Внесение платы за капремонт в новом доме — Юридическая консультация

В силу ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта РФ, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ.

Для собственников помещений в домах, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, обязанность по уплате взносов возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Часть 2.2 ст. 5 Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» устанавливает такой срок равным шести месяцам для новых домов.

При этом в срок не позднее трех месяцев до наступления даты возникновения обязательства собственников такого дома оплачивать взносы ими должен быть принято и реализовано решение о выборе способа формирования фонда капремонта (на счете регионального оператора или на специальном счете).

Вместе с тем необходимо разграничивать пятилетний срок ответственности застройщика и обязанность по проведению капремонта. Эти два понятия не подменяют друг друга.

В течение пяти лет застройщик несет обязанность по исполнению гарантийных обязательств. Собственники при обнаружении недостатков вправе в претензионном, а потом и в судебном порядке обратиться к застройщику с требованием об их устранении.

Формирование же фонда капремонта и, соответственно, уплата взносов на капремонт являются гарантией исполнения обязательства собственников о проведении капремонта после истечения нормативных сроков эксплуатации объекта.

Отвечая на ваш вопрос о правомерности выставления взносов к оплате, можно сказать, что требование об оплате взносов может быть неправомерным только в том случае, если дом действительно не включен в программу капремонта. Но даже и в этом случае возможны исключения.

Обратите внимание, кем выставляются взносы. Если взносы начисляются и собираются организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, то, возможно, обязанность по уплате взносов определена решением общего собрания собственников и она не находится во взаимосвязи с региональной системой капремонта.

Рекомендуем обратиться к лицу, выставляющему платежные документы, с требованием о разъяснении и подтверждении оснований таких действий.

Часто задаваемые вопросы — Фонд КР МКД в ЯНАО

В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законодательства автономного округа в региональную программу капитального ремонта подлежат включению все многоквартирные дома, расположенные на территории автономного округа, за исключением: — многоквартирных домов, по которым принято решение о признании их аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в соответствии с порядком, установленным Правительством Российской Федерации; — многоквартирных домов, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов; — многоквартирных домов, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом автономного округа; — многоквартирных домов, в которых имеется менее чем пять квартир. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год в соответствии с Порядком формирования и актуализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории автономного округа, утвержденным постановлением Правительства автономного округа от 12 сентября 2014 года № 733-П. Постановлением Правительства автономного округа от 25 декабря 2015 года № 1259-П «Об установлении условий невключения многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Салехард, ул. Республики, д. 138 Б, исключен из региональной программы капитального ремонта. Одновременно сообщаем, что вопросы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта, регулируются приложением № 6(6) к государственной программе автономного округа «Энергоэффективность и развитие энергетики, обеспечение качественными жилищно-коммунальными услугами населения на 2014 — 2024 годы» утвержденной постановлением Правительства автономного округа от 25 декабря 2013 года № 1144-П. С данным вопросом рекомендуем обратиться в управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации муниципального образования город Салехард.

если дом новый и ему менее 5 лет?, и надо ли жильцам вносить плату за капитальный ремонт, Нужно ли платить взносы на капремонт в новостройках? Законны ли сборы

Какие дома признаются новостройками

Давайте разберемся в том, какие дома являются новостройками? Нужно ли платить за капремонт, если дом новый, до 5 лет?

Не важно, как выглядит дом, каковы его коммуникации, и какова его инфраструктура. Самое главное — это срок сдачи.

Сегодня жилищное законодательство не слишком упорядочено и претерпевает стадию постоянных изменений.

Поэтому очень часто встречается ситуация, когда в некоторых, только что сданных домах, платежки за капитальный ремонт приходят постоянно, а в некоторые – не приходят вовсе.

Жильцы, не умея, да и не желая пользоваться законодательством, либо исправно платят взносы на капремонт в новостройках, либо безосновательно возмущаются.

Но правомерны ли действия органов местного самоуправления, начисляющие плату за капремонт новостройки? В вопросах взносов на капитальный ремонт важно учитывать очень много нюансов.

С какого времени начинается оплата за капитальный ремонт в новых домах?

Иногда возникает ситуация, когда дом сдан до 1 июля 2016 года. Но в последующие пять лет постройка находится на гарантии у застройщика, а это значит, что при возникновении каких-либо поломок общедомового имущества застройщик устранит неисправности и без помощи управляющих организаций и тем более – фонда капитального ремонта.

Именно ввиду подобных ситуаций граждане отказываются платить за капитальный ремонт из за его ненадобности.

Если же дом сдан ранее 1 июля 2016 года и при этом не имеет гарантии, то жильцам необходимо провести собрание.

Так, на данном собрании должны решиться вопросы, которые касаются фонда на сбор взносов на капремонт, а также необходимость будущих работ.

Если жильцы не хотят тратиться на капремонт и считают, что их дом находится в отличном состоянии, то они противоречат статье 168 ЖК, в которой говорится об обязанности всех граждан осуществлять данные платежи.

Надо ли платить за капитальный ремонт в новостройке? Проживая в новом доме,

необходимо позаботиться в выборе управляющей организации. Организационно-правовые формы у нее могут быть самые разные – товарищество собственников жилья, управляющая компания и так далее.

Данный орган необходим, чтобы отвечать за содержание многоквартирного дома, проводить сезонные работы, а также составлять план будущих работ капитальному ремонту.

Только имея выбранную организацию в качестве управленца, а также фонд капитального ремонта, оформленный в коммерческой или некоммерческой структуре, можно говорить о постановке дома в очередь на капремонт.

Если вы задаетесь вопросом: должны ли мы платить за капитальный ремонт, если нашему дому нет 5 лет, учитывайте, что в каждом регионе и субъекте действует свое региональное законодательство, в соответствии с которым определяется, какой срок после сдачи является свободным от обязанностей по осуществлению взносов на капитальный ремонт.

К примеру, в Саратовской области освобождают от подобных платежей на срок 3 с половиной года.

По фату истечения данного срока жильцы на собрании готовятся к предстоящим платежам и решают, в какой структуре образовать фонд.

Какие дома считаются новыми?

На характеристику дома для признания его новостройкой не влияют такие параметры, как внешний вид, состояние инженерных коммуникаций и состояние инфраструктуры.

Главным параметром, отвечающим за признание объекта строительства новостройкой, является срок его сдачи.

Для понимания состояния процессов в жилищном законодательстве стоит уделять этому вопросу постоянно немного времени, так как данная сфера часто испытывает изменения.

Строго юридического определения новизны постройки не существует. Нужно понимать, что в контексте оплаты взносов на капитальный ремонт новостройкой будет считаться дом, которому предоставлена отсрочка.

С какого года платим за капитальный ремонт?

С какого месяца и года надо платить за капитальный ремонт? Плату за капремонт

официально ввели с 1 января 2014 года. И до 1 августа 2015 года жители многоквартирных домов должны были определиться каким способом собирать средства на будущий ремонт. Либо разрешить органам местной власти управлять средствами через регионального оператора капремонта, отчисляя в специальный фонд деньги. Либо на основании решения общего собрания жильцов дома открыть в банке специальный счет, куда лично перечислять все деньги.

Правда, и в том, и в другом случае принимать решение о том, когда и в какие сроки ремонтировать дом, будет принимать местная администрация. Однако плюс в специальном счете все же есть: вы точно знаете, что из ваших средств не ремонтируют другой дом или не используют нецелевым образом на другие коммунальные нужды. В случае же «общего котла» отследить расходование ваших денег будет затруднительно.

Необходимо провести общее собрание собственников жилья многоквартирного дома, принять несколько решений и определить:

• размер ежемесячно отчисляемого взноса на капремонт. Его сумма должна быть больше или равна той, что установлена местными органами власти в качестве минимальной.
• какие именно ремонтные работы будут проведены в вашем доме. В этом перечне должно быть не меньше позиций, чем в перечне регионального фонда капремонта.
• сроки проведения ремонта. Он также должен пройти не позднее, чем установили местные власти в своей программе.
• владельца этого спецсчета.
• банк, в котором будет обслуживаться счет.

После все этих процедур в течение пяти дней после принятия необходимо это решение довести до сведения регионального оператора фонда капремонта, куда пока отчисляются все ваши средства. Дальше придется подождать шесть месяцев, чтобы решение вступило в силу. А уже после этого срока местный оператор перечислит собранные вашим домом средства на спецсчет.

Когда начинать платить за капремонт новостроек?

Обязательные платежи за капремонт обсуждаются всеми жильцами многоквартирных домов. Они видят перед собой крупные суммы, но понимают, что обязаны платить, поэтому часто безропотно переводят деньги. Необходимо рассмотреть определенные случаи, подтверждающие неправомерность действий некоторых управляющих компаний.

• Гарантия застройщика.
• Дом сдан после 1 июля 2016.
• Региональные условия.

Взносы на капремонт в новостройках часто не требуются. При соответствии всем СНиПам здание должно сохраняться в отличном состоянии десятилетиями. Для лучшего понимания необходимо подробно рассмотреть все пункты, раскрыв их тонкости.

Важно! Первая платежка не всегда верна, поэтому лучше сразу обратиться к застройщику и уточнить детали.

Гарантия застройщика

Крупные застройщики всегда выполняют действующие требования. При сдаче каждого многоквартирного дома ими оформляются гарантийные обязательства на 5 лет.

Они указывают, что при появлении любых повреждений ремонт осуществляется без оплаты со стороны собственников жилья.

Подобные гарантийные обязательства освобождают жильцов от необходимости оплаты капремонта, хотя даже они по определенным причинам могут нарушаться.

В любом случае потребуется общее собрание, во время которого будет уточнена необходимость вложения дополнительных средств на отделку или замену коммуникаций.

Дом сдан после 1 июля 2016

В соответствии с законодательством РФ теперь капремонт должен оплачиваться во всех многоквартирных домах, сданных раньше 1 июля 2016 года. Это положение появилось недавно, регламентировав понятие «новостройки». Внешний вид здания не имеет значения, главным моментом все равно остается день сдачи.

Указанная дата – это общее понятие, установленное на федеральном уровне. Да, она однозначна, но даже ее можно изменить в соответствии с региональными условиями. Она используется исключительно в качестве стопроцентной гарантии отсутствия выплат за капитальный ремонт.

Важно! Федеральная дата – отправная точка, от которой отталкиваются региональные власти.

Региональные условия

Реальные данные о точной дате сдачи многоквартирного дома зависят от решения региональных властей. Взносы на капитальный ремонт в новостройке могут потребоваться и через 2 года, и через 3, поэтому точную информацию удается уточнить только при ближайшем знакомстве с ситуацией в собственной области.

Региональные условия накладываются даже на гарантийные обязательства застройщика. Если они действуют, ежемесячные переводы все равно могут производиться. Посредством них будет создаваться своеобразный фонд, который впоследствии обеспечит своевременный ремонт.

с какого года взимаются взносы в новостройках, через сколько лет начисляется плата за капитальный ремонт?

Проживание в новом доме, который только что построен, прельщает большое количество людей. Это связано с принципиально другими ощущениями, которые дарят новые вещи, а также чувства чистоты и надежности.

В новых домах отсутствуют проблемы с работой лифтов, подъезды, коммуникации и крыши не нуждаются в ремонте. Эти факторы могут стать решающими при выборе нового жилья.

Какие дома считаются новыми?

На характеристику дома для признания его новостройкой не влияют такие параметры, как внешний вид, состояние инженерных коммуникаций и состояние инфраструктуры.

Главным параметром, отвечающим за признание объекта строительства новостройкой, является срок его сдачи.

Для понимания состояния процессов в жилищном законодательстве стоит уделять этому вопросу постоянно немного времени, так как данная сфера часто испытывает изменения.

Строго юридического определения новизны постройки не существует. Нужно понимать, что в контексте оплаты взносов на капитальный ремонт новостройкой будет считаться дом, которому предоставлена отсрочка.

С какого года начинают платить?

Плата за капремонт в новом доме часто становится камнем преткновения.

Споры возникают между жильцами и организацией, которая производит начисление и собирает взносы на капремонт в новостройках.

Основным фактом, убеждающим собственникам отказываться платить за капитальный ремонт, является хорошее состояние здания.

Многие задаются вопросом: «Зачем платить, если общее имущество в отличном состоянии?!»

Но с точки зрения законодательства ситуация обстоит иначе.

Законодательно выделено всего несколько случаев, когда программа капремонта не распространяется на многоквартирные дома:

• строение признано аварийным и ожидает сноса;
• принято решение об изъятии государством земли, на которой стоит дом, и квартир, расположенных в этом доме;
• достигнут минимальный размер фонда на спецсчёте;
• регионом установлена отсрочка.

Предусмотрены различные льготы для отдельных лиц, таких, как чернобыльцы и многодетные семьи.

Какую-либо отмену платежей в фонд капитального ремонта действующая власть не обещает.

К еще одному аргументу в поддержку идеи отказа от оплаты средств в фонд капитального ремонта является гарантия со стороны компании-застройщика.

Часто строительная компания несёт обязательства по ремонту перед собственниками помещений.

Не случайно именно этот срок упоминается в ст. 170 ЖК РФ, устанавливающей норму отсрочки.

ВАЖНО! Когда в новостройке случаются какие-либо аварийные ситуации, то большинство случаев является следствием строительных недостатков, которые устраняются застройщиком в качестве гарантийного ремонта.

В этой связи некоторые собственники жилья делают неправильные выводы о том, как производится обязательная оплата за капремонт в новостройках, считая, что они не понадобятся в течение следующих пяти лет после сдачи дома.

