Открыть полный текст документа

Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

1. Расположение участка и размер.
2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
6. Условия расторжения.
7. Обременения.
8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
3. В «Стране» – РФ.
4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

В него входят:

• заявка по форме организатора;
• копия паспорта участника;
• для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
• для ИП – выписка из ЕГРИП;
• для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
• квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

1. основание для его составления,
2. права и обязанности сторон,
3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

• заявлениями от обеих сторон,
• своим паспортом,
• 3 копиями договора,
• кадастровым паспортом участка
• и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

• лица, которые не подготовили все документы;
• не внесшие задаток;
• граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
• ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

• собственники узаконенных строений на участке;
• владельцы объектов незавершенного строительства;
• льготники с правом на землю без очереди;
• планируют ИЖС или сельское хозяйство;
• лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

• участок планируется использовать для сельского хозяйства;
• для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
• на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
• фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

• схему расположения участка;
• заявление на утверждение схемы;
• заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

• сведения о земле,
• ее категории,
• виде пользования
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

Нужны:

1. 3 экземпляра арендного соглашения,
2. постановление главы муниципалитета,
3. паспорт арендатора,
4. кадастровый паспорт участка,
5. заявления от сторон
6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

• проконсультировать по шансам на аренду;
• проверить документы;
• направить заявки, оплатить пошлину;
• оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Как перевести земельный участок из аренды в собственность

31.08.2020 00:00

Вопрос о том, как перевести земельный участок из аренды в собственность, появляется у собственников жилья или коммерческой недвижимости, расположенной на данном участке. Суть процедуры заключается в переходе земельного участка от одного собственника к другому, в результате чего изменение фиксируется с юридической точки зрения выдачей свидетельства или выпиской из ЕГРП на имя нового владельца. Межевание и постановка на кадастровый учет также считаются оформлением, так как предполагают получение соответствующих документов.

Оформление права собственности на земельный участок также требуется в результате получения участка путем купли-продажи, дарения, обмена. Оформлять право собственности, которое позволит владельцу распоряжаться участком по своему усмотрению, лучше через профильного юриста, поскольку самостоятельный процесс может занять длительное время.

Для начала следует понять тип земельного участка – от этого будет зависеть процесс оформления собственности, также список необходимых документов:

•    Участок под уже построенным домом. Нередки ситуации, когда земля под купленным домом находится в собственности у предыдущего владельца, органов местной власти. В этом случае, чтобы разбить на участке сад или огород, продать его или обменять, потребуется оформить собственность на землю.
•    Участок под индивидуальное жилищное строительство.

•    Участок для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе в некоммерческих целях.

•    Участок под садоводство или дачу, для огородничества.

Оформить собственность на арендованный участок могут как физические, так и юридические лица (например, земля вокруг коммерческого помещения, офиса). Если на участке уже есть постройка, находящаяся в собственности, процесс оформления будет протекать значительно быстрее, так как в противном случае потребуется проводить аукцион с последующим выкупом недвижимости.

Условия для переоформления собственности на земельный участок

Наличия на участке постройки, находящейся в собственности у данного лица, к сожалению, недостаточно для оформления права владения – этот аспект может лишь ускорить процесс. Чтобы гражданин получил возможность претендовать на управление земельным участком, им должно выполняться одно из следующих требований:

•    Наличие договора аренды – основного документа, который является основанием для возможности оформления права собственности.
•    Имущество (в данном случае – земельный участок) должно быть получено гражданином или организацией в бессрочное постоянное пользование.

•    Земельный участок находится в наследуемом пожизненном владении.

Если гражданином или организацией на арендуемом участке была возведена капитальная постройка, он получает преимущество при оформлении права собственности. При этом не важно, был ли завершен процесс строительства

Следующий этап – подготовка необходимых документов. Важный момент – если земельному участку присвоен регистрационный номер и имущество зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства, процесс рассмотрения документов займет около 10 рабочих дней.

В противном случае потребуется процедура межевания, чтобы определить границы земельного участка.

Гражданином или организацией будет выдано заверенное свидетельство, которое вместе с кадастровым паспортом и схемой участка потребуется направить в местную администрацию – процесс принятия решений занимает несколько недель.

Бесплатное оформление собственности на землю

В некоторых случаях арендатор может бесплатно получить в собственность арендованный земельный участок. Это преимущество будет действовать в случаях, если:

•    Земельный участок был предоставлен для ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства) юридическому лицу, был заключен договор сроком действия не менее шести лет, пять из которых уже прошли.
•    Участок был предоставлен в безвозмездное использование на срок не менее шести лет.

При этом право получения собственности имеют граждане, которые получали участок с назначением под ведение личного подсобного хозяйства или строительство жилого дома.

По такому назначению земельные участки с возможностью последующего выкупа предоставляют сотрудникам муниципальных образований.

•    Арендатор является многодетным родителем, то есть имеет не менее трех детей.

Важно учитывать, что данная возможность на бесплатное получение земельного участка в собственность предоставляется лишь единожды.

Процесс перевода арендованного земельного участка в собственность

Самостоятельное оформление арендованного участка в собственность – довольно трудоемкий процесс, поэтому многие физические и юридические лица предпочитают обращаться за помощью к профильным юристам. Процесс состоит из следующих этапов:

•    Подача заявления в местную администрацию. Процесс рассмотрения занимает несколько рабочих дней.
•    Заключение договора, который включает в себя сведения о внесении аванса за выкуп земли. Договор заключается только после одобрения заявки администрацией.

•    Оценка кадастровой стоимости участка. Если земля не была зарегистрирована, также проводится межевание, которое позволяет установить точные границы участка. Данное требование обозначено в п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

•    Оформление кадастрового паспорта – основного технического документа на земельный участок.
•    Проведение топографической съемки участка.

•    Подача родного пакета документов в администрацию.

Только после этого выносится итоговое решение о разрешении выкупа арендованного участка. Договор купли заключается совместно с нотариусом, также составляется государственный Акт на выкупаемый участок.

Важно! Важный нюанс – если земельный участок оформляется в собственность не на льготных условиях, то есть платно, все расходы несёт на себе будущий владелец.

В среднем оформление права собственности на земельный участок занимает 5-8 месяцев, с привлечением профильного юриста этот срок может сократиться. После того как сделка будет совершена, осуществляется регистрация участка в Росреестре с данными нового собственника.

Нюансы оформления собственности на участок

Подача документов и оформление договора купли – завершающий этап получения участка в собственность.

Перед подготовкой бумаг важно проверить, не находится ли данный участок в обороте (лучше уточнять в администрации, так как не всегда собственник ставится в известность, или заказать выписку из ЕГРН). Согласно пп. 2 и 5 ст.

27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность. Например, если местная администрация зарезервировала участок под собственные нужны – построить дорогу, метро и т.д.

Далее важно уточнить условия выкупа у арендодателя. С этой целью следует обратиться в местную администрацию, так как обычно именно она выступает в роли собственника земельного участка. В администрации подробно расскажут об условиях выкупа, сроках, а также требованиях к жилому строению на участке.

• Дополнительная информация по теме
• Сроки получения, действия и продления разрешения на строительство жилого дома
• Ввод в эксплуатацию жилого дома — необходимые документы и порядок действий
• Как правильно использовать материнский капитал на реконструкцию дома

Оформление договора аренды земельного участка с администрацией

Планируете заняться сельским хозяйствованием или построить дом? Земельный надел – весьма дорогая покупка, поэтому граждане ищут другие пути для реализации своих планов. Помочь в достижении целей может оформление договора аренды земельного участка с территориальным органом власти.

Кто имеет право на заключение договора аренды земельного участка?

Пользование землей без юридического оформления незаконно. Нарушителя могут привлечь к ответственности за самовольный захват участка, и тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Поэтому оформление договора аренды часто носит обязательный характер, если покупать участок пользователь земли не собирается. Законодательно закреплено, что участок переходит во временное владение к арендополучателю вместе с имеющимися постройками.

В арендные отношения могут вступать, то есть быть одной из сторон типового договора, следующие лица:

• граждане РФ;
• организации-резеденты;
• иностранные граждане и компании;
• лица без гражданства;
• коммунальные, государственные и муниципальные предприятия;
• международные объединения;
• иные государства.

Договор аренды земли или ее части в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. В противном случае отношения арендатора и арендодателя будут считаться незаконными.

Стоит отметить, что есть земли, в отношении которых законодательно запрещено заключать договора аренды. К ним относятся:

• земли заповедников или национальных парков;
• участки, на которых располагаются здания или сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил России, ФСБ, ФСИН или органов государственной охраны;
• земли закрытых административно-территориальных объектов;
• территории, на которых расположены объекты атомной энергетики или сооружения, предназначенные для хранения или обработки радиоактивных отходов;
• кладбища;
• земельные участки, используемые для охраны границ РФ.

По вопросам аренды земель другого целевого назначения необходимо обращаться в муниципалитет.

Как происходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Оформить участок в аренду можно по итогам аукциона или без торгов. Инициаторами проведения торгов могут стать как государственные или муниципальные органы, так и лица, изъявляющие желание взять участок в аренду.

Участвовать в аукционе может любой гражданин РФ. Это право закреплено в ст.38.1 ЗК РФ.

Обязательное условие, предъявляемое к земельному участку, в отношении которого ведутся торги – это наличие факта постановки на кадастровый учет. Также должно быть подтверждено техническое оснащение участка инженерными сетями.

Чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку в муниципалитет. Арендодатель должен озвучить размер задатка для участия, начальную цену за аренду (на основе проведения оценочных работ), а также существенные условия будущего договора аренды.

Организатор аукциона должен представить подробную информацию о торгах, в том числе о дате и месте проведения, на официальном сайте территориальной администрации или в печатном издании (если оно есть). Сделать это необходимо за месяц до начала аукциона.

Если по каким-то причинам проведение аукциона становится невозможным, организатор обязан за 15 дней до даты предполагаемого начала оповестить об этом заинтересованных лиц. Для уведомления об отмене используется тот же способ, что был использован для уведомления о начале аукциона. Переданные лицами задатки в этом случае возвращаются обратно.

Для получения допуска к аукциону лицам необходимо предоставить:

• документ, удостоверяющий личность – для физических лиц;
• выписку из реестра – для организаций и ИП;
• заявление на участие в аукционе, в котором указываются реквизиты для возврата задатка в случае отмены проведения мероприятия;
• квитанцию, подтверждающую передачу задатка.

Пакет документов передается организатору аукциона не позднее, чем за пять дней до начала торгов.

Результаты аукциона вносятся в протокол мероприятия. Он заполняется в двух экземплярах. Один передается победителю, второй остается у организатора. Также итоги аукциона должны быть опубликованы в официальных информационных источниках Правительства РФ.

Оформить договор аренды земельного участка можно и без проведения аукциона. В этом случае плата за пользование участком устанавливается исходя из земельного налога. Возможность получить землю в аренду без аукциона обеспечивается ст. 30 ЗК РФ.

