Досрочное погашение ипотеки. Советы заемщикам при досрочном погашении ипотеки.

Чтобы побыстрее избавиться от тяжелого кредитного бремени, многие заемщики выплачивают жилищный кредит раньше, чем наступит официальная дата завершения ее срока. Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить итоговую стоимость целевого продукта, а главное, устранить дополнительную нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому российские заемщики стремятся вернуть всю сумму заемных средств, на которые было куплено жилье, при первой же возможности. Процедура досрочного погашения жилищного кредита имеет ряд особенностей, о которых следует знать ипотечным должникам.

 

Детали досрочного погашения ипотеки

По закону РФ любой гражданин, взявший в банке денежный заем на приобретение недвижимости, имеет право вернуть его не в соответствии с установленным графиком погашения. А банки, в свою очередь, не могут запрещать ипотечным заемщикам выплатить целевой кредит в досрочном порядке. Такие действия кредиторов нарушают закон, и если банк не соглашается принять весь долг по ипотеке раньше срока, то заемщик имеет право обратиться в суд. 

Многие кредитные организации применяют штрафные санкции к должникам, возвращающим целевые средства сверх утвержденного графика. Как правило, комиссию за досрочный возврат заемщики выплачивают в том случае, если с момента заключения договора прошло всего 2-3 месяца. То есть банки устанавливают срок, в течение которого погасить сразу весь долг нельзя. Но если должник все же решается на это, то ему приходится выплачивать штраф. Размер такой санкции зависит от индивидуальных условий договора ипотеки. 

Как происходит досрочное погашение ипотеки

Ипотечный заемщик может погасить текущий долг как полностью, так и частично. Но в обоих случаях действуют одни и те же правила. Так, о своем намерении досрочно вернуть заемные средства должник обязан сообщить кредитору минимум за месяц до предполагаемой даты погашения. Стоит отметить, что такой срок установлен законом и при его нарушении банк может отказаться принять долг в досрочном порядке. 

В заявлении о досрочном погашении ипотеки указывается точная сумма, которую готов вернуть заемщик. Если предполагается частичное погашение, то должник самостоятельно определяет эту сумму, а при полном возврате в заявке пишется сумма всего оставшегося долга. Ее, в свою очередь, заемщик уточняет в банке, также как и все детали выплаты жилищного кредита раньше срока. На единовременное или частичное погашение ипотечный должник может использовать средства материнского капитала или какую-то другую субсидию от государства. 

Полное досрочное погашение ипотеки 

Досрочное погашение в полном размере – это внесение всего остатка соответствующего долга. В таком случае заемщик опережает установленный банком график платежей. Полностью вернуть ипотеку можно на любом этапе ее погашения, но в первые месяцы действия договора за это, как правило, банки накладывают штрафы. После внесения всей суммы оставшегося долга проводится процедура закрытия кредита, полученного на покупку жилья. 

При досрочном погашении ипотеки заемщику следует сообщить страховой компании о закрытии долга. Ведь страховщик обязан вернуть средства за неиспользованный, но уже оплаченный срок действия того или иного полиса. Это касается всех страховок – как имущественной, так и двух дополнительных. Для максимального уменьшения суммы переплаты, полностью выплатить ипотечный долг желательно как можно раньше. При этом стоит помнить, что выгода от погашения жилищного кредита в досрочном порядке во многом зависит от уровня инфляции. 

Частичное досрочное погашение ипотеки

Выплата ипотечного займа в частичной форме – это внесение не всей суммы оставшегося долга, а лишь какой-то определенной. Сколько именно средств отдать банку в счет частичного погашения ипотеки должник решает самостоятельно. Есть два способа возврата заемных средств, потраченных на покупку недвижимости. Каждый из них предполагает изменение тех или иных параметров целевого продукта. Большинство кредитных организаций дают заемщику возможность выбрать определенный вариант. 

Первый способ – уменьшение срока ипотеки. В таком случае размер регулярного взноса не пересчитывается, а сокращаются выплаты процентной части долга. Второй – это изменение в сторону уменьшения именно ежемесячного платежа. Срок возврата денежного займа остается прежним, но менее тяжелой становится ежемесячная кредитная нагрузка. Процентные выплаты по ипотеке при этом сокращаются, но совсем незначительно. Специалисты считают первый вариант частичной выплаты более выгодным в плане максимально возможного уменьшения стоимости жилищного кредита. Между тем изменение ежемесячного взноса позволяет ослабить общую долговую нагрузку. 

