Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Этот материал обновлен 03.09.2021

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать с застройщиком договор долевого участия.
3. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
4. Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2020 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
6. Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2021 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Статья Ильи Синельникова «Пять правил торговли»

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Следующая статья: как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

Как выбрать надежного застройщика при покупке квартиры

Выбор застройщика – важный этап покупки квартиры в новостройке. Процветающая и надежная компания с прозрачной официальной документацией – залог того, чтобы ваши инвестиции не пропадут. В сети много историй в России и странах СНГ, когда люди оставались ни с чем. Вложили последние деньги, экономили пару лет на всем, пока вносили платежи по рассрочке, а в итоге ни квартиры, ни денег.

При покупке недвижимости в новом доме на стадии строительства девелопер должен выступать партнером, которому не страшно отнести свои кровные и честно заработанные деньги, чтобы получить в оговоренные сроки комфортное жилье. Рассмотрим, какие риски в себе несет сделка с недобросовестной строительной организацией, а также советы как выбрать хорошего застройщика.

Опасность сотрудничества с «неправильным» девелопером

Строительная компания – юридическое лицо, которое пользуется землей на правах аренды или собственности, получает средства в рамках схемы долевого участия, возводит жилое сооружение. При этом на руках необходимо иметь разрешение на постройку.

Важно перечислить все риски, которые несет в себе инвестор, планирующий связаться с некомпетентным застройщиком:

1. участие в мошеннической сделке;
2. банкротство строительной фирмы;
3. перенос даты передачи ключей;
4. форс-мажоры в виде экономического кризиса или стихийного бедствия;
5. использование подрядчиком некачественных строительных материалов;
6. увеличение стоимости жилья в процессе оплаты квартиры в рассрочку и т.д.

Благонадежную девелоперскую компанию найти сложно. Много фирм-однодневок, которые просто крадут деньги у пайщиков. После того как они собирают нужную сумму средств, офис сворачивается, как и подрядчики на участке вместе с техникой. Деньги, заработанные нечестным путем, оседают в офшорах, а после пропадают. Обманутым дольщикам вернуть вложения нереально, даже если правда будет на их стороне.

Как выбрать хорошего застройщика

К счастью, есть много факторов, на которые следует обратить внимание перед тем, как подписывать договор с девелоперской фирмой. И часть из них помогут убедиться в деловой репутации компании-застройщика.

Выделим основные шаги, которые помогут снизить риски при выборе жилья в строящемся доме, и как минимум, получить возможность защитить свои права в суде:

• Найдите как можно больше информации про застройщика, изучите его деловую репутацию: как давно работает фирма, все ли построенные дома сданы в эксплуатацию, есть ли уже готовые объекты, как компания пережила кризис 2008 года и т.д.
• Проверьте информацию про объект постройки. Важно знать, какие темпы застройки, соблюдает ли руководство поставленные планы, каков уровень готовности недвижимости. Желательно посетить объект самостоятельно, чтобы все посмотреть своими глазами.
• Запросите у компании учредительные бумаги, не забывая про свидетельство о госрегистрации, устав. Важны документы и уполномоченного представителя компании, который будет от имени фирмы подписывать все договора с пайщиками.
• Наименование, цели сторон и обязательства по договору. На рынке недвижимости часто возникают такие ситуации, когда строительные компании принимают деньги от пайщиков без утвержденной проектной документации, некоторых согласований и одобрений, так что с покупателем они подписывают «альтернативные» соглашения. Часто там нет даже самой важной информации.
• В договоре как минимум должна быть указана характеристика предмета сделки, включая номер подъезда, квартиры, этажность и пр., дата окончания работы, цена жилья, сроки порядок погашения долга перед застройщиком, ДДУ дополнительно должен иметь еще и гарантийный срок на дом.
• Обратите внимание на то, кто является продавцом имущества. Иногда это может быть сам девелопер или учреждения, которые не имеют к строительной фирме никакого отношения. Офисные менеджеры пытаются разъяснить, что продавец входит в холдинг застройщика, но это не всегда отвечает действительности.
• Убедитесь в соблюдении строительной компании установленных российским законодательством требований к форме договора. Соглашения прописываются только в письменной форме, а ДДУ еще нужно регистрировать.
• Отдавайте предпочтение тем компаниям, которые получили финансирование у крупных банков. Это будет указано в проектных документах наряду с описанием дома.
• Не стоит недооценивать интернет, в особенности всевозможные форумы. Там люди, купившие недвижимость у вашего застройщика, могут делиться важной информацией.

Договор ДДУ до подписания можно легко показать юристу, чтобы тот оценил все риски и перспективы сотрудничества с подрядчиком. Если условия соглашения не устраивают, то можно попросить подкорректировать документ.

Следуя вышесказанным правилам, вы сбережет свои деньги, а в случае банкротства застройщика, легко выиграйте суд. И не забывайте, что сейчас все крупные серьезные учреждения предлагают фотоотчеты с объекта постройки. Следите за прогрессом объекта. И не забудьте посмотреть в каком виде уже «сданные» старые дома от этого девелопера.

Реформа долевого участия в строительстве продолжается

Новое в регулировании

08.07.2019 Недвижимость и строительство

27 июня 2019 года Президент РФ подписал Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 151- ФЗ).

Данный закон включает в себя изменения сразу в несколько законов, которые имеют разные цели и сферу регулирования, поэтому настоящее информационное письмо посвящено наиболее важным изменениям в части регулирования долевого участия в строительстве.

1. Требования об обязательности заключения ДДУ распространены на любые жилые и нежилые помещения и здания

Напомним, что обязательность использования ДДУ для привлечения денежных средств установлена исключительно для привлечения средств граждан, так что новые изменения в закон 214-ФЗ расширили состав объектов, но сохранили правило об обязательности ДДУ только для граждан.

С учетом того, что при привлечении денежных средств с использованием эскроу-счетов на таких застройщиков не распространяются правила об ограничении сделок (ст.18 закона 214- ФЗ), то при отсутствии возражений кредитующего банка возможно привлечение инвесторов-юридических лиц с заключением с ними не ДДУ, а инвестиционных договоров.

Это открывает для застройщиков дополнительные возможности для финансирования стройки. При этом уступка прав по таким инвестиционным договорам в пользу физических лиц по-прежнему не соответствует закону 214-ФЗ.

При этом в соответствии с п.4 ст.3 закона 214-ФЗ в отношении нежилых помещений (за исключением нежилых помещений до 7 кв.м и машино-мест) по-прежнему отсутствует обязанность по отчислению взносов в компенсационный фонд и не предоставляется приоритетная защита интересов таких дольщиков в банкротстве, т.е. законодатель в отношении нежилых помещений установил только вид и форму договора для привлечения средств граждан, но на практике за этим не установлено никакой защиты таких дольщиков.

2. Установлен запрет на привлечение денежных средств граждан через ценные бумаги и паевые инвестиционные фонды, если это дает право требовать передачи помещения

Законодатель дополнил перечень запретов на способы привлечения денежных средств, прямо указав на невозможность использования для этих целей продажи ценных бумаг, права по которым могут быть конвертированы в права требования на квартиры.

3. Конкретизированы требования к допустимой форме заключения ДДУ и уступки прав из него

Поправки в закон теперь прямо допускают возможность заключения ДДУ, соглашения об уступке прав по ДДУ в электронной форме, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Дополнительно установлено правило о том, что договор уступки прав требований неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.

4. С 28.06.2021 будет исключена обязанность получать заключение о соответствии статусу застройщика при привлечении денежных средств с использованием эскроу

Законом с 28.06.2021 исключен п.5 ст.15.4 закона 214-ФЗ, который устанавливает обязанность для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием эскроу, получать заключение о соответствии статусу застройщика в уполномоченном органе. Это означает, что через два года должен быть завершен переходный период и контроль за застройщиками должен целиком перейти в руки банков.

5. Уточнены требования к финансовой деятельности застройщика в разных аспектах

1. перечень допустимых расходов застройщика по ст.18 закона 214-ФЗ дополнен расходами на проведение кадастрового учета объектов строительства;

2. при работе по эскроу отменены ограничения на предельный размер внутригрупповых займов и ограничения целей таких займов, но по-прежнему сохранено ограничение по размеру процентной ставки при внутригрупповых займах;

3. при использовании застройщиком синдицированного кредитования (кредитования совместно несколькими банками в рамках одного договора) банк, где подлежат открытию эскроу-счета определяется таким договором синдицированного кредита;

4. при принятии решения о неиспользовании средств дольщиков застройщик вправе закрыть специальный счет в уполномоченном банке и использовать обычный расчетный счет;

5. урегулированы вопросы расторжения специальных счетов и трансфера счетов эскроу при исключении уполномоченного банка из списка допущенных к работе с соответствующими счетами;

6. закреплен нормативный срок исполнения банком распоряжений застройщика в отношении средств на счету – не позднее следующего рабочего дня со дня получения распоряжения банком, при этом предусмотрена возможность приостановки исполнения на срок не более 3 рабочих дней для целей проверки содержания операции;

7. ввод в эксплуатацию объекта недвижимости является основанием для снятия банковского контроля за совершением операций по счету застройщика, совершение которых не допускается.

6. Уточнены требования к раскрытию информации

Скорректированы сроки на опубликование информации, подлежащей размещению в единой информационной системе жилищного строительства.