ВНИМАНИЕ! Отказ оплачивать обязательные взносы в фонд капитального ремонта является неправомерным и противоречит ст. 168 ЖК РФ.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 110-89-42 – Москва

8 (812) 409-34-49 – СПб

8 (800) 551-20-32 – РФ

57 читателей решили свою проблему за последний месяц

Или нажмите сюда, чтобы написать нам.

Влияют ли жильцы на то, с какого периода начисляются взносы?

Для начала собственникам помещений нужно организовать собрание, обсудить и принять решение по следующим пунктам:

1. порядок сбора средств на (общий или специальный счёт;)
2. величина взносов;
3. список работ, которые имеют первоочередной характер;
4. размер фонда капитального ремонта, по достижении которого будут приостановлены выплаты.

Владельцы жилых и нежилых помещений проводят обсуждение этих вопросов, после чего назначают владельца специального счёта (если выбран этот вариант).

ВАЖНО! Не позднее, чем за три месяца до наступления обязанности по оплате взносов, жители новостройки обязаны провести голосование по всем деталям.

Если владельцы приняли решение о том, что на счёте аккумулируются средства в большем размере, чем установлено властями, деньги могут быть потрачены на виды работ, не указанные в федеральных стандартах.

Однако полезно понимать, какие работы будут относиться к текущему, а какие можно оплачивать средствами фонда.

Читайте в отдельной статье, посвящённой существенным для собственников различиям двух видов ремонта.

Через сколько лет после включения в программу взимается оплата за капитальный ремонт?

Федеральный и региональный закон

Итак, разберемся подробнее, с какого года платим за капремонт дома. Законодательство, связанное с жилищным фондом, претерпело некоторых изменений в июне 2016 года.

Эти изменения коснулись процедуры формирования специальных программ, в том числе начисления платы за капремонт с дома со сроком эксплуатации до 5 лет.

Согласно Жилищному кодексу, созданы региональные программы, в которых содержится вся необходимая информация по субъекту.

Например, в них указана информация о датах и сроках проведения ремонтных работ.

Именно после изменений части 5-й статьи 169 Жилищного кодекса РФ собственники жилья в домах, которые попали в такие программы, обязаны производить платежи в фонд капитального ремонта.

О том, кто может не платить, — читайте по ссылке.

Отсрочка платежа

С какого времени взимается плата за капремонт? Обязательные платежи закон обязывает производить не сразу, а через установленное субъектом Федерации время после согласования и утверждения программы.

ВНИМАНИЕ! П.5.1 ст. 170 ЖК РФ определяет продолжительность максимальной отсрочки – 5 лет.

Он считается не с момента ввода в эксплуатацию, как полагают многие, а с момента включения дома в региональную программу, независимо от того, через сколько лет после заселения это произошло.

Важно понимать, что пятилетний период отсрочки не является жёстким.

Он может быть изменен региональными властями по их усмотрению, и может составлять 1, 2 или 3 года.

А в некоторых случаях сбор средств может начаться уже с 5 месяца после добавления дома в программу. Все эти варианты не противоречат Жилищному кодексу.

Например, ст. 6.9 Закона Тюменской области №197 «О регулировании жилищных отношений в Тюменской области» устанавливает срок в 4 месяца, Курская область обязывает платить по истечении 8 месяцев (ч.6, ст.10 Закона №63-ЗКО от 22 августа 2013 года).

Больше всего повезло жителям Самарской области: частью 6.1 статьи 8 Закона Самарской области от 21.06.2013 № 60-ГД «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области» (в редакции Закона Самарской области от 11.01.2016 № 9-ГД) определён максимальный период отсрочки — 5 лет.

Полезное видео

Данный сюжет поможет вам прояснить ситуацию о правах и обязанностях собственников жилья в новостройках:

В заключении можно сделать вывод о том, что счастливые обладатели новых квартир обязаны вносить платежи в фонд капитального ремонта, так же как и все остальные собственники квартир.

Что касается отсрочки платежей, то это право предоставлено региональным властям. Срок отсрочки назначается индивидуально в каждом конкретном случае. Тут уж как вам повезло с местом жительства.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 346-62-21 – Москва

8 (812) 409-34-49 – СПб

8 (800) 551-20-32 – РФ

57 читателей решили свою проблему за последний месяц

Или нажмите сюда, чтобы написать нам.

kapremont.expert

Какие дома считаются новостройками

Попробуем разобраться законны ли сборы платы за капитальный ремонт в новостройке, а также что такое новострой. Забавно, что саму трактовку понятия некоторые эксперты, выступающие в качестве юридических консультантов, дают прелюбопытную. Они отталкиваются исключительно от изменений в российском Жилищном кодексе, введенных в действие в 2015 году. Согласно этим нововведениям получается, что новыми признаются только объекты, которые сдали в эксплуатацию, начиная с середины 2016 года.

Согласитесь, трудно увидеть разницу между двумя постройками, которые признали пригодными к заселению 30 июня 2016 года и 1 июля этого же года. А как определять состояние построек лет через десять-двадцать-тридцать? Неужели они так и останутся в прежнем статусе?

Проще следовать словарному определению, считая новостроем объект, который признан подходящим для эксплуатации после завершения строительства. На протяжении последующих пяти лет жильцы такого дома могут пользоваться гарантией, предоставляемой строительной компанией-застройщиком. Она обязывает последнего за свой счёт устранять проявившиеся дефекты строительства.

Однако необходимо провести чёткую разграничительную линию между гарантийным пятилетним периодом, установленным застройщиками, и обязательными сборами с владельцев помещений в МКД на капремонт.

Приобретя в собственность квадратные метры, владелец автоматически становится ответственным за пользование общей собственностью в многоквартирном доме. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК владельцам квартир в МКД принадлежит право пользоваться, как общей долевой собственностью:

• обслуживающими помещениями, не относящимися к квартирам вроде лестниц в подъездах, технических этажей, чердаков, подвалов и т.п.;
• помещениями, предназначенными удовлетворять социально-бытовые, культурные и прочие потребности жильцов дома;
• крышами, ограждениями, (не) несущими конструкциями, различным оборудованием вне жилых квартир;
• земельным участком, на котором построено здание, включая все объекты, которые на нём располагаются.

За пользование это1 общей долевой собственностью в МКД и полагается оплачивать капитальный ремонт в новостройках.

Требования к оценочному ремонту для жилищных кредитов FHA, VA и USDA

Правила оценки FHA, USDA, VA

Ссуды

FHA и другие ссуды, обеспеченные государством (например, USDA и VA), могут потребовать оценки и ремонта, прежде чем вы сможете получить одобрение.

В число приоритетов оценки и ремонта входят:

• Проблемы со здоровьем и безопасностью
• Структурная прочность
• Защита стоимости вашего имущества

Продавцу, возможно, придется завершить ремонт до закрытия, или вы можете сделать его позже с помощью условного депонирования.

Подтвердите новую ставку (28 ноября 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Оценочные ремонтные работы по государственным займам

Плюсы и минусы государственных займов

Домашние ссуды

FHA, VA и USDA — отличные варианты для подходящих заемщиков. Они предлагают низкие ставки и низкие требования к первоначальному взносу. Они облегчают жизнь тем, кто покупает впервые, и людям с более слабой кредитной историей. Но правила могут быть хитрыми.

Например, согласно требованиям FHA к оценке, дом должен быть оценен и осмотрен оценщиком, утвержденным FHA.Этот человек должен соблюдать более строгие стандарты, установленные правительством. В результате оценщик может отметить несколько участков, нуждающихся в ремонте.

Это неплохо, потому что эти предметы в первую очередь относятся к вопросам здоровья и безопасности. Например, если вокруг есть краска на основе свинца, а у вас есть малыши, вы не хотите, чтобы они прикасались к ней.

Контакт земля-дерево — еще один пункт, который эти оценщики отметят, потому что это означает, что ваш дом может быть особенно уязвим для заражения термитами.Кто бы не хотел знать об этом перед покупкой дома?

Однако некоторые продавцы будут возражать против проведения такого ремонта до того, как состоится продажа. Возможно, вам придется пересмотреть сделку или купить другой дом.

Знайте, чего ожидать при получении ссуды FHA, VA или USDA. При необходимости подготовьтесь к ремонту. Кроме того, узнайте о любых проблемах с кредитами, которых вы не понимаете. Государственный заем по-прежнему может принести большую пользу. Но сначала осознайте, в чем дело.

---

Почему по государственным займам может потребоваться дополнительный ремонт

Оценщик, оценивающий дом, который будет профинансирован за счет обычной (негосударственной) ссуды, имеет довольно простую цель: определить стоимость дома.Следовательно, они часто используют стандартную форму оценки.

Но дом, поддерживаемый государственным займом, должен соответствовать дополнительным стандартам. Например, HUD должен утвердить оценщика дома, финансируемого FHA. Кроме того, согласно требованиям оценки FHA, оценщик должен выполнить две обязанности: произвести оценку и осмотр собственности. И этот оценщик использует другую форму с более жесткими требованиями.

По теме: Должен ли я вносить залог после действительно плохой домашней инспекции?

«Недостаточно, чтобы дом соответствовал всем местным строительным нормам и стандартам безопасности и гигиены труда», — говорит Джеймс Додж, профессор права в юридической школе Конкорд Университета Пердью.«Он также должен соответствовать определенным стандартам, установленным FHA, VA или USDA, в отношении своего состояния».

Риэлтор и поверенный по недвижимости Брюс Эйлион говорит, что у правительства есть жесткие правила не просто так.

«Они предназначены для защиты интересов кредитора в собственности в качестве залога. Это также защищает интересы заемщика в собственности », — говорит Айлион. «FHA, VA и USDA хотят убедиться, что минимальные стандарты собственности соблюдаются».

Возможен дополнительный ремонт

Требуемые улучшения могут включать:

• Замена или ремонт крыши
• Удаление свинцовой краски в домах, построенных до 1978 года
• Проблемы конструкции или фундамента
• Серьезные проблемы с водопроводом
• Электрические дефекты, такие как оголенная проводка
• Сломанные системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
• Гниющая древесина
• Неисправный внешний вид двери
• Влажный / мокрый подвал или подвал

«Самый распространенный ремонт ссуды FHA касается крыши, — говорит Додж.«Согласно требованиям оценки FHA, крыша должна защищать от влаги и не может иметь более трех слоев кровли. Кроме того, необходимо проверить чердак на предмет проблем с крышей ».

Еще одна липкая калитка — старая краска.

Связано: на что обращать внимание при осмотре дома (выявление нарушителей сделки)

«Если дому больше 40 лет, в нем может быть краска на основе свинца», — говорит Айлион. «Если краска отслаивается или отслаивается, это может привести к дорогостоящему ремонту.Необходимо нанять профессиональную ремонтную компанию ».

Dodge отмечает, что FHA, VA и USDA имеют разные стандарты. Они также могут использовать разные формы оценки и проверки для каждого типа ссуды.

Итог: если дом не соответствует минимальным государственным стандартам безопасности, надежности и структурной прочности, «его придется отремонтировать, иначе вы не получите ссуду», — говорит Додж.

Кто занимается ремонтом

Раньше продавец должен был произвести и оплатить этот ремонт перед закрытием.Но сегодня это может быть либо покупатель, либо продавец, либо и то, и другое. Это зависит от того, что указано в договоре купли-продажи.

Обычно договор купли-продажи с пунктом о проверке содержит некоторую форму непредвиденных расходов на ремонт. Например, продавец может нести ответственность за завершение ремонта до определенной стоимости — скажем, 2000 долларов. Если затраты на ремонт превышают эту сумму, может произойти одно из трех:

1. Продавец может договориться о завершении ремонта в любом случае
2. Обе стороны могут пересмотреть договор, разделив расходы или изменив цену продажи
3. Покупатель использует свой выбор и уходит

«Скажите, что у покупателя есть время, прежде чем он или она должны вступить во владение собственностью.В этом случае зачастую лучший выход — попросить продавца решить проблему ремонта », — предлагает Додж.

Но если у покупателя нет времени или он не уверен в способности продавца произвести ремонт быстро и к удовлетворению правительства. «Тогда они могут захотеть попросить об отсрочке депонирования», — говорит Додж. «Это позволяет покупателю самостоятельно производить ремонт после закрытия».

Задержка условного депонирования означает, что часть выручки продавца не будет передана продавцу. Вместо этого сотрудник условного депонирования платит подрядчику по ремонту из этих средств по мере завершения работы.

Для кредитов FHA дома лимит условного депонирования на ремонт составляет $ 35 000, и ремонт должен быть начат в течение 90 дней после оформления кредита и завершен в течение одного года. Ailion отмечает, что продавцы часто берут на себя большую часть этих ремонтов.

«Но если ремонт представляет собой существенное улучшение, такое как новая крыша или печь, вам, возможно, придется согласовать новую закупочную цену», — говорит он.

Если вы отвечаете за ремонт

Во-первых, если ремонт обширный, подумайте о замене ипотечной ссуды на ссуду FHA 203 (k).Этот продукт позволяет вам профинансировать требуемый ремонт (и даже некоторые дополнительные улучшения, если они вам нужны), используя улучшенное значение для определения суммы кредита. Требуемый авансовый платеж по-прежнему составляет 3,5 процента от стоимости.

Связано: Руководство по FHA 203 (k) ипотека строительства и реконструкции

Платите за необходимые улучшения? Следуйте этим советам:

Не полагайтесь на оценку ремонта, сделанную оценщиком. «Получите результаты осмотра и узнайте, какой ремонт требуется.Затем получите предложения по стоимости ремонта от подрядчиков, имеющих опыт проведения ремонтных работ, соответствующих стандартам FHA, VA или USDA », — говорит Додж.

