Договора долевого участия срок договора: Сокращают сроки регистрации договоров долевого участия в строительстве. СИБДОМ

Содержание

Сокращают сроки регистрации договоров долевого участия в строительстве. СИБДОМ

С вступлением в силу нового закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в 2017 году сократились сроки регистрации недвижимости. Сейчас эти сроки снова собираются уменьшить.

В новых поправках в закон, которые Госдума собирается рассмотреть еще до завершения второго квартала, предлагается сократить время регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Сегодня регистрация договора по закону должна занимать не больше 7 рабочих дней. Если нововведения будут приняты в их нынешнем виде, регистрировать первый договор долевого участия на квартиру в строящемся доме будут в течение 7 рабочих дней, все следующие договоры — за 5 дней. Регистрация ДДУ в электронном виде должна укладываться в 3 рабочих дня.

Предполагается, что договоры долевого участия в строительстве в электронном виде получат распространение на рынке после того, как будут утверждены требования к их форме. Ее собираются принять в июне 2020 года.  

Изменения в законодательство вызваны ситуацией с регистрацией недвижимости, которая сложилась в течение последних двух месяцев. Сразу после объявления ограничительных мер договоры долевого участия в строительстве нельзя было передать на регистрацию в Росреестр, потому что не работали МФЦ.

Тогда застройщики просили обеспечить бесперебойную подачу документов на регистрацию. Чем быстрее проходит регистрация, тем быстрее строительная компания получит деньги, необходимые для продолжения финансирования строительства. Они поступают застройщику только после того, как договор долевого зарегистрирует Росреестр.

Другими поправками в закон «О государственной регистрации недвижимости» будет упрощена электронная регистрация недвижимости. Кроме того, собственников будут уведомлять о сроках регистрации в Росреестре поданных через МФЦ документов.

Новостройки Красноярска на карте Сибдома

Квартиры в сданных новостройках от застройщиков с чистовой отделкой под ключ.

Регистрация покупки новостроек ускорится. Разъяснения экспертов :: Жилье :: РБК Недвижимость

04 июн 2020, 12:49 

Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили готовящиеся поправки об ускоренной регистрации ДДУ

Фото: Сергей Коньков/ТАСС

Правительство России предлагает сократить сроки регистрации договоров долевого участия (ДДУ). Первый договор предлагается регистрировать в течение семи рабочих дней, а все последующие — за пять рабочих дней. Соответствующий документ внесен в Госдуму.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили готовящиеся поправки и напомнили, как госрегистрация ДДУ помогает защитить интересы будущего владельца квартиры.

Регистрация ДДУ = защита прав дольщика

Договор долевого участия, который заключает покупатель квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации. В противном случае он не имеет правовой силы, даже если подписан обеими сторонами сделки. Зарегистрировать ДДУ можно в Росреестре или в МФЦ.

«Только зарегистрированный договор наделяет покупателя официальным статусом дольщика и способен защитить его права и интересы в случае недобросовестного строительства или банкротства застройщика», — напомнили в Федеральной кадастровой палате.

При помощи регистрационной процедуры будущий дольщик может обезопасить себя от мошенников еще на предварительном этапе заключения сделки. Подтверждением того, что государственная регистрация проведена, служит штамп регистрационной надписи на обратной стороне договора с указанием даты и номера регистрации.

Если регистратору станет известно о финансовой несостоятельности застройщика, подделке представленных им документов или будут выявлены другие причины, которые препятствуют заключению сделки, заявитель получит официальный отказ в регистрации договора с обоснованием.

Таким образом, при помощи регистрационной процедуры будущий дольщик может обезопасить себя от мошенников еще на предварительном этапе заключения сделки.

Суть поправок

Как рассказали эксперты, сейчас регистрация ДДУ занимает до семи рабочих дней со дня поступления документов в орган регистрации прав — как для первого участника долевого строительства, так и для последующих. При обращении в многофункциональные центры (МФЦ) регистрация ДДУ проводится в срок до десяти рабочих дней.

После вступления закона в силу сроки регистрации первого ДДУ останутся прежними, а для последующих — сократятся до пяти дней. Если документы поданы в электронном виде, то срок регистрации составит три дня.

Согласно действующему законодательству, сокращенный срок электронной регистрации выделен только для нотариусов. Для всех остальных прописан общий срок регистрации — до семи дней при обращении в орган регистрации прав. Поправки предполагают сокращение электронной регистрации непосредственно для дольщика, отметили эксперты.

