spbbuilding.ru

Земля под таунхаусом: правовые нюансы. | Поселки-Все

Таунхаусы – один из самых популярных форматов загородного жилья. Но при этом и один из самых проблемных. При их строительстве должны соблюдаться ряд жестких условий. Иначе право собственности не оформят, а дом могут снести.
Всего за два года в пригородах Петербурга сформировался рынок таунхаусов – на сегодняшний день продажи идут примерно в 60 проектах. Это более пяти тысяч блок-секций. При этом, что любопытно, в действующем законодательстве понятия «таунхаус» не существует вовсе. Возникает вопрос: а что же мы, собственно, покупаем?

Таунхаус или квартира?
В Градостроительном кодексе Российской Федерации есть понятие «жилой дом блокированной застройки». Это объект высотой не более трех этажей, состоящий из нескольких секций (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи. Стены между блоками не должны иметь окон и дверей. И необходимо наличие выхода из каждого блока на территорию общего пользования. Таково «официальное определение» таунхауса.

Огромное значение имеет юридический статус земельного участка. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки подразделяются на категории, а также виды разрешенного использования. Категорий существует несколько – нас интересуют лишь две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Поскольку таунхаусы – это жилье, они, соответственно, должны возводиться на землях населенных пунктов, при этом вид разрешенного использования может звучать как «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».

Таунхаус, построенный на такой земле, является, по сути, многоквартирным домом. И в свидетельстве о праве собственности блок-секция будет обозначена как «квартира». При этом участок под таунхаусом оформляется в общую долевую собственность. «С учетом последних разъяснений законодательства право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение в объекте. При этом участок должен быть сформирован (поставлен на кадастровый учет. – БН)», – поясняет Софья Соколова, юрист Практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Поскольку юридически безупречный таунхаус – это многоквартирный дом, только блокированного типа, застройщик должен действовать в рамках закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и в частности иметь разрешение на строительство. В противном случае объект является самовольной постройкой и может пойти под снос.

ИЖС – не приговор?
А что если земля, на которой строят таунхаус, относится к населенному пункту, но при этом ее разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство»? Очень часто в СМИ пишут, что таунхаусам на землях ИЖС прямой путь под бульдозер.

Действительно, само слово «индивидуальный» в определении статуса участка говорит о том, что на нем разрешено построить дом на одну семью. Некоторые застройщики, конечно, пытаются лукавить, возводя многосекционный таунхаус якобы на одну большую семью, а потом продавая его части как доли. Но это – дело подсудное.

Между тем оказывается, что построить таунхаус на землях ИЖС можно на вполне законных основаниях. Точнее, несколько индивидуальных блокированных односемейных домов могут быть возведены на прилегающих друг к другу участках. Но при этом должен соблюдаться ряд требований.

«В градостроительных документах населенных пунктов (это Правила землепользования и застройки и Генеральный план) обычно прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Где-то это 6 соток, где-то даже 1,5. Соответственно, именно столько земли – и не соткой меньше – должно находиться под каждым домовладением в таунхаусе», – объясняет Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК “СТАРТ Девелопмент”».

Допустим, у нас есть 12 соток земли. Если минимально допустимый размер участка под застройку – 6 соток, размежевываем и нарезаем его на две половинки и смело строим две секции (то есть дуплекс). Больше уже нельзя – будет нарушено требование градостроительного законодательства. Если же нарезка допускается более мелкая (например 1,5 сотки), то 12 соток можно поделить на восемь участков и построить такое же количество блокированных секций – лишь бы форма исходного надела позволяла (была вытянутой, а не, скажем, квадратной). Как бы то ни было, максимально допустимое число блоков ограничено десятью (см. требования Градостроительного кодекса, рассмотренные в начале статьи).

Каждая блок-секция на землях ИЖС с юридической точки зрения является отдельным жилым домом, с отдельным участком. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано.

По закону – дорого
По пути строительства таунхаусов на землях ИЖС пошли, например, такие компании, как «БТК девелопмент» (поселок таунхаусов Ollila, Курортный район Петербурга), «СТАРТ Девелопмент» (поселок «Золотые ключи», Гатчинский район Ленобласти). Но другие девелоперы не спешат следовать их примеру. Интересно, почему?

