Как отказаться от управляющей компании

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.

Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и привлечь другую УК.

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется 162 статей ЖК РФ.

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости.

Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – товарищество собственников жилья. Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Создать ТСЖ

Можно создать товарищество собственников жилья. Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

• открыть отдельный лицевой счет;
• провести собрание.

Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.

Пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо:

• собрать жильцов;
• проголосовать;
• если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых  услуг.

Общее собрание жильцов

Если один из собственников крайне недоволен работой управляющей компании, то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.

Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.

В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации.

Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.

Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.

Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.

Здесь представлен образец протокола собрания о смене управляющей компании.

В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

Выбор способа управления

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.

Обычно выделяют 3 варианта:

• поиск новой УК;
• создание товарищества;
• создание непосредственного управления.

Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.

Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

Необходимые документы

Для смены управляющей компании необходимо:

• договор с УК;
• письменные итоги собрания;
• заявление об отказе от предоставляемых услуг;
• свидетельство о собственности на квартиру.

Тут можно скачать образец договора с управляющей компанией.

Следует отметить, что при малейших недовольствах УК можно сменить. При этом процесс пойдет быстрей, если не помешать.

На видео об отказе от услуг УК

Как отказаться от услуг ЖКХ, которыми не пользуешься?

Прежде всего нужно заметить, что в стремлении сэкономить нельзя переходить границу безопасности, а именно, совершать несогласованных действий, которые могут навредить другим жильцам дома или вообще привести к аварийным ситуациям.

Вообще отказаться можно только от тех коммунальных услуг, по которым можно проверить отсутствие факта пользования ими, например, посредством счетчиков, и, при этом, не будут нарушены права и законные интересы других проживающих в этом доме.

Так, можно не платить за холодную и горячую воду, электроснабжение, газоснабжение, если поставить счетчики и не потреблять эти услуги. В случае наличия счетчиков на воду и без ее потребления не будет начисляться плата и за отведение сточных вод. Также можно поставить и счетчик тепловой энергии и, отключив батареи, не платить за отопление.

Отказаться от горячего водоснабжения теоретически тоже можно, например, поставив водонагреватель. Но проблема в том, что в отношении водоснабжения, газоснабжения, отопления и канализации очень сложно (во многих случаях невозможно) обеспечить прекращение оказания коммунальной услуги в отдельно взятой квартире (заварить трубу, поставить заглушку и т.д.). А если это технически и возможно, то могут пострадать другие жители дома, что недопустимо. Но если технические ограничения отсутствуют — то можно отказаться и от этих услуг.

А вот, например, от обращения с твердыми коммунальными отходами отказаться нельзя, так как невозможно проверить, будете ли вы выкидывать мусор в общий контейнер/мусоропровод или нет. Поэтому должны платить все, исходя из количества зарегистрированных в этой квартире.

Та же ситуация с жилищными услугами: содержание и ремонт жилого помещения, содержание придомовых территорий, текущий ремонт общего имущества, уборка подъездов — за все эти услуги платить нужно в обязательном порядке!

Расценки на подобные жилищные услуги устанавливаются управляющими компаниями (или на общем собрании ТСЖ) по согласованию с собственниками жилья. Отказаться от них полностью не получится, однако можно на очередном собрании собственников поднять вопрос о пересмотре расчетов и перечня этих услуг.

Не забывайте, что перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок изменения такого перечня, согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом.

 

можно ли выйти из УК одной квартире

Нередко деятельность УК вызывает нарекания со стороны владельцев жилплощади в МКД по причине неэффективного расходования средств, несвоевременного выполнения ремонтов, отсутствия прозрачности в предоставляемой отчетной документации и другим поводам. У собственников квартир в такой ситуации возникает желание досрочно расторгнуть действующий договор с управляющей компанией. Разберём пошаговую инструкцию, если жильцам МКД необходимо отказаться от управляющей компании.

Содержание статьи

Основания отказа от УК

Нормы действующего законодательства содержат конкретные причины для отказа от управляющей компании.

Законодательство

Процедура расторжения договора между собственниками квартир МКД и УК предусматривается статьей 162 Жилищного кодекса РФ, в отдельных пунктах которой указано следующее:

• п. 8.1 – если управляющая компания выбиралась на тендерной основе, прекращение сотрудничества по инициативе собственников квартир возможно спустя каждый год после начала действия подписанного соглашения, но не позже окончания периода, регламентированного документом;
• п. 8.2 – односторонний разрыв соглашения владельцами квартир предусмотрен, если управляющая компания не придерживается взятых на себя обязательств.

Ст. 162 ЖК РФ, пункт 8

При соблюдении норм, указанных в данной статье ЖК России, управляющая компания досрочно отстраняется от управления МКД.

Поводы для отказа от УК

У жильцов должны быть аргументированные причины, чтобы отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией. На законном основании можно разорвать соглашение с УК по следующим причинам:

• неудовлетворительному управлению многоквартирным домом, несвоевременному и неэффективному решению хозяйственных и финансовых вопросов;
• чрезмерным платежам за жилищно-коммунальные услуги;
• отказу управляющей компании от проведения капитального ремонта дома при наличии средств, собранных жильцами, и оснований необходимости выполнения работ;
• неудовлетворительному состоянию энергокоммуникаций, строительных конструкций МКД, прилегающей территории по причине замалчивания и затягивания сроков решения проблем управляющей компанией;
• требованием оплаты за услуги сверх назначенных тарифов;
• медленному, с ненадлежащим качеством, проведению работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Для отказа от услуг управляющей компании у жильцов должны быть аргументированные причины.

Обязанности управляющей компании фиксируются соответствующим договором, включающим указанные и другие положения. Если они не соблюдаются, у жильцов имеются законные основания для прекращения сотрудничества.

Как доказать невыполнение управляющей компанией положений соглашения

Правила смены управляющей компании в многоквартирном доме предусматривают обязательное наличие аргументированных доказательств, поскольку, при рассмотрении дела в суде, необходимо обосновать приведенные причины разрыва договора управления. Условия для отказа предполагают подготовку фото- или видеоматериалов и составленных жильцами актов, указывающих на следующие из возможных ситуаций:

• неубранные подъезды и прилегающую территорию, при наличии квитанций об оплате услуг дворников;
• неудовлетворительное техническое состояние кровли или водопровода;
• не проведенный капитальный ремонт здания, при ненадлежащем состоянии конструкций;
• некачественное выполнение ремонта, завышенные объемы работ, с указанием несоответствия в количестве приобретенных и использованных материалов, другие нарушения.

Содержание актов, кроме фотографий и видео, должно подтверждаться ксерокопиями и оригиналами платежных квитанций, отчетной документации, предоставляемой жильцам управляющей компанией и содержащей противоречивую информацию, другими нужными документами.

Разрешается ли разрыв соглашения с УК владельцам одной квартиры

Нередко возникает ситуация, когда деятельностью управляющей компании недовольны владельцы только одной или нескольких квартир в МКД.

Необходимо учесть, что разрыв взаимоотношений с УК возможен, если более половины проживающих в доме (считаются собственники жилплощади) имеют обоснованные претензии к данной организации. Учитывая изложенное, невозможно отказаться от договора с УК одному собственнику квартиры.

Особенности процедуры прекращения сотрудничества с управляющей компанией

Если коллектив владельцев МКД отказывается от сотрудничества с УК, возможны три варианта при переходе функций, выполняемых этой организацией:

• заключение соглашения с новой структурой;
• создание ТСЖ, с самостоятельным решением вопросов управления МКД коллективом жильцов;
• отсутствие единодушного мнения со стороны владельцев жилплощади. В этом случае организация назначается местным муниципалитетом.

Выбор действий зависит от результатов голосования всех собственников квартир.

Перейти в другую УК

Если собрание владельцев жилплощадей МКД решило сменить управляющую структуру, привлекается другая организация. При выборе иной управляющей компании требуется удостовериться в ее надежности. Изучаются отзывы жильцов домов, состоящих под ее управлением, проверяется отчетная документация.

Создать ТСЖ

Другой способ выполнения функций управления МКД для жильцов – самостоятельно решать данные вопросы путем создания ТСЖ.

Возможные сложности – бумажная волокита, связанная с необходимостью подготовки большого количества документации.

Жильцы могут решать вопросы самостоятельно через создание ТСЖ.

В этом деле инициативной группе владельцев квартир может оказать помощь местная администрация. Потребуется зарегистрировать новое юридическое лицо, с открытием собственного лицевого банковского счета, и обеспечить другие обязательные атрибуты.

Пошаговая инструкция

В приведенной ниже пошаговой инструкции указывается последовательность действий при необходимости разрыва договора, заключенного с УК.

Особенности организации и проведения сборов владельцев

Порядок действий при разрыве договора с УК со стороны жильцов следующий:

• к общему собранию требуется заранее подготовиться, поэтому создается группа активистов, подбирающая необходимые материалы. Этот комитет избирается по итогам голосования владельцев жилплощади и утверждается соответствующим протоколом, чтобы официально подтвердить статус данной группы;
• направляется заявление в УК о соответствующем намерении и предоставлении отчетной документации. Соответствующий образец заявления об отказе услуг управляющей организации представлен ниже;
• определяется, когда и где состоится общее собрание, с уведомлением о расторжении соглашения руководства УК и предстоящих сборах жильцов;
• определяется место, где будут храниться собранные материалы, обеспечивающее сохранность документации и возможность доступа всех жильцов МКД;
• при проведении общего собрания жильцов дома голосованием принимается соответствующее постановление, оформленное протоколом.

Если управляющая компания возражает против досрочного разрыва соглашения, подается исковое заявление в судебную инстанцию.

Необходимо помнить, что собрание должно состояться не позже трехмесячного срока до расторжения договора, согласно указанным в нем положениям.

Можно подать заявление в суд, если управляющая компания возражает против досрочного разрыва соглашения.

Не всегда удается собрать всех представителей коллектива проживающих в МКД, поэтому процедура проведения общего собрания предусматривает возможность заочной формы. Составляются необходимые документы, с изложением общего мнения коллектива, и представителями инициативной группы собираются подписи всех домовладельцев.

Особенности выбора способа управления

Определение способа последующего управления вашим домом решается по итогам проведенного голосования. Вышедший из договора с УК коллектив жильцов МКД должен определиться с дальнейшим способом управления путем голосования. В пользу выбранного способа должны проголосовать более пятидесяти процентов владельцев жилплощади.

Необходимые документы

При досрочном отказе от УК собирается пакет со следующими документами или их копиями:

• протоколом общего собрания собственников жилплощади, подтверждающим расторжение договора;
• ходатайствами в государственные контролирующие органы о принятии мер к УК;
• жалобами жильцов на управляющую компанию, с нареканиями на недостаточную эффективность и нарушения;
• актами о проверках работы УК;
• письмом руководству управляющей компании, уведомляющим о досрочном разрыве соглашения.

Уведомление должно основываться на аргументированных причинах отказа от сотрудничества, и содержать указание даты и времени проведения сборов. Необходимые документы требуется собрать до начала мероприятия.

Действия после принятия решения о разрыве с УК

Расторжение договора считается законным, если выдержана предусмотренная для такого случая процедура. Должно быть организовано собрание собственников жилплощади, и протоколом утверждено соответствующее решение.

