Утром деньги, вечером квартира: как обманывают заемщиков

Исчезнуть, чтобы забрать квартиру

В 2016 году Илья Маслов и его брат Павел Маслов решили давать займы населению. Для этого они с помощью своих ближайших родственников создали несколько компаний, которые специализировались на выдаче микрозаймов.

Когда люди приходили в эти организации за микрозаймами, им отказывали. Но тут же говорили, что деньги получить все-таки можно – и есть некий инвестор Маслов, который готов «войти в положение». Поэтому заемщики заключали договор не с микрофинансовой организацией, а с физическим лицом – одним из Масловых. Каждое соглашение содержало условие о выдаче кредита под отступное: залог квартиры, дачи, жилого дома. Условия договора предусматривали, что в случае невыполнения заемщиком условий договора его недвижимость переходит к кредитору.

Заемщики старались исправно выплачивать долг, но делали это «в серую» – наличными или переводом на банковский счет физического лица. Никаких квитанций о погашении долга им не давали. Но рано или поздно кредитор неизменно «пропадал» и переставал выходить на связь, поэтому заемщики лишались возможности внести очередной платеж. Таким образом создавалась просрочка. После этого Масловы без уведомления своих заемщиков переписывали жилье на себя – многие узнавали об этом из квитанций на оплату ЖКХ.

Почти со всеми заемщиками семья Масловых потом спорила в судебном порядке в разных районных судах Москвы и Подмосковья. Суды удовлетворяли иски кредиторов о выселении должников, но отказывали заемщикам в признании договоров займа недействительными и в возврате им жилья. Всего проигранных заемщиками исков набралось больше ста.

«Хорошие деньги»

 Для полноценной работы этой схемы необходимы были компании, которые занимались бы выдачей микрокредитов. У Масловых такая была – в сентябре 2016 года они создали ООО «Микрокредитная компания «Формула Займа», которая уже к следующему году стала «Формулой Процента». Основным видом деятельности этой компании является «Деятельность по предоставлению денежных ссуд под залог недвижимого имущества», а долями в уставном капитале владеют Павел Маслов и его отец Геннадий Маслов. В 2020 году у этой компании отобрали лицензию на микрокредитование.

Еще одна такая компания – ООО «Микрокредитная компания «Хорошие деньги» – была создана в марте 2020 года. Ее гендиректором является Денис Ерофеев. Она занимается «предоставлением займов и прочих видов кредита». В этой компании долей у братьев Масловых и их отца нет. Зато 20% «Хороших денег» принадлежит супруге Павла Маслова – Ольге Масловой. Но, как утверждают адвокаты, доля злоумышленников не ограничена. Еще 70% доли в уставном капитале числится за Анастасией Калемулиной, которая связана с неким Сергеем Замоткиным по ООО «Формула жизни». При этом Замоткин явно знаком с супругой Ильи Маслова Юлией, потому что он, как утверждают адвокаты потерпевших, ездил на ее автомобиле.

Таким образом, по утверждению адвокатов, сразу двое учредителей «Хороших денег» связаны с «ОПГ Масловых». Не так давно налоговая служба внесла в ЕГРЮЛ пометку о недостоверности сведений относительно этой компании. Пока у компании в ЕГРЮЛ есть отметка о недостоверности сведений, ее директор и учредители подпадают под ограничения. Они не смогут зарегистрировать новую фирму, а также стать руководителями уже существующей. Это правило действует на тех учредителей компании, которые владеют более чем половиной уставного капитала.

---

«Этой деятельностью мошенники занимаются более десяти лет. Почему они остаются безнаказанными, я не могу сказать. Со слов Ильи Маслова, у них есть связи», – говорит Ирина Дейнеко, адвокат потерпевших. Сам Маслов тем временем называет себя «обычным человеком», который зарабатывает на ремонте машин

[вместе с братом и отцом он владеет компанией «Автоматика», занимающейся ремонтом автомобилей] и имеет свободные деньги, чтобы кредитовать людей. А компании, с которыми он сотрудничает, называет «брокерами, посредниками». При этом Маслов утверждает, что не просто забирает квартиры у людей, но и доплачивает им деньги дополнительно к сумме займа.

В середине 2021 года столичное МВД сообщило о возбуждении в отношении «неустановленных лиц» уголовных дел по статье о крупном мошенничестве (ч. 4 ст. 159 УК) по заявлениям четырех обманутых заемщиков. По словам Дейнеко, сейчас дела объединены в одно, по ним проводятся следственные действия.

Администрация Московского района — Займы под залог жилья

В последнее время в суд Московского района г. Минска стали поступать многочисленные исковые заявления ЧУП «Л» о взыскании с физических лиц значительных сумм по договорам возмездного оказания услуг.

Кроме того к этим же физическим лицам предъявляются исковые заявления уже иных физических лиц об обращении взыскания на заложенное имущество (квартиры) в счет возмещения неисполненных обязательств.

Данные обстоятельства провоцируют поступление от должников в правоохранительные органы заявлений о проведении в отношении работников ЧУП «Л» проверок по факту возможного мошенничества.

Изучение в порядке надзора законности и обоснованности принимаемых судом и органами внутренних дел решений показало, что трехсторонние взаимоотношения находятся в рамках правого регулирования, вместе с тем, несут определенные риски для сторон, и, по мнению прокуратуры района, требуют огласки и разъяснения.

Так, например, гр. Т., пенсионерка, а также ее совершеннолетний сын К., имеющий на иждивении малолетнего ребенка, в силу ряда причин не смогли получить кредит в банке для целей улучшения жилищных условий.

В процессе поиска возможных решений в сети интернет по запросу «деньги в долг» Т. обнаружила предложение ЧУП «Л» о предоставлении займа под залог недвижимости.

Обратившись к названному субъекту хозяйствования Т. пояснили, что для получения испрошенной ей суммы денежных средств в размере 20 тыс. долларов США необходимо заключить с ЧУП «Л» договор возмездного оказания консультационных, информационных, посреднических и иных услуг, направленных на поиск займодавца. Суть договора сводилась к тому, что ЧУП «Л» поможет найти физическое лицо, которое будет согласно дать в долг Т. необходимую сумму денег под залог недвижимости. Стоимость оказанных услуг ЧУП «Л» оценило в 7,5 тыс. долларов США, а в случае ненадлежащего исполнения обязательств по возврату данной суммы — значительные штрафные санкции в размере 0,5% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа.

Несмотря на такие условия, Т. должным образом в суть проекта договора не вникла, расценила его положения по своему, и, подписав договор, фактически выразила согласие на его заключение.

Приблизительно в это же время гр. Л. в сети интернет осуществлял поиск предложений по выгодному вкладу валютных средств, где и обнаружил такое предложение ЧУП «Л».

После консультаций с представителем данной организации Л. пояснили, что для осуществления вклада также необходимо заключить с ЧУП «Л» договор возмездного оказания консультационных, информационных, посреднических и иных услуг. В этом случае суть договора сводилась к тому, что ЧУП «Л» поможет найти физическое лицо – заемщика под залог принадлежащей ему недвижимости, а стоимость оказанных услуг ЧУП «Л» оценило в 50% от размера выплаченной пени по заключенному договору займа.

В итоге между Т. и Л. был заключен договор займа сроком на два года, процент за пользование денежными средствами определен сторонами в размере 2,5% ежемесячно (30% годовых), в качестве обеспечения обязательств послужил залог принадлежащей Т. квартиры.

Тот факт, что квартира являлась единственным местом жительства Т. и, в силу положений ст. 6 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» не могла быть предметом залога, стороны не смутило. При заключении договора залога все зарегистрированные в квартире лица дали свое письменное согласие на залог, а Т. еще и сменила регистрацию, прописавшись на время в аг. Ждановичи.

Как итог, Т. должным образом свою платежеспособность не оценила, обеспечить своевременный возврат полученного займа и процентов по нему, а также оплату услуг ЧУП «Л» не смогла, чем поставила себя и членов семьи в тяжелое материальное положение,
а в случае невозможности исполнить принятые на себя обязательства в будущем – еще и возможности лишиться единственного места жительства.

В свою очередь, Л. также не получил желаемого, поскольку вернуть выданный займ и получить «выгодные» проценту по нему к настоящему времени не удалось.

Фактически от долговых обязательств между Т. и Л. выгоду получило только ЧУП «Л».

Отсюда вывод:

1) Всегда внимательно читайте проект любого договора;

2) Если Вам не ясна суть того или иного пункта договора консультируйтесь только с незаинтересованной в исходе стороной, желательно – с адвокатом;

3) Реально оценивайте свои финансовые возможности, в том числе с учетом возможных штрафных санкций;

4) Ни при каких обстоятельствах не обеспечивайте свои обязательства путем залога единственного места жительства;

5) Получение «легких» денег всегда неразрывно связано с высокими рисками.

Кредит под залог недвижимости от частного инвестора. Поправки в законе.

Полезные статьи

Частный инвестор. Займ под залог недвижимости и ПТС.

---

На рынке финансовых услуг есть несколько вариантов получения денежных средств. Всем известны кредиты в банке, услуги микрофинансовых организаций, в том числе займы под залог ПТС и недвижимости.  

