Как правильно принять квартиру от застройщика без отделки: Приемка квартиры в новостройке без отделки 2021: порядок и правила

Содержание

Приемка квартиры в новостройке без отделки 2021: порядок и правила

Вручение ключей от собственного жилья – волнующий момент, но не стоит относиться к нему чисто формально. Следует убедиться в качественном выполнении застройщиком своих обязанностей, тем более, если это приемка квартиры в новостройке без отделки. Только после этого составляется акт, и заказчик может начинать оформление документов для вступления во владение жилплощадью.

Виды отделки квартир в новостройках

По разным причинам новостройки в Москве и регионах приобретаются с различной степенью готовности. Помещение может быть без отделки, или выполнена черновая. Единые требования не прописаны, но минимальные объемы все же предусмотрены, Остальные моменты согласуются в договоре сторон.

Если строители сдают квартиру без отделки, это значит, что облицован фасад и возведены стены. Внутренних работ в новостройке не проводят: нет разводки коммуникаций, отсутствуют сантехнические приборы, поверхности не оштукатурены. Дольщик при приемке увидит голые межэтажные перекрытия. Оставлены места для подключения воды, канализации, разводки электропроводов. Радиаторы отопления обычно устанавливают, также счетчики, противопожарную систему, стеклопакеты и входную дверь. Если предусмотрено индивидуальное отопление, монтируется котел. Все условия оговариваются в предварительном соглашении между дольщиком и строительной компанией.

Для черновой отделки предусмотрены более значительные объемы. Кроме вышеперечисленных работ, в новостройке выполняется оштукатуривание, необходимое для конечной отделки, стяжка на полу, устанавливают подоконники. В санузле проводится гидроизоляция. Иногда предусматривают разводку электропроводки и сантехническую, но без монтажа приборов.

Новостройки с чистовой отделкой имеют такой вид:

стены окрашены или покрыты другим материалом;
уложено половое покрытие, смонтированы плинтуса;
потолки окрашены и побелены, либо подвесные или натяжные;
установлены выключатели, розетки, сантехника, вентиляция, внутренние двери.

Приемка квартиры в условиях, когда отсутствуют четкие требования, требует от будущего владельца максимум внимания и строгой проверки состояния жилплощади.

Подготовка к приемке – что нужно знать, какие документы понадобятся

Строительная компания обязана известить дольщика о завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию. Ему направляется сообщение с указанием срока приемки объекта. Адресат должен обязательно присутствовать. Если он не прибудет, исполнитель работ вправе самостоятельно составить акт через два месяца после срока, предусмотренного договором. Когда клиенту известно о существенных недоделках, допущенных строителями, он при отказе от приемки квартиры должен письменно сообщить об этом.

Для приемки квартиры будущий владелец должен прибыть, имея гражданский паспорт и договор. Если не может приехать лично, направляет доверенное лицо с нотариально оформленным поручением. Следует позаботиться о плане новостройки от строительной компании и выписке из БТИ о проведенных измерениях. Это необходимо для сравнения заявленных и фактических характеристик.

Клиент должен ориентироваться, как следует принимать квартиру в новостройке. Обращают внимание, сколько времени прошло от приема объекта государственной комиссией. Если больше полугода, возможно, строители что-то скрывают, требуется предельное внимание.

Важно! Чтобы ничего не пропустить при осмотре новостройки, дома составляют чек-лист с порядком приема, с ним постоянно сверяются. Желательно иметь смартфон или фотоаппарат для фиксации дефектов.

Последовательность приема квартиры

После получения официального сообщения о сдаче объекта с приглашением прибыть на приемку квартиры, важно получить подтверждение о сдаче новостройки. Если она не введена в эксплуатацию, то проводить дальнейшую отделку окажется невозможным: не подключено электричество, вода. Застройщик должен предоставить копию соответствующего разрешения.

Полный осмотр с пошаговой проверкой квартиры

Начинают приемку со стен, обращая внимание на следующие моменты:

На поверхности не должно быть посторонних включений. Часто строители оставляют торчащую арматуру, которая ржавеет, и после оштукатуривания проступают коричневые пятна. Если проверяющий согласен с таким браком, впоследствии придется срезать самому.
Осматривают, нет ли щелей на месте стыков между блоками и панелями. Это грубое нарушение строительных правил, приводящее к сквознякам, наледи, увеличенным расходам на отопление. Кладка должна быть ровной, с одинаковыми швами.
Проверяют геометрические параметры: ширину и длину противоположных стен, размеры по диагонали, чтобы увериться в перпендикулярности. Убеждаются, что стены ровные. Вертикальность проверяют уровнем – допускается погрешность 2 см по всей высоте.
Внимательно обследуют поверхности на влажность. Если заметны мокрые пятна, это признак некачественной фасадной облицовки новостройки. Такому помещению грозят сырость и плесень. Зимой на плохую теплоизоляцию указывают пятна по углам, возможет налет изморози. Сырость на стене под окнами может быть конденсатом от стеклопакетов.

Дальше приступают к проверке перекрытий. Смотрят, как они выглядят: не должны наблюдаться вмятины, углубления, трещины и пустоты. Сравнивают стыки между соседними плитами – обязательна одноуровневая укладка. Берут рулетку и проверяют расстояние от пола до потолка. На перекрытиях трещины более 2 мм не допускаются.

Внимательной проверки требует площадь и планировка новостройки. Если отклонения существенные, фактически осуществляется приемка другого объекта, что является нарушением договора. Действительная площадь сверяется с планом, планировка также отражена в приложении к договору. Количество несущих стен и перегородок должно соответствовать проекту.

Важно! Требуется большая осторожность, если просят подписать дополнительное соглашение с уточненными данными, когда нарушена планировка. Туда могут внести дополнительные метры, которые появились из-за отсутствия стен, и указать большую стоимость.

Проверяют счетчики – не только наличие, но и пломбы, целы ли они. Записывают показания в присутствии представителя строительной компании, составляют акт, что приборы введены в эксплуатацию. Хозяину вручают техпаспорта на счетчики, он сверяет номера с теми, что на приборах.

Осмотр радиаторов отопления заключается в следующем:

проверка надежности крепления;
отсутствие следов повреждений;
соблюдение правил установки: расстояние от стены 2 см, подоконника – 8 см, пола – 7 см;
исправность терморегуляторов – легко проворачиваются.

Следует также смотреть при приемке стояки и трубы – не допускается ржавчина, в местах соединений влага, протекание. Открывают и закрывают краны в разных местах, работают ли они. Убеждаются в функционировании вытяжки: зажигают спичку и смотрят, куда отклоняется пламя. Можно использовать лист бумаги, если нет спичек – его поток воздуха притянет к решетке.

Осматривают двери и окна: убеждаются, что нет механических повреждений, ручки проворачиваются легко, без дополнительных усилий, замок работает. Щели между конструкциями и откосами не допускаются. Убеждаются в герметичности, осматривая сбоку, сверху, под подоконником. По периметру обязателен уплотнитель. Берут листок бумаги, вставляют между створкой и рамой, закрывают. Если вытащить невозможно, окно отрегулировано хорошо.

Подписание документов – три возможных варианта

Чтобы уберечься от проблем в дальнейшем, следует знать, как правильно принять квартиру в новостройке без отделки. Проверяется соблюдение условий: строителями выполнены все работы, дом приняла государственная комиссия, он введен в эксплуатацию, имеет адрес. Дольщик знакомится с документами, осматривает квартиру.

Итог договора между застройщиком и клиентом – акт о приеме-передаче. В нем обязательно указывается:

полностью почтовый адрес здания и квартиры;
размеры жилой и нежилой площади;
все реквизиты строительной компании;
соглашение между сторонами;
претензии клиента при наличии;
стоимость.

Застройщик и дольщик подписывают акт о приемке. Образец можно скачать по ссылке.

Если клиентом обнаружены недочеты, он может подписать документ или отказаться. В нем или смотровом листе фиксируют обнаруженные недоделки, сроки ликвидации. В таком случае, даже если акт подписан, за строительной компанией сохраняется обязанность устранить ошибки в указанный срок. Один экземпляр забирает клиент.

Когда в приеме квартиры отказано, обязательно указывается мотивированная причина, чтобы компания не обвинила в намеренном затягивании. Тогда она может воспользоваться правом передать квартиру в одностороннем порядке. Отметки о недоделках заносятся в смотровой лист или составляется претензия. Все документы действительны при указании даты, наличии подписей клиента и застройщика.

После устранения дефектов следует приглашение на приемку новостройки. Если все выполнено, замечаний нет, подписывается документ о приеме квартиры. Когда снова обнаружены ошибки, застройщик вправе подписывать или отказаться. Опять составляется документ с описанием недочетов и сроков устранения.

Важно! Не следует подписывать акт приемки без осмотра квартиры или пустой бланк. Подпись свидетельствует, что у клиента нет претензий к застройщику.

Что делать дальше – действия дольщика

Результаты осмотра по правилам приемки в новостройке могут быть различными: клиент принимает квартиру, подписывает документ с указанием недоделок или отказывается принимать объект. В зависимости от этого дальнейшие действия отличаются.

Акт подписан, квартира принята

Застройщик передает кадастровый паспорт и план-схему. Строительные компании обычно ставят квартиры на кадастровый учет вместе с домом. Если компания не занимается этим, дольщики делают самостоятельно. Кадастровому органу требуется предоставить:

техпаспорт из БТИ на новостройку;
документ о приемке;
договор с застройщиком;
квитанцию об уплате госпошлины;
паспорт.

На ипотечную квартиру предъявляется договор о кредитовании.

Дольщик отказался от подписи

Подобное случается при обнаружении серьезных недочетов. На них указывают застройщику и требуют устранения, как предусмотрено с ФЗ-214 и законом о защите прав потребителей. Проблемы и сроки устранения указывают в дефектном акте с датой составления и подписями сторон. Один экземпляр находится у застройщика. Сроки устранения недоделок законодательством не определены, но указание на них должно содержаться в договоре межу сторонами. Если это не прописано, время согласуется с дольщиком.

Когда нарушения договора и дефекты серьезные, объект непригоден для использования, клиент может требовать от строительной компании:

устранить недоделки в установленный срок;
уменьшить стоимость;
возместить расходы на ремонт.

Если погрешности в оговоренный срок не устранены, клиент вправе отказать в приеме новостройки и требовать возврата денег с процентами, как предусмотрено в ст.9 ФЗ-214 от 30.12.2014 г.

Квартира принята, но обнаружены дефекты

Не всегда брак выявляется во время приемки. Бумаги подписывают, но затем обнаруживают, что в квартире существенные недоделки по вине компании, которая нарушила строительные нормы. Это не безвыходная ситуация – существует гарантийный срок. На протяжении пяти лет владелец вправе предъявить претензии застройщику с требованием компенсировать расходы на устранение их ошибок. Если строительная компания не реагирует, обращаются в управляющую контору, которая перенаправляет жалобу и контролирует ход исполнения обращения. Если и в этом случае меры не принимаются, собирают доказательства и обращаются в суд.

Когда застройщик явно не желает исправлять собственные ошибки, тянет в ожидании окончания гарантийного срока, есть еще жилищная инспекция и прокуратура. Даже квартира эконом-класса не причина, чтобы строительная компания игнорировала свои обязанности. Следует добиваться исполнения ею обязанностей, взятых на себя.

Налоговый вычет при приеме квартиры без отделки

Льгота позволяет снизить расходы новоселов на отделку квартиры в новостройке. Компенсация происходит из средств, уплаченных ранее налогоплательщиком как НДФЛ, осуществляется в соответствии со ст. 220 НК.

Можно ли вернуть деньги за ремонт

После приобретения без отделки жилья плательщиком налога налоговый вычет за ремонт предоставляется гражданам РФ, проживающим на ее территории не менее 183 дней каждый год. Деньги возвращают только собственникам недвижимости. Необходимо иметь документ о приемке, в котором указано, что квартира приобретена без отделки.

Компенсируют средства, потраченные на покупку материалов, составление подрядчиком сметы и расчеты с ним. Все расходы необходимо подтвердить документально, предъявив квитанции, чеки, накладные, банковские документы. Работы должен оплатить собственник, имеющий постоянный источник дохода. Компенсируются исключительно расходы на отделку, установка оборудования, например, сантехники, не оплачивается.

Предоставляется возможность сначала получить налоговый вычет на покупку квартиры, затем подать еще одну декларацию на компенсацию по отделке. Если квартира приобретена в браке, вычет оформляется на любого супруга. Эти нормы действуют после 01.01.2014 г.

Компенсация не выплачивается в таких случаях:

работу и материалы оплачивали сторонние лица;
использовался материнский капитал или жилищные сертификаты;
квартира куплена у родственников.

Для оплаты, чтобы получить налоговый вычет, разрешается использовать личные сбережения, займы или кредиты.

Какие документы понадобятся и куда подавать

Для получения налогового вычета за квартиру без отделки в налоговую инспекцию подают:

заявление;
договор со строительной компанией с указанием стадии готовности квартиры;
документ о приеме;
договор с подрядчиком на выполнение отделочных работ;
бумаги, подтверждающие покупку стройматериалов и расчеты с исполнителем;
налоговую декларацию;
подтверждение права собственности;
паспорт.

Понадобится указать банковские реквизиты для перевода средств.

Знание правил приема новостройки без отделки позволит избежать ошибок, отстаивать свои интересы. Права у дольщиков большие, нужно уметь правильно ими воспользоваться. Дополнительно рекомендуем почитать наш материал о приемке квартиры от застройщика в 2021 году.

Если у вас остались вопросы и нужна бесплатная консультация юриста, то ждем вас

Инструкция: приемка квартиры в новостройке — Недвижимость

Приемка квартиры

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами, идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения и этот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нем:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта-приема передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах, нечего. Так что достаем уровень и отвес.

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.

Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.

Как правильно принимать квартиру в новостройке у Застройщика

Последнее обновление: 21.02.2020

Для того, чтобы правильно принять квартиру в новостройке, Покупателю нужно заранее подготовить список инженерно-технических элементов для проверки (см. ниже). По сути, это будет план проверки. И в наших интересах придерживаться его пунктуально.

Не стоит считать приемку квартиры пустой формальностью. Ведь если мы упустим из виду какие-нибудь строительные дефекты, то нам придется потом исправлять их за свой счет. Но если мы их вовремя заметим, грамотно задокументируем и предъявим

Застройщику, то он будет обязан все исправить сам или компенсировать нам стоимость их исправления.

Как все это делается? Рассмотрим процесс приемки квартиры по порядку.

Опыт показывает, что строительные дефекты, брак и недоделки встречаются практически в каждой новой квартире, передаваемой Покупателю (дольщику). Вопрос только в их количестве и масштабе. Здесь довольно много нюансов, которые нам предстоит проконтролировать, перед тем как принять квартиру у Застройщика. Чтобы сделать это правильно, нам нужно иметь хотя бы базовые знания о строительстве и строительно-технических нормативах (СНиП, СП, ГОСТ).

Разумным решением будет пригласить на приемку квартиры независимого эксперта – специалиста-строителя.

Профессиональную помощь в приемке квартир у Застройщика можно найти ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Такой эксперт не только разбирается в строительных технологиях и нормативах, но и имеет специальные приборы и инструменты для контроля качества строительства (например, лазерные дальномеры и уровни, цифровые угломеры, анемометры, тепловизоры и т.п.).

Но если нет возможности пригласить специалиста, то нам самим нужно освоить ряд приемов, которые позволяют выявить скрытые и явные дефекты строительства. Эти правила приемки относятся как к квартирам с черновой отделкой (или совсем без отделки), так и с чистовой отделкой.

Итак, начнем по порядку.

Принимать квартиру в новостройке у Застройщика лучше всего днем, при хорошем освещении.

Первым делом, получаем у Застройщика Смотровой лист (или Дефектную ведомость), в который мы будем заносить все обнаруженные дефекты и недоделки. Это предварительный документ (

по сути – протокол), который предшествует подписанию нами Акта приемки квартиры в новостройке.

Образец Смотрового листа можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Смотровой лист для приемки квартиры Застройщик может нам выдать как отдельно, так и вместе с Актом приема-передачи (об этом ниже). Этот Смотровой лист подписывается сразу после осмотра квартиры (с указанием дефектов или без таковых), а Акт приемки квартиры в новостройке может быть подписан позже (например, после устранения обнаруженных недостатков), либо сразу вместе со Смотровым листом (если дефекты не обнаружены).

Образец Акта приема-передачи квартиры в новостройке можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Полагая, что этаж, планировка и фактическая площадь квартиры (

по замерам БТИ) совпадает с проектом, приступаем к оценке технических элементов квартиры.

Для грамотного осмотра нам понадобятся кое-какие инструменты.

♦ ♦
(список откроется во всплывающем окне)

Вооружившись этим хозяйством, мы можем смело идти на встречу с Застройщиком.

Что нужно проверять при приемке квартиры в новостройке?

Подъезд и лестничная клетка.
Двери и окна квартиры.
Пол, стены, потолок.
Вентиляция.
Электропроводка и электроприборы.
Водоснабжение и канализация (Сантехника).
Отопление и теплоизоляция.
Отделка (если квартира сдается с внутренней отделкой).

На что обращать внимание в процессе приемки квартиры?

Идем прямо по списку.

1. Подъезд и лестничная клетка

Подъезд оценивается по внешнему виду, отделке и освещению. Не должно быть трещин и следов протечек на стенах и перекрытиях. Мусоропровод может быть заварен – не пугаемся, это нормально. Потом на общем собрании жильцов мы сами решим, будем ли сваливать мусор туда, или выносить на улицу в контейнеры.

На лестничной клетке проверяем наличие и комплектацию электрощитов и противопожарных блоков.

Проверяется работоспособность лифтов.

2. Двери и окна

Входную и межкомнатные двери в новой квартире, обычно, меняют после ремонта и обустройства. Тем не менее, на первых порах нужно убедиться, что дверные короба установлены ровно и вертикально (без перекосов), петли не болтаются, уплотнители на месте, сами двери закрываются плотно, а на входной двери исправен замок.

Стеклопакеты на окнах и лоджиях следует все поочередно открыть и закрыть. Открывание должно быть плавным, без зацепов. Оконные створки не должны быть перекошены. Оконная фурнитура должна быть целая, без повреждений. Количество камер стеклопакетов считается просто: подносим к окну зажигалку – сколько отражений, столько и стекол в пакете, а камер, соответственно, на одну меньше (

например, 3 отражения = 3 стекла = двухкамерный стеклопакет).

Нужно проверить, плотно ли закрываются створки окон и балконных дверей, нет ли трещин или сколов на стекле или оконной раме, хорошо ли прилегает уплотнитель. Для проверки плотности прилегания створок, можно вставить полоску бумаги между створками окна, и закрыть их. Бумага не должна вытягиваться из-под закрытых створок.

Если есть подозрение на сквозняк (например, из-под подоконника), можно проверить это место, поднеся зажженное пламя спички.

Все стыки между рамой окна и бетоном стены должны быть тщательно запенены, и проложены пароизоляционной лентой, или защитной «лентой ПСУЛ». Щели должны быть обработаны герметиком. Пустых зазоров быть не должно.

То же касается стыков подоконника и стены, а также оконных откосов.

3. Пол, стены, потолок

Здесь нам понадобятся рулетка, строительный уровень (или отвес) и стремянка.

Рулеткой измеряем высоту потолков по нескольким углам квартиры. Она должна совпадать во всех углах, и соответствовать заявленной высоте в проекте.

