Доля квартиры в ипотеку | Условия покупки и оформления документов
Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в дальнейшем могут возникнуть сложности с продажей такого имущества или проблемы с другими собственниками. Сегодня предложений на ипотечном рынке крайне мало, но если вы все же решились на покупку доли, ознакомьтесь с условиями кредитования.
Доля квартиры — сложный объект недвижимости, купить который в ипотеку, как показывает практика, достаточно проблематично. Связано это с тем, что в… Финансы
Условия приобретения доли
«Росбанк Дом» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:
на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;
на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.
Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 21-65 лет. Первоначальный взнос — от 15% для последней доли, от 25% для комнаты.
Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире
Для начала заемщику нужно собрать документы для рассмотрения заявки: паспорт, справки с работы, сведения о семейном положении и пр. Банк проанализирует полученную информацию и решит, возможно ли предоставление кредита.
При положительном решении клиент может приступать к сбору документов на приобретаемый объект. В случае юридической чистоты предмета залога и соответствия требованиям банковской организации осуществляется заключение сделки.
Если вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.
Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, «Росбанк Дом» повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.
Причины отказа
При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если вы понимаете, что ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.
Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.
Если у вас остались вопросы или необходима помощь по оформлению ипотечного кредита на долю квартиры, воспользуйтесь консультацией специалистов «Росбанк Дом».
Можно ли получить ипотеку на долю в квартире
Как известно, многие объекты жилой недвижимости находятся в долевой собственности. Доли в праве на имущество переходят из рук в руки, их дарят, наследуют, продают и, соответственно, покупают. Дают ли банки ипотеку на покупку долей в квартирах, каковы её особенности – расскажем в этой статье.
Кто и зачем покупает доли
Владение долей в праве собственности не означает, что в квартире под неё выделена комната или конкретный участок с обозначенными границами. Как пользоваться помещениями, определяется по договорённости между собственниками или по решению суда, если такое соглашение не достигнуто. Зачем же приобретать такую головную боль?
Многие владельцы долей – родственники и близкие люди (супруги, родители и дети, наследники). Покупка доли в таких ситуациях – это способ урегулировать проблемы в семейных и финансовых отношениях. Например, при разводе муж выкупает долю жены, квартира полностью переходит в его собственность, а бывшая супруга получает денежную компенсацию и использует её для решения своих вопросов.
Другой мотив для покупки доли – регистрация по месту жительства. Прописаться в квартире, имея долю в праве собственности на неё, можно без согласия других собственников.
Некоторые люди приобретают доли в квартире с целью получения дохода от её последующей перепродажи. Если объект приобретается по частям, то затраты окажутся меньше, чем если бы он покупался целиком. После покупки первой доли новый владелец может создать невыносимые условия для других собственников и вынудить их продать свои доли «по дешёвке», используя при этом преимущественное право на покупку.
Особенности ипотеки на долю в квартире
Хотя стоимость доли меньше (иногда на порядок) стоимости квартиры в целом, тем не менее зачастую и она неподъёмна без привлечения финансовых ресурсов со стороны. В этой связи у покупателя доли возникает закономерный вопрос: можно ли в такой ситуации взять ипотечный кредит. Можно, но только при выполнении некоторых условий.
При ипотечном кредитовании, как известно, в роли обеспечения выступает залог приобретаемого или имеющегося имущества. Под него банк и даёт покупателю деньги в долг. Значение доли в качестве обеспечения весьма сомнительно, поскольку такая недвижимость низколиквидна – её невозможно быстро продать по адекватной цене. Поэтому получить ипотеку под долю в квартире получится не всегда.
Банк без проблем выдаст кредит на покупку доли под залог имеющейся недвижимости.
Другой вариант, где вероятность положительного решения о выдаче кредита высока – покупка «последней доли», в результате которой недвижимость целиком переходит в собственность покупателя. В этом случае в роли обеспечения выступает вся квартира, в которой покупается доля.
С большой вероятностью в ипотеке будет отказано, если заявитель в состоянии предоставить в обеспечение кредита только покупаемую долю, и после её приобретения не становится единоличным собственником всей квартиры.
Примеры ипотечных программ
Предложения для приобретения доли в недвижимости на ипотечном рынке не часто, но всё же встречаются. Они предлагаются в двух вариантах – как специализированные продукты и как вариант кредитования для приобретения квартир на вторичном рынке жилья.
В линейке ипотечных продуктов от Бинбанка имеется специальное предложение кредита для покупки последней комнаты/доли в квартире по ставке от 8,25% годовых с первоначальным взносом от 10%. Ипотека для приобретения квартиры целиком обойдется в 9% годовых (размер первоначального взноса – от 20%).
Акибанк кредитует приобретение доли в квартире по ставке от 8,25% годовых. Для последней доли первоначальный взнос – от 10%, для отдельной – от 25%.
Некоторые банки включают вариант с покупкой последней доли в стандартные программы по кредитам на приобретение квартир целиком. Такое предложение можно обнаружить, в частности, в линейке ипотечных продуктов банка Дельтакредит, процентная ставка по кредиту – от 8,25% годовых.
Если вы планируете приобрести долю в квартире и при этом стеснены в средствах, стоит обязательно попробовать получить ипотечный кредит. Даже если ваша ситуация представляется проблемной. Банки заинтересованы в привлечении заёмщиков и рассматривают каждый случай индивидуально.
Ипотека между родственниками — выкуп последней доли в квартире
Нужно различать понятия «последняя доля» и просто «доля в квартире». Как осуществляется ипотечное кредитование, если вам нужно выкупить только долю? Обычно такие сделки осуществляются между родственниками.
Например, когда один член семьи владеет одной комнатой, а второй другой. Чтобы стать владельцем жилья полностью, необходимо выкупить вторую комнату у родственника.Квартирная доля, в отличие от «последней доли» — это часть жилого помещения, у которой имеется собственник. В этом случае не определено где именно расположена эта доля.
Например, вы владеете 1/3 квартиры, но где расположена эта треть? Может вы имеет право на одну треть каждой комнаты или она может соответствовать метражу конкретной комнаты, а может и не соответствовать. Юридически доля не равна комнате.Поэтому, взять в ипотеку можно только последнюю долю! Оформить ипотеку на долю квартиры невозможно, так как ее границы не обозначены, в этом случае сделки должны осуществляться без участия банка, когда покупатель выплачивает стоимость данной доли.
Выкуп последней доли у родственников
Широко распространена ситуация, когда человек является собственником доли в квартире и собирается выкупить оставшиеся доли других собственников, чтобы стать полноправным владельцем всего объекта недвижимости. Многие банки поддерживают этот вид кредитования, так как обеспечением договора служит квартира. То есть в залоге у банка будет квартира целиком!
Тем не менее, получение ипотечного кредита на приобретение последней доли в жилом помещении зависит от многих факторов, которые будут учитывать банки, осуществляющие кредитование:
1. Если сделка совершается между родственниками, то некоторые банки могут признать ее фиктивной с целью обналичивания денежных средств. Здесь необходимо доказать, что целью договора является урегулирование денежных и имущественных отношений между родственниками.
2. Если договор купли-продажи производится между бывшими супругами. Чем большее время прошло после развода, тем охотнее банк идет на кредитование. Важную роль также играет наличие нового брака у каждой из сторон.
Список банков Казани, осуществляющих кредитование при выкупе последней доли:
1. Сбербанк
2. ВТБ24
Особенности: имеющаяся доля является первоначальным взносом.
3. Райффайзен Банк
4. Банк БЖФ
Особенности: покупатель для осуществления сделки должен иметь 20% собственных средств от доли. На остатки производится кредитование.
5. Россельхозбанк
6. Татсоцбанк
7. Дельта Кредит
Особенности: для выкупа доли у родственников необходим первоначальный взнос 50%.
Документы, необходимые для подачи заявления на ипотечный кредит по выкупу доли: документы для ипотеки
Ипотека на долю в квартире или доме
1. Что такое доля в недвижимости
2. Выкуп доли или покупка доли?
