Какая разница между долевой собственностью и совместной собственностью? Как происходит владение, использование и распоряжение долевой собственностью и совместной собственностью?
Долевая собственность или совместная собственность возникают тогда, когда у вещи несколько собственников. В случае долевой собственности, доли долевой собственности владельцев определены и размер принадлежащих им долей долевой собственности выражают долями (идеальной долей). Каждый сособственник может распоряжаться принадлежащей ему идеальной долей находящейся в долевой собственности вещи. Например, в случае если лицу принадлежит 1/3 идеальной доли недвижимости, то он может при желании эту часть долевой собственности отчуждать, передавать в наследство, закладывать или распоряжаться ею иным способом. При продаже доли долевой собственности третьему лицу другие сособственники имеют преимущественное право покупки. Сособственники владеют и используют общую вещь согласно договорённости или по решению большинства.
Совместная собственность – ещё более личное отношение собственности, по сравнению с сособственностью, и она существует только в приведённых в законе случаях. Совместная собственность возникает, например, у супругов, видом имущественных отношений которых является общность имущества в отношении имущества, которое они приобретут на протяжении брака (за исключением полученного путём наследования или дарения), или в отношении обязательств, которые они берут на себя в интересах семьи. Совместная собственность возникает также при наследовании. Для совместной собственности не определён размер долей собственников в совместной вещи. Сделки с совместным имуществом совместные собственники могут производить только сообща.
Как наследуется квартира, находящаяся в совместной собственности
У нас с мамой была квартира в совместной собственности. Мама умерла, я ее единственный наследник.
Нотариус уверяет, что надо выделить долю и только потом наследовать. Но я думаю, он говорит так специально, чтобы получить свою комиссию с этой доли.
Можно ли унаследовать квартиру, не выделяя долю? Как выгоднее с точки зрения расходов на нотариуса и НДФЛ с продажи квартиры?
Нотариус прав: чтобы вы смогли вступить в наследство, надо сначала выделить долю. Расскажу подробнее почему.
Что такое совместная собственность и как она появляется
Имущество может принадлежать одновременно двум или нескольким собственникам — это называется правом общей собственности. Общая собственность может быть общей совместной или общей долевой — зависит от того, выделены доли в имуществе или нет.
По умолчанию общая собственность оформляется как общая долевая. Например, мама и совершеннолетняя дочь покупают квартиру и оформляют ее на двоих — по ½ каждому.
В совместную собственность имущество оформляют только в некоторых случаях, которые предусмотрены законом. Например, члены фермерского хозяйства могут владеть имуществом на праве совместной собственности, если не заключат соглашение, в котором определят другой порядок.
п. 3 ст. 6 закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
Другой, самый распространенный, вариант — совместная собственность супругов. Все имущество, нажитое в браке, принадлежит супругам на праве совместной собственности, если они не заключили брачный договор, где оговорили другие условия. То есть если один из супругов купил квартиру и оформил ее на себя, то она все равно находится в совместной собственности супругов. При условии, что нет брачного договора.
п. 1 ст. 34 СК РФ
Вы не написали, как именно приобрели квартиру. Думаю, что, скорее всего, вы с мамой ее приватизировали. В самом начале приватизации жилья местные власти иногда передавали квартиры гражданам без выделения долей — просто вписывали в договор некорректную формулировку «передать гражданам таким-то квартиру в собственность».Поскольку доли в договоре не были определены, получалось, что жилье передавалось в совместную собственность.
НОВЫЙ КУРС
Как сделать ремонт и не сойти с ума
Разбираемся, как начать и закончить ремонт без переплат: от проекта до приемки
Покажите!Почему нельзя вступить в наследство, пока вы не выделите доли
Нотариус выдает документы по утвержденным законом формам. У свидетельства о праве на наследство тоже есть такая форма. В свидетельстве нотариус указывает объект наследования, а для этого нужны его характеристики, чтобы идентифицировать объект: адрес, метраж и прочее. Если вы не выделите долю, нотариус не сможет описать, что именно вы наследуете.
Приказ Минюста от 30.09.2020 № 226
Вы не можете унаследовать всю квартиру, ведь часть ее и так принадлежит вам. Но вы не можете унаследовать и долю, потому что она не определена правоустанавливающими документами. Поэтому долю сначала необходимо выделить.
Если вы выделите долю, нотариус спокойно выдаст вам свидетельство о праве на наследство по закону на ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. А вторая половина будет принадлежать вам на основании того документа, по которому вы с мамой когда-то приобрели квартиру, и на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе.
Сообщество 17.03.21Как унаследовать половину квартиры, но не кредиты?
Как выделить долю
Чтобы оформить право собственности на долю в совместном имуществе, вам надо обратиться к нотариусу, который ведет наследственное дело. Вы подаете ему заявление, в котором просите выдать вам свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе. Подтвердить, что имущество принадлежало вам и маме совместно, вы сможете документом, на основании которого приобрели квартиру.
Еще нотариус должен выдать вам свидетельство о праве на наследство по закону. Основаниями для возникновения права собственности на целую квартиру будут три документа:
- Изначальный правоустанавливающий документ, например договор приватизации.
- Свидетельство о праве собственности на долю.
- Свидетельство о праве на наследство.
После этого вы сможете зарегистрировать право собственности на всю квартиру.
Что делать? 28.07.20Хотим не вступать в наследство из-за долгов отца, но оставить себе квартиру в ипотеке
Что будет с НДФЛ при продаже квартиры
Если на момент продажи вы владели квартирой не менее установленного минимального срока, платить НДФЛ не придется.
Для недвижимого имущества, которое вы получили по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением, в результате приватизации, а также если это единственное жилье, минимальный срок владения — три года. В остальных случаях этот срок составляет пять лет.
пп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ
Если вы владели квартирой три года или пять лет — в зависимости от основания, — доход от ее продажи не будет облагаться налогом. Если требование к минимальному сроку владения не выполнено, придется уплатить налог. Но вы можете его уменьшить — мы рассказывали, как это сделать.
Есть нюанс: налоговая может не разобраться и посчитать срок владения с момента, когда вы зарегистрируете выделенную долю, которую унаследовали. В этом случае можете сослаться на письма Минфина. В них ведомство разъясняет, что момент, когда у участника общей собственности на имущество возникает право собственности, — это дата, когда он впервые его зарегистрировал. А не когда повторно оформил право собственности из-за изменения состава собственников и размера их долей.
Письма Минфина от 03.03.2020 № 03-04-05/15554, от 03.03.2020 № 03-04-05/15562PDF, 38 КБ
Что в итоге
При наследовании нотариусу нужно описать наследуемую долю. Если вы ее не выделите, он не сможет это сделать.
Чтобы выделить долю, вам надо подать нотариусу заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе.
Уплата и размер НДФЛ будет зависеть от срока, в течение которого вы владели имуществом.
