8 шагов и советы от экспертов

Самостоятельно заключать сделку по приобретению недвижимости – это довольно рискованное занятие. Особенно в том случае, когда у вас нет практического опыта и специального юридического образования. Поэтому будет гораздо целесообразнее и безопаснее воспользоваться услугами профессионального риэлтора, который займется поисками подходящего варианта жилья и подготовит все требуемые документы для совершения сделки. Правильное оформление документов при покупке квартиры очень важно, поэтому вам обязательно нужно знать порядок их составления, чтобы не стать жертвой мошенничества.

Покупка квартиры

Чтобы точно знать, как происходит процесс приобретения недвижимости, рассмотрим пошаговое оформление квартиры при покупке:

Шаг 1

Юридическая чистота приобретаемого объекта. Обязательная процедура, включающая тщательную проверку всех владельцев квартиры и непосредственно самой жилплощади, а именно:

• собственники жилья: проверяется физическое и психоэмоциональное состояние продавца, наличие у них алкогольной или наркотической зависимости, есть ли проблемы с памятью и тому подобное. Существование любого из этих диагнозов является поводом для родственников опротестовать законность заключенной сделки;
• объект недвижимости: проверяют подлинность завещаний, договоров дарения и т.д., наличие судебных запретов на продажу данной квартиры, есть ли у владельцев квартиры дети, не достигшие совершеннолетнего возраста и зарегистрированные в этой квартире, какова вероятность сноса дома, в котором расположена квартира, была ли сделана перепланировка, проверка на подлинность всех правоустанавливающих документов, находиться ли данная жилплощадь в залоге у какого-нибудь финансового учреждения и многое другое.

Шаг 2

Составление договора купли-продажи. В данном соглашении в обязательном порядке указываются следующие данные:

• точный адрес объекта недвижимости;
• стоимость;
• сведения о продавце и покупателе;
• сроки выписки нынешних собственников из продаваемой ими квартиры (по желанию).

Шаг 3

Подписание договора и внесение оплаты за квартиру. Непосредственно перед подписанием, внимательно прочитайте договор, и проверьте его на наличие ошибок в личных данных обеих сторон, а также точном описании покупаемого жилья. Если претензии к данному соглашению у вас отсутствуют, то можно приступать непосредственно к самому подписанию. Для этого необходим паспорт, свидетельство о браке, согласие супруга на заключение договора купли-продажи (заверяется нотариально). Оплату можно производить как в наличном, так и безналичном расчете. Если денежные средства передаются продавцу наличными, то обязательно берется расписка в получении денежных средств в полном объеме. Расписка является подтверждающим документом оплаты приобретаемого жилья, и должна храниться вместе с договором купли-продажи.

Шаг 4

Регистрация сделки. После подписания документы передаются в Росреестр, для заключительной регистрации совершенной сделки.

Шаг 5

Право собственности. После сдачи всех необходимых бумаг в вышеуказанное учреждение, вы получите расписку, где будет указана дата получения свидетельства о праве собственности на жилье. Время обработки документов — от 10 дней до одного месяца.

Шаг 6

Прописка. После того, как вы стали полноправным хозяином приобретенной жилплощади, вам необходимо в ней зарегистрироваться.

Шаг 7

Коммунальные службы. Заключением новых договоров со всеми коммунальными службами (газ, электричество, водоснабжение) вы должны заниматься самостоятельно. Не затягивайте с этим, чтобы не было последующей путаницы в квитанциях об оплате услуг.

Шаг 8

Страхование. Это не обязательный пункт, но рекомендуемый. Соседи попадаются разные, поэтому о возмещении возможного ущерба, лучше позаботиться заранее.

При оформлении сделки покупки квартиры вам придется заплатить госпошлину, услуги нотариуса. При оформлении документов важно внимательно читать все составляемые документы. Без определенного опыта и образования, можно упустить какие-то важные детали. Именно поэтому лучше пригласить опытного риэлтора для сопровождения сделки.

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

• квартиру продали с обременением;
• на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
• жилье находится в залоге у банка;
• на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
8. Согласие супруга продавца на сделку.
9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

1. Посредством ипотечного кредитования.
2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

1. Оформив ипотеку.
2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Источник: Метрпрайс

Оформление документов при покупке квартиры

Каждого решившегося на приобретение собственного жилья человека интересует такой вопрос, как оформление документов при покупке квартиры. Это естественно, ведь приобретение недвижимости относится к крупным сделкам, которые всегда хочется провести без ошибок, неточностей и неприятных сюрпризов, нередко возникающих, например, при покупке жилья на вторичном рынке. Оформление документов при покупке квартиры – не самая сложная процедура, составить, подписать и зарегистрировать договор купли-продажи несложно, а вот проверка юридической чистоты объекта недвижимости может потребовать серьезных финансовых вложений. С этой точки зрения приобретение квартиры непосредственно у застройщика становится более приемлемым и безопасным способом покупки жилья. Но, к сожалению, не в каждом случае.

Привлеченные яркой рекламой и баснословными ценами потребители зачастую попадают в руки мошенников. Естественное желание сэкономить приводит покупателей к весомым денежным потерям. При выборе компании-застройщика обратите внимание на его репутацию, объемы введенного за последние несколько лет в эксплуатацию жилья, предлагаемые условия. Только выбор правильного партнера может застраховать вас от того, чтобы оформление документов при покупке квартиры не стало предпосылкой к длительным судебным процессам и включению в реестр обманутых дольщиков.

Девелоперская компания «Унистрой» входит в ТОП-30 самых надежных застройщиков России и предлагает своим клиентам приобретение жилья в новостройках Казани, Уфы, Тольятти и Санкт-Петербурга. За 23 года ее безупречной работы было введено в эксплуатацию и реализовано более 1 500 000 квадратных метров жилья. Покупка квартиры в новом микрорайоне не только освобождает будущего собственника от проблем с оформлением документов, но и позволяет приобрести жилье в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой. Специалисты компании «Унистрой» не только проконсультируют по различным вариантам покупки квартиры: обычной и военной ипотеке, рассрочке, с использованием материнского капитала или по обмену, но и помогут собрать необходимый в каждом случае пакет документов для оформления договора купли-продажи. В офисах компании вы сможете познакомиться с действующими в настоящий момент акционными предложениями и получить консультацию по оформлению сделки.

Необходимый пакет документов для покупки квартиры

После того как аванс был внесен и все ключевые моменты сделки были прописаны в договоре, можно приступить к сбору документов.

Во время передачи денег Продавец пообещал покупателю предоставить документы, подтверждающие легитимность сделки. Если Покупателю предоставляются копии документов, необходимо для начала сверить их с оригиналом. В идеале копирование документов должно происходить в присутствии обеих сторон сделки, только так можно убедиться в отсутствии подлога и мошенничества.

Еще один вариант сверки подлинности документов: просмотреть оригиналы во время подписания договора купли-продажи. Но это крайняя мера. Так, если окажется, что в документации имеются неточности или недостоверные данные, Покупатель будет вынужден отказаться от сделки на самом финише.

Необязательно требовать от Продавца единовременно представить все необходимые документы. Ознакамливаться с документами можно постепенно, без спешки. Время для организационных моментов и проверки документации указано в тексте авансового соглашения. 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры вторичного рынка Продавец должен предоставить Покупателю стандартный (базовый) пакет документов. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный комплект документов и справок.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая часть из них потребуется именно Покупателю для того, чтобы с юридической стороны оценить чистоту планируемой сделки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Основной документ, который является гарантом законности сделки. Выписка подтверждает информацию о том, кто на самом деле является собственником квартиры. Кроме этого в ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на конкретный объект недвижимости.
2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации. 
3. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Данная справка не входит в обязательный пакет документов, она нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц. Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у Продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу. 
4. Документ, удостоверяющий личность Продавца.

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

Самая выгодная ситуация для Покупателя — покупка квартиры у знакомого или родственника. В таком случае никаких подводных камней и скрытых фактов быть не должно.

Если Продавец является одиноким, дееспособным человеком, проблем во время оформления сделки также возникнуть не должно. При таком раскладе базового пакета документов будет достаточно. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества). 
3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний. 
4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты. 
6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов. 
8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка. 
10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях. 
11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Большую часть из вышеперечисленных документов может потребовать регистратор сделки. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, Покупателю необходимо лично проверять документы на квартиру. Если Покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить Продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у Продавца информации о несовершеннолетних детях тоже не является поводом требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как оформить покупку квартиры — Агентство недвижимости Ria Light

Есть три условия удачной сделки по приобретению квартиры — честный продавец, опытный нотариус и подкованный, рассудительный покупатель.

И если первое условие вы себе гарантировать не сможете, то позаботиться о собственной грамотности у вас возможность есть.

Покупка квартиры — очень сложная процедура. Кроме накопления денег и поиска самого объекта недвижимости, в котором вам захочется жить, нужно ещё проверить квартиру и её хозяев и потом уже оформлять жильё в собственность, а это заберет у вас много времени и сил. Давайте рассмотрим, как оформляется покупка квартиры поэтапно — на каждом из шагов вы можете столкнуться с какими-то нюансами.

Этап 1. Проверка прав на недвижимость
Какие документы нужны при покупке квартиры? Некоторые из них вы можете проверить сами — это тот пакет, который вы спросите у самого продавца. Однако проверка подлинности, запрос справок с ЦОНа, из базы данных остается в полномочиях нотариуса.

Так, нужно сразу запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (на основании чего собственник владеет квартирой):
— договор купли-продажи;
— договор о вступлении в наследство;
— договор дарения;
— договор о приватизации;
— свидетельство о регистрации права на имущество и др.

На всех документах должен стоять штамп органа регистрации. Оформление квартиры при покупке потребует и технический паспорт. Специалист Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE и член Ассоциации риелторов Казахстана советует не побояться потратить время и разобраться в техническом паспорте: «В первую очередь обратить внимание на соответствие перепланировки и технического паспорта — часто бывают совсем небольшие перепланировки. Нужно разобраться в планировке квартиры, правильно ли она нарисована».

В отношении правоустанавливающих документов могут быть свои нюансы. «Все зависит от правоустанавливающих документов — кто владельцы. Если это договор приватизации, то там будет несколько собственников жилья, в том числе могут быть несовершеннолетние, недееспособные граждане, кто-то из владельцев может находиться в отъезде, в армии. Если это несовершеннолетние, то берется разрешение-справка с опекунского совета. Опекунский совет находится при акиматах в каждом городе Казахстана».

При заключении сделки продавец должен предоставить следующий перечень документов (помимо правоустанавливающих):
— нотариальное оформление заверения, что на момент покупки жилья не состоял в браке;
— нотариальное согласие супруга на продажу (если состоит в браке) и свидетельство о браке;
— решение суда о разделе имущества с информацией об отсутствии имущественных претензий (если в разводе).

Риелтор Марина Грушина: «Сейчас при покупке одной из сторон семьи недвижимости в сведениях о собственнике автоматически «выходит» вторая половина — сразу указываются сведения о муже и сразу указываются «владелец такой-то и совладелец такой-то».

Просто свидетельства о разводе и о браке недостаточно — даже разведенные граждане могут иметь имущественные претензии друг к другу. Все документы предоставляются нотариусу либо продавцом, либо риелторской конторой.

Этап 2. Проверка долгов и обременений
Так как на недвижимость часто накладывают аресты, штрафы, нотариус должен запросить справку об отсутствии обременений на недвижимое имущество с ЦОНа через базу данных. Все другие люди, кроме владельца квартиры и нотариуса, запросить эту справку не могут.

Также нужно проверить жилье на неоплаченные коммунальные, сервисные платежи, обслуживание, на долги по налогам на имущество, на землю. Особенно это касается частных домов и новостроек — в отношении такого жилья начисляется немалая сумма, особенно если налоги не платятся несколько лет. Чтобы избежать этих проблем, нужно затребовать все последние квитанции, посетить налоговые органы, службы ЖКХ, КСК.

Советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риелторов Казахстана: «Все эти данные должен предоставлять продавец, но можно пойти в КСК или налоговую. В соглашении о задатке или предварительном договоре нужно прописать строку, условие, что продавец при заключении договора купли-продажи обязуется предоставить квитанцию об оплате налога на имущество, об оплате коммунальных платежей и т.д.».

Этап 3. Закрепить намерения: задаток или аванс
С чего начать сделку? Если квартира выбрана и вы проверили необходимые документы через нотариуса, то изначально можно заключить соглашение о задатке или предварительный договор в качестве подтверждения ваших намерений и намерений продавца. Соглашение о задатке — это условие, по которому вносится предоплата, и в случае не завершения сделки она остается у продавца безвозмездно. Сроки таких договоров фиксируются по согласованию между сторонами.

Предварительный договор предусматривает выдачу аванса, который продавец должен будет вернуть в случае расторжения предварительной договоренности. Например, если вы или продавец передумаете, изменятся семейные обстоятельства и т.д. Также в предварительном договоре нужно указать список документов, который обязуется предоставить продавец.

