Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке: 5 ошибок при покупке квартиры в новостройке | Ошибки покупателей недвижимости — Недвижимость

Содержание

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

Однако доля риска при приобретении такого жилья очень высока, более того: иногда покупатели сталкиваются с откровенным мошенничеством. Разберемся, как приобрести квартиру в новостройке, чтобы она не превратилась в тягость.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка такого жилья предполагает заключение контракта еще на стадии возведения дома. Чем раньше документ подписан, тем стоимость жилья ниже. Параллельно существенно возрастают риски того, что дом может стать долгостроем, еще хуже — превратится в «замороженный» объект.
Учитывая важность и высокую стоимость приобретения, лучше не экономить и воспользоваться услугами профессиональных юристов. Специалисты тщательно проверят все бумаги и проведут сопровождение купли-продажи.

Схемы оформления покупки квартиры в новостройке

ДДУ – это самый распространенный сегодня способ продажи квартир. Здесь в обязательном порядке имеется государственная регистрация сделки, что обеспечивает дольщику гарантию на случай банкротства застройщика.

Договор уступки прав требования – соглашение между покупателем и компанией-застройщиком, он тоже идет с государственной регистрацией. Такая сделка не требует полного объема выплат и дает возможность переводить платежи в соответствии с составленным графиком.

Договор паевого накопления предполагает реализацию в будущем жилищного кооператива владельцами. Схема заманчивая, но есть и минус – нет госрегистрации.

Нередко застройщики придумывают свои схемы, это могут быть продажи акций с последующим обменом их на квадратные метры, предварительная продажа с внесением всей суммы, предложения о совместном инвестировании в строительство. Все эти схемы считаются незаконными. При попытке продавца предложить что-то подобное сотрудничество рекомендуется приостановить, а еще лучше — обратиться в правоохранительные органы.

Опасности

Подводных камней при покупке жилья в новом жилом доме может быть огромное множество. В перспективе они не только способны затянуть момент сдачи жилья, но и оставить покупателя ни с чем.

Самые распространенные угрозы:
•    долгострой;
•    низкое качество строительства и использование дешевых материалов;
•    нарушение законов в части санитарной и пожарной безопасности;
•    проблемы с коммуникациями;
•    отсутствие застройщика в госреестре;
•    земельный участок имеет другое назначение.

И это не самое страшное, что может случиться, откровенное мошенничество – вот, чего следует опасаться в первую очередь.

Самое распространенное – затянувшееся строительство. Застройщик прокручивает на стороне деньги покупателей, а потом выдвигает новые требования. Причины могут быть самые разные: подорожавший стройматериал, новые налоговые законы, инфляция. Еще одна распространенная схема — корреляция стоимости и срока сдачи жилья. Это может привести к тому, что фиксированная стоимость увеличится в несколько раз. Иногда застройщики требуют приобретения дополнительных услуг в виде страховок или сотрудничества только с определенным риелторским агентством.

В большинстве случаев все эти проблемы вызваны исключительно юридической неграмотностью и нежеланием платить деньги профессиональным риелторам. Во время судебных разбирательств судьям приходится удивляться наивности взрослых людей.

Как обезопасить себя?

Подстраховаться на «все сто» невозможно, однако минимизировать риски вполне реально. Сперва следует лично посетить строительную площадку, можно взять с собой знакомого строителя, который бы изучил все нюансы. Изучите историю застройщика, задавайте вопросы в социальных сетях. Также проведите анализ всех доступных документов. Важно обращать внимание и на поведение продавца: агрессивная реклама и предельно низкие цены должны настораживать.

Особенно осторожными должны быть те, кто покупает жилье на уровне котлована. Стоимость таких квартир существенно ниже, но риски намного выше. Случаи, когда строительство дома оказывалось замороженным, а вкладчики оставались без денег, встречаются с завидной регулярностью, и таких инцидентов не становится меньше! Впрочем, дома, которые находятся на финишном этапе, тоже нуждаются в проверке, здание просто могут не подключить к коммуникациям, что не позволит в него вселиться.

Прием квартиры в новостройке

Казалось бы, наступил самый долгожданный момент, и все худшее давно позади. Важно знать, что с момента сдачи квартиры до подписания акта приема по закону может пройти до трех месяцев. За это время должна быть полностью согласована планировка, получен технический паспорт в БТИ.

Прежде чем поставить свою подпись под актом, квартиру следует тщательно проверить на наличие дефектов. Ни в коем случае не подписывайте документы при обнаружении таковых. Часто застройщик убедительно просит подписать все бумаги, а недочеты обещает исправить в самые короткие сроки. Имеете в виду, что этот «кратчайший срок» может затянуться на несколько лет. Более того: при обнаружении недочетов покупатель имеет право на снижение стоимости квартиры. Иногда случается и так, что «косяки» проявляются уже после заселения. На этот случай у покупателя должна быть гарантия, где застройщик несет обязательства на протяжении нескольких лет.

Не забывайте также при покупке квартиры в новостройке о Федеральном Законе №214. Этот закон, конечно, не предусматривает всех возможных сценариев, но существенно увеличивает степень ответственности компании-застройщика. В свою очередь, покупатель тоже не должен проявлять беспечность, тщательно взвешивать все «за» и «против» и не скупиться на услуги юристов.

правила покупки квартиры в строящемся доме

В 90-х годах сюжеты, связанные с обманутыми вкладчиками и бастующими вокруг долгостроев и «перспективных» котлованов людей, не сходили с экранов телевизоров и первых полос газет. Сегодня потенциальные инвесторы, вникающие во все юридические тонкости, уже не так наивно покупают «кота в мешке», пристально изучают договора и внимательно читают все, что написано мелким шрифтом. Но даже образованные в вопросе покупки недвижимости люди умудряются попасть «на удочку» недобросовестных застройщиков.

Покупка квартиры в строящемся доме — всегда риск, и иногда немалый. Не важно, копили ли вы на долгожданные квадратные метры 30-40 лет, или это — ваша очередная инвестиция: терять свои «кровные» одинаково жалко всем. Этот факт объяснял огромный спрос на вторичное жилье после афер 1990-х, но сегодня ситуация постепенно выравнивается. Аналитики демонстрируют статистику — востребованность квадратных метров на рынке первичной недвижимости растет, а объемы вложений в строящийся объект становятся больше. Но покупать строящееся жилье нужно с умом, чтобы не только вложить свои деньги, но и получить ключи от квартиры.

Демпинг цен

Весомый резон для вложения денег в квартиру, которая на момент подписания договора существует только на бумаге, — это ее стоимость. Цена такого жилья будет в несколько раз дешевле квартиры, которую вы захотите приобрести в готовом новострое. Этот психологический момент играет на руку недобросовестным застройщикам: вкладчики подписывают документы не глядя. Чем это опасно: очень низкая цена — признак дефицита средств для строительства, а это непременно скажется либо на сроках сдачи объекта, либо на качестве.

Сомнительные условия

Стоит усомниться в честности сделки, если: вас просят внести деньги без договора, процент рассрочки слишком низкий, нашли ошибки в оформлении договора, используются размытые формулировки, отсутствуют конкретика и реальные сроки сдачи. Кроме того, недобросовестные застройщики, нуждающиеся в быстром привлечении средств, обычно нанимают на работу хорошего юриста-оратора с качествами тонкого психолога. Такому человеку вкладчик быстро поверит на слово, подпишет договор и внесет деньги в кассу.

Параметры безопасности

Безусловно, самый верный путь сэкономить средства и получить ключи от долгожданной квартиры — это купить уже готовое жилье. Однако оно стоит на 20-30% дороже, чем строящееся, а это значит, что рисковать деньгами придется. Но задача покупателя — свести этот риск к минимуму. Оценивайте застройщика по репутации в сети, внимательно читайте условия договора или обращайтесь только в те компании, в которых уже купили и получили квартиры ваши знакомые.

Особенности покупки квартиры от застройщика

Когда речь заходит о покупке квартиры, многие люди, не задумываясь, делают выбор в пользу новостроек. Ведь в таких квартирах ранее никто не жил, а значит, риск нарваться на мошенника минимален. Но не стоит забывать о том, что при покупке нового жилья также имеются определенные нюансы.

В чем заключаются преимущества покупки квартиры от застройщика

  • • Новостройки более безопасные в отличие от квартир вторичного рынка, так как в некоторых домах установлены системы видеонаблюдения и пожарная сигнализация.
  • • Стоимость квартиры в новостройке за один квадратный метр ниже, чем на вторичном рынке.
  • • Квартиры в новостройках юридически чистые и не имеют темного прошлого. А это значит, что вам не нужно волноваться, что вы можете нарваться на мошенника или же, что вскоре после покупки объявятся наследники продавца, которые могут оспорить сделку.
  • • Улучшенная планировка и большая площадь. Такие квартиры намного легче обустраивать.
  • • При строительстве новостроек используют новые современные строительные материалы. Новый лифт, электропроводка, трубы и прочие коммуникации. А это значит, что вы можете не беспокоиться о том, что трубы или батареи в скором времени могут прохудиться, и вы зальете соседей.
  • • Наличие автономного отопления — это ещё одно преимущество новостроек. Когда в квартире жарко, вы можете убавить температуру, а когда прохладно, наоборот, увеличить.
  • • Обустроенная придомовая территория, детская площадка, уютные дворы, наличие парковок.

Недостатки новостроек

  • • На оформление права собственности потребуется больше времени.
  • • Квартира в новостройке нуждается в ремонте. А это дополнительные финансовые вложения. Или же можно приобрести готовую квартиру под ключ. Разумеется, такие квартиры стоят дороже.
  • • Квартиры заселяются не сразу, а постепенно. А это значит, что на протяжении некоторого времени у соседей будет идти ремонт.

На что нужно обращать внимание при выборе квартиры в новостройке

1. Выясните, нет ли неподалеку от вашего дома заводов, фабрик и оживленных магистралей.

2. Сколько времени займет дорога до работы и обратно. Какой транспорт ходит в вашем районе, как часто он курсирует и насколько бывает загружен в часы пик. Как далеко от дома находится станция метрополитена или общественного транспорта.

3. Как далеко от дома находятся необходимые для вас социально значимые объекты, такие как торговые центры, банки, медицинские, дошкольные и школьные учреждения.

4. Оцените обустройство придомовой территории, детской площадки и парковки.

5. Внимательно осмотрите дом изнутри и снаружи — нет ли трещин. Если на стенах имеются трещины, то это не самый удачный вариант для покупки, так как трещины свидетельствуют о нарушении технологии строительства или же использовании некачественных строительных материалов.

6. Определитесь с типом постройки. Существует несколько типов домов на первичном рынке и каждый из них имеет определенные преимущества и недостатки:

  • • Монолитные дома обладают превосходной прочностью, но нуждаются в дополнительной шумо- и теплоизоляции.
  • • В панельных домах, как правило, ровные стены, но при этом они также нуждаются в хорошей звукоизоляции.
  • • Квартиры в кирпично-монолитных домах более теплые и имеют хорошую шумоизоляцию. Но стоимость их значительно дороже по сравнению с вышеописанными вариантами. Да и к тому же при недостаточном отоплении в квартире может наблюдаться повышенная влажность.

7. Обращайте внимание на расположение квартиры. От торцевых и угловых квартир желательно отказаться по той причине, что они более холодные. Идеальным вариантом считается квартира, окна которой выходят на запад или восток. В таком случае в квартире будет больше естественного света без прямых солнечных лучей.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке

  • • Тип договора. Наиболее безопасным вариантом является договор долевого участия. Но в большинстве случаев на начальном этапе продажи квартир, застройщики заключают предварительные договора. А после оформления разрешающих документов переоформляют предварительный договор на договор долевого участия.
  • • Наведите справки о застройщике и его репутации. Были ли проблемы у застройщика со строительством или вводом дома в эксплуатацию, сколько домов было построено.
  • • Лично убедитесь в работоспособности водоснабжения и электричества.
  • • Вступите в группы соц сетей, посвященные строительству данного дома. При общении с дольщиками можно узнать много интересной информации.
  • • Убедитесь, что застройщик аккредитован в банке. Банки тщательно проверяют застройщиков, поэтому нет повода волноваться.

Наши объекты:
— Купить квартиру в Железнодорожном районе
— ЖК Гринпарк в Новом городе Ульяновска
— Купить квартиру в Засвияжье
— Новый дом на Бульваре Знаний в Засвияжье
— Купить квартиру на Севере Ульяновска

Самые распространённые ошибки при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры, для нашего человека, — это событие наряду с женитьбой  и рождением детей. Такое у среднестатистического человека бывает раз-два в жизни. И если вы не риэлтор, который провел сотни операций по покупке недвижимости, сделать все правильно самому будет очень сложно. Мы собрали 12 самых популярных ошибок при покупке квартиры, которые совершают практически все. Вы совершаете типичные ошибки покупателя, если: Зачастую низкая цена за квадратный метр предполагает, что застройщик не договаривает каких-либо нюансов, связанных с новостройкой. Например, неудобное расположение, плохо развитая инфраструктура или неудобная транспортная развязка. Именно поэтому здесь важно проверить вышеперечисленные моменты заранее: опросить жителей новостройки и близлежащих микрорайонов, поехать на стройплощадку и оценить ситуацию самостоятельно, а также посмотреть планы застройки и не бояться задавать вопросы отделу продаж.

Часто недобросовестные застройщики выставляют очень низкую цену за м2 из-за отсутствия разрешительной документации или проблем с финансированием объекта. Сейчас у молодых застройщиков очень привлекательные цены, и на это предложение нередко попадаются покупатели. И даже если вы проверяете все известные необходимые документы, это не гарантирует вам безопасную сделку, и через 5 лет вы можете не увидеть ничего кроме бетонной коробки. Именно поэтому нужно, прежде всего, учитывать, сколько лет находится девелопер на рынке, какое количество объектов уже построены и введены в эксплуатацию, а также соответствуют ли заявленные сроки строительства фактической ситуации. Т.е. застройщик должен проработать на рынке не менее 3, а то и 5 лет для того, чтобы получить опыт введения дома в эксплуатацию, а также зарекомендовать себя как надежного партнера.

Паркинг играет важную роль для высоток, ведь там, где живет больше людей, появляется и больше авто. Так, после заселения в новую квартиру, жизнь должна стать лучше, а не хуже из-за постоянных пробок на подъезде к дому, когда приходится по 2 часа добираться до работы, в детский сад или поликлинику, потому что парковочных мест просто нет, и приходится парковать за пару километров от дома.

Покупать квартиру в густонаселенном районе с одними высотками не очень удобно, потому что, например, во-первых, в таких ЖК будет слишком много людей, которые будут создавать дефицит мест в школах, детсадах, а также очереди в больницах и других общественных местах, что привнесет большой дискомфорт; во-вторых, недостаток парковочных мест для резидентов жилого комплекса и маленькие гостевые паркинги создадут сложности и с парковкой, и с передвижением по территории ЖК, ведь придется обходить уйму машин; в-третьих, небольшое количество обслуживающих предприятий на территории густонаселенного района может привести к тому, что на исправление каких-либо неполадок (прорыв трубы, протечка газа и т. д.) потребуется намного больше времени, чем в малонаселенных районах.

Иногда решившись на приобретение квартиры в новостройке, люди даже не хотят рассматривать другие районы, ведь их локация уже довольно привычная, здесь проживают их друзья и знакомые, а также им прекрасно известна окружающая инфраструктура. Но стоит помнить, что в другом районе девелоперы могут предлагать более выгодные варианты подходящего для вас жилья (например, современная технология строительства, более просторные квартиры, закрытая оборудованная придомовая территория и т. п.). Нужно только определиться, что нужно именно вам и не бояться выйти из зоны комфорта и через пару месяцев вы будете чувствовать себя в новом районе как дома.

Одной из главных ошибок покупки жилья в новостройке является заключение сделки по сомнительной схеме. Здесь будет необходима консультация юриста, который, в зависимости от выбранного жилья и этапа строительства, подскажет, какой договор лучше составить, а также, как обезопасить себя от возможных рисков, связанных с потерей денег. Очень важно оплачивать первый взнос после подписания документа, а также его регистрации в соответствующих государственных органах (Регистрационная палата). Можно заключить ДДУ (договор долевого участия), если решите вложить деньги в жилье на этапе строительства. Но нужно помнить, что этот договор не предусмотрен законодательством Украины, а регулируется только Гражданским кодексом, где в разделе 1 (глава 1 общих положений) говорится о том, что стороны имеют право заключать договор, даже если его форма не предусмотрена соответствующими актами. Именно поэтому рекомендуется заключать ДДУ с надежными и опытными девелоперами, которые могут предоставить все разрешительные документы, техническую документацию на объект, а также все строительные лицензии. Более того, важно узнать об условиях и гарантиях на возврат денежных средств при расторжении договора, предусмотренных штрафных санкциях обеих сторон – тогда ваши шансы заключить честную сделку значительно возрастут.

