Какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры

Просмотров 709

После сделки купли-продажи покупателю важно обратить внимание, все ли необходимые документы находятся у него на руках. Они нужны для подтверждения права собственности на недвижимость, истории совершенной сделки и оснований для дальнейших действий с купленной квартирой (пропиской, переоформлением лицевых счетов, получением налогового вычета). Перечень бумаг будет отличаться в зависимости от того, покупалось жилье в новостройке или на вторичном рынке, за собственные или заемные средства.

После покупки жилья на вторичном рынке

По итогу покупки недвижимости на вторичном рынке у покупателя остаются оригиналы следующих бумаг:

• Договор купли-продажи квартиры. Главный правоустанавливающий документ, на основании которого возникает право собственности на недвижимость. Это должен быть экземпляр с подписями сторон и регистратора, штампом Росреестра с отметкой о дате совершения сделки.
• Акт приема-передачи (если таковой подавался на регистрацию). Подписанный сторонами акт является одним из дополнений к договору купли-продажи, которое подтверждает фактическую передачу жилья от продавца к покупателю и фиксирует его состояние в этот момент. После его подписания любые претензии стороны могут предъявлять только в судебном порядке.
• Расписка о получении денег. Оригинальный экземпляр, составленный и подписанный продавцом (продавцами), как доказательство передачи денег от покупателя. Расписка также понадобится при оформлении налогового вычета в налоговой инспекции как подтверждение факта траты средств на покупку недвижимости.
• Удостоверяющая выписка из ЕГРН (заменяет выдаваемое ранее Свидетельство о праве собственности). Правоудостоверяющая бумага с круглой гербовой печатью, которая подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю и внесение соответствующей информации в государственный реестр.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Покупателю прежде всего важно хранить правоустанавливающий документ и приложения к нему. Выписка из ЕГРН – это только справка, которую можно заказать или обновить в любое время. Для операций с купленной квартирой в будущем (к примеру, дальнейшей перепродажи), нужно будет заказывать обновленный экземпляр, чтобы подтвердить право собственности на недвижимость перед новой сделкой.

Дополнительный пакет

После покупки недвижимости желательно оставить для себя ряд дополнительных бумаг, касающихся совершенной сделки. Они обычно также подаются для регистрации перехода права собственности вместе с основным набором бумаг или просто предъявляются продавцом в качестве подтверждения юридической чистоты объекта недвижимости. К таким относятся:

• Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие в квартире прописанных лиц на момент продажи.
• Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных платежей. Может пригодиться, если Управляющая компания будет пытаться «повесить» на покупателя долги предыдущего собственника.
• Копия старого правоустанавливающего документа продавца, на основании которого он являлся собственником. Это может быть заключенный договор купли-продажи, договор о приватизации или дарения жилья, свидетельство о праве наследования, решение суда и пр.

В зависимости от особенностей конкретной сделки желательно также иметь на руках бумаги, которые помогут подтвердить законность сделки в случае претензий на недвижимость со стороны третьих лиц:

• Нотариальное согласие супруга продавца на продажу недвижимости (если продаваемая квартира покупалась в браке).

Если продаваемая квартира не относится к совместно нажитому в браке имуществу продавца и его супруга (супруги), вместо согласия пригодится брачный контракт, договор дарения или другие документальные доказательства единоличного владения недвижимостью.

• Справка ПНД (психоневрологического диспансера) на имя продавца (особенно актуальна для лиц преклонного возраста, а также подозреваемых во вредных пристрастиях или психических расстройствах). В идеале должна быть выдана на дату совершения сделки, как дополнительное подтверждение дееспособности.
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Если сделка проходит с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.
• Отказ от преимущественного права покупки (если продается доля в квартире или комната в коммуналке). Он будет доказательством, что продавец известил других совладельцев о сделке, соблюдая их преимущественное право покупки.
• Доверенность на совершение сделки. Подтверждает, что представитель от имени продавца имел законное право продавать квартиру, получать деньги и пр.

Факт наличия у покупателя технического и кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Если возникнет необходимость, за ними можно обратиться в любое время в Кадастровую палату или БТИ.

Продавец не обязан передавать покупателю любые дополнительные документы. Но ему они уже тоже фактически не нужны, поскольку после регистрации перехода права собственности большинство из них утратит юридическую силу. Идеальный вариант – договориться о передаче оригинальных образцов. Если продавец отказывается – можно сделать копии и заверить наиболее важные из них у нотариуса.

После покупки жилья в новостройке

При покупке на первичном рынке нет необходимости проверять «историю» выбранного объекта, поэтому пакет документов по итогам сделки будет не таким обширным по сравнению со вторичкой. На руках у покупателя остаются:

• Договор долевого участия/Договор уступки прав требования (в зависимости от того, покупается квартира у застройщика или другого дольщика, уступающего свои права). Оригинал с подписями продавца и покупателя, заверенный печатью и подписью сотрудника Росреестра.
• Платежный документ об оплате ДДУ или уступки прав. В первом случае это будет справка от застройщика, во втором – расписка, аналогичная сделкам на вторичном рынке.
• Акт приема-передачи (если дом сдан в эксплуатацию).
• Выписка из ЕГРН.

Наличие кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Квартира в любом случае уже должна стоять на кадастровом учете, иначе зарегистрировать на нее право собственности невозможно. Получить выписку из кадастра с необходимыми данными можно в любой момент.

Документы по итогам ипотечной сделки

При приобретении недвижимости за счет заемных средств документы для покупателя идентичны тем, которые перечислены выше для жилья в новостройке или на «вторичке». Но к ним еще добавятся:

• Кредитный договор с банком. Оригинал, удостоверенный печатью регистратора и подписью должностного лица. В нем указываются все условия предоставления ипотеки: сумма, сроки и пр.
• Договор залога. Документ подтверждает, что на объект наложено обременение.
• Справка из банка о погашении задолженности. Бумага подтверждает факт полного расчета с банком и предоставляется впоследствии в Росреестр для снятия обременения.
• Справка из банка о выплаченных процентах. Она требуется покупателю, чтобы оформить налоговый вычет по уплаченным процентам за последний год.

Закладная является основанием для внесения в реестр информации о залоге покупаемой недвижимости (так называемое обременение ипотекой) в пользу кредитора. В роли последнего в данном случае выступает банк. Ему же после завершения государственной регистрации направляется сама закладная, соответственно покупателю она не выдается.

Документы при электронной регистрации

Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

При электронном способе подачи нет возможности получить документы в бумажной форме. У покупателя будут только их цифровые аналоги, заверенные ЭЦП. К тому же, на них нельзя поставить обычные (синие) печати, поскольку такая возможность не предусмотрена законодательством.

Как восстановить недостающие бумаги

После подачи документов на регистрацию, заявитель получает расписку. В ней помимо даты составления указывается перечень предоставленных регистратору бумаг.  Если одна из них не будет выдана заявителю после завершения регистрационных действий, ее нужно восстановить.

Для этого нужно написать заявление в отделение Росреестра, где указать:

• дату и обстоятельства подачи;
• индивидуальный номер расписки;
• полное описание утерянной бумаги.

Если утеряны договор купли-продажи или акт приема-передачи, следует указать их реквизиты. При утере расписки или дополнительных справок – достаточно просто указать сам факт и названия.

Регистратор обязан исправить свою ошибку, а при наличии мотивов невыдачи – предоставить выписку с отказом в регистрации и обоснованием решения. Последняя может стать основанием для заявителя обжаловать действия регистратора в судебном порядке, но на подачу искового заявления отводится 10 дней. Следует также учитывать, что возбудить иск можно только в отношении правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации.

Документы покупателя после покупки квартиры подтверждают соблюдение прав и обязанностей сторон договора купли-продажи, законности самой сделки, а также дают возможность подтвердить право собственности перед третьими лицами или государственными инстанциями. Продавец отказывается передавать дополнительные справки на квартиру? На бесплатной консультации юристы подскажут, чем чревато отсутствие того или иного документа. При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки или представительство интересов клиента, если дело дойдет до судебного разбирательства.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Какие документы после покупки квартиры остаются на руках

Какие документы после покупки квартиры должны остаться у вас на руках? Ведь после передачи документов для регистрации права собственности у вас  остается только расписка о приеме документов и даже без печати, а это очень тревожно!

Особенно, когда произведен полный расчет.
Статья обновлена 09.01.2020 г

Разберемся подробно:

Содержание статьи подробное:

Какие документы после покупки квартиры должны быть на руках

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в три этапа :

• Первый — подписание Договора купли-продажи

• Второй ( но может быть и третьим, в зависимости от формулировки договора купли-продажи) — подписание Акта приема-передачи квартиры

• Третий ( но может быть и вторым, в зависимости от формулировки договора купли-продажи, ) — подача заявлений о регистрация права собственности в Росреестре,  и внесение записи о переходе права от продавца и регистрации права  на покупателя в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Договор купли -продажи является право устанавливающим документом, то есть на основании этого договора у покупателя возникает ( устанавливается) право собственности.

Акт приема-передачи оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю, после которой всю ответственность за сохранность недвижимости возлагается на покупателя.

Факт регистрации права собственности, возникшего на основании Договора купли-продажи, подтверждается Выпиской из ЕГРН, ранее ( до 15.07.2017 г) подтверждался Свидетельством о регистрации права.

В Росреестр для регистрации права собственности передается Договор купли-продажи и Акт приема передачи в количестве не менее 2-х экземпляров ( в соответствии с требованиями закона).

На практике же количество Договоров купли-продажи и Актов приема-передачи соответствует количеству участников сделки плюс по одному экземпляру для Росреестра.

Не лишним будет изготовить дополнительный экземпляр Договора купли-продажи ( а при необходимости и Акта приема-передачи) для покупателя, чтобы у него на руках остался, подписанный продавцом право устанавливающий документ).

Передача документов в электронном виде

Так же стоит поступить и при подаче документов на регистрацию в электронном виде через Сбербанк. Иначе у вас не останется ни одного физического документа о сделке. Это пока не привычно для нас.

Если нотариус передает документы в электронном виде — у покупателя остается договор купли-продажи, заверенный нотариусом.

Если произведен полный или частичный расчет по сделке продавец обязан выдать покупателю расписку о получении денег.

Если в сделке участвует согласие супруга на продажу, копию ( заверенную специалистом при получении) продавец подает в Росреестр, а оригинал должен остаться у покупателя.

Специалист приема документов в МФЦ или Росреестре выдаст вам расписку (Опись) о приеме документов. Это важный документ! Внимательно изучите перечень внесенных документов, ведь иногда специалисты допускают ошибки (человеческий фактор).

Итого, если вы выполните вышеизложенные рекомендации, у  покупателя на руках должны остаться:

• Договор купли-продажи, подписанный собственноручно всеми участниками сделки, с полной расшифровкой подписи

• Акт-приема передачи квартиры, если он был подписан одновременно с договором купли-продажи (допускается подписание при фактической передаче квартиры, но об этом необходимо прописать в договоре купли-продажи)

• Расписка(Опись) о приеме документов на регистрацию

• Согласие супруга на продажу ( если квартиры была куплена продавцом в браке
• Копия разрешения на продажу из органов Опеки, если в числе собственников продаваемой квартиры был несовершеннолетний или недееспособный

• ---

Какие документы получают после покупки квартиры из Росреестра

После проведенной регистрации вы получите:

При подаче документов на регистрацию на бумажном носителе:

• Акт приема-передачи ( часто подшивают к договору и регистрационную надпись ставят на нем)

• Договор купли-продажи с удостоверяющей регистрационной надписью (штамп) о номере и дате регистрации и зарегистрированном праве;

• Выписку из ЕГРН, содержащую сведения о технических характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее.