Если в предварительном договоре не закреплены обязательства, то он не дает никаких гарантий ни покупателю, ни продавцу. Чаще всего предварительные договоры используются, если недвижимость заложена в банке и для ее высвобождения нужно будет вносить какие-то суммы. Формы договоров на всех этапах сделки купли-продажи есть в нотариальных конторах согласно установленным законом образцам.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи
Как происходит непосредственно покупка? В процессе оформления задатка или предварительного договора нотариусу передают документы: он проверяет юридическую чистоту квартиры, отсутствие долгов, арестов, обременений. После чего оформляем покупку квартиры. Последовательность оформления документов следующая:

— заключается договор купли-продажи и оплачивается указанная сумма;
— нотариус забирает оригиналы документов и регистрирует договор купли-продажи и право собственности в органе юстиции в электронном виде;
— после регистрации покупателю выдается лист-распечатка с кодом, датой и другими данными о регистрации. Срок оформления — в течение суток.

Правильное оформление договора предусматривает такие пункты, как стоимость жилья, сроки, платежи в тенге, условия возврата денег в случае неисполнения обязательств одной из сторон сделки. Для продавца должно быть прописано обязательство дать все нужные документы для проверки. Также нужно указать строку о том, кто оплачивает оформление договора, все расходы по сделке — чаще всего они делятся пополам.

По поводу электронной регистрации эксперт Марина Грушина поясняет: «Сейчас производится только электронная регистрация договоров купли-продажи — заявление на регистрацию договора отправляет нотариус. Сейчас нет такого, что люди подписали договор и пошли в ЦОН и сдали документы на регистрацию. Заявители на регистрацию подают документы именно нотариусу».

Электронная регистрация не только сокращает время, но и делает саму процедуру юридически более безопасной.

Для чего вам понадобится нотариус
Помощь нотариуса потребуется в любом случае — для проверки юридической чистоты нужен доступ в базы данных, которого у граждан просто нет. Соответственно после проверки документов нотариус сразу проведет и электронную регистрацию. Такой метод юридического оформления сделки — проще и безопаснее для покупателя.

Роль нотариуса в сделке по купле-продаже разъясняет Марина Грушина: «Во-первых, нотариус удостоверяет дееспособность человека, что он выражает свою волю, не под принуждением. Во-вторых, нотариус составляет документ согласно статьям закона. В-третьих, у нотариуса есть возможность проверить юридическую чистоту квартиры, у него есть доступ в базы данных. Потому договоры, связанные с передачей денег людям без навыков оформления проще оформлять либо у нотариуса, либо в профессиональной юридической конторе».

Кроме того, специалист уверена — нужно внимательно относиться к выбору и риелторской компании: «Это должна быть профессиональная риелторская компания, желательно член Ассоциации риелторов, чтобы можно было призвать риелтора к ответственности. В члены АРК вступают только те компании, которые обучают риелторов. Если это просто маклер, то у него может не хватать опыта».

Помните, после того как сделка зарегистрирована и заверена нотариально, право собственности еще не наступает. Для этого вы должны зарегистрировать право собственности на квартиру. По закону с 2015 года в Казахстане введено правило обязательной электронной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае заключения нотариально удостоверенной сделки. Эту процедуру также делает нотариус — в результате вы получаете свидетельство о регистрации прав. Квартира переходит в собственность покупателя.

Форс-мажорные ситуации
Форс-мажор (особый случай) — это обстоятельство непреодолимой силы, которое не позволяет выполнить условия сделки. Однако оно не определено законом и должно оговариваться сторонами сделки и указываться в договоре. Прописанное в договоре форс-мажорное обстоятельство освобождает стороны от обязательств.

Казалось бы, достаточно прописать нужные строки и можно спокойно заключать сделку. Однако есть форс-мажорные ситуации, которые сложно предусмотреть. Например, девальвация национальной валюты. Потому о том, что прописать в качестве форс-мажоров, нужно посоветоваться с нотариусом.

И после заключения сделки может всплыть информация, которую сложно было просчитать, отследить даже нотариусу. К примеру, продавец продает недвижимость, которую купил на незаконные средства, на взятки, к примеру. После на него завели уголовное дело, и он стал спешно распродавать жилье.

Потому, чтобы избежать форс-мажоров, проверьте, не находится ли владелец квартиры под следствием, не страдает ли различными зависимостями, чтобы не было риска признания его недееспособным. Ходите вместе с продавцом по инстанциям, не поленитесь проверить все факты с нотариусом. Живо интересуйтесь всеми процедурами, просите показать полученные справки. Верьте не слову (пусть даже и слову нотариуса), а конкретной записи.
Рассмотрим несколько проблемных ситуаций, которые могут непредвиденно возникнуть.

Проблемы из-за недееспособного собственника
Другая проблема — это приобретение жилья, собственником которого является недееспособный гражданин (например, психически больной человек или страдающий алкоголизмом). По закону, такие квартиры покупаются через опекуна, которому дают разрешение сами органы опеки. Однако чаще всего люди боятся «связываться» с такими квартирами — есть высокий риск, что такой договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Как можно себя обезопасить в такой ситуации рассказывает Антон Самохин, управляющий партнер Казахстанской лиги юристов: «В случае если разрешение от уполномоченного органа получено, то препятствий для заключения сделки нет и каких-либо опасений не должно возникать. Между тем всегда присутствует риск того, что разрешение органа опеки и попечительства получено в обход законодательства Республики Казахстан. Покупателям советую при покупке квартиры у недееспособного лица, помимо ознакомления с самим разрешением органа опеки и попечительства, лично убедиться, не нарушаются ли права данного лица, посетив орган выдавший разрешение. Или в лучшем варианте самим участвовать в получении разрешения на сделку, дабы избежать мошеннических действий».
Т.е. фактически, покупатель может посещать все органы и организации, выдающие нужные для сделки документы вместе с продавцом — это исключит возможность коррупционных действий, договоренностей, максимально обезопасит покупателя.

Проблемы из-за налогов
Неприятные ситуации могут быть связаны и с налогами. Кто платит налог при продаже жилья? Так, по закону, если хозяин квартиры был собственником менее года и продает жилье по большей стоимости, то с суммовой разницы он должен оплатить налог (в зависимости от того, сколько стоит квартира). Например, цена покупки — 20 тыс долл, а продает за 30 тыс долл, налог платится с разницы между суммами, т.е. с прибыли в 10 тыс долл. Ставка налога — 10%. Оформление декларации совершается до 31 марта следующего года.

Вот здесь часто возникает ситуация, когда продавец просит покупателя заплатить одну цену, а в договоре проставить меньшую, чтобы избежать налогов. Что делать покупателю в такой ситуации советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риелторов Казахстана: «Это личные риски. Интерес покупателя понятен — сэкономить на налогах. Покупателю — не рекомендую, так как могут быть проблемы. Лучше фиксировать всю фактическую информацию — в любой момент могут возникнуть разбирательства, всплывет дополнительная информация или вы сами откажетесь от квартиры, сделку отменят, признают недействительной.… И вот тогда вам вернут именно ту сумму, которая указана по договору».

Т.е. эта возвращенная сумма будет меньше той, по которой вы действительно купили жилье. И закон в таком случае не сможет вас защитить.

А если девальвация?
Так, в свете последних событий с курсом валют и тенге возникают определенные риски. Если сделка совершается одномоментно (сегодня оформляем — сегодня платим), то указывается курс тенге на сегодняшний день и по нему же делается оплата. Однако если жилье приобретается с продолжением платежей, то могут быть проблемы. По закону, ни в каком договоре нельзя сделать привязку «эквивалентно доллару». Что нужно сделать на случай такой ситуации? Нотариус может сделать пометку о девальвации как форс-мажора с возможностью внесения корректив.

О практике работы в новых условиях с курсом валют рассказывает Марина Грушина: «На практике мы делаем так: люди подписывают договор, а затем мы подписываем соглашение собственноручно каждой из сторон, что люди договорились производить оплату по договору в тенге, но по курсу к такому-то на день оплаты в эквиваленте такой-то сумме долларов. Для того чтобы у людей не было трений, передергивания ситуаций в свою пользу. Но этот документ очень шаткий, в суде его в расчет не возьмут, так как никакой привязки к курсу доллара по закону нет».

Источник: www.kn.kz

Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.

С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.

 

 

 

○ Особенности покупки квартиры.

Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

• Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
• Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
• Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем регулируется вопрос.

Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.

Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры в новостройке.

Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Статус строительства.

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

• Начальной.
• Завершающей.

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

• Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
• Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
• Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
• Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.

Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы нужны от застройщика?

Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.

Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:

• Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
• Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
• Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.

Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:

• План дома по этажам.
• Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
• Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
• Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.

Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений  в благонадежности застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы должен подготовить покупатель?

Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:

• Личный паспорт.
• Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
• Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор?

Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.

Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

• «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?

В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.

Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.

В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.

Вернуться к содержанию ↑

 

На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

схема оформления в Сбербанке и других банках

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

Содержание

Скрыть

1. Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
   1. Особенности процедуры
      1. Продажа банком ипотечной квартиры
         1. Продажа заемщиком
            1. Предварительный договор купли-продажи
               1. Договор уступки права требования
                  1. Как купить без риска?
                     1. Сложности и возможные нюансы
                        1. Преимущества и недостатки сделки

                           Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

                           Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

                           1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
                           2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

                           Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

                           
                           

                           Особенности процедуры

                           Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

                           1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
                           2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
                           3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
                           4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
                           5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

                           Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

                           
                           

                           Продажа банком ипотечной квартиры

                           Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

                           В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

                           Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

                           Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

                           Продажа заемщиком

                           Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

                           Предварительный договор купли-продажи

                           Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

                           Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

                           Договор уступки права требования

                           В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

                           Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

                           Как купить без риска?

                           Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

                           • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

                           
                           

                           • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
                           • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
                           • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

                           Сложности и возможные нюансы

                           Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

                           Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

                           Преимущества и недостатки сделки

                           Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

                           Ваше полное руководство по составлению предложений по многоквартирным домам

                           Вам интересно, на каком этапе процесса оценки сделок с многоквартирными домами вы делаете предложение и как это выглядит? Это может показаться загадкой, но давайте прольем немного света на этот вопрос.

                           Что именно означает «сделать предложение»? Это устно или должно быть написано? Если написано, может ли это быть электронное письмо или должно быть что-то более формальное, например договор купли-продажи?

                           Короткий ответ: все вышеперечисленное.

                           Предложение домов — это довольно четко определенное событие: это момент, когда вы отправляете договор купли-продажи брокеру или продавцу. В случае с коммерческой недвижимостью это более интерактивный и длительный процесс, начинающийся с серии «неформальных» предложений, предшествующих более формальному договору купли-продажи.

                           Вот пошаговое руководство по составлению предложений на многоквартирные дома.

                           4 шага до подачи предложения по многоквартирному дому

                           Шаг № 1. Предоставьте брокеру первоначальный отзыв

                           Когда сделка изначально поступает от вашего брокера, ваша цель — как можно быстрее предоставить ему обратную связь.Вам нужно ответить на вопрос: «Какую максимальную сумму я готов заплатить за эту сделку и почему?»

                           Почему это важно?

                           Брокеры сказали мне, что только 25% людей из их списка откликаются на сделку. Отправляя отзывы, вы внезапно попадаете в число 25% лучших покупателей этого брокера, а это значит, что к вам будут относиться более серьезно — ОЧЕНЬ важно, особенно если вы только начинаете.

                           Вторая причина, по которой это важно, заключается в том, что эта первоначальная обратная связь фактически запускает процесс переговоров.

                           Допустим, запрашиваемая цена составляет 1,5 миллиона долларов, но ваш первоначальный 10-минутный анализ показывает, что здание стоит не более 1,1 миллиона долларов. Вы пришли к такому выводу, потому что считали, что вам нужно внести две корректировки в андеррайтинг брокера в маркетинговом пакете:

                           1. Доход по его андеррайтингу был на самом деле выше, чем тот, который был указан в списке арендной платы; и
                           2. Расходы составили всего 35% от дохода, а вы используете 55% как практическое правило, что является более реалистичным и консервативным.

                           Статья по теме : Ваше полное руководство по анализу собственности всего за 10 минут

                           Это отзыв, который вы предоставляете брокеру: «Недвижимость рекламировалась с максимальной ставкой 8,5%. Но размер арендной платы был на самом деле ниже, чем сообщалось, а расходы составляют лишь 35% от дохода. Я скорректировал это до 55%, что, вероятно, более реалистично. Очевидно, это снижает чистую операционную прибыль. Чтобы сохранить объявленную максимальную ставку 8.5%, стоимость здания составляет 1,1 миллиона долларов, что немного ниже 1,5 миллиона долларов. Как продавец настроен на эту запрашиваемую цену? Это кажется немного нереальным, как ты думаешь? »

                           Может быть некоторое обсуждение ваших предположений и т. Д., Но это хороший диалог с вашим брокером или продавцом. Еще вы сделали то, что начали переговорный процесс.

                           Ага — вы поняли. Вы только что «сделали предложение»!

                           Если есть кусочек, переходите к шагу №2; в противном случае вы просто идете дальше.