Отложите лишние деньги. «Строгие стандарты этих агентств могут привести к дорогостоящему ремонту», — добавляет Додж.

Попробуйте договориться о снижении цены с продавцом.

Получите дополнительную помощь от FHA. «Получите средства на ремонт из программы 203K FHA», — говорит Айлион.

Проведите отдельную проверку собственности. «Не полагайтесь только на оценочную инспекцию», — говорит Эйлион. «Слишком часто необразованные заемщики полагаются на отчет оценщика только для того, чтобы узнать, что что-то не так, когда они въезжают».

Ремонт, требуемый

FHA, может усложнить вашу покупку дома, но он также гарантирует, что дом, который вы покупаете, безопасен и пригоден для проживания. И это никогда не плохо.

Подтвердите новую ставку (28 ноября 2021 г.)

Ремонтные верхние дома: руководство, чтобы понять, стоит ли оно того

Для людей, которые любят старые дома и любят работать над ними, идея покупки фиксирующего верха может быть непреодолимой.Подумайте только: вы можете найти захудалое место в хорошем районе по цене намного ниже рыночной, потратить немного времени и денег на его ремонт и в итоге получить такой же новый дом, который стоит как минимум вдвое больше, чем вы за него заплатили. Звучит хорошо, правда?

Часто бывает. Но покупка фиксатора верха может быть сопряжена с опасностями. Поэтому, прежде чем сделать решительный шаг, прочтите наши советы по восстановлению дома, чтобы убедиться, что у вас есть реалистичное представление о том, во что вы ввязываетесь.

«Если люди не снисходительны к оценке затрат на ремонт, стоимости собственности и окрестностей, а также того, сколько денег у них есть, они могут выйти вперед и купить больше дома, чем они могли бы когда-либо себе позволить», — говорит Брэдли. Инман, генеральный директор HomeGain.com, информационный веб-сайт по продаже недвижимости.

На что следует обратить внимание при покупке верхнего фиксатора

Имея это в виду, вот что нужно, чтобы покупка фиксатора верха окупилась.

Анализ затрат: математика

Выяснение того, сколько вы должны заплатить при покупке фиксированного верха, начинается с простого уравнения. Во-первых, сложите затраты на ремонт недвижимости на основе тщательной оценки состояния дома. Будьте жесткими с этой оценкой, которая должна включать материалы и труд — ваши и чужие.

Затем вычтите это из вероятной рыночной стоимости дома после ремонта, полученной из сопоставимых цен на недвижимость в районе. Затем вычтите как минимум еще 5–10 процентов на дополнительные расходы, которые вы решили добавить, непредвиденные проблемы и неудачи, с которыми необходимо иметь дело, и инфляцию. То, что осталось, должно быть вашим предложением.

Важно, чтобы договор о недвижимости содержал пункт о проверке. В лучшем случае осмотр убедит вас, что дом — хорошее вложение; в худшем — это поможет вам отказаться от сделки.

Часто с фиксаторами это что-то среднее. Инспектор задокументирует одну или две серьезные проблемы, и вы можете использовать результаты, чтобы заставить продавца оплатить ремонт или договориться о понижении продажной цены.

Если дом требует значительных структурных улучшений, многие эксперты по недвижимости рекомендуют вообще избегать этого. Это потому, что капитальный ремонт — капитальный ремонт сантехники и электрической системы, модернизация фундамента, а также обширные работы на крыше и стенах — обычно «незаметны» и вряд ли когда-либо поднимут стоимость дома настолько, чтобы компенсировать стоимость ремонта.

Как купить Fixer Upper: выберите проекты, которые окупаются

Идеальные средства для закрепления верха — это те, которые требуют в основном косметических улучшений — подкраски, ремонта гипсокартона, повторной полировки пола — которые обычно стоят намного меньше, чем их рыночная стоимость. Новые осветительные приборы, двери, оконные ставни и сайдинг, а также обновленные кухни и ванные комнаты также являются прибыльными улучшениями.

Между структурным и косметическим ремонтом находятся важные дополнения, необходимые для приведения дома в соответствие с соседями, например, семейная комната или третья спальня в сообществе домов с тремя спальнями.Такие проекты обычно стоят столько же или больше, чем они возвращаются в рыночной стоимости (исключением является добавление ванной комнаты, которая может стоить в два раза больше, чем ее стоимость).

Иногда можно преобразовать косметические улучшения в структурный ремонт, чтобы повысить ценность фиксатора верха. Например, если вы заменяете крышу, вы можете одновременно добавить световой люк. Или вы можете установить эркер там, где в стене была сухая гниль.

Но вы также не хотите чрезмерно улучшать: для максимальной стоимости перепродажи капиталовложения в реконструкцию не должны повышать стоимость вашего дома более чем на 10-15 процентов по сравнению со средней продажной ценой других домов в вашем районе, по данным Национальной ассоциации Строители дома.

В местах, где стоимость жилья значительно выросла и приближается к пику, даже покупка фиксирующего верха, который кажется разумным по цене, может быть слишком дорогим. На выполнение крупномасштабных ремонтных работ могут уйти многие месяцы, если не годы, и если цены на жилье упадут или останутся неизменными в течение этого периода, можно получить в конце проекта дом, который почти не стоит вложений. .

«Вы не можете улучшить свой выход из падающего рынка», — говорит Инман из HomeGain.com.

Сделай сам, когда это возможно

Какой бы ремонт ни потребовался, он обычно наиболее рентабелен, когда в него входят домовладельцы.

«Верхний фиксатор предназначен для людей, которые хотят заниматься своими руками, потому что это может сэкономить им много денег, и они могут сохранить прирост стоимости дома для себя», — говорит Фернандо Семиао, агент по недвижимости. в Century 21 Semiao and Associates в Линдхерсте, штат Нью-Джерси.

Многие клиенты Семяо не могут позволить себе дом в хорошем состоянии в пригороде Нью-Джерси, но «у них есть навыки вешать шкафы, красить, шпаклевать, устанавливать отделку, строить террасы, заменять окна и даже накладывать виниловый сайдинг», — говорит он. .

Если вы не из тех, кто занимается практическими делами, будьте готовы посвятить значительное количество времени — месяцы или даже годы — тщательному надзору за подрядчиками. Но помните, что вся ваша финансовая прибыль может быть сведена на нет, если проект выйдет за рамки бюджета из-за ошибок или ненужных задержек.

Финансирование: выравнивание денег

Один из самых сложных аспектов покупки фиксирующего верха — это оплата ремонта. Понятно, что у большинства людей не остается много дополнительных денег после внесения первоначального взноса и оплаты заключительных расходов, поэтому найти дополнительные деньги на ремонт или реконструкцию может быть сложно.

Для небольших проектов возможна задолженность по кредитной карте. Процентные ставки высоки, и проценты не подлежат вычету из налогооблагаемой базы, но нет никаких авансовых затрат, таких как комиссия за оценку и оформление. Также можно взять заем под денежную сумму в пенсионном плане 401 (k), полисе страхования жизни или портфеле акций. В каждом из этих случаев проверка кредитоспособности отсутствует, а процентные ставки относительно низкие — на уровне типичной ипотеки, — но, опять же, проценты не подлежат вычету из налогооблагаемой базы.

Безусловно, наиболее популярным вариантом финансирования для ремонтных работ является ссуда на ремонт либо в виде кредитной линии, либо в виде ипотеки. Линии собственного капитала обычно могут быть заимствованы под залог 90 процентов капитала, который домовладелец будет иметь в доме после завершения ремонта и реконструкции.

Для иллюстрации: если человек покупает верхнюю одежду на сумму 250 000 долларов с первоначальным взносом в 25 000 долларов, и после ремонта дом будет стоить 425 000 долларов, то у домовладельца будет 200 000 долларов собственного капитала.Еще до того, как работа будет завершена, заемщик имеет право на получение ссуды на жилищный фонд в размере 180 000 долларов США. Процентная ставка по ссуде под залог собственного капитала примерно такая же, как и по ипотеке, но только до 100 000 долларов в виде процентов подлежит вычету из налогооблагаемой базы.

Еще более выгодна ссуда на ремонт с привязкой к первой ипотеке. Подобно линиям капитала, эти ссуды могут быть заимствованы под стоимость дома после завершения работ, но, как и любая ипотека, проценты не облагаются налогом в размере до 1 миллиона долларов.

Ссуды на ремонт предлагают почти все ипотечные кредиторы, а также в рамках программ Fannie Mae’s HomeStyle и Freddie Mac’s Home Works! продукт.Для получения дополнительной информации о финансировании ремонта, в том числе о ссудах, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), см. «Игра в деньги».

Верхняя история фиксатора: от кошмара до дома мечты

В январе 2001 года Джесси и Мари Гофф купили современный дом площадью 1400 квадратных футов с видом на воду в Саусалито, Калифорния, за 535 000 долларов — примерно две трети рыночной стоимости. Цена была такой низкой, потому что инспекция обнаружила проблемы с фундаментом, водопроводом и электросистемой, а дом остро нуждался в покраске внутри и снаружи.

Первоначальный взнос исчерпал большую часть бюджета пары, поэтому они планировали сначала выполнить косметические и дизайнерские работы — снести стены, чтобы модернизировать жилое пространство, построить новую кухню, установить деревянный пол и покрасить — прежде чем приступить к основным структурным задачам. .

«Мы решили пожить там во время ремонта и сэкономить деньги, чтобы позже сделать большие улучшения, такие как фундамент», — говорит Мари Гофф.

Но многие проблемы не могли дождаться. Новая кухня, например, была бы повреждена, если бы они позже подняли дом, чтобы сделать фундамент.И не только трубы и арматура по всему дому нуждались в ремонте, но и многие из них не могли обеспечить давление, достаточное для расширения сети водоснабжения.

В результате, спустя несколько месяцев после того, как пара приобрела недвижимость, стены и полы все еще были разорваны, в некоторых частях дома отключили водопровод, здание было укреплено до ремонта фундамента, и они взорвали все выделенные деньги. для первоначальных косметических работ. «Это было удручающе», — говорит Гофф. «Мы жили посреди того, что казалось каждой проблемой, которую только можно вообразить.«

Гофф признает, что они сделали несколько ошибок. «Мы не подсчитали, сколько у нас денег и сколько нам может понадобиться, если все будет хуже, чем мы думали, и с этим придется разобраться раньше, чем мы надеялись».

За прошедшие с тех пор годы им удалось сократить расходы на ремонт, наскребая наличные, чтобы делать все правильно, взяв на себя большую часть работы и нанимая внешних подрядчиков только в случае необходимости и тесно сотрудничая с ними.

Несмотря на неудачи, Гофф ни о чем не жалеет.«Это стоило больше, чем мы ожидали, и отняло у нас гораздо больше времени и работы, чем мы ожидали», — говорит она. «Но когда мы закончим, скоро это будет дом, который мы спроектировали, в идеальной форме, стоимостью более 1 миллиона долларов. И это дом нашей мечты».

Ищете помощь с ремонтом дома? Гарантия на дом от такого поставщика, как American Home Shield , может помочь. Ознакомьтесь с этими подробными руководствами от команды обзора этого старого дома:

7 Дорогой ремонт дома, о котором вам нужно знать

Независимо от того, живете ли вы в собственном доме или сдаете его в аренду для получения дохода, вы, несомненно, знаете, что ваши наличные расходы могут значительно превысить сумму, которую вы платите. ежемесячный налог на ипотеку и недвижимость.Техническое обслуживание — огромные расходы для владельцев собственности, и когда что-то пойдет не так, и вы перейдете на территорию «ремонта», затраты могут быть просто астрономическими. Вот несколько болезненно дорогих ремонтов — вместе с их ориентировочной стоимостью, согласно HomeAdvisor — которые могут нанести ущерб вашим финансам, если вы не будете осторожны.

1. Повреждение фундамента

Средняя стоимость ремонта фундамента составляет от 1841 до 6599 долларов. Это довольно большой разрыв, поэтому сумма, которую вы можете заплатить, будет зависеть от степени нанесенного ущерба.К сожалению, треснувший фундамент может поставить под угрозу структуру всего вашего дома, поэтому отложить этот ремонт нельзя.

2. Замена крыши

Стоимость замены крыши будет зависеть от ее размера и используемых материалов. Замена кровли из битумной черепицы стоит от 2 000 до 10 000 долларов, в среднем 7 114 долларов. Положительный момент? Эта черепица, как правило, прослужит от 15 до 30 лет, поэтому в идеале это не тот вид ремонта, с которым вам придется сталкиваться слишком часто.

3.Устранение плесени

Поражение плесенью не происходит в одночасье, но, если его не устранить, это может привести к огромным проблемам со здоровьем для жителей вашего дома. А как арендодатель вы обязаны устранять плесень, которая может повлиять на здоровье ваших арендаторов. Устранение плесени стоит в среднем 2229 долларов, но на самом деле степень вашего ущерба и размер вашего дома будут играть большую роль в определении того, сколько вам это будет стоить.

4. Централизованная замена воздуха

Центральное кондиционирование воздуха — желанная функция дома.Проблема, однако, в том, что когда ваша система выходит из строя, страдает все имущество. Цена на установку новой системы центрального кондиционирования воздуха обычно составляет от 3758 до 7263 долларов, но емкость и эффективность вашей системы будут определять, сколько вы потратите, равно как и сложность воздуховодов в вашем доме.