Если вы подавали иные документы оригинал + копия — оригиналы вам вернут.

Какие документы после покупки квартиры при электронной регистрации

При подаче документов на регистрацию в электронном виде на указанную в заявлении о регистрации электронную почту вам пришлют файл, удостоверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью регистратора) и содержащий документы в электронном виде:

• Договор купли-продажи

• Акт приема-передачи( если предоставлялся)

• Выписку из ЕГРН

Храните этот файл на надежном электронном носителе. А лучше на нескольких электронных носителях.

Как посмотреть электронные документы, удостовериться в их подлинности и распечатать, а так же как их использовать  читайте в статье:
Электронная выписка из ЕГРН

Внимание!   В этом случае нельзя получить эти документы на бумажном носителе и нельзя поставить на них «синие» штампы о регистрации.

Какие документы после покупки квартиры в ипотеку остаются на руках

Ипотечная сделка отличается от обычной тем, что в ЕГРН вносится запись о залоге покупаемой за счет средств кредитора недвижимости в его пользу.

При этом залог (ипотека) регистрируется на основании закладной, кредитного договора и договора купли-продажи, в котором есть пометка об этом: «Стороны договорились, что в пользу кредитора регистрируется ипотека.»

После регистрации закладная передается непосредственно кредитору, то есть покупатель из Росреестра ее не получит.

Так же покупатель подавал оригинал кредитного договора и ее копию, заверенную специалистом отдела приема документов.

Регистратор сличит содержание этого документа, копию оставит в архиве, а оригинал вернет покупателю.

Конечно покупатель получит на руки:

• Договор купли-продажи, удостоверенный регистрационной надписью
• Акт приема-передачи ( при условии если он подавался на регистрацию)
• Выписку из ЕГРН, о зарегистрированном праве собственности.

Какие документы остаются на руках при покупке строящегося жилья

Если вы «купили» квартиру в строящемся доме — вы должны понимать, что совершили не сделку купли-продажи, потому что покупать еще нечего, а просто стали участником долевого строительства или членом ЖСК.

Если вы участник долевого строительства и заключили договор долевого участия — из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью. На бумажном договоре будет стоять штамп о регистрации договора.

Если вы «купили» квартиру у дольщика — в Росреестре необходимо зарегистрировать Соглашение(договор) о переуступке прав и обязанностей участника долевого строительства. Из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью.

Эти документы вам понадобятся при регистрации права собственности. Сохраните их.

Обязательно на руках у вас должны остаться документы об оплате:

• Справка о полной оплате от застройщика
• И расписка от физического лица, если была переуступка.

Договор долевого участия в электронном виде, зарегистрированный в Росреестре, при регистрации права собственности в Росреестр не предоставляется, так как сохранен в электронном архиве.

Какие документы после продажи остаются на руках у продавца

Продавцу так же необходимо забрать документы из Росреестра и сохранить в личном архиве. Для этого обратитесь с паспортом и описью(распиской) о приеме документов в тот же офис МФЦ или отдел выдачи документов Росреестра.
Если вы не получили документы в срок — через месяц их передадут в Архив Росреестра и их можно будет заказать оттуда.

Продавцу документы обязательно понадобятся для налоговой службы, ведь вы должны по итогам года отчитаться о получении дохода и уплатить подоходный налог 13%, если возникла налогооблагаемая база.

Налоговая служба имеет сведения о сделках с недвижимостью.

Подробнее о налоге с продажи недвижимости читайте в статье:

Какой налог с продажи квартиры

Какие документы после продажи остаются  у продавца?

• Договор купли-продажи
• Акт приема-передачи
• Свидетельство о государственной регистрации права с отметкой «погашено»

Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером. Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов

---

Всегда рада объяснить. Автор

Вы прочли: Какие документы после покупки квартиры остаются на руках

Какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры

Продавец и покупатель должны знать, какие документы оформлять после покупки квартиры. Большая их часть остается после сделки с новым собственником. Рассмотрим, какие документы понадобятся для купли-продажи в ипотеку или за собственные деньги, и как восстановить их в случае утери.

16.09.2020

Актуальность

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Какие документы нужны для купли-продажи?

Ни в одном законе не говорится, какие документы получает покупатель при покупке квартиры. Только в ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ сказано, что основанием для государственной регистрации права собственности является договор купли-продажи (далее – ДКП). Но другим сделкам используются иные документы.

Общий перечень документов для продажи зависит от рынка, на котором приобретается недвижимость – первичный или вторичный. Разберемся подробно.

На первичном рынке

Если квартира приобретается в новостройке, понадобится:

• договор долевого участия (далее – ДДУ) или договор уступки права требования;
• проектная документация;
• разрешение на строительство;
• акт о вводе дома в эксплуатацию;
• передаточный акт.

Из них покупателю передается только один экземпляр ДДУ или уступки права требования. Передаточный акт оформляется при приемке недвижимости и получении ключей. Также с ним должна остаться выписка из ЕГРН и справка о погашении взносов по договору от застройщика, либо расписка в получении денежных средств.

Важно! Сейчас свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого оформляется выписка из ЕГРН с гербовой печатью. В дальнейшем ее можно повторно заказывать в любое время для других сделок.

На вторичном рынке

В перечень документов от продавца недвижимости на вторичном рынке входит:

• паспорт;
• ДКП;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц;
• договор или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
• нотариальное согласие супруга на продажу жилья, купленного в браке;

Все это нужно для регистрации перехода права собственности. После покупатель получает на руки:

• свой экземпляр ДКП;
• техпаспорт;
• новую выписку из ЕГРН с печатью.

Если куплена общенажитая недвижимость, отдается и нотариальное согласие супруга продавца. Он может оставить себе его копию.

Совет юриста: желательно забрать себе и справку от ЖКХ, а также выписку из домовой книги. Эти документы могут понадобиться новому собственнику в случае возникновении проблем: например, если УК неожиданно предъявит требование по долгам бывшего собственника.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Если квартира куплена в ипотеку

Документы при покупке квартиры в ипотеку на вторичке в ипотеку дополняются ипотечным договором с банком, и договором залога. На основании закладной в Росреестре накладывается обременение в пользу кредитора, на руки заемщику она не выдается.

После погашения ипотеки нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности. Для оформления налогового вычета понадобится справка о выплаченных процентах. Оформлением этих документов новый собственник занимается самостоятельно.

Обратите внимание! Если недвижимость на вторичке приобретается в ипотеку, от продавца дополнительные документы не нужны. Предоставляется все то, что указано выше.

Документы после продажи квартиры и электронной регистрации

Если есть электронная цифровая подпись, можно подать заявление через сервис Росреестра. Если ДКП удостоверен нотариусом, он сам подаст документы в ведомство. По истечении нескольких дней документы поступят на электронную почту в том же виде в формате xml, и отдельно направят электронную подпись регистратора в формате sig. Их нужно сохранить в надежном месте: например, на «Гугл-диске». В дальнейшем они могут понадобиться для других сделок.

Важно учитывать, что при подаче электронного заявления получение бумажных документов не предусмотрено.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как восстановить утраченные документы

При подаче документов на регистрацию права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ выдаст опись, где все они будут перечислены. В ней указывается и дата регистрации, после которой можно получить то, что было предоставлено изначально.

Если один из документов утрачен по вине сотрудника, и это обнаружилось при получении, дубликат обязаны выдать бесплатно. Если утеря произошла по вине участника сделки, нужно заказать дубликат и заплатить госпошлину. Размер госпошлины зависит от того, какой именно документ восстанавливается.

Ответы юриста на частные вопросы

Какие документы должны быть у прежнего владельца квартиры после продажи?

Он отдает все старые документы, ранее принадлежащие ему. С ним остается только ДКП.

Купила квартиру. Что делать дальше с документами?

Они должны все время храниться у собственника. Если есть право на имущественный налоговый вычет, документы понадобятся для его оформления.

Риэлтор просит копии документов на квартиру, я продавец. Можно ли ему их отдать?

Риэлторам нередко требуются копии документов для составления схем сложных альтернативных сделок или оформления ДКП. Для перехода права собственности всегда нужны оригиналы или заверенные дубликаты, поэтому опасности никакой нет.

Какие документы нужны покупателю для приобретения квартиры?

Покупатель должен представить продавцу только паспорт. В дальнейшем для регистрации права собственности в Росреестр подаются паспорта обеих сторон (с возвратом), все экземпляры ДКП.

Продаю квартиру ребенка. Нужно ли отдавать покупателю оригинал разрешения органа опеки на продажу?

Можно передать как оригинал, так и копию. Но для покупателя первый вариант безопаснее.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перечни документов при покупке квартиры в ипотеку, за собственные деньги, в новостройке или на вторичном рынке всегда разные.
2. Продавец обязан передать покупателю после регистрации перехода права собственности все старые документы, ранее принадлежавшие ему. С ним остается только ДКП, в отдельных случаях – разрешение органа опеки или нотариальное согласие супруга на продажу (оригиналы или копии, стороны договариваются сами).
3. Если недвижимость приобретается в ипотеку, все документы от продавца предоставляются в банк.
4. Если у продавца есть брачный договор, на основании которого продаваемое жилье принадлежит ему, покупателю рекомендуется запросить у него копию.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

5 шагов к собственному жилью

Покупка недвижимости обычно ассоциируется со сложным и запутанным процессом, требующим уйму времени и больших расходов.

Проанализировав вопросы потенциальных покупателей о получении финансирования и покупке недвижимости, можно сделать вывод, что причиной подобных заблуждений является элементарное незнание.

Пять шагов до недвижимости

На самом деле от выбора дома или участка земли до получения финансирования и покупки недвижимости нужно сделать всего пять шагов. Подробнее о них рассказывает руководитель Юридического отдела по финансированию Инга Зарецка.

• Во-первых, нужно получить от банка подтверждение о предоставлении займа на покупку недвижимости. Для этого, скорее всего, потребуется оценка покупаемого объекта, которую может подготовить сертифицированный оценщик недвижимости или внутренний оценщик банка.
• Во-вторых, покупатель и продавец недвижимости подписывают договор задатка, а затем – договор купли-продажи. Одновременно с договором купли-продажи банк заключает с покупателем недвижимости договор займа и договор ипотеки.
• В-третьих, для оформления покупки стороны чаще всего используют счет сделки, поэтому заключается договор об открытии счета сделки.
• В-четвертых, покупатель и продавец идут к нотариусу, где подписывают прошение о закреплении покупки в земельной книге.
• В-пятых, после того как судья земельной книги принял решение и зарегистрировал право собственности на недвижимость на имя покупателя, а также закрепил ипотеку в пользу банка, покупатель становится владельцем недвижимости. Продавец получает установленную в договоре сумму и сделку можно считать завершенной.

Договор задатка

Договор задатка не является обязательным требованием, это своего рода гарантия, чтобы и продавец, и покупатель чувствовали себя уверенными в серьезности намерений друг друга. Сумма и срок договора законом не регламентированы, но обычно в виде задатка вносятся 5-10% от суммы сделки. Договор задатка предусматривает, что в случае, если одна из сторон отказывается от покупки, она теряет (или возвращает) внесенный задаток. Следует также помнить о том, что с 1 мая 2019 года расчеты в сделках по покупке недвижимости должны производиться только при помощи безналичного расчета – банковского перечисления.

