Договор долевого участия подводные камни: 11 подводных камней договора долевого участия в строительстве

Содержание

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

02.02.2021

Как известно, квартира в новостройке может «приобретаться» не только у застройщика, но и у частного, либо другого юридического лица, который ранее приобрел ее по договору долевого участия (ДДУ). Пока дом не будет введен в эксплуатацию и не будет подписан акт приема-передачи, перепродавать недвижимость можно несколько раз. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия. Какие именно, расскажет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

  • Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе его девелопера.
  • Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Его что-то не устраивает или просто поменялись планы? Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве.

  • Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке


  • Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Продавец должен обладать правами, которые он передает покупателю. А получает он эти права только после регистрации ДДУ в Росреестре. То есть, приобретая квартиру по переуступке, убедитесь, что договор продавца с застройщиком не только подписан, но и зарегистрирован.
  • Имейте в виду, что по договору переуступки к новому дольщику переходят все права и обязанности предыдущего покупателя. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что вам придется согласиться на те условия, которые были одобрены и подписаны продавцом.
  • Прежде всего, обратите внимание на сроки передачи квартиры. Прочитайте пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты. Также убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
  • Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.
  • Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора уступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.

  • Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке


  • По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.
  • Для подстраховки договоритесь с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.
  • Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 30 апреля следующего года после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от разницы между покупкой и продажей

Об авторе

Татьяна Подкидышева
директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Татьяна Подкидышева

Как не попасть на удочку застройщика? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация - жмите сюда

В этой статье поговорим про долевое строительство, а именно: про подводные камни, которые могут ждать дольщика по ДДУ и как не попасть на удочку недобросовестной строительной компании? Также можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Срок передачи ключей

Всегда застройщики хитрят со сроками. Потому что это важнейший момент, который имеет решающее значение для определения суммы неустойки. Конечно, зачастую жирным шрифтом написан срок ввода в эксплуатацию дома. И люди чаще всего обращают внимание на этот срок, полагая, что это и есть тот самый срок, когда им должны передать квартиру. Например, «срок ввода в эксплуатацию 1 квартал 2019 года». А срок передачи ключей указан через полгода. Но именно срок передачи ключей (срок передачи объекта) является той отправной точкой, от которого рассчитывается неустойка. И поэтому часто получается, что дольщик ориентируется на одни сроки, а в действительности в договоре юридически закреплены совершенно другие сроки.

Также, чтобы привлечь клиентов в рекламных проспектах строительные компании указывают срок ввода в эксплуатацию, а не срок передачи объекта. Так им выгоднее.

Встречаются даже случаи, когда срок передачи ключей прописан через 12 месяцев после ввода в эксплуатацию дома. То есть по факту ключи могут передавать через год.

Застройщик не отвечает за то, что нарушил срок ввода в эксплуатацию. Ответственность наступает за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Квадратные метры и деньги за переуступку

Также бывает, что застройщики хитрят с квадратными метрами. Были прецеденты о том, что включать ли балкон или лоджию в общую площадь квартиры или нет.

Еще возникают споры о том, сколько застройщик возьмёт денежных средств за переуступку прав требований по ДДУ. Допустим, клиент хочет переуступить (перепродать) квартиру. Застройщик прописывает в договоре, что за техническое оформление документов по переуступке мы берём 30-40-50 т.р. или какой-то процент от стоимости квартиры. Хотя по закону такой обязанности платить застройщику нет,  если иное не предусмотрено договором. Поэтому здесь возникает спорный момент.

Дольщик вправе отказаться от услуг застройщика. Об этом часто не знают клиенты. Может быть дольщику не нужны услуги по техническому переоформлению переуступки, а нужна только справка от застройщика об оплате квартиры. Справка сама по себе не является услугой по переоформлению переуступки. И переуступку клиент может сделать сам или с помощью юристов. Даже в Росреестре не могут отказать в данной ситуации. Но практика в регионах разная. и иногда Росреестр перестраховывается и просит, чтобы всё равно застройщик дал письменное официальное согласие. Хотя такого согласия не требуется.

Хитрости могут быть не только в сроке, но и в том какая форма договора у вас заключена.

Часто под видом ДДУ подсовывают разные виды договоров:

  • предварительный договор долевого участия;
  • договоры займа;
  • договоры паенакопления (кооперативная форма строительства).

Ко всем этим договорам не применяется та ответственность и те последствия, которые предусмотрены законом об участии в долевом строительстве.

Совет: нужно внимательно относиться к тому договору, который подписываете и в какой форме. Подлежит ли он регистрации в Росреестре или нет?

Что касается сроков, то застройщик тоже часто с ними хитрит. И может привязывать их по разному. Может прятать их в разных пунктах и вы можете сразу не обратить на это внимания. например, ввод в эксплуатацию написан жирно в разделе «Сроки», а срок передачи ключей написан в разделе «Разрешение споров» или «Ответственность сторон». И вы даже туда не подумаете заглянуть.

Еще один важный момент: срок передачи квартиры привязывают к сроку ввода в эксплуатацию. И застройщик иногда включает такую риторику: «Мы же до сих пор не ввели дом в эксплуатацию. Соответственно, если не ввели, то у нас и не наступил еще и срок передачи ключей. потому что срок передачи ключей через 3 месяца после ввода в эксплуатацию. А нам пока мэрия не подписала акт ввода в эксплуатацию. Это мэрия виновата. Идите к ним жалуйтесь. Мы тут ни при чём».

Такая риторика иногда работает в отношении некоторых клиентов, которые не хотят разбираться. Они думают: ну, действительно, застройщик же пока не ввел в эксплуатацию, значит срок передачи ключей еще не наступил.

Это не правильно. Так как судебная практика уже давно установила, что если есть установленный срок ввода в эксплуатацию, то вполне можно рассчитывать срок передачи ключей в привязке к сроку, который там уже рассчитан. то есть если застройщик прописал ,что через 3 месяца после ввода в эксплуатацию, который тоже прописан, то можно считать, что клиент рассчитывал получить именно к этому сроку квартиру. А если застройщик вовремя не получил акт ввода в эксплуатацию, то это его проблемы. Потребитель в данном случае не виноват.

Сейчас редко такое случается. Раньше в практике такое встречалось часто.

Рынок стал более цивильный и крупные серьёзные застройщики вытеснили мелких, договоры стали более адекватными. Та дикость ,которая была лет 8 назад — она точно ушла.

Сейчас договоры, в которых невозможно установить срок практически не встречаются.

Да, заключаются. Есть ряд застройщиков, которые известны на рынке, которые работают не по схеме ДДУ. Например, группа компаний ПТК-30, которые работали через договоры займа с предварительным договором долевого участия. потом делали акт зачёта, для некоторых избранных клиентов делали ДДУ. Зачастую продавали квартиры, которые находились в залоге у банка, которые не были еще даже оплачены.

Либо, например, компания «Дискус». У них всё происходит через жилищно-строительные кооперативы. Здесь нет ответственности у застройщика за нарушение сроков передачи квартиры. Потому что клиент является членом кооператива, который как и все остальные вместе скинулись деньгами, грубо говоря, и строят дом. С кого вы будете спрашивать? С самого себя? Или с таких же членов кооператива как и вы? Деньги ушли с кооператива на подрядчиков. Даже, если вы что-то взыщите, до живых денег не получите. У кооператива нет денег. Деньги только от пайщиков. В этой ситуации всё работает исключительно на доверии бренду, компании, которая из года в год по такой схеме продолжала строить. И те кто ведуться на низкую цену — получают высокие риски.

Да, запрещено. Но есть такой момент как «в обход ДДУ». То есть по всем признакам это является ДДУ, но сделана обходная схема.

Задача таких организаций, которые это практикуют, сделать так, чтобы не было даже признаков и похожести на ДДУ.

Например, возьмём кооперативную схему. Есть кооператив, есть заявление на вступление в члены кооператива, есть членская книжка. То есть всё максимально всё сделано правдоподобно, чтобы доказать, что это действительно кооперативная схема строительства. И о ДДУ речи здесь никогда не шло и никто не обещал заключить такой договор. То есть все участники прекрасно осознают, что они идут не на ДДУ. Таким образом, это не обходная, а совсем другая форма строительства.

Кооперативная схема не запрещена. Займовая схема — запрещена.

Несмотря на запреты многие строительные компании продолжают обходить ДДУ. Потому что понимают, что люди, которые покупают квартиру, вряд ли пойдут жаловаться на застройщика. они в итоге всё же хотят получить эту квартиру, хотят, чтобы дом достроился. Они не хотят, чтобы компанию закрыли и их деньги остались в компании. Они будут сами молчать до тех пор пока не получат квартиру.

И только тогда, когда возникнут проблемы и квартиру не передадут в установленные сроки, только тогда они пойдут жаловаться и говорить ,что нас обманули.

Но это не совсем обман, это договорённость сторон. Одна сторона говорит, что я могу вам сделать дешевле, но по более опасной схеме, а другая сторона соглашается на риск. Но нужно отдавать себе отчет, что за низкой ценой могут стоять большие последствия.

Такие схемы считать бессмысленно и бесполезно, потому что всегда появляются новые. но всё же перечислим некоторые:

  • вексельная схема;
  • договор займа с последующим зачётом и с предварительным ДДУ;
  • жилищно-строительный кооператив.

Практика такая есть. Например, был договор займа, предварительный договор и договор переуступки. Но возник вопрос относительно того, что была ли отработана квартира со стороны подрядчика, мог ли подрядчик переступать данную квартиру, а также возник вопрос можно ли признать за дольщиком права на данную квартиру именно по ДДУ. Дело дошло до Верховного суда, который поставил точку в спорах. И сказал, что в этих отношениях есть все признаки участия в долевом строительстве и необходимо признать право собственности на квартиру.

Также есть прецеденты с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом). В разных регионах практика складывается по разному. И есть прецеденты, где схему по ЖСК признавали ДДУ.

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация - жмите сюда

Подводные камни ДДУ, или на что стоит обратить внимание

Источник: VSN Realty

При покупке квартиры по договору долевого участия важно не только найти идеальный проект, но и прочесть всю документацию, чтобы убедиться в честности застройщика. Специалисты агентства VSN Realty рассказывают, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия и какие пункты должны смутить покупателя.

Даты

Обратите внимание на даты, прописанные в договоре. Их должно быть две: одна —окончание строительства, а вторая — передача квартиры дольщику по акту приема-передачи. И обязательно обратите внимание на промежуток между этими датами. Он должен составлять не более полугода.

Цена

Перечитайте все пункты, связанные с ценой договора. Если в документе будет прописано право застройщика изменить сумму сделки, в дальнейшем он сможет потребовать от клиента доплату, например, за увеличение себестоимости проекта или за незначительное изменение метража квартиры. В случае судебных разбирательств, если этот пункт был прописан, застройщик выиграет спор.

Оплата

В договоре обязательно должно быть прописано, что оплата вносится именно на долевое строительство. Никаких предварительных договоров купли-продажи быть не должно, иначе по этим бумагам вы не будете являться дольщиком, а во время судебных разбирательств не сможете ссылаться на ФЗ-214, ведь у вас совершенно иная сделка.

