Какие документы должны быть у собственника квартиры: Документы подтверждающие право собственности на квартиру

Содержание

Какие документы на квартиру должны быть у собственника?

«Квартирный вопрос» испортил не только москвичей. С некоторых пор граждане активно стали покупать, продавать и другими способами передавать друг другу квартиры и прочую недвижимость. Поэтому все стороны, участвующие в сделках с недвижимостью, часто хотят знать:

— какие документы на квартиру должны быть у собственника?
— как правильно они оформляются?

Если у вас нет возможности посоветоваться с грамотным юристом, постараемся вам помочь.

У собственника должны быть правоустанавливающие документы. К таковым относятся:

Свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру.
Свидетельство о собственности на муниципальное жилье, выданное органом местного самоуправления и государственной администрацией.
Договор купли-продажи.
Договор дарения, мены, наследственный договор, ренты (пожизненного содержания) заключенный с бывшим собственником жилья.

Свидетельство о праве на наследство.
Решение суда о признании права собственности на данную недвижимость.

Свидетельство о праве собственности на квартиру обязательно должно пройти регистрацию в Бюро технической инвентаризации данного района (БТИ) о чем должна быть соответствующая надпись в виде штампа на документе.

Право собственности обязательно должно быть зарегистрировано собственником в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). До 01.01. 2009 года – Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Если вы приобрели квартиру до 2008 г., у собственника должен быть технический паспорт на жилье. Это документ, в котором указаны основные данные квартиры: общий и жилой метраж, план комнат, этаж, адрес, материал стен, а также оценочная стоимость объекта. Технический паспорт должен заново утверждаться, например, при проведении перепланировки. Даже если вы убрали из территории деревянную кладовку – все это должно отобразиться в техпаспорте. После 1 марта 2008 г. Для регистрации сделок с недвижимостью принимают только кадастровые паспорта. Кадастровый паспорт – это выписка из Государственного реестра недвижимости. Технические паспорта являются очень важными документами не только для жилых площадей. Они содержат важную информации о том или ином виде недвижимости и пр. подразумевая технические возможности обьекта. Так, например, к каждой модели бытовой техники прилагается техпаспорт и Пермский интернет-магазин в этом не исключение.

Следует отметить, что кадастровый паспорт отличается от техпаспорта, который выдавался ранее. Это разные документы, не заменяющие друг друга.
Кадастровый паспорт – это документ с определенным сроком действия. Согласно нормативным документам БТИ, Кадастровый паспорт действителен в течение пяти лет, с момента его выдачи или обновления. Но у каждой организации, куда требуется предоставление Кадастрового паспорта, для него имеются свои сроки действия. Перед совершением любой сделки или после перепланировки кадастровый паспорт объекта необходимо обновлять

Вот мы и выяснили: собственник обязательно должен иметь на руках пакет документов, подтверждающих его права на квартиру, а также содержащих технические и идентификационные ее характеристики.
Пакет документов на квартиру приходится предъявлять в целом ряде случаев, например, при регистрации места жительства, при получении кредита, при совершении сделок.
Непосредственно для продажи жилья собственнику могут потребоваться и другие справки по желанию сторон. Но это уже совсем другая история.

Какие документы должны быть у собственника квартиры? Страница 1 из 0

Какие документы должны быть у собственника квартиры? Покупая или продавая недвижимое имущество, у вас должно быть на руках достаточное количество документов.

В особенности, когда вы являетесь продавцом, то именно с вас покупатель будет «спрашивать» бумаги на недвижимое имущество. В противном случае вы можете потерять потенциального покупателя или вовсе попасть в неприятную историю с органами, которые регистрируют вновь переходящее право собственности.

Так, какие же документы должен иметь при себе продавец недвижимого имущества? Что важно помнить и знать о том, какие бумаги следует затребовать в процессе осуществления сделки купли-продажи? Давайте вместе разбираться в данном вопросе.

Основные документы при продаже квартиры

Итак, первым документом, который должен быть у продавца квартиры и который он предоставляет в рамках заключения сделки купли-продажи, называют его паспорт.

Без данного документа, который удостоверяет личность продавца невозможно проведение сделки купли-продажи. В ситуации, если в качестве собственника недвижимости выступает лицо, моложе 14 лет, то придется обзавестись и предоставить свидетельством о рождении, а также паспортом одного из родителей (законных представителей) лица.

Затем важно предоставить правильно составленный договор купли-продажи. Именно на данную бумагу придется опираться, когда вы будете регистрировать право собственности на недвижимое имущество.

Обратите внимание, что договор купли-продажи должен быть нотариально заверенным в обязательном порядке.

В случае, если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний человек, то важно, чтобы у продавца было разрешение органов опеки и попечительства на осуществление подобной операции.

Кроме того, если процедура осуществляется с квартирой, которая была приобретена в браке, то важно заручиться нотариально заверенным разрешением одного из супругов.

Помимо этого, если вы доверили провести процедуру купли-продажи с вашей квартирой другому лицу, то не забудьте предоставить и нотариально заверенное разрешение на подобную деятельность (доверенность).

Если речь идет о ситуации, когда в квартире вы имеете лишь долю, то важно, чтобы вновь подписанный договор купли-продажи имел нотариально заверенную версию.

Помимо этого, покупатель, который приобретает долю в недвижимости, должен заранее уведомить иных собственников на осуществление подобной деятельности лишь, затем выставлять долю на продажу.

В качестве подтверждения объявления о продаже квартиру других собственников выступает обращение к ним, составленное в простой письменной форме.

Кстати, когда вы продаете недвижимое имущество, в качестве обязательного документа для продажи необходимо предоставить документ — основания вашего права собственности.

Иными словами, покупатель может затребовать бумаги, на основании которых вы приобрели данное недвижимое имущество.

Без данной бумаги не получится провести сделку, ведь вы могли украсть или получить недвижимость на незаконных основаниях.

Важно помнить, что когда вы проводите сделку купли-продажи, то важно заручиться всем пакетов документов.

source

Иначе, вы либо затянете проведение соответствующей сделки, либо можете потерять потенциального покупателя недвижимости. Поэтому, обращайте внимание на подобное правило.

Если вы хотите прочитать, как продать квартиру самостоятельно, переходите по ссылке.

Профессионально об актуальном. Приобретение жилья на вторичном рынке – на какие документы следует обратить внимание?

Если вы приняли решение приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы ваше проживание в приобретенной квартире (доме) не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Итак, историю вопроса нужно начинать изучать с проверки правоустанавливающих документов на жилое помещение, на основании которых возникло право собственности продавца. Как правило, это договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство; реже – договор ренты, вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте имеются исправления, они должны быть оговорены, и скреплены подписью и печатью нотариуса (регистратора, если договор удостоверялся в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру). На основании правоустанавливающего документа агентством по государственной регистрации и земельному кадастру должна быть произведена государственная регистрация.

Иными словами: как правило, у собственника должно быть в наличии, помимо правоустанавливающего документа, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, так же может быть о создании изолированного помещения (капитального строения), и о государственной регистрации земельного участка (частная собственность, право пожизненного наследуемого владения, аренды) – в случае продажи жилого дома. Кроме того, собственник должен иметь технический паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество.

Сразу оговорюсь, что при удостоверении договора купли-продажи ни нотариус, ни регистратор техпаспорт не потребуют, однако после регистрации перехода права собственности вам придется регистрироваться в приобретенной квартире (жилом доме), и техпаспорт нужно будет предоставлять в расчетно-справочный центр или в иной уполномоченный орган, ответственный за регистрацию граждан по месту жительства (месту пребывания). На практике встречаются ситуации, когда у потенциального продавца отсутствуют какие-либо из перечисленных выше документов (например, утеряно свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, или правоустанавливающий документ, или техпаспорт). На право собственности продавца это никак не влияет, однако в случае их отсутствия необходимо получить соответствующие дубликаты.

На что еще нужно обратить внимание? Зарегистрирована ли перепланировка (постройки), если их делали в квартире (жилом доме). Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством. Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка.

К работам по перепланировке и переустройству относятся:

замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции;
изменения в несущих конструкциях;
изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса Республики Беларусь, переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

В случае, если гражданин произвел самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, то на него может быть наложен штраф в размере до пятидесяти базовых величин (ст. 21.16 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь). Кроме того, такой гражданин обязан получить согласование (разрешение) таких переустройства или перепланировки (см. выше). Такое согласование выдается на основании технического заключения, подтверждающего, что самовольные перепланировка или переустройство не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Техническое заключение, в свою очередь, выдается на основании ведомости технических характеристик.

Иными словами: если вы решитесь закрыть глаза на неузаконенную перепланировку (наличие самовольных построек при жилом доме), то нужно иметь ввиду, что все проблемы, имеющиеся в квартире (доме), являются проблемами ее нынешних собственников. И неузаконенные перепланировки в том числе. Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не было перепланировок и изменений. Следовательно, доказать, что перепланировка сделана до вас, будет очень трудно. Приобретая квартиру с несогласованной перепланировкой, вы берете на себя ответственность, вас могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры. Причем, очевидно, что за каждый сделанный шаг нужно платить.

Как обнаружить перепланировку? Если она имеется, то ее легко увидеть на плане в техническом паспорте. Если в жилом доме имеются самовольные постройки, то их легко обнаружить, сверив наличие построек с информацией о составе домовладения, имеющейся в выписке для нотариального удостоверения сделки.

К сожалению, некоторые не очень порядочные продавцы могут на словах уверять, что у них нет задолженности по коммунальным платежам, а на проверку оказывается ситуация с точностью до наоборот. Справедливости ради нужно сказать, что такие случаи встречаются крайне редко, и, все же, рекомендую просить продавца предоставить на момент сделки справку об отсутствии задолженности (в том числе и по пене) за жилищно-коммунальные услуги. Такая справка выдается специалистом расчетно-справочного центра (бухгалтером ЖСПК, и т.п.) лично собственнику, либо его доверенному лицу при наличии надлежащим образом удостоверенной доверенности и, естественно, по предъявлении паспорта.

Важно, чтобы в справке о составе семьи, выдаваемой для удостоверения договора купли-продажи, были указаны не только лица, зарегистрированные по месту жительства в отчуждаемой квартире, но и лица, на момент сделки не зарегистрированные, но за которыми сохраняется право пользования и владения отчуждаемой квартирой.

