Договор мены жилого помещения: Принятие решения о заключении договоров мены жилых помещений, за исключением случаев изъятия жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд В избранное

Содержание

Договор мены жилых помещений - 2021 / Договор мены / Договоры / Образцы документов

ДОГОВОР МЕНЫ ЖИЛЫХ ДОМОВ

г.

«» 2021 г.

Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
  1. Сторона 1 обязуется передать в собственность Стороне 2 жилой дом, расположенный по адресу: , кадастровый номер . Жилой дом состоит из основного строения, общая площадь которого составляет ( ) кв. м, в том числе жилая площадь - ( ) кв. м, технические характеристики: (далее - Жилой дом 1), принадлежащей Стороне 1 на праве собственности на основании , что подтверждается , распложенный на земельном участке площадью ( ) кв. м, кадастровый номер , категория земель , разрешенное использование , принадлежащем Стороне 1 на праве , на основании , что подтверждается , а Сторона 2 во исполнение настоящего Договора обязуется передать в собственность Стороне 1 жилой дом, расположенный по адресу: , кадастровый номер .
    Жилой дом состоит из основного строения, общая площадь которого составляет ( ) кв. м, в том числе жилая площадь - ( ) кв. м, технические характеристики: (далее - Жилой дом 2), принадлежащей Стороне-2 на праве собственности на основании , что подтверждается ,распложенный на земельном участке площадью ( ) кв. м, кадастровый номер , категория земель , разрешенное использование , принадлежащем Стороне 2 на праве , на основании , что подтверждается .
  2. Стороны гарантируют, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилыми домами после их приобретения Сторонами по настоящему Договору.
  3. Обмениваемые по настоящему Договору Объекты недвижимости признаются равноценными.
  4. Объекты недвижимости передаются Сторонами друг другу путем подписания Сторонами Передаточного акта (Приложение №1) одновременно в срок до " " г.
  5. Переход права собственности на Объекты недвижимости подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
  6. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
  7. При невозможности урегулирования в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
  8. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами взаимных обязательств в соответствии с настоящим Договором.
  9. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
  10. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Приложение:

Передаточный акт (Приложение №1)

РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона 1Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

Сторона 2Регистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: 

ПОДПИСИ СТОРОН

Сторона 1 _________________

Сторона 2 _________________

8 пользователей добавили
этот документ в избранное

Договор мены квартир | Образец - бланк - форма

По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).

Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора — жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.

Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.

Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.

§ 3 Мена жилых помещений. Жилищное право

§ 3

Мена жилых помещений

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т. п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае — на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на специфическое имущество — деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т. п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается лишь общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и в г. Екатеринбурге.

На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений ГК РФ. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу «Огни Арбата», Департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир и при этом сослался на следующие обстоятельства.

В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын — Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова П., который в число собственников включен не был.

Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО «Огни Арбата», а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А, квартира перешла в собственность Ж.

Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными:

— договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации;

— свидетельство о его праве собственности на жилище;

— договор купли-продажи квартиры — с указанием о возврате сторон в первоначальное положение;

— договор мены квартир — с приведением сторон в первоначальное положение.

Тем же решением Ж. вместе с проживающим с ней ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

Определением Судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче квартиры в собственность Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

Согласно ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР по недействительной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение, не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам — А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

Выселяя Ж. без предоставления другого жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира — собственность не только Ж., но и ее родственников. Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

Как указывает Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству «Контакт». Это агентство к участию в деле не привлекалось.

В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.

Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения[356].

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Как правильно оформить обмен квартирами — Юридическая консультация

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Договор мены жилых помещений - это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).

К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.

При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;

вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

В договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).

Документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на жилые помещения:

заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;

свидетельства о правах собственности на обмениваемые жилые помещения, выданные до 15 июля 2016 г., либо выписки из ЕГРН (до 1 января 2017 г. - ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию прав на недвижимость;

договор мены жилых помещений;

нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;

согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Для того чтобы  мама стала единоличным собственником новой квартиры, вы можете оформить договор дарения на принадлежащую вам долю в праве общей долевой собственности через нотариуса.

 

Обмен и мена

14.03.2005 | Рубрика: Прочее

Договоры обмена и мены - это различные соглашения. Если в сделке участвуют два собственника - это договор мены. Если хотя бы одна из сторон - наниматель, то это договор обмена. Мена регламентируется Гражданским кодексом Республики Беларусь, а договор обмена - в основном Жилищным кодексом.

Договор мены

По договору мены (ст. 538 ГК РБ) каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое она передает, и покупателем жилища, которое получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон).

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, договор должен предусматривать денежную компенсацию.

 

Договор обмена

Договор обмена до недавнего времени выступал только как способ обмена жилья, находящегося в государственном жилищном фонде. Такое соглашение порождает только изменение договора найма жилья - перемену лиц в обязательстве. Эту форму сделки можно считать устаревшей в связи с увеличением числа собственников жилых помещений.

Основанием для вселения в квартиру по договору обмена является обменный ордер, выдаваемый уполномоченной государственной организацией – администрациями районов (в г. Минске). Обмен возможен только с согласия собственника жилого фонда. Субъектами договора обмена могут выступать граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями по разным обязательственно-правовым основаниям.

В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного жилищного фонда, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих. В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, в соответствии со ст. 76 ЖК РБ, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Участниками договора обмена могут быть члены жилищно-строительных кооперативов (не выплатившие паевые взносы) с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления. В уставах кооперативов, как правило, устанавливается необходимость получения согласия на обмен правления кооператива.

Собственники жилых помещений также могут быть участниками договора обмена, однако собственник может быть только одной стороной договора обмена. В тех случаях, когда обе стороны договора являются собственниками, это будет уже договор мены (ст. 538 ГК РФ).

 

Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник

Стороны, желающие произвести обмен, подают в исполком заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно проживающими на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади. К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.

К заявлениям на обмен прилагается ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы, подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов. Материалы об обмене рассматриваются на заседании исполнительного комитета. Решение оформляется протоколом. Если исполнительный комитет запретил обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.

Если обмен разрешен, оформляется обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.

На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.

 

Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается

Обмен жилого помещения не допускается, если (ст. 33 ЖК РБ):

- если одной из сторон по сделке предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения, либо о признании его недействительным;

- если в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;

- если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

- если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

- если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

- если обмениваемое жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

- если в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя, вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

- если на жилое помещение наложен арест или запрет на отчуждение.

Ольга ЗАЯЦ

Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками

Добавлено в закладки: 0

Жилой дом с прилегающими земельными участками является объектом права частной собственности каждого гражданина. Жилой дом с прилегающими земельными участками можно приобрести по договору дарения, купли-продажи, мены, и так далее.

Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками является одной из разновидностей договора мены.

Особенность данного договора – то, что предметом договора являются объекты недвижимости связанные прочно с землей. Мена жилого дома, который находится на земельном участке производится лишь вместе с земельным участком.

Собственник имеет право передать другой стороне не только земельный участок, который занят недвижимостью, но и участок любой площади, прилегающий к ней, который не занят другими строениями.

Для граждан в настоящее время установлены два права пользования земельными участками: аренда и право собственности. Когда земельные участки под обмениваемыми жилыми домами с прилегающими земельными участками имеются в собственности сторон, то на основе договора мены жилых домов с прилегающими земельными участками в регистрационной Федеральной службе регистрируется одновременно переход права собственности на земельный участок и жилой дом.

Если же земельный участок у одной из сторон находится на правах аренды в пользовании, то обмен жилыми домами проводится без такого земельного участка. Новый приобретатель жилого дома после регистрации перехода права на жилой дом, как новый собственник право аренды земельного участка переоформляет в уполномоченном органе местного самоуправления или государственной власти. Бывший собственник переданного жилого дома также должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением об отказе от права аренды земельного участка, принадлежащего ему.

Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками обязан содержать, кроме имени, вид регистрируемого права и описание недвижимого имущества. Договор мены жилых домов, который является основой для государственной регистрации права собственности на недвижимость и земельный участок, занимаемый ею, должен содержать все нужные элементы регистрируемого правоотношения: право, объект, субъект.

Кадастровый план земельного отчуждаемого участка является важным приложением к документам, которые представляются в регистрационную Федеральную службу.

Методы обмена

Возможны такие методы обмена жилых помещений с прилегающими земельными участками:

1. Обмен меж нанимателями жилых помещений с прилегающими земельными участками в муниципальном или государственном жилом фонде;

2. Обмен меж собственником жилого помещения с прилегающими земельными участками и нанимателем другого жилого помещения;

3. Мена жилыми помещениями с прилегающими земельными участками меж собственниками.

В этой статье нас интересуют особенности третьего метода обмена жилыми помещениями с прилегающими земельными участками. Соответственно со статьей 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и прочие вещные права на недвижимое имущество, ограничение данных прав, их появление, прекращение, переход подлежат регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним контролируются Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В согласии с Указом Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315 федеральным органом исполнительной власти, который осуществляет функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является регистрационная Федеральная служба.

Собственникам для заключения договора мены жилых помещений с прилегающими земельными участками нужно зарегистрировать в регистрационной Федеральной службе свое право собственности на данные помещения и получить соответствующее свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями с прилегающими земельными участками необходимо указать стороны сделки и существенные условия, которые установлены законом для договора мены недвижимости.

1. Название сторон договора полностью указывается: ФИО, место проживания физлиц, правовая организационная форма и полное название юридических лиц. Структурные подразделения (отделения, отделы и так далее) и филиалы юридических лиц не могут от своего имени заключать договоры. Руководитель филиала по доверенности действует от юридического лица, поэтому договор также необходимо заключать от имени юридического лица, а не филиала. В договоре необходимо указывать место расположения юридического лица и реквизиты его госрегистрации (номер, орган, дату регистрации).