3. Документы для ипотеки на долю
Многие берут ипотеку на квартиру, кто-то с ее помощью покупает дом, но есть и те, кто используют ипотеку для приобретения комнаты или доли. Если рассматривать Москву и Московскую область, то такие объекты недвижимости как квартира или загородный дом стоят весьма дорого. Поэтому комната или доля изначально обладают большим преимуществом – у них ниже цена. А соответственно и купить их легче. Поэтому ипотека на комнату или долю интересует многих. Ведь с ее помощью можно стать на первую ступень обладания недвижимостью в столице.
В данной статье мы рассмотрим особенности получения ипотеки на долю.
Доля в недвижимости – подразумевает под собой долю в праве владения. Соответственно собственник, имеющий долю в праве владения недвижимостью имеет точно такие же права на данную недвижимость, что и стандартный единоличный собственник, а именно: владение, пользование и распоряжение. Собственников жилья может быть несколько. Доли могут быть равными между всеми собственниками, а могут быть абсолютно разными – у кого-то больше половины, у кого-то всего четверть доли недвижимости и пр.
Для начала разберемся, каким же образом у людей появляется право на долю чаще всего. Собственниками долей как правило становятся супруги, которые уже будучи в браке приобрели недвижимость в общедолевую собственность. Также часто бывают случаи, когда долю в праве получают по наследству несколько наследников. Иногда собственником доли становятся по договору дарения от родственника. А еще распространено владение долями в недвижимости в результате приватизации.
Не путайте долю в недвижимости с комнатой. Право на долю не определяет границ в квартире, а право на комнату это исключительно отдельная комната с обозначенными границами, со своим кадастровым номером и свидетельством о праве собственности. Обладая правом на долю, вы имеете право находиться и проживать в любой части недвижимости. Обладая правом на комнату, вы имеете право проживать только в этой комнате и пользоваться местами общего владения: санузлом и кухней. В другие комнаты вы не имеете права заходить без разрешения собственника, т.к. это проникновение в частную собственность, то есть практически как проникновение в чужую квартиру.
Выкуп доли или покупка доли?
Есть два вида ипотеки на долю:
Оформив ипотеку на выкуп последней доли вы станете владельцем всей недвижимости целиком и банк возьмет ее полностью в залог.
Оформив ипотеку на долю вам для проведения сделки понадобится нотариальное согласие всех остальных собственников недвижимости на продажу доли вам за определенную цену. В 2016 году действуют новые правила по оформлению сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу на основании ст. 2, ст. 3 Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Теперь они подлежат нотариальному удостоверению и могут быть совершены не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о продаже.
Банки не всегда выдают ипотеку на долю, так как считают ее более рискованным продуктом. А вот в случае приобретения последней доли, банки значительно охотнее выдают ипотечные кредиты, так как в залог идет вся квартира.
Сам процесс оформления ипотеки на долю практически ничем не отличается от приобретения в ипотеку других объектов. Предоставляются точно такие же документы по заемщику, как и для всех остальных ипотечных программ. Список документов по заемщику стандартный, от вас потребуются:
- Паспорт, ИНН, СНИЛС, Водительское удостоверение, военный билет (для мужчин в возрасте до 27 лет).
- Документы по работе, а именно справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, справка по форме банка.
После того, как вы получили одобрение на ипотеку на долю
- Свидетельство о праве собственности на долю
- Документы основание
- Технический паспорт на объект недвижимости
- Кадастровый паспорт на объект недвижимости
- Выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности
- Согласие собственников остальных долей на продажу
Приобретение доли — процесс достаточно трудный, он требует большой затраты сил и нервов, особенно при покупке в ипотеку. Ведь сперва вам нужно получить одобрение по кредиту, а затем одобрение по самому объекту.
Если у вас есть просрочки или какие-то иные проблемы, то рекомендуем вам перед обращением в банк проконсультироваться с ипотечным брокером. Они расскажут вам о доступных программах ипотеки на долю, а также вариантах получения выгодного кредита.
Если же вы уверены в своих силах, то можно сразу обратиться в банк за ипотекой. Но также рекомендуем предварительно приехав со всеми документами провести разговор с менеджером банка. Обсудить вашу ситуацию и заранее постараться понять подходите ли вы под условия банка или нет.
Долевая собственность на квартиру: как распоряжаться долями?
Что такое долевая собственность?
Собственность на недвижимость может быть разделена на несколько долей. В этих случаях в документе о праве собственности вы записываетесь в качестве одного из собственников с указанием доли квартиры, которая принадлежит вам, например, ½, ⅓, ¼, и даже 86/117.
Распоряжаться такой собственностью (например, продать, подарить, завещать, отдать в залог) можно только с согласия всех владельцев.
В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?
Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:
Приобрести квартиру в результате оформления сделки купли-продажи, дарения, мены и пр. в долевую собственность;
Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;
Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;
По решению суда.
Как узнать, какая доля в собственности на квартиру мне принадлежит?
Узнать, есть ли у вас доля в квартире, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно знать точный адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Заказать выписку из ЕГРН можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ) или онлайн через портал Госуслуги.
Чем долевая собственность отличается от совместной?
И совместное, и долевое владение означают, что объект недвижимости находится в общей собственности. Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными.
Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?
Да, вы можете выделить свою долю из общего имущества.
Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Для этого потребуется заключить с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.
Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.
Можно ли сдать свою часть квартиры в аренду?
Да, можно, если она изолирована (то есть это отдельная комната). Получите на это письменное согласие остальных собственников на случай судебных разбирательств.
А я могу продать долю в квартире?
Да, можете, но преимущественное право покупки вашей доли принадлежит другим собственникам по цене, за которую вы хотите продать свою часть. К этому праву стоит отнестись внимательно: если продать долю без учета прав других собственников, они могут обратиться в суд с требованием поменять покупателей в течение трех месяцев.
Договориться о продаже доли с остальными собственниками можно и устно, но оформить договоренность надо письменно, поскольку все сделки с долевой собственностью оформляются при участии нотариуса. Для этого вам нужно пойти к нотариусу и составить уведомление, в котором будут прописаны объект и цена продажи, срок и условия оплаты, порядок расчетов, срок передачи имущества, сохраняющие право пользования долей лица и иные существенные условия.
Уведомить собственников остальных долей можно несколькими способами:
- отправить уведомление заказным письмом по почте с описью вложения;
- через нотариуса.
Подтверждающими документами о том, что вы направили уведомление, считаются выданная почтой копия телеграммы в первом случае и свидетельство о направлении или передаче извещения собственнику от нотариуса — во втором.
Как правило, люди выбирают второй вариант. В инструкциях для нотариусов прописано, что нужно сделать, чтобы юридически сообщение считалось доставленным. На это нужно обратить внимание, чтобы потом сделку не оспорили. Если адресат уклоняется от получения уведомления на почте или от передачи его курьером и всё было сделано правильно, то оно считается доставленным.
Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам — иначе потребуется повторное уведомление).
Можно ли заставить одного из собственников продать долю в квартире?
По закону это можно сделать при одновременном выполнении нескольких условий:
Собственник владеет очень маленькой долей;
Ее нельзя выделить в реальном виде;
Собственник не имеет «существенного интереса» в использовании своей доли.
Если это так, то можно обратиться в суд с требованием выкупа доли. Таких дел достаточно много, и каждое из них рассматривается индивидуально. Как правило, суд оценивает возраст, профессию, здоровье собственника, а также учитывает, подойдет ли ему денежная компенсация. Четких критериев «существенного интереса» в законодательстве нет. Если суд всё же обязывает продать долю, то проводится судебная оценка стоимости квартиры и назначается компенсация. В этом случае оспорить сумму уже не получится. Поэтому если все-таки дело идет к этому, лучше попробовать договориться о цене продажи доли без суда.
Как выгоднее продать квартиру в долевой собственности?
Если вы один из собственников такой квартиры и хотите продать свою долю, как и остальные собственники, вам лучше всего объединиться и продать квартиру вместе. В этом случае от сделки вы получите больше, чем если будете продавать свои доли по отдельности, потому что в стоимость сделки будет включена общая площадь квартиры, а не только жилая площадь.
По закону продать квартиру с долевой собственностью можно только при участии нотариуса. Лучше всего, если все собственники одновременно придут к нему. В этом случае нотариусу не придется проверять, уведомляли ли собственники друг друга о желании продать свою долю. Нотариус запросит документы, необходимые для сделки, а также убедится в дееспособности всех собственников и в том, что они действуют по своей воле.