К ним относятся:

заключенные, отбывающие срок наказания; военнослужащие срочной службы;
дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;
пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.

В соответствии со ст. 75 ЖК, отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Если квартира (дом) продается не самим собственником, а уполномоченным лицом по доверенности, необходимо обязательно убедиться, что доверенность не отменена, ибо в противном случае все полномочия по отмененной доверенности утрачивают силу. Кроме того, представляемый должен быть жив на момент сделки, ибо в соответствии с правилами статьи 189 Гражданского кодекса Республики Беларусь действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Резюмируя изложенное, могу однозначно рекомендовать заключать договор отчуждения недвижимого имущества у нотариуса. Почему? Во-первых, нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, во-вторых, освобождает её участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, и, в-третьих, нотариус отвечает своим имуществом за удостоверенные сделки. И если суд решит, что именно по вине нотариуса одна из сторон потеряла деньги или имущество, нотариус выплатит все из своего кармана. Каждый нотариус Республики Беларусь заключает договор страхования гражданской ответственности на случай причинения им вреда третьим лицам в результате неправильно совершенного нотариального действия. Страховая сумма (лимит ответственности) должна быть не менее тысячи базовых величин, установленных на момент заключения договора страхования гражданской ответственности нотариуса.

Итак, если вы заверите документ у нотариуса, то можете быть уверены, что:

документ защищает права своего владельца от имена государства;
документ полностью соответствует законодательству и вам не грозит ущемление прав;
документ признается публично, его практически невозможно оспорить и опровергнуть его юридическую силу и чистоту;
прежде чем заверить документ, нотариус подробно разъяснит все права и обязанности, а также все юридические последствия заключаемой сделки;
в случае профессиональной нотариальной ошибки нотариус несет полную имущественную ответственность;
нотариус проверяет законность всех представляемых документов.

То есть вы можете быть уверены, что ваша сделка оформлена абсолютно «чисто», и ваши права и законные интересы защищены.

Светлана Кучинская,
нотариус Гомельского нотариального округа

Материал предоставлен Белорусской нотариальной палатой для Национального правового Интернет-портала Республики Беларусь
При использовании материала гиперссылка на источник обязательна!

Оформление квартиры. Регистрация права собственности: газета Недвижимость

Есть три условия удачной сделки по приобретению квартиры — честный продавец, опытный нотариус и подкованный, рассудительный покупатель.

И если первое условие вы себе гарантировать не сможете, то позаботиться о собственной грамотности у вас возможность есть.

Покупка квартиры — очень сложная процедура. Кроме накопления денег и поиска самого объекта недвижимости, в котором вам захочется жить, нужно ещё проверить квартиру и её хозяев и потом уже оформлять жильё в собственность, а это заберет у вас много времени и сил. Рассмотрим, как оформляется покупка квартиры поэтапно — на каждом из шагов вы можете столкнуться с какими-то нюансами.

Как купить квартиру в новостройке в 2017 году: 5 важных аспектов >>>

Этап 1. Проверка прав на недвижимость: документы на квартиру

Какие документы нужны при покупке квартиры? Некоторые из них вы можете проверить сами — это тот пакет, который вы спросите у самого продавца. Однако проверка подлинности, запрос справок с ЦОНа, из базы данных остается в полномочиях нотариуса.

Так, нужно сразу запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (на основании чего собственник владеет квартирой):

договор купли-продажи;
договор о вступлении в наследство;
договор дарения;
договор о приватизации;
свидетельство о регистрации права на имущество и др.

На всех документах должен стоять штамп органа регистрации. Оформление квартиры при покупке потребует и технический паспорт. Специалист Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE и член Ассоциации риэлторов Казахстана советует не побояться потратить время и разобраться в техническом паспорте: «В первую очередь обратить внимание на соответствие перепланировки и технического паспорта — часто бывают совсем небольшие перепланировки. Нужно разобраться в планировке квартиры, правильно ли она нарисована».

Как оформить сделку с недвижимостью без нотариуса >>>

В отношении правоустанавливающих документов могут быть свои нюансы. «Все зависит от правоустанавливающих документов — кто владельцы. Если это договор приватизации, то там будет несколько собственников жилья, в том числе могут быть несовершеннолетние, недееспособные граждане, кто-то из владельцев может находиться в отъезде, в армии. Если это несовершеннолетние, то берется разрешение-справка с опекунского совета. Опекунский совет находится при акиматах в каждом городе Казахстана».

При заключении сделки продавец должен предоставить следующий перечень документов (помимо правоустанавливающих):

нотариальное оформление заверения, что на момент покупки жилья не состоял в браке;
нотариальное согласие супруга на продажу (если состоит в браке) и свидетельство о браке;
решение суда о разделе имущества с информацией об отсутствии имущественных претензий (если в разводе).

Риэлтор Марина Грушина: «Сейчас при покупке одной из сторон семьи недвижимости в сведениях о собственнике автоматически «выходит» вторая половина — сразу указываются сведения о муже и сразу указываются «владелец такой-то и совладелец такой-то».

Просто свидетельства о разводе и о браке недостаточно — даже разведенные граждане могут иметь имущественные претензии друг к другу. Все документы предоставляются нотариусу либо продавцом, либо риелторской конторой.

Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>

Этап 2. Проверка долгов и обременений

Так как на недвижимость часто накладывают аресты, штрафы, нотариус должен запросить справку об отсутствии обременений на недвижимое имущество с ЦОНа через базу данных. Все другие люди, кроме владельца квартиры и нотариуса, запросить эту справку не могут.

Также нужно проверить жилье на неоплаченные коммунальные, сервисные платежи, обслуживание, на долги по налогам на имущество, на землю. Особенно это касается частных домов и новостроек — в отношении такого жилья начисляется немалая сумма, особенно если налоги не платятся несколько лет. Чтобы избежать этих проблем, нужно затребовать все последние квитанции, посетить налоговые органы, службы ЖКХ, КСК.

Так как на недвижимость часто накладывают аресты, штрафы, нотариус должен запросить справку об отсутствии обременений на недвижимое имущество с ЦОНа через базу данных.

Советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риэлторов Казахстана: «Все эти данные должен предоставлять продавец, но можно пойти в КСК или налоговую. В соглашении о задатке или предварительном договоре нужно прописать строку, условие, что продавец при заключении договора купли-продажи обязуется предоставить квитанцию об оплате налога на имущество, об оплате коммунальных платежей и т.д.».

Как купить залоговую квартиру с торгов? >>>

Этап 3. Закрепить намерения: задаток или аванс

С чего начать сделку? Если квартира выбрана и вы проверили необходимые документы через нотариуса, то изначально можно заключить соглашение о задатке или предварительный договор в качестве подтверждения ваших намерений и намерений продавца. Соглашение о задатке — это условие, по которому вносится предоплата, и в случае незавершения сделки она остается у продавца безвозмездно. Сроки таких договоров фиксируются по согласованию между сторонами.

Предварительный договор предусматривает выдачу аванса, который продавец должен будет вернуть в случае расторжения предварительной договоренности. Например, если вы или продавец передумаете, изменятся семейные обстоятельства и т.д. Также в предварительном договоре нужно указать список документов, который обязуется предоставить продавец.

Если в предварительном договоре не закреплены обязательства, то он не дает никаких гарантий ни покупателю, ни продавцу. Чаще всего предварительные договоры используются, если недвижимость заложена в банке и для ее высвобождения нужно будет вносить какие-то суммы. Формы договоров на всех этапах сделки купли-продажи есть в нотариальных конторах согласно установленным законом образцам.

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным >>>

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Как происходит непосредственно покупка? В процессе оформления задатка или предварительного договора нотариусу передают документы: он проверяет юридическую чистоту квартиры, отсутствие долгов, арестов, обременений. После чего оформляем покупку квартиры. Последовательность оформления документов следующая:

заключается договор купли-продажи и оплачивается указанная сумма;
нотариус забирает оригиналы документов и регистрирует договор купли-продажи и право собственности в органе юстиции в электронном виде;
после регистрации покупателю выдается лист-распечатка с кодом, датой и другими данными о регистрации. Срок оформления — в течение суток.

Правильное оформление договора предусматривает такие пункты, как стоимость жилья, сроки, платежи в тенге, условия возврата денег в случае неисполнения обязательств одной из сторон сделки. Для продавца должно быть прописано обязательство дать все нужные документы для проверки. Также нужно указать строку о том, кто оплачивает оформление договора, все расходы по сделке — чаще всего они делятся пополам.

По поводу электронной регистрации эксперт Марина Грушина поясняет: «Сейчас производится только электронная регистрация договоров купли-продажи — заявление на регистрацию договора отправляет нотариус. Сейчас нет такого, что люди подписали договор и пошли в ЦОН и сдали документы на регистрацию. Заявители на регистрацию подают документы именно нотариусу».

Электронная регистрация не только сокращает время, но и делает саму процедуру юридически более безопасной.

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Для чего вам понадобится нотариус

Помощь нотариуса потребуется в любом случае — для проверки юридической чистоты нужен доступ в базы данных, которого у граждан просто нет. Соответственно после проверки документов нотариус сразу проведет и электронную регистрацию. Такой метод юридического оформления сделки — проще и безопаснее для покупателя.

Роль нотариуса в сделке по купле-продаже разъясняет Марина Грушина: «Во-первых, нотариус удостоверяет дееспособность человека, что он выражает свою волю, не под принуждением. Во-вторых, нотариус составляет документ согласно статьям закона. В-третьих, у нотариуса есть возможность проверить юридическую чистоту квартиры, у него есть доступ в базы данных. Потому договоры, связанные с передачей денег людям без навыков оформления проще оформлять либо у нотариуса, либо в профессиональной юридической конторе».

Кроме того, специалист уверена — нужно внимательно относиться к выбору и риелторской компании: «Это должна быть профессиональная риелторская компания, желательно член Ассоциации риелторов, чтобы можно было призвать риелтора к ответственности. В члены АРК вступают только те компании, которые обучают риелторов. Если это просто маклер, то у него может не хватать опыта».

Помните, после того как сделка зарегистрирована и заверена нотариально, право собственности еще не наступает. Для этого вы должны зарегистрировать право собственности на квартиру. По закону с 2015 года в Казахстане введено правило обязательной электронной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае заключения нотариально удостоверенной сделки. Эту процедуру также делает нотариус — в результате вы получаете свидетельство о регистрации прав. Квартира переходит в собственность покупателя.

