и органами местного самоуправления, бесплатно или по доступной для них оплате». Так называемое «бесплатное» жилье предоставляется:

  1. Сиротам или детям, оставшимся без попечения родителей. По окончании школы они имеют право получить хотя бы комнату для проживания
  2. Жильцам аварийных или непригодных для проживания домов. 
    • Помещение считается непригодным, если оно составляет угрозу для жизни. Решение об аварийности жилья, согласно «Жилищному кодексу Украины», принимает специальная межведомственная комиссия, в которую входят представители местной администрации, а также компетентных органов, контролирующих санитарную, пожарную, экологическую безопасность. Здания считаются аварийными в нескольких случаях: к первой категории относятся здания непрочные и ненадежные, грозящие обрушением из-за физического износа или каких-нибудь повреждений. Дома, находящиеся в зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, затопления паводковыми водами, (например, у железной дороги) также признаются опасными для жизни.
    • Ко второй категории относятся, например, подвалы, чердаки и другие помещения, входящие в состав общего имущества жильцов многоквартирного дома. Опасные деформации фундаментов и стен, прогнившие деревянные конструкции, электромагнитное излучение и вредные вещества в воздухе или почве, повышенный уровень шума (например, у железной дороги) – все это причины для скорейшего сноса дома и переселения жильцов. Если квартира находится в доме, поврежденном в результате пожара, землетрясения, взрыва и т.д. и отремонтировать такой дом сложно или экономически нецелесообразно – ее также могут признать непригодной для жизни.
  3. Тяжелым больным, которые должны жить отдельно от других членов семьи. Например, если в однокомнатной квартире проживают пять человек, один из которых болен туберкулезом, государство должно изолировать остальных членов семьи от возможного заражения, предоставив им отдельное жилье.
  4.  Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий

Представители из первых трех позиций имеют право получить жилье вне очереди, четвертая же позиция должна занять свое место и ждать светлого будущего. Правда, понятие «вне очереди» совсем не значит «сразу». Претендентов на срочное расселение много, а бесплатных квартир мало. Потому в Украине образовалась, вторая очередь, только движущаяся в два раза быстрее первой. Считается, что в Киеве максимальное время ожидания в общей очереди составляет 30 лет, а в льготной – 15 лет.

Кто имеет право записаться в общую очередь на квартиру?

Семья, которая становится в очередь на господарок, должна считаться малоимущей. Сегодня в очереди на жилье, которая тянется еще со времен СССР, стоит 2,5 миллиона украинских семей.

При определении минимального уровеня обеспеченности жилой площадью учитывается минимальная заработная плата, минимальная пенсия по возрасту, минимальный прожиточный минимум. Например, если некоторые могут получить квартиру, имея 5-6-7 кв.м. на одного человека, который проживает в квартире, другие при таких условиях никогда ее не получат.

Рассмотрим один из возможных вариантов. Поскольку в столице предел постановки на учет ограничен семью метрами, в Киеве семье обеспеченной жилой площадью в 6,5 кв. полоджено жилье от государства. Интересно, что если эта семья переедет в Тернополь, она не сможет оставаться в очереди, по причине того, что там «метражный минимум» составляет шесть метров. Также стоит учесть, что согласно с положением, утвержденным облисполкомами Украины, на жилищный учет не берутся работоспособные лица, не занимающиеся общественными работами.

В некоторых странах жилищная площадь квартиры предоставляется в зависимости от численности семьи.

Актуальную информацию о квартирном учете и праве на социальный наем жилья читайте на Prostopravo.com.ua.

Нормы жилищной площади на одного человека

 

Семья не больше 4 человек

Нова Зеландия

 

Семья не больше 3 человек

Дабы определить, положена ли вам бесплатная квартира от государства, нужно иметь в виду, что помимо метража, учитывается совокупный доход семьи. И чем больше в квартире жильцов, тем выше этот доход. Итак, кого наше государство признает малоимущим? Тут все непросто, и каждый случай рассматривается индивидуально. Используется следующая формула: стоимость всего имущества семьи плюсуется с совокупным доходом всех членов семьи за максимальный срок ожидания квартиры – итого, получается прожиточный минимум. Если полученной суммы не хватает на новую квартиру по нормам предоставления (7 кв.м. на человека) или ипотечный кредит, семью записывают в малоимущие. 

Средний прожиточный минимум в Украине на декабрь-2020 составляет 2189 грн.

При принятии решения о постановке в квартирную очередь учитывают следующие доходы:

  • зарплата со всех мест работы;
  • пенсия, материальная помощь, пособие по безработице и выходное пособие;
  • доход от сдачи в аренду квартир, гаражей и другого недвижимого имущества, а также
  • транспорта и механические средства;
  • доход от продажи продуктов с приусадебного участка;
  • доход от заготовки грибов, ягод, лекарственных растений и т.п.
  • доход охотников от продажи своей добычи;
  • доход от работы по договорам, авторские вознаграждения, алименты, доходы по акциям,
  • проценты по банковским вкладам и т.п.

Также учитывается стоимость имущества, находящегося в собственности у семьи или отдельных ее членов. Так, ведется оценивание: 

  • жилых домов, квартир, дач;
  • автомобилей, мотоциклов, моторных лодок и других транспортных средств;
  • предметов антиквариата и искусства, ювелирных изделий, бытовых изделий из драгоценных
  • металлов и камней и лом таких изделий;
  • паев и в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах;
  • вкладов в банках и других кредитных учреждениях.

Скрывать дополнительный доход от приработка, счет в банке или дачу, доставшуюся в наследство от бабушки, не стоит. Чиновники время от времени обязательно будут проверять ваше финансовое состояние. И если вдруг выяснится, что вы ввели инспектора в заблуждение, потеряете место в очереди на социальное жилье. Другого наказания за такой обман пока не предусмотрено. Если доход семьи через какое-то время повышается, и она перестает быть малоимущей, ее исключают из очереди.

Куда обращаться и какие документы собирать?

Нуждающимся в улучшении условий проживания занимается Главное управление жилищного обеспечения. Правила, которыми руководствуется это управления, предусмотрены документом “Правила учета граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, и предоставлении им жилищных помещений в Украинской ССР” и Постановлением исполнительного комитета Киевского городского совета народных депутатов и президиума Киевского горсовета профсоюзов от 15.07.85 № 234. В соответствии с ними, на квартирный учет в Киеве берут лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, постоянно проживают и прописанных в городе не менее пяти лет. Этот срок не распространяется на случаи регистрации второго из супругов, несовершеннолетних детей и неработоспособных родителей.
 
Для получения «бесплатной» квартиры необходимы следующие документы:

  1. Ксерокопии паспортов (1 стр. и стр. с пропиской) всех совершеннолетних членов семьи, которые становятся на квартучет
  2. Ксерокопия свидетельства о бракосочетании или о расторжении брака
  3. Ксерокопия свидетельства о рождении детей
  4. Справка по Форме № 3 (из ЖЭКа )
  5. Справка о предыдущем месте проживания, если по последнему месту жительства прописаны после 1992 года
  6. Если кто-то из членов семьи, желающий стать на квартирный учет, имеет или имел квартиру или дом, который принадлежал ему, необходимо предоставить копию правоустанавливающего документа: свидетельство на право собственности, договор купли-продажи, договор дарения и так далее
  7. Справка с места работы (место работы, занимаемая должность).
  8. Документы, которые дают право на льготу: медицинский вывод ВКК(Врачебно-консультационная комиссия) копия удостоверения участника боевых действий, инвалида войны, семьи погибшего, инвалида детства, инвалида труда, пострадавшего в результате аварии на ЧАЭС 1 и 2 категории и так далее
  9. Бланк заявления по Форме № 1 (о принятии на квартирный учет). Выдается инспектором и заполняется согласно образцу. Подписи всех совершеннолетних членов семьи, которые становятся на квартирный учет и дата заполнения ставятся в присутствии инспектора.
  10. Заявление принимается только при наличии всех необходимых документов.
  11. Три листа бумаги форматом А4, два конверта с марками.
  12. Все документы подаются в бумажной папке-скоросшивателе.

Получить «бесплатную» квартиру от государства сегодня тяжело до невозможности. На сбор одних документов уйдет, как минимум, месяц. Необходимо быть готовым к отказам, повторным обращениям, крупным тратам. Но если Закон на вашей стороне и есть надежда, пускай даже хрупкая, стоит «охотиться» на квартиру. Необходимо требовать от государства социальных льгот, тем более, накануне президентских выборов.

Как бесплатно получить квартиру в Москве

Как это работает

Чтобы получить квартиру, нужно встать на учёт как нуждающийся в жилых помещениях. Из таких нуждающихся формируется очередь. 

Ждать можно долго: сейчас новоселье в столице справляют очередники еще с 1995 года, в общем списке 68 946 семей, а за прошлый год воспользовались господдержкой только 3,6 тысячи семей. Но для льготников очередь движется быстрее — инвалиды, ветераны ВОВ, сироты попадают в начало списка. Ещё и программа реновации в ближайшие годы ускорит процесс — почти 25 тысяч очередников перейдут в неё. 

Очередь двигается очень медленно. Ноесли вы сейчас не можете купить квартиру и за несколько лет это не удастся сделать, то имеет смысл встать на очередь и дождаться помощи государства. Если же справитесь своими силами, то просто уступите место другим очередникам.

Нуждающимся в жилых помещениях предоставляются квартиры на условиях социального найма. Это бесплатно. 

В полученной квартире можно прописать членов семьи и жить бессрочно, оплачивая коммунальные услуги. Такое жильё всё ещё принадлежит городу, его сложно сдать в аренду или обменять, а продать вообще невозможно. 

Чтобы стать полноправным владельцем недвижимости, её нужно приватизировать. Документы на приватизацию можно начать собирать сразу после вселения в квартиру по соцнайму. Исключение — сироты, они могут приватизировать квартиру только через 5 лет после получения.

Что нужно сделать

Жильё по соцнайму в Москве можно получить, лишь встав на учёт в Департаменте городского имущества Москвы (ДГИ).

ДГИ занимается решением жилищных вопросов. Если решите встать в очередь на квартиру, то придётся регулярно общаться со специалистами этого ведомства.

Процедура для получения жилья в Москве выглядит так:

  1. Нужно оформить документы для постановки на жилищный учёт и получить свой номер в очереди. 
  2. Когда подойдёт время, снова собрать пакет документов и подтвердить своё положение. При изменениях состава семьи или росте уровня доходов легко вылететь из очереди. 
  3. Узнать, что вам могут предложить для заселения, и выбрать жильё из трех вариантов.
  4. Подписать договор социального найма, по которому снимаете квартиру у города. 

Типовой договор социального найма

На деле этот путь может занять десятки лет, и документы придётся собирать неоднократно, чтобы подтвердить своё право на муниципальную квартиру. 

Со временем жилищная программа может измениться, как это уже происходило несколько раз. Так, те, кто вставал на очередь до 2005 года, могут выбрать социальную ипотеку или субсидию на оплату до 70% стоимости жилья — чтобы быстрее переехать в новую квартиру, они добавляют свои деньги. Сейчас эти варианты для только что вставших на учёт не предлагают, доступны лишь квартиры по договору соцнайма. 

Кого считают нуждающимся в жилье

Обратиться за квартирой от государства можно при проблемах с жильём. Вот только не стоит просить отдельную однушку, чтобы разъехаться с тёщей, потому что вы не уживаетесь вместе. Нельзя рассчитывать на дополнительную студию для сдачи в аренду, если вам и так есть, где жить. 

Есть всего 4 причины, по которым положено бесплатное жильё в Москве:

  • нет своего угла — ни у кого из членов семьи нет жилья в собственности или жилья, предоставленного государством бесплатно; 
  • мало места — на каждого члена семьи приходится менее 10 квадратных метров в квартире или менее 15 квадратных метров в коммуналке;
  • в доме невозможно жить — он находится в аварийном состоянии, не подлежит ремонту и непригоден для проживания, как квартиры в многоквартирных домах без удобств — без света, водопровода, канализации, отопления, душа или ванной;
  • родственник сильно болеет — несколько семей живут в одной квартире с хронически больным родственником, чьё заболевание опасно для окружающих, и не могут выделить ему изолированную комнату или переселить его отдельно.

Претендовать на бесплатное жильё могут и военнослужащие, если они отслужили 20 лет и более или уволены после 10 лет службы по состоянию здоровья или по возрасту. Им доступна возможность приватизации служебного жилья. Вот только если у них в собственности нет другого жилья и они не участвовали в программе военной ипотеки.

Вы можете соответствовать только одному пункту или нескольким сразу. Это повлияет на номер в очереди. Чем сложнее ситуация, тем ближе вы к получению жилья. 

Кто может встать в очередь

Всем подряд нуждающимся квартиры не выдают. Если можете сами купить квадратные метры и переехать, вам не удастся встать на жилищный учёт. Не обеспечиваются жильём и иностранцы, а также те, кто только перебрался в столицу. 

Чтобы оказаться в очереди на квартиру, семья должна соответствовать одновременно 4 критериям:

  1. Гражданство РФ у всех близких родственников и членов семьи, проживающих совместно. 
  2. Регистрация в Москве в течение 10 лет. Считается только постоянная регистрация по месту жительства (это так называемая «‎прописка»), а не временная регистрация. Детей требования по сроку регистрации в столице не касаются, только совершеннолетних членов семьи. 
  3. Отсутствие в последние 5 лет сделок с недвижимостью, из-за которых пришлось потесниться. Если недавно продали или разменяли квартиру, а теперь настаиваете, что места мало, и требуете жильё от государства — вашу семью не поставят на жилищный учёт.
  4. Статус малоимущих — всех семейных активов и доходов за 20 лет не хватит для самостоятельной покупки жилья нормативной площади. Даже если денег от продажи машины и дачи достаточно на комнату в коммуналке, но по норме вашей семье нужно больше места, то вы получите статус малоимущих, а потом и бесплатную квартиру. Расчёт достаточности или нехватки средств производится по специальному закону. Нельзя голословно пожаловаться, что вам не хватает денег до зарплаты, соцзащита учитывает только официальные цифры и особую методику, чтобы признать семью малоимущей.

Если есть хотя бы одна причина считаться нуждающимся в жилье и вы соответствуете всем требованиям, то можете собирать документы для постановки на жилищный учёт. 

Для того чтобы получить статус нуждающегося, подаётся заявление в соответствующие органы исполнительной власти г. Москвы. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение всех условий, которые позволяют признать заявителя нуждающимся в жилом помещении, а также документы о личности заявителя, его гражданстве и проживании в Москве. Исполнительные органы в течение 33 рабочих дней рассматривают данное заявление. Если по заявлению принимается положительное решение, то заявителя ставят на жилищный учёт. 

Если сомневаетесь, положена ли вам квартира в Москве, то можно пройти тест от Департамента городского имущества на сайте столичной мэрии. Он поможет узнать, как получить квартиру бесплатно в вашем случае. 

Кто получит жильё быстрее

Нуждающиеся в жилье встают в общую очередь. Кто раньше встал на учёт, тот раньше получит квартиру. Но есть отдельные категории льготников, кому жильё положено в первостепенном порядке или вовсе вне очереди. 

Данные по учёту на 2019 год

Внеочередники получают квартиры по мере готовности необходимых документов и признания нуждающимися в жилье.

  1. Незамедлительно должны быть предоставлены жилые помещения лицам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний, опасных для окружающих: эпилепсией, туберкулёзом, кожными и психическими заболеваниями. Полный список таких заболеваний утверждается государством.  
  2. Столичные власти также вне очереди обязаны обеспечить квадратными метрами тех, кто оказался в непригодном для проживания жилье или вовсе лишился крыши над головой, например, в результате пожара. Ветхий дом признают аварийным и готовят к сносу, а всех жильцов расселяют, предоставляя им новые квартиры. При расселении старых домов позволено выбрать район проживания и вариант переезда — в квартиру аналогичной площади или в более просторную с доплатой.
  3. Многодетные семьи, в которых 5 и более детей, без очереди получают временное жильё. Затем они в первоочередном порядке имеют право на квартиру по договору соцнайма, которую можно приватизировать.

Первоочередное право на получение жилья есть ещё у двух категорий льготников, которым не придётся доказывать статус малоимущих:

  • Детей-сирот, оставшихся без попечения родителей — их представители могут подать заявление на постановку в очередь на жильё с 14 лет, либо они сами могут обратиться в соцзащиту, когда им исполнится 18 лет. Жильё им предоставляется также по договору социального найма. В эту квартиру сирота также может заселить и прописать своих несовершеннолетних детей и супруга/супругу, если уже обзавёлся своей семьей. Через 5 лет они смогут переоформить такое жильё в собственность. 
  • Детей-инвалидов и инвалидов-колясочников с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, инвалидов и пожилых людей, проживающих в домах престарелых. Им вместе с опекуном выделяют специализированное жильё по договору безвозмездного пользования с продлением каждые 5 лет. Порядок предоставления жилья для таких льготников описан на сайте московской мэрии.

Какие документы понадобятся

Полный список документов лучше уточнить в Департаменте городского имущества. Большинство бумаг чиновники получают в рамках межведомственного взаимодействия, поэтому нужно узнать, что именно необходимо собрать самостоятельно. Заполнить заявку на постановку на учёт можно онлайн.

Обычно у заявителя запрашивают:

  • заявление о постановке на жилищный учёт, подписанное всеми совершеннолетними и дееспособными членами семьи;
  • личные документы всех родственников, проживающих совместно: паспорта, СНИЛС, свидетельства о рождении и о заключении брака;
  • справки о доходах с места работы и из Пенсионного фонда, справку о признании семьи малоимущей из соцзащиты;
  • документы на имущество в собственности: выписку из Росреестра о недвижимости и кадастровый паспорт на имеющееся жильё, справку из ГИБДД о транспортных средствах;
  • документы о проживании: выписки из домовой книги, данные об адресах постоянной регистрации, чтобы подтвердить наличие московской прописки в течение 10 лет, лицевые счета по адресам проживания, чтобы доказать, что не было ухудшения жилищных условий.

Заявление и пакет документов рассматривают в течение 1,5 месяца. Ответ о постановке на жилищный учёт или об отказе в этом должен прийти не позднее 33 рабочих дней с даты обращения. 

Почему можно лишиться места в очереди

Право на бесплатную квартиру в Москве можно потерять, если:

  • переехать за пределы Москвы на постоянное место жительства;
  • самостоятельно купить жильё достаточной площади; 
  • утратить право на получение жилья, например, из-за изменения состава семьи или повышения уровня доходов; 
  • воспользоваться субсидией для улучшения жилищных условий; 
  • внести в документы некорректные сведения или приложить фейковые справки;
  • выявятся нарушения со стороны должностных лиц при постановке на учёт;
  • подать личное заявление на снятие с учёта.

Примерно раз в пять лет проводится перерегистрация очередников, чтобы обновить данные о семьях в списке. Большинство документов Департамент городского имущества запрашивает у других инстанций, но за некоторыми справками может обратиться напрямую к вам. Если в ходе перерегистрации выяснится, что вы больше не нуждаетесь в жилье или перестали быть малоимущим, то место в очереди вы потеряете.

Последняя проверка проводится за год до принятия решения о предоставлении квартиры, если и тогда ваша семья будет соответствовать всем требованиям, то останется только ждать приглашения на просмотр вариантов.

При изменении ситуации в семье нужно сразу предоставлять дополнительные документы в Департамент городского имущества. На очерёдность повлияет появление детей, вступление в брак или развод, получение инвалидности или признание жилья аварийным. 

Как предоставляется квартира 

Департамент городского имущества Москвы выдаёт очереднику три ордера на просмотр квартир. При отказе от всех вариантов следующие предложения будут сделаны только через год. 

Жилое помещение предоставляется в пределах города Москвы, но необязательно в том же округе, где вы жили до этого. Ваши пожелания по расположению или планировке квартиры не учитываются. Выбрать можно только из этих трёх вариантов или ещё год ждать других предложений. 