Как отмечает Софья Соколова, у таунхаусов, которые строятся как блокированные дома на индивидуальных участках, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, без общих труб – согласно СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

«Подведение отдельных сетей к каждой секции увеличивает себестоимость строительства примерно на 10%», – говорит Елена Шишулина. Кажется, не так уж и много. Но не будем забывать, что застройщикам, возводящим таунхаусы на участках ИЖС, приходится переплачивать не только за коммуникации. Земля с таким юридическим статусом стоит намного дороже, чем участки сельхозназначения, на которых сейчас разворачивается строительство дешевых таунхаусов. Условия конкурентной борьбы получаются неравными.

Сельскохозяйственные таунхаусы
Многие игроки рынка предпочитают строить таунхаусы на землях сельхозназначения с разрешенным использованием «под дачное строительство». Такие участки, конечно, не предназначены ни для строительства коттеджей для постоянного проживания, ни для возведения таунхаусов. Строить на них можно только дачные дома. Однако на практике коттеджное и малоэтажное строительство на «сельхозке» стало повсеместным явлением.

«Учитывая пробелы в законодательстве, можно сказать, что сегодня таунхаус в принципе может быть построен и зарегистрирован на участке, предназначенном для дачного строительства. При этом блок-секции, как и в случае с таунхаусами на земле ИЖС, не должны иметь общих чердаков и подвалов, а коммуникации – заводиться отдельно в каждый блок», – отмечает Софья Соколова.

Регистрируется право собственности на такой объект в декларативном порядке, по «дачной амнистии» (необходимо предоставить только технический паспорт на объект и свидетельство о праве собственности на земельный участок). При этом секции оформляются именно как блокированные дома, а не квартиры.

Поскольку в случае с дачами не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, а госрегистрация осуществляется по декларации, у некоторых застройщиков возникает соблазн построить на сельхозучастке не блокированные дома с отдельными коммуникациями, а один большой таунхаус, зарегистрировать его по «дачной амнистии», а потом продавать доли.

Регистратор видит все
Между тем, по словам директора Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу Даниила Пильдеса, госрегистрация в рамках «дачной амнистии» осуществляется вовсе не вслепую. Специалисты Росреестра проверяют законность строительства разными доступными им способами. «Известен случай, когда застройщик пытался оформить таунхаус как односемейный дом, при этом разместив в интернете рекламу о продаже отдельных помещений. Регистратор без труда нашел эту рекламу и отказал заявителю», – рассказал Даниил Пильдес.

Но даже если секции возводятся и оформляются по правилам, как блокированные дома, покупатель все равно столкнется с некоторыми неудобствами. Прежде всего он должен понимать, что приобретает дачу, а не дом для постоянного проживания. Прописаться в таком таунхаусе получится только через суд – эта процедура дорогая и хлопотная (придется в том числе заказывать недешевую экспертизу, которая покажет, что ваш дом пригоден для постоянного проживания). Да и просто сам факт оформления регистрации не решает вопроса с социальным обслуживанием. Власти не обязаны строить школы и поликлиники за пределами населенного пункта, на сельхозземле.

Кроме того, основания для строительства таунхаусов на таких участках довольно зыбкие. Сегодня власти закрывают глаза на широкомасштабную застройку дачных массивов коттеджами и таунхаусами, предназначенными для постоянного проживания. А девелоперы пользуются лазейками в законодательстве. Но кто знает, как будет развиваться ситуация завтра или послезавтра?

24.12.2013 11:00 | Источник БН.ру

Автор: Алексей Резенков

Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2013/12/24/142260.html

poselki-vse.ru

Особенности правового режима таунхаусов

• Каталог домов

• Квартира
• Спальня
• Кухня
• Столовая
• Гостиная
• Ванная комната, санузел
• Прихожая
• Детская
• Мансарда
• Маленькие комнаты
• Рабочее место
• Гардеробная
• Библиотека
• Декорирование
• Мебель
• Аксессуары
• Загородный дом
• Ландшафт
• Системы хранения
• Коридор
• Уборка

• Фундамент
• Кровля
• Стены
• Окна
• Двери и перегородки
• Потолок
• Балконы и лоджии
• Внутренние конструкции
• Пол
• Водоснабжение и канализация
• Отопление
• Вентиляция и кондиционирование
• Газо- и энергоснабжение
• Освещение
• Сантехническое оборудование
• Безопасность и домашняя автоматика
• Бани, сауны, бассейны
• Строительные материалы
• Отделочные материалы
• Инструменты
• Техника

www.ivd.ru

Таунхаус на ИЖС по закону — Правовед.ru

Здравствуйте!
Константин, конечно же в той ситуации которую Вы описали и суд и указанный Самвел довольно сильно нарушили законодательство в части размещения объектов жилого строительства.