5. Проблемы с сортировкой и прудом

Если большое количество воды имеет тенденцию скапливаться во дворе или на подъездной дорожке каждый раз, когда идет дождь, возможно, у вас возникла проблема с сортировкой, которую необходимо решить.Средняя стоимость перепланировки или переоборудования газона составляет от 974 до 2950 долларов, но если вы имеете дело с более крупной собственностью и более широким уклоном, ваши затраты легко могут быть в пять раз больше. А если возникнет необходимость в подпорных стенках, ваши затраты могут быть в 10 раз больше, чем предполагалось.

6. Замена септической системы

Если в вашем доме нет общественной канализации, вы будете полагаться на септическую систему — систему, которая со временем может выйти из строя. Замена септической системы стоит в среднем от 3100 до 9 392 долларов, но, опять же, большая часть этой суммы будет зависеть от производительности системы.

7. Замена водопровода

Если вы пользуетесь общественной водопроводной системой, корни деревьев и износ могут привести к обрывам водопровода или резервным работам, которые оставят вас с одним антисанитарным беспорядком на руках. Замена водопровода, идущего с улицы в ваш дом, может стоить до 2468 долларов, но это число не включает расходы на устранение ущерба вашему дому, который часто возникает при выходе из строя водопровода.

Будьте готовы к домашнему ремонту

Капитальный ремонт дома сложно предсказать, особенно если с тех пор, как вы купили недвижимость и осмотрели ее на предмет скрытых проблем, прошли годы.И, как правило, страховой полис вашего домовладельца не оплачивает ремонт, вызванный износом, который влекут за собой многие из вышеперечисленных обстоятельств.

Вот почему так важно иметь под рукой чрезвычайные сбережения. Возможно, вы слышали, что солидный чрезвычайный фонд — это фонд, в котором достаточно денег для покрытия основных счетов от трех до шести месяцев, но эти цифры лучше соответствуют сценарию, когда вас уволили с работы и вам нужны деньги, чтобы оплатить свои расходы на проживание. пока ищешь работу. Как домовладелец, это разумная идея иметь специальный сберегательный счет, предназначенный для непредвиденного ремонта дома — и притом здорового.А если вы владеете несколькими объектами недвижимости, вам понадобится еще большая экономия.

Как правило, вы можете рассчитывать потратить от 1% до 4% стоимости вашего дома на ежегодное обслуживание. Таким образом, для недвижимости стоимостью 300 000 долларов вы получаете от 3 000 до 12 000 долларов в год. Новый дом обычно наклоняется к нижнему пределу этого диапазона, тогда как более старый дом наклоняется к верхнему пределу. Если вашему дому от 10 до 20 лет, вы, вероятно, упадете где-то посередине.

Если у вас нет срочных сбережений и вам случился внезапный ремонт дома, вашим следующим лучшим вариантом может быть заем под залог собственного капитала, который у вас есть, для покрытия ваших расходов, будь то ссуда под залог собственного капитала или жилищный фонд. линия кредита.Личный заем также является вариантом, хотя вы, как правило, будете платить больше процентов, чем по жилищному займу. И вы действительно не хотите отказываться от кредитных карт, поскольку они, как правило, взимают большие проценты.

И последнее: хотя некоторые домашние ремонтные работы неизбежны, иногда их можно опередить, проявив надлежащее обслуживание и бдительность. Например, уход за вашей системой кондиционирования воздуха и септическим резервуаром может помочь вам избежать сценария, когда вы вдруг столкнетесь с полноценной заменой.А если вы владеете доходной недвижимостью, поощряйте своих арендаторов сразу сообщать о проблемах, чтобы они не переросли в более крупные и дорогостоящие.

Эти ипотеки и ссуды для оплаты ремонта дома

Если вы много времени проводите дома, возможно, вы решили, что пора частично его отремонтировать. Если вы хотите отремонтировать кухню, установить домашний офис или отделать подвал, любое серьезное улучшение дома потребует больших денег.

Однако вам не нужно ждать, пока у вас будут все наличные.Кредит на ремонт дома может стать вашим путем к реализации проекта раньше, чем вы думаете.

Что такое ссуда на ремонт дома?

Ссуда ​​на ремонт дома — это ссуда, которая включает средства на ремонт, реконструкцию и ремонт дома. Обычно это ипотека с дополнительными деньгами на ремонт дома. Он может иметь следующий вид:

Вам не обязательно уже жить в доме; Некоторые ссуды на ремонт дома можно использовать для покупки ремонтного верха и одновременного обновления, давая вам одну ссуду для погашения.

Большинство ссуд на ремонт дома требуют, чтобы заемщик имел определенную долю собственного капитала в доме. Персональные ссуды являются исключением, потому что они являются необеспеченными ссудами.

Когда следует рассмотреть вопрос о ссуде на ремонт дома?

Если у вас недостаточно наличных денег для финансирования ремонта или ремонта, стоит подумать о ссуде на ремонт дома. Этого также стоит придерживаться, если вы ищете дом, который имеет более низкую запрашиваемую цену, но требует серьезной работы.

Эта ссуда может быть использована с большой выгодой для домовладельцев, которые хотят иметь больший контроль над наращиванием капитала в своем доме путем внесения улучшений — но это ссуда для существенной модернизации, а не для работы разнорабочих.Если проект повысит стоимость дома, ссуда на ремонт дома может стать ценным инструментом.

«Я бы порекомендовал взять ссуду на ремонт только в том случае, если стоимость ремонта все еще намного ниже текущей стоимости дома», — говорит Грегг Харрис, президент компании LenderCity Home Loans в Честерфилде, штат Миссури. «Также важно, что они положительно повлияют на стоимость дома в долгосрочной перспективе. Так что такие вещи, как ванные комнаты, кухни и дополнения, имеют наибольший смысл ».

Варианты ссуды на ремонт дома

Тип ссуды	Когда использовать	Минимальный кредитный рейтинг	Дополнительные соображения
Fannie Mae HomeStyle	Для любого проекта	620	Затраты на ремонт ограничены 75% от ожидаемой стоимости недвижимости после рено
FHA 203 (к)	Для многих проектов, но они не могут быть роскошным ремонтом и должны подходить для вашего основного дома	620	Должен быть заем не менее 5000 долларов, проект должен быть завершен в течение 6 месяцев
Кредит под залог собственного капитала / HELOC	Для любого проекта	620	Может потребоваться дополнительная плата за закрытие, но процентные ставки, как правило, будут конкурентоспособными
Рефинансирование наличными	Для любого проекта	620	Для квалификации необходимо не менее 20% капитала и оплатить затраты на закрытие сделки
Персональный кредит	Для любого проекта	Варьируется (чем ниже ваша оценка, тем выше ваша оценка)	Максимальный размер некоторых кредитов составляет 35 000 долларов США, а процентные ставки выше

Заем Fannie Mae HomeStyle Renovation

Заем Fannie Mae HomeStyle Renovation позволяет заемщикам либо купить место, нуждающееся в ремонте, либо рефинансировать существующий жилищный заем и получить деньги на улучшение.

Одним из преимуществ ссуды HomeStyle является то, что это всего лишь одна ссуда с одним ежемесячным платежом; Вам не нужно брать ссуду на ипотеку и еще одну ссуду на ремонт дома. Получение одной ссуды сокращает время и затраты на закрытие.

Деньги ссуды поступают на отдельный счет условного депонирования, который используется для оплаты подрядчикам. Заемщики не имеют доступа к этим средствам, как если бы они получали ссуду под залог собственного капитала или рефинансирование с выплатой наличных средств. Дополнительно:

• Затраты на ремонт ограничены 75 процентами от «стоимости после ремонта» дома.
• Существуют более строгие стандарты кредитного рейтинга и отношения долга к доходу.
• Обычно закрытие занимает больше времени, чем обычная ипотечная ссуда.

Ссуда ​​203 (k) FHA

Требования к кредитному баллу и первоначальному взносу менее строги в случае ссуды 203 (k) Федерального управления жилищного строительства, также известной как ссуда 203 (k) на реабилитацию или реабилитацию. Существует два типа ссуд FHA 203 (k):

• Limited 203 (k) ссуды ограничены до 35 000 долларов США.
• Стандарт 203 (k) ссуды предназначены для капитального ремонта или строительства.

Стандартный заем FHA 203 (k) требует наличия квалифицированного консультанта 203 (k) для наблюдения за каждым этапом работы, от планов до готового продукта.

Эта ссуда на ремонт дома предоставляется для домов возрастом не менее одного года, а стоимость проекта ремонта должна быть не менее 5000 долларов. FHA также устанавливает лимиты суммы ипотеки в зависимости от местоположения.

Другие особенности ссуды FHA 203 (k) включают:

• Доступные процентные ставки для лиц с несовершенными кредитами, но комиссии кредитора могут быть выше.
• Фонды реабилитации помещаются на условное депонирование и высвобождаются по мере выполнения работ.
• Денежные средства нельзя использовать для покупки недвижимости, которая будет продана в течение 90 дней.

Ссуда ​​под залог жилого фонда или HELOC

Ссуда ​​под залог под жилищный фонд — это единовременная ссуда с фиксированной ставкой и ежемесячными выплатами, которые остаются неизменными в течение срока ссуды. Кредитная линия собственного капитала или HELOC имеет кредитный лимит и возобновляемый баланс. Этот заем подходит для домовладельцев, которым в течение определенного периода времени необходимо выплатить несколько крупных платежей в рамках крупного проекта по благоустройству дома.

При любом варианте вы закладываете свой дом в качестве залога, а это означает, что, если вы не сделаете платеж, вы можете в конечном итоге потерять свой дом.

Есть и другие важные аспекты, связанные с кредитами под залог недвижимости и HELOC:

• Процентные ставки по ссудам под залог жилья и HELOC ниже, чем по необеспеченным займам физических лиц.
• С HELOCs вы платите проценты только на сумму, которую вы снимаете.
• Ссуды на акции могут иметь авансовые сборы, такие как сборы за подачу заявления или обработку ссуды.

Рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет домовладельцам рефинансировать свою ипотеку на более высокую сумму, чем предыдущая ипотека, в зависимости от того, сколько у них собственного капитала, и вычесть разницу наличными.

Подобно ссудам под залог недвижимости и HELOC, возврат наличных требует, чтобы домовладельцы использовали свой дом в качестве залога. Рефинансирование работает хорошо, если вы можете получить более низкую ставку, чем та, которую вы платите по текущей ипотеке. Более низкая процентная ставка и повышение стоимости дома в результате ремонта — большие долгосрочные выгоды.

Чтобы получить право на рефинансирование с выплатой наличных, вам потребуется не менее 20 процентов собственного капитала в вашем доме. Общая сумма кредита обычно ограничивается доступным капиталом в вашем доме. Дополнительно:

• Ограничений по использованию денег нет.
• Кредит основан на текущей стоимости дома, а не на стоимости после ремонта.

Персональный заем

Вариант для тех, кто не может или не хочет использовать собственный капитал, — это персональный заем в банке, кредитном союзе или онлайн-кредиторе.В отличие от рефинансирования или ссуды под залог собственного капитала, личный ссуда не имеет обеспечения, поэтому вам не нужно использовать свой дом или любой другой актив в качестве залога. Право на получение кредита зависит от вашего кредитного рейтинга, дохода и финансовой истории.

Естественно, потребители с «очень хорошими» кредитными рейтингами FICO 740 и выше получают лучшие процентные ставки по личным кредитам, которые могут быть ниже 6 процентов годовых. Некоторые кредиторы предоставляют индивидуальные ссуды потребителям с кредитным рейтингом до 580, хотя ставки по ним, как правило, намного выше.Вы можете быстро найти кредиторов и диапазоны процентных ставок через Bankrate.

Если у вас есть на это право, вы можете быть готовы приступить к работе над своей новой кухней, ванной или другим домашним проектом. В целом, преимущества личного кредита включают:

• Гибкость; кредит можно использовать практически на любые цели
• Оценка дома не требуется
• Финансирование доступно быстро

Расходы и комиссии по ссуде на ремонт дома

Стоимость ссуды на ремонт дома и комиссии зависит от типа полученной ссуды.При рефинансировании с выплатой наличных вы можете рассчитывать заплатить от 3 до 5 процентов от новой суммы ссуды в счет затрат на закрытие, которые включают такие сборы, как комиссия за выдачу кредита кредитору и стоимость проверки кредитного отчета и оценки.

«Затраты на закрытие выше по ссудам на ремонт, возможно, на 1 процент больше от суммы ссуды», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе. «Ставки тоже выше».

Персональный кредит может быть без комиссии, но с гораздо более высокой процентной ставкой.Затраты на закрытие ссуд и кредитных линий (HELOC) обычно ниже, но могут включать плату за подачу заявления и оценку.

Основные расходы, конечно же, — это проценты по ссуде на ремонт дома, которая может растянуться на 20 и более лет с некоторыми ссудами. Ссуда ​​на ремонт в размере 50 000 долларов под 6 процентов годовых, выплачиваемая в течение 20 лет, будет стоить почти 36 000 долларов в виде процентов к моменту выписки последнего чека.

Проекты ссуды на ремонт дома

Некоторые ссуды на ремонт дома можно использовать практически для любого проекта улучшения, который вы имеете в виду, в то время как у других есть ограничения на использование денег.

Например, в ссуде FHA 203 (k) есть длинный список приемлемых улучшений, таких как замена крыши, полов и сантехники, устранение опасностей для безопасности и здоровья и модернизация для размещения инвалида. Однако ссуду нельзя использовать для улучшения роскоши, например, для строительства бассейна на заднем дворе или гидромассажной ванны, и ссуда предназначена только для основных домов, а не для вторых домов или резиденций для отдыха.