Ровный цвет потолка, отсутствие следов влаги, отсутствие трещин и резких перепадов – обязательное условие.

Горизонт стяжки на полу проверяем с помощью строительного уровня. Пол не должен иметь заметных неровностей, трещин или пустот (пустоты определяются простукиванием молотком).

Уровень стен проверяем также с помощью строительного уровня или отвеса, придерживая его у потолка. Нитка отвеса и линия стены должны быть параллельны друг другу.

Если обнаружены отклонения по вертикали, горизонтали, или смещения стен в плане, а также впадины или выпуклости на бетонной поверхности – то это повод потребовать от Застройщика устранения данных дефектов. Отклонения монолитных стен допустимы в пределах 15 мм, кирпичных и пеноблочных – 10 мм.

Устранения требуют и обнаруженные в бетоне трещины, оголенная арматура, и незаполненные раствором монтажные швы.

В углах, монтажных и панельных стыках не должно быть щелей. Стыки должны быть обработаны герметиком, иначе в холодное или дождливое время года в квартире может появиться сырость. Если в углах или на стыках видно явное потемнение – это признак того, что эти стыки не герметичны.

4. Вентиляция

Проверяем наличие вентиляционных отдушин в местах расположения вентиляционных коробов (как минимум – кухня и санузел). В самих отдушинах проверяем наличие вентиляционной тяги (окно, при этом, должно быть приоткрыто). Для этого подносим к отдушине зажженную спичку или зажигалку – пламя должно явно отклониться в сторону короба.

Плохо, если тяга в вентиляции окажется обратной, т.е. внутрь квартиры. Это очевидный брак.

Также для проверки тяги можно приложить лист бумаги к отдушине, плотно закрыв им все отверстие. Бумага должна «прилипнуть» к отдушине за счет тяги.

Отверстие короба должно быть абсолютно сухое и не иметь следов влаги (были случаи, когда во время дождя вода проникала в квартиру по вентиляционному коробу).

5. Электропроводка и электроприборы

Аккуратно подсоединяем наш патрон с лампочкой к проводам в потолке (если патроны там отсутствуют), щелкаем выключателем, и проверяем, горит ли свет в каждой комнате, коридоре, кухне и санузле.

Смотрим, есть ли крючки в потолке для крепления люстр.

Все розетки в квартире должны быть в рабочем состоянии, и иметь заземление (металлическая пружинная пластина внутри розетки). Работоспособность каждой розетки проверяем с помощью отвертки с индикатором (указывает фазу), или с помощью зарядного устройства для телефона.

Проверяем работу входного звонка. Жмем на кнопку и наслаждаемся веселой трелью.

В электрощите проверяем наличие электросчетчика (записываем его текущие показания), а также наличие и действие предохранителей-автоматов. При последовательном выключении тумблеров, в квартире должны поочередно отключаться электрические контуры.

В щитке также должно быть в наличии устройство защитного отключения (УЗО), вырубающее всю электросеть в квартире в случае «пробивания на фазу» электроприборов. Кнопка «Test» на УЗО позволяет вручную вырубить сеть и проверить его действие.

Полную схему электроснабжения квартиры нужно взять у Застройщика. Это пригодится нам не только для приемки самой квартиры, но и для последующего ремонта.

6. Водоснабжение и канализация (Сантехника)

Элементы водоснабжения и канализации подлежат только поверхностному визуальному осмотру. Проверяются на наличие дефектов монтажа и трещин водопроводные стояки, трубы, вентили, тройники, заглушки. В местах сопряжений не должно быть следов влаги. На трубах стояков ХВС и ГВС должна присутствовать теплоизоляция (для предотвращения конденсата и теплопотерь, соответственно).

Проверяются установленные компенсаторы гидроудара на отводах стояков, а также наличие фильтров грубой очистки воды.

Канализационные отводы не должны быть слишком низко, иначе нельзя будет подсоединить сантехнику. Смотрим канализационные тройники, угол уклона сточной трубы должен быть достаточным для нормального стока, иначе вода будет плохо уходить.

Везде крутим-вертим вентили и проверяем работу смесителей и перекрывающих воду шаровых кранов.

Счетчики учета воды должны быть опломбированы и расположены так, чтобы с них удобно было снимать показания. Текущие показания счетчиков вносим в Смотровой лист (паспорта на эти приборы потом получим у Застройщика).

Если установлены ванна, раковина и унитаз – проверяем их на качество установки и отсутствие сколов и трещин.

7. Отопление и теплоизоляция

Здесь проверяется внешний вид стояков (вертикальных труб) и радиаторов отопления. Они не должны болтаться, не должны быть деформированы, и не должны иметь следов ржавчины или протечек. Все соединения труб должны быть сварными, резьбовое соединение допускается только в местах соединений с радиатором.

Терморегуляторы на радиаторах должны вращаться плавно и без особых усилий.

Сами радиаторы должны отстоять от пола на расстоянии не менее 60 мм, от нижней поверхности подоконника – не менее 50 мм, от стены – не менее 25 мм.

Собственно качество отопления можно оценить только в холодное время года, когда отопление включено. В теплое время года следует отметить в Смотровом листе, что ввиду отсутствия отопления, проверка радиаторов не представляется возможной.

Оценка теплоизоляции квартиры (на соответствие ГОСТу) производится специальным прибором – тепловизором, и здесь уже без вызова специалиста не обойтись.

8. Внутренняя отделка

Если по условиям договора квартира сдается с внутренней (чистовой) отделкой, то плюс ко всему еще в процессе приемки оценивается наличие (полноценность) и качество этой отделки. Здесь уже Покупатели больше полагаются на свой вкус и разум, чем на строительные нормы и правила.

Например, на обоях не должно быть пузырей, а рисунок на стыках должен совпадать. Если обои под покраску, то они должны быть однородны, без пятен и подтеков. Отделку керамической плиткой и панелями проверяют на отсутствие повреждений, сколов и трещин. Швы должны быть ровными, с затиркой. Между стеной и облицовочной плиткой не должно быть пустот (проверяют это аккуратным простукиванием плитки).

Напольное покрытие должно быть уложено плотно, без вздутий и провалов, и не должно скрипеть (если это ламинат, например). Под ним также должна присутствовать влаго- и звукоизоляционная подложка. Стыки полотен должны быть пригнаны аккуратно, а на переходах или перепадах высот (между коридором и кухней, например) должны быть закрыты порожками. Проверяем установку плинтусов по всему периметру.

Нужно иметь в виду, что отдельные строительные дефекты могут быть скрыты под элементами чистовой отделки. Некоторую помощь здесь может дать «простукивание» стен и пола – характерный звук укажет на пустоты под отделкой, которых, естественно, быть не должно.

Чтобы Застройщик исправил обнаруженные дефекты, они должны превышать допустимые нормы отклонений, указанные в нормативно-технических документах (ГОСТ, СНиП, СП). А в таких тонкостях гораздо лучше разбирается узкий специалист-строитель.

Стоимость услуг таких специалистов, обычно, на порядок ниже, чем стоимость самостоятельного устранения дефектов, которые вовремя не обнаружены.

Специалистов-строителей по приемке квартир в новостройках можно найти ЗДЕСЬ (для Москвы и МО).ВИДЕО: Приемка квартиры в новостройке. Как быть с недоделками?

— Ошибки покупателей при приемке квартиры в новостройке. Недоделки строителей – за чей счет? Когда не стоит подписывать Акт приема-передачи квартиры?

Если какой-либо элемент проверить не получается (например, действие пожарной сигнализации), то это все равно указываем в Смотровом листе с пометкой «за неимением технической возможности для проверки». Таким образом, мы оставляем себе возможность требовать от Застройщика устранения недостатка по этому пункту, даже если он обнаружится потом, спустя какое-то время.

Если же квартира нам безумно понравилась, и мы не видим в ней никаких недостатков, то берем ручку и с блаженной улыбкой подписываем сразу и Смотровой лист, и Акт приема-передачи квартиры.

Здесь мы рассмотрели техническую сторону вопроса. А нюансы юридического оформления приемки квартиры в новостройке (уведомление от Застройщика, сроки приемки и устранения дефектов, сверка площадей по БТИ, подписание Акта и Смотрового листа) показаны на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Приемка квартиры у Застройщика».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Как правильно принять квартиру от Застройщика

По взгляду обывателей приемка квартиры в новостройке без отделки — дело не хитрое — проверил, подписал бумаги, заселился. В реальности все гораздо проблематичнее — отстроенное жилье сдается в соответствии с графиком Застройщика, который получил разрешение на эксплуатацию новостройки, после этого уведомляя дольщиков о готовности сдачи в письменном виде (под расписку). У будущего владельца, как правило, всего 7 дней для подтверждения проведения процедуры по стандарту, но возможны исключения, и они могут быть прописаны в договоре. При отсутствии владельца после получения уведомления в течение двух месяцев Застройщик сможет подписать приемку в одностороннем порядке и фактически передаст жилье без присутствия хозяина.

План статьи:

1) На что нужно обращать внимание при приемке квартиры
2) Какие документы оформляются после проведения совместного осмотра жилого помещения
2.1 В основной перечень бумаг входят
3) В чем польза привлечения независимого эксперта для участия в процессе приемки квартиры

На что нужно обращать внимание при приемке квартиры без отделки

Новоявленный владелец почти всегда участвует в процедуре приемки квартиры без отделки впервые, общий процесс и ситуация оказываются из раздела фантастики. Многие просто не понимают — что делать, как действовать. Существует несколько простых, но емких правил, которых стоит придерживаться:

Предварительная подготовка — для начала требуется освежить в памяти все моменты проекта, договора до мельчайших деталей — какая отделка должна быть, состояние поверхностей: пола, стен, потолка, наличие сантехнических узлов, подключение электропроводки, наличие парковки, общее состояние придомовой территории. Помимо документов, важно взять хотя бы зарядку для телефона, чтобы проверить работу розеток, захватить фонарик — возможен осмотр при отсутствии света и в полутемных комнатах легко не заметить проблемных мест.
Попадая в новостройку, для начала, стоит оценить внешний вид окружающей территории, подъезда. Состояние лифта, этажей должно быть удовлетворительным. В квартире есть несколько ключевых моментов для тщательного осмотра — окна, двери, все поверхности, коммуникации.
Отдельно стоит сказать про общую площадь — по возможности ее лучше перемерить при приемке. Если она окажется меньше, Застройщик обязан пересчитать стоимость и уменьшить ее, вернув остаток суммы владельцу.
Только после согласования всех претензий можно подписать документацию (акт), касаемую приемки квартиры.

Какие документы оформляются после проведения совместного осмотра жилого помещения

После получения приглашения для осмотра от Застройщика будущий владелец должен провести сверку по необходимым документам: договор долевого участия (ДДУ) — расхождений быть не должно. Также важно запросить копию разрешительных бумаг об эксплуатационном вводе дома, внимательно изучить адрес, план участка — вся информация должна совпадать с тем, что прописано в проектной декларации. Только удостоверившись в полном соответствии документации, покупатель может пойти на осмотр будущей квартиры. При первичном обследовании помещения между Застройщиком и Дольщиком проводится составление Смотрового акта (промежуточный документ первичного осмотра) — в него Дольщик вносит замечания, недостатки, которые Застройщик обязан исправить в указанные сроки. В случае не устранения выявленных при первичном осмотре недостатков в разумный период, предусмотренный условиями ДДУ, Дольщик направляет Застройщику претензию и, в дальнейшем, вправе обратиться в суд для решения возникшей спорной ситуации.

В основной перечень бумаг входят:

Паспорт гражданина РФ;
ДДУ (договор долевого участия, оригинал) для подтверждения права на данное жилье. В случае оформления такового договора на нескольких лиц достаточно составить доверенность на одного представителя, он сможет самостоятельно проводить осмотр без присутствия остальных.

По окончании процесса приемки квартиры и отсутствии претензий обе стороны подписывают акт приема-передачи квартиры в новостройке, она переходит владельцу.

В чем польза привлечения независимого эксперта для участия в процессе приемки квартир в новостройках

На практике доказано, что буквально в каждом новом доме обнаруживаются нарушения технологий строительства, применения строительных материалов. Многие думают, что это всего лишь мелочи. К сожалению, они могут перерастать в крупные проблемы в дальнейшем.

Самостоятельно будущий жилец, возможно, не заметит все дефекты и недоделки. Опытный эксперт, приглашенный со стороны, является лицом независимым, сможет четко и грамотно определить недочеты, особенно скрытые дефекты с помощью специализированного оборудования, указав на них застройщику, а также обосновать свои претензии на основе действующих норм и законодательных актов. Работая профессионально, специалист быстро найдет проблемные места, предотвращая непредвиденные затраты покупателя, когда подписав акт передачи, дольщик въезжает в новую квартиру и в процессе обустройства устраняет дефекты и недоделки Застройщика за собственные средства.
Грамотный эксперт оформляет по итогам работ Заключение специалиста с развернутым описанием всех выявленных несоответствий, с указанием на ссылки к строительным нормам, правилам, которые нарушил Застройщик, а также фотоприложением по каждому обнаруженному изъяну. Полученный документ имеет силу в суде, который обязательно пригодится при несоблюдении обязательств и отказе Застройщика устранять найденные во время приемки квартиры дефекты, недостатки. В случае необходимости специалист разрабатывает сметный расчет стоимости работ по устранению выявленных дефектов и недостатков, на основании которого Дольщик может требовать от Застройщика снижения стоимости передаваемого жилого объекта.

Понравилась статья? Поделитесь в соц. сетях:

Новостройка: как правильно принять квартиру

Приемка квартиры в новостройке – не только радостное, но и хлопотное дело. До получения ключей желательно, чтобы хозяин нашел все огрехи и недочеты, допущенные строителями, и потребовал их устранения.

Но приемка нового жилья не так сложна, как может показаться – для поиска недоделок не требуется строительное образование или какие-то особые навыки. Нужно лишь внимательно изучить основные «проблемные места», о которых мы сейчас расскажем.
Большинство квартир в новых домах сдаются без отделки – это сильно упрощает задачу новоселам. Особое внимание при приемке квартиры стоит обратить на:

окна;
вентиляцию;
сантехнику и электрику;
качество поверхностей – стен, пола, потолка.

Давайте пройдемся по каждому пункту и определим, на что надо обращать внимание при осмотре.

Окна
Убедитесь, что они открываются/закрываются без усилий и заеданий. Ручки должны работать легко и без громких щелчков, в том числе – при установке окна в режим проветривания.

Внимательно осмотрите стеклопакеты – на них не должно быть ни единого скола или трещинки. Профиль также должен быть ровным и без видимых механических повреждений.

Совет. Окна в новостройках часто покрыты толстым слоем пыли, поэтому перед осмотром протрите рамы и стеклопакеты мягкой тряпкой. Так вы легко заметите царапины, трещины и прочие дефекты.
Если с подоконников снята пленка, осмотрите и их – на поверхности не должно быть вмятин и повреждений.

Вентиляция
Здесь все просто – она либо работает, либо нет. Чтобы это проверить, слегка приоткройте любое из окон и поднесите к решетке вентиляционной шахты тонкий листик (подойдет стикер или тетрадный лист). Если бумага прилипает к решетке – все в порядке, вентиляция работает. Если безвольно падает – значит, с тягой проблемы. Обязательно укажите это в акте приемки.

Совет. Если на вентиляционных шахтах еще не установлены решетки, поднесите к ним зажженную спичку или горящую зажигалку. Если все работает как надо, пламя будет «затягивать» в шахту. Если с вентиляцией проблемы – пламя будет «клониться» в обратную сторону, от шахты.

Сантехника и электрика
Неизвестно, будет ли дом подключен к водоснабжению на момент приемки квартир. Однако в любом случае проверьте шаровые краны – они находятся в санузле и отвечают за подачу/отключение воды. Иногда бывает, что эти краны заедают или вовсе не работают – их требуется регулировать.

Если в квартире установлены унитаз и раковина, тщательно осмотрите их на предмет сколов и трещин. Пусть эта сантехника и дешевая, но вы за нее все равно заплатили – а значит, она должна быть исправной.

Совет. Не забудьте про лючок, ведущий к счетчикам – он должен открываться и закрываться легко, без усилий. В противном случае строители должны его подрегулировать.

Будет ли в доме электричество – также вопрос. Но в любом случае потребуется проверить наличие:

гнезд для розеток;
патронов для лампочек на потолке.

Совет. Если в доме уже есть свет, возьмите с собой лампочку и индикаторную отвертку. Они помогут определить, все ли в порядке с проводкой.

Качество поверхностей
Если квартира сдается с черновой отделкой, то неровности 1-3 мм на стенах и полу строители вряд ли захотят устранять. А вот если перепады высот на разных участках составляют от 1 см и более, это обязательно нужно указать в акте приемки. Также убедитесь, что в стенах, на потолке и в полу отсутствуют:

видимые трещины;
сквозные отверстия;
выбоины и дыры.

Все эти дефекты должны устраняться силами строительной организации.

Совет. Напоследок осмотрите входную дверь. Обычно это дешевое деревянное полотно, поэтому на его внешний вид можно не обращать внимания – все равно придется менять. Но вот замок двери должен работать исправно – убедитесь, что ключ не заедает!

Надеемся, приемка вашей квартиры в новостройке пройдет гладко и не принесет огорчений!

пошаговая инструкция в 2021 году

Вы купили квартиру в новостройке. Так проще делать ремонт, дом новый, хорошая инфраструктура, да еще и сэкономить получилось. Теперь остался последний шаг – принять готовую работу. Но как сделать это правильно? На что обращать внимание, чтобы потом просто сделать комплексный ремонт на свой вкус и не выполнять работу за застройщика, налаживая вентиляцию и выравнивая стены? Сейчас расскажем.

Подготовка к осмотру

Предвкушение от переезда в свою собственную квартиру очень волнительно, но все-таки надо отключить эмоции и проводить приемку квартиры в новостройке с трезвой головой.

Важно! Если обнаружили несоответствия или изъяны, застройщик будет обязан их устранить бесплатно. В противном случае исправление чужих ошибок будет оплачено из кармана владельца.

Обычно лицо, сдающее в эксплуатацию объект, торопит, однако проверка может продолжаться столько времени, сколько понадобится, даже целый день – эта процедура не регламентирована по времени. И также не стоит верить на слово, что обнаруженный недостаток ничтожен. Не надо стесняться, стоит настаивать на том, чтобы проблема была зафиксирована и внесена в акт.

Правовое регулирование процедуры сдачи-приемки недвижимости в новостройке

Источник: raiingkaeng.com

В законе о долевом строительстве четко прописаны все действия приемки жилья у компании-застройщика:

Сдать дом в эксплуатацию.
Сообщить своим дольщикам о готовности строения к передаче в собственность. Информировать он может только в письменном виде заказным путем. Электронное послание, СМС или рассылка запрещены законом.
Изъявить готовность принять квартиру необходимо не позже семи дней, однако саму процедуру можно выполнить в течение двух месяцев.
Если в предусмотренный законом срок в два месяца дольщик не выполнил приемку, то застройщик подписывает акт в одностороннем порядке, передавая квартиру владельцу без его участия.

Недобросовестные строительные компании прибегают ко всяким хитростям для того, чтобы скрыть явные недостатки в своей работе. Чаще всего они просто записывают на приемку квартиры в новостройке через 2,5-3 мес., когда предусмотренный законом срок истек, сами подписывая акт. В этих случаях необходимо оформить претензию с сообщением о том, что дольщик готов принять квартиру согласно действующему законодательству и условиям контракта. Претензию направляют застройщику заказным письмом или доставляют документ в офис лично (под подпись ответственного лица).