При таких условиях Вы можете обжаловать и судебное решение, по основаниям ст.330 ГПК как существенное нарушение норм материального и процессуального права. Однако, при этом, следует помнить, что у застройщика есть реальный шанс сделать все законно и время играет на него.

В современной ситуации он может попробовать перевести участок из одной категории в другую. В силу ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. 

4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы: 

1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка; 

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц; 

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую 

Cтатья 3. Порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую 

4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:

 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации; 

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. 

Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации

Реально что еще можно сделать, если получится, это от имени покупателя квартиры обратиться в полицию по счт.159 УК. В заявлении указать: купил квартиру, документы не в порядке, теперь соседи грозят судом, застройщик обещал что все будет отлично. Прошу привлечь к ответственности» это самый хороший вариант и там реально может многое получиться.

pravoved.ru

Разрешение на строительство таунхаус

Дата публикации: 16.01.2019

Как грибы после дождя в пригородах появляются малоэтажные дома с несколькими квартирами (блоками), имеющими отдельный выход во двор – таунхаусы. Застройщики, понимая, что на такие дома большой спрос, не всегда задумываются, какой участок подойдёт для стройки, и не торопятся получать разрешение на строительство таунхауса. А ведь построенное без него жилье имеет большой риск попасть под снос.

Обязательные условия для получения разрешения на строительство таунхауса

Застройщику нового таунхауса стоит переживать не только о размере прибыли, которую он получит с продаж новеньких квартир, но и о том, смогут ли спокойно жить счастливые приобретатели, не боясь в одночасье лишиться единственного жилья, а он — своей репутации.

С этой целью для застройки следует тщательно подбирать территорию с категорией «земли населённых пунктов», разрешённым использованием – «для жилищного строительства», «для малоэтажного жилищного строительства», «для блокированной застройки». Строить таунхаусы на землях «для индивидуального жилищного строительства» запрещено. Выполнив это условие, застройщик наполовину решит проблему с получением разрешения на строительство таунхауса.

Разрешение на строительство таунхауса: инструкция по получению.

Разрешение на строительство таунхауса выдают местные органы власти. А это означает, что без подготовки целой груды документов не обойтись. В первую очередь необходимо получить:

• актуальные сведения о земельном участке под таунхаус, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости: статус, разрешенное использование, вид права, адрес, размер и сведения о границах;
• градостроительный план выбранного для строительства таунхауса земельного участка;
• схему расположения таунхауса на земельном участке, с указанием количества блоков и входов в них, а также путей прохода и подъезда к ним;
• сведения о коммуникациях и способах их подключения к строящемуся жилью;
• проект организации строительства таунхауса, с указанием этапов, запланированных работ на каждом из них, и сроков их выполнения;
• экспертизу проекта строительства таунхауса.

Нужно ли обладать глубокими юридическими познаниями, чтобы без проблем получить разрешение на строительство таунхауса?

Чтобы собрать всю информацию, важную для одобрения строительства в виде выдачи разрешения на строительство таунхауса, следует потрудиться и сделать множество запросов в разные инстанции. Для этого нужно знать, где и что запрашивать. В ООО «Земельный юрист» мы:

• запрашиваем кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый план территории и выписку из ЕГРН на земельный участок;
• заказываем ГПЗУ;
• готовим подробную схему с наглядным расположением таунхауса на земельном участке, со сведениями обо всех подключённых коммуникациях, которая войдет в проектную документацию;
• контролируем, чтоб отдельные разделы проектной документации прошли обязательную экспертизу.
• получаем разрешение на строительство.

Если сроки поджимают и время на исходе, позвоните нам, и мы вместе наметим примерную дату получения разрешения на строительство. Спорим, что проблему, подобную вашей, мы уже решали?

zemelniy-urist.ru

Как построить таунхаус на земле ижс

Таунхаус — что это такое, нюансы оформления

Это зависит от застройщика. Согласно с ч.2 ст.49 ГрК РФ секционные блоки в этих зданиях, являясь самостоятельными автономными единицами недвижимости — ещё и части единого объекта. В результате, при схеме соответственно появляется долевая собственность на земельный участок.