Как оформить квартиру в совместную собственность
Как оформить квартиру в совместную собственность
Законодательством предусмотрена возможность владения имуществом несколькими лицами. В этом случае, когда права собственности принадлежат нескольким лицам, это называется совместная собственность.
Возникает общая собственность в силу различных оснований, таких, как наследование, пребывание в браке, приватизация, создание фермерского хозяйства, совместная покупка или строительство недвижимости. Законодательство не предусматривает определенного перечня оснований, главное, чтобы все было на законных основаниях.
Изменить это можно только через суд, с общей подачей заявления и переоформлением на одного человека.
1
Процесс оформленияЧтобы оформить квартиру в совместную собственность, необходимо подать заявление в районный регистрационный орган.
Для оформления потребуется собрать пакет документов:
• Удостоверения личности (паспорта) всех участников.
• Документы, удостоверяющие права на недвижимость.
• Договор купли-продажи.
• Кадастровый паспорт.
• Квитанции об уплате государственной пошлины.
Со всеми перечисленными документами в органах регистрационных служб будет проводиться оформление совместной собственности. Присутствие всех участников сделки обязательно, либо необходимо иметь заверенную доверенность.
Если совместная собственность поступает при приватизации жилья, тогда оформление будет по обычной системе приватизации.
2
Совместная собственность супруговСейчас очень многим отказывают в оформлении совместной собственности, за исключением супругов. Так предусмотрено законодательством, что в некоторых случаях нельзя оформлять права на владение квартирой нескольким лицам. Поэтому, совместной собственностью сейчас считают только недвижимость, которую купили или построили супруги в браке.
Совместная собственность супругов – это имущество, которое они нажили в браке, и имеют равноценные права на него. После развода, недвижимость делится пополам. И не важно, при этом, кто приобретал недвижимость.Исключением становится составление брачного договора, где могут указываться моменты, что в случае развода недвижимость уходит к одному из супругов.
Закон предусматривает и то правило, что любые манипуляции, проводимые с квартирой, должны быть согласованы с супругом и предоставлено нотариально заверенное согласие. Если оно не предоставлено, то супруг имеет полное право расторгнуть сделку и это вполне законно.
Как же супругам оформить недвижимость в совместную собственность? Со всеми документами необходимо отправиться в местное регистрационное управление и написать заявление. Присутствовать должны оба супруга.
Разделение имущества при совместной собственности происходит через суд, если хоть один из правообладателей не согласен со своей долей.Хотя, при оформлении недвижимости, этот вопрос должен обсуждаться в обязательном порядке и прописываться в договоре. Так можно избежать утомительных походов в суд и на разбирательства. Решение собственников должно быть нотариально заверено, подписано ими лично в присутствии каждого. Только так документ можно считать юридически грамотным. Если же собственники не равны в долях, то стоит оформить долевую собственность и каждого человека оформить определенную часть недвижимости.
Видео сюжет расскажет, как оформить налоговый вычет при оформлении квартиры в совместную и долевую собственность
Автор:Равиль Салихов
КОММЕНТАРИИ: (1)
Вопросы
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Расторжение брака само по себе не прекращает режим общей совместной собственности супругов, однако на бывших супругов не распространяются положения семейного законодательства о распоряжении общим имуществом супругов, в частности, ст. 35 Семейного кодекса РФ. На отношения бывших супругов по распоряжению их общим имуществом, приобретенным в период брака, распространяются нормы Гражданского кодекса РФ о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности. Согласно нормам ГК РФ, а именно ст. 253, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. В то же время, совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий. Поэтому на практике с целью минимизации рисков признания сделки недействительной применяются правила, аналогичные правилам распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно которым распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому от бывшего супруга требуется заявление о том, что он не возражает против продажи его бывшим супругом имущества, приобретенного ими в период брака. По общему правилу, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В то же время, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы (в данном случае речь идет о гарантированном Конституцией праве на жилище), допускается с согласия органа опеки и попечительства. Поэтому в случае, если будет установлено нарушение прав несовершеннолетней дочери дарителя, договор дарения, заключенный без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства, может быть признан недействительным.Верховный суд рассказал, как супругам делить долевое имущество
Нужно соглашение о разделе общего имущества
После расторжения брака у Марины Курбаевой* и Игоря Идрасова* возник спор о разделе совместно нажитого имущества. В период брака стороны за счёт общих средств приобрели земельный участок и жилой дом, который оформлен на Идрасова и двух общих дочерей по 1/3 доли каждому. Курбаева решила, что находящаяся в собственности ответчика 1/3 доля земельного участка и жилого дома является общей совместной собственностью супругов и подлежит разделу в равных долях. Она обратилась в суд, где просила признать за ней право собственности на 1/6 долю указанной недвижимости.
ИСТЕЦ: Марина Курбаева*
ОТВЕТЧИК: Игорь Идрасов*
СУТЬ СПОРА: Раздел нажитого в браке имущества, оформленного в долевую собственность одного из супругов
РЕШЕНИЕ: Если соглашения о разделе совместно нажитого имущества нет, оно делится поровну между супругами
Кировский районный суд г. Махачкалы отказал в удовлетворении иска, Верховный суд Республики Дагестан оставил решение без изменения. Суды пришли к выводу, что стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества с отступлением от начала равенства долей, с учётом интересов несовершеннолетних детей. Поэтому принадлежащая ответчику 1/3 доля спорной недвижимости общей совместной собственностью не является и разделу не подлежит.
Курбаева обратилась в Верховный суд. Тот напомнил: супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности нажитого в браке имущества или его части на основании брачного договора или любого иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства (ст. 37, п. 2 ст. 38, ст. 41–42 Семейного кодекса). Между тем каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в материалах дела нет. Ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются. Поэтому ВС отменил ранее принятые акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 20-КГ19-13). Пока еще оно не рассмотрено.
Нажитое в браке принадлежит обоим супругам
«Право на общее имущество, нажитое супругами в период брака, принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено. В случае спора супруги не обязаны доказывать факт общности такого имущества. Соответствующие разъяснения даны в п. 15 Постановления Пленума ВС от 5 ноября 1998 года № 15», – рассказала советник Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × Ольга Бенедская. Адвокат Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Уголовное право Профайл компании × Ирина Зимина отметила, что аналогичный подход существовал в судах и ранее (№ 33-11973/2018). «Определение ВС является очень важным, так как некоторые нижестоящие судебные инстанции неправильно толкуют действующие нормы семейного законодательства, что и случилось в рассмотренном деле», – отметила Анна Заброцкая, партнер и руководитель практики «Разрешение споров» Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства × . По словам менеджера аудиторско-консалтинговой группы «БДО Юникон» Елены Зиберт, суды нижестоящих инстанций, отказывая одному из супругов в иске, ориентировались исключительно на факт регистрации имущества на другого супруга и наличие несовершеннолетних детей: «Такой подход не может быть признан правильным и основанным на законе».
