Раздел 4.Как предотвратить развитие кошмара с помощью

И все же мечта о строительстве собственного дома продолжается. Должно продолжать. Вы должны знать, что когда вы собираете звук информации и знаний, можно управлять рисками и нестандартный дом мечты может стать реальностью.

Чарльз Дж. Дэниэлс, Dream House, Real House. В Приключение планирования и строительства таможни , Macmillan Publishing Co., 1989.

Приняв несколько осознанных мер, вы можете сохранить целостность и стоимость вашего нового дома или кондоминиума.Эмоциональное, юридическое и финансовый кошмар, с которым сталкиваются многие покупатели нового дома можно предотвратить.

Будьте внимательны. Вы, вероятно, встретите сопротивление, когда попытаетесь защитить сам. Ваш строитель, архитектор, девелопер, агент по недвижимости кто угодно вы полагаетесь на то, что вы можете протестовать, пытаясь защитить себя юридически и финансово. Они могут сказать, что вы слишком осторожны, слишком подозрительны, а не достаточно доверчивы, или они могут прибегнуть к своей « репутации » за честность и целостность.Если так, бегите в другую сторону. Это ваш дом, который нуждается защита, а не их.

Строитель, в частности, может даже отказаться вести с вами дела. Если так что считайте себя удачливым. Не совершайте ошибку, предполагая, что есть только один лот, одно место, одна возможность для вас. Ваши друзья могут сказать ты глуп, что Builder X строит прочные дома без особых проблемы. Но помните: прошлые результаты не являются гарантией будущего. качественный. По правде говоря, большинство строителей просто передают свою работу субподряду, часто тем, кто предложит самую низкую цену.Если строитель отказывается зарабатывать себе финансово и юридически ответственный за строительство вашего дома, уйдите в другое место. Если вы не защитите себя заранее , ВЫ МОЖЕТЕ ПОТЕРЯТЬ ТОЛЬКО, ЕСЛИ ВАШ ДОМ ПОСТРОЕН НЕПРАВИЛЬНО.

Вы должны действовать, чтобы защитить себя от крупных строительных и ошибки дизайна. Кроме того, вы должны убедиться, что дефекты будут исправлено, если, несмотря на все ваши меры предосторожности, они все же появляются. В этой главе я дадут определенные рекомендации, как защитить себя.(Некоторые из этих рекомендаций, например, тщательный осмотр дома независимый инспектор и инженер, и здоровая настороженность к настоящему агенты по недвижимости, одинаково хорошо относятся к покупке подержанного дома.)

Во-первых, позвольте мне ответить на вопрос, который может заинтересовать некоторых читателей: Кто я должен дать эти рекомендации? Я не юрист, строитель, архитектор, инженер, бухгалтер, агент по недвижимости или застройщик. я нет даже бизнесвумен. По профессии я психиатр, и эта книга было написано в свободное время.Как может психиатр, работающий полный рабочий день, есть опыт, чтобы проконсультировать вас, потенциального покупателя жилья? у меня есть три ответы на этот самый законный вопрос.

1) Я был там. Если люди не испытали агонию бракованное строительство, бесперспективность судебных тяжб против безответственных деловые люди, они вряд ли осознают, насколько плохи могут быть дела при покупке нового дома (или, если уж на то пошло, бывшего в употреблении).

2) Я имел дело с множеством других жертв, читал их истории, разговаривал с ними по телефону. И я лечил несколько из них профессионально, при депрессии и тревоге, возникающих из-за дефектного дом. Я видел пары на грани развода, взрослые мужчины плачут в мой офис, люди открыто задумываются о самоубийстве, потому что дом их мечты превратились в беспросветный кошмар.

И я узнал, что последствия брака конструкции везде одинаковы. Когда люди покупают бракованный дом и не могу исправить это, сценарий поразительно похож. (Этот сценарий предполагает, что строитель не пропустил город, что-то, что случилось со многими неудачливыми покупателями жилья.) Обычно сначала строитель отрицает наличие строительных проблем в вашем доме (очевидно, наклонные полы назвали «оптической иллюзией»). Как домовладельцы продолжайте жаловаться, строитель, вместо того, чтобы прямо проблемы, начинает извлекать наружу и обвинять других: «Я делаю только то, что мой архитектор говорит мне. «» Это не моя вина, а вина сантехник / электрик / каменщик / кровельщик «.

Когда ошибки не исправляются, строитель окончательно винит домовладелец, критикуя ее [обычно ее] за то, что непропорционально «, — фраза, которую очень любили строители, свои ошибки.Или: «Она очень разборчива. Ей ничего не нравится». Этот своего рода защитная поза, сначала отрицание, затем обвинение других рабочих, то обвинение домовладельца защищает строителя от чувство вины или дискомфорта из-за своих ошибок.

Наконец, домовладельцы нанимают юриста, потому что у них нет другого рациональный выбор. На этом этапе строитель также идет к своему поверенному, убеждены, что домовладельцы поступают неразумно. Оттуда это (печально) под гору, поскольку адвокат строителя ставит преграды на пути к любое разрешение.Домовладельцы страдают от задержек, отказов и всего прочего. часто клевета. Их часто очерняют в юридических письмах. (как мы были). Вместо того, чтобы должным образом расследовать жалобы и работая над достижением разрешения, строитель тратит деньги на бой домовладельцы. (Нередко, когда домовладельцы подают иск строитель будет возражать, чтобы запугать их.)

Эмоциональные последствия этого сценария предсказуемы для домовладельцы: депрессия, гнев, отчаяние, чувство потери.В моем первом В книге я описал этот опыт как «материальный эквивалент изнасилования». Это оказалось наиболее подходящим описанием.

Тот факт, что этот опыт везде так похож, означает, что основные шаги, которые может предпринять каждый, чтобы защитить свои инвестиции и избежать ужасы судебной тяжбы. Универсальность этого опыта также отвечает на еще один часто задаваемый вопрос: не все ли законы штата разные, и разве это не делает совет в одном государстве недействительным в другом?

Ну, я не юрист, но знаю одно: штаты могут иметь различные положения о жилищном строительстве и подряде и о строительном гарантии, но результат во всем одинаковый.Покупатель бракованный строительство, как с практической, так и с финансовой точки зрения, не защищено закон, если застройщик отказывается. Нет государственного закона, защищающего покупатель дома без того, чтобы этот человек сначала потратил огромную сумму на гонорары юристов и экспертов, деньги, которые не подлежат возврату. Действительно, нет независимо от того, какие контракты были подписаны , в стране нет закона предназначены для справедливой компенсации покупателю неисправного жилого строительство.

3) Все специалисты, занимающиеся продажей недвижимости (новой или подержанной) имеют имущественный интерес , отличный от вашего . Агент по недвижимости, строитель, девелопер, банкир и архитектор — все хотят продавать дома, а не предупредить вас о том, как предотвратить дефекты и судебные тяжбы. Они хотят, чтобы вы будут довольны покупкой, конечно, но советуют редко как обезопасить себя в случае возникновения проблем. Почему? Потому что они не хотят признавать возможность возникновения проблем .

Профессионалы знают, что после получения права собственности на дом или кондоминиум, у них есть ваши деньги и они практически неуязвимы для ваших жалобы.Да, невосприимчивый. После передачи титула вы отказались от всего рычаги, чтобы заставить кого-либо выполнить обещания или гарантии. С этого момента вы не сможете добиться возмещения без нанести себе большой вред и потратить тысячи долларов.

Правильно предупредить — значит напрасно отпугнуть потенциальных клиентов. Людям, имеющим возможность получать прибыль, нужно только продать вам этот новый дом. или кондоминиум сразу . Им плевать на ваш повторный бизнес потому что от вас не ожидается, что вы когда-нибудь купите новый дом, по крайней мере не от одних и тех же людей.Это одна из причин, почему вы не найдете информация от строительной отрасли или отрасли недвижимости о рисках присущи покупке нового дома, и почему вы почти никогда не услышите агент по недвижимости, строитель или застройщик, советующий вам нанять независимый инспектор перед покупкой нового строительства.

Для профессионалов в сфере продаж: ничего не может пойти не так, ничего должно пойти не так, и вам не о чем беспокоиться. Они будут советую застраховаться от пожара, кражи и землетрясения и, возможно, даже наводнения в некоторых областях, но никогда не против техногенных катастроф неисправен проектирование и строительство.

Когда дела идут хорошо, эти профессионалы — одни из самых хороших люди, которых вы когда-нибудь встретите. Но если что-то пойдет не так, вы склонны сталкиваться с «офигительным» отношением со стороны тех же людей, которые Все улыбаются, когда забирают твои деньги. Вам нужно только испытайте это однажды, чтобы понять, что я имею в виду.