Законом определена площадь предоставляемой квартиры. Норма — не менее 18 квадратных метров на каждого члена семьи.

Нормативы предоставления социального жилья в Москве на семью

2 человека — супруги Однушка от 36 до 44 м2
2 человека, но не супруги Двушка от 36 до 54 м2
3 человека, двое из них — супруги Двушка от 54 до 62 м2
3 человека, не супруги Трёшка от 54 до 74 м2
4 или 5 человек

Квартира площадью из расчёта по 18 м2 на человека, но не более чем на 9 м2 больше этой нормы:

  • от 4 * 18 м2 = 72 м2 до 72 + 9 = 81 м2
  • от 5 * 18 м2 = 90 м2 до 90 + 9 = 99 м2
6 человек и более

Квартира или несколько квартир общей площадью от 18 м2 на человека и не более чем на 9 м2 больше нормы:

  • от 6 * 18 м2 = 108 м2 до 108 + 9 = 117 м2, и т. д.

На семью из 4–5 человек норма рассчитывается по 18 квадратных метров на человека плюс 9 квадратных метров на всех, не больше. Для семьи из 6 человек и более это могут быть несколько квартир, общей площадью в пределах нормы.

Но при этом учитывается имеющаяся недвижимость. Если у семьи уже есть комната или квартира, то её заберут и предоставят новое жильё нормативной площади либо вычтут её площадь из нормы и добавят недостающие квадратные метры. 

Например, у семьи из трёх человек уже есть комната в 20 квадратных метров, но по норме им положено не менее 54 квадратных метров жилплощади. Они могут получить либо отдельную двушку от 54 квадратов, отдав свою комнату, либо дополнительно взять однушку площадью от 34 квадратных метров в дополнение к своей комнате. Варианты зависят от того, что есть в жилищном фонде города на момент выдачи осмотровых документов.

Количество комнат определяется с учётом количества членов семьи — в одной комнате разнополые родственники, если это не супруги, могут разместиться лишь при отдельном согласии. Так, чтобы разместить семью из 6 человек (дедушка, бабушка, мать, отец, дочь и сын) понадобится 4 комнаты, если семья не согласится поселить детей вместе. 

Если в семье есть родственник с хроническим заболеванием, опасным для окружающих, то ему выделяется отдельная изолированная комната.

Куда обращаться 

Консультацию по предоставлению жилья дают сотрудники Департамента городского имущества Москвы:

  • записаться на приём в службу одного окна можно онлайн;
  • пообщаться со специалистами по горячей линии ДГИ: 8 (495) 777-77-77.

Встать на жилищный учёт и занять очередь за квартирами можно через МФЦ в Москве (центры «‎Мои документы»). 

Насколько это реально

Это долго, сложно, но вполне реально. Каждый год тысячи москвичей получают жильё, и вы тоже можете попробовать.

Проверять своё продвижение в очереди на жильё удобно онлайн на сайте правительства Москвы. После регистрации можно следить за изменением своего порядкового номера и узнавать дату предстоящей перерегистрации, чтобы подтвердить своё право на квадратные метры.

Трудности на пути к собственной квартире в Москве можно обсудить с опытными очередниками — в социальных сетях есть тематические сообщества, например, группа Общественной организации «‎Очередники Москвы». 

Что нужно сделать, чтобы получить московскую квартиру бесплатно

1. Убедиться, что вы можете быть признаны нуждающимися в жилье: нет жилья совсем или менее 10 квадратных метров на члена семьи, признание жилья непригодным и аварийным, совместное проживание с человеком с опасным хроническим заболеванием.

2. Проверить, соответствуете ли требованиям для постановки на жилищный учёт: гражданство РФ, срок «‎прописки» в Москве более 10 лет, отсутствие сделок с недвижимостью, ухудшающих жилищные условия, низкие доходы.

3. Собрать документы, подтверждающие ваше право на жильё, и встать на учёт: документы на всех членов семьи, на имущество, на жильё в собственности, справки о доходах.

4. Дождаться очереди, регулярно проходя перерегистрацию и проверяя свой порядковый номер в списках.

5. Получить приглашение на осмотр трёх вариантов жилья в Москве и выбрать подходящий.

6. Подписать договор социального найма и переехать в новую квартиру, предоставленную городом. 

7. Провести приватизацию жилья, чтобы оформить квартиру в свою собственность.

Автор: Мария Макеева, иллюстрация — Ламия Аль Дари

Жилье для многодетных и нуждающихся: как решается вопрос?

На одного жителя Беларуси в среднем приходится почти 28 кв.м жилья. Это один из самых высоких показателей в странах СНГ. Однако нужно учитывать, что такая цифра формируется в том числе за счет пустующего жилого фонда, особенно в сельской местности, так как продолжается переток населения в города. При этом в последние годы объемы строительства жилья в республике уменьшились. Так, в прошлом году было введено почти 3,8 млн кв.м, в 2018-м планируется ввести около 4 млн кв.м жилья.

Первоочередная задача государства - обеспечить жильем нуждающихся. О том, сколько таких семей в Беларуси, как они могут улучшить свои жилищные условия и какую помощь им оказывает государство, мы узнали у экспертов.

Участники:

Александр Горваль Начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Беларуси

Дмитрий Гуриненко Председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома

Александр Авраменко Заместитель начальника главного управления строительства и жилищной политики - начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь

Виктор Агеев Директор департамента кредитования населения ОАО "АСБ Беларусбанк"

- Сколько многодетных семей нуждается в улучшении жилищных условий сейчас и сколько из них смогут решить квартирный вопрос уже в текущем году?

Александр Горваль: В Беларуси на начало этого года на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояли 678 тыс. семей, из них 35 тыс. - многодетные. В настоящее время строится жилье для примерно 6 тыс. таких семей. Всего в нынешнем году около 7 тыс. многодетных семей улучшат свои жилищные условия. Государство планирует сохранить такой темп обеспечения жильем до 2020 года.

Рост количества многодетных семей, состоящих на учете, может восприниматься как отрицательный фактор. Но, с другой стороны, это показатель того, что государственная поддержка простимулировала увеличение числа многодетных семей. В их числе и те семьи, которые ранее были обеспечены жильем, но с появлением четвертого и пятого ребенка вновь стали на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть в целом государственная политика в части улучшения демографии через поддержку при строительстве дает свои результаты.

Согласно действующему законодательству, многодетной семье в течение года после постановки на учет должно быть предложено строительство жилья. Но это требование выполняется не повсеместно. Значительная часть семей ожидает своей очереди по два-три года. И этому есть объяснение. В силу разных причин не во всех регионах строится необходимый объем жилья и не все многодетные семьи принимают условия, которые им предлагаются. Некоторые из них с опасением подходят к строительству жилья по указу №240 об адресных жилищных субсидиях. Это касается и строительства индивидуального жилья в сельской местности. Понятно, что данный процесс сложный, проще получить готовое жилье.

Есть и другие аспекты, которые сдерживают возможность улучшения жилищных условий для многодетных семей. Большинство из них обладают базовыми жилищными условиями и выбирают наиболее удобные варианты. Как пример - одно из рассматривавшихся недавно обращений. Многодетной семье предлагали построиться в Сухарево, но ей там не нравится. Очередь движется дальше, и эта семья пополняет перечень многодетных семей, которые с превышением установленного срока находятся в очереди на получение жилья.

Александр Авраменко: Всего в Минске 5,6 тыс. многодетных семей состоят на учете нуждающихся, из них около 1,3 тыс. - более трех лет. Многодетные семьи имеют первоочередное право на получение господдержки. Семьи с четырьмя и более детьми направляются и вовсе вне очереди. Сегодня в Минске на учете около 500 таких семей, 230 из которых уже направлены на строительство жилья. Всего в столице в этом году планируется, что около 900 многодетных семей улучшат свои жилищные условия, надеемся, что этот план будет перевыполнен.

- Насколько остро стоит проблема со свободными площадками для строительства жилья в Минске?

Дмитрий Гуриненко: Развитие строительства в Минске ограничено генеральным планом. В текущем году в столице будет возведено 720 тыс. кв.м жилья. В целом до 2020 года предусматривается ввод 644 тыс. кв.м жилья ежегодно - это около 10 тыс. квартир.

В столице практически не осталось свободных для строительства жилья площадок. Идем по пути трансформации территории. Осваиваем территории воинских частей для строительства жилья. Начали возведение двух жилых домов на территории воинской части по ул. Кабушкина. Один из этих домов будет арендным, второй - для нуждающихся, в том числе для многодетных семей. Осваивается также территория воинской части в Масюковщине. Большой потенциал для строительства жилья для нуждающихся в микрорайоне Лошица.

Активно развивается социальная инфраструктура. Практически обеспечена Каменная горка. Ежегодно в Минске строится по две школы и пять-семь детских садов. Ранее строили одну школу и два-три детских сада в год.

- Господдержка для нуждающихся, в том числе для многодетных, не направляется на приобретение жилья на вторичном рынке. Возможно, снятие этого ограничения помогло бы ускорить улучшение жилищных условий?

Александр Горваль: Согласно указу №240 государственная поддержка не распространяется на приобретение жилых помещений на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в стране в целом не хватает жилого фонда. Поэтому государственная политика направлена на то, чтобы имеющиеся ресурсы осваивались в новом строительстве, чтобы были загружены строительные организации, использовались материальные ресурсы белорусского производства. Есть установленные государственными программами нормативы по обеспеченности жильем в расчете на одного жителя. К концу пятилетки мы должны выйти почти на 28,5 кв.м жилья на человека. Это требует создания нового жилого фонда.

У нас в стране сформировалось такое понимание господдержки, при которой должны быть одномоментно обеспечены максимально комфортные жилищные условия. При этом часто забывается, что возможен постепенный переход от меньшей квартиры к большей. Это, к слову, одна из причин, которая приводит к сдерживанию в целом процесса улучшения жилищных условий. Если бы было поэтапное движение, то большее количество семей смогло бы улучшить жилищные условия.

- Как задействованы в обеспечении нуждающихся в жилье минчан возможности городов-спутников?

Александр Горваль: Подготовлен проект указа о проведении эксперимента с Минском и Смолевичами в части того, чтобы элементы государственной поддержки предложить тем очередникам из Минска, которые поедут в город-спутник на постоянное место жительства, - независимо от того, имеют они право на господдержку или нет. Этот механизм прорабатывается. Пытаемся таким образом стимулировать движение очередников из Минска в города-спутники.

Продолжает действовать государственная программа по строительству жилых районов для жителей столицы в городах-спутниках. Она не так активно реализуется из-за финансового аспекта, поскольку строительство жилья в городе-спутнике обходится дороже, чем в базовом городе. Если на обжитых территориях инфраструктура составляет 20-30% стоимости объекта, то в городах-спутниках - 50-60%. Нужно время, чтобы сбалансировать все вопросы с финансовой и социальной точки зрения.

- Интересно мнение кредитующей организации касательно предложения по строительству жилья для минских очередников в Смолевичах...

Виктор Агеев: Скорее всего, предусматривается расширение льгот по указу №240 с определенными дополнениями. Для Беларусбанка в связи с этим ничего не изменится. Мы всегда выделяем достаточный объем финансирования для строительства жилья с господдержкой.

- Среди многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, есть представители разных социальных категорий. Как вы относитесь к идее проработать с частными застройщиками и банками возможность выдачи наиболее платежеспособным многодетным семьям кредитов под более низкий процент и увеличения рассрочки под гарантии Минстройархитектуры или правительства? Таким образом граждане с более высокой зарплатой могли бы построить жилье с рассрочкой, но не на 10 лет, а, например, на 15-20 лет. Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий двигалась бы быстрее.

Александр Горваль: Объемы государственной поддержки при строительстве жилья определяются на законодательном уровне, в настоящее время формируется программа на 2019 год. То, о чем идет речь, - дополнительные механизмы, которые требуют финансирования. Многодетные семьи имеют первоочередное право на социальные и арендные квартиры, но многие предпочитают получить жилье в собственность. В этом году планируется ввести 22 социальных жилых дома, построенных с технической помощью Китайской Народной Республики (почти 2 тыс. квартир социального пользования), и семьи могут таким образом решить свой жилищный вопрос.

Сегодня практически 80% средств государственной поддержки получают многодетные семьи. А есть еще молодые семьи с двумя детьми, семьи военнослужащих... Всего у нас 17 льготных категорий. Например, около 35% состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий - молодые семьи. На сегодняшний день, наверное, стоит сконцентрироваться на других вопросах - развитии механизмов ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений, формировании культуры накопления средств, а не на решении жилищного вопроса за счет льготного кредитования. Неправильно рассчитывать только на помощь государства.

Дмитрий Гуриненко: Такой механизм трудно реализуем. Сейчас ставка рефинансирования снижается. Если раньше она была 28-30%, теперь - 10-11%. Маржинальность банков при выдаче кредитов на общих основаниях - 1-2 процентных пункта.

Виктор Агеев: В Беларусбанке кредит на общих основаниях можно взять под 13,5%. Это наименьшая ставка за последние 15 лет.

- Планируется ли на основе существующей системы лизинга жилья (на базе АСБ Лизинг) сделать также некую государственную программу для многодетных семей?

Виктор Агеев: Любая скидка как на товар, так и на услугу (в данном случае услугу лизинга) делается за чей-то счет. Лизинговая программа для многодетных семей - социальный проект, а значит, априори он должен содержать элементы господдержки. Мы сегодня говорим о сокращении объемов финансирования по указу №13. Альтернатива - указ №240. По статистике, за время существования предыдущих указов, предусматривающих господдержку при строительстве жилья, из общего объема финансирования около 27-30% приходилось на многодетные семьи. За неполный год действия указа №240 эта цифра увеличилась до 80%. Документ сохранил возможности поддержки многодетных семей.

- В Беларуси увеличиваются объемы индивидуального жилищного строительства, его доля достигла 40-45% от общего объема ввода жилья. Могут ли нуждающиеся и многодетные семьи получить субсидию на строительство индивидуального жилого дома, отличаются ли условия предоставления таких субсидий этой категории граждан, востребованы ли они?

Александр Горваль: По данным на 1 апреля текущего года, всего в республике насчитывается 27,3 тыс. незанятых земельных участков. В список желающих строить индивидуальное жилье включено 62,5 тыс. семей, из них 59 тыс. - нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

По указу №240 "О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений" с начала года заключено около 5,2 тыс. договоров, из них 1 тыс. 750 (более 30%) предусматривают индивидуальное жилищное строительство. Общий объем финансирования составляет Br260 млн, из них около Br100 млн выделено для строительства частных домов. Речь идет только о нуждающихся в улучшении жилищных условий льготных категориях граждан.

Александр Авраменко: Что касается Минска, то земельные участки для строительства индивидуального жилого дома реализуются через аукцион. Исключение составляют многодетные семьи. Площадки им выделяются по решению Мингорисполкома, но таких участков крайне мало. Из состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий многодетных семей свыше 600 заинтересованы в строительстве частного дома.

- Ваши прогнозы: при сохранении нынешних темпов строительства жилья для многодетных, когда мы выйдем на то, чтобы многодетным в течение года предлагали вариант решения жилищного вопроса?

Александр Горваль: В целом по стране ставится задача строить по 7 тыс. квартир в год для многодетных семей. Если в 2018-2020 годах мы этот темп выдержим, то к концу 2020 года мы вернемся в среднем к одному году ожидания.

С другой стороны, мы все время говорим о господдержке, но не говорим об уровне доходов семьи, а этот показатель глубоко связан с вопросами, которые мы сегодня обсуждаем.

- Какие нужны условия для того, чтобы в республике развивалась система ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений?

Александр Горваль: Ипотечное кредитование и жилищно-строительные сбережения - перспективные механизмы, которые без массового привлечения бюджетных средств позволили бы гражданам улучшить жилищные условия. Если говорить о первом механизме, то концептуальные положения определены законом об ипотеке. Вместе с тем не решены принципиальные вопросы, касающиеся возможности взыскания предмета ипотеки банком в случае неплатежей. Кроме того, нужно, чтобы ипотечное кредитование было интересно в части более низкой процентной ставки. Как правило, в мировой практике ипотечный кредит дешевле, чем коммерческий.

Что касается системы строительных сбережений, то она рассматривается уже много лет на государственном уровне. Когда выделялись значительные объемы средств на поддержку граждан при строительстве жилья, этот вопрос отодвинулся на второй план. Сейчас мы вернулись к данному механизму, которым, исходя из уровня доходов, может воспользоваться около 60% домашних хозяйств республики. В этой системе также есть элементы государственной поддержки. В настоящее время проект указа о строительных сбережениях находится на рассмотрении в правительстве. Документ предполагает дифференциацию по срокам накопления. Так, семьи с более высоким доходом смогут накопить средства на улучшение жилищных условий за более короткий период.

Виктор Агеев: В Беларусбанке система строительных сбережений функционирует с 2006 года, но это не совсем тот механизм, о котором идет речь в проекте указа. В нашем случае не предусмотрено участие государства. Система пользуется спросом у тех людей, которые готовы задумываться о жилье заранее и накапливать денежные средства. В мировой практике система строительных сбережений - комплекс мер, которые связаны с удешевлением части кредита, в том числе при поддержке государства.

- Еще один вариант решения жилищного вопроса - арендное жилье. Насколько оно востребовано, кто может его получить?

Александр Авраменко: Эти правоотношения регулируются указом №563. В принципе, жилье коммерческого использования, или арендное, может получить каждый желающий, независимо от того, состоит он на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или нет. Но приоритет все-таки отдается нуждающимся, и в первую очередь тем из них, кто дольше состоит в очереди. Если среди этой категории не будет желающих получить арендное жилье, его предложат гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке поступления от них заявлений.

Информация о наличии арендного жилья размещается на официальных сайтах районных администраций.

Мы видим большую перспективу в развитии такого вида жилья. Сейчас на одну арендную квартиру претендуют в среднем от 40 до 70 желающих. В 2013-2014 году, когда все начиналось, это были сотни.

- В Беларуси реализуется государственная программа по строительству арендного жилья. Сколько такого жилья построено за это время в Минске и в целом по республике?

Александр Авраменко: Строительство арендного жилья в Минске начато с 2013 года. За данный период построено 2 704 квартиры – это около 25 домов. В их числе два дома Парка высоких технологий и комплекс жилых домов "Магистр", предназначенных для деятелей науки, культуры, преподавателей вузов. В будущем планируем сохранить такие темпы, но нужно понимать, что все будет зависеть от бюджета и доходности уже имеющегося арендного жилья.

Часть арендного жилья находится в старом жилом фонде. Это квартиры, которые по каким-то причинам не были приватизированы и были переведены в соответствии с законодательством в категории жилья коммерческого использования.

Дмитрий Гуриненко: Ежегодно на средства, которые поступают от сдачи внаем уже имеющегося арендного жилья, в Минске строится не менее двух арендных домов, или 200-250 квартир. И их количество из года в год будет увеличиваться за счет роста фонда арендного жилья.

Сейчас в Минске строится три арендных жилых дома в микрорайоне Новинки, два из них будут введены в эксплуатацию в текущем году. Один уже сдан, сейчас оформляются правоустанавливающие документы, и в течение ближайшего месяца он будет выставлен для распределения. Еще один дом будет построен до конца года. Квартиры в этих домах распределяются среди районов пропорционально количеству нуждающихся.

Александр Горваль: Всего в республике в 2018 году планируется построить 90 тыс. кв.м арендного жилья. В первом квартале введено в эксплуатацию 33 тыс. кв.м, то есть примерно треть от задания.

Хотел бы напомнить, что есть еще такая категория, как социальное жилье, которое строится только на бюджетные средства, и оно очень востребовано.

