право пожизненного проживания. Дарственная на квартиру с условием.

Договор дарения с обременением порой является единственным возможным способом получить желанную недвижимость в собственность. Под ним подразумевается, что квартира имеет определенные ограничения по использованию. Но в получении и в передаче в дар такого сложного имущества возникает немало трудностей. Прежде чем решиться на его принятие следует разобраться в сути обременений и их основных типах. Полезно будет понять все тонкости и тем, кто стремится преподнести в дар «сложную» квартиру.

Содержание статьи

В чем суть обременения?

Обременением называют условия, запреты другие особенности, которые созданы для исключения некоторых возможностей обладателя прав на имущество осуществлять с ней определенные юридически значимые действия.

Обременения, могут быть, представлены в разном виде, а именно:

• Ипотечный кредит. Самым популярным видом обременения считается ипотека. То есть право собственности на квартиру человек имеет, а вот распоряжаться ею без ведома и согласия банка не может. Причина – нахождение в залоге.
• Арест имущества. Зачастую подобный вид обнаруживается при разного рода долгах.
• Пожизненная рента на содержание. Даритель в договоре устанавливает условие, что одаряемый обязан содержать его или оставить проживать в той недвижимости, что была подарена.
• Наличие детей, которые не достигли 18 лет в качестве собственников. Это прямое обременение, которое не дает возможности дарить квартиру или дом.

Важно! Если принято решение оформлять дарственную, невзирая на заявленные ограничения, придется решать, что делать с гарантией интересов лица или органа, в чью пользу наложено ограничение.

Суть  дарственной

Существуют разные виды дарственных, при определенных условиях любую из них можно применить к недвижимости с обременениями. Дарственная – это двухстороннее соглашение, которое касается передачи в собственность от одного лица к другому определенного имущества на безвозмездной основе и без каких-либо условий. Это единственный вид подобного рода сделки. 

Дарственная, может быть, оформлена двумя путями:

1. Своими силами. Тот, кто составляет договор, берет на себя ответственность за его соответствие нормам закона. При этом не должны ущемляться права вашего оппонента.
2. При помощи нотариуса. Этот вариант проще, так как не нужно думать о содержании, все согласно нормам законно предусмотрит юрист. Конечно, за его услуги придется заплатить.

Пользование услугами нотариуса в любом случае потребуется, если дарится доля в праве собственности на недвижимое имущество.
Что касается определения вида дарственной на квартиру с обременениями, следует учитывать некоторые нюансы в том числе тип обременения. Доступные варианты:

1. Типовая форма. В ней содержаться данные касательно сторон, предмета, описывается факт передачи в дар. Собственник уступает свои права по факту оформления сделки.
2. Обещание дарения. Часто такой вариант применим именно для квартир с обременением. Пример, в подобном соглашении прописывается, что имущество перейдет во владение одаряемого только после выплаты дарителем ипотеки или после снятия ареста и т. д.
3. Дарственная при жизни дарителя. Подобный договор может оформляться, только когда владелец квартиры жив. Причем в соглашении указывается, что если в право собственности одаряемый не вступил до момента кончины дарителя, договор аннулируется.
4. Третьему лицу. Сделка может включать данные касательно передарения. То есть в первичном соглашении, может, сразу указывается пункт о возможности передачи в пользу третьего лица.
5. С описью. Такой вариант практикуется, если в самой квартире содержится ценное наполнение.
6. В пользу двух лиц — если квартира дарится супружеской паре, детям. При этом оба лица имеют на нее равные права, то есть каждый из них имеет равную часть в недвижимости.
7. Между родственниками. Подобный аспект влияет на налог. Если родство при оформлении договора доказано (нужны документы), то не придется уплачивать 13% в пользу государства.
8. Приватизированная недвижимость или материнский капитал. Первый факт в обязательном порядке указывается в дарственной. Что касается материнского капитала, если он был использован для покупки недвижимости, то подобную сделку в обязательном порядке проверяют органы опеки. Основная цель – убедиться, что права ребенка не нарушены.

Особенности дарения квартиры с обременениями или как правильно заключить договор

Выбор того или иного вида дарственной зависит от типа наложенного обременения. Рассмотрим самые распространенные варианты и способы решения ситуации.

Залоговая недвижимость

Хотя квартира находится в залоге у банка, формально владелец может ее подарить. Все что нужно – это получить разрешение от банка или от другой организации, в пользу которой выбран такой залог, в этом и состоит основная проблема. Для снятия обременения можно выполнить следующие действия:

1. Предложить в качестве залога иной объект, который не уступает по стоимости, качествам и соответствует требованиям учреждений к залоговому имуществу.
2. Провести переоформление залогового обязательства на одаряемого.

Для любого из представленных действий, конечно же, нужно согласие учреждения. Если компромисса достичь не удалось, даритель может оформить дарственную с последующим обязательством передать дар после выплаты кредита, то есть когда имущество перестанет быть объектом залога.

Судебный арест

Оформить договор дарения, возможно, только после снятия ареста. Снять обременение или предложить взамен иное невозможно особенно, если дело касается права на жилое помещение.
Снять арест может только суд, досрочное же разрешение ситуации, возможно, в случае добровольного исполнения ответчиком исковых требований. А также суд может предложить установить запрет на иное имущество.

Рента

Еще один вариант, как может быть узаконена сделка дарения – это рента. Подразумевается, что подписывается соглашение о пожизненном содержании, согласно которому одаряемый содержит дарителя до его смерти. На это время он не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и станет полноценным владельцем только после смерти дарителя.

Важно! Данный тип один из самых распространенных в нашей стране.

Доверительное управление

Суть сделки в передаче квартиры одного лица другому на определенный период. Подобная собственность является полноценной и подлежит обязательной регистрации. Но при этом долги, в том числе и коммунальные оплачиваются самим хозяином, на временного собственника они не могут перекладываться.

Пожизненное проживание

Еще один очень распространенный вариант, хотя и довольно специфический. В данном случае даритель передает во владение второму лицу имущество, но при этом оставляет за собой право пожизненного проживания. Конечно, за время пока даритель будет жив что-либо делать, с таким даром не выйдет. Имеется в виду продажа, сдача в аренду и прочее, по крайней мере, по рыночной цене.

Важно! Если нужно продавать недвижимость, ранее подаренную с условием пожизненного проживания, то дарителю необходимо предоставить аналогичную жилплощадь.

Плюсы и минусы для обеих сторон

Даритель получает следующие возможности для себя:

• Он остаток жизни гарантированно будет иметь жильплощадь.
• Подобный договор защищает его права в случае смены (в худшую сторону) материального положения.
• В отдельных случаях даритель имеет право в дарственной прописать иных лиц с возможностью проживания на жилплощади.
• Проживание без платы.
• Сохраняется регистрация.
• Даже если произойдет продажа, даритель сохраняет свои права на проживание.
• Одаряемый, не имеет права создавать преграды для использования недвижимости.

Кончено, недостатки тоже есть, среди них:

1. Даритель не получает никакого возмещения, он также не может рассчитывать на содержание, уход или любую денежную помощь. В случае требования подобного договора уже не будет дарственной, и его легко признать ничтожным.
2. Данные о наличии такого условия договора не отображаются в Росреестре.
3. Даритель не может запретить одаряемому распоряжаться недвижимостью, так как он того пожелает.

Что касается одаряемого, то все преимущества — безвозмездное получение недвижимости. Он может самостоятельно распоряжаться им, как пожелает при этом, не нужно ухаживать за дарителем, лечить его, обеспечивать. В отношении минусов все так же очевидно. Основная проблема – невозможность препятствовать проживанию в подобной квартире бывшего собственника. При желании продать, на рыночную цену рассчитывать не приходиться.