С другой стороны, кредит Fannie Mae HomeStyle можно использовать для улучшения дома для отдыха или инвестиционной собственности, и любой ремонт или ремонт имеют право на финансирование, если они постоянно прикреплены к собственности и увеличивают ее стоимость.

Если вы берете взаймы под залог собственного капитала для ремонта своего дома, вы можете реализовать практически любой проект, который захотите, но вы должны подумать, повысит ли проект стоимость вашего дома. Например, новые гаражные ворота и реконструированная кухня считаются важными обновлениями, которые могут помочь вам окупить больше ваших инвестиций при продаже.

Рефинансирование с выплатой наличных может иметь двойную выгоду, позволяя рефинансировать ипотеку с более высокой ставкой в ​​ипотеку с более низкой ставкой при одновременном извлечении денежных средств, чтобы привести в порядок свою собственность.

Персональные ссуды также дают заемщику большую свободу действий в отношении того, какие улучшения могут быть сделаны. Однако у кредиторов также есть большая свобода действий в отношении суммы процентов, которые они могут взимать с вас. Проще говоря, если вы занимаетесь деньгами под 25 процентов, вы заплатите гораздо больше, чем может потребоваться для завершения вашего проекта.

Как выбрать ссуду на ремонт дома

Когда вы рассматриваете варианты ссуды на ремонт или ссуду на реконструкцию, вот краткое изложение того, как получить наиболее выгодную сделку для ваших финансов и которая наилучшим образом соответствует вашим потребностям.

1. Проверьте свой кредит

Перед тем, как подавать заявку на получение ссуды, важно помнить, что ваш кредит играет решающую роль в удержании самой низкой процентной ставки. Если у вас есть время, подумайте о том, как улучшить свой результат, оплатив счета по кредитной карте и производя все платежи вовремя. Если у вас невысокий кредит и у вас мало денег, чтобы откладывать, лучше всего подойдет ссуда FHA 203 (k), поскольку вы можете получить ипотечный кредит всего на 3,5 процента.

2. Оцените стоимость вашего проекта

Каковы будут ваши затраты на рабочую силу? А что насчет расходных материалов? Вам нужно будет снять жилье в другом месте, пока идет проект? Составьте исчерпывающий бюджет.Размер этого числа может помочь вам понять, какой заем будет лучше всего, а также вы сможете оценить свои ежемесячные платежи.

3. Знайте, какой у вас капитал в настоящее время.

Если вы хотите отремонтировать свой существующий дом, взгляните на свой ежемесячный отчет по ипотеке, чтобы понять, сколько собственного капитала вы накопили.

«Если заемщик имеет возможность вывести деньги из своего дома для оплаты ремонта посредством рефинансирования наличными, ссуды или кредитной линии, затраты на получение денег для реабилитации или ремонта будут меньше. , — говорит Беккер.«Проблема заключается в том, что у вас нет собственного капитала, чтобы вытащить эти деньги.

«Если проведение реабилитации повысит стоимость вашего дома, и у вас не так много капитала, как есть, тогда ссуда 203 (k) или ссуда Fannie Mae HomeStyle Renovation могут быть вашим единственным вариантом», — говорит Беккер. .

4. Магазин сравнения

Так же, как вы поступили с ипотекой — и так же, как вы должны поступать каждый раз, когда принимаете какое-либо важное финансовое решение — очень важно изучить условия оплаты и сборы от нескольких разных кредиторов.Ставки и затраты варьируются от банка к банку, поэтому проведите исследование (и свои вычисления), чтобы убедиться, что вы получите лучшую сделку. Единственное, что лучше, чем ремонт вашего дома, — это ремонтировать его, зная, что вы получаете хорошую сделку, взяв взаймы деньги.

Подводные камни ссуды на ремонт дома, на которую следует обратить внимание

Хотя ремонт вашего дома может показаться захватывающим, помните, что эти проекты — и заимствование денег, чтобы претворить их в жизнь — могут иметь существенные недостатки. Не допускайте, чтобы ваш апгрейд имел какие-либо из этих недостатков:

Вложение не стоит затрат

Планируете ли вы в конечном итоге продать этот дом? В таком случае важно отметить, что покупатели могут не захотеть платить больше за произведенное вами обновление.

«Самый большой риск — это чрезмерное улучшение дома», — говорит Харрис, предостерегая от расходов, которые превышают максимально возможную ценность дома в долгосрочной перспективе.

При рассмотрении ссуды на ремонт дома выясните, повысит ли ремонт стоимость дома, и если да, то насколько. Обратите внимание на общую сумму, которую вы бы вложили в дом после завершения работы, по сравнению с оценкой оценщика общей стоимости после завершения проекта.

Вы также хотите учитывать стоимость сопоставимых домов в этом районе, которые были недавно проданы.Основная ошибка заключается в том, чтобы потратить на покупку и реконструкцию дома больше, чем стоимость сопоставимых домов в вашем районе, поскольку это повлияет на вашу конечную цену продажи.

Отсутствие учета дополнительных затрат

Перерасход средств — еще одна ловушка, которую следует избегать. Рассматривая ремонтные работы, имейте в виду, что общая стоимость, вероятно, будет включать не только рабочую силу и материалы. Общая сумма часто включает плату за архитектурные и инженерные услуги, проверки и разрешения, а также потенциально необходимость создания резерва на случай непредвиденных обстоятельств в размере 10 процентов.

Нереалистично насчет сроков

Ремонт дома — непростая задача. Обдумайте возможные последствия задержек в реализации проекта. Если материалы прибудут с опозданием или ваш подрядчик столкнется с неожиданной проблемой, ваш проект может растянуться на несколько недель дольше, чем вы ожидали. Если вы ремонтируете свою кухню, значит, больше обедов нет. Если вы ремонтируете спальню, это может означать, что у вас будет больше времени на аренду, пока вы ждете, чтобы снова заселиться.

Следующие шаги

Это хорошее время для подачи заявки на ссуду на ремонт дома, потому что процентные ставки очень низкие.Перед тем, как подать заявку, получите свой кредитный рейтинг и отчет, чтобы вы знали, каким заемщиком вас будут видеть. Кроме того, важно иметь реалистичное представление о стоимости проекта и получать правильный тип кредита с наилучшей ставкой, на которую вы можете претендовать, и выплатой, соответствующей вашему бюджету.

Подробнее:

Оценка стоимости сельскохозяйственной техники | Разработчик решений Ag

Оценка стоимости сельскохозяйственной техники

Машины и оборудование являются основными статьями затрат в сельском хозяйстве.Более крупные машины, новые технологии, более высокие цены на запчасти и новое оборудование, а также более высокие цены на энергию — все это привело к росту затрат на оборудование и электроэнергию в последние годы.

Однако хорошие менеджеры по технике могут контролировать затраты на технику и электроэнергию на акр. Принятие разумных решений о том, как приобретать технику, когда торговать и в какие мощности инвестировать, может снизить затраты на технику на 50 долларов за акр. Все эти решения требуют точной оценки затрат на владение и эксплуатацию сельскохозяйственной техники.

Затраты на оборудование

Затраты на сельскохозяйственную технику можно разделить на две категории: годовые затраты на владение , которые возникают независимо от использования машины, и эксплуатационные затраты , которые напрямую зависят от объема использования машины.

Истинная стоимость этих затрат не может быть известна до тех пор, пока машина не будет продана или изношена. Но затраты могут составить по оценкам , если сделать несколько предположений о сроке службы машины, годовом использовании, а также о ценах на топливо и рабочую силу.Эта публикация содержит рабочий лист, который можно использовать для расчета затрат на конкретную машину или операцию.

Владение Затраты (также называемые фиксированными затратами ) включают амортизацию, проценты (альтернативные издержки), налоги, страхование, а также жилье и ремонтно-эксплуатационные услуги.

Амортизация
Амортизация — это затраты, возникающие в результате износа, устаревания и возраста машины. Степень механического износа может привести к тому, что стоимость конкретной машины будет несколько выше или ниже средней стоимости аналогичных машин, когда она продается или продается.Внедрение новой технологии или серьезное изменение конструкции может внезапно сделать старую машину устаревшей, что приведет к резкому снижению ее остаточной стоимости. Но возраст и количество часов использования обычно являются наиболее важными факторами при определении оставшейся стоимости машины.

Прежде чем можно будет рассчитать оценку годовой амортизации, необходимо указать экономичный ресурс , для машины и аварийную стоимость , в конце экономического срока службы.Экономический срок службы машины — это количество лет, в течение которого должны быть оценены затраты. Часто он меньше срока службы машины, потому что большинство фермеров меняют машину на другую, прежде чем она полностью изнашивается. Хорошее практическое правило — использовать экономичный срок службы от 10 до 12 лет для большинства сельскохозяйственных машин и 15 лет для тракторов, если вы не уверены, что начнете торговать раньше.

Остаточная стоимость — это оценка продажной стоимости машины в конце ее экономического срока службы.Это сумма, которую вы можете рассчитывать получить в качестве компенсации за замену, оценку использованной рыночной стоимости, если вы планируете продать машину сразу, или ноль, если вы планируете хранить машину до тех пор, пока она не износится.

Оценка остаточной стоимости тракторов и других классов сельскохозяйственных машин в процентах от новой прейскурантной цены приведена в таблицах 1a и 1b. Обратите внимание, что для тракторов, комбайнов и кормоуборочных комбайнов количество часов работы в год также учитывается при оценке оставшейся стоимости.Коэффициенты были разработаны на основе опубликованных отчетов о стоимости подержанного оборудования на аукционах и представляют собой оценки средней стоимости «как есть» для класса машин в среднем механическом состоянии на ферме. Фактическая рыночная стоимость будет отличаться от этих значений в зависимости от состояния машины, текущего рынка новых машин и местных предпочтений или антипатий к определенным моделям.

Соответствующие значения в Таблице 1 следует умножить на текущую прейскурантную цену заменяющей машины аналогичного размера и типа, даже если фактическая машина была или будет приобретена по цене ниже прейскурантной.

Пример задачи будет использоваться в этой публикации для иллюстрации расчетов. Примером может служить дизельный трактор с мощностью 180 ВОМ по прейскуранту 200 000 долларов. Предполагается, что скидки дилера снизят фактическую закупочную цену до 180 000 долларов. Выбран экономический срок службы 15 лет. Ожидается, что трактор будет использоваться 400 часов в год.

Для трактора мощностью 180 л.с. и 400 часов работы в год в данном примере стоимость утилизации через 15 лет оценивается в 23 процента от новой прейскурантной цены:

Остаточная стоимость = текущая прейскурантная цена x коэффициент остаточной стоимости (Таблица 1)
= 200000 долларов x 23%
= 46000 долларов
Общая амортизация = покупная цена — ликвидационная стоимость
= 180000 — 46000 долларов
= 134000 долларов

Проценты

Процентная ставка
Если вы занимаете деньги для покупки машины, кредитор определит размер процентной ставки.Но если вы используете свой собственный капитал, размер взимаемой платы будет зависеть от альтернативной стоимости этого капитала в другом месте вашего фермерского бизнеса. Если заимствуется только часть денег, следует использовать среднюю из двух ставок. В этом примере мы предположим, что средняя процентная ставка составляет 7 процентов.

Однако инфляция снижает реальную стоимость вложения капитала в сельскохозяйственную технику, поскольку ссуды можно погашать более дешевыми долларами. Процентную ставку следует скорректировать путем вычитания ожидаемого уровня инфляции.В нашем примере мы предположим, что уровень инфляции составляет 2 процента, поэтому скорректированная или «реальная» процентная ставка составляет 5 процентов.

Совместные затраты на амортизацию и проценты могут быть рассчитаны с использованием коэффициента возмещения капитала . Возврат капитала — это количество долларов, которое необходимо откладывать каждый год, чтобы просто возместить стоимость, потерянную из-за амортизации, и уплатить процентные расходы.

В таблице 2 показаны коэффициенты возврата капитала для различных комбинаций реальных процентных ставок и экономического срока службы.Например, коэффициент возврата капитала для 15 лет и 5 процентов составляет 0,096. Годовая стоимость возмещения капитала определяется путем сначала умножения соответствующего коэффициента возмещения капитала на разницу между общей суммой амортизации, а затем прибавления к ней произведения процентной ставки и остаточной стоимости.

Для примеров значений, приведенных выше:

Возврат капитала = (общая амортизация x коэффициент возврата капитала) + (ликвидационная стоимость x процентная ставка)
= (134000 долларов x.096) + (46000 долларов x 0,05)
= 12864 доллара + 2300 долларов
= 15164 доллара в год

Налоги, страхование и жилье (TIH)
Эти три вида затрат обычно намного меньше амортизации и процентов, но их необходимо учитывать. В Айове были отменены налоги на собственность на сельскохозяйственную технику, за исключением очень больших товарных запасов. Для штатов, в которых действует налог на собственность на сельскохозяйственную технику, часто используется оценка стоимости, равная 1% от средней стоимости машины.

Страхование

должно иметься на сельскохозяйственной технике, чтобы иметь возможность замены в случае бедствия, такого как пожар или торнадо. Если страхование не осуществляется, риск принимает на себя остальная часть фермерского бизнеса. Текущие ставки на страхование сельскохозяйственной техники в Айове колеблются от 4 до 6 долларов за 1 000 долларов оценки, или около 0,5 процента от средней стоимости.

Существует множество вариантов размещения сельскохозяйственных машин. Предоставление укрытия, инструментов и оборудования для обслуживания машин приведет к меньшему количеству ремонтов в полевых условиях и меньшему ухудшению механических деталей и внешнего вида из-за погодных условий.Это должно обеспечить большую надежность в полевых условиях и более высокую ценность компромисса. Предполагаемая плата за жилье составляет 0,5 процента от средней стоимости.