Договор задатка не следует заключать до того, пока банк не одобрит покупателю кредит. Не менее важно также понять, сколько времени займет сбор документов и оформление договора купли-продажи. Если предусмотренный в договоре задатка срок окажется недостаточным, покупатель рискует потерять внесенный задаток. Кроме того, в договоре задатка нужно максимально четко зафиксировать условия предстоящей сделки, по крайней мере те, которые относятся к сумме покупке. Чем меньше неясных вопросов, тем проще путь к заключению договора.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это весьма серьезный документ и для продавца, и для покупателя, поэтому мы всегда советуем сначала проконсультироваться у юристов. Договор купли-продажи не обязательно подписывать у нотариуса.

Перед заключением договора купли-продажи обязательно нужно проверить и уточнить информацию о выбранном объекте недвижимости. Например, выяснить, подлежит ли продаже земля под домом/квартирой? Бывали случаи, когда дом продавался по очень привлекательной цене, а покупатель не знал, что земля под ним принадлежит другому лицу. В таких ситуациях у покупателя, как правило, возникают дополнительные расходы – он должен либо платить ежемесячную аренду, либо выкупить землю у собственника.

В договоре купли-продажи продавец должен прописать, что недвижимость не имеет отягощений, а также что у продавца нет обязательств перед банком. Если такие обязательства есть, их следует указать в договоре, а также прописать, как они будут выполнены. Кроме того, продавец должен подтвердить, в квартире/доме никто не проживает и не задекларирован, собственность не имеет задолженностей по налогам или коммунальным платежам, она не сдана в аренду, в ней не зарегистрированы юридические лица и т.д.

Договор займа и договор ипотеки

Договоры займа и ипотеки покупатель недвижимости заключает с банком. В них оговаривается срок и процентная ставка займа, а также другие, связанные с погашением займа условия. Оформляется также график погашения займа, который является неотъемлемой частью договора. Договор ипотеки обычно заключается одновременно с договором займа, в некоторых случаях оба договора могут быть объединены в один документ.

Следует отметить, что покупатели недвижимости хорошо защищены, так как закон четко регламентирует все требования, которые должны быть отражены в договорах займа и ипотеки. Например, кредитор обязан предоставить клиенту так называемую преддоговорную информацию, в которой должны быть отражены все важнейшие условия договора.

Важным является также вопрос срока договора займа. Бывают случаи, когда покупатели хотят заключить договор на 20 или 30 лет, а банк предлагает оформить договор на срок от пяти или десяти лет, обещая потом его продлить. Для заемщика это риск, так как при подписании поправок к договору может измениться не только его срок, но и процентная ставка и другие, важные для заемщика условия. При подписании договора покупатель должен обратить внимание также на то, какие действия с недвижимостью он может производить и на что ему нужно письменное согласие банка, например, может ли он сдавать недвижимость в аренду, передавать в пользование и т.п.

В договоре займа нужно предусмотреть также случаи, при которых кредитор может отступить от договора досрочно. Эти случаи четко прописаны в законе, поэтому другие ситуации (если они есть в договоре банка) не имеют силы. Во-первых, если покупатель заведомо предоставил недостоверную информацию. Во-вторых, если покупатель использовал кредитные средства для других целей. В-третьих, если покупатель допустил просрочку по платежам больше трех раз в течение года, и каждая просрочка длилась не меньше 30 дней.

Не имеет значения, когда вы подпишете договоры займа и ипотеки – до, после или одновременно с договором купли-продажи. Главное, чтобы сроки обоих договоров были согласованы, в том числе даты выдачи займа и расчета за недвижимость.

Договор счета сделки

Еще один важный документ, который потребуется при покупке недвижимости, — это договор счета сделки. Счет сделки уменьшает риски при покупке и продаже недвижимости, автомобилей, долей капитала и другого имущества. Счет сделки открывается во всех случаях, когда сделку финансирует банк. Используя счет сделки, покупатель может быть уверен, что деньги продавцу будут выплачены только после того, как покупатель станет собственником недвижимости. Фактически счет сделки открывается для одного платежа, являясь своего рода «сейфом», в котором лежат деньги на покупку недвижимости, но доступа к нему нет ни у продавца, ни у покупателя.  Банк совершает платеж продавцу только после оформления покупателем прав собственности на недвижимость.

Визит к нотариусу

Задача нотариуса – проверить личности продавца и покупателя, т. е. убедиться, что договор заключается именно между лицом, которому принадлежит недвижимость, и лицом, которое станет его будущим владельцем. Обе стороны сделки в присутствии нотариуса подписывают прошение о закреплении прав собственности в земельной книге. Это единственный документ, который обязательно заверяют у нотариуса.

Затем эти документы вместе со вторым прошением о закреплении ипотеки (если оно есть) нужно отнести в земельную книгу. Не забудьте взять с собой договор купли-продажи, согласие супруга или супруги (если есть), а также документ об уплате госпошлины. Судья земельной книги проверяет их в течение 10 дней и, если все оформлено правильно, выносит решение о регистрации прав собственности. С этого момента покупатель становится фактическим владельцем недвижимости.

Расходы и сроки

Расходы на покупку недвижимости состоят из банковских платежей, оплаты услуг нотариуса и госпошлин. Банковские расходы отражены в преддоговорной информации, а услуги нотариуса за оформление прошений о закреплении прав собственности вам обойдутся примерно в 150 – 200 евро в зависимости от количества участников сделки. Третья позиция – это госпошлина за регистрацию права собственности в размере 2% от стоимости недвижимости. Госпошлина рассчитывается исходя из той суммы, которая больше – кадастровая стоимость или цена по договору. Еще один платеж – пошлина за регистрацию ипотеки в размере 0,1% от суммы займа. Чтобы уменьшить размер госпошлины, стороны иногда пытаются указать часть суммы покупки как плату за мебель, бытовую технику и т.д. В этом случае покупатель должен понимать, что банк будет финансировать только покупку недвижимости, т.е. сумма кредита будет значительно меньше.

Все вышеописанный процесс – от выбора недвижимости до получения статуса собственника – может занять всего несколько недель, если банк знает клиента и обе стороны заранее договорились об условиях сделки. Но оформление может и затянуться, если некоторые условия сделки требуют дополнительного согласования. Но тут следует помнить, что покупка (или продажа) недвижимости – это событие, которое происходит в жизни человека нечасто. Поэтому посвятить ему месяц или чуть больше – это вполне адекватная цена за то, чтобы все прошло гладко и без проблем.

Информация

Процесс сопровождения сделок с недвижимостью очень важен для каждого совершающего сделку с недвижимостью. Прежде чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Вы можете получить о ней достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо учитывать, что шансов обмануть больше у продавца квартиры, нежели у покупателя, желающего приобрести понравившееся ему жилье. Рассмотрим самые распространенные схемы обмана.

Самый простой способ обмана при покупке жилья

Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но часто, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и недополучит часть денег. Будьте честными при подготовке и подписании договора.

У квартиры существует, по сути, две цены: по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый важный хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником), предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз. Остальная сумма будет передана покупателем продавцу после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы продавец и пошли на это, то есть вероятность, что данную разницу в ценах вы недополучите. После подписания договора купли-продажи вам отдадут лишь сумму, указанную в договоре.

Ни один суд не признает ваше право на оставшуюся сумму, поскольку, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок на сумму более 10 минимальных размеров оплаты труда требуется хотя бы расписка, которую вы не догадались попросить.

Второй способ обмана при покупке жилья.

После продажи квартиры бывший собственник не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление о возврате денег покупателю. Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены или украдены, поэтому возвращать сумму он будет частями из своей заработной платы (которую, конечно, получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Особенность состоит в том, что юридически к продавцу придраться сложно, он не отказывается платить. По законам даже при максимальном вычете из зарплаты это может занять несколько десятков лет!

Третий способ обмана при покупке жилья.

Заключается в продаже квартиры одновременно нескольким покупателям. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и уезжает. Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ обмана при покупке жилья.

Заключается в использовании фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и продают ее, пока хозяин отсутствует.

Покупатель и продавец обычно изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, нередко есть основания. Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, поскольку на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать сделку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги на какое-то время остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидное агентство недвижимости, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Пятый способ обмана при покупке жилья.

Связан с приобретением неприватизированной квартиры. К ее владельцу приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду квартиру, например, на полгода. При этом заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Заботясь «о спокойствии и времени» хозяина, его просят дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры. Получив деньги, многие спокойно отдают паспорт, ведь трудно предположить, что заранее подобран похожий на владельца квартиры человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру и потом ее продаст.

Далее изложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру без участия риелторских агентств.

Стоимость квартиры.

Для начала необходимо определить, какую сумму вы хотите получить за свою жилплощадь. Ориентируйтесь на цены, сложившиеся на аналогичные квартиры. Эту информацию можно получить из объявлений о продаже на сайтах в Интернете или в специализированных СМИ, например в газете «Из рук в руки». Существуют так называемые обязательные критерии при оценке жилья, к которым относятся район города, характеристики дома и квартиры, наличие телефона, этаж и т.д. Необходимо учитывать также динамику цен на рынке недвижимости в конкретный момент.

Реклама продаваемой квартиры.

Для того чтобы успешно продать квартиру, нужно, чтобы о ней узнали как можно больше потенциальных покупателей. Информацию о продаже квартиры можно разместить на сайте в Интернете или в специализированном издании самостоятельно, а также через агентство недвижимости. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать быстро — три раза в неделю. Как правило, продавец указывает свой домашний или служебный телефон. Осмотр квартиры, торг. Когда дело доходит уже непосредственно до показа квартиры, нужно быть очень осмотрительными. К вам придут незнакомые люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Как правило, потенциального покупателя интересуют только состояние комнат и коммуникаций, высота потолка, вид из окна. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.

При согласии покупателя купить квартиру начинается торг.

Постарайтесь выдержать торг. Не надо сразу соглашаться на условия покупателя, этим вы покажете, что готовы двигаться в цене и дальше, чем могут воспользоваться. Если на просмотр пришел риелтор или покупатель с представителем какого-нибудь агентства недвижимости, у вас имеется шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может… выставить счет за это самое обслуживание. Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самостоятельно.

Договоренность с продавцом (покупателем).

Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не учитывая, что покупатель может продолжить поиски другого варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцу желательно решить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру. Покупателям же, наоборот, этот вопрос лучше не поднимать, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск квартиру упустить, если продавец найдет более выгодного клиента.

Уплата задатка — важный момент.

Существуют юридические понятия: «соглашение о задатке» и «авансовое соглашение». Если вы как продавец квартиры подписали соглашение о задатке, то учтите, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь за собой определенные санкции. Такие действия с юридической точки зрения считаются невыполнением обязательств продавца и предполагают возврат суммы в двойном размере. Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписки) и физического освобождения квартиры (вывоз из нее вещей и мебели). Необходимо предусмотреть возможную компенсацию за невыполнение сроков. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов.

После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов в определенные сроки. Это довольно сложная процедура.

Банк, нотариус, регистрация.