Итак, психиатр, который хотел только прилично построенный дом в который по умолчанию стал советником по жизни и воспитанию своей семьи. как защитить свои вложения в новый дом.Юристы, архитектура, строительство и недвижимость могут развлечься моим призвание, но запомните следующее: мы с мужем (как и бесчисленное множество другие) нанял профессионального юриста по контрактам, чтобы помочь защитить наши инвестиции. У нас (и у бесчисленного множества других) был профессиональный лицензированный строитель построить наш дом. Мы (и многие другие) пользовались услугами лицензированного архитектора. Мы (и бесчисленное множество других) верили, что профессионалы будут знать, как проектировать, строить и заключать контракты гарантия для нас хорошо построенный дом.Но в итоге работа этих профессионалов было настолько и очень плохо, что на самом деле было и профессионалов. В результате мы (как и многие другие) потеряли много денег и понесли много обострений. Не позволяйте этому случиться с вами. Это предостережение покупателя всего путь.

1. ВЫБЕРИТЕ КАЖДОГО: СТРОИТЕЛЬ, РАЗРАБОТЧИК, АРХИТЕКТОР

— Радости и опасности этого недостроенного дома . Журнал Changing Times, июнь 1990 г., страницы 41-49.

Очень часто вы будете иметь дело с местными жителями, которые только строят в вашем районе. На самом деле, чем дороже дом, тем больше вероятность строитель является индивидуальным предпринимателем и не работает в крупной фирме. Будь ваш дом построен такими местными жителями или на средства национальной фирмы ничего по качеству. Вам нужно тщательно проверить людей вы имеете дело с любой ситуацией.

В нашем деле было трое обвиняемых, все самозанятые. В некомпетентность архитектора и строителя в проектировании и строительство нашего дома соответственно. Всем троим не хватало честности, но особенно плохи были архитектор и разработчик; они солгали репортерам газеты в попытке перепродать бракованный дом.

В самом начале мы, конечно, начали осторожно, делая то, что мы думали, было правильным ходом. Мы не имели ни малейшего представления ловушки, в которую мы попадали.Как же двое трудолюбивых профессионалы связываются с тремя нехорошими людьми в строительстве дома их мечты за 350 000 долларов? Легкий. Мы были недостаточно осторожны .

Нам нужен был конкретный лот, поэтому мы взяли то, что было с ним: собственник застройщика, его архитектор и строитель. Мы не исследовали эти люди разве что самым поверхностным образом. Мы предположили, что разработчик был честен просто потому, что а) он был богат и жил в престижном пригороде рядом, б) мы переезжали по соседству с его сыном, и в) его внуки и наши дети учились в одной школе.Мы действительно думали, что этот набор Обстоятельства обеспечивали некоторую защиту нашей сделки. Почему мы прикинул, не захочет ли этот славный богач обмануть нас ?

Мы также предположили, что строитель и архитектор были компетентны, в основном потому что строили соседний дом для сына застройщика. Мы с мужем поговорили об обстоятельствах, проанализировали их неоднократно, и всего предполагал, что все будет в порядке. Учитывая то же стечение обстоятельств, вы могли бы прийти к тем же выводам.

Ну, нас обманули. Вы не можете ничего предполагать в области как важно, как строительство или покупка вашего нового дома. Осматривайте, а не просто смотрите в других домах, построенных вашим строителем, застройщиком или архитектором, или разработан. Спросите ссылки. Выкопайте информацию, а затем проверьте ее. Звоните людям. Мы не проверяли этих мужчин, не запрашивали рекомендации или даже поговорите с другими деловыми контактами. Такое расследование могло еще не быть раскрыли свою некомпетентность или вопиющую нечестность разработчика в наша сделка, но мы не думали, что спросит .Как бесчисленное множество других наивных домов мы предположили, что покупатели с плотным графиком неправильные причины, что мы имели дело с компетентными и справедливыми люди.

Как вы это делаете? Как вы оцениваете строителей, архитекторов, Разработчики? Некоторые консультанты рекомендуют вам позвонить в Better Business Бюро, чтобы узнать о конкретном строителе или девелопера. Это здравый смысл первый шаг, но не всегда полезен для некоторых Причины: 1) строители строят дома под разными названиями; Джо Компания Blow может зарегистрировать несколько жалоб в ABC Construction. но ни один в XYZ Homebuilders, компании, с которой вы заключаете контракт с участием; 2) серьезные жалобы обычно не поступают в BBB (наши — нет), но вместо этого к юристу или арбитру; 3) форма, необходимая для подачи жалобы длинный и громоздкий, и многие люди просто не хотят регистрироваться их жалобы; 4) BBB — это организация, поддерживающая бизнес, а не поддерживаемый потребителем.Его основная цель — защитить законные бизнесменов от последствий плохих бизнесменов, а не для защиты потребитель. Хотя можно надеяться, что основная цель BBB совпадает с защиты потребителей, имейте в виду, что BBB был создан для защиты предприятия, а не потребители. Короче говоря, не полагайтесь ни на какие бизнес-поддержки агентство при проверке вашего застройщика. Вы должны быть сами себе сыщиком.

После того, как выяснилось, что наш дом неисправен, строитель, когда его спросили потенциальные клиенты о других его домах, не раскрыл что он построил какие-то дома на нашей улице (он построил три, все с дефектами в некоторой степени; наш был безусловно худшим).Разумный покупатель жилья, который узнал, что он построил для нас, дважды подумает, прежде чем вести дела с его.

Рекомендую спросить у будущего строителя имена людей. которые купили свои последних пяти домов . Неоднократно подчеркивайте, что вы хочу его последние пять. Не его лучшая пятерка, его первые пять или пять хороших, но последние пять . Скажите ему все, что вы хотите, это имена и номера телефонов или адреса. Если он отказывается, или говорит, что не помнит, или делает какие-то другие надуманные отговорки, прогулка.Если он откажется на том основании, что не хочет чтобы вторгаться в частную жизнь своих клиентов, будьте скептичны. Хорошие строители дают ссылки все время. Если он даст вам адреса, но не телефон номера, вы можете легко получить телефонные номера из городского справочника. Если номер телефона отсутствует в списке, подойдите к двери в светлое время суток и стучать. Или напишите домовладельцу письмо, указав свой номер телефона. и прошу человека позвонить вам.

Люди купившие дом у застройщика сравняются с вами, хорошо или плохо.Если вы услышите пять хороших рекомендаций, вы, вероятно, нашли хороший строитель. Если вы столкнетесь с серьезно недовольным домовладельцем, попробуйте чтобы получить полную историю о том, что произошло. Если вы удовлетворены строитель действовал правильно, поводов для беспокойства быть не может. Но что, если ты обнаруживаем, что двое из последних пяти покупателей жилья подали в суд на застройщика! Вы не будете счастливы, что позвонили? Что бы вы ни нашли, если есть сомнения не продолжайте. Это того не стоит.

Последняя рекомендация.В принципе, не используйте друга или родственника построить свой дом. Любые некоммерческие отношения, которые у вас есть с строитель поставит под угрозу ваши альтернативы, если что-то пойдет не так.

2. ПРОВЕРИТЬ КОМПАНИЮ

Ниже приведена таблица, в которой перечислены восемь публично торгуемых жилых домов. компании. Обратите внимание, что даже самые крупные компании крошечные по сравнению с автогиганты, и вы наверняка с ними не знакомы. Крупнейший в США застройщиком домов на одну семью является Centex Corporation, которая торгует на Нью-Йоркская фондовая биржа (CTX).

Количество домов, проданных Centex в 1990 г., составляет 7862, что меньше более половины одного процента всех новых домов, проданных в этом году.Все семь компании вместе построили менее двух процентов из 1 100 000 новых Дома проданы в 1990 году.

(Источник: строка значений; NA = нет данных)

Сравните эти компании с General Motors, которая продала 2,470,000 автомобили в СШАв 1991 году, или примерно 28% рынка США, и в 1991 году мировая выручка составила долларов, 123 миллиарда долларов долларов. GM может позволить подкрепляйте свои автомобили единообразными гарантиями. Строители больших домов, Ужасно крошечные по сравнению, поддерживают их дома, и если так, то именно как? Тебе нужно выяснить.

Во время недавней рецессии многие крупные компании фактически разорились, включая U.S. Home, восьмую по величине строительную компанию страны В апреле 1991 года компания объявила о банкротстве.Если вы покупаете дом у крупная компания, которая обанкротилась, у вас мало шансов заработать на любые претензии. Фактически вы становитесь еще одним кредитором. Это, конечно, в равной степени верно и для небольших местных компаний, которые с гораздо большей вероятностью подать заявление о банкротстве, чем крупная корпорация. В любом случае вас нет удачи. Это еще одна причина, по которой вы не должны предполагать, что вы полностью защищены гарантией от застройщика.