Процедура разрыва договорных отношений

После вынесения собранием коллектива жильцов соответствующего решения, управляющей компании необходимо сдать дела, предоставив всю документацию по дому с отчетами о проделанной работе.

Нередко возникает необходимость принятия решения по отстранению УК в суде. Исковое заявление подается стороной, возражающей против прекращения сотрудничества.

Поскольку, при отсутствии ТСЖ, договор заключается индивидуально, каждым владельцем жилплощади, расторжение производится аналогично, с направлением письменного заявления в управляющую компанию о разрыве взаимоотношений от всех владельцев квартир по отдельности.

Договор с управляющей компанией разрывается отдельно с каждым владельцем квартиры.

Что делать при отказе от МКД управляющей компании

Иногда возникает обратная ситуация – когда расторгнуть договор управления с собственниками квартир в МКД желает управляющая компания. Законодательство предусматривает отказ УК от договора в одностороннем порядке, если это допускается условиями соглашения, либо если жильцы вынуждают организацию выполнять дополнительные работы, отсутствующие в контракте. В любом другом случае сложение полномочий управляющей компанией по собственной инициативе допускается, если стороны смогли прийти к взаимоприемлемому соглашению по данному вопросу.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Как следует из представленного материала, допускается досрочный разрыв соглашения с управляющей компанией, если претензии собственников помещений дома аргументированы и обоснованы.

Как отказаться от должности председателя правления ТСЖ?

Здравствуйте, помогите решить проблему. У нас уже полгода существует ТСЖ, я являюсь его председателем, но по личным причинам не могу больше осуществлять эти функции. Среди жильцов желающих больше не нашлось, отсюда 2 вопроса: 1. Как мне «удалить» свою фамилию из всех документов в банке, налоговой и др. организациях?! 2. Я нашла человека, к-ый мог бы осуществлять эту деятельность, но эта женщина не собственник, не ИП, просто физик…как мне передать ей полномочия (общее собрание согласно)?! по генеральной доверенности?по трудовому или иному договору? Спасибо большое…

Председатель ТСЖ должен являться собственником жилого помещения в доме, который входит в состав конкретного  товарищества, и быть членом его правления. Это общее требование законодательства.

Общее собрание, Правление и Председатель, который руководит Правлением по закону являются органами управления, в связи с чем можно сделать вывод об обязательности наличия в ТСЖ вышеуказанных органов. Однако Жилищный кодекс РФ позволяет нанять управляющего (заключить трудовой договор, соглашение), приняв на Правлении решение об утверждении должности управляющего ТСЖ и обязательно предусмотреть соответствующие расходы в смете. Поэтому можно нанять работника, который на основании заключенного трудового договора, будет управлять Вашим домом. В таком договоре необходимо четко указать круг обязанностей для такого управляющего. Это Ваше законное право.

Исходя из логики жилищного законодательства, подобный договор будет заключаться между нанятым работником (управляющим) и Правлением в лице его Председателя, поэтому хотя бы формально, но избрать Председателя Правления необходимо.  
Таким образом, решение об утверждении должности управляющего в ТСЖ принимает Правление; трудовой договор с ним заключает Правление в лице его Председателя, поэтому хотя бы формально, но избрать его Вашему товариществу все же придется. Но при наличии управляющего с председателя правления будет снята довольно большая часть работы.

Если среди членов Правления ТСЖ не будет избран Председатель, в таком случае рекомендуем провести общее собрание, включив в повестку дня вопрос об изменении способа управления Вашим многоквартирным домом. Жилищный кодекс, помимо создания ТСЖ как способа управления, предусматривает еще непосредственное управление и заключение договора с управляющей организацией.

ТСЖ — что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Фото: pikselstock\shutterstock

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Читайте также Собрание собственников жилья онлайн. Инструкция для проведения

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Читайте также Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России

Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Автор

Сергей Велесевич

Отказ от вступления в ТСЖ не освобождает от расходов на содержание общего имущества

ФАС Уральского округа в Постановлении № Ф09-7196/11 от 09.11.2011 пояснил, что отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает собственника от несения расходов на содержание общего имущества.

ФАС отметил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Поскольку обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества в силу закона лежит на собственнике нежилого помещения пропорционально его доле в праве общей собственности, суды пришли к верному выводу о том, что отсутствие договорных отношений с товариществом собственников жилья, а также отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождают ответчика от несения указанной обязанности.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ». 

Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

можно ли не платить за услуги по охране многоквартирного дома

УК провела общее собрание жильцов. На нем решили нанять ЧОП для охраны придомовой территории и включить в платежки за квартиру 400 Р в месяц за его услуги.

Одновременно с проведением общего собрания жильцам выдавали персональные договоры на охрану территории и предлагали их подписать. От подписания договора я отказался, на общем собрании голосовал против. Не то чтобы я жлоб, но, учитывая нулевые полномочия ЧОП, пользы от пары-тройки охранников, которые бродят вокруг нескольких больших многоэтажек, я не вижу.

Я не хочу оплачивать работу охранников. Но УК отказывается исключать эту услугу из моей платежки, ссылаясь на решение общего собрания.

У меня есть сомнения, что жильцы на общем собрании могут принимать подобные решения. Охрана ведь не входит в перечень обязательных услуг по содержанию общего имущества.

Помогите разобраться, пожалуйста, законен ли отказ УК.

Валерий

Валерий, как я поняла, вы не ставите под сомнение итоги собрания, а просто не хотите платить за охрану. Поэтому в ответе я буду ориентироваться на такую ситуацию: большинством голосов на общем собрании собственники в многоквартирном доме — МКД — решили нанять конкретное охранное предприятие и утвердили размер платы за его услуги.

Светлана Логвина

юрист

Профиль автора

Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае за услуги ЧОП вы обязаны платить.

Полномочия общего собрания собственников

ОСС вправе рассматривать и решать, например, такие вопросы:

• когда и как реконструировать дом и нужно ли это;
• когда проводить капитальный ремонт общего имущества и переустраивать общие помещения;
• как будет формироваться фонд капремонта;
• каким будет размер взноса на капремонт сверх минимального;
• может ли ТСЖ, ЖСК или УК взять кредит или заем на капитальный ремонт общего имущества;
• как использовать и благоустраивать земельный участок, на котором расположен МКД;
• могут ли третьи лица использовать общее имущество и на каких условиях;
• кто будет управлять домом;
• когда и как проводить текущий ремонт общего имущества;
• стоит ли наделить дополнительными полномочиями председателя совета многоквартирного дома, и если да, то какими;
• заключать ли прямые договоры со снабжающими организациями;
• другие вопросы, связанные с управлением МКД.

В вашей ситуации собственники квартир решили, что дому нужна охрана. Это одна из услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Вопрос о ее необходимости относится к компетенции собрания, потому что связан с управлением МКД.

Что делать? 11.09.19

Обязан ли я ежемесячно платить за магнитный замок в подъезде?

Все о том, как жить в России

И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Почему вы обязаны платить за охрану

На общем собрании собственники определили организацию, которая будет охранять территорию дома, ее функционал и размер платы за ее услуги.

По закону, если решение собрания принято без нарушений и по вопросам, которые входят в компетенцию собрания, такое решение обязательно для всех собственников в МКД — даже тех, кто не участвовал в голосовании.

ч. 5 ст. 46, чч. 3 и 4 ст. 137 ЖК РФ

То есть вы обязаны платить за услуги охраны, даже если не согласны с тем, что они необходимы. В противном случае УК может взыскать с вас задолженность с момента, когда общее собрание решило, что дому нужна охрана: вы собственник квартиры в МКД и обязаны участвовать в общих расходах.

Что делать? 02.06.20

Мне за долги заблокировали пульт от шлагбаума. Это законно?

Например, в Москве собственники на общем собрании решили установить пост охраны у въездных ворот и шлагбаум. Определили размер платы за услуги охраны — 2500 Р в месяц. При этом некоторые жильцы пользовались воротами при въезде на территорию дома, но услуги охраны не оплачивали. Из-за этого ТСЖ дома обратилось в суд. Сумма долга составила 180 000 Р.

Ответчики считали, что они, во-первых, не являются членами ТСЖ, а во-вторых, не заключали ни с кем договоры на охрану и не соглашались устанавливать пост. В-третьих, по их мнению, услуги охраны не относятся к услугам по содержанию общего имущества собственников в МКД. Поэтому они утверждали, что не обязаны были платить.

Но суд разъяснил, что решение общего собрания обязательно для всех собственников в МКД, в том числе тех, кто не участвовал в собрании. Членство в ТСЖ здесь роли не играет. Кроме того, суд посчитал, что ТСЖ вправе требовать в суде возместить обязательные общие платежи и взносы, если собственники добровольно их не платят, а также убытки.

В итоге помимо 180 000 Р долга суд взыскал с ответчиков 24 000 Р, которые ТСЖ потратило на юриста.

Дело № 02-2502/2019

Если все же обнаружится, что решение общего собрания было принято с нарушениями, вы можете обратиться в суд и отменить его. Мы уже подробно рассказывали, как это сделать.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

домовладельцев хотят знать, можно ли выйти из ТСЖ? — Orange County Register

Q: Есть ли способ выйти из нашей ТСЖ, состоящей из трех членов? Наш дом стоит особняком. Два других подключены. Спасибо за ваш комментарий! — К.Н., Санта-Барбара,

A: Я предполагаю, что ваша ассоциация была создана как проект кондоминиума. Скорее всего, застройщик хотел разместить на земле больше домов, чем позволял Закон о зонировании и карте деления. Кондоминиумы часто позволяют разместить больше домов на меньшем пространстве.

Малые ассоциации часто оказываются зажатыми между усложняющимся и обременительным законом Дэвиса-Стирлинга и расходами на привлечение профессиональных менеджеров и юрисконсультов для управления делами. Большинство очень маленьких ассоциаций действуют, в основном, игнорируя закон, обычно больше похожий на товарищество, чем на ассоциацию.

Если три объекта недвижимости не могут соответствовать требованиям отдельных независимых лотов, расформирование ассоциации может оказаться невозможным. Для внесения этого изменения, безусловно, потребуется согласие всех трех владельцев и каждого из их ипотечных кредиторов.Обратитесь к поверенному по недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, возможно ли это.

Q: Как я могу выйти из ТСЖ как собственник? — J.K., Анахайм,

A: Проект общих интересов (он же «ассоциация домовладельцев») автоматически присоединяется, когда человек становится владельцем в этом жилом комплексе. Это происходит в силу записанных соглашений о собственности, которые «работают с землей» и являются контрактом, связывающим владельца, даже если владелец никогда его не подписывал.

Для выхода из контракта необходимо перестать владеть землей, на которой зарегистрированы CC&R, то есть единственный способ «выйти» из ТСЖ — продать свою собственность.