Для оформления договора необходимо обратиться в местный муниципалитет или администрацию с заявлением о желании взять землю в аренду. С собой также необходимо иметь паспорт и ИНН.

Каким бывает договор аренды земельного участка по Земельному кодексу?

Российское законодательство выделяет два возможных вида договоров аренды земельных участков: краткосрочные и долгосрочные. Срок договора аренды земельного участка зависит от цели оформления надела во временное владение.

Долгосрочное соглашение об аренде предполагает строение жилых домов, а также иных сооружений для ведения личного подсобного хозяйства. Срок такого договора может составлять 49 лет. Как правило, такие договора аренды могут быть продлены на более продолжительный период или даже заключаться на неопределенный срок, если период пользования в договоре аренды не прописан.

Краткосрочные арендные отношения могут быть с правом постройки и без такового. Краткосрочный договор аренды с правом постройки называется рентой на строительство. После того, как объект будет возведен, срок владения земельным участком может быть продлен.

Краткосрочные отношения без права постройки, как правило, оформляются договором аренды земли сельскохозяйственного назначения. Такие участки используются для выращивания каких-либо культур или для ведения фермерского хозяйства. Срок договора аренды без права постройки может быть не более 10 лет.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается только в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Каким бы не был договор аренды земельного участка (краткосрочным или долгосрочным), существуют условия, прописываемые в обязательном порядке. Без указания нижеперечисленных пунктов документ будет считаться недействительным:

• местоположение земельного участка;
• точный адрес участка или иные ориентиры, по которым можно определить, что это именно предмет сделки, а не другая земля;
• арендуемая площадь участка;
• особенности и подробное описание земельного участка, данные кадастрового паспорта.

Кроме того, прописывается следующая информация:

• сроки действия договора аренды земельного участка;
• сумма арендной платы и сроки ее внесения;
• целевое назначение земли и возможные варианты использования;
• точная дата или конкретное условие, после соблюдения которого, земля переходит во временное пользование арендатора;
• права и ответственность сторон.

Менять условия договора без уведомления и согласования этого с другой стороной арендных отношений невозможно. При любом одностороннем изменении договор аренды земельного участка будет считаться недействительным.

ВС: смена арендатора публичного земельного участка не меняет условия договора

Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.

Спор из-за аренды земельного участка

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г.

общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г.

администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад.

В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г.

обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.

13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов.

Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.

8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г.

в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г.

, то есть для завершения строительства объектов.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов.

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.

Что сказал Верховный Суд

Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.

Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г.

«Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд.

В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г.

случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.

8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.

При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.

Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).

«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.

Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.

По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.

Обзор судебной практики арбитражных судов по оспариванию торгов на право заключения договора аренды земельного участка

При проведении торгов права их участников нередко нарушаются. В пункте 1 статьи 449 ГК РФ дан исчерпывающий перечень нарушений, при наличии которых торги могут быть признаны недействительными.

В случае, если права участника аукциона действительно были нарушены, они могут обратиться в суд и потребовать признания недействительными результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также договор аренды участка.

Однако, для признания торгов недействительными нужны веские основания и существенные доказательства (решение Вологодского городского суда Вологодской области от 21 мая 2018 г. по делу № 2-2635/2018).

В решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2019 г. по делу № А72-9770/2019 суд оставил без удовлетворения требования заявителя о признании аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Свияга» обратился в суд с заявлением к Администрации МО с вышеуказанным требованием. В обоснование своих исковых требований СПК «Свияга» указывает, что Администрация опубликовала в СМИ информацию о возможности приобретения земельных участков с нарушением сроков, установленных п. 5.1.

статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что не позволило истцу обратиться в установленный шестимесячный срок с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельных участков на льготных основаниях без проведения торгов.

В ходе судебного заседания судом было установлено, что аукцион на право заключения договора аренды указанных земельных участков был проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, СПК «Свияга» участия в аукционе не принимал.

При рассмотрении требования истца о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неопубликовании информационного сообщения о возможности приобретения земельных участков на условиях, предусмотренных п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ суд исходит из следующего.

Указанное сообщение было опубликовано в газете «Ульяновская правда» 02.12.2016 г.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативного акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 18306/10 по делу N А72-1883/2010).

Перевод земли из аренды в собственность в 2021 году

​Перевод земли из аренды в собственность по закону РФ – стандартная процедура, которая доступна при выполнении ряда условий. Земельный Кодекс устанавливает ситуации, при наступлении которых это становится возможным.

Что нужно сделать, чтобы получить собственность на арендуемую землю?

Кому положено?

Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.

Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.

Выделяют следующие условия для перевода земли из аренды в собственность:

1. Бессрочное постоянное пользование;
2. Наследуемое пожизненное владение;
3. Наличие текущего договора аренды.

Главным требованием является возведенная капитальная постройка, имеющая надежный фундамент и пригодная для круглогодичного проживания. Сам объект необязательно должен быть завершенным. Но в этом случае важно оформить строение в качестве объекта незавершенного строительства.  

Обратите внимание! Граждане, имеющие действующий договор аренды и владеющие постройками на участке, получают приоритетное право на участок земли.

Бесплатное получение участка

Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:

• Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
• Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.   
• Семья арендатора имеет не менее трех детей.

По одному из этих оснований землю можно получить безвозмездно. Но эта возможность предоставляется однократно.

Порядок оформления

Процедура выкупа участка довольно трудоемкая и длительная. Она требует выполнения определенной последовательности действий:

1. В местную администрацию подается заявление.  
2. Заключается договор, в котором содержатся сведения о внесении аванса за выкуп земли.
3. Проводится оценка кадастровой стоимости. После одобрения заявки оформляется кадастровый паспорт.
4. Проводится топографическая съемка.
5. Подается полный пакет документов в администрацию.
6. Администрация выносит положительное решение и готовит документы.  
7. Заключается договор при непосредственном участии нотариуса.  
8. Составляется государственный акт на выкупаемый участок.
9. Осуществляется регистрация собственности в Росреестре.

Все кадастровые мероприятия оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти до 5-8 месяцев.

Документы

Чтобы перевести участок из аренды в собственность, подготовьте следующие документы:

• Действующий договор на аренду земли;
• Государственные акты, если они имеются;
• Правоустанавливающие документы на постройки, такие как купля-продажа, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения;
• Технический паспорт на все постройки;
• Кадастровый план;
• Выписка из ЕГРН;
• Паспорт собственника.

Данные документы подаются на рассмотрение в районную администрацию. Решение принимается в течение 2 недель. При этом учитываются границы территории. Если отсутствует кадастровый план, кадастровый инженер проводит выездные работы для замеров.

Подача документов в Росреестр на регистрацию является завершающим этапом. Решение и остальные документы вместе с заявлением подаются на регистрацию собственности. Перед подачей документов нужно оплатить госпошлину. По окончании работ выдается выписка из ЕГРН, в которой указываются сведения о новом собственнике.

Платное оформление участка

Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.  

Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.

Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:

1. Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
2. Получение согласия на передачу участка.  
3. Внесение платы.  
4. Заключение договора.
5. Регистрация права собственности через Росреестр.  

Отказ

Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:

• Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
• Отсутствуют основания для регистрации собственности;
• Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
• Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
• Участок имеет обременения;
• Земля переведена в резерв для государственных целей;
• Не совпадают сведения в документах. 

При выявлении одного из этих случаев выдается мотивированный отказ. Если возможно устранить причину, можно подать документы на рассмотрение повторно.

Тонкости

В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:

• Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
• Земли лестного фонда;
• Территории общего пользования;
• Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
• Земли, отданные под государственные нужды.

Еще одно препятствие заключается в несоответствии назначению земли желаниям покупателя. Так, откажут в передаче земли, если дом находится на участке, не предназначенном под индивидуальное жилищное строительство.

Участок под ИЖС

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.  

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

• Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
• У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.  
• Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.

Участок под личное подсобное хозяйство

В 2015 году в Земельный кодекс РФ введены поправки, которые упростили порядок выкупа земель под ЛПХ. Теперь участок можно получить без предварительного проведения аукциона. Выкуп осуществляется в зависимости от кадастровой стоимости. Такой участок могут получить как физические, так и юридические лица.

Важно соблюдать следующие условия:

1. Срок договора должен быть не менее 3-х лет.
2. Необходимо подать заявление в администрацию до истечения срока аренды.
3. По условиям арендного договора со стороны арендатора не должно быть нарушений.

В некоторых регионах землю под ЛПХ предоставляют бесплатно, но только фермерам. Подобные правила действуют в Саратовской, Сахалинской и Псковской области. Важно с особым вниманием подходить к подготовке документов, так как их нужно подать вместе с заявлением.

Таким образом, при соблюдении определенных условий можно получить арендованный участок в частную собственность. Для этого необходимо предоставить определенные документы и дождаться решения администрации. Если вам откажут, потребуйте предоставить мотивированный отказ в письменной форме. Только в этом случае можно обжаловать решение в судебном порядке.

как перевести – Паляничко и Партнеры

Земля – уникальный и невосполнимый ресурс, который является основной как для реализации бизнес — проектов, для которых необходимы здания или сооружения, так и для личного подсобного хозяйства.

На приватизации земельных участков, переводе из аренды в собственность специализируются сотрудники Адвокатского бюро «Паляничко и партнеры».

В соответствии со ст. 9 Закона Украины «Об аренде земли» арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой он продается, а в случае продажи на аукционе — если его предложение равно предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона.

Таким образом, при наличии желания арендодателя продать земельный участок, последний обязан сообщить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых она продается.

Арендатор имеет право отказаться от приобретения арендованного земельного участка.

В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка к новому собственнику такого земельного участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка.

Так же, продажа арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности не допускается без согласия арендатора.

Таким образом, законодательством Украины предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право на покупку земельного участка. При этом необходимо, чтобы были соблюдены несколько условий:

• владелец земельного участка (арендодатель) изъявил желание продать земельный участок, находящийся в аренде;
• арендатор готов заплатить цену, за которую продается земельный участок, и соглашается с условиями, на которых продается земельный участок;
• в случае продажи на аукционе, предложение арендатора должна быть равной с предложением, которое является наибольшим из тех, что предложили участники аукциона.

После выкупа земельного участка — аренда прекращается. Ведь согласно ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора служит основанием для прекращения договора аренды земли. Следовательно, право аренды должно прекратиться.

С какого момента? По общему правилу право собственности у получателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 334 ГКУ). Такой закон в нашем случае — ЗКУ а его ст. 125 прямо указывает, что право собственности на землю возникает с момента его государственной регистрации. Значит, именно с этого момента должно прекратиться право аренды выкупленного участка.

И еще. Как известно, право собственности на землю удостоверяют государственный акт или гражданско-правовое соглашение относительно отчуждения участка (ст. 126 ЗКУ). Дата такой регистрации будет свидетельствовать о прекращении арендных отношений.

При этом нужно обратить внимание, что выкуп участка, находящегося в аренде может быть  запрещен, если наложен запрет на передачу его в частную собственность. Приобрести землю могут не только физические, но и юридические лица. Стоит отметить также, что размер земли для выкупа неограничен. Важно знать точное расположение земельного участка, его целевое назначение, размеры и площадь, так как необходимо будет указать все эти данные в заявлении, которое подается в местную администрацию.