«Регистрация договора с первым дольщиком требует больше времени, поскольку на данном этапе происходит правовая экспертиза представленных документов, в том числе касающихся строительства многоквартирного дома, проверка информации о застройщике и внесение соответствующих сведений в Росреестр», — пояснили в Федеральной кадастровой палате.

Сведения о зарегистрированных ДДУ можно получить, запросив выписку из Росреестра. Данный документ содержит информацию о земельном участке, на котором ведется строительство. При этом застройщик обозначается в ней как правообладатель участка, а зарегистрированные ДДУ — в качестве обременений прав на участок. Дольщики указываются как лица, в пользу которых установлены данные обременения.

Падение спроса

В мае московский Росреестр зафиксировал значительное снижение сделок с жильем из-за действующих в столице карантинных мер. За первые две недели было заключено 2,9 тыс. договоров долевого участия и 1,7 тыс. ипотечных сделок. Об этом в ходе онлайн-конференции «РБК-Недвижимости» рассказала заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. По мнению эксперта, ситуация должна стабилизироваться с открытием МФЦ, которые заработали с 25 мая.

Автор

Наталия Густова

Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?

Последнее обновление: 19.01.2020

Вопрос:

Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?


Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

 

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с

правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).

 

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).

 

Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.

 

 

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

 

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

 

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

 

Чтобы зарегистрировать

первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).

 

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке

).

 

 

Документы для регистрации Договора долевого участия

 

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

 

Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1):

 

  • разрешение на строительство;
  • план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
  • проектная декларация о данном проекте строительства дома;
  • и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).

 

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в п.2, ст.48, ФЗ-218.

 

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого договора (п. 3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.

Дольщик может самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисления в Компенсационный фонд на сайте самого фонда – здесь.

 

Но есть исключение! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд (п.6.2, ст.48, ФЗ-218).

 

 

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2):

 

  • Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: для Застройщика, для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
  • Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
  • Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
  • Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
  • Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки).
  • Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).

 

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.

 

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику, то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже).

 

Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет – см. здесь (официальный сайт).

 

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

 

Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика, и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров, которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно.

 

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:

 

  1. Подготовка документов для регистрации ДДУ
    — Перечень документов, которые требуются от дольщика – см. выше (Список-2).
  2. Оплата госпошлины за регистрацию
    — Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра здесь, в п.26 в таблице). Квитанцию об уплате госпошлины предоставлять необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате.
  3. Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
    — Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
    При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
  4. Получение документов после регистрации
    — После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки. Зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве будет иметь специальную регистрационную надпись, сделанную на самом договоре (п.2, ст.28, ФЗ-218).

 

Срок регистрации ДДУ

 

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

 

 

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

 

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик), можно выполнить одно из следующих действий:

 

  • Запросить информацию у Застройщика: если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет – то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
  • Самостоятельно заказать Выписку из ЕГРН в бумажном виде при личном обращении в местное отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы» (в электронном виде – в XML-файле – такая выписка пока не доступна). В этой «выписке о зарегистрированных ДДУ» будет информация обо всех дольщиках конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке. Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком. Ищем по номеру договора или по ФИО свой ДДУ в списке зарегистрированных.
  • Посмотреть на сайте Росреестра в режиме онлайн – здесь. В первую графу вводим кадастровый номер земельного участка (его мы найдем в нашем ДДУ). Жмем внизу кнопку «Сформировать запрос». Получаем ссылку на наш объект. Кликаем по этой ссылке. Получаем информацию по объекту (земельному участку) из базы ЕГРН. Нас интересует строка «Права и ограничения» – кликаем на нее. Открывается список всех зарегистрированных договоров ДДУ (в столбце «Ограничения»). Ищем свой номер договора в этом списке (списке обременений участка).

 

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 (договор считается заключенным только с момента его регистрации), и «двойная продажа» нам не грозит.

 

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

 

Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации». Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше).

 

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

 

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – ЗДЕСЬ (сервис для Москвы и Московской области).

 

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:

 

 

К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц.

А до этого, с момента подписания Передаточного акта, он получает право на налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и может вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ (подробнее обо всем этом – см. по ссылкам).