                           Шаг № 2: Сделайте серию неофициальных предложений

                           После первоначальной обратной связи может быть несколько ответов. Возможно, брокер предоставит вам обновленные данные о доходах и расходах. Возможно, вы посетите недвижимость и обнаружите, что потребуется больше ремонтных работ, чем изначально сказал вам брокер.

                           Каждый раз, когда происходит пересмотр цифр из предоставленной вам дополнительной информации, вам, возможно, придется корректировать неофициальную цену предложения. Вы делаете это через электронную почту, телефонные звонки или личные встречи.Пока две стороны все еще разговаривают, вы все еще в игре.

                           Шаг № 3: Отправьте письмо о намерениях

                           Как только цена вашего предложения переместится в «зону страйка» того, что ищет продавец, брокер скажет вам подать предложение через письмо о намерениях (LOI).

                           LOI не имеет обязательной юридической силы, но в нем сообщается об основных моментах транзакции: цене предложения, сумме первоначального взноса, а также о том, сколько времени вам потребуется для завершения комплексной проверки и закрытия.

                           Связано: Как быть разумным домовладельцем с квартирным износом и залогом

                           После подписания LOI пора переходить к шагу №4.

                           Шаг № 4: Подайте официальный договор купли-продажи

                           Никто не хочет платить юристу за оформление официального договора купли-продажи до согласования основных условий сделки. LOI — это документ для этого. После подписания вы (как покупатель) можете попросить своего поверенного подготовить договор купли-продажи.

                           Как только договор купли-продажи ратифицирован, вы официально подписываетесь на него.

                           Как видите, в процессе «предложения» есть ряд этапов, которые сначала начинаются неформально, а по мере продвижения в переговорном процессе становятся более формальными.

                           Но если вы отслеживаете и у вас есть квота, которую нужно выполнить для подачи предложений (что вам следует), предоставление этой первоначальной обратной связи брокеру после того, как вы впервые получите пакет сделки, имеет значение!

                           Какие у вас есть комментарии или вопросы о процессе подачи предложений? Вы можете поделиться какими-нибудь интересными историями?

                           Не забудьте оставить комментарий!

                           Объяснение процесса покупки квартиры в Нью-Йорке | by Hauseit

                           Это полное руководство о том, как купить квартиру в Нью-Йорке, от первоначального анализа арендной платы и собственного анализа до того, чего ожидать в день закрытия.Это отличное пособие для начинающих покупателей жилья в Нью-Йорке, и даже опытные профессионалы в сфере недвижимости оценят его как более глубокую информацию о процессе покупки квартиры в Нью-Йорке.

                           Самое первое, что вам следует сделать, прежде чем читать дальше о том, как купить квартиру в Нью-Йорке, — это определить, имеет ли смысл покупать или сдавать в аренду. Это связано с тем, что у некоторых жителей Нью-Йорка такие выгодные предложения по аренде, что просто не имеет смысла вносить солидный первоначальный взнос и покрывать все скрытые расходы, связанные с владением домом.

                           Как купить квартиру в Нью-Йорке (2018) — Полное руководство | Hauseit® NYC

                           Например, вы живете в квартире с контролируемой или стабильной арендной платой? В таком случае вы, вероятно, платите намного ниже рыночной стоимости за квартиру, в которой сейчас живете. Поскольку средняя арендная плата за квартиру с контролируемой арендной платой в Нью-Йорке составляет примерно 1020 долларов в месяц2, у вас нет причин покупать или арендовать.

                           Или что, если вы экономно платите только 1200 долларов в месяц за самую маленькую комнату в квартире, которую вы делите с тремя другими соседями по комнате?

                           Возможно, ваша спальня на самом деле представляет собой угол гостиной с временными стенами.Вы могли видеть, как это происходит с молодыми людьми в таких районах, как Мюррей-Хилл или Нижний Ист-Сайд. В этой ситуации общая арендная плата за всю квартиру может составлять 8000 долларов, а ваш друг в главной спальне будет платить 3000 долларов в месяц.

                           Поскольку цена на 3-комнатную квартиру уже установлена ​​на рынке, у вас не будет столь значительного риска значительного повышения арендной платы, особенно если у вас есть двухлетняя аренда. В этом примере может быть просто слишком разумно продолжать аренду, особенно если есть вероятность, что вы можете переехать или вообще покинуть город через несколько лет.

                           Расчеты в этих предыдущих примерах просты, потому что очень часто можно увидеть, что обслуживание кооперативных квартир с 1 спальней или общие расходы плюс налоги для квартир с 1 спальней значительно превышают 1000 долларов в месяц. Поэтому, если предположить, что вам не о чем беспокоиться о выплатах по ипотеке, вы все равно будете платить за покупку столько же или больше в месяц.

                           Кроме того, поскольку арендодателю ваши ежемесячные обязательства ограничены размером арендной платы, вам не придется беспокоиться о ремонте и поломке техники.

                           Однако, как домовладельцу, вам придется учитывать стоимость непредвиденного ремонта и технического обслуживания. Наконец, не забывайте о стоимости страхового полиса домовладельца, который может приносить вам 2000 долларов и более в год.

                           Вам также необходимо будет учесть затраты на закрытие и связанные с закрытием налоги на недвижимость в Нью-Йорке, которые вы должны будете заплатить, чтобы купить дом. К наиболее значительным из них относятся налог на особняк, налог на регистрацию ипотеки и страхование титула.

                           Наконец, вам нужно будет рассчитать, перевесит ли прогнозируемая прибыль, которую вы получите от собственного капитала, то, что вы могли бы получить от другого класса активов.Хотя об этом было бы интересно подумать, мы рекомендуем не включать это в свой анализ, поскольку никто не может предсказать направление цен на жилье или любой другой класс активов.

                           Кроме того, вы не должны покупать дом исключительно в ожидании роста продажных цен. Это то, что вызвало Великий финансовый кризис, когда слишком многие неимущие заемщики купили дома, которые они не могли себе позволить, чтобы спекулировать на росте цен на жилье.

                           Красота Нью-Йорка — это большое разнообразие людей и окрестностей.Пройдите 40 кварталов Манхэттена, и вы увидите как шум и суету Мидтауна, так и очарование тишины и атмосферу маленького городка Вест-Виллидж.

                           Как найти хорошего покупателя в Нью-Йорке (2018) | Выбор агента покупателя в Нью-Йорке

                           Если вы уже живете в городе, вам просто нужно выяснить, что вы ищете в своем новом районе. Вы хотите переехать, потому что у вас будут дети и вам нужно находиться рядом с парком? Вам нужно, чтобы ваш новый дом находился в определенном школьном округе?

                           Возможно, вы ездите на велосипеде на работу по велосипедной дорожке, прилегающей к прекрасно отреставрированному парку Гудзон-Ривер.Или, возможно, вам нужно быть в центре города, чтобы вы могли дойти пешком или легко добраться до метро до своей работы в Мидтауне. Может быть, вы хотите быть поближе к продуктовому магазину, который предлагает разумные и разумные цены, такие как Trader’s Joes.

                           Или, может быть, вас больше волнует ритм ночной жизни Нью-Йорка в районе Митпэкинг.

                           Если вы еще не живете в Нью-Йорке, мы настоятельно рекомендуем вам сначала посетить город. Не торопитесь, чтобы прогуляться по разным районам города, чтобы увидеть, где вы действительно можете увидеть себя как дома.

                           Район должен казаться вам подходящим. Еще лучше, свяжитесь с одним из экспертов по районам, чтобы получить личный обзор города. Если вы серьезно относитесь к покупкам в городе и не живете здесь, вам понадобится помощь опытного агента по недвижимости на местах.

                           Прочтите наше руководство о том, как найти агента по недвижимости в Нью-Йорке, в качестве следующего шага! Мы объясним, какие факторы важны при выборе агента покупателя для самой важной покупки в вашей жизни.

                           Оцените свой ежемесячный доход реалистично.Это относительно стабильный доход W-2 или он колеблется из-за того, что вы фрилансер? Вам нужно будет чувствовать себя комфортно, имея возможность покрывать ежемесячные расходы на жилье с достаточным остатком для дискреционных расходов и сбережений.

                           Когда вы смотрите свою ежемесячную квитанцию ​​о заработной плате, не забудьте взять свой доход после удержания налогов в качестве отправной точки. Ваши жилищные расходы будут покрываться за счет средств после уплаты налогов, так что с этого вам следует начать. Например, предположим, что вы зарабатываете 120 000 долларов в год, выплачиваемые раз в две недели, тогда ваша общая ежемесячная зарплата составляет 10 000 долларов.

                           Допустим, ваш налоговый удержание установлен на уровне 28%, то есть вы получаете только 7 200 долларов США у источника ежемесячно. Для простоты мы проигнорируем тот факт, что вы можете получить возврат налога (или задолженность по дополнительным налогам) 15 апреля следующего года.

                           Из этих гипотетических 7200 долларов вам, вероятно, также придется вычесть взносы на медицинское страхование, а также любые взносы в ваш план 401K. Допустим, вы ежемесячно вносите 5% своего дохода до налогообложения в свой 401K, потому что это то, что будет соответствовать вашему работодателю.

                           После этого взноса в размере 500 401 000 долларов у вас останется 6700 долларов дохода после уплаты налогов. Несмотря на то, что в последние годы бремя взносов на медицинское страхование стало больше перекладываться на работников, а не на работодателей, для простоты предположим, что ваши ежемесячные страховые взносы составляют 200 долларов. Это означает, что у вас остался ежемесячный доход после уплаты налогов в размере 6500 долларов.

                           Теперь, если вы очень экономны и стараетесь есть дома как можно больше, вам все равно придется ежемесячно вносить 500 долларов на продукты в месяц.Предполагая, что вы не откладываете ничего дополнительно, не совершаете веселых поездок, не едите вне дома и не покупаете дорогие напитки в барах и ресторанах, у вас останется 6000 долларов в бюджете на расходы на жилье.

                           Примечание: Ваши жилищные расходы не будут необязательными. Вы не можете просто не заплатить им один месяц, потому что у вас мало денег. Ваши обязательные жилищные расходы, которые вам нужно будет внести в бюджет, будут включать в себя ежемесячную основную сумму и проценты по ипотеке, расходы на обслуживание (кооперативы), общие сборы и налоги на недвижимость (кондоминиумы) и страховку домовладельца.

                           Хорошо подумайте о том, чего вы хотите, а также о том, что вы можете и чего не можете иметь в своем следующем доме. Например, вам нужен шарм под открытым небом и высокие потолки лофта (обычно называемого студиями из-за отсутствия законных спален)? Или вам совершенно необходимы отдельные спальни, потому что у вас есть дети?

                           Что такое юридическая спальня в Нью-Йорке? Требования к юридическим спальням в Нью-Йорке (2018)

                           Даже если вам нужно определенное количество спален для вашей семьи, вы все равно должны рассмотреть лофты (т.е. студии) и апартаменты с меньшим количеством спален просто потому, что многие из них можно легко преобразовать в дополнительные спальни. Есть ли у вас предпочтения между кооперативами или кондоминиумами? Большинство инвесторов и иностранных покупателей откажутся от кооперативов из-за ограничений на субаренду и отсутствия прав на недвижимость.

                           Однако многие местные жители Нью-Йорка в конечном итоге купят кооператив просто потому, что они обычно на 10-40% дешевле, чем кондоминиумы сопоставимого размера и качества.

                           Имейте в виду, что кооперативам также требуется более длительный процесс утверждения покупки.Вам нужно будет отправить навязчивый пакет советов по кооперации, а также пройти собеседование с советом по кооперации. Мысль о том, что ваши соседи контролируют вашу жизнь и знают каждую деталь вашей личной и финансовой истории, является невыносимой для многих людей.

                           Постарайтесь, чтобы критерии поиска были как можно более широкими, чтобы не пропустить списки, в которых, возможно, забыли включить детали, которые вы просматривали. Например, почти во всех объявлениях, за исключением некоторых домов и многоквартирных домов, указано количество спален.

                           У каждого объявления обязательно будет цена. Однако не во всех объявлениях указана площадь в квадратных футах, особенно это касается кооперативов. Поэтому, если вы наивно просматриваете только объявления площадью 1000 кв. Футов или больше, вы пропустите тонну кооперативных квартир, в которых не указана площадь в квадратных футах, потому что продавец просто не знает об этом.

                           Pro Tip: Оптимальный экран включает максимальную прейскурантную цену, конкретные районы (или вы даже можете провести границу на большинстве поисковых порталов) и исключение списков, которые уже находятся в контракте и поэтому недоступны.Если у вас должно быть две или более спальни, вы также можете добавить это на свой экран.

                           Сохранив результаты поиска на популярном сайте поиска недвижимости, вы начнете автоматически получать уведомления о новых предложениях, которые появляются на рынке и соответствуют вашим критериям. А еще лучше поговорите с одним из наших опытных брокеров-партнеров о том, что вы хотите от своего идеального дома, и он настроит для вас поисковое оповещение в Службе множественного листинга Нью-Йорка.

