Как делается перерасчет по ипотеке: Как уменьшить платеж по ипотеке: советы

Содержание

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Займы по кредитам в наше время есть, пожалуй, почти у каждого совершеннолетнего жителя страны. А у некоторых даже не по одному такому займу. Соответственно, многих интересует, каким образом вернуть % по ипотеке, если она была погашена раньше срока.

Случаи для обращений

Возврат средств предполагает несколько случаев:

  • Клиент решил осуществить досрочное погашение. В таких ситуациях финансовая компания должна делать перерасчет % на оставшуюся часть суммы, создав тем самым новый график для осуществления платежей.
  • Еще один вариант – если ипотечный заем погашается полностью.

Чтобы справиться с проблемой, от финансовой компании нужно затребовать справки, что ипотека погашена полностью, а так же пересчитать % за период пользования по факту и за тот период, в который заемщик не использовал средства финансовой компании.

Как вернуть проценты при досрочном погашении?

Чтобы вернуть деньги, нужно выполнить определенные шаги. Разберем, какие именно.

С чего начать?

Придерживайтесь следующей инструкции:

  • Для начала обратитесь за помощью к специалисту с юридическим образованием. Чаще всего первая консультация является бесплатной.
  • Далее соберите необходимый пакет бумаг.
  • Напишите заявление в финансовой компании на возврат %.

В большинстве случаев финансовая компания требует, чтобы заявление было написано за месяц до списания средств.

НДФЛ при досрочном погашении

Каждый клиент, взявший заем в финансовой компании, имеет право получить 13% от переплаты по ипотеке. Данный факт нужно обязательно учитывать, если решено вернуть вычет.

Но здесь есть один нюанс. Для того, чтобы вернуть вычет, нужно быть официально трудоустроенным. В этом случае будет учитываться так называемая «белая» заработная плата. Есть несколько вариантов получения подобного вычета:

  • У клиента банка не будут отнимать 13% от ЗП определенный срок. Этот срок будет длиться до тех пор, пока вся суммы вычета не будет погашена.
  • 13 % будут возвращаться 1 раз в год с учетом всех расходов. Эта сумма будет возвращаться, пока не погасится вся сумма налога.
Для этого следует обратиться в налоговые органы.

Судебная практика

Напрасно некоторые опасаются возвращать средства, даже если это нужно сделать через суд. Данная процедура совершенно законна на уровне арбитражного суда.

Практика показала, что средства могут вернуть граждане, освободившиеся от долгов по ссуде. К слову, в актах высших судебных инстанций есть информация о том, что финансовые компании не имеют право взимать с клиентов комиссии. Данное утверждение вызвало огромное количество разбирательств к финансовым организациям и основательно «встряхнуло» ипотечный рынок.

А вот разбирательства по возврату процентов почему-то встречаются гораздо реже. Почему же люди не так охотно идут возвращать свои кровные деньги? Если используется аннуитетный платеж, то % авансируются. А потому даже если вы полностью погасили ипотеку за год, хотя брали ее на десять, то в 1-ые месяцы вы оплатили такие проценты, какие платили бы, если бы пользовались финансами несколько лет.

Выплаченные % можно рассчитать, используя обычный ипотечный калькулятор, а так же зная ставку по кредиту и те месяцы, когда средства использовались по факту.

Возможные проблемы и нюансы

В текущем 2018 году, как и в предыдущем, можно выбрать для себя, как именно вы будете возвращать средства – сразу всю сумму или с помощью ежемесячного вычета % без недоплаты налога. Естественно, воспользоваться первым способом можно только в том случае, если заем, взятый в финансовой компании, погашен полностью.

Если же дело дошло до разбирательства в суде, то высшие судебные инстанции в 95% случаев встают на сторону заемщика, а судебные издержки берет на себя финансовая компания, являющаяся ответчиком. Кроме того, вы можете запросить компенсацию за моральный ущерб.

О том, как именно вернуть проценты, можно узнать из видеоролика.


Ипотечный калькулятор онлайн 2021 для расчета платежей по ипотеке Красноярск

Наверх

Как рассчитать ипотеку на калькуляторе?

Ипотечный калькулятор на 2021 год позволяет рассчитать сумму ипотеки (ипотечный кредит) и размер ежемесячного платежа по кредиту. Рассчитайте ипотеку и получите одобрение на кредит, отправив онлайн-заявку сразу в несколько банков Красноярска и Красноярского края. Поменяв процентную ставку, срок кредита и другие условия по ипотеке в калькуляторе, вы можете сравнить несколько вариантов расчетов и подобрать самый выгодный кредит для себя. Если нет уверенности, что вы возьмете ипотеку по минимальной льготной ставке, рекомендуем устанавливать в калькуляторе среднее значение процентной ставки по кредиту в банках Красноярского края, указанное справа в ипотечном калькуляторе.

Калькулятор ипотеки и рефинансирования кредита на сайте Сибдом позволяет заемщику:
  • рассчитать сумму ипотеки, исходя из стоимости недвижимости в Красноярском крае;
  • определить сумму платежей, исходя из нужной суммы ипотечного кредита;
  • рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотеке в комфортном для вас диапазоне;
  • воспользоваться сервисом для расчета досрочного погашения ипотеки;
  • рассчитать платежи при рефинансировании вашего прежнего ипотечного кредита;
  • сохранить расчет ипотеки, отправить его на почту или распечатать на принтере.

Как использовать результаты расчета на ипотечном калькуляторе?

Кредитный ипотечный калькулятор - простое и удобное решение для расчета уровня ипотечных платежей, если вы надумаете покупать недвижимость в кредит в Красноярском крае. С помощью калькулятора вы без труда сможете рассчитать все основные условия ипотеки: первоначальный взнос, ежемесячный платеж, общую сумму ипотеки, срок погашения кредита. Окончательные ежемесячные платежи по кредиту могут быть даже более выгодными, так как у многих банков Красноярского края существуют специальные скидки на процентные ставки в зависимости от участия заемщика в зарплатном проекте банка, наличия справки 2-НДФЛ или специальных акций на покупку квартиры в новостройке.

Сохраните себе все варианты расчета ипотеки, сделанные с помощью ипотечного калькулятора, отправьте онлайн-заявку и ожидайте звонка менеджера банка для уточнения параметров ипотечного кредита и консультации.

Вопрос: Правомерно ли требование заемщика о перерасчете процентов по кредитному договору при его досрочном исполнении?

Вопрос: Правомерно ли требование заемщика о перерасчете процентов по кредитному договору при его досрочном исполнении?

Ответ: В соответствии с п. 4 ст. 809 ГК РФ требование заемщика о перерасчете процентов по кредитному договору с аннуитетными платежами правомерно, если заемщиком уплачены проценты авансом, за период, когда пользование заемными средствами уже прекратилось. Досрочное погашение заемщиком задолженности по кредитному договору, заключенному с условием погашения кредита аннуитетными платежами, не является основанием для перерасчета процентов, если погашение кредита произведено заемщиком с учетом процентов, рассчитанных исходя из фактического срока пользования кредитными средствами. Возложение на заемщика обязанности по уплате процентов по кредиту за весь период, на который предоставлялся кредит, с момента возврата банку полной суммы кредита противоречит законодательству.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Абзацем 2 п. 2 ст. 810 ГК РФ предусматривается право гражданина-заемщика, получившего заем под проценты для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, погасить его досрочно с соблюдением предусмотренных указанной статьей условий. Пунктом 4 ст. 809 ГК РФ установлено, что заимодавец в случае досрочного погашения займа заемщиком имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части. Таким образом, заемщик вправе требовать возврата части предусмотренных договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось (Определение Верховного Суда РФ от 10.02.2015 N 89-КГ14-5).

Такая ситуация с авансовой оплатой процентов за пользование кредитом может возникнуть при применении аннуитетной формы расчета процентов. Согласно п. 2.2 Концепции, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", аннуитетный платеж представляет собой ежемесячно выплачиваемую сумму, которая включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период.

В случае реализации гражданином своего права на досрочное погашение кредитного обязательства, предусматривающего аннуитетную форму расчета

процентов, он вправе требовать возврата части предусмотренных договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось (Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2015 г. // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 4).

Таким образом, суды, рассматривая требования заемщиков о перерасчете процентов в связи с использованием ими права на досрочное погашение кредита с условием об аннуитетных платежах, устанавливают наиболее важное обстоятельство - произведена ли заемщиком уплата процентов авансом исходя из всего срока действия кредитного договора, или сумма процентов выплачена заемщиком исходя из срока фактического пользования заемными средствами. Иными словами, подлежит установлению обстоятельство, входит ли в состав аннуитетного платежа сумма процентов за ненаступивший период времени.

Если в ходе судебного разбирательства устанавливается факт, что в соответствии с условиями кредитного договора расчет процентов банком производился исходя из остатка задолженности по кредиту, фактического периода пользования кредитом и размера процентной ставки, предусмотренной кредитным договором, в ежемесячный платеж не входили проценты за ненаступивший период времени, то требования заемщика о перерасчете процентов или взыскании с банка излишне уплаченных процентов отклоняются (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Мордовия от 27.10.2016 по делу N 33-2380/2016, Апелляционное определение Челябинского областного суда от 21.12.2016 по делу N 11-18320/2016, Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 89-КГ16-12).

Если доказывается факт, что заемщиком уплачены проценты за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, суды удовлетворяют требования заемщика о перерасчете процентов (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу N 33-11479/2016 (Определением Московского городского суда от 29.06.2016 N 4г-6702/2016 отказано в передаче дела для пересмотра данного Определения)).

Досрочное погашение военной ипотеки в Петербурге и Ленинградской области: варианты, плюсы и минусы

Пройдите тест, и мы подберем вам квартиру

Условия по программе льготного жилищного кредитования для представителей вооруженных сил РФ включают возможность выплатить заем полностью или его часть раньше указанного в договоре срока. Есть несколько вариантов досрочного погашения военной ипотеки:

  • с привлечением собственных сбережений;
  • с помощью государственных выплат, накопившихся на именном счете участника НИС;
  • с использованием средств семейного капитала.

Чтобы воспользоваться этой возможностью, придется сначала внести первый очередной платеж — это обязательное условие. Следует учесть требования своего банка: некоторые кредиторы устанавливают минимальный размер предварительных частичных выплат. В других досрочное погашение военной ипотеки возможно только через несколько лет после оформления кредита.