Права на землю

Следующий пункт проверки — права на земельный участок. Очень часто застройщики берут кредит на строительство нового жилого комплекса, поэтому земля передается финансовой организации в залог. Если стройка остановится, а застройщика объявят банкротом, первым, кто получит компенсацию будет банк. Однако если вы видите, что дом активно строится и уверены, что работы будут завершены в срок, этот пункт не должен вас смущать.

Изменения в проектной декларации

Очень часто бывает так, что проект во время строительства претерпевает изменения. Для этого в ДДУ прописывается, что застройщик может в одностороннем порядке изменять проектную декларацию. Иногда поправки незначительные и касаются только мест общего пользования. Но в некоторых случаях застройщик может переписать все до неузнаваемости – изменится не только метраж и планировка квартир, но и весь дом в целом. Конечно, такой пункт встречается во многих проектах, однако, увеличивается риск в итоге получить совершенно другую квартиру.

Всегда помните, что договор долевого участия — это риск как для дольщика, так и для застройщика. Чтобы сделка прошла успешно, обращайтесь в VSN Realty: наши менеджеры подготовят и проверят все документы, расскажут о положительных и негативных сторонах проектов и помогут приобрести квартиру в новостройке.

Источник: Информационно-аналитический портал о рынке недвижимости Полезная Площадь

Контакты отдела продаж

+7 495 105-99-55
[email protected]

Контакты для СМИ

+7 495 105-99-55 Доб: 108
[email protected]

Оплата квартиры по ДДУ до его регистрации – риски Покупателя

Последнее обновление: 17.02.2020

Ситуация из практики:

При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!

Какую ошибку здесь допускают Покупатели?


Ошибка Покупателя:

Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение закона ФЗ-214.

Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

 

Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.

 

Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.

 

Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.

 

 

Договор долевого участия (ДДУ) и двойные продажи

 

Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском. Риском так называемых «двойных продаж». Это ситуация на первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же квартиру одновременно двум или нескольким Покупателям. Такое случается, чаще всего, по недоразумению, недосмотру, путанице в документах, а иногда и по злому умыслу некоторых участников проекта.

В итоге настоящие права на строящуюся квартиру получает только один из Покупателей, а остальным достается перспектива судебных тяжб по поводу недействительных сделок и возврата уплаченных сумм.

 

Двойные продажи в новостройках могут происходить только в тех случаях, когда договоры НЕ проходят государственную регистрацию прав в Росреестре. Это бывает как в случаях оплаты ДДУ до его регистрации, так и в случаях других (серых) способов покупки квартир в новостройках.

 

 

Что делать:

По общему правилу дольщику не следует оплачивать ДДУ до его регистрации в Росреестре. Этого требует закон, и это снижает риски самого дольщика.

Но в некоторых случаях допустимо сделать исключение.

 

Например, перед оплатой квартиры по договору ДДУ, Покупателю новостройки следует попросить Застройщика предъявить хотя бы один зарегистрированный Договор долевого участия по данному объекту. Если таковой есть, то риск «нерегистрации» других договоров сильно снижается.

 

Дело в том, что Росреестр проверяет всю документацию Застройщика именно перед первой регистрацией его договора ДДУ, по которому тот собирается привлекать деньги дольщиков. Если регистратор дал добро на регистрацию первого ДДУ по конкретному строящемуся дому, то все остальные ДДУ по этому дому будут регистрироваться уже «на автомате». И именно в таком случае можно передавать деньги Застройщику сразу после подписания ДДУ, с расчетом, что он гарантированно сможет зарегистрировать их потом единым пакетом (скопом).

 

Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер.

 

 

Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора.

 

Соблюдение этого условия избавит Покупателя и от риска двойных продаж по Договорам долевого участия (ДДУ).

 

Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».

 

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

О том, что нужно знать и как следует действовать Покупателю новостройки на первичном рынке, подробно рассказано в нашей , в разделе «Покупатель» >> «Первичка».

Пункты ДДУ, которые могут ущемить ваши права

Пункты ДДУ, которые могут ущемить ваши права, ударить по карману и испортить удовольствие от покупки собственного жилья.

Вычитывать любой сложный юридический договор и ДДУ в частности – дело неблагодарное, если нет всесторонних знаний законодательства. Поэтому эксперты и рекомендуют всегда прибегать к помощи юристов – чтобы специалист нашел все нестыковки и предупредил о возможных опасностях. Но независимо от того, будете вы показывать ДДУ юристу или нет, знать “подводные камни”, которые может “подложить” в договор застройщик, перед покупкой квартиры в новостройке вы должны обязательно.

Камень №1: Штраф за расторжение договора

Один из самых распространенных “камней” – пункт о штрафе за одностороннее расторжение ДДУ со стороны дольщика. Это может называться “отступное”, “плата за расторжение”, но смысл не меняется – застройщик хочет получить от 10 до 30% от цены квартиры, если вы передумаете ее брать по независящим от него причинам.

Однако этот пункт противоречит закону “О защите прав потребителей” и ущемляет ваши права. Вы, как приобретатель услуги (возведение дома и вашей квартиры в нем) – потребитель, а значит, имеете право в любой момент отказаться от исполнения договора. Правда, при условии, что оплатите исполнителю (застройщику) фактически понесенные расходы на строительство именно вашей доли в недвижимости. Но пусть это вас не пугает – на практике застройщик практически не может документально подтвердить этих затрат. К тому же квартиру, от которой вы отказались, он продаст другому дольщику, то есть все равно вернет свои расходы.

Поэтому никаких штрафов и отступных при расторжении ДДУ вы застройщику не должны – наоборот, это он должен вернуть вам деньги, которые вы ему заплатили, причем с процентами за пользование. Если в договоре значится пункт оплаты за расторжение, просите его убрать. Если уже подписали ДДУ с таким пунктом и застройщик требует штраф, можете обращаться в суд – тот встанет на вашу сторону, прецеденты были.

Подробнее о расторжении ДДУ читайте в статье “Как расторгнуть ДДУ с застройщиком”.

Камень №2. Согласие застройщика при продаже квартиры по переуступке и плата за это согласие

Переуступка (она же уступка прав требования, она же цессия) – это сделка, при которой одно лицо передает другому лицу свои права требования к третьему лицу. То есть дольщик, который решил отказаться от квартиры в строящемся доме, передает другому человеку свое право требовать у застройщика эту квартиру.

Но в ДДУ застройщик может прописать пункт о том, что дольщик не может уступить свое право требования без письменного согласия застройщика. Это – серьезный подводный камень, который может стоить вам больших денег: чаще всего строительная компания требует за свое согласие определенную сумму. При этом в ДДУ об оплате согласия может не говориться ни слова.

В идеале – лучше, чтобы такого пункта в договоре не было совсем. Ведь по закону согласие застройщика  необходимо так или иначе, если вы не полностью оплатили ДДУ и передаете право на будущую квартиру вместе с долгом. Но если застройщик отказывается исключить этот пункт или договор уже подписан, и теперь строительная компания требует с вас денег за согласие переуступку, можно обратиться в суд. Ведь этот пункт в ДДУ:

  • ущемляет ваши права,
  • фактически является навязыванием услуг.

Весьма вероятно, что суд встанет на вашу сторону. Прецеденты были. Однако нужно помнить, что судебное разбирательство может длиться долго. Если к тому моменту, как будет принято какое-то решение, вы уже получите квартиру от застройщика, передать ее по договору уступки будет невозможно.

Кроме того, если вы полностью выплатили застройщику всю цену, вы можете самостоятельно переуступить свое право на квартиру и зарегистрировать цессию в Росреестре, а застройщика известить об этом факте в письменном виде.

Камень №3. Обязательные доплаты при увеличении общей площади квартиры

Застройщик может включить в ДДУ пункт о том, что вы должны доплатить ему, если после контрольных обмеров метраж квартиры окажется больше, чем оговорено в ДДУ. Это – очередной подводный камень и очередное нарушение закона о защите прав потребителей, что подтверждает и судебная практика.

Ведь застройщик при строительстве может контролировать характеристики квартиры, а вот дольщик никак на это повлиять не может. Оплачивая ДДУ, вы ориентируетесь на определенный метраж и определенную цену. Если бы вы хотели и могли оплатить квартиру побольше, вы бы и взяли квартиру побольше, правда?

В то же время в законе об участии в долевом строительстве сказано, что цена договора может быть изменена после заключения, если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре. Поэтому, чтобы не платить лишнего или не доводить дело до суда, лучше всего исключить пункт о доплате из ДДУ еще до подписания.

Камень №4. Сокращение гарантийного срока

По закону об участии в долевом строительстве, гарантийный срок на саму квартиру не может составлять менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование в квартире – менее 3 лет. При этом срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику (на технологическое и инженерное оборудование – со дня подписания первого передаточного акта). Но это в том случае, если иное не прописано в ДДУ.

Чтобы как-то “скостить” сроки гарантии, некоторые застройщики прописывают в договоре, что гарантийный срок на дом исчисляется с момента его ввода в эксплуатацию. А между вводом в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам может пройти много времени – от нескольких месяцев до года. Поэтому, подписывая договор с таким пунктом, вы добровольно уменьшаете гарантийный срок. Фактически такое условие ущемляет ваши права, поэтому смело просите застройщика исключить этот пункт из ДДУ.

Камень №5. Устранять недостатки квартиры можно только с помощью застройщика

В законе об участии в долевом строительстве сказано, что если в квартире обнаружены недостатки и отступления от условий ДДУ, дольщик имеет право:

  • потребовать их устранения у застройщика,
  • устранить их за свой счет, а компенсацию расходов затребовать с застройщика,
  • потребовать у застройщика соразмерного уменьшения цены ДДУ.

Но опять-таки, “если иное не установлено договором”.

Некоторые застройщики пользуются этой оговоркой и включают в ДДУ пункт о том, что недостатки, если таковые будут, устранять может только он сам. Но это – ущемление права потребителя, поэтому будьте внимательны и настаивайте на исключении этого пункта.

Камень № 6. Застройщик может изменять цену ДДУ в одностороннем порядке

Как говорилось выше, закон  об участии в долевом строительстве предусматривает изменение цены после заключения – если такая возможность, случаи и условия предусмотрены в договоре. Поэтому, если вы подписываете ДДУ, в котором есть пункт об одностороннем изменении цены со стороны застройщика, то добровольно соглашаетесь на дополнительные непредвиденные расходы. И сумма их будет зависеть только от аппетитов девелопера.

Чтобы не тратить лишнего или не расторгать договор, не соглашайтесь на этот пункт. Иначе вы подписываетесь платить за то, чего не знаете. Потому что в этом случае застройщик будет сам определять, сколько и за что вы ему должны.

Камень № 7. В ДДУ не в полной мере указаны права и обязанности обеих сторон

Застройщик может указать в договоре, на каких основаниях он имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, а про право дольщика отказаться от договора в одностороннем порядке не упомянуть. Или в разделе “Ответственность сторон” сказать только про ответственность дольщика, а про свои обязанности умолчать.

Но это не значит, что строительная компания таким образом умыла руки. Даже если в ДДУ не в полной мере прописана ответственность сторон, при соответствующих нарушениях застройщик несет ответственность по тем нормам, которые указаны в законе об участии в долевом строительстве.