В договоре необходимо указать реквизиты документов и даты рождения, которые устанавливают личность граждан (к примеру, паспортные данные).

2. Предмет этой разновидности договора мены: жилые помещения с прилегающими земельными участками.

3. Указывается месторасположение объекта недвижимого имущества: расположение части в составе изолированного отдельного объекта; адрес; предназначение; этажность; площадь и прочие необходимые параметры, которые позволяют определить однозначно предмет договора.

4. Существенным условием договора мены любой недвижимости, включая жилые помещения с прилегающими земельными участками, является цена обмениваемого имущества. Жилые помещения с прилегающими земельными участками, которые обмениваются, могут быть признаны равноценными (должно быть обязательно указано, какая цена сторонами установлена для обмениваемого имущества), или сторонами может быть разная цена установлена.

В случаях, если соответственно с договором мены, жилые помещения с прилегающими земельными участками, которые обмениваются, признаются неравноценными, сторона, которая обязана передать жилое помещение с прилегающими земельными участками, у которого цена меньше цены жилого помещения с прилегающими земельными участками, которое предоставляется в обмен, должна разницу в ценах оплатить непосредственно до или после выполнения ее обязанности передать жилое помещение с прилегающими земельными участками, когда другой порядок не предусматривается договором.

Данный пункт статьи 568 Гражданского Кодекса РФ имеет большое значение в случаях, когда согласно договору мены один из супругов с доплатой обменивает жилое помещение с прилегающими земельными участками, которое принадлежит ему на праве собственности и является его личной собственностью. В ситуации, когда доплата проводится деньгами, которые являются имуществом, которое нажито супругами в течение брака (в согласии с пунктом 2 статьи 34 Семейного Кодекса РФ, доходы каждого супруга от трудовой деятельности, считаются имуществом, которое нажито во время брака), то в таком случае жилое помещение с прилегающими земельными участками, которое получено супругом в итоге произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Особенно нужно заметить, что право преимущественной покупки (пункт 5 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ) также действует и при отчуждении доли жилья с прилегающими земельными участками по договору мены. Правильнее назвать это право правом преимущественного приобретения или преимущественной мены, а не правом преимущественной покупки.

Цена договора в рублях определяется. Не нужно путать цену договора с оценкой инвентаризации недвижимости БТИ. Инвентаризационная оценка существенным условием договора не является, она нужна для целей налогообложения, а цену недвижимости определяет соглашение сторон. Она может быть как ниже, так и выше оценки БТИ.

5. В договоре всякого жилого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома), включая и жилое помещение с прилегающими земельными участками, соответственно с пунктом 1 статьи 558 Гражданского Кодекса РФ, нужен список проживающих лиц и прав пользования после приобретения покупателем жилого помещения с прилегающими земельными участками, или положение об отсутствии этих лиц.

Особенности договора

Договор мены жилыми помещениями с прилегающими земельными участками можно заключать в письменной простой форме или нотариальной. Право собственности на обмениваемое имущество по общему правилу переходит одновременно к сторонам договора мены после выполнения обязательств передать обеими сторонами соответствующее имущество. Но переход права собственности при обмене недвижимого имущества подлежит госрегистрации в регистрационной Федеральной службе и приобретает правовое значение лишь после такой регистрации.

Требование о госрегистрации перехода права собственности к покупателю от продавца на недвижимое имущество закрепляется в пункте 1 статьи 551 Гражданского Кодекса РФ. В согласии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” обязательная государственная регистрация на территории регистрационного округа в учреждениях юстиции по регистрации прав по месту нахождения недвижимого имущества касается права собственности и других вещные прав на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кроме прав на морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания. Вместе с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения прав на него, ипотека, сервитуты, аренда ,доверительное управление). Соответственно с Гражданским Кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом подтверждения и признания государством появления обременения (ограничения), прекращения и перехода прав на недвижимое имущество. Поэтому, право собственности у покупателя на недвижимое имущество, приобретенное им, появляется с момента его госрегистрации (пункт 2 статьи 223 Гражданского Кодекса РФ). Это положение применяется к договору мены недвижимости и обязательную силу имеет.

При заключении договора мены любой недвижимости, включая жилые помещения с прилегающими земельными участками, в связи с этим право собственности появляется не после одновременного выполнения обязательства по передаче друг другу недвижимости, а после исполнения каждой из сторон процедур регистрации.

Образец договора мены жилых домов с прилегающими земельными участками

Скачать образец договора мены жилых домов с прилегающими земельными участками

Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками является  договором, в согласии с которым каждая сторона обязуется в собственность другой стороны передать товар в обмен на другой товар.

Договор мены жилого помещения. Образец.

Гражданско-правовой договор мены (который также может называться бартерный обмен, либо бартер) был изобретён ещё нашими древними предшественниками вместе с институтом торговли, использовался во времена римской империи и продолжает применяться и в настоящее время. Когда валютных операций и общих денег ещё не существовало, он составлялся не в письменном виде, а просто вслух.

Главный признак такой сделки - хозяйственных целях товар менялся на предмет, близкий в ряду по стоимости (земельный участок на участок, дом на дом и т.д.). В настоящее же время существует положение о типовой форме составления правового договора мены, а основная суть указанной сделки остаётся той же самой. Договор мены жилого помещения вполне возможно правильно составить самостоятельно, имея возможность скачать его онлайн, заполнить прописью, и направить в ведомство.

Особенности договора мены жилых помещений

Понятие договора мены жилыми помещениями дано в Гражданском Кодексе РФ, в частности в статье 567, смысл которого состоит в том, что договор мены - это такое соглашение, при котором каждая сторона даёт обязательство передать в собственность другой стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество. Предполагается, что обмен имуществом несёт равноценный характер, если иное не оговорено в договоре. В таком договоре каждая из сторон выступает одновременно продавцом имущества, в связи с чем несёт определённые обязательства перед контрагентом по его передаче и покупателем другого имущества, которое обязуется принять взамен.

Договор мены жилыми помещениями наиболее приближен к договорам купли-продажи, при этом это самостоятельный гражданско-правовой договор. Отличительной особенностью договора мены является то, что в отличие от договора купли-продажи, имущество по договору мены переходит в собственность не за деньги, а за получение другого имущества в обмен. Право собственности у контрагентов договора возникает одновременно, после выполнения обязательств друг перед другом, если речь касается любого имущества, кроме недвижимости. Что касается недвижимости, то переход права собственности на получаемую недвижимость требует государственной регистрации. И только с момента государственной регистрации у контрагентов возникает право собственности на новый объект недвижимости. То есть в момент фактического исполнения своих обязательств по договору мены право собственности на новую недвижимость ещё не переходит к контрагентам.

В том случае, если по договору мены квартиры одна сторона передаёт имущество другой стороне по неравнозначной цене, то в договоре прописываются условия доплаты за полученное имущество, оценённое в большую сторону. Процедура доплаты в случае обмена неравноценным имуществом прописана также в Гражданском Кодексе, а конкретно в статье 658, пункт 2. Сторона, которая передала в собственность другой стороне имущество по более низкой стоимости, должна оплатить разницу до или после того, как имущество передано, если в договоре не предусмотрено иное.

При оформлении договора мены стоит различать понятие обмена жилыми помещениями. Договора обмена жилыми помещениями могут происходить между нанимателями, проживающими по договорам социального найма в этих жилых помещениях, при согласованности с наймодателями. В результате, после обмена жилыми помещениями, с нанимателями оформляются новые договора социального найма по новому месту жительства. Право осуществлять обмен занимаемого жилья в соответствии с договором социального найма, предоставляется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьёй 72, пунктом 1, которая гласит о том, что наниматели, проживающие в жилом помещении согласно договору соц.найма имеют право обмениваться с такими же нанимателями, также проживающими на других жилплощадях по договорам соц.найма, при условии согласования с наймодателем.

Как отличать договора мены квартиры от договоров обмена жилых помещений:

  • Обмен жилыми помещениями предусмотрен только для нанимателей, проживающих по договорам социального найма и регламентируется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьями 72-74. Договор мены может быть заключен между любыми сторонами и регламентируется такой договор Гражданским Кодексом, в частности главой 31.
  • Сторонами в договоре мены выступают собственники жилых помещений. В договорах обмена жилыми помещениями, в которых проживают по договорам социального найма, сторонами являются наниматели.
  • При оформлении договора мены имеет место переход права собственности на новые помещения, а при договоре на обмен происходит лишь переход права пользования жилыми помещениями

Поэтому, когда вы ищите образец договора мены квартир, обращайте внимание на правильную формулировку договора, поскольку мена и обмен жилыми помещениями с юридической точки зрения совершенно разные сделки, которые регулируются двумя различными самостоятельными видами договорных отношений.

Образец типового договора мены жилого помещения

Соглашение об одновременном обмене

1031 | Home Guides

Когда вы торгуете инвестиционной недвижимостью, такой как сдаваемые в аренду дома, на замену инвестиционной собственности, раздел 1031 налогового кодекса позволяет вам структурировать транзакцию как обмен. Если вы сделаете это, вы сможете избежать уплаты налогов на прирост капитала или амортизационных отчислений. Вместо этого вы переносите свою налоговую базу в новую собственность. Однако, когда вы в конечном итоге обналичите деньги, вам придется заплатить весь прирост капитала и вернуть налоги, которые накапливались.

Соглашения

На самом деле вам не нужно специальное соглашение для осуществления обмена 1031. Однако вам необходимо включить специальный язык в свои договоры купли-продажи. Хотя в налоговом кодексе нет точного набора слов, язык должен четко указывать, что вы собираетесь произвести обмен 1031. Если вы обмениваетесь документами, в вашем соглашении также должно быть указано, как этот процесс будет выполняться.

