Не стоит забывать, что договор может иметь разный вид в зависимости от того, о каком виде имущества идет речь.

Условия договора аренды с правом выкупа

Рассмотрим ряд условий, с которыми должны быть знакомы все граждане, желающие заключить подобную сделку:

• В договоре необходимо четко указать, кто является арендодателем и продавцом, а кто арендатором и покупателем. Для удобства стороны можно обозначить как «Сторона 1» и «Сторона 2»;
• Договор составляется в письменной форме. Устные договора не имеют никакой юридической силы и никак не могут быть использованы;

• Если договор заключен на срок более 1 года, то желательно его зарегистрировать. Но делать это не обязательно, так как при переходе собственности все равно придется это делать еще раз;
• Необходимо максимально подробно описать пункты касательно арендной платы и цены за выкуп. Именно из-за этих пунктов чаще всего возникают проблемы, и именно эти пункты чаще всего описываются не максимально точно.

uropora.ru

что это такое, порядок оформления в 2019 году

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

1. Для наймодателя:

• Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
• Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;

2. Для нанимателя:

• Возможность использовать помещение до его полной покупки;
• Не привлекать кредитные средства;
• Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

1. Для арендатора:

• До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
• Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
• В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;

2. Для арендодателя:

• Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
• Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

• Арендное соглашение;
• Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

• Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
• Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

1. Истечения периода действия договорных обязательств;
2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

• Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
• Глобально ухудшает помещение;
• Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
• Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

law03.ru

Право выкупа

Аренда с выкупом — упрощенный вариант покупки имущества

Жизнь иногда складывается так, что оформление сделок купли—продажи имущества в обычной форме не предоставляется возможной.

Владельцам недвижимости и желающим ее приобрести приходится к упрощенным формам, которые,  вместе с тем, не являются противозаконными.

Один из таких вариантов, аренда с правом выкупа, представляет способ упрощенной покупки имущества. Основные аспекты этого механизма регулируются Гражданским Кодексом РФ.

Однако, некоторые условия устанавливаются по обоюдному согласию сторон. В отличие от лизинга, кредита и рассрочки, право выкупа имеет меньше обременений.

Данный материал поможет узнать о том, какие выгоды таит в себе такая форма отношений и как его осуществить с наименьшими рисками.

Право выкупа

В имущественных отношениях существует такой механизм как право выкупа. Он используется при продаже объектов недвижимости, автотранспорта и иного имущества.

Удобство данной формы отношений заключается в ее финансовой выгодности: покупатель получает шанс рассчитаться поэтапно, а продавец получает стабильные платежи до окончания срока сделки. Подобные сделки могут совершать и юридические лица.

Права и обязанности сторон зафиксируются в договоре.

Явным преимуществом покупки с правом выкупа является автоматический переход правообладания от продавца к покупателю. После заключения договора владелец не может распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Если договор будет расторгнут, то продавец обязан вернуть выплаченную сумму.

Чем отличается аренда выкупа от лизинга и рассрочки?

Лизинг, рассрочка и право выкупа имеют схожие механизмы. Однако между ними есть существенная разница. Для того чтобы понять это, необходимо рассмотреть каждый из них по отдельности.

Лизинг

Лизинг предполагает аренду имущества с последующим возвратом или выкупом

Лизинг – форма отношений, при котором одна из сторон предоставляет другой стороне имущество с правом аренды и с последующим правом выкупа или возврата.

Иными словами, по окончании лизингового срока лизингополучатель имеет право:

• Погасить остаточную стоимость и выкупить имущество;
• Вернуть имущество лизингодателю.
• Лизинговая сделка предполагает определенные процентные ставки.

Рассрочка

Рассрочка – вид расчета за имущество, распределенное в определенном отрезке времени равными суммами. Рассрочку от кредита отличает отсутствие переплат в виде процентов.

Стороны путем договоренности определяют сумму, сроки и иные условия рассрочки.

Рассрочка часто применяется магазинами как способ увеличения продаж.

