Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 22 января 2019 г. по делу № 308-ЭС18-14220, А63-935/2018 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22. Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.

Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного законодательства. Поэтому, если собственники жилых или нежилых помещений не оплачивают содержание жилья и мотивирует это тем, что с ними отсутствует договор, то УО или ТСЖ может не опасаться отсутствия заключенного договора и обращаться за взысканием денежных средств в суд.

Скачать Определение ВС РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220 > > >

404 Страница не найдена — Иркутская область. Официальный портал

В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 1 марта 2021 года № 123-пп «О министерстве жилищной политики и энергетики Иркутской области» с 5 мая 2021 года министерство жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области переименовано в министерство жилищной политики и энергетики Иркутской области.
Полномочия в сфере транспорта переданы в министерство транспорта и дорожного хозяйства Иркутской области с 5 мая 2021 года.
По всем вопросам, относящимся к компетенции министерства транспорта и дорожного хозяйства Иркутской области, обращаться по тел. 8(3952) 48-60-61, адрес электронной почты: [email protected]

В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 27 мая 2021 года № 368-пп «О министерстве цифрового развития и связи Иркутской области» с 1 мая 2021 года создано министерство цифрового развития и связи Иркутской области.
Полномочия в сфере связи и навигационной деятельности на территории Иркутской области переданы в министерство цифрового развития и связи Иркутской области с 1 августа 2021 года.
По всем вопросам, относящимся к компетенции министерства цифрового развития и связи Иркутской области, обращаться по тел. 8(3952) 24-01-58, адрес электронной почты: [email protected]

В  связи с принятием указа Губернатора Иркутской области от 18 июня 2021 года № 168-уг «О внесении изменений в указ Губернатора Иркутской области от 12 октября 2020 года № 279-уг»,  в соответствии с пунктом 16 Рекомендаций по организации деятельности в условиях распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19 для организаций, индивидуальных предпринимателей, утвержденных указом Губернатора Иркутской области от 12 октября 2020 года № 279-уг, и В соответствии с решением, принятом на заседании санитарно-противоэпидемиологической комиссии при Правительстве Иркутской области по вопросу «О дополнительных мерах, принимаемых по недопущению распространению новой коронавирусной инфекции» от 18 июня  2021 года № КСО-148/21 в министерстве жилищной политики и энергетики Иркутской области временно ограничен личный прием граждан.

Пришедшим на личный прием гражданам рекомендовано обращаться в письменной форме.

Для передачи письменных обращений на имя Губернатора Иркутской области и в Правительство Иркутской области рекомендуется:

1) воспользоваться почтовым ящиком Губернатора Иркутской области, который расположен слева от центрального входа в здание по адресу: 
 г. Иркутск, ул. Ленина, д. 1а;

2)      направить обращение по почте по адресу: 664027, г. Иркутск, ул. Ленина, д. 1а;

3) обратиться дистанционно через официальный портал Иркутской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://irkobl.ru/ в разделе «Обращения». На адрес электронной почты, указанный в Вашем обращении, направляется письмо-уведомление, с информацией о регистрационном номере обращения и о принятии в работу.

Кто отвечает за ремонт в коммерческой аренде?

Ваше недавно приобретенное коммерческое здание готово для арендаторов, и заявки начинают поступать. Пока вы с нетерпением ждете возможности заполнить пространство, у вас есть некоторые сомнения по поводу аренды. Вы новичок в этой игре и не знаете, в чем заключаются ваши обязательства.

Один из ваших самых больших опасений — что-то в здании сломается. Может быть, электрическая система не нова, или система HVAC уже давно вызывает проблемы.Кто будет ремонтировать и заменять вышедшее из строя оборудование?

В договоре аренды должна быть указана ответственность как арендатора, так и вас, владельца собственности. Некоторые договоры коммерческой аренды заключаются в «тройной чистоте», особенно если арендатор получает всю собственность целиком. В этом случае арендатор оплачивает практически весь ремонт. В других случаях коммерческая аренда обычно предусматривает разделение обязанностей.

Обязанности арендатора

Арендатор обычно несет ответственность за вещи, которые могут износиться или сломаться в результате регулярного использования.Если напольное покрытие или обои испортились, арендатор должен заменить их таким же качественным товаром. Вопросы освещения, если они не связаны с электропроводкой, также являются обязанностью арендатора. Арендатор также должен заменить сломанные приспособления, например, в ванных комнатах и ​​кухнях, которые находятся в пределах арендованного помещения.

Обязанности арендодателя

Арендодатель часто несет ответственность за любые структурные изменения, если только проблема не вызвана халатностью арендатора.Это будет включать фундамент, стены и крышу здания. Арендодатель обычно также отвечает за электрические, отопительные и вентиляционные системы. Соблюдение строительных норм, правил пожарной безопасности и безопасности, как правило, остается на усмотрение арендодателя.

Владельцы недвижимости обычно предпочитают контролировать капитальный ремонт, потому что это может быть связано со значительными деньгами и рисками. Со стороны арендодателя нет ничего незаконного в том, чтобы позволить арендатору работать над структурными проблемами, но вы должны руководствоваться здравым смыслом. Арендатор может подумать, что у него есть все необходимое для капитального ремонта, но он может не захотеть тратить сумму, необходимую для качественной работы, а некоторые вещи требуют обучения и опыта.