Что делать, если вы знаете, что компания финансово здорова? Эта информация может быть полезным, если вы инвестируете в компанию, но не представляет особой ценности если вы покупаете один из его домов.Не обращайте внимания на ценность компании акции, корпоративные отчеты или светящиеся счета от продавцов, когда принятие решения о покупке дома. Такая информация ничего не значит около качество вашего дома . Компания может быть стабильной на своем балансе лист но слабый в строительстве домов в вашем районе, на вашей улице. Как и в случае с самозанятый строитель, вы не можете предположить, что крупная компания построила ваш дом хорошо, или что компания будет реагировать, если есть крупный облажаться.

В этой книге есть статьи о судебных исках против некоторых крупные публичные компании.На все крупные компании поданы иски домовладельцев в то или иное время. Потому что эти крупные компании создают так много домов, и судебные процессы против них иногда вовлекают много домовладельцев в одном районе, вы более склонны читать о них в газета, чем когда одна семья подает в суд из-за одного дома.

Публичность судебных исков против этих крупных компаний не должна отпугнуть вас; это просто демонстрирует, что нужно быть осторожным, нет неважно, у кого вы покупаете свой дом, у корпоративного гиганта или местного жителя Джо. строитель.Данных по этому вопросу нет, но вполне возможно, что у компаний есть лучший послужной список в строительстве качественных домов на , чем у компаний маленькие местные строители.

Спросите у продавца имена людей в вашем районе, которые недавно купил дома у компании. Эту информацию может быть труднее получить чем от строго местного строителя. Если возможно, посмотрите на другие домов, построенных той же корпорацией , в которых сейчас живут люди жилая .Не менее важно поговорить с жильцами. Ты хочешь знать о любых жалобах и, в частности, о том, как компания отреагировала на эти жалобы. Если все, что вы слышите, — это положительная молва рекомендации от других покупателей жилья, что обнадеживает, но не гарантирует целостность вашего дома , особенно если предыдущие покупатели находятся в другом сообществе. Ваш новый дом может быть построен люди, недавно принятые на работу в компанию. Или это может быть в новом подразделении построен на неправильно осушенной болотистой местности.Или местный инспектор дома может быть слишком слабым для этого конкретного проекта. Проверьте вещи! Ничего не предполагайте. (Если дом уже построен, по крайней мере следуйте совету в Рекомендации 8.)

3. УБЕДИТЕСЬ, ЧТО «ОНИ» ЗАСТРАХОВАНЫ

Наш строитель был застрахован, но мы считаем, что архитектор страхование оказалось серьезным камнем преткновения для любого урегулирования. В Страховая компания застройщика обвинила архитектора в 90% проблемы, и последний, не имея покрытия, никак не мог согласиться оплатить весь ремонт.Если бы оба мужчины были застрахованы, это кажется более вероятным наш дом был бы отремонтирован и судебного разбирательства не было бы.

Если бы наш девелопер был застрахован, вероятность того, что было испытанием. Не имея страховки, разработчик извращенно отрицал все обязанность. Кажется маловероятным, что страховая компания подверглась риску исправления, когда наш единственный контракт заключался с разработчик.

Необходимо письменно указать, что строитель, девелопер (большой или маленький), или архитектор застрахован, и что страхование будет действовать в течение завершение вашего проекта.Это может быть невозможно принуждать, но это тем не менее хорошая идея.

Другая важная проблема, связанная со страхованием, — это взыскание. Ты не может взыскать с обанкротившегося лица. Если ответственные люди у вас нет надлежащей страховки, и вы не можете однозначно покрыть проект с другим типом полиса структурного страхования (см. № 6), на мой взгляд, вам следует избегать

. Рисковать не стоит. Пойдите в другое место со своим бизнесом, даже если в другом месте дороже.

4. НАЙТИ АДВОКАТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ

В некоторых штатах (включая Огайо) агенты по недвижимости требуются по закону чтобы покупатель подписал заявление о том, что он / она понимает агента представляет продавца . Если у вас есть вопросы правового характера или сомневаясь в совершении сделки, следует проконсультироваться с юристом.

В любом случае настоятельно рекомендую не покупать новый дом. без предварительной консультации с юристом. В то время как в случае бывшего в употреблении дома продавец переезжает по какой-то личной причине (новая работа, дом побольше, выход на пенсию), единственная причина для продажи нового дома — получение прибыли.Это ты против опытного бизнесмена. Если агент по недвижимости задействован, это Вы против двух опытных бизнесменов . Без хорошего юриста ты не имеют особых шансов на исправление ситуации в случае возникновения конфликта (с плохой адвокат у вас вообще нет шансов).

Вот наихудший сценарий того, что может произойти, когда покупатель- без юриста встречает строителя без колебаний. Из статьи в Spartanburg Herald, 24 апреля 1992 г .:

Один из крупнейших строителей Спартанбурга…был обвинен большим жюри округа Спартанбург за не выплатив ссуду за дом, который он продал пенсионеру Пара из Мичигана.

Несмотря на уголовное обвинение, выдвинутое против [ строитель], [покупатели жилья] могут потерять дом, за который они заплатили наличными. Это потому, что [строитель] никогда передал деньги компании First Piedmont Federal Savings и Ссуда ​​Гаффни, которая дала ему ссуду на 79 000 долларов.

В статье рассказывается, как пара заплатила строителю 103 000 долларов за дом в четыре части, и как застройщик сдал лишь небольшую часть этих средств в банк.На момент написания статьи банк был пытаясь решить, будет ли пара выселена из дома, потому что застройщик не выплатил ссуду. В статье также отмечается:

… когда покупка дома была завершена, адвоката не было присутствует, но [товарищ строителя] отдал [дом покупателей] впечатление, что она была там от имени закона фирма.

Наличие собственного поверенного, по крайней мере, снизит риск прямой мошенничество, но вы должны быть защищены от гораздо большего.Если вы этого не сделаете уже есть адвокат-эксперт по сделкам с недвижимостью, склоняйтесь к сотрудник крупной юридической фирмы, где будет доступна дополнительная юридическая помощь если нужно. Не нанимайте начинающего юриста при строительстве нового дома. Мы заплатили почти 1000 долларов нашему поверенному по контракту, но наш контракт не оставил нам обращение за помощью, за исключением затяжных и чрезвычайно дорогостоящих судебных разбирательств.

Не используйте друга, родственника или юриста, который когда-либо представлял люди, с которыми вы ведете бизнес.То же самое для юридической фирмы. Делай все можно убедиться, что у вашего адвоката и юридической фирмы нет конфликтов проценты . Вам также не следует пользоваться услугами адвоката, рекомендованного вашим агент по недвижимости или застройщик. Адвокат может вести дела с настоящими компания по недвижимости, или быть другом агента или застройщика. Если события повернутся противный ваш адвокат может закончиться конфликтом. Предположим, что будет проблемы, и что вам понадобится ваш адвокат на 100% на вашей стороне.

Скажите юристу, что вы хотите быть полностью защищены от худшего: строитель Который уезжает из города, не закончив дом, и оставляет вас без оплаты счета субподрядчика; или дом с дефектами конструкции, который застройщик отказывается исправлять; или судебное решение против обанкротившегося застройщика.Он скажет что гарантированная защита от всех наихудших сценариев невозможна, что, вероятно, правда. Скажи ему, чтобы он сделал все, что в его силах. В качестве теста дайте ему копию Crumbling Dreams и попросите его просмотреть этот раздел. Я не могу сказать вам, каким должен быть «правильный ответ», но если вы верите совету в этой главе, вы должны быть в состоянии сказать юристом отношение к книге, если он для вас правильный советник.

В качестве примера того, что может сделать для вас хороший юрист по недвижимости, рассмотрим следующее.В некоторых штатах это возможно без оплаты субподрядчики (сантехники, электрики и т. д.), чтобы наложить залог на ваш дом после вы въехали и полностью заплатили застройщику. В этой ситуации субподрядчикам не платит строитель, а не вы, но залог против вашего дома, а не строителя. Теоретически ваш домовладелец страховой полис или полис страхования титула должен защищать от этого проблема, но обычно их нет; фактически, такие страховые полисы могут специально исключить выплату так называемого залога механиков.Цитирование статья в Washington Post от 18 марта 1991 г. под названием «Счета, неоплаченные Builder Burden Va. Домовладельцы »

Поверенный по недвижимости Роберт Дж. Биган сказал, что Вирджиния покупатели жилья должны быть уверены, что попросят удержание механика покрытие, и в случае отказа страховой компании «вы должен спросить почему. Если ответ такой: компания не убедитесь, что все субподрядчики получили деньги, вы можете хочу пересмотреть вопрос о покупке дома «.

Скорее всего, вы никогда не подумали бы спросить о залоге механики покрытие.Почему должен ты? Если вы заплатили строителю за свой дом, как Может ли сантехник, которого он нанял для работы, преследовать вас из-за неоплаченного счета? Но в некоторых штатах неоплачиваемые субподрядчики могут наложить арест на ваш дом. Если это произойдет, вы не сможете продать или рефинансировать свой дом до тех пор, пока Залог механиков полностью оплачен.