Форс-мажорные ситуации

Форс-мажор (особый случай) — это обстоятельство непреодолимой силы, которое не позволяет выполнить условия сделки. Однако оно не определено законом и должно оговариваться сторонами сделки и указываться в договоре. Прописанное в договоре форс-мажорное обстоятельство освобождает стороны от обязательств.

Казалось бы, достаточно прописать нужные строки и можно спокойно заключать сделку. Однако есть форс-мажорные ситуации, которые сложно предусмотреть. Например, девальвация национальной валюты. Потому о том, что прописать в качестве форс-мажоров, нужно посоветоваться с нотариусом.

Форс-мажор (особый случай) — это обстоятельство непреодолимой силы, которое не позволяет выполнить условия сделки.

И после заключения сделки может всплыть информация, которую сложно было просчитать, отследить даже нотариусу. К примеру, продавец продает недвижимость, которую купил на незаконные средства, на взятки, к примеру. После на него завели уголовное дело, и он стал спешно распродавать жилье.

Потому, чтобы избежать форс-мажоров, проверьте, не находится ли владелец квартиры под следствием, не страдает ли различными зависимостями, чтобы не было риска признания его недееспособным. Ходите вместе с продавцом по инстанциям, не поленитесь проверить все факты с нотариусом. Живо интересуйтесь всеми процедурами, просите показать полученные справки. Верьте не слову (пусть даже и слову нотариуса), а конкретной записи.

Рассмотрим несколько проблемных ситуаций, которые могут непредвиденно возникнуть.

Что нужно знать, если вы решили купить квартиру >>>

Проблемы из-за недееспособного собственника

Другая проблема — это приобретение жилья, собственником которого является недееспособный гражданин (например, психически больной человек или страдающий алкоголизмом). По закону, такие квартиры покупаются через опекуна, которому дают разрешение сами органы опеки. Однако чаще всего люди боятся «связываться» с такими квартирами — есть высокий риск, что такой договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Как можно себя обезопасить в такой ситуации рассказывает Антон Самохин, управляющий партнер Казахстанской лиги юристов: «В случае если разрешение от уполномоченного органа получено, то препятствий для заключения сделки нет и каких-либо опасений не должно возникать. Между тем всегда присутствует риск того, что разрешение органа опеки и попечительства получено в обход законодательства Республики Казахстан. Покупателям советую при покупке квартиры у недееспособного лица, помимо ознакомления с самим разрешением органа опеки и попечительства, лично убедиться, не нарушаются ли права данного лица, посетив орган выдавший разрешение. Или в лучшем варианте самим участвовать в получении разрешения на сделку, дабы избежать мошеннических действий».

Т.е. фактически, покупатель может посещать все органы и организации, выдающие нужные для сделки документы вместе с продавцом — это исключит возможность коррупционных действий, договоренностей, максимально обезопасит покупателя.

Проблемы из-за налогов

Неприятные ситуации могут быть связаны и с налогами. Кто платит налог при продаже жилья? Так, по закону, если хозяин квартиры был собственником менее года и продает жилье по большей стоимости, то с суммовой разницы он должен оплатить налог (в зависимости от того, сколько стоит квартира). Например, цена покупки — 20 тыс долл, а продает за 30 тыс долл, налог платится с разницы между суммами, т.е. с прибыли в 10 тыс долл. Ставка налога — 10%. Оформление декларации совершается до 31 марта следующего года.

Вот здесь часто возникает ситуация, когда продавец просит покупателя заплатить одну цену, а в договоре проставить меньшую, чтобы избежать налогов. Что делать покупателю в такой ситуации советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риэлторов Казахстана: «Это личные риски. Интерес покупателя понятен — сэкономить на налогах. Покупателю — не рекомендую, так как могут быть проблемы. Лучше фиксировать всю фактическую информацию — в любой момент могут возникнуть разбирательства, всплывет дополнительная информация или вы сами откажетесь от квартиры, сделку отменят, признают недействительной.… И вот тогда вам вернут именно ту сумму, которая указана по договору».

Т.е. эта возвращенная сумма будет меньше той, по которой вы действительно купили жилье. И закон в таком случае не сможет вас защитить.

Налогообложение в РК: как платить за недвижимость в 2017 году >>>

А если девальвация?

Так, в свете последних событий с курсом валют и тенге возникают определенные риски. Если сделка совершается одномоментно (сегодня оформляем — сегодня платим), то указывается курс тенге на сегодняшний день и по нему же делается оплата. Однако если жилье приобретается с продолжением платежей, то могут быть проблемы. По закону, ни в каком договоре нельзя сделать привязку «эквивалентно доллару». Что нужно сделать на случай такой ситуации? Нотариус может сделать пометку о девальвации как форс-мажора с возможностью внесения корректив.

О практике работы в новых условиях с курсом валют рассказывает Марина Грушина: «На практике мы делаем так: люди подписывают договор, а затем мы подписываем соглашение собственноручно каждой из сторон, что люди договорились производить оплату по договору в тенге, но по курсу к такому-то на день оплаты в эквиваленте такой-то сумме долларов. Для того чтобы у людей не было трений, передергивания ситуаций в свою пользу. Но этот документ очень шаткий, в суде его в расчет не возьмут, так как никакой привязки к курсу доллара по закону нет».

Информационная служба kn.kz

Ипотечный договор: важные детали документа

Какие документы следует запрашивать у арендатора при проверке?

Агенты и арендодатели полагаются на информацию, предоставленную потенциальными арендаторами, чтобы обеспечить бесперебойный процесс аренды. Конечно, ваша служба проверки работает, чтобы помочь вам принять правильное решение, но вы должны знать, какие документы запрашивать у арендатора, чтобы упростить проверку информации. Нельзя оставлять на волю случая такие важные решения, как отбор арендаторов. Подтвердив все данные, указанные в заявке на аренду, вы можете быть уверены, что вас не посадят с проблемным арендатором.Чтобы избежать мошенничества и финансовых потерь, вот четыре основных типа документов, которые следует запросить у потенциального арендатора перед въездом:

Проверка личности

Основанием для заявки на аренду являются личные данные арендатора, и, как бы мы все ни хотели верить в человеческую природу, вы не должны рисковать тысячами долларов из-за честности заявителя. К сожалению, кража личных данных действительно происходит, как и некоторые довольно изощренные подделки, поэтому проверяйте, проверяйте и еще раз проверяйте, чтобы исключить нечестных соискателей.

Вам необходимо проверить своих кандидатов и убедиться, что их данные и документы являются законными. Для этого попросите предъявить удостоверение личности государственного образца, например паспорт или действующие водительские права. При подписании договора аренды вы также можете запросить копию их карты социального страхования, чтобы проверить номер, который они могли указать в своем заявлении.

Жилая история

Вам необходимо следить за любыми потенциальными проблемами в прошлой истории проживания потенциального арендатора.Убедитесь, что в их записях нет случаев выселения, и получите исчерпывающую справку от их предыдущих домовладельцев. Может быть полезно спросить арендаторов, почему они переезжают со своего последнего места проживания, чтобы получить представление о том, как они обращаются с недвижимостью и могут ли они позволить себе арендную плату.

В форме заявки на аренду у вас будет указана история проживания арендатора. Используйте эти данные, чтобы связаться с предыдущими арендодателями, чтобы обсудить их опыт работы с арендатором и узнать больше о том, подходят ли они для вашей собственности.Вам также необходимо дважды проверить законность направления, задав конкретные вопросы, о которых фальшивый или «посаженный» домовладелец не догадывается. Вопросы, касающиеся ежемесячной арендной платы, дат, когда арендатор был резидентом, и адреса собственности, полезны для подтверждения того, что вы разговариваете с правильным арендодателем и получаете реальную историю.

Вам необходимо просмотреть полную историю проживания без необъяснимых пробелов. Если вы видите какие-либо неучтенные периоды времени, поговорите со своим заявителем и выясните, почему.Отчет о выселении также является важной частью процесса проверки арендаторов, и вы можете использовать этот отчет для перекрестной ссылки на то, что они не пропустили ни одного адреса в своей истории, с которого они были впоследствии выселены.

Сведения о занятости и доходе

В вашем заявлении запрашиваются подробные сведения о работе и зарплате арендатора, но вам необходимо следить за этим и убедиться, что вам предоставили точную информацию. Вы должны быть уверены, что ваш потенциальный арендатор сможет покрывать арендную плату каждый месяц, и документы, которые необходимо запросить у арендатора для подтверждения этого, включают:

Корешки для оплаты
Налоговые формы W-2
W-4 формы
Выписки с банковского счета
Мировые соглашения в судебном порядке
Трудовой договор

Не забудьте подтвердить любую информацию о работодателе арендатора или заработной плате, связавшись напрямую с работодателем.Это даст вам душевное спокойствие, если вы поговорите с компанией, в которой работает заявитель, чтобы убедиться, что они трудоустроены и что их доход соответствует указанному в заявлении. При отборе арендатора в первую очередь обращайте внимание на финансы. В конце концов, выселение не того арендатора может стоить тысячи долларов, поэтому вам нужно знать его кредитный рейтинг и какие финансовые документы запрашивать у арендатора в поддержку своего заявления.

Твердые ссылки

В дополнение к форме заявки вам потребуются документы, которые предоставят вам факты о ситуации арендатора, как с финансовой, так и с этической точки зрения.Вам также будет очень полезно получить контактную информацию по рекомендациям, чтобы вы могли сами убедиться в позиции арендатора.

К сожалению, некоторые арендаторы нередко предоставляют ложные рекомендации, и вам необходимо знать, скрывает ли кандидат правду или нечестно ссылается на рекомендации арендодателя или работодателя. Вы не хотите рисковать своей финансовой безопасностью, поэтому вы должны делать все возможное, чтобы держаться подальше от всех, кому нельзя доверять. Сказав это, вы должны сосредоточиться на фактах; очень часто направление будет стремиться высказать свое мнение, но попытается вернуть его к конкретным деталям, например, оплачивал ли арендатор обычно поздно, или они получают зарплату, указанную в форме заявления.

Если ваш заявитель уклоняется от рекомендаций или вы звоните специалисту по направлению, и они не хотят обсуждать арендатора, имейте в виду, что могут быть скрытые проблемы. Если при дальнейшем исследовании вы не можете разобраться в сути проблемы, подумайте, подходит ли вам этот клиент.

