Инвентаризационная стоимость недвижимости

Определение инвентаризационной стоимости жилья

Инвентаризационная стоимость — это показатель, который учитывается как при оценке объектов недвижимости, так и при расчете разных налогов от проведения сделок. При расчете итоговой суммы учитываются следующие параметры:

• общая площадь объекта недвижимости
• условия предоставления услуг ЖКХ
• степень износа жилья.

Однако во внимание не принимается иные параметры, которые имеют отношение к рыночной стоимости. 
Как правило, оценка инвентаризационной стоимости делается лишь в нескольких случаях:

• при покупке
• при приватизации
• при продаже, обмене и иных схожих сделках.

При этом без показателей по результатам проводимой инвентаризационной оценки жилья невозможно провести расчет налога на имущество. 
 

Где ознакомиться с инвентаризационной стоимостью жилья?

Чтобы получить информацию по инвентаризационной стоимости, следует обращаться в БТИ, которое отвечает за экспертные оценки. И нужно изначально указывать, с какой целью владельцу жилья требуется данная информация. 

Для того чтобы получить сведения, нужно предоставить сотрудникам БТИ определенный пакет документов, а именно:

• заявление
• чек об оплате госпошлины по имуществу
• гражданское удостоверение владельца жилья
• документ, подтверждающий право собственности на жилье (договора и всевозможные акты). 

После того, как вы предоставите требуемые сведения, вам скажут, когда именно вы сможете получить готовый ответ. Также следует брать с собой паспорт либо иной документ, подтверждающий вашу личность. 
 

Расчет инвентаризационной стоимости жилья

Выделяется несколько методов для того, чтобы рассчитать инвентаризационную стоимость недвижимости:

• сравнительный
• доходный (затратный).

При сравнительном методе происходит сравнение характеристик аналогичных объектов, которые были реализованы за счет продажи либо иных схожих сделок. Однако данный метод не гарантирует точность. При этом методе результаты будут лишь приблизительными.

Что касается затратного метода, то при нем производится учет приблизительных расходов на строительные материалы и инженерные коммуникации. Также отдельно производится анализ стоимости земельного участка, на котором был построен объект недвижимости. 

Тем не менее, есть определенные трудности, потому что далеко не всегда можно найти сведения для подобных решений в открытом доступе. 
 

Как оспорить инвентаризационную стоимость жилья?

Нередки случаи, когда собственник квартиры не удовлетворен проведенной оценкой и полагает, что она не соответствует действительности. Это может быть из-за того, что были потери при продаже, а также иные схожие обстоятельства. Тем не менее, есть возможность оспорить результаты проведенной инвентаризации, однако потребуется пройти через судебные инстанции. В первую очередь нужно грамотно оформить исковое заявление, содержащее в себе соответствующие претензии.    

При оспаривании инвентаризационной стоимости производится независимая экспертная оценка, оплата которой ложится на плечи обратившегося владельца жилья. Однако есть вероятность возместить эти расходы, но лишь в случае положительного решения суда.   

Кроме иска в суде нужно предоставить еще несколько важных документов, а именно:

• копия документа, который подтверждает право на недвижимость
• документы, содержащие данные о некорректности оценки
• инвентаризационный паспорт на имущество. 

В заявлении нужно указывать полную форму наименования ответчика, а также должна быть указана обоснованная причина данного обращения. В противном случае, вам мало что удастся узнать. 
 

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры || KadastrMap.com

Многие из нас не знают, что инвентаризационная стоимость квартиры влияет на различные операции, связанные с имущественным правом, и только официальный документ Росреестра поможет уточнить цену и стоимость всех операций, связанные с вашим жильём.  Кадастровая палата Росреестра является основным держателем базы данных обо всем имущественном праве на территории России.  Уникальная база ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) была создана в 1998 году.

Как оценивается стоимость квартиры Росреестром В настоящее время имеется возможность получить в открытом доступе необходимую информацию про ваше жилье. Используя этот сервис, вы можете уточнить, какова кадастровая стоимость жилья, а также иную информацию. Ведущий специалист Росреестра проводит три метода оценки, которые позволяют создать реальную инвентаризационную цену имущественного права:

• Сравнительный анализ. Инженер проводит сравнение цены  с имущественным правом, которые были реализованы на аналогичных квартирах в вашем городе.
• Затратный анализ. Учитываются строительные материалы и инженерные коммуникации, которые были затрачены на строительство жилья.
• Доходный анализ. В данном случае учитывают рыночный фактор стоимости жилья. Этот метод проводится в исключительных случаях, когда нет возможности задействовать два предыдущих варианта.

Кто выдаёт справку о стоимости недвижимости Обратившись в наш центр помощи, вы можете заказать выписку ЕГРН или ГКН, которые содержат подробную информацию инвентаризационной стоимости жилья. Заполнив простую форму заказа, указав свои персональные данные, в том числе адрес электронной почты, вы получаете электронный вариант выписки ЕГРН, где указаны основные параметры имущественного права, в том числе цена жилья. Вниманию владельцев недвижимости и прочих заинтересованных лиц, начиная с января 2017 года,  данные кадастрового паспорта на объект имущественного права, в том числе земельного участка, квартиры и дома представлен в новом формате выписки ЕГРН, которая разработана на основе нового закона РФ ФЗ-218. Уточнить кадастровую стоимость недвижимости, вы можете заказав у нас расширенную электронную или аналоговую бумажную выписку из ЕГРН. На основании документа, вы можете обратиться в Росреестр для оспаривание сведений, а в случае несогласия, обратиться за разрешением спора в судебные инстанции.  Расширенная кадастровая выписка с атрибутами ведомства(подпись и печать), является юридически значимым документом для предъявления в инстанции.

Получить полную информацию о вашем объекте недвижимости

Получить информацию об вашем объекте

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры и как ее узнать? 2021 год

Рынок недвижимости – это динамично развивающаяся часть экономики, требующая современных инструментов регулирования и своевременного обновления нормативной базы. Способы оценки недвижимости должны соответствовать реальным условиям.

С 2015 года меняется система оплаты налогов на недвижимое имущество для физических лиц, в связи с переходом от инвентаризационной стоимости к кадастровой. Ближайшие 5 лет станут переходным периодом, в течение которого возможны два способа исчисления налога на имущество.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Инвентаризационная стоимость квартиры

В настоящее время в государственных органах и учреждениях для целей налогообложения, учета объектов недвижимости применяется такой показатель, как инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость квартиры – это показатель, который применяется для расчета налога на недвижимость.

Это оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом его износа и динамики стоимости строительных материалов и сопутствующих работ.

Определение этого вида стоимости квартир осуществляется органами технической инвентаризации (БТИ местного и федерального уровней) на основании сведений, содержащихся в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), выпущенных в 70-х годах прошлого века с последующим пересчетом до уровня действующих цен.

Возможно Вас заинтересует статья, нормы жилплощади, сколько квадратных метров жилья положено на одного человека, прочитать об этом можно здесь.

Очевидно, что эта методика далека от совершенства и исчисленная таким образом стоимость даже приблизительно не соответствует рыночной.

Соответственно использование инвентаризационной стоимости в современных процессах налогообложения, сделках в сфере недвижимости неактуальна.

В связи с этим государством осуществляется переход к использованию кадастровой стоимости, размер которой соответствует рыночным условиям. Для реализации такого подхода осуществляется массовая кадастровая оценка объектов недвижимости.

До 2020 года действует переходный период, в котором начисление налога на имущество граждан и организаций осуществляется как по инвентаризационной, так и по кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости (в зависимости от решения субъекта РФ).

к содержанию ↑

Порядок расчета

Расчет инвентаризационной стоимости осуществляется на основании Порядка, который утвержден 04.04.1992 приказом №87 Минстроя РФ, поэтапно:

• В соответствии со сборниками УПВС определяется восстановительная стоимость здания.
• Полученная стоимость пересчитывается сначала в цены 1991 года, а затем применяется коэффициент, учитывающий динамику роста цен по состоянию на год, в котором осуществляется расчет стоимости (эти коэффициенты утверждались регионами вплоть до 01.01.2014).
• Определяется размер физического износа здания на дату проведения последней инвентаризации квартиры (произведение восстановительной стоимости и установленного процента износа).
• Разница между восстановительной стоимостью и размером износа составляет инвентаризационную стоимость.

Читайте статью, возврат налогового вычета при покупке квартиры тут.

к содержанию ↑

Отличия от кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости осуществляется на основании сведений, получаемых в результате массовой оценки объектов недвижимости. Такая оценка должна проводится не реже 1 раза в 5 лет и основываться на актуальных данных государственного кадастра недвижимости.

Поскольку кадастровая стоимость, в отличие от инвентаризационной, ориентирована на рыночную, при ее расчете используются объективные факторы стоимости:

1. Расположение квартиры;
2. Вид дома;
3. Удаленность от административного центра;
4. Наличие развитой инфраструктуры и иные.

В определении кадастровой стоимости задействованы не только государственные учреждения (Росреестр, органы власти субъекта), но и профессиональные участники рынка – оценщики, отбираемые на конкурсной основе.

к содержанию ↑

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры?

Сведения об инвентаризационной стоимости квартиры можно получить в местном БТИ в виде справки.

Однако следует учитывать, что справки о стоимости выдаются по состоянию до 31.12.2013, так как в большинстве регионов с 2014 года коэффициенты пересчета восстановительной стоимости не утверждались.

Такие справки на сегодняшний день требуются в редких случаях, касающихся наследования или налогообложения. В прочих случаях необходимо использовать кадастровую стоимость.

Где можно узнать инвентаризационную стоимость квартиры?

Справку можно заказать:

• При личном обращении в офис БТИ;
• По доверенности через представителя;
• На сайте госуслуг;
• В МФЦ.

Получить такую услугу может только собственник или владелец квартиры, а также наследники, предоставив:

1. Заявление;
2. Документ, удостоверяющий личность;
3. Правоустанавливающий документ на квартиру;
4. Доверенность (если справку получает представитель).

Услуга оказывается на возмездной основе (тарифы устанавливаются местным законодательством) и срок выдачи справки не должен превышать 10 дней.

Также сведения об инвентаризационной стоимости содержатся в таком документе, как технический паспорт помещения. Техпаспорта оформлялись органами технической инвентаризации до 2013 года.

Сегодня технические паспорта не оформляются (могут выдаваться только копии уже имеющихся паспортов), им на смену пришли технические планы квартир, оформляемые кадастровыми инженерами.

