Вы имеете дом с тремя спальнями и одну из комнат сдаете в аренду. Если вы арендуете эту комнату на 95 дней в году, ее использование составляет около 26% (95/365). Поскольку вы арендовали только треть своего дома на 26% годовых, вы можете вычесть только 8.67% расходов, связанных со всем вашим домом (например, проценты по ипотеке).

Если расходы, связанные со всем вашим домом, составляют 15 000 долларов, вы можете вычесть только 1300 долларов (8,67% x 15 000 долларов). Однако любые прямые расходы на аренду, такие как плата за рекламу, вычитаются на 100%.

Последствия рассмотрения вашей краткосрочной аренды как ночлега и завтрака

Как правило, ваша краткосрочная аренда указывается как пассивная аренда в Приложении E вашей налоговой декларации, если вы не оказываете «существенные услуги» своим гостям.

Основные услуги включают услуги, предоставляемые в отеле или отеле типа «постель и завтрак», такие как обеспечение питания, ежедневная уборка, услуги горничной, организация поездок, транспортных средств или велосипедов, а также другие услуги, обычно предоставляемые в отеле.

Обратите внимание, что простое предоставление легких удобств, таких как мыло или полотенца, вряд ли вырастет до уровня «существенных услуг», потому что оно не составляет 10-15% от общей арендной платы, оплачиваемой вашим гостем.

Однако, если вы действительно предоставляете своим гостям существенные услуги, ваша краткосрочная аренда больше не считается пассивной арендой.Вместо этого, это считается действующим бизнесом, о котором сообщается в Приложении C, и он облагается налогом на самозанятость в размере 15,3% сверх ваших обычных налоговых обязательств.

Узнайте больше о вычетах по налогу на арендуемую недвижимость:

Хотя были предприняты разумные усилия для предоставления точной и актуальной информации, мы не гарантируем, что информация, содержащаяся в этом руководстве и предоставляемая через него, является на 100% точной, полной и безошибочной.Мы не несем ответственности за любые ошибки или упущения в этом руководстве.

Как определить налоги на доход от аренды

Адам Льюрс днем ​​пишет, а ночью любит читать. Он специализируется в основном на написании статей о финансах и увлекается недвижимостью, сделками с кредитными картами и инвестированием.

Размышляя о том, сколько налогов необходимо уплатить с арендуемой собственности, новый инвестор быстро обращается к налоговым обязательствам и отчетности после закрытия.На самом деле нет ничего пассивного в налоговом плане при получении пассивного дохода от сдачи в аренду собственности. Вам нужно будет заранее позаботиться о налоговых вычетах и ​​льготах, доступных для владельцев недвижимости.

Важно выяснить, как правильно распоряжаться налогооблагаемым доходом от аренды в течение первого года работы инвестором. Хорошая новость заключается в том, что после первой подачи заявки становится намного проще! Давайте разберем основные вопросы об уплате налога на доход от аренды.

Да. Короткий ответ заключается в том, что вы платите подоходный налог с арендной собственности. Как облагается налогом доход от аренды? Ваши налоговые обязательства фактически зависят от того, как используется недвижимость. IRS использует эти три категории:

● A Не облагаемая налогом аренда — это недвижимость, которую вы сдаете в аренду максимум на 14 дней в году. Нет необходимости указывать доход от этой собственности в налоговой декларации, если сумма, которую вы взимаете, считается «справедливой рыночной ставкой».«Просто помните, что вам необходимо проживать в этой собственности не менее 15 дней в году, чтобы она соответствовала требованиям.

● личное жилище — это собственность, которую вы лично используете в течение 14 дней или 10 процентов от общего количества дней аренды.

● Арендуемая недвижимость — это недвижимость, которую вы сдаете в аренду как минимум на 15 дней в году. Вам также нужно будет использовать собственность для меньше, чем срок проживания, упомянутый выше.

Имейте в виду, что дни, потраченные на обслуживание ресурса, не учитываются при его использовании.Это освобождение применяется даже в том случае, если вы используете недвижимость «в рекреационных целях», пока находитесь там для проведения ремонтных работ. Это означает, что вы можете свободно наслаждаться своей собственностью, отдыхая на террасе или искупаясь в бассейне, когда вам нужно поработать!

В общих чертах ответ таков: вам нужно будет отчитываться обо всех доходах за любой год, когда вы получаете доход от сдачи в аренду собственности. Да, это применимо даже к доходу, который ваш арендатор выплачивает в течение одного года, который предназначен для покрытия арендной платы в следующем году.

Например, чек арендной платы за январь 2021 года, выданный вам в декабре 2020 года, будет частью вашего дохода от аренды за 2020 год. Вам также нужно будет применить арендную плату за первый месяц и арендную плату за последний месяц за любой налоговый год, в котором вы находитесь, когда вы получите чеков. Правила относительно этого строгие. Фактически, даже чек, который вы не обналичили до нового года, будет засчитан в счет за предыдущий год. Чек, который был помещен в ваш почтовый ящик в декабре 2020 года для покрытия арендной платы за январь 2021 года, должен быть засчитан в доход за 2020 год.