Камень № 8. Средства дольщика идут не только на строительство дома, но и объекты инфраструктуры

Если в ДДУ есть такой пункт, то он противоречит статье 18 закона об участии в долевом строительстве. В ней говорится, что “денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов”. Таким образом, возведение объектов социальной или транспортной инфраструктуры – это нецелевое расходование денег дольщика, за что застройщика могут оштрафовать.

Камень № 9. Застройщик требует денег на страхование своей ответственности

Если в ДДУ застройщик возлагает на дольщика расходы по страхованию своей ответственности, то это тоже нецелевое расходование средств. Обязанность по выбору способа страховки и ее оплате лежит на самом застройщике

Если строитель решил переложить ее на вас, это достаточное основание для того, чтобы не подписывать такой ДДУ. А если договор уже подписан, то можно обратиться с жалобой в контролирующий орган или Роспотребнадзор.

Камень № 10. Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменять проект дома

Такой пункт в ДДУ означает, что застройщик без согласования со своими дольщиками может изменять проект строящегося дома. И даже если будущую квартиру вы покупали в пятиэтажке, то можете получить ключи от квартиры, скажем, в высотке. Фактически это нарушение закона о защите прав потребителей, а именно 10-й его статьи, где говорится, что “Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора”.

К тому же существенное изменение проектной документации – это основание для расторжения ДДУ в судебном порядке (пункт 1.1 статьи 9 ФЗ-214).

Что делать с подводными камнями?

Если вы (или юрист, которого вы привлекли на помощь) нашли какие-то из них до подписания ДДУ, стоит задуматься – а надо ли вам связываться с застройщиком, который заведомо планирует ущемлять ваши права? Вы можете попросить строительную фирму внести изменения в договор – это вполне нормально, особенно если вы аргументируете свои требования пунктами законов.

Если ДДУ уже подписан и вы столкнулись с ситуацией, когда его пункты обернулись против вас, то можете обратиться в суд с требованием признать их недействительными. И если суд удовлетворит ваш иск, вы сможете получить гарантию на квартиру с момента подписания акта приема-передачи, продать квартиру по переуступке без согласия застройщика, расторгнуть ДДУ без уплаты штрафа и так далее. При этом сам договор останется в силе и будет действовать, как прежде, если вы не решите отказаться от его исполнения.

Подробнее о ДДУ читайте в статье “Всё что вы хотели знать о ДДУ”.

Каковы в договоре долевого участия в строительстве подводные камни

Как известно, в наше время стало очень актуальным покупать квартиру в строящемся доме. Главной причиной является то, что готовые квартиры стоят намного дороже, чем недостроенные и потенциальным покупателям ничего не остается, кроме как приобрести такую квартиру.

 

В данном случае заключается ДДУ. Несмотря на то, что лица, заключающие ДДУ, имеют некие гарантии при осуществлении своих прав (в связи с изданием на федеральном уровне закона, который регулирует весь процесс участия в долевом строительстве).

 

Договор долевого участия в строительстве имеет «подводные камни», а также множество нюансов, не учтя которые можно оказаться обманутыми.

 

 

Каковы в договоре долевого участия в строительстве «подводные камни»

 

В основном все уловки связаны с самим договором. Как известно, он должен иметь письменную форму и пройти государственную регистрацию. Иначе его можно считать недействительным.

 

Но помимо этого необходимо смотреть содержание договора. Ведь законодательством не установлена его типовая форма и застройщик в договор может не включить важные положения.

 

  1. Итак, первым делом необходимо смотреть на объект, подлежащий передаче. В договоре он должен быть индивидуально определен, иметь всю проектную документацию (важно, чтобы была в наличии смета-это документ, в котором указано, сколько в целом средств предполагается потратить на строительство дома). Грамотные строительные компании указывают в договоре подъезд, этаж, размещение квартиры, ее номер и т. д. Обязательно объект должен быть разрешен для ввода в эксплуатацию застройщиком.

  2. В договоре обязательно конкретно должны быть определены сроки сдачи квартиры, например, «…не позднее 11 марта 2016 года», а не «…в начале 2016 года».

  3. ДДУ должен иметь информацию об оплате коммунальных платежей и то, что они платятся с момента сдачи жилья, чтобы не пришлось платить за коммунальные услуги с начала строительства дома.

  4. В договоре обязательно должны быть сроки гарантии на квартиру, его цена, порядок и сроки ее уплаты.

 

 

На что обратить внимание при выборе застройщика

 

Можно сделать вывод: необходимо тщательно подходить к проверке ДДУ, чтобы не попасть в руки мошенников. При заключении такого договора лучше всего обратиться к грамотному юристу для его проверки, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем.

 

Но риски при заключении договора являются не единственными подводными камнями. Часто бывают ситуации, когда в связи с несостоятельностью организации прекращаются строительные работы, и истребовать у банкрота возвращения вложенных средств уже практически невозможно.

 

Кроме этого, случается такое, что на постройку многоквартирного дома застройщикам не хватает средств. Тогда они привлекают кредитные учреждения, которые, в свою очередь, «просто так» не раздают займы, а берут под залог построенные этажи дома.

 

В этом случае, если застройщик перестанет платить кредитной организации по обязательствам, то банк, будучи залогодержателем, может «отобрать» на законных основаниях дом (либо конкретные этажи), за квартиры которого уже платят дольщики.

 

Поэтому важно при покупке квартиры внимательно подходить к вопросу выбора надежного застройщика, чтобы не попадать в такие ситуации.

на что обратить внимание при заключении ДДУ

Покупая квартиру в доме на стадии котлована, а иногда даже до того, как начаты строительные работы, дольщик планирует сэкономить средства. Экономия может достигать 40%. Как правило, покупка жилья в ещё не построенном доме оформляется как участие в долевом строительстве. На основании договора долевого строительства жилого дома застройщик берёт на себя обязательства на полученные от покупателя средства построить дом и передать квартиру дольщику.

Договор долевого участия в строительстве заключается на конкретное помещение. В документе должен быть указан точный адрес квартиры, а также её площадь и цена. Желательно, чтобы к договору
прикреплялось приложение с планировкой квартиры. Также в нём должно быть перечисление прав и обязанностей сторон, сроки исполнения договора и ответственность за нарушение обязательств. Договор дольщика также должен содержать подробную информацию о застройщике (наименование, учредители, юридический адрес и т.п.. По запросу дольщика ему обязаны предоставить к ознакомлению свидетельство о регистрации компании и документ, подтверждающий право на земельный участок.

Квартира, как правило, оплачивается частями. Желательно, чтобы взнос был фиксированным. Также в документе указывают сроки выплат и санкции за их нарушение. Очень часто в договор включается условие о возможном увеличении размера оплаты. Желательно, чтобы он бы ограничен определенной суммой или процентом.

Регистрация договора долевого участия

Во-первых, это риск того, что дом останется недостроенным. Сейчас по закону застройщики обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками, поэтому в случае чего дольщики получат возмещение. Также могут возникнуть проблемы со сроком передачи объекта долевого строительства. Сдача может затянуться и на месяц, и на полгода. Ещё один важный момент касается инфраструктуры. Нередко в новых микрорайонах долго строятся дороги, жителям приходится ждать строительства школ и детских садов.

При приобретении квартиры путём долевого участия в строительстве нужно удостовериться в том, что застройщик работает в рамках Федерального Закона 214 о долевом строительстве. Договор долевого строительства должен содержать все предусмотренные законом обязательные пункты. Договор считается заключенным после того, как он зарегистрирован в Росреестре. Оплату нужно производить только после регистрации. Если застройщик отказывается заключать договор долевого участия, предлагает другую форму договора, отказывается зарегистрировать его или еще каким-либо образом уклоняется от исполнения закона, следует отказаться от покупки квартиры у данной компании. Вы можете потребовать от застройщика разрешение на строительство, проектную декларацию и документы, подтверждающие право на участок.

Расторжение договора долевого участия

Также стоит помнить, что у дольщика есть право на расторжение договора долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более, чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков. Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Если застройщик не опубликовал проектную декларацию, дольщик вправе расторгнуть сделку. Застройщик будет обязать вернуть назад денежные средства с процентами. Право на строительные работы компания получается после разрешения на строительство, которое подтверждает, что проектная декларация соответствует градостроительным нормам.

9 распространенных юридических ошибок, совершаемых стартапами, и как их избежать

Как основатель, вы должны убедиться, что ваша компания соблюдает все федеральные налоговые правила, а также правила любого штата, где ваша компания зарегистрирована для ведения бизнеса .

Есть несколько специфических областей, в которых стартапы обычно лажают.

Раздел 83 (b) выборы. Учредители и сотрудники потенциально могут смягчить любые будущие налоговые обязательства, заполнив заявление 83 (b) о выборах в IRS.Это уведомляет IRS о дате, цене покупки и количестве акций, приобретенных акционером корпорации. Эта информация будет использоваться налоговыми органами для определения цены и даты для расчета того, подлежат ли будущие поступления от продажи акций налогу на прирост капитала в долгосрочной перспективе. Отказ подать эту форму может вызвать огромную налоговую головную боль для учредителей, поскольку выручка от продажи их компании будет облагаться налогом как доход вместо долгосрочного прироста капитала (15% или 20%). Подробнее читайте в заявке на выборы 83 (b) в IRS.

Квалифицированные акции малого бизнеса или QSBS. Держатели акций квалифицированных корпораций малого бизнеса могут иметь возможность списать 50% (или даже до 100%) выручки от продажи своих акций при определенных обстоятельствах в соответствии с разделом 1202 Налогового кодекса. Экономия на налогах может быть весьма значительной. , как инвесторам, так и учредителям. Только корпорации C имеют право на это налоговое освобождение; LLC не являются и не являются LLC, которые преобразовываются в корпорации C.

Федеральные налоговые льготы на НИОКР для стартапов. Многие стартапы могут компенсировать свои затраты на НИОКР (например, затраты на серверы, зарплату сотрудников инженеров-программистов и т. Д.), Используя налоговые льготы на НИОКР от правительства США. Capbase сотрудничает с NeoTax и Mainstreet, чтобы помочь клиентам получить доступ к этим ценным налоговым льготам.

Неспособность правильно оценить опционы на акции. Многие стартапы предлагают сотрудникам акции как часть своего компенсационного пакета, чтобы привлекать, мотивировать и удерживать ключевых сотрудников, особенно когда компания не может позволить себе платить зарплату по рыночной ставке.Стартапам разрешается предоставлять только опционы на акции компании по так называемой «справедливой рыночной стоимости». Любые стартапы, получившие от инвесторов раунд оценки, должны будут получить внешнюю оценку обыкновенных акций компании в соответствии с разделом 409A Налогового кодекса (IRC). Capbase сотрудничает с проверенными сторонними экспертами по оценке, чтобы получить оценки 409a для наших клиентов по сниженной ставке.

Вопросы классификации сотрудников и независимых подрядчиков. С точки зрения налогообложения и соблюдения нормативных требований очень важно, чтобы компания правильно определяла, являются ли лица, предоставляющие услуги стартапу, сотрудниками или независимыми подрядчиками в глазах закона. Стартапы рискуют неправильно охарактеризовать независимых подрядчиков, если они предлагают преимущества подрядчикам или осуществляют значительный контроль над тем, когда подрядчик работает.

IRS и штаты уделяют все больше и больше внимания вопросам неправильной классификации независимых подрядчиков.Например, в январе 2020 года вступил в силу Закон о собрании Калифорнии № 5, который требует, чтобы многие рабочие, ранее классифицированные как независимые подрядчики, были переведены в категорию сотрудников.