к содержанию ↑

Можно ли оспорить оценку жилья?

При проведении инвентаризации квартиры сотрудниками БТИ могут быть допущены ошибки, искажающие инвентаризационную стоимость недвижимости.

Чаще всего собственник узнает о них, получив уведомление о необходимости заплатить немалую сумму налога.

Оспорить инвентаризационную стоимость квартиры в судебном порядке можно если:

• Такая стоимость равна или превышает рыночную стоимость квартиры;
• Для расчета использовалась недостоверная информация (например, о площади или материале стен).

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт многоквартирного дома: обсуждаем, платить или нет, советуем вам прочитать статью.

Исковое заявление с требованием о пересмотре инвентаризационной стоимости подается в арбитражный суд и ответчиком выступает орган, осуществлявший оценку.

К иску прилагаются:

1. Документы, содержащие информацию о текущей инвентаризационной стоимости;
2. Доказательства, свидетельствующие о недостоверности определенной стоимости;
3. Правоустанавливающий документ на квартиру;
4. Отчет о независимой оценке.

Поскольку в ряде регионов базой для исчисления налога на имущество до 2020 года является инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, своевременное исправление ошибок, повлекших завышение суммы налога, позволит избежать ненужных расходов.

Налог на недвижимость будет исчисляться, исходя из кадастровой стоимости. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Поделиться с друзьями:

Что такое инвентаризационная и кадастровая стоимость, как она расчитывается

С такими понятиями, как инвентаризационная или кадастровая стоимость жилья, хотя раз сталкивался каждый владелец квартиры. Нередко необходимость по вычислению вышеуказанных показателей возникает при осуществлении каких-либо сделок с недвижимостью, например, приватизации, купли-продажи, обмена и т.д.

Если взглянуть на документы любой квартиры, можно увидеть, что инвентаризационная стоимость, в большинстве случаев, будет представлять собой сумму, значительно меньшую, чем кадастровая. Это происходит потому, что два этих показателя рассчитываются по абсолютно разным схемам.

Что касается определенной выгоды – для гражданина более предпочтительной будет являться именно инвентаризационная стоимость жилья. Так как она ниже, следовательно, и установленный государством налог будет меньше.

Инвентаризационная стоимость жилья – что это?

Если говорить о понятии инвентаризационной стоимости – она представляет собой особый показатель оценки жилья, который может быть вычислен и официально установлен только уполномоченными на это лицами. Такими лицами являются специалисты из БТИ. Услуга по расчету инвентаризационной стоимости определенного жилого объекта может быть предоставлена абсолютно любому физическому лицу, при условии его обращения в уполномоченную организацию и предъявления всех необходимых документов.

При расчетах инвентаризационной стоимости применяются установленные государством методики и действующие формулы. При этом окончательный результат зависит от следующих основных показателей:

• фактической площади квартиры, в отношении которой производится расчет;
• возраста многоквартирного или иного дома, в котором расположен данный объект недвижимости;
• наличия коммунальных удобств, а также их текущего состояния.

Следует отметить, что вышеуказанный перечень характеристик является не полным. В определенных случаях уполномоченными лицами могут быть приняты к учету и иные факторы, если они действительно имеют высокое значение в конкретной ситуации.

Данные об установленной инвентаризационной стоимости обязательно вносятся в технический паспорт помещения. Следует отметить, что до момента наступления 2015 года именно этот вид стоимости помещения являлся основным. Его обязательно нужно было рассчитывать во время продажи квартиры, а также в случае проведения иных сделок с недвижимостью.

Однако в 2015 году в действующий порядок расчета стоимости квартиры были внесены определенные изменения. Теперь на первый план вышла кадастровая стоимость жилья. На данный момент именно она является основным финансовым показателем любой квартиры.

В каких случаях требуется определять инвентаризационную стоимость жилья?

Несмотря на то, что сейчас такой показатель, как инвентаризационная стоимость, несколько потерял свою актуальность, иногда граждане все равно сталкиваются с необходимостью его определения. Нередко это требуется в следующих случаях:

• в случае расчета установленного государством имущественного налога. При этом может применяться учет дополнительных поправочных коэффициентов;
• при проведении с объектом недвижимого имущества таких сделок, как оформление на него дарственного документа либо, например, включение квартиры в наследственную массу. Сюда также можно отнести случаи и получения наследства, после смерти прежнего владельца квартиры.

Следует отметить, что, в случае наличия у квартиры сразу нескольких определенных показателей ее стоимости, уполномоченные органы обязаны использовать наименьший из них. Например, если у жилого объекта вычислена кадастровая и инвентаризационная стоимость – нотариус, при оформлении наследства, обязан начислить обязательный к уплате налог в меньшем размере.

Как узнать точную инвентаризационную стоимость?

Как уже было сказано выше, полномочия по расчету инвентаризационной стоимости конкретной квартиры имеются у специалистов БТИ. Именно туда нужно обращаться заинтересованному лицу. При первом посещении необходимо будет составить официальную заявку, в соответствии с установленной формой. Помимо этого, гражданину нужно будет предъявить документ, подтверждающий наличие у него полномочий по владению данной квартирой. По окончании всех расчетов, которые, как правило, занимают несколько дней, обратившийся в организацию гражданин должен будет получить официальное заключение, с указанной стоимостью. Впоследствии данную справку можно будет предъявлять в различные инстанции, при необходимости.

Помимо личного посещения местного отделения БТИ, подать официальный запрос на получение информации о кадастровой стоимости можно и через интернет. Для этого необходимо зайти на сайт учреждения и пройти предварительную регистрацию. Система потребует ввести данные об объекте недвижимости, а именно – адрес его расположения и кадастровый номер, который всегда указывается в паспорте на квартиру.

Расчет инвентаризационной стоимости можно произвести и самому. Для этого существуют многочисленные онлайн-калькуляторы, которые применяют установленные формы на основании введенных в них показателей. Однако следует отметить, что такой расчет не будет обладать полноценной юридической силой. Если показатель инвентаризационной стоимости требуется, например, для проведения определенных сделок, то заинтересованному лицу все равно придется подавать официальный запрос в БТИ, для последующего получения справки.

В чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью?

Кадастровую стоимость можно назвать наиболее «молодой» величиной, которая была введена уполномоченными органами всего несколько лет назад. Ее особенность заключается в учете дополнительных характеристик, при установлении окончательной стоимости жилья. К таковым можно отнести:

• престижность и репутацию района, в котором расположен определенный объект недвижимости;
• наличие некоторых удобств, как, например, – наличие охраны и консьержки в подъезде, оборудованной парковки поблизости и т.д.;
• наличие всех важнейших государственных зданий и иных объектов инфраструктуры, в шаговой доступности;
• точную стоимость земли, на которой расположен многоквартирный дом или другое здание.

Как видно, такие характеристики помогают рассчитать максимально реальную стоимость жилья. Чем больше важных объектов инфраструктуры находится поблизости, включая, например, детские сады, школы, больницы и т.д., – тем, соответственно, выше стоимость жилья. Следовательно, использование всех этих показателей неизбежно увеличивает цену. Как правило, инвентаризационная стоимость в несколько раз оказывается ниже кадастровой.

Однако постоянное использование всех вышеуказанных показателей является достаточно проблематичным для уполномоченных инстанций. Иногда высоким значением может обладать даже уровень загрязненности воздуха вокруг жилого объекта. В подобных ситуациях в расчетах все равно применяется именно инвентаризационная стоимость, так как найти ее значительно проще, чем кадастровую. Установленная ранее кадастровая стоимость может быть оспорена гражданином в судебном порядке, в случае если он абсолютно не согласен с установленной суммой.

Отдельно следует упомянуть и о таком показателе, как рыночная цена жилья. Фактически она заключается в установленном уровне привлекательности конкретной квартиры в отношении ее приобретения заинтересованными лицами. Определение данного вида стоимости производится с использованием большого количества самых разнообразных факторов, включая: удобство транспортного сообщения, близость всех важных объектов инфраструктуры, год постройки дома, этаж, на котором находится конкретная квартира и т.д.

В большинстве случаев рыночная стоимость оказывается достаточно близка к кадастровой, однако бывают и различные исключения. Данный показатель также может быть использован при проведении предусмотренных законом сделок с недвижимостью.

Расчет рыночной цены осуществляется специальными компаниями, которые оказывают подобные услуги в официальном порядке. Для этого любой заинтересованный гражданин может обратиться в подобную фирму и заключить стандартный договор на получение необходимых услуг.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры, и зачем она нужна?

Юридическая консультация > Административное право > Коммунальные службы > Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры, и зачем она нужна?

При различных сделках с недвижимостью, будь то продажа, дарение и т. д. собственник должен уплачивать налог, который рассчитывается в зависимости от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Так называют оценочную стоимость жилья, которая рассчитывается согласно данным оценки, проведенной сотрудниками Бюро технической инвентаризации. Как узнать инвентаризационную стоимость, и как она влияет на начисление налога?

От чего зависит размер инвентаризационной стоимости?

 

На инвентаризационную стоимость квартиры влияет площадь жилья

При расчетах инвентаризационной стоимости учитывается только размер жилой площади, наличие коммунальных удобств, а также время постройки дома. При этом в расчет не берется расположение, наличие инфраструктуры, привлекательность района и другие условия, на основе которых формируется рыночная цена, назначаемая покупателем при продаже.

Из-за этого инвентаризационная стоимость оказывается значительно ниже реальной, и государство получает налоги лишь частично. Сейчас активно ведется разработка проектов полного перехода на кадастровую стоимость. Этот процесс начался в 2015 году, однако его полное завершение ожидается только через 5 лет.

Кадастровая стоимость будет максимально приближена к рыночной цене жилья, и тогда собственникам придется выплачивать значительно больший ежегодный налог, а также увеличенный сборы во время сделок.

При этом инвентаризационная стоимость обновляется очень редко, а кадастровую стоимость планируется обновлять в документах каждые 5 лет. Это позволит отслеживать ситуацию на рынке, и разница в цене будет не столь большой. За несколько лет может значительно измениться транспортная ситуация, привлекательность района повышается за счет его благоустройства. Все это влияет и на рыночную, и на кадастровую стоимость.

В каких случаях нужно знать инвентаризационную стоимость?