Определение ВС четко возвращает нас к источнику – закону. Он устанавливает, что раздел имущества супругов должен совершаться в установленном порядке: брачным договором, соглашением либо судом.
Галина Павлова, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании ×
Бенедская уверена: суд при новом рассмотрении выяснит, заключались ли между сторонами брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если не заключались, то удовлетворит иск. С ней согласилась адвокат АБ Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право 22место По выручке на юриста (более 30 юристов) 22место По количеству юристов 37место По выручке Профайл компании × Наталья Бокова: «Полагаю, при новом рассмотрении дела суд должен будет удовлетворить исковые требования и признать за истцом право собственности на 1/6 долю в спорном недвижимом имуществе».
* – имя и фамилия изменены редакцией.
Общая аренда (TIC) Определение
Что такое общая аренда (TIC)?
Совместная аренда (TIC) — это договоренность, при которой два или более человека разделяют права собственности на собственность или земельный участок. Каждый независимый владелец может контролировать равный или разный процент от общей собственности, которая может быть коммерческой или жилой. Когда общий арендатор умирает, его доля собственности переходит в его состояние; они имеют право оставить это любому бенефициару по своему выбору.
Ключевые выводы
- Общая аренда — это договор, при котором два или более человека владеют недвижимостью.
- Общие арендаторы могут владеть разными долями собственности.
- Совместные арендаторы могут завещать свою долю собственности кому угодно в случае смерти.
- Общая аренда существенно отличается от совместной аренды, особенно с точки зрения прав наследования и степени собственности каждого арендатора.
Как работает общая аренда (TIC)
Когда два или более человека владеют собственностью в качестве общих арендаторов (TIC), все они имеют равные интересы и привилегии во всех областях этой собственности. Однако соарендаторы могут иметь разную долю владения. Например, Сара и Дебби могут владеть 25% собственности, а Летисия — 50%.
Аренда в общих договорах может быть создана в любое время. Таким образом, у человека может появиться интерес к собственности через годы после того, как другие участники заключили договор об общей аренде.Возвращаясь к приведенному выше примеру, можно сказать, что Сара и Летисия изначально владели по 50% собственности. В какой-то момент Сара решила привлечь Дебби к участию в аранжировке, разделив с ней ее 50% долю. Это создало группу ТИЦ с разделением 25/25/50.
Участники соглашения также могут самостоятельно продавать или брать взаймы под свою долю собственности.
Несмотря на то, что процент владения недвижимостью варьируется, общий арендатор не может претендовать на владение какой-либо конкретной частью собственности.
Распоряжение общей недвижимостью
Один или несколько соарендаторов могут выкупить других членов, чтобы совместно расторгнуть договор аренды. Если соарендаторы проявляют противоположные интересы или направления использования или улучшения собственности, или они хотят продать собственность, они должны прийти к совместному соглашению, чтобы двигаться дальше. В случаях, когда понимание не может быть достигнуто, может быть выполнено действие раздела. Действия по разделу могут быть добровольными или по решению суда, в зависимости от того, насколько хорошо сарендаторы работают вместе.
В процессе юридического раздела, суд разделит собственность между арендаторами общих членов, позволяя каждому члену двигаться вперед отдельно от других членов. Этот метод, известный как натуральное разделение, является наиболее прямым способом разделения собственности и обычно используется, когда соарендаторы не состязаются между собой.
Если соарендаторы отказываются работать вместе, они могут рассмотреть возможность раздела имущества путем продажи. В этом случае холдинг продается, а выручка распределяется между соарендаторами в соответствии с их соответствующими долями в собственности.
Налог на имущество с общей арендой
Поскольку договор аренды по общему соглашению не предусматривает юридического разделения земельного участка или собственности, большинство налоговых юрисдикций не назначают каждому собственнику по отдельности пропорциональный счет по налогу на имущество, основанный на их процентной доле владения. Чаще всего совместно арендаторам выплачивается единый счет по налогу на имущество.
Во многих юрисдикциях договор аренды по общему соглашению налагает солидарную ответственность на соарендаторов. Это положение означает, что каждый из независимых владельцев может нести ответственность по налогу на недвижимость в размере до полной суммы оценки.Ответственность распространяется на каждого владельца независимо от уровня или процента собственности.
После уплаты налога на имущество соарендаторы могут вычесть этот платеж из своей налоговой декларации. Если налоговая юрисдикция придерживается солидарной ответственности, каждый соарендатор может вычесть внесенную им сумму. В округах, которые не соблюдают эту процедуру, они могут вычесть процент от общей суммы налога в соответствии с их уровнем собственности.
Совместная аренда по сравнению с совместной арендой
Хотя они кажутся похожими, общая аренда во многом отличается от совместной аренды.
При совместной аренде арендаторы получают равные доли собственности в одно и то же время по одному и тому же документу, и добавление или удаление любого члена группы имеет гораздо большее значение. В соглашениях TIC смена членов не нарушает соглашение; при совместной аренде договор нарушается, если кто-либо из участников желает продать свою долю.
Например, если один или несколько соарендаторов хотят выкупить других, технически собственность должна быть продана, а выручка распределена между собственниками поровну.Участники совместной аренды также могут использовать действие юридического раздела для разделения собственности, если владение достаточно велико, чтобы вместить это разделение.
Смерть совместного арендатора
Еще одно существенное отличие возникает в случае смерти одного из арендаторов. Как упоминалось ранее, соглашения TIC разрешают передачу собственности как части имущества владельца. Однако в соглашении о совместной аренде право собственности переходит к оставшемуся владельцу.
Другими словами, общие арендаторы не имеют автоматического права на выживание.Если в последнем завещании умершего члена не указано, что их доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общих интересах принадлежит к их собственности. И наоборот, в случае совместных арендаторов права умершего собственника автоматически переходят к оставшимся владельцам. Например, когда четыре совместных арендатора владеют домом и один арендатор умирает, каждый из трех оставшихся в живых получает еще одну треть собственности.
Брак и владение собственностью
Некоторые штаты устанавливают совместную аренду как собственность по умолчанию для супружеских пар, в то время как другие используют модель общей собственности.Третья модель, используемая в некоторых штатах, — это полная аренда, при которой каждый супруг имеет равную и безраздельную заинтересованность в собственности.
Условия договора для общих арендаторов подробно описаны в акте, праве собственности или других юридически обязывающих документах о праве собственности.
Плюсы и минусы общей аренды
Покупка дома с членом семьи, другом или деловым партнером в качестве общих арендаторов может облегчить выход на рынок недвижимости.Поскольку депозиты и платежи разделены, покупка и обслуживание недвижимости могут быть дешевле, чем для физического лица. Кроме того, возможность заимствования может быть оптимизирована, если один владелец имеет больший доход или лучшее финансовое положение, чем другие члены.