Один из долевых собственников также может оформить нотариальную доверенность на сбор документов или подписание договора купли-продажи от имени остальных совладельцев квартиры.
После этого можно заключить единый для всех собственников договор купли-продажи, который должны подписать все участники соглашения. В нем лучше указать, кто и какую долю денег получит после сделки и другие принципиальные моменты.
Договор должен быть удостоверен нотариусом, но вы можете составить проект договора сами. При продаже квартиры в долевой собственности самое сложное — распределить деньги от покупателя. Для этого в договоре нужно указать цену, за которую продается квартира, порядок расчета с каждым собственником, сроки освобождения жилой площади и то, с каким имуществом она продается. Если есть другие важные для вас моменты, сообщите нотариусу, чтобы он внес их в договор.
Как передать долю в ипотечной квартире другому человеку?
– Есть квартира в ипотеке. При оформлении сделки разделили доли: 1/3 – мне, 2/3 – маме. Возможно ли мамину долю перевести на меня, и как это сделать? Я являюсь основным заемщиком, мама – созаемщик.
Followtheflow/Depositphotos
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Это можно сделать только при согласии банка. Обычно ипотечный кредит стараются оформить на одно лицо, если его доход достаточен для осуществления регулярных платежей. Возможно, в Вашем случае в момент заключения договора это было не так, поэтому и пришлось привлечь созаемщика. Если ситуация изменилась, банк может пойти навстречу при условии, что Вы, являясь основным заемщиком, получаете доход, достаточный для обеспечения своих кредитных обязательств. Если такого согласия получить не удается, то тогда все действия с данной недвижимостью придется отложить до момента погашения ипотечного кредита.
Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?
Как происходит раздел квартиры на доли?
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Любые сделки с имуществом, обремененным залогом по ипотечному кредиту, совершаются с согласия банка. Обратитесь в банк, выдавший кредит, получите от него письменное согласие на сделку. Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Сделки с заложенным имуществом допустимы только с согласия залогодержателя. Если Вы сможете заручиться согласием банка, то Ваша мама может подарить свою долю Вам. Сама же из созаемщика, вероятно (по усмотрению банка), перейдет в статус поручителя.
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:
Как следует из Вашего сообщения, Вы с мамой приобрели в долевую собственность квартиру за счет кредитных средств банка, в связи с чем Ваша квартира находится в залоге у банка и не может быть отчуждена без его согласия.
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?
При этом под отчуждением имущества подразумевается и продажа, и дарение, и обмен заложенного имущества. В Вашей ситуации совершение сделки по передаче Вам доли мамы возможно, но для этого необходимо получить письменное согласие банка на такую сделку либо сначала выплатить кредит банку и освободить квартиру от залога, после чего распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Отвечает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек:
Отчуждение доли в праве собственности на квартиру возможно. Однако важно понимать, что если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка, то в обязательном порядке перед проведением любой операции с недвижимостью нужно получить предварительное согласие и уведомление залогодержателя – то есть банк.
Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:
Вы можете получить указанные доли в дар или купить их. Однако любые сделки с имуществом, находящемся в залоге, возможны только с письменного согласия кредитора (банка). Банки выдают такие согласия в исключительных случаях. Без согласия банка переход прав по сделке не пройдет регистрацию в Росреестре.
Второй вариант – это погасить ипотечный кредит, снять обременение в виде ипотеки и после этого переоформить права.
Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Мама может перевести на Вас право на долю несколькими способами, а именно – подарить или продать. При той и другой сделке нужно получить согласие супруга Вашей матери, если на момент приобретения недвижимости она находилась в браке. Помимо этого, необходимо получить согласие банка, а также переделать всю кредитную документацию.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как правильно выделить детям доли?
Как выделить свою долю собственности – земли и дома?
Участок в долевой собственности. Как перевести его на жену?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Срочный выкуп долей в Москве
Нередко встречаются ситуации, когда купить, обменять или продать долю квартиры хочет только один совладелец, остальные не имеют желания продавать недвижимость или менять место жительства, в такой ситуации рациональным решением станет срочный выкуп доли квартиры в Москве и области.
Наше агентство «Респект недвижимость» оказывает своевременную помощь в решение любых проблем с продажей или приобретением жилья. Сотрудничая с нами, вы сможете оперативно продать долю в квартире, в течение нескольких дней полностью оформить сделку и получить всю сумму от продажи наличными.
Что такое выкуп доли и кому это может быть нужно
Совместное проживание вместе с ближайшими родственниками, бывшим супругом или другими собственниками жилья иногда становится невозможным. По статистике, более 80% супружеских пар, после развода, оказываются в неприятной ситуации, не имея возможности разъехаться, так как не могут поделить жилплощадь.
Если вы являетесь собственником части жилья и хотите срочно продать свою долю, но не можете получить согласие других совладельцев, вам необходимо связаться с нашими специалистами, благодаря которым вам не придется тратить здоровье и собственное время на поиски покупателей, оформление сделки купли-продажи и выяснение отношений с другими собственниками. Уже много лет наше агентство производит срочный выкуп долей в квартире. Мы предоставляем гарантии не только своевременной выплаты всей причитающейся суммы, но и безопасности сделки, в совокупности с юридической помощью и поддержкой в сложных ситуациях.
Вот объективные преимущества срочного выкупа доли квартиры нашим агентством:
- поиск покупателя не требует от вас затрат ни сил, ни времени;
- нет необходимости тратить деньги на рекламу и показ недвижимости;
- исключение возможности выяснения отношений с другими собственниками квартиры;
- мы полностью берем на себя оформление сделки и подготовку необходимой документации;
- мы гарантируем законность проведения сделки и безопасность хранения денег.
Как проходит срочный выкуп доли в нашем агентстве?
Срочный выкуп долей в Москве – это одна из сложнейших сделок с недвижимостью, слишком мало находится желающих приобретать часть жилой площади с соседями, а оформление таких сделок имеет ряд тонкостей, справится с которыми без специалиста достаточно сложно.
Обратившись в «Респект недвижимость», вы уже сделали все необходимое для быстрой продажи доли в квартире в Москве:
- Вы уже нашли покупателя – агентство лично выкупает доли в квартире, выплачивая деньги сразу по заключению сделки;
- Наши специалисты осуществят визит в удобное для вас время и произведут оценку недвижимости;
- Оценка стоимости доли в квартире и заключение договора займут минимальное время – если вас устроят условия, и вы сможете быстро предоставить оценщику возможность провести осмотр, то заключение договора займет 1-2 суток;
- Наши сотрудники, после заключения предварительного договора, быстро соберут все необходимые документы и проверят юридическую чистоту объекта.
Обращайтесь к услугам нашего агентства, и мы поможем вам быстро совершить любые сделки с недвижимостью.
Как выкупить права совладельца дома | Бюджетирование денег
Когда вы покупаете дом с кем-то, вы обычно думаете, что останетесь в хороших отношениях на все время. Если вы делите ипотеку, скорее всего, это ваш супруг или вторая половинка, но в некоторых случаях два приятеля или родственника покупают дом вместе. В любой ситуации, если вы двое поссорились, один из вас захочет выйти из соглашения одновременно с тем, как вы выходите из дома.Вам придется подписать некоторые документы и пройти некоторые юридические формальности, но выкупить долю совладельца намного проще, чем купить дом.
TL; DR (слишком долго; не читал)
Чтобы выкупить права совладельца вашего дома, вам нужно будет рефинансировать ипотеку и подписать заключительные документы.
Выкуп совладельца дома
Первым шагом в разделении дома является решение, кто останется, а кто уйдет. В идеале это происходит по-дружески, когда один из вас соглашается уйти, а другой — остаться.Однако, если вы не можете прийти к такому соглашению, вы можете найти лучшее решение — просто продать собственность и разделить выручку. Однако, если ваш совладелец согласится передать вам дом, очевидно, что он не захочет оставаться в праве собственности.
