Росреестр

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Земля в населенных пунктах (города, поселки, села и др.) территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексуРоссийской Федерации (далее – ГрК РФ) они называются — территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимостиможно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и пр. параметры.

Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены, в законодательстве называются виды разрешенного использования.

Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.

ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденнымприказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.

ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.

Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.

Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры государственного кадастрового учета, следовательно, собственнику земельного участка необходимо обратиться с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920, в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. Заявитель также может представить по своему желанию, например, копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно.

Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ). Со списком офисов приема документов МФЦ можно ознакомиться на сайте Росреестра по адресу: https://lk.rosreestr.ru/#/offices

В случае принятия решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Однако есть случаи, когда нельзя изменить ВРИ:

— когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;

— когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ.

Если хотите изменить ВРИ на определенный вид, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

А.Н.Демдек, специалист – эксперт Кызылского отдела

Управления Росреестра по Республике Тыва 

Как узнать вид разрешенного использования земельного участка

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Как узнать вид разрешенного использования земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Как узнать вид разрешенного использования земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 391 «Порядок определения налоговой базы» главы 31 «Земельный налог» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик являлся собственником земельного участка категории земель «земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «под нежилые строения», функциональное использование — сельскохозяйственное, уплачивал земельный налог в 2009 — 2014 годах. Из кадастрового паспорта 2014 года налогоплательщик узнал об изменении кадастровой стоимости его земельного участка в 3000 раз, в связи с чем обратился в администрацию муниципального образования с заявлением об уточнении вида разрешенного использования земельного участка — «сельскохозяйственное», в чем ему было отказано. В 2016 году в судебном порядке требования налогоплательщика об изменении вида разрешенного использования земельного участка были удовлетворены, установлена новая кадастровая стоимость земельного участка, которую налогоплательщик применил для расчета земельного налога за 2015 — 2016 годы. Доначисляя суммы налога, налоговый орган указал, что изменение кадастровой стоимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка не является основанием для ретроспективного применения такой кадастровой стоимости, новая стоимость действительна по состоянию на 01.01.2017, в связи с чем подлежит применению для исчисления земельного налога с 2018 года. Признавая доначисление земельного налога незаконным, суд указал, что в данном случае уполномоченным органом была исправлена допущенная ошибка в части определения вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем измененная кадастровая стоимость подлежит учету с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость (за 2015 — 2016 годы), то есть ретроспективно.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Как узнать вид разрешенного использования земельного участка

Определение вида разрешенного использования земельного участка

Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение по вопросам установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка и размещенных на нем объектов капитального строительства.

Консультация по телефону:

+7 (495) 989-47-25

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированную правовую помощь по вопросам, связанным с определением и установлением видов разрешенного использования земельного участка, включая:

Вид разрешенного использования земельного участка

Порядок определения вида разрешенного использования земельного участка зависит от того, есть ли на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка утвержденные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

По общему правилу, виды разрешенного использования, которые могут быть установлены конкретному земельному участку, закреплены в правилах землепользования и застройки, принятых для соответствующей территории.

При этом, градостроительным регламентом земельного участка могут быть предусмотрены виды разрешенного использования трех типов:

Виды разрешенного использования

Основные виды разрешенного использования

Установленные градостроительным регламентом земельного участка основные виды разрешенного использования – это, как правило, виды, которые определяют содержание регулирования в соответствующей территориальной зоне.

Так, в производственной территориальной зоне в качестве основных видов разрешенного использования могут быть предусмотрены «Производственная деятельность», «Склады» и «Транспорт», в то время как «Общественное питание» (для размещения столовых при предприятиях) и «Спорт» (ФОКи и спортивные площадки для отдыха работников) могут быть учтены в качестве вспомогательных или условно разрешенных видов.

В случае, если градостроительный регламент земельного участка содержит основной вид разрешенного использования, который соответствует перспективной деятельности собственника участка, собственник вправе уведомить уполномоченный орган о выборе данного ВРИ

без дополнительных разрешений и согласований.

Основные виды разрешенного использования в ПЗЗ г. Москвы и ПЗЗ в Московской области имеют свою существенную специфику.

Так, многие земельные участки в соответствии с ПЗЗ г. Москвы не имеют полноценного перечня основных видов разрешенного использования.

Градостроительный регламент остальных земельных участков, как правило, состоит из 2-3 основных ВРИ, среди которых может не оказаться видов разрешенного использования, необходимых для ведения на земельном участке полноценной предпринимательской деятельности (так, например, для многих производственных участков ПЗЗ г. Москвы не предусматривают возможности размещения складов). Возможным выходом в данной ситуации является установление участку вспомогательных видов разрешенного использования или изменение ПЗЗ в части градостроительного регламента участка.

Правила землепользования и застройки Московской области, как правило, предусматривают полноценное регулирование порядка определения основных видов разрешенного использования для всех земельных участков с установленными градостроительными регламентами.

Вместе с тем, и в случае с участками в Московской области региональное градостроительное регулирование может порождать отдельные вопросы, решение которых потребует привлечения квалифицированных специалистов.

Специалисты Правового центра ДВА М помогут определить вид разрешенного использования земельного участка, который является наиболее рентабельным для осуществления планируемой на земельном участке деятельности, а также установят данный вид в отношении Вашего участка, в том числе, в рамках процедуры изменения Правил землепользования и застройки.

Условно разрешенные виды разрешенного использования

Помимо установленных земельному участку основных видов разрешенного использования, градостроительный регламент земельного участка, как правило, содержит информацию об условно разрешенных видах использования участков.

При этом для ряда территориальных зон, обозначенных в ПЗЗ, в частности, для земель сельхозназначения, условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности как для размещения коммерчески ценных объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами использования: производственно-складских объектов, магазинов, гостиниц, домиков для отдыха, объектов развлекательного характера. Таким образом условно разрешенные виды могут обеспечить для осуществления полноценной производственной и иной предпринимательской деятельности на, казалось бы, непредназначенной для этого земле.

В отличие от основных ВРИ, условно разрешенные виды использования, не могут быть выбраны землепользователем самостоятельно; чтобы установить такой вид использования земельному участку, требуется получение специального разрешения.

Разрешение на условно разрешенный вид использования принимается в порядке, который в общих чертах сходен с изменением ПЗЗ: заявка на получение разрешения направляется в тот же уполномоченный орган, который запрашивает одобрение согласующих органов на выдачу разрешения, а также проводит публичные слушания по данному вопросу. В большинстве случаев для получения разрешения требуется представить предпроектные проработки планируемого объекта, соответствующего условно разрешенному виду использования.

Однако в отличие от изменения ПЗЗ, которое по большому счету зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, в случае с установлением условно разрешенного ВРИ возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т.ч. в судебном порядке). Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид не допускается, а основания отказа жёстко регламентированы законом.

Следует отметить, что градостроительное регулирование порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования в Москве и Московской области существенно отличается, при этом подобные виды использования ПЗЗ г. Москвы практически не установлены.

В связи с указанным, вопрос получения разрешения на условно разрешенный вид использования является весьма актуальным для правообладателей земли в Московской области.

Установление условно разрешенного вида использования для участка в Московской области может быть гораздо более эффективной и менее затратной процедурой по сравнению с изменением ПЗЗ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по получению разрешения на условно разрешенный вид использования для земельных участков и объектов капитального строительства. После тщательного анализа Вашей правовой ситуации наши специалисты помогут Вам выбрать желаемый вид разрешенного использования, а также осуществят сопровождение всех необходимых процедур от направления документов до получения положительного результата.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования устанавливаются в дополнение к основным или условно разрешенным видам разрешенного использования; таким образом, вспомогательный ВРИ не может быть единственным видом разрешенного использования, который установлен земельному участку.

Чтобы иметь возможность использовать земельный участок в соответствии с назначением, предусмотренным вспомогательным видом разрешенного использования, правообладатель участка должен внести данный ВРИ в единый государственный реестр недвижимости.

Для этого правообладатель участка обращается в уполномоченный орган с уведомлением о выборе одного из вспомогательных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом его земельного участка.

Если Вы заинтересованы в установлении вспомогательного ВРИ своему земельному участку, необходимо принимать во внимание, что установление вспомогательных видов может вести к увеличению кадастровой стоимости участка.

Следует отметить существенную специфику применения вспомогательных видов разрешенного использования, которая установлена Правилами землепользования и застройки г. Москвы.

Так, в г. Москве широкий перечень вспомогательных видов разрешенного использования установлен практически всем территориальным зонам, допускающим застройку. В том числе для большинства застроенных участков в качестве вспомогательных предусмотрены такие коммерчески ценные виды как торговля, размещение различных видов офисов и т.д. Вместе с тем, совокупная общая площадь объектов, размещенных в рамках вспомогательного вида разрешенного использования, не может превышать 25% общей (поэтажной) площади всех капитальных строений, расположенных на земельном участке.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по выбору вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства. Наши специалисты помогут определить необходимость установления вспомогательного вида разрешенного использования в отношении земельного участка, рассчитают его возможную кадастровую стоимость и осуществят все необходимые действия по внесению вспомогательного вида использования земельного участка в реестр недвижимости.