Одновременный обмен

В настоящем одновременном обмене две стороны садятся за закрывающий стол и буквально обмениваются актами.Когда это происходит, деньги не переходят из рук в руки, и ни одна из сторон не владеет другой собственностью в течение какого-либо периода времени. В какой-то момент вы владеете Свойством A, а другая сторона владеет Свойством B, а в следующий момент у вас есть Свойство B, а у нее - Свойство A. Такие виды обмена на самом деле довольно редки.

Аннулирование

Проблема с одновременным обменом заключается в том, что если вы принимаете деньги или помещаете их на счет условного депонирования, это считается начальной стоимостью выше стоимости обмениваемого имущества и облагается налогом.Если вы получите залог, это будет считаться налогооблагаемой прибылью. Кроме того, если между обменом документами есть задержка, это не будет считаться обменом. Наконец, если вы продадите свою собственность и купите замену у третьего лица, вам нужно будет получить деньги, чтобы передать ему, поэтому технически это не может считаться «одновременным» обменом.

Использование QI

Лучший способ обойти аннулирование - использовать квалифицированного посредника или QI, как если бы вы выполняли отложенный обмен. QI продает недвижимость от вашего имени и получает деньги от продажи.Затем она использует эти доходы для покупки вашей новой собственности. Независимо от того, выполняются ли транзакции в одно и то же время, с разницей в несколько минут, в один и тот же день или даже в течение нескольких недель друг с другом, поскольку вы не получили деньги, вам не придется платить налоги на сделки.

Ссылки

Писатель Биография

Стив Ландер работает писателем с 1996 года, имея опыт работы в области финансовых услуг, недвижимости и технологий. Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как "Minnesota Real Estate Journal" и "Minnesota Multi-Housing Association Advocate"."Лэндер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Обмены согласно разделу Кодекса 1031

Что такое обратный обмен?

Обратный обмен - это сделка, при которой налогоплательщик обнаружил Замещающую собственность, которую он желает приобрести, но не продал свою Отказанную собственность. При обратном обмене налогоплательщик приобретает Замещающую собственность, «припарковав» ее вместе с жилым помещением до тех пор, пока Выброшенная собственность не будет продана.Это достигается путем создания ООО с одним участником, членом которого является арендатор. ООО и налогоплательщик заключают договор, предусматривающий, что ООО будет владеть имуществом до тех пор, пока Выброшенное имущество не будет продано, а затем обменять его на Замещающее имущество при форвардном обмене.

Пока арендатор владеет Замещающим имуществом, он должен оплатить все расходы и обращаться с имуществом так, как если бы оно принадлежало ему, а не налогоплательщику, а арендатор потребует, чтобы сумма депозита налогоплательщика была достаточной для покрытия страховых взносов, налогов на недвижимость и любых других расходов. права собственности, но налогоплательщик имеет право сдавать недвижимость в аренду или управлять ею.Если налогоплательщик сдает его в аренду, договор аренды может предусматривать для налогоплательщика уплату налогов или покупку страховки, поэтому управление будет проще и будет осуществляться непосредственно за счет налогоплательщика

.

Для того, чтобы LLC приобрела Замещающую собственность в обратном обмене, налогоплательщик должен ссудить LLC денежные средства, необходимые для покупки, поскольку у Налогоплательщика не будет выручки от продажи Выброшенной собственности. LLC предоставит налогоплательщику вексель, обеспеченный ипотекой или доверительным актом Замещающей собственности, для документального подтверждения ссуды.Налогоплательщик может заложить Выброшенное имущество или Замещающее имущество или использовать кредитную линию собственного капитала для получения средств, необходимых для покупки. Если налогоплательщик закладывает Замещающую собственность, ипотека будет предоставлена ​​ООО и будет без права регресса, но примечание может быть подписано налогоплательщиком.

Когда Выброшенная собственность продается, налогоплательщик и арендодатель заключают соглашение об обмене, и вырученные средства используются для погашения векселя, чтобы налогоплательщик получил обратно денежные средства, ссуды для покупки.Доля членства в ООО может быть передана налогоплательщику, а не собственность, что позволяет избежать второго налога на передачу.

Часто задаваемые вопросы (FAQ) О биржах 1031

Подходит ли моя собственность?

Любая собственность, предназначенная для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, может быть обменена на аналогичную собственность. Подобное относится к характеру инвестиций, а не к форме. Любой тип инвестиционной собственности можно обменять на другой тип инвестиционной собственности.Односемейную резиденцию можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офис на апартаменты. Подойдет любая комбинация. Обменник имеет возможность изменять инвестиционные стратегии для удовлетворения своих потребностей.

Вы не можете торговать партнерскими акциями, нотами, акциями, облигациями, доверительными сертификатами или другими подобными предметами. Вы не можете обменивать инвестиционную собственность на частное жительство, собственность за границей или «акции в торговле». Дома, построенные застройщиком и выставленные на продажу, продаются со склада.Если инвестор покупает «ремонтники» и продает их, как только они улучшаются, недвижимость может рассматриваться как находящаяся в продаже и не подлежит обмену.

Если инвестор пытается произвести обмен слишком быстро после того, как собственность была приобретена, или торгует большим количеством собственности в течение года, инвестор может считаться «дилером», а собственность может считаться акциями в торговле. Лица, имеющие дело с акциями в торговле, называются дилерами, и им не разрешается обменивать свою недвижимость, если они не могут доказать, что она была приобретена и удерживается исключительно для инвестиций.Нет четких указаний относительно того, что считать дилером. Цель и мотивация приобретения и использования недвижимости, срок владения недвижимостью и основной бизнес владельца могут быть учтены при определении того, является ли недвижимость собственностью дилера.

Если мы обнаружим, что отброшенный актив действительно соответствует требованиям обмена 1031, следующий вопрос заключается в том, каким будет имущество на замену. Как обсуждалось ранее, раздел 1031 применяется как к «недвижимое имущество», и «личное имущество». Основное различие между обменом личным имуществом и обменом недвижимым имуществом - это определение подобия.

Что не подходит для обмена 1031?

Имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций, подлежит обмену 1031.

Налоговый кодекс специально исключает некоторую собственность, даже если она используется в торговле, бизнесе или для инвестиций. Эти исключенные объекты собственности обычно включают акции, облигации, векселя, ценные бумаги и доли участия в товариществах.

Недвижимость, предназначенная «в основном для продажи», также исключается. Это исключенное свойство будет включать коммерческий инвентарь. Что касается недвижимости, это означает собственность, приобретенную с намерением ее продать, например, земельный участок для ремонта или пустующий участок под строительство дома. Инвестор, который «переворачивает» жилую недвижимость, или частный застройщик могут быть классифицированы как дилер.

Основное место жительства обычно не соответствует критериям обмена, потому что оно не используется в торговле, бизнесе или инвестициях. Тем не менее, та часть основного жилья, которая используется в торговле или бизнесе или для инвестиций, может иметь право на обмен 1031.

Как начать работу с биржей 1031?

Начать работу с обменом так же просто, как позвонить своему координатору обмена. Перед совершением звонка вам будет полезно получить информацию о сторонах транзакции (например, имена, адреса, номера телефонов, номера файлов и т. Д.). Во время телефонного звонка координатор обмена задаст вопросы об отказе от собственности и о любой предлагаемой на замену собственности.

Начальное обсуждение будет сильно отличаться от компании к компании в зависимости от количества запрошенных деталей.Фактической информации, необходимой для структурирования базового отложенного обмена, очень мало. Мы в Equity Advantage подходим к этому процессу более глубоко; нам нравится активная, а не реактивная позиция. Чем лучше мы понимаем цели наших клиентов, тем лучше мы готовы помочь им в их достижении. По этой причине мы поощряем наших потенциальных клиентов как задавать вопросы, так и отвечать на наши.

Как выбрать фасилитатора?

При подготовке к обмену обратитесь в компанию, занимающуюся обменом.Вы можете получить имена посредников в Интернете, адвокатов, бухгалтеров, эскроу-компаний или агентов по недвижимости. Фасилитаторы не должны действовать как «агенты», а также в качестве фасилитаторов. Эскроу-компании, поверенные, агенты по недвижимости и т. Д. Являются агентами и не должны использоваться в качестве посредников. Задайте вопросы о применяемых процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Цена, хотя и важна, не должна быть определяющим фактором. Комиссия за обмен обычно составляет от 400 до 750 долларов, причем разница в цене часто отражает разницу в обслуживании.Вы можете получить копии документов, которые фасилитатор будет использовать для проверки вашим адвокатом.

Каковы требования по времени при обмене?

С момента закрытия отказа от собственности у инвестора есть 45 дней, чтобы назначить потенциальную заменяющую собственность, и в общей сложности 180 дней с момента закрытия, чтобы приобрести заменяющую собственность.

Требования к идентификации: Инвестор должен идентифицировать заменяющую собственность до полуночи 45-го дня.Инвестор обычно номинирует три потенциальных объекта недвижимости любой стоимости, а затем приобретает одну или несколько из трех в течение 180 дней. Обычно достаточно обычного адреса или однозначного описания. Если инвестору необходимо определить более трех объектов недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с вашим координатором 1031.

С какими ограничениями я сталкиваюсь при идентификации моего имущества на замену?

Как Обменник, вы должны предоставить «недвусмысленное описание» потенциальной замещающей собственности не позднее 45-го дня после закрытия отказа от права собственности.(Достаточно юридического описания или адреса собственности). Если вы хотите идентифицировать или приобрести несколько объектов недвижимости, вы должны следовать одному из следующих правил:

  1. Определите до трех объектов недвижимости любой ценности с намерением приобрести хотя бы один.
  2. Укажите более трех объектов недвижимости, совокупная стоимость которых не превышает 200% от рыночной стоимости переданной собственности.
  3. Укажите более трех объектов недвижимости с совокупной стоимостью, превышающей 200% от переданной собственности, зная, что 95% рыночной стоимости всех идентифицированных объектов недвижимости должны быть приобретены.