Информация о вводе ранее построенных объектов, о разрешении на строительство, заключении экспертизы проектной документации, о правах на земельный участок, об условиях привлечения денежных средств дольщиков, о градостроительном плане, схеме планировочной организации земельного участка и о размере собственных средств и нормативах финансовой отчетности застройщика подлежит размещению до направления на государственную регистрацию первого ДДУ.

В перечень размещаемой информации входят сведения о кредитном договоре, включая лимиты кредитных средств и данные о выбранной сумме из кредитной линии, а также сведения о заключенных ДДУ и информация используются ли в них счета эскроу.

Информация о введении одной из процедур банкротства, извещение о начале строительства, сведения об открытии/закрытии специального счета в уполномоченном банке подлежит размещению в течение 3 рабочих дней со дня наступления соответствующего события.

Фотографии строящегося МКД или иного объекта недвижимости подлежат размещению ежемесячно.

7. Проектная декларация

Выдача заключений о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям будет осуществляться с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.

Введено новое правило, согласно которому в проектной декларации ежемесячно не позднее 10-го числа месяца подлежат внесению изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием, в том числе, количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.

8. Создание Фондов субъектов РФ по защите прав дольщиков

Одним из главных изменений в Закон № 214-ФЗ стала возможность для субъекта РФ создать региональный Фонд в целях урегулирования обязательств обанкротившихся застройщиков перед дольщиками путем передачи Фонду имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства МКД или иного объекта недвижимости, строительство которых велось с привлечением денежных средств дольщиков, и (или) завершения строительства объектов инфраструктуры (образовательные учреждения, поликлиники, объекты транспортной и инженерно-технической инфраструктуры) для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. При этом такой Фонд создается не ранее составления единого реестра проблемных объектов, расположенных на территории соответствующего субъекта РФ, и создается на основании нормативного акта соответствующего субъекта РФ.

Урегулирование обязательств застройщика будет осуществляться региональным Фондом за счет денежных средств Фонда защиты дольщиков, которые не могут быть направлены на финансирование деятельности самого регионального Фонда. Финансирование текущей деятельности осуществляется за счет средств соответствующего бюджета субъекта РФ, являющегося его учредителем.

На региональный Фонд будет распространяться ряд ограничений, например, Фонд будет не вправе использовать принадлежащее ему имущество и принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; выдавать займы и ссуды; приобретать ценные бумаги, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации и др.

При реализации возложенных на региональный Фонд задач на него не будут распространяться ограничения на право привлечения денежных средств дольщиков и ограничения на их использование, которые распространяются на обычных застройщиков, за исключением того, что региональный Фонд вправе привлекать денежные средства дольщиков только при условии их размещения на счетах эскроу в уполномоченном банке.

Поправками возложена обязанность регионального Фонда достроить и передать дольщику объект долевого строительства не позднее 3 лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика в соответствии с п.3 ст.201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ).

9. Единый реестр проблемных объектов и единая информационная система жилищного строительства

Поправками в Закон № 214-ФЗ предусмотрено создание систематизированного свода сведений о проблемных объектах (единого реестра проблемных объектов), под которыми в концепции утвержденных поправок понимаются МКД или иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком нарушены сроки завершения их создания и (или) передачи объекта долевого строительства дольщику более чем на 6 месяцев либо признания застройщика банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства.

Указанный реестр формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства на основании сведений, размещаемых субъектами информации (застройщиками, контролирующими органами, органом регистрации прав).

Поправками также уточнены сведения, подлежащие внесению в единую информационную систему жилищного строительства.

Застройщики, которым переданы обязательства обанкротившегося застройщика перед дольщиками, вправе получить доступ к документам и информации в отношении каждого объекта.

10. Страхование и поручительства банков как нормативный способ защиты интересов дольщиков отменено

Со дня официального опубликования Закона № 153-ФЗ досрочно прекращаются договоры страхования гражданской ответственности застройщика либо договор поручительства банка, за исключением договоров, по которым на день вступления в силу Закона № 153-ФЗ наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения или вступило в силу решение суда об исполнении обязательств, и договора, обеспечивающего исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения, входящего в состав МКД, который на день вступления в силу Закона № 153-ФЗ введен в эксплуатацию.

При этом страховщик и банк по таким договорам обязаны перечислить на счет Фонда защиты дольщиков 90% страховой премии по договору страхования (часть платы по договору поручительства).

11. Специальный порядок вступления Закона № 151-ФЗ в силу и существенное количество переходных положений

Закон № 151-ФЗ вступил в силу с 27.06.2019, т.е. со дня его официального опубликования, за исключением некоторых положений.

Переходные положения занимают почти десять листов и требуют детального анализа, который не может быть проведен в рамках настоящего информационного письма.

Например, по истечении 2-х лет со дня опубликования Закона № 151- ФЗ вступают в силу изменения, отменяющие норму, регулирующую вопросы получения застройщиком заключения о соответствии. До дня вступления в силу соответствующих изменений застройщику, осуществляющему привлечение денежных средств дольщиков с использованием счетов эскроу, отказывается в выдаче заключения о соответствии такого застройщика в случае выявления фактов несоответствия застройщика (проектной декларации) установленным требованиям.

Норма возлагающая обязанность на уполномоченный орган установить требования к электронной форме ДДУ, соглашения о внесении изменений в ДДУ, соглашения (договора) об уступке прав требований по ДДУ, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, вступает в силу по истечении года со дня опубликования Закона № 151-ФЗ. До утверждения указанных требований ДДУ могут заключаться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отдельно хочется обратить внимание на то, что в связи с тем, что к разным застройщикам применяются разные редакции закона № 214- ФЗ, к особенностям анализируемого закона следует также отнести, что им регулируется не только внесение изменений в текущую редакцию 214-ФЗ, но и предусмотрены изменения в ранее принятые законы об изменениях в закон 214-ФЗ, т.е. меняются отдельные правила для «старых» застройщиков.

Мы вынуждены констатировать, что с учетом применяемой юридической техники рассматриваемые изменения в закон 214-ФЗ крайне тяжелы для восприятия и толкования и потребуется дополнительное время для выявления всех нюансов принятой редакции закона.

Скачать PDF

Москомстройинвест призвал проверять стоимость квартир при покупке по переуступке прав — Недвижимость

МОСКВА, 15 августа. /ТАСС/. Москомстройинвест рекомендует обратить внимание на стоимость квартиры при покупке по переуступке прав через аффилированной компанию, а не напрямую у застройщика через договор долевого участия (ДДУ), сообщила в четверг пресс-служба ведомства.

Отмечается, что при переуступке прав требований по ДДУ участники строительства также защищены нормами закона о долевом строительстве (№ 214-ФЗ), однако у таких сделок есть нюансы.

«Как правило, первоначальная цена квартиры по ДДУ ниже, чем ее стоимость по переуступке прав требований. А застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре. И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», — приводятся в сообщении слова заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова.

По его словам, покупатель должен проанализировать цепочку, по которой продается квартира, все оплаты должны быть подтверждены. «Нужно проверить как наличие документов у застройщика, так и историю реализации им других его проектов», — поясняется в сообщении.

В начале августа эксперты ЦИАН сообщали, что темпы продаж квартир в новостройках по договорам ДДУ выросли почти на 40% во втором квартале 2019 года по сравнению с первым кварталом прошлого года. Они предполагали, что это может быть связано с ростом продаж юрлиц по переуступке прав, чтобы выполнить нормы реализации.

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на банковских счетах эскроу, строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.

счета эскроу и компенсационный фонд

Правовое просвещение

При выборе площадки строительства покупатель долевки может сразу узнать о том, какой способ привлечения средств дольщиков использует застройщик: счета эскроу или компенсационный фонд. О том, как это сделать, рассказали в Управлении Росреестра по Самарской области.

В настоящее время существует два механизма защиты прав дольщиков: наряду с использованием счетов эскроу остаются и отчисления в компенсационный фонд. В связи с этим покупателям новостроек стоит обратить внимание на то, когда застройщик заключил первый договор долевого участия в строительстве, и есть ли у девелопера заключение министерства строительства Самарской области, в котором обозначены определенные критерии.

«Если договор долевого участия с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после первого июля 2019 года, то все договора заключаются только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке, — говорит начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Самарской области Сергей Лазарев. – Аналогичная ситуация касается и других договоров (не первых), которые представлены на регистрацию после первого июля 2019 года в отношении домов, не введенных в эксплуатацию и не соответствующих установленным правительством Российской Федерации критериям. Напомню, что основные критерии – это готовность объекта не менее 30% и количество проданных площадей не менее 10%».

В то же время если договор долевого участия представлен на регистрацию также после первого июля 2019 года и дом также не введен в эксплуатацию, однако по нему есть заключение регионального министерства строительства (то есть он соответствует установленным правительством Российской Федерации критериям), тогда защита дольщиков этого дома будет осуществляться отчислениями застройщика в компенсационный фонд. Заключение министерства строительства о готовности объекта можно посмотреть на сайте наш.дом.рф.

Напомним, что с первого июля 2019 года изменился порядок обеспечения обязательств застройщика при привлечении средств для долевого строительства. Все российские девелоперы переходят на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства клиентов зачисляются на специальный банковский счет, и застройщики не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям. «При этом порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве с применением эскроу-счетов, перечень необходимых для получения госуслуги документов и срок предоставления услуги остался прежним», — отмечает Сергей Лазарев.

