Главный признак такой сделки — хозяйственных целях товар менялся на предмет, близкий в ряду по стоимости (земельный участок на участок, дом на дом и т.д.). В настоящее же время существует положение о типовой форме составления правового договора мены, а основная суть указанной сделки остаётся той же самой. Договор мены жилого помещения вполне возможно правильно составить самостоятельно, имея возможность скачать его онлайн, заполнить прописью, и направить в ведомство.

Особенности договора мены жилых помещений

Понятие договора мены жилыми помещениями дано в Гражданском Кодексе РФ, в частности в статье 567, смысл которого состоит в том, что договор мены — это такое соглашение, при котором каждая сторона даёт обязательство передать в собственность другой стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество. Предполагается, что обмен имуществом несёт равноценный характер, если иное не оговорено в договоре. В таком договоре каждая из сторон выступает одновременно продавцом имущества, в связи с чем несёт определённые обязательства перед контрагентом по его передаче и покупателем другого имущества, которое обязуется принять взамен.

Договор мены жилыми помещениями наиболее приближен к договорам купли-продажи, при этом это самостоятельный гражданско-правовой договор. Отличительной особенностью договора мены является то, что в отличие от договора купли-продажи, имущество по договору мены переходит в собственность не за деньги, а за получение другого имущества в обмен. Право собственности у контрагентов договора возникает одновременно, после выполнения обязательств друг перед другом, если речь касается любого имущества, кроме недвижимости. Что касается недвижимости, то переход права собственности на получаемую недвижимость требует государственной регистрации. И только с момента государственной регистрации у контрагентов возникает право собственности на новый объект недвижимости. То есть в момент фактического исполнения своих обязательств по договору мены право собственности на новую недвижимость ещё не переходит к контрагентам.

В том случае, если по договору мены квартиры одна сторона передаёт имущество другой стороне по неравнозначной цене, то в договоре прописываются условия доплаты за полученное имущество, оценённое в большую сторону. Процедура доплаты в случае обмена неравноценным имуществом прописана также в Гражданском Кодексе, а конкретно в статье 658, пункт 2. Сторона, которая передала в собственность другой стороне имущество по более низкой стоимости, должна оплатить разницу до или после того, как имущество передано, если в договоре не предусмотрено иное.

При оформлении договора мены стоит различать понятие обмена жилыми помещениями. Договора обмена жилыми помещениями могут происходить между нанимателями, проживающими по договорам социального найма в этих жилых помещениях, при согласованности с наймодателями. В результате, после обмена жилыми помещениями, с нанимателями оформляются новые договора социального найма по новому месту жительства. Право осуществлять обмен занимаемого жилья в соответствии с договором социального найма, предоставляется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьёй 72, пунктом 1, которая гласит о том, что наниматели, проживающие в жилом помещении согласно договору соц.найма имеют право обмениваться с такими же нанимателями, также проживающими на других жилплощадях по договорам соц.найма, при условии согласования с наймодателем.

Как отличать договора мены квартиры от договоров обмена жилых помещений:

• Обмен жилыми помещениями предусмотрен только для нанимателей, проживающих по договорам социального найма и регламентируется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьями 72-74. Договор мены может быть заключен между любыми сторонами и регламентируется такой договор Гражданским Кодексом, в частности главой 31.
• Сторонами в договоре мены выступают собственники жилых помещений. В договорах обмена жилыми помещениями, в которых проживают по договорам социального найма, сторонами являются наниматели.
• При оформлении договора мены имеет место переход права собственности на новые помещения, а при договоре на обмен происходит лишь переход права пользования жилыми помещениями

Поэтому, когда вы ищите образец договора мены квартир, обращайте внимание на правильную формулировку договора, поскольку мена и обмен жилыми помещениями с юридической точки зрения совершенно разные сделки, которые регулируются двумя различными самостоятельными видами договорных отношений.

Образец типового договора мены жилого помещения

1031 | Home Guides

Когда вы торгуете инвестиционной недвижимостью, такой как сдаваемые в аренду дома, на замену инвестиционной собственности, раздел 1031 налогового кодекса позволяет вам структурировать транзакцию как обмен. Если вы сделаете это, вы сможете избежать уплаты налогов на прирост капитала или амортизационных отчислений. Вместо этого вы переносите свою налоговую базу в новую собственность. Однако, когда вы в конечном итоге обналичите деньги, вам придется заплатить весь прирост капитала и вернуть налоги, которые накапливались.

Соглашения

На самом деле вам не нужно специальное соглашение для осуществления обмена 1031. Однако вам необходимо включить специальный язык в свои договоры купли-продажи. Хотя в налоговом кодексе нет точного набора слов, язык должен четко указывать, что вы собираетесь произвести обмен 1031. Если вы обмениваетесь документами, в вашем соглашении также должно быть указано, как этот процесс будет выполняться.

Одновременный обмен

В настоящем одновременном обмене две стороны садятся за закрывающий стол и буквально обмениваются актами.Когда это происходит, деньги не переходят из рук в руки, и ни одна из сторон не владеет другой собственностью в течение какого-либо периода времени. В какой-то момент вы владеете Свойством A, а другая сторона владеет Свойством B, а в следующий момент у вас есть Свойство B, а у нее — Свойство A. Такие виды обмена на самом деле довольно редки.

Аннулирование

Проблема с одновременным обменом заключается в том, что если вы принимаете деньги или помещаете их на счет условного депонирования, это считается начальной стоимостью выше стоимости обмениваемого имущества и облагается налогом.Если вы получите залог, это будет считаться налогооблагаемой прибылью. Кроме того, если между обменом документами есть задержка, это не будет считаться обменом. Наконец, если вы продадите свою собственность и купите замену у третьего лица, вам нужно будет получить деньги, чтобы передать ему, поэтому технически это не может считаться «одновременным» обменом.