Ваша аренда

В конечном итоге вы, как арендодатель, должны предложить договор аренды, который полностью описывает разделение обязанностей по ремонту, техническому обслуживанию и замене в различных ситуациях.

Ваш договор аренды должен защищать вас в случае халатности арендатора, которая может привести к ущербу, и в нем должно быть указано, что произойдет в случае серьезного бедствия, такого как наводнение, шторм или пожар. Требования к страхованию должны быть четко указаны. Вы можете продиктовать срок, к которому ремонт должен быть завершен.

Остерегайтесь обязанностей по техническому обслуживанию и ремонту при коммерческой аренде

Одним из наиболее важных аспектов коммерческой аренды является распределение обязанностей по обслуживанию и ремонту арендованных помещений. Обязанности по техническому обслуживанию и ремонту сильно различаются в зависимости от типа аренды, дизайна арендованных помещений и переговорных полномочий арендодателя и арендатора.

Вначале важно оценить структуру каждого договора аренды. Вообще говоря, существует две категории аренды в зависимости от того, как рассчитывается арендная плата.На одном конце спектра находится валовая аренда (иногда называемая «аренда с полным спектром услуг»), которая предусматривает, что арендная плата арендатора включает все расходы, связанные с арендуемым помещением. На другом конце спектра находится чистая аренда, которая предусматривает, что арендная плата арендатора не включает определенные расходы, связанные с арендуемым помещением. При чистой аренде арендатор возмещает арендодателю эти расходы в виде дополнительной арендной платы или оплачивает расходы напрямую.

Существуют различные варианты аренды брутто и чистой аренды.Модифицированная валовая аренда более удобна для арендаторов и позволяет арендодателю и арендатору договариваться о том, какие расходы, связанные с арендуемыми помещениями, должны быть включены и исключены из арендной платы арендатора. Тройная чистая аренда (NNN) является наиболее распространенным типом чистой аренды и обычно предусматривает, что арендатор оплачивает арендодателю его пропорциональную долю налогов на недвижимость, страхование и операционные расходы (обычно определяемые специально) в дополнение к базе арендатора. оплата аренды. Абсолютная чистая аренда — это наиболее удобный для арендодателей вид аренды, который распределяет все риски и расходы, связанные с арендуемыми помещениями, включая все обязанности по обслуживанию и ремонту, между арендатором.

Глава 704 Устава штата Висконсин регулирует права арендодателя-арендатора. Раздел 704.07 устанавливает правила по умолчанию для обязательств по обслуживанию и ремонту при отсутствии иных формулировок в коммерческой аренде.

Обязанности арендодателя включают:

• Содержание общих частей в хорошем ремонте;
• Содержание оборудования, предоставляющего услуги (например, отопление, вода, лифт, кондиционирование воздуха) арендатору, в хорошем состоянии;
• Выполнение всех необходимых ремонтных работ; и
• Ремонт и замена сантехники, электропроводки, техники и оборудования в арендованных помещениях.

Висконсин. Статистика. § 704.07 (2).

В обязанности арендатора входят:

• Ремонт и устранение повреждений и заражений, вызванных действием или бездействием арендатора; и
• Текущее и текущее обслуживание и ремонт сантехники, электропроводки, машин и оборудования, оборудованных арендуемыми помещениями.

Висконсин. Статистика. § 704.07 (3).

Как правило, домовладелец несет ответственность за ремонт структурных и основных компонентов сдаваемых в аренду помещений, а также за любые замены, которые будут считаться капитальными затратами, таких как крыша, автостоянка и фундамент.Арендатор остается ответственным за техническое обслуживание и обычный ремонт предметов внутри арендуемого помещения, над которыми арендатор имеет контроль. Однако во многих случаях коммерческой аренды арендодатель может попытаться переложить обязанности по ремонту и замене на арендатора предметов, которые обслуживают исключительно арендованные помещения. Одним из распространенных примеров являются системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC), которые могут нести значительные затраты.

Хорошее практическое правило состоит в том, что чем дольше срок аренды и чем меньше количество арендаторов в конкретном здании, тем больше вероятность того, что арендатор возьмет на себя дополнительные обязанности по обслуживанию и ремонту.Арендодателям и арендаторам следует четко распределять эти обязанности во избежание двусмысленности. Например, необходимо четко определить «операционные расходы», чтобы избежать недопонимания между сторонами.

Независимо от того, являетесь ли вы домовладельцем или арендатором, наша опытная команда юристов в O’Neil, Cannon, Hollman, DeJong & Laing S.C. может ответить на ваши вопросы об аренде и защитить ваши интересы.

Обязательства по ремонту и техническому обслуживанию по коммерческой аренде

Типичная коммерческая аренда возлагает большую часть или всю ответственность за ремонт и техническое обслуживание на арендатора, за исключением того, что обязательства арендатора могут быть ограничены в отношении разумного износа, и арендодатель может нести ответственность за структурный ремонт.Обязательства по аренде могут быть описаны как обязательства «разумного арендатора» и «осторожного арендодателя» или как то, что помещения должны поддерживаться в соответствии с «первоклассными» стандартами. Большое количество судебных решений было связано с толкованием слов «структурный ремонт», «разумный износ» и «осмотрительный». В этом коммюнике рассматривается значение типичных обязательств по ремонту и техническому обслуживанию в рамках коммерческой аренды и предлагаются способы сокращения риск как для арендодателя, так и для арендатора.