Уточнение порядка пользования

Если выбран метод дарения с пожизненным проживанием очень важно определить порядок пользования. В нем следует прописать следующие моменты:

• Лицо, которое передает в дар недвижимость, пользуется только одной комнатой.
• После кончины дарителя, одаряемый становиться единственным владельцем недвижимости.
• По обоюдному согласию разрешается использование квартиры третьим лицом. Чаще всего – это ребенок (дети) одаряемого.
• В полноценное пользование после смерти дарителя вступает именно тот, на кого была оформлена дарственная.

Рента и пожизненное содержание: в чем разница

Выше мы рассмотрели 2, казалось бы, очень похожих варианта дарения квартиры с обременением – рента и пожизненное проживание. Отличия на самом деле есть и они существенные. Для одаряемого предпочтительней и легче второй вариант, для дарителя первый.

Рента: характерные черты

	Обязательства одаряемого	Право дарителя
Содержание	+	+
Обеспечение, в том числе финансовое	+	+
Проживание в подаренной квартире, пожизненная прописка	+	+
Возможность продажи*	+	—

*условие – предоставление аналогичного места для проживания и качества содержания.

Что касается пожизненного проживания, то из всего сказанного выше даритель имеет право только на проживание и пожизненную прописку на бывших ранее в его собственности квадратных метрах. Ни содержание, ни финансовое обеспечение он не имеет права требовать.

Пакет документов и порядок их оформления

Для подписания дарственной с обременением необходимы такие документы, как:

• Паспорта или другие удостоверения личности двух сторон.
• Если дар передается несовершеннолетнему, то свидетельство о рождении.
• Документы на недвижимость. Чаще всего – это свидетельство о госрегистрации и его копия.
• Выписка из домовой книги или справка о прописанных (зарегистрированных) лицах.
• Выписка из ЕГРН об основных характеристиках.
• Справка об отсутствии долгов перед налоговой.
• Если у дарителя и/или одаряемого оформлен брак, то согласие второй половинки на передачу/получение дара.

Что касается структуры документа, то она довольно стандартная, по пунктам образец выглядит так:

1. Название документа, место подписания договора.
2. Указание прав и обязательств сторон.
3. Контакты для связи, в том числе адреса проживания.
4. Данные о предмете дарственной, то есть описание квартиры.
5. Данные о сроках выполнения, данный пункт вносится по необходимости.
6. Ответственность сторон.
7. Момент перехода права владения.
8. Условия для расторжения.
9. Порядок разрешения споров и форс-мажорных ситуаций, иные условия.
10. Подписи сторон.
11. Оптимально оформлять подобное соглашение при помощи нотариуса в таком случае удастся избежать неприятностей с признанием соглашения недействительным.

Вывод

По сути дарственная – это передача квартиры или другого имущества в пользование и распоряжение безвозмездно. Такие договора, как рента, пожизненное проживание и т.д. составляются иначе, но суть одна: получить в пользование квартиру на определенных условиях.

Договор дарения с обременением пожизненного проживания и его образец

Правовая система РФ предусматривает существенную вариативность сделок с недвижимостью. Даже в рамках привычной купли-продажи имеются сотни нюансов, соблюдение которых серьезно отражается на жизни владельцев квартир. К их числу можно отнести договор дарения с обременением пожизненного проживания.

Основное понятие

Договор дарения в российском законодательстве регламентируется Гражданским Кодексом. Т.к. ст. 572 характеризует подобную сделку в качестве акта доброй воли, при котором права на имущество от одной стороны совершенно безвозмездно переходят к иному лицу. Отдельной строкой рассматривается вопрос о дарственных на квартиру с обременением.

Правовая система выделяет несколько видов обременения. Это может быть ипотека или рента. Т. е. такое условие, при котором владелец теряет часть или полностью право на распоряжение имуществом. Например, он не может ее продать, пока не выплачены все долги по займам или за услуги ЖКХ. Кроме перечисленных обременением на квартиру может быть и право пожизненного проживания.

Дарственная на недвижимое имущество – это распространенный вид сделки. В большинстве случаев она совершается между близкими родственниками. Но это необязательно.

Права и обязанности дарителя

Составляя документ дарения, в нем можно предусмотреть большое количество всевозможных прав и обязанностей обеих сторон, и оговорить все нюансы проживания. Например, даритель может закрепить за собой право проживания в какой-то конкретной комнате и при этом беспрепятственное пользование всем жилым помещением.

Подписание дарственной сохраняет за дарителем право на постоянную регистрацию. Он может расстаться с ней только в добровольном порядке. Никакие структуры и лица не имеют права его на это принудить.

При дарении с обременением важно учесть все тонкости процесса

Законодательство закрепляет также за дарителем еще целый спектр прав:

• Семейный Кодекс предусматривает, что если дарителем является лицо нетрудоспособное, то одаряемый обязан его содержать. При этом неважно в какой степени родства эти лица находятся.
• Возможность оформить дарственную только на долю в жилище с условием, что вся остальная площадь отойдет в собственность одаряемого только после смерти собственника.
• Кроме него в квартире могут проживать иные лица (например, близкие родственники), но круг их и сроки необходимо обязательно оговорить в тексте договора.
• Согласно дарственной даритель может получить право на пожизненную ренту (т. е. содержание).
• Право на расторжение сделки при условии, что одаряемый не соблюдает условия договора (например, оказывает препятствия для проживания дарителя в квартире).

Составляя соглашение, необходимо предусмотреть все тонкости. За разъяснениями будет лучше обратиться к профессиональному юристу. К примеру, если в тексте имеется указание на то, что владелец сохраняет за собой право пользования жилым помещением, но постоянно там не живет, означает, что он несет и обязанности по содержанию. Так, в случае затопления соседей по вине одаряемого он будет обязан выплатить им компенсацию (которую потом можно будет затребовать с лица, которое реально виновато в случившемся). Поэтому юристы рекомендуют сохранять за собой только право пользования жильем.

Права и обязанности одаряемого

После заключения договора все стороны обязаны соблюдать его условия. Именно из текста документа вытекают права и обязанности одаряемого лица. Так, если соглашение предусматривает выплату ренты, то ему необходимо ежемесячно вносить оговоренную сумму на содержание дарителя. Кроме того, законодательством предусмотрен еще ряд прав:

• Сам подарок в виде жилья может быть принят в любой момент после составления и подписания договора. Ограничений во времени для этого не существует.
• Возможность отказаться от дара в виде дома или квартиры без объяснений причин.
• Право совершать с недвижимым имуществом все сделки, предусмотренные законом, если таковые не нарушают право проживания дарителя.

Каждый из участников договора наделен своими правами с обязанностями

Положительные и отрицательные моменты для обеих сторон

В первую очередь рассмотрим, какую пользу приобретает даритель от своего пожертвования. Самый главный плюс – это улучшение материального состояния. Как правило, кроме возможности постоянного проживания (и постоянной регистрации) в квартире он получает ежемесячную пожизненную ренту и при этом освобождается от необходимости самостоятельно оплачивать коммунальные платежи. В самом жилище он может вести себя абсолютно свободно в бытовом плане. Плюс в договоре можно оговорить необходимость осуществлять ремонт за счет нового владельца, а также возможность проживания в данной квартире третьих лиц.

К тому же, если одаряемый не выполняет условия соглашения, то согласно ГК РФ сделку о передаче жилья можно оспорить в судебном порядке.

Главным же минусом подобного дарения будет тот факт, что новый владелец имеет право совершать любые сделки с жильем. Т. е. возможна его купля-продажа или сдача в аренду и т. д.

Для лица, которое получает жилье в качестве подарка, можно обозначить свои положительные моменты и отрицательные. Самым главным достижением будет получение в собственность квартиры. Новый владелец имеет законное право распоряжаться ею по своему усмотрению. Т. е. совершать любые виды сделок: продать, подарить при условии, что даритель все равно останется проживать в данной квартире.