DDU Incoterm® (Без оплаты пошлины)

Delivery Duty Unpaid (DDU) — это старый Инкотермс, которого нет ни в Инкотермс 2010, ни в Инкотермс 2020, который является самым последним изданием Инкотермс Международной торговой палаты. Текущий ближайший термин, который лучше всего описывает функцию DDU, — это доставка на место (DAP).

DDU Incoterm, что сокращенно от «поставлена ​​пошлина без оплаты», является термином международной торговли (инкотермс), означающим, что продавец доставит товары, как только они будут доступны в согласованном месте в стране, в которую они импортируются.

В отличие от DDP (доставка с оплатой пошлины), где продавец берет на себя основную ответственность за расходы по доставке вплоть до порога получателя, DDU требует, чтобы получатель взял на себя ответственность за расходы, а часто и физическую доставку, после того, как он подписал отгрузка.

DDU может предусматривать дополнительные расходы, которые берет на себя продавец, если они согласованы заранее. Например, стороны могут договориться о том, что продавец оплатит такие расходы, как налог на добавленную стоимость (НДС) или таможенные сборы.Эти условия должны быть четко указаны в их контрактах.

Как работает DDU?

Согласно условиям DDU, продавец обязан доставить товар в согласованное место назначения в стране импорта. В этом случае покупатель будет нести ответственность за оставшиеся расходы и дальнейшую доставку груза, если другие условия не были оговорены заранее.

Верхний наконечник DDU

Не используйте в договорах! Это больше не используется как правило Инкотермс.Самые последние правила на 2020 год можно найти в нашем Центре Инкотермс 2020.

В DDU покупатель и продавец делят риск доставки почти поровну, как видно из следующей таблицы:

Delivery Duty Unpaid (DDU) — это старый Инкотермс, которого не было в Инкотермс 2010 и его нет в Инкотермс 2020, который является последней редакцией Инкотермс Международной торговой палаты. Текущий ближайший термин, который лучше всего описывает функцию DDU, — это доставка на место (DAP).

Обязательства покупателя и продавца по DDU

ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА	ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ
1. Выдача товара покупателю Поставщик несет ответственность за доставку как товара, так и счета-фактуры или других документов, которые доказывают, что покупатель может законно вступить во владение товарами.	1. Платеж Оплачивает поставленный товар.
2. Лицензии и документация Продавец несет ответственность за все лицензии и формальности, необходимые для отправки товара в согласованный пункт назначения, откуда покупатель заберет его.	2. Лицензии, разрешения и формальности Оформляет и оплачивает всю необходимую документацию, включая лицензирование и официальное разрешение на таможенную очистку ввоза после прибытия груза в их страну.
3.Доставка и страхование Поставщик несет ответственность за доставку товара в согласованное место. Страхование не требуется, но продавец несет бремя риска случайной потери, повреждения или кражи товара до места доставки.	3. Доставка и страхование Принимает товары во владение в основном месте доставки, как только они прибывают в свою страну. Берет на себя физическую и финансовую ответственность за доставку на собственный завод или склад.Это включает оплату любых таможенных пошлин, пошлин или других различных сборов, связанных с импортом и транспортировкой из начальной точки доставки. Страхование не является обязательным, но рекомендуется, так как теперь они возьмут на себя бремя риска повреждения, кражи или потери имущества. В некоторых случаях продавец обеспечивает транспортировку груза внутри страны до конечного пункта назначения. Но в этих ситуациях, согласно условиям DDU, покупатель по-прежнему несет ответственность за связанные с этим риски и расходы.
4.Доставка Продавец должен доставить товар вдоль борта судна в конкретное согласованное место в порту отправления	4. Принятие поставки Покупатель должен забрать товар в пункте отправления и в дальнейшем нести расходы / ответственность.
5. Переход рисков Риск переходит от продавца к покупателю после доставки товара в страну назначения.	5.Переход рисков Покупатель несет ответственность за любую потерю или повреждение товара с момента его доставки на борт судна. Если судно задерживается или не появляется, покупатель должен покрыть любые дополнительные расходы
6. Стоимость Продавец должен оплатить: Расходы на доставку в страну назначения Затраты на погрузку, рабочую силу и транспортировку до страны назначения Страхование до страны назначения (необязательно) Экспортные пошлины и налоги	6.Стоит Покупатель должен заплатить за: Ввозные пошлины, налоги Таможенные формальности в своей стране Затраты на разгрузку Стоимость доставки до собственных мощностей
7. Извещение покупателю	7. Подтверждение и уведомление Покупатель должен принять товаросопроводительные документы продавца и указать время получения.

Краткое руководство на 20 страницах по каждому правилу Incoterms® 2020.

Скачать сейчас

Исчерпывающее 94-страничное руководство по Incoterms® 2020, которое будет использоваться вместе с новой книгой ICC, INCOTERMS® 2020. Предназначено для всех практикующих специалистов.

Купить сейчас Что внутри →
Все доходы от этой книги делятся между Автором и финансированием стипендии для учащихся →

Разница между DDU и DDP

Часто путают термины инкотермс DDU (пошлина за доставку неоплачена) и DDP (пошлина за доставку оплачена).Давайте кратко рассмотрим различия:

В DDP:

• продавец несет большую часть бремени — берет на себя расходы по доставке товара до двери покупателя
• покупатель пользуется преимуществами, поскольку берет на себя очень небольшую ответственность за процесс доставки

В DDU:

• продавец несет бремя затрат и доставки в страну назначения, после чего ответственность передается покупателю
• эти условия выгодны обеим сторонам, поскольку каждая берет на себя ответственность в своей стране.

Преимущества DDU при его использовании

Delivery Duty Unpaid принесла бы пользу обеим сторонам. Продавец будет нести ответственность за все риски и расходы, связанные с доставкой товара до тех пор, пока груз не достигнет страны назначения. Но с этого момента покупатель становится ответственным за процедуры таможенного оформления импорта и любые расходы, понесенные в ходе этого процесса.

Это был бы наиболее эффективный метод, поскольку продавцы могут не знать всех требований страны назначения, но покупатели обычно знакомы с ними, поскольку именно там они, скорее всего, и ведут большую часть своего бизнеса.Чтобы продавец отвечал за доставку через точку входа, как в случае DDP, он должен ознакомиться с необходимыми формальностями в другой стране, чтобы они могли согласовывать договоренности с иностранными учреждениями. Это может привести к задержкам и ошибкам в процедурах доставки, которые могут стоить обеим сторонам времени и денег, , поэтому DDU больше не используется в качестве правила Инкотермс.

Еще одним преимуществом DDU было бы его способность эффективно отслеживать поставки. Отследить посылку в пределах своей страны намного проще, чем отследить ее, когда она покинула страну и оказалась в чужих руках.Это означает, что продавец может отслеживать свою отгрузку на всем пути до страны назначения, а затем покупатель вступает во владение ею и может иметь точный контроль над тем, когда и где товары доставляются и выгружаются.

Снижение затрат для обеих сторон также может быть значительным. Очевидно, что продавец сэкономит деньги на экспортных пошлинах, в то время как покупатель, возможно, сможет договориться о большей скидке на товары, если согласится взять на себя эти сборы и ответственность.

Что означает DDU в условиях доставки?

Ну, DDU — это термин, который во всем мире используется для обозначения торгового соглашения.В этом соглашении говорится, что продавец несет ответственность за безопасную доставку товаров к месту назначения, а покупатель несет ответственность за уплату пошлин и налогов.

Этот термин теперь официально заменен на DAP (доставлено на место). Для нас очень важно знать, каковы обязательства продавца и покупателя в соответствии с данными условиями инкотермс для бесперебойной доставки.

Прочтите статью ниже для более глубокого понимания DDU, политик, которым он следует, его плюсов и минусов, а также других деталей.

При международной доставке посылок вы сталкиваетесь с некоторыми техническими терминами, и их знание очень важно для вас. Адекватное знание этих терминов может помочь вам продвинуться в процессе.

Например, если ваш заказ помечен как DDU, и вы не знаете, что означает термин DDU, это может быть проблематичным для вас. Итак, чтобы помочь вам узнать об этом, мы подробно обсудим DDU здесь.

Прежде чем углубляться, вы должны знать, что с помощью DDU вы можете без проблем получить заказанные вами товары в любом месте по вашему выбору.

Не имеет значения, где живет ваш поставщик, потому что все ваши товары будут переданы вам в согласованном месте в течение указанного времени. Все, что вам нужно сделать, это оплатить пошлины и налоги.

Поставка без оплаты пошлины (DDU) — это инкотермс, который был введен в 2000 году Международной торговой палатой .

Он занимается доставкой ваших товаров по разным маршрутам. Он доставляет товары по дорогам, воздуху, а также по морским путям, чтобы ваши товары благополучно достигли места назначения в кратчайшие сроки.

Термин «поставка без оплаты пошлины», обычно называемый DDU, является предопределенным термином, введенным Международной торговой палатой в 2000 году. Международная торговая палата — это орган, который устанавливает торговые условия, устанавливает правила и разрешает торговые споры. .

DDU был введен в действие в 2000 году и активно использовался в течение десяти лет. На конференции Международной торговой палаты, состоявшейся в 2010 году, он был официально заменен другим инкотермс, в настоящее время известным как DAP (поставлено на месте).

Текущий статус DDU активен под именем DAP, потому что оба они по существу одинаковы. Таким образом, DDU по-прежнему широко используется в контрактах на доставку как DAP.

DDU учитывает как продавца, так и покупателя, поскольку подразумевает ответственность обоих из них. Продавец должен оплатить все расходы по транспортировке товаров, а по прибытии в согласованное место покупатель несет ответственность за уплату пошлин и налогов.