Плюсы и минусы

Выплатить целевой жилищный заем раньше срока для военнослужащего безусловно выгодно. Банковские работники проводят перерасчет будущих платежей после каждого внесения заемщиком средств в счет частичного погашения жилищного кредита. Благодаря тому, что общая сумма долга становится меньше, сокращается срок кредитования или ежемесячная финансовая нагрузка. Кроме того, как только военная ипотека будет закрыта досрочно, на именном счете служащего вооруженных сил начнут копиться перечисления от Росвоенипотеки. Однако эта возможность имеет как плюсы, так и минусы.

Преимущества

  • Переплата банку по процентам уменьшается при досрочном погашении военной ипотеки.
  • Есть возможность уволиться со службы до достижения пенсионного возраста или выслуги лет, не теряя права на льготу.
  • Денежные перечисления копятся на накопительном счете участника НИС. Их можно использовать в будущем на покупку еще одной квартиры.
  • При соблюдении определенных условий военнослужащий получает право потратить средства на любые личные цели (статья 10 закона «О накопительно-ипотечной системе»).

Недостатки

  • Нужно иметь дополнительные источники дохода.
  • Процедура досрочного погашения военной ипотеки может растянуться на пару месяцев.

Выплата из собственных средств

Первым делом заемщик должен уточнить у сотрудника банка все важные детали, касающиеся возможностей и ограничений по внесению преждевременной полной или частичной выплаты по договору жилищного кредита. Следует выяснить, есть ли минимальный порог суммы, временные рамки, куда поступят деньги — на счет финансовой организации или Росвоенипотеки.

Следующий шаг — оформить заявление о досрочном погашении военной ипотеки. Форма документа может отличаться в разных банках — заемщик получает и заполняет его непосредственно в отделении. Ответ предоставляют в течение десяти рабочих дней.

После того, как военнослужащий перечисляет деньги, представители финансового учреждения делают перерасчет оставшихся выплат по договору. Это процесс должен быть завершен до истечения 10 суток с момента поступления средств на счет кредитора.

Использование накоплений НИС

Досрочное погашение военной ипотеки по этой схеме происходит таким образом:

  • заемщик подает заявление в Росвоенипотеку, прикладывает копию свидетельства НИС и паспорта. Сделать это можно через территориальное отделение, в режиме онлайн на сайте структуры или отправить по почте. В заявлении нужно указать данные по кредитному договору, адрес и контакты обращающегося.
  • Заявление о досрочном погашении военной ипотеки рассматривают в течение месяца. На официальном сайте организации можно отследить, на каком этапе находится этот процесс.
  • Закрыть жилищный заем или его часть преждевременно получится только после того, как военнослужащий выплатит первый обязательный взнос.
  • После перевода накоплений Росвоенипотека сообщает об этом участнику НИС и кредитору. Затем банк самостоятельно проводит досрочное погашение по договору военной ипотеки.
  • На всякий случай заемщику лучше спросить у кредитного менеджера, нужно ли составить дополнительную заявку для финансовой организации на полное или частичное закрытие жилищного займа.

Выплата за счет средств семейного (материнского) капитала

Заемщик может воспользоваться средствами семейной субсидии для досрочного погашения военной ипотеки с позволения Пенсионного фонда России (ПФР). Сначала следует проконсультироваться в региональном отделении вышеуказанной организации, затем — идти в банк. Если согласование прошло успешно, военнослужащий подготавливает и подает пакет документов, состав которого нужно уточнить в ПФР. Максимальный срок получения решения — 35 дней.

Затем нужно подать в банк заявление о досрочном погашении военной ипотеки. После этого Пенсионный фонд переводит средства семейного капитала на расчетный счет. На эту процедуру может уйти до двух месяцев с того дня, когда обращение участника НИС в ПФ РФ было одобрено.

У этого варианта есть важная особенность: купленное жилье заемщик обязуется оформить в совместную собственность каждого члена семьи, в том числе несовершеннолетних. Сделать это нужно будет в течение полугода после оформления досрочного погашения военной ипотеки и снятия с квартиры обременения.

 

Банк отказывается делать перерасчет процентов при досрочном погашении кредита — Юрист Алексей Лобанов



Согласно п. 4 ст. 809 ГК РФ в случае досрочного возврата суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с п. 2 ст. 810 указанного Кодекса, заимодавец вправе получить с заемщика проценты, которые начислены включительно до дня возврата этой суммы или ее части. Однако не всегда суд встает на сторону заемщика.


В большинстве случаев, в кредитном договоре указано, что погашение кредита и уплата начисленных процентов производится ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей по формуле. Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита, согласно графику платежей.

Решения, в которых суд отказывал в перерасчете

Данная формула составлена таким образом, что в состав первых платежей большую часть суммы составляют проценты за пользование кредитом. Из совокупного толкования данных положений кредитного договора, следует, что проценты за пользование заемщиком предоставленными денежными средствами должны начисляться исходя из количества дней в каждом процентном периоде и исключительно на сумму остатка по основному долгу, имеющуюся на начало соответствующего периода. Банк не вправе продолжать начислять проценты за пользование кредитом в случае его полного досрочного погашения.

Ссылка истца на то обстоятельство, что она пользовалась кредитом 138 месяцев, а проценты по кредиту уплатила за 192 месяцев, является несостоятельной, поскольку как усматривается из расчета и графика платежей, сумма процентов за каждый процентный период неодинакова, ее размер зависит от остатка основного долга и периода пользования этим остатком.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2019 по делу N 33-1235/2019

Такой же точки зрения придерживается и Верховный суд. В Определении Верховного суда РФ от 29.05.2018 №5-КГ18-46 он указал, что проценты за пользование кредитом начисляются исходя из предусмотренной договором ставки на сумму кредита, фактически находившуюся в пользовании заемщика, и за период фактического пользования этой суммой.

Таким образом, переплата процентов может иметь место в случае начисления процентов на сумму большую, чем та, которая находилась в пользовании заемщика, либо за период, когда пользование займом или его соответствующей частью прекратилось вследствие их возврата.

Само по себе досрочное погашение кредита не предполагает перерасчет уже согласованных с банком и выплаченных процентов исходя из даты фактического погашения долга.

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2018 по делу N 33-31506/2018

Решения, в которых суд удовлетворял требования

Санкт-Петербургский городской суд в своем апелляционном определении от 24.05.2018 №33-8422/2018 поддержал решение суда первой инстанции об обязании перерасчета процентов до даты фактического погашения полной суммы.

Выводы апелляционной инстанции заключались в том, что гражданин-потребитель, заключивший кредитный договор с банком или иной кредитной организацией, вправе отказаться от исполнения указанного договора в любое время при условии оплаты фактически понесенных кредитором расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору и состоящих из полученной от кредитора денежной суммы и процентов на нее за период использования кредита.

Кроме того, в случае реализации лицом своего права на досрочное исполнение кредитного договора заемщик вправе потребовать перерасчета предусмотренных кредитным договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось, и возврата их части, если таковая будет установлена.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2018 N 33-8422/2018

Той же позиции придерживается Московский городской суд. В своем определении от 12.03.2018 по делу №33-9630/2018 суд указал, что проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, является незаконным.

Истцы погасили долг по кредитному договору досрочно, фактически пользовались кредитом 6,5 лет, в то время как проценты, включенные в аннуитетные платежи, были исчислены из времени пользования кредитом равного 15 годам.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2018 N 33-8422/2018

Заключение

Каждый случай индивидуальный, однако я придерживаюсь мнения, что требование о перерасчете процентов при досрочном погашении кредита является законным и обоснованным.

Юрист Алексей Лобанов

12 лет успешной судебной практики

   +7-921-903-17-16

   [email protected]

Опишите ситуацию — я предложу решение


калькулятор онлайн для расчета графика платежей

Ипотечный кредит — наиболее долгосрочный из всех существующих видов займов. Банки позволяют погашать такие ссуды 25, 30, а иногда и 50 лет. Именно тот факт, что долговые обязательства растягиваются на столь длительный период и нервирует заемщиков. Жить многие годы с финансовым бременем на плечах под силу не каждому. Именно поэтому рано или поздно каждого заемщика начинает интересовать такой вопрос, как досрочное погашение ипотеки. Калькулятор частично развеивает сомнения и показывает, что преждевременное внесение средств выгодно. Но вопросов все равно остается много.

Сегодня мы расскажем, как быстро погасить ипотеку и можно ли это сделать с выгодой для себя. Досрочное погашение ипотеки Сбербанка и прочих финансовых организаций имеет особенности и мы поможем в них разобраться. А ипотечный калькулятор досрочного погашения, размещенный на нашем сайте, поможет окончательно расставить приоритеты и рассчитать наиболее выгодный вариант внесения платежей.

Особенности ипотечного кредита

Еще несколько лет тому назад досрочное погашение ипотеки Сбербанк и другие кредитные организации разрешали неохотно. Это и понятно. Ведь банк, выдавая ссуду, рассчитывал, что клиент будет пользоваться деньгами много лет. Предполагалось, что кредитная организация сможет неплохо заработать на процентах. Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке означает, что кредитор теряет часть невыплаченных процентов, на которые рассчитывал. Кому это понравится?

Чтобы избежать подобной ситуации финансисты придумывали различные уловки. За преждевременное внесение средств кредиторы взимали дополнительные штрафы и комиссии. Однако с 2011 года ситуация в корне изменилась. Во взаимоотношения банков и заемщиков вмешалось государство. ФЗ No 284 прямо запрещает финансовым организациям каким-либо образом воздействовать на граждан, решивших преждевременно выполнить свои обязательства. Единственным условием является обязательное уведомление кредитора не позднее, нежели за 30 дней до внесения средств.

Это означает, что досрочное погашение ипотеки (калькулятор онлайн здесь) прямо разрешено государством и кредитные организации не вправе препятствовать в этом своим клиентам.

к содержанию ↑

Методы досрочного погашения ссуды

Заблаговременное внесение средств по ипотечным кредитам осуществляется различными способами. Все обусловлено тем, как часто и насколько регулярно клиент способен вносить внеплановые суммы.

к содержанию ↑

Полное досрочное погашение

Если вы планируете полное досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, калькулятор не понадобится. Достаточно точно выяснить у менеджера остаток задолженности и внести средства в счет погашения долга. Чем раньше будет проделана эта операция, тем меньше процентов вы уплатите банку.

Возможность досрочного погашения ссуды на любом этапе прямо прописана в Гражданском кодексе. Никакие дополнительные условия договора не могут этому препятствовать.

Однако, если до конца срока действия соглашения осталось не так уж и много, досрочное погашение может оказаться нецелесообразным. Лучшим выходом станет открытие депозита, проценты от которого частично компенсируют расходы по ипотеке.