Единственное исключение — залог. Залоговые депозиты не включают , а не в счет налогооблагаемого дохода, если вы намереваетесь вернуть их арендаторам по окончании срока аренды. Арендная плата за первый и последний месяц отличается, потому что это всего лишь ежемесячная арендная плата, которая оплачивается заранее.

Давайте поговорим о фактических цифрах по уплате налога на доход от аренды. Является ли доход от аренды заработанным доходом? Может показаться неожиданным, что доход от аренды фактически облагается налогом как «обычный» доход.Это означает, что ваш общий годовой доход будет определять ставку подоходного налога на арендуемую недвижимость. Существует вероятность того, что вы сможете применить налоговую льготу, которая доступна для квалифицированного дохода от бизнеса (QBI) для владельцев малого бизнеса в соответствии с недавними изменениями в налоговом кодексе. Мы погрузимся в это через мгновение.

При расчете подоходного налога с дохода от сдачи в аренду вам необходимо учитывать все формы дохода, полученного от недвижимости в любой конкретный год.Вот где вам действительно пойдет на пользу хранение отличных чеков. Вот краткое изложение всех источников дохода, которые следует включать в отчет о доходе от аренды:

● Все авансовые арендные платежи вы получаете

● Любая оставшаяся у вас часть гарантийного депозита.

● Любые расходы, оплачиваемые вашими арендаторами, превышающие то, что они обязаны платить (счет за воду, электричество, отопление или уборку снега)

● Любые услуги, полученные от ваших арендаторов в месте оплаты наличными (работа во дворе, обслуживание собственности или услуги по уборке)

Традиционно доход от аренды рассматривался так же, как и обычный доход.Это означало, что вы просто платили ту ставку, которая применялась к вашей сетке, после того, как вы сбросили все стандартные и пассивные доходы. Доход от аренды теперь может рассматриваться так же, как квалифицированный доход от бизнеса (QBI) в , в некоторых случаях . Это означает, что вы имеете право на вычет до 20 процентов вашего QBI. Есть довольно простой способ выяснить, доступна ли вам эта опция. Вам необходимо иметь пороговый уровень налогооблагаемого дохода в размере 157 500 долларов США в качестве одного заявителя. Этот порог увеличивается до 315 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете документы совместно.

IRS также требует, чтобы ваша недвижимость соответствовала критериям торговли или бизнеса, прежде чем вы сможете претендовать на вычет QBI. Это означает, что вам нужно будет тратить не менее 250 часов в год, работая над своим «имущественным» бизнесом, чтобы получить этот вычет. Что немного усложняет ситуацию, так это то, что часы, которые вы тратите на дорогу или остановки, чтобы «проверить» состояние своей собственности, не будут применяться к этим 250 часам. Переходим к отчислениям!

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости почти никогда не должны платить налог с полной арендной платы, полученной в любом отдельно взятом году.Фактически вы можете вычесть стоимость допустимых расходов, связанных с содержанием арендуемой собственности. Это может резко снизить вашу налоговую нагрузку. Вот общие допустимые вычеты при аренде недвижимости:

● Расходы на рекламу недвижимости

● Платежи управляющему недвижимостью

● Налоги на недвижимость

● Страховые расходы

● Затраты на борьбу с вредителями

● Расходы на уборку и содержание объекта

● Юридические и профессиональные гонорары, связанные с владением недвижимостью

● Сборы ТСЖ или кондоминиума

● Затраты на определенные материалы, расходные материалы, ремонт и техническое обслуживание, используемые для поддержания вашего имущества в хорошем рабочем состоянии

● Коммунальные услуги

● Расходы, связанные с содержанием офиса

● Амортизация

IRS довольно щедро относится к вычетам за арендуемую недвижимость.Однако единственное, что вы не можете вычесть, — это стоимость капитального ремонта. Это означает, что деньги, которые вы потратите на пристройку или отделку подвала, не помогут вам во время уплаты налогов.

Мы также должны на мгновение обратить внимание на снижение курса. Амортизация на самом деле является вычетом за много лет владения арендуемой недвижимостью. Амортизация предполагает, что собственность потеряет стоимость из-за износа или повреждения.

Важно увидеть, насколько ваши вычеты уменьшат ваше налоговое бремя.Давайте посмотрим на реальный пример того, как рассчитать налог на доход от аренды. Вот краткое изложение чисел, которые можно использовать в калькуляторе налога на арендную собственность, используя вымышленную недвижимость:

● Вы приобрели дом за 200 000 долларов в 2019 году

● Вы можете взимать с арендатора 1500 долларов в месяц

● Ваш годовой доход составляет 18 000 долларов за полный год

Выяснение того, как рассчитать доход от сдачи в аренду собственности, — лишь часть общей картины. Не менее важно посмотреть на свои расходы.Вот краткая информация о расходах на недвижимость:

● 1300 долларов страховки

● 2000 долларов на управление недвижимостью

● 3000 долларов США по налогам на недвижимость

● Прочие вычитаемые расходы на сумму 1 000 долларов

Сумма ваших вычитаемых расходов здесь составляет 7300 долларов. Мы также скажем, что стоимость вашей покупки на 200 000 долларов составляет 125 000 долларов. Вам нужно разделить это на стандартные 27,5 лет, используемые для амортизации, чтобы получить значение амортизации за год. Этот конкретный дом стоимостью 200000 долларов принесет вам ежегодные расходы на амортизацию в размере 4545 долларов.Имейте в виду, что все цифры здесь предполагают, что ваш дом для сдачи в аренду полностью доступен и сдается в течение всех 12 месяцев в году. Однако ваша амортизация также будет оставаться в силе до тех пор, пока дом может быть сдан в аренду на .