Продавец должен обеспечить сохранность товара на протяжении всего пути до места назначения.После этого сохранность товара зависит от покупателя. Таким образом, обе вовлеченные стороны несут ответственность друг перед другом за любые убытки.

Такая подотчетность делает DDU идеальной системой для подражания и важной для международных перевозок.

Все, что мы используем, имеет свои преимущества и недостатки. То же самое и с DDU, потому что у него есть свои плюсы и минусы. Ниже приведены некоторые важные моменты в этом отношении.

Плюсы использования Delivered Duty Unpaid	Минусы использования Delivered Duty Unpaid
С помощью DDU отследить отгрузки легче, чем с любым другим инкотермс.	Самая большая проблема с использованием DDU заключается в том, что, несмотря на приблизительную оценку пошлин и налогов, покупатель может быть удивлен, увидев окончательную стоимость доставки.
При использовании функции «Доставка без оплаты пошлины» покупатели могут сократить расходы и контролировать их. Это потому, что они лучше осведомлены об условиях доставки в свою страну.	Покупатель может отказаться принять товар, так как высокие налоги и транспортные расходы могут привести к спорам, что может вызвать проблемы у продавца в этом случае.
Продавец не несет ответственности за какие-либо юридические вопросы, поскольку он несет ответственность только за безопасную транспортировку товара в согласованный пункт назначения. Сложности решаются покупателем, как только товар прибывает в это место.	Иногда комиссия таможенного брокера превышает ожидания.
Это широко используемый инкотермс, поэтому о нем знают больше людей, что упрощает его использование.	Процесс отправки через DDU может задерживаться.
Это очень доступно для продавца из-за более простой процедуры калькуляции.	–

6. Каковы области применения DDU?

DDU — это очень удобная система международных перевозок товаров, поскольку она возлагает ответственность за сделку как на покупателя, так и на продавца.

Обе стороны должны соблюдать определенные обязательства и соблюдать определенные правила. Доставка товаров через DDU безопасна и невероятно проста.Это не связано с какими-либо сложными процессами, так как процесс остается легким даже для обычного человека.

Помимо того факта, что Delivered Duty Unpaid налагает равные обязанности на продавца и покупателя по обеспечению безопасности доставки, DDU также очень легко контролировать расходы и отслеживать поставки в DDU, поэтому он по-прежнему идеально используется для перевозки предметов людьми.

Глава 2: Понимание правил DDU в международной торговле

Delivered Duty Unpaid, как и все остальное в мире, имеет некоторые проблемы.Есть некоторые вещи, которые вы никогда не должны принимать как должное при использовании DDU. Некоторые из них обсуждаются в следующем разделе.

1. Действует ли DDU incoterm, можем ли мы его использовать?

Зная, что Delivered Duty Unpaid не был включен в список Инкотермс 2010 года, очень часто возникает путаница, можно ли использовать DDU или нет.

Что ж, ответ — да, он все еще действителен, и вы можете найти его под названием DAP Delivered at Point (DAP). DAP — это широко используемый в настоящее время термин, поэтому вы также можете использовать его безопасно.

2. Проблемы, с которыми сталкивается покупатель при использовании DDU

Если вы являетесь покупателем и хотите торговать на условиях DDU, вы должны знать, что вам нужно будет получить свои импортные лицензии и разрешения, которые вам понадобятся для таможенного оформления самостоятельно.

Вам придется позаботиться обо всех таможенных процедурах, и, как только товары прибудут в пункт назначения, вы позаботитесь об их сохранности.

Как покупатель, вы сами выбираете подходящее время и место для доставки, а если вы этого не сделаете, вам придется взять на себя все риски, связанные с доставкой.

3. Проблемы, с которыми столкнулся продавец при использовании DDU

Delivered Duty Unpaid incoterm более доступен для продавцов, поскольку таможенные пошлины и налоги являются обязанностью покупателя. Продавец должен принять на себя все риски, связанные с безопасностью товара, прежде чем он достигнет места назначения.

Проблема здесь в том, что если покупатель не принимает товар по какой-либо причине, вы, как продавец, можете столкнуться с серьезными проблемами. Это приведет к отрицательным отзывам клиентов. Вам придется заплатить дополнительные расходы за обратную доставку и потерю продаж.

Здесь следует отметить, что эта проблема возникает только тогда, когда вы не общаетесь с покупателем, как это требуется. Вы должны держать покупателя в курсе о доставке.

Сообщать ему стоимость заранее, держать его в курсе времени доставки. Если ничего не добавлять без предварительного предупреждения, можно избавиться от многих неприятностей.

4. Покрывает ли DDU incoterm платежи или это зависит от личных переговоров?

Домофон

Delivered Duty Unpaid — это просто набор правил, который соблюдается во всем мире.Эти правила были созданы для удобства продавцов и покупателей, связывая их определенными обязательствами.

Он никоим образом не занимается вашими личными делами. Сколько будет стоить заказываемый вами товар, зависит от ваших переговоров. Точно так же время доставки является важным фактором, решаемым покупателем и продавцом в ходе переговоров.

5. Как избежать частых ошибок? О чем нужно заботиться при использовании DDU?

Чаще всего совершается ошибка: при доставке отсутствует связь .

Вы должны знать, что можете делать все самостоятельно, но вы должны держать другую сторону, участвующую в сделке, в курсе о сценарии. Ничего не рассказывать и избегать контактов не могут помочь.

С другой стороны, если продавцы открыто говорят с покупателями и сообщают им о дополнительных сборах, им, возможно, придется заплатить при получении товара. Тогда они смогут завоевать доверие как прозрачного дилера и избавить себя от неприятностей.

Всегда полезно подумать и принять решение на региональном уровне, прежде чем соглашаться на доставку DDU.В разных регионах действуют разные обычаи, налоговая политика и правила.

Некоторые товары запрещены в некоторых странах, некоторые имеют особые ограничения. Итак, знание основных правил региона, с которым вы собираетесь иметь дело, предлагает большую помощь и легкость.

Всегда проверяйте налоговые ставки в пункте назначения. Значение De Minimis различается для разных стран, поэтому очень полезно проверить его перед согласием на отправку. Вы можете проверить тарифы на странице GEA Overview. В нем перечислены значения De Minimis, опубликованные в октябре 2019 года.

Глава 3: Сравнение DDU с другими условиями инкотермс

Краткое сравнение доставленных без оплаты пошлин и других соответствующих условий инкотермс обсуждается ниже.

1. DDU и DDP

В отличие от DDU, в Delivery Duty Paid (DDP) продавец обязан оплатить импортные расходы вместе с GST. В DDP товары выпускаются для доставки сразу после уплаты таможенных пошлин, в то время как они удерживаются до тех пор, пока не будут уплачены все пошлины.

2.DDU и EXW

На EXW продавец доставит товар на территорию вашего государства. За весь внутренний транспорт внутри этих помещений отвечает покупатель.

Но следует отметить, что EXW incoterm — самый дешевый способ доставки. Потому что продавец не обязан отправлять вам товары к вашему порогу или даже где-то внутри вашей страны.

Покупатели должны взять на себя все хлопоты по получению посылки из-за щедрости своего государства и пройти таможню.Это самый простой из всех домофонов.

EWX incoterm — это Ex Works.

3. DDU и DPU

DPU означает доставлено на место разгрузки . В DPU продавец выгружает все товары в выбранном пункте назначения и оплачивает все транспортные расходы.

Продавец также принимает на себя любые риски, связанные с товарами, пока они не прибудут в пункт назначения. После завершения разгрузки расходы оплачиваются покупателем. В случае задержки доставки, продавец должен нести расходы.

Можно выбрать DAP, а не DPU, если продавец не может организовать разгрузку.

4. DDU и CIP

CIP означает Перевозка и страхование оплачено . Основное различие между этими двумя терминами инкотермс заключается в том, что в случае CIP продавец должен оплатить фрахт и страховку отгрузки.

Так же, как и доставка без оплаты пошлины, договор перевозки и страхование с оплаченной страховкой incoterm также возлагает на покупателя ответственность за сохранность товара. Покупатели становятся ответственными лицами только после того, как они достигли места назначения, указанного в контракте.

5. DDU и FOB

Термин FOB означает « Free on Board ». Основное различие между DDU и FOB заключается в том, что после того, как продавец загрузил заказанные товары на суда, доставка помечается как выполненная с его стороны.

Теперь вы несете ответственность за перемещение товаров из страны происхождения в основное место, куда вы хотите их доставить. Продавцу достаточно просто загрузить товар на используемый вид транспорта. Все остальное — ваша ответственность.

6. DDU и CIF

CIF используется для обозначения Стоимость, страхование, фрахт . Согласно условиям CIF, продавец должен доставить товар в указанное место, очистить экспорт, оплатить транспортировку и страховку De Minimis, а также на борту судна. CIF также включает стоимость, страховку и фрахт.

7. DDU и CPT

В CPT ( Carriage Paid to ) продавец должен передать выбранный товар перевозчику, и коносамент подтверждает это.Если товар повредится во время поездки, покупатель может подать заявку на страхование. В DDU продавец обязан нести все расходы, связанные с повреждением товара.

8. DDU и FCA

FCA означает Франко перевозчика . Согласованный порт в FCA называется «названным местом», и продавец несет ответственность за доставку товара в это место. Ответственность за доставку товара несет продавец.