В 2018 году в Беларуси планируется построить почти 700 квартир социального пользования, за первый квартал построено уже 326. Кроме того, в этом году будет построено 1 850 таких квартир с привлечением технико-экономической помощи Китайской Народной Республики.

- А кто обеспечивается таким жильем?

Александр Авраменко: Определено 17 категорий граждан, которым может предоставляться жилье социального пользования. Как правило, это семьи, у которых доходы не позволяют построить жилье даже с привлечением льготного кредита. В настоящее время в Минске очередь на жилье социального пользования составляет около тысячи человек.

Александр Горваль: В целом на финансирование строительства жилья в 2018 году предполагается использовать Br4,26 млрд. Из них ресурсы на льготное кредитование составят Br646 млн. С учетом того, что планируется ежегодно увеличивать объем строительства жилья на 500 тыс. кв. м, объем средств на льготное кредитование в 2020 году превысит Br1 млрд, а в целом на финансирование строительства жилья будет направлено около Br6 млрд.

- Понятно, что государство видит проблему и многое делает для ее решения. Но, наверное, и самим людям нужно искать возможности решения жилищного вопроса, а не только надеяться на государство…

Александр Авраменко: Да, есть определенные потребительские настроения у людей. Многие считают, что государство должно им помогать. Но, как говорит наш Президент, сначала человек должен сам думать о себе, о своей семье, как заработать, как построить жилье – сделать все для того, чтобы самому решить свою проблему. А уже потом государство может подставить плечо и помочь.

Александр Горваль: Должны предлагаться варианты, у людей должен быть выбор. Это сложный социальный процесс, который даже большим количеством денег не решается быстро.

Виктор Агеев: Государство действительно оказывает серьезную поддержку гражданам на строительство жилья. Сегодня упоминали и коммерческое кредитование, и возможность воспользоваться другими финансовыми услугами, такими как лизинг, предоставление льготных кредитов нуждающимся в улучшении жилищных условий. Причем ставки по кредитам сегодня наиболее приемлемые за последние 15 лет.

- Благодарим за беседу!

Как бесплатно получить квартиру

Органы местного самоуправления могут установить дополнительные критерии нуждаемости. Например, признаки московской обеспеченной семьи перечислены в Постановлении Правительства Москвы. Семью не признают малоимущей, если ее члены владеют двумя гаражами, или двумя земельными участками, или двумя автомобилями, или жильем большой площади.

За получением статуса малоимущего обращайтесь в Управление социальной защиты или МФЦ вашего города.

Какие документы нужны, чтобы получить бесплатную квартиру от государства

Полный перечень документов вы найдете на сайте Госуслуг вашего региона в разделе «Прием заявлений, документов, а также постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Некоторые документы ваше жилищное управление может получить самостоятельно напрямую от других органов и служб. Уточните, какие именно, чтобы не пришлось тратить время.

В стандартный список входят следующие документы.

Заявление о постановке на учет. Его должны подписать все совершеннолетние и дееспособные члены семьи.

Оригиналы и копии основных документов:

  • Паспорта всех членов семьи старше 14 лет.
  • СНИЛС.
  • Свидетельства о рождении детей и заключении брака.
  • Другие документы, которые подтверждают родственные связи между лицами, которые зарегистрированы в актуальной квартире.
Справки из учебных заведений. Для детей в возрасте до 23 лет, которые обучаются очно.

Справки о доходах. Справку НДФЛ-2 работающим людям выдадут по месту работы. Пенсионерам за справкой нужно обратиться в Пенсионный фонд. Справку о признании семьи малоимущей возьмите в соцзащите или МФЦ.

Справки о наличии/отсутствии в собственности налогооблагаемого имущества. Справки о транспортных средствах выдает ГИБДД, выписку из государственного единого реестра недвижимости — Росреестр или МФЦ. В выписке ЕГРН будет указана кадастровая стоимость объектов и их площадь.

Документы о месте проживания. Выписки из домовой книги, лицевые счета и/или копии поквартирных карточек со всех адресов регистрации за последние 5 лет. Они докажут, что вы не ухудшали свои жилищные условия.

Отнесите пакет документов в МФЦ либо отдел по жилищным вопросам мэрии или районной администрации. Чиновники поставят вас на учет или откажут в течение 30 рабочих дней после того, как подано заявление.

Как формируется очередь на квартиру

Вашу семью поставят на очередь с даты подачи заявления. Узнать свой порядковый номер можно, если лично обратиться в местную администрацию, отправить письменную заявку или запросить информацию через интернет. Например, жители Москвы мониторят скорость продвижения очереди на сайте мэра Москвы. Аналогичный сервис есть в Новосибирске.

Очередь двигается, и порядковый номер меняется. Периодически проверяйте текущее положение дел. Скорость продвижения очереди зависит от региона. Срок ожидания может растянуться на 20–30 лет. Например, в 2019 году в Москве выдают квартиры людям, которые встали на учет в 1994 году.

Краткое изложение AB 1482 (Закон о защите арендаторов в Калифорнии от 2019 г.)

Обновлено: 16 сентября 2020 г.

Общая информация: Что делает AB 1482 («Закон о защите арендаторов в Калифорнии от 2019 года»)?

  • Закон штата, который вступает в силу 1 января 2020 г. и истекает 1 января 2030 г.
  • Требует, чтобы у домовладельца была «уважительная причина» для прекращения аренды.
  • Ограничивает ежегодное повышение арендной платы не более чем 5% + местный ИПЦ (ИПЦ = уровень инфляции) или 10%, в зависимости от того, что меньше.
  • Арендатор не может отказаться от своих прав на эти меры защиты, и любое согласие арендатора на это является недействительным как противоречащее государственной политике.
  • Если на квартиру уже распространяются местные правила Сан-Франциско о выселении и / или повышении арендной платы, то на квартиру по-прежнему распространяются эти местные правила, и закон штата не отменяет и не заменяет эти меры защиты арендатора.

Какие типы жилья покрываются?

На все жилье, расположенное в штате Калифорния, распространяется действие AB 1482, если оно не подпадает под одну из следующих категорий исключений:

Квартиры, освобожденные как от правил « по уважительной причине, », так и от предела арендной платы . Ограничения

  • Объекты, построенные за последние 15 лет (на постоянной основе - i.е .. блок, построенный 1 января 2006 г., не покрывается с 1 января 2020 г., но покрывается 1 января 2021 г. и после этой даты).
  • Единицы, ограниченные актом, нормативными ограничениями или другим зарегистрированным документом, ограничивающим доступность для домохозяйств с низким или средним доходом.
  • Отдельные общежития.
  • Двухъярусная недвижимость при условии, что вторая квартира была занята владельцем недвижимости в течение всего периода аренды.
  • Дома на одну семью и кондоминиумы освобождаются от уплаты налога только в том случае, если применяются положения (A) и (B) :

(A) собственность , а не , принадлежит одному из следующих лиц:

(i) траст недвижимого имущества, или

(ii) корпорация, или

(iii) ООО с как минимум одним корпоративным членом.

----- И ----

(B) Арендодатель уведомил арендатора в письменной форме , что аренда не подлежит «уважительной причине» и ограничениям на повышение арендной платы, как конкретно описано в разделах Гражданского кодекса 1946.2 (e) (8) (B) (i) и 1947.12 (d) (5) (B) (i). Смотрите ниже для получения дополнительной информации.

  • Ограниченное исключение для односемейных домов не применяется, если на одном участке расположено более одной жилой единицы или любой второй жилой дом в здании, который не может быть продан отдельно от рассматриваемого дома (например, дом с семьей). Ед. изм).

Объекты, освобожденные от предельной арендной платы Ограничения

  • Квартиры, которые уже подпадают под действие местного постановления о контроле за арендной платой, которое ограничивает ежегодное повышение арендной платы суммой менее 5% + ИПЦ.

Подразделения, освобожденные от действия правил « по уважительной причине »

  • Квартиры, которые уже подпадают под действие местного постановления, требующего «уважительной причины» для прекращения аренды и обеспечивающего большую защиту, чем закон штата (например, положения о выселении согласно Постановлению об аренде Сан-Франциско).
  • Односемейные жилые дома, занимаемые владельцем, где владелец арендует не более двух спален или единиц, включая дополнительные жилые единицы и дополнительные жилые единицы младшего возраста.
  • Жилые помещения, в которых арендатор делит ванную или кухню с владельцем, если владелец проживает в этом имуществе в качестве основного места жительства.
  • Жилье предоставляется некоммерческой больницей, церковью, учреждением расширенного ухода, лицензированным учреждением расширенного ухода за престарелыми или общежитием для взрослых.
  • Временное и туристическое размещение в отеле, как это определено в разделе 1940 (b) Гражданского кодекса.

Положения о выселении согласно AB 1482

  • Положения о выселении применяются только после того, как все арендаторы прожили в квартире в течение 12 месяцев или более, или если хотя бы один арендатор проживал в квартире в течение 24 месяцев.
  • Аренда не может быть прекращена, если у арендодателя нет одной из допустимых «уважительных причин», которые должны быть указаны в уведомлении о прекращении аренды.
  • Причины «уважительной причины» подразделяются на причины «без вины» или «без вины». Для выселения «без вины» требуется помощь при переселении.
  • Простое истечение срока аренды или договора аренды не является «уважительной причиной» для прекращения аренды.

Лимиты увеличения арендной платы согласно AB 1482

  • Для крытых единиц годовое увеличение арендной платы ограничено не более чем 5% плюс процентное изменение стоимости жизни для региона, в котором расположена недвижимость, или 10%, в зависимости от того, что меньше.«Процентное изменение стоимости жизни» означает процентное изменение индекса потребительских цен для всех городских потребителей на все товары для мегаполиса, в котором расположена недвижимость, по данным Бюро статистики труда США. Если региональный индекс недоступен, применяется Калифорнийский индекс потребительских цен для всех городских потребителей для всех товаров, определенный Департаментом производственных отношений (www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm).
  • Для повышения арендной платы, которое вступает в силу до 1 августа любого календарного года, процентное изменение рассчитывается с использованием суммы, опубликованной за апрель (или март, если сумма за апрель не публикуется) непосредственно предшествующего календарного года и апреля (или марта) за год до этого.
  • Для повышения арендной платы, которое вступает в силу 1 августа любого календарного года или после этой даты, процентное изменение рассчитывается с использованием суммы, опубликованной за апрель (или март, если сумма за апрель не публикуется) этого календарного года и апреля (или марта) непосредственно предшествующего календарного года.
  • Процентное изменение следует округлить до ближайшей десятой доли процента.
  • Не более двух увеличений за 12-месячный период, и общая сумма не может превышать 5% + потолок ИПЦ.
  • Если арендная плата была увеличена более чем на 5% + ИПЦ в период с 15 марта 2019 г. по 1 января 2020 г., то 1 января 2020 г. арендная плата вернется к арендной плате 15 марта 2019 г. плюс допустимое увеличение на 5%. + ИПЦ. Арендодателям не нужно возвращать переплаты арендной платы, произведенные в период с 15 марта 2019 года по 1 января 2020 года.
  • Общая арендная плата, выплачиваемая субарендаторами основному арендатору, не может превышать арендную плату, взимаемую арендодателем.
  • Нет ограничений на начальную арендную плату за пустую квартиру.

Какие уведомления должны получать арендаторы согласно AB 1482?

Все арендаторы квартир, подпадающих под действие закона штата, должны получить уведомление с объяснением «уважительной причины» и защиты от предела арендной платы. Для аренды, существовавшей до 1 июля 2020 года, уведомление должно быть предоставлено арендатору в письменной форме не позднее 1 августа 2020 года или в качестве дополнения к договору аренды или аренды. Для любой аренды, начатой ​​или возобновленной 1 июля 2020 года или после этой даты, уведомление должно быть предоставлено в качестве дополнения к договору аренды или аренды или в виде письменного уведомления, подписанного арендатором с копией, предоставленной арендатору.На языке уведомления должно быть указано:

.

«Закон Калифорнии ограничивает размер вашей арендной платы, который может быть увеличен. См. Раздел 1947.12 Гражданского кодекса для получения дополнительной информации. Закон Калифорнии также предусматривает, что после того, как все арендаторы непрерывно и на законных основаниях занимали недвижимость в течение 12 месяцев или более или по крайней мере один из арендаторов постоянно и на законных основаниях занимал недвижимость в течение 24 месяцев или более, домовладелец должен предоставить объяснение причин. в любом уведомлении о прекращении аренды. См. Раздел 1946.2 Гражданского кодекса для получения дополнительной информации ».

Кроме того, владелец, требующий освобождения от действия закона, поскольку это дом на одну семью или кондоминиум , должен предоставить арендатору письменное уведомление. Для аренды, существующей до 1 июля 2020 года, это уведомление может, но не обязательно, указываться в договоре аренды. Это уведомление должно быть указано в договоре аренды, если аренда началась или возобновлена ​​1 июля 2020 года или после этой даты. Если владелец не предоставит необходимое уведомление, то односемейный дом или кондоминиум НЕ освобождаются от действия «уважительной причины» или правил ограничения арендной платы.На языке уведомления должно быть указано:

.

«На это имущество не распространяются лимиты арендной платы, предусмотренные разделом 1947.12 Гражданского кодекса, и не распространяются требования об уважительной причине, указанные в разделе 1946.2 Гражданского кодекса. Это имущество соответствует требованиям Разделов 1947.12 (d) (5) и 1946.2 (e) (8) Гражданского кодекса, и владелец не является одним из следующих лиц: (1) инвестиционный фонд недвижимости, как это определено в Разделе 856. Налогового кодекса; (2) корпорация; или (3) компания с ограниченной ответственностью, в которой хотя бы один участник является корпорацией.”

Что может сделать арендатор, если он считает, что арендодатель увеличил арендную плату в нарушение AB 1482?

  • Арендатор может получить информацию о своих правах, позвонив на консультационную линию Совета по аренде жилья по телефону 415-252-4600. Если арендатор считает, что повышение арендной платы нарушает закон штата, арендатор может также подать отчет о чрезмерном повышении арендной платы в соответствии с Законом о защите арендаторов № в Совет по аренде - Совет затем отправит уведомление арендодателю, подтверждающее получение отчета арендатора. и ознакомление арендодателя с применимым законодательством.Тем не менее, Совет по аренде не дает юридических консультаций и не может обеспечивать соблюдение законов штата или проводить слушания по спорам, касающимся AB 1482.

Поскольку исполнение AB 1482 может быть приведено в исполнение только в суде штата, арендаторы могут также рассмотреть возможность обращения к адвокату или местной организации по защите интересов арендаторов за помощью в осуществлении своих прав в суде. Кроме того, ACCE, организация по защите прав арендаторов, участвовавшая в прохождении AB 1482, открыла горячую линию для арендаторов (1-888-428-7615) для получения дополнительной информации.

Закон о стабильности жилья

г. Нью-Йорка и защите арендаторов от 2019 г. Часть III - ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов штата Нью-Йорк от 2019 г., часть III - ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

Авторы благодарят судью городского суда Покипси Фрэнка М. Мора за его комментарии к Части III этой статьи и судье Нью-Йорка по жилищным вопросам Майклу Л. Вейсбергу за его комментарии ко всем трем частям этой статьи. Судья Лебовиц, г-н Ховард и судья Вайсберг являются соавторами предстоящего 12-го издания Коллегии адвокатов штата Нью-Йорк Закона и процедуры о арендодателях и арендаторах жилых помещений.

В частях I и II нашей серии мы обсуждали, как Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года (HSTPA 1 ) кардинально изменил ситуацию с арендой жилья в Нью-Йорке. В части I (91 N.Y. St. B.J. 35 (сентябрь / октябрь 2019 г.)) излагается закон до и после HSTPA. Часть II (91 N.Y. St.BJ.26 (ноябрь 2019 г.)) посвящена регулированию арендной платы. Эта заключительная часть нашей серии из трех частей посвящена остальной части HSTPA.

Исторически изменения в законе Нью-Йорка о арендодателях и арендаторах касались схемы регулирования арендной платы.Только кое-где Законодательный орган вносил поправки в законы, касающиеся нерегулируемых единиц жилья или того, как суды должны выносить решения по искам и процедурам выселения. HSTPA изменила эту историю. В интересах арендаторов и бремени арендодателей Законодательный орган внес поправки во многие части Закона о недвижимости (RPL), Закона о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) и Закона об общих обязательствах (GOL), начиная с того, как арендовать создаются и заканчиваются тем, как жильцы могут быть возвращены во владение после выселения.

ЗАЛОГОВЫЕ ДЕПОЗИТЫ И ПРЕДОПЛАЧЕННАЯ АРЕНДА ОГРАНИЧИВАЮТСЯ ДО ОДНОГО МЕСЯЦА АРЕНДЫ

Хотя гарантийные депозиты уже давно ограничены арендной платой за один месяц для арендаторов с фиксированной арендной платой, HSTPA внесла поправки в GOL, вступившие в силу 14 июня 2019 г., чтобы расширить этот лимит до нерегулируемых арендаторы по всему штату. Практика требования предоплаты арендной платы, обычно в виде «арендной платы за первый и последний месяц», в настоящее время запрещена. В широком смысле новое ограничение включает «авансы», а также депозиты. Однако некоторые домовладельцы утверждают, что слово «или» в § 7-108 Правил, относящееся к «депозиту или авансу», по-прежнему разрешает арендную плату за первый и последний месяц, поскольку это плата за текущее использование и размещение

ГОЛ теперь также предусматривает обязательную процедуру проверки.Арендодатели должны предоставить арендаторам возможность осмотреть помещения перед тем, как они займутся. Затем стороны «заключают» письменное соглашение с указанием любых условий. Закон ограничивает допустимость этого соглашения действиями арендатора по взысканию гарантийного депозита и только в качестве доказательства условий в начале аренды. Арендаторы не могут использовать соглашение для установления наличия нарушений в процессе HP (ремонта) или для утверждения нарушения гарантии пригодности для проживания в процессе неуплаты.Точно так же домовладелец не может использовать соглашение для оспаривания показаний арендатора на слушании по делу о нарушении условий проживания.

Арендодатель должен снова уведомить арендатора о праве на осмотр помещения вместе с арендодателем за 1-2 недели до освобождения арендатора. Для того, чтобы арендодатель сохранил любую часть гарантийного депозита, арендодатель должен после проверки на наличие свободных мест предоставить арендатору подробный отчет, в котором указывается, какой ремонт или уборка необходимы, чтобы дать арендатору возможность исправить условия.

Согласно прежнему закону, домовладельцы должны были вернуть залог в течение «разумного срока», то есть месяца или двух. Теперь закон предусматривает, что в случае удержания какой-либо части гарантийного депозита арендодатель должен предоставить (i) подробное изложение заявленных условий в течение 14 дней после освобождения арендатора и (ii) любую оставшуюся часть депозита. Арендодатель, не выполнивший требования, теряет право на внесение залога. 2 Новый закон также сужает то, что может быть удержано из депозита, и включает «разумные» расходы в связи с неуплатой арендной платы или коммунальных платежей, ущербом, выходящим за рамки обычного износа, а также перемещением и хранением имущества арендатора.В частности, исключаются дополнительные арендные платы, такие как штрафы за просрочку платежа и судебные издержки. Арендодатели несут бремя доказывания, чтобы оправдать удержание залогового депозита, и теперь GOL предусматривает штрафные убытки, в два раза превышающие сумму залога, за любое умышленное нарушение его положений.