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Срок действия договора долевого участия

Содержание:

 

Договор долевого участия (ДДУ), как и любая другая законодательно подтвержденная правовая операция, должен пройти обязательную государственную регистрацию. При этом не важно, сколько по времени она может продлиться, законодательно признается, что началом действия договора является тот момент, когда соглашение заверено в РосРеестре. Чтобы осуществить данную операцию нужно изначально собрать определенную документальную базу, а также уверится в платежеспособности и честности обоих сторон процесса.

Относится к подобному процессу необходимо с максимальным вниманием, поскольку в противном случае, один из участников соглашения понесет колоссальные убытки. Чаще всего юристы просят обращать внимание на составление самого соглашения. Некоторым гражданам застройщики предлагают вместо договора заключить предварительное соглашение, но не упоминают о том, что с точки зрения юриспруденции это будет всего лишь своеобразным актом, который подтвердит будущие намерения оформить сделку. Также достойное внимание стоит уделить такому моменту, как срок действия договора долевого участия. Любой документ имеет свои сроки. Действовать договор начинает с момента его регистрации и заканчивается в срок, который устанавливается сторонами процесса. Например, если оформляется соглашение на приобретение жилых помещений в недостроенном здании, то длительность договора будет зависеть не только от срока окончания работ, но и от гарантийных сроков. Как правило, гарантия оставляет от 2 до 3 лет, это означает что именно в течение этого периода соглашение будет действительным.

Подобное соглашение имеет множество теневых моментов и камней преткновения. Рассказать о них можно только на конкретных примерах, поскольку в разных ситуациях есть своя специфика. Посетите нашу юридическую контору и будьте уверены, что мы сумеем оградить вас от произвола застройщика.

 

Узнайте на нашем сайте: строительство на земельном участке в долевой собственности. Лучшие юристы по земельным вопросам тут.

 

 

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Изменение начала срока владения для квартир, купленных по ДДУ - блоги риэлторов

23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).

Почему это так важно?

В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после определенного срока владения (от 3-х до 5-ти лет). 

В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность. 

Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.

Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи. 

Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.

Теперь, ситуация изменилась.

Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.

Появилась абсолютно легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.

Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.

Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Но для всех квартир проданных в 2019 году, срок владения - 5 лет (даже для единственного жилья)

-----------------------------------------

Полный текст поправки в НК РФ:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования (абзац введен Федеральным законом от 23.11.2020 N 374-ФЗ)».

Договор долевого участия (ДДУ): как правильно заключить и на что обратить внимание - Рынок жилья

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент – подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
Как купить квартиру в новостройкеПокупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть >>
Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

«Портрет» квартиры

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Деньги счет любят

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

Долевка – лидер надежностиМногие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья >>В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.



 

Текст: Елена Денисенко    Коллаж: pressfoto.ru   

Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?

Последнее обновление: 19.01.2020

Вопрос:

Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?


Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером / Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с доме права требования на квартиру в строящемся, этот договор регистрируется в Росреестре . В отличие, например, от предварительного ДДУ, которое тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет ( подробнее по ).

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве - знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 ( основных положений см.по ссылке в Глоссарии ). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).

Что из себя представляет сам договор ДДУ - его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ - можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации .

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта ( многоквартирного дома ), или любой из Первый ДДУ этого же проекта. Отличия здесь - в составе документов, подаваемых в Росреестр.

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего - самый минимум. Договор с первым дольщиком разработан юристами Девелопера , и после регистрации изменению не подлежит . Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого ( зарегистрированного ).

Именно Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ - тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

зарегистрировать первый ДДУ , Застройщику нужно предоставить вреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица ( см.ниже Список-1 ).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ ( начиная со второго ), регистратору требуются всего лишь - самор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире ( см. Ниже Список-2 ). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются ( они уже есть в базе Росреестра ).

Оплата ДДУ ( в т.ч. первый взнос по договору ) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки ( подробнее - см. По ).

Документы для регистрации Договора долевого участия

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже - см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (, включая данные первого дольщика ), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех Первый ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик ( партий, например ), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

Необходимые документы Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия ( Список-1 ):

  • разрешение на строительство;
  • создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их планей;
  • проектная декларация о данном строительстве дома;
  • и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика ( т.е. включая Список-2 , представленный ниже ).

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком , указаны в п. 2, ст.48, ФЗ-218.

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ ( как первого, так и от всех проектов ), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Компенсационный фонд долевого, в размере 1,2% цены каждого договора (п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было - договор не зарегистрируют.