                           Обычно они видят объявления примерно за день до общедоступных, ориентированных на потребителей веб-сайтов по недвижимости, так что вы всегда будете первым, кто узнает!

                           Получение надлежащего письма о предварительном одобрении по сравнению с письмом о предквалификационном отборе — очень важный следующий шаг в том, как купить квартиру в Нью-Йорке.Письмо с предварительным одобрением вызывает гораздо больше доверия, чем письмо с предварительным квалификационным экзаменом.

                           Это связано с тем, что письмо с предварительным одобрением требует более длительного взаимодействия, подачи документов и частичного андеррайтинга. Напротив, предварительное квалификационное письмо может быть составлено с помощью 15-минутного телефонного разговора с ипотечным брокером или банком без проверки документов.

                           Будет важно иметь предварительное одобрение, чтобы агент покупателя мог поручиться за ваше доверие при запросе частного показа или внесении предложения.Фактически, предварительное письмо-подтверждение необходимо при подаче предложения в Нью-Йорке, если вы не решите отказаться от оговорки о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке.

                           Тем не менее, еще одна важная причина, по которой вы должны получить письмо о предварительном одобрении ипотеки, заключается в том, чтобы просто попросить вашего кредитора дать второе мнение о том, каким должен быть ваш бюджет и максимальная цена покупки. Вы можете подумать, что ваш доход дает вам право на покупку многомиллионной квартиры с потерей всего 20%, но ваш банк может думать иначе.

                           Чрезвычайно важно получить от ипотечного кредитора справку о том, сколько, по их мнению, вы можете занять.Нет смысла продолжать поиск, если вам нужна ипотека для покупки, а банки вам не ссудят!

                           Это один из наиболее часто игнорируемых шагов при покупке квартиры в Нью-Йорке. Люди неизбежно забывают об этом шаге до тех пор, пока не наткнутся на подписанный контракт, и внезапно им не понадобится внести залог по контракту (обычно 10% от покупной цены, хранящийся на условном депонировании юристом продавца).

                           Затраты на закрытие для покупателей в Нью-Йорке — Каковы ориентировочные затраты на закрытие для покупателей в Нью-Йорке?

                           Если у вас есть ограниченная сумма сбережений для первоначального взноса, вы можете рассмотреть возможность вывода денег с фондовой биржи, чтобы избежать риска нехватки средств для первоначального взноса, если рынок пойдет на спад.

                           Это будет особенно важно, если у вас едва накоплено денег на первоначальный взнос. В этой ситуации вы определенно не хотите рисковать потерять депозит по контракту, потому что вы решили проиграть оставшуюся часть своего первоначального взноса, оставив ее на фондовом рынке еще на несколько недель.

                           В качестве альтернативы, если вы еще не внесли свой депозит по контракту, вы не хотите, чтобы ему приходилось вносить депозит по контракту, если фондовый рынок обрушится, а вы по-прежнему инвестируете. В этой ситуации вам придется принять трудное решение.Следует ли вам в любом случае внести депозит по контракту и зафиксировать некоторые убытки, или вам следует отказаться от дома своей мечты?

                           Пожалуйста, помните, что эта статья не заменяет финансовый совет, и вам следует проконсультироваться со своим финансовым консультантом по этому поводу. Вам также следует проконсультироваться с брокером опытного покупателя о том, что обычно делают в таких ситуациях.

                           Совет для профессионалов: Получите подарок от щедрого родственника? Убедитесь, что у вас есть подарочное письмо с подписью и постарайтесь, чтобы ваш родственник внес средства на ваш банковский счет как минимум за два месяца до покупки.Это уменьшит количество дополнительных документов, поскольку вашему ипотечному брокеру или банку потребуется дополнительная проверка источника финансирования, если вы получите крупный депозит в двух последних ежемесячных выписках по счету.

                           Покупатели всегда могут бесплатно работать с агентом по недвижимости. Агенты покупателя получают комиссию от части комиссии, уплачиваемой продавцом. Продавец платит фиксированную комиссию на недвижимость в Нью-Йорке в размере от 5% до 6% от покупной цены. Продавец будет платить эту комиссию независимо от того, есть ли у вас агент покупателя или нет.

                           Таким образом, если вы отказываетесь от своего права на представительство интересов опытного брокера покупателя, вы просто передаете все это агенту продавца, который получит непредвиденную двойную комиссию (т. Е. Двойное агентство).

                           Следует ли вам нанять брокера покупателя в Нью-Йорке?

                           Однако то, что агент покупателя является бесплатным, не означает, что вы должны работать с кем угодно. Это особенно важно, если вы рассматриваете возможность поработать с другом как услугу. Имейте в виду, что эта услуга, которую вы случайно отдаете, стоит 3% от продажной цены.Что вы за это получаете?

                           Вам следует работать не только с опытным и надежным брокером покупателя, с которым вы можете легко общаться, но и с брокером, который незаметно возместит вам часть комиссионных, которые он зарабатывает.

                           Брокеры-партнеры Hauseit, работающие под торговой маркой, вернут вам 20 000 долларов или более в среднем из брокерской комиссии покупателя на момент закрытия сделки. Лучше всего то, что ни один из наших партнеров-брокеров открыто не обесценивает или не порочит свою репутацию подобным образом, никто не узнает, что вы заключаете лучшую сделку! Избегайте затруднений и безопасно сэкономьте на покупке, не рискуя своей сделкой!

                           После регистрации у брокера покупателя вы должны начать посещать дни открытых дверей самостоятельно.Вы можете сэкономить время агенту покупателя, самостоятельно просматривая дни открытых дверей, в которые вы можете просто войти, если только это не день открытых дверей, только по предварительной записи.

                           Если объявление о продаже не объявлено открытым или если вы не уверены, что оно действительно доступно, отправьте ссылку на объект недвижимости агенту покупателя. Ваш агент узнает истинный статус объекта и назначит вам частный показ, если он доступен.

                           Не забывайте входить в систему, используя контактную информацию брокера покупателя на днях открытых дверей.Таким образом, вы избавитесь от проблем, связанных с тем, что вам звонят многочисленные брокеры и вас добавляют во множество информационных бюллетеней.

                           Если вы новичок в городе, попросите агента покупателя организовать для вас несколько выставок подряд в день, когда вы свободны. Организованный для вас тур открытых дверей — одно из больших преимуществ работы с агентом покупателя. Кроме того, вы можете узнать больше о городе от своего личного гида!

                           Важно понимать, что предложения недвижимости не являются обязательными, будь то письменные или устные.Даже если вы отправляете очень формальное электронное письмо с предложением, состоящее из финансового отчета REBNY, письма с предварительным одобрением, письма с предложением покупателя дома, биографии и контактной информации вашего поверенного, и продавец принимает ваше предложение, это не является обязательным для обеих сторон. до подписания контрактов.

                           Как сделать предложение на кооперативную квартиру в Нью-Йорке — шаги для подачи предложения на кооперативную квартиру в Нью-Йорке

                           Предложение становится обязательным для покупателя только после того, как покупатель подписал договор купли-продажи и передал чек на договорный депозит.

                           С другой стороны, оферта становится обязательной для продавца только после того, как продавец подписал и полностью выполнил договор купли-продажи и отправил копию обратно поверенному покупателя.

                           В результате этого продавец действует последним, и покупатель оказывается в очень уязвимом положении за день или два до того, как он или она подпишет встречный контракт. Это связано с тем, что покупатель заблокирован и не может требовать возврата контракта и депозита, если только продавец не задерживается на необоснованное время.

                           Однако продавец может воспользоваться подписанным контрактом и сделать покупки по предложению покупателя и, возможно, продать его кому-либо еще в течение этого периода времени. Продавец не обязан встречно подписывать контракт и может отказаться от сделки в любое время до встречного подписания!

                           Совет для профессионалов: Вы можете использовать дополнительные необязательные предложения в своих интересах, разместив несколько предложений на свойствах, которые вам нравятся. Наличие нескольких принятых предложений — это нормально, и мы даже видели, как покупатели до конца согласовывали несколько контрактов, прежде чем принять решение о подписании одного.

                           Одна из наиболее часто неправильно понимаемых тем о том, как купить квартиру в Нью-Йорке, — это когда привлекать адвоката по недвижимости. В идеале перед тем, как подавать предложение, у вас должен быть поверенный по недвижимости.

                           Таким образом, когда агент вашего покупателя отправляет предложение, он или она может включить контактную информацию вашего поверенного в электронное письмо с предложением. Это заставит ваше предложение выглядеть гораздо более убедительным для листингового агента, поскольку оно демонстрирует дополнительную серьезность с вашей стороны.

                           Однако, если вы откладываете дела на потом или просто заняты, как большинство жителей Нью-Йорка, вы можете перейти к этой части только после того, как получите принятое предложение. На этом этапе крайне важно быстро пройти собеседование и нанять опытного и профессионального юриста по недвижимости, чтобы не было задержек. Прочтите наше руководство по вопросам, которые можно задать своему юристу по недвижимости при собеседовании с разными юристами.

                           Вы захотите вызвать адвоката как можно скорее после того, как у вас будет принятое предложение, поскольку адвокат продавца будет ждать, чтобы отправить вашему адвокату проект договора купли-продажи.Кроме того, агенту по листингу потребуется контактная информация вашего юриста для заключения сделки. Рассылка списка сделок брокерам и юристам, представляющим каждую из сторон, формализует принятое предложение и позволяет всем сторонам связываться друг с другом.

                           Совет для профессионалов: По-настоящему хорошим юристам даже не нужно будет подписывать письмо о помолвке или платить авансом. Поскольку хороший юрист никогда не подаст в суд на клиента на сумму, превышающую несколько тысяч долларов, он никогда не утруждает себя юридическим соглашением.Большинство лучших адвокатов просто берут гонорар при закрытии сделки.

                           После того, как ваше предложение будет принято, ваш юрист возглавит контракт, юридическую и финансовую экспертизу от вашего имени. Это означает, что ваш юрист рассмотрит и обсудит договор от вашего имени, а также тщательно изучит исходный план предложения, построение финансовой отчетности, протоколы правления, правила внутреннего распорядка, договор аренды и другие важные документы.

                           Ваш юрист также закажет титульный поиск для квартир и таунхаусов или кооперативный поиск кооперативных квартир.

                           Если вы покупаете целое здание, например, пристроенный или отдельно стоящий дом или таунхаус, вам нужно заказать осмотр дома перед подписанием контракта. Агент вашего покупателя может дать вам рекомендации, а также запланировать это за вас.

                           Инспекция дома обычно не проводится при покупке кооперативов и кондоминиумов в Нью-Йорке, хотя в любом случае может быть разумно провести ее для зданий с небольшим количеством квартир или новостройки.

                           Даже несмотря на то, что ваш юрист будет отвечать за комплексную проверку от вашего имени, все же будет разумно, если у вас будет время принять как можно более активное участие.Если вы покупаете кооператив в Нью-Йорке, попробуйте самостоятельно ознакомиться с некоторыми документами, например, с правилами внутреннего распорядка и политикой субаренды.

                           Когда ваш юрист назначает встречу для ознакомления с протоколом правления в офисе управляющего агента, вам следует присоединиться к нему, если это возможно. Протоколы доски могут предоставить ценную информацию о том, хорошо ли управляется здание и действительно ли ваши соседи сумасшедшие!

                           После того, как ваш юрист удовлетворительно проверил и обсудил все от вашего имени, пора назначить встречу с вашим юристом, чтобы он или она объяснил вам все, прежде чем вы подпишете договор купли-продажи.Как правило, вы должны встретиться в офисе своего юриста, чтобы получить краткое изложение проведенной комплексной проверки и контракта, прежде чем вы подписываете его пунктирной линией.

                           Не забудьте взять с собой личный чек на депозит по контракту, чтобы ваш юрист мог отправить подписанный контракт и чек адвокату продавца!

                           Совет для профессионалов: Электронные контракты разрешены и становятся все более распространенными в сделках с недвижимостью Нью-Йорка. Если вы путешествуете или по какой-либо другой причине слишком заняты, посмотрите, разрешит ли вам ваш юрист подписать договор о покупке в электронном виде и вместо этого провести конференц-связь.Вы всегда можете перевести депозит по контракту, а также на счет условного депонирования поверенного продавца.

                           После того, как вы полностью заключили контракт, самое время обратиться к вашему ипотечному брокеру или банку. Предоставьте им всю необходимую документацию и попросите их заказать оценку, если она еще не проводилась. Как только банк полностью обеспечит вашу ссуду, они вышлют вам письмо-обязательство по ипотеке.

                           Письмо-обязательство по ипотеке — это официальное обязательство вашего кредитора ссудить вам деньги для вашей конкретной покупки.Имейте в виду, что в вашем типичном письме-обязательстве есть множество недостатков, которые, по сути, делают его необязательным для кредитора на случай, если что-то пойдет не так.

                           Если вы покупаете кооператив, вам понадобится письмо с обязательством по кредиту, а также Соглашения о признании Aztech, чтобы подать заявку на покупку кооператива.