Эти изменения приветствуются арендаторами, которые уже давно наводнили залы судов мелких тяжб жалобами на то, что их арендодатели ошибочно удерживали свои залоговые суммы или завышали и сфабриковали затраты на ремонт, чтобы удержать свои залоговые суммы.Но потенциальные арендаторы без кредитной истории или с плохой кредитной историей, новички в Нью-Йорке и студенты, обучающиеся во многих университетах Нью-Йорка, могут стать сопутствующим ущербом от новых законов. Арендодатели могут не захотеть сдавать им аренду без дополнительной защиты в виде повышенного депозита или предоплаты за аренду. Деловые причины часто удерживают домовладельцев от принятия поручителя, а не от залога и предоплаты арендной платы. Арендодатели уже тестируют альтернативные меры безопасности, такие как требование, чтобы арендаторы предоставляли залог для обеспечения выплаты арендной платы и поручителя для внесения дополнительного гарантийного депозита.Отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR) выпустил руководство после принятия HSTPA, запрещающее арендодателям требовать от поручителя «или любой третьей стороны» выплату залога более одного месяца, 3 , но это руководство применяется только к арендаторам со стабилизированной арендной платой. Время покажет, последуют ли суды примеру DHCR, установив, что измененное Правило Правил запрещает использование этих мер безопасности в отношении нерегулируемых арендаторов.

Арендодатели утверждают, что 14 дней - это слишком мало, чтобы осмотреть помещения, подготовить подробный отчет и вернуть любую неоспоримую часть депозита.Арендодатели также утверждают, что процедура проверки неосуществима, потому что HSTPA требует, чтобы арендодатель и арендатор достигли соглашения, определяющего условия в помещениях, но не дает никаких указаний относительно формы или содержания соглашения или того, как стороны могут действовать, если они не могут договориться. Закон требует, чтобы первоначальная проверка проводилась после подписания договора аренды, что связывает стороны спорных отношений с арендодателем с самого начала. Некоторые арендодатели попытаются избежать этой дилеммы, проведя инспекцию до заключения договора аренды, но это может заставить арендаторов избегать повышения условий, а не рисковать тем, что арендодатель решит не сдавать им аренду.Мы слышали, что некоторые арендодатели и арендаторы уже заключают договоры в соответствии с § 7-108 (c) Правил, на языке которых арендатор отказывается от проверки.

Арендодатели также возражают против того, что штрафы за нарушение нового закона не ограничиваются отказом от возврата залога, но, по всей видимости, применяются и к любому менее значительному нарушению, например, к назначению окончательной проверки за пределами однонедельного окна, установленного законом. поскольку при наложении штрафных убытков не делается различия между гарантийным залогом и предоплаченной арендной платой, более того, потенциальная ответственность может быть высокой.Например, в случае с иностранным резидентом, когда домовладелец требует внесения предоплаты за год, такая практика может привести к ответственности, равной арендной плате за два года.

Согласно RPL § 235-e, как только договор аренды вступает в силу, арендатор, требующий квитанции об аренде, должен их получить. Квитанция должна включать дату, уплаченную сумму, наименование помещения и период покрытия. Если оплата производится лично, квитанцию ​​необходимо выдавать немедленно. Если арендная плата оплачивается другим способом, квитанцию ​​необходимо предоставить в течение 15 дней.После требования квитанции обязательство по предоставлению квитанций сохраняется в течение всего срока аренды. Арендодатели должны вести учет денежных выплат в течение трех лет.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПРЕДУСМОТРЕНИЯ НА ВЫСЕЛЕНИЕ ПРОДАЖА

RPL § 223-b защищает арендаторов, осуществляющих свое право на подачу жалобы в государственные органы, обеспечение соблюдения своих прав на аренду и вступление в организацию арендаторов. До HSTPA домовладельцы, которые начали судебное разбирательство по удержанию арендатора в течение шести месяцев после реализации этих прав, создавали опровержимую презумпцию, что судебное разбирательство было возбуждено в ответ на действия арендатора.

HSTPA расширяет сферу применения и исполнение RPL § 223-b, увеличивая период времени, в течение которого применяется презумпция, с шести месяцев до года и расширяя презумпцию с процедур удержания до процедур невыплаты, а также до «необоснованного» повышения арендной платы. Ранее закон касался только жалоб в правоохранительные органы о нарушениях жилищного кодекса. HSTPA теперь также покрывает жалобы на обитаемость. Жалобы арендаторов теперь защищены, если они поданы домовладельцу или его агенту.После того как арендатор подает иск о репрессивном выселении, домовладелец несет бремя доказывания отсутствия репрессивного мотива для процедуры выселения или повышения арендной платы. Предыдущий закон требовал просто, чтобы домовладелец предоставил «достоверное объяснение». Арендодатель, который не опровергает презумпцию возмездия, может быть обязан предложить новый договор аренды или продление аренды на срок до года с только «разумным» повышением арендной платы. Кроме того, арендодатель может нести ответственность за оплату услуг адвоката, если арендатор требует возмещения убытков в рамках гражданского иска.

Арендаторы приветствуют продление срока действия RPL § 223-b. Они утверждают, что прежний статут ошибочно предполагал, что арендаторы, включая тех, кто не говорит по-английски, были проинформированы о своих правах и каким-то образом знали о государственных учреждениях, которым поручено обеспечивать их права. Реальность такова, что многие жильцы без отопления и горячей воды не знают иного выхода, кроме как пожаловаться домовладельцу. HSTPA теперь запрещает недобросовестным арендодателям принимать меры против этих арендаторов. Аналогичным образом, арендаторы утверждают, что, включив жалобы на нарушение гарантии пригодности для проживания, HSTPA признало, что, хотя Кодекс обслуживания жилищного фонда устанавливает минимальные жилищные стандарты, закон Нью-Йорка дает арендаторам более широкую гарантию того, что помещения будут «пригодными и пригодными для проживания».

Противники нового закона осуждают его как капризное расширение п. 223-b RPL, которое предотвращает одно нарушение путем совершения другого. Арендодатели утверждают, что защита от неэтичных домовладельцев оправдана, но HSTPA наказывает домовладельцев за осуществление законных прав. Требуя от арендодателя доказать отсутствие ответных мотивов в отношении процедуры невыплаты, HSTPA отвергает представление о том, что неуплата арендной платы по своей сути является мотивом, в достаточной степени не требующим ответных действий, чтобы начать процедуру невыплаты.Арендодатели также считают, что HSTPA будет стимулировать арендаторов делать необоснованные заявления о пригодности жилья. Согласно новому закону, арендатор может пожаловаться на шумный холодильник, чтобы сделать его иммунизированным от выселения в течение года. Поскольку арендодатель не всегда уведомляется о жалобе арендатора в государственное учреждение, особенно если жалоба не приводит к нарушению, домовладельцы также могут быть обременены презумпцией возмездия, если оно начнет процедуру несвязанного выселения, даже если арендодатель нет сведений о жалобе.Арендодатели возражают против того, что, по их словам, является несправедливостью закона, который позволяет установить ответные меры, не зная о поведении, против которого, как предполагается, предпринял ответные меры арендодатель. Это несправедливость проистекает из предполагаемого двойного стандарта в новом законе, который требует от арендатора только «добросовестной» жалобы, без обязательного проведения эквивалентного расследования «добросовестного» намерения арендодателя начать процедуру выселения до того, как будет применена презумпция возмездия. .

Неясности изобилуют исправленным § 223-b RPL.В статуте не дается никаких указаний относительно того, как домовладельцы могут опровергнуть презумпцию или требуется ли, помимо основного основания для процедуры выселения, второй мотив, не связанный с возмездием. Также неясно, какую роль играет время подачи жалобы в инициировании презумпции возмездия. Будет ли применяться презумпция, если арендатор не платит арендную плату или виновен в нежелательном поведении, но подает заявление о предоставлении жилья до того, как домовладелец сможет начать процедуру выселения? Требуя только «добросовестной» жалобы, статут фокусируется на субъективном намерении арендатора подать жалобу, не обращая внимания на то, является ли жалоба объективной.Арендаторы могут ошибочно, но добросовестно полагать, что они имеют право выбирать цвет краски, когда домовладелец перекрашивает квартиру. Тем не менее, получает ли арендатор преимущество презумпции возмездия, если арендодатель начинает процедуру невыплаты после того, как арендатор удерживает арендную плату, возражая против цвета краски? Наконец, предложение новой аренды с «необоснованным» повышением арендной платы теперь является запрещенной мерой возмездия, но HSTPA не определяет стандарт или то, должен ли стандарт определяться с точки зрения арендодателя или арендатора.Арендаторы будут утверждать, что любое повышение должно быть ограничено процентом от текущей арендной платы, но арендодатели будут возражать, что это должно быть установлено рынком, даже если это приведет к значительному увеличению существующей арендной платы. Суды будут бороться с исправленным § 223-b RPL в течение многих лет.

ЧЕРНЫЕ СПИСКИ БЫЛИ ЗАПРЕЩЕНЫ

Злоупотребления в использовании так называемых черных списков арендаторов в практике аренды получили широкую огласку. Черные списки - это списки арендаторов, названных в качестве ответчиков в судебном разбирательстве Жилищного суда.Арендодатели использовали списки для проверки потенциальных претендентов. 4 Эти списки часто вводили в заблуждение; они предоставили минимальную информацию о судебном разбирательстве или его исходе, в том числе о том, имел ли арендатор преимущественную силу или имел законные основания для судебного разбирательства. Защитники арендаторов сочли эти черные списки ужасными, потому что они основаны на данных, собранных и проданных Единой судебной системой. HSTPA стремится ограничить использование черных списков, запрещая отклонение заявки на аренду на основании прошлых или настоящих действий арендодателя-арендатора или RPAPL Ст.7. суммарное производство. Возникает опровержимая презумпция того, что HSTPA была нарушена, если домовладелец запрашивает информацию на веб-сайте проверки арендаторов или просматривает протоколы судебных заседаний. Арендодатель обязан указать альтернативную причину отказа в аренде. HSTPA теперь также запрещает Единой судебной системе продавать данные об аренде жилья и выселении.

Несмотря на то, что арендаторы восприняли запрет положительно, арендаторы обеспокоены тем, что его исполнение будет неэффективным. Генеральный прокурор Нью-Йорка обладает правоприменительными полномочиями, и использование черного списка влечет за собой штрафы в размере от 500 до 1000 долларов за нарушение.Но никаких частных оснований для иска нет. Арендаторы опасаются, что ресурсов AG будет недостаточно, чтобы остановить то, что, по их мнению, является широко распространенным использованием черных списков. Кроме того, защитники арендаторов жалуются, что черные списки по-прежнему будут применяться за пределами штата.

Тем временем арендодатели выразили обеспокоенность тем, что HSTPA не позволяет им фильтровать потенциальных арендаторов, которые в прошлом проявляли нежелательное поведение или хронически не платили арендную плату. Арендодатели также утверждают, что HSTPA закрывает глаза, изучая информацию о потенциальных угрозах или неудобствах, которые арендаторы могут представлять другим арендаторам, в то же время подвергая их ответственности перед другими жильцами, если арендатор продает наркотики из квартиры, устраивает громкие вечеринки поздно ночью, поджигает здание. , или враждебно относится к соседям.Более того, арендодатели утверждают, что нет ничего плохого в отказе арендатору на основании прошлых невыплат по уплате арендной платы.

В той мере, в какой запрет черного списка касается реальных злоупотреблений, арендодатели утверждают, что HSTPA предоставила средство правовой защиты, плохо подходящее для проблемы, и что лучшее решение позволило бы использовать записи о судебном разбирательстве, если арендатор был выселен за нежелательное поведение или судебное решение было вынесено в отношении арендатора в ходе разбирательства по делу о невыплате без установления того, что арендатор имел право на снижение оплаты.HSTPA была предназначена для защиты арендаторов, участвующих в спорах в жилищном суде, поскольку им требовался ремонт. Но на самом деле, по словам домовладельцев, они не могут рассматривать судебные протоколы, свидетельствующие о том, что арендатор был выселен за незаконную деятельность или по другим законным причинам.

ТРЕБУЕТСЯ УВЕДОМЛЕНИЕ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ АРЕНДЫ НЕРЕГУЛИРУЕМОЙ КВАРТИРЫ; НОВЫЕ ВРЕМЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ МЕСЯЧНОЙ АРЕНДЫ

До HSTPA помесячная аренда могла быть прекращена с уведомлением за 30 дней.Если арендатор удерживает недвижимость в конце срока аренды на справедливой рыночной основе, судебное разбирательство может быть начато без предварительного уведомления, если арендная плата не была принята после истечения срока аренды. HSTPA вносит поправки в RPL, требуя, чтобы, если домовладелец жилого помещения не намеревается продлевать договор аренды или намеревается поднять арендную плату на 5% или более, домовладелец должен уведомить арендатора о повышении арендной платы или дате освобождения. Требуемое уведомление определяется продолжительностью аренды или проживания: до года арендатору следует уведомить за 30 дней; от года до двух лет арендатор должен быть уведомлен за 60 дней; и за два года или более арендатор должен быть уведомлен за 90 дней.Если домовладелец не предоставит уведомление, аренда будет продолжаться на тех же условиях до тех пор, пока не будет сделано надлежащее уведомление и не пройдет необходимое время.

В Нью-Йорке доставка уведомления должна производиться службой согласно RPAPL 735. 5 HSTPA не устанавливает требования к обслуживанию за пределами города Нью-Йорка, но некоторые домовладельцы сочтут целесообразным осуществить услугу RPAPL 735, чтобы избежать практика движения по вопросу.

Согласно действующему и предыдущему законодательству, арендаторы города Нью-Йорка не обязаны предоставлять письменное уведомление перед выселением.За пределами города Нью-Йорка арендатор должен подать уведомление за месяц о прекращении помесячной аренды, но уведомление не обязательно должно быть в письменной форме. Дата вступления в силу этих положений - 12 октября 2019 года. Некоторые арендодатели и арендаторы используют свое право на заключение договора, чтобы отказаться от или изменить RPL § 232-b с условиями аренды, позволяющими арендаторам прекращать аренду с письменным уведомлением не менее чем за два месяца.

Арендодатели, особенно мелкие домовладельцы, жалуются, что новый закон вынуждает их выбирать между возвращением квартиры и получением арендной платы.Обычно арендатор, получивший извещение о расторжении договора, не платит арендную плату. Если требуется уведомление за 90 дней, арендная плата не будет выплачиваться в течение следующих трех месяцев. С учетом других положений HSTPA, согласно которым арендаторы имеют право отложить судебное разбирательство, в некоторых частях Нью-Йорка может пройти пять месяцев или более, прежде чем арендодатель сможет запросить залог в виде предполагаемой арендной платы. Что касается неоплаченных пяти месяцев, домовладелец может получить денежное суждение, но это может быть от арендатора, не имеющего права на вынесение приговора. Арендодатели по-прежнему смогут подать иск о невыплате, но арендодатели утверждают, что это увеличивает бремя и расходы, связанные с снятием арендаторов.

РАСШИРЕННАЯ ЗАЩИТА АРЕНДАТОРОВ И ПОПРАВКИ К RPAPL УВЕЛИЧИВАЮТ ПАУЗЫ ДО, ВО ВРЕМЯ И ПОСЛЕ ВЫСЕЛЕНИЯ

I. Паузы для обращения в суд

Изменения в RPL расширяют требования к уведомлению о прекращении ежемесячных арендных договоров и предоставляют существенное уведомление требования к нерегулируемым арендаторам. Но одновременно с этим HSTPA провела комплексные реформы в RPAPL, законодательном органе, регулирующем процедуры суммарного выселения. Законодательное собрание ввело эти паузы (домовладельцы могли бы назвать их «задержками»), чтобы предотвратить выселение или замедлить его - или, по крайней мере, отсрочить губительные для жизни последствия выселения.

До HSTPA рассмотрение ходатайства о задержании должно было производиться за 5-12 дней до первой явки в суд. С поправками, RPAPL 733 предусматривает, что процедура удержания должна быть возвращена через 10-17 дней после подачи ходатайства. Кроме того, HSTPA отменил положение RPAPL 733, которое позволяло домовладельцу в процессе удержания права требовать ответа за 3 дня до начальной даты суда, если ходатайство было подано как минимум за 8 дней до даты судебного разбирательства. Арендодатели утверждают, что это опровергает рабочее предположение упрощенного производства.Хотя это уже было редкостью на практике до HSTPA, RPAPL предусматривал, что упрощенное производство может быть передано в суд при первой явке в суд. Но сводный характер судебного разбирательства подрывается, если арендодатель не имеет реальной возможности изучить ответ и подготовиться к судебному разбирательству. Практический эффект заключается в том, что жильцы получат автоматическую отсрочку первой явки в суд.

HSTPA аналогичным образом увеличила сроки рассмотрения дел о невыплате. Ранее, если арендатор не платил арендную плату, RPAPL 711 требовал, чтобы арендатору было предъявлено письменное трехдневное требование арендной платы или устное требование (устное требование не требовало трех дней), прежде чем арендодатель мог начать процедуру невыплаты.HSTPA внесла поправки в RPAPL 711, чтобы отменить устные требования об аренде и увеличить срок уведомления для письменных требований об аренде до 14 дней. HSTPA также внесла поправки в RPL § 235-e, чтобы требовать, чтобы арендаторы уведомлялись заказным письмом, если арендная плата не получена в течение пяти дней с установленной даты. Если арендодатель не вручит это напоминание до начала процедуры невыплаты, арендатор может заявить о таком отказе в качестве положительного аргумента в свою защиту. В RPAPL 732 также были внесены поправки, увеличивающие с 5 до 10 дней время, в течение которого арендаторы должны отвечать на вопросы о невыплате.И если арендатор не отвечает, суд все еще имеет право отложить выдачу ордера на пять дней.

Также неясно, должно ли требование об аренде содержать новое «напоминание». Пока суд не решит этот вопрос, консервативные практикующие арендодатели придут к выводу, что они должны это сделать (чтобы избежать практики движения). Практический результат заключается в том, что требование об аренде может быть подано не ранее, чем на пятый день после наступления срока выплаты арендной платы. Если предположить, что арендная плата должна быть уплачена в первый день, это будет шестой день.

Согласно предыдущему закону, домовладелец мог устно потребовать арендную плату и подать прошение о невыплате на следующий день. Теперь, вероятно, будет почти трехнедельная задержка, когда время для оказания услуги будет добавлено к 14-дневному уведомлению, необходимому для запроса на аренду. С учетом дополнительных 10 дней, которые арендатор должен ответить на петицию, а в Нью-Йорке за дополнительные 3–8 дней до первой явки в суд, арендная плата за еще один месяц должна быть уплачена до того, как стороны когда-либо попадут в суд. Арендодатели жалуются, что каждый арендатор без напоминания знает, что арендная плата должна быть внесена в первое число месяца, и что «напоминание» не выполняет никакой другой функции, кроме как привить обязательный пятидневный льготный период к каждому договору аренды в Нью-Йорке.Арендодатели также жалуются на стоимость необходимых почтовых отправлений.

Адвокаты домовладельца также утверждают, что, требуя, чтобы уведомление было направлено домовладельцем или агентом, «уполномоченным на получение арендной платы», HSTPA, по всей видимости, препятствует представлению уведомления адвокатом арендодателя. Кроме того, HSTPA ничего не говорит о том, нужно ли ежемесячно отправлять напоминание о просрочке аренды или достаточно одного напоминания за несколько месяцев просрочки.

Адвокаты арендаторов предлагают, чтобы увеличение времени, необходимого для начала процедуры невыплаты, давало арендаторам время от зарплаты до зарплаты для выплаты задолженности по арендной плате и, возможно, вообще избегало процедуры невыплаты.Если арендатор испытывает трудности с оплатой арендной платы, пропуск работы и явка в суд также контрпродуктивны. Уведомление с напоминанием дополнительно предупреждает арендаторов до начала разбирательства, если их чек арендной платы был утерян по почте или получен и не был учтен управляющим агентом арендодателя.