Какие затраты на закрытие сделки можно оплатить обменными фондами, а какие нельзя?

IRS устанавливает, что для того, чтобы расходы по закрытию оплачивались из обменных фондов, эти затраты должны рассматриваться как Нормальные транзакционные издержки. Нормальные транзакционные издержки, или расходы на обмен, классифицируются как уменьшение начальной загрузки и увеличение базы, где расходы, не связанные с обменом, считаются налогооблагаемой загрузкой. В следующей таблице указано, что считается Нормальными транзакционными затратами, а что не считается.

ДА (обменные расходы)
NO (безобменные расходы)
МОЖЕТ БЫТЬ
Комиссия за продажу Распределение арендной платы Сборы за экспертизу
Юридические сборы Коммунальные услуги Сборы за инспекцию / тестирование
Сборы Finders Очки
Комиссия за условное депонирование Страхование ипотеки
Сборы за проверки / испытания Страхование имущественной ответственности
Трансфертные налоги Сборы за подачу заявления
Сборы за страхование титула Страхование титула кредитора
Плата за запись Комиссия за допущение
Налог на имущество Сборы домовладельцев
Обменные комиссии Ремонт / термитные работы
Комиссионные Залоговые депозиты
Сборы за документы Сборы за приобретение ссуды на замену недвижимости
Комиссия за выписку
Налоговая служба
Сборы за обработку
Нотариальные сборы

Если обменник хочет снять деньги с биржи для оплаты внебиржевых расходов, он должен сделать это при закрытии сделки, и на уплаченную сумму будут взиматься налоги.Взятие денег на расходы, не связанные с обменом, когда деньги находятся у посредника по обмену, может поставить под угрозу обмен.

Можно ли понизить стоимость и уменьшить сумму долга, которая есть у меня в собственности?

Обмен - это не предложение «все или ничего». Вы можете продолжить обмен, даже если вы потратите немного денег, чтобы использовать их любым удобным для вас способом. Однако вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала с разницы («загрузка»).

Можно ли обменять загородный дом?

Ответ - «да», если жилище соответствует требованиям, изложенным в Порядке получения доходов на 2008-16 гг.Действует с 10 марта 2008 г. Эта процедура получения доходов прояснила то, что когда-то считалось запутанной областью из 1031 биржи. Квалификация следующая:

Выброшенное имущество

  1. Срок владения загородным домом не менее 24 месяцев непосредственно перед обменом *;
  2. На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
  3. Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отдыха сдается по справедливой арендной стоимости.

* Для этой цели первый 12-месячный период, непосредственно предшествующий обмену, заканчивается в день, предшествующий обмену (и начинается за 12 месяцев до этого дня), а второй 12-месячный период заканчивается за день до первого Начинается 12-месячный период (и начинается за 12 месяцев до этого дня).

Замещающая собственность

  1. Период владения после обмена составляет не менее 24 месяцев *;
  2. На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
  3. Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отдыха сдается по справедливой арендной стоимости.

* Для этого первый 12-месячный период сразу после обмена начинается на следующий день после обмена, а второй 12-месячный период начинается в день после окончания первого 12-месячного периода.

Вот пример для анализа этой процедуры получения дохода. Предположим, что налогоплательщик владеет пляжным домом с 4 июля 2002 года. Налогоплательщик и его семья пользуются пляжным домом каждый год с 4 июля по 3 августа (30 дней в году). Остальную часть года у налогоплательщика есть дом. имеется в аренду.Теперь налогоплательщик договорился о продаже своего дома на берегу моря, так что право собственности на дом переходит к 5 мая 2008 года. В соответствии с Порядком получения доходов Налоговое управление США рассмотрит два 12-месячных периода: (1) с 5 мая 2006 года по 4 мая. , 2007 и (2) с 5 мая 2007 года по 4 мая 2008 года. Чтобы иметь право на обмен 1031, налогоплательщик должен был ограничить свое использование пляжного домика либо 14 днями (чего он не делал), либо 10% от арендованные дни. Таким образом, IRS необходимо будет выяснить, что налогоплательщик действительно арендовал дом по справедливой рыночной стоимости на 300 дней каждый в течение двух 12-месячных периодов, чтобы дом для отдыха имел право на обмен 1031.

Как всегда, ваш CPA и / или адвокат могут проконсультировать вас по этому налоговому вопросу.

Какая информация необходима для структурирования биржи?

Обычно единственная информация, которая нам требуется для структурирования вашей биржи, следующая:

  • Название, адрес и номер телефона Exchangor
  • Имя, адрес, номер телефона ответственного за депонирование

С учетом вышесказанного, ниже приводится список информации, которую мы хотели бы иметь для тщательного изучения вашего предполагаемого обмена:

  1. От чего отказываются?
    Когда было приобретено имущество?
    Сколько была стоимость?
    Как это устроено?
    Как использовалось имущество во время владения?
    Ожидается продажа? Если да, то какова дата закрытия?
    Кто закрывает продажу?
    Какова стоимость, размер собственного капитала и ипотека?
  2. Что бы вы хотели приобрести?
    Какой была бы цена покупки, капитала и ипотеки?
    Если покупка еще не завершена, кто занимается условным депонированием?
    Как передать собственность?

Можно ли обменять одну недвижимость на несколько?

Не имеет значения, в каком количестве объектов вы обмениваете или приобретаете (1 собственность на 5 или 3 на 2), если вы увеличиваете или увеличиваете стоимость, собственный капитал и ипотеку.Единственная проблема при обмене на более чем три объекта недвижимости - это работа в рамках ограничений по времени и идентификации, установленных в разделе 1031.

После покупки дома для сдачи в аренду, как долго я должен его удерживать, прежде чем я смогу в него въехать?

Нет определенного количества времени, в течение которого вы должны владеть недвижимостью, прежде чем переходить к ее использованию, но IRS рассмотрит ваше намерение. У вас должно было быть намерение владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Это может включать, но не требует, сдачу имущества в аренду по справедливой рыночной стоимости.Поскольку правительство дважды предлагало обязательный период удержания в один год, мы рекомендуем приправлять недвижимость в качестве инвестиций в течение как минимум одного года перед тем, как переехать в нее. Последним соображением в отношении периодов удержания является разрыв между краткосрочными и долгосрочными ставками налога на прирост капитала на годовой отметке.

Могу ли я сделать предложение на недвижимость и подписать договор до того, как моя брошенная собственность будет продана?

Если вы находитесь в ситуации, когда вы находите недвижимость, которую хотели бы приобрести, до того, как у вас появится покупатель на собственность, которой вы владеете, вы можете сделать предложение до закрытия оставленной вами собственности.Многие биржи в этой ситуации ставят покупку в зависимость от того, продается ли собственность, которой они в настоящее время владеют. Пока закрытие заменяющего имущества происходит после закрытия отказанного имущества (что может занять всего несколько минут), обмен работает и считается отложенным обменом.

Если, однако, вы обнаружите недвижимость, которую вы должны иметь и которую необходимо закрыть до того, как появится покупатель для вашей брошенной собственности, вы можете приобрести ее, используя обратный обмен .Хотя обратный обмен намного дороже, многие биржи предпочитают его, потому что знают, что получат именно ту собственность, которую хотят сегодня, при продаже своей брошенной собственности в будущем.

Могу ли я воспользоваться обменом 1031, если я хочу приобрести заменяющую собственность в другом состоянии, нежели местонахождение брошенной собственности?

Обмен собственности через государственные границы - обычное дело для инвесторов. Фактически, многие наши клиенты поступают именно так.Важно понимать, что налоговый режим межгосударственных обменов варьируется в зависимости от штата, и важно пересмотреть налоговую политику для соответствующих штатов в рамках процесса принятия решений.

Как долго нужно владеть недвижимостью до обмена?

В налоговом кодексе не указывается конкретный период владения инвестиционной недвижимостью. Время менее важно, чем намерение инвестора во время приобретения собственности (то есть, действительно ли инвестор намеревался сохранить собственность в качестве инвестиции).

Часто люди имеют общее представление о том, что для обмена существует годовой период удержания. Причина такого общего согласия заключается в том, что правительство несколько раз предлагало период удержания в течение одного года. Дополнительным признаком того, что IRS может захотеть видеть период времени в один год, является то, что налоговый кодекс различает долгосрочную прибыль от прироста капитала в течение одного года.

Опять же, в налоговом кодексе нет мандата на один год, но может оказаться, что IRS захочет получить как минимум один год удержания.Единственный минимальный требуемый период удержания в разделе 1031 - это обмен «связанной стороной», при котором требуемое удержание составляет минимум два года.

Сколько стоит обмен 1031?

В Equity Advantage мы гордимся своей способностью извлекать максимальную выгоду из обмена клиентов. Мы рассматриваем обмен как инструмент для перевода клиента с одной инвестиции на другую. Курс будет варьироваться от клиента к клиенту в зависимости от потребностей и обстоятельств клиента. Часто вопрос не в обмене, а в том, какой обмен делать.

Стоимость обмена варьируется в зависимости от обстоятельств и типа обмена. Истинный обмен недвижимостью может стоить всего 500 долларов. Отложенный обмен двух объектов недвижимости начинается примерно с 750 долларов. Более сложные транзакции, такие как обратный обмен или обмен на улучшение, начинаются с 3500 долларов.

При выборе жилья спросите о процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Комиссия за обмен должен составлять от 400 до 1000 долларов за базовый отложенный обмен. Разница в цене часто бывает разницей в обслуживании.

Цена должна быть фактором процесса принятия решения, а не процесса принятия решения. Пожалуйста, свяжитесь с Equity Advantage сегодня для консультации по обмену и ценового предложения.

Вы застрахованы / застрахованы?