Использование QI

Лучший способ обойти аннулирование — использовать квалифицированного посредника или QI, как если бы вы выполняли отложенный обмен. QI продает недвижимость от вашего имени и получает деньги от продажи.Затем она использует эти доходы для покупки вашей новой собственности. Независимо от того, выполняются ли транзакции в одно и то же время, с разницей в несколько минут, в один и тот же день или даже в течение нескольких недель друг с другом, поскольку вы не получили деньги, вам не придется платить налоги на сделки.

Ссылки

Писатель Биография

Стив Ландер работает писателем с 1996 года, имея опыт работы в области финансовых услуг, недвижимости и технологий. Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как «Minnesota Real Estate Journal» и «Minnesota Multi-Housing Association Advocate».»Лэндер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Обмены согласно разделу Кодекса 1031

Что такое обратный обмен?

Обратный обмен — это сделка, при которой налогоплательщик обнаружил Замещающую собственность, которую он желает приобрести, но не продал свою Отказанную собственность. При обратном обмене налогоплательщик приобретает Замещающую собственность, «припарковав» ее вместе с жилым помещением до тех пор, пока Выброшенная собственность не будет продана.Это достигается путем создания ООО с одним участником, членом которого является арендатор. ООО и налогоплательщик заключают договор, предусматривающий, что ООО будет владеть имуществом до тех пор, пока Выброшенное имущество не будет продано, а затем обменять его на Замещающее имущество при форвардном обмене.

Пока арендатор владеет Замещающим имуществом, он должен оплатить все расходы и обращаться с имуществом так, как если бы оно принадлежало ему, а не налогоплательщику, а арендатор потребует, чтобы сумма депозита налогоплательщика была достаточной для покрытия страховых взносов, налогов на недвижимость и любых других расходов. права собственности, но налогоплательщик имеет право сдавать недвижимость в аренду или управлять ею.Если налогоплательщик сдает его в аренду, договор аренды может предусматривать для налогоплательщика уплату налогов или покупку страховки, поэтому управление будет проще и будет осуществляться непосредственно за счет налогоплательщика

Для того, чтобы LLC приобрела Замещающую собственность в обратном обмене, налогоплательщик должен ссудить LLC денежные средства, необходимые для покупки, поскольку у Налогоплательщика не будет выручки от продажи Выброшенной собственности. LLC предоставит налогоплательщику вексель, обеспеченный ипотекой или доверительным актом Замещающей собственности, для документального подтверждения ссуды.Налогоплательщик может заложить Выброшенное имущество или Замещающее имущество или использовать кредитную линию собственного капитала для получения средств, необходимых для покупки. Если налогоплательщик закладывает Замещающую собственность, ипотека будет предоставлена ​​ООО и будет без права регресса, но примечание может быть подписано налогоплательщиком.

Когда Выброшенная собственность продается, налогоплательщик и арендодатель заключают соглашение об обмене, и вырученные средства используются для погашения векселя, чтобы налогоплательщик получил обратно денежные средства, ссуды для покупки.Доля членства в ООО может быть передана налогоплательщику, а не собственность, что позволяет избежать второго налога на передачу.

Часто задаваемые вопросы (FAQ) О биржах 1031

Подходит ли моя собственность?

Любая собственность, предназначенная для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, может быть обменена на аналогичную собственность. Подобное относится к характеру инвестиций, а не к форме. Любой тип инвестиционной собственности можно обменять на другой тип инвестиционной собственности.Односемейную резиденцию можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офис на апартаменты. Подойдет любая комбинация. Обменник имеет возможность изменять инвестиционные стратегии для удовлетворения своих потребностей.

Вы не можете торговать партнерскими акциями, нотами, акциями, облигациями, доверительными сертификатами или другими подобными предметами. Вы не можете обменивать инвестиционную собственность на частное жительство, собственность за границей или «акции в торговле». Дома, построенные застройщиком и выставленные на продажу, продаются со склада.Если инвестор покупает «ремонтники» и продает их, как только они улучшаются, недвижимость может рассматриваться как находящаяся в продаже и не подлежит обмену.

Если инвестор пытается произвести обмен слишком быстро после того, как собственность была приобретена, или торгует большим количеством собственности в течение года, инвестор может считаться «дилером», а собственность может считаться акциями в торговле. Лица, имеющие дело с акциями в торговле, называются дилерами, и им не разрешается обменивать свою недвижимость, если они не могут доказать, что она была приобретена и удерживается исключительно для инвестиций.Нет четких указаний относительно того, что считать дилером. Цель и мотивация приобретения и использования недвижимости, срок владения недвижимостью и основной бизнес владельца могут быть учтены при определении того, является ли недвижимость собственностью дилера.

Если мы обнаружим, что отброшенный актив действительно соответствует требованиям обмена 1031, следующий вопрос заключается в том, каким будет имущество на замену. Как обсуждалось ранее, раздел 1031 применяется как к «недвижимое имущество», и «личное имущество». Основное различие между обменом личным имуществом и обменом недвижимым имуществом — это определение подобия.

Что не подходит для обмена 1031?

Имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций, подлежит обмену 1031.

Налоговый кодекс специально исключает некоторую собственность, даже если она используется в торговле, бизнесе или для инвестиций. Эти исключенные объекты собственности обычно включают акции, облигации, векселя, ценные бумаги и доли участия в товариществах.

Недвижимость, предназначенная «в основном для продажи», также исключается. Это исключенное свойство будет включать коммерческий инвентарь. Что касается недвижимости, это означает собственность, приобретенную с намерением ее продать, например, земельный участок для ремонта или пустующий участок под строительство дома. Инвестор, который «переворачивает» жилую недвижимость, или частный застройщик могут быть классифицированы как дилер.

Основное место жительства обычно не соответствует критериям обмена, потому что оно не используется в торговле, бизнесе или инвестициях. Тем не менее, та часть основного жилья, которая используется в торговле или бизнесе или для инвестиций, может иметь право на обмен 1031.

