Максим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риелтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.

Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.

К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Дарья, Максим и риелтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не получилось.  

Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений. Сделайте это прямо сейчас!

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

Время чтения 12 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство.

Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю.

Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Типичные сложности:

1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска.

Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах.

А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

• Находиться за границей;
• На лечении в другом городе;
• Служить в армии;
• Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
• Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось.

Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д.

Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке.

Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи.

Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

• Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
• Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
• И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.

д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников.

Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу.

В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует.

Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает. 

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Последнее обновление: 30.09.2020

Вопрос:

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще.

Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель.

Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Можно ли вернуть задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать – см. в заметке по ссылке.

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев).

То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству.

Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Как можно обменять свою квартиру на другую – 3 способа. См. по ссылке.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч.

с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше).

Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто.

Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

Плюс вишенка на торте – у наследодателя-мужчины могут оказаться и внебрачные дети, о которых он сам даже не знал (такое случается в жизни). И эти дети, проведя ДНК-тест, тоже могут неожиданно заявить свои права на наследство.

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Да кроме того, среди наследников по закону могут оказаться и нетрудоспособные иждивенцы, которых дядя Вася содержал по доброте душевной. А такие иждивенцы, наравне с родственниками, тоже имеют право на долю в наследовании имущества по закону.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Если продавцы не выписываются из проданной квартиры, что делать Покупателю? Смотри в этой заметке по ссылке.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке.

Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает.

А значит, они вступают в наследство по закону, в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть. Что делать Покупателю?

Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться справочными сервисами Федеральной нотариальной палаты (ФНП):

• Поиск наследственных дел – здесь;
• Розыск наследников (по ФИО наследодателя) – здесь.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной.

Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых.

А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний.

И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон.

Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры.

Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания.

Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

• Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.
• Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира была получена в наследство».

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
2. Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Покупка квартиры по наследству: риски покупателя жилья в 2021 году

Наследственное имущество не изымается из оборота. После смерти владельца оно переходит новым собственникам по завещанию или закону, которые вправе распорядиться им по своему усмотрению. Однако покупка квартиры по наследству у таких граждан сопряжена с риском аннулирования сделки. Сегодня рассмотрим, какие опасности несет в себе приобретение унаследованного жилья, и как их избежать.

Общая информация о наследовании квартир

После смерти собственника жилье не становится бесхозяйным. Оно переходит новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим основаниям приобретения:

• нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
• если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
• если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений.

Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными.

Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству.

Смерть бывшего владельца лишь освобождает ее от обременения, но не является основанием для перехода права собственности.

Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Читайте на нашем портале подробнее о договоре ренты и спорах с наследниками.

Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения – скорее всего, это мошенник. Заключение дарственных, вступающих в силу после смерти дарителя, запрещено законом. Читайте подробнее о таких сделках здесь.

Риски покупателя наследственной квартиры

Есть несколько основных рисков покупки квартиры по наследству:

• отмена ДКП через суд – самый существенный риск;
• выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить;
• обнаружение долгов умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу.

Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относится срок владения квартирой, основания ее наследования (закон или завещание), и иногда даже причина смерти владельца.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры.

Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев.

За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

• Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
• Супруг, которому не выделили супружескую долю.
• Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
• Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

• оспаривание завещания;
• обжалование действий нотариуса;
• восстановление срока на принятие наследства;
• признание наследника (продавца) недостойным;
• аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

• отказополучателей – по завещательному отказу;
• получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире.

Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, – обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

• коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
• взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Читайте подробнее: «Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как проверить задолженность».

Оцениваем вероятность рисков

Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:

• по закону или завещанию получено жилье;
• сколько времени прошло с момента оформления прав продавца;
• в некоторых случаях – какова причина смерти наследодателя.

Внимание! Оценивать риски нужно в совокупности. Например, если квартира находится в собственности сына наследодателя, который получил ее по завещанию, меньше года – нужно посмотреть, есть ли другие наследники первой очереди. Если таких нет, можно оформлять покупку, не опасаясь отмены.

Наследство по закону

Считается, что если квартира получена в наследство по завещанию, риск ее покупки стремится к нулю. Однако это не так. Риски примерно одинаковые, собирается человек покупать завещанное жилье или унаследованное по закону.

По закону имущество распределяется между наследниками той очереди, которая ближе всего по родству к умершему. Например, если наследников первой очереди нет, квартиру получит вторая очередь и так далее. Всего очередей семь, и есть еще восьмая – «сквозная», которая наследует вместе с текущей очередью. Сложности возникают когда:

• некоторых родственников сложно разыскать;
• имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
• внезапно выявляется завещание.

Покупка квартиры, унаследованной по закону, тем рискованнее, чем более дальняя степень родства была призвана к наследованию.

Наследство по завещанию

По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:

• завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
• имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
• обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

Риск покупки квартиры, приобретенной в наследство по завещанию, повышается, если наследник не состоял в родстве с наследодателем и получил квартиру «в обход» кровных родственников. Последние попробуют высудить жилье в суде через отмену завещания.