к содержанию ↑

Частичное досрочное погашение

Если вы планируете частичное досрочное погашение ипотеки, калькулятор понадобится обязательно. Размер выгоды напрямую зависит от того, как именно погашается кредит. Существует 2 вида платежей:

  • аннуитетные;
  • дифференцированные.

В первом варианте ссуда погашает равными платежами на протяжении всего срока кредитования. Внесенные суммы засчитываются так, что львиная доля средств идет на уплату процентов, а тело кредита уменьшается незначительно.

При втором варианте каждый платеж делится иначе: одна (основная) часть уменьшает тело долга, а вторая уходит на уплату процентов. Вследствие этого ежемесячный платеж станет уменьшаться с каждым последующим периодом.

Если рассчитать досрочное погашение ипотеки в обоих случаях, можно увидеть, что наиболее выгодным внеплановое внесение средств оказывается именно при дифференцированном погашении.

к содержанию ↑

Раннее погашение с помощью рефинансирования

Перекредитование жилищной ссуды также позволяет выплатить ипотеку раньше времени. Разумеется, в этом случае речь идет только о полном погашении займа. Так заемщик хоть и не избавляется от долгового обязательства, но может сделать его менее тяжелым.

К такому способу прибегают в тех случаях, когда условия договора не предусматривают возможности его пересмотра. Если с течением времени другой банк предложит более выгодные условия, есть смысл прибегнуть к процедуре рефинансирования. Преимущества очевидны:

  • возможность изменить вид платежа с аннуитетного на дифференцированный или наоборот;
  • снижение процентной ставки;
  • уменьшение срока погашения;
  • решение проблем с нарушением условий договора (пени, регулярные просрочки, другое).

Рефинансирование не влияет на снятие обременения с недвижимости. Залог просто переносится из старого банка в новый.

Если целью рефинансирования является снятие обременения, а остаток задолженности не превосходит 1–1,5 млн, есть смысл рассмотреть возможность оформления потребительского займа с целью полного досрочного закрытия ипотечного.

к содержанию ↑

Дифференцированная схема — выгода заемщика при досрочной выплате

При таком способе внесения платежей досрочное погашение наиболее выгодно. В этом поможет убедиться калькулятор досрочного погашения кредита. Сбербанк направляет всю сумму внепланово внесенных средств на уменьшение тела долга. Соответственно снижаются и проценты, ведь они начисляются на остаток задолженности. Чем раньше заемщик начинает досрочное сверхплановое внесение средств, тем меньше процентов он, в итоге, уплатит.

Оформляя ссуду можно заранее попросить менеджера рассчитать, какую выгоду получит заемщик на разных этапах кредитования. Например, если через некоторое время вы рассчитываете на получение материнского капитала, сотрудник банка подскажет, как и когда лучше использовать средства с наибольшей выгодой.

к содержанию ↑

Выгодно ли платить раньше при аннуитетной схеме погашения

В Сбербанке досрочное погашение ипотеки при аннуитете наиболее выгодно в первой трети срока кредитования. То же самое относится и к прочим кредитным организациям. Поскольку при аннуитетных платежах сначала идет погашение процентов, а тело кредита уменьшается по остаточному принципу, раннее досрочное погашение позволяет существенно снизить сумму переплаты. В последней трети срока сверхплановое внесение средств уже не является настолько выгодным. В этом случае имеет смысл задуматься об открытии депозита.

При частичном внесении дополнительных средств банк заключает с заемщиком дополнение к договору в котором корректируется дальнейший порядок выплат. Существует 2 схемы пересчета:

  • снижение размера ежемесячного взноса;
  • сокращение общего срока договора при стабильном помесячном платеже.

Сбербанк досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока кредитования или суммы платежа позволяет видоизменять многократно. То есть при каждом внеплановом внесении денег клиент может выбрать любую схему пересчета по своему желанию. Некоторые другие банки позволяют выбрать порядок пересчета только однажды, и в дальнейшем уже не меняют условия допсоглашения.

к содержанию ↑

Порядок досрочной уплаты средств

  1. Внимательно изучить договор и определить граничную дату, когда следует уведомить банк о намерении досрочно погасить задолженность.
  2. Выбрать дату внесения внеплановых средств (обязательно рабочий день).
  3. Уведомить финансовую организацию о таком желании. Для этого можно лично написать заявление в отделении банка, либо отправить его заказным письмом с уведомлением.
  4. Выяснить у менеджера точную сумму для полного расчета с учетом всех начисленных процентов на выбранную дату.
  5. Определить способ внесения средств: наличными в кассе организации, безналичный перевод.
  6. Перевести средства.
  7. Посетить отделение банка и уточнить, произошло ли зачисление средств.

Если выбран безналичный способ оплаты, следует учитывать размер комиссии за перечисление средств и учесть ее в сумме перевода.

к содержанию ↑

Действия заемщика после полного погашения кредита по ипотеке

После полного погашения

Если вы окончательно рассчитались с кредитной организацией по долговым обязательствам, необходимо:

  1. Документально подтвердить факт выполнения обязательств. Для этого следует вытребовать справку об окончательном погашении задолженности и выписку о состоянии ссудного счета.
  2. Запросить документы для снятия обременения с залогового имущества. Таким документом считается закладная с отметкой о полном погашении ссудных обязательств.
  3. Подать в Росреестр заявление на погашении записи об ипотеке. К заявлению следует приложить документы, свидетельствующие о выполнении обязательств.
  4. Обратиться в страховую компанию с требованием пересчитать размер платежей с учетом досрочного погашения, и написать заявление на возврат излишне уплаченных средств.

к содержанию ↑

При частичном погашении

После поступления внеплановых средств на кредитный счет нужно обратиться к менеджеру и оформить новый график платежей по ипотеке. Сбербанк требует написать заявление о выборе схемы перерасчета еще на этапе уведомления банка о досрочном внесении средств. Так что новый график вы получите быстро.

Расчет досрочного погашения ипотеки в случае дополнительного внесения средств нужно производить очень внимательно. Если вы сомневаетесь, что правильно определили выгоду от той или иной схемы погашения, обратитесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам. Они подскажут, какую схему изменения графика погашения лучше выбрать именно в вашем случае.

к содержанию ↑

Комиссии и штрафы при досрочном погашении

Даже если вы не планируете погашать ипотеку досрочно, все возможности лучше внимательно изучить еще на стадии подписания договора. Ипотека — дело долгое, и ваше финансовое положение может много раз измениться.

Какие бы условия ни были прописаны в договоре, они не должны противоречить гражданскому кодексу. Статья 810 ГК России объявляет незаконными такие действия:

  • ограничение или запрещение досрочной выплаты ипотечной ссуды;
  • начисление любых комиссий, пени или штрафов за преждевременное внесение средств;
  • установление минимальной суммы для внепланового внесения средств;
  • объявление моратория — периода, на протяжении которого досрочная выплата ипотеки невозможна.

к содержанию ↑

Заключение

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке и других кредитных организациях не только возможно, но и достаточно выгодно. Заявление на такие действия лучше направлять заранее. Так банк не сможет затянуть процесс, а клиент не рискует переплатить проценты.

Наиболее выгодным раннее погашение ипотеки является в первые несколько лет. Чем ближе придвигается окончание периода, тем сомнительнее данное мероприятие. В таком случае более рентабельным оказывается вложение средств в другую недвижимость или открытие депозита.

В тех случаях, когда производится частичное внесение излишних средств, следует по возможности выбирать сокращение срока кредитования. Практика показывает, что при таком варианте удается сэкономить намного больше. Однако, если финансовое бремя становится непосильным, разумным будет уменьшить ежемесячный платеж. Так будет проще избежать штрафов за несвоевременное внесение денег.

к содержанию ↑

Досрочное погашение ипотеки (видео)

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.

Ипотечное страхование — подробный ликбез от «Согласия»

Содержание статьи:

Если вы планируете покупать жилье в ипотеку, то неизбежно столкнетесь и с ипотечным страхованием. Нет, мы не последователи Ванги, просто в нашей стране этот вид страхования является обязательным.

Что нужно знать об ипотечном страховании, чтобы в ответственный момент быть во всеоружии? Как сэкономить на страховке? Какую страховую компанию лучше выбрать? О плюсах, минусах и подводных камнях страхования ипотеки мы постараемся кратко и доступно рассказать в этом материале.

Что такое ипотечное страхование?

Если коротко и «научно», то ипотечное страхование – это инструмент финансовой защиты участников сделки: того кто приобретает жилье и того кто дает денежные средства на это приобретение.

Выгодоприобретателем* при ипотечном страховании является организация, которая выдает кредит.

*Выгодоприобретатель по договору страхования — физическое или юридическое лицо, которое вправе получить денежную выплату при наступлении страхового случая.

Банку ипотечное страхование нужно для обеспечения гарантии возврата выданных денежных средств.

 

Заемщику страхование ипотеки необходимо для гарантированного выполнения обязательств по возврату долга. Страховка придет на помощь, когда в силу непредвиденных обстоятельств выплаты по ипотеке станут невозможными, а также когда приобретенное имущество по каким-либо причинам потеряет свою ценность или перестанет быть его собственностью. Конечно же, при условии, что эти риски включены в договор страхования.

Ипотечное страхование – это инструмент финансовой защиты участников сделки: того кто приобретает жилье и того кто дает денежные средства на это приобретение.

 

Какие бывают виды ипотечного страхования?

Существует пять основных видов ипотечного страхования. Вот они:

  • Страхование имущества.
  • Страхование жизни.
  • Страхование титула.
  • Страхование ответственности заемщика от невозврата ипотечного кредита.
  • Страхование на случай потери работы по причинам, не зависящим от застрахованного лица.

Страхование имущества в ипотеке подразумевает те же риски, что и обычное страхование имущества. Это пожар, взрыв, стихийное бедствие, противоправные действия третьих лиц, падение твердых тел. Разница только в том, что выгодоприобретатель в данном случае не владелец квартиры, а его кредитор.

Страхование жизни включает риски ухода из жизни, получения инвалидности, а также временной утраты трудоспособности заемщика. В первых двух случаях страховая компания при наступлении страхового случая полностью погашает долги заемщика, а в последнем – платит по его кредиту только в период, когда клиент не способен вести трудовую деятельность.

Страхование титула. Если вы граф, барон или виконт, вам не нужно страхование титула… Если же вы купили квартиру на вторичном рынке жилья, то застраховать право собственности, то есть титул, – верное и мудрое решение. «Разве может кто-либо лишить права собственности добросовестного покупателя?» - спросите вы. Еще как может! Например, если сделка о приобретении вашей квартиры предыдущим владельцем будет признана незаконной.