Q: Дома в нашем районе были построены в 1980-х годах, и CC&R были выданы первоначальным покупателям жилья. Ограничения не соблюдались, и никогда не было ТСЖ. В CCR указано, что они продлеваются автоматически. Есть ли способ применить на практике или обеспечить соблюдение CCR? — К.Т., Карловы Вары

A: В зависимости от того, что говорят CC&R, этот район может на самом деле уже быть объектом общих интересов. CC&R обычно декларирует, что членство в ассоциации является обязательным, и указывает тип ТСЖ (обычно планируемый застройщик или кондоминиум).Если членство является обязательным, то согласно Гражданскому кодексу 4200, это развитие общих интересов.

В CC&R также будет указано юридическое название ассоциации, чтобы вы могли проверить записи государственного секретаря, чтобы узнать, является ли ТСЖ корпорацией. Используйте businesssearch.sos.ca.gov для этого, а также проверьте, приостановлена ​​ли деятельность корпорации — по прошествии стольких лет, вероятно, так и было.

Даже если все соседи давно отказались от управления ассоциацией, CC&R по-прежнему являются соглашением, связывающим всех владельцев вместе.Игнорирование земных заветов — плохая идея.

Тем не менее, адвокат-эксперт в области права ТСЖ должен будет проанализировать ситуацию, чтобы увидеть, не сделало ли неисполнение CC&R за все эти годы их неспособными к исполнению. Любой домовладелец, а также ассоциация могут в соответствии с Гражданским кодексом 5975 обеспечить соблюдение CC&R, поэтому этот вопрос является важным.

Келли Г. Ричардсон CCAL — член Коллегии юристов общественных ассоциаций и директор Richardson Ober PC, калифорнийской юридической фирмы, известной своими консультациями по вопросам общественных ассоциаций.Присылайте вопросы на [email protected].

Как избавиться от ТСЖ?

Дебора Гунан

Вопрос о прекращении или роспуске существующих ТСЖ (включая кондоминиумы) подробно обсуждался на различных веб-страницах адвокатов, блогах и новостных статьях. Поищите в Google «роспуск ТСЖ» или «прекращение действия кондоминиума» или даже «как избавиться от ТСЖ», чтобы прочитать более тонкие подробности.

Хотя я не являюсь адвокатом, я просмотрел много общедоступных резюме адвокатов и участвовал в нескольких дискуссионных форумах по этой самой теме.

Короткий ответ — да, с ТСЖ теоретически можно покончить. Обычно это включает в себя роспуск корпорации на законных основаниях, но этот процесс ни в коем случае не является простым и непростым. Сложность процесса зависит от характера сообщества и людей, владеющих недвижимостью. В процессе всегда участвует как минимум один поверенный, обладающий специальными знаниями в области права недвижимости, корпоративного права и со знанием права общественных ассоциаций. Иногда застройщики, землевладельцы и / или правообладатели также должны согласиться с условиями роспуска, также известного как расторжение, и каждая заинтересованная сторона будет представлена ​​юрисконсультом.

Как правило, для официального прекращения ТСЖ владельцы паев и другие заинтересованные стороны должны согласиться путем голосования. Управляющие документы каждой конкретной ТСЖ должны быть тщательно проверены на предмет процесса и требуемого процента голосов. Некоторым ТСЖ потребуется единогласное согласие на роспуск, а другим может потребоваться большинство или супербольшинство (обычно 80%).

Прежде чем ТСЖ может быть официально расторгнуто, оно должно каким-то образом распорядиться своими общими частями.Это сложная часть, которая может быть чрезвычайно сложной для более крупных запланированных застроек со сложными рекреационными удобствами или частными дорогами. В случае кондоминиума вся многоквартирная структура, одно или несколько зданий, представляют собой общие части, финансовые интересы владельцев которых определены в плане прекращения.

У некоторых ТСЖ есть минимальные — то, что я называю надуманными — общие зоны: входная стена и фонарный столб, или, возможно, единственный удерживающий пруд или небольшая, непригодная для использования полоска лужайки.Их относительно легко передать округу, городу или, возможно, частным владельцам с прилегающими участками, которые ищут больше дворового пространства.

Однако довольно часто местный город, поселок или округ не желает приобретать собственность, которая потребовала бы обширного обслуживания, ремонта или модернизации, особенно в случае с рекреационными объектами.

Неиспользуемые поля для гольфа могут стать большой проблемой для некоторых сообществ, так как они дороги в обслуживании, и не хватает игроков в гольф и покупателей для предприятий, занимающихся гольфом.Истории о заброшенных полях становятся все более распространенными в США, включая поля для гольфа, которые по умолчанию продаются округу или городу, а затем превращаются в зеленые насаждения. Если город покупает поле для гольфа, оно становится государственной собственностью, и это может увеличить движение в районе, особенно если в этом районе когда-то были частные дороги. Если город не может покрыть свои эксплуатационные расходы, курс может быть перепродан или закрыт. Затем бывают случаи, когда земля продается новому застройщику, чтобы ее переназначить для большего количества домов, одно- или многоквартирных, часто для создания еще одного ненужного ТСЖ с небольшой надуманной общей площадью.

Процесс переназначения может быть запутанным и часто длится месяцы или годы. Неизбежно новый застройщик хочет получить прибыль, но соседние домовладельцы хотят сохранить свои участки для просмотра или конфиденциальность. В этой битве домовладельцы часто проигрывают, ведь альтернатива перепланировке — заброшенные земли и объекты, которые приходят в неприглядное состояние. Земля часто становится достопримечательностью для квадроциклов и мотоциклов, несанкционированным кемпингом или свалкой, что создает проблемы для здоровья и безопасности.

Частные предприятия водоснабжения и канализации или колодцы могут быть еще одной проблемой. Иногда ТСЖ владеет объектами, а иногда Застройщик или другой частный инвестор владеет ими, но имеет голосующий пакет в процессе прекращения.

Я жил в одной ТСЖ, где округ в конечном итоге приобрел нашу ветхую, устаревшую систему водоснабжения — довольно частое явление во Флориде со стареющими ТСЖ и частными коммунальными предприятиями, которые никогда не обслуживались должным образом. Необходимым результатом для владельцев стало увеличение на 47% счетов за коммунальные услуги, чтобы покрыть расходы на восстановление системы в течение четырех лет.

Частные дороги (часто встречающиеся в закрытых поселках), пруды и каналы для ливневой воды — наиболее проблематично отказаться от них, потому что никто не хочет нести расходы. Но в некоторых случаях это было сделано, потому что у жителей ТСЖ просто не было ресурсов для ремонта, а также были проблемы со здоровьем и безопасностью, которые требовали вмешательства местных властей. К сожалению, прежде чем это произойдет, условия должны быть довольно ужасными.

Если в подразделении все еще находится много домов, местный город или округ часто требует от ТСЖ привести дороги, накопительные пруды и другую основную инфраструктуру в соответствие с действующими строительными нормами, прежде чем они согласятся их приобретать и содержать. их с государственными налоговыми долларами.Загвоздка в том, что общины обычно не имеют огромных сумм денег в своих резервах ТСЖ для выполнения необходимой работы — это причина, по которой они хотят отказаться от собственности в первую очередь. Местным органам власти часто требуется организовать финансирование и создать район налоговой оценки для (бывших) владельцев ТСЖ, чтобы со временем окупить затраты.

Если никто не будет забирать общие части ТСЖ, или если владельцы и заинтересованные стороны не могут договориться о планах прекращения строительства, единственным жизнеспособным вариантом является максимально возможное отчуждение общих частей.Если ТСЖ не сможет найти покупателя на свои объекты, бассейны, возможно, придется закрыть и заполнить, а теннисные и баскетбольные площадки снести. Иногда ТСЖ находит покупателей на оборудование, если оно еще в хорошем состоянии. В этот момент владельцы могут деактивировать Совет ТСЖ. ТСЖ может прекратить сбор взносов или собрать минимальную сумму через назначенного получателя. Технически ТСЖ все еще существует, но становится неактивным.

Имейте в виду, что даже несмотря на то, что ТСЖ может быть неактивным, соглашения и ограничения остаются в отношении дела и «управляются с землей».»(Это означает, что они переходят к будущим держателям документов). За исключением определенных ограничительных условий, которые были сочтены не имеющими исковой силы (например, расовые или этнические ограничения на продажу или проживание) или которые запрещены законами штата или местными законами, любой соседний владелец сохраняет за собой право в индивидуальном порядке обеспечивать соблюдение договоренностей и ограничений в гражданском суде.

Кроме того, до тех пор, пока действие ТСЖ официально не прекращено, оно может быть возобновлено усилиями группы заинтересованных собственников. Если срок действия пактов и ограничений истек (обычно через 30 лет, но иногда и дольше), в зависимости от законодательства штата, они могут быть восстановлены с письменного согласия большинства владельцев собственности.Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости в вашем штате, чтобы оценить вашу конкретную ситуацию.

Как создание и прекращение ТСЖ влияет на домовладельцев и налогоплательщиков?

Обратите внимание, что ваше местное правительство в первую очередь одобрило строительство ТСЖ и разрешило застройщику прокладывать дороги и другую инфраструктуру, которая не соответствовала муниципальным или окружным стандартам, при условии, что частные владельцы будут нести ответственность за оплату технического обслуживания! Читайте между строк: город или округ в то время не особо заботились о более высоких стандартах строительства, поскольку строительство и текущее обслуживание в любом случае не собирались оплачиваться из налоговых поступлений.

Тем не менее, годы спустя, если ваша ТСЖ окажется крайне недофинансированной для выполнения необходимой работы, тот же город или округ, как правило, откажется от того, что теперь должно быть его гражданским долгом по отношению к домовладельцам, платящим налоги. Местные власти сначала попытаются избежать вмешательства. Когда достаточное количество домовладельцев и жителей подает жалобы, отношение затем трансформируется в необходимость «спасти» платящих налоги домовладельцев из их обстоятельств. В конце концов, домовладельцы платят, будь то ТСЖ через взносы или местные органы власти через налоговые доллары.Преимущество перехода к государственному управлению состоит в том, что существует возможность выделения средств штата или федерального правительства на покрытие некоторых расходов.

По иронии судьбы, очень вероятно, что налогоплательщики, которые никогда не владели домом в ныне несуществующей ТСЖ, косвенно в конечном итоге оплатят часть стоимости его разрушения.

Так что же в итоге?

Казалось бы, домовладельцам нужен более жесткий юридический процесс для восстановления просроченных ограничений. Думаю об этом. Что, если бы вы были одним из тех, кто НЕ хотел возродить ТСЖ с истекшим сроком действия? Что, если вы купили собственность именно потому, что там НЕТ ТСЖ, только для того, чтобы она воскресла из мертвых, как зомби?

С другой стороны, для домовладельцев, которые не могут или не хотят полностью распустить свою ТСЖ, несомненно, есть определенные положения в CC&R, которые являются устаревшими, неконституционными или недобросовестными.Эти конкретные положения должны быть признаны недействительными, но нет четкого юридического механизма для их оспаривания, кроме процесса внесения поправок в CC&R. Вот почему необходимы законодательные изменения для отмены определенных положений CC&R, которые необоснованно нарушают права владельцев и жителей в ТСЖ.