На первый взгляд может показаться, что отдельная котельная в доме – это лучший выбор. Но не стоит на этом зацикливаться, ведь индивидуальное отопление лучше всего подходит для домов с небольшим количеством квартир, а вот для высоток лучше подойдет центральное теплоснабжение. К тому же, ни одна автономная котельная не сможет предупредить теплопотери, если стены жилья не будут утеплены как следует.

Сейчас из-за некоторых недобросовестных застройщиков не все люди спешат вкладывать деньги в квартиру на этапе котлована, даже при условии, что можно сэкономить до 20% от рыночной стоимости. Так, если апартаменты вам действительно подошли по всем параметрам, лучше не тянуть слишком долго и приобрести жилье в понравившемся ЖК при его готовности на 30-70%. Тогда уже можно оценить, насколько новостройка соответствует заявленным планам застройщика. В противном случае, после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, продажи квартир будут закрыты и придется покупать на порядок дороже у тех, кто успел совершить покупку в вышеуказанные сроки.

Хорошо продуманный маркетинг всегда привлекал много потенциальных покупателей. Но не стоит полностью доверять рекламе, ведь она только акцентирует внимание на преимуществах жилья, а не его недостатках. Это относится к различного рода акциям, когда застройщик предлагает низкие цены за м2, а жилой комплекс, например, находится у работающего завода или кладбища. Или человек «ведется» на «выгодные» условия от банка, а по факту ему нужно будет еще оплатить множество скрытых платежей или высокие процентные ставки.

К примеру, вы всю жизнь прожили в доме из кирпича, и это воспоминание укоренилось в вашей голове, поэтому вы ищете новую квартиру в доме именно из кирпича. Но не стоит забывать, что сфера строительства также стремительно развивается. Застройщики предлагают, например, высотки, выполненные по монолитно-каркасной технологии со стенами из керамоблоков или газобетона, утепленные минеральной ватой. Они будут намного теплее, чем дома из обычного кирпича. К тому же, учитывая высокие цены на тепло, девелоперы ищут решения, которые позволят обеспечить хорошую теплоизоляцию и минимизировать теплопотери.

Перед покупкой жилья нужно не только тщательно проверить всю документацию и проконсультироваться в отделе продаж, а еще и не лишним будет оценить скорость строительства того или иного объекта. В этом случае, лучше съездить самому на стройплощадку, понаблюдать за тем, как работают строители, есть ли прогресс в течение какого-то времени, потому что можно погнаться за выгодными условиями сделки, а по факту попасть на долгострой и ждать вожделенной квартиры годами.

Покупать новостройку без собственной инфраструктуры может быть достаточно рискованным делом. Дело в том, что если не построены дополнительные школы и детсады, а количество людей возрастет за счет нового дома/домов, то может так случиться, что ваших детей просто не примут в близлежащие дошкольные и общеобразовательные заведения из-за дефицита мест. Тогда придется возить ребенка в соседний район, что привнесет определенный дискомфорт в вашу жизнь. Та же проблема может возникнуть и с больницей, и с прочими инфраструктурными объектами, жизненно необходимыми именно вам и вашей семье.

Хотите знать больше о новостройках? Подписывайтесь на наш телеграм канал https://t.me/novostroyki1

 

Автор: Редакция

Зачем нужна страховка при покупке квартиры в новостройке?

А вы знаете, что, покупая квартиру в ипотеку, вы обязательно столкнётесь со страхованием жизни и самой недвижимости? Для многих такие дополнительные расходы становятся настоящим сюрпризом, который влечет за собой непредвиденные траты. Почему страховка остается обязательным пунктом при покупке квартиры в новостройке по ипотеке, читайте в интернет-журнале «НовостройСити».

Если вы покупаете квартиру в строящейся новостройке, то для вас обязательным будет страхование жизни и здоровья. Как только дом достроится, добавится страхование объекта недвижимости. Это корректно и с точки зрения закона – недвижимость обязательно должна быть застрахована от частичного повреждения или полного уничтожения.

Если вы покупаете в ипотеку квартиру «с ключами», то должны будете оплатить оба вида страхования.

Если же страховка не будет оплачена, то банк непременно поднимет ставку по ипотеке. Здесь стоит помнить, что при более высоком проценте по ипотеке ваша переплата составит намного больше, нежели стоимость страховки.

Для чего это делается? С помощью страхования вы и банк можете обезопасить себя от финансовых рисков.


Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!  

2

  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Согласитесь, сложно представить обычного человека, который захочет провести свободный вечер не перед телевизором, а за чтением обзоров московских новостроек. Эта информация может быть интересна и полезна только тем, кто задумывается о покупке квартиры. И правильно, «Новостроев» – не развлечение, а, скорее, полезный инструмент, который следует правильно использовать – как молоток при ремонте.

Поэтому сегодня мы подробно расскажем о процессе покупки квартиры в новостройке. О том, с чего его лучше начинать, как проверять застройщика – и что делать, когда все документы уже наконец подписаны. А раз уж эта инструкция называется пошаговой – напомним, что даже путь в тысячу километров начинается с одного шага. Так что вперёд!


1. Определите свои желания

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

  • Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.
  • Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?
  • Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?
  • Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?
  • А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?
  • Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?
  • А сколько в квартире должно быть комнат?
  • Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?
  • Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?
  • А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

2. Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

3. Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

5. Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

  • Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
  • Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
  • Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
  • Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

8. Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас

Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

  • паспорт,
  • заявление,
  • квитанция об оплате государственной пошлины,
  • нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг. Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью. Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

11. Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму. Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.

Также обязательно проверьте:

  • документ, устанавливающий право собственности,
  • кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
  • технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа. Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Георгий Парадный

Советы профессионалов, как обезопасить себя при покупке квартиры

    Квартира продается и покупается точно так же, как и любая иная продукция на рынке. Однако из-за специфических особенностей товара сделка таит в себе определенные риски, а при отсутствии знаний и навыков может принести множество неприятностей потенциальному клиенту.

 

 

Риски при покупке квартиры в новостройках

 

 

    Когда вы приобретаете жилье в новых домах от застройщика, самым важным пунктом является выбор фирмы, осуществляющей реализацию квартиры. Компания должна обладать именем и определенным авторитетом на рынке, быть с абсолютно чистой репутацией и иметь определенные полномочия от Правительства Москвы на продажу квадратных метров в новостройках.

 

 

    Чтобы избежать обмана, необходимо просто тщательно проверить фирму и обезопасить себя от мошенников типа «Мосжилстроя», которые реализовывали несуществующую или уже проданную недвижимость по несколько раз. После изучения всей документации и аудита застройщика можно заключать договор инвестирования или уступки прав требования (лучше всего с помощью юристов) и ждать его исполнения.

 

 

Риски при покупке на вторичном рынке

 

 

    В случае с приобретением недвижимости, в которой уже кто-то жил, «подводных» камней больше на порядок. Для понятия всей сложности данной процедуры приведем базовую последовательность действий, которые должен осуществить потенциальный покупатель.

 

 

    Первым этапом является поиск квартиры, после чего следует связаться с продавцом и обсудить все условия сделки. Далее вносится предоплата и происходит составление авансового договора, в котором прописываются условия сделки купли-продажи в дальнейшем.

 

 

    Для каких целей нужен авансовый платеж? Он необходим для того чтобы обеспечить исполнение своих обязанностей потенциальным покупателем и является гарантией того, что тот не откажется от сделки с продавцом, который потратил свое время и средства на сбор необходимых справок и подписей, оформление некоторых документов и прочее. Авансовый договор одновременно сводит на нет риск того, что квартира будет продана другому лицу (если продавец не является мошенником). При покупке квартиры составление подобного документа является обязательным.

 

 

Какие пункты прописываются в предварительном (авансовом) договоре?

 

 

  • Стоимость, по которой продавец реализует недвижимость покупателю.
  • Крайний срок заключения договора купли-продажи.
  • Дата, до которой жилье будет освобождено продавцом.
  • Кто платит за оформление договора (нотариальные услуги, регистрация и аренда банковской ячейки).

 

 

    Авансовый договор четко прописывает дальнейшие взаимоотношения сторон и минимизирует риски обмана для каждого из участников сделки. В практике встречаются случаи мошенничества и на этом этапе. Есть такие «продавцы» квартир, которые принимают авансовые средства от нескольких потенциальных клиентов как за собственные, так и за чужие квартиры и в дальнейшем не возвращают их. В нашей базе имеется подробный список таких мошенников, который постоянно пополняется и обновляется.

 

 

    Следующим действием покупателя является проверка квадратных метров на юридическую чистоту, и происходит это в тот момент, когда продавец подготавливает документацию для осуществления сделки. В официальной практике данного понятия не существует, однако этому нюансу требуется уделять пристальное внимание. Под юридической чистотой понимают отсутствие в истории недвижимости законных оснований для расторжения договора купли-продажи. Наиболее частой причиной, когда сделка оказывается признанной недействительной, есть ущемление прав несовершеннолетних во время приватизации и реализации жилья.

 

 

    Данные основания были актуальны до 1994 года при несовершенной законодательной базе, до тех пора пока не было опубликовано распоряжение мера столицы, в котором указывалась «группа риска» и вступили в силу две части соответствующего закона Гражданского кодекса РФ. «Беспредел» в сфере продаж квартир значительно снизился, но и сейчас имеется много жилья, где были ущемлены права несовершеннолетних. Закон имеет обратную силу, поэтому в судебной практике часты случаи, когда признаны недействительными не только те сделки, в результате которых несовершеннолетний остался без жилья, но и сделки с такими квартирами в будущем.

 

 

    Мошенники часто применяют и такие махинации, когда реализуют недвижимость по доверенности после смерти ее законного владельца. Сделка на подобных условиях является ничтожной (недействительной) с самого момента подписания документов. К покупке квартиры по доверенности следует подходить очень серьезно и все тщательно перепроверять. Помимо этого необходимо проанализировать жилье на возможность обратной прописки в нем тех людей, которые имеют законные основания для этого.

 

 

    Покупатель может проигнорировать проверку юридической чистоты квартиры, но это чревато в дальнейшем поводом для беспокойства на протяжении 10-ти лет. Именно столько длятся сроки исковой давности по ничтожным сделкам. В худшем случае суд может вселить в ваше жилье лиц, которые имеют на это право по закону (временно снятых с регистрации по причине длительной командировки, побывавшие в заключении и прочее). В отдельных вариантах возможна полная утрата прав собственности на недвижимость. Поэтому лучше подойти к данному вопросу очень серьезно.

 

 

    Дальнейшим действием покупателя будет подписание сделки купли-продажи. Существует нотариальное и безнотариальное подписание договора, и вы в праве самостоятельно выбирать его тип. После этого необходимо зарегистрировать договор в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, передать деньги продавцу, получить квартиру в том виде, в котором она была на стадии подписания авансового договора и оформить акт передачи жилья.

 

 

    Очень важным моментом является получение денег за квартиру продавцом после регистрации в государственных структурах и снятие с учета всех прописанных в помещении граждан. Следует также удостовериться в том, что жилье передается без долгов по коммунальным платежам, за телефон и прочее.

 

 

    Передаче средств нужно уделить особое внимание. Наше агентство чаще всего арендует сейф в депозитарии проверенного банка, к которому продающая сторона будет иметь право доступа только после полного подписания документов и оформления договора купли-продажи недвижимости.

 

 

    Применяя все эти советы, вы сможете значительно снизить вероятность неприятностей и обмана при покупке недвижимости. Но если для вас это все предоставляет определенные трудности, лучше обратитесь в нашу риэлтерскую компанию, специалисты которой досконально знают свою работу и сведут риски к нулю. В структуре нашего агентства имеется отдел безопасности, юридическая служба, множество других подразделений, профессионально занимающихся всеми вопросами, огромная база проверенной недвижимости, где очень высока вероятность того, что вы найдете подходящий вариант.

 

 

    Статистика говорит о том, что при самостоятельной покупке квартиры одна из 10-ти сделок проходит с большими проблемами, тогда как при сотрудничестве с лицензированными риэлтерскими агентствами из 300 только в одном случае наблюдаются сбои. Выбирайте безопасность и профессионалов, и все пройдет на высшем уровне.

5 советов, как обезопасить себя при покупке новостройки

Покупка недавно построенной недвижимости не сильно отличается от покупки «уже бывшего в употреблении» дома. Однако то, что есть различия, может иметь решающее значение между покупкой бриллианта или лимона.

Вот несколько советов, которые следует учитывать при покупке новостройки:

Совет №1: не используйте агента по продажам от застройщика — наймите собственного

Если они агенты строителя, им платят, чтобы они представляли строителя, что бы они вам ни говорили.Ваш собственный агент по недвижимости, который представляет вас, должен сказать вам как положительные, так и отрицательные стороны. Агент застройщика не обязан сообщать вам о недостатках сделки.

Совет № 2: Найдите собственное кредитное агентство

Опять же, если вы обратитесь к застройщику, кредитное агентство может предложить вам сделку, не отвечающую вашим интересам. Кроме того, строитель может фактически владеть кредитной компанией и будет иметь полную информацию о вашем личном прогрессе.

Ваш агент по недвижимости может направить вас к надежному кредитору, если у вас еще нет своего.

Совет № 3: поговорите с агентом по недвижимости или юристом

Хотя стандартные соглашения заключаются, чтобы никого не попадать в суд, это не обязательно в ваших интересах. Спросите о правах на отмену и убедитесь, что вы понимаете как свою ответственность, так и свои обязательства. Также проверьте свой контракт, чтобы убедиться, что в нем нет предупреждений о проблемах со здоровьем.

Совет № 4: Решите, какие опции или обновления вы хотите

Помните, что норма прибыли для многих строителей максимальна при апгрейде. Узнайте, разрешает ли ваш кредитор добавление к ссуде выбранных вами опций и улучшений. Если ваш кредитор не разрешает этого, стоимость обновлений будет выплачиваться из вашего кармана наличными.

Совет № 5: исследуйте Строителя

Удивительно, как много людей думают, что строитель хорош просто потому, что они могут построить дом.Если вы не являетесь дипломированным инспектором по дому, вероятность того, что вы поймаете срезанный угол или некачественные методы строительства, ничтожна.

Осмотрите дома соседей и поговорите с ними. У домов одинаковый размер или они уменьшаются в размерах? Постоянно ли жалуются соседи на качество своих домов? Также проверьте публичные записи на предмет судебных исков.

Владение недавно построенной недвижимостью и осознание того, что вы первый, кто живет в доме, может быть прекрасным и захватывающим опытом.Убедитесь, что вы защищаете себя, чтобы вы могли наслаждаться этим!

Думаете о покупке новостроек? Поговорите со мной, прежде чем начать делать покупки. Если вы посетите строителя до того, как поработаете со мной, я не смогу юридически представлять вас с этим строителем.

Чтобы узнать больше о том, как я могу помочь вам сэкономить деньги и получить лучшие условия при покупке недавно построенной недвижимости, позвоните или напишите по электронной почте своему доверенному специалисту по ипотеке для получения дополнительной информации.

Как обезопасить себя при строительстве нового дома

Когда вы покупаете недавно построенную резиденцию или нанимаете строителя по индивидуальному заказу, чтобы спроектировать дом своей мечты, вы делаете огромные финансовые вложения и совершаете прыжок веры, полагая, что он выдержит испытание временем.Но совсем не обязательно полагаться на веру: есть несколько способов защитить свои инвестиции, в том числе выбрать надежного строителя.

«Большинство строителей знают, что их репутация важна, и они хотят, чтобы их клиенты были довольны», — сказал Брайан Перри, агент по недвижимости Gibson Sotheby’s International Realty в Бостоне. «Они что-то починят даже через 18 месяцев или более после завершения строительства, чтобы позаботиться о своих клиентах».

Выбор надежного застройщика

Хотя цена, несомненно, важна при сравнении строителей, целесообразно также потратить время на то, чтобы изучить репутацию строителя и задать вопросы о том, как он или она ведет бизнес.

«Когда вы начинаете процесс рассмотрения нового строительства, разумно работать с местным брокером по недвижимости, который хорошо знаком с городом, в котором вы хотите купить», — сказала Мелисса Дейли, агент по недвижимости из Coldwell Banker Residential. Брокерское дело в Уэллсли. «Местные брокеры твердо стоят на ногах и знают, как смотрят на строителей в их районе».

Строитель будет платить комиссию агенту покупателя, если агент участвует в сделке и с самого начала идентифицируется как агент.

Самостоятельная проверка отзывов о застройщиках может помочь получить некоторую информацию, но лучше попросить опытного агента по недвижимости спросить о вас, — предложил Кристофер Ариенти, брокер по недвижимости и владелец RE / Max Executive Realty во Франклине.

«Ваш агент может вызвать строительного инспектора из города и спросить местных домашних инспекторов, видели ли они какую-либо собственность строителя», — сказал Ариенти. «Преимущество пребывания на месте состоит в том, что если что-то пойдет не так, отношения между вашим агентом по продаже недвижимости, инспектором и строителем могут привести к более высокому уровню обслуживания клиентов.’’