Если вопрос содержания дарителя не оговорен в договоре, то одариваемый не обязан этого делать. Плюс полученная недвижимость не подлежит разделу между супругами и на нее не может претендовать кто-либо из родственников бывшего хозяина квартиры. К тому же, если обе стороны сделки состоят в близкородственных отношениях, то им не придется выплачивать налог на прибыль.

Но есть у процедуры получения таким способом жилья и свои минусы:

• Даритель до конца жизни имеет право на проживание в данной квартире. Никто не имеет права его выселить.
• Возникновение проблем при совершении сделок с недвижимостью. Клиенты редко соглашаются покупать или брать в аренду жилье с обременением.

И самое главное – все положительные и отрицательные моменты для обеих сторон зависят только от пунктов договора. Участники сделки обязаны следовать ему неукоснительно.

У процедуры дарения имеют как плюсы, так и минусы для каждой из сторон

Порядок пользования

Если гражданин дарит свою квартиру с пожизненным правом проживания, это означает, что он действительно имеет право до самой смерти жить на вышеозначенных метрах. Порядок должен быть регламентирован в договоре. Например, можно зафиксировать, что бывший хозяин проживает строго в одной комнате и пользуется общими помещениями или наоборот – он может жить в любом из помещений квартиры кроме одного.

В любом случае возможность пользоваться всей собственностью, которая находится в доме, сохраняется за дарителем пожизненно. Самым главным плюсом становится тот факт, что ему больше не приходится платить за коммунальные услуги.

Кроме того, если в договоре закреплено право проживания родственников вместе с дарителем, то оно сохраняется вплоть до его смерти или определенный промежуток времени, если это обозначено условиями соглашения.

Образец дарственной

Чтобы определиться с формой договора дарения, следует знать, что законодательство предусматривает три варианта подобных сделок:

• Оформление стандартной дарственной.
• Дарственная с выплатой ренты.
• Дарение, которое влечет содержание с иждивением.

Классическая дарственная должна включать в себя следующие пункты:

• Название договора и его номер.
• Сведения о сторонах, участвующих в составлении с обязательным указанием, кто есть даритель, а кто одаряемый.
• Паспортные данные участников и адреса их места жительства.
• Права и обязанности сторон по отношению друг к другу и жилому помещению.
• Указание точного срока, когда права на недвижимое имущество перейдут к новому хозяину.
• Особые обстоятельства при подписании договора.
• Возможные причины аннулирования сделки.
• Способы, какими могут быть урегулированы спорные ситуации.
• Подписи с расшифровкой и дата составления документа.

Дарственная составляется по заданным образцам

Приблизительный шаблон дарственной можно найти в интернете. На момент 2018 года оформление договора дарения квартиры с обременением невозможно. Возможный образец – это договор ренты, который почти идентичен. Также можно использовать бланк договора дарения с обременением.

Какие необходимы документы для оформления

Чтобы подписанный договор был зарегистрирован в Росреестре, необходимо собрать пакет дополнительных документов:

• Общегражданский паспорт (для обеих сторон) и пенсионное удостоверение (при наличии).
• ИНН (также для двоих).
• Выписка, полученная в ЕГРН о праве собственности на жилплощадь.
• Справка из паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц в данной квартире.
• Выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости жилища плюс техпаспорт на квартиру.
• Справка из Налоговой службы, подтверждающая отсутствие долга по налогу за квартиру.
• Согласие совладельца недвижимости (при условии его наличия). Оно должно быть обязательно заверено нотариусом.

При условии, что в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо, необходимо получить предварительно разрешение у органов опеки.

Если одна из сторон не может явиться для заключения и подписания договора, то вместо нее должно присутствовать лицо с нотариально заверенной доверенностью.

Составленный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. По завершении данный государственный орган должен выдать новому владельцу свидетельство о праве на недвижимость. Следует понимать, что само обременение договора не регистрируется. Причиной этого является тот факт, что согласно ГК РФ бессрочно пользоваться можно только земельными участками. В отношении жилого имущества в законе ничего на эту тему не говорится.

Для заключения договора потребуются паспорта каждой из сторон и иные документы

Судебная практика

Современная российская правовая система отличается несовершенством. Не все аспекты, касающиеся получения недвижимости с обременением, освещены в законодательных актах. Судебная практика демонстрирует, что подобные договоры признаются в большинстве случаев законными.

В подобных ситуациях судьи ориентируются на ст. 308 ГК РФ, в которой обременение в виде пожизненного проживания трактуется, как соответствующее букве закона.

Проблема судебных решений заключается в том, что ответственность сторон договора дарения с пожизненным проживанием регламентируется слабо. Приходится ориентироваться лишь на заключенный между сторонами договор. Однако его пункты могут вступать в некоторое противоречие с существующими правовыми нормами.

Основная проблема, с которой граждане обращаются в суд, заключается вправе проживать в подаренной квартире дарителем, если она была передана в результате сделки одаряемым иному лицу. В данной ситуации суд выступает всегда на стороне гражданина, который был первоначальным хозяином квартиры, определяя возможность его дальнейшего проживания до самой смерти в квартире. Т. е. снять такое обременение без согласия всех сторон не получится.

Заключение договора с правом пожизненного проживания – не редкая сделка, как правило, касающаяся людей, состоящих в близком родстве. Прибегают к ней еще и для того, чтобы не выплачивать налог на прибыль. Но прежде, чем заключать договор, всем сторонам следует тщательно взвесить все за и против, особенно если существует вероятность, что новый владелец квартиру продаст.

О правилах составления договора дарения квартиры будет рассказано в видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом

Заказать обратный звонок

Все ещё остались вопросы?

Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Право «пожизненного» проживания в квартире

Прежде всего необходимо отметить, что по общему правилу переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Однако законом могут быть установлены исключения из этого общего правила. Как показывает практика, такие исключения установлены не только законом, но и судебными актами (разъяснениями, данными Конституционным судом РФ и Верховным судом РФ).

Итак, кто может иметь право бессрочного пользования квартирой?

1. Лица, не участвовавшие в приватизации квартиры, но имевшие на это право

Право бессрочного проживания в квартире сохраняется за указанными лицами при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом их право пользования сохранится независимо от основания перехода права собственности к новому собственнику квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование). 

 

И даже тот факт, что такое лицо ранее приватизировало иную квартиру и является её собственником, не будет препятствием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой, в которой он зарегистрирован (пункт 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

 

 

В вышеуказанной статье закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет исключительно о бывших членах семьи, тем не менее в судебной практике в результате расширительного толкования она применяется ко всем членам семьи нанимателя, которые проживали в квартире (или сохраняли такое право) на момент приватизации и дали согласие на её осуществление без их участия (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 22-КГ15-3). Если вы услышите фразу «отказник от приватизации», то знайте, что имеются в виду именно эти лица. 

 

Однако в некоторых случаях право на участие в приватизации сохраняется и за лицами, не зарегистрированными в квартире на момент приватизации, которые не давали согласия на приватизацию (не отказывались от участия в приватизации). Например, если гражданин решением суда был признан безвестно отсутствующим и снят с регистрационного учета по адресу квартиры, а потому не принимал участия в приватизации, право бессрочного проживания за ним всё равно сохранится (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу N 33-12960/2017). 

 

Точно так же сохраняется право бессрочного проживания и за лицом, осужденным к лишению свободы и снятым с регистрационного учета до приватизации квартиры, но не ранее 23.06.1995 (даты принятия Постановления Конституционного суда РФ N 8-П, которым даны соответствующие разъяснения).

2. Лица, включенные в ордер на предоставление квартиры в жилищно-строительном кооперативе

В соответствии с ранее действовавшим законодательством члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали самостоятельное право на предоставленное члену жилищно-строительного кооператива по ордеру жилое помещение, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли право пользования жилым помещением в дальнейшем, если после их вселения выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом.

