Когда здание Митчелла-Ламы становится частным, оно теряет все налоговые льготы, и владельцы должны рефинансировать его по текущим рыночным ставкам.Те, кто хочет приватизации, чтобы обналичить, наверняка получат прибыль. Для тех, кто все еще хочет остаться в здании, переход в частную собственность определенно увеличивает расходы на обслуживание и процентные ставки. Кроме того, чем больше квартир продается по рыночной цене, тем меньше вариантов доступного жилья существует в городе. Но принуждение здания к сохранению в программе может привести к отсрочке технического обслуживания, что может стать довольно опасным, как видно из разрушающихся гаражей и балконов, которые рухнули в Кооперативном городе Бронкса.

Программа Митчелл-Лама была предназначена для получения прибыли от выкупа программы, которая должна была финансировать новые проекты Митчелл-Лама. Это сделало бы самодостаточную программу доступного жилья и постоянное новое предложение жилья для малоимущих в городе. Такого никогда не было.

«… чем больше квартир продается по рыночной цене, тем меньше вариантов доступного жилья существует в городе».

Построенный в 1968 году кооператив Митчелл-Лама East Midtown Plaza имеет 748 квартир от студии до четырех спален и состоит из шести разных зданий, трех высотных и трех малоэтажных зданий между Первой и Второй авеню и 23-25 ​​улицами. .В дополнение к резиденциям, комплекс предлагает охранников в вестибюле, а также передвижную охрану, услуги прачечной, тренажерный зал, игровую площадку, гараж и общественные помещения / комнаты для мероприятий.

Хойлман и его группа добавили, что из-за решимости East Midtown Plaza Housing Company провести приватизацию, комплекс сознательно отказался от изучения альтернативного финансирования, в частности, грантов и недорогих ссуд от городского правительства.

Правильный ответ на вопрос о приватизации или нет неясен, но ясно то, что по мере того, как приватизируется все больше зданий Митчелла-Ламы, все меньше и меньше вариантов для всех тех, кто находится в списке ожидания, ищущих варианты доступного жилья на рынке недвижимости. не подходит для простых смертных.

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по этому объекту, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из отличных объявлений Чем заняться в Нью-Йорке после Дня Благодарения + сокращение списков на Манхэттене до 3000 долларов в месяц Воскресенье, 28 ноября 2021 г.
• Из журнала «Тенденции в Нью-Йорке» Сезон для подарков: возможности волонтерской работы в отпуске в Нью-Йорке Вторник, 23 ноября 2021 г.
• Из доступного жилья Доступное жилье: всесторонний обзор лотерей + дополнительные программы для помощи арендаторам Пятница, 19 ноября 2021 г.
• От познакомиться Покупка или аренда в Нью-Йорке в качестве иностранного гражданина Четверг, 11 ноября 2021 г.
• От познакомиться Снижение цен с 325 тысяч долларов: пентхаус SoHo получил стрижку на 1 миллион долларов на фоне изменения зонирования; Кондоминиум с 4 спальнями UWS снижен на 22% Среда, 10 ноября 2021 г.
• От познакомиться Руководство по покупке квартиры в Нью-Йорке + 2-комнатные квартиры в Нижнем Манхэттене, открытые для жителей с частичной занятостью Вторник, 9 ноября 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Топ-10 одноэтажных домов Нью-Йорка; Посмотрите на роскошные дома внутри них Четверг, 4 ноября 2021 г.
• От познакомиться Как купить квартиру в Нью-Йорке? 5 советов от риэлтора с Манхэттена Среда, 3 ноября 2021 г.

Забронируйте тур или получите дополнительную информацию о любом из этих объектов

Забронировать тур / Подробнее

жилищных кооперативов | Калифорнийский центр развития кооперативов

Жилищные кооперативы — это корпорации с демократическим контролем, созданные для обеспечения своих членов жильем.Каждое домохозяйство владеет долей в корпорации, которая дает члену право занимать жилую единицу. Как правило, кооператив финансируется за счет общей ипотечной ссуды, которая покрывает всю собственность, и члены ежемесячно вносят плату за содержание для покрытия выплат по ипотеке и операционных расходов.

Кооператив относится к организационной структуре предприятия, а не к типу подразделения. Кооперативная модель может использоваться для домов на одну семью, таунхаусов, квартир, парков передвижных домов — практически любого типа жилищного строительства.Жилищные кооперативы создаются для удовлетворения выявленных потребностей членов. В этом отношении жилищные кооперативы могут включать в себя высококлассные жилые комплексы для удовлетворения жилищных потребностей относительно богатых и жилые комплексы, созданные для предоставления права собственности на жилье тем, кто не может позволить себе приобрести жилье по рыночной цене.

Жилищные кооперативы с ограниченным капиталом созданы, чтобы предлагать постоянно доступные возможности домовладения семьям с низкими и средними доходами. Развитие кооперативов такого типа часто финансируется за счет сочетания частных и государственных средств.Цены на акции в этих кооперативах обычно низкие, и члены домохозяйств не могут владеть более чем одной долей. Чтобы еще больше сохранить доступность и предотвратить спекулятивную перепродажу, на продажу акций вводятся ценовые ограничения.

Законодательство Калифорнии признает и регулирует жилищные кооперативы с ограниченной долей участия. Этот закон гарантирует долгосрочную доступность акций, ограничивая рост цен на акции не более чем 10% в год, и предписывает, чтобы любая прибыль от продажи всего кооператива направлялась государственным или благотворительным организациям.

Жилищные кооперативы по рыночной ставке работают на частном рынке. В этих кооперативах, иногда называемых акционерными кооперативами, отдельные члены кооперативов организуют частное финансирование покупки акций. Члены кооператива устанавливают Устав, который может ограничивать проживание домовладельцев или налагать ограничения на аренду квартир. Когда участник уходит, акция продается по полной рыночной стоимости.