Комплексный ремонт квартир под ключ

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Что нужно иметь при себе во время приемки

Чаще всего будущие владельцы осуществляют проверку самостоятельно, однако, не будучи экспертами в данной области, легко могут упустить важные моменты. Профессионалы обладают все перечнем необходимого оборудования для того, чтобы проконтролировать соответствие качества стен, полов, инженерных коммуникаций, параметров окон и прочего. Иногда стоит воспользоваться их услугами. К тому же, специалисты смогут потом взяться за дизайнерский ремонт помещений.

Надо иметь при себе паспорт, договор. Чтобы записать обнаруженные недостатки, нужно вооружиться бумагой, ручкой, маркером для пометки мест с изъянами. Проверка электросети выполняется тестером, вентиляция – простой зажигалкой или свечой (отклонение пламени). Также не лишним будет иметь фонарик, рулетку, стремянку, уровень.

Этапы приемки жилья в новостройке

Начинать надо с изучения документов на квартиру и измерительного оборудования (счетчиков). Рекомендуется проводить процедуру днем, чтобы при естественном свете все четко проанализировать.

Входная дверь

Нужно удостовериться, что глазок не поврежден, ручки хорошо зафиксированы, не шатаются, не застревают. Фурнитура должна отрабатывать все функции легко, а звонок быть исправным. На поверхности двери не должно быть трещин, сколов, царапин. Уплотнитель должен плотно прилегать, не иметь видимых деформаций.

Отделка поверхности стен, полов и потолков

Источник: idrenome.ru

Квартиры в новостройках доступны в трех вариантах – серый (без отделки), белый (с черновой отделкой) и с чистовой отделкой. Черновой вариант предполагает, что стены голые. Здесь надо только проконтролировать уровнем, насколько они ровные, и визуально осмотреть на наличие трещин, пятен от влаги, особенно на потолках.

Белый вариант предполагает нанесение на стены штукатурки, заливку стяжки полов, формирование откосов всех окон и входной двери. Кроме ровности поверхностей, надо убедиться в работе электроразводки, розеток, выключателей.

Чистовой вариант предлагает почти готовое к проживанию жилье. Здесь уже установлено напольное покрытие, наклеены обои, монтированы межкомнатные двери. Следует уделить внимание состоянию сантехники, качеству сборки системы канализации и водоснабжения – на полу не приветствуются подтеки. Краны горячей и холодной воды должны работать исправно.

Окна

Владельцы новых квартир часто сталкиваются с мелкими и глубокими царапинами на раме окна или стеклопакете. Они могут появиться вследствие неосторожной работы бригады строителей. Фурнитура должна быть качественной, хорошо функционировать, не заедать. Уплотнитель должен быть целым по всему периметру.

Источник: avangard-priemka.ru

Неправильный монтаж окон чреват нарушением герметичности, из них будет дуть. Проверяют это проведением зажженной свечи или зажигалки вдоль стыков. Насколько плотно закрываются створки можно узнать, зажав между ними и рамкой бумажный листок. Створку закрывают и пытаются вынуть лист. Там, где он легко вышел, зимой будет сильно дуть.

Вентиляционная система

При закрытых дверях и окнах шахта вентиляционной системы должна иметь хорошую тягу, то есть пламя свечи будет уклоняться вовнутрь. Поскольку на верхних этажах летом система может не функционировать, застройщик обязан устанавливать дополнительные вентиляторы вытяжного типа.

Электрика

Если человек не является специалистом в данной области, проверить соответствие всех параметров будет трудно. Рекомендуется пригласить для этого эксперта. Когда такового нет, то электротестером можно выполнить хотя бы контроль розеток, выключателей на наличие напряжения, заземления. И обязательно нужно проверить все включатели/выключатели на работоспособность.

Инженерные коммуникации

Из кранов должна течь вода, а трубы водоснабжения оснащаться запорными краниками, фильтрами. На местах стыка труб не должны наблюдаться подтеки. Выходы канализационных труб плотно закрыты заглушками. На этом этапепроверяют счетчики горячей и холодной воды, записывают их текущие показания.

Подписание акта приемки

В большинстве случаев обнаруживаются недостатки и у дольщика есть два способа решения вопроса:

Не подписывать акт до момента устранения выявленных изъянов и повторной приемки квартиры в новостройке. Застройщик предпримет все меры для их качественного исправления до окончания срока сдачи.
Подписать акт с предварительным соглашением ликвидации изъянов застройщиком. В таком случае надо обязательно обозначить точные сроки исправления недостатков, но, чтобы добиться хорошего качества, иногда приходится нешуточно повоевать с застройщиком.

Перед тем как поставить подпись в акте, его надо как минимум один раз прочитать, поскольку строительные компании нередко добавляют выгодные им условия. Если что-то не устраивает, можно потребовать удалить соответствующий пункт.

Источник: mosadvisor.ru

Внимание! На все объекты компании-застройщики предоставляют самое меньшее 5 лет гарантии (на коммуникации – 3 года). Если после подписания акта были обнаружены дефекты, нужно написать претензию в строительное предприятие или в управляющую организацию – они обязаны их исправить по гарантии за свой счет.

Что делать после подписания акта приема? Не торопиться заезжать в новое жилье. Сначала лучше сделать хороший декоративный ремонт (ни один застройщик не будет обустраивать персонально в вашей квартире скандинавский стиль или отделывать ее под гранж).

Для экономии средств мы советуем остановить выбор на квартирах с черновой отделкой – как правило, проще пригласить хороших специалистов и доверить им стяжку пола и оштукатуривание стен, чем ждать, пока ремонтники от застройщика исправят все недостатки своей работы.

Кстати, если решите делать ремонт в новостройке – заказывайте услугу комплексного ремонта. Это сэкономит время – вам нужно будет только утвердить дизайн-проект и приехать несколькими месяцами позже в готовое жилье.

Как принять квартиру от застройщика без отделки

Принять квартиру у застройщика — не формальность: подписал документы и всё. Приемная квартира станет родной. В этой статье разберемся, что проверять в новостройке. И как обязать застройщика исправить недостатки бесплатно.

Подготовка

Отключите эмоции

Понимаем, всё это очень волнительно. Вы так долго ждали и вот наконец. Но желание получить поскорей ключи может слишком дорого стоить. Лучше с первого раза не подписать акт приема-передачи, чем потом долгие месяцы исправлять косяки. И еще:

Не нервничайте, если вас будут торопить. Это ваше право — проверять столько, сколько надо. Хоть целый день.

Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный. Записывайте всё.

Не стесняйтесь. Если не скажете о проблеме — никто ничего не исправит.

Проверьте, что всё по закону

Как должна проходить приемка квартиры у застройщика, вполне конкретно описывает статья 7 и статья 8 статья закона о долевом строительстве. Вот что должен сделать застройщик до передачи квартиры:

Получить разрешение на эксплуатацию дома

Уведомить дольщиков о готовности передать объект. Это делается обязательно письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку. По телефону, на мейл или смской — не считается.

В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если других условий нет в договоре долевого участия (ДДУ). То есть нужно подтвердить намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку. После этого есть 2 месяца на то, чтобы принять квартиру.

Если за 2 месяца после уведомления вы не придете — застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть передаст вам квартиру без вашего участия.

Кто не успел — тот опоздал

Иногда нехорошие застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Тогда они пытаются хитрить.

Например, говорят, что на приемку большая очередь и записывают вас через 2,5 месяца. А потом подписывают акт в одностороннем порядке. Всё по закону: вовремя — в течение 2 месяцев после получения уведомления, вы не явились.

В такой ситуации нужно сразу, как узнаете дату, направить претензию застройщику. Там нужно написать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения.

Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки.

Давно мы не читали договор

Перед приемкой нужно еще раз внимательно прочитать договор и проектную документацию. В этих двух документах должно быть всё о вашей квартире: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, какие должны стоять двери. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должно быть написано. И при передаче квартиры они тоже должны быть готовы.

Приготовьте копию плана квартиры из приложения к ДДУ. Когда будете принимать квартиру, нужно будет сравнить площадь и проверить на месте ли все перегородки. Если их нет, возможно, придется еще и заплатить за увеличение общей площади.

По плану также нужно проверить там или нет мокрые зоны, куда будет подключаться сантехника.

Что взять с собой на приемку?

1. Паспорт и договор
2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки
3. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер. Нужно будет помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах
4. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона)
5. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах
6. Лампочку — проверять патроны
7. Фонарик
8. Рулетку
9. Уровень, отвес (нитку и грузик)
10. Табурет или стремянку
11. По желанию — сменную одежду или обувь

Это минимум. Профессионалы используют еще много специальных приборов. Если вы планируете принимать квартиру самостоятельно, можно взять в аренду:

Лазерный построитель плоскостей или лазерный нивелир для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях

Тепловизор для проверки в холодное время года наружных стен и окон на промерзание

Дозиметр для проверки уровня радиации

Индикатор электромагнитных излучений

Как пользоваться спецприборами, можно найти в интернете. Потратьте пару вечеров и сможете качественно проверить квартиру самостоятельно. Не хотите тратить время — обратитесь к профессионалам.

Эту статью нам помогали писать специалисты сервиса Профприемка. Они проверяют новые квартиры и заполняют документы, чтобы недостатки устранили.

Читателям ДомКлик — скидка 20%

Чтобы получить скидку при заказе услуги на profpriemka.ru, назовите кодовое слово: ДомКлик или введите промокод ДомКлик на сайте в соответствующее поле.

Приемка квартиры

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения и этот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нём:

Документы

Входная дверь

Отделка, стены и полы

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов.
Снаружи прикреплен отлив для воды.

Вентиляция

Электрика

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно.
На выводах канализации стоят заглушки.

Подписываем документы

Фууух, почти все.

Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — решать вам.

Подписывать или нет?

Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:

1. Не подписывать акт. Требовать устранить недостатки и провести приемку повторно. Этот вариант гарантирует, что дефекты исправят. Застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Ключи вам пока не дадут.

2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Обязательно указать сроки, когда всё должны исправить. Ключи отдадут. Но, возможно, придется поупорствовать, чтобы застройщик качественно и быстро устранил недостатки.

Подписываем акт осмотра

Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт

Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов.

Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.

Подписываем акт-приема передачи

Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте.

Нажмите, чтобы увеличить

Я все понял. Но есть вопрос.

Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно.

С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.

Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?

Можно. Минимум 5 лет дом будет на гарантии, а его инженерное оборудование — минимум 3 года. Вы можете написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.

Если компания добросовестная и претензия обоснована, всё сделают достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать заботы на плечи дольщиков, или дом совсем бюджетный — готовьтесь к борьбе. Будьте упорны. Расчет на то, что вы махнете рукой и решите исправить недостатки сами.

Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?

Кроме устранения недостатков, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 закона о дольщиках.

Правда, требовать всё это лучше до подписания акта. После — будет непросто. Нужно правильно оформить претензию, заказать независимую экспертизу и идти в суд. Лучше в таком деле обратиться к юристу.

Мы рекомендуем не подписывать акт, если что-то не так.

Моя жена не сможет прийти на приемку, я могу это сделать один?

Можете, если у вас будет доверенность жены на подписание актов. Подойдет доверенность на покупку — в ней такие полномочия есть. Можно вообще выдать доверенности постороннему человеку, и не ходить никому из дольщиков. Но мы бы не советовали, все-таки жить в новой квартире придется вам.

Я всё подписал и получил ключи. Что теперь?

Нужно оформить новую квартиру в собственность. Но это совсем другая история. Ее мы расскажем в следующий раз.

Одним погожим деньком застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и стал приглашать дольщиков на осмотр квартир. Как показывает практика, в большинстве новых квартир при осмотре выявляются разные недочеты. На что обратить внимание при осмотре квартиры, какие недостатки вообще могут быть и что со всем этим делать?

Долгожданный осмотр

В договоре долевого участия (ДДУ) всегда прописан срок, до которого застройщик обязан передать квартиру. Например, 3 квартал 2019 года. Это означает, что день осмотра может быть назначен на 30 сентября и это будет законно.

Помимо обязательных документов, возьмите с собой всех людей, указанных в договоре, если собственников у будущей квартиры несколько. Присутствие всех сторон обязательно.

Еще на осмотре пригодятся: блокнот и ручка, рулетка, уровень, зажигалка или спички, салфетки, лампочка, зарядка для телефона. Советуем обратиться в специальную компанию, которая оказывает помощь в приемке квартир в новостройках. Их специалисты никак не связаны с застройщиком, понравившуюся компанию выбираете вы сами. Зато они придут с необходимыми инструментами и знаниями по нормативам строительства. Это не значит, что вам не нужно будет осматривать квартиру и проверять все, что там есть. Просто, к примеру, возможные перепады высот пола специалист измерит лазерным уровнем быстро и точно. И вон на ту неровность укажет, и «вот здесь еще доделайте». В общем, в игре «Застройщик против Дольщика» он на вашей стороне.

Приемка квартиры с черновой отделкой

Во-первых, сверьтесь с планом квартиры. Замеры квартиры выполняет БТИ после окончания строительства. В итоге, площадь квартиры может оказаться чуть больше или чуть меньше заявленной в договоре. На этапе покупки в ДДУ прописываются условия: какое изменение площади будет считаться несущественным, и что делать, если размеры сильно отличаются. Например: если площадь квартиры отличается меньше чем на метр, никто никому ничего не должен. Больше чем на метр уменьшилась — дольщик вправе требовать от застройщика возмещение денежной компенсации. Больше чем на метр увеличилась — может расторгнуть договор или доплатить за «лишние» квадратные метры. По закону 214-ФЗ дольщик должен оплатить не более 5% от площади квартиры, даже если площадь увеличилась на 7-10%. Во-вторых, внимательно изучите свой договор долевого участия. В пункте «характеристики квартиры» изложено то, что обязан предоставить вам застройщик. Подробнее о типичных составляющих черновой отделки читайте здесь. Вкратце это: голые или оштукатуренные стены, голый потолок, цементная стяжка на полу, трубы отопления, горячей и холодной воды, канализация, электропроводка, окна с подоконниками и дверь.

Входная дверь по нормативам должна открываться наружу. Если дверь от застройщика не планируется менять на другую, более надежную, проверьте ее на наличие вмятин, царапин, не заедает ли замок и петли. Цементная стяжка на полу должна быть без перепадов высот (измеряется уровнем), без вздутий и трещин. У автора этой статьи при приемке квартиры в новостройке обнаружилась трещина в полу в коридоре. На этот недостаток стяжки указал специалист по приемке и посоветовал внести его в акт осмотра квартиры. В бланке осмотра, который дает застройщик есть место для замечаний, которое не заполняется, если вас все устраивает и вы принимаете квартиру без претензий. А если недочеты есть и вы можете позволить себе отсрочить приемку, чтобы застройщик все исправил, тогда пишите просто и прямо. Например:

«При осмотре квартиры №00 были выявлены следующие замечания:

Трещина-просадка в стяжке при входе слева в углу в коридоре

Стены должны быть визуально ровные, без выпуклостей и трещин. Серьезные нарушения видно невооруженным взглядом, а ровность проверяется уровнем. Окна должны быть без царапин и трещин. Заводскую пленку лучше снять, протереть рамы от строительной пыли, чтобы все было лучше видно. Откройте и закройте окна по очереди как обычно и в режиме проветривания, чтобы проверить все механизмы. Еще на окнах должны быть накапельники — маленькие специальные заглушки с наружной стороны окон для предотвращения попадания влажности внутрь рам. «Когда я принимала квартиру, первое, что я увидела, когда вошла, было треснутое стекло. Если на неровную штукатурку я готова была закрыть глаза, то разбитое окно означало, что ключей я сегодня не увижу. Конечно, это огорчает. Представитель застройщика с видом „бабушка божий одуванчик“ начала уговаривать меня принять квартиру в таком состоянии, а стекло поменять позже по гарантии строительной фирмы. Но я знаю, что квартир в моем доме очень много, и такие вопросы обычно откладываются на долгое время, хорошо, если на пару месяцев. Одна моя знакомая за три года так и не добилась от застройщика замены стекла по гарантии спустя два года! Поэтому я решила не принимать квартиру сейчас, составила акт осмотра с претензиями. Через месяц был новый осмотр, застройщик все исправил, а я получила ключи». Обратите внимание, нет ли подтеков и влажности около стояков, труб и радиатора. Батареи должны висеть ровно, не иметь царапин и сколов. Проверьте, установлены ли счетчики, уточните порядок их опломбирования. Все вентиляционные отверстия в квартире проверяются с помощью зажигалки или спичек. Горящее пламя, которое отклоняется в сторону вентиляции, говорит об исправности системы. Освещение проверяем с помощью обычной лампочки, которую на всякий случай лучше захватить с собой. Попробуйте зарядить телефон от розеток, каждая должна работать. Все розетки и выключатели должны быть исправны, не шататься и не разваливаться у вас в руках.

Дополнения к приемке при чистовой отделке

Если вы принимаете квартиру с чистовой отделкой, вам также внимательно нужно проверить дверь, окна, стены, трубы и электрику. Ко всему этому еще добавляется: Отделка стен, пола и потолка. Посмотрите, не отходят ли обои или краска, ровно ли установлено напольное и потолочное покрытие, плитка в ванной и прочая отделка, которая полагается вам по договору. Например, межкомнатные двери. Откройте, закройте несколько раз, убедитесь, что они ровно установлены, не шатаются и не скрипят. Чистовая отделка хороша тем, что квартира уже пригодна для жизни, там уже есть вся необходимая сантехника. Проверьте внешнее состояние унитаза, раковины и ванной, не ли сколов и трещин. Льется ли вода из всех кранов, крутятся ли счетчики горячей и холодной воды. Спустите воду в унитазе, посмотрите, не протекают ли трубы. Отправляясь на осмотр собственной квартиры, выделите минимум час свободного времени. После проверки всего, что вам полагается по договору, вам в любом случае еще нужно будет составить Акт осмотра квартиры. Если вас все устроило, нужно будет подписать все бумаги и, возможно, в тот же день отправиться в управляющую компанию для дальнейших действий. Если выявлены существенные недостатки и вы морально готовы отложить приемку до их устранения застройщиком, подробно опишите свои претензии по качеству в акте осмотра.

Представитель застройщика скорее всего будет уговаривать вас согласиться на гарантийное обслуживание. Конечно, вам наверняка захочется поскорее начать делать ремонт или въехать в собственную квартиру. Но лучше устранить все недостатки сразу, пожертвовав временем приемки, чем потом взыскивать с застройщика гарантийное обслуживание. Практика показывает, что это мероприятие не стоит того, чтобы потом ждать неизвестно сколько. Кстати, сроки приемки откладываются на «разумный срок» (так и написано обычно в договоре) до устранения недостатков. У кого-то это занимает две недели. В моем случае исправление списка из восьми претензий в черновой отделке заняло у застройщика 28 дней. Зато после второго осмотра я получила ключи от квартиры, которую больше не нужно переделывать. Сразу заказала туда пиццу и отпраздновала это событие прямо на бетонном полу. В пустой квартире, зато без «недоделок» и со спокойной душой.

Если вам удобнее смотреть, чем читать, полезные советы на тему «Как принять ремонт» есть в нашем видео.

Приемка квартиры – это процесс при котором вы убеждаетесь в том, что застройщик качественно выполнил свои обязательства.
Известно, что часто квартиры в новостройках сдаются с различными дефектами. Поэтому надо очень ответственно подойти к процессу приемки квартир.