Квартира в собственности меньше 3 лет

Три года – общий срок исковой давности. На него рекомендуют ориентироваться при покупке квартиры, полученной в наследство, поскольку именно три года дается наследникам на оспаривание любых сделок, связанных с отчуждением жилья.

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности порождает очень высокий риск. Если жилье находится во владении меньше года – риск еще выше.

Квартира во владении дольше 3 лет

Риски в данном случае существенно снижаются, однако не исчезают полностью. По ГК максимально срок исковой давности может быть продлен до 10 лет при условии, что заявитель не знал о нарушении своих прав. Если такой заявитель объявится, сделки отменят.

Интересный материал о сроках исковой давности по оспариванию сделок, в том числе завещания и ДКП, ищите здесь.

Причина смерти владельца

Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не фактически, а «юридически» – то есть его признали умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что наследодатель когда-нибудь объявится живым и постарается вернуть свое имущество назад.

Как снизить риски

Существенно уменьшить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:

1. Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
2. В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
3. Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
4. Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
5. Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

Внимание! К сожалению, нотариус, который вел наследственное дело, не вправе выдавать информацию о наследниках и содержании завещания. Узнать подробности у него практически нереально.

Защита в суде

Если дело дошло до суда, придется простроить серьезную стратегию защиты. Самый весомый аргумент для этого – Постановление Конституционного Суда № 6-П от 21 апреля 2003 года. В данном постановлении Суд выявил, что жилье нельзя изъять у добросовестного покупателя, который не знал и не мог знать о препятствиях к покупке квартиры.

Подтвердить добросовестность помогут:

• пакет документов, которые покупатель получил от продавца на сделке – подтвердят, что он искал и проверял информацию;
• выписки и справки, которые покупатель заказывал сам при покупке;
• факт нотариального удостоверения договора;
• пункт в ДКП о гарантиях продавца в плане отсутствия прав третьих лиц на квартиру.

Суд усомнится в добросовестности, если обнаружит явно заниженную цену и ДКП, составленный с явными ошибками, «на коленке».

Покупка квартиры по наследству сопровождается рядом рисков, которые нужно оценивать в совокупности. Некоторые из них существенные, другими можно пренебречь. Снизить риски покупки проблемной квартиры помогут рекомендации редакции нашего портала.

Внимание! В статье изложена общая информация. Решить индивидуальную ситуацию и разобраться в нюансах нового законодательства можно на онлайн-консультации у нашего дежурного юриста. Окно расположено в правом нижнем углу экрана.

Если статья была полезной, поставьте 5 звезд! Сохраните материал на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться».

Завещание Инвестиции в недвижимость | Millionacres

На сегодняшнем рынке большая часть успешного бизнеса по инвестированию в недвижимость — это возможность найти и купить дома со скидкой. Один из прекрасных способов сделать это — купить дом по наследству.

Ищете ли вы новый метод приобретения инвестиционной собственности или просто хотите понять, как работает покупка недвижимости по завещанию, эта статья проведет вас через процесс покупки дома в качестве инвестора в недвижимость.

Что такое наследственные свойства?

Завещательная собственность — это недвижимость, такая как дом или инвестиционная собственность, которая находится в судебном процессе, называемом завещанием, которая предназначена для передачи имущества умершего, включая урегулирование их активов. Имущество в завещании передается через суд по наследству, даже если умерший оставил завещание, которое в конечном итоге передает унаследованный дом бенефициарам наследства или наследникам, если таковые имеются.

Оттуда наследники или назначенный судом представитель по недвижимости несут ответственность за собственность и продажу собственности, если это необходимо.

Почему покупка собственности по завещанию в качестве инвестора может быть выгодной

Недвижимость по завещанию часто продается со скидкой, потому что в большинстве случаев это продажа с плохим обращением. Исполнитель завещания теперь занимается не только его имуществом, но и потерей близкого человека. Для многих это может быть обременительным, особенно если унаследованное имущество находится за пределами штата.

По этой причине некоторые наследники предпочитают продать собственность за установленную сумму, которая может быть ниже оценочной стоимости, чтобы просто покончить с этим.Если это продажа по решению суда, их цель — как можно быстрее продать собственность, чтобы сократить время и ресурсы, затрачиваемые судебной системой.

Как купить собственность завещания напрямую

Если вы хотите купить собственность завещания, первым шагом будет начать связываться с правильными лидерами завещания. Все объекты собственности в завещании перечислены в публичных записях в окружном суде. Инвесторы могут просматривать эти записи, собирая контактную информацию наследников или исполнителя завещания.

Если у инвестора нет времени или ресурсов, чтобы пойти в суд, чтобы собрать эту информацию самостоятельно, он может купить документы о завещании у компаний, которые собирают эти данные на уровне округа за округом.

Оттуда они могут разослать маркетинговую кампанию по почте, чтобы попытаться договориться о покупке собственности вне суда.

Если цена продажи согласована, вы в обычном порядке заключите договор и закроете его в указанные сроки с титульной компанией или поверенным.Иногда процесс завещания необходимо завершить до того, как наследники или исполнитель смогут завершить продажу, поэтому важно проявить терпение и понять процесс.