Как отказаться от участия в ТСЖ

Обязательные и добровольные ТСЖ | Как отказаться от участия в ТСЖ | Можете ли вы отказаться от вступления в новую ТСЖ | Зачем нужен юрист | Расторжение ТСЖ | Отказ от определенных услуг | Как решить проблемы с ТСЖ | Часто задаваемые вопросы

✍️ Комментарий редактора: Выйти из ТСЖ чрезвычайно сложно, но вы можете справиться с этим, если соблюдаете некоторые очень специфические условия.

Плохие ассоциации домовладельцев (ТСЖ) могут превратить даже дом мечты в кошмар. Неважно, возмущаетесь ли вы, когда вам говорят, как высоко вы можете выращивать траву, или вам просто надоело платить взносы в ТСЖ, вам может быть интересно, как вы можете отказаться от участия в ТСЖ.

Плохая новость в том, что выйти из ТСЖ обычно очень, очень трудно. Если не считать продажи дома и переезда, это может быть даже невозможно.

Тем не менее, выход из ТСЖ может быть возможен при некоторых обстоятельствах, в том числе, если:

При определении того, можете ли вы расстаться со своим ТСЖ, в игру вступает множество факторов, таких как тип ТСЖ, который вы принадлежат и было ли создано ТСЖ до или после ты купил свой дом.

Обязательные и добровольные ТСЖ

Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) — это организация, основанная на членстве, которая обеспечивает соблюдение ряда правил и положений в сообществе, например в подразделении или здании кондоминиума.

Членство в ТСЖ «идет вместе с землей», что означает, что вы автоматически становитесь членом ТСЖ, если вы покупаете недвижимость в сообществе, которым управляет. Как член, вы платите взносы в ТСЖ, соблюдаете правила сообщества и можете избирать члены совета директоров ТСЖ.

»ПОДРОБНЕЕ: Что такое ТСЖ?

Когда дело доходит до отказа от участия в ТСЖ, имейте в виду, что ТСЖ бывают одной из двух разновидностей: обязательной и добровольной. Сможете ли вы на самом деле покинуть ТСЖ, во многом зависит от того, к какому типу вы принадлежите.

Обязательное ТСЖ	Добровольное ТСЖ
Членство необязательно Выполняет обязательные сборы Вы присоединяетесь автоматически, когда покупаете дом Обычно можно не уходите, пока не продадите свой дом Часто предлагает более обширные удобства / услуги, чем добровольные ТСЖ Особенно часто встречается в запланированных сообществах и кондоминиумах Может выдавать залоговое право за неуплату взносов	Членство необязательно Часто группа соседей, которые хотят улучшить определенный аспект сообщества Удобства / услуги обычно ограничены Членство не привязано к собственности Обычно в старых районах, которые не были построены с целью формирования ТСЖ Не может удерживать залог за неуплату сборов

Обязательные ТСЖ

Обязательные ТСЖ в точности таковы, как звучат: членство не является обязательным.Когда вы покупаете дом в сообществе, управляемом обязательным ТСЖ, вы автоматически становитесь членом ТСЖ.

Как правило, вы остаетесь участником, пока владеете недвижимостью. Или до роспуска ТСЖ, что случается редко.

К сожалению, хотя это и не обязательно невозможно, выйти из обязательного ТСЖ сложно.

Что еще хуже, большинство ТСЖ — и особенно те, на которые домовладельцы, как правило, жалуются, — являются обязательными. Если вы живете в кондоминиуме или запланированном сообществе, скорее всего, вы являетесь участником обязательного ТСЖ.

Хорошая новость заключается в том, что если на момент покупки дома еще не было ТСЖ, вас обычно не заставят присоединиться к такому, которое будет создано позже. Тем не менее, законы штатов сильно различаются, так что не думайте, что вы в безопасности только потому, что ваша ТСЖ была основана после того, как вы купили дом.

Кроме того, вам необходимо внимательно прочитать все Соглашения, Условия и Ограничения (CC и R), которые могут прилагаться к вашему дому. Вы можете найти там пункт, который позволяет ТСЖ быть установлен в будущем.

Если ваш дом представляет собой таунхаус, часть проекта кондоминиума или запланированного сообщества, он почти наверняка будет иметь набор CC&R, независимо от того, создано ли ТСЖ для их исполнения. Как правило, CC & R можно найти в любом в документе или в отдельном документе, называемом Декларацией о соглашениях, условиях и ограничениях.

Добровольные ТСЖ

Добровольные ТСЖ также довольно понятны. Членство в них совершенно необязательно, и вы можете присоединиться или уйти, когда захотите.Эти ТСЖ обычно создаются группой людей по соседству, которые хотят улучшить сообщество в некоторых районах. способ.

Поскольку членство является добровольным и может меняться, это означает, что эти ТСЖ часто имеют меньше финансовых ресурсов, чем обязательные ТСЖ. Услуги и удобства, которые предоставляет добровольная ТСЖ, как правило, менее обширны, чем то, что предлагает обязательная ТСЖ.

В рамках добровольной ТСЖ вы можете уйти и перестать платить взносы, когда захотите, хотя это означает, что вы, вероятно, потеряете доступ к льготам, предоставляемым ТСЖ.Например, вместо того, чтобы получить доступ к теннисным кортам ТСЖ, вы можете придется платить за использование, не являющееся членом.

Но, в отличие от обязательного ТСЖ, добровольные не имеют права наложить залог на вашу собственность. В худшем случае, если вы не заплатите взносы, вас, скорее всего, просто выгонят из ТСЖ.

Как отказаться от участия в ТСЖ

Отказ от участия в ТСЖ действительно сложно, если только вам не повезло и ваше ТСЖ является добровольным. Тем не менее, есть несколько ограниченных случаев, когда у вас может быть шанс выйти, в том числе, если:

Чтобы внести ясность: выполнение любого из этих условий не гарантирует, что вы можете попрощаться со своим ТСЖ.Скорее всего, это будет тяжелая битва.

Но если вы думаете, что у вас есть шанс, возможно, сейчас самое подходящее время, чтобы встать у адвоката.

И если вы застряли со своим ТСЖ, у вас всегда есть возможность продать свой дом и переехать в другое место, которое вам больше подходит. Введите свой почтовый индекс ниже, чтобы узнать, как Clever может сэкономить тысячи долларов на продаже вашего дома.

Продайте или купите дом с умом и сэкономьте тысячи!

Введите свой почтовый индекс, чтобы узнать, есть ли у Clever агент-партнер в вашем регионе!

Проверьте, есть ли в вашем ТСЖ пункт о аннексии.

В некоторых ТСЖ есть пункт о аннексии, в котором разъясняется, как члены могут покинуть ТСЖ.Вы найдете пункт о аннексии в Соглашениях, условиях и ограничениях вашего ТСЖ (CC & R), копию которых вы должны были получить, когда впервые купил свой дом.

Даже если в вашем ТСЖ есть пункт о аннексии, шансы выйти из него, используя его, невелики. Обычно для отмены аннексии требуется, чтобы подавляющее большинство членов ТСЖ одобрило ваш запрос на отмену аннексии.

Есть несколько причин, по которым они вряд ли сделают это:

• Если вы больше не платите комиссионные, комиссии для всех остальных, вероятно, вырастут.
• ТСЖ не сможет помешать вам изменить вашу собственность таким образом, чтобы это снизило стоимость собственности всего района.
• Возможно, вам все равно придется использовать собственность ТСЖ, например частные дороги, чтобы получить доступ к своей собственности.

Но если вы сможете убедить достаточное количество членов ТСЖ в том, что позволить вам уйти — в их интересах, тогда у вас может быть шанс. Например, ваша собственность может быть старше или занимать более крупный участок, чем другие объекты недвижимости, поэтому обслуживание ТСЖ обходится дороже. и ландшафтный дизайн.

А если в вашем ТСЖ нет пункта о аннексии? Это, вероятно, означает, что он даже не рассматривает просьбу о аннексии.

ТСЖ не выполняет свою работу?

На вашу ТСЖ возложен ряд обязанностей, включая обеспечение соблюдения Соглашений, условий и ограничений (CC&R), проведение выборов членов совета директоров и проведение регулярных собраний.

Если ТСЖ больше не применяет CC&R, избирает членов правления или проводит регулярные собрания, можно утверждать, что его CC&R больше не подлежат исполнению.В этом случае вам понадобится поверенный. обсуждать свое дело перед судьей.

Обычно такая ситуация должна сохраняться годами. В конечном итоге суд решает, подлежат ли исполнению УКиП. Если сообщество уже фактически живет без ТСЖ, суд может объявить ТСЖ распалось.

ТСЖ не обращается с вами справедливо

Совет директоров ТСЖ имеет ряд фидуциарных обязанностей, включая обязанность действовать в интересах общества в целом.Это означает, что член правления не может делать вещи, которые приносят пользу только себе, или которые несправедливо наказывают конкретного Член ТСЖ.

Например, ваша ТСЖ не может решить, что она будет предоставлять услуги по благоустройству всех домов в сообществе, кроме вашего, только потому, что вы не нравитесь одному из членов правления. А ТСЖ не может дискриминировать вас по следующим признакам:

• Раса
• Этническая принадлежность
• Инвалидность
• Национальное происхождение
• Семейное положение (включая семьи с детьми)
• Пол
• Религия
• Сексуальная ориентация 9
9015 Вы чувствуете, что ваша ТСЖ обращается с вами иначе, чем с другими членами, вы можете обратиться в суд.Однако имейте в виду, что даже если судья согласится с несправедливым обращением с вами, это не обязательно означает, что вы получить покинуть ТСЖ. Вам может быть просто присуждено возмещение ущерба, который ТСЖ должен будет выплатить.

✍ Примечание редактора: В особых случаях некоторые дома могут получать другие услуги, чем другие дома, по вполне законным причинам. Например, если ваш дом расположен на дороге общего пользования, но все другие дома в ТСЖ расположены на частных дорогах, принадлежащих ТСЖ, то, вероятно, именно ваше местное правительство, а не ТСЖ, должно распахивать вашу дорогу. В подобных случаях вы можете договориться о более низких сборах ТСЖ, чтобы отразить разницу в услугах. Однако полностью отказаться от участия в ТСЖ, вероятно, будет намного сложнее.

Ваш дом никогда не должен был входить в ТСЖ

Может оказаться, что ваша собственность вообще не должна была быть включена в ТСЖ. Это может произойти, если суд определит, что определенные характеристики вашей собственности отличают ее от остальной части ТСЖ.

Например, ваша ТСЖ может состоять в основном из закрытого жилого комплекса, состоящего из домов на частных дорогах. Однако ваш дом был построен отдельно от остальной части сообщества и находится за его воротами. Ваш дом мог быть включен в ТСЖ как способ для ТСЖ увеличить свой доход, но в остальном ваш дом и сообщество не имеют много общего.

Судья может решить, что ваш дом в этом случае слишком отличается от остальной части сообщества, чтобы оправдать принуждение вас оставаться членом ТСЖ.Вашему делу также помогут, если вы докажете, что не получаете те же услуги, что и другие члены.

Вам никогда не рассказывали о ТСЖ

Когда вы покупаете дом, вам нужно знать, является ли он частью ТСЖ или может стать частью таковой в будущем. Если вам не рассказали о ТСЖ перед покупкой, это может быть неприятным сюрпризом, если организация вдруг начнет требовать от вас Оплата сборов.