Многие договоры коммерческой аренды предусматривают, что домовладелец несет ответственность за «структурный ремонт». Если в договоре аренды явно не указан объем конструктивных элементов, общая интерпретация конструктивного элемента — это такой элемент, который необходим для скрепления здания, например, фундаменты, стены, крыши и перекрытия, в отличие от элемента, который необходим. только для использования в здании, например, перегородок, лестниц и окон, или просто «декоративных» элементов, таких как ковровое покрытие.Механические системы, такие как отопление и водопровод, обычно не считаются конструктивными элементами. Соответственно, большая часть ответственности за ремонт и обслуживание элементов здания, требующих обслуживания, ляжет на арендатора.

«Ремонт» и «техническое обслуживание» — это отдельные, но взаимосвязанные понятия. «Техническое обслуживание» предполагает принятие мер для предотвращения разрушения здания и его систем с помощью профилактических и корректирующих мер. Примеры технического обслуживания могут включать покраску, очистку, обслуживание и смазку оборудования, очистку стоков и желобов, а также замену лампочек.Под «ремонтом» подразумевается повреждение части помещения, которую необходимо отремонтировать. Очевидно, что все, что было повреждено арендатором, должно быть отремонтировано арендатором. Однако, когда компонент изношен и требует ремонта, может возникнуть спор о том, изношен ли компонент из-за плохого обслуживания или из-за умеренного износа, несмотря на регулярное обслуживание.

Общее исключение для «разумного износа» освобождает арендатора от ответственности за восстановление компонентов и систем здания, которые изнашиваются или уходят по течению в ходе разумного использования, но не освобождает арендатора от чего-либо еще.Обоснованность износа будет зависеть от использования помещения; одежда, которая была бы разумной в промышленном магазине, будет совершенно неприемлема в торговом помещении. Важно отметить, что, если существует вероятность дальнейшего повреждения в результате износа, арендатор должен выполнить ремонт, который необходим, чтобы остановить это дальнейшее повреждение.

Существует много выражений ожидаемого стандарта ремонта, в том числе: «первоклассное состояние ремонта»; «Хороший и капитальный ремонт»; «Как отремонтирует разумный и расчетливый домовладелец»; и «в хорошем и пригодном для сдачи в аренду ремонте».Однако немногие из этих описаний без подробностей очень полезны. Суды указали, что содержание в соответствии со стандартами разумного собственника / арендодателя является более высоким стандартом, чем у разумного арендатора. В противном случае стандарт может быть полностью субъективным, и в случае возникновения спора результат будет трудно предсказать.

Как это часто бывает в бизнесе, концепции аренды, по-видимому, хорошо поняты и адекватно определены, когда арендодатель и арендатор находятся в хороших условиях в начале аренды.Время идет, и возникают разные вопросы, когда-то взаимное понимание стандарта ремонта может начать расходиться. Соответственно, лучше четко определить обязательства по снижению неопределенности.

В хорошо составленном договоре аренды будут изложены стандарты, в соответствии с которыми будет обслуживаться помещение. Формулировка может включать ссылку на отраслевые стандарты отопления и вентиляции, руководства по эксплуатации или указывать, что арендатор должен следовать рекомендациям квалифицированного подрядчика. В договоре аренды также может быть просто прописана периодичность выполнения конкретных задач по техническому обслуживанию.

Когда арендатор не выполняет свои обязательства по ремонту и техническому обслуживанию, арендодатель сначала должен уведомить о невыполнении обязательств. В большинстве договоров аренды определяется период, в течение которого арендатор устраняет дефолт. Если арендатор не устранит дефолт, арендодатель будет иметь возможность расторгнуть договор аренды или вмешаться, чтобы выполнить обязательства арендатора.

Прекращение аренды является рискованным мероприятием для арендодателя, за исключением самых неотложных обстоятельств, поскольку суды часто освобождают арендатора от конфискации имущества и могут даже присудить арендатору возмещение убытков, если договор аренды был расторгнут без достаточной причины.Если арендодатель вмешается, чтобы выполнить обязательства арендатора, арендодатель будет иметь право взыскать эти расходы с арендатора, но нет уверенности в том, что когда-либо действительно что-либо взыскивает с арендатора. Соответственно, лучший подход для арендодателя — проводить периодические проверки здания и обеспечивать выполнение обязательств по ремонту и техническому обслуживанию до того, как ситуация выйдет из-под контроля.

Независимо от основной причины, по которой арендатор не выполнил свои обязательства по ремонту и техническому обслуживанию, арендатор может утверждать, что плохое состояние помещения вызвано износом или что состояние такое же, как и в начале срок аренды.Арендодатель может защитить себя от обвинений арендатора, установив и зафиксировав базовое состояние здания. Это может быть сделано путем проведения обследования здания в начале аренды и в начале каждого обновления с привлечением квалифицированных специалистов и подписанием арендатора на обследование.

В заключение, даже лучший арендатор будет помнить о контроле затрат и не захочет делать больше ремонта и обслуживания, чем требуется по договору аренды. Четкие обязательства, четко определенные стандарты и задокументированные условия в начале аренды и при каждом продлении помогут как арендатору, так и арендодателю снизить риск недоразумений и разногласий в дальнейшем.

Обязательства по ремонту и техническому обслуживанию при коммерческой аренде

Одним из наиболее важных пунктов коммерческой аренды является раздел, посвященный обязательствам по ремонту и техническому обслуживанию.