                           Получив письмо с обязательством по кредиту, вы можете заполнить заявку на участие в совете директоров кооператива, которую вы должны были начать, как только продавец подпишет контракт. Рекомендуется начать с этого как можно раньше, поскольку для сбора некоторых предметов, например личных и профессиональных рекомендательных писем, может потребоваться некоторое время.

                           Как получить одобрение совета по кондоминиуму или кооперативу (2018)

                           Как правило, вы получите копию заявки на продажу, как только у вас будет принятое предложение, но, возможно, лучше отложить ее заполнение до тех пор, пока вы не заполните ее. убедитесь, что у вас есть сделка (т.е. подписанный контракт).

                           Пожалуйста, не забудьте серьезно отнестись к этому обременительному заявлению. Не забудьте ответить на все вопросы, в том числе поставить «Н / Д» для вопросов, которые в противном случае оставались бы пустыми.

                           Все должно быть напечатано, поэтому для редактирования PDF может потребоваться дополнительное программное обеспечение.Не забудьте четко следовать инструкциям в заявке на покупку. Если они просят предоставить по 5 разобранных копий для каждого члена правления, пожалуйста, сделайте это. Если они попросят все сложить в 3 папки с кольцами, сделайте это!

                           Просто не забывайте быть внимательными и включать все, что требуется. Обязательно уделите внимание деталям и убедитесь, что все ваши числа складываются (т. Е. Вспомогательные номера банковских выписок складываются в сводку вашей личной финансовой отчетности).

                           Пожалуйста, прочтите наше подробное руководство по созданию профессионального приложения для советов по покупке кооперативов, чтобы узнать больше!

                           После того, как ваша заявка на покупку будет отправлена ​​и рассмотрено управляющим агентом кооператива, она будет передана на рассмотрение Правлению.Управляющий агент проведет только предварительную проверку, чтобы убедиться, что вы не упустили какую-либо информацию. Как только он будет проверен на полноту, его обычно передают на следующем заседании совета директоров для рассмотрения членами совета.

                           Как пройти собеседование с советом кооператива в Нью-Йорке — Советы по повышению уровня собеседования с советом кооператива

                           Если ваше заявление будет признано удовлетворительным и вы соответствуете финансовым требованиям кооператива, ваше заявление будет условно одобрено, и вам будет отправлено время для собеседования .

                           Собеседование с советом директоров кооператива — это возможность для совета директоров встретиться с вами лично и убедиться, что вы полностью не отличаетесь от человека, указанного в заявке.

                           Поскольку вы уже были условно одобрены на основании вашей квалификации, это часто просто встреча вежливости и приветствие, подтверждающее ваше одобрение.

                           Прочтите наши советы о том, как пройти собеседование с советом директоров кооператива, что делать и чего не делать во время этой важной встречи.

                           По иронии судьбы, этот последний шаг при покупке квартиры в Нью-Йорке — один из самых спорных.Это потому, что советы по кооперации имеют право отказать покупателю по любой причине, даже не раскрывая причину. В результате наверняка появится множество разъяренных продавцов и покупателей, которым будет отказано в правлении, которые считают, что отказ был вызван более гнусными причинами.

                           Однако очень сложно доказать, что правление отклонило кандидатуру, потому что они в некотором роде являются дискриминационными, поскольку от них не требуется раскрывать причину отказа, и это может быть по целому ряду законных причин.

                           Последний шаг при покупке квартиры в Нью-Йорке обычно самый простой. Все должно быть уже согласовано, и вы получите четкое разрешение от вашего банка на закрытие, чтобы продолжить закрытие. Юристы планируют закрытие сделки, и обычно оно проводится либо в офисе поверенного продавца, либо в офисе управляющего агента.

                           В день закрытия будет присутствовать много сторон, в том числе поверенные банков, поверенный покупателя, поверенный продавца и координатор закрытия от титульной компании.Брокер покупателя и брокер продавца также могут присутствовать, хотя часто они появляются только ближе к концу, если вообще хотят забрать свои комиссионные чеки1.

                           Это потому, что брокеры не участвуют в закрытии сделок, и если они вообще присутствуют, то только для моральной поддержки!

                           Ваш юрист проведет вас через все документы, которые вам нужно будет подписать, а также обработает все чеки и необходимые платежи. Ваш адвокат, как правило, предоставит вам таблицу всех ваших точных заключительных расходов до дня закрытия.Эта таблица обычно называется заключительным отчетом по сделкам с недвижимостью в Нью-Йорке.

                           После того, как все необходимые документы подписаны и чеки розданы, пора, наконец, взять ключи от вашего нового дома!

                           Совет для профессионалов: Если вы правильно подписались на скидку на комиссию брокера Нью-Йорка , один из наших партнерских брокеров незаметно передаст вам ваш заключительный подарок в конверте после того, как закрытие будет отложено.Средний чек, который вы получите, будет составлять 20 000 долларов или больше на средний дом в Нью-Йорке. Не тратьте все сразу!

                           Как разместить предложение о покупке квартиры в Нью-Йорке

                           Вы искали месяцы и месяцы и наконец нашли идеальное место.

                           Вы можете подумать, что самое сложное позади, но покупка квартиры может быть немного сложнее, чем вопрос «Где я могу поставить подпись?».

                           В простейшем случае вы решаете купить дом или квартиру по цене, которую просит продавец, что очень похоже на то, как зайти в магазин и что-то купить.

                           Однако покупка недвижимости — один из тех редких случаев, когда у вас действительно больше возможностей для ведения переговоров.

                           Вот некоторые вещи, о которых следует подумать, прежде чем вы решите сделать какое-либо предложение.

                           Подготовка к подаче предложения

                           Теперь, когда вы нашли дом, который хотели бы купить, есть несколько вещей, которые вам следует решить, прежде чем начинать делать предложение.

                           Сколько стоит предлагать?

                           Определить, что вы хотите предложить за недвижимость и что вам следует сделать, чтобы заключить договор, может быть непросто.

                           Часто они не совпадают.

                           Какая будет конечная цена продажи зависит от:

                           • вашего бюджета
                           • рыночных условий
                           • мотивации продавца
                           • тактики переговоров
                           • вашей мотивации

                           рыночных условий можно многократно предсказать, какова будет согласованная цена продажи. Если рынок недвижимости в этом районе жаркий, это может принести пользу продавцу.

                           На практике это означает, что стоимость недвижимости растет из года в год, быстро осваивается и сокращается количество дней на рынке.

                           В этих обстоятельствах продавец может потребовать свою цену и выйти вперед (при условии, что она не намного выше рыночной стоимости).

                           Если рынок намного медленнее и листинги находятся на рынке более 100 дней, это может быть шансом для переговоров о лучших условиях.

                           Когда есть много запасов, которые не перемещаются, несмотря на падение цен, это может быть идеальной ситуацией для выигрыша на ваших условиях.

                           Лучший способ получить представление о разумном предложении — это посмотреть на другие сопоставимые объекты недвижимости.

                           Посмотрите, для чего они указаны, и действительно ли они продаются по этим ценам.

                           Некоторые объекты недвижимости даже на медленном рынке могут быть горячими, и наоборот.

                           Не забывайте работать в том, насколько сильно вы хотите недвижимость. Слишком много игры с покерным лицом может снизить ваши шансы попасть в место своей мечты.

                           Иногда просто прийти по полной просьбе или просто уклониться от этого может означать решительное «да».

                           Имейте в виду, что если в квартире или доме жарко, вам, возможно, придется внести дополнительные деньги, чтобы ваша ставка выиграла.

                           Решаем, сколько вкладывать

                           Всем известно, что для покупки дома нужен первоначальный взнос.

                           Обычно это около 20% от общей согласованной цены.

                           На самом деле, это число значительно варьируется от процента, который потребует продавец, до того, насколько мало ваш ипотечный кредитор позволит вам заплатить.

                           В некоторых случаях это число может составлять всего 3% (или 0% для ссуды VA), а для некоторых свойств, таких как кооперативы, может потребоваться от 40% до 50%.

                           Решить, сколько отложить, может быть непросто.

                           Это также зависит от имеющихся у вас средств, что побудит продавца заключить вашу сделку.

                           Для продавца может иметь значение, сколько вы вкладываете

                           Как правило, предложение не менее 20% или более дает вашему продавцу ощущение вашей решимости и серьезности, включая вашу способность получить одобрение на получение ссуды.

                           Предложение квартиры за 1 миллион долларов с 10% скидкой — это не то же самое, что предложение квартиры за 1 миллион долларов с 20% скидкой.

                           Во-первых, авансовый платеж в размере 20% показывает, что у вас есть более ликвидные активы для совершения покупки.

                           Во-вторых, вам нужно только получить одобрение на получение ссуды в размере 800 000 долларов США, в то время как покупатель 10% должен получить ссуду на сумму 900 000 долларов США.

                           Еще одна причина, по которой вы могли бы подумать о том, чтобы откладывать больше, заключается в том, что обычно кредитор предлагает вам более выгодные процентные ставки, которые вы можете зафиксировать в течение всего срока действия ссуды.

                           Наличие быстрого доступа к авансовому платежу имеет решающее значение

                           Убедитесь, что независимо от того, какой процент вы решите внести, у вас есть быстрый доступ для снятия этих средств, будь то подарок от ваших родителей или вы выходите из IRA или аккаунт 401к.

                           Для того, чтобы обеспечить себе желаемый дом и официально заключить договор, вам необходимо будет внести задаток вместе с подписанным договором.

                           Контракт не действует до тех пор, пока поверенный продавца не получит средства на свой счет условного депонирования.

                           Для тех, кто не знает, что такое счет условного депонирования, это, по сути, холдинговый счет.

                           Задаток депонируется на этот счет и хранится для сторон до закрытия сделки. Продавец не получит эти деньги до тех пор, пока все документы не будут подписаны и пока право собственности не будет передано покупателю.

                           Этот авансовый платеж всегда должен быть гарантирован денежными средствами (без личных чеков).

                           Задаток может представлять собой процент от первоначального взноса или вноситься в полную сумму первоначального взноса в зависимости от транзакции и соглашения.

                           После того, как деньги поступают на условное депонирование, они включаются в стоимость закрытия стола закрытия.

                           Не беспокойтесь о продавце, затягивая с внесением авансового платежа, потому что у вас были задержки с выводом средств.

                           Следует помнить, что если вы выходите из IRA, у вас есть только 120 дней, чтобы потратить лимит в 10 000 долларов на первоначальный взнос или закрытие расходов. Итак, вовремя.

                           Для получения дополнительной информации о накоплении средств для авансового платежа и других важных подробностей о подготовке к покупке обязательно прочтите нашу обширную статью о подготовке и понимании процесса покупки.

                           Получение письма о предварительном одобрении ипотеки

                           Если вы похожи на большинство американцев, вы получите ипотечный кредит на покупку дома.

                           Предварительное одобрение письма играет важную роль в процессе предложения.

                           Без этого письма ваше предложение вряд ли будет воспринято всерьез или вообще не будет рассматриваться.

                           Покупка ипотеки

                           Вам нужно будет провести собственное исследование различных ипотечных продуктов и заранее узнать о лучших ставках.

                           Совершение покупок после того, как вы нашли идеальный дом, может означать, что вы потеряете возможность его купить.

                           Для удобства вы можете пойти прямо в банк, где вы регулярно занимаетесь банковскими операциями.

                           Однако не думайте, что ваш банк предложит вам лучшие ставки только потому, что вы были постоянным клиентом.

                           Проведите свое исследование.

                           Ипотечные брокеры могут предложить вам выбор, помогая вам сравнить различные продукты от нескольких кредиторов. Они также обычно предлагают отличное обслуживание клиентов, проводя вас через весь процесс.

                           Крупные финансовые учреждения могут значительно различаться в обслуживании клиентов.

                           И хотя ставки в крупных банках могут не сильно различаться, количество кредитов и грантов, которые они могут вам предложить, может сильно различаться.

                           Это может означать большую экономию при закрытии!

                           Это также верно для небольших банков и кредитных союзов, так что покупайте вокруг.

                           Письмо о предварительном одобрении

                           Получение письма о предварительном одобрении является важным шагом в процессе предложения, а также открывает путь к получению ипотечного кредита.

                           Хотя это письмо не то же самое, что кредитное обязательство, оно показывает продавцу, что у вас есть способ получить финансирование для вашей покупки и вы уже прошли предварительную проверку.

                           Ипотечный брокер или агент обычно запрашивает у вас удостоверение личности с фотографией, подтверждение дохода (квитанции о заработной плате), подтверждение трудоустройства, подтверждение средств (для первоначального взноса и закрытия) и ваш кредитный рейтинг (они получат ваш кредит) .

                           После того, как вы предоставите всю необходимую документацию, кредитор будет иметь более четкое представление о типах ипотечных продуктов, доступных вам, процентных ставках и сумме ссуды, которую вы можете себе позволить.

                           В вашем письме о предварительном одобрении будет указана сумма, на которую вы были одобрены вместе с авансовым платежом, который вы готовы внести.