Когда все документы на квартиру подготовлены, наступает время обсудить, где и как производить взаиморасчеты. Самый распространенный и безопасный способ, как уже упоминалось выше, — расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем внимательно отнестись к выбору банка. Процедуру взаиморасчетов нужно обязательно оговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка. После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сдача документов на государственную регистрацию. Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи. После того как вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации прав, предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

Квартирный расчет – Деньги – Коммерсантъ

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки. Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской ячейке приходит ее усовершенствованный аналог — аккредитив. Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами — через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании «БЕСТ-Недвижимость», в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок. «Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас этот срок — месяц. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко»,— рассказывает генеральный директор «БЕСТ-Недвижимости» Лариса Патлух.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

«Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения)»,— рекомендует директор территориального отделения «Центральное» компании «МИАН-Агентство недвижимости» Павел Косов. Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. «Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит «живые» деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка»,— рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка «КИТ Финанс» Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

«При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи»,— рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. «Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке»,— говорит вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Динара Юнусова.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец — юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке «КИТ Финанс», а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т. д., то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. «Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,— кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму»,— поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. «Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке»,— считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. «Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях»,— рассказывает Павел Рыбаков.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно. «На осуществление сделки на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия на сделке представителя компании-застройщика»,— подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. «Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка»,— рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Покупка и оформление недвижимости в США

Покупка недвижимости в США занимает 30–45 дней. Сам процесс состоит из нескольких этапов.

1. Предоставление документа о подтверждении средств. Покупатель предоставляет агенту документ о подтверждении средств (Proof of Funds). Сумма в этом документе должна покрывать стоимость недвижимости. Если «Proof of Funds» не предоставлен, доверие к такому покупателю резко упадет.

2. Поиск недвижимости. Покупатель обсуждает все детали со своим агентом, и тот начинает искать недвижимость под запрос клиента: определяет район, вникает в общие тенденции развития рынка и его перспективы, а также выясняет вопросы налогообложения, транспортного сообщения, наличия инфраструктуры, парков, зон отдыха и прочего. Покупатель и агент выбирают объект и договариваются о цене.

3. Предложение о покупке. Когда объект уже выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (offer) либо устно, либо письменно — в виде типового документа.

4. Внесение гарантийного депозита. Когда предложение принято, агент продавца открывает счет «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон). В Калифорнии покупатель переводит на этот счет депозит в размере 3 % от цены объекта в течение трех дней после принятия предложения о покупке, в Нью-Йорке — в размере 10–20 % в течение 5–10 дней. Внесение депозита гарантирует обоюдную ответственность сторон в сделке. Нужно заранее оговаривать условия, на которых покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит.

5. Получение займа в банке (если требуется). Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Заемщик предоставляет все необходимые документы и получает согласие банка. Если покупается квартира, то банк требует информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников. Кредитор может потребовать заново замерить участок, что справедливо, как для частных, так и для многоквартирных домов.

6. Проверка юридической чистоты. Подобная процедура (Title Search) проводится специальными компаниями (Title Company) по заказу адвоката покупателя. Если поиск выявил аресты, запреты или иные проблемы, то продавцу отводится определенное время на их исправление. Если это невозможно, покупатель может отказаться от сделки и вернуть внесенный депозит. Покупателю рекомендуется купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем.

Во многих районах штата Нью-Йорк инспекцию объекта необходимо провести до окончательного подписания контракта, а в Нью-Джерси, например, инспекция проводится сразу после подписания такового. По результатам инспекции можно потребовать устранить недостатки, понизить цену или предоставить компенсацию в виде кредита на момент закрытия сделки. Если договоренность не будут достигнута, у покупателя в Нью-Джерси есть право отказаться от совершения сделки без какого-либо штрафа, а в штате Нью-Йорк даже не будет заключен контракт. В Калифорнии, если во время инспекции были обнаружены какие-либо не устраивающие покупателя недостатки, контракт может быть аннулирован, а депозит возвращен. Покупатель также может попросить продавца устранить некоторые неполадки или сделать скидку.

У покупателя есть 10 дней для того, проведения всех проверок и инспекций. Если все в порядке, то стороны переходят к следующим этапам.

7. Получение разрешения кондоминиума или кооператива (если требуется). В процессе покупки в многоквартирных домах в Нью-Йорке покупатель обязательно должен получить одобрение совета (Board Approval) кондоминиума или кооператива. В кондоминиумах Нью-Джерси подобное одобрение не требуется, но в кооперативах проходить эту процедуру придется. Покупателю нужно предоставить личную и финансовую информацию, рекомендательные письма и т. д. К подобной процедуре покупателям придется подготовиться заранее, иначе она может значительно затянуть заключение сделки. Одобрение совета кооператива — это строгая процедура, которая включает в себя и личное собеседование. Более того, многие кооперативы попросту не принимают в члены нерезидентов США. Получить одобрение совета кондоминиума значительно проще.

8. Совершение сделки. За день до заключения сделки (Closing) либо в день ее проведения рекомендуется еще раз провести осмотр недвижимости на предмет ее состояния и освобождения. Далее заключается договор купли-продажи (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор так же перечисляет сумму займа на адвокатский счет. При подписании пакета документов по сделке, адвокат покупателя распределяет связанные с объектом и заключением сделки платежи.

9. Передача собственности. С подписанием передачи права собственности (Deed), как правило, происходит и передача ключей. Таким образом, чаще всего в момент продажи недвижимость уже полностью освобождена. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed). Однако во многих штатах право собственности переходит к покупателю только после регистрации этого документа в окружном суде.

10. Въезд в новое жилье. В случае с частным домом процесс этот довольно прост, однако при покупке квартир нужно учитывать следующее:

• Как правило, от покупателя потребуется приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner’s insurance).
• Может потребоваться совершить определенный платеж (move-in fee), состоящей часто из двух частей: security deposit — возвращаемый депозит, оплачиваемый на случай нанесения повреждений в момент переезда, и application fee — данная сумма не возвращается и взимается в счет регистрации нового владельца.
• Многоквартирные дома часто взимают членские взносы с каждого нового владельца квартиры. Эти средства чаще всего отправляются в резервный либо ремонтный фонды (capital reserve / capital contribution). Суммы могут быть фиксированными или могут начисляться из расчета величины квартирной платы (maintenance fee). Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки.
• Нужно внимательно ознакомиться с распорядком дома в отношении въезда и выезда. Во многих домах перевозить вещи можно только в определенные часы и дни.
• Не стоит забывать и о заключении договоров о коммунальных услугах.

Налоги и сборы

За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.

Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.

Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.

Счет «эскроу» платный. Стоимость открытия — чуть менее 1 % от стоимости покупки или около 1 000 долл. Расходы на него делятся пополам с продавцом.

За инспекцию платит покупатель. Инспектор берет около 500–800 долл. за осмотр (сумма зависит от размеров инспектируемого объекта). Если покупатель может нанять несколько разных инспекторов: по электричеству, по крыше и т. д.

Кого вы увидите в качестве покупателя?

Независимо от того, покупаете ли вы жилье впервые или хорошо разбираетесь в тонкостях покупки дома, процесс закрытия может быть напряженным и запутанным. Последние несколько дней перед тем, как ваш дом станет вашим, часто представляют собой вихрь документации в последнюю минуту, запросов от вашего кредитора и титульной компании и встреч с вашим агентом по недвижимости.

Затем вы садитесь закрыть и должны прочитать и подписать то, что составляет серьезную стопку документов, и, прежде чем вы это узнаете, вы начинаете чувствовать, что подписываете один и тот же документ снова и снова.

Это может показаться сложным, но мы разбили процесс закрытия, чтобы его было легче понять, и поговорили с ведущими агентами условного депонирования и опытными агентами, которые провели многих покупателей через эти последние шаги.

Этот список поможет вам понять и идентифицировать многие ключевые документы, которые вы увидите или подпишете во время закрытия дома, начиная с момента получения вами первого сообщения о закрытии и до момента, когда вы сжимаете ключи от своего нового дома. Мы также подскажем, что подать к заключительному столу, об особых проблемах, о которых следует знать, и о том, как предотвратить нежелательные сюрпризы на этом пути.

Источник изображения: (Shutterstock.com/JohnKwan)

Заключительные документы для покупки дома

Вот некоторые из основных документов, которые вы можете ожидать увидеть в процессе закрытия.

За три дня до

Заключительное раскрытие

Ваш кредитор должен отправить этот документ за три рабочих дня до закрытия. В заключительном раскрытии указаны условия и положения вашего ипотечного кредита, платежи и средства, необходимые для закрытия.

Покупатели должны убедиться, что они прочитали и поняли этот документ перед закрытием, так как любые изменения приведут к задержке.

Один-два дня до

Свидетельство о страховании домовладельца

Вы должны предоставить своему кредитору доказательство страхования вашего нового дома до закрытия. Свяжитесь со своим страховым агентом по крайней мере за несколько дней до закрытия, чтобы они могли передать страховую компанию вашему кредитору.

За день до

Защитите свои средства

Убедитесь, что у вас есть готовые средства, включая ваш первоначальный взнос (за вычетом уже внесенного вами задатка) и закрытие расходов.Подтвердите все инструкции по банковскому переводу непосредственно в своей титульной компании.

День закрытия

Заявка на получение кредита

Вы еще раз просмотрите и подпишите исходную заявку на получение кредита.

Вексель

Это покрывает ваши обязательства и ответственность по ипотечному кредиту. Убедитесь, что вы внимательно его прочитали, поскольку это ваше подтверждение того, что вы понимаете, что несете финансовую ответственность по ссуде.

Доверительный акт или договор об ипотеке

Доверительный акт или договор об ипотеке (в зависимости от штата, в котором вы живете) юридически ставят ваш дом в качестве залога по ипотечной ссуде.В случае невыполнения обязательств право собственности перейдет к кредитору.

Правоустанавливающие документы

В этих документах вы узнаете, кому еще принадлежал дом, и подтвердите, что на имущество нет залогового права. Это также будет включать страхование титула, которое защитит вас в случае, если поиск по названию не выявит существующего залога.

Если после закрытия будет обнаружено право удержания, ваша собственность может оказаться под угрозой. Но если вы приобрели страховку титула, титульная компания будет бороться с любыми претензиями от вашего имени.

Документ

При этом право собственности на дом переходит к вам от продавца.Сначала продавец подпишет его, а после закрытия он будет отправлен на регистратор города или округа.

Аффидевиты

Титульные компании часто требуют, чтобы покупатели подписали письменные показания, подтверждающие их личность и юридическое имя.

Источник изображения: (Shutterstock.com/moreimages)

Передача налоговых деклараций

В зависимости от законов вашего штата вам, возможно, придется подписывать документы, в которых указывается цена вашего дома и размер налога с продаж, который вы должны.

Свидетельство о заселении

Иногда требуется для новой сборки.Он подтверждает, что дом соответствует всем строительным нормам и законам и подходит для проживания.

Купчая

При этом покупателю передается любое имущество в доме, которое продавец согласился включить в продажу, которое может быть чем угодно, от бытовой техники до мебели. Вам нужно будет убедиться, что все ранее согласованные товары указаны в счете продажи.

Всадники

Эти документы обычно являются частью заключительного пакета при покупке квартир или недвижимости, не занимаемой владельцем, и они разъясняют дополнительные условия к первоначальному контракту, например, если кредитор взимает штраф за досрочное погашение ссуды.

Источник изображения: (Shutterstock.com/Simone Hogan)

После закрытия

Заявление о раскрытии информации по счету условного депонирования

Вы получите уведомление об условном депонировании в течение 45 дней после закрытия, и оно содержит информацию о счете условного депонирования, созданном кредитором. Кредитор собирает ваши налоги, страховку, сборы ТСЖ и частную ипотечную страховку (PMI), если вы ее платите, на этом счете и производит платежи от вашего имени.

Что вам понадобится, когда вы закроете свой новый дом

Сэнди Мурси, старший специалист по условному депонированию в Chicago Title of Nevada, имеет более чем 25-летний опыт работы в отрасли.