 

Несмотря на то, что прямого указания в законе на сохранение за указанными лицами бессрочного права проживания не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (Определение Верховного суда РФ от 29.05.2012 N 11-КГ12-2; Определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31). 

3.Лица, которым такое право предоставлено на основании завещательного отказа. 

 

Завещательный отказ — это обязанность, которую может возложить завещатель на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону за счет наследства. Лицо, в пользу которого такая обязанность установлена, является отказополучателем. Отказополучатель вправе требовать исполнения этой обязанности.

 

Так, завещатель вправе возложить на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу право пользования жилым помещением на период жизни этого лица или на иной срок. При последующем переходе права собственности на указанное помещение к другому лицу право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (статья 1137 Гражданского кодекса РФ).

 

Завещательный отказ может быть установлен в завещании или в наследственном договоре — договоре между наследодателем и наследниками, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти (статья 1140.1 Гражданского кодекса РФ). Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства.

4. Лица, которым такое право предоставлено на основании договора пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать предоставление пожизненного права пользования квартирой. В этом случае права получателя ренты на проживание в квартире приравнивается к правам отказополучателя, то есть он получает право пожизненного проживания, если договором не предусмотрено иное (ст. 34 Семейного кодекса РФ). 

5. Лица, которым такое право предоставлено на основании иного договора или обязательства

В нашей практике встречались договоры купли-продажи и даже договоры дарения с условием о сохранении права пожизненного проживания в квартире определенных лиц. Несмотря на то, что договор дарения не может предусматривать обязанности для одаряемого (а сохранение права пожизненного проживания — это, по сути, обязанность одаряемого не препятствовать праву дарителя пользоваться квартирой), суды правомерно указывают на то, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), и квалифицируют такой договор дарения как смешанный договор.

 

Более того, право пожизненного проживания может возникнуть из письменного обязательства (заявления) о том, что лицо сохраняет право пожизненной регистрации в квартире. Так, в одном из судебных дел одаряемым было дано обязательство, оформленное у нотариуса в виде заявления, которым дарителю было предоставлено право пожизненной регистрации в квартире. При этом в самом договоре дарения ни о каких правах дарителя на пожизненное проживание не упоминалось. Несмотря на то, что право собственности на квартиру перешло впоследствии к другому лицу (одаряемым был заключен ещё один договор дарения), а сделанное одаряемым заявление было им отменено, суд встал на сторону дарителя и сохранил за ним пожизненное право проживать в квартире (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).

 

Марина Клепко Партнёр ЮК “Неделько и партнёры”

Задайте вопрос юристу

«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания

Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020). 

 

Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер. 

 

Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения. 

 

Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов. 

 

При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).

 

Главный вопрос

Почему вообще при переходе права собственности на квартиру за кем-то может сохраниться бессрочное право пользования, ведь право собственности — это наиболее полное право, при котором собственник может совершать практически любые действия в отношении принадлежащего ему имущества? 

 

Дело в том, что сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение к другому лицу выступает одной из гарантий права каждого на жилище (закрепленного в Конституции Российской Федерации), которое защищается наряду с конституционным правом собственности и потому не может рассматриваться как его ограничение. Такой вывод сделан Конституционным судом РФ. 

 

Бессрочное право проживания не указывается в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости. Это создает спорные ситуации, и судам приходится в каждом конкретном деле искать баланс между интересами собственника и интересами лиц, обладающих таким правом. 

 

Как было показано выше, даже если в квартире никто не зарегистрирован на момент её покупки, это ещё не гарантия того, что лица, имеющие бессрочное право проживания, не предъявят свои требования на квартиру в будущем. Имеется огромное количество судебных споров, связанных с бессрочным правом проживания, это большой массив судебной практики. В каждом конкретном случае могут иметься свои нюансы, раскрыть которые в рамках настоящей статьи не представляется возможным. Ввиду этого в статье приведена лишь общая информация, а некоторые детали были опущены.

 

Юристы нашей компании постоянно следят за актуальной судебной практикой, знают, какие документы должны быть проверены и оформлены в каждом конкретном случае. Наши знания и опыт помогут вам безопасно купить квартиру.

 

Артур Пронин

11.03.2021

Дарение квартиры с обременением — подводные камни и юридические тонкости

Автор Дмитрий Иванов На чтение 5 мин. Просмотров 212 Опубликовано 25.07.2021

При оформлении договора дарения у сторон практически не возникает вопросов друг к другу. Гражданин, передающий квартиру, делает это по своим личным мотивам, а принимающее жилье лицо не теряет денег, поскольку собственность достается бесплатно.

В большинстве случаев стороны подписывают договор о дарении квартиры без обременений. Это позволяет новому владельцу распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Много вопросов возникает при наличии ограничений. Давайте разберемся во всех тонкостях дарения квартиры с зарегистрированными обременениями.

Содержание статьи:

Что такое обременение и когда оно используется?

Под обременением понимается наличие тех или иных прав на квартиру со стороны 3-х лиц. Нередко оно является препятствием для проведения сделки дарения. Чтобы права нового собственника были зарегистрированы, необходимо предварительное снятие обременения, либо одобрение соглашения со стороны лица, в пользу которого оно установлено. При оформлении такого договора ограничение может устанавливаться в пользу дарителя.

Обременения прав на квартиру используются в следующих случаях:

• при сдаче жилья в аренду;
• если на квартиру наложен арест, связанный с исполнением судебного решения или обеспечительными мерами в ходе разбирательства;
• когда оформлена рента, предусматривающая пожизненное содержание бывшего собственника жилья;
• если дом, в котором расположена квартира, относится к культурному достоянию;
• при оформлении ипотеки;
• когда квартира перешла в доверительное управление;
• если одаряемый будет обязан осуществлять опеку, попечительство или патронаж в отношении тех или иных лиц.

Рассмотрим основные ситуации, при которых заключается договор дарения квартиры с обременением.

Наличие договора доверительного управления

Такой способ передачи имущества связан с ситуациями, когда собственник занимает государственные посты. Иначе это называется «слепым трастом». Соглашение заключается не более, чем на 5 лет и регистрируется в Росреестре.

Чтобы подарить такое имущество, необходимо расторгнуть договор с управляющим. Соответствующее уведомление направляется ему за 3 месяца до прекращения соглашения (ч. 2 ст. 1024 ГК РФ). Далее режим доверительного управления аннулируется и квартиру можно дарить.

Дарение квартиры с обременением ипотекой

Ипотека устанавливается в целях обеспечения выплат собственником по привлеченному банковскому кредиту или, когда он получил займ у других лиц. Передать жилье с этим ограничением невозможно.

Если квартира обременена таким способом, то существует 2 пути решения вопроса:

• Гашение кредита или займа дарителем. Вместе с полной оплатой долго происходит снятие ипотеки, и квартира перестает находиться под обременением.
• Получение согласия у кредитора. Этот способ гораздо сложнее, поскольку банку придется определить платежеспособность нового собственника. Одаряемому фактически придется пройти процедуру одобрения ипотечного кредита. Если его финансовое состояние не позволит обслуживать долг, то согласие не будет получено.

Бывают случаи, когда одаряемый готов погасить долг за предыдущего собственника.

В этом случае рекомендуется внимательно изучить кредитный договор и историю оплат по нему. Не исключено, что долг окажется больше, нежели рыночная стоимость жилья.

Такое возможно при накопившейся неустойке или, когда заемщик брал валютный кредит. В перечисленных ситуациях договор дарения доли квартиры с обременением ипотекой часто оказывается менее выгоден, чем покупка такой квартиры по рыночной стоимости.

Дарение жилья, сданного в аренду

Если даритель передает квартиру, сданную в найм другим лицам, их согласие на сделку не потребуется. Эти ограничения касаются использования жилья. Новому собственнику придется ждать окончания действия аренды, после чего он сможет переехать в это жилье или сдать его другим нанимателям. Стоит помнить, что максимальный срок проживания нанимателей в квартире определяется в соглашении и не может превышать 5-ти лет.

