(см. текст в предыдущей редакции)

Открыть полный текст документа

Важные нюансы перевода земель сельхозназначения в другую категорию

Особенности перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию

Одним из самых ценных ресурсов Российской Федерации являются земли, которые в соответствии с Земельным кодексом делятся на определенные категории и могут иметь определенный разрешенный вид использования. Так, выделяют земли поселений и запаса, лесного и водного фонда, земли промышленности и особо охраняемых объектов, а также территории, используемые для обороны, космической отрасли и других особых целей.

Отдельную категорию составляют земли сельхозназначения, которые располагаются вне границ населенных пунктов и предназначены для нужд сельского хозяйства и иных целей, связанных с сельскохозяйственной деятельностью. У данных территорий есть определенный правовой режим, за нарушение которого предполагается наказание, например, сельскохозяйственные участки нельзя применять для строительства промышленных и жилых объектов.

Закономерным образом возникает вопрос, что делать, если есть необходимость в использовании земли не по целевому назначению? Для этого существует полностью законный способ, а именно – перевод земель сельхозназначения в земли промышленности, поселений и т.д. Правила перевода из одной категории в другую, также как и перечень необходимых документов, определяются в Федеральном законе 172-ФЗ, принятом в 2004 году. Несмотря на кажущуюся сложность, осуществить перевод земель из сельхозназначения в земли поселений или промышленности вполне реально, тем более, если заручиться поддержкой опытных юристов. Естественно, не лишним будет заблаговременно разобраться в некоторых нюансах процесса, в том числе, узнать, какие документы нужны для перевода земель из сельхозназначения в промышленную категорию в 2015 году. В законы регулярно вносят изменения, и их обязательно нужно принимать в расчет, если вы хотите получить положительное решение и перевести земельный участок в другую категорию.

Правовые аспекты перевода земель сельхозназначения в другие категории

Огромный интерес к процедуре перевода земель сельхозназначения в другие категории обуславливает постоянное усовершенствование российской законодательной базы по данному вопросу. Основными нормативно-правовыми документами на сегодняшний день являются:

* Земельный кодекс, в котором разъясняется сущность понятия «земли сельскохозяйственного назначения», а также перечень лиц, которые имеют право быть собственниками подобных участков. К ним относятся частные лица и организации, субъекты РФ, муниципальные образования и государство;

* федеральный закон 172-ФЗ, определяющий порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию и особенности процедуры.

Основанием для перевода земли из сельхозназначения в земли населенных пунктов или промназначения может быть:

* внесение изменений в границы поселений;

* консервация территории;

* строительство линий связи, автомобильных трас, железнодорожных путей и т.д.;

* создание объектов, находящихся под особой охраной;

* обеспечение обороноспособности страны;

* организация добычи полезных ископаемых;

* возведение промышленных объектов;

* признание земельной территории непригодной для сельскохозяйственных нужд и включение ее в состав земель запаса, лесного либо водного фонда государства;

* сооружение коммунально-бытовых построек при отсутствии иных вариантов их размещения.

Стоит отметить, что перевод земель сельхозназначения в земли поселений или промышленности допускается не всегда. В частности, получить разрешение не получится, если кадастровая стоимость участка будет на 50 или более процентов выше, чем средний показатель по району или округу. Также проблемы могут возникнуть, если речь идет о территории, которая признана особенно ценной с точки зрения сельскохозяйственной деятельности.

Какие документы потребуются для перевода сельскохозяйственных земель?

Во всех случаях, за исключением тех, когда перевести нужно земли, находящиеся в собственности государства (этот вопрос находится в ведении Правительства РФ), заинтересованному лицу предстоит обратиться в орган исполнительной власти или местного самоуправления. Вне зависимости от того, требуется ли произвести перевод земли сельхозназначения в земли населенных пунктов или промышленности, необходимо составить и

подать ходатайство. Что в нем указывают? Прежде всего, номер земельного участка, зафиксированный в кадастре, причина, по которой требуется перевод, наличие права на распоряжение землей, а также название текущей категории земель и той, в которую вам требуется ее перевести.

В дополнительный пакет документов входят:

* оформленное в соответствии с законом согласие правообладателя на выполнение перевода земли сельхозназначения в другую категорию;

* справка из кадастра о присвоении земельному участку определенного номера, где также указаны его конкретные параметры;

* выписка из Росреестра недвижимости о заключенных сделках и наличии у того или иного лица прав собственности на территорию, которую планируется перевести из состава одной категории в другую;

* копии бумаг, подтверждающие личность физического или юридического лица, подающего ходатайство.

В некоторых случаях также потребуется получение официального заключения о проведении экологической экспертизы, в частности, если нужно постановление о переводе земель сельхозназначения в категорию особо охраняемых объектов. Данная проверка производится за счет заинтересованного лица, соответственно стоимость перевода земли в промышленную категорию или земли поселений будет значительно меньше, чем перевод в территорию с особым природоохранным значением.

Как понятно из списка необходимых документов, до того, как подавать ходатайство, нужно позаботиться о постановке на кадастровый учет и регистрации в ЕГРП. Это потребует определенных затрат времени и денежных средств, причем расходы напрямую будут зависеть от площади земельного участка. Как с финансовой, так и с организационной точки зрения, гораздо разумнее начинать заниматься переводом земель сельхозназначения под строительство после заключения сделки о покупке недвижимости с установленной категорией. Свести хлопоты по изменению целевого назначения позволит обращение в специализированную юридическую компанию, сотрудники корой возьмут на себя обязанности по сбору и оформлению документов.

Когда ждать решения и есть ли вероятность отказа?

Вполне понятным можно назвать опасение заинтересованных лиц в получении отказа со стороны компетентных органов. Действительно, акт о переводе земель сельхозназначения удается получить не всем, однако в подавляющем большинстве случаев проблема заключается в недостаточно ответственном отношении к обоснованию причин и оформлению документов. Вместе с тем, есть и более серьезные поводы для принятия отрицательного решения, а именно:

* наличие тех или иных ограничений в федеральном законодательстве;

* отсутствие положительного заключения от эксперта, оценивавшего экологическое состояние участка;

* несоответствие между испрашиваемым целевым назначением и землеустроительными планами.

Во всех остальных случаях вероятность получения акта о переводе весьма высока, по крайней мере, если серьезно отнестись к обеспечению документальной базы. Что касается сроков вынесения решения, то для органов местного самоуправления максимальное время принятия акта о переводе или отказе составляет 2 месяца, а для Правительства России — 3 месяца.

Росреестр

Управление Росреестра по Курской области информирует.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон о переводе) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Следует отметить, что границы населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий и не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам ( ч. 2 ст. 83 Земельного кодекса).

При этом установлением или изменением границ населенных пунктов является:

1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях) ( ч. 1 ст. 84 Земельного кодекса).

Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков ( ч. 3 ст. 84 Земельного кодекса).

Таким образом, утверждение генерального плана является основанием для перевода земельного участка из одной категории в другую.

В соответствии со ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации генеральный план поселения должен содержать перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из них границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельный участки и целей их планируемого использования.

Как следует из п. 11 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации  органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую.

Статьей 5 Закона о переводе предусмотрено, что внесение сведений в ЕГРН в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в ЕГРН осуществляются в порядке, установленном Законом о регистрации.

Закон о переводе земель из одной категории в другую — Российская газета

Принят Государственной Думой 3 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 8 декабря 2004 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

2. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:

1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения или земель запаса, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;

2) Правительством Российской Федерации в отношении иных земель.

3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

4. К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

5. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.

Статья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Ходатайство направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

2. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;

2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствует требованиям настоящего Федерального закона и других федеральных законов.

3. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным частью 2 настоящей статьи, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.

4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

5. Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;

3) категория земель, перевод из которой осуществляется;

4) категория земель, перевод в которую осуществляется.

6. Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок.

7. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

8. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Статья 5. Внесение изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение десяти дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения в течение семи дней изменений в документы государственного земельного кадастра.

2. О внесенных изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Статья 6. Перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа.

2. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.

Глава 2. Особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий;

3) с установлением или изменением черты поселений;

4) со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее также — линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается.

Статья 8. Особенности перевода земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также перевода земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений

1. Установление или изменение черты поселений влечет за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений.

2. В случае, если установление или изменение черты поселения и перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляются одним органом государственной власти, в утвержденном проекте черты поселения должны содержаться сведения, указанные в части 5 статьи 3 настоящего Федерального закона.

3. Орган государственной власти, утвердивший проект черты поселения, направляет в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, копию акта об установлении или изменении черты поселения с приложением необходимых документов в порядке, установленном статьей 5 настоящего Федерального закона, для внесения соответствующих изменений в документы государственного земельного кадастра.

Статья 9. Особенности перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, инфо рматики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

1. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее — земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи.

2. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

3. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Статья 10. Особенности перевода земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

Статья 11. Особенности перевода земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

1. Перевод земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается:

1) если изменение их целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией или документами территориального планирования и документацией по планировке территории для строительства и эксплуатации объектов здравоохранения, объектов культурно-бытового, жилищно-коммунального, социального назначения, дорог и других линейных объектов;

2) в связи с установлением или изменением черты поселений.

2. В иных помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях перевод земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с:

1) невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению;

2) прекращением нужд лесного хозяйства;

3) необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства, нужд сельского хозяйства, энергетики, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Статья 12. Особенности перевода земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию

Перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в случаях:

1) создания особо охраняемых природных территорий;

2) установления или изменения черты поселений;

3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

4) прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Статья 13. Особенности перевода земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель

Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.