Есть посредники между банками, финансовыми компаниями и клиентом – кредитные брокеры. Иногда получить деньги через такого посредника быстрее, т.к. он обладает информацией по большинству предложений и условий, поэтому может направить заявку в те компании, которые больше подходят для клиента.  

Одним из вариантов получения нужной суммы является кредит от частного инвестора.  Чаще всего частные инвесторы работают под залог недвижимости и ПТС, т.к. не запрашивают информацию о трудоустройстве, доходах и кредитной истории. Для получения денежных средств достаточно представить документы на недвижимость или ПТС автотранспортного средства и заключить договора залога и займа.  

Частный инвестор – это физическое лицо, предоставляющее денежные средства под залог движимого, недвижимого имущества.  

На свое усмотрение он может выдавать займы, даже если: 

• испорчена кредитная история
• наступил преклонный возврат
• нет возможности официально подтвердить доход 
• есть просрочки по текущим кредитным обязательствам
• в залог предоставляются доли, а не весь объект целиком и т.д. 

Однако, чаще всего займ от частного инвестора — это: 

• высокий процент по займу 
• повышенный риск мошеннических действий 

 

На что нужно обратить внимание, чтобы сделка была безопасной: 

 

1.      Выбирая частного инвестора, проверяйте его репутацию по независимым отзывам или поинтересуйтесь рекомендациями. 

2.    При возникновении трудностей с поиском инвестора, обратитесь к услугам кредитного брокера. Нужно помнить, что брокер также возьмет свою комиссию от заемщика. Ее размер и условия выплаты нужно уточнить заранее. 

3.     Перед подписанием договоров займа и залога тщательно изучите и проконсультируйтесь у юриста. Обращайте внимание на все мелочи, а также размеры штрафов, пени, метод начисления процентов, досрочное закрытие и т.д. Более подробное описание, на что обратить внимание при заключении договоров займа и залога можно почитать в нашем справочнике «Миссия выполнима. 7 советов как безопасно получить займ под залог недвижимости». 

4.     Лучше всего подписывать документы в момент получения денег. 

 

Получить деньги от инвестора под залог недвижимости жилой/коммерческой, автотранспорта сегодня достаточно просто, но будьте внимательны при заключении договоров и прежде, чем подписывать их проконсультируйтесь с юристом. 

Обращаем ваше внимание, что 02 августа 2019 принят Федеральный закон от 02.08.2019 № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым установлен запрет на выдачу займов физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которому обеспечены залогом жилого помещения.  

Кроме того, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов. 

Указанные изменения вступили в силу с ноября 2019 г. Простыми словами это значит, что физическое лицо может выдавать займы другому физическому лицу под залог только на единоразовой основе.

 

Условия по займам под залог недвижимости для бизнеса можно посмотреть здесь

Деньги под залог ПТС здесь

 

 

Руководитель отдела по работе с клиентами

ООО МКК «Актив Финанс Групп»

Юлия Лапко

Где взять деньги в долг под залог недвижимости?

Залог при оформлении кредита является гарантией погашения долга при любых обстоятельствах. Даже если заемщик окажется не в силах исполняться свои обязательства по договору, банк может реализовать залог, а на вырученные средства погасить долг вместе со всеми штрафами и процентами. В качестве залога можно предоставить практически любой ликвидный объект, но чаще всего это бывает автомобиль или недвижимость.

Если речь идет о больших суммах, то банки желают видеть в качестве залога недвижимый объект высокой ликвидности. Это может быть квартира, дом, земельный участок в черте города, коммерческая недвижимость, торговые площади и проч. Объекты с повышенным риском разрушения здесь однозначно не подойдут.

Особенности кредита под залог недвижимости.

Одной из популярных разновидностей этого вида кредита является ипотека. Это целевой кредит, который выдается на приобретение жилья. Также в банке есть предложения по потребительским кредитам под залог недвижимости. Здесь речь идет о больших суммах (несколько миллионов), при этом банку совершенно не интересно, куда будут тратиться кредитные средства клиентом. Передача недвижимости под залог не лишает человека прав на нее, поэтому распоряжаться он ею может по своему усмотрению, за  исключением действий, которые могут привести к уничтожению или порче залога.

Под залог недвижимости взять кредит можно не только в банке, но и в ломбарде. Условия здесь сильно отличаются. Так, сроки кредитования в ломбардах не превышают года, а суммы невелики, тогда как в банк может одобрить длительный срок и бОльшую сумму. В силу этих особенностей банки и ломбарды не являются прямыми конкурентами – их целевая аудитория слишком разная.

Основным требованием банка является, чтобы заемщик был владельцем предмета залога. Иногда заложить можно и чужую недвижимость, но только с письменного разрешения ее хозяина, например, кредит под залог квартиры бабушки.

Процесс оформления кредита под залог недвижимого имущества.

Оформление в банке происходит по строго отлаженной схеме и условиям:

• Клиент предоставляет полный пакет требуемых документов: паспорт, СНИЛС, справки о доходах, свидетельство о регистрации прав собственности на залоговое имущество (или договор-основание), выписка из домовой книги, согласие второго супруга, фотографии объекта. Если в договоре будут присутствовать созаемщики или поручители, что они также предоставляют паспорт, второй документ и документы о доходах.
• На основании предоставленных документов банк проводит процедуру андеррайтинга и проверки.
• После предварительно-положительного решения идет процесс проверки и оформления залога. Для этого клиент сам заказывает отчет об оценке его имущества у независимого оценщика и несет его в банк. Иногда банки делают это самостоятельно (за отдельную плату). Банк может пересмотреть отчет об оценке, если ему покажется, что стоимость залога необоснованно завышена.
• Исходя из оценочной стоимости клиенту озвучиваются условия предоставления займа: срок и сумма. Если все устраивает, то дело переходит к этапу подписания договора и выдачи денег.
• Перед подписанием залог должен быть застрахован (за счет клиента). Данные о залоге передаются в Росреестр недвижимости, где делается отметка о наложении обременения на объект
• Подписывается договор, и выдаются деньги.

Процесс получения денег в долг под залог недвижимости довольно трудный и долгий из-за оформления. Если заемщику будет сложно справляться с выплатой долга, то он может лишиться своего имущества. Несомненный плюс в таком кредите заключается в том, что процентная ставка будет ниже, чем по незалоговому кредиту, поскольку риски потерь для банка уменьшаются. Этот вариант может стать выгодным для тех, кто хочет взять большую сумму и на относительно долгий срок.

Условия кредита под залог недвижимости в Совкомбанке:

Условия	Параметры
Сумма	300 000 – 3 000 000 р.
% одобренной суммы от стоимости залога	Не более 60%
Срок	60-120 мес.
Ставка	18,9%
Плата за страхование заемщика	6% в год
Требования к заемщику	Возраст: 20-85 лет Стаж работы: не меньше 4 мес. на последнем месте. Регистрация: постоянная Наличие стационарного телефона (рабочего или домашнего)

Кредит по залог недвижимости от кредитного брокера.

Предложений на рынке кредитов под залог достаточно много и все они имеют свои нюансы. Не все заемщики обладают достаточным уровнем финансовой грамотности, чтобы в этом разобраться. В данном случае на помощь могут прийти кредитные брокеры. На основе имеющихся данных они быстро подбирают выгодные программы, знают условия предоставления кредитов в банке. Они могут посоветовать, в какой банк стоит пойти, а куда лучше не обращаться.

К сожалению, на рынке брокеров достаточно много мошенников, которые разживаются на неопытных заемщиках. Если обратиться по объявлению, типа «деньги под залог за один день», то вероятность, что это просто аферисты, почти 100%.

Если кредитный брокер имеет свой офис, подбирает предложения для клиента, а оплату за свои услуги берет только после завершения сделки, то его можно считать надежным. Минусом работы с брокером являются дополнительные расходы, но именно он может помочь с оформлением сделки клиентам, например, с не очень хорошей кредитной историей, которым везде отказывают. Найти брокеров можно в интернете. Солидные организации имеют свои сайты. Отзывы об их работе также можно найти на различных форумах.

Таким образом, обращаться за помощью к брокеру стоит, если нет времени возиться с подготовкой документов, если во многих банках уже получен отказ или были предложены невыгодные условия. Брокер на основании персональных данных поможет выбрать лучшее предложение и повысить шансы на одобрение нужной суммы. Но есть факторы, из-за которых брокер будет помочь не в силах. К ним относятся открытые долги, просрочки, отрицательная КИ, судимость и т.д.

Рассмотрим предложение брокера Ареал Финанс при подаче заявки на кредит под залог недвижимости. Компания предлагает:

• Найти предложения у своих партнеров от 11% годовых.
• На срок до 30 лет.
• Высокая степень одобрения с любой кредитной историей.
• Бесплатные консультации по подбору предложений.
• Расшифровка кредитной истории, выявление негативных мест.
• Заказ отчета из БКИ – 1500 р. Это очень дорого — можно найти услугу за 300 р.
• Оплата вознаграждения – 7% от одобренной суммы (оплачивается по факту одобрения)
• Составление отчета об оценке: 8-10 т.р. в зависимости от объекта и его местонахождения.
• Подбор страховой компании: бесплатно.