Как начать работу с биржей 1031?

Начать работу с обменом так же просто, как позвонить своему координатору обмена. Перед совершением звонка вам будет полезно получить информацию о сторонах транзакции (например, имена, адреса, номера телефонов, номера файлов и т. Д.). Во время телефонного звонка координатор обмена задаст вопросы об отказе от собственности и о любой предлагаемой на замену собственности.

Начальное обсуждение будет сильно отличаться от компании к компании в зависимости от количества запрошенных деталей.Фактической информации, необходимой для структурирования базового отложенного обмена, очень мало. Мы в Equity Advantage подходим к этому процессу более глубоко; нам нравится активная, а не реактивная позиция. Чем лучше мы понимаем цели наших клиентов, тем лучше мы готовы помочь им в их достижении. По этой причине мы поощряем наших потенциальных клиентов как задавать вопросы, так и отвечать на наши.

Как выбрать фасилитатора?

При подготовке к обмену обратитесь в компанию, занимающуюся обменом.Вы можете получить имена посредников в Интернете, адвокатов, бухгалтеров, эскроу-компаний или агентов по недвижимости. Фасилитаторы не должны действовать как «агенты», а также в качестве фасилитаторов. Эскроу-компании, поверенные, агенты по недвижимости и т. Д. Являются агентами и не должны использоваться в качестве посредников. Задайте вопросы о применяемых процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Цена, хотя и важна, не должна быть определяющим фактором. Комиссия за обмен обычно составляет от 400 до 750 долларов, причем разница в цене часто отражает разницу в обслуживании.Вы можете получить копии документов, которые фасилитатор будет использовать для проверки вашим адвокатом.

Каковы требования по времени при обмене?

С момента закрытия отказа от собственности у инвестора есть 45 дней, чтобы назначить потенциальную заменяющую собственность, и в общей сложности 180 дней с момента закрытия, чтобы приобрести заменяющую собственность.

Требования к идентификации: Инвестор должен идентифицировать заменяющую собственность до полуночи 45-го дня.Инвестор обычно номинирует три потенциальных объекта недвижимости любой стоимости, а затем приобретает одну или несколько из трех в течение 180 дней. Обычно достаточно обычного адреса или однозначного описания. Если инвестору необходимо определить более трех объектов недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с вашим координатором 1031.

С какими ограничениями я сталкиваюсь при идентификации моего имущества на замену?

Как Обменник, вы должны предоставить «недвусмысленное описание» потенциальной замещающей собственности не позднее 45-го дня после закрытия отказа от права собственности.(Достаточно юридического описания или адреса собственности). Если вы хотите идентифицировать или приобрести несколько объектов недвижимости, вы должны следовать одному из следующих правил:

1. Определите до трех объектов недвижимости любой ценности с намерением приобрести хотя бы один.
2. Укажите более трех объектов недвижимости, совокупная стоимость которых не превышает 200% от рыночной стоимости переданной собственности.
3. Укажите более трех объектов недвижимости с совокупной стоимостью, превышающей 200% от переданной собственности, зная, что 95% рыночной стоимости всех идентифицированных объектов недвижимости должны быть приобретены.

Какие затраты на закрытие сделки можно оплатить обменными фондами, а какие нельзя?

IRS устанавливает, что для того, чтобы расходы по закрытию оплачивались из обменных фондов, эти затраты должны рассматриваться как Нормальные транзакционные издержки. Нормальные транзакционные издержки, или расходы на обмен, классифицируются как уменьшение начальной загрузки и увеличение базы, где расходы, не связанные с обменом, считаются налогооблагаемой загрузкой. В следующей таблице указано, что считается Нормальными транзакционными затратами, а что не считается.

Если обменник хочет снять деньги с биржи для оплаты внебиржевых расходов, он должен сделать это при закрытии сделки, и на уплаченную сумму будут взиматься налоги.Взятие денег на расходы, не связанные с обменом, когда деньги находятся у посредника по обмену, может поставить под угрозу обмен.

Можно ли понизить стоимость и уменьшить сумму долга, которая есть у меня в собственности?

Обмен — это не предложение «все или ничего». Вы можете продолжить обмен, даже если вы потратите немного денег, чтобы использовать их любым удобным для вас способом. Однако вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала с разницы («загрузка»).

Можно ли обменять загородный дом?

Ответ — «да», если жилище соответствует требованиям, изложенным в Порядке получения доходов на 2008-16 гг.Действует с 10 марта 2008 г. Эта процедура получения доходов прояснила то, что когда-то считалось запутанной областью из 1031 биржи. Квалификация следующая:

Выброшенное имущество

1. Срок владения загородным домом не менее 24 месяцев непосредственно перед обменом *;
2. На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
3. Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отдыха сдается по справедливой арендной стоимости.

* Для этой цели первый 12-месячный период, непосредственно предшествующий обмену, заканчивается в день, предшествующий обмену (и начинается за 12 месяцев до этого дня), а второй 12-месячный период заканчивается за день до первого Начинается 12-месячный период (и начинается за 12 месяцев до этого дня).

Замещающая собственность

1. Период владения после обмена составляет не менее 24 месяцев *;
2. На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
3. Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отдыха сдается по справедливой арендной стоимости.

* Для этого первый 12-месячный период сразу после обмена начинается на следующий день после обмена, а второй 12-месячный период начинается в день после окончания первого 12-месячного периода.