Но обманом заставить кого-то присоединиться к организации — особенно той, которая идет с ежемесячными взносами — это форма мошенничества.Если вы можете доказать, что вам не рассказывали о ТСЖ, этого может быть достаточно, чтобы убедить судью отказаться от членства.

Но прежде чем обращаться в суд, убедитесь, что вы действительно не были проинформированы. Есть большая вероятность, что ТСЖ действительно упоминалось где-то в подписанных вами документах. когда вы впервые купили дом.

К сожалению, отказ от чтения документов не является достаточной причиной для того, чтобы судья разрешил вам оставить ТСЖ.

Но это напоминание о том, как важно иметь хорошего риэлтора при покупке дома.Риэлтор, знающий ваш район, может сообщить вам, какие дома являются частью ТСЖ, а какие нет. Свяжитесь с местными риэлторами прямо сейчас через Clever, чтобы получить помощь в поиске подходящий дом для вас:

Найдите лучшего агента для вас

Команда консьержей Clever вручную подберет лучших агентов для вашей ситуации и договорится о более низких ставках от вашего имени. Просто ответьте на несколько вопросов, и мы сузим для вас круг поиска.

Подробнее

Или позвоните нам по телефону 833-225-3837

ТСЖ испортило свои документы

Если вам действительно повезло, ТСЖ могло просто испортить свои документы.Если есть серьезная техническая или юридическая ошибка в Соглашениях, условиях и ограничениях (CC&R), вы можете заявить, что CC&R больше не применимы. Это маловероятно, но, возможно, стоит попробовать.

Точно так же ваша ТСЖ, возможно, не смогла правильно подать свои документы. Например, в некоторых штатах некоммерческие корпорации, такие как ТСЖ, должны перерегистрироваться в штате через определенное количество лет или подавать ежегодные уведомления. Если они этого не сделают, судья может иметь возможность объявить о роспуске ТСЖ.

Вам обязательно понадобится очень хороший адвокат, чтобы доказать, что документы некачественные. Убедитесь, что вы выбрали один из них внимательно, поскольку право ТСЖ очень специализировано.

Можете ли вы отказаться от вступления в новую ассоциацию домовладельцев?

Действительно трудно выйти из ТСЖ, если ваш дом уже был его частью, когда вы его купили. Это не тот случай, если ТСЖ было создано позже.

Обычно вас не могут заставить присоединиться к ТСЖ против вашей воли, особенно если ТСЖ не существовало, когда вы переехали.

Но проверить, принуждают ли вас присоединиться к одному из них, немного сложнее, чем кажется.

Проверьте документы, прилагаемые к вашему дому

Документы, которые вы подписали при покупке дома, могут содержать для вас некоторые нежелательные сюрпризы. Самый большой из них будет, если собственность будет подчиняться ряду соглашений, условий и ограничений (CC & Rs). Это правила, которые определяют, как создана и запущена ТСЖ.

CC&R подлежат исполнению, даже если в вашем сообществе нет действующего ТСЖ.Например, в вашем сообществе могло быть ТСЖ, когда оно было построено, но со временем оно было заброшено. Это часто случается, когда никто не хочет работать в совете директоров.

Но если CC&R есть в контракте, который вы подписали при покупке дома, вы уже дали свое согласие на то, чтобы иметь ТСЖ в сообществе.

Если вы согласились на набор CC&R при покупке дома, ваши варианты выхода из ТСЖ ограничены. Но это будет зависеть от уникальных обстоятельств вашего сообщества.

Например, ваша ТСЖ может не существовать и не подавала свои годовые отчеты в государственный лицензионный орган в течение очень долгого времени (то есть десятилетий). Кроме того, никто в сообществе не применяет CC&R. В этом случае ваш может быть может утверждать, что CC&R больше не подлежат исполнению. В конечном итоге это будет решать судья.

Место вашего проживания имеет значение

При определении того, можете ли вы отказаться от участия в ТСЖ, важно ознакомиться с законами вашего штата и местными законами.В некоторых штатах вам понадобится 100% жителей сообщества, чтобы согласиться с ТСЖ, тогда как в других вам нужно простое или сильное большинство.

Неоднозначность закона ТСЖ от штата к штату может создать ситуацию, когда чрезмерно рьяные соседи могут попытаться заставить вас присоединиться к новому ТСЖ. Или они могут попытаться убедить вас, что у вас нет другого выбора, кроме как присоединиться. Когда это произойдет, поговорите с адвокатом, чтобы узнать, какие у вас есть варианты.

В Техасе, например, если вы живете в подразделении, вам нужно только 60% домовладельцев в этом подразделении, чтобы сформировать ТСЖ.После этого все подразделение управляется этим ТСЖ. Но чтобы все усложнить, если ТСЖ хочет создать или изменить ограничения в сообществе, ему нужна поддержка. от 75% участников.

В некоторых штатах даже нет законов, регулирующих формирование ТСЖ. В этих штатах обычно применяется договорное право, если ваши соседи хотят создать ТСЖ. Скорее всего, это будет означать, что вы можете отказаться присоединиться, поскольку вас нельзя заставить договор.

Еще раз убедитесь, что вы не согласились с какими-либо соглашениями, условиями и ограничениями (CC&R) при покупке дома, которые связывают вас с ТСЖ.Пока вы этого не сделали, вы, вероятно, в безопасности от принуждения к участию в ТСЖ, в котором вы не участвуете. хочу присоединиться.

Почему вам нужен адвокат, чтобы отказаться от участия в ТСЖ

Отказ от участия в ТСЖ обычно представляет собой ситуацию, когда наличие адвоката очень полезно. Законы штатов сильно различаются, и информация, которую вы найдете в Интернете, не всегда надежна, даже если ее предоставляют люди из лучших побуждений.

Плюс, право ТСЖ является узкоспециализированным. Вот почему нужно тщательно выбирать адвоката. Не выбирайте просто адвоката по недвижимости.Специально выберите того, кто имеет большой опыт в области права ТСЖ.

И выберите того, кто представляет домовладельцев, а не ТСЖ.

Но прежде чем вы решите позвонить юристам, сделайте глубокий вдох и спросите себя, действительно ли вы хотите пойти по этому пути. Гонорары адвоката могут быть очень дорогими, и нет никакой гарантии, что вы выиграете свое дело.

Готовы ли вы потенциально потерять много времени и денег, пытаясь выбраться из своей ТСЖ? Возможно, вам останется только подать в суд, но не упускайте из виду и другие возможные способы решения ваших проблем. сначала с ТСЖ.

Растворение ТСЖ

Другой способ выйти из ТСЖ — полностью растворить ТСЖ. Это может показаться отличной идеей, но учтите: это долгий и сложный процесс.

Но, если вам действительно надоела ваша ТСЖ и вы чувствуете, что у вас нет других вариантов, роспуск может быть возможен.

Первый шаг — созвать собрание и попросить участников проголосовать за роспуск. Процент членов, которым необходимо будет одобрить роспуск, варьируется в зависимости от штата, но в большинстве случаев он составляет не менее 80%.

Но просто привлечь к работе большую часть или даже всех ваших товарищей по ТСЖ недостаточно.

Затем вам нужно будет подать статут о роспуске (или аналогичные документы) государственному секретарю вашего штата.

Затем вам нужно будет погасить долги ТСЖ и передать право собственности на его активы. Здесь все может запутаться. Например, вам может потребоваться, чтобы местное правительство согласилось взять под свой контроль часть собственности ТСЖ, например, частные дороги. или парки. Если местное правительство откажется, эта ответственность может вернуться к домовладельцам.

Или местное правительство может иметь право заблокировать роспуск ТСЖ.

Кроме того, любые контракты, заключенные ТСЖ со сторонними поставщиками, необходимо будет расторгнуть, что может привести к дальнейшему увеличению затрат. Еще одна сложность заключается в том, что ипотечные кредиторы и страховщики могут наложить вето на голосование о роспуске.

Итак, расторгнуть ТСЖ сложно. Но если за вами стоит поддержка сообщества, возможно, вам удастся это осуществить.

Отказ от определенных услуг

Если полностью отказаться от вашего ТСЖ невозможно или слишком сложно, лучше всего попытаться отказаться от определенных услуг.

Сможете ли вы это сделать, зависит от ряда факторов, в том числе от того, от каких услуг вы хотите отказаться и в каком сообществе вы живете.

Самый простой способ отказаться от определенных услуг — это попытаться договориться с советом директоров вашей ТСЖ. Правление состоит из других членов ТСЖ, которые живут в сообществе, поэтому они могут с пониманием отнестись к вашему запросу. Но помните, доска могут иметь веские причины отказать вам.

Вопросы ответственности

Одной из причин, по которой ваше ТСЖ может возражать против предоставления вам освобождения, является проблема ответственности.

Например, вы можете отказаться от соления дороги зимой, потому что это убивает вашу траву. Маловероятно, что ваша ТСЖ согласится на запрос, потому что укладывание антиобледенительной соли — это проблема безопасности. Если бы кто-то поскользнулся и упадут на дорогу из-за недостатка соли, они могут привлечь к ответственности и вас, и ТСЖ.

В этом случае вы можете предложить своему ТСЖ отказ от прав. Отказ от прав — это, по сути, юридический документ, в котором вы освобождаете ТСЖ от ответственности за любые риски безопасности, возникшие в результате вашего отказа солить подъездную дорожку.Ваш ТСЖ, однако, находится под нет обязательства соглашаться на отказ и нет никаких гарантий, что такой отказ обязательно будет поддержан в суде.

Справедливо ли ваше освобождение от уплаты налогов?

Другая причина, по которой ваше ТСЖ может отказать в освобождении, — это справедливость. Ваша ТСЖ несет фидуциарную обязанность работать в интересах общества в целом. Если они начнут отдавать предпочтение определенным домовладельцам с исключениями, они могут нарушить это долг.

Но опять же, это будет зависеть от того, что вы просите, а также от характеристик вашего дома и сообщества.Например, если ваша собственность физически отделена от остальной части сообщества, вы можете убедить свою ТСЖ в том, что вы можете позаботьтесь о своем собственном озеленении, поскольку все, что вы делаете со своим газоном, вероятно, не окажет большого влияния на стоимость собственности остальной части сообщества.

Кроме того, у вас может быть законное право на освобождение в соответствии с Законом об американцах с ограниченными возможностями. Если вам нужно установить пандус для инвалидных колясок для доступа к входной двери, ваша ТСЖ должна позволить вам построить такую, независимо от того, каковы ее правила в отношении внешних модификаций.

Если вам удастся отказаться от определенных услуг или правил ТСЖ, также стоит попытаться договориться о более низком платеже ТСЖ. В конце концов, если вы не получаете того же уровня обслуживания, что и все остальные в сообществе, вероятно, это не так. имеет смысл платить те же взносы.

»ПОДРОБНЕЕ: Что покрывают сборы ТСЖ? (и стоят ли они того)

Как решить проблемы с вашим ТСЖ

ТСЖ определенно не для всех. От чрезмерно строгих правил до высоких комиссий, у вас может быть много причин не любить ваше конкретное ТСЖ.