В конце года компании должны отправить штатным сотрудникам форму W-2 IRS, в которой документируется их компенсация за предыдущий год, а также любые удержанные налоги. Независимым подрядчикам необходимо отправлять форму IRS 1099 до 1 февраля каждого календарного года.

Как избежать распространенных ошибок в акционерном соглашении? | by Trowers Команда стартапов

Выполнение соглашения акционеров на ранней стадии может гарантировать, что вопросы, которые могут возникнуть в будущем вашего бизнеса, будут рассмотрены до того, как они станут проблемами.Мы рассмотрим, как можно избежать распространенных ошибок и какие дополнительные преимущества акционерные соглашения могут предложить акционерам и компаниям.

В одном из наших предыдущих постов, почему вы должны иметь соглашение акционеров, мы обсуждали силу соглашений акционеров, которые регулируют отношения между акционерами и позволяют тем сторонам, которые заключили соглашение, документировать различные аспекты способ ведения бизнеса. Вот дополнительные аспекты, которые вы можете включить в свое соглашение, чтобы избежать распространенных ошибок и управлять своими рисками:

1. Хранить частные и конфиденциальные вопросы вне общественного достояния

Если конфиденциальность важна для вас, соглашение акционеров может обеспечить договорную определенность между сторонами, заключающими соглашение, а также сохранить конфиденциальность этих важных для бизнеса аспектов компании договоренности, которые не нужно предавать гласности.

При условии, что соглашение акционеров не включает определенные положения, которые должны содержаться в уставе компании, существование и содержание соглашения акционеров может оставаться частным. Вы обязаны предоставить Регистрационной палате копию своего устава, но не обязательно копию любого акционерного соглашения (соглашений). Также см. Наш пост о . Пять основных юридических соображений при создании стартапа , в котором подробно объясняется устав (письменные правила о том, как будет работать ваша компания).

Для обеспечения большей конфиденциальности вы можете включить дополнительные положения о конфиденциальности в соглашение акционеров, чтобы заставить стороны сохранять конфиденциальность условий соглашения даже после его расторжения.

2. Как и когда спонсоры получают выплаты

В соглашении акционеров могут быть изложены детали любого первоначального финансирования, которое акционеры должны внести в компанию, а также любые дальнейшие требования к капиталу, которые могут понадобятся в будущем. Это позволяет сторонам четко задокументировать, что ожидается от акционеров с точки зрения финансирования компании, как в момент выполнения акционерного соглашения, так и по мере того, как время прогрессирует, или по мере достижения других этапов.

Компании часто используют бизнес-планы, чтобы гарантировать, что согласованная стратегия компании подробно изложена и соблюдается. В соглашениях акционеров может быть указан процесс утверждения бизнес-планов, например, в соглашении может быть предусмотрено, что для утверждения бизнес-плана на предстоящий год требуется одобрение большинства акционеров компании. Если большинство акционеров не может согласиться с предложенным бизнес-планом, могут быть включены положения, которые означают, что разногласия приведут к тупиковой ситуации и будут разрешены посредством процедуры разрешения тупиковой ситуации (см. Ниже).

3. Когда вы не можете договориться по определенным вопросам

Акционерные соглашения также могут быть использованы для определения зарезервированных вопросов - обычно это «списки вопросов или решений», требующие определенного порога акционеры должны утвердить, чтобы принять решение в отношении этого конкретного вопроса.

Например, изменение акционерного капитала компании или создание дочерних компаний может быть обозначено как зарезервированные вопросы, требующие единодушного согласия всех акционеров перед изменением акционерного капитала или учреждением дочерней компании.Это часто случается в компаниях, желающих расширить / или находящихся на стадии быстрого роста.

В случае предпочтения, зарезервированные вопросы могут быть обозначены как требующие неполного согласия всех акционеров (например, 80% голосов акционеров), что допускает определенную гибкость.

Такая гибкость позволяет в большей степени контролировать различные вопросы и позволяет акционерам устанавливать другой порог в отношении вопросов, которые в противном случае могли бы быть приняты обычным или специальным решением.

Миноритарные акционеры, в частности, извлекают выгоду из зарезервированных вопросов, поскольку они могут иметь возможность согласовать позицию, в которой важные для них вопросы требуют согласия всех акционеров (а не только большинства, которое может не включать их в качестве миноритарных акционеров) .

4. Тупиковая ситуация и принудительные переводы

Надеюсь, акционеры вашего бизнеса хорошо ладят и в целом согласны с тем, в каком направлении должна развиваться компания.

Однако, чтобы избежать разногласий, которые не могут быть разрешены, положения о тупике могут быть включены в соглашение акционеров. Если использовать предыдущий пример, если акционеры не могут договориться о следующем бизнес-плане, положения о тупике могут предоставить множество вариантов для разрешения разногласий, таких как обращение к председателю или, в крайних случаях, продажа акций между зашедшие в тупик акционеры. Наличие положений о тупике позволит разрешить спор быстро и с минимальными затратами.

Итак, при запуске или увеличении масштаба рассмотрите некоторые из этих распространенных ошибок и на раннем этапе учесть их в соглашении акционеров.

Пожалуйста, свяжитесь с командой Trowers для получения дополнительной информации. Мы также подготовили серию информационных бюллетеней, чтобы помочь вам, поэтому нажмите здесь , чтобы получить доступ к нашим онлайн-ресурсам.

Поставьте лайк и поделитесь этим сообщением, чтобы помочь другим.

Trowers & Hamlins LLP приняла все разумные меры предосторожности для обеспечения точности информации, содержащейся в этом документе, но подчеркивает, что его содержание не предназначено для того, чтобы быть исчерпывающим с юридической точки зрения.Trowers & Hamlins LLP рекомендует не предпринимать никаких действий по вопросам, затронутым в этом документе, без полной юридической консультации.

Семь юридических ошибок, которых следует избегать вашему стартапу

Fail fast - это запоминающаяся фраза, призванная предложить быстро двигаться дальше, если бизнес-идея потерпит неудачу. Это не следует воспринимать как лицензию на безрассудное нарушение основных правовых и нормативных принципов или принципов сбора средств. Слишком много многообещающих стартапов терпят неудачу или терпят неудачу из-за того, что легко избежать ошибок в формировании, управлении, защите интеллектуальной собственности (ИС), соблюдении правовых и нормативных требований и сборе средств.

В этой статье заимствовано несколько ключевых моментов и тем из моей книги Закон о стартапах и сбор средств для предпринимателей и консультантов по стартапам , чтобы выделить семь распространенных ошибок и ловушек на ранних этапах, которые мешают перспективным стартапам. В книгу включены 51 красочный пример того, как стартапы могут сорваться с рельсов. Ниже мы кратко опишем эти распространенные ошибки.

1. Случайное партнерство

Предпринимателей часто поощряют делиться своими бизнес-идеями с широким кругом возможных советников и соучредителей.Это может быть полезно, если сделано с защитой соглашений о неразглашении (NDA) и / или разумно охраняемым совместным использованием.

В настоящее время многие преподаватели и консультанты по предпринимательству скептически относятся к соглашениям о неразглашении информации. Один недавно мне предложил:

«… по моему опыту, многие инвесторы, учителя, консультанты и другие люди отказываются подписывать соглашения о неразглашении информации, а это означает, что в конечном итоге предприниматель просто разговаривает с гораздо меньшим количеством людей о своей идее».

В этом есть некоторые основания.Знание, когда требовать NDA, а когда нет, требует здравого смысла и здравого смысла. Например, венчурные компании никогда не подписывают соглашения о неразглашении. Просить венчурного капитала для одного - ошибка новичка. Новый предприниматель также не должен требовать NDA от своего профессора предпринимательства или других доверенных друзей и советников, при условии, что фактические коммерческие секреты не будут разглашаться.

Не делить слишком много

Если доверие еще не установлено, но соглашение о неразглашении будет неуместным или нежелательным, учредители должны просто быть осторожны в отношении того, чем они делятся, т.е.д., чтобы избежать «чрезмерного обмена». Обычно можно поделиться идеей, достаточной для оценки интереса и получения отзывов о соответствии продукта рынку, его исполнении или возможности финансирования, не раскрывая «секретного соуса», касающегося важнейших характеристик и деталей продукта, основных инноваций и выхода на рынок. стратегии. Всегда вполне приемлемо сказать что-то вроде : «Мне нужно быть осторожным, сколько именно я делюсь с вами, чтобы не потерять наши коммерческие секреты или возможность подать заявку на патент».

В дополнение к менее вероятной возможности кражи интеллектуальной собственности, подобной той, что изображена в фильме Социальная сеть , когда предприниматели привлекают других к разработке своей бизнес-модели до создания организации и без использования соглашений о неразглашении, они рискуют сформировать «общую партнерство »в соответствии с законодательством штата, также называемое« случайным партнерством ».«

Если вы потратите достаточно времени на разработку своего бизнес-плана, инновационных идей и стратегии выхода на рынок с другими за пивом или кофе, вы рискуете потерять право собственности и контроль над своим стартапом. В рамках полного товарищества каждый совладелец имеет равную долю владения и может контролировать и связывать предприятие. Внезапно люди, которых вы использовали в качестве звуковых советов, могут по праву считать себя соучредителями. Редко, но бывает.

Избегайте случайного создания соучредителей, выбирая и создавая юридическое лицо, прежде чем обсуждать с другими новую бизнес-идею.Простое создание сущности позволяет избежать этой озабоченности. Затем всегда по возможности используйте соглашения о неразглашении. Вы также можете связать других с NDA в своем личном качестве перед созданием юридического лица, но впишите в NDA, что вы можете передать все права и обязанности впоследствии сформированному юридическому лицу. Но не полагайтесь на NDA как на предлог для задержки создания юридического лица.

Учредительные договоры Документы

, называемые учредительными соглашениями, представляют собой еще один, более сложный способ решения вопросов собственности и управления до создания юридического лица.Соглашения с учредителями являются обычным явлением в академической среде НИОКР. Они добавляют уровень затрат, неопределенности и сложности, которых я предпочитаю избегать при консультировании предпринимателей, но вот ссылка на один из юридических факультетов Университета Пенсильвании, который также включает полезные комментарии и рекомендации: https://www.law. upenn.edu/clinic/entrepreneurship/startupkit/founders-agreement.pdf.

На всех этапах разработки учредители могут быть сообразительными защитниками интеллектуальной собственности, продолжая при этом следовать методикам и методологиям бережливого стартапа, таким как итеративный поиск вводимых данных и совместное уточнение идей.Быстро сформируйте сущность. Затем используйте здравый смысл и здравый смысл при оценке приемлемых рисков и выгод при обсуждении интеллектуальной собственности. И всегда защищайте ключевые коммерческие секреты и возможность позже искать патенты на ключевые инновации.

Мы снова рассматриваем вопросы IP под номером # 3 - IP Snafus .

2. Неправильный соучредитель или родство

Идея о том, что вы можете выбрать не того соучредителя, предполагает, что у одного должен быть по крайней мере один или несколько соучредителей.Хотя некоторые не согласны с этой предпосылкой и есть исключения из каждого правила, я считаю, что можно с уверенностью сказать, что большинство инвесторов предпочитают видеть организацию с более чем одним основателем. Учредители-одиночки становятся единственной точкой отказа, если их интерес или способность продолжать работу в компании прекращаются, что иногда случается. Учредители-одиночки также обеспечивают менее прочную основу благодаря обширным знаниям, компетенциям, опыту и связям.