Вот пример для анализа этой процедуры получения дохода. Предположим, что налогоплательщик владеет пляжным домом с 4 июля 2002 года. Налогоплательщик и его семья пользуются пляжным домом каждый год с 4 июля по 3 августа (30 дней в году). Остальную часть года у налогоплательщика есть дом. имеется в аренду.Теперь налогоплательщик договорился о продаже своего дома на берегу моря, так что право собственности на дом переходит к 5 мая 2008 года. В соответствии с Порядком получения доходов Налоговое управление США рассмотрит два 12-месячных периода: (1) с 5 мая 2006 года по 4 мая. , 2007 и (2) с 5 мая 2007 года по 4 мая 2008 года. Чтобы иметь право на обмен 1031, налогоплательщик должен был ограничить свое использование пляжного домика либо 14 днями (чего он не делал), либо 10% от арендованные дни. Таким образом, IRS необходимо будет выяснить, что налогоплательщик действительно арендовал дом по справедливой рыночной стоимости на 300 дней каждый в течение двух 12-месячных периодов, чтобы дом для отдыха имел право на обмен 1031.

Как всегда, ваш CPA и / или адвокат могут проконсультировать вас по этому налоговому вопросу.

Какая информация необходима для структурирования биржи?

Обычно единственная информация, которая нам требуется для структурирования вашей биржи, следующая:

• Название, адрес и номер телефона Exchangor
• Имя, адрес, номер телефона ответственного за депонирование

С учетом вышесказанного, ниже приводится список информации, которую мы хотели бы иметь для тщательного изучения вашего предполагаемого обмена:

1. От чего отказываются?
   Когда было приобретено имущество?
   Сколько была стоимость?
   Как это устроено?
   Как использовалось имущество во время владения?
   Ожидается продажа? Если да, то какова дата закрытия?
   Кто закрывает продажу?
   Какова стоимость, размер собственного капитала и ипотека?
2. Что бы вы хотели приобрести?
   Какой была бы цена покупки, капитала и ипотеки?
   Если покупка еще не завершена, кто занимается условным депонированием?
   Как передать собственность?

Можно ли обменять одну недвижимость на несколько?

Не имеет значения, в каком количестве объектов вы обмениваете или приобретаете (1 собственность на 5 или 3 на 2), если вы увеличиваете или увеличиваете стоимость, собственный капитал и ипотеку.Единственная проблема при обмене на более чем три объекта недвижимости — это работа в рамках ограничений по времени и идентификации, установленных в разделе 1031.

После покупки дома для сдачи в аренду, как долго я должен его удерживать, прежде чем я смогу в него въехать?

Нет определенного количества времени, в течение которого вы должны владеть недвижимостью, прежде чем переходить к ее использованию, но IRS рассмотрит ваше намерение. У вас должно было быть намерение владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Это может включать, но не требует, сдачу имущества в аренду по справедливой рыночной стоимости.Поскольку правительство дважды предлагало обязательный период удержания в один год, мы рекомендуем приправлять недвижимость в качестве инвестиций в течение как минимум одного года перед тем, как переехать в нее. Последним соображением в отношении периодов удержания является разрыв между краткосрочными и долгосрочными ставками налога на прирост капитала на годовой отметке.

Могу ли я сделать предложение на недвижимость и подписать договор до того, как моя брошенная собственность будет продана?

Если вы находитесь в ситуации, когда вы находите недвижимость, которую хотели бы приобрести, до того, как у вас появится покупатель на собственность, которой вы владеете, вы можете сделать предложение до закрытия оставленной вами собственности.Многие биржи в этой ситуации ставят покупку в зависимость от того, продается ли собственность, которой они в настоящее время владеют. Пока закрытие заменяющего имущества происходит после закрытия отказанного имущества (что может занять всего несколько минут), обмен работает и считается отложенным обменом.

Если, однако, вы обнаружите недвижимость, которую вы должны иметь и которую необходимо закрыть до того, как появится покупатель для вашей брошенной собственности, вы можете приобрести ее, используя обратный обмен .Хотя обратный обмен намного дороже, многие биржи предпочитают его, потому что знают, что получат именно ту собственность, которую хотят сегодня, при продаже своей брошенной собственности в будущем.

Могу ли я воспользоваться обменом 1031, если я хочу приобрести заменяющую собственность в другом состоянии, нежели местонахождение брошенной собственности?

Обмен собственности через государственные границы — обычное дело для инвесторов. Фактически, многие наши клиенты поступают именно так.Важно понимать, что налоговый режим межгосударственных обменов варьируется в зависимости от штата, и важно пересмотреть налоговую политику для соответствующих штатов в рамках процесса принятия решений.

Как долго нужно владеть недвижимостью до обмена?

В налоговом кодексе не указывается конкретный период владения инвестиционной недвижимостью. Время менее важно, чем намерение инвестора во время приобретения собственности (то есть, действительно ли инвестор намеревался сохранить собственность в качестве инвестиции).

Часто люди имеют общее представление о том, что для обмена существует годовой период удержания. Причина такого общего согласия заключается в том, что правительство несколько раз предлагало период удержания в течение одного года. Дополнительным признаком того, что IRS может захотеть видеть период времени в один год, является то, что налоговый кодекс различает долгосрочную прибыль от прироста капитала в течение одного года.

Опять же, в налоговом кодексе нет мандата на один год, но может оказаться, что IRS захочет получить как минимум один год удержания.Единственный минимальный требуемый период удержания в разделе 1031 — это обмен «связанной стороной», при котором требуемое удержание составляет минимум два года.

Сколько стоит обмен 1031?

В Equity Advantage мы гордимся своей способностью извлекать максимальную выгоду из обмена клиентов. Мы рассматриваем обмен как инструмент для перевода клиента с одной инвестиции на другую. Курс будет варьироваться от клиента к клиенту в зависимости от потребностей и обстоятельств клиента. Часто вопрос не в обмене, а в том, какой обмен делать.

Стоимость обмена варьируется в зависимости от обстоятельств и типа обмена. Истинный обмен недвижимостью может стоить всего 500 долларов. Отложенный обмен двух объектов недвижимости начинается примерно с 750 долларов. Более сложные транзакции, такие как обратный обмен или обмен на улучшение, начинаются с 3500 долларов.