Но прежде чем вы решите полностью покинуть ТСЖ, подумайте, есть ли альтернативные шаги, которые вы можете предпринять для решения проблемы. Как мы неоднократно говорили, редко бывает простой способ выйти из ТСЖ.

Если у вас есть особые проблемы с ТСЖ, вероятно, вы не единственный в округе, у кого они есть. Как член ТСЖ вы имеете право предлагать изменения в правилах ТСЖ.

Поговорите с соседями о проблеме и посмотрите, сможете ли вы заручиться достаточной поддержкой для ее решения.Простого большинства голосов может быть достаточно, чтобы избавиться от чрезмерно ограничивающего правила, которое усложняло жизнь вам и другим.

Вы также имеете право баллотироваться в совет директоров ТСЖ. Встаньте на доску, и вы сможете начать управлять ТСЖ так, как вы думаете, что оно должно управляться.

Если вы считаете, что ваши нынешние члены совета директоров не выполняют свою работу или совершают правонарушения, у большинства ТСЖ есть процедура их отстранения до истечения срока их полномочий.

И если ничего из этого не сработает, всегда есть один верный способ выйти из вашего ТСЖ: продать свой дом.Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать, как Clever может помочь вам попрощаться с вашим ТСЖ и в то же время сэкономить ваши деньги.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я отказаться от участия в ТСЖ?

Вероятно, нет, за исключением очень уникальных обстоятельств. Если вы являетесь участником обязательного ТСЖ, редко есть возможность отказаться от участия. Если вы состоите в добровольной ТСЖ, вы можете уйти, когда захотите. Однако большинство ТСЖ являются обязательными ТСЖ.

Могут ли меня заставить вступить в новую ТСЖ?

Если ваша собственность не была частью ТСЖ, когда вы ее купили, то, как правило, вас не могут заставить присоединиться к ней впоследствии.Однако законы штатов различаются. В некоторых случаях подавляющее большинство домовладельцев в сообществе — это все, что необходимо для привязки всего сообщества к обязательному ТСЖ.

Могу ли я отказаться от определенных услуг ТСЖ?

Обычно нет. Освобождение определенных домашних хозяйств может снизить стоимость собственности для всех или подвергнуть ТСЖ риску ответственности. При этом, в зависимости от предоставляемой услуги, вы можете договориться об освобождении от налога с вашим ТСЖ.

Что такое аннексия?

Деаннексия — это юридический термин для отказа от участия в ТСЖ.Когда вы отказываетесь от аннексии из ТСЖ, ваша собственность больше не является частью сообщества ТСЖ.

Если у моего ТСЖ нет процедуры аннексии, могу ли я уехать, когда захочу?

Нет. Хотя у некоторых ТСЖ есть процедура отмены аннексии, прописанная в их Соглашениях, условиях и ограничениях (CC&R), многие этого не делают. Членство в ТСЖ по-прежнему является обязательным, независимо от того, имеет ли ТСЖ процесс аннексии.

Могут ли они распустить ТСЖ большинство домовладельцев?

Может быть.Самого по себе большинства голосов обычно недостаточно для роспуска ТСЖ. Во-первых, вам может потребоваться больше, чем простое большинство голосов. В некоторых штатах 100% членов должны проголосовать за роспуск. Во-вторых, есть другие вопросы, которые необходимо решить, в том числе урегулирование долгов ТСЖ и передача активов. Ипотечные кредиторы, страховщики и местное правительство также могут потребовать одобрения роспуска.

Можете ли вы отказаться от уплаты взносов ТСЖ?

Нет. ТСЖ имеют право устанавливать и взимать сборы и штрафы.Отказ платить может привести к наложению ареста на вашу собственность. Однако у вас есть право оспорить увеличение штрафа или комиссии.

Удаление общественных удобств — что необходимо знать ассоциациям

Удаление общественных удобств — что необходимо знать ассоциациям

Бесспорно, одной из основных функций кондоминиумов и товариществ собственников жилья является «обслуживание, ремонт и замена» общих элементов. В число этих общих компонентов входят такие удобства ассоциации, как теннисные корты, бассейны и игровые площадки.Порядок, сроки и объем выполнения обязанностей по техническому обслуживанию обычно указываются в декларации и подзаконных актах («Руководящие документы»). Хотя Руководящие документы обычно требуют, чтобы платы сохраняли компоненты на неограниченный срок, они не дают особых указаний или указаний в обстоятельствах, когда компонент больше не является полезным или слишком дорогим в обслуживании. Широкие полномочия, обычно предоставляемые советам по обслуживанию, ремонту и замене общих элементов, НЕ МОГУТ поэтому применяться к решениям об удалении или удалении общих элементов.Таким образом, обеспечение того, чтобы ассоциации не выходили за рамки своих полномочий при принятии таких решений, требует тщательной проверки Управляющих документов и, конечно же, вынесения разумного делового суждения.

Степень, в которой советы директоров наделены полномочиями по управлению, обычно указывается в декларации или подзаконных актах. Пример выглядит следующим образом:

Раздел 1. Исполнительный совет должен иметь и осуществлять все законные полномочия, полномочия и обязанности, необходимые для надлежащего поведения и администрирования, управления и ведения дел Ассоциации , и может совершать или требовать выполнения всех таких других законные действия и вещи, которые не предусмотрены законом, данной Декларацией, Уставом или иным образом, которые предписаны или должны быть выполнены или осуществлены Владельцами квартир или другими лицами.… Включая следующие.

A. Техническое обслуживание, ремонт, замена , очистка, санитария, управление, эксплуатация и использование Общих элементов, а также внесение любых дополнений или улучшений в них являются обязанностью Исполнительного совета и должны осуществляться в соответствии с положениями настоящая Декларация и Устав…

Это соответствует разделам 3302 (a) (6) и (7) Единого закона о кондоминиумах (68 Pa.CSA, раздел 3101 и последующие — «Закон»), которые уполномочивают ассоциации регулировать использование, техническое обслуживание, ремонт, и замену общих элементов, и внесение дополнительных улучшений как часть общих элементов.Закон специально предусматривает, что эти функции должны выполняться выборным советом. В соответствующей части статья 3303 Закона предусматривает следующее:

(a) Полномочия и фидуциарный статус.– За исключением случаев, предусмотренных в декларации , подзаконных актах, в подразделе (b) или других положениях этой части, исполнительный совет может действовать во всех случаях от имени ассоциации.

По сути, это означает, что если определенные действия не требуют голосования или одобрения владельцев паев, правление уполномочено действовать.Таким образом, при рассмотрении вопроса об удалении общих элементов необходимо внимательно изучить Руководящие документы на предмет конкретных ограничений полномочий совета директоров. Классическими примерами действий, требующих голосования владельца паев, являются поправки к декларации и ежегодные выборы членов совета директоров.

В некоторых случаях составители Управляющих документов предвидели дилемму удаления / удаления, включив положения, подобные следующим:

Устаревание . В случае, если Совет директоров определит, что какой-либо общий элемент или любая другая недвижимая или личная собственность Ассоциации является устаревшей , Совет директоров может потребовать голосование Членов, чтобы определить, подлежит ли собственность снесли или заменили.В случае, если восемьдесят (80%) процентов каждого класса Участников и не менее двух третей (2/3) Правомочных ипотеков определят, что имущество должно быть снесено и / или заменено, затраты на это должны быть оценены по сравнению с все Владельцы в соответствии с их процентными долями общих расходов.

После того, как плата определяет, что компонент «устарел», этот параграф требует одобрения 80% владельцев на удаление или восстановление его. [Хотя вышеприведенный пример напрямую отвечает на вопрос о полномочиях совета директоров, он, вероятно (и, к сожалению), завершает расследование.Получение необходимых 80% голосов (такое же бремя, которое накладывается на прекращение кондоминиума в соответствии с разделом 3320 Закона), как правило, является слишком большим препятствием для преодоления.] Ограничения полномочий также могут содержаться в списке прямых обязанностей, возложенных на доска:

Обязанность обеспечивать обслуживание и ремонт Общих элементов. Исполнительный совет должен поддерживать Общие элементы в состоянии, по крайней мере, равном тому, которое существовало на момент передачи семидесяти пяти (75%) Паев Владельцам, не являющимся Заявителем .

Это положение, по-видимому, требует голосования владельца единицы для удаления любого общего элемента, существовавшего на отметке передачи 75%. (Как это можно определить в ассоциации с 30-летней историей или можно ли удалить бассейн, установленный на отметке 90%, не ясно). Тем не менее, даже при отсутствии явного ограничения голосование собственника может потребоваться. Например, декларация может конкретно относиться к плавательному бассейну или лужайке для гольфа как к общему элементу.Точно так же записанный план может отображать компонент, который требуется удалить. В таких случаях в декларацию или план должны быть внесены поправки — обычно голосами не менее 67% владельцев. Ограничения по расходам могут аналогичным образом повлиять на удаление общего элемента:

Не должно быть никаких структурных изменений или капитальных дополнений к Общим элементам (кроме целей ремонта, замены и восстановления частей Общих элементов), требующих затрат, превышающих 5000 долларов.00 без предварительного одобрения Владельцев Паев, имеющих право подавать 66-2 / 3% голосов всех Владельцев Паев.

Здесь, в то время как расходы на ремонт или замену общего элемента не требуют одобрения владельца единицы, необходимы «структурные изменения или добавление капитала», которые превышают затраты в размере 5 000,00 долларов США. Таким образом, для удаления существующего теннисного корта потребуется одобрение владельца помещения.

Как показано выше, за некоторыми исключениями, решения о содержании собственности обычно принимаются правлением.Это, возможно, самая важная функция совета директоров — значительная часть руководящих документов посвящена распределению обязанностей и финансовых ресурсов для содержания и сохранения сообществ. «Разрешено» ли удаление или удаление общего элемента, также может быть вопросом степени. Конечно, доска может правильно удалить мертвое дерево или выбросить видеомагнитофон без голосования владельцев устройства. И, если замена дерева и покупка игрока синего луча неосуществима или слишком дорога, правление также должно иметь разрешение не заменять их.Предполагается, что такие решения находятся в компетенции совета директоров. Совет директоров также должен иметь право заменять тротуар для асфальтоукладчика щебнем, убирать знаки, лежачие полицейские и тому подобное. То же самое можно сказать и о смене кровельного материала для клуба или цвета забора. Эстетические отклонения не являются «устареванием» общего элемента.

Конечно, грань начинает размываться для более существенных компонентов. Снос и замена части тротуара может представлять собой надлежащее техническое обслуживание и ремонт.Несомненно, составители руководящих документов не намеревались лишать советы директоров возможности и свободы принимать обычные повседневные решения по техническому обслуживанию и ремонту. Иногда правильное обслуживание — это удаление. Руководящие документы гарантируют, что основные компоненты ассоциации сохранены, и что характер сообществ не будет изменен без голосования владельцев ячеек. Хотя не существует прецедентного права, проливающего свет на то, что составляет такой важный общий элемент, оно явно применяется к тем компонентам, которые могут повлиять на решение о покупке.Примеры могут включать здание клуба, бассейн, теннисный корт, пешеходную дорожку и, возможно, автоматические ворота.

Решение о том, считать ли компонент устаревшим, и решение о том, считать ли этот компонент устаревшим, требующим голосования владельца единицы, требует от совета директоров принятия разумного делового суждения. Стандарт, по которому оценивается деятельность совета, изложен в Разделе 3303 Закона:

.

При исполнении своих обязанностей должностные лица и члены исполнительного совета должны находиться в фидуциарных отношениях с ассоциацией и выполнять свои обязанности … добросовестно таким образом, который, по их разумному мнению, отвечает наилучшим интересам в сотрудничестве и с такой осторожностью, включая разумное исследование, умение и усердие, которые обычный осмотрительный человек использовал бы при аналогичных обстоятельствах.… При выполнении своих обязанностей должностное лицо или член правления имеет право добросовестно полагаться на информацию, мнения, отчеты или заявления,… в каждом случае подготовленные или представленные одним из следующих источников:

(1) Одно или несколько других должностных лиц или сотрудников ассоциации, которых должностное лицо или член правления обоснованно считает надежными и компетентными в представленных вопросах.

(2) Юрисконсульт, бухгалтеры или другие лица по вопросам, которые должностное лицо или член правления обоснованно считает находящимися в пределах профессиональной или экспертной компетенции такого лица.

(3) Комитет исполнительного совета, в котором он не работает, должным образом назначенный в соответствии с законом по вопросам, входящим в его назначенные полномочия; какой комитет, по мнению должностного лица или члена исполнительного совета, заслуживает доверия.

Этот стандарт требует, чтобы советы директоров действовали в рамках предоставленных им полномочий (руководящие документы) добросовестно и таким образом, который, как разумно считается, отвечает интересам ассоциации. Следование этому процессу и при необходимости полагаться на экспертов гарантирует, что решение об удалении общего элемента не будет предметом протеста или юридического обжалования.

* СТЕФАН РИХТЕР, ESQ. является ведущим юристом фирмы по делам домовладельцев и общественных объединений. Стефан является членом Коллегии юристов общественных ассоциаций и бывшим президентом совета директоров Института общественных ассоциаций штата Пенсильвания и Делавэр.

Эта статья не является юридической консультацией и предназначена только для информационных целей. Фактическая юридическая консультация может быть предоставлена ​​только после консультации с поверенным, имеющим лицензию в вашей юрисдикции.

Перезагрузка ТСЖ? С чего начать

Март 2013 г.

Вот вопрос читателя HOAleader.com о ситуации, которая случается чаще, чем вы можете себе представить: «У нас четыре квартиры в нашем здании и три владельца. В настоящее время у нас есть компания по управлению недвижимостью, но мы не довольны ими. в течение некоторого времени и собираюсь начать все сначала.Однако после того, как ураган Сэнди затопил наш подвал, я понял, что мне нужно знать больше.У нас никогда не было официальных заседаний совета директоров, и несколько недель назад все три собственника впервые собрались вместе. Мой вопрос: есть ли у кого-нибудь совет, с чего начать? »

Здесь наши эксперты дают свои лучшие советы членам правления ассоциаций, которые никогда не работали как ассоциация и хотят вернуться в нормальное русло.

Неактивное ТСЖ? Вы ‘re Not Alone

«Это происходит чаще, чем вы думаете», — говорит Дженни Ки, вице-президент RealManage из Остина, штат Техас, из Сан-Рафаэля, Калифорния., компания по управлению ассоциациями, которая курирует недвижимость в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Флориде, Луизиане, Неваде и Техасе.

«Это довольно распространено», — соглашается Роберт Галвин, партнер Davis, Malm & D’Agostine PC в Бостоне, который специализируется на представлении квартир и кооперативов. «Обычно случается, что владельцы никогда не проводят собрания, у них нет протоколов и бюджетов, а когда им нужны деньги, владельцы просто платят».

Как ТСЖ дошли до этого момента? Есть все виды путей, которые приводят к неспособности запустить ассоциацию как ассоциацию.

• «Возможно, владельцы управлялись самостоятельно и делали то, что они считают правильным, или, возможно, ими управляли плохо», — говорит Ки.
• «Я вижу это, когда ассоциации являются очень новыми, и разработчик либо отказался от них, либо теоретически передал контроль владельцев, но не предпринял необходимых шагов для создания функционирующей управляющей структуры», — говорит Кевин Бритт из The Law Office Кевина Л. Бритта, который специализируется на представлении ассоциаций в Сиэтле.
• «Это также происходит, когда ассоциация какое-то время имеет действующий совет, а затем по какой-то причине, возможно, они не могут заставить людей служить, они говорят:« Зачем нам нужен совет? Мы » мы прекрасно ладим », — объясняет Бритт.«Они идут годами, и ничего особенного не происходит, а затем у них возникает проблема. Им нужно обеспечить соблюдение каких-то условий или собрать средства, и они понимают, что им действительно нужна эта функционирующая организация».

«Что такого особенного, если надзор за вашими ТСЖ отошел на второй план? Вы сильно рискуете своим самым крупным финансовым вложением.« В какой-то момент произойдет что-то плохое, — прогнозирует Галвин ». либо не будет страховки, либо общие зоны не будут обслуживаться, что в конечном итоге приведет к дорогостоящим убыткам или ремонту.Управлять ассоциацией не так уж и сложно, особенно если вы находитесь в очень маленьком здании. Но кто-то должен выступить и сделать это ».

Владельцы, перезапустите свою ассоциацию Engines

С чего начать? Свернитесь калачиком и почитайте.

«Первый шаг — дать им домашнее задание, — говорит Мэтью А. Дрюс, партнер Thomsen & Nybeck PA в Эдине, Миннесота, который представляет ассоциации. «Вам необходимо ознакомиться с документами вашей ассоциации.Даже среди ассоциаций, которые могут подпадать под действие принятой в нашем штате версии Закона о единой общей долевой собственности, могут быть различия в документах, или были выбраны определенные процедуры. Управляющие документы не подходят для всех. Вам нужно их прочитать ».

Ищите определенные сигналы. «Устав регулирует, как вы должны управлять своей корпорацией или организацией», — объясняет Дрюс. «Поэтому обратите внимание на то, как вы избираете членов совета директоров, как должны проводиться собрания, что вы должны включать в свое уведомление о собраниях, а также сроки, которые следует использовать в любом уведомлении о собраниях.В декларации обычно больше говорится об использовании, эксплуатации и обслуживании вашей собственности, а также контролируются вопросы, связанные с доступом. Здесь вы должны посмотреть, как должна поддерживаться ваша ассоциация, кто что должен поддерживать и какие виды деятельности разрешены, а не на территории ассоциации ».

Как только вы почувствуете правила, возьмите в свои руки то, что происходит. «Владельцы должны понимать, кто сейчас управляет ассоциацией», — говорит Бритт. «Иногда они похожи на корабль-призрак, плывущий по морю, и это никто.Но обычно кто-то есть, и часто решения принимает управляющая компания. Они могут управлять им на основе своих стандартных практик, и управляющий имуществом фактически является правлением, потому что он действует как таковое, но менеджер — это не правление. Поймите статус-кво, включая то, что делается сейчас и какова сейчас структура управления ».

Следующий вызов на встречу — действительно. «В штате Вашингтон наш статут гласит, что даже если совета директоров нет вообще, определенный процент — это разные для квартир и домовладельцев, но обычно 20–30 процентов — владельцев могут созвать собрание», — говорит Бритт.«Часть вашей повестки дня, когда вы выясните, как созвать собрание, будет состоять в избрании правления. Затем просмотрите свои руководящие документы и решите, сколько членов должно быть в правлении. Цель состоит в том, чтобы избрать правление в принимать решения от имени ассоциации ».

Исправить то, что сломано

Если плата вашего ТСЖ какое-то время не бездействовала, но не работала так, как предполагалось, возможно, вам придется внести некоторые исправления.

«Как правило, мы стараемся исправить любые серьезные проблемы, которые случались в прошлом», — говорит Ки.«Самый большой из них — это, возможно, они не выбрали членов совета директоров должным образом. Может быть, у них не было достаточно добровольцев, и некоторые люди вышли на рынок. Или, возможно, на недавнем ежегодном собрании не было кворума. С помощью адвоката мы можем вернуться и запомните, что эти вещи не были выполнены должным образом и что мы делаем, чтобы их исправить. Недавно мы начали управлять ассоциацией, в которой было слишком много членов правления. Это не вызвало никаких глобальных проблем, но правление не соблюдало , и если кто-то захочет поспорить с тем, как работает правление, он может пожаловаться на это.Итак, на ежегодном собрании мы объяснили, кто входит в правление, и что два человека ушли, и это было нормально ».

Есть, однако, некоторые звонки, которые вы не можете снять.« Есть некоторые вещи, которые вы не можете снять. исправить, и вам просто нужно двигаться вперед, — говорит Ки. — Допустим, ассоциация прошла специальную оценку или повысила оценки больше, чем следовало бы. Деньги, наверное, уже потрачены; как ассоциация вернет его? К счастью, я не видел многих из этих проблем. Что мы действительно видим, так это то, что решения не документируются.Мы не можем исправить все, но если что-то не так, мы стараемся это исправить ».

Не бойтесь потратить несколько долларов на профессиональные консультации. «Если у вас есть вопросы, нарисуйте их и начните анализировать свои документы, помня о них», — говорит Древес. «Или получите профессиональную консультацию, будь то юрист по юридическим вопросам или бухгалтер по финансовым вопросам. Ассоциация имеет право полагаться на советы профессионалов, и вы можете получить экономические ответы на целевые вопросы, которые впоследствии могут избавить вас от многих неприятностей. .«

Бритт согласен, что не нужно тратить целое состояние, чтобы получить надежный совет. «Многие члены совета директоров считают, что получение юридической консультации будет непомерно дорогостоящим — если вы зададите простой вопрос, вы получите ответ в размере 500 долларов», — говорит он. «Но не все юристы таковы, и вы можете согласовать свои ожидания с такими вещами, как ограничения на гонорары и сколько времени займет проект. Часто советы директоров приятно удивлены, что они могут задать простой вопрос и получить простой ответ. Этот хороший совет, даже если он коротко отправит быстрое электронное письмо и быстро получит ответное электронное письмо, члены совета директоров оградят себя от личной ответственности за свои решения, потому что они сделали свою часть с точки зрения усердия, чтобы выяснить свои обязательства.«

Как выиграть драку со своим ТСЖ (не разорившись)

Прочтите исходную статью из US News.

По данным Института общественных ассоциаций, более 68 миллионов американцев живут в общественных ассоциациях, а это означает, что каждый пятый из нас должен соблюдать правила и нормы кондоминиума, кооператива или ассоциации домовладельцев.

Согласно опросу CAI 2016 года, 65 процентов жителей считают проживание в ассоциации положительным, а еще 22 процента — нейтральным.Но опрос 2015 года, проведенный Коалицией за общественную жилищную политику в интересах общества, показал, что 72 процента участвовали в споре со своей ассоциацией, который было трудно разрешить.

Даже в лучших ассоциациях иногда возникают конфликты, будь то правила парковки, жилищные сборы или другой вопрос. И бороться с вашей кондоминиумом или ассоциацией домовладельцев часто бывает труднее, чем бороться с мэрией.

«Когда владелец берет на себя ТСЖ, все складывается против самого домовладельца», — говорит Сара Бенсон, одна из основателей CHPPI и соавтор книги «Побег из тюрьмы в кондоминиуме: ключи к преодолению рисков и преодолению опасностей, связанных с окружающей средой». «Беззаботный» образ жизни сообщества.«

Это не означает, что домовладелец не может победить, особенно когда имеет дело с плохо работающей доской. Но это означает, что домовладельцы должны действовать осторожно.

Ассоциации домовладельцев контролируются законодательством штата, и законы различаются от штата к штату, с отдельными законами для домовладельцев, ассоциаций кооперативов и кондоминиумов. Кроме того, каждая ассоциация имеет свой собственный набор правительственных документов, известных как Декларация соглашений, условий и ограничений или CC&R, а также подзаконные акты и правила.CC&R — это юридически обязательный документ, поданный в штат, а подзаконные акты — это процедуры, с помощью которых работает ассоциация. Для изменения этих документов требуется голосование членов. Правила утверждаются советом директоров в соответствии с процедурами, установленными ассоциацией, и в соответствии с законодательством штата.

Compliance регулируется советом директоров-добровольцев, хотя более крупные ассоциации часто заключают контракты с управляющими компаниями, такими как AMS, для выполнения повседневных задач. Если вы столкнетесь с проблемами, которые не можете решить с вашей ассоциацией, ваш единственный выход в большинстве случаев — подать иск в гражданский суд, что может быть дорогостоящим.Даже если вы выиграете, вы все равно можете заплатить свои собственные гонорары адвокату. И гонорары ассоциации будут разделены между вами и вашими соседями.

Это хороший повод разрешить конфликт до того, как он достигнет этой точки.

«Не поднимайте руки, это худшее, что вы можете сделать», — говорит Дон Бауман, старший вице-президент CAI по правительственным и связям с общественностью. «Знайте своих соседей, знайте свое правление и свои обязанности».

Две области, в которых ассоциации и домовладельцы часто должны вступать в конфликт, включают сбор взносов или взносов и обеспечение соблюдения правил.Ставки могут быть высоки, потому что у многих ассоциаций есть положения, которые позволяют им штрафовать домовладельцев, не соблюдающих требования документов, подавать залоговое право на дом и даже забирать дом путем обращения взыскания. Большинство ассоциаций имеют право на взыскание взыскания за неуплату взносов по истечении определенного периода, включая гонорары адвокатам и штрафы за просрочку платежа.

Если вы получили уведомление о том, что ваши взносы просрочены или что вы нарушили какое-либо правило, первым делом вам следует позвонить и попросить о личной встрече.«Попросите о встрече с ними, объясните ситуацию и выступите в защиту своего дела», — говорит Бенсон. «Сделайте это и взывайте к их чувству порядочности и справедливости».

Если вы случайно нарушили правило: «Признайте свою вину, извинитесь и пообещайте, что этого больше никогда не повторится», — говорит Бенсон.

Если вы считаете, что правление ошибается, попросите пояснить в письменной форме, какое именно правило, по мнению правления, было нарушено, а также какие действия правление требует. Даже если вы уверены, что не сделали ничего плохого, не вступайте в бой.

«Домовладелец приходит с полным ядовитым паром, потому что уверен, что это вендетта или личное нападение на него», — говорит Келли Г. Ричардсон, управляющий партнер юридической фирмы Richardson Harman Ober в Южной Калифорнии и автор. еженедельной синдицированной колонки HOA Homefront. «Если вы подойдете к этому с неправильным отношением, вероятность конфликта или серьезной катастрофы будет намного выше».

Судебные разбирательства также обходятся совету директоров дорого, что открывает двери для поиска компромисса.

Для большинства домовладельцев, недовольных тем, как управляется их сообщество, наиболее эффективным вариантом часто является объединение соседей в поисках перемен и самостоятельное занятие места в совете директоров.

«Либо примите участие и привлеките хороших людей в совет директоров… либо решите просто принять это, либо продать и уйти в другое место», — говорит Ричардсон.

Вот шесть способов эффективно бороться с домовладельцами, кооперативом или кондоминиумом:

Знать правила. Вы должны были прочитать все правительственные документы, включая правила и положения, прежде чем завершать покупку.Знание правил и их соблюдение убережут вас от неприятностей. Если вас обвиняют в нарушении правила, которого вы не видите в своих документах, обратитесь за разъяснениями в письменной форме. Попросите о проведении слушания и следуйте процедуре, изложенной в ваших документах. «Подход должен быть беседой», — говорит Бауман.

Будьте приятны. Члены вашего правления и члены комитета — ваши соседи, и они работают волонтерами. «Многие люди приходят на эти слушания и говорят:« Как вы смеете? », — говорит Ричардсон, но это начинается с враждебности.Если вы будете относиться ко всем с добротой, ваше положение будет услышано более уважительно. «Такой ответ будет иметь гораздо большую вероятность того, что совет директоров приостановит наложение штрафов», — говорит Ричардсон. «Они просто хотят соблюдения. Они не хотят наказывать людей ».

Ответьте письменно. Вы хотите вести документальный след на случай, если все-таки попадете в суд. Вы также должны быть уверены, что все члены правления и ваши соседи, если вы хотите поделиться, одинаково понимают, что происходит.Документируйте все в письменной форме, чтобы избежать ситуаций типа «он сказал, она сказала».

Не спорьте с правилом. Хотя вы, возможно, не поддерживаете правило вашей ассоциации, запрещающее пикапы на проезжей части, аргументы в пользу целесообразности этого правила ни к чему не приведут, если вас обвинят в его нарушении. «Это не Верховный суд США, — говорит Ричардсон. «Не спорьте о правиле больше, чем вы спорите с полицейским об ограничении скорости на определенной улице». Если вы считаете, что правило следует изменить, попросите соседей присоединиться к вам в петиции.

Знайте штрафы. Насколько далеко вы можете зайти в драке, не неся значительных затрат, будет зависеть от отношения вашей ассоциации к судебным разбирательствам, а также от ваших руководящих документов. Некоторые ассоциации могут наложить огромные штрафы, которые могут стать залогом вашего дома и привести к потере права выкупа. Помните о ставках, когда решаете, как далеко зайти в битве.

Не прекращайте платить взносы. Независимо от того, о чем вы спорите, вносите ежемесячные платежи, а также оплачивайте все начисленные пени за просрочку платежа.В противном случае причитающаяся сумма может увеличиться, как только совет директоров начнет добавлять гонорары адвокатам. Если окажется, что с вас переплатили, вы можете потребовать возмещение позже. «Если вы не платите взносы ассоциации, у вас вдвое больше проблем». Бауман говорит. «Это как не платить налоги».

Что делать, когда ваши соседи покинули свой дом | Домой Гиды

Дженнифер Элисон Обновлено 1 января 2019 г.

Соседи уехали, и из соседнего дома не поступают никаких признаков жизни.Газон зарос и начинают проявляться признаки запущенности. Дом просто пуст или заброшен? Есть разница. Свободный дом принадлежит домовладельцу, который несет ответственность за имущество и его содержание. Заброшенный дом был конфискован домовладельцем и, вероятно, принадлежит кредитору или другому кредитору, который должен его содержать. Соседи могут помочь не допустить, чтобы пустой дом повлиял на ваш собственный дом и желанность вашего сообщества.

Наконечник

В некоторых юрисдикциях есть целевые группы для работы с брошенным имуществом.Ваш местный жилищный орган может также отвечать за сбор уведомлений о брошенном доме и может работать с вашим соседом, чтобы обеспечить безопасность дома и вашего сообщества.

Отследить владельца или кредитора

В публичных записях в офисе местного налогового инспектора указаны имена владельцев собственности. Если дом действительно заброшен, имя кредитора будет указано вместо имени физического лица, так как он несет ответственность за уплату налогов на недвижимость на дом, лишенный права выкупа. Если имя владельца есть в записях, попробуйте найти его или напишите им, чтобы узнать о статусе собственности.В налоговых отчетах часто указывается почтовый адрес отсутствующих владельцев, поскольку именно по нему налоговый инспектор отправляет их счет по налогу на имущество. Если он принадлежит кредитору, ожидайте, что он сделает несколько телефонных звонков и потратит время на общение с отделом, отвечающим за недвижимость.

Поддерживайте ценность вашего дома

В пустом доме по соседству как никогда важно сосредоточиться на привлекательности вашего дома и обслуживании. Если дом вашего соседа будет изъят после отказа от права выкупа, низкая продажная цена, которую он, вероятно, получит, может нанести ущерб стоимости вашего дома.Тем не менее, держите свое место на высоте, и вы сможете застраховаться от падения стоимости вашей собственности. Освежите внешний вид вашего дома краской, подкрасьте отслаивающиеся или выцветшие участки и убедитесь, что ваш газон и двор выглядят ухоженными. Создайте проект благоустройства квартала, который будет контрастировать с домом с досками над окнами. Это воодушевит инвесторов и покупателей.

Попытайтесь занять его

Помогите стабилизировать ваш район после того, как сосед покинул свой дом, предупредив потенциальных покупателей жилья.Пустой дом может стать отличной возможностью для покупки для ваших друзей или семьи, особенно если он находится под выкупом права выкупа. Продайте своих друзей и семью по соседству и дайте им знать, что они могут найти много выгодного в заброшенном доме по соседству. Ваши социальные сети также могут помочь инвесторам, если не новым соседям, купить недвижимость и отремонтировать ее для продажи.

Уведомление местных властей

В городах действуют строительные нормы и правила, и если заброшенный дом по соседству начинает казаться пустым, пора требовать исполнения.Типичные нарушения кода включают разбитые окна, заросшие дворы или видимый мусор на улице. Сообщайте о проблемах в строительный департамент вашего города, как только вы их видите, чтобы предотвратить дальнейшее ухудшение состояния имущества. Кроме того, сила в цифрах, так что привлеките других соседей, чтобы они тоже позвонили и доложили. Городские власти штрафуют владельцев недвижимости, которые игнорируют коды, и эти расходы могут привлечь внимание кредитора, который теперь несет ответственность за отчужденный дом по соседству. Если вы заметили признаки поселенцев, вандализма или другой незаконной деятельности, позвоните в местную полицию.

Инвестируйте время и ресурсы

Будьте активны и ищите способы, чтобы место по соседству выглядело занятым. Прежде чем принимать решительные меры, спросите в строительном управлении своего города, какое обслуживание вы можете провести без юридических обязательств. У большинства городских властей нет проблем с соседями, которые стригут газоны и сажают цветы перед пустующими домами, чтобы они выглядели жилыми. Они также не должны волноваться, если вы собираете мусор во дворе, поливаете траву или рисуете граффити.Также подумайте о том, чтобы припарковать машину на подъездной дорожке к пустому дому. Спросите у кредитора разрешения повесить шторы или жалюзи на окнах или установить прожекторы для предотвращения преступности. Вы даже можете использовать радионяню, чтобы отслеживать преступную деятельность или незаконное сидение на корточках.