Вышеуказанные действия можно сделать и самостоятельно, но на это уйдет немало  времени и финансовых затрат. Брокер показывает готовые выгодные предложения, а клиенту остается только выбрать подходящее для себя.

Полезное по теме

Дмитрий Тачков

Создатель проекта, финансовый эксперт

Привет, я автор этой статьи и создатель всех калькуляторов данного проекта. Имею более чем 3х летний опыт работы банках Ренессанс Кредит и Промсвязьбанк. Отлично разбираюсь в кредитах, займах и в досрочном погашении. Пожалуйста оцените эту статью, поставьте оценку ниже.

что необходимо знать о специфике?

17:06, 07 октября 2019, ПАИ

Если у человека в собственности есть имущество, он имеет все права на то, чтобы получить кредит под залог недвижимости. В таком случае квартира, которая находится в собственности, оставляется банку в качестве залога. Следует сделать акцент на том, что подобного плана практика на данный момент считается довольно распространенной и имеет свои особенности, о которых нужно знать в обязательном порядке.

Итак, принимая решение взять займ под залог жилья, необходимо ориентироваться на следующие моменты:

1. равно как и займ под залог ПТС в Санкт-Петербурге, благодаря подобному виду кредитования можно получить необходимое количество денег. То есть, чем больше стоит жилье, тем на большую сумму можно рассчитывать. Необходимо сказать еще и о том, что на сумму самое непосредственное влияние оказывает стоимость залога на рынке и платежеспособность клиента;
2. при грамотном выборе программы кредитования нет необходимости переплачивать. Стоит сказать о том, что ставка по процентам чаще всего варьируется в пределах минимальной суммы. Именно поэтому, если ваша квартира является дорогостоящей, можно получить серьезную сумму под минимальный процент;
3. отличная перспектива продлить срок погашения задолженности;
4. имеется возможность оформить кредитование без поручителей;
5. после того как сделка будет совершена, собственником все равно останется заемщик. Тем не менее при условии того, что квартира не будет продана до момента выплаты задолженности;
6. нет необходимости говорить кредиторам о том, для чего именно берется кредит, и для чего нужно такое количество средств. Следует отметить, что определенные банковские учреждения не требуют предъявить справку о доходах, для многих именно указанный момент имеет решающее значение во время выбора. Однако, настоятельно рекомендуется по этим вопросам проконсультироваться с теми, кто имеет опыт и знания в этой области.

Оформлять займ важно исключительно у настоящих профессионалов своего дела, которые в случае чего смогут дать гарантию либо проконсультировать по тем или иным вопросам. На эти и прочие моменты важно обращать свое пристальное внимание во время выбора кредитования под залог квартиры.

Росреестр

С 1 ноября 2019 года частным микрофинансовым организациям (МФО) запрещено выдавать россиянам займы под залог квартиры. Это предусмотрено пунктом 11 статьи 5 Федерального закона от 02.08.2019 №271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Нововведение призвано навести порядок на рынке МФО, защитить граждан от мошенников и необдуманных финансовых решений.

Теперь не удастся получить кредит в частной микрофинансовой организации под залог любой жилой недвижимости. Также это касается собственников долей в квартирах, домах, участников долевого строительства. На нежилые помещения данное ограничение не распространяется. Норма эта введена ради самих заемщиков, чтобы их не могли ввести в заблуждение махинаторы с недвижимостью, которых люди нередко принимали за МФО. Важный момент, речь идет только о частных МФО.

Для микрофинансовых организаций, учредителями которых являются местные или федеральные власти, законодатели сделали исключение. Такие МФО смогут и дальше давать деньги до зарплаты под залог жилой недвижимости.

С 1 ноября вступает в силу еще одна норма, которая должна защитить наше жилье от мошенников. Речь идет об 7 абзаце пункта 3 Федерального закона от 2 августа 2019 г. №286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной недвижимости». Закон направлен на защиту интересов граждан в случае недобросовестных действий по отчуждению принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества с использованием незаконно полученного ключа электронной подписи.

С сегодняшнего дня Росреестр должен уведомлять владельца квартиры, что поступило заявление о государственной регистрации перехода, прекращения его права собственности на недвижимость, подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью. Сообщение должно быть отправлено в день получения заявления. Так у настоящего хозяина жилья будет время, в случае мошенничества, предупредить регистрирующий орган о том, что он ничего не продает, не дарит, не отчуждает.

Управление Росреестра по Чувашии настоятельно рекомендует гражданам через МФЦ зафиксировать адрес своей электронной почты для оперативного оповещения, и не забывать проверять электронный ящик. 

Как заложить долю в квартире в ломбард: условия, требования, документы, преимущества

30 января 2020

В ежедневной практике банковского кредитования, выдача заемных средств под залог недвижимости (не путать с ипотекой) развита очень слабо. То есть заложить квартиру и получить на руки деньги в банке довольно сложно. Что уж говорить, если вы хотите сделать объектом залога не всю жилплощадь, а только одну комнату! Здесь на помощь россиянам, попавшим в сложные финансовые условия, приходят ломбарды.

Заложить долю в квартире и получить на руки деньги можно в течение одного-двух часов. Интересно, что в США такой финансовый инструмент используется в частном кредитовании практически каждым четвертым американцем. То есть их квадратные метры не только служат для жилья, но и обеспечивают финансовую поддержку при необходимости. Как это делается у нас – рассмотрим детали процедуры.

Содержание

• Особенности ломбарда под залог доли в квартире
• Условия залога
• Необходимые документы
• Условия погашения
• Выгоды залога квартирной доли в ломбард
• Кто может заложить часть квартиры в ломбард?
  

Особенности ломбарда под залог доли в квартире

Важные нюансы:

• Выдают деньги под залог доли в квартире или доме не все ломбарды. Но можно найти тех, кто готов к такому сотрудничеству.
• Вы получите не порядка 70-75% от оценочной стоимости принадлежащих вам квадратным метров.
• Если заем не будет погашен, и доля в квартире переходит финансовой организации, ее выставят на продажу. При этом у владельцев оставшейся квартиры имеется приоритетное право на выкуп.

Условия залога

• Вы должны быть собственником квартиры – единоличным или в составе других членов семьи.
• У вас должны быть на руках подтверждающие данный факт документы.
• Может потребоваться согласие других людей прописанных на жилплощади (но не для всех ломбардов и не в каждой ситуации).

Рассматривая заявки на выдачу средств под залог части недвижимости, ломбарды обращают внимание на количество прописанных в ней жильцов. Очевидно, что чем меньше их – тем лучше для вас. Скорее всего, откажут в выдаче средств в ситуациях, когда на квадратных метрах квартиры прописаны несовершеннолетние дети. В остальных случаях деньги, как правило, выдают.

Необходимые документы

Для обращения в ломбард нужно минимум документов:

• Паспорт
• Документы, подтверждающие право владения долей квартиры

Очевидно, что такой удобный способ получения денег оценили многие россияне. Доля займов в ломбардах под залог части недвижимости растет с каждым месяцем.

Условия погашения

По условиям договора выплаты ломбарду должны быть регулярными и своевременными. В идеале лучше гасить частями тело займа и обязательно уплачивать проценты. Если по финансовым причинам делать это сложно, главное – уплатить хотя бы проценты.
Закладывая свою долю квартиры в ломбард, обязательно уточняйте, какие условия вас ожидают при досрочном погашении долга. В некоторых ломбардах (в частности, если процентная ставка различна для краткосрочного и долгосрочного займа), за возвращение денег раньше срока в договоре с вас могут взять дополнительную комиссию.

Выгоды залога квартирной доли в ломбард

Это по-настоящему удобный финансовый инструмент, который может использовать каждый. В том числе те, кому «не светит» кредит в банке – студенты, пенсионеры, люди, получающие заработную плату в конверте или те, кого работодатель не спешит трудоустраивать.

• Залоговый кредит в ломбарде под квартиру или ее долю гораздо более выгодный по стоимости, чем беззалоговый. Организации, специализирующиеся на выдаче денег в краткосрочном периоде, начисляют проценты за каждый день пользования займом. Так, если залога нет, вам придется уплачивать в день по 1,5-2%. А это – за год семикратная переплата! Если же ломбард принял в залог вашу долю квартиры, проценты будут очень лояльны. В разных учреждениях – от 15 до 30% переплаты в год.
• Кредиты в ломбардах выдаются очень быстро. Для рассмотрения документов опытному кредитному менеджеру в ломбарде требуется порядка 15 минут. Еще столько же – для оценки объекта и определения возможной суммы займа. Все! Осталось вам пройти в кассу и взять свои деньги! Для сравнения – заявку на кредит в банке рассматривают 2-3 и более недель.
• Займы в ломбарде являются нецелевыми. Не нужно указывать, на что берете деньги, и никто не контролирует, как вы их тратите. Путевка, лечение, обучение, покупка машины или техники – потратить деньги можно как угодно.
• После того, как часть квартиры стала объектом залога, жизнь в ней абсолютно не меняется. Можно делать ремонт, сдавать арендаторам, жить в обычном режиме. Единственное, что вы не можете сделать – это закладывать долю повторно до погашения займа в ломбарде или отчуждать недвижимость.
• Грамотное сотрудничество с ломбардом является абсолютно безопасным главное – обращаться в авторитетные финансовые организации.