Вы вычтите 11 845 долларов вычитаемых расходов и амортизации из 18 000 долларов дохода, чтобы получить всего 6 155 долларов налогооблагаемого дохода. Ваша налоговая категория будет определять фактическую налоговую ставку.

У вас могут возникнуть вопросы о том, как рассчитать налог на доход от аренды, если ваша недвижимость сдается не все время.Платите ли вы налог с дохода от аренды, зависит от , почему ваша недвижимость не сдается на постоянной основе. Важно знать, что вы можете полностью отказаться от возмещения за любой год, в течение которого ваша недвижимость, сдаваемая в аренду на полный рабочий день, доступна для сдачи в аренду на полные 12 месяцев.

Другими словами, вас не накажут, если вы просто не сможете найти подходящего арендатора для переезда в ожидающую собственность. Единственное, что вы никогда не сможете вычесть, — это потерю дохода из-за отсутствия арендаторов. К сожалению, IRS не предоставит вам перерыв, если у вас возникнут проблемы с поиском кого-нибудь для переезда.Пассивные убытки «приостанавливаются», если у вас нет компенсирующего пассивного дохода.

Мы уже рассматривали концепцию беспошлинной аренды ранее. Вам просто не нужно беспокоиться о заявлении о доходе, если вы арендуете недвижимость по справедливой рыночной цене менее чем на 14 дней в году. Мы также вкратце рассмотрели личную собственность. О личной собственности важно знать, что вы не можете вычесть убытки из своего личного дохода, если вам случится потратить больше денег, чем вы зарабатываете на аренде этой собственности.

Вам, вероятно, будет больше интересно узнать, что произойдет, если вы не снимаете недвижимость на полный рабочий день все времени. Хорошей новостью является то, что вы можете получать амортизационные отчисления, пока ваша недвижимость готова к приему арендаторов. Более того, вы можете требовать тех же вычетов за свободную аренду, что и если бы у вас были арендаторы. IRS потребует от вас сократить заявленные расходы, если вы тратите какое-то время на использование арендуемой собственности по личным причинам.Помните, что это не в счет времени, которое вы проводите дома, делая ремонт. Однако вам нужно разделить количество дней, в течение которых недвижимость была доступна для сдачи в аренду, на количество дней, в течение которых вы ее использовали по личным причинам, чтобы определить процент расходов, которые нужно вычесть.

Настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами налогового специалиста по крайней мере в течение первого года владения арендуемой недвижимостью.Это просто лучший способ убедиться, что вы сможете воспользоваться огромными преимуществами, доступными для легального снижения ставки налога на доход от аренды. Конечно, по-прежнему важно иметь общее представление о том, как отражать арендную деятельность в налоговой декларации.

Физическое лицо, которое владеет и арендует недвижимость, будет сообщать обо всех доходах и вычетах по этой собственности, используя Приложение E: Форма дополнительных доходов и убытков. Это рабочий лист, который вы будете использовать для расчета всех доходов и убытков для вашей собственности.Затем вы перенесете эту информацию в свою индивидуальную форму 1040. На самом деле существует отдельный лист для вашего отказа. Для этого воспользуйтесь формой 4562: Износ и амортизация.

Владельцы недвижимости должны иметь привычку документировать все расходы, связанные с арендой собственности. Лучше сэкономить слишком много, чем потерять вычет. Вот записи, которые необходимо вести:

● Распределение расходов по каждой единице

● Записи всех входящих и исходящих чеков

● Квитанции на продукты, используемые для уборки или обслуживания собственности

● Записи пробега для посещений объектов недвижимости

● Копии всех договоров аренды

● Копии счетов-фактур на страховые и ипотечные платежи

● Копии счетов за все работы по техническому обслуживанию, выполненные на участке

● Подтверждение уплаты налога на имущество

Суть в том, что вы захотите создавать и вести учет каждый раз, когда деньги поступают или покидают ваши руки по любой причине.Хранение всех записей в одном месте избавит вас от многих проблем при уплате налогов. Не забывайте, что не следует уничтожать свои записи только потому, что вы подали налоговую декларацию за год. Все записи, хранящиеся для налоговых целей, должны датироваться не менее шести лет. Многие инвесторы в недвижимость фактически хранят эти записи бессрочно.

Налоговая ситуация довольно проста, когда вы сдаете свою недвижимость в аренду каждый месяц и получаете доход.Однако может наступить время, когда вы почувствуете, что продать свою собственность — правильно. Это может создать совершенно новый налоговый сценарий. К счастью, есть несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы избежать налогового удара при продаже. Давайте поговорим о том, за чем вам нужно будет следить.