О том, в каких еще случаях возможно отчуждение имущества у добросовестного покупателя рассказывает Олеся Бухтоярова, директор агентства №406 СК «Согласие».

 

Страхование ответственности заемщика от невозврата ипотечного кредита – название этого риска звучит так, будто можно просто не отдавать кредит, а за вас его выплатит страховая. Как бы не так! В этом случае, по истечении определенного в договоре срока банк продаст собственность, купленную в ипотеку, заберет выручку, а остаток по кредиту выплатит страховщик*, то есть страховая компания.

 

*Страховщик — юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности.

 

Страхование на случай потери работы по причинам, не зависящим от застрахованного лица. Если вы наемный работник и существенную часть своего дохода тратите на погашение ипотеки, то будет не лишним купить страховой полис, предусматривающий защиту на случай потери работы из-за ликвидации работодателя или прекращения его деятельности.

Выплаты по такой страховке будут производиться в период, пока страхователь* не найдет новую работу.

*Страхователь — физическое или юридическое лицо, заключающее со страховщиком договор страхования.

Обязательно ли ипотечное страхование?

Запомните одну важную вещь! Обязательным при ипотечном страховании является только страхование имущества.

Все остальные виды страхования – необязательны и делаются лишь по желанию страхователя.

Поскольку банк-кредитор заинтересован в снижении рисков, он может мотивировать заемщика застраховать жизнь и здоровье, предложив за это более низкую процентную ставку по ипотеке.

Обязательным при ипотечном страховании является только страхование имущества.

 

Как сэкономить на ипотечном страховании?

Способы сэкономить на ипотечном страховании есть, но не все из них мы можем смело рекомендовать нашим клиентам. Давайте разберем самые популярные из них.

  1. Пересчет страховой суммы при частичном досрочном погашении (рекомендуем)

    Договор страхования обычно заключается либо на год с пролонгацией, либо на весь срок кредитования. В случае с пролонгацией, ваш договор со страховой компанией будет пересматриваться раз в год, так же как и страховой взнос. Если договор составлен на весь срок кредитования, то после частичного досрочного погашения, вы можете обратиться к страховщику с просьбой пересчитать сумму страхования. Здесь стоит также учесть, что в случае страхования имущества банк выдаст кредит только если вы застрахуетесь на весь срок кредитования.

  2. Отказ от страхования жизни (не рекомендуем)

    Поскольку страхование жизни является необязательным при ипотеке, вы всегда можете от него отказаться. Как до заключения договора, так и после. Но помните, что при отказе от этой страховки, банк может повысить ставку, если это было прописано в договоре. Ну и вообще мы не рекомендуем отказываться от этой страховки. Лишняя уверенность в завтрашнем дне никогда не повредит.

    Можно также отказаться от страхования жизни не полностью, а, например, исключить риск временной утраты трудоспособности, самый дорогой в страховке. Это пропорционально снизит как стоимость страховки, так и ее полезность.

  3. Отказ от страхования титула (есть как плюсы, так и минусы)

    Страхование титула при ипотеке сегодня необязательно, но мы все же рекомендуем не отказываться от него, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке.

    По нашей статистике, страхование титула актуально только в первые три года. По истечении трех лет можно смело исключать этот пункт из договора страхования, но опять же нужно учитывать, как на это посмотрит банк и не поднимет ли ставку.

Подводные камни, есть ли они?

Есть, и их довольно много. Например, при страховании жизни, страховым случаем могут не признать травму или увечье, полученные под воздействием радиации, при участии в боевых действиях, занятии опасными видами спорта, а также отравление некачественным алкоголем.

Также причиной отказа может стать инвалидность или утеря работоспособности, вследствие хронической болезни, которой заемщик болел до заключения договора. Страховщики по-разному относятся к различным хроническим заболеваниям, на это тоже стоит обратить внимание.

Как выбрать страховую компанию при ипотечном страховании?

Выбор страховой компании – дело индивидуальное и зависит от цели, которую преследует страхователь. Но мы всё же рекомендуем обратить внимание на следующие особенности:

  • Репутацию страховой компании. Смотрите отзывы и рейтинги в Интернете.
  • Надежность страховщика. Обязательно обратите внимание на процент выплат страховой компании и долю отказов. Все эти сведения также есть в Интернете.
  • Непосредственно стоимость страховки. Рассчитывайте на калькуляторах разных компаний и соотносите с двумя предыдущими пунктами.

Не лишним будет также знать ответы на следующие вопросы:

  • В течение какого времени страховая компания обязуется рассмотреть вашу заявку?
  • Будут ли оповещать вас о пролонгации полиса?
  • Необходимо ли медицинское обследование при страховании титула?

Желаем вам сделать правильный выбор!

Основные принципы работы СК «Согласие» – это сервисное лидерство и установление доверительных отношений с клиентами. Этот подход применим и к ипотечному страхованию. У нас выгодные тарифы, оперативное рассмотрение заявок. С «Согласием» сотрудничают более 100 банков, включая крупнейшие ипотечные банки РФ. Нам доверяют десятки тысяч клиентов.

Покупая страховку у нас, вы, прежде всего, приобретаете финансовую стабильность и защиту от непредвиденных расходов. Чувство защищенности освобождает разум от ненужных тревог, расчищая пространство для более продуктивных мыслей.

Заполнить заявку на оформление полиса ипотечного страхования в Страховой компании «Согласие» можно на нашем сайте.

Понравился пост? Подпишись на нас в соцсетях!

Что такое переоценка ипотеки и для чего это нужно?


Домовладельцы, которые хотят сэкономить доллары на ежемесячных выплатах по ипотеке, а также сэкономить деньги на процентах, могут рассмотреть возможность пересмотра ипотеки.

Что такое изменение ипотеки?

Изменение ипотечного кредита, или изменение кредита, - это когда заемщик вносит крупную единовременную выплату в счет основной суммы своей ипотечной ссуды, а кредитор, в свою очередь, реамортизирует ссуду. Это означает, что ваш кредит уменьшается, чтобы отразить новый баланс.

Recasting сокращает ваши ежемесячные платежи и сумму процентов, которые вы будете платить в течение срока кредита. Однако это не влияет на вашу процентную ставку или условия вашего кредита.

Таким образом, изменение ипотечного кредита предлагает два - а возможно и три - привлекательных преимущества для домовладельцев, у которых в кармане есть дополнительные деньги для выплаты остатка:

  1. Более низкие ежемесячные платежи.
  2. За вычетом процентов, выплаченных в течение срока ссуды.
  3. Если у вас низкая процентная ставка, она останется прежней.(И наоборот, если ваша процентная ставка высока, пересмотр не поможет.)

Как работает пересмотр ипотеки

Для того, чтобы произвести реструктуризацию кредита, заемщики должны внести крупную единовременную выплату в счет основной суммы кредита. Кредиторы обычно требуют 5000 долларов или больше, чтобы изменить ипотеку. Оставшийся баланс затем амортизируется для уменьшения ежемесячных платежей. Обычно за переделку взимается плата. Размер комиссии зависит от кредитора; но обычно они не превышают нескольких сотен долларов.

Пересчет не только приводит к более низким ежемесячным платежам, но и заемщики также будут платить меньше процентов в течение срока действия ссуды.Например, если основная сумма вашей 30-летней ипотеки составляет 200 000 долларов с процентной ставкой 5 процентов, вы можете платить 1 200 долларов в месяц. Если вы потратите 50 000 долларов на изменение ипотечного кредита плюс 250 долларов США за переработку, вы в конечном итоге сэкономите почти 35 000 долларов на выплатах процентов и около 300 долларов в месяц на ежемесячных выплатах по ипотеке. Конечно, деньги, которые вы вложите в дом в результате переделки, не будут доступны для инвестиций или других целей.

Имейте в виду, изменение не сокращает срок ипотеки, только то, сколько вы платите каждый месяц.Воспользуйтесь нашим калькулятором графика погашения, чтобы определить, какими будут ваши новые ежемесячные платежи.

Требования к пересмотру ипотечного кредита и доступность

Прежде чем вас взволновали более низкие ежемесячные платежи, сначала убедитесь, что ваш кредитор предлагает переработку - многие этого не делают. Это тоже не то, что обычно рекламируют, но его предлагают большинство крупных банков, в том числе Chase, Bank of America и Wells Fargo. Кроме того, не все ипотечные кредиты подлежат пересмотру; некоторые виды ссуд, такие как ссуды FHA и ссуды VA, не подлежат пересмотру.

Изменение ипотечного кредита против рефинансирования

Существует большая разница между изменением ипотеки и рефинансированием, хотя и то, и другое может помочь заемщикам сэкономить деньги. Перерасчет легче, чем рефинансирование, потому что для этого требуется только единовременная сумма денег в обмен на более низкие ежемесячные платежи.

При повторной корректировке вы сохраняете существующую ссуду, корректируя только амортизацию. Вы не сможете получить более низкую процентную ставку при переработке, как при рефинансировании.С другой стороны, если ваша процентная ставка уже низкая, рефинансирование может иметь негативный эффект, особенно если текущие ставки выше.

Рефинансирование, наоборот, требует, чтобы вы подали заявку на совершенно новую ссуду и оплатили все связанные с ней сборы, такие как расходы на закрытие и оценку. Новая ссуда погасит вашу существующую ссуду, так что вы можете получить новую ипотеку, а также новые процентные ставки.

Люди обычно делают это, чтобы получить более низкую процентную ставку или перейти от ипотеки с регулируемой ставкой к ипотеке с фиксированной ставкой.Если у вас уже есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой и низкой процентной ставкой, то рефи вам не поможет. С другой стороны, если у вас есть 30-летняя ипотека с низкой процентной ставкой и фиксированной процентной ставкой, и вы хотите снизить ежемесячные платежи, вы можете подумать о внесении изменений.

Преимущества переоформления ипотеки

Перекачка имеет некоторую привлекательность, потому что это довольно легко сделать и это относительно недорогой способ снизить ежемесячные платежи, если у вас есть наличные. Вот несколько причин, по которым вы, возможно, захотите пересмотреть существующую ипотеку:

  • Уменьшите ежемесячные платежи, выполнив единовременную выплату.
  • Избегайте переквалификации для получения новой ссуды.
  • Сохраните процентную ставку, если в настоящее время у вас низкая процентная ставка.