1. Соберите документы о завещании в окружном суде или купите документы о завещании.
2. Рынок исполнителю завещания или наследникам.
3. Договариваться о покупке недвижимости вне суда напрямую с наследниками или исполнителем.
4. Как обычно, заключить договор с титульной компанией или поверенным.

Как купить завещание в суде

Если нет завещания и суд несет ответственность за продажу имущества, потому что нет названных наследников или бенефициаров, они наймут агента по недвижимости, чтобы помочь в процессе продажи дома.

Процесс покупки наследственного имущества в суде зависит от штата, но во многих штатах используется один и тот же процесс.

Агент сначала оценит недвижимость, а затем выставит ее на продажу.Продажа завещания таким образом требует от инвестора внесения как минимум 10% депозита при подаче предложения. Как только предложение будет принято, суд направит наследникам официальное уведомление. Если в течение 15 дней не поступит ответ или возражение на предложение, суд назначит дату слушания, чтобы получить ходатайство об утверждении суммы продажи судом, или утвердить сумму, которая варьируется в зависимости от штата.

1. Найдите списки наследников в MLS или работайте с агентом по наследству.
2. Договоритесь о покупке недвижимости с агентом по продаже.
3. После того, как предложение принято агентом по продаже, инвестор должен внести депозит в размере 10%.
4. Суд направляет наследникам уведомление, требующее 15-дневного периода ожидания ответа.
5. Заявление в суд об утверждении окончательной цены и закрытии.

На что следует обратить внимание при покупке наследственного имущества

Закон о наследстве варьируется от штата к штату, и то, сколько имущества требуется для прохождения завещания, а также процесс завещания будет отличаться в зависимости от местоположения собственности.Важно работать с опытным поверенным по наследству в вашем штате и хорошо разбираться в законах и процедурах вашего штата, если вы намереваетесь купить дом по завещанию.

Также имейте в виду, что не каждый дом в завещании будет продаваться со скидкой. Скидка зависит от состояния собственности, бедствия, в котором находятся владелец или наследники, и от того, насколько они заинтересованы в продаже. Хотя это может быть непросто сориентироваться в продаже, это также может быть прибыльной инвестиционной стратегией, выгодной для обеих сторон.

Три совета по покупке дома на распродаже недвижимости | Socotra Capital

Специалисты по восстановлению недвижимости могут иногда находить выгодные предложения на дома, проданные через продажу недвижимости. Продажа недвижимости через суд по наследственным делам происходит, если владелец дома умирает без завещания (то есть, не оставив завещания), и в этом случае судебная система контролирует продажу имущества.

Недвижимость, проданная через суд по наследственным делам, часто бывает ниже рыночной по нескольким причинам. Во-первых, бенефициары продажи (обычно дети умершего) обычно не живут в доме и не имеют сильной эмоциональной привязанности к собственности.Во-вторых, расходы на имущество (налоги, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование) продолжают накапливаться даже после смерти владельца, поэтому у наследников есть сильный стимул как можно быстрее избавиться от собственности. С другой стороны, иногда эти свойства продаются по выгодной цене, потому что техническое обслуживание откладывалось на многие годы, и потребуются серьезные обновления. Эти объекты недвижимости часто продаются «как есть», даже если необходимость в серьезных улучшениях, таких как установка новой проводки или водопровода, очевидна. Еще больший риск может исходить от скрытых проблем.Поскольку владелец дома умер, а наследники ничего не знают об имуществе, некому сообщать о таких проблемах, как протекающая крыша или незаконное строительство, которое может резко снизить стоимость имущества. По этим причинам тщательный осмотр дома абсолютно необходим для реабилитологов, намеревающихся приобрести недвижимость на аукционе суда по наследству.

Определение объектов недвижимости, которые будут проданы через суд по наследственным делам

Самый простой способ определить объекты недвижимости для продажи по завещанию — это обратиться к местному агенту по недвижимости, который занимается составлением списков объектов завещания.В общем, недвижимость на продажу по завещанию продается так же, как и любой другой дом. Исполнитель наследства, которым может быть оставшийся в живых наследник или назначенный судом поверенный, обычно нанимает агентство недвижимости для продажи собственности. Другой способ найти эту недвижимость — связаться с местным судом по наследственным делам и попросить список дел, связанных с завещанием, за предыдущие шесть месяцев. Открытые владения можно определить, проверив онлайн-досье суда. В инвентаризационном списке недвижимости будет указано, является ли недвижимость частью недвижимости.В инвентарной ведомости также будет дано краткое описание собственности. Если вам нравится описание, вашим следующим шагом должно быть обращение к исполнителю или поверенному по недвижимости (их имена должны быть указаны в списке дел), чтобы узнать имя агента по недвижимости, обрабатывающего листинг, и есть ли в цене листинга был установлен. Объявленная цена на недвижимость для продажи по завещанию обычно основывается либо на рекомендации агента по недвижимости, либо на независимой оценке, назначенной судом.