Товар может быть доставлен также представителю, указанному покупателем в порту.Продавец должен доставить товар в то место, где у продавца есть доступ.

Продавец также обязан погрузить заказанный товар на носитель покупателя. Как и DDU, FCA также освобождает продавца от ответственности после того, как товар прибывает в согласованный пункт назначения.

Глава 4: Пошаговый процесс использования DDU Incoterm

При отгрузке DDU выполняются следующие шаги.

1. Выбор поставщика

Прежде всего, покупатель должен выбрать поставщика, который соответствует его требованиям и бюджету.Затем они оба договариваются о цене и количестве перевозимого товара.

Работа с надежным поставщиком очень важна, потому что он может сделать за вас многое, когда вы не уверены в сроках доставки.

И в некоторых ситуациях сложно проверить, соответствует ли продукция требованиям, поэтому сначала найдите хорошего поставщика, чтобы заранее избежать множества проблем.

2. Оплата стоимости DDU

После согласования стоимости покупатель должен заплатить цену DDU, чтобы продавец продолжил доставку.Продавцу необходимо перевезти всю продукцию до места назначения.

Все расходы и риски в этом путешествии берет на себя продавец. В основном обратите внимание, что это не включает таможенные пошлины, налоги и другие официальные сборы.

Дополнительные расходы и риски, которые были упущены до того, как должны быть оплачены и приняты покупателями.

3. Соглашение между покупателем и продавцом

Перед отправкой покупатель и продавец должны согласовать место назначения.Страна и место доставки окончательно уточняются на этом этапе.

Продавцу необходимо получить все экспортные лицензии и другие официальные разрешения. Хотя продавец должен быть на свой страх и риск и за свой счет, покупатель должен уплатить цену в соответствии с положениями договора купли-продажи.

4. Роль продавца в DDU

Следующий шаг включает в себя основные роли продавца, а именно:

• Выбор подходящего носителя
• Доставка всего товара в хорошем состоянии под погрузку
• Несение риска и расходов до того, как покупатель подпишет на товар

Поскольку продавцам приходится иметь дело со многими другими подобными поставками, им в основном приходится нанимать перевозчиков.Они загружают и перемещают товары под собственным контролем для проверки безопасности.

5. Работа с документацией DDU

Как только товар прибывает в согласованный пункт назначения, покупатель должен сам забрать товар или нанять кого-нибудь для его получения от своего имени.

Согласно условиям DDU, покупатель оплачивает все таможенные пошлины и оформляет всю документацию.

Итак, если покупатель нанимает таможенного брокера или представителя (экспедитора) для отбора товаров, то этот представитель будет нести ответственность за уплату таможенных пошлин и сборов.

6. Погрузка и транспортировка товаров

После того, как покупатель подписал договор и забрал товар сам или экспедитор, проблема с продавцом пошлин больше не возникает. Все вопросы и расходы будут нести ответственность покупателя.

Поскольку продавец может транспортировать товары только в согласованный пункт назначения, ответственность за дальнейшую транспортировку по суше несет покупатель.

Покупатель должен сам загрузить и транспортировать заказанный товар от места назначения до склада или дома покупателя.

7. Растаможивание

Перед прекращением действия договора DDU покупатель должен убедиться, что он уплатил все налоги и сборы.

Покупатель несет ответственность за предоставление сертификатов и процедур, необходимых для таможенного оформления импорта, уплаты таможенных пошлин и налога на добавленную стоимость, а также разгрузки товара.

Таможенное оформление действительно важно для закрытия контракта DDU.

Глава 5. Что необходимо знать перед использованием DDU

Ниже приведены несколько важных вещей, которые вы должны знать, прежде чем иметь дело с DDU incoterm.

1. Обязательства продавца в DDU

Если вы планируете продавать товары через DDU incoterm, вы несете ответственность за следующие вещи:

• Ведение переговоров с покупателем о точном заказе
• Оформление заказа
• Наличие необходимых коммерческих документов для заключения договора
• Организация экспортных пошлин и таможенной очистки
• Взять на себя все риски и оплатить доставку до согласованного пункта назначения
• Сообщите покупателю информацию о доставке и времени прибытия
• Предоставить транспортный документ

2.Обязанности покупателей в DDU

Покупатели обязаны позаботиться о следующем:

• Выплата согласованной суммы продавцу за заказанный товар
• Наличие всех необходимых коммерческих документов и лицензий
• Организация импортной таможни
• Получение товаров по прибытии в согласованный пункт назначения
• Оплатить таможенные пошлины и все расходы по транспортировке

3. Насколько безопасно использовать DDU?

Самое важное заблуждение людей относительно DDU заключается в том, безопасно его использовать или нет.

Самый точный ответ на этот вопрос может заключаться в том, что если вы будете учитывать все обязанности и соблюдать прозрачность, можно безопасно использовать Delivered Duty Unpaid, как и любые другие условия инкотермс.

Четкое общение между продавцом и покупателем делает его успешным. Таким образом, меньшее количество знаний и непрозрачное общение могут стать препятствием.

4. Какие риски связаны с использованием DDU?

Как мы уже говорили, до прибытия в пункт назначения продавец принимает на себя все риски, после чего ответственность за них ложится на покупателя.Некоторые товары требуют особой осторожности при перемене погоды, иначе они могут оказаться хрупкими.

Покупатель проверяет товар, а затем очищает таможню и пошлины. Поэтому, если он не удовлетворен, он может не уплатить пошлины, и товары будут удерживаться властями. Таким образом, поврежденный товар может стать серьезным риском для всей сделки.

Покупатель должен платить таможенные пошлины и налоги, поэтому лучше держать его в курсе.

В случае, если покупатель мало или совсем не знает о налогах, он может нанять экспедитора, чтобы упростить процесс, в противном случае это приведет к путанице и, таким образом, под угрозой для всего контракта.

5. Включено ли страхование груза в доставку DDU?

При отгрузке товаров DDU продавец несет ответственность за все риски. Но другое дело, когда мы говорим о страховании грузов. Следует иметь в виду, что страхование груза не входит в стоимость доставки DDU.

Ни продавец, ни покупатель не обязаны платить за страховку, но в случае, если покупатель желает включить это в договор отгрузки, они оба могут обсудить этот вопрос и принять решение.

6. Разрешены ли мультимодальные перевозки в DDU?

Во время международных перевозок, когда нужно перевезти товар в отдаленное место, может потребоваться использование нескольких видов транспорта. Это может включать транспортировку по всем трем маршрутам, то есть по суше, воздуху и морю. В DDU разрешены мультимодальные перевозки.

Используя DDU, можно выбрать любой вид транспорта или даже множество других. Продавец также может обратиться за помощью к другим подрядчикам, использующим этот маршрут для передачи товаров покупателю.

Единственное, что следует иметь в виду, это то, что товары должны быть доставлены в пункт назначения в целости и сохранности в течение времени, установленного обеими сторонами.

Глава 6: Часто A sked Q Вопросы о DDU Incoterm

1. Кто должен оплачивать поставки DDU?

В соответствии с инструкциями по доставке без оплаты пошлины, стоимость доставки может быть оплачена продавцом или покупателем, это зависит от того, как указано в контракте.Однако, как только товар прибывает в пункт назначения, покупатель должен оплатить пошлины, таможенные пошлины и отгрузку.

2. Хорошо ли использовать DDU в 2021 году?

Да, использовать DDU в 2021 году — это хорошо. Если он правильно соответствует вашим требованиям и вы считаете, что он подходит для вас, используйте его напрямую. В противном случае вы также можете использовать другие доступные варианты.

3. Является ли доставка в точке (DAP) тем же, что и DDU?

Согласно условиям DAP, продавец несет ответственность за упаковку, доставку и другие конечные расходы до тех пор, пока товар не будет доставлен в определенное место.

Продавец также оформляет необходимые формальности государства-экспортера. Покупатель должен оплатить выгрузку товаров и таможенное оформление страны, в которой они импортировали свою продукцию. Эти условия такие же, как у DDU.

DAP используется вместо DDU в инкотермс 2010 и 2020 международной торговой палаты. Так что да, по сути, они такие же.

4. Каков текущий правовой статус DDU?

DDU не был включен в список инкотермс 2010 года и был заменен на DAP, но все еще действует.Следует понимать, что эти термины относятся только к духу.

Они используются только для справки. Мы видим, что DDU все еще используется людьми, поэтому у него нет юридических границ. Следовательно, вы также можете его использовать.

5. Допускается ли термин DDU при авиаперевозках?

Да, DDU занимается всеми видами перевозок грузов, будь то воздушные, наземные или водные перевозки. Заказанные вами товары могут быть отправлены вам любым из доступных транспортных маршрутов.

Заключение

DDU — это часто используемый инкотермс во всем мире.У него есть несколько преимуществ для пользователей, и он может оказаться гораздо более полезным для людей.

Если они используют его, учитывая все связанные с ним элементы риска. Знание того, что это приносит пользу и с какими проблемами вы можете столкнуться, может быть более полезным для вашего бизнеса.

Из этого блога вы можете много узнать о DDU и подумать, что он подходит для вашего случая. Разобраться с такими техническими терминами, как Delivered Duty Unpaid, нетрудно.

Вам нужно только четко понимать термины, это единственная стратегия, позволяющая сэкономить ваше время и силы.

Поставка без оплаты пошлины (DDU) Определение

Что такое поставка без оплаты пошлины (DDU)?