Жилищные кооперативы для пожилых людей предназначены для удовлетворения потребностей членов, соответствующих установленным возрастным ограничениям.Единицы разработаны с учетом потенциальных жизненных изменений, которые могут сопровождать возраст. Сообщества могут включать в себя общественные комнаты, фитнес-центры, бассейны, парки — множество вариантов, предлагаемых в любом развитии с ограничениями по возрасту. Они также могут включать различные степени постепенного ухода. Преимущество кооперативной модели состоит в том, что она позволяет членам владеть своим подразделением и включает демократический процесс принятия решений, который гарантирует, что пожилые люди имеют право голоса во всех аспектах жизни сообщества.

Производственные кооперативы домашних парков ( Сообщество, принадлежащее резидентам, , « ROC ») созданы для того, чтобы предоставлять членам контроль над ценами и право голоса при эксплуатации, политике и техническом обслуживании парка.Промышленные дома находятся в частной собственности, а земля под домом и все другие объекты принадлежат кооперативу. Члены являются совладельцами парка и имеют право занимать место для своего дома.
CaliROC — это программа Калифорнийского центра кооперативного развития (CCCD), который является партнером сертифицированного поставщика технической помощи (CTAP) национальной некоммерческой организации: ROC USA®. CCCD и ROC USA помогают в переводе частных промышленных жилых парков в сообщества, принадлежащие резидентам, или ROC от первоначального соглашения о продаже до закрытия условного депонирования, а также послепродажную помощь для жителей. Для получения подробной информации о CaliROC, , см .: www.caliroc.org или позвоните по телефону 1-800-413-7301 .

Кооператив Митчелл-Лама взвешивает субсидии против прибыли

Квартира Жанны Пойндекстер в East Midtown Plaza полна признаков скандала, раздирающего кооператив Митчелл-Лама в Ист-Сайде Манхэттена. Две большие почтовые коробки, длинная линия папок на столе в гостиной и ящики для документов, заполненные до краев.Их содержание касается только одной темы: продолжающейся пять лет борьбы за то, следует ли East Midtown Plaza «приватизировать» или отказаться от государственной программы Митчелла-Ламы. Пойндекстер и группа его союзников заявляют, что этого не должно быть, в то время как некоторые из их соседей так же упорно лоббируют возможность приватности.
~
East Midtown Plaza — это последний фронт в битве за будущее Митчелл-Ламы, программы доступного жилья, поддерживаемой государством и городом. Подстрекаемые сегодняшним рынком недвижимости, на котором квартира за 600 долларов в месяц может быть продана за сотни тысяч долларов, комплексы Митчелл-Лама в Нью-Йорке стремительно выходят из программы.В то время как выкуп арендных домов стал обычным явлением, новшеством является выход из государственной программы кооперативных жилых комплексов, принадлежащих их жильцам или «кооператорам».

В отличие от субсидируемой аренды, такой как Старретт-Сити в Бруклине, где правительственные чиновники лоббировали до тех пор, пока не было достигнуто соглашение о продаже, выгодное для арендаторов из рабочего класса, кооператив ставит выбор, покидать ли Митчелл-Лама, и торговую защиту для прибыли, в руках самих жителей.

Короче говоря, вариант исключения кооперативов из доступного жилого фонда Нью-Йорка остается за ними.

Сенатор штата Лиз Крюгер, спонсировавшая законопроект о финансировании жилья Митчелл-Лама за счет налогообложения продаж кооператива Митчелл-Лама, говорит, что им не следует уходить. «Эти здания были построены, чтобы стать доступным на долгое время жильем для жителей Нью-Йорка. «Мы хотим сохранить это», — сказал Крюгер на этой неделе.

В соответствии с законами штата и города кооператоры Митчелл-Лама могут преобразовать свои дома из корпорации доступного жилья в коммерческую.Программа Митчелла-Ламы, которая началась как способ стимулировать жилищное строительство для жителей Нью-Йорка с низким и средним доходом, уже почти четыре десятилетия предоставляет налоговые льготы и ипотечные кредиты под низкие проценты. В результате закон дает жителям возможность получать индивидуальную прибыль от своего субсидируемого государством жилья.

А конвертация может означать сверхприбыль для тех, кто продает свои квартиры. Средняя сумма капитала, которая является покупной ценой при Митчелл-Ламе, составляет около 18 000 долларов, а средняя рыночная стоимость или потенциальная цена продажи при Митчелл-Ламе примерно в 36 раз больше, или 650 000 долларов.

Звучит мило, но ряд факторов усложняют процесс продажи, а также план приватизации. Во-первых, кооператоры фактически не владеют своими квартирами; Как и в частном кооперативе, жители владеют акциями кооператива. Кроме того, приватизация обойдется Ист-Мидтаун в десятки миллионов долларов утраченных налоговых убежищ и не менее 53 миллионов долларов в виде новых ипотечных кредитов, что приведет к перемещению комплекса из среды с низким уровнем риска, связанной с ссудами, финансируемыми городом, и государственным регулированием, в среду с высоким уровнем риска. частное финансирование и рынок недвижимости.Как и любой другой многоквартирный дом, East Midtown должен собрать достаточно денег для выплаты ипотечных платежей и оплаты эксплуатационных расходов. Жители, выступающие против приватизации, опасаются, что приватизированный кооператив может не заработать достаточно денег — от сборов, взимаемых с продажи квартир, и платы за обслуживание — для выполнения своих финансовых обязательств.

Это оставит тех жителей, которые решат не продавать свои квартиры, на крючок из-за возросших затрат на содержание дома.

Жители, выступающие за приватизацию, говорят, что кооператив будет получать достаточный доход от сборов, которые он будет собирать, когда жители продают свои квартиры сторонним покупателям, так называемых «обратных налогов».«Они говорят, что план приватизации является надежным с финансовой точки зрения, и что частный район Ист-Мидтаун не приведет к выселению, и даже самые нуждающиеся жители смогут сохранить свои дома.

Пойндекстер, 71 год, возглавляет группу сторонников Митчелла и ламы. План ее не убеждает. «Люди не хотят терять или подвергать опасности свои дома, — говорит бывший профессор биологии Барнард-колледжа.

План окончательного размещения, или «Черная книга», был подан в Генеральную прокуратуру штата.Две трети голосов за «Черную книгу» со стороны сотрудников East Midtown станут последним шагом на пути к приватности. В настоящее время комплекс находится в ведении городского Департамента сохранения и развития жилищного строительства (HPD).