Хотя отрасль обмена в целом не регулируется, мы очень гордимся тем, что каждый из наших клиентов чувствует себя комфортно и безопасно во время обмена. Мы обеспечены залогом верности, который страхует до 5 000 000 долларов на каждый случай. Кроме того, Equity Advantage поддерживает политику ошибок и пропусков, чтобы обеспечить нашу работу; этот полис покрывает до 1 000 000 долларов США за каждое требование.Копии этих политик доступны по запросу.

Когда ваши обменные средства отправляются нам, они помещаются на сберегательный счет денежного рынка. Мы не смешиваем наш рабочий счет с вашими обменными средствами. Деньги не переводятся с этого счета до тех пор, пока обменник не разрешит сделать это с целью закрытия.

В конечном счете, ваша самая большая безопасность - это комфорт, зная, что Equity Advantage находится в одной собственности с 1991 года. Мы обработали десятки тысяч транзакций за это время и никогда не понесли убытков или претензий.До появления облигаций репутация, политика и процедуры компании были единственной гарантией, которую имел инвестор. Мы в Equity Advantage очень гордимся заслуженной репутацией нашей фирмы в обменном бизнесе.

Нужно ли при обмене реинвестировать чистую выручку или продажную цену?

Среди обменников распространено заблуждение относительно того, сколько денег необходимо реинвестировать при участии в обмене. Чтобы полностью отсрочить налоги, вы должны повторно инвестировать в недвижимость, которая равна или превышает продажную цену собственности, от которой вы отказываетесь.Если вы продаете дом в аренду за 500 000 долларов США с 200 000 долларов США в капитале, вы должны приобрести новую недвижимость по цене не менее 500 000 долларов США и собственным капиталом не менее 200 000 долларов США. Если вы решите снизить стоимость или вывести часть капитала, обмен все еще возможен, но вы будете иметь налоговые риски в связи с уменьшением. Стоимость и собственный капитал являются чистыми после оплаты «обычных транзакционных издержек». Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного объяснения затрат и их влияния на ваш обмен.

Могу ли я вернуть свой первоначальный взнос за недвижимость, которую я продаю?

Нет, IRS считает, что первые деньги принадлежат им.Другими словами, вы не можете получить возмещение ваших первоначальных инвестиций без налогов. Есть возможность получить деньги; однако любые полученные средства будут облагаться налогом.

Можно ли покупать недвижимость, которую мой бизнес арендует?

В зависимости от поведения вашего бизнеса как арендатора, вы можете арендовать собственное имущество. Важно, чтобы ваш бизнес платил за аренду помещения по текущей рыночной стоимости и чтобы бизнес не получал лечения, которого не получают другие арендаторы.

Можно ли превратить инвестиционную недвижимость в основное место жительства и, в конечном итоге, продать недвижимость, применяя Раздел 121?

IRS понимает, что обстоятельства человека могут измениться; следовательно, свойство может со временем измениться по своему характеру. По этой причине инвестиционная недвижимость может в конечном итоге стать основным местом проживания. Если недвижимость была приобретена через обмен 1031 и позже преобразована в основное место жительства, необходимо владеть недвижимостью не менее пяти лет, иначе продажа будет полностью облагаться налогом.

Универсальное исключение (раздел 121) позволяет физическому лицу продать свое жилище и получить освобождение от налога на прибыль в размере 250 000 долларов для физического лица или 500 000 долларов для супружеской пары. Чтобы получить эту выгоду, инвестору необходимо прожить в собственности в совокупности 2 из 5 предыдущих лет.

После того, как собственность была преобразована в основное место жительства и все критерии соблюдены, собственность, приобретенная в качестве инвестиции посредством обмена, может быть продана с использованием Универсального исключения.Эта стратегия может фактически устранить налоговые обязательства налогоплательщика и, следовательно, является огромным финалом для инвесторов.

Если у меня есть недвижимость, которую я отремонтировал год назад, могу ли я сейчас обменять ее?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Ответ действительно связан с вашими намерениями в отношении собственности. Чтобы иметь право на обмен, вы должны владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Недвижимость Flipper не считается инвестиционной недвижимостью.Чтобы определить, может ли ваша собственность соответствовать требованиям, важно изучить, как долго вы владели этой собственностью, прежде чем приступить к ее ремонту, каковы были ваши намерения, когда вы впервые приобрели собственность, проживал ли кто-либо в этой собственности в течение этого времени и каковы ваши намерения. с недвижимостью, которую вы хотите купить на вырученные средства.

В зависимости от ваших ответов на эти вопросы вы можете или не можете претендовать на обмен. Если в ответах указано, что вы владеете недвижимостью для перепродажи, обмен будет невозможен.Если, с другой стороны, вы и ваш налоговый консультант можете продемонстрировать намерение удерживать в качестве инвестиции, обмен станет следующим логическим шагом.

Могу ли я обменять недвижимость за рубежом на недвижимость в стране или наоборот?

Недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, не считается «аналогичной» собственности, расположенной в другой стране. Обменять недвижимость за границей из США и наоборот невозможно.

Было принято прецедентное право, которое поддерживает обмен из Штатов на территорию США.Есть четырнадцать территорий США: Американское Самоа, остров Бейкер, Гуам, остров Хауленд, остров Джарвис, атолл Джонстон, риф Кингман, острова Мидуэй, остров Навасса, Северные Марианские острова, атолл Пальмира, Пуэрто-Рико, Виргинские острова и остров Уэйк. При рассмотрении этого варианта важно проконсультироваться со своим юридическим советником.

Раздел 1031 разрешает внутренний за внутренний и иностранный за иностранный. Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного обсуждения вашей ситуации.

Можно ли произвести обмен, используя выручку от продажи, для улучшения собственности, которой я уже владею?

Хотя это и не считается консервативным вариантом, существует несколько «либеральных» письменных постановлений, которые признают эту стратегию жизнеспособной.Если вас интересует такой вариант, позвоните нам, и мы отправим вам дополнительную информацию.

Может ли человек поменять один вид бизнеса, например, гостиницу, на другой, например ресторан?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте вспомним некоторые общие принципы 1031 Exchange. Бизнес человека обычно состоит из трех компонентов: недвижимого имущества (недвижимости), личной собственности (обычно амортизируемых материальных активов) и доброй воли.

Если бизнес человека связан с недвижимым имуществом, недвижимое имущество (или недвижимое имущество) квалифицируется как имущество, аналогичное другому недвижимому имуществу (недвижимое имущество).Например, аренду на одну семью можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офисное здание на квартиру. Подойдет любая комбинация недвижимости.

Личная собственность, в отличие от недвижимости, более ограничена в 1031 Exchange. IRS менее склонно утверждать, что один тип личной собственности квалифицируется как подобная другой личной собственности. Например, личное имущество может быть охарактеризовано как амортизируемое материальное имущество, нематериальное имущество и не подлежащее амортизации личное имущество.Личная собственность в каждой категории не обязательно является подобной. Любое личное имущество, находящееся в инвентаризации, не подлежит обмену.

Добрая воля - это оставшаяся часть бизнеса, не относящаяся к недвижимости или личной собственности. Добрая воля бизнеса не дает права на обмен по разделу 1031.

Итак, имея в виду вышеизложенную информацию, хорошо известно, что части гостиничного бизнеса можно обменять на части ресторана.Недвижимость, принадлежащая отелю, может быть обменена на недвижимость, принадлежащую ресторану. Это могут быть общие активы отеля и ресторана, которые могут претендовать на обмен 1031. Доброжелательность отеля нельзя обменять на доброжелательность ресторана.

Могу ли я сделать рефинансирование с выплатой наличных до обмена, чтобы погасить другие ссуды?

Вся суть биржи 1031 заключается в том, чтобы продвигать инвестиционные деньги, чтобы инвестировать в большее количество собственности. Освобождение денег от налогов до обмена противоречило бы этому пункту.По этой причине вы не можете рефинансировать недвижимость в ожидании обмена. Если вы это сделаете, IRS может оспорить это.

Если вы хотите рефинансировать свою собственность, вам нужно убедиться, что рефинансирование и обмен не связаны между собой, оставив как можно больше времени между двумя событиями. Вы можете выбрать рефинансирование до того, как недвижимость будет выставлена ​​на продажу (от 6 месяцев до года), или дождаться завершения обмена и рефинансировать новую собственность.

Можно ли обменять имущество, выставленное на аукционе?

Хотя это немного сложнее, можно использовать обменные фонды для покупки имущества, выставляемого на аукционе.IRS требует, чтобы Обменник предоставил недвусмысленное описание собственности, если собственность не была приобретена до 45-го дня обмена. По этой причине выставленная на аукцион недвижимость должна быть приобретена до 45-го дня, если описание собственности не доступно до аукциона.

В день аукциона вам нужно будет получить от нас чек, выписанный в суд или кому-либо еще, кто получит деньги с указанной суммой в долларах. Если вы не выиграете недвижимость, чек необходимо вернуть нам.Чтобы убедиться, что все идет гладко и нет проблем с конструктивным получением средств, важно, чтобы вы разговаривали с нами на протяжении всего процесса обмена, и очень важно, чтобы мы защищали вас от фактического или конструктивного получения средств обмена.

Можно ли использовать вексель и трастовый договор при обмене?

Вексель обычно представляет собой долю в отчуждаемой собственности. Поскольку обмен 1031 требует, чтобы весь капитал был перенесен на заменяющую собственность, векселя должна быть каким-то образом конвертирована до получения замещающей собственности, чтобы обмен был полностью отсрочен по налогам.

У Exchangor есть следующие возможности конвертации банкноты:

  1. Используйте примечание и денежные средства для приобретения нового имущества.
  2. Продайте вексель, а затем завершите обмен.
  3. Exchangor покупает вексель у Equity Advantage.
  4. Вексель является краткосрочной и подлежит погашению до приобретения замещающей собственности.
  5. Наконец, обменник решает уплатить налог по векселям, обменивая только чистый капитал.