Доставленная пошлина без оплаты (DDU) — это старый международный торговый термин, означающий, что продавец несет ответственность за безопасную доставку товаров в указанное место назначения, оплачивая все транспортные расходы и принимая на себя все риски во время транспортировки.

Как только товар прибывает в согласованное место, покупатель несет ответственность за уплату импортных пошлин, а также за дальнейшие транспортные расходы.Тем не менее, доставка с оплатой пошлины (DDP) указывает, что продавец должен оплатить пошлины, импортную очистку и любые налоги.

Ключевые выводы

• Поставка без оплаты пошлины (DDU) — это международный торговый термин, означающий, что продавец несет ответственность за обеспечение безопасной доставки товаров в пункт назначения; Покупатель несет ответственность за импортные пошлины.
• Напротив, поставка с оплатой пошлины (DDP) указывает, что продавец должен покрывать пошлины, таможенную очистку и любые налоги.
Код
• DDU по-прежнему широко используется в контрактах на транспортировку, хотя Международная торговая палата официально заменила его термином «доставка на месте» (DAP).
• Основное преимущество доставки без оплаты пошлины (DDU) заключается в том, что она дает покупателю больший контроль над процедурами доставки.
• С точки зрения продавца, доставка DDU дает возможность использовать более «невмешательский» подход, когда речь идет о правилах доставки в стране назначения.
• Самая большая проблема для покупателей при доставке DDU — это возможность неожиданных пошлин и / или налоговых сборов, когда их посылка наконец прибудет.

Неоплаченная пошлина за доставку (DDU)

Общие сведения о доставке без оплаты пошлины (DDU)

Международная торговая палата (ICC) — это организация, которая была создана после Первой мировой войны с целью способствовать процветанию Европы путем установления стандартов международной торговли.Именно эта группа в 1936 году опубликовала набор стандартизированных условий для различных типов соглашений о доставке, известных как Инкотермс.

Инкотермс — это спецификации контрактов, в которых указывается, кто несет расходы и риски по международным сделкам; они могут быть изменены по усмотрению ICC. Из-за юридических и логистических сложностей международных перевозок ICC стремится упростить дела для предприятий, стандартизируя свои условия.

Примечательно, что редакция Инкотермс 2020 доступна для покупки прямо на сайте.

Доставка без оплаты пошлин (DDU) фактически не была включена в последнее (2010 г.) издание Инкотермс Международной торговой палаты; Текущий официальный термин, который лучше всего описывает функцию DDU, — это доставка на место (DAP).

Однако DDU по-прежнему широко используется в международной торговле. На бумаге за термином следует место доставки (например, «DDU: Порт Лос-Анджелеса»).

DPU Доставка

«Доставлено на место разгрузки» (DPU) — третий термин, используемый для различения методов доставки.Согласно DPU, продавец также несет ответственность за разгрузку товара в месте назначения.

Обязанности по доставке без оплаты пошлины (DDU)

Согласно договоренностям DDU, продавец получает лицензии и выполняет другие формальности, связанные с экспортом товара; он также несет ответственность за все лицензии и расходы, понесенные в странах транзита, а также за предоставление счета за свой счет.

Продавец принимает на себя все риски до тех пор, пока товар не будет доставлен в указанное место, но он не обязан застраховать товар.

Покупатель несет ответственность за получение всех необходимых лицензий на импорт товаров и уплату всех соответствующих налогов, пошлин и затрат на осмотр. Все риски, связанные с этим процессом, несет покупатель. После того, как товар передается в распоряжение покупателя, все дальнейшие транспортные расходы и риски ложатся на покупателя.

Обязательства продавца и обязательства продавца по DDU
Обязательства продавца	Обязательства покупателя
Доставляет товар, а также документацию, подтверждающую, что покупатель может вступить во владение им.	Оплачивает доставленный товар.
Отвечает за всю документацию, необходимую для экспорта товаров.	Отвечает за всю документацию, необходимую для таможенного оформления импорта после прибытия груза.
После доставки товара в страну назначения все риски переходят на покупателя.	После доставки товара к судну покупатель несет ответственность за любую потерю или повреждение с этого момента.
Продавец оплачивает доставку, погрузку, рабочую силу и транспортировку до страны назначения.	Покупатель оплачивает импортные пошлины и налоги, таможенные сборы, расходы на разгрузку и доставку до собственных складов.

Доставленная пошлина без оплаты (DDU) по сравнению с доставкой с оплатой пошлины (DDP)

В мире доставки неоплаченная пошлина за доставку (DDU) просто означает, что заказчик обязан оплатить любые таможенные сборы, пошлины или налоги страны назначения. Все они должны быть оплачены, чтобы таможня могла выпустить груз после его прибытия.

С другой стороны, поставленная пошлина с оплатой (DDP) означает, что грузоотправитель обязан оплатить любые таможенные сборы, пошлины и / или налоги, необходимые для отправки продукта в страну назначения.

Преимущества и недостатки доставки без оплаты пошлин (DDU)

Основным преимуществом доставки без оплаты пошлины (DDU) является то, что она дает покупателю больший контроль над процедурами доставки. Для глобальных покупателей, стремящихся поддерживать постоянный поток запасов, более высокий уровень контроля над процессом может иметь первостепенное значение.

Например, контролировать расходы и отслеживать отгрузки обычно легче при использовании DDU-доставки, чем при DDP-доставке. Покупатели, естественно, лучше осведомлены о морских таможнях своей страны.

С точки зрения продавца, доставка DDU дает возможность использовать более «невмешательский» подход, когда речь идет о правилах доставки в стране назначения. Продавец несет ответственность за доставку груза до места назначения, где покупатель может решить все юридические сложности.

Конечно, у доставки DDU есть и недостатки. Самая большая проблема для покупателей — это возможность неожиданных пошлин или налоговых сборов, когда их посылка наконец прибудет. Очевидно, это большой минус для покупателей. Но и для грузоотправителей он не идеален, потому что недовольные покупатели могут отказаться платить за доставку своей посылки.

DDU: часто задаваемые вопросы о доставке

Что лучше: DDU Shipping или DDP Shipping?

Как мы уже говорили, у каждого способа доставки есть свои плюсы и минусы.Таким образом, в конечном итоге все сводится к тому, что покупатель или получатель хочет от своего опыта доставки.

Если получатель уделяет первоочередное внимание контролю над процессом доставки и не возражает против юридических сложностей или неожиданных расходов, связанных с дополнительным контролем, DDU — хороший вариант. Но если покупатель хочет упростить процесс без каких-либо неожиданных расходов, DDP, вероятно, будет лучшим вариантом.

Кто отвечает за поставки DDU?

Согласно правилам доставки DDU, продавец несет полную ответственность за доставку товара в страну назначения.Продавец принимает на себя все риски, связанные с разгрузкой.

Покупатель несет риски и расходы по разгрузке.

DAP — это то же самое, что DDU?

Доставка на месте (DAP) была введена в 2010 году, чтобы в основном заменить термин «неоплаченная пошлина за доставку» (DDU), поэтому они по сути одинаковы.

Знайте свои Инкотермс

Помогите обеспечить бесперебойную экспортную операцию и избежать потенциально дорогостоящих ошибок. Используйте международно признанные Инкотермс®, чтобы прояснить задачи, затраты и риски для покупателей и продавцов в этих сделках.

Инкотермс, широко используемые условия продажи, представляют собой набор из 11 международно признанных правил, которые определяют обязанности продавцов и покупателей. Инкотермс определяет, кто несет ответственность за оплату и управление отгрузкой, страховкой, документацией, таможенным оформлением и другой логистической деятельностью.

Обзор Incoterms® 2020

Инкотермс® — это набор из 11 отдельных правил, выпущенных Международной торговой палатой (ICC), которые определяют ответственность продавцов и покупателей при продаже товаров в международных сделках.Первостепенное значение имеет то, что каждое правило Инкотермс разъясняет задачи, затраты и риски, которые несут покупатели и продавцы в этих сделках. Ознакомление с Инкотермс поможет сделать транзакцию более плавной, поскольку четко определит, кто за что отвечает и на каждом этапе транзакции.

Правила Incoterms® 2020 обновлены и сгруппированы в две категории, отражающие виды транспорта. Из 11 правил семь для ЛЮБЫХ видов транспорта и четыре для МОРСКИХ, НАЗЕМНЫХ или ВНУТРЕННИХ ВОДНЫХ ПУТИ.

Семь правил Incoterms® 2020 для любого вида транспорта:

EXW — Ex Works (указать место доставки)

FCA — Франко перевозчик (указать место доставки)

CPT — Перевозка оплачена до (указать место назначения)

«> CIP — Перевозка и страхование оплачены до (укажите место назначения)

DAP — Доставлено на место (указать название места назначения)

DPU — доставлено в место разгрузки (указать место назначения)

DDP — Поставка с оплатой пошлины (укажите место назначения).

Примечание: DPU Incoterms заменяет старый DAT дополнительным требованием к продавцу разгрузить товар с прибывающего транспортного средства.

Четыре правила Incoterms® 2020 для морского и внутреннего водного транспорта:

FAS — Free Alongside Ship (указать название порта погрузки)

FOB — Free on Board (указать порт погрузки)

CFR — Стоимость и фрахт (указать порт назначения)

CIF — Страхование расходов и фрахт (указать порт назначения)

Могу ли я использовать Incoterms® 2010 после 1 января 2020 г.?