Дольщик может самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисления в Компенсационный фонд на сайте самого фонда - здесь.

Но есть исключение ! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу ( по условиям ДДУ ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд (п.6.2, ст.48, ФЗ-218).

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия ( Список-2 ):

  • Подписанный участник Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: Застройщика , для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
  • Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика .
  • Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
  • Нотариально защищоверенное доме супруга на покупку квартиры в строящемся. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое пребывание не нужно.
  • Договор залога права требования - для случаев покупки квартиры на кредитные деньги ( сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки ).
  • Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане ( идентификация объекта ).

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п. 4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов - о строительном проекте или о компании-застройщике.

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику , то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании.Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий ( см. ).

Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет - см. здесь ( официальный сайт ).

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

Так как регистрация первого ДДУ - это забота Застройщика , и пакет по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией .

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые проходят в следующем порядке:

  1. Подготовка документов для регистрации ДДУ
    - Перечень документов, которые требуются от дольщика - см. выше (Список-2).
  2. Оплата госпошлины за регистрацию
    - Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра здесь, в п.26 в таблице). Квитанцию ​​об уплате госпошлины необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате.
  3. Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
    - Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
    При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
  4. Получение документов после регистрации
    - После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлению им паспорта и выданной ему расписки. Зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве будет иметь специальную регистрационную надпись, сделанную на самом договоре (п.2, ст.28, ФЗ-218).

Срок регистрации ДДУ

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня - по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет ( особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик ), можно выполнить одно из следующих действий:

  • Запросить информацию у Застройщика : если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет - то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
  • Самостоятельно заказать Выписку из ЕГРН в бумажном виде при личном обращении в местное отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы» ( в электронном виде - в XML-файле - такая выписка пока не доступна ). В этой «выписке о зарегистрированном ДДУ» будет информация обо всех дольщиках конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке . Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в обременений участка - единым списком.Ищем по номеру договора или по ФИО свой ДДУ в списке зарегистрированных.
  • Посмотреть на сайте Росреестра в режиме онлайн - здесь. В первый графу вводим кадастровый номер земельного участка ( его мы найдем в нашем ДДУ ). Жмем внизу кнопку «Сформировать запрос». Получаем ссылку на наш объект. Кликаем по этой ссылке. Получаем информацию по объекту ( земельному участку ) из ​​базы ЕГРН. Нас интересует строка «Права и ограничения» - кликаем на нее. Открывается список всех зарегистрированных договоров ДДУ ( в столбце «Ограничения» ).Ищем свой номер договора в этом списке ( список обременений участка ).

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги ( в оплату квартиры ). Как максимум - убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 ( договор считается заключенным только с момента его регистрации ), и «двойная продажа» нам не грозит.

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

Если Договор долевого участия покрытым не зарегистрированным ( т.е. его нет в списке обременений по участку ), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строки «Дата обновления информации» . Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу ( сроки регистрации - см. Выше ).

Если же сроки вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ , и задать вопрос Застройщику - почему договор до сих пор не зарегистрирован.Чаще всего, такое случается по техническим причинам - не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей - ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

По статистике большинства квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональная помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать - ЗДЕСЬ ( сервис для Москвы и Московской области ).

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия , должен помнить, что после его регистрации он имеет право :

К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на физических лиц.

А до этого, с момента подписания Передаточного акта , он получает право на налоговый вычет со своих доходов ( с зарплаты, например ), и может вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ ( обо всем этом - см. по ссылкам ).

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости - ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ( откроется во всплывающем окне ).

Регистрация покупки новостроек ускорится. Разъяснения экспертов :: Жилье :: РБК Недвижимость

04 июн 2020, 12:49

0

Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили готовящиеся поправки об ускоренной регистрации ДДУ

Фото: Сергей Коньков / ТАСС

Правительство России сократить сроки регистрации долевого участия (ДДУ). Первый договор предлагается регистрировать в течение семи рабочих дней, а все последующие - за пять рабочих дней. Соответствующий документ внесен в Госдуму.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты разъяснили готовые поправки и напомнили, как госрегистрация ДДУ защищает интересы будущего владельца квартиры.

Регистрация ДДУ = защита прав дольщика

Договор долевого участия, который заключает покупатель квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации.В случае, если он не имеет силы, он не имеет силы. Зарегистрировать ДДУ можно в Росреестре или в МФЦ.