Поэтому, как говорил Марк Твен: «Покупайте землю! Земля – это единственный продукт, который больше не производят», а специалисты Адвокатского бюро «Паляничко и партнеры» Вам в этом помогут!

Бесплатное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства отдельным категориям граждан. Официальный портал Администрации города Омска

Уполномоченный орган в течение 1 рабочего дня со дня поступления от гражданина заявления о предоставлении земельного участка уведомляет об этом орган местного самоуправления. Орган местного самоуправления в течение 1 рабочего дня со дня получения данного уведомления направляет в уполномоченный орган выписку из книги учета граждан и копии документов, на основании которых гражданин был принят на учет.

Граждане вправе отказаться от предложенного земельного участка из числа земельных участков, включенных в перечень. В случае если гражданин отказался от предложенного земельного участка (в том числе не обратился в течение 3 рабочих дней со дня вручения ему извещения за предоставлением земельного участка в уполномоченный орган), данный земельный участок предлагается другим гражданам в соответствии с требованиями, установленными статьей 5 Закона. При этом гражданин, отказавшийся от предложенного земельного участка, сохраняет право на получение в соответствии с Законом земельного участка.

В случае если гражданин не получил извещение, направленное по адресу, указанному гражданином в заявлении о принятии на учет, он сохраняет право на выбор предложенного земельного участка до его отказа от такого земельного участка. До такого отказа иной земельный участок данному гражданину не предлагается.

Семьям, член (члены) которых награжден (награждены) в соответствии с федеральным законодательством орденом «Родительская слава» земельные участки предоставляются на основании их заявления без учета требований, установленных пунктом 2 статьи 3 (без учета требований о нуждаемости в жилых помещениях), статьей 4 (без постановки на учет в качестве лиц, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно), пунктами 3–10 статьи 5 Закона (без учета положений, устанавливающих порядок предоставления земельных участков гражданам, поставленным на учет, но с учетом норм о предоставлении земельных участков, расположенных в границах городского округа по месту жительства гражданина, или в муниципальном районе, граничащем с городским округом по месту жительства гражданина.

Граждане, принятые на учет, чье право на получение земельного участка не было реализовано в связи с достижением ребенком (детьми) возраста 18 лет (23 лет, в случае обучения ребенка (детей) в общеобразовательных организациях, профессиональных образовательных организациях, образовательных организациях высшего образования по очной форме обучения), лицами, указанными в подпункте 3 пункта 1 статьи 3 Закона, — 25 лет, сохраняют право на получение земельного участка в соответствии с Законом.

Статьей 8 Закона установлено, что предоставление земельных участков гражданам, принятым на учет по основаниям и в порядке, установленным областным законодательством до вступления в силу Закона, чье право на получение земельного участка не было реализовано, осуществляется в соответствии с Законом исходя из очередности, определенной при постановке на указанный учет.

Часто задаваемые вопросы Смена владельца

Нет. Передача может быть продажей или покупкой, но также может быть подарком или наследством. Передачи, которые представляют собой смену прав собственности, могут происходить любыми способами, включая, помимо прочего, передачи, которые являются добровольными, принудительными или происходят в силу закона; передача путем дарения, дарения, завещания, наследования, доверительного управления, договора купли-продажи, добавления или удаления собственника или урегулирования имущественных отношений.Оплата или вознаграждение за недвижимость не требуется.

Офис оценщика каждого округа проверяет все зарегистрированные документы для этого округа, чтобы определить, какие свойства требуют переоценки в соответствии с законом. Окружные оценщики могут также обнаруживать изменения в собственности с помощью других средств, таких как самостоятельная отчетность налогоплательщиков, выездные проверки, проверка разрешений на строительство и газеты. После того, как окружной оценщик определил, что произошла смена владельца, Предложение 13 требует от окружного оценщика произвести переоценку имущества до его текущей справедливой рыночной стоимости на дату смены прав собственности.

Поскольку налоги на имущество основаны на оценочной стоимости собственности на момент приобретения, текущая рыночная стоимость, которая выше, чем ранее оцененная, скорректированная стоимость базового года согласно Предложению 13, увеличит налоги на имущество. И наоборот, если текущая рыночная стоимость ниже, чем ранее оцененная стоимость, скорректированная в соответствии с Предложением 13 за базовый год, то налоги на недвижимость на эту недвижимость уменьшатся.

Однако переоценке подлежит только та часть собственности, которая переходит в собственность.Например, если 50 процентов собственности передается, оценщик переоценивает только 50 процентов собственности по ее текущей справедливой рыночной стоимости на дату передачи и вычитает 50 процентов из любой существующей стоимости Базового года по Предложению 13. В большинстве случаев, когда человек покупает жилье, вся собственность претерпевает смену собственника, и 100 процентов собственности переоценивается по ее текущей рыночной стоимости.

Если передача недвижимого имущества приводит к передаче существующей доли участия и выгодному использованию собственности, стоимость которой по существу равна стоимости процентов по вознаграждению, то такая передача будет представлять собой смену собственника, если только не предусмотрено законодательное исключение. применяется.Хотя передача недвижимого имущества может представлять собой смену владельца, законодательный орган создал ряд исключений, так что некоторые виды передачи исключены по закону из определения смены собственника. Таким образом, для данных видов передач переоценка недвижимого имущества не производится.

Исключение происходит, когда оценщик не проводит переоценку собственности, потому что собственность или части собственности автоматически исключаются из переоценки или могут быть исключены, если владелец надлежащим образом подает иск.Следующий список охватывает большинство изменений в праве собственности, которые исключаются из переоценки автоматически или по требованию; однако могут быть другие исключаемые квалифицируемые транзакции, не перечисленные здесь. Таким образом, вам следует связаться с вашим местным экспертом или юристом, если у вас есть конкретная сделка, которую вы хотели бы обсудить.

Изменения в праве собственности, требующие подачи иска во избежание переоценки, включают следующее:

• Передача основного места жительства между родителями и их детьми (нет ограничений по стоимости проживания), если заполненное заявление своевременно подано в офис окружного асессора (Предложение 58).
• Передача недвижимости между родителями и их детьми на сумму до 1 миллиона долларов, за исключением основного места жительства, если заполненное заявление своевременно подано в офис окружного асессора (Предложение 58).
• Перевод основного места жительства от бабушек и дедушек к их внукам, но не наоборот (и передача другого недвижимого имущества на сумму до 1 миллиона долларов от бабушек и дедушек их внукам) при условии, что:
  • перевод происходит 26 марта 1996 г. или позднее;
  • родитель внука (детей) (ребенок бабушки и дедушки) умер в дату передачи или до нее; и
  • заполненное заявление своевременно подается в окружную инспекцию (Предложение 193).
• Передача основного места жительства между двумя сожителями, произошедшая после смерти одного из сожителей, при условии, что:
  • Два сожителя вместе владели 100 процентами собственности в качестве общих или совместных арендаторов.
  • Два соарендатора должны быть зарегистрированными владельцами в течение годичного периода, непосредственно предшествующего смерти одного из соарендаторов.
  • Имущество должно было быть основным местом проживания обоих соарендаторов в течение одного года, непосредственно предшествующего смерти одного из соарендаторов.
  • Оставшийся в живых сарендант должен получить 100-процентную долю в собственности.
  • Оставшийся в живых соатенатор должен подписать письменное показание, подтверждающее, что он или она постоянно проживал в резиденции в течение одного года, предшествующего дате смерти умершего сожителя.
• Покупка нового жилища лицом в возрасте 55 лет и старше, где новое жилище будет основным местом проживания этого лица и будет равно или меньше по стоимости, чем первоначальное место жительства.В таких случаях стоимость предыдущего дома за базовый год может быть перенесена в новый дом, так что новый дом не будет переоценен до его текущей справедливой рыночной стоимости, но сможет сохранить стоимость старого дома за базовый год. Первоначальное и новое место жительства, как правило, должны находиться в одном округе; однако по состоянию на май 2008 г. в семи округах разрешен перенос стоимости базового года из первоначальной собственности, расположенной в другом округе, в новое жилище, расположенное в этом округе (Предложение 60/90).
• Покупка собственности на замену, если первоначальная собственность была взята правительственными действиями, такими как выдающееся владение или обратное осуждение.
• Покупка нового основного места жительства лицом с тяжелой формой инвалидности (Предложение 110 — то же, что и Предложение 60/90).
• Передача недвижимости между зарегистрированными местными партнерами, произошедшая в период с 1 января 2000 г. по 1 января 2006 г. (раздел 62 (p) Налогового и налогового кодекса).Оценщики округов обязаны отменять любые переоценки, которые произошли в результате любой передачи недвижимости между зарегистрированными местными партнерами, которая произошла в течение этого периода времени, если налогоплательщик своевременно подает иск. Однако освобождение от такой отмены применяется только на перспективной основе. Зарегистрированные внутренние партнеры не получат никаких возмещений.

Изменения в праве собственности, которые автоматически исключили из переоценки, включают следующее:

• Передача недвижимого имущества между супругами, которая включает передачу в траст и из траста в пользу супруга, добавление супруга в документ, передачу после смерти супруга и передачу в соответствии с соглашением о расторжении брака или постановление суда (раздел 63 Налогового и налогового кодекса; Правило 462.220).
• Передача недвижимости между зарегистрированными внутренними партнерами, которая происходит 1 января 2006 г. или после этой даты, которая включает в себя переводы в траст и из траста в пользу партнера, добавление партнера в сделку, переводы в случае смерти партнера и переводы в соответствии с мировым соглашением или постановлением суда при прекращении домашнего партнерства (раздел 62 (p) Кодекса доходов и налогообложения).
• Операции только для исправления имени (имен) лица (лиц), владеющего (-и) титулом (-ями) на недвижимое имущество, или передача недвижимого имущества с целью совершенствования правового титула на собственность (например, изменение имени при вступлении в брак).
• Передача недвижимости между совладельцами, которая приводит к изменению метода владения титулом на собственность без изменения пропорциональных интересов совладельцев, например, раздел общей аренды.
• Передачи между физическим или физическим лицом и юридическим лицом или между юридическими лицами, такие как совместное владение партнерством или партнерство с корпорацией, что приводит исключительно к изменению способа владения правовым титулом на недвижимое имущество и в котором Пропорциональные доли владения передающих и цессионариев, представленные акциями, долями товарищества или иным образом, в каждой переданной части недвижимого имущества остаются неизменными после передачи.
• Создание, уступка, прекращение или повторное использование обеспечительного интереса кредитора в недвижимом имуществе или любая передача, необходимая только для финансовых целей (например, со-подписант).
• Замена доверительного управляющего траста или ипотечного кредита.
• Передачи, которые приводят к созданию совместной аренды, в которой передающая сторона остается в качестве одного из совместных арендаторов.
• Передача имущества совместной аренды для возврата собственности лицу, создавшему совместную аренду (т.е., первоначальный передающий).
• Передача недвижимого имущества отзывному трасту, когда цедент сохраняет право отозвать траст или когда траст создается в пользу цедента или супруги передающего.
• Передача недвижимого имущества в траст, который может быть аннулирован создателем / праводателем, который также является совместным арендатором, и который называет другого совместного арендатора (-ов) бенефициарами в случае смерти создателя / праводателя.
• Передача недвижимости в безотзывный траст в пользу создателя / праводателя или супруги создателя / праводателя.