Коммерческие арендодатели отвечают, что эти аргументы могут иметь отношение к арендаторам жилых помещений, но не имеют никакого отношения к коммерческому контексту. Они говорят, что напоминание не должно требоваться для коммерческого арендатора (в законе не говорится, что напоминание требуется только для арендатора жилого помещения) и что, хотя жилец, платящий 1500 долларов в месяц, получит выгоду от более медленного процесса выселения, домовладелец коммерческого арендатора, платящего 150 000 долларов в месяц, не следует заставлять ждать, пока не будет получена задолженность в размере 300 000 долларов, до их первого обращения в суд.Арендодатели утверждают, что это проблема, которая пронизывает большую часть HSTPA. Многие цели политики, лежащие в основе новых законов, не имеют отношения к коммерческим арендаторам; предприятия менее уязвимы для дисбаланса в переговорной силе, и выселение бизнеса представляет меньшую общественную озабоченность, чем выселение семьи. Но HSTPA, как утверждают представители бизнеса, во многих случаях не может провести значимое различие между жилыми и коммерческими вопросами.

HSTPA также открыла шлюзы для конкурирующих интерпретаций, указав, что отказ от напоминания об аренде может рассматриваться как утвердительная защита, но не дает никаких указаний относительно его применения или последствий.На первый взгляд, HSTPA предполагает, что простое отсутствие напоминания арендатору о ранее существовавших договорных обязательствах навсегда отменяет обязательство по уплате арендной платы, что является драконовским результатом. Это также может выступать в качестве процессуального препятствия, так же как неспособность предъявить надлежащее требование арендной платы приведет к прекращению производства без ущерба для способности арендодателя взыскать арендную плату после подачи напоминания. В качестве альтернативы, положительная защита, если таковая будет представлена, может привести к тому, что домовладелец будет лишен права взыскать арендную плату в рамках упрощенного производства, но иск может быть заявлен на общем заседании.Некоторые домовладельцы, однако, утверждают, что Законодательный орган штата Нью-Йорк не запрещал вносить изменения в RPL § 235-e. Они используют свое право на договор, чтобы отказаться или изменить этот раздел.

Кроме того, § 711 RPAPL ранее предусматривал, что, если арендатор умер в течение срока аренды и арендная плата не была выплачена, ни один представитель или лицо не заняли должность, и ни один администратор или исполнитель не был назначен в течение трех месяцев с момента аренды арендатором. смерти, судебное разбирательство может быть начато против пережившего супруга или, если такового не было, то против пережившего выпуск или распространение.HSTPA предусматривает, что, когда арендатор умирает, арендная плата не выплачивается, а квартира занята лицом, претендующим на владение, может быть начато судебное разбирательство с указанием жильцов квартиры, требующих собственнического решения в отношении имущества. Вынесение судебного решения не должно наносить ущерба притязаниям лиц, находящихся в собственности, и никакое судебное постановление не имеет силы в отношении жителей. Любое требование о правопреемстве будет рассматриваться в рамках процедуры удержания.

II. Паузы в суде

HSTPA изменила темп упрощенного производства, изменив ограничения и препятствия для отсрочек.До HSTPA RPAPL 745 не рекомендовал чрезмерные отсрочки. Он предусматривал, что после двух переносов арендатором или 30 дней суд должен был предписать арендатору внести залог за аренду или использование и размещение, которые должны были быть внесены с момента подачи ходатайства. Хотя на практике это часто не соблюдается, закон также ограничивает отсрочки до 10 дней, за исключением случаев, когда есть согласие сторон. В RPAPL 745 были внесены поправки, предусматривающие, что заявка на внесение арендного залога не может быть подана до второго запроса арендатора об отсрочке или до тех пор, пока процедура не будет в календаре в течение 60 дней, если никакая задержка не связана с арендодателем.10-дневный лимит отсрочки заменен 14-дневным минимумом. Первый ходатайство об отсрочке от ответчика, не представленного адвокатом, не засчитывается в 60-дневный лимит, вероятно, с практической точки зрения он продлится до 90 дней или более. И хотя суд должен был разрешить использование и размещение в соответствии с предыдущим законом, если были соблюдены условия, теперь это делается по усмотрению.

Еще одно изменение в RPAPL 745, вызывающее паузы, заключается в том, что HSTPA устранила практику подачи устных заявлений на внесение залога за аренду или использование и размещение.Теперь требуется письменное ходатайство. Это создает возможность дополнительных отложений самого ходатайства и краткого обзора ходатайства в дополнение к любому времени, которое требуется суду для вынесения решения по ходатайству. Более того, заказы на внесение арендной платы являются перспективными, требуя оплаты только арендной платы, использования и занятости, возникающих после выдачи заказа. От арендатора может не требоваться уплата какой-либо арендной платы, которая уже причитается или которая начисляется, пока ходатайство находится на рассмотрении.

Арендатор или арендатор также может возражать против заявления о внесении залога, выдвигая одно из следующих оснований или возражений: (i) заявитель не является надлежащей стороной в судебном разбирательстве; (ii) фактическое, частичное или конструктивное выселение, если арендатор освободил помещение; (iii) защита Закона о социальных услугах § 143-b (Закон Шпигеля); (iv) опасное или непосредственно опасное нарушение Кодекса эксплуатации жилья в квартире или общих помещениях здания; (v) яркая защита от завышения арендной платы; (vi) квартира нарушает свидетельство о заселении или является незаконным в соответствии с Законом о многоквартирных домах или Кодексом содержания жилья; или (vii) суд не обладает личной юрисдикцией над арендатором или жильцом.

Новый закон значительно снизил, если не отменил, штрафы за невыполнение ответчиком приказа о внесении залога. Согласно ранее действовавшему законодательству, если арендатор не выполнил распоряжение о внесении залога, суд мог отклонить возражения и встречные иски арендатора и предоставить арендодателю денежное вознаграждение или даже собственническое решение. В соответствии с HSTPA возражения или встречные иски арендатора больше не рассматриваются, и судебное решение не может быть вынесено. По усмотрению суда срок выполнения арендатором требований может быть продлен по уважительной причине, или суд может передать дело на «немедленное» рассмотрение.Тем не менее, срочность, предлагаемая словом «незамедлительный», опровергается заявлением HSTPA о том, что это означает только то, что больше не будет отложений по единственной просьбе ответчика и что дело должно быть передано в готовую к судебному разбирательству часть с началом судебного разбирательства. «Как можно скорее». 6 На самом деле «немедленное» судебное разбирательство может быть проведено через несколько недель или месяцев.

При определении использования и проживания или арендной платы, подлежащей выплате, суд не может превышать регулируемую арендную плату или долю арендатора в рамках программы субсидирования (действующей или истекшей), если арендатор не заключил новое соглашение о выплате полной арендной платы .Если арендатор или арендатор имеет фиксированный доход, сумма, необходимая для внесения депозита, не может превышать 30% дохода. Департамент социальных услуг (DSS) и другие государственные жилищные субсидии не считаются доходом в соответствии с этим разделом.

Арендаторы приветствуют поправки к RPAPL 745. Они утверждают, что они необходимы, потому что предыдущий закон препятствовал основному праву арендаторов ссылаться на гарантию проживания и удерживать арендную плату, чтобы потребовать срочного и необходимого ремонта своих квартир. Они утверждают, что предыдущий закон был несправедливым, поскольку требовал, чтобы арендаторы, осуществляющие право удержания арендной платы, начали платить арендную плату вскоре после того, как они начали удерживать ее, устраняя их единственный рычаг, чтобы заставить своих домовладельцев ремонтировать непригодные для жилья квартиры.

Арендодатели утверждают, что RPAPL 745 был потрошен. Они утверждают, что планка была слишком занижена для арендаторов, от которых требуется только показать, что защита была «должным образом» поднята, и что квалификационные основания для отклонения заявки на внесение залога теперь включают почти все аргументы защиты, которые арендаторы обычно выдвигают. . Кроме того, они утверждают, что у арендодателей мало причин для применения RPAPL 745. Даже если арендодатель получит ордер на внесение арендного депозита после нескольких месяцев и практики движения, штрафов HSTPA будет недостаточно, чтобы заставить арендатора подчиниться.Арендодатели также отмечают, что, хотя поправки к RPAPL 745 ориентированы на арендаторов жилья, измененный RPAPL 745 объединяет жилую и коммерческую аренду, возможно, игнорируя существенные различия, относящиеся к основным целям закона. Характер отношений коммерческого арендатора со своими коммерческими помещениями отличается от отношения арендаторов жилых помещений к своим домам, а коммерческие арендаторы нуждаются в меньшей защите. Не заставляя коммерческих арендаторов платить арендную плату, накопленную во время рассмотрения дела, HSTPA позволяет коммерческим арендаторам использовать упрощенные процедуры против коммерческих арендодателей.Арендодатели подчеркивают несправедливость того, что Законодательный орган отдавал предпочтение бизнес-интересам арендатора над бизнес-интересами арендодателя. Некоторые арендодатели утверждают, что Законодательный орган не запрещал внесение изменений в RPAPL 745, и вносят соответствующие изменения в свои договоры аренды. Еще неизвестно, действительны ли эти условия аренды.

III. Паузы при завершении процедуры выселения

В соответствии с предыдущим законодательством, если домовладелец выигрывал судебное разбирательство по удержанию на основании нарушения договора аренды в отношении жилого арендатора из г. Нью-Йорк, арендатор автоматически получил 10-дневное пребывание в соответствии с RPAPL 753, чтобы устранить нарушение.Суды также имели право приостановить выдачу ордера на срок до шести месяцев. HSTPA пересмотрела RPAPL 753, чтобы расширить до 30 дней автоматический послегиспытательный период в случае нарушения условий аренды. Он также удвоил срок дискреционного пребывания до одного года и сделал его доступным для процедур невыплаты по всему штату Нью-Йорк.

Осуществляя свое дискреционное право приостановить выселение, суды теперь могут учитывать ряд факторов, включая здоровье, обострение текущего состояния, зачисление ребенка в школу и любые другие смягчающие обстоятельства, влияющие на способность заявителя или заявителя семья, чтобы переехать и поддерживать качество жизни.При решении вопроса о предоставлении отсрочки или при определении продолжительности или других условий отсрочки суд также должен учитывать любые существенные трудности, которые могут возникнуть в результате отсрочки проживания для арендодателя. Предыдущий закон предусматривал исключения из полномочий суда предоставить отсрочку, если домовладелец добросовестно намеревался снести здание и построить новое, или если домовладелец установил, что арендатор вызывает возражения. HSTPA устранило исключение для сноса, но исключение для неугодных жильцов осталось.Пребывание должно быть обусловлено оплатой суммы, которая должна быть оплачена во время пребывания, но HSTPA разрешает оплату в рассрочку. Предыдущая версия RPAPL 753 делала обязательной выплату всей невыплаченной арендной платы перед предоставлением пребывания. Измененный RPAPL 753 делает это требование дискреционным.

До HSTPA закон не предусматривал выплату арендатором всей или некоторой части арендной платы при рассмотрении дела о невыплате. Тем не менее, обусловив пребывание в городе Нью-Йорке выплатой или депозитом ответчиком суммы судебного решения до исполнения ордера, RPAPL 747-a ограничил свободу усмотрения судов в процедуре невыплаты, чтобы приостановить выдачу или исполнение ордера на выселение или Сдача помещения в аренду.HSTPA отменил RPAPL 747-a и ввел в действие RPAPL 731 (4), который предусматривает, что если арендатор уплачивает полную сумму арендной платы, причитающейся арендодателю «до слушания ходатайства», платеж «принимается арендодателем и ставит под сомнение основания, по которым было возбуждено специальное производство ».

Многие домовладельцы считают, что это кодифицирует практику многих судов. Суды обычно отклоняли эти дела или стороны прекращали их рассмотрение. Тем не менее, арендодатели ставят под сомнение применение этого положения и позволяет ли оно арендатору производить оплату до первой или любой более поздней явки в суд, а также должен ли арендатор выплатить сумму петиции или сумму, которая была накоплена на момент платежа.

Это положение также следует рассматривать вместе с поправками к RPAPL 702, в которых понятие «арендная плата за жилую недвижимость» определяется узко, чтобы исключить сборы, сборы и другие штрафы. Некоторые утверждают, что, хотя HSTPA исключает требование о выплате гонораров адвокатам, якобы причитающихся до начала судебного разбирательства, гонорары адвокатам, понесенные в связи с самим судебным разбирательством, по-прежнему подлежат возмещению. Другие утверждают, что, поскольку RPAPL 702 предусматривает, что «[нет] сборов. . . кроме арендной платы, можно требовать упрощенного производства », - арендодатель должен принять участие в общем иске по взысканию гонорара адвоката.Мы слышали, что некоторые суды разрешают гонорары адвокатам выносить отдельное судебное решение, не имеющее права собственности. Другие суды, как нам говорят, считают, что арендодатели могут не требовать гонорара адвокатов в рамках упрощенного производства, но это могут сделать арендаторы. Насколько мы понимаем, другие суды полагают, что гонорары адвокатам не могут быть присуждены как часть иска или встречного иска, а только при разработке справедливого средства правовой защиты для восстановления права аренды после выселения или в контексте санкций. Ни одно опубликованное мнение еще не рассматривало эти важные вопросы.И RPAPL 702 предусматривает, что гонорары адвокату не могут быть предоставлены по решению по умолчанию, даже если ответчик обслуживается лично.

Этот аспект HSTPA может привести к тому, что арендодатели исключат из своих договоров аренды право выигравшей стороны на получение гонорара адвоката. Это также может привести к тому, что домовладельцы подадут общие иски о высылке, в которых могут потребоваться гонорары адвокату и (для рыночной аренды) быть частью посессорного решения.

RPL § 238-a теперь ограничивает штрафы за просрочку платежа до 5% или 50 долларов, в зависимости от того, что меньше.Плата за проверку биографических данных ограничена 20 долларами США или фактической стоимостью, в зависимости от того, что меньше, и арендодатель должен предоставить арендатору копию проверки биографических данных и квитанцию ​​об оплате и не может взимать плату за проверку личных данных, если арендатор предоставляет копию справки или проверки кредитоспособности менее 30 дней назад. По поводу этого нового правила существует множество споров, потому что проверка анкетных данных превышает 20 долларов и потому что суды должны решать, может ли третья сторона, например, брокер по недвижимости, принимать комиссионные, которые арендодатель может не принять.

Арендодатели опасаются, что, если арендатор сможет заплатить арендную плату, запрошенную в ходатайстве, после многих явок в суд и в течение многих месяцев судебного разбирательства, и тем самым избежать как выселения, так и любых штрафов за просрочку платежа, процентов или судебных издержек, понесенных арендодателем при судебном преследовании в дальнейшем они фактически станут беспроцентными кредиторами для арендаторов. Неравенство ситуации усугубится, если арендаторы успешно докажут, что RPAPL 731 (4) требует, чтобы арендатор заплатил только сумму петиции.Это вынудит домовладельцев начать новое производство по взысканию задолженности по арендной плате, накопившейся в то время, когда первое судебное разбирательство находилось на рассмотрении.

Хотя исключение гонораров адвокатов применяется только к арендаторам жилых помещений, если коммерческий арендатор в процессе невыплаты платит арендную плату в соответствии с RPAPL 731 (4), арендодатель может потерять свое требование в отношении гонорара адвоката, поскольку дело не было оспорено до завершения, таким образом, что домовладелец может претендовать на роль выигравшей стороны, требование о взыскании гонорара адвоката.

До HSTPA, RPAPL 749 предусматривал, что выдача ордера на выселение действовала для отмены аренды и аннулирования отношений арендодатель-арендатор, лишая суд права аннулировать ордер. Выдача ордера на выселение больше не аннулирует аренду. Суд может по уважительной причине приостановить действие ордера или аннулировать его, приостановить переселение или ремонт и вернуть арендатора во владение, если арендодатель не докажет, что арендатор недобросовестно удержал причитающуюся арендную плату. И, по сути, новый RPAPL теперь требует отмены ордера, если арендатор платит все до исполнения.

RPAPL 749 теперь также заменяет уведомление судебного пристава о выселении с 72-часового на 14-дневное, что дает арендаторам больше времени для переезда до выселения и больше времени для подачи приказа, чтобы указать причину для приостановления выселения.

ЖИЛЫЕ АРЕНДОДАТЕЛИ ТЕПЕРЬ ОБЯЗАНЫ УМЕНЬШИТЬ УМЕНЬШЕНИЯ

До HSTPA у домовладельцев не было обязательств по уменьшению ущерба, если арендатор нарушил договор аренды, досрочно освободившись. Следуя освященным веками прецедентам, таким как Holy Properties Ltd., L.P. v.Kenneth Cole Productions, Inc., 7 Суды Нью-Йорка разрешили домовладельцам оставить квартиру пустой до конца срока аренды. Арендатор будет нести ответственность за аренду до конца срока. HSTPA теперь предусматривает в RPL § 227-e, что арендодатели жилых единиц должны «добросовестно и в соответствии с ресурсами и возможностями арендодателя предпринимать разумные и обычные усилия для сдачи помещения в аренду по справедливой рыночной стоимости или по ставке, согласованной во время аренды. , в зависимости от того, что ниже.«Любое положение об аренде, противоречащее государственному порядку, является недействительным.

Арендодатели и арендаторы предполагают, что стандартные суды будут применяться для определения того, предпринял ли арендодатель «разумные и обычные усилия». С недавним принятием HSTPA никакая система отсчета не определяет, что составляет «обычные» усилия по смягчению последствий. Остается открытым вопрос, должен ли домовладелец принять первое предложение арендатора от потенциального арендатора или будет ли разумно продолжать продавать недвижимость для получения более высокой арендной платы, если это приведет к тому, что квартира останется не сданной в аренду.В случае аренды со стабилизированной арендной платой также еще предстоит выяснить, разумно ли, учитывая, что льготная арендная плата становится максимальной арендной платой, которая может взиматься, для арендодателя откладывать аренду квартиры, чтобы не оказаться в заточении на длительный срок. срочная аренда по льготной ставке. Также неясно, какое влияние на ответственность арендатора оказывает неспособность арендодателя нести бремя доказывания убытков. Суд может установить, что неспособность арендодателя нести бремя освобождает арендатора от любой ответственности или что арендатор может быть освобожден только от той части, которая накопилась до того, как арендодатель повторно арендовал квартиру.

Арендодатели и арендаторы разделены по фундаментальной справедливости RPL § 227-e. Арендодатели утверждают, что HSTPA изменила положение дел на основе фундаментального допущения, о котором договаривались в течение десятилетий при аренде каждого жилого дома в Нью-Йорке. Апелляционный суд выступил против правила о смягчении последствий 25 лет назад в Holy Properties, заявив в этом коммерческом деле, что «[участники], которые участвуют в сделках, основанных на действующем законодательстве, должны иметь возможность полагаться на стабильность таких прецедентов. . . . Это, пожалуй, верно в отношении недвижимости больше, чем в любой другой области права, где непросто отказаться от установленных прецедентов. 8

Арендаторы указывают на несправедливость того, что арендная плата продолжает накапливаться каждый месяц, даже если арендатор больше не владеет недвижимостью, в то время как арендодателям ничего не нужно делать, чтобы уменьшить финансовое бремя арендатора. В то время, когда в Нью-Йорке наблюдается кризис доступности, арендаторы говорят, что новое правило смягчения последствий способствует достижению общих целей жилищной политики Нью-Йорка. Задолженность по квартплате перед предыдущим домовладельцем еще больше затруднит поиск жилья арендатору, уже находящемуся в затруднительном финансовом положении.Это увековечивает цикл дислокации, устранение которой является центральным для HSTPA.

АРЕНДОДАТЕЛИ МОГУТ БЫТЬ МЕНЬШЕ ХОТЯТ УРЕГУЛИРОВАТЬ ДЕЛЫ, СВЯЗАННЫЕ С САДОМ

Большинство споров между домовладельцами и арендаторами разрешается с помощью «нормального правосудия», когда стороны достигают соглашения об условиях урегулирования до того, как дело доходит до суда. Часто это прагматичное решение сторон избежать затрат, задержек и неопределенности, связанных с привлечением к суду. Суды поощряют поселения; им не хватает ресурсов, чтобы рассмотреть все дела домовладельца-арендатора.Важной особенностью многих мировых соглашений является то, что арендатор соглашается на решение о владении недвижимостью и выдачу ордера на выселение для обеспечения выполнения согласия арендатора на урегулирование заявленного невыполнения обязательств. Это позволяет арендодателю быстро восстановить владение, если арендатор нарушит условия соглашения. Вместо того, чтобы возвращаться в суд с ходатайством о принудительном исполнении соглашения, домовладелец может уведомить маршала о невыполнении обязательств, и будет запланировано выселение.