Однако при залоге имущества в качестве общих арендаторов документы обычно подписывают все заемщики. Поскольку все участники подписывают ипотечные документы, в случае дефолта кредитор может конфисковать активы у всех членов группы.Кроме того, даже если один или несколько заемщиков прекращают вносить взносы в выплату ипотечного кредита, другие заемщики все равно должны покрывать платежи, чтобы избежать потери права выкупа.
Возможность использовать завещание для определения бенефициаров собственности дает соарендатору контроль над своей долей. Если соарендатор умирает без завещания, его интерес к собственности будет передан по завещанию — это дорогостоящее событие как с точки зрения времени, так и денег.
Кроме того, оставшиеся соарендаторы могут обнаружить, что теперь они владеют недвижимостью с кем-то, кого они не знают или с кем не согласны.Этот новый соарендатор может подать иск о разделе, вынуждая не желающих соарендаторов продать или разделить собственность.
ПлюсыОблегчает покупку недвижимости
Количество арендаторов может меняться
Возможны разные формы собственности
Нет автоматического права выживания
Все арендаторы несут равную ответственность по долгам и налогам
Один арендатор может принудительно продать недвижимость
Пример общей аренды
Калифорния допускает четыре типа совместного владения, включая общественную собственность, партнерство, совместную аренду и общую аренду.Тем не менее, TIC является формой по умолчанию среди не состоящих в браке лиц или отдельных лиц, которые вместе приобретают собственность. В Калифорнии эти владельцы имеют статус общих арендаторов, если в их соглашении или контракте прямо не указано иное, например, создание партнерства или совместной аренды.
По данным SirkinLaw, юридической фирмы по недвижимости из Сан-Франциско, специализирующейся на совместном владении, TIC является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско. Они утверждают, что преобразование TIC — изменение структуры собственности кондоминиумов на общую аренду — становится все более популярным и в других частях Калифорнии, включая Окленд, Беркли, Санта-Монику, Голливуд, Лагуна-Бич, Сан-Диего. , а также во всех округах Марин и Сонома.
Что дает право собственникам делать общая аренда (TIC)?
Общая аренда (TIC) относится к юридическому соглашению, в котором две или более сторон совместно владеют частью недвижимого имущества, например зданием или земельным участком. Детали договоренности этих сторон будут отличаться от одного дела к другому, в зависимости от их индивидуальных договоров купли-продажи и юридических соглашений. Но ключевой особенностью TIC является то, что любая из сторон может продать свою долю собственности, сохраняя при этом право передать свою долю собственности своим наследникам.
В чем разница между TIC и совместной арендой?
TIC и совместная аренда — это схожие концепции, поскольку они оба относятся к ситуациям, в которых две или более стороны желают владеть собственностью вместе. Основное различие между ними заключается в том, как стороны справляются с ситуацией, когда одна из сторон должна продать свою долю собственности. В TIC любая из сторон может продать свою долю в любое время, но в ситуации совместной аренды продажа приведет к расторжению соглашения.
Что происходит, когда один из общих арендаторов умирает?
Одним из преимуществ TIC является то, что он способен противостоять сценарию, в котором один из арендаторов умирает. В этой ситуации доля собственности ныне умершего арендатора будет передана в собственность этого арендатора. Затем он будет обработан в соответствии с волей умершего арендатора. Между тем, любые оставшиеся в живых арендаторы будут вправе продолжать владеть недвижимостью и занимать ее. Напротив, если смерть соарендатора должна была произойти в соглашении о совместной аренде, оставшийся в живых арендатор или арендаторы автоматически унаследовали бы долю собственности умершего.
совместных арендаторов или общих арендаторов — что лучше для пар, покупающих недвижимость? — Потомство
В восторге от совместной покупки жилья часто легко забыть о правовой защите, которая может вам понадобиться, и еще менее привлекательно столкнуться с тем фактом, что отношения могут закончиться разлукой. Однако именно по этой причине это так важно и является областью, в которой небольшое размышление в краткосрочной перспективе может в конечном итоге избавить вас от многих юридических и финансовых трудностей в будущем.
Опции
При совместной покупке недвижимости пары, не состоящие в браке, могут выбирать, регистрироваться в земельной книге как совместные арендаторы или как общие арендаторы. Короче говоря, при совместной аренде оба партнера совместно владеют всей собственностью, в то время как в случае общих арендаторов каждый владеет определенной долей. Стоит изучить каждый из этих вариантов более подробно, прежде чем решать, какой из них вам подходит.
Совместные арендаторыПри совместной аренде обе стороны владеют всей недвижимостью, а не определенной долей.Это, как правило, вариант, который выбирает большинство пар, когда покупают вместе, поскольку, возможно, это более инстинктивный выбор для пары в первый разгар их отношений, когда то, что мое, принадлежит вам, и наоборот, а домашние разногласия кажутся далекой перспективой.
Если им посчастливилось поддерживать длительные и продолжительные отношения, которые заканчиваются только после смерти одного из них, то в отношении права собственности на дом применяется право на наследство. Это означает, что оставшийся в живых от родственников наследует все имущество после смерти своего партнера.Для человека, который умирает, это означает, что он не может оставить свою собственность или долю в ней кому-либо, кроме своего партнера. Однако, когда выживший партнер умирает, они могут оставить свою собственность кому угодно.
В восторге от совместной покупки жилья часто бывает легко забыть о правовой защите, которая может вам понадобиться.
Совместная аренда, как правило, является более простым из двух вариантов, поскольку не требует точного определения того, какой вклад каждый партнер вносит в покупную цену, а просто делит ее поровну между ними.Если отношения заканчиваются до того, как один из них умирает, и они решают расстаться, у пары, которые являются совместными квартиросъемщиками, есть варианты. Они могут выбрать как съехать из собственности, так и продать ее. В этом случае выручка распределяется между ними 50-50. Или один из них может остаться в собственности, выкупить 50% акций другого и продолжить там жить. В случаях, когда оба партнера хотят сохранить собственность, и они не могут найти решения между ними, это может стать делом суда.
Совместная аренда может быть проще, но в некоторых случаях может оказаться недостаточно. В случае разделения один из партнеров может оспорить право собственности 50-50. Они могут посчитать, что они внесли в собственность больше, чем их сожитель, и оспорить это в суде, которому, возможно, придется принять решение о новом процентном разделении собственности. Это также может в конечном итоге привести к тому, что суд вынесет постановление о продаже собственности.
Общие арендаторыСовместная аренда жилья может помочь парам внести ясность в ситуацию.Например, одна сторона могла внести больший вклад в закупочную цену и пожелать, чтобы это было признано. Регистрируясь в качестве общих арендаторов, супруги с помощью юриста договариваются о том, какая часть собственности принадлежит каждому из них. Это может быть исправлено с самого начала (например, может быть разделено 25% -75% покупной цены), но это также может быть изменено с течением времени, чтобы отразить вклад, который они вносят в собственность на собственность. Например, один из партнеров может получить новую работу и начать зарабатывать больше, и в результате они увеличивают свою долю собственности за счет увеличения взносов, скажем, с 25% -75% до 40% -60% или любого другого. другое сочетание.Общая привлекательность аренды заключается в том, что она способна это отразить. Затем, если собственность продана или пара разойдется, они узнают, какой процент собственности принадлежит им.
