Право собственности без свидетельства о праве

Тем, кто не в курсе, что делать с «берестяными грамотками» первой волны приватизации.

В далёких «девяностых» на заре приватизации не выдавали свидетельство о государственной регистрации права, а регистрационная надпись делалась на бланке договора о передаче квартиры в собственность. До сих пор при проведении общих собраний попадаются в реестре собственников помещений те граждане, кто «не дошёл в юстицию». В основном это люди уже пожилые, которые приватизировали свои квадратные метры, полученные от государства, и тихо-мирно доживают век, не собираясь ни продавать, ни дарить, ни завещать свою квартиру.

Вроде бы и ни к чему таким людям свидетельство о праве собственности… Как показывает практика, для государства отсутствие бумажки о регистрации права никакого значения не имеет; взнос на капитальный ремонт начисляется исправно, налог на имущество также никто не прощает, ежегодно присылая «письма счастья».

А вот при проведении общих собраний собственников случалось и такое, что жителя, не имеющего на руках свидетельства о праве собственности, «прокатывали» с голосованием. Вспомните свою практику: были же случаи, когда таких неясных «товарищей» не вписывали в реестр, не выдавали им бланк голосования, а решение, в котором в качестве документа, подтверждающего право собственности, указано «договор», признавали недействительным? Было, было такое.

Тем, кто считает, что «нет свидетельства — нет собственника» и апеллирует к Гражданскому кодексу и прочим федеральным законам, можно возразить.

Да, согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Но в то же время ч. 1 ст. 69 того же закона гласит, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Да, не спорим, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Но тогда уже давайте «зрить в корень» и будем учитывать оговорку, которая имеется в ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

«Впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

Почему мы сбрасываем со счетов «действующий порядок»? Согласно п. 1 ст. 6 уже упомянутого Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Так вот, какой в то время действовал порядок… До августа 1998 года действовала Инструкция о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учётной документации (утв. Приказом ЦСУ СССР от 15.07.1985 г. № 380), устанавливающая такую регистрацию в органе БТИ.

В соответствии с п. 1.2 Инструкции регистрацию домов с обслуживающими их строениями и сооружениями в целях учёта принадлежности их в городах, посёлках городского типа и сельской местности проводят бюро технической инвентаризации исполкомов местных Советов народных депутатов. Регистрация проводилась на основании документов, устанавливающих право собственности (право устанавливающих документов) (п. 1.10 Инструкции).

Согласно ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, и государственная пошлина не взимается.

А ещё в той же статье было написано такое: «Право собственности на приобретенное жилье возникает c момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов».

Вернитесь глазами чуть выше, к Инструкции 1985 года: регистрацию проводили БТИ исполкомов местных Советов народных депутатов. Это и был исполнительный орган, упомянутый в законе о приватизации!

И вот эта формулировка существовала без малого десять лет, с июля 1991 г. по май 2001 г., когда появились учреждения юстиции, ведущие реестр прав.

А с июля 2004 года там появилась привычная глазу формулировка: «Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, любой дряхленький договор на передачу квартиры в собственность граждан (между гражданином и уполномоченным органом муниципалитета) является правоустанавливающим документом, а регистрационная надпись органа БТИ (это штамп с рукописным содержанием на обороте договора) на территории Российской Федерации приравнивается к записи о государственной регистрации права собственности.

Договор приватизации без регистрации в ЕГРП является вполне состоятельным и достаточным документом вплоть до 21.05.2001 г., посему граждане, приватизировавшие свои квартиры до указанной даты, являются полноправными собственниками и при отсутствии на руках свидетельства о регистрации права собственности. А стало быть, и голосуют наравне с прочими собственниками.

С уважением, Алексей Тищенко.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Более подробная информация здесь.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Вместо бумажного свидетельства о собственности дадут выписку из ЕГРП — Российская газета

С 15 июля при регистрации прав на недвижимость гражданам России перестанут выдавать бумажные свидетельства о собственности.

Совсем без документов никто не останется. Вместо свидетельств подтверждать право на собственность дома, квартиры или участка будет выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Ее к тому же можно получить не только по старинке, на бумаге, но и в электронном виде.

Известная поговорка про то, что «без бумажки ты — букашка, а с бумажкой — человек», похоже, начинает терять свою актуальность. По крайней мере в сфере недвижимости. При этом выписка из ЕГРП, по сути, будет гораздо более полным документом, чем ранее выдаваемое свидетельство о праве на собственность. Ведь в ней указываются наиболее актуальные, полные и самые свежие сведения об объекте недвижимости. Например, является ли собственность на него полной или долевой. А также существуют ли на квартиру, дом, участок и прочее какие-то обременения или ограничения.

Если на объект недвижимости, например, зарегистрирована ипотека (то есть квартира в результате находится в залоге у банка), то в выписке можно будет найти номер и дату регистрации договора, дату начала выплат и срок погашения кредита, название банка. И, соответственно, становится понятно, что эту квартиру без разрешения банка до выплаты залога и закрытия ипотеки нельзя продать или совершить иные регистрационно-правовые действия.

Если на недвижимость есть обременения, то есть, допустим, наложен арест, то выписка тоже информирует об этом.

Cвидетельство на право собственности недвижимости будет оформлено в электронном виде

Тем, у кого на недвижимость в виде квартиры или земельного участка уже есть свидетельство, не надо срочно переоформлять его на выписку. Закон устанавливает, что государственные органы власти, органы местного самоуправления, суды и любые другие ответственные за этот процесс органы и организации обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из ЕГРП наравне со свидетельством о государственной регистрации.

В свою очередь те граждане, кто захочет ее оформить, могут это сделать в режиме онлайн. Для этого необходимо заказать ее на сайте Росреестра, на котором есть специальный раздел «Получение сведений из ЕГРП». И получить, соответственно, в двух вариантах — в бумаге, по старинке, или в электронном виде — по-современному.

В XXI веке давно следовало ожидать, что оформление любых действий, отношений и обязательств, которые требуют по закону государственной регистрации, будет переводиться в электронный формат для облегчения работы с документами, считает профессор Финансового университета при правительстве РФ Сергей Стерник.

«В этой связи такую инициативу можно только приветствовать, все это очень своевременно», — уверен эксперт.

По его мнению, возможность получения выписки онлайн в результате приведет к повышению эффективности и к удешевлению процесса. «Думаю, что легче будет бороться с коррупционными проявлениями в этой сфере, с затягиванием процессов регистрации», — предполагает он.

И, наконец, резюмирует эксперт, «в общем списке данных по недвижимости важна не только текущая информация, но и история изменений, в этой связи появление выписки из единого госреестра прав вместо свидетельства — только на пользу процессу».

Юристы в поисках собственника

Корни  проблемы

Требование о внесении данных о недвижимости в единый реестр возникло в 1997 году с принятием первого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.1997 №122-ФЗ).

При этом закон о госрегистрации, действующий сегодня (от 13.07.2015 №218-ФЗ), как и предыдущий, устанавливает положение, согласно которому права на объекты недвижимости, возникшие до 1997 года, признаются юридически действительными даже при отсутствии их регистрации в ЕГРН. В нём также содержится важная оговорка, перешедшая из старого закона: госрегистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию обладателей.

Такая «добровольность» привела к появлению большого количества объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке. Сегодня участники гражданских и публичных правоотношений (собственники и их правопреемники, стороны сделок, государственные органы) нередко сталкиваются с разного рода проблемами, возникающими при регистрации и реализации прав на ранее учтённую недвижимость.

Зачастую они не могут зарегистрировать права на принадлежащие им объекты недвижимости или, например, доказать наличие этих прав в случае необходимости получения компенсаций, которые выплачиваются при чрезвычайных ситуациях.

Последнее время участились случаи, когда Росреестр отказывает первоначальным собственникам ранее учтённой недвижимости в госрегистрации их права, если те не могут предоставить правоустанавливающие документы. Потому что, например, потеряли. Подобные отказы не всегда удаётся оспорить в суде.

Причём у граждан и организаций шансы разные.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции в большинстве случаев всё же встают на сторону собственников и признают отказ в госрегистрации неправомерным. Например, Московским городским судом в апреле 2019 года была поставлена точка в многолетнем споре жителя города Москвы с Управлением Росреестра. Ведомство с 2012 года отказывало ему в регистрации права собственности на квартиру в связи с отсутствием договора передачи 1993 года. Причём дубликата не оказалось и в архивах выдавшего его органа (дело №33-18809/2019).

Суд первой инстанции встал на сторону регистраторов, однако апелляционный суд решение отменил и признал отказ Росреестра неправомерным. Поскольку, несмотря на отсутствие оригинала договора передачи, Департамент городского имущества города Москвы не оспаривал тот факт, что с 1993 года гражданин являлся собственником жилого помещения.

Арбитражные суды, наоборот, придерживаются иной позиции и, как правило, отказывают в удовлетворении исков об оспаривании отказов Росреестра в регистрации права собственности на ранее учтённую недвижимость, если у собственника нет правоустанавливающих документов.

Так, Арбитражный суд Московского округа, направляя на новое рассмотрение в суд первой инстанции подобный спор (дело №А40-236644/2018), указал на то, что судом первой инстанции надлежало установить основания возникновения права собственности, например, договор приватизации или купли-продажи, которые не были представлены в Росреестр при обращении с заявлением о госрегистрации. При этом наличие свидетельства о праве собственности на нежилое помещение недостаточно для регистрации права собственности. При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителю было отказано в признании действий Росреестра незаконными.

Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на ранее учтённый объект недвижимости может стать серьёзной проблемой как для граждан, так и для организаций.

При этом для собственников-организаций отсутствие правоустанавливающих документов или их дубликатов становится практически непреодолимой проблемой. Арбитражные суды при вынесении решений по спорам с компаниями соглашаются с позицией регистраторов о невозможности зарегистрировать право собственности при отсутствии правоустанавливающего документа.

Иной позиции придерживаются суды общей юрисдикции. Граждане могут с большей вероятностью рассчитывать на защиту своего права даже при наличии у них только свидетельства о праве собственности, если сумеют представить доказательства фактического владения недвижимостью.

Регистрация сделок с ранее учтённой недвижимостью

С проблемой регистрации права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости сталкиваются не только собственники, но и приобретатели такой недвижимости, а также лица, заключающие в отношении неё иные сделки, подлежащие государственной регистрации (например, долгосрочная аренда).