При выборе жилья спросите о процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Комиссия за обмен должен составлять от 400 до 1000 долларов за базовый отложенный обмен. Разница в цене часто бывает разницей в обслуживании.

Цена должна быть фактором процесса принятия решения, а не процесса принятия решения. Пожалуйста, свяжитесь с Equity Advantage сегодня для консультации по обмену и ценового предложения.

Вы застрахованы / застрахованы?

Хотя отрасль обмена в целом не регулируется, мы очень гордимся тем, что каждый из наших клиентов чувствует себя комфортно и безопасно во время обмена. Мы обеспечены залогом верности, который страхует до 5 000 000 долларов на каждый случай. Кроме того, Equity Advantage поддерживает политику ошибок и пропусков, чтобы обеспечить нашу работу; этот полис покрывает до 1 000 000 долларов США за каждое требование.Копии этих политик доступны по запросу.

Когда ваши обменные средства отправляются нам, они помещаются на сберегательный счет денежного рынка. Мы не смешиваем наш рабочий счет с вашими обменными средствами. Деньги не переводятся с этого счета до тех пор, пока обменник не разрешит сделать это с целью закрытия.

В конечном счете, ваша самая большая безопасность — это комфорт, зная, что Equity Advantage находится в одной собственности с 1991 года. Мы обработали десятки тысяч транзакций за это время и никогда не понесли убытков или претензий.До появления облигаций репутация, политика и процедуры компании были единственной гарантией, которую имел инвестор. Мы в Equity Advantage очень гордимся заслуженной репутацией нашей фирмы в обменном бизнесе.

Нужно ли при обмене реинвестировать чистую выручку или продажную цену?

Среди обменников распространено заблуждение относительно того, сколько денег необходимо реинвестировать при участии в обмене. Чтобы полностью отсрочить налоги, вы должны повторно инвестировать в недвижимость, которая равна или превышает продажную цену собственности, от которой вы отказываетесь.Если вы продаете дом в аренду за 500 000 долларов США с 200 000 долларов США в капитале, вы должны приобрести новую недвижимость по цене не менее 500 000 долларов США и собственным капиталом не менее 200 000 долларов США. Если вы решите снизить стоимость или вывести часть капитала, обмен все еще возможен, но вы будете иметь налоговые риски в связи с уменьшением. Стоимость и собственный капитал являются чистыми после оплаты «обычных транзакционных издержек». Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного объяснения затрат и их влияния на ваш обмен.

Могу ли я вернуть свой первоначальный взнос за недвижимость, которую я продаю?

Нет, IRS считает, что первые деньги принадлежат им.Другими словами, вы не можете получить возмещение ваших первоначальных инвестиций без налогов. Есть возможность получить деньги; однако любые полученные средства будут облагаться налогом.

Можно ли покупать недвижимость, которую мой бизнес арендует?

В зависимости от поведения вашего бизнеса как арендатора, вы можете арендовать собственное имущество. Важно, чтобы ваш бизнес платил за аренду помещения по текущей рыночной стоимости и чтобы бизнес не получал лечения, которого не получают другие арендаторы.

Можно ли превратить инвестиционную недвижимость в основное место жительства и, в конечном итоге, продать недвижимость, применяя Раздел 121?

IRS понимает, что обстоятельства человека могут измениться; следовательно, свойство может со временем измениться по своему характеру. По этой причине инвестиционная недвижимость может в конечном итоге стать основным местом проживания. Если недвижимость была приобретена через обмен 1031 и позже преобразована в основное место жительства, необходимо владеть недвижимостью не менее пяти лет, иначе продажа будет полностью облагаться налогом.

Универсальное исключение (раздел 121) позволяет физическому лицу продать свое жилище и получить освобождение от налога на прибыль в размере 250 000 долларов для физического лица или 500 000 долларов для супружеской пары. Чтобы получить эту выгоду, инвестору необходимо прожить в собственности в совокупности 2 из 5 предыдущих лет.

После того, как собственность была преобразована в основное место жительства и все критерии соблюдены, собственность, приобретенная в качестве инвестиции посредством обмена, может быть продана с использованием Универсального исключения.Эта стратегия может фактически устранить налоговые обязательства налогоплательщика и, следовательно, является огромным финалом для инвесторов.

Если у меня есть недвижимость, которую я отремонтировал год назад, могу ли я сейчас обменять ее?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Ответ действительно связан с вашими намерениями в отношении собственности. Чтобы иметь право на обмен, вы должны владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Недвижимость Flipper не считается инвестиционной недвижимостью.Чтобы определить, может ли ваша собственность соответствовать требованиям, важно изучить, как долго вы владели этой собственностью, прежде чем приступить к ее ремонту, каковы были ваши намерения, когда вы впервые приобрели собственность, проживал ли кто-либо в этой собственности в течение этого времени и каковы ваши намерения. с недвижимостью, которую вы хотите купить на вырученные средства.

В зависимости от ваших ответов на эти вопросы вы можете или не можете претендовать на обмен. Если в ответах указано, что вы владеете недвижимостью для перепродажи, обмен будет невозможен.Если, с другой стороны, вы и ваш налоговый консультант можете продемонстрировать намерение удерживать в качестве инвестиции, обмен станет следующим логическим шагом.

Могу ли я обменять недвижимость за рубежом на недвижимость в стране или наоборот?

Недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, не считается «аналогичной» собственности, расположенной в другой стране. Обменять недвижимость за границей из США и наоборот невозможно.

Было принято прецедентное право, которое поддерживает обмен из Штатов на территорию США.Есть четырнадцать территорий США: Американское Самоа, остров Бейкер, Гуам, остров Хауленд, остров Джарвис, атолл Джонстон, риф Кингман, острова Мидуэй, остров Навасса, Северные Марианские острова, атолл Пальмира, Пуэрто-Рико, Виргинские острова и остров Уэйк. При рассмотрении этого варианта важно проконсультироваться со своим юридическим советником.