При совместной аренде оба партнера совместно владеют всем имуществом, в то время как каждый из общих арендаторов владеет определенной долей.
Если супружеские пары хотят уточнить процентное соотношение того, чем они владеют в собственности, они могут сделать это с помощью договора доверительного управления или указать это в своем завещании.Покупка собственности в качестве общих арендаторов также позволяет им в случае смерти оставить свою долю собственности бенефициарам, не являющимся их партнером. Например, это обычное желание пар, состоящих во втором браке, где у них вряд ли будет больше детей, но они хотели бы оставить свою долю собственности своим соответствующим детям от их предыдущих отношений. Преимущество совместной работы в качестве арендаторов заключается в том, что это вносит большую ясность в баланс владения недвижимостью супругами и дает им больше гибкости в том, кому они оставляют свою долю после ухода, независимо от того, переживет ли их партнер.
Более широкий холст
Какой бы вариант ни выбрали пары, важно, чтобы это был разговор заранее. Это решение нужно принять с самого начала, не забывая при этом держать его в поле зрения. Они могут сначала владеть имуществом в совместной аренде, а затем принять решение о переходе в общую аренду в более позднее время, чтобы отразить изменение в их жизни или обстоятельствах (или наоборот, от общих арендаторов к совместным арендаторам, хотя это может быть сложнее). Речь идет о том, чтобы убедиться, что все было учтено и для каждого из них как индивидуумов существует подстраховка на случай, если отношения не продлятся долго.
Наряду с нашим уникальным внутренним предложением мультисервиса, которое может удовлетворить ваши советы по благосостоянию, а также профессиональные и личные юридические потребности, в Progeny наша миссия — смотреть на картину в целом. При покупке недвижимости легко найти готовую услугу по передаче права собственности, которая предоставит все, о чем вы просите. Тем не менее, мы гордимся тем, что отступаем, рассматриваем более широкий круг вопросов и предоставляем вам всесторонний совет и защиту, в которых вы нуждаетесь, прежде чем совершать покупку недвижимости с партнером — это одно из самых больших обязательств в вашей жизни.
Если вы думаете о покупке недвижимости вместе со своим партнером и хотите помочь в выборе лучшего варианта, пожалуйста, свяжитесь с нами.
В чем разница между совместной арендой и совместной арендой?
Когда два или более человека владеют домом в качестве совместной или совместной аренды, каждый человек владеет своей долей во всем имуществе. Это означает, что отдельные участки дома не принадлежат одному человеку, а используются как единое целое.Хотя совместные арендаторы во многом похожи на общих арендаторов, особенно в том, что касается их права владения определенной собственностью, между ними есть некоторые важные различия.
В этой статье рассматриваются основные различия между совместными арендаторами и арендаторами. См. «Покупка дома с кем-либо» в разделе «Закон о недвижимости» FindLaw, чтобы узнать больше.
Общая аренда
Хотя ни один из собственников не может претендовать на определенную площадь собственности, у общих арендаторов могут быть неравные доли и разные права собственности.Например, арендатору A и арендатору B может принадлежать по 25% дома, а арендатору C — 50%. Общая аренда также может быть получена в разное время, поэтому физическое лицо может получить долю в собственности через годы после того, как одно или несколько других лиц вступили в договор аренды в общей собственности.
Совместная аренда
С другой стороны, совместные арендаторы должны получить равные доли собственности на одном и том же акте в одно и то же время. Условия либо совместной аренды, либо совместной аренды изложены в акте, праве собственности или другом юридически обязательном документе о праве собственности.Право собственности по умолчанию для супружеских пар — это совместная аренда в некоторых штатах и общая аренда в других (см. 10 основных причин, по которым не состоящие в браке партнеры владеют собственностью в качестве совместных арендаторов).
Прекращение совместной аренды в сравнении с общей арендой
Совместная аренда может быть разорвана, если один из совладельцев передает или продает свою долю другому лицу, тем самым изменяя договор владения на общую аренду для всех сторон.
Общая аренда может быть разорвана, если произойдет одно из следующих событий:
- Один или несколько соарендаторов выкупают остальных
- Недвижимость продана, выручка распределена между собственниками
- Подается иск о разделе, который позволяет наследнику продать свою долю.На этом этапе бывшие общие арендаторы могут принять решение о вступлении в совместную аренду посредством письменного документа, если они того пожелают.
Этот тип права собственности на владение наиболее распространен между мужьями и женами и среди членов семьи в целом, поскольку он позволяет передать собственность оставшимся в живых без прохождения завещания (экономия времени и денег).
Право на наследство
Одно из основных различий между двумя типами долевой собственности заключается в том, что происходит с имуществом, когда один из владельцев умирает.
Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, интересы умершего собственника переходят к оставшимся в живых владельцам. Например, если три совместных арендатора владеют домом и один из них умирает, два оставшихся арендатора получают по половину доли собственности каждый. Это называется правом на выживание.
Общие арендаторы не имеют права на наследство. Если в завещании или другом документе умершего владельца не указано, что его доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, интересы умершего лица принадлежат имуществу.
См. Руководство FindLaw по покупке дома, чтобы узнать больше о различиях между совместной арендой и общей арендой.
Адвокат может помочь вам разобраться в вопросах совместной аренды и общей аренды
Решения, касающиеся недвижимости, имеют огромные финансовые результаты. Прежде чем решить, как разделить собственность на то, что, вероятно, является крупнейшим вложением в вашу жизнь, вам может быть полезен профессиональный совет. Подумайте о встрече с местным поверенным по недвижимости, прежде чем принимать такие важные решения.
В чем разница между совместными арендаторами с выживанием и общими арендаторами?
Когда два или более человека владеют совместной собственностью, например домом, в качестве совместных арендаторов или арендаторов совместно, каждый человек владеет долей (или долей) во всей собственности. Это означает, что отдельные участки собственности не принадлежат одному человеку, а совместно используются как единое целое. Хотя совместные арендаторы с правопреемством во многом похожи на общих арендаторов, особенно в праве владения в отношении собственности, существуют некоторые важные различия в отношении того, что происходит, когда совладелец умирает.Это может быть очень актуально, когда один из супругов умирает, а оставшийся в живых супруг теперь владеет недвижимостью в одиночку.
В этой статье рассматриваются основные различия между совместными арендаторами и общими арендаторами, а также то, как общая собственность с правом наследования рассматривается в соответствии с каждым типом классификации арендаторов. Важно отметить, что к штатам, относящимся к общинной собственности, относятся Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин, которые могут иметь различные законы о семейной собственности, недвижимости и сохраняющиеся законы о совместных арендаторах.