Большой валун, который нависает над головой при продаже арендуемой собственности, — это налог на прирост капитала. IRS требует, чтобы вы платили налоги с прибыли, которую вы получаете при продаже недвижимости. Ставка долгосрочного прироста капитала на 2020 год составляет 15 процентов для любого, чей налогооблагаемый доход составляет от 78 750 до 488 850 долларов.Ставка вырастет до 20 процентов, если ваш доход превышает 488 851 доллар.

Есть ли способ обойти налог на прирост капитала? Да, некоторые сообразительные инвесторы в недвижимость могут отказаться от собственности, не теряя от 15 до 20 процентов прибыли, которую они получают. Самое простое решение — просто приобрести другую арендуемую недвижимость. Раздел 1031 налогового кодекса фактически позволяет вам отложить или пропустить налоги на прирост капитала, если вы приобретаете аналогичную недвижимость при продаже существующей арендной платы. Более того, вы можете продолжать использовать 1031 биржу бессрочно, чтобы не платить налоги на прирост капитала.Просто имейте в виду, что налоги будут уплачены, если вы в конечном итоге сохраните прибыль, а не реинвестируете.

Вам просто нужно следить за дедлайнами, когда дело касается 1031 биржи. IRS дает вам 45 дней с даты продажи, чтобы идентифицировать вашу собственность на замену. После этого у вас будет 180 дней с момента закрытия для закрытия следующей собственности. Однако вам на самом деле придется закрыться раньше, если окажется, что ваша налоговая декларация должна быть подана до того, как наступит 180-дневное окно!

Есть еще один простой способ избежать налога на прирост капитала.Раздел 121 налогового кодекса позволяет вам избежать налога на прирост капитала, если вы просто превратите арендную плату в свое основное место жительства. Если вы сделаете это таким образом, вы сможете исключить от 250 000 до 500 000 долларов прибыли от продажи вашего основного места жительства. Просто имейте в виду, что вам нужно будет прожить в доме два из пяти лет владения, прежде чем вы сможете воспользоваться этой лазейкой.

И, наконец, налог на возврат амортизационных отчислений. IRS требует, чтобы вы, по сути, требовали того, что вы сэкономили за счет амортизации, в качестве прибыли при продаже арендуемой собственности с целью получения прибыли.Вы должны указывать прибыль от продажи амортизируемого имущества как обычный доход. Возврат амортизации измеряется на основании того, насколько цена продажи актива превышает его скорректированную стоимость. IRS в основном имеет право собирать налоги с любой прибыли, которую вы получаете от собственности, которая ранее использовалась для компенсации вашего налогооблагаемого дохода. Возврат амортизации применяется только в том случае, если вы получаете прибыль при продаже сдаваемой в аренду собственности. Возврат амортизации не применяется, если вы продаете аренду с убытком.

Поначалу выяснение того, как рассчитать налог на доход от аренды, может показаться пугающим. Однако это происходит автоматически, когда вы владеете недвижимостью в течение целого года. Интересно то, что почти все расходы, которые вы вкладываете в эксплуатацию и обслуживание своей собственности, уменьшают ваш подоходный налог с дохода от аренды. Действительно разумно получить некоторую налоговую помощь от бухгалтера в течение первого года работы в качестве владельца недвижимости, чтобы убедиться, что вы соблюдаете правила IRS и получаете максимальные налоговые льготы.

Вы определили арендуемую недвижимость, с которой начнется ваш путь к стабильному доходу и налоговым льготам? Позвольте LendingHome помочь вам завершить сделку с помощью наших гибких вариантов финансирования. Получите свою оценку сегодня!

Отказ от ответственности: Вышеуказанное предоставлено только для информационных целей и не должно рассматриваться как налоговая, сберегательная, финансовая или юридическая консультация. Вся информация, представленная здесь, предназначена только для иллюстративных целей. Все взгляды и мнения, высказанные в этом посте, принадлежат автору.Вам следует обратиться к налоговому специалисту за советом по любому конкретному налоговому вопросу. NMLS ID: 1125207 Условия, конфиденциальность и раскрытие информации. Copyright LendingHome Corporation 2020.

Как избежать уплаты налога при продаже арендуемой недвижимости

Автор: ROS Team 16 июля 2021 г.

Аренда недвижимости — отличный способ заработать пассивный доход. По мере того, как вы создаете свой портфель инвестиционной недвижимости, вы можете начать жить за счет дохода от аренды. Недвижимость также вносит большой вклад в национальный доход за счет налогов на недвижимость, взимаемых местными органами власти и правительствами штатов.Поскольку на самом деле нет способа избежать уплаты налога, может быть полезно узнать, как вместо этого компенсировать налогооблагаемую сумму.

Налоги, начисленные при продаже арендуемой недвижимости

Продажа недвижимости в аренду отличается от продажи основного места жительства; одно из основных различий заключается в том, как облагается налогом выручка от продажи. Когда основное жилье продается, оно не облагается налогом до определенного денежного порога. За пределами этого порога начисляются налоги. Это немного усложняется при продаже инвестиционной собственности, так как вы должны учитывать налоги на прирост капитала и амортизацию.

Налог на прирост капитала. Фактор, в течение которого недвижимость находится в вашем инвестиционном портфеле. Существует два типа прироста капитала, каждый из которых облагается налогом по-разному. Это краткосрочный и долгосрочный прирост капитала.