Она говорит, что главное, что покупателям действительно нужно физически довести до закрытия, — это действительное удостоверение личности с фотографией. «Одна вещь, о которой должен знать покупатель, — это то, что нотариус, который удостоверяет подписи при закрытии, требует, чтобы имена в закрывающих документах совпадали с именами, указанными в вашем удостоверении личности», — поясняет она. «Если вы недавно вышли замуж, но не меняли свое имя, вам необходимо подготовить заключительные документы на ваше текущее юридическое имя».

Вам также следует обсудить со своей титульной компанией, требуется ли вам приносить отдельный кассовый чек для покрытия расходов на закрытие сделки, а также проверить сумму.Обычно вы отправляете банковский перевод авансового платежа непосредственно в титульную компанию — опять же, вы захотите это подтвердить.

И Ханна, и Мурси говорят, что одна из самых серьезных проблем, о которой покупатели могут не знать, — это мошенничество с использованием электронных средств. По словам Мурси: «Титульная компания отправит покупателю электронное письмо с инструкциями по авансовому платежу и заключительным расходам, и это электронное письмо обычно зашифровывается для защиты от мошенничества. Но иногда это письмо все еще может быть перехвачено мошенниками. Они отправят фальшивое электронное письмо, которое выглядит так же, как электронное письмо титульной компании, с просьбой о переводе денег на них.”

Ханна добавляет: «Я говорю своим клиентам, что перед переводом денег им следует позвонить в титульную компанию, чтобы убедиться, что полученное электронное письмо действительное. В наши дни происходит много мошенничества, и даже если инструкции выглядят законными, они могут быть не такими ».

Moursy также отмечает, что покупателям не следует звонить по номеру телефона, указанному в полученном электронном письме, потому что, если он является мошенническим, скорее всего, этот номер также является мошенническим. «Поищите отдельно номер телефона титульной компании», — советует она.«Я заставлял покупателей звонить по номеру, указанному в полученном им электронном письме, только для того, чтобы в конечном итоге разговаривать с мошенниками, а не с титульной компанией».

Чтобы сделать процесс закрытия более удобным, Moursy настоятельно рекомендует покупателям, прежде всего, своевременно предоставлять все запрошенные документы своему кредитору.

«Кредитору нужно 30 дней на подготовку к закрытию сделки, поэтому, когда они просят определенные вещи, важно предоставить их немедленно», — говорит она. «Процесс закрытия чувствителен ко времени, и очень важно, чтобы все было вовремя.Если вы не получите запрошенные товары кредитору, закрытие сделки, возможно, придется отложить ».

Источник изображения: (Shutterstock.com/hobby kaak)

Как избежать ловушек

Хотя закрытие нового дома — это обычно простой процесс, покупатели могут столкнуться с потенциальными ловушками и неожиданными сюрпризами. Риэлтор из Лас-Вегаса Дэрил Ханна, ветеран отрасли с 17-летним стажем, говорит, что советует своим покупателям убедиться, что кредитор ознакомит их с предполагаемым раскрытием информации о закрытии сделки до фактической даты закрытия.

«Я видел, как многие покупатели завершают сделку, и в отчете о закрытии указаны дополнительные расходы или платеж, превышающий ожидаемый», — говорит он. «Очень важно, чтобы покупатели знали свои окончательные цифры, начиная от процентной ставки и заканчивая окончательными затратами на закрытие сделки и оплатой. Вам не нужны сюрпризы ».

Как качественный агент может обеспечить беспрепятственное закрытие вашего нового дома

Вы можете подумать, что ваш агент здесь только для того, чтобы помочь вам найти дом, но хороший агент будет с вами на каждом этапе пути, на вашей стороне с того момента, как вы сделаете первоначальное предложение, и до того, как ключи будут переданы вам в руки. .Наличие агента, которому вы доверяете, наряду с авторитетным кредитором и титульной компанией, может помочь сделать процесс закрытия положительным.

Мурси говорит, что наличие надежного агента — действительно ключ к тому, чтобы упростить весь процесс для покупателя. «Если у покупателя нет хорошего агента, иногда он в конечном итоге общается в первую очередь с кредитным специалистом, чья основная ответственность заключается в ссуде, а не в фактической сделке покупки, и часто в последнюю минуту могут возникать проблемы с недвижимостью или продавец, который может всплывать, о котором покупатель не узнает до дня закрытия », — говорит она.«Очень важно иметь агента, который всегда в курсе любых проблем».

Ханна и Мурси соглашаются, что ваш агент должен активно решать проблемы по мере их возникновения, информировать вас об изменениях и по мере необходимости общаться с кредитором и юридическим лицом, чтобы закрыть ваш новый дом без стресса.

Для Ханны эти моменты закрытия — одни из лучших. «Даже если в сделке есть сложности, закрытие обычно происходит тогда, когда покупатель больше всего счастлив», — говорит он. «Получение этих ключей — одна из самых радостных частей сделки.”

Источник изображения заголовка: (Shutterstock.com/Jat306)

документов при покупке дома | Руководства по дому

Покупка дома была синонимом основных целей растущей семьи. Различные стили дома, такие как кондоминиум, таунхаус или отдельный дом, могут удовлетворить потребности вашей семьи. Независимо от того, покупали ли вы дом раньше или покупаете дом впервые, вам нужно будет заполнить и предоставить различные документы.

Формы ссуды

Заявка на получение ипотечной ссуды — это основной финансовый документ, который заполняет покупатель жилья. Документы о доходах необходимы для покупки дома. Заемщики должны предоставить кредитору налоговые отчеты и квитанции о выплатах, чтобы подтвердить недавнюю историю доходов. Федеральные законы и законы штата требуют, чтобы ипотечные кредиторы предоставляли заявителям различные документы, например, добросовестную оценку, правдивость в форме ссуды и другие раскрытия информации. Кандидаты получат документы, в которых будут указаны предполагаемые затраты на определенные кредитные программы, а также информация, информирующая заемщиков об их правах при покупке дома.Например, заемщик имеет право знать, почему ему отказали в ипотечной ссуде.

Письмо об одобрении ссуды

Письмо об одобрении ссуды — это выданный кредитором документ, который отражает максимальную сумму финансирования заемщика, а также тип ссуды и приблизительную процентную ставку. Потенциальный покупатель жилья, получивший письмо с одобрением кредита, может начать поиск жилья в пределах доступного ценового диапазона. Письмо об одобрении ипотеки может придать заемщику уверенность при разговоре с продавцами дома или агентом по недвижимости о покупке дома.

Договор купли-продажи

Договоры купли-продажи недвижимости используются для документирования согласованных условий между покупателем и продавцом жилья. Важные детали и сроки указаны в договоре купли-продажи. Документация используется для обеспечения прозрачности для обеих сторон. Например, цена продажи, дата принятия, дата расчетов и задаток отражаются в договоре купли-продажи недвижимости. Ремонт недвижимости, который продавец соглашается выполнить до расчета, а также взносы продавца в покрытие закрывающих расходов покупателя отражаются в договоре купли-продажи.Некоторые товары, включенные продавцом, которые останутся в собственности, например, кухонная техника, также задокументированы в договоре купли-продажи.

Формы закрытия

Закрытие условного депонирования — это заключительный этап, который покупатель завершает на пути к покупке дома. В процессе закрытия подписываются различные документы. В заявлении о расчетах документируются определенные расходы, такие как покупная цена дома, финансируемая сумма, налоги на недвижимость, судебные издержки и сборы за кредит. Покупатель дома также получает документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и условия ипотеки, такие как документ и ипотечное письмо.

Соображения

Покупатели жилья обычно собирают несколько важных документов во время сделки по покупке. Обследование имущества, страховой полис домовладельца и другие расчетные документы следует хранить в несгораемом ящике или картотеке. Сохранение важных документов о недвижимости может помочь вам легко собрать свои записи, если вам нужно подать заявление о страховании или продать свой дом.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Рэй Коул профессионально пишет с 1999 года и разработал десятки веб-сайтов.Коул пишет для eHow и SF Gate. Как владелец малого бизнеса более 15 лет он предоставляет ипотечные услуги, помощь в кредитовании и финансовое планирование для своих клиентов. Коул в настоящее время пишет книгу о личных финансах. Он также изучал и преподавал боевые искусства более 31 года.

Какие документы следует запрашивать при покупке недвижимости?

Покупка недвижимости — это целый процесс. Начните с поиска идеальной возможности, проанализируйте район и удобства, дождитесь утверждения банковской ссуды — на случай, если вы запросили ссуду, или найдите идеального юриста, который поможет вам рассмотреть каждую строку вашего контракта.

Нет сомнений в том, что это может показаться долгим процессом, что выполнение его впервые и самостоятельно может стать для вас утомительным и утомительным занятием. К счастью, все больше и больше агентов по недвижимости помогают своим клиентам в этом процессе и предоставляют им сопровождение в процессе купли-продажи , чтобы они знали, чего ожидать от этого интервала и какие документы вы должны взять с собой, чтобы иметь возможность делайте это быстрее, эффективнее и удовлетворительно.

На самом деле, очень часто эти процессы более гибкие и простые , особенно когда недвижимость, которую вы покупаете, является новой и не имеет предыдущего владельца или имеет предыдущие долги.Это может быть для вас гарантией того, что процесс приобретения будет тише и быстрее.

Однако покупка дома не всегда подразумевает наличие прямых отношений с агентом по недвижимости.

Поэтому одним из аспектов, о котором мы должны позаботиться, является юридическая часть.

Наличие соответствующего юриста или нотариуса для проверки актуальности каждого платежа за недвижимость, юридический аспект купли-продажи недвижимость в конце является гарантией для вас , так что вы можете чувствовать себя комфортно с покупкой, и ваши вложения защищены.

Многие начинающие инвесторы опасаются юридических аспектов при покупке недвижимости , не говоря уже о том, являются ли они миллениалами, предпочитающими цифровое обращение; технические детали, приезды и отъезды за бумагами и другими необходимыми документами, а также время ожидания, которое занимает каждая из процедур, могут напугать начинающего покупателя и заставить его поверить в то, что процесс сложнее, чем есть на самом деле.

Покупка недвижимости — это вложение, которое необходимо застраховать.Проверка того, что все документы в порядке, является важной частью процесса, не стоит ее недооценивать.

Какие документы следует запрашивать при покупке недвижимости?

Приобретение собственности требует планирования, , но это не должно мешать вам спать или беспокоить вас.

Прежде чем мы рассмотрим документы, которые необходимо запросить при покупке недвижимости, важно, чтобы мы поговорили о присутствии нотариуса в этом процессе.

Во всем, что вам нужно знать перед покупкой недвижимости в Мексике, мы упоминаем, что нотариус — это лицо, имеющее право поставить юридическую печать на вашу покупку. Очень важно, чтобы он у вас был, так как юрист может составлять договоры купли-продажи, а нотариус свидетельствует о его добросовестности и законности.

Есть службы и нотариальные конторы, где они помогут вам выполнить весь этот процесс. , они даже могут сделать все написание купли-продажи за вас. Это решение будет зависеть от вас и ваших потребностей. Если вы планируете купить дом, у которого уже есть один или несколько владельцев, процесс поиска документов может оказаться для вас более трудным.Или, если есть какие-то проблемы, такие как то, что дела совершаются на имя двух или более людей, приведу несколько примеров.

С помощью нотариуса вы можете проверить, нет ли условий, которые в долгосрочной перспективе могут вам навредить — например, эти препятствия — и вы можете гарантировать безопасность своей покупки.

Официальное удостоверение личности

Первый шаг, каким бы простым он ни казался, — это запросить официальное удостоверение личности людей, которые продают недвижимость. Продавец может быть единственным владельцем, но это также может быть имущество, которое он приобрел вместе со своей женой или партнером через совместную собственность. В этом случае необходимо попросить удостоверение личности и свидетельство о браке.