Согласно федеральному закону №214 от от 30.12.2004 года, застройщик обязан устранить все недостатки выявленные при приемке квартиры, либо выдать компенсацию.

Когда лучше принимать квартиру в новостройке?

Осуществлять приемку и производить осмотр лучше в светлое время суток. При дневном освещении лучше видны недостатки.
Самое лучшее время года для приемки квартиры – это осень или зима. В это время можно проверить работу отопления, увидеть промерзают или нет стены, есть ли продувание вокруг окон.
Если приемка квартиры осуществляется когда отопление выключено, то в акте приемке (или смотровом листе) обязательно нужно будет написать – «нет технической возможности проверки систем отопления». Если в отопительный сезон дефекты появятся, то застройщик будет обязан их устранить.

Как происходит приемка квартиры в новостройке?

Через несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию, застройщик высылает вам официальное уведомление (заказным письмом, по телефону, электронной почте) о том, что вы можете прийти и принять квартиру. Очень важно убедится в том, что дом действительно сдан. Для этого запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, то ремонт в квартире будет делать невозможно, так как может отсутствовать электричество, водоснабжение и т.д.

Начинать приемку нужно с придомовой территории, осмотра фасада дома, мест общего пользования и только потом переходить к осмотру квартиры. Во время приемки вас будет сопровождать представитель застройщика.
Сверяясь с чек-листом записывайте все увиденные недочеты в смотровой лист или записывайте их на отдельном листке бумаги.

Подготовка к приемке квартиры. Какие документы нужно изучить

Что взять с собой на приемку квартиры

Что принимать?

Важно понимать, что при приемки квартиры вы принимаете не только свою квартиру, но и сам дом, придомовую территорию и места общего пользования в вашем доме. На фасаде должны отсутствовать трещины. В подъездах должна лежать плитка и лифты должны работать.

Придомовая территория

Приемка квартиры начинается с приемки придомовой территории дома, в котором квартира находится. Надо обойти вокруг дома и все осмотреть.

Что проверяем?

Если придомовая территория еще не готова, отразить это в акте.

Фасад

Сам фасад здания входит в акт приемки. Обратить внимание как он сделан.

Что проверяем?

Подъезд, лестничные пролеты, приквартирный холл, прилифтовой холл, подземная парковка

При приемке подъезда и мест общего пользования вы так же сверяетесь с проектной документацией полученной от застройщика.

Что проверяем?

Осмотр квартиры. На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Сверка площади

Стены

Потолок

Входная дверь

Электрика

Слаботочные сети

Пожарная сигнализация

Водоснабжение и канализация

Отопление

Вентиляция

Дефекты есть. Что теперь?

Важно!

Не подписывайте акт приема-передачи до осмотра квартиры. Никогда не подписывайте пустой акт приемки квартиры. Подписанный акт означает то, что вы не имеете претензий к застройщику и принимаете на себя ответственность за квартиру.

После того как вы обнаружили и зафиксировали в смотровом листе все недочеты найденные на квартире, у вас есть два варианта дальнейших действий:

1) Отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и указать в нем причину отказа ( Закон ФЗ-214)

Указать мотивированную причину отказа подписания акта приема передачи квартиры необходимо обязательно. Иначе застройщик может обвинить вас в затягивании процесса сдачи и по прошествии двух месяцев в одностороннем порядке передать вам квартиру. Так же нужно зафиксировать все найденные недостатки в смотровом листе или составить самим претензию . На всех документах застройщик должен указать дату и поставить свою подпись (на акте приема-передачи, на смотровом листе или претензии). Так же у вас должны остаться копии этих документов с указанием даты и подписью застройщика, т.к. как застройщик имеет право по прошествии двух месяцев в одностороннем порядке передать вам квартиру так и не устранив недостатки найденные в квартире.

Не обязательно найденные дефекты должны быть исправлены застройщиком. Можно попросить денежную компенсацию на устранение этих дефектов или соразмерное снижение стоимости квартиры. Иногда денежная компенсация выгоднее, чем устранение застройщиком обнаруженных дефектов.

При первом осмотре квартиры вы не подписываете акт приема передачи квартиры и оговариваете в течении какого срока эти недостатки будут исправлены (сроки исправления недостатков нужно обязательно прописать и застройщик должен поставить свою подпись). Все недочеты застройщик должен устранить в течении 30 дней. По истечении этого времени или раньше застройщик приглашает вас вновь принять квартиру. Если недостатки были устранены, то смело подписывайте акт. Если остались мелкие недостатки, то вы можете подписать акт, но обязательно приложите к акту список недостатков, которые застройщик должен еще устранить (копии этих документов обязательно должны быть у вас с подписью застройщика). Так же снова установите срок в течении которого застройщик будет устранять эти недостатки.

Обнаружив недостатки у вас есть возможность снизить стоимость долевого участия (то есть снизить стоимость квартиры) и отсудить у застройщика еще и денежную компенсацию. Важно понимать, что это можно сделать только в судебном порядке. Суд может длится полгода и даже год. К сожалению пока длится суд начинать ремонт в квартире нельзя.

Без подписанного акта приема-передачи квартиры вы не сможете начать оформление права на собственность, а это довольно долгий процесс.

2) Подписать акт приема-передачи квартиры указав в нем и в смотровом листе или в претензии все выявленные недостатки

Так же нужно указать в течении какого времени застройщик исправит эти недостатки или выплатит вам денежную компенсацию на устранение этих дефектов. Подписанный акт со списком недостатков не снимает с застройщика обязательств по устранению этих недостатков.
Все документы так же должны быть подписаны застройщиком с обязательным указанием даты. Копии этих документов с подписями и датами от застройщика должны быть у вас.
Согласно п.2 статьи 7 и закона 214 -ФЗ.

В итоге застройщик должен выполнить одно из трех действий:

Гарантии

Иногда дефекты в квартире становятся заметны лишь через какое то время, после того как вы приняли квартиру. Если квартира покупалась по договору долевого участия, то согласно закону 214 – ФЗ для объекта долевого строительства устанавливаются гарантийные сроки. На вашу квартиру дается гарантийный срок – 5 лет, на инженерное оборудование – 3 года. В течении этого срока вы можете предъявить претензии к застройщику и требовать устранить найденные недостатки за его счет.

Окончание аренды — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникли проблемы до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».

Причины выхода из договора аренды

В Висконсине или местных законах нет положений, позволяющих арендаторам выходить из договора аренды, если они покупают дом, заболевают, теряют работу, переводят работу и т. Д.Однако есть шесть четких способов выйти из договора аренды без дополнительных обязательств по уплате арендной платы. Некоторые из них существовали как запрещенные положения об аренде до изменения закона, а последние изменения в законодательстве фактически содержат еще несколько причин, по которым вы можете расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий. Wis. Stat. 704.44, 2013 г., Висконсин. Закон 143, разд. 26-35 Эфф. 31.03.12.

1. Срок действия взаимного соглашения

Арендодатель и арендатор могут договориться о прекращении аренды в любое время без дополнительной ответственности любой из сторон.Арендодатель может пожелать подписать досрочное прекращение договора, чтобы:

Избегайте споров между арендаторами
Избегайте судебных издержек процесса выселения
Получить комиссию, которую арендатор предлагает заплатить
Избегайте расходов на строительного инспектора, если требуется ремонт
Иметь доступ в квартиру на ремонт, или
Есть доступ к квартире, чтобы ее можно было продать

Если арендатор и арендодатель соглашаются взаимно расторгнуть договор, это должно быть оформлено в письменной форме и требует согласия всех лиц, указанных в договоре аренды.Если арендодатель требует оплаты, от арендатора нельзя требовать уплаты суммы, превышающей фактические и разумные расходы арендодателя (включая потерянную арендную плату и расходы на рекламу, но не компенсацию за время, потраченное на повторную аренду квартиры), но он может выбрать оплату больше, чтобы арендодатель прекратил договор аренды и избежал рисков разрыва договора аренды. Образцы форм взаимного расторжения можно получить в Ресурсном центре для арендаторов. В нашем блоге вы найдете советы по ведению переговоров и оформлению документов в письменном виде.

2.Конструктивное выселение

Если есть серьезная проблема со здоровьем или безопасностью , и арендодатель знает об этом и получил разумное время, чтобы исправить это, или если это вызовет неоправданные трудности для арендатора из-за сроков или характера ремонта, арендатор может съехать и больше не будет нести ответственность по аренде. Для конструктивного выселения это должен быть очень тяжелый случай. В качестве примеров в законе упоминаются наводнения и пожары. Судья должен будет решить, был ли ремонт достаточно серьезным для конструктивного выселения, поэтому важно иметь отчеты строительной инспекции или другие доказательства.Даже если вы проиграете, арендодатель все равно должен будет доказать, что он уменьшил ущерб. См. Наши страницы о ремонте (Мэдисон, Фитчбург или Висконсин) и этот полезный пост в блоге для получения дополнительной информации о конструктивном выселении. Висконсин. Стат. 704,07 (4)

3. Закон о гражданской помощи военнослужащим

Закон о гражданской помощи военнослужащим позволяет арендаторам прекращать договор аренды, если арендатор поступает на военную службу или если арендатор получает военный приказ сменить место работы или развернуться на 90 дней или более.Это относится к договорам аренды, которые заняты или предназначены для проживания военнослужащим или иждивенцами военнослужащего (супруга, ребенок или физическое лицо, которому военнослужащий предоставил более половины алиментов в течение 180 дней до подачи заявления на получение помощи). Арендаторы должны направить арендодателю письменное уведомление за 30 дней и копию военных приказов, чтобы использовать этот акт.

4. Закон о безопасном жилье

Закон о безопасном жилье позволяет жертвам домашнего насилия, сексуального посягательства, преследования и жестокого обращения с детьми расторгнуть договор аренды, если они чувствуют, что им угрожает физическая опасность, оставаясь в помещении, и имеют принятую форму документация (запретительный судебный приказ, условие об освобождении или заявление о возбуждении уголовного дела).Применяются очень специфические правила. Чтобы расторгнуть договор аренды в соответствии с этими законами, арендаторы, заключившие договор аренды на срок, должны написать письмо домовладельцу, в котором сообщается, что они желают расторгнуть договор аренды в соответствии с законодательством штата Висконсин. 704.16, поскольку они и / или их ребенок (дети) сталкиваются с неминуемой угрозой физического вреда, и предоставить заверенную копию принятой документации (пример: постановление суда) домовладельцу. При этих ограниченных обстоятельствах договор аренды прекращался бы, как если бы было уведомление о расторжении помесячной аренды. Висконсин. Стат. 704.16, штат Висконсин. 704,16 (1) (б)

ПРИМЕЧАНИЕ: Ежемесячные арендаторы всегда могут уведомить о прекращении аренды по любой причине или вообще без причины.

Если у вас есть вопросы о получении документов, позвоните по номеру:

5. Умер арендатор

Wis. Stat. 704.165 гласит, что договор аренды прекращается через 60 дней после того, как арендодатель получает уведомление о смерти арендатора (или раньше, если договор аренды заканчивается раньше, чем через 60 дней). По истечении 60 дней имущество арендатора не подлежит дальнейшей сдаче в аренду.Если квартира будет передана имуществом до истечения 60 дней, то арендодатель должен будет уменьшить убытки так же, как если бы договор аренды был расторгнут. Договор аренды будет по-прежнему действителен для всех оставшихся соарендаторов (например, живущего супруга, имя которого указано в договоре аренды).

6. Оговорка о незаконной аренде

Если в вашем договоре аренды есть одно из следующих положений, вы можете автоматически расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий, поскольку эти положения делают договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы.» Раньше прецедентное право наиболее четко отражало положение, касающееся судебных издержек. Недавние изменения в законе штата и Положении о защите прав потребителей проясняют, что следующие положения делают договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы:

ПРИМЕЧАНИЕ: Ваш арендодатель не обязательно действовал (или пытался действовать) в соответствии с незаконными положениями. Наличие положения (й) в договоре аренды само по себе является незаконным. Ваш арендодатель не может расторгнуть договор аренды без вашего согласия только потому, что он содержит незаконное положение, поскольку именно они составили договор аренды.

Разрешить домовладельцу увеличить арендную плату, уменьшить услуги, подать иск о выселении, отказать в продлении или угрожать любым из этих действий, потому что арендатор обратился в правоохранительные органы или экстренные службы по вопросам их безопасности. Висконсин. Стат. 704.44 (1 м), ATCP 134.08 (1), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Выселение любым другим способом, кроме закона штата (см. Выселение) . Wis. Stat. 704.44 (2 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 26, Эфф.31.03.12 и ATCP 134.08 (2), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Ускорение арендной платы за нарушение правил аренды. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Отклоняется от обязанности арендодателя по уменьшению убытков в соответствии со Статей штата Висконсин. 704.29, если арендатор досрочно выселяется. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Требование от арендатора оплатить гонорары адвокату арендодателя или расходы на защиту своих прав, если только суд не примет их. Висконсин. Стат. 704.44 (4 мес.), 2011 г., Висконсин. Закон 143, п. 30, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (4), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Разрешение домовладельцу «признать приговор» или выступить за вас в суде по поводу любых действий или бездействий, связанных с договором аренды.Висконсин. Стат. 704.44 (5 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 32, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (5), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Освобождение арендодателя от ответственности за материальный ущерб или телесные повреждения в результате халатных действий или бездействия арендодателя. Висконсин. Стат. 704.44 (6), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 33, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (6), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Возложение ответственности на арендатора за телесные повреждения, возникшие по независящим от него причинам, материальный ущерб, причиненный стихийными бедствиями или лицами, не являющимися арендатором или их гостями.Висконсин. Стат. 704.44 (7), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 34, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (7), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Отказ от ответственности арендодателя по предоставлению помещения в пригодном для жилья состоянии или содержанию имущества. Висконсин. Стат. 704.44 (8), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 35, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (8), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Разрешение арендодателю прекратить аренду, если преступление совершено в арендуемой собственности или на ней, даже если арендатор не мог разумно предотвратить преступление.Висконсин. Стат. 704.44 (9), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 35 м ПРИМЕЧАНИЕ. Это действовало только для договоров аренды, заключенных или продленных с 31.03.12 по 3/1/14.
Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или лицо, законно проживающее с арендатором, является жертвой этого преступления, как определено в Висконсин. Стат. 704.44 (9) и 950.02 (4), Висконсин, 2013 г., Закон 76, Раздел 25, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает уведомление, требуемое согласно Статуту штата Висконсин. 704,14. См. Уведомление о защите от домашнего насилия, штат Висконсин. 704.44 (10), 2013 Висконсин. Закон 76, Раздел 26, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, Sec.11, Эфф. 01.11.15.

Досрочное прекращение аренды

Арендаторы, которым необходимо выехать раньше срока и которые не могут расторгнуть договор аренды по шести указанным выше причинам, имеют два варианта: расторжение договора аренды и сдача в субаренду.

Расторжение договора аренды

Все арендаторы могут расторгнуть договор аренды, даже если арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант. Если вы хотите расторгнуть договор аренды, напишите письмо своему домовладельцу (сохраните копию для себя), указав, что вы нарушаете договор аренды, и дату вашего выезда.Все арендаторы должны расторгнуть договор аренды одновременно. Напомните домовладельцу, что он обязан смягчить (уменьшить) ущерб, попытавшись как можно скорее сдать квартиру повторно. Вы будете должны платить арендную плату и несете ответственность по другим обязательствам по договору аренды (коммунальные услуги, уборка снега и т. Д.) До тех пор, пока новый арендатор не подпишет договор аренды и не переедет, но после этого вы больше не будете нести ответственность за квартиру, в отличие от субаренды. . Ваш арендодатель может выставить вам счет за аренду, пока квартира не сдана (до истечения срока аренды), при условии, что он уменьшит свой ущерб.Висконсин. Стат. 704,29

Смягчение

Арендодатель обязан уменьшить ущерб (уменьшить сумму невыплаченной арендной платы), пытаясь найти нового арендатора после того, как вы переедете и перестанете платить арендную плату. Висконсин. Стат. 704,29 (2)

Это означает:

- - Арендодатель должен рекламировать вашу квартиру так же, как обычно рекламируют свободные квартиры. Висконсин. Стат. 704.28 (2) (а)
  - Хозяин должен показать вашу квартиру заинтересованным квартиросъемщикам.Хотя они не могут пытаться увести потенциальных арендаторов от вашей квартиры к другим свободным квартирам, они не обязаны сначала сдавать вашу квартиру. Висконсин. Стат. 704.29 (2) (б)
  - Арендодатель может взимать с вас фактические расходы, связанные с повторной арендой вашей квартиры (реклама и т. Д.), Но не за потраченное время (см. Примечание в истории закона). Сборы за расторжение договора аренды, которые выходят за рамки рекламных расходов и невыплаченной арендной платы, часто являются чем-то, за что арендатор может подать в суд или отказаться платить.Некоторые арендаторы готовы платить более высокую плату, потому что они не хотят рисковать и платить даже больше, если квартира не сдана в аренду. Просто убедитесь, что вы подписали письменное соглашение о том, что уплата этого сбора прекращает все будущие обязательства по оплате аренды.

Если арендодатель не смягчает ущерб

- - Соберите доказательства, подтверждающие, что ваш арендодатель не принял меры (см. Примеры таких доказательств ниже).
  - Отправьте письмо своему домовладельцу (сохраните копию для себя) с подробным описанием ваших доказательств того, что они не приняли меры по смягчению последствий, и укажите, что этот отказ означает, что вы больше не обязаны платить арендную плату.
  - Если домовладелец подает на вас в суд мелких тяжб в связи с невыплаченной арендной платой, вам нужно будет доказать, что они не смогли смягчить убытки или что их усилия по смягчению последствий были необоснованными, поэтому вы должны хранить все доказательства и корреспонденцию, относящиеся к неспособности арендодателя смягчить убытки. Висконсин. Стат. 704.29 (3) Советы суда по рассмотрению мелких тяжб доступны здесь.

Доказательство того, пытается ли арендодатель смягчить последствия

- - Поищите объявления о вашей квартире в местных газетах, на Craigslist и в публикациях по аренде.
  - Попросите друга позвонить, чтобы узнать о свободных квартирах, чтобы узнать, упоминает ли домовладелец вашу квартиру. Если в комплексе много квартир, ваш друг может упомянуть особенности вашей квартиры (например, количество спален, этаж, на котором она расположена, в каком направлении выходят окна и т. Д.). Получите письменное заявление от друга.
  - Узнайте, поднял ли ваш домовладелец цену на вашу квартиру, изменил ли договор аренды или правила аренды (например, теперь не допускает домашних животных или курящих).Существенное изменение условий аренды таким образом, что это затрудняет аренду помещения или делает его менее привлекательным для потенциальных арендаторов, может означать неспособность должным образом уменьшить ущерб.
  - Зайдите, чтобы узнать, ремонтирует ли ваша квартира или использует ли домовладелец. Сделайте фотографии, если это так.

Сдам квартиру самостоятельно

Часто это самый быстрый способ найти нового арендатора, особенно если вы беспокоитесь, что арендодатель не попытается сдать квартиру повторно.

- - Разместите рекламу своей квартиры и пусть люди звонят или пишут вам напрямую.
  - Покажите квартиру сами.
  - Подать заинтересованным лицам заявки (получить у арендодателя). Арендодатель может только потребовать, чтобы они соответствовали тем же стандартам, что и вы.
  - Сохраняйте имена и номера телефонов заинтересованных арендаторов, чтобы вы могли связаться с ними в случае, если домовладелец пытается удержать людей от сдачи квартиры в аренду. Если возможно, получите письменные заявления.