Краткосрочная прибыль от прироста капитала: Этот налог взимается, если вы владеете арендуемой недвижимостью менее года. Он работает аналогично обычному налогу на недвижимость, когда вы платите обычный подоходный налог для своей группы доходов.

Прирост долгосрочного капитала: Этот налог взимается, если вы владеете недвижимостью более года.Прибыль от долгосрочного владения недвижимостью предоставляется по более выгодной налоговой ставке.

Еще один налог, который вам придется заплатить при продаже арендуемого имущества, — это возврат амортизации. Вы можете списать амортизацию как расходы, пока вы владеете недвижимостью. Но когда вы продадите, вам придется вернуть эти деньги.

Например: Если вы владели арендуемой недвижимостью в течение десяти лет и ежегодно списывали 4000 долларов на амортизацию. После продажи недвижимости вы должны будете заплатить 40 000 долларов по налогу на возмещение амортизации.

Продажа арендуемой собственности и избежание налоговых упущений

1) Раздел Кодекса IRS 1031

Раздел 1031 налогового кодекса позволяет инвесторам обменивать недвижимое имущество, принадлежащее для инвестиционных целей, на другое имущество без уплаты налогов. Это означает, что если вы продадите одну инвестиционную недвижимость, чтобы купить аналогичную инвестиционную недвижимость, не будет ни прибыли, ни убытка. Таким образом, налог не будет уплачен до тех пор, пока новая недвижимость не будет продана.

Налоговый кодекс не учитывает налог на прирост капитала во всех случаях.Например, это не сработает, если вы хотите обменять недвижимость в США на недвижимость в другой стране. Кроме того, Раздел 1031 позволяет избежать уплаты налогов на прирост капитала в отношении собственности, предназначенной для личного пользования.

Кроме того, если вы обмениваете собственность и пользуетесь положениями Раздела 1031, но в конечном итоге продаете собственность в течение двух лет, с вас будет взиматься налог на прирост капитала. Если вы планируете обменять недвижимость в соответствии с разделом 1031, вам придется хранить это имущество не менее двух лет. Вы по-прежнему будете нести ответственность за уплату любых налогов на недвижимость, которую вы хотите продать, эти налоги будут перенесены на недавно приобретенную недвижимость. .

Чтобы воспользоваться разделом 1031 Кодекса, вам необходимо подать форму 8824 вместе с вашей федеральной налоговой декларацией за налоговый год, в течение которого была проведена продажа.

Условия раздела об отсрочке налогообложения 1031

Чтобы воспользоваться преимуществами, предлагаемыми в разделе 1031, должны быть выполнены следующие условия:

• Свойства должны быть однотипными, то есть они могут различаться по классу или качеству, но должны быть одинаковыми по своей природе или характеру.
• Приобретаемая недвижимость должна быть приобретена в инвестиционных или коммерческих целях.
• В течение 45 дней с момента приобретения нового имущества продавец должен быть письменно проинформирован о том, что новое имущество будет получено в обмен на существующее имущество.
• Обмен аналогичной собственности должен быть завершен в течение 180 дней после передачи собственности или до установленного срока налогового крайнего срока следующего года, в зависимости от того, что наступит раньше.

2) Сделайте сдаваемую в аренду недвижимость своим основным местом жительства

Еще один способ избежать уплаты налогов — превратить арендуемую недвижимость в основное место жительства.Продажа дома, в котором вы живете, сэкономит вам больше денег на налогах, чем продажа его в качестве сдачи в аренду.

В соответствии с разделом 121 налогового кодекса вы можете исключить до 250 000 долларов прибыли от продажи вашего основного места жительства для одного человека и до 500 000 долларов, если вы являетесь супружеской парой, которая подает вместе.

Чтобы иметь право на этот налоговый вычет, вы должны владеть своим домом не менее пяти лет и проживать в нем не менее двух лет. Однако не обязательно, чтобы эти два года были подряд.Это основная причина, по которой большинство инвесторов превращают арендуемую недвижимость в свое основное жилье.

Как продать сдаваемую в аренду недвижимость

Продать свободный дом относительно просто; вам просто нужно поставить его, зарегистрировать в MLS и ждать потенциальных покупателей. Процесс немного усложняется, когда на участке проживает арендатор.

Если арендатор находится в помесячной аренде, просто сообщите своему арендатору письменное уведомление и попросите его съехать по окончании месяца.Если они не переедут, вы можете начать процесс выселения.

Иногда домовладельцы добавляют в договор аренды пункт о расторжении. В нем говорится, что договор аренды может быть расторгнут при определенных обстоятельствах, таких как нарушение условий аренды. Если имуществу нанесен значительный ущерб или домовладелец должен продать его. Но все усложняется, когда арендаторы имеют долгосрочные договоры аренды без таких пунктов.

Арендаторы имеют право жить в собственности, если нет оговорки о прекращении, пока они платят арендную плату и соблюдают правила аренды.Лучше всего дождаться окончания срока аренды, прежде чем просить их переехать. Или, если вы должны заплатить и не можете позволить себе ждать, вам придется заключить какое-то соглашение с арендатором, по которому вы платите им за выселение. Определенной суммы нет, но, как правило, вам следует предложить оплатить их стоимость переезда или внести залог при новой аренде.