Кроме того, вы можете приобретать недвижимость у торговой компании, в этом случае вам понадобится удостоверение личности представителя компании , зарегистрированного в качестве законных представителей.

Аналогичным образом, важно, чтобы вы согласились предоставить свое официальное удостоверение личности.

Право собственности на собственность

Право собственности — это документ, который гарантирует право собственности на собственность субъекту. В отличие от акта, титул собственности — это шаг к исполнению акта (т. Е. Смена собственника). Право собственности — это документ, который гарантирует право собственности на собственность, и мы могли бы сказать, что это «копия» акта. В этом документе мы можем проверить и подтвердить, кто является владельцем собственности, а также он позволяет узнать, зарегистрирован ли он в публичном реестре собственности.

• Некоторые из обновленных аспектов, которые вы должны включить в документ:
• Имя владельца.
• Точное местонахождение объекта недвижимости с размерами квадратных метров.
• Режим и дата приобретения недвижимости.
• Имя и подпись нотариуса, оформившего его.
• Дата и нотариальная контора, в которой было оформлено право собственности

Важно, чтобы информация о праве собственности была актуальной и находилась в публичном реестре собственности. В противном случае вы не узнаете, является ли человек, продающий недвижимость, настоящим владельцем.

Когда весь процесс купли-продажи завершен, очень важно, чтобы смена владельца была произведена в Государственном реестре собственности, , поскольку это защищает вас в случае мошенничества, эта запись ( а также титул) является гарантией от третьих лиц, что вы являетесь законным владельцем собственности.

Все это можно сделать у нотариуса.

Важно убедиться, что у объекта нет долгов, для этого требуются свидетельства о свободе залогового права, а также ваучеры на оплату электроэнергии и воды, а также на уплату налога на имущество за последние 5 лет.

Свидетельство о свободе залога

Свидетельство о свободе залога, помимо титула собственности, является документом, который помогает вам удостовериться, что у собственности нет долгов. Это также гарантия для вас, поскольку в противном случае вы можете приобрести недвижимость, которая даже не находится в хорошем состоянии для приобретения.

Срок действия этого документа составляет 20 лет, и вы можете запросить его в Государственном реестре собственности по адресу , хотя очень важно убедиться, что все документы обновлены, чтобы гарантировать точность покупки и избежать любого вида мошенничества.

Для запроса необходимо указать имя владельца, адрес и фолиант собственности, на которую она была зарегистрирована в Государственном реестре собственности. В противном случае могут возникнуть проблемы, такие как то, что собственность не отображается в реестре, и вам отказывают в сертификате, даже если собственность существует и не имеет долгов.

Оплата «предиала» и услуг за последние 5 лет

В качестве Свидетельства о свободе удержания важно, чтобы вы потребовали подтверждение оплаты за последние 5 лет услуг , таких как вода и электричество, а также как уплата «первоначального» налога.

«Предиал» — это налог, уплачиваемый владельцем недвижимости, , независимо от того, какой он тип — жилой или промышленный. Он рассчитывается в зависимости от размера, местоположения и типа собственности, а также ее возраста.Этот налог используется муниципалитетом для оплаты местных услуг, таких как освещение и мощение.

Вот почему во время приобретения собственности проверяет, что все платежи за собственность — воду и электричество — актуальны, потому что, если вы этого не сделаете, вы приобретете недвижимость с долгами, и у вас будут заплатить все эти долги. Это может повредить вашему бюджету.

Письмо о выдаче кредита

В случае, если недвижимость была приобретена в кредит или если была выплачена ипотека, необходимо, чтобы вы запросили письмо об этом, , потому что без него вы не сможете проверить что недвижимость не имеет долгов или что она является собственностью владельца, а не учреждения, которое может наложить арест на нее в любое время.

Каков мой следующий шаг при покупке недвижимости?

Теперь, когда у вас есть документы, важно, чтобы вся информация была проверена. В некоторых процессах, например в праве собственности, это возможно сделать сразу. Например, если нотариус идет в Государственный реестр собственности и спрашивает название собственности, которую вы собираетесь купить или продать, если вы не обнаружите, что собственность зарегистрирована или имена владельцев собственности не совпадают. , вы можете начать этот процесс проверки, чтобы убедиться, что в фолио нет ошибок или покупка действительно безопасна.

Помните, что продажа должна производиться в присутствии нотариуса. Даже если в качестве посредников нет агентов по недвижимости, нотариус должен присутствовать, чтобы подтвердить добросовестность и законность этого приобретения. Это должен быть зарегистрированный нотариус, потому что у юриста нет полномочий для узаконивания акта или подписи документов, даже если он имеет большой опыт и даже если он написал документы о продаже.

Конечно, весь этот процесс во многом зависит от типа собственности, которую вы выбираете. Мы уже объясняли вам, что это не одно и то же: купить инвестиционную землю, купить дом на предпродажной основе или попытаться купить дом, которому уже 20 лет. В нашем подробном руководстве для инвестора в недвижимость мы объясняем вам эти различия, а также другие факторы, которые вы должны учитывать при покупке недвижимости, но мы также даем вам несколько советов по элементам, которые вы должны иметь в своей договор, если вы думаете о сдаче вашей собственности третьему лицу.

В конце концов, покупка недвижимости — это инвестиция для вас и вашей семьи, а также для увеличения ваших сбережений или получения дохода от сдачи недвижимости в аренду. Защитите свои вложения, позаботившись о юридических аспектах этого процесса, чтобы избежать осложнений в будущем и начать пользоваться своей собственностью без каких-либо проблем.

Как читать договор купли-продажи дома

Разбивка затрат на закрытие и какая сторона за что платит

Здесь не нужно вести тонну переговоров, поскольку большинство затрат на закрытие — это налоги, сборы и комиссии, но иногда продавцы пойдут на уступки, если они будут мотивированы.

Описание собственности, включая ее состояние и содержимое

Вы получите более подробную информацию о состоянии дома на этапах осмотра и оценки, но для целей контракта обычно достаточно обзора состояния.Содержание может быть более сложным…

Содержимое дома и кто что получает право собственности

Как правило, дом полностью пуст или обставлен арендованной мебелью, когда он поступает на рынок. Но во многих случаях часть или все содержимое все еще существует, и иногда продавцы предлагают более ценное содержимое, чтобы подсластить сделку. Это часто может превратиться в довольно сложный предмет переговоров. В договоре купли-продажи есть место, где покупатель может подробно описать, какое содержание он хочет, а продавец может возразить.

Права и обязанности ключевых сторон

Важные вопросы с долгосрочными последствиями могут быть включены в этот раздел договора купли-продажи дома, поэтому не думайте, что это все шаблон. Особенно, если есть формулировки, связанные с восстановлением права собственности или ответственность за любое строительство / ремонт дома «как есть» после закрытия, покупатели должны внимательно изучить этот раздел, чтобы убедиться, что они не берут на себя невольно ответственность за продавцов. незавершенные или неразрешенные работы.

Непредвиденные обстоятельства

Это раздел, который может легко сорвать всю сделку, особенно если продавец холоден или не хочет прикладывать много усилий для продажи своего дома. Непредвиденные обстоятельства — это условия и действия, которые должен выполнить продавец до закрытия сделки. Они могут включать положения об устранении дефектов, обнаруженных во время осмотра дома, или о том, что дом должен быть оценен по согласованной цене.

Непредвиденные расходы — это раздел, в котором покупатель должен убедиться, что он получает наилучшие возможные условия, включая ремонт имущества.Но если продавец решит не выполнять условия, сделка не будет закрыта, если покупатель не изменит свои условия. Довольно часто обе стороны не могут прийти к соглашению по условиям, и сделка не продвигается вперед.

Информация о налогах на недвижимость, страховании и сборах

Этот раздел не подлежит обсуждению между покупателем и продавцом; это в документе для информации и справочных целей.

Документы закрытия и плановая дата

В этом разделе не содержится проекта документов закрытия, но вместо этого указывается, какие документы будут доставлены во время закрытия.Самым важным из них является акт, но обычно существуют и другие документы, которые варьируются от штата к штату. Если в собственности проживают арендаторы, при закрытии потребуется дополнительная документация, относящаяся к финансовым показателям арендатора, которая будет указана в этом разделе.

Может показаться, что дата закрытия должна быть гибкой, поскольку к моменту ее прибытия с обеих сторон уже было проделано очень много работы в направлении покупки. Может быть, есть склонность выбирать его оптимистично, выбирая дату не слишком далеко, потому что каждый хочет, чтобы мяч продолжался.Но все остальные даты и этапы в этом процессе организованы вокруг даты закрытия, и отсутствие одного из важных этапов — например, даты утверждения ссуды или предоставления отчета об оценке — может сделать невозможным достижение даты. это слишком близко.

Так что выбирайте эту дату осторожно и запаситесь временной подушкой. В большинстве случаев нет гарантии автоматического продления, и некоторые продавцы продлевают только одно неохотно — или вообще не продлевают.

Как читать договор купли-продажи дома? Медленно и осторожно

Заключение контракта в процессе покупки дома может быть очень увлекательным.Обе стороны обычно настроены оптимистично, и кажется, что все встанет на свои места после выполнения контракта. Однако это далеко не так. Только после подписания контракта могут начаться трудные шаги по комплексной проверке и требовательный процесс андеррайтинга ссуды. Контракт на покупку дома должен начинать всех синхронно, но иногда это первое место, где возникают красные флажки.

Фраза «Берегись покупателя» часто используется в сфере недвижимости, обычно в связи со стигматизированными домами и требованиями к осмотру, но она также очень применима к проверке контрактов на покупку дома.Если вы начали замечать красные флажки, действуйте осторожно и с помощью специалистов. Это обязательный документ, который может защитить вас, но только если вы также защитите себя.

Руководство от Maple Tree Funding

Если вы собираетесь купить новый дом или находитесь в процессе покупки дома, вы, вероятно, слышали, что процесс закрытия — это довольно бурный вихрь. В день закрытия вы встретитесь с рядом людей, участвующих в процессе покупки дома, включая продавцов, их поверенных, вашего поверенного, представителей банка или кредитора и, возможно, вовлеченных риэлторов, чтобы подписать документы и оформить передача служебного жилья в собственность.

Хотя заключительный день является захватывающим и важным событием, которое вы, вероятно, запомните надолго, скорее всего, вам будет трудно вспомнить и понять, что именно вы подписываете в этот день. При таком большом количестве документов и большом количестве подписей легко потерять из виду формы, которые вы заполняете, и их значение.

Здесь мы познакомим вас с некоторыми документами, которые обычно используются при закрытии домов, чтобы вы могли хорошо подготовиться к заключительному дню и всей сопутствующей документации!

Общие документы по закрытию домов, проверенные и подписанные на заключительном столе

Формы передачи собственности

Точная форма передачи собственности, которую вы просматриваете и подписываете, будет зависеть от типа дома или собственности, которую вы покупаете.Эти формы передают право собственности на недвижимость и подписываются как покупателем, так и продавцом при закрытии. Они могут включать в себя документ.

Аффидевит о праве собственности (аффидевит продавца)

Этот документ является юридическим заявлением о том, что продаваемая недвижимость принадлежит продавцу, не продается никаким другим сторонам и не имеет права удержания в отношении нее. Он предназначен для защиты нового владельца от любых неурегулированных юридических проблем, которые могут возникнуть у продавца после завершения продажи.