Национальные строители часто нанимают местных жителей для работы над своими проектами, что также обеспечивает эту личную связь, сказал Ариенти.

Помимо поиска в Google или Yelp рекомендаций и жалоб разработчиков, вы можете проверить рейтинг разработчика в Better Business Bureau.

Другой вариант, сказал Перри, — позвонить в городские офисы, чтобы убедиться, что к строителю нет жалоб. Кроме того, обратитесь в Управление общественной безопасности и инспекции Массачусетса, чтобы убедиться, что строитель имеет лицензию.

Вы или ваш агент по недвижимости можете запросить рекомендации от строителей и позвонить недавним клиентам, чтобы узнать об их опыте. «Вы также можете спросить местных поверенных, знают ли они что-нибудь о строителе», — сказал Дейли.

Ваш строитель не будет выполнять всю работу в одиночку, поэтому важно спросить о других подрядчиках, которые будут работать над вашим домом, — сказала Барбара Венинкаса, агент по недвижимости из Casa Builders & Developers Corp. в Вестборо.

«Строитель, у которого есть группа лояльных субподрядчиков или заслуживающих доверия сотрудников, вероятно, будет работать лучше, чем тот, кто нанимает субподрядчиков индивидуально по цене», — сказал Венинкаса.«Вам следует спросить, все ли субподрядчики имеют лицензии».

Как и в случае с любыми крупными инвестициями, тщательно записывайте каждое обсуждение и телефонный звонок. Получите письменное подтверждение всех устных договоренностей.

Гарантия

Даже с лучшими исследованиями и хорошим строителем иногда что-то идет не так. Существуют различные гарантии, обеспечивающие защиту, которая может оплачивать ремонт или регулировку. По словам Дейли, хотя закон Массачусетса не требует, чтобы застройщик предоставлял годовую гарантию, некоторые из них предлагают гарантии, которые покрывают структурные проблемы, фундамент, водопроводные и электрические системы, а также отопление и кондиционирование воздуха.«У Массачусетса есть так называемая трехлетняя« подразумеваемая гарантия », что означает, что строители могут нести ответственность за хорошее качество изготовления в течение до трех лет после завершения строительства дома».

В дополнение к годовой гарантии некоторые строители предлагают 10-летнюю гарантию на конструкцию для защиты от серьезных дефектов. Кроме того, каждый производитель материалов, таких как крыша и оборудование, имеет гарантии, которые должны быть предоставлены вам при закрытии.

«Разумно нанять адвоката, который разбирается в новых домах», — сказал Дейли.«Этот адвокат может убедиться, что вы защищены, когда делаете предложение, и может ознакомиться с гарантиями, предоставленными застройщиком».

Множественные проверки

В дополнение к обязательным проверкам, которые проводятся на протяжении всего процесса строительства, Arienti рекомендует нанять собственного домашнего инспектора.

«Стоит потратить от 200 до 400 долларов на домашнего инспектора, который может проверить, все ли создано с учетом кода, и может заметить то, чего вы не увидите во время обхода», — сказал Ариенти.

Некоторые покупатели новых домов выбирают два осмотра дома, в том числе один для проверки систем перед установкой гипсокартона и второй, когда он будет завершен, сказал Дейли.

Городские инспекторы также будут проверять дом на нескольких этапах строительства — от фундамента до каркаса и слесарных и электромонтажных работ — чтобы убедиться, что все соответствует строительным нормам Массачусетса, сказал Венинказа. Строительство не может переходить к следующему этапу, пока не будет завершена каждая проверка.

«Заключительное общение с домовладельцем и застройщиком формирует предварительный список пунктов, которые необходимо решить», — сказал Венинкаса. «Важно составить список работ и указать, когда необходимо исправить положение. Например, если вы покупаете дом зимой, вам необходимо предоставить это в письменном виде, когда будет завершено благоустройство территории и тротуар ».

Устранение проблемы

Если вы заметили что-то не так с вашим домом, особенно в течение первых трех лет проживания, первым делом необходимо связаться с вашим строителем напрямую, если вы не приобрели квартиру или проблема не связана с прибором, на который распространяется гарантия.

«Если вы приобрели новую квартиру, первое место, куда можно обратиться по любым вопросам, — это профессиональная управляющая компания, которая занимается строительством», — сказал Перри. «В большинстве случаев эта компания связывается с застройщиком, который при необходимости пришлет сантехника или другого подрядчика».

Если прибор неисправен, вы можете связаться с производителем согласно гарантийным инструкциям.

Если проблема связана с вашим домом или его системами, и строитель не решает ее, позвоните своему агенту по недвижимости и своему юристу по недвижимости.

«Ваш адвокат может поговорить с адвокатом вашего строителя, чтобы попытаться решить проблему», — сказал Дейли.

В конце концов, дело может закончиться в суде, но, по ее словам, такое бывает редко.

«Хороший строитель даст вам визитку и скажет при закрытии, чтобы звонить по любым вопросам, и что он все исправит как можно быстрее», — сказал Ариенти.

Вопросы, которые следует задать

Прежде чем нанять строителя для дома по индивидуальному заказу или выбрать строителя для строительства, целесообразно собрать информацию о предлагаемых гарантиях и о том, как он или она ведет бизнес.Вот некоторые вопросы, которые следует задать:

  1. Какие гарантии вы предоставляете?
  2. Какова ваша команда? Вы пользуетесь услугами лицензированных субподрядчиков или у вас есть сотрудники, которые предоставляют такие услуги, как сантехнические и электрические установки?
  3. Могу я увидеть некоторые из ваших готовых домов и получить рекомендации от недавних клиентов?
  4. Как давно ваша компания работает?
  5. Отвечаете ли вы требованиям норм или превышаете их в отношении таких вещей, как изоляция и количество зон для систем отопления и кондиционирования воздуха?
  6. Как проходит осмотр дома и заключительный осмотр дома?
  7. Что делать, если что-то пойдет не так в моем доме в течение первого года или позже?
  8. Можете ли вы предоставить копию лицензии вашего строителя?
  9. Принимало ли государство когда-либо судебный иск против вас?
  10. Вы связаны и застрахованы общей ответственностью и страхованием компенсации работникам?
  11. Существуют ли какие-либо залоговые права на ваш бизнес, которые могут повлиять на строительство моего дома?
  12. Как часто я могу посещать сайт работы?
  13. Будет ли проводиться профессиональная уборка, когда проект будет завершен, чтобы убедиться, что в доме нет микробов?

С Мишель Лернер можно связаться по адресу [электронная почта].Подпишитесь на бесплатный информационный бюллетень Globe о недвижимости — наш еженедельный дайджест о покупке, продаже и дизайне — по адресу pages.email.bostonglobe.com/AddressSignUp. Следуйте за нами в Facebook и Twitter @globehomes.

Три способа защитить себя при покупке нового …

Если вы хотите купить новый дом, будет разумно нанять брокера по недвижимости в качестве вашего надежного советника. Строители занимаются строительством и продажей недвижимости, а также получением максимальной прибыли.Как и любой бизнес. Они не являются доверенными лицами покупателей и не дадут вам ясных советов, в которых вы нуждаетесь в процессе прохождения процесса.

Когда я активно продавал недвижимость, мне посчастливилось представлять многих покупателей жилья, когда они покупали новое строительство. Для меня было честью помочь им пройти через этот сложный процесс. Я изучил тонкости контрактного языка типичного строителя и выучил важные вопросы, которые нужно задать.

Три важных вопроса

  1. Где хранятся задатки? Знаете ли вы, что строители любят хранить ваши задатки на своих операционных счетах? Не лучше ли попросить их хранить ваши задатки в титульной компании на доверительном счете?
  2. Когда мы можем назначить проверку? Знаете ли вы, что большинство строителей разрешат вам провести осмотр дома? Вы должны обязательно провести полномасштабную инспекцию.Однажды мы обнаружили, что канализационная линия от дома не была подключена к городской магистрали. В другой раз застройщик забыл нанести утеплитель на чердак. А в другой раз мы обнаружили, что стропильная ферма провалилась через черновой пол гостиной и пробила в ней дыру! Мы стояли в подвале и смотрели на дыру в деревянном полу, и увидели, что они покрыли ее ковром и подушечкой.
  3. Могу ли я использовать брокера? Профессионал в сфере недвижимости — ваш эксперт и ваш защитник.Они будут работать от вашего имени на протяжении всего процесса строительства или покупки нового строительства. Брокеры помогут вам разобраться в контрактах, ключевых этапах, управлять переговорами (в эти бурные дни вы можете не сильно сэкономить на цене, но можете получить несколько бесплатных подарков). Не проходите через дверь и не входите в систему, не пригласив своего брокера. первый раз. Коммерческие проекты требуют предварительной записи, поэтому это будет сложнее, чем в жилых домах, куда манят выставочные залы.

Итог для нового строительства

Не выбирайте новое строительство в одиночку.Строители учитывают стоимость комиссии и не возвращают ее, если вы не представлены. Они кладут разницу в карман. Так что используйте эти деньги себе на пользу.

В Kentwood Real Estate есть как жилые, так и коммерческие брокеры, которые разбираются в пространстве первого поколения. Свяжитесь с нами по всем вопросам, связанным с недвижимостью в Денвере и Форт-Коллинзе, штат Колорадо!

Написано Гретхен Розенберг, президентом и генеральным директором Kentwood Real Estate

9 советов, как защитить себя в контракте со строителем на покупку дома новой постройки

Покупка нового дома сильно отличается от покупки дома на перепродаже.Даже контракт другой. Строители используют свои собственные внутренние контракты, и они не написаны в интересах потребителя. Самый большой совет — избегать заключения контракта со строителем дома! Вместо этого попросите своего адвоката составить договор.

Если строитель не согласен с этим, продолжайте читать!


Пожалуйста, помните , что контракт, который вы подписываете, является контрактом , имеющим обязательную силу, и включает в себя большие суммы денег. Если вы нарушите этот контракт или откажетесь от него после его подписания, вы рискуете потерять много денег.Убедитесь, что вы понимаете, что подписываете, и что это включает в себя все, что вы ожидали. Если вы заметили какие-либо расхождения между письменными и устными соглашениями, которые у вас были с застройщиком, их следует устранить, прежде чем что-либо подписывать!
Обратитесь к вашему адвокату на рассмотрение контракта. Контракт написан в пользу застройщика. Строитель, вероятно, предложит вам финансовые стимулы для использования титульной компании строителя и кредитора. Эти финансовые стимулы, вероятно, довольно заманчивы, но рассмотрите контракт, прежде чем подписывать свою жизнь.Убедитесь, что в контракте есть положения, защищающие ваши интересы.
Вот некоторые вещи, которые необходимо уточнить перед подписанием нового контракта на строительство дома.
1. Убедитесь, что вы понимаете все временные рамки в контракте — включая даты начала и окончания, даты поставки материалов, внесения изменений или выбора и т. Д. строительные проекты.
Договоритесь о штрафах, если строитель не завершит строительство дома в разумные сроки с обещанной даты.
2. Будьте ясны с ценой . Убедитесь, что не возникнет никаких дополнительных комиссий или расходов. Узнайте, сколько будет стоить, если вы внесете изменения в последнюю минуту, например добавите шкаф или дополнительную проводку. Простое понимание скрытых затрат, вероятно, будет лучшим способом удержать позицию в отношении любых распоряжений о внесении изменений.
3, точно поймите, какие материалов вы покупаете. Это больше, чем «дом». В этот дом входят все окна и двери, шкафы и бытовая техника, освещение и пол.Убедитесь, что в вашем контракте указано качество и сорт этих важных предметов. Как только застройщик начнет заказывать материалы, спорить о качестве будет поздно.
4. Укажите график платежей . Определите, какие суммы будут выплачены в какие даты. Будут ли выплаты единовременными или рассрочкой. Причитаются ли платежи к установленному времени или к определенным срокам завершения. Принимаются ли чеки или кредитные карты?
5. Ознакомьтесь с процедурой разрешения споров . Есть ли обязательная арбитражная оговорка? Если нет, рассмотрите возможность добавления положения о гонорарах адвокатов и судебных издержках на случай, если возникнет необходимость в судебном разбирательстве.
6. Не забывайте вносить залог в размере задатка. Строитель, вероятно, попросит гораздо больший задаток, чем вы заплатили бы за перепродажу. Часть радости нового дома — это выбор всех структурных обновлений и отделки. Для строителя существует риск того, что, если ваш контракт сорвется, следующий покупатель может не захотеть выбрать солярий, который вы выбрали, или балкон Джульетты, поэтому они обычно требуют задатка при подписании контракта, а затем дополнительных задатков в процентах от отделки, которая будет выполнена. выбран по пути.У каждого строителя свой процент, поэтому обязательно разберитесь, что это такое.
Прежде чем вы согласитесь передать большую сумму денег своему застройщику, вы должны запросить, чтобы деньги были помещены на счет условного депонирования и чтобы вам были предоставлены копии оплаченных квитанций, чтобы убедиться, что деньги идут туда, куда они должны .
Еще один способ защитить себя — это купить полис страхования титула собственника, защищающий от залогов механика.
7. Убедитесь, что вы понимаете , что произойдет, если вы не соответствуете требованиям для получения кредита.По договору перепродажи вы получаете обратно свой задаток. С новым строительным контрактом, написанным строителем, вы хотите обратить пристальное внимание на этот сценарий. Если ваш заем не выпадает на позднем этапе строительства, застройщик может оставить себе задаток. Прочтите мелкий шрифт!
Убедитесь, что в контракте имеется реальное непредвиденное финансирование.
8. Контракты Строителя часто не зависят от оценки . Другими словами, если дом не оценивает сумму вашего кредита, застройщик не обязан снижать цену, чтобы она соответствовала оценке.Короче говоря, неспособность строителя построить дом, который оценивает стоимость, необходимую для получения кредита, — это не его проблема — это ваша проблема. Кредитор все еще может ссужать его, но, поскольку он был оценен заниженно, вам придется внести больше наличных денег, чтобы кредитор был доволен. Вы не можете отказаться, если оценка низкая, в отличие от перепродажи, без потери задатка.
Убедитесь, что в контракте имеется действительное непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой.
9. Инспекции по новому строительству разные.Как их обрабатывает ваш контракт. Когда вы осматриваете свой дом при перепродаже, вы можете отказаться от контракта — сразу или после переговоров — если возникнут проблемы. Те же самые процедуры и меры защиты недоступны вам в контрактах на новое строительство. Решение состоит в том, что строитель, создавший эти проблемы и проблемы, теперь может их «исправить». В большинстве случаев это нормально, но не во всех случаях. Типичные контракты со строителями не защищают покупателя от незавершенной работы или ненадлежащего изготовления после того, как был произведен окончательный платеж. Умные покупатели должны договориться со строителем о том, чтобы средства были отложены на условное депонирование для покрытия незавершенных работ или плохого качества изготовления, даже если продавец может получить свидетельство о занятости. Если строитель получит все деньги до того, как будет завершен ваш список работ, у вас нет никаких рычагов против исправления или завершения работы.

Если все это звучит устрашающе, просто позвоните в группу Lise Howe по телефону 240-401-5577. Как риэлтор, ассоциированный брокер и юрист, имеющий лицензию в Вашингтоне, я люблю представлять своих клиентов на переговорах по строительству нового дома.Позвоните нам или напишите нам по адресу [email protected], чтобы мы начали работать от вашего имени.

Как защитить себя, если в доме, который вы хотите купить, есть арендатор в настоящее время? — Страхование титула и фиксированная плата за сделку с недвижимостью

Вы нашли дом своей мечты. Он выставлен на продажу по приемлемой цене, но с одной неожиданной особенностью: у него также есть арендатор. В зависимости от вашей точки зрения и специфики ситуации он может быть положительным или отрицательным.Возможно, вы искали инвестиционную недвижимость или выбрали дом, потому что в нем есть отдельная квартира, которая позволяет вам оплатить ипотеку — если это так, то вы, вероятно, очень рады, что он уже занят и приносит доход.

Или, может быть, вы хотели, чтобы дом был вашим основным местом жительства, и вам нужно подождать с арендатором, и в этом случае вы разочарованы. Так или иначе, покупка недвижимости с арендатором означает наличие дополнительных юридических документов, а ваша покупка означает, что вы внезапно становитесь арендодателем.В этом сценарии важно знать свои права и обязанности, поэтому настоятельно рекомендуется привлечь адвоката.

Основные юридические аспекты, о которых нужно знать при покупке недвижимости, занятой арендаторами. Это:

Давайте посмотрим на них по очереди:

Права арендатора

С юридической точки зрения условия аренды не меняются, когда собственность, которую они арендуют, меняет владельца. Когда речь идет об арендаторах, вы, как покупатель, покупаете недвижимость «как есть» — вы не можете изменить договор аренды, увеличить арендную плату или расторгнуть договор, если только вы не ищете юридических проблем.