Если домовладелец отказывается подписать договор аренды с потенциальными арендаторами, обладающими аналогичной квалификацией, которых вы обнаружили, чтобы сдать квартиру повторно, напомните арендодателю, что это их обязанность смягчить последствия и что, если они не подпишут договор аренды, это будет доказательством что они не смягчают, и вам больше не нужно будет платить арендную плату за квартиру. Обязательно изложите их отказ в письменной форме.

Сдача квартиры в субаренду

Если вы сдаете в субаренду, вы все равно будете в аренде, даже если вы больше не будете жить в квартире.Если человек, которому вы сдаете в субаренду, не платит арендную плату или повреждает квартиру, вы несете финансовую ответственность. Хотя субаренда может быть рискованной, вы можете захотеть сдать ее в субаренду, если хотите вернуться в ту же квартиру через некоторое время, если у вас есть конкретный друг или родственник, который хочет переехать, или вы чувствуете, что вам нужно предложить поощрение, например в качестве сниженной арендной платы, чтобы найти кого-нибудь для проживания. Если у вас есть соседи по комнате, и вы единственный, кто выезжает, субаренда может быть вашим единственным вариантом.

См. Нашу страницу «Все о субаренде» для получения более подробной информации о субаренде.

Вопросы, которые необходимо рассмотреть перед субарендой

- - Разрешение арендодателя. Арендаторы, заключившие договор аренды на определенный срок (не помесячно), могут сдавать в субаренду без разрешения арендодателя, если в договоре аренды не указано иное. Тем не менее, всегда лучше получить разрешение домовладельца. Проверьте свой договор аренды. Если вы сдаете в субаренду без разрешения арендодателя и разрешение требуется в письменном договоре аренды, арендодатель может выселить как субарендаторов, так и субарендаторов и, возможно, возложить на субподрядчика (вас) ответственность за оставшиеся арендные платежи и другие расходы до тех пор, пока место не будет повторно арендовано.Висконсин. Стат. 704,09 (1)
  - Процедуры субаренды арендодателя. У некоторых домовладельцев есть особые процедуры, которым вы должны следовать для получения разрешения на субаренду. Некоторые домовладельцы требуют, чтобы вы рекламировали, показывали квартиру и отправляли им на согласование заинтересованных лиц. Некоторые домовладельцы охотно показывают квартиры. Некоторые арендодатели требуют «плату за субаренду», а также фактическую стоимость рекламы. Если требуется оплата, запросите в письменной форме подробные сведения о сборах, чтобы вы знали фактические и разумные расходы.Арендодателям не разрешается взимать плату за свое время при аренде квартиры, и им не разрешается взимать плату за что-либо, кроме их фактических затрат. Объяснение сборов здесь.
  - Разрешение соседа по комнате. Если у вас есть соседи по комнате, поиск приемлемого арендатора может стать для них проблемой. Все стороны договора аренды должны согласиться с любыми крупными изменениями, включая добавление новых арендаторов. Убедитесь, что ваши соседи по комнате встретят потенциального субарендатора. Напомните своим соседям по комнате, что они несут «солидарную» ответственность, поэтому, если вы не найдете субарендатора и не сможете платить арендную плату, домовладелец может попытаться выселить и / или взыскать с них вашу арендную плату.
  - Проверка возможного субарендатора. Вам следует тщательно проверять потенциальных субподрядчиков, поскольку в конечном итоге вы можете нести полную ответственность за невыплаченную арендную плату или повреждение квартиры. Вы хотите убедиться, что арендодатель может платить арендную плату и у него не было проблем с арендой в прошлом. Вы можете запросить рекомендации домовладельца, чтобы узнать, не платили ли они арендную плату поздно или нанесли ущерб предыдущим квартирам. Арендодатель может также решить проверить потенциальных субарендаторов.
  - Залоговые депозиты. Поскольку вы несете полную ответственность по договору субаренды, вы можете захотеть получить залог от субарендатора. В случае, если домовладелец подаст в суд на субарендатора и / или на вас, вы, по крайней мере, сохраните часть денег субарендатора. Когда вы получаете залог, вы можете оставить его себе и / или договориться с арендодателем в письменной форме о возврате уплаченного вами депозита непосредственно субаренденту. В некоторых случаях домовладелец может взимать с субарендатора залог, пытаясь сохранить первоначальный залог арендатора. В городах Мэдисон и Фитчбург это обвинение является незаконным, если общая сумма залога превышает арендную плату за один месяц. Wis. Stat. 66.0101 (2) (б) Эфф. 21.12.11. Арендодатели могут взимать субаренду любую сумму залога. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
  - Заезд. Было бы разумно попросить ваших субподрядчиков заполнить форму регистрации, когда они въезжают, чтобы задокументировать состояние квартиры. Попросите арендодателя предоставить копию формы, которую они используют или используют эту.Если вы держите залог вместо арендодателя, вы принимаете на себя права и обязанности арендодателя и должны следовать процедурам регистрации. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
  - Выезд. Если возможно, договоритесь о встрече с домовладельцем до въезда нового субарендатора и заполните форму выезда либо вместе с ним, либо самостоятельно. Если вы выполняете процедуру самостоятельной регистрации отъезда, сделайте копию заполненной формы регистрации отъезда и отдайте оригинал арендодателю.Если вы считаете, что у вас могут возникнуть проблемы с возвратом депозита, попросите свидетеля (не соседа по комнате или родственника) осмотреть вас и подпишите заполненную форму выезда. Вы также можете сделать фотографии, чтобы задокументировать состояние устройства.

Окончание помесячной аренды

Помесячная аренда и другие периодические аренды обычно прекращаются путем письменного уведомления, направляемого по крайней мере за один полный период аренды до того, как прекращение вступает в силу.Висконсин. Стат. 704.19 (3) Арендатор может направить уведомление без причины. Некоторые ограничения могут применяться к арендодателям в округах Дейн и Мэдисон. Оба должны следовать тем же процедурам, которые указаны в штате Висконсин. 704.19:

Например: Если 10 мая арендодатель направит вам уведомление о том, что вам нужно покинуть дом до конца мая, до даты окончания не останется 28 дней, поэтому этого уведомления недостаточно. То же самое будет справедливо и для даты окончания ровно через 28 дней, поскольку она приходится на середину периода аренды.Однако уведомление вступит в силу в следующем месяце, и вам нужно будет выйти до 30 июня. Арендодателю не нужно подавать новое уведомление, если он неправильно рассчитал его в письменной форме, вы указываете правильную дату в зависимости от того, когда он его вручил. Если в вашем договоре аренды указано, что вы должны уведомить вас более чем за 28 дней, это действительно и подлежит исполнению, даже если срок аренды истек. Проверьте свой последний письменный договор аренды, чтобы узнать, сколько требуется уведомлений.

Прекращение помесячной аренды — это не то же самое, что выселение.См. Дополнительную информацию в разделе «Выселение». Образец уведомления доступен здесь.

Когда заканчивается обычный договор аренды

Как арендаторы, так и домовладельцы могут по своему выбору прекратить аренду по истечении срока аренды (например, аренда на год без оговорки об автоматическом продлении).

Арендодатель не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, за исключением случаев:

Уведомление о невозобновлении — это не то же самое, что выселение. См. Дополнительную информацию в разделе «Выселение».

Арендатор не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, если не действует положение об автоматическом продлении, и :

- - Арендодатель отправил письменное уведомление за 15-30 дней до установленной даты письменного уведомления арендатора о прекращении аренды, и
  - Арендатор не направил необходимое письменное уведомление о невозможности продления в срок, указанный в договоре аренды.Висконсин. Стат. 704,15

17 июля 2013 года наблюдательный совет округа Дейн внес поправки в постановление, защищающее жильцов в процессе продления договора аренды и подачи заявления. С 31.07.13 от арендодателей теперь требуется:

- - Сообщите арендаторам в письменной форме, почему их договор аренды не продлевается, источники их информации, используемые для принятия решения, и сообщите об этом за 60 дней (в зависимости от договора аренды).

Общественный совет Мэдисона принял тот же закон для города Мэдисон 6 ноября 2013 г. . МГО 32.08 Эфф. 01.03.14.

Завершение аренды Словарь

Пункт об автоматическом продлении: Пункт в договоре аренды, который продлевает его еще на целый срок после истечения текущего срока, без дальнейшего письменного соглашения между арендатором и арендодателем.

Прервать договор аренды: Прекратить договор аренды досрочно, выехав без согласия арендодателя.

Повреждений:

- 1. Сумма денег, на которую может иметь право арендатор или арендодатель, когда другой арендатор или другое соглашение, включая невыплаченную арендную плату и коммунальные услуги.
  2. Физические повреждения квартире.

Солидарная и солидарная ответственность: Все соарендаторы, субарендаторы и субарендаторы несут равную ответственность за все условия договора аренды, включая полную оплату арендной платы.Арендодатель может привлечь к ответственности одного или любого арендатора. После этого арендаторы могут привлекать друг друга к ответственности.

Смягчение: Юридическая обязанность арендодателя минимизировать потерю арендной платы и другие расходы на повторную аренду после выселения арендатора путем активного поиска нового арендатора.

Срок аренды: Период, за который вы платите арендную плату. Обычно с ежемесячными приращениями период аренды начинается в день, когда вы должны платить арендную плату, и заканчивается за день до того, как вы в следующий раз должны будете платить арендную плату.

Субаренда: Первоначальный арендатор.

Субаренда или субаренда: Новый арендатор.

Субаренда: Договоритесь с новым арендатором о принятии на себя ответственности за аренду. Если новый арендатор не выполняет свои обязанности, ответственность остается за первоначальным арендатором. Иногда это называется «переуступкой» аренды.

Законодательство менялось в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах.Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе когда возникла проблема, когда договор аренды был подписан или продлен, а также когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11 (Закон штата Висконсин, 2011 г.) Сводка

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31.03.12 (2011 Wis.Акт 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям от 3/1/14 (2013 Wis. Act 76) Summary WI, Summary Dane Co.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям с 01.11.15 (CR 14-038) Сводка

Бордовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 3/2/16 (2015 Wis. Act. 176) Резюме

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям с 18.04.18. (2017 г., штат Висконсин.Акт 317) Резюме

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите об аренде, позвонив в Ресурсный центр для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы требовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете в суд на своего арендодателя.

Прекращение аренды: окончание аренды

Если у арендатора нет законных оснований для досрочного прекращения аренды, он может нести ответственность за арендную плату до истечения срока аренды или до тех пор, пока арендодатель не найдет нового арендатора.Арендатор также может иметь задолженность по оплате, указанной в договоре аренды. Неуплата может повредить кредитоспособности арендатора, привести к судебным искам, а также может отразиться в его истории аренды. Плохая история аренды может затруднить поиск жилья в будущем.

(Однако обратите внимание, что досрочное расторжение договора аренды в Техасе не является преступлением. Это всего лишь нарушение договора.)

Тем не менее, возможно, удастся досрочно расторгнуть договор аренды.

Досрочное расторжение по взаимному соглашению

Возможно, вы сможете поговорить со своим арендодателем и что-нибудь придумать.Может быть, вы могли бы составить окончательный график платежей или найти кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду . Ваш арендодатель должен согласиться на любой из этих вариантов, поэтому было бы полезно начать разговор с идеи о том, как вы можете прийти к взаимовыгодному соглашению. Если арендодатель согласен, получите письменное согласие, чтобы доказать, что вы больше не несете ответственности по договору аренды.

Юридическое расторжение договора аренды без взаимного соглашения

Договор аренды может быть прекращен в случае нарушения договора аренды.Например, домовладелец может выселить арендатора, если арендатор не платит арендную плату или делает что-то, запрещенное договором аренды. Аналогичным образом, арендатор может расторгнуть договор аренды, если домовладелец не поддерживает дом в ремонте и жилье или преследует арендатора. Арендатору, скорее всего, потребуется судебное постановление для расторжения договора аренды, даже если арендодатель виноват.

Если ваш домовладелец решит расторгнуть договор аренды на основании нарушения арендатора, вы все равно имеете право потребовать от арендодателя пройти через формальный процесс выселения в суде.Обратите внимание, что дело о выселении, внесенное в ваш список — даже если вы выиграете — может затруднить вам аренду жилья в будущем.

Сексуальное насилие

Кто-то, подвергшийся сексуальному насилию, может досрочно расторгнуть договор аренды. См. в этой статье для получения дополнительной информации.

Причины здоровья

Вы можете получить разумное приспособление для прекращения аренды. Увидеть ниже.

Как разорвать договор аренды квартиры в Нью-Йорке, 2021

Подписание договора на аренду квартиры в Нью-Йорке обычно является поводом для празднования.Вы нашли место! Вас не могут выгнать! Но с каждым обязательством приходит ответственность, и в этом городе аренда обычно сопровождается значительными финансовыми выплатами. Когда вы подписываете договор аренды, вы по закону обязаны платить арендную плату в течение всего срока аренды. Обычно это 12 месяцев, но может достигать двух или даже трех лет.

Однако, если вам нужно покинуть квартиру до окончания срока аренды, вы не можете просто уйти, не пострадая от финансового удара. Если вы надеетесь расторгнуть договор аренды, это может оказаться не так просто, как вы ожидаете.

«По сути, ваша аренда — это договор об уплате арендной платы за полный 12- или 24-месячный период, и вы должны начинать с позиции, которую вы обязаны платить», — говорит Стивен Вагнер, партнер по законодательству Манхэттена. фирма Wagner, Berkow & Brandt (спонсор Brick Underground).

Pro TipPro Подсказка:

Знаете ли вы, что в недавно построенных квартирах со стабилизированной арендной платой существуют строгие ограничения на повышение арендной платы? Это означает, что вы можете значительно сэкономить в годовом исчислении по сравнению с арендаторами по рыночной ставке. Например, если вы зарабатываете от 95 898 до 167 570 долларов, вы можете сэкономить до 122 432 долларов на аренде в течение пяти лет на квартире с 2 спальнями через лотерейную программу 5203 Center Blvd .Узнайте, сколько вы можете сэкономить на hunterspointsouthaffordablehou sing.com и подайте заявку до закрытия лотереи 13 сентября ^-го.

«Несмотря на то, что арендодатели теперь обязаны уменьшить убытки за счет повторной аренды, вы все равно можете оказаться на крючке в течение всего срока аренды. Вы должны либо найти причину, чтобы арендодатель согласился выпустить вас, либо найти что-то домовладелец нарушил соглашение », — говорит он.

[Примечание редактора: более ранняя версия этой статьи была опубликована в июне 2020 года.Мы снова представляем его здесь с обновленной информацией за июнь 2021 г.]

Закон предназначен для того, чтобы арендаторы и домовладельцы были на одной странице, в равной степени стимулируя обе стороны найти нового арендатора, который соответствует требованиям к доходу здания и может взять на себя управление Аренда квартиры. Вот что нужно знать о расторжении договора аренды и как это сделать.

Попросить, чтобы вас освободили (в письменной форме)

Как только вы узнаете, что хотите расторгнуть договор аренды, письменно уведомите арендодателя или управляющую компанию (желательно письмом, отправленным заказным письмом) с объяснением вашей ситуации.Будьте откровенны и прозрачны и выясните, какие у вас есть варианты.

«Некоторые домовладельцы будут действовать разумно, поэтому всегда обращайтесь к ним в первую очередь. Они могут попросить вас найти замену или предоставить им регулярный доступ к квартире, чтобы они могли продать ее и сами показать потенциальным арендаторам», — говорит Сэм Химмельштейн. , адвокат арендатора и партнер манхэттенской юридической фирмы Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (и еще одного спонсора Brick). у домовладельцев будет какое-то общее правило и порядок.Более мелкие, независимые домовладельцы, как правило, больше отвечают в каждом конкретном случае.

«У всех крупных арендодателей есть процесс, потому что их просили сделать это тысячу раз», — говорит Фил Хориган, основатель Leasebreak, бесплатного сайта для краткосрочной аренды и перерывов в аренде. «Они скажут:« Конечно, мы это разрешаем ». И есть очень специфический способ сделать это ».

« Разрешить »не означает« не беспокойтесь об арендной плате, которую вы по контракту обязаны платить ». Но до тех пор, пока не будет упущенной арендной платы, с вами все будет в порядке, — говорит Рори Болджер, брокер Brown Harris Stevens.Например, у крупного арендодателя может быть арендатор, которому необходимо переехать или увеличить площадь, или даже другую квартиру с датами и условиями, которые соответствуют вашим потребностям. (Совет от профессионалов: некоторые управляющие компании позволят вам разорвать договор аренды без штрафных санкций, если вы переедете в другое здание в их сети.)

Район

Central HarlemCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsГарлемХадсон-ХайтсИнвудМанхэттен-ВэллиМорнингсайд-ХайтсВашингтон-ХайтсЗападный ГарлемВерхний Вест-Сайд-Ист-Сайд-Сити-Вест-Сайд-ПаркВерхний Ист-Сайдтаун VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideMurray Hill Kips BayNohoSohoTribecaWest VillageBrooklynBath BeachBay RidgeBedford StuyvesantBoerum HillBorough ParkBrooklyn HeightsBushwickCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDowntown BrooklynDumboEast FlatbushEast Новый YorkFlatbushFlatlandsFort GreeneGowanusGravesendGreenpointGreenwoodKensingtonPark SlopeProspect HeightsProspect LeffertsProspect-Lefferts GSouth SlopeSunset ParkVinegar HillWilliamsburgWindsor TerraceQueensAddisleigh ParkArverneAstoria BaysideBeechhurstBelle HarborBelleroseBellerose ManorBriarwoodBroad ChannelCambria HeightsCollege PointCoronaDouglastonEast ElmhurstElmhurstFar RockawayFloral ParkFlushingForest HillsFresh MeadowsGlen OaksGlendaleHollisHollis HillsHolliswoodHoward BeachHunters PointJackson HeightsJamaicaJamaica EstatesJamaica HillsKew GardensLaureltonLittle NeckLong Остров CityMalbaMaspethMiddle VillageOakland GardensOzone ParkQueens OtherQueens VillageRego ParkRichmond HillRidgewoodRochdaleRockaway BeachRockaway ParkRosedaleSaint AlbansSpringfield GardensSunnysideWhitestoneWoodhavenWoodsideBronxBedford ParkHigh BridgeKingsbridgeMarble HillRiverdaleSpuyten Duyvil

Priceup до $ 2,000up до $ 3,000up до $ 4,000up в От 5000 до 6000 долларов до 7000 до 8000 до 9000 долларов не более

Спальни минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 и более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная как минимум 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат 4 или более ванных комнат

Представленный

Гас Уэйт, управляющий брокер Station Cities, советует обратиться к арендодателю «за любыми предложениями, которые позволят вам выйти из ситуации». арендовать. Они могут держать вас на крючке до тех пор, пока не сдадут квартиру повторно, могут попросить вас найти квалифицированного арендатора или могут выпустить вас со штрафом ».

Уловка здесь, как и в любой ситуации, которая заканчивается тем, что вы уходите раньше срока, заключается в том, чтобы заставить вашего арендодателя подписать «соглашение о сдаче жилья», содержащее формулировки, которые юридически освобождают вас от аренды, говорит Вагнер.

Найдите другого арендатора

Итак, вы знаете кого-нибудь, кто захочет переехать к вам, когда вы захотите уехать? Проблема решена, да? Возможно, нет. На самом деле, наверное, нет. Большинство арендодателей захотят одобрить въезд нового человека в их дом, и это не значит, что они должны думать, что они хорошие люди: арендаторы должны соответствовать финансовым критериям арендодателя и пройти любые другие процессы проверки.