Посмотрим правде в глаза. Нет ничего безопасного, особенно строительство или покупка нового дом. Но хороший юрист знает, как защитить вас от наихудший. Если вашего адвоката отталкивают ваши опасения или он кажется неопытным что касается местного законодательства о недвижимости, вам, очевидно, следует поискать другой адвокат.

5. НАСТАВЛЯЙТЕСЬ НА САМЫЙ ЖЕСТКИЙ ДОГОВОР, ПОДХОДЯЩИЙ ДЛЯ ВАШИ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

К сожалению, наш контракт был настолько дырявым, что разработчик смог чтобы получить прибыль, нарушая его. Ясно, что есть некоторые вещи, которые должны фигурируют в контракте любого потенциального покупателя нового дома, который отсутствует у нас.Вся идея заключается в обеспечении платежеспособности и юридической ответственность застройщика, разработчика и архитектора, а также способствовать разрешение споров без судебного разбирательства. Даже если дом исправен построены, вам следует проконсультироваться с юристом по всем бесчисленным финансовым и юридические подводные камни, не имеющие отношения к бракованной конструкции. в Район новостройки рекомендую:

a) Никогда не принимайте контракты, предлагаемые застройщиком. Даже если кажется Правильно, пусть ваш поверенный полностью переписывает его.Только тогда он будет думать о значении и значении каждого предложения. Если он не думает необходимо переписать договор, спросите его, согласен ли он со всеми предложение, и если есть что-то, что может быть истолковано как двусмысленное. О договорах с недвижимостью в целом один автор-юрист писал:

Я не могу убедить вас достаточно сильно, чтобы прочитать всю договор, слово в слово, и попросить вашего адвоката подробно объясните каждый пункт. Нет глупые вопросы.В конце концов, вы покупаете дом и подписывая соглашение, а не ваш поверенный. Не позволяй ему уйти от ответственности, говоря, что пункт является «стандартным». Помните, ваша сделка — индивидуальная. (Поллан 1988)

б) Укажите в договоре, кто застрахован, кем и для чего проблемы. Хотя это может быть неизбежно, вам не следует принимать владение домом, если не действует страховка.

c) Включите заявление о финансовой платежеспособности подписывающих сторон. Ты хочу знать, что люди, строящие ваш дом, не близки к банкротство.Некоторые адвокаты требуют от строитель. Другие предусматривают, что фиксированная часть выручки от продажи будет хранится на условном депонировании в течение шести месяцев после заселения, подлежит возврату с процентами застройщику, если нет серьезных дефектов или споров. Финансово шаткий застройщик никогда не согласится на условное депонирование. Если вы и ваш адвокат не может гарантировать, что строитель финансово устойчив, иди в другом месте. Вы не хотите иметь дело с кем-то, кто не может встретить платежная ведомость, не говоря уже о ремонте вашего дома после переезда.

d) Возложить на лиц, подписывающих контракт, ответственность за все: все «улучшения» собственности, включая дизайн дома, фундамент, структурная целостность, а также любые проблемы, возникающие из-за утечки воды, неправильная свалка и т. д. Подписавшиеся должны быть недвусмысленно несет ответственность за тех, с кем вы лично не заключаете контракт и за кого не платите. (Напомним, страховая компания нашего застройщика обвинила почти все на архитекторе, даже если архитектор не был нанят или оплачивается нами. Одно предложение в нашем контракте гласит, что разработчик и строитель несли полную ответственность за нанятых ими человек, которые могли иметь значительно сократил судебный процесс; такое условие будет иметь сделал архитектора еще одним субподрядчиком вместо независимого и незастрахованный профессионал.)

e) Для дома, который вы строите или который еще не завершен, вставьте пункт о штрафах вступит в силу, если дом не будет завершен в срок. Это потребует от строителя платить вам определенную сумму каждый день сверх оговоренная дата завершения. Этот пункт служит двум целям. Первый, это дает строителю стимул завершить работу вовремя. Во-вторых, если тебя не будет вашего старого дома до того, как будет закончен новый, он дает средства для оплаты в аренду или в гостиницу, пока вы не сможете заселиться.

f) Обеспечить передачу правового титула в зависимость от удовлетворительной и независимой проверки архитектором и / или инженером-строителем, которого вы нанимаете и оплачиваете. Если вас также беспокоят экологические проблемы (например, газ радон), добавить также экологическое обследование.

Вам и вашему специалисту обязательно разрешить посещение строительная площадка в любой момент во время строительства. Хотя ты Покупая дом, застройщик может на законных основаниях не допускать вас в помещение до тех пор, пока близко к дате завершения, если в вашем контракте не указано иное.

С правильными условиями проверки в вашем контракте, если вы обнаружите дом не построен прямо перед тем, как вы получите право собственности, строитель должен быть юридически обязан решить проблему или вернуть любой первоначальный взнос. Даже если твой планы переезда нарушены, гораздо лучше узнать о крупных проблемы до перехода права собственности, чем после , вы владеете домом.

g) Не позволяйте строителю использовать разрешение на размещение в качестве доказательства того, что его работа завершена. В частности, ваш контракт никогда не должен требовать вы вступили во владение только потому, что разрешение на проживание было предоставляется.Разрешение на размещение ничего не гарантирует в отношении структурных целостность вашего дома. И помните, инспекторы муниципалитета иммунитет от судебных исков (см. Раздел 2).

В то же время убедитесь, что разрешение на размещение было предоставлено до вы овладеваете домом. За исключением сельской местности, заполняемость разрешение требуется до въезда, но некоторые строители продают дом без одного. Не попадитесь, покупая дом без действительного проживания разрешать.

h) Обязательный арбитраж для любых споров.Обязательный арбитраж, который вы можно узнать больше на ресурсах на www.arbitration.com, где стороны спора соглашаются подчиняться решению экспертной комиссии. Обе стороны получают возможность представить свои доказательства в неформальной обстановке. Если с вашим домом действительно что-то не так, арбитры решат, что делать. Если строителю велят что-то исправить, но он не делает этого, против него выносится судебный приговор. (Привязка арбитраж — это единственная оговорка, которую удивляет большинство юристов, что у нас нет в наш контракт).

В идеале в состав арбитражной комиссии должны входить три эксперта, один выбранный вами, один строителем, а третий согласован всеми стороны. Независимо от того, включает ли панель одного, двух или трех человек, нет арбитры должны быть местным подрядчиком или строителем или знать вашего строителя социально или профессионально. Квалифицированный адвокат по недвижимости будет знаком с с надлежащим арбитражным процессом.

Американская арбитражная ассоциация предоставляет списки арбитров для каждый аспект сделок с недвижимостью, включая строительство дома.У AAA есть офисы во многих городах (проверьте желтые страницы в вашем районе). Адрес и номер телефона национального офиса AAA указаны в Приложение.

Из всех рекомендаций, которые я предлагаю в этой главе, обязательны арбитраж может быть самым спорным. Причина в том, что многие домовладельцы были обожжены арбитражным процессом и желают, чтобы они вместо этого отправился в суд. Возьмем случай с врачом из Вирджинии, история которого опубликовано в журнале Medical Economics,

6 марта 1989 г.

«Мы с женой думали, что строительство нового дома сделай нас счастливыми. Вместо этого он дал нам почти пять лет страданий. Две ошибки привели к нашим плачевным результатам. Сначала мы выбрали не того строителя, который оставил нам 180 000 долларов. дом сильно испорчен. Во-вторых, мы обратились в арбитраж за поселение «.

Затем врач подробно описывает, как он попал к несправедливому арбитру. местный строитель!

«Слушание проходило на кухне нашего дом…. Решение арбитра пришло через месяц. Это был шок. Он выступил против нас по всем, кроме одного пять основных недостатков, и его награда была недостаточной.

«Мы заплатили 8000 долларов за ремонт и, вероятно, потратить еще 4000 долларов. Не будем ремонтировать кухню и ставить в новом напольном покрытии. Это будет стоить 24000 долларов, больше, чем мы. заботиться о том, чтобы потратить.

«[Моя жена] говорит, что прожила в этом доме почти пять лет, не имея возможности наслаждаться этим, потому что армия инженеры, архитекторы, строители и другие люди хранят маршируют, чтобы осмотреть его и рассказать нам, что не так с этим.Может, когда мы закончим ремонт, мы наконец-то будьте счастливы в нашем новом доме «.

Из-за ужасных историй, подобных этой, многие юристы (а также другие) рекомендуют не применять обязательный арбитраж. Однако с надлежащий арбитражный процесс, т. е. группа экспертов, которые являются , а не местными строители или связаны с людьми в вашем случае каким-либо образом процесс обязательно будет более справедливым, чем то, что испытал этот врач.

