Как жилой дом перевести в нежилой: Как осуществить перевод жилого дома в нежилое здание?

Содержание

Как осуществить перевод жилого дома в нежилое здание?

Здравствуйте, уважаемые друзья! В данной статье мы с Вами рассмотрим, как перевести жилой дом в нежилое здание, тонкости и особенности этого процесса. На первый взгляд всё выглядит довольно просто, но на практике это не всегда может быть быстро осуществимо. Поскольку, если не будут выполнены определенные требования, предусмотренные действующим законодательством РФ , то перевод жилого дома в нежилое здание может затянуться на несколько месяцев. 

Нужно иметь в виду, что закон прямо запрещает использовать жилой дом в целях осуществления предпринимательской деятельности, однако возможно изменить статус жилого дома на «нежилое».

Фактически при переводе жилого дома в нежилое здание применяются те же нормы права, что и при переводе жилого помещения в нежилое. С то лишь разницей, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. Таким образом, для перевода жилого дома в нежилое здание фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома. В этом и заключается главная особенность такого перевода. Если собственник одного из помещений в составе жилого дома откажется переводить свое помещение в нежилое, могут возникнуть трудности.

Итак, давайте более подробно рассмотрим этот непростой вопрос.

Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?

Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.

Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.

Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.

Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.

Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):
  • Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
  • Технический паспорт недвижимого имущества.
  • План дома.
  • Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.

Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.

Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.

Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

  • Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
  • Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
  • Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.

Итак, вот эти основания:

  • если вы не предоставили весь перечень документов, предусмотренных статья 23 ЖК РФ;
  • если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;
  • если такие документы были предоставлены в ненадлежащий орган;
  • если не соблюдены были условия перевода здания;

При принятии решения об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание обязательно должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Такое решение должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Отказ может быть обжалован в суд процессуальном порядке.

Госуслуги Москвы

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) Департамента, ГБУ МФЦ города Москвы и ГКУ МЦН, должностных лиц, государственных гражданских служащих Департамента, работников МФЦ и ГКУ МЦН

1. Заявитель имеет право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на принятые (совершенные) при предоставлении государственной услуги решения и (или) действия (бездействие) Департамента, ГБУ МФЦ города Москвы и ГКУ МЦН, должностных лиц, государственных гражданских служащих Департамента, работников МФЦ и ГКУ МЦН.

2. Подача и рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", Положением об особенностях подачи и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП "О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве", настоящим Регламентом.

3. Заявители могут обратиться с жалобами в случаях:

3.1. Нарушения срока регистрации запроса (заявления) и иных документов, необходимых для предоставления государственных услуг.

3.2. Требования от заявителя:

3.2.1. Документов или информации либо осуществления действий, предоставление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы для предоставления государственных услуг, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного информационного взаимодействия.

3.2.2. Обращения за предоставлением услуг, не включенных в утвержденный Правительством Москвы перечень услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления государственных услуг.

3.2.3. Внесения платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.2.4. Документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг". Данное положение при досудебном (внесудебном) обжаловании заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, работника МФЦ в части первоначального отказа в предоставлении государственной услуги применяется в случае, если на МФЦ возложена функция по предоставлению соответствующих государственных услуг в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг".

3.3. Нарушения срока предоставления государственной услуги.

3.4. Отказа заявителю:

3.4.1. В приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы для предоставления государственной услуги, по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.4.2. В предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

3.4.3. В исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока таких исправлений.

3.5. Иных нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

4. Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) должностных лиц, государственных гражданских служащих Департамента и сотрудников ГКУ МЦН рассматриваются руководителем (уполномоченным заместителем руководителя) Департамента.

Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) руководителя Департамента, в том числе на решения, принятые им или его уполномоченным заместителем по поступившим в досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения 6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП "О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве".

Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) работников МФЦ, совершенные при предоставлении государственных услуг по принципу "одного окна" в соответствии с соглашением о взаимодействии, заключенным с Департаментом, рассматриваются директором (уполномоченным заместителем директора) ГБУ МФЦ города Москвы.

Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) директора (уполномоченного заместителя директора) ГБУ МФЦ города Москвы, принятые по поступившим в досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения 6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП "О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве".

5. Жалобы могут быть поданы в органы, уполномоченные на рассмотрение жалоб в соответствии с настоящим Регламентом (далее - органы и организации, уполномоченные на рассмотрение жалоб), в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:

5.1. При личном обращении заявителя (представителя заявителя).

5.2. Через МФЦ.

5.3. Почтовым отправлением.

5.4. С использованием Портала при наличии соответствующей технической возможности.

5.5. С использованием официальных сайтов органов и организаций, уполномоченных на рассмотрение жалоб, в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

6. Жалоба должна содержать:

6.1. Наименование уполномоченного на рассмотрение жалобы органа (организации) либо должность и (или) фамилию, имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому направляется жалоба.

6.2. Наименование органа исполнительной власти города Москвы, МФЦ либо должность и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного служащего, работника, решения и (или) действия (бездействие) которых обжалуются.

6.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя - физического лица, в том числе зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя - юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю.

6.4. Дату подачи и регистрационный номер запроса (заявления) на предоставление государственной услуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме запроса и его регистрации).

6.5. Сведения о решениях и (или) действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.

6.6. Доводы, на основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и (или) действиями (бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

6.7. Требования заявителя.

6.8. Перечень прилагаемых к жалобе документов (при наличии).

6.9. Дату составления жалобы.

7. Жалоба должна быть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы при личном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представить документ, удостоверяющий личность.

Полномочия представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными документами организации.

Статус и полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами, предусмотренными федеральными законами.

8. Поступившая жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления.

9. Максимальный срок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок рассмотрения жалобы составляет 5 рабочих дней со дня ее регистрации в случаях обжалования заявителем:

9.1. Отказа в приеме документов.

9.2. Отказа в исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

9.3. Нарушения срока исправлений опечаток и ошибок.

10. По результатам рассмотрения жалобы принимается решение об удовлетворении жалобы (полностью или в части) либо об отказе в удовлетворении жалобы.

11. Решение должно содержать:

11.1. Наименование органа или организации, рассмотревших жалобу, должность, фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.

11.2. Реквизиты решения (номер, дату, место принятия).

11.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя - физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя - юридического лица.

11.4. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.

11.5. Способ подачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.

11.6. Предмет жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).

11.7. Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их подтверждающие.

11.8. Правовые основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.

11.9. Принятое по жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении).

11.10. Меры по устранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворения жалобы).

11.11. Информацию о действиях, осуществляемых органом исполнительной власти города Москвы, органом местного самоуправления, подведомственной органу исполнительной власти и органу местного самоуправления организацией, предоставляющими государственную услугу, МФЦ в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также извинения за доставленные неудобства и информацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы).

11.12. Аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа в удовлетворении жалобы).

11.13. Порядок обжалования решения.

11.14. Подпись уполномоченного должностного лица.

12. Решение оформляется в письменном виде с использованием официальных бланков.

13. К числу указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числе относятся:

13.1. Отмена ранее принятых решений (полностью или в части).

13.2. Обеспечение приема и регистрации запроса, оформления и выдачи заявителю расписки (при уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).

13.3. Обеспечение оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги (при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной услуги).

13.4. Исправление опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

13.5. Возврат заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

14. Орган или организация, уполномоченные на рассмотрение жалобы, отказывают в ее удовлетворении в случаях:

14.1. Признания обжалуемых решений и (или) действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и свобод заявителя.

14.2. Подачи жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

14.3. Отсутствия у заявителя права на получение государственной услуги.

14.4. Наличия:

14.4.1. Вступившего в законную силу решения суда по жалобе заявителя с тождественными предметом и основаниями.

14.4.2. Решения по жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования ранее принятых решений в вышестоящий орган).

15. Жалоба подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:

15.1. Наличия в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностных лиц, а также членов их семей.

15.2. Если текст жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не поддаются прочтению.

15.3. Если в жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.

15.4. Если в орган или организацию, уполномоченные на рассмотрение жалобы, поступило ходатайство заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения по жалобе.

16. Решение об удовлетворении жалобы или об отказе в удовлетворении жалобы направляется заявителю (представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем его принятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе. По желанию заявителя решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного должностного лица). В таком же порядке заявителю (представителю заявителя) направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электронной почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.

17. В случае оставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю) направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем регистрации жалобы, письменное мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.

18. Жалоба, поданная с нарушением правил о компетенции, установленных пунктом 5.4 настоящего Регламента, направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации, в орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (его представителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.

19. Подача жалобы в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.

20. Информирование заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и (или) действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги, должно осуществляться путем:

20.1. Размещения соответствующей информации на информационных стендах или иных источниках информирования в местах предоставления государственной услуги.

20.2. Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, при личном приеме.

21. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалобы, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

При выявлении нарушений порядка предоставления государственных услуг города Москвы, ответственность за совершение которых установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях, должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалобы, также должно направить копии имеющихся материалов в Главное контрольное управление города Москвы в течение двух рабочих дней, следующих за днем вынесения решения по жалобе (но не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного федеральным законодательством срока рассмотрения жалоб на нарушения порядка предоставления государственных услуг).

Перевод нежилого помещения в жилое: оформление, процедура

Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства. Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, договор купли-продажи квартиры/земли и другое). Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст. 22 ЖК РФ.