Глава 3. Переходные и заключительные положения

Статья 14. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории

1. Отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.

2. В случае, если категория земель указана не в документах государственного земельного кадастра, а в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, внесение изменений в соответствии со статьей 5 настоящего Федерального закона в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельные участки или документов, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

3. В случае наличия противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного земельного кадастра, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, если такие документы получены до вступления в силу настоящего Федерального закона, отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

4. В случае, если категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся.

5. Земельные участки, расположенные в черте поселений, подлежат отнесению к землям поселений, а вне черты поселений — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

6. Отнесение земельного участка к определенной категории земель в случаях, указанных в частях 4 и 5 настоящей статьи, осуществляется в порядке, установленном статьями 2, 3, 4, 5 и 15 настоящего Федерального закона.

7. Сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение тридцати дней бесплатно вносятся в документы государственного земельного кадастра по заявлению правообладателя земельного участка. Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отнесении земельного участка к определенной категории земель осуществляется в порядке, установленном статьей 21 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 15. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю

1. До разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:

1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд;

2) земель лесного фонда или земельных участков в составе таких земель;

3) земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности;

4) земель особо охраняемых территорий и объектов федерального значения или земельных участков в составе таких земель;

5) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

2. В иных помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

3. До разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям поселений после установления или изменения черты поселений осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.

4. В иных помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи случаях до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статья 16. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации

Внести в Земельный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2004, N 41, ст. 3993) следующие изменения:

1) в подпункте 6 пункта 1 статьи 1 слово «изъятие» заменить словами «изменение целевого назначения»;

2) пункт 2 статьи 49 признать утратившим силу;

3) пункт 1 статьи 57 дополнить подпунктом 5 следующего содержания: «5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.»;

4) в статье 58:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.»;

б) подпункт 1 пункта 2 изложить в следующей редакции:

«1) лицами, на основании ходатайства которых было принято решение о переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию;»;

5) пункты 2 и 3 статьи 79 признать утратившими силу;

6) в абзаце первом пункта 3 статьи 95 слова «изъятие земельных участков или иное» заменить словами «изменение целевого назначения земельных участков или»;

7) в абзаце втором пункта 2 статьи 99 слово «Изъятие» заменить словами «Изменение целевого назначения».

Статья 17. О внесении изменений в статью 63 Лесного кодекса Российской Федерации

Внести в статью 63 Лесного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 5, ст. 610; 2003, N 50, ст. 4857; 2004, N 35, ст. 3607) следующие изменения:

1) в наименовании слова «, и перевода земель лесного фонда в земли иных (других) категорий» исключить;

2) в части первой слова «и перевод земель лесного фонда в земли иных категорий» исключить;

3) часть седьмую признать утратившей силу.

Статья 18. О внесении изменения в статью 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 30, ст. 3018; 2003, N 28, ст. 2882) дополнить абзацем следующего содержания:

«Требования настоящего пункта не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.».

Статья 19. О внесении изменений в Федеральный закон «Об экологической экспертизе»

Внести в Федеральный закон от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 48, ст. 4556) следующие изменения:

1) абзац второй статьи 11 дополнить словами «, за исключением проектов индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую экспертизу»;

2) абзац второй статьи 12 дополнить словами «, за исключением проектов индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую экспертизу».

Статья 20. О признании утратившим силу абзаца одиннадцатого пункта 22 статьи 83 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

Абзац одиннадцатый пункта 22 статьи 83 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 35, ст. 3607) признать утратившим силу.

Статья 21. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 5 января 2005 года.

Президент
Российской Федерации
В. Путин

О переводе земельных участков из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в другую категорию в Каменском районе

от 27.08.2020 № 687

г. Ростов-на-Дону

О переводе земельных участков

из категории «земли сельскохозяйственного

назначения» в другую категорию в Каменском районе

В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», постановлением Правительства Ростовской области от 25.06.2012 № 527 «Об уполномоченном органе и утверждении Порядка рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и в связи с ходатайством общества с ограниченной ответственностью «Седьмой Ветропарк ФРВ» (далее – ООО «Седьмой Ветропарк ФРВ»):

1. Перевести из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» земельные участки, расположенные в Каменском районе Ростовской области, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные ООО «Седьмой Ветропарк ФРВ» праве аренды, в целях размещения ветряной электрической станции «Казачья ВЭС»:

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:604, площадью 175 900 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:605, площадью 29 622 кв. метра;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:606, площадью 10 0739 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:607, площадью 79 887 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:608, площадью 6 577 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:609, площадью 30 535 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:610, площадью 10 131 кв. метр;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:611, площадью 86 315 кв. метров.

2. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на министра имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области Толмачева Н.И.

Губернатор

Ростовской области                                                                         В.Ю. Голубев

Распоряжение вносит

министерство имущественных

и земельных отношений,

финансового оздоровления

предприятий, организаций

Ростовской области

О переводе земельного участка из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в другую категорию в Усть-Донецком районе

от 25.05.2021 № 370

г. Ростов-на-Дону

О переводе земельного участка

из категории «земли сельскохозяйственного

назначения» в другую категорию в Усть-Донецком районе

В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», постановлением Правительства Ростовской области от 25.06.2012 № 527 «Об уполномоченном органе и утверждении Порядка рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и в связи с ходатайством общества с ограниченной ответственностью «Шахтоуправление «Садкинское» (далее – ООО «Шахтоуправление «Садкинское»):

1. Перевести из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» земельный участок с кадастровым номером 61:39:0600001:256, площадью 173800 кв. метров, расположенный в Усть-Донецком районе Ростовской области, принадлежащий на праве собственности ООО «Шахтоуправление «Садкинское», в целях расположения площадки временного размещения товарных продуктов мокрой классификации обогатительной фабрики «Садкинская».

2. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на министра имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области Осыченко Е.В.

Губернатор

Ростовской области                                                                         В.Ю. Голубев

Распоряжение вносит

министерство имущественных

и земельных отношений,

финансового оздоровления

предприятий, организаций

Ростовской области

Перевод земель из одной категории в другую: условия и порядок

Ситуация, когда сайт нужно использовать не по назначению, а также изменить его внешний вид, может возникнуть в любой момент. Перевод земель из одной категории в другую — задача не сложная, но долгосрочная. При этом изменение правового режима и корректировка стоимости земли неизбежны.

Типы земель

В соответствии с законодательством Российской Федерации земельные наделы делятся на следующие типы:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.Склады, расположенные за деревней, используются под сельское хозяйство.
2. Расчеты. Районы, где строятся дома и поселки.
3. Земля специального назначения. Площадки, расположенные за пределами населенных пунктов, которые предоставляются в установленном порядке организациям, предприятиям, учреждениям для выполнения поставленных специальных задач.
4. Охраняемые земли, территории и объекты. Склады, имеющие большую научную, эстетическую, природоохранную, рекреационную, историко-культурную, рекреационную и иную ценность, выведенные из общего пользования и имеющие свой правовой режим.
5. Земля лесного фонда. Земля, покрытая и не покрытая растительностью, но предназначенная для восстановления растений; нелесные земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства.
6. Земельный участок водного фонда. Участки, на которых есть пруды, ледники, гидротехнические сооружения и выделенные полосы вдоль побережья.
7. Земля заповедника. Сайты в государственном или муниципальном управлении.

Изменение категории участка

Каждая категория земель имеет свои правовые режимы.То есть в районах, имеющих сельскохозяйственное значение, можно выращивать урожай и заниматься животноводством, в поселениях можно строить. Соответственно, перевод земель из одной категории в другую — это появление новых возможностей и вариантов их применения.

Процесс перевода начинается с подачи ходатайства с приложенными необходимыми документами. Документ не имеет строгой формы. Такой запрос инициирует процесс и должен содержать следующую информацию:

• Данная категория земельного отвода.
• Желаемая категория.
• Кадастровый номер.
• Обоснование обращения при смене категории.
• Документы, связывающие заявителя и земельный участок.

Заявка рассматривается соответствующими органами. При положительном исходе создается документ об изменении категории земельного отвода. Этот же орган обязан произвести все необходимые действия для внесения изменений в реестр недвижимого имущества. Перевод земель в другую категорию регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г.127 от 21 декабря 2004 года.

Куда обращаться

Рассмотрим, какие органы осуществляют перевод земель в другую категорию. Изменения в разрешенном виде использования вносятся разными органами в зависимости от собственника участка:

1. Правительство Российской Федерации. Если собственником участков является гос.
2. Федеральный или муниципальный орган, частный собственник. Если собственником надела является соответствующий орган или находится в частной собственности.
3. Органы местного самоуправления.С ними решаются все вопросы, если недвижимость не принадлежит муниципалитету, частному владельцу, а также не является землей сельскохозяйственного назначения.

Если заявитель желает перевести земельный участок в категорию населенных пунктов или, наоборот, выйти из этой категории, вопрос необходимо решить с муниципальным органом власти, так как границы будут перенесены.