Существует возможность договориться с нанимателями и досрочно расторгнуть договор. При этом односторонние действия запрещены. Если одаряемый хочет быстрее въехать в квартиру, то рекомендуется предложить арендаторам что-то взамен досрочного переезда.

Это может быть:

• оплата комиссии риэлтеров при поиске нового жилья;
• компенсация переезда;
• возмещение стоимости первого месяца проживания в новой квартире.

Возможны и другие предложения, которые устроят арендаторов. С арендой часто путают рецитацию других граждан в квартире. Она не является обременением, а представляет контрольные меры миграционного учета. Закон не устанавливает никаких ограничений на передачу такого жилья.

Дарение квартиры с обременением пожизненного проживания

Такие соглашения заключается в форме ренты. В основном они касаются жилья, принадлежащего гражданам старшего поколения.

Право собственности переходит под рядом условий:

• пожизненное проживание предыдущего владельца в квартире;
• содержание дарителя до его смерти;
• личная забота о предыдущем собственнике.

Рента также устанавливается через Росреестр.

При заключении такого соглашения следует учитывать следующие риски:

• высокие расходы на содержание получателя ренты;
• право дарителя под любым предлогом отменить соглашение;
• внушаемость граждан, находящихся в возрасте (сосед или знакомый может убедить их отказаться от договора).

Если передаваемая квартира имеет обременение или даритель планирует его установить, то необходимо взвесить все положительные и отрицательные стороны этой схемы. Кажущаяся выгода может обернуться убытками, превышающими рыночную стоимость жилья.

Видео сюжет расскажет о тонкостях покупки квартиры с обременением

Могу ли я выписать родственника из подаренной мне квартиры?

– Если квартира подарена, можно ли выписать родственника, который был прописан в квартиру до момента дарения?

nito/Fotolia

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Подобные действия возможны при согласии родственника на выписку или по решению суда, если для этого есть основания. Нужно учитывать саму ситуацию и документы, на основании которых был зарегистрирован родственник. Например, согласно законодательству, право пожизненного проживания получают граждане, которые отказались от права собственности на этапе приватизации квартиры. Поэтому любые сделки, совершаемые в дальнейшем, будут учитывать данное обстоятельство.

---

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

---

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Снятие с регистрации лица без его непосредственного участия и желания возможно только по решению суда. Основанием для этого может быть отсутствие фактического пребывания по месту регистрации, отсутствие платежей за коммунальные услуги от этого лица, формирование задолженности по коммунальным услугам у хозяина квартиры в связи с регистрацией в ней постороннего лица и повышенной квартплаты из-за этого. Впрочем, если в договоре дарения было отдельно прописано обременение в виде зарегистрированного человека и его право пользования площадью в дальнейшем, то выписать его будет очень сложно. А если это сам даритель, то невозможно.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Зависит от того, какой это родственник и в какой период была подарена квартира. Есть 292 статья Гражданского кодекса, которая существовала в разных интерпретациях. До 2005 года в случае перехода права собственности предыдущие пользователи сохраняли право пользования. Следовательно, если договор дарения был до 2005 года, то выписать родственника вряд ли возможно. После 2005 года это реальноутрачивается право пользования в случае перехода права собственности.

Природа договора дарения запрещает выставление каких-либо условий, в том числе условий о сохранении права пользования. Однако и сам родственник может выйти в процесс со встречным иском и заявить, что он является близким родственником, и на этом основании может быть достаточно затяжной судебный процесс о снятии с учета.

---

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

---

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Олеся Обижаева:

При оформлении договора дарения и передачи недвижимости новому собственнику действуют правила регистрационного учета по месту жительства вне зависимости от того, заключен ли договор дарения, купли-продажи, мены и т. д. Если лицо не желает выписываться самостоятельно и по доброй воле, то выход только один — выписка через суд. Поэтому, если лицо, которое прописано в квартире, не хочет писать заявление о снятии с регистрационного учета, Вам придется готовить исковое заявление в суд. В таком случае снятие с регистрационного учета происходит в соответствии вступившего в законную силу решения суда.

Также следует помнить, что лица, имеющие регистрацию по месту жительства, вправе пользоваться этим помещением, а также прописать несовершеннолетних детей без согласия собственника. В таком случае придется выписывать через суд уже несколько лиц, что обернется потерей времени, нервов и денежных средств.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Если квартира переходит во владение по договору дарения, то ее владелец имеет право выписать из квартиры прописанных граждан. Сделать это можно без согласия проживающего, правда, только в суде. Для этого нужно подготовить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением на основании перехода права собственности в результате дарения. Ссылаться при этом необходимо на п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Сложнее ситуация обстоит с выпиской из квартиры несовершеннолетних тогда для выписки требуется согласие органов опеки и попечительства. Условия проживания при этом ухудшаться не должны. Если речь идет о пожилом родственнике, то его также нельзя выписать «в никуда».

Договор дарения также может быть оформлен с правом пожизненного проживания дарителя. Такой вариант часто рассматривают люди пожилого возраста, которые дарят квартиру своему родственнику, но хотят подстраховаться и сохранить за собой право продолжать проживать в квартире или доме. Выписать в этом случае родственника не получится, по закону выселять дарителя запрещено. В договоре может быть прописано, что даритель будет занимать одну из комнат и пользоваться местами общего пользования. Важно обратить внимание, какая формулировка зафиксирована в договореправо пользования или право владения. Во втором случае даритель сможет защищать свое имущество даже против собственника.

---

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

---

Отвечает менеджер по продажам АН «Монолит Истейт» Андрей Крайнов (Нижний Новгород):

Переход права собственности на жилое помещение, согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 292 основание для официального прекращения прав пользования этим жильем родственниками предыдущего собственника. Основанием для отчуждения жилого имущества по закону считается договор купли-продажи, договор дарения, мены и другие. Новый собственник может выписать родственника из квартиры либо по соглашению сторон, либо по суду.

Все было бы легко и просто, но в любой сделке с недвижимостью есть нюансы. В случае договора дарения и прописанных в квартире жильцов это договор приватизации. Если основанием для права собственности на квартиру является договор приватизации, а родственник, к примеру, отказался от права приватизировать жилье, но был там прописан до этого и от права проживания не отказывался, это право за ним остается по договору социального найма. Единственным способом выписать его из квартиры будет личная договоренность. То есть человек должен прийти и сняться с регистрационного учета в квартире по собственному желанию. Никакие регуляторы тут не действуют.

Как не попасть в такую ситуацию и не получить квартиру вместе с жильцом? Прежде чем совершать сделку с недвижимостью, в частности принимать жилое имущество в дар, нужно внимательно изучить весь пакет документов на квартиру и урегулировать вопрос с прописанными в ней людьми до принятия права собственности. Сведения о зарегистрированных жильцах содержатся в выписке из лицевого счета.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – дарственная или продажа?

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Брак, развод и ваша недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Договор дарения с обременением на квартиру: что это такое, образец

Практика дарения недвижимости встречается все чаще, но требует хорошей осведомленности в вопросах юриспруденции. Причиной тому большое количество нюансов и порой незаметных тонкостей, которые могут встретиться при оформлении договора дарения квартиры с обременением. Рассмотрим, какие виды договоров дарения с обременением существуют и чем они отличаются от обычной дарственной.

Обременение на квартиру, что это такое

Под обременением на квартиру подразумевается ограничение прав владельца на проведение каких-либо операций с данным объектом недвижимости. Причинами для обременения обычно становится частичное владение квартирой со стороны частного лица или организации. Если есть желание продать жилплощадь, сдать в аренду или подарить, необходимо урегулировать вопрос со снятием обременения до того, как будет проведена сделка. Отдельное значение имеет ситуация с обременением пожизненного проживания конкретного лица на территории, находящейся в собственности. Это значит, что собственник не имеет право выселить данное лицо с жилплощади.