Чтобы упростить расчет затрат на TIH, их можно объединить в один процент от среднего значения, если налоги на имущество не являются значительными.
TIH = 0,01 x (закупочная цена + ликвидационная стоимость) / 2

Для нашего примера трактора эти три стоимости будут:
TIH = 0,01 x (180 000 долларов США + 46 000 долларов США) / 2
= 1130 долларов США в год

Общая стоимость владения
Расчетные затраты на амортизацию, проценты, налоги, страхование и жилье складываются, чтобы найти общую стоимость владения.Для нашего примера трактора это составляет 16 964 доллара в год. Это почти 10 процентов от первоначальной стоимости трактора.

Общая стоимость владения = 15 164 долл. США + 1130 долл. США 90 576 = 16 294 долл. США в год

Если трактор используется 400 часов в год, общая стоимость владения в час составит:
Стоимость владения в час = 16 294 долл. США / 400 часов
= 40,74 долл. США в час

Операционные расходы (также называемые переменными расходами ) включают ремонт и техническое обслуживание, топливо, смазку и рабочую силу оператора.

Ремонт и техническое обслуживание
Затраты на ремонт возникают из-за планового технического обслуживания, износа и несчастных случаев. Затраты на ремонт определенного типа машины сильно различаются от одного географического региона к другому из-за типа почвы, горных пород, ландшафта, климата и других условий. Затраты на ремонт в пределах одного района варьируются от фермы к ферме из-за разной политики управления и навыков операторов.

Лучшими данными для оценки затрат на ремонт являются записи о ваших прошлых расходах на ремонт.Хорошие записи показывают, были ли затраты на ремонт машины выше или ниже средних и когда может потребоваться капитальный ремонт. Они также предоставят информацию о вашей программе технического обслуживания и ваших механических способностях. Однако без таких данных затраты на ремонт следует оценивать исходя из среднего опыта.

Значения в таблице 3 показывают взаимосвязь между суммой всех затрат на ремонт машины и общим количеством часов использования в течение ее срока службы на основе исторических данных по ремонту.Общие накопленные затраты на ремонт рассчитываются как процент от текущей прейскурантной цены машины, поскольку затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно меняются примерно с той же скоростью, что и новые прейскурантные цены.

На рис. 1 показано, как накапливаются затраты на ремонт полноприводных тракторов. Обратите внимание на форму графика. Наклон кривой увеличивается с увеличением количества часов использования. Это указывает на то, что затраты на ремонт низкие на начальном этапе эксплуатации машины, но быстро увеличиваются по мере того, как машина накапливает больше часов работы.

Поскольку трактор в этом примере будет использоваться около 400 часов в год, он накопит около 6000 часов работы к концу своего 15-летнего срока службы (400 часов x 15 лет = 6000 часов). Согласно Таблице 3, после 6000 часов использования общие накопленные затраты на ремонт будут равны примерно 25 процентам от его новой прейскурантной цены. Итак, общий накопленный ремонт можно оценить в:

Накопленный ремонт = 0,25 x 200 000 долларов США
= 50 000 долларов США

Среднюю стоимость ремонта в час можно рассчитать путем деления общей накопленной стоимости ремонта на общее накопленное количество часов:
Стоимость ремонта / час = 50 000 долларов США / 6000 часов
= 8 долларов США.33 / час

Топливо
Стоимость топлива можно оценить двумя способами. В информационном файле AgDM A3-27 «Топливо, необходимое для полевых операций» (PM 709) указано среднее потребление топлива в галлонах на акр для многих полевых операций. Эти цифры можно умножить на стоимость топлива на галлон, чтобы рассчитать среднюю стоимость топлива на акр.

Например, если среднее количество дизельного топлива, необходимого для уборки кукурузного силоса с акра, составляет 3,25 галлона по цене 3,40 доллара за галлон, то средняя стоимость топлива на акр составляет 11 долларов.05.

Средний расход топлива (в галлонах в час) для сельскохозяйственных тракторов в течение всего года без привязки к конкретному агрегату также можно оценить с помощью следующих уравнений:

0,060 x максимальная мощность на ВОМ для бензиновых двигателей
0,044 x максимальная мощность на ВОМ для дизельных двигателей

Для нашего 180-сильного дизельного трактора:
Средний расход дизельного топлива =
0,044 x 180 лошадиных сил = 7,92 галлона / час
Средняя стоимость топлива в час =
7.92 галлона / час x 3,40 доллара США / галлон = 26,93 доллара США / час

Смазка
Опросы показывают, что общие затраты на смазку на большинстве хозяйств составляют в среднем около 15 процентов от затрат на топливо. Поэтому после оценки стоимости топлива в час вы можете умножить ее на 0,15, чтобы оценить общие затраты на смазку.

Для нашего примера трактора средняя стоимость топлива составила 26,93 доллара в час, поэтому средняя стоимость смазки будет:
Смазка = 0,15 x 26,93 доллара = 4,04 доллара в час

Трудозатраты
Поскольку машины разных размеров требуют разного количества рабочей силы для выполнения таких задач, как посадка или сбор урожая, важно учитывать затраты на рабочую силу при анализе машин.Стоимость рабочей силы также является важным фактором при сравнении владения и индивидуального найма.

Фактическое количество рабочих часов обычно превышает время работы полевой машины на 10–20 процентов из-за поездок и времени, необходимого для смазки и обслуживания машин. Следовательно, затраты на рабочую силу можно оценить, умножив ставку заработной платы на 1,1 или 1,2. Используя стоимость рабочей силы 15,00 долларов в час для нашего примера трактора:

Стоимость рабочей силы в час = 15,00 долларов США x 1,1 = 16,50 долларов США
Для операций, требующих различного уровня квалификации оператора, могут использоваться разные ставки заработной платы.

Общие эксплуатационные расходы
Затраты на ремонт, топливо, смазку и рабочую силу добавляются для расчета общих эксплуатационных затрат. Для примера трактора общие эксплуатационные расходы составили 55,80 долларов в час:

Общие эксплуатационные расходы =
8,33 долл. США + 26,93 долл. США + 4,04 долл. США + 16,50 долл. США =
долл. США 55,80 долл. США в час

Общая стоимость
После того, как все затраты будут оценены, общая стоимость владения в час может быть добавлена ​​к эксплуатационным расходам в час, чтобы рассчитать общую стоимость в час владения и эксплуатации машины.Общая стоимость часа для нашего примера трактора составила:

.

Общая стоимость = 40,74 USD + 55,80 USD =
96,54 USD в час

Затраты на орудие

Затраты на навесное оборудование, зависящее от мощности трактора, оцениваются так же, как и на примере трактора, за исключением того, что не учитываются затраты на топливо, смазку или рабочую силу.

Машины б / у

Стоимость бывшего в употреблении оборудования можно оценить, используя ту же процедуру, что и для нового оборудования.Однако постоянные затраты обычно будут ниже, потому что первоначальная стоимость машины будет ниже. Затраты на ремонт обычно выше из-за большего количества часов использования. Следовательно, секрет успешной экономики бывшего в употреблении оборудования состоит в том, чтобы уравновесить более высокие почасовые затраты на ремонт с более низкими почасовыми фиксированными затратами. Если вы неправильно оцениваете состояние машины, так что ваши затраты на ремонт выше, чем вы ожидали, или если вы платите слишком высокую цену за машину, так что ваши постоянные затраты не так низки, как вы ожидали, общие почасовые затраты на подержанный машина может быть такой же высокой или выше, чем у новой машины.См. Информационный файл AgDM A3-22, Покупка подержанного оборудования для получения дополнительной информации.

В качестве примера оценки затрат на подержанную машину предположим, что вы только что купили 25-футовый чизельный плуг 6-летней давности за 16 000 долларов. Он оказался чистым и в хорошем механическом состоянии. Поскольку вы не знаете наверняка, сколько часов накопленного использования он имеет, вы можете оценить, умножив его возраст (6 лет) на ваше собственное ожидаемое годовое использование (100 часов в год) или 600 часов.

Какова ориентировочная общая стоимость плуга в следующие 8 лет? Из Таблицы 1 ожидаемая стоимость утилизации по истечении 13 лет составляет 31 процент от текущей прейскурантной цены эквивалентной машины (оцениваемой в 40 000 долларов США) или 12 400 долларов США.

Коэффициент возмещения капитала на 8 лет и реальная процентная ставка 5 процентов составляет 0,155 (Таблица 2). Затраты на возмещение капитала составляют:

Возврат капитала = (0,155 x (16 000–12 400 долл. США)) + (12 400 долл. США x 0,05)
= 558 долл. США + 620 долл. США
= 1178 долл. США в год.

Для налогов, страхования и жилья:
TIH = 0,01 x (16 000 долларов США + 12 400 долларов США) / 2
= 142 доллара США в год
Общие постоянные расходы = 1178 долларов США + 142 доллара США
= 1320 долларов США в год

Если плуг используется в среднем 100 часов в год:
Стоимость владения / час = 1320 долларов США / 100 часов
= 13 долларов США.20 в час.

Для оценки средних затрат на ремонт используйте Таблицу 3. Если вы планируете использовать этот плуг еще 8 лет, общее количество часов использования по истечении этого времени составит:

Накопленных часов = 600 + (100 часов в год x 8 лет) = 1400 часов

Теперь, используя Таблицу 3, обратите внимание, что совокупная стоимость ремонта чизельного плуга после 600 часов составляет 14 процентов от новой прейскурантной цены. По прошествии 1400 часов он оценивается в 45 процентов. Таким образом, совокупные затраты от 600 до 1400 часов можно оценить в 45 процентов минус 14 процентов, или 31 процент от новой прейскурантной цены.Если прейскурантная цена 25-футового чизельного плуга составляет 40 000 долларов, затраты на ремонт в следующие 8 лет оцениваются в размере:

.

Затраты на ремонт = 0,31 x 40 000 долларов США = 12 400 долларов США

Стоимость ремонта в час оценивается в:

Стоимость ремонта в час = 12 400 долларов США / (1400 — 600) часов
= 12 400 долларов США / 800 часов
= 15,50 долларов США в час

Другие переменные затраты, такие как топливо, смазка и рабочая сила, уже включены в переменные затраты на трактор, поэтому общая стоимость часа для диска представляет собой просто сумму затрат на владение в час и затрат на ремонт в течение одного часа. час:
Общая стоимость = 13 $.20 + 15,50 долларов = 28,70 долларов в час.

При оценке будущих затрат на машину, которой вы уже владеете в течение нескольких лет, начните с вашей наилучшей оценки текущей рыночной стоимости машины вместо ее первоначальной закупочной цены или используйте коэффициенты остаточной стоимости в таблице 1, чтобы оценить ее текущую стоимость. ценить.

Общие затраты на операцию

Затраты на трактор необходимо добавить к затратам на навесное оборудование, чтобы определить совокупную общую стоимость часа эксплуатации машины.Общие затраты в примере:

Общая стоимость = 96,54 USD + 28,70 = 125,24 USD в час

Наконец, общая стоимость часа может быть разделена на часовую норму работы в акрах в час или тоннах в час, чтобы рассчитать общую стоимость за акр или за тонну.

Часовая производительность или производительность агрегата или самоходной машины можно оценить по эффективной ширине машины (в футах), ее скорости по полю (в милях в час) и эффективности работы на поле (в процентах). ).Эффективность поля — это фактор, который учитывает потерю времени из-за поворота в конце поля, перекрытия, настройки машины, а также заполнения или опорожнения резервуаров и бункеров.

Производительность поля (в акрах в час) рассчитывается по:

(ширина x скорость x эффективность поля) / 8,25

Например, если 25-футовый плуг может тянуть со скоростью 4,5 мили в час с эффективностью поля 81 процент, расчетная производительность на поле составит:

Вместимость поля = (25 x 4.5 x 81%) / 8,25
= 11 акров в час

Информационный файл

AgDM A3-24, Оценка производительности сельскохозяйственных машин (PM 696), содержит типичные показатели производительности для различных типов и размеров сельскохозяйственных машин.

Если 25-футовый плуг в примере может обрабатывать 11 акров в час, общие затраты на дискование на акр составляют:

Общая стоимость акра = 125,24 доллара США / 11 акров
= 11,39 доллара США за акр.

Затраты на операции с самоходными машинами можно рассчитать, рассматривая самоходную установку как силовую, а уборочную головку или другое навесное оборудование как орудие.

Рассмотрение подоходного налога

Налоговый режим различных методов приобретения машинных услуг является основным фактором при оценке стоимости машин. Если машина приобретена, все переменные расходы, за исключением неоплаченного труда, вычитаются при определении обязательств по налогу на прибыль. Расходы на жилье, налоги, страхование и процентные платежи по ссуде для финансирования покупки оборудования также не облагаются налогом.

Амортизация для целей налогообложения рассчитывается совершенно иначе, чем экономическая амортизация из-за фактического снижения стоимости машины.Методы налоговой амортизации снижают остаточную стоимость большинства машин до нуля через несколько лет. Расходы на амортизацию налога полезны для расчета экономии на налогах в результате покупки оборудования, но не должны использоваться для оценки истинных экономических затрат.

Конкретные правила и положения, касающиеся вычитаемых затрат и амортизации, обсуждаются в «Руководстве по налогам для фермеров», опубликованном Налоговой службой.