Тогда появляется ряд трудностей совместного проживания: невозможность дополнительных построек без разрешения других жителей, при соседи имеют право выкупа в течение месяца. При нарушении этих правил вопрос может решаться в судебном порядке. Если собственность индивидуальная, то приобретаются права полноценного собственника.

Есть ещё вариант постройки дома на арендованной территории.

Всё о таунхаусах

В этом случае на их территории имеется все необходимая инфраструктура: детский сад, магазин, спортклуб, площадки для детских игр и территории для выгула домашних животных, бар-ресторанчик.

Тогда судьба дома при окончании очень шаткая. Так как при покупке таунхауса покупатель приобретает ещё и придомовую территорию, то процесс купли-продажи усложняется оформлением этого земельного участка.

В таунхаусах обычно проживают люди одного социального круга: это существенно облегчит вам процесс адаптации сразу после переезда, а вашим детям – дружбу и учебу в поселке или районе. Также с людьми своего круга проще договориться о дополнительных расходах, например, при разбивке спортплощадки. Читайте также: > Поселки таунхаусов обычно имеют огороженную и охраняемую территорию, а также круглосуточное видеонаблюдение.

Если же собственной охраны нет, жители чаще всего нанимают ее за свои деньги. Наличие собственной приусадебной территории даст вам возможность разбить клумбы или оборудовать детскую площадку для своего малыша, если у вас есть такое желание.

Земли для постройки таунхауса

По проекту очевидно, что он многоквартирный, там есть подъезд, санузел в каждой квартире. Но власти не могут влезать в проект и говорить:

«странный у вас дом какой-то, санузлов одних 20 штук»

. Не ваше дело! Чего хочу то и строю.

После этого дом строится, сдается в эксплуатацию. И немного перестраивается (уже без разрешения), и потом «девелопер» начинает продавать доли в этом доме.

И тут начинаются проблемы. Признаки, которые присущи такому жилищу: предназначено для проживания; не более трёх этажей высотой; состоит из нескольких блоков (не более десяти), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи; блоки имеют одну или несколько общих стен без проёмов с соседним блоком или соседними блоками; строение расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Особенности правового режима таунхаусов

Утверждённая проектная декларация является руководством к действию. Завершение строительства посёлка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которое выдаётся исполнительным комитетом соответствующего муниципального образования. После этого секции таунхауса могут быть выставлены на продажу.С другой стороны, секция танхауса может быть оформлена и как отдельно стоящий .

Максимально разрешённое количество этажей такого дома также равняется трём, а вот размер участка неограничен. В этом случае при оформлении сделки покупателю могут предложить оформлять покупку, например, через заключение договора строительного подряда.

В этом случае не требуется составлять и утверждать проектную декларацию, однако застройщик в этом случае должен крайне ответственно отнестись к планированию посёлка.

Что можно строить на землях ИЖС: дом, баня и другие постройки

Временные переносные конструкции твердой привязки к месту расположения не имеют, поэтому их размещение регулируется исключительно здравым смыслом.В случае невозможности соблюдения норм СНиПов при строительстве гаража, согласуйте место размещения объекта с владельцами соседних участков. Подтвердите согласование с соседями места будущего строительства подписанным актом, составленным в произвольной форме.Размеры гаражной постройки строительными нормами и правилами не регламентируются, поэтому в качестве индикатора, на который нужно ориентироваться при определении площади будущего строения принимается размер автомобиля.Запрещается использование гаражной постройки, возведенной на землях ИЖС, в коммерческих целях.При возведении на участке для ИЖС бани или сауны градостроительное и санитарное законодательство требует соблюдения следующих правил:удаленность от линии размежевания с соседним участком – от 3 м.

Строительство на участках ИЖС: будьте бдительны!

На них также можно возвести строение с указанными выше параметрами или купить готовый дом, но и здесь есть подводные камни.

Эти участки часто находятся не в границах населенных пунктов, а на сельхозземлях, поэтому могут не иметь почтового адреса — значит, будет невозможна прописка. Кроме того, покупая готовый дачный дом, надо уделять больше внимания качеству постройки. На землях ИЖС требований больше, там нужно согласовывать проект, соблюдать строительные и санитарные нормы и правила.

А «дачный» застройщик может сдать объект и возведенный кое-как.