Как правило, закон Джорджии требует, чтобы домовладелец содержал помещение в хорошем состоянии ( См. O.C.G.A. § 44-7-13). Однако при коммерческой аренде стороны могут договориться о передаче обязанности по ремонту и содержанию коммерческой недвижимости арендатору. И арендодатели, и арендаторы должны внимательно изучить обязательства по ремонту и техническому обслуживанию в своем коммерческом договоре аренды перед подписанием.

Если договор аренды не содержит обязательств по ремонту, Раздел 44-7-13 будет иметь преимущественную силу, и арендодатель будет обязан произвести все необходимые ремонтные работы. Однако в большинстве договоров коммерческой аренды есть раздел, посвященный обязательствам по ремонту и техническому обслуживанию.

Часто договор коммерческой аренды предусматривает ответственность за определенный ремонт — домовладелец соглашается отремонтировать крышу, наружные стены, фундамент и водопровод, а арендатор соглашается отремонтировать электрическую систему. Но что, если в договоре аренды ничего не говорится о отоплении и кондиционировании (HVAC)? В этой ситуации арендодатель будет нести ответственность за ремонт системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, поскольку арендодатель не переложил свои обязательства по ремонту на арендатора в договоре аренды.

Обязательства по техническому обслуживанию при коммерческой аренде
Еще одно различие, которое следует отметить, — это разница между «ремонтом» и «техническим обслуживанием». Например, если договор аренды требует, чтобы арендатор «поддерживал» систему HVAC, арендатор может нести ответственность за планирование плановых проверок с поставщиком и регулярную замену воздушного фильтра. Но если договор аренды не требует от арендатора «ремонта» системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, и она выходит из строя, то арендодатель все равно будет обязан произвести любой необходимый ремонт.

Споры по поводу обязательств по ремонту могут быстро привести к судебным разбирательствам между арендодателями и арендаторами. Согласно законодательству Грузии, арендатор не имеет права удерживать арендную плату, даже если арендодатель не выполнил свои обязательства по ремонту. Вместо этого арендатор может либо:
(1) решить произвести ремонт и потребовать возмещения от арендодателя, либо;
(2) предъявить иск арендодателю за ущерб, причиненный его неспособностью произвести ремонт.

Исключение составляет ситуация, которая достигает уровня «конструктивного выселения».«Если арендованные помещения ухудшились до такой степени, что арендатор больше не может безопасно занимать их и вести свой бизнес, арендатор может быть оправдан в том, чтобы покинуть помещение и расторгнуть договор аренды. Существуют особые юридические требования для доказательства конструктивного выселения — вам следует проконсультироваться с адвокатом, прежде чем пытаться заявить, что вас конструктивно выселили из помещения вашего предприятия.

Если вы арендодатель или арендатор и вам нужен совет относительно ваших прав и обязанностей по договору аренды коммерческой недвижимости, свяжитесь со мной.

Мелкий ремонт сдаваемого в аренду имущества

Когда вы обнаружите проблему в своей арендуемой квартире, вы должны решить, насколько она серьезна. Проблема делает практически невозможным жить в вашем доме или это больше неудобство? Различие между капитальным и мелким ремонтом поможет вам определить, что вы можете сделать, если арендодатель отказывается устранять проблему. Например, вы не можете удерживать арендную плату на основании незначительного вопроса, который не был решен.Если вы это сделаете, домовладелец сможет выселить вас на основании вашей неуплаты арендной платы.

Некоторые примеры мелкого ремонта включают проблемы с сантехникой, ремонт осветительных приборов, замену изношенных полов или замену фильтров отопления. Сама стоимость не является определяющим фактором. Если в холодную зиму у вас сломается отопление, ремонт обогревателя может стоить недорого. Однако это будет капитальный ремонт, потому что это делает квартиру непригодной для проживания.

Обязанности арендодателя

Если проблема не вызвана вами, или это просто часть обычного износа, арендодатель, вероятно, несет ответственность за ее устранение.Проблема может заключаться в нарушении строительных норм и правил, в которых конкретно рассматривается проблема, например в поломке электрической розетки. В других случаях правительство штата или местное правительство могло прямо потребовать от арендодателя решить определенный тип проблемы.

Если ни строительные нормы, ни другие законы не применяются напрямую, вам следует проверить договор аренды или аренды, чтобы узнать, касается ли он или описание сломанного предмета. Если это указано в договоре аренды или в рекламе квартиры, домовладелец, вероятно, будет нести косвенную ответственность за решение проблемы.(Предоставление определенной функции или удобств равносильно обеспечению ее содержания в надлежащем состоянии.) Кроме того, считается, что арендодатель взял на себя ответственность за выполнение определенных ремонтов, если они регулярно выполняли такие виды ремонта в прошлом.

Обещания домовладельцев

Если арендодатель дал вам определенные обещания относительно технического обслуживания до вашего въезда, вы можете привлечь его к ответственности за нарушение этих обещаний. Однако вам следует попытаться изложить эти обещания в письменной форме, чтобы их было легче реализовать.Вы все равно можете попытаться выполнить устное обещание, если это необходимо, но это будет труднее, если не будет свидетелей.

Некоторые суды требуют, чтобы домовладелец выполнил то, что они считают «подразумеваемым обещанием» сохранить все основные элементы вашей квартиры в функциональном состоянии, независимо от того, действительно ли домовладелец это гарантировал. Однако, если вы подписали договор об аренде квартиры, в которой в то время не работала определенная функция, вы не сможете утверждать, что имеется подразумеваемое обещание исправить ее, если домовладелец никогда не обсуждал это с вами.