При рассмотрении потенциальных соучредителей очень важно оценить совместимость каждого.На эту тему есть множество замечательных статей и сообщений. Большинство сторонников вдумчивого обсуждения, прежде чем вступать в отношения с соучредителями. После подписания соответствующего NDA ключевые темы должны включать:

  • Что мы строим и как собираемся продавать?
  • Кто какие роли, должности и обязанности будет иметь?
  • Кто работает полный рабочий день, а кто неполный рабочий день?
  • Кто какие ИС, знания, компетенции, опыт и связи привносит в предприятие?
  • Как будут распределяться и структурироваться доли владения?
  • Можно ли вернуть долю собственности, если соучредитель уйдет или сократит свои обязательства, чтобы предотвратить «безбилетничество»?
  • Потребуются ли соучредители внести начальный начальный капитал, и в каком размере и когда?
  • Будут ли привлечены средства от внешних сторон, и если да, то в каких суммах, с какими интервалами и от каких типов инвесторов?
  • Будет ли это быстрорастущий стартап, который нужно перевернуть в течение определенного периода времени, или это будет скорее лайфстайл-компания, обеспечивающая соучредителям долгосрочный доход?
  • Если предусматривается выход, каковы временные рамки и каковы вероятные возможности?
  • Что касается возможностей выхода, будет ли целью меньший и более быстрый выход или гораздо больший выход после более длительного периода развития и роста?
  • Как насчет корпоративной культуры и рабочей среды: удаленной, случайной и менее иерархической или более офисной, структурированной и традиционной части спектра?

Обсуждение этих и связанных с ними вопросов перед соучредителем бизнеса имеет решающее значение для избежания споров соучредителей и другой «дисгармонии» в команде, которая, согласно известному отчету CB Insights за 2019 год, является причиной примерно 13% всех сбоев стартапов. под названием « 20 основных причин неудач стартапов », которое можно найти по этой ссылке: https: // www.cbinsights.com/research/startup-failure-reasons-top/.

3. ИП Snafus

Потеря вашего IP из-за случайных соучредителей, как уже обсуждалось, является формой отказа IP, но лишь одной из многих. Вот несколько других распространенных ошибок IP, которых следует избегать:

Отсутствующие назначения IP

пробелов в назначении IP-адресов являются одними из самых распространенных и наиболее серьезных ошибок IP. Учредители всегда должны присваивать своим стартапам соответствующий IP-адрес. Это должно происходить как часть транзакции, в которой они получают свой капитал в стартапе, часто называемый их «акциями учредителей».«Каждый сотрудник также должен взять на себя обязательство передать компании все соответствующие ИС, разработанные или задуманные во время их работы. Это особенно важно в отношении патентоспособных изобретений. При приеме на работу стартапы должны требовать от каждого сотрудника подписать надежное соглашение с письмом-предложением и конфиденциальную информацию и Соглашение об изобретениях, обычно именуемое PIIA.

Наконец, и это, возможно, наиболее важно, каждый консультант и независимый подрядчик, который создаст или может создать IP для стартапа, также должен согласиться с надежными положениями о назначении IP.Эти положения должны включать формулировку «работа, сделанная по найму», чтобы противодействовать тому факту, что фактический создатель любой работы, имеющей право на авторское право, является ее «автором» в соответствии с законом об авторском праве и, следовательно, ее владельцем. Однако будьте осторожны при использовании создателей из Калифорнии, поскольку малоизвестный закон Калифорнии (Раздел 686 Кодекса страхования от безработицы штата Калифорния) преобразует любого подрядчика, подписывающего «работа по найму», в форму наемного работника.

Слабые товарные знаки

Не выбирайте название компании или продукта, которые не защищены законом о товарных знаках или, что еще хуже, которые другие могут успешно оспорить как нарушающие более сильный, старший (более ранний) знак."Избегайте" общих "или" описательных "имен, таких как Best Shoes. Вместо этого выбирайте" причудливые "или" произвольные "имена, которые никто не использует, например Zillow, Google или Expedia. Также избегайте имен, которые представляют собой настоящие слова на любом иностранном языке. , поскольку они могут быть непригодны для использования в странах, где говорят на этом языке.

Нарушение авторских прав

Незаконное присвоение работ или контента, защищенных авторским правом, - еще одна распространенная ошибка при запуске. Обычно это связано с заимствованием изображений или контента, созданного другими.Когда эти работы были зарегистрированы в Бюро регистрации авторских прав США, правообладатели предъявляют серьезные претензии в отношении «установленных законом» убытков, независимо от того, насколько они невиновны, безвредны или льстят намерениям заемщика. С другой стороны, регистрация охраняемых авторским правом работ стартапа, будь то программное обеспечение, графика, видео или письменный контент, проста и недорога и дает серьезные права на обращение в суд, когда другие нарушают.

Ошибки NDA

ошибок NDA очень распространены. Большой просто слишком доверяет соглашениям о неразглашении.Никогда не сообщайте третьим лицам больше, чем необходимо для достижения ваших целей в конкретном обсуждении. Обеспечение соблюдения NDA требует обращения в суд и вынесения решения. Это непростая задача, и она, безусловно, намного дороже и отвлекает, чем просто не делиться чрезмерным количеством информации. Другие ошибки NDA включают подписание на неправильное имя или полномочия, неполучение полностью подписанных NDA после отправки вашей собственной подписи, подписание NDA с ​​лазейками, такими как "остаточные" формулировки (все, что я помню, я могу украсть) и подписание NDA, которые предоставляют только временная защита коммерческой тайны.

Что касается подписания от неправильного имени, генеральный директор компании подписал NDA от своего имени, а не в качестве генерального директора компании, поделился секретами компании с конкурентом, и суд постановил, что эти секреты были безвозвратно переданы конкуренту без использования или ограничения конфиденциальности. Его намерения не имели значения.

Ошибки, связанные с коммерческой тайной

Коммерческая тайна - это любая тайна, имеющая коммерческую ценность в силу того, что она хранится в секрете, и которая также подлежит «разумной» защите для сохранения ее секретности.Коммерческая тайна защищена законами штата и федеральными законами, предусматривающими как гражданскую, так и уголовную ответственность.

Как только секретность потеряна, защита коммерческой тайны утрачивается. Статус коммерческой тайны также теряется просто из-за слабой защиты, такой как не всегда требование о неразглашении перед передачей информации, невозможность получить ноутбуки или другие тайники коммерческой тайны у уволенных сотрудников или даже неспособность по контракту запретить обратный инжиниринг в лицензиях на программное обеспечение, соглашениях о продаже продуктов. , а также условия использования для конечных пользователей.

Стартапам следует вести конфиденциальный инвентарь коммерческой тайны, ограничивать обмен внутри и извне только по служебной необходимости и постоянно использовать строгие процедуры NDA и увольнения сотрудников для защиты своей коммерческой тайны.

Неспособность защитить основные инновации

В соответствии с Законом об изобретениях Америки 2011 года (AIA) США приняли стандарт патентования «первым подает заявку», отказавшись от своего давнего стандарта «первым изобретателем». Это означает, что стартап, который что-то изобрел первым, может быть лишен возможности использовать это изобретение на практике компанией, которая впоследствии получит патент на то же изобретение.

Помимо того, что стартапы не опережают других в патентном ведомстве за конкретное изобретение, стартапы также иногда запускают свои продукты перед подачей патентных заявок. В США патентная охрана все еще может быть запрошена в течение одного года после запуска или объявления, но в большинстве других стран патентоспособность теряется сразу после запуска, объявления или другого раскрытия, если заявка не была подана. Это потому, что изобретение больше не считается новым или новым.

Стартапы должны заранее разработать комплексную стратегию в области интеллектуальной собственности, чтобы определить, что будет защищено с помощью товарных знаков, авторских прав, коммерческой тайны или патентных стратегий.Ошибки на раннем этапе исправить бывает сложно.

4. Неверный тип объекта

Хотя случайное партнерство, возможно, является худшей ошибкой организации, гораздо более распространено простое создание LLC, когда корпорация была бы лучшим выбором. И хотя можно перейти от одного типа сущности к другому, это не так просто, как иногда описывают. Если произошел какой-либо рост, развитие и / или сбор средств, преобразование юридического лица, скорее всего, потребует дорогостоящей помощи как юриста, так и налогового консультанта.

Практически все быстрорастущие стартапы, которые намереваются привлечь сторонние инвестиции и которые намереваются компенсировать служащим опционами или другими вознаграждениями, должны быть сформированы как корпорации.

Для этого есть много причин, в том числе стоимость, предсказуемость, способность привлекать сторонние инвестиции, возможность предоставлять общепризнанную компенсацию акционерного капитала и, следовательно, сокращать денежные затраты на заработную плату, а также возможность позволить учредителям, сотрудникам и инвесторам пользоваться налогом. преимущества доступны только для корпораций.К ним относятся специальные налоговые положения для опционов на поощрительные акции, или «ISO», и для квалифицированных акций малого бизнеса в соответствии с разделом 1202 Налогового кодекса, который может устранить до 10 миллионов долларов США в виде налога на прирост капитала (на налогоплательщика) для учредителей и ранних инвесторов. .

Некоторые из этих вопросов слишком глубоки, чтобы здесь углубляться, но вы можете посмотреть налоговый режим для акций учредителей, не облагаемых налогом по ISO и , в разделе 1202 и увидеть, что это значительные налоговые льготы, доступные только для корпораций и не для ООО.Однако помимо этих более сложных проблем есть еще несколько очевидных проблем с формированием быстрорастущих стартапов в качестве LLC.

Стоимость и сложность

Несмотря на обманчивую простоту создания ООО, правильное формирование ООО с участием нескольких инвесторов (владельцев) требует сложной и дорогостоящей разработки. Хотя шаблоны легко доступны для каждого документа, необходимого для создания корпораций и управления ими, это не относится к LLC.

Например, у каждого LLC должно быть операционное соглашение, иногда называемое соглашением компании или операционным соглашением компании.Часто это около 35 страниц, и они относительно сложные. Они необходимы для структурирования каждого аспекта отношений между всеми владельцами и организацией. Это связано с тем, что, хотя корпорации в значительной степени являются созданием уставов и судебной практики, LLC в основном являются договорными. Без исчерпывающего и хорошо составленного операционного соглашения вступают в действие крайне противоречащие интуиции «правила по умолчанию» государственного законодательства, потенциально приводящие к странным результатам, например, предоставление каждому владельцу равного права голоса независимо от их соответствующих инвестиций.

Больше споров, большая неопределенность

Кроме того, в то время как современные уставы корпораций существуют с конца 1800-х годов, LLC были изобретены в Вайоминге в 1970-х. В результате, несмотря на то, что корпоративное право сильно развито с богатым прецедентным правом, затрагивающим практически все мыслимые вопросы, прецедентное право в отношении ООО практически отсутствует. Два следствия того, что LLC в значительной степени являются договорными и столь новыми, заключаются в том, что (i) споры кажутся более распространенными и (ii) спрогнозировать, как они будут разрешаться, намного сложнее, чем для аналогичных споров в корпоративной сфере.