Нет. Акт о повторном заселении предназначен только для официального подтверждения того, что вы выплатили ссуду. Это не транзакция, которая приведет к смене владельца просто потому, что не происходит передачи полезного использования.

Да. Оценщик округа должен будет переоценить 50 процентов каждой собственности до текущей рыночной стоимости. Это приведет к тому, что 50 процентов каждой собственности сохранит свою стоимость за предыдущий базовый год, а 50 процентов каждой собственности получит новую стоимость за базовый год.Интересы не могут быть разделены, потому что два кондоминиума являются отдельными объектами оценки.

Да. В тех случаях, когда документ не зарегистрирован, закон Калифорнии требует от владельцев собственности подавать Заявление об изменении права собственности (COS) всякий раз, когда недвижимое имущество или произведенные на местном уровне дома меняют собственника. В тех случаях, когда подаются документ или другие зарегистрированные документы, эти документы и некоторые другие зарегистрированные документы должны сопровождаться Предварительным отчетом об изменении владельца (PCOR) во время записи; в противном случае налогоплательщик может подать PCOR в другое время, но регистратор округа может взимать плату в размере 20 долларов за подачу PCOR без сопроводительных документов.Если PCOR не подан или заполнен неправильно, окружной асессор может отправить вам COS по почте. Невозможность вернуть COS может повлечь за собой штрафные санкции. Эти формы используются для помощи в оценке собственности и открыты для публичного ознакомления с номерами , а не .

Да. Вы и ваша сестра являетесь единственными оставшимися совместными арендаторами, поэтому произошла смена владельца в отношении одной трети собственности, так как ваша мама передала вам и вашей сестре одну треть своей доли.Однако эта транзакция может быть исключена из процесса смены владельца в соответствии с Предложением 58 (переводы между родителями и их детьми), при условии, что ваша мать еще не использовала лимит в 1 миллион долларов, разрешенный для инвестиционной собственности.

Нет. Добавление совместных арендаторов не приводит к переоценке, пока вы, как первоначальный совместный арендатор, остаетесь одним из совместных арендаторов. В результате этого исключения вы становитесь «первоначальным плательщиком».»Когда у вас больше не будет интереса в собственности, в это время будет проведена переоценка всей собственности. Однако добавление кого-либо к титулу в качестве общих арендаторов означает изменение собственника, если не применяется исключение.

Вы можете иметь право на исключение из совместной аренды, если подадите письменное показание окружному асессору в случае смерти вашего брата. Если вы и ваш брат вместе владеете 100 процентами собственности и в течение одного года до даты смерти вы оба имели право собственности и постоянно проживали в собственности, оставшийся в живых соарендатор будет иметь право на получение права собственности. исключение сосуществования.

Да. Если вы зарегистрированы у государственного секретаря штата Калифорния, передача недвижимости между зарегистрированными домашними партнерами не подлежит переоценке.

Да. Следующие сделки аренды считаются сменой собственника:

• Создание права аренды на налогооблагаемую недвижимость на срок 35 лет или более (включая возможность продления в письменной форме).
• Прекращение действия права аренды на облагаемое налогом недвижимое имущество (когда арендованное имущество возвращается арендодателю), первоначальный срок которого составлял 35 лет или более (включая письменные варианты продления).
• Любая передача доли аренды с оставшимся сроком 35 лет или более (включая письменные варианты продления).
• Передача (продажа) доли арендодателя в налогооблагаемой недвижимости, являющейся предметом аренды, с оставшимся сроком (включая возможность продления в письменной форме) менее 35 лет.
• Когда недвижимое имущество, переданное в аренду, меняет собственника (как в пунктах 1–4 выше), проводится переоценка всего имущества, включая право владения и арендную плату.

1. Только та часть имущества, которая подлежит такой аренде или передаче, считается подвергшейся смене собственника. Например, соответствующая аренда одного магазина в торговом центре требует переоценки только этого магазина.

Исключения включают:

• Передача (продажа) доли арендодателя в налогооблагаемой недвижимости, являющейся предметом аренды с оставшимся сроком не менее 35 лет (включая возможность продления).
• Передача доли аренды в налогооблагаемом недвижимом имуществе, не являющейся арендодателем, с оставшимся сроком менее 35 лет.
• Передача доли арендодателя в жилой недвижимости, которая имеет право на освобождение домовладельцев на том основании, что арендатор владеет жилищем и проживает в нем в качестве основного места жительства.

Раздел 480 Кодекса доходов и налогообложения требует от покупателя любой недвижимости, подлежащей налогообложению по местным законам, которая сменила собственника, подавать отчет об изменении права собственности в соответствии со следующим графиком:

• Если перевод записан:
  На момент записи
• Если передача не зарегистрирована или отчет об изменении собственника не представлен во время регистрации:
  В течение 90 дней с даты передачи
• Если смена собственника произошла в результате смерти и нет завещания:
  В течение 150 дней с даты смерти
• Если смена собственника произошла в результате смерти и имущество завещано:
  Одновременно с подачей «инвентаризации и оценки»

Если заявление подано во время записи, владелец может подать Предварительный отчет об изменении прав собственности (PCOR) , BOE 502-A.Если PCOR не подан во время записи, владелец должен подать Заявление об изменении прав собственности , BOE-502-AH, в течение указанного периода времени.

Эти формы и различные другие формы отчетности об изменении прав собственности могут быть доступны на веб-сайте вашего окружного асессора, или вы можете позвонить в его офис, чтобы запросить отправку формы вам.

Обычно, когда продажи или передачи собственности регистрируются с помощью регистратора округа, также подается предварительный отчет о смене владельца (PCOR) .PCOR представляет собой анкету на двух страницах, в которой запрашивается информация о передаче собственности; возможные исключения из переоценки; руководители, участвующие в передаче; тип перевода; цена покупки и условия продажи, если применимо; и другие подобные данные.

PCOR обычно удовлетворяет требованиям к отчетности об изменении прав собственности, если только форма не возвращается неполной. Если во время записи получатель решает не подавать PCOR или если передаточный акт не зарегистрирован, получатель по-прежнему обязан подать Заявление об изменении прав собственности (COS) окружному оценщику в установленные сроки. .Рекордер может взимать дополнительную плату за регистрацию в размере 20 долларов США, если PCOR не был подан в то время, когда документ передачи представляется для записи.

PCOR должен быть подписан и заверен получателем. Окружной асессор может также запросить другую информацию о документе или других вопросах, связанных с передачей, после проверки PCOR.

COS обычно отправляется оценщиком округа получателю, если PCOR либо не подан, либо является неполным на момент регистрации передачи.COS содержит те же вопросы, что и в PCOR. Окружной асессор может также отправить COS лицам, передающим уникальную или специализированную собственность, когда они меняют собственника.

Согласно разделу 482 Кодекса доходов и налогообложения, если вы не уведомите оценщика округа о смене владельца, такое непредставление отчета приведет к начислению штрафов и пени, а также может повлечь за собой штрафы, связанные с любой оценкой уклонения от ответственности. Штраф за непредставление заявления об изменении прав собственности по письменному запросу оценщика составляет 100 долларов или 10 процентов от стоимости нового базового года, полученной в результате передачи, в зависимости от того, что больше, но такой штраф не может превышать 5000 долларов, если собственность имеет право на освобождение домовладельцев или $ 20 000, если собственность не имеет права на освобождение домовладельцев, кроме случаев, когда отказ в подаче заявления был умышленным.

Согласно разделу 532 (b) (2) Кодекса о доходах и налогообложении, окружной асессор должен задним числом оценить до восемь предварительных оценочных бросков, если оценка побега была результатом непредставления необходимого изменения в Заявление о праве собственности. Для юридических лиц нет ограничений на количество лет, в течение которых окружной асессор может проводить оценку побега.

Нет. Штраф налагается только по запросу окружного асессора о подаче Заявления о смене собственника .

Если у вас все еще есть вопросы по поводу смены владельца, вы можете позвонить в отдел службы оценки Совета по телефону 916-274-3350.

Коммерческие арендодатели, девелоперы и аренда вышек сотовой связи: покупка недвижимости в аренду сотовой связи

Это первая серия из трех частей, посвященных коммерческим арендодателям, застройщикам и договорам аренды вышек сотовой связи. В посте ниже рассматриваются соображения по покупке недвижимости с арендой ячейки. Эти соображения применимы ко всем лицам, покупающим недвижимость с арендой ячейки, которые серьезно озабочены сохранением ценности, использованием и будущим развитием собственности.В будущих публикациях будут рассмотрены вопросы владения и продажи собственности с такой арендой, и все они будут основаны на нашем 23-летнем опыте представления интересов владельцев недвижимости при аренде ячеек.

Сначала получите копию фактического договора аренды; не полагайтесь на меморандум об аренде. Убедитесь, что вы получили все поправки к аренде, поскольку часто наиболее важные условия содержатся в последующих поправках. Лучше всего получать их непосредственно от арендатора, записи которого обычно полны, а записи собственника — нет. Только эти документы точно говорят об обременениях приобретаемой вами собственности.Также часто передавалась аренда сот. В отчете о праве собственности или в недавней проверке арендной платы будет указан текущий арендатор.

Во-вторых, выясните (как правило, из отчета о праве собственности), были ли проданы договор аренды, право на получение арендной платы и права на будущую аренду антенны для собственности. Многие договоры аренды / права аренды антенны были проданы через специальный «сервитут» (иногда через аренду) на длительные периоды времени — от 30 лет до бессрочного. В случае продажи условия сервитута часто более вредны для собственника, чем первоначальный договор аренды.В течение срока сервитута собственник недвижимости, как правило, не получает арендную плату. Арендаторы и держатели сервитутов обычно предоставляют документы потенциальному покупателю после заключения подписанного договора купли-продажи. Иногда можно договориться о более раннем получении этих документов.

В-третьих, запрос от арендатора / держателя сервитутов инженерных чертежей, показывающих родительский участок, арендуемую площадь, сервитут доступа и сервитут коммунальных услуг. Если аренда была продана, такие чертежи почти всегда есть у покупателя.

С помощью этих документов вы можете точно оценить, какие части собственности были обременены договором аренды / сервитута и применимыми условиями. Иногда покупатели пропускают эти шаги, но рисковать — это рискованно, как мы уже убедились, когда их привлекли слишком поздно. Когда к нашему опыту обращаются с самого начала, иногда мы обнаруживаем условия, препятствующие продаже, или условия, которые могут привести к снижению покупной цены.