Вы можете внести некоторые изменения или способы обойти существующий договор аренды. Вы можете договориться с продавцом, чтобы он разорвал договор аренды или попросил арендаторов изменить договор. У вас также есть возможность попытаться пересмотреть договор с арендаторами, но они являются теми, кто владеет властью, поскольку у них есть действующий договор на аренду, и вы рискуете проиграть, если они подадут на вас в суд за незаконное выселение.

Обязательства арендодателя

Если вы покупаете недвижимость, у которой есть арендатор, вы автоматически становитесь арендодателем, а это означает, что вы несете ответственность за все обязанности, которые изначально были включены в договор аренды.Вам необходимо знать, каковы эти конкретные обязанности, но в большинстве случаев они включают такие статьи, как поддержание безопасной и чистой среды в местах общего пользования; сохранение структурных аспектов собственности в целости и сохранности; убедиться, что все системы (электрические, водопроводные, HVAC, водопровод и т. д.) работают и содержатся в хорошем состоянии; истребление грызунов и паразитов; соблюдая местные законы.

После того, как поверенный ознакомится с условиями договора аренды, он сможет ответить на ключевые вопросы, касающиеся досрочного расторжения, условий выселения при заселении собственником и т. Д.Они также могут помочь вам с такими факторами, как обеспечение специальной страховки для арендуемой собственности, предоплата арендной платы и гарантийный депозит и определение состояния собственности до въезда вашего арендатора, чтобы вы могли оценить, был ли нанесен какой-либо ущерб. Когда вы нанимаете Legalty, чтобы помочь вам с этим типом покупки, вы можете быть уверены, что собираетесь заплатить небольшую установленную плату и получить необходимую юридическую помощь.

Свяжитесь с нами сегодня для получения дополнительной информации.

Как предотвратить развитие кошмара с ВАШИМ новым домом »



Вернуться к содержанию | Вернуться в Lakeside Press | Ответить автору

Раздел 4.Как предотвратить развитие кошмара с помощью

ваш новый дом

И все же мечта о строительстве собственного дома продолжается. Должно продолжать. Вы должны знать, что когда вы собираете звук информации и знаний, можно управлять рисками и нестандартный дом мечты может стать реальностью.

Чарльз Дж. Дэниэлс, Dream House, Real House. В Приключение планирования и строительства таможни , Macmillan Publishing Co., 1989.


Приняв несколько осознанных мер, вы можете сохранить целостность и стоимость вашего нового дома или кондоминиума.Эмоциональное, юридическое и финансовый кошмар, с которым сталкиваются многие покупатели нового дома можно предотвратить.

Будьте внимательны. Вы, вероятно, встретите сопротивление, когда попытаетесь защитить сам. Ваш строитель, архитектор, девелопер, агент по недвижимости кто угодно вы полагаетесь на то, что вы можете протестовать, пытаясь защитить себя юридически и финансово. Они могут сказать, что вы слишком осторожны, слишком подозрительны, а не достаточно доверчивы, или они могут прибегнуть к своей « репутации » за честность и целостность.Если так, бегите в другую сторону. Это ваш дом, который нуждается защита, а не их.

Строитель, в частности, может даже отказаться вести с вами дела. Если так что считайте себя удачливым. Не совершайте ошибку, предполагая, что есть только один лот, одно место, одна возможность для вас. Ваши друзья могут сказать ты глуп, что Builder X строит прочные дома без особых проблемы. Но помните: прошлые результаты не являются гарантией будущего. качественный. По правде говоря, большинство строителей просто передают свою работу субподряду, часто тем, кто предложит самую низкую цену.Если строитель отказывается зарабатывать себе финансово и юридически ответственный за строительство вашего дома, уйдите в другое место. Если вы не защитите себя заранее , ВЫ МОЖЕТЕ ПОТЕРЯТЬ ТОЛЬКО, ЕСЛИ ВАШ ДОМ ПОСТРОЕН НЕПРАВИЛЬНО.

Вы должны действовать, чтобы защитить себя от крупных строительных и ошибки дизайна. Кроме того, вы должны убедиться, что дефекты будут исправлено, если, несмотря на все ваши меры предосторожности, они все же появляются. В этой главе я дадут определенные рекомендации, как защитить себя.(Некоторые из этих рекомендаций, например, тщательный осмотр дома независимый инспектор и инженер, и здоровая настороженность к настоящему агенты по недвижимости, одинаково хорошо относятся к покупке подержанного дома.)

* * *

Во-первых, позвольте мне ответить на вопрос, который может заинтересовать некоторых читателей: Кто я должен дать эти рекомендации? Я не юрист, строитель, архитектор, инженер, бухгалтер, агент по недвижимости или застройщик. я нет даже бизнесвумен. По профессии я психиатр, и эта книга было написано в свободное время.Как может психиатр, работающий полный рабочий день, есть опыт, чтобы проконсультировать вас, потенциального покупателя жилья? у меня есть три ответы на этот самый законный вопрос.

1) Я был там. Если люди не испытали агонию бракованное строительство, бесперспективность судебных тяжб против безответственных деловые люди, они вряд ли осознают, насколько плохи могут быть дела при покупке нового дома (или, если уж на то пошло, бывшего в употреблении).

2) Я имел дело с множеством других жертв, читал их истории, разговаривал с ними по телефону. И я лечил несколько из них профессионально, при депрессии и тревоге, возникающих из-за дефектного дом. Я видел пары на грани развода, взрослые мужчины плачут в мой офис, люди открыто задумываются о самоубийстве, потому что дом их мечты превратились в беспросветный кошмар.

И я узнал, что последствия брака конструкции везде одинаковы. Когда люди покупают бракованный дом и не могу исправить это, сценарий поразительно похож. (Этот сценарий предполагает, что строитель не пропустил город, что-то, что случилось со многими неудачливыми покупателями жилья.) Обычно сначала строитель отрицает наличие строительных проблем в вашем доме (очевидно, наклонные полы назвали «оптической иллюзией»). Как домовладельцы продолжайте жаловаться, строитель, вместо того, чтобы прямо проблемы, начинает извлекать наружу и обвинять других: «Я делаю только то, что мой архитектор говорит мне. «» Это не моя вина, а вина сантехник / электрик / каменщик / кровельщик «.

Когда ошибки не исправляются, строитель окончательно винит домовладелец, критикуя ее [обычно ее] за то, что непропорционально «, — фраза, которую очень любили строители, свои ошибки.Или: «Она очень разборчива. Ей ничего не нравится». Этот своего рода защитная поза, сначала отрицание, затем обвинение других рабочих, то обвинение домовладельца защищает строителя от чувство вины или дискомфорта из-за своих ошибок.

Наконец, домовладельцы нанимают юриста, потому что у них нет другого рациональный выбор. На этом этапе строитель также идет к своему поверенному, убеждены, что домовладельцы поступают неразумно. Оттуда это (печально) под гору, поскольку адвокат строителя ставит преграды на пути к любое разрешение.Домовладельцы страдают от задержек, отказов и всего прочего. часто клевета. Их часто очерняют в юридических письмах. (как мы были). Вместо того, чтобы должным образом расследовать жалобы и работая над достижением разрешения, строитель тратит деньги на бой домовладельцы. (Нередко, когда домовладельцы подают иск строитель будет возражать, чтобы запугать их.)

Эмоциональные последствия этого сценария предсказуемы для домовладельцы: депрессия, гнев, отчаяние, чувство потери.В моем первом В книге я описал этот опыт как «материальный эквивалент изнасилования». Это оказалось наиболее подходящим описанием.

Тот факт, что этот опыт везде так похож, означает, что основные шаги, которые может предпринять каждый, чтобы защитить свои инвестиции и избежать ужасы судебной тяжбы. Универсальность этого опыта также отвечает на еще один часто задаваемый вопрос: не все ли законы штата разные, и разве это не делает совет в одном государстве недействительным в другом?

Ну, я не юрист, но знаю одно: штаты могут иметь различные положения о жилищном строительстве и подряде и о строительном гарантии, но результат во всем одинаковый.Покупатель бракованный строительство, как с практической, так и с финансовой точки зрения, не защищено закон, если застройщик отказывается. Нет государственного закона, защищающего покупатель дома без того, чтобы этот человек сначала потратил огромную сумму на гонорары юристов и экспертов, деньги, которые не подлежат возврату. Действительно, нет независимо от того, какие контракты были подписаны , в стране нет закона предназначены для справедливой компенсации покупателю неисправного жилого строительство.

3) Все специалисты, занимающиеся продажей недвижимости (новой или подержанной) имеют имущественный интерес , отличный от вашего . Агент по недвижимости, строитель, девелопер, банкир и архитектор — все хотят продавать дома, а не предупредить вас о том, как предотвратить дефекты и судебные тяжбы. Они хотят, чтобы вы будут довольны покупкой, конечно, но советуют редко как обезопасить себя в случае возникновения проблем. Почему? Потому что они не хотят признавать возможность возникновения проблем .

Профессионалы знают, что после получения права собственности на дом или кондоминиум, у них есть ваши деньги и они практически неуязвимы для ваших жалобы.Да, невосприимчивый. После передачи титула вы отказались от всего рычаги, чтобы заставить кого-либо выполнить обещания или гарантии. С этого момента вы не сможете добиться возмещения без нанести себе большой вред и потратить тысячи долларов.

Правильно предупредить — значит напрасно отпугнуть потенциальных клиентов. Людям, имеющим возможность получать прибыль, нужно только продать вам этот новый дом. или кондоминиум сразу . Им плевать на ваш повторный бизнес потому что от вас не ожидается, что вы когда-нибудь купите новый дом, по крайней мере не от одних и тех же людей.Это одна из причин, почему вы не найдете информация от строительной отрасли или отрасли недвижимости о рисках присущи покупке нового дома, и почему вы почти никогда не услышите агент по недвижимости, строитель или застройщик, советующий вам нанять независимый инспектор перед покупкой нового строительства.

Для профессионалов в сфере продаж: ничего не может пойти не так, ничего должно пойти не так, и вам не о чем беспокоиться. Они будут советую застраховаться от пожара, кражи и землетрясения и, возможно, даже наводнения в некоторых областях, но никогда не против техногенных катастроф неисправен проектирование и строительство.

Когда дела идут хорошо, эти профессионалы — одни из самых хороших люди, которых вы когда-нибудь встретите. Но если что-то пойдет не так, вы склонны сталкиваться с «офигительным» отношением со стороны тех же людей, которые Все улыбаются, когда забирают твои деньги. Вам нужно только испытайте это однажды, чтобы понять, что я имею в виду.

Итак, психиатр, который хотел только прилично построенный дом в который по умолчанию стал советником по жизни и воспитанию своей семьи. как защитить свои вложения в новый дом.Юристы, архитектура, строительство и недвижимость могут развлечься моим призвание, но запомните следующее: мы с мужем (как и бесчисленное множество другие) нанял профессионального юриста по контрактам, чтобы помочь защитить наши инвестиции. У нас (и у бесчисленного множества других) был профессиональный лицензированный строитель построить наш дом. Мы (и многие другие) пользовались услугами лицензированного архитектора. Мы (и бесчисленное множество других) верили, что профессионалы будут знать, как проектировать, строить и заключать контракты гарантия для нас хорошо построенный дом.Но в итоге работа этих профессионалов было настолько и очень плохо, что на самом деле было и профессионалов. В результате мы (как и многие другие) потеряли много денег и понесли много обострений. Не позволяйте этому случиться с вами. Это предостережение покупателя всего путь.

* * *

1. ВЫБЕРИТЕ КАЖДОГО: СТРОИТЕЛЬ, РАЗРАБОТЧИК, АРХИТЕКТОР

. Вы покупаете не участок земли и дом; вы покупаете строитель. Более того, вы покупаете репутацию строителя.

Радости и опасности этого недостроенного дома . Журнал Changing Times, июнь 1990 г., страницы 41-49.

Очень часто вы будете иметь дело с местными жителями, которые только строят в вашем районе. На самом деле, чем дороже дом, тем больше вероятность строитель является индивидуальным предпринимателем и не работает в крупной фирме. Будь ваш дом построен такими местными жителями или на средства национальной фирмы ничего по качеству. Вам нужно тщательно проверить людей вы имеете дело с любой ситуацией.

В нашем деле было трое обвиняемых, все самозанятые. В некомпетентность архитектора и строителя в проектировании и строительство нашего дома соответственно. Всем троим не хватало честности, но особенно плохи были архитектор и разработчик; они солгали репортерам газеты в попытке перепродать бракованный дом.

В самом начале мы, конечно, начали осторожно, делая то, что мы думали, было правильным ходом. Мы не имели ни малейшего представления ловушки, в которую мы попадали.Как же двое трудолюбивых профессионалы связываются с тремя нехорошими людьми в строительстве дома их мечты за 350 000 долларов? Легкий. Мы были недостаточно осторожны .

Нам нужен был конкретный лот, поэтому мы взяли то, что было с ним: собственник застройщика, его архитектор и строитель. Мы не исследовали эти люди разве что самым поверхностным образом. Мы предположили, что разработчик был честен просто потому, что а) он был богат и жил в престижном пригороде рядом, б) мы переезжали по соседству с его сыном, и в) его внуки и наши дети учились в одной школе.Мы действительно думали, что этот набор Обстоятельства обеспечивали некоторую защиту нашей сделки. Почему мы прикинул, не захочет ли этот славный богач обмануть нас ?

Мы также предположили, что строитель и архитектор были компетентны, в основном потому что строили соседний дом для сына застройщика. Мы с мужем поговорили об обстоятельствах, проанализировали их неоднократно, и всего предполагал, что все будет в порядке. Учитывая то же стечение обстоятельств, вы могли бы прийти к тем же выводам.

Ну, нас обманули. Вы не можете ничего предполагать в области как важно, как строительство или покупка вашего нового дома. Осматривайте, а не просто смотрите в других домах, построенных вашим строителем, застройщиком или архитектором, или разработан. Спросите ссылки. Выкопайте информацию, а затем проверьте ее. Звоните людям. Мы не проверяли этих мужчин, не запрашивали рекомендации или даже поговорите с другими деловыми контактами. Такое расследование могло еще не быть раскрыли свою некомпетентность или вопиющую нечестность разработчика в наша сделка, но мы не думали, что спросит .Как бесчисленное множество других наивных домов мы предположили, что покупатели с плотным графиком неправильные причины, что мы имели дело с компетентными и справедливыми люди.

Как вы это делаете? Как вы оцениваете строителей, архитекторов, Разработчики? Некоторые консультанты рекомендуют вам позвонить в Better Business Бюро, чтобы узнать о конкретном строителе или девелопера. Это здравый смысл первый шаг, но не всегда полезен для некоторых Причины: 1) строители строят дома под разными названиями; Джо Компания Blow может зарегистрировать несколько жалоб в ABC Construction. но ни один в XYZ Homebuilders, компании, с которой вы заключаете контракт с участием; 2) серьезные жалобы обычно не поступают в BBB (наши — нет), но вместо этого к юристу или арбитру; 3) форма, необходимая для подачи жалобы длинный и громоздкий, и многие люди просто не хотят регистрироваться их жалобы; 4) BBB — это организация, поддерживающая бизнес, а не поддерживаемый потребителем.Его основная цель — защитить законные бизнесменов от последствий плохих бизнесменов, а не для защиты потребитель. Хотя можно надеяться, что основная цель BBB совпадает с защиты потребителей, имейте в виду, что BBB был создан для защиты предприятия, а не потребители. Короче говоря, не полагайтесь ни на какие бизнес-поддержки агентство при проверке вашего застройщика. Вы должны быть сами себе сыщиком.

После того, как выяснилось, что наш дом неисправен, строитель, когда его спросили потенциальные клиенты о других его домах, не раскрыл что он построил какие-то дома на нашей улице (он построил три, все с дефектами в некоторой степени; наш был безусловно худшим).Разумный покупатель жилья, который узнал, что он построил для нас, дважды подумает, прежде чем вести дела с его.

Рекомендую спросить у будущего строителя имена людей. которые купили свои последних пяти домов . Неоднократно подчеркивайте, что вы хочу его последние пять. Не его лучшая пятерка, его первые пять или пять хороших, но последние пять . Скажите ему все, что вы хотите, это имена и номера телефонов или адреса. Если он отказывается, или говорит, что не помнит, или делает какие-то другие надуманные отговорки, прогулка.Если он откажется на том основании, что не хочет чтобы вторгаться в частную жизнь своих клиентов, будьте скептичны. Хорошие строители дают ссылки все время. Если он даст вам адреса, но не телефон номера, вы можете легко получить телефонные номера из городского справочника. Если номер телефона отсутствует в списке, подойдите к двери в светлое время суток и стучать. Или напишите домовладельцу письмо, указав свой номер телефона. и прошу человека позвонить вам.