Требования обычно включают получение годового дохода, в 40–45 раз превышающего ежемесячную арендную плату, чистую кредитную историю, а также подтверждение занятости.

«Арендодателю разрешено разумно отказать в согласии, и он должен указать вескую причину или разумное основание для отказа», — говорит Вагнер. «Что является разумным, будет зависеть от конкретных фактов и обстоятельств, включая финансовую ответственность, законность предполагаемого использования и характер проживания — например, если новый арендатор хочет использовать квартиру в качестве кабинета психиатра, это может быть разумным основанием для отказа ».

Met Council on Housing, организация по защите прав арендаторов Нью-Йорка, имеет руководство по тому, что является разумным или необоснованным отказом.На их сайте также указано, что вы имеете право предложить другому квалифицированному арендатору занять ваше место, если вы собираетесь покинуть свою квартиру навсегда.

Это называется «переуступка», и арендодатель может передать аренду новому арендатору и обычно освобождает вас от ваших обязанностей. Арендодатель должен действовать в течение 30 дней. Если уступка отклонена, домовладелец должен дать разумное объяснение отказу от предложенного арендатора.

У вас есть такое же право на субаренду, если вы живете в доме как минимум с четырьмя квартирами.Если домовладелец не отвечает на ваш запрос в течение 30 дней или в течение 30 дней с момента получения какой-либо дополнительной информации, которую он хочет получить о потенциальном дополнительном письме, то по умолчанию он дает согласие.

Тем не менее, Химмельштейн указывает, что «с субарендой [вы] по-прежнему несете ответственность по всем обязательствам по аренде, включая арендную плату. И если арендодатель разумно отказывается дать согласие — а часто неясно, как это выглядит, — арендатор не может продолжить субаренду.Если арендодатель необоснованно отказывается дать согласие на субаренду, то [вы] можете продолжить субаренду, но арендодатель может оспорить это в суде ».

Одно из соображений на данный момент заключается в том, что домовладельцы предлагают концессии вроде двух или трех месяцев бесплатно, и если у вас была уступка при подписании договора аренды, она обычно не будет предложена новому арендатору. По словам Хорриган, если бесплатные месяцы подходят к концу срока аренды, вам, вероятно, придется понести убытки, пытаясь сдать квартиру повторно.

Здесь следует отметить одну вещь: право на передачу вашей аренды не применяется, если вы снимаете в кооперативном здании или здании кондоминиума, но в этих случаях вы часто имеете дело с отдельными владельцами, которые не хотят привлекайте адвокатов и склонны быть разумными. Однако советы директоров имеют свои собственные правила и могут отказать собственнику в сдаче в аренду новому арендатору на срок менее 12 месяцев или могут иметь требование, согласно которому владелец может иметь только одного арендатора в течение 12 месяцев. Хориган говорит, что с этим часто можно справиться, но это стоит проверить заранее.

По возможности избегайте расторжения договора аренды зимой

Расторжение договора аренды в самое медленное сезонное время — с ноября по февраль или март — может быть более проблематичным, чем летом. Вам и вашему арендодателю может быть труднее найти нового арендатора. Хориган говорит, что арендная плата зимой может быть на 10–30 процентов ниже, и домовладельцу, возможно, придется предложить больше уступок, чтобы заполнить квартиру.

Тем не менее, это может также зависеть от того, сколько аналогичных квартир арендодатель пытается арендовать.Болджер говорит, что иногда, с точки зрения домовладельца, добавление еще одной единицы на рынок обходится дорого: «Если в здании есть пять квартир с одной спальней, доступных на июль, и вы собираетесь добавить еще одну, это не значит». Я вообще не помогу домовладельцу », — говорит он.

С другой стороны, если ваша аренда заканчивается в более медленные зимние месяцы, и вы хотите разорвать ее летом, домовладелец может оценить это, если вы найдете нового 12-месячного арендатора с летним началом, когда цены будут намного выше.«Мелкие арендодатели не всегда думают об этом, и это может помочь арендодателю работать с вами», — говорит Хориган.

Обратите внимание, что большинство людей начинают искать жилье для аренды за 60 дней и до 90 дней в роскошных апартаментах с полным спектром услуг. «Лучшее начало — продать квартиру за 60 дней до перерыва в аренде», — говорит Болджер.

Ваш гарантийный депозит (технически) безопасен.

Реформа арендной платы, требующая от домовладельцев попытаться повторно сдать квартиру после перерыва в аренде, создала некоторую путаницу в вопросе о том, может ли ваш арендодатель сохранить ваш гарантийный депозит за расторжение договора аренды.

Однако, если бы каждый домовладелец смог сохранить залог всякий раз, когда арендатор нарушил договор аренды, это подорвало бы закон, который требует от домовладельцев смягчать ущерб, пытаясь повторно сдать квартиру в аренду, говорит Эллен Дэвидсон, штатный поверенный Общество юридической помощи в Нью-Йорке. Она утверждает, что новые законы означают, что домовладельцы не могут удерживать ваш залог просто потому, что вы расторгаете договор аренды.

Однако Вагнер считает «преувеличением» сказать, что ваш залог в безопасности.Он говорит, что закон снижает вероятность предъявления иска к арендатору за нарушение договора аренды, но отмечает, что ущерб все еще может включать перекраску, оплату брокерских услуг для повторной аренды квартиры и потерю арендной платы. И, конечно же, ваш залог по-прежнему уязвим, если есть неоплаченные счета за коммунальные услуги или повреждение квартиры.

Арендодатели должны предоставить вам осмотр в конце аренды, перечислить любые повреждения, дать вам возможность произвести любой ремонт и вернуть вам деньги, за вычетом любых затрат на ремонт, в течение 14 дней с момента аренды. окончание.Если этого не сделать, домовладелец теряет право на внесение залога.

Будьте готовы к другим финансовым последствиям

Даже несмотря на то, что ваш гарантийный депозит, скорее всего, будет возвращен, если ваша квартира чистая, неповрежденная и есть исправный комплект ключей, вы все равно можете столкнуться с некоторым штрафом за нарушение договора аренды.

«Аренда — это договор, и по нему будет применяться возмещение ущерба в соответствии с требованиями законодательства, требующего смягчения последствий», — говорит Вагнер.

Если вы не договорились об этом до начала аренды, в ваш договор аренды вряд ли будет включен договор о прекращении аренды.Однако если это так, он может наложить определенные денежные штрафы, если договор аренды будет расторгнут в более медленные зимние месяцы или если вы не проявите гибкость, когда дело доходит до показа квартиры новым арендаторам. Адам Фриш, управляющий директор Lee & Associates Residential NYC, компании по управлению недвижимостью, использует такую политику и говорит, что он «очень редко сталкивался с этим», отмечая, что «большинство арендаторов понимают, что это фиксированная плата в обмен на информацию. [они] могут уйти ».

Один небольшой домовладелец в Нью-Йорке говорит, что предлагает досрочно расторгнуть договор аренды за определенную плату.Он один из нескольких арендодателей, которые думают, что арендаторы «ценят уверенность», когда дело доходит до прекращения аренды до истечения полного срока, и что арендаторы ожидают некоторого вознаграждения в случае невыполнения условий договора.

Независимо от того, есть ли в вашем договоре аренды политика перерыва в аренде, вам, возможно, придется столкнуться с дополнительными расходами на уборку или покраску. Согласно жилищному кодексу техобслуживания, домовладелец должен красить каждые три года, поэтому ваш домовладелец не должен иметь дело с неожиданной покраской, но Дэвидсон отмечает, что это «правило не соблюдается регулярно.«Вы можете драться, если домовладелец заявляет, что ему нужна компенсация за неожиданный ремонт квартиры.

«Самый простой сценарий — оплатить брокерское вознаграждение в размере арендной платы за один месяц и работать рука об руку с брокером, чтобы сделать [квартиру] презентабельной и сдать ее в аренду в те сроки, которые подходят для существующего арендатора», — говорит Болджер.

Наконец, даже если ваш домовладелец должен попытаться сдать вашу квартиру повторно, новая арендная плата не обязательно должна соответствовать сумме, которую вы платили.В этом случае вы можете оказаться на крючке из-за разницы между вашей арендной платой и новой арендной платой. (И если вам интересно, этот принцип потерянной ренты не действует в обе стороны: если ваш арендодатель сдает ваше жилье дороже, чем вы платили, вы не получаете части прибыли.)

Фриш говорит, что арендодатели получают Маловероятно, на практике, преследовать арендаторов за несколько тысяч долларов потерянной арендной платы. Он говорит, что 50 процентов перерывов в аренде, с которыми он имеет дело, связаны с переездом арендатора в новый город, часто за границу.«Процесс, с помощью которого я мог бы подать в суд на кого-то в Европе на 5000 долларов? Теоретически это возможно, но непрактично, а также вызывает недовольство », — говорит он.

Что такое черный список арендаторов?

В законах об аренде указано, что домовладельцы не могут использовать черный список арендаторов только для того, чтобы отказать кому-либо в квартире. Это означает, что теоретически вам не следует бояться, когда дело доходит до сопротивления, если домовладелец требует оплаты.

Однако на практике запрет на использование информации из жилищного суда Нью-Йорка не лишен лазеек.Фриш говорит, что это просто «неосуществимо». Он говорит, что арендодатели найдут другие способы проверки новых арендаторов, и поскольку арендодатели больше не могут брать залог более чем на один месяц, людям с шаткой кредитной историей становится труднее найти жилье в Нью-Йорке.

Как обосновать конструктивное выселение. человек считал бы непригодным для проживания.

Если вы покидаете квартиру раньше срока из-за серьезных проблем, таких как плесень, постельные клопы, свинцовая краска или строительный шум, то у вас может быть дело о конструктивном выселении, в котором вы утверждаете, что арендодатель не смог соблюдать гарантию обитаемости.

Если домовладелец отказывается исправлять такие проблемы, как плесень или свинцовая краска, это может представлять собой преследование, говорит Вагнер. Хорошая новость заключается в том, что здесь усилена защита арендаторов. «В законе есть специальное положение, позволяющее арендатору требовать судебных издержек в таких обстоятельствах», — говорит он.

Чтобы потребовать конструктивного выселения, вы должны сначала съехать. «Это рискованный бизнес, потому что, если вы ошибаетесь, вы должны платить за аренду», — говорит Вагнер. Поэтому, прежде чем переехать, будет разумно задержаться и задокументировать проблемы.

«Позвоните по номеру 311 и попросите зайти в Департамент по сохранению и развитию жилищного фонда (HPD) или в Департамент строительства», — говорит Вагнер. «Если они сообщают о нарушениях, это является объективным доказательством наличия условий».

Ваша детективная работа может включать в себя выявление нарушений в здании; если квартиры были незаконно дерегулированы; если есть проблемы с фасадом здания; если есть проблемы с работоспособностью котла; или если Свидетельство о заселении соответствует использованию здания.

Кроме того, вы можете делать фотографии, отправлять письма домовладельцу и вызывать экспертов, чтобы подтвердить наличие таких проблем, как плесень, асбест или пассивное курение. Одних нарушений может быть достаточно, чтобы вынудить арендодателя освободить вас от договора аренды.

Как работает Программа Раздела 8

Ваш первый шаг — посетить ориентацию по Разделу 8, где вы получите ваучер на пособие по аренде жилья и узнаете, как его использовать.

Все новые участники должны пройти ориентацию по Разделу 8.Цель ориентации — предоставить вам всю информацию, необходимую для успешного участия в Разделе 8. Во время ориентации вы получите ваучер. Ниже приводится краткое изложение информации, которая будет рассмотрена во время ориентации.

Использование вашего ваучера

Ваш ваучер является соглашением между вами и Home Forward. Подписывая ваучер, вы соглашаетесь соблюдать Заявление о семейных обязательствах. Взамен Home Forward поможет вам с арендой при условии, что вы найдете одобренное место в срок.
Ваш ваучер действителен в любом месте округа Малтнома, включая города Портленд, Грешем, Фэрвью, Траутдейл и Вуд-Виллидж. После оформления первоначального договора аренды вы можете перевести свой ваучер в любую точку США при условии, что у вас хорошая репутация в Home Forward и арендодателе.
Вы должны найти арендуемую квартиру и подать запрос на одобрение аренды (RFTA) до истечения срока действия вашего ваучера. Вы можете иметь право на продление ваучера, но это должно быть запрошено в письменной форме и предоставлено до первоначальной даты истечения срока действия.Если вы этого не сделаете, ваучер будет выдан другому лицу из списка ожидания, и вам потребуется повторно подать заявку, когда список ожидания снова откроется.
Если вы или новый домовладелец не договорились об аренде или выбранная квартира не прошла проверку на соответствие стандартам качества жилья, вам будет возвращено не истекшее время, указанное в вашем ваучере, для поиска другой квартиры.

Как найти дом

Вы можете использовать свой ваучер в своем нынешнем доме. Это называется «лизинг на месте».«
Вы также можете поискать любые объявления о доступных квартирах.
Помните, что вы подписываете договор аренды с владельцем. Убедитесь, что место, которое вы найдете, находится в хорошем состоянии и что вы можете позволить себе свою часть арендной платы.
Рассмотрим окрестности. Поговорите с соседями. Это безопасно? В какие школы будут ходить ваши дети? Проверьте близлежащие магазины и доступ к общественному транспорту.
Если вы выберете агрегат, построенный до 1978 года, он может содержать свинец.Прочтите брошюру, прилагаемую к папке ориентации Раздел 8, и следуйте инструкциям на обратной стороне, чтобы защитить свою семью от свинца.

Подача заявки на квартиру

Большинство домовладельцев потребуют от вас заполнить заявление. Убедитесь, что вы готовы заполнить форму, имея при себе имена, адреса и номера телефонов ваших рекомендаций. Многие домовладельцы взимают с вас плату за подачу заявления, чтобы покрыть расходы на отбор кандидатов.
Арендодатель может связаться с Home Forward, чтобы уточнить ваш текущий и предыдущий адрес, а также информацию о арендодателях.Если известно, Home Forward обязан предоставить эту информацию.
Арендодатель может взимать с вас залог. Программа Section 8 не выплачивает залог и не ограничивает сумму, которую может взимать арендодатель.
Большинство домовладельцев установили стандарты для принятия или отклонения заявителя. Стандарты могут включать такие вещи, как минимальное количество прошлых рекомендаций домовладельца, достаточный доход для выплаты арендной платы, хорошая кредитная история, отсутствие судимости за уголовные преступления, отсутствие предыдущих выселений и т. Д. Если вы считаете, что вам было отказано в жилье по причине, отличной от разумной стандарт, вы можете стать жертвой незаконной жилищной дискриминации.Папка ориентации Раздела 8 содержит информацию о законах о справедливом решении жилищных вопросов и копию формы жалобы HUD на дискриминацию в области жилья. Для получения дополнительной информации о политике Home Forward в отношении равных жилищных возможностей и ссылок для загрузки формы жалобы на английском или испанском языке щелкните здесь.

Завершение процесса предварительного утверждения Home

После того, как вы нашли свою квартиру и вы и арендодатель договорились о заключении договора аренды, попросите арендодателя заполнить форму запроса на разрешение аренды (RFTA) и форму раскрытия информации о свинцовой краске.Отправьте заполненные формы нам по адресу 135 SW Ash St., Portland, 97204, или сдайте их на стойке регистрации Секции 8 на 1-м этаже по этому адресу. Арендодатель может отправить заполненные формы по факсу на номер 503 802-8330 или по электронной почте [email protected].
Заполненные документы будут оценены на предмет разумности арендной платы и отправлены в Инспекционную группу Раздела 8. Осмотр будет назначен домовладельцу в течение трех дней. Хозяин должен присутствовать при осмотре. Если новая квартира нуждается в ремонте, домовладелец получит список того, что необходимо сделать.Когда ремонт будет завершен, домовладелец должен потребовать повторного осмотра. Вы не должны въезжать в квартиру до тех пор, пока не пройдет осмотр и не будет согласована арендная плата. Пожалуйста, не подписывайте договор аренды, пока ваше устройство не пройдет проверку.
После того, как квартира пройдет проверку и арендная плата, которую запрашивает арендодатель, будет утверждена, офис Раздела 8 определит вашу часть арендной платы и ту часть, которую мы будем платить, и отправит договор вашему арендодателю на подпись. Как только мы получим подписанный контракт и копию договора аренды, сотрудники Секции 8 введут информацию в компьютерную систему Home Forward.Home Forward не будет платить арендную плату до даты начала действия договора о жилищной помощи. Датой начала обычно считается день после прохождения проверки агрегатом.
Ваш арендодатель получит первый чек в течение двух недель.

Соблюдение правил

Заявление о семейных обязательствах и ваучер содержат полный список всех правил, обязательств и требований, которым вы должны следовать, чтобы избежать потери жилищной помощи. Существует также список требований Home Forward, перечисленных в информационном пакете.
Некоторые примеры причин, по которым вы можете потерять жилищную помощь, включают: неуплату арендатору части арендной платы; повредить устройство или вызвать неудобства; участие в связанной с наркотиками или насильственной преступной деятельности; неспособность сообщить в письменной форме о любых изменениях в размере домохозяйства; неспособность сообщить о доходах любого взрослого в семье; несоблюдение условий аренды и т. д. Вы можете потерять ваучер в случае выселения. Если вас выселяют или вы получаете уведомление о выселении или прекращении, вы должны предоставить Home Forward копию уведомления.
Если у Home Forward есть доказательства того, что вы нарушили свои обязательства, мы можем принять решение о прекращении вашей жилищной помощи. Если это произойдет, вам будет отправлено письмо с указанием причины (причин) решения. Затем вы можете запросить неофициальное слушание по поводу этого решения. Запросы на неофициальные слушания должны быть в письменной форме.

Ваши обязанности при увольнении

1. Если у вас есть договор аренды

Если у вас есть письменный договор аренды и вы хотите выехать на постоянное место жительства, вам нужно задать себе два вопроса:

Когда должен закончиться мой договор аренды?
Когда я хочу съехать?

а.Переезд по окончании срока аренды

Для того, чтобы письменный договор аренды был действительным, он должен включать дату окончания срока аренды. Если в нем не указана дата окончания, это письменное соглашение об аренде по желанию, и вам следует прочитать следующий раздел этой главы, озаглавленный «Если у вас нет договора аренды».

Если у вас есть действующий договор аренды и вы планируете выйти из него в день окончания срока аренды, посмотрите первые 10 или 15 строк договора аренды, чтобы узнать, продлевается ли ваша аренда автоматически.Если это так, будет написано что-то вроде:

. . . этот договор аренды будет оставаться в полной силе и действовать по истечении вышеуказанного срока из года в год до тех пор, пока Арендодатель (арендодатель) или Арендатор (арендатор) в первый день месяца любого года или до него не направит другому письменному уведомлению о намерение расторгнуть договор аренды.

Если ваша аренда автоматически продлевается, у вас есть так называемая «самопродлевающаяся аренда», и вы должны уведомить арендодателя о том, что уезжаете. Ваше уведомление должно быть составлено в письменной форме, и вы должны доставить его арендодателю к определенной дате.Проверьте свой договор аренды, чтобы узнать, когда и как вам нужно отправить домовладельцу это уведомление. Обычно требуется уведомление за один месяц. Если вы не уведомите арендодателя должным образом о своем выезде, ваш договор аренды будет продлен еще на один срок, и арендодатель может привлечь вас к ответственности за уплату арендной платы после вашего выезда.