«Если будет проголосовано« да », то все останется без изменений», при этом давление с целью вывода кооперативов Митчелла-Ламы на открытый рынок не ослабевает, — говорит Ричард Хайтлер, главный операционный директор Совета по оказанию помощи городским домохозяйствам (UHAB). ), группа защиты интересов жилищных кооперативов с низким доходом.Если план Ист-Мидтауна будет отклонен, это «окажет сдерживающее воздействие» на выкуп кооперативов Митчелл-Лама, говорит Хайтлер, который консультировал жителей Ист-Мидтауна против приватизации.

Том Уотерс, аналитик жилищной политики Общества общественных работ, считает, что кризис на кредитном рынке также может иметь замедляющий эффект. Он наблюдает замедление продаж сдаваемых в аренду зданий Mitchell-Lama, и предполагаемая слабость на кредитном рынке также может сдерживать продажи кооперативных квартир Mitchell-Lama.«Если бы я был кооператором в East Midtown Plaza, я мог бы беспокоиться, что сейчас будет труднее продавать, чем год назад», — говорит Уотерс.

И финансовое бремя жителей, которые не продают, — еще одна причина, по которой Уотерс, Хайтлер и другие активисты доступного жилья обеспокоены уходом кооперативов Митчелл-Лама. Помимо East Midtown и его 746 квартир, кооперативы Mitchell-Lama, такие как Southbridge Towers на Манхэттене, с более чем 1600 квартирами, находятся в процессе отъезда или рассматривают возможность покинуть Mitchell-Lama.От Митчелл-Ламы уже ушли такие кооперативы, как Brooklyn’s Trump Village III, Trump Village IV и Contello 3, между которыми находится около 3000 квартир. В Нью-Йорке до сих пор существует более 80 кооперативных комплексов Митчелл-Лама. Но многие из них, за заметным исключением Кооперативного города на 15 000 единиц в Бронксе, представляют собой небольшие комплексы с несколькими сотнями единиц, что делает выкуп тысяч единиц значительной потерей.

Но для тех, кто может себе это позволить — тех, кто хочет переехать за город или планирует купить здесь новый дом за то, что они покупают в своем кооперативе, — продажа имеет мощные стимулы.Жители Ист-Мидтауна, выступающие за приватизацию, говорят, что пора им получить прибыль от своих акций в кооперативе, который является первоклассной недвижимостью на Манхэттене, расположенной в Ист-Сайде, всего в нескольких кварталах от знаменитого небоскреба Флэтайрон-билдинг.
~
Из личных финансов…

Разгрузка квартиры в частном кооперативе намного прибыльнее, чем в случае с Митчелл-Ламой. При Митчелл-Ламе жители не продают свои квартиры — скорее, их доли возвращаются кооперативу. Затем они получают свои деньги обратно от самого кооператива в виде «накопленного капитала».Это сумма, которую они заплатили за покупку квартиры, плюс сумма, которую они заплатили в счет основного долга и процентов по ипотеке кооператива. Эти ипотечные взносы являются частью ежемесячной платы за обслуживание.

Для Жанны Пойндекстер, у которой есть квартира с двумя спальнями и балконом, накопленный капитал сегодня составляет примерно 18 000 долларов, по ее оценке. Когда Пойндекстер, ее муж и две их маленькие дочери переехали в квартиру в 1974 году, они заплатили 4300 долларов.

Эти 18 000 долларов — это средняя сумма собственного капитала на квартиру, согласно Пойндекстеру, который приводит цифры из правления East Midtown.(Но он включает лишь небольшую часть платы за обслуживание, которую кооператор платит на протяжении многих лет, потому что большая часть обслуживания идет на покрытие эксплуатационных расходов.)

После Митчелла-Ламы, цифры будут сильно отличаться. East Midtown, комплекс с шестью зданиями и 746 квартирами, оценивается в 483 миллиона долларов, согласно «Red Herring» — первоначальному плану предложения, предшествующему «Черной книге» — что примерно соответствует 650 000 долларов за квартиру при продаже в Нью-Йорке. рынок недвижимости.

Согласно оценкам, сделанным в декабре 2006 года, в Black Book говорится, что рыночная стоимость квартир East Midtown Plaza колеблется от 240 000 до 300 000 долларов для студий и от 860 000 до 940 000 долларов для трехкомнатных. Если продажа квартиры с двумя спальнями принесет кооператору 720 000 долларов с капиталом около 20 000 долларов, то это будет непредвиденная прибыль в размере 700 000 долларов. Около 15 процентов жителей Ист-Мидтауна имеют апартаменты с тремя спальнями и могут получить более 850 000 долларов первоначальной прибыли.

Кооператив также получает кусок пирога — фактически почти половину пирога.Когда кооператор Митчелл-Лама продает свою квартиру, кооператив взимает «подоходный налог». В Ист-Мидтауне подоходный налог будет составлять 45 процентов от продажной цены для первой продажи после Митчелла-Ламы (это 3-процентный подоходный налог для последующих продаж). Сторонники преобразования East Midtown говорят, что ежегодный доход от дополнительных налогов компенсирует увеличившийся долг и снизит плату за обслуживание.

… И муниципальная математика

На самом деле, говорит Джерри Фокс, президент совета директоров East Midtown Plaza, излишки от налогообложения окупятся на ремонт в миллионы долларов.По данным Fox and the Black Book, на ремонт в Ист-Мидтауне требуется от 20 до 26 миллионов долларов. Список дел для Ист-Мидтауна, по словам Фокса, включает замену «огромного количества» водопровода, разборку и замену площади (которая протекает в гараж под ней), замену всех окон в комплексе (включая многоэтажных домов), и переделкой «большой» электропроводки.

Ист-Мидтаун нуждаются в деньгах и по другим причинам: приватизация приведет к гораздо большему бремени долга на Манхэттенском комплексе.Во-первых, необходимо будет внести предоплату примерно в 24 миллиона долларов по ипотечным кредитам Митчелл-Ламы, что является основным требованием для ухода из Митчелл-Ламы. У Ист-Мидтауна есть две ипотечные ссуды, принадлежащие Корпорации жилищного строительства города (HDC). В настоящее время при Митчелл-Ламе ежегодные выплаты по ипотеке HDC составляют около 1,3 миллиона долларов.