Меньший пул потенциальных инвесторов

Пул потенциальных инвесторов для ООО меньше, чем для корпораций. Хотя многие инвесторы отталкивают ООО из-за незнания, ни один венчурный фонд (ВК) не может инвестировать в ООО. Венчурные капиталисты инвестируют в корпорации, а не в ООО.

Это связано с тем, что LLC являются «сквозными» организациями для целей налогообложения, что означает, что весь налогооблагаемый доход переходит к инвесторам-владельцам. Но инвесторы в венчурные фонды, называемые партнерами с ограниченной ответственностью, часто являются освобожденными от налогов трастами и фондами, которые не могут получать так называемый несвязанный бизнес, налогооблагаемый доход, или «UBTI».«Таким образом, создав ООО, вы исключите все возможные венчурные инвестиции. То есть, если вы не создадите еще более сложную структуру, включающую« блокирующие корпорации ». Но почему?

Варианты компенсации сильно ограниченного капитала

В отличие от корпораций, выплатить компенсацию за участие в капитале сотрудникам LLC чрезвычайно сложно. Фактически, как только вы это сделаете, они станут владельцами, а не сотрудниками в глазах IRS.

С трудом могу сосчитать, сколько раз ко мне обращались учредители ООО с просьбой о помощи в выпуске опционов на акции для своих сотрудников.Невозможно выпустить опционы на акции для сотрудников ООО, потому что ООО не выпускают акции. Они выдают нечто более сложное: единицы членства в ООО. Короче говоря, невозможно выпустить какой-либо вид акций для сотрудников LLC с какими-либо легко понимаемыми и управляемыми атрибутами опционов на акции, ограниченных акций или ограниченных акций. Если компенсация акционерного капитала для сотрудников будет важна, избегайте создания LLC.

Когда учредители должны создавать стартап как LLC? LLC часто является правильным выбором для закрытых компаний, работающих в сфере образа жизни, которые не нуждаются во внешнем финансировании и не планируют выплачивать компенсацию за собственный капитал сотрудникам.Многие малые предприятия подходят под это описание. Часто упоминаемым преимуществом ООО является возможность зачесть расходы (убытки) на стадии разработки за счет прочего налогооблагаемого дохода учредителей. Опять же, все налоговые последствия, как положительные, так и отрицательные, распространяются на всех владельцев LLC, как правило, пропорционально их собственности и независимо от распределения денежных средств. Прямые налоговые убытки могут уменьшить другие налоговые обязательства учредителя.

ООО также являются правильной структурой, если ожидаются регулярные денежные выплаты (распределения) собственникам.Обычно это не относится к быстрорастущим стартапам, но всегда так бывает с компаниями, работающими в сфере стиля жизни, где идея состоит в том, чтобы обеспечить владельцам доход, достаточный для поддержания желаемого образа жизни. Подобные платежи от корпорации (если не выбран статус S Corp) вызывают «двойное налогообложение», поскольку корпорация платит налоги на свою чистую прибыль, а затем корпоративные акционеры также платят налоги на любые дивиденды от корпорации.

Продажа активов также может привести к двойному налогообложению. Это одна из причин того, что все имущественные предприятия, такие как нефтегазовые предприятия, девелоперские компании, торговые центры и складские помещения, ведутся через партнерские структуры или ООО.

Учредители

LLC также имеют больше свободы в соответствии с налоговым кодексом США, чтобы неравномерно распределять распределения и налоговые последствия между собой в рамках определенных ограничений «экономической реальности». Хотя это не должно быть сделано для целей ухода от налогов, это часто является реальностью, стоящей за такими отчислениями.

Частные семейные предприятия часто являются ООО по уже описанным причинам, а также для облегчения управления капиталом. Учредители LLC могут снизить свои налоги, передав права собственности на LLC конкретным членам семьи в нижних налоговых категориях, а затем использовать выплаты этим членам семьи для покрытия расходов на здравоохранение, медицину, учебу и других расходов, которые учредитель уже намеревался покрыть.Общее налоговое бремя учредителя уменьшается за счет покрытия этих расходов за счет распределения LLC лицам, находящимся в более низких налоговых категориях.

5. Ошибки при создании организации

Даже когда учредители выбирают правильную организацию для своего предприятия, ошибки при формировании организации являются обычным явлением и могут вызвать большие проблемы. Самая распространенная ошибка при создании юридического лица с LLC - это неспособность согласовать операционное соглашение в течение нескольких недель или месяцев после образования. В этот момент чрезвычайно сложно, а иногда и невозможно договориться о справедливой собственности, управлении и распределении экономических ресурсов.Правила государства по умолчанию могут склонить переговорное преимущество в пользу арендодателей, поскольку правила по умолчанию часто дают им больше, чем было бы справедливо. И даже когда операционные соглашения заключаются одновременно с подачей свидетельства о создании ООО, они часто имеют недостатки во многих отношениях из-за абсолютной сложности вопросов, которые необходимо решить.

При формировании корпораций учредители часто не назначают правление, назначают должностных лиц, выпускают собственный капитал и / или не передают свою соответствующую ИС предприятию.Действия, предпринятые лицами, неправильно позиционирующими себя в качестве должностных лиц, такие как подписание контрактов, могут позже быть оспорены как несанкционированные, как и действия, требующие одобрения совета директоров, когда совета директоров не существовало.

Есть несколько вещей, которые нужно сделать при создании любой организации, и все они должны быть выполнены как можно скорее. В случае корпораций после того, как государственный секретарь подтвердил существование юридического лица, «единственный учредитель» должен подписать решения о создании совета и принятии подзаконных актов. Затем совет директоров должен назначить должностных лиц компании, чтобы их действия по подписанию договоров аренды, контрактов, писем с предложениями и других документов не могли быть признаны недействительными.

6. Ошибки при выпуске акционерного капитала учредителя

Еще один недельный шаг в формировании корпорации - одобрение советом директоров предварительно согласованной продажи акций учредителей (обыкновенных акций) учредителям. Цена покупки часто представляет собой денежный платеж, равный номинальной стоимости акций, о которых идет речь, плюс подписанные каждым учредителем уступки прав интеллектуальной собственности. Если бы каждый учредитель получил 3 миллиона акций и номинальная стоимость одной акции составила бы 0,00001 доллара, каждый учредитель выписал бы чек на 30 долларов.

Эти акции, как правило, должны подлежать ограниченному по времени выкупу компанией, если основатель уходит из стартапа.Этот тип «обратного перехода» известен как «обратное право». Это предотвращает «безбилетную езду» менее увлеченных учредителей и ограничивает «мертвый капитал» в таблице капитализации (таблице акционеров). Значительные суммы капитала, принадлежащие лицам, больше не участвующим в деятельности компании, называются мертвым капиталом. Мертвый капитал представляет собой потерю возможностей для сбора средств и найма и может оттолкнуть сторонние инвестиции.

Каждый учредитель, акции которого «подлежат конфискации», должен незамедлительно подать форму 83 (b) в IRS и уплатить любые номинальные налоги на покупку, основанные на любой разнице между номинальной стоимостью покупки и фактической стоимостью акций.Это предотвратит выплату подоходного налога по мере истечения срока действия прав обратной покупки и когда стоимость акций, вероятно, будет выше. Выдача учредителям их акций немедленно и заполнение Формы 83 (b) также запускает пятилетний период владения в соответствии с Разделом 1202 - «правилом о не облагаемых налогом акциях учредителей», о котором говорилось ранее. Следование этому курсу сводит к минимуму налоги на занятость и, возможно, также налоги на прирост капитала.

7. Ошибки, связанные с предоставлением собственного капитала сотрудникам

Предоставление отложенных опционов

Еще один благоразумный шаг, который следует предпринять вскоре после создания корпорации, - это утвердить советом директоров План компенсации акционерного капитала и утвердить любые первоначальные гранты ключевым сотрудникам.Эти субсидии могут быть опционами на акции или ограниченными акциями. Как и в случае с акционерным капиталом, выдача грантов сотрудникам как можно раньше и заполнение правильных документов может максимизировать ценность этих грантов и их способность помогать удерживать сотрудников и поддерживать их мотивацию.

С другой стороны, ожидание выплаты грантов ключевым сотрудникам в течение шести или более месяцев может привести, помимо прочего, к гораздо более высоким расценкам на исполнение. Небрежная выдача грантов на акционерный капитал намного позже, чем было обещано в соглашении с письмом-предложением или в другом документе, обычно снижает их ценность и может привести к напряженности, спорам и обязательствам.

Непоследовательное вознаграждение за капитал

Стартапы допускают множество других ошибок в выплате вознаграждения сотрудникам, которые трудно исправить. Их можно уменьшить за счет последовательности и дисциплины. Решите, какие гранты будут предоставляться, обычно это будут либо опционы на акции, либо ограниченные гранты на акции, и будьте максимально последовательны, предлагая одинаковые условия для всех сотрудников, изменяя только размеры грантов. Это связано с тем, что для любого стартапа практически невозможно должным образом управлять грантами на компенсацию акционерного капитала, которые не являются полностью единообразными.И даже невинные ошибки могут привести к спорам и ответственности.

Если гранты являются опционами на акции, сделайте их все ISO или NSO (опционы на стимулирующие акции или опционы на неквалифицированные акции). И придерживайтесь тех же графиков наделения правами и положений о выполнении упражнений после расторжения. Передача прав обычно осуществляется пропорционально в течение четырех лет, при этом акции не переходят в первый год, если сотрудник увольняется, то есть «обрыв в один год». После увольнения сотрудника, как правило, у него есть только 90 дней на то, чтобы реализовать свои опционы или вернуть их обратно в пул опционов.

Соблюдение этих стандартных и надежных условий опционов на акции побуждает сотрудников оставаться в компании. Это также приводит к тому, что больше акций остается в пуле для будущих грантов, и ограничивает количество лиц, которые попадают в таблицу капитализации компании, ограничивая количество исполняемых опционов. Уходящие сотрудники стартапа редко используют опционы в течение 90 дней, поскольку для этого необходимо выписать чек на неликвидные акции с неопределенной стоимостью.

Как только компании начинают предоставлять определенные сотрудникам специальные положения о переходе и после увольнения, становится труднее сопротивляться требованиям аналогичных уступок со стороны других сотрудников.

Отсутствие сдержанности

Не раздайте стоковые опционы, как конфеты. Акции не безграничны и должны рассматриваться как очень ценный товар. Заранее установите политики относительно того, какие уровни сотрудников будут получать акции, и удерживайте гранты в заранее определенных диапазонах для нескольких уровней сотрудников или уровней компенсации. Установите аналогичную политику для последующих «ежегодных грантов» для сотрудников, которые соответствуют ожиданиям производительности и превосходят их.

Наконец, не поддавайтесь искушению предоставить акции каждому консультанту, наставнику, независимому подрядчику или продавцу, который вас об этом попросит.Если таким лицам предоставляется акционерный капитал, обязательно внимательно отслеживайте и прекращайте передачу прав, когда их услуги заканчиваются, и убедитесь, что неиспользованные опционы возвращаются в пул по истечении указанного периода после прекращения. Это может быть сложно с советниками и консультантами, если их контрактные условия и обязательства неясны. Эти соглашения должны быть расторгнуты компанией по желанию, и они должны иметь внешние ограничения на срок от одного до двух лет, если они не будут продлены в письменной форме.