Документация

Для перевода земельного участка из одной категории в другую необходимо собрать и предоставить следующий пакет документов, приложенный к заявке:

• Выписка из кадастровой палаты, подтверждающая кадастровый номер или кадастровый паспорт.
• Копия паспорта, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРИП). Представляется документ, подтверждающий статус человека — рядового гражданина, юридического лица или предпринимателя.
• Выписка из общего списка прав на недвижимое имущество. Этот документ подтверждает правовую связь заявителя с землей. Однако, если заявитель не является владельцем, он должен предоставить доказательства того, что владелец сайта осведомлен о предстоящей операции и не возражает против нее.
• Решение государственной экспертизы (если этого требуют правила). В некоторых конкретных случаях такой документ является основным основанием для совершения перевода. Если в обследовании нет необходимости, то к заявлению можно приложить заключение специалиста, подтверждающее целесообразность смены категории.

При этом заявитель обязан предоставить только документы, удостоверяющие его личность и, если того требует случай, согласие собственника сайта.Прием других ценных бумаг для перевода земель из одной категории в другую осуществляется органами самостоятельно, в рамках обмена между ведомствами.

Процесс перевода

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Срок рассмотрения поданного заявления на государственном уровне не должен превышать трех месяцев, если иное не предусмотрено законодательными актами.

На федеральном или муниципальном уровне приложение действует несколько месяцев.

Если отказ в рассмотрении заявки связан с неправильной подачей документов (пакет не заполнен или передан не в тот орган), заявка возвращается заявителю не позднее чем через месяц с указанием причин отказа.

Принятие решения выглядит следующим образом:

• Положительное решение принимается путем составления акта о передаче земельного участка.
• Отрицательное решение оформляется путем составления акта об отказе в переводе.

Каждый из этих документов уполномоченные органы должны отправить гражданину не позднее 14 дней со дня опубликования.

Если выдается акт о переводе земель из одной категории в другую, то он направляется не только заявителю, но и органам земельного кадастра для регистрации внесенных изменений. Затем акт необходимо отправить в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.Сделка по передаче земельного участка считается состоявшейся при внесении записи в Единый государственный реестр.

Обработка представленных документов не займет так много времени. Но с учетом того, что государство устанавливает сроки отправки документов в каждый из органов, с момента подписания акта и до внесения информации в реестр может пройти около двух месяцев. Получается, что перевод земель из одной категории в другую, условия и порядок которого ясны и понятны, — процесс не сложный, а долгосрочный.

Черты характера

Передача земель в другую категорию ЗК РФ регулирует очень четко. В главах 2, 14-18 показаны основные особенности этого процесса. Подробно можно рассмотреть участки сельскохозяйственного назначения, которые часто становятся лакомым кусочком для застройщиков.

Законодательно устанавливает полный перечень ограничений для тех сельскохозяйственных земель, которые признаны площадками для выращивания сельскохозяйственных культур, выгула и кормления скота, сенокошения и владений, на которых произрастают сады, виноградники и другие насаждения.

Во-первых, запрещается перенос участков или участков в составе таких участков из земель сельскохозяйственного назначения, если кадастровая стоимость последних на 30% (и более) превышает среднюю кадастровую стоимость участка. Это же правило распространяется и на другие наделы, включенные нормативными актами в перечень земель, использование которых, кроме сельского хозяйства, не допускается.

Во-вторых, перевод земель в другую категорию уже не актуален по отношению к сельхозугодьям. То есть пункты 2 и 3 статьи 79, разрешающие изменение категории земель сельскохозяйственного назначения, в Кодексе больше не работают.

Теперь закон устанавливает обстоятельства, при наступлении которых передача допустима как крайний случай. Сюда входит прокладка дороги, ЛЭП, изменение городской черты и т. Д.

Такие крайние случаи никакими нормативными актами не регулируются, поэтому при возникновении каждого такого случая они рассматриваются индивидуально. Конечно, такое нарушение закона может повлечь за собой явное злоупотребление своими обязанностями со стороны тех лиц, которые несут ответственность за рассмотрение заявлений.

Почему они могут отказаться?

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется путем сбора и предоставления необходимых документов. Но российское законодательство и Земельный кодекс в целом предусматривают несколько веских обстоятельств, которые влекут отказ в передаче. Помимо неудовлетворительного заключения экспертизы, основаниями могут быть:

1. Постановления федеральных органов о запрете или ограничении в переводе сайта в другие категории.
2. Несоответствие в документации. Запрошенное целевое назначение земельного участка или участка не соответствует утвержденной территориальной планировке.

Стоит сказать, что вся документация территориального планирования, служащая отказом в переводе, должна быть принята и опубликована. В противном случае данный факт не может считаться правомерным для отказа. Сегодня во многих регионах отсутствует утвержденная документация территориального планирования.

Акт об отказе может быть обжалован в суд.

Особенности изъятия земельного участка

При изъятии земельного участка, в том числе выкупленном для муниципальных или государственных нужд, перевод земель из одной категории в другую осуществляется сразу после операции выкупа или изъятия.

Органы местного самоуправления обязаны самостоятельно перевести полученный участок в новую категорию до передачи его новому собственнику.

Получается, что собственник земельного участка, на котором он выкуплен, не может принудительно освободить землю только потому, что категория изменилась.

Кроме того, органы местного самоуправления, которые изымают участок или выкупают его, не должны переносить перевод земель из одной категории в другую, условия и порядок которого должны полностью соблюдаться, новому собственнику.

Изменение категорий земель

Рассмотрим кратко перечень случаев, когда возможен перевод земель из одной категории в другую в Московской области.

Вы можете изменить тип земель сельскохозяйственного назначения, если:

• Был заповедник.
• Планируется создать охраняемую природную территорию или передать в собственность экологические, исторические, культурные, рекреационные виды.
• Признак поселения установлен или изменен.
• Имущество включается в лесной, водный фонд или в запас земли в связи с непригодностью первых к сельскохозяйственным работам.
• На таких землях будут размещены объекты обороны страны (при условии, что другого выхода не было).
• На территории будет вестись добыча полезных ископаемых (при наличии соответствующего проекта).
• Планируется строительство дорог, линий связи и ЛЭП, нефтепровода, газопровода, газопровода, железной дороги и других сооружений (при наличии утвержденного и принятого проекта).
• Планируется размещение объектов коммунального, бытового, социального назначения, медицинских учреждений, если другого места размещения нет.

Специальные присвоения можно перенести в следующих ситуациях:

• Если проект восстановления предприятия создан и утвержден.
• Если почва перед перевалкой восстановлена ​​и очищена от продукции промышленных предприятий.

Передача наделов лесного фонда допускается, если:

• Организована охраняемая природная территория.
• Границы населенного пункта установлены или изменены.
• Создаются особые туристские экономические зоны.

Передача отводов водного фонда допустима, если:

• Прекращено существование водного объекта, русла, границы водоема и т. Д., произведены изменения, в том числе создан искусственный земельный участок с положительным заключением экспертного заключения.

При этом возможен перевод земельного участка в отводы водного фонда при условии:

• На участке расположен пруд.
• Возведено водохранилище или другой искусственный водоем.

Передать наделы особо важных охраняемых территорий можно в другие категории при наличии положительного заключения экологической экспертизы или иной проверки, установленной федеральным законодательством.

Нюансы

Законодательство при этом регулирует большинство вопросов, связанных с переводом земель из одной категории в другую, но на практике существует множество нюансов и противоречивых ситуаций. В первую очередь, это касается властей и их роли в принятии решений по петиции. Например, отказ в передаче, кроме объективных причин, может содержать как «исключительные случаи», так и «допустимые ограничения». В частности, это касается перевода из земель сельскохозяйственного назначения в земли другого назначения.

Также главной проблемой остается юридический факт, что земля по независящим от него причинам может быть отнесена к нескольким категориям. А это может усложнить процесс перевода.

Использование партнерств и корпораций для передачи активов фермы

В Миннесоте есть две основные категории партнерств: 1. партнерства и 2. партнерства с ограниченной ответственностью. В каждой категории есть отдельные объекты, которые функционируют по-разному.

1. Партнерство

Есть два юридических лица: полное товарищество и товарищество с ограниченной ответственностью.

Генеральное товарищество (GP)

Для работы терапевта требуются два или более человека, которые называются полными партнерами. Все партнеры обычно несут ответственность по всем долгам и обязательствам GP. Их личные или партнерские активы не защищены от ответственности. Закон штата Миннесота не требует письменного соглашения о партнерстве. Однако такое соглашение, определяющее процесс принятия решений и должностные обязанности, может оказаться полезным. Если название партнерства совпадает с названием партнеров (Семейное партнерство Хендерсона), юридическое лицо не должно быть зарегистрировано в штате Миннесота.Организация облагается налогом как партнерство, сквозное юридическое лицо, при этом доход распределяется между каждым партнером в зависимости от их собственности и включается в их личный подоходный налог.

Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО)

ТОО аналогично GP, за исключением случаев. Все партнеры являются полными партнерами (не ограниченными партнерами), но их ответственность ограничена активами, которые они разместили в LLP. Их личные активы защищены от ответственности. LLP необходимо зарегистрировать у государственного секретаря Миннесоты.ТОО облагается налогом как партнерство, транзитная организация.

2. Товарищество с ограниченной ответственностью

Существует три категории товариществ: товарищество с ограниченной ответственностью (LP), товарищество с ограниченной ответственностью (LLLP) и общество с ограниченной ответственностью (LLC).

Товарищество с ограниченной ответственностью (LP)

Требуются два или более человека. Есть как общие, так и ограниченные партнеры. Генеральные партнеры не имеют защиты от ответственности за свои деловые активы, но имеют защиту от ответственности за свои личные активы. Активы партнеров с ограниченной ответственностью в LP, а также их личные активы имеют защиту ответственности в соответствии с LP.LP требуется для регистрации у государственного секретаря Миннесоты. и Министерство сельского хозяйства Миннесоты, чтобы обеспечить соблюдение Закона Миннесоты о корпоративных фермерских хозяйствах. LP облагается налогом как партнерство, сквозное юридическое лицо.