Кроме того, на подобные участки выделяют меньше ресурсов, поэтому если создавать на них капитальные жилые строения, то попросту может не хватить мощностей.

Что касается квартир в домах, построенных на землях ИЖС, здесь у экспертов нет никаких сомнений: данного формата не может быть по определению!

«По закону в подобных домах квартир не может быть в принципе, — уверена В.

Как достроить и оформить свою часть таунхауса одному из собственников, если весь дом строится без разрешения на землях для ИЖС?

Строительство любых объектов капитального строительства, исходя из п. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Такое разрешение не нужно в отношении строительства объектов, указанных в п. 17 указанной статьи. Однако ваш таунхаус не относится к объектам, которые можно строить без разрешения на строительство.

Кроме наличия разрешения на строительство, необходимо учитывать и назначение земельного участка, на котором строительство осуществляется. Каждый земельный участок, согласно статье 7 Земельного Кодекса РФ, имеет свое целевое назначение.

Строить жилье можно только на землях с целевым назначением «земли поселений».

Внутри каждой категории целевого назначения земельные участки подразделяются еще и по виду разрешенного использования. Одним из таких видов и являются земельные участки для ИЖС, на которых можно строить только объекты ИЖС — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (подп. 1 п. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ).

В подп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ содержится понятие жилых домов блокированной застройки. В законе они определяются как жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

То есть, ваш строящийся таунхаус является жилым домом блокированной застройки. Такие дома, согласно Письму Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 № Д23-99, относятся к многоквартирным жилым домам, и на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства.

Для строительства таких домов земельный участок должен иметь такой вид разрешенного использования как «жилищное строительство» или «малоэтажное строительство».

Таким образом, застройщик при строительстве таунхауса должен иметь разрешение на строительство, а само строительство должно вестись на земельном участке, предназначенном для этих целей. Ваш таунхаус строится на земельном участке, не предназначенном для строительства такого объекта, и в случае достройки будет иметь статус самовольной постройки согласно п. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ.

Вы не сможете оформить право собственности на квартиру в вашем «таунхаусе». В случае проверки компетентными органами таунхаус может быть снесен по решению суда, а вас обяжут еще и возместить работы по сносу. В данной ситуации советуем вам отказаться от вложения средств в достройку такого жилого дома, а также не оформлять право собственности на незаконно построенное жилье.

Всё о таунхаусах — юридические хитрости

Причем во втором случае покупателю могут предложить оформить договоры самого разного толка, характерные для этого типа недвижимости, в том числе и договор подряда на строительство. А вот с каким именно юридическим вариантом таунхаусов (набором квартир или набором индивидуальных домов) столкнется конкретный покупатель, зависит от нескольких параметров. Например, от статуса и назначения земель, специфики строительства и способа прокладки коммуникаций, а также от местного законодательства и позиции самого застройщика.

В чем особенности таунхауса, оформляемого как квартира?Если участок, на котором возводятся таунхаусы, относится к землям населенных пунктов и предназначен под малоэтажное строительство (МЖС), дом будет считаться многоквартирным и каждую его секцию соответственно оформят как отдельную квартиру с индивидуальным входом.

Как построить таунхаус?

Вспомнили ощущения? Для… 17.07.2019 16.07.2019 14.07.2019 13.07.2019 ©2014-2016.

rusdolgi.ru

Строительство на участках ИЖС: будьте бдительны!

Земля — ресурс редкий, ее больше не производят, однако проблемы, которые приносит неправильно оформленный или неверно использованный участок, не иссякают. Очень часто неискушенный покупатель начинает разбираться в земельном вопросе, только когда… сносят его дом!

Снести, нельзя помиловать

Снос дома (не только частного, а даже многоквартирного) сегодня сложно назвать редким или из ряда вон выходящим явлением. Опрошенные нами эксперты вспомнили сразу несколько свежих случаев.

«Есть прецедент в Одинцово, где по решению суда снесен жилой дом, незаконно построенный на участке с видом разрешенного использования под ИЖС на средства 58 дольщиков, — вспоминает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». — Буквально на днях завершен снос многоквартирного дома в Вешках (Мытищинский район), также возведенного на участке, пригодном для индивидуального строительства».

«За последнее время в Москве порядка 50–100 подобных домов, не соответствующих техническим нормативам, было снесено. Особенно в этом отношении прославился Ленинский район», — резюмирует Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи».