Досрочное погашение ипотеки с помощью рефинансирования 

При перекредитовании жилищного кредита заемщик выплачивает первый ипотечный долг раньше завершения его срока. Поэтому рефинансирование тоже можно считать одним из способов возврата средств, использованных на реализацию одной цели. Разумеется, с помощью перекредитования возможно только полное погашение долга. Но эта процедура не избавляет ипотечного заемщика от кредитного бремени, поскольку ипотеку все равно приходится выплачивать, только уже в другом банке. 

При этом несколько преимуществ у погашения в досрочном порядке путем рефинансирования все же есть. Во-первых, заемщик получает возможность выгодно изменить условия возврата целевого займа. Например, выбрать программу с менее высоким тарифом. Во-вторых, перекредитование – это отличный способ решить проблемы, возникшие из-за нарушения договора. В частности, в результате постоянных просрочек ежемесячных платежей. 

Советы заемщикам при досрочном погашении ипотеки: 

1.Прежде чем подать заявление на преждевременный возврат ипотечного займа, следует внимательно прочитать пункт договора, касающийся проведения этой процедуры. В частности, стоит уточнить срок, в течение которого за досрочную выплату банк применяет штрафные санкции. 

2.Если планируется частичное погашение, то желательно заранее определиться с его размером. Кроме того, следует выбрать способ изменения условий целевого кредита. 

3.Не стоит оформлять потребительский заем, чтобы вернуть ипотеку раньше срока. Выгоды от этого будет очень мало, поскольку ставки по обычным нецелевым кредитам более высокие, чем по жилищным.

findept.ru

Досрочное погашение ипотеки: как погасить, выгодно ли

Оформляя ипотечный займ, клиенты, в большинстве случаев, надеются на быстрое погашение и избавление от обременения прав, поэтому в число основных условий по кредитному договору входит возможность частичного или полного досрочного погашения ипотеки.  Владелец ипотечной квартиры, как правило, на стадии оформления сделки, заранее планирует в минимальные сроки закрыть кредитную линию.

Погасить обязательства ранее положенного срока можно полностью, либо частично, постепенно уменьшая сумму долга, путем внесения средств, превышающих сумму ежемесячного платежа. Частичное досрочное погашение, при достаточно высоком доходе клиента, позволят уменьшить итоговую сумму процентных переплат банку за использование заемных средств, а значит, выгодно для заемщика.

Несмотря на то, что досрочное погашение ипотеки служит доказательством стабильного финансового положения клиента и его высокого уровня платежеспособности, кредитная организация не приветствует данные действия, т.к. банк теряет выгоду при каждом новом внеплановом внесении суммы.

Пути досрочного погашения

Ответ на вопрос, можно ли погасить ипотеку досрочно, зависит от того, какие условия кредитования были подписаны клиентом при оформлении займа. В договоре указывается, возможно ли досрочно гасить ипотеку и на каких условиях.

Обращаясь в банк с запросом, как досрочно погасить ипотеку, клиент может рассчитывать на реализацию одного из предложенных банком вариантов с последующим пересчетом графика ежемесячных платежей:

1. Снижение длительности кредитования.
2. Понижение величины ежемесячного взноса.

Предварительные расчеты, касающиеся того, какой из вариантов более выгоден, доказывают, что любой из видов такого погашения имеет равенство в сэкономленных суммах. Однако, в случае уменьшения суммы ежемесячного платежа после частичного досрочного погашения, заемщик обретает большую безопасность на случай непредвиденного ухудшения своей платежеспособности.

Выбор способа погашения

Сокращение срока

Анализ цифр показывает, что путем снижения срока кредитования большую выгоду получат заемщики в следующих обстоятельствах:

1. Выплаты производятся аннуитетными платежами;
2. С момента заключения договора прошло не более 3-5 лет.
3. В договоре прописано и банком реализуется право выбора пути дополнительного гашения кредита;
4. Условиями займа не определено взимание комиссий и штрафных санкций;
5. Финансовое бремя не является критичным для владельца ипотечного жилья и его семьи.