Дополнительная информация

Предоставляется рабочий лист для оценки затрат на оборудование, или инструменты принятия решений (электронные таблицы калькуляторов) также доступны на веб-сайте Ag Decision Maker, включая Калькулятор затрат на оборудование и Калькулятор стоимости перевозки зерновозов или вагонов.

Другие публикации, которые помогут вам принимать правильные решения по управлению оборудованием:

Уильям Эдвардс, экономист на пенсии. Вопросов?

часто задаваемых вопросов о ремонте вашего автомобиля

Часто задаваемые вопросы о ремонте вашего автомобиля

Департамент страхования Коннектикута («Департамент») понимает, что физическое повреждение вашего автомобиля может быть серьезным неудобством, которое вызывает финансовые трудности для многих жителей Коннектикута.Чтобы лучше помочь вам в процессе ремонта вашего автомобиля, мы подготовили несколько часто задаваемых вопросов, на которые обычно отвечает отдел по делам потребителей Департамента. Если у вас есть какие-либо вопросы, не стесняйтесь обращаться в Отдел по работе с потребителями по телефону (860) 297-3900, вариант 2: 2; или по бесплатному телефону (800) 203-3447 доб. 3620; или [email protected]

1. Где я могу сдать машину в ремонт?
   
   Где угодно. Нет никаких ограничений на то, какой магазин вы можете выбрать для ремонта.Это может быть дилер или специализированная ремонтная мастерская, где вам удобно. Не имеет значения, была ли машина отбуксирована в конкретный магазин — вам не нужно чинить ее там.
2. Страховая компания предоставила мне список ремонтных мастерских. Это законно? Да, но вы не обязаны ехать на машине в один из магазинов из этого списка. Вы должны знать, что страховые компании часто направляют заявителей в предпочтительную ремонтную мастерскую, потому что у страховщика есть договорное соглашение с ремонтной мастерской, чтобы отремонтировать транспортное средство за меньшие деньги, чем если бы договорное соглашение не существовало.
3. Может ли моя ремонтная мастерская взимать больше, чем платит страховая компания?
   
   Да. В большинстве случаев ремонтная мастерская и ваш страховщик придут к согласованной цене на ремонт вашего автомобиля. Если они не могут этого сделать, вы можете попросить своего страховщика переоценить смету ремонтной мастерской. Обратите внимание, однако, что если они не могут договориться о цене, вам может потребоваться оплатить разницу между ставкой оплаты труда в ремонтной мастерской и суммой, которую ваш страховщик готов заплатить. Департамент страхования не имеет полномочий определять размер оплаты труда.
4. Как я могу избежать уплаты разницы, если ремонтная мастерская взимает больше, чем заплатит страховая компания?
   
   Убедитесь, что ремонт не начинается, пока вы не получите письменное подтверждение того, что страховая компания согласовала цену с ремонтной мастерской. Если они не могут договориться о цене ремонта вашего автомобиля, у вас есть возможность (i) оплатить работу из своего кармана; или (ii) подачи жалобы в Отдел по работе с потребителями Департамента страхования.Пожалуйста, обратитесь к вопросу 5) ниже для получения информации об арбитражном процессе Департамента.
5. Если я не согласен с суммой, которую заплатит страховая компания, есть ли способ разрешить разногласие, кроме обращения в суд?
   
   Да. Если вы подадите жалобу в Отдел по работе с потребителями Департамента страхования, и мы не сможем разрешить спор, мы предоставим вам программу арбитража, в соответствии с которой вы можете запросить разрешение определенных споров без обращения в суд.Споры, которые могут рассматриваться в арбитражном суде, включают иски о физическом повреждении автомобилей, в которых не оспариваются страховое покрытие и ответственность за ущерб. Как правило, спор идет только о сумме убытков . Свяжитесь с Отделом по делам потребителей Департамента для получения дополнительной информации об Автоарбитражной программе.
6. В связи с иском об ответственности за физическое повреждение автомобиля или материальный ущерб, в котором покрытие и ответственность не оспариваются, может сторонний поставщик услуг, например, автомастерская или другое ремонтное предприятие, попытаться использовать арбитражную программу Департамента. напрямую или путем уступки прав истца? №В соответствии с генеральной статистикой штата Коннектикут. раздел 38a-9 и Регламенты агентств штата Коннектикут. раздел 38a-10-1 и последующие, только истец, после того, как Департамент уведомил его о том, что его иск является арбитражным, может принять решение об арбитраже спора по иску об ответственности за физический ущерб или материальный ущерб. По запросу истца или страховой компании такой сторонний поставщик услуг может предоставить техническую помощь или выступить в качестве эксперта в арбитражном разбирательстве.
7. Что делать, если другой водитель виноват в повреждении моей машины?
   
   Если виноват водитель другого транспортного средства, и именно страховщик ответственности этого водителя отказывается платить полную запрошенную ставку оплаты труда, вы можете иметь право на участие в программе арбитража, описанной в вопросе 5) выше, или вы можете подать иск иск против другого водителя за разницу.Однако обратите внимание, что претензии будут рассматриваться в арбитражном суде только после того, как они были поданы в Отдел по делам потребителей Департамента и попытки сотрудников Отдела разрешить спор не увенчались успехом. Пожалуйста, свяжитесь с Отделом по делам потребителей Департамента страхования для получения дополнительной информации о том, как подать жалобу и / или обратиться за помощью через арбитражную программу Департамента.
8. Моя машина «просчитана». Что это обозначает?

   Стоимость на ремонт вашего автомобиля в фактически превышает его стоимость , определенную страховой компанией.Например, если стоимость ремонта вашего автомобиля составляет 1000 долларов США, а его стоимость составляет 500 долларов США, то страховщик выплатит вам только сумму в размере 500 долларов США плюс применимый налог с продаж Коннектикута, а страховщик оставит автомобиль себе. См. Вопрос 10) ниже, чтобы узнать, сколько вы получите, если решите оставить автомобиль себе в ситуациях, когда затраты на ремонт транспортного средства превышают его стоимость.

9. Как я могу быть уверен в стоимости моего автомобиля?

   Обязательно попросите страховую компанию прислать вам письменные документы, в которых рассказывается, как они пришли к оценке стоимости вашего автомобиля.Вы должны знать, что при расчете общей стоимости транспортного средства страховщик должен использовать по крайней мере среднее значение розничной стоимости в соответствии с Руководством по подержанным автомобилям NADA и одним другим источником автомобильной промышленности, утвержденным комиссаром по страхованию. Список утвержденных отраслевых источников стоимости автомобилей, а также применимое страховое законодательство можно найти в конце этих «Часто задаваемых вопросов». Если вы не согласны с оценкой общих убытков страховщика, вы можете иметь право на арбитраж, как описано в вопросе № 5 выше.

10. Меня не волнует, будет ли моя машина исчерпана — могу ли я ее отремонтировать и оставить?
    
    Да, но вам нужно знать пару вещей. Во-первых, страховая компания выплатит вам только стоимостью вашего автомобиля. В следующем примере предполагается, что вы оставляете транспортное средство — значение определяется следующим образом: стоимость на момент потери с использованием, по крайней мере, среднего значения розничной стоимости в соответствии с Руководством по подержанным автомобилям NADA и одним другим источником автомобильной промышленности, утвержденным Страховой комиссар, минус «спасательная стоимость» , определенная страховой компанией.Страховщик должен сообщить вам, где они смогут забрать транспортное средство для выплаты «аварийной стоимости» . Если вы решите оставить автомобиль себе, вам придется оплатить все необходимые ремонтные работы из собственного кармана.

    Кроме того, в праве собственности на транспортное средство должна быть проставлена ​​отметка «утилизация», и Департамент автотранспортных средств должен будет повторно осмотреть автомобиль, прежде чем он будет допущен к возвращению на дорогу. Вам следует связаться с Департаментом транспортных средств для получения дополнительной информации о переоформлении права собственности на «утилизированные» автомобили.

11. У меня есть ремонтная мастерская, в которой можно отремонтировать за половину той суммы, которая, по заявлению страховой компании, будет стоить. В таком случае, будет ли моя машина по-прежнему считаться «итоговой»?
    
    Да. Если смета ремонта страховой компании равна или превышает стоимость транспортного средства, она будет считаться «общей» независимо от того, предоставит ли вам ваш магазин скидку.
12. Если мой автомобиль не управляемый или, если он управляемый, но должен явиться в магазин для ремонта из-за повреждения имущества в результате аварии, имею ли я право на аренду автомобиля или другую компенсацию?

    Если вы понесли материальный ущерб вашему автомобилю в результате того, что кто-то был виновен по закону, вы имеете право на компенсацию за утрату возможности использования вашего имущества.В таком случае вы имеете право на сопоставимый прокат автомобиля или разумную компенсацию в течение разумного периода времени, необходимого для урегулирования вашей претензии или ремонта вашего автомобиля. Департамент считает, что разумный период времени для «потери возможности использовать» зависит от степени повреждения и количества времени, необходимого для ремонта автомобиля. Если вы и страховая компания продолжите разногласия по поводу суммы, вы можете иметь право на арбитраж, как описано в вопросе № 5 выше.

    Если вы приобрели покрытие на возмещение арендной платы, у вас может быть покрытие аренды в соответствии с вашим собственным полисом.Вам следует проконсультироваться со своей страховой компанией или страховым агентом относительно покрытия аренды.

13. Кто будет платить за хранение с момента аварии до момента начала ремонта моего автомобиля?
    
    «Плата за хранение» регулируется уставом DMV. Как владелец транспортного средства, вы несете ответственность за оплату хранения в выбранном вами магазине или буксировочной компании. Страховая компания может оплатить хранение в рамках вашего требования, но только до определенного срока, который должен быть разумным в зависимости от обстоятельств вашего дела.Обычно страховая компания сообщает вам дату в письменной форме заранее — после этой даты вам, возможно, придется либо переместить транспортное средство, либо оплатить сбор за хранение из своего кармана.
14. Страховая компания, оплачивающая стоимость ремонта, сказала мне, что при оценке ремонта они будут использовать неоригинальные запчасти. Какие они есть и есть ли у меня выбор, какие детали использовать для ремонта?

    «OEM» означает запчасти от производителя оригинального оборудования. Это запасные части, которые поставляются непосредственно с заводов производителя автомобилей.«Неоригинальные» детали часто называют запасными частями , которые являются запасными частями, которые не поставляются производителем транспортного средства. Кроме того, «переработанные» детали — иногда называемые утилизированными, восстановленными или использованными деталями — часто приобретаются на предприятиях по переработке автомобилей или на свалках и могут быть запчастями либо OEM, либо частями сторонних производителей. «Переработанные» детали или детали сторонних производителей разрешается использовать для ремонтных работ, но по закону вы должны быть уведомлены об этом факте в смете ремонта.Раздел 38a-355 Общего статута Коннектикута разрешает использование запасных частей, которые являются запасными частями автомобилей из листового металла или пластика, которые составляют видимый внешний вид автомобиля, включая внутренние и внешние панели, и которые обычно ремонтируются. или заменены в результате столкновения.

    У вас есть возможность оплатить из своего кармана разницу в стоимости новых или бывших в употреблении запчастей OEM.

Ред. (13.07.2016)

Для справки, мы включили Общий статут Коннектикута, который регулирует расчет «Тоталлированного» автотранспортного средства и использование запасных частей, не принадлежащих изготовителям оригинального оборудования, для ремонтных работ.

Раздел общего статута Коннектикута 38a-353

п. 38а-353. (Ранее Гл. 38-175й). Расчет суммы расчета по зарегистрированному автомобилю. Требуется раскрытие информации.

(a) Если любое поврежденное транспортное средство, на которое распространяется действие полиса автомобильного страхования, было объявлено страховщиком как конструктивный полный ущерб, страховщик должен при расчете стоимости такого транспортного средства для целей определения суммы компенсации, подлежащей выплате. истец должен использовать по крайней мере среднюю розничную стоимость, предоставленную такому автомобилю (1) Национальной ассоциацией автомобильных дилеров, справочником по подержанным автомобилям или любым другим общедоступным источником автомобильной промышленности, который был одобрен для такого использования Комиссаром по страхованию, и (2) ) еще один источник автомобильной промышленности, одобренный для такого использования указанным уполномоченным.Для целей этого раздела «конструктивная полная потеря» означает стоимость ремонта или спасения поврежденного имущества или стоимость ремонта и спасения такого имущества, равная или превышающая общую стоимость имущества на момент утраты.

(b) Страховщик должен предоставить истцу не позднее даты, когда страховщик выплатит истцу сумму компенсации за такое транспортное средство, (1) подробную копию расчета такой страховой компании конструктивной общей стоимости потерь такого транспортного средства, (2) если применимо, копию любого отчета об оценке, предоставленного страховщику из любого источника автомобильной промышленности, который не является общедоступным, и (3) письменное уведомление, раскрывающее, что заявитель может оспорить такую ​​сумму урегулирования, связавшись с Департаментом страхования.Письменное уведомление должно включать следующее заявление, которое должно появиться в последнем абзаце уведомления шрифтом не менее чем из двенадцати пунктов: «Если вы не согласны с этой оценкой, вы можете связаться с Отделом по делам потребителей в Департаменте страхования». . В уведомлении должен быть указан адрес и номер бесплатного телефона отделения, а также адрес Департамента страхования в Интернете.