Раздел 1031 разрешает внутренний за внутренний и иностранный за иностранный. Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного обсуждения вашей ситуации.

Можно ли произвести обмен, используя выручку от продажи, для улучшения собственности, которой я уже владею?

Хотя это и не считается консервативным вариантом, существует несколько «либеральных» письменных постановлений, которые признают эту стратегию жизнеспособной.Если вас интересует такой вариант, позвоните нам, и мы отправим вам дополнительную информацию.

Может ли человек поменять один вид бизнеса, например, гостиницу, на другой, например ресторан?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте вспомним некоторые общие принципы 1031 Exchange. Бизнес человека обычно состоит из трех компонентов: недвижимого имущества (недвижимости), личной собственности (обычно амортизируемых материальных активов) и доброй воли.

Если бизнес человека связан с недвижимым имуществом, недвижимое имущество (или недвижимое имущество) квалифицируется как имущество, аналогичное другому недвижимому имуществу (недвижимое имущество).Например, аренду на одну семью можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офисное здание на квартиру. Подойдет любая комбинация недвижимости.

Личная собственность, в отличие от недвижимости, более ограничена в 1031 Exchange. IRS менее склонно утверждать, что один тип личной собственности квалифицируется как подобная другой личной собственности. Например, личное имущество может быть охарактеризовано как амортизируемое материальное имущество, нематериальное имущество и не подлежащее амортизации личное имущество.Личная собственность в каждой категории не обязательно является подобной. Любое личное имущество, находящееся в инвентаризации, не подлежит обмену.

Добрая воля — это оставшаяся часть бизнеса, не относящаяся к недвижимости или личной собственности. Добрая воля бизнеса не дает права на обмен по разделу 1031.

Итак, имея в виду вышеизложенную информацию, хорошо известно, что части гостиничного бизнеса можно обменять на части ресторана.Недвижимость, принадлежащая отелю, может быть обменена на недвижимость, принадлежащую ресторану. Это могут быть общие активы отеля и ресторана, которые могут претендовать на обмен 1031. Доброжелательность отеля нельзя обменять на доброжелательность ресторана.

Могу ли я сделать рефинансирование с выплатой наличных до обмена, чтобы погасить другие ссуды?

Вся суть биржи 1031 заключается в том, чтобы продвигать инвестиционные деньги, чтобы инвестировать в большее количество собственности. Освобождение денег от налогов до обмена противоречило бы этому пункту.По этой причине вы не можете рефинансировать недвижимость в ожидании обмена. Если вы это сделаете, IRS может оспорить это.

Если вы хотите рефинансировать свою собственность, вам нужно убедиться, что рефинансирование и обмен не связаны между собой, оставив как можно больше времени между двумя событиями. Вы можете выбрать рефинансирование до того, как недвижимость будет выставлена ​​на продажу (от 6 месяцев до года), или дождаться завершения обмена и рефинансировать новую собственность.

Можно ли обменять имущество, выставленное на аукционе?

Хотя это немного сложнее, можно использовать обменные фонды для покупки имущества, выставляемого на аукционе.IRS требует, чтобы Обменник предоставил недвусмысленное описание собственности, если собственность не была приобретена до 45-го дня обмена. По этой причине выставленная на аукцион недвижимость должна быть приобретена до 45-го дня, если описание собственности не доступно до аукциона.

В день аукциона вам нужно будет получить от нас чек, выписанный в суд или кому-либо еще, кто получит деньги с указанной суммой в долларах. Если вы не выиграете недвижимость, чек необходимо вернуть нам.Чтобы убедиться, что все идет гладко и нет проблем с конструктивным получением средств, важно, чтобы вы разговаривали с нами на протяжении всего процесса обмена, и очень важно, чтобы мы защищали вас от фактического или конструктивного получения средств обмена.

Можно ли использовать вексель и трастовый договор при обмене?

Вексель обычно представляет собой долю в отчуждаемой собственности. Поскольку обмен 1031 требует, чтобы весь капитал был перенесен на заменяющую собственность, векселя должна быть каким-то образом конвертирована до получения замещающей собственности, чтобы обмен был полностью отсрочен по налогам.

У Exchangor есть следующие возможности конвертации банкноты:

1. Используйте примечание и денежные средства для приобретения нового имущества.
2. Продайте вексель, а затем завершите обмен.
3. Exchangor покупает вексель у Equity Advantage.
4. Вексель является краткосрочной и подлежит погашению до приобретения замещающей собственности.
5. Наконец, обменник решает уплатить налог по векселям, обменивая только чистый капитал.

Можно ли использовать всю выручку от обмена для выплаты ипотеки на уже находящуюся в собственности собственность?

Чтобы полностью отсрочить все налоги при обмене 1031, необходимо перенести весь капитал из брошенной собственности на новую заменяющую собственность. Если в результате обмена часть или вся выручка от продажи брошенного имущества будет использована просто для выплаты существующей ипотеки, обменник будет подвергаться налоговым рискам на полученные средства.Даже если Exchangor приобретет новую собственность на замену, отвечающую необходимой стоимости и требованиям к долгу, средства, снятые с биржи для погашения несвязанного долга, будут подвержены налоговым рискам.

Одним из возможных решений для налогоплательщика в этой ситуации могло бы быть завершение обмена с использованием всего капитала, полученного при отчуждении имущества. После завершения обмена и по прошествии разумного периода времени, возможно, появится возможность осуществить рефинансирование за счет выплаты наличных и получить желаемую выручку для погашения другого имущества.Время, необходимое для ожидания рефинансирования, полностью зависит от решения налогоплательщика и его налогового консультанта.

Можно ли обменять права на нефть, газ, полезные ископаемые, воду и лес?

Для успешного обмена 1031 требуется обмен собственности. Договорные права и обязанности, относящиеся к недвижимому имуществу, могут или не могут быть охарактеризованы как имущественный интерес и могут иметь право на обмен, а могут и не иметь права на обмен.