HSTPA, однако, пересмотрела RPAPL 749, чтобы требовать, чтобы в ордерах указывалась первая дата, когда может произойти выселение, в результате чего положения о «выплате», используемые для урегулирования многих процедур неплатежей, теперь должны предусматривать исполнение ордера на последняя дата платежа (или такая более ранняя дата, специально утвержденная судом), а не первая дата платежа, как это было обычной практикой.Согласно новому закону, если арендатор не может произвести досрочную оплату, арендодатель должен вернуться в суд, чтобы потребовать исполнения соглашения и ускорить исполнение ордера. Еще неизвестно, будут ли повышенные затраты и паузы в обеспечении исполнения соглашений об урегулировании препятствовать тому, чтобы арендодатели вступали в эти условия. А это замедлит темпы урегулирования споров и приведет к затоплению судебных календарей. Учитывая HSTPA, некоторые суды за пределами города Нью-Йорка теперь разрешают адвокату арендодателя подать письмо с уведомлением арендаторов или их поверенного с указанием невыполнения обязательств, а затем суд выносит решение и ордер без дальнейших явок.А система судов штата изо всех сил пытается учесть даты выселения для постановлений по умолчанию, для которых никакие условия урегулирования не могут указать дату выселения.

Пересмотренный RPAPL 749 также предусматривает, что ордер разрешает выселение только лиц, «названных в процессе». Во многих случаях личности жильцов неизвестны домовладельцу и не могут быть установлены. Это привело к почти повсеместной практике называть «Джон Доу» или «Лань №1» в кратком изложении дела с целью учета неизвестных обитателей или известных, но неназванных обитателей.Последствия HSTPA для практики присвоения имен респондентам «лань» неясны - что произойдет, если маршал или шериф выселит имя кого-то, кого не называют вообще? - но теперь домовладельцы могут обеспечить усиленное наблюдение за людьми, входящими в их здания и выходящими из них, чтобы теперь они могли указывать имена детей жильцов в петиции и ордере на выселение. Это вызывает опасения по поводу конфиденциальности, которых Законодательное собрание не намеревалось.

Чтобы убедиться, что арендодатели соблюдают HSTPA, новый RPAPL 768 квалифицирует незаконные выселения как проступок класса A на всей территории штата Нью-Йорк.Это влечет за собой уголовный подтекст и гражданское наказание в размере от 1000 до 5000 долларов за нарушение. Действия, составляющие незаконное выселение, включают применение силы; создание помех или намерение воспрепятствовать использованию жилища; и вовлечение или угроза совершения любых действий, которые препятствуют или имеют целью воспрепятствовать жителю законного проживания или побудить освободить законного жильца. Если установлено, что произошло незаконное выселение, жильцу необходимо вернуть во владение.

КООПЕРАТИВЫ: НЕОБЫЧНО ЗАЩИЩЕННЫЕ

Кооперативы были одними из самых яростных противников HSTPA, потому что HSTPA не делает различий между арендаторами в традиционных отношениях арендодатель-арендатор и акционерами, которые являются собственниками арендаторов квартир, в которых они имеют долю владения.

Как и другие арендаторы, акционеры должны получить уведомление за 30-90 дней в соответствии с § 226-c RPL, если правление кооператива намеревается увеличить содержание более чем на 5%. Акционеру, не оплачивающему содержание, необходимо направить напоминание согласно § 235-е RPL.Непредоставление этого уведомления дает основания для положительной защиты акционера со всеми нерешенными вопросами и проблемами, связанными с этим новым положением. Если акционер не платит алименты, суды могут предоставить отсрочку выселения на срок до одного года, что может создать трудности для зданий, которые зависят от платы за обслуживание для выплаты ипотеки, налогов на недвижимость и других расходов на содержание здания. Правления также обеспокоены тем, что они могут быть ограничены максимумом 5% или 50 долларами за просрочку платежа в соответствии с § 238-a RPL.Аналогичным образом, автоматический период после судебного разбирательства в соответствии с RPAPL 753 в отношении процедур удержания в случае нарушения условий аренды применяется к акционерам, продлевая период времени, в течение которого соседи должны иметь дело с запахами, шумом или опасным или незаконным поведением, даже если руководству удалось доказать, что поведение акционера вызывает возражения. И, как и любой другой арендодатель, советы директоров теперь, возможно, не могут взыскать свои гонорары адвокатам в рамках упрощенного производства. Аналогичным образом, из-за нового определения «ренты» многие кооперативы, вероятно, предпочтут пересмотреть свои уставы, чтобы удалить дополнительную ренту, не подлежащую возмещению, в рамках суммарного производства в соответствии с HSTPA.Более того, споры о кооперативе будут все чаще рассматриваться в рамках исков Верховного суда об исключении (в которых могут потребоваться дополнительные арендные платы и гонорары адвокатов) и исков Pullman (в которых суд может потребовать проведения голосования совета директоров для выселения акционера). 9

Другие положения, которые, вероятно, предназначались для традиционных арендаторов, но которые также охватывают кооперативы, включают ограничения на получение содержания более одного месяца в качестве гарантийного депозита или требование предоплаченного обслуживания, оба из которых изменены Правилом жительства сейчас запрещает.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ: РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЕ-ФАКТО ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ СПРАВЕДЛИВОГО РЫНКА, НЕОБХОДИМЫЕ ПАУЗЫ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ ДЛЯ ЖИЛИЩНЫХ СУДОВ - АРЕНДОДАТЕЛИ ПРЕДУПРЕЖДАЮТ О ПОСЛЕДСТВИЯХ DIRE И ФИНАНСОВАЯ РАЗРУШКА ДЛЯ МАЛЫХ ЗЕМЕЛЬНИКОВ; АРЕНДАТОРЫ НАЗЫВАЮТ ЭТО ШАГ В ПРАВИЛЬНОМ НАПРАВЛЕНИИ

Многие арендодатели утверждают, что новые законы HSTPA, начиная с расширенных требований к уведомлению и положений о запрете репрессалий в RPL § 223-b, заканчиваются широким дискреционным правом судов предоставлять отсрочку на срок до год и длительные задержки в соответствии с пересмотренным RPAPL создают форму фактического регулирования арендной платы для нерегулируемых квартир.

Совокупное влияние множества пауз, созданных HSTPA, заключается в том, что многие арендодатели не смогут пройти сводную выручку от начала до выдачи ордера менее чем за год. Это, по мнению домовладельцев, является оптимистическим приближением, если принять во внимание почти неограниченное усмотрение суда предоставить пребывание в течение года. HSTPA берет паузы, характерные для системы, и делает их определяющей и центральной чертой самого процесса выселения.

В прошлом устрашающая перспектива просрочки и судебных издержек, а также черная метка рядом с именем арендатора при аренде в будущем не позволяли арендатору извлекать выгоду из системных задержек.По словам домовладельцев, эти неотъемлемые гарантии были отменены. Арендатор, скорее всего, не столкнется с просрочкой или судебными издержками, даже если арендатор окончательно проиграет в суде после затяжной судебной тяжбы, а будущим арендодателям теперь запрещено основывать решения об аренде на черных списках.

Институциональные арендодатели могут соблюдать правила HSTPA, а мелкие арендодатели - нет. Разрушительные последствия могут постигнуть мелких арендодателей, лишенных дохода от аренды, необходимого им для компенсации финансового бремени ипотеки, налогов, страхования, коммунальных услуг и многих затрат, связанных с владением недвижимостью.Мелкие арендодатели предупреждают, что чистое воздействие этих законов подорвет сводный характер упрощенного производства. Первоначально упрощенное производство было введено для замены иска о высылке по общему праву, дорогостоящего и затягивающего разбирательства, которое может привести к отказу в правосудии. И в то время как сторонники хорошего правительства предпочитают простые, быстрые и недорогие судебные разбирательства, защитники арендодателей опасаются, что HSTPA превратила судебный процесс между арендодателем и арендатором в еще более сложный, трудоемкий и дорогостоящий фиаско.

Сторонники HSTPA, с другой стороны, утверждают, что домовладелец все равно сможет добиться судебного решения о просроченной задолженности, даже если вынесение решения будет отложено. С учетом того, что в одном только Нью-Йорке около 70 000 бездомных, две трети из которых составляют семьи, и постоянное ежегодное кровоизлияние квартир со стабилизированной арендной платой из-за дерегулирования, которое на сегодняшний день оценивается примерно в 170 000 человек, арендаторы считают, что дополнительные расходы HSTPA средства защиты - небольшой, но необходимый оплот против кризиса доступности жилья в Нью-Йорке.Арендодатели отвечают, что смягчение кризиса доступности жилья - стоящая цель, но задача, которую предстоит достичь штату Нью-Йорк, и что HSTPA снимает с себя ответственность штата за создание доступного жилья. Арендодатели задаются вопросом, распространяется ли на них то же беспокойство, что и финансовые затруднения арендаторов, если они не выплатят ипотечный кредит.

И в ответ арендаторы говорят, что так или иначе, домовладельцы найдут способ заработать на нью-йоркской недвижимости. Так было всегда.


Часто задаваемые вопросы о дерегулировании - Совет по вопросам арендной платы

Важно отметить, что эти часто задаваемые вопросы не предназначены для замены определений, толкований и т. Д., Содержащихся в соответствующих законодательных актах, кодексах и нормативных актах, регулирующих арендную плату, или любых административных или судебных решениях, толкующих такие законы, кодексы. , и нормативные акты, или любое постановление советов по вопросам арендной платы города Нью-Йорка или округа.
Каким образом в отношении квартиры со стабилизированной арендной платой отменяется регулирование в связи с появлением вакансии?

Существует несколько ситуаций, в которых квартира со стабилизированной арендной платой может быть отменена в связи с появлением вакансии:

  • Квартиры при стабилизации арендной платы, поскольку владелец получает налоговые льготы J-51 или 421-a, может быть отменено регулирование после освобождения (или раньше, если владелец будет соблюдать соответствующие требования в отношении уведомления).Дополнительную информацию см. В разделе часто задаваемых вопросов о налоговых льготах и ​​льготах.
  • Квартира, которая была занята постоянным арендатором во время преобразования в кооператив, может быть отменена после освобождения. Более подробную информацию см. В разделе часто задаваемых вопросов о кооперативе / кондоминиуме.
  • Самым распространенным источником дерегулирования в течение многих лет было дерегулирование высоких арендных ставок. Однако с принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, вступившем в силу 14 июня 2019 года, это больше не разрешено.

Наверх

Может ли снятие регулирования с занимаемой квартиры?

При определенных обстоятельствах регулирование квартир в зданиях 421-а может быть отменено по окончании последнего договора аренды, начинающегося в период действия налоговой скидки.Для получения дополнительной информации об этих программах см. Часто задаваемые вопросы о налоговых льготах и ​​льготах.

В начало

Как снимается контроль квартир с контролируемой арендной платой?

Все квартиры с контролируемой арендной платой подлежат отмене контроля при появлении вакансии, если только уходящий арендатор с контролируемой арендной платой не был вынужден покинуть дом в результате преследований. Тем не менее, для многих квартир, находящихся под контролем, будет действовать стабилизация арендной платы. Если квартира находится в здании с шестью или более квартирами, домовладелец может первоначально взимать плату в соответствии с рыночными условиями при условии, что арендатор имеет право подать так называемую «Апелляцию по справедливой рыночной арендной плате».«Однако, если квартира находится в доме с менее чем шестью квартирами, на квартиру, скорее всего, больше не будет распространяться какое-либо регулирование арендной платы. Для получения дополнительной информации см. Информационный бюллетень HCR № 6: Апелляции о справедливой рыночной арендной плате.

В начало

Может ли квартира подвергнуться дерегулированию с высокой арендной платой или высоким доходом?

С принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года, вступившем в силу 14 июня 2019 года, дерегулирование высокой арендной платы и дохода более не разрешается.Для получения дополнительной информации обратитесь в NYS Homes and Community Renewal (HCR), агентство штата, которое регулирует законы об аренде.

В начало

Похоже, в моей новой квартире сняли регулирование. Как я могу точно узнать, что регулирование было отменено должным образом и что я плачу правильную арендную плату?

Согласно местному законодательству, домовладелец может быть обязан предоставить вам уведомление о дерегулировании, включая сумму последней регулируемой арендной платы и копию регистрации арендной платы, поданную в NYS Homes and Community Renewal (HCR).Если вы не получили такого уведомления, обратитесь в HCR. Вы можете запросить в HCR историю арендной платы, чтобы определить, является ли текущая арендная плата законной. Для получения дополнительной информации также см. Ответ на предыдущий вопрос.

В начало

Может ли домовладелец отменить регулирование здания, не предлагая или не подписывая договоров аренды?

Нет. Стабилизация арендной платы предлагает арендаторам две основные меры защиты.

  • Во-первых, регулируется увеличение арендной платы.
  • Во-вторых, арендаторы имеют право продлевать договор аренды.

Как правило, арендодатель должен предлагать всем арендаторам с фиксированным статусом продление аренды. Они не могут просто отменить регулирование здания.

Однако, если здание недавно построено или существенно отремонтировано и пользуется преимуществами программ налоговых льгот и освобождений 421-a или J-51, строительство здания может регулироваться только на период действия налоговой скидки. В конце периода скидки с квартир в здании отменяется регулирование (по мере истечения срока аренды), если домовладелец следует надлежащим процедурам, которые включают информирование арендаторов о периоде действия налоговых скидок и включение уведомления в их договоры аренды и каждого продления, что по истечении срока регулирование паев будет отменено.Для получения дополнительной информации см. Часто задаваемые вопросы о налоговых льготах и ​​льготах.

В начало

Квартиры со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке - Путеводитель инсайдера, 2021 г.

Квартира со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке имеет несколько важных защитных мер для съемщиков: ежегодное повышение арендной платы обычно составляет всего лишь один или два процентных пункта, и в большинстве случаев вы также имеете право на автоматическое продление аренды каждые год или два. Вот почему найти квартиру со стабильной арендной платой может быть спасательным кругом для съемщиков, которым в противном случае было бы сложно позволить себе жить здесь.

Программа стабилизации арендной платы является одной из инициатив города, направленных на решение проблемы доступности, и в 2019 году защита арендаторов квартир с фиксированной арендной платой была усилена в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов, что затруднило домовладельцам доступ к доступным ценам. квартиры вне программы.

Так как же найти одну из этих желанных квартир? Около миллиона городских квартир имеют стабилизацию арендной платы, что составляет около 44 процентов от общей арендной платы Нью-Йорка.Их раскупают быстро, и арендаторы, которые находят один, обычно остаются на месте, но вы все равно можете найти его, если знаете, где искать.

Если вы хотите снять квартиру со стабилизированной арендной платой или просто остаться на ней, полезно знать все тонкости программы и ваши права, когда вы ее приобретаете.


[Примечание редактора: предыдущая версия этой статьи была опубликована в сентябре 2019 года и была дополнена новой информацией за июль 2021 года.]


1.Что делает квартиру стабильной?

Нелегко получить квартиру со стабильной арендной платой, но также можно наткнуться на нее. Арендодатели обычно не афишируют стабильный статус квартир, а арендаторы в стабилизированных квартирах обычно держатся за них.

Реформа арендной платы, начатая несколько лет назад, положила конец «отмене контроля над вакансиями», которая позволила арендодателям снимать с квартиры стабилизацию арендной платы, как только арендаторы выезжают и арендная плата превышает определенный порог.Эта мера введена для защиты запасов Нью-Йорка со стабилизированной арендной платой.

Настойчивость - ключ к поиску квартиры с регулируемой арендной платой. Хотя есть некоторые важные исключения, практическое правило состоит в том, что стабилизируется практически любая квартира в доме с шестью или более квартирами, построенном до 1 июля 1974 года и не «существенно отремонтированном». Это отличается от еще более редких квартир с контролируемой арендной платой, которые применяются в зданиях, построенных до 1947 года, в которых арендаторы жили с 1971 года.

Вы также можете найти квартиры со стабилизированной арендной платой в новых зданиях, которые получили налоговые льготы в обмен на предоставление квартир со стабилизированной арендной платой, и, как правило, эти здания предлагают квартиры со стабилизированной арендной платой, пока действуют налоговые льготы. Вы можете проверить в Интернете, получил ли адрес скидку J-51 или 421-a, что является верным признаком того, что квартиры стабилизировались.

Однако не все квартиры в этих домах обязательно подлежат стабилизации арендной платы. До принятия новых законов об аренде регулирование квартиры могло быть отменено, если арендная плата достигала порогового уровня в 2774 доллара.76. В предыдущие годы этот порог был ниже, первоначально 2 000 долларов, затем увеличился до 2 500 долларов.

Адреса можно найти на веб-сайте Отдела жилищного и коммунального обновления, а также на сайте с подходящим названием Am I Rent Stabilized.

Pro TipPro Подсказка:

Чтобы снять квартиру в Нью-Йорке, большинство домовладельцев требуют, чтобы вы получали годовую зарплату, по крайней мере, в 40–45 раз превышающую ежемесячную арендную плату. Если вы этого не сделаете - или если вы работаете по найму, не по найму, не работаете с активами, пенсионер, иностранный студент или студент из США - вам необходимо найти поручителя по вашей аренде, который зарабатывает на минимум в 80 раз больше месячной арендной платы и живет в Нью-Йорке, Нью-Джерси или Коннектикуте.Или вы можете обратиться в Страховую Гарантию аренды. Страховая гарантия аренды, принятая в более чем 4700 зданиях по всему городу, представляющих более 475000 квартир, - это быстрый и простой способ получить желаемую квартиру. Кликните сюда, чтобы узнать больше.

Помимо исследования статуса здания, вы должны убедиться, что арендная плата за отдельную квартиру фактически соответствует законной арендной плате. Чтобы узнать это, запросите в DHCR историю арендной платы, которая будет показывать вам каждый раз, когда арендодатель повышал арендную плату и почему.Имейте в виду, что существует множество способов, которыми недобросовестный домовладелец может попытаться незаконно снять квартиру со стабилизацией арендной платы, поэтому вам, возможно, придется покопаться.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideMurray Hill Kips BayNohoSohoTribecaWest VillageBrooklynBath BeachBay RidgeBedford StuyvesantBoerum HillBorough ParkBrooklyn HeightsBushwickCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDowntown BrooklynDumboEast FlatbushEast Новый YorkFlatbushFlatlandsFort GreeneGowanusGravesendGreenpointGreenwoodKensingtonPark SlopeProspect Высот urstFar RockawayFloral ParkFlushingForest HillsFresh MeadowsGlen OaksGlendaleHollisHollis HillsHolliswoodHoward BeachHunters PointJackson HeightsJamaicaJamaica EstatesJamaica HillsKew GardensLaureltonLittle NeckLong Остров CityMalbaMaspethMiddle VillageOakland GardensOzone ParkQueens OtherQueens VillageRego ParkRichmond HillRidgewoodRochdaleRockaway BeachRockaway ParkRosedaleSaint AlbansSpringfield GardensSunnysideWhitestoneWoodhavenWoodsideBronxBedford ParkHigh BridgeKingsbridgeMarble HillRiverdaleSpuyten Duyvil

Priceup до $ 2,000up до $ 3,000up до $ 4,000up до $ 5,000up до $ 6,000up в От 7000 долларов до 8000 долларов до 9000 долларов не более

Спальни минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 и более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная как минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или более ванных комнаты

Представлено

Еще одно изменение за последние несколько лет заключается в том, что теперь стало легче оспаривать статус вашей квартиры, если вы подписали договор аренды по рыночной ставке но подумайте, что ваша квартира должна быть стабилизирована, есть больше шансов успешно доказать, что квартира была незаконно дерегулирована. В таком случае, возможно, вам удастся вернуть арендную плату.