Предоплата ипотеки HDC снимает комплекс с Митчелл-Лама. И, как указано в его Черной книге, East Midtown возьмет на себя две новые ипотечные кредиты на общую сумму 53 миллиона долларов.Ипотечные выплаты по этим двум ипотечным кредитам на первый год приватизации составят 3,4 миллиона долларов. Это увеличение в два с половиной раза в течение первого года — увеличение на 2800 долларов на каждого сооператора, которое необходимо компенсировать.

Еще другие новые расходы — и другие увеличенные расходы — вступят в игру, если Ист-Мидтаун покинет Митчелл-Лама. Ему придется лишиться денег из резервного фонда у федерального департамента жилищного строительства и городского развития. Поскольку East Midtown не может уменьшить резерв до уровня менее 1000 долларов на квартиру, по крайней мере, 746000 долларов будут потеряны.

И сборы кооператива на недвижимость резко возрастут. Вместо того, чтобы платить около 650 000 долларов в год в виде «аренды жилья», оценки недвижимости кооператива Митчелла-Ламы, кооператив начнет платить фактические налоги на недвижимость, которые составят 4,1 миллиона долларов в год.

Новые и более крупные ипотечные кредиты, потеря субсидий и повышение налогов — все это может привести к увеличению ежемесячной платы за обслуживание. В настоящее время, по словам Хайтлера из UHAB, за обслуживание двухкомнатных квартир в месяц нужно платить от 582 до 888 долларов.В «Черной книге» есть аналогичные цифры — «при условии, что налог на прибыль соответствует прогнозам», — говорится в нем. Это означает, что если приватизированный Ист-Мидтаун не продаст столько квартир, сколько ему нужно, и по нужным ценам, плата за обслуживание вырастет.

Можно избежать увеличения стоимости обслуживания, но каждая альтернатива имеет свою цену. Продажа — это один из вариантов, если кооператор может отказаться от своего дома в Ист-Мидтауне. Или резидент может заключить «особую аренду» или «пожизненную аренду», которая гарантирует пожизненное проживание с ограничениями на будущее повышение арендной платы, но при этом он потеряет свои акции и свое право на продажу.Или, по словам Фокса, он мог бы согласиться с собственной версией государственной программы субсидирования пожилых людей, разработанной советом директоров East Midtown, — если житель достаточно взрослый.

Подготовлено к ремонту

«Приватизация — не доступное жилье», — признает 66-летний Фокс, который работает руководителем отдела продаж и маркетинга. Фактически, Фокс не считает этот комплекс доступным жильем в настоящее время, потому что слишком много жителей Нью-Йорка зарабатывают слишком много денег, чтобы там жить. Отмечая требования к доходу для переезда в Ист-Мидтаун, такие как предел дохода в 49 000 долларов для покупателей студии, Фокс говорит: «Ист-Мидтаун Плаза не является доступным жильем.

Противники преобразования говорят, что комплекс фактически является доступным жильем, местом, где плата за обслуживание ниже рыночных ставок и жители Нью-Йорка с разными доходами могут жить вместе. И они опасаются, что сборы могут вырасти до такой степени, что нынешние жители не смогут позволить себе иметь собственное жилье.

Противники утверждают, что пребывание в Митчелл-Лама — лучшее предложение, и что переход отбрасывает возможности для дополнительных субсидий.

Есть государственные деньги на оплату ремонта Ист-Мидтаун — если Ист-Мидтаун останется в Митчелл-Лама.Кооперативам Митчелл-Лама, находящимся под надзором HPD, доступны три городские программы финансирования, если они останутся в Митчелл-Лама еще на 15 лет. Однако правление East Midtown Plaza «рассматривает вариант выкупа, поэтому они не приняли ни одной из наших программ консервации», — говорит представитель HPD Нил Коулман.

Три программы, которые также предлагаются Митчелл-Лама в аренду в рамках HPD, позволяют владельцам Митчелл-Лама экономить на ссудах. Программа реструктуризации ипотеки Mitchell-Lama предлагает владельцам более выгодные условия рефинансирования ипотеки на недвижимость Mitchell-Lama.Программа ремонтных ссуд Mitchell-Lama предлагает ссуды под низкие проценты на ремонт зданий. Оба находятся в ведении HDC, которая действует как «городской банк доступного жилья», — говорит Коулман. Существует кредитная программа 8-A, которую администрирует HPD и которая также предлагает ссуды под низкие проценты на ремонт.

Согласно данным, предоставленным Coleman, эти программы были привлекательными для кооперативов Митчелл-Лама: с 2003 года в Митчелл-Лама были сохранены кооперативы с 14 903 квартирами в рамках этих программ.В отличие от этого, программами воспользовались чуть более 7000 арендных единиц Mitchell-Lama. Фактически, ряд избранных должностных лиц написали письмо жителям Ист-Мидтауна, в котором рассказали о доступном финансировании.

Джерри Фокс, который много лет был президентом совета директоров East Midtown, говорит, что он устал от того, что он описывает как ожидание от правительства денег на ремонт и одобрения решений East Midtown, таких как его первая попытка стать частной компанией в 2004 году.

«Это мое личное ощущение — город и все агентства делают вас нищим за ваши деньги», — говорит Фокс об агентствах, контролирующих комплекс.

Что касается того, почему East Midtown не останется в Mitchell-Lama, чтобы взять государственные ссуды, это потому, что «люди хотят уйти в частную жизнь», — говорит Фокс. «Они хотят выйти из государственной программы», — добавляет он.

Общественный кризис

Однако решение о выходе из-под контроля правительства — голосование по «Черной книге» — еще не принято.

Первоначально намеченное на 9 апреля голосование было приостановлено 4 апреля генеральной прокуратурой штата, потому что правление кооператива распространило дополнительные материалы по плану среди жителей Ист-Мидтауна, хотя все предлагаемые документы должны быть утверждены офис AG.

Документы, распространенные в марте — записка члена совета директоров Ларри Вайнера, небольшая черная брошюра, которую Фокс назвал «Маленькой черной книгой», и его сопроводительное письмо к ней — были отправлены в AG юристом East Midtown Plaza Mitchell -Lama Organization, антиприватизационная группа, возглавляемая Жанной Пойндекстер.