Дом — это непросто

Так что же разрешено строить на землях ИЖС и по какой причине дом может быть снесен?

Как следует из самого термина «индивидуальное жилищное строительство», участок с назначением ИЖС годится только для возведения частного жилого дома. «Эта категория нормативно отрегулирована достаточно слабо, что вызывает множество вопросов, — говорят юристы компании «Юков, Хренов и партнеры». — В частности, существует проблема определения понятия «индивидуальный жилой дом». Буквально под этим понимается жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи».

В Градостроительном кодексе РФ указано, что объект, построенный на землях ИЖС, должен представлять собой отдельно стоящее здание общей площадью не более 1,5 тыс. кв. м и с количеством этажей не более трех (допустим также четвертый, мансардный этаж).

Особая тема — земли, предназначенные для строительства дач. На них также можно возвести строение с указанными выше параметрами или купить готовый дом, но и здесь есть подводные камни. Эти участки часто находятся не в границах населенных пунктов, а на сельхозземлях, поэтому могут не иметь почтового адреса — значит, будет невозможна прописка. Кроме того, покупая готовый дачный дом, надо уделять больше внимания качеству постройки. На землях ИЖС требований больше, там нужно согласовывать проект, соблюдать строительные и санитарные нормы и правила. А «дачный» застройщик может сдать объект и возведенный кое-как. Кроме того, на подобные участки выделяют меньше ресурсов, поэтому если создавать на них капитальные жилые строения, то попросту может не хватить мощностей.

Что касается квартир в домах, построенных на землях ИЖС, здесь у экспертов нет никаких сомнений: данного формата не может быть по определению! «По закону в подобных домах квартир не может быть в принципе, — уверена В. Баженова. — Здесь продают только доли, оформить покупку, соответственно, можно лишь как долевую собственность. Если строительство ведут на земле, предназначенной под ИЖС и дом продается как многоквартирник, то могут возникнуть сложности. Были случаи, когда жители соседних домов в суде доказывали, что объект, построенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, по сути, многоквартирное здание. И несмотря на то что были соблюдены строительные нормы, снос состоялся».

В связи с этим А. Иванов советует с большим вниманием относиться и к покупке квартир в таунхаусах: «Объекты ИЖС не делятся на квартиры, блоки предназначены только для проживания одной семьи. Существует промежуточная (между объектом ИЖС и многоквартирным домом) категория — дома блокированной застройки (или таунхаусы) с количеством квартир от двух до десяти. Но и такие строения нельзя возводить на землях под ИЖС, их можно строить на участках с видом разрешенного использования «для жилищного строительства».

Очевидно, что создание дома, который по всем прочим параметрам соответствует индивидуальной застройке, но нарезан на квартиры, нарушает норму о проживании одной семьи. Чтобы узаконить такой объект, содольщикам придется доказать, что они родственники. Хотя и это может не убедить суд.

Глядим в оба!

Таким образом, при покупке квартиры в малоэтажном, но многоквартирном здании покупателю нужно обратить внимание на следующие моменты:

— наличие у застройщика разрешения на строительство. Если возводится многоквартирный дом, то и в разрешении должно быть указано — «строительство многоквартирного дома», а не индивидуального;

— необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, в них должны быть отражены категория земли и ее назначение. Многоквартирный дом можно строить только на землях поселений (населенных пунктов) с видом разрешенного использования — «жилое строительство»;

— сам факт продажи квартиры как доли должен насторожить покупателя! Квартиры в строящихся многоквартирных домах должны реализовываться только по закону № 214-ФЗ;

— при низкой стоимости такой квартиры-доли потенциальный покупатель должен насторожиться — это повод для серьезных раздумий.

В целом, конечно, нельзя говорить о том, что любые малоэтажные многоквартирные дома незаконны. Это не так.Дело именно в разрешительной документации на землю и саму стройку. Нужно тщательно ее проверять, а лучше всего привлечь к этому юриста. Сам застройщик не должен скрывать документацию от покупателей.

«Конечно, квартира в малоэтажном доме со всей разрешающей документацией будет стоить в разы дороже, собственно, как любое жилье в близлежащем районе Москвы, но зато покупатель обезопасит себя от высоких и действительно реальных рисков сноса дома, основанных не просто на законодательных нормах, но и на реальной практике», — отмечает В. Баженова.

www.cian.ru