Заявление на ипотечное кредитование

Вы, вероятно, уже подписали этот документ во время подачи заявления на ипотеку и процесса утверждения, но вы можете снова подписать его за закрывающим столом. Внимательно ознакомьтесь с ним, так как некоторые детали могли обновляться в процессе покупки жилья. Убедитесь, что вся информация актуальна и максимально точна.

Ипотека

В этом документе освещаются ваши обязанности и права как заемщика. Подписывая ипотечный кредит, вы соглашаетесь с тем, что кредитор имеет право лишить вас права выкупа вашего дома, если вы не можете погасить ссуду или нарушаете какое-либо из условий ипотеки.

Завершение раскрытия информации

Эта форма содержит подробную информацию об ипотеке, которую вы выбрали и которую будете использовать для покупки вашего дома. В нем также содержится подробная информация об условиях кредита, предполагаемых ежемесячных платежах, затратах на закрытие сделки и других сборах, связанных с получением ипотеки. Это относительно новая форма. Только те, кто подал заявку на ипотеку 3 октября 2015 г. или позже, гарантированно получат эту форму при закрытии.

Вексель

Этот юридический документ представляет собой официальное юридическое заявление о том, что вы соглашаетесь выплатить ипотечный кредитор, который позволяет вам занять деньги, необходимые для вашей ипотеки.Он содержит подробную информацию, такую ​​как размер ссуды, процентная ставка, срок ссуды и сроки платежа по ипотеке.

Раскрытие информации о страховании от наводнения

В этом заявлении содержится информация о приобретении страховки от наводнения для вашего дома. В зависимости от местоположения вашего дома некоторые ипотечные кредиторы потребуют приобрести страховку от наводнения, в то время как другие просто сообщат вам, что это вариант.

Документы условного депонирования или отказы от прав

Некоторые кредиторы требуют, чтобы вы использовали счет условного депонирования, чтобы откладывать деньги на другие предметы, помимо ипотечного платежа, связанные с домовладением, например налоги на имущество и платежи по частному страхованию ипотечных кредитов.Если вы собираетесь открыть счет условного депонирования, вы подпишете документы, связанные с этим счетом. Если вы отказываетесь от условного депонирования, вы подпишете подтверждающие это документы.

Большинство продаж домов связаны с подписанием некоторых или всех этих документов, но имейте в виду, что фактические документы, которые вы просматриваете и подписываете при закрытии сделки, могут отличаться, поскольку каждая продажа дома отличается.

Поймите, как закрывать дома Оформление документов: работайте с Maple Tree Funding

Если процесс закрытия кажется вам пугающим, не волнуйтесь — вы не одиноки.Тысячи домовладельцев были на вашем месте и чувствовали то же самое.

Хотите помочь сориентироваться в процессе ипотечного кредитования и разобраться в документах, связанных с закрытием нового дома? Если да, то вы попали в нужное место.

В Maple Tree Funding мы помогаем покупателям жилья на каждом этапе процесса ипотеки. Мы будем сопровождать вас от подачи первоначальной заявки до закрытия и убедиться, что вы понимаете все аспекты работы. Мы не просто ипотечный брокер — мы партнер и ресурс для наших клиентов, поскольку они воплощают в жизнь свою мечту о домовладении.

Позвоните нам сегодня по телефону 518-782-1202 или свяжитесь с нами через Интернет, чтобы начать разговор и узнать, как мы можем помочь вам стать новым домовладельцем!

Понимание процесса условного депонирования

Покупка дома может быть сложным процессом, к которому большинство людей обычно не готовы. Одним из таких загадочных элементов является процесс условного депонирования, также называемый закрытием. Этот процесс, который происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи, может быть подавляющим для многих покупателей жилья.Перед тем, как сделать предложение о доме, неплохо иметь хотя бы общее представление о необходимых шагах.

Ключевые выводы

• Процесс условного депонирования происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи.
• Для начала покупателю необходимо открыть счет условного депонирования, на котором хранятся средства.
• Затем покупателям нужно будет дождаться оценки банка, получить ипотечный кредит, пройти различные проверки, приобрести страховку, провести заключительную проверку и закрыть.
• Время, необходимое для прохождения процесса условного депонирования, варьируется и может зависеть от предварительного одобрения ипотеки, наличия необходимых документов и того, сколько времени потребуется для обеспечения финансирования.

Что такое условное депонирование?

Условное депонирование — это финансовый инструмент, удерживаемый третьей стороной от имени двух других сторон, завершающих транзакцию. Это похоже на доверительный счет, принадлежащий третьей стороне, в то время как все обязательства продавца и покупателя выполняются.

Время, необходимое для перехода от начала до конца процесса условного депонирования, варьируется.Некоторые из факторов, определяющих продолжительность закрытия, включают предварительное одобрение ипотеки, наличие необходимых документов и время, необходимое для завершения андеррайтинга. И так же, как продолжительность, процесс также может варьироваться в зависимости от штата. Однако следующие шаги, как правило, одинаковы для всех.

12 шагов к заключению сделки с недвижимостью

Открыть счет условного депонирования

После того, как вы и продавец подпишете взаимоприемлемое соглашение о покупке, ваш агент условного депонирования заберет ваш чек задатка и внесет его на счет условного депонирования в компании условного депонирования, указанной в договоре купли-продажи.Компания условного депонирования действует как нейтральная третья сторона для сбора необходимых средств и документов, участвующих в процессе закрытия, от первоначального залога и документов ссуды до подписанного акта.

В некоторых регионах этим процессом могут заниматься юристы вместо эскроу-компании, и это можно назвать урегулированием, а не эскроу.

Ожидают экспертизы банка

Банк, выдавший ипотеку, проведет свою собственную оценку, которую обычно оплачивает покупатель, для защиты своих финансовых интересов, если ему когда-либо понадобится взыскать взыскание на собственность.Если оценка окажется ниже предложенной цены, кредитор не предоставит вам финансирование, если вы не обнаружите разницу или продавец не снизит цену до оцененной суммы.

Однако вы можете попытаться изменить мнение оценщика, выполнив одно из следующих действий:

• Предоставьте дополнительную информацию о том, почему вы считаете, что дом должен быть оценен по более высокой сумме
• Получите вторую оценку
• Попробуйте другого кредитора и надейтесь, что оценка будет в вашу пользу

Если ни один из этих вариантов невозможен, вы можете расторгнуть договор купли-продажи.

Надежное финансирование

Вы должны были получить предварительное одобрение на ипотеку до того, как ваше соглашение было принято. После того, как вы дадите своему кредитору адрес недвижимости, он подготовит добросовестную оценку — или отчет с подробным описанием суммы кредита — процентной ставки, заключительных расходов и других расходов, связанных с покупкой. Обязательно договоритесь о цифрах в этом документе, прежде чем подписывать его. После того, как у вас есть письменное обязательство по предоставлению кредита, пора в письменной форме отменить обязательство по финансированию.

Утвердить раскрытие информации Продавцом

Вы должны получить письменное уведомление о любых очевидных проблемах, которые уже были выявлены продавцом или его агентом. Например, в районах со средним и низким доходом в районах с высокой стоимостью жизни гараж мог быть превращен в жилую зону в нарушение городских жилищных кодексов. Возможно, вы уже знаете о подобных проблемах, потому что они часто упоминаются в листинге.

Недвижимость может поставляться без раскрытия информации о продавце, что означает, что продавец не раскрывает никаких подробностей условий продажи.Если вас все еще интересует недвижимость, проведите ее собственный осмотр. Убедитесь, что вы получили разрешение от продавца, прежде чем ваш инспектор приедет в помещение.

Провести необходимые проверки

Следующий шаг — решить, нужны ли вам дополнительные расходы на проверки. Хотя это не обязательно, они могут пригодиться, учитывая ваши обстоятельства.

Хотя это не является обязательным требованием, в ваших интересах пройти осмотр дома.За несколько сотен долларов профессиональный домашний инспектор скажет вам, есть ли в доме какие-либо опасные или дорогостоящие дефекты. Если да, вы захотите узнать о них, чтобы выполнить одно из следующих действий:

• Отказ от покупки.
• Попросите продавца починить их.
• Попросите продавца снизить цену, чтобы вы могли отремонтировать самостоятельно.

Если процесс проверки завершится удовлетворительно, вам нужно будет отменить непредвиденные обстоятельства проверки в письменной форме.Вы повторите этот шаг после любых других проверок, в том числе:

Инспекция вредителей

Вы можете пройти осмотр на наличие вредителей, чтобы убедиться, что в доме нет термитов, муравьев-плотников или других вредителей, таких как тараканы или крысы. Эти проблемы могут не проявляться в течение дня, когда вы, скорее всего, осматривали дом, и станут ужасно нежелательным открытием после того, как вы переедете в него. Любые проблемы с вредителями должны быть устранены до того, как продажа будет продолжена — при условии, что вы хотите продолжить покупка.Это еще одна область, в которой вы можете захотеть повторно договориться с продавцом об оплате работы.

Экологическая инспекция

Иногда рекомендуется пройти экологическую инспекцию, чтобы проверить, нет ли в доме токсинов, таких как плесень и асбест. На домашнем участке также могут быть проблемы, такие как загрязнение из-за расположения вблизи свалки, бывшего нефтяного месторождения, химчистки, заправочной станции или другого экологически опасного предприятия. Любые проблемы, обнаруженные в этой области, могут означать серьезную опасность для здоровья и могут быть дорогостоящими для устранения.

Геологический отчет

В районах, подверженных землетрясениям, может потребоваться отчет о почвах и / или геологический отчет для оценки риска серьезного повреждения собственности в случае такого стихийного бедствия. Вы также можете рассмотреть отчет о наводнении. Если в доме слишком велика вероятность затопления, вы не сможете получить страховку домовладельца, а это значит, что вы не сможете получить ипотеку. В некоторых случаях покупка страховки от наводнения в дополнение к страховке домовладельца решит эту проблему. В сельской местности следует провести обследование земли, чтобы проверить границы собственности.В городских районах границы, как правило, уже очень четкие.

Вы не можете вести переговоры о каких-либо уступках продавца, если в контракте указано, что вы приобретете недвижимость «как есть».

Страхование от рисков при покупке

Это включает страхование домовладельца и любое дополнительное покрытие, необходимое в вашем географическом районе (например, страхование от наводнения). Вы должны будете иметь страховку домовладельцев до выплаты ипотеки.

Получить отчет о праве собственности и страхование титула

Ваш кредитор требует как отчеты о праве собственности, так и страхование правового титула.Даже если бы их не было, вы все равно захотели бы их.

Отчет о праве собственности гарантирует, что право собственности на собственность ясно, то есть нет никаких прав залога на собственность, и никто, кроме продавца, не имеет претензий на какую-либо ее часть. Страхование титула защищает вас и кредитора от любых юридических проблем, которые могут возникнуть позже, если что-то не обнаружится во время поиска титула.

Если что-то не так с названием (известное как облако или дефект), продавец должен будет исправить это, чтобы продажа могла продолжиться или позволить вам уйти.В зависимости от того, где вы живете, эскроу-компания и титульная компания могут быть одним и тем же.

Если вы хотите сэкономить несколько долларов, выберите свою страховую компанию и сделайте покупки по лучшей цене. Тот, который выберет кредитор, может оказаться не тем, что вам нужно.

Проведите заключительный осмотр

Непосредственно перед закрытием рекомендуется повторно осмотреть собственность, чтобы убедиться, что не произошло никаких новых повреждений и продавец не оставил вам предметы, указанные в договоре купли-продажи, такие как приборы или приспособления.