Определение вида разрешенного использования до введения в действие Правил землепользования и застройки

В отсутствие правил землепользования и застройки порядок установления видов разрешенного использования земельных участков является менее прозрачным.

Так, если на земельном участке имеются ранее построенные капитальные объекты, оформленные в установленном законом порядке, вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в зависимости от вида функционального использования капитального объекта.

Если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 год), вид разрешенного использования может определяться в соответствии с ранее принятым решением о предоставлении земельного участка.

Если в отношении территории, на которой находится земельный участок, имеется проект планировки территории, то определение вида разрешенного использования участка осуществляется согласно данному документу.

В остальных случаях определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися проектами генеральных планов поселений или правил землепользования и застройки.

При этом, с 31.12.2017 г. в муниципальных образованиях Московской области, где не были приняты правила землепользования и застройки, предоставление земельных участков для строительства невозможно.

При этом, в отдельных случаях даже после принятия правил землепользования и застройки вид разрешенного использования участка все равно должен определяться с учетом недвижимости, расположенной на таком участке. Данное обстоятельство может использоваться для установлению участку вида разрешенного использования, отвечающего его назначению.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по установлению вида разрешенного использования в отношении формируемого земельного участка.

Мы поможем определить вид разрешенного использования, который должен быть установлен земельному участку для сокращения будущих земельно-правовых расходов, и возьмем на себя полное сопровождение соответствующей процедуры от подготовки пакета документов до вынесения решения об установлении ВРИ уполномоченным органом.

Приведение вида разрешенного использования участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования

Для систематизации видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельным участкам на территории РФ, Министерством экономического развития был принят классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В связи с этим в настоящее время виды разрешенного использования должны определяться в соответствии с ним.

Вместе с тем, вид разрешенного использования большинства участков был установлен до введения классификатора в действие.

Кроме того, в ряде муниципалитетов правила землепользования и застройки также были приняты до момента утверждения классификатора ВРИ.

Возникающие на практике спорные ситуации зачастую берут свое начало из противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором.

В связи с этим в ряде случаев актуальным для нужд правообладателя земельного участка является установление соответствия между текущим видом разрешенного использования земельного участка и классификатором.

Данная процедура не является изменением вида разрешенного использования земельного участка, поскольку ее целью является выявление в Классификаторе и установление Земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго на основании п. 8 ст. 36 ГрК РФ.

Вместе с тем, установление соответствия между текущим ВРИ и классификатором осуществляется в порядке, аналогичном изменению ВРИ.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования. Мы поможем определить, какому именно виду разрешенного использования по классификатору должен быть поставлен в соответствие текущий ВРИ, а при наличии нескольких вариантов возможного толкования – добьемся установления в отношении участка наиболее благоприятного для заказчика вида разрешенного использования.

Какие виды разрешенного использования земельных участков есть для ИЖС, СНТ и ДНТ

7 Сентября 2020 г.

Перед покупкой загородного дома или участка, на котором планируется возвести коттедж, стоит обязательно уточнить у продавца тип разрешенного использования земель. Неподходящая категория земли грозит возможными проблемами с пропиской, подводом коммуникаций, использованием социальной и транспортной инфраструктуры, высокими коммунальными платежами.

Что значит вид разрешенного использования земельного участка

ВРИ — понятие из земельного кодекса, устанавливающее виды объектов, которые можно размещать на территории своего участка. Полный классификатор ВРИ приложен к Приказу Министерства Экономразвития РФ №540 от 1.09.2014.

Для постройки частного дома подходят следующие виды участков:

• для индивидуального жилищного строительства;
• для размещения сельхозугодий и ведения личного подсобного хозяйства.

Такие участки могут располагаться в разных населенных пунктах: ПГТ, КП, деревнях, селах, садовых и дачных кооперативах.

Какие есть виды земельных участков в 2020 году

Принятый в 2017 году и вступивший в силу в 2019 ФЗ №217 о формах организации различных загородных объединений внес изменения в земельное законодательство.

Что означает участок ИЖС

Территории под индивидуальное строительство всегда располагаются на местности в границах населенных пунктов. На таком участке можно строить дом для постоянного проживания, у него будет собственный почтовый адрес, а значит — никаких проблем с пропиской. Все вопросы с обслуживанием общественных территорий, центральными коммуникациями, дорогами, освещением решает управляющая компания или администрация поселения.

Что такое участок СНТ

На участках в садовых товариществах также можно возводить коттеджи для круглогодичного проживания. Прописаться в СНТ тоже можно, однако сделать это немного сложнее: необходимо признание дома капитальным и пригодным для жилья органами местного самоуправления. В садовых товариществах проблемами инфраструктуры и содержания общего имущества занимается правление СНТ, средства выделяют собственники участков.

Земельный участок ДНТ и ДНП — что это такое

Дачное некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство — упраздненные новым законом формы организации общей земельной собственности. Существующие ДНТ и ДНП приравняли к дачным товариществам, а значит, к ним применяются те же положения закона, что и к СНТ.

ОНТ — новая категория земельного участка

Участки, расположенные в огородных некоммерческих товариществах, не подходят для строительства капитального дома. Согласно закону, на этих землях можно размещать только хозяйственные и огороднические строения: теплицы, сараи и т.п.

Участки, на которых разрешено строительство домов

Земля под строительство дома может иметь назначение ИЖС или ЛПХ. В обоих случаях разрешается возведение капитального строения, которое будет использоваться в качестве постоянного места жительства. Исключение составляют только территории для личного подсобного хозяйства, расположенные за границами населенных пунктов.

Выбрать место для строительства дома можно как в коттеджном поселке, так и в СНТ, ДНТ и ДНП. Дачные товарищества и партнерства упразднены законодательно, однако сроки замены учредительных документов не регламентированы, поэтому они до сих пор могут существовать под этими аббревиатурами.

Плюсы и минусы ИЖС, ОНТ и СНТ

Участки ИЖС, а также ЛПХ, расположенные в населенных пунктах, — идеальный вариант для возведения собственного дома. Никаких проблем с регистрацией объекта недвижимости и пропиской не возникнет. Такие объекты наиболее ликвидны, поэтому при необходимости они продаются дороже и быстрее.

Участок ДНТ, ДНП, СНТ часто стоят дешевле аналогичных по площади участков ИЖС. Меньшая кадастровая стоимость — меньше земельный налог на участки СНТ. К минусам объектов в садовых товариществах можно отнести членские взносы, которые идут на обслуживание дорог и сетей в населенном пункте, сложности с получением постоянной регистрации и подведением коммуникаций.

Участки ОНТ совсем не подходят для проживания, закон не разрешает строить на них капитальное жилье. Самовольно возведенным капитальным строениям грозит снос в судебном порядке.

Можно ли изменить вид использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС возможно. Пакет документов, которые необходимо собрать, и перечень инстанций, в которые нужно обращаться зависит от местоположения, необходимости вносить изменения в ПЗЗ и других факторов. Чаще всего процедура изменения ВРИ нецелесообразна, и на землях ЛПХ, и на землях ИЖС можно строиться.

Вопрос, как переоформить участок СНТ на ИЖС, не актуален вообще. Дело в том, что СНТ — объединение граждан для управления собственностью, а ИЖС — вид категории использования ЗУ. Если какое-либо переоформление затевается с целью не платить членские взносы, оно обречено на провал. Собственнику участка в любом случае придется оплачивать пользование общей инфраструктурой в СНТ, даже если он не состоит в товариществе.

Так где же построить дом

Девелоперская компания «ЯРД» предлагает участки в современных коттеджных поселках «Лето-Парк» и «Луговое».

Категория земель в КП — территории населенных пунктов, оба поселка относятся к селу Луговое. Вид разрешенного использования — размещение сельскохозяйственных угодий. Это значит, что участки подходят для возведения капитального жилого дома, его беспроблемной регистрации в ЕГРН, получении адреса и прописки.

В поселках уже есть все коммуникации, они включены в стоимость участка, их наличие зафиксировано в договоре купли-продажи.

Обслуживанием детских площадок, зон отдыха и прогулок, дорог, коммунальных сетей занимается управляющая компания.

Проверьте в ЕГРН характеристики ваших участков

В 81 регионе России реализуется проект по наполнению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) необходимыми сведениями. Проект предполагают проведение мероприятий по наполнению ЕГРН сведениями о границах административно-территориальных образований, территориальных зон, земельных участков и иных объектов недвижимости, анализу и сравнению данных о землях лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и прочее.