Недостатки переделки ипотеки

Самый большой финансовый недостаток переделки заключается в том, что вы вкладываете большую сумму денег в капитал. Вот несколько причин, по которым вы, возможно, захотите переосмыслить переосмысление:

  • Это не сокращает срок вашей ипотеки.
  • Ваша процентная ставка остается прежней, что является недостатком, если у вас более высокая процентная ставка.
  • Большая часть ваших денежных средств связана с собственным капиталом.
  • Кредитор взимает комиссию, обычно не более нескольких сотен долларов, за изменение кредита.

В нынешних условиях, с относительно низкими ставками по ипотечным кредитам и сильным рынком, пересмотр кредита может не иметь смысла для некоторых.

Подробнее:

Определение пересмотра ипотеки

Что такое перерасчет ипотеки?

Изменение ипотечного кредита, также называемое изменением кредита, является особенностью некоторых типов ипотечных кредитов, при которых оставшиеся ежемесячные платежи пересчитываются на основе нового графика погашения.Во время пересмотра ипотеки заемщик выплачивает крупную сумму в счет основного долга, а затем их ипотека пересчитывается на основе нового, меньшего непогашенного остатка.

Некоторые ипотечные кредиты имеют запланированную дату пересмотра, то есть дату, когда кредитор будет рассчитывать новый график погашения на основе оставшегося основного баланса и срока ипотеки.

Ключевые выводы

  • Перерасчет происходит, когда заемщик выплачивает большую сумму в счет основной суммы ипотеки, а кредитор пересчитывает ссуду на основе нового баланса.
  • Когда кредитор пересчитывает ссуду, он создает новый график погашения, который представляет собой таблицу платежей по ссуде, показывающую основную сумму и проценты, которые включают каждый платеж до тех пор, пока ссуда не будет выплачена полностью.
  • Основное преимущество переделки ипотеки для заемщика - это возможность сократить ежемесячные платежи.
  • Ссуды с отрицательной амортизацией или ипотека с регулируемой процентной ставкой (опция ARM) часто содержат пункт о пересмотре ипотечного кредита как часть кредитного договора.

Как работает пересмотр ипотеки

Для заемщика основное преимущество переделки ипотеки - сокращение ежемесячных платежей. Часто ипотечный кредитор просто сокращает срок ссуды, если выплачиваются дополнительные основные платежи, но сохраняет ту же фиксированную ежемесячную сумму, просто увеличивая основную сумму и уменьшая процентную часть платежа.

Пересчет может снизить сумму процентов, которую заемщик будет выплачивать в течение срока действия ссуды, если будет произведен достаточно большой основной платеж, уменьшив как проценты, так и основную сумму, остающуюся на новых ежемесячных платежах по ссуде.

Пересчет ипотеки против рефинансирования

Пересмотр ипотеки может быть более удобным вариантом, чем рефинансирование. При рефинансировании вы заменяете текущую ипотечную ссуду на новую ипотечную ссуду, которая может быть дорогостоящей и зависит от вашей кредитоспособности. Переделка ипотеки не включает проверку кредитоспособности и продолжается с первоначальной ипотекой.

С другой стороны, рефинансирование ипотеки означает погашение существующей ссуды и замену ее новой. Причины рефинансирования домовладельцев включают:

  1. Возможность получить более низкую процентную ставку.
  2. Чтобы сократить срок ипотеки.
  3. Желание перейти от ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) к ипотеке с фиксированной ставкой или наоборот.
  4. Возможность использовать собственный капитал дома для финансирования крупной покупки.
  5. Для консолидации долга.

В отличие от рефинансирования ипотеки, изменение ипотеки не снижает процентную ставку по ипотеке.

Виды ипотеки, которые можно переплатить

Ссуды с отрицательной амортизацией

Переработка ипотеки может быть включена в условия кредита и связана с отрицательной амортизационной ссудой.Ссуда ​​с отрицательной амортизацией имеет структуру платежей, которая допускает плановый платеж, размер которого меньше процентной ставки по ссуде.

Когда платеж меньше, чем процентный платеж в данный момент, он создает отсроченные проценты. Сумма созданных отсроченных процентов добавляется к основному остатку ссуды, что приводит к ситуации, когда основная сумма долга увеличивается с течением времени, а не уменьшается. Из-за увеличения основной суммы ипотеки с отрицательной амортизацией требуется, чтобы ссуда в какой-то момент была переработана, чтобы она была погашена к концу запланированного срока.

Ипотечные кредиты с отрицательной амортизацией также иногда имеют триггеры, которые могут вызвать внеплановую реструктуризацию. Это может сработать, например, если основной баланс ссуды достигает установленного лимита из-за отрицательной амортизации.

Опционная ипотека с регулируемой процентной ставкой (опция ARM)

Ипотека с отрицательной амортизацией также известна как ипотека с регулируемой ставкой платежа (вариант ARM). Эти ипотечные кредиты предоставляют заемщикам варианты, которые включают выплату всей основной суммы и процентов или уплату только части процентов.

Хотя варианты, доступные с опцией ARM, обеспечивают большую гибкость в платежах, заемщик может легко получить более долгосрочную задолженность, чем раньше. Как и в случае с другими ипотечными кредитами с регулируемой ставкой, существует возможность резкого и быстрого изменения процентных ставок в зависимости от рынка.

Пример переоценки ипотеки

Даже если в ипотеку не включена опция изменения ипотеки, вы можете обратиться к своему кредитору, чтобы узнать, принесет ли изменение ипотеки вам пользу и снизит ли ваши ежемесячные платежи.Выплатив единовременно и изменив ипотечный кредит, вы можете сократить расходы на жилье. Напротив, если вы отправите единовременную выплату без изменения, вы уменьшите свой баланс, но ваши ежемесячные платежи останутся прежними.

Допустим, у вас есть ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой на сумму 500 000 долларов США и процентной ставкой 4%. Ваш комбинированный процентный платеж и основной платеж составляют 2338 долларов в месяц.

Через пять лет вы получите единовременную выплату в размере 375 000 долларов. Если вы решите использовать эту единовременную выплату для выплаты ипотеки, не переделывая ее, вы продолжите платить 2338 долларов в месяц.Если, с другой стороны, вы измените ссуду в течение оставшихся 25 лет ипотеки, ежемесячный платеж снизится до 1507 долларов.

Пересмотр ипотечного кредита: когда имеет смысл реамортизировать ссуду?

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены в нашу головную компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Домовладельцы, которые ищут способ снизить ежемесячные выплаты по ипотеке без изменения процентной ставки или условий ссуды, должны рассмотреть возможность пересмотра ипотеки.Пересмотр или реамортизация ипотеки может создать как долгосрочные, так и краткосрочные сбережения. Читайте дальше, чтобы изучить плюсы и минусы изменения ипотеки, какие типы кредитов можно изменить и как это сделать.

Что такое перерасчет ипотеки?

Пересмотр ипотечного кредита означает, что вы внесете значительную сумму наличных авансом для погашения части своего долга и распределите новую меньшую сумму кредита на оставшийся срок существующего кредита. Ваши новые ежемесячные платежи уменьшаются за счет изменения основной суммы долга.Пересмотр ипотечного кредита снижает сумму ежемесячного платежа, но сохраняет процентную ставку и оставшееся количество ежемесячных платежей по ипотеке.

Например, предположим, что вы хотите изменить ипотеку на 300 000 долларов с оставшимся 20-летним сроком погашения, внося 100 000 долларов наличными. Полученный в результате основной остаток в размере 200 000 долларов будет амортизирован в течение того же 20-летнего срока. Однако ежемесячный платеж снизится с 1475 до 1238 долларов.

Сумма кредита 300000 долларов 200000 долларов
Ежемесячный платеж 1475 долларов.82 $ 1,238,47
Процентная ставка 4,25% 4,25%
Осталось месяцев 240 месяцев 240 месяцев

Стоит отметить, что простое внесение дополнительных платежей в остаток ссуды не квалифицируется как изменение само по себе, поскольку ваши ежемесячные платежи не меняются. Пересмотр ипотечного кредита реструктурирует ваши ежемесячные платежи, что снижает ваши ежемесячные обязательства, но в остальном сохраняет все остальные условия вашего кредита в неизменном виде.

Как пересчитать ипотечный кредит?

Процесс изменения ипотечного кредита включает следующие шаги.

  • Определите, можно ли пересмотреть ссуду. Не все виды ссуд могут быть пересмотрены; например, ссуды Федерального жилищного управления (FHA) и Департамента по делам ветеранов (VA) не подлежат пересмотру. Кроме того, не все кредиторы и сервисные центры предлагают услуги по переработке, поэтому лучше узнать у вас напрямую.
  • Сообщите своему кредитному агенту. Вы должны будете обратиться к своему кредитору или обслуживающему вас лицу с официальным запросом о пересмотре ссуды. Большинство кредиторов и сервисных центров взимают комиссию до 500 долларов за переработку.
  • Совершите единовременный платеж. Чтобы завершить пересмотр, большинство кредиторов и кредитных организаций требуют, чтобы вы производили минимальную единовременную выплату в счет погашения основного остатка по ссуде. Минимальные платежи варьируются от 5000 до 10000 долларов США или могут быть рассчитаны как процент от оставшейся суммы основного долга, который может достигать 10%.

Иногда кредиторам также потребуется одобрение инвестора, купившего ссуду, для завершения пересмотра. Обычно это происходит только в том случае, если ссуда была передана другой стороне после того, как она была предоставлена ​​при посредничестве. В результате обработка вашего изменения может занять несколько недель. Важно продолжать производить регулярные запланированные платежи в полном объеме до тех пор, пока вы не получите подтверждение о завершении преобразования.

Каковы плюсы и минусы пересмотра ипотечного кредита?

Самыми большими преимуществами изменения ипотеки являются снижение ежемесячных платежей и уменьшение процентов, которые вы будете платить в течение срока действия ссуды.Вам также не нужно будет рефинансировать или переквалифицировать ипотеку, что означает, что вы избежите уплаты сборов кредитора, затрат на оценку, а также сборов за право собственности и условного депонирования, которые обычно являются частью процесса рефинансирования. Кроме того, годовая процентная ставка (APR) останется прежней, что является преимуществом, если у вас уже есть низкая процентная ставка.

Самый большой недостаток переделки ипотеки заключается в том, что она не сокращает срок кредита. В зависимости от того, сколько вам необходимо выплатить по остатку, изменение ипотечного кредита также снижает вашу общую ликвидность (т.е. наличные деньги), потому что внесенные средства будут связаны с собственным капиталом дома. Заемщики, которые хотят получить доступ к наличным деньгам, должны будут использовать финансирование собственного капитала или продать дом. Наконец, большинство кредиторов и сервисных центров взимают номинальную комиссию за переработку ссуд.