Можно ли использовать всю выручку от обмена для выплаты ипотеки на уже находящуюся в собственности собственность?

Чтобы полностью отсрочить все налоги при обмене 1031, необходимо перенести весь капитал из брошенной собственности на новую заменяющую собственность. Если в результате обмена часть или вся выручка от продажи брошенного имущества будет использована просто для выплаты существующей ипотеки, обменник будет подвергаться налоговым рискам на полученные средства.Даже если Exchangor приобретет новую собственность на замену, отвечающую необходимой стоимости и требованиям к долгу, средства, снятые с биржи для погашения несвязанного долга, будут подвержены налоговым рискам.

Одним из возможных решений для налогоплательщика в этой ситуации могло бы быть завершение обмена с использованием всего капитала, полученного при отчуждении имущества. После завершения обмена и по прошествии разумного периода времени, возможно, появится возможность осуществить рефинансирование за счет выплаты наличных и получить желаемую выручку для погашения другого имущества.Время, необходимое для ожидания рефинансирования, полностью зависит от решения налогоплательщика и его налогового консультанта.

Можно ли обменять права на нефть, газ, полезные ископаемые, воду и лес?

Для успешного обмена 1031 требуется обмен собственности. Договорные права и обязанности, относящиеся к недвижимому имуществу, могут или не могут быть охарактеризованы как имущественный интерес и могут иметь право на обмен, а могут и не иметь права на обмен.

Рабочие проценты считаются процентами недвижимого имущества, а проценты роялти - нет.В чем разница? Право и обязанности Exchangor получить доступ к собственности. Рабочий интерес - это исключительное право входа на землю и добычи нефти, газа и полезных ископаемых. Он включает в себя право и обязательство по затратам на разведку, бурение и разработку нефти, газа и полезных ископаемых. Он также несет обязательство по оплате операционных расходов. Напротив, роялти допускают только процентную долю добычи. Нет никаких обязательств по разработке или операционным расходам. Таким образом, этот процент не считается интересом в отношении недвижимости, а, скорее, является платой за услуги.

Очевидно, что рабочий интерес к газу, нефти и минералам можно обменять на другой рабочий интерес к газу, нефти и минералам, но как насчет другого типа обмена? Точно так же, как недвижимость может быть обменена на «подобную», даже если свойства не совсем одинаковы (например, жилой комплекс на пустыре), то же самое может быть верно и в отношении прав собственности, таких как права на владение недвижимостью. нефть, газ и полезные ископаемые. Таким образом, в зависимости от особенностей собственности, рабочий интерес к нефти может быть обменян на арендуемый дом.В отличие от этого проценты по роялти не могут быть обменены на рабочие проценты.

Права на воду (право на доступ и получение воды) и права на древесину (право заходить на землю и рубить лес) обычно характеризуются так же, как права на нефть, газ и полезные ископаемые. Однако следует отметить, что эти права определяются в соответствии с законодательством штата. Например, штат Орегон характеризует право рубить древесину на корню как личную собственность, тогда как штат Джорджия характеризует его как недвижимое имущество.

Каковы правила для сделки со связанными сторонами?

Операция со связанными сторонами разрешена IRS, но существенно ограничена и тщательно проверена. Целью ограничений является предотвращение смещения базы между связанными сторонами. Использование третьей стороны для обхода правил считается пошаговой транзакцией и запрещено. Если ваша транзакция проходит аудит, IRS рассмотрит цепочку владения недвижимостью.

Определение связанной стороны для 1031 цели определено в IRC 267b.Связанные стороны включают братьев и сестер, супругов, предков, потомков по прямой линии, корпорацию, на 50% принадлежащую прямо или косвенно, или две корпорации, которые являются членами одной и той же контролируемой группы.

Ограничения зависят от того, покупаете ли вы у связанной стороны или продаете ей. Ниже приведены рекомендации для каждого из них.

Инвестор продает инвестиционной собственности связанной стороне:

  • Требование владения 2 годами для обеих сторон.
    • Не применяется, если у связанной стороны также есть 1031 Exchange; смерть; непроизвольное обращение.
    • 2 года взимаются в течение времени, когда отсутствует риск убытков для одной из сторон (право продажи собственности / право требования покупки недвижимости / короткая продажа).

Инвестор, покупающий инвестиционную недвижимость у связанной стороны:

  • Связанная сторона также должна иметь биржу 1031; или
  • Отсрочка налогоплательщиком прироста капитала меньше или равна налогооблагаемой прибыли продавца от продажи собственности.

Каковы правила отмены обмена?

Отменить обмен можно, но стоимость и временные рамки, в которые вы можете расторгнуть сделку, варьируются от фасилитатора к фасилитатору.Проблема с прекращением обмена - это конструктивная концепция получения. Раздел 1031 требует, чтобы налогоплательщик не имел фактического или конструктивного получения выручки от обмена. Если налогоплательщик может просто запросить и получить средства в любое время, процедура обмена не может быть оправдана.

Следовательно, обмен можно прекратить в следующие моменты:

  1. В любое время до закрытия продажи брошенного имущества.
  2. После 45-го дня и только после того, как вы приобрели всю собственность, вы имеете право приобрести в соответствии с правилами раздела 1031.
  3. После 180-го дня.

Свяжитесь с нами напрямую, если у вас есть дополнительные вопросы относительно отмены вашего обмена.

В чем разница между разделом 1031 и разделом 1033?

Хотя IRC 1033 и 1031 допускают отсрочку прироста капитала на собственность, разделы кодекса действуют и влияют на налогоплательщика по-разному. IRC 1031 может обеспечить большую гибкость в выборе типа замещающей собственности, которая может быть приобретена.IRC 1033 предлагает большую гибкость в отношении временных ограничений и получения средств.

Вот краткое описание различий.

IRC 1031
  • Относится к обмену недвижимостью, используемой в «торговле, бизнесе или инвестициях».
  • Не сообщать о прибыли, если имущество обменивается на имущество «аналогичного качества» (например, недвижимость на недвижимость).
  • Требуется сторонний посредник.
  • Может не иметь фактического или конструктивного получения выручки от продажи отказавшейся собственности (все средства должны быть депонированы в обменнике).
  • 180 дней на замену отказавшейся обменной собственности.
  • 45 дней для определения имущества на замену.
  • Чистый капитал должен быть реинвестирован в собственность, стоимость которой равна или больше стоимости отчужденной собственности.
IRC 1033
  • Относится к имуществу, которое было принудительно преобразовано или обменено (уничтожено, украдено, осуждено или отчуждено под угрозой осуждения).
  • Не сообщайте о прибыли, если полученное имущество «аналогично или связано в обслуживании или использовании» с преобразованным имуществом.Исключение: если преобразованная недвижимость - это недвижимость, используемая в торговле, бизнесе или инвестициях, тогда не сообщайте о прибыли, если обмен осуществляется на недвижимость «аналогичного вида» (например, недвижимость на недвижимость).
  • Жильё не требуется; об отсрочке указывается в форме 4797.
  • Можно напрямую получить платеж / выручку за принудительное преобразование.
    3 года на замену недвижимости; 2 года на другое имущество.
  • Нет ограничений по времени, в течение которых должна быть идентифицирована собственность на замену.
  • Выручка должна быть реинвестирована в собственность, равную стоимости преобразованной собственности.

Определение аренды по желанию

Что такое аренда по желанию?

Аренда по желанию - это владение недвижимостью, которое может быть прекращено в любое время либо арендатором, либо владельцем / домовладельцем. Он существует без договора или аренды и обычно не определяет продолжительность аренды арендатором или обмена платежами. Соглашение регулируется законодательством штата, и его условия могут варьироваться в зависимости от штата, хотя в случаях дискриминации вступает в силу федеральный закон.

«Имущество по желанию» - это еще одно название аренды по желанию. Соглашение о сдаче в аренду или сдаче в аренду по желанию, как правило, выгодно как арендаторам, так и владельцам, которые могут захотеть иметь гибкость, позволяющую легко и без нарушения контракта изменять ситуацию аренды.

Ключевые выводы

  • Аренда по желанию - это соглашение между арендодателем и арендатором без письменного соглашения.
  • Этот тип аренды не определяет ее продолжительность или порядок обмена платежами и может быть расторгнут в любое время.
  • Арендаторы и домовладельцы могут найти эти типы договоренностей гибкими, поскольку они позволяют вносить изменения в арендную плату без нарушения контракта.

Как работает аренда по желанию

Арендаторы, которые имеют разрешение от своих домовладельцев, но не имеют договоров аренды, обычно имеют право аренды. Эти договоренности иногда называют «помесячными» или «добровольными» соглашениями, поскольку не существует официального договора, определяющего продолжительность времени, в течение которого будет иметь место аренда.

Аренда по желанию определяет отношения между арендодателем и арендатором, когда строгие условия - например, содержащиеся в договоре аренды - отсутствуют, являются дефектными по своей природе или истекли. Договор аренды по желанию также может быть заключен в начале отношений арендодатель-арендатор.

Аренда по желанию вступает в силу, если существует устное соглашение вместо письменного между двумя сторонами, если есть письменное соглашение, в котором указывается, что аренда осуществляется на помесячной основе, или нет установленных сроков. , или если аренда будет продолжена после истечения срока первоначальной аренды без подписания нового.

Аренда по желанию обычно включает стороны, которые известны друг другу. В некоторых случаях они происходят между членами семьи.

Удерживаемые арендаторы

Сданный по желанию арендатор отличается от арендатора, оставшегося на хранении, даже несмотря на то, что у обоих нет официального договора аренды. Удерживающий арендатор обычно остается в собственности после истечения срочного соглашения, иногда без разрешения арендодателя. Если домовладелец продолжает принимать арендную плату, арендатор может занимать квартиру на законных основаниях.В противном случае арендатор считается нарушителем и должен выехать. В противном случае домовладелец может начать процедуру выселения.