Стоит обратить внимание на такой факт как подмена понятий. Например, если продавец услуг или товаров предлагает рассрочку, и при этом отправляет клиента в банк, то это уже покупка в кредит.

Рассрочка оформляется между продавцом и покупателем. При этом в договоре стороны именуются «кредитор» и «заемщик».

Это не является показателем подмены понятий, так как юридические документы используют условные статусы сторон.

Порядок расчетов, сроки и сумму первоначального платежа определяет продавец.

Рассрочка дает возможность оплачивать полученный товар по частям, на продолжении определенного времени

При покупке в рассрочку крупного имущества, таких как авто или недвижимость, продавец имеет определенные риски: продавец сохраняет за собой право на распоряжение имуществом.

Он может его заложить, сдавать в аренду или продать другим лицам. А выплаченные средства остаются у него.

Необходимость выяснить разницу между данными правоотношениями возникает для определения финансовой выгоды и рисков. Знания основных отличий поможет сделать правильный выбор при покупке имущества.

Итак:

• Право выкупа от лизинга отличается отсутствием переплат
• Право выкупа от рассрочки отличается наступлением правообладания по факту заключения договора
• При этом лизинг, рассрочка и право выкупа схожи по способу выплат – они распределены на определенное время

Договор аренды выкупа

Договор аренды выкупа предполагает переход недвижимости во владение к арендатору после выплаты его полной стоимости, или при выполнении других оговоренных условий

Договор аренды выкупа имеет сходство с договором аренды и договора купли—продажи. Важно определить факт перехода имущества в собственность покупателя.

Согласно статье 624 Гражданского Кодекса РФ, на это сопутствуют следующие условия:

• По окончании срока аренды
• Его устанавливают стороны в порядке договоренности
• Внесение полной стоимости
• Досрочное внесение полной стоимости и срок истечение срока аренды.

В договоре аренды с правом выкупа обязательно должна отражаться выкупная цена имущества. Важно определить, устанавливается ли эта сумма отдельно или входит в сумму арендных платежей.

Некоторые имущественные договора предусматривают изменение стоимости имущества до окончания срока договора. Это частая практика кредитных учреждений. Таким образом, компенсируются потери за счет инфляции.

Но договор с правом выкупа отличается тем, что в него нельзя вносить изменения.

Кроме того, покупатель имеет право на расторжение договора, а продавец – нет.

Налоги и страховые выплаты возлагаются на продавца.

При таком раскладе больше рисков выпадает на продавца.

Чтобы застраховать себя от различных отрицательных факторов, он имеет право потребовать определенную залоговую сумму в виде процентов от общей стоимости имущества. В таком случае залоговая сумма не подлежит возврату.

Как производится выкуп права?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, право собственности на имущество наступает с момента полного внесения выкупной цены независимо от срока договора.

С этого момента договор считается выполненным и теряет свою силу.

Право собственности на имущество появляется у арендатора после внесения полной выкупной цены, не зависимо от того, на какое время был заключен договор

Если речь идет об объектах недвижимости (кроме земельных участков), то право собственности наступает по факту внесения записи в Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП).

Аренда с правом выкупа частного лица чаще практикуется при покупке авто.

Механизм авто с правом выкупа схож с автокредитом и лизингом. Однако, в этом случае речь идет об отношениях с юридическими лицами.

В данном случае право выкупа может предложить и частное лицо. Это и есть отличие аренды с выкупом от лизинга и автокредита.

Наступление права собственности фиксируется в договоре. Также должна быть указана остаточная стоимость.

Если покупатель надумает расторгнуть договор в одностороннем порядке, то уже внесенные суммы не подлежат возврату.

Договор на авто с правом выкупа предполагает внесение первоначальной, установленной продавцом, суммы и последующую выплату остальной суммы на протяжении определенного периода

При заключении договора на авто с правом выкупа, как и при автокредитовании, покупатель вносит первоначальную стоимость, установленный продавцом, а оставшаяся сумма распределяется на определенное время.