Обязанности арендатора

Арендаторы обычно обязаны исправить или покрыть расходы на устранение любых дефектов в своей квартире, которые они вызывают. Вы, вероятно, также не сможете вносить изменения или ремонтировать без разрешения арендодателя. Иногда арендодатель передает другие обязанности по обслуживанию арендатору посредством положения в договоре аренды, которое, как правило, имеет исковую силу, пока обслуживание не является существенным. Большинство штатов требует, чтобы домовладельцы несли ответственность за содержание основных функций.

Если ваш домовладелец предлагает вам возможность платить меньшую арендную плату или установить удобства в обмен на помощь в обслуживании, вы можете подписать с арендодателем трудовой договор, который не связан с вашим арендным договором. Разделение этих соглашений защищает вас от выселения, если договоренность об обслуживании нарушится, поскольку это не может считаться нарушением вашего договора аренды. Чтобы убедиться, что вы получаете справедливую компенсацию, вы можете выяснить, во сколько эти задачи будут стоить арендодателю, если он нанял для их выполнения третье лицо.

Как заставить арендодателя произвести мелкий ремонт

Хороший первый шаг — попытаться убедить арендодателя в том, что ремонт — это разумное бизнес-решение для него. Если опасность может привести к несчастному случаю или подорвать вашу безопасность, они могут быть заинтересованы в ее устранении, чтобы впоследствии избежать ответственности в иске о травмах. Если проблема касается многих арендаторов, а не только вас, домовладелец может быть особенно заинтересован в принятии мер для предотвращения нескольких судебных исков. Вы также можете предложить посредничество как способ решения проблемы неконфронтационным путем.

Если эта тактика не сработает, вы сможете подать иск против арендодателя в суд мелких тяжб. Хотя судья в суде мелких тяжб не может приказать арендодателю произвести ремонт, он может уменьшить вашу арендную плату, чтобы отразить стоимость квартиры без ремонта. Эта стратегия с большей вероятностью увенчается успехом, если у вас есть договор аренды, а не краткосрочный договор аренды.

Если неисправное состояние нарушает строительные нормы, вы можете сообщить арендодателю в агентство, которое обеспечивает соблюдение норм.Вы должны знать, что принуждение к исполнению может не быть быстрым или энергичным, если у агентства имеется значительная рабочая нагрузка, поскольку проблема незначительна.

Ремонт самостоятельно

Это может показаться простым решением, но перед тем, как продолжить, вам следует тщательно оценить свои возможности по ремонту. Страховой полис арендодателя не распространяется на любые травмы или материальный ущерб, причиненные арендатору во время ремонта, поэтому любые ошибки могут дорого обойтись. Вам также необходимо выяснить, позволяет ли ваш договор аренды производить ремонт без согласия арендодателя.Во многих договорах аренды есть пункт, запрещающий арендаторам производить ремонт, переделку или усовершенствование, что означает, что арендодатель сохраняет контроль над ремонтом, если вы не можете убедить их в обратном. Вы должны представить свое предложение по ремонту в письменной форме и уведомить арендодателя, что вы будете действовать, если он не ответит к определенному сроку. Это даст вам запись об их согласии, если что-то пойдет не так.

Последнее обновление: сентябрь 2018 г.

Обязательства арендодателя в отношении жилых помещений — Основной закон Калифорнии

В Калифорнии арендодатель должен обеспечивать безопасные условия проживания для арендаторов, и закон был установлен в соответствии с Гражданским кодексом Калифорнии.Неспособность арендодателя обеспечить такие условия может привести к нарушению закона и наложить на него гражданскую, а иногда и уголовную ответственность. В этой статье излагаются предъявляемые требования.

Основной закон:

В соответствии с Гражданским кодексом Калифорнии домовладельцы должны обеспечить соблюдение определенных условий, которые делают жилое пространство пригодным для проживания и безопасным для потенциальных арендаторов. Эти условия включают обеспечение надлежащего подключения электричества, газа и водопровода, а также установку надлежащих замков и систем безопасности.Если арендодатель не выполняет эти требования, арендатор имеет возможность вычесть затраты на ремонт из своей арендной платы или освободить помещение без каких-либо ограничений. Арендодатель также может быть привлечен к ответственности за определенные нарушения безопасности, которые происходят в его собственности, если небезопасное состояние или действие можно было предвидеть или предотвратить.

Относительно известная серия дел об ответственности арендодателя за последствия преступных действий, от которых пострадали арендаторы, которые, как утверждается, частично были вызваны отсутствием надлежащего освещения и систем замков.Решения судов выдвинули теорию о том, что арендодатель предлагает помещения в аренду с целью получения прибыли, и, оказывая эту услугу, арендодатель должен взять на себя ответственность за то, что предоставленное для получения прибыли пространство должно быть способно обеспечить базовую безопасность и предметы первой необходимости. Проще говоря, если вы хотите зарабатывать деньги на предоставлении жилого пространства, вы должны предоставить жилое пространство, которое было бы пригодным для жизни и безопасным. Арендатор, с другой стороны, также берет на себя определенную ответственность за состояние помещения, как описано ниже.