Take Away

Вы хотите душевного спокойствия, и вам необходимо быть уверенным в том, что вы раскрыли все подробности истории своего арендатора и проверили всю информацию, которую он вам предоставил.Изучите всю предоставленную вам документацию и сверьтесь с ней. Сейчас не время быть слишком доверчивым, иначе это может дорого вам обойтись. Хорошая оценка арендатора начинается с первоначальной формы заявки, а затем зависит от того, насколько хорошо вы соблюдаете документацию.

11 документов, которые следует принести в квартиру Просмотр

Любой, кто раньше искал квартиру, понимает, насколько неприятными могут быть эти переживания.

Помимо поиска места в рамках вашего бюджета и настройки просмотра, вас также могут попросить представить определенные предметы.

Что привнести в просмотр квартиры?

Точные предметы, которые вам нужно будет принести для осмотра квартиры, будут зависеть от арендодателя и местоположения, но обычно вы можете ожидать предъявить:

Заполненное заявление
Удостоверение личности с фотографией
Выписки из банка
Квитанции о выплате
История вакансий
Рекомендательные письма
Ссылки
История аренды
Номер социального страхования
Чековая книжка
Кредитный отчет

Давайте исследуем каждый из этих пунктов, чтобы убедиться, что вы готовы к следующему просмотру квартиры.

Заполненное заявление

Большинство управляющих недвижимостью просят потенциальных арендаторов или домовладельцев заполнить заявление, прежде чем принимать их для просмотра.

Некоторые владельцы квартир предоставляют вам эти анкеты в день просмотра. Однако заполнение этих форм может занять некоторое время.

Чтобы сделать процесс просмотра максимально эффективным, вы можете найти эти формы на веб-сайте здания или заранее связавшись с управляющим недвижимостью или арендодателем.

Это также может дать вам преимущество перед другими конкурирующими арендаторами, которые хотят сдавать недвижимость в аренду одновременно с вами.

Удостоверение личности с фотографией

Удостоверение личности с фотографией — это просто любая форма удостоверения личности, содержащая вашу фотографию. При просмотре вы можете предъявить свои водительские права, паспорт или другое удостоверение личности государственного образца с фотографией.

Некоторые домовладельцы берут ваше удостоверение личности с фотографией и делают его ксерокопию для своих записей.

В качестве альтернативы они могут попросить вас принести ксерокопию удостоверения личности при просмотре.В любом случае вы можете рассчитывать на предъявление действительного удостоверения личности с фотографией в той или иной форме.

Выписки с банковского счета

Арендодатели часто просят потенциальных арендаторов предоставить свои банковские выписки за последние несколько месяцев.

Обычно они изучают вашу выписку, чтобы убедиться, что у вас достаточно сбережений для выплаты арендной платы.

Если у вас нет больших сбережений, домовладелец может проверить ваш ежемесячный доход для подтверждения того, что вы можете позволить себе установленную им арендную плату.

Некоторые люди не хотят предоставлять эту конфиденциальную информацию домовладельцу.В некоторых штатах у вас есть возможность отклонить запрос. Однако, поступив так, вы можете поставить под угрозу свою заявку на аренду.

Платежные квитанции

Некоторые арендодатели принимают платежные квитанции вместо выписки из банка. Эта квитанция о заработной плате помогает подтвердить, что вы действительно работаете и зарабатываете достаточно денег, чтобы покрыть арендную плату.

Следует отметить, что некоторые домовладельцы могут отклонить ваше заявление, если обнаружат, что арендная плата превышает 30% вашего ежемесячного дохода.

В этих ситуациях может быть полезно предоставить выписку из своего банковского счета и показать им, что у вас есть больше денег, спрятанных в сбережениях.

Если вы можете продемонстрировать, что ваш доход и сбережения достаточно велики, чтобы покрыть арендную плату за период аренды, они могут одобрить ваше заявление.

История работы

Ваши квитанции о заработной плате могут дать арендодателю уверенность в вашей способности платить арендную плату. Однако они могут также попросить показать вашу историю работы.

Это список работодателей, у которых вы работали на протяжении многих лет, с их контактной информацией и датами трудоустройства.

История занятости дает арендодателям информацию о стабильности вашей работы.Если вы часто меняете работодателя, у них будет меньше уверенности в том, что ваш поток доходов будет стабильным.

Это может заставить их предположить, что вы можете пропустить некоторые арендные платежи или что в ближайшем будущем вы можете переехать на новое место для другой работы.

 Также прочтите: 11 советов, как получить квартиру, если вы только что получили работу

История аренды

Один элемент, который обычно является обязательным при просмотре квартир, — это история аренды.Это список объектов недвижимости, в которых вы проживали последние семь или более лет.

В этот список должны быть включены адреса домов, контактные телефоны домовладельцев, даты проживания и размер арендной платы за каждый объект недвижимости.

Нет гарантии, что арендодатель свяжется с владельцами ваших предыдущих домов. Вместо этого они могут проверить, как часто вы перемещались между локациями.

Например, если потенциальный арендатор переехал через три разных дома за один год, домовладелец может связаться с предыдущими владельцами недвижимости, чтобы узнать, почему арендатор переехал или были ли они выселены.

Номер социального страхования

Управляющие недвижимостью также спрашивают у потенциальных арендаторов их номера социального страхования. Как правило, не следует сообщать этот номер незнакомцам.

Однако управляющий имуществом может запросить это, чтобы они могли провести кредитную проверку или проверку биографических данных.

Доверить ли вы управляющим имуществом свой номер социального страхования полностью зависит от вас.

Если ваш номер социального страхования передан не тем людям, он может быть использован для подачи заявления на получение кредитной карты, открытия банковского счета или аренды автомобилей на ваше имя.

Чековая книжка

После того, как вы решили сдать определенную квартиру, управляющий может попросить вас внести плату за снятие квартиры с продажи.

Эта плата будет использоваться для удержания квартиры до тех пор, пока договор аренды не будет подписан и завершен. Это не позволяет другим потенциальным арендаторам сдавать недвижимость в аренду в течение этого периода.

Этот специальный сбор может быть оплачен чеком, поэтому не забудьте взять с собой чековую книжку для просмотра.

Кредитный отчет

Последний предмет, который домовладелец или управляющий может попросить вас принести, — это кредитный отчет.Это заявление, которое содержит информацию о вашей кредитной деятельности или текущей кредитной ситуации.

Ваш кредитный отчет также будет включать такие детали, как ваш кредитный лимит, баланс вашего счета и история платежей по счету.

Наличие собственного кредитного отчета избавляет арендодателей от необходимости запрашивать ваш номер социального страхования и использовать его для получения вашей кредитной истории самостоятельно.

Это может значительно ускорить процесс подачи заявки на аренду.

О чем не может попросить арендодатель?

Все вышеупомянутые предметы могут быть запрошены домовладельцем или управляющими недвижимостью по закону.

Однако есть некоторые вещи, о которых они не могут попросить вас. К ним относятся:

Возраст

Хозяин вашей будущей квартиры может узнать некоторые сведения о вас из вашего удостоверения личности с фотографией.

Однако они не могут спросить вас, сколько вам лет. Это потому, что отказать кому-либо в собственности по причине его возраста является незаконным.

Религия

Точно так же домовладелец не может спросить у вас, какой у вас религии, или предоставить документы, подтверждающие вашу религию.

Дискриминация жильцов за их религию считается незаконной. Фактически, домовладелец не может даже спросить вас, религиозный вы или нет.

Государственная помощь

Некоторые люди нередко используют талоны на питание, когда они активно зарабатывают. Это связано с тем, что право на государственную помощь имеют лица с низким доходом или большие семьи.

Ваш арендодатель может узнать о вашей истории занятости и доходах из банковской выписки или квитанций о заработной плате.

Однако они не могут спросить вас, получали ли вы когда-либо государственную помощь. Даже если бы они обнаружили эту информацию, им не разрешили бы использовать ее для дискриминации в отношении вас.

Семейный статус

Арендодатель может спросить вас, сколько жителей будет проживать в собственности, поскольку это может повлиять на счет за коммунальные услуги за квартиру, а также на общий износ квартиры.

Однако они не могут спросить вас о вашем семейном положении или о том, собираетесь ли вы иметь детей в будущем.

Это потому, что дискриминация по признаку семейного статуса является незаконной.

Как видите, есть много вещей, о которых домовладелец может и не может попросить вас, когда вы просматриваете квартиру.

Не забывайте об этих вещах, так как они могут повлиять на ваши шансы на аренду недвижимости в ближайшем будущем.

Другие статьи, которые могут вам понравиться:

Paper Chase: документы, используемые при аренде

Когда дело доходит до бумажной работы, ее стоит организовывать.Хранение документов в порядке может сэкономить ваше время и силы — это может даже помочь вам сэкономить на арендной плате. Например, подтверждение хорошей кредитной истории может помочь вам договориться о более выгодных условиях аренды с вашим арендодателем.

В процессе подачи заявления вам нужно будет принести несколько документов для рассмотрения вашим арендодателем, и вы получите документы для оценки и подписания.

Документы, которые вы приносите, подтверждают арендодателю, что вы являетесь тем, кем себя называете; подтверждение вашей личности, дохода, занятости и кредитной истории.Напротив, документы, которые вы просматриваете, должны доказать вам, что предложение арендодателя является честным и прозрачным. Изучение деталей этих документов до вашего приезда поможет вам выявить потенциальные проблемы.

Документы для предъявления

Идентификация. Ваш домовладелец захочет подтвердить, кто вы, с помощью какого-либо документа, удостоверяющего личность, например водительских прав или паспорта. Все, что выпущено правительством с фотографией, должно работать. Арендодатель может использовать ваши водительские права для проверки кредитоспособности и, возможно, проверки биографических данных.
Проверка доходов. Эта информация позволяет арендодателю узнать, что у вас есть финансовые возможности для выплаты арендной платы. Будьте готовы предоставить копии налоговых деклараций или банковских выписок. Арендодатели также могут принять письмо с подтверждением трудоустройства, подписанное письмо с предложением или документы о финансовой помощи колледжа. Все могут подтвердить ваши финансовые возможности.
Кредитный отчет. Арендодатели могут захотеть получить ваш кредитный отчет сами, а не вы. Спросите своего арендодателя, будут ли они взимать с вас плату для покрытия этих расходов или они примут последнюю копию вашего кредитного отчета.
История аренды. Придите со списком ваших предыдущих адресов аренды и контактной информацией предыдущих домовладельцев. Ваш новый арендодатель может захотеть связаться с ними для получения рекомендаций, чтобы убедиться, что вы являетесь ответственным арендатором.