Рабочие проценты считаются процентами недвижимого имущества, а проценты роялти — нет.В чем разница? Право и обязанности Exchangor получить доступ к собственности. Рабочий интерес — это исключительное право входа на землю и добычи нефти, газа и полезных ископаемых. Он включает в себя право и обязательство по затратам на разведку, бурение и разработку нефти, газа и полезных ископаемых. Он также несет обязательство по оплате операционных расходов. Напротив, роялти допускают только процентную долю добычи. Нет никаких обязательств по разработке или операционным расходам. Таким образом, этот процент не считается интересом в отношении недвижимости, а, скорее, является платой за услуги.

Очевидно, что рабочий интерес к газу, нефти и минералам можно обменять на другой рабочий интерес к газу, нефти и минералам, но как насчет другого типа обмена? Точно так же, как недвижимость может быть обменена на «подобную», даже если свойства не совсем одинаковы (например, жилой комплекс на пустыре), то же самое может быть верно и в отношении прав собственности, таких как права на владение недвижимостью. нефть, газ и полезные ископаемые. Таким образом, в зависимости от особенностей собственности, рабочий интерес к нефти может быть обменян на арендуемый дом.В отличие от этого проценты по роялти не могут быть обменены на рабочие проценты.

Права на воду (право на доступ и получение воды) и права на древесину (право заходить на землю и рубить лес) обычно характеризуются так же, как права на нефть, газ и полезные ископаемые. Однако следует отметить, что эти права определяются в соответствии с законодательством штата. Например, штат Орегон характеризует право рубить древесину на корню как личную собственность, тогда как штат Джорджия характеризует его как недвижимое имущество.

Каковы правила для сделки со связанными сторонами?

Операция со связанными сторонами разрешена IRS, но существенно ограничена и тщательно проверена. Целью ограничений является предотвращение смещения базы между связанными сторонами. Использование третьей стороны для обхода правил считается пошаговой транзакцией и запрещено. Если ваша транзакция проходит аудит, IRS рассмотрит цепочку владения недвижимостью.

Определение связанной стороны для 1031 цели определено в IRC 267b.Связанные стороны включают братьев и сестер, супругов, предков, потомков по прямой линии, корпорацию, на 50% принадлежащую прямо или косвенно, или две корпорации, которые являются членами одной и той же контролируемой группы.

Ограничения зависят от того, покупаете ли вы у связанной стороны или продаете ей. Ниже приведены рекомендации для каждого из них.

Инвестор продает инвестиционной собственности связанной стороне:

• Требование владения 2 годами для обеих сторон.
  • Не применяется, если у связанной стороны также есть 1031 Exchange; смерть; непроизвольное обращение.
  • 2 года взимаются в течение времени, когда отсутствует риск убытков для одной из сторон (право продажи собственности / право требования покупки недвижимости / короткая продажа).

Инвестор, покупающий инвестиционную недвижимость у связанной стороны:

• Связанная сторона также должна иметь биржу 1031; или
• Отсрочка налогоплательщиком прироста капитала меньше или равна налогооблагаемой прибыли продавца от продажи собственности.

Каковы правила отмены обмена?

Отменить обмен можно, но стоимость и временные рамки, в которые вы можете расторгнуть сделку, варьируются от фасилитатора к фасилитатору.Проблема с прекращением обмена — это конструктивная концепция получения. Раздел 1031 требует, чтобы налогоплательщик не имел фактического или конструктивного получения выручки от обмена. Если налогоплательщик может просто запросить и получить средства в любое время, процедура обмена не может быть оправдана.

Следовательно, обмен можно прекратить в следующие моменты:

1. В любое время до закрытия продажи брошенного имущества.
2. После 45-го дня и только после того, как вы приобрели всю собственность, вы имеете право приобрести в соответствии с правилами раздела 1031.
3. После 180-го дня.

Свяжитесь с нами напрямую, если у вас есть дополнительные вопросы относительно отмены вашего обмена.

В чем разница между разделом 1031 и разделом 1033?

Хотя IRC 1033 и 1031 допускают отсрочку прироста капитала на собственность, разделы кодекса действуют и влияют на налогоплательщика по-разному. IRC 1031 может обеспечить большую гибкость в выборе типа замещающей собственности, которая может быть приобретена.IRC 1033 предлагает большую гибкость в отношении временных ограничений и получения средств.

Вот краткое описание различий.

IRC 1031

• Относится к обмену недвижимостью, используемой в «торговле, бизнесе или инвестициях».
• Не сообщать о прибыли, если имущество обменивается на имущество «аналогичного качества» (например, недвижимость на недвижимость).
• Требуется сторонний посредник.
• Может не иметь фактического или конструктивного получения выручки от продажи отказавшейся собственности (все средства должны быть депонированы в обменнике).
• 180 дней на замену отказавшейся обменной собственности.
• 45 дней для определения имущества на замену.
• Чистый капитал должен быть реинвестирован в собственность, стоимость которой равна или больше стоимости отчужденной собственности.

IRC 1033

• Относится к имуществу, которое было принудительно преобразовано или обменено (уничтожено, украдено, осуждено или отчуждено под угрозой осуждения).
• Не сообщайте о прибыли, если полученное имущество «аналогично или связано в обслуживании или использовании» с преобразованным имуществом.Исключение: если преобразованная недвижимость — это недвижимость, используемая в торговле, бизнесе или инвестициях, тогда не сообщайте о прибыли, если обмен осуществляется на недвижимость «аналогичного вида» (например, недвижимость на недвижимость).
• Жильё не требуется; об отсрочке указывается в форме 4797.
• Можно напрямую получить платеж / выручку за принудительное преобразование.
  3 года на замену недвижимости; 2 года на другое имущество.
• Нет ограничений по времени, в течение которых должна быть идентифицирована собственность на замену.
• Выручка должна быть реинвестирована в собственность, равную стоимости преобразованной собственности.