Процесс покупки

Необычным требованием к недвижимости, проданной через суд по наследственным делам, является то, что любое предложение о покупке должно сопровождаться 10% депозитом. После того, как предложение сделано, исполнитель недвижимости может принять или опровергнуть, как и любые другие сделки с недвижимостью, но для подтверждения продажи требуется одобрение суда. Чтобы продвинуть процесс продажи вперед, имущество будет обращаться в суд с ходатайством об установлении даты продажи.

После того, как дата продажи установлена, покупатель и продавец должны подождать не менее 30 дней, в течение которых недвижимость публично рекламируется по предложенной цене.Потенциальный покупатель должен присутствовать на судебном заседании в назначенную дату, чтобы закрыть сделку. Во время судебного слушания суд идентифицирует собственность, а затем проводит аукцион, устанавливая начальную ставку выше предложенной цены. Сумма начального предложения будет варьироваться от штата к штату. В Калифорнии суды устанавливают начальное предложение на 5% выше предложенной цены плюс дополнительные 500 долларов. Другие стороны могут делать ставки на имущество на судебном аукционе. Однако для подтверждения продажи конкурирующий участник торгов должен иметь возможность незамедлительно внести 10% -ный залог в виде кассового чека.Если на недвижимость нет конкурирующих заявок, суд обычно подтверждает ее продажу по предложенной цене.

Риски, связанные с продажей завещания

Хотя недвижимость, проданная через аукционы завещания, иногда может быть привлекательной сделкой, существует несколько факторов риска, связанных с этими типами сделок.

Во-первых, вы должны подготовиться к длительному процессу продажи и неопределенной дате закрытия. Процесс завещания занимает не менее шести месяцев от начала до конца.В некоторых случаях исполнитель наследственного дела может уже получить разрешение суда на продажу, но нередко имение выставляет дом на продажу до завершения процесса завещания. В этом случае продавец часто оговаривает дату закрытия через несколько месяцев в будущем или просит включить в договор купли-продажи пункт, который ставит дату закрытия в зависимость от предоставления завещания. Значительные задержки могут произойти при продаже недвижимости, в которой участвуют несколько исполнителей, проживающих в разных штатах, или исполнители, которые не могут договориться о цене продажи.

Во-вторых, ваш депозит в размере 10% не подлежит возврату. Если вы сделали предложение, но решили не продвигать покупку, вы лишаетесь залога. Это может произойти, даже если во время осмотра дома будут обнаружены серьезные проблемы. После того, как предложение сделано, единственными обстоятельствами, которые оправдывают возврат вашего депозита, являются: 1) ваша ставка была завышена на судебном аукционе или 2) суд решил отклонить ваше предложение по другим причинам.

В-третьих, чтобы выиграть имущество на судебном аукционе, покупатель должен не только перебить цену других участников торгов, но и немедленно предъявить суду кассовый чек на сумму не менее 10% от окончательной цены завышенной цены.Это требует заблаговременного планирования и знания того, какую высокую ставку вы готовы сделать. Если у победившего участника торгов не будет правильной суммы в виде кассового чека или чек выписан не той стороне, суд не подтвердит покупку им имущества

Покупатель также должен доказать суду, что финансирование есть возможность продвинуться с покупкой. При условии внесения правильного депозита и наличия необходимого финансирования продажа будет подтверждена, и победивший участник торгов станет новым владельцем собственности, как правило, в течение 30–45 дней после судебного слушания.

Как вы подтверждаете право собственности на имущество наследника в Южной Каролине?

Имущество наследника (или «имущество наследника») — это уникальная концепция, которая может создать уникальные проблемы для владельцев собственности и потенциальных покупателей. Как объясняется в Министерства сельского хозяйства США (USDA) :

« Наследственная собственность — это земля, неофициально передаваемая из поколения в поколение. В большинстве случаев речь идет о землевладельцах, умерших без завещания. Собственность наследников — это земля, находящаяся в «общей» собственности всех наследников, независимо от того, живут ли они на этой земле, платят налоги или когда-либо ступали на землю.. . . Когда землевладелец умирает без завещания, государство решает, кто унаследует землю. Со временем, когда земля передается из поколения в поколение без завещания, дальние родственники, которые не знают друг друга, могут стать совладельцами одной и той же собственности ».

Совместное владение дальними родственниками может создать ряд проблем. Для владельцев это включает такие вопросы, как:

• Разногласия по поводу ответственности по уплате налогов и иных имущественных расходов
• Разногласия по поводу того, кто имеет право занимать имущество
• Разногласия по поводу использования собственности (т.е. строить ли дом или обрабатывать землю)
• Разногласия по поводу того, когда, стоит ли и за сколько продавать недвижимость
• Трудности с получением ипотечных кредитов, ссуд под залог недвижимости и государственной помощи
• Сложность продажи из-за отсутствия четкого названия

Для потенциальных покупателей отсутствие четкого правового титула также представляет проблемы: если вы не уверены, кому принадлежит собственность, покупка ее может создать множество потенциальных проблем — и ваш полис страхования титула покупателя может не служить источником рельеф.В результате, когда предлагается продажа имущества наследника, как правило, в наилучших интересах каждого передать право собственности на землю. Итак, как это сделать?