Кто может заложить часть квартиры в ломбард?

Если вы прописаны в квартире или получили ее часть в результате наследования имущества, вы можете использовать свои квадратные метры в качестве оперативного финансового инструмента. В тяжелой ситуации, когда деньги нужны срочно и без процессуальных заморочек, можно заложить свою долю в ломбард.

Автомобильный ломбард

Как давать деньги взаймы под недвижимость

Ссужать деньги под залог недвижимости — это давняя практика. Хотя это традиционно делается банками и финансовыми учреждениями, это средство, которое розничные инвесторы также могут использовать для получения прибыли от собственного капитала. При правильном подходе кредитование под залог недвижимости может быть инвестицией с низким уровнем риска и высокой доходностью, которая может принести пользу как заемщику, так и кредитору.

В то время как ссудить деньги и взимать с них проценты, казалось бы, несложно, на самом деле кредитование недвижимости может быть довольно сложным.Это требует сочетания имущественных знаний, юридической смекалки и деловой хватки. Это также может повлечь за собой активное участие, в отличие от пассивного инвестирования, в случае, если заемщик не может вернуть ваши деньги.

В этом посте я покажу вам шаг за шагом, как ссужать деньги под залог недвижимости. Это область, с которой я хорошо знаком и на собственном опыте убедился в ее прибыльности. Только за последний год я заработал на этом десятки тысяч долларов прибыли.Однако, несмотря на потенциальные преимущества, есть также множество подводных камней, о которых вам следует знать.

Подробнее:

Как инвестировать в ипотеку и получать пассивный доход

Обзор: как работает кредитование недвижимости

Также называемый кредитованием твердых денег, ссуды, обеспеченные недвижимостью, функционируют следующим образом: человек ссужает денежные средства заемщику, который затем обязан уплачивать проценты по ссуде до тех пор, пока не наступит срок ее погашения. В качестве обеспечения заемщик также передает в залог имущество.

Если заемщик не соблюдает условия кредитного договора (например, невыплата процентов и т. Д.), Кредитор может лишить права выкупа недвижимого имущества и вступить в него во владение. Получив собственность, он может продать ее с намерением вернуть свой капитал.

Шаг №1 кредитования: узнайте своего заемщика

Прежде чем давать кому-либо ссуду, важно знать, на что будет направлен ваш капитал. Между тем, кто берет взаймы для погашения кредитной карты, и тем, кто берет взаймы для развития бизнеса, может быть существенная разница в рисках.Лично я всегда отдавал предпочтение предпринимателям. Они могут не только использовать мои деньги, чтобы накопить богатство для себя, но и тот факт, что они могут принести пользу их предприятию, по сути, увеличивает мои шансы на возврат.

Однако, независимо от того, кто ваш заемщик, вам следует узнать, на что будет направлен ваш капитал. Если вы ссужаете предпринимателю, не принимайте просто «Мне нужны деньги для развития моей компании» в качестве ответа. Скорее запросите подробный план развертывания и убедитесь, что вы хорошо понимаете намерения вашего заемщика.

Ваша цель, в конечном счете, должна заключаться в том, чтобы знать все, что вам нужно, чтобы чувствовать себя комфортно при расставании с деньгами. Узнайте доходы, активы, обязательства и планы заемщика на будущее. Чем больше вы будете знать, тем лучше сможете оценить, является ли предоставление кредита правильным решением.

Многие кредиторы предпочитают как можно глубже копаться в личной жизни заемщика. Они запросят проверку кредитоспособности, проведут поиск судимостей и будут искать в Интернете признаки нездорового характера кандидата.Они могут даже попросить рекомендации у предыдущих и нынешних работодателей / деловых партнеров.

Этап предоставления займа № 2: Определитесь с подходящей суммой для предоставления займа

После того, как вы поняли планы заемщика в отношении вашего капитала и освоились с его характером, важно, чтобы вы ссудили ему правильную сумму. Распространенная ошибка, которую совершают как владельцы бизнеса, так и кредиторы с твердыми деньгами, — это просить / ссужать слишком мало денег. Хотя это может показаться нелогичным, поскольку заемщик хочет увеличить свои шансы получить ссуду, а кредитор хочет уменьшить свой риск, в некоторых случаях действительно лучше предоставить ссуду больше минимума.

Например, владельцу бизнеса может потребоваться всего 50 000 долларов для развития своей компании. Однако после того, как он развернет капитал, ему может потребоваться несколько месяцев, чтобы увидеть плоды ссуды. Однако в течение этого времени ему, возможно, придется ежемесячно выплачивать вам проценты. Без какого-либо финансового буфера выплаты по кредиту могут фактически стать помехой и увеличить риск для всех вовлеченных сторон.

Таким образом, попытайтесь выяснить у предпринимателя идеальный размер капитала, который ему понадобится для достижения желаемого эффекта.Для этого потребуется глубокое понимание характера его бизнеса и должная осмотрительность. Если вам неудобно предоставлять ссуду на сумму, превышающую определенную сумму, может быть разумным отложить получение ссуды до тех пор, пока он не сможет обеспечить дополнительные источники финансирования.

Этап кредитования №3: Оцените стоимость недвижимости

Когда вы ссужаете деньги под залог недвижимости, вашей максимальной безопасностью является собственность, к которой будет привязан ваш капитал. Если заемщик не выплатит вам долг в соответствии с вашим соглашением, вы можете попытаться вернуть свои средства, арестовав его недвижимость.Таким образом, вы хотите знать, сколько стоит недвижимость, сколько в ней вложено капитала, а также какие-либо долги, залоговые права или сборы, которые могут обременять ее. Не зная своего залога, вы не узнаете, сможете ли вы вернуть ссуду в случае дефолта.

Хорошее место для начала — запросить как оценку собственности, так и налоговую оценку за последний год. Вы можете использовать эти два документа, чтобы определить потенциальную продажную стоимость недвижимости. Однако имейте в виду, что оценка недвижимости может стоить несколько сотен долларов.Если заемщик не желает платить за него заранее, вы можете сделать это и включить эту сумму в ссуду. Однако независимо от того, как это оплачивается, убедитесь, что вы получили отчет от независимого оценщика по вашему выбору.

Помните, что оценка — это только оценка сегодняшней стоимости. Никто не может окончательно определить стоимость собственности, потому что на самом деле она стоит только того, за что ее продали. Причем цена на недвижимость со временем может меняться. Таким образом, помимо получения сегодняшней оценки, попробуйте спрогнозировать ее цену в течение срока кредита.Это потребует обширных исследований рынка и понимания местной экономики.

Этап кредитования №4: Выяснение долга собственности

После того, как вы установили справедливую стоимость собственности, вашим следующим шагом будет определение наличия в ней капитала. Без достаточного капитала (которым в конечном итоге владеет заемщик) ссуда практически необеспечена. Способ сделать это — узнать, какие виды долгов уже размещены перед недвижимостью. Заемщик уже заложил ее в качестве залога по другим кредитам?

Чтобы узнать наверняка, вам нужно выполнить поиск по названию собственности.Это скажет вам, у кого есть законные претензии. В большинстве случаев ипотека уже будет, но вы захотите узнать, есть ли еще что-нибудь. Чтобы определить общую стоимость всех обеспеченных долгов заемщика, вам следует запросить оригинальные копии самых последних отчетов по ипотеке.

Также чрезвычайно важно определить приоритетность вашей ссуды в отношении обеспечения. Если вам нужно наложить арест на собственность, кому еще нужно заплатить до вас? Например, если заемщик уже предложил свою собственность в качестве обеспечения двум другим кредиторам, список приоритетов будет выглядеть следующим образом:

1. Правительство (если заемщик не платит налоги на собственность, правительство имеет право изъять и продать ее для получения доходов)
2. Первый кредитор
3. Второй кредитор
4. Ю

В подобном сценарии в случае дефолта вы будете четвертым человеком, которому выплачивают деньги.Правительство и два дополнительных кредитора будут иметь приоритет перед вами. В зависимости от размера предыдущих ссуд и размера собственного капитала может не хватить собственности для возмещения вашего капитала.

Таким образом, чтобы управлять своим риском, вы должны рассчитать отношение кредита к стоимости (LTV) недвижимости. Вы захотите точно знать, какой размер долга находится в собственности и есть ли достаточный запас капитала для защиты вашего капитала. Например, если он стоит 500 000 долларов и имеет долг в 300 000 долларов, LTV будет составлять 60% (большинство коммерческих кредиторов в Северной Америке обычно не ссужают более 80%).Это означает, что в оставшихся 40% собственности есть собственный капитал.

Также обратите внимание, что передача права выкупа собственности может быть дорогостоящей. Как правило, на каждого зарегистрированного против него кредитора я добавляю к моим расчетам долга дополнительно 50 000 долларов. Поскольку заемщику, вероятно, придется оплатить судебные издержки кредиторов, 50 000 долларов на одного кредитора (включая меня), вероятно, обеспечат мне достаточно имущества.