Инвентаризационная стоимость квартиры рассчитывается по определенным параметрам

Кадастровая стоимость жилья учитывается при расчете налогов в следующих случаях:

• При дарении объекта физическому лицу, а также при оформлении такого объекта в собственность. В ст. 217 российского налогового кодекса прописано, что при дарении не платят налоги только близкие родственники: в их числе дети, супруги, бабушки, дедушки, а также сестры и братья.Все остальные граждане, которым объект недвижимости отдается в дар, обязаны платить налог, и сейчас его ставка рассчитывается именно по инвентаризационной стоимости.
• При продаже и обмене недвижимости. Пока инвентаризационная стоимость остается относительно небольшой, проблем с выплатой налогов у большинства граждан не возникает. Если же он вырастет в десять раз, появится стимул прикрывать сделку купли-продажи какими-либо другими вариантами.
• Ежегодная уплата квартирного налога. Для обычной городской квартиры ставка сегодня составляет 0,1% от инвентаризационной стоимости. Обычно это очень небольшая сумма, однако при переводе расчетов в зависимость от кадастровой стоимости ситуация может резко измениться.

Кроме того, инвентаризационная стоимость принимается во внимание при приватизации жилья, а также при сделках обмена. Таким образом, она является очень важным показателем, влияющим на то, сколько гражданину придется платить каждый год и после любых сделок с данным объектом.

Сейчас предполагается, что при новой системе начисления налога для владельцев обычных маленьких квартир будут сделаны существенные вычеты, либо они будут вовсе освобождены от налога. Нововведение коснется, в первую очередь, владельцев элитных квартир и частных домов большой площади, что можно сравнить с налогами на роскошь, принятыми в западных странах. Широкие слои населения оно затронет мало, что даст возможность избежать резкого взрыва недовольства.

Каким образом узнать инвентаризационную стоимость?

Узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно в БТИ

Инвентаризационную стоимость собственник может узнать, обратившись в местное БТИ. Для этого туда необходимо предоставить следующие документы:

1. Паспорт заявителя, чаще всего им является собственник жилой недвижимости или наниматель.
2. Свидетельство о регистрации собственности. Если человек занимает жилплощадь по договору социального найма, то подтверждающим документом станет договор.
3. Заявление, образец которого можно получить непосредственно в БТИ.

Получение результатов оценки – платная услуга, поэтому потребуется предоставить еще и квитанцию об оплате.

Бумагу удастся получить не сразу, обычно на это требуется несколько дней. В результате собственник получает не только конкретную стоимость жилого помещения в цифрах, но и данные о проведенных расчетах и использованных нормативах.

Информацию об инвентаризационной и кадастровой стоимости можно получить через интернет: для этого нужно зайти на сайт Росреестра и ввести в поле поиска данные о расположении объекта. Система позволит увидеть кадастровый номер объекта и его оценочную стоимость. К сожалению, нередки случаи, когда инвентаризационная стоимость конкретного объекта оказывается неоправданно завышенной.

Стоимость объекта на бумаге может составить даже больше его рыночной цены, и в результате собственнику придется каждый год платить огромные налоги и выплачивать крупную сумму после продажи такой жилплощади. Если вы не согласны с результатами проведенной оценки, их можно оспорить в установленном законом порядке.

Как оспорить результат оценки БТИ?

Полученные данные могут быть пересмотрены, если при оценке не учитывались важные факторы, такие как возраст дома и степень износа конструкций. Кроме того, инвентаризационная стоимость может быть уменьшена, если она оказалась выше рыночный, и при этом дом построен уже давно. Чтобы доказать свою правоту и добиться справедливой цены, необходимо обращаться в арбитражный суд.

Выиграть дело можно, но лучше все же предварительно обратиться к квалифицированному юристу. Во всех случаях могут быть десятки нюансов, которые суд будет учитывать при рассмотрении результатов оценки. Чтобы защитить свои интересы, нужно сделать следующее:

• В арбитражный суд подается заявление, в котором нужно указать, какая организация проводила оценку объекта недвижимости, и почему собственник не согласен с ее результатами.
• К заявлению прикладываются документы, подтверждающие несправедливость назначенной инвентаризационной стоимости. Для этого желательно обратиться в независимую оценочную организацию, которая проведет процедуру оценки и все необходимые расчеты с соблюдением существующих нормативов.
• Суд рассмотрит ваше обращение и сделает выводы о правильности или неправильности проведенной оценки недвижимости, по результатам судебного заседания инвентаризационная стоимость жилья может быть уменьшена, или она оставляется без изменений, после чего вы сможете обратиться с жалобой в вышестоящие судебные инстанции. Как правило, суд встает на встречу собственника.

Если при проведении процедуры оценки были допущены ошибки и неточности, либо не были учтены какие-либо важные факторы, стоимость жилья может быть уменьшена в несколько раз, и налог станет справедливым.

Однако встречаются и обратные ситуации: если формально оценка стоимости была проведена без нарушений, собственнику придется платить налоги, рассчитанные фактически по рыночной цене объекта недвижимости.

Можно ли посчитать инвентаризационную стоимость самостоятельно?

Инвентаризационную стоимость квартиры можно рассчитать и самостоятельно

Необязательно обращаться в оценочные компании, расчеты вы можете провести и самостоятельно, если есть в этом необходимость. Инвентаризационная стоимость рассчитывается по формуле:

Инвентаризационная стоимость = восстановительная стоимость • (1 —физический износ/ 100 • коэффициент перерасчета).

Восстановительная стоимость оценивается по таблицам в сборниках, составленных еще 1 70-х годах прошлого столетия. Чтобы согласовать эти данные с современными ценами, применяют специальный коэффициент перерасчета. Физический износ определяется по данным последней инвентаризации жилья: стоимость умножается на выявленный процент износа.

В итоге расчеты оказываются достаточно сложными, и они требуют специальных знаний и наличия справочного материала, на который сегодня ориентируются жилищные структуры. Чаще всего эту работу проще поручить специалистам, чтобы избежать ошибок и получить точный результат, который можно будет успешно доказать в суде.

Таким образом, инвентаризационная стоимость – это очень важный показатель, от величины которого зависит налоговая нагрузка на собственника. Однако сейчас предполагается, что со временем инвентаризационный номер уйдет в прошлое и будет полностью заменен кадастровым. Из-за этого стоимость жилья в документах будет максимально приближена к рыночной, и величина налогообложения только возрастет.

При этом пока неизвестно, насколько эффективно эта система будет работать на практике. Сейчас государство недополучает налоги, но непонятно, не спровоцирует ли изменение в законодательстве рост теневых сделок, направленных на сокрытие истинной цены жилья.

Определение стартовой цены продажи объекта недвижимости, как это делать — расскажет видеоматериал:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

    

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры, для чего нужна и где ее узнать?

При заключении сделок, объектами которых является недвижимое имущество, граждане должны знать инвентаризационную и кадастровую стоимость жилья. Это два важных ценовых показателя.

Рассмотрим, что они представляют собой, из чего складываются и чем отличаются, а также в этой статье расскажем, как и где получить справку об инвентаризационной стоимости недвижимости, и можно ли рассчитать цену самостоятельно.

Содержание статьи:

1. Инвентаризационная стоимость квартиры, отличие от кадастровой
2. Для чего нужна инвентаризационная стоимость объекта недвижимости?
3. Где и как можно узнать инвентаризационную стоимость квартиры?
4. Расшифровка справки об инвентаризационной стоимости недвижимости
5. Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры — формула

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры – в чем отличие от кадастровой стоимости?

Данное понятие подразумевает оценочную стоимость определенного объекта недвижимости, которую устанавливает специалист БТИ, исходя из основных параметров объекта.

Например, инженер учитывает:

1. Площадь объекта.
2. Проведенные коммуникации.
3. Год строительства здания, дома.
4. Год ввода в эксплуатацию объекта.

Инвентаризационный показатель заметно отличается от кадастрового. Прежде всего, тем, что он существенно занижен. А все из-за того, что при расчете стоимости не учитываются факторы качества, влияющие на здание.

Например, расположение, близость к городу, благоустройство района, доступность транспорта, инфраструктура и т. п.

Все эти параметры будут учитываться при расчете кадастрового показателя.

В этом вся разница инвентаризационной и кадастровой цены объекта. Конечно же, наиболее полное исследование недвижимости лучше.

Заметьте, то россияне при совершении сделок с недвижимостью опираются на кадастровую стоимость. Она почти приближена к реальной стоимости жилья.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость объекта недвижимости?

Показатель инвентаризационной стоимости объекта раньше необходимо было знать для того, чтобы рассчитывать налог на имущество.

Теперь же, в 2018 году, налог рассчитывается с учетом кадастровой цены объекта. Но это не значит, что инвентаризационный показатель совсем не требуется.

Перечислим, для чего и в каких случаях нужна инвентаризационная стоимость объекта недвижимого имущества в 2018 году в России:

1. При совершении сделки купли-продажи недвижимости. Будущий владелец жилья должен понимать, за какую сумму он приобретает объект, и какова его оценочная стоимость по документации.
2. При дарении имущества. Также необходимо знать, сколько стоит жилье, которое собирается подарить гражданин.
3. При отчуждении недвижимости. При оформлении документации также нужна инвентаризационная стоимость.
4. При заключении договора мены. В этом случае ценовой показатель должен быть обозначен для каждого вида имущества, участвующего в деле.
5. При приватизации жилого помещения.
6. При оформлении долгосрочной аренды.

Как и когда может изменяться кадастровая стоимость квартиры – порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Инвентаризационный показатель помогает оценить объект имущества, исходя их его технических особенностей. Поэтому граждане должны обращать на него внимание, прежде чем заключать какие-либо сделки.

Где и как можно узнать инвентаризационную стоимость квартиры или дома?

Информация по инвентаризационным показателям, а также другие технические данные объекта недвижимого имущества могут быть предоставлены только россиянину, обладающими правами на этот объект.

Перечислим, кто может запросить информацию по оценочной стоимости жилья:

1. Нынешний собственник недвижимости.
2. Будущий владелец имущества.
3. Квартиросъемщик, снимающий неприватизированные квадратные метры, например, по договору социального найма (сироты).
4. Законный представитель, имеющий доверенность, заверенную в нотариальной службе.

Итак, с тем, кто может обратиться за документацией, мы разобрались. Теперь встает вопрос — а как можно вообще узнать инвентаризационную стоимость квартиры или дома?

Ответим на него.

Способ 1. Через БТИ

Заявитель должен лично обратиться в Бюро, расположенное в районе по месту своего жительства, и попросить оформить выписку-справку, где и будет прописана инвентаризационные данные объекта недвижимости.