Многие средства правовой защиты, доступные арендатору, особенно в коммерческой аренде, ограничены или отменены. От законов, защищающих жильцов, обычно труднее отказаться даже при аренде. Прежде чем прибегать к средствам правовой защиты, описанным ниже, рекомендуется изучить фактический договор аренды компетентным юрисконсультом.

Устав:

Что касается аренды жилья, то для того, чтобы арендодателю было разрешено размещать арендные единицы на рынке, арендодатель должен сначала обеспечить выполнение всех следующих условий, которые делают здание «пригодным для проживания людей»: [Civil Код разд.1929, 1941]

1. Эффективная гидроизоляция и защита от атмосферных воздействий крыши и наружных стен
2. Сантехническое и газовое оборудование в хорошем состоянии в соответствии с законодательством, действующим на момент установки
3. Водоснабжение в соответствии с действующим законодательством, способное производить горячую и холодную проточную воду
4. Ухоженное отопительное оборудование в соответствии с действующим законодательством на момент установки
5. Ухоженное электрическое освещение в соответствии с действующим законодательством на момент установки
6. Здание, территория и принадлежности содержатся в санитарном состоянии и свободны от мусора и паразитов во время аренды или аренды
7. Достаточное количество емкостей для мусора
8. Полы, лестницы и перила в хорошем состоянии
9. Замки в соответствии с кодом [CA Civil Code Sec.1941.3]
   1. Запорный ригель на каждой главной распашной входной двери
   2. Устройства защиты окон или запорные устройства для окон, которые можно открывать

Арендодатель несет ответственность не только за соблюдение вышеупомянутых условий во время аренды, но он также обязан наблюдать за всем необходимым ремонтом , за исключением случаев, когда арендатор нарушает любое из следующих обязательств :

[Гражданский кодекс штата Калифорния, гл.1941.2]

1. Поддерживать территорию собственности, которую он или она занимает, в чистоте и санитарных условиях
2. Утилизировать весь мусор из своего помещения в чистом виде
3. Для правильного использования всех электрических, газовых и сантехнических приборов
4. Обеспечить, чтобы никто, входящий в помещение с его или ее разрешения, не причинил вред какой-либо части помещения или его помещений.
5. Занимать помещение таким, каким оно было предназначено для использования, с отдельными частями для проживания, сна, приготовления пищи и т. Д.

Поскольку домовладелец обязан поддерживать помещение и проводить все необходимые ремонтные работы, он имеет разумное право войти в помещение, чтобы сделать это [CA Civil Code Sec. 1954] .

Правовые средства правовой защиты, доступные для арендатора:

Если арендодатель не обслуживает недвижимость и не проводит ремонт по запросу арендатора (обычно арендодателю предоставляется 30-дневный льготный период), арендатор может выполнить ремонт самостоятельно и вычесть стоимость из причитающейся арендной платы, или он или она может освободить помещение и освободиться от любых невыполненных обязательств по договору аренды [Гражданский кодекс штата Калифорния, гл.1942] .

Кроме того, арендодателям не разрешается взимать арендную плату за имущество, которое они не смогли поддерживать на значительном уровне. [CA Civil Code Sec. 1942.4] .

Обратите внимание, что арендатор должен разумно рассчитывать затраты и усилия арендатора на ремонт. Нельзя вставить кран за триста долларов вместо крана за сто долларов без уважительной причины. Обратите внимание, что договоры аренды часто ограничивают права арендатора в этой области, хотя закон обычно отменяет эти положения об аренде для ремонта жилья.

Ответственность арендодателя за небезопасные условия:

Калифорнийские арендодатели юридически обязаны принять необходимые меры для обеспечения безопасности помещений, чтобы предотвратить предсказуемых преступных действий в этом районе. Невыполнение этого требования может повлечь за собой значительную ответственность, и тот факт, что третья сторона, например преступник, фактически совершила деяние, не обязательно устраняет основную ответственность арендодателя за неспособность разумно защитить арендаторов.В то же время арендодатели не являются гарантами безопасности своих арендаторов или сотрудников, и если арендодатель предпримет разумные меры для обеспечения безопасного места проживания, ответственность за ущерб арендаторам, причиненный третьими сторонами или непредвиденными обстоятельствами, не будет налагаться.

Некоторые примеры прецедентного права иллюстрируют этот закон.

В деле Энн М. против торгового центра Pacific Plaza (1993) служащая подала в суд на арендодателя торгового центра после изнасилования в магазине арендатора. Верховный суд постановил, что арендодатель несет , а не ответственность за халатность, и тем самым установил важность способности арендодателя предвидеть возможность совершения преступного деяния в помещении.Суд постановил, что домовладелец обязан нанимать охранников для торгового центра только в том случае, если он имеет разумное предвидение возможного совершения преступления, основанное на знании предыдущих аналогичных преступлений в помещении. Учитывая, что арендодатель записал все предыдущие уголовные события и не заметил никаких признаков аналогичных событий, имевших место в прошлом, суд постановил, что арендодатель не мог предвидеть «насильственное преступное нападение» и, следовательно, не был обязан нанимать охранников. .

IIn Medina v. Hillshore Partners (1995) , мать человека, убитого бандой возле жилого комплекса, подала в суд на арендодателя за халатность. Суд постановил, что домовладелец не имел обязательств перед потерпевшим, поскольку действие произошло за пределами помещения. Несмотря на то, что истец утверждал, что комплекс арендодателя служил штаб-квартирой для членов банды, и арендодатель уже получал жалобы на банду, суд постановил, что ответственность за помещение может быть возложена на арендодателя только в случае совершения преступления в самом помещении. а не на прилегающей территории.