409A Соответствие

Другой распространенной ошибкой при запуске является выпуск любого опциона на акции без предварительного получения Отчета об оценке согласно Правилу 409A.Опционы должны выпускаться по справедливой рыночной стоимости. Действительный отчет 409A представляет собой предположительное свидетельство того, что опционы, выпущенные по цене за акцию, отраженной в отчете, были выпущены по справедливой рыночной стоимости. Неспособность выпустить опционы по справедливой рыночной стоимости может привести к драконовским налоговым штрафам как для сотрудников, так и для компании, что значительно снизит стоимость опционов. Не выпускайте никаких опций без текущего отчета 409A. Срок годности - один год, без существенных изменений, влияющих на стоимость компании.Я обычно избегаю полагаться на 409A, которым больше шести месяцев, из-за большой осторожности.

Передача прав и ненадлежащее управление после расторжения

Присуждение долга должно осуществляться грамотно. Это обязательно требует использования таких платформ, как Carta, Shareworks или их последних конкурентов.

Но наличие отличной платформы компенсации акционерного капитала не устраняет необходимости в компетентном администрировании со стороны компании. Гранты, графики наделения правами, периоды выполнения работ после увольнения и увольнения сотрудников должны вводиться точно и своевременно.Как отмечалось ранее, отслеживание увольнений может быть затруднено с советниками, консультантами и независимыми подрядчиками, так как отдел кадров вряд ли будет задействован. Передача прав должна быть прекращена, и периоды выполнения действий после прекращения должны быть инициированы, когда третьи стороны больше не предоставляют услуги. Чтобы сделать это чисто, необходимо своевременно направлять таким лицам уведомления о расторжении договора.

Если сотрудник или другой «поставщик услуг» увольняется, и его уход не отмечен в системе, их варианты не будут своевременно аннулированы и возвращены в пул опционов.И что еще хуже, они могут реализовать свои опционы после окончания периода исполнения после прекращения действия, что приведет к налоговым последствиям и выпуску акций, которые необходимо отменить.

Сводка

Это некоторые из наиболее распространенных ошибок на ранней стадии, которые меня просят исправить. После запуска и работы стартапа появляются новые возможности для юридических, нормативных ошибок и ошибок при сборе средств. Я обращаюсь к ним в следующей статье EIX, размещенной здесь, которая продолжается с того места, где мы остановились.

Чтобы узнать больше о том, как построить любой стартап на прочной основе, избежать распространенных юридических и нормативных ошибок, а также об успешном и легальном сборе средств, ознакомьтесь с Законом о стартапах и сборе средств для предпринимателей и консультантов по стартапам .

Как избежать ловушек при добавлении участников Sweat Equity в LLC

Многие владельцы и предприятия хотят вознаградить сотрудников долей собственности за оказанные услуги. Это может быть ценным стимулом для признания прошлых достижений и повышения вовлеченности и удержания сотрудников, позволяя им участвовать в успехе бизнеса, не требуя капитальных вложений. В то время как бонусы, прибавки или фантомный капитал часто могут достичь схожих целей с меньшим количеством структурных соображений, иногда трудно сопоставить очарование истинного владельца.Скорее всего, гибкость и ограниченная формальность LLC были факторами, сделавшими ее предпочтительной организацией. Однако, поскольку собственность LLC уникальна, есть несколько ключевых моментов, которые следует учитывать при добавлении этого члена собственного капитала, чтобы убедиться, что все стороны понимают последствия.

Во-первых, как управляется ООО? Если это LLC, управляемая участником (по умолчанию в Висконсине), новый сотрудник-участник может иметь все полномочия агентства и может заключать контракты или соглашения от имени LLC.В то время как сотрудник может уже обладать значительными полномочиями в соответствии с его или ее должностью или обязанностями, эти полномочия членского агентства распространяются на вопросы, выходящие за рамки обычного ведения бизнеса, такие как получение ссуды или покупка недвижимости. С другой стороны, член LLC, управляемой менеджером, больше похож на пассивного партнера с ограниченной ответственностью, не имеющего реальных агентских полномочий. Поэтому, прежде чем добавлять сотрудника в качестве члена, текущие участники должны пересмотреть структуру собственности и, возможно, внести поправки в устав LLC, чтобы согласовать свои цели.

Во-вторых, есть ли у ООО операционное соглашение? Операционное соглашение не только является важным инструментом для структурирования и управления бизнесом, но и может изменять стандартные положения статутов штата Висконсин, которые регулируют деятельность компаний с ограниченной ответственностью (Закон штата Висконсин, глава 183). Например, если в операционное соглашение не внесены изменения, закон штата Висконсин предусматривает, что голосование в LLC, управляемых участниками, основывается на их капитальных вкладах, а не на долях собственности участников. Сотрудник, получающий долю участия в услугах, будет иметь право голоса, основанное на стоимости его услуг, признанной на счете капитала LLC, независимо от фактической полученной доли участия.Чтобы исправить эту ситуацию, LLC должна задокументировать вклады в капитал всех участников (включая стоимость услуг) и подготовить (или изменить) операционное соглашение, в котором четко определены права голоса для всех участников. Есть много способов достичь этой цели (объединить интересы участников и т. Д.), Но важно убедиться, что все стороны понимают свои права и роли в LLC.

И наконец, каковы налоговые последствия? Если LLC облагается налогом как партнерство (по умолчанию), сотрудник получает регулярную долю капитала в LLC, доля этого члена будет считаться компенсацией в обмен на услуги, которые, вероятно, будут облагаться налогом как обычный доход.В зависимости от стоимости этих услуг сотрудник может иметь значительное налоговое бремя в год, когда он или она получает проценты на капитал без какой-либо гарантии получения денежных выплат от LLC для покрытия этого налога. Подумайте о том, чтобы выиграть машину на The Price is Right , только чтобы обнаружить налоговый счет в несколько тысяч долларов, ожидающий за кулисами. LLC может решить эту проблему, предложив сотруднику процент, состоящий из будущей прибыли / убытков бизнеса. Проценты от прибыли по-прежнему позволяют сотруднику иметь те же права, что и участнику LLC, но поскольку начальная стоимость процентов от прибыли (и, следовательно, ликвидационная стоимость) отсутствует, у сотрудника нет немедленных налоговых обязательств.Тогда сотрудник-член должен будет платить налог только за распределение будущей прибыли компании. Хотя налоги неизбежны, правильное планирование может избежать сюрпризов и головной боли как для сотрудников, так и для компании.

В заключение, в то время как LLC обеспечивают гибкость для добавления участников в собственный капитал, требуется тщательное проектирование и внедрение, чтобы избежать любых потенциальных сюрпризов.

Капитал учредителей: стратегии и подводные камни

Кому в любом случае принадлежит ваша компания? Для стартапа или компании, в которую входят ключевые сотрудники и инвесторы, решающее значение имеет правильная структура капитала.

Споры о праве собственности могут быть дорогостоящими и неприятными. Одним из известных примеров является Facebook, против которого подали в суд соучредитель Эдуардо Саверин и близнецы Винклвосс из-за прав собственности. Совсем недавно человек по имени Пол Сеглиа опубликовал электронные письма, которые, как он утверждает, показывают, что он должен владеть половиной Facebook. Споры о праве собственности могут быть дорогостоящими и поставить под угрозу сбор средств в будущем.

Вот пять важных стратегий для создания структуры собственности, которая позволяет достичь поставленных целей и позволяет избежать неприятных сюрпризов:

Стратегия №1: Создание четкой документации

В вашей документации должно быть четко указано, кому принадлежит сколько акций.Сертификаты акций должны быть выданы, а копии должны храниться в надежном месте. Избегайте двусмысленных писем и других сообщений, обещающих право собственности. Если компания берет ссуду, документируйте ее векселем, чтобы было ясно, что это долг, а не капитал. Если владелец уходит, важно иметь право выкупить свой капитал и завершить эту покупку.

Стратегия № 2: Используйте Vesting

Что произойдет, если основатель или сотрудник уйдет раньше срока? Они сохраняют свои акции, если только на эти акции не распространяются требования о переходе прав или какое-либо другое соглашение о выкупе.Вложение стимулирует людей оставаться в компании и позволяет избежать неожиданной прибыли для тех, кто уходит раньше.

Стратегия № 3: Компенсация акционерным капиталом

Опционы на акции могут использоваться для обеспечения стимулов акционерного капитала при условии передачи прав и условий. Предоставление опционов на акции не приводит к получению реальных акций до тех пор, пока опционы не будут исполнены. Сотрудник не облагается налогом до исполнения или до окончательной продажи акций (в зависимости от типа опциона на акции).

Стратегия № 4: Избегайте «дешевых акций»

У многих компаний есть партнер по деньгам и партнер, работающий в поте лица.Денежный партнер оплачивает свои акции, а учредитель / предприниматель / генеральный директор получает свои акции бесплатно или по минимальной цене. Проблемы возникают, если IRS оценивает все акции на основе суммы, которую заплатил инвестор, и рассматривает акции учредителя как налогооблагаемый доход по той же стоимости. Правильное планирование может помочь найденному избежать неприятного налогового счета при отсутствии денежных доходов для его оплаты. В IRS есть специальная процедура, называемая выборами 83 (b), которая позволяет акционеру получать доход при низкой стоимости неинвестированных акций, а не позже, когда стоимость может быть намного выше.

Стратегия № 5: Сохранение гибкости

Компании хотят сохранить способность привлекать будущих инвесторов. Учредители также могут захотеть сохранить права на участие в будущих раундах финансирования.

Мы приглашаем вас встретиться с юристом Варнума, чтобы спланировать структуру капитала, которая наилучшим образом соответствует вашим целям.

Что нужно знать стартапам о простом соглашении о будущем акционерном капитале (SAFE)

Как стартап, вы, несомненно, заключаете соглашения за соглашениями с другими предприятиями, поставщиками, подрядчиками, инвесторами и многими другими.Менее известным соглашением является Простое соглашение о будущей доле капитала (SAFE). Эти соглашения могут оказаться важными для успеха стартапа, но не все соглашения SAFE созданы равными.

Мохсен Парса, стартап-юрист из Лос-Анджелеса, помогает клиентам разобраться в соглашениях SAFE, составить комплексные соглашения SAFE для клиентов и предоставить консультации и общее руководство по этим типам соглашений, чтобы клиенты-стартапы могли сделать лучший выбор в краткосрочной и долгосрочной перспективе. долгосрочное.Вот обзор соглашений SAFE и их важности для стартапов, но если у вас есть конкретные вопросы о соглашениях SAFE или о заключении таких соглашений, свяжитесь с Parsa Law, Inc. сегодня.

Что такое простое соглашение о будущей доле капитала (SAFE)?

Соглашения

SAFE - это относительно новый вид инвестиций, созданный в 2013 году компанией Y Combinator. Эти соглашения заключаются между компанией и инвестором и создают потенциальный будущий капитал компании для инвестора в обмен на немедленные денежные средства для компании.SAFE конвертируется в акционерный капитал на более позднем этапе финансирования, но только в том случае, если имеет место конкретное инициирующее событие (указанное в соглашении).