Основная причина, по которой я рекомендую арбитражную оговорку, заключается в том, что судебное разбирательство чрезвычайно дорого, и законы не позволяют возмещать гонорары юристов или экспертов, или время, которое вы потратите на ведение дела.И выигрыш судебного решения не является гарантией того, что вам заплатят (см. Рекомендация № 10). Да, испытание и приговор, полностью компенсировать вам ремонт, обострение и расходы лучше бы чем то, чего вы, вероятно, добьетесь в арбитраже. Но первое фантазия, последний — реалистичный путь к ремонту вашего дома и сведение к минимуму ваших потерь.

Единственной приемлемой заменой обязательного арбитража является контракт пункт, предусматривающий, что проигравшая сторона оплачивает судебные издержки, условие значение только , если подписывающее лицо застраховано.Если вы не можете возместить судебные издержки, тогда используйте обязательный арбитраж, если процесс является справедливым и беспристрастным. Если судебные издержки не подлежат возмещению, и ваш адвокат не будет включить арбитражную оговорку (иначе застройщик ее не подпишет), покажите свой Рекомендация адвоката № 10. Если ваш адвокат все еще не согласен, я рекомендую не покупать дом, если по какой-то причине вы не можете уверен, что он будет (или был) хорошо построен. В противном случае вы оставляя себя очень уязвимым, если что-то пойдет не так.

6. ПОПЫТАЙТЕСЬ ПОЛУЧИТЬ СОБСТВЕННУЮ СТРАХОВУЮ ПОЛИТИКУ ДЛЯ ДИЗАЙН-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ОШИБКИ

Найдите специальный уникальный полис, который страховые компании (не строители) могут предложить.Традиционная политика домовладельцев скрывает огонь, кража и т. д., и в частности исключить дефекты конструкции и изготовления. Однако несколько крупных компаний (Lloyds of London; Chubb Insurance Компании) напишут политику нового строительства в некоторых областях. Мы сделали Не осознавать необходимость в 1985 году специального структурного страхования. Такой страхование могло бы сэкономить нам состояние и годы душевных страданий.

Если вы строите или покупаете новый дом, позвоните страховому брокеру любой крупной компании и скажите ему, что вам нужна политика, чтобы, несмотря ни на что что-то не так с домом, они заплатят и за расследование проблемы, и за отремонтировать в соответствии с местными строительными нормами.Если такая политика существует, подумайте о покупке, даже если есть большая франшиза в несколько тысяч долларов. Убедитесь, что полис оплачивает исправление дефектов без вашего участия доказать их в суде.

Страховая компания может предложить такой структурно-страховой полис в качестве зонтичного покрытия в дополнение к собственной гарантии строителя или гарантии домовладельца, спонсируемой строителем (например, HOW). У вас будет гораздо больше шансов купить такой уникальный полис до того, как дом будет построенный или до того, как вы получите право собственности, потому что тогда страховщик может проверить дом, пока он строится, или, по крайней мере, до того, как вы им владеете.После тебя въехать, такой полис может быть намного сложнее купить. В любом слючае, прежде, чем вы купите какой-либо полис структурного страхования, включая КАК или аналогичная страховка, спонсируемая строителем, рассмотрите ее своим адвокатом.

7. УБЕДИТЕСЬ, ЧТО ВАШ НОВЫЙ ДОМ НЕ ЗАСТРОЕН ОТХОДОВ ТОКСИЧНЫХ ОТХОДОВ

Токсичные дома встречаются чаще, чем думает большинство людей; как плохо строительство, проблема существует по всей стране. Весь город Таймс-Бич, штат Миссури, был заброшен в 1983 году, потому что тесты показали, что В результате распыления на шоссе в почве остался высокий уровень ядовитого диоксина.Купите дом, построенный на токсичной свалке, и вам не только придется беспокоиться об утрате справедливости, а также о вашем здоровье и здоровье вашей семьи.

Пара, о которой рассказывается в журнале Money Magazine («Home Sweet Toxic Home», Июнь 1992, страницы 124-139) купил дом за

Откуда взялся метан? Загнивающие пни, обрезки пиломатериалов и другой мусор, сброшенные в объект десятью годами ранее выбрасывал газ.Из-за риска В результате взрыва весь квартал был эвакуирован, улицы перекрыты. В результате расследования 35 домов были признаны непригодными для проживания, а графство купило их у домовладельцев по справедливой рыночной стоимости. Девять из дома, включая дом, принадлежащий паре, описанный в Money считались безопасными для проживания.

Немногим «счастливым» домовладельцам сказали, что они могут отступить. Во что? Призрачное подразделение. И дома, которые потеряли половина их рыночной стоимости.Ни в коем случае, — сказали домовладельцы. Вместо этого они подала иски против округа и застройщика подразделения.

Насколько распространена проблема токсичных отходов для покупателей жилья? Согласно к статье «Деньги»:

[Пара] пополняет ряды растущих американцев, которые потеряли часть или всю свою домашнюю собственность из-за загрязнение окружающей среды. Никто не знает как многие люди участвуют в этом исправлении, но их количество почти безусловно, растет по мере увеличения количества токсичных свалок. Около 40 миллионов американцев живут в пределах четырех миль от одного из 1235 сайтов, которые сделали U.S. Экологические Национальный приоритетный список Суперфонда Агентства по защите список наиболее разыскиваемых опасных отходов и ежегодно появляется от 50 до 100 новых сайтов. EPA чиновники считают, что количество токсичных веществ в конечном итоге достигнет 1000 сайты, но другие ожидают, что он будет намного выше.

Что вы можете сделать, чтобы защитить себя от этого кошмара? Много, в зависимости от того, насколько вы обеспокоены и навязчивы. Вот несколько шаги, взятые из статьи о деньгах и других источников, чтобы убедиться, что ваш Новый дом полностью защищен от токсичных отходов.

• а. Нанять эксперта. Проверьте желтые страницы на предмет «Инженеры, Окружающая среда », или назовите Phoenix-based Environmental Assessment Association (602-483-8100) на имя эксперт в своей области. В эту группу входит много разных типов профессионалов, умеющих обследовать дом на проблемы окружающей среды.
• г. Получите отчет о цепочке использования, что-то вроде поиска по заголовку. на земле. Нанимаемый вами инженер сможет сделать это в в дополнение к осмотру сайта, или вы можете проконсультироваться с недвижимостью адвокат.Как вариант, вы можете быть самим собой сыщиком; к просматривая записи округа, вы сможете найти то, что земля ранее использовалась для.
• г. Осмотрите окрестности. Организация под названием Citizen’s Информационный центр по опасным отходам (119 Rowell Court, P.O. Box 6806, Falls Church, Va 22040) отправит вам Отчет о токсичности в районе (15 долларов США), в котором указаны опасные участки. в вашем почтовом индексе. Список составлен из записей EPA. и другие правительственные источники.
• г.Проверьте воду, особенно если у вас есть колодезная вода. Позвоните своему местный отдел водоснабжения для получения дополнительной информации или национальное тестирование Лаборатории (1-800-458-3330).
• e. Тест на радон. Радон — радиоактивный газ, выделяемый природным газом. распад на некоторых участках. Чрезмерное количество газа может вызвать рак легких. В последние годы было обнаружено, что многие дома загрязненный. Есть два способа проверить на радон:
• Наборы для самостоятельной работы одобрены отделом охраны окружающей среды агентство (от 25 до 50 долларов).Позвоните на горячую линию по радону Агентства по охране окружающей среды (1-800-SOS-RADON) или Радоновый офис вашего штата (в каждом штате есть 1) для экземпляра «Путеводителя по радону для гражданина» на 15 страницах. брошюра, в которой рассказывается то, что вам нужно знать.
• Оплатить радоновое обследование. Проверьте желтые страницы под Радоном на имена геодезистов. Вы не должны тратить больше, чем 150 долларов, чтобы эксперт проверил лот (или ваш новый дом) на предмет радон.
• При обнаружении радона дом можно отремонтировать с помощью надлежащей вентиляции, примерно за 500-1500 долларов.Офис радона в ваших штатах или местный эксперт, которому вы позвонили, может предоставить дополнительную информацию о обнаружение и дезактивация радона.

8. НАЙТИ НЕЗАВИСИМЫХ ПРОФЕССИОНАЛОВ ДЛЯ РАССМОТРЕНИЯ ПЛАНЫ, СТРОИТЕЛЬСТВО И ЗАВЕРШЕННОЕ ЖИЛЬЕ

Один инженер-строитель, не участвовавший в нашем деле, сказал нам: «Architects учатся рисовать красивые дома, а не строить здоровые «. Этот инженер давал показания в случаях, когда проект архитектора был дефектным. Он был встревожен отсутствием у архитекторов ноу-хау в строительстве структурно звуковой дом.