Аренда, безусловно, является важным элементом. Второстепенная статья арендной платы определяет, может ли и / или когда арендная плата может быть увеличена.Обычно это относится к сроку аренды и точному языку аренды и инженерных чертежей, что выходит за рамки этого блога.

Главное внимание уделяется тому, влияют ли документы и в какой степени на будущее использование и развитие собственности владельцем. Мы видели случаи, когда это затрагивалось до такой степени, что собственность становилась почти бесполезной.

Посмотрите расположение арендуемой площади и сервитутов.

• Четко ли они определены в договоре аренды или сервитуте?
• Может ли арендатор / сервитут в одностороннем порядке вносить изменения, например, расширение арендуемой площади?
• Вредят ли арендуемые площади или подъездные пути будущему развитию? (е.g., находится ли арендуемая территория посередине родительского участка или там, где произойдет естественное расширение?).

Не полагайтесь на заверения в том, что они «согласятся на изменения». Часто они не делают этого или не делают этого, не требуя существенных уступок. Возможным исключением являются изменения в маршрутах доступа и служебных сервитутов, если вы оплачиваете все расходы! Хорошо составленные документы будут содержать положения, в том числе положения о переселении, которые позволяют развивать собственность в то время как сохраняя потребность арендатора быть очень близко к его текущему местоположению.

Проверить положения о помехах. Они могут сказать или быть близки к тому, чтобы сказать, что с недвижимостью нельзя ничего сделать, что могло бы повлиять на аренду ячейки. Таким образом, новое здание не может быть построено, существующее здание не может быть увеличено в высоту и / или размещены на его крыше предметы, если это может повредить распространению сотовых сигналов. Повлияет ли это на планы покупателя в отношении собственности, такие как строительство двухэтажных домов или многоэтажных коммерческих зданий?

Еще одно распространенное (и сильно завышенное) положение гласит, что новые радиостанции не могут быть доставлены на родительский участок после подписания договора аренды.Иногда это распространяется на близлежащие владения владельца собственности или в пределах определенного количества миль. Какой? Нет сотовых телефонов, Wi-Fi, Bluetooth, полицейских радиоприемников, банкоматов (у них есть радиоприемники), автоматов с газировкой (то же самое) или радиоприемников, необходимых владельцу здания или арендаторам? Последнее положение, на которое следует обратить внимание, дает арендатору / держателю сервитутов исключительное право устанавливать новые радиостанции в собственности, часто мини-вышки сотовой связи или распределенные антенные системы (DAS).

По сроку аренды, даже если аренда или сервитут могут быть аннулированы в короткие сроки или не продлены, этого почти никогда не происходит.Предположим, что документы будут действовать максимально возможное время.

Если аренда распространяется на антенны в здании или на вышку рядом с значительными зданиями, изучите условия подробно. Договоры аренды сотовых антенн на зданиях должны быть более подробными и сложными, чем договоры аренды вышек на открытой местности, чтобы защитить владельца собственности, здание, а также его использование и обслуживание. Например, часто сдаются в аренду три участка: место на земле для оборудования и генераторов; место на крыше для антенн; и пространство между ними для подключения проводов.К каждому сценарию применяются разные условия, например, арендатор должен снять оборудование с крыши за свой счет для проведения работ на крыше. К сожалению, детали часто отсутствуют, часто из-за форм аренды, предназначенных для других целей (например, башня на открытой местности), которые используются без изменений.

Наконец, подумайте о безопасности. Арендатору необходим доступ круглосуточно и без выходных, но в соответствии с разумными условиями безопасности собственника. Документы это предусматривают?

Многие другие условия аренды / сервитута соты носят более традиционный характер.Предыдущие пункты — это некоторые из ключевых вопросов, на которые владельцы недвижимости должны обратить внимание перед покупкой недвижимости. Хорошо информированные покупатели могут пойти на уступки (или даже уйти) в случае обнаружения серьезного ущерба.

Джон Пестл — председатель группы практики электросвязи в Varnum LLP, выпускник Гарвардского, Йельского и юридического факультетов Мичиганского университета. С 1996 года он и Варнум представляли интересы владельцев недвижимости при аренде клеток. Для получения дополнительной информации свяжитесь с Джоном по адресу jwpestle @ varnumlaw.com или 616 / 336-6725.

Отдел регулирования землепользования NJDEP

ВИДЕО: При продаже недвижимости переходят ли сервировки к новым собственникам?

Привет! Меня зовут Грег Джордж. Я поверенный в Macomber Law. В этом видео рассматривается вопрос: «Когда недвижимость продается, переходят ли сервитуты к новым владельцам?»

Короткий ответ: это зависит от . Передача сервитута новым владельцам земли зависит от типа сервитута.

Вообще говоря, существует два типа сервитутов:

• Валовые сервитуты
• Приемлемые сервитуты

Валовые сервитуты — это сервитуты, которые предоставляют право переходить чью-то собственность конкретному физическому или юридическому лицу и, как таковые, носят личный характер. Другими словами, они не переходят к следующему владельцу.

Например, Алиса предоставляет Биллу сервитут, чтобы он пересек ее двор, чтобы порыбачить в общественном ручье, если он ее сосед.Однако, если Билл продаст свою собственность Конраду, право Билла перейти землю Алисы не перейдет к Конраду.

Обустройства Аппуртенант приносит пользу владельцу земельного участка, известного как доминирующее поместье, налагая бремя, позволяющее пройти через другой земельный участок, известное как обслуживаемое поместье. Принадлежащий сервитуту сервитут называется «управляющим с землей», потому что это , а не , принадлежащий владельцам земли. Право сервитута перейдет к новым собственникам. Удобный способ концептуализировать принадлежность состоит в том, что она присоединяется к титульному праву на землю и, таким образом, передается новому владельцу титула при продаже.

Например, Алиса может предоставить Биллу и его преемникам и назначить сервитут на своей земле. Если Билл продаст свою собственность Конраду, Конрад также будет иметь право пересекать землю Алисы.

Надеюсь, вы нашли это видео полезным. Спасибо за просмотр!

Все, что вам нужно знать о передаче права собственности на недвижимость

Автор: ROS Team 3 марта 2021 г.

Некоторые считают домовладение частью американской мечты.В конце концов, владение землей и недвижимостью исторически оказалось чрезвычайно ценным. Конечно, невозможно определить, кто владеет недвижимостью, просто взглянув на саму собственность. Документирование права собственности требует обширной бумажной работы.

Недвижимость и документация о праве собственности являются частью публичного реестра, то есть доступны для всех, кто ищет информацию об этой собственности. Каждый раз, когда недвижимость передается новому владельцу, продавец и покупатель должны заполнить необходимые документы, чтобы отразить изменение.Любая ошибка в этом отношении может позже вызвать споры или вообще поставить под угрозу сделку. Помня об этом, важно, чтобы транзакции, связанные с передачей собственности, совершались правильно с первого раза.

Давайте рассмотрим некоторые основы передачи недвижимости и прав собственности на нее.

Передача права собственности на недвижимость

Передача права собственности на имущество происходит по акту. Это юридический документ, отражающий описание собственности.Имя и подпись лица, передающего собственность, а также информация о том, кто получает право собственности на собственность.

Акты — это не длинные документы; тем не менее, в описание свойства может быть включена дополнительная информация, например, состояние собственности. Вы можете претендовать на собственность и использовать ее только в том случае, если ваше имя указано в заголовке. Если у собственности несколько владельцев, имена всех владельцев должны быть указаны в документе. Имущество не может быть передано без согласия всех собственников.Когда вы планируете покупать недвижимость, очень важно иметь четкое название.

Существуют разные типы документов, но два наиболее распространенных — это гарантийный и отказный.

Гарантийные обязательства

Самый распространенный способ передачи права собственности на землю, особенно жилую, — оформление гарантийного акта. Гарантийные обязательства не только позволяют собственнику недвижимости передать право собственности покупателю. Но этот тип документа также явно обещает, что название является хорошим и свободным от всех залогов или других проблем.В результате этот тип документа лучше всего подходит для продавцов, поскольку он может привлечь покупателей, которые не заинтересованы в том, чтобы впоследствии иметь дело с трудностями, связанными с получением четкого права собственности.

Заявление о прекращении права требования

Еще один распространенный вид акта — это акт о прекращении права собственности. В сделках этого типа продавец передает любую долю владения недвижимостью, которую он имеет. Но не дает никаких гарантий относительно титула собственности. Этот тип акта используется, когда продавец не уверен, является ли правовой титул хорошим и свободным от залогового права.Документы о прекращении права требования часто наблюдаются между супругами во время бракоразводных процессов или когда имущество передается между членами семьи.

Акт о прекращении права собственности также используется, потому что продавцы не всегда могут дать обещания относительно правового титула собственности. В большинстве случаев с актами о прекращении права собственности владелец действительно имеет действующее право собственности. Но по-прежнему не хочет давать никаких гарантий по поводу названия.

Акты о прекращении права требования — это быстрый способ продать недвижимость. Продавцы решают любые потенциальные проблемы с титулом, полностью игнорируя их.Компании по страхованию титулов также неохотно покрывают права собственности, которые передаются через документы о прекращении права собственности.

Pro Tip : Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости через акт о прекращении права собственности, неплохо понять, почему продавца интересует акт о прекращении права собственности, а не гарантийный акт. Причина продавца может повлиять на ваше решение о покупке недвижимости. По возможности старайтесь избегать отказов от прав и соглашайтесь с ними только в том случае, если вы доверяете продавцу или если вы уже знаете подробности о названии.

Итог

Если название собственности записано неправильно, во временной шкале могут быть пробелы. Это может вызвать беспокойство по поводу права собственности на недвижимость, поскольку поднимает вопрос о том, имеет ли продавец право передать собственность новому владельцу. Это также ставит под сомнение наличие каких-либо непогашенных долгов по отношению к собственности.

Расследование правового титула — важный шаг в процессе передачи недвижимости.Эти расследования обычно проводит ваш поверенный, особенно в тех случаях, когда вы не знаете продавца. Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость по гарантийному документу или по заявлению о прекращении права требования, вашей главной целью должно быть четкое название.

Различные способы владения недвижимостью в Таиланде иностранцами

Поскольку туризм растет с каждым годом, Таиланд, особенно Пхукет, становится все более популярным местом для инвестиций в недвижимость.

Пхукет привлекает всех, кто хочет иметь дом под тропическим солнцем, от предпринимателей до молодых семей и пенсионеров.И хотя эти люди рады называть Пхукет своим домом, похоже, что именно инвесторы, ищущие более высокую отдачу от своего капитала, движут этим рынком.

Иностранцы могут владеть недвижимостью в Таиланде

Если у вас есть несколько клиентов, которые заинтересованы в покупке недвижимости на Пхукете, важно, чтобы вы знали, как их посоветовать. Им нужно найти в вас подходящего агента, а также почувствовать, что вы работаете с опытными и этичными юристами, которые помогут им в процессе покупки.

Ниже приводится описание наиболее распространенных и законных способов, которыми ваши клиенты могут инвестировать в тайскую недвижимость.