Чтобы понять, что такое SAFE, также важно знать, чем он не является. Это не долговой инструмент. Это также не обыкновенные акции или конвертируемые векселя. Тем не менее, SAFE похожи на конвертируемые векселя в том, что они обеспечивают инвестору капитал во время будущего раунда привилегированных акций и могут включать в себя оценочные ограничения или скидки. Однако, в отличие от конвертируемых облигаций, SAFE не начисляют проценты, не имеют определенной даты погашения и, фактически, никогда не могут быть задействованы для преобразования SAFE в капитал.

Как работает БЕЗОПАСНОСТЬ?

Компания-стартап (или другая компания) и инвестор заключают соглашение. Они обсуждают такие вещи, как:

  • оценочные крышки
  • скидки
  • срок погашения / событие и
  • суммы инвестиций.

После согласования условий и подписания SAFE обеими сторонами инвестор отправляет компании согласованные средства. Компания использует средства согласно соответствующим условиям.Инвестор не получает капитал (привилегированные акции SAFE) до тех пор, пока событие, указанное в соглашении SAFE, не инициирует конвертацию.

Между тем, SAFE, срок действия которого не истек, рассматривается как любая другая конвертируемая ценная бумага (, например, , варранты или опционы).

Почему БЕЗОПАСНОСТЬ имеет значение для стартапов?

SAFE используются стартапами специально как новый способ сбора денег. Но они могут иметь значение для роста стартапа, потому что они:

  1. относительно легко создать и реализовать;
  2. не начисляют проценты, как кредит; и
  3. предлагает гибкость в способах привлечения средств.

Эти три момента могут способствовать привлечению инвесторов в компанию. Они также связаны с меньшим риском, который часто сопровождает другие типы инвестиций. Кроме того, БЕЗОПАСНОСТЬ - это что-то вроде средства решения проблем для начинающих компаний. Решается несколько конкретных проблем, которые кратко рассматриваются ниже.

  1. Долг. Долг - проблема для стартапов. Как указано на этикетке, эти компании только начинают свою деятельность и пытаются найти себе место на рынке.Долг создает стресс и может стать концом для компании. Это также может быть причиной неудач стартапов. Например, инвесторы часто используют конвертируемые векселя, но они являются долговыми инструментами. SAFE не являются долговыми инструментами и как таковые устраняют угрозу платежеспособности. Если компания терпит неудачу, владельцы не несут бремени выплаты инвестору (но если компания преуспевает, отчасти потому, что она не обременена большим объемом долгов, инвестор получает выгоду вместе с компанией).
  2. Оформление документов. Оформление документов требует много энергии и времени. Это особенно проблематично для начинающих компаний, потому что их внимание должно быть сосредоточено на росте и масштабировании, операциях и многом другом, но без бумажной работы. Когда инвесторы, например, инвестируют с использованием конвертируемых облигаций, к этим инвестициям прикрепляются сроки погашения. Проблема в следующем: наступает срок зрелости, многие стартапы не готовы. В результате они должны запрашивать продление срока погашения, а это означает бумажную работу поверх бумажной работы.Однако для SAFE продление не требуется, потому что нет даты погашения.
  3. Судебные издержки. Стартапам требуется юридическое руководство и консультации, чтобы они соблюдали правила и нормы, относящиеся к их отрасли, продукту и / или услуге. Им также требуется юридическое представительство для переговоров и руководство по соглашениям. Судебные издержки могут быстро возрасти. К счастью, SAFE-соглашения относительно легко создать по сравнению с такими вещами, как соглашения с конвертируемыми банкнотами.
  4. Стандартизация. Стандартизированные соглашения являются обузой, потому что они устанавливают определенные стандарты и требуют определенных условий, пунктов или положений. Сама по себе стандартизация не является проблемой, потому что она предлагает последовательность и ожидания, но она также отрицает настройку. Это проблема для стартапов, потому что они уникальны и новы на рынке, а индивидуализация может помочь им расти и развиваться не так, как конкуренты. БЕЗОПАСНОСТИ не стандартизированы. Условия могут быть согласованы (в интересах стартапа), включая условия, связанные с преобразованием, правом обратной покупки, правом роспуска и правом голоса.
  5. Контроль. Когда инвесторы вкладывают средства в стартапы, часть их немедленного дохода от инвестиций - это акции компании. Обыкновенные акции предоставляют инвесторам право голоса. Обладая правом голоса, инвесторы могут участвовать в формировании компании. Проблема заключается в следующем: владельцы компании часто хотят сохранять контроль над ее формированием как можно дольше, чтобы убедиться, что их видение воплощается в жизнь так, как задумано. Когда право голоса распространяется среди все большего и большего числа людей, этот контроль ослабевает.При использовании SAFE текущие доли в капитале компании не предоставляются, поэтому инвестор не получает акции и, следовательно, не получает немедленного права голоса.

Как соглашения SAFE рассматриваются в соответствии с законодательством о ценных бумагах?

SAFE регулируются SEC в соответствии с Законом о ценных бумагах 1933 года и Законом о фондовых биржах 1934 года. SAFE считаются ценными бумагами и рассматриваются так же, как акции и конвертируемые векселя в соответствии с законодательством Калифорнии и федеральным законодательством.

С кем вам следует связаться, чтобы узнать больше о SAFE и его преимуществах для вашего стартапа в Калифорнии?

Соглашения

SAFE могут многое предложить.Но то, что приносит стартапу выгоду, например, отсутствие стандартизации, может также навредить стартапу, если соглашение не будет составлено и согласовано профессионально и стратегически. Если вы стартап и хотите альтернативные и творческие способы поиска инвесторов, свяжитесь с Mohsen Parsa сегодня.

Согласование условий? Обязательно избегайте этих 5 ловушек.

Из всех проблем, с которыми вы сталкиваетесь при ведении своего SaaS-бизнеса, привлечение капитала (будь то акционерный или венчурный долг) не должно быть одной из них.Конечно, это не всегда так. Независимо от того, привлекаете ли вы капитал или заем, одно из препятствий, с которыми вы столкнетесь, - это согласование условий.

Список условий - это соглашение, в котором излагаются условия финансирования и, таким образом, формализуется, какая часть ваших отношений с инвестором будет работать. И хотя справедливая и сбалансированная ведомость условий принесет пользу всем, они часто составлены таким образом, чтобы дать инвестору преимущество. Если вы не будете осторожны, вы можете подписать список условий, в котором отдадите больше капитала, чем планировали, или даже потеряете контроль над своим бизнесом.

Чтобы этого не произошло, есть пять подводных камней, которые нужно учитывать каждый раз, когда вы ведете переговоры по списку условий. В этом посте мы рассмотрим, в чем заключаются эти подводные камни, и укажем вам ресурс, который поможет вам их избежать.

1. Без учета влияния привилегированных акций на держателей обыкновенных акций

Некоторые учредители и генеральные директора ошибаются, полагая, что если они продали 30 процентов своего бизнеса инвестору, инвестор просто получит 30 процентов прибыли, когда компания в конечном итоге будет продана.Но если у инвестора есть привилегированные акции, что часто бывает, все усложняется. Привилегированные акции - это когда инвестор возвращает свой капитал раньше, чем обыкновенные акционеры.

Это может иметь катастрофические последствия для обычных акционеров, если компания выживет и будет продана по более низкой, чем ожидалось, цене. Например, если инвестор купил 30-процентную долю в вашей компании за 5 миллионов долларов через привилегированные акции, а затем компания была продана за 10 миллионов долларов, приоритетный возврат капитала означает, что 50 процентов покупной цены перейдет к инвестору, а не 30. процентов.

2. Использование других условий сделки для преодоления разрыва в оценке между инвестором и объектом инвестиций

Если инвестор считает, что оценка вашей компании высока, но все же хочет завершить сделку, он может попытаться снизить свой риск, включив в сделку определенные положения, чтобы защитить себя в случае выхода из сделки с более низкой стоимостью. Это может включать запрос кумулятивных дивидендов или двойных привилегированных акций. Инвестор может также почувствовать, что он должен быть более осторожным в своей способности контролировать компанию и требовать агрессивных защитных мер.Такие положения могут использоваться, чтобы ограничить вашу способность вести свой бизнес, если инвестор потеряет доверие.

3. Нарушение баланса силовых и защитных положений

Инвесторы могут запросить право номинировать большинство в совете директоров. Такие компании часто управляются учредителями и не привыкли к тому, что их управленческая команда подотчетна совету директоров. Таким образом, они могут не полностью осознавать последствия контроля со стороны совета директоров. Правление несет юридическую ответственность за надзор за бизнесом.Независимо от доли участия акционера, если акционер имеет право контролировать совет директоров, он контролирует компанию.

Когда вводятся защитные меры, они могут включать право утверждать большинство в совете директоров, все будущие выпуски акций, все займы компании, а также наем и увольнение старших должностных лиц.

4. Слишком длительные периоды комплексной проверки

Срок действия обычно подписывается до того, как инвестор проведет детальную комплексную проверку.Вот почему таблицы условий обычно включают положения об исключительности, в соответствии с которыми компания соглашается воздерживаться от переговоров с любыми другими потенциальными инвесторами или покупателями в течение определенного периода времени, чтобы позволить инвестору завершить комплексную проверку.

Разумный период для проведения комплексной проверки обычно составляет от 30 до 45 дней. Однако некоторые инвесторы могут запросить более длительные периоды - 60, 90 или 120 дней. Длительные периоды позволяют инвестору в течение определенного периода времени контролировать результаты деятельности компании, прежде чем принять решение о том, следует ли брать на себя обязательства, что потенциально ограничивает возможности компании в этом процессе.

5. Ваш инвестор не обеспечивает той добавленной стоимости, которую обещал

Если ваш инвестор пообещал привлечь ресурсы и контакты, а также помочь вам собрать больше денег, а затем не выполняет это обещание, это может стать реальным источником конфликта. Если вы рассчитываете получить эту выгоду от своего инвестора, вам следует пройти собственную комплексную проверку, чтобы подтвердить способность инвестора обеспечить обещанную добавленную стоимость, прежде чем подписывать перечень условий.

Обсудите следующий список условий с уверенностью

Важно знать, во что вы ввязываетесь и как это может потенциально повлиять на ваш бизнес.Очень важно знать, как работает этот процесс и где скрываются потенциальные подводные камни. То же самое относится и к поиску инвестора, который облегчит вам процесс и не заинтересован в согласовании условий, которые в конечном итоге могут поставить вас в невыгодное положение.

Это одна из многих причин, по которым венчурный долг является привлекательным источником финансирования. Помимо того, что венчурный долг не является разводняющим, он может стать важным источником капитала, позволяющим вашей компании продолжать рост и привлекать потенциальных партнеров по капиталу в наиболее подходящее для бизнеса время и с уверенностью, необходимой для обеспечения правильного финансирования на правильные условия.Таким образом вы сможете дольше контролировать свой бизнес, сохраняя при этом необходимый вам капитал.

Лучший способ предотвратить любые проблемы со списком условий - убедиться, что вы хорошо осведомлены и точно понимаете, с кем вы сотрудничаете и подходят ли они для вашего бизнеса. Чтобы преодолеть эти проблемы и узнать, как добиться наилучшего вливания капитала в свой бизнес без подводных камней, загрузите наш новый технический документ «Как договориться об успешном заключении договора».”

.
alexxlab

*

*

Top