Люди купившие дом у застройщика сравняются с вами, хорошо или плохо.Если вы услышите пять хороших рекомендаций, вы, вероятно, нашли хороший строитель. Если вы столкнетесь с серьезно недовольным домовладельцем, попробуйте чтобы получить полную историю о том, что произошло. Если вы удовлетворены строитель действовал правильно, поводов для беспокойства быть не может. Но что, если ты обнаруживаем, что двое из последних пяти покупателей жилья подали в суд на застройщика! Вы не будете счастливы, что позвонили? Что бы вы ни нашли, если есть сомнения не продолжайте. Это того не стоит.

Последняя рекомендация.В принципе, не используйте друга или родственника построить свой дом. Любые некоммерческие отношения, которые у вас есть с строитель поставит под угрозу ваши альтернативы, если что-то пойдет не так.


2. ПРОВЕРИТЬ КОМПАНИЮ

. Что касается личности, индивидуальный строитель подходит и для крупной компании. Много домов в среднем и низком ценовом диапазоне строятся крупными региональными или национальными строительные компании. Эти фирмы не могут построить каждый дом с неизменно высоким качеством, тем более что они зависят от капризы местных мастеров.Не попадайтесь с худшими из их выход.

Ниже приведена таблица, в которой перечислены восемь публично торгуемых жилых домов. компании. Обратите внимание, что даже самые крупные компании крошечные по сравнению с автогиганты, и вы наверняка с ними не знакомы. Крупнейший в США застройщиком домов на одну семью является Centex Corporation, которая торгует на Нью-Йоркская фондовая биржа (CTX).

Количество домов, проданных Centex в 1990 г., составляет 7862, что меньше более половины одного процента всех новых домов, проданных в этом году.Все семь компании вместе построили менее двух процентов из 1 100 000 новых Дома проданы в 1990 году.

Публичные жилищные строительные компании (в разбивке по выручке)

(Источник: строка значений; NA = нет данных)

Компания No. Homes Построен в США. (1991) № Сотрудники 1991 г. Доходы (млрд долларов) Мост Активный Государства или Районы
Centex Corp. 7862 4200 2.16 Sunbelt + средний запад
Kaufman & Широкий дом Корп. 4456 1000 1,22 CA
PHM Corp.

(Pulte Home Корп.)

6686 1500 1,21 13 штатов
Ryland Group NA 2452 0,86 13 штатов
Овнанян Предприятия 2383 550.30 Нью-Джерси, Флорида, PA, NC
Lennar Corp. NA 1017,26 AZ, FL, TX
Стандартный Pacific NA 553,26 CA
Toll Brothers 676 438,18 Нью-Джерси, Пенсильвания, DE

Сравните эти компании с General Motors, которая продала 2,470,000 автомобили в СШАв 1991 году, или примерно 28% рынка США, и в 1991 году мировая выручка составила долларов, 123 миллиарда долларов долларов. GM может позволить подкрепляйте свои автомобили единообразными гарантиями. Строители больших домов, Ужасно крошечные по сравнению, поддерживают их дома, и если так, то именно как? Тебе нужно выяснить.

Во время недавней рецессии многие крупные компании фактически разорились, включая U.S. Home, восьмую по величине строительную компанию страны В апреле 1991 года компания объявила о банкротстве.Если вы покупаете дом у крупная компания, которая обанкротилась, у вас мало шансов заработать на любые претензии. Фактически вы становитесь еще одним кредитором. Это, конечно, в равной степени верно и для небольших местных компаний, которые с гораздо большей вероятностью подать заявление о банкротстве, чем крупная корпорация. В любом случае вас нет удачи. Это еще одна причина, по которой вы не должны предполагать, что вы полностью защищены гарантией от застройщика.

Что делать, если вы знаете, что компания финансово здорова? Эта информация может быть полезным, если вы инвестируете в компанию, но не представляет особой ценности если вы покупаете один из его домов.Не обращайте внимания на ценность компании акции, корпоративные отчеты или светящиеся счета от продавцов, когда принятие решения о покупке дома. Такая информация ничего не значит около качество вашего дома . Компания может быть стабильной на своем балансе лист но слабый в строительстве домов в вашем районе, на вашей улице. Как и в случае с самозанятый строитель, вы не можете предположить, что крупная компания построила ваш дом хорошо, или что компания будет реагировать, если есть крупный облажаться.

В этой книге есть статьи о судебных исках против некоторых крупные публичные компании.На все крупные компании поданы иски домовладельцев в то или иное время. Потому что эти крупные компании создают так много домов, и судебные процессы против них иногда вовлекают много домовладельцев в одном районе, вы более склонны читать о них в газета, чем когда одна семья подает в суд из-за одного дома.

Публичность судебных исков против этих крупных компаний не должна отпугнуть вас; это просто демонстрирует, что нужно быть осторожным, нет неважно, у кого вы покупаете свой дом, у корпоративного гиганта или местного жителя Джо. строитель.Данных по этому вопросу нет, но вполне возможно, что у компаний есть лучший послужной список в строительстве качественных домов на , чем у компаний маленькие местные строители.

Спросите у продавца имена людей в вашем районе, которые недавно купил дома у компании. Эту информацию может быть труднее получить чем от строго местного строителя. Если возможно, посмотрите на другие домов, построенных той же корпорацией , в которых сейчас живут люди жилая .Не менее важно поговорить с жильцами. Ты хочешь знать о любых жалобах и, в частности, о том, как компания отреагировала на эти жалобы. Если все, что вы слышите, — это положительная молва рекомендации от других покупателей жилья, что обнадеживает, но не гарантирует целостность вашего дома , особенно если предыдущие покупатели находятся в другом сообществе. Ваш новый дом может быть построен люди, недавно принятые на работу в компанию. Или это может быть в новом подразделении построен на неправильно осушенной болотистой местности.Или местный инспектор дома может быть слишком слабым для этого конкретного проекта. Проверьте вещи! Ничего не предполагайте. (Если дом уже построен, по крайней мере следуйте совету в Рекомендации 8.)


3. УБЕДИТЕСЬ, ЧТО «ОНИ» ЗАСТРАХОВАНЫ

. «Они» — это кто угодно подписание вашего контракта, или кого предположительно могут привлечь к суду за проблемы относящиеся к вашему новому дому. Страхование должно покрывать дефекты, обнаруженные после вы въезжаете. Многие строители и архитекторы не застрахованы.Архитекторы поскольку профессионалы могут купить страховку от халатности, аналогичную по своей природе большинство врачей несут. Наш архитектор, в непринужденной беседе, когда мы начали в процессе проектирования, нам сказали, что он застрахован. Два года спустя, когда подали в суд, у него не было страховки. Он либо солгал, либо отказался от своей политики вскоре после того, как мы разговаривал с ним.

Наш строитель был застрахован, но мы считаем, что архитектор страхование оказалось серьезным камнем преткновения для любого урегулирования. В Страховая компания застройщика обвинила архитектора в 90% проблемы, и последний, не имея покрытия, никак не мог согласиться оплатить весь ремонт.Если бы оба мужчины были застрахованы, это кажется более вероятным наш дом был бы отремонтирован и судебного разбирательства не было бы.

Если бы наш девелопер был застрахован, вероятность того, что было испытанием. Не имея страховки, разработчик извращенно отрицал все обязанность. Кажется маловероятным, что страховая компания подверглась риску исправления, когда наш единственный контракт заключался с разработчик.

Необходимо письменно указать, что строитель, девелопер (большой или маленький), или архитектор застрахован, и что страхование будет действовать в течение завершение вашего проекта.Это может быть невозможно принуждать, но это тем не менее хорошая идея.

Другая важная проблема, связанная со страхованием, — это взыскание. Ты не может взыскать с обанкротившегося лица. Если ответственные люди у вас нет надлежащей страховки, и вы не можете однозначно покрыть проект с другим типом полиса структурного страхования (см. № 6), на мой взгляд, вам следует избегать

Сделка

. Рисковать не стоит. Пойдите в другое место со своим бизнесом, даже если в другом месте дороже.


4. НАЙТИ АДВОКАТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ

. Здесь очень много аспекты любой сделки с недвижимостью, которая может потребовать услуг адвокат. Ипотечные отделы банков обычно берут на себя большую часть этого работа, такая как организация поиска по названию и страхование титула, и у меня нет нашел адвоката абсолютно необходимым при покупке бывшего в употреблении дома. Однако помните: агент по недвижимости представляет продавца, а не покупатель. Когда вы покупаете подержанный дом через агента по недвижимости, вы не иметь никого, представляющего ваши интересы.

В некоторых штатах (включая Огайо) агенты по недвижимости требуются по закону чтобы покупатель подписал заявление о том, что он / она понимает агента представляет продавца . Если у вас есть вопросы правового характера или сомневаясь в совершении сделки, следует проконсультироваться с юристом.

В любом случае настоятельно рекомендую не покупать новый дом. без предварительной консультации с юристом. В то время как в случае бывшего в употреблении дома продавец переезжает по какой-то личной причине (новая работа, дом побольше, выход на пенсию), единственная причина для продажи нового дома — получение прибыли.Это ты против опытного бизнесмена. Если агент по недвижимости задействован, это Вы против двух опытных бизнесменов . Без хорошего юриста ты не имеют особых шансов на исправление ситуации в случае возникновения конфликта (с плохой адвокат у вас вообще нет шансов).

Вот наихудший сценарий того, что может произойти, когда покупатель- без юриста встречает строителя без колебаний. Из статьи в Spartanburg Herald, 24 апреля 1992 г .:

Один из крупнейших строителей Спартанбурга…был обвинен большим жюри округа Спартанбург за не выплатив ссуду за дом, который он продал пенсионеру Пара из Мичигана.

Несмотря на уголовное обвинение, выдвинутое против [ строитель], [покупатели жилья] могут потерять дом, за который они заплатили наличными. Это потому, что [строитель] никогда передал деньги компании First Piedmont Federal Savings и Ссуда ​​Гаффни, которая дала ему ссуду на 79 000 долларов.

В статье рассказывается, как пара заплатила строителю 103 000 долларов за дом в четыре части, и как застройщик сдал лишь небольшую часть этих средств в банк.На момент написания статьи банк был пытаясь решить, будет ли пара выселена из дома, потому что застройщик не выплатил ссуду. В статье также отмечается:

… когда покупка дома была завершена, адвоката не было присутствует, но [товарищ строителя] отдал [дом покупателей] впечатление, что она была там от имени закона фирма.

Наличие собственного поверенного, по крайней мере, снизит риск прямой мошенничество, но вы должны быть защищены от гораздо большего.Если вы этого не сделаете уже есть адвокат-эксперт по сделкам с недвижимостью, склоняйтесь к сотрудник крупной юридической фирмы, где будет доступна дополнительная юридическая помощь если нужно. Не нанимайте начинающего юриста при строительстве нового дома. Мы заплатили почти 1000 долларов нашему поверенному по контракту, но наш контракт не оставил нам обращение за помощью, за исключением затяжных и чрезвычайно дорогостоящих судебных разбирательств.

Не используйте друга, родственника или юриста, который когда-либо представлял люди, с которыми вы ведете бизнес.То же самое для юридической фирмы. Делай все можно убедиться, что у вашего адвоката и юридической фирмы нет конфликтов проценты . Вам также не следует пользоваться услугами адвоката, рекомендованного вашим агент по недвижимости или застройщик. Адвокат может вести дела с настоящими компания по недвижимости, или быть другом агента или застройщика. Если события повернутся противный ваш адвокат может закончиться конфликтом. Предположим, что будет проблемы, и что вам понадобится ваш адвокат на 100% на вашей стороне.

Скажите юристу, что вы хотите быть полностью защищены от худшего: строитель Который уезжает из города, не закончив дом, и оставляет вас без оплаты счета субподрядчика; или дом с дефектами конструкции, который застройщик отказывается исправлять; или судебное решение против обанкротившегося застройщика.Он скажет что гарантированная защита от всех наихудших сценариев невозможна, что, вероятно, правда. Скажи ему, чтобы он сделал все, что в его силах. В качестве теста дайте ему копию Crumbling Dreams и попросите его просмотреть этот раздел. Я не могу сказать вам, каким должен быть «правильный ответ», но если вы верите совету в этой главе, вы должны быть в состоянии сказать юристом отношение к книге, если он для вас правильный советник.

В качестве примера того, что может сделать для вас хороший юрист по недвижимости, рассмотрим следующее.В некоторых штатах это возможно без оплаты субподрядчики (сантехники, электрики и т. д.), чтобы наложить залог на ваш дом после вы въехали и полностью заплатили застройщику. В этой ситуации субподрядчикам не платит строитель, а не вы, но залог против вашего дома, а не строителя. Теоретически ваш домовладелец страховой полис или полис страхования титула должен защищать от этого проблема, но обычно их нет; фактически, такие страховые полисы могут специально исключить выплату так называемого залога механиков.Цитирование статья в Washington Post от 18 марта 1991 г. под названием «Счета, неоплаченные Builder Burden Va. Домовладельцы »

Поверенный по недвижимости Роберт Дж. Биган сказал, что Вирджиния покупатели жилья должны быть уверены, что попросят удержание механика покрытие, и в случае отказа страховой компании «вы должен спросить почему. Если ответ такой: компания не убедитесь, что все субподрядчики получили деньги, вы можете хочу пересмотреть вопрос о покупке дома «.

Скорее всего, вы никогда не подумали бы спросить о залоге механики покрытие.Почему должен ты? Если вы заплатили строителю за свой дом, как Может ли сантехник, которого он нанял для работы, преследовать вас из-за неоплаченного счета? Но в некоторых штатах неоплачиваемые субподрядчики могут наложить арест на ваш дом. Если это произойдет, вы не сможете продать или рефинансировать свой дом до тех пор, пока Залог механиков полностью оплачен.

Посмотрим правде в глаза. Нет ничего безопасного, особенно строительство или покупка нового дом. Но хороший юрист знает, как защитить вас от наихудший. Если вашего адвоката отталкивают ваши опасения или он кажется неопытным что касается местного законодательства о недвижимости, вам, очевидно, следует поискать другой адвокат.


5. НАСТАВЛЯЙТЕСЬ НА САМЫЙ ЖЕСТКИЙ ДОГОВОР, ПОДХОДЯЩИЙ ДЛЯ ВАШИ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

. Я не претендую на то, чтобы рассказывать юристам, как писать юридический договор, и вы не должны. Но каждый контракт должен быть написано так, будто ты попадешь в суд по этому поводу. Судьи проигнорируют вашу боль и страдания, сбрасывайте со счетов все свои расходы и замалчивайте ложь и словесные нападения со стороны строителя и его поверенного, но они прочтут договор. Контракт, плюс то, что говорят эксперты, вероятно, , все они будут заботиться о вашей жалобе.Это не гарантирует справедливого решения; помните, законы в каждом штате благоприятствуют строителю. Но если договор хорошо сделано, у вас будет больше шансов в суде, чем в противном случае. Лучше тем не менее, четкий и недвусмысленный контракт может привести к разумному урегулированию без обращения в суд.

К сожалению, наш контракт был настолько дырявым, что разработчик смог чтобы получить прибыль, нарушая его. Ясно, что есть некоторые вещи, которые должны фигурируют в контракте любого потенциального покупателя нового дома, который отсутствует у нас.Вся идея заключается в обеспечении платежеспособности и юридической ответственность застройщика, разработчика и архитектора, а также способствовать разрешение споров без судебного разбирательства. Даже если дом исправен построены, вам следует проконсультироваться с юристом по всем бесчисленным финансовым и юридические подводные камни, не имеющие отношения к бракованной конструкции. в Район новостройки рекомендую:

a) Никогда не принимайте контракты, предлагаемые застройщиком. Даже если кажется Правильно, пусть ваш поверенный полностью переписывает его.Только тогда он будет думать о значении и значении каждого предложения. Если он не думает необходимо переписать договор, спросите его, согласен ли он со всеми предложение, и если есть что-то, что может быть истолковано как двусмысленное. О договорах с недвижимостью в целом один автор-юрист писал:

Я не могу убедить вас достаточно сильно, чтобы прочитать всю договор, слово в слово, и попросить вашего адвоката подробно объясните каждый пункт. Нет глупые вопросы.В конце концов, вы покупаете дом и подписывая соглашение, а не ваш поверенный. Не позволяй ему уйти от ответственности, говоря, что пункт является «стандартным». Помните, ваша сделка — индивидуальная. (Поллан 1988)

б) Укажите в договоре, кто застрахован, кем и для чего проблемы. Хотя это может быть неизбежно, вам не следует принимать владение домом, если не действует страховка.

c) Включите заявление о финансовой платежеспособности подписывающих сторон. Ты хочу знать, что люди, строящие ваш дом, не близки к банкротство.Некоторые адвокаты требуют от строитель. Другие предусматривают, что фиксированная часть выручки от продажи будет хранится на условном депонировании в течение шести месяцев после заселения, подлежит возврату с процентами застройщику, если нет серьезных дефектов или споров. Финансово шаткий застройщик никогда не согласится на условное депонирование. Если вы и ваш адвокат не может гарантировать, что строитель финансово устойчив, иди в другом месте. Вы не хотите иметь дело с кем-то, кто не может встретить платежная ведомость, не говоря уже о ремонте вашего дома после переезда.

d) Возложить на лиц, подписывающих контракт, ответственность за все: все «улучшения» собственности, включая дизайн дома, фундамент, структурная целостность, а также любые проблемы, возникающие из-за утечки воды, неправильная свалка и т. д. Подписавшиеся должны быть недвусмысленно несет ответственность за тех, с кем вы лично не заключаете контракт и за кого не платите. (Напомним, страховая компания нашего застройщика обвинила почти все на архитекторе, даже если архитектор не был нанят или оплачивается нами. Одно предложение в нашем контракте гласит, что разработчик и строитель несли полную ответственность за нанятых ими человек, которые могли иметь значительно сократил судебный процесс; такое условие будет иметь сделал архитектора еще одним субподрядчиком вместо независимого и незастрахованный профессионал.)

e) Для дома, который вы строите или который еще не завершен, вставьте пункт о штрафах вступит в силу, если дом не будет завершен в срок. Это потребует от строителя платить вам определенную сумму каждый день сверх оговоренная дата завершения. Этот пункт служит двум целям. Первый, это дает строителю стимул завершить работу вовремя. Во-вторых, если тебя не будет вашего старого дома до того, как будет закончен новый, он дает средства для оплаты в аренду или в гостиницу, пока вы не сможете заселиться.

f) Обеспечить передачу правового титула в зависимость от удовлетворительной и независимой проверки архитектором и / или инженером-строителем, которого вы нанимаете и оплачиваете. Если вас также беспокоят экологические проблемы (например, газ радон), добавить также экологическое обследование.