Арендодатели должны включать во все новые и возобновляемые договоры аренды райдера по стабилизации арендной платы, информируя арендаторов об их законных правах.На практике арендодатели не всегда сообщают потенциальным арендаторам о статусе квартиры.

Люди, которые впервые в городе, часто не знают, что нужно спрашивать, стабилизирована ли квартплата. Нередко можно получить дезинформацию от брокеров или домовладельцев о том, как они защищены в той или иной квартире.

На самом деле, вы можете вообще не спрашивать арендодателя о статусе квартиры, - говорит Сэм Химмельштейн, юрист по правам арендаторов компании Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (также спонсирующей Brick Underground).Лучше всего самостоятельно выяснить, стабилизирована ли арендная плата за квартиру. Если вы спрашиваете арендодателя о стабилизации арендной платы, Химмельштейн говорит, что, возможно, они могут быть обеспокоены вашими мотивами и, если могут, могут сдать квартиру кому-то другому.

2. Как обслуживаются квартиры со стабилизированной арендной платой?

В прошлом арендодатели повышали арендную плату за ремонт зданий и квартир до такой степени, что квартиры могли быть исключены из программы.Сейчас это незаконно, но арендодатели говорят, что одним из непреднамеренных последствий закона 2019 года является то, что квартиры придут в негодность. В настоящее время установлены ограничения на повышение арендной платы за модернизацию зданий и квартир, и поэтому они говорят, что у них меньше стимулов к их переделке и ремонту.

Это правда, что большинство стабилизированных квартир находится в старых зданиях, а также то, что домовладельцы, как известно, экономят на ремонте арендаторов, которые не платят по рыночной ставке, и даже саботируют свои собственные здания, чтобы вытеснить устойчивых арендаторов.Но выселение сложнее по новым законам и, конечно, осложнилось пандемией. Стимулируемые налоговыми льготами - в частности, освобождением от уплаты налогов 421-а - застройщики продолжают строить доступное жилье, поэтому также можно получить квартиру со стабилизированной арендной платой в новом доме.

Стабилизирована арендная плата для сотен зданий по всему городу, поскольку их владельцы получили скидку по налогу на недвижимость J-51, налоговую льготу, которую арендодатели получают за значительную реконструкцию или преобразование здания из другого использования.

В далеко идущем решении суда 2009 года, в котором апелляционный суд установил, что домовладелец Стуйвесант Таун и Питер Купер Виллидж незаконно поднял арендную плату и отменил регулирование тысяч квартир после получения налоговых льгот J-51, более 3000 квартир в этих зданиях были задним числом стабилизированы.

Однако имейте в виду, что налоговые льготы в конечном итоге истекают - примерно через 10–35 лет - после чего истекает и статус квартиры со стабилизированной арендной платой. Если, конечно, домовладелец не выполнил инструкции по оповещению арендаторов об этом - в этом случае вы имеете право остаться на месте, а состояние вашей квартиры продолжится.

Совет по нормативам арендной платы располагает информацией о том, потеряет ли здание, получившее налоговые льготы, страховое покрытие.

3. Что такое арендная плата? Насколько они растут каждый год?

Ежегодное повышение арендной платы устанавливается Советом по вопросам арендной платы, городским агентством, которое собирается каждый июнь для голосования по вопросу повышения арендной платы на один и два года. В 2020 году совет директоров заморозил повышение арендной платы из-за пандемии, а в этом году одобрил мораторий на первые шесть месяцев аренды на один год и 1.Повышение на 5 процентов за второе полугодие.

Возможно, ваша арендная плата также может вырасти в результате капитального ремонта (MCI) - модернизации здания, например замены лифтов, пожарных лестниц и резервуаров для воды. До реформы арендной платы арендаторы могли ожидать увеличения арендной платы на 6 процентов в год для оплаты ремонта, теперь же она ограничена 2 процентами в год. Арендодатель должен подать заявление в DHCR для утверждения MCI, а арендатору также разрешается оспаривать или опротестовать заявление MCI.

Существует два вида индивидуальных улучшений квартир (IAI): один, когда работа выполняется, когда квартира становится вакантной, а другой, когда работа может выполняться, пока вы там проживаете. Для этого второго типа IAI арендодатели должны получить ваше письменное разрешение на обновление.

Расходы арендатора на улучшение конкретной квартиры не превышают 15 000 долларов за 15-летний период, если работы проводятся.

Доступная арендная плата, несомненно, меняет жизнь арендаторов, но квартиры со стабилизированной арендной платой не всегда дешевле, чем их аналоги по рыночной ставке.Арендодатели иногда взимают «льготную арендную плату», которая ниже, чем это разрешено технически, потому что законная арендная плата была бы слишком высокой для района. Это особенно распространено в менее дорогих частях города, особенно во внешних районах.

Раньше арендатору могла быть предложена льготная арендная плата, только если арендная плата повышалась по истечении первоначального срока аренды. Реформы закона об арендной плате изменили это - убедившись, что арендаторы, которым предлагается такая ситуация аренды, сохранят льготную арендную плату на все время аренды.

Pro TipPro Подсказка:

Стоит ли ваша квартира со стабилизированной арендной платой сотни тысяч долларов или больше при выкупе? Поверенный по недвижимости Нью-Йорка и эксперт по выкупу Стивен Вагнер из Wagner Berkow & Brandt проанализирует ваше дело, расскажет, сколько, вероятно, заплатит ваш арендодатель, и применит максимальное юридическое и тактическое давление, чтобы получить вам самое выгодное предложение (часто больше чем ваши соседи). Бонус: он обычно работает на непредвиденных расходах - это означает, что вам выставят счет только в том случае, если и когда вы получите свой выкуп.Чтобы получить бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

4. Стабилизация арендной платы не основана на доходе

Большинство программ доступного жилья в городе, такие как кооперативы Митчелл-Лама, аренда 80/20 и ваучеры по Разделу 8, предусматривают ограничения дохода для жителей. В случае стабилизации арендной платы дело обстоит иначе. Получение квартиры со стабильной арендной платой не имеет ничего общего с суммой денег, которую вы зарабатываете, а все связано с тем, что вам повезло найти одно из этих мест.Хотя, конечно, домовладелец все равно захочет проверить, достаточно ли вы зарабатываете для оплаты аренды.

В прошлом арендатор, который зарабатывал более 200000 долларов в год в течение двух лет подряд и чья арендная плата превышала пороговые значения в 2744,76 долларов или ранее, был уязвим к дерегулированию их квартиры, но реформы арендной платы положили этому конец.

«Это все связано с квартирой и не имеет ничего общего с арендатором», - говорит арендодатель Арик Лифшиц, генеральный директор DSA Property Group, фирмы, которая сдает в аренду как квартиры со стабилизированной арендной платой, так и квартиры по рыночной ставке.

«В целом, чем дольше вы занимаете жилье, тем ниже будет ваша арендная плата», - говорит Химмельштейн.

5. Каковы преимущества аренды со стабилизированной арендной платой?

Важнейшей особенностью стабилизации арендной платы является безопасность, которую она дает арендаторам, поскольку арендодатели обязаны продлевать договор аренды каждый год, и есть только определенные обстоятельства, при которых вас могут выгнать из квартиры.

Для Линн, домохозяйки, которая платит менее 2000 долларов в месяц за однокомнатную квартиру в Ист-Виллидж, где она живет с мужем и двумя маленькими детьми, чувство стабильности является одним из основных преимуществ, позволяющих ей планируйте свой бюджет каждый год.

«Когда вы получаете квартиру со стабилизированной арендной платой, вы чувствуете, что это на долгий срок», - говорит она.

«Люди думают, что по истечении срока аренды их могут привлечь в суд и выселить, но это совсем не так», - говорит Химмельштейн. За 90–150 дней до истечения срока аренды арендодатель должен предложить вам продление или, если есть веская причина не продлевать, например, план переселения члена семьи владельца в вашу квартиру или если арендодатель утверждает, что квартира не ваше основное место жительства - они должны предоставить вам уведомление о невозобновлении.

Если вы не получите ни того, ни другого, на вас по-прежнему распространяются все меры защиты по стабилизации арендной платы, и, фактически, ваш арендодатель не может повысить вашу арендную плату, пока договор аренды не будет продлен (или не повысит ее задним числом), поэтому в некоторых случаях По словам Гиммельштейна, арендаторам выгодно не продлевать срок аренды. Тем не менее, если вам нужен документ, вы можете подать жалобу в DHCR.

Есть случаи, когда домовладелец может вас выселить. Если вы нарушаете условия аренды - например, не используете свою квартиру в качестве основного места жительства, или держите домашнее животное, когда это противоречит правилам, или незаконно сдаете в субаренду на Airbnb, - вы делаете себя уязвимым для того, чтобы вас вышвырнули. .Однако в большинстве случаев судья жилищного суда даст вам шанс «вылечить» (то есть решить проблему), прежде чем вынести решение о выселении. Однако, если суд определит, что квартира не является вашим основным местом жительства, вам не будет предоставлена ​​возможность исправить это.

Реформа арендной платы усложнила вам выселение, даже если домовладелец хочет использовать квартиру для своих членов семьи. Раньше домовладелец мог вернуть в пользование любое количество квартир. Теперь они ограничены одной квартирой в здании и должны доказать немедленную и неотложную необходимость.«С этим труднее справиться», - говорит Химмельштейн.

Кроме того, любого, кто арендует квартиру в течение 15 или более лет, необходимо будет переселить в соседнюю квартиру со стабилизированной арендной платой более высокого уровня или эквивалентную, а реформы арендной платы позволят арендаторам подавать в суд за мошенничество, если они откажутся от квартиры и семьи арендодателя. участник не проживает в квартире.

Возможно, вам придется уехать, если домовладелец планирует снести здание, но это может быть не совсем плохой новостью, некоторые стабильные арендаторы договорились о прибыльном выкупе в таких ситуациях.

6. Вас могут выселить, если это не ваше основное место жительства.

Одной из основных причин, по которой домовладельцы выгоняют арендаторов, является доказательство того, что их квартира не является их основным местом проживания. И основное место жительства не означает, что вы получаете счет Con Ed по этому адресу - это означает, что вы действительно проживаете там более шести месяцев в году.

«У вас может быть каждый лист бумаги в мире, в котором этот адрес указан в качестве вашего адреса, но если вы не проводите там больше половины своего времени, это то, о чем будет беспокоиться судья», - говорит Химмельштейн. есть определенные исключения.

Если домовладелец подозревает, что вы живете в другом месте, он может привлечь вас к суду и получить доступ к вашим банковским выпискам, записям кредитных карт, записям рейсов и многому другому, чтобы убедить судью в том, что вы на самом деле не проживаете в квартире и выселить вас.

«У арендодателей обычно нет финансовых стимулов для рассмотрения таких дел», - говорит Химмельштейн. «Потому что, даже если они вернут квартиру, они не смогут отменить ее регулирование и не смогут поднять арендную плату более чем на 89 долларов в месяц для следующего арендатора.Исключение составляют квартиры, расположенные в кооперативах или кондоминиумах, где даже после принятия нового закона регулирование квартиры будет немедленно отменено при появлении вакансии ».

7. Вы не должны завышать плату за своих соседей по комнате

Хотя вы можете делить свою квартиру с соседом по комнате, вы должны разделить арендную плату поровну - половину на двух человек, на треть для трех человек и так далее, даже если у этого человека есть комната побольше или другие льготы.

Арендаторы с фиксированной арендной платой должны взимать плату с соседей по комнате путем равного деления общей арендной платы на количество арендаторов.Однако взимание дополнительной платы с соседа по комнате не является основанием для выселения. Вас выселили бы только в том случае, если бы вы сдавали квартиру в субаренду, то есть сдавали ее в аренду и не жили в ней одновременно.

8. Кого вы можете добавить в договор аренды? Кто может забрать квартиру?

Единственное лицо, которого вы можете добавить к существующему договору аренды со стабилизированной арендной платой, чтобы разделить с вами все преимущества и обязанности, связанные с квартирой, - это супруг (а), при условии, что они проживают с вами.

«Ни любовник, ни сожитель, ни партнер, ни сожитель, а просто супруг», - говорит Химмельштейн.

Однако, если вы покидаете квартиру, вы можете передать ее члену семьи, который проживал с вами в качестве основного места жительства не менее двух лет (или одного года, если член вашей семьи 62 года и старше или является инвалидом). Этим человеком может быть родитель, ребенок, бабушка или дедушка, внук, брат или сестра или человек, с которым у вас близкие финансовые и эмоциональные отношения, например, партнер, который разделяет ваш банковский счет или другие юридические и финансовые связи.

Более ранние версии этой статьи содержали репортажи и записи Ли Кампинг-Кардер и Аланны Шубах.

Почему вам следует указывать время заселения

Если арендодатель оставит свою арендуемую недвижимость свободным на длительный период, это может стать настоящим кошмаром. Вы должны быть уверены, что максимально увеличиваете время нахождения арендатора в вашей собственности не только для получения прибыли, но и потому, что управление несколькими различными краткосрочными договорами аренды может стать стрессовым. Так как же обеспечить, чтобы ваша собственность оставалась занятой как можно больше дней? Установите конкретное время въезда / выезда.

В каждом договоре аренды будет указана точная дата, когда один арендатор выезжает и срок его аренды истекает, а также когда другой арендатор может въехать и срок его аренды начинается, но почему бы не пойти еще дальше? Указав установленное время для съезда арендатора, например 11:00 утра, и когда следующий арендатор может въехать, скажем, в 13:00 следующего дня, вы можете максимально увеличить сроки аренды и помочь своим арендаторам спланировать свой переезд. в процессе. Поэтому по окончании 12-месячной аренды укажите время ее окончания, а не только день.

Как указать время въезда / выезда

Вы всегда должны пытаться заключать договоры аренды подряд, чтобы в вашей собственности находился платящий арендатор как можно больше дней в году. В идеале, когда заканчивается один договор аренды, на следующий день должен начинаться новый. Время заселения / выселения не редкость. Возьмите подсказку из отелей. Они указывают время регистрации заезда / отъезда и взимают плату за ночь, а не днем. Ваша арендуемая недвижимость очень далека от отеля, но она помогает понять важность тайм-менеджмента, когда дело касается арендаторов.

Чтобы свести к минимуму время, в течение которого объект остается свободным, но при этом у вас остается достаточно времени для передачи собственности, вы можете включить в договор аренды такой пункт:

«TERM. Арендодатель арендует Арендатору (-ам), а Арендатор (-ы) арендует у Арендодателя вышеупомянутые Помещения вместе со всеми и всеми принадлежностями к ним на срок аренды ДВЕНАДЦАТЬ (12) МЕСЯЦЕВ, начиная с 14:00 1 ИЮНЯ 2014 г. заканчивается в 10:00 31 МАЯ 2015 г. Настоящее Соглашение об аренде жилого помещения может быть продлено на срок, который будет определен позже, если обе стороны в равной степени согласны.”

Некоторые арендаторы могут даже предпочесть установить время въезда / выезда вместе с датами начала и окончания аренды. Это знакомая концепция, и она может помочь им более эффективно планировать свои переезды, если у них есть определенные временные рамки для работы.

Как провести ремонт в минимальные сроки

Установка времени въезда и выезда может сделать вашу роль арендодателя немного более напряженной, потому что ваша работа - выделить достаточно времени для ремонта, уборки и покрасьте интерьер дома до того, как в него въедет новый арендатор.С этим может быть сложно справиться, когда у вас есть подрядная аренда. Хитрость заключается в том, чтобы дать достаточно времени для выполнения всех подготовительных работ и не ждать до последней минуты того, что можно сделать во время аренды.

Например, дверную ручку можно починить, пока там ваши арендаторы. Однако тщательная чистка от пола до потолка и покраска (при необходимости) могут быть выполнены только тогда, когда на участке пусто. Предполагая, что ваши арендаторы не владеют недвижимостью и что вы назначили подрядчиков (или себя) соответственно, создание этого временного буфера гарантирует вам как минимум 24 часа на уборку, покраску комнат, смену замков и т. Д., без потери арендной платы.

Надеюсь, что любой крупный ремонт основных систем, таких как HVAC, водопровод и электричество, был произведен во время предыдущей аренды. Но если у вас есть день на ремонт и более крупную работу, чем вы ожидали, убедитесь, что вы пропорционально распределяете арендную плату для своего нового арендатора, если проблема не позволяет ему переехать.

Другие вещи, на которые следует обратить внимание

Помимо ремонта и уборки, убедитесь, что у вас достаточно времени, чтобы провести тщательное изучение, прежде чем ваш текущий арендатор переедет, и до того, как ваш новый арендатор переедет.Это жизненно важный процесс, который может сэкономить вам и вашему арендатору деньги и избавить от головной боли в будущем. Обязательно сделайте снимки любых повреждений и задокументируйте оба пошаговых руководства с исчерпывающим контрольным списком, который вы можете сохранить для использования в будущем.

Установка определенного времени въезда и выезда действительно может помочь вам уменьшить количество вакансий и сгладить текучесть кадров. Просто не забывайте выделять достаточно времени для ремонта между арендаторами и понимать, если ваши сроки не соблюдаются. Всякое случается!

Опубликовано 20 июля 2020 г.

Что вы думаете?

13 Ответов

Об авторе

Законы об аренде в Нью-Йорке 2021: что изменится для арендаторов Нью-Йорка

Ищете информацию о COVID-19? Вот текущие меры защиты для арендаторов и владельцев во время пандемии .А вот и наш справочник по аренде квартиры во время COVID-19 . Дополнительные полезные руководства можно найти в нашем центре недвижимости COVID-19 + NYC Real Estate .

Ниже приводится текущий список изменений, относящихся к 2019 году.

Примечание. Это руководство предназначено только для информационных целей. Этот ресурс не заменяет совет или услуги адвоката; вам не следует полагаться на этот ресурс для каких-либо целей, не проконсультировавшись с лицензированным юристом в вашей юрисдикции.

Южный Гарлем

1295 Пятая авеню

2 800 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Ленокс Хилл

435 Восточная 75-я улица

2600 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hudson Heights

830 West 177th Street

1750 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Южный Гарлем

10 Западная 122-я улица

2 975 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Южный Гарлем

10 Западная 122-я улица

2350 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch.1

Yorkville

223 Восточная 85-я улица

1 950 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

101 West 77th Street

2 575 долларов США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

107 Западная 74-я улица

2 925 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

137 Западная 80-я улица

2300 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Ленокс Хилл

324 Восточная 61-я улица

2 099 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch.1

Южный Гарлем

315 West 115th Street

2 945 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Центральный Гарлем

126 West 139th Street

2 291 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Квартиры со стабильной арендой: прибавка к 2021 году

23 июня 2021 года Совет по вопросам арендной платы проголосовал за замораживание стабилизированной арендной платы на первые шесть месяцев однолетних договоров аренды, начиная с 1 октября 2021 года или после этой даты. Через шесть месяцев арендная плата будет повышена в 1,5 раза. %. Арендная плата за двухлетнюю аренду вырастет 2.5% на все 24 месяца. Если вы живете в стабильном отеле, вот вам хорошие новости: арендная плата заморожена.