Преимуществом является возможность сразу эксплуатировать авто.

Право собственности наступает после того как покупатель вносит полную стоимость авто. В течение срока договора налоговые страховые платежи сохраняются за продавцом.

В этой статье мы рассмотрели только основные положения, более подробные ответы на свои вопросы вы сможете найти в статьях, включенных в эту рубрику.

Если сомнения в правильности или правомерности совершаемых действий все—же остаются — воспользуйтесь услугами юриста на нашем сайте, или позвоните на горячий номер, который вы видите на странице.

pravozhil.com

Природа договора аренды с правом выкупа техники и его особенности

Статьи

При покупке сложной техники всегда встает вопрос о многих вещах: какую модель техники выбрать, какой производитель техники более надежный, какая гарантия распространяется на данный вид техники? И это еще первый этап при покупке техники.

Следующий этап — заключение договора. И здесь также стоит вопрос: какой договор лучше и как упростить процесс его заключения?

Сегодня мы рассмотрим один из вариантов приобретения техники через договор аренды техники с правом выкупа.

В первую очередь следует отметить, что договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (п.3 ст 609, ст. 624 ГК РФ).

От договора купли-продажи договор аренды с правом выкупа отличается целью, ради которой он был заключен. При договоре купли-продажи целью будет выступать передача имущества в целом со всеми правами на данную технику, тогда как в договоре аренды с правом выкупа целью будет передача прав пользования данной техникой с возможностью приобретения имущества в будущем посредством его выкупа.

Договор аренды техники с правом выкупа по правилам должен быть заключен в простой письменной форме.

В случае аренды с правом выкупа техники в до­говоре необходимо указать такие су­щественные условия, как предмет до­говора (модель техники, год выпуска, заводской № машины и т.д.), а также цену иму­щества, по которой арендатор в после­дующем его выкупит.

Оформляя договор аренды техники с правом выкупа, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право и намерен приобрести арендованную технику в собственность.

Далее сторонам нужно договориться, при выполнении каких условий техника действительно перейдет в собственность арендатору. Граждански Кодекс предусматривает на этот счет три варианта:

1. Техника переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости техники.
2. Техника переходит в собственность арендатора до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной стоимости техники.
3. Техника переходит в собственность арендатора при наступлении хотя бы одного из условий: арендатор уплатил полную выкупную стоимость или истек срок аренды техники.

Следующим крайне важным для обеих сторон договора и существенным условием договора будет определение размера и порядка уплаты выкупной стоимости имущества.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Анализируя п.2 ст. 624 ГК, можно сделать вывод, что выкупная стоимость может быть сформирована следующими способами:

1. Размер выкупной стоимости может быть равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, для выкупа техники арендатор не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.
2. Сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость техники отдельно. При этом арендная плата может засчитываться в полную выкупную стоимость техники.

Аренду с правом выкупа следует отличать от финансовой аренды (лизинга), хотя в некоторых положениях они похожи. Более того, так как по ГК РФ лизинг является разновидностью аренды, то на него распространяются и общие правила о договорах аренды.

Основным же отличием лизинга от аренды с правом выкупа является тот факт, что в финансовую аренду передается не имущество, которым арендодатель уже пользовался, а новое имущество, специально приобретенное арендодателем именно для целей лизинга, а по договору аренды с правом выкупа может передаваться как новая техника, так и техника использованная ранее.

Для финансовой аренды характерны длительные сроки, зачастую они приближаются к срокам службы имущества, передаваемого в лизинг.

Вторым отличием лизинга от аренды с правом выкупа является тот факт, что в нем участвуют не два, а три лица: продавец имущества, арендодатель и арендатор. Между собой они связаны, как правило, двумя договорами. Так, с продавцом выбранного арендатором имущества арендодатель заключает договор купли-продажи, а с арендатором – договор финансовой аренды (лизинга). При этом эти договоры взаимосвязаны. Обычно именно арендатор, а не арендодатель, выбирает продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. То есть фактически договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки не формальный покупатель, а арендатор, но при этом арендатор не вступает в договорные отношения с продавцом имущества. При таких отношениях сторонам двух договоров требуется достаточно много времени для согласования всех условий.