Если ваша аренда не продлевается автоматически, то ваша аренда просто заканчивается в последний день аренды. В этой ситуации вам не нужно уведомлять арендодателя о своем выезде.Для получения дополнительной информации об условиях самопродления в аренде см. Главу 4: Какой у вас вид аренды — Каков срок действия моего договора аренды.

г. Переезд до окончания срока аренды

Если вы хотите расторгнуть договор аренды и съехать до его окончания, ситуация несколько сложнее. Подписывая договор аренды, вы соглашаетесь платить арендодателю на протяжении всего срока аренды.

В вашем договоре аренды также может быть пункт, в котором говорится, что если вы уезжаете до окончания срока аренды, вы несете ответственность за арендную плату после того, как вы уйдете до конца срока аренды.Несмотря на это положение, есть несколько способов досрочно расторгнуть договор аренды и уменьшить сумму арендной платы, которую вы можете быть должны, если ваш домовладелец попытается предъявить вам иск на все деньги, причитающиеся по договору аренды, когда вы переедете. Каждый из перечисленных ниже способов досрочного прекращения аренды сопряжен с различными рисками с точки зрения вашей ответственности за аренду. Вы должны внимательно учитывать риски, решая, покидать ли квартиру до окончания срока аренды.

Арендодатель согласен на ваше выселение
Вы можете связаться с домовладельцем или управляющим имуществом и сказать ей, что вы должны съехать до окончания срока аренды.Предложите конкретную дату. Арендодатель может согласиться с тем, что вы можете уехать раньше. Если она согласна, немедленно отправьте ей письменное уведомление (электронное письмо, текст или письмо) о том, что вы «сдаете» ¹ квартиру до _____ (укажите дату), и попросите письменное «принятие сдачи». Вы должны использовать эти конкретные слова. Затем убедитесь, что домовладелец отправил вам что-то в письменной форме (электронное письмо, текст или письмо), в котором говорится, что она согласна на ваш отъезд к определенной дате. Когда наступит этот день и вы вывезете все свои вещи из квартиры, вы должны вернуть ключи арендодателю.Если вы получили письмо от арендодателя, подтверждающее досрочную сдачу вашей квартиры, и вернули ключи в согласованную дату или раньше, арендодатель не может возложить на вас ответственность за арендную плату после вашего отъезда. ²
Вам следует быть осторожным, просто принимая устное соглашение с арендодателем о том, что можно уйти раньше, даже если вы и ваш арендодатель в хороших отношениях. Если она не отправит обратно подписанную копию письма, в котором говорится, что она согласна с тем, что вы можете уехать раньше, вам следует подумать, хотите ли вы принять на себя риск того, что она может позже попытаться привлечь вас к ответственности за квартплату после того, как вы переедете.
Арендодатель отказывается ремонтировать
Если в вашей квартире есть серьезные нарушения Санитарного кодекса или серьезно неисправные условия, вы уведомили арендодателя и городского жилищного инспектора о нарушениях или условиях, и арендодатель не отремонтировал их в кратчайшие сроки, вы можете по закону прекратить аренда. Однако, прежде чем вы сможете по закону прекратить (аннулировать) договор аренды ³, вы должны предпринять определенные шаги, указанные ниже:

Вы должны поручить участнику жилищной инспекции осмотреть квартиру и составить отчет, в котором указаны условия, нарушающие государственный санитарный кодекс.⁴ Информацию о том, как пройти осмотр корпуса, см. В Главе 8: Выполнение ремонта.
Арендодатель должен получить отчет о проверке от жилищного инспектора и иметь возможность завершить ремонт, прежде чем вы сможете расторгнуть договор аренды. Хотя жилищный инспектор должен вручить копию отчета вашему домовладельцу, рекомендуется отправить копию отчета своему домовладельцу, чтобы она не могла позже сказать, что не получила его. Приложите к отчету письмо с подробным описанием любых предыдущих запросов, которые вы обращались к арендодателю с целью ремонта, и с указанием продолжительности проблем, указанных инспектором.После получения отчета о проверке арендодатель должен начать все ремонтные работы в соответствии с отчетом инспектора или договором с третьей стороной, чтобы ремонт был произведен в течение указанного периода времени. ⁵
Если домовладелец не отремонтировал или по существу не выполнил все необходимые ремонтные работы в течение требуемого времени, вы можете расторгнуть договор аренды и выехать из квартиры, но вы должны выехать «в разумные сроки». Непонятно, каково «разумное время» ⁶ для выезда из-за плохих условий.
Несмотря на то, что это не обязательно, перед выездом вам также следует отправить домовладельцу письмо с письменным уведомлением о причине вашего выезда. Ниже приведен образец письма.
Уважаемый арендодатель,
Информируем вас, что из-за многочисленных нарушений Санитарного кодекса в этой квартире, которую вы не смогли отремонтировать, мы больше не можем жить в этой квартире и выезжаем _____________ (дата).
Вы получили уведомление об этих нарушениях из наших писем к вам и отчета жилищной инспекции от ______________ (дата).Поскольку вы не смогли произвести ремонт, вы нарушили свою гарантию пригодности для проживания, и настоящим мы решаем аннулировать договор аренды, заключенный между нами.
Вам также следует сфотографировать проблемы в вашей квартире, чтобы, если ваш домовладелец позже решит подать на вас в суд за нарушение договора аренды, у вас будет дополнительное доказательство того, что именно арендодатель нарушил договор аренды, не предоставив безопасную и гигиеничную квартиру.

3. Вы передаете договор аренды

Вы можете передать (передать) договор аренды другому лицу.Когда вы назначаете аренду, вы выезжаете на постоянное место жительства, и новый арендатор въезжает на оставшуюся часть срока аренды. Это лицо называется «правопреемник». И вы, и новый арендатор будете нести ответственность перед арендодателем за состояние квартиры и арендную плату. Тем не менее, вам следует проверить свой договор аренды, прежде чем принимать решение о его передаче, поскольку многие договоры аренды запрещают арендаторам передавать свои права аренды или разрешают передачу только с разрешения арендодателя. Дополнительную информацию о назначении аренды см. В разделе этой главы Назначение аренды .

4. Вы уходите

Вы можете уйти и пойти на любой риск, который может последовать за этим. Риск заключается в том, что арендодатель, вероятно, сохранит ваш залог. Она также может попытаться подать на вас в суд или возложить на вас ответственность за арендную плату до тех пор, пока не переедет другой арендатор. Но, хотя некоторые домовладельцы могут быть готовы отпустить вас из договора аренды, другие не могут. Однако закон требует от домовладельца приложить разумные усилия для поиска другого арендатора.

Письмо арендодателю: Напишите домовладельцу письмо, в котором говорится, что она не может просто требовать, чтобы вы заплатили оставшуюся часть арендной платы за срок аренды, и что по закону она должна предпринять разумные усилия, чтобы найти нового арендатора. уменьшить (смягчить) ее ущерб.
Помогите найти нового арендатора: Вы можете попытаться найти кого-нибудь (знакомого или незнакомого человека), готового взять на себя вашу аренду. Если вы не знаете никого, кто был бы заинтересован в переезде в вашу квартиру, вы можете сами прорекламировать квартиру. Если да, опишите квартиру и текущую арендную плату, которую вы платите. Если с вами свяжутся люди, покажите им квартиру и объясните, что вы съезжаете и не уверены, повысит ли арендодатель квартплату. Если они заинтересованы в аренде квартиры, сообщите им имя и номер телефона домовладельца и попросите связаться с ним напрямую.Вам также следует отправить домовладельцу письменное сообщение (электронное письмо, текст, письмо) с именем и контактной информацией этого человека и сообщить арендодателю, что вы нашли человека, который желает переехать в квартиру. Вы также можете включить напоминание арендодателю о его обязанности найти кого-нибудь, кто сможет переехать в квартиру, чтобы уменьшить (уменьшить) ее потерю арендной платы. Сохраните копии всех письменных сообщений на случай, если арендодатель попытается подать на вас в суд на оставшуюся часть арендной платы по договору аренды.
Комиссионное вознаграждение брокера: Вы можете предложить оплатить брокерское вознаграждение, чтобы помочь домовладельцу найти нового арендатора.

5. Вы перестаете платить арендную плату

Вы можете заставить домовладельца прекратить аренду. Если вы перестанете платить арендную плату, вы можете вскоре получить уведомление о выходе за 14 дней за неуплату арендной платы. Когда это происходит, домовладелец прекращает вашу аренду, и вы можете уехать. ⁸ Эта стратегия, хотя обычно работает, требует крайней осторожности.В Массачусетсе, как и в других частях страны, арендодатели все чаще используют компьютерные службы, которые отслеживают записи и историю арендаторов, во многом как служба кредитной отчетности. Если вы были выселены за неуплату арендной платы, эта информация может попасть в компьютерную систему службы отчетности домовладельца и может создать проблемы, когда вы попытаетесь найти свою следующую квартиру. Кроме того, если у вас есть ваучер по разделу 8 или какой-либо другой вид субсидии, вы можете подвергнуть свою субсидию риску, если просто перестанете платить арендную плату.

2. Если у вас нет договора аренды

Если у вас нет договора аренды и вы занимаетесь квартирой с разрешения арендодателя, то вы являетесь арендатором по своему желанию. ⁹ Дополнительную информацию об арендаторах по желанию см. В Главе 4: Какой у вас вид аренды. Как арендатор по своему желанию, вы можете законным образом прекратить действие договора аренды тремя способами.

а. Отправьте надлежащее извещение арендодателю

Закон требует, чтобы арендаторы по своему желанию давали арендодателям письменное уведомление о том, что они выезжают, по крайней мере, за один полный период аренды или за 30 дней (в зависимости от того, что больше) до переезда.¹⁰ Этот период отсчитывается с момента, когда арендодатель получает уведомление, а не с момента его отправки.

Вы можете отправить копию извещения домовладельцу по почте или передать ее непосредственно ей. Убедитесь, что если вы отправите уведомление по почте, вы оставите достаточно времени, чтобы она получила уведомление до крайнего срока.Если вы хотите уехать до 1 апреля, отправьте уведомление по почте как минимум за неделю до 28 февраля, чтобы она получила его не позднее 28 февраля. Обязательно сохраните копию для себя.

Если вы решите отправить уведомление по почте, было бы неплохо также доставить копию уведомления самостоятельно. В противном случае может возникнуть вопрос, получил ли домовладелец уведомление. ¹² Если вас беспокоит, что домовладелец может сказать, что не получил его, отправьте уведомление заказным письмом, с уведомлением о вручении, обычной почтой и и сохраните копию для себя.Если вы отправите уведомление заказным письмом, а арендодатель откажется подписать его, уведомление не будет иметь силы для прекращения вашего аренды. Также отправьте его по почте.

Никогда не пытайтесь устно прекратить (прекратить) вашу аренду. Ваше уведомление должно быть оформлено в письменной форме. ¹³ В соответствии с законом вы должны использовать в своем уведомлении следующие слова:

Настоящим вас уведомляют о том, что я ухожу и сдаю в конце следующего месяца моей аренды __________ [указать последний день срока аренды], начиная с этого уведомления, помещения, которые теперь принадлежат мне как вашему арендатору, а именно ________________ [ваше имя и адрес квартиры].¹⁴

_________________________________

[Ваша подпись]

Если вы сделаете надлежащее уведомление, вы можете съехать без каких-либо дополнительных обязательств перед домовладельцем. Если вы не прекратите аренду должным образом, вы можете нести ответственность за дополнительную арендную плату.

Примечание. Если вам нужно уехать в середине месяца, вы не можете просто уведомить о том, что планируете выехать в середине периода аренды, и заплатить половину арендной платы.

г. Вы и ваш арендодатель можете договориться о прекращении аренды

Во время аварии

Если вы не можете надлежащим образом уведомить арендодателя о своем переезде — например, если вам необходимо переехать из-за чрезвычайной семейной ситуации — вы всегда можете спросить арендодателя, согласится ли она прекратить аренду.Арендодатель и арендатор могут в любое время и по любой причине прийти к соглашению о прекращении аренды. ¹⁵ Получите это соглашение в письменной форме. Если вы думаете, что арендодатель не согласится с этим в письменной форме, но может согласиться на это устно, попросите кого-нибудь пойти с вами и засвидетельствовать то, что говорит арендодатель. Затем вы можете отправить домовладельцу письмо с «благодарностью» за то, что она разрешила вам уехать, не уведомив должного количества, что поможет вам задокументировать ваше согласие.

Опережая время

Арендатор и домовладелец могут заранее договориться о том, сколько вы, как арендатор, должны уведомить арендодателя перед выездом.¹⁶ Например, вы и ваш домовладелец можете договориться о том, что вы уведомите ее за 15 дней. Опять же, неплохо было бы изложить это в письменной форме.

г. Вы можете «сдать» свою квартиру

Арендатор по желанию может прекратить аренду, «сдав» квартиру. Это происходит, когда у вас недостаточно времени для того, чтобы должным образом уведомить об этом, и домовладелец не соглашается прекратить договор аренды, когда вам нужно его прекратить. В этом случае вы можете по закону уйти, если домовладелец согласится с так называемой «сдачей» аренды.Арендодатель принимает сдачу, если она принимает тот факт, что вы уезжаете или уезжаете. ¹⁷ Способы доказательства того, что домовладелец принял вашу передачу, могут включать следующее:

Ваш домовладелец принимает ваши ключи. (Принесите свидетеля, когда вернете ключи.)
Ваш домовладелец рекламирует квартиру для сдачи в аренду, делает ремонт или фактически сдает ее. (Вы можете даже попытаться найти жильцов на замену и сообщить эти имена домовладельцу, чтобы она смогла принять меры по заполнению квартиры.См. Раздел в этой главе, который называется «Вы просто уходите».)

3. Риск увольнения без надлежащего уведомления

Если вы покидаете свою квартиру, не предоставив необходимого уведомления в соответствии с вашим соглашением об аренде (по крайней мере, за один месяц, если вы не согласились на другое уведомление), или если вы не вернете ключи в указанную вами дату или ранее уезжали, домовладелец может попытаться заставить вас заплатить арендную плату за следующий период аренды (обычно в следующем месяце). ¹⁸ Если вы добровольно не согласитесь выплатить домовладельцу эти деньги, ей придется подать на вас в суд, чтобы получить их.В зависимости от суммы денег домовладелец может решить, что подавать на вас в суд слишком сложно. И, как указывалось в предыдущем разделе этой главы, закон требует от домовладельца как можно скорее найти нового арендатора.

Кто виноват в дороговизне жилья? Это сложнее, чем вы думаете.

Общественные дебаты делятся на две точки зрения относительно того, почему стоимость жилья так высока во многих частях США. Школа YIMBY («Да, на моем заднем дворе») утверждает, что жилье дорогое, потому что местные органы власти и избиратели приняли чрезмерно строгие ограничения. правила землепользования, ограничивающие строительство нового жилья.С другой стороны, левые политики, такие как Берни Сандерс, утверждают, что жилье стоит дорого, потому что «коррумпированные девелоперы облагораживают кварталы».

Итак, что это? Делают ли правительственные постановления невозможным строительство новых домов, или же застройщики завышают цены для покупателей и арендаторов жилья? Кто действительно получает прибыль от строительства — или не строительства — нового жилья?

В этой статье я излагаю некоторые основные факты о финансовой экосистеме жилищного строительства и обсуждаю, как правила землепользования влияют на решения о застройке.Как нормативные барьеры влияют на прибыльность нового жилого дома? И как распределяются затраты на разработку (включая соблюдение нормативных требований) между разработчиками, кредиторами и инвесторами?

Кто есть кто в сфере жилой недвижимости

Люди часто определяют всю отрасль жилищного строительства как «девелоперы», но есть много разных типов компаний, участвующих в создании новых домов (рис. 1). Эта статья посвящена производству жилья по рыночной цене; экосистема субсидируемого жилищного строительства значительно сложнее.

Два типа компаний несут основную ответственность за превращение земли в дома: застройщики и строители. Застройщики покупают большие земельные участки и работают в рамках регулирующего процесса для получения необходимых прав, более подробно обсуждаемых ниже. Для крупных проектов на одну семью застройщики также разделяют основной участок на индивидуальные участки и строят необходимую инфраструктуру, включая дороги, тротуары, водопровод и канализацию.

Земельные застройщики затем продают обслуживаемые участки строителям домов, то есть компаниям, которые проектируют и строят отдельные дома для продажи или сдачи в аренду домашним хозяйствам.Строители многоквартирного арендного жилья могут оставить здания в своем портфеле или продать их другому постоянному собственнику.

На практике существует две параллельные отрасли жилищного строительства. Одна группа застройщиков и строителей специализируется на девелопменте «с нуля»: застройка новых частных домов или таунхаусов на неосвоенных сельскохозяйственных землях в пригородных и сельских районах (квартиры составляют небольшую долю от застройки с нуля). Отдельная группа компаний специализируется на перепланировке «заглушки» в центре города, состоящей в основном из многоквартирных домов (как арендных, так и кондоминиумов) или смешанных жилых и коммерческих зданий.

Определенные нормативные акты по-разному препятствуют реализации проектов заполнения и создания новых участков. Например, минимальные размеры участков являются одним из наиболее важных нормативов плотности для новых одноквартирных домов, но они менее актуальны для проектов застройки, где земельные участки уже имеют четко определенные границы.

Большинство застройщиков и строителей не могут позволить себе полностью самофинансировать свои проекты, поэтому они полагаются на банки или другие финансовые учреждения, чтобы предоставить ссуды для покрытия некоторой части затрат на застройку.Финансирование покупки многоквартирной арендуемой недвижимости поступает от банков, страховых компаний и других инвесторов в акционерный капитал. Некоторые вертикально интегрированные компании, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут выполнять все эти функции.

Как обсуждается ниже, местные правила влияют на процесс строительства жилья по разным каналам, включая прямые затраты на строительство, затраты на соблюдение нормативных требований, а также путем изменения финансовых рисков и доходов. Эти каналы влияют на решения каждой группы участников отрасли, от застройщиков и застройщиков до кредиторов и инвесторов в акционерный капитал.

Девелопмент — дело рискованное. Нормативные барьеры делают его более рискованным.

Процесс строительства нового дома полон неопределенности и неожиданных препятствий. Нормативные барьеры делают его более рискованным, продолжительным и дорогим, что сказывается на доступности жилья.

Рассмотрим довольно простой случай: преобразование сельхозугодий в новое подразделение частных домов в пригороде или небольшом городке. Чтобы начать процесс, застройщик может купить землю сразу или приобрести опцион на покупку позже.Следующим шагом является обращение в соответствующие местные органы власти за разрешением перенести зонирование участка с его текущего разрешенного использования (сельское хозяйство) на жилое.

Органы местного самоуправления могут удовлетворить запрос застройщика о переносе зон, отклонить его или удовлетворить его с изменениями или условиями. Например, местный житель может согласиться преобразовать землю в жилую зону, но с меньшей плотностью, чем требовалось, что вынудит застройщика построить меньше единиц, чем она ожидала. Большинство населенных пунктов также требуют обзора воздействия на окружающую среду перед тем, как разрешить изменение зонирования, чтобы оценить влияние предлагаемого застройки на загруженность дорог, уровень шума, дикую природу, эрозию почвы, сохранение водно-болотных угодий и многое другое.Преобразование сельскохозяйственных угодий в жилье также связано с новой инфраструктурой — дорогами, тротуарами, водопроводом и канализацией, — строительство или финансирование которых местные органы власти обычно требуют от застройщиков. Все это должно произойти еще до начала строительства.