Аннуитетный платеж для заемщика означает, что в первые годы ипотеки основные суммы выплат направляются в счет обслуживания процентов по займу, в то время, как сумма основного долга меняется мало. Это подтверждается расчетами по кредиту, приводимыми в графике платежей. Таким образом, снижение основного долга происходит быстрее, если срок кредитования будет сокращен.

Активные меры по погашению с внесением крупных сумм в течение первых трех-пяти лет, позволит значительно снизить итоговую сумму переплаты. А вот в конце срока ипотеки досрочное погашение не принесет существенной выгоды заемщику, т.к. большая часть выплат по процентам уже произведена.

Снижение ежемесячных платежей

В случае оформления ипотеки на сумму, при которой ежемесячный платеж составит до половины семейного дохода, заемщику рекомендуется отказаться от сокращения срока, т.к. это приведет к непомерно высоким выплатам, критичным для бюджета семьи, увеличивая риск образования просрочек и штрафных санкций.

Дифференцированный платеж при сокращении срока ведет к большему снижению переплаты, нежели аннуитет, однако разница будет менее очевидна при регулярном дополнительном гашении кредита сверх установленной по графику суммы.

Собираясь произвести дополнительный платеж в счет погашения ипотечного долга с целью сокращения переплаты, следует помнить, что банк может взимать в подобных случаях комиссию или начислить штраф, что заставит сомневаться, выгодно ли подобное действие, или вовсе сведет на нет экономию на переплате. Об этом стоит узнать у сотрудников банка заранее.

Описание процедуры

Погасить досрочно ипотеку довольно просто:

1. За 1 месяц до планируемого дополнительного взноса клиент сообщает банку о своем намерении. В своем заявлении заемщик пишет точную сумму, которую он собирается выплачивать дополнительно.
2. При полном закрытии кредитной линии сумму перечисления уточняют в отделении банка.
3. При несоблюдении срока уведомления, кредитор вправе отказать в принятии части долга вне графика.
4. При соблюдении срока средства вносятся в установленный заемщиком срок и принимаются банком с последующим перерасчетом по ипотеке уже на следующий месяц.
5. Материнский капитал или иная госсубсидия может быть использована как для полного, так и для частичного возврата по ипотеке.

Ограничения

Несмотря на все достоинства и выгоды от досрочного погашения для заемщика, банк устанавливает ряд требований, регламентирующих порядок процедуры в рамках конкретной кредитной программы или конкретного договора:

1. Ограничение нижнего порога при частичном досрочном погашении. Во многих банках действует правило, согласно которому платеж ниже установленной банком суммы не будет списан в счет погашения долга. В этом случае переплата будет учтена только после того, как сумма на счету превысит ограничивающий порог досрочного погашения.
2. Штрафные санкции. В случае, если кредитор предусматривает начисление штрафа за внесение средств вне графика, каждый случай дополнительной выплаты снижает выгоду, получаемую от экономии переплаты по процентам.
3. Взимание комиссии. Процедура аналогична действию штрафа, а разница, скорее, обусловлена большей маркетинговой привлекательностью названия, чем взимание штрафа. Также существуют комиссии за перерасчет графика платежей или комиссия за межбанковский перевод, в случае перепродажи банком ипотечного займа другому учреждению. В данном случае комиссия не касается обычных платежей по установленному банком графику, однако назначается в случае досрочного погашения, достигая 3% от суммы перечисления.
4. Установление дополнительных процедур, требуемых при частичном досрочном погашении ипотеки. Временные затраты, требуемые для написания заявления на дополнительный платеж, увеличиваются кратно количеству подобных взносов. Перед тем, как внести досрочный платеж, заемщик должен дополнительно посетить банк и составить заявление за несколько дней до предполагаемого перечисления.

Платежеспособный гражданин, владеющий ипотечным жильем, рано или поздно задумывается, можно ли досрочно погасить ипотеку, если текущее материальное положение позволяет производить платежи сверх установленного графика. Прежде, чем перечислить в банк сверх установленной по графику суммы, заемщик должен выяснить условия погашения конкретно в его случае, а также исключить ситуацию, когда досрочное погашение в силу штрафных санкций или комиссий становится невыгоднее стандартных регулярных выплат.

prosobstvennost.ru

Можно ли ипотеку погасить досрочно?

Многие заемщики, оформившие кредит на покупку жилья, в тот или иной период задаются вопросом: можно ли ипотеку погасить досрочно и если да, то как это сделать правильно?.