                           Письмо должно быть отправлено вместе с вашим официальным предложением и может быть изменено на любую сумму в пределах утвержденного диапазона.

                           Например, если вы получили одобрение на получение ссуды на сумму 500 000 долларов США с 20% -ной скидкой, но нашли недвижимость, на которую вы хотели бы сделать предложение на сумму 425 000 долларов США, вы можете изменить письмо, чтобы отразить эту сумму.

                           Предварительная квалификация против Предварительное одобрение

                           Возможно, вы слышали о предварительной квалификации. Так в чем разница?

                           Предварительный квалификационный отбор на самом деле не требует получения кредита или представления документации, подтверждающей что-либо.

                           Это совершенно бесполезно в процессе предложения, так как это не то же самое, что предварительное одобрение.

                           Он полезен для определения вашего бюджета на покупку дома и того, сколько вы должны откладывать.

                           Если вы серьезно относитесь к покупке дома и хотите быть готовыми сделать предложение, сделайте это заранее и получите предварительное одобрение. Письмо действительно 90 дней.

                           Как сделать предложение полностью наличными

                           Если у вас есть роскошь в виде дополнительных активов и вы хотели бы отказаться от потенциально долгого процесса проверки собственности, обязательств по кредиту и андеррайтинга, денежные средства — это способ идти.

                           При подаче предложения будет полезно предъявить доказательство наличия средств или подать финансовый отчет REBNY.

                           Многие кооперативы, кондоминиумы и брокеры в Нью-Йорке требуют, чтобы это заявление было подано во время предложения, будь то денежное финансирование или ипотечное финансирование.

                           В отчете четко указаны ваши активы и обязательства во всех формах — будь то ликвидные, инвестиционные или недвижимые.

                           Как сделать предложение

                           Если вы хотите, чтобы вас воспринимали всерьез в таком месте, как Нью-Йорк, где ни у кого нет времени развлечься, вам нужно будет сделать свое предложение в письменной форме вместе с письмом о предварительном одобрении (если финансирование).

                           Устные предложения, хотя и не прекратили свое существование, не несут никакой серьезности, и такое ощущение — можно отказаться в любой момент.

                           На самом деле письменное предложение также не является юридически обязывающим документом, и от него можно отказаться, но, поскольку оно составлено в письменной форме, предложение является более серьезным с указанием деталей.

                           В своем письменном предложении вы должны четко заявить о своей заинтересованности в покупке недвижимости и указать следующее:

                           • Дата подачи предложения
                           • Адрес рассматриваемой собственности (может включать или не включать запрашиваемую цену )
                           • Имя (имена) и контактные данные покупателя (ов)
                           • Предлагаемая цена
                           • Предлагаемый авансовый платеж
                           • Средства платежа (будь то сделка наличными или финансирование)
                           • Предлагаемая дата закрытия (при наличии временных ограничений)
                           • Любые запрошенные уступки или непредвиденные обстоятельства

                           Напоминаем, что при оформлении предложения вам может потребоваться приложить финансовый отчет REBNY для совместной покупки.

                           Это потому, что это даст листинговому агенту хорошее представление о том, кто сможет получить одобрение совета директоров заранее.

                           Чтобы узнать больше о покупке кооператива или кондоминиума, прочтите, в чем разница между ними.

                           Что произойдет после того, как я подам предложение?

                           Обычно вы отправляете свое предложение агенту по листингу или, если это продажа владельцем, напрямую владельцу.

                           Ваше предложение должно быть рассмотрено агентом по листингу. Они несут фидуциарную ответственность за представление каждого предложения своему клиенту.

                           Это не означает, что иногда они намеренно не подают предложения, но они обязаны это сделать, и хороший этический агент сделает это.

                           Важно сделать предложение, которое, по вашему мнению, разумно и привлечет внимание продавца.

                           Если ваше предложение звучит отлично, значит, вы получите принятое предложение.

                           В противном случае могут быть какие-то переговоры со встречными предложениями или ваше предложение может быть отклонено без каких-либо дальнейших переговоров.

                           Что еще вам понадобится, когда ваше предложение будет принято?

                           Вам обязательно понадобится поверенный по недвижимости для рассмотрения контракта.

                           Убедитесь, что у вас есть очередь. Если нет, вам нужно будет получить его быстро, чтобы не тормозить процесс.

                           Если вы не знаете ни одного, вы можете попросить своего агента назвать несколько имен.

                           Во-вторых, вам нужно осмотреть дом, желательно до подписания контракта.

                           Осмотр дома может дать вам хорошее представление о том, в каком состоянии находится дом, и о том, является ли покупка хорошей идеей.

                           Это может даже дать вам больше места для переговоров, если что-то не так.

                           Что произойдет после того, как ваше предложение будет принято?

                           После того, как ваше предложение принято, список сделок или транзакций обычно заполняется любыми вовлеченными агентами.

                           На этом листе указаны:

                           • Приобретаемая недвижимость
                           • Продавец (и)
                           • Агент продавца (если есть)
                           • Адвокат продавца
                           • Управляющий недвижимостью (если есть)
                           • Покупатель (и) )
                           • Агент покупателя (при наличии
                           • Поверенный покупателя
                           • Согласованная цена
                           • Согласованный авансовый платеж
                           • Комиссия за собственность ТСЖ
                           • Любые согласованные условные обязательства
                           • Любые согласованные концессии
                           • Согласованное вознаграждение брокера и разделяет

                           Список сделок затем передается юристам.Затем поверенный продавца использует сведения о транзакции для составления договора купли-продажи.

                           После составления договора купли-продажи он будет отправлен непосредственно юристу покупателя, который обсудит детали со своим клиентом.

                           Могут быть дополнительные переговоры по деталям договора купли-продажи.

                           Как только договор купли-продажи будет подписан обеими сторонами и внесен задаток, у вас будет официальный договор. Настал момент получить кредит.

                           Что такое непредвиденные обстоятельства?

                           Непредвиденные обстоятельства — это условия, которые вы устанавливаете для договора купли-продажи. Самым популярным условием является то, что продажа ожидает получения ипотеки для покупки.

                           Это позволяет покупателям отказаться от сделки, если они не могут получить кредитное обязательство и, следовательно, финансирование покупки без штрафных санкций.

                           Это имеет смысл, потому что зачем продавцу продавать свою собственность покупателям, у которых нет денег?

                           Вторым по частоте непредвиденным обстоятельством является прохождение домашнего осмотра.

                           Очевидно, мало кто захочет покупать недвижимость, которая, как им известно, имеет серьезные структурные проблемы, плесень или заражение термитами.

                           Осмотр дома, хотя и не дает 100% гарантии целостности имущества, поможет определить проблемные зоны, базу для пересмотра условий или уйти от денежной ямы.

                           В некоторых свойствах, таких как кооперативные здания или новостройки, проверки не так распространены, но не являются чем-то необычным.

                           Другие общие непредвиденные обстоятельства — это ремонт недвижимости (продавцом), продажа недвижимости покупателем (с использованием выручки от продажи для покупки второй), соответствие цены продажи недвижимости оценочной стоимости и инвестиционной собственности снятие жильцов к определенному сроку.

                           Что такое концессии на продажу?

                           Концессии — это сделки, заключаемые между покупателем и продавцом, которые не имеют прямого отношения к цене продажи, но добавляют дополнительный стимул к сделке для любой из сторон.

                           Концессии — отличный способ заключить сделку без ущерба для продажной цены.

                           Обычными пунктами уступок являются налоги на передачу, выкуп в ипотеку, гонорары адвокатам и другие заключительные расходы.

                           Другими мелочами могут быть оплата новой бытовой техники, включая комплект мебели, оплата общих сборов / налогов до года или бесплатная парковка.

                           Когда рынок упал, одна крупная жилищная застройка в Нью-Йорке даже предлагала каждому покупателю новый Mini-Cooper при закрытии!

                           Точно так же покупатель может стимулировать продавца, предлагая оплатить половину или все налоги на передачу права собственности, которые обычно уплачиваются продавцом при закрытии сделки.

                           Руководство по составлению и принятию предложения на дом | Недвижимость

                           Для обеих сторон сделки с недвижимостью предложение о покупке является первым официальным сообщением, которое приводит к заключительной сделке.Предложение сочетает в себе финансовые детали с нюансами переговоров, и это первый шаг к достижению соглашения и закрытию дома.

                           Чтобы помочь вам составить предложение о доме и понять процесс принятия предложения, мы разбили этапы, по которым нужно сделать и принять предложение о доме. Вот что вам нужно знать:

                           Покупатели: как сделать предложение на дом

                           
                           Сделать предложение на дом — это не просто сообщить продавцу, сколько вы готовы заплатить.Также важно предоставить доказательства того, что вы можете заплатить эту сумму, установить дату закрытия и указать, как будут покрываться дополнительные расходы и чего вы ожидаете от продавца до закрытия сделки. Подавая предложение, будьте готовы предоставить задаток, который может составлять от 500 до 10% согласованной цены и показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке дома.

                           Первый шаг к тому, чтобы сделать предложение о доме, — это найти дом, который вы хотите приобрести в рамках вашего бюджета.Следующие шаги довольно просты, особенно когда ваш агент по недвижимости проведет вас через процесс.

                           Вот что вам следует знать о сделке предложения на дом:

                           • Найдите недвижимость в вашем ценовом диапазоне.
                           • Когда отправлять предложение.
                           • Сделать условное предложение.
                           • Конкуренция с другими покупателями.

                           Найдите недвижимость в вашем ценовом диапазоне. Делая покупки для дома, придерживайтесь своего бюджета — дешевое предложение на дом, скорее всего, не привлечет внимания продавца.Если вы не хотите отказываться от того, что вы хотите от дома, возможно, лучше воздержаться от покупок и сэкономить, — говорит Памела Д’Арк, лицензированный ассоциированный брокер Stribling at Compass в Нью-Йорке.

                           «Если у меня есть (покупатель), у которого есть определенные критерии, и у них нет бюджета, чтобы получить эти критерии в качественном здании или районе, которые сделали бы их счастливыми, я абсолютно сказал им подождать», — сказал Д’Арк. говорит.

                           В качестве альтернативы вы можете обнаружить, что дома в рамках вашего бюджета получают предложения, намного превышающие цену, которую вы можете предложить.В этом случае вы можете проиграть покупателям с более глубокими карманами. Продолжайте искать и, возможно, расширьте свой поиск до домов с разными критериями.

                           Когда подавать предложение. Особенно, если вы ищете дом на рынке, где мало доступных объектов по сравнению с количеством активных покупателей, отправьте предложение, как только вы уверены, что хотите его купить. Даже если вы будете действовать быстро, есть шанс, что вам придется конкурировать с другими предложениями.

                           СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

                           «Первый звонок, который я делаю, когда кто-то интересуется домом, — это связаться с другим агентом — агентом по листингу — и узнать, есть ли у него другие предложения, и если да, то сколько». говорит Джефф Плоткин, лицензированный в Техасе риелтор, адвокат, сертифицированный бухгалтер и вице-президент Habitat Hunters Inc.в Остине, штат Техас.

                           Сколько предложить. Хотя объявленная цена дает некоторое представление об ожиданиях продавца, стоимость недвижимости и необходимые работы должны играть большую роль в вашем предложении.

                           Когда вы будете готовы сделать предложение, ваш агент по недвижимости, скорее всего, покажет вам историю продаж недвижимости поблизости, чтобы помочь определить приблизительную стоимость дома по сравнению с остальным рынком. «Мне нравится смотреть на дома аналогичного размера, которые были проданы за последние шесть месяцев в одном и том же районе или в непосредственной близости», — говорит Плоткин.

                           В дополнение к недавним продажам учитывайте ваши личные потребности. Подумайте о деталях, которые этот дом проверяет для вас, и о том, какой объем работы вам придется сделать. Примите во внимание такие детали, как:

                           • Близость к работе, школам и магазинам.
                           • Микрорайон.
                           • Возраст основных систем и приборов, включая системы отопления, вентиляции и кондиционирования, кровлю, водопровод и электричество.
                           • Отсроченное обслуживание.
                           • Ремонт, который необходимо сделать.

                           Хотя ваш агент поможет вам учесть все факторы, влияющие на цену предложения, вам нужно будет определить цену, которую вы готовы предложить.Д’Арк говорит, что она научилась правильно советовать покупателю, но «никогда не называет числа», чтобы не принять решение, которое в конечном итоге не устраивает клиента.

                           Сделать условное предложение. После того, как вы перейдете к ценовой части предложения, подумайте, будут ли включены другие потребности и условия. Если у вас уже есть дом и вам нужно продать его, чтобы заплатить за новый, необходимо сделать предложение, связанное с продажей вашего дома.

                           Это непредвиденное предложение может быть болезненным для многих продавцов, особенно на рынке продавца, где другие покупатели могут не иметь таких же ограничений.Если ваша способность купить дом зависит от определенных факторов, например от продажи текущего дома, включите непредвиденные обстоятельства, даже если вы беспокоитесь, что это может означать, что продавец отклонит ваше предложение. Если ваша ситуация более гибкая, поговорите со своим агентом о других способах составления предложения, чтобы оно нравилось продавцу и отвечало вашим потребностям.