Этап кредитования №5: Согласование условий кредита

Теперь, когда вы знаете все, что хотите о заемщике, и уверены, что в залоге достаточно капитала, вашим следующим шагом будет согласование условий ссуды.Хотя срок и процентная ставка важны, также обратите внимание на следующее:

• Гаранты
  • Будет ли кто-нибудь лично гарантировать кредит? Помимо недвижимости, я часто прошу у заемщика и личную гарантию. Это означает, что если ссуда не погашена и у меня недостаточно капитала для возмещения моего капитала, я могу арестовать личные активы заемщика.
• Страхование
  • требуется ли вам страхование имущества от пожара / наводнения?
  • что будет, если заемщик умрет? Вы требуете, чтобы он оформил в вашу пользу полис страхования жизни?
• Что будет считаться событием невыполнения обязательств? Обычно я включаю следующее:
  • любой акт банкротства заемщика или любого из поручителей ссуды
  • Использование собственности заемщиком в нарушение каких-либо законов
  • неуплата заемщиком налога на имущество
  • существенное неблагоприятное изменение финансового положения или дел заемщика
  • дефолт заемщика по любым другим займам
  • любое существенное изменение условий предоставления ссуды
• Передачи, правопреемники и правопреемники
  • могли бы вы продать права на ссуду другому лицу в будущем?
• Техническое обслуживание
  • Требуете ли вы, чтобы заемщик содержал недвижимость в хорошем состоянии?
• Прочие займы
  • Вы разрешите заемщику взять дополнительный долг до тех пор, пока он не будет погашен?
• Законы о ростовщичестве
  • В большинстве мест действуют правила защиты заемщиков от кредиторов-хищников.Не превышает ли процентная ставка установленного законом максимума?
• Возмещение расходов
  • Вы можете понести расходы, чтобы облегчить получение ссуды, включая судебные издержки и сборы за комплексную проверку. Будет ли заемщик отвечать за их погашение? Если да, будете ли вы взимать проценты с этих затрат?
• Частота выплаты
  • как часто заемщик будет выплачивать проценты? Ежемесячно, ежеквартально, ежегодно?
• Досрочное погашение
  • Может ли заемщик полностью или частично погасить кредит досрочно? Если да, будет ли штраф? Я часто требую от заемщика ежемесячно вносить небольшие платежи в счет основной суммы долга вместе с процентами.Хотя я немного уменьшаю свою отдачу, я также могу вернуть свои деньги как можно быстрее.

Шаг №6 кредитования: подписать кредитный договор и зарегистрировать ипотеку

Если вы и заемщик готовы заключить сделку, самое время подписать кредитный договор и оформить ипотеку на недвижимость. Хотя вам понадобится адвокат, который поможет вам в этом, я рекомендую вам использовать его на протяжении всего процесса. Обратите внимание: если по какой-либо причине вы не можете выполнить свои обязательства по финансированию капитала, заемщик может подать на вас в суд.Прежде чем заключить сделку, убедитесь, что у вас есть наличные деньги!

Часто задаваемые вопросы о кредитовании под недвижимость

Если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту, сколько времени пройдет, прежде чем я смогу наложить арест на собственность?

Это зависит от обстоятельств, но обычно это близко к году. Не ожидайте, что сможете войти и схватить его в течение 30 дней. Суды часто предпочитают, чтобы кредиторы и заемщики работали вместе для разрешения спора, а не выгнали кого-то из дома.

Сколько денег мне нужно, чтобы оформить кредит под залог?

Как правило, минимальной суммы нет.Это между тем, что решаете вы и заемщик. Однако это часто сводится к сценарию затрат и выгод. Если вы предоставите ссуду на сумму 20 000 долларов, но при этом понесете юридические издержки на 2 000 долларов, вы потеряете 10% своего капитала. Хотя вы можете попросить заемщика покрыть эти расходы за вас, он может не согласиться, поскольку это соответствует стоимости, по которой он заимствует.

Действительно ли нужен юрист при кредитовании под недвижимость?

Да, конечно. Недвижимость — это жестко регулируемая сфера, в которой существует большой набор правил.Вам понадобится квалифицированный юрист, который поможет сориентироваться и заключить сделку.

Должен ли адвокат представлять только меня, или он должен действовать и от имени заемщика?

На мой взгляд, вам следует пользоваться услугами юриста, который будет защищать только вас.
[thrive_leads id = ’3142 ′]

ссуд под залог недвижимости — Millennium Funding

Оборотный капитал для покупки, продажи или ремонта собственности.

Независимо от того, являетесь ли вы инвестором (купите, отремонтируйте, продайте) или владельцем недвижимости, вы знаете, что в жилой недвижимости может быть значительный капитал.Этот капитал на самом деле представляет собой накопленную энергию, которую вы можете использовать для реализации своего бизнес-плана, приобретения и ремонта новой собственности, ремонта существующей собственности, погашения других дорогостоящих долгов и многого другого. Millennium Funding может высвободить эту энергию в кратчайшие сроки с помощью гибкого небанковского финансирования, обеспечивающего быстрый доступ к средствам. Будь то дом на одну семью, многоквартирный дом или многоквартирный дом, мы даем вам капитал, необходимый для повышения стоимости недвижимости, завершения строительства, повышения качества, покрытия операционных расходов и многого другого.

Исходя из стоимости вашей жилой недвижимости, это финансирование дает инвесторам и владельцам большую гибкость, чем банковский кредит, и обычно составляет не более двух-трех лет.

---

Как это работает

Разработанный для тех, кто владеет и / или покупает и инвестирует в проекты недвижимости, он обеспечивает финансирование, основанное на стоимости вашей недвижимости, а не на прочности капитала вашего бизнеса или вашей личной кредитной истории.

---

Преимущества

• Доступ к собственному капиталу, который вы могли вложить в жилую недвижимость
• Финансирование приобретения и реабилитации сальто или фиксированной позиции
• Более быстрое финансирование, чем традиционные банковские кредиты
• Программы для заемщиков с ограничениями дохода или кредита
• Срок кредита до двух лет с возможностью продления
• Все виды жилой недвижимости рассмотрены

---

Часто задаваемые вопросы

Q.Что такое кредиты под залог недвижимости?

A. Эти краткосрочные кредиты, часто называемые частными деньгами, твердыми деньгами или промежуточным финансированием, предлагают большую гибкость, чем традиционное банковское финансирование. Они разработаны специально для сделок с жилой недвижимостью, которые не укладываются в жесткую структуру большинства финансовых учреждений. Мы работаем с заемщиками, которые в настоящее время не могут претендовать на получение обычного финансирования из-за ограничений дохода, проблем с кредитованием или имущественных условий. Наше краткосрочное финансирование можно использовать в качестве моста, пока ваш проект не получит право на обычное финансирование или не будет продан.

В. Какое имущество вы ссужаете?

A. Недвижимость может включать любой тип жилой собственности: односемейный дом, многоквартирный дом, многоквартирный дом или многоквартирный дом.

В. Каковы общие требования?

A. Требуется значительный капитал в уже находящейся в собственности недвижимости или капитал, чтобы способствовать приобретению новой недвижимости.

В. Сколько времени нужно, чтобы получить одобрение?

А.Типичное утверждение занимает около 24 часов. Как только у нас будет необходимая информация (например, адрес собственности, информация о существующей задолженности, кредитный отчет и личные финансовые данные заемщика), мы сможем быстро определить, будет ли это проект, который мы готовы финансировать.

В. Какой размер ссуд доступен?

A. От 25 000 до 2 500 000 долларов.

В. Вы работаете со стартапами?

A. Да. Мы учитываем множество факторов (опыт заемщика, стоимость имущества, кредитоспособность заемщика, имеющийся капитал и т. Д.) при оценке возможности получения кредита.

В. Какие первичные документы вам нужны?

A. Для начала мы обычно запрашиваем у заемщика адрес собственности, информацию о существующем капитале и / или долге, а также личные финансовые отчеты.

В. Должен ли я подписывать личную гарантию?

А. Иногда. От силы заемщика и самого проекта будет зависеть необходимость личной гарантии.

Как стать частным ссудодателем

Как мне стать частным ссудодателем?

1. Решите, откуда будут поступать средства.
2. Найдите возможность для инвестиций.
3. Проведите комплексную проверку инвестиции и заемщика.
4. Определите условия кредита.
5. Завершите оформление документов.
6. Начать сбор.

Решите, откуда будут поступать средства

Если вы только начинаете работать в качестве частного кредитора, вам сначала нужно решить, откуда будут поступать средства и сколько вы готовы ссудить. У вас могут быть наличные деньги на сберегательном счете, которые вы можете перевести или выписать чек, когда придет время.Или вам может потребоваться преобразовать традиционный план IRA или 401k в самостоятельный план IRA, который позволяет физическим лицам участвовать в кредитовании частных денег на недвижимость.

Когда ваши средства поступят на соответствующий счет и станут доступны для кредитования, определите, какую сумму вы готовы предоставить в любой момент времени. Убедитесь, что вы не ссужаете все свои сбережения и диверсифицируете свои средства, используя различные инвестиционные возможности для снижения риска.

Найдите инвестиционную недвижимость

После того, как вы определите, откуда поступают средства и какую сумму вы готовы ссудить, вы захотите определить инвестиционную возможность для ссуды.Отличный способ найти потенциальных инвесторов для работы — это посещение местных инвестиционных ассоциаций. Поговорите с коллегами, друзьями или членами семьи, которые активно занимаются недвижимостью, и обсудите, что вы предлагаете частное финансирование, если и когда сочтет нужным.