Очистка правового титула на собственность наследника в Южной Каролине

Сегодня участок земли, находящийся в собственности наследника, легко может иметь десятки владельцев. Поскольку доля одного владельца в собственности делится поровну между его или ее потомками на момент смерти, права собственности могут принадлежать членам семьи в нескольких поколениях, и эти члены семьи могут иметь или не иметь (скорее всего, не иметь) равные доли владения .Некоторые из них могут даже не подозревать, что им принадлежит доля в собственности.

Итак, хотя работа с несколькими владельцами собственности является сложной задачей, во многих случаях первая задача — просто идентифицировать всех владельцев собственности. Принимая во внимание, что передача права собственности происходит каждый раз, когда один из владельцев умирает — и что некоторые владельцы могли передать свои доли собственности путем продажи, завещания или доверительного управления, — объединение прав собственности на объект недвижимости может стать огромным и потенциально непреодолимым бременем.Конечно, одни ситуации сложнее других.

В некоторых случаях для решения вопросов, связанных с имуществом наследника, могут использоваться стандартные процедуры для прекращения правового титула. Однако из-за сложности вопросов, связанных с имуществом наследника, в Южной Каролине были разработаны специальные правила и процедуры, призванные помочь наследникам и потенциальным покупателям осуществлять переводы и выгодно использовать имущество наследника. В зависимости от обстоятельств, некоторые из возможных вариантов решения вопросов, связанных с правом собственности, и прекращения правового титула на собственность наследника в Южной Каролине, включают:

1.Акт о прекращении действия права

Акт отказа от права требования передает право собственника в недвижимом имуществе — каким бы он ни был — покупателю. В отличие от гарантийного акта, который (как следует из названия) гарантирует, что продавец имеет абсолютное право на передачу собственности, акт о прекращении права собственности не дает никаких гарантий в отношении права собственности. Хотя в большинстве случаев это не идеальный вариант для покупателей, в ситуациях, связанных с имуществом наследника, оформление акта о прекращении права требования может быть достаточным для достижения желаемого сторонами результата.

2. Принудительная продажа

В некоторых ситуациях единственный наследник или группа наследников могут получить постановление суда о принудительной продаже имущества наследника. При таком типе принудительной продажи покупатель получает четкое право собственности на собственность, и все наследники (а не только те, кто участвует в продаже) имеют право на часть покупной цены на основе их соответствующих долей владения.

3. Налог на продажу

Налоговая продажа — еще один потенциальный вариант освобождения от прав на собственность наследника.Если наследники не платят налоги на собственность в установленном порядке, округ может продать собственность на аукционе. Веб-сайт казначея округа Бофорт предоставляет хорошее объяснение этого процесса.

4. Костюм для Quiet Title

Иск о потере права собственности — это формальная судебная процедура, которая используется для установления законного права собственности на объект недвижимости, когда в цепочке правового титула есть неясности, несоответствия или другие проблемы. Иск о негласном праве собственности может быть подан наследником, несколькими наследниками или покупателем, стремящимся подтвердить свою приобретенную долю владения в рассматриваемой собственности.

5. Передача по договору

Если все наследники могут быть идентифицированы, то лучшим вариантом может быть согласование результата, который будет приемлем для всех сторон. Хотя собственность наследника по умолчанию переходит к бенефициарам владельцев в момент смерти, этот цикл продолжается только до тех пор, пока не произойдет промежуточная сделка. Если все стороны согласны относительно того, как использовать или распоряжаться имуществом наследника, то заключение соглашения может способствовать установлению четкого правового титула.

В любом случае, после определения наилучшего пути продвижения, последний шаг — это регистрация передачи собственности и права собственности в соответствующем окружном архиве. Это не только необходимо для официального установления права собственности, но и поможет предотвратить многие проблемы в будущем.

Есть вопросы о наследнике? Запланировать конфиденциальную первичную консультацию

Патрик Р. Уоттс — поверенный по недвижимости в Саммерсвилле , имеющий более 40 лет опыта работы с имуществом наследников и связанными с этим вопросами правового титула в Южной Каролине.Если у вас есть вопросы и вы хотите поговорить с адвокатом, вы можете позвонить по телефону 843-851-7050 или , связаться с нами онлайн , чтобы назначить конфиденциальную первичную консультацию.

Кто подписывает, когда продавец умер?