«Только зарегистрированный договор наделяет покупателя официальным статусом дольщика и возможности защитить его права и интересы в случае недобросовестного строительства или банкротства застройщика», - напомнили в Федеральной кадастровой палате.

При помощи регистрационной процедуры будущий дольщик может обезопасить себя от мошенников еще на предварительном этапе заключения сделки. Подтверждением того, что государственная регистрация проведена, служит штамповая регистрация надписи на обратной стороне договора с указанием даты и номера регистрации.

. Если регистратору известно о финансовой несостоятельности застройщика, подделке представленных им документов или будут выявлены другие причины, которые препятствуют заключению сделок, заявитель официальный отказ в регистрации договора с обоснованием.

Таким образом, при помощи регистрационной процедуры будущий дольщик может обезопасить себя от мошенников еще на предварительном этапе заключения сделки.

Суть поправок

Как рассказали эксперты, сейчас регистрация ДДУ занимает до семи рабочих дней со дня поступления документов в орган регистрации прав - как для первого долевого строительства, так и для первого дня. При обращении в многофункциональные центры (МФЦ) регистрация ДДУ проводится в срок до десяти рабочих дней.

После вступления закона в силу сроки регистрации первого ДДУ останутся прежними, а для ужина - сократятся до пяти дней. Если документы поданы в электронном виде, то срок составит три дня.

Согласно действующему законодательству, сокращенный срок электронной регистрации выделен только для нотариусов. Для всех остальных прописан общий срок регистрации - до семи дней при обращении в орган регистрации прав. Поправки предполагают сокращение электронной регистрации непосредственно для дольщика, отметили эксперты.

«Регистрация договора с первым дольщиком требует больше времени, поскольку на данном этапе происходит правовая экспертиза представленных документов, в том числе, проверка информации остройщике и соответствующих сведений в Росреестр», - пояснили в Федеральной кадастровой палате.

Сведения о зарегистрированном ДДУ можно получить, запрос выписку из Росреестра. Данный документ содержит информацию о земельном участке, на котором ведется строительство. При этом застройщик обозначается в ней как правообладатель участка, а зарегистрированные ДДУ - в качестве обременений прав на участок. Дольщики указываются как лица, в пользу которых данные обременения.

Падение спроса

В мае московский Росреестр зафиксировал значительное снижение сделок с жильем из-за действующих в столице карантинных мер.За первые две недели было заключено 2,9 тыс. договоров долевого участия и 1,7 тыс. ипотечных сделок. Об этом в ходе онлайн-конференции «РБК-Недвижимости» заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова. По мнению эксперта, ситуация должна стабилизироваться с открытием МФЦ, которые заработали с 25 мая.

Автор

Наталия Густова

Договор долевого участия (ДДУ): как правильно заключить и на что обратить внимание - Рынок жилья

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщика. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент - подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В начале самого начала определяется, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
Как купить квартиру в новостройкеПокупая квартиру в новостройке, большинство учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть >>
Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант лечения может вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик представил данную компанию права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора - передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности - об участии в финансовой инвестиционной деятельности, о совместном выполнении строительства, уступке права требования требований помещений после ввода объекта в эксплуатацию, - не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, если даже в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительство ».

быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства - строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором будет предоставляться предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в котором застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект.За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование - в течение трех лет. Любые период действия гарантийных обязательств, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

«Портрет квартиры»

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в себя в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера средства технической инвентаризации размера указанного иного, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому заключенная никому ничего не доплачивает независимо от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой вариант нарушают права дольщика.В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминающим в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробным описанием объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов - вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то, что в договоре указан линолеум, имеет к делу не пришьешь.

Иногда продавцы включают в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком.С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закон о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь - на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения своих обязательств.

Второй важный срок - это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики указывают в договоре квартал, в предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после этого срока в договоре срока действия может во внесудуд расторгнуть договор, письменно уведомив обстройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще «сверху» - прежде чем два месяца предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер - необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционных обстоятельств непреодолимой силы - войны, стихийные бедствия, террористов. Однако в ДДУ в этот перечень входят нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включает в себя пункт, утверждающий, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его согласованием проектной документации, строительным нормам и правилами, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, искающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика.В квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Деньги счет

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда - без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

Долевка - лидер надежностиМногие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве - самый надежный вариант приобретения >> В документе должно быть оговорено, в какие сроки и условия за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя перед застройщиком считаются исполненными квартиры. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет.В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Услуги юридических компаний настаивают, что оплата услуг коммерческих организаций, обслуживающих корпоративную компанию, выполняет услуги в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, выполняет регистрацию прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому перекладываются расходы на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно - на размер неустойки, можно выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе.Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то нужно просто помнить о финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.