Важно отметить, что инвесторы, ищущие частные деньги, не должны явно запрашивать свое финансирование, если они не являются личными друзьями или коллегами, если у них нет меморандума о частном размещении (PPM) и они не подали соответствующие правила.Некоторые инвесторы не соблюдают надлежащие руководящие принципы и правила, касающиеся сбора частных денег, поэтому для начала лучше всего начать с людей, которых вы знаете и которым доверяете, или убедитесь, что вы работаете с людьми, которые прошли надлежащие шаги, чтобы работать с вами. как частный кредитор.

Проведите комплексную проверку инвестиции и заемщика

Знание того, как анализировать и проверять инвестицию в недвижимость, является обязательным, даже если вы действуете исключительно как кредитор.Инвестор может иметь приличный послужной список , но ваша задача — проверить заемщика и инвестиционную собственность.

Подтвердите информацию, которую предоставляет инвестор, и поработайте над этим человеком самостоятельно. А именно:

• Не смогли ли они оплатить другие долговые обязательства?
• Заявляли ли они о банкротстве в прошлом?
• Участвуют ли они в каких-либо прошлых или активных судебных процессах, связанных с их инвестированием?

Вы можете исследовать заемщика за определенную плату, заплатив за такие вещи, как проверка биографических данных или кредитный отчет, или просто бесплатно исследовать их в Интернете.

Но прежде чем давать деньги взаймы, убедитесь, что заемщик и вложение окупаются.

Определение условий ссуды

Следующим шагом является определение условий ссуды. Вы можете предложить одинаковые условия для каждого создаваемого кредита или вести переговоры в зависимости от инвестора и инвестиционной возможности. Некоторые кредиторы требуют первоначальный взнос, который представляет собой процент от покупной цены недвижимости , в то время как другие этого не делают. Кредитор и заемщик должны установить следующие параметры ссуды:

• Процентная ставка.
• Тип процента (регулируемый или фиксированный).
• Срок кредита (срок возврата).
• Затраты или комиссии за закрытие (например, баллы).
• Есть ли воздушный шар.

Завершить оформление документов

Хотя это и не требуется, лучше всего иметь проект лицензированного поверенного или проверять все документы, касающиеся частных денежных ссуд. Это гарантирует, что обе стороны будут надлежащим образом защищены, а также будут включены соответствующие юридические условия в случае неисполнения обязательств. Кредиторы должны всегда иметь при себе оригинал векселя и закладную или ценный документ, передавая копию заемщику.В зависимости от штата, если заемщик не выполняет свои обязательства и преследуются меры по обращению взыскания, оригинал векселя и ипотека должны быть представлены в суде для обращения взыскания.

Начать сбор

Теперь кредитор может начать сбор! Ведите подробный учет произведенных заемщиком платежей, включая копии чеков или банковских выписок или электронную таблицу Excel, чтобы подтвердить, что при каждом платеже учитывалась надлежащая основная сумма долга и проценты. Это снижает ваш риск в случае неисполнения обязательств заемщиком, а также делает ссуду рыночной, если вы когда-либо захотите или должны будете продать ее на вторичном рынке.

Краткие сведения о кредитовании частных лиц

Стать частным кредитором не для всех. Это может быть хорошим вариантом, если у вас есть свободные деньги или вы хотите увеличить свой портфель, пассивно инвестируя в недвижимость, но это нужно делать правильно. Убедитесь, что вы всегда в курсе стратегий инвестирования в недвижимость, рынка и практики кредитования, и что ваша терпимость к риску соответствует этой форме инвестирования.

Использование залоговых ссуд для заимствования под ваши активы

Залог — это то, что помогает обеспечить ссуды.Когда вы занимаете деньги, вы соглашаетесь (где-то мелким шрифтом), что ваш кредитор может взять что-то и продать это, чтобы вернуть свои деньги, если вы не вернете ссуду. Обеспечение позволяет получить крупные ссуды и повышает ваши шансы на одобрение, если у вас возникли трудности с получением ссуды.

Когда вы закладываете залог, кредитор принимает на себя меньший риск, а это означает, что у вас больше шансов получить хорошую ставку.

Как работает залог

© Баланс 2018

Залог часто требуется, когда кредитор хочет получить уверенность в том, что он не потеряет все свои деньги.Если вы закладываете актив в качестве обеспечения, ваш кредитор имеет право принять меры (при условии, что вы перестанете производить платежи по ссуде): он вступит во владение залогом, продаст его и использует выручку от продажи для погашения ссуды.

Сравните залоговую ссуду с необеспеченной ссудой , где все, что может сделать кредитор, — это погасить ваш кредит или возбудить против вас судебный иск.

Кредиторы предпочли бы, прежде всего, вернуть свои деньги. Они не хотят, чтобы возбудили против вас судебный иск, поэтому они пытаются использовать залог в качестве гарантии.Они даже не хотят иметь дело с вашим залогом (они не занимаются владением, арендой и продажей домов), но часто это самая простая форма защиты.

Виды обеспечения

Любой актив, который ваш кредитор принимает в качестве залога (и который разрешен законом), может служить залогом. В целом кредиторы предпочитают активы, которые легко оценить и превратить в наличные. Например, деньги на сберегательном счете отлично подходят в качестве залога: кредиторы знают, сколько они стоят, и их легко получить.Некоторые распространенные формы залога включают:

• Автомобили
• Недвижимость (включая собственный капитал в вашем доме)
• Денежные счета (пенсионные счета обычно не подходят, хотя всегда бывают исключения)
• Машины и оборудование
• Инвестиции
• Страховые полисы
• Ценности и предметы коллекционирования
• Будущие платежи клиентов (дебиторская задолженность)

Даже если вы получаете бизнес-ссуду, вы можете заложить свои личных активов (например, ваш семейный дом) как часть личной гарантии.

Оценка вашего имущества

Как правило, кредитор предложит вам на минус стоимости заложенного вами актива. Некоторые активы могут быть сильно обесценены. Например, кредитор может признать только 50% вашего инвестиционного портфеля по залоговой ссуде. Таким образом, они увеличивают свои шансы на возврат всех своих денег в случае, если инвестиции потеряют ценность.

При подаче заявки на ссуду кредиторы часто указывают приемлемое соотношение ссуды к стоимости (LTV).Например, если вы занимаетесь под залог своего дома, кредиторы могут разрешить LTV до 80%. Если ваш дом стоит 100 000 долларов, вы можете взять в долг до 80 000 долларов.

Если по какой-либо причине ваши заложенные активы обесцениваются, вам, возможно, придется заложить еще дополнительных активов , чтобы сохранить залоговую ссуду. Точно так же вы несете ответственность за полную сумму своего кредита, даже если банк заберет ваши активы и продаст их на минус суммы вашей задолженности. Банк может возбудить против вас судебный иск о взыскании недостающей суммы (суммы, которая не была погашена).

Виды кредитов

Вы можете найти залоговые ссуды в самых разных местах. Они обычно используются для ссуд для бизнеса, а также для ссуд физическим лицам. Многие новые предприятия, поскольку они не имеют длительного опыта работы с прибылью, обязаны закладывать залог (включая личные вещи, принадлежащие владельцам бизнеса).

В некоторых случаях вы получаете ссуду, что-то покупаете и закладываете в залог в одно и то же время. Например, в случаях страхования жизни, финансируемых за счет премий, кредитор и страховщик часто работают вместе, чтобы одновременно предоставить полис и залоговую ссуду.

Финансируемая покупка дома аналогична: дом обеспечивает ссуду, и кредитор может лишить права выкупа дома, если вы не погасите его. Даже если вы занимаетесь ссудой для постоянных проектов, кредиторы хотят использовать ваши инвестиции. собственность как залог. При заимствовании на мобильные или промышленные дома тип доступной ссуды будет зависеть от возраста дома, системы фундамента и других факторов.

Есть также некоторые залоговые ссуды для людей с плохой кредитной историей. Эти ссуды часто бывают дорогими и должны использоваться только в крайнем случае.Они известны под разными названиями, например, ссуды на покупку автомобиля, и обычно предполагают использование вашего автомобиля в качестве залога. Будьте осторожны с этими кредитами: если вы не сможете погасить кредит, ваш кредитор может забрать автомобиль и продать его — часто без предварительного уведомления.

Займ без залога

Если вы предпочитаете , а не в качестве залога, вам нужно будет найти кредитора, который готов передать деньги на основании вашей подписи (или подписи другого лица). Некоторые из вариантов включают:

• Необеспеченные ссуды, такие как ссуды физическим лицам и кредитные карты
• Онлайн-займы (включая одноранговые займы) часто являются необеспеченными займами с хорошими ставками
• Привлечение со-подписанта для подачи заявки на ссуду вместе с вами — рискуя их кредитом

В некоторых случаях, например при покупке дома, получение займа без использования чего-либо в качестве залога, вероятно, невозможно (если у вас нет значительного капитала в доме).В других ситуациях можно было бы обойтись без залога, но у вас будет меньше вариантов, и вам придется платить более высокую ставку за получение кредита.