На этом этапе вы, вероятно, не сможете отступить, если дому не будет нанесен серьезный ущерб. Однако мелкий покупатель нередко оказывает давление на своего агента, чтобы добиться аннулирования соглашения из-за чего-то незначительного.

Внимательно прочтите форму HUD-1

По крайней мере, за день до закрытия вы получите форму HUD-1 или окончательное заявление об условиях кредита и затратах на закрытие. Сравните его с добросовестной оценкой, которую вы подписали ранее. Эти два документа должны быть очень похожими.Ищите ненужные, неожиданные или чрезмерные сборы, а также явные ошибки.

Закрыть условное депонирование

Процесс закрытия несколько различается в зависимости от штата, но вам нужно будет подписать массу документов — не торопитесь и внимательно прочтите. У продавца также будут документы для подписи. После того, как все документы будут подписаны, сотрудник условного депонирования подготовит новый документ, в котором будет указан вас как владелец собственности, и отправит его в регистратор округа. Вы представите кассовый чек или организуете банковский перевод для оплаты первоначального взноса и расходов на закрытие сделки, а ваш кредитор переведет ваши ссудные средства на условное депонирование, чтобы продавец и, если применимо, кредитор продавца могли получить оплату.

Если вы зайдете так далеко, вы, наконец, завладеете домом.

Итог

Ваш агент будет контролировать весь этот процесс, поэтому не беспокойтесь, если вы не понимаете всех деталей. Однако в любой транзакции, в которой вы так много рискуете в финансовом отношении, неплохо иметь хотя бы базовое представление о том, что происходит, чтобы вас не использовали в своих интересах.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?

Процесс закрытия покупки дома может занять от недели до 60 дней, в зависимости от типа недвижимости, независимо от того, покупаете ли вы в кредит и какой тип ссуды берете.Процесс закрытия включает два отдельных периода:

Условное депонирование — это период времени между подписанием контракта между вами и продавцом и днем ​​его закрытия.

День закрытия — это день, когда вы подписываете все документы, получаете ключи и становитесь официальным владельцем дома.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом за наличные?

Частично закрытие занимает так много времени из-за финансовых требований, поэтому покупка за наличные может ускорить процесс.Если вы покупаете за наличные, вы можете закрыть его всего через семь дней после заключения контракта, при условии, что вы готовы отказаться от непредвиденных обстоятельств. Однако, согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, только 23% покупателей покупают свои дома на все деньги.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом с ипотекой?

Покупатели, которые используют обычное финансирование для покупки дома, могут рассчитывать на закрытие через 30-45 дней после подписания контракта. Специальные ссуды, такие как программы для первого покупателя жилья, ссуды VA и FHA, могут занять больше времени, чтобы закрыть, потому что требования более строгие.

По данным Ellie Mae, компании-разработчика программного обеспечения, которая обрабатывает более трети заявок на ипотеку в США, в 2020 году для закрытия стандартных ипотечных кредитов потребовалось в среднем 47 дней. Для закрытия кредитов VA потребовалось 51 день, а для закрытия кредитов FHA потребовалось больше всего времени. В среднем 52 дня.

Хронология процесса условного депонирования

После того, как вы сделали предложение на дом, и вы и продавец согласовали условия (включая цену и дату закрытия) и подписали контракт, вы официально попадаете в условное депонирование.Это шаги, которые обычно являются частью процесса условного депонирования, и продолжительность каждого шага. Имейте в виду, что процесс условного депонирования и сроки могут варьироваться в зависимости от вашего рынка, кредитора, типа собственности, типа финансирования и общей сложности транзакции. Вы также должны отметить, что некоторые из следующих шагов выполняются одновременно.

1. Выполнить договор и подтвердить дату закрытия
2. Открыть счет условного депонирования (несколько дней)
3. Запросы на полный техосмотр и ремонт (1-2 недели)
4. Заявление на ипотеку и андеррайтинг (5-20 дней)
5. Оценка (1-2 недели)
6. Получите страховку домовладельца и страхование титула (1 день)
7. Получите одобрение ссуды, обычно называемое «Очистить до закрытия» (1 день)
8. Сделайте заключительную прогулку (1 день)
9. Приходите на заключительную встречу и закройте свой новый дом (1 день)

Согласно отчету Zillow Consumer Housing Trends Report 2019, 57% покупателей, получивших ипотеку, заявили, что одна из их проблем заключалась в неясности того, как работает процесс ипотеки.Чтобы убедиться, что вы полностью понимаете эти шаги, оставайтесь в тесном контакте со своим агентом по недвижимости, поверенным по недвижимости (если он у вас есть / нужен) и кредитором. Они ответят на любые ваши вопросы и предоставят документы, которые вам нужно подписать, поэтому будьте готовы ответить на эти запросы как можно быстрее.

Процесс покупки дома за наличные

Если вы покупаете дом со всей наличностью и все еще включаете общие непредвиденные обстоятельства (например, непредвиденный случай проверки дома), ваш процесс будет таким же, за исключением того, что вам не нужно будет подавать заявку на ипотеку или ждать андеррайтинга и утверждения ссуды.Некоторые покупатели за наличные предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, что может ускорить процесс.

Через какое время после экспертизы вы можете закрыться?

Предполагая, что с вашей оценкой проблем нет, кредитор отправит «ясное дело до закрытия» примерно за неделю до согласованной даты закрытия. Если вы запросили более длительный период условного депонирования и более позднюю дату закрытия, вы можете получить разрешение на закрытие задолго до даты закрытия.

Что вызывает задержки при закрытии дома?

Дата закрытия обычно согласовывается с продавцом во время переговоров по оферте.Но ваша дата закрытия может быть перенесена на несколько дней (или даже на несколько недель) из-за неожиданных неудач. Вот некоторые из распространенных проблем, которые могут привести к задержке закрытия.

Финансирование покупателя

В большинстве случаев отсрочка закрытия связана с оформлением ипотечного кредита. Это может быть что угодно, от проблем с оценкой до отсутствия финансовой документации или неопытного кредитного специалиста.

Изменение вашей кредитоспособности

Если вы совершили крупные покупки, взяли другую ссуду, которая отрицательно повлияла на соотношение вашего долга к доходу или существенно изменила ваш доход между моментом предварительного утверждения и закрытием, вашему кредитору может потребоваться переоценка. ваш кредитный профиль, что может занять время.

Низкая оценка

Если ваша оценка соответствует цене продажи по контракту или превышает ее, то все должно пройти гладко. Но из-за низкой оценки вам может понадобиться пересмотреть условия договора с продавцом или найти достаточно денег, чтобы покрыть разницу между оценочной стоимостью дома и продажной ценой.

Титульные вопросы

Если у продавца есть какие-либо неурегулированные залоговые права или судебные решения в отношении дома, или если какие-либо другие споры о праве собственности обнаруживаются в процессе условного депонирования, закрытие может быть отложено до тех пор, пока эти вопросы будут решены.

Страхование собственника жилья

Для закрытия вы должны иметь доказательство того, что у вас есть страховой полис домовладельца на недвижимость, которую вы покупаете. Если вы пропустите этот шаг или у вас нет необходимой документации, ваше закрытие может быть отложено.

Непредвиденные обстоятельства продажи дома

Если в вашем контракте указано, что вы не можете закрыть его до тех пор, пока ваш предыдущий дом не будет продан, закрытие может быть отложено, если это займет больше времени, чем ожидалось.

Медленные запросы на ремонт

Если вы обсуждаете с продавцом необходимость ремонта на основании отчета об осмотре дома, как переговоры, так и сам ремонт могут замедлить сроки закрытия.

Неудовлетворительное прохождение

Прямо перед закрытием вы проведете заключительный осмотр собственности. Если дом не в том же состоянии (или в лучшем, если вы договорились о ремонте), чем когда вы сделали свое предложение, вы можете отложить закрытие до тех пор, пока проблемы не будут решены.

Советы по соблюдению сроков закрытия

Даже если вы покупаете с ипотекой (а вы будете среди 77% всех покупателей), вы можете помочь ускорить процесс закрытия, будучи подготовленными, отзывчивыми, усердными и решительными как до, так и во время периода условного депонирования. .

Получить предварительное одобрение

Прежде чем вы начнете искать жилье, найдите время, чтобы получить предварительное одобрение, чтобы заранее знать, что вы имеете право на получение ссуды в необходимой вам сумме. Это не только поможет вам предотвратить задержки в течение периода условного депонирования, но и сделает любые отправленные вами предложения более законными в глазах продавцов, поскольку они знают, что вы можете заплатить за дом.

Для предварительного утверждения вам потребуются документы, подтверждающие ваш доход, например квитанции о выплатах, банковские выписки и налоговые декларации.Вы также должны убедиться, что ваш отчет о кредитных операциях не содержит ошибок, поскольку ваш кредитор будет использовать ваш кредит в рамках вашего предварительного одобрения.

Запланируйте осмотр как можно скорее

Как только ваше предложение будет принято и договор будет подписан, назначьте осмотр дома. В некоторых штатах от вас требуется запланировать проверку в течение 7-10 дней. После получения отчета о проверке у вас будет несколько дней на то, чтобы просмотреть и запросить у продавца ремонт или кредит. Имейте в виду, что у продавца также будет несколько дней, чтобы ответить.

Покупатели домов, принадлежащих Zillow, могут быть спокойны, что дом недавно был обновлен лицензированными подрядчиками. Конечно, вы по-прежнему можете самостоятельно провести независимый осмотр дома.

Иметь запасной план на случай заниженной оценки

Отчеты об оценке могут различаться, и очень редко два профессиональных оценщика оценивают дом одинаково. Если дом, который вы покупаете, оценивается ниже продажной цены, ваш кредитор не позволит вам финансировать дом по полной цене продажи.Если ваша оценка окажется низкой, у вас есть два варианта: либо компенсировать разницу наличными, либо пересмотреть цену продажи с продавцом. Если вы находитесь на горячем рынке, где у продавцов есть выбор из нескольких предложений, не стоит ожидать, что продавец снизит свою цену из-за низкой оценки.

Нанять опытного кредитора

Найдите опытного кредитора, который знаком с тонкостями и требованиями вашего рынка для беспрепятственного и прозрачного процесса закрытия.Выберите онлайн-кредитора, чтобы еще больше оптимизировать ваш опыт. Фактически, 15% покупателей, которые использовали ипотеку для финансирования дома в 2019 году, получили ипотеку через онлайн-кредитора. Тем не менее, молодые покупатели с большей вероятностью выберут вариант кредитора через Интернет.

Быстро отвечать на запросы документации

Вероятно, что вашему кредитору потребуются обновленные финансовые документы, подписанные заявления и другая информация, когда он будет готовить ваш кредит к закрытию. Ваша титульная компания или эскроу-компания также могут нуждаться в вас для выполнения определенных задач.Отвечайте на все запросы как можно быстрее, чтобы продвигать процесс условного депонирования.

Сколько времени длится день закрытия?

День закрытия, то есть день, когда вы идете к агенту по закрытию и подписываете свои последние документы для покупки дома, обычно занимает от 1,5 до 2 часов, если все идет гладко, но вы захотите оставить достаточно времени в своем расписании на случае это занимает больше времени.

Во время заключительной встречи вы подпишете документы (список типовых документов приведен ниже) и внесете свой первоначальный взнос.Ваш кредитор также переведет остаток продажной цены в это время. Титульный или условный агент облегчит заключительную встречу, но вы также захотите, чтобы ваш агент и / или поверенный присутствовали. В заключительных штатах поверенный может способствовать заключительной встрече. Обязательно принесите удостоверение личности, кассовый чек, свидетельство о страховании и договор купли-продажи.