Или, если вашему арендатору нравится ваш дом и, возможно, он захочет его купить, возможно, стоит потратить время, чтобы предложить ему возможность сдать его в аренду в собственность.

Заключение

Знание своего конца игры, безусловно, дает вам преимущество перед типичным инвестором. Если у вас есть стратегия заранее, вы можете выполнить план по уплате любых налогов, которые могут быть начислены в результате продажи вашей собственности.

Вы также никогда не знаете, придется ли вам жить в доме, который изначально был куплен для сдачи в аренду. Вы можете диверсифицировать свой инвестиционный портфель, чтобы сочетать свои убытки с любой прибылью, полученной от продажи инвестиционной собственности.Что бы вы ни выбрали в своих интересах, по крайней мере, теперь вы знаете, что у вас есть.

3 способа использования арендной платы в качестве налогового вычета

Рента как налоговый вычет является одним из наиболее часто неправильно понимаемых списаний деловых расходов. Меня постоянно спрашивают об этом фрилансеры или владельцы бизнеса. Будь то аренда квартиры или офиса, в котором вы живете или работаете, аренда, вероятно, станет одной из самых больших возможностей для вычета налогов.

Максимальное увеличение вычетов из налоговой декларации при соблюдении правил IRS так важно для того, чтобы быть прибыльным фрилансером.

Если вы задаетесь тем же вопросом, вам не нужно решать его в одиночку! Ознакомьтесь с 3 способами, которыми владельцы бизнеса могут использовать арендную плату в качестве налогового вычета.

1. Возьмите вычет из домашнего офиса

Учет из домашнего офиса является обычным источником списания налогов для многих фрилансеров. Этот вычет просто означает списание части вашего дома как деловых расходов.

IRS выделяет два требования к вашему домашнему офису или рабочему месту, чтобы считаться вычетом:

1. Он должен регулярно и исключительно использоваться в рабочих целях.
2. Это должно быть основное место вашего бизнеса

Чтобы рассчитать вычет из домашнего офиса, вы должны разделить квадратные метры домашнего офиса (или рабочего пространства) на квадратные метры всего вашего дома. Затем вы будете использовать этот процент для выплаты вашей ежемесячной арендной платы и любых других квалифицированных расходов на жилье. Итак, если мой офис составляет 100 кв. Футов, а мой дом — 1000 кв. Футов, мой домашний офис составляет 10% от всего моего дома. Я применю этот процент к моей арендной плате в размере 1500 долларов в месяц и получу вычет в размере 150 долларов в месяц (или 1800 долларов в год).

Вуаля — у вас есть здоровый налоговый вычет на расходы, которые вы уже понесли. Беспроигрышный вариант!

Один часто задаваемый вопрос: «Если я использую угол своей спальни в качестве домашнего офиса, могу ли я вычесть это, поскольку это не отдельная комната?»

Ответ: ДА, если он соответствует двум требованиям, вы можете измерить квадратные метры этого угла и вычесть их так же, как в домашнем офисе.

Как видите, расчет вычета из домашнего офиса требует времени и документации.При этом IRS дает тем, кто хочет вычет, но не хочет хлопот, выход — упрощенный вычет для домашнего офиса.

Если вы не хотите прилагать усилия для ведения подробного учета для обычного метода, вы можете вместо этого использовать упрощенный метод, чтобы быстро рассчитать вычет из домашнего офиса.

Используя упрощенный метод, вы можете вычесть 5 долларов за каждый квадратный фут вашего домашнего офиса или рабочего места. В большинстве случаев этот упрощенный вычет не даст вам такого крупного налогового вычета, как истинный расчет (посмотрите нашу упрощенную и фактическую разбивку на уровне сценария).

2. Аренда выделенного офисного помещения

Когда вы арендуете выделенное офисное помещение, вы можете полностью вычесть любую уплаченную арендную плату. В этом случае вы также не сможете использовать вычет из домашнего офиса.

Функционирует аналогично аренде коворкинга.

Оплата аренды коворкинга может быть полностью вычтена из коммерческих расходов. Однако имейте в виду, что если вы используете свое рабочее место в качестве вычета, вы также не можете использовать вычет из домашнего офиса.Никакого двойного окунания!

Если вы арендуете коворкинг на полгода, а вторую половину года работаете из дома, вы можете вычесть из домашнего офиса ту часть времени, которую вы потратили на ведение дел из дома. Просто не забудьте вести подробные записи на случай, если наши милые друзья из IRS будут сомневаться в этом!

При этом гораздо более вероятно, что арендная плата, которую вы платите за выделенное офисное помещение, будет намного выше, чем вычет из домашнего офиса.Например, если вы платите 500 долларов в месяц за аренду выделенного офиса, ваш налоговый вычет составит 6000 долларов в год. Это большая налоговая экономия, чем приведенный выше пример вычета домашнего офиса в размере 1800 долларов в год.

3. Аренда жилья на короткий срок

Аренда жилья на короткий срок через Airbnb или VRBO — обычное дело для многих фрилансеров, считающих себя «цифровыми кочевниками». Эти дома для отпуска могут служить вашим домом на какое-то время, и вы будете работать оттуда так же, как и в любом другом доме.