В суровом письме от 4 апреля помощник генерального прокурора Кеннет Э. Демарио сказал, что документы противоречат законам и постановлениям города и штата.Демарио назвал материалы «неразрешенными» и сказал, что «такое поведение спонсора недопустимо». «Спонсором» является правление East Midtown, но, по словам Фокса, правление разослало Little Black Book, «потому что мы думали, что это будет полезно». На вопрос, согласен ли он или не согласен с тем, что AG назвала действия совета директоров «несанкционированными» и «недопустимыми», Фокс ответил: «Вопрос не в том, согласен я с этим или нет».

Голосование откладывается до тех пор, пока правление East Midtown не сможет написать заявление, «раскрывающее распространение несанкционированных документов и исправляющее любые существенные искажения или упущения, содержащиеся в этих документах», согласно письму Демарио.

И что теперь?

Питер Гудман, которому под шестьдесят и проживает в Ист-Мидтауне с 1974 года, был одним из первых сторонников приватизации. «Я думаю, что явно большинство людей [здесь, в Ист-Мидтауне] хотят оставить программу Митчелл-Лама», — говорит Гудман, бывший учитель истории в средней школе. Он говорит, что повышение платы за обслуживание — осенью в Ист-Мидтауне — является движущей силой приватизации. И он считает, что содержание будет расти даже без приватизации.

Но активисты доступного жилья говорят, что уход от Митчелл-Ламы — более дорогой вариант. Обе стороны спорят о первоначальном намерении программы Митчелла-Ламы — было ли это постоянное доступное жилье или налоговые льготы с закатом?

Вопрос о том, получать ли индивидуальную прибыль от субсидируемого государством жилья, в настоящее время остается вопросом без ответа для кооперативов Митчелл-Лама. Хайтлер из UHAB говорит, что «люди переехали туда [в Ист-Мидтаун] не потому, что ожидали получить прибыль, а потому, что они любили Манхэттен и хотели место, где они могли бы прожить всю свою жизнь.

Одним из них был Джерри Фокс, президент совета директоров. Житель Манхэттена в пятом поколении, который говорит, что не может представить себе продажу своей квартиры, Фокс купил квартиру в Ист-Мидтауне более 30 лет назад по закупочной цене в 4700 долларов. Переживал ли он тогда, сможет ли он продать свою квартиру через 20 лет? «Никогда не задумывался об этом», — отвечает Фокс. «Но, боже мой, я переезжал в квартиру с тремя спальнями», — вспоминает он, и его сын мог спокойно играть на площади.

Что касается приватности, говорит Фокс, «в течение первых 25 лет об этом никто не думал.”

— Рэйчел Нильсен

UHAB, упомянутое выше, является владельцем City Limits. Его исполнительный директор является председателем правления материнской некоммерческой организации City Limits, City Futures, Inc.

Законодательный орган освобождает кооперативов от основных ограничений в «Законе о стабильности жилищного строительства»

БЛОГ / 06.11.21 / Кеннет Р. Джейкобс

Законодательный орган освобождает кооперативы от основных ограничений в «Законе о жилищной стабильности»

10 июня сенат и ассамблея штата исключили большинство кооперативных корпораций (за одним существенным исключением, отмеченным далее в этом предупреждении) из сферы применения ключевых разделов так называемого «Закона о защите арендаторов и стабильности жилья», в котором частные кооперативы были исключены. работает с коммерческой арендой.Изменения включали следующее:

1. (a) Кооперативы могут взыскивать судебные издержки и просроченные платежи с акционеров, нарушивших свои обязательства, в ходе упрощенного разбирательства. Если это разрешено в соответствии с Договором аренды или размещения, кооперативы теперь могут требовать «сборов, сборов, штрафов и начислений, кроме арендной платы» в рамках суммарной процедуры выселения акционера, нарушившего обязательства. Ранее Закон о TP требовал от кооперативов начать отдельное действие по сбору судебных издержек, что было совершенно нерентабельно и непрактично для большинства зданий.

Кроме того, теперь кооперативам разрешается взимать судебные издержки, если они добились вынесения решения по умолчанию в отношении акционера. (Закон о TP также запретил это.)

(b) Кооперативы могут взимать до 8% комиссии за просрочку, если это разрешено в аренде. Кооперативам разрешается взимать «штраф за просрочку» в размере до 8% от невыплаченных ежемесячных сборов за обслуживание при условии, что договор аренды или аренды разрешает взимание штрафов за просрочку платежа.

, чьи проприетарные арендные договоры не содержат положений, разрешающих взимание пени за просрочку, штрафов и других сборов, должны внести поправки в свои проприетарные договоры аренды сейчас, чтобы прямо разрешить сбор таких сборов в соответствии с требованиями нового закона.Если вы еще этого не сделали, эти изменения станут для Правления прекрасным поводом предложить их.

2. Депозиты условного депонирования разрешены для кооперативов, занимаемых собственником. Закон о TP запрещал домовладельцам взимать арендную плату более чем за один месяц в качестве залога. Условное депонирование технического обслуживания, часто запрашиваемое кооперативными корпорациями в качестве условия согласия на покупку или рефинансирование, считалось «гарантийным залогом», требующим от кооперативов разработки громоздких обходных путей. Кооперативам теперь будет разрешено собирать депозиты условного депонирования при условии, что квартира будет занята потенциальным арендатором-акционером.

Обратите внимание, что сдаваемые в субаренду кооперативные апартаменты не освобождаются от месячного лимита залога. По иронии судьбы, кооператив не может получить условное депонирование на техническое обслуживание от кого-то, кто покупает квартиру с регулируемой арендной платой или субаренду, где условное депонирование может быть еще более важным для поддержания. Кооперативам также может потребоваться определиться, могут ли они потребовать условного депонирования, если нынешний арендатор-акционер впоследствии попытается сдать свою квартиру в субаренду.