Ограничения для перевода в жилое помещение

Согласно российскому законодательству жилым считается помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей. Соответственно, помещение, переводимое жилой фонд, кроме достаточной жилой площади, должно иметь в планировке вспомогательные комнаты для удовлетворения бытовых нужд проживающих (санузел, кухня). Развернутый перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47. Нежилое помещение, подлежащее переводу из нежилого фонда в жилой, должно быть свободно от любых обременений, не являться объектом взыскания, ареста или залога. Также статус нежилого помещения не может быть переведен в статус жилого, если оно принадлежит физическому или юридическому лицу на правах собственности в условиях договора аренды или ипотеки на определенный срок. Вместе с тем, в список ограничений, которые могут повлиять на конечный результат перевода из нежилого фонда в жилое, включены следующие требования и условия:

  1. Помещение должно являться часть объекта недвижимости, располагающегося на зонированно жилой территории, оснащенной всеми инженерно-техническими коммуникациями.
  2. Все несущие конструкции будущего жилого объекта должны строго соответствовать эксплуатационному состоянию, не иметь каких-либо трещин и деформаций, которые в дальнейшем могли бы представлять опасность для жизни.
  3. Все коммуникационные системы в будущем жилом помещении должны располагаться в доступных местах, но без риска травмирования жильцов.
  4. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
  5. Жилое помещение должно быть полностью оснащено инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления газо- и водоснабжения, отвечающие санитарно-техническими нормам безопасности.

В случае необходимости перепланировки или реконструкции помещения для удовлетворения вышеназванных требований, все работы должны быть проведены до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе нежилого помещения в жилой фонд. Согласно п. 43 названного Положения приемная комиссия оценивает состояние помещения по факту проверки.

Согласно нормам Земельного законодательства РФ перевод в жилые помещения дачных объектов, расположенных за чертой населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Куда обращаться с заявлением о переводе нежилого помещения в жилой фонд

Вопросами переоформления статуса нежилого помещения в жилое занимаются органы местного самоуправления. В крупномасштабных городах с заявлением можно обратиться в территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах – в районные и исполнительные органы. В частности, в Москве данные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

  1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
  2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
  3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
  4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.
В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

  • не предоставление дополнительно требуемых документов;
  • если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
  • если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

В Омске наконец-то смогли перевести жилой дом в нежилое помещение через суд

Это произошло в судебной практике впервые. 

27 августа Арбитражный суд Западно-Сибирского округа оставил без изменений решение Арбитражного суда Омской области от 15 февраля 2019 года и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2019-го, фактически создав судебный прецедент. Речь идет об оспаривании отказа Управления Росреестра по Омской области в регистрации изменения назначения перевода отдельно стоящего индивидуального жилого дома в нежилое помещение под использование в предпринимательских целях. До этого момента в подобных же ситуациях управление Росреестра неизменно отказывало в переводе.

А теперь подробнее. Первоначально индивидуальный предприниматель Алла УСАЧЕВА обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 23 ноября 2018 года. Владелица жилого дома в 520 кв. м по ул. 4-я Челюскинцев, 35 (а также земельного участка под ним площадью 447 кв. м вида разрешенного использования – магазины товаров первой необходимости, бани), согласно распоряжению администрации Центрального административного округа города Омска от 1 августа 2018 перевела помещение в нежилое. После выполненных работ по перепланировке и переустройству, согласно акту приемки в эксплуатацию от 3 августа, объект был принят в эксплуатацию. 10 августа УСАЧЕВА  обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о постановке обновленного помещения на кадастровый учет в связи с изменением его назначения. Последовали разборки по поводу того, что заявительнице якобы не хватало документов, чтобы осуществить кадастровый учет. 23 ноября Управление Росреестра отказало ей в «изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации».

УСАЧЕВА попыталась оспорить этот отказ в местном арбитраже, поскольку он «не соответствует Федеральному закону  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Жилищному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ и нарушает права и законные интересы заявительницы в сфере предпринимательской деятельности». В своем иске она указала: «По мнению органа регистрации прав, действующее законодательство предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое только в отношении помещений, как одного из видов объектов недвижимости. Здание не относится к нежилым помещениям, поскольку нежилое помещение – это самостоятельный вид объекта недвижимости, который является частью здания. В связи с чем, с целью эксплуатации здания в качестве нежилого необходимо оформление разрешительных документов на реконструкцию и ввод в эксплуатацию данного здания в порядке, предусмотренном статьями 51, 55 ГрК РФ. Однако орган регистрации прав не учитывает, что в вышеуказанных распоряжении и акте приемки в эксплуатацию прямо указаны сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, в отношении которого данные документы приняты, в них указан кадастровый номер объекта недвижимости и указан вид объекта недвижимости — жилой дом. В данном жилом доме были выполнены работы исключительно по изменению конфигурации помещений, установке отопительного оборудования, электрооборудования и осветительных приборов, монтаж пожарной и охранной сигнализации, что полностью соответствует понятиям перепланировки и переустройства жилого помещения, предусмотренным статьей 25 ЖК РФ, а также изменено функциональное назначение помещений в связи с переводом жилого дома в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое и выполненные в целях обеспечения использования жилого дома как нежилого здания работы по перепланировке и переустройству жилого дома реконструкцией объекта капитального строительства не являются".

Истица заметила: орган регистрации прав полагает, что изменение назначения жилого дома возможно только при его реконструкции. Тем не менее то определение реконструкции, на которое ссылался Росреестр, по мнению УСАЧЕВОЙ, противоречит ГрК РФ:

— Изменение основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав в данном случае должно осуществляться не на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а на основании технического плана, распоряжения администрации Центрального административного округа города Омска «О переводе жилого помещения, расположенного по адресу: город Омск, улица 4-я Челюскинцев, дом 35, в нежилое», а также акта приемки в эксплуатацию нежилого помещения, которые и были представлены правообладателем в орган регистрации прав. Выдача разрешения на строительство в данном случае не требуется, не требуется и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области же утверждало, что по сведениям ЕГРН спорный объект является зданием и возможность его перевода в нежилое помещение законодательством не предусмотрена: «Для строительства, реконструкции объекта требуется разработка проектной документации, получение соответствующего разрешения на строительство, реконструкцию и последующий ввод в эксплуатацию, технические план объекта должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании таких документов. Разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта после реконструкции не поступало, разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию не выдавались.

15 февраля судья Александр САВИНОВ счел все доводы УСАЧЕВОЙ резонными и решил удовлетворить заявленные требования, обязав Росреестр все-таки поставить нежилое помещение на кадастровый учет. 16 мая Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алексея ЛОТОВА, судей Анны ГРЯЗНИКОВОЙ и Натальи ШИНДЛЕР оставил в силе это решение, указав в том числе, что «учитывая буквальное и системное толкование приведенных норм закона, суд апелляционной инстанции заключает, что жилой дом наряду с иными предусмотренными жилищным законодательством объектами является зданием, относясь одновременно к одному из видов жилых помещений».

Последнюю точку в этом споре поставил Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 27 августа, оставив в силе вердикты предыдущих двух инстанций:

— Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что предпринимателем в административный орган были представлены все необходимые для внесения изменений в ЕГРН документы. При этом они обоснованно отклонили доводы заинтересованного лица о наличии противоречий между сведениями о спорном объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах (помещение), и сведениями в ЕГРН о данном объекте (здание), а также необходимости в рассматриваемом случае необходимо получать разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод спорного здания в эксплуатацию. Суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Значение этого прецедента «Коммерческим вестям» прокомментировал Олег ЛИЗГУНОВ, директор ООО «Лизгунов и Партнеры», представлявший интересы УСАЧЕВОЙ:

– Надеюсь, что судебная практика пойдет по описанному пути. Мы решили конкретную проблему конкретного предпринимателя, однако подобных ситуаций в Омске десятки, если не сотни.

Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 11 сентября 2019 года. 

Фото https://kadastr-159.ru

Росреестр

Изменение назначения здания с назначением «нежилое», с наименованием «садовый дом», созданного на садовом земельном участке, может быть осуществлено в соответствии с частью 3 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства
и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в рамках процедуры признания садового дома жилым домом, в порядке, установленном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Порядок).

В соответствии с Порядком садовый дом признается жилым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом.

Для признания садового дома жилым домом собственник садового дома представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг заявление о признании садового дома жилым домом, с приложением документов, предусмотренных пунктом 56 Порядка.

Данный Порядок применяется при наличии записи
о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом в ЕГРН.

Обращаем внимание, что в случае принятия решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом орган местного самоуправления направляет в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) о признании жилого дома садовым домом или садового дома жилым домом в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в течение 5 рабочих дней с даты вступления в силу решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.

Вместе с тем, в случае, если сведения о признании садового дома жилым домом не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона
№ 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав
с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого установлены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920.

Можно ли и как перевести жилой дом или его часть в нежилое помещение?

Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.

Можно ли это сделать?

Юристы-практики отмечают: сделать нежилым квартиру или частный дом проще простого лишь теоретически. На практике процедура может оказаться невыполнимой. Например, если в квартиру-офис нельзя обустроить отдельный вход.

На этом фоне перевод в нежилой фонд частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.

Кроме того, возле дома практически всегда имеется небольшая территория, которая тоже очень пригодится. Например, для устройства стоянки машин.

О том, можно ли переводить свой частный дом или квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и как сделать из них, например, кафе, рассказывает следующее видео:

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

  1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
  2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
  3. План дома.
  4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом. Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

Изменение типа фонда части строения

Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

И в заключение небольшая подсказка: в некоторых случаях совсем необязательно выделять в своём доме нежилое помещение, чтобы заниматься бизнесом. Например, если человек – частный репетитор, парикмахер-стилист, бухгалтер (возможны различные варианты). В этом случае вполне можно одну из комнат дома сделать офисом лишь по дизайну, не меняя назначения. Главное, чтобы клиенты не мешали соседям, но обычно в этом плане проблем не возникает.

Преобразование частного дома в административное здание может оказаться довольно дорогостоящим и продолжительным делом. Только внимательный подход и хорошая подготовка позволят провести всю процедуру без лишних затрат и хлопот.

Перевод жилого помещения в нежилое: перспективы и реалии

Опубликовано: 14.06.2019

Недавно вступившие в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, касающиеся ужесточения перевода жилых помещений в нежилые, комментирует кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права УрГЭУ Ярослав Семенов.