Документы для проверки

Отчет о проверке. Обязательно проведите общий осмотр собственности с арендодателем, прежде чем подписывать договор аренды. Прежде чем переехать, запросите письменный отчет с четким указанием любых повреждений или необходимого ремонта, чтобы защитить себя от ответственности в будущем.
Аренда. Ваш договор аренды является юридически обязывающим договором, который определяет условия аренды. Обязательно прочтите договор аренды внимательно, построчно. Спросите арендодателя о любых вопросах, которые могут у вас возникнуть. При необходимости сейчас самое время попросить изменить язык.

Для получения дополнительной информации о процессе аренды посетите My Home by Freddie Mac ^®.

Руководство управляющего недвижимостью по ведению надлежащего учета

Надлежащее управление файлами для арендодателей и управляющих недвижимостью может сэкономить вам массу времени, если вы когда-нибудь столкнетесь с аудитом, судебным спором, претензией по справедливому жилищному соглашению или если вам просто нужно найти конкретные условия аренды.

Как и большинство предприятий, государственные и федеральные нормы определяют, какие файлы должны хранить профессионалы в сфере аренды и в течение какого времени в отношении арендаторов, владельцев, собственности, финансов и других важных деловых документов.

В целом, продолжительность хранения документа зависит от соответствующего срока давности для любого типа дела, которое может быть возбуждено в связи с потенциальной причиной иска. Надлежащее хранение и управление файлами сводится к управлению рисками, чтобы защитить себя и свой бизнес, если это необходимо.

Информация ниже предлагает общую информацию о важных файлах, связанных с управлением недвижимостью. Хотя это может показаться исчерпывающим списком, все же могут быть вещи, которые вы сочтете важными или необходимыми для обеспечения соблюдения государственных требований и защиты вашего арендного бизнеса.

Файлы арендатора

Арендодатели и владельцы недвижимости несут ответственность за ведение записей, касающихся нынешних и прошлых арендаторов. Важные файлы клиента могут включать:

Заявление арендатора об аренде и отчеты о проверке
Переписка об одобрении или отклонении заявки на аренду
Подписанный договор аренды или аренды, а также любые изменения или обновления, добавленные во время аренды
Гарантийный залог, возврат залога и подробный список любых удержаний
Оформление документов для проверки при заселении, заполненных вами и вашим арендатором
Оформление документов для проверки выезда, особенно в части залога арендатора
Записи об арендной плате
Учет арендной платы (штрафы за просрочку, уборку, домашние животные и т. Д.))
Договор страхования домашних животных и записи о залоге домашних животных
Письменные заявки на въезд
Уведомления о повышении арендной платы
Извещения об эксплуатации недвижимости
Запросы на выполнение работ или техническое обслуживание, а также подробные сведения о том, как и когда они были обработаны
Нарушения аренды и соответствующие записи о действиях
Документы и записи о выселении
Юридические уведомления и соответствующие действия
Вся электронная почта и переписка с арендатором

Вы также должны хранить записи заявок, проверку арендаторов и всю переписку относительно утверждения или отклонения заявок на аренду от всех заявителей на аренду, даже если они никогда не проживали в одной из ваших арендных площадей — сохранение данных заявителя на аренду поможет защитить вас, если заявитель подаст заявку на аренду. иск о дискриминации.

Файлы владельцев

Если вы предоставляете владельцам услуги по управлению имуществом, вам необходимо будет вести записи ваших соглашений об управлении, любых файлов собственности, перечисленных ниже, и записей о платежах, связанных с доходом от аренды, сборами за управление или обслуживанием собственности. Файлы владельца могут включать:

Соглашение между владельцем и управляющим
Все файлы собственности собственника (см. Ниже)
Запросы и разрешения на техническое обслуживание собственности, а также подробные сведения о том, как и когда они были обработаны
Записи об оплате управленческого сбора
Арендные платежи собственника и выплаты за счет собственных средств
Все письма и переписка с владельцами

Владельцы могут быть известны тем, что оспаривают расходы, связанные с обслуживанием собственности, поэтому убедитесь, что в подписанном соглашении об управлении указано, как вы будете обрабатывать запросы на выполнение работ и каков процесс использования средств собственника для утвержденного обслуживания собственности.Управляющие недвижимостью должны вести точный учет всей корреспонденции, предложений, счетов-фактур и платежных документов, связанных с обслуживанием собственности, на случай, если владелец оспорит это позже.

Файлы свойств

В зависимости от того, владеете ли вы арендуемым имуществом или просто управляете арендуемым имуществом для других владельцев, ваши требования к хранению данных о файлах собственности могут отличаться. Важные файлы об аренде собственности могут включать:

Оформление документов на регистрацию в начале каждой аренды
Оформление документов для осмотра при выезде, особенно в том, что касается повреждений, износа и необходимого технического обслуживания
Запросы на ремонт нарядов на работы и подробности того, как и когда они были обработаны
Документы о собственности и информация об ипотеке, если применимо
Записи по налогу на имущество, если применимо
Записи о проверках и обновлениях по техобслуживанию
Страховые полисы
Маркетинговая информация и фотографии недвижимости
Фотографии, относящиеся к содержанию имущества и повреждению имущества
Счета-фактуры и квитанции по содержанию имущества

Файлы поставщиков

Управляющие недвижимостью и арендодатели работают со всевозможными продавцами, связанными с их недвижимостью и бизнесом.Правильная организация и хранение файлов поставщиков поможет вам избежать уплаты налогов при подаче документов 1099-MISC и в случае возникновения спора. Файлы поставщика могут включать:

Файлы проверки поставщиков
Контракты с поставщиками
Запросы на заказы, заявки и подробные сведения о том, как и когда они были обработаны
Электронная почта и корреспонденция
Счета-фактуры и квитанции
Платежные документы
1099-MISC документы

Финансовая отчетность

Независимо от того, управляете ли вы своей собственной арендуемой недвижимостью или предоставляете услуги по управлению недвижимостью для своих владельцев, ведение надлежащей финансовой отчетности важно для надлежащего ежегодного уплаты налогов, обеспечения надлежащего соответствия доверительного учета и выживания в ходе аудита.Вы должны быть знакомы с требованиями вашего штата в отношении того, как долго вы должны хранить финансовую отчетность для своего арендного бизнеса, которая может включать:

Банковские выписки
Подтверждение вкладов / квитанции о банковских депозитах
Главная книга / Контрольный регистр
Копии чеков
Бухгалтерские книги владельцев
Бухгалтерские книги арендаторов
Книга личных средств
Счета-фактуры и квитанции (как входящие, так и исходящие)
Заказы на закупку
Записи о возврате и удержании гарантийного депозита

Деловые документы

Ведение файлов, которые относятся конкретно к структуре вашего бизнеса по управлению недвижимостью, необходимо для обеспечения соблюдения правовых норм, привлечения новых клиентов или выживания в ходе аудита.Важные бизнес-файлы могут включать:

Это лишь некоторые из важных файлов и документов, связанных с управлением недвижимостью, которые необходимо хранить, чтобы соответствовать требованиям законодательства и защитить себя, если когда-либо столкнутся с судебными обвинениями. Вы всегда должны сверяться с законами своего штата и местными законами, чтобы узнать о наших конкретных требованиях в отношении хранения записей, продолжительности хранения файлов и надлежащих способов уничтожения конфиденциальных данных.

Большинство этих файлов содержат конфиденциальную и личную информацию.Надлежащее безопасное хранение жизненно важно для защиты человека или бизнеса, к которому относится информация, а также для соблюдения закона. Убедитесь, что в вашей системе хранения предусмотрены высокозащищенные меры.

Безопасные системы хранения файлов

Наилучший способ безопасного хранения нескольких файлов в течение нескольких лет, которые можно легко организовать, на которые можно ссылаться и к которым можно получить доступ, — это использование облачных хранилищ. Бумажные файлы занимают слишком много места, их можно потерять, потерять или навсегда повредить в случае аварии.Компьютер, сервер или запоминающее устройство могут выйти из строя, подвергнуться взлому, заразиться вирусом или машина может просто перестать работать. Риски, связанные с физическим управлением файлами или хранением данных на жестком диске, слишком велики при работе с таким большим количеством важной информации.

Хранение данных в Интернете теперь признано самым надежным и простым способом хранения важных файлов. Ваше программное обеспечение для управления недвижимостью обеспечивает пользователям дополнительную безопасность и избыточность для безопасного хранения неограниченного количества файлов в Интернете.

Rentec Direct предлагает клиентам неограниченный объем безопасного онлайн-хранилища для всех их важных деловых документов, а также интегрированные функции бухгалтерского учета, собственности, собственности, арендатора и поставщика, которые обеспечивают четкую документацию важных данных, связанных с этими аспектами вашего бизнеса по управлению арендой. Документы могут быть загружены в программу для хранения в основной файловой библиотеке или назначены непосредственно соответствующему арендатору или собственности.

Чтобы узнать больше о том, как начать использовать безопасное файловое хранилище Rentec Direct, посетите — Статью базы знаний — Файловую библиотеку (файловое хранилище).

Хотите узнать больше о том, насколько серьезно Rentec Direct относится к защите данных? Ознакомьтесь с этими статьями:

Еще не пользуетесь Rentec Direct? Вы можете получить доступ ко всем мощным функциям простого в использовании программного обеспечения для управления недвижимостью, воспользовавшись бесплатной двухнедельной пробной версией уже сегодня — узнайте больше!

Дополнительная литература для вас:

Какие документы нужны для аренды дома?

Кредит изображения: c2photography / iStock / GettyImages

Переезд на новое место может быть захватывающим, но он также сопряжен с определенными трудностями.Прежде чем сделать этот шаг, ознакомьтесь с требованиями для аренды дома в этом конкретном районе. Большинство арендодателей потребуют удостоверение личности с фотографией и подтверждение дохода, например квитанции о заработной плате или выписки из банка. Если вы снимаете жилье у управляющего недвижимостью, вам, возможно, придется заполнить дополнительные документы и пройти проверку биографических данных.