Когда используется договор дарения с обременением

Сам способ передачи недвижимости с обременением предполагает, что человек получит определенные права на частный объект недвижимости, даже если не является его владельцем. Договор дарения квартиры с обременением может быть использован в одном из следующих случаев:

• При сдаче в аренду.
• При аресте имущественной собственности.
• В случае ренты с правом дарителя на пожизненное содержание со стороны одариваемого.
• Накладывание на одариваемого обязательств по опеке.
• Ипотечное обременение.
• Доверительное управление.
• В случае, когда недвижимость причислена к списку объектов культурной собственности.

Как гласит статистика, наиболее используемым вариантом договора дарения квартиры с обременением является дарственная на квартиру с ипотекой. На следующем месте стоит пожизненное содержание, иначе именуемое рентой.

Дарственная с обременением в виде залога доверенному лицу

При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение. В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.

Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.

При выборе дарственной с обременением в виде залога документ потребуется оформлять у нотариуса или в ином юридическом агентстве. Для этого потребуются необходимые документы и обе стороны оформления сделки с указанным типом обременения.

Рента с обременением

Дарственная на объект недвижимости можно оформить вместе с обременением в виде ренты. Тогда владелец жилплощади должен заключить отдельный договор, в котором будет указано условие о передаче с обременением пожизненного проживания дарителя на передаваемой жилплощади. И тогда его можно воспринимать в качестве заключенного договора дарения с фактом иждивения.

Смысл ренты строится на том, что одариваемому вменяется уход за владельцем недвижимости. В этом случае после смерти основного владельца — дарителя — он становится полноправным владельцем квартиры.

До того момента, как будет снята рента, плательщик ренты не может в полной мере распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению. Эту возможность он получит только после окончания обременения или после фактической смерти владельца. Договор дарения в виде ренты с обременением получает большее признание в стране и вызывает много вопросов со стороны желающих заключить сделку такого типа.

Договор ипотеки с обременением

Довольно распространенный вид обременения при составлении договора дарения на объект недвижимости — открытый потребительский кредит или ипотека. Для более правильного перехода объекта в пользу одариваемого необходимо получить предварительно получить важную информацию у владельца квартиры либо узнать об обязательствах хозяина квартиры перед банком-кредитором. Поскольку договор дарения с обременением в виде ипотеки может быть заключен только при согласии банка.

Подобное условие обязательно, поскольку проверяет платежеспособность одариваемого. Также это служит проверкой гарантий, подтверждающих дальнейшую выплату ипотеки. Частично избавиться от проблем можно, если во время заключения безвозмездной сделки будет сразу закрыт кредит путем погашения остатка по кредиту.

С другой стороны, можно обойти данные вопросы, если выплаты по ипотеке останутся обязанностью дарителя. Одариваемый в данном случае будет считаться участником по ренте. Это означает, что новый владелец будет обязан выплачивать ипотеку только в случае смерти основного хозяина. Однако, консультация с юристом по вопросу договора ипотеки с обременением лишней не будет.

Зачастую квартира с ипотекой является не изначальной собственностью дарителя, а наследством с обременением, которое не устраивает наследника. И тогда вариант с передачей всех прав и необходимостью оплачивать ежемесячные взносы другому лицу с согласия банка станет хорошим выходом из положения. Тогда наследство с обременением в виде квартиры с ипотекой перестанет быть обузой для дарителя.

Дарение квартиры с прописанными людьми

Это еще один вид обременения, при котором у определенных людей имеется регистрация на территории передаваемой квартиры. Несмотря на то, что юридически данная ситуация не встает проблемой по причине передачи квартиры в собственность одариваемого, скорее всего возникнут неприятности со стороны прописанных лиц.

По этой причине, прежде чем подтверждать свое согласие на дарение квартиры с прописанными людьми, полезно будет проверить все особенности и подводные камни договора.

Доверительный вид управления

Обременением при дарении квартиры также могут стать доверительные варианты управления недвижимостью. Отличие состоит в передаче дарителем одариваемому квартиры в полную собственность, но на строго ограниченный период времени. В соответствии с Законодательством, доверительное управление может быть оформлено на 5 лет, и в обязательном порядке оформляется госрегистрация. Причем долги лежат только на совести основного владельца, временный не имеет к ним никакого отношения.

Данный тип обременения можно оформить и заверить у нотариуса, что дает больше свободы при оформлении дарственной. Квартира передается во временное владение другому лицу, которое должно быть уведомлено основным владельцем жилплощади об условиях договора.

Арендное обременение

В случае, когда даритель хочет передать по договору квартиру, в которой на условиях аренды проживают посторонние лица, потребуется оформление договора дарения с арендным обременением. Но данная аренда никак не повлияет на права собственности одариваемого. Ограничение состоит лишь в том, что заезд в квартиру для нового владельца будет доступен только после того, как закончится арендный договор с другими лицами. Дополнительные тонкости обе стороны договора дарения могут обсудить с нотариусом для повышения безопасности сделки.

Дарение квартиры с обременением является достаточно сложной процедурой, требующей определенной юридической подкованности. Но помощь хорошего юриста даст возможность решить вопрос с передачей недвижимости максимально эффективно.

СКАЧАТЬ: 

Обременение дарственной на квартиру — стоит ли брать такой подарок?

Понятие

Договор дарения с обременением — что это?

Это дарение площади, по отношению к которой есть притязания других людей, организаций или даже государственных органов.

Несмотря на то, что обременение юридически не является встречным имущественным обязательством по отношению к прежнему хозяину, юристы очень не любят эти соглашения.

Споры по ним возникают довольно часто, как, впрочем и случаи признания дарственной ничтожной.

Договор дарения с обременением: образец.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение с правом пожизненного проживания предполагает, что хотя право собственности на квартиру переходит на нового владельца – одаряемого, бывший хозяин оставляет за собой право проживать в ней до смерти. Оформляется такое условие достаточно просто. В стандартный договор дарения включается пункт примерно следующего содержания:

«За Дарителем сохраняется право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за Дарителем (Ф.И.О.)».

Скачать образец договора дарения квартиры с обременением пожизненным проживанием.

При этом обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.

ВАЖНО! Несмотря на простоту оформления договора, правоприменительная практика неоднозначно относится к дарению квартиры с таким обременением.

Ст. 572 ГК РФ устанавливает, что договор дарения – это безвозмездная сделка, которая исключает любое встречное предоставление. Но что именно считать встречным предоставлением, Кодекс однозначно не определяет. Если, например, с денежной суммой все ясно, то с правом пожизненного проживания все не так очевидно.

• Некоторые юристы разъясняют, что право пожизненного проживания никак не ограничивает одаряемого, не мешает ему по своему усмотрению пользоваться жильем, и поэтому такое условие вполне допустимо включать в дарственную – ведь она не станет от этого возмездной.
• Другие юристы, в том числе и редакция нашего портала, придерживаются позиции, что право пожизненного проживания следует считать серьезным обременением, ограничением прав собственника – ведь новый владелец должен будет предоставить дарителю возможность пользоваться своим жильем. А такое ущемление своих прав и говорит о возмездности договора.

Судебная практика по данному вопросу складывается неясно – решения есть как по первой, так и по второй позиции. Дополнительные вопросы вносит Росреестр. В некоторых регионах регистраторы блокируют подобные договоры, ссылаясь на их противоречие ГК.

Можно ли подарить квартиру, оставив за собой право пожизненного проживания в качестве обременения, читайте далее.

Плюсы и минусы

Перед тем, как заключить дарение с обременением правом проживания дарителя, нужно учесть следующие плюсы и минусы.

Преимущества договора с обременением	Недостатки договора с обременением
Легко оформляется, не требует нотариального удостоверения. Если стороны – близкие родственники, налог 13% никому уплачивать не нужно.	Может быть заблокировано Росреестром со ссылкой на противоречие ГК. Может быть оспорено в суде по причине возмездности.