– Ярослав Игоревич, в чем принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое?

– Принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое в том, что вводится новый порядок получения разрешительных документов. Теперь требуется, во-первых, согласие всех собственников смежных помещений, то есть расположенных за стеной и выше конкретного рассматриваемого помещения; во-вторых, согласие большинства собственников многоквартирного дома, где расположено помещение. Предыдущая редакция Жилищного кодекса не предусматривала согласования с жильцами.

Дополнительным ужесточением можно считать запрет на оборудование выхода из нежилого помещения в жилую часть дома. До этого в законе только говорилось, что нежилое помещение должно обладать самостоятельным входом-выходом, позволяющим использовать нежилое помещение без использования общего домового имущества: лестничных клеток и т. п. Сейчас его в принципе нельзя использовать.

– Насколько реально исполнить новые требования закона? Что требуется для документального оформления перевода жилого помещения в нежилое?

– Вполне реально. Требования для перевода жилого помещения в нежилое четко сформулированы в законе. Нужно обратиться в соответствующие органы, в первую очередь в муниципальные органы власти.

В статьях Жилищного кодекса РФ имеется перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения из жилого в нежилое. А затем согласно проектной документации обеспечить соответствие Жилищному кодексу и получить не менее 50% голосов жильцов за перевод. Если это многоподъездный дом, то не менее 2/3 жильцов соответствующего подъезда должны проголосовать «за». Соседи, имеющие смежные стены или ограждающие конструкции с нежилым помещением, тоже должны согласиться с переводом.

Формальное требование о принятии решения муниципалитетом – 45 дней. Реальные сроки будут зависеть от количества претензий со стороны муниципальных органов к  предоставленной документации. Предприниматель либо соглашается и исправляет все  предъявляемые замечания, либо отстаивает свои права через суд.

– Предположим, что предприниматель заручился согласием жильцов и открыл детский сад или магазин. Но через какое-то время он вполне может перепрофилироваться или продать помещение, где впоследствии откроется, например, пивбар со всеми вытекающими некомфортными для жильцов последствиями. Это возможно?

– Если это будет соответствовать санитарным нормам, то теоретически новый хозяин может открыть бар. В законе не говорится о закреплении профиля бизнеса за помещением. Таким образом, изменения в законодательстве не решают ту проблему, которую призваны были решить. Изначально авторы законодательной инициативы выступали в защиту жильцов и правопорядка. Чтобы этого добиться, нужно вводить ограничивающие нормы на профиль деятельности в таком помещении. Кстати, открыть все что угодно в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме, и сейчас нельзя. Есть ограничения в рамках санитарных, строительных, жилищных норм. Например, на первом этаже дома нельзя открыть автосервис. Конечно, там не могут располагаться производственные помещения. А также Жилищный кодекс прямо запрещает перевод нежилого помещения в жилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Нежилое помещение, расположенное в жилом доме, не может использовать общую инфраструктуру дома. В частности, общедомовую вентиляцию. Обратите внимание, учреждения общепита, расположенные на первых этажах, имеют отдельную автономную вентиляцию, которая по фасадным стенам выводится на крышу. Причины вполне понятны. Если запахи кухни пойдут через общую вентиляцию, соседи не обрадуются.

– Кто следит за этим?

– Муниципальные органы власти и областной государственный жилищный и строительный надзор. Другие контролирующие органы в рамках полномочий тоже должны осуществлять надзор за тем, каким образом используется помещение.

– Сколько стоит процедура оформления статуса нежилого помещения?

– Это зависит от стоимости проекта, переоборудования помещения, где оно находится, госпошлины за оказание государственных услуг.  Есть такие квартиры, из которых невозможно сделать выход на улицу, её не получится перевести в нежилое.

–  Как новый закон коснется тех помещений, которые получили статус нежилых по прежним положениям ЖК, а их владельцы  уже ведут там бизнес?

– Они и дальше будут функционировать в статусе нежилого помещения.  Процедуру перевода заново им проходить не нужно. При этом новые требования на них также распространяются. Вход и выход у них и сейчас должны быть отдельными. Попадать в нежилое помещение, например, через подъезд дома и ранее было нельзя, – только с улицы, через отдельный подъезд, не связанный с общим. Если проход используется через общий подъезд, то это происходит нелегально либо данное помещение не прошло официальную процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

С точки зрения коммерческих целей большая часть квартир первых этажей уже переведена в нежилое. Что касается Екатеринбурга, то в центре это произошло давно. Они и дальше будут использоваться по прежнему назначению. Поэтому большого количества предпринимателей это не коснется. В новостройках первые этажи, а то и вторые сразу в подавляющем числе случаев строятся как нежилые. На это жильцы тоже повлиять не смогут. 

– Усложнит ли новый закон и без того непростую жизнь предпринимателей? Какие плюсы вы видите в новых поправках для предпринимателей и жителей?

– Жизнь предпринимателей, конечно, усложнится. От них потребуется больше капитальных вложений. Больше сложностей возникнет при определении мест для осуществления предпринимательской деятельности.

У жильцов появляется формальная возможность ограничить появление нежилых помещений. В тех домах, где первые этажи ещё не являются жилыми помещениями, жильцы получили право не соглашаться с переводом их в нежилые, если их это не устраивает.

Жильцы столкнутся с противоречием интересов.  Одни будут за аптеки и магазины шаговой доступности, другие – против.

Считаю, что появление отдельных видов деятельности хозяйствующих субъектов нужно ограничивать другими нормами закона. Например, запретить размещать бары. Можно установить нормы использования этих помещений. К примеру, нормы, ограничивающие шум, распространяются на всех. Шумными видами деятельности запрещено заниматься после 23 часов. Бесперспективность нового закона в том, что он не решает принципиально ту проблему, которую изначально требовалось решить.

Недавно вступившие в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, касающиеся ужесточения перевода жилых помещений в нежилые, комментирует кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права УрГЭУ Ярослав Семенов.

Пресс-служба УрГЭУ


Просмотров: 1212

Поделиться:

Изменение зонирования с жилого на коммерческое

В последнее время стало популярным преобразование коммерческой недвижимости в жилое - например, превращение гаража в кондоминиум. А как насчет изменения зонирования с жилого на коммерческое?

Коммерческая недвижимость прибыльна. На его строительство ежегодно тратится около 90 миллиардов долларов.

Если у вас есть жилая недвижимость, возможно, стоит потратить время на ее преобразование в коммерческую. Особенно, если вы живете в уже оживленном районе, недалеко от центра города или на многолюдной улице, которая является главной магистралью вашего района.

Возможно, вы уже знакомы с другими зданиями, которые уже прошли процесс переназначения и были преобразованы из жилой в коммерческую.

Но с чего начать?

Есть несколько вещей, которые нужно учесть, и многое сделать, прежде чем вы получите изменение зонирования, необходимое для вашей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать все, что вам нужно знать об изменении зонирования с жилого на коммерческое.

Оценка жилой собственности

При изменении зонирования собственности с жилого на коммерческое у вас есть многие из тех же соображений, что и при строительстве коммерческой недвижимости с нуля.Вы должны получить необходимые разрешения, выбрать планировку офиса, заполнить форму изменения адреса и т. Д.

Но в отношении жилой недвижимости ваши соображения немного другие.

Изменение зонирования с жилого на коммерческое требует большего, чем просто вывешивание вывески и установка пандуса для инвалидных колясок. Вы полностью меняете назначение структуры, а это значит, что, возможно, придется изменить и саму структуру.

Вот несколько вещей, которые необходимо оценить, прежде чем вы фактически начнете формальный процесс изменения зонирования:

  • Влияние на сообщество : Если собственность еще не зонирована для коммерческого использования, подумайте о том, как шум или трафик, вызванный вашим бизнесом, отрицательно скажется на школах, семьях и других частях сообщества.Постарайтесь предвидеть любые возражения или опасения, которые могут возникнуть у членов сообщества.
  • Стоимость : Узнайте, сколько стоит изменить зонирование собственности. Обязательно получите расценки на преобразование собственности. В зависимости от того, с чем вы работаете, может быть легко превысить бюджет.
  • Доступ: Даже если недвижимость является коммерческой зоной, могут существовать физические ограничения, которые затрудняют вход и выход клиентов и сотрудников.

Независимо от того, какую землю или здание вы выберете, проверка коммерческого здания имеет решающее значение для вашей оценки собственности.

Надежный и опытный строительный инспектор может предоставить вам понимание и информацию, которую вы иначе не получили бы, например, ожидаемые эксплуатационные расходы, возможные будущие ремонтные работы, наличие любых запрещенных работ и соответствие требованиям ADA.

Это не место, где можно срезать углы. Вы не можете принимать правильные решения, используя плохую информацию. Чем опытнее и тщательнее будет строительный инспектор, тем точнее будет отчет, а это значит, что вы будете точно знать, во что ввязываетесь.

После того, как вы оценили свою жилую недвижимость, чтобы определить, стоит ли проходить процесс изменения зонирования с жилого на коммерческое, нужно учесть еще одну вещь: процесс изменения зонирования.

Изменение зонирования недвижимости из жилого в коммерческое

Даже самая готовая недвижимость в мире не может стать хорошим офисным помещением, если ее не зонировать для коммерческого использования. И если здание изначально было спроектировано для использования в жилых помещениях, есть большая вероятность, что его придется переназначить, прежде чем вы сможете превратить его в новую штаб-квартиру.

Вот как изменить зону собственности из жилой в коммерческую.

Познакомьтесь с соседями

Прежде чем приступить к реализации своих планов, вам необходимо получить одобрение правительства и вашего сообщества. Наличие сообщества на вашей стороне может немного облегчить общение с местными властями. Посещение ассоциации соседей может помочь вам наладить отношения с вашим сообществом.

Выслушайте их опасения по поводу дорожного движения, загрязнения и других воздействий на территорию.Покажите, что вы готовы работать над решениями, которые сделают вас счастливыми. Если вы уже предвидели и спланировали против этих возражений, даже лучше.