Наконечник

Большинство домовладельцев требуют удостоверение личности с фотографией, подтверждение дохода, выписки с банковского счета и справки. Если вы не являетесь резидентом США, вы можете принести свой паспорт, копию формы 1040-NR и другие соответствующие документы, такие как трудовой договор.

Возьмите эти документы с собой

Снять квартиру или дом иногда дешевле и удобнее, чем покупать. Поэтому неудивительно, что более 65 процентов молодых людей живут в арендуемой собственности, как сообщает Pew Research Center. Но независимо от того, переезжаете ли вы по работе, учебе или по личным причинам, важно знать свои обязанности. Скорее всего, потенциальные арендодатели захотят увидеть ваши квитанции о заработной плате, номер социального страхования (SSN) и кредитный отчет.Они также могут запросить список рекомендаций от предыдущих домовладельцев, а также другие документы:

Водительское удостоверение, паспорт или гос. Идентификатор
Справка о занятости
Выписки с банковского счета
Регистрационный номер автомобиля
История аренды
Информация о вашем питомце (если есть)
Рекомендации вашего работодателя, коллег или текущих домовладелец

Частные арендодатели часто более гибкие, чем управляющие недвижимостью.Тем не менее, они могут потребовать подтверждение дохода или занятости, например форму W-2, налоговые декларации или трудовой договор. Если вы работаете не по найму, принесите копию формы 1099 и выписки из вашего банковского счета за последние пять или шесть месяцев. Как правило, домовладельцы хотят убедиться, что у вас есть стабильный доход или достаточно сбережений, чтобы покрыть ваши расходы на проживание в течение шести-12 месяцев или дольше.

За пределами США. граждане могут принести копию формы 1040-NR, свои паспорта и другие соответствующие документы. Обратите внимание, что можно очистить конфиденциальную информацию (например,грамм. ваша гендерная идентичность или этническое происхождение) и выделите соответствующие детали. Закон о справедливых жилищных условиях запрещает арендодателям и компаниям, занимающимся недвижимостью, проводить дискриминацию по признаку пола, религии, цвета кожи, расы, семейного положения и других критериев, но вы никогда не знаете, с кем имеете дело.

Требования к аренде дома

Требования к аренде дома варьируются от одного домовладельца к другому. Например, некоторые арендодатели проводят проверку биографических данных или запрашивают копию вашего резюме.Другие могут потребовать от поручителя или со-подписавшего убедиться, что они получат оплату в случае, если вы потеряете свой доход или покинете квартиру без предварительного уведомления.

Если ваша заявка будет одобрена, вам нужно будет внести залог. По данным InterNations, около половины штатов США запрещают арендодателям взимать арендную плату более трех с половиной месяцев в качестве залога. Штат Канзас, например, ограничивает эту сумму арендной платой за один месяц для немеблированных домов или полуторамесячной арендной платой за меблированные квартиры.«Арендаторам с домашними животными, возможно, придется внести дополнительный залог», — поясняет Kansas Legal Services.

Новые арендаторы также должны внести предоплату за первый месяц аренды. Некоторые домовладельцы также требуют внесения предоплаты за последний месяц. Если вы нанимаете агента по недвижимости, могут взиматься дополнительные сборы. Учитывая эти расходы, убедитесь, что у вас есть немного денег. Используйте лучшие сайты по аренде квартир, такие как Trulia, Zillow или Apartments.com, и исследуйте арендодателя, прежде чем делиться своей личной информацией.

После выполнения этих шагов вам нужно будет подписать договор аренды. Убедитесь, что в этом документе указаны имя и адрес арендодателя, срок аренды, размер арендной платы, приемлемые способы оплаты и другая важная информация. В нем также должна быть указана сумма вашего гарантийного депозита и то, как он будет использоваться. Перепроверьте правила ремонта и обслуживания, владения домашними животными и доступа арендодателя к собственности.

Предупреждение

Никогда не переводите деньги в качестве залога или арендной платы, рекомендует Федеральная торговая комиссия.Мошенники часто публикуют фальшивые объявления, которые звучат слишком хорошо, чтобы быть правдой, а затем просят потенциальных арендаторов произвести оплату банковским переводом.

Какие документы проверять при покупке недвижимости в Бангалоре?

Эта статья и соответствующие статьи руководства по вопросам собственности также доступны в электронной книге Citizen Matters «Покупка, инвестирование и аренда недвижимости в Бангалоре», изданной Oorvani Media Pvt. Ltd. Копирование этого в любой форме повлечет за собой судебный процесс. Электронная книга доступна здесь.

В то время как недвижимость — это вечнозеленая область инвестиций, есть люди, которые стремятся покупать недвижимость и ради жизни.Каким бы ни был случай, разумно только проверить и убедиться, что собственность полностью законна, учитывая количество мошенничества с Акрама Сакрамой и GPA, о которых сообщалось в городе. Это попытка ответить на различные вопросы, которые могут возникнуть у покупателя.

1. Какие документы необходимо проверить перед сделкой с недвижимостью?

Есть два вида документов — первичные и вторичные правоустанавливающие документы. Первичные правоустанавливающие документы — это самые важные документы, связанные с недвижимостью.Они показывают историю владения продаваемой недвижимостью.

Некоторые вторичные правоустанавливающие документы помогают подтвердить информацию, указанную в первичных правоустанавливающих документах. Другие второстепенные документы помогают покупателю оценить, соответствует ли здание требованиям различных агентств и было ли оно построено по плану.

2. Общий перечень документов на все объекты недвижимости

я. Правоустанавливающие документы

• Документ о материнской компании

Это договор купли-продажи, дарственный договор, договор о разделе имущества, письмо о выделении земли или аналогичный документ, посредством которого нынешний владелец / владельцы приобрели право собственности на недвижимость.Этот документ также называется Мула Патра и включает непрерывную передачу права собственности до нынешнего владельца.

Отслеживание права собственности всегда должно начинаться с самого раннего доступного документа, записи или постановления, согласно которым суд, правительство или установленный законом орган передал права на собственность ее первому владельцу. Затем должны быть отслежены документы, которые идентифицируют последующих владельцев собственности посредством непрерывной последовательности правовых актов до настоящего владельца, то есть продавца.

Иногда многие из этих документов могли быть потеряны с течением времени; в таких случаях покупатель должен просмотреть самый ранний зарегистрированный документ, имеющийся у продавца, и с помощью юриста отследить право собственности до нынешнего владельца. Поскольку почти вся недвижимость в Бангалоре имеет свои корни в сельском хозяйстве, юрист может установить, имеет ли собственность четкие права собственности и может ли она быть продана на законных основаниях, с помощью вторичных документов, упомянутых ниже.

ii.Вторичные правовые документы

• Разрешение на строительство

В случае квартир и индивидуальных домов вам необходимо иметь Разрешение на строительство, выданное BBMP, BDA или деревенским панчаятом для собственности, находящейся под их юрисдикцией.

Для свободных участков в макетах необходимо проверить разрешение на план размещения, выданное органом, санкционирующим планы. Для независимых домов, разработанных строителями, помимо разрешения на план планировки, вам необходимо получить разрешение на план строительства от BBMP или деревни Панчаят, к юрисдикции которой относится собственность.

• Хата

Сертификат Хата выдается BBMP, BDA или деревенским панчаятом на имя нынешнего владельца или владельцев. Термин «ката» не упоминается в Законе о муниципальных корпорациях штата Карнатака 1976 года; это всего лишь оценочный регистр, в котором собраны все данные о каждой собственности в городе. Термин Хата — это разговорный термин, буквально означающий «отчет». Таким образом, хата — это учетная запись каждого человека, владеющего недвижимостью в городе.У каждой собственности будет хата. Каждая хата состоит из двух частей: сертификата хаты и выписки из хаты.

а. Хата сертификат

Сертификат Хаты выдается для регистрации любой новой собственности после уплаты регистрационного сбора. В этом сертификате упоминается, что конкретный номер собственности «N» зарегистрирован на имя человека «X». Этот сертификат требуется для подачи заявки на подключение к воде, электричеству, торговую лицензию и лицензию на строительство.Сертификат Khata выдается BBMP только владельцу собственности или его законным наследникам и используется для уплаты налогов.

б. Хата экстракт

Выписка из хаты — это документ, выдаваемый BBMP, в котором указывается имя владельца собственности, подробные сведения о собственности, такие как размер участка, застроенная площадь и т. Д. Владелец может получить этот документ при оплате 100 евро. с письмом-заявкой на имя помощника налогового инспектора в зональном офисе BBMP для района, где находится имущество.Только владельцы могут собирать экстракты хаты.

Сертификат Хата и выдержка из Хаты неофициально вместе называются «А Хата».

• Бухта «Б Хата»

Для включения несанкционированных планировок, объектов получения доходов и зданий, построенных с нарушением подзаконных актов, в сеть налога на имущество, в соответствии с разделом 108A Закона о муниципальном совете Карнатаки было сделано положение. Согласно новому положению, BBMP может взимать налог на имущество с такой собственности.Подробная информация о налоге на недвижимость, взимаемом с такого здания, квартиры или участка, хранится в отдельном регистре, который называется регистром B.

Подробнее на B Khata: B Khata не является гарантией регуляризации вашей собственности

• Обременение

Сертификат обременения (EC) — это запись, которая показывает все зарегистрированные транзакции, относящиеся к собственности за определенный период времени. Он выдается офисом субрегистратора, к юрисдикции которого относится недвижимость.ЭК выдаются через Форму 15 или Форму 16. Если ипотека, продажа или любые другие документы в отношении собственности зарегистрированы в указанный период времени, то выдается Форма № 15 с подробным описанием каждой транзакции. Если в течение указанного периода времени не было зарегистрировано транзакций, субрегистратор выдаст Форму 16. При покупке недвижимости вы должны настаивать на получении EC в течение как минимум 30 лет.

Несмотря на то, что EC помогает обеспечить ясный и востребованный титул на собственность, он не дает полной картины.Некоторые документы / транзакции не нужно регистрировать, и они не отображаются в ЕС. К таким документам и сделкам относятся незарегистрированные завещания, незарегистрированная доверенность, незарегистрированный договор купли-продажи и незарегистрированная ипотека. Помимо этого, судебные разбирательства и налоговые обязательства также не отображаются в ЭК. Поэтому, покупая недвижимость, не полагайтесь исключительно на EC для получения четкого титула и смотрите на другие вторичные документы.