Полное руководство по финансированию инвестиционной собственности

Есть много причин инвестировать в недвижимость. Это может быть защитой от волатильности рынка, когда акции падают, и есть также много льгот, связанных с владением инвестиционной собственностью.

Стать домовладельцем может быть разумным способом получения стабильного пассивного дохода, но для начала требуется определенная сумма денег.А когда у вас нет большого банкролла, получение кредита на инвестиционную недвижимость может быть единственным способом заключить сделку.

Три типа ссуд, которые вы можете использовать для инвестиционной собственности, — это обычные банковские ссуды, ссуды в твердой валюте и ссуды под залог собственного капитала.

Финансирование инвестиционной недвижимости может принимать несколько форм, и есть определенные критерии, которым должны соответствовать заемщики. Выбор неправильного вида ссуды может повлиять на успех ваших инвестиций, поэтому очень важно понимать требования каждого вида ссуды и то, как работают различные альтернативы, прежде чем обращаться к кредитору.

Ключевые выводы

• Есть несколько способов финансирования инвестиционной собственности, в том числе за счет собственного капитала вашего дома.
• Если у вас нет денежных средств для самостоятельного внесения первоначального взноса, можно использовать подаренные средства, но денежные пожертвования должны быть задокументированы.
• Покупка недвижимости и ее ремонт с целью перепродажи с целью получения прибыли на жаргоне недвижимости называется изменением.
• Ссуды под твердые деньги действуют как краткосрочное финансирование и чаще всего имеют более короткий срок окупаемости, чем обычная ипотека.
• Банки не предлагают займы в твердой форме, только обычную ипотеку.

Вариант №1: Обычные банковские ссуды

Если у вас уже есть дом, который является вашим основным местом жительства, вы, вероятно, знакомы с обычным финансированием. Обычная ипотека соответствует руководящим принципам, установленным Fannie Mae или Freddie Mac, и, в отличие от ссуды FHA, VA или USDA, она не поддерживается федеральным правительством.

При обычном финансировании типичное ожидание авансового платежа составляет 20% от покупной цены дома, но с инвестиционной недвижимостью кредитор может потребовать 30% средств в качестве первоначального взноса.

В случае обычной ссуды ваш личный кредитный рейтинг и кредитная история определяют вашу способность получить одобрение и какая процентная ставка применяется к ипотеке. Кредиторы также проверяют доходы и активы заемщиков. И, очевидно, заемщики должны иметь возможность показать, что они могут позволить себе существующую ипотеку и ежемесячные платежи по ссуде на инвестиционную недвижимость.

Будущий доход от аренды не учитывается в расчетах отношения долга к доходу, и большинство кредиторов ожидают, что у заемщиков будет по крайней мере шесть месяцев наличных денег для покрытия обоих ипотечных обязательств.

Вариант № 2: Срочные ссуды

У домовладельца есть свои преимущества, но вместе с тем возникает определенная головная боль. Для некоторых инвесторов перелистывание домов является более привлекательной альтернативой, потому что это позволяет им получать свою прибыль единовременно при продаже дома, а не ждать ежемесячного платежа по квартплате.

Срочная ссуда — это вид краткосрочной ссуды, которая позволяет заемщику завершить ремонт, чтобы дом можно было вернуть на рынок как можно быстрее.Ссуды с фиксированной оплатой — это, по сути, ссуды в твердых деньгах, что означает, что ссуда обеспечивается самим имуществом. Кредиторы с твердыми деньгами специализируются на таких кредитах, но некоторые краудфандинговые платформы по недвижимости также предлагают их.

Преимущество использования твердой денежной ссуды для финансирования перестройки дома состоит в том, что ее может быть легче квалифицировать по сравнению с обычной ссудой. Хотя кредиторы по-прежнему рассматривают такие вещи, как кредит и доход, основное внимание уделяется прибыльности собственности.

Расчетная стоимость дома после ремонта (ARV) используется для определения того, сможете ли вы погасить ссуду.Также возможно получить финансирование ссуды в течение нескольких дней, а не ждать недели или месяцы для обычного закрытия ипотеки.

Самый большой недостаток использования фиксированной ссуды заключается в том, что она не из дешевых. Процентные ставки по этому виду кредита могут достигать 18%, в зависимости от кредитора, и ваши сроки возврата могут быть короткими. Ссуды в твердых деньгах нередко выдаются на срок менее года. Комиссия за создание и закрытие сделки также может быть выше по сравнению с обычным финансированием, которое может уменьшиться при возврате.

Вариант № 3: Использование собственного капитала

Использование собственного капитала через жилищный кредит, HELOC или рефинансирование с выплатой наличных является третьим способом обеспечить инвестиционную собственность для долгосрочной аренды или для финансирования переворота. В большинстве случаев можно занять до 80% стоимости собственного капитала дома, чтобы использовать его для покупки второго дома.

Использование собственного капитала для финансирования инвестиций в недвижимость имеет свои плюсы и минусы в зависимости от выбранного вами типа ссуды.Например, с помощью HELOC вы можете брать взаймы под собственный капитал так же, как с кредитной картой, а ежемесячные платежи часто выплачиваются только по процентам. Однако ставка обычно переменная, что означает, что она может увеличиваться при изменении основной ставки.

Рефинансирование с выплатой наличных средств будет осуществляться по фиксированной ставке, но может продлить срок действия существующей ипотеки. Более длительный срок займа может означать, что вы платите больше процентов за основное место жительства. Это должно быть сопоставлено с ожидаемой доходностью, которую принесет инвестиционная недвижимость.

Итог

Инвестиции в арендуемую недвижимость или осуществление проекта по перестройке дома — рискованное предприятие, но оно может принести большую прибыль. Поиск денег для использования инвестиционной возможности не должен быть препятствием, если вы знаете, где искать. Сравнивая различные варианты заимствования, помните, каковы краткосрочные и долгосрочные затраты и как это может повлиять на чистую прибыль от инвестиций.

наиболее распространенных активов, используемых в качестве обеспечения жилищного кредита?

Если вы ищете дом или хотите обновить существующий дом, первым шагом часто является определение суммы, которую вы можете занять.Банки не будут давать ссуды кому-либо, поэтому вам понадобятся активы для обеспечения своей ссуды, и когда вы это сделаете, ваши активы станут залогом. Залог определяется Investopedia как «имущество или другие активы, которые заемщик предлагает кредитору для обеспечения ссуды. День, когда заемщик выплатит всю ссуду, станет днем, когда дом перестанет быть залогом, и у кредитора не будет никаких прав на актив ». Это способ позволить банку вернуть средства в случае неуплаты. Традиционно ипотека обеспечивается домом, который вы покупаете, но если вам нужно больше финансирования или есть другие смягчающие обстоятельства, вы можете обратиться к другим формам залога.

Что такое залоговый жилищный заем?

Залоговый жилищный заем — это ипотека, обеспеченная активом, принятым вашим кредитором. Любой, кто хочет получить ссуду в банке, должен доказать, что у него есть средства для выплаты, а также предоставить залог, который может помочь банку вернуть деньги в случае дефолта. Хорошая новость заключается в том, что все, что кредитор готов принять в качестве залога, может служить залогом, хотя большинство кредиторов ищут активы, которые можно легко ликвидировать за наличные.Залоговые ссуды работают так же, как и традиционные ссуды, с тем же процессом подачи заявки и получения средств. Основное отличие заключается в том, что в случае залога ипотечного кредита кредитор имеет право вступить во владение заложенным вами обеспечением и использовать его для выплаты ипотеки в случае невыполнения обязательств. В зависимости от того, что вы используете в качестве залога, это может создать сложную ситуацию, если вы окажетесь не в состоянии платить.

По этой причине особенно важно учитывать все факторы при использовании залога для обеспечения жилищного кредита.С одной стороны, залог может помочь вам получить ссуду, на которую в противном случае вы не могли бы претендовать. Однако использование ваших активов в качестве залога подвергает вас риску.

Примеры общих активов, используемых в качестве залога

Когда ваша предполагаемая покупка — это дом, у вас есть множество вариантов того, что вы можете выставить в качестве залога или, в зависимости от кредитора, использовать собственный капитал, который у вас есть. ваши активы, чтобы получить финансирование из независимых источников для первоначального взноса по жилищному кредиту.Сюда могут входить недвижимость, страхование жизни, автомобили, акции и облигации. Вам нужно будет оценить каждый из этих вариантов отдельно, чтобы определить, являются ли они правильным курсом действий в вашей ситуации. У каждого типа залога есть свои плюсы как для самой кредитной сделки, так и для долгосрочного влияния на ваше финансовое благополучие.

Недвижимость

Недвижимость можно использовать для обеспечения ссуды несколькими способами. Один из этих вариантов — использовать собственный капитал в вашем доме в качестве залога.Если вы владели своим домом в течение некоторого времени или рынок позволил вам увеличить капитал, это может быть хорошим вариантом в качестве залога. Вы также можете использовать собственный дом в качестве залога под второй дом или инвестиционную недвижимость. Или вы можете использовать инвестиционную недвижимость в качестве залога для основного места жительства.

Банки будут благосклонно относиться к залоговой недвижимости, поскольку собственность обычно сохраняет свою стоимость и позволяет им быстрее возмещать убытки. Однако использование вашего дома в качестве залога означает, что невыполнение обязательств может привести к потере права выкупа.В то же время это одна из наиболее доступных форм залога, предлагающая высокую стоимость.