3. Трансфер-агенты и управляющие агенты могут взимать с заявителей комиссию за обработку.Некоторые управляющие агенты выразили озабоченность по поводу того, применяются ли ограничения Закона о ТП по взиманию «сборов» с претендентов на аренду к кооперативным приложениям. Поправка теперь разъясняет, что агенты по передаче и управляющие агенты могут взимать плату за «обработку, рассмотрение или принятие» заявки потенциального арендатора-акционера. (Насколько мы могли судить, агенты никогда не прекращали взимать эти сборы, но теперь они снова могут дышать.)

4. Кооперативы могут взимать с заявителей фактическую стоимость проверки предыстории и кредитоспособности.Закон о TP запрещал домовладельцам взимать с заявителей более 20 долларов США за проверку биографических данных и кредитоспособность. Это существенно ниже фактических затрат. Кооперативам теперь разрешено взимать фактическую стоимость этих проверок.

5. Уведомление об «повышении арендной платы» более чем на 5% не нужно направлять акционерам. Закон о TP требовал от домовладельцев отправки письменных уведомлений арендаторам, если они намеревались повысить арендную плату более чем на 5%. Технически это означало, что кооперативы не могли увеличить объем обслуживания, если они не разослали заказным письмом уведомление всем акционерам по крайней мере за две недели до срока.Частные кооперативные корпорации теперь освобождены от уплаты налогов.

6. Уведомления акционерам могут быть отправлены в обычном порядке. Теперь кооперативы могут отправлять уведомления акционерам любым способом, разрешенным в соответствии с вашим договором аренды. (Закон о TP требовал только заказной почты.)

Исключения из исключений: кооперативы, организованные в соответствии с Законом о финансировании частного жилищного строительства. Вышеупомянутые исключения из Закона о ТП не применяются к кооперативным корпорациям, организованным в соответствии со статьями 2, 4, 5 и 11 ЗГФЛ.К ним относятся «жилищные компании с ограниченной прибылью», «жилищные компании с ограниченными дивидендами», «компании по реконструкции» и «компании фондов жилищного строительства» [HDFC.]

По нашему мнению, исключая кооперативы PHFL из исключений, законодательный орган наносит ущерб кооперативам, состоящим из тех лиц, которые меньше всего могут позволить себе поглотить последствия невыполнения обязательств акционером, особенно небольших HDFC. Мы считаем, что это неправильный выбор, если законодательная власть желает поддержать доступное домовладение; рассмотрение 99-летней аренды как «аренды», а не «продажи», игнорирует явное содержание сделки.

Несмотря на это, мы поздравляем Законодательный орган с принятием этих поправок. Мы проследили за законопроектом через его многочисленные итерации в Сенате и Собрании и понимаем, как трудно его авторам было убедить большинство согласиться. Мы с нетерпением ждем, когда кооперативы воспользуются этими восстановленными правами.

кооперативов и кондоминиумов: за и против

По данным Института общественных ассоциаций, около 74 миллионов американцев живут в общественных ассоциациях, причем в прошлом году их количество постоянно увеличивалось до 352–354 000 человек.Двумя наиболее распространенными типами этих ассоциаций являются ассоциации кондоминиумов и жилищные кооперативы или кооперативы. Вот различия между ними.

Кондо против совместной игры: в чем разница?

И квартиры, и кооперативы похожи в том, что жители живут в отдельных единицах с общими частями, такими как бассейн, центр отдыха или детская площадка. Ключевое различие между кондоминиумом и кооперативом — это структура собственности.

Когда вы покупаете кондоминиум, вы владеете квартирой и определенной долей общих площадей.Когда вы покупаете кооператив, вы фактически покупаете долю в собственности, и ваша аренда позволяет вам жить в единице. Думайте о кооперативах так же, как вы могли бы думать об инвестировании в фондовый рынок: вы не владеете подразделением, но вы являетесь акционером, поэтому вы имеете право голоса в управлении кооперативом.

Вот и другие основные различия между кондоминиумом и кооперативом:

1. Цена

По данным Национальной ассоциации жилищных кооперативов, с точки зрения общей цены, кооператив часто дешевле, чем покупка квартиры. (NAHC).

Однако первоначальный взнос для кооператива может быть высоким. В то время как владельцы кондоминиумов могут воспользоваться ипотечными кредитами с более низким первоначальным взносом, такими как 3-процентная обычная ссуда, по данным NAHC, большинство кооперативов требуют первоначального взноса в размере от 10 до 20 процентов. В некоторых случаях это требование может быть значительно выше. Например, на Манхэттене для кооперативов часто встречается требование о первоначальном взносе в размере 50 процентов.

Но есть еще один компромисс: затраты на закрытие кооператива, вероятно, будут ниже, чем окончательные расходы на кондоминиум, так как вам не нужно будет платить за некоторые сборы, такие как страхование титула.

Если у вас много авансовых денег, более низкая цена совместной игры может быть привлекательной. Однако, если вам нужна ссуда, лучше переехать в кондоминиум. Имейте в виду, что ипотечные кредиторы с большей вероятностью выдадут ссуды для кондоминиума, чем для кооператива. Это связано с тем, что, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде на кондоминиум, у кредитора появляется недвижимость, с которой нужно иметь дело, а не акции, которые может быть труднее продать.

Определите подходящее время для погашения ипотечного кредита с помощью наших ежедневных тенденций ставок.

2.Сборы

Комиссионные сборы обычно выше, чем сборы кондоминиумов, потому что кооперативы объединяют все ежемесячные расходы в один счет, включая налог на газ, воду и имущество.

Например, если акционер кооператива владеет 2 процентами собственности, он будет платить 2 процента счета за электричество. Для жителей, которые много путешествуют или могут не использовать столько электроэнергии каждый месяц, эта модель может оказаться пустой тратой денег.

С другой стороны, это может быть удобно для тех, кто не хочет беспокоиться об оплате коммунальных услуг отдельно и предпочитает простоту одного ежемесячного счета.Владельцы кондоминиумов самостоятельно оплачивают счета за коммунальные услуги и налоги, поэтому эти расходы не отражаются в ежемесячных сборах.