Какие виды ссуд можно переориентировать?

В то время как большинство кредиторов и обслуживающих ссуд не объявляют публично, разрешают ли они пересмотр ипотечных кредитов, некоторые ссуды просто не подлежат пересмотру, и некоторые кредиторы не разрешают их.

Обычные ссуды Да
Срочные ссуды Да
Джамбо-ссуды Да
Ссуды FHA 9015 9015 VA Нет Ссуды под залог собственного капитала Да
HELOCs Да *

Перерасчет и рефинансирование ипотеки

Пытаясь сократить ежемесячные платежи, большинству заемщиков придется выбирать между переоформлением или рефинансированием существующей жилищной ссуды.Хотя изменение ипотечного кредита не всегда может быть вариантом, рефинансирование ипотеки является допустимой альтернативой, в зависимости от процентных ставок.

Если вы переделываете ипотеку

Существуют ключевые различия между переоформлением и рефинансированием ипотеки, хотя оба варианта могут снизить ваши ежемесячные платежи. Перерасчет кредита - это более простой процесс, чем рефинансирование, потому что для этого требуется только одобрение кредитора, единовременный платеж и комиссия за обработку. Вы избежите проверки кредитоспособности или нового андеррайтинга, а административный сбор будет значительно ниже, чем плата за закрытие сделки, понесенная при рефинансировании.Вы также сохраните первоначальную процентную ставку по ипотеке. Перед изменением ипотечного кредита не забудьте проконсультироваться с налоговым инспектором или CPA, чтобы определить налоговые последствия.

Вот когда вам следует подумать о пересмотре ипотечного кредита.

  • Вы получаете единовременную выплату. Применение этой непредвиденной прибыли к ипотеке помогает снизить ежемесячные платежи, что позволяет ежемесячно хранить больше наличных в кармане.
  • Вы приобрели новый дом перед тем, как продать старый. После завершения продажи вашего старого дома вы можете направить вырученные средства на новую ипотеку без необходимости рефинансирования.
  • Рефинансирование - не лучший вариант для вашей ситуации. Это может быть связано с изменением вашего дохода, активов или кредитного профиля, которое не позволяет вам претендовать на новую ссуду. Это также может иметь место в условиях растущей процентной ставки, когда невозможно рефинансировать по более низкой ставке, чем ваша текущая ипотека.
Следует ли вам вместо этого рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование потребует от вас подачи заявки на новый заем с другой структурой, графиком погашения и процентной ставкой.Для этого требуется официальное заявление и андеррайтинг, и кредитор проведет новую проверку кредитоспособности. Вам также необходимо будет оплатить сборы и заключительные расходы, связанные с созданием новой ссуды.

Вот когда вам следует подумать о рефинансировании ипотеки.

  • У вас не так много наличных денег. Вам не нужно будет вносить единовременный платеж в счет основной суммы кредита для завершения рефинансирования. Хотя многие рефинансирования потребуют дополнительных затрат на закрытие, некоторые кредиторы позволяют вам включить эти затраты на закрытие в ваш новый баланс по ипотеке.
  • Вам необходимо получить наличные из собственного капитала вашего дома. Рефинансирование с выплатой наличных позволит вам объединить и консолидировать долги при выводе наличных из вашего дома при условии, что у вас достаточно непогашенного капитала.
  • Вы можете получить лучшую процентную ставку или структуру кредита. Refinancing позволяет вам воспользоваться низкими процентными ставками и позволяет сократить срок кредита.

Что это такое, как это работает

Motley Fool Staff | The Motley Fool

Финансы: Как получить арендную плату, освобождение от ипотечного кредита

Закон о заботе федерального правительства, а также различные города и банки предлагают помощь.Вот что вам следует знать.

Только ответы на часто задаваемые вопросы, США СЕГОДНЯ

Если вы домовладелец, ищущий способ сократить свой ежемесячный бюджет, и у вас есть единовременная сумма, которую вы можете использовать, пересмотр ипотечного кредита может быть хорошим вариантом.

Как работает изменение ипотечного кредита

Если вы обнаружите, что у вас много денег, изменение ипотечного кредита позволит вам выплатить основную сумму ипотечного кредита и сэкономить деньги за счет уменьшения ежемесячных платежей на оставшийся баланс.

Проще всего думать о переработке ипотечного кредита как о «переделке».«Вы платите ту же процентную ставку и перерасчитываете ссуду, используя те же условия погашения. Все, что меняется, - это финансируемая сумма и ваш ежемесячный платеж. Поскольку вы должны меньше денег, вы также в конечном итоге платите меньше процентов в течение срока ссуды.

Если вместо этого вы вложите те же деньги в основную сумму кредита, вы уменьшите сумму своей задолженности, но - в отличие от повторной выплаты - ежемесячный платеж останется прежним.

Подробности изменения ипотечного кредита

Хотя для погашения кредита может потребоваться от 45 до 60 дней. Ипотечный кредитор завершить переделку довольно просто.Удобно, что до тех пор, пока ваш кредит имеет хорошую репутацию, кредитор не будет требовать проверки кредитоспособности, оценки жилья или подтверждения дохода.

Переработка ипотеки доступна только для обычных займов и не подходит для займов FHA, VA или USDA. Крупные ссуды также обычно не принимаются. Большинство - хотя и не все - кредиторы предлагают пересмотр ипотечного кредита. Позвоните своему кредитору, чтобы узнать, предлагают ли они эту услугу.

Момент истины: Некоторые домовладельцы ожидают, что когда закончится дополнительная безработица, им придется столкнуться с трудностями при выплате ипотечного кредита

Подробнее: В условиях пандемии коронавируса пропущенные арендные платежи и выплаты по ипотеке накапливаются почти в каждом штате

Сумма денег, которую вы получите потребность в переделке обычно составляет не менее 10 000 долларов, в зависимости от кредитора.Важно то, что первоначальный срок кредита и процентная ставка остались прежними. Например, если у вас есть 30-летняя ипотека с процентной ставкой 3,7% и вы измените ее через пять лет, остаток будет повторно амортизирован в течение оставшихся 25 лет с использованием той же ставки.

После того, как вы подадите заявку на изменение ипотечного кредита, ваш кредитор, вероятно, потребует от вас произвести два последовательных платежа (по вашей первоначальной сумме платежа), прежде чем он изменит ссуду. Тем не менее, вы должны продолжать производить регулярные платежи, пока не получите известие от кредитора.

Вы можете пересчитывать свой кредит столько раз, сколько захотите, но не забудьте запланировать изменение комиссии в размере от 250 до 300 долларов.

Плюсы переделки ипотеки

Помимо снижения ежемесячного платежа по ипотеке, вот несколько причин, по которым вы можете захотеть изучить переделку ипотеки.

  • Если процентная ставка повысилась после того, как вы взяли первоначальную ипотеку, вы сможете сохранить эту более низкую ставку.
  • Вы будете платить меньше процентов в целом из-за меньшей основной суммы.
  • Вы можете снизить ежемесячный платеж по ипотеке, не увеличивая срок кредита.

Вы также можете создать себе запас прочности на случай чрезвычайной ситуации, изменив ипотечный кредит и продолжая вносить первоначальные платежи. Это еще больше снизит вашу основную сумму, и если вы столкнетесь с финансовыми трудностями, вы можете переключиться на более низкие платежи, пока не вернетесь на прочную основу.

Минусы переделки ипотеки

Хотя есть определенные обстоятельства, при которых имеет финансовый смысл переделывать ипотеку, переделка не лишена недостатков.

  • Если ваша текущая ипотечная ставка высока, нет никакого финансового смысла изменять ее по той же ставке. Рассмотрите возможность рефинансирования, чтобы увидеть, сможете ли вы получить выгоду от более низких ставок.
  • Можно стать богатым домом и бедным с деньгами, вложив все свои средства в собственный капитал, оставляя мало денег для других важных целей.
  • Если у вас долг под высокие проценты, внесение единовременной суммы в счет ипотеки может быть дорогой ошибкой. Разумный шаг - сначала ликвидировать долг под высокие проценты.

Альтернативы изменению ипотеки

Если ваша цель - использовать единовременную сумму денег наиболее разумным способом, изменение ипотеки - лишь один из вариантов. Вот другие, заслуживающие внимания:

  • Выплачивайте небольшую дополнительную сумму в счет основной суммы ипотеки каждый месяц. Это не сразу снизит ваши ежемесячные обязательства, но поможет вам погасить долг раньше.
  • Рефинансируйте ипотеку, взяв новую ссуду для погашения старой. Рефинансирование может быть вашим лучшим вариантом, если текущая процентная ставка ниже вашей первоначальной ставки.В то время как изменение ипотеки просто пересчитывает ваш платеж на основе новой, более низкой основной суммы, рефинансирование во многом похоже на получение новой ипотеки. От вас могут потребовать уплатить сборы за подачу заявки, кредит, оформление, подтверждение наводнения, поиск заголовка и регистрацию. Вам также потребуется провести новую оценку дома и, возможно, еще один осмотр дома.
  • Используйте деньги, чтобы делать инвестиции на фондовом рынке, которые могут обеспечить более высокую норму прибыли в долгосрочной перспективе.
  • Создайте аварийный фонд с достаточным количеством денег, чтобы оплатить счета на сумму от трех до шести месяцев.Таким образом, вы будете знать, что у вас есть запас денег, чтобы преодолеть жизненные препятствия и сосредоточиться на других, более важных вещах.

Изменение ипотечного кредита может быть вам не знакомо, но должно быть. Хорошо иметь в своем финансовом арсенале как можно больше инструментов. А переделка может быть хорошим способом снизить общие расходы на ипотеку и ежемесячные платежи.

The Motley Fool владеет и рекомендует MasterCard и Visa, а также рекомендует American Express.Мы твердо верим в Золотое правило, поэтому редакционные мнения принадлежат только нам и не были ранее рассмотрены, одобрены или одобрены включенными рекламодателями. Ascent распространяется не на все предложения на рынке. Редакционный контент The Ascent отделен от редакционного контента The Motley Fool и создается другой командой аналитиков.

The Motley Fool - контент-партнер USA TODAY, предлагающий финансовые новости, анализ и комментарии, призванные помочь людям взять под контроль свою финансовую жизнь.Его контент создается независимо от США СЕГОДНЯ.