Автомобили

Как и в случае с другими вариантами обеспечения, вам необходимо владеть автомобилем или иметь собственный капитал. Единственная проблема с автомобилями заключается в том, что они быстро обесцениваются, поэтому в схеме ипотеки предлагаемое обеспечение относительно невелико. Тем не менее, как одна из самых крупных покупок потребителей, автомобили могут предлагать определенный залог, но они также имеют потенциальные недостатки.Когда кредитор берет что-то в качестве залога, это означает, что он может получить его обратно, если вы не заплатите. Как вы понимаете, возвращение вашего автомобиля может нанести ущерб вашей способности передвигаться. Кроме того, при таком сценарии следует учитывать, что на сам дом может быть наложено право удержания. Если вы покупаете дом, стоимость которого выше, чем то, что банк готов ссудить, вы можете использовать свой автомобиль в качестве залога, чтобы компенсировать разницу. В то время как автомобили — это вариант, который могут быть приняты банками, реже используется автомобиль в качестве залога.

Акции и облигации

Для инвесторов нет ничего необычного в том, чтобы использовать свои портфели в качестве обеспечения ссуды. И почему бы нет? Ваше портфолио может составлять значительную часть вашего общего состояния. Однако с акциями и облигациями немного сложнее получить ссуду. Это связано с тем, что стоимость вашего портфеля может колебаться, в результате чего банку приходится меньше обналичивать. Если вы используете акции или облигации для обеспечения жилищного кредита, банк имеет право продать ваши активы, когда они увидят, что они начинают обесцениваться.любые банки позволят вам компенсировать разницу наличными до их продажи, но они не обязаны сообщать вам, когда они продают залог. По этой причине акции и облигации становятся рискованным вариантом обеспечения кредита.

Итог: следует ли использовать активы в качестве обеспечения жилищного кредита?

Взятие ипотечного кредита — серьезное решение. Чтобы найти то, что вам нужно, нужно время и внимание. У использования залога по жилищному кредиту есть несколько плюсов, например, преодоление разрыва в финансировании и уменьшение суммы аванса, а также снижение процентных ставок.Однако вы можете оказаться в сложной ситуации, если вдруг окажетесь не в состоянии выплатить ипотечный кредит.

Когда имеет смысл использовать активы в качестве обеспечения жилищной ссуды

Надежное, дорогостоящее обеспечение может помочь многим покупателям в процессе получения ссуды. Это означает, что залог, которым вы полностью владеете, может быть благом для процесса получения ипотечного кредита, если рассматривать его с осторожностью. Ваши активы также пригодятся, когда у вас меньше средств для погашения кредита. Bankrate указывает, что залог также может работать в вашу пользу: «Хотя заемщик рискует лишиться своего имущества или бизнес-активов в пользу кредитора, предоставление залога может привести к более высоким лимитам по займам и снижению процентных ставок.”

Когда не имеет смысла использовать активы в качестве обеспечения жилищного кредита

Когда ваши варианты обеспечения относятся к рискованным или малоценным, важно хорошенько подумать, прежде чем действовать. Акции и облигации, которые растут сейчас, могут резко упасть завтра. Когда эти потенциальные события совпадают с событием, из-за которого вы не можете платить, вы можете потерять активы вместе с домом.

По этим причинам очень важно потратить время на то, чтобы проконсультироваться со специалистом по поводу вашего залога и вариантов ссуды.Правильный кредитор найдет время, чтобы убедиться, что ваш выбор правильный.

Если вы хотите узнать больше о залоговых ипотечных кредитах, мы рекомендуем вам обратиться к нашей команде. Мы очень хорошо осведомлены о кредитах и ​​будем рады убедиться, что у вас есть все необходимое для принятия осознанного решения.

Щелкните здесь, чтобы поговорить со специалистом

Что такое «твердые деньги» при инвестировании в недвижимость и как это работает?

Награжденный наградами тренер по недвижимости, автор, соучредитель Ligon Brothers и соучредитель LYNK Wholesaling.

getty

Термин «ссуда в твердой валюте» относится к типу ссуды, обеспеченной «твердым» активом, таким как недвижимость. Если вы инвестируете в недвижимость или занимаетесь домашним хозяйством и вам нужно финансирование для сделки, заем в твердые деньги может быть для вас хорошим вариантом.

Но как коуч по инвестициям в недвижимость, который часто помогает клиентам ориентироваться в процессе транзакции с твердыми деньгами, я знаю, что важно сначала понять все тонкости этих кредитов, прежде чем принимать окончательное решение.

Что такое «твердые деньги»?

Жесткие деньги — это вид кредитования, который часто используется при инвестировании в недвижимость. Ссуды в твердых деньгах также известны как ссуды, основанные на активах, промежуточные ссуды или ссуды STABBL (краткосрочные промежуточные ссуды, обеспеченные активами). Ссуды под твердые деньги используются для краткосрочного финансирования, и ссуды всегда обеспечиваются активами. Традиционные финансовые учреждения не предлагают займы в твердой форме, поэтому этот вариант кредитования доступен только через частных кредиторов и индивидуальных инвесторов.

Как я уже упоминал выше, ссуды в твердых деньгах часто используются инвесторами в недвижимость, владельцами домов и застройщиками. Эти типы ссуд могут быть более быстрым и простым способом обеспечить инвестиционную покупку без необходимости в традиционном финансировании или процессе утверждения, который требуется типичными финансовыми учреждениями. Поскольку эти типы ссуд основаны на активах, они не зависят от кредитоспособности заемщика.

Когда может иметь смысл использовать твердые деньги в сделках с недвижимостью?

Цель использования этих типов ссуд — обеспечить недвижимость для ремонта или развития и, в конечном итоге, продать ее с целью получения прибыли.Инвестор может выбрать ссуду в твердой валюте вместо обычной ссуды из-за легкости доступа к средствам. Варианты кредитования от финансовых учреждений часто требуют сложных процедур утверждения и требуют утверждения со стороны заемщика. Ссуды под твердые деньги основаны на активах и обычно обеспечиваются ипотекой, поэтому процесс их утверждения проходит намного быстрее. По моему опыту, кредиторы рассмотрят объект недвижимости и могут принять решение о предоставлении кредита в течение нескольких дней.

При этом эти ссуды не всегда лучший выбор для всех.Поймите, что, беря ссуду в твердой форме, вы будете платить больше за удобство. Эти типы ссуд не только имеют более высокие процентные пункты, чем традиционные ссуды, но также могут включать дополнительные расходы и комиссии. Затраты на закрытие ваших инвестиций, вероятно, будут больше при транзакции с твердыми деньгами.

Еще один недостаток, который следует учитывать, — это сокращенный период погашения. Ссуды под твердые деньги часто зависят от быстрой окупаемости инвестиций для кредитора.Это означает, что они редко превышают 24 месяца, и во многих случаях требуется погашение в течение 8–12 месяцев. Для инвестора важно учитывать дополнительные расходы и сокращенные временные рамки при проведении анализа своих инвестиционных покупок, чтобы убедиться, что твердые деньги являются жизнеспособным вариантом.

Что такое баллы и процентные ставки по твердым деньгам?

Кредиторы за твердые деньги обычно взимают с заемщика комиссию за предоставление ссуды. Эти сборы называются «баллами».«Баллы по ссуде твердых денег обычно равны одному процентному пункту ссуды, но могут варьироваться от 2% до 4% от общей суммы ссуды. Процентные ставки по ссуде в твердых деньгах могут сильно различаться в зависимости от кредитора и сделки. Я обнаружил, что большинство кредиторов предоставляют ссуды с фиксированной процентной ставкой; однако в некоторых случаях вы можете договориться о плавающей ставке. Традиционно ссуды в твердых деньгах имеют процентную ставку от 10% до 15%, в зависимости от кредитора и расчетного риска ссуды.

Каковы требования к заемщикам для получения кредитов в твердой валюте?

Ссуды в твердой валюте предоставляются частными лицами и компаниями, поэтому требования по ссуде могут сильно различаться между кредиторами. Однако, поскольку заемщик часто работает в тесном контакте с кредитором или напрямую с ним, часто остается гораздо больше возможностей для обсуждения условий. Если вы запрашиваете ссуду впервые, вам, вероятно, будет труднее получить одобрение и, возможно, потребуется предоставить дополнительную информацию, которую опытный инвестор не должен будет предоставлять.При рассмотрении ссуды в твердых деньгах большинство кредиторов проверят историю инвестиций заемщика, проверит стоимость имущества для рассматриваемого актива и, при нормальных обстоятельствах, потребуют предоплату от 30% до 40% для обеспечения ссуды.

Заключение

Ссуды под твердые деньги могут быть отличным способом обеспечить вложение в недвижимость. Инвесторы в недвижимость, владельцы домов, девелоперы и реабилитологи используют ссуды в твердых деньгах, потому что это быстрый и простой способ получить финансирование.По сравнению с обычным займом процентные ставки выше, но более высокая ставка компенсируется тем фактом, что заемщик может получить доступ к средствам намного быстрее, а ссуда основана в первую очередь на приобретаемых активах, а не на личном одобрении или кредите заемщика.