Право собственности

Кондоминиумы без права собственности

Кондоминиум без права собственности — это самый простой способ для иностранца владеть недвижимостью в Таиланде. Согласно тайскому закону , до 49% площади кондоминиума может принадлежать иностранцам.

При условии сохранения требуемой доли тайской собственности в данном комплексе, кондоминиум может быть полностью и юридически оформлен на имя иностранца .Это означает постоянное владение на неограниченный срок до тех пор, пока владелец не решит продать эту единицу.

Интересной деталью является тот факт, что, когда иностранец покупает кондоминиум, в название входит «долевое участие» в здании и всех его общих помещениях. Это означает, что ваш клиент будет владеть крошечной частью автостоянки, сада, бассейна и даже стойки регистрации. Кроме того, доля долевого владения переводится в их долю голоса в ассоциации владельцев.

Кондотели или Кондоминиумы с отельной лицензией

Condotels сочетают в себе услуги отеля и юридическую структуру кондоминиума и идеально подходят для всех, кто заинтересован в хорошей инвестиционной возможности . Инвесторы могут приобретать отдельные объекты недвижимости, а затем сдавать их в аренду как гостиничные помещения.

Каждому владельцу обычно выделяется определенное количество дней использования для своей единицы каждый год (обычно от 2 недель до 1 месяца). В остальное время недвижимость сдается в аренду отелем.Обратите внимание, что отель обычно управляет курортом и арендным бизнесом.

Condotel обычно предлагает вариант либо гарантированного дохода от аренды, либо вхождения в пул аренды . В пуле аренды все участвующие владельцы должны предлагать свои квартиры в аренду, затем арендный доход «объединяется», и каждый владелец участвует в прибыли.

Поскольку кондотель имеет лицензий на кондоминиум и отель , апартаменты могут сдаваться в аренду еженедельно или даже посуточно.С ростом Airbnb возможность предлагать краткосрочную аренду представляет собой огромное преимущество для иностранных инвесторов.

Фирменные резиденции

Этот тип инвестиционной собственности прямо относится к категории Luxury Property. Хотя брендовые резиденции также могут быть виллами, ряд застроек на Пхукете были созданы как роскошные кондоминиумы, что означает, что должна применяться динамика владения 51% тайцев — 49% иностранцев. Это означает, что иностранцев могут купить квартир в брендовых резиденциях, а владеют ими в собственность.

Когда проект разделяет свое название с сетью роскошных отелей, инвесторы точно знают, что они покупают: дизайнов от всемирно известных архитекторов, светильники и отделку высочайшего качества, а также интерьеры, которые просто источают роскошь.

Фирменных резиденций по понятным причинам привлекают состоятельных инвесторов. Их собственность управляется курортом, включая возможность использовать бассейн для сдачи в аренду, если они там не проживают. Кроме того, высококачественный сервис — это все, что вы ожидаете от пятизвездочных отелей сети .

Покупка квартиры через оффшорную компанию

Хотя законы, регулирующие наследование кондоминиума в Таиланде, благоприятны для иностранцев, вы, тем не менее, можете рассмотреть возможность покупки кондоминиума через оффшорную компанию.

Британские Виргинские острова — популярный выбор из-за их хорошо зарекомендовавшей себя репутации страны с безупречным администрированием и конкурентоспособных эксплуатационных расходов.

Покупка через оффшорную компанию идеально подходит для планирования преемственности, потому что компании не умирают.Это делает планирование наследования простым и безболезненным , потому что лицо, контролирующее акции компании, фактически владеет квартирой. Точно так же, если вы хотите продать свою квартиру, вам нужно всего лишь передать акции оффшорной компании новому владельцу.

Земельный участок

Земельная собственность относится не только к реальным участкам земли и камня, но также к земельным участкам домов, таунхаусов, бунгало или вилл. — другими словами, земля с сохранившимся зданием, стоящим на ней.

В Таиланде очень хорошо известны законы , регулирующие иностранную собственность на земельную собственность. , законы, которые по существу запрещают передачу прав собственности на любую землю от имени иностранца.

За очень, очень немногими исключениями, лучше принять это как факт: , если вы иностранец, вам не разрешается владеть землей в Таиланде.

Покупка вилл через тайскую компанию

В тайском законодательстве есть ограничения, которые не позволяют иностранцам владеть земельной собственностью.Сюда входят не только земельные участки, но и земельные дома или виллы. Иностранцы должны согласиться с тем, что попытка обойти закон без надлежащей юридической консультации сопряжена с риском.

Обычный способ попытаться обойти закон — это для иностранца создать тайскую компанию Ltd . Но чтобы все было сделано правильно, компания должна вести легальный бизнес. Это означает, что они генерируют доход и имеют настоящих тайских акционеров (номинальные акционеры в Таиланде являются незаконными).Найденные ими тайские акционеры должны быть законными инвесторами , а также заинтересованными сторонами, которые имеют право голоса в управлении компанией в будущем. Иностранец не может владеть более 49% акций.

Опытный тайский юрист сможет посоветовать вам лучшую стратегию, чтобы помочь вашим иностранным клиентам, владеющим недвижимостью в Таиланде. Обратите внимание: если юрист, который будет поддерживать вашу работу, предлагает вашему клиенту избегать любых из вышеперечисленных вопросов, вам необходимо найти другого юриста.

Почему бы не рассмотреть возможность аренды?

Leasehold — это договоренность, при которой вы фактически арендуете недвижимость (на длительный срок) у фактического владельца (который сам является «собственником»). За очень немногими исключениями, любой иностранец в Таиланде, который хочет владеть земельной собственностью (например, домом или виллой), вместо этого ограничивается арендой, которая не может превышать 30 лет.

В качестве арендатора иностранцу предоставляется «исключительное владение » (право беспрепятственного владения), что означает, что он может использовать недвижимость в качестве дома или арендуемой собственности на время аренды.

Каждый договор аренды должен быть зарегистрирован в местном земельном управлении , и как только это будет сделано, договор аренды действует как залог против документа о праве собственности. Это фактически делает юридическое положение иностранного арендатора более надежным, чем у иностранца, использующего незаконную тайскую компанию.

Многие девелоперы также содержат пункты в приложении о купле-продаже, согласно которым по истечении первоначального срока аренды договор аренды будет продлен еще на два 30-летних срока , , фактически делая срок аренды 90 лет (часто обозначается как 30 + 30 + 30) .Хотя по тайскому законодательству такие продления могут быть только обещаниями, использование авторитетного разработчика и опытного юриста может гарантировать успешное продление.

Собственное здание, Сдам участок

Другой вариант для иностранцев — владеть самим зданием, но арендовать землю, на которой оно расположено, у собственника. Свободным владельцем может быть физическое лицо или компания (например, разработчик).

Поскольку ограничения на владение землей не распространяются на владение зданием, некоторые иностранцы берут в аренду участок земли сроком на 30 лет, а затем переходят к , чтобы построить на этой земле виллу своей мечты.

Опытный юрист также может гарантировать, что первоначальный 30-летний период может быть продлен в конце первого срока.

Аренда с обеспечением

Гарантированная аренда (также известная как Защищенная или коллективная аренда ) — это структура, в соответствии с которой арендатор соглашается на аренду, одновременно подписывая договор купли-продажи с тайской компанией застройщика .

В большинстве случаев тайская компания разрабатывает коллекцию вилл, которые сдаются в аренду иностранцам.Иностранцы, сдающие виллы в аренду, совместно владеют акциями офшорной компании. Важнейшими элементами этой структуры являются соблюдение правил, регулирующих владение контрольным пакетом акций в Таиланде, и отсутствие обещаний о гарантированном продлении аренды.

Вместо этого, когда каждый иностранец подписывает 30-летний договор аренды собственности, офшорная компания, в которой они имеют долю, одновременно приобретает миноритарный пакет акций компании-арендодателя. Однако это миноритарное владение акциями дает особые права, такие как право голоса, что позволяет офшорной компании определять направление и действия тайской компании.

Другими словами, вы знаете, что ваш договор аренды будет продлен, потому что вы и все другие иностранные арендаторы имеете право принимать это решение. Кроме того, если вы гарантируете, что ваши наследники берут под свой контроль акции вашей оффшорной компании, они могут дополнительно гарантировать, что любой пункт о правопреемстве в договоре аренды применяется в их интересах.

Однако договор аренды с обеспечением был успешно оспорен в суде в Таиланде, поэтому вы должны убедиться, что застройщик все правильно структурировал.При правильной структуре ваша аренда — и ваши инвестиции — могут быть защищены в долгосрочной перспективе.

Помещение виллы на имя вашей тайской жены

В Таиланде супругу-иностранцу не разрешается совместно владеть землей. Если пара покупает землю на имя тайского супруга, они должны сделать совместное заявление о том, что ее личные средства были использованы для покупки. Отметьте , что она решила заложить или продать собственность без согласия своего мужа.

Один из способов закрепления формы «совместной собственности» заключался в том, чтобы тайский супруг (чаще всего жена) владел землей, а затем сдавал ее в аренду своему мужу на 30 лет. Таким образом, даже если жена решит продать землю, ее муж будет иметь недвусмысленное право оставаться в доме на земле до истечения срока аренды.

Обратите внимание, что любая из сторон может по своему усмотрению аннулировать соглашение (даже в течение 1 года после развода).

Использование тайского друга для покупки вашей виллы

Известно, что иностранцы, у которых есть надежные тайские друзья, переводят деньги своему другу, который затем покупает виллу на свое имя. Иностранец может иметь договор с тайским другом, в котором говорится, что он владеет 49% долей в вилле, но иностранец не будет указывать свое имя в документе, подтверждающем право собственности.

В этом случае друг имеет право продавать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться недвижимостью , без согласия иностранца .Это «дешевый и простой» способ «владеть» виллой, но опять же, вы на самом деле не владеете ею. Тем не менее, иностранец может сдать здание в аренду у своего друга для юридически безопасного пользования имуществом как минимум на 30 лет.

Также стоит упомянуть, что в том маловероятном случае, если власти обнаружат, что ваш друг купил недвижимость для вас, ваш друг может считаться незаконным кандидатом, действующим от вашего имени.

Исключения из правила

Мы упоминали выше, что было «очень и очень мало исключений» из законов против иностранного владения земельной собственностью в Таиланде.Давайте посмотрим на исключения.

Предписанные инвестиции

Для иностранцев, обладающих ресурсами, Закон о Земельном кодексе Таиланда предлагает еще один путь к иностранной собственности на землю в собственность.

Инвестиции должны быть в облигациях государственного предприятия, Банка Таиланда, правительства Таиланда или в любые облигации, капитал или проценты по которым обеспечены Министерством финансов.

Учитывая, что иностранцы уже покупают (или даже арендуют) виллы на Пхукете на сумму до 400 миллионов бат (12 долларов США.51 миллион или 11,21 миллиона евро) , необходимо сделать предписанные инвестиции в размере 1/10 этой суммы, а затем использовать остаток для покупки виллы.