• Свидетельство о начале работы

Свидетельство о сдаче в эксплуатацию или разрешении (CC) выдается инженерным отделом BBMP для строящейся недвижимости в городской черте.После получения лицензии на строительство и строительства фундамента и периферийных колонн, строитель должен подать заявку на CC. Только после выдачи CC строитель может законно приступить к строительству всего здания. Обратите внимание, что BBMP не будет выдавать OC по завершении строительства, если строитель не получил CC в начале. См. Раздел OC ниже.

• Свидетельство о занятости

Сертификат занятости (OC) выдается в конце строительства и является доказательством соблюдения санкций плана.Как только застройщик подает заявку на ОК, BBMP должен провести инспекцию, чтобы подтвердить, что строительство соответствует утвержденному плану.

Примечание: Тысячи квартир в Бангалоре не имеют OC, но все же заняты. Одна из причин этого заключается в том, что перепродажа квартир и зданий без ОК не запрещена. Осуществление OC слабое.

• Квитанция о комиссионном вознаграждении

Если строительство отличается от санкционированного плана, это важная квитанция, показывающая, что BBMP уплачено сложное вознаграждение за урегулирование любого отклонения от санкционированного плана строительства.

• Свидетельство о переоборудовании

Этот сертификат преобразования (широко известный как сертификат преобразования постоянного тока) выдается заместителем комиссара. Он удостоверяет, что недвижимость была преобразована из сельскохозяйственных земель в жилую.

• Квитанции об уплате налогов

Это квитанции, выданные BBMP, BDA или деревенским панчаятом, в которых фиксируется уплата налогов за собственность.

• Подтверждение PTCL

Покупатель может попросить строителя / продавца получить одобрение Закона о предотвращении передачи определенных земель (PTCL).Этот документ может выпустить Техсилдар или Округ Колумбия. Это необходимо для подтверждения того, что собственность не находится на земле, предоставленной лицу / лицам, принадлежащим к сообществам SC / ST.

• Отвод земли

Покупатель может запросить подтверждение у Специального сотрудника по приобретению земли BDA, BBMP, Национального управления автомобильных дорог Индии (NHAI), Совета по развитию промышленной зоны Карнатаки (KIADB), Совета жилищного строительства Карнатаки (KHB), Инфраструктурного коридора Бангалора в Майсоре. Project и другие, подтверждающие, что в отношении приобретаемой недвижимости не ведется процедура приобретения.

• Семейное древо

В этом документе генеалогическое древо представлено в виде блок-схемы с именами и возрастом членов семьи нынешних и прошлых владельцев продаваемой собственности. Также указывается, живы ли люди, упомянутые в нем, или мертвы; он заверяется деревенским бухгалтером или налоговым инспектором.

• Генеральная доверенность

Генеральная доверенность (GPA) — это нотариально заверенный документ, который уполномочивает другое лицо действовать в качестве вашего законного представителя.GPA, оформленный лицом, живущим за пределами Индии, должен быть нотариально заверен в стране происхождения и проштампован в Индии в течение четырех месяцев после нотариального заверения. В Индии достаточно нотариального заверения GPA. GPA нужно было регистрировать раньше; однако Верховный суд постановил, что достаточно, чтобы средний балл был нотариально удостоверен.

Как покупатель, вы должны убедиться, что GPA действителен, не отозван и предоставлен лицом, имеющим законное право дать то же самое.

3.Документы для экспертизы на квартиру

и. Соглашение о совместной разработке и GPA

В последнее время наиболее популярным методом строительства квартир является договор о совместной застройке (JDA). Это соглашение, подписанное между землевладельцем и застройщиком, по которому землевладелец передает застройщику землю для строительства и продажи квартир; взамен он получает фиксированный набор квартир на продажу. Землевладелец выдает застройщику GPA.

ii.Соглашение о долевом участии

Соглашение о разделе показывает долю землевладельца и застройщика в JDA. Это помогает покупателю уточнить, принадлежит ли квартира / объект недвижимости для продажи доле застройщика или землевладельца, и проверить законность продавца.

iii. Звоните для проверки оригиналов документов

Хотя застройщик обычно имеет в своем распоряжении все оригиналы документов, он мог заложить имущество банку в качестве залога.В этом случае у него может не оказаться оригиналов. В таком случае застройщик должен предоставить Банку Свидетельство об отсутствии возражений (NOC) до регистрации собственности, в котором говорится, что деньги идут на погашение ссуды, а соответствующая собственность не является ипотечной. При покупке доли землевладельца в собственности эта проверка немного менее важна, поскольку в большинстве JDA доля землевладельца обычно не закладывается.

4. Документы для проверки собственности с сельскохозяйственным прошлым

и.Пахани или RTC

Пахани — это отчет о доходах от аренды и возделывания (RTC), в котором описываются права, условия аренды и сведения о сельскохозяйственных культурах для собственности, такие как сведения о владельцах, площадь земли, сведения о доходах от земли, скорость воды, тип почвы, характер земли. владение землей, обязательства, выращенные культуры и т. д. В идеале продавец должен иметь RTC с 1969 года по настоящее время, и все мутации должны быть упомянуты в RTC.

ii. Запись прав и указатель земель

Этот документ содержит подробную информацию, такую как размер собственности, имена владельцев и т. Д.Хотя этот документ был прекращен Департаментом доходов, он полезен при отслеживании заголовков. Однако есть сообщения, что он издается неофициально.

iii. Экстракт мутации

Экстракт мутации сродни «сельскохозяйственной хате» и выдается официальным бухгалтером деревни или Техсилдаром. Он содержит выписку из реестра мутаций с соответствующими деталями, такими как сведения о предыдущем владельце, нынешнем владельце, способе приобретения собственности путем продажи или наследования и общей площади собственности.

iv. Экстракт Типпани и Поди

Типпани — это нарисованный от руки набросок из записей отдела геодезии в отношении собственности, содержащейся в одном номере обследования, который не разделяется на номера подэкспертизы, выдаваемые отделом изысканий. Например, выдержка из Хиссы Поди относится к эскизу, показывающему фрагменты в пределах номера опроса с номерами под опросом, такими как 159/1, 159/2 и т. Д.

из выписки из Акарбанда

Акарбанд указывает общую протяженность, границы и классификацию собственности.Это выдает отдел сюрвейера.

vi. Карта села

В этом документе представлена четкая карта деревни, в которой расположена недвижимость.

5. Документы для проверки сайтов BDA

Каждый раз, когда государство приобретает землю для застройки планировки, предыдущий титул аннулируется по закону, и титул начинается с момента приобретения собственности BDA. Следующие документы должны помочь в проверке действительности документов о собственности.

и. Первичные правоустанавливающие документы на недвижимость BDA

• Письмо о выделении: Выдано BDA в пользу нынешнего владельца, если он / она является первоначальным владельцем

• Письмо о владении недвижимостью: , выданное BDA в пользу нынешнего владельца, с записью передачи права владения имуществом нынешнему владельцу.

• Договор аренды-продажи оформлен и зарегистрирован в пользу получателя доли в BDA.

• Договор абсолютной купли-продажи , оформленный и зарегистрированный BDA в пользу получателя в отношении собственности по истечении 10 лет с даты первоначального распределения.

• План строительных санкций , выданный BDA (или BBMP, если здание было построено после того, как оно было передано BBMP BDA), где на участке было построено здание.

Вторичными правоустанавливающими документами для участков BDA являются Хата, Квитанции об уплате налогов и ЕС, которые были объяснены в списке общих документов.

Тщательное изучение и проверка вышеупомянутых документов позволит вам убедиться, что приобретаемая вами собственность имеет четкий, товарный титул, и поможет вам избежать мошеннических продаж и длительных судебных разбирательств.

6. Покупка участка BDA в качестве компенсации первоначальным владельцам в обмен на приобретение земли для создания макета

Процесс BDA по формированию планировок жилых домов из того, что обычно является сельскохозяйственной землей, включает в себя схему стимулирования.Это сделано для того, чтобы землевладельцы могли добровольно сдавать землю. На каждый акр, приобретенный BDA, землевладельцу предоставляется участок размером 60 × 40.

В принципе, эта схема хорошо работает для землевладельца из-за существенного изменения стоимости земли после создания планировки и повышения рыночной стоимости жилых участков с течением времени. Однако именно здесь этот процесс отличается от того, что используется на сайте BDA для обычного заявителя.

и. Для удобства BDA регистрирует его на имя Хатедар.

ii. В отличие от обычно выделяемых участков BDA, где все предыдущие права собственности и титульные права аннулируются, и новый владелец становится владельцем, в случае компенсационных участков ситуация иная. Обычно это земля предков, и многие люди могут претендовать на права на собственность, например, наследники, несовершеннолетние и т. Д. Обратите внимание, что этот «наследственный» статус переносится на компенсационный участок как есть.

iii. В некоторых случаях, если первоначальные землевладельцы были неграмотны или не имели наличных денег даже для регистрации компенсационного участка, чтобы передать его на свое имя от BDA, они затем составили бы договоры купли-продажи с третьими сторонами или брокерами.В таких случаях было замечено, что иногда владельцы заключали соглашения еще до того, как им были выделены участки.

iv. Эти держатели соглашения затем выполняют остальные формальности по приобретению площадок. Иногда платят деньги за регистрацию самого сайта.

Все это должно было произойти к тому моменту, когда вы наткнетесь на такой сайт, когда будете заниматься разведкой.

Что вам нужно сделать

Такие участки можно идентифицировать по письму о выделении от самого BDA, поэтому всегда настаивайте на том, чтобы увидеть письмо о выделении.Компенсационный / стимулирующий сайт будет упомянут как таковой. Обратите внимание, что вы не сможете обнаружить разницу между обычно выделенным участком BDA и компенсирующим участком на камне карты плана участка, который иногда находится на ключевых перекрестках улиц в планировке. Необходимо письмо о выделении.

Если вы покупаете такой участок, вам необходимо получить те же документы, которые будут отслеживать претензии на право собственности, присутствие несовершеннолетних и т. Д., Что и в случае покупки участков на земле с сельскохозяйственными корнями, описанных ранее в этом разделе.Внесите в процесс тщательной проверки генеалогическое древо владельца.