Вам и вашему специалисту обязательно разрешить посещение строительная площадка в любой момент во время строительства. Хотя ты Покупая дом, застройщик может на законных основаниях не допускать вас в помещение до тех пор, пока близко к дате завершения, если в вашем контракте не указано иное.

С правильными условиями проверки в вашем контракте, если вы обнаружите дом не построен прямо перед тем, как вы получите право собственности, строитель должен быть юридически обязан решить проблему или вернуть любой первоначальный взнос. Даже если твой планы переезда нарушены, гораздо лучше узнать о крупных проблемы до перехода права собственности, чем после , вы владеете домом.

g) Не позволяйте строителю использовать разрешение на размещение в качестве доказательства того, что его работа завершена. В частности, ваш контракт никогда не должен требовать вы вступили во владение только потому, что разрешение на проживание было предоставляется.Разрешение на размещение ничего не гарантирует в отношении структурных целостность вашего дома. И помните, инспекторы муниципалитета иммунитет от судебных исков (см. Раздел 2).

В то же время убедитесь, что разрешение на размещение было предоставлено до вы овладеваете домом. За исключением сельской местности, заполняемость разрешение требуется до въезда, но некоторые строители продают дом без одного. Не попадитесь, покупая дом без действительного проживания разрешать.

h) Обязательный арбитраж для любых споров.Обязательный арбитраж, который вы можно узнать больше на ресурсах на www.arbitration.com, где стороны спора соглашаются подчиняться решению экспертной комиссии. Обе стороны получают возможность представить свои доказательства в неформальной обстановке. Если с вашим домом действительно что-то не так, арбитры решат, что делать. Если строителю велят что-то исправить, но он не делает этого, против него выносится судебный приговор. (Привязка арбитраж — это единственная оговорка, которую удивляет большинство юристов, что у нас нет в наш контракт).

В идеале в состав арбитражной комиссии должны входить три эксперта, один выбранный вами, один строителем, а третий согласован всеми стороны. Независимо от того, включает ли панель одного, двух или трех человек, нет арбитры должны быть местным подрядчиком или строителем или знать вашего строителя социально или профессионально. Квалифицированный адвокат по недвижимости будет знаком с с надлежащим арбитражным процессом.

Американская арбитражная ассоциация предоставляет списки арбитров для каждый аспект сделок с недвижимостью, включая строительство дома.У AAA есть офисы во многих городах (проверьте желтые страницы в вашем районе). Адрес и номер телефона национального офиса AAA указаны в Приложение.

Из всех рекомендаций, которые я предлагаю в этой главе, обязательны арбитраж может быть самым спорным. Причина в том, что многие домовладельцы были обожжены арбитражным процессом и желают, чтобы они вместо этого отправился в суд. Возьмем случай с врачом из Вирджинии, история которого опубликовано в журнале Medical Economics,

6 марта 1989 г.

«Мы с женой думали, что строительство нового дома сделай нас счастливыми. Вместо этого он дал нам почти пять лет страданий. Две ошибки привели к нашим плачевным результатам. Сначала мы выбрали не того строителя, который оставил нам 180 000 долларов. дом сильно испорчен. Во-вторых, мы обратились в арбитраж за поселение «.

Затем врач подробно описывает, как он попал к несправедливому арбитру. местный строитель!

«Слушание проходило на кухне нашего дом…. Решение арбитра пришло через месяц. Это был шок. Он выступил против нас по всем, кроме одного пять основных недостатков, и его награда была недостаточной.

«Мы заплатили 8000 долларов за ремонт и, вероятно, потратить еще 4000 долларов. Не будем ремонтировать кухню и ставить в новом напольном покрытии. Это будет стоить 24000 долларов, больше, чем мы. заботиться о том, чтобы потратить.

«[Моя жена] говорит, что прожила в этом доме почти пять лет, не имея возможности наслаждаться этим, потому что армия инженеры, архитекторы, строители и другие люди хранят маршируют, чтобы осмотреть его и рассказать нам, что не так с этим.Может, когда мы закончим ремонт, мы наконец-то будьте счастливы в нашем новом доме «.

Из-за ужасных историй, подобных этой, многие юристы (а также другие) рекомендуют не применять обязательный арбитраж. Однако с надлежащий арбитражный процесс, т. е. группа экспертов, которые являются , а не местными строители или связаны с людьми в вашем случае каким-либо образом процесс обязательно будет более справедливым, чем то, что испытал этот врач.

Основная причина, по которой я рекомендую арбитражную оговорку, заключается в том, что судебное разбирательство чрезвычайно дорого, и законы не позволяют возмещать гонорары юристов или экспертов, или время, которое вы потратите на ведение дела.И выигрыш судебного решения не является гарантией того, что вам заплатят (см. Рекомендация № 10). Да, испытание и приговор, полностью компенсировать вам ремонт, обострение и расходы лучше бы чем то, чего вы, вероятно, добьетесь в арбитраже. Но первое фантазия, последний — реалистичный путь к ремонту вашего дома и сведение к минимуму ваших потерь.

Единственной приемлемой заменой обязательного арбитража является контракт пункт, предусматривающий, что проигравшая сторона оплачивает судебные издержки, условие значение только , если подписывающее лицо застраховано.Если вы не можете возместить судебные издержки, тогда используйте обязательный арбитраж, если процесс является справедливым и беспристрастным. Если судебные издержки не подлежат возмещению, и ваш адвокат не будет включить арбитражную оговорку (иначе застройщик ее не подпишет), покажите свой Рекомендация адвоката № 10. Если ваш адвокат все еще не согласен, я рекомендую не покупать дом, если по какой-то причине вы не можете уверен, что он будет (или был) хорошо построен. В противном случае вы оставляя себя очень уязвимым, если что-то пойдет не так.


6. ПОПЫТАЙТЕСЬ ПОЛУЧИТЬ СОБСТВЕННУЮ СТРАХОВУЮ ПОЛИТИКУ ДЛЯ ДИЗАЙН-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ОШИБКИ

. Как обсуждалось в Раздел 2, полисы, предлагаемые застройщиком, якобы застрахованы от структурных дефекты в течение 10 лет, но на самом деле полисы часто не окупаются структурные ошибки. Вместо этого я рекомендую вам поискать альтернативная гарантия, которая, несомненно, будет дороже, чем политика, спонсируемая застройщиком.

Найдите специальный уникальный полис, который страховые компании (не строители) могут предложить.Традиционная политика домовладельцев скрывает огонь, кража и т. д., и в частности исключить дефекты конструкции и изготовления. Однако несколько крупных компаний (Lloyds of London; Chubb Insurance Компании) напишут политику нового строительства в некоторых областях. Мы сделали Не осознавать необходимость в 1985 году специального структурного страхования. Такой страхование могло бы сэкономить нам состояние и годы душевных страданий.

Если вы строите или покупаете новый дом, позвоните страховому брокеру любой крупной компании и скажите ему, что вам нужна политика, чтобы, несмотря ни на что что-то не так с домом, они заплатят и за расследование проблемы, и за отремонтировать в соответствии с местными строительными нормами.Если такая политика существует, подумайте о покупке, даже если есть большая франшиза в несколько тысяч долларов. Убедитесь, что полис оплачивает исправление дефектов без вашего участия доказать их в суде.

Страховая компания может предложить такой структурно-страховой полис в качестве зонтичного покрытия в дополнение к собственной гарантии строителя или гарантии домовладельца, спонсируемой строителем (например, HOW). У вас будет гораздо больше шансов купить такой уникальный полис до того, как дом будет построенный или до того, как вы получите право собственности, потому что тогда страховщик может проверить дом, пока он строится, или, по крайней мере, до того, как вы им владеете.После тебя въехать, такой полис может быть намного сложнее купить. В любом слючае, прежде, чем вы купите какой-либо полис структурного страхования, включая КАК или аналогичная страховка, спонсируемая строителем, рассмотрите ее своим адвокатом.


7. УБЕДИТЕСЬ, ЧТО ВАШ НОВЫЙ ДОМ НЕ ЗАСТРОЕН ОТХОДОВ ТОКСИЧНЫХ ОТХОДОВ

. Канал любви. Название напоминает дома, построенные на токсичной свалке, на земле, слишком загрязненной для проживания людей. Конечно, Канал Любви относится к определенному месту, району Ниагарский водопад, штат Нью-Йорк, где дома были построены на земле, ранее использовавшейся для утилизация токсичных отходов.В 1970-х и 1980-х годах домовладельцы Love Canal заболели от пара и токсинов, вторгшихся в их дома. После долгого ожесточенные споры и горы плохой рекламы, большинство домов были выкуплен федеральным правительством или правительством штата.

Токсичные дома встречаются чаще, чем думает большинство людей; как плохо строительство, проблема существует по всей стране. Весь город Таймс-Бич, штат Миссури, был заброшен в 1983 году, потому что тесты показали, что В результате распыления на шоссе в почве остался высокий уровень ядовитого диоксина.Купите дом, построенный на токсичной свалке, и вам не только придется беспокоиться об утрате справедливости, а также о вашем здоровье и здоровье вашей семьи.

Пара, о которой рассказывается в журнале Money Magazine («Home Sweet Toxic Home», Июнь 1992, страницы 124-139) купил дом за

долларов в Саванне, штат Джорджия. подразделение. Дефекты в 44 домах подразделения, например, покоробленная дверь. рамы и кривые окна, в конечном итоге были обнаружены графством инспекторы по выбросу метана газ .

Откуда взялся метан? Загнивающие пни, обрезки пиломатериалов и другой мусор, сброшенные в объект десятью годами ранее выбрасывал газ.Из-за риска В результате взрыва весь квартал был эвакуирован, улицы перекрыты. В результате расследования 35 домов были признаны непригодными для проживания, а графство купило их у домовладельцев по справедливой рыночной стоимости. Девять из дома, включая дом, принадлежащий паре, описанный в Money считались безопасными для проживания.

Немногим «счастливым» домовладельцам сказали, что они могут отступить. Во что? Призрачное подразделение. И дома, которые потеряли половина их рыночной стоимости.Ни в коем случае, — сказали домовладельцы. Вместо этого они подала иски против округа и застройщика подразделения.

Насколько распространена проблема токсичных отходов для покупателей жилья? Согласно к статье «Деньги»:

[Пара] пополняет ряды растущих американцев, которые потеряли часть или всю свою домашнюю собственность из-за загрязнение окружающей среды. Никто не знает как многие люди участвуют в этом исправлении, но их количество почти безусловно, растет по мере увеличения количества токсичных свалок. Около 40 миллионов американцев живут в пределах четырех миль от одного из 1235 сайтов, которые сделали U.S. Экологические Национальный приоритетный список Суперфонда Агентства по защите список наиболее разыскиваемых опасных отходов и ежегодно появляется от 50 до 100 новых сайтов. EPA чиновники считают, что количество токсичных веществ в конечном итоге достигнет 1000 сайты, но другие ожидают, что он будет намного выше.

Что вы можете сделать, чтобы защитить себя от этого кошмара? Много, в зависимости от того, насколько вы обеспокоены и навязчивы. Вот несколько шаги, взятые из статьи о деньгах и других источников, чтобы убедиться, что ваш Новый дом полностью защищен от токсичных отходов.

  • а. Нанять эксперта. Проверьте желтые страницы на предмет «Инженеры, Окружающая среда », или назовите Phoenix-based Environmental Assessment Association (602-483-8100) на имя эксперт в своей области. В эту группу входит много разных типов профессионалов, умеющих обследовать дом на проблемы окружающей среды.
  • г. Получите отчет о цепочке использования, что-то вроде поиска по заголовку. на земле. Нанимаемый вами инженер сможет сделать это в в дополнение к осмотру сайта, или вы можете проконсультироваться с недвижимостью адвокат.Как вариант, вы можете быть самим собой сыщиком; к просматривая записи округа, вы сможете найти то, что земля ранее использовалась для.
  • г. Осмотрите окрестности. Организация под названием Citizen’s Информационный центр по опасным отходам (119 Rowell Court, P.O. Box 6806, Falls Church, Va 22040) отправит вам Отчет о токсичности в районе (15 долларов США), в котором указаны опасные участки. в вашем почтовом индексе. Список составлен из записей EPA. и другие правительственные источники.
  • г.Проверьте воду, особенно если у вас есть колодезная вода. Позвоните своему местный отдел водоснабжения для получения дополнительной информации или национальное тестирование Лаборатории (1-800-458-3330).
  • e. Тест на радон. Радон — радиоактивный газ, выделяемый природным газом. распад на некоторых участках. Чрезмерное количество газа может вызвать рак легких. В последние годы было обнаружено, что многие дома загрязненный. Есть два способа проверить на радон:
  • Наборы для самостоятельной работы одобрены отделом охраны окружающей среды агентство (от 25 до 50 долларов).Позвоните на горячую линию по радону Агентства по охране окружающей среды (1-800-SOS-RADON) или Радоновый офис вашего штата (в каждом штате есть 1) для экземпляра «Путеводителя по радону для гражданина» на 15 страницах. брошюра, в которой рассказывается то, что вам нужно знать.
  • Оплатить радоновое обследование. Проверьте желтые страницы под Радоном на имена геодезистов. Вы не должны тратить больше, чем 150 долларов, чтобы эксперт проверил лот (или ваш новый дом) на предмет радон.
  • При обнаружении радона дом можно отремонтировать с помощью надлежащей вентиляции, примерно за 500-1500 долларов.Офис радона в ваших штатах или местный эксперт, которому вы позвонили, может предоставить дополнительную информацию о обнаружение и дезактивация радона.

8. НАЙТИ НЕЗАВИСИМЫХ ПРОФЕССИОНАЛОВ ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ ПЛАНЫ, СТРОИТЕЛЬСТВО И ЗАВЕРШЕННОЕ ЖИЛЬЕ

. Если вы будете следовать только одной из рекомендаций в этом главу, сделайте это . Если архитектору платит застройщик или застройщик, в любом случае получить независимую экспертизу планов. Если проектирование строится впервые, также нанимаем независимую структурную инженер для просмотра планов.Такой шаг с нашей стороны мог бы иметь неадекватные стальные балки были обнаружены задолго до того, как они были установлены.

Один инженер-строитель, не участвовавший в нашем деле, сказал нам: «Architects учатся рисовать красивые дома, а не строить здоровые «. Этот инженер давал показания в случаях, когда проект архитектора был дефектным. Он был встревожен отсутствием у архитекторов ноу-хау в строительстве структурно звуковой дом.

Некоторые могут отличаться от оценки этого инженера, но в нашем случае на по крайней мере, архитектор был явно некомпетентен в самом важном расчет площади опорных стальных балок для дома.В этом решающем области он не консультировался с инженером-строителем. Если бы он это сделал, я полагаю, мы бы все еще жили в этом доме сегодня. (Что он оказался нечестность в отношении его роли только усугубила наши трудности. Инженер может прав в отношении общего незнания архитекторов структурных вопросов, но я всегда восхищались профессией и были потрясены, когда наш архитектор солгал о своих ошибках.)