Да, все контракты, использующие инкотермс, действительны, если они согласованы всеми сторонами сделки и правильно указаны в экспортных документах.Хотя ICC рекомендует использовать Incoterms® 2020 с 1 января 2020 г., стороны договора купли-продажи могут согласиться использовать любую версию Incoterms после 2020 г. Они должны четко указать выбранную версию используемых Incoterms (например, Incoterms® 2010, Incoterms ® 2020 или любая более ранняя версия).

Инкотермс разъясняет ответственность сторон сделки купли-продажи

• Например, в каждом правиле Инкотермс содержится заявление об ответственности продавца за предоставление товаров и коммерческого счета в соответствии с договором купли-продажи.Аналогичным образом предоставляется соответствующее заявление, в котором оговаривается, что покупатель оплачивает цену товара, указанную в договоре купли-продажи.
• В каждом правиле Инкотермс есть заявление, в котором оговаривается, какая сторона несет ответственность за получение любой экспортной лицензии или другого официального разрешения, необходимого для экспорта, и за выполнение таможенных формальностей, необходимых для продолжения экспорта. Точно так же в каждом правиле есть соответствующее заявление о том, какая сторона несет ответственность за получение любой импортной лицензии или другого официального разрешения, необходимого для импорта, и за выполнение таможенных формальностей, необходимых для импорта товаров.В этих заявлениях также указывается, какая сторона несет расходы по выполнению этих задач.
• Аналогичным образом, каждое правило Инкотермс определяет, какая сторона сделки, если таковая имеется, обязана заключить договор перевозки товаров. Еще один момент, рассматриваемый в каждом правиле Инкотермс, — это то, какая сторона, если таковая имеется, обязана обеспечивать страхование груза. В этих заявлениях также указывается, какая сторона несет расходы по обработке этих задач. Каждое правило также содержит, среди прочего, заявления о том, какая сторона несет ответственность за упаковку товаров для транспортировки за границу и несет расходы на любые предпогрузочные проверки.
• Последний пример — доставка груза. В каждом правиле Инкотермс оговариваются обязанности продавца по доставке груза и уточняется время доставки. В каждом правиле также указывается, когда риск потери или повреждения экспортируемых товаров переходит от продавца к покупателю со ссылкой на положение о доставке.

На что Инкотермс не распространяется

Как отмечалось выше, Инкотермс обычно включаются в договор купли-продажи, но не включают:

• учитывают все условия продажи;
• идентифицирует продаваемые товары и не указывает цену контракта;
• — ссылка на способ и время платежа, согласованные между продавцом или покупателем;
• , когда право собственности на товар переходит от продавца к покупателю;
• указать, какие документы должны быть предоставлены продавцом покупателю для облегчения процесса таможенного оформления в стране покупателя; и
• адресует ответственность за непредоставление товаров в соответствии с договором купли-продажи, задержку доставки или механизмы разрешения споров.

Где я могу узнать больше о новых правилах Incoterms® 2020?

Последняя версия правил Incoterms® 2020 опубликована Международной торговой палатой (ICC) и защищена авторским правом. Пересмотренные правила отражают последние изменения в коммерческих сделках. С 1 января 2020 года все договоры купли-продажи должны содержать ссылку на правила Incoterms® 2020. Вы можете ознакомиться с правилами Incoterms® 2020 на веб-сайте ICC.

* Заявление об ограничении ответственности

Эта информация предоставлена ​​в качестве ресурса для ознакомления U.S. экспортеры с Incoterms®. Эта страница не является юридической консультацией, и предоставленная информация не является официальным юридическим или полным определением каждого Incoterm®. При проведении конкретной экспортной сделки вам рекомендуется провести собственную комплексную проверку и при необходимости проконсультироваться с юрисконсультом. Также могут быть полезны лицензированные экспедиторы.

Инкотермс для новых продавцов электронной коммерции: DDU / DAP & DDP | Автор: Janio Content Team | Janio Asia

Это часть серии статей, в которых мы разбираем определения Инкотермс для международных перевозок .

Прежде чем совершить первую продажу кому-то за пределами вашей страны, вам необходимо изучить основы международной доставки, чтобы удовлетворить вашу международную клиентскую базу. Обсуждая условия доставки со своим партнером по логистике, вы можете встретить такие сокращения, как DDU и DDP, когда ведете переговоры о таможенном оформлении.

Как новому продавцу трансграничной электронной коммерции, эти сокращения могут показаться вам чуждыми. Однако это международно согласованная терминология, известная как Международные коммерческие термины (Инкотермс) в международной торговле.

Итак, что означают DDU и DDP и почему они важны для вас? Но сначала нужно понять, что означают Инкотермс.

Инкотермс, впервые опубликованный Международной торговой палатой (ICC), помогает покупателям и продавцам определять ответственность и затраты на доставку товаров в договоре купли-продажи.

Хотя эти термины обычно используются при морских перевозках, эти термины также применяются в отрасли грузовых авиаперевозок для определения договора купли-продажи в различных моделях международных перевозок.

Доставленная пошлина без оплаты (DDU) означает, что импортные пошлины и налоги не уплачиваются до прибытия в страну назначения. Продавец по-прежнему оплачивает другие расходы, связанные с международной доставкой товаров, такие как сборы за доставку и таможенное оформление.

По этой причине, если вы выберете доставку с DDU, вам или вашему клиенту придется платить импортные пошлины и налоги, когда товар прибывает на таможню страны назначения.

Товары, отправленные с DDU, требуют уплаты импортных пошлин и налогов в таможенные органы до их выпуска.После оплаты товары все равно должны пройти доставку «последней мили», прежде чем они дойдут до порога вашего покупателя. Это могло бы вызвать неприятный сюрприз для ваших клиентов, если бы они не знали, что им необходимо оплатить таможенные пошлины.

Поскольку таможня будет удерживать свою продукцию до тех пор, пока не будет произведена оплата, это может привести к дополнительным задержкам.

Хотя поставка без оплаты пошлин (DDU) не была включена в самую последнюю (2010 г.) редакцию Инкотермс, она по-прежнему используется в международной торговле.Официальный Инкотермс 2010 года, заменяющий DDU, — это доставка на место (DAP).

Однако, в зависимости от стоимости отправления и минимальной ставки страны назначения, сборы за импортные пошлины и налоги могут быть отменены, поэтому вашему клиенту не нужно будет ничего платить, а таможня может обработать отправку быстрее.

Минимальная ставка — это пороговое значение, ниже которого меньше или не взимаются налоги с отправлений. Этот порог зависит от общей стоимости ваших отправленных товаров без учета стоимости доставки.Вы можете сослаться на минимальную ставку для каждой страны АСЕАН в инфографике ниже.

Поставка с оплатой пошлины (DDP) означает, что продавец заранее обязуется оплатить импортные пошлины и налоги. Как международному продавцу электронной коммерции это также означает, что вам придется оплатить все расходы, связанные с доставкой вашего продукта за границу.

В этом случае вашему клиенту не нужно будет оплачивать таможню до того, как он сможет получить посылку, что делает эту схему более удобной для них с точки зрения логистики.

Если вы используете DDP, товары могут быть выпущены для доставки «последней мили» сразу после таможенной очистки, в отличие от товаров DDU, когда товар может храниться на таможне до уплаты соответствующих пошлин и налогов.

Некоторые партнеры по доставке могут предложить вам помощь в процессе DDP. Они помогают уплатить пошлины и налоги от вашего имени, тем самым ускоряя процесс таможенного оформления.

С точки зрения электронной коммерции, доставка с использованием DDU / DAP может дать вам некоторую экономию в краткосрочной перспективе и первоначально может выглядеть дешевле при оформлении заказа, поскольку пошлины и налоги не учитываются.Однако неудобства, причиняемые вашим клиентам, могут испортить им опыт покупок в Интернете, особенно если они не осведомлены о таможенных процедурах.

Даже если вы отправляете в страну с высоким минимальным порогом, доставка с использованием DDP может компенсировать любые неожиданные расходы, которые могут возникнуть в результате изменений в таможенной политике страны назначения.

В таком разнообразном регионе, как Юго-Восточная Азия, также может быть сложно отслеживать изменения импортных пошлин и налоговых ставок каждой страны.Например, Индонезия недавно увеличила диапазон налогов на импорт с 2,5% — 7,5% до 7,5% — 10% в сентябре 2018 года.

В долгосрочной перспективе схема DDP будет намного лучше для ваших клиентов, поскольку она предлагает им самое удобство.

Хотя доставка с DDP означает, что вы, вероятно, оплатите большую часть счета, есть способ обойти более высокие затраты. Вы можете рассчитать стоимость импортных пошлин и налогов в цене продажи при оформлении заказа.Кроме того, помогает разбивка по строкам, чтобы четко показать, сколько будет стоить товар, доставка, таможенные пошлины и налоги, чтобы предотвратить любые неприятные сюрпризы.

Некоторые поставщики логистических услуг взимают плату за каждую посылку, чтобы гарантировать, что ваши товары будут отправлены с DDP.

Однако другие партнеры по доставке могут организовать DDP в качестве дополнительной услуги, то есть вам не придется платить за услуги и скрытые платежи сверх пошлин и налогов, которые вы должны заплатить за доставку своей посылки.

Поскольку импортные пошлины и налоги трудно определить до тех пор, пока ваша посылка не прибудет на таможню, ваш партнер по доставке может указать ориентировочную цену, а не конкретную ставку, а затем выставить вам счет позже.

Учитывая все это, лучше всего выбрать поставщика логистических услуг, который может упростить процесс для каждой страны назначения и знает таможенную среду каждой страны, чтобы держать вас в курсе любых изменений.