                           Конкуренция с другими покупателями. Низкий уровень запасов на многих рынках жилья в США делает конкуренцию среди покупателей постоянным предметом внимания многих покупателей жилья, особенно тех, кто ищет жилье впервые.Многие покупатели боятся оказаться втянутыми в торговую войну и заплатить больше, чем они могут себе позволить, или потерять дом своей мечты.

                           Чтобы выделиться среди конкурентов, может потребоваться немного больше работы, но индивидуальный подход и некоторые стратегические шаги могут дать вам преимущество. Вот несколько рекомендаций Д’Арк:

                           • Напишите личное письмо. Это не рекомендуется для каждой ситуации, но Д’Арк говорит, что личное письмо продавцу может выделить предложение, особенно когда кажется, что продавец сентиментально привязан к собственности.Она говорит, что даже если ваша цена предложения не самая высокая, поторопитесь с душой продавца.
                           • Включите причудливые числа. Вместо округления до ближайшей сотни или тысячи предложите что-нибудь более конкретное. Предложение 345 255 долларов вместо 345 000 регистрируется как большее число, когда разница составляет всего пару сотен долларов. Если вы заметите, что вы покроете юридические издержки продавца в размере 1905 долларов вместо 1850 долларов, разница в долларовой сумме может остаться в памяти продавца.«Иногда разница может быть в необычных цифрах», — говорит она.
                           • Будьте гибкими. Хороший агент по недвижимости постарается получить от листингового агента как можно больше информации о продавце, чтобы структурировать предложение с учетом этих потребностей. Если продавец уезжает из штата, быстрая дата закрытия может быть более заманчивой. В частности, если говорить о дате закрытия, это может дать вам возможность заявить о том, что вы готовы удовлетворить потребности продавца.

                           Имейте в виду, что даже если вы проиграете конкурирующим покупателям один или даже несколько раз, в конечном итоге ваше предложение будет правильным.Не расстраивайтесь и не уклоняйтесь от предложения дома, потому что вы думаете, что проиграете другому покупателю. «Большинство людей все равно сделают все возможное — сделать предложение ничего не стоит, — говорит Плоткин.

                           Продавцы: принятие предложения на дом

                           
                           Если вы продавец жилья, если ваша недвижимость оценивается в пределах диапазона аналогичных домов в этом районе и подготовлена ​​для продажи на рынке, вы должен привлечь серьезных покупателей.

                           Если вы живете в районе, где несколько предложений в первый день на рынке являются обычным явлением, или вам нужно подождать несколько недель, важно быть готовым и работать со своим агентом по листингу как можно больше. Вы должны быть уверены, что ваша запрашиваемая цена, ограниченная привлекательность и интерьер дома привлекают серьезных покупателей и заставляют их помнить об этой собственности, пока они посещают дома.

                           Вот как вы можете сделать свою собственность желанной и работать над успешной сделкой, как только вы найдете покупателя:

                           • Установление крайнего срока предложения.
                           • Зная свой предел.
                           • В поисках лучшего предложения.
                           • Ведение переговоров.
                           • Принимаю предложение.

                           Установление крайнего срока предложения. В целях организации и повышения интереса к вашей собственности ваш агент по листингу может порекомендовать установить начальный крайний срок для предложений, когда они поступают на рынок. Срок подачи предложения должен составлять всего несколько дней в будущем, чтобы у покупателей не было достаточно времени, чтобы найти другую недвижимость.

                           Это лучше всего работает на рынке продавца, когда ваш агент ожидает сразу нескольких заинтересованных покупателей. Если вы получаете сильные предложения, примите то, что вам больше всего нравится — не пытайтесь разжечь торговую войну.

                           Зная свой лимит. Когда вы определяете запрашиваемую цену за свой дом, вы должны поговорить со своим агентом по недвижимости так же, как и покупатель: на основе недавних продаж аналогичной недвижимости, сколько стоит этот дом?

                           Оцените предполагаемую стоимость дома с суммой, необходимой для погашения ипотеки, приобретения другой собственности или просто ощущения, что это была достойная сделка.Ожидайте получения предложений ниже запрашиваемой цены и знайте, какую низкую цену вы готовы принять, чтобы заключить сделку. Учитывайте другие детали в зависимости от ваших потребностей, например дату закрытия, и заранее установите свои пределы, чтобы не принимать решения, основанные на эмоциях, а не на логике.

                           Выбор лучшего предложения. После того, как вы получили предложение — или более одного — вам нужно о многом подумать. Цена предложения, безусловно, является важным фактором, но вы также должны учитывать другие затраты и расходы, финансовую безопасность покупателя и то, подходят ли вам сроки.

                           Рассчитайте чистую прибыль по сделке. Если покупатель предлагает 500 000 долларов за ваш дом, но просит вас покрыть все расходы по закрытию, вы, скорее всего, заберете домой от 5 000 до 25 000 долларов меньше, чем 500 000 долларов, и это не учитывая комиссию агента по недвижимости, которая может составлять 30 000 долларов.

                           Если для вас важна сентиментальность, подумайте о личном письме, которое пишет покупатель, но также убедитесь, что вы не основываете свое решение на предвзятости, направленной против защищенного класса. Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или страны происхождения.Если будет сочтено, что вы отказались от потенциального покупателя по любой из этих причин, вам может быть предъявлен иск.

                           Ведение переговоров. Возможно, вам понравится предложение, но это не значит, что вы должны принимать все условия. Здесь вступают в игру переговоры — делаете ли вы встречное предложение, запрашиваете ли вы другую дату закрытия или предлагаете внести некоторые, но не все, из запрошенных покупателем изменений в доме.

                           Важно проявлять сердечность и учитывать предпочтения покупателя.Даже на рынке продавца оскорбление покупателя может вернуть вас в исходное положение, а ваша собственность все еще находится на рынке.

                           Например, на Манхэттене Д’Арк отмечает, что рынок похолодел по сравнению с тем, что было пару лет назад, и покупатели имеют больше полномочий в переговорах. «Недвижимость находится на рынке дольше, и, как правило, торгуется больше, и покупатели этого ожидают», — говорит она.

                           Принимаю оферту. Когда и продавец, и покупатель достигли согласованной цены и условий, пора заключать сделку.Следующим шагом является заключение контракта и начало процесса комплексной проверки.

                           Обе стороны должны будут подписать документы, подтверждающие их намерение продолжить сделку, вместе с установленной датой закрытия и любыми другими условиями, необходимыми для завершения сделки.

                           Законы о недвижимости варьируются от штата к штату, поэтому обратитесь к своему агенту по недвижимости за советом по любым другим нюансам, характерным для вашего региона. В Нью-Йорке, например, период комплексной проверки проводится до подписания контракта обеими сторонами.В большинстве других штатов период должной осмотрительности проводится в течение первых 10 дней, в течение которых дом находится под контрактом.

                           Отказ от сделки

                           
                           Отказ от предложения и переговоров не гарантирует, что сделка состоится. Примерно за 30 дней, необходимых для закрытия большинства транзакций после предложения, может появиться много информации, которая потребует дополнительных переговоров и может привести к отказу одной стороны.

                           Для покупателей самым большим фактором являются финансы.Убедитесь, что ваши финансы в порядке, прежде чем размещать предложение на дом, и сообщить своему кредитору о своем доходе, любых долгах или других проблемах в вашей кредитной истории. Предварительное одобрение вашей ипотеки до того, как вы начнете путешествовать по домам, может помочь ускорить процесс одобрения, потому что кредитор уже подтвердит вашу кредитную историю и финансовое положение. Однако даже с предварительным одобрением не совершайте крупных покупок до тех пор, пока не закроете свой дом.

                           Оценка также может быть потенциальной проблемой.Если стоимость объекта оценивается ниже согласованной запрашиваемой цены, вам, возможно, придется внести дополнительные наличные деньги или пересмотреть цену с продавцом.

                           Для продавцов дефекты имущества, обнаруженные при осмотре, могут доставить массу проблем. Предварительный осмотр позволит вам узнать о необходимом ремонте и провести его до того, как вы разместите свой дом на рынке.

                           В конце дня период по контракту или условному депонированию служит для покупателя или продавца временем, чтобы узнать все необходимое для заключения сделки.Задаток, представленный покупателем, обычно возвращается покупателю, если сделка сорвется по причинам с обеих сторон, например, из-за низкой оценки или серьезных трещин в фундаменте, хотя правила могут варьироваться в зависимости от законов штата.

                           Если вы испытываете угрызения совести покупателя или продавца, сейчас самое время выразить свои опасения и определить, правильна ли сделка.
                           

                           5 вещей, которые нужно добавить в письмо с предложением недвижимости

                           В отличие от того, что вы видите в рекламе, для закрытия сделки по покупке жилья требуется нечто большее, чем улыбка и рукопожатие.Прежде всего, прежде чем принять решение, убедитесь, что вы можете позволить себе купить дом. Внимательно изучите свое финансовое положение и убедитесь, что вы можете получить предварительное одобрение. Изучите район, рыночную стоимость и какую местную школьную систему лучше всего подойдет вашей семье. После того, как вы изучите все и найдете дом своей мечты, вы будете готовы совершить покупку. И один из способов выделиться среди других участников торгов — написать убедительное письмо с предложением. Проконсультируйтесь со своим риелтором, чтобы узнать, имеет ли такое письмо смысл, и, если он / она согласится, чтобы помочь вам, вот основы письма-предложения покупателя жилья и передовые методы его написания.

                           Зачем отправлять письмо с предложением на дом?

                           В случае войны торгов многие покупатели могут отправить письмо с предложением недвижимости. Это возможность для покупателя жилья установить человеческую связь — очень ценная возможность на рынке продавца. Многие домовладельцы живут в своих домах годами, если не десятилетиями, поэтому продажа может быть эмоциональным переживанием. Это больше, чем полы, стены и комнаты — это то место, где их ребенок сделал свои первые шаги, где кто-то сделал предложение или где они устроили свои лучшие званые обеды.Помните об этом, когда вы садитесь писать письмо с предложением, чтобы продемонстрировать свое намерение совершить покупку.

                           Стандартное письмо с предложением покупателя жилья включает в себя следующие элементы: цена продажи, условия, график и плановая дата закрытия. Но чтобы выделиться, вы также можете отметить ключевые моменты разговора, который вы имели при встрече с хозяевами дома, и напомнить им, почему вы — хороший выбор для жизни в их любимом доме.

                           Типы писем с предложениями недвижимости

                           В дополнение к стандартному письму-предложению фирмы существует также условное письмо.Вы бы написали условное письмо, если хотите купить дом только при соблюдении определенных условий, таких как удовлетворительный осмотр на вредителей или осмотр дома. Другой пример условия — одобрение предложения покупателя в предпочитаемом им банке.

                           Если в доме есть все, что вы хотите, и вы готовы взять на себя обязательства, более подходящим вариантом будет твердое предложение. Неудивительно, что письма с предложениями от фирм с большей вероятностью приведут к быстрой продаже. Ниже приведены некоторые рекомендации для этого типа писем.

                           Пять обязательных элементов в письме-предложении
                           • Подлинные эмоции: Почему вам нужен дом, помимо цены? Кратко упомяните любые точки соприкосновения, которые у вас есть с домовладельцем, включая сходство в семье, образе жизни или карьере.
                           • Изображение : подумайте о том, чтобы добавить профессиональную фотографию. Это поможет домовладельцу представить себе новую семью, которая будет наслаждаться своим пространством.
                           • Особые формы лести : Если вы прокомментировали большой витраж, уникальные изделия из дерева или красивый сад, самое время напомнить им об особой причине, по которой ваш дом привлек ваше внимание.
                           • Любые финансовые «дополнительные услуги» : укажите это, если вы можете предложить больший, чем требуется, первоначальный взнос. Если вы участвуете в войне ставок, вежливо подтвердите рыночную стоимость дома и, следовательно, объясните, почему ваше предложение справедливо.
                           • Краткость: Это не история вашей жизни, а, скорее, профессиональный и искренний способ объяснить, почему вы цените дом больше, чем другие потенциальные покупатели дома — держите свое письмо на одной странице.
                           Чего следует избегать в письме-предложении
                           • Изменения, которые вы хотели бы внести в дом: Даже если в будущем вы захотите снести стену между кухней и гостиной, чтобы добавить больше естественного света, не упоминайте о каких-либо косметических изменениях в доме. письмо.
                           • Негатив: избегайте давления на домовладельца из-за нехватки времени или жалоб на цену, которую вы считаете несправедливой. Цель — как можно быстрее и безболезненно договориться.
                           • Сколько вы теоретически можете потратить : не говорите, что у вас есть больше, чем вы предлагаете.
                           • Конфликты с официальными документами предложения : Если вы не можете избежать соблюдения условий вашего официального предложения о покупке, сделанного через вашего риэлтора, убедитесь, что вы не противоречите этим предыдущим условиям в этом письме.
                           Бонус: Ключевые способы написания выигрышного письма продавцу

                           Вот несколько примеров комплиментов, которые привлекут внимание домовладельца:

                           • С тех пор, как в 1960-х годах семья моего отца переехала в этот район, мы мечтали здесь жить. Не могу поверить, что старый пожарный дом теперь является начальной школой! Мои самые теплые воспоминания связаны с походом в лагерь неподалеку.
                           • Большинство домов, на которые мы смотрели, казались холодными и неприветливыми. С другой стороны, с вашим домом мы можем увидеть, как семья может сразу стать счастливой и комфортной.
                           • Я заметил, насколько дружелюбны соседи, что было большим облегчением. В нашем прошлом доме я был членом Ассоциации соседского дозора и действительно наслаждался чувством общности там.
                           Образец письма-предложения

                           Если вы не писали официального письма с момента подачи заявки на первую работу, вот стандартный шаблон письма с предложением недвижимости.