В деле Дебра С. Розенбаум против Security Bank Corporation (1996) на улице перед своей квартирой была ограблена жительница, которая получила несколько травм. Она подала в суд на домовладельца, утверждая, что он не установил достаточное количество осветительных приборов по всему комплексу и в гараже, что не оставило ей выбора, кроме как припарковать машину на улице, где ее ограбили. Суд постановил, что арендодатель не несет ответственности , а не , поскольку ограбление произошло на общественной улице, и поэтому он не несет ответственности за произошедшее ограбление.

В деле Alcaraz v. Vece (1997) истец наступил на ящик водомера со сломанной или отсутствующей крышкой, расположенный на лужайке перед арендуемым имуществом. Первоначально суд первой инстанции постановил, что домовладелец освобожден от ответственности, потому что водомерный ящик находился не на его собственности, а на «прилегающей полосе земли, принадлежащей городу». Затем Верховный суд отменил это решение, заявив, что необходимо учитывать, осуществлял ли домовладелец контроль над приборной панелью, независимо от того, владел ли он землей или нет.Если на самом деле домовладелец имел некоторый контроль над соседним участком земли и получал экономическую выгоду от этой собственности, он мог быть привлечен к ответственности за то, что не уведомил истца об опасности.

Арендодатель также может быть привлечен к ответственности, когда собака арендатора кусает человека, если арендодатель заранее знал о злобе собаки и мог принять меры по удалению собаки, чтобы избежать травм. Если арендодатель владеет коммерческой недвижимостью, он обязан осмотреть недвижимость и устранить опасный фактор.Если домовладелец владеет жилой недвижимостью, ему не нужно ее осматривать, чтобы обнаружить какие-либо опасные факторы, но как только он узнает об угрозе, он обязан предпринять необходимые шаги [ Uccello v. Laudenslayer (1975). ] .

Обратите внимание, что арендодатель может даже быть привлечен к ответственности, если событие происходит вне его собственности, как в деле Donchin v. Guerrero (1995) , где суд постановил, что арендодатель может быть привлечен к ответственности за собаку арендатора. нападение на человека в четырех кварталах от собственности.Суд признал, что арендодатель, возможно, не смог помешать арендатору забрать собаку с участка, но если собака сбежала сама по себе из-за дефектов собственности, арендодатель мог быть привлечен к ответственности.

Заключение:

Тема закона несложная. Если вы намерены получать прибыль от сдачи в аренду жилой площади, вам необходимо будет предоставить жилые помещения, отвечающие определенным условиям обитаемости, а если вы не сделаете этого, арендатор может произвести этот ремонт или прекратить аренду.Если вы допустили существование небезопасных условий на территории, находящейся под вашим контролем, что приведет к предсказуемому ущербу, вы можете понести ответственность. Если арендатор несет ответственность за состояние определенным образом, он несет ответственность.

На самом деле, большинству арендодателей нужны безопасные помещения в хорошем состоянии, и большинство арендаторов действительно заботятся о своем доме. Тем не менее, арендодатель — это активный вид бизнеса, требующий разумных обновлений, ремонта и проверок. Как сказал один клиент: «Если я хочу сидеть дома и считать свою прибыль, мне нужно инвестировать в акции.Если у меня есть здание, я должен его поддерживать ». да.

К коммерческой аренде применяются разные критерии, поскольку суды не так склонны запрещать ограничения права на ремонт, которые предусматриваются в большинстве договоров аренды, и работодатель несет такую ​​же ответственность, как и домовладелец, за небезопасные условия труда. Однако обратите внимание, что домашние офисы обычно рассматриваются как аренда жилья. Во всех случаях ключ к домовладельцу — это знать, что происходит с его или ее собственностью, и принимать соответствующие меры для ремонта и обслуживания.Кроме того, мудрый домовладелец стремится ограничить личную ответственность за счет соответствующей страховки и юридических лиц с ограниченной ответственностью, владеющих зданием.

6 Различия между коммерческой и жилой арендой

Если вы начинаете бизнес и сдаете в аренду коммерческую недвижимость, важно понимать разницу между жилой и коммерческой арендой. Коммерческая аренда обычно применяется к коммерчески зонированной собственности и содержит более подробную информацию о том, как собственность может быть использована.

Аренда жилья предназначена для предоставления прав собственности для повседневной жизни. С другой стороны, коммерческий лизинг предназначен для коммерческого использования и обычно описывает конкретные виды бизнеса, которые могут осуществляться. Коммерческая аренда содержит меньше средств защиты для арендатора и требует тщательного обсуждения.

Правовая защита

Аренда жилья предлагает множество юридических мер защиты, которые не распространяются на коммерческие контракты. Гарантируют безопасные условия проживания жильцам жилья.Арендодатели обычно обязаны содержать недвижимость. И наоборот, коммерческий арендатор может быть обязан содержать недвижимость, если это явно не предусмотрено в договоре аренды. Однако коммерческую аренду можно настроить в соответствии с потребностями бизнеса и арендодателя. Они часто диктуют ответственность за содержание общих территорий.