Автор админ

Нас часто просят застраховать покупку дома, если продавец умер. Ваш договор купли-продажи может быть подписан родственником, который указывает, что он является исполнителем наследства.Это не значит, что мы им не доверяем, но как поставщик страхования титулов мы должны убедиться, что они имеют необходимое законное право передать собственность вам. В некоторых случаях акт может подписать более одного человека. Вот почему:

Законы о наследстве от штата к штату очень четко определяют, что происходит с вашими активами, когда вы умираете. Если вы хотите быть тем, кто решает, куда все пойдет, включая любую недвижимость, которой вы можете владеть, то лучше всего убедиться, что у вас есть Последняя воля и Завещание.Имея завещание, вы можете оставить свой дом кому-то конкретному, что называется «конкретным изобретением», тем самым сделав этого человека «конкретным изобретателем». После того, как ваше завещание было принято судом по наследственным делам округа, в котором находится ваш дом, этот конкретный завещатель становится законным владельцем. С другой стороны, вы можете не захотеть передавать свою собственность кому-то конкретному, а оставите все свое имущество (обычно называемое остальным и остатком) своим наследникам. В этом случае ни одно лицо не имеет индивидуального конкретного права на недвижимость.Независимо от того, передаете ли вы собственность кому-то специально или нет, вы все равно назовете кого-то в завещании в качестве своего исполнителя или исполнителя. После официального назначения судом по наследственным делам это лицо или лица теперь имеют право подписывать акт от имени вашего имущества и продавать недвижимость.

А что, если продавец умер, не составив завещания? Затем суд по наследственным делам назначит кого-либо в качестве управляющего имуществом. Это лицо также имеет право продавать собственность с некоторыми возможными ограничениями, однако, в отношении того, кому еще, возможно, придется подписывать.

Итак, как квалифицированная компания по страхованию титулов, что мы ищем, когда проверяем недвижимость? Во-первых, если человек умер по завещанию, то нам нужно знать (а) кто был назначен исполнителем и (б) есть ли какие-то конкретные придуманные? Чтобы мы могли оформить полис страхования титула собственника, а также полис страхования титула кредитора, мы должны убедиться, что Исполнитель и любые конкретные исполнители подписали договор. Если у продавца не было завещания, мы подтвердим назначение администратора и убедимся, что это лицо подписало его.Однако имейте в виду, что если вы являетесь одним из наследников или родственником одного из наследников и покупаете дом тети Лотти из ее состояния за небольшую плату или бесплатно, то большинство государственных страховщиков потребуют, чтобы все наследники тети Лотти подписывать акт, а не только Администратор. Это справедливо для любой продажи, когда покупатель не оплачивает полную стоимость.

Как компания по страхованию титулов, мы не являемся поверенными по недвижимости. В ваших личных целях вам всегда следует консультироваться с поверенным по наследству, чтобы он помог вам подготовить завещание, решить вопрос о наследстве или завещании или подать налоговую декларацию на наследство.Но вы можете положиться на наших опытных и знающих юристов, чтобы убедиться, что правильный человек подписывает акт о продаже вашего нового дома. Вы точно не захотите, чтобы давно потерянный кузен Кевин появился у вашей двери и заявил, что его бабушка оставила ему дом вашей мечты! А если он появится? Тогда знайте, что ваш полис страхования титула защитит вас и позволит вам обратиться к нам, чтобы помочь кузену Кевину в его пути.

World Wide Land Transfer — это компания по расчетам и условному депонированию с полным спектром услуг, которая также предоставляет комплексные услуги по страхованию титула для всех форм сделок с недвижимостью, от покупки дома или рефинансирования до самых сложных коммерческих сделок.Хотя World Wide Land Transfer начиналась преимущественно как Титульная компания PA, выпускающая Титульное Страхование PA, мы быстро росли и выполняем большой объем работ по покупке, выпуская как Страхование титула Нью-Джерси, так и Страхование титула Нью-Йорка. Имея отношения со многими поверенными по недвижимости на большей части Средней Атлантики и Северо-Востока, мы рады направить вас к поверенному по недвижимости, который может облегчить оформление вашей незавершенной продажи. Крайне важно, чтобы работа с недвижимостью была завершена как можно раньше, чтобы не задерживать расчет.Мы сталкивались со многими случаями закрытия сделки, когда время было ключевым для приобретения покупателей, а возможная задержка с вопросами недвижимости испортила сделку, и недвижимость застряла вместе с недвижимостью для поиска следующего потенциального покупателя. Не позволяйте этому стать вашей реальностью.

[gravityform id = ”10 ″ name =” Направление к поверенному “]

Что такое поиск по заголовку? Как этот важный шаг может сделать или сломать ваше завершение.

Перед покупкой дома вам необходимо провести поиск по титулу, чтобы убедиться, что вы можете законно владеть имуществом бесплатно и без права собственности.

Поиск титула включает изучение публичных записей и другой документации, чтобы убедиться, что собственность может быть продана и ее титул свободен от каких-либо претензий, залоговых прав или других проблем, которые могут поставить под угрозу вашу способность законно владеть недвижимостью.

Ипотечные кредиторы, например, требуют поиска по названию, чтобы предоставить средства для ссуды.

«Думайте о поиске названия дома, как о проверке работодателем соискателя работы», — сказал Лэнди Лю, генеральный менеджер компании Better Settlement Services из Нью-Йорка.«Это также защищает кредитора».

Юрист или титульная компания обычно проводит поиск, который чаще всего начинается после заключения договора продавцом и покупателем.

Компания или юрист обычно проводят расследование в офисе окружного или муниципального клерка, где находится собственность. Многие необходимые записи теперь доступны в Интернете.