Можно привести доводы в пользу того, что вы можете вычесть свое рабочее место в краткосрочной аренде дома почти так же, как вы можете вычесть свой домашний офис. Однако IRS не выпустило подробных указаний по этому поводу.

Если вы собираетесь использовать часть арендуемого вами загородного дома, важно оставаться организованным и вести подробную документацию, подтверждающую вашу позицию. Вещи, которые вы хотите сохранить в документации, следующие:

1. Цена каждой аренды
2. Площадь каждой аренды
3. Площадь выделенного рабочего места в каждой арендуемой площади
   

Вероятно, если вы часто перемещаетесь ( как цифровой кочевник) поддерживать свою позицию будет намного сложнее, чем если бы вы работали где-то по 3-6 месяцев, а потом переезжали в другую квартиру или снимали.

Если вы путешествуете по работе, вы просто воспользуетесь вычетом из командировочных.

Списание арендной платы в качестве вычета налога!

Использование арендной платы в качестве налогового вычета, вероятно, является одним из самых больших вычетов, которые вы можете сделать как фрилансер или индивидуальный предприниматель. Вам не обязательно быть домовладельцем, чтобы воспользоваться списаниями в своей жилой зоне. Как и в случае с любым налоговым вычетом, важно оставаться организованным в течение всего года. Воспользуйтесь системой отслеживания расходов Keeper Tax, которая поможет вам сохранить больше ваших с трудом заработанных денег.

Остерегайтесь налоговых затрат на превращение вашего основного дома в арендуемую недвижимость

После финансового спада и кризиса недвижимости в 2007–2009 годах жилая недвижимость во многих частях страны значительно выросла в цене. Это повышение создало дополнительные соображения для домовладельцев, решающих, хотят ли они продать существующую недвижимость или преобразовать ее в аренду.

Арендуемая недвижимость облагается налогом не так, как налог на частное жилье.В некоторых случаях это может вызвать соблазн переехать в существующую арендуемую недвижимость на несколько лет, чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль от продажи.

Домовладельцы также должны помнить об обратном — как решение превратить основной дом в арендуемую может быть плохим налоговым ходом.

Налоговые льготы при продаже личного жилья

С 1997 года домовладельцы могут использовать исключение по Разделу 121, чтобы исключить до 250 000 долларов прибыли от налогообложения (500 000 долларов при совместной регистрации в браке) при продаже собственности.Чтобы соответствовать требованиям, налогоплательщик должен владеть и использовать недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из последних пяти лет. Примечательно, что эти два года не обязательно должны быть самыми последними двумя годами. Налогоплательщик может проживать в собственности с 2017–2019 годов, а затем продать недвижимость в 2021 году и по-прежнему соответствовать требованиям.

Пример 1: Джолин и Макс приобрели свой дом в июне 2011 года за 400 000 долларов. Они продаются в июне 2021 года за 850000 долларов. Поскольку их общая прибыль составляет менее 500 000 долларов, ни одна из этих доходов не должна отражаться в качестве налогооблагаемого дохода при продаже своей собственности.

Пример 2: Люк и Дженни купили дом в июне 2011 года за 400 000 долларов. Они продаются в июне 2021 года за 1050 000 долларов. Поскольку их прибыль составляет 650 000 долларов, им нужно будет включить 150 000 долларов сверх исключения 500 000 долларов в свой доход. Эти 150 000 долларов будут облагаться налогом по ставке долгосрочного прироста капитала. (ПРИМЕЧАНИЕ : Если Люк и Дженни выполнили значительный ремонт, эти затраты потенциально могут быть добавлены к покупной цене 400 000 долларов США, уменьшая налогооблагаемую прибыль.)

Понимание налоговых последствий превращения вашего основного дома в арендуемую недвижимость

Принимая решение о переезде в новый дом, домовладельцы часто имеют два варианта в отношении своей существующей собственности: они могут продать ее или превратить в арендуемую. В то время как превращение в основное место жительства может предложить привлекательность получения ежемесячного дохода от аренды, превращение вашего дома в арендуемую недвижимость может иметь значительный налоговый удар, если вы решите продать.

Пример 3: Джолин и Макс из Примера 1 в июне 2021 года решают превратить свой дом в аренду, а не продать. Через 2 года они решают, что не будут арендодателями, и продают недвижимость в июне 2023 года за 850 000 долларов. Поскольку они жили в доме в качестве основного места жительства как минимум два из последних пяти лет, они по-прежнему имеют право на исключение по Разделу 121. Фактически, поскольку период аренды наступил с до , они жили в доме в качестве основного места жительства, им даже не нужно пропорционально распределять прибыль между периодами соответствующего и неквалифицированного использования, как если бы они вернулись в аренду. имущество.Единственный доход, который необходимо сообщать, — это возврат любой амортизации, которая была произведена в течение периода аренды.

Пример 4: Джолин и Макс из Примера 1 в июне 2021 года решают превратить свой дом в аренду, а не продавать. В этом случае они сохраняют ее в качестве арендуемой собственности в течение четырех лет, а затем продают ее в июне 2025 года за 850 000 долларов.