Определение аренды по желанию

Что такое аренда по желанию?

Аренда по желанию — это владение недвижимостью, которое может быть прекращено в любое время либо арендатором, либо владельцем / домовладельцем. Он существует без договора или аренды и обычно не определяет продолжительность аренды арендатором или обмена платежами. Соглашение регулируется законодательством штата, и его условия могут варьироваться в зависимости от штата, хотя в случаях дискриминации вступает в силу федеральный закон.

«Имущество по желанию» — это еще одно название аренды по желанию. Соглашение о сдаче в аренду или сдаче в аренду по желанию, как правило, выгодно как арендаторам, так и владельцам, которые могут захотеть иметь гибкость, позволяющую легко и без нарушения контракта изменять ситуацию аренды.

Ключевые выводы

• Аренда по желанию — это соглашение между арендодателем и арендатором без письменного соглашения.
• Этот тип аренды не определяет ее продолжительность или порядок обмена платежами и может быть расторгнут в любое время.
• Арендаторы и домовладельцы могут найти эти типы договоренностей гибкими, поскольку они позволяют вносить изменения в арендную плату без нарушения контракта.

Как работает аренда по желанию

Арендаторы, которые имеют разрешение от своих домовладельцев, но не имеют договоров аренды, обычно имеют право аренды. Эти договоренности иногда называют «помесячными» или «добровольными» соглашениями, поскольку не существует официального договора, определяющего продолжительность времени, в течение которого будет иметь место аренда.

Аренда по желанию определяет отношения между арендодателем и арендатором, когда строгие условия — например, содержащиеся в договоре аренды — отсутствуют, являются дефектными по своей природе или истекли. Договор аренды по желанию также может быть заключен в начале отношений арендодатель-арендатор.

Аренда по желанию вступает в силу, если существует устное соглашение вместо письменного между двумя сторонами, если есть письменное соглашение, в котором указывается, что аренда осуществляется на помесячной основе, или нет установленных сроков. , или если аренда будет продолжена после истечения срока первоначальной аренды без подписания нового.

Аренда по желанию обычно включает стороны, которые известны друг другу. В некоторых случаях они происходят между членами семьи.

Удерживаемые арендаторы

Сданный по желанию арендатор отличается от арендатора, оставшегося на хранении, даже несмотря на то, что у обоих нет официального договора аренды. Удерживающий арендатор обычно остается в собственности после истечения срочного соглашения, иногда без разрешения арендодателя. Если домовладелец продолжает принимать арендную плату, арендатор может занимать квартиру на законных основаниях.В противном случае арендатор считается нарушителем и должен выехать. В противном случае домовладелец может начать процедуру выселения.

Защита при аренде по желанию

Обеим сторонам предоставляется определенная правовая защита, регулирующая отношения, даже при отсутствии письменного соглашения. Только один пример: арендодатель должен обеспечить безопасные условия в соответствии с требованиями закона. Кроме того, домовладелец должен уведомить об этом перед въездом на территорию, занимаемую арендатором, в соответствии с местными законами.

У арендатора также есть определенные невысказанные обязанности, которые он должен выполнять даже при сдаче в аренду по собственному желанию. Должны производиться арендные платежи, и арендатор должен соблюдать все правила, согласованные с арендодателем. Арендатор также несет ответственность за любой ущерб, превышающий нормальный износ имущества. Обе стороны должны соблюдать местные правила, когда дело доходит до освобождения или освобождения собственности.

Несмотря на отсутствие официального соглашения, уведомление о выселении обычно требуется для прекращения аренды по желанию.

Освобождение квартиры по желанию

Хотя договор аренды по желанию может не содержать письменных и согласованных требований в отношении уведомления о намерении освободить квартиру, условия, как правило, изложены в местных правилах, касающихся арендодателя и арендатора. Уведомление за 30 дней нередко применяется как к арендатору, так и к домовладельцу. Это означает, что если арендатор намеревается освободить квартиру, или арендодатель хочет, чтобы арендатор выселился, другой стороне должно быть направлено уведомление за 30 дней. Причина запроса на выселение не требуется указывать ни одной из сторон.Уведомление традиционно предоставляется в письменной форме.

В штате Мэн, например, домовладельцы по своему усмотрению могут выселить арендаторов без объяснения причин, но они должны направить письменное уведомление за 30 дней о предполагаемом выселении. Но при определенных обстоятельствах, которые включают серьезный ущерб помещению, причинение неудобств соседям, участие в домашнем насилии или сексуальном посягательстве и наличие как минимум семидневной задолженности по квартплате, арендодатель может предоставить арендатору семидневный срок. уведомление об освобождении для договора аренды по желанию в штате Мэн.

Бывают также обстоятельства, когда договор аренды может быть прекращен без уведомления об освобождении. Если арендатор или собственник умирает, или арендодатель решает продать собственность, договор аренды аннулируется.

Виды аренды

Обычно существует четыре различных типа аренды, включая аренду по желанию.

При аренде на несколько лет договор заключается на фиксированный период времени. У него есть указанная дата начала и окончания, после чего ожидается, что арендатор освободит помещение.Поскольку дата окончания аренды уже установлена, в уведомлении об отмене, как правило, нет необходимости. Однако домовладелец может продлить договор аренды.

Периодическая аренда позволяет арендатору оставаться в собственности в течение неопределенного периода времени, поскольку у аренды нет установленной даты окончания. Однако в договоре аренды обычно оговаривается, когда требуется уведомление об освобождении, и обе стороны обязаны соблюдать этот пункт.

Другой вид аренды — это аренда по найму. В соглашении этого типа арендатор может на законных основаниях занимать недвижимость после истечения срока аренды, но до того, как домовладелец отправит уведомление о выселении.Таким образом, арендатор засиделся.

1031 Обменная собственность, преобразованная в основное место жительства