Необходимо предоставить документационный пакет, в который войдут такие бумаги: Соответствующее заявление. Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Договор соцнайма, если недвижимость не была приватизирована. Копия паспорта.

После подачи вами документов, специалист Бюро укажет дату, когда будет готова справка-выписка.

Примерное время подготовки — 1 неделя.

Напомним, что при обращении в Бюро расчет стоимости будут проводить специалисты.

Способ 2. Через официальный сайт Росреестра

Для того, чтобы узнать данные на сайте, необходимо следовать такой инструкции:

1. Зайдите на сайт rosreestr.ru

2. Перейдите по вкладке «Электронные услуги».

3. Найдите раздел «Справочная информация о недвижимости онлайн».

4. Введите в появившуюся форму кадастровый номер объекта. 

5. Затем в окошке у вас появятся нужные сведения.

Расшифровка справки об инвентаризационной стоимости недвижимости – что должен содержать документ?

Примерная выписка, которую выдают в Бюро, выглядит так:

В ней должна обязательно содержаться такая информация:

1. Наименование объекта недвижимости.
2. Год постройки здания.
3. Время, когда дом сдали в эксплуатацию.
4. Оценочная стоимость.
5. Износ здания.
6. Качество коммуникаций, стен и других особенностей общего дома.
7. Сведения о владельце недвижимого имущества.

Это — основные данные, которые должны быть прописаны в документе.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры или дома – правила расчета и формула

При расчете показателя оценщик-специалист Бюро может прибегнуть к нескольким методам.

Обозначим их, и расскажем, как действует работник БТИ.

Название метода	Действия специалиста Бюро, правила расчета
Сравнительный	Оценщик проводит сравнительный анализ данных об осуществленных сделках на рынке. По итогам сравнения он причисляет жилье к определенной ценовой группе.
Затратный	При этом методе расчета учитываются затраты на приобретение строительных материалов, необходимых на постройку дома, установку и проведение коммуникационных и инженерных сетей. Также учитывается стоимость земли, на которой располагается дом.
Доходный	Метод основывается на информации о стоимости аренды жилой площади и затрат, связанных с ее обслуживанием, оплатой коммунальных платежей.

Первый способ — самый распространенный, а второй обычно используют при расчете оценочного показателя в новостройке, на стадии незавершенного строительства. Третий же метод используют не так часто.

Самостоятельно рассчитать показатель — возможно.

Для этого воспользуйтесь формулой:

Все данные при расчете будут разными, так как у каждого объекта недвижимости они различны.

Кроме того, налоговые ставки, коэффициенты будут в каждом субъекте разными, они приняты на уровне властей. Лучше смотреть данные в документации, выданной БТИ или Росреестром.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург

8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры в 2021 году — Urhelp.guru

Инвентаризационная оценка жилья является важной составляющей, на которую обращают внимание при покупке дома, квартиры или их продаже. Хозяева жилых метров оплачивают установленный государством налог на недвижимость, для расчёта суммы которого нужна справка о цене квартиры по расчёту БТИ.

Инвентаризационная цена квартиры рассчитывается с учётом выработанных норм на её расчёт. Одним из превалирующих факторов служит общая площадь жилья, далее следует наличие водовода, мусоровода и др. Возраст дома тоже играет важную роль. Инвентаризационная стоимость рассчитывается с помощью коэффициента износа и нормативов индексации на время сделки.

Инвентаризационная стоимость квартир

Официальная инвентаризационная стоимость квартир является низкой, что ведёт к небольшим выплатам налогов и пошлин при оформлении сделок. В ближайшие сроки решается вопрос об увеличении инвентаризационной стоимости и поднятии ставок для оплаты жилищного налога. Для незащищенных в социальном плане физических лиц такие ставки будут меньше, чем для хозяев дорогих квадратных метров.

Справка об инвентаризационной цене может быть выдана или владельцу квартиры или его представителю, который должен подтвердить своё право на такой запрос нотариальной доверенностью.

Инвентаризационную оценку квартиры высчитывает ЖЭК и передаёт данные в контору технической инвентаризации. Такая цена всегда меньше рыночной стоимости примерно в 6–10 раз. Что касается нынешних элитных ведомственных домов и новостроек, то у них эти два вида оценки могут быть примерно одинаковыми.

Когда применяются данные об инвентаризационной цене квартиры

1. В случаях дарения квадратных метров физическим лицам и при оформлении такого жилья в собственность.
2. При уплате налогов на покупку и продажу недвижимого имущества.
3. Обмен частного или муниципального жилья.
4. Приватизация государственной квартиры.
5. При регулярной уплате квартирного налога.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры в 2019 году

Для проведения гражданских и правовых действий с недвижимым имуществом требуется участие сотрудников службы технической оценки. БТИ это структурированный филиал муниципалитета, который ведёт учёт фонда жилищного и нежилого строительства физических и юридических лиц. Все действия по отчуждению полностью или частично квадратных метров, перепланировка и другие требуют обращения в этот орган.

Одними из самых востребованных справок являются документы о цене жилья с учётом инвентарных норм. Можно затребовать оценку только одного помещения в квартире, узнать цену за 1м2, заказать сравнительный расчёт стоимости двух помещений и стоимость перевода их в нежилую категорию.

При расчёте инвентаризационной цены берётся во внимание размер жилья, наличие коммуникаций, строительные конструкции, применённые при возведении. Не влияет на официальную стоимость расположение дома, стоимость средств на отделку помещения, установленные сантехнические, газовые и вентиляционные приборы.

При определении долевой части в строящемся доме застройщик может указать цену соответственно проектной площади помещения, а после сдачи и перепланировки квартиры такие цифры часто не совпадают. В таком случае для установления истинной инвентаризационной стоимости работники БТИ делают фактические замеры и способствуют разрешению спора.

Если в соглашении не указывается, что долевой пай уплачивается с учётом перегородок, то из размера квартиры площадь, занимаемая простенками, высчитывается. Увеличение фактических размеров помещения от проектного обязывает дольщика доплатить дополнительные деньги, в противоположном случае застройщик возвращает оплаченные ему лишние средства.

Согласно Российскому законодательству базой для определения размера налога на недвижимость есть инвентаризационный расчёт помещения. Он определяется техническим бюро, сведения передаются в налоговые организацию каждый год до начала марта. Это восстановительная цена жилья с учётом переменчивости динамики строительных материалов и конструкций и эксплуатационного износа помещения.

Техники БТИ проводят инвентаризационную оценку жилого помещения самостоятельно или привлекают страховые конторы, строительные и проектные организации, имеющие соответствующие лицензии для такого вида работы.

Иногда риэлтерские конторы, которые сопровождают подготовку документов для действий с недвижимости сами берут такую инвентаризационную оценку в органах БТИ.

Действия физического лица при обращении в БТИ

Чтобы получить документ об оценке квартиры с учётом инвентаризационных норм, человек обращается в Бюро по месту проживания, представляет документы и пишет заявление об оказании такой услуги.

Получение справки платное и после внесения указанной суммы назначается день выдачи бумаги. В результате будет определена и подтверждена официально инвентаризационная цена, выраженная в цифрах. В документе содержится дата предоставления оценки, цель её предоставления и нормативы, применяемые для расчёта.

Документы, предоставляемые в БТИ:

• заявление о предоставлении инвентаризационной оценки;
• свидетельство, подтверждающее, что собственность принадлежит заявителю или социальный договор;
• паспорт.

Как оспорить цену, полученную в БТИ

Причины для пересмотра:

• Если предоставлены неправильные сведения, скрыты данные о конструкциях, возрасте дома и другие факты.
• Если полученная в результате инвентаризационная оценка жилья превышает рыночную стоимость. Для официальной оценки применяются государственные нормы и некоммерческие цены, поэтому стоимость с учётом инвентарных норм должна быть ниже рыночной. Исключение составляют современные новостройки без срока давности и износа.

Если человек недоволен проведённой оценкой, считает её завышенной, что приведёт к увеличению суммы жилищного налога и может доказать свою правоту, тогда он может обратиться в судебные органы для оспаривания стоимости.

При выдаче справки, если в ней наблюдаются погрешности, неточности и неясности, они всегда рассматриваются в пользу владельца квартиры.

Порядок подачи пересмотра инвентаризационной стоимости

Обращаться нужно в арбитражный суд. Пишется заявление, где указывается контора, выполнившая оценку и причины, по которым человек требует пересмотр суммы инвентаризационной стоимости. Рекомендуется найти специалиста, который помог бы в анализе возможных вариантов судебного решения.

В настоящее время такие пересуды и оспаривания стоимости с учётом инвентаризационных норм осуществляются редко, и говорить о классических вариантах разрешения споров пока не представляется возможным.

Прилагают документы, которые подтверждают неправильность произведённого расчёта. Лучшим решением будет обратиться в независимую контору, которая может показать на примере, как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры правильно, и указать полученные в результате данные. Эту независимую оценку приложить к подаваемым бумагам и заявлению.

Выполнение расчёта инвентаризационной стоимости

В основу инвентаризационного расчёта положено определение восстановительной стоимости дома. Такой подсчёт проводится с использованием данных стоимости, которые изложены в соответствующих сборниках ещё 1969 года выпуска.

Цены для расчётов указаны на семидесятые годы прошлого века. Разработаны коэффициенты, поправки и индексы, применяемые для перевода их в текущий современный уровень цен, которые были разработаны специалистами экспертами в данной области.

Все эти данные имеются в технических бюро, которые выполняют оценку. Для корректировки применяется остаточная оценочная стоимость метра площади коэффициентом, установленным местным самоуправлением ежеквартально.

Другими словами, рассчитать инвентаризационную стоимость можно, если вычесть из полученной стоимости сумму рассчитанного морального и временного износа. Эта стоимость является составной частью оценки в момент расчёта, перенесённую на готовый объект.

Этапы расчёта

1. Определяется начальная восстановительная стоимость дома по ценам базовых сборников. Для этого требуется определить типовые конструкции и выбрать соответствующие таблицы в указанных носителях.
2. Определяются коэффициенты и поправки, актуальные для этого типа жилья и с их помощью стоимость переводится в настоящие реалии.
3. Определить сумму морального и физического объёма. Учесть результаты прошлой инвентаризации и внести изменения в стоимость износа умножением полученной инвентаризационной цены на выявленный процент износа.
4. Из полученной полной стоимости, приведённой на отчётный срок отнять стоимость износа. Так получается настоящая официальная стоимость жилья.

В настоящее время информацию о цене квартиры получают из интернета онлайн. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра. В определённом разделе вводится кадастровый номер жилья, который указан в кадастровом паспорте на квартиру. Если информации о таком номере не имеется, вводят адрес квартиры. Компьютер предоставит кадастровый номер и укажет стоимость объекта.

Определить стоимость квартиры можно и самостоятельно, если есть все указанные первоисточники для расчёта. Но несведущим в этом деле людям очень легко ошибиться, так как они не знают всех тонкостей расчёта, поэтому в таком деле лучше обратиться к специалистам.

Какова инвентарная стоимость квартиры? Как я могу узнать?

При покупке и продаже жилья особое внимание уделяется инвентарной стоимости, поскольку она влияет на размер налога на имущество. Размер налоговых платежей устанавливается законом, а основанием для расчета является справка об инвентаризационной стоимости квартиры от БТИ.

Определение

Инвентарная оценка имущества производится сотрудниками БТИ. Соответственно, термин «инвентарная стоимость квартиры» означает финансовую оценку имущества.Во многом этот результат зависит от следующих факторов:

• габаритов жилой площади;
• срок службы;
• наличие коммунальных служб;
• качественная характеристика объекта.

Инвентарная оценка является основным критерием, учитываемым при совершении сделок с недвижимым имуществом. Также этот показатель учитывается при определении суммы налогового платежа собственником жилого объекта. Сам термин появился сравнительно недавно.А причиной его введения в систему стал довольно низкий уровень налоговых отчислений. Справка от БТИ может быть выдана собственнику жилья лично или через доверенное лицо.

Основные отличия между кадастровой оценкой и инвентаризацией

Методика кадастровой оценки Недвижимость существенно отличается от инвентаризации. При разработке этого типа оценки Министерство финансов (Минфин РФ) сосредоточило внимание на увеличении налоговых отчислений в бюджет.Это было связано с тем, что обычное повышение имеющихся налоговых ставок в то время было невозможно. Поэтому Минфин решил прибегнуть к такому методу. Основная цель рокировки заключалась в максимальном увеличении стоимости объекта на рынке. Со временем кадастровая оценка получила юридическое сопровождение в виде закона «Об оценочной стоимости в Российской Федерации».

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая и инвентарная стоимость квартиры различается по следующим параметрам:

• статус объекта — престижность его положения;
• уровень комфорта;
• расположение.

Кадастровая стоимость будет максимально приближена к рынку. Пока в инвентаре оценивается только сама конструкция и материалы, из которых она была сделана. При инвентаризационной оценке помещения собственник столкнется с массой трудностей. Например, эту операцию может выполнить только официальная организация. А при кадастровой стоимости объекта достаточно будет лишь вызвать на дом оценщика.

Инвентарная стоимость квартиры: как узнать

Специалисты рекомендуют собственникам для определения инвентаризационной оценки обращение в государственные органы.Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно. Однако сделать это не так-то просто, и зачастую необходимого справочного материала нет под рукой.

На территории каждого населенного пункта обязательно должно располагаться БТИ, где по месту жительства любой собственник сможет получить справку о инвентаризации. Собственник помещения имеет полное право не согласиться с полученной оценочной стоимостью и обжаловать решение БТИ в судебном порядке.

Есть еще одна методика расчета инвентаризационной стоимости квартиры в Росреестре.Данная услуга предоставляется онлайн на официальном сайте организации. Но если объект был приватизирован до 2012 года, то есть риск получить данные, не соответствующие действительности.

Расчет инвентарной стоимости квартиры

На основании расчета инвентарной стоимости принято проводить так называемую переоценочную оценку. Такие действия проводятся с использованием информации о стоимости, изложенной в изданиях далекого 1969 года.

Инвентарная стоимость квартиры рассчитывается по следующей формуле: общая стоимость за вычетом временного и морального износа квартиры. имущество.

Схема расчета

Итак, основные расчеты производятся следующим образом:

1. Рассчитывается восстановительная цена помещения. Такой расчет выполняется путем анализа исходного состояния конструкции и материалов объекта, а также путем сравнения полученной информации с данными в коллекциях.
2. Рассчитаны основные коэффициенты и поправки. Затем с их помощью выявляется настоящая ценность объекта.
3. Рассчитайте величину окончательного износа здания.Причем как моральные, так и светские. После этого BTI корректирует стоимость износа инвентаря, умножая идентифицированную единицу на процент износа.
4. Завершением расчета является расчет разницы между общей стоимостью объекта и суммой общей амортизации.

Инвентарная стоимость квартиры — важный параметр. Вы можете рассчитать это самостоятельно. Однако для этого потребуется вся необходимая исходная информация из коллекций и сосредоточиться на процессе.В противном случае хозяин рискует ошибиться и, как следствие, зря потратить время.

p>

Как рассчитать месяцы предложения в недвижимости

Отзывы

		Geordie предоставил отличное представление недвижимости! Мы высоко оценили его детальное знание рынка, его искренний и честный подход, а также его навыки ведения переговоров. Как описано на Zillow — — Лаура Андерсон
		Как «западный сторонник», ищущий убежища недалеко от Ливенворта, Джорди поделился своим пониманием… его знания конструктивных особенностей, важных для «снежной зимней страны чудес», были оценены.Спасибо, Джорди! Как описано на Zillow — — Жан Стерн
		Джорди упростил для нас этот довольно сложный переход… сделав все возможное, чтобы помочь нам справиться с проблемами, которые возникли во время продажи дома наших родителей. Мы оценили его знания, внимательность к деталям и его волю. Наша семья благодарна Джорди! Как описано на Zillow — — Терри Фостер
		Джорди был великолепен во всех отношениях.Мы некоторое время изучали район Ливенворта, и Джорди был лучшим знатоком местности, историей и знанием окрестностей, развития и тенденций местного рынка. Он очень быстро ответил (даже когда был в отпуске) и очень усердно работал, чтобы своевременно получить ответы на все наши вопросы. Мы очень рекомендуем его всем, кто хочет купить или продать дом. Очень дружелюбный и помог нам сориентироваться во всех местных вариантах, прежде чем мы сделали предложение по приобретенному имуществу.Спасибо, Джорди! Как описано на Zillow — — Райан Олсен
		Было очень приятно работать с Джорди и его женой Эллисон над покупкой каюты. Они показали нам множество локаций, выслушали то, что мы хотели, и помогли найти идеальное совпадение. Все было гладко и без стресса, просто расслабленно и легко. Мы определенно порекомендуем Джорди и воспользуемся им снова, если возникнет такая необходимость! Как описано на Zillow — — Камми Шлоссер

Переезжаете в Ливенворт?

Вы ищете домик или квартиру в Ливенворте, которую ваша семья может использовать в качестве дома для восхождения, катания на лыжах или пеших прогулок по Ливенворту или озеру Венатчи?

Может быть, вы снимаете здесь дом и решили остаться, удивившись, как лето сплава каким-то образом превратилось в семь лет.

Может быть, пора сбежать от шума большого города (и его дождя) и переехать в Ливенворт с его четырьмя временами года.

Может быть, вы купили квартиру много лет назад, кажется, что не так много, и пора продавать.

Независимо от вашей мотивации, мы здесь, чтобы помочь. Если вы покупаете дом, лучше всего начать с нашего Путеводителя по Ливенворту для покупателей жилья.

Как оценивать инвестиционную недвижимость

Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций.Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.

Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль каждый из них получит, будь то за счет повышения стоимости собственности, дохода от аренды или того и другого. Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более обоснованные решения, когда дело доходит до покупки и продажи недвижимости.

Ключевые выводы

• Оценка недвижимости — это процесс, который определяет экономическую стоимость инвестиций в недвижимость.
• Ставка капитализации является ключевым показателем для оценки приносящей доход собственности.
• Чистая операционная прибыль (NOI) измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления затрат на финансирование и налогов.
• Два основных метода оценки недвижимости включают дисконтирование будущего NOI и модель мультипликатора валового дохода.
• С другой стороны, поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, может быть трудно получить необходимую информацию.

Оценка капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое и с оценкой недвижимого имущества.

Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) с использованием соответствующей ставки дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций.Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости с акциями. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.

Ставка капитализации

Одно из наиболее важных допущений, которые делает инвестор в недвижимость при проведении оценки недвижимости, — это выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.

Ставка капитализации — это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом увеличения стоимости или амортизации.Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости собственности.

Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость имущества была бы:

$ 7 , 142 , 857 ( $ 1 , 000 , 000 0,14 ) куда: Рыночная стоимость знак равно Чистый операционный доход / ставка капитализации \ begin {align} & \ 7 142 857 долл. США \ bigg (\ frac {\ 1 000 000} {0,14} \ bigg) \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {Рыночная стоимость} = \ text {Чистая операционная прибыль} / {\ text {cap rate}} \ end {выравнивается} 7 142 857 долларов (0.14 1000000 долларов США), где: Рыночная стоимость = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации.

Рыночная стоимость 7 142 857 долларов — хорошая сделка, если недвижимость продается за 6,5 миллиона долларов. Но это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.

Определение ставки капитализации — один из ключевых показателей, используемых для оценки собственности, приносящей доход. Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, есть несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:

• Метод наращивания
• Рыночный метод извлечения
• Инвестиционный метод

Метод наращивания

Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания.Начните с процентной ставки и добавьте следующее:

1. Надлежащая премия за ликвидность — возникает из-за неликвидности недвижимости
2. Премия за повторный захват — учитывает чистое прирост стоимости земли
3. Премия за риск — показывает общую подверженность риску рынка недвижимости

Учитывая процентную ставку 6%, ставку неликвидности 1,5%, премию за возврат 1,5% и ставку риска 2,5%, ставка капитализации долевой собственности составляет 11,5% (6% + 1,5% + 1.5% + 2,5%). Если чистая операционная прибыль составляет 200 000 долларов США, рыночная стоимость собственности составляет 1 739 130 долларов США (200 000 долларов США / 0,115).

Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления заключается в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод извлечения рынка

Метод рыночного извлечения предполагает наличие текущей и доступной информации о NOI и продажных ценах на сопоставимые объекты, приносящие доход.Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет 500 000 долларов США в виде NOI. В этом районе есть три сопоставимых приносящих доход парковки:

• Парковка 1 имеет NOI 250 000 долларов и продажную цену 3 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США).
• Парковка 2 имеет NOI 400 000 долларов и продажную цену 3,95 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 10,13% (400 000 долларов США / 3 950 000 долларов США).
• Парковка 3 имеет NOI 185 000 долларов и продажную цену 2 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 9,25% (185 000 долларов США / 2 000 000 долларов США).

Принимая средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации в 9,24% была бы разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает.Стоимость инвестиционной возможности для парковки составляет 5 411 255 долларов (500 000 долларов / 0,0924).

Метод ленточных инвестиций

При использовании метода диапазона инвестиций ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для собственности, которая использует как долговое, так и долевое финансирование. Преимущество этого метода в том, что это наиболее подходящая ставка капитализации для финансируемых инвестиций в недвижимость.

Первым шагом является расчет коэффициента амортизационного фонда.Это процент, который должен быть отложен на каждый период, чтобы иметь определенную сумму в будущем. Предположим, что недвижимость с NOI в размере 950 000 долларов финансируется на 50% с использованием долга под 7% годовых, подлежащих амортизации в течение 15 лет. Остальное оплачивается собственным капиталом с требуемой доходностью 10%. n-1} \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Коэффициент амортизационного фонда} \\ & i = \ text {Периодическая процентная ставка, часто выражаемая как} \\ & \ phantom {i =} \ text {годовая процентная ставка} \\ & n = \ text {Количество периодов, часто выражается в годах} \ end {выровнено } SFF = (1 + i) n − 1i, где: SFF = коэффициент фонда погашения; i = периодическая процентная ставка, часто выражаемая как ani = годовая процентная ставка.

Подставляя числа, получаем:

• 0.07 / (1 + 0,07) ¹⁵ — 1

Это составляет 3,98%. Ставка, по которой должен быть выплачен кредитор, равна этому коэффициенту фонда погашения плюс процентная ставка. В этом примере это составляет 10,98% (0,07 + 0,0398).

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием веса долга 50% и собственного капитала составляет:

• 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

В результате рыночная стоимость недвижимости составляет:

• 9 056 244 долл. США (950 000 долл. США / 0.1049)

Как оценить инвестиционную собственность в недвижимость

Методы оценки

Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для определения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированного денежного потока (DCF).

С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их доходами.Такие отношения, как цена / прибыль (P / E) и цена / продажи, сравниваются с показателями других компаний в той же отрасли, чтобы определить, переоценена или занижена стоимость акций.

Как и в случае оценки собственного капитала, анализ оценки недвижимости должен включать обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Дисконтирование будущего NOI

Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированной чистой операционной прибыли:

Рыночная стоимость знак равно N О я 1 р — грамм знак равно N О я 1 р куда: N О я знак равно Чистый операционный доход р знак равно Требуемая норма доходности недвижимого имущества грамм знак равно Скорость роста N О я \ begin {align} & \ text {Market Value} = \ frac {NOI_1} {rg} = \ frac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {где:} \\ & NOI = \ text {Чистая операционная прибыль} \\ & r = \ text {Требуемая норма прибыли на недвижимость} \\ & g = \ text {Скорость роста} NOI \\ & R = \ text {Ставка капитализации} (rg) \ end {выровнено} Рыночная стоимость = r − gNOI1 = RNOI1, где: NOI = Чистый операционный доходr = Требуемая норма прибыли на активы в сфере недвижимости g = Скорость роста NOI

NOI отражает прибыль, которую будет приносить недвижимость с учетом операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей.Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.

Ожидаемый доход от аренды можно изначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому объекту можно применить аналогичную арендную плату за квадратный фут. Прогнозируемое увеличение арендной платы учитывается в темпах роста по формуле.

Поскольку высокий уровень вакантных площадей представляет собой потенциальную угрозу доходам от инвестиций в недвижимость, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно связаны с повседневной эксплуатацией здания, такие как страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включается в расчет общих расходов. Чистая операционная прибыль от недвижимости аналогична прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).

Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов на соответствующую требуемую норму доходности, скорректированную с учетом роста дивидендов.Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу увидеть сходство.

Множитель валового дохода

Подход с использованием мультипликатора валового дохода — это метод относительной оценки, основанный на исходном предположении, что недвижимость в одном и том же районе будет оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.

Как следует из названия, валовой доход — это общий доход до вычета операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.

Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить из сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя инвестор может изначально предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 долларов x 12 месяцев x 100 000 кв. Футов), вероятно, в любой момент времени в здании будут свободные помещения.

Если предположить, что доля вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составляет 10 долларов.8 миллионов (12 миллионов долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к чистой операционной прибыли.

Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и его умножение на валовой годовой доход. Множитель валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Рассмотрение продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости и деление этой стоимости на полученный валовой годовой доход дает средний множитель для региона.

Такой подход к оценке аналогичен использованию сопоставимых операций или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P / E отрасли. Оценка недвижимости может проводиться аналогичными методами.

Препятствия на пути к оценке недвижимости

Оба эти метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определение стоимости доходной собственности с помощью этих расчетов довольно сложно.Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистый операционный доход, премии, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах, может занять много времени и проблем.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.

Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, иногда бывает трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.

Тем не менее, из-за больших капиталовложений, обычно требуемых для покупки крупного проекта, этот сложный анализ может принести большую прибыль, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акционерный капитал). Таким образом, время, потраченное на изучение необходимых ресурсов, стоит потраченных времени и энергии.

Итог

Оценка недвижимости часто основана на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, помимо метода дисконтированного NOI и мультипликатора валового дохода, также часто используются. Некоторые отраслевые эксперты, например, обладают активным практическим знанием моделей миграции и развития городов.

В результате они могут определить, какие районы с наибольшей вероятностью получат самую высокую оценку. Независимо от того, какой подход используется, наиболее важным показателем успеха стратегии является то, насколько хорошо она исследована.

Как рассчитать количество месяцев инвентаризации

Как рассчитать месяцы инвентаризации

Кредит изображения: 3d-Guru / iStock / GettyImages

Месяцы запасов, более известные как месяцы поставки, представляют, сколько времени потребуется для исчерпания запасов при условии, что новые запасы не будут куплены или выставлены на рынок. Он обычно используется в сфере недвижимости для определения состояния конкретного рынка недвижимости.

Рассчитать месяцы инвентаризации

Чтобы рассчитать запасы в месяцах, выполните следующие действия:

1. Определите количество активных листингов на рынке в течение определенного периода времени.Например, вы можете выполнить поиск в Службе множественных списков, чтобы узнать, сколько активных объектов недвижимости было перечислено в конкретном городе за февраль.
   
2. Определите, сколько домов было продано или ожидающих продажи за тот же период времени.
3. Разделите активный номер объявления на продажи и ожидающие продажи, чтобы найти месяцы поставки.

Например, предположим, что в феврале было 500 активных объявлений, а также 125 продаж и незавершенных продаж.Месяцы инвентаризации делятся на 500, разделенные на 125, или 4. Это означает, что, если в списке нет новых домов, для домов, находящихся в настоящее время на рынке, потребуется четыре месяца, чтобы их продать.

Интерпретация месяцев инвентаризации

Если количество месяцев инвентаризации составляет от нуля до четырех месяцев, профессионалы в сфере недвижимости говорят, что рынок — это рынок продавца . Другими словами, предложение относительно невелико, а это означает, что у продавцов больше контроля над установлением условий или повышением цен. Если месячные запасы составляют от пяти до семи месяцев, предложение является нормальным, и рынок имеет хороший баланс покупателей и продавцов.Если запасы запасов составляют восемь или более месяцев, это покупательский рынок , и покупатели имеют больше возможностей для ведения переговоров.

Изменение переменных в месяцах инвентаризации

Вы можете s_егрегировать рынок_ или изменить период времени для месяцев поставки, чтобы по-разному рассматривать жилищный инвентарь. Например, если вас интересуют дома стоимостью от 400 000 до 500 000 долларов, вы можете рассчитать месяцы поставки специально для домов, которые были перечислены и проданы в этом ценовом диапазоне .

Продажи домов могут варьироваться в зависимости от сезона, поэтому измерение запасов всего за один месяц может дать искаженных результатов . Вместо того, чтобы рассчитывать месяц поставки, основываясь только на объявлениях и продажах за месяц, рассчитывайте его на основе стоимости за шесть месяцев или год, чтобы получить представление о поставках за более длительный период времени.

Скорость поглощения и количество месяцев инвентаризации

Как инвестор в недвижимость, вы можете помочь максимизировать свою прибыль, зная о ликвидности данного рынка недвижимости.Зная ликвидность рынка, вы лучше поймете этот рынок и, следовательно, сможете воспользоваться преимуществами различных стратегий покупки, которые он предоставляет.

Одним из показателей, часто используемых для измерения ликвидности данного рынка, является скорость поглощения. Это, по сути, скорость, по которой определенный сегмент рынка недвижимости продается за определенный период времени. Эти сегменты обычно классифицируются по ценовому диапазону, но также могут быть классифицированы по типу собственности.

Самый простой способ понять поглощение — это выразить его в более осязаемых терминах и измерить в «месяцах инвентаризации».Другими словами, мы берем количество активных листингов и делим его на общее количество проданных транзакций в течение того же месяца, чтобы получить месяцы запасов.

Для расчета запасов в месяцах для любого данного рынка:

• Найдите общее количество активных листингов на рынке за последний месяц.
• Найдите общее количество проданных транзакций за последний месяц.
• Разделите количество активных списков на количество продаж, чтобы определить количество месяцев, оставшихся до запасов.

Как правило, запасы от 5 до 6 месяцев считаются нормальным или сбалансированным рынком. Более 6 месяцев инвентаризации и рынок покупателя. Менее 5 месяцев и у нас есть рынок сбыта. Чем меньше доступный инвентарь, тем жестче рынок. Имейте в виду, что это просто рекомендации, и они будут отличаться от рынка к рынку.

Например, предположим, что в прошлом месяце было 8000 активных листингов и 1000 закрытых транзакций. Это оставляет нам запасы на рынке в течение 8 месяцев, а также говорит о том, что мы находимся на рынке покупателя.

Если вы находитесь на рынке и хотите купить, подсчет запасов в месяцах может дать вам представление о том, насколько продавцы могут быть предметом переговоров. Большое количество, скажем, 12 месяцев или более, будет означать, что продавцы имеют высокий уровень конкуренции и, вероятно, будут более гибкими в отношении своих продажных цен и условий.

С другой стороны, если вы продавец, пытающийся продать свою собственность, месяцы инвентаризации дадут вам представление об уровне конкуренции, с которой вы столкнетесь. Продажа на рынке покупателя потребует от вас серьезного обдумывания своей стратегии ценообразования и любых стимулов, которые вы, возможно, захотите предложить.

Как сделать оценку собственности: полное руководство

Проведение оценки собственности является важной частью принятия наилучшего инвестиционного решения. Это потому, что не всякая сдаваемая в аренду недвижимость приносит инвесторам одинаковую доходность. На первый взгляд два свойства могут показаться равными. Но, как говорится, внешность обманчива.

Точно оценивая арендуемую недвижимость, вы можете с выгодой увеличить свой инвестиционный портфель по аренде на одну семью и избежать покупки чужой ошибки.

В этой статье мы обсудим все, что нужно знать инвестору в недвижимость для проведения оценки собственности.

Но сначала …

Что такое оценка имущества?

Оценка собственности — это расчет, который инвесторы в недвижимость используют для определения стоимости собственности. Оценка имущества может проводиться инвесторами с использованием конкретных данных об имуществе и рынке, лицензированными оценщиками и брокерами по недвижимости с BPO (мнение брокера о стоимости).

Номера, необходимые для оценки имущества

Прежде чем вы сможете приступить к расчету стоимости недвижимости, вам необходимо собрать некоторые ключевые финансовые данные для оценки вашей собственности:

• Выплата по ипотеке , включая данные о налоге на недвижимость и страховании.
• Сумма первоначального взноса , которая будет варьироваться в зависимости от типа ипотечной ссуды и используемой инвестиционной стратегии.
• Доход от аренды , включая скидку на вакансию и сумму арендного денежного потока, оставшегося после выплаты ипотеки и обычных операционных расходов.
• Отношение цены к доходу , при котором средняя цена дома сравнивается со средним доходом на рынке. По мере того, как это соотношение уменьшается, дома становятся более доступными для покупки, а это означает, что количество потенциальных арендаторов также может уменьшиться.
• Валовой доход от аренды , который измеряется путем деления общей покупной цены дома (включая затраты на закрытие и сборы, а также необходимые улучшения) на годовую валовую арендную плату.Чем выше процент доходности от аренды, тем лучше может быть инвестиционная недвижимость.
• Ставка капитализации (или ставка капитализации), которая измеряет норму прибыли от сдачи в аренду и рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на рыночную стоимость дома. Поскольку ставка капитализации не влияет на стоимость финансирования, проще провести сопоставление аналогичных объектов недвижимости в одном и том же регионе.
• Денежный поток , который представляет собой деньги, оставшиеся после выплаты всех расходов, включая ипотеку, и обычно измеряется ежемесячно и ежегодно.Отрицательный денежный поток возникает, когда сумма расходов и обслуживания долга превышает сумму полученного дохода от аренды.

Общие факторы, влияющие на стоимость имущества

Вы, наверное, слышали поговорку, что «недвижимость — это место, местоположение, местоположение». Это абсолютно верно. Но местоположение — это лишь один из семи основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости:

Размер объекта и план этажа

Цена за квадратный фут — наиболее распространенный показатель, используемый для оценки жилой недвижимости.Это важно, потому что даже если вы также можете использовать финансовые расчеты, такие как ставка капитализации и рентабельность инвестиций, для оценки потенциального дохода от собственности, ваша стратегия выхода может предусматривать продажу владельцу, а не другому инвестору.

Помимо площади дома, на стоимость влияют количество спален, ванных комнат и общий план этажа. Тот факт, что дом больше, не означает, что он обязательно будет более выгодным для инвестора.Это потому, что характеристики дома должны соответствовать рынку и целевому арендатору.

Например, дом с тремя спальнями и одной ванной комнатой будет считаться функционально устаревшим по сегодняшним стандартам жизни. Небольшой дом с одной спальней в студенческом городке будет иметь более низкую цену за квадратный фут, но его также будет сложнее арендовать, потому что студенты предпочитают иметь соседей по комнате, с которыми они делят арендную плату.

Улучшения собственности

Аренда на одну семью, в которой владелец уже внесла улучшения, может быть выгодным для покупателей.Это потому, что очень небольшое количество улучшений, если они вообще есть, увеличивают стоимость собственности на ту же сумму, что и деньги, потраченные на улучшение.

Согласно отчету о соотношении затрат и стоимости за 2019 год от Remodeling Magazine , если продавец тратит 47 477 долларов на добавление ванной комнаты, стоимость дома при перепродаже увеличивается менее чем на 29 000 долларов. Затраты 22 636 долларов на замену битумной черепицы на крыше увеличивают стоимость дома всего на 15 427 долларов. Убыток продавца — это ваша прибыль.

Состояние объекта недвижимости

Отсроченные элементы технического обслуживания, такие как крыша или система отопления, которые необходимо заменить, или устаревший план этажа, снижают стоимость недвижимости из-за денег, которые вскоре потребуются для обновления.

Возраст собственности

Новые объекты недвижимости обычно имеют более высокую стоимость, чем старые, потому что в обозримом будущем потребуется меньше текущих ремонтов и капитальных улучшений.

Условия рынка

На рынке продавца, где покупателей больше, чем продавцов, стоимость недвижимости будет расти из-за дисбаланса между спросом и предложением.

Микрорайон

Районы с большим количеством вакансий и объявлений, граффити и криминальной деятельностью или район, в котором наблюдается общий упадок, могут вынудить арендодателей снизить арендную плату для привлечения арендаторов.И доход от аренды, и NOI снижаются, потенциально создавая отрицательный денежный поток.

С другой стороны, стоимость собственности, как правило, будет выше, если она находится рядом со школами, районами занятости и такими удобствами, как магазины, рестораны и места отдыха. Рост арендной платы сильнее за счет увеличения спроса со стороны арендаторов.

Расположение

И последнее, но не менее важное, это местоположение отеля.

Факторы местоположения, которые влияют на стоимость недвижимости, включают ставки налога на недвижимость и арендную плату, контроль за арендной платой, рост населения и рабочих мест на рынке, а также то, подвержен ли район стихийным бедствиям или сезонным погодным условиям, которые могут затруднить аренду в определенное время года. .

Пять шагов, используемых для оценки стоимости арендуемой собственности

После того, как вы сузили круг потенциальных инвестиций в аренду недвижимости и собрали ключевые финансовые данные, пора приступить к оценке потенциальных сделок. Калькулятор Roofstock Cloudhouse Calculator позволяет легко определить потенциал аренды дома. Просто введите адрес собственности, чтобы получить полный прогноз потенциальной прибыли.

Успешные инвесторы в недвижимость используют пошаговую систему для быстрого анализа потенциальных сделок в их портфеле.

Шаг № 1: Определите справедливую рыночную стоимость

Справедливая рыночная стоимость — это цена, которую информированный покупатель готов заплатить, а продавец готов принять. Источники для определения справедливой рыночной стоимости арендуемой собственности включают MLS comps, Zillow, оценку собственности и онлайн-торговую площадку на Roofstock.

Шаг № 2: Определите восстановительную стоимость

Стоимость замены — это деньги, которые потребовались бы, чтобы построить точно такое же здание сегодня.Он учитывает такие вещи, как стоимость земли, стоимость рабочей силы и материалов.

Шаг № 3: Определение справедливой рыночной арендной платы

Даже если вы покупаете недвижимость в аренду с арендатором, вам нужно определить, является ли арендная плата «рыночной». Если он слишком высок, существующий арендатор не может продлить договор аренды. С другой стороны, арендная плата ниже рыночной может дать некоторый потенциал роста при продлении аренды. Источники для определения рыночной арендной платы включают Roofstock, Zillow, Craigslist и местные компании по управлению недвижимостью.

Шаг 4: Рассчитайте NOI

NOI, или чистая операционная прибыль, рассчитывается путем вычитания обычных операционных расходов из валовой прибыли. Обычные операционные расходы включают в себя расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование, плату за управление имуществом и налоги на имущество. Однако NOI не включает выплату по ипотеке.

Шаг № 5: Выполните финансовые расчеты по каждой арендуемой собственности

Общие финансовые расчеты, используемые для проведения оценки собственности, — это максимальная ставка, рентабельность инвестиций и возврат денежных средств.В следующем разделе мы подробно рассмотрим, как рассчитываются эти формулы, и как лучше всего их использовать.

Использование профессиональной оценки в качестве «проверки реальности»

Наем профессионального лицензированного оценщика, который предоставит вам информацию о стоимости недвижимости, — хороший и недорогой способ получить второе мнение о ценности, которую вы придумали.

Профессиональные оценщики используют смесь науки и искусства. Поскольку они — незаинтересованная третья сторона, не имеющая ничего общего с игрой, эмоции полностью исключаются из того, как они оценивают собственность.

Оценщики

используют специфические для рынка данные, такие как сравнительные данные о недавних продажах, а также состояние и удобства собственности, затем корректируют стоимость рассматриваемой собственности (той, о которой вы думаете о покупке) в большую или меньшую сторону, чтобы провести сравнение яблок с яблоками.

Например, если у рассматриваемого дома более новая крыша, он будет стоить больше, чем сопоставимая недвижимость со старой крышей. Если в недавно проданных аналогичных домах есть бассейн, а в вашем нет, то оценка вашей собственности будет ниже.

Основные финансовые расчеты для определения стоимости арендуемой собственности

Хотя существуют буквально десятки способов определить стоимость арендуемой собственности, большинство инвесторов в недвижимость используют три основных финансовых расчета, чтобы решить, сколько стоит дом:

Cap Rate

Ставка капитализации сравнивает годовой чистый доход от сдачи в аренду со стоимостью собственности:

• Ставка капитализации = NOI / стоимость собственности
• $ 10 000 NOI / $ 125 000 стоимость недвижимости =.08 или 8% ставка капитализации

Помните, что NOI не включает вычеты по ипотечным платежам, а только обычные операционные расходы. Это значительно упрощает сравнение свойств между яблоками и яблоками.

Кроме того, хотя формула капитальной ставки — хороший инструмент для сравнения похожих объектов на одном и том же рынке недвижимости, ее не следует использовать для сравнения объектов на разных рынках. Это связано с тем, что рыночные факторы, такие как предложение, спрос и рыночная рента, варьируются от места к месту.