В любом случае не беспокойтесь о мелочах; слишком много покупателей жилья беспокоиться о поцарапанных полах, а не о стальных балках под ними.Слишком много людей заботятся об отделке шкафов и не поддерживающие стены позади них. Если тебе нужно беспокоиться, беспокойся о структурная целостность вашего дома. Вы не можете правильно это проверить себя, так что даже не пытайтесь. Нанять профессионала.

Если вы строите дом, тем раньше в процессе строительства у вас будет независимая проверка, тем лучше. Если вы подождете до фундамент завершен, может быть, уже поздно (см. дело Mr.а также Миссис Ф). Если вы покупаете готовый дом или кондоминиум, сделайте убедитесь, что у вас есть дом, который осмотрел квалифицированный инженер, прежде чем вы брать на себя какие-либо финансовые обязательства. Во всех случаях настаивайте на письменном отчете.

Где найти нужных экспертов? Сначала, конечно, спросите у своего поверенный за рекомендацию. Если он не может порекомендовать подходящего эксперта, пусть ваши пальцы делают ходьбу. В каждом крупном городе есть инженеры, которые умеют осматривать дома на предмет дефектов конструкции. Проверьте следующее объявления в Желтых страницах:

«Инженеры-профессионалы»

«Инженеры, Консультации»

«Инженеры, конструкторы»

Сделайте несколько телефонных звонков.Скажите человеку, с которым вы говорите, что именно хочешь и спроси, чем они могут помочь. Спросите, какие сборы и какие на эти деньги можно рассчитывать. В конце концов вы найдете того, кто кажется, у вас есть необходимый вам опыт, и он хочет и может проверить ваш новый дом или кондоминиум. Убедитесь, что они не друзья или родственники строителя или лица, связанные с постройкой вашего дома.

Ожидайте потратить от 1/4 до 1% стоимости жилья (не считая земли) для независимого структурного исследования.Если все сделано правильно, это будет стоит каждой копейки. Эти дополнительные расходы помогут обеспечить надлежащую строительство вашего дома. Если вы покупаете дом во время строительства, попробуйте посетить сайт несколько раз со своим независимым экспертом. Задавать вопросы. И убедитесь, что вы получили письменные отчеты от своего эксперта. Независимо от того как вы управляете надзором за строительством, не зависите исключительно от ваших собственное наблюдение. Я был на стройке почти каждый день, к счастью это сделал. Однако, если вы видите что-то не так, сообщите об этом.Строитель будет наиболее восприимчивым до того, как дом будет закончен. Если строитель не отвечаете на ваши звонки или жалобы, подумайте о том, чтобы уйти от иметь дело. Это может быть нелегко, но все равно подумайте. В противном случае вы можете быть готовым к будущим головным болям.

Непосредственно перед въездом в новый дом проверьте его конструкцию. опытным профессионалом, не имевшим отношения к его строительству или дизайн. Очень важно нанять его и платить ему. НИКОГДА не полагайтесь на банк или муниципальные инспекторы.Их проверки — всего лишь штамп, факт. это не секрет ни для кого, кто купил бракованный дом.

Строительные нормы и правила сильно различаются по стране, но заполняемость разрешение любого городского или городского инспектора означает везде одно и то же: сантехнические работы, и вы можете въехать. Наш дом не был ни тем, ни другим. спроектированы и построены в соответствии с местными строительными нормами, но мы (и бесчисленное количество других жертв ошибочной конструкции-не-встроенного в код) все еще получил разрешение на проживание.Титул «инспектор» для любого агента банк или муниципалитет — это действительно неправильное название. Эти люди не делают не пытаются и не заявляют, что осматривают конструкции, конструкции или дефекты конструкции. И не забывайте: доктрина суверенного иммунитета. означает, что ни муниципалитет, ни инспектор не могут быть привлечены к ответственности.


9. ВЕДИТЕ ПОДРОБНЫЕ ОТЧЕТЫ. ДОКУМЕНТ ВСЕ

. Когда стало очевидно, что наш строитель не понимает проблемы с нашим новым домом, я начал вести журнал всех разговоров и взаимодействие с ним и его рабочими.С начала строительство мы сохранили всю письменную переписку о доме (в основном письма и счета), но никогда не думал, что мы закончим документирование того, кто что сказал и когда.

Если закончится спор, стоит ожидать искажений и изменения событий другой стороной. Задолго до того, как мы подали иск, мы поняли, что строитель искажал правду о наших жалобах. В тот момент (примерно через восемь месяцев после того, как мы переехали) тщательный документация стала обязательной.Впоследствии более трех месяцев период, мы написали четыре подробных письма застройщику и застройщику, закладывая точно, в чем были проблемы, и как они не были исправленный. Эти письма служили уведомлением о том, что никто не может заявлять о незнании о проблемах или о недопонимании наших жалоб. Попутно мы также сделали множество снимков конкретных дефектов.

Я не могу сказать, что вся эта документация улучшила наш юридический результат, но она не позволил обвиняемым откровенно солгать после подачи иска.Строителю или разработчику трудно сказать, что он никогда не слышал от вас, когда есть доказательства, что он получил ваши заказные письма!

Удержание обвиняемых от лжи — лишь одна из причин документировать все. Еще одна причина — держать факты и события прямо в своем собственный разум. Через год или два вы не вспомните, кто пришел исправить то, что и когда сказал строитель, и эта информация может день быть ценным. Подробные записи также облегчат вашу задачу. адвокат, если он вам понадобится, чтобы разобраться в истории любого спора, который вы иметь со строителем.

Я рекомендую вам держать в доме молочную ферму с того момента, как вы начать строить или решить купить. Дневник не обязательно должен быть обширным и может состоять только из одного или двух предложений, когда вы разговариваете с строителя или его рабочих, или когда вы посещаете строительную площадку. «Сегодня поговорил с Строителем X. Он сказал, что восемь колонтитулов фонда будут будет закончено на следующей неделе «.

Я также рекомендую вам хранить все полученные письма и записки в в хронологическом порядке, либо в папке с тремя кольцами, либо в альбоме для бумаг.Наконец я рекомендую вам (или вашему независимому эксперту) сфотографировать строительство при любой возможности. Поставьте дату и подпишите каждое изображение.

Вся эта документация может быть сделана ненавязчиво. У тебя нет быть неприятным или угрожающим. Ваша цель должна заключаться в том, чтобы документируйте все о доме, чтобы, если возникнет спор, Вся необходимая информация всегда у вас под рукой.


10. ЕСЛИ ВОЗМОЖНО, ИЗБЕГАЙТЕ СУДЕБНОГО РАЗБИРАТЕЛЬСТВА

. Избегать идет в суд? Должно показаться странным, что вы хотите построить или купить новый дом, и я советую вам держаться подальше от суда.Это немного похоже на читая книгу о том, как играть в футбол, советует: «Не ходите в больница «.

Если у вас возникнут домашние проблемы, из-за которых вам захочется тащить строитель в суд у вас, как говорится, большие неприятности. Вот почему я настоятельно рекомендую профилактику как первую линию защиты. Секунда линия — это договор, который предусматривает обязательный арбитраж против застрахованного строитель. Третья линия — сделать все возможное, чтобы не обращаться в суд. если ты может произвести любое разумное урегулирование, отказаться от даты суда.Что такое «разумное урегулирование», решать вам и вашему адвокату, но в контексте гражданского судопроизводства это почти всегда будет вы теряете деньги.

Так почему же вам следует избегать суда? Проверьте всех, кто стал жертвой дефектная конструкция, и вы обнаружите такие же обострения, только разные игроки. У каждой жертвы есть рассказы о нечестности, жадности, некомпетентность, ложь и ужасающее отсутствие честности. И рассказы о безразличная или несправедливая правовая система.

Можно ли легально выиграть у безответственного застройщика или девелопера? Сможете ли вы выиграть финансово? Каковы ваши шансы выйти вперед, или даже целиком, возбудив судебный процесс по поводу дефектной конструкции всех путь к делу? К сожалению, у вас не очень хорошие шансы.

В гражданском иске ваша цель в основном денежная: деньги, чтобы получить фиксированный дом, или справедливую цену от застройщика, чтобы выкупить его, или возмещение стоимости ремонта. Вы также хотели бы получить компенсацию за все обострения, с которыми вы столкнулись, но, на самом деле, вы бы доволен только для того, чтобы окупить ваши расходы и достаточно денег, чтобы купить дом исправлено. С юридической точки зрения ваше дело кажется простым. Строитель X построил ваш дом, он имеет серьезные и доказуемые дефекты, и вы хотите, чтобы его отремонтировали или выкупили дом по справедливой цене.Выше все, вы, конечно, не хотите терять деньги на дом.

Итак, вы планируете нанять адвоката и подать иск о возмещении ущерба. Звучит достаточно просто, правда? Неправильный. Очень-очень неправильно. Не зря в Builder X есть отказался отремонтировать ваш дом или проигнорировал ваши жалобы. Он знает вас вести тяжелую судебную тяжбу, что шансы на его пользу в любом судебный процесс. Отказавшись от ремонта, он, по сути, сказал: «Сью меня. Посмотрим, волнует ли меня «. Вероятно, нет.Если он такой человек, он есть веская причина не волноваться. Давайте посмотрим на шаги, которые вы должны выполнить для достижения надлежащего финансового возмещения в гражданском иске против безответственный строитель или девелопер. Эти шаги идентичны, если строитель застрахован или не застрахован.

  • Наймите хорошего юриста . Это не тот адвокат в Рекомендация №4, эксперт по договорам недвижимости. Теперь тебе нужно судебный исполнитель, тот, кто идет в суд. Мы наняли якобы одного из лучшие судебные исполнители в Кливленде.Он много работал над нашим делом, но был часто сбиты с толку тактикой подсудимых и их адвокатов. За два года судебных разбирательств он допустил несколько ошибок, в том числе не полностью готов к дате первого испытания. Все были бы прощены с приличным исходом, конечно, но когда осела пыль, мы нашли мы были вынуждены покинуть наш дом с убытком более 160 000 долларов. Он чувствовал себя плохо о результате, но не так плохо, как мы.

    Каждый истец, теряющий деньги в гражданском деле, желает лучшего юрист.Итак, мы заплатили за то, что считали лучшим, и в итоге расстроенный. Каковы ваши шансы нанять хорошего юриста, адвокат, который будет последовательно поступать правильно и не ошибки? Есть много юристов похуже, чем тот, что был у нас, и нет сомневаюсь во многих лучших.

    Удивительно, но очень немногие поверенные обладают знаниями в этой области. Хотя общее количество неисправных домов по всей стране велико, диапазон возможных дефектов практически бесконечен, охватывая диапазон от Несоответствующий дизайн, дефектные материалы, плохое качество изготовления.в В совокупности ответственность несут тысячи отдельных компаний. Как результат при таком разнообразии ни один адвокат или юридическая фирма не приобретет опыта в бракованная конструкция. Вам повезет найти адвоката с опыт судебных споров по жилой недвижимости.

    Эта ситуация отличается от других основных проблем потребителей, таких как как неисправные автомобили, болезни легких, связанные с асбестом, и силиконовая грудь имплантаты. В этих областях, где могут быть виноваты лишь несколько компаний, несколько юридических фирм получают реальный опыт работы с продуктом и его дефектами.

    Если каждый неисправный дом или кондоминиум был построен только несколькими крупными компаний, преобладание бракованной конструкции будет у потребителя скандал национального масштаба. Конгресс, несомненно, станет вовлеченный. Закон будет принят. Чтобы оставаться в бизнесе, компании должны будут предоставить 10-летнюю гарантию на каждый новый дом. Даже тогда будут ситуации, когда несколько компаний-гигантов будет оспаривать претензии, или домовладелец почувствует себя обманутым предлагаемое поселение.(Это близко к ситуации с новым домом гарантии, в которых преобладают несколько крупных компаний; см. раздел 2.)

    Так как в каждом мегаполисе от десятков до сотен дефектных новых домов, построенных ежегодно, несколько юридических фирм в каждом городе выиграют опыт судебных тяжб против Monolithic Builders Corp. или Gigantic Contractors Inc. У покупателей дефектной конструкции не будет проблем. найти адвоката, опытного в их ситуации.

    Но в жилищном строительстве дело обстоит иначе.Есть тысячи строительных компаний в США, некоторые из них большие, но самые маленькие. В маленькие очень маленькие, буквально один парень, который нанимает кучу субподрядчики. И правила, по которым строится каждый дом, различаются, поэтому контракты, финансирование и местные строительные нормы и правила их своеобразные повороты и повороты, что каждый судебный процесс является новым и проторенный путь для юриста. Результат, особенно когда юрист отсутствие опыта в этой области обязательно разочарует истца.

    Я не антиюрист. Действительно, хороший адвокат может стоить своего на вес золота, когда вы сталкиваетесь с нечестным или безответственным строитель. Но найти подходящего адвоката для дела о бракованном доме — это не так. легкий. И без поверенного лучше, чем не тот поверенный . Неправильно адвокат может забрать ваши деньги и ни к чему не привести, как это тоже случилось много раз. Став жертвой некомпетентного строителя, вы также можете стать жертвой некомпетентного адвоката. Вы должны быть очень осторожны.

    Если у вас есть деньги на судебное разбирательство против вашего застройщика ( большое если), вы можете увеличить свои шансы на успех, усердно ища Мистер или мисс Правый поверенный. Попробуйте найти других жертв покупателя жилья и посмотреть если они были удовлетворены своим судьей. Проведите собеседование минимум с двумя адвокатами перед принятием решения. Задавайте сложные вопросы. Ваш выбор имеет решающее значение один.

  • Подать иск . Это легкая часть судебного разбирательства. Кто угодно может подать иск.Строителей постоянно судят. Для них это обычное дело, просто неприятное действие со стороны другого недовольного покупателя дома. Для покупателя дома, с другой стороны, судебный процесс, скорее всего, будет крупным и травмирующее жизненное событие. Люди, конечно, никогда не ожидают подачи иска над домом своей мечты! Как вы увидите, строитель, готовый к судебному преследованию вместо того, чтобы отремонтировать ваш дом, терять очень мало. Вы же, с другой стороны, терять очень много, начиная, конечно, с денег.

    Первый , как истец вы должны доказать свою правоту.Это требует много деньги и время. У вас будут гонорары юриста и экспертов, а также взносы, за которые нужно платить, которые ужасно дороги (минимум 2 доллара США за страницу, а страницы набираются с двойным интервалом удивительно широкие поля). Строителю не нужно доказывать что угодно, но ему нужно только заплатить своему адвокату, чтобы задержать и отказать вам в претензии, действия, которые не стоят больших денег. Истцы всегда тратят больше, чем ответчики по гражданскому делу. (Если строитель застрахован правовой колодец защиты бездонен.Наоборот, страхование компании, похоже, предпочитают платить адвокатам деньги, чтобы отрицать очевидное вместо того, чтобы исследовать и должным образом отремонтировать неисправный дом.)

    Второй , есть вероятность, что у вас есть постоянная работа и в любое время встречи, показания и суд — это время вдали от работы. В строитель, однако, является свободным оператором; он может взять отпуск всякий раз, когда он пожелает, и, вероятно, не теряет деньги, появляясь на встречи и показания.

    Третий , все, что застройщик (или страховая компания) платит за защиту иск не подлежит налогообложению.Твоих затрат нет. Строителю ваш дом — это бизнес. Для вас дом — это ваш дом и личное элемент; расходы на защиту его стоимости не подлежат налогообложению. Вот почему даже незастрахованные строители скорее обратятся в суд, чем исправят крупную дефект в доме на одну семью. Допустим, в вашем доме 30 000 долларов. достоинства дефектов, которые застройщик отказывается исправлять. Вы подаете иск. Если ваши общие расходы на адвокатов и судебных экспертов составляют 25000 долларов, строитель может потратить 1/5 от этой суммы, или 5000 долларов, долларов США, все это налоги франшиза ; его личные расходы (после налоговых вычетов) будут около 3000 долларов.Так что за 3000 долларов он избегает тратить 30000 долларов. Но что о приговоре против него на 30 000 долларов? Если он готов пойти в суд над деньгами, его не беспокоит приговор (см. грамм). Если он беспокоится, он урегулирует дело, не обращаясь в суд.