Защита при аренде по желанию

Обеим сторонам предоставляется определенная правовая защита, регулирующая отношения, даже при отсутствии письменного соглашения. Только один пример: арендодатель должен обеспечить безопасные условия в соответствии с требованиями закона. Кроме того, домовладелец должен уведомить об этом перед въездом на территорию, занимаемую арендатором, в соответствии с местными законами.

У арендатора также есть определенные невысказанные обязанности, которые он должен выполнять даже при сдаче в аренду по собственному желанию. Должны производиться арендные платежи, и арендатор должен соблюдать все правила, согласованные с арендодателем. Арендатор также несет ответственность за любой ущерб, превышающий нормальный износ имущества. Обе стороны должны соблюдать местные правила, когда дело доходит до освобождения или освобождения собственности.

Несмотря на отсутствие официального соглашения, уведомление о выселении обычно требуется для прекращения аренды по желанию.

Освобождение квартиры по желанию

Хотя договор аренды по желанию может не содержать письменных и согласованных требований в отношении уведомления о намерении освободить квартиру, условия, как правило, изложены в местных правилах, касающихся арендодателя и арендатора. Уведомление за 30 дней нередко применяется как к арендатору, так и к домовладельцу. Это означает, что если арендатор намеревается освободить квартиру, или арендодатель хочет, чтобы арендатор выселился, другой стороне должно быть направлено уведомление за 30 дней. Причина запроса на выселение не требуется указывать ни одной из сторон.Уведомление традиционно предоставляется в письменной форме.

В штате Мэн, например, домовладельцы по своему усмотрению могут выселить арендаторов без объяснения причин, но они должны направить письменное уведомление за 30 дней о предполагаемом выселении. Но при определенных обстоятельствах, которые включают серьезный ущерб помещению, причинение неудобств соседям, участие в домашнем насилии или сексуальном посягательстве и наличие как минимум семидневной задолженности по квартплате, арендодатель может предоставить арендатору семидневный срок. уведомление об освобождении для договора аренды по желанию в штате Мэн.

Бывают также обстоятельства, когда договор аренды может быть прекращен без уведомления об освобождении. Если арендатор или собственник умирает, или арендодатель решает продать собственность, договор аренды аннулируется.

Виды аренды

Обычно существует четыре различных типа аренды, включая аренду по желанию.

При аренде на несколько лет договор заключается на фиксированный период времени. У него есть указанная дата начала и окончания, после чего ожидается, что арендатор освободит помещение.Поскольку дата окончания аренды уже установлена, в уведомлении об отмене, как правило, нет необходимости. Однако домовладелец может продлить договор аренды.

Периодическая аренда позволяет арендатору оставаться в собственности в течение неопределенного периода времени, поскольку у аренды нет установленной даты окончания. Однако в договоре аренды обычно оговаривается, когда требуется уведомление об освобождении, и обе стороны обязаны соблюдать этот пункт.

Другой вид аренды - это аренда по найму. В соглашении этого типа арендатор может на законных основаниях занимать недвижимость после истечения срока аренды, но до того, как домовладелец отправит уведомление о выселении.Таким образом, арендатор засиделся.

1031 Обменная собственность, преобразованная в основное место жительства

Написано Джеком О. Хакеттом II | [email protected] | Скачать

Квалификация для 1031 Exchange

Поверенный Джек О. Хакетт II
Джек сертифицирован Советом адвокатов Флориды по недвижимости, а также занимается корпоративным и коммерческим правом.

Для того, чтобы иметь право на непризнание прибыли в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса, обмен (также называемый обменом аналогичного характера), как имущество, от которого вы отказываетесь (отказанное имущество), так и имущество, которое вы приобретаете (замена собственность) должна быть собственностью, удерживаемой для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций.Иногда это называют требованием квалифицированной цели.

По определению, ваше личное жилище не является недвижимостью, предназначенной для инвестиций или использования в торговле или бизнесе; следовательно, он не соответствует квалификационному целевому требованию (хотя собственность смешанного использования может частично соответствовать требованиям - например, дуплекс, в котором вы живете в одной квартире, а другую сдаете в аренду, или дом на семейной ферме). Таким образом, ни брошенная собственность, ни собственность взамен при обмене 1031 не могут быть личным местом жительства.Кроме того, владение домом просто с надеждой на то, что его стоимость вырастет, не является инвестицией.

Но что, если ваши намерения изменятся после того, как вы приобрели собственность на замену? Есть ли момент, когда вы можете переехать в новую недвижимость и превратить ее в свое основное место жительства? И если вы проживаете в нем и владеете им в течение необходимого периода времени, можете ли вы использовать раздел 121 IRC для исключения прибыли в размере до 250 000 долларов (500 000 долларов для состоящих в браке лиц, подающих совместную регистрацию) от продажи вашего основного места жительства?

Это можно сделать, но ключевым моментом является ваше намерение в то время, когда вы приобрели собственность на замену.Вы честно приобрели его в инвестиционных целях? Произошли ли у вас значительные изменения в обстоятельствах после приобретения, которые заставили вас переехать в недвижимость? Можете ли вы доказать свое намерение и эту перемену в обстоятельствах? Если это так, вы можете переформулировать эту 1031 отложенную прибыль от обмена на инвестиционную недвижимость в прибыль от основного места жительства и получить часть или всю исключенную сумму в размере 250 000 или 500 000 долларов при ее продаже.

Рекомендации по преобразованию имущества, полученного по обмену 1031 в основное место жительства

Главный вопрос - это ваши намерения, когда вы приобрели заменяющую собственность.Если вы искренне намеревались относиться к нему как к инвестиционной собственности и не въезжать в нее при первой же возможности, то вы на правильном пути. Как вы можете доказать это намерение? Если вы не можете пройти тест на безопасную гавань, описанный ниже, лучший способ - фактически использовать недвижимость в инвестиционных целях в течение значительного периода времени после ее приобретения. Если вы сдаете дом в аренду по справедливой рыночной стоимости как минимум на год (по мнению некоторых комментаторов), то вы, вероятно, продемонстрировали, что приобрели недвижимость с инвестиционным намерением.С другой стороны, если вы просто устраиваете хорошее шоу, например, выставляете его в аренду по цене, значительно превышающей рыночную, или даже не размещаете его вообще, IRS увидит это насквозь.

Другие здравые доказательства намерений могут быть почерпнуты из анализа прецедентного права (например, чужие ошибки):

  • Нет планов, составленных для вашего основного места жительства или дома для отдыха непосредственно до или после обмена .
  • Не вселяться в дом сразу после обмена, даже на временной основе.
  • Не заключайте договор о приобретении новой собственности в зависимость от продажи вашего основного места жительства.
  • Используйте разумное и значительное количество рекламы или списков, чтобы сдавать недвижимость в аренду по рыночной цене.
  • Документируйте, как вы пришли к запрашиваемой цене аренды.
  • Не начинайте строительство по подготовке дома к личному использованию сразу после его приобретения.
  • Убедитесь, что ограничительные условия замещающей собственности (или документов кондо) позволяют сдавать ее в аренду.
  • Задокументируйте свои усилия по сдаче дома в аренду, включая имена и контактную информацию потенциальных арендаторов, которые смотрели на него. Возможно, вам придется вызвать их в качестве свидетелей!
  • Если вы переехали в дом в связи с изменением обстоятельств, обязательно задокументируйте это. Вы неожиданно потеряли работу, заболели, стали инвалидом, развелись, вышли замуж или пришлось принять пожилого родителя?

Как упоминалось выше, IRS предоставило безопасную гавань для определения того, как долго заменяющая собственность должна храниться в качестве аренды, прежде чем преобразовывать ее в основное место проживания или дом для отдыха без признания недействительной предыдущей замены.Имущество на замену должно принадлежать не менее 24 месяцев сразу после обмена (квалификационный период) и в каждый из двух 12-месячных периодов квалификационного периода: (1) налогоплательщик должен сдать заменяющее имущество другому лицу по адресу честная аренда на 14 дней и более; и (2) личное использование налогоплательщиком замененной собственности не должно превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого жилое помещение сдается в аренду по справедливой цене. Его можно сдать в аренду члену семьи в качестве основного места жительства при условии оплаты рыночной арендной платы.

Чтобы иметь право на исключение прибыли по Разделу 121, вы должны использовать дом в качестве основного места жительства в течение как минимум 2 из последних 5 лет до его продажи. Кроме того, в Разделе 121 есть специальное правило для 1031 собственности, которое гласит, что вы должны владеть домом не менее 5 лет (либо в качестве собственности 1031, либо в качестве основного места жительства), прежде чем продавать его. Наконец, сумма исключения, на которую вы можете претендовать, будет пропорционально распределена между периодом времени, когда это было ваше основное место жительства, и временем, когда это не было, и любая амортизация, которую вы понесли, будет облагаться налогом.

Это область, в которой факты и обстоятельства каждого человека различны, поэтому, прежде чем вы зайдете слишком далеко на пути преобразования обменной собственности 1031 в основное место жительства, потратьте немного времени на своего налогового консультанта.


Этот информационный бюллетень предназначен только для общей информации и образовательных целей.
Это не предлагается в качестве юридической консультации или юридического заключения.
В той мере, в какой это сообщение содержит налоговую консультацию, Министерство финансов США требует, чтобы мы проинформировали вас о том, что любые рекомендации в этом письме не предназначены или написаны нашей фирмой для использования и не могут быть использованы ни одним налогоплательщиком во избежание любые штрафы, которые могут быть наложены в соответствии с Налоговым кодексом.Консультации нашей фирмы по вопросам федерального налогообложения не могут использоваться для продвижения, маркетинга или рекомендации какой-либо организации, инвестиционного плана или договоренности любому налогоплательщику.