Посещайте собрания совета по зонированию

Так же, как вы хотите встретиться с соседями, которые будут принимать решения, влияющие на вашу собственность, вам следует пойти на собрания совета по зонированию. Вы получите ценную информацию о правилах и законах зонирования и познакомитесь с теми, кто может ответить «да» или «нет» на ваши запросы на изменение зонирования.

Узнайте о местном зонировании

Заседания совета по зонированию - отличное место для начала, но если вы хотите узнать, как изменить зонирование собственности, вам все равно придется делать домашнюю работу. Процесс изменения зонирования часто зависит от политики и местных тенденций.

Был ли ранее произведен переход на собственность? Узнайте, как и почему они добились успеха.

Изучите демографические данные, преимущества для общества, правила зонирования, историю и многое другое.Все, что вы можете найти, укрепляет вашу позицию, поможет.

Сделайте свой запрос

После того, как вы проверили свою собственность, пришло время официально подать запрос на обновление правил зонирования. Подайте документы с вашим предложением и дождитесь ответа от комиссии по зонированию и сообщества.

Скорее всего, вы получите запросы как от местного сообщества, так и от правительства о внесении изменений в ваше предложение. Посмотрите, что потребуется для реализации этих изменений, и внесите все возможные корректировки.Иногда запросы невозможно выполнить. Составьте «План Б», если корректировки невозможны.

Если вы все сделали правильно, окончательное голосование должно быть в вашу пользу!

Как правильно изменить зонирование

Есть много деталей, которые следует учитывать при прохождении процесса изменения зонирования и изменения обозначения зонирования с жилого на коммерческое. Наше руководство поможет вам отслеживать все, что вам нужно, чтобы процесс переназначения прошел успешно.

Но прежде чем идти на отдельное собрание, убедитесь, что вас проверил квалифицированный инспектор по коммерческому строительству.

Не все инспекторы созданы равными. И когда вы собираетесь посвятить все свои средства к существованию объекту недвижимости, важно внимательно присмотреться, прежде чем прыгать. Когда речь заходит о недвижимости, не существует лимонных законов, и вы несете 100% финансовую ответственность за собственность, когда она окажется в ваших руках.

Свяжитесь с нами сегодня и убедитесь, что осмотр вашего имущества проведен правильно!

Преобразование коммерческого помещения в жилое · Архитектура Fontan

Адаптивное повторное использование - это практика повторного использования здания для одного использования и преобразования в другое.Переоборудование зданий - это гораздо более экологичная практика строительства, чем снос здания и строительство нового. Если здание находится в достаточно хорошем состоянии, вы сэкономите много ресурсов и денег, если сохраните его. Преобразование коммерческого использования в жилое достаточно распространено, что может иметь смысл во многих ситуациях. Мы рассмотрим несколько вещей, которые вам нужно знать, прежде чем переводить коммерческую недвижимость в жилую. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую требует анализа существующих условий, а также местных норм зонирования и строительных норм.

Преобразование коммерческого здания в жилое - довольно распространенное явление. Необходимо будет изучить вопросы зонирования и строительных норм. Вам нужно будет оценить существующее здание, чтобы определить, подходит ли оно для использования в жилых помещениях, и определить бюджет на переоборудование здания.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую

Первое, на что вам нужно обратить внимание при планировании преобразования коммерческой недвижимости в жилую, - это зонирование.Вам нужно знать, позволяет ли текущий район зонирования использовать жилое помещение или оно ограничено коммерческим. Если зонирование позволяет использовать жилые помещения, вы можете выполнить преобразование коммерческой недвижимости в жилую «по праву». Если зонирование не позволяет использовать жилое помещение, у вас будет 3 основных варианта. Первый вариант - отказаться от переоборудования здания и оставить его для коммерческого использования. Второй вариант будет заключаться в подаче заявки на отклонение от зонирования . Отклонение от зонирования - это специальное разрешение или разрешение делать что-то, что не соответствует букве закона.Это очень сложный процесс, и нет никаких гарантий, что он будет одобрен. Третий вариант - запросить изменение зонирования. Если город готов перезонировать территорию на такое зонирование, которое позволит использовать его в жилых помещениях, то вы можете продолжить преобразование. Во многих случаях это может оказаться долгой задачей. Это будет зависеть от ваших местных условий. гарантий по переназначению не будет. Зонирование станет основой перевода коммерческой недвижимости в жилую.

Переоборудование коммерческих помещений в жилые в Нью-Йорке

В Нью-Йорке почти все коммерческих районов зонирования имеют жилого эквивалента .Это означает, что жилое использование обычно разрешено в районах коммерческого зонирования Нью-Йорка. Коммерческая зона совпадает с жилой эквивалентной зоной. Прежде чем вы решите переоборудовать коммерческое здание в жилое, необходимо пересмотреть зонирование. Мы постоянно проводим анализ зонирования для клиентов, чтобы определить различные проблемы зонирования. Если зонирование позволяет, можно приступать к проекту.

Пока вы выясняете зонирование, вы также должны оценивать здание.На мой взгляд, никогда не рано привлекать подрядчика. Как архитектор, мы и наши инженеры оцениваем существующие условия в здании, чтобы определить, что необходимо сделать, чтобы облегчить переоборудование здания.

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую

Мне нравится идея поддерживать здание в хорошем состоянии для преобразования. Это хорошая идея для методов устойчивого строительства . Всегда лучше использовать здание повторно, если это возможно.Будьте готовы к тому, что переоборудование здания потребует капитального ремонта. Если оболочка здания в форме бога, вам, возможно, придется только отремонтировать интерьеры. Недавно отремонтированное здание должно будет соответствовать всем применимым строительным нормам и правилам.

Требования Нью-Йорка к преобразованию коммерческого помещения в жилое

Если вы преобразовываете здание, оно всегда будет регистрироваться как изменение типа 1 или вариант 1 , некоторые альтернативы 1 должны соответствовать требованиям для нового здания .По завершении вашего проекта вам необходимо будет получить новый сертификат о занятости. Вот список того, что вам понадобится:

  • Доступность ADA.
    • Если это многоквартирное здание, вам потребуется доступность для инвалидов в соответствии с рекомендациями ADA.
  • Лифты
    • Если здание более 4 этажей, вам понадобится лифт, если у вас его еще нет.
  • Пожарная сигнализация
    • Если здание выше трех этажей, потребуется пожарная сигнализация.
  • Спринклеры для пожаротушения
    • Зданию потребуются спринклеры для пожаротушения в Нью-Йорке.
  • Несколько путей выхода
    • Вам может потребоваться добавить лестницу в зависимости от размера и конструкции здания.
  • Естественный свет и воздух
    • Каждой «жилой комнате» нужен естественный свет и воздух. Для этого могут потребоваться новые оконные проемы в здании, а может и не потребоваться. Как архитекторы, мы стараемся работать в существующей оболочке, чтобы минимизировать внешние работы, или мы можем изменить ее, добавив окна, если это необходимо.


Спасибо за чтение нашего сообщения в блоге о преобразовании коммерческой недвижимости в жилую.

Надеюсь, это было полезно. Пожалуйста, не стесняйтесь оставлять вопросы или комментарии ниже. Если вы хотите обсудить конкретный проект, например, преобразование коммерческой недвижимости в жилую, вы можете связаться с нами напрямую. Мы желаем вам удачи в ваших проектах.

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост написал Хорхе Фонтан AIA, зарегистрированный архитектор и владелец нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture.Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета. Хорхе имеет опыт работы в строительстве и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.

eTools: Переоборудование жилых домов

Начало »Муниципальный уголок» eTools »Переоборудование жилых домов

Как это работает Начать Примеры

Этот исторический каретный дом в районе Уэст-Честер был преобразован в жилой дом.

Эта церковь в городке Уэст-Брэдфорд была преобразована в жилой дом.

Силосы сохранились, когда этот сарай переоборудовали в жилой дом.

Этот сарай в городке Западный Гошен был переоборудован в дом.

Как это работает

При переоборудовании жилого дома коммерческое, промышленное, институциональное здание или более крупный индивидуальный дом на одну семью превращается в многоквартирные дома, состоящие из квартир или кондоминиумов.

Муниципалитет может создать климат перепланировки, который способствует преобразованию жилья посредством политики и регулирования.Зонирование может, в частности, позволить переоборудование жилых помещений в соответствующие районы зонирования. Поддержка переоборудования жилья может выходить за рамки нормативных требований и включать в себя поддержку муниципального персонала, предоставление информации и данных, а также помощь в работе с населением, в том числе поддержание связи с общественными группами.

Переоборудование жилых домов должно оставаться чувствительным к характеру района и определяющим характер особенностям здания, которые улучшают уникальность проекта, а также его успех и конкурентоспособность.Перестройка жилых домов может происходить в исторических зданиях, которые могут сохранить и вдохнуть новую жизнь в такие здания. Переоборудование жилых помещений - это разновидность адаптивного повторного использования.

Преимущества

Разнообразные возможности жилья

Переоборудование жилых домов может помочь муниципалитетам выполнить свои обязанности по «справедливой доле», чтобы предоставить возможности для различных форм жилья, а также помочь предложить жилье для пустующих гнездовий, пенсионеров, новых переселенцев в этот район и домашних хозяйств, состоящих из одного человека.

Поддержание строительных фондов

Переоборудование жилых домов позволяет сохранить существующий фонд зданий и соответствующую идентичность сообщества. Это может быть поддержано местными стандартами, которые требуют, чтобы внешний вид здания сохранял тот же дизайн, за исключением необходимого аварийного или другого доступа к зданию.

Налоговые поступления

Переоборудование жилых домов может обеспечить местные налоговые поступления за счет предоставления жизнеспособного варианта повторного использования неиспользуемых или недостаточно используемых зданий.

Финансовая жизнеспособность

Переоборудование жилых домов может принести новый доход владельцам более крупных строений, помогая им покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.

Энергоэффективность

При переоборудовании жилых домов используются существующие конструкции и использованное сырье для их строительства. Модернизация преобразования может обеспечить улучшение энергопотребления, например, дополнительную изоляцию и более эффективные системы. Многие из этих зданий расположены в развитых районах, где уже есть существующая инфраструктура, услуги и сооружения.

Byrne Lofts (слева) в районе Фениксвилл - это трикотажная фабрика, переоборудованная в жилые кондоминиумы. Sharples Works (справа) в Западном Честере, исторически бывший промышленный завод, на котором размещался первый трубчатый сепаратор сливок в молочной промышленности, был преобразован в жилые помещения.

Вашингтон-сквер: эта историческая школа в районе Уэст-Честер была преобразована в офисы и апартаменты.

Parkesburg School Apartments: эта историческая школа в Парксбургском районе была преобразована в квартиры, рассчитанные на доход.

Начало работы

Для успешного переоборудования жилья требуется совместное планирование между муниципалитетом и владельцем недвижимости. Муниципальный план действий по определению потенциала переоборудования жилого фонда должен учитывать текущую муниципальную политику, а затем исследовать, поддерживают ли действующие нормативные акты, схемы землепользования, типы зданий и доступ к переоборудованию жилого фонда.

Политика

Муниципалитетам следует рассмотреть следующие вопросы политики:

  • Определите, где и где это использование наиболее целесообразно.Может быть проведена инвентаризация структур, которые потенциально могут быть преобразованы. Старые и / или исторические жилые дома и более крупные нежилые постройки предоставляют возможности для этого использования. Переходные зоны, такие как районы, расположенные рядом со смешанными или нежилыми объектами, вдоль оживленных дорог или в непосредственной близости от деловых районов города, также могут быть подходящими местами для переоборудования.
  • Соседние улицы должны быть оценены, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке или нужна ли парковка на территории.Может потребоваться комбинация того и другого. Если присутствуют задние переулки, они могут позволить доступ для парковки на заднем дворе. Доступ к общественному транспорту следует оценить.
  • Муниципалитету следует рассмотреть типы существующего и предлагаемого жилья в различных районах. Муниципалитет должен отслеживать и оценивать последствия переоборудования жилых домов.
  • Доступ к инженерным сетям следует учитывать, так как каждая из дополнительных единиц потребует коммунальных услуг, включая электричество, канализацию, водоснабжение, газ или нефть.
  • Муниципалитет должен оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в связи с его способностью предоставлять такие услуги.
Положения

После того, как муниципалитет установит политику переоборудования жилья, следует рассмотреть вопрос о нормативных положениях.

  • Муниципалитету следует определить районы зонирования, в которых перестройка жилых домов разрешена или должна быть разрешена, и как они должны быть разрешены.Их использование по праву в базовом районе зонирования или в дополнительном районе с определенными связанными критериями поощряет их использование; стимулы могут еще больше стимулировать их использование (например, разрешение на бонусное использование исторических ресурсов).
  • Следует сформулировать конкретные параметры, связанные с размером партии, приемлемыми структурами и размером единицы. Муниципалитету следует использовать свои существующие постановления для определения площади и основных положений, которые будут применимы к этому использованию. Эта формулировка должна учитывать Единый строительный кодекс Пенсильвании с точки зрения технических деталей конструкции переоборудования.Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах с ограниченными возможностями.
  • Обычным правилом для переоборудования жилых помещений является то, что внешний вид существующего здания остается таким, как если бы оно было жилым домом на одну семью или нежилой структурой, за исключением пожарных лестниц и другого необходимого доступа. Эти элементы вместе со счетчиками коммунальных услуг должны, по возможности, располагаться в задней части конструкции. Эти требования помогают снизить опасения по поводу того, что характер района меняется или находится в переходном состоянии.
  • Максимальную плотность застройки следует устанавливать с использованием максимальной плотности на лот и / или минимальной площади пола. Минимальные требования к зеленым насаждениям и парковкам могут косвенно влиять на плотность.
  • Необходимо рассмотреть минимальные требуемые требования к парковке, включая расположение парковочных мест и возможность размещения каких-либо парковочных мест за пределами парковки.
  • Постановления о зонировании, Постановления о разделах и застройке земель, Положения об исторических ресурсах и руководящие принципы проектирования должны быть последовательными при рассмотрении разрешений на переоборудование жилых помещений.
  • Когда здания, предлагаемые для переоборудования жилых домов, определены как исторические ресурсы или расположены в определенных исторических районах, на ранних этапах проектирования следует поощрять руководство по проектированию внешних зданий и / или консультации с муниципальной исторической комиссией или комитетом.
  • Стандарты постановления
  • , касающиеся преобразования, должны быть четкими, чтобы заявитель, муниципалитет и сообщество понимали ожидания и окончательные результаты.

Oxford Senior Apartments: этот исторический отель в районе Оксфорд был преобразован в апартаменты с ограничением аренды.

Соображения

Существующий строительный кодекс

Единый строительный кодекс Пенсильвании (UCC) состоит из нескольких кодов. Для старых и уже построенных зданий Существующие строительные нормы и правила содержат требования, альтернативные кодексам, разработанным для нового строительства. Эта встроенная в UCC гибкость может быть неправильно понята и, следовательно, не применена, что приведет к потере переоборудования жилых домов и существующих возможностей повторного использования зданий.

Расходы на ремонт

Здания могут нуждаться в значительном изменении для соответствия основным требованиям UCC для многоквартирного проживания, и могут потребоваться значительные капитальные вложения.

Потенциальные конфликты из-за землепользования

Могут возникнуть опасения у местного сообщества по поводу дополнительных жилых единиц и изменения в использовании. Обеспокоенность включает потерю стоимости собственности в районе, увеличение плотности, добавление трафика и увеличение требований к парковке. Опасения, связанные с переходом от нежилого использования, могут включать переход в «спальное место» из-за потери более высоких налоговых поступлений от коммерческого или промышленного использования, сокращение возможностей для работы, сокращение интуитивных услуг и возможностей помещений, а также размещение жилых помещений в то, что в противном случае могло бы быть в основном нежилой зоной.

Вест-Честер-боро

West Chester Borough позволяет превращать исторические каретные дома в единый жилой дом, а также в дополнительный жилой блок, офис или ремесленную мастерскую в нескольких районах с зонированием. Стандарты для таких преобразований включены в Особые правила (раздел 112-100.2). Участки с историческими каретными домами показаны на Карте исторических каретных домов, которая находится в приложении к постановлению о зонировании.

Пеннсбери Тауншип

Pennsbury Township разрешает переоборудование жилых помещений для использования исторических ресурсов как способ стимулировать их сохранение и восстановление при зонировании (Раздел 162-1705). Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в стандартах дополнительного использования (Раздел 162-2036). Определение этого термина включает переоборудование дома на одну семью или сарая на две квартиры.

Тауншип Тредифрин

Поселок Тредифрин разрешает переоборудование существующих односемейных домов в не более чем четырехквартирные единицы в нескольких районах зонирования по особым исключениям.Конкретные положения, относящиеся к конверсии, содержатся в Общих положениях (Раздел 208-106).

Кеннетт Тауншип

Kennett Township разрешает переоборудование жилых помещений в зонирование в нескольких районах с более высокой плотностью зонирования. Размер участка и количество квартир в переоборудовании различаются в зависимости от района. Положения, касающиеся переоборудования жилых помещений, включены в Правила дополнительного использования (Раздел 240-1934).

Ссылки на ресурсы

Architizer

Upcycled Space: 8 Примеры преобразования промышленных зданий в жилые обсуждает преобразование бывших промышленных зданий в жилые дома для удовлетворения спроса на жилье.

Городской участок

Решение двух проблем: преобразование неиспользуемых офисных помещений в жилые. С изменением структуры занятости некогда бурно развивающийся рынок офисных помещений также меняется, оставляя пустующие здания. В этой статье рассматривается преобразование бывших офисных помещений в жилые единицы.

Вашингтонский университет,

Повторное использование зданий: устойчивость, сохранение и ценность дизайна. В этой книге обсуждаются экологические преимущества повторного использования существующих зданий, а не их снос и строительство на их месте новых.

Национальный фонд охраны памятников старины

Партнерство по повторному использованию зданий, проект Национального фонда сохранения исторического наследия совместно с Институтом городских земель, осознает, что повторное использование пустующих и недостаточно используемых зданий дает экологические, экономические и общественные выгоды, и с этой целью предпринял многостороннюю информационно-пропагандистскую работу. как устранить препятствия для повторного использования здания. Лаборатория исследований и политики Национального траста фокусируется на соединении «старых зданий с новыми идеями», включая составление отчетов о результатах информационно-пропагандистской деятельности Партнерства для повторного использования зданий.

Как поддерживать адаптивное повторное использование исторических зданий предоставляет пять советов по сохранению и пять примеров успешных проектов повторного использования.

Кодекс муниципального планирования (MPC)

Раздел 604. (4) Закона 247 требует, чтобы постановления о зонировании предусматривали различные типы жилья.

Министерство труда и промышленности Пенсильвании

Единый строительный кодекс устанавливает общий стандарт строительства и изменения зданий и сооружений в Пенсильвании.

Существующие строительные нормы и правила - это один из нескольких кодексов, составляющих Единый строительный кодекс Пенсильвании (UCC). Он обеспечивает альтернативные требования, ориентированные на стоящие здания.

Сопутствующие инструменты

Planning Toolbox: Переоборудование жилых домов

Переоборудование жилых домов

«Переоборудование жилых помещений» означает изменение здания, которое использовалось в настоящее время или ранее, в жилое. Это может включать преобразование коммерческого или институционального здания в жилое помещение для одной или нескольких семей или преобразование большого жилого дома для одной семьи в два или более жилых дома.

Преимущества

Переоборудование жилых домов может дать следующие преимущества:

  • Энергоэффективность: Переоборудование жилых домов может привести к лучшему использованию больших старых построек и использованию их «воплощенной энергии». Многие из этих построек расположены в районах округа Честер, в городских и пригородных ландшафтах, а также в других развитых районах, которые находятся в непосредственной близости от услуг и объектов.
  • Финансовые выгоды: переоборудование помогает владельцам этих более крупных сооружений покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.
  • Выполнение жилищных обязательств: преобразование жилья может помочь муниципалитетам выполнить свои «справедливые» обязанности по предоставлению возможностей для различных форм жилья, причем с относительно низкими последствиями.
  • Муниципальные налоговые преимущества: Переоборудование жилых домов может увеличить муниципальные налоговые поступления.
  • Возможности доступного жилья: Переоборудование жилых домов может предложить возможности доступного жилья для пожилых, одиноких и молодых супружеских пар.

Ограничения

Переоборудование жилых домов может столкнуться со следующими проблемами:

  • Расходы на реконструкцию: некоторые более крупные конструкции могут нуждаться в существенной модификации для соответствия требованиям Единого строительного кодекса Пенсильвании для многоквартирного проживания, включая требования к отдельным доступам, кухне, ванным и коммунальным услугам, а также требованиям Закона об американцах с ограниченными возможностями. Могут потребоваться значительные капитальные вложения.
  • Потенциальные конфликты в области землепользования: Соседние землевладельцы могут возражать против перехода от использования для одной семьи к использованию для нескольких семей из-за опасений, связанных с предполагаемой потерей стоимости собственности, активизацией местной деятельности, переходом в жилой район, состоящим из нескольких семей, увеличением трафика. , и повышенные требования к парковке.
  • Нормативные ограничения: Муниципальные постановления о зонировании и делении, а также о землеустройстве могут ограничивать использование переоборудованных жилых домов.

Как использовать этот инструмент

Политика

: Муниципалитеты должны изучить следующие вопросы политики, поскольку они рассматривают возможность преобразования жилья.

  • Муниципалитет, желающий провести переоборудование жилья, должен сначала убедиться, что в сообществе существует очевидная потребность в этом типе жилья.В этом вопросе можно найти рекомендации в муниципальном комплексном плане.
  • Если есть такая необходимость, то муниципалитет должен определить, где эти преобразования должны быть разрешены. Следует провести инвентаризацию структур, которые потенциально могут быть преобразованы. Исторические жилища, которые часто представляют собой большие постройки, могут предоставить возможности для переоборудования жилых помещений. Более старые (но не обязательно исторические) жилища, такие как те, что были построены во второй половине 20-го века, также могут предлагать возможности преобразования.Нежилые сооружения, такие как бывшие промышленные здания, коммерческие и офисные здания, также могут быть потенциальными кандидатами на переоборудование жилья.
  • Необходимо проанализировать близлежащие улицы, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке. Если имеются задние служебные переулки, они могут разрешить доступ к парковке на заднем дворе. Доступ к общественному транспорту следует оценить.
  • Доступ к инженерным сетям следует учитывать, потому что каждая дополнительная единица должна иметь независимые коммунальные услуги, включая канализацию и водоснабжение.
  • Муниципалитет должен определить соответствующее соотношение односемейных жилищ и многоквартирных домов, а также соотношение многоквартирных домов, занимаемых владельцем, к многоквартирным домам, сдаваемым в аренду, поскольку эти соотношения могут влиять на характер района. Муниципалитет должен внимательно следить за районом, чтобы оценить влияние, которое преобразования могут иметь на характер района.
  • Муниципалитет должен оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в связи с его способностью предоставлять эти услуги.

Правила: после того, как муниципалитет установит политику, регулирующую переоборудование жилых помещений, можно рассмотреть нормативные положения.

  • Муниципалитету следует определить районы зонирования, в которых разрешена перестройка жилья. Это может быть показано на единой целевой карте, добавлено в качестве особого исключения или условного использования в определенных районах зонирования или добавлено к карте муниципального зонирования в качестве наложенного района.
  • После определения района (районов) необходимо сформулировать конкретные параметры, относящиеся к размеру лота, приемлемым структурам и размеру единицы преобразования.Муниципалитету следует использовать существующие постановления для определения площади и основных положений, которые будут применяться к переоборудованным жилым домам. Этот язык должен содержать ссылку на Единый строительный кодекс Пенсильвании для описания технических деталей переоборудования. Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах с ограниченными возможностями.
  • Общие правила, применяемые муниципалитетами для переоборудования жилых помещений, требуют, чтобы внешний вид существующего жилища оставался таким, как если бы он был домом для одной семьи, за исключением дополнительных дверей и пожарных лестниц; эти требования помогают смягчить восприятие того, что характер района находится в переходном состоянии.Однако внешние модификации могут быть осложнены историческими мерами по сохранению, которые могут быть применимы к потенциальным кандидатам на преобразование.
  • Следует установить максимальную плотность застройки, используя максимальную плотность на лот, минимальную площадь пола и (косвенно) за счет минимальных требований к открытому пространству на территории и стоянке.

Примеры

  • Городок Франклина разрешает переоборудование жилья в районе V-Village (раздел 27-801) Постановления о зонировании поселка.Район деревни Франклина Тауншипа расположен в непосредственной близости от Кемблсвилля и Честервилля. Конкретные положения, касающиеся переоборудования жилых помещений, включены в Дополнительные стандарты (Раздел 27-1711) Постановления о зонировании.
  • Pennsbury Township разрешает переоборудование жилых помещений в районе MU-Multi-Use (Статья XIV) путем условного использования, но переоборудованное жилище должно быть квалифицированным историческим сооружением. Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в главе, озаглавленной «Район наложения исторических ресурсов» (статья XVII).В определение термина входит преобразование сарая на две квартиры.
  • Городок Тредифрин разрешает переоборудование существующих домов на одну семью в Районе проживания и Районе Сохранения Сельского Хозяйства в исключительных случаях. Конкретные положения перечислены в разделах 208-106 «Общие положения» Постановления о зонировании.

Ссылки по теме

  • Раздел 604. (4) Закона 247, Кодекс муниципального планирования (MPC), требует, чтобы положения постановлений о зонировании были разработаны (среди других целей) «для обеспечения использования земли в пределах муниципалитета для жилищного строительства различные типы жилья, охватывающие все основные формы жилья, в том числе односемейные и двухсемейные жилища, а также разумный выбор многоквартирных домов в различных вариантах… "
  • Единый строительный кодекс Пенсильвании

Сопутствующие инструменты

10 вдохновляющих преобразований нежилой недвижимости

Мы обобщаем наши лучшие инновационные идеи преобразования нежилых зданий, объясняя, как они были преобразованы в дома с пространством и характером.

Изображение: Брайан Грей, Richard Gibson Architects

Теперь, когда правила планирования смягчены, легче получить разрешение на проекты преобразования.С октября 2017 года появилась возможность переоборудовать здания легкой промышленности (в том числе некоторые сельскохозяйственные постройки) только с подачей заявки на «предварительное одобрение», а не с полным планированием.

Нежилые объекты, особенно старые, часто обладают изобилием характера, пространства и очарования. Однако, поскольку они не были построены для проживания во многих, возможно, потребуется существенная переделка, чтобы сделать их пригодными для жилья, поэтому хитрость заключается в том, чтобы модернизировать, не жертвуя тем, что изначально делало их особенными.

Мы подводим итоги десяти самых популярных преобразований при смене использования, которые вдохновят вас на преобразование уникального здания в стильный дом.

Реконструкция винодельни ХХ века в Лиссабоне

Изображение: Fernando Guerra, Extrastudio

Португальские архитекторы Extrastudio переоборудовали эту винодельню начала 20-го века в деревне к югу от Лиссабона, сохранив или перепрофилировав как можно больше оригинальной ткани. Кровельная черепица была сохранена, старый камень был превращен в подоконники, а удаленная деревянная конструкция крыши была преобразована в наружный настил. В то время как с двух сторон дома вообще нет окон, чтобы сохранить уединение соседей, на западном фасаде был добавлен проем длиной 14 метров на уровне земли, чтобы обеспечить тесную связь между домом и его фруктовым садом.

Архитекторы создали драматизм в интерьере, включив карманы двух- и трехуровневых пространств, чтобы не потерять грандиозный масштаб здания. Снаружи дом был окрашен в характерный красный цвет с использованием традиционного известкового раствора, чтобы сохранить воздухопроницаемость ткани.

Переделанная часовня в дом отдыха

Изображение: Брайан Грей, Richard Gibson Architects

В живописном месте на Шетландском острове Макл Роу легко понять, почему владельцы этой бывшей часовни хотели превратить ее в дом для отпуска.Архитекторы Ричарда Гибсона отремонтировали каменную часовню, построенную в 1911 году, добавив ступенчатую деревянную пристройку, которая отражает оригинальную собственность.

В новом здании есть гостиная / кухня / столовая открытой планировки с большими площадями остекления, а в старой часовне - ее меньшие окна заменены новыми моделями в симпатичном стиле - есть спальни. Напольное отопление обеспечивается воздушным тепловым насосом. Внешне оригинальная шиферная крыша часовни была сохранена, а шиферная крыша на пристройке визуально связывает их вместе, а интерьер предлагает несколько намеков на церковное прошлое здания, например, витражи 1950-х годов и одну из оригинальных скамеек. в вестибюле.

Переоборудованный колл-центр в компактный дом с одной спальней

Изображение: Cheffins

Домовладелец Роджер Дин преобразовал эту телефонную станцию ​​в Кембриджшире в компактную виллу с одной спальней, что показывает, как много можно выжать из небольшого пространства. Роджер купил недвижимость с уже имеющимся разрешением на изменение использования и схематическим планированием и использовал архитектурную практику, которая уже реализовала схематическое планирование, чтобы увидеть подробные проекты.

Он потратил около 65 000 фунтов стерлингов на превращение его в дом, что включало укрепление крыши, замену балок потолка и добавление французских дверей, мансардных окон и двустворчатых дверей. Простая форма здания диктует столь же простую планировку, с кухней на одном конце, жилым пространством в центре и спальней в мезонине над ванной; конец антресоли укреплен стальным каркасом, поэтому балки потолка не препятствуют возвышению спальни. Этот отель в настоящее время продается через Cheffins.

Переделанный магазин шин в современные лондонские квартиры

Изображение: Hogarth Architects

Hogarth Architects увидели возможность развития, когда за покупками выступил шинный магазин в Фулхэме, на юго-западе Лондона. Получив разрешение на изменение использования для магазина на первом этаже, они построили две квартиры, одну на первом этаже и в недавно вырытом подвале, а также одну на первом и втором этажах.

В нижней квартире удачно применена хитрая планировка: спальни находятся на уровне первого этажа, их две.Высота потолков составляет 4 метра, в то время как жилые помещения на цокольном этаже имеют высоту 2,8 метра, поэтому они кажутся более просторными. Дневной свет проникает в подвал через световой колодец, примыкающий к витрине магазина, который теперь представляет собой непрозрачное стекло, и через внутренний двор, вырезанный одновременно с подвалом. Открытые балки крыши, сделанные из окрашенных в белый цвет деревянных железнодорожных шпал и ярко-желтой стали, придают производственный вид, намекающий на прошлое магазина.

Переоборудование сельскохозяйственного здания в многоцелевое имущество

Изображение: Тим Соар, PH Plus Architects

В самом сердце Кентишской страны, где выращивают фрукты, архитекторы ph + превратили сарай для упаковки яблок в единый дом вместе со студиями и рабочими местами.Эта цель смешанного использования помогла проекту достичь планирования (некоторые виды коммерческого использования были предусмотрены рядом с жилой частью), что могло быть полезной моделью для других, стремящихся переоборудовать сельские здания.

Сельскохозяйственный характер старого яблочного магазина был в значительной степени сохранен снаружи - с его гофрированной крышей он по-прежнему похож на склад издали - в то время как для внутренней отделки использовались простые материалы, такие как березовая фанера и полированный бетон. по мнению архитекторов, эстетика «доступной роскоши».Промышленная крыша со свободным пролетом позволяет создавать большие и открытые внутренние пространства с возможностью изменения конфигурации в будущем.

Период переоборудования водонапорной башни

Изображение: Найджел Ригден, Pad Studio

В первый раз конверсии обычно не происходят в доброжелательной манере, но всегда есть шанс исправить ситуацию. Владельцы этого дома в Хэмпшире попросили PAD Studio переосмыслить водонапорную башню начала 1900-х годов, которая составляла часть собственности, которая, хотя ранее была преобразована, пришла в упадок и не использовалась в полной мере.

Дом находился в национальном парке, районе исключительной природной красоты и заповеднике, поэтому проект требовал деликатного подхода. PAD Studio убрала предыдущий декор, чтобы показать историческую ткань, и добавила две основные новые функции: скульптурную лестницу, сделанную из стали, как дань уважения промышленному прошлому здания, и большое выступающее окно на первом этаже, которое действует как соблазнительный взгляд на зрелый сад. Внешняя кирпичная кладка также была тщательно очищена.

Переоборудованный завод в роскошные семейные дома

Изображение: Александр Северин, Fogarty Finger

Бывшая фабрика по производству пропеллеров площадью 790 кв. М в Джерси-Сити, США, теперь превратилась в просторный дом на одну семью благодаря архитектурному бюро Fogarty Finger из Нью-Йорка. Расположенный в историческом районе, дом сохраняет большую часть старинного очарования оригинальной фабрики, включая вывески с ручной росписью.

Архитекторы увеличили размер жилища более чем вдвое, раскопав подвал и добавив цинковую пристройку к одноэтажному зданию, отодвинутую назад, чтобы не изменить исторический вид фасада.Деревянный каркас с состаренными колоннами и балками на крыше придает интерьеру неповторимый характер, нейтральные стены, белая металлическая лестница и современная мебель создают максимальный контраст с состаренным деревом. Роскошь изобилует палитрой материалов, включая мрамор, латунь, белый дуб и камень, а также такими особенностями, как крытый бассейн, автомобильный лифт с электроприводом и две кухни на открытом воздухе.

Как преобразование коммерческой недвижимости может расширить предложение жилья?

Enterprise Community Partners недавно обнародовали приоритеты своей политики на 2021 год, которые включают 47 шагов, которые федеральные, государственные и местные органы власти могут предпринять, чтобы «сделать дом и общественные места предметом гордости, власти и принадлежности».Среди этих рекомендаций есть несколько, которые направлены на увеличение предложения доступного жилья за счет приобретения существующих построек, появившихся в результате пандемии, включая недавно освободившиеся коммерческие и офисные помещения.

Слабость на рынке коммерческих и офисных площадей также предоставляет уникальную возможность устранить некоторые прошлые несправедливости в отношении землепользования и доступа населения. Эти объекты недвижимости часто расположены в желаемых общинах с доступом к работе и возможностям общественного транспорта - действительно, некоторые из этих построек были построены на ранее процветающих общинах, которые были разрушены под предлогом экономического развития.Таким образом, перепрофилирование этих пространств для жилых помещений может быть справедливым решением для увеличения предложения доступного жилья, особенно в тех сообществах, которые выступают против строительства нового жилья с высокой плотностью застройки. Работа с потенциальными жителями над такими усилиями в дальнейшем обеспечит благоприятные результаты для цветных сообществ с низким доходом, которые традиционно маргинализируются при принятии решений по землепользованию и развитию.

Преобразование нежилой собственности в доступное жилье сопряжено с определенными проблемами, в том числе с определением возможной собственности, согласованием зонирования и строительных норм и правил, позволяющих проводить модернизацию, и заручиться поддержкой местного сообщества для этой работы.В этом посте мы опишем некоторые недавние примеры перепрофилированных пространств, успешно преодолевших эти препятствия, и предложим предложения по масштабированию аналогичных усилий. Мы также обсуждаем варианты финансирования через существующие государственные программы, привлечение частного капитала для расширения охвата и ориентацию ассигнований на приоритетные потребности и возможности.

Использование отелей для предотвращения бездомности

Местные органы власти часто обращались к номерам в мотелях и отелях как к ресурсу для укрытия людей, у которых не было других вариантов, хотя эти меры, как правило, были разовыми, краткосрочными и в случаях, когда позволяло финансирование.Однако во время пандемии неотложная необходимость поиска долгосрочных, стабильных и доступных вариантов жилья для людей, испытывающих или находящихся под угрозой бездомности, потребовала нового осмысления того, как обеспечить этот необходимый ресурс для сдерживания вирусов.

Войдите в Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии, который разработал проект Homekey для покупки и восстановления существующих свободных коммерческих помещений, таких как бывшие мотели, гостиницы, общежития и жилые дома с обслуживанием, в постоянное доступное жилье.В рамках программы было предоставлено 800 миллионов долларов городским и окружным властям, которые смогли быстро определить и обезопасить недвижимость, и ожидается, что в результате будет создано более 6000 новых единиц доступного жилья.

Партнеры сообщества

Enterprise поддержали проект Homekey, среди прочего, путем привлечения и распределения дополнительных 46 миллионов долларов частного благотворительного финансирования от Kaiser Permanente, Blue Shield of California и Chan Zuckerberg Initiative для операционных и вспомогательных услуг в Homekey properties.

Превращение торгового центра в деревню

В то время как преобразование существующего жилья в небольшие квартиры для людей, страдающих бездомностью, удовлетворяет конкретную потребность с аналогичным конкретным ресурсом, возможность переоборудовать коммерческие здания для использования в жилых помещениях имеет гораздо более широкий потенциал, когда применяется не только к небольшой собственности, но, скорее, к крупномасштабным покупкам. центры, такие как торговые центры и магазины больших размеров. Расположение многих таких объектов недвижимости в пригородах не только предлагает средства для добавления доступных по цене единиц там, где их больше всего не хватает, но и для расширения доступа к более привлекательным общинам для семей с низкими доходами, которые традиционно не допускаются в такие районы.

«Модернизация пригородов», термин, придуманный Джун Уильямсон и Эллен Данхэм-Джонс для описания перепрофилирования недостаточно используемых зданий для удовлетворения новых потребностей, может предложить решение не только для нехватки доступного жилья. По мнению Уильямсона и Данхэма-Джонса, многие торговые центры, магазины и офисные парки, расположенные в пригороде, были спроектированы с учетом потребностей больших семей, ведущих образ жизни, зависящий от автомобилей. Сейчас многие из этих людей - пустые гнездовья, ищущие меньшее, более доступное пространство с удобными для ходьбы удобствами.

Одним из примеров такого рода переоборудования является торговый центр Alderwood в пригороде Сиэтла Линнвуд, штат Вашингтон, в котором квартиры сочетаются с коммерческими и общественными помещениями, чтобы привлечь жителей, ищущих альтернативу домам на одну семью, имеющимся в городе. Как сообщество с низким и средним уровнем дохода, где проживает множество рабочих и обслуживающего персонала, перепрофилированный торговый центр также предложит более доступный вариант наряду с запланированной транзитной линией, которая расширит возможности без использования автомобилей.

Изменение зонирования под жилые нужды

Безусловно, любое преобразование нежилого помещения в жилье будет иметь свои юридические и нормативные сложности, особенно там, где зонирование может запрещать такое изменение.Однако некоторые штаты и местные органы власти изучают варианты снижения этого барьера и содействия новым и повторно используемым застройкам в новых местах.

Недавнее исследование Центра Тернера при Калифорнийском университете в Беркли показало, насколько зонирование препятствует перепрофилированию коммерческих помещений для использования в жилых помещениях в четырех крупнейших городских районах Калифорнии - Лос-Анджелесе, районе залива Сан-Франциско, Сан-Диего и Сакраменто. Исследование показало, что более 40% коммерчески зонированных земель в этих городских районах запрещено использовать в некоммерческих целях, что потенциально препятствует созданию тысяч жизненно необходимых единиц жилья.В нем также отмечается, что больше коммерчески зонированной земли существует в пригородах этих метрополитенов (по сравнению с городами), где нехватка жилья особенно остра, а спрос на более доступные варианты высок.

Пара законопроектов находится на рассмотрении в законодательном собрании Калифорнии, чтобы облегчить изменение зонирования и выдачу разрешений на строительство жилых построек на коммерчески зонированных землях. Обеспокоенность по поводу воздействия на окружающую среду, потерянных налоговых поступлений и протестов сообщества уже высказывалась против обоих, хотя спонсоры оптимистично настроены в отношении того, что острая нехватка жилья в масштабе штата поможет определить приоритетность этих предложений, отмечая, что для полного преодоления проблем штата потребуется нечто большее, чем просто зонирование. жилищный кризис.

Финансирование модернизации жилых домов

Безусловно, ориентированные на миссию девелоперы и их партнеры - не единственные, кто рассматривает нынешнюю низкую стоимость коммерческой недвижимости, и у некоторых инвесторов с глубокими карманами могут быть средства для реализации стратегии «купи и держи», чтобы заработать на низких ценах и ждать. для восстановления рынка. Чтобы уравнять правила игры, участникам, стремящимся преобразовать существующую недвижимость в доступное жилье, следует предоставить ряд финансовых инструментов.Однако, хотя потенциально можно использовать более традиционные источники финансирования для производства, такие как жилищный кредит (потенциально связанный с налоговой льготой на новые рынки для модернизации многофункционального назначения), потенциально можно использовать длительные сроки и контроль участка, необходимые для активации, делают их маловероятным подходящим финансированием. механизмы.

Вместо этого нам нужны гибкие фонды, которые легко использовать для приобретения и реабилитации, например, Фонд аварийного приобретения стабилизации (SAEF), который будет предоставлять финансирование финансовым учреждениям по развитию сообществ (CDFI) для перетока капитала к ориентированным на миссию разработчикам.Масштабы финансирования, задуманные для SAEF, достижимы для приобретения и модернизации отдельных объектов собственности, таких как офисные здания и отели, но для облегчения крупномасштабного преобразования торговых центров в сообщества смешанного использования и со смешанным доходом миссия-ориентированные субъекты могут сформировать совместные предприятия с другими разработчиками.

Короче говоря, разработка и быстрое развертывание правильных финансовых инструментов является критическим компонентом для использования того, что может быть лишь узким окном возможностей для получения доступа к собственности, которая может поддерживать двойную цель: расширение предложения доступного жилья и продвижение расовых меньшинств. беспристрастность.

Будьте в курсе последних новостей о возможностях увеличения предложения доступного жилья в наших сообщениях в блогах и, подписавшись на рассылку новостей Today In Housing и Capitol Express по электронной почте.

Можем ли мы превратить малоиспользуемые коммерческие здания в остро нужное доступное жилье?

Переоборудование коммерческой недвижимости в жилое может оказаться не так просто, как кажется.

Corbis через Getty Images

Офисные здания, отели и торговые центры пусты или почти пустуют в крупных и малых городах от побережья до побережья.Может, они устарели. Возможно, коммерческая недвижимость изменилась до такой степени, что эти пустые здания больше не актуальны. Разве не имеет смысла переоборудовать их в жилье, чтобы попытаться смягчить кризис доступности жилья?

Звучит как отличная идея. В некоторых случаях это может быть отличной идеей. Однако с практической и экономической точки зрения это часто бывает проблемой.

Начнем с очевидной проблемы. Эти преобразования стоят денег - редко таких, как строительство с нуля, но, тем не менее, это значительные капиталовложения.Владелец, скажем, офисного здания уже вложил в него значительные средства. Преобразование жилья в жилье потребует дополнительных инвестиций, но эти дополнительные инвестиции могут не привести к эквивалентному (или большему) увеличению стоимости. В процессе преобразования владелец не будет иметь дохода, но должен будет оплатить расходы на содержание. Любое изменение использования или перепланировка здания не всегда будет гладким, легким и дешевым.

Инвестиции в переоборудование будут иметь финансовый смысл только тогда, когда существующее здание обесценилось настолько, что не будет стоить намного больше, чем пустая земля.Это также может иметь смысл, если новое жилье будет стоить намного больше, чем стоило здание до переоборудования. Это та динамика, которая помогла, например, стимулировать конверсию жилья в финансовом районе Нью-Йорка. Многие офисные здания там были старыми и непрактичными и, следовательно, не очень ценными для офисного использования, а жилье было гораздо более ценным. Также помогли налоговые льготы.

Однако в этом примере переработчики создали жилье (в основном) по рыночной цене. Предлагаемые сегодня предложения по переоборудованию часто предполагают, что новое жилье будет частично, а иногда даже полностью доступно.Это предложение не работает с экономической точки зрения без огромной государственной помощи в той или иной форме. Таким образом, это расширяет возможности правительства, прямо или косвенно, финансировать строительство жилья. Этот бизнес может быть особенно дорогим и капиталоемким в центральных деловых районах, где расположены многие из сегодняшних потенциально устаревших офисных зданий.

С физической точки зрения коммерческие здания не всегда поддаются переоборудованию в жилые. Например, офисные здания часто имеют очень широкие и глубокие этажи, потому что центр здания может использоваться для хранения или других функций, поэтому не требуется много света и воздуха.

Квартиры же, напротив, нуждаются в большем количестве света и воздуха. Если часть квартиры находится слишком далеко от окна, она может не соответствовать нормам или рыночным ожиданиям покупателей или арендаторов. Эти большие этажи офисных зданий также не будут иметь строительных систем, необходимых для использования в жилых помещениях. Ванные комнаты могут быть сгруппированы рядом с ядром здания, в темной зоне, с водопроводом, обслуживающим только эту часть здания. В жилом же доме, напротив, потребуются ванные комнаты и сантехника в каждой квартире.Электрооборудование также необходимо будет изменить маршрут, запустить новые счетчики и часто эффективно восстанавливать с нуля.

Отели могут лучше работать в качестве кандидатов на преобразование, особенно отели для длительного проживания. Даже в этом случае процесс объединения единиц для создания более крупных квартир может привести к непрактичным договоренностям и необходимости значительного изменения маршрута инженерных сетей.

Торговые центры имеют те же проблемы с размерами, что и большие офисные здания. Часто их приходилось полностью перестраивать для размещения жилья.Возможно, будет более практичным их снести и начать все сначала.

С другой стороны, концепция адаптивного повторного использования вряд ли нова для недвижимости, хотя она не обязательно хорошо сочетается с доступным жильем. Он лучше всего работает с недвижимостью, стоимость которой упала до такой степени, что дополнительная ценность, созданная в результате конверсии, намного превышает ее дополнительные затраты. Это часто связано с новаторскими разработками во временно непривлекательных районах, например, «джентрификация», что, по мнению некоторых, плохо.

Переоборудование иногда также дает возможности и преимущества, недоступные при новом строительстве. Например, в старых офисных зданиях и отелях иногда есть строительные детали, которые современные строители просто не могут воспроизвести с экономической точки зрения. Покупателям или арендаторам часто нравятся эти детали, что увеличивает стоимость конечного продукта. Устаревшие офисные здания и некоторые торговые дома часто имеют более высокие потолки, чем типичные квартиры, что также понравится покупателям и арендаторам. В некоторых случаях эти здания удачно расположены в местах, где новое строительство было бы невероятно дорогим.

Переоборудование существующих зданий под жилую застройку также дает застройщикам одно огромное преимущество по сравнению с новым строительством: перестройка с гораздо меньшей вероятностью вызовет споры и возражения. В современном мире практически каждый крупный проект в любой желаемой области должен проходить длительный процесс утверждения. Этот процесс, особенно если он включает судебный процесс, может занять больше времени, чем строительство самого здания. Процесс утверждения нового проекта, безусловно, более чреват проблемами, неожиданностями и потенциальными препятствиями.Напротив, переоборудование существующего здания часто не создает такой большой роли светового стержня для тех, кто возражает против соседства. Сэкономленные годы и избежание затрат на транспортировку могут помочь проекту переоборудования иметь финансовый смысл.

Все это предполагает другую стратегию, которой муниципалитеты могут следовать, если они хотят, чтобы застройщики производили больше жилья: сделать это проще и быстрее. Прежде чем активизировать новые программы налоговых льгот (упущенные налоговые поступления) и даже правительственные инвестиции в денежные средства для создания более доступного жилья и будущих бюджетных кризисов, местные органы власти могут спросить, есть ли что-то более простое и дешевое, что они могут сделать.

Конечно, есть. Правительство может ускорить и упростить процесс получения разрешения на жилищную застройку. Закон о зонировании может быть ослаблен и упрощен, что обеспечит большую гибкость для проектов, требующих права собственности, и меньшую потребность в дискреционных одобрениях. Это можно было бы сделать в масштабах всего муниципалитета, чтобы уменьшить роль членов местных советов, избиратели которых часто автоматически выступают против каждого конкретного крупного предложения, представленного им. Строительные нормы и правила могут быть пересмотрены, чтобы обеспечить большую гибкость.Хотя регулирование арендной платы обычно обременяет только старый жилищный фонд, его простое присутствие искажает рынок и нависает над новым строительством как темное облако. Муниципалитеты должны переосмыслить это и попытаться постепенно отказаться от него.

Подобные изменения могут сделать больше для решения жилищного кризиса, чем любые государственные инвестиции (или потеря налоговых поступлений), необходимые для стимулирования преобразования коммерческих зданий в жилое использование, особенно доступного жилья.

alexxlab

*

*

Top