Некоторые могут отличаться от оценки этого инженера, но в нашем случае на по крайней мере, архитектор был явно некомпетентен в самом важном расчет площади опорных стальных балок для дома.В этом решающем области он не консультировался с инженером-строителем. Если бы он это сделал, я полагаю, мы бы все еще жили в этом доме сегодня. (Что он оказался нечестность в отношении его роли только усугубила наши трудности. Инженер может прав в отношении общего незнания архитекторов структурных вопросов, но я всегда восхищались профессией и были потрясены, когда наш архитектор солгал о своих ошибках.)

В любом случае не беспокойтесь о мелочах; слишком много покупателей жилья беспокоиться о поцарапанных полах, а не о стальных балках под ними.Слишком много людей заботятся об отделке шкафов и не поддерживающие стены позади них. Если тебе нужно беспокоиться, беспокойся о структурная целостность вашего дома. Вы не можете правильно это проверить себя, так что даже не пытайтесь. Нанять профессионала.

Если вы строите дом, тем раньше в процессе строительства у вас будет независимая проверка, тем лучше. Если вы подождете до фундамент завершен, может быть, уже поздно (см. дело Mr.а также Миссис Ф). Если вы покупаете готовый дом или кондоминиум, сделайте убедитесь, что у вас есть дом, который осмотрел квалифицированный инженер, прежде чем вы брать на себя какие-либо финансовые обязательства. Во всех случаях настаивайте на письменном отчете.

Где найти нужных экспертов? Сначала, конечно, спросите у своего поверенный за рекомендацию. Если он не может порекомендовать подходящего эксперта, пусть ваши пальцы делают ходьбу. В каждом крупном городе есть инженеры, которые умеют осматривать дома на предмет дефектов конструкции. Проверьте следующее объявления в Желтых страницах:

«Инженеры-профессионалы»

«Инженеры, Консультации»

«Инженеры, конструкторы»

Сделайте несколько телефонных звонков.Скажите человеку, с которым вы говорите, что именно хочешь и спроси, чем они могут помочь. Спросите, какие сборы и какие на эти деньги можно рассчитывать. В конце концов вы найдете того, кто кажется, у вас есть необходимый вам опыт, и он хочет и может проверить ваш новый дом или кондоминиум. Убедитесь, что они не друзья или родственники строителя или лица, связанные с постройкой вашего дома.

Ожидайте потратить от 1/4 до 1% стоимости жилья (не считая земли) для независимого структурного исследования.Если все сделано правильно, это будет стоит каждой копейки. Эти дополнительные расходы помогут обеспечить надлежащую строительство вашего дома. Если вы покупаете дом во время строительства, попробуйте посетить сайт несколько раз со своим независимым экспертом. Задавать вопросы. И убедитесь, что вы получили письменные отчеты от своего эксперта. Независимо от того как вы управляете надзором за строительством, не зависите исключительно от ваших собственное наблюдение. Я был на стройке почти каждый день, к счастью это сделал. Однако, если вы видите что-то не так, сообщите об этом.Строитель будет наиболее восприимчивым до того, как дом будет закончен. Если строитель не отвечаете на ваши звонки или жалобы, подумайте о том, чтобы уйти от иметь дело. Это может быть нелегко, но все равно подумайте. В противном случае вы можете быть готовым к будущим головным болям.

Непосредственно перед въездом в новый дом проверьте его конструкцию. опытным профессионалом, не имевшим отношения к его строительству или дизайн. Очень важно нанять его и платить ему. НИКОГДА не полагайтесь на банк или муниципальные инспекторы.Их проверки — всего лишь штамп, факт. это не секрет ни для кого, кто купил бракованный дом.

Строительные нормы и правила сильно различаются по стране, но заполняемость разрешение любого городского или городского инспектора означает везде одно и то же: сантехнические работы, и вы можете въехать. Наш дом не был ни тем, ни другим. спроектированы и построены в соответствии с местными строительными нормами, но мы (и бесчисленное количество других жертв ошибочной конструкции-не-встроенного в код) все еще получил разрешение на проживание.Титул «инспектор» для любого агента банк или муниципалитет — это действительно неправильное название. Эти люди не делают не пытаются и не заявляют, что осматривают конструкции, конструкции или дефекты конструкции. И не забывайте: доктрина суверенного иммунитета. означает, что ни муниципалитет, ни инспектор не могут быть привлечены к ответственности.

9. ВЕДИТЕ ПОДРОБНЫЕ ОТЧЕТЫ. ДОКУМЕНТ ВСЕ

Если закончится спор, стоит ожидать искажений и изменения событий другой стороной. Задолго до того, как мы подали иск, мы поняли, что строитель искажал правду о наших жалобах. В тот момент (примерно через восемь месяцев после того, как мы переехали) тщательный документация стала обязательной.Впоследствии более трех месяцев период, мы написали четыре подробных письма застройщику и застройщику, закладывая точно, в чем были проблемы, и как они не были исправленный. Эти письма служили уведомлением о том, что никто не может заявлять о незнании о проблемах или о недопонимании наших жалоб. Попутно мы также сделали множество снимков конкретных дефектов.

Я не могу сказать, что вся эта документация улучшила наш юридический результат, но она не позволил обвиняемым откровенно солгать после подачи иска.Строителю или разработчику трудно сказать, что он никогда не слышал от вас, когда есть доказательства, что он получил ваши заказные письма!

Удержание обвиняемых от лжи — лишь одна из причин документировать все. Еще одна причина — держать факты и события прямо в своем собственный разум. Через год или два вы не вспомните, кто пришел исправить то, что и когда сказал строитель, и эта информация может день быть ценным. Подробные записи также облегчат вашу задачу. адвокат, если он вам понадобится, чтобы разобраться в истории любого спора, который вы иметь со строителем.

Я рекомендую вам держать в доме молочную ферму с того момента, как вы начать строить или решить купить. Дневник не обязательно должен быть обширным и может состоять только из одного или двух предложений, когда вы разговариваете с строителя или его рабочих, или когда вы посещаете строительную площадку. «Сегодня поговорил с Строителем X. Он сказал, что восемь колонтитулов фонда будут будет закончено на следующей неделе «.

Я также рекомендую вам хранить все полученные письма и записки в в хронологическом порядке, либо в папке с тремя кольцами, либо в альбоме для бумаг.Наконец я рекомендую вам (или вашему независимому эксперту) сфотографировать строительство при любой возможности. Поставьте дату и подпишите каждое изображение.

Вся эта документация может быть сделана ненавязчиво. У тебя нет быть неприятным или угрожающим. Ваша цель должна заключаться в том, чтобы документируйте все о доме, чтобы, если возникнет спор, Вся необходимая информация всегда у вас под рукой.

10. ЕСЛИ ВОЗМОЖНО, ИЗБЕГАЙТЕ СУДЕБНОГО РАЗБИРАТЕЛЬСТВА

Если у вас возникнут домашние проблемы, из-за которых вам захочется тащить строитель в суд у вас, как говорится, большие неприятности. Вот почему я настоятельно рекомендую профилактику как первую линию защиты. Секунда линия — это договор, который предусматривает обязательный арбитраж против застрахованного строитель. Третья линия — сделать все возможное, чтобы не обращаться в суд. если ты может произвести любое разумное урегулирование, отказаться от даты суда.Что такое «разумное урегулирование», решать вам и вашему адвокату, но в контексте гражданского судопроизводства это почти всегда будет вы теряете деньги.

Так почему же вам следует избегать суда? Проверьте всех, кто стал жертвой дефектная конструкция, и вы обнаружите такие же обострения, только разные игроки. У каждой жертвы есть рассказы о нечестности, жадности, некомпетентность, ложь и ужасающее отсутствие честности. И рассказы о безразличная или несправедливая правовая система.

Можно ли легально выиграть у безответственного застройщика или девелопера? Сможете ли вы выиграть финансово? Каковы ваши шансы выйти вперед, или даже целиком, возбудив судебный процесс по поводу дефектной конструкции всех путь к делу? К сожалению, у вас не очень хорошие шансы.

В гражданском иске ваша цель в основном денежная: деньги, чтобы получить фиксированный дом, или справедливую цену от застройщика, чтобы выкупить его, или возмещение стоимости ремонта. Вы также хотели бы получить компенсацию за все обострения, с которыми вы столкнулись, но, на самом деле, вы бы доволен только для того, чтобы окупить ваши расходы и достаточно денег, чтобы купить дом исправлено. С юридической точки зрения ваше дело кажется простым. Строитель X построил ваш дом, он имеет серьезные и доказуемые дефекты, и вы хотите, чтобы его отремонтировали или выкупили дом по справедливой цене.Выше все, вы, конечно, не хотите терять деньги на дом.