Товарищество с ограниченной ответственностью (LLLP)

Требуются два или более человека. Есть как общие, так и ограниченные партнеры, и у них есть защита ответственности как в отношении своих активов LLLP, так и своих личных активов. Штат Миннесота требует, чтобы LLLP была зарегистрирована Государственным секретарем и Министерством сельского хозяйства Миннесоты в соответствии с Законом Миннесоты о корпоративных фермерских хозяйствах.LLLP облагается налогом как партнерство, сквозная организация.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО)

Требуется только одно лицо в качестве члена организации. С налоговой точки зрения LLC может облагаться налогом как транзитное партнерство или как S-корпорация. Кроме того, LLC может позволить себе сэкономить на налогах за счет дисконтирования активов и потенциальной экономии налогов на самозанятость. LLC обеспечивает защиту ответственности так же, как и корпорация.

В ООО есть как участники, так и менеджеры.Члены избирают или назначают совет директоров. Штат Миннесота требует, чтобы LLC регистрировалась в Государственном секретаре и в соответствии с Законом Миннесоты о корпоративных фермерских хозяйствах в области сельского хозяйства.

LLC может предложить один дополнительный уровень защиты ответственности, зарегистрировавшись в одном из так называемых «защитных состояний». Хотя список иногда меняется, некоторые из охраняемых штатов включают: Аляску, Аризону, Делавэр, Неваду, Нью-Джерси, Южную Дакоту, Техас, Вирджинию и Вайоминг.Эти государства написали свои уставы LLC, чтобы включить дополнительный уровень защиты ответственности при условии, что участники LLC соблюдают все правила устава. Например, можно зарегистрировать свой фермерский бизнес в Миннесоте в одном из этих защитных штатов и при этом продолжать работать в Миннесоте, как и раньше. Вам понадобится контакт в государстве, в котором вы зарегистрированы. Этот контакт будет учредить юридическое лицо от вашего имени и в конце года пришлет вам форму K-1 для дохода, и вы подадите свою налоговую декларацию так же, как и сейчас.Это сложный процесс, поэтому обратитесь за квалифицированной юридической помощью, если вы решите создать ООО в одном из защищенных государств.

Регистрация в Министерстве сельского хозяйства Миннесоты

Для организаций, которые должны зарегистрироваться в Министерстве сельского хозяйства Миннесоты в соответствии с Законом о корпоративных фермерских хозяйствах штата Миннесота, это ежегодное требование, и для подачи документации требуется сбор в размере 15 долларов США. Кроме того, земля, находящаяся в доверительном управлении, также должна ежегодно регистрироваться в Министерстве сельского хозяйства Миннесоты на предмет соответствия Закону о корпоративных фермерских хозяйствах штата Миннесота.

Как уже упоминалось, товарищества не платят подоходный налог. Вся прибыль / убыток, прирост капитала и кредиты передаются партнерам на пропорциональной основе, в зависимости от процента владения. Тем не менее, товарищество должно подавать информационную налоговую декларацию по форме 1065, которую необходимо сдавать ежегодно до 15 апреля.

Преимущества и недостатки

Преимущество перед индивидуальным предпринимательством состоит в том, что у владельцев есть доли или акции. Эти паи или акции могут быть проданы, подарены или переданы через недвижимость в качестве средства передачи бизнеса с течением времени новому поколению.

Одним из недостатков партнерства, за исключением LLC, является то, что смерть акционера или умышленный выход партнера может серьезно нарушить работу партнерства. Соглашение о партнерстве, если оно заключено во время создания компании, должно четко описывать положения о выкупе или указывать, как защищаются остальные партнеры, независимо от того, как меняются обстоятельства.

Налоговое законодательство о партнерствах

Налоговое законодательство о партнерстве аналогично индивидуальному налоговому законодательству.Товарищество обычно может взять на себя график амортизации предоставленного оборудования или зданий. Партнерство может требовать амортизационные расходы по Разделу 179, которые пропорционально перекладываются на партнеров. Каждый партнер может требовать амортизации, которая включает его или ее часть распределения партнерства плюс любую другую личную амортизацию по Разделу 179.

Члены партнерства являются индивидуальными предпринимателями и должны платить налог на самозанятость со своей доли в прибыли партнерства.Партнерства не получают благоприятного налогового режима в отношении дополнительных льгот (медицинское страхование, страхование от несчастных случаев и страхование жизни, жилье и питание), в отличие от корпораций категории «C». Однако, как правило, формирование партнерства обходится дешевле, чем создание корпорации, и партнерство может быть менее формальным для работы.

Как преобразовать сельскохозяйственные земли в несельскохозяйственные

Несмотря на ваше абсолютное владение земельным участком сельскохозяйственного назначения, вы не можете использовать эту землю для строительства жилья, если правительство не даст вам на это разрешения.В соответствии с положениями закона в Индии плодородные сельскохозяйственные земли могут использоваться только для сельскохозяйственных целей и ни для чего другого. Чтобы использовать его для иных целей, кроме жилых, коммерческих или промышленных, владелец должен получить разрешение от соответствующих властей и изменить «землепользование». Если эта процедура не будет соблюдена, вы будете заниматься незаконной деятельностью, если вы построили дом или вели бизнес на сельскохозяйственных угодьях в Индии.

В Индии земля является субъектом государства, и, следовательно, законы, регулирующие ее, различаются в каждом штате.В зависимости от штата, в котором вы проживаете, вам необходимо обратиться либо в налоговый департамент, либо в орган планирования вашего города, чтобы преобразовать ваши сельскохозяйственные земли в жилые. В таких штатах, как Махараштра, Карнатака, Раджастан и Уттар-Прадеш, например, землевладельцы должны обращаться в налоговые управления своих городов для преобразования.

В районах Раджастана, например, техсилдар может выдать разрешение на преобразование сельскохозяйственных земель в жилищное использование на участки размером до 2500 квадратных метров.С другой стороны, девелоперы, планирующие строить жилые проекты на сельскохозяйственных землях, должны получить одобрение у подчиненного (если общая площадь не превышает 10 000 кв. М) или у коллекционера (если общая площадь не превышает потолочные площади) или у государства. правительство (где общая площадь превышает площадь потолка). Аналогичным образом, если земля должна быть преобразована в коммерческие цели, необходимо получить одобрение местного должностного лица, коллекционера и правительства штата.

«Раздел 143 Закона UP Zamindari об отмене смертной казни и земельных реформах уполномочивает подчиненного магистрата (SDM) этого района изменять характер земли с сельскохозяйственной на жилую», — говорит юрист из Лакхнау Прабханшу Мишра.

Согласно законам, действующим в большинстве штатов, плодородные земли не могут быть преобразованы для использования в жилых целях. Только засушливые или бесплодные земельные участки могли быть преобразованы. Кроме того, только фермер имеет право покупать сельскохозяйственные земли, а это предварительное условие было отменено во многих штатах. В UP, например, это было изменено в 2014 году.

«Посредством поправки к Закону об отмене смертной казни заминдари и земельной реформе правительство штата Уттар-Прадеш в 2014 году разрешило застройщикам использовать плодородные сельскохозяйственные земли для жилых целей», — добавляет Мишра.

В Odisha это обязательное условие также отменено. В соответствии с положениями Закона о земельных реформах Одиши (поправка) 1960 года землевладельцы могут преобразовать землепользование плодородных земель также после получения разрешения от техасилдхара / субколлектора.

В Карнатаке уполномоченный департамента земельных доходов уполномочен выдавать разрешения на переустройство земель. В Андхра-Прадеше техсилдары и сотрудники налогового отдела уполномочены давать разрешение для этой цели.В обоих этих штатах можно подать онлайн-заявку на переустройство земли.

В Бихаре право отдавать приказ о переоборудовании принадлежит подчиненному.

В штатах, где нет органа, наделенного конкретными полномочиями, землевладельцы могут написать заявление в комиссию, окружному судье или коллекционеру об изменении землепользования.

Лицо, желающее переустройства, должно будет предоставить длинный список документов вместе с заявлением, в котором они должны указать, для какой цели они добиваются переустройства землепользования, помимо упоминания всех деталей, относящихся к упомянутой земле. посылка.

Некоторые документы, которые заявитель должен будет предоставить вместе с заявкой, включают:

• Подтверждение личности
• Акт купли-продажи
• RTC (запись прав, аренды и урожая)
• Акт раздела (если на земле есть переданы по наследству)
• Документы о мутациях
• Карта обследования
• Квитанция об уплате земельного дохода и т. д.

Если у вас нет всех этих документов, вы можете обратиться в налоговый департамент вашего города, который ведет все эти записи .

Обратите внимание, что прежде чем подавать заявку на преобразование, вы должны убедиться, что все счета / налоги, относящиеся к земле, оплачены. Земля также не должна иметь каких-либо юридических обременений для получения разрешения.

Единовременный обязательный сбор ─, который варьируется от штата к штату, от района к округу и от местности к местности ─ должен быть уплачен для получения сертификата преобразования земли. В Андхра-Прадеше, например, три процента от стоимости земли должны быть оплачены в качестве конверсионного сбора.В Харьяне 210 рупий за квадратный метр — это плата за преобразование земель, находящихся под контролем правительства, в жилые помещения.