Отдельно стоит выделить предстоящие работы по уточнению и внесению отсутствующих сведений об объектах недвижимости в ЕГРН (вид разрешенного использования, категории земельных участков).

Уточнить характеристики важно как для государственных, муниципальных объектов недвижимости, так и для частных.Для собственников объектов внесение полных и точных характеристик позволит избежать увеличения сроков предоставления тех или иных услуг при распоряжении имуществом, в том числе при регистрации перехода прав, и иных юридически значимых действий.
  
Кроме того, за использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и (или) установленным разрешенным использованием земельного участка частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность.

Как проверить наличие в ЕГРН характеристик земельного участка?

Можно зайти на общедоступный ресурс Публичная кадастровая карта. В верхнем левом углу в поле «Участки» ввести адрес, например, «г. Ростов-на-Дону, пер. Валдайский…». Далее система предложит все соответствующие запросу адреса. После выбора интересующего адреса появится информация об участке. Выделенные ниже строки должны быть заполнены. Если они пусты, потребуется уточнение характеристик земельного участка в ЕГРН.

Как установить вид разрешенного использования в отношении земельного участка, который принадлежит Вам на праве собственности

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Собственник участка может обратиться в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием. Например, если на участке расположен индивидуальный жилой дом, следует установить вид «Для индивидуального жилищного строительства», если садовый дом – «Ведение садоводства».

Предварительно информацию о видах разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории можно запросить в Департаменте архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону в составе сведений ИСОГД.

Что делать в случае отсутствия сведений о категории земельного участка

Статьей 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определено, что земельный участок подлежит отнесению к землям населенных пунктов, если он находится в границах населенного пункта.

Если в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок указано к какой категории земель он отнесен, то собственник может самостоятельно обратиться в Управление Росреестра по Ростовской области с целью внесения категории земель в соответствии со сведениями, указанными в таких документах.

Если же в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельный участок информация о категории земель отсутствует, то собственнику следует обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением об отнесении земельного участка к категории земель: «земли населенных пунктов». Департаментом будет подготовлено распоряжение об отнесении земельного участка к категории земель: «земли населенных пунктов» и передано в Управление Росреестра по Ростовской области для внесения изменений в ЕГРН.

Отдельно следует отметить, что все указанные действия не требуют оплаты и позволят в будущем избежать сложностей при совершении сделок с недвижимостью.

что изменилось для владельцев земли

Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка: что изменилось для владельцев земли

21.01.2021

Виды разрешенного использования земли – что не обязательно вносить в ЕГРН

Управление Росреестра по Самарской области обращает внимание, что Конституционным Судом Российской Федерации вынесено постановление от 16 октября 2020 года №42-П «По делу о проверке конституционности ч.1 ст.8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки М.Г. Анциновой».

— В рамках рассмотрения жалобы судом установлено, что собственник земельного участка имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и — в дополнение к основному — вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, — сообщила начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Самарской области Юлия Голицына.

Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации не возлагают на лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении тех или иных органов публичной власти, что подтверждается отсутствием в них (впрочем как и в других нормативных актах) положений, закрепляющих порядок, условия и сроки исполнения таких обязанностей.

Собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования.

Так определил суд: когда административного правонарушения нет

С учетом изложенного, Конституционным судом Российской Федерации признана не соответствующей Конституции Российской Федерации ч.1 ст.8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), поскольку неопределенность действующего правового регулирования в вопросе о том, обязан ли собственник (правообладатель) земельного участка в случае, когда он в дополнение к основному виду его разрешенного использования самостоятельно выбирает вспомогательный вид разрешенного использования, вносить в качестве условия правомерного осуществления вспомогательного вида разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости сведения о таком использовании, создает неопределенность и в вопросе о возможности привлечения этого собственника (правообладателя) к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Таким образом, использование земельного участка для видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования, указанными в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) в качестве вспомогательных для территориальной зоны, в которой расположен такой земельный участок, сведения о которых в ЕГРН не внесены, не образует событие административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.8.8 КоАП РФ.

Как использовать земельный участок, чтобы не оштрафовали

Вместе с тем, необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ч.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключается возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных, так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. Таким образом, использование земельного участка для осуществления видов деятельности, предусмотренных ПЗЗ только в качестве вспомогательного для территориальной зоны (без использования для видов деятельности, предусмотренных ПЗЗ в качестве основных), является нарушением требований, установленных положениями ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации и образует событие административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.8.8 КоАП РФ.

Теги: 
Количество показов: 825
Дата создания: 21.01.2021 09:52:53
Дата изменения: 21.01.2021 09:52:53

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка БАРНАУЛ :: Официальный сайт города

Порядок приема и рассмотрения обращений

Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», законом Алтайского края от 29.12.2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21.08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».

Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г.Барнаул, ул.Гоголя, 48, каб.114.

График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00, пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:

1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.

2.  В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

3.  Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.

Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.

Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.

Как понять определения землепользования

Разве не было бы замечательно, если бы вы могли найти участок земли, который вам нравится, в понедельник, купить его в среду, а затем начать строить все, что душе угодно, к субботе? К сожалению, это требует немного больше работы, а понимание основ землепользования является одним из важнейших факторов при покупке земли. Вот что вам нужно знать об особенностях землепользования и о том, как они влияют на то, что вы покупаете и что строите.

Что такое землепользование?

Землепользование — это характеристика земли, основанная на том, что на ней можно построить и для чего она может использоваться.Он определяет, какой тип сообщества, окружающей среды или поселения можно использовать на определенном типе земли. Одно определение землепользования — это «совокупность мероприятий, действий и затрат, которые люди предпринимают для определенного типа земного покрова». Важно отметить, что землепользование и зонирование — это не одно и то же. Если землепользование — это способ, которым люди адаптируют землю к своим потребностям, зонирование — это то, как государство регулирует землю.

Почему это важно?

Понимание землепользования дает много преимуществ, но есть две, которые напрямую влияют на покупателя земли.Во-первых, это помогает предотвратить дорогостоящие и длительные недоразумения, когда дело доходит до того, что и где можно построить. Например, он не позволяет кому-либо покупать недвижимость, предназначенную для проживания, с планами строительства фермы. Знание цели земли позволяет покупателю найти землю, которая лучше всего подходит для того, что он / она планирует.

В более широком масштабе понимание землепользования помогает понять закономерности, связанные с землей и урбанизацией. Понимание того, как земля использовалась в прошлом, может быть важным показателем того, как собственность будет использоваться в будущем.Можно с уверенностью предположить, что люди всегда будут полагаться на сельскохозяйственные культуры и домашний скот в качестве источников пищи, что подчеркивает важность земли, предназначенной для сельскохозяйственного использования в сообществе.

Виды землепользования

Существует много разных категорий землепользования. Пять наиболее распространенных видов использования: рекреационные, транспортные, сельскохозяйственные, жилые и коммерческие. Понимание специфики каждого из них может помочь при планировании инвестиций в недвижимость.

Развлекательный

Когда землепользование собственности определяется как рекреационное, это означает, что она предназначена для использования людьми, которые ею пользуются.Это может быть что угодно, от парков и открытых пространств до спортивных площадок, детских площадок и бассейнов. Города добавляют в свои планы рекреационные земли, чтобы обеспечить людям места, куда они могут пойти и развлечься. Они не являются необходимыми для развития сообщества, но помогают привлечь как постоянных жителей, так и посетителей.

Транспорт

Транспортная площадка предназначена для сооружений, которые помогают людям перемещаться из одного пункта назначения в другой. Транспортная земля включает в себя такие вещи, как дороги, аэропорты, вокзалы и станции метро.

Сельское хозяйство

Сельскохозяйственная земля используется для выращивания и сбора урожая сельскохозяйственных культур и домашнего скота. Это такие вещи, как ранчо, фермы и пастбища.

Жилая

Целевое назначение жилого участка — строительство дома. Это могут быть передвижные дома, дома на одну семью или даже жилые комплексы. В зависимости от района, статуса рынка и типа жилья, которое вы планируете построить, вам необходимо учитывать другие факторы, такие как доступность собственности, близость к местным достопримечательностям, местные школы, уровень преступности и т. Д. и т.п.Есть некоторые ограничения, связанные с этим типом землепользования, такие как типы животных, разрешенных на территории (собаки и кошки обычно в порядке, свиньи и лошади — нет). Другие ограничения могут включать размер здания, минимальный размер участка, насколько близко могут быть друг к другу здания на вашем участке.

Коммерческий

Этот тип земли предназначен для предприятий, складов, магазинов и любой другой инфраструктуры, связанной с торговлей. Этот тип земли обычно используется под офисные здания, рестораны, магазины и другие предприятия.И хотя коммерческая земля обычно не занимает много места, она имеет решающее значение для экономики сообщества.