См. Раздел FindLaw о наследстве, в том числе «Избегание процесса завещания», чтобы узнать больше.
Доля владения
Хотя ни один из собственников не может претендовать на владение определенной частью собственности, у общих арендаторов могут быть разные имущественные интересы. Например, арендатору A и арендатору B может принадлежать по 25% дома, а арендатору C — 50% собственности в целом. Общие арендаторы также могут создаваться в разное время; таким образом, физическое лицо может получить долю в собственности через несколько лет после того, как другие лица вступили в договор аренды в общем владении.
С другой стороны, совместные арендаторы должны одновременно получить равные доли собственности на одном и том же акте. Условия совместной аренды или совместной аренды прописаны в акте, праве собственности или других юридически обязательных документах о собственности. По умолчанию для супружеских пар характерна совместная аренда, а в других — общая аренда (см. 10 основных причин, по которым не состоящие в браке партнеры владеют собственностью в качестве совместных арендаторов).
Совместная аренда считается разорванной, если один из арендаторов продает свою долю другому лицу, тем самым меняя договор владения на общую аренду для всех сторон.Однако общая аренда может закончиться, если один или несколько соарендаторов выкупят других; если недвижимость продана и выручка распределяется между собственниками поровну; или если подан иск о разделе, который позволяет наследнику, унаследовавшему собственность, продать свою долю.
Право на наследство
Одно из основных различий между двумя типами долевой собственности заключается в том, что происходит с имуществом, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, оставшимся в живых, интересы умершего владельца автоматически переходят к оставшимся в живых владельцам.Например, если четыре совместных арендатора владеют домом и один из них умирает, каждый из трех оставшихся совместных арендаторов получает одну треть собственности. Это называется правом на выживание.
Но общие арендаторы не имеют права на выживание. Если в завещании умершего лица не указано, что его или ее доля в собственности должна быть разделена между оставшимися владельцами, умерший арендатор в общих интересах принадлежит его или ее имуществу.
Получите помощь с вашим имуществом у местного прокурора
Планирование недвижимости может быть сложным, и правильный выбор сейчас избавит вас и вашу семью от проблем в будущем.Рассмотрите возможность встречи с юристом по имущественному планированию, чтобы узнать больше о различиях между совместными арендаторами и общими арендаторами в отношении права на наследство. Начните сегодня, обратившись к местному юристу по планированию недвижимости.
Что такое общая аренда?
Совместная аренда — это один из способов владения недвижимостью двумя или более лицами. Совместные арендаторы могут владеть или не владеть акциями одинакового размера, и право собственности может передаваться свободно.
Распространенное заблуждение состоит в том, что арендаторы — это люди, которые снимают жилье.Хотя это верно, в данном случае термин «арендаторы» не имеет отношения к арендуемой собственности. Узнайте больше об общих арендаторах и о том, что нужно учитывать, если вы владеете недвижимостью вместе с другими.
Определение и примеры общих арендаторов
Совместные арендаторы владеют определенной собственностью. Каждый владелец может владеть отдельной частью собственности, но все они имеют равные права на всю собственность. Любой из собственников может продать свою долю в любой момент.
Например, предположим, что Джо, Ким и Стив владеют недвижимостью как общие арендаторы.Джо владеет 25%, Ким владеет 25%, а Стив владеет 50%, но все они могут использовать всю собственность. Через пять лет после их первоначального соглашения Джо решает продать свою долю собственности Ким. Теперь Ким и Стив владеют равными 50% акций.
Вы не можете быть общим арендатором в одиночку, но нет ограничений на количество лиц, которые могут владеть вместе с вами правом собственности на недвижимость.
Общие принципы аренды
Законы для общих арендаторов различаются в зависимости от штата, но некоторые общие правила включают:
- Общие арендаторы могут быть связаны друг с другом или не связаны.Отношения между сторонами, если таковые имеются, не имеют значения.
- Не все арендаторы должны жить в собственности, и ни один арендатор или арендаторы не могут исключать других.
- Если один из арендаторов умрет, его интересы перейдут к их наследникам. Если Джо умрет, Стив все равно будет владеть 50%, а Ким все равно будет владеть 25%, но 25% Джо перейдут к тому, кого он указал в своем плане недвижимости, или к своим родственникам, в соответствии с законодательством штата.
- Большинство кредиторов требуют, чтобы ипотечные документы включали подписи всех сторон, владеющих титулом на собственность TIC.Другими словами, вы все должны взять ссуду вместе. Если кредитор предоставил ссуду только одной стороне, только часть собственности одного лица будет выступать в качестве обеспечения ссуды. Кредиторы не смогут арестовать всю собственность в случае невыполнения обязательств.
Если три человека владеют правом собственности в качестве общих арендаторов и один из них перестанет вносить вклад в выплату ипотечного кредита, оставшиеся двое все равно будут нести ответственность за ссуду во избежание дефолта.
Совместная аренда vs.Общая аренда
Совместная аренда — еще один распространенный вариант долевой собственности. В отличие от общих арендаторов, совместная аренда обычно включает в себя право наследования, что означает, что интересы каждого арендатора переходят к другим после смерти.
Совместная аренда требует четырех единиц, известных как TTIP, что означает время, титул, интерес и владение. Каждый владелец должен одновременно получить право собственности на собственность и получить право собственности на одном и том же документе. Каждый из них также получает одинаковую пропорциональную и равную долю собственности вместе с идентичными правами владения.
Право собственности обычно возвращается к общей аренде, если эти четыре единицы не соблюдаются. Если совместный арендатор продает или передает проценты, возникшие в результате совместной аренды, другой стороне, совместная аренда прерывается и создается общая аренда.
Совместные арендаторы не могут помешать другому арендатору разорвать совместную аренду.
Прекращение права аренды в общем
Чтобы расторгнуть договор аренды, собственность может быть продана, а выручка может быть распределена между арендаторами в соответствии с их долей владения.
Также можно подать действие по разделу. Это включает в себя обращение в суд и обращение к судье с просьбой о продаже имущества, чтобы вырученные средства можно было распределить между владельцами. Вы можете увидеть иск о разделе, поданный после смерти арендатора, когда наследник хочет продать собственность, а другие соарендаторы этого не делают. Один или несколько соарендаторов могут выкупить других, если они решат расторгнуть договор аренды совместно.
Плюсы и минусы общей аренды
МинусыЗадолженность по всем арендаторам
Нет права выживания
Один арендатор может принудительно продать
Разъяснение плюсов
- Может упростить покупку недвижимости : При участии нескольких владельцев вы получаете большую покупательную способность для собственности.Финансовые активы и кредит каждого человека могут помочь вам получить лучшую ссуду.