                           [Ваше имя]
                           [Ваш адрес]
                           [Ваш город, штат, почтовый индекс]
                           [Дата]
                           [Название продавца]
                           [Адрес продавца]
                           [Город, штат, почтовый индекс продавца]

                           Уважаемый [Mr./ Mrs.] [Имя продавца],

                           Спасибо, что на днях показали нам дом. Мы нашли ваш дом уникальным и прекрасным. Мы с мужем работаем поблизости, и в настоящее время наши трое детей ходят в школу по соседству. В ноябре этого года на пути к нам еще один ребенок, поэтому пришло время найти место побольше — ваш дом кажется идеальным, и мы будем рады растить там нашу семью. (Наш агент по недвижимости упомянул, что вы тоже переехали, когда ваши дети были маленькими, и как они ценили то, что росли в таком безопасном и удобном для семьи районе.)

                           Это письмо не заменяет наше официальное предложение о покупке дома, которое включает намного больше деталей о предлагаемой нами покупке. Мы можем предложить 30% первоначальный взнос и предварительно утверждены для получения кредита, и ваша целевая дата хорошо согласуется с нашим графиком. Что касается ремонта дома, в ожидании любых проблем, обнаруженных при осмотре дома, мы были бы рады переехать в дом в том виде, в котором он есть сейчас.

                           Мы определенно можем представить себя живущими там годами с нашей растущей семьей, как и вы! Ждем вашего ответа.

                           Если у вас есть какие-либо вопросы или сомнения по поводу нашего приложения, сообщите нам об этом. Мы готовы поговорить в любое время.

                           С уважением,

                           [Ваше имя]

                           [Ваш телефон]

                           [Ваш адрес электронной почты]

                           ***

                           Получение дома своей мечты — это захватывающая веха, почему бы не сделать и ваше путешествие по покупке жилья захватывающим? Ознакомьтесь с руководством LendingHome Homebuying 101 , чтобы узнать все, что нужно знать о покупке дома, чтобы вы могли уверенно принимать решения о покупке жилья и получать от этого удовольствие.

                           Заявление об ограничении ответственности: Вышеуказанное предоставлено только для информационных целей и не должно рассматриваться как налоговая, сберегательная, финансовая или юридическая консультация. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом. Все расчеты и информация, представленные здесь, предназначены только для иллюстративных целей. Все перечисленные выше третьи стороны предназначены только для демонстрационных целей и не связаны с LendingHome. Все взгляды и мнения, выраженные в этом посте, принадлежат упомянутым лицам. NMLS ID: 1125207 Условия, конфиденциальность и раскрытие информации.Авторские права LendingHome Corporation 2019.

                           Понимание договора о недвижимости или договора купли-продажи

                           В этой статье:

                           Что определяет договор недвижимости? Каждый договор недвижимости соответствует четырем требованиям, чтобы быть действительным:

                           1. Действующий договор купли-продажи дома должен быть заключен в письменной форме
                           2. Договор должен содержать оферту и акцепт
                           3. Цель договора должна быть юридической
                           4. Необходим обмен ценных вещей (обычно денег на имущество)

                           Кроме того, все подписывающие стороны должны быть юридически дееспособными.Если вы продадите дом 12-летнему ребенку, а он откажется, вы, вероятно, не сможете добиться исполнения своего контракта.

                           Подтвердите новую ставку (7 августа 2021 г.)

                           Договор о недвижимости — ключ к вашей сделке

                           Покупка дома — серьезное дело. Это связано с большими деньгами и ценным имуществом. Следовательно, важно наличие правовых гарантий. Соглашение / контракт купли-продажи обеспечивает такую ​​защиту как для покупателя, так и для продавца.

                           Безопасно ли отказываться от непредвиденных обстоятельств, делая предложение на дом?

                           Но эти контракты могут быть сложными.Их бывает трудно читать и понимать. Ваш агент по недвижимости и / или адвокат могут служить в качестве проводников. Тем не менее, очень важно, чтобы вы понимали, к чему стремитесь.

                           Узнайте, как работает этот контракт. Знайте, на что обращать внимание и каковы ваши обязанности как покупателя. Помните о сроках. Задавайте вопросы о том, чего не понимаете. Помните: подписаться своим именем легко. Но контракт сложно разорвать.

                           Определение договора купли-продажи

                           Договор купли-продажи — это договор недвижимости.Это письменное соглашение между покупателем и продавцом о сделке с недвижимостью. Покупатель соглашается заплатить согласованную сумму за недвижимость. Продавец соглашается передать купчую в собственность.

                           «Документ является юридическим документом. Он обозначает право собственности и описание собственности », — говорит Брайан Д. Свон, поверенный по недвижимости и риэлтор Swan Realty в Сэнди, штат Юта.

                           Договор о недвижимости часто включает:

                           • Цена
                           • Целевая дата продаж / закрытия
                           • Срок, до которого истекает срок действия предложения
                           • Сумма задатка
                           • Подробная информация о том, кто платит за проверки, осмотр, страхование прав собственности и т. Д.
                           • Подробная информация о корректировке коммунальных услуг, налогов на имущество и других сборов

                           Как купить дом: 3 уступки продавца, которые лучше, чем снижение цен

                           • Например, поверенный должен проверить, а покупатель должен пройти заключительную сквозную проверку
                           • Непредвиденные обстоятельства, известные как условия, которые должны быть выполнены для продолжения контракта.

                           Непредвиденные расходы дают покупателям возможность отказаться от покупки. «Они позволяют им делать это без штрафных санкций и получают возврат их первоначального депозита», — сказал Захари Д.Шорр, поверенный по недвижимости Schorr Law, говорит. Например, предложение зависит от получения покупателем финансирования. Другой — получение положительного заключения от лицензированного домашнего инспектора.

                           Как работает договор

                           Во многих штатах первоначальное предложение оформляется в форме контракта. Если продавец принимает, это превращает предложение в обязательное соглашение. В случае отказа продавец может отклонить предложение. Обе стороны могут считать сколько угодно раз, пока не подпишут обоюдное соглашение или одна из сторон не перестанет отвечать.

                           В некоторых штатах, согласно Nolo.com, листинг сам по себе считается офертой, и если покупатель принимает его, приходя по полной цене и без каких-либо непредвиденных обстоятельств, продавец должен либо продать этому покупателю, либо забрать дом. с рынка.

                           Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?

                           Когда покупатель и продавец подписывают каждый договор, договор становится юридически обязательным для обоих.

                           «Контракт важен. Он направлен на предотвращение возможных проблем », — говорит Свон.Он добавляет, что без четко определенных условий «соглашение может повернуть на юг. Создав прочный письменный контракт, можно избавиться от многих путаниц ».

                           Брюс Эйлион, поверенный по недвижимости и риэлтор RE / MAX Town and Country в Атланте, соглашается.

                           «Это взаимоприемлемое соглашение является планом сделки. Это создает юридические права и обязанности для обеих сторон ».

                           Кто предоставляет договор

                           Шорр говорит, что контракт обычно заключает агент покупателя.

                           «Многие ассоциации риэлторов в разных штатах разработали бланки договоров», — говорит Шорр. «Они предоставляют агенту отправную точку, с которой он может настроить контракт для конкретной сделки. Всегда разумно привлечь юриста для проверки контракта. Юрист прошел специальную подготовку по заключению и толкованию договоров ».

                           Вам нужен агент по недвижимости, чтобы купить дом?

                           Обратите внимание, что агенту обычно не разрешается составлять контракт с нуля, потому что это было бы юридической практикой.Однако продавец-собственник может сделать это от своего имени.

                           «Государства предоставили агентам полномочия только на заполнение бланков контракта, составленного поверенным. Эти контракты стандартизированы для использования всеми агентами по недвижимости.

                           «Но каждая отдельная сделка может создать ситуацию, в которой агент, заполняющий пробелы, играет решающую роль. Это могло не только сделать или нарушить сделку; плохой черновик также может создать проблемы », — добавляет Свон.

                           На что обращать внимание в контракте

                           Важно тщательно изучить контракт.Если что-то неясно, спросите своего агента и поверенного.

                           «Ключевая информация, за которой нужно следить, связана с непредвиденными обстоятельствами покупателя», — говорит Шорр. «Это позволяет покупателю принять решение о покупке, основываясь на двух вещах. Во-первых, их собственное расследование собственности.

                           «Второй — это официальное раскрытие информации, которое продавец передает покупателю через условное депонирование. После устранения непредвиденных обстоятельств покупатель больше не может отказаться от покупки без штрафных санкций ».

                           Как выйти из договора недвижимости

                           Айлион говорит, что в контракте есть много красных флажков, на которые следует обратить внимание.

                           «Остерегайтесь таможенных договоров», — говорит Айлион. «Внимательно посмотрите на контракты с множеством дополнительных условий. Дополнительные положения могут лишить вас и ваших прав ».

                           Тщательно продумайте сроки.

                           «Будьте реалистичны в отношении сроков», — предупреждает Шорр. «Получить ссуду менее чем за 60 дней может быть очень сложно. И большинство контрактов требуют условного депонирования на 30 или 45 дней. Это может быть слишком коротким для многих покупателей ».

                           До подписания этого соглашения

                           Перед подписанием договора рассмотрите:

                           • Есть ли у вас деньги и ипотека для завершения сделки.
                           • Какая длительность периода на случай непредвиденных обстоятельств вам понадобится. «У вас будет достаточно времени, чтобы осмотреть собственность?» — спрашивает Шорр. «У вас будет достаточно времени, чтобы его оценить и получить предварительное одобрение кредита?»
                           • Ваше обязательство по покупке недвижимости. «Уложиться в установленные сроки может быть нелегко, — добавляет Шорр. «Можете ли вы получить кредитное финансирование и управлять процессом в целом?»
                           • Ваше требование действовать добросовестно. «Если вы измените свое мнение после подписания контракта, это может привести к потере вашего задатка», — говорит Айлион.

                           Как быстро вы можете получить предварительное одобрение на ипотеку?

                           Ускорьте процесс, получив предварительное одобрение на ипотеку. Покупатели с предварительно одобренной ипотекой без невыполненных условий могут закрыть любую недвижимость в своем ценовом диапазоне, которая соответствует требованиям кредитора. Это то, что делают серьезные покупатели, когда хотят, чтобы продавцы их всерьез восприняли и они закрылись без сучка и задоринки.

                           Подтвердите новую ставку (7 августа 2021 г.)

                           Как купить дом — руководства по недвижимости

                           Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет.Просмотрите свои банковские выписки и свои привычки в отношении расходов за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все, от счетов за мобильный телефон до потоковых сервисов и еженедельной еды на вынос в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает трекер расходов, который поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

                           Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотеке около рекордно низкой территории составляют около 3 процентов.Если вы можете претендовать на получение ссуды, эти ставки в сумме дают значительную экономию в течение 30-летней ссуды.

                           Когда вы составите более полное представление о своих привычках в расходах, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за дом. Эта цифра включает вашу основную сумму, проценты, налог и страховой платеж, которые в сумме составляют вашу ежемесячную сумму ипотеки.

                           Формула Федерального управления жилищного строительства, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процент вашего ежемесячного дохода на выплату жилищного фонда .Эта цифра будет меняться в зависимости от вашей суммы долга. Покупатели с нет другие долги могут иметь возможность внести в бюджет до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета будет направлена ​​на отопление, воду, электричество, текущее обслуживание дома и еду.) В целом, отношение вашего общего долга к доходу, включая платежи за машину и счета по кредитным картам, не должно превышать 43 процента.

                           Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш ежемесячный валовой доход составит 4 167 долларов.В результате у вас должно остаться 1292 доллара, или 31 процент, которые можно потратить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц. Наш калькулятор ипотеки может помочь вам определить размер вашей ежемесячной ипотечной ссуды — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

                           Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные одноразовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая затраты на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, например, осмотр дома.И не забывайте о платах за переезд или ремонт дома.

                           Пандемия также повышает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, стремясь получить преимущество, теперь предпочитают отказаться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты. Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если произойдет что-то непредвиденное.