Когда они продали свой дом в июне 2025 года, он использовался в качестве личного жилья только один из последних пяти лет.Они больше не имеют права на исключение по Разделу 121. Вся прибыль в размере 450 000 долларов будет включена в их налогооблагаемый доход. Им также придется вернуть любую амортизацию, которая была получена в течение периода аренды.

Решение Джолин и Макса в Примере 4 сдать дом в аренду на четыре года перед его продажей привело к тому, что налоговый счет на значительно больше, чем у них, если бы они продали его немедленно или если бы они продали его только через несколько лет. сдача недвижимости в аренду.

Возможности планирования для недвижимости, которая была преобразована в арендуемую

Есть несколько возможностей планирования, которые владельцы могут рассмотреть, если они находятся в ситуации Джолин и Макс, описанной в примере 4. К ним относятся:

1. Возвращение в собственность, чтобы снова получить исключение
2. Продолжать сдавать недвижимость в аренду до тех пор, пока не появится право на повышение базовой стоимости
3. Рассмотрим обмен по Разделу 1031 на другую арендуемую недвижимость
4. Продать основное место жительства и купить другое арендуемое имущество

Вернитесь в собственность, чтобы снова получить исключение

Физические лица могут вернуться в арендуемую собственность, чтобы восстановить часть исключения.

Пример 5: Тина и Трой приобрели свой дом в июне 2011 года за 400 000 долларов. В июне 2015 года они превратили его в арендуемую недвижимость. В июне 2019 года они хотят продать дом. Поскольку последние четыре года недвижимость сдавалась в аренду, вся прибыль будет включена в налогооблагаемую прибыль.

Они решают вернуться в свой дом в июне 2019 года и продать его в июне 2021 года за 850000 долларов. Теперь они имеют право на исключение по Разделу 121, потому что это был их основной дом в течение как минимум двух из последних пяти лет.

Когда они продали свой дом в 2021 году, он имел шесть лет квалифицированного использования в качестве личного жилья и четыре года неквалифицированного использования в качестве арендуемой собственности. Прибыль в размере 450 000 долларов будет пропорционально распределена между 450 000 долларов x 60% = 270 000 долларов, из которых можно исключить , и 450 000 долларов x 40% = 180 000 долларов, из которых не может исключить .

Кроме того, вся амортизация , которая была произведена в течение четырех лет в качестве арендуемой собственности, будет включена в налогооблагаемый доход при продаже дома.

Вернувшись в свою арендуемую собственность на два года, Тина и Трой смогли исключить часть, но не всю прибыль, полученную за годы владения имуществом.

Продолжать сдавать недвижимость в аренду до тех пор, пока не будет предоставлено право на повышение стоимости

В настоящее время, когда владелец актива умирает, этот актив получает полное повышение стоимости. Любая прибыль, которая в противном случае могла бы быть включена в налогооблагаемую прибыль, стирается, а основа затрат «сбрасывается», как если бы налогоплательщик приобрел актив в день смерти.

Пример 6: Тина и Трой из примера 5 не возвращаются в дом в 2019 году, а вместо этого продолжают сдавать его в аренду. Они живут в Вашингтоне, и у Троя плохое здоровье. Трой умирает в июне 2021 года, когда арендный дом стоит 850000 долларов.

Тина получает полное повышение стоимости. Сейчас считается, что она купила дом за 850 000 долларов. Если она продаст дом за 850 000 долларов, налогооблагаемый доход не будет, независимо от того, является ли это личным или арендуемым имуществом.

В приведенном выше примере предполагается, что Трой и Тина живут в государстве с общественной собственностью, например, в Вашингтоне (или Калифорнии, Техасе или некоторых других). Если они живут в государстве с общим правом, они, скорее всего, не получат полного увеличения стоимости, описанной выше. Кроме того, владельцы сдаваемой внаем собственности получают повышенную амортизацию в дополнение к приросту капитала, что обеспечивает еще более сильную налоговую выгоду.

Рассмотрите возможность обмена по Разделу 1031 на другое арендуемое имущество

Если налогоплательщик больше не хочет сдавать в аренду свою текущую собственность, но он желает иметь арендуемую собственность, он может отложить налоги с обменом по Разделу 1031 на новую арендуемую собственность.Налогоплательщик может продать одну арендуемую недвижимость, купить новую арендуемую недвижимость и перенести базовую стоимость. Это задержит уплату налогов до тех пор, пока новая аренда не будет продана.

Обмен 1031 представляет собой сложный процесс, требующий работы с брокером, который специализируется на нем. Этот обмен возможен только с арендуемой недвижимостью. Номер не может быть использован с номером для превращения арендуемой собственности в новый первичный дом.

Продать основное место жительства и купить другое арендуемое имущество

Последняя стратегия, которую следует рассмотреть, — вообще обойти проблему.Если налогоплательщик переезжает из основного дома и хочет владеть арендуемой недвижимостью, может быть более эффективным с точки зрения налогообложения продать основное жилье, чем купить другое арендуемое имущество.

Продавая основное место жительства до того, как сдать его в аренду, налогоплательщик может исключить все доходы, не превышающие 250 000 или 500 000 долларов США по исключению Раздела 121. Затем новую арендуемую недвижимость можно будет приобрести и управлять ею с более высокой стоимостью «сброса».