Совет по инвестициям (BOI)

Любой иностранец, желающий продвигать бизнес или инвестировать в Таиланд , может получить особые привилегии , например, разрешение на владение землей.

Закон о поощрении инвестиций предоставляет стимулы для бизнеса, а не для физических лиц, но по схеме BOI иностранец может контролировать свой тайский бизнес, что не может быть сделано с помощью обычной Thai Company Ltd.А если они контролируют компанию, это означает, что они также контролируют любую землю, принадлежащую компании.

Любому иностранцу, имеющему возможность использовать схему BOI, также предоставляется юридический контроль над тайской собственностью .

О Thai Residential

Thai Residential — одна из ведущих групп по консультированию в сфере недвижимости в Таиланде. Это опытные консультанты по недвижимости, которые предлагают полную прозрачность и консультации по тонкостям покупки недвижимости в Таиланде.

Продать недвижимость иностранным покупателям

ListGlobally — крупнейшая сеть порталов недвижимости в мире. Через наши порталы недвижимости +100 мы можем продвигать вашу тайскую недвижимость для иностранной аудитории. Мы помогаем вам получить прибыль от рыночных возможностей для развития вашего бизнеса. Увеличивая свое присутствие и адаптируясь к новым тенденциям в сфере недвижимости и изменениям законодательства, вы можете увеличить свои продажи.

Полное руководство по покупке дома в Великобритании

Это руководство объясняет весь процесс покупки дома в Великобритании, включая расходы и где найти недвижимость в Великобритании для продажи.

В Великобритании можно купить много типов недвижимости; многие, кто переезжает туда, предпочитают покупать, а не арендовать. Цены сильно различаются в разных странах и регионах, но ипотека в Великобритании доступна для тех, кто может себе это позволить. Это руководство по покупке дома в Великобритании смотрит на:

Домовладение в Великобритании

Согласно последним статистическим данным, 52,8% семей в Великобритании владеют собственным домом; 28,2% владеют недвижимостью напрямую и 24,6% владеют ипотекой. Этот показатель ниже, чем в среднем по ЕС, но выше, чем в европейских странах, таких как Германия, Франция и Швейцария.Домовладение в Великобритании выросло в конце 20-го века благодаря схеме «Право на покупку», введенной в 1980-х годах, когда муниципальные арендаторы получили возможность покупать свои дома по льготной цене. Средний возраст покупателей, впервые покупающих недвижимость, в последние годы увеличился, в основном из-за роста цен на жилье. По данным Института финансовых исследований, количество домовладений среди молодежи за последние 20 лет сократилось более чем вдвое.

Стоит ли арендовать или покупать дом в Великобритании?

Если вы планируете остаться в Великобритании на длительный срок или уверены в том, что в каком-то районе есть определенная область, покупка дома или квартиры в Великобритании может быть реальным решением, особенно с учетом рекордно низких процентных ставок по ипотеке в последние годы.

Однако аренда в Великобритании может быть лучшим выбором для иностранцев, намеревающихся остаться всего на несколько лет; может быть труднее возместить гербовый сбор и другие расходы в краткосрочной перспективе, а также потенциальный налог на прирост капитала в размере 18–28%, если вы продаете. Аренда также позволяет новичкам почувствовать различные районы и иметь возможность сделать быстрое предложение. Прочтите руководство Expatica для получения дополнительной информации об аренде в Великобритании или в Лондоне.

Могут ли эмигранты купить дом в Великобритании?

Нет никаких юридических ограничений на покупку недвижимости иностранцами в Великобритании.Иностранцы и нерезиденты также могут получить ипотеку в Великобритании. Однако те, кто проживает в Великобритании менее двух лет и не имеет работы, могут столкнуться с более строгими требованиями и более крупным депозитом. См. Это руководство по ипотеке в Великобритании для получения дополнительной информации. Вам нужно будет назначить британского адвоката или перевозчика для обработки юридических документов при покупке дома в Великобритании.

Как правило, для нерезидентов применяются те же налоги на недвижимость и связанный с ней доход, что и для резидентов Великобритании.Гербовый сбор уплачивается по той же ставке, и налог на прирост капитала будет уплачиваться по той же ставке, если недвижимость продается с прибылью. Если вы являетесь владельцем недвижимости в Великобритании, не являющимся резидентом, вам необходимо будет платить налог на доход от аренды так же, как и с арендодателем-резидентом, хотя вы можете получить освобождение, если уплачиваете налог с этого дохода в своей стране. страна проживания и ваша страна имеют соглашение об избежании двойного налогообложения с Великобританией. См. Это руководство по налогам в Великобритании для получения дополнительной информации.

Рынок недвижимости Великобритании и цены на недвижимость

После голосования по Brexit в 2016 году рынок недвижимости Великобритании оставался неопределенным, хотя средняя цена на жилье в Великобритании оставалась довольно стабильной и в настоящее время составляет около 228 000 фунтов стерлингов.Цены на жилье в Великобритании выше, чем где-либо еще в ЕС; Средняя стоимость квадратного метра составляет 23,93 евро. Это почти вдвое больше, чем следующая по величине сумма во Франции — 12,80 евро. Цены в Лондоне выше, чем в других крупных городах, в настоящее время в среднем 473 822 фунта стерлингов (912 343 фунта стерлингов за отдельный дом, 411 950 фунтов стерлингов за квартиру). Средние общие затраты для других крупных городов включают: — Манчестер 193 415 фунтов стерлингов; Эдинбург — 292 644 фунтов стерлингов; Кардифф — 250 618 фунтов стерлингов; и Белфаст 159 562 фунтов стерлингов.

Затраты на покупку дома в Великобритании

Затраты, связанные с покупкой дома в Великобритании, можно условно разделить на две части: первоначальные затраты и текущие затраты.

Первоначальные затраты на покупку дома в Великобритании

Сюда входят:

• Гербовый сбор — применяется ко всем покупкам недвижимости на сумму более 125 000 фунтов стерлингов по ставке от 2 до 12% (или от 3 до 13% для вторых домов или покупок с целью аренды). Вы можете рассчитать гербовый сбор, который вы заплатите, с помощью этого калькулятора;
• Залог — если вы берете ипотеку в Великобритании для покупки дома в Великобритании, вам нужно будет внести залог на покрытие расходов, которые обычно составляют от 5 до 40% от стоимости недвижимости;
• Стоимость ипотеки — если вы берете ипотеку для покупки дома, с этим связаны различные сборы, включая плату за организацию, плату за бронирование и плату за оценку.Это может добавить пару тысяч фунтов к расходам;
• Юридические сборы — вам нужно будет нанять юриста или переводчика, который будет действовать от вашего имени, независимо от того, берете ли вы ипотеку или нет. Эти сборы могут превышать 1000 фунтов стерлингов;
• Сборы за регистрацию земельного участка — они уплачиваются правительству Великобритании с целью передачи юридических документов собственности новому владельцу. Дополнительную информацию о расходах можно найти здесь;
• Стоимость вывоза — это расходы на перевод вашего имущества в Великобританию из вашего старого дома.Если вы платите за это компании, занимающейся переездом, расходы будут зависеть от того, сколько вам нужно переехать и как далеко она должна пройти, но средняя стоимость может составлять от 300 до 600 фунтов стерлингов;

Текущие расходы на покупку дома в Великобритании

Сюда входят:

• Выплаты по ипотеке — вы должны будете начать выплачивать ипотеку через месяц после покупки дома;
• Техническое обслуживание и ремонт — если вы покупаете новостройку или дом в хорошем состоянии, они должны быть достаточно низкими.Если вы покупаете дом в Великобритании, над которым нужно много доработать, разумно составить бюджет на то, сколько дополнительных денег потребуется вложить в недвижимость;
• Страхование — необходимо учитывать и страхование здания, и страхование домашнего имущества. См. Это руководство по страхованию в Великобритании;
• Обычные счета — вам нужно будет платить муниципальный налог по ставке, зависящей от стоимости вашей собственности, плюс счета за коммунальные услуги в Великобритании, такие как газ, вода и электричество;
• Расходы арендатора — если вы покупаете недвижимость в аренду, могут возникнуть дополнительные расходы, такие как арендная плата за землю, которая может составлять 50-100 фунтов стерлингов в год

Финансирование покупки недвижимости в Великобритании

Ипотека в Великобритании

Если вам нужна помощь в финансировании покупки, лица, не являющиеся гражданами Великобритании, могут получить инвестиционный заем в банке или ипотечном брокере.Международные банки, такие как HSBC, также предоставляют услуги на английском языке. Большинство ипотечных кредиторов предлагают различные ипотечные кредиты с фиксированной и переменной ставкой. Они требуют, чтобы вы подняли депозит, который обычно составляет от 5 до 40% (обычно выше для нерезидентов). Также возможно получить жилищный заем за границей под существующие активы, но это может иметь налоговые последствия. Комиссия за организацию кредита также различается в зависимости от кредитора, но может включать в себя комиссию за бронирование ипотечного кредита, а также плату за организацию или завершение. Подробнее читайте в нашем справочнике по ипотеке в Великобритании.

Схемы помощи в Великобритании

Правительство Великобритании ввело «Помощь при покупке», чтобы помочь потенциальным домовладельцам принять меры по защите прав при покупке дома в Великобритании. Арендаторы социального жилья имеют право покупать свое жилье, если они проживают в нем не менее 3 лет. Правительство также предлагает ряд простых в использовании калькуляторов через свою службу Money Advice Service, которые могут помочь вам определить, что вы можете себе позволить, и вероятную ежемесячную стоимость ипотеки.

Поиск недвижимости в Великобритании

домов на продажу в Великобритании чаще всего указываются у агентов по недвижимости и на их веб-сайтах, на веб-сайтах недвижимости и в газетных объявлениях.Вы также можете найти недвижимость для продажи на аукционах недвижимости и осмотрев определенные районы, ища знаки «Продается» за пределами собственности и связываясь с агентом по недвижимости, с которым указан дом. Независимо от того, как вы нашли объявление, обычно в нем содержатся контактные данные частного продавца или его агента по недвижимости.

Выполнение поиска в Интернете откроет множество веб-сайтов о недвижимости, на которых представлена ​​недвижимость в Великобритании для продажи, и вы также можете просмотреть более подробную информацию о поиске недвижимости с помощью поиска Expatica по поиску дома для покупки дома в Великобритании.

Агенты по недвижимости в Великобритании

Агенты по недвижимости, или просто агенты по недвижимости, как их обычно называют в Великобритании, являются обычным методом поиска жилья. Они адаптируют свой поиск в соответствии с вашими требованиями, обладают обширным знанием местных особенностей и, как правило, имеют более широкий спектр предложений. Они также могут организовать просмотр от вашего имени, а также помочь с переговорами о цене и процедурами покупки.