Текст: Елена Денисенко Коллаж: pressfoto.RU

Покупка квартиры по Договору участия в долевом строительстве

1. Выбрать квартиру

Выбор строящегося жилья осуществляется через:

2. Забронировать квартиру

После определения интересующей квартиры, есть возможность БЕСПЛАТНОГО БРОНИРОВАНИЯ срок до трех дней. Срок может быть увеличен до четырнадцати дней, если есть необходимость использования ипотечного кредита.

До истечения срока действия Вам необходимо предоставить всю необходимую информацию в отдел реализации: график платежей, а также информацию об участии в долевом строительстве.

Использование различных средств для оплаты, именно ипотечного кредита, материнского капитала, а иногда требуется включение в состав участников договора супруга или несовершеннолетних детей.

У Вас есть возможность самостоятельного обращения в банк-партнер для заявки на ипотечное кредитование, либо вы можете воспользоваться помощью специалистов офиса продаж.

По истечении срока Вам нужны копии всех необходимых документов (паспорт, свидетельство о рождении, а также прочие документы) в отдел реализации, исходя из количества и состава списка участников договора.

3. Подписать договор

Получив все необходимые документы, а также информацию о способе оплаты и графике платежей по будущему договору, специалисты отдела реализации создания к участию в создании условий для его подписания.

Срок подготовки составляет 2-5 рабочих дней и зависит от того, будут ли использованы кредитные средства подготовки при оплате договора.

Процесс подписания договора долевого участия осуществляется всеми лицами, задействованными в договоре, при их личном представлении в офисе продаж.

4. Открыть счет эскроу

Договор, который прошел подписание, отправляется в банк-агент (ПАО Сбербанк). Далее, в течении одного-двух рабочих дней, идет подготовка к открытию эскроу для участника долевого строительства.

Счет эскроу - это специальный счет, открываемый в банке, в котором блокируются деньги дольщика на период строительства дома, которые будут переданы застройщику только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в достроенном доме.

Открытие счета эскроу является обязательным условием для любого участника долевого участия независимо от выбранного способа оплаты.

Памятка для Дольщика - инструкция по открытию счета эскроу.

Памятка для Дольщика - инструкция по открытию счета эскроу - ипотека.

Завершающим этапом процедуры является посещение Участником с документом, удостоверяющим личность (паспорт), офис ПАО Сбербанк по адресу: город Екатеринбург, улица Победы, дом 34 для подписания договора счета эскроу. После этого счет эскроу является открытым.

5. Зарегистрировать договор

Договор, со всеми необходимыми подписями, передается специалистами юридического отдела через Многофункциональные Центры в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для проведения государственной регистрации.Срок регистрации - до 10 дней.

Полную силу участия в долевом строительстве принимает только после окончания процесса государственной регистрации; покупатель, в свою очередь, получает официальный статус - «Участник долевого строительства». После этого Участник имеет возможность перейти к следующему этапу - оплата.

6. Оплатить

Процесс оплаты денежных средств происходит в строгом соответствии с графиком платежей, который проходит до заключения договора.

Может производиться двумя способами ПО РЕКВИЗИТАМ СЧЕТА ЭСКРОУ:

  • наличными денежными средствами в любых отделениях ПАО Сбербанк - БЕЗ КОМИССИИ или в любом другом банке - С КОМИССИЕЙ, согласно действующим тарифам;
  • безналичными переводами со счетов в ПАО Сбербанк - БЕЗ КОМИССИИ, со счетов в любом банке - С КОМИССИЕЙ, согласно действующим тарифам.

7. Принять квартиру, подписать акт приема-передачи и получить ключи

Последним этапом является приемка квартиры участником, по окончании которой происходит подписание акта приема-передачи и получение ключей.

После официального получения разрешения на ввод в эксплуатацию Участник получает уведомление с точными сроками и подробным путем всей процедуры приема квартиры.

Завершение участия в долевом строительстве - подписание акта приема-передачи и выдача ключей от квартиры.

Так как в этом случае будет заключаться договор с управляющей компанией.

8. Оформить квартиру в собственность

После подписания акта приема-передачи участникам долевого строительства рекомендуется сразу же зарегистрировать свое право собственности на новую квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

214-ФЗ. 100% гарантия защиты ваших прав

Реализация объекта недвижимости по ФЗ № 214 - гарантия защиты ваших прав

Летом 2010 года в силу вступила новая редакция Федерального закона № 214 «Участие в долевом многоквартирных домах и объектах недвижимости». В законе четко прописаны договорные обязательства по которому застройщик имеет право привлекать денежные средства, иначе его ждет серьезная административная ответственность. Закон ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает тех, кто заключает договор долевого участия при приобретении недвижимости. Законом установлено, что застройщик может заключать договор долевого участия, только соблюдая следующие условия:

  1. Привлечение денежных средств, связанных с предоставлением собственности, осуществляется только на основании договора об участии в долевом строительстве и только после получения в установленном порядке и опубликовании в открытом доступе следующих документов:
    • разрешение на строительство;
    • проектной декларации;
    • документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок.
    * При нарушении одного из пунктов можно потребовать от застройщика денежных средств, а также уплату процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причин убытков. денежных средств путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида - жилищных сертификатов.
  2. Для привлечения денежных средств на строительство разрешается создавать жилищно-строительный кооператив - ЖСК.
  3. Договор долевого участия должен содержать следующие области:
    • определения первого решения для ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или) иного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией.
      срок передачи застройщик объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
    • цену, сроки и порядок уплаты.Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предоставена в самом договоре;
    • гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее 5 лет.
    * Договор долевого участия заключается только в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.

Ответственность застройщика за несоблюдение сроков

Застройщик обязан передать проект не позднее срока в договоре долевого участия.

  1. Если срок передачи объекта нарушен, то застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставок рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
  2. Если строительство в предусмотренный договором срок не может быть завершено, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
  3. В случае прекращения или приостановления строительства, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.
  4. За месяц до передачи объекта, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение по завершении строительства.

* Участник долевого строительства должен в 7-дневный срок или предусмотренный договором приступить к принятию объекта.

Ответственность за просрочку платежей

Если вы заключили договор долевого участия, вы должны внести платежи в прописанный договор на срок.

  1. Если сумма должна вноситься единовременно, но платеж просрочен более чем на три месяца, застройщик в-праве расторгнуть договор в одностороннем.
  2. Если договором предусмотрено внесение периодических платежей, но участник трех систематически нарушает сроки (более раз за 12 месяцев) - это является основанием для одностороннего расторжения договора в пользу застройщика.
  3. Если нарушен установленный договором срок, участник долевого строительства должен уплатить неустойку застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроч платежа за каждый день просрочки.* В этих случаях застройщик может расторгнуть договор, но не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого предупреждения о необходимости погашения задолженности и неисполнения соответствующих требований.
  4. При расторжении договора застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.
Ответственность застройщика за качество строительства
  1. Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать:
    • условиями договора;
    • требований технических регламентов;
    • проектной документации и градостроительному регламенту.
  2. Если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого права потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. * Если существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств.
  3. Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в договоре.
  4. В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, участник договора может в судебном расторгнуть договор.
  5. Передача объекта застройщиком участнику осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Договор долевого участия в строительстве

ГК «СИНАЙ-ГРУПП»> Пресс-служба> Договор долевого участия в строительстве

Продолжение: Консультация руководителя отдела корпоративного управления и собственности ООО «Синай»
Корышева Светлана Сергеевна,
8 (3519) 23-74-72, 23-51-23

Продолжаем тему «Правовое сопровождение приобретения новых объектов недвижимости на различных этапах строительства». В этом номере рассмотрим Договор долевого участия в строительстве .

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов многоквартирных домов на основании договора долевого участия, регулируемого Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Участие в долевом многоквартирном строительстве. домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации »(далее Закон).

Закон предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы. Если на второй квартире уже заключен договор, договор на нее он уже не зарегистрируется. Таким образом, риск «двойных продаж» минимален.

Сторонами договора в соответствии с Законом, являются Застройщик и Участник долевого строительства (дольщик). Застройщиком может быть только юридическое лицо, имеющее собственность или на праве земельный участок, на котором будет осуществлено строительство объекта недвижимости. Дольщиком по договору долевого участия в строительстве может быть как физическое, так и юридическое лицо. В обязательстве долевого участия в совместном использовании лиц, принадлежащих к одной стороне договора, выступать супруга, либо родители и дети. В таком случае такие лица становятся сособственниками квартиры. Если Дольщик не обладает полной дееспособностью в силу возраста или ограничений, наложенных судом, его права и обязанности по договору по строительству законных представителей, опекуны или попечители.В случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам.

В договоре должны быть указаны следующие обязательные условия, без которых он считается незаключенным:

  1. определен объект долевого строительства.
    Для согласования условий о предмете договора стороны должны указать обязательно характеристики объекта (квартиры):
    • предварительный номер квартиры;
    • этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях;
    • планировку квартиры;
    • количество уровней квартиры;
    • общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную;
    • наличие и площадь балконов;
  2. установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам (дольщикам).
    В соответствии со ст. 6 Закона Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В том случае, если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязанности направить Дольщик соответствующую информацию и предложение об изменении договора. При этом Законом определено, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Дольщику объекта строительства Застройщик уплачивает участнику долевого строительства (дольщику) неустойку (пени) в установленном законом размере.
    Передача объекта долевого строительства Застройщиком и выполнение его Дольщиком осуществляются по подписанному участнику передаточному акту, при этом передаче объекта долевого строительства не может быть осуществлена ​​ранее, чем в установленном порядке будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  3. указана цена договора (объекта долевого участия), сроки и порядок ее уплаты.
    Цена договора - это размер денежных средств, уплате участником долевого строительства (дольщиком) для строительства (создания) объекта долевого строительства.
    Денежные средства могут вноситься как единовременным платежом, так и по частям. Как правило, вся или большая часть денежных средств подлежит перечислению до завершения строительства. В случае если денежные средства будут вноситься дольщиком по частям, то при заключении соглашения должен быть составлен и согласован график внесения платежей.
    В если фактический размер объекта не совпадает с проектной площадью в договоре, то в договоре должен быть предусмотрен порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств;
  4. определен гарантийный срок на объект долевого строительства - обычно не менее 5 лет.
    В случае объекта долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора или объекта не соответствует требованиям технических регламентов, проектной и градостроительных регламентов, или объект построен с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Дольщик по своему выбору вправе потребовать от Застройщика:
    • предлагаемого устранения недостатков в разумный срок;
    • Соразмерного уменьшения цены договора;
    • Возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Следует отметить, что договор долевого участия в строительстве является самым распространенным договором, но при этом обеспечивает Дольщику наибольшую защиту от рисков.

Срок действия договора долевого участия

Содержание:

Договор долевого участия (ДДУ), как и любая другая законодательно подтвержденная правовая операция, должна пройти обязательную государственную регистрацию.При этом не важно, сколько по времени она может продлиться, законодательно признается, что начало действия договора тот момент, когда соглашение заверено в РосРеестре. Чтобы выполнить эту операцию нужно изначально собрать определенную документальную базу, а также уверится в платежеспособности и поддержки обоих сторон.

Относится к подобному процессу необходимо с максимальным вниманием, как в случае отказа, одного из заключенных соглашений понесет колоссальные убытки.Чаще всего юристы просят обращать внимание на составление самого соглашения. Некоторым гражданам застройщики сообщают вместо заключить предварительное соглашение, но не регистрируют о том, что с точки зрения юриспруденции это будет всего лишь своеобразным актом, который подтвердит будущие намерения оформить сделку. Также достойное внимание стоит уделить такому моменту, как срок действия долевого участия. Любой документ имеет свои сроки. Действовать начинает договор с момента его регистрации и заканчивается в срок.Например, если оформлено соглашение о приобретении жилых помещений в недостроенном здании, длительность договора будет не только от срока окончания работ, но и от гарантийных сроков. Как правило, гарантия оставляет от 2 до 3 лет.

Подобное соглашение имеет множество теневых моментов и камней преткновения. Рассказать о них можно только на конкретных примерах, поскольку в разных ситуациях есть своя специфика.Посетите нашу юридическую контору и будьте уверены, что мы сумеем оградить вас от произвола застройщика.

Узнайте на нашем сайте: строительство на земельном участке в долевой собственности.

alexxlab

*

*

Top