Плата за преобразование сельскохозяйственного участка в жилой варьируется от 60-200 рупий за квадратный ярд в Раджастане. В случае переоборудования земли для коммерческих целей плата составляет от 400 до 800 квадратных ярдов.

В Дели плата за преобразование для получения разрешения на использование в жилых помещениях варьируется от 14 328 до 24 777 рупий за квадратный метр, а дополнительные сборы за соотношение площади пола [FAR] установлены от 3 039 до 7 597 рупий за квадратный метр в различных промышленных зонах.

В Бихаре 10 процентов стоимости недвижимости должны быть оплачены в качестве платы за преобразование.

Обратите внимание, что квитанция об оплате должна храниться в надежном месте, поскольку этот документ служит доказательством того, что ваше заявление было подано.

Однако может пройти много времени, прежде чем заявитель сможет получить сертификат. Кодекс о доходах от земли Махараштры 1966 года, например, предусматривает 90-дневный лимит, в течение которого должно быть выдано распоряжение о преобразовании.

Тем не менее, получение одобрения может занять до шести месяцев, «поскольку нет жестких правил» относительно сроков, в течение которых задача должна быть завершена, говорит режиссер-документалист Шахид Парвез Сайяд, купивший земельный участок сельскохозяйственного назначения в Аурангабаде для строительства дома.

После того, как инкассатор получит ваше заявление, начинается длительный процесс проверки подлинности этих документов. Это также включает осмотр объекта персоналом.

«Структура ведения документации в нашей стране такова, что подлинность претензий должна устанавливаться с помощью промежуточных документов о праве собственности, а не о праве собственности, определяемой на основании географического местоположения и идентичности», — говорит Манодж Кумар Чаудхари, юрист, практикующий в Высокий суд Дели.

После того, как комиссар выдаст сертификат преобразования, заявитель должен будет получить сертификат преобразования от техсилдара, подтверждающий то же самое.

На вас могут быть наложены серьезные штрафы, если вы используете землю, переустроенную для одной цели, для другой. Например, создание коммерческого предприятия на земле, переоборудованной под жилое строительство, было бы незаконным и повлекло бы за собой судебный иск, а также денежный штраф.

В Бихаре, например, 50 процентов платы за конверсию должны быть уплачены в качестве штрафа, если будет установлено, что владелец нарушает нормы.

В то время как в таких штатах, как Карнатака, можно подать заявку на преобразование земель в режиме онлайн, другие штаты присоединяются к этой лиге. (Вы можете преобразовать свою землю в Карнатаке для различных целей, используя портал Bhoomi.) В октябре 2020 года правительство Андхра-Прадеш объявило, что весь процесс преобразования сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные цели будет запущен в онлайн-режиме.Пользователи смогут выполнить эту задачу с помощью портала Дхарани в AP.

В Одише правительство штата разработало онлайн-портал «единого окна», GO SWIFT (сокращенно от «Единого окна правительства Одиши для содействия и отслеживания инвесторов»), который, среди многих других объектов, позволяет переустроить землю.

Общие сведения о налоге на передачу сельскохозяйственной продукции штата Мэриленд

Почему при продаже или покупке участка сельскохозяйственной недвижимости нужно платить иногда огромные суммы и как этого можно избежать?

Блог MacRo от 20 марта 2019 г. был посвящен оценке сельскохозяйственного использования в Мэриленде.Эта специальная категория налогообложения предоставляет финансовые льготы землевладельцам, которые используют свои земли в сельскохозяйственных целях, которые в некоторых случаях могут включать лесные массивы.

Как, кажется, верно в отношении всех вещей в жизни, преимущества любого конкретного образа действий сопряжены с затратами, которые также необходимо учитывать. Как кратко описано в мартовском блоге, в случае оценки сельскохозяйственного использования существует вероятность того, что будет наложен значительный налог на передачу сельскохозяйственной продукции (ATT), если земля будет переведена из сельскохозяйственного назначения в другое использование.

ATT работает вместе с программами оценки сельскохозяйственного использования и сохранения сельскохозяйственных угодий, чтобы способствовать сохранению сельскохозяйственных и лесных угодий в Мэриленде. ДТО — палка о двух концах: он действует как сдерживающий фактор для преобразования сельскохозяйственных земель в более интенсивное использование, а средства, полученные от ДТО, используются для поддержки программ сохранения земель как на уровне штата, так и на местном уровне.

Цель этой короткой статьи — предоставить некоторые основы ДТО применительно к нынешним землевладельцам и потенциальным покупателям земли.Законодательная база для ДТО предусмотрена в статье о налогах на имущество штата Мэриленд, которая, как и все законы, сложна и полна «если», «а» и «но». Каждая недвижимость, подпадающая под действие ДТО, будет иметь свою уникальную ситуацию, и как продавцам земли, так и покупателям рекомендуется проконсультироваться с юристом, бухгалтером и специалистом по недвижимости, имеющим опыт работы с налогом на передачу сельскохозяйственной продукции, прежде чем заключать какое-либо обязательное соглашение о продаже или покупке земля.

Вся земля, на которую распространяется оценка сельскохозяйственного использования, подлежит ДТО при продаже, если только: 1) покупатель не подписывает декларацию о намерении сохранить всего собственности в сельскохозяйственном использовании в течение пяти лет; или 2) продажа соответствует некоторым очень конкретным исключениям (например, продажа правительству или государственному агентству).Когда наступает срок выплаты ATT, сумма налога рассчитывается путем умножения ставки налога на «стоимость» земли, подлежащей налогообложению.

Показатель ATT относительно легко определить, он будет зависеть от размера собственности и от того, улучшена она или нет. Для земель площадью 20 акров и более применяется ставка ATT в размере 5%; если недвижимость меньше 20 соток — ставка 4%; если площадь собственности меньше 20 акров и она пригодна для строительства (имеет одобренную септическую зону и существующую скважину), то ставка составляет 3%.Во всех случаях государство также вводит «надбавку», которая увеличивает налог на 25% — так что ставка 5% фактически становится 6,25%, ставка 4% становится 5%, а ставка 3% становится 3,75%.

«Стоимость» земли, подпадающей под действие ДТО, не всегда очевидна. В случаях, когда все проданное имущество переводится для другого использования, тогда возмещение (цена), уплаченное за землю, является ее стоимостью. Например, если застройщик платит 700 000 долларов за земельный участок, а ставка ATT составляет 5%, то размер налога составит 35 000 долларов.Но что, если покупатель хочет изменить использование части собственности? Покупатель может захотеть построить дом на земле, разделить несколько участков под застройку или преобразовать часть собственности в несельскохозяйственное использование. К счастью, покупатель имеет возможность оформить декларацию о намерении оставить часть собственности в совместном использовании и преобразовать другую часть собственности для другого использования и оплатить ATT только за эту часть собственности. В этих случаях местный отдел оценки предоставит оценочную стоимость земельного участка, который будет преобразован из сельскохозяйственного использования в другое использование.Соответствующая ставка ATT будет применяться к этой оценочной стоимости для определения подлежащего уплате налога.

Вот пример: недавно я представлял продавца участка земли площадью 36 акров, который выиграл от оценки сельскохозяйственного использования. Недвижимость продана более чем за 300 000 долларов покупателю, который намеревается построить дом на земле, но оставить остальную собственность в сельскохозяйственном пользовании. Покупатель подписал декларацию о намерении сохранить 35 акров сельскохозяйственных угодий, а 1 акр будет переоборудован под жилую застройку.Оценщик штата оценил стоимость участка площадью один акр в 94 500 долларов, и итоговая сумма ATT, подлежащая выплате при урегулировании, составила всего 3 543,75 доллара (3,75% от 94 500 долларов). Покупатель по-прежнему получит выгоду от значительно сниженного налогообложения и налога на имущество на 35 акрах, используемых в сельском хозяйстве; Налог на недвижимость на жилом участке площадью 1 акр будет основан на оценке использования жилых помещений в размере 94 500 долларов.

Важно отметить, что закон штата не устанавливает, кто платит ATT, только то, что он взимается при расчетах и ​​выплачивается до регистрации дела.В договоре купли-продажи между покупателем и продавцом всегда должно быть указано, будет ли покупатель продавца платить ATT.

В следующей статье я расскажу о ситуации, когда землевладелец желает изменить использование своей собственности с сельскохозяйственного на другое и сохранить право собственности (не продавать) землю.

Если вы планируете покупку или продажу земли и у вас есть какие-либо вопросы относительно ATT или любых других аспектов потенциальной продажи, пожалуйста, свяжитесь со мной.

Станьте участником программы MacRo Insider

Дэйв Уилкинсон, вице-президент, пришел в MacRo на должность директора по маркетингу в 1992 году и занимал должность вице-президента с 1997 года. Дэйв имеет степень бакалавра наук. и магистр экономики Делавэрского университета. Дэйв — лицензированный риэлтор и выступает посредником в большинстве сделок MacRo с землей и фермами.

USDA ERS — Собственность и владение сельхозугодиями

Тенденции и модели собственности на сельскохозяйственные земли представляют постоянный интерес для всех, кто участвует в сельскохозяйственном секторе.Право собственности на сельхозугодья, которое в широком смысле относится к учреждениям, регулирующим контроль и использование сельскохозяйственных земель, определяет многие решения фермерских хозяйств, в том числе те, которые связаны с производством, сохранением и планированием наследования. Учитывая относительно преклонный возраст многих фермеров, владение и владение также может иметь важные последствия для доступа к земле, что особенно актуально для новых и начинающих фермеров.