Когда вы покупаете дом в Великобритании через агента по недвижимости, важно спросить, что они предлагают.Многие агенты по недвижимости в Великобритании предлагают услуги юриста и услуги по оформлению ипотечного кредита, которые могут ускорить и упростить процесс, но вы также можете совершить покупки вокруг, чтобы получить опыт, соответствующий вашим обстоятельствам и бюджету. Комиссионные агента по недвижимости обычно взимаются с продавца, поэтому вам не нужно платить им за общие услуги при покупке, хотя некоторые могут взимать плату за дополнительные услуги. Узнайте заранее, какие расходы вы можете понести.

В стране есть широкий выбор агентов по недвижимости, из которых вы можете выбирать.Большинство из них — это местные компании, которые работают в определенных областях и регионах, поэтому вам может потребоваться провести исследование, когда дело доходит до поиска подходящего для вас агента по недвижимости. Тем не менее, количество онлайн-агентств и национальных агентств растет, в том числе:

На таких сайтах, как Rightmove, вы сможете сравнивать свойства различных агентов, используя фильтрацию по цене, местоположению и т. Д. Вы можете зарегистрироваться у нескольких агентов по недвижимости в Великобритании одновременно. Они должны быть членами Национальной ассоциации агентов по недвижимости.

Просмотр и выбор недвижимости

Осмотр можно провести как напрямую с продавцом, так и через агента по недвижимости. Это будет по предварительной записи, и, если вы работаете с агентом, вам, как правило, придется встретиться с ними либо по адресу собственности, либо в офисе агента. Чтобы получить от просмотра максимум удовольствия, составьте список того, что нужно проверить, и вопросы, которые нужно задать. Вы можете просматривать свойство несколько раз, и имеет смысл просмотреть его хотя бы дважды; лучше всего ходить в разное время суток (днем и ночью).Некоторые агенты по недвижимости предлагают удаленный просмотр онлайн, что полезно для тех, кто находится за границей или с плотным графиком. Однако они не дадут вам такой же глубины информации об объекте, как личное посещение. Если вы не можете лично присутствовать на просмотре, попросите друга или коллегу просмотреть его от вашего имени.

Процесс покупки дома в Великобритании

Процесс покупки дома в Великобритании обычно занимает 2-3 месяца. Это может быть больше, если вы являетесь участником цепочки покупателей и продавцов, ожидающих покупки или продажи другой собственности.

Прежде чем приступить к поиску жилья, вы должны оценить свои финансы, чтобы знать, что вы можете себе позволить, будь то ипотека или ваш собственный капитал. Это также предотвратит ненужные задержки после того, как ваше предложение будет принято, или если вам нужно сделать быстрый шаг, чтобы обезопасить свой идеальный дом. Это ключевые этапы, которые необходимо выполнить после того, как вы нашли недвижимость в Великобритании, которую хотите купить.

Делаем предложение

Когда у вас появятся финансы, вы можете сделать предложение на недвижимость в Великобритании, которое может быть сделано устно или письменно через агента по недвижимости или напрямую с частным продавцом.После принятия предложения продавец составляет договор о передаче права собственности. В Англии, Уэльсе и Северной Ирландии предложение не имеет юридической силы до обмена контрактами. Однако стандартный процесс покупки недвижимости отличается в Шотландии, где предложения передаются через юриста. Посетите веб-сайт правительства Шотландии, чтобы получить более подробную информацию о покупке недвижимости в Шотландии.

Вы можете предлагать цену ниже или выше запрашиваемой цены при подаче заявки.Примите во внимание, как долго недвижимость находится на рынке. Подумайте о том, чтобы поговорить с агентом по недвижимости или другим консультантом по недвижимости. Недвижимость в Великобритании часто продается по цене ниже запрашиваемой, но вы рискуете проиграть другому покупателю, если ваша ставка будет низкой.

Наем адвоката

Вам понадобится адвокат для проведения юридических работ, связанных с продажей. Зарегистрированных поверенных и юридических консультантов можно найти через Юридическое общество. Гонорары адвокатов могут варьироваться, многие взимают почасовую ставку.Обычно они будут стоить от 500 до 1500 фунтов стерлингов плюс НДС за работы, связанные с продажей недвижимости. Адвокат представляет вас на протяжении всего процесса покупки дома. Они уточняют у местных властей, есть ли какие-либо проблемы с планированием, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Получение опроса

Ваш ипотечный кредитор организует оценку недвижимости. Тем не менее, вы можете заказать обследование собственности, которое учитывает возможные затраты на техническое обслуживание и ремонт.Вы должны будете заплатить за опрос, но они могут сэкономить деньги в долгосрочной перспективе, если выявят проблемы, которые позволят вам сократить ваше первоначальное предложение. Доступны различные типы опросов, в том числе:

• Отчет о состоянии Королевского института дипломированных геодезистов (RICS) — это базовое обследование «светофора», часто используемое для новостроек. Он не включает советы или оценку. Стоимость 250 фунтов стерлингов;
• Отчет о покупателе жилья RICS — это более подробный обзор, включающий оценку.Типичная стоимость составляет около 400 фунтов стерлингов;
• Строительное или структурное обследование — рекомендуется для старых домов или домов, нуждающихся в ремонте. Типичная стоимость составляет 600 фунтов стерлингов +

. Вы можете сравнить расценки геодезистов в вашем районе с помощью инструмента поиска RICS.

Завершение оферты и ипотеки

Если вы заказываете обследование, и оно выявляет проблемы, измените цену в свете новой информации. Если вы подаете заявку на ипотеку в Великобритании, вам также может потребоваться пересмотреть условия, если в ходе опроса недвижимость оценивается по более низкой цене, поскольку ваш ипотечный провайдер, вероятно, уменьшит сумму, которую они готовы предоставить.После того, как вы завершите оформление предложения и оно будет принято, вам нужно будет внести залог и оформить ипотечный кредит.

ПРИМЕЧАНИЕ: это последний шанс выйти из продажи до обмена контрактами. Ваш ипотечный кредитор предоставит вам 7 дней на принятие ипотечного предложения. Вы можете отменить подписку после подписания ипотечного кредита, но при этом вы потеряете авансовый платеж на покрытие расходов по ипотеке.

Обмен контрактами

Если проблем нет, вы получите контракт от юриста продавца на подпись и завершение сделки.Уточните детали контракта у своего юриста и при необходимости попросите внести поправки. Как только вы будете довольны контрактом, вы можете его подписать. Это означает, что вы настроены на продажу. Контракт должен включать все ключевые детали, такие как цена и дата завершения, а также все условия продажи.

Завершение продажи и окончательные договоренности

После подписания контрактов деньги за продажу переводятся со счета вашего поверенного и со счета поставщика ипотечного кредита на счет продавца.Именно в этот момент вы получите ключи от своего нового дома. Теперь вам нужно будет оплатить все невыплаченные сборы по ипотеке и гонорары адвоката. Ваш адвокат должен зарегистрировать продажу в Земельном кадастре и оплатить причитающийся гербовый сбор (эти сборы обычно добавляются к вашему юридическому счету).

Переезд в вашу собственность в Великобритании

Оформление страховки

Если вы оформляете ипотеку или покупаете недвижимость для сдачи в аренду, вам необходимо приобрести страховку здания, которая защищает имущество от повреждений, вызванных такими вещами, как пожар или наводнение.Вы также можете оформить страховку домашнего имущества, чтобы защитить свою мебель и имущество. Многие страховые компании предлагают комбинированное страхование домовладельцев, которое покрывает как здание, так и все его содержимое. См. Наше руководство по страхованию в Великобритании для получения дополнительной информации о доступных формах страхования.

Коммунальное хозяйство и телекоммуникации

После того, как вы переедете, вы сможете разобраться с подключением коммунальных услуг в Великобритании, таких как электричество, вода и газ. Если они уже подключены, вы можете перенести их на свое имя.Выбрать нового поставщика энергии или интернет-провайдера довольно просто благодаря множеству сайтов сравнения в Великобритании. Такие сайты, как Uswitch и MoneySuperMarket, позволяют легко сравнивать поставщиков, гарантируя, что вы получите лучшее предложение для вас и вашей семьи.

Тем не менее, многие люди в Великобритании по-прежнему предпочитают оставаться с теми же поставщиками газа и электроэнергии из своего предыдущего дома; они просто меняют адрес в своей учетной записи. То же самое и с телевидением, Интернетом и стационарной телефонной связью, поскольку многие провайдеры предлагают пакеты, включающие все три, поэтому людям, как правило, проще оставаться с существующим пакетом.Подробнее читайте в нашем руководстве по настройке телевидения, телефона и Интернета в Великобритании.

Муниципальный налог

Все жители Великобритании, владеющие или арендующие жилье, должны платить муниципальный налог за свои дома. Сообщите местным властям, как только вы переедете; они пришлют вам счет муниципального налога за год. Стоимость зависит от стоимости вашей собственности, и те, кто живет самостоятельно, получают скидку 25%.

Покупка земли для строительства новой недвижимости в Великобритании

Если вам не нравится покупать дом в Великобритании, который уже существует, другой вариант — построить свой собственный дом.Ежегодно в Великобритании этим занимаются около 13 000 человек. Вам нужно будет купить участок с разрешением на застройку. Их можно найти в Интернете, через некоторых агентов по недвижимости и в местных советах. Стоимость варьируется, но в качестве приблизительной оценки стоимость участка может составлять 30-50% от общей стоимости завершенного дома, а стоимость здания составляет около 30-40% от общей стоимости. Большинство имеющихся участков находятся на заброшенных (ранее разработанных) землях. Вы можете искать доступные графики на таких веб-сайтах, как PlotBrowser и Plotfinder.

Покупка нового дома в Великобритании

Правительство Великобритании обязалось строить 300 000 новых домов в год к середине 2020-х годов. Они также предлагают стимулы для лиц моложе 40 лет. Покупка недавно построенного дома в Великобритании может быть привлекательным вариантом. Все в доме новое и имеет 10-летнюю гарантию от дефектов конструкции. Кроме того, если вы покупаете вне плана, вы можете выбрать некоторые аспекты дизайна.

Тем не менее, есть недостатки, такие как возможные задержки в завершении строительных работ, и у некоторых кредиторов может быть сложнее получить ипотеку для нового строительства.Вам также нужно будет искать дефекты, которые можно устранить, если известить отдел продаж в точке продажи. Процесс покупки новостройки и получения ипотеки во многом такой же, как и для уже построенной собственности. Большинство новостроек являются арендой, а не безусловным правом собственности, что означает, что вы владеете зданием, но не землей, на которой оно построено, и, возможно, вам придется платить ежегодную арендную плату за землю. Если вы покупаете новостройку на правах аренды, убедитесь, что в ней нет пункта об удвоении арендной платы за землю.

Продажа недвижимости в Великобритании

Вы можете продать свой дом в Великобритании в любое время.Однако, если у вас есть ипотека и у вас отрицательный капитал (т. Е. Стоимость дома меньше непогашенной ипотечной ссуды), вы должны нести эти убытки самостоятельно. Вы можете продать свой дом в частном порядке или через агента по недвижимости (главного или онлайн-агента), но вам придется платить комиссионные агенту по недвижимости, если вы его используете, а также гонорары адвоката, действующего от вашего имени на протяжении всей продажи.