Процесс строительства нового дома полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Нормативные барьеры делают его более рискованным, продолжительным и дорогим, что сказывается на доступности жилья.

Каждый шаг, который требуется местным органам власти в процессе освоения земель, имеет цель, будь то предотвращение ущерба окружающей среде или обеспечение необходимой инфраструктуры.Но есть также расходы, связанные с процессом: плата за юристов, сюрвейеров и специализированных консультантов, а также расходы на инфраструктуру. Время, затрачиваемое местными чиновниками на рассмотрение документов и проведение слушаний, также представляет собой альтернативные издержки для государственного сектора.

Кто в конечном итоге оплачивает расходы, связанные с застройкой земли — будь то прибыль застройщиков или перекладывание на потребителей нового жилья — может быть не сразу очевидно. Ясно одно: более длительный и неопределенный процесс увеличивает затраты на разработку.

Хотите, чтобы жилье было дешевле? Позвольте домам развиваться быстрее.

Ключевым принципом финансирования является временная стоимость денег: доллар дохода, полученного в будущем, стоит меньше доллара, полученного сегодня. При девелопменте недвижимости проектные расходы (покупка земли, выплаты прав, строительство инфраструктуры и зданий) оплачиваются авансом, в то время как доход, полученный от продажи или аренды домов, может не поступать в течение нескольких лет. Постановления, удлиняющие процесс застройки, усугубляют проблему, заставляя застройщиков наращивать расходы задолго до получения дохода от построенных домов.

Самым рискованным из всех является процесс застройки, в котором оба конечных результата — можно ли построить новые дома и сколько — и продолжительность процесса являются неопределенными. Например, генеральные подрядчики оценивают затраты на жилищное строительство на основе текущих цен на строительные материалы и заработной платы, которые могут значительно измениться со временем. Строители стараются рассчитать время завершения проекта так, чтобы оно соответствовало росту спроса на жилье, когда арендная плата высока, а новые объекты недвижимости не остаются пустыми. Когда продолжительность процесса неизвестна — почти гарантирована, когда жители могут создавать задержки из-за политической оппозиции, — разработчики не могут предсказать даты завершения.Многие проекты, начатые во время бурного роста рынка жилья в начале 2000-х годов, были завершены — или вообще прекратили строительство — во время Великой рецессии, что вынудило строителей продавать землю и дома по заниженным ценам.

Риски и правила определяют, что будет построено

Если сложные правила застройки увеличивают риск строительства нового жилья, а некоторые органы местного самоуправления имеют более сложные правила, чем другие, почему застройщики предпочитают строить в строго регулируемых местах? Как и во всех финансовых предприятиях, инвесторы вкладывают свое время и деньги в рискованные проекты только в том случае, если они ожидают в конечном итоге более высокой прибыли.Это касается застройщиков, а также банков и инвесторов, которые предоставляют средства на строительство жилья.

Застройщики земли и застройщики могут приспосабливаться к географическим различиям в строгости правил несколькими способами. Они могут выбрать юрисдикцию, в которой они работают, тип жилья для строительства, а также цену или аренду готовых домов (в пределах рыночных ограничений).

В отличие от автомобилестроения, жилищное строительство в США сильно фрагментировано. Многие мелкие застройщики и строители работают только на одном географическом рынке, в то время как несколько очень крупных фирм работают в нескольких городских районах или штатах.

Географические различия в местных правилах землепользования являются одной из причин фрагментированной структуры жилищного строительства. Некоторые крупные национальные компании, особенно многосемейные девелоперы, стратегически выбирают места для заполнения в регионах с ограниченным предложением. В таких местах, как Район залива, Большой Бостон и район метро Вашингтона, округ Колумбия, действуют сложные правила, которые удерживают менее финансируемых и связанных конкурентов от выхода на рынок. Другие фирмы — особенно крупные односемейные застройщики, которые получают прибыль от экономии на масштабе, — в основном строят в менее регулируемых пригородных и загородных районах.Небольшие местные фирмы, строящие менее 10 домов в год, работают на всех рынках.

В городских районах разработчики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже в соседних общинах могут быть совершенно другие правила или отношение к развитию.

В городских районах разработчики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже в соседних общинах могут быть совершенно другие правила или отношение к развитию. В юрисдикциях, где процесс развития носит весьма дискреционный характер, препятствия для развития могут варьироваться в зависимости от района, что отражает степень скоординированного противодействия со стороны существующих жителей.

Правила

также влияют на решения застройщиков о том, какой тип жилья строить. В местах, где зонирование запрещает что-либо, кроме частных домов на одну семью, правила являются обязательным ограничением для меньшего по размеру и более дешевого жилья. Зонирование исключительно для одной семьи ограничивает количество арендуемого жилья в сообществе, поскольку дома для одной семьи с большей вероятностью будут заняты собственниками, в то время как многоквартирные дома обычно строятся для арендаторов.

Нормативные особенности, такие как сложность процедур и высокие сборы, создают высокую фиксированную стоимость для любой новой застройки, а это означает, что стоимость дома снижается по мере увеличения количества домов в застройке.Таким образом, разработчики с большей вероятностью будут строить в местах со строгими правилами, только если они могут строить относительно большие проекты.

Мировые рынки, местное законодательство

Девелоперы — наиболее заметное лицо отрасли недвижимости, поэтому они подвергаются критике со стороны политиков и местных ассоциаций. Но застройщик — это лишь часть финансовой пищевой цепочки, которая предоставляет капитал для строительства нового жилья. Подобно тому, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные ссуды, чтобы помочь им приобрести дома, застройщики полагаются на ссуды банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.Нормативные акты, влияющие на риск развития, будут влиять на то, готов ли банк предоставить строительный кредит, и какую процентную ставку он взимает с застройщика.

Застройщик — это лишь часть финансовой пищевой цепочки, которая предоставляет капитал для строительства нового жилья. Подобно тому, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные ссуды, чтобы помочь им приобрести дома, застройщики полагаются на ссуды банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.

Несмотря на то, что существует множество научных исследований о том, как регулирование землепользования влияет на цены на жилье и его производство, мы гораздо меньше знаем о том, как регулирование влияет на потоки капитала, стоящие за развитием и приобретением жилья.Одна из причин заключается в том, что существует гораздо меньше общедоступных данных о финансировании многоквартирной аренды недвижимости, чем о жилой недвижимости, занимаемой владельцами. Ниже я предлагаю три возможных способа, которыми местные законы могут повлиять на инвестиции рынка капитала в жилье. Политическим деятелям было бы полезно провести дополнительные эмпирические исследования этих факторов.

Нормативные барьеры могут способствовать восходящей «фильтрации» существующих квартир

В местах, где новое строительство особенно затруднено из-за нормативных требований, больше капитала может поступать на приобретение и реконструкцию существующей собственности.Они подвержены меньшему нормативному риску, поскольку обычно не требуют изменения зонирования. Нетрудно найти примеры, когда институциональные инвесторы на жестко регулируемых рынках покупают старые многоквартирные дома, проводят значительный ремонт, а затем сдают в аренду отремонтированные квартиры по значительно более высокой арендной плате — что является эквивалентом многоквартирных домов старых домов на одну семью. Этот процесс восходящей «фильтрации» среди существующих квартир особенно беспокоит с точки зрения доступности жилья, поскольку он приводит к повышению арендной платы без увеличения количества доступных домов.

Мобильность капитала может привести к росту цен на жилье в местах с жестким регулированием

Для кредиторов и инвесторов, работающих на национальном или глобальном уровне, географические различия в регулировании землепользования могут стимулировать потоки капитала в менее регулируемые районы. Когда национальные финансовые учреждения действительно инвестируют в недвижимость в строго регулируемых местах, особенно там, где процессы застройки носят весьма дискреционный характер, инвесторы будут ожидать более высоких процентных ставок или доходности капитала.Обеспечение более высоких минимальных норм прибыли для инвесторов требует, чтобы застройщики и застройщики взимали более высокие цены за завершенное жилье, что приводит к ухудшению доступности для арендаторов и покупателей жилья.

Региональные банки могут выделять средства вне строительства кредита

Небольшие региональные банки активно занимаются кредитованием строительства. Поскольку они в основном предоставляют ссуды в определенных географических регионах, сложная нормативно-правовая среда вряд ли приведет к перемещению их капитала в другие места.В пределах своей рыночной зоны они могут вместо этого уменьшить свой общий портфель недвижимости по сравнению с другими типами ссуд. В совокупности это может проявиться как «сужение» площадей под строительство.

Не забывайте и других бенефициаров нормативных барьеров: существующих домовладельцев

Несмотря на всю враждебность, направленную на девелоперов, домовладельцев и банкиров, наибольшую группу бенефициаров нормативных актов, ограничивающих предложение жилья, составляют не эти коммерческие корпорации.Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили существенный прирост благосостояния, большая часть которого освобождена от налогообложения. Неудивительно, что домовладельцы прилагают все усилия для того, чтобы и дальше ограничивать предложение нового жилья.

Государственные и местные политики в США пытаются сделать жилье более доступным. Но поскольку наша система жилищного строительства настолько сложна, трудно даже прийти к общему пониманию проблемы.Сделать процесс разработки проще, короче и прозрачнее было бы хорошим началом.

Права и обязанности арендатора-арендодателя — округ Арлингтон

	Часто задаваемые вопросы
1.	Каковы законы для арендаторов в Арлингтоне ?
	Существуют два закона, которые регулируют отношения между арендатором и арендодателем: Закон Вирджинии о домовладельцах и квартиросъемщиках (VRLTA) и Единый строительный кодекс штата Вирджиния (VUSBC). VRLTA применяется ко всей арендной собственности и соглашениям, в которых домовладелец владеет и арендует жилую единицу. VUSBC устанавливает минимальные стандарты для здоровья, безопасности и содержания всех жилищ, независимо от того, заняты ли они арендатором или владельцем. Этот кодекс распространяется на такие предметы, как водопровод, электричество, конструкции, тепло, горячее водоснабжение, бытовые приборы и оборудование, а также условия окружающей среды как внутри, так и за пределами собственности. Эти коды применяются ко всей жилой недвижимости в Арлингтоне и применяются Управлением по обеспечению соблюдения кодекса по телефону 703 228-3232 или по электронной почте codeenforcement @ arlingtonva.нас.
2.	Сколько арендодатель может потребовать в качестве залога?
	Залог не может превышать двухмесячную арендную плату; однако, как правило, арендная плата составляет один месяц. Когда VRLTA не применяется, ограничений или правоприменения нет.
3.	На сколько арендодатель может поднять арендную плату?
	В Вирджинии нет контроля за арендной платой.Таким образом, арендодатель не может установить никаких ограничений на повышение арендной платы, но он должен письменно уведомить о повышении за 30 дней. Если арендатор возражает против новой суммы арендной платы, он имеет право освободить квартиру в течение этого 30-дневного периода.
4.	Когда арендодатель должен вернуть мой залог?
	Арендодатели должны вернуть залог за вычетом любых вычетов в течение 45 дней после того, как арендатор освободит квартиру.
5.	Мне причитаются проценты по моему депозиту?
	Арендодатели не обязаны платить проценты по гарантийному депозиту, если это не оговорено в договоре аренды.
6.	Может ли домовладелец поменять мои замки, если я еще не заплатил арендную плату?
	Нет, арендодателю никогда не разрешается менять замки или выносить вещи арендатора на улицу без предварительного судебного разбирательства.
7.	Могу ли я расторгнуть договор аренды?
	Да, но это будет стоить вам денег. Арендатор, расторгающий договор аренды, несет ответственность за расходы по повторной аренде квартиры и за невыплаченную арендную плату до тех пор, пока новый арендатор не подпишет договор аренды. Внимательно прочтите договор аренды, чтобы узнать о штрафах за нарушение договора аренды.
8.	Квартира залита водой. Несет ли домовладелец ответственность за повреждение моего имущества?
	Нет, в большинстве случаев арендодатель не несет ответственности за повреждение собственности арендатора.Арендаторы должны иметь страховку арендатора на случай любого ущерба, нанесенного их имуществу.
9.	Может ли домовладелец уведомить меня о выселении?
	Для ежемесячных арендаторов или арендаторов, у которых истекает срок действия договора аренды, домовладелец должен уведомить не менее чем за 30 дней о своем освобождении не позднее первого числа месяца, заканчивающегося в последнем месяце. Арендодатель не обязан ни указывать причину, ни объяснение для выдачи этого уведомления.
10.	Мой домовладелец пытается меня выселить. Какие у меня права?
	Любой арендатор, который находится в долгосрочной аренде и который выселяется, должен получить либо письменное уведомление за 5 дней о неуплате арендной платы, либо письменное уведомление за 21/30 дней о нарушении договора аренды, либо, в случае месяца ежемесячные арендаторы, уведомление за 30 дней, информирующее их о том, что они должны освободить квартиру. Арендатор имеет право явиться в суд в назначенный день и оспорить претензии арендодателя.Арендатора может представлять юрисконсульт. После того, как домовладелец получает право владения квартирой, арендатор в большинстве случаев имеет право обжаловать решение суда при условии, что арендатор также явился в суд. Однако от них может потребоваться внести денежный залог в суд до того, как апелляция будет удовлетворена.
11.	Когда хозяин может войти в мою квартиру?
	Арендодатель должен уведомить как минимум за 24 часа до входа в квартиру, если это не чрезвычайная ситуация (т.е. аварийный ремонт, пожар) или иным образом это сделать нецелесообразно. Закон штата также гласит, что арендатор не может «необоснованно отказать в согласии» на въезд домовладельца.
12.	Кто отвечает за техническое обслуживание?
	Арендодатель несет ответственность за техническое обслуживание, но может взимать с арендатора плату за ремонт из-за небрежности или неправильного использования.
13.	Как я могу попросить арендодателя произвести ремонт?
	Отправьте запрос на обслуживание или ремонт в письменной форме и сохраните копию для своих файлов. Важно немедленно сообщить о проблеме; Арендодатель может взимать с вас плату, если соседний дом поврежден. Если проблема не будет решена в течение 14 дней, можно предпринять другие действия. Арендатор может нанять лицензированного подрядчика для выполнения необходимого ремонта, а затем вычесть стоимость ремонта из арендной платы.Стоимость работы не может превышать 1500 долларов США или месячной арендной платы, в зависимости от того, что больше, и предоставить домовладельцу подробную информацию о проделанной работе и квитанции.
14.	Могу ли я удержать арендную плату, если домовладелец не производит техническое обслуживание?
	Нет, VRLTA предусматривает процедуру условного депонирования арендной платы, когда арендатор вносит полную арендную плату на счет условного депонирования, созданный судом. Арендаторы должны следовать судебному процессу, чтобы сделать это, и не могут просто удерживать арендную плату, не рискуя выселением.
15.	Когда включать обогрев?
	Владельцы зданий юридически обязаны в соответствии со строительным кодексом штата Вирджиния (не местным) перейти на отопление 15 октября и поддерживать его до 1 мая. Этот Кодекс установлен Департаментом жилищного строительства и общественного развития штата Вирджиния. Округ обязан обеспечить соблюдение правил эксплуатации зданий в округе Арлингтон. Это объективная ответственность, и персонал не вправе по своему усмотрению отказаться от соблюдения строительных норм. Кондиционер не требуется. Однако, если он предоставляется арендодателем, он должен поддерживаться в рабочем состоянии с 15 мая по 1 октября.
16.	Как я могу получить помощь в оплате аренды?
	У Департамента социальных служб есть программы, которые помогают в чрезвычайных ситуациях с ограниченной финансовой помощью. С ними можно связаться по телефону 703 228-1300 или по электронной почте dhs @ arlingtonva.нас
17.	Я не думаю, что домовладелец вернет мне залог после того, как я выеду. Могу ли я использовать свой залог в качестве арендной платы за последний месяц?
	Залог не может быть использован для оплаты аренды за последний месяц. Эти деньги должны использоваться только домовладельцем для покрытия ущерба, превышающего нормальный износ, любой неоплаченной арендной платы, сборов или коммунальных услуг после вашего выезда. Если арендодатель не вернет залог в течение 45 дней или сделает вычеты, которые кажутся необоснованными, и обе стороны не могут прийти к соглашению, то ваш единственный выход — подать иск в суд на эти деньги.
18.	Я снимал квартиру, но у меня нет аренды. Есть ли у меня права?
	Согласно VRLTA, 12-месячный невозобновляемый договор аренды действует при отсутствии письменного договора аренды или до подписания договора аренды. alexxlab 26.07.1972 Sharing Twitter0 Facebook0 Google +0 Linkedinactive){li-icon[type=linkedin-bug][color=inverse] .background{fill Email this article Print this article Отменить ответ Your Name * Your Email * Website * Банк Банковские системы Банкротство Госуслуги Задолженности Кредитование Пенсионный фонд Юридическая помощь Разное 2019 © Все права защищены. Карта сайта Top

Приемка квартиры в новостройке без отделки 2021: порядок и правила

Виды отделки квартир в новостройках

Подготовка к приемке – что нужно знать, какие документы понадобятся

Последовательность приема квартиры

Полный осмотр с пошаговой проверкой квартиры

Подписание документов – три возможных варианта

Что делать дальше – действия дольщика

Акт подписан, квартира принята

Дольщик отказался от подписи

Квартира принята, но обнаружены дефекты

Налоговый вычет при приеме квартиры без отделки

Можно ли вернуть деньги за ремонт

Какие документы понадобятся и куда подавать

Инструкция: приемка квартиры в новостройке — Недвижимость

Приемка квартиры

Документы

Входная дверь

Отделка, стены и полы

Окна

Вентиляция

Электрика

Водоснабжение и канализация

Как правильно принимать квартиру в новостройке у Застройщика

Как правильно принять квартиру от Застройщика

Похожие статьи

Новостройка: как правильно принять квартиру

пошаговая инструкция в 2021 году

Подготовка к осмотру

Правовое регулирование процедуры сдачи-приемки недвижимости в новостройке

Что нужно иметь при себе во время приемки

Этапы приемки жилья в новостройке

Входная дверь

Отделка поверхности стен, полов и потолков

Окна

Вентиляционная система

Электрика

Инженерные коммуникации

Подписание акта приемки

Как принять квартиру от застройщика без отделки

Подготовка

Проверьте, что всё по закону

Кто не успел — тот опоздал

Давно мы не читали договор

Что взять с собой на приемку?

Эту статью нам помогали писать специалисты сервиса Профприемка. Они проверяют новые квартиры и заполняют документы, чтобы недостатки устранили.

Приемка квартиры

Документы

Входная дверь

Отделка, стены и полы

Вентиляция

Электрика

Водоснабжение и канализация

Подписываем документы

Подписывать или нет?

Подписываем акт осмотра

Подписываем акт-приема передачи

Я все понял. Но есть вопрос.

Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?

Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?

Моя жена не сможет прийти на приемку, я могу это сделать один?

Я всё подписал и получил ключи. Что теперь?

Долгожданный осмотр

Приемка квартиры с черновой отделкой

Дополнения к приемке при чистовой отделке

Когда лучше принимать квартиру в новостройке?

Как происходит приемка квартиры в новостройке?

Подготовка к приемке квартиры. Какие документы нужно изучить

Что взять с собой на приемку квартиры

Что принимать?

Придомовая территория

Что проверяем?

Фасад

Что проверяем?

Подъезд, лестничные пролеты, приквартирный холл, прилифтовой холл, подземная парковка

Что проверяем?

Осмотр квартиры. На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке

Сверка площади

Стены

Потолок