Итак, вы планируете нанять адвоката и подать иск о возмещении ущерба. Звучит достаточно просто, правда? Неправильный. Очень-очень неправильно. Не зря в Builder X есть отказался отремонтировать ваш дом или проигнорировал ваши жалобы. Он знает вас вести тяжелую судебную тяжбу, что шансы на его пользу в любом судебный процесс. Отказавшись от ремонта, он, по сути, сказал: «Сью меня. Посмотрим, волнует ли меня «. Вероятно, нет.Если он такой человек, он есть веская причина не волноваться. Давайте посмотрим на шаги, которые вы должны выполнить для достижения надлежащего финансового возмещения в гражданском иске против безответственный строитель или девелопер. Эти шаги идентичны, если строитель застрахован или не застрахован.

• Наймите хорошего юриста . Это не тот адвокат в Рекомендация №4, эксперт по договорам недвижимости. Теперь тебе нужно судебный исполнитель, тот, кто идет в суд. Мы наняли якобы одного из лучшие судебные исполнители в Кливленде.Он много работал над нашим делом, но был часто сбиты с толку тактикой подсудимых и их адвокатов. За два года судебных разбирательств он допустил несколько ошибок, в том числе не полностью готов к дате первого испытания. Все были бы прощены с приличным исходом, конечно, но когда осела пыль, мы нашли мы были вынуждены покинуть наш дом с убытком более 160 000 долларов. Он чувствовал себя плохо о результате, но не так плохо, как мы.

  Каждый истец, теряющий деньги в гражданском деле, желает лучшего юрист.Итак, мы заплатили за то, что считали лучшим, и в итоге расстроенный. Каковы ваши шансы нанять хорошего юриста, адвокат, который будет последовательно поступать правильно и не ошибки? Есть много юристов похуже, чем тот, что был у нас, и нет сомневаюсь во многих лучших.

  Удивительно, но очень немногие поверенные обладают знаниями в этой области. Хотя общее количество неисправных домов по всей стране велико, диапазон возможных дефектов практически бесконечен, охватывая диапазон от Несоответствующий дизайн, дефектные материалы, плохое качество изготовления.в В совокупности ответственность несут тысячи отдельных компаний. Как результат при таком разнообразии ни один адвокат или юридическая фирма не приобретет опыта в бракованная конструкция. Вам повезет найти адвоката с опыт судебных споров по жилой недвижимости.

  Эта ситуация отличается от других основных проблем потребителей, таких как как неисправные автомобили, болезни легких, связанные с асбестом, и силиконовая грудь имплантаты. В этих областях, где могут быть виноваты лишь несколько компаний, несколько юридических фирм получают реальный опыт работы с продуктом и его дефектами.

  Если каждый неисправный дом или кондоминиум был построен только несколькими крупными компаний, преобладание бракованной конструкции будет у потребителя скандал национального масштаба. Конгресс, несомненно, станет вовлеченный. Закон будет принят. Чтобы оставаться в бизнесе, компании должны будут предоставить 10-летнюю гарантию на каждый новый дом. Даже тогда будут ситуации, когда несколько компаний-гигантов будет оспаривать претензии, или домовладелец почувствует себя обманутым предлагаемое поселение.(Это близко к ситуации с новым домом гарантии, в которых преобладают несколько крупных компаний; см. раздел 2.)

  Так как в каждом мегаполисе от десятков до сотен дефектных новых домов, построенных ежегодно, несколько юридических фирм в каждом городе выиграют опыт судебных тяжб против Monolithic Builders Corp. или Gigantic Contractors Inc. У покупателей дефектной конструкции не будет проблем. найти адвоката, опытного в их ситуации.

  Но в жилищном строительстве дело обстоит иначе.Есть тысячи строительных компаний в США, некоторые из них большие, но самые маленькие. В маленькие очень маленькие, буквально один парень, который нанимает кучу субподрядчики. И правила, по которым строится каждый дом, различаются, поэтому контракты, финансирование и местные строительные нормы и правила их своеобразные повороты и повороты, что каждый судебный процесс является новым и проторенный путь для юриста. Результат, особенно когда юрист отсутствие опыта в этой области обязательно разочарует истца.

  Я не антиюрист. Действительно, хороший адвокат может стоить своего на вес золота, когда вы сталкиваетесь с нечестным или безответственным строитель. Но найти подходящего адвоката для дела о бракованном доме — это не так. легкий. И без поверенного лучше, чем не тот поверенный . Неправильно адвокат может забрать ваши деньги и ни к чему не привести, как это тоже случилось много раз. Став жертвой некомпетентного строителя, вы также можете стать жертвой некомпетентного адвоката. Вы должны быть очень осторожны.

  Если у вас есть деньги на судебное разбирательство против вашего застройщика ( большое если), вы можете увеличить свои шансы на успех, усердно ища Мистер или мисс Правый поверенный. Попробуйте найти других жертв покупателя жилья и посмотреть если они были удовлетворены своим судьей. Проведите собеседование минимум с двумя адвокатами перед принятием решения. Задавайте сложные вопросы. Ваш выбор имеет решающее значение один.

• Подать иск . Это легкая часть судебного разбирательства. Кто угодно может подать иск.Строителей постоянно судят. Для них это обычное дело, просто неприятное действие со стороны другого недовольного покупателя дома. Для покупателя дома, с другой стороны, судебный процесс, скорее всего, будет крупным и травмирующее жизненное событие. Люди, конечно, никогда не ожидают подачи иска над домом своей мечты! Как вы увидите, строитель, готовый к судебному преследованию вместо того, чтобы отремонтировать ваш дом, терять очень мало. Вы же, с другой стороны, терять очень много, начиная, конечно, с денег.

  Первый , как истец вы должны доказать свою правоту.Это требует много деньги и время. У вас будут гонорары юриста и экспертов, а также взносы, за которые нужно платить, которые ужасно дороги (минимум 2 доллара США за страницу, а страницы набираются с двойным интервалом удивительно широкие поля). Строителю не нужно доказывать что угодно, но ему нужно только заплатить своему адвокату, чтобы задержать и отказать вам в претензии, действия, которые не стоят больших денег. Истцы всегда тратят больше, чем ответчики по гражданскому делу. (Если строитель застрахован правовой колодец защиты бездонен.Наоборот, страхование компании, похоже, предпочитают платить адвокатам деньги, чтобы отрицать очевидное вместо того, чтобы исследовать и должным образом отремонтировать неисправный дом.)

  Второй , есть вероятность, что у вас есть постоянная работа и в любое время встречи, показания и суд — это время вдали от работы. В строитель, однако, является свободным оператором; он может взять отпуск всякий раз, когда он пожелает, и, вероятно, не теряет деньги, появляясь на встречи и показания.

  Третий , все, что застройщик (или страховая компания) платит за защиту иск не подлежит налогообложению.Твоих затрат нет. Строителю ваш дом — это бизнес. Для вас дом — это ваш дом и личное элемент; расходы на защиту его стоимости не подлежат налогообложению. Вот почему даже незастрахованные строители скорее обратятся в суд, чем исправят крупную дефект в доме на одну семью. Допустим, в вашем доме 30 000 долларов. достоинства дефектов, которые застройщик отказывается исправлять. Вы подаете иск. Если ваши общие расходы на адвокатов и судебных экспертов составляют 25000 долларов, строитель может потратить 1/5 от этой суммы, или 5000 долларов, долларов США, все это налоги франшиза ; его личные расходы (после налоговых вычетов) будут около 3000 долларов.Так что за 3000 долларов он избегает тратить 30000 долларов. Но что о приговоре против него на 30 000 долларов? Если он готов пойти в суд над деньгами, его не беспокоит приговор (см. грамм). Если он беспокоится, он урегулирует дело, не обращаясь в суд.

• Нанять компетентных экспертов, которые могут дать эффективные показания в суде . Не так просто. В нашем случае первый строитель, которого мы наняли в качестве свидетеля-эксперта запутался в своих показаниях накануне дачи показаний и быть исключенным из дела.(Это была ошибка нашего судьи, поскольку строитель не был должным образом подготовлен к сдаче. Этот промах стоило нам задержки в несколько месяцев в рассмотрении дела). Также наш первый инженер-эксперт был сочтен слишком слабым для дачи показаний в суде, поэтому у нас нанять другого инженера, что увеличивало расходы. Вам нужно будет найти людей, которые не только разбираются в вашей проблемной области, но и умеют давать эффективные показания в суде. Такие качественные люди не станут дешево. На подготовку прочного дела к суду рассчитывайте потратить тысячи долларов для экспертов.
• Обратиться в суд . В Кливленде обращение в суд по гражданским делам занимает 1-2 года. костюм, в других городах намного дольше. Как правило, чем больше город, тем больше задержка с привлечением к суду. Во-первых, вы соревнуетесь с сотни других дел по любому делу. Но даже без отставания в наших гражданских судах есть так много способов отложить судебное разбирательство, что это смехотворно. Ответчики могут легко отсрочить на год и более, потребовав болезни, делая фальшивые предложения урегулировать, запрашивая записи, которые не существуют и так далее.А пока в ожидании своего дня в суде, вы продолжаете платить деньги своему адвокату и теряете признание ваш новый дом и любое удовольствие, которое вы ожидали от проживания в нем. В Строитель, конечно, идет отлично.
• Выиграйте справедливым решением . У вас может быть хороший юрист, топ-лётные специалисты, веское дело и все равно получить несправедливое решение. Даже когда истец дело герметично, решения по гражданским спорам обычно не работают преимущество жертвы.Причина проста: в глазах закона Ваша жалоба касается только коммерческой операции. Истцы почти никогда не выходят даже в судебном порядке по коммерческой сделке.