Сегодняшние лучшие ставки по ипотеке

Предложение от разношерстного дурака: Скорее всего, ставки по ипотеке не будут оставаться на уровне многолетних минимумов намного дольше. Фактически, ФРС уже дала понять, что ожидает продолжения повышения ставок. Вот почему принятие мер сегодня имеет решающее значение, независимо от того, хотите ли вы рефинансировать и сократить выплаты по ипотеке или готовы нажать на спусковой крючок при покупке нового дома. Щелкните здесь, чтобы начать сканирование рынка в поисках лучшей цены.

Может ли это сэкономить вам деньги? - Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Если у вас достаточно наличных денег в банке для единовременного платежа, и вы хотите уменьшить свой ежемесячный счет по ипотеке, изменение ипотеки может быть для вас хорошим вариантом. Мы проведем вас через процесс изменения ипотеки, расскажем, какие типы ссуд подходят под условия, и поможем решить, подходит ли она для ваших финансовых потребностей.

Что такое переоценка ипотеки?

Изменение ипотечного кредита - это процесс уменьшения остатка по ипотеке за счет единовременного платежа с последующим внесением меньших ежемесячных платежей до тех пор, пока вы не выплатите свой кредит. В отличие от рефинансирования ипотеки, изменение ипотечного кредита не меняет срок кредита или процентную ставку - вы просто получите меньший ежемесячный платеж, но вы также сэкономите на выплатах процентов в течение срока действия кредита.

Скажем, например, вы переделываете 30-летний ипотечный кредит на 400 000 долларов с оставшимися 350 000 долларов, выплачивая единовременную сумму в 100 000 долларов через пять лет после предоставления ссуды.Перерасчет ссуды потребует погашения оставшейся суммы в размере 250 000 долларов США в течение оставшегося 25-летнего срока. В этих обстоятельствах ежемесячный платеж - при процентной ставке 3,5% - снизится с 1796 долларов до 1252 долларов после пересмотра.

Если ваш кредитор не предлагает пересчета, вы можете произвести единовременный платеж по ипотеке самостоятельно. Это уменьшит остаток по кредиту, но ваши ежемесячные платежи останутся прежними. Тем не менее, если вы пойдете по этому пути, вы сможете погасить ссуду раньше срока.

Как работает переоценка ипотеки?

Чтобы изменить ипотечный кредит, выполните следующие действия:

  1. Свяжитесь со своим кредитором, чтобы определить, имеете ли вы право на участие в программе. Не все кредиторы предлагают пересмотр ипотечного кредита, поэтому важно уточнить наличие у вашего кредитора, прежде чем откладывать средства. Более того, некоторые виды ипотечных кредитов (например, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией и Департаментом по делам ветеранов) не подлежат пересмотру. Ваш кредитор также сможет сказать вам, соответствует ли ваша ипотека.
  2. Сохраните деньги на доплату. Помимо подтверждения того, что ваша ипотека может быть изменена, узнайте, есть ли у вашего кредитора минимальный единовременный платеж. Эта сумма обычно составляет от 5000 до 10 000 долларов, но может составлять процент от непогашенного остатка по ипотеке - обычно до 10%. В соответствии с требованиями вашего кредитора о внесении изменений в ипотеку, прежде чем продолжить процесс, отложите деньги на единовременный платеж.
  3. Просьба изменить кредит. Когда вы будете готовы приступить к переработке, отправьте официальный запрос своему кредитору.Обратите внимание, что многие кредиторы взимают комиссию до 500 долларов за переделку, но эта плата варьируется. Эта комиссия значительно ниже, чем вы заплатили бы за рефинансирование жилищной ссуды. После утверждения сделайте единовременный платеж против непогашенного остатка по ипотеке.
  4. Продолжайте производить платежи. После изменения ипотечного кредита ваш ежемесячный платеж по ссуде будет меньше в зависимости от остатка. Однако процесс повторной обработки может занять несколько недель после того, как вы совершите платеж, и тем временем важно продолжать регулярные платежи.Как только вы получите уведомление о том, что ваша ипотека была изменена, начните вносить заново рассчитанные платежи.

Виды ссуд, подлежащих перерасчету

Если вы хотите сэкономить на ежемесячных платежах при сохранении текущей процентной ставки, изменение ипотеки может стать отличной альтернативой рефинансированию. При этом не все кредиторы предлагают эту услугу, и не все ссуды подлежат пересмотру. Например, обычные ипотечные и крупные ипотечные кредиты могут быть переработаны, но ссуды FHA и ссуды VA - нет.

Право на получение ссуды для повторного использования

Что нужно иметь в виду перед пересчетом ипотеки

Даже если ваша ипотека имеет право на пересмотр и ваш кредитор предлагает услугу, она все равно может не подходить для ваших уникальных финансовых обстоятельств. Перед переделкой рассмотрите свой:

  • Финансовое положение. Если у вас есть большая сумма наличных денег, вы можете пересмотреть свою ипотеку. Тем не менее, разумно подумать, понадобятся ли вам эти деньги для других крупных расходов.Также оцените, произошли ли какие-либо изменения (например, снижение дохода), которые могут лишить вас права на популярную альтернативу переделке - рефинансирование ипотеки.
  • Кредитоспособность. Одним из основных преимуществ переделки ипотеки является то, что она приводит к более низким ежемесячным выплатам по ипотеке. Однако, если ваш кредитный рейтинг значительно улучшился после того, как вы взяли ипотеку, вы можете претендовать на более низкую процентную ставку. В этом случае рефинансирование ипотеки, а не ее повторное использование, может сэкономить вам деньги, одновременно продлив срок кредита и сократив ежемесячный платеж.
  • Текущая процентная ставка. Точно так же, если ставки по ипотеке значительно ниже, чем когда вы впервые заложили свой дом, может иметь больше смысла рефинансировать, а не переделывать.

Хорошая ли идея переделки ипотеки?

Переделка ипотеки может быть хорошей идеей, если вы:

  • Имейте под рукой наличные. Если у вас есть накопленные деньги или вы получили денежный подарок или наследство, изменение ипотечного кредита - отличный способ инвестировать в свой собственный капитал, сохраняя при этом большую часть своего дохода каждый месяц.
  • Хотите снизить ежемесячные платежи. Изменяя ипотеку, вы уменьшите основную сумму кредита и сумму ежемесячного платежа.
  • Не может претендовать на более конкурентоспособную процентную ставку. Возможность сохранить текущую ставку при переоформлении ипотеки делает ее отличным вариантом для заемщиков с плохой кредитной историей или низким доходом.
  • Куплен в новом доме до продажи старого. В этой ситуации вы можете использовать средства от продажи дома, чтобы изменить свою новую ипотеку.

В качестве альтернативы вы можете рассмотреть возможность рефинансирования своего дома, если вы:

  • Нет денег на крупную единовременную выплату. Рефинансирование ипотеки не требует от вас внесения крупного единовременного досрочного платежа в счет основной суммы ипотеки. Однако имейте в виду, что вам, вероятно, придется оплатить заключительные расходы, если вы рефинансируете свою ипотеку, но их часто можно добавить к вашей новой ипотеке, а не заплатить авансом.
  • Хотите более короткий срок кредита. Даже несмотря на то, что вы вносите крупный платеж по ипотеке, вы не избавитесь от ссуды раньше, когда измените ее.
  • Может претендовать на более низкую процентную ставку. Пересмотр ипотечного кредита не влияет на вашу процентную ставку и не изменяет срок кредита. Если с момента выдачи ипотеки ваш кредит улучшился или ставки по ипотечным кредитам упали, подумайте о рефинансировании.
  • Нужны наличные для других крупных расходов. Если вам понадобятся деньги для покрытия предстоящих расходов, связывание их с ипотечным кредитом может быть неразумным.Вместо этого рассмотрите возможность рефинансирования с выплатой наличных, что позволит вам рефинансировать ипотечный кредит и занять дополнительные денежные средства.

Как работает переоценка ипотеки | NextAdvisor с TIME

Редакционная независимость

Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения. Некоторые ссылки на этой странице - четко обозначенные - могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к тому, что мы будем получать реферальную комиссию. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Из всех способов уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке, изменение может быть самым простым.

Уловка? У вас должна быть большая сумма денег, чтобы пополнить свой счет по ипотеке. Но если у вас есть деньги, изменение ипотеки может сократить ваши ежемесячные платежи и помочь вам быстрее окупить дом.

Прямо сейчас мы находимся в уникальной ситуации, когда процентные ставки низкие, а рынок недвижимости процветает. «В условиях низких ставок рефинансирование обычно кажется хорошим вариантом», - говорит Майк Тассон, соучредитель Own Up, платформы для сравнения кредиторов.

Но если вы не хотите или не можете претендовать на рефинансирование, переделка ипотеки может быть хорошей альтернативой.

Вот как это работает:

Что такое переоценка ипотеки?

Пересчет ипотеки - это когда вы вносите крупный платеж в счет основной суммы вашей ипотеки - и, в свою очередь, ваш кредитор пересчитывает все оставшиеся платежи на основе нового, более низкого баланса. График погашения ссуды определяет, сколько вы будете платить ежемесячно и сколько процентов будете платить в течение срока ссуды; пересмотр ипотечного кредита может снизить оба этих показателя.

Как работает пересчет ипотечного кредита

Как и когда вы сможете его изменить, будет зависеть от вашего кредитора и точных условий вашего жилищного кредита.

«У разных кредиторов разные требования к этому варианту, но вы обычно смотрите на минимальную [единовременную выплату] сумму не менее 5000 долларов», - говорит Тассон. После того, как вы сделаете этот платеж, ваша ипотека будет пересчитана с учетом остатка за оставшиеся месяцы в вашей ссуде.

Преимущество переделки состоит в том, что вы получаете новую таблицу амортизации в зависимости от того, где вы находитесь в своем графике платежей. «Это как если бы вы начали ипотеку с более низким балансом», - говорит Тассоне.Конечным результатом является более низкий ежемесячный платеж. Кроме того, вы будете платить меньше процентов в течение всего срока действия кредита, что может привести к значительной экономии.

Например: если у кого-то есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов с процентной ставкой 4% (с первоначальным взносом 10%), его ежемесячные платежи будут составлять около 1066 долларов. Перерасчет с уменьшением 10 000 долларов (и при условии, что комиссия за пересмотр составит около 250 долларов), вы можете в конечном итоге сэкономить более 5 000 долларов в виде процентов и 55 долларов в месяц на выплаты по ипотеке.

Итак, если вы недавно получили большую сумму денег или если у вас есть ссуда с высокой процентной ставкой, но вы не хотите рефинансировать, вы можете получить выгоду от пересмотра ипотеки.