Прочие источники в автомобильной промышленности, утвержденные комиссаром по страхованию:

1. Красная книга автомобилей — Prism Business Media, Inc.
   9800 Metcalf Avenue, Overland Park, KS 66282-2901
   (800) 654-6776
   www.pricedigest.com
2. Mitchell International, Inc.
   9889 Willow Creek Road, San Diego, CA 92131
   (800) 854-7030
   www.mitchell.com
3. CCC Information Services, Inc.
   222 Merchandise Mart, Suite 444, Chicago, IL 60654-1005
   (800) 621-8070
   www.cccis.com
4. Audatex North America, Inc. (ранее ADP) Bishop Ranch 1
   6111 Bollinger Canyon Road, Suite 200, San Ramon, CA 94583
   (925) 866-1100
   www.audatex.us
5. AutoBid Services, LLC.
   8900 Indian Creek Parkway, Suite 450 Shawnee Mission, KS 66210
   (800) 875-2217
   www.autobid.com
6. Служба оценки транспортных средств (только специальная категория)
   450 Summit Ave., Suite 185 Oakbrook Terrace, IL 60181
   (888) 475-9975
   www.v-v-s.com
7. DCI Solutions (только специальный тип)
   P.O Box 9186
   Rapid City, SD 57709
   (855) DCI-LINK или (855) 324-5465
   dcisolution.com

Раздел общего статута Коннектикута 38a-355

п. 38а-355. (Ранее Раздел 38-175z). Требуется уведомление о деталях, используемых для ремонта поврежденных легковых автомобилей. (a) (1) Если требуется ремонт видимых внешних металлических или пластиковых частей поврежденного частного пассажирского автомобиля, как определено в разделе 38a-363, любая страховая или ремонтная компания, как определено в разделе 14-51, подготовка письменная смета стоимости такого ремонта должна четко указывать в такой смете все основные заменяемые детали, которые будут использоваться, которые не были произведены первоначальным производителем поврежденной части в таком автомобиле.Для целей этого раздела «детали» означают запасные части автомобиля из листового металла или пластика, которые составляют видимую внешнюю часть автомобиля, включая внутренние и внешние панели, и которые обычно ремонтируются или заменяются в результате столкновения.

(2) К любой такой смете должно быть приложено следующее примечание, напечатанное шрифтом не менее чем из десяти пунктов:
УВЕДОМЛЕНИЕ
Эта смета ремонта частично основана на использовании запасных частей, произведенных не оригинальным производителем оборудования. поврежденные детали в вашем автомобиле.

(3) Страховщик или предприятие по ремонту, в зависимости от обстоятельств, должны предоставить копию такой оценки и уведомление лицу, запрашивающему такую ​​оценку.
(b) Любое нарушение положений настоящего раздела страховщиком должно считаться несправедливой или вводящей в заблуждение практикой страхования в соответствии с разделом 38a-816. Любое нарушение положений настоящего раздела ремонтной службой считается несправедливой или вводящей в заблуждение торговой практикой в ​​соответствии с подразделом (а) раздела 42-110b.

Правда? Ваш дом — не вложение

Люди часто думают о своем доме как об инвестициях, но это не соответствует действительности по нескольким направлениям.

Исходя из ряда факторов, дом на одну семью, в котором вы живете, не является инвестицией. Это не обязательно означает, что вам следует избегать домовладения, но если вы склоняетесь к покупке, потому что думаете, что делаете разумные инвестиции, подумайте дважды.

Идея о том, что ваше основное место жительства может быть инвестиционным, исходит из того факта, что исторически стоимость недвижимости растет. Скорее всего, мы все знаем кого-то — возможно, родителей или бабушек или дедушек — которые купили свой дом несколько десятилетий назад менее чем за 100 000 долларов, а сейчас он стоит во много раз больше.

Это не инвестиция только потому, что она оценивает

Ради этого аргумента мы проигнорируем тот факт, что в долгосрочной перспективе средняя стоимость жилья лишь немного больше, чем инфляция. (За 100 лет средняя стоимость недвижимости в США выросла менее чем на 1% с поправкой на инфляцию).

Если предположить, что стоимость дома увеличилась с до при темпах инфляции, недвижимость, купленная в 1970 году за 100 000 долларов, сегодня будет стоить 625 873 доллара, то есть на 526% больше.По какой причине дом вашего деда так ценился за 40 лет? Это просто инфляция.

Нельзя сказать, что стоимость недвижимости не может резко повыситься. Они могут и делают. Но такая оценка более вероятна на конкретных, желаемых рынках недвижимости.

Но знаете что? Неважно. Независимо от того, опережает ли стоимость вашего дома инфляцию, есть и другие причины, по которым ваш дом не является инвестицией.

Настоящие инвестиции требуют большего, чем перспектива увеличения стоимости.

Дом имеет более важное основное назначение

Вероятно, самая большая причина, по которой дом не является капиталовложением, заключается в том, что его основная цель — предоставить убежище. Это более важно, чем кажется на первый взгляд.

Один из основных факторов, делающих вложение вложение, — это ваша способность контролировать сроки вашего владения. Это означает, что вы можете покупать и продавать его время от времени и при обстоятельствах, которые могут максимизировать возврат ваших инвестиций.Мы можем думать о традиционных инвестициях, таких как акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и даже об аренде недвижимости, как о предоставлении такой возможности.

Поскольку ваш дом является вашим личным местом жительства, у вас будет мало контроля над покупкой и продажей с точки зрения инвестиций. Вы купите дом, когда он понадобится для укрытия, и продадите его только тогда, когда он больше не служит этой цели, и пора двигаться дальше.

Отсутствие контроля над сроками покупки и продажи дома оказало серьезное негативное влияние на дома как инвестиции во время финансового кризиса.Многие люди покупали дома на вершине рынка, потому что это было время, когда им был нужен дом для своих семей. Но все же другим пришлось продавать после обвала рынка из-за негативного изменения их личного финансового положения.

Это заставило их покупать дорого, а продавать дешево. В этом нет ничего необычного, когда речь идет о жилых домах, и это в значительной степени не соответствует критериям инвестирования в дом.

Дом не может быть инвестицией, если вы никогда не планируете его продавать

Хотя это правда, что дома обычно растут в цене, возможности воспользоваться этим ростом ограничены.Самый действенный и действенный способ — продать дом после того, как он значительно вырос в цене. Однако продажа дома очень разрушительна, потому что означает, что вам придется переехать.

Что еще более важно, когда вы все же продаете, вам, скорее всего, придется использовать капитал от продажи для покупки следующего дома. В конце концов, вы будете переезжать из одного места жительства в другое. Это означает, что на самом деле домашний капитал — это ограниченный капитал.

Единственный случай, когда дом не попадает в эту категорию, — это когда вы планируете продать дом, либо обменять его на более дешевый дом, либо перейти к сдаче в аренду.Таким образом, вы продадите недвижимость и обналичите капитал.

Связано: покупать или арендовать дом?

Восприятие вашего дома как инвестиции может привести к потере капитала

Есть еще один способ вывести капитал из своего дома, но вряд ли это безрисковый метод. Вы можете взять деньги взаймы у себя дома, исходя из имеющейся у вас суммы капитала. Это может быть сделано либо через кредитную линию собственного капитала (HELOC), либо через прямое рефинансирование вашей первой ипотечной ссуды.

Но когда вы это делаете, вы занимаетесь деньгами под дом. Это может положить больше денег в ваш карман для целей, не связанных с домом, но это также создает соответствующую ответственность. Эта ответственность не только снижает будущий денежный поток за счет ежемесячных платежей, но также подвергает риску ваш дом.

Многие люди выяснили это на собственном горьком опыте во время финансового кризиса. Когда стоимость домов либо упала, либо снизилась, домовладельцы поняли, что у них нет доли в своих домах.В результате они не смогли рефинансировать, чтобы снизить ежемесячные платежи, и не смогли продать, чтобы переехать в менее дорогое жилье.

Связано: Подводная ипотека? Вот ваши варианты.

Широкое использование HELOC и рефинансирования с выплатой наличных заставило многих людей почувствовать себя богаче в краткосрочной перспективе, но при этом поставило под угрозу их долгосрочную финансовую безопасность. Думая о своих домах как о постоянных инвестициях, многие участвовали в серийном рефинансировании и оставили себя «под водой» в своих домах — задолжали за дом больше, чем он стоил.

Вот где думать о своем доме как о вложении денег становится опасным предположением.

Стоимость содержания дома слишком высока для того, чтобы быть капиталовложением

Обычно при покупке инвестиции не требуется постоянных вложений денежных средств. Но дом, безусловно, имеет.

Вы должны не только ежемесячно вносить платежи по ипотеке, но также платить налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, иногда частное страхование ипотеки и коммунальные услуги.Вы также должны поддерживать собственность, что означает регулярный ремонт и техническое обслуживание по мере необходимости. Эти расходы называются расходами на содержание — это затраты на осуществление инвестиций .

Еще дороже капитальный ремонт, связанный с домовладением. Это может включать замену крыши, сайдинга, окон и дверей, ковров и полов, а также проездов. Также можно заняться капитальным ремонтом, который потребует замены кухонь и ванных комнат.

Каждая из этих затрат по отдельности может стоить тысячи долларов.В течение нескольких лет или десятилетий они могут стоить десятки тысяч долларов.

Настоящие инвестиции не требуют таких постоянных затрат. Вы можете рационализировать эти расходы, исходя из того факта, что дом предоставляет вам убежище. Но это возвращает нас к исходной посылке: дом — это укрытие, а не вложение.

Транспортные расходы действительно могут работать против вас

Допустим, вы покупаете дом за 200 000 долларов, а через 10 лет продаете его за 300 000 долларов.Хорошая инвестиция? Только если не смотреть слишком внимательно на цифры.

Если дом обошелся вам в 1000 долларов в месяц по основной сумме, процентам, налогам и страховке (PITI), плюс 300 долларов в месяц на коммунальные услуги, вы потратите 15 600 долларов в год или 156 000 долларов за десять лет проживания в доме.

Если вы потратите еще 3000 долларов в год на текущий ремонт и техническое обслуживание, вы потратите еще 30 000 долларов. И если вы сделали более крупный ремонт, например, заменили крышу и пол, а также переделали кухню и ванные комнаты, вы, вероятно, легко потратите еще 50 000 долларов в течение десятилетия.

Это всего 236 000 долларов за 10-летний период, чтобы получить прибыль от продажи в 100 000 долларов.

Хотя, безусловно, приятно уйти из дома, имея на 100 000 долларов больше, чем вы за него заплатили, математика не поддерживает идею дома как выгодного вложения. И мы даже не учли транзакционные расходы (например, комиссию риэлтора в размере 6%), инфляцию или тот факт, что стоимость дома не может так резко вырасти в следующие 10 лет.

Ваш дом не принесет денежного потока

Суровая правда заключается в том, что ваш дом просто не будет предлагать никакой формы денежного потока, когда вы являетесь домовладельцем.То есть, если вы не владеете инвестиционной недвижимостью и не сдаете ее в аренду.

Независимо от того, владеете ли вы многоквартирным домом и сдаете в аренду одну или две квартиры, сдаете в аренду весь дом или просто арендуете комнату, это единственный способ получить хоть какую-то прибыль. Сдача в аренду части или всего дома поможет вам оплатить ипотеку, страховку и другие расходы, связанные с домовладением, поэтому для многих это того стоит. В лучшем случае это фактически обеспечит собственнику денежный поток.

Хотя покупка и управление инвестициями в недвижимость может быть прибыльным, это требует много работы, денег и сопряжено со значительным риском.Если вам нравится идея получения инвестиционного дохода от недвижимости (в отличие от акций и облигаций), подумайте о краудфандинге недвижимости. Платформы краудфандинга дают вам возможность инвестировать всего 500 долларов в крупные сделки с недвижимостью и участвовать в их прибылях. (Обратите внимание, что, как и все инвестиции, краудфандинг в сфере недвижимости связан с риском потери части или всех ваших инвестиций).

Если вас интересует краудфандинговая платформа, очень популярным вариантом будет Fundrise .Всего за 500 долларов и простой процесс регистрации вы можете инвестировать в различные возможности недвижимости с помощью удобного мобильного приложения.

Если вас больше интересует оптимизация процесса покупки арендуемой недвижимости, вам подойдет Roofstock . Они предлагают огромный выбор объектов недвижимости, в большинстве из которых арендаторы уже проживают в домах, так что вы получите немедленный приток пассивного дохода.

Признательность — это волшебный ингредиент, но не гарантированный.

Наконец, давайте вернемся к основной причине, почему так много людей считают свой дом инвестицией.Все понятие растет и падает на будущую стоимость собственности. В периоды, когда стоимость дома растет, люди обычно думают о своем доме как об инвестициях.

Но во время финансового кризиса, особенно на некоторых рынках, стоимость недвижимости не только не увеличилась, но и упала в большинстве случаев. Некоторые падали эффектно. Для людей, оказавшихся в такой ситуации, дом не только не был инвестицией, , но и стал серьезной обузой.

Связано: что делать после краха фондового рынка

Возможность плоского или падающего рынка жилья больше не может быть сброшена со счетов.Если это произойдет, вам придется жить в своем доме намного дольше, чем вы ожидаете, и вы, вероятно, обнаружите, что не можете ни продать недвижимость, ни взять в долг.

Это совсем не похоже на вложение. И, вероятно, будет лучше, если вы будете думать об этом как о месте проживания, а не как об инвестициях.

По теме: стоит ли покупать «стартовый дом» или подождать?

Так куда мы все это идем? В основном здесь: не думайте о своем доме как об инвестициях — и убедитесь, что вы продолжаете вкладывать деньги в настоящие инвестиции, такие как финансовые активы или недвижимость, приносящие доход от аренды.

А затем расслабьтесь и наслаждайтесь жизнью в своем доме. Это настоящая цель владения одним.

Подробнее:

.