  Закон не меняется независимо от того, покупаете ли вы неисправный тостер, трактор или Новый дом. Что должно быть домом мечты для вас и вашего семья — это просто кучка кирпичей, дерева и раствора в глазах закон. С таким же успехом вы можете жаловаться на склад или сарай. Ты не может возместить судебные издержки или другие деньги, которые вы потратите на рассмотрение дела.Довольно часто люди выигрывают деньги, чтобы починить свой дом, но в конечном итоге тратят как намного или больше на гонорары юристов и экспертов.

  Многие пострадавшие домовладельцы убеждены, что они могут доказать мошенничество в их случай: строитель знал, что он закладывает некачественный фундамент, инспектор знал, что дом неисправен и т. д. В случае мошенничества, По их мнению, они выиграют гораздо больше, чем просто стоимость ремонта. Этот, тоже это фантастика. Мошенничество чрезвычайно сложно доказать в гражданском кейс.Некомпетентность, глупость, недобросовестность — да. Мошенничество, нет. Проверить с ваш адвокат, но, по моему непрофессиональному мнению, судить не стоит (по вашему расход), чтобы попытаться доказать мошенничество. Следующее — из новостной статьи, появилась в Los Angeles Times 5 апреля 1990 года.

  Необычайно ожесточенный иск почти трех десятков домовладельцы в округе Риверсайд против [————] Home Corp. была урегулирована примерно на 5,5 миллиона долларов …

  Костюм 34 домовладельцев в Риверсайд и Корона поручил гигантской девелоперской компании прикрыть ошибочные методы строительства, которые привели к второму этажу полы провисать и с погашением строительного инспектора с подарками.[Компания] отвергла обвинения.

  Кристофер П. Руис, поверенный домовладельцев, сказал, что большинство из 34 семей «рады, что они наконец смог оставить это позади «… [Он] сказал некоторые из его клиенты хотели попытаться доказать [свои] утверждения в корт. «Для общего блага группы они выбрали принять урегулирование «, — сказал Руиз.

  … стороны были недовольны признанием под присягой заявления [инспектора] города Риверсайд, что он одобрил многие дома без осматривая их, и что он принял спиртное и строительные материалы в подарок от [компании].

  [Инспектор] отрицал, что подарки представляли собой взятка.

  После тщательного расследования [округа] Риверсайд Окружной прокурор сказал, что не хватило доказательства, требующие судебного преследования по делу.

  Я не знаю, во сколько это поселение стоило домовладельцев из собственного кармана, но я считаю, что они приняли правильное решение, избегая суда. Мое общее впечатление от разбросанных по всему миру дел страны, плюс разговоры с поверенными в том, что если местный окружной прокурор не думает, что существует достаточно доказательств для расследования дела о мошенничестве, у вас есть мало шансов на прибыль, преследуя мошенничество в гражданском суде.Всегда обсуждайте такие проблемы, конечно, с вашим адвокатом, но не упускайте из виду должны быть вашими основными целями: отремонтировать дом, окупить как можно больше Ваши потери посильны и положат конец кошмару.

• Выиграть апелляцию . Допустим, вы предстали перед судом и получили справедливое решение, то есть тот, который справедливо компенсирует вам ремонт дома и ваши затраты. Если строитель застрахован, ожидайте апелляции защиты. Обращение в суд высшей инстанции обычно означает задержку еще на год или два плюс еще тысячи на судебные издержки.
• Получить судебное решение . Если вы допустили ошибку, подав судебный иск против незастрахованный строитель, ваши шансы на получение судебного решения близки к нуль. Незастрахованные строители позволяют подавать в суд на себя, потому что они этого не делают. намерены оплатить любое судебное решение. Это легко сделать, объявив о банкротстве. Банкротство невероятно распространено среди самозанятых домовладельцев, которые часто строят каждый дом под новую «корпорацию». Когда на эту корпорацию подали в суд, и она обанкротилась. Забудьте о личных активах на имя застройщика.Строитель, который позволяет судить себя путь к суду, скорее всего, не будет иметь личного имущества. Активы будут в его имя жены, либо в каком-то трасте, либо спрятано на Каймановых островах. Вы будете придется потратить еще тысячи долларов, чтобы найти скрытые активы. И даже тогда ваши шансы на сбор будут близки к нулю.

  Если строитель застрахован, вы получите судебное решение от страховщик, если дело не будет обжаловано повторно. Иногда случаи подавал апелляцию в верховный суд штата.Скажем, вы выиграли, наконец, после того, как все обращения исчерпаны. Страховая компания платит выкл, но что вы получите? К тому моменту не так много. После испытания и одного или две апелляции, вы будете шокированы, узнав, что судебные издержки и расходы съели как минимум половину или больше награды. Если вы не один из редкие люди, подающие апелляцию и получившие компенсацию (денег за боль и страдания), скорее всего, вы не получите достаточно, чтобы правильно отремонтировать свой дом.

  Очевидно, что правовая система не предназначена для защиты жертв покупатель дома.Строители преуспевают в этой системе, потому что она обычно дешевле. быть поданным в суд, чем признавать ошибки и делать капитальный ремонт (на одном дом, во всяком случае). Никогда не полагайтесь на правовую систему для защиты в гражданское дело. Скорее всего, это вас погубит. Ты должен защищать себя и, по возможности, избегайте суда. Как? Иметь дело только с топфлайт, уважаемые люди. Усердно работайте, чтобы заключить хороший контракт, возлагает особую ответственность. Платите за профессиональных и независимых осмотр на всем протяжении строительства.Арбитражные споры.

  Приготовьтесь к катастрофе, и вы, скорее всего, переедете в хорошо построенный дом, в котором нет проблем.

Рекомендации, содержащиеся в этой главе, перечислены на следующей странице. в табличной форме, в зависимости от того, строите ли вы новый дом или покупка уже построенного. Я понимаю, что они могут показаться очень неприятными, возможно больше, чем думает любой трудолюбивый, не склонный к судебным процессам человек. Их будет непросто реализовать и в сумме можно было бы добавить несколько тысяч долларов к стоимости вашего нового дома.Однако в зависимости от ваши собственные обстоятельства, все они могут не понадобиться.

Цель во всех случаях — просто защитить себя и обеспечить хорошо построенный дом, чтобы не отпугнуть грамотный, честный, ответственный дом строители. К сожалению, вы не узнаете, кто компетентен, честен и ответственный заранее. Учитывая потенциальную добавленную стоимость и ухудшение, если ваш дом построен с дефектами, все, что вы тратите на предотвращать проблемы стоит.

Есть, конечно, одна вменяемая альтернатива.Не связывайтесь с новым дом. Если у вас нет глубоких карманов или специальных знаний о строительство дома, возможно, вам лучше купить подержанный дом. Это уже жил, и нет разработчика, строителя или архитектора, чтобы иметь дело с. Это, конечно, не значит, что проблем не будет, но при по крайней мере, вы не можете быть разочарованы пустыми обещаниями строителя и гарантии.

При покупке любого бывшего в употреблении дома я также рекомендую вам получить три независимых инспекций перед передачей права собственности: одна генеральная инспектор дома, один от инженера-строителя и один от термитов инспектор.Если участок новый, или окружающие дома просто год или два, вы также можете исследовать землю, чтобы убедиться, что вы не покупаете на ядовитой свалке. В любом случае вы непременно хотите избежать проблем, которые часто встречаются при новом строительстве.

Вполне возможно, что кто-то, купивший новый дом, нашел его быть бракованным, сейчас пытается продать дом через год или около того без надлежащее раскрытие информации (приняв решение по понятным причинам не бороться с судебная тяжба со строителем).Многие штаты рассматривают возможность принятия законов об обязательном раскрытии информации; какой бы ни была политика вашего штата или сообщества в отношении раскрытия дефектов, никогда нельзя быть слишком осторожным.

Если вы найдете подержанный дом, который вам нравится, цена подходящая, и все проверки удовлетворительные, покупайте!

покупка нового дома или квартиры уже построенной