Спросите о держателях предыдущего соглашения и удалите их.

Статьи по теме

B khata не является гарантией устранения нарушений.
Проведите свою Khata через Sakala без взятки.
Хата путеводитель по квартирам
BBMP Хата, незаконно выданная за крупную взятку: Советник

Общая аренда (TIC) — Введение — SirkinLaw APC

Общая аренда (TIC) — Введение

Энди Сиркин

По мере того, как цены на недвижимость продолжают расти, а сообщества вводят все более строгие ограничения на рост и преобразование кондоминиумов, все больше и больше людей обращаются к аренде общей и другой нетрадиционной структуре долевой собственности как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. .Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы, при этом договариваясь между собой о распределении прав и обязанностей, чтобы каждый покупатель в конечном итоге не получил больше, чем он / она нуждается. В то же время аренда в рамках общих договоренностей увеличивает продажные цены и маркетинговые возможности для продавцов, позволяя им продавать часть своей собственности покупателям по ценам, которые обычно в сумме превышают ту, которую продавец получил бы от одного покупателя.Популярность совместной аренды еще более повысилась благодаря недавнему введению дробных кредитов, которые позволяют совладельцам иметь индивидуальную ипотеку, что существенно снижает риск совместного владения. Сегодня общая аренда жилья является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско, становясь все более популярным в других местах Калифорнии (особенно в Окленде / Беркли, Санта-Монике, Голливуде, Лагуна-Бич, Сан-Диего и во всех округах Марин и Сонома). и появляются в сообществах за пределами Калифорнии, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сиэтл и Портленд.

Что такое общая аренда?

Общая аренда (также известная как TIC и общий арендатор и совместная аренда) относится к договоренностям, в соответствии с которыми два или более человека совместно владеют участком недвижимости без «права наследования». Этот тип совместного владения позволяет каждому совладельцу выбирать, кто унаследует ее долю владения после смерти. Напротив, тип совместного владения, называемый совместной арендой, требует, чтобы интересы каждого совладельца переходили к другим совладельцам после смерти.

Аренда по общей структуре стала популярным стилем владения во многих различных контекстах недвижимости.Например, инвесторы в доходную недвижимость и синдикаторы недвижимости все чаще используют общую аренду в качестве средства для облегчения обмена с отсроченным налогом на прибыль; эта тенденция была стимулирована недавними постановлениями IRS, признающими определенную аренду в общих структурах в качестве законных средств для этих обменов. В то же время покупатели домов для отпуска и застройщики курортов все чаще используют общую аренду (часто называемую «долевое владение» в этом приложении) для совместного владения и использования недвижимости для отдыха, чтобы владельцам не нужно было покупать больше, чем они могут использовать и позволить. но по-прежнему получают законное право собственности на недвижимость (в отличие от традиционной схемы «таймшер»).

Эта статья познакомит вас с третьим распространенным использованием общей аренды, а именно совместным владением многоквартирной жилой недвижимостью совладельцами, каждый из которых желает иметь исключительные права на использование определенной жилой единицы. Вы можете найти более полную информацию в статье, озаглавленной «Понимание основных концепций и структуры TIC». Этот тип арендатора в общей долевой собственности не следует путать с юридическим подразделением, известным как кондоминиум. В проекте кондоминиума собственность юридически разделена на физические части, которые могут находиться в отдельной собственности.Каждый владелец кондоминиума владеет определенной территорией собственности, которая обозначена на карте, зарегистрированной в записях округа, и имеет документ, в котором указывается территория, находящаяся в индивидуальной собственности. Напротив, общие владельцы арендуют проценты, а не отдельные единицы или апартаменты. Право конкретного собственника использовать конкретное жилище вытекает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого соглашением об аренде, общим соглашением об аренде, соглашением между жильцами или соглашением о совместной аренде), а не из документа, карты или другого документа, зарегистрированного в записях округа.

Законна ли аренда в общем праве?

Разница между физическим разделением собственности в записях округа (как в кондоминиуме) и незарегистрированным договором о распределении прав использования (как в TIC) существенна как с нормативной, так и с практической точек зрения. Что касается нормативного регулирования, то апелляционные суды Калифорнии признали различие между зарегистрированными и незарегистрированными документами, определяющими права использования, и это различие означает, что местные законы, ограничивающие или запрещающие преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, не применяются к созданию жилого дома. аренда в общей договоренности.Следовательно, совместное владение недвижимостью не требует регистрации или согласования с местными государственными органами. С практической точки зрения отсутствие законных прав делает аренду в общей собственности значительно более рискованной, чем в кондоминиуме, даже если владельцы ТИЦ имеют отдельное финансирование. Повышенный риск возникает из-за того, что владельцы полагаются на действительность договора аренды в общем соглашении для своих прав использования, и можно представить себе правовые обстоятельства, при которых эта действительность может быть подорвана.

В чем разница между общей арендой и кооперативом?

Аренда в общей долевой собственности также должна отличаться от юридического подразделения, известного как акционерный кооператив или кооператив. В кооперативе корпорация или другое юридическое лицо владеет собственностью, и каждый из владельцев этого юридического лица владеет акциями предприятия вместе с правами пользования определенной квартирой (часто, но не всегда, выражается в документе, называемом договором аренды). . Акционерный кооператив юридически признан формой подразделения в соответствии с законодательством Калифорнии, и это признание ставит право собственности на кооператив в сферу действия большинства местных ограничений и правил подразделения.В результате законы, которые ограничивают или запрещают преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, обычно налагают те же ограничения и запреты на преобразование многоквартирных домов в акционерные кооперативы.

Можно ли получить ипотеку за совместную аренду?

Сегодня большинство домовладельцев, сдающих в аренду, имеют индивидуальную ссуду TIC. Эти частичные ипотечные кредиты обеспечиваются только долей TIC одного совладельца в собственности, а это означает, что невыполнение обязательств по ипотеке одним владельцем не ставит под угрозу других владельцев.Индивидуальная аренда по общим займам теперь легко доступна в районе залива Сан-Франциско и все чаще доступна в других местах в Калифорнии и за ее пределами.

В ситуациях, когда отдельный арендатор по общей ипотеке недоступен, группы TIC делят одну ипотеку. Согласно этой договоренности, в общем соглашении об аренде указывается процент ссуды, причитающейся каждому совладельцу, который вносит свою долю в каждый платеж по ссуде как часть своих ежемесячных взносов ассоциации домовладельцев.Очевидно, что такая договоренность создает риск того, что совладелец, который заплатил свою долю, тем не менее может столкнуться с потерей права выкупа, поскольку другой совладелец не заплатил. Группы TIC обычно управляют этим риском, сохраняя резервные фонды, которые можно использовать для оплаты расходов, пока неплательщик продается вне группы. С практической точки зрения, хотя было сформировано более 5000 таких групп, дефолт совладельца случается крайне редко, и случаев обращения взыскания на ипотечный кредит по групповой ссуде TIC не было.

Как работает общая аренда?

Расходы по аренде в рамках общих групповых расходов, включая страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора, а также выплаты по ипотеке (когда используется общая ипотека, а не отдельные индивидуальные ссуды TIC). через групповой банковский счет с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет группы. Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы.У большинства групп также есть два разных типа резервных или непредвиденных фондов: один для будущего ремонта и замены общих частей, таких как внешняя краска и кровля, а другой для помощи в оплате общих расходов в случае, если владелец не выплатит свою долю. Каждый владелец несет ответственность за поддержание назначенных ему участков и имеет возможность (в определенных пределах) изменять и улучшать такие участки.

Каждый собственник может продать свою долю в любое время, и, вопреки тому, что думают многие люди, незнакомые с долевой собственностью, арендатор с общими интересами легко перепродавался по крайней мере в течение последних 30 лет.Продажа процентов TIC с участием групповых займов обычно зависит от права первого отказа и одобрения покупателя, чтобы гарантировать, что совладельцы могут проверить потенциальных покупателей и убедиться, что они соответствуют требованиям. Кроме того, очень важно, чтобы все виды аренды в рамках общего группового финансирования были допустимы, чтобы перепродажи могли происходить без рефинансирования. Даже если групповая ипотека возможна, Соглашение об общей аренде должно предусматривать систему, в соответствии с которой продавцы могут принудительно произвести рефинансирование в случае, если существующий кредит недостаточно велик для размещения продажи.Положения о «принудительном рефинансировании» должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать, что стоимость ссуды оплачивается продавцом или покупателем, а также что положение в капитале и ежемесячные платежи непродающих владельцев защищены.

Требуется ли разрешение города для совместной аренды?

Хотя формирование TIC не требует одобрения правительства города или округа, оно требует одобрения Департамента недвижимости Калифорнии (DRE), если собственность, находящаяся в совместном владении и занимаемая группой, содержит пять или более жилых единиц.Процесс утверждения DRE в настоящее время занимает 6-9 месяцев и приводит к выпуску DRE публичного отчета. Публичный отчет содержит обширную информацию об объекте недвижимости и группе TIC и должен быть предоставлен всем потенциальным покупателям. Перепродажа долей TIC обычно разрешена без публичного отчета, но правила, определяющие, что составляет настоящую перепродажу (в отличие от фикции, предназначенной для обхода требований утверждения), являются строгими.

Есть ли смысл покупать общую квартиру?

Устойчивая и постоянно растущая популярность многоквартирных домов, занимаемых владельцами, как общих арендаторов, свидетельствует о ценности строения как для покупателей, так и для продавцов.Но общая аренда подходит не всем, и потенциальные покупатели и продавцы должны тщательно взвесить риски и выгоды, прежде чем заключать договор аренды в рамках совместной сделки. Для владельцев многоквартирных домов наиболее важным фактором, который следует учитывать, является вероятная восприимчивость местного рынка покупателей жилья к владению TIC и результирующая разница (если таковая имеется) между стоимостью здания, если оно будет продано владельцам-пользователям, а не инвестору. Для покупателей жилья ключевым фактором является наличие эквивалентного кондоминиума (с точки зрения удобств и местоположения) и, если да, то, оправдывает ли разница в стоимости TIC / condo принятие повышенного риска, связанного с владением TIC.

Об авторе

D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения и другого совместного владения SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), предусматривающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда истинное подразделение невозможно или неоправданно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC.В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым, кто получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий, и первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 30 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире.