Аренда земель сельскохозяйственного назначения
На сегодня аренда земель сельскохозяйственного назначения – один из самых распространенных способов использования земельных участков. Такой вариант договорных взаимоотношений между субъектами землепользования сложился давно. В свое время сельскохозяйственные территории были распаеваны и предоставлены в пользование частным владельцам. Однако не каждый хозяин доли был способен обрабатывать свой надел. Поэтому зачастую выходом из ситуации становилась аренда сельскохозяйственных земель.
Подобная ситуация сохраняется и ныне. Ведь договор аренды сельхоз земли являлся (и является до сих пор) наиболее простым и оперативным вариантом оформления взаимоотношений в цепочке «собственник-землепользователь». Но это не единственная причина, по которой предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду приобрело такую популярность.
Например, если вы планируете купить земельный участок под развитие сельского хозяйства, то вам придется сразу выложить всю сумму стоимости площадей.
Нюансы аренды сельхоз земель
Договор аренды сельхоз земли может быть составлен не более чем на 49 лет. Так гласит российское земельное законодательство. А вот что касается нижних временных пределов арендных отношений, то на этот счет закон не предусматривает никаких ограничений. На какой минимальный срок будет составлен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, зависит от аграрной политики властей в регионах.
Взять в аренду землю сельхоз назначения можно в любых объемах. Государство не ограничивает пользователя в количестве арендуемых участков независимо от того, какой у него юридический статус. Это еще один плюс подобной формы использования с/х площадей.
Более того, даже во время действия договора возможен оборот земель. К примеру, если собственники не возражают, аренда земель сельскохозяйственного назначения может быть переоформлена на другое лицо.
И наконец, важный момент – право выкупа. Если арендатор планирует в перспективе купить земельный участок, то в договоре аренды земли сельхоз назначения необходимо прописать соответствующий пункт. Но даже, если в документе подобное развитие событий не прописано, арендатор все равно имеет преимущественное право на покупку площадей, если возникнет вопрос их продажи.
Аренда сельхоз земель может прекратиться еще до окончания срока действия договора, и участок перейдет в собственность землепользователя, если тот досрочно выплатил назначенную сумму. То есть, ждать конечной даты действия договора на аренду не обязательно.
Договор аренды сельхоз земли
Необходимо отметить, что наиболее простой и выгодный вариант, когда вы заключаете арендный договор с собственником, которым является частное или юридическое лицо.
Несколько сложнее придется, если вы решили иметь дело с государством. В этом случае предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду должно пройти определенную процедуру. Потребуется подача заявления, затем публикация в прессе о том, что такой-то земельный участок сдается в аренду. Через месяц проводится конкурс, если кого-то еще осенила идея арендовать конкретную территорию, кроме вас. Однако если желающих не нашлось, то договор аренды земель сельскохозяйственного назначения будет заключен именно с вами.
Правда, практика показывает, что конкуренты находятся довольно часто, и не всегда это компании или частные лица, которым эта земля действительно нужна. Это могут быть и подставные товарищи. После того как вы начинаете волноваться, чиновник может предложить решить вопрос с арендой земли сельскохозяйственного назначения за определенную сумму. И о чудо! Как только купюры перекочевали адресату, ваш соперник снимает свои предложения.
В самом договоре прописываются все нюансы аренды сельхоз земли.
К его составлению необходимо подойти очень серьезно: прописать размер арендной платы, сроки ее внесения, возможность выкупа земельного участка. Если вы решили взять в аренду нарушенные сельскохозяйственные земли, требуйте освобождения на определенный срок уплаты налогов. Как правило, это время, которое потребуется для рекультивации нарушенных участков.
Несмотря на все свои плюсы, аренда земель сельскохозяйственного назначения требует тщательного юридического подхода, поэтому при составлении договора не поскупитесь на оплату помощи профессионального юриста.
Закон упростил получение участка из земель сельхозназначения — Российская газета
Главная новация документа — теперь добросовестному арендатору не надо доказывать, что землю он использовал в тех целях, для которых ее арендовал.
В прежнем варианте закона предприниматель или частное лицо должны были предоставить подтверждение в Россельхознадзор.
И тут возникала проблема правоприменения — единого перечня этих документов не было, в результате каждый раз право на переоформление договоров аренды приходилось получать исключительно в судебном порядке.
Теперь ситуация серьезно упрощается. Как говорится в тексте документа, если у уполномоченного органа нет «информации о выявленных нарушениях законодательства в рамках государственного земельного надзора», то и право на продление договора аренды или возможность переоформления земельного участка в собственность можно получить без проволочек.
Правда, есть один немаловажный нюанс — предприниматель должен владеть участком земли не менее трех лет, именно этот срок позволяет понять, как он используется и не пустует ли в ожидании «лучших времен».
Упрощение процедур касается большого объема земли. По различным экспертным оценкам, в России около 13 миллионов гектаров земельных участков сельхозназначения, предоставленных в аренду из государственной или муниципальной собственности.
Порядка 16 миллионов гектаров находятся в частной собственности, они закреплены за фермерами. А всего земель сельхозназначения в нашей стране насчитывается 198 миллионов гектаров.
Облегчение процедуры продления права собственности или аренды на землю для добросовестных граждан и юридических лиц — абсолютно правильная мера, которая позволит серьезно уменьшить бюрократическую составляющую в этом вопросе, считает декан Факультета экономики недвижимости РАНХиГC Елена Иванкина.
«Я думаю, что публичные торги не должны быть единственным способом предоставления земельного участка собственнику или арендатору. Земля используется по назначению, и это теперь не надо доказывать контролирующим органам с помощью документов, которые к тому же в разных регионах разные. Власть будет просто понимать, есть у нее информация о нецелевом использовании участка или нет, и на основании этого делать выводы», — объясняет эксперт.
При этом такого рода послабления полностью соответствуют и мировой практике, напоминает она.
Муниципальное имущество — Земельные участки (аренда)
13.07.2021 в 11-00 аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков (Веневский р-н)
2 лот:земельный участок государственной собственности, не закрепленный за конкретным лицом, отнесенного к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 71:05:060203:885, площадью 132 кв.м, с разрешенным использованием – для строительства магазина, местоположение земельного участка: Тульская область, Веневский район, п. Мордвес, ул. Советская, вблизи д.7
3 лот: земельного участка государственной собственности, не закрепленного за конкретным лицом, отнесенного к категории земель населенных пунктов , с кадастровым номером 71:05:030201:5556, площадью 8 кв.м, с разрешенным использованием – для размещения торгового павильона, местоположение земельного участка: Тульская область, Веневский район, г.
Дата публикации: 16.06.2021 16:54:56 | Тип файла: application/vnd.openxmlformats-officedocument.wordprocessingml.document | Размер: 71.45 КБ
08.07.2021 в 11-00 аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков (Веневский р-н)
13 лот:земельный участок государственной собственности, не закрепленный за конкретным лицом, отнесенного к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 71:05:010206:1401, площадью 5000 кв.м, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение земельного участка: Российская Федерация, Тульская область, Веневский район, д.
Дата публикации: 10.06.2021 21:28:05 | Тип файла: application/vnd.openxmlformats-officedocument.wordprocessingml.document | Размер: 105.02 КБ
06.07.2021 в 12-00 аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков (Богородицкий р-н)
Лот 1 – право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:25:010201:3576 площадью 51 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Тульская область, Богородицкий район, город Богородицк, ул. Волынкина, в районе строения 11в, сроком на 5 (Пять) лет.
Форма собственности – неразграниченная. Разрешенный вид использования: магазины.
Лот 2 – право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:25:010201:3577 площадью 45 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Тульская область, Богородицкий район, город Богородицк, ул. Садовая, в районе строения 19 в, сроком на 5 (Пять) лет. Форма собственности – неразграниченная. Разрешенный вид использования: магазины.
Лот 3 – право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:25:030202:506 площадью 2660 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Тульская область, Богородицкий район, г. Богородицк, прилегающий к участку с К№ 71:25:030202:22, сроком на 5 (Пять) лет. Форма собственности – неразграниченная. Разрешенный вид использования: хранение автотранспорта.
Лот 4 – право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:25:030202:505 площадью 2702 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Тульская область, Богородицкий район, город Богородицк, прилегающий к участку с К№ 71:25:030202:386, сроком на 5 (Пять) лет.
Форма собственности – неразграниченная.Разрешенный вид использования: объекты дорожного сервиса.
Лот 5 – право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:25:010304:116 площадью 391 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Тульская область, Богородицкий район, город Богородицк, ул. Пролетарская, примерно в 1 м от дома № 39, сроком на 5 (Пять) лет. Собственность муниципального образования Богородицкий район. Разрешенный вид использования: общественное питание.
Дата публикации: 10.06.2021 21:04:59 | Дата изменения: 10.06.2021 21:29:43 | Тип файла: application/msword | Размер: 76.5 КБ
13.05.2021 в 11-00 аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков (Веневский р-н)
5 лот: земельный участок государственной собственности, не закрепленный за конкретным лицом, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 71:05:050602:780, площадью 814 кв.
м, с разрешенным использованием – объекты дорожного сервиса, местоположение земельного участка: Тульская область, Веневский район, п. Бельковский.
6 лот: земельный участок государственной собственности, не закрепленного за конкретным лицом, отнесенного к категории земель населенных пунктов , с кадастровым номером 71:05:030204:2637, площадью 29 кв.м, с разрешенным использованием –для строительства гаража, местоположение земельного участка: Тульская область, Веневский район, г. Венев, м-н Северный, вблизи д.34.
7 лот: земельный участок государственной собственности, не закрепленного за конкретным лицом, отнесенного к категории земель населенных пунктов , с кадастровым номером с кадастровым номером 71:05:030102:366, площадью 300 кв.м, с разрешенным использованием – для размещения объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораный, кафе, столовые, закусочные, бары), местоположение земельного участка: Тульская область, Веневский район, г.
Венев.
8 лот: земельный участок государственной собственности, не закрепленный за конкретным лицом, отнесенного к категории земель на1селенных пунктов, с кадастровым номером 71:05:010206:1402, площадью 5000 кв.м, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение земельного участка: Российская Федерация, Тульская область, Веневский район, д. Сетка, в 100м западнее от д. 34 по ул. Дачная.
Дата публикации: 14.04.2021 18:28:28 | Тип файла: application/vnd.openxmlformats-officedocument.wordprocessingml.document | Размер: 71.45 КБ
18.05.2021 в 10-00 аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков (Арсеньвский р-н)
Лот №1 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:010101:93, площадью 156887 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Астаповское, примерно в 12м по направлению на юг от д.
Рахлеево.
Лот №2 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:030101:306, площадью 115384 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Бобровское, примерно 70м на юго-восток от с. Варварино.
Лот №3 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:010501:98, площадью 22516 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Астаповское, примерно 1770м по направлению на северо-запад от п. Первомайский.
Лот №4 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:010501:99, площадью 84501 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Астаповское, примерно 2460м по направлению на северо-запад от п. Первомайский.
Лот №5 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:010501:101, площадью 34752 кв.
м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Астаповское, примерно 4450м по направлению на северо-запад от п. Первомайский.
Лот №6 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:030201:576, площадью 52200 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Бобровское, примерно 0,85км на северо-восток от д. Большое Журино.
Лот №7 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:040301:370, площадью 87522 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Манаенское, примерно 140м по направлению на восток от п. Нагорный.
Лот №8 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:040301:374, площадью 54463 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Манаенское, примерно 230м по направлению на юг от п.
Рыбкин 1-й.
Лот №9 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:030101:333, площадью 278017 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Астаповское, примерно в 1000м по направлению на юг от д. Гольтяево.
Лот №10 — Право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 71:02:030101:334, площадью 70037 кв.м. Местоположение: Тульская область, Арсеньевский район, МО Астаповское, примерно в 1250м по направлению на юг от д. Гольтяево.
Дата публикации: 05.04.2021 12:17:27 | Тип файла: application/msword | Размер: 42 КБ
23.09.2020 в 11-00 аукцион на право на заключения договоров аренды земельных участков (Воловский р-н)
Лот № 1 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, р-н Воловский, п.
Волово, в 10 м на юг от д. 79 по ул. Ленина, с кадастровым номером 71:06:020103:693, общей площадью 14 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов».
Лот № 2 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, ул. Ленина, 10 м на восток от д.62, с кадастровым номером 71:06:020103:690, общей площадью 24 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов».
Лот № 3 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте : Тульская область, Воловский район, п. Волово, 17 м на юго-запад от д.79 по ул. Ленина, с кадастровым номером 71:06:020103:710, общей площадью 18 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов».
Лот № 4 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, 41,3 м на восток от д. 70 по ул. Ленина, с кадастровым номером 71:06:020103:705, общей площадью 54 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов».
Лот № 5 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, 277 м на юг от д. 1 по ул. Александрова, с кадастровым номером 71:06:020103:709, общей площадью 58 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов».
Лот № 6 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, ул. Александрова, в 20 м южнее д. 33, с кадастровым номером 71:06:020103:683, общей площадью 39 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов».
Лот № 7 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Волово, 120 м на юго-восток от д.35 по ул. Александрова, с кадастровым номером 71:06:020103:688, общей площадью 70 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов».
Лот № 8 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Казачка, ул. Молодежная, 25 м на юго-запад от д.7, с кадастровым номером 71:06:010702:1153, общей площадью 126 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов».
Лот № 9 — земельный участок, местоположение которого установлено в кадастровом паспорте: Тульская область, Воловский район, п. Казачка, ул. Молодежная, 45 м на юго-запад от д.7, с кадастровым номером 71:06:010702:1152, общей площадью 90 кв. м., из категории земель: «Земли населенных пунктов»
Дата публикации: 19.08.2020 12:21:51 | Тип файла: application/vnd.openxmlformats-officedocument.wordprocessingml.document | Размер: 70.45 КБ
ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям
Эксперты «АГ» прокомментировали самые интересные, с их точки зрения, разъяснения Верховного Суда.
23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.
Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.
По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.
Содержание документа
В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.
Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.
В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.
Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.
Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.
«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.
В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.
В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.
Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.
В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.
Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами
В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).
Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.
В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.
| 02.07.2021 | 02.07.2021 | Администрация Тобольского муниципального района | Извещение о предоставлении земельного участка |
| 25.06.2021 | 27.07.2021 | Администрация города Ишима | Извещение о проведении аукциона № 4-2021-П по продаже земельного участка |
| 25.06.2021 | 24.07.2021 | Администрация Ярковского муниципального района Тюменской области | Извещение о возможном предоставлении земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства |
| 25.06.2021 | 14.07.2021 | Администрация города Ишима | Информационное сообщение о проведении открытого Аукциона № 02-21 А на право размещения сезонных аттракционов, на основании разрешения на использование (части) земельного участка, на который зарегистрировано право муниципальной собственности |
| 24.06.2021 | 23.07.2021 | Администрация Упоровского муниципального района | Извещение о возможности предоставления земельного участка |
| 23.06.2021 | 22.07.2021 | Администрация Сорокинского муниципального района | ИЗВЕЩЕНИЕ о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка |
| 23.06.2021 | 17.06.2021 | Администрация Исетского муниципального района | Аукцион по приватизации муниципального имущества |
| 22.06.2021 | 20.07.2021 | Администрация Юргинского муниципального района | Информационное сообщение № 4-2021 |
| 22.06.2021 | 18.07.2021 | Администрация Бердюжского муниципального района | Извещение о проведении аукциона по продаже муниципального имущества № 3/2021-ОА в электронной форме на электронной торговой площадке АО «Единая электронная торговая площадка» (https://www.roseltorg.ru/) |
| 22.06.2021 | 13.07.2021 | Администрация Юргинского муниципального района | Информационное сообщение № 4АИ-2021 |
| 21.06.2021 | 16.07.2021 | Администрация Упоровского муниципального района | Информационное сообщение № 05-2021 о проведении торгов посредством публичного предложения цены по продаже муниципального имущества в электронной форме |
| 21.06.2021 | 12.07.2021 | Администрация Упоровского муниципального района | Извещение о проведении открытого аукциона № 5А/21 на право заключения договора аренды муниципального имущества |
| 18.06.2021 | 18.07.2021 | Администрация Армизонского муниципального района | Администрация Армизонского муниципального района — информирует о возможном предоставлении земельных участков в Армизонском районе Тюменской области |
| 18.06.2021 | 17.07.2021 | Администрация Ярковского муниципального района Тюменской области | Извещение о возможном предоставлении земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства |
| 18.06.2021 | 09.07.2021 | Администрация Сорокинского муниципального района | Извещение о проведении аукциона № 1АИМ-2021 на право заключения договоров аренды муниципального имущества |
| 17.06.2021 | 19.07.2021 | Администрация Юргинского муниципального района | Информационное сообщение № 3АЗУ-2021 |
| 16.06.2021 | 16.07.2021 | Администрация Казанского муниципального района | Информация о земельных участках |
| 16.06.2021 | 12.07.2021 | Администрация Юргинского муниципального района | Информационное сообщение № 3-2021 |
| 16.06.2021 | 11.07.2021 | Администрация Ишимского муниципального района Тюменской области | Информационное сообщение о проведении 21.07.2021 г. аукциона в электронной форме по приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Ишимского муниципального района |
| 15.06.2021 | 14.07.2021 | Администрация Упоровского муниципального района | Извещение о проведении аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков |
| № | Характеристика | Значение характеристики |
| 1 | Идентификационный номер | 2634051351-svobodnye-uchastki |
| 2 | Наименование набора данных | Перечень свободных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Ставропольского края, предлагаемых для передачи в аренду |
| 3 | Описание набора данных | Перечень свободных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Ставропольского края, предлагаемых для передачи в аренду |
| 4 | Владелец набора данных | министерство имущественных отношений Ставропольского края |
| 5 | Ответственное лицо | Казьмина Ирина Геннадьевна, начальник отдела |
| 6 | Телефон ответственного лица | (8652) 29-39-07 |
| 7 | Адрес электронной почты ответственного лица | [email protected] |
| 8 | Гиперсылка (URL) на набор | http://www.mio26.ru/opendata/2634051351-svobodnye-uchastki/data-20210520-structure-20201217.csv |
| 9 | Формат набора открытых данных | csv |
| 10 | Описание структуры набора данных | http://www.mio26.ru/opendata/2634051351-svobodnye-uchastki/structure-20201217.csv |
| 11 | Дата первой публикации набора данных | 26.09.2013 |
| 12 | Дата последнего внесения изменений | 20.05.2021 |
| 13 | Содержание последнего изменения | Обновление набора данных |
| 14 | Дата актуальности набора данных | 20.05.2021 |
| 15 | Ключевые слова, соответствующие содержанию набора данных | свободные земельные участки Ставропольского края |
| 16 | Гиперссылки (URL) на версии набора данных | http://www.mio26.ru/opendata/2634051351-svobodnye-uchastki/structure-20201217.csv |
| 17 | Гиперссылки (URL) на версии структуры набора данных | http://www.mio26.ru/opendata/2634051351-svobodnye-uchastki/data-20201217-structure-20201217.csv |
Администрация Минусинского района — Главная
|
|
|
| |
Минусинский район — муниципальный район в южной части Красноярского края. Площадь территории 3205 км², население — 26001 человек. Район является одним из туристских центров Красноярского края. Минусинский район расположен в южной части Красноярского края, на правом берегу реки Енисей, в центральной части Минусинской котловины. На территории района расположены известное как лечебное озеро Тагарское, озёра Большой и Малый Кызыкуль, несколько более мелких озёр. По территории района протекают реки Лугавка, Тесинка, Минусинка.
Сопредельные территории:
север: Краснотуранский район Красноярского края
северо-восток: Курагинский район Красноярского края
юго-восток: Каратузский район Красноярского края
юг: Шушенский район Красноярского края
юго-запад и запад: Республика Хакасия.
На территории района тринадцать сельсоветов. Глава района — Клименко Александр Александрович. По состоянию на 2019 год Совет состоит из 21 депутата. Административный центр муниципального образования Минусинский район — город Минусинск (самостоятельное муниципальное образование).
Основная отрасль специализации района — сельское хозяйство.
спутник
© 2020 Администрация Минусинского района
662600, Красноярский край, г. Минусинск, ул. Гоголя, дом 66а,
Контактная информация Сайт разработан в студии EVO ART
Создание сайтов, графический дизайн
Владение и аренда сельскохозяйственной недвижимости
Владение и аренда сельскохозяйственной недвижимости
Земля является основным ресурсом, который отличает сельское хозяйство от большинства других видов бизнеса, поскольку он необходим для выращивания сельскохозяйственных культур и животноводства. Земля — самый ценный актив на балансе большинства фермеров.
Сколько земли вам нужно и как вы ее приобретете — два наиболее важных решения для оператора фермы. Недостаток земли может ограничить эффективность других ресурсов, которые вы используете на ферме, и может серьезно ограничить вашу способность расширять свой бизнес в будущем.Наличие слишком большого количества земли может ограничить вашу способность эффективно ею управлять и вызвать проблемы с денежным потоком, которые ограничат вашу способность делать другие инвестиции.
Приобретение земли следует рассматривать с точки зрения контроля; управление может быть в форме собственности или аренды. Большинство фермеров считают желательным сочетание владения и аренды, особенно когда капитал ограничен.
Для многих новых фермеров, особенно в районах, где земля довольно дорогая, аренда земли часто является лучшим вариантом.Некоторые фермеры предпочитают владеть только своим домом и ограниченным количеством земли под сараи, хранилища урожая, навесы для техники, животноводческие помещения и другие улучшения недвижимого имущества. Затем они сдают в аренду большую часть своей земли для выращивания сельскохозяйственных культур, что позволяет им гибко регулировать размер своей фермы в зависимости от условий.
Владение землей имеет следующие преимущества:
- Это устраняет неопределенность потери аренды и влияние, которое могло бы оказать на общую деятельность.
- Накопленная доля в земле является отличным источником залога для получения ссуды.
- Решения об управлении землей, включая выбор предприятий, методы сохранения и использование почвенных добавок, являются исключительным выбором собственника.
- Земля обеспечивает защиту от инфляции в долгосрочной перспективе.
- Это гарантирует, что оператор получит выгоду от труда и инвестиций, сделанных в улучшения.
Владение землей также имеет некоторые недостатки:
- Выплата основной суммы долга и процентов, связанных с покупкой земли, может создать проблемы с движением денежных средств и ограничить возможность совершения других покупок.Ограничение размера оборотного капитала может серьезно повлиять на потенциальную прибыльность начинающего фермера с ограниченным капиталом.
- Земля имеет более низкую доходность по сравнению со многими другими видами использования капитала, такими как машины, животноводство и годовые производственные затраты,
- Попытка владеть всей землей, используемой на ферме, может ограничить ферму до размера, который неэффективен и не может использовать новые технологии эффективно.
Аренда земли имеет следующие преимущества:
- Когда капитал не связан с покупкой земли, его можно использовать для покупки других важных активов, включая оборудование, домашний скот и годовые производственные затраты.
- Многим новым и начинающим фермерам может не хватать управленческих навыков, которые может дать знающий землевладелец (который во многих случаях ранее обрабатывал землю).
- Поскольку большинство договоров аренды являются краткосрочными (часто только на один год), изменения в размере или местонахождении бизнеса могут быть довольно легко осуществлены путем отказа от старых договоров аренды или сдачи в аренду другой земли.
- Аренда является более гибким финансовым обязательством, чем ипотека, и ее можно пересматривать каждый раз при продлении аренды.
Аренда земли также имеет недостатки:
- Поскольку большинство договоров аренды являются краткосрочными, существует неопределенность в отношении того, может ли арендованная земля быть полностью или частично потеряна в довольно короткие сроки и как это может повлиять на будущее бизнеса.
- Арендодатели часто не хотят улучшать землю или здания на арендуемой собственности. Арендаторы обычно не могут оправдать внесение улучшений из-за неопределенности относительно будущего контроля.
- Если земля не находится в собственности, капитал можно накапливать только в технике, животноводстве или сбережениях. Это может ограничить возможности фермеров занимать деньги для реинвестирования в свой бизнес.
Нет явных преимуществ владения сельскохозяйственной недвижимостью перед арендой. Контроль, вероятно, является наиболее важным фактором и во многом зависит от индивидуальной операции.Сбалансированное сочетание земли, находящейся в собственности и в аренде, важно для эффективного использования имеющейся рабочей силы, техники и капитала без создания чрезмерных финансовых рисков для вашего бизнеса.
Аренда сельскохозяйственной недвижимости
Согласно переписи сельского хозяйства 2012 года, арендованные сельхозугодья составляют 31 процент всех сельскохозяйственных угодий в Пенсильвании. Аренда сельскохозяйственной недвижимости может обеспечить легкий доступ для начинающих производителей или опытных фермеров, желающих расширить свое производство.
Многие кредиторы могут потребовать от новых производителей сдавать в аренду сельхозугодья, чтобы развить и продемонстрировать навыки, необходимые для того, чтобы сделать большой шаг по покупке своей собственной фермы. Для многих производителей цель может заключаться в том, чтобы со временем стать собственником сельскохозяйственных земель.
В данной публикации представлен обзор различных проблем аренды земли, с которыми сталкиваются землевладельцы и арендаторы сельскохозяйственных земель, поднимаются вопросы, важные как с точки зрения землевладельца, так и фермера-арендатора, а также дается краткий обзор вопросов, связанных с покупкой земли.Экономические аспекты того, покупать землю или сдавать ее в аренду, обсуждаться не будут; Вам следует тесно сотрудничать со своим кредитором, чтобы определить, является ли покупка сельхозугодий правильным шагом для вашего фермерского хозяйства.
Что такое аренда?
Аренда — это юридически закрепленный договор, позволяющий собственнику недвижимого имущества, оборудования и / или домашнего скота передать право на использование этого имущества лицу в обмен на аренду. Договор аренды определяет права между домовладельцем и арендатором и определяет, как будут действовать отношения арендодателя и арендатора.
Для того чтобы договор аренды считался действительным, необходимо четыре основных элемента:
- договор
- положение об оплате или «размер причитающейся арендной платы»
- передача прав на использование и владение, а также контроль над имуществом арендатору.
- намерение передать права на использование, владение и контроль собственности обратно арендодателю при прекращении аренды
Договор аренды, демонстрирующий эти четыре элемента, будет считаться действительным. Обратите внимание, что «письменный» не является обязательным элементом; Хотя этот вопрос будет изучен дополнительно, письменный договор аренды действительно содержит запись об условиях, согласованных в договоре аренды.
Типы аренды
Арендодатели и арендаторы могут выбирать из множества типов аренды в зависимости от их целей. Между арендодателями и арендаторами распространены три договоренности: аренда за наличные, гибкая аренда и аренда долей. Стороны захотят выбрать лучшее, что соответствует их потребностям.
Аренда за наличный расчет
По договору аренды за наличный расчет или по фиксированному договору аренды за наличный арендатор платит арендодателю либо денежную сумму за акр, либо единовременную выплату за права использования земли и других ресурсов фермы.Землевладельцы, заключившие договор аренды, не должны беспокоиться ни о типах выращиваемых культур, ни о размере производственных затрат, ни о колебаниях цен и урожайности.
Для арендатора аренда за наличный расчет позволяет арендатору принимать все управленческие решения, дает арендатору стимул для получения максимально возможной прибыли и позволяет арендатору удерживать непредвиденную прибыль от повышения доходности или повышения цен.
Рабочие листы, доступные через такие организации, как AgLease101.org, могут помочь обеим сторонам в расчете справедливой арендной ставки.
Аренда за наличный расчет — безусловно, самый распространенный вид аренды, используемый фермерами в Пенсильвании.
Гибкая аренда
Гибридная аренда с наличной арендой — это аренда с гибкой денежной арендой или гибкая аренда. Гибкая аренда похожа на аренду за наличные в том смысле, что арендодатель взимает с арендатора сумму за акр.
В отличие от аренды за наличный расчет, арендная плата по гибкой аренде может колебаться в сторону увеличения или уменьшения в зависимости от урожайности, рыночной цены или комбинации обоих факторов. Гибкая аренда позволяет арендодателю получить прибыль, когда рыночные цены или урожайность увеличиваются в течение года урожая.Но взамен возможного увеличения арендных платежей домовладелец также проигрывает, когда рыночные цены или урожайность снижаются.
При гибкой аренде арендатор также получает выгоду от возможности более низких арендных платежей в годы с низкой доходностью или низкой ценой. Однако арендатор должен делить прибыль в годы с высокой доходностью или высокими ценами за счет более высоких арендных платежей.
Опять же, через AgLease101.org можно получить рабочие листы, которые помогут рассчитать справедливую арендную ставку с гибкими денежными средствами.
Использование этих видов аренды в последние годы увеличилось из-за высоких цен на сырьевые товары и более высоких урожаев многих сельскохозяйственных культур.
Аренда паев на посевы
По договору аренды паев на посевы арендатор выплачивает землевладельцу определенный процент от собранного урожая. В свою очередь, домовладелец разрешает арендатору использовать землю и может оплачивать определенный процент затрат на вводимые ресурсы.
Процент как урожая, так и отдельных расходов обычно основывается на местных традициях. Например, арендатор соглашается сдавать пай в аренду помещичьей ферме для выращивания кукурузы.
Условия такого договора аренды могут потребовать от арендатора отдать арендодателю 25 процентов урожая кукурузы, произведенного на его ферме, в обмен на использование фермы, а арендодатель оплатит 25 процентов затрат на сушку и гербициды.
Аренда сельскохозяйственных долей распространена на Среднем Западе и на юге США, но не очень широко используется в Пенсильвании.
Дополнительная информация об аренде
Для получения дополнительной информации об аренде, в том числе:
- подробный обзор преимуществ и недостатков аренды за наличные для любой стороны
- как установить гибкую арендную ставку
см. North Central Farm Комитет по расширению полномочий руководства, Фиксированные и гибкие соглашения об аренде наличными для вашей фермы (декабрь 2011 г.)
Письменная аренда по сравнению с устной арендой
Письменная аренда является обязательной в некоторых случаях согласно Статуту Пенсильвании о мошенничестве.Этот закон требует, чтобы договоры аренды на срок более 3 лет были в письменной форме и подписаны, чтобы быть действительными, в то время как договоры аренды на срок менее 3 лет могут по-прежнему быть устными.
Например, предположим, что землевладелец устно соглашается сдать свою ферму арендатору на 3 года при том понимании, что договор аренды может быть продлен через год 3. Договор аренды будет действительным, поскольку договор аренды может быть заключен в течение 3 лет. Хотя договор аренды может быть продлен в конце трехлетнего периода, это не означает, что он будет продлен.
Но если землевладелец устно согласился сдать свою ферму арендатору на 6 лет, этот договор аренды должен быть заключен в письменной форме и подписан, чтобы он был действительным и подлежал исполнению в Пенсильвании.
Некоторые исключения из Положения о мошенничестве могут привести к принудительному исполнению недействительного устного договора аренды. Суды Пенсильвании в некоторых случаях разрешили отказаться от требования письменной формы Устава о мошенничестве. Суд Пенсильвании постановил оставить в силе недействительное устное соглашение в некоторых случаях, когда арендатор внес арендную плату, а арендодатель принимает эту арендную плату, признавая наличие договора аренды ( Blumer v.Дорфман, 1972).
Например, предположим, что арендатор и землевладелец устно договорились об аренде фермы на 5 лет. Арендатор берет на себя ферму, вовремя платит арендную плату, а землевладелец принимает арендную плату. Таким образом, землевладелец не сможет утверждать, что устная аренда недействительна в соответствии со Статутом о мошенничестве.
Письменное соглашение, однако, обеспечивает большую правовую определенность как арендодателю, так и арендатору, особенно когда срок аренды превышает 3 года, поскольку стороны не хотят полагаться на суд, чтобы найти их договор аренды исключением из Положения о мошенничестве.
Прекращение аренды
Стороны могут указать, как договор будет прекращен в договоре аренды. Это особенно важно, если арендатору требуется больше времени для освобождения помещения, чем позволяет закон штата.
Если в договоре аренды указано, как он должен быть расторгнут, необходимо соблюдать точную процедуру; суды традиционно не прощают сторон, которые не соблюдают надлежащие процедуры прекращения действия уведомления.
Например, если в договоре аренды указано, что уведомление должно быть направлено «в письменной форме и доставлено заказным письмом в течение 6 месяцев до прекращения аренды», то уведомление должно быть отправлено заказным письмом в течение 6 месяцев после окончания аренды.
Образец письма о расторжении договора, которое может помочь арендодателям или арендаторам в расторжении договора аренды, можно найти по ссылке ниже.
Образец письма о расторжении договора
Если договор аренды не предусматривает процедуры расторжения, стороны должны соблюдать законы штата. В случаях, когда срок аренды истекает и арендодатель не желает продлевать договор аренды,
- арендатор нарушил договор аренды или арендатор
- не уплатил арендную плату для расторжения договора аренды, арендодатель должен будет предоставить надлежащую уведомление (стр.S. Ann. § 250.501 (а)). Если арендодатель желает расторгнуть договор аренды по любой из этих трех причин, то арендодатель должен направить письменное уведомление не менее чем за 15 дней о расторжении договора аренды для всех договоров аренды на срок менее 1 года (PS Ann. § 250.501 (b) ). Для всех договоров аренды на срок более 1 года арендодатель должен уведомить за 30 дней в письменной форме о расторжении договора аренды. В законе штата нет аналогичных положений для арендаторов (P. S. Ann. § 250.501 (b)).
Поскольку по закону штата для прекращения аренды требуется уведомление только за 15–30 дней, арендаторам сельскохозяйственного сектора, которым может потребоваться более 30 дней, чтобы освободить арендованное имущество, следует рассмотреть возможность включения процесса расторжения в договор аренды.Раздел 250.501 (e) действительно позволяет арендатору отказаться от установленного законом срока в договоре аренды.
Арендаторы хотели бы рассмотреть свои операции и потребности в оборудовании, чтобы определить, должен ли процесс прекращения договора быть более длительным, чтобы приспособиться к их сельскохозяйственной деятельности.
Выращивание сельскохозяйственных культур
Что произойдет, если договор аренды прекращается и арендатор не имеет возможности собрать урожай на арендованном участке? На этот вопрос можно ответить по-разному, в зависимости от типа выращиваемых культур, языка договора аренды и других факторов.
Лучший способ решить эту проблему — просто включить в аренду язык, который дает арендатору разумное время для сбора урожая после прекращения аренды, или аналогичный язык, позволяющий арендатору вернуться на арендованное имущество, чтобы собрать урожай. урожай после прекращения аренды.
Если в договоре аренды ничего не говорится о правах арендатора на выращивание сельскохозяйственных культур после прекращения аренды, то права арендатора на выращиваемые культуры будут зависеть от того, как договор аренды будет прекращен.Если аренда рассчитана на несколько лет и арендатор знает дату истечения срока аренды, арендатор не сможет собирать урожай, созревающий после истечения срока аренды (Am. Jur.2d Crops § 27, 2014).
Например, предположим, что договор аренды с арендатором прекращается 31 декабря, и он сажает урожай пшеницы для сбора урожая в июне, через 6 месяцев после прекращения договора аренды. Поскольку арендатор знал дату прекращения аренды, традиционные правила не позволяют ему собирать урожай пшеницы.
Когда договор аренды заключен на неопределенный срок (и арендодатель, и арендатор не уверены в дате окончания), арендатор традиционно имеет право собирать урожай растущего урожая, при отсутствии соглашения об обратном ( Commonwealth v.Петерман , 1938). Это правило применяется к «урожаю, выращиваемому вне дома» или урожаю, растущему по окончании срока аренды. В Пенсильвании однолетние растения, которые завершают свой жизненный цикл за 1 год и выращиваются трудом арендатора, такие как пшеница, кукуруза и овощи, традиционно считаются «выращиваемыми на удалении» культурами, к которым применимо это правило ( Swanson против Карлсона , 1987). Суды Пенсильвании отклонили применение этого правила к посевам сена ( Reiff v. Reiff, 1870).
Улучшение / Оснащение
Оснащение — это личная собственность, прикрепленная к земле, которая рассматривается как неподвижная часть недвижимого имущества.Примеры приспособлений могут включать здания, участки для скота или подземные резервуары для хранения дизельного топлива и масла.
В Пенсильвании, если в договоре аренды не указано иное, арендаторы имеют право удалить те приспособления арендатора, которые необходимы для работы его / ее бизнеса, в конце срока аренды ( Cattie v. Joseph P. Cattie , 1961). . Конечно, арендатор не имеет права снимать приспособления, которые арендодатель разместил на участке.
Перед добавлением оборудования в арендуемый объект недвижимости арендаторам следует подумать о составлении соглашения, в котором четко указывается, какое оборудование принадлежит арендатору, что арендатор уберет оборудование в конце срока аренды, а также условие, в котором недвижимость будет возвращена, когда приспособление удалено.Ранняя подготовка этого соглашения уменьшит потенциальные проблемы в будущем.
Надлежащая практика ведения хозяйства
Суды Пенсильвании рассматривают договоры сельскохозяйственной аренды как подразумеваемые обязанности, согласно которым арендатор использует надлежащие методы ведения сельского хозяйства или надлежащие методы ведения сельского хозяйства на арендованной собственности ( Commonwealth v. Peterman , 1938). Хорошие методы земледелия сохраняют плодородие, полезность и ценность почвы (Гамильтон, 1990).
Например, предположим, что арендатор использует арендованное имущество для выращивания овощей и использует методы обработки почвы, которые вызывают эрозию почвы и потерю плодородия почвы.В этом примере арендатор не будет соответствовать требованиям надлежащей практики ведения хозяйства.
Но если арендатор использует надлежащие методы обработки почвы и следует плану управления питательными веществами на арендованном участке, то обязанность, требующая надлежащих методов ведения сельского хозяйства, выполнена. Обе стороны должны рассмотреть возможность четкого определения в договоре аренды того, что будет считаться передовой практикой ведения сельского хозяйства, чтобы ограничить возможные споры в будущем.
Ремонт
Часто возникает вопрос, кто несет ответственность за ремонт или техническое обслуживание, необходимое для содержания арендуемой собственности.Традиционно в Пенсильвании у домовладельца нет юридической обязанности ремонтировать арендованное имущество ( Hoy v. Holt , 1879). С другой стороны, от арендатора традиционно требовалось только произвести обычный ремонт сдаваемой в аренду собственности ( Hoy v. Holt , 1879).
Обычный ремонт — это ремонт, необходимый для поддержания арендованного имущества в рабочем состоянии. Согласно этой традиционной точке зрения, арендодатель не должен будет производить какой-либо ремонт сдаваемой в аренду собственности в течение срока аренды, а арендатор должен будет производить только те ремонтные работы, которые необходимы для поддержания арендованной собственности в рабочем состоянии — и все это в срок. за собственный счет арендатора.
Этот традиционный вид может быть изменен по договору аренды. Арендодатель и арендатор могут указать типы ремонта, который арендодатель должен будет произвести, а также уровень обслуживания, требуемый от арендатора.
Например, в договоре аренды может быть указано, что арендодатель должен заменить сломанные заборы, а арендатор должен обеспечивать проходимость всех дорог. В соглашении об аренде также может быть указано, как арендатору будет выплачиваться компенсация за необходимый ремонт, например, получает ли арендатор вычет из арендной платы за ремонт или требуется ли арендодатель предоставлять материалы для ремонта, а арендатор вносит свой вклад в оплату труда.
Вступление в течение периода аренды
Одна большая проблема, которая может возникнуть, — это когда домовладелец (или кто-то от его имени) может или не может входить в арендуемую собственность. И арендаторы, и арендодатели должны четко определить ситуации, когда арендодатель может войти в арендованное имущество.
Это право входа может быть ограничено разумными периодами времени, когда домовладелец желает просмотреть операции по обработке почвы, посеву или уборке урожая. Арендаторы могут пожелать предоставить домовладельцу разумное время для входа в собственность для проведения ремонта.В то же время домовладельцы могут захотеть сохранить права на собственность для периодического использования в развлекательных целях, например для охоты, рыбалки или пеших прогулок.
Одним из соображений для обеих сторон в процессе прекращения аренды является разрешение новым арендаторам на собственность после сбора урожая, но до того, как истечет текущий договор аренды. Это позволит новому арендатору начать обработку почвы или внесение удобрений до окончания срока аренды. Многие арендодатели могут захотеть включить такое положение в любой договор аренды, чтобы сгладить переход между арендаторами.
Хотя арендодатели и арендаторы могут не осознавать этого при заключении договора аренды, договоры аренды могут прекращаться, если обе стороны недовольны друг другом. Включение положения, дающего новым квартиросъемщикам право входить в дом в ограниченных ситуациях, является одним из хороших способов решить и облегчить ситуацию, особенно если и нынешний арендатор, и домовладелец не общаются.
Страхование
Обе стороны захотят застраховать арендуемую собственность. Это хорошая деловая практика, которая защитит как арендодателя, так и арендатора от возможных претензий по ответственности.Арендодатель захочет застраховать все строения, расположенные на арендуемой собственности, для защиты от убытков. Арендатор захочет застраховать свое личное имущество, такое как инструменты и оборудование, находящееся на арендованном имуществе.
Страхование урожая будет зависеть от типа аренды арендодателя и доли арендатора. Если используется аренда с фиксированной денежной арендой или аренда с гибкой арендной платой, арендатор будет нести ответственность за страхование урожая. Арендодатель может захотеть включить в договор аренды пункт, чтобы гарантировать, что арендатор имеет минимальный уровень страхового покрытия урожая, чтобы арендатор мог платить арендную плату.Использование аренды доли урожая потребует от арендодателя и арендатора разделить стоимость страхового покрытия урожая в зависимости от процента урожая, принадлежащего каждой стороне. При индивидуальном фермерском контракте землевладелец должен будет застраховать весь урожай.
Невыплата арендной платы
Закон штата Пенсильвания разрешает продажу всего личного имущества арендатора, не освобожденного от налогов, на арендуемой собственности для возмещения невыплаченной арендной платы (68 P. S. § 250.302). Имущество должно принадлежать арендатору, арендатор должен просрочить уплату арендной платы, и договор аренды должен быть окончен и расторгнут (68 P.S. § 250.302). Это может включать выращивание сельскохозяйственных культур. Продаваемая собственность должна быть оценена и продана шерифом (68 P. S. Ann. §§ 250.308-250.309). Если договор аренды не расторгнут и арендатор не платит арендную плату, то арендодатель должен будет пройти судебный процесс, чтобы получить право продать личное имущество арендатора в арендованном помещении с целью взыскания невыплаченной арендной платы.
Процесс невыплаты арендной платы должен быть включен при заключении договора аренды. Процесс должен включать в себя адресацию на конкретном языке, если аренда считается поздней (это поздно: через 1 день или через 1 месяц?).И арендодатели, и арендаторы могут захотеть включить формулировку, требующую посредничества или арбитража для урегулирования этих споров. Во многих случаях использование посредничества или арбитража может разрешить споры быстрее, чем судебная система.
Арендная плата
Что взимать или платить за арендованную землю, зависит от многих переменных. Часто домовладелец слышит, сколько арендатор платит за аренду другой земли, и считает, что ему следует взимать более высокую плату. Плата, которую может позволить себе производитель, зависит от нескольких факторов.К ним относятся, но не ограничиваются:
- Расстояние от домашней фермы
- Количество земли в аренде, а также размер и форма полей
- Предыдущее использование земли
- Тип почвы, структура и топография
- Доступ к орошению или права на воду
Чем ближе производитель находится к своей домашней ферме или базе, это напрямую влияет на стоимость земли. Перемещение сельскохозяйственной техники по дорогам общего пользования требует времени, а сельскохозяйственные шины не предназначены для использования на дорогах.При движении по дорогам с твердым покрытием они изнашиваются намного быстрее.
Если производителю необходимо проехать несколько миль со своим оборудованием, земля может быть не столь ценной для производителя. Например, арендовать 100 смежных акров земли более привлекательно для производителей сельскохозяйственных культур, чем 20–30 акров, если только эта земля не граничит с другой арендуемой землей. Для производителя садовых культур идеально подходят 10–20 акров, если есть доступ к воде для полива.
Для тех, кто планирует стратегию органического производства, предыдущее использование земли имеет решающее значение.Для получения сертификата органического происхождения на земле могут использоваться только утвержденные пестициды в течение 3 лет. Если производитель должен производить экологически чистые продукты в течение 3 лет, прежде чем получить сертификат, земля может оказаться не такой ценной, как земля, на которой ранее не использовались неутвержденные пестициды.
Знание типа, структуры и топографии почвы может повлиять на потенциальную стоимость аренды. Если рельеф имеет достаточно уклон, чтобы земля была пригодна только для выпаса скота, арендная плата не будет такой высокой, как более ровная земля, потенциально пригодная для выращивания садовых культур.
Общение между арендодателем и арендатором относительно арендной платы имеет решающее значение для успешных долгосрочных отношений. Если одна из сторон недовольна работой другой, обсуждение проблем может привести к соглашению обеих сторон с условиями, что сохранит отношения.
Покупка сельскохозяйственной недвижимости
Покупка сельскохозяйственных земель — это долгосрочное решение, которое влияет как на платежеспособность, так и на ликвидность вашего бизнеса. Поскольку это очень важное решение, вы должны учитывать следующее, когда думаете о покупке определенного земельного участка:
- Оцените стоимость недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, и ее потенциал получения дохода.Это должно включать оценку потенциальных рынков, стоимости производства, почв, топографии и климата.
- Какое количество, размер и состояние построек на участке? Насколько они полезны для предприятий, которыми вы хотите заниматься? Если вы подумываете о животноводческом предприятии, есть ли там подходящие помещения для обработки и в каком состоянии ограждения? Если есть дом, подходит ли он для ваших целей?
- Размер конкретной посылки имеет большое влияние на ее покупную цену.Небольшие фермы обычно продают гораздо больше за акр, чем более крупные фермы, потому что больше людей могло бы купить такую собственность.
- Близость к рынкам является очень важным фактором, поскольку она влияет на транспортные расходы и потенциальный доступ к потребителям.
- Поскольку большинство людей, покупающих фермы, также будут жить на них, важно учитывать сообщество, в котором вы будете жить, и доступ к качественным услугам, включая школы, магазины, медицинское обслуживание, поставщиков сельскохозяйственных ресурсов и другую инфраструктуру (включая дороги, мосты , телекоммуникации и интернет-услуги).
- Есть ли у земли конкурирующие виды использования? Если недвижимость находится недалеко от рекреационных или городских зон или если она содержит ценные природные ресурсы, она, как правило, будет стоить дороже из-за этих других потенциальных возможностей использования.
Принимая решение перейти от аренды к покупке сельхозугодий, вы должны сначала поговорить со своим кредитором или финансовым консультантом, чтобы определить, есть ли у вас финансовые ресурсы и прогнозируемый денежный поток для поддержки покупки недвижимости. Вы можете запросить последние несколько лет Таблицы F продавца, чтобы получить представление о затратах и доходах, чтобы помочь вам и вашему бухгалтеру понять, насколько на самом деле прибыльна эта земля.
Второе, что нужно сделать, — это найти качественного агента по недвижимости, который регулярно имеет дело с сельскохозяйственной недвижимостью. Они будут осведомлены о том, что вам нужно учитывать при покупке сельхозугодий, будут иметь представление о том, чего ожидать, будут меньше нервничать в процессе и уловят вещи, которые вы могли не заметить. В некоторых ситуациях вам может не понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь найти сельскохозяйственную землю; недвижимость, которую вы хотите купить, может стать доступной, и вам просто нужно знать, как вы ее приобретете самостоятельно.
В-третьих, делайте домашнее задание. Есть ли в собственности почва для поддержки предлагаемой вами операции? Обязательно посетите местное Управление охраны природных ресурсов, чтобы ознакомиться с обзором почвы округа, чтобы просмотреть типы почв на участке, или просмотрите Интернет-исследование почвы в Интернете.
Вам также необходимо определить, существуют ли ограничения использования, влияющие на использование вами собственности. Посетите местный офис планирования и зонирования, чтобы узнать, допускают ли правила зонирования ваши предлагаемые методы ведения сельского хозяйства и любое производство с добавленной стоимостью и продажи, которые вы хотите осуществить.Офис по зонированию также должен знать, участвует ли объект в программе сохранения земли. Затем посетите местный округ по охране почв, чтобы узнать, включили ли нынешние или предыдущие владельцы часть или всю землю в государственную или федеральную природоохранную программу, которая может наложить временные ограничения на землю.
Наконец, вам нужно подумать, соответствует ли собственность вашим целям в отношении фермерского хозяйства, которое вы планируете, и потребностям вашей семьи. Какие у вас будут соседи? Находится ли недвижимость в хорошем месте для вас (рядом с вашим домом или рядом с рынком, который вы планируете поставлять)? Есть ли в доме доступ к воде?
После того, как вы ответите на эти и другие вопросы, которые могут у вас возникнуть, наймите опытного поверенного, который проверит титул собственности.Это не тот шаг, который вы сможете пропустить или даже попытаться выполнить самостоятельно.
Вам понадобится кто-то, кто проверил право собственности, чтобы определить, какие временные или постоянные земельные права используют сервитуты, права отвода или другие ограничения / ограничения, которые могут существовать в собственности. Вы захотите узнать, есть ли у собственности четкое право доступа и есть ли у соседа сервитут, чтобы использовать собственность для доступа к своей собственности. Вы захотите узнать, пересекает ли собственность дренажный сервитут или существует ли консервационный сервитут, который может ограничить то, как вы можете использовать собственность.
Никогда не полагайтесь на продавца, который скажет вам, какие ограничения существуют. Ваш кредитор может потребовать страхование титула, и они оговаривают глубину поиска. Если вы не занимаетесь заемными средствами для покупки земли и по-прежнему желаете получить страхование правового титула, вы можете определить глубину поиска. Хороший поверенный по праву собственности будет искать цепочку правового титула (все документы, сервитуты и другие ограничения, которые были бы предоставлены предыдущими владельцами). Хороший поверенный сможет сказать вам, владеет ли текущий владелец также правами на полезные ископаемые или предыдущий владелец сохранил право собственности.
Вы также должны получить оценку собственности, чтобы узнать, сколько вы можете предложить за нее. После того, как вы пройдете оценку и будете готовы сделать предложение, начните работать со своим юристом на условиях, которые вы хотите включить в договор купли-продажи. Потребуется ли вам продавец для ремонта? Нужно ли будет починить заборы, сарай или другое приспособление? Четко определите, что остается в собственности, когда вы ее покупаете, особенно если оборудование на собственности также должно быть частью сделки.
Если ваше предложение и любые дополнительные требования будут приняты покупателем, то вы закроете объект недвижимости. Работа с поверенным поможет обеспечить подготовку надлежащих закрывающих документов, таких как акты, любые требуемые государством документы, ипотечные документы, кредитная справка и т. Д. После того, как все документы будут подписаны, нотариально заверены и поданы документы в округ, сделка по продаже завершена, и вы станете счастливым владельцем своей собственной земли.
Ссылки
Гамильтон, Нил Д.«Корректировка практики аренды фермерских хозяйств для поддержки устойчивого сельского хозяйства», 12 J. of Agric. Налогообложение и право 226 (1990).
Налоговая служба, Публикация 225: Руководство по налогообложению для фермеров (1 октября 2013 г.)
Комитет по расширению управления центральным хозяйством Севера, AgLease101.
Северный комитет по расширению управления центральной фермой, Соглашения об аренде долей для вашей фермы (декабрь 2011 г.)
Северный комитет по расширению управления центральной фермой, фиксированные и гибкие соглашения об аренде наличными для вашей фермы (декабрь 2011 г.)
Юридические справки
21:00 .Jur.2d Crops § 27 (2014). 68 P. S. § 250.302 (West 2014).
68 P. S. §§ 250.308-250.309 (West 2014).
68 P. S. § 250.501 (Запад, 2014 г.).
Блумер против Дорфмана, 447 Па. 131 (Па. 1972)
Кэтти против Джозефа П. Кэтти, 403 Па. 161 (Па. 1961).
Содружество против Петермана, 130 Па. Супер. 497 (Pa. Super. Ct. 1938).
Хой против Холта, 91 Па. 88 (Па. 1872).
Рейфф против Рейффа, 64 Па. 134 (Па.1870 г.).
Swanson v. Carlson, 364 Pa. Super. 161 (Pa. Super. Ct. 1987).
Для получения дополнительной информации
Ag Lease 101 (образцы договоров аренды)
Пенсильванская ассоциация риэлторов®
Результаты обследования денежной арендной платы Национальной службы сельскохозяйственной статистики (NASS) USDA
Эта публикация была разработана в сотрудничестве с Университетом Мэриленда Cooperative Extension и предназначен для предоставления общей информации по правовым вопросам, связанным с арендой сельскохозяйственных земель и покупкой недвижимости.Его не следует истолковывать как юридический совет, цитировать или полагаться на него как на юридический авторитет. Законы штатов различаются, и мы не пытаемся обсуждать законы штатов, кроме Пенсильвании. За советом о том, как обсуждаемые вопросы могут применяться к вашей конкретной ситуации, проконсультируйтесь с юристом.
Авторы
Подготовлено Полом Герингером, специалистом по правовым вопросам, факультет сельского хозяйства и экономики ресурсов Мэрилендского университета; Линн Ф. Кайм, старший научный сотрудник по экономике сельского хозяйства; Джейсон К.Харпер, профессор экономики сельского хозяйства; и Росс Пайфер, директор Ресурсно-справочного центра по сельскохозяйственному праву штата Пенсильвания.
Эта публикация была разработана в рамках проекта по малому и неполному земледелию штата Пенсильвания при поддержке Министерства сельского хозяйства США.
Расчет арендной ставки наличными за пахотные земли
Расчет денежной ставки арендной платы за пахотные земли
Договоры аренды за наличный расчет популярны, потому что аренда проста, размер арендной платы фиксированный, а землевладелец освобождается от принятия операционных и маркетинговых решений.Точно так же арендатор имеет максимальную свободу планировать и развивать программы земледелия и животноводства. Риск и прибыль от изменения цен, доходности и затрат ложатся на арендатора.
Виды наличной аренды
Ферму можно арендовать за фиксированную сумму за акр для всех акров фермы (например, 160 акров в квартальной части) независимо от количества или акров пахотных земель, пастбищ, зданий или отходов. Это называется арендной ставкой для всей фермы. Или ферму можно арендовать за фиксированную сумму за акр пахотных земель (т.е., 145 акров пахотных земель на ферме площадью 160 акров) с другой арендной ставкой для любых пастбищ или построек.
Обычно арендные ставки для всей фермы ниже, чем арендные ставки для пахотных земель, потому что земля, которая не обрабатывается, часто менее продуктивна или не используется. Исключение составляют строительные площадки и зернохранилища.
Ниже описаны несколько методов расчета арендных ставок за пахотные земли. Отдельная ставка аренды должна использоваться для пастбищ, складов и животноводческих помещений.Все предметы аренды могут быть включены в один договор аренды.
Подходы к определению арендной ставки
Определить справедливую ставку непросто. Денежная рента, вероятно, будет слишком низкой в периоды роста цен и высоких урожаев и слишком высокой в периоды снижения цен и низкой урожайности. Ставки часто больше отражают условия последних нескольких лет, чем предстоящий год.
Расчет денежной арендной платы за пахотные земли можно основать на:
- Что другие взимают / платят
- Средняя урожайность
- Рейтинг пригодности кукурузы (индекс CSR2)
- Доля в валовой стоимости урожая
- Возврат инвестиций
- Эквивалент долей
- Остаток арендатора.
Что взимают / платят другие
Один из методов установления денежной ренты — это установить ставку, аналогичную той, которую взимают другие люди в этом районе. Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851 / AgDM C2-10, Ставки арендной платы за наличные для штата Айова, показывает типичные арендные ставки, указанные для высоко-, средне- и низкокачественных пахотных земель в каждом округе штата Айова, а также земель, засеянных овсом и сеном. , и пастбища на уровне района отчетности урожая.
Этот метод предполагает, что то, что взимают другие, справедливо и беспристрастно.Землевладелец, получающий меньше арендной платы за акр, чем соседи, чувствует, что он не получает того, что причитается по праву. Однако землевладелец, получающий больше, чем сосед, может почувствовать, что он несправедлив по отношению к арендатору.
При таком подходе есть четыре потенциальных ловушки:
- Зарядка, которую платят другие, может не подходить для конкретной фермы. Помните, что большинство других арендаторов и землевладельцев находятся в таком же положении, как и вы. Они ищут того, кто скажет им, какая арендная ставка является справедливой и справедливой.Если вы используете этот метод, сравните свою ставку со многими другими ставками, а не только с одной.
- Слухи о ставках аренды за наличные могут сильно отличаться от обычных ставок, особенно на быстро меняющемся рынке.
- Различия в качестве земли следует принимать во внимание при сравнении вашей арендной ставки с другими. Землевладельцы, незнакомые с сельским хозяйством, часто предполагают, что вся земля имеет одинаковую продуктивность. Поэтому, используя этот метод, обязательно сравните свою ставку со ставками за землю сопоставимого качества, основанную на фактической урожайности или индексах продуктивности.
- При обсуждении денежной ренты следует учитывать различия в природоохранной практике и землепользовании. См. CLG 105: Руководство по передовым методам сохранения всей фермы и FM 1814 / AgDM C2-08: Дополнение к аренде для получения методов сохранения для контроля потерь почвы.
Средняя урожайность
Денежная арендная ставка может основываться на средней урожайности фермы (например, за пять или десять лет). Например, предположим, что средняя арендная ставка в вашем округе составляет 1 доллар США.20 долларов за бушель для кукурузы и 4,15 доллара за бушель для сои, согласно последним данным опроса. Если на вашей ферме средняя урожайность кукурузы составляет 180 бушелей с акра, это дает арендную ставку 216 долларов (1,20 доллара x 180 бушелей = 216 долларов США) с акра. Средняя урожайность сои составляет 55 бушелей с акра, что дает арендную ставку в размере 228 долларов США (4,15 доллара x 55 бушелей = 228 долларов США) с акра.
Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851 / AgDM C2-10, Ставки аренды за наличный расчет для Айовы, показывает арендные ставки за бушель кукурузы и сои по округам.Помните, используйте долгосрочную среднюю доходность (как хорошие, так и плохие годы), а не выбирайте только хорошие годы.
Рейтинг пригодности кукурузы
Система оценки пригодности кукурузы (как CSR, так и CSR2) — это индексы продуктивности сельскохозяйственных угодий, разработанные для целей оценки налога на имущество. Значения варьируются от 5 до 100, причем более высокие числа указывают на более высокую продуктивность земли. Каждый тип почвы в Айове имеет значение CSR2. Сайт ISU «Почвы и землепользование» более подробно объясняет CSR2. Путем определения типов почвы и акров каждого типа почвы на участке земли можно рассчитать средневзвешенный CSR2 для этого участка.В файле AgDM C2-87 «Вычисление рейтинга пригодности кукурузы для вашей фермы» показано, как использовать веб-сайт Web Soil Survey Службы сохранения природных ресурсов (NRCS) Министерства сельского хозяйства США, чтобы определить значение CSR2 для вашей фермы. Включите только земли, подходящие для выращивания пропашных культур, в «интересующую область», чтобы найти CSR2 для посевов пропашных культур.
Денежную ставку арендной платы за пахотные земли можно рассчитать, умножив средний CSR2 на арендную ставку на один пункт CSR2. Например, предположим, что типичная арендная ставка на индекс CSR2 составляет 2 доллара.75 для вашего округа. Участок земли с CSR2, равным 80, будет иметь арендную ставку 220 долларов (2,75 доллара × 80 CSR2 = 220 долларов США) за акр. Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851 / AgDM C2-10, Ставки арендной платы за наличные для штата Айова, показывает типичные арендные ставки на индекс CSR2 по округам.
Доля валового дохода от сельскохозяйственных культур
Денежные арендные ставки, как правило, соответствуют валовой выручке от выращивания урожая. Таблица 1 показывает среднюю денежную ренту в Айове как процент от валовой стоимости урожая за последние 10 лет.Валовая стоимость урожая — это средняя урожайность штата Национальной службы сельскохозяйственной статистики (NASS) Министерства сельского хозяйства США, умноженная на среднюю цену штата с октября по декабрь. Также показан валовой доход от урожая, который включает валовую стоимость урожая плюс платежи по товарной программе Министерства сельского хозяйства США и выплаты по страхованию урожая.
Эти проценты и ожидаемая доходность и цены на предстоящий год могут использоваться для оценки справедливой денежной арендной ставки. Ожидаемые выплаты по страхованию урожая равны нулю, когда предполагаются средние урожаи и цены, поэтому нет необходимости пытаться оценить выплаты по страхованию урожая, которые будут получены следующей осенью, при предварительном установлении денежной ренты.
Возврат инвестиций
Другой метод — это умножение оценочной текущей рыночной стоимости пахотных земель на ожидаемую норму прибыли. Опросы показывают, что денежная рента за хорошие пахотные земли в Айове в последние годы составляла в среднем около 3% -4% от текущей стоимости земли.
| Стоимость земли | 5000 долларов США | 7 000 долл. США |
| Доходность | 3-4% | 3-4% |
| Арендная ставка | 150–200 долл. США | 210–280 долл. США |
Оценки текущей рыночной стоимости земли доступны в публикациях ISU Extension AgDM C2-70, Farmland Value Survey — Университет штата Айова и AgDM C2-75, Farmland Value Survey — Realtor’s Land Institute.Этот метод довольно неточен, особенно в периоды быстро меняющейся стоимости земли.
Эквивалент долей урожая
Другой способ расчета ставок арендной платы за наличный расчет — сравнение арендной ставки с доходом, который был бы получен от аренды пая на 50-50 сельскохозяйственных культур. При аренде доли урожая доход собственника автоматически корректируется с учетом изменений урожайности, продажной цены, а также объемов и цен на вводимые ресурсы. Однако для расчета денежной арендной ставки с использованием этого метода необходимо произвести оценки урожайности, продажных цен и производственных затрат на предстоящий год, что иногда бывает сложно сделать.
Пример использования этого метода представлен в таблице 2. Используйте среднюю урожайность за пять или десять лет и текущие цены для доставки урожая. Затем вычтите половину землевладельца из семян, удобрений, пестицидов и других общих расходов.
В этом примере землевладелец получит чистую прибыль от кукурузы и сои в размере 196 долларов и 189 долларов соответственно. При севообороте кукуруза / соя средняя доходность составит (196 + 189) / 2 = 192,50 доллара на акр.
Остаток арендатора
Другой подход состоит в том, чтобы рассчитать, какой доход арендатор имеет для арендных платежей после вычитания всех затрат арендатора, связанных с выращиванием урожая.
Как и в таблице 2, сначала необходимо оценить урожайность, отпускные цены и другие полученные доходы от сельскохозяйственных культур. Затем вычтите операционные расходы. Затем вычтите стоимость владения машинами и оборудованием для арендатора. Это включает в себя амортизацию, возврат инвестиций, страхование и размещение оборудования. Некоторые люди утверждают, что эти расходы (постоянные расходы) несет арендатор вне зависимости от того, арендуется земля или нет, и их не нужно вычитать при определении арендной ставки. Но в конечном итоге эти расходы возникают на всех обрабатываемых площадях и должны быть оплачены.Наконец, вычитается плата за труд и управление арендатором. Оставшаяся сумма доступна для оплаты наличной арендной платы.
Используя примерные значения в таблице 3, 232 доллара доступны для арендной платы за кукурузу и 253 доллара за производство сои. При севообороте кукуруза / соя средняя сумма арендной платы составляет 242 доллара за акр.
Дополнительные соображения
Имейте в виду, что не учитывались риски, связанные с колебаниями цен на сельскохозяйственные культуры и урожайности.При аренде за наличный расчет арендатор принимает на себя все риски. Таким образом, арендатор должен получить компенсацию за принятие на себя этого риска. Для этого используйте консервативные оценки цен и доходности или скорректируйте арендную ставку в сторону понижения.
Страхование урожая и государственные платежи обычно поступают через 3-13 месяцев после наступления окончательной арендной платы. Чтобы избежать дополнительных операционных затрат на управление арендными платежами через год после окончания сезона, эти «другие источники дохода» часто не включаются.Обратите внимание, что проценты, связанные с «Денежной арендой в% от валовой стоимости урожая», в последние годы обычно выше и составляют 30-35% для кукурузы и 40-45% для сои.
Чтобы оценить арендную ставку для вашей ситуации, используйте таблицу на следующей странице или введите свои цифры в Инструмент принятия решений C2-20, Расчет арендной ставки за наличный расчет.
Алехандро Пластина, экономист по расширению, 515-294-6160, [email protected]
Уильям Эдвардс, экономист на пенсии.Вопросов?
Лизинг сельскохозяйственных угодий 101 Джоэл Салатин
Джоэл Салатин
Лизинг — это способ и способ расширения. Бог знает, что нам нужно, чтобы как можно больше этих переходных сельскохозяйственных земель досталось нашему племени, а не корпоративному индустриальному племени. Собственный хаб — это здорово, но он может быть намного меньше управляемой площади. Не расстраивайтесь из-за партнеров, которые хотят только как можно больше денег. Это не подходит. Работайте с землевладельцами, которым нужна дикая природа, строительство почвы и улучшение водного цикла.Это то, что может предложить наше племя эко-фермеров.
В конце 1960-х цены на сельхозугодья начали расти по спирали, намного превышающей историческое соотношение цены и производства. Когда мои мама и папа купили основную собственность для нашей фермы, земля стоила 90 долларов за акр (в 1961 году), а телята принесли 150 долларов. Вы можете вырастить половину теленка на акре пастбища, а валовая годовая стоимость производства составит 75 долларов.
При соотношении цены и производства 90: 75 долларов это почти 1: 1. Сегодня он стоит 7000 долларов за акр, а теленок — 700 долларов.Мы получаем не больше дождя, солнечного света или удобрений, чем в 1961 году. При половине теленка на акр новое соотношение составляет 7000 долларов: 350 долларов или 20: 1.
Я определенно большой поклонник владения домашней базой. Но даже при животноводстве дом может быть относительно небольшим — 5 акров?Я разговаривал со многими пожилыми фермерами (все из которых сейчас ушли) в сообществе, которые приобрели свою землю в результате двухлетнего производства. Я имею в виду, что их пшеница, скот, молоко и т. Д. Заплатили за землю через пару лет.
Это возмутительная идея.Да, некоторые из самых успешных микроферм покупают землю под производство, но это редко. Так куда же отсюда? Практически все эксперты в области сельского хозяйства согласны с тем, что в следующие 15 лет половина всего фермерского капитала Америки (земля, здания, оборудование) перейдет из рук в руки из-за того, что средний возраст фермеров составляет 60 лет. Только 6 процентов фермеров моложе 35 лет. Бизнес-гуру говорят, что каждый раз, когда средний практикующий в секторе экономики опускается ниже 35 лет, это означает, что сектор находится в упадке.
Проблема в том, что, когда препятствия для входа слишком высоки для молодых людей, пожилые люди не могут выбраться.Оба поколения застряли на перекрестке: одно — на съезде, другое — на съезде. Большая, если не большая часть этой передачи сельскохозяйственных земель достанется наследникам. Но большинство наследников не хотят заниматься сельским хозяйством. Эти дети проживают в другом месте, имеют свою карьеру и находятся рядом с доставкой пиццы и не собираются изгонять своих подростков, чтобы вернуться на семейную ферму.
посевных площадей становятся доступными с беспрецедентной скоростью, поскольку нынешние фермеры выбывают из процесса. Несколько лет назад Корнельский университет провел исследование заброшенных сельскохозяйственных угодий штата Нью-Йорк.Они взяли 15-летний период времени (я полагаю, 1995-2010) и определили площади сельскохозяйственных угодий, которые все еще находились в частной собственности, но не обрабатывались активно. Он не продавался для строительства, не использовался для строительства дорог или зданий. Площадь была около 3,1 миллиона акров … в одном только штате Нью-Йорк!
Я хорошо помню автобус с фермерами из Нью-Йорка, которые приехали посмотреть на нашу ферму в начале 1990-х годов. Они спросили, каковы наши налоги на недвижимость, и я думаю, что в то время я платил около 1500 долларов в год на наших 550 акрах.Они сказали, что такая ферма в Нью-Йорке будет платить 15 000 долларов в год в виде налога на собственность. По их словам, городским районам, в первую очередь Нью-Йорку и Буффало, нужны сельские налоги, чтобы оставаться на плаву, потому что города высасывают слишком много государственных денег. В конечном итоге она выгнала фермеров из штата и снизила цены на сельхозугодья на 70 процентов (рынок имеет способ приспособиться к махинациям правительства).
Один из наших первых учеников был из северной части штата Нью-Йорк. После того, как он закончил программу, он вернулся домой и в течение месяца ему бесплатно предложили 1000 акров (3 разных землевладельца), если он просто что-то сделает с землей.Это подводит меня к сути этой статьи: аренда сельскохозяйственных угодий.
Я определенно большой поклонник владения домашней базой. Но даже при животноводстве дом может быть относительно небольшим — 5 акров? Вам нужна минимальная площадь для содержания животных, место для разведения животных, ремонтная мастерская, хранилище оборудования и место для проживания. Кроме того, производство возможно на арендованной земле.
Здесь, в Polyface, мы сейчас арендуем 12 участков в общине общей площадью около 1400 акров. Наш центр — это всего лишь 175 акров пастбищ, поэтому арендованные площади значительно превосходят домашнюю базу.Это позволило нам добиться некоторой экономии от масштаба (больше часов на накладные расходы на оборудование), залечить больше земель, обслужить больше клиентов и вырастить больше молодых фермеров.
Я мечтаю о том, чтобы, когда половина всех сельскохозяйственных угодий перешла из рук в руки в течение следующих 15 лет, большая часть их перешла бы в управление под руководством нового поколения ярких, косоглазых, ласкающих землю предпринимателей, увеличивающих общинные земли и служащих общинам с помощью пища и клетчатка на основе целостности.
Во всех случаях индивидуальные договоры аренды учитывают уникальные пожелания отдельных землевладельцев.Они различаются по характеру, ожиданиям и потребностям. Хотя мы, безусловно, используем шаблон, каждый из них четко говорит о расположении. В нашем случае к нам обращается большинство землевладельцев; мы не связываемся с ними. Они видели, что мы делаем или знаем о том, что мы делаем, и хотят, чтобы мы управляли их собственностью.
Рассматривайте лизинг как бизнес по управлению недвижимостью. Вы оказываете услугу землевладельцу, который не желает или не может содержать заборы и содержать собственность. Ферму делает не земля; это не производство; это фермер.Это проблема большинства усилий по сохранению сельскохозяйственных угодий — они стремятся сохранить сельхозугодья, не защищая фермеров. Как и в северной части штата Нью-Йорк, если мы сохраним сельхозугодья без фермеров, мы просто создадим дикую природу без экономики или общества.
Следовательно, чтобы получить договор аренды, вам нужна действующая модель того, что вы собираетесь делать. Вот тут-то и пригодится центр. Будь то пастбищная птица или огород, вы должны иметь возможность привести потенциального арендодателя к месту и сказать: «Вот как это будет выглядеть.«Даже домовладельцы, которые злоупотребляют своей землей, имеют фетиш в том, как она выглядит.
Аренда сельхозугодий: большие надежды
Аренда — это партнерство, и вам нужен выкуп от арендодателя. За эти годы я отказался от пары договоров аренды, которые в конечном итоге стали слишком напряженными, потому что ожидания арендодателя не соответствовали ожиданиям. Одной из них была пара, которая попросила нас прийти управлять их домом, потому что они увидели красоту соседнего места, которое мы сдавали в аренду. Однако через три года стало до боли очевидно, что им действительно нужно поле для гольфа.Они не понимали, что месяц или два в году «взорванного» корма — вот почему в остальное время он выглядел великолепно. Наш рецепт — это одевание одревесневшего угля; им не нужен одревесневший углерод.
Другой, уехавший на юг, была богатая семья, которая действительно хотела, чтобы в их частный загородный клуб был смотритель парка. Нам потребовалось некоторое время, чтобы выяснить их ожидания; когда мы это сделали, мы взяли наши яичные автомобили, приюты для кур, gobbledygo, hoophouse и водные насосы и ушли — лучший день в моей жизни.Иногда не получается, но положительных моментов у нас гораздо больше, чем отрицательных.
Помните, 1400 акров пастбищ, которые мы сдаем в аренду, на открытом рынке стоят почти 10 миллионов долларов, и все это мы сдаем в аренду за 60 000 долларов. Это 0,6 процента. Даже если вы купили его под 4 процента, одни только процентные выплаты составили бы 400 000 долларов в год. Вы можете позволить себе присмотреть за детьми, подержать руки и объяснить, чтобы получить доступ к земле по этой цене. Аренда привязана к реальному производственному рынку и, следовательно, отражает реальную стоимость сельскохозяйственной продукции, а не спекулятивную стоимость.
Если у вас есть заинтересованный землевладелец, вы должны обсудить его ожидания. У каждого помещика есть горячая кнопка. Во-первых, это может быть чертополох. С другой стороны, это может быть обслуживание полосы движения. Заборы, посетители, внешний вид ландшафта — все это входит в дискуссию. Всегда помните, что управление землей — невероятная привилегия. Немногие люди теперь могут интуитивно касаться земли; сделать это — большая честь. Так относитесь к земле и к землевладельцу, и в обсуждениях проявится уважение.
У нас есть один землевладелец, который не хочет держать там животных в сезон охоты.Ферма — это его убежище от тяжелого бизнеса, и он не хочет, чтобы его охота была обременена электрическими воротами и животными, когда он ищет своего уединения. Это не всегда легко сделать, но, безусловно, выполнимо.
Часто в сельском хозяйстве может потребоваться некоторая непереносимая капитализация. На чужой земле это всегда неприятно. Для нашей работы это подземные водоводы, возможно, разработка прудов, электрические заборы и загоны для домашнего скота. Конечно, помогает переносимая и полупортативная инфраструктура.Вот наше решение. Мы платим за непереносимые капитальные улучшения, и у нас есть один год, чтобы установить все, что мы хотим установить. В конце года мы делаем приложение к аренде с указанием стоимости и окупаемости. Окупаемость — простая 20-летняя амортизация (5 процентов в год). Деньги не переходят из рук в руки.
Если наша стоимость составляет 20 000 долларов, то каждый год будет выплачиваться 1 000 долларов (5 процентов), пока она не упадет до нуля. Если договор аренды расторгается до этого времени, независимо от вины, землевладелец должен выплатить нам оставшуюся сумму капитализации инфраструктуры.Такое расположение дает нам возможность развиваться настолько полно и быстро, насколько мы хотим, не требуя денег у землевладельца, и защищает нас от того, что землевладелец выгнал бы нас, когда мы осуществим всю застройку. Он также создает фактическую 20-летнюю аренду из фактической 5-летней аренды.
Аренда сельхозугодий: ключ к общению
Помещики не любят сюрпризов. Хотя лизинг кажется выгодным с финансовой точки зрения, он требует общения. В животноводстве мы регулярно перемещаем стада с одной арендованной фермы на другую.Мы выстроили трейлеры в очередь на три утра, что должно было быть типичной разгрузкой и переездом, но за ночь до назначенного утра у нас было 3 дюйма дождя. Излишне говорить, что мы сделали несколько колей для входа и выхода из зоны погрузки. Вместо того, чтобы ждать, пока помещик увидит это, мы немедленно сообщили, что мы разорвали это место, и спросили, может ли он встретиться с нами там, чтобы осмотреть его и согласовать решение.
Это было щекотно, потому что это было у входа в их сложную конную фабрику.Он встретил нас и был разочарован, но наша инициатива разрядила взрывоопасную ситуацию. В итоге мы купили грузовик камня и сделали красивый каменный фартук, который теперь служит нам годами. Сфотографируйте, что вы делаете, и отправьте помещику. Держите их как можно более вовлеченными. Если вы срезаете дерево с забора, скажите им.
Землевладельцы понятия не имеют, что требуется для содержания собственности. Ведите список того, что вы делаете — даже самое маленькое. Таким образом вы сможете задокументировать все подсластители, которые вы принесли на стол.Ежегодный обзор с маркированным списком — отличный способ помочь землевладельцу оценить то, что вы делаете. Подсластители в горшочках намного ценнее денег.
Прежде всего, прислушивайтесь к заботам помещика. Что помещик считает неприглядным? Что помещик считает неприятным запахом? Вместе договаривайтесь о компостных кучах, водонасосных станциях, загонах, доступе и проектах. Чем можно полюбить помещика? Здесь главное — слушать. У нас есть землевладельцы, которые любят нас и дают огромную свободу делать все, что мы хотим.У нас есть другие, которые смотрят через наше плечо и хотят, чтобы мы все прояснили с ними, прежде чем продолжить. Независимо от типа землевладельца, всегда спрашивайте, как вы можете лучше служить его интересам. Если вы первый предлагаете и слушаете, землевладелец не может не полюбить вас.
У помещиков короткая память. Если вы начнете благоустроить землю, никто не вспомнит, как она выглядела пару лет назад. По мере его улучшения стандарты ожиданий будут расти. У нас есть один землевладелец, который сдавал в аренду другому фермеру на 20 лет, а потом пришел к нам.Это место было покрыто чертополохом и амброзией — массивной амброзией 10 футов высотой. Сегодня чертополоха гораздо меньше, а амброзии нет, но помещик жалуется на чертополох. Не расстраивайтесь по этому поводу. Помните, что это 0,6 процента земли. Удовлетворение землевладельца дорого обходится, но обычно меньше, чем цена земли. Мы проводим небольшую уборку с помощью большого дискового ножа с крыльями летучей мыши.
Фермер Джоэл Салатин беседует с посетителями фермы Polyface в Свупе, штат Вирджиния.Мы бы никогда не сделали это так тщательно у себя дома; мы делаем это в угоду помещику.Значит, это стоит 1000 долларов в год? Подумаешь. Мы все еще получаем доступ к 240 акрам за 10 000 долларов. Мы можем позволить себе несколько часов на косилке, чтобы он захотел показать свою ферму и порекомендовать нас своим соседям. Что это стоит?
Прежде чем закончить, позвольте мне обсудить две области напряженности. Первая — это идея о том, что в аренде я улучшаю чужую собственность. Если я создаю почву и увеличиваю плодородие, я не могу увезти ее в трейлере, если землевладелец и я расстаемся, независимо от причин.К счастью, почва довольно быстро поддается правильному уходу. Хотя это не портативно, опыт создания его. На следующем месте вы будете лучше и быстрее создавать плодородную почву. Создание почвы — это такой же навык, как и любой другой; перемещение наземных баз — это еще не конец игры. Преодолей это.
Другая область — это та область, с которой мы столкнулись с землевладельцами, пораженными более высокой продуктивностью выпаса скота и дополнительных предприятий. После того, как мы подписываем договор аренды, мы создаем наши интенсивные симбиотические модели.Что бы ни делали на участке раньше, будь то землевладелец или управляющий-съемщик, скорее всего, это было довольно условно. Значит, это были единичные виды и низкая продуктивность.
Когда мы попадаем на ферму, где никогда не было больше 50 коров при стаде в 300 (не на год, а на пару двухмесячных стоянок в течение года), это шокирует землевладельца. Безусловно, мы ни разу за 25 лет не арендовали ни одной пастбищной фермы, на которой мы не удвоили производство в первый сезон.Землевладельцы не слепые; они видят, что производство увеличилось. Если мы затем добавим яичные автомобили, индейки и бройлеры, землевладелец быстро подсчитает и получит финансовое прозрение: «Тот парень зарабатывал 35 000 долларов в год на моей собственности; эти парни зарабатывают 100 000 долларов ». Угадайте, какая следующая мысль? Вы поняли: «Я думаю, они меня используют в своих интересах; арендная плата должна быть выше ».
Это создает самые щекотливые разговоры с землевладельцами. Когда он всплывает, вот мой ответ на их логику: «Не могли бы вы рассказать мне, что вы сделали, что позволило нам увеличить производство? Вы принесли что-нибудь, что увеличило производство? Что-нибудь?»
После долгой и порой неловкой паузы помещик должен признать очевидное: «Ничего.Это решает вопрос раз и навсегда. Дело в том, что сельскохозяйственная парадигма сообщества устанавливает арендную плату за землю. Он может немного колебаться, но не сильно. Земля типа X стоит определенную сумму; земля типа Y стоит другую сумму. Если я придумаю, как удвоить доход, это будет моя сообразительность, упорный труд или сочетание того и другого; землевладелец ничего не добавил к этому уравнению и, следовательно, не имеет никакого отношения к его выгодам. Как только мы получим от землевладельца ответ «ничего», у нас больше не будет проблем с этим вопросом.
Возможно, наша культура в конечном итоге последует за Европой и продлится 99 лет аренды и владения. Кто знает? Но одно можно сказать наверняка: фермеры, которые умеют создавать красивые пейзажи, у которых есть сердце слуги и которые излучают восторженный характер, всегда найдут место, где расцвести. Будьте готовы начать с малого и позволить этому развиваться медленно. Не беспокойтесь о скорости; просто беспокойтесь о траектории.
Я мечтаю о том, чтобы, когда половина всех сельскохозяйственных угодий перешла из рук в руки в течение следующих 15 лет, большая часть их перейдет в управление под руководством нового поколения ярких, пушистых, заботливых о земле предпринимателей, увеличивающих общее достояние и честно служащих общинам. пищевые продукты и клетчатка.Давай сделаем это.
Эта статья появилась в ноябрьском выпуске журнала Acres USA за 2018 год.
Джоэл Салатин со своей семьей управляет фермой Polyface в долине Шенандоа, штат Вирджиния. Он является автором нескольких книг по экологическому семейному сельскому хозяйству, в том числе Your Successful Farm Business , Fields of Farmers , Все, что я хочу делать незаконно и многих других, доступных в книжном магазине Acres USA или по телефону 800-355-5313.
В поисках земли для фермы | Начинающие фермеры
На странице Finding Land To Farm представлена информация о :
- Продажа земельного участка
- Советы по поиску земли для фермы
- Перечень программ наземной связи по штатам
- И многое другое…
Физические лица, заинтересованные в приобретении сельскохозяйственных угодий, также могут быть заинтересованы в нашей странице финансирования (ссуды / гранты), на которой перечислены ресурсы, связанные с финансированием покупки земли и другими потребностями.
Эта страница состоит из трех основных разделов:
- Общие ресурсы о поиске земли для фермерских хозяйств, как национальных, так и региональных.
- Услуги по регистрации земли, как национальные, так и региональные.
- программ LandLink по штатам. Программы LandLink «увязывают подходы к выходу на пенсию и уходу с фермы со стратегиями входа на ферму». Дополнительную информацию о программах LandLink можно найти в сети International Farm Transition Network (IFTN).
1.Общие ресурсы о поиске земли для фермы
2. Услуги по регистрации земли
Национальный
- У Land Connection есть страница объявлений о сельскохозяйственных угодьях, которая помогает связать фермеров и землю, а также перечисляет вакансии и оборудование для продажи.
- LandsofAmerica.com — это крупнейшая в стране служба по размещению объявлений о продаже земельных участков.
- LoopNet — это национальная поисковая система, которая позволяет вам искать объявления о сельхозугодьях в любой части страны.
- LandandFarm.com выставляет на продажу сельхозугодья.
- Goodbye Citylife перечисляет ресурсы для тех, кто ищет сельхозугодья на продажу.
- Shared Earth помогает связать фермеров и садоводов, ищущих землю, с людьми, которые хотят поделиться своей землей.
- AgriSeek позволяет искать выставленные на продажу фермы по категории и местонахождению.
- Mother Earth News перечисляет фермы и сельскую собственность на их странице «Земля для продажи».
- Landsale Listings — это веб-сайт с большим количеством информации о сельских землях, фермах, ранчо и многом другом. Форум Farmers Connect
- Института Родейла заменяет их прежнюю страницу «объявлений».
- Tillable — это первая настоящая онлайн-площадка для рынка аренды сельскохозяйственных земель в США стоимостью 32 миллиарда долларов, оптимизирующая прибыль землевладельцев и помогающая фермерам получить доступ к земле для расширения операций. Для получения дополнительной информации звоните по телефону 833.845.5225.
- Farm Lease Pro — это веб-приложение, которое напрямую связывает фермеров с сельскохозяйственными угодьями для аренды в их районе. Включает карты и историю использования.
Региональные и государственные ресурсы для поиска земель для фермерских хозяйств
3.Ниже приведен список программ наземной связи, который может помочь вам в поиске земли для ведения сельского хозяйства.
Этот список адаптирован из списка участников сети International Farm Transition Network. Если вы найдете здесь неработающие ссылки, дайте мне знать, отправив мне сообщение, используя нашу контактную форму. Вы также можете найти список программ FarmLink в Информационном центре о сельскохозяйственных угодьях. И посмотрите FindAFarmer от Practical Farmers of Iowa. Они находятся в Айове, но списки общенациональные.
Калифорния: Калифорния FarmLink
Коннектикут: Коннектикут FarmLink
Флорида: поиск ферм во Флориде
Айдахо: Айдахо FarmLink
Иллинойс: Северо-Восточный Иллинойс Farmlink
Айова: Центр начинающих фермеров И FindAFarmer
Мэн: Мэн Farmlink
Мэриленд: Охрана земель Восточного побережья
Массачусетс: наземная связь Новой Англии
Миннесота: Проект управления земельными ресурсами
Монтана: наземная связь Монтана
Нью-Гэмпшир: наземная связь Новой Англии
Нью-Джерси: Государственный комитет по развитию сельского хозяйства
Нью-Мексико: наземная связь центрального Нью-Мексико
Нью-Йорк:
Catskills Farmlink — это результат сотрудничества региональных организаций, агентств и Cornell Cooperative Extension, который поддерживает фермеров Catskills, предлагая онлайн-объявления об образовательных программах…
Columbia Land Conservancy и Dutchess Land Conservancy создали партнерство, расширяющее программу подбора фермеров-землевладельцев для обслуживания фермеров и землевладельцев в обоих округах Нью-Йорка.Матч…
The Finger Lakes LandLink — это проект округа Томпкинс, занимающегося расширением кооперативов Корнелл, и центра местного продовольствия и земледелия Граундсвелл. Назначение LandLink — облегчить связь между…
Средство поиска сельскохозяйственных угодий в долине реки Гудзон — это ресурс для фермеров и землевладельцев. Этот веб-сайт управляется партнерами сети Farmlink в долине реки Гудзон и обслуживает 13 округов в долине реки Гудзон.
Северная Каролина: ссылка на ферму в Северной КаролинеОгайо: ссылка на хартленд-ферму
Орегон: iFarm Oregon
Пенсильвания: Пенсильвания Фарм Линк, Инк.
или Центр по переходу на фермы
Род-Айленд: наземная связь Новой Англии
Вермонт: наследование семейной фермы в Вермонте
Вирджиния: программа Virginia Farm Link
Вашингтон: Вашингтон FarmLink
Висконсин: Служба органического и устойчивого образования Среднего Запада (MOSES)
Найдите больше полезных ресурсов по сельскому хозяйству на https://www.beginningfarmers.org/additional-farming-resources/
Соображения об аренде сельхозугодий — Часть 3: Соглашения и договоренности об аренде сельхозугодий
В этой серии статей рассматриваются факторы, которые следует учитывать при сдаче в аренду своей фермы.
На протяжении многих лет производители сдают друг другу сельскохозяйственные угодья, также известные как «обмен земли», по множеству причин, используя широкий спектр различных типов договоренностей. Тип соглашения обычно имеет прямое отношение к тому, насколько землевладелец хочет участвовать в растениеводстве на своей земле. Некоторые землевладельцы не хотят иметь никаких производственных или рыночных рисков или участвовать в принятии производственных решений. Некоторые хотят владеть частью урожая. Некоторые могут захотеть продать свою долю урожая.Существует большая гибкость в соглашениях, основанных на том, что соответствует потребностям землевладельца и потребностям арендатора. Вот краткое изложение договоров аренды сельхозугодий.
Денежная аренда
Самым популярным и наиболее часто используемым соглашением об аренде сельскохозяйственных угодий является договор фиксированной денежной аренды. Землевладелец получает заранее установленную плату, которую должен уплатить арендатор независимо от цены урожая или урожайности. Землевладелец обычно не участвует в принятии каких-либо управленческих решений и не платит ни за какие ресурсы.Обычно эти соглашения заключаются на несколько лет на основе простого письменного соглашения. Договор об аренде наличными может составлять всего один вегетационный период, который затем требует ежегодного обновления. Каждое соглашение об аренде за наличный расчет может иметь разные сроки и условия в зависимости от ситуации, но необходимо установить арендную ставку, график платежей, срок действия соглашения (дату начала и окончания), а также любые ограничения на урожай или другие ограничения. Всегда рекомендуется оформлять договоренности в документе, который подписывают и землевладелец, и арендатор.Этот вариант подходит для землевладельцев, которые хотят устранить неопределенность и риск, которые обеспечивает фиксированная фиксированная ставка.
Дополнительные ресурсы по аренде наличными
Лапа посевная
Доля урожая считается гибким соглашением об аренде сельскохозяйственных земель, в котором землевладелец и арендатор делят доход от выращиваемых на ферме сельскохозяйственных культур в заранее установленном соотношении или процентном соотношении. Соглашение об общей доле составляет 25% землевладельцу и 75% арендатору собранного урожая зерновых, если землевладелец не участвует в каких-либо производственных затратах.В некоторых случаях используется 1/3 землевладельца и 2/3 арендатора, но в этом случае ожидается, что землевладелец заплатит 1/3 стоимости семян, удобрений и химикатов для производства сельскохозяйственных культур. В связи с увеличением производственных и накладных расходов за последние 10 лет арендаторы больше не могут позволить себе исторические доли, где 1/3 принадлежит землевладельцу, а 2/3 достается арендатору без доли затрат. Это отличается от договора фиксированной денежной ренты тем, что цена, выплачиваемая землевладельцу, основана на доходе, а не на фиксированной сумме.Сумма в долларах будет зависеть от урожайности и цен. Когда доходность и цены растут — повышается и арендная плата, и наоборот.
Дополнительные ресурсы по доле урожая
Гибкая аренда / Денежный плюс бонус
Гибкое соглашение об аренде — это способ разделить риски и выгоды системы растениеводства. Часто формула может обещать базовую денежную арендную плату, которая часто выплачивается заранее, с возможным бонусом при сборе урожая, который основан на валовой стоимости (урожай, умноженный на цену) арендной платы за урожай.Арендодатели с гибкой арендной платой могут получать гораздо более высокую арендную плату, возможно, лучше, чем некоторые из самых высоких денежных арендных ставок в этом районе. В случае бедствия с доходами арендатор обязан уплатить только базовую денежную ставку. Этот вариант стал очень популярным на большей части Мичигана за последние несколько лет, поскольку цены на сырьевые товары выросли намного выше, чем ожидалось. Использование такого договора обеспечивало землевладельцу большие премиальные выплаты. Уровень комфорта при принятии риска влияет на решение о гибкой арендной плате, поскольку некоторые арендодатели предпочитают гарантированно устанавливать денежную арендную плату.
Дополнительные ресурсы по гибкой аренде / наличным деньгам плюс бонус
Аренда стационарного бушеля
В качестве альтернативы системе долевого посева есть договор о фиксированных бушелях с арендодателями. Арендная плата — это фиксированное количество бушелей зерна на акр в пользу арендодателя. Например, арендная плата за кукурузу может составлять 40 бушелей кукурузы с акра. Бушельная рента доставляется на местный элеватор на имя домовладельца, что означает, что у землевладельца есть возможность и ответственность продавать зерно.Когда цена продажи кукурузы высока, арендный доход землевладельца увеличивается, в то время как в годы с более низкими ценами доход от аренды снижается. Маркетинговые возможности землевладельца могли существенно повлиять на его доход. Арендатору и землевладельцу необходимо будет составить график выращивания культур и бушелей, которые будут считаться арендной платой за каждую из этих культур. В этом соглашении землевладелец не несет производственного риска, но имеет маркетинговый риск.
Гибкая аренда с несколькими вариантами выбора
Некоторые гибкие соглашения предлагают фиксированную цену за бушель, умноженную на средний урожай кукурузы на этом поле.(Пример кукурузы: 1 доллар, умноженный на средний урожай, т. Е. 150 бушелей с акра, дает денежную ренту в размере 150 долларов с акра.) Это освобождает землевладельца от маркетинговых и производственных рисков и связывает арендную плату с производственной мощностью каждого поля, что хорошо для арендатора.
Инструменты, доступные для помощи
Калькулятор арендной платы за землю при пристройке MSUРасширение MSU предлагает калькулятор арендной платы за землю, предназначенный для помощи производителям в сравнении влияния арендных платежей за землю с чистым доходом их хозяйств.Вводя предполагаемые доходы и расходы, производитель может определить, является ли выплачиваемая арендная плата за землю разумной и следует ли провести обсуждение или даже возможный пересмотр договора аренды земли. Этот инструмент доступен на веб-сайте MSU Extension Farm Management.
Используйте калькулятор, чтобы обсудить арендную плату с землевладельцами, чтобы они были лучше осведомлены о проблемах, существующих на их собственности, и о потенциальных последствиях для производства и прибыльности фермы.Затем производители могут работать с землевладельцами для разработки договора аренды, выгодного обеим сторонам; обеспечение сохранения земельных участков для производителя и стабильный доход от аренды для землевладельца на протяжении многих лет.
Для получения информации о средних арендных ставках в вашем округе посетите следующий отчет, основанный на данных исследования Национальной службы сельскохозяйственной статистики Министерства сельского хозяйства США для округов Мичиган. Чтобы получить копию всей этой серии в формате фактологического бюллетеня, посетите следующий веб-адрес.
Вы нашли эту статью полезной?
Расскажите, пожалуйста, почему
Представлять на рассмотрениеЦены на сельскохозяйственные земли в Висконсине — Управление фермой
Отчет за 2019 год
Отчет 2020
Раздел 1: Обзор на уровне штата
Раздел 2: Местоположение продажи
Раздел 3: Стоимость земли в сравнении со ставками аренды
Раздел 4: Последствия для владельцев сельскохозяйственных земель и фермеров
Средняя цена сельскохозяйственных земель, проданных в Висконсине в период с января по декабрь 2020 года, составила 4246 долларов за акр (см. Диаграмму 1).Это на 2,4% меньше, чем в 2019 году. Стоимость земли значительно выросла в 2018 году, поэтому 2019 и 2020 годы, возможно, были коррекцией этого роста. Неопределенность, вызванная COVID-19, и окружающий экономический контекст также могут частично объяснить это снижение. Для сравнения, оценки стоимости сельскохозяйственных угодий на 2020 год показывают, что цены на сельхозугодья оставались неизменными с 2019 по 2020 год на национальном уровне. Однако, если мы посмотрим на данные с поправкой на инфляцию, мы увидим, что средняя цена с 2019 по 2020 год снизилась на 0.8%. Важно отметить, что Висконсин был единственным штатом в Седьмом округе Федеральной резервной системы (Айова, Иллинойс, Индиана, Мичиган и Висконсин), в котором стоимость сельскохозяйственных угодий снизилась. Во всех остальных штатах стоимость сельхозугодий увеличилась. Это снижение стоимости земли произошло, несмотря на исторически низкие процентные ставки, что привело к повышению цен на товары и доходов фермерских хозяйств 1 . В 2020 году было продано на 3% меньше акров. Тем не менее, было зарегистрировано на 18% больше сделок, что указывает на продажу меньших участков земли.
Рисунок 1: Стоимость сельскохозяйственных земель в Висконсине и количество продажСуществуют заметные различия в продажных ценах по всему штату, при этом в одних регионах дела обстоят лучше, чем в других. Несмотря на тяжелые экономические условия и значительные потери количества молочных ферм за последние несколько лет, рынок земли поддерживался способностью землевладельцев удерживать свою собственность и ограничивать предложение земли на рынке. Подавляющее большинство землевладельцев, даже тех, кто был вынужден уйти из молочной промышленности, не были вынуждены продавать свою землю.Большинство из них могло продолжить возделывать землю или сдавать ее в аренду. Таким образом, ограничение предложения земли на рынке помогло поддержать рыночную стоимость. В некоторых районах другие факторы, такие как разрастание городов, помогли сохранить или даже повысить стоимость земли.
В период с 2015 по 2020 год среднегодовой рост стоимости сельскохозяйственных земель Висконсина составлял 1%. Для сравнения, в период с 2010 по 2014 год среднегодовой рост стоимости составил 4,0%. Добавление прироста капитала в размере 1% к доходу от аренды в размере около 3,25% 2 дало владельцам земли в Висконсине среднегодовую отдачу от инвестиций в размере 4.25% на период 2015-2020 гг. Таким образом, доходность земли за последние пять лет сопоставима с доходами от других инвестиций с низким уровнем риска, таких как корпоративные облигации с низким уровнем риска, которые в среднем за этот период составили 3,5%. 3
Тем не менее, мы наблюдаем признаки ослабления спроса за последние 2 года. Более низкие процентные ставки и прогнозируемое увеличение общего дохода фермерских хозяйств дают некоторую надежду на то, что стоимость земли останется стабильной в 2021 году. Продажи в первом квартале 2021 года показывают рост стоимости земли. Это увеличение может быть связано с ростом цен на кукурузу и бобовые.Данные за второй квартал 2021 года покажут, сохранится ли этот рост или даже прекратится.
Сельскохозяйственные угодья — самый ценный актив на балансе большинства фермеров. Однако оценить стоимость земли всегда сложно. Каждый отдельный земельный участок уникален. Хотя каждый год продается много тысяч домов, только небольшая часть сельскохозяйственных земель штата переходит из рук в руки на открытом рынке в любой конкретный год.
Опросы фермеров, банкиров, специалистов по недвижимости и оценщиков иногда используются для оценки изменений в стоимости земли.Эти опросы общественного мнения легко проводить, но они субъективны и их трудно интерпретировать. Новости о продажах по высоким ценам распространяются быстро, но эти продажи часто являются исключением и не отражают рынок.
Департамент доходов штата Висконсин (DOR) собирает альтернативный источник данных о продаже сельскохозяйственных земель. При продаже недвижимости взимается возвратный налог, а вместе с налоговым платежом — форма возврата. В данной статье используются данные из этих форм возврата переводов.
Стоимость сельскохозяйственных земель в Висконсине невысока по сравнению с некоторыми из наших высокопродуктивных соседних штатов. Это связано с тем, что большая часть нашей земли не пригодна для непрерывного выращивания пропашных культур и используется для производства кормов, лесных участков и пастбищ. Более короткий вегетационный период в северном Висконсине также ограничивает потенциальную сельскохозяйственную ценность земли.
Хотя в 2020 году средний показатель по штату снизился, цена продажи за акр сильно различалась. В Висконсине 24% продаж составили менее 2600 долларов за акр, и только 18% продаж имели цены выше 6000 долларов за акр.Высокие цены делают хорошие заголовки; однако было очень мало продаж выше 10 000 долл. США за акр (3% от всех сделок) (см. диаграмму 2).
Рисунок 2: Распределение транзакций в Висконсине по средней стоимости акра на 2020 годМетодология
Этот отчет по всему штату основан на продажах голой земли между не связанными сторонами в поселках Висконсин. Все участки были от 35 до 2000 акров, и на момент продажи они преимущественно использовались в сельском хозяйстве. Были отфильтрованы объекты недвижимости с выходом к воде или управляемыми участками леса.Участки, проданные с сохранением прав собственности или с примечанием к другому использованию, относящимся к добыче полезных ископаемых, также были исключены.
Данные о доходах от трансфертов Департамента доходов являются объективным и относительно своевременным источником данных для измерения изменений стоимости сельскохозяйственных земель с течением времени. Ближе к концу каждого года Служба сельскохозяйственной статистики штата Висконсин публикует сводку продаж сельскохозяйственных земель — как голых земель, так и улучшенных участков. NASS использует те же данные возврата переводов, что и это исследование.Задержка с публикацией сводного документа позволяет окружным экспертам собирать и проверять предполагаемое использование каждого участка в будущем. Это означает, что некоторые участки, включенные в наш анализ, могут быть позже исключены из сводки NASS, поскольку они больше не используются в сельскохозяйственном производстве.
Есть еще несколько отличий в наших подходах. Сводка NASS не ограничивается земельными участками площадью 35 акров и более и включает недвижимость в городах и деревнях. Использование только данных возврата передачи позволяет нам сделать более раннюю оценку направления стоимости земли.Отчеты NASS (которые обычно обновляются в конце лета) — еще одна хорошая альтернатива с более подробной информацией о пахотных землях и землях, отведенных от сельского хозяйства.
Место продажи
Местоположение — важный фактор, определяющий ценность. В дополнение к средним показателям по штату, цены на землю сообщаются с использованием районов NASS. На карте ниже показаны границы различных районов.
Таблица 1 содержит среднюю продажную цену ($ / акр) в каждом из девяти отчетных районов NASS.Стоимость отдельных участков часто сильно различается даже в пределах одного города или округа из-за почвы, качества, топографии, дренажа и близости к городским центрам. Из таблицы 1 видно, что средняя стоимость земли увеличилась в четырех из девяти указанных территорий. Самые высокие средние цены, уплачиваемые за сельскохозяйственную землю, были в Юго-Восточном Висконсине в последние годы, что затрудняет оценку тенденций рыночной стоимости.
Таблица 1: Средние продажные цены для каждого округа NASSНа карте ниже показано количество продаж в округе.На этой карте мы видим, что округ Марафон стал лидером штата по продажам сельскохозяйственных земель в 2020 году с 67 продажами. В округе Марафон много относительно небольших молочных ферм. Большая неопределенность, вызванная COVID-19 после многих лет низких цен на сырьевые товары, могла способствовать некоторым из этих продаж. В юго-восточной части штата Висконсин было относительно мало продаж, так как градостроительство продолжало использовать землю для несельскохозяйственных целей.
Стоимость земли и арендная плата
Средняя арендная ставка NASS Висконсина на 2020 год для неорошаемых пахотных земель составила 138 долларов за акр по сравнению со 137 долларами за акр в 2019 году.Средняя арендная плата в 2020 году составляет около 3,3% от средней цены продажи по штату. На Рисунке 3 ниже показана ставка арендной платы на район для пастбищ, а также орошаемых и неорошаемых пахотных земель на 2020 год. Данные собраны Национальной службой сельскохозяйственной статистики Министерства сельского хозяйства США. Даже в пределах округа арендные ставки сильно различаются. Некоторые из факторов, влияющих на арендную ставку, — это качество почвы, размер поля, топография, дренаж, существующие отношения между сторонами и потребность в целях управления питательными веществами.
Рисунок 3: Средняя арендная ставка на район, 2020 г.В последние годы арендная плата была относительно высокой по сравнению со стоимостью земли. В период с 2010 по 2014 год арендная плата увеличивалась в среднем на 10,25% в год, в то время как стоимость земли росла более низкими темпами — 6%, что отражает растущую конкуренцию за аренду земли. Это обеспечивает более высокую прибыль от владения землей и отражает некоторую степень «липкости» на рынке аренды. Другими словами, когда арендная плата увеличивается более высокими темпами, чем стоимость земли в течение длительного периода, вместо корректировки / снижения арендной платы мы обычно наблюдаем выравнивание арендной платы в последующие периоды до тех пор, пока стоимость земли не сможет наверстать упущенное.Это явление наблюдается с 2014 года, когда цены на аренду увеличиваются лишь незначительно — со 130 до 138 долларов, или в среднем на 1% в год (см. Диаграмму 4). С другой стороны, стоимость земли росла в среднем на 3% в год.
Ставка капитализации (т. Е. Арендная плата / стоимость) может быть полезным инструментом для определения арендной стоимости земли. Обычно арендная плата составляет около 3% от стоимости земли. Если мы посмотрим на последние пять лет [Рисунок 4], то увидим, что арендная ставка в среднем составляет 3,1% от стоимости земли.Поскольку в 2021 году снова ожидается повышение цен на сырьевые товары, конкуренция за аренду земли — особенно земли хорошего качества — может повысить арендные ставки в 2021 году.
Рисунок 4: Стоимость земель сельскохозяйственного назначения в Висконсине и ставки арендыПоследствия для владельцев сельскохозяйственных земель и фермеров
Повышение стоимости земли происходит только при продаже активов. В большинстве случаев действующий сельскохозяйственный бизнес не получит прямой выгоды от изменения стоимости земли. Высокая стоимость земли обеспечивает пенсионную подушку для фермерских хозяйств «последнего поколения».Однако из-за высоких цен на землю новичкам труднее начать работу без значительной помощи со стороны членов семьи или других благотворителей.
Молочное животноводство в Юго-Восточном, Восточно-Центральном и Южно-Центральном Висконсине конкурирует за землю с теми, кто желает приобрести ее для других целей. Если эта тенденция сохранится, производство молочных продуктов продолжит перемещаться из этих частей Висконсина в районы, где цены на землю не столь конкурентоспособны.
Молочное животноводство — капиталоемкий бизнес.Типичная дойная корова и ее заменитель потребляют около 7,5 тонн сухого корма и 100 бушелей зерна в год. Обработка навоза и баланс питательных веществ становятся все более серьезной проблемой. Типичной молочной ферме Висконсина требуется 2–3 акра пахотных земель для выращивания кормов и зерна, потребляемых каждой дойной коровой.
Оценка стоимости использования сельскохозяйственных земельВисконсин значительно снизила затраты на владение сельскохозяйственной недвижимостью. Налог на недвижимость для сельскохозяйственных земель намного ниже, чем когда-то.Рекордно низкие процентные ставки и меняющаяся демография населения также увеличили спрос на открытое пространство. Расширяющимся молочным предприятиям может потребоваться долгосрочная аренда или договоренности о торговле навозом, чтобы обеспечить соблюдение экологических норм и ограничений землепользования.
Хотя молочное животноводство хорошо подходит для климата, топографии и инфраструктуры Висконсина, дальнейшее выживание жизнеспособной молочной промышленности зависит от доступа к доступным земельным ресурсам.
Артикулы:
1 Подробнее см. Стоимость сельскохозяйственных земель USDA-ERS
2 Арендные ставки на сельхозугодья обычно составляют от 3% до 3.5% от рыночной стоимости земли. Например, земля стоимостью 3000 долларов за акр обычно будет сдаваться в аренду по 90 долларов за акр. до 105 долл. / ак., а земля оценена в 7500 долл. / ак. обычно арендовал бы за 225 $ / ак. до 263 долл. / акр.
3 См., Например, более подробную информацию о доходности корпоративных облигаций Moody’s Aaa.
.Общественная земля для ведения сельского хозяйства · Природный фермер
Доступ к земле является главной проблемой как для новых, так и для уже существующих фермеров. Правительство может сыграть несколько важных ролей в решении этой проблемы.Одна из этих ролей — как домовладелец: предоставление государственных земель для ведения сельского хозяйства.
Сельскохозяйственные земли часто дороги, связаны с уже существующими фермами, маргинальны или расположены в более отдаленных районах с ограниченным доступом к рынкам и вспомогательным службам хозяйств. Все больше и больше хороших земель переводится в несельскохозяйственное использование. В то же время все больше людей хотят начать заниматься сельским хозяйством или расширять свою деятельность. Граждане и государственные служащие как никогда вовлечены в «продовольственные системы». Города стремятся быть «дружественными к ферме».«Правительства все чаще признают многочисленные ценности сельского хозяйства, включая экономическое развитие, управление экосистемами, качество жизни населения и продовольственную безопасность.
Почему общественные земли под сельское хозяйство?
Повышение самообеспеченности продуктами питания является предметом обсуждения на всех уровнях правительства и общества. Food Solutions New England, региональная многосекторная сеть продовольственных систем, разработала видение будущего, в котором 50% продуктов питания в регионе будет производиться и потребляться в шести штатах Новой Англии.Для того чтобы наш регион смог реализовать это видение — или любое другое видение, которое стремится к большей региональной продовольственной самообеспеченности — необходимо задействовать больше земли.
Кто держит землю? Большая часть сельхозугодий находится в частной собственности. Сюда входят отдельные лица, организации, корпорации и учреждения. Большинство наших фермеров являются собственниками-операторами, то есть им принадлежит земля, на которой они обрабатываются. Но почти половина арендует часть или всю свою землю у других фермеров или у нефермеров. Фактически, почти 90% арендодателей не являются фермерами.Аренда — и всегда была — важным вариантом владения. В настоящее время аренда земли часто является лучшим или единственным способом для фермера начать или расширить свою деятельность.
А как насчет аренды государственной земли? Это возможно! Государственная земля может быть федеральной, государственной, окружной или муниципальной. В этой статье основное внимание уделяется государственным и муниципальным землям для ведения сельского хозяйства. Но сначала несколько слов о федеральных землях. На западе тысячи акров федеральных земель сдаются в аренду, в основном для выпаса скота. Одно из самых творческих партнерств между федералами и фермерами — это национальный парк Кайахога в Огайо.Countryside Conservancy управляет программой аренды фермерских хозяйств, по которой несколько усадеб в парковой зоне сдаются в долгосрочную аренду. В нашем регионе федеральное правительство не является крупным землевладельцем. Ближе к дому Национальный исторический парк Минитмен в Конкорде, штат Массачусетс, сдает в аренду 4 акра национального парка компании First Roots Farm, CSA.
Государственная земля
Исследование, проведенное в 1988 году, показало, что по крайней мере в половине штатов США есть государственные земли размером от нескольких сотен до многих тысяч акров.Но не все это доступно частным фермерам; часть поступает в образовательные и исследовательские учреждения. Недавнее исследование (2015 г.) более внимательно изучило программы аренды государственной земли в Новой Англии. Нет стандартного подхода. В нескольких штатах законодательно закреплено право арендовать землю для сельского хозяйства. Некоторые из них потребовали провести инвентаризацию государственной собственности, а некоторые из них разработали правила и процедуры для размещения свободных земель, проведения тендеров и отбора фермеров; эти программы, как правило, имеют формы заявок и шаблоны договоров аренды.
Например, в штате Массачусетс действует Указ, обязывающий определять земли, пригодные для ведения сельского хозяйства, требующий межведомственной координации и поощряющий многолетнее использование для сельскохозяйственного производства. Департамент сельскохозяйственных ресурсов Массачусетса управляет более чем 1 500 акрами в рамках государственной программы лицензирования сельскохозяйственных угодий.
Нью-Гэмпшир заказал исследование по содействию сдаче в аренду государственной земли начинающим фермерам. В Коннектикуте Комиссар по сельскому хозяйству уполномочен разработать программу по поощрению использования пустующих [государственных] земель в сельскохозяйственных целях.С этой целью ему / ей поручено «составить список» всех свободных государственных земель и установить разрешительную процедуру.
Недавно законодательный орган штата Коннектикут передал Министерству сельского хозяйства около 800 акров сельскохозяйственных угодий в Учебной школе Саутбери. Законопроект защищает землю для сельскохозяйственного использования и дает уполномоченному по сельскому хозяйству право арендовать участки от 3 до 70 акров для долгосрочного ведения сельского хозяйства.
В дополнение к аренде около 500 акров трем фермерам, Департамент по охране окружающей среды Род-Айленда (RIDEM, в котором находится Подразделение сельского хозяйства) имеет долгосрочные договоры аренды с двумя некоммерческими организациями, одна из которых находится в парке штата, которые, в свою очередь, делят арендованные участки. и субаренду начинающим и другим фермерам.Несколько фермеров арендуют землю у Southside Community Land Trust, которая имеет долгосрочную аренду у RIDEM для 50-акровой фермы Urban Edge.
Государственные программы аренды земли не лишены проблем. Несколько агентств контролируют посылки с разными задачами и приоритетами. Координация между ними затруднена. Инвентаризация и оценка требуют значительных ресурсов, и их сложно обновить. Политических вопросов предостаточно. Кто должен управлять программой аренды земли? Какие фермеры имеют право на участие? Какова процедура подачи заявок и торгов? Как контролируются посылки?
Муниципальная земля
На муниципальном уровне города имеют большую свободу действий в отношении предоставления городских земель для ведения сельского хозяйства.Города и поселки владеют всеми видами открытых участков, от заброшенных участков до лесов, и часто возникают бурные споры по поводу их использования — для отдыха? Водоснабжение? Сохранение? Сельское хозяйство?
Чаще всего соглашения заключаются на относительно короткий срок — 1-5 лет — через аренду или лицензию (см. Ниже). Программы аренды сельскохозяйственных угодий могут управляться различными городскими советами (например, комиссией по охране природы, парками и зонами отдыха, сельскохозяйственной комиссией, отделом планирования, избранным советом) с различной степенью формальности.
Хотя официальной базы данных о муниципальных землях для ведения сельского хозяйства нет, можно привести множество примеров. Амхерст, Массачусетс, сдает землю в аренду фермерам более 30 лет и недавно ввел официальный процесс лицензирования. Соглашения заключаются на срок от 3 до 10 лет примерно на 60 акрах. Комиссия по охране природы поддерживает веб-сайт для информирования общественности о процессе лицензирования сельскохозяйственных угодий. Конкорд, Массачусетс, сдает в аренду 16 объектов недвижимости для ведения сельского хозяйства, в основном по трехлетним лицензиям с низкой комиссией. Лин-Колн, Массачусетс, имеет девятистраничную политику в отношении аренды земли, которая предусматривает план фермы и проводит официальный процесс запроса предложений для выбора лицензиата.
В 2009 году Norwell, городское собрание штата Массачусетс, проголосовало за финансирование запуска программы сельского хозяйства при поддержке сообщества (CSA) на городских землях. Городок выбрал около 7 акров городской исторической усадьбы для фермы CSA на основании трехлетней возобновляемой лицензии.
В 2004 году ферма Дирфилд начала арендовать 60 акров земли и молочный сарай, принадлежащие городу Дарем, штат Коннектикут. Согласно Deerfield Farm, которая обрабатывает молоко на месте, «без возможности арендовать землю у Дарема, мы не смогли бы покупать землю и развивать этот фермерский бизнес; земля имеет решающее значение для жизнеспособности нашей фермы.”
Уоллингфорд, штат Коннектикут, арендует в общей сложности 385 акров на 35 полях через Комитет по программе аренды сельскохозяйственных земель, подкомитет Комиссии по охране природы, в обязанности которого входят рекомендации по землепользованию и оценка заявок на аренду. Требуются определенные методы ведения сельского хозяйства. Управление парков и отдыха Гластонбери арендует 180 акров на шести полях. Город размещает запрос предложений на аренду сельскохозяйственных угодий, и для заинтересованных сторон запланировано посещение объекта для осмотра помещений перед подачей предложения.
Город Провиденс, Род-Айленд заслуживает особого признания за его инициативу по городскому сельскому хозяйству «Много надежды», которая «превращает неиспользуемую городскую собственность в продуктивные городские фермы для использования городскими фермерами с ограниченными ресурсами и социально неблагополучными городскими фермерами. Компания Lots of Hope стремится улучшить доступ к местной продукции на рынках Провиденса, расширить портфель зеленых насаждений города и внести свой вклад в улучшение качества воздуха, здоровья населения и стоимости местной собственности ».
Providence провела всестороннюю инвентаризацию и оценку вакантной городской собственности, которая может быть использована в сельском хозяйстве.Персонал города и партнеры разработали критерии для определения и оценки собственности, а также процесс продвижения сельского хозяйства на подходящих участках. Подробный отчет показывает результаты с разбивкой по районам. На сегодняшний день городские власти имеют 5-летние договоры аренды с некоммерческими организациями, которые должны сдавать в субаренду городским фермерам по низкой цене.
Практика ведения сельского хозяйства на государственной земле
Сельское хозяйство на государственной земле не для всех. Но для фермеров, которые хотят гибкости и доступности аренды земли, видят ценность общественных отношений, которые может предложить сельское хозяйство на государственной земле, и обладают достаточным терпением и навыками межличностного общения, чтобы справиться с большей бюрократией, чем при частной аренде, государственная земля может быть большая сделка.Что учитывать и на что обращать внимание? Вот несколько советов, которые обычно применимы к собственности штата, округа и муниципалитета.
Что такое соглашение?
Земля государственного значения сдается на условиях аренды или лицензии. Аренда — это действительный законный интерес к земле. Лицензия — это разрешение на использование земли. Разница немалая. Многие государственные организации используют лицензии, потому что они не дают права собственности на недвижимость, принадлежащую государству. Их тоже легче отозвать.Фактические положения аренды или лицензии аналогичны.
Кто домовладелец?
Обычно арендодателем является государственное учреждение. Это могло быть агентство в правительстве штата. Иногда одно агентство может заботиться о собственности и контролировать ее, но другое агентство имеет право запускать программу аренды для этого участка. На местном уровне юридической стороной может быть городской совет, или Совет избранных, или другая единица правительства.
Иногда государственное предприятие сдает в аренду организации, которая, в свою очередь, сдает в субаренду частным фермерам или общинным садоводам.В Род-Айленде примером является фонд Southside Community Land Trust (вверху). Институт малых ферм Новой Англии — это некоммерческая организация, которая арендует у Содружества Массачусетс 416 акров бывшей институциональной фермы. В свою очередь, он сдает в аренду участки и здания мелким фермерам. Любая субаренда от организации должна соответствовать основному договору аренды с землевладельцем. Так, например, если основная аренда заключена на 5-летний срок, субаренда не может быть на более длительный срок.А если вы пришли в собственность на третьем году обучения, вам может быть гарантировано только два года. Поэтому крайне важно проверить все относящиеся к делу юридические документы.
Что происходит?
Государственные органы должны строго соблюдать правила использования государственной собственности. Справедливость в процессе отбора — одна из проблем, на которые ссылаются официальные лица. Часто орган выпускает запрос предложений (или эквивалентный срок). В нем следует указать, что предлагается, а также процесс и основу для выбора.Иногда запланировано посещение сайта; Всегда полезно увидеть объект и встретиться с ответственным лицом. RFP должен направлять ваше приложение. Использование государственной земли требует большей формальности, чем соглашения с частными землевладельцами. Прозрачность — ключ к успеху.
Тут могут быть загвоздки. Опытный фермер, арендующий землю в течение 20 лет у города Помфрет, Коннектикут уступил право аренды другому фермеру, когда истек срок его аренды. По словам фермера, это было неожиданно.
Помещения, практика и использование
Как и во всех договорах аренды ферм, обе стороны должны четко понимать, что сдается в аренду.Где границы? Есть ли инфраструктура? Каково «исходное состояние» посылки? Какие есть ограничения или требования к использованию? Например, иногда требуется публичный доступ, но не всегда. Сельское хозяйство на государственной земле не означает автоматически, что люди могут перейти на арендованную вами землю. Есть ли исторические или природоохранные ценности, которые необходимо учитывать? Внешний вид — фактор?
Иногда указываются или предпочтительны определенные методы или режимы производства.Наиболее часто упоминаются органические и «устойчивые»; убедитесь, что обе стороны понимают, что означают эти термины. Разрешены вывески? Стоянка? Хранение техники? Сохраняет ли город или штат какие-либо права?
Одно из самых важных соображений для фермера, работающего на государственной земле, — это улучшение. Но это может быть проблемой и на арендованной частной земле. Как правило, строений на арендованных государственных землях немного, если они вообще есть, потому что правительства неохотно с ними разбираются. Для штата или муниципалитета нетипично разрешать установку капитальных улучшений на своей земле.Таким образом, вы можете быть ограничены передвижными конструкциями. Некоторые города вкладывают средства в недвижимость, так что не исключайте этого!
Срок
Большинство договоров аренды или лицензий на государственные земли являются краткосрочными — от одного до пяти лет. В некоторых штатах есть законодательные ограничения на срок действия соглашения и процедуры его продления. Например, лицензия может быть сроком на пять лет с возможностью продления еще на пять лет. После этого он должен снова выйти на торги, но это не означает, что тому же фермеру запрещено повторно предлагать цену на участок.Имеются примеры долгосрочных соглашений о государственных землях, где их не запрещают нормативные акты. Попросите ознакомиться с правилами или инструкциями или проконсультируйтесь с юристом, чтобы уточнить возможные варианты.
Сборы
Арендная плата и другие сборы за государственные сельскохозяйственные угодья варьируются от номинальных до рыночных ставок для сопоставимых участков. Штаты и города принимают во внимание множество факторов при определении «соображения». Правительства по праву чувствительны к справедливости. Они хотят избежать любых проявлений фаворитизма.Это может быть проблемой, если создается впечатление, что фермеры на государственных землях получают «более выгодную сделку» или когда процесс отбора оказывается в пользу определенных производителей. С другой стороны, несколько государственных структур прямо намерены предоставить льготные возможности, например, новым фермерам или фермерам-иммигрантам.
Иногда фермеры могут платить безналичное вознаграждение. Например, предоставление таких услуг, как поддержание открытых или прибрежных территорий или троп. Частая плата натурой оставляет часть урожая для дикой природы.Хотя привлечение диких животных на сельскохозяйственные угодья подходит не для всех обстоятельств, землевладельцы из природоохранных агентств особенно заинтересованы в таком обмене.
Ответственность
Ответственность волнует всех. Сельское хозяйство на государственной земле может показаться особенно рискованным делом. Но стратегии управления рисками не сильно различаются, арендуете ли вы у государственного или частного предприятия. Большинство арендодателей, включая штаты и муниципалитеты, требуют, чтобы арендаторы их фермерских хозяйств имели страховку ответственности и указали арендодателя в качестве дополнительного застрахованного.Государственные организации, скорее всего, потребуют от арендатора возмещения им убытков как домовладельцу. Правительства штатов обычно сами застрахованы.
Мониторинг и связь
Когда вы снимаете квартиру у правительства, вы не можете постучать в черный ход домовладельца, чтобы зарегистрироваться или задать вопрос. Связь с государственными арендодателями более формальна и требует много времени. Официальные лица называют нехватку времени на управление лизинговыми программами серьезной проблемой. Есть текучесть кадров. Иногда разрешения должны проходить через несколько сущностей или уровней.Учитывайте это при планировании, чтобы не расстраиваться, если выполнение работ займет больше времени, чем вам хотелось бы.
Можно ожидать периодического мониторинга, но способы его реализации сильно различаются. Сотрудники государственного уровня могут не выходить на связь очень часто, в то время как на уровне города местные власти могут часто проезжать мимо. У вас есть право на «тихое наслаждение» на арендованном участке, но вы также должны чувствовать себя комфортно с тем фактом, что вы находитесь на общественной земле.
Связь важна в любых отношениях между пользователем и владельцем.Четко сформулируйте, что нужно представить в письменной форме, а что — в виде отчета или годового плана. Фактически, годовые планы — независимо от того, требуются они или нет — являются отличным инструментом для связи с вашим государственным арендодателем.
Ресурсы
Чтобы узнать больше о сельском хозяйстве на государственных землях или об аренде сельхозугодий в целом, посетите следующие ресурсы:
• Справочник Land For Good по аренде земли фермерам для земельных трестов, муниципалитетов и учреждений Новой Англии по адресу: http: // landforgood.org / wp-content / uploads / LFG-Leasing-Land-To-Farmers-For-Land-Trusts-Municipalities-Handbook.pdf
• Элементы хорошей аренды фермы, фактологический бюллетень «Земля во благо» по адресу: http://landforgood.org/wp-content/uploads/LFG-Elements-of-a-Good-Farm-Lease.pdf
• Отчет о комплексной программе сельскохозяйственного планирования района Минитмен по адресу:
• Соединения сельскохозяйственных угодий: руководство по
• Отчет о государственных землях для ведения сельского хозяйства по адресу: http: //LFG-State-Owned-Land-For-Farming-Report.pdf
• Проверьте веб-сайты Государственного департамента сельского хозяйства и веб-сайты городов.На местном уровне спросите отделы городского планирования, оценщиков, комиссии по сельскому хозяйству и / или комиссии по сохранению об аренде сельскохозяйственных земель.
• Земля во благо
Возможность?
Сельское хозяйство на государственной земле не для всех. Но не исключайте этого, если считаете, что это может удовлетворить ваши потребности. Если вы начинающий фермер, который ищет доступную землю, гибкость и связи с общественностью, муниципальная земля может быть для вас.Если вам нужно больше земли для развития вашего бизнеса, для вашего предприятия могут подойти городские или государственные земли. Как и при любых сделках с землей, обращайтесь за советом к поставщикам услуг, за мудростью фермеров, которые прошли этот путь, и за советом юриста. Имейте в виду, что правительства предоставляют землю для ведения сельского хозяйства, потому что они этого хотят, и они хотят делать это хорошо.
alexxlab