- Возможность различных степеней владения : Поскольку каждый арендатор не должен владеть долей собственности одинакового размера, у каждого есть больше возможностей владеть долей, которая соответствует их потребностям.
- Арендаторы могут менять : Никто не привязан к собственности на всю жизнь. При необходимости любой арендатор может решить продать свою долю. Это значительно упрощает передачу права собственности на TIC, чем соглашение о совместной аренде.
Объяснение минусов
- Долг для всех арендаторов : Если один из арендаторов не выполняет свои обязательства по ипотеке, остальные арендаторы несут ответственность за полную сумму.
- Отсутствие прав на наследство : В отличие от совместной аренды, ни один собственник не имеет прав на собственность в случае смерти другого собственника. Если один из арендаторов умрет без завещания, это может привести к длительному процессу завещания в суде.
- Один арендатор может принудить к продаже. : Если соглашение между арендаторами разрывается — или новый арендатор вмешивается и вызывает разногласия, — он может заставить продажу, которую другие арендаторы не хотят.
Другие виды использования общей аренды
Недвижимость все чаще продается на условиях общей аренды, а не на условиях ограниченного или полного товарищества. Застройщик может продать части нового проекта нескольким инвесторам, которые будут разделять безраздельный интерес к собственности. Обратитесь за советом к юрисконсульту, если вы подумываете о подобном предприятии, чтобы полностью понять свои права и обязанности.
Ключевые выводы
- Совместная аренда — это способ, которым два или более человека могут владеть правом собственности.
- Если недвижимость финансируется, все арендаторы должны подписать ипотеку.
- Общие арендаторы не имеют права на наследство. Если один из арендаторов умирает, их интересы переходят к их наследникам, а не к другому арендатору (-ам).
- Общая аренда может быть расторгнута путем продажи имущества и распределения доходов или подачи иска о разделе.
Совместное владение недвижимостью в Калифорнии
СОБСТВЕННОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЛИФОРНИИ
Нас часто просят дать определение и объяснить различные «формы» или «способы», в которых недвижимое имущество может принадлежать двум или более лицам.
Эта статья предназначена для того, чтобы дать базовое объяснение различных форм совместной собственности на недвижимое имущество; и не предназначен для того, чтобы дать читателю юридический совет о том, как совладельцы должны владеть правом собственности на недвижимость, находящуюся в совместной собственности. Многие факторы, включая, помимо прочего: (а) налоговое планирование; (б) имущественное планирование; и (c) то, принадлежит ли собственность индивидуально, партнерству, ООО или юридическому лицу, будет иметь существенное влияние на способ, которым совладельцы решают владеть титулом.Следовательно, эта статья не предназначена для замены совета юриста по конкретной проблеме или сделке. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.
ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ
Владение недвижимым имуществом двумя или более лицами обычно называют «совместной собственностью», «совместной арендой» или «совместным владением». В Калифорнии существует четыре традиционных формы совместного владения: (а) общая аренда, (б) совместная аренда, (в) партнерство и (г) общественная собственность.
В дополнение к четырем «традиционным» формам совместной собственности, вопросы совместной собственности могут возникать в «застройках с общими интересами», таких как кондоминиумы и таунхаусы.
При отсутствии письменного соглашения между собственниками, предусматривающего иное, совладельцы имеют определенные права на недвижимое имущество, которым они владеют. Эти права включают:
— Равное и неограниченное право пользования и владения всей собственностью;
— Право продавать или обременять свою долю в собственности без ведома, одобрения или согласия их сожителей;
— Право на долю в любой прибыли, полученной от собственности;
— Право на участие других совладельцев в покрытии общих эксплуатационных и эксплуатационных расходов, связанных с недвижимостью; и,
— Право на подачу иска о разделе, который представляет собой процедуру разделения и прекращения всех совместно находящихся в собственности долей в недвижимом имуществе.
Важно отметить, что права и обязанности совладельцев могут быть изменены по письменному соглашению. Правила, обсуждаемые в этой статье, являются просто правилами по умолчанию, т.е. правила, которые применяются при отсутствии письменного соглашения, предусматривающего иное.
ОБЩАЯ АРЕНДА
Общая аренда — это стандартная форма совместной аренды, означающая, что, за исключением супружеских пар или зарегистрированных домашних партнеров (которые, как предполагается, приобретают все имущество в качестве общей собственности), лица, которые совместно приобретают недвижимость, владеют имуществом в качестве общих арендаторов, за исключением случаев передачи права собственности. инструмент предусматривает иное.Таким образом, все совместные отношения между не состоящими в браке людьми, которые прямо не заключаются в совместную аренду или партнерство, являются общей арендой. Ниже приведены некоторые из основных общих черт аренды.
Право собственности и передача . В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы могут владеть равными или неравными долями в приобретаемой недвижимости, и могут приобретать свои доли из разных источников в разное время. В результате каждый общий арендатор имеет право продавать или обременять свою долю без ведома, одобрения или согласия своих сожителей.Однако общий арендатор не имеет права выражать интерес какого-либо арендатора, и любая такая попытка передачи права собственности является недействительной.
Равное право на владение всем имуществом . Хотя общие арендаторы могут иметь неравные интересы, если иное не согласовано в письменной форме, все арендаторы имеют равные права владеть и пользоваться всей совместной собственностью . Таким образом, ни один соарендатор не может исключать любого другого соарендатора из какой-либо части совместно находящейся в собственности собственности.В более широком смысле, поскольку все владельцы имеют равное право занимать и использовать всю собственность, ни один из общих арендаторов не имеет права взимать арендную плату с другого арендатора.
Отсутствие права дожития . Ключевой особенностью, отличающей общую аренду от совместной аренды или совместного владения недвижимостью, является то, что арендаторы, имеющие общие интересы, не имеют права наследования. Это означает, что после смерти сожителя доля умершего сожителя в совместно находящемся в собственности имуществе переходит к их наследникам или завещаниям через их имущество.В этом отличие от совместной аренды или совместного имущественного интереса, оба из которых предусматривают право на наследство, что означает, что после смерти сожителя права умершего сожителя переходят к их оставшемуся (-ым) со-арендатору (-ам) в силу закона.
Право на участие в прибыли . Поскольку общие арендаторы имеют равные права на использование и владение всей совместной собственностью, любая арендная плата, полученная от третьих лиц, принадлежит всем сожителям в соответствии с их пропорциональной долей в собственности.Точно так же все арендаторы совместно несут ответственность за эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с недвижимостью. Однако общий арендатор не может требовать от своих сожителей внести или возместить им улучшений собственности.
Право на раздел . При отсутствии особых обстоятельств каждый совместно арендатор имеет абсолютное право разделить всю совместно находящуюся в собственности недвижимость. Раздел — это процедура прекращения и разделения всего недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, на отдельные и исключительные индивидуальные интересы.Раздел может происходить одним из трех методов: (1) продажа, при которой имущество по решению суда продается, а выручка распределяется в соответствии с процентной долей каждого владельца в собственности; (2) физическое разделение, при котором каждый участник приобретает исключительную долю в части ранее находившейся в совместной собственности собственности; или (3) оценка, при которой один участник получает интересы других участников на основе оценки, назначенной судом.
СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА
Совместная аренда определяется как совместное владение недвижимым имуществом двумя или более лицами, созданное в результате одной передачи, объявляющей совместную аренду.Чтобы создать совместную аренду, передача должна одновременно передавать одинаковый титул, одинаковый интерес в собственности, с одинаковым правом равного владения. Передача, которая не может передать все четыре «единства» (время, титул, интерес и владение), создает общую аренду, стандартную форму совместной собственности. В более широком смысле, совместная аренда длится только до тех пор, пока существуют четыре единицы. Таким образом, передача одним совместным арендатором своих интересов, даже если они сами себе, разрушает совместную аренду в отношении этого совместного арендатора.Это приводит к тому, что переходящий (отделяющий) владелец становится общим арендатором со всеми остальными (неразделенными) совместными арендаторами, каждый из которых остается совместными арендаторами между собой.
Другой ключевой особенностью, отличающей совместную аренду от общей аренды, является право наследования. Совместная аренда влечет за собой право наследования. Это означает, что после смерти совместного арендатора доля умершего совместного арендатора в имуществе, находящемся в совместном владении, у его или ее оставшегося совместного арендатора (-ов) автоматически в силу закона .Это потенциальное преимущество и недостаток — хотя это позволяет заинтересованности умершего в собственности избежать завещания, это не позволяет умершему завещать свою долю в собственности после их смерти; их интерес переходит в оставшиеся совместные арендаторы.
ПАРТНЕРСТВО
Третий метод приобретения недвижимости — это «партнерство». Партнерство определяется как «объединение двух или более лиц, которые в качестве совладельцев ведут бизнес с целью получения прибыли.«Имущество считается собственностью товарищества, если оно приобретено от имени товарищества или одним или несколькими партнерами, с указанием в акте передачи правоспособности лица как партнера или наличия товарищества. Примечательно, что поскольку товарищество является юридическим лицом, отличным от его партнеров, собственность товарищества принадлежит товариществу, а не какому-либо из партнеров по отдельности . Таким образом, индивидуальные собственники не являются «совладельцами» собственности и не имеют индивидуальной заинтересованности в ней, а скорее являются партнерами в товариществе, владеющими титулом на собственность.
ОБЩЕСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Общинная собственность определяется как вся собственность, включая недвижимость, приобретенная лицами, состоящими в браке или зарегистрированными домашними партнерами, находясь в Калифорнии, за исключением случаев, когда собственность явно приобретена как «совместные арендаторы» или «общие арендаторы».
Как и совместные арендаторы, супруги или зарегистрированные домашние партнеры имеют равные интересы во всей общественной собственности. Таким образом, каждый супруг или зарегистрированный домашний партнер имеет равные права владеть, управлять и контролировать собственность.Однако, в отличие от совместных арендаторов и общих арендаторов, супруги и зарегистрированные домашние партнеры являются фидуциарами и, следовательно, обязаны друг другу «наивысшей добросовестностью и честностью». Это включает в себя обязанность проявлять осторожность и лояльность во всех вопросах, касающихся данной общественной собственности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как мы рекомендуем нашим существующим и потенциальным клиентам, юридические консультации следует проводить заранее, в идеале до завершения сделки, чтобы избежать проблем в будущем.
Важно, чтобы люди понимали свои потенциальные обязанности и обязательства. ДО того, как решит совместно приобрести недвижимость. Однако, хотя вышеприведенная статья была предназначена для того, чтобы выделить некоторые характеристики некоторых из наиболее распространенных форм совместной собственности, в ней не рассматриваются все вопросы, которые необходимо учитывать перед совместной покупкой собственности, в частности налоги, имущественное планирование и т.д. и вопросы ответственности. Наконец, для потенциальных совладельцев важно понимать, что обсуждавшиеся выше «стандартные правила» могут быть и часто изменяются по письменному соглашению между всеми арендаторами; то есть они применяются только при отсутствии письменного соглашения между сторонами.
общих арендаторов и совместные арендаторы: в чем разница?
Совместные арендаторы
Вы можете владеть собственностью вместе с другими арендаторами (TIC). Это означает, что каждый «собственник» имеет право на свою долю (процент) в собственности, но только на свою долю. Например, если вы покупаете каюту с деловым партнером и выставляете 70 процентов, а он 30 процентов, вы владеете 70 процентами собственности. Если с вами что-то случится, ваши 70 процентов перейдут к вашим наследникам, а не к партнеру или его наследникам.
Это соглашение выгодно для сторон, не связанных между собой, потому что вы сами решаете, кто унаследует вашу собственность. Возможно, ему придется пройти процедуру завещания, но если вы оставили четкие инструкции о своих желаниях, это не должно быть проблемой.
Дополнительным преимуществом является то, что вы можете продать свою долю в любое время, когда захотите, без согласия или одобрения вашего партнера (ов). Вы также имеете право закладывать, передавать или переуступать свои проценты — и ваши партнеры тоже.
Совместные арендаторы
Совместные арендаторы (JT) или совместные арендаторы с правом наследования (JTWROS) — это формы собственности, наиболее часто используемые супружескими парами.В целом это означает, что обе стороны владеют 100% собственности, и нет разделения интересов, как в случае с TIC. Оговорка о «праве на наследство» означает, что собственность переходит непосредственно к другой стороне вне завещания. Это отличное преимущество для гарантии того, что собственность не перейдет к наследству. Однако, в отличие от TIC, один арендатор не может продать свою долю в собственности, потому что у него неразделенная 100% доля. Любая продажа должна иметь согласие обеих сторон. Совместная аренда не ограничивается супружескими парами, но если вы выберете эту форму, убедитесь, что вы знаете, что она означает.
Сделать официальным
Когда вы собираетесь купить недвижимость вместе со своим супругом, деловым партнером, родителями или друзьями, очень важно знать, как вы хотите ее назвать. Если вы решите присвоить собственность как совместные арендаторы или совместные арендаторы с правом выживания, вам не нужно отдельное соглашение, содержащее это решение. Вы можете просто указать желаемую терминологию в документе, который вы получите от продавца.
Но если вы решите приобрести недвижимость в качестве общих арендаторов, вы должны получить это в письменной форме, потому что соглашения, связанные с сделками с недвижимостью, должны быть в письменной форме.К счастью, вы можете просто использовать наши арендаторы по общему соглашению. Не стесняйтесь настроить его для своей индивидуальной ситуации, а затем загрузите и распечатайте. Даже если вы не готовы окончательно принять решение о праве собственности, наша форма может служить отличным руководством, чтобы вы точно поняли, что входит в соглашение TIC.
alexxlab