«Когда покупатели видят эти огромные сборы, они просто тормозят и говорят:« Ни за что на планете я не плачу столько денег », но они, вероятно, потратят столько же в кондоминиуме», — объясняет Лесли Уайт, директор. агент в Redfin в районе Вашингтона, округ Колумбия. «Я советую разбить затраты и провести параллельное сравнение, чтобы получить точное представление о том, сколько [вы] будете платить каждый месяц.«

Кондо тоже имеют комиссию. Вы будете платить ТСЖ за то, что являетесь частью ассоциации кондоминиумов, и стоимость этих сборов может сильно варьироваться в зависимости от того, что ассоциация предлагает в виде удобств и услуг. Например, если ваша квартира находится в многоэтажном здании с тренажерным залом и швейцаром, ваши сборы ТСЖ могут быть выше, чем если бы у вас был небольшой дом с ограниченными удобствами.

Когда дело доходит до налогов на недвижимость, владелец кондоминиума платит налог с оценочной стоимости квартиры, а акционер кооператива платит часть налогов со всей собственности.Таким образом, если акционер имеет 10 процентов акций, он несет ответственность за 10 процентов от общей суммы налога на имущество.

3. Управление

Кондо и кооперативы работают одинаково с точки зрения обслуживания общего пространства. У кондоминиумов есть ассоциации кондоминиумов, а у кооперативов есть правление, члены которого могут голосовать за изменения или дополнения к существующим правилам и политикам.

Самое важное различие между их руководящими органами заключается в процессе проверки новых резидентов. Общеизвестно, что кооперативы более строги в отношении того, кому разрешено покупать, часто требуя проверки биографических данных, рекомендаций и другой личной информации.Если вы взвешиваете плюсы и минусы кооператива, такая система управления может стать серьезным недостатком, если вы хотите продать свою долю членства. Совет кооператива может отказать вашему покупателю по любому количеству причин.

Ассоциация или правление обычно ограничивают и то, как вы можете изменить свое пространство. Например, владелец кооператива или кондоминиума может покрасить внутреннюю часть своей квартиры в любой цвет, но им, возможно, придется соблюдать правила, если они хотят покрасить внешнюю часть.

4. Аренда или продажа

Если вы взвешиваете все «за» и «против» покупки кооператива, вы можете отнести простоту продажи или сдачи в аренду арендатору в категорию «против».

Владельцы кондоминиумов часто могут сдавать свои квартиры в субаренду, хотя некоторые ассоциации имеют ограничения на процент квартир, которые могут быть сданы в аренду в любой момент времени. Аренда в кооперативах обычно запрещена.

Кроме того, обычно намного проще продать квартиру, потому что не требуется длительного собеседования. В целом, кондоминиумы предназначены «для людей, которые планируют расширяться в ближайшем будущем, приобретать дома побольше и хотят продать или сдать в аренду свой нынешний дом», — говорит Уайт.

Для сравнения, кооперативная доска может отказать покупателю по любому количеству причин, таких как его предложение или кредитная история. Если совет директоров хочет дождаться повышения продажной цены, чтобы не уменьшилась воспринимаемая ценность здания, то акционер находится в их власти.

5. Удобства

Взносы, которые вы платите за участие в кондоминиуме или кооперативном сообществе, могут дать вам доступ к таким удобствам, как бассейн, терраса на крыше или тренажерный зал. Общеизвестно, что кондоминиумы предлагают больше удобств, но и кооперативы могут предлагать аналогичные льготы.Если для вас важны клуб, площадка для игры в бочче и другие общие предложения, обязательно учтите это при выборе квартиры или кооператива.

6. Доступность

Квартиры на продажу можно найти в каждом крупном городе США, но эти квартиры также становятся все более доступными в небольших городах. Кооперативы же гораздо реже встречаются во многих частях страны.

По данным NAHC, большинство кооперативов были сформированы до середины 1970-х и их можно найти в таких местах, как Филадельфия, Нью-Йорк, Чикаго, Сиэтл и других крупных городских районах.Если вы хотите жить в более сельском районе, скорее всего, вам будет сложно найти варианты для совместной игры.

Итог

Учитывая плюсы и минусы кондоминиумов и кооперативов, первый шаг в определении того, какой из них более жизнеспособен для вас, — это подумать, как долго вы планируете проживать в квартире. Поскольку кооперативы дешевле с самого начала, постоянные жители могут в конечном итоге сэкономить довольно много денег по сравнению с покупкой квартиры.

Еще одно потенциальное преимущество? Кооперативы по сути позволяют вам выбирать своих соседей.Изнурительный процесс собеседования позволит вам лучше понять, с кем вы столкнетесь в местах общего пользования.

Напротив, владение квартирой может помочь вам диверсифицировать свой инвестиционный портфель. В то время как устав кондоминиумов может ограничивать количество арендаторов в сообществе, владельцы кондоминиумов имеют возможность сдать свою квартиру в субаренду и, как правило, упростить продажу.

При взвешивании вариантов убедитесь, что понимаете правила ассоциации или правления. Вы должны быть уверены, что не соблюдаете правила, которые могут помешать вашему образу жизни или целям.Уайт также рекомендует спросить правление или ассоциацию, есть ли какие-либо решаемые в настоящее время проблемы или предстоящие изменения, которые повлияют на жителей, поскольку это может помочь обосновать ваше решение.

Подробнее:

Часто задаваемые вопросы о кооперативах и кондоминиумах — Совет по вопросам аренды

Да. Квартира в кооперативном доме, в которой после переоборудования осталась вакантная квартира, как правило, больше не подлежит стабилизации арендной платы. Если вы являетесь арендатором со стабилизированной арендной платой, который занимал квартиру, когда здание было преобразовано в кооперативную, то единственный способ, которым квартира остается в состоянии стабилизации, — это оставаться в качестве арендатора. После вашего отъезда владелец непроданных акций может продать квартиру или взимать рыночную арендную плату со следующего арендатора.