Астория

25-38 43-я улица

1500 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Дугластон

241-20 Северный бульвар

1 775 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch.1

Астория

34-50 43-я улица

2 000 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Дитмарс-Стейнвей

23-20 36-я улица

1850 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Астория

33-10 28-я авеню

1895 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Астория

32-29 Steinway Street

1 800 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch.1

Bayside

40-25 209-я улица

2200 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Астория

34-51 9-я улица

1 950 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Дитмарс-Стейнвей

21-64 38-я улица

2 050 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Хантерс Пойнт

43-25 Хантер-стрит

2 969 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Риджвуд

66-91 60 Место

1 999 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

67-72 Clyde Street

2 800 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Сильная защита арендатора, установленная в 2019 году

В июне 2019 года штат Нью-Йорк утвердил пакет законов об аренде, призванных обеспечить новые надежные меры защиты арендаторов в Нью-Йорке. Арендодатели и некоторые представители отрасли недвижимости выступили против этих правил. Но благосклонные законодатели штата и защитники прав арендаторов утверждали, что они необходимы для поддержания доступности и стабильности в городе, где 65% жителей - примерно 5.4 миллиона человек - арендаторы.

Для получения дополнительной информации о новом законе ознакомьтесь с этим справочником, выпущенным в сентябре Государственным департаментом Нью-Йорка. Мэрия Нью-Йорка также открыла сайт, на котором жители Нью-Йорка могут узнать больше о новых мерах защиты арендаторов.

Бушвик

Улица Хармана, 167

2 700 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бушвик

123 Melrose Street

2 521 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

879 De Kalb Avenue

2158 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Crown Heights

707 Sterling Place

1 800 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

707 Sterling Place

2300 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

707 Sterling Place

2 700 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.3 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Weeksville

650 Crown Street

2350 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

607 Грин-авеню

2 625 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch.1

Ocean Hill

477 Chauncey Street

2400 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Кенсингтон

475 Восточная 8-я улица

2 100 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Кенсингтон

475 Восточная 8-я улица

2 750 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

729 Lafayette Avenue

2650 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Брокерские сборы в Нью-Йорке: существуют ли они?

В мае 2021 года штата Нью-Йорк подтвердило, что брокерских сборов были законными . Арендаторы могут рассчитывать заплатить брокерам до 15% арендной платы за первый год.

В феврале 2020 года Государственный департамент Нью-Йорка выпустил разъяснение к закону об аренде в Нью-Йорке 2019 года, которое фактически запретило практику требования к потенциальным арендаторам платить брокерское вознаграждение, если арендатор сам не нанял брокера.

Это постановление перевернуло давнюю практику города Нью-Йорка, согласно которой арендаторы Нью-Йорка обязаны платить агенту, рекламирующему квартиру и помогающему арендодателю заполнить вакансию. Он известен как «брокерский сбор» или «брокерский сбор». Основная альтернатива - это покупка именно бесплатных квартир.

Брокерские сборы

могут достигать 15% от годовой арендной платы за единицу. Так, на Манхэттене, где средняя ежемесячная арендная плата составляет 3579 долларов, это означает предоплату в размере до 6442 долларов, помимо арендной платы за первый месяц и гарантийного депозита, который обычно требуется для новой аренды.

Февральское руководство вступило в силу немедленно (хотя и не задним числом), что огорчило агентов по аренде и индустрию недвижимости в целом. Совет по недвижимости Нью-Йорка, к которому присоединились несколько местных брокерских контор, утверждал, что постановление штата поставило под угрозу рабочие места тысяч агентов по аренде.

Эти группы подали иск в Олбани и потребовали временного запретительного судебного приказа против нового руководства. Этот запретительный судебный приказ был выдан, а действие нового руководства было приостановлено до принятия дальнейшего решения.

Итак, на данный момент рынок аренды в Нью-Йорке остается таким, каким был, что позволяет передавать брокерские сборы арендаторам. Но не для всех квартир требуется эта предоплата. На StreetEasy вы можете найти тысячи бесплатных квартир по всему Нью-Йорку и северному Нью-Джерси.

Riverdale

210 West 262nd Street

1750 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Mott Haven

25 Bruckner Boulevard

2316 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Mott Haven

112 Линкольн-авеню

2356 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Северный Нью-Йорк

459 Восточная 135-я улица

2,500 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch.2

Schuylerville

3394 Ист-Тремонт-авеню

1 625 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Спуйтен Дуйвиль

2500 Johnson Avenue

2399 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Riverdale

3240 Henry Hudson Parkway East

2483 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Бедфорд Парк

155 Восточная 206-я улица

2300 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

University Heights

2512 University Avenue

1 995 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch.1

Fordham

2825 Гранд Конкорс

1 999 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Норвуд

3520 проспект Декалба

1 950 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

West Farms

946 Южный Бронкс Парк

1 950 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Законы Нью-Йорка 2019 об аренде: правовые изменения для всех арендаторов Нью-Йорка

Вот краткое изложение того, что изменилось для арендаторов Нью-Йорка в законе, принятом Олбани в июне 2019 года:

Гарантийный залог теперь ограничен арендной платой за один месяц, и домовладельцы должны вернуть их в течение 14 дней после того, как арендатор покинет квартиру, вместе с подробным отчетом о любых сделанных удержаниях.

Арендодатели должны уведомить арендаторов не менее чем за 30 дней, если они намереваются повысить арендную плату за квартиру более чем на 5%. Чем дольше арендатор находится в доме, тем больше уведомлений арендодатель должен направить о существенном повышении арендной платы: уведомление за 60 дней для аренды или аренды на срок от одного до двух лет и уведомление за 90 дней арендатору, который проживал в как минимум на два года или имеет договор аренды на этот срок.

Жилищные суды теперь будут иметь более строгие требования для рассмотрения того, как выселение повлияет на здоровье и благополучие жильцов, в том числе на посещение школ детьми в жилом помещении.

Незаконное выселение арендатора теперь является правонарушением, за которое взимается штраф в размере не менее 1000 долларов США.

Вместо 10 дней на устранение большинства нарушений аренды у арендаторов теперь есть 30 дней.

Взимаемые арендодателем (и агентом арендодателя) сборы за подачу заявления ограничены 20 долларами, даже если они включают проверку биографических данных. Внесение в черный список якобы проблемных арендаторов или отказ заявителю на основании прошлых споров между арендодателем и арендодателем теперь запрещены.

«Основная идея [повышения арендной платы для нуждающихся] заключается в том, что владелец не может покрыть свои расходы и должен повысить арендную плату за квартиры со стабилизированной арендной платой», - сказал StreetEasy адвокат арендатора Нью-Йорка Дэвид Херши-Уэбб.«Они должны подать заявление в Отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR), который решит, обоснован ли запрос».

Hoboken

742 Гарден-стрит

2 000 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Hoboken

329 Monroe Street

1 950 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

601 Willow Avenue

1 650 долларов США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

225 Парк Авеню

1 650 долларов США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Hoboken

410 Вашингтон-стрит

1 975 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch.1

Hoboken

104 14-я улица

1 900 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

400 Джефферсон-авеню

2 000 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

104 14-я улица

1 900 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Hoboken

203 Вашингтон-стрит

1 900 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch.1

Hoboken

509 Monroe Street

1 900 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

509 Monroe Street

1 900 долл. США Без платы

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Hoboken

732 Вашингтон-стрит

2 000 долл. США Без платы

[email protected]Создано в Sketch.1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Что изменится в квартирах с контролируемой или стабилизированной арендной платой в 2019 и 2020 годах

Примерно 1 миллион квартир в Нью-Йорке контролируется или стабилизируется, и большая часть нового закона относится к этим квартирам.

Однако они стали постоянными - значительная победа для защитников прав арендаторов и арендаторов с регулируемой арендной платой.

Существенным стимулом для пакета законов об аренде 2019 года стало то, что предыдущие правила, касающиеся квартир с контролируемой и стабилизированной арендной платой, истекали 15 июня 2019 года.

Ранее существовало опасение, что квартиры со стабилизированной арендной платой вернутся к рыночным ценам, когда их арендная плата достигнет 2 774 долларов США, а доход арендаторов превысит 200 000 долларов в течение двух лет подряд. Новый закон отменил это положение, так что квартиры со стабилизированной арендной платой останутся вне зависимости от уровня арендной платы и дохода арендаторов.

Многие арендаторы стабильных квартир исторически платили так называемую «льготную арендную плату» - ставку с вычетом максимальной законной арендной платы.

Раньше льготная арендная плата могла истечь при любом возобновлении аренды, что означало, что арендная плата за квартиру могла подняться до установленного законом предела, иногда на сотни долларов выше. Согласно новому закону, эти льготные ставки арендной платы теперь считаются базовой арендной платой за их квартиры. Они не могут измениться сверх максимального процентного увеличения, разрешенного для квартир со стабилизированной арендной платой, по крайней мере, до тех пор, пока текущий арендатор не уедет.

Арендодатели раньше могли повышать арендную плату за стабилизированную квартиру на 20% каждый раз, когда эта квартира появлялась на рынке. Такое увеличение больше не допускается.

Усовершенствовав здания, домовладельцы также смогли повысить арендную плату за регулируемые объекты. Новый закон ограничивает повышение арендной платы, охватывающее эти значительные капитальные улучшения, до 2% от арендной платы, по сравнению с 6%, и налагает другие ограничения на такие проекты.

Арендодатели также сталкиваются с новыми ограничениями в отношении того, сколько они могут взимать с арендаторов за улучшение отдельных квартир.Эти сборы теперь ограничены примерно 89 долларами, по сравнению с 1000 долларов, и они должны истечь через 30 лет.

Арендодатели могли ранее заявлять, что им нужны квартиры в своих зданиях для личного пользования, и могли выселить арендаторов с фиксированной арендной платой, чтобы освободить место для себя. Теперь арендаторы, прожившие в здании более 15 лет, получат особую защиту от выселения, а домовладельцы могут потребовать жилье для личного пользования только в том случае, если они лично (или их семья) будут проживать в нем.

Наконец, 17 июня 2020 года Совет по вопросам арендной платы проголосовал за замораживание арендной платы за квартиры Нью-Йорка с регулируемой арендной платой из-за экономических последствий пандемии COVID-19.Утвержденная мера влияет на договоры аренды, подписанные 1 октября 2020 г. и после этой даты. Для договоров аренды сроком на один год арендная плата останется неизменной. Для двухлетней аренды нет увеличения в первый год и увеличения на 1% во второй год.

Эти новые законы, вероятно, значительно изменят картину аренды в Нью-Йорке, особенно для арендаторов квартир с регулируемой арендной платой. (Они меняют ситуацию и для инвесторов в недвижимость, и для арендодателей.)

Может ли домовладелец повысить арендную плату за квартиру со стабильной арендной платой?

Нет никаких сомнений в том, что многие арендаторы Нью-Йорка испытывают финансовый стресс в 2020 году из-за остановки работы из-за коронавируса.В то время как некоторые арендаторы призвали к забастовке арендной платы в мае, чтобы заставить правительство предложить помощь, владельцы квартир со стабилизированной арендной платой могут потребовать повышения арендной платы в тяжелых условиях. Но как это работает? И что это значит для тех, кто живет в этих единицах? Мы обратились к эксперту за ответами.

Но то, что это вариант для испытывающих трудности домовладельцев, не означает, что они воспользуются этой возможностью. Почему? «Процесс может занять очень много времени, поскольку разрешено несколько апелляций», - сказал Херши-Уэбб.«Дело, над которым я работал, длилось 10 лет, и в итоге арендатор выиграл. К тому же домовладельцы неохотно открывают свои бухгалтерские книги, обнажая свои финансы ».

Также большую роль в этом процессе играют арендаторы. «Арендатор получает копию заявления, поданного в DHCR, и он имеет право возражать против этого», - сказал Херши-Уэбб. «Даже если DHCR вынесет решение в пользу домовладельца, у арендатора есть возможность подать апелляцию. Если обе стороны продолжат подавать апелляцию, процесс может дойти до Верховного суда.”

При таком трудном процессе Херши-Уэбб предлагает арендодателям сосредоточить усилия на лоббировании правительства штата и федерального правительства с целью получения помощи. Но если арендатор обнаруживает, что ему предлагают повышенную арендную плату, он может нанять адвоката, чтобы оспорить это.

Для получения дополнительной информации о новом законе ознакомьтесь с этим руководством, выпущенным Государственным департаментом штата Нью-Йорк, и посетите сайт Нью-Йорка, на котором подробно описаны новые меры защиты арендаторов.

[ Сообщение было отредактировано и переиздано.]

-
Если вы хотите снять или купить, найдите свою следующую квартиру в Нью-Йорке на StreetEasy.

Положений об аренде в Нью-Йорке: как они повлияют на арендаторов и арендодателей

Законодатели-демократы в Нью-Йорке использовали свои новые полномочия во вторник, чтобы внести радикальные изменения в законы об аренде, чтобы защитить арендаторов в штате с одними из самых дорогих в стране рынки жилья.

Постановления, согласованные законодателями, распространятся за пределы города Нью-Йорка на весь штат, позволяя другим муниципалитетам вводить свои собственные правила, чтобы квартиры оставались доступными.

Ожидается, что обе палаты Законодательного собрания штата проголосуют за новый пакет на этой неделе, до истечения срока действия действующего набора правил в субботу.

В отличие от предыдущих правил, которые приходилось обновлять по истечении срока их действия, новые правила будут постоянными. Губернатор Эндрю М. Куомо, демократ, пообещал подписать любой законопроект, который примут законодатели.

Новые правила ознаменуют поворотный момент для 2,4 миллиона человек, которые живут почти в одном миллионе квартир с регулируемой арендной платой в Нью-Йорке после неуклонного ослабления защиты и потери десятков тысяч квартир с регулируемой арендной платой.

«Этот пакет законов остановит десятилетия безудержных злоупотреблений со стороны арендодателей и введет в действие столь необходимые меры защиты для сотен тысяч арендаторов», - сказала Адриен Холдер, юрист Общества правовой помощи.

Но домовладельцы предупредили, что устранение для них стимулов к ремонту зданий и снижение их арендного дохода приведет к ухудшению жилищных условий для многих жителей Нью-Йорка.

«Через три или четыре года вы увидите медленное ухудшение качества жилья, - сказал Джозеф Страсбург, президент Ассоциации стабилизации арендной платы, которая представляет 25 000 домовладельцев.

Какие квартиры регулируются по аренде?

Вокруг ренты много жаргона, что приводит к путанице в понимании значений различных терминов. Вообще говоря, в Нью-Йорке существует два типа квартир с регулируемой арендной платой: с контролируемой арендной платой и со стабилизированной арендной платой. Изменения коснутся обоих.

Контроль арендной платы в городе стал популярным после Второй мировой войны, когда солдаты вернулись домой и стали искать квартиры для своих семей. Спрос привел к росту арендной платы, что привело к дефициту жилья.На пике популярности в городе существовало более двух миллионов квартир с контролируемой арендной платой, но по данным опроса 2017 года, осталась лишь небольшая часть: около 22000.

Для того, чтобы квартира контролировалась арендной платой, арендатор или член семьи должен проживать в квартире по крайней мере с июля 1971 года, а здание должно было быть построено до 1947 года. Семьи могут передать квартиру другому члену семьи и сохранить статус контроля арендной платы. Объект, который не контролируется арендной платой, может быть сдан в аренду по рыночной ставке.

Вторая система, стабилизация арендной платы, обычно применяется к квартирам в зданиях, насчитывающих не менее шести единиц, которые были построены в период с 1947 по 1974 год, зданиях такого размера, построенных до 1947 года, где квартира была сдана в аренду после июня 1971 года, и более новых зданиях, которые облагаются налогом. льготы на так называемое доступное жилье.

Повышение арендной платы в стабильных квартирах определяется Руководящим советом города по арендной плате. В этом году совет директоров разрешил увеличение на 1,5% для аренды на один год и 2%.5 процентов при аренде на два года.

Что означают новые изменения для арендаторов?

Съемщики квартир с регулируемой арендной платой в значительной степени увидят прекращение значительного повышения арендной платы в соответствии с новым законодательством. Совет по руководящим принципам арендной платы будет продолжать определять ежегодное увеличение квартир со стабилизированной арендной платой, но следующие правила, которые приносят пользу арендодателям, будут изменены или отменены:

  • Отмена контроля за вакансией: когда законная арендная плата за квартиру со стабилизированной арендной платой достигла определенного уровня , в настоящее время 2 774 доллара в месяц, он может вернуться к рыночной ставке, если появится вакансия.Это правило привело к дерегулированию более чем 155 000 единиц жилья с момента его введения в действие в 1990-х годах. С этой практикой будет покончено.

  • Бонус за вакансию: арендодатели квартир со стабилизированной арендной платой смогли повысить арендную плату на целых 20 процентов после того, как арендаторы выселились. Новые правила предотвратят это.

  • Повышение арендной платы на основе улучшения здания: арендодатели смогли повысить арендную плату в регулируемых квартирах до 6 процентов в год, если они внесли улучшения, которые «прямо или косвенно» принесли пользу всем арендаторам, например, новый котел.Теперь это увеличение будет ограничено 2 процентами в год. Повышение арендной платы, которое было разрешено, если домовладельцы ремонтировали или улучшали отдельные квартиры, теперь также будет ограничено.

  • Неправильное использование «льготной» арендной платы: арендодатели квартир со стабилизированной арендной платой могут предлагать квартиры арендаторам по цене ниже установленной законом арендной платы. Но они больше не могут повышать арендную плату до установленного законом предела при продлении договора аренды - практика, которая вытесняла арендаторов.

  • Отмена регулирования с высоким доходом: если арендатор квартиры со стабилизированной арендной платой зарабатывал более 200 000 долларов в год в течение двух лет подряд, домовладелец может отменить регулирование квартиры.Этого больше не будет.

  • Лазейка «собственник-использование»: арендодатели и члены их семей смогли удалить арендаторов с фиксированной арендной платой из нескольких квартир, чтобы использовать их в качестве жилья, - правилом, которым иногда злоупотребляют арендодатели, чтобы в конечном итоге поднять арендную плату. Теперь домовладельцы смогут претендовать на «право собственника» только на одну квартиру для использования в качестве основного места жительства.

Что означают изменения для арендодателей?

Торговые группы и лоббисты в сфере недвижимости предупредили об ужасных последствиях введения новых правил.Они сказали, что более мелкие арендодатели могут остаться без бизнеса из-за новых ограничений на повышение арендной платы и ограничений на повышение арендной платы после улучшений. В конечном итоге, по их словам, единицы и здания могут прийти в упадок.

Некоторые аналитики предсказывали, что рынок жилья Нью-Йорка в целом может быть депрессивным, поскольку рынок перепродажи квартир с регулируемой арендной платой потеряет ценность в результате изменений.

Совет по недвижимости Нью-Йорка, влиятельная торговая группа, которая в первую очередь представляет крупных застройщиков, прогнозирует, что у владельцев зданий больше не будет стимула вкладывать средства в свои квартиры с регулируемой арендной платой.

«Этот закон не может решить жилищный кризис в городе и приведет к сокращению инвестиций в арендный фонд частного сектора города, в результате чего сотни тысяч арендаторов с регулируемой арендной платой будут жить в зданиях, которые могут прийти в упадок», - говорится в сообщении. Налогоплательщики за доступный Нью-Йорк, коалиция четырех групп по недвижимости.

Правила только для регулируемых квартир?

Пакет мер защиты распространяется не только на тех, кто живет в квартирах с регулируемой арендной платой, на всех жителей Нью-Йорка, снимающих квартиры:

  • Залог будет ограничен арендной платой за один месяц, а процедуры будут улучшены, чтобы облегчить съемщикам назад залоговые депозиты.

  • Арендаторы, которых арендодатели считали нарушителями спокойствия - возможно, отстаивали свои права - иногда оказывались в черных списках, которые передавались агентствам по аренде. Такая практика будет запрещена.

  • Арендаторы будут лучше защищены во время процесса выселения, особенно от ответных выселений.

  • Незаконные выселения, например, когда домовладелец незаконно блокирует или применяет силу для выселения арендатора, станут преступлением, правонарушением, караемым гражданским штрафом в размере от 1000 до 10000 долларов за нарушение.

alexxlab

*

*

Top