Так как договор коммерческой аренды обычно оформляется домовладельцем или его юридической командой, чаще всего в пользу арендодателя. Помните о статьях или соглашениях, касающихся:

• Ограничительные положения, определяющие часы работы и порядок использования собственности
• Ответственность за ремонт и техническое обслуживание, включая ремонт в связи со стихийными бедствиями и возрастом здания
• Ответственность за расходы по страхованию, техническому обслуживанию и новому строительству
• Повышение арендной платы
• Условия досрочного расторжения и коммерческой субаренды

При рассмотрении вопроса о коммерческой аренде целесообразно, чтобы он был рассмотрен брокером по коммерческой недвижимости или юристом, знакомым с законодательством о коммерческой недвижимости.

Условия аренды и обязательства

Коммерческая аренда более сложна, чем аренда жилья, и более обязательна. Поскольку арендодатель часто вкладывает капитал в подготовку собственности, необходимы более строгие обязательства по аренде. Сроки аренды обычно более длительные и обеспечивают меньше правовой защиты для арендатора.

Ответственность за техническое обслуживание и ремонт

Одним из наиболее важных различий между коммерческой и жилой арендой является распределение ответственности за обслуживание и ремонт.Эти обязанности сильно различаются в зависимости от переговоров между арендодателем и арендатором.

Арендаторы, заключившие договор аренды с полным спектром услуг или аренды брутто, вносят ежемесячный арендный платеж, который включает все расходы на арендуемую недвижимость. С другой стороны, чистая аренда требует, чтобы арендатор возместил арендодателю расходы на техническое обслуживание и ремонт или оплатил эти расходы напрямую, как оговорено в договоре аренды. Между этими двумя крайностями есть и другие способы определения того, кто оплачивает эти расходы. Для получения дополнительной информации о типах аренды и обязанностях проконсультируйтесь с юристом или брокером по недвижимости.

Проверьте свой договор аренды на наличие пунктов, которые определяют, кто оплачивает эти расходы:

• Ремонт и обслуживание мест общего пользования
• Техническое обслуживание тепла, воды, лифта, кондиционирования воздуха и другие услуги
• Строительный ремонт, включая сантехнику, электропроводку, оборудование и механизмы в помещениях
• Борьба с вредителями, ремонт и восстановление после повреждений и заражения, вызванных вредителями
• Текущее обслуживание и ремонт помещений
• Ремонтные работы после стихийных бедствий, пожаров и других катастроф
• Ответственность по оплате страховых, налоговых и иных расходов

Гарантия пригодности

При аренде жилой недвижимости подразумевается гарантия пригодности для проживания.Эта гарантия гарантирует, что арендаторам будет достаточно чистое, безопасное и удобное место для проживания, отвечающее всем нормам. Однако подразумеваемая гарантия пригодности для проживания не распространяется на коммерческую аренду, если только договор аренды специально не предусматривает таких условий. Это еще одна сфера, в которой консультации специалиста по коммерческой недвижимости могут быть полезны.

Законы о контроле за арендной платой

В некоторых районах жилая недвижимость может контролироваться арендной платой. Эти ограничения не распространяются на коммерческую аренду.По истечении срока аренды домовладелец может повысить арендную плату, если пожелает. Единственные ограничения — те, которые указаны в договоре аренды. Поэтому желательно рассмотреть условия продления аренды и заложить их в договор. Если ваш домовладелец решит резко повысить арендную плату в конце срока аренды, это может означать конец вашего бизнеса или переворот в вашем бизнесе и переезд в новое место.

Значения свойств

Поскольку коммерческая аренда обычно имеет более длительный срок и может возлагать на арендатора расходы на недвижимость, включая налоги и страхование, коммерческая аренда может повлиять на стоимость собственности.Долгосрочная аренда по справедливой рыночной стоимости может стать бонусом для покупателя и увеличить стоимость недвижимости. Аналогичным образом, долгосрочная аренда по слишком низкой ставке может отрицательно повлиять на стоимость недвижимости.

Для владельцев бизнеса условия коммерческой аренды также влияют на стоимость бизнеса. Если вы хотите продать свой бизнес, условия аренды могут быть активом или обязательством в зависимости от того, насколько хорошо вы вели переговоры вначале. Если ваш договор аренды легко перейдет к покупателю, вам будет легче продать бизнес.Возможно, вы не собираетесь продавать свой бизнес, когда начинаете, но вам следует рассмотреть все аспекты бизнеса, прежде чем подписывать договор аренды.

Защитите свой бизнес при заключении договора коммерческой аренды

Все эти и многие другие соображения следует учитывать до подписания договора аренды. Вам необходимо обеспечить защиту вашего бизнеса и всех возможностей. Если это ваша первая коммерческая аренда, подумайте о том, чтобы проконсультироваться с юристом по контрактам или брокером по коммерческой недвижимости для получения помощи в понимании и проведении переговоров по аренде.

Многие условия коммерческой аренды подлежат обсуждению. Как правило, подписание договора аренды в том виде, в котором она предлагается впервые, не в ваших интересах. Опытный переговорщик по недвижимости поможет вам легко получить выгодные условия и, возможно, лучшую цену. Наличие третьей стороны, ведущей переговоры, может позволить вам установить хорошие отношения с арендодателем, что может благоприятствовать вашему бизнесу в будущем.

Условия аренды будут влиять на ваш бизнес на долгие годы, поэтому внимательно ведите переговоры, чтобы получить наилучшие условия.Не бойтесь просить о помощи, когда она вам нужна. Хороший договор аренды может стать основой успешного бизнеса. Но коммерческая аренда сложна.