По данным сельскохозяйственной переписи 2017 года, большая часть фермерских земель в США находится в ведении владельцев — немногим более 60 процентов.Национальная доля сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности владельцев, была относительно стабильной на протяжении последних 50 лет, с заметным снижением во время сельскохозяйственного кризиса 1980-х годов.

В 2016 году Служба экономических исследований Министерства сельского хозяйства США опубликовала всестороннее исследование владения, владения и передачи сельскохозяйственных земель в сельском хозяйстве США. В исследовании содержится как описательный базовый анализ владения землей, так и более подробный взгляд на некоторые аспекты землевладения, в том числе арендодателей, не являющихся операторами, договоры аренды, приобретение и передачу земли, а также то, как принимаемые решения разделяются между домовладельцами и их арендаторами.Анализ в первую очередь основан на результатах обследования владения, владения и перехода сельскохозяйственных земель (TOTAL) 2014 года, которое проводилось ERS Министерства сельского хозяйства США и Национальной службой сельскохозяйственной статистики (NASS) в рамках специальной последующей деятельности по итогам переписи 2012 года. Сельское хозяйство для сбора данных от владельцев и операторов сельскохозяйственных земель. Для отчета ERS и связанных интерактивных диаграмм см .:

Результаты отчета включают:

Примерно 39 процентов из 911 миллионов акров сельскохозяйственных угодий в 48 смежных штатах было арендовано. Более половины пахотных земель арендуется по сравнению с чуть более 25 процентами пастбищ. В целом арендная деятельность сосредоточена в районах производства зерна; денежные зерна, такие как рис, кукуруза, соя и пшеница, а также хлопок, обычно выращиваются в районах, где арендуется более 50 процентов сельскохозяйственных угодий.

Операторы небольших семейных ферм с большей вероятностью будут полноправными собственниками земли, которой они управляют. Сорок пять процентов сельхозугодий находится в малых семейных фермах, и почти половина (46 процентов) этой земли приходится на предприятия, которым принадлежит вся земля, на которой они работают.Пятьдесят один процент земли на фермах находится в ведении средних и крупных семейных фермерских хозяйств, которые чаще всего представляют собой смесь арендованной и находящейся в собственности земли. Несемейные хозяйства составляют 4 процента всех сельскохозяйственных угодий, 28 процентов из которых находятся в ведении полноправных собственников.

Большинство арендованных акров принадлежит арендодателям, не являющимся операторами. Восемьдесят процентов арендованных сельскохозяйственных земель (283 миллиона акров, 30 процентов всех сельхозугодий) принадлежат арендодателям, не являющимся операторами, то есть тем, кто владеет землей, используемой для сельскохозяйственного производства, но не принимает активного участия в сельском хозяйстве.Остальные 20 процентов арендованной земли (70 миллионов акров) принадлежат другим операторам ферм (именуемым «арендодателями-операторами»).

Фермеры-пенсионеры составляют 38 процентов арендодателей, не являющихся собственниками жилья. Кроме того, приближающиеся к пенсии фермеры с большей вероятностью будут арендодателями, чем более молодые операторы. Двадцать семь процентов земли, эксплуатируемой лицами в возрасте до 34 лет, связаны с операциями с полной арендой, в то время как только 8 процентов полностью принадлежат оператору.С другой стороны, 7 процентов земли, эксплуатируемой лицами в возрасте 65 лет и старше, находятся в полной арендной собственности, а 43 процента полностью принадлежат оператору.

Большинство арендодателей имеют долгосрочные отношения со своими арендаторами, что позволяет предположить, что доступ к новой земле через аренду может быть ограничен. Семьдесят процентов акров, арендованных у арендодателей-операторов, были сданы в аренду одному и тому же арендатору более 3 лет, а 28 процентов — более 10 лет.Арендодатели, не являющиеся операторами, как правило, имеют еще более длительные отношения со своими арендаторами; 84 процента акров были сданы в аренду одному и тому же арендатору более 3 лет, а 41 процент — более 10 лет.

Арендодатели, не являющиеся операторами, чаще, чем домовладельцы-операторы, приобретают землю по наследству. Арендодатели-операторы приобрели более 50 процентов своей земли путем покупки у неродственников, в то время как неработающие арендодатели приобрели более 50 процентов в результате наследства или дарения.Из 45 процентов арендодателей, не являющихся операторами, и не имеющих предыдущего опыта ведения сельского хозяйства, более двух третей либо унаследовали, либо получили свою землю в подарок. Таким образом, хотя значительная часть землевладельцев, не являющихся операторами, не занимается сельским хозяйством, некоторые семейные или личные отношения с сельским хозяйством могут существовать.

Ожидается, что десять процентов (93 миллиона акров) всей земли в фермерских хозяйствах будут переданы в течение 2015-19 годов, большая часть из которых (6 процентов) перейдет из рук в руки через подарки, трасты или завещания. Из всей земли, которую предполагается передать, только около четверти (21 миллион акров) будет продано неродственникам. Ожидается, что еще 14 процентов (или 13 миллионов акров) будут проданы от одного родственника к другому. Хотя количество сельхозугодий, которые предполагается продать, относительно невелико, часть земли, переданной через трасты, завещания и подарки, могут затем быть проданы новыми владельцами, увеличивая предложение земли, доступной для покупки.

Для получения дополнительной информации на основе ВСЕГО, опубликованного ERS, см .:

Таблицы данных, доступные через NASS, см .:

• Интернет-ресурсы, включая доступ к данным через QuickStats для обследования владения, владения и передачи сельскохозяйственных земель за 2014 год (ИТОГО).
• Подчеркивает публикацию результатов обследования владения, владения и передачи сельскохозяйственных земель за 2014 год.

Передача собственности до смерти: плюсы, минусы и альтернативы

Я часто задаю вопросы, когда землевладелец пытается решить, лучше ли передать свою собственность следующему поколению (или их установленному наследнику), в то время как землевладелец жив, либо подождать, пока помещик не скончался. Я всегда стараюсь обрисовать плюсы и минусы и выделить два других варианта здесь, в Техасе, которые могут позволить землевладельцу получить плюсы и избежать минусов передачи до смерти.

Фото Бритта Фиск, Bell Road Beef, Clayton, NM

Доводы в пользу передачи имущества до смерти

Определенно есть преимущества в передаче собственности до смерти, чем в ожидании передачи этой собственности по завещанию.

Во-первых, дело сделано, и помещику уже не о чем беспокоиться! Это также может позволить землевладельцу насладиться просмотром следующего поколения, которое вступит во владение и начнет управлять семейной фермой или ранчо, которые теперь принадлежат следующему поколению.

Во-вторых, это позволяет земле проходить без прохождения процесса завещания. Несмотря на то, что процесс завещания здесь, в Техасе, не так сложен, как в некоторых других штатах, это процесс, для завершения которого могут потребоваться время, усилия и деньги.

В-третьих, это способ получить землю от имени помещика. Это может быть важно по ряду причин, включая право на участие в программе Medicaid и отказ от программы восстановления имущества Medicaid. Это обеспечит, чтобы задействованный актив не входил в налогооблагаемую недвижимость землевладельца при расчете потенциальных обязательств по федеральному налогу на недвижимость.Это также уменьшило бы определенные расходы для землевладельца, такие как налоги на имущество, поскольку земля больше не будет принадлежать его или ее имени.

Минусы передачи собственности до смерти

Передача собственности другому лицу при жизни землевладельца имеет и обратную сторону.

Во-первых, как только собственность приобретена, землевладелец теряет контроль, и акт становится безотзывным. Это означает, что если землевладелец рассердится на наследника, он не сможет забрать передачу назад.Точно так же, если наследник решает, что он или она хочет что-то сделать с собственностью, которую не одобряет землевладелец — например, продажа земли, — землевладелец не имеет права голоса по этому решению, потому что земля принадлежит наследнику.

Во-вторых, такой вид пожизненного перевода влечет за собой налоговые последствия. Если собственность оформлена в течение жизни человека, это может иметь последствия для налога на дарение, а также может повлиять на пожизненное освобождение землевладельца от налогов на наследство.Крайне важно, чтобы землевладелец проконсультировался со специалистом по налогам, прежде чем принимать решение о подарке при жизни. Чтобы узнать больше о налогах на наследство и дарение, щелкните здесь, чтобы увидеть подкаст, который я сделал с Киттом Товаром по этим темам.

В-третьих, возникает еще одно потенциальное негативное налоговое последствие этого типа пожизненного перевода, связанное с налогами на прирост капитала. Как правило, если собственность передается по завещанию после смерти человека, наследник получает повышенную базу для целей налогообложения прироста капитала, что, вероятно, снижает налоги на прирост капитала, которые будут причитаться, если собственность будет продана.Если имущество передано до смерти, наследник не получит эту ступеньку повышения. Чтобы узнать больше о налогах на прирост капитала, щелкните здесь, чтобы перейти к интервью, которое я дал на эту тему с Пэт Диллон.

В-четвертых, этот тип перевода может вызвать несколько проблем, связанных с Medicaid. Это может повлечь за собой штраф за перевод Medicaid. Когда человек хочет подать заявление на получение льгот Medicaid, ему придется ответить на один вопрос: передавали ли они собственность по цене ниже справедливой рыночной в течение последних 5 лет.Если да, то они могут не иметь права на участие в программе Medicaid в течение определенного периода времени. Кроме того, стоимость имущества, переданного в течение этого 5-летнего периода, будет засчитываться в стоимость активов лица для целей определения того, соответствуют ли они критериям программы Medicaid. Для получения дополнительной информации о подобных вопросах права пожилых людей щелкните здесь, чтобы перейти к интервью, которое я провела с адвокатом из Техаса Кристен Портер.