Покупка земли — увлекательное предприятие; он полон потенциала и возможностей и позволяет инвестору найти идеальное место на фоне своей мечты. Независимо от того, строите ли вы очаровательный дом для одной семьи в тупике или владеете достаточным пространством для продуктивной молочной фермы, выбранная вами земля играет огромную роль в вашем успехе. Понимание особенностей землепользования поможет вам добиться успеха, когда придет время, наконец, купить ту пустующую землю, на которую вы положили глаз.

Первоначально опубликовано 07.08.2018, обновлено 12.08.2020.

Типы зонирования — FindLaw

Категории и символы зонирования различаются в зависимости от сообщества. Зона C-1 в одном городе не обязательно совпадает с зоной C-1 в другом. Органы местного самоуправления используют буквы алфавита в качестве кодов для обозначения использования, разрешенного в физическом географическом районе, например:

• R для жилых домов
• C для коммерческого использования
• I для промышленного применения

Эти символы обычно сочетаются с числами.Число может указывать уровень использования или может указывать на определенную площадь или квадратные метры для этой конкретной собственности.

Жилое зонирование

В состав жилых зон могут входить:

• Односемейные резиденции (SFR)
• Загородные усадьбы (SH)
• Любое количество других обозначений, включая дома, квартиры, дуплексы, трейлерные парки, кооперативы и кондоминиумы

Жилое зонирование может охватывать такие вопросы, как возможность размещения передвижных домов на территории и количество построек, разрешенных на определенной территории.

Законы о зонировании обычно ограничивают количество животных, разрешенных в доме. Домашние животные, такие как собаки, птицы и кошки, как правило, не регулируются, но к цыплятам, овцам, лошадям, ламам, свиньям и коровам предъявляются определенные требования. Многие законы запрещают держать этих сельскохозяйственных животных в жилых кварталах. Другие ограничивают количество животных в зависимости от размера собственности.

Жилое зонирование и надомный бизнес

Законы о зонировании домашнего бизнеса могут зависеть от:

• Сущность бизнеса
• Есть ли сотрудники или приглашенные по бизнесу
• Часы работы
• Вывески
• Проблемы парковки и доставки
• Проблемы с шумом

Некоторые постановления о зонировании запрещают любой домашний бизнес в жилых районах.Другие ограничивают тип рабочего времени и часы работы. Им также может потребоваться отдельная парковка и вход. Правила, касающиеся домашнего бизнеса для кондоминиумов, обычно даже более строгие, чем для частных резиденций.

Коммерческое районирование

Коммерческое зонирование обычно делится на несколько категорий и зависит от делового использования собственности и часто от количества постоянных клиентов. Практически любой вид недвижимости (кроме дома на одну семью и участков на одну семью) может считаться коммерческой недвижимостью.Примеры коммерческого зонирования:

• Офисные здания
• Торговые центры
• Ночные клубы
• Отели
• Отдельные склады
• Некоторые жилые комплексы, а также пустующие земли, которые могут быть преобразованы в эти типы зданий

Наличие парковки может повлиять на разрешенный тип коммерческого зонирования. Кроме того, могут быть правила, касающиеся близости одних видов бизнеса к другим.Многие законы о зонировании запрещают или ограничивают развлекательные заведения для взрослых определенным географическим регионом. Другие запрещают такие виды землепользования на определенном расстоянии от существующих школ или церквей.

Промышленное зонирование

Как и коммерческое зонирование, промышленное зонирование может зависеть от типа бизнеса. Факторы окружающей среды, в том числе проблемы с шумом и промышленное использование, определяют, в какую промышленную зону попадает бизнес. Производственные предприятия и многие складские помещения имеют промышленное зонирование.Некоторые предприятия, например аэропорты, могут иметь собственное обозначение.

Промышленное зонирование часто зависит от соотношения площади этажа (то есть площади, покрытой всеми зданиями на участке) и высоты здания. Кроме того, требования к отступлению выше для промышленных зон.

Сельскохозяйственное районирование

Сельскохозяйственное зонирование обычно используется сообществами, которые озабочены поддержанием экономической жизнеспособности сельскохозяйственной отрасли. Сельскохозяйственное зонирование обычно ограничивает плотность застройки.Он также ограничивает несельскохозяйственное использование земли.

Во многих постановлениях о сельскохозяйственном зонировании плотность регулируется путем установления большого минимального размера участка для жилого дома. Плотность может варьироваться в зависимости от типа сельскохозяйственных работ.

Сельскохозяйственное зонирование может защитить фермерские сообщества от фрагментации из-за жилой застройки. Во многих штатах сельскохозяйственное зонирование необходимо для федеральных программ добровольного стимулирования, программ субсидий и программ, предусматривающих дополнительные налоговые льготы.

Сельское районирование

«Сельский» район районирования часто используется для ферм или ранчо. В некоторых частях страны к этому классу относятся жилые помещения, зонированные для размещения лошадей или крупного рогатого скота.

Комбинированное зонирование

Любое количество обозначений зонирования имеет смешанное использование. Следовательно, их можно комбинировать, образуя своего рода комбинированную зону. Многие комбинированные зоны уникальны для сообщества, принявшего конкретный класс.

Историческое районирование

Дома и постройки старше пятидесяти лет включены в исторические зоны.Существуют правила зонирования, которые не позволяют изменять конструкции по сравнению с первоначальными условиями. Но есть отчисления на ремонт и реставрацию по историческому плану. Как правило, здания в этих районах могут подпадать под действие государственных налоговых льгот.

Национальный регистр исторических мест — это официальный список культурных ресурсов, которые считаются достойными сохранения. Национальный реестр является частью национальной программы по координации и поддержке государственных и частных усилий по выявлению, оценке и защите исторических и археологических ресурсов.

Недвижимость, внесенная в Реестр, включает:

• Районы
• Сайтов
• Здания
• Конструкции
• Объекты, имеющие значение для истории, архитектуры, археологии, инженерии и культуры США.

Служба национальных парков ведет Национальный реестр, который является частью Министерства внутренних дел США. Национальный реестр принимает заявки на здания, отвечающие определенным историческим требованиям.

Владельцы собственности, внесенные в Национальный реестр, могут иметь право на получение 20% -ного инвестиционного налогового кредита для сертифицированного восстановления приносящих доход, сертифицированных исторических зданий. К ним относятся:

• Коммерческие здания
• Производственные здания
• Аренда жилых домов

Этот кредит может быть объединен с периодом линейной амортизации в 27,5 лет для жилой недвижимости (31,5 года для нежилой собственности) на амортизируемой основе отремонтированного здания, за вычетом суммы заявленного налогового кредита.

Федеральные налоговые вычеты также доступны для благотворительных пожертвований на исторически важные земельные участки или строения.

Эстетическое зонирование

Эстетическое зонирование, набирающее популярность в престижных сообществах:

• Цветовые схемы
• Ландшафтный дизайн
• Почтовые ящики
• Заборы
• Солнечные панели
• Палубы
• Спутниковые антенны
• Виды материалов

Кодексы эстетического зонирования могут требовать, чтобы планы здания были представлены и одобрены комитетом по архитектурной экспертизе.Эти типы правил зонирования часто могут влиять на принимающие устройства беспроводной связи.

Разрешенное и вспомогательное использование

Разрешенное и вспомогательное использование — это встроенные исключения в определенной категории зонирования. Например, в собственности отеля, которая не предназначена для бара, может быть разрешено иметь бар, который подключен к отелю в качестве аксессуара или разрешенного использования.

Есть еще вопросы о различных типах зонирования? Спросите у юриста

Проблемы с зонированием могут возникнуть в любое время, и они могут повлиять на то, что вы можете делать на своей земле, и что ваши соседи могут делать на своей земле.В некоторых случаях вы можете подать прошение о принудительном зонировании или требовать изменения зонирования собственности. Чтобы разобраться в вопросах и проблемах, связанных с зонированием, рекомендуется обратиться к ближайшему к вам опытному юристу по землепользованию и зонированию.

Основы землепользования и зонирования

Законы о землепользовании и зонировании включают регулирование использования и развития недвижимости. Самая распространенная форма регулирования землепользования — зонирование. Правила и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ.С тех пор, как в 1916 году Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании, правила зонирования были приняты практически во всех крупных городских районах Соединенных Штатов.

Что такое правила зонирования?

Основная цель и функция зонирования состоит в том, чтобы разделить муниципалитет на жилые, коммерческие и промышленные районы (или зоны), которые по большей части отделены друг от друга, при этом использование собственности в каждом районе является достаточно однородным. В пределах этих трех основных типов округов, как правило, существуют дополнительные ограничения, которые можно подробно описать, в том числе следующие:

• Особые требования к типу разрешенных зданий
  
• Расположение инженерных сетей
• Ограничения на дополнительные постройки, отступление от улиц и других границ
• Размер и высота зданий
• Кол-во номеров
  

Эти ограничения могут также распространяться на лицевую часть лотов; минимальная площадь лота; передние, задние и боковые дворы; парковка во дворе; количество построек на участке; и количество жилых единиц в определенной области.Правила могут ограничивать районы домами на одну семью или многоквартирными домами или таунхаусами. В районах, имеющих историческое или культурное значение, правила зонирования могут требовать сохранения этих особенностей.

Регламент развития

Регулирование землепользования не ограничивается контролем над существующими зданиями и их использованием; в значительной степени он предназначен для руководства будущим развитием. Муниципалитеты обычно следуют процессу планирования, который в конечном итоге приводит к всеобъемлющему или генеральному плану, а в некоторых штатах — к созданию официальной карты муниципалитета.Затем генеральный план вводится в действие постановлениями, регулирующими зонирование, регулированием застройки подразделений, планами улиц, планами общественных объектов и строительными нормами. Будущие разработчики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой или планом.

В последние годы все большее внимание уделяется региональному планированию и планированию в масштабах штата. Признавая, что действия одного муниципалитета будут сильно влиять на соседние города, иногда в противоречивых и противоречивых формах, эти инициативы по планированию позволяют создать региональный план, который предлагает одно всеобъемлющее видение и один набор правил.

Пределы правила зонирования

Поскольку правила землепользования и зонирования ограничивают права владельцев использовать свою собственность так, как они могли бы (и часто хотели), они порой вызывают споры. Кроме того, объем и пределы возможностей правительства по регулированию землепользования трудно определить конкретно. Суды постановили, что постановление о зонировании допустимо, если оно разумно, а не произвольно; если он имеет разумное и существенное отношение к общественному здоровью, безопасности, комфорту, морали и общему благополучию; и если используемые средства разумно необходимы для достижения его цели.

Учитывая субъективный характер этих факторов, очевидно, что существует много места для разногласий, а иногда и судебных разбирательств. В этой области права возникает один чрезвычайно сложный вопрос: насколько далеко могут зайти правила землепользования, не натолкнувшись на конституционный запрет на изъятие частной собственности в общественное пользование без справедливой компенсации.

Проблемы с правилами зонирования

Существует множество других ограничений на полномочия правительства по регулированию землепользования, любое из которых может служить основанием для оспаривания таких правил.Постановления о зонировании должны быть разумными с учетом всех факторов, таких как потребности муниципалитета; цель ограничения; расположение, размер и физические характеристики земли; характер района; и его влияние на стоимость задействованного имущества. Обоснование зонирования заключается в том, что оно способствует благу всего сообщества в соответствии с комплексным планом.

Точечное зонирование отдельных участков собственности способом, отличным от зонирования окружающих участков, в первую очередь в личных интересах владельца имущества, зонированного таким образом, может быть оспорено, если нет разумных оснований для того, чтобы отличить участок от окружающего. посылки.Ограничения, основанные исключительно на расе или владении имуществом, не допускаются, и классификация, дискриминирующая расовую или религиозную группу, может быть поддержана только в том случае, если государство демонстрирует подавляющую заинтересованность, которую нельзя удовлетворить никаким другим способом.

Во многих юрисдикциях законодательные акты создали советы по апелляциям на зонирование для решения этих вопросов. Это квазисудебные органы, которые могут проводить слушания под присягой свидетелей и чьи решения подлежат пересмотру в суде.Учитывая как сложность закона о зонировании, так и специализированный характер апелляционных советов по зонированию, владельцу, который оспаривает требование о зонировании, не рекомендуется пытаться аргументировать свое дело без юридической помощи.

Неправительственные ограничения: ограничительные условия и послабления

Не все ограничения на использование земли устанавливаются правительствами. Застройщики также могут вводить ограничения в свои застройки, чаще всего с помощью ограничительных условий и сервитутов:

Ограничительные условия — это положения акта, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования.Ограничительные условия обычно используются застройщиками для установления минимальных размеров домов, линий отступления и эстетических требований, которые, как считается, улучшают район.

Сервировка — это право использовать собственность другого лица для определенных целей. Сервизы теперь также используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и консервация. Например, сервитут может помешать кому-либо строить на участке земли, что оставляет собственность открытой и, таким образом, сохраняет открытую зеленую зону на благо общества в целом.

Получите юридическую помощь по вопросам землепользования и зонирования

Если вам нужно получить сервитут для надежного доступа к своей собственности, вы ищете недвижимость для нового бизнеса или у вас есть другие вопросы по закону о землепользовании и зонировании, юрист сможет вам помочь. Обратитесь к ближайшему к вам юристу по землепользованию и зонированию, чтобы получить ответы на свои вопросы и получить помощь в вопросах, связанных с недвижимостью.

Узнайте о законах штата на нашей странице юридических ответов по землепользованию / зонированию.

разрешенных видов использования, также известных как «Использование по праву» — общественное планирование и зонирование

Термин «Использование по праву» относится к использованию собственником имущества и строений способами, соответствующими тому, который указан как допустимый в районе зонирования, в котором находится его или ее собственность. «Использование по праву» — это использование, разрешенное в районе зонирования, и поэтому оно не подлежит специальному рассмотрению и утверждению со стороны местного правительства. Например, деятельность книжного магазина на территории, предназначенной для коммерческого использования, будет считаться «использованием по праву».Другие термины, которыми можно заменить «использование по праву», включают основное использование, разрешенное использование или основное использование. Дополнительное использование (для основного использования) также считается «использованием по праву».

Использование, которое считается «правом пользования», указано в каждом районе зонирования в Постановлении о зонировании. Каждый район зонирования в постановлении о зонировании будет иметь другой список землепользований, которые считаются «правопользованием» в этом конкретном районе. Такое использование разрешено без необходимости серьезной детальной проверки со стороны местных властей при условии, что они соответствуют районным стандартам и требованиям, указанным в постановлении о зонировании.По-прежнему необходимо получить разрешение на зонирование, но это разрешение обычно выдается относительно быстро, без обращения в комиссию по планированию или другой совет. «Использование по праву» явно отличается от использования в особых случаях или условного использования, которое разрешено только после рассмотрения и утверждения соответствующим советом или комиссией местного правительства.

Для предлагаемого «правопользования» на пустом участке владелец собственности получает разрешение на зонирование от местного органа власти, цель которого состоит в том, чтобы гарантировать, что предлагаемое использование соответствует стандартам конкретного района зонирования.Например, владелец недвижимости, желающий построить отдельно стоящий дом для одной семьи в районе для односемейного зонирования с низкой плотностью населения, может потребовать получить разрешение на зонирование от местного правительства, прежде чем приступить к строительству. Местное правительственное учреждение может потребовать этого, чтобы убедиться, что владелец недвижимости осведомлен о правилах, в том числе о неудачах, размере строения и площади участка, которые относятся к району зонирования.

Брэд Ньюман, Университет штата Мичиган,

Комплексные планы, зонирование и ограничения собственности

Чтобы предотвратить случайную застройку земли, землепользование ограничивается государственным и частным контролем за землепользованием.и государственной собственностью на землю. Например, парки и лесные заповедники находятся под охраной государства.

У федерального правительства практически нет законов, регулирующих землепользование. Большинство мер контроля за землепользованием находятся в ведении штатов, но их принятие и исполнение делегированы местным органам власти. Следовательно, меры контроля за землепользованием широко варьируются в зависимости от местности.

Контроль землепользования состоит из правительственных постановлений, кодексов и требований разрешений, которые ограничивают частное использование земли и природных ресурсов в соответствии с государственной политикой.Существует несколько типов правил землепользования, в том числе правила подразделения, зонирования, строительные нормы и правила, жилищные нормы, системы разрешений по кривой среза, законы о сохранении исторических памятников и законы о вырубке деревьев.

Первичным государственным контролем за землепользованием является зонирование , где объекты одного типа, такие как жилая или коммерческая, назначаются для определенных географических зон. Первичный контроль частного землепользования — это ограничений по актам , ограничивающие то, что может делать собственник с землей.Основная цель контроля за землепользованием — ограничить плотность населения, шум, загрязнение и сохранить эстетику района.

Поскольку закон о землепользовании со временем меняется, такие изменения могут налагать чрезмерное бремя на некоторых владельцев собственности, поэтому закон часто позволяет отменить определенные положения, позволяя земле, которая первоначально соответствовала закону, сохраняться без изменений, которые потребовались бы для соответствия к новым изменениям в законе. Следовательно, собственность может быть классифицирована как законная и соответствующая, законная и несоответствующая, а также незаконная. Законный и соответствующий означает, что собственность соответствует всем текущим требованиям к землепользованию, а юридическая и несоответствующая означает, что она была законной в соответствии с прошлым законодательством о землепользовании, но продолжает оставаться законной только в соответствии с устаревшими положениями.

Законность контроля за землепользованием

Преамбула Конституции Соединенных Штатов позволяет принимать законы для общего благосостояния, но поправка 14 запрещает штатам лишать людей собственности или вмешиваться в ее использование без надлежащей правовой процедуры закона.Конституция Соединенных Штатов делегирует полномочия полиции штатам, позволяя им издавать правила для защиты здоровья, безопасности и благосостояния населения. Однако, поскольку контроль землепользования зависит от плотности населения, сочетания архитектурных структур и типографии земли, штаты делегируют большую часть своих полномочий по регулированию землепользования муниципалитетам, которые издают постановления, соответствующие законам штата. Правительства штатов и федеральное правительство регулируют землепользование посредством более широкого законодательства, такого как законы об охране окружающей среды, управление прибрежными районами или живописные сервитуты.

Поправка 5 ^{-й поправки} к Конституции США также содержит пункт о сборах , который гласит, что частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации. Следовательно, если собственность осуждается, потому что правительство хочет использовать выдающийся домен , то владелец должен получить компенсацию. Точно так же землевладелец может подать иск обратного осуждения, иск , требуя компенсации за девальвацию своей земли из-за публичного изъятия прилегающей земли.Например, крупная автомагистраль, построенная рядом с жилыми домами, скорее всего, обесценит эту недвижимость.

Размер компенсации обычно определяется путем переговоров между владельцем собственности и правительством, или владелец собственности может подать на правительство в суд и позволить суду принять решение. Часто справедливая компенсация определяется по методу «до и после» , где стоимость собственности после застройки соседнего участка сравнивается со стоимостью собственности до изъятия.

Точно так же меры контроля за землепользованием не могут ограничивать владельцев собственности в использовании своей собственности или делать с ней то, что они хотят, если это не оправдано полицией. Например, зонирование состоит из местных законов, которые регулируют использование частной недвижимости для содействия упорядоченному развитию и обеспечения разной плотности населения в различных областях и для защиты ресурсов окружающей среды.

Правила зонирования не могут быть необоснованными, произвольными или деструктивными. Постановления о зонировании также не должны нарушать конституцию штата или другие применимые положения законодательства штата.Как правило, постановления о зонировании:

• должны выполняться разумным образом
• быть четкими и конкретными
• быть недискриминационными
• применимы ко всему имуществу аналогичным образом
• содействовать общественному здоровью, безопасности или общему благосостоянию в рамках государственного власть полиции

Комплексный план

Прежде чем можно будет наметить детали для контроля за землепользованием, необходимо разработать комплексный план (также известный как генеральный план ), который удовлетворит цели и предотвратит конфликты в будущем развитии, обеспечивая план устойчивого роста, уравновешивая социальные, экономические, экологические и эстетические пожелания.

Контроль землепользования определяет количество и местонахождение участков для жителей, предприятий, сельского хозяйства, промышленности, коммунальных служб, общественных объектов, парков и мест отдыха, транспортных и транспортных объектов, а также указывает на зоны затопления и потенциальные опасности. Основное внимание уделяется жилью, как нынешним, так и будущим потребностям, при предотвращении или восстановлении приходящих в упадок районов. Также должна быть предусмотрена транспортная инфраструктура: автомагистрали, общественный транспорт, парковка и, возможно, пешеходные и велосипедные дорожки.Для защиты здоровья и окружающей среды должен быть комплексный план для коммунальных служб, включая источники воды, канализацию, ливневую канализацию, управление наводнениями, обработку и удаление отходов.

В комплексном плане также будут рассматриваться средства экономии ресурсов, например энергии. Например, эффективность транспортировки будет зависеть от решений, касающихся расположения светофоров, синхронизации сигналов, двустороннего или одностороннего движения и того, какие направления для одностороннего движения.

Зонирование

Если комплексный план является общим планом, то зонирование — это детали, местные законы, принятые в соответствии с комплексным планом, обычно определяющие определенные районы для определенных типов структур или видов деятельности, таких как жилые дома и предприятия.

Постановление о зонировании обычно определяет:

• цель постановления
• классификацию зонирования разрешенных видов использования для различных участков земли
• ограничения, такие как отступления и ограничения по высоте
• процедура разрешения несоответствующих видов использования
• Порядок предоставления отклонений, изменений и рассмотрения апелляционных жалоб
• Взыскание за нарушения

Зонирование определяет:

• разрешенных видов использования на каждый земельный участок
• размеры участков
• типы строений
• высот застройки
• откаты, являющиеся минимальное расстояние между строениями на участке и улицами или тротуарами
• плотность, либо плотность населения, либо количество построек на единицу площади земли
• стиль и внешний вид строений
• защита природных ресурсов.

Департамент городского планирования создает и поддерживает карту зонирования , схему существующих классификаций зонирования: односемейные жилые, многоквартирные, смешанные, сельскохозяйственные, коммерческие, промышленные и т. Д.

Зоны чаще всего встречаются обозначается буквами, например A для сельского хозяйства, R для жилого и C для коммерческого. Кроме того, некоторые запланированные застройки (PUD) могут быть зонированы для смешанного использования, включая жилые и коммерческие участки.Зонированные классификации могут иметь дополнительные подразделения. Например, земля, предназначенная для проживания, может быть дополнительно подразделена на дома для одной семьи, двухквартирные жилые дома, состоящие не более чем из 4 жилых единиц, многоэтажные квартиры и т. Д. Таким образом, C-1 может обозначать предприятия, такие как станции технического обслуживания. и круглосуточные магазины; Р-2 , одноквартирный жилой дом; R-4 , жилая застройка, например, квартиры и т. Д.

Могут также быть буферные зоны , состоящие из детских площадок или парков, которые отделяют жилые зоны от других зон.

Другие типы зонирования могут обозначать особые качества, такие как коробчатое зонирование , которое определяет высоту зданий, отступы и процент открытой площади, чтобы избежать переполненности, и эстетическое зонирование , которое может указывать на здания определенного архитектурного стиля. Стимулирующее зонирование направляет текущее развитие по определенным желательным характеристикам, таким как требование высотного офисного здания для размещения торговых заведений на уровне улицы. Точечное зонирование классифицирует земельный участок иначе, чем прилегающий участок, если зона не входит в комплексный план зонирования и не может быть оправдана с точки зрения здоровья, безопасности или общего благосостояния.

Соблюдение постановлений о зонировании контролируется путем выдачи разрешений на зонирование , когда владелец или застройщик не может существенно изменить использование собственности без получения разрешения на зонирование, которое не будет выдано, если предлагаемая застройка не соответствует постановлению о зонировании . Разрешения на зонирование обычно требуются до выдачи разрешений на строительство.

Некоторые объекты недвижимости, которые были застроены до принятия постановлений о зонировании, могут не соответствовать новым правилам, или требования зонирования могут вызвать неоправданные трудности для некоторых владельцев недвижимости из-за характера или топографии земли.В таких случаях в постановление о зонировании делаются исключения, разрешающие такие несоответствующие виды использования . Несоответствующее использование может продолжаться до тех пор, пока текущее использование не будет прекращено или свойство не будет уничтожено. Несоответствующее использование может продолжаться бесконечно, если оно было включено в постановление о зонировании.

Подразделения

Положения о подразделениях являются частью всеобъемлющих планов, которые применяются к большим участкам земли, отведенным под жилые дома, с указанием таких вещей, как доля открытого пространства, схема подъездных дорог и то, что останется в собственности округ или другой муниципалитет.Специальные стандарты зонирования плотности для некоторых подразделений регулируют общую плотность для определенной области. Плотность брутто равна среднему количеству жилых единиц в районе.

Подразделение покупает неосвоенную землю и делит ее на более мелкие единицы для продажи застройщикам или частным лицам. Застройщик строит на земле строения, например дома или предприятия. Разработчик также может быть подразделением. Перед фактическим разделением подразделение должно представить план развития, который соответствует комплексному плану муниципалитета.

Разные подразделения могут иметь разную структуру улиц. Например, сетка сетка имеет прямоугольные блоки с общественными улицами, идущими со всех сторон, и меньшими переулками между ними. Однако улицы также могут иметь криволинейный или шаблон кластеризации , где дома сгруппированы в тупиках, а улицы ограниченного использования с большим количеством открытых пространств.

Дополнительно оговаривается порядок подачи и обработки площадок подразделений.Подразделения делятся на площадки, которые далее подразделяются на блоки, состоящие из нескольких лотов, которые продаются индивидуально.

A plat — это часть подразделения, которая показывает географические границы отдельных участков, кварталов, участков, улиц, общественных сервитутов, памятников, инженерных данных и ограничительных условий. План площадки должен быть одобрен муниципалитетом, прежде чем он может быть записан. Подразделению также может потребоваться подать отчет о воздействии на окружающую среду, который также должен быть утвержден.Подразделение определяет расположение и размер отдельных участков, используя преимущества естественного дренажа и рельефа местности, а также обеспечивая сервитуты, а также сервитуты для водоснабжения и канализации. Платформа также может иметь ассоциацию домовладельцев и может публиковать и поддерживать устав для подразделения.

Строительные нормы и правила использования

Строительные нормы и правила определяют строительные стандарты для ремонта или строительства зданий, такие как используемые материалы, электропроводка, противопожарное оборудование, сантехническое оборудование и т. Д.Владелец недвижимости должен запросить разрешение на строительство , чтобы изменить, отремонтировать или построить конструкцию. Муниципальный инспектор должен утверждать планы строительства и периодически осматривать строительство. После того, как строительство будет завершено к удовлетворению муниципального инспектора, тогда девелоперу или владельцу будет выдано свидетельство о заселении (также известное как разрешение на занятие ), удостоверяющее, что завершенное строительство соответствует нормам общественного здравоохранения и строительным нормам, таким образом позволяя конструкции быть занятыми людьми.Обратите внимание, что разрешение на строительство не принимает во внимание какие-либо юридические ограничения на собственность, только с добавлением или изменением строительства. Некоторые общины, например исторические районы, также могут иметь эстетических предписаний для поддержания внешнего вида или характера района. Разрешения на эстетическое строительство выдаются специальной комиссией, отвечающей за надзор за аскетическими таинствами.

Изменение зонирования: платы зонирования, варианты и разрешения на условное использование

Со временем зонирование будет меняться по мере изменения потребностей территории.Например, предприятия часто становятся банкротами или потребности в земле для конкретной отрасли снижаются из-за изменений в технологиях или конкуренции. Следовательно, многие бизнес-структуры пустеют. Так, многие города меняют зонирование строений, чтобы их можно было переоборудовать в жилые дома.

Кроме того, застройщики должны разрабатывать конструкции в соответствии с тем, что разрешено зонированием. Если для многих объектов желательна постройка другого типа, необходимо провести повторное зонирование земли. Как правило, изменение зонирования разрешается комиссией по планированию или советом по зонированию после публичных слушаний.Совет по зонированию (также известный как апелляционный совет по зонированию ) рассматривает любые заявки на изменение зонирования, такие как ходатайства об условном использовании, отклонениях или исключениях.

Разрешение на условное использование (также известное как разрешение на специальное использование ) разрешает условное использование собственности в определенной зоне, например, церкви в жилом районе. Разрешения на условное использование должны соответствовать определенным стандартам, установленным муниципалитетом.

Вариант предоставляется органом по зонированию владельцу собственности, чтобы разрешить конкретное нарушение постановления о зонировании, обычно потому, что постановление о зонировании налагает бремя на владельца собственности из-за характера земельного участка.Например, владельцу недвижимости с небольшим участком может быть предоставлено отклонение, когда может быть невозможно удовлетворить требования к жилой площади и открытой местности.

В то время как условное разрешение на использование допускает связанные виды землепользования, отклонения разрешают запрещенное использование земли, поскольку постановление окажет обременительное воздействие на собственность. Например, отклонение может быть выдано, если топография земли затрудняет соблюдение постановления о зонировании. Однако, чтобы получить отклонение, землевладелец должен продемонстрировать необходимость отклонения, указав, как это имущество пострадало или обременено нормативными актами.Требования к изменению зонирования обычно включают следующие характеристики:

• зонирование накладывает чрезмерное бремя на землю
• неблагоприятное воздействие постановления о зонировании должно особенно влиять на человека, ищущего отклонение, и не оказывая аналогичного воздействия на его соседей
• отклонение существенно не меняет характер района как зонального. Это важнейший критерий.

Обратите внимание, что если зонирование накладывает чрезмерную нагрузку на земельный участок, тогда должно быть что-то особенно отличное от этого участка от окружающих участков; в противном случае сама область получит другую классификацию зон.

Получение отклонения или изменения в зонировании требует времени и денег, но успех более вероятен, если недвижимость находится рядом с зоной, для которой преобразование будет классифицировано как. Таким образом, повторное зонирование коммерческой недвижимости под жилую застройку будет более вероятно одобрено, если земля расположена рядом с жилой зонированной недвижимостью.

Условные разрешения и разрешения на использование выдаются советами по зонированию только после публичных слушаний, которые объявляются на местном уровне, позволяя соседям оспаривать запрос.Владелец собственности может также подать заявку на внесение поправки в постановление о зонировании, где изменение постановления о зонировании будет применяться к определенному участку земли. Как и в случае с разрешениями на условное использование и отклонениями, поправка выдается советом по зонированию только после слушания.

Хотя решения советов по зонированию можно обжаловать в суде, суды обычно подчиняются советам по зонированию, если они не злоупотребляют своими полномочиями.

Контроль частного землепользования

Помимо правительственных ограничений на землепользование, могут также существовать частные ограничения, которые вводятся собственниками или застройщиками, особенно с течением времени.Однако частный контроль за землепользованием не может нарушать какой-либо государственный закон, регулирующий землепользование.

Ограничительные соглашения, иногда называемые CCR , — условия, соглашения и ограничения — ограничивают использование определенной собственности, кондоминиума или подразделения. Такие ограничения прописаны либо в документах на имущество, либо в подзаконных актах подразделения, на которое будут ссылаться документы. Основная цель CCR — поддерживать внешний вид сообщества.

Ограничительные условия устанавливают стандарты для строительства единиц в пределах подразделения, такие как тип конструкций, высота, размер, землепользование, архитектурный стиль, отступы, площадь в квадратных футах и ​​методы строительства. Ограничение акта оговаривает контроль землепользования в акте или ссылается на другой документ, ограничивающий использование собственности. Иногда юридические ограничения ограничены по продолжительности, например 20 годами. После этого они прекращают свое существование, если не продлеваются по соглашению.

Ограничительные соглашения не могут быть незаконными, например, запрещение определенной расы. Должен существовать ограничительный договор, способствующий сохранению внешнего вида или безопасности собственности; в противном случае это может быть истолковано как препятствие свободной передаче собственности. Если это приемлемо с юридической точки зрения, контроль за частным землепользованием, как правило, является более строгим, чем государственный контроль, но более ограничительный договор или постановление имеет приоритет.

Контроль за частным землепользованием осуществляется владельцами прилегающей собственности, которые могут привлечь любого нарушителя к суду для получения судебного запрета на запрещенную деятельность.Если суд вынесет решение в их пользу, то владелец собственности должен подчиниться завету. Однако, если владельцы соседней собственности не применяют судебный запрет или существует значительная задержка по времени в вынесении судебного запрета, то суд может решить, что ограничительное соглашение больше не применяется и что оно перестало действовать из-за отсутствия правоприменения, что иногда требует закон. называется лачесами. Laches — это неоправданная задержка или отказ от отстаивания своих законных прав, когда суды могут постановить, что недобросовестная сторона, добивающаяся судебного запрета, прекращена.

Соблюдать законы и постановления; в противном случае это может стоить вам. Как власти могут узнать:

• соглашение о раскрытии информации вашего продавца
• оценщики налога на имущество
• злобные арендаторы
• жалующиеся соседи
• осмотр собственности вашего покупателя перед покупкой

Разрешенное и условное использование. В отличие от других

Использование земель в обозначении зонирования обычно делится на одну из двух категорий: разрешенное и условное.Большинство владельцев собственности не задумываются о том, как было разрешено использование их собственности, до тех пор, пока они могут использовать ее так, как они планировали. Но то, разрешено ли использование или условно, может повлиять на будущую стоимость земли.

Местные органы власти издают постановления о зонировании для планирования использования земель в пределах своих границ. Они создают классы зонирования, а затем определяют применения, применимые к каждой из групп. Категории зонирования обычно касаются использования земель (например, жилых, сельскохозяйственных, деловых, промышленных и производственных), а также ограничений на строительство на землях (таких как высота, отступы и открытое пространство).

В каждом из обозначений зонирования указаны виды использования, которые приемлемы в данной конкретной категории зонирования. Некоторые из этих видов использования разрешены, а другие являются условными. Разрешенное использование — это использование, которое разрешено до тех пор, пока землевладелец выполняет все другие требования определенной категории зонирования. Разрешенное использование допускает использование, предусмотренное обозначением. Например, одно название предприятия разрешает рестораны, а другое — автозаправочные станции. Это зонирование, которое дает землевладельцу законное право на использование и / или постройки, которые он хочет разместить на земле.

Условное использование — это использование, которое обусловлено определенными требованиями. При условном использовании землевладелец (или пользователь собственности) подает заявку на разрешение, известное как разрешение на условное использование. Затем местное правительство рассматривает заявку и принимает решение относительно разрешения. Если разрешение одобрено, есть список условий, на которых оно предоставляется. Эти условия становятся частью разрешения. Если эти условия нарушаются в течение срока действия разрешения, существует процедура его отзыва.Разрешения на условное использование также могут иметь дату истечения срока, когда владелец недвижимости должен повторно подать заявку на разрешение в конце срока его действия.

Владельцы собственности не имеют права на определение зонирования. Но если собственность используется или была построена в соответствии с назначением зонирования, право собственника на это обозначение переходит в собственность. Другими словами, как только землевладелец начинает разрешенное использование или возводит конструкцию на разрешенной собственности, у землевладельца теперь есть законное право продолжать это использование.Если обозначение зонирования затем изменится, владелец собственности может продолжить использование, несмотря на то, что использование больше не разрешено в соответствии с текущим обозначением зонирования (известное как законное несоответствующее использование). То же самое справедливо и для требований к строению — если они меняются, владелец собственности может продолжать использовать строение, несмотря на то, что оно больше не соответствует текущим требованиям зонирования (так называемым юридически несоответствующим строениям).

С другой стороны, если условное разрешение на использование аннулировано (или не продлено), землевладелец больше не может использовать свою собственность таким же образом, как он делал это с условным разрешением на использование.Суд в деле Rainbow Springs Golf Co., Inc. против города Муквонаго , 2005 WI App 163, 284 WI, 2d 519, 702 NW2d 40, постановил, что условное разрешение на использование является не правом собственности, а скорее инструмент зонирования, и, следовательно, он может быть изъят муниципалитетом без какой-либо компенсации землевладельцу.

Это различие важно не только для владельца собственности, имеющей разрешение на условное использование, но и для ее кредитора. Если застройка является разрешенным использованием в соответствии с обозначением зонирования, и это обозначение изменяется, застройка может продолжаться как законное несоответствующее использование или структура.Стоимость для владельца или обеспеченной стороны не изменяется. Но, если пользователь собственности нарушает свое условное разрешение на использование и оно аннулируется, он не может выполнять такое же использование свойства без получения другого условного разрешения на использование. Если это невозможно (что, вероятно, связано с тем, что предыдущее разрешение на условное использование было отозвано), это может повлиять на стоимость свойства, поскольку предполагаемое использование свойства изменилось. Учитывая тот факт, что заем, вероятно, был одобрен на основании этого первоначального использования, заем также может быть затронут.

Таким образом, когда владелец собственности развивает свою собственность (а кредитор предоставляет кредит), необходимо учитывать способ утверждения проекта. И, если собственность будет эксплуатироваться с условным разрешением на использование, все участники (владелец, пользователь и кредитор) должны понимать условия разрешения и при каких обстоятельствах разрешение может быть прекращено.

Существуют способы гарантировать, что условное разрешение на использование не может быть отозвано произвольно, а его стоимость будет принята, в зависимости от того, как составляется разрешение на условное использование.Юристы Axley знают, как защитить интересы землевладельца и кредитора в процессе условного использования, обеспечивая некоторую дополнительную защиту всем, кто имеет интерес к собственности.

Чтобы подписаться на уведомления по электронной почте от юридической фирмы Axley, щелкните здесь.

Axley Brynelson с радостью предоставит статьи, юридические предупреждения и видеоролики в информационных целях, но мы не даем юридических консультаций или не устанавливаем отношения между адвокатом и клиентом, предоставляя эту информацию.Закон постоянно меняется, и наши публикации в настоящее время могут не обновляться. Прежде чем полагаться на любую юридическую информацию общего характера, проконсультируйтесь с юрисконсультом в отношении вашей конкретной ситуации. Хотя наши юристы приветствуют ваши комментарии и вопросы, имейте в виду, что любая информация, которую вы нам предоставите, если вы сейчас не являетесь клиентом, не будет конфиденциальной.

Зонирование и местонахождение вашего домашнего бизнеса

Каждый местный бизнес должен продумать зонирование. Независимо от того, открываете ли вы свой бизнес у себя дома, покупаете или строите новый офис или склад, зонирование играет важную роль.

Что такое зонирование?

Зонирование — это процесс планирования землепользования для определенной местности с целью размещения определенных видов построек. Коды зонирования также включают ограничения в различных зонах зонирования, такие как высота зданий, использование зеленых насаждений, плотность (количество построек в определенной зоне), использование участков и типы предприятий.

Кодексы и разрешения зонирования регулируют землепользование, защищают ценности собственности и исключают несовместимое использование жилых районов.

Типы зонирования

При поиске места для бизнеса помните о различных типах зонирования, с которыми вы можете столкнуться. Знание о зонировании собственности может помочь вам избежать проблем и дать вам информацию, которая поможет вам добиваться изменений.

Во-первых, обратите внимание, что внутри каждого типа зонирования есть подкатегории. Например, в разделе «Жилое зонирование» вы можете найти разные коды зонирования для односемейных домов, четырехэтажных домов или более крупных жилых комплексов.Обозначения для этих подкатегорий различаются в зависимости от сообщества.

Вот основные типы зонирования в США:

Жилая. Жилое зонирование предназначено для отдельных семей или групп. Он включает в себя дома на одну семью, дуплексы, кондоминиумы, трейлерные парки и апартаменты. Если здание, которое вы хотите использовать для своего бизнеса, является «жилым», вам нужно будет получить отклонение, чтобы использовать его в коммерческих целях.

Коммерческий. Коммерческая недвижимость включает почти все, что не является жилым, от офисов до розничных магазинов, торговых центров и торговых центров, баров и ночных клубов. Большинство профессиональных офисов являются зонированными коммерческими.

Промышленное. Промышленное зонирование для производственных и складских операций.

Исторический. Историческое зонирование используется для застройки территорий, имеющих историческую ценность. Многие из этих объектов отмечены Национальным регистром исторических мест как «исторические достопримечательности».Если вы хотите использовать одно из этих свойств для бизнеса, вам придется соблюдать требования по изменению и использованию этих свойств.

Сельское и сельское хозяйство. Эти два типа зонирования регулируют землю, используемую для ферм и ранчо, ограничивая несельскохозяйственное использование.

Зоны затопления . Многие прибрежные районы имеют зоны затопления на разных уровнях, от низкого до высокого риска. Если вы находитесь в зоне затопления с повышенным риском затопления, вам может быть запрещено строить в этой зоне или вам, возможно, придется получить страховку от наводнения, чтобы начать строительство.

Другие ограничения зонирования

Но зонирование относится не только к типу здания или типу бизнеса, который находится в определенной области. Правила зонирования также ограничивают другие детали. Например, вы можете найти ограничения на:

Покупка земельного участка под новостройку. У местных сообществ часто есть планы землепользования, и вы хотите быть уверены, что ваша земля не предназначена для каких-то конкретных целей. Также могут быть ограничения по зонированию и экологические ограничения на использование земли.

Размещение дома в собственности. Некоторое зонирование ограничивает удаленность здания от обочины или других линий участка. Иногда это называют неудачами.

Вывески. Некоторые города ограничивают тип, размер и размещение знаков. Даже McDonald’s вынужден подчиняться этим требованиям.

Расположение инженерных сетей.

Размер и высота зданий. В некоторых населенных пунктах ограничивается высотная застройка.В Вашингтоне, округ Колумбия, например, есть ограничение на высоту зданий, которое было принято в 1910 году. Первоначально здания не могли быть выше Капитолия, но это ограничение было изменено позже.

Использование здания. Викторианский дом может вписаться в район, но если он используется как кровать и завтрак, это может нарушать правила зонирования города.

Зонирование и домашний бизнес

Законы о зонировании устанавливаются городами для защиты владельцев собственности и поддержания стоимости их собственности.Владельцы недвижимости с более высокой стоимостью не хотят, чтобы рядом с их ценным имуществом были беспорядки, дополнительное движение или неприглядные здания.

Если вы создаете домашний бизнес, вам необходимо знать требования к зонированию для вашего района, а домашние предприятия должны знать требования к зонированию для конкретной местности. В некоторых случаях, в зависимости от типа вашего бизнеса, вы не сможете разместить свой бизнес у себя дома. Например, если у вас есть бизнес, клиенты которого приходят к вам домой, это может быть запрещено городом или поселком.

Прежде чем разместить свой бизнес в своем доме, проверьте требования к зонированию вашего местоположения. Возможно, вам потребуется получить дисперсию, чтобы вы могли вести свой бизнес из дома.

Как получить разрешение на зонирование или отклонение от нормы

Прежде чем размещать бизнес где-либо, в том числе и у себя дома, уточните в своем городе или поселке, понадобится ли вам разрешение на зонирование или отклонение от нормы. Обычно этот процесс включает подачу заявки, ее рассмотрение местным советом, а иногда и рассмотрение в городском или городском совете.Процесс создания домашнего бизнеса может также включать опрос текущих жителей, чтобы получить их одобрение.

.