ВНИМАНИЕ! В каждом регионе свои особенности регистрации подобных договоров с обременением. Рекомендуем ознакомиться с ними до принятия окончательного решения.

Дополнительные риски, который несет даритель при дарении квартиры с обременением:

• Суд может признать недействительным не весь договор дарения, а только условие о пожизненном проживании. В результате жилплощадь окажется в полном распоряжении одаряемого, а даритель не сможет доказать свои права на пользование жильем.
• Если в будущем жилплощадь будет продана третьему лицу, право проживания сохранится. Однако заинтересованный покупатель вполне может попытаться выселить жильца через суд, сославшись на недействительность условия о постоянном проживании.

Итак, даже если Росреестр и зарегистрирует право одаряемого на жилье, риск оспаривания дарственной через суд или дальнейшего выселения дарителя остается.

Редакция портала ИПОТЕКАВЕД.РУ не рекомендует заключать договоры дарения с обременением пожизненным проживанием, чтобы полностью исключить возможные негативные последствия.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.

Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель, передает или обещает передать другой стороне, одаряемому, вещь или имущественное право.

Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:

• реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
• консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).

С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.

С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.

При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.

Отсутствие платы за проживание в квартире так же немаловажно, потому что договор по общим правилам гражданского законодательства предполагаются как возмездные.

Состояние на регистрационном учете дарителя, имеет значение в случае отчуждения одаряемым собственности, важность этого пункта состоит в том, что при реализации квартиры, в регистрирующий орган, должна предоставляться выписка из домой книги, в которой записаны лица состоящие на учете. Тем самым, будущие собственники лишаются возможности ссылаться на то обстоятельство, что они не были осведомлены о таком обременении как пожизненное проживание стороннего лица. Приобретение ими жилья в таком состоянии, заочно дает согласие на факт владения и проживания посторонним гражданином недвижимости.

Договор дарения доли квартиры в ипотеке образец

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как оспорить договор дарения?

Сделки с недвижимостью осуществлять без юридического образования крайне сложно, ведь есть сотни нюансов, которые необходимо просчитывать в голове. В последние годы очень популярны сделки по дарению недвижимости. Нередко можно встретить и договор дарения с обременением. Что собой представляет подобный вариант сделки и какие подводные камни в нем сокрыты?

Непосредственно вариант обременения дает возможность человеку получить права на частную недвижимость в случае того, когда он не является ее владельцем.

Данный вид юридической сделки может быть оформлен в следующих случаях:. Если верить предоставленным данным от экспертов рынка недвижимости, то наиболее популярным вариантом обременения выступает ипотечный залог.

Не менее популярна и рента — пожизненное содержание. На любой объект недвижимости может быть оформлено обременение абсолютного любого типа. Отдельные владельцы для сведения риска потери квартиры к минимуму оформляют обременение на ближайших родственников. Это наиболее типичный вариант залога доверенному лицу. Чаще всего в таком договоре доверенным лицом выступает родитель или ребенок.

При существовании такого варианта обременения владельцу недвижимости необходимо будет обговаривать возможность продажи квартиры с залогодержателем. Такой вариант обременения можно оформить в любом юридическом агентстве или у нотариуса при наличии необходимых документов и обоих лиц оформления договора дарения с данным типом обременения. Договор дарения квартиры с обременением может быть оформлен и в варианте ренты. В этом случае владелец жилой собственности заключает отдельный договор, где прописывается его пожизненное содержание.

В этом конкретном случае речь идет о заключенном договоре дарения с иждивением. Значение такой ренты построено на том, что получатель дарственной на квартиру осуществляет уход за владельцем недвижимой площади, а после смерти хозяина становится полноправным владельцем объекта.

До момента фактического снятия ренты плательщик данной ренты не имеет фактического права полноценно распоряжаться жилым объектом. Данное право может быть получено после снятия обременения или же по факту смерти владельца. Данный тип договора дарения распространен в нашей стране и нередко можно услышать сотни вопросов от людей, которые заключили или планируют заключить данный дарственный договор.

В качестве одного из типовых обременений при оформлении дарственной на квартиру может выступать ипотека или открытый потребительский кредит.

В этом случае условия оформления сделки необходимо отдельно оговаривать с владельцем недвижимости и уточнить обязательства хозяина перед банком. Дарственная с обременением ипотекой может быть оформлена лишь при непосредственном согласии банка-кредитора. Это необходимо для того, чтобы проверить платежеспособность нового хозяина и удостовериться в сохранении ключевых гарантий по дальнейшей выплате кредита.

Ситуация может несколько упроститься лишь в том случае, если при оформлении дарственной сразу будет погашен фактический остаток по ипотеке. В некоторых случаях возможен и такой вариант, когда обременение по выплате ипотеки возлагается на фактического владельца квартиры, а новый владелец по дарственной выступает в качестве участника по ренте.

То есть, до смерти основного хозяина жилой собственности уплата ипотечного взноса будет возложена не на получателя дарственной. Однако все эти нюансы требуется уточнять у юриста и отдельно изучить при окончательном оформлении договора дарения.

В качестве обременения на квартиру нередко можно встретить такой вариант, когда в жилой собственности прописаны посторонние лица. С точки зрения законодательства подобная ситуация не сулит особых трудностей, ведь правомерным собственником является лишь владелец квартиры. Далее по договору дарения права на квартиру переходят новому собственнику. Тем не менее, необходимо быть готовым к тому, что в последующем прописанные люди потреплют немало ваших нервов.

Именно поэтому до момента оформления договора дарения необходимо тщательно изучить все нюансы сделки. Это не отнимет у вас много времени, но при этом существенно облегчит вашу дальнейшую жизнь. В качестве еще одного обременения может выступать и доверительный вариант управления жилой площадью. Особенность такой следки заключается в том, что владелец передает свою квартиру иной стороне в полноценную собственность на оговоренный промежуток времени.

Согласно законодательным актам доверительное управление оформляется на 5 лет и производится обязательная госрегистрация. Все долги собственника выплачиваются исключительно им и не ложатся на плечи временного хозяина. Если доверительное управление было оформлено и заверено у нотариуса, то не ограничивает владельца в возможности оформления договора дарения.

Собственник прав на недвижимость может передать жилой объект во владение другому лицу, но при этом он обязан об этом уведомить того, кто выполняет доверительное управление объектом. Многие люди сегодня сдают свою жилую собственность в аренду, планируя получить дополнительный доход со свободной квартиры.

Но это может стать и помехой при необходимости оформления дарственной. В этом случае оформляется дарственная на квартиру с обременением в виде заключенного арендного соглашения. При этом не пугайтесь, ведь арендная недвижимость является полноценной собственностью хозяина и права на нее не могут перейти людям, снимающим жилой объект.

Единственное, что получатель дарственной не сможет въехать на квартиру до момента фактического окончания действия арендного соглашения. Дополнительные вопросы и нюансы можно уточнить в юридической фирме или у нотариуса, который может проконсультировать по вопросам оформления дарственного договора. При оформлении сделок с недвижимостью, на которое наложено обременение, учитываются ключевые законодательные акты, которые в году не претерпели никаких особых изменений.

Это означает, что все описанные выше пункты остаются в силе и собственнику недвижимости нет необходимости получать дополнительную консультацию у специалистов.

Тем не менее, если у вас нет юридического образования и отсутствует опыт решения вопросов по недвижимости, то при оформлении дарственной с обременением желательно получить комплексную консультацию по этому вопросу. В зависимости от существующего типа обременения могут в последующем возникнуть свои вопросы, о которых лучше всего знать заранее.

Тогда вы избежите неприятного сюжета и гарантировано получите то, что вам необходимо. Сохранить моё имя, email и адрес сайта в этом браузере для последующих моих комментариев. Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования. Основное меню Перейти к содержимому.