Рентабельность инвестиций

Рентабельность инвестиций (ROI) измеряет общую прибыль от сдаваемой в аренду собственности:

• ROI = Годовая доходность / Общие инвестиции
• Годовой доход в размере 4000 долларов США (10 000 долларов NOI — ипотечный платеж 6000 долларов) / общая сумма инвестиций 25 000 долларов = 0,16 или 16% ROI

В отличие от расчета ставка капитализации, ROI оценивает стоимость финансирования аренды имущества. Из-за этого одна и та же недвижимость может иметь разную рентабельность инвестиций в зависимости от первоначального взноса и других условий кредита.Roofstock предоставляет отличный способ расчета финансирования с использованием таких факторов, как сумма первоначального взноса, кредитный рейтинг и условия ипотечного кредита.

Используя приведенный выше пример, давайте посмотрим, как изменяется рентабельность инвестиций, если инвестор вкладывает меньше денег и имеет немного меньшую годовую доходность из-за более высокого платежа по ипотеке:

• Годовой доход в размере 3000 долларов США (10 000 долларов США NOI — 7 000 долларов США по ипотечному платежу) / 12 500 долларов США общих инвестиций = 0,24 или 24%

Возврат наличными

Возврат денежных средств измеряет сумму денежного потока по сравнению с суммой вложенных денежных средств.В отличие от рентабельности инвестиций, которую можно использовать для измерения рентабельности инвестиций за все время владения недвижимостью, при наличных расчетах измеряется только рентабельность за текущий период:

• Денежный доход = годовой денежный поток / общая сумма вложенных денежных средств

Вот пример того, как измерить доходность наличных денег.

Допустим, инвестор покупает дом за 125 000 долларов и вкладывает 20% вниз. Инвестор должен потратить 1500 долларов сразу после закрытия на необходимые обновления. Дом уже сдан в аренду арендатору, поэтому есть также годовой NOI в размере 10 000 долларов и годовой денежный поток в размере 4 000 долларов после ежегодных расходов по ипотеке в размере 6000 долларов.

Денежный доход инвестора за этот год составляет:

• Годовой денежный поток 2500 долларов США (10000 долларов NOI — 6000 долларов США расходов по ипотеке — 1500 долларов США на модернизацию) / 26 500 долларов США инвестировано (первоначальный взнос 25000 долларов США + затраты на модернизацию 1500 долларов США) = 0,094 или 9,4%

В следующем году, если предположить, что у инвестора нормальные операционные расходы и такой же NOI, возврат денежных средств будет:

• Годовой денежный поток в размере 4000 долларов США (10 000 долларов NOI — 6000 долларов США расходов по ипотеке) / 26 500 долларов США (первоначальный взнос 25 000 долларов США + затраты на модернизацию 1500 долларов США) =.15 или 15%

Какой финансовый расчет лучше всего использовать?

Ответ на этот вопрос зависит от инвестиционной стратегии.

Например, ставка капитализации часто используется инвесторами по принципу «купи и держи» для собственности, которая уже приносит доход. Инвесторы, которые хотят максимизировать силу кредитного плеча, могут повысить рентабельность инвестиций, вкладывая меньше денег или взяв краткосрочную ссуду только под проценты.

Инвесторы в недвижимость, покупающие реабилитационную недвижимость без получения текущего дохода, могут обнаружить, что годовой расчет наличными является лучшим финансовым показателем для использования.

Вы также можете использовать все три финансовых расчета при анализе индивидуальной аренды недвижимости. Использование нескольких методов для определения стоимости арендуемой собственности является ключом к принятию наилучших возможных инвестиционных решений.

Оценка имущества — ключ к успеху в инвестировании

Не вся арендуемая собственность одинакова. Успешные инвесторы в недвижимость используют все имеющиеся в их распоряжении инструменты, чтобы принимать самые разумные инвестиционные решения.

• Числа, которые необходимо знать при оценке имущества, включают рыночную стоимость, ипотечный платеж, рыночную арендную плату и денежный поток.
• Факторы, влияющие на стоимость собственности, включают улучшения, необходимые или уже сделанные владельцем, возраст собственности, рыночные условия и местоположение.
• Шаги по оценке стоимости собственности включают определение справедливой рыночной стоимости и арендной платы, восстановительной стоимости и NOI.
• Три ключевых финансовых показателя, используемых для расчета стоимости собственности, — это максимальная ставка, рентабельность инвестиций и доходность наличными.

Почему жилищный фонд в 2021 году будет таким низким?

Автор: ROS Team 2 августа 2021 г.

Одной из распространенных тем на рынке недвижимости сейчас является инвентаризация жилья. Люди спрашивают: «Пришло ли время покупать дом, учитывая низкий уровень жилищного фонда?» Покупатели жилья также часто проявляют интерес к описанию домов, выставленных на продажу.

Что ж, если вы хотите купить дом в ближайшие несколько месяцев, будьте готовы к жесткой конкуренции и более высоким ценам; Поскольку количество выставленных на продажу домов невелико, спрос на эти дома резко вырос. Беспрецедентное количество объектов недвижимости с низким уровнем запасов означает увеличение количества предложений, которые продавцы получат от нескольких покупателей. На рынке недвижимости действует главный принцип спроса и предложения. Больше покупателей и слишком мало доступной недвижимости толкают цены на жилье вверх.

Прежде чем мы обсудим, почему жилищный инвентарь так низок, давайте сначала определим, что такое инвентарь дома.

Что такое инвентарный дом?

Дом в инвентаре, иначе известный как дом для продажи или активный листинг, — это просто количество объектов недвижимости, имеющихся на рынке для продажи. Всякий раз, когда продавец выставляет недвижимость на продажу, она засчитывается в общий жилищный фонд района. Покупатель может посетить недвижимость или посетить день открытых дверей и предоставить список выставленных на продажу домов.В этот список не будут входить дома, которые уже находятся в резерве или временно недоступны для показа.

Как рассчитать жилищную инвентаризацию

Инвентаризация жилья рассчитывается путем простого подсчета объектов недвижимости, которые в настоящее время выставлены на продажу на рынке недвижимости, по состоянию на последний день месяца. На рынке недвижимости с низким уровнем запасов покупатели могут разочароваться, когда они обнаружат ограниченные возможности, большинство из которых даже не соответствуют их потребностям или недоступны в их предпочтительных районах.Но если в наличии имеется больше домов, покупатели с большей вероятностью захотят переехать.

Насколько низок уровень запасов прямо сейчас?

2020 год стал самым низким годом инвентаризации жилья за всю историю наблюдений; жилищный фонд сократился почти на 40%. Ситуацию усугубляло большее количество покупателей на рынке. Сочетание низкой инвентаризации недвижимости и высокого спроса приводит к росту цен на жилье. Статистика показывает рост цен на жилье в 2020 году почти на 13%.

Если мы посмотрим на данные за 2021 год, то сейчас на рынке имеется около месячного предложения инвентарных домов. Это означает, что, если не будет новых домов, их не будет в наличии для покупки через месяц. Обычно в любой момент имеется примерно шестимесячный запас домов, выставленных на продажу.

Низкий уровень запасов неизбежно приведет к усилению конкуренции за доступную недвижимость. Как покупатель, вы должны быть готовы к быстрому переезду, как только найдете дом, отвечающий вашим критериям, поскольку высока вероятность, что этот дом заинтересовал кого-то еще.

Почему жилищный фонд в 2021 году так низок?

Чтобы понять, почему жилищные запасы так низки, мы должны взглянуть на поведение рынка в 2020 году. Основная причина низкой инвентаризации жилья в 2020 году заключалась в неуверенности продавца. На это не повлияло то, могут ли домовладельцы продавать свои дома, а больше — то, что произошло после продажи дома.

Продавцы получали самые высокие цены и могли быстро продать, но они боялись, что не найдут другой доступный дом.Поэтому продавцы решили задержать свои дома немного дольше, что в конечном итоге привело к кризису в сфере недвижимости с низким уровнем запасов.

Другой причиной низкого жилищного фонда является повышенная мотивация покупателей, поскольку рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам подтолкнули все больше покупателей к покупке недвижимости.

Конечно, во многом это также связано с COVID-19 и его влиянием на жизнь в целом в разгар пандемии. Поскольку люди продолжают терять рабочие места, к концу 2021 года ожидается еще больше случаев потери права выкупа.Кроме того, люди покинули городские центры из-за требований социального дистанцирования и удаленной работы, поэтому городская жизнь стала менее привлекательной для покупателей.

Рынок недвижимости остается сбалансированным, если количество продавцов совпадает с количеством покупателей. Учитывая уникальность прошедшего года, потребуется некоторое время, чтобы рынок полностью восстановился.

Итак, будьте готовы ожидать продолжения тенденции:

• Высокий спрос на жилье;
• Низкая жилищная инвентаризация;
• Низкие ставки по ипотеке; и
• Более высокие цены на жилье.

Очевидно, что нынешний рынок недвижимости настроен против покупателей. Низкие процентные ставки позволяют среднему покупателю позволить себе более крупную ссуду. Это стало фактором повышения цен на жилье, а ограниченное предложение усиливает конкуренцию. Итак, чтобы противостоять ситуации, покупатели должны приготовиться к ужесточению конкуренции.

Итак, каково решение этой проблемы?

Если вы думаете, что просто добавление дополнительных списков является решением, вы не до конца понимаете проблему.Добавление существующих домов на продажу не создает инвентарь. Более определенным ответом на проблему было бы добавление новых жилых домов. Рано или поздно рост населения, скорее всего, превысит численность существующего жилищного фонда. Для удовлетворения спроса на жилье необходимо больше домов.

Перемещение по доступным домам

Учитывая высококонкурентный характер рынка, вот несколько отличных стратегий, чтобы оставаться наготове:

• Узнайте о районе, в котором вы планируете покупать недвижимость;
• Проведите предварительную оценку собственности, чтобы вы знали, сколько она стоит;
• Будьте готовы заплатить больше, чем запрашиваемая цена;
• Сделайте некоторые уступки, если можете; и
• Пройдите предварительную квалификацию или предварительное одобрение на жилищный заем, прежде чем вы начнете активно искать.

Последние мысли

Ожидайте, что цены на жилье, вероятно, будут продолжать расти, поскольку дома с низким уровнем запасов на продажу продолжают преобладать. Но это не значит, что вы должны сидеть сложа руки во время этой тенденции. Вместо этого подготовьте все необходимые документы и пройдите предварительную квалификацию. Начните планировать прямо сейчас, чтобы максимально увеличить свои шансы получить предложение на этом конкурентном рынке, когда представится такая возможность.

.