Такие кредиты оформляются на долгий срок, который может достигать 20-25 лет. Если его погашать четко по графику, то клиент переплатит банку 2-3 стоимости квартиры. Поэтому при наличии финансовых возможностей многие заемщики стремятся расплатиться с банком как можно скорее.

Прежде чем отправиться в банк с деньгами, стоит разобраться со всеми нюансами, которые возникают при погашении ипотечного кредита раньше срока.

Можно ли погашать ипотеку досрочно

Если несколько лет назад банки беспрепятственно могли включать в договор пункты о том, что при досрочном погашении клиент обязан заплатить дополнительную комиссию, то сейчас это запрещено на законодательном уровне. Клиент имеет право внести любую сумму денег, превышающую платеж, установленный графиком. При этом средства пойдут исключительно на оплату основной задолженности, а не на проценты наперед, как ошибочно считают некоторые клиенты. Единственное, банк имеет право установить процедуру такого внесения средств. Чаще всего, кредитор требует, чтобы заемщик письменно предупредил о своем намерении не позже срока, указанного в договоре. Если этого не сделать, то средства на счет, скорее всего, примут, но они там и останутся до даты следующего платежа. При этом проценты за следующий месяц будут начислены на всю задолженность, несмотря на то, что клиент внес дополнительные деньги.

Особенности частичного досрочного погашения

Частичным досрочным погашением считается любая сумма, превышающая обязательный платеж, но которой недостаточно для полного закрытия договора. Это может быть как 1 рубль, так и 99% остатка задолженности. При этом по умолчанию, если график аннуитетный, у заемщика уменьшится срок кредитования, а платеж останется прежним. Итоговая переплата по кредитному договору также сократится. Если же заемщик хочет уменьшить свой обязательный платеж, то ему необходимо написать заявление. При дифференцированном графике, он уменьшится автоматически за счет того, что процентов будет начисляться меньше.

Полное погашение

Полное погашение требует особого внимания. Необходимо заранее узнать точную сумму на дату, когда заемщик планирует принести деньги. Заявление о своем намерении лучше написать, даже если кредитор этого не требует. После внесения средств стоит подать еще одно заявление о закрытии судного счета. Банк обязан выдать бывшему заемщику справку, где будет указано, что кредит погашен и банк не имеет претензий. Этот документ может пригодиться, если по вине банковских сотрудников на ссудном счете останется копеечная задолженность, которая из-за начисления пени может превратиться в течение нескольких месяцев в солидный долг. Также заявление понадобится для снятия обременения. Но кроме него, банк должен предоставить еще ряд документов, а также отправить своего представителя к регистратору вместе с бывшим заемщиком. Только после того, как все формальности будут выполнены, заемщик станет полноправным собственником квартиры и может ее продать, подарить и т.д.

Где взять деньги на досрочное погашение?

Обычно досрочное погашение делают из личных средств. Это могут быть как текущие доходы, так и реализация собственности. Часто заемщик берет кредит на более дорогую недвижимость, а после оформления сделки продает свою квартиру или дом более низкого класса.

Заемщики, которые имеют право на материнский капитал и еще не воспользовались сертификатом, могут направить эти средства на погашение кредита. Для этого необходимо взять справку из банка о сумме задолженности и обратиться в Пенсионный фонд. После рассмотрения документов, если не будет замечаний по оформлению или оснований для отказа, ПФ перечислит средства на ссудный счет клиента. Но есть один нюанс: после полного погашения кредита жилье должно быть оформлено на всех членов семьи. Если этого не сделать, ПФ в судебном порядке может потребовать вернуть выплаты.

Еще одним источником средств для досрочного погашения является налоговый вычет. Право на него имеют все граждане, которые купили квартиру и/или оформили ипотеку, но при этом они должны являться плательщиками налога на доходы физических лиц. Сумму вычета со стоимости квартиры можно получить сразу после оформления сделки. Вычет по кредиту возможен только после фактической уплаты процентов банку, а получить его заранее наперед невозможно.

Выгодней всего подавать налоговую декларацию вначале года. Так средства будут выплачены раньше, и после внесения их в счет погашения кредита проценты на эту сумму не будут начисляться.

Досрочное погашение для заемщика имеет выгоду всегда, так как это уменьшает итоговую переплату. Главное, нужно понимать все тонкости процедуры и писать необходимые заявления.

law03.ru