Хотите узнать больше о таможенных процедурах в Юго-Восточной Азии? Загрузите наше руководство по таможенному оформлению .

Подпишитесь на нашу рассылку , чтобы получать наши последние новости и идеи об электронной коммерции в Юго-Восточной Азии, а также последние советы по логистике.

Каковы основные изменения в Incoterms® 2020? — ICC

1 января 2020 года Инкотермс ® 2020 открыли новую эру для самых важных мировых условий торговли. Международная торговая палата (ICC) объясняет некоторые из основных изменений.

Какое правило Инкотермс ® мне следует использовать?

Последняя редакция правил Incoterms® содержит подробное введение, которое помогает пользователям выбрать подходящее правило Incoterms® для своей сделки купли-продажи. Введение объясняет цель и использование правил Incoterms®, определяет различия между Incoterms® 2010 и Incoterms® 2020 , описывает передовой опыт включения правил Incoterms® в контракты и исследует связь дополнительных контрактов с продажей. договор, концепции риска и доставки, роль перевозчика и меры предосторожности при использовании вариантов правил Incoterms® 2020.

Incoterms® 2020 также включает расширенные пояснительные примечания для пользователей в начале каждого правила Incoterms®. Эти пояснительные примечания помогают пользователям точно интерпретировать последнюю редакцию правил Инкотермс, чтобы избежать дорогостоящих неверных толкований или неправильного применения.

Почему правила FCA Incoterms ® были пересмотрены?

Франко перевозчик (FCA) был пересмотрен для Incoterms® 2020 , чтобы удовлетворить ситуацию, когда товары продаются на условиях FCA для морской перевозки и покупатель или продавец (или банк любой из сторон) запрашивает коносамент с бортовой пометкой. .FCA в статье A6 / B6 теперь предусматривает, что стороны соглашаются, что покупатель проинструктирует перевозчика выдать бортовой коносамент продавцу после того, как товар будет погружен на борт, а затем продавец представит этот документ. покупателю (часто через банки).

Где указаны затраты в Инкотермс ® 2020 ?

В рамках Incoterms® 2020 все затраты, связанные с данным правилом Incoterms, теперь отображаются в статьях A9 / B9 этого правила, что позволяет пользователям сразу увидеть полный список ожидаемых затрат.Помимо агрегированного представления, расходы, связанные с каждым товаром — например, перевозка (статья A4 / B4) или экспортное оформление (статья A7 / B7) — по-прежнему отображаются в соответствующих статьях для удобства пользователя, который хочет сосредоточиться на конкретный аспект сделки купли-продажи.

Каковы разные уровни страхового покрытия CIF и CIP?

Правила Инкотермс ® 2020 предусматривают различные уровни страхового покрытия в правиле CIF и правила перевозки и страхование оплачиваемой перевозки (CIP).

Согласно правилу CIF Incoterms®, которое зарезервировано для использования в морской торговле и часто используется в торговле сырьевыми товарами, Положения Института по грузовым перевозкам (C) остаются уровнем покрытия по умолчанию, давая сторонам возможность согласиться на более высокий уровень страхования. крышка. Принимая во внимание отзывы глобальных пользователей, правило CIP Incoterms® теперь требует более высокого уровня покрытия, соответствующего положениям Института грузовых перевозок (A) или аналогичным положениям.

Как Incoterms® 2020 учитывает организацию перевозки?

Incoterms® 2020 признает, что не все коммерческие торговые операции от продавца к покупателю осуществляются сторонним перевозчиком.В некоторых случаях транзакции проводятся вообще без стороннего перевозчика, такого как продавец, использующий собственное транспортное средство, или покупатель, использующий собственное транспортное средство для получения товаров.

Где найти информацию о требованиях безопасности?

Основываясь на обширных требованиях, связанных с безопасностью, установленных Incoterms® 2010 , последняя редакция правил Incoterms® включает более четкие и подробные обязательства, связанные с безопасностью, в статьях A4 по перевозке и A7 по экспортно-импортной очистке каждого Incoterms®. правило.Затраты, относящиеся к этим требованиям, также появляются в статье консолидированных затрат A9 / B9.

Является ли правило DPU Инкотермс ® новым?

Нет, просто переименовали и переместили, чтобы более точно отразить содержание правила. Прежний вариант «Доставлено в терминал» (DAT) был изменен на «Доставлен в месте разгрузки» (DPU), чтобы подчеркнуть, что местом назначения может быть любое место, а не только «терминал», и подчеркнуть единственное отличие от «Доставлено в месте разгрузки» ( DPU) — при DAP продавец не выгружает товар, при DPU продавец не выгружает товар.

И поскольку доставка по DAP происходит до разгрузки, Incoterms® 2020 представляет новое название DPU в честь DAP.

Остерегайтесь ненадежных источников

В Интернете имеется значительный объем вводящей в заблуждение информации относительно правил Инкотермс, и пользователи должны знать о существовании неполной, неточной и неофициальной информации. От ссылок на несуществующие правила, таких как Инкотермс 2015, Инкотермс 2016 или Инкотермс 2017, до продажи вводящих в заблуждение учебных занятий, эти веб-сайты могут привести к непредвиденным расходам как для покупателей, так и для продавцов.

Материалам Incoterms® 2020 нельзя доверять, если они не получены напрямую из региональных офисов ICC или ICC (известных как национальные комитеты ICC), поскольку они могут привести к договорным ошибкам и последующим спорам.

Откройте для себя Incoterms® 2020 и сопутствующие товары на платформе электронной коммерции Knowledge 2 Go ICC.

DDP vs DDU: все, что вам нужно знать о доставке товаров из-за границы

Введение

Как известно многим международным продавцам, занимающимся электронной коммерцией, инкотермс определяет ваши отношения с покупателями.В случае покупок за пределами страны они определяют, как и куда прибудет посылка из другой страны. Тем не менее, одним из самых сложных вопросов часто может быть вопрос о том, следует ли отправлять посылку DDP (с оплатой пошлины) или DDU (без оплаты пошлины). При международной доставке может потребоваться множество сложных таможенных правил и правил НДС. Приверженность пониманию и выполнению этих обязанностей может оказаться непростой задачей для бизнеса. С другой стороны, возложение этого бремени на ваших клиентов может снизить вероятность их возвращения в ваш магазин.Мы смотрим на точные определения этих двух терминов и определяем положительные и отрицательные стороны каждого из них.

Объяснение DDP и DDU

DDP или доставка с оплатой пошлины — это когда продавец соглашается оплатить все таможенные пошлины и сборы за отгрузку. Вообще говоря, перевозчик, с которым вы заключили контракт, будет обрабатывать большую часть таможенных пошлин и пошлин и выставит вам счет на общую сумму. Однако вы по-прежнему несете ответственность за соблюдение всех требований.

DDU расшифровывается как Delivery Duty Unpaid.В этом сценарии международный продавец электронной коммерции берет на себя ответственность за отгрузку до ее прибытия в страну назначения. В зависимости от таможенного законодательства страны покупатель несет ответственность за таможенное оформление. Часто таможенный орган свяжется с покупателем и потребует оплатить эти пошлины до получения груза.

Корпус для DDU

На первый взгляд кажется естественным для международных продавцов электронной коммерции отдавать предпочтение DDU. В Латинской Америке существует множество различных таможенных процедур и требований к пошлинам.В то время как в таких странах, как Австралия, пошлины не взимаются, пока стоимость предмета не превысит 1000 долларов США, в Бразилии минимальная стоимость составляет 50 долларов США для входа в DDU. Это может привести к тому, что бизнес увязнет в сложной бумажной работе, и часто требуется консультация судоходной компании или юриста для определения таможенных требований.

Однако, хотя понимание ваших обязательств может быть трудным, для этого есть веские причины. Прежде всего, DDU, скорее всего, заставит ваших клиентов самостоятельно согласовывать таможенные пошлины и пошлины.Это не идеально и значительно снижает вашу конкурентоспособность по сравнению с местными компаниями. Что еще хуже, элементы DDU часто пересылаются независимым клиентам-брокерам. У каждого из этих предприятий свои затраты и схемы оплаты, и многие пользуются преимуществами взимания дополнительных сборов за хранение или просрочку платежа. В свою очередь, это приводит к высокому уровню отказа от поставок. Ясно, что это будет настоящим шоком для любого покупателя. Последствием этого является сокращение повторных сделок, которые, как мы отмечали в предыдущих статьях, могут стоить вашему бизнесу до семи раз дороже.

Упрощение DDP

Но международные компании, желающие работать на латиноамериканских рынках, действительно имеют в своем распоряжении ряд инструментов, помогающих процессу DDP. DPP влечет за собой более высокие первоначальные затраты для международного бизнеса. Но международные судоходные компании делают все возможное, чтобы упростить этот процесс и разделить расходы, а также предлагают инструменты, которые помогут вам рассчитать ваши таможенные пошлины перед отправкой.

Во-вторых, помните, что вам может помочь международная транспортная компания.DDP часто может стоить больше, чем DDU, но имейте в виду, что DDU позже сопряжено со многими скрытыми комиссиями. Многие международные курьеры берут сборы заранее, чтобы уплатить пошлины от вашего имени и упростить таможенный процесс. Это означает более быструю доставку для ваших клиентов и отсутствие проблем с получением их товаров. Кроме того, DDP приводит к более низким показателям отказа от отправлений и меньшим задержкам при отправке.