«Этот человек просматривает многие источники информации, относящиеся к собственности», такие как документы, земельные книги, залоговые права, дела о разводе, записи о банкротстве и дела о завещании, — сказала Сюзанна Холландер, юрист и профессор недвижимости в Международном университете Флориды. Майами.

Тщательный поиск по титулу также, вероятно, будет включать подробности об ипотеке, связанной с недвижимостью, оценках улиц и канализации, налогах и любых других существующих проблемах с правом собственности, говорит она.

«Поиск может начинаться на 50 лет назад или на столько, сколько необходимо, чтобы установить основной документ и проверить каждую последующую передачу собственности», — сказала Сара Ститген, адвокат по закрытию в Cook & James, фирме в Розуэлле , Ga.

После того, как вся информация будет собрана, титульная компания или юрист создаст отчет, в котором будет показано, что было обнаружено.

Вот некоторые общие проблемы, которые может обнаружить поиск по заголовкам, а также соответствующие стратегии их решения:

• Разрыв в цепочке заголовков. Эта проблема может возникнуть, если в цепочке отсутствует документ. «Если сторона A передает собственность стороне B, а затем сторона C передает то же имущество стороне D, нам не хватает связи между сторонами B и C», — сказал Ститген. «Это может быть решено путем получения документа от стороны B к стороне C или документа от стороны B к стороне D.”

• Неверное или отсутствующее юридическое описание в документе. В зависимости от характера ошибки обычно требуется получение исправленного документа от тех же сторон для исправления ошибки.

• Потенциально недостающие проценты. Когда цепочка правового титула включает передачу имущества через наследство, важно убедиться, что все наследники надлежащим образом отказались от своих прав в собственности.

• Залог. Поиск по названию часто выявляет залоговые права, которые представляют собой законные права или требования на собственность, которая обычно используется в качестве обеспечения для погашения долга.

• Неуплаченные налоги на имущество. Все неуплаченные налоги на недвижимость, основанные на оценочной стоимости дома, необходимо будет уплатить до того, как право собственности будет передано новому владельцу.

Если обнаружена какая-либо из этих проблем, покупатели жилья обычно имеют три варианта, в зависимости от того, что разрешено в их контракте на покупку, по словам Холландера:

1. Попросите продавца решить проблему до закрытия.

2. Попросите продавца компенсировать покупателю затраты на устранение проблемы.

3. Отойдите от сделки и получите возврат депозита.

Есть два основных вида затрат на услуги по правовым титулам, предоставляемые титульной компанией или юристом:

• Плата за услуги по расчетам. Сюда входят расходы, понесенные при закрытии ссуды, такие как стоимость комиссии за перевод, условное депонирование и андеррайтинг полиса страхования титула. Последняя включает плату за поиск по названию и стоимость решения обнаруженных проблем. Стоимость только проведения поиска по названию часто колеблется от 75 до 100 долларов и может быть оплачена покупателем или продавцом, если стороны договорятся.

• Премия по страхованию титула. «Страхование титула гарантирует, что лицо, которое покупает или рефинансирует дом, является законным владельцем собственности», — говорит Лю. «Премия — это единовременная оплата при закрытии сделки, которая может варьироваться от 0,5% до 1% от суммы покупки».

Любой желающий может искать записи о собственности через офис своего окружного клерка, и ни один закон не запрещает вам проводить поиск по титулу самостоятельно. Но специалисты категорически не рекомендуют этого из-за сложности поиска.Кроме того, по словам Ститгена, страхование титула не будет оформлено, если поиск титула не будет проводиться профессионалом.

Рефинансирование наследственного имущества и выкуп наследников

Физические лица часто называют нескольких человек наследниками недвижимого или материального имущества. В отличие от ликвидных активов, таких как деньги или ценные бумаги, которые относительно легко разделить между наследниками, раздел собственности может быть более сложным. Один из вариантов — рефинансировать унаследованное имущество и выкупить наследников, связанных с этим имуществом.Вот основные этапы этого процесса.

Передача права собственности от умерших к их наследникам будет зависеть от ипотеки дома, который они передают. Когда домовладелец умирает, дом добавляется к его имуществу. Если у дома нет непогашенных долгов, залогов или ссуд, наследники получат имущество бесплатно.

Однако, если есть непогашенный остаток по ипотечному кредиту дома, этот долг должен быть погашен до того, как наследники смогут получить собственность.По сути, наследники должны будут выплатить сумму кредита до передачи им имущества.

Если есть наследник, который хочет владеть недвижимостью полностью, но не имеет средств для выкупа других наследников, у него может быть возможность выбрать рефинансирование наличными. Наследники могут коллективно решить, сколько получит каждый наследник до рефинансирования дома.

Как правило, рефинансирование собственности не так просто, как получение ипотеки, поскольку дом обычно оформляется на имя поместья или траста.Во многих случаях банки или финансовые учреждения не будут рефинансировать заемщика, который не является владельцем дома. Большинство банков или финансовых учреждений не хотят рефинансировать унаследованную собственность.