1031 Обмен

Обмен 1031, также называемый 1031 обменом собственности, обменом собственности, 1031 отложенным обменом или отложенным налогом, можно найти в разделе 1031 Налогового кодекса. В нем говорится, что налогоплательщик может заменить свое имущество покупкой на замену аналогичного имущества с отсрочкой налогообложения.

Например, домовладелец (или налогоплательщик), который заинтересован в продаже своего дома, чтобы купить аналогичный дом на улице, может использовать правило обмена, если целевой дом или дом, который должен быть куплен, соответствует критериям обмена 1031, то есть целевой дом является аналогичным имуществом (в данном случае - жилым домом на одну семью), и стоимость (после выполнения CMA и оценки) обоих домов одинакова, например, оба дома стоят 300 000 долларов.

Многие люди думают, что большинство 1031 обмена являются результатом того, что домовладелец заключает «встречу умов» или соглашение об обмене с другим домовладельцем для обмена документами без профессионального посредника.Хотя это приемлемо и законно, это не правило. В большинстве 1031 сделки продавец замещающей собственности не покупает отказанную собственность другого.

К основным типам 1031 биржи относятся:

  • Одновременный обмен - и замена, и отказ от собственности закрываются в тот же день

  • Отложенный обмен - заменяющая собственность закрывается позже, чем отказанная собственность

  • Обратный обмен (обмен титула) - налогоплательщик покупает и закрывает заменяющую собственность перед тем, как продать свою оставленную собственность.Посредник или титульная компания получает право собственности на заменяющее имущество в соответствии с Соглашением об обмене до тех пор, пока отказанное имущество налогоплательщика не будет продано. После продажи брошенного имущества посредник передает налогоплательщику право собственности на заменяющее имущество.

  • Обмен на улучшение (другой обмен титула) - налогоплательщик желает получить заменяющую собственность, но ему необходимо произвести улучшения на заменяющей собственности, чтобы удовлетворить обмен на заменяющую собственность.В Соглашении об обмене посредник получает право собственности на заменяющее имущество до тех пор, пока в заменяющем имуществе не будут произведены улучшения. После проведения улучшений и выполнения Соглашения об обмене посредник передает налогоплательщику право собственности на замененное имущество.

Прежде чем перечислять примеры 1031 биржи, давайте определимся с термином «загрузка». Выручка - это налогооблагаемые деньги, выплачиваемые налогоплательщику в результате обмена, при котором стоимость замененной собственности отстает от стоимости отказанной стоимости и наоборот.Настоящий обмен 1031 - это не только покупка аналогичной, но и аналогичной собственности. Чтобы в полной мере воспользоваться преимуществами 1031 обмена, налогоплательщик никогда не должен «обменивать» собственность на замену. Налогоплательщик всегда должен придерживаться максимы 1031: заменить собственность на собственность равной или большей стоимости.

Опять же, замещающая собственность должна быть аналогичной. Например, односемейное жилье может быть заменено другим домом для одной семьи, но не доходной недвижимостью, такой как аренда или коммерческое здание.И наоборот, дуплекс можно заменить четырехкомнатным, но не жилым домом на одну семью или бизнес-зданием.

Основное преимущество участия в обмене 1031 собственности позволяет налогоплательщику продавать инвестиционную, коммерческую или доходную собственность и приобретать аналогичную заменяющую собственность без необходимости платить налоги в федеральное правительство.

Недостаток 1031 обменного имущества заключается в том, что заменяющая собственность имеет пониженную ставку амортизации, отложенная прибыль замещающей собственности подлежит налогообложению в какой-то момент в будущем, когда налогоплательщик решает продать заменяющую собственность.

Чтобы узнать больше, налогоплательщики могут воспользоваться услугами общественного бухгалтера, налогового консультанта, поверенного, риелтора или представителя, чтобы им объяснили 1031.

Закон о исполнительных договорах на жилую недвижимость

Закон о исполнительных договорах на жилую недвижимость

§ 55.1-3000. Определения

Используется в данной главе, если контекст не требует иного значения:

«Уведомление» означает уведомление, направленное в письменной форме обычной почтой или доставкой вручную, при этом отправитель сохраняет достаточное доказательство направления такого уведомления в форме справка о вручении, подтверждающая такую ​​пересылку по почте или в руки, подготовленная отправителем.

«Опционная оплата» означает сумму, уплаченную покупателем по обязательному договору о жилой недвижимости в обмен на право покупки недвижимости, которая является предметом такого договора, по определенной цене в течение определенного времени.

«Покупатель» означает лицо, которое заключает принудительный договор недвижимого имущества.

«Исполнительный договор жилой недвижимости» означает договор аренды земли в рассрочку, договор аренды или договор аренды с выкупом, по которому покупатель приобретает любое право или интерес в недвижимом имуществе, кроме права преимущественного права, и занимает или намеревается занимает собственность в качестве его основного места жительства.

«Продавец» означает лицо, которое продает или предлагает продать недвижимость в соответствии с исполнительным договором о жилой недвижимости.

2019, г. 511, § 55-252.1.

§ 55.1-3001. Исключения

Положения данной главы не применяются к исполнительным договорам жилой недвижимости, если продавцом является:

1. Физическое лицо, недвижимость или юридическое лицо, которое владеет не более чем двумя односемейными жилыми единицами в Содружество, если физическое или юридическое лицо не является агентом, аффилированным лицом, дочерней компанией или материнской компанией другого юридического лица, которое владеет как минимум одной дополнительной жилой единицей в Содружестве;

2.Лицензиат недвижимости в соответствии с главой 21 (§ 54.1-2100 и последующие) раздела 54.1; или

3. Банк, сберегательное учреждение, кредитный союз или ипотечный кредитор, имеющий лицензию согласно Разделу 6.2.

2019, г. 511, § 55-252.2.

§ 55.1-3002. Положения, применимые к исполнительным контрактам на жилую недвижимость

A. Несмотря на любые другие положения закона, исполнительный контракт на жилую недвижимость регулируется Законом Вирджинии о домовладельцах и квартиросъемщиках (§ 55.1-1200 и след.).

B. Невзирая на любые другие положения закона, следующие положения должны применяться к каждому исполнительному договору о жилом недвижимом имуществе:

1. Покупатель имеет право воспользоваться опционом на покупку недвижимости в любое время до истечения срока действия опциона. , и никакие сборы или штрафы не взимаются с любого покупателя, который воспользуется опционом раньше, чем это предусмотрено контрактом.

2. Если покупатель не выполняет обязательства по уплате арендной платы или другим требованиям по договору аренды, продавец может направить уведомление о таком неисполнении.Если невыполнение обязательств ограничивается исключительно неуплатой арендной платы или других денежных сборов, продавец может расторгнуть договор аренды и восстановить право владения помещениями только в том случае, если просроченное обязательство остается невыполненным более 30 дней после того, как уведомление отправлено покупателю, уведомившему его о (i ) невыплата, (ii) размер просрочки и (iii) намерение продавца прекратить аренду, если невыполнение обязательств своевременно не устранено.

3. Продавец не может лишаться права на оплату опциона или любую часть такого платежа при условии, однако, что продавец может применить оплату опциона (i) к любым суммам, причитающимся с такого покупателя в соответствии с обязательным контрактом на жилую недвижимость или ( ii) в соответствии с указаниями суда в судебном иске, поданном таким поставщиком в соответствии с § 8.01-364 в суде соответствующей юрисдикции.

4. Если продавец не выполняет свои обязательства, покупатель имеет право подать иск в суд компетентной юрисдикции (i), чтобы запретить дальнейшие нарушения; (ii) для взыскания реальных убытков покупателя; (iii) для конкретного исполнения контракта; (iv) о расторжении; или (v) получить другую справедливую помощь, которую суд сочтет целесообразной в интересах правосудия.

5. Стороне, выигравшей дело в любом судебном разбирательстве в соответствии с настоящей главой в суде компетентной юрисдикции, могут быть присуждены разумные гонорары адвокатов и расходы.

C. Исполнительный договор на жилую недвижимость может быть внесен в земельную книгу в офисе секретаря окружного суда, в котором находится недвижимость.

D. Положения, содержащиеся в этом разделе, не могут быть отменены по контракту.

2019, г. 511, § 55-252.3.

§ 55.1-3003. Совет по жилищному строительству и развитию сообществ; разработка положений о передовой практике для исполнительных договоров на жилую недвижимость

Совет по жилищному строительству и развитию сообществ должен разработать и разместить на своем веб-сайте положения о передовой практике для исполнительных договоров на жилую недвижимость.Такие положения о передовой практике должны включать (i) полные имена и текущие почтовые адреса всех сторон контракта; (ii) юридическое описание объекта помещения; (iii) срок действия контракта или договора аренды и размер причитающихся периодических платежей или арендной платы; (iv) самая последняя оценка стоимости объекта недвижимости соответствующим оценщиком по налогу на имущество, а также сумма налога на имущество, назначенная на недвижимость в год, предшествующий сделке; (v) заявление, раскрывающее любые залоговые права или обременения в отношении рассматриваемого помещения; (vi) контрактная цена продажи рассматриваемого помещения, которая должна быть указана как точная фиксированная сумма в долларах США; (vii) описание и размер любых сборов или комиссий за услуги, которые могут быть включены в контракт отдельно от цены продажи по контракту; (viii) сумма любого опционного платежа и крайний срок, в течение которого такой опционный платеж должен быть оплачен; (ix) остаточная сумма контрактной цены продажи, которая должна быть уплачена после оплаты опциона; (x) общая сумма, которую покупатель должен заплатить для завершения покупки недвижимости в соответствии с условиями контракта, включая общую сумму опциона, цену продажи контракта и арендные платежи, подлежащие уплате в течение срока контракт; (xi) сумма, которая может быть выплачена за продление опциона, если таковой имеется, и продолжительность любого такого продления; и (xii) нотариально заверенная подпись каждой стороны и дата каждой подписи.

alexxlab

*

*

Top