В каких случаях используется обременение Непосредственно вариант обременения дает возможность человеку получить права на частную недвижимость в случае того, когда он не является ее владельцем. Данный вид юридической сделки может быть оформлен в следующих случаях: Аренда. Арест имущественной собственности.

Рента с вариантом пожизненного содержания. Доверительное управление. Если объект является культурной собственностью. Обременение в виде залога доверенном лицу На любой объект недвижимости может быть оформлено обременение абсолютного любого типа. Рента Договор дарения квартиры с обременением может быть оформлен и в варианте ренты.

Ипотека В качестве одного из типовых обременений при оформлении дарственной на квартиру может выступать ипотека или открытый потребительский кредит.

Прописаны ли посторонние лица в жилой собственности В качестве обременения на квартиру нередко можно встретить такой вариант, когда в жилой собственности прописаны посторонние лица. Доверительное управление В качестве еще одного обременения может выступать и доверительный вариант управления жилой площадью. Арендное обременение Многие люди сегодня сдают свою жилую собственность в аренду, планируя получить дополнительный доход со свободной квартиры.

Особенности заключения договора дарения с обременением При оформлении сделок с недвижимостью, на которое наложено обременение, учитываются ключевые законодательные акты, которые в году не претерпели никаких особых изменений. Дарственная и договор дарения – в чем разница? Договор дарения на квартиру после смерти дарителя.

Как продать подаренную квартиру? Как подарить долю в ООО? Добавить комментарий Отменить ответ Ваш e-mail не будет опубликован. Комментарий Имя E-mail Сохранить моё имя, email и адрес сайта в этом браузере для последующих моих комментариев.

Квартира состоит из одной жилой комнаты, общей площадью 33,00 тридцать три метра квадратных, жилая – 17,30 семнадцать целых тридцать сотых метров квадратных. Право собственности на часть квартиры, передаваемой в дар, переходит к одаряемому с момента передачи дара, о чем будет свидетельствовать получение одаряемым этого договора после его нотариального удостоверения.

А кто хотел бы получить к долгожданным квадратным метрам еще и довесок в виде, скажем, проблем с банком? Ведь подарить-то можно любую жилплощадь. В том числе и ипотечную , и даже арестованную. О том, как признать дарственную на квартиру недействительной при жизни дарителя, читайте в нашей статье. Узнайте также о том, как расторгнуть договор дарения по соглашению сторон или в судебном порядке.

Понятие договора дарения с обременением

Обременение — это ограничение права собственности на недвижимость. При заключении договора дарения даритель имеет право передать свое имущество одариваемому, обязав последнего выполнять определенные условия.

Условия обременения по дарственной делятся на три типа:

• определение порядка владения и пользования;
• за дарителем остается право пожизненного проживания;
• смешанный вариант – даритель сохраняет право частичного владения, получатель дара не препятствует ему.

Одариваемый имеет право распорядиться имуществом (подарить, продать, сдать в аренду), поставив при этом в известность третью сторону о наличии ограничений. Также одариваемый имеет право отказаться от подарка, если его не устраивает принятие обязательств дарителя.

Если дарение заключается с обременением, сведения об этом отражаются в Росреестре. Регистрируется срок ограничений.

Договор дарения, даже с наложенными ограничениями, является безвозмездным. Представители обеих сторон должны быть совершеннолетними и дееспособными. Если на имущество наложено обременение в виде ипотеки или потребительского кредита, дарственная может быть оформлена с разрешения кредитора. Обязательства при этом могут остаться за первоначальным заемщиком или ипотечный договор переписывается на одариваемое лицо.

Что следует учитывать перед принятием имущественного взноса

На что следует обратить внимание перед принятием имущественного взноса

Дар собственности может быть очень щедрым. Если вашей некоммерческой организации предлагается такой взнос, у вас может возникнуть соблазн воспользоваться этой возможностью. Но очень важно внимательно относиться к подаркам недвижимого имущества (недвижимости), чтобы избежать неприятных сюрпризов и негативных последствий.

Начните с проверки того, соответствует ли потенциальный подарок требованиям политики вашей организации в отношении принятия подарков.Затем проведите комплексную проверку перед приемкой, приняв во внимание следующие соображения.

• Владеет ли даритель правом собственности? Эта гарантия может быть получена путем получения копии зарегистрированного акта, показывающего, что даритель является правообладателем, получения копии полиса страхования правового титула, страхующего право собственности дарителя на собственность, и подтверждения того, что даритель указан как правообладатель по налогу на имущество. записи юрисдикции, в которой находится недвижимость.
• Есть ли залоговые права на собственность? Основные моменты, на которые следует обратить внимание, включают неуплаченные налоги на недвижимость; ипотечный, земельный договор или другое подобное обременение; залог механиков; и неоплаченные счета за коммунальные услуги.Мы предлагаем заключить договор дарения, в котором даритель заявляет об отсутствии залогового права и соглашается возместить ущерб вашей организации, если что-либо появится позже.
• Получит ли ваша организация чистый титул? Это начинается с выяснения того, планирует ли донор предоставить вашей организации общий гарантийный акт или акт о прекращении действия прав. В случае общей гарантии, даритель гарантирует право собственности (среди прочего) на собственность. Это ценно для одаряемой организации, но только в том случае, если даритель может исправить любые дефекты в праве собственности, которые могут возникнуть, включая выплату любых сумм, которые должны быть уплачены для устранения этих дефектов.По этой причине также рекомендуется, чтобы ваша организация была названа бенефициаром полиса страхования титула. Это может быть оплачено донором или вашей организацией. Если даритель должен платить, это должно быть прописано в соглашении о дарении. В целом, рекомендуется избегать заявления о прекращении права требования, которое передает только те права, которые даритель имеет в собственности, одаряемому. Если в праве дарителя есть дефекты, он или она не обязан их устранять. Если ваша организация готова принять акт о прекращении права собственности, вдвойне важно получить полис страхования титула.Акт о прекращении права собственности также может повлиять на вашу способность продать недвижимость в будущем, в зависимости от обстоятельств.
• Есть ли опасность для окружающей среды? Ваша комплексная проверка должна включать в себя этап 1 экологической оценки объекта (ESA) для жилой недвижимости или аналогичной недвижимости с низким уровнем риска. ESA Фазы 2 рекомендуется для промышленной или коммерческой недвижимости. Вам следует получить консультацию квалифицированного специалиста по окружающей среде, чтобы подтвердить правильность оценки.
• Вы понимаете объект и его окрестности? Начните с обследования собственности, чтобы понять ее границы и то, что будет приобретать ваша организация.Затем проведите визуальный осмотр собственности и ее окрестностей, чтобы понаблюдать за состоянием собственности, характером окружающей собственности и влиянием этих факторов на потенциальную возможность продажи собственности. В некоторых случаях этот процесс может включать проверку квалифицированным инспектором.
• Какие еще согласия необходимо получить? Если собственность принадлежит юридическому лицу или у нее несколько владельцев, убедитесь, что нет других сторон, от которых необходимо получить согласие на передачу.Заявление об этом факте должно быть включено в договор дарения.
• Как будет застраховано имущество? Пожертвованная недвижимость должна быть застрахована от убытков и ответственности с момента передачи. Даже необработанная (неосвоенная) земля должна быть застрахована в той или иной форме от ответственности тех, кто входит в собственность. Прежде чем принять подарок, убедитесь, что ваша организация готова получить эту страховку и уплатить страховой взнос. Донор может пожелать оказать помощь дополнительным денежным взносом.
• Как будет обслуживаться недвижимость? Если в собственности есть постройки, у вас должен быть план покрытия текущих затрат на ремонт и техническое обслуживание. Это может быть покрыто арендной платой от существующих арендаторов, или вам может потребоваться быть готовым покрыть эти расходы из операционных фондов.
• Если объект сдан в аренду:
  • Могут ли арендаторы переуступаться? