Как правильно внести аванс за квартиру

Предоплата за квартиру — это своего рода подтверждение серьезности намерений покупателя. Суть предоплаты состоит в фиксации договоренностей между сторонами сделки. После того как Покупатель передает деньги Продавцу, квартира считается «зарезервированной» за ним. С этого момента Продавец не должен показывать квартиру остальным претендентам. В идеале объявление о продаже такой квартиры должно быть удалено.

---

 

Договориться о «резерве» квартиры можно как в письменной, так и в устной форме. 

---

 

Предоплата за квартиру может быть внесена в качестве задатка, аванса или обеспечительного платежа. Иногда Покупателю предлагают внести предоплату агентству, выступающему от имени и в интересах Продавца. В последнем случае важно детально изучить документ, который предлагают подписать Покупателю. Нередки случаи, когда агентство берет так называемое вознаграждение за свои услуги, которые заключаются лишь в содействии в заключении договора купли-продажи и не несет никакой ответственности в случае, если сделка не состоится.

Внесение задатка накладывает на стороны сделки определенные обязательства. То есть помимо функции предоплаты данный платеж исполняет функцию обеспечения договора.

Если сделка, по которой был внесен задаток, будет отменена по вине Покупателя, денежные средства остаются у Продавца. Если же причиной несостоявшихся договорных отношений будет Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере. Это означает, что задаток более выгоден именно Покупателю.

Соглашение о задатке составляется исключительно в письменной форме. Эта норма закреплена в ст. 380 ГК РФ.

Аванс выгоден Продавцу. Покупатель в данной ситуации рискует не только личным временем, но и деньгами. Наглядный пример такого риска: Покупатель внес аванс и уже занимается оформлением документов. В это же время к Продавцу обращается новый Покупатель, который перебивает цену в большую сторону. Владелец соглашается на новую сделку и возвращает авансовый платеж предыдущему Покупателю. По итогу собственник ничего не теряет (за исключением репутации).

Задаток — это взаимный контроль, который подразумевает под собой финансовую ответственность сторон друг перед другом. Именно поэтому Покупателю стоит настаивать именно на таком способе обеспечения договорных отношений. Владельцы недвижимости, которые сотрудничают с риэлторами, в большинстве случаев хотят получить от Покупателя аванс. Кроме этого, в подобных ситуациях внесение авансового платежа фиксируется в виде письменного соглашения, в котором прописываются дополнительные штрафные санкции для покупателя.

Суть штрафных санкций заключается в том, что если Покупатель отказывается от сделки, денежные средства, которые были внесены в качестве аванса, ему не возвращаются. То есть в этом случае переданная Продавцу денежная сумма является обеспечительным платежом.  

На практике чаще всего в качестве предоплаты вносится именно аванс. Однако при этом в соглашении прописываются дополнительные обязательства для обеих сторон.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Алгоритм внесения аванса мало чем отличается от внесения задатка. Основное различие заключается в юридических последствиях отмены сделки и в ответственности сторон. 

 

Срок аванса за квартиру

Срок аванса — это временной промежуток между датой внесения аванса и моментом заключения сделки (подписание договора купли-продажи).

На какой срок вносить предоплату? Данный вопрос стороны должны урегулировать в индивидуальном порядке.

Сроки зависят от готовности квартиры к продаже, а также от скорости оформления документов. Если у Покупателя на руках есть необходимая сумма денег, а у Продавца готова вся документация, срок аванса может составлять две недели. Другое дело, если Покупатель планирует приобрести квартиру за счет ипотечных средств. В данной ситуации может не хватить и месяца.

Прописывать более длительные сроки в интересах Покупателя. Поэтому даже если на первый взгляд кажется, что двух недель для оформления вполне хватит, не стоит торопиться — лучше указать срок с запасом. Это связано с тем, что если в оговоренные сроки Покупатель не подпишет договор купли-продажи, он потеряет всю сумму авансового платежа.

При альтернативной сделке Покупателю необходимо удостовериться в том, что Продавец успеет за оговоренный срок найти подходящий для себя вариант. Если «альтернатива» не будет найдена, сделка может сорваться.

В идеале перед получением аванса Продавец должен найти несколько подходящих квартир.

Сумма аванса за квартиру

Продавец всегда будет требовать больше. В случаях, когда продающая сторона считает, что сумма аванса слишком мала, Покупателю необходимо с уверенностью мотивировать свое решение. Законом не установлена точная  сумма предоплаты. Но на практике она не превышает 1-2% от стоимости квартиры.

Важно помнить о том, что намерения Покупателя подтверждает не сумма аванса, а сам факт внесения предоплаты.

Кому вносить предоплату при покупке квартиры

Предоплата, вне зависимости от ее вида, передается только собственнику квартиры. Это означает, что перед тем как передавать оговоренную денежную сумму контрагенту, необходимо удостовериться в том, что именно он является собственником данного объекта недвижимости.

Для того чтобы узнать, кому принадлежит право собственности на квартиру, стоит заказать Выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее следует сверить данные из выписки с данными паспорта Продавца.

Только после того как информация будет сверена, Покупатель может подписывать с Продавцом предварительный договор купли-продажи, договор о задатке и передавать ему деньги.

Часто случается, что владельцами квартиры является сразу несколько человек. В такой ситуации договор о задатке подписывается всеми указанными в выписке из ЕГРН людьми.

Если одним из собственников значится лицо, не достигшее 14-летнего возраста, в его интересах будут действовать родители или законные представители. Это значит, что несовершеннолетний ребенок может не присутствовать при совершении сделки и при передаче предоплаты.

Также возможен вариант, когда все собственники делегируют полномочия по продаже квартиры одному лицу. При таком варианте на него должна быть выписана доверенность от имени остальных совладельцев.

Нередки случаи, когда продажей квартиры занимается риэлтор. Можно ли передавать ему авансовый платеж? Можно. Однако в такой ситуации нужно убедиться в том, что агент по недвижимости имеет доверенность не только на представление интересов, но и на получение денежных средств. 

Риэлтор, которому передается предоплата, должен предоставить Покупателю агентский договор с собственником квартиры. Покупателю необходимо внимательно изучить условия предварительного договора, которые зачастую навязываются агентствами.

Что еще нужно сделать Покупателю при передаче денег риэлтору:

1. Проверить паспортные данные агента.
2. Прописать их в тексте договора задатка.
3. Оставить себе копию агентского договора с собственником (этот документ будет являться доказательством передачи денег постороннему лицу).

Не стоит рассчитывать на то, что в случае срыва сделки по вине Продавца или риэлтора агентство недвижимости будет нести перед Покупателем финансовую ответственность. Максимум на что можно претендовать, это на возврат аванса.

Договор аванса за квартиру

Договор об авансе может быть составлен в произвольной форме. Но юридическую грамотность никто не отменял, поэтому в тексте документа должны быть перечислены следующие существенные условия:

• ФИО, паспортные и контактные данные сторон сделки;
• адрес квартиры;
• полная стоимость квартиры;
• срок аванса;
• сумма предоплаты;
• назначение платежа;
• условия возврата;
• штрафные санкции на случай отмены сделки.

Следует помнить, что сумма авансового платежа является частью стоимости квартиры. Это условие также необходимо указывать в договоре.

Если в оговоренный срок Покупатель не вышел на сделку, сумма предоплаты остается у Продавца. Это стандартная практика. Однако сделка может сорваться не только по причине «я передумал». Покупатель может отказаться от покупки по объективным причинам. Например, если у него возникли сомнения в подлинности документов.

Для подстраховки Покупателю необходимо настаивать на том, чтобы в текст документа был внесен перечень обстоятельств, при наличии которых сделка будет отменена без предъявления штрафных санкций. 

В предварительном договоре также стоит прописать штрафные санкции для Продавца. Например, если собственник квартиры решит продать квартиру кому-то другому, он должен будет вернуть предыдущему Покупателю сумму предоплаты в двойном размере.

Вообще в договоре о задатке нужно указывать все существенные условия сделки. Если Покупатель ранее не сталкивался с данной процедурой, ему лучше проконсультироваться с юристом по сопровождению сделок с недвижимостью.

Авансовый договор не подлежит государственной регистрации. Он составляется в двух экземплярах и считается заключенным с момента подписания и передачи денежных средств.

По соглашению сторон договор может быть заверен у нотариуса. В этом случае существенные условия сделки можно расписать более подробно. Кроме этого, нотариально заверенный документ гарантирует Покупателю дополнительную юридическую защиту. Но если Продавцу передается незначительная сумма, оформление предварительного договора у нотариуса может быть экономически нецелесообразно. На практике такое нотариальное удостоверение предварительного договора встречается крайне редко.

Передать аванс Продавцу можно в самой квартире. При таком варианте у Покупателя появляется дополнительная возможность еще раз посмотреть квартиру.

Если же квартиру продает риэлтор и деньги передаются именно ему, передать предоплату можно непосредственно в агентстве недвижимости с учетом вышеуказанных моментов.

Чем отличается аванс от задатка?

Чем аванс отличается от задатка?

Несмотря на то, что оба варианта предусматривают внесение определенной суммы в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости, они существенно отличаются друг от друга.

Аванс – это простая предоплата по договору. Он используется для того, чтобы зафиксировать договоренности сторон относительно цены, даты и других условий. Как правило, аванс представляет собой лишь символическое подтверждение намерений заключения сделки и не несет в себе дополнительных гарантий.

Задаток – это сумма, при внесении или получении которой стороны берут на себя обязательства по заключению договора и его исполнению. В отличие от аванса, задаток является не просто предоплатой, но ещё выполняет и гарантийную функцию, поскольку законом?Ст. 381 Гражданского кодекса установлены особые условия возврата такой денежной суммы.

---

Как внести аванс за квартиру?

Для того, чтобы внести аванс за квартиру, необходимо заключение договора купли-продажи: предварительного или основного. В договоре можно установить дополнительные условия распоряжения суммой аванса в случае расторжения сделки.

Также возможно заключение отдельного соглашения об авансе. Такое соглашение впоследствии становится основой для договора купли-продажи.

В предварительном договоре или авансовом соглашении необходимо указать основные условия будущего договора купли-продажи.

Сам факт передачи денег можно оформить в виде расписки или подтвердить подписью получателя в авансовом соглашении.

---

Как оформить внесение задатка?

Соглашение о внесении задатка должно быть заключено в письменной форме. Его можно оформить виде отдельного договора о задатке, в котором также нужно указать основные условия сделки.

Ещё один вариант оформления данного вида предоплаты — заключение предварительного договора купли-продажи вместе с соглашением о задатке.

В договоре должно быть отмечено, что внесенная сумма является именно задатком. В противном случае она будет считаться авансом и не сможет гарантировать исполнение обязательств.

---

Какой размер аванса или задатка лучше установить?

Сумму аванса или задатка стороны устанавливают самостоятельно, поскольку закон не содержит требований относительно размера предоплаты. Как правило, данная сумма составляет около 5% от стоимости недвижимости.

Из-за отсутствия дополнительных гарантий не рекомендуется устанавливать аванс в размере полной стоимости квартиры или ее существенной части.

---

Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?

Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.

Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:

• если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;

• если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;

• в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.

---

Как внести аванс и задаток при оформлении ипотеки?

Если жильё приобретается в ипотеку, внесение аванса и задатка осуществляется в стандартном порядке. Внесенная сумма является частью первоначального взноса (или равняется ему) и учитывается при проведении окончательных расчетов по сделке.

Особым случаем является возврат задатка и аванса, если в выдаче ипотеки было отказано. Как правило, такое обстоятельство не зависит от сторон, поэтому аванс или задаток просто возвращаются покупателю в полном объеме.

Также существуют определенные особенности оформления договора о задатке в случае, если приобретаемая квартира находится в ипотеке. В этом случае покупатель может передать продавцу в качестве задатка сумму средств, необходимую для погашения задолженности.

---

Как еще можно обеспечить исполнение договора?

Чтобы гарантировать исполнение условий договора, также можно использовать обеспечительный платеж. Это дополнительный инструмент защиты интересов сторон.

В отличие от задатка, обеспечительный платеж может иметь любые условия возврата или удержания, о которых договорились продавец и покупатель. Если это предусмотрено договором, сумма обеспечительного платежа учитывается при финальных расчётах по сделке.

Ещё один вид обеспечения исполнения обязательств – залог. Данный термин часто применяется, если речь идет о предоплате, однако это неверно. Он кардинально отличается от задатка и аванса, поскольку залог предусматривает передачу имущества. При нарушении обязательств такое имущество переходит в собственность продавца.

---

Нужна ли расписка при оформлении аванса или задатка?

Да, рекомендуется оформить расписку о получении денег продавцом. В расписке должны быть указаны следующие данные:

• паспортные данные сторон;

• сумма задатка или аванса;

• ссылка на договор или соглашение, в котором указаны условия внесения предоплаты;

• дата и подпись получателя задатка.

Расписку о получении денег можно не оформлять, если в договоре о задатке или в авансовом соглашении есть соответствующая отметка, заверенная подписью продавца.

---

Что делать, если продавец не отдает задаток или аванс?

Вернуть задаток или аванс при наличии необходимых оснований можно только в судебном порядке.

Однако до обращения в суд нужно письменно уведомить продавца о требовании возвращения денежной суммы. Претензия составляется в письменном виде и направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

---

Что лучше: аванс или задаток?

Если у сторон твердые намерения заключить договор, то для обеспечения его исполнения лучше использовать задаток или обеспечительный платеж, поскольку именно в этом случае возникают необходимые гарантии.

Если же решение о заключении сделки еще не принято, нужно в целом обдумать необходимость предварительной оплаты. При использовании аванса следует иметь в виду, что он не гарантирует исполнение обязательств.

Задаток или аванс: что лучше выбрать?

12.09.2005 | Рубрика: Прочее

Покупка квартиры — это не только хлопоты по подбору вариантов, по проверке юридической чистоты и другие необходимые для совершения сделки действия, но и определенные риски. Как минимизировать такие риски? Предлагаем рассмотреть два варианта «защиты» ваших интересов от неприятностей: задаток и аванс. До момента их внесения вы можете безболезненно отказаться от покупки квартиры, после – уже с финансовыми потерями.

Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу одновременно в двух качествах: как частичную предоплату за продаваемую недвижимость, здесь задаток приобретает свойство аванса, и как способ обеспечения исполнения обязательства по покупке.

Как все-таки задаток скрепляет отношения продавца и покупателя до того как будет подписан договор купли-продажи недвижимого имущества? Правило задатка таково: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — статья 352 Гражданского кодекса РБ. Другими словами, если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель, задаток остается у продавца. Если же вина продавца (не хочет продавать, нашел другого покупателя или передумал), то он обязан вернуть задаток в двойном размере. Кроме того, виновник срыва сделки обязан возместить пострадавшей стороне убытки, если в соглашении о задатке не предусмотрено иначе. А как работает правило задатка, если никто ни в чем не виноват, а обязательства исполнить невозможно, например, запрет государства, смерть одного из участников сделки, стихийное бедствие и тому подобное? В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в том размере, который получил.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 351 Гражданского кодекса РБ). Законом не установлен такой размер, это стороны сделки определяют самостоятельно. Однако в любом случае, задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме — расписка, так и на «фирменном» бланке. И пусть расписка вас не пугает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно не обязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.

 

Аванс

Популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве. Аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее, при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь.

Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка, аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Светлана ПЛЕТНЕВА.

Деньги вперед: зачем нужен задаток в сделках с недвижимостью

Обычно задаток, как и аванс, зачитывается в счет оплаты по договору, если обязательства сторон будут исполнены, но на это следует прямо указать в договоре купли-продажи, иначе возможны разночтения, указывает адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева. В случае сомнения в том, является ли сумма задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, добавляет она.

Зачем нужен задаток

Задаток нужен продавцу тогда, когда условия, предложенные покупателем, нестандартны, рассуждает Вишняков. «Так весной мы вносили с клиентом именно задаток, причем немаленькую сумму. Причина проста — на сделку мой покупатель готов был выйти через два с половиной месяца. В случае задатка и продавец и покупатель защищали свои интересы. Отказались бы мы — потерянное продавцом время, когда он не показывал квартиру никому, компенсировалось бы потерянным покупателем задатком», — вспоминает он.

Таким образом, задаток подтверждает серьезность намерений покупателя по заключению договора купли-продажи, и служит компенсацией, если покупатель не заключит договор купли-продажи квартиры, поскольку, как правило, после предоставления задатка продавец снимает квартиру с продажи на различных интернет-площадках, рассуждает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.

При этом покупатель не обязан исполнять все требования продавца, добавляет Смолокуров. «Доказательством намерения и платежеспособности покупателя могут служить, например, выписка из банка о наличии на счете покупателя необходимой суммы, или наоборот, справка о том, что покупатель снял со счета необходимую для расчетов сторон сумму денежных средств. В этом случае, как показывает практика, будет сложно рассчитывать на то, что продавец снимет объект с продажи до заключения договора купли-продажи», — поясняет он.

При этом, отмечает Вишняков, продавцы на московском рынке недвижимости вообще крайне неохотно идут на задаток, поскольку хотят иметь больше вариантов для маневра в сделке.

Как оформляется задаток

Задаток может быть оформлен в виде отдельного соглашения, либо может быть указан в предварительном договоре купли-продажи, объясняет Мстоян.

Задаток может быть передан наличными деньгами с оформлением расписки к договору (соглашению о задатке) или переведен безналом, продолжает он.

Предварительный договор и договор задатка

Каждый хоть раз в своей жизни был продавцом либо покупателем квартиры или частного домовладения! И повсеместно на практике договор купли-продажи жилых помещений сопровождается (а точнее было бы сказать – предвосхищается) оформлением задатка. В то же время в современном гражданском обороте недвижимости независимо от ее вида все большее распространение получают так называемые преддоговорные соглашения, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать основной «окончательный» договор (предварительные договоры, запродажные записи, письма о намерениях, меморандумы о намерениях и о взаимопонимании, рамочные соглашения и т.д.).

Из них с позиции российского законодательства наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.

Неспроста поэтому при оформлении сделок с жилыми помещениями растет популярность предварительного договора. Однако, несмотря на наличие в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору (ст. 429), практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных теоретических и практических вопросов.

В частности, очень острым является вопрос о допустимости применения для обеспечения обязательств по предварительному договору задатка. Особенно это касается отношений, связанных с оборотом жилых помещений, поскольку задаток традиционно является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств при совершении сделок с жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в котором обязуются совершить договор продажи в будущем. Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора. При этом в предварительном договоре нередко предусматривается, что при его подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения договора продажи жилого помещения зачитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Вышеуказанная ситуация предполагает, что:

а) задатком обеспечивается обязательство сторон заключить договор продажи в будущем, т.е. обязательство, вытекающее из предварительного договора;

б) сумма задатка, внесенного в целях обеспечения исполнения предварительного договора, при нормальном развитии отношений выполняет платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.

Можно ли считать подобное обеспечение задатком в том смысле, который вкладывает в это понятие ГК РФ?

Согласно п. 1 ст. 380 ГК «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Из этого определения следует, что задаток — это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору. Задаток может применяться только для обеспечения исполнения договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он неприменим. Кроме того, платежная функция задатка предполагает, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.

В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства!

Это есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.

Т.е. задаток не может быть a priori (в принципе) оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Интересна история законодательного закрепления преддоговорных отношений. Если в России 19 века отказавшегося от заключения будущего обязательства никто, в т.ч. суд, не мог обязать (принудить) заключить основной договора, то в Советской России все было с точностью, наоборот: в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, суд по иску другой стороны мог не только взыскать с не правой стороны причиненные уклонением убытки, но и признать соответствующий договор совершенным на предусмотренных в предварительном договоре условиях.

Современное действующее гражданское законодательство в этом вопросе заняло, на мой взгляд, золотую середину.

Основы гражданского законодательства 1991 г. и вслед за ними ГК РФ (ст. 429 и п. 4 ст. 445) определили порядок заключения, обязательные требования к форме и содержанию предварительного договора, а также последствия его нарушения, включая возможность заявления требования о понуждении заключить договор. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, цель предварительного договора изначально всегда заключалась в установлении обязательств неимущественного (организационного) характера — обязанности сторон заключить договор в будущем. Сфера действия предварительного договора — приготовление к конкретному соглашению, как правило, имущественного характера. И с этой точки зрения, любой выход за эти пределы нужно расценивать, как неоправданное расширение действия норм о предварительном договоре.

В тоже время, обязать заключить такой договор как договор купли-продажи жилья – передать покупателю квартиру за определенную договором сумму – суд может просто не в состоянии, поскольку квартира, например, может быть уже к этому моменту просто продана. Поэтому, последствием неисполнения обязанности по заключению реального основного договора, каковым является договор купли-продажи недвижимого имущества, может быть только возложение на неисправную сторону предварительного договора обязанности возместить другой стороне убытки и (или) применение к ней предусмотренных предварительным договором штрафных санкций.

Итак, предварительный договор носит организационный характер и не должен порождать имущественных, а тем более денежных, обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, зачитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен. Но, даже если абстрагироваться от последнего обстоятельства, следует признать, что основной и предварительный договор — это хотя и взаимосвязанные, но, тем не менее, самостоятельные договоры. С момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ). Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне. Реализовать функции задатка в рамках двух совершенно разных по своей правовой природе и временному бытию договорах невозможно. Такой вариант, как и вариант, когда задатком обеспечивается еще не возникшее обязательство, противоречит дополнительному характеру правоотношения, основанного на соглашении о задатке. Последнее возникает и прекращается одновременно с основным и всегда следует его судьбе при правопреемстве. Оно не может «прыгать» с одного основного обязательства на другое или одновременно «обслуживать» несколько основных обязательств.

Уже из вышеизложенных рассуждений следует вывод, что в отношениях по отчуждению жилья классическая конструкция задатка неприменима.

Предварительный договор покупки жилья должен быть совершен как минимум в простой письменной форме. Устная форма здесь недопустима. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), но во исполнение договора… В то же время если договор не был облечен в требуемую законом простую письменную форму, но уплачен задаток (доказано, что передан именно задаток), то уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора. При обеспечении договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, удостоверительная функция задатка также остается невостребованной.

Что же касается договоров, подлежащих государственной регистрации, к каковым относится и договор покупки жилья, то для их обеспечения задаток тем более не подходит. Для них государственная регистрация имеет решающее значение: до момента ее совершения они считаются незаключенными. Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказать факт существования того, чего нет). Соглашение о задатке оказывается ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. Денежные средства, выданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, т.к. незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.

Таким образом, сумма, передаваемая одной из сторон другой стороне при совершении предварительного договора в обеспечение исполнения вытекающих из него обязательств или будущих обязательств, которые должны возникнуть на основании основного договора, предусмотренного предварительным договором, не может рассматриваться в качестве задатка в смысле ст. 380 ГК РФ. По этой причине ее вообще не следует именовать задатком, чтобы избежать явного юридического предрассудка.

Какой же выход из ситуации?

На мой взгляд, самым оптимальным выходом было бы законодательно предоставить участникам правоотношений по отчуждению недвижимости свободу выбора применения всех предусмотренных законом договорных конструкций: предварительный договор, задаток и др. Это стало бы возможным при отказе от государственной регистрации сделок – Учреждениям юстиции вполне достаточно было бы регистрировать только права на недвижимое имущество и их обременения. Впрочем, это теория.

В связи с тем, что судебная практика наконец-то начинает идти по пути признания за договором задатка максимум соглашения об оплате аванса в счет будущей сделки по отчуждению имущества, абсолютное большинство идет по пути установления в предварительном договоре финансовых санкций в размере, равном сумме данного аванса. Смысл таких действий в стремлении обеспечить данное сторонами обязательство заключить договор в будущем денежными суммами в виде неустойки (штрафа) за отказ в заключение будущего договора, поскольку с точки зрения негативных последствий для недобросовестной стороны и соответственно получения компенсации в виде неустойки для добросовестной стороны такой договор является более привлекательным для сторон

Справедливости ради необходимо сказать, что на практике есть и другие, альтернативные предварительному договору, варианты обеспечения сделок с недвижимостью.

Некоторые практики (риэлтеры, юристы) предлагают следующий интересный выход из такой ситуации:

Для обеспечения обязательства по подписанному, но еще не прошедшему государственному регистрацию, договору купли-продажи жилого помещения предлагается создавать некий фонд, состоящий из денежных отчислений каждой из сторон договора, или одной стороны по договоренности, который отдавался бы на хранение независимому третьему лицу (риэлтеру, нотариусу) и подлежал бы переходу в случае нарушения договорных обязательств добросовестной стороне. Однако в таком возникает вопрос легитимности хранения денежных средств как вида предпринимательской деятельности третьего лица. Впрочем, на наш взгляд, такая схема возможна в будущем при привлечении к участию в процессе специализированных на хранении денежных средств юридических лиц – банков и иных финансово-кредитных организаций.

Такие обеспечительные меры договорных обязательств в сфере оборота недвижимости не предусмотрены действующим законодательством, однако и не противоречит таковому, и поэтому вполне может быть взято на вооружение участниками гражданских отношений купли-продажи жилых помещений.

Конечно, покупатель и продавец всегда будут находиться по разные стороны баррикад – один пытается купить подешевле с минимумом риска, другой продать подороже с наименьшими потерями для себя. Однако некоторые рекомендации при заключении предварительного договора для защиты добросовестной стороны от лица, желающего нажиться на сделке, можно дать общие:

1. Если Вы заключаете предварительный договор при посредничестве риэлтерской компании (90 — 95% всех сделок), в Ваших интересах включить третьей стороной в договор это агентство недвижимости в лице директора или иного правомочного лица, действующего на основании доверенности, но никак не просто менеджера. В случае спора между покупателем и продавцом о возврате суммы аванса риэлтерская компания как сторона по договору будет привлечена судом, скорее всего в качестве третьего лица. Показания такого лица могут оказаться решающими при установлении вины любой из сторон договора в не заключении основного договора купли-продажи и, соответственно, вынесении решения о взыскании суммы аванса и суммы неустойки с виновного лица.

2. В условиях договора предусмотрите явку сторон в определенные: нотариальную контору, дату и время. Таким образом, в возникновения судебного спора у Вас будет дополнительный факт (а то и свидетель в лице конкретного нотариуса) добропорядочности Ваших намерений относительно покупки (продажи) жилья на заранее оговоренных условиях.

3. По возможности по всем значительным вопросам (особенно, при не достижении компромисса) старайтесь письменно общаться со своей стороной по договору. При этом не стоит экономить на почтовых расходах: если Вам не удается вручить письмо под расписку (по мимо подписи в таком случае требуйте от руки написать: «копию письма получил плюс Ф.И.О.»), письма должны быть направлены заказным с уведомлением. Такая подстраховка в виде именно доказательств своевременного уведомления стороны по делу в судебном процессе, возможно, окажет важнейшее значение при вынесении решения.

Это может быть и уведомление о дате (времени) заключения дополнительного соглашения к предварительному или основному договору, и письма, касающиеся документов, необходимых для заключения сделки и т.д. Сюда не относиться направление претензии стороне по делу – досудебный порядок не обязателен.

4. Максимально подробно указывайте в предварительном договоре – кто, за что и в каком размере несет расходы и ответственность за несоблюдение условий договора. Цель такого договора – подготовить в оговоренный сторонами срок все необходимые к заключению основного договора документы. И роль риэлтерской компании в этом процессе далеко не последняя. Поэтому идеальный вариант, делающий честь любому риэлтеру – установление ответственности фирмы, обеспечивающей процесс сбора документов.

5. В случае внесения аванса иностранной валютой в разделе «расчеты» либо «платежи» указывайте рублевый эквивалент, а также на какую дату (получения, заключения договора) и по какому курсу (ЦБ РФ, покупки или продажи определенного банка) производиться оплата.

6. Ответственность сторон – самый «скользкий» раздел договора. Наилучшим вариантом было бы максимально полно указать все возможные основания ответственности и описать процедуру установления вины.

В заключении хочу успокоить так называемых «виновников» не состоявшихся сделок с недвижимостью. Их положение не безнадежно. Даже, если есть все основания полагать, что их вина на 100 % будет установлена и доказана в суде, обращаться в этот государственный орган по разрешению споров можно и нужно, ибо в конечном итоге соразмерность вины и финансовой санкции субъективно устанавливает конкретный судья, в совокупности оценивающий все обстоятельства дела: размер причиненных убытков, материальное и иное положение сторон, последующее поведение сторон, «форс-мажорные» обстоятельства и т.д. Поэтому, почти всегда суд в порядке ст. 333 ГК РФ значительно уменьшает неустойку, изначально, как правило, равную сумме внесенного аванса.

 

Проскурин О. Е., партнёр Юридической фирмы «JBI Эксперт»

▶️ Задаток или аванс при покупке квартиры: в чем разница?

Автор Евгений Трофимов На чтение 3 мин. Опубликовано 14.12.2020

Все чаще в практике оборота недвижимости возникает необходимость скрепления достигнутых договоренностей внесением аванса или задатка. Покупатель и продавец квартиры тем самым желают получить гарантии, что сделка состоится. Рассмотрим, что лучше вносить задаток или аванс при покупке квартиры и чем они различаются.

Особенности задатка

Понятие задатка дано в п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса. Он представляет собой сумму денежных средств являющуюся обеспечением исполнения договоренностей по предстоящей сделки, учитываемую в счет предстоящей оплаты.

Оформляется передача задатка соответствующим договором, где стороны прописывают все условия, которые необходимо выполнить. Подтверждается факт получения денежных средств распиской.

Поскольку задаток обозначен, как обеспечительный инструмент сделки, то в случае отказа одной из сторон исполнения условий договора влечет материальные последствия. Такая норма прописана в ст. 381 ГК РФ. При срыве сделки возврат происходит по следующему общему правилу:

• при отказе покупателя он полностью лишается возможности вернуть себе задаток, он остается у продавца;
• если же передумал продавать квартиру ее собственник, то обязан вернуть ранее уплаченную сумму в двойном размере.

Особенности аванса

Авансом является предварительный платеж в счет предстоящей сделки по продаже-покупке квартиры. Существенным отличием его от задатка считается отсутствие обеспечительной функции. Вообще любой платеж, который в договоре не прописан как задаток, будет признаваться авансом (ст. 380 ГК РФ).

Отличительной особенностью аванса является также условие его возврата при неисполнении обязательств сторонами. В этом случае вся сумма возвращается покупателю, если иные параметры не оговорены договором аванса.

В чем разница?

Чтобы наглядно отразить особенности каждого вида платежа, информация представлена в  сравнительной таблице:

Отличия	Задаток	Аванс
Назначение платежа и его основная функция	Является финансовым обеспечением, гарантирующим участие сторон в предстоящей сделке. При отказе он нее наступают материальные последствия.	Передача и получение аванса не гарантирует, что стороны исполнят свои обязательства, поскольку аванс является лишь предоплатой по предстоящей сделке
Последствия отказа от сделки для покупателя	Не возвращается, полностью остается у продавца	Возвращается покупателю в полном объеме
Последствия отказа от сделки для продавца	Покупателю возвращается полностью и штрафной платеж в таком же размере
При заключении договора купли-продажи	Является частью стоимости квартиры
Оформляется	Договором и подтверждающей передачу средств распиской
Размер	Является результатом договоренности сторон, чаще всего 5-10 процентов от стоимости квартиры

Какая предоплата выгоднее при покупке квартиры: аванс или задаток?

Что лучше, ЗАДАТОК или АВАНС?

Участники договорных отношений по реализации жилой недвижимости при передаче предварительного платежа должны понимать, насколько серьезны их намерения к заключению основного договора. Если обе стороны готовы совершить сделку, то имеет смысл заключить договор задатка и рассчитаться, гарантировав тем самым, что понравившаяся квартира перейдет к покупателю.

В случае, когда стороны не уверены в обоюдных намерениях, то лучше решить вопрос с авансом. Особенно это выгодно покупателю, которому квартира понравилась, но он не готов останавливаться в поиске в надежде найти более выгодный вариант.

Таким образом, аванс выгоден покупателю, который может рассчитывать на его возврат в случае отказа от обязательств, закрепленных договором. Одновременно такая форма предварительного расчета выгодна и продавцу. Он получает некоторую сумму, но при срыве сделки обязан вернуть только ее.

Задаток является более надежным инструментом закрепления договоренностей. Но имеет финансовые последствия, если стороны нарушили условия договора задатка. Покупатель потеряет всю сумму, а продавец — двойной ее размер.

договор задатка образца 2021, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Кoгдa вoзмoжeн вoзвpaт зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:

✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;

✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;

✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;

✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;

✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;

✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм

Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.

Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.

Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2021 — дoлжeн coдepжaть:

📃 Дaнныe cтopoн. Укaжитe дaнныe o пoкyпaтeлe и вcex влaдeльцax нeдвижимocти, ecли иx нecкoлькo. Oбычнo пишyт фaмилию, имя и oтчecтвo, cepию и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции либo фaктичecкoгo пpoживaния.

📃 Дaтy зaключeния. Этo пoмoжeт дoкaзaть, чтo дoгoвop был зaключeн в oпpeдeлeннyю дaтy, в cлyчae cпopoв.

📃 Дaнныe o нeдвижимocти. B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

📃 Cyммy зaдaткa. Ee oбязaтeльнo yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью.

📃 Пopядoк пepeдaчи дeнeг. Укaжитe, кoгдa и кaким cпocoбoм пoкyпaтeль пepeдacт пpoдaвцy дeньги. Нaпpимep, нaпишитe peквизиты pacчeтнoгo cчeтa или yкaжитe, чтo вcя cyммa бyдeт пepeдaнa нaличными в мoмeнт пoдпиcaния coглaшeния.

📃 Bpeмя, в тeчeниe кoтopoгo coвepшитcя cдeлкa. Укaжитe cpoки, в тeчeниe кoтopыx нyжнo oфopмить ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Жeлaтeльнo yкaзывaть кoнкpeтныe дaты, нaпpимep — дo 31.10.2021, a нe фpaзы «в тeчeниe мecяцa».

📃 Пpaвa и oбязaннocти cтopoн. Нaпpимep, нyжнo yкaзaть, чтo пoкyпaтeль oбязaн cвoeвpeмeннo внecти ocтaвшyюcя cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц — пepeдaть квapтиpy в cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.

📃 Фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa. Cлeдyeт yкaзaть, чтo мoжнo oтнocить к фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм и кaк oни пoвлияют нa ycлoвия иcпoлнeния дoгoвopa.

📃 Дaтy вcтyплeния в cилy. Oбычнo yкaзывaют, чтo coглaшeниe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa eгo пoдпиcaния.

📃 Пoдпиcи. B кoнцe дoгoвopa вce cтopoны oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми.

Coглaшeниe o зaдaткe мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или иcпoльзoвaть типoвoй oбpaзeц. Чтoбы cкaчaть типoвoй дoгoвop o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, нaжмитe нa ccылкy.

Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны

Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:

📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;

📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;

📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;

📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;

📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;

📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.

Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;

📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;

📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;

📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;

📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.

Дoпoлнитeльныe вoпpocы: o чeм eщe нyжнo знaть

Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?

3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.

Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?

Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:

🤝 дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;

📋 пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;

📝 cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;

💰 пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.

Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy

Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.

Boзвpaщaeтcя или нeт зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в cлyчae фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв?

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, ecли oбязaтeльcтвa нeвoзмoжнo иcпoлнить или oбe cтopoны coглacны pacтopгнyть дoгoвop, внeceнный зaдaтoк дoлжeн быть вoзвpaщeн. Нo вce зaвиcит oт дoгoвopeннocти. Имeннo пoэтoмy мы peкoмeндyeм пpoпиcывaть вoзмoжныe фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa и иx влияниe нa ycлoвия cдeлки в coглaшeнии. К фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм мoжнo oтнecти cмepть пpoдaвцa или пoкyпaтeля, пopчy имyщecтвa — нaпpимep, пoжap в квapтиpe — и дpyгиe oбcтoятeльcтвa нeпpeoдoлимoй cилы, кoтopыe пoмeшaют иcпoлнeнию oбязaтeльcтв пo дoгoвopy.

Определение задатка

Что такое задаток?

Задаток — это залог продавцу, который свидетельствует о добросовестности покупателя при покупке дома. Деньги дают покупателю дополнительное время для получения финансирования и проведения поиска права собственности, оценки собственности и проверок перед закрытием. Во многих смыслах задаток можно рассматривать как залог дома, условное депонирование или добросовестные деньги.

Ключевые выводы

• Задаток — это, по сути, залог, который покупатель вносит в дом, который он хочет купить.
• Во время обмена задатка составляется договор, в котором излагаются условия возврата суммы.
• Сумма задатка может составлять от 1 до 10% от продажной цены, в основном в зависимости от рыночного процента.

Общие сведения о задатках

В большинстве случаев задаток выплачивается при подписании договора купли-продажи или купли-продажи, но его также можно приложить к предложению. После внесения средства обычно хранятся на счете условного депонирования до закрытия, после чего депозит применяется к первоначальному взносу покупателя и затратам на закрытие.

Когда покупатель решает приобрести дом у продавца, обе стороны заключают договор. Контракт не обязывает покупателя покупать дом, потому что отчеты об оценке и осмотре дома могут позже выявить проблемы с домом. Однако договор гарантирует, что продавец снимет дом с рынка, пока он осматривается и оценивается. Чтобы доказать, что предложение покупателя о покупке недвижимости сделано добросовестно, покупатель вносит задаток (EMD).

Покупатель может вернуть задаток, если что-то, что было заранее оговорено в контракте, пойдет не так. Например, задаток будет возвращен, если дом не произведет оценку продажной цены или осмотр обнаружит серьезный дефект — при условии, что эти непредвиденные обстоятельства указаны в контракте.

Однако задаток не всегда возвращается. Например, продавец получает задаток, если покупатель решает не совершать покупку дома из-за непредвиденных обстоятельств, не указанных в контракте, или если покупатель не соблюдает сроки, указанные в контракте.Покупатель теряет задаток, если он просто передумает и решит не покупать.

Задаток всегда возвращается покупателю, если продавец расторгает сделку.

Хотя покупатель и продавец могут договориться о залоге задатка, он часто составляет от 1% до 2% от покупной цены дома, в зависимости от рынка. На рынках горячего жилья размер задатка может составлять от 5% до 10% от продажной цены недвижимости.

Хотя задаток часто представляет собой процент от продажной цены, некоторые продавцы предпочитают фиксированную сумму, например 5000 или 10 000 долларов.Конечно, чем выше сумма задатка, тем серьезнее продавец будет относиться к покупателю. Следовательно, покупатель должен предложить достаточно высокий задаток, чтобы его приняли, но не настолько высокий, чтобы подвергнуть риску дополнительные деньги.

Задаток обычно выплачивается сертифицированным чеком, личным чеком или банковским переводом на трастовый или условный счет, который принадлежит брокерской компании по операциям с недвижимостью, юридической фирме или титульной компании. Денежные средства хранятся на счете до закрытия, когда они используются для оплаты первоначального взноса покупателя и расходов на закрытие.Важно отметить, что счета условного депонирования, как и любой другой банковский счет, могут приносить проценты. Если задаток на счете условного депонирования приносит проценты более 600 долларов США, покупатель должен заполнить налоговую форму W-9 в IRS, чтобы получить проценты.

Те, кто хочет узнать больше о задатках, могут подумать о поступлении в одну из лучших онлайн-школ недвижимости.

Потенциальные покупатели теряют свой задаток, если они решают отказаться от покупки.

Особое внимание: защита вашего задатка

Потенциальные покупатели могут сделать несколько вещей, чтобы защитить свои задатки.

• Убедитесь, что в контракт включены непредвиденные расходы по финансированию и проверкам. Без них залог может быть аннулирован, если покупатель не может получить финансирование или во время проверки будет обнаружен серьезный дефект.
• Прочтите, поймите и соблюдайте условия контракта. Например, если в контракте указано, что осмотр дома должен быть завершен к определенной дате, покупатель должен уложиться в этот срок, иначе он рискует потерять залог — и дом.
• Убедитесь, что депозит обрабатывается надлежащим образом. Залог должен быть выплачен уважаемой третьей стороне, такой как известная брокерская компания по недвижимости, эскроу-компания, титульная компания или юридическая фирма (никогда не передавайте залог напрямую продавцу). Покупатели должны убедиться, что средства будут храниться на счете условного депонирования, и всегда получать квитанцию.

Пример задатка

Предположим, Том хочет купить у Джой дом стоимостью 100 000 долларов. Чтобы облегчить транзакцию, брокер организует внесение 10 000 долларов США в качестве депозита на счет условного депонирования. Условия последующего соглашения, подписанного обеими сторонами, гласят, что Джой, которая в настоящее время живет в доме, переедет из него в течение следующих шести месяцев.

Но к дню переезда она не может найти другое место жительства. В результате Том отменяет транзакцию и получает обратно свои деньги на депозит.В течение этого периода на депозитные деньги были начислены проценты в размере 500 долларов США со счета условного депонирования. Поскольку сумма меньше 600 долларов, Тому не требуется заполнять форму IRS, чтобы получить сумму.

На что используются задатки?

В сфере недвижимости задаток фактически является залогом для покупки дома. Обычно он составляет 1–10% от продажной цены дома. Хотя задаток не обязывает покупателя покупать дом, он требует, чтобы продавец снял недвижимость с продажи во время процесса оценки.Задаток вносится в знак добросовестности при покупке дома.

Возвращаются ли задатки?

Задаток возвращается, если во время оценки что-то пойдет не так, как было предусмотрено в контракте. Это может включать оценочную цену, которая ниже, чем цена продажи, или если в доме есть существенный недостаток. Однако важно отметить, что задаток не может быть возвращен, если недостаток не был предопределен в контракте или если покупатель решает не покупать дом в течение согласованного периода времени.

Как можно защитить задаток?

Чтобы защитить задаток, потенциальные покупатели могут предпринять ряд мер предосторожности. Во-первых, покупатели могут убедиться, что непредвиденные обстоятельства распространяются на дефекты, финансирование и проверки. Это защищает депозит от конфискации в случае обнаружения серьезной ошибки или отсутствия обеспечения финансирования. Во-вторых, внимательно прочтите и соблюдайте условия договора. В некоторых случаях в контракте будет указана определенная дата, до которой должна быть произведена проверка.Чтобы предотвратить конфискацию, покупатель должен соответственно соблюдать эти условия. Наконец, убедитесь, что депозит обрабатывается надлежащим образом, что означает, что покупатель должен работать с авторитетным брокером, титульной фирмой, эскроу-компанией или юридической фирмой.

Условия договора на недвижимость

Недвижимость может быть сложным бизнесом; есть так много деталей и морщин, которые вам нужно разгладить, прежде чем вы действительно сможете переехать в новый дом. От найма агента до поиска идеального дома мечты, не говоря уже о процессе финансирования и предложения о покупке, наконец, до стадии контракта может потребоваться много времени и усилий.

Но когда вы делаете официальное предложение о покупке дома, который хотите купить, вы в конечном итоге прочитаете и заполните множество документов, определяющих условия вашего предложения. Помимо очевидных вещей, таких как адрес и покупная цена собственности, вот еще несколько нюансов, которые вы обязательно должны включить в свой договор купли-продажи. В юридическом языке это называется условными обязательствами, которые прописаны в вашем контракте с недвижимостью.

Ключевые выводы

• Делая предложение о покупке дома, убедитесь, что вы полностью понимаете все условия, указанные в вашем контракте.
• Некоторые важные оговорки на случай непредвиденных обстоятельств должны включать, среди прочего, финансирование, домашний осмотр, закрытие расходов и дату закрытия.
• Большинство контрактов содержат условные обязательства, поэтому важно знать все вопросы, которые могут повлиять на вашу сделку.
• Если какое-либо непредвиденное обстоятельство не будет выполнено в течение указанного периода, вы можете отказаться от сделки вместе с вашим депозитом.

7 обязательных условий договора о недвижимости

1.Условия финансирования

Большинство людей просто недостаточно финансово обеспечены, чтобы предлагать дом за наличные — и, скорее всего, вы один из них. Это означает, что вам придется оформлять ипотеку. Но прежде чем составить предложение о покупке, убедитесь, что вы изучили среду процентных ставок и свое место в этом сценарии с точки зрения существующей задолженности и кредитного рейтинга. Ваше предложение о покупке должно зависеть только от получения финансирования по указанной процентной ставке.

Этот момент очень важен, и вот почему: если вы знаете, что не можете позволить себе ежемесячный платеж за дом, если процентная ставка выше 6%, не ставьте 6.5% и более в вашем предложении. Если вы сделаете это и сможете получить финансирование только под 6,5%, продавец сохранит ваш задаток, если и когда вам придется отказаться от предложения.

Если вам необходимо получить ссуду определенного типа для завершения сделки, например ссуду FHA или VA, вы также должны указать это в своем контракте. Если вы платите за недвижимость все наличные, вам также следует указать это, потому что это делает ваше предложение более привлекательным для продавцов. Почему? Если вам не нужно получать ипотечный кредит, сделка с большей вероятностью состоится, и закрытие с большей вероятностью произойдет вовремя.

2. Помощник продавца

Если вы хотите, чтобы продавец оплатил часть или все ваши заключительные расходы, вы должны указать это в своем предложении. Затраты на закрытие обычно представляют собой расходы, превышающие цену собственности, которую покупатели и продавцы платят за заключение сделки с недвижимостью. Когда вы соглашаетесь на оказание помощи продавцу, вы просите продавца покрыть некоторые из этих дополнительных расходов.

Помощь продавца — это почти как кредит, когда продавец соглашается взять на себя часть дополнительных расходов, которые обычно несет покупатель.Хотя кажется странным, что продавец платит комиссию за продажу своего дома, это довольно распространенное явление. Иногда покупатель также может быть готов заплатить немного больше за дом, если продавец соглашается заплатить больше за закрытие. Все сводится к тому, насколько мотивированы каждая сторона и насколько хорошо они ведут переговоры.

В предложении должны быть указаны запрашиваемые вами затраты на закрытие в виде суммы в долларах, например 6000 долларов при закрытии, или в виде процента от покупной цены дома, например 3%. Сумма помощи продавца зависит от полной покупной цены недвижимости.

3. Кто оплачивает конкретные затраты на закрытие

В соглашении должно быть указано, оплачивает ли покупатель или продавец все общие сборы, связанные с покупкой дома, такие как сборы условного депонирования, сборы за поиск титула, страхование титула, нотариальные сборы, сборы за регистрацию, налог на передачу и так далее. Ваш агент по недвижимости может посоветовать вам, кто обычно платит каждый из этих сборов в вашем районе — покупатель или продавец.

4. Домашний осмотр

Если вы не купите снос, вы должны включить в свое предложение непредвиденный случай домашнего осмотра.Этот пункт позволяет вам отказаться от сделки, если осмотр дома обнаружит существенные и / или дорогостоящие в ремонте недостатки в состоянии конструкции. Они обрабатываются по-разному в зависимости от того, где вы живете — в разных штатах и ​​городах действуют разные законы, регулирующие домашние проверки.

Осмотр дома — важная часть сделки с недвижимостью, и ее нельзя упускать из виду.

Домашний инспектор осмотрит собственность и осмотрит ее на предмет структурных проблем или повреждений.Если они не могут оценить ущерб, они могут порекомендовать инспектору, который специализируется в определенной области, зайти в дом. Сюда могут входить инспекторы по электричеству, вредителям и свинцовым краскам.

Помните, что это очень важная часть процесса покупки дома, поэтому ее не следует упускать из виду или относиться легкомысленно. Допустим, инспектор прогуливается по вашему предполагаемому дому и обнаруживает, что ему нужна новая крыша стоимостью 15 000 долларов. Если у вас нет денег, чтобы покрыть замену, непредвиденный случай домашнего осмотра дает вам возможность отказаться от сделки, поскольку это дорогостоящие расходы.В некоторых случаях продавец может пожелать оплатить ремонт или оплатить его из покупной цены.

Большинство договоров на случай непредвиденных обстоятельств содержат положения об осмотре дома, но если в вашем их нет, проконсультируйтесь с вашим агентом по продаже недвижимости.

5. Приспособления и устройства

Если вам нужен холодильник, посудомоечная машина, плита, духовка, стиральная машина или любые другие приспособления и приборы, не полагайтесь на устную договоренность с продавцом и не предполагайте ничего. В контракте должны быть указаны любые дополнения, о которых договариваются, такие как приспособления и приборы, которые должны быть включены в покупку.В противном случае не удивляйтесь, если кухня пуста, люстра пропала, а окна остались без покрытий.

6. Дата закрытия

Сколько времени вам нужно, чтобы совершить покупку? Обычные временные рамки — 30, 45 и 60 дней. Проблемы, которые могут повлиять на этот срок, обычно включают потребность продавца в поиске нового дома, оставшийся срок вашей аренды, если вы сейчас снимаете, количество времени, необходимое вам для переезда, если вы переезжаете с работы, и так далее.

Иногда покупатель или продавец может захотеть закрыть сделку всего за две недели или меньше, но трудно устранить все непредвиденные обстоятельства и получить все необходимые документы и финансирование за такой короткий период времени. Часто задерживает не покупатель или продавец, а вместо этого узкое место возникает с кредитором или андеррайтером, титульной компанией или юристами.

7. Продажа существующего дома

Если вы являетесь существующим домовладельцем и нуждаетесь в средствах от продажи этого дома для покупки нового имущества, вам следует сделать свое предложение о покупке зависимым от продажи вашего текущего дома.Вы также должны предоставить разумные сроки для продажи вашего старого дома, например 30 или 60 дней. Продавец интересующей вас собственности не захочет снимать свою собственность с рынка на неопределенный срок, пока вы ищете покупателя.

Есть много других вещей, которые входят в тщательный договор о недвижимости, но по большей части вам не следует о них беспокоиться. Агенты по недвижимости обычно используют стандартизированные формы для заполнения пустых мест, которые охватывают все основы, в том числе описанные в этой статье.

Распространенной формой в Калифорнии является Калифорнийский договор купли-продажи жилой недвижимости и документ Совместных инструкций по условному депонированию, подготовленный ассоциацией риэлторов штата. Если вы хотите ознакомиться с деталями формы договора купли-продажи, которую вы, вероятно, будете использовать, прежде чем писать свое предложение, попросите своего агента по недвижимости предоставить образец договора или поищите в Интернете стандартную форму, которая распространена в вашем штате или местности. . Если вы ищете выгодную сделку и у вас есть время подождать, дом на короткую продажу может быть для вас.

Итог

Несмотря на то, что эти формы являются общими и стандартизированными, и хороший агент по недвижимости не позволит вам исключить что-либо важное из вашего контракта, все же неплохо узнать о ключевых компонентах договора купли-продажи недвижимости.

Хотя уйти из дома непросто, особенно если вы настроены на это, могут быть случаи, когда вам придется сделать именно это. Помните, что если какие-либо непредвиденные обстоятельства, указанные в вашем контракте, не выполняются, вы можете отменить сделку и сохранить свой депозит — и все это, не тратя ничего, кроме времени.Вы обнаружите, что условный договор — это один из самых важных ваших активов при любой сделке с недвижимостью.

Все, что вам нужно знать о депозитах задатка

Ставки займа VA и расчеты годовых действительны по состоянию на 9 ноября , 18:02 CST .

Ставки по ипотеке обновляются как минимум ежедневно. Не все типы ссуд доступны в каждом штате.

Доступность всех ставок будет зависеть от кредитного рейтинга человека и деталей кредитной операции.Те, кто впервые покупает дом, могут не претендовать на получение гигантского продукта. Указанные здесь процентные ставки могут быть изменены в любое время и не могут быть гарантированы, пока их не зафиксирует ваш кредитный специалист.

Все ставки предполагают одноквартирное основное место жительства, исключая промышленные дома, кредитный рейтинг 720, с применимые сборы и сборы (в том числе плата за финансирование VA) включены, 181 день соответствующего критериям активного регулярная (нерезервированная) военная служба без инвалидности, связанной со службой, или предыдущего использования ссуды VA.

Ставки по кредитам и расчеты годовых также предполагают определенные факты в зависимости от типа описываемого кредита.

Предположения по займу на покупку с фиксированной ставкой:

Текущие рекламируемые тарифы: 2,250% (2,727% годовых) с 0,125 дисконтных пункта на 45-дневный период блокировки для 15-летнего фиксированного займа VA, и 2,625% (2,960% годовых) с 1,125 дисконтных пунктов на 45-дневный период блокировки для 30-летнего фиксированного кредита VA.Эти кредитные ставки предполагают отсутствие первоначального взноса и сумму кредита в размере 250 000 долларов США.

Оптимизация (IRRRL) Предположения по ссуде:

Текущие рекламируемые тарифы: 2,250% (2,564% годовых) с 0,750 дисконтными пунктами на 60-дневный период блокировки для 15-летнего оптимизационного курса (IRRRL), и 2,750% (2,951% годовых) с 1,125 дисконтных пунктов на 60-дневный период блокировки для 30-летнего оптимизационного курса (IRRRL). Эти ставки рефинансирования предполагают, что недвижимость будет занята владельцем.

Предположения по кредиту с выплатой наличных:

Текущие рекламируемые тарифы: 2,250% (2,813% годовых) с 0,750 дисконтными пунктами на 60-дневный период блокировки для 15-летнего рефинансирования VA Cash-Out, и 2,750% (3,087% годовых) с 1,125 дисконтных пунктов на 60-дневный период блокировки для 30-летнего рефинансирования VA Cash Out. Эти ставки рефинансирования предполагают отношение суммы кредита к стоимости ниже 90%.

Предположения по крупной ссуде:

Текущие рекламируемые тарифы: 2.625% (2,978% годовых) с 1,375 дисконтными пунктами на 45-дневный период блокировки для 30-летнего фиксированного VA Jumbo, 3,250% (3,408% годовых) с 0,500 дисконтными пунктами на 60-дневный период блокировки для 30-летнего оптимизированного (IRRRL) Jumbo, и 3,250% (3,548% годовых) и 0,500 дисконтных пункта в течение 60-дневного периода блокировки для 30-летнего джамбо выдачи VA. Эти кредитные ставки также предполагают, что сумма кредита превышает текущие соответствующие лимиты по кредитам. Хотя соответствующий лимит кредита варьируется в зависимости от того, где вы живете, для большей части Соединенных Штатов в 2021 году это означает, что ваша ссуда должна быть больше 548 250 долларов, чтобы считаться крупной.Ссуды на Аляске, Калифорнии и Гавайях имеют особые соображения относительно того, что квалифицируется как jumbo и может быть оценено отдельно.

Чтобы получить индивидуальную ставку по кредиту VA:
Начните свое предложение по кредиту VA онлайн → или позвоните по телефону 1-800-884-5560

Как работает аренда с выкупом? | Банковская ставка

По мере того, как цены на жилье продолжают расти, те, кто стремится к домовладению, могут начать изучать менее традиционные варианты, чтобы подняться по лестнице недвижимости.Одним из таких вариантов является договор аренды с выкупом, метод покупки дома путем его первой сдачи в аренду. Вот что вам нужно знать.

Что такое дома с выкупом?

Дом с правом аренды — это дом, который позволяет арендатору сдавать недвижимость в аренду, но также дает арендатору возможность купить ее до истечения срока аренды. Посредством аренды с правом владения арендаторы могут эффективно протестировать дом, проживая в нем в течение определенного периода времени, прежде чем они решат его купить, в то время как владелец дома может использовать опцию покупки, чтобы зафиксировать цену продажи, и также найти более качественного арендатора.Если вы арендатор, это может быть отличным способом узнать, нравится ли вам район.

Типичная договоренность о сдаче в аренду состоит из двух частей: договор аренды и вариант покупки.

Часть договора аренды такая же, как и любой другой договор аренды: он предусматривает, что вы платите установленную сумму арендной платы на регулярной основе, пока вы живете и используете дом, и устанавливает условия вокруг этого, например, что вы можете и что не можете делать с собственностью.

Опция покупки дает вам право купить дом во время или в конце срока аренды.Опция объясняет, как будет определяться цена дома, если вы решите его купить (будет ли она установлена ​​в начале аренды или ближе к истечению срока?), И как ваши арендные платежи могут применяться к покупке (если вообще будут). Возможно, вам придется внести предоплату, чтобы включить этот вариант в общее соглашение, в зависимости от рынка.

Как работает аренда с выкупом?

Сдаваемая в аренду — это способ купить дом, сначала сдав его в аренду. Во многих случаях часть вашей ежемесячной арендной платы применяется к окончательной покупной цене.Фактически, вы вносите часть своего первоначального взноса посредством чеков аренды.

В конце периода аренды у вас будет возможность купить дом, обычно по заранее согласованной цене. На этом этапе вам нужно будет получить подтверждение от владельца относительно произведенных вами платежей и того, что будет применяться к покупке, а затем получить ипотечный кредит, как и любой другой покупатель жилья.

«Аренда с выкупом может быть чрезвычайно выгодной для обеих сторон, но не для всех», — говорит Мартин Орефис, инвестор в недвижимость и владелец RenttoOwnLabs.com.

Законы штата различаются по договорам аренды с выкупом, но обычно сделки могут быть заключены любым способом, который предпочитают покупатель / арендатор и продавец / домовладелец. Обе стороны должны согласовать покупную цену, что может оказаться непростым делом, если продажа состоится через несколько лет в будущем. Например, на растущем рынке продавец может захотеть, чтобы покупатель заплатил больше, чем текущая стоимость собственности. В некоторых договорах указано, что оценщик определяет цену дома на момент покупки. В этом случае покупатель / арендатор должен обеспечить, чтобы договор включал право нанять своего собственного оценщика, а также положение о том, что произойдет, если оценка покупателя и оценка продавца различаются.

Кроме того, в контракте должно быть указано, покупает ли покупатель дом «как есть» или будет ли продавец нести ответственность за любой ремонт или модернизацию.

Затем покупатель оплачивает опцион в качестве предоплаты при подписании договора аренды. Стоимость этого варианта может значительно варьироваться, от 3 до более чем 10 процентов от продажной цены, говорит Орефис.

Допустим, вы заключаете двухлетний договор аренды с выкупом. Опционная плата составляет 5 процентов от покупной цены дома в размере 150 000 долларов США или 7 500 долларов США.Вы заплатите эту сумму вперед, и ваша ежемесячная арендная плата составит 1500 долларов. Ваш кредитор будет переводить 20 процентов арендной платы (300 долларов США) на счет условного депонирования в течение двух лет вашей аренды. Затем вы вычтете комиссию за опцион в размере 7500 долларов и сумму арендной платы в размере 7200 долларов (300 долларов на 24 месяца), что снизит покупную цену до 135 300 долларов.

Предостережение по поводу условного депонирования: хотя продавец может предложить своего поверенного для управления условным депонированием, лучше всего, чтобы ваш банк, кредитор или другое третье лицо управляли счетом и требовали подписи от вас и продавца для доступа к нему.Это поможет сберечь средства.

Опцион аренды или покупка с правом аренды

Двумя различными типами договоров аренды с правом владения являются договоры аренды с правом выкупа. Вот обязательства и штрафы, связанные с каждым типом.

Опцион на аренду

Когда вы подписываете соглашение об опционе на аренду, вы платите домовладельцу комиссию за опцион, чтобы вы могли купить дом в конце срока аренды.

В договоре аренды будет указано, какая часть варианта аренды или арендной платы (если таковая имеется) пойдет в счет покупной цены.Помните, что вы можете (и должны) согласовывать размер опциона и ежемесячные арендные платежи заранее. В большинстве случаев плата за опцион идет на снижение покупной цены собственности.

Вы будете платить арендную плату в течение периода аренды, и любые сэкономленные вами в течение этого времени арендные деньги идут на ваш первоначальный взнос, как только вы решите купить дом. Вы будете работать с продавцом, чтобы согласовать покупную цену после истечения срока аренды.

Это идеальный вариант, если вы вначале не совсем уверены, хотите ли вы покупать дом.Вы можете отказаться от этой опции, если решите не покупать недвижимость, но обратная сторона этого заключается в том, что вы откажетесь от платы за опцион и своих арендных кредитов.

Аренда-покупка

Договор аренды-покупки очень похож на договор аренды-опциона. Вы по-прежнему вносите определенный процент арендной платы в качестве первоначального взноса при покупке дома. Разница в том, что вы и продавец заранее согласовываете покупную цену в договоре аренды-купли-продажи. Вы можете либо согласовать цену до подписания договора аренды, либо указать дату оценки и принять решение о цене после ее завершения.

У вас есть обязательство купить дом в конце срока аренды, когда вы заключаете договор аренды с покупкой. Хорошая идея — убедиться, что вы имеете право на получение ссуды в течение периода аренды, потому что вы откажетесь от права на дом и от всей накопленной арендной платы, если в конце вы не сможете претендовать на получение ипотечной ссуды. аренды. Домовладелец также может подать на вас в суд за нарушение договора, если вы не купите дом.

Плюсы и минусы сдачи в аренду

У домов, сдаваемых в аренду, есть плюсы и минусы как для арендатора / покупателя, так и для арендодателя / продавца.

Плюсы покупателей

• Соглашения об аренде с правом владения могут предоставить вам путь к домовладению, если вы не можете сразу получить право на ипотеку.
• Если вы влюбитесь в конкретный дом на рынке, аренда с выкупом гарантирует, что никто другой не сможет его купить.
• С правом аренды может помочь вам опробовать новый район, прежде чем совершить покупку.
• Сдаваемая в аренду может многократно сократить расходы и хлопоты по переезду.

Консультации для покупателя

• Если вы в конечном итоге не получите права на ипотеку или пропустите арендную плату и аннулируете договор, вы потеряете деньги, потраченные на опцион и, возможно, на арендную плату выше рыночной.
• Дом может потерять стоимость в течение срока аренды.

Плюсы продавца

• Договоры аренды с выкупом могут привлечь более качественных арендаторов, которые, вероятно, также будут заинтересованы в сохранении собственности.
• Вы можете получать арендную плату выше рыночной каждый месяц и потенциально получать более высокую продажную цену, когда покупатель приобретает недвижимость.

Продавец против

• Арендатор может решить не покупать дом, оставив вас искать другого арендатора или начать процесс продажи заново.
• Сдача в аренду может занять время, возможно, несколько лет, что может быть недостатком, если вам нужны деньги сейчас.
• Вам необходимо будет тщательно проверить потенциальных арендаторов, что также требует времени.
• Арендатор может обнаружить дефекты в собственности (которые легче найти во время проживания в ней) и в результате потребовать более низкую покупную цену. Точно так же арендатор может повредить дом или иным образом вызвать проблемы в помещении, которые могут создать головную боль для вас, как его домовладельца.

Как найти дома для сдачи в аренду

Возможности сдачи в аренду не так уж распространены, но они есть. На сайте RenttoOwnLabs.com компании Orefice вы можете искать недвижимость с правом аренды в вашем районе.

Вы также можете пойти по более традиционному маршруту, хотя и с большим трудом. Во-первых, найдите аренду на любом веб-сайте с объявлениями и отметьте те, которые вам интересны, которые также были на рынке и вне его. Это может означать арендодателя, который хочет продать свою собственность, но ему не повезло, и он может быть более готов согласиться на договор аренды с выкупом.Опытный агент по недвижимости может помочь вам связаться с арендодателем и представить предложение, или вы можете напрямую связаться с арендодателем, чтобы оценить его интерес.

Советы по аренде с выкупом

• Выберите наилучшие условия для вашей ситуации — Обязательно взвесьте все «за» и «против» как варианта аренды, так и соглашения о лизинге с выкупом. Если вы не уверены, хотите ли вы купить дом, вариант аренды может быть лучшим выбором.
• Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости — Когда вы будете готовы двигаться дальше, подумайте о найме юриста для изучения контракта.Среди положений следует четко указать, когда наступает срок выплаты арендной платы; какая часть арендной платы пойдет на покупку дома, если таковая имеется; действительно ли покупка является вариантом или жестким требованием; какая бытовая техника поступит в продажу, если вы ее купите; и кто выполняет и оплачивает ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды.
• Не просто замалчивайте договор. — Внимательно прочтите все, включая сроки и обязательства. Узнайте о сборах за опцион и арендных платежах, цене покупки и о том, как реализовать свое намерение о покупке, а также о политике в отношении домашних животных, деталях обслуживания, налогах на недвижимость и сборах ассоциации домовладельцев.
• Получите осмотр дома — Попросите домашнего инспектора осмотреть дом, прежде чем вы согласитесь с покупной ценой, и попросите владельца заплатить за него. Инспектор может выявить серьезные недостатки в доме, ремонт которых будет стоить дорого, а также защитить вас от претензий о возмещении ущерба, если вы не купите его, так что это важный шаг.

Альтернативы сдаче в аренду

Аренда с выкупом — хороший вариант для некоторых людей, которые хотят купить дом, но не совсем готовы к финансовым услугам, но это не универсальный вариант. решение.Вот несколько альтернатив:

1. Посмотрите, имеете ли вы право на ипотеку с низким первоначальным взносом

Традиционный совет заключается в том, что покупатели жилья должны стремиться к 20-процентному первоначальному взносу. Это может сделать ваше предложение более конкурентоспособным и сократить расходы на частное ипотечное страхование, но это все еще значительная сумма, и есть варианты ипотеки, которые позволяют гораздо меньше. Некоторые обычные ссуды допускают снижение на 3 или 5 процентов при хорошей кредитной истории, например, в то время как ссуды FHA позволяют тем, у кого менее благоприятный кредит, вкладывать только 3.5 процентов вниз.

В то время как меньший первоначальный взнос означает больший ежемесячный платеж по ипотеке (и в целом больший заем), это может быть еще одним вариантом, чтобы вы быстрее попали в дом.

2. Рассмотрите возможность финансирования собственником

Финансирование собственника — это договоренность, при которой покупатель не должен обеспечивать ипотеку. Вместо этого покупатель вносит первоначальный взнос продавцу и подписывает вексель, в котором соглашается производить регулярные платежи продавцу до тех пор, пока он не выплатит оставшуюся часть стоимости дома плюс проценты.Фактически продавец предоставляет ссуду напрямую покупателю. Это может быть более дешевый и быстрый способ попасть в дом, но имейте в виду: продавец может взимать более высокую процентную ставку, налагать более короткий срок кредита или и то, и другое, а также взимать более высокую цену в обмен на ссуду.

Недостатком для продавца, конечно же, является то, что покупатель может не произвести оплату. Если продавец по-прежнему имеет ипотеку на дом и из-за этого не может произвести платежи по ипотеке, кредитор может лишить права выкупа дома, в результате чего и покупателю, и продавцу не повезло.

3. Проявляйте терпение

Возможно, наименее удовлетворительный ответ на этот вопрос, но все же жизнеспособный — это терпение. Потратьте год или два на то, чтобы сэкономить как можно больше денег, и, возможно, вы сможете получить ипотеку и с легкостью позволить себе покупку дома.

Итог: аренда с выкупом — хорошая идея?

Договоры аренды с выкупом могут иметь смысл для покупателей, которые уверены, что они имеют право на получение ипотеки, и могут ограничить аренду более коротким периодом времени.Это может быть идеальный путь для тех, кто собирается выплатить другие долги и улучшить свои кредитные рейтинги, или для тех, кому нужно подождать, пока у них не будет более продолжительный стаж работы, чтобы претендовать на ипотеку.

Тем не менее, покупка дома по схеме аренды с выкупом сопряжена с рисками и расходами, которых у вас, вероятно, не было бы при традиционной покупке дома.

«Часто сдача в аренду не приводит к покупке дома», — отмечает Сара Боллинг Манчини, юрист Национального центра защиты прав потребителей.«Это может привести к потере состояния, которое в противном случае вы могли бы вложить в покупку дома».

Подробнее:

Залог покупки дома и первоначальный взнос в Массачусетсе объяснили?

Хотя это часто путают впервые покупатели жилья, залог и первоначальный взнос — это не одно и то же.

Часто при сделке с недвижимостью в Массачусетсе покупатель, впервые покупающий жилье, и покупатели, не знакомые с процессом покупки жилья в Массачусетсе, часто задают вопрос: «В чем разница между залогом и первоначальным взносом?» Часто покупатели жилья думают, что эти два термина означают одно и то же.Залог и первоначальный взнос , а не .

Залог в договоре недвижимости

Ниже приводится простой обзор процесса покупки жилья в Массачусетсе:

1. Покупатель жилья представляет письменный договор на покупку недвижимости, обычно называемый офертой, и согласовывает (обычно через своего агента-покупателя) цену, сроки и условия покупки недвижимости.

2. После принятия оферты или встречного предложения каждая из сторон подписывает согласованное письменное предложение.

3. Покупатель жилья нанимает домашнего инспектора для осмотра дома и других проверок.

4. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи в Массачусетсе («P&S»), который заменяет первоначальный договор купли-продажи.

5. Покупатель жилья получает от кредитора обязательство по предоставлению ссуды не позднее крайнего срока финансирования непредвиденных обстоятельств, указанного в P&S.

6. Homebuyer выполняет заключительное пошаговое руководство и подписывает юридические документы при закрытии.

Когда покупатель жилья и продавец ведут переговоры о сделке с недвижимостью, сумма залога, как и все основные положения и условия, является предметом переговоров. Депозит иногда называют «задатком». Хотя это может быть предметом переговоров, обычно существует первоначальный депозит в размере 1000 долларов США, когда стороны подписывают предложение. Более существенный залог — часто 5 процентов от покупной цены, но иногда меньше или больше в зависимости от различных факторов — вносится, когда стороны подписывают P&S.Например, при покупной цене 400 000 долларов покупатель жилья внесет депозит в размере 1000 долларов США во время подписания предложения и дополнительный депозит в размере 19 000 долларов США во время подписания P&S, что составляет общую сумму депозита в размере 5 процентов. Если покупатель жилья пользуется программой для нового покупателя, которая не требует столько наличных денег, общий залог может быть менее 5 процентов.

Депозиты хранятся на условном депонировании, обычно в офисе листингового агента или поверенного продавца. Тот, кто держит депозит, действует как агент условного депонирования и несет обязательства перед обеими сторонами по учету удерживаемых денег.Если между сторонами возникает спор, агент условного депонирования должен держать деньги в условном депонировании в ожидании либо взаимного согласия на освобождение денег, либо постановления суда.

Назначение депозита

Цель депозита (-ов) в договоре купли-продажи заключается в том, чтобы привязать покупателя к сделке, налагая штраф за нарушение договора. Чтобы быть ясным, почти любой стандартный договор предложения и P&S будут содержать положения, которые защищают покупателя жилья путем предоставления непредвиденных обстоятельств, связанных с осмотром дома, непредвиденных обстоятельств ипотечного финансирования, непредвиденных обстоятельств, которые собственность имеет чистую и пригодную для продажи и будет по существу в том же состоянии на заключительном этапе обхода, что и во время домашнего осмотра.

Если покупатель жилья своевременно отменяет предложение или P&S в соответствии с любыми действительными непредвиденными обстоятельствами, покупатель имеет право на полный возврат депозита (ов) без риска штрафа. С учетом сказанного, залог предусматривает положение о конфискации, если покупатель отказывается от договора по любой другой причине — холодность, изменение мнения, потеря работы и т. Д. В этих обстоятельствах продавец имеет право удержать залог (-ы). как «заранее оцененные убытки», что означает, что продавец не может предъявить иск покупателю жилья за дополнительные убытки, такие как упущенная выгода или другие расходы.

Первоначальный взнос против депозита

Первоначальный взнос — это сумма основного долга / капитала, которую покупатель жилья «кладет» при закрытии сделки для покупки недвижимости. Если это транзакция наличными, то первоначального взноса на самом деле нет, покупатель «выставляет» полную покупную цену. В финансируемой транзакции (покупка с ипотечной ссудой) простое уравнение денег, которое покупатель должен внести для закрытия, выглядит следующим образом: Авансовый платеж + Ипотечный ссуду + Затраты на закрытие = $$$, необходимые при закрытии. «Затраты на закрытие» — это все затраты, связанные с покупкой, такие как гонорары кредитора, судебные издержки, предоплата и другие расходы.

Но причем тут залог? Покупатель жилья уже представил продавцу некоторую сумму денег, и эти деньги хранятся на условном депонировании до закрытия сделки.

Давайте возьмем следующий пример: вы покупаете дом за 200 000 долларов; общая сумма вкладов составляет 5 процентов (10 000 долларов США), а ваши вклады составляют 20 процентов (первоначальный взнос в размере 40 000 долларов США).

Залог привязывает вас к собственности. Если вы откажетесь от контракта , а не , вы вернете свой депозит в размере 10 000 долларов при закрытии; следовательно, вы приходите с 40 000 долларов (депозит 10 000 долларов + 30 000 долларов с вашего приза) в качестве первоначального взноса + 160 000 долларов от вашего кредитора (ипотечная ссуда) + заключительные расходы.

В случае 5-процентного авансового платежа вам нужно будет только довести сумму ваших затрат на закрытие до закрытия, потому что залог покроет первоначальный платеж.

Другой пример: вы также получаете кредит покупателя от продавца (также называемый концессией продавца) при закрытии на санкционированные затраты на закрытие. Допустим, ваши затраты на закрытие составляют 6300 долларов, и вы получаете кредит покупателя на 5000 долларов при закрытии сделки от продавца. В приведенном выше примере 5-процентного авансового платежа ваш депозит будет покрывать первоначальный платеж, и вам нужно будет только внести 1300 долларов на закрытие затрат на закрытие вместо 6300 долларов.

Самая важная вещь для покупателя жилья — это то, что депозит (-ы) подвержены риску, если вы нарушите договор оферты или договор купли-продажи, поэтому покупатели жилья должны тщательно учитывать риски и работать с компетентными профессионалами.

Залог и первоначальный взнос — не одно и то же: Спросите Джо

Я подумываю о покупке дома в этом году. В чем разница между залогом и первоначальным взносом? Сколько мне будет стоить каждый?

Как и слова «клиент» и «клиент», «депозит» и «первоначальный взнос» иногда используются широкой публикой как синонимы, но имеют разные значения.Депозиты приходят до первоначальных платежей, так что начнем с этого.

Депозит — это деньги, которые вы вносите в процессе предложения для обеспечения собственности, которую хотите приобрести. Думайте об этом как о жесте доброй воли по отношению к продавцу. Задаток показывает продавцу, что вы серьезно настроены купить его недвижимость. Это демонстрирует, что у вас есть финансовые возможности для совершения покупки и вы готовы взять на себя определенный уровень риска до закрытия сделки.

Стандартной суммы депозита нет, поэтому я не могу сказать, сколько это будет вам стоить.Это вопрос, который ваш представитель по недвижимости может обсудить с представителем продавца, а также сроки любых платежей. Депозиты могут быть оплачены при внесении предложения, после принятия предложения или в другое согласованное время. Все это должно быть отражено в письменных условиях вашего предложения и в конечном соглашении.

Подробнее:

Домашние списки не всегда точны: Спросите Джо

Большая разница, если вы являетесь клиентом представителя отдела недвижимости или покупателем: Спросите Джо

Поиск соседей, ключ к покупке дома: Спросите Джо

Если продавец принимает ваше предложение, депозит будет помещен на доверительный счет до тех пор, пока он не станет подлежащим оплате.Обычно это происходит при посредничестве продавца, но покупатель и продавец могут договориться о другом подходе. Потребительские вклады защищены программой страхования вкладов, управляемой Советом по недвижимости Онтарио (RECO). Программа существует для защиты вас в случае потери брокерских услуг из-за мошенничества, незаконного присвоения, несостоятельности или банкротства. Это покрытие не распространяется на депозиты, предоставленные или удерживаемые физическими или юридическими лицами или компаниями, не зарегистрированными в RECO. Об этом следует подумать, если вас когда-либо просят внести залог напрямую продавцу.

Как только сделка будет закрыта, ваш депозит будет использован в счет полной стоимости покупки дома. Первоначальный взнос обычно представляет собой комбинацию вашего депозита и любых других средств, которые вы заплатите лично, в то время как остальная часть покупной цены обычно покрывается за счет ипотечного финансирования — при условии, что вы не платите наличными за дом.

Для ясности, залог — это деньги, которые вы платите заранее, чтобы обеспечить или взять на себя обязательства по договору купли-продажи собственности. Первоначальный взнос — это деньги, которые вы платите продавцу, чтобы иметь право на финансирование.Требования к первоначальному взносу могут различаться, и правительство Канады установило несколько важных руководящих принципов по этому вопросу.

Я бы посоветовал вам посетить веб-сайт Канадской ипотечной и жилищной корпорации (cmhc-schl.gc.ca), веб-сайт Genworth (genworth.ca) или поговорить со своим личным банкиром или ипотечным брокером для получения дополнительной информации, поскольку правила в отношении права на ипотеку недавно изменились.

Покупка недвижимости — серьезное обязательство. Покупатель, который вносит залог, а затем пытается отказаться от сделки, может потерять залог и, возможно, столкнуться с судебным иском за любой ущерб, понесенный продавцом.И в большинстве случаев депозиты не возвращаются.

Разница между задатком и первоначальным взносом довольно проста. Но есть еще много терминов, связанных с недвижимостью, которые вы должны понимать, покупая дом. Вот почему я настоятельно рекомендую работать — в качестве клиента — с продавцом недвижимости, который поможет вам ориентироваться в мутных водах и ответит на любые ваши вопросы. Я также настоятельно рекомендую вам также воспользоваться услугами юриста, который имеет квалификацию для ведения сделок с недвижимостью.

Джо Ричер является регистратором Совета по недвижимости Онтарио (RECO). Он наблюдает за соблюдением всех правил, регулирующих деятельность профессионалов в сфере недвижимости в Онтарио. Присылайте вопросы по адресу [email protected]. Дополнительные советы можно найти на reco.on.ca, подписаться на Twitter @RECOhelps или на YouTube по адресу youtube.com/RECOhelps.

Права арендодателя и арендатора — Генеральный прокурор штата Арканзас

---

Закон штата Арканзас предоставляет права как арендаторам жилых помещений, так и арендодателям. Законы Арканзаса по таким вопросам применяются только к частным арендуемым единицам, а не к жилью, субсидируемой государством.

Права и обязанности арендатора:

• Арендодатели должны уведомить как минимум об одном периоде аренды до повышения арендной платы. Это правило применяется как к устным, так и к письменным договорам аренды.
• Если вы планируете сдавать свою квартиру или дом в субаренду, вам, как правило, необходимо получить предварительное разрешение от домовладельца и письменное указание от него или ее с указанием суммы арендной платы, которая может быть получена.
• Если вы планируете переехать и имеете письменный договор аренды, вы должны уведомить об этом в соответствии с положениями вашего договора аренды.
• Если вы планируете съехать и заключить устный договор аренды, вы должны уведомить об одном периоде аренды.

Права арендодателя:

• В Арканзасе арендодатель может уведомить о расторжении договора аренды по любой причине. Даже образцовые арендаторы могут быть расторгнуты. Арендодатель должен уведомить об устной аренде за один период аренды или предоставить уведомление в соответствии с условиями письменной аренды.
• Закон штата предусматривает, что при добровольном или принудительном расторжении любого договора аренды все имущество, оставленное арендатором в жилище, будет считаться брошенным и может быть отчуждено арендодателем по своему усмотрению без права регресса арендатора.Все имущество, оставленное арендатором в помещении, подлежит удержанию в пользу арендодателя для уплаты всех сумм, которые арендатор согласился заплатить.

Ремонт и обслуживание:

• Когда вы снимаете дом или квартиру, вы обычно соглашаетесь принять их «как есть». Это означает, что домовладелец не обязан проводить дополнительное обслуживание жилища. Однако существуют городские строительные нормы и правила, которые защищают ваше здоровье и безопасность. Если у вас есть проблемы со здоровьем или безопасностью в вашем жилище, свяжитесь с городом, чтобы узнать, полностью ли оно соответствует жилищным кодексам.
• Если ваш домовладелец обещает произвести ремонт, убедитесь, что это обещание указано в письменном договоре аренды.
• Даже если арендодатель не производит обещанный ремонт, арендатор должен продолжать платить арендную плату. У арендаторов есть некоторые средства правовой защиты, например, обращение в суд мелких тяжб, пересмотр условий договора аренды, переезд или обращение за советом к частному адвокату.
• Если вы считаете, что ваши жилищные условия представляют непосредственный риск для здоровья, вы можете обратиться к инспектору здравоохранения по месту жительства.

Залоговые депозиты:

Закон штата Арканзас о залогах обеспечивает арендаторам дополнительную защиту. Этот закон применяется только к арендодателям, которые снимают шесть и более квартир. Он содержит следующие положения:

• Если от вас требуется внести залог, с вас не может взиматься плата, превышающая двухмесячную арендную плату. Например, если ваша арендная плата составляет 500 долларов в месяц, домовладелец не может требовать залог в размере более 1000 долларов.
• Когда вы переезжаете, домовладелец должен вернуть вам залог в течение 60 дней.Однако домовладелец может вычесть из залога стоимость ремонта любого ущерба, нанесенного жилью, или любой просроченной арендной платы.
• Если домовладелец вычитает из вашего гарантийного депозита, он должен предоставить вам письменный подробный список удержанных сборов в течение 60 дней с момента вашего освобождения.
• Арендодатель может удержать всю сумму залога, если ущерб или невыплаченная арендная плата превышают сумму залога.

Выселения:

• Несвоевременная или неуплата арендной платы по любой причине является основанием для выселения.В Арканзасе домовладелец может преследовать арендатора по гражданскому иску в отношении «незаконного задержанного».
• Незаконные действия задержанных требуют от домовладельца предоставить вам письменное уведомление за три дня до освобождения. Если вы не уедете, домовладелец может подать иск, подав на вас жалобу в суд. После того, как вы получите повестку в суд, у вас есть пять дней на то, чтобы письменно опротестовать выселение. Любое возражение должно быть подано секретарю суда, в котором было подано исковое заявление о выселении, и вы должны отправить копию своего возражения адвокату арендодателя.Если вы не подадите возражение, шериф округа может выселить вас из жилища. Если вы возражаете, будет назначено слушание, чтобы определить исход вашего дела.

Дискриминация:

Федеральный жилищный закон защищает арендаторов от незаконной дискриминации при продаже или аренде жилой недвижимости. Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию в большинстве сделок, связанных с жилой недвижимостью. Закон включает следующие положения:

• Запрещает дискриминацию по месту жительства по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.
• Бары с рекламой и публикациями, предлагающими какие-либо предпочтения, ограничения или дискриминацию (например, только для взрослых в определенном комплексе или разделе).
• Запрещает дискриминацию в условиях продажи или аренды жилья
• Запрещает дискриминацию любого лица по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения при использовании помещений, связанных с жилище.
• Запрещает дискриминационное отнесение человека к той или иной части комплекса или к определенному этажу здания.
• Для получения дополнительной информации о справедливом жилищном строительстве вы можете обратиться в Департамент жилищного строительства и городского развития США на HUD.gov или в Комиссию по справедливому жилищному регулированию Арканзаса на веб-сайте FairHousing.Arkansas.gov.

Советы:

• Всегда читайте договор аренды перед подписанием и храните копию для своих файлов.
• Как устные, так и письменные договоры аренды являются обязательными. Однако лучше иметь письменное соглашение, чтобы не возникло недопониманий относительно обязанностей каждой из сторон.
• Всегда вовремя платите арендную плату.

Загрузите лист с рекомендациями для печати.

Ресурсы

Юридические услуги штата Арканзас Информация об арендодателях и арендаторах

Агентства общественных действий штата Арканзас

.