В-пятых, поскольку земля будет принадлежать наследнику, она потенциально может стать предметом судебного разбирательства со стороны кредиторов или судебного решения против наследника.

Рассмотрение альтернатив

В Техасе есть два альтернативных метода перевода, которые предлагают множество преимуществ и позволяют избежать многих недостатков пожизненных переводов. Как и в любом другом законе, не существует «универсального решения», поэтому я рекомендую проконсультироваться с юристом, чтобы определить, подходит ли вам один из этих вариантов.

Это Передача по Смертному Акту и Акт об улучшении Жизни (также известный как Леди Берд). Хотя они различаются в деталях, эти два документа очень похожи по действию.Оба позволяют землевладельцу определять, кому будет передана его или ее собственность, а документы оформляются и регистрируются в течение жизни землевладельца. Для передачи по акту смерти передача фактически не происходит до смерти лица, предоставившего право. По договору леди Берд лицо, предоставившее право, сохранит за собой пожизненное имущество и передаст оставшуюся долю установленным наследникам, но сохранит ряд «расширенных прав», включая право аннулировать договор леди Берд и право на продавать или обременять имущество без согласия наследников.

Чтобы узнать больше об этих делах и незначительных различиях между ними, нажмите здесь, чтобы прослушать эпизод подкаста, который я сделал на эту самую тему с Гарретом Кутсом, и обязательно прочитайте мои предыдущие сообщения в блоге, посвященные передаче по делам о смерти и деяниям леди Берд.

Оба этих типа договоров предлагают преимущества пожизненной передачи, поскольку земля не подлежит процессу завещания и не указывается на имя землевладельца для целей Medicaid.

Они также позволяют избежать многих недостатков пожизненных переводов.

Эти документы являются отзывными — это означает, что если землевладелец решит, что он или она хочет «забрать обратно» передачу, он или она может сделать это до самой смерти. Например, если составлен и подан акт передачи в случае смерти или леди Берд, передающий ферму ребенку A, но позже родители решают, что хотят передать одну часть фермы ребенку A, а другую — ребенку B, они могут просто отозвать ранее записанный акт или подайте новый измененный акт, чтобы внести это изменение. Точно так же, если родители первоначально передали ребенку акт о смерти или акт леди Берд, но затем решили продать собственность, а не оставить ее ребенку, они имеют на это право.

Во-вторых, эти действия не влекут за собой никаких обязательств по налогу на дарение. Аналогичным образом, эти документы позволят получателю получить расширенную базу для уплаты налогов на прирост капитала.

В-третьих, эти документы были разработаны, чтобы избежать проблем, связанных с Medicaid, поэтому они имеют преимущество, заключающееся в том, что собственность не принадлежит владельцу, что дает право на участие в Medicaid. Эти документы не считаются передачей, к которой применяется штраф за перевод по программе Medicaid. Кроме того, поскольку технически они не являются частью наследственного имущества лица, предоставившего право, активы, полученные в результате передачи в случае смерти или договора леди Берд, не подпадают под действие Программы восстановления имущества Medicaid.

Наконец, эти передачи, вероятно, защитят собственность от кредиторов наследников. Что касается передачи по смертному акту, поскольку технически передача не происходит до смерти лица, предоставившего право, на актив не распространяются требования наследника, поскольку наследник технически не владеет имуществом до самой смерти. Для дела леди Берд, если возникнет проблема с кредитором наследника, стремящимся потребовать имущество, этот документ может быть просто аннулирован лицом, предоставившим право, в течение жизни лица, предоставившего право.

Заключение

В области имущественного планирования почти у каждого инструмента есть свои плюсы и минусы. Для людей важно тщательно продумать инструменты, которые предлагают наибольшие преимущества и наименьшие недостатки при составлении и выполнении своего плана недвижимости. Я настоятельно рекомендую работать с адвокатом, имеющим лицензию в вашей юрисдикции, чтобы помочь вам принять лучшее решение для вас и вашей семьи.

Стратегии передачи фермы | Разработчик решений Ag

Стратегии передачи фермы

Многие семьи тратят годы на накопление богатства и заинтересованы в том, чтобы еще одно поколение оставалось на ферме.Однако не все фермы будут или должны быть переданы следующему поколению. Многие фермы недостаточно велики, или следующее поколение может не интересоваться сельским хозяйством. Некоторым детям может быть интересно заниматься сельским хозяйством в качестве подработки. Другие семьи могут искать сторонних лиц за пределами своей семьи, чтобы привлечь их к участию в фермерском хозяйстве. Некоторые семьи сохранят право собственности на землю после смерти родителей в качестве инвестиции.

Создание управленческой команды

Первым шагом к успешной передаче бизнеса является создание управленческой команды.Команда — ключевое слово. Со временем это должно быть командное решение. На раннем этапе многие решения могут быть приняты старшей стороной. В конечном итоге большинство решений может принимать младшая сторона. Старшая сторона должна сосредоточиться на улучшении управленческих навыков младшей стороны. Обучение должно охватывать все части бизнеса, чтобы они могли понять, как все компоненты бизнеса сочетаются друг с другом.

Следующая ключевая фраза — открытое общение. Каждый должен чувствовать, что его идеи и мнения уважают.Всем заинтересованным сторонам предлагается высказаться. Также необходима стратегия разрешения конфликтов или разногласий во мнениях, а также регулярные оценки эффективности, которые выявляют как сильные, так и слабые стороны бизнеса и взаимоотношений.

Стороны должны работать вместе. Им также может потребоваться иметь в команде других игроков, таких как страховые агенты, бухгалтеры, юристы и другие. Лучшее ведение учета может способствовать лучшей командной работе.

Стратегии передачи

Чтобы упростить передачу, в плане преемственности следует рассмотреть несколько критических вопросов.

Этими критическими проблемами являются:

• перевод рабочей силы
• передача управления
• передача активов
• идентификация и управление возможными рисками или препятствиями

Эти вопросы связаны с потенциальными конфликтными ситуациями, которые следует учесть в бизнес-плане.Первая область, вызывающая беспокойство, — это «Иерархия контроля». Кто будет контролировать процесс принятия решений? Как будут приниматься решения? В фермерском бизнесе старшее поколение может не желать отказываться от контроля. Часто первая область, от которой старшее поколение готово отказаться, — это труд. В бизнес-плане также должны быть указаны сроки передачи управления. Он также должен касаться темы передачи активов и процесса для этого. Какие активы в первую очередь? Какие существуют препятствия и как с ними бороться?

Еще одна область — «Стабильность против роста.«Если у нас будет больше людей, живущих за счет текущей работы фермы, достаточно ли она велика, чтобы обеспечить необходимый доход? Если нет, как будет решена эта проблема? Если операция находится в режиме роста, это могло привести к сокращению имеющихся денежных средств для распределения на расходы на проживание.

«Жизненный цикл бизнеса» для типичного бизнеса — это начальная нехватка капитала и прибыли в сочетании с изобилием рабочей силы. Со временем бизнес наращивает капитал и управляет.В конце концов, владельцы хотят начать выводить капитал для выхода на пенсию и сокращать взносы на оплату труда. Привлекая новых людей, мы можем перезапустить деловой цикл до того, как он достигнет пика, и опираться на уже имеющиеся капитал и менеджмент.

Еще одна область, которую должен решить план перехода, — это вопрос «Личные цели в сравнении с бизнес-целями». Это относится к вопросу о том, где распределяется капитал, а также о времени и управлении людьми. У малого бизнеса часто есть цели помимо максимизации прибыли.Мы закрываем комбинат, чтобы пойти на футбольный матч сына или внука? Мы переделываем кухню или вкладываем деньги в новую сельскохозяйственную технику?

Еще одна область, требующая внимания, — это «отсутствие формальности», которое часто присуще агробизнесу. Собираемся ли мы иметь официальную бизнес-структуру, такую ​​как общество с ограниченной ответственностью, или мы будем более неформальными? Разрабатываем ли мы подробное операционное соглашение, в котором излагаются некоторые из этих вещей?

Передача труда и справедливая компенсация

Часто младшая сторона приносит только рабочую силу в текущий бизнес.Однако вместе с этим трудом они приносят новые идеи и причину для продолжения и развития бизнеса. Они также могут принести набор навыков, которых в настоящее время не хватает в бизнесе, так что справедливую компенсацию иногда трудно оценить. Существуют опросы для получения общей информации о компенсациях, и сегодня жизненно важно платить то, что сегодня заслуживает каждая сторона. К заявлениям типа «когда-нибудь это все будет твоим» или «если ты останешься со мной в трудные времена, я позабочусь о тебе когда-нибудь» следует подходить с осторожностью.Ищите способы компенсации людям сегодня; возможно, имея долю в бизнесе.

Обычно старшее поколение старается сократить объем труда, который они вносят. В бизнес-плане должны быть указаны временные рамки и уровень сокращения трудозатрат. Он также должен дать некоторое представление о трудовых требованиях для младшей стороны.

Передача управления

Вопрос о том, кто контролирует руководство, может стать препятствием для успешного перехода.Это также может быть проблемой для супругов или братьев и сестер в зависимости от структуры бизнеса и того, как она действовала в прошлом. Молодые люди привносят в бизнес новые идеи и часто хотят попытаться реализовать их как можно быстрее. Часто для их реализации требуется дополнительный капитал.