Пересмотр ипотечного кредита против рефинансирования ипотеки

Хотя они звучат одинаково, реорганизация ипотеки и рефинансирование ипотеки - это две совершенно разные вещи. «Изменение ипотеки просто влияет на текущую ссуду, которую вы получили, - говорит Тассоне. Это означает, что вы по-прежнему будете с тем же кредитором, и у вас останутся те же процентные ставки и условия кредита.

Однако, когда вы рефинансируете ипотеку, вы заменяете существующую ссуду на новую. «Рефинансирование по сути« сбрасывает время »и в большинстве случаев возвращает его к 30-летнему периоду», - говорит Тассоне.

Поскольку вы придерживаетесь той же ссуды, пересмотр ипотеки проще, чем рефинансирование. И из-за этого переделка часто требует меньших сборов. «При переделке у нас не будет начальных затрат, кроме пары сотен долларов», - говорит Джозеф Дж. Зоппи, управляющий партнер Templar Real.

Для сравнения, Зоппи говорит, что один из его клиентов недавно рефинансировал и в конечном итоге заплатил почти 5000 долларов в качестве сборов за подачу заявления и ипотечных кредитов. В первую очередь, на получение ипотеки уходит много исследований, времени и денег.Поэтому, если учесть удобство сохранения той же ипотеки и простой корректировки ежемесячных платежей с изменением поправки, в этом легко убедиться.

Еще одно преимущество переделки ипотеки заключается в том, что она не требует проверки кредитоспособности. Если ваш кредит уменьшился с тех пор, как вы впервые купили дом, рефинансирование может быть не в вашу пользу.

«Для людей, потерявших работу, [рефинансирование] может быть затруднительным, - говорит д-р Ричард Грин, профессор Школы государственной политики Прайса и Школы бизнеса Маршалла Университета Южной Калифорнии (USC) и директор. Центра Недвижимости USC Lusk.

Тем не менее, Грин отмечает, что если ваша ситуация изменилась настолько, что резко снизил размер кредита, «вы хотите сэкономить наличные деньги - вам не захочется погашать ссуду быстрее». Но если ваш кредит уменьшился по более незначительным причинам, изменение ипотечного кредита все же может быть вариантом для снижения ваших ежемесячных платежей.

Совет от профессионала

Прежде чем тратить деньги на выплату основного долга для изменения ипотечного кредита, подумайте, есть ли какие-либо долги с более высокими ставками, на которых вам следует сосредоточиться.

Требования к пересмотру ипотечных кредитов и доступность

Если вы планируете пересмотр ипотечного кредита, знайте, что не все ипотечные кредиты могут быть пересмотрены. Например, ссуды FHA и VA не соответствуют требованиям, говорит Зоппи. Кредиты Министерства сельского хозяйства США также не принимаются.

У каждого кредитора есть требования по изменению ипотечного кредита, поэтому важно провести исследование. «У вашего кредитора также могут быть ограничения на то, сколько раз вы можете вносить изменения в свою ипотеку, - говорит Тассоне, - а минимальный основной платеж, необходимый для изменения кредита, зависит от кредитора.”

Обязательно свяжитесь со своим кредитором перед внесением крупного платежа, чтобы убедиться, что ваш ипотечный кредит может быть изменен, и подтвердить детали.

Когда вам нужен перерасчет ипотеки?

Если вас устраивают условия текущей ипотеки, у вас достаточно денег, чтобы сделать крупный единовременный платеж, и вы хотите делать ежемесячные платежи меньшими суммами, изменение ипотеки может иметь для вас смысл. Вот несколько сценариев, когда изменение ипотеки может быть хорошей идеей:

1.Когда вы хотите сэкономить на процентной ставке

Если у вас есть ипотечный кредит с высокой процентной ставкой и вы не хотите рефинансировать, изменение может помочь вам платить меньше процентов в течение срока действия кредита, даже с той же процентной ставкой, что и вы. В конечном итоге я буду платить меньше процентов в течение срока кредита. Чтобы рассчитать, сколько процентов вы можете сэкономить, вы можете использовать калькулятор изменения ипотеки.

Имейте в виду, что для того, чтобы запросить изменение, вам потребуется достаточно денежных средств, чтобы произвести крупный основной платеж.Обычно это происходит после жизненного события, которое оставляет вам приличную сумму денег. Например, «кто-то, у кого есть работа, которая, как правило, платит более крупные бонусы… вы можете увидеть, как кто-то берет этот бонус и вкладывает его часть - или все - в свою ипотеку, а затем запрашивает пересмотр», - говорит Тассоне.

2. Когда вы собираетесь выйти на пенсию

Перекачивание также может быть популярным вариантом для людей, приближающихся к пенсионному возрасту. «Если вы выйдете на пенсию через пять лет, но у вас останется семь лет по ипотеке, возможно, вы не захотите беспокоиться об этом, если потеряете свой трудовой доход», - говорит Грин.Принимая во внимание, что рефинансирование может продлить количество лет, оставшихся по вашей ипотеке, изменение может помочь снизить ваши ежемесячные платежи в течение того же срока.

Чем меньше времени у вас осталось, тем больше выигрыш. «Если у вас осталась всего пара лет, может быть, пять лет, и вы измените свой ипотечный кредит», - говорит Зоппи, - «вы можете значительно снизить выплаты».

3. Когда вы покупаете второй дом

Еще одно популярное время для переделки - покупка другого дома. Вместо того, чтобы делать предложение о продаже вашего текущего дома, вы можете получить вторую ипотеку, которая позволит вам сделать предложение без каких-либо непредвиденных обстоятельств.Затем, когда вы продаете предыдущий дом, вы можете использовать эти деньги для внесения основного платежа по новой ипотеке и переделать ее. «Люди растут, так что это может сработать очень хорошо», - говорит Зоппи.

Есть ли недостатки у пересмотра ипотеки?

Короткий ответ - нет - при условии, что у вас есть наличные, а ваша ипотека позволяет вносить изменения. «Плюсов больше, чем минусов, - говорит Зоппи. «Самый большой плюс - это снижение ежемесячных платежей… и меньшие денежные затраты.

Однако Zoppi предостерегает от пересмотра в случае, если вы не соответствуете требованиям - либо потому, что ваш кредитор не разрешит этого, либо потому, что у вас нет средств. Поэтому, прежде чем делать ставку на переделку, вам следует сначала изучить требования вашего кредитора.

Поскольку все кредиторы разные, важно посмотреть на текущие условия ипотеки или спросить своего кредитора, можете ли вы их изменить, сколько это будет стоить и каков будет минимальный основной платеж.

Еще одна вещь, о которой следует подумать: убедитесь, что вы вкладываете свои деньги с максимальной пользой, - говорит Тассоне.«Если у вас есть другой долг с более высокой процентной ставкой, чем ваша ипотека, вам следует сосредоточиться на его погашении, прежде чем тратить денежные резервы на переработку», - говорит он.

И при принятии большинства финансовых решений знание является ключевым. «Узнайте о своем финансовом положении и о том, где вы находитесь», - говорит Зоппи. «Затем вы можете обратиться к своему кредитору и потребовать внесения изменений».

Почему вам следует подумать о пересмотре ипотечного кредита

Пересмотр ипотечного кредита - это один из способов сократить ежемесячные выплаты по ипотеке. Это менее распространено, чем рефинансирование или изменение ссуды, и редко рекламируется, но снижает выплаты по ипотеке для тех, кто может применить единовременную выплату в счет погашения основной суммы кредита.

Что означает изменение ипотеки?

Когда вы изменяете ипотеку, вы платите своему кредитору крупную сумму в счет основной суммы, а затем ваш кредит реамортизируется - другими словами, пересчитывается на основе вашего нового, более низкого баланса. Ваша процентная ставка и срок останутся прежними, но поскольку ваша основная сумма уменьшилась, ваши ежемесячные платежи будут меньше.

Это шаг, который нужно сделать, если вы хотите сократить процентные расходы без сокращения срока кредита, - говорит Эрик Готч, менеджер по продажам Wells Fargo Home Mortgage.

Наиболее частая причина переделки - это если вы купили дом, но еще не продали предыдущий, - говорит Джим Хеттингер, исполнительный вице-президент по операциям в компании Guaranteed Rate, онлайн-ипотечного кредитора. «После завершения продажи предыдущего дома покупатель может захотеть направить выручку от продажи в счет новой ипотеки, пересмотреть или реамортизировать ссуду и установить новый ежемесячный платеж», - говорит он.

Recasting также идеально подходит для людей, которые получают большую сумму денег и хотят сократить свои расходы на ипотеку, говорит Готч.По его словам, это часто случается, когда кто-то получает наследство, распределение инвестиций или крупный бонус или имеет нетрадиционный источник дохода. В большинстве случаев вам понадобится не менее 5000 долларов, чтобы изменить ипотеку.

Перерасчет отличается от рефинансирования. При рефинансировании вы берете новую ссуду на других условиях взамен старой. Вы можете получить более низкую процентную ставку или переключиться с регулируемой на фиксированную ставку или, например, с 15 до 30 лет.

Преимущества переделки

Выгода переделки ипотеки проста: она снижает ваши ежемесячные платежи, делая ваши расходы на жилье более доступными.Если вы заплатите единовременную сумму в счет ипотеки без внесения изменений, вы уменьшите свой баланс, но ваши ежемесячные платежи останутся прежними.

Вам не понадобится проверка кредитоспособности или аттестация для пересмотра, что делает его более простым вариантом, чем рефинансирование. Вполне вероятно, что это будет дешевле, чем рефинансирование, поскольку вы не столкнетесь с обычным набором затрат на закрытие сделки. Однако для корректировки может потребоваться история своевременных платежей.

Что следует знать перед изменением

Не все ссуды подлежат изменению, и ваш сервисный агент не обязан предлагать услугу, говорит Хеттингер.По его словам, ссуды, купленные Fannie Mae и Freddie Mac, могут быть переработаны, а ссуды Федерального управления жилищного строительства и по делам ветеранов - нет.

Кроме того, крупные или несоответствующие ипотечные кредиты могут подлежать пересмотру только в индивидуальном порядке, говорит Хеттингер. Некоторые кредиторы взимают плату за услугу, обычно несколько сотен долларов, поэтому узнайте стоимость услуги.

Итак, сколько на самом деле стоит ваш дом?

NerdWallet может показать вам, сколько стоит ваш дом, и сообщить вам об изменениях с течением времени.

Когда дело доходит до минимальной единовременной выплаты, кредиторы имеют большую свободу действий. «Существуют также разные политики в отношении того, сколько потребитель должен будет заплатить, чтобы пересмотреть ссуду», - говорит Хеттингер.

alexxlab

*

*

Top