Так в чем преимущества договора аренды с правом выкупа:

1. Договор аренды с правом выкупа дает возможность на дальнейшее приобретение техники, которая понравилась в работе.
2. Это своеобразная «рассрочка» для арендатора. Выкупные платежи вносятся в течение определенного сторонами периода, а не единовременным платежом.
3. Арендные платежи, которые заложены в «теле» договора, увеличивают расходную часть, тем самым уменьшая налог на прибыль.
4. В сумму договора уже включены: страховка, расходы на постановку на учет в Гостехнадзоре и другие накладные платежи.
5. Стоимость техники по выкупным платежам становится значительно меньше, что уменьшает налог на имущество.
6. Арендатор напрямую сотрудничает с продавцом техники, а не через лизинговую компанию. Что делает приобретение техники менее затруднительным.
7. Арендатор экономит время, которое бы он потратил на сбор документов для лизинговых компаний и на ожидание одобрения заключения договора лизинга.
8. Арендатору не нужно разбираться в двух договорах (договор лизинга и договор купли-продажи техники), а достаточно заключить один договор аренды с правом выкупа.

Автор: Секретарева И. М. Юрисконсульт ООО «Долина».

Источники:
Гражданское право: учеб.: в 3т. Т.2./ под ред. А.П. Сергеева
Гражданский Кодекс РФ
www.consultant.ru

www.dolina-sdm.ru

Договор аренды квартиры с правом выкупа

Если рассматривать договор аренды в целом, то действительно сегодня он набирает всю большую популярность у россиян. Это объясняется тем, что сегодня, возможно, арендовать практически все, начиная от земельных участков, и заканчивая арендой автомобиля.

Подобные процедуры не могут не процветать, ими желают воспользоваться все больше граждан. Но чтобы реализовать свои задумки, потребуется грамотным образом оформить соответствующие документы.

Что касается договора с выкупом, то это такой вид аренды, который в будущем предусматривает возможность выкупа определенной вещи или имущества. Говоря простыми словами, то это и есть некоторая форма рассрочки платежа.

Образец типового договора аренды квартиры с правом выкупа

Есть важное требование к оформлению такого договора, которое обязательно должно соблюдаться. Оно заключается в том, что стороны должны придерживаться письменной формы. Те пункты, которые присутствуют в договоре, никогда не должны нарушать законодательство нашей страны.

Рассматриваемый договор включает в себя, как правило, следующие пункты:

• Важно указать планируемый срок аренды;
• Определить расчеты, выплаты по документу;
• Это касается и определения стоимости последующего выкупа. Учтите, что указание выкупной стоимости – это и есть важнейшее условие договора, без которого его нельзя будет считать действительным;
• Права и обязанности участников сделки. Необходимо ознакомиться с правами и обязанностями, которые должны соблюдать участники сделки. Содержание договора зависит от объекта аренды.

Говоря простыми словами, то например, если это касается условий договора аренды транспортного средства, то они станут отличаться от условий договора аренды, например, земельного участка.

Важно помнить, договор всегда оформляется в двух экземплярах, что является одним из обязательных условий.

Скачать бланк договора аренды квартиры с правом выкупа.

Скачать образец договора аренды между юридическим и физическим лицом.

Скачать бланк договора аренды между юридическим и физическим лицом.

Скачать образец договора аренды комнаты между физическими лицами.

Скачать бланк договора аренды комнаты между физическими лицами.

Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа

Необходимо отчетливо понимать, как только срок действия договора будет окончен, то участники сделки в случае необходимости, имеют возможность продлить его на оговоренное время. Более того, всегда нужно учитывать сложные, форс-мажорные ситуации, которые порой возникают на практике.