Частные кредиторы или кредиторы с твердыми деньгами обычно имеют опыт и понимают, как рефинансировать унаследованное имущество для выкупа наследников. Ссуды на недвижимость, ссуды на завещание, ссуды на наследство, безотзывные ссуды доверительного управления и ссуды на наследство — вот некоторые из распространенных ссуд, которые вы можете увидеть при решении этого вопроса.Несмотря на то, что у этого типа ссуды много разных названий, они по сути предлагают рефинансирование с выплатой наличных.

В рамках одной из этих ссуд частный кредитор ссужает деньги поместью или трасту, а затем наследник, желающий получить полную собственность, берет на себя ссуду. Наследники, которые не хотят владеть недвижимостью, получат выручку от ссуды. Имейте в виду, что ссуды частных кредиторов обычно имеют более высокие процентные ставки, чем обычные кредиторы. Но из-за более высокой стоимости они могут предложить большую гибкость и могут одобрить ссуду быстрее, чем обычное учреждение.

После завершения процесса рефинансирования имущество переходит к наследнику. Затем наследник может подать заявку на получение долгосрочной ссуды с потенциально более низкой процентной ставкой у обычного кредитора.

Если этот процесс кажется обескураживающим и слишком сложным, у вас есть другие варианты. Один из вариантов — сохранить дом, чтобы все наследники могли наслаждаться им долгие годы. Поскольку все наследники владеют имуществом в равных долях, вы можете разделить свое время поровну.Если есть непогашенный остаток по ипотеке, убедитесь, что вы и другие наследники определяете, как платить по ипотеке.

Вы также можете принять решение об аренде или продаже недвижимости. Если вы решите сдать недвижимость в аренду, кто-то должен будет взять на себя управление имуществом и стать домовладельцем. Если вы решите продать, вы сможете разделить выручку поровну и уйти. Каждое решение сопряжено со своим набором препятствий, поэтому убедитесь, что все наследники находятся на одной волне, решая, что им делать с домом.

В некоторых случаях наследники могут не согласиться с тем, что им делать с домом. Если это произойдет, вам, возможно, придется передать дело в суд и предоставить решение судье. Если судья распорядится о продаже, третье лицо может помочь с продажей собственности. Однако это могло бы уменьшить сумму, которую каждый наследник получает от продажи собственности.

Рефинансирование унаследованного имущества — это один из способов распределения его стоимости между всеми наследниками. Однако это может оказаться чрезвычайно сложным и дорогостоящим, если вы не будете осторожны.Вот почему вы можете изучить другие варианты, прежде чем двигаться дальше с этим финансовым решением. Также все наследники должны быть на одной странице. Убедитесь, что вы получили все свои решения в письменной форме, или проконсультируйтесь с юристом, чтобы решить юридические вопросы по этому вопросу.

• Поговорите с финансовым консультантом о рефинансировании унаследованной собственности. Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей.Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут. Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Если вы все же решите рефинансировать унаследованное имущество, вам нужно будет найти ипотечного кредитора после того, как имущество будет передано на ваше имя. Узнать, как работают ипотечные кредиторы, можно, прочитав обзоры.

Фото: © iStock.com / stocknshares, © iStock.ru / RichLegg, © iStock.com / Merydolla

6 фактов о правах собственности на недвижимость

Правовой титул — это юридическая документация, которая включает подробные сведения о собственности, которую вы покупаете, и о том, кому она принадлежит, часто в форме документа. Одним из шагов при покупке дома является завершение поиска по названию до закрытия. Многие покупатели-новички, возможно, мало что слышали об этом процессе. Поиск по заголовку выполняется, чтобы убедиться, что заголовок понятен и нет неожиданных сюрпризов. В то время как большинство покупок дома совершаются без особых хлопот, некоторые действительно связаны с проблемами с названием.Хотя большинство из них являются незначительными проблемами и легко решаются, важно понимать, чего ожидать.

1. Страхование права собственности на покупку

Как только вы заключите договор на дом, первое, что вы сделаете, — это купите страховку титула. Есть два типа полисов:

• Страхование титула собственника — защищает покупателя

• Страхование титула кредитора — защищает кредитора

Политика собственника предусматривает покрытие, равное сумме, которую вы платите за собственность.Он защищает владельца, если проблема обнаружена после завершения поиска. Страховая компания оказывает юридическую помощь и оплачивает любые обоснованные претензии. Полис этого типа, оплачиваемый при закрытии, обеспечивает защиту до тех пор, пока вы владеете домом.

Хотя вы будете очень мало вовлечены в фактический поиск или разрешение титула, важно иметь страховку титула. Понимание процесса может дать вам душевное спокойствие благодаря опыту покупки дома.

2.Предыдущее требование права собственности

Исследователь названий ищет любые претензии к названию, которые могут повлиять на вашу покупку. Поиск будет включать публичные записи и другие земельные записи за многие годы. Вы можете быть удивлены, узнав, что более одной трети всех поисков по заголовкам выявляют какие-то проблемы. Вот несколько наиболее распространенных проблем:

• Предыдущий владелец не уплатил государственные или местные налоги

• Подрядчику не заплатили за выполненные работы

• Ошибки или упущения в действиях

• Неизвестные владельцы, наследники или конфликтующие завещания