Старшая партия может иначе взглянуть на то, что такое выход на пенсию, по сравнению с другими. Для некоторых уйти на пенсию означает замедлиться, заняться любимым делом и сократить время, когда ему нравится.Для других выход на пенсию означает, что человек не участвует ни в каких управленческих или повседневных операциях. Многие фермеры находятся где-то посередине. С сегодняшними технологиями можно заниматься сельским хозяйством намного дольше, чем предыдущие поколения, а поскольку средняя продолжительность жизни увеличилась, некоторым фермерам перевалило за 80 или даже за 90 лет.

Если мы хотим добиться успеха в переходе бизнеса, должен быть план перехода управления. К третьему году младшая сторона должна в той или иной форме участвовать в управлении.Может быть, они несут ответственность за всю небольшую территорию или являются частью процесса принятия решений для всей операции. В зерновом хозяйстве может быть легко поручить младшей стороне обрабатывать свой собственный участок земли, который он арендует у старшей стороны. Это даст ему некоторый опыт в финансировании, закупке материалов, расходах на оборудование и маркетинге.

Скорость передачи управления и уровень ее передачи зависят от многих факторов. Это должно произойти, и старшая партия должна активно настаивать, чтобы это произошло.

Передача активов

В какой-то момент потребуется передача активов. Насколько быстро и какие активы основаны на многих из уже обсужденных вещей. На способ перевода также повлияет тип бизнес-структуры.

Контроль над техникой часто передается путем аренды или продажи. Связанные стороны также могут включать подарки. На самых ранних стадиях старшая партия может обменивать стоимость машин на стоимость труда.Или они могут арендовать технику младшей стороне из расчета «за акр за поездку» по ставке, покрывающей ремонт и амортизацию.

Другой метод — это «купи и обменяй», когда старшая сторона продает часть оборудования младшей стороне, а затем младшая сторона обменивает ее на новую часть оборудования, которой владеет младшая сторона. Это позволяет растянуть продажу оборудования со временем, а более молодую сторону увеличить время для покупки линейки оборудования.

Другая стратегия — это «обменяй и выкупи», когда пожилые люди хотят покупать больше оборудования, но не хотят терять возможность использовать часть оборудования. Например, старший фермер хочет купить новый трактор, а также хочет продать старый трактор младшей стороне. Старшая сторона меняет трактор на новый, а затем младшая сторона покупает старый обратно у дилера.

Иногда старший участник захочет продать все свое оборудование по контракту.Проблема заключается в том, что вся амортизация возмещается в год продажи, и в случае продажи связанной стороне прирост капитала облагается налогом в год продажи. Вы также увидите, что старшая сторона сдает оборудование в аренду пятью или семью равными платежами, при этом право собственности передается младшей стороне после того, как они сделают последний платеж. Это будет замаскированный договор купли-продажи, который также подлежит повторному захвату.

Другой метод — это аренда оборудования с ежегодной корректировкой оценки и оплатой, основанной на ставке капитализации, а выкуп на основе рыночной стоимости.Перед заключением каких-либо соглашений проконсультируйтесь со своим налоговым инспектором.

Перемещение домашнего скота может происходить во время инвентаризации, например, в начале финансового года или когда инвентаризация является самой низкой. Это может быть продажа племенного скота или просто племенного скота, или и того, и другого. Старшая сторона может продать часть или все племенное стадо младшей стороне.

Если вы продаете часть племенного стада и совместно владеете домашним скотом, вы должны понимать, что теперь вы можете выглядеть как партнерство с соответствующими выгодами и обязательствами.

Продажа земли более молодой стороне обычно очень ограничена из-за требований к капиталу, и более молодая сторона обычно может получить более высокую прибыль от других типов активов. Однако есть несколько программ для начинающих фермеров, которые поощряют покупку земли и помогают ей.

Аренда земли описана в конце данной публикации и может быть более жизнеспособной стратегией. Могут быть начаты программы налоговых льгот для начинающих фермеров, чтобы стимулировать их сдавать в аренду начинающим фермерам.

Передачи в виде подарков или по завещанию рассматриваются в другой публикации.

Бизнес-структуры

Есть две распространенные модели открытия нового бизнеса для привлечения другой стороны. Один из них — «Супер Фирма»; другой — «Разделяй, но делись». Вариантом этого является «выделение», при котором они вместе начинают как супер-фирма, но в какой-то момент выделяют новый бизнес.

В супер-фирме младший участник обычно начинает работать в компании.Со временем он может инвестировать свой собственный капитал в фирму и становится все более вовлеченным в управление. В конце концов он может взять на себя управление суперфирмой и приобрести некоторые или все активы фирмы.

Один из вариантов этого — когда в какой-то момент более молодая сторона забирает свой капитал из суперфирмы и создает свою собственную фирму. Это может произойти в результате конфликта, но для этого есть несколько других причин.

Используя подход «раздельно, но совместно», младшая сторона открывает собственную фирму.Они могут арендовать оборудование или землю друг у друга, участвовать в закупке оборудования или ресурсов для достижения эффекта масштаба, совместно продавать зерно и торговую рабочую силу. Каждая операция имеет свои достоинства. Они не действуют как партнерство. Они действуют как индивидуальные предприниматели.

Партнерство — это когда два или более человека участвуют в собственности (не обязательно поровну) в ведении бизнеса. Партнерство прекращается с выходом на пенсию, продажей или смертью одного из партнеров, что часто ограничивает возможность перехода.

Более обычным явлением для «суперфирм» было бы использование корпораций C, корпораций S или компаний с ограниченной ответственностью. Вы также обнаружите, что они используются в сочетании с индивидуальными предпринимателями или в сочетании друг с другом. Также более часто можно увидеть, что семейные товарищества с ограниченной ответственностью используются для налогового планирования на наследство.

Эти предприятия имеют акции или доли собственности, которые могут быть проданы, подарены, унаследованы или переданы в качестве компенсации за предоставленное руководство.

Риски или препятствия

При передаче бизнеса есть много областей, в которых могут возникнуть проблемы. Это могло быть так же просто, как общение. Это может быть безвременная инвалидность или смерть. Это может быть период низкой или отрицательной прибыли. Ваш план перевода должен определить как можно больше из них и разработать возможные стратегии их решения. Это может включать в себя страхование, договоры купли-продажи, операционные соглашения, преимущественное право отказа на предложениях об аренде или продаже.Это также может включать использование трастов для сохранения контроля над активами после смерти ключевого лица.

Бывают ситуации, когда передача фермерского бизнеса невозможна. Тогда могут быть задействованы другие варианты, такие как ликвидация или лизинг.

Ликвидация

Некоторые хозяйства будут ликвидированы при нынешних владельцах. Родители могут захотеть сохранить или улучшить свой уровень жизни, но у них может не быть других ресурсов. Поскольку люди живут дольше, инфляция и расходы на здравоохранение могут привести к необходимости получения большего дохода, чем может обеспечить земля.

В этой ситуации основное внимание уделяется управлению налогами на прибыль и инвестированию полученного дополнительного капитала. Вычеты на расходы на здравоохранение могут частично компенсировать налоговые обязательства. Продажа земли по контракту позволит вам растянуть налоги на прирост капитала. Имейте в виду, что прирост капитала по контрактам рассматривается как «доход в отношении умершего» для целей налога на прибыль, если вы умрете до того, как контракт будет погашен. Вы также должны оценить, в каких будущих налоговых категориях вы можете оказаться, как долго вы можете жить, а также действующее, а также будущее налоговое законодательство.

В некоторых ситуациях члены семьи могут захотеть купить землю. Существуют особые налоговые правила для продаж членам семьи. Ознакомьтесь с публикацией 537 IRS «Продажа в рассрочку». Продажи ниже справедливой рыночной стоимости или продажи со сниженными процентными ставками могут повлечь за собой проблемы с налогом на дарение.

Имейте в виду, что существуют особые правила продажи вашего дома. Если вы решите продать участок и переехать, вы найдете очень благоприятное налоговое законодательство, касающееся продажи дома.

Аренда земли

Большая часть земли сдается в аренду, когда фермеры выходят на пенсию, если нет планов продолжать бизнес. Иногда это не полная остановка, а скорее переход. Сюда может входить продажа скота, переход к индивидуальному ведению сельского хозяйства или сдача в аренду части находящейся в собственности земли.

Как правило, когда вы переходите на договор аренды, вы больше не облагаетесь налогами FICA на доход, если вы не соблюдаете «правила материального участия».«Вы можете получить долю в аренде урожая и не участвовать в нем материально. В последние годы наблюдается большая тенденция к сдаче в аренду за наличный расчет. Некоторые из них действительно включают бонус или гибкий платеж, основанный на доходности, цене или, чаще всего, на цене и доходности.

Сохранение права собственности до смерти позволяет наследникам получить «повышение» после смерти владельца, часто устраняя значительную сумму налога на прирост капитала.

Для более крупных поместий право на «оценку особого использования» может быть полезным способом снизить федеральные налоги на имущество.Чтобы получить право, вы должны посмотреть на использование земли до выхода на пенсию, после выхода на пенсию и через десять лет после смерти.

ресурсов

Публикация IRS 537 Продажа в рассрочку
Материальное участие
Оценка особого использования

Лицо, принимающее решения в сфере сельского хозяйства — Расширение и охват Университета штата Айова
Передача права собственности на бизнес
Процесс передачи фермерского бизнеса
Разделение доходов от бизнеса

Передача и планирование недвижимости — Расширение Университета Миннесоты

Университет штата Айова по расширению и помощи не предоставляет юридических консультаций.