В начало

Вы можете купить квартиру или дом, если вы сдаете их в аренду или используете только для сезонного использования. Если квартира со стабилизированной арендной платой является вашим основным местом жительства, вы остаетесь под защитой закона. Однако домовладелец может поставить под сомнение ваше основное место жительства и отказать в продлении аренды. Если вас доставят в суд и вы не докажете, что у вас есть постоянная физическая связь с квартирой в качестве вашего основного места жительства, вы можете потерять квартиру.Одним из факторов, который будет учитывать суд, будет то, проводите ли вы в квартире не менее 183 дней в году. Суд также может проверять налоговые декларации, регистрацию избирателей, водительские права и другие показатели основного места жительства. Ни один фактор не является диспозитивным. Например, музыканты, актеры и дипломаты часто много путешествуют и в некоторые годы могут оказаться «дома» всего на несколько месяцев. Кроме того, некоторые люди оставляют свои машины в сезонных резиденциях, чтобы избежать расходов на парковку и страховку в городе. Если вы не докажете, что квартира действительно является вашим основным местом жительства, вам может грозить выселение.Также смотрите наш FAQ по основному месту жительства.

Важно отметить, что в большинстве договоров аренды есть положения о гонорарах адвокатов. Если вы не докажете свою правоту, домовладелец может иметь право наложить на вас гонорары своего адвоката. В свою очередь, если вы выиграете и в вашем договоре аренды есть пункт о гонорарах адвоката, в силу закона вы можете иметь право на то, чтобы арендодатель оплатил ваши судебные издержки.

Мы настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться с частным адвокатом, прежде чем делать такие инвестиции. Доступная юридическая помощь обсуждается на нашей странице «Юридическая помощь».Вы можете связаться с одной из следующих групп арендаторов, которые также могут посоветовать вам при необходимости найти адвоката.

• M.E.T. Совет 212-979-6238
• Коалиция арендаторов и соседей штата Нью-Йорк 212-608-4320

Наверх

Во-первых, неосновное проживание не является основанием для вашего немедленного выселения.Это основание для невозобновления вашего договора аренды. Согласно действующему законодательству, домовладелец должен написать вам за 90–150 дней до истечения срока действия договора аренды о своем намерении не продлевать его. После получения надлежащего уведомления и истечения срока аренды домовладелец может приступить к выселению.

Вопрос в том, поддерживаете ли вы постоянную «физическую связь» с помещением. Мы предлагаем вам собрать доказательства того, что ваше основное место жительства является именно этим — вашим основным местом жительства.Это может включать в себя копии ваших налогов, регистрации автомобиля, регистрации избирателей, все с указанием основного места жительства в качестве вашего адреса записи. Даже снятие средств в банкоматах, банковские выписки и счета могут быть использованы в качестве доказательства. Вполне вероятно, что дело дойдет до Жилищного суда, и вам нужно будет предоставить доказательства того, что ваша квартира является вашим основным местом жительства.

Согласно NYS Homes and Community Renewal (HCR), государственному агентству, которое регулирует законы об аренде, концепция основного места жительства основана на преобладании доказательств.Не существует строгого количества дней в году, в течение которых стабильный арендатор должен проживать в своем основном месте жительства, хотя HCR установил 183 дня в качестве ориентировочного. Кроме того, бремя доказывания лежит на владельце, но будьте осторожны, многие из перечисленных выше пунктов являются общедоступной информацией и легко доступны для вашего арендодателя. Более того, ваш домовладелец, скорее всего, подаст иск и получит право на открытие дела в Жилищном суде. Это означает, что от вас могут потребовать под присягой отвечать на вопросы и предъявлять требуемые документы.

Как отмечалось в ответе на предыдущий вопрос, в большинстве договоров аренды есть положения о гонорарах адвокатов. Если в вашем договоре аренды есть такой пункт, и вы не можете доказать свою правоту, домовладелец может иметь право взыскать с вас гонорары своего адвоката. В свою очередь, если вы выиграете и в вашем договоре аренды есть пункт о гонорарах адвоката, в силу закона вы можете иметь право на то, чтобы арендодатель оплатил ваши судебные издержки.

Дела о первичном проживании — это сложные вопросы, и вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом.Вы можете связаться с одной из следующих групп арендаторов, которые также могут посоветовать вам при необходимости найти адвоката.

• M.E.T. Совет 212-979-6238
• Коалиция арендаторов и соседей штата Нью-Йорк 212-608-4320

Также см. Нашу страницу «Юридическая помощь» и ответы на часто задаваемые вопросы о первичном проживании.

В начало

Права и обязанности арендаторов со стабилизированной арендной платой изложены в законе и их соответствующих договорах аренды.Такие договоры аренды должны быть продлены на тех же условиях, что и договоры аренды с истекающим сроком действия. Следовательно, кооперативы не могут налагать существенные новые обязательства или ограничения на арендаторов с фиксированной арендной платой. Однако мы советуем арендаторам сотрудничать и соблюдать разумные правила проживания. Домашние правила, регулирующие такие вещи, как шум, использование лифта для передвижения, уход за домашними животными и т. Д., В целом приносят пользу всем. Более того, они обычно охватывают многие из тех же областей, что и договоры аренды, которые обычно подлежат исполнению советом кооператива.

Если кооператив существенно ограничивает или изменяет услуги здания, это может представлять собой уменьшение услуг. Такие изменения могут быть оспорены в NYS Homes and Community Renewal (HCR), которая регулирует законы об аренде.

В начало

Да, согласно офису генерального прокурора штата Нью-Йорк, согласно плану преобразования без выселения внешний покупатель занимаемой квартиры не может выселить вас.Вы можете продолжать работать в качестве арендатора со стабилизированной или контролируемой арендной платой, выплачивая арендную плату внешнему покупателю или спонсору, который должен предоставлять все услуги, требуемые в соответствии с действующим законодательством.

В начало

Согласно офису генерального прокурора штата Нью-Йорк, согласно утвержденному плану преобразования выселения не покупающие арендаторы не могут быть выселены в течение как минимум трех лет с даты объявления плана выселения вступившим в силу.Приемлемые пенсионеры и жильцы с ограниченными возможностями не могут быть выселены в любое время, если они не нарушат договор аренды. Арендаторы с фиксированной арендной платой, срок аренды которых истекает менее чем через три года после даты объявления плана вступившим в силу, имеют право на продление с учетом увеличения арендной платы, санкционированного Законом о стабилизации арендной платы, с продлением срока аренды до конца полного трехлетнего периода. Арендаторы с фиксированной арендной платой, срок аренды которых уже превышает трехлетний период, не могут быть выселены до истечения срока их аренды.