Отказывая в госрегистрации прав, Росреестр ссылается на положения части 3 статьи 69 закона №218-ФЗ, согласно которой обязательным условием для регистрации перехода прав на ранее учтённый объект недвижимости, его ограничения и обременения является наличие зарегистрированного в ЕГРН права первоначального собственника.

При этом суды в таком случае встают на сторону регистрирующего органа. По сложившейся практике, распоряжение недвижимым имуществом допускается только в том случае, если право на него зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости, имеющей статус «ранее учтённой», должно оценивать все риски, которые может повлечь заключение такой сделки. В случае отсутствия в реестре записи о собственнике полагаем, что следует оценить в том числе другие предложения, представленные на рынке недвижимости и отдать предпочтение тому объекту, права на который уже зарегистрированы в установленном порядке.

До заключения сделки советуем приобретателю, для которого её заключение всё же необходимо совершить несколько действий. 

– До подписания договора запросить выписку из ЕГРН, получить её может любое лицо. Так можно проверить наличие зарегистрированного права контрагента на интересующий объект недвижимости.

– При отсутствии в реестре записи о собственнике запросить у контрагента правоустанавливающие документы и обязать его произвести регистрацию права до заключения договора.

– Если у контрагента по договору есть правоустанавливающие документы, а времени ждать регистрацию его права до заключения сделки нет, обязать первоначального собственника подать документы на госрегистрацию его права собственности одновременно с заявлением о регистрации заключаемой сделки. Эту обязанность лучше прописать в условиях самой сделки, предусмотрев штрафные санкции за нарушение данного пункта.

Такой шаг в случае, если дело дойдёт до суда, с большой вероятностью будет признан как добросовестное поведение пострадавшей стороны сделки, которая была заключена в отношении ранее учтённой недвижимости. Это позволит в дальнейшем рассчитывать на признание судом права собственности на объект недвижимости.

Регистрация права правопреемников

С аналогичными проблемами, связанными с регистрацией права собственности на ранее учтённые объекты недвижимости, могут столкнуться и правопреемники первоначальных собственников по закону – наследники и юридические лица, возникшие в результате преобразования.

При этом, отказывая им в регистрации прав, Росреестр ссылается на положения той же статьи закона №218-ФЗ, что и в случае отказа в госрегистрации сделок с ранее учтённой недвижимостью.

Однако положение правопреемников в таких случаях более перспективно, чем положение приобретателей прав на основании сделок: отказы в госрегистрации их прав на такие объекты недвижимости нередко признаются судами неправомерными.

Например, при рассмотрении вопроса о признании неправомерным отказа регистрирующего органа в госрегистрации права собственности на недвижимость за организацией-правопреемником суды неоднократно указывали на то, что правила упомянутой ранее ч. 3 ст. 69 закона «О госрегистрации» не распространяются на случаи перехода права собственности от одного юридического лица другому, образованному в результате преобразования. Однако при регистрации права правопреемника предоставление правоустанавливающих документов на объект недвижимости всё равно потребуется.

В то же время для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за наследниками, по сложившейся судебной практике, достаточно доказать совершение наследником необходимых действий для принятия наследства и предоставить в регистрирующий орган свидетельство о праве на наследство.

Публичные правоотношения

Ранее уже упоминалось, что подобное спорное положение ранее учтённой недвижимости вызывает трудности не только в гражданских, но и в публичных правоотношениях, когда одной из сторон выступает государство. Отсутствие информации о собственниках таких объектов приводит к определённым сложностям при необходимости выкупа недвижимого имущества для государственных нужд или при исполнении государством своих обязательств по выплате компенсаций лицам, чьё имущество пострадало в результате чрезвычайных ситуаций и природных катаклизмов.

Госорганы как особый субъект публичных правоотношений теоретически имеют возможность направлять запросы в другие органы с целью установления реального собственника ранее учтённой недвижимости. Однако большинство учреждений, осуществляющих учёт недвижимости до 1997 года, прекратили своё существование или были реорганизованы, а Росреестр – единственная действующая сегодня госструктура, в ведении которой находятся регистрация и учёт недвижимости. Соответственно, отсутствие в ЕГРН информации о ранее учтённых объектах недвижимости усложняет процесс установления их фактических обладателей при реализации публично-правовых отношений.

Пути решения проблем

Как показывает практика, большинство трудностей, возникающих сегодня с недвижимостью, в отношении которой в ЕГРН не зарегистрировано право собственности, связано с недостаточным вниманием к этой проблеме. На протяжении долгого времени не было осознания того, что она действительно существует и необходимо её комплексное решение.

Так, ни в действующем законе «О государственной регистрации недвижимости», ни в иных нормативных актах не была предусмотрена процедура внесения данных в ЕГРН посредством межведомственного взаимодействия, а для собственников ранее учтённой недвижимости регистрация их прав до сих пор остаётся добровольной процедурой.

В конце прошлого года Минэкономразвития РФ предложило законопроект, предполагающий обязательное внесение в ЕГРН данных о собственниках объектов недвижимости без участия граждан. Его цель – наладить взаимодействие между Росреестром и государственными органами по внесению данных в ЕГРН. Проект закона сегодня всё ещё изучают в Правительстве РФ.

К сожалению, сейчас, по прошествии 23 лет с момента образования Единого реестра недвижимости (ранее ЕГРП), подобные меры уже не смогут полностью решить проблему ранее учтённой недвижимости, поскольку некоторые органы, выдававшие ранее документы о праве собственности, упразднены, а их архивы не сохранились.

Возможным выходом, на наш взгляд, была бы разработка комплекса мер по систематизации данных о ранее учтённых объектах недвижимости и привлечение к этому процессу в том числе самих собственников.

Ярким примером стимулирования граждан самостоятельно производить регистрацию прав является достаточно нашумевшая в последнее время «дачная амнистия», действующая с 2006 года. Она предусматривает возможность для граждан оформить собственность на дом или участок в упрощённом порядке. В рамках «дачной амнистии» собственники земельных участков, у которых не зарегистрировано право на построенный садовый дом могут его зарегистрировать до 2021 года по более простой схеме, предъявив в Росреестр только технический паспорт дома и документы, подтверждающие право собственности на участок, позже надо будет соблюдать уведомительный порядок, несоблюдение которого может повлечь за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.

Похожий порядок упрощённой госрегистрации можно было бы ввести и для других видов недвижимости, например, обязать регистрирующий орган осуществлять госрегистрацию прав на ранее учтённую недвижимость в том числе на основании свидетельств о праве собственности, выданных до 1997 года.

 

Подкаст подготовлен Ариной Шумиловой 

Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас

Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в июне 1998 года. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2020 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет через риелторов, после чего появилась запись в ЕГРП.

Теперь мне говорят, что раз квартиру поставили на учет как мою собственность в 2020 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи.

Но ведь я владею квартирой уже 22 года. Разве это не право собственности? Что делать?

Б.

В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда. Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.

Дмитрий Корнев

юрист

Профиль автора

Объясню подробнее, как во всем разобраться и какие проблемы могут встретиться, если вы подписывали договор в переходный период.

Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года

Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.

Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.

После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРП и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.

Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.

Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.

Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433

Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРП, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо.

Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Договор купли-продажи заключен между 31 января 1998 года и 1 января 2000 года

Это так называемый переходный период: закон об обязательной государственной регистрации уже действовал, а вот учреждения Росреестра были открыты еще не везде. На сайте Росреестра есть список всех региональных учреждений с датами их открытия. Если вы купили квартиру до того, как открылось отделение Росреестра в вашем регионе, но после 31 января 1998 года, то все работает так же, как при покупке до этой даты. Росреестр подтверждает ранее возникшие права, если вы регистрировали договор.

А вот если вы купили квартиру и не зарегистрировали договор в БТИ или купили ее после открытия отделения Росреестра и не зарегистрировали договор там, ситуация иная. В обоих случаях ваше право собственности будет признано возникшим не с даты подписания договора, а с даты регистрации в ЕГРП в 2020 году. Тогда налоги с вас возьмут.

Все дело в том, что у Росреестра есть два вида полномочий в отношении ранее возникших прав:

1. Признание ранее возникшего права. Права возникли ранее, и Росреестр просто признал, что они у вас есть.
2. Регистрация права собственности. Если вы нарушили процедуру закона, которая действовала, когда вы покупали квартиру, то Росреестр не признает ранее возникшие права, потому что их нет. И зарегистрирует новые.

Более того, во втором случае вам придется обращаться в Росреестр вместе с продавцом, потому что для регистрации права собственности нужны обе стороны договора. А если продавца не найти или его уже нет в живых, то поможет лишь суд. Кроме Росреестра только суд наделен полномочиями признавать или не признавать право собственности за кем-либо.

Формально, конечно, в этом случае вы были собственником и ранее, платили налоги, квартплату. Но государство признает право собственности за вами только со дня его регистрации, а не со дня фактической покупки, подписания договора и расчетов.

Договор купли-продажи заключен после 1 января 2000 года

Тут все однозначно. Если нет государственной регистрации, то и права собственности тоже нет. Оно возникнет только с момента регистрации, то есть в 2020 году, а значит, и в целях налогообложения продажа квартиры учитываться будет. И действительно придется или ждать пять лет, а в некоторых случаях снова три года, или платить налог.

Что делать? 22.01.19

Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?

О том, в каких случаях срок владения сокращается до трех лет, мы уже писали в статье «Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года».

Если у вас есть сложные вопросы о законах, личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Где получить свидетельство о праве собственности на квартиру?

Полученное свидетельство на право собственности является основным документом, подтверждающим основания конкретного лица распоряжаться указанным имуществом. Без свидетельства невозможно осуществление сделок с квартирой, поэтому каждый человек, получивший в собственность недвижимость тем или иным способом, должен обратиться в государственный орган для оформления всех бумаг. В противном случае, при затягивании сроков, грозит даже административная ответственность.

Содержание:

Зачем может потребоваться свидетельство на квартиру?

Свидетельство на право собственности представляет собой бланк, содержащий печать уполномоченного регистратора и защитные знаки, которые призваны уберечь документ от подделывания. Свидетельство является бланком строгой отчетности и выдается исключительно тем лицам, которые имеют право на его получения. Кто же может обратиться за этим документом?