Выкуп совладельца — это упрощенная версия процесса, через который вы прошли, когда изначально купили дом вместе. Если вы переживаете развод, ваши адвокаты обычно сделают это за вас. Если вы решите продать недвижимость, вам придется работать с агентом по недвижимости, и вам нужно будет попросить свою ипотечную компанию разобраться с финансовыми аспектами.Однако, если ситуация не связана с разводом, вы можете сразу обратиться в свою ипотечную компанию, чтобы проработать все детали. Они помогут вам подобрать специалистов, которые помогут юридически отделить вашего совладельца от ипотечного кредита и права собственности на недвижимость.
Юридические причины для выкупа
Очевидно, самая большая причина для выкупа заключается в том, что без него ваша совладелец потеряет деньги, которые она вложила в дом во время проживания в нем. Независимо от того, заплатила ли она половину ипотечного кредита за эти месяцы и годы или нет, когда вы, наконец, продадите дом, она не будет пользоваться преимуществами этих денег, как если бы она оставалась там на время.Протокол такого разделения заключается в том, что оставшийся владелец должен выкупить долю нового владельца в собственности, чтобы компенсировать эту потерю.
Выкуп совладельца дома приносит ей не только финансовую выгоду. Она также будет под защитой закона. Если она оставит свое имя в ипотеке, а вы перестанете платить, она будет платить за дом, в котором она больше не живет. Если ее имя останется в документе, дом по-прежнему будет принадлежать ей и вам, а это значит, что когда вы попытаетесь его продать, вам потребуется, чтобы она подписала все заключительные документы.Другими словами, если вы берете на себя управление домом, в ваших интересах обоим заняться делами сейчас, а не столкнуться с проблемами в будущем.
Определение стоимости дома
К сожалению, выкуп совместной собственности не так просто, как вычеркнуть имя другого человека из ипотечного кредита. Когда вы решаете остаться в доме, которым когда-то владели вместе, формально ваш совладелец продает дом вам так же, как он продал бы его третьему лицу, если бы вы не участвовали.Однако этот процесс будет быстрее, если вы будете использовать одного и того же кредитора. Вам не придется проходить через все обручи, через которые вы прошли, когда впервые купили дом, поскольку вы, по-видимому, уже зарекомендовали себя в качестве клиента, который ежемесячно вовремя выплачивает ипотечный кредит. Однако вам нужно будет доказать, что у вас есть доход и кредит, чтобы иметь право на ипотеку самостоятельно, но рефинансирование может снизить ваши ежемесячные платежи, особенно если у вас есть значительный капитал в доме.
Вам нужно будет определить, сколько заплатить совладельцу, чтобы выкупить его долю в капитале дома.Чтобы сделать это, вы можете взглянуть на сборы за этот район, который является термином недвижимости для недавних продаж аналогичных объектов поблизости. Затем вы определяете, сколько вы бы заработали, если бы продали дом по этой цене, исходя из того, что вы должны, и используете это для переговоров с совладельцем. Однако ваш совладелец может не согласиться на такую сумму. Он имеет полное право запросить оценку, чтобы точно определить, сколько стоит ваш дом, и основать переговоры на этой сумме. Убедитесь, что вы запрашиваете, чтобы они учли стоимость любых обновлений или ремонта, которые необходимо будет сделать, чтобы вывести его на рынок по этой цене.
Раздел совместного имущества
В некоторых случаях выкуп дома у совладельца становится сложным. Если вы хотите остаться в доме, а ваш совладелец хочет продать, ваш совладелец может подать в суд на опеку над вашим домом, так же как супружеские пары ходатайствуют об опеке над ребенком. Это называется запросом раздела совместно находящейся в собственности собственности. В большинстве случаев раздел будет предоставлен, если обе стороны имеют документацию, необходимую для разрешения любой информации, оспариваемой другой стороной.Однако в разных юрисдикциях с разделами можно обращаться по-разному.
При перегородке суд делит имущество между совладельцами, присваивая каждому человеку определенную стоимость. Затем вы будете вынуждены продать недвижимость и разделить выручку. Суд рассмотрит любые затруднения, которые вызовет такая продажа, но в большинстве случаев раздел будет предоставлен и будет назначена продажа. В этом случае выкуп совместной собственности не будет вариантом.
Закрытие сделки по выкупу недвижимости
Если ваш совладелец соглашается на соглашение о выкупе недвижимости, ваш кредитор проведет вас через этот процесс.У вас будет дата закрытия, когда вы оба сядете и подпишете бумаги. Один из таких документов называется актом о прекращении права собственности, который, по сути, прекращает предъявление иска по документу вашего совладельца и переводит собственность из совместной собственности в единоличную. В акте о выходе из дома имя другого человека убирается, и вы остаетесь единственным владельцем.
Важно отметить, что акт о прекращении права требования не освобождает другое лицо от обязанности по выплате ипотеки. Для этого процесс закрытия будет включать выкуп у совладельца дома, что обычно означает рефинансирование ссуды и передачу ее на ваше имя.Это закроет предыдущий кредит и сделает все будущие платежи вашей ответственностью. Большая часть документов при закрытии будет связана с этой ссудой, поэтому у владельца, принимающего ипотеку, будет самый обширный процесс закрытия. Лицо, выходящее из ипотеки, просто должно будет подписать закрытие ипотеки и разобраться с документами, связанными с актом о прекращении права требования.
Плюсы и минусы совместной собственности
Хотя выкуп совместной собственности может занять много времени, он защищает вас обоих.Если имя только одного человека указано в ипотеке и в документе, лицо, имя которого не указано, будет заменено, если отношения не сложатся. Этот человек, возможно, вложит тысячи долларов в ипотеку только для того, чтобы обнаружить, что другая сторона получает полную сумму любого капитала, заработанного за это время. Совместное владение также означает, что у вас будут два человека, которые будут платить по ипотеке каждый месяц, что упрощает получение дохода и кредитного рейтинга при покупке дома.
У совместного владения есть и обратные стороны, в том числе тот факт, что другая сторона может не выполнять свои обязательства по соглашению.Возможно, она изначально согласилась выплатить половину ипотеки, но вскоре после переезда теряет работу. В этом случае вы обременены полной суммой, но при этом остаетесь совладельцем собственности. Существует также тот факт, что вам нужно будет пройти процесс соглашения о выкупе недвижимости, если что-то не получится. Прежде чем соглашаться делить с кем-то дом, важно рассмотреть все факторы.
Ссылки
Биография писателя
Стефани Фэрис пишет о финансах для предпринимателей и маркетинговых фирм с 2013 года.Она провела почти год в качестве приглашенного писателя для службы обработки кредитных карт и писала о финансах для множества маркетинговых фирм и предпринимателей. Ее работы появлялись на The Motley Fool, MoneyGeek, Ecommerce Insiders, GoBankingRates и ThriveBy30.
Как выкупить права совладельца жилой собственности
Ипотечный выкуп — это метод, с помощью которого один совладелец недвижимости приобретает долю другого совладельца в этой собственности. Правовой подход, который вы использовали при первоначальной покупке дома вами и вашим совладельцем, теперь повлияет на все права собственности и обязанности.Соглашение, вероятно, повлияло на то, как вы финансировали дом и как вы можете теперь это делать, а также на то, сможет ли ваш совладелец продать вам свою долю.
Предположим, что вы владеете недвижимостью в качестве общих арендаторов (TIC), что вы профинансировали недвижимость с помощью единой ипотеки, обеспеченной всем имуществом, и что вы выкупаете собственность, находящуюся в совместной собственности, но первоначальное соглашение не покрывает выкуп, вам нужно будет разобраться и заключить договор купли-продажи.
Запросить оценку недвижимости
Первым шагом в выкупе совладельца является поручение оценщику определить стоимость собственности.Если и вы, и ваш совладелец хотите нанять независимого оценщика, это хороший способ для вас обоих получить полное представление о состоянии собственности и быть уверенными в цене покупки. Оценочная стоимость будет служить основой вашего предложения о покупке.
Расчет собственного капитала дома
Вычтите остаток по ипотеке из оценочной стоимости, чтобы определить свой собственный капитал в доме. Затем, предполагая, что вы и ваш совладелец имеют равные доли в доме, разделите этот капитал на два, чтобы рассчитать 50-процентную долю в собственном капитале.Если кто-либо из вас внес непропорциональный вклад в покупку или обслуживание дома, скорректируйте цифру соответствующим образом.
Согласитесь на цену выкупа
Учитывая вашу долю в доме и долю вашего совладельца, а также оценочную стоимость дома, договоритесь о цене, которую вы заплатите, чтобы получить долю совладельца в доме . Как правило, капитал продавца является отправной точкой в переговорах, но не забывайте о затратах по кредиту, если применимо, и затратах на закрытие сделки. После того, как вы согласитесь с покупной ценой, свяжитесь с держателем ипотеки, чтобы решить вопросы, связанные с существующей ипотекой, если таковая имеется.
Подать заявку на новую ипотеку
Если вы не можете найти наличные и должны рефинансировать выкуп своего совладельца, вам нужно будет подать заявку на новую ипотеку. Начните с получения копии вашего кредитного отчета в каждом из трех кредитных бюро. Проверьте его на наличие ошибок и обратитесь в бюро, чтобы при необходимости запросить исправление ошибок.
Затем подайте заявку на рефинансирование ипотечной ссуды. Как и в случае с исходной ипотечной ссудой, вы заполните заявку на ссуду и предоставите предпочитаемому кредитору дополнительные документы, такие как квитанции о заработной плате с работы.Другая информация, которая вам понадобится, включает ваши W-2, налоговые декларации, записи о банковских счетах и другие финансовые записи, которые помогут вашему кредитору понять ваше финансовое положение и вашу способность своевременно вносить платежи по кредиту.
Подготовка договора купли-продажи
Вы сэкономите деньги, если сможете договориться с совладельцем о выкупе ипотечного кредита. Это позволит избежать судебных издержек и судебных издержек.
В качестве покупателя может быть целесообразно поручить агенту создать документ договора купли-продажи.Если ваш агент является лицензированным юристом, она может составить соглашение с нуля. В противном случае вы можете использовать стандартную форму, и агент может заполнить ее, используя предоставленную вами информацию.
Создание соглашения о покупке недвижимости
Как и исходное соглашение о покупке недвижимости, соглашение о выкупе ипотечного кредита имеет обязательную юридическую силу. В этом случае, конечно, вы являетесь покупателем, а ваш совладелец — продавцом.
В договоре купли-продажи должны быть указаны особенности собственности и финансовое соглашение, разработанное вами и вашим совладельцем.В нем должна быть указана ваша цена предложения; информация о покупателе и продавце; описание приобретаемой недвижимости; цена, которую вы платите за недвижимость, и способ финансирования покупки; домашняя техника и оборудование, которые будут и не будут включены в продажу; дата закрытия жилищного договора и дата вашего владения; сумма депозита, которую вы заплатите своему совладельцу до даты закрытия сделки; сторона, которая оплатит расходы по закрытию и сумму; любые условия, которые аннулируют соглашение; и условия, которым вы и ваш совладелец должны соблюдать, чтобы продажа была завершена.
Завершение процесса закрытия сделки с недвижимостью
После того, как ваша заявка на получение кредита будет одобрена и все документы будут оформлены, вы будете работать с кредитором, чтобы закрыть вашу новую ссуду. Как покупатель, вы подпишете акт, который передает вам долю продавца в собственности, купчую с описанием приобретаемой вами собственности и документ под присягой, подтверждающий право собственности на недвижимость, и передачу налоговых деклараций. Эта ссуда будет покрывать остаток первоначальной ссуды и может предоставить вам денежные средства, необходимые для выплаты вашей бывшей совладельцу ее процентов в доме.
Как покупатель, вы, вероятно, заплатите от 2% до 5% от продажи дома в качестве заключительных расходов. Эти расходы включают гонорары адвокатов, сборы кредитного бюро, сборы за осмотр дома, сбор за выдачу кредита, плату за обследование, депозит условного депонирования и сбор за андеррайтинг.
Бывший совладелец передаст свою долю в собственности, и вы станете единственным владельцем собственности. Она делает это, подписывая свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, выплату кредита, справку о затратах на закрытие и справку.В зависимости от вашего договора купли-продажи гонорары продавца могут включать в себя часть премий по страхованию правового титула, налоги на передачу и регистрацию, пропорциональные налоги и сборы ТСЖ, если применимо, и страховые взносы на дом.
Что такое ипотечный выкуп? | Финансы
Автор: Beverly Bird | Рецензент: Алисия Бодин, сертифицированный главный финансовый тренер Ramsey Solutions | Обновлено 28 января 2019 г.
Когда два человека покупают дом вместе, совместное владение не может длиться вечно. Супруги могут развестись, а друзья поссориться.В любом случае продолжение совместного владения недвижимостью становится затруднительным или невозможным. Выкуп ипотеки — одно из решений. Он предполагает, что один партнер покупает долю в капитале другого.
Наконечник
Выкуп по ипотеке — это когда один владелец собственности платит другому владельцу долю в капитале собственности, чтобы совладелец мог быть освобожден от ипотеки и исключен из документа как собственник.
Определение стоимости
Для выкупа необходимо определить долю в собственности — разницу между балансом ипотечного кредита и стоимостью собственности.Если имеется собственный капитал в размере 150 000 долларов, обычно вы имеете право на 75 000 долларов, а ваш партнер имеет право на 75 000 долларов, поэтому вам придется выложить 75 000 долларов, чтобы выкупить ее. Неточная стоимость может обойтись одной стороной или другой, поэтому настоятельно рекомендуется провести оценку, чтобы точно установить, сколько стоит собственность. Оценка обычно является наиболее точной и беспристрастной оценкой стоимости, но вы также можете попросить риэлтора провести сравнительный анализ рынка или провести собственное исследование того, за что продается другая недвижимость в вашем районе.
Рефинансирование собственности
Предполагая, что вы и ваш партнер имеете достаточные возможности для заимствования, любой из вас может выкупить другого с помощью рефинансирования с выплатой наличных средств. Однако размер вашего капитала может иметь значение. Например, если ваш дом стоит 300 000 долларов, а ипотека составляет 150 000 долларов, вам придется рефинансировать на сумму от 225 000 до 150 000 долларов, чтобы погасить старую ипотеку, и 75 000 долларов, чтобы выплатить долю вашего партнера в капитале. Это составляет 75 процентов стоимости собственности, поэтому кредитор, скорее всего, согласится на рефинансирование, если у вас есть хороший кредит и достаточный доход, чтобы вы могли претендовать на это самостоятельно.Однако, если ваш дом стоит всего 250 000 долларов, вам нужно будет рефинансировать на сумму от 200 000 до 150 000 долларов, чтобы погасить старую ипотеку, плюс 50 000 долларов, чтобы выкупить вашего партнера. Это приводит к получению ипотеки, равной 80% стоимости вашего дома, что может отпугнуть некоторых кредиторов или, возможно, потребовать от вас оформления частной ипотечной страховки.
Используется в качестве кредитного плеча
Выкуп закладных обычно происходит при разводе, и это дает вам дополнительную возможность. При разводе вы делите не только долю в своем доме, но и все остальное семейное имущество.В этом случае компенсация может уберечь вас от получения новой ипотеки, которая значительно больше вашей старой. Вы можете отказаться от других активов, чтобы сократить долю участия вашего супруга в собственности. Например, если у вас есть инвестиционный счет на сумму 100 000 долларов, вы и ваш супруг, вероятно, будете иметь право на получение 50 000 долларов из этой суммы при разводе. Если вы предоставили ей весь счет вместо рефинансирования с выплатой наличных, чтобы выкупить ее, вы вычли 50 000 долларов из ее долевого участия в доме.Если у дома есть собственный капитал в размере 150 000 долларов, теперь вы должны ей еще только 25 000 долларов. Если собственный капитал дома составляет всего 100 000 долларов, вы можете рефинансировать существующую ипотеку на свое собственное имя, не вынимая больше ничего.
Другие варианты
Для выкупа закладных требуется сотрудничество обоих владельцев. Если один владелец отказывается продать свою долю в капитале другому, вам, возможно, придется обратиться в суд с просьбой обжаловать этот вопрос. Это происходит автоматически в рамках бракоразводного процесса, но если вы не состоите в браке с совладельцем, у вас все еще есть варианты.Вы можете подать жалобу о разделе, попросив суд разделить вашу совместную собственность, что позволит вам получить свои деньги из собственности. Суд может приказать вашему партнеру выкупить вас или наоборот при некоторых обстоятельствах. Это может произойти, если один из вас явно может себе это позволить, а другой — нет. Однако более вероятно, что суд вынесет постановление о продаже имущества. Каждый из вас может получить свою законную долю выручки после выплаты ипотеки и начать заново в новой собственности.
Ипотека долевого участия
Что такое ипотека с долевым участием?
Ипотека долевого участия — это договоренность, согласно которой кредитор и заемщик совместно владеют недвижимостью. Заемщик должен занимать недвижимость. Когда недвижимость продается, распределение капитала происходит между каждой стороной в соответствии с их вкладом в капитал. Каждая сторона также разделяет убытки от проданного имущества.
Ипотека с долевым участием позволяет жильцам участвовать в потенциальной прибыли от капитала в отношении собственности, которая в противном случае могла бы оказаться за пределами их средств.
Как работает ипотека с долевым участием
Ипотека долевого участия — привлекательный вариант для покупателей жилья, которые планируют стать арендатором. Эта общая ипотека дает им доступ к собственности, стоимость которой в противном случае была бы им не по средствам. В большинстве районов США собственники-арендаторы также должны платить соинвестору справедливую рыночную арендную плату, пропорциональную доле в капитале, не принадлежащей владельцу-арендатору.
Кредитор или собственник-инвестор также выиграет от ипотеки с долевым участием.Вклад в акционерный капитал — это инвестиция, и кредитор получит пропорциональную долю прибыли в течение срока действия ипотеки. Если владелец-инвестор вносит вклад в выплату процентов по ипотеке, он, вероятно, сможет вычесть эти проценты из своего налогооблагаемого дохода. Владелец-инвестор также может применить амортизацию собственности к своим налогам.
Ключевые выводы
- Ипотека долевого участия — это договоренность, при которой кредиторы и заемщики совместно владеют долевым участием в собственности.
- Кредитор пользуется налоговыми преимуществами, такими как амортизация, а также вычетом процентов по ипотеке
- Эти программы помогают увеличить количество домовладельцев и могут быть особенно полезны на рынках дорогостоящей недвижимости, таких как Сан-Франциско и Нью-Йорк.
Преимущества и недостатки ипотеки с акциями
В течение многих лет ассоциации доступного жилья и муниципалитеты предлагали программы долевого участия, чтобы облегчить приобретение жилья среди лиц с низкими доходами и новых покупателей.Программы либо предоставляют средства для вложений в долевые ценные бумаги, либо связывают потенциальных покупателей с частными кредиторами, готовыми к совместному инвестированию.
Исследования Urban Institute показывают, что эти программы эффективны в увеличении количества домовладений среди целевых сообществ, с дополнительным преимуществом оказания помощи потенциальным покупателям в оценке их собственной готовности к покупке дома. Совсем недавно частные кредиторы вышли на ипотечный рынок с долевым участием, особенно на рынках с высокими затратами, таких как Сан-Франциско и Нью-Йорк.
Еще одна распространенная договоренность о долевом участии — между родителем и более молодым или новым членом семьи покупателя. Этот тип ипотеки является выгодным соглашением для члена семьи, выдающего ссуду, поскольку он позволяет им избежать налоговых последствий значительного финансового подарка, потенциально получая при этом возврат на этот капитал. Взрослые дети с высоким доходом также могут воспользоваться этим вариантом финансирования, чтобы внести свой вклад в пенсионное имущество пожилых родителей.
Покупка дома с другом в качестве инвестиции: 5 распространенных проблем
Покупка инвестиционной собственности может быть разумным финансовым шагом.Выплачивая долг, вы увеличиваете капитал в собственности, которая, в идеале, со временем дорожает. Затем есть налоговые льготы. Вы можете вычесть расходы на аренду из любого дохода, который вы зарабатываете, включая такие статьи, как проценты по ипотеке, налоги на имущество, страхование, расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также управление имуществом; все это сэкономит вам деньги при уплате налогов.
В идеале инвестиционная недвижимость также обеспечивает стабильный источник дохода, пока вы собираете арендную плату каждый месяц. Поскольку владение инвестиционной недвижимостью требует значительных затрат времени, усилий и денег, это может иметь смысл.Но этот шаг сопряжен с некоторыми проблемами. Ниже приведены пять распространенных проблем, возникающих при покупке инвестиционной недвижимости с другом.
Ключевые выводы
- Если вы покупаете дом с другом, помните, что оба ваших кредитных отчета прилагаются к ипотеке.
- Легкого выхода из сделки нет, поэтому необходимо составить исчерпывающее соглашение с условиями сделки.
- Если возникнут проблемы с ипотекой, у вас обоих могут возникнуть проблемы с получением ссуды в будущем.
- Ваша дружба может быть проверена из-за любых разногласий, которые могут возникнуть.
1. Ставка по ипотеке, привязанная к обоим кредитным отчетам
Поскольку вы и ваш друг будете получать ипотеку, кредитор будет использовать оба ваших кредитных отчета. Плохая кредитная история одного человека может негативно повлиять на условия ипотеки, включая процентную ставку, которую вы платите по ссуде. Даже небольшое изменение процентной ставки может иметь большое значение для ежемесячной выплаты ипотечной ссуды и общей суммы процентов, которые вы будете платить в течение срока ссуды.
2. Нет «простой кнопки» для выезда
Когда вы снимаете квартиру или дом с соседом по комнате, довольно легко уйти, если вы двое больше не ладите или решите переехать. С ипотекой дело обстоит иначе.
Поскольку оба ваших имени находятся в ипотеке, вы оба несете ответственность за платежи, даже если один из вас хочет выйти из сделки. Чтобы получить одно из имен по ипотеке, вам нужно либо продать дом, либо рефинансировать ссуду только под одним именем.
Оба варианта могут быть сложными: продажа может занять много месяцев, и нет гарантии, что кредитор одобрит вашу заявку на рефинансирование. Было бы неплохо иметь письменное соглашение с подробным описанием согласованного плана выхода, если кто-то из вас решит уйти.
Кто получит собственность, если кто-то умрет, определяется типом дела, заключенного сторонами. Если стороны владеют имуществом в рамках совместной аренды, стороны не имеют права наследования, а это означает, что, когда один из совладельцев умирает, другой собственник сохраняет имущественный интерес.Если стороны владеют имуществом в качестве общей аренды, то после смерти стороны могут передать право собственности наследникам.
В целях финансовой защиты каждый партнер должен приобрести страховку жизни другого партнера для выплаты ипотеки в случае смерти.
3. Риски кредитного рейтинга
Поскольку и вы, и ваш друг указаны в ипотеке, вы несете ответственность за своевременную и полную ежемесячную выплату. Если вы двое отстаете по какой-либо причине, кредитор сообщит вам обоим в кредитные агентства о неуплате или потере права выкупа — если до этого дойдет — даже если вы прилежно выплачивали свою долю ипотечного платежа каждый месяц.Поскольку оба имени указаны в ипотеке, неуплата вашего друга может в конечном итоге дорого обойтись вам в кредитном отчете.
4. Проблемы с получением других займов
Даже если вы и ваш друг разделите выплаты по ипотеке 50/50 каждый месяц, каждый из вас в одиночку несет ответственность за все выплаты по ипотеке каждый месяц в глазах других кредиторов. Это может привести к тому, что отношение долга к доходу каждого партнера будет высоким, что затруднит получение других займов. В то время как супружеские пары решают эту проблему, подав совместную заявку на получение ссуды, скорее всего, вы не захотите, чтобы ваш друг получил автокредит, и они тоже не захотят там находиться.
5. Разногласия по поводу ответственности
Дружбу можно быстро проверить, если возникнут разногласия по поводу того, кто за что отвечает, будь то оплата коммунальных услуг или содержание собственности. Чтобы избежать этого, ваше письменное соглашение должно включать подробную информацию о разбивке расходов, о том, как будут проводиться ремонт и техническое обслуживание, кто будет выполнять эту работу и как будут распределяться расходы, а также как будут запрашиваться вычеты. Например, убедитесь, что вы твердо согласны с тем, кто будет требовать удержания процентов по ипотечному кредиту или разделите ли вы их каким-либо образом.
Итог
Покупка дома с другом имеет много преимуществ. Возможно, будет проще получить ипотеку, и вы сможете разделить все ежемесячные расходы, включая коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание или ремонт, а также выплату по ипотеке. И, в отличие от аренды, вы получаете возможность наращивать капитал, выплачивая ссуду.
Но некоторые проблемы сопряжены с такими серьезными проблемами, и важно не торопиться с их решением. Сделайте домашнее задание заранее и убедитесь, что вы и ваш друг имеете доход, чтобы покрыть ежемесячные расходы на инвестиции.
Как купить дом (продавая другой!)
На сегодняшнем конкурентном рынке жилья, если вы хотите купить новый дом, но у вас есть уже существующий дом для продажи, выяснение того, как заставить все это работать, может показаться непосильной задачей.
Если вы хотите или вам нужно купить дом, в то время как у вас есть дом для продажи, вы должны мыслить стратегически. И вы можете получить две ипотеки или вообще не иметь ипотечных кредитов на какое-то время.
Есть несколько различных способов купить дом и продать другой дом, но ни один из них не является полностью гладким и свободным от стресса.Кроме того, метод, который вы используете, не всегда находится под вашим контролем, поскольку в этом процессе также участвуют другие покупатели и продавцы.
Хотя ситуация может быть немного стрессовой, люди делают это постоянно. Скорее всего, у вас тоже получится заставить его работать. Сначала найдите время, чтобы понять свои варианты, а затем определите свои следующие шаги.
1. Сначала продайте, затем купите
Если вы похожи на большинство домовладельцев, вам необходимо получить капитал из вашего текущего дома, чтобы внести первоначальный взнос за ваш следующий дом, и вы не хотите платить за две ипотечные ссуды, пока вы ждете, пока ваш текущий дом будет продавать.Вот почему сначала продать дом — хорошая идея. Однако, если вы продадите свой дом до того, как сможете купить и закрыть новый дом, вам придется тем временем найти место для проживания. Есть несколько вариантов, которые следует учитывать, например:
- Окончание переговоров по дате —Обнаружение покупателя для вашего нынешнего дома — хорошая новость. Но если покупатель запросил закрытие или заселение в день, когда у вас не будет времени на покупку нового дома, попробуйте договориться о более поздней дате.Если у вас уже есть контракт на покупку другого дома, вы можете договориться о закрытии обоих домов в один и тот же день, если ваш покупатель проявит гибкость.
- Соглашение об обратной аренде — Если ваш существующий дом продается быстро до того, как у вас появится возможность закрыть новый дом, вы можете провести переговоры с покупателем, чтобы позволить вам остаться в доме на определенную сумму время (в большинстве случаев не более двух-трех месяцев). В обмен на разрешение вам оставаться в доме подольше, вы можете платить арендную плату покупателям или, возможно, договориться о более низкой цене продажи.
- Останьтесь с семьей или друзьями — Иногда покупатель вашего нынешнего дома может нуждаться в немедленном въезде или может не захотеть позволить вам остаться. В этом случае вам может потребоваться спросить друзей или членов семьи, можете ли вы остаться с ними, пока вы не найдете или не завершите покупку нового дома. На горячих рынках недвижимости с низким уровнем инвентаря поиск друга или члена семьи, который позволит вам временно поселиться в их доме, избавит вас от многих головных болей.
- Оплата временного жилья —При отсутствии других вариантов вам, возможно, придется арендовать квартиру, кондоминиум, отель для длительного проживания или дом для краткосрочного отдыха в период между закрытием вашего бывшего дома и закрытием нового дома.В этом случае расходы могут быстро накапливаться. На конкурентных рынках может быть трудно найти жилье, которое будет доступно в нужные сроки. Будьте готовы к гибкости, например, к перемещению между двумя или более локациями во время перерыва. Помните, что хлопоты окупятся, когда вы сможете завершить продажу одного дома, прежде чем закрывать свой новый дом.
- Используйте переносные контейнеры для хранения — Рассмотрите возможность использования комбинированной услуги хранения / перемещения, чтобы вашу мебель можно было хранить, пока вы находитесь в подвешенном состоянии, а затем доставить вам, когда вы переедете в новый дом.Имейте в виду, что то, что может начаться как временное решение, легко может превратиться в долговременную проблему. Выбирайте с умом и оставьте себе временной буфер на переходы между жильем.
2. Сначала купить, затем продать
Иногда вам нужно быстро найти новый дом, чтобы переехать на новую работу, или вы можете просто найти дом своей мечты и сделать предложение, прежде чем он уедет. Если вы пытаетесь совершить покупку на сегодняшнем конкурентном рынке недвижимости, вам, возможно, придется купить дом, прежде чем продавать его, просто чтобы превзойти другие предложения.
Когда вы покупаете новый дом перед продажей нынешнего, вам, возможно, придется подумать о минимизации своего финансового бремени и снижении риска. Вот несколько распространенных вариантов:
- Непредвиденные обстоятельства по контракту — Если вы хотите сделать предложение о новом доме, но не хотите покупать его до тех пор, пока ваш существующий дом не будет продан, вы можете потребовать, чтобы покупка нового дома была зависимой — также известной как условная. — о продаже вашего дома. На конкурентном рынке недвижимости, где есть много других мотивированных покупателей, продавец может не согласиться на такое обстоятельство.Но если у продавца мало заинтересованных покупателей, он может согласиться принять эту договоренность. Если вы подписываете контракт на покупку при условии продажи вашего текущего дома, он обычно будет включать оговорку: если другой покупатель сделает предложение, у вас будет возможность отменить непредвиденные обстоятельства и купить дом, но если вы можете В противном случае продавец сможет продвигаться вперед вместе с другим покупателем. В большинстве случаев это предостережение, иногда называемое «первым правом отказа», предоставит вам 24 часа, чтобы решить, следует ли устранить непредвиденные обстоятельства и продолжить покупку дома, не продавая свой, или просто отпустить новый дом.В этом случае вы можете уйти со своими задатками.
- Максимизируйте финансовые возможности —Если у вас есть финансовые средства для одновременного получения двух ипотечных кредитов, вы можете пойти дальше и купить новый дом, прежде чем продавать свой нынешний. В этом случае вам, вероятно, придется придерживаться более строгого бюджета, чем обычно, так как вы будете нести ответственность за выплату ипотечных платежей, а также за страхование и налоги на имущество в обоих свойствах, а также за любое необходимое обслуживание и ремонт.Если вы не можете быстро продать старый дом, вы можете подумать о его аренде, чтобы покрыть расходы.
- Промежуточная ссуда — Если ваши финансы не позволяют вам внести первоначальный взнос за второй дом перед продажей текущего дома, вы можете рассмотреть возможность получения промежуточной ссуды. Промежуточный заем, который можно получить у многих ипотечных кредиторов и финансовых учреждений, действует как краткосрочный заем и предназначен для погашения при продаже вашего нынешнего дома. Промежуточная ссуда идеальна, если вы надеялись использовать капитал своего нынешнего дома для внесения первоначального взноса за свой новый дом.Это позволяет вам занять деньги для первоначального взноса за ваш новый дом, чтобы вы могли продолжить и купить его, даже если вы еще не продали свой старый дом. Загвоздка в том, что если у вас есть ипотечные кредиты на оба объекта недвижимости, вы будете нести ответственность за выплату обоих платежей по ипотеке до тех пор, пока ваш первоначальный дом не будет продан. Покупка нового дома и продажа существующего дома — не всегда простой процесс, поскольку он зависит от других покупателей и продавцов, а также от рыночных условий и сроков. Тем не менее, благодаря множеству вариантов, доступных для одновременной покупки и продажи, домовладельцы регулярно управляют и тем, и другим — и вы тоже можете.
- Получите сбережения — У большинства людей нет денег на второй первоначальный взнос за дом, который просто валяется. Но если вы окажетесь на конкурентном рынке и найденный вами дом будет быстро доставлен, вы можете оправдать использование резервного фонда или других сбережений, чтобы сделать вашу покупку возможной. Обычно не рекомендуется снимать срочные сбережения или инвестиции для внесения первоначального взноса за второй дом. Но если вы ожидаете, что ваш нынешний дом также будет быстро продан, вы сможете заменить средства, как только вы завершите продажу своего текущего дома.
Заключительные мысли
Может быть непросто понять, как купить дом и продать свой собственный. Очень многое зависит от других людей и рыночных условий, но есть много вариантов, которые вы можете использовать. Обязательно задавайте вопросы и обсуждайте варианты со своим ипотечным кредитором и агентом по недвижимости, чтобы вы могли найти лучшее решение для вас и вашей семьи.
вопросов, которые должна задать каждая не состоящая в браке пара перед покупкой дома
Не готовы жениться, но готовы купить дом? Вы и ваш партнер не одиноки.По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2020 году неженатые пары составили 9 процентов покупателей жилья. Это число, вероятно, также увеличится, поскольку пары пересматривают финансовые последствия высказывания «да» после пандемии.
Хотя покупка дома с партнером может показаться новой захватывающей главой, важно понимать, что это не обязательно выглядит так в глазах суда.
«В случае супружеских пар у вас есть суды по семейным делам, в которых есть своя совокупность правил.Эти правила не применяются, когда не состоящая в браке пара расстается, — говорит Барри Крейслер, поверенный по недвижимости из Чикаго.
Если вы не состоящая в браке пара, желающая вместе купить дом, перед поиском ответьте на эти шесть вопросов:
1. Каковы законы для не состоящих в браке пар?
В некоторых штатах ваше решение жить вместе в качестве партнеров может классифицировать ваше соглашение как гражданский брак. Однако законы большинства штатов относятся к парам, не состоящим в браке, как к частным лицам, когда речь идет об активах, таких как недвижимость.Таким образом, пара должна написать свои собственные правила, которые диктуют, как обращаться с их собственностью в случае разлуки или смерти.
2. Что должно быть включено в договор собственности?
Чтобы получить такую же защиту, как и традиционно признанный брачный союз, не состоящие в браке пары, покупающие дом вместе, должны указать свои собственные параметры по умолчанию. Это обычно известно как «договор о совместном проживании в собственности», и он должен включать правила о том, как будет разделена собственность в худшем случае.Соглашение должно содержать четкие детали, в том числе:
- Тип собственности на имущественный акт (совместная аренда с правом наследования или совместно арендаторы)
- Доля дома, принадлежащего каждой стороне, в процентах
- Платежная ответственность
- Договор выкупа
- Что произойдет при переводе работы
- Процесс разрешения споров
- Стратегия выхода
«Главное, чтобы они выразили свои ожидания друг относительно друга в письменной форме», — говорит Крейслер.«Собираются ли они вносить финансовый вклад на равной основе? Кто за что платит? »
Парам целесообразно заключить это соглашение с адвокатом, пока они находятся в гармоничном состоянии — «пора решить, что произойдет, если они разойдутся или один из них получит перевод на работу», — говорит Крейслер.
3. Что делать, если я не получаю ипотеку?
Если у вас или вашего партнера плохая кредитная история, вы можете не иметь права на совместную ипотеку — и даже если вы это сделаете, ваша процентная ставка будет выше.Чтобы избежать этого, вы можете решить, как пара, что только партнер с хорошей кредитной историей должен получать ипотеку.
Ипотечные кредиторы получают кредитные рейтинги от всех трех агентств (Equifax, Experian и TransUnion) и обычно получают вторую или среднюю оценку из всех трех. Это означает, что если три агентства сообщают ваши баллы как 689, 682 и 676 соответственно, кредитор будет учитывать число 682 в вашей заявке на получение кредита. Если вы подаете заявку на совместную ипотеку, кредитор рассмотрит средние баллы обоих заявителей и возьмет наименьшее из двух.Если ваш средний балл составляет 682, а ваш партнер — 575, тогда ваш балл по заявке будет 575.
Хотя более высокий кредитный рейтинг одного партнера увеличит шансы одобрения и лучших условий прямо сейчас, единоличное владение может создать серьезные проблемы для Дорога.
«Если у одного человека плохая кредитная история, то он может быть частичным заявителем, если партнер может справиться с дополнительным долгом», — говорит Марк Крафт, региональный ипотечный менеджер банка США в Денвере. «Они также могут быть в титуле, но не в ссуде, но это большой риск, потому что вы отдаете кому-то половину дома.”
Если вы решите оставить одного человека без ипотечного кредита, но обе стороны участвуют в документе, лицо, которое находится на ипотеке, несет юридическую ответственность за выплату ссуды.
«Преимущество обладания титулом состоит в том, что ваша доля владения является официальной», — говорит Крейслер. «Лицо по ипотеке несет всю ответственность, в то время как лицо, имеющее право собственности, имеет права без каких-либо обязательств».
Ситуация также может быть проблемой для партнера, который находится в деле, но не в ипотеке.Например, если они платят половину стоимости ипотеки и налогов, но партнер, на имя которого выдана ссуда, тайно прекращает ее выплату, дом может быть возвращен в собственность кредитору. Партнер по делу мог быть без денег и дома.
4. Кто получит дом, если вы расстанетесь?
Не состоящие в браке пары, покупающие дом, конечно же, планируют остаться вместе, но планы часто меняются. Хотя разрыв достаточно сложен, совместное владение домом усложнит ситуацию. В конце концов, дом не разделить пополам.
Предполагая, что обе стороны участвуют в сделке и нет соглашения о собственности, дом может быть либо продан, либо одно лицо может выкупить другое.
Любая сторона может заставить продать дом в любое время. Если у вас есть договор собственности и вы владеете, например, 85 процентами, и хотите остаться дома, а ваш партнер хочет продать, то вам нужно будет выкупить только 15 процентов его собственности. Однако, если вы оба используете ипотеку, вам также придется рефинансировать ипотеку на свое имя.
«Единственный способ снять ссуду — это рефинансировать», — говорит Крафт.
Рефинансирование совместной ипотеки в ипотеку с одним заемщиком также может вызвать некоторые проблемы. Вам нужно будет иметь право на получение всей ссуды на свое имя, и вы должны быть готовы оплатить все заключительные расходы по новой ссуде.
5. Что произойдет с имуществом, если один из нас умрет?
К супружеской паре применяются законы наследования по завещанию, если ни одна из сторон не имеет завещания.Закон в основном гласит, что если вы состоите в браке и у вас нет детей, он переходит к оставшейся в живых. По словам Крейслера, это правило не применяется автоматически к парам, не состоящим в браке.
В случае покупки дома парами, не состоящими в браке, это зависит от того, как они владеют правом собственности. В этом сценарии есть два способа удержания титула: общая аренда и совместная аренда с правом наследования. Общая аренда, или TIC, означает, что каждый человек владеет определенной долей дома, и в случае смерти его доля в собственности переходит в его собственность.Совместная аренда с правом наследования требует, чтобы в случае смерти одного человека оставшийся в живых наследует свою долю собственности.
Третий способ владения недвижимостью — партнерство.
«В партнерском соглашении вы можете точно указать, что вы хотите, чтобы произошло в случае смерти, а также инвалидности или разрыва отношений», — говорит Крейслер.
6. Что, если мы планируем пожениться в конце концов?
Трудно говорить о разрыве отношений и смерти в разгар знаменательного события в вашей жизни: совместной покупки дома.Возможно, вы планируете официально связать себя узами брака в будущем, поэтому вам интересно, стоит ли вам беспокоиться о каких-либо потенциальных проблемах. Даже с учетом возможного брака на горизонте создание юридически обязывающего документа, в котором излагаются оба ваших желания в отношении вашей собственности, по-прежнему является разумным шагом.
Если вы все же решите пожениться, вам нужно будет пересмотреть все документы. Например, если в документе указан только один из вас, вы захотите добавить в него имя своего супруга. Это может быть сделано путем подачи заявления о прекращении права собственности.
Вы также захотите проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы убедиться, что вы максимально увеличиваете вычет процентов по ипотеке. Как неженатой паре, покупающей дом вместе, воспользоваться этим вычетом немного сложнее. Когда вы решите сделать это официально, вы сможете воспользоваться преимуществом снижения вашего налогового счета.
Решение вопросов по ипотеке — это только часть успешного управления своими финансами. Вот как можно обсудить свои финансовые ценности и приоритеты со своей второй половинкой.
alexxlab