  • Нанять компетентных экспертов, которые могут дать эффективные показания в суде . Не так просто. В нашем случае первый строитель, которого мы наняли в качестве свидетеля-эксперта запутался в своих показаниях накануне дачи показаний и быть исключенным из дела.(Это была ошибка нашего судьи, поскольку строитель не был должным образом подготовлен к сдаче. Этот промах стоило нам задержки в несколько месяцев в рассмотрении дела). Также наш первый инженер-эксперт был сочтен слишком слабым для дачи показаний в суде, поэтому у нас нанять другого инженера, что увеличивало расходы. Вам нужно будет найти людей, которые не только разбираются в вашей проблемной области, но и умеют давать эффективные показания в суде. Такие качественные люди не станут дешево. На подготовку прочного дела к суду рассчитывайте потратить тысячи долларов для экспертов.
  • Обратиться в суд . В Кливленде обращение в суд по гражданским делам занимает 1-2 года. костюм, в других городах намного дольше. Как правило, чем больше город, тем больше задержка с привлечением к суду. Во-первых, вы соревнуетесь с сотни других дел по любому делу. Но даже без отставания в наших гражданских судах есть так много способов отложить судебное разбирательство, что это смехотворно. Ответчики могут легко отсрочить на год и более, потребовав болезни, делая фальшивые предложения урегулировать, запрашивая записи, которые не существуют и так далее.А пока в ожидании своего дня в суде, вы продолжаете платить деньги своему адвокату и теряете признание ваш новый дом и любое удовольствие, которое вы ожидали от проживания в нем. В Строитель, конечно, идет отлично.
  • Выиграйте справедливым решением . У вас может быть хороший юрист, топ-лётные специалисты, веское дело и все равно получить несправедливое решение. Даже когда истец дело герметично, решения по гражданским спорам обычно не работают преимущество жертвы.Причина проста: в глазах закона Ваша жалоба касается только коммерческой операции. Истцы почти никогда не выходят даже в судебном порядке по коммерческой сделке.

    Закон не меняется независимо от того, покупаете ли вы неисправный тостер, трактор или Новый дом. Что должно быть домом мечты для вас и вашего семья — это просто кучка кирпичей, дерева и раствора в глазах закон. С таким же успехом вы можете жаловаться на склад или сарай. Ты не может возместить судебные издержки или другие деньги, которые вы потратите на рассмотрение дела.Довольно часто люди выигрывают деньги, чтобы починить свой дом, но в конечном итоге тратят как намного или больше на гонорары юристов и экспертов.

    Многие пострадавшие домовладельцы убеждены, что они могут доказать мошенничество в их случай: строитель знал, что он закладывает некачественный фундамент, инспектор знал, что дом неисправен и т. д. В случае мошенничества, По их мнению, они выиграют гораздо больше, чем просто стоимость ремонта. Этот, тоже это фантастика. Мошенничество чрезвычайно сложно доказать в гражданском кейс.Некомпетентность, глупость, недобросовестность — да. Мошенничество, нет. Проверить с ваш адвокат, но, по моему непрофессиональному мнению, судить не стоит (по вашему расход), чтобы попытаться доказать мошенничество. Следующее — из новостной статьи, появилась в Los Angeles Times 5 апреля 1990 года.

    Необычайно ожесточенный иск почти трех десятков домовладельцы в округе Риверсайд против [————] Home Corp. была урегулирована примерно на 5,5 миллиона долларов …

    Костюм 34 домовладельцев в Риверсайд и Корона поручил гигантской девелоперской компании прикрыть ошибочные методы строительства, которые привели к второму этажу полы провисать и с погашением строительного инспектора с подарками.[Компания] отвергла обвинения.

    Кристофер П. Руис, поверенный домовладельцев, сказал, что большинство из 34 семей «рады, что они наконец смог оставить это позади «… [Он] сказал некоторые из его клиенты хотели попытаться доказать [свои] утверждения в корт. «Для общего блага группы они выбрали принять урегулирование «, — сказал Руиз.

    … стороны были недовольны признанием под присягой заявления [инспектора] города Риверсайд, что он одобрил многие дома без осматривая их, и что он принял спиртное и строительные материалы в подарок от [компании].

    [Инспектор] отрицал, что подарки представляли собой взятка.

    После тщательного расследования [округа] Риверсайд Окружной прокурор сказал, что не хватило доказательства, требующие судебного преследования по делу.

    Я не знаю, во сколько это поселение стоило домовладельцев из собственного кармана, но я считаю, что они приняли правильное решение, избегая суда. Мое общее впечатление от разбросанных по всему миру дел страны, плюс разговоры с поверенными в том, что если местный окружной прокурор не думает, что существует достаточно доказательств для расследования дела о мошенничестве, у вас есть мало шансов на прибыль, преследуя мошенничество в гражданском суде.Всегда обсуждайте такие проблемы, конечно, с вашим адвокатом, но не упускайте из виду должны быть вашими основными целями: отремонтировать дом, окупить как можно больше Ваши потери посильны и положат конец кошмару.

  • Выиграть апелляцию . Допустим, вы предстали перед судом и получили справедливое решение, то есть тот, который справедливо компенсирует вам ремонт дома и ваши затраты. Если строитель застрахован, ожидайте апелляции защиты. Обращение в суд высшей инстанции обычно означает задержку еще на год или два плюс еще тысячи на судебные издержки.
  • Получить судебное решение . Если вы допустили ошибку, подав судебный иск против незастрахованный строитель, ваши шансы на получение судебного решения близки к нуль. Незастрахованные строители позволяют подавать в суд на себя, потому что они этого не делают. намерены оплатить любое судебное решение. Это легко сделать, объявив о банкротстве. Банкротство невероятно распространено среди самозанятых домовладельцев, которые часто строят каждый дом под новую «корпорацию». Когда на эту корпорацию подали в суд, и она обанкротилась. Забудьте о личных активах на имя застройщика.Строитель, который позволяет судить себя путь к суду, скорее всего, не будет иметь личного имущества. Активы будут в его имя жены, либо в каком-то трасте, либо спрятано на Каймановых островах. Вы будете придется потратить еще тысячи долларов, чтобы найти скрытые активы. И даже тогда ваши шансы на сбор будут близки к нулю.

    Если строитель застрахован, вы получите судебное решение от страховщик, если дело не будет обжаловано повторно. Иногда случаи подавал апелляцию в верховный суд штата.Скажем, вы выиграли, наконец, после того, как все обращения исчерпаны. Страховая компания платит выкл, но что вы получите? К тому моменту не так много. После испытания и одного или две апелляции, вы будете шокированы, узнав, что судебные издержки и расходы съели как минимум половину или больше награды. Если вы не один из редкие люди, подающие апелляцию и получившие компенсацию (денег за боль и страдания), скорее всего, вы не получите достаточно, чтобы правильно отремонтировать свой дом.

    Очевидно, что правовая система не предназначена для защиты жертв покупатель дома.Строители преуспевают в этой системе, потому что она обычно дешевле. быть поданным в суд, чем признавать ошибки и делать капитальный ремонт (на одном дом, во всяком случае). Никогда не полагайтесь на правовую систему для защиты в гражданское дело. Скорее всего, это вас погубит. Ты должен защищать себя и, по возможности, избегайте суда. Как? Иметь дело только с топфлайт, уважаемые люди. Усердно работайте, чтобы заключить хороший контракт, возлагает особую ответственность. Платите за профессиональных и независимых осмотр на всем протяжении строительства.Арбитражные споры.

    Приготовьтесь к катастрофе, и вы, скорее всего, переедете в хорошо построенный дом, в котором нет проблем.

* * *

Рекомендации, содержащиеся в этой главе, перечислены на следующей странице. в табличной форме, в зависимости от того, строите ли вы новый дом или покупка уже построенного. Я понимаю, что они могут показаться очень неприятными, возможно больше, чем думает любой трудолюбивый, не склонный к судебным процессам человек. Их будет непросто реализовать и в сумме можно было бы добавить несколько тысяч долларов к стоимости вашего нового дома.Однако в зависимости от ваши собственные обстоятельства, все они могут не понадобиться.

Цель во всех случаях — просто защитить себя и обеспечить хорошо построенный дом, чтобы не отпугнуть грамотный, честный, ответственный дом строители. К сожалению, вы не узнаете, кто компетентен, честен и ответственный заранее. Учитывая потенциальную добавленную стоимость и ухудшение, если ваш дом построен с дефектами, все, что вы тратите на предотвращать проблемы стоит.

Есть, конечно, одна вменяемая альтернатива.Не связывайтесь с новым дом. Если у вас нет глубоких карманов или специальных знаний о строительство дома, возможно, вам лучше купить подержанный дом. Это уже жил, и нет разработчика, строителя или архитектора, чтобы иметь дело с. Это, конечно, не значит, что проблем не будет, но при по крайней мере, вы не можете быть разочарованы пустыми обещаниями строителя и гарантии.

При покупке любого бывшего в употреблении дома я также рекомендую вам получить три независимых инспекций перед передачей права собственности: одна генеральная инспектор дома, один от инженера-строителя и один от термитов инспектор.Если участок новый, или окружающие дома просто год или два, вы также можете исследовать землю, чтобы убедиться, что вы не покупаете на ядовитой свалке. В любом случае вы непременно хотите избежать проблем, которые часто встречаются при новом строительстве.

Вполне возможно, что кто-то, купивший новый дом, нашел его быть бракованным, сейчас пытается продать дом через год или около того без надлежащее раскрытие информации (приняв решение по понятным причинам не бороться с судебная тяжба со строителем).Многие штаты рассматривают возможность принятия законов об обязательном раскрытии информации; какой бы ни была политика вашего штата или сообщества в отношении раскрытия дефектов, никогда нельзя быть слишком осторожным.

Если вы найдете подержанный дом, который вам нравится, цена подходящая, и все проверки удовлетворительные, покупайте!


Шаги, которые необходимо предпринять при строительстве нового дома или

покупка нового дома или квартиры уже построенной

ШАГИ СТРОИТЕЛЬСТВО НОВОГО ДОМ ПОКУПКА НОВОГО ДОМ ИЛИ КОНДО СОЗДАН УЖЕ
1 & 2.Проверить каждый Да; будь самим собой следователь Да, но в основном застройщик и гарант дома
3. Убедитесь, что «они» застрахованы Есть Да; или, альтернативно получить действительно защитная конструкция страховой полис
4. Сниму хороший реальный юрист по недвижимости Определенно Определенно
5. Настаивайте на самый жесткий контракт возможно Есть Есть
6.Получить свой собственный структурное страхование Есть Остерегайтесь структурных страхование
7. Исследовать землю для токсичных отходов Есть Да, хотя дома может потребоваться только визуальный обзор квалифицированный инженер
8. Независимый найм эксперты для обзора строительство и тщательно осмотреть сдан дом ДА; особенно на начало строительства, с упором на фундамент и каркас «грубый» ДА; никогда не покупай новый дом без подробный, независимый структурная проверка что вы платите за
9.Документ все Есть Да
10. Не ходите в если возможно, пробный Есть Есть


Перейдите к Разделу 5 — Некоторые советы Для людей, которые проектируют, строят и продают. . .
Вернуться к содержанию
Вернуться в Lakeside Press


Думаете о покупке недвижимости вне плана? Вот 6 важных шагов, чтобы защитить себя

Покупка недвижимости — это самое крупное личное инвестиционное решение, которое когда-либо принимает большинство австралийцев.В связи с резким ростом цен на отдельно стоящие дома во многих столицах, все больше людей хотят покупать квартиры.

Покупка квартиры вне плана может быть одним из способов выхода на рынок недвижимости.

Покупка по плану означает, что потребители обязуются купить недвижимость по сегодняшним ценам до того, как она будет построена. Заселение происходит после завершения строительства.

Этот подход сопряжен с рисками и проблемами, но выполнение шести ключевых шагов может помочь потребителям защитить себя.

Три ключевые проблемы

Если вы покупатель квартиры вне плана, вы сталкиваетесь с тремя ключевыми проблемами.

Во-первых, потребители заключают довольно предвзятые и сложные договоры купли-продажи, которые отдают предпочтение разработчикам. Это ставит покупателей в неравное положение на переговорах.

Во-вторых, многие потребители не осведомлены о правах и обязанностях собственности, возникающих при покупке собственности с титульным титулом.

Право собственности

Strata дает возможность индивидуального владения земельным участком (например, квартирой), а также долевым владением общим имуществом (например, вестибюлем, гаражами, подъездными дорожками и садами).

Владельцы участков по закону обязаны участвовать в совместном управлении и обслуживании своих многоквартирных комплексов с другими владельцами участков.

В-третьих, некоторые потребители получили некачественный товар со строительными дефектами.

В связи с тем, что цены на отдельно стоящие дома во многих столицах резко выросли, все больше людей стремятся покупать квартиры вне плана. Shutterstock

Наши исследования показывают, что есть возможности для улучшения

Недавно мы завершили исследовательский проект по изучению важности требований к раскрытию информации в контрактах на продажу квартир вне плана.Ср:

  • проанализировал требования к раскрытию информации в ряде отраслей, чтобы понять, что является стандартом, и сравнил их с требованиями к раскрытию информации при закупках вне плана.

  • провела подробные интервью с 31 отраслевым практиком и заинтересованными сторонами со всей Австралии, включая юристов, девелоперов, агентов по недвижимости, руководителей политики, защитников потребительской политики и покупателей квартир вне плана.

  • провела онлайн-опрос 512 покупателей квартир вне плана.

Мы нашли возможности для улучшения системы и сформулировали рекомендации для основных заинтересованных сторон:


Подробнее: Чтобы восстановить доверие общества к квартирам, перепишите строительные нормы Австралии.


Мы обнаружили, что большинство покупателей нестандартных квартир в Австралии, как правило, являются инвесторами «мама и папа», но все большая часть из них — владельцы квартир.

Вне плана покупатели, как правило, имеют доход от среднего до высокого, хорошо образованные, работающие на профессиональных или управленческих должностях, в возрасте от 20 до 44 лет.

Около 46% покупателей скидок — австралийские пары с детьми-иждивенцами. Почти 69% покупателей родились в Австралии. Это противоречит широко распространенному мнению о том, что большинство покупателей нестандартных квартир — иностранные инвесторы.

Требуются системные изменения

Наши результаты указывают на ограниченную защиту прав потребителей с помощью нормативных требований при покупке квартир вне плана.Потребители должны учиться, эффективно участвовать в процессе покупки и принимать взвешенные решения.

Однако никакое раскрытие информации не решит проблем, встроенных в систему, таких как отсутствие подотчетности, усмотрение разработчиков и некачественные продукты.

В частности, потребители должны быть защищены от функций этих контрактов, которые по своей природе вредны. Они включают в себя возможность для застройщика отменить контракт, изменить план или структуру этажа или включить финансовые положения, затрудняющие покупателю возврат депозита.

Покупатель может не обладать навыками финансовой грамотности, необходимыми для понимания истинной стоимости сборов, связанных с недвижимостью, и может рассчитывать на то, что застройщик раскроет это.

Изменение политики необходимо, чтобы лучше защитить покупателей и возложить на разработчиков ответственность за то, чтобы такие особенности контракта были более понятными. Shutterstock

Изменение политики необходимо, чтобы лучше защитить покупателей и возложить на разработчиков ответственность за то, чтобы такие особенности контракта были более понятными.

Наблюдается явное отсутствие государственного надзора за договорами собственности и жилищным сектором в целом.

В других секторах, таких как закупщики, заключающие контракты на товары народного потребления (например, мобильные телефоны, бытовые товары, страхование), существуют четкие и четкие роли государственного надзора, подотчетности и защиты потребителей в случае несоблюдения требований.

Например, если вы покупаете холодильник, и он оказывается неисправным, продавец должен заменить его или вернуть вам деньги.Но во многих внеплановых контрактах такой правовой защиты нет. Вместо этого покупатели обязаны подать на застройщика в суд.

И многие покупатели могут не захотеть расторгнуть контракты на продажу вне плана, потому что они уже эмоционально вложили в образ жизни «мечту» о жизни в комплексе с такими функциями, как бассейн, тренажерный зал и т. Д. (Без полного понимания сборы за какие слои обычно идут с ними).

Шесть шагов, чтобы защитить себя

Покупатели должны выполнить шесть важных шагов, чтобы обезопасить себя при покупке дома вне плана:

1) Оцените надежность строителя.Погуглите все, что сможете, о них и о том, что было опубликовано. Что еще они построили? Были ли их другие здания достаточно долго, чтобы выявить дефекты? Довольны ли предыдущие покупатели? Можете ли вы выполнить поиск по номеру строительной лицензии застройщика, чтобы узнать, подавались ли какие-либо жалобы в регулирующие органы?

2) Прогнозируйте динамику рынка, например общие экономические условия, которые могут повлиять на цены на квартиры. Если местный рынок упадет или будет наводнен квартирами, вы можете остаться с недвижимостью, которая стоит меньше, чем вы за нее заплатили.

3) Получите юридическую консультацию по контрактным документам — и убедитесь, что ваш юрист знает, что проверять, и внимательно изучает контракт.

4) Понимать права и обязанности, связанные с общественной жизнью. За все эти дополнительные функции, такие как бассейны, обычно взимается дополнительная плата.

5) Рассмотрим независимую инспекцию здания. Если на этом этапе обнаруживаются проблемы, немедленно сообщите об этом разработчику. Некоторые дефекты можно исправить, но другие могут не проявиться в ближайшие годы.

6) Знайте, куда обращаться за помощью. Обычно это осуществляется через отдел справедливой торговли в вашем штате, поэтому убедитесь, что вы знаете, как с ними связаться.


Подробнее: Устранение дефектов квартиры: практическое руководство для владельцев и покупателей слоев населения


.
alexxlab

*

*

Top