• Лица, которые имеют право выкупить жилье в новостройке;
• Участники жилищных кооперативов, выплатившие взносы в полном объеме;
• Люди, купившие квартиру у другого лица – физического, либо юридического;
• Граждане, получившие квартиру в наследство, в результате судебного решения или по дарственной.

Также получить документ может доверенное лицо при наличии соответствующего разрешения, заверенного нотариусом.

Понадобиться свидетельство на квартиру может в самых разных ситуациях, поэтому каждый собственник должен иметь его на руках, чтобы не тратить время на сбор документов и получение дубликата при необходимости. Наиболее часто свидетельство требуется:

• Для сдачи квартиры в аренду и заключения договора – наниматель имеет право посмотреть документ;
• При перепродаже – оформить ДКП без свидетельства не получится;
• Во время осуществления процедуры дарения – при этом не важно, проводится сделка между родственниками или чужими людьми;
• Для перепланировки – бумага входит в перечень документов, которые обязательно нужно предъявить в государственный орган.

Кроме того, свидетельство потребуется при смене владельца, отчуждении имущества другими способами, в ситуации, когда вы хотите оставить квартиру в качестве залога.

Какие документы требуются для оформления?

Сбор документов – самый ответственный шаг, так как при отсутствии той или иной нужной бумаги, весь комплект не будет принят, а новое свидетельство – выдано. В зависимости от ситуации требуются следующие справки:

• Договор купли-продажи в 3 экземплярах при покупке, либо свидетельство от нотариуса о реализации прав наследования;
• Технический паспорт квартиры и кадастровый план – эти документы должны быть актуальными, то есть, вам придется получать их перед оформлением свидетельства;
• Копии кредитного договора, если квартира покупается в ипотеку;
• Квитанция об оплате пошлины;
• Заявление о регистрации сделки (при первичном получении документов), либо о выдаче дубликата свидетельства.

Список бумаг и необходимых справок может дополняться в зависимости от ситуации, соответственно, в каждом конкретном случае он индивидуален.

Куда обратиться за выдачей документа на квартиру?

Процедура действий при регистрации прав собственности на жилье и получении свидетельства на квартиру, обусловлена некоторыми особенностями сделки и будет отличаться в ситуации, когда вы покупаете недвижимость в новостройке или на вторичном рынке. Действовать нужно по следующей схеме:

1. Убедитесь, что квартира состоит на учете в Кадастровой палате, ей присвоен соответствующий номер. Проверить это можно через сайт Росреестра, обычно проблем при покупке жилплощади «с рук» не возникает, а вот при въезде в новостройку, забывчивый застройщик может упустить этот момент. Тогда обращаться в Кадастровую палату придется вам самостоятельно;
2. Соберите все необходимые документы – если сомневаетесь, какой пакет нужен, посетите Росреестр или МФЦ, где вам выдадут полный список;
3. Оплатите госпошлину;
4. Подайте документы для проведения процедуры регистрации – сделать это удастся непосредственно…

   
   

Установление права собственности — PRAVO.UA

Одним из интереснейших вопросов учения о собственности является соотношение права собственности и правоустанавливающих документов. То есть обязательно ли право должно подтверждаться документами? Рассмотрим этот вопрос исходя из первоначальных или производных оснований возникновения права собственности.

При первоначальных основаниях возникновения права собственности, к которым относятся завладение вещью (присвоение общедоступных даров природы: сбор плодов, ягод, улов рыбы и пр., на находку, клад, безнадзорный домашний скот), право собственности возникает без какого-либо его оформления. То есть достаточно факта завладения вещью и в определенных случаях — выполнения установленных законом условий (например, при находке — заявление о находке, добросовестное открытое владение найденной вещью, истечение установленного срока).

При изготовлении новой вещи наличие или отсутствие правоустанавливающих документов, с которыми связано возникновение права собственности на нее, зависит от того, о какой вещи идет речь. Оформление права требуется только на недвижимые вещи, если договором или законом требуется принятие их в эксплуатацию, а также если право на них подлежит государственной регистрации (часть 2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины (ГК)). В остальных случаях, например, при изготовлении вещи для себя или по договору подряда, правоустанавливающих документов может и не быть, а может, в подтверждение права собственности, будет составляться акт о принятии изготовленной вещи.

Отдельно следует указать на нашу цивилистическую новеллу, заключающуюся в том, что право на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, для чего необходимы правоустанавливающие документы на иной объект — земельный участок (часть 3 статьи 331 ГК).

В случае приобретения права собственности по приобретательской давности правоустанавливающим документом будет решение суда (статья 344 ГК). Также решение суда необходимо для возникновения права коммунальной собственности на бесхозную вещь (статья 335 ГК).

При выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью также в случае спора требуется правоустанавливающий документ — решение суда, а при отсутствии спора — соглашение между ее собственником и, соответственно, органом государственной власти, органом власти АРК или органом местного самоуправления (статья 350 ГК). Таким же образом регулируется этот вопрос с правом собственности на недвижимое имущество в связи с выкупом земельного участка (статья 351 ГК).

Требуется решение суда и в случае выкупа памятников истории и культуры, ненадлежащим образом содержащихся собственником (статья 352 ГК), конфискации (статья 354 ГК), вследствие чего возникает право государственной собственности на это имущество. Подобных требований статья 353 ГК не содержит, иначе говоря, при реквизиции ГК не выдвигает условия оформления правоустанавливающих документов на имущество, изымаемое у собственника.

В случае продажи имущества с публичных торгов (конфискованного или отчуждаемого в процессе банкротства) договор не заключается, а составляется акт, который и является правоустанавливающим документом.

При приватизации квартиры правоустанавливающий документ на квартиру оформляется, а на вспомогательные помещения (коридоры, колясочные, чердаки, мансарды и пр.) — нет.

При полной оплате стоимости квартиры в доме жилищно-строительного кооператива право собственности возникает с момента внесения последнего взноса (статья 15 Закона Украины «О собственности»), а оформление этого права может состояться гораздо позже — когда это понадобится собственнику или при иных обстоятельствах, например, при наследовании этой квартиры.

При производных основаниях возникновения права собственности, которыми в подавляющем большинстве являются договора, именно они и выступают правоустанавливающими документами. При этом следует учитывать требования к действительности сделки (договора как сделки) — статья 203 ГК, требования к государственной регистрации сделки (статья 210 ГК) и требования к достижению соглашения по всем существенным условиям договора (статья 638 ГК). При несоблюдении указаний закона в первом случае — сделка считается ничтожной либо может быть признана судом недействительной (статья 215 ГК), а в последних двух — сделка будет считаться несовершенной либо договор — незаключенным (статьи 210, 638 ГК).

В случае возникновения права собственности на имущество при наследовании, правоустанавливающий документ может как иметь место, так и отсутствовать (статья 1296 ГК). В определенных случаях закон обязывает наследника обратиться за свидетельством о праве на наследство на недвижимое имущество (статья 1297 ГК).

Если юридическое лицо преобразовывается, либо сливается с другим юридическим лицом, либо присоединяется к нему, либо, наоборот, образуется путем выделения или разделения (статьи 107—109 ГК), функции правоустанавливающих документов выполняют соответственно акт передачи или разделительный баланс. Однако в определенных случаях это сделать невозможно. Например, при преобразовании кооператива в общество с ограниченной ответственностью, ибо кто же будет сторонами, оформляющими этот акт, если это одно и то же лицо? В подобных случаях правоустанавливающие документы отсутствуют, хотя вопреки здравому смыслу такие акты все же часто составляются, особенно в процессе приватизации государственного имущества.

Важно различать установление права и регистрацию права:

1) право устанавливается по воле лица (лиц), однако в установленных законом случаях эта воля должна быть облечена в определенную форму (письменную, нотариальное удостоверение сделки) и подлежать государственной регистрации. Без соблюдения этих требований право не возникает;

2) возникшее право подлежит государственной регистрации, что имеет важное значение для общества в целом и связанных с этим правом прав других лиц, в том числе для гражданского оборота.

Безусловно, по каждому из этих вопросов можно затрагивать многочисленные аспекты и приводить интересные и назидательные примеры из практики, иллюстрирующие ту или иную проблему и позволяющие сделать соответствующие выводы. Остановлюсь на одном из них, который ярко запечатлел подмену понятия правоустанавливающих документов и в целом демонстрирует понимание самого права собственности и порядок его возникновения по договору.

Итак, фабула дела такова. В 1996 году квартира в Киеве была куплена гр-ном Р. В 2000 году она была им продана гр-ну М., а в 2005 году гр-н М. ее продал гр-ну Т. При этом все правоустанавливающие документы были оформлены надлежащим образом и к ним претензий нет. Из чего следует, что право собственности на квартиру перешло к гр-ну Т.

Однако это только на первый «юридический» взгляд так кажется, но есть еще и лукавый взгляд, который переиначивает все правовые подходы для достижения искомого результата. Иными словами, если хочется иначе, то это возможно, но тогда следует привлечь суд, который что-то придумает. Знакомясь с материалами дела, я не то чтобы была поражена доводами, аргументами и выводами, сделанными Дарницким районным судом г. Киева (в последнее время уже все мы перестали удивляться профессиональному и личностному уровню судей), я была поражена теми адвокатами, которые «построили» такое судебное рассмотрение (чтобы не сказать решение).

Так вот, оказывается, что если истец, которым является отец гр-на М., дал деньги на приобретение квартиры своему куму гр-ну Р., чтобы тот приобрел квартиру для него, то есть для М.-старшего в связи с его занятостью, то это означает, что собственником квартиры стал М.-старший, а не гр-н Р. При этом суд манипулирует такими неизвестными ГК терминами, как «действительный», «реальный», «единственный» собственник. Стало быть, гр-н Р. как покупатель по договору купли-продажи является нереальным, т.е. мифическим собственником, а М.-старший, наоборот, реальным.

Его контуры как реального собственника, воплотившегося в такового почти через 10 лет после заключения договора купли-продажи (вот это занятость!), обрисовались в решении суда, которое и призвано выполнить роль правоустанавливающего документа на спорную квартиру. Наверное, так и мыслили себе хронически занятый М.-старший и хронически не знающий гражданского права судья.

Может быть, я употребила достаточно резкое выражение, но это мое оценочное понятие, которое я вправе высказывать, будучи знакома с материалами дела. Как преподаватель я, конечно, положительной оценки на экзамене по гражданскому праву такому студенту не поставила бы и диплома о высшем юридическом образовании ему не выдала. Более того, это дело было предметом деловой игры, в которую играли студенты-юристы. Послушал бы судья их мнение…

Однако поясню свое мнение. М.-старший признается судом собственником потому, что, во-первых, дал деньги гр-н Р. на покупку квартиры; во-вторых, сделал в ней ремонт; в-третьих, в ней находились его вещи; в-четвертых, подтвердили его проживание в квартире свидетели; в-пятых, М.-младший стал не собственником квартиры, а на него она была переоформлена и то потому, что это было желанием его отца — М.-старшего. И наконец, в-шестых, договор первой купли-продажи квартиры (1996 года) недействителен, т.к. является притворной сделкой. В чем же притворность, спросите вы? Да что тут непонятного — в том, что этот договор прикрывал другой договор, а именно купли-продажи между М.-старшим и первоначальным продавцом.

«Смешно, не правда ли, смешно?» — пел В.Высоцкий. Думаю, что г-ну Т. не до смеха. Его понять можно, но давайте и мы потешимся, ничего, что первое апреля уже прошло.

Неужели ни адвокатам М.-старшего, ни судье не известно, что источник происхождения средств, которыми заплачено по договору купли-продажи, не имеет значения для возникновения права собственности? Можно лишь ставить вопрос о возврате этих средств, но не признавать право собственности на имущество.

Неужели не ясно, что ремонтные работы и использование квартиры не являются фактами, имеющими правоустанавливающее значение? Для возникновения права собственности имеет значение лишь правоустанавливающий документ — договор купли-продажи.

Неужели непонятно, что свидетельскими показаниями аннулировать этот правоустанавливающий документ невозможно и доказательства, приводимые свидетелями в подтверждение проживания в спорной квартире, не имеют значения для права собственности на нее?

В конце концов неужели лицу с высшим юридическим образованием надо пояснять, что притворная — это сделка, прикрывающая другую сделку? То есть должны иметь место две сделки. В данном случае имеет место одна сделка — купли-продажи. За какие уши суд притянул сюда статью 58 ГК УССР 1963 года, неизвестно.

Особенно умиляют фразы, имеющие место в судебном решении: «В судебном заседании достоверно установлено, что покупателем квартиры… является» не гр-н Р., а М.-старший.

Достоверно судом установлено! Не беда, что все это страшная галиматья, противоречащая и здравому смыслу, и ГК. Вот и ратуй после этого за введение у нас в стране прецедентного права! В качестве прецедента запустить такое решение — значит окончательно разрушить отношения собственности. Они и так у нас на ладан дышат.

Напоследок хочу заметить, что дело это ко мне попало чисто случайно и преследую я исключительно профессиональный интерес, анализируя все эти наивные каверзы. Хорошо еще, что в нашей стране публичности никто не отменял и можно продемонстрировать уровень профессиональной подготовки наших коллег. Благо для этого у меня есть студенты, аспиранты, читатели, которые многое почерпнут для себя из этого негативного опыта. А то все про «Криворожсталь» да про Никопольский завод! А у нас, где ни копни — всюду перлы разбросаны.

СПАСИБО-ФАТЕЕВА Инна — доктор юридических наук, профессор, член-корреспондент АПрНУ, г. Киев

Мошенничество при покупке квартиры

---

Дата: 20.03.2018 16:23

Прокуратура Самарского района г. Самары разъясняет:

«Мошенничество при покупке квартиры»

 

Ваш вопрос разъясняет старший помощник прокурора Самарского района г. Самары Елена Мирошниченко.

 

«Самыми распространенными способами обмана при покупке квартиры являются:

1. Приобретение квартиры не принадлежащей мошеннику.

В данном случае мошенники чаще всего используют нотариальные доверенности, которые чаще всего недействительны, подделаны либо отозваны.

Важно! Прежде чем покупать имущество по такой доверенности, стоит обратиться к нотариусу с просьбой предоставить информацию относительно того выдавалась ли такая доверенность и не отозвана ли она.

2. Повторные продажи квартиры нескольким лицам, либо получение аванса от нескольких лиц.

При продаже квартиры повторно чаще всего мошенники используют дубликат свидетельства о праве собственности, поскольку при подаче документов на регистрацию свидетельство о праве собственности передается регистратору в Росреестре.

Если продавец представляет дубликат свидетельства, Вам стоит насторожиться и получить выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке будет отражен фактический собственник имущества, на основании какого документа возникло право собственности и имеющиеся обременения. Обычно такая выписка готовится в течение 5 рабочих дней.

Также стоит насторожиться, если продавец торопится продать квартиру по тем или иным обстоятельствам. Вероятнее всего документы на нового собственника уже имеются в Росреестре и подходит срок получения документов о переходе права собственности на новое лицо. В таком случае в выписке уже будет указано иное лицо.

3. Продажа квартиры от имени собственника — недееспособного лица.

В большинстве случаев, когда квартира продается по доверенности, имеется риск признания сделки впоследствии недействительной.

Причем оспорить возможно по многим основаниям, в том числе, признание продавца впоследствии недееспособным. Также возможно признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец докажет, что в момент совершения сделки он находился в состоянии не способным понимать значение своих действий.

Поэтому стоит предварительно запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. При получении такой справки, стоит позвонить в приемную главного врача и узнать выдавалась такая справка или нет. Либо лично посетить диспансер.

Конечно возможно данное лицо никогда не состояло на учете и справка ничего не покажет, однако, это убережет от определенного количества проблем.

4. Продажа квартиры с наличием жильцов, имеющих пожизненное право на проживание в квартире.

С 90-ых годов прошлого века по настоящее время происходит бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Отказ от приватизации дает право отказавшемуся в пожизненном проживании в приватизированном имуществе. Часто мошенники пользуются незнанием данного факта. После продажи недвижимости появляются лица, имеющие данное право и принудительно через суд вселяются в данное помещение. Естественно с чужим человеком никто жить не хочет.

Покупатель старается признать договор купли-продажи недействительным и получить денежные средства обратно. Однако, не во всех случаях это возможно, поскольку в большинстве случаев имущества у мошенников никакого нет, заработка тоже.

Важно! Чтобы не «попасться на удочку мошенников», перед продажей обязательно запросите у продавцов выписку из домовой книги. Посмотрите на основании чего приобреталась квартира. Если по договору приватизации, то нужно запрашивать в администрации сведения об отказавшихся от приватизации лицах.

Если вы стали жертвой мошенников, то единственный вариант — признавать договор купли-продажи недействительным и обращаться в полицию по факту мошенничества.

5. Занижение цены недвижимости в договоре купли-продажи.

На первый взгляд, казалось бы, как это связано с мошенничеством?! Однако, тут достаточно все просто. Мошенники просят покупателей указать в договоре цену значительно ниже рыночной, чтобы не уплачивать налог.

Однако, фактически денежные средства передаются в большем размере, о чем составляется расписка или вообще не составляется какой-либо документ. Затем договор купли-продажи по различного рода основаниям признается недействительным и взысканию подлежит только сумма, указанная в договоре. Имущество у должников отсутствует, взыскание невозможно. Покупатели остаются без денег и квартиры.

6. Продажа без согласия супруга (иных лиц).

Данная схема тоже предельно проста. Продавец осуществляет продажу недвижимости, приобретенной в период брака, без согласия супруга. Затем появляется супруг, несогласный с продажей, договор в судебном порядке признается недействительным, денежные средства подлежат возврату, однако, последние, опять же, у должника отсутствуют.

Это самые распространенные схемы мошенничества. Однако, с развитием осведомленности населения, они модифицируются, преобразовываются, появляются новые формы. Поэтому будьте бдительны при покупке недвижимости. Доверьте проверку документов юристу или проверенному риелтору.

Обязательно проверьте подлинность и отсутствие отзыва доверенности, запросите справку о зарегистрированных лицах, справку из психоневрологического диспансера, выписку из единого реестра прав на недвижимость и сделок с ним».

Что мне делать, если в моем доме в Нью-Йорке нет свидетельства о проживании?

Ответ:

Для жилой недвижимости в Нью-Йорке требуется свидетельство о проживании. Буква C из O описывает законное использование данного здания и тип проживания, а здания не могут быть законно заселены без него. Домовладельцы редко сталкиваются с описанной вами проблемой, потому что, по мнению наших экспертов, обычно покупатель узнает о С или О доме еще до его закрытия.

«Это был бы крайне маловероятный сценарий, поскольку отчет о праве собственности обычно включает копию свидетельства о занятости или какое-либо указание на то, что его не существует, и если да, то почему», — говорит Аарон Шмулевиц. поверенный в Belkin Burden Wenig & Goldman.«Кроме того, если нет свидетельства о заселении, банк покупателя также отметит это перед закрытием и может отказаться закрыться».

Однако есть определенные обстоятельства, при которых C из O может быть устаревшим или отсутствовать. Здания в Нью-Йорке, которые были построены до 1938 года, когда было введено в действие требование C of O, могут быть освобождены от такового, если последующие изменения не изменили их использование.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат 4 или более ванных комнат

Представлено

«Чтобы определить, требуется ли наличие у дома свидетельства о заселении, домовладелец может связаться с DOB для район, в котором расположен дом », — говорит Джеффри Райх, партнер Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas. «Если есть требование о выдаче свидетельства о заселении, домовладелец может проконсультироваться с местным архитектором или консультантом по строительным нормам, чтобы определить шаги, необходимые для его получения.»

Вы можете самостоятельно найти C или O любой собственности через Городскую информационную систему о зданиях. Юрист, который курировал закрытие сделки, также должен иметь возможность предоставить информацию.

» Проконсультируйтесь с юристом, который проводил сделку для покупателя, который, в свою очередь, должен поговорить с юридическим лицом компании и консультантом продавцов », — советует Дин Робертс, адвокат Norris McLaughlin & Marcus.

Еще одна потенциальная загвоздка C of O связана с прошлым ремонтом дома.Если предыдущий владелец изменил здание таким образом, что изменил его заполняемость (например, преобразовал одну семью в двухсемейную), не обновляя C или O, вам нужно решить это самостоятельно:

«Обычно, когда Дом закрывается, и ответственность за это ложится на новых владельцев », — говорит Дина Кори, брокер Corcoran.

Вам нужно будет подать заявление на получение нового сертификата C of O в офис DOB вашего района, который затем проверит ваш дом, прежде чем выдать его. Возможно, вам лучше всего будет нанять экспедитора, который поможет вам сориентироваться в процессе оформления правильных документов.

«Степень проблемы напрямую зависит от объема работы и усилий, необходимых для получения сертификата занятости», — говорит Робертс. «Хотя может быть трудно и долго [привести ваш дом в форму, чтобы претендовать на новый C of O], сам по себе процесс не является сложным».

---

Проблемы дома? Получите ответы на свои вопросы о квартиросъемщиках в Нью-Йорке от эксперта! Присылайте нам свои вопросы по адресу [электронная почта защищена].

Чтобы получить дополнительные вопросы и ответы «Задайте эксперту», ​​нажмите здесь.

Если вы потеряли документы кооператива

ДЛЯ владельцев домов и кондоминиумов потеря документа обычно не представляет большого труда. Но для владельцев кооперативов потеря сертификата на акции — и связанная с этим аренда собственности — почти всегда вызывает проблемы, а в некоторых случаях может обойтись довольно дорого, когда придет время продать или рефинансировать квартиру.

Итак, что происходит, если сертификат акций и договор аренды не найдены?

«Во-первых, не паникуйте, — сказал Стэнли Саймон, юрист по недвижимости из Манхэттена.«Сертификат на акции и договор аренды — это всего лишь клочки бумаги, и если они утеряны, существуют соответствующие процедуры».

Стюарт М. Сафт, юрист по недвижимости из Манхэттена и председатель Совета кооперативов и кондоминиумов Нью-Йорка, сказал, что оригинал сертификата кооператива и договор аренды важны, потому что они являются признанием того, кто владеет квартирой — или технически, кому принадлежит X акций в кооперативной корпорации, дающей право акционеру занимать определенное пространство, как указано в договоре частной аренды.

Когда человек покупает дом или кондоминиум, сказал г-н Сафт, это признание подтверждается актом, зарегистрированным клерком или регистратором муниципалитета. Когда приходит время продавать, все, что имеет значение, — это тот факт, что дело было зарегистрировано клерком. «Если вы потеряете документ после того, как он был записан, это не имеет значения», — сказал он.

В случае кооператива, однако, нет процедуры публичной регистрации сертификата акций и права собственности на аренду. В результате эти оригиналы документов должны быть переданы кооперативу при продаже квартиры, чтобы кооператив мог выдать покупателю новые документы.

Когда владелец кооператива финансирует квартиру, кредитор физически вступает во владение оригинальным сертификатом акций и договором аренды. «И это может создать проблему, — сказал г-н Сафт, — потому что кредиторы часто теряют оригиналы документов».

Кредит … Иллюстрация Тома Блума

Реже, но не редкость, когда владельцы теряют документы. Или, когда акционер умирает, лицо, управляющее имуществом, может не найти его.

Что делать?

Артур И.Вайнштейн, юрист из Манхэттена, который является вице-президентом совета кооперативов и кондоминиумов, сказал, что решение может зависеть от того, кто потерял документы.

Когда кредитор потеряет их, сказал он, кооператив потребует от кредитного учреждения предоставить письменные показания, подтверждающие это. Кроме того, он потребует от кредитора возместить кооперативу компенсацию, то есть согласиться покрыть любые убытки, которые понесет кооператив, если кто-то другой в конечном итоге заявит о своей доле в акциях.

Кредитор обычно берет на себя расходы от 500 до 1000 долларов, связанные с подачей аффидевита и возмещения убытков.

Сложнее становится, когда документы теряет собственник.

Хотя большинство кооперативов примет письменные показания и возмещение убытков от акционера, сказал г-н Вайнштейн, это не всегда может быть разумным. Это связано с тем, что у акционера просто может не быть ресурсов для обеспечения компенсации. А если акционер исчезнет, ​​сказал он, «что тогда делает кооператив?»

Эти проблемы становятся еще более серьезными, когда акционер умер, а лицо, управляющее имуществом, не может найти сертификат акций и договор аренды и мало или совсем ничего не знает о финансовых делах умершего.

В любом случае, сказал г-н Вайнштейн, кооператив может настоять на том, чтобы акционер или имущество предоставили либо облигацию, либо страховку от титульной компании, прежде чем она согласится передать право собственности на акции и аренду. По его словам, облигация может стоить от 1 до 3 процентов от продажной цены, в то время как страхование от титульной компании может стоить около 1,25 процента или меньше.

«В любом случае, когда вы продаете квартиру стоимостью несколько миллионов долларов, — сказал он, — это могут быть большие деньги.”

Основы свидетельства о занятости

При покупке недвижимости необходимо соблюдать определенные требования. Одним из таких требований может быть получение свидетельства о занятости (иногда называемого просто «C of O»). Цель этого сертификата — подтвердить, что ваша недвижимость пригодна для проживания людей. Вот шесть основных правил свидетельства о заселении, которые должен понимать каждый инвестор в недвижимость.

6 основных принципов свидетельства о занятости

Чтобы понять, нужно ли вам подавать заявление на получение справки о занятости, есть шесть основных вопросов, на которые можно ответить.

1. Что такое справка о занятости?

2. Кому нужна справка о занятости?

3. Где получить справку о занятости?

4. Как получить сертификат?

5. Что делать, если вы не прошли осмотр?

6. Что произойдет, если вы его не получите?

1. Что такое справка о занятости?

Справка о заселении — важный документ для каждого владельца арендуемой или инвестиционной недвижимости.Этот документ обычно служит трем целям. Он говорит вам:

A. Для чего используется конструкция:

Свидетельство о заселении описывает, к какому классу относится недвижимость. Ее можно классифицировать как жилое здание, которое включает в себя односемейные и многоквартирные дома, торговую недвижимость, коммерческое здание, промышленное здание или недвижимость смешанного использования. Эта классификация предназначена для предотвращения использования объекта не по назначению, например, использования жилого помещения в качестве парикмахерской.

B. Что строение подходит для проживания:

Свидетельство о заселении служит доказательством того, что объект соответствует всем стандартам и кодам и теперь пригоден для проживания. В зависимости от того, для чего используется конструкция, это может быть жилой арендатор, коммерческий арендатор или розничный магазин и его покупатели.

C. Структура соответствует всем строительным нормам:

Получение справки о заселении послужит доказательством того, что здание соответствует всем жилищным и строительным нормам.Это полезно, если арендатор пытается пожаловаться на нарушения в собственности.

2. Кому нужна справка о занятости?

Важно проконсультироваться с местным городом, потому что в каждом городе свои требования. Вот некоторые распространенные причины, по которым требуется справка о заселении:

• Новое строительство — Для новостроек обычно необходимо подавать заявление на получение свидетельства о заселении.
• Преобразование собственности — Когда собственность переходит от одного использования к другому, обычно требуется сертификат занятости.Например, склад, который переоборудуют в жилые лофты.
• Смена владельца — Когда многоквартирная недвижимость, промышленная собственность или другое коммерческое помещение меняют собственника, обычно требуется новое свидетельство о проживании.
• Major Construction — В некоторых городах вам потребуется получить свидетельство о заселении для строительства, которое может изменить заполняемость собственности или способ выхода из нее.

3.Где получить справку о занятии?

Свидетельство о проживании можно получить через местное правительство, обычно в строительном управлении города или округа или в жилищном управлении. Запрос должен быть сделан до того, как какая-либо работа будет фактически выполнена. Однако свидетельство о заселении не будет выдано до тех пор, пока недвижимость не пройдет все требования проверки и не будут оплачены любые штрафы.

4. Как получить сертификат?

Чтобы получить свидетельство о заселении, ваша недвижимость должна пройти ряд проверок.Эти проверки могут включать в себя проверку сантехники, электрическую проверку, проверку пожарной безопасности и общую проверку здания. Профессиональные инспекторы нанимаются местными органами власти или агентствами, уполномоченными выдавать сертификат C of O.

5. Что делать, если вы не прошли техосмотр

Если ваша собственность не прошла проверку, вам будет предоставлен список элементов, которые необходимо исправить, чтобы ваша собственность соответствовала всем строительным нормам и правилам безопасности. Вам будет предоставлено определенное время для исправления этих проблем, например, в течение 60 дней.

После того, как вы завершите весь ремонт, вы можете позвонить, чтобы провести повторный осмотр вашего имущества. Возможно, вам придется заплатить дополнительную плату. Если вы сдадите экзамен, вам выдадут свидетельство о занятии.

6. Что произойдет, если вы его не получите?

Если окажется, что ваши местные законы требуют, чтобы вы получили справку о заселении для того типа собственности, которую вы имеете, или для работы, которую вы выполняете, а вы этого не делали, город может оштрафовать вас или даже подать в суд. Этот штраф может начисляться за каждый день, когда вы владели недвижимостью, но не имели справки о заселении.

Почему сертификаты занятости важны

Справка о заселении выдается государственным учреждением или строительным департаментом. Цель состоит в том, чтобы подтвердить, что здание соответствует строительным нормам и правилам и подходит для проживания. Он выдается органами местного самоуправления, и процесс сертификации зависит от правил агентства, выдавшего сертификат. Свидетельство о заселении необходимо для ввода здания в эксплуатацию — без действующего сертификата здание не может быть заселено.

Когда требуется справка о заселении?

Свидетельство о занятости обычно требуется, когда происходит одно из трех:

1. Построено новое здание.
2. Недвижимость переоборудована для нового использования, например, из жилой в коммерческую.
3. Право собственности на многоквартирную, коммерческую или промышленную собственность меняется.

В некоторых городах и районах могут потребоваться свидетельства о проживании в других случаях. Например, в некоторых городах это требуется в случае крупного строительства, которое может изменить заполняемость собственности или схему выхода из здания.

Что означает справка о заселении?

Как минимум, в справке о заселении обычно указывается:

• Использование конструкции. В нем будет описан, к какому классу это относится недвижимость, например, жилая, коммерческая, промышленная и смешанная.
• Пригодность конструкции. Это будет доказательством того, что объект соответствует стандартам и нормам проживания.
• Соответствие строительным нормам. Здание также должно соответствовать различным жилищным и строительным нормам.

Справка о заселении г. Нью-Йорка

Нью-Йорк уникален тем, что использует свидетельства о проживании. Для того, чтобы владелец недвижимости мог его получить, конструкция должна пройти ряд проверок, которые могут включать:

• Инспекция сантехники
• Испытания пожарного насоса под давлением
• Осмотр лифтов
• Инспекция пожарных спринклерных систем
• Электротехнические обследования
• Архитектурное обследование
• И другие

Последним шагом в этом процессе является осмотр здания сотрудником Департамента строительства.Они проверят, не осталось ли никаких крупных строительных работ, что входы свободны и свободны, и что нет видимых угроз безопасности.

Почему справка о заселении так важна?

Проще говоря, если у здания нет действующего свидетельства о заселении, оно не может быть занято на законных основаниях. Если владелец здания арендует или сдает здание в аренду, у него не будет законной возможности взимать арендную плату без действующего свидетельства о заселении. Если здание занято владельцем, то им может быть выдан приказ о выселении в любое время, если у них нет действующего свидетельства о заселении.

PropertyShark позволяет вам легко исследовать свидетельства о проживании для всех объектов недвижимости в Нью-Йорке. Просто найдите свой целевой адрес, щелкните вкладку «Общие» и прокрутите вниз до раздела «Обзор». Оказавшись там, щелкните запрос «Сертификат занятости» в категории «Использование».

Следующая статья

Плюсы и минусы таймшера

СВИДЕТЕЛЬСТВО О ЗАНЯТИИ | Gonchar Real Estate

Мы все слышали термин «Свидетельство о занятии», когда участвуем в сделке с недвижимостью, но многие из нас не в полной мере понимают, что это такое и что требует Департамент строительства города Нью-Йорка (DOB).Не стоит недооценивать важность свидетельства о занятости. Независимо от того, покупаете ли вы, ремонтируете ли вы или ведете судебную тяжбу с домовладельцем, вы иногда будете слышать разговоры о «CO», «C of O» или справке о заселении. И хотя этот юридический документ — не самая привлекательная часть любой сделки с недвижимостью, в этом маленьком листе бумаги заложена огромная сила, настолько, что у него есть влияние, чтобы выиграть судебные дела, прекратить переговоры, положить конец неудачам. на вашу ипотеку и многое другое.

Свидетельство о заселении (CO) — это документ, выданный DOB, в котором указываются допустимые пределы занятости здания, тип разрешенного размещения и допустимое использование здания (напр.Торгово-розничный магазин, производственный склад, жилые дома от 1 до 4, кондоминиум 50 квартир). Новые здания должны иметь СО, а существующие здания должны иметь текущий или измененный СО, когда строительство изменит их использование, выход или тип размещения. Если у здания нет надлежащего Свидетельства о заселении, город теоретически может издать приказ о выселении в любое время.

Никто не может занимать здание на законных основаниях до тех пор, пока DOB не выдаст CO или временное свидетельство о занятии. DOB выдает окончательный сертификат занятости, когда выполненные работы соответствуют представленным планам новых зданий или крупных изменений.DOB выдаст документ под названием «Письмо о завершении», когда в собственности будут внесены незначительные изменения (см. Ниже о типах разрешений). Эти документы подтверждают, что работа соответствует всем применимым законам, все документы заполнены, все сборы, причитающиеся DOB, уплачены, все соответствующие нарушения устранены и все необходимые разрешения получены от других городских агентств.

Свидетельство о заселении

СО можно просмотреть на общедоступном веб-сайте по адресу http: // www1.nyc.gov/site/buildings/index.page

Используя адрес собственности:

1. Введите адрес и р-н.
2. Щелкните «Просмотр сертификатов занятости», чтобы просмотреть существующую CO. Для ожидающих CO щелкните «Jobs / Filings» в нижней части страницы.
3. Найдя интересующую вас незавершенную вакансию, нажмите на ссылку. Откроется страница «Сведения о приложении». Для получения информации используйте ссылки «C / O Summary» и «C / O Preview».

Вы можете распечатать копию CO здания с любого компьютера.Вы также можете получить копию Свидетельства о занятости на стойке обслуживания клиентов DOB в офисе вашего района.

Если нет СО и вы являетесь арендатором, ваш домовладелец не имеет законного права взимать с вас арендную плату. Если вы находитесь в процессе покупки квартиры, в сделку просто добавили серьезного рывка. Во-первых, проблемы или задержки с CO могут отбросить вашу ипотеку.

Существует несколько распространенных сценариев, в которых покупатели могут столкнуться с проблемами CO. Первый касается домов, которые, возможно, были отремонтированы и включают больше жилых помещений (например, одна семья превратилась в двухсемейную), но не получили соответствующих обновлений документов.Или дом на две семьи превращается в дом на одну семью, или наоборот. Поверенный покупателя должен быть очень внимателен, рассматривая СО и обсуждая его или ее со своим клиентом. Также часто можно увидеть тех, кто добавил террасу к задней части дома или преобразовал подвал в жилую зону и никогда не получал одобрения DOB или CO.

В более серьезных случаях владельцу потребуется нанять архитектора, чтобы он нарисовал планы, отражающие текущую планировку собственности, и подал бы на разрешение на строительство, завершил любую работу по кодированию и получил бы подписание и получить CO от DOB.Это может занять много времени и стоить немалых денег. Наем экспедитора, который знает, как «проложить себе путь сквозь бюрократию», может ускорить весь процесс. Эти экспедиторы знакомы с тем, как работает DOB и как выполнять работу. Владелец может захотеть воспользоваться услугами «экспедитора», нелицензированного фасилитатора, который может помочь ускорить процесс оформления документов с DOB. Стоимость таких услуг будет варьироваться в зависимости от серьезности проблемы.

Если вы делаете значительный ремонт или покупаете фиксатор верха с намерением начать обширную работу, вам может потребоваться обновить СО в дополнение к получению всех необходимых разрешений.Любой ремонт, который приводит к изменению количества комнат или изменению использования пространств, потребует разрешения и, таким образом, проверки того, было ли инициировано изменение занятости. Вы должны попросить квалифицированного архитектора рассмотреть ваши планы, чтобы отметить любые потенциальные проблемы. Это, безусловно, стоит затрат на исследование до покупки недвижимости или в начале планирования и проектирования.

Предварительная CO и письма без возражений

Как доказать законное использование здания без CO?

В зданиях, построенных до 1938 года, не требовалось иметь ЦО, если последующие изменения не изменили его использование, выход, выходы или размещение.Чтобы узнать, в каком году было построено ваше здание, зайдите на сайт DOB и прокрутите вниз до панели «Быстрые ссылки». Если вам требуется доказательство легального использования здания и оно освобождено от требований СО, вам может потребоваться обратиться в районный офис, в котором расположен объект, и запросить Письмо об отсутствии возражений (LNO). LNO может быть выдан, если предполагаемое или фактическое использование здания соответствует Строительным нормам Нью-Йорка и Постановлениям о зонировании, а загруженность здания и выходы из здания не изменились.

CO необходимо обновить, если вы меняете использование здания. Например, если вы владелец ресторана, который хочет использовать задний двор, и ваша CO не указывает, что вы можете использовать задний двор, вам необходимо обновить CO.

DOB выдаст окончательный CO, когда завершенные строительные работы будут соответствовать представленным планам новых зданий или крупных изменений. Отдельно DOB выдаст письмо о завершении незначительных изменений. Наличие одного из этих документов подтверждает, что строительные работы соответствуют всем применимым законам, необходимые документы были заполнены, все сборы, причитающиеся DOB, уплачены, все нарушения устранены, и вы представили все разрешения от других городских агентств.

Временный CO

В некоторых случаях DOB может определить, что недвижимость безопасна для проживания, но есть нерешенные проблемы, которые необходимо решить до того, как DOB сможет выдать окончательный CO. DOB может выдать временный сертификат занятости (TCO) в краткосрочной перспективе. (обычно 90 дней) для здания, в котором еще есть незавершенные работы или разрешения, прежде чем оно получит официальный статус СО, но в котором безопасно жить. TCO означает, что собственность безопасна для проживания, даже если DOB не выдал постоянный CO.Срок действия TCO обычно истекает через 90 дней после того, как DOB выдает их. Если нерешенные вопросы для постоянного CO еще не были полностью решены до истечения срока действия, TCO не может быть продлен. Если у вас есть TCO, проконсультируйтесь с профессиональным инженером (PE) или зарегистрированным архитектором (RA), имеющим лицензию штата Нью-Йорк, чтобы определить, что может потребоваться для получения окончательного CO.

DOB настоятельно рекомендует договариваться о закрытии на основании окончательного свидетельства о занятости, а не временного свидетельства о занятости.

Если вы покупаете кооператив, кондоминиум или дом с TCO, проконсультируйтесь с профессиональным инженером или зарегистрированным архитектором, имеющим лицензию штата Нью-Йорк, чтобы определить, какие работы необходимо выполнить, а также решить любые нерешенные вопросы, чтобы здание получило заключительный CO.

После покупки недвижимости вы, как владелец, имеете юридическое обязательство убедиться, что здание получило окончательный СО, документально подтверждающий его соответствие Строительным нормам и постановлению о зонировании. Поскольку это ваша ответственность, вам следует попросить своего поверенного получить письменное заверение и достаточное условное депонирование от продавца / разработчика, чтобы гарантировать, что разработчик действительно завершит любую незавершенную работу и своевременно получит окончательную СО.

Примечание. Когда TCO истекает и не продлевается, может быть сложно или невозможно купить страховку, продать или рефинансировать недвижимость.

Новое строительство

Проблемы

CO также имеют тенденцию вызывать беспокойство у покупателей в новых строящихся зданиях, которые могут иметь TCO, но не могут получить окончательный сертификат занятости, пока они не будут завершены. CO для нового здания всегда является движущейся целью до момента его прибытия, поэтому разработчик или спонсор делает все возможное, чтобы оценить, стимулировать и удержать людей в сделке.Чтобы избежать хлопот и расходов, связанных с отложенной датой въезда (хранение, перемещение, стоимость временных раскопок и т. Д.), Было бы разумно добавить минимум три дополнительных месяца к любой дате, которую разработчик дает вам для строительства. одобрение.

Другие сценарии, в которых CO здания (в отличие от сертификата отдельного дома или квартиры) может быть проблемой: переоборудование кондоминиумов, которые когда-либо получали только временный CO (или их забыли обновить), или кооперативные здания, которые каким-то образом нарушают условия их.(Примечание: в отличие от кондоминиумов, отдельные квартиры в кооперативных зданиях не имеют свидетельств о проживании; есть просто сертификаты на все здание, что означает, что ваша судьба может быть в руках руководства).

Для покупок, отличных от кооперативов, которые идут с сертификатами акций, а не с документами, любая проблема с CO обычно появляется в отчете о праве собственности. Это одна из тех вещей, которую нужно решить задолго до закрытия. Как покупатель, сначала оцените, насколько серьезна проблема и можно ли ее исправить.Один из вариантов, по его словам, — это попросить продавца отложить деньги на условное депонирование, чтобы вы могли решить проблему.

Ремонт и переоборудование кооперативов и кондоминиумов

Многие владельцы квартир в пяти районах Нью-Йорка не понимают, что для существенных изменений или ремонта квартиры потребуется разрешение DOB. Большинство кооперативов и кондоминиумов изначально требуют письменного согласия совета директоров или совета менеджеров до начала работы. После утверждения работы должны выполняться под наблюдением управляющего агентом здания.Большинство кооперативов или кондоминиумов требуют, чтобы владелец подписал соглашение о внесении изменений до начала работы. Соглашение об изменении обычно требует, чтобы владелец единицы получил подписи DOB, когда работа будет завершена. Если работа будет завершена без получения окончательного подтверждения DOB, это, скорее всего, станет препятствием для продажи квартиры.

Для адвоката, представляющего покупателя квартиры, разумно всегда проверять веб-сайт DOB, чтобы узнать, были ли выданы и закрыты разрешения на работу для конкретной работы в приобретаемой квартире.Для любых основных работ владельцу квартиры необходимо будет получить разрешение на строительство до начала строительства. Некоторые мелкие изменения могут быть выполнены без разрешения на работу. Ниже приведены некоторые примеры работ, для которых не требуется разрешение, например, покраска, штукатурка, установка столярных изделий и установка полов. Строительство без разрешения или разрешения Департамента запрещено. Незаконное строительство небезопасно и может повлечь за собой штраф.

Собственник должен понимать, что CO выдается на все здание, а не на каждую квартиру в доме.Когда покупатель соглашается купить квартиру в кондоминиуме, поверенный покупателя закажет отчет о праве собственности, в котором должны быть указаны все открытые разрешения, которые не были закрыты в рамках изменения продавца. Однако при совместной покупке обычно нет отчета о праве собственности (просто документ, называемый «поиск залогового права»), и трудно определить, есть ли открытое разрешение, если покупатель или его адвокат не проверят напрямую веб-сайт DOB. Поверенный покупателя должен убедиться, что договор купли-продажи предусматривает, что продавец закрывает все открытые разрешения до закрытия, даже если они открыты предшественником в интересах.Если покупатель закрывается в квартире, не проверяя веб-сайт DOB, покупатель принимает на себя обязательства закрыть все открытые разрешения и нести эти расходы, когда придет время продавать квартиру. Невозможность получить постоянный C из O может иметь неприятные последствия. Передача квартиры может стать экспоненциально более сложной.

В качестве другого примера, во время ремонта двухуровневой квартиры в Верхнем Ист-Сайде было обнаружено, что верхний уровень квартиры был отнесен к профессиональному помещению, а нижний уровень — к жилому.Кооператив владел квартирой и хотел продать всю квартиру в качестве жилого помещения, полагая, что за это использование можно будет получить более высокую цену. Совет директоров выстроил в очередь покупателя, но он хотел убедиться, что весь дуплекс является законной жилой единицей, прежде чем совершить покупку. Кооператив должен был получить действующий CO от DOB.

Одна из самых больших проблем, с которыми сталкиваются владельцы кооперативов и кондоминиумов при объединении двух квартир. DOB внес поправки в местный закон № 77, чтобы исключить необходимость получения свидетельства о заселении, когда изменения заключались только в объединении квартир в более просторную жилую квартиру.Согласно новому закону, заявление о внесении изменений типа II может быть подано на объединение квартир без устранения явных нарушений в отношении здания. Новый закон позволяет работать самостоятельно лицензированным архитектором, сантехником и электриком. DOB потребует снятия одной из кухонь и надлежащего закрытия газовых и электрических линий. Вместо получения исправленного свидетельства о заселении DOB теперь выдает письмо о завершении строительства, в котором признается, что квартиры были объединены на законных основаниях.

Когда советы директоров рефинансируют свою основную ипотеку, кредиторы, как известно, требуют, чтобы здание получило постоянную СО в течение трех лет, иначе банк имел бы право аннулировать ссуду.

Сертификат отсутствия притеснения

До преобразования в некоторых кондоминиумах и кооперативных зданиях, особенно старых, были отдельные отдельные комнаты, которые, возможно, использовались в качестве жилых помещений для прислуги. Эти комнаты были обозначены в CO как «Подразделения класса B», «Комнаты для прислуги» или «Размещение в одной комнате (SRO)».В некоторых случаях подразделения СРО были ликвидированы при переоборудовании или объединены для создания квартир класса А. В других случаях единицы СРО все еще существуют и заняты арендаторами после конверсии или используются для нежилых целей, таких как складские помещения.

Независимо от того, существуют ли комнаты и как они используются сейчас, запись единиц SRO на CO может привести к тому, что здание подпадет под определение многоквартирного дома SRO, тем самым инициируя требование Сертификата об отсутствии притеснений (CONH ) до того, как разрешение на работу может быть выдано DOB.

Эти классификации имеют важное значение, поскольку Строительный кодекс г. Нью-Йорка запрещает выдачу разрешений на работу для многоквартирных домов SRO, если заявитель не предоставит CONH или не обеспечит отказ от сертификации. Требование CONH было введено в качестве защиты арендаторов для обеспечения того, чтобы владельцы многоквартирных домов СРО не служили своим собственным интересам, приставая к арендаторам единиц СРО с целью их выхода и вывода единиц СРО с рынка аренды. CONH, который выдается HPD и срок действия которого истекает через три года, подтверждает, что в течение предыдущих трех лет не было притеснений в отношении арендаторов СРО.

Виды разрешений на строительство

Существует четыре типа заявлений на получение разрешения на строительство: новое здание (NB) и изменение (ALT) Типа 1, 2 и 3. NB разрешения необходимы для нового строительства.

В чем разница между заявкой на изменение типа I (Alt-1), типа изменения-II (Alt-2) и заявкой на изменение типа III (Alt-3)?

Заявление на изменение типа I требуется, когда есть серьезные изменения в CO здания, такие как преобразование его из коммерческого в жилой, внутренняя перестройка здания или пространства внутри здания или в связи с добавлением здания. .Чаще всего приложение изменения типа I используется для изменения максимального количества человек в пространстве, для изменения занятости или группы использования пространства и / или для изменения описания пространства.

Приложение «Изменения типа II» может использоваться, когда нет изменений в CO из-за предлагаемых изменений, ALT2 предназначены для ремонта с несколькими типами работ, которые не изменяют использование здания, выход (выходы) или тип размещения. Например, ALT2 требуется при добавлении новой ванной комнаты, изменении маршрута газовых труб, добавлении электрических розеток или перемещении несущей стены.Если в соответствии с Директивой-14 подано изменение типа II, заявитель или другой зарегистрированный профессиональный инженер или зарегистрированный архитектор штата Нью-Йорк может подписать заявку вместо инспектора Департамента строительства. DOB предлагает программу профессиональной сертификации, которая позволяет зарегистрированным архитекторам (RA) и профессиональным инженерам (PE) подтверждать, что планы, которые они подают в Департамент, соответствуют применимому законодательству. Профессионально сертифицированные планы не проходят проверку.Как правило, DOB не будет вносить поправки или выдавать CO на разрешение ALT2, но выдает документ, называемый Letter of Completion, в котором подтверждается, что DOB одобрил работу.

Изменение типа III — это незначительное изменение, которое включает только один вид работ, например, вырубку бордюра или строительное ограждение. ALT-1 и ALT 2 должны быть поданы зарегистрированным архитектором или лицензированным инженером; некоторые ALT3 не требуют подробных планов и могут быть поданы непрофессионалом.

Заключение

Подводя итог, покупатель должен всегда просматривать веб-сайт DOB, чтобы убедиться, что все СО были выданы для собственности и есть ли какие-либо открытые разрешения на строительство.

* Ничто в данном документе не является юридической консультацией. Вся информация в этой статье носит исключительно информационный характер. Пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом, прежде чем предпринимать какие-либо правовые действия.

Что такое сертификат занятости (CofO) и нужен ли он для моей собственности?

Когда вы готовитесь к строительству нового здания или меняете право собственности на конкретную собственность, вам может понадобиться получить Свидетельство о заселении. Свидетельство о занятости — это своего рода документ, который официально доказывает, что здание соответствует планам застройки, которые были представлены в местную строительную администрацию, которая будет LADBS для всех, кто работает за пределами Лос-Анджелеса.Если вам нужно получить свидетельство о занятости, вы можете сделать это онлайн на веб-сайте LADBS.

Департамент строительства и безопасности Лос-Анджелеса непосредственно отвечает за обеспечение соблюдения кодекса , услуги по выдаче разрешений и планирует проверить , которые необходимы разработчикам, которые хотят завершить разработку всех видов различных проектов. Если вам нужно подать заявку на разрешение на строительство или провести осмотр строящейся собственности, все это можно сделать через веб-сайт LADBS.Получение CofO важно, если вы хотите закрыть девелоперский проект. Независимо от того, выполняете ли вы реконструкцию собственности или новое строительство, CofO позволит вам официально закрыть проект после завершения строительства и проведения всех необходимых проверок.

В этой статье рассказывается о свидетельстве о занятости и о том, когда он может вам понадобиться.

Что такое справка о занятости?

A Свидетельство о занятости — это тип документа, который используется для обозначения того, что здание полностью соответствует планам застройки, которые были первоначально представлены и одобрены местными строительными властями.Точные требования для Свидетельства о занятости могут зависеть от места реализации проекта, которым, скорее всего, будет Лос-Анджелес в вашем случае. Этот документ удостоверяет, что недавно построенная или переоборудованная недвижимость соответствует всем строительным нормам и правилам, а также пригодна для проживания компанией или частным лицом.

Документ служит трем отдельным целям , которые включают:

• Сообщаем вам, для какой конструкции используется
• Сообщаем вам, что конструкция полностью подходит для проживания
• Сообщаем вам, что конструкция соответствует всем строительным нормам

Существует широкий диапазон строительных норм , которые ваша собственность должны соблюдать до того, как будет назначен CofO.Если недвижимость, над которой вы работаете, подходит для всех этих целей, вы сможете без проблем получить Свидетельство о занятости.

Как получить справку о проживании в Лос-Анджелесе?

Если вы хотите получить свидетельство о проживании в Лос-Анджелесе, вам нужно будет сделать это через веб-сайт LADBS, который представляет собой простой и понятный способ регистрации. Имейте в виду, что вы также можете посетить офис LADBS, чтобы подать заявку на получение одного из этих сертификатов.

Их пять основных местоположений по всему Лос-Анджелесу включают:

• South LA
• West LA
• Metro (Downtown)
• Van Nuys
• San Pedro

Когда вы перейдете по этой ссылке, вы найдете копию Свидетельства о занятости, которое вы можете скачать, заполнить, и отправьте письмо в ближайший к вам офис LADBS.

Время, необходимое для получения свидетельства о занятости после подачи заявки, зависит от того, что еще нужно сделать для полного соответствия.Если вы наняли профессионального инженера или архитектора для создания планов развития собственности, эти планы следует передать в LADBS на рассмотрение. Когда планы будут утверждены и вы получите необходимые разрешения на строительство, вам останется только завершить строительство и запросить инспекцию собственности. Если вы прошли проверку без проблем, вы можете запросить справку о занятости. Этот сертификат должен быть обработан максимум в течение недели.

Необходимые проверки

Перед тем, как вам выдадут Свидетельство о заселении, необходимо провести осмотр вашей собственности.Хотя существует множество различных проверок, которые, возможно, необходимо выполнить, прежде чем вам будет предоставлен CofO, две наиболее распространенные проверки включают проверку пожарной безопасности и общую проверку выполненной вами работы.

Для того, чтобы вы прошли инспекцию пожарной безопасности, начальник пожарной охраны должен будет прибыть к вам на территорию, чтобы убедиться, что здание оснащено достаточным количеством детекторов дыма, имеются ли спринклерные системы и огнетушители и что определенное количество людей могут войти в собственность в определенное время без проблем.

Что касается общей проверки, этот тип проверки должен выполняться генеральным инспектором, имеющим лицензию штата Калифорния. Инспектору потребуется время, чтобы проверить сантехнику, электрические системы и структурную целостность собственности, после чего он определит, подходит ли она для проживания. Если вам не удастся выполнить одну из этих проверок, вам, скорее всего, будет предоставлено короткое время для внесения необходимых исправлений, прежде чем будет проведена следующая проверка.

Когда мне понадобится справка о занятости?

Хотя не для каждого типа строительства требуется свидетельство о заселении, существует множество причин, по которым он может вам понадобиться, прежде чем вы сможете закрыть проект.

различных ситуаций , в которых может потребоваться CofO:

• Строительство нового здания
  
• Преобразование основного использования рассматриваемого имущества, которое может быть чем-то вроде преобразования квартиры в здание розничной торговли
  
• Чтобы отметить смену владельца собственности
  
• Отметить изменение заполняемости собственности
  

Что произойдет, если я его не получу?

Если вы хотите иметь возможность закрыть собственность, невозможно для вас отказаться от получения Свидетельства о заселении.Точные штрафы, которые вам придется заплатить за отказ от CofO, зависят, прежде всего, от типа недвижимости, которую вы строите, и от того, что LADBS хочет сделать в этой ситуации. Например, город может подать на вас в суд, что относительно редко.

Если вы не получите Свидетельство о занятости, когда это требуется по закону, вы, скорее всего, заплатите огромные штрафы. Во многих случаях эти штрафы будут увеличиваться с каждым днем, когда у вас нет Свидетельства о заселении в собственность, которую вы построили.Поскольку зайти на сайт LADBS и получить CofO очень просто, настоятельно рекомендуется, , как можно скорее зарегистрироваться на него . Если ваша собственность может пройти необходимые проверки, нет причин, по которым вам следует ждать, чтобы получить CofO.

Если вы не зарегистрировались для получения свидетельства о занятости, потенциальных проблем , с которыми вы можете столкнуться, включают:

• Высокие штрафы
  
• Залоги исполнения Кодекса, затрудняющие продажу собственности
  
• Иск города
  
• Принудительный снос собственности
  

Независимо от того, какая из этих проблем возникает из-за того, что вы не получите CofO, ваши финансовые дела, скорее всего, пострадают.Вы можете узнать, требуется ли CofO, посмотрев примеры проектов, перечисленных ранее, или напрямую связавшись с местным офисом LADBS.

Итог получения свидетельства о занятости

Независимо от того, над каким проектом вы работаете, важно, , связаться с LADBS , чтобы определить, нужен ли сертификат о занятости. Без этого сертификата вам может потребоваться подождать значительный период времени, прежде чем вы сможете закрыть собственность.Чтобы получить один из этих сертификатов, важно, чтобы объект, над которым вы работали, прошел все необходимые проверки, а также соответствовал местным строительным нормам. Если вы уже представили свои планы развития в LADBS на рассмотрение и получили одобрение, то очень мало причин, по которым вы не сможете претендовать на получение сертификата занятости.

Имейте в виду, что вы можете получить временное свидетельство о занятости, о котором вы можете узнать больше по этой ссылке.Этот конкретный CofO администрируется в том случае, если основные требования к заполняемости были выполнены, но вы еще не достигли полного соответствия. Если вы решите зарегистрироваться для временного CofO, она должна длиться 90 дней, пока вы убедитесь, что здание полностью соответствует требованиям. Получение временного CofO поможет вам избежать каких-либо штрафов или юридических проблем с вашей собственностью .

Вы можете узнать больше о LADBS CofO, перейдя по этой ссылке. Дополнительную информацию об этом типе сертификата можно найти здесь.Если вы никогда раньше не работали над девелоперским проектом, для которого требуется CofO, важно понимать, что этот сертификат требуется по закону, чтобы убедиться, что недвижимость пригодна для проживания. Если вы попытаетесь завершить застройку без этого сертификата, вы подвергнетесь штрафам, потенциальным судебным искам и возможному сносу собственности. Регистрация для получения свидетельства о занятости сегодня позволит вам закрыть проект без проблем.

Джейсон Сомерс, президент и основатель Crest Real Estate

Обладая более чем 15-летним профессиональным опытом на рынке элитной недвижимости Лос-Анджелеса, Джейсон Сомерс обладает опытом, суждениями и послужным списком, чтобы предоставлять беспрецедентный уровень услуг в сфере недвижимости.Его обширные знания помогают клиентам определять и приобретать доходоприносящую недвижимость и возможности для развития с выгодной рекламой.

Узнайте больше о Джейсоне Сомерсе или свяжитесь с нами.

Сертификат соответствия

| Город Детройт

Как получить сертификат соответствия аренды

В дополнение к получению Свидетельства о регистрации, как владелец арендуемой собственности, вы должны успешно пройти инспекцию, проводимую городом или городским квалифицированным сторонним инспектором, и получить отчет о допуске, чтобы претендовать на Сертификат соответствия.Вы также должны быть в курсе налогов на недвижимость. Сертификат соответствия свидетельствует о том, что теперь ваша собственность безопасна для проживания. Он действителен в течение одного года со дня его выдачи.

Шаги для получения арендного сертификата соответствия

Шаг 1. Зарегистрируйте недвижимость в качестве аренды, войдя в систему или создав учетную запись eLAPs

• Зарегистрировать недвижимость
  • Зарегистрируйте каждое свойство через модуль применения кода в eLAPS.Обязательно загрузите все необходимые формы при регистрации собственности (Подтверждение права собственности). Документы будут проверены отделом обслуживания недвижимости.
• Нажмите здесь, чтобы узнать, как использовать онлайн-приложение

Шаг 2. Полная проверка аренды

• 1-2 Свойства объекта график с привлечением сторонней инспекционной компании. Утвержденные инспекционные компании перечислены здесь .
  • После завершения загрузите пройденный отчет о проверке в Accela через eLAP.
• 3+ unit Свойства графика онлайн-осмотра через eLAPS
  • Если есть нарушения, произведите необходимый ремонт собственности и назначьте повторную проверку с помощью третьей стороны или BSEED (того, кто проводил первую проверку)
    • Получение разрешений на выполнение любых необходимых работ через модуль разрешений в eLAP. Разрешение может потребовать наличия профессиональных лицензий для выполнения работы.

Шаг 3. Завершите первичный осмотр и оценку рисков для объектов, построенных до 1978 года. Для получения дополнительной информации щелкните здесь.

• Нанять ведущего сертифицированного подрядчика для устранения опасности свинца
• 1-2 Подразделения: Отправьте отчет о проверке красок на содержание свинца / оценке рисков и отчет о допуске в электронном виде в вашу стороннюю инспекционную компанию по аренде.
• 3+ подразделения: Три или более подразделения отправляют отчеты на [адрес электронной почты]
• Загрузите отчет о потенциальных клиентах в Accela через eLAP .
• Откройте запись в своей учетной записи и в разделе «Информация о записи» выберите «Вложения». Это позволяет вам «Добавить» и загрузить отчет по интересам и любые другие необходимые дополнительные документы.

Шаг 4. После прохождения инспекции по аренде и отсутствия причитающихся судебных решений или сборов за инспекцию BSEED выдает Сертификат соответствия владельцу недвижимости

.

Постановление об аренде в Детройте: как управлять арендуемой недвижимостью в городе Детройт

Как зарегистрировать недвижимость в аренду

Карта соответствия требованиям аренды

Как получить информацию об инспекциях и требованиях

Как запланировать проверку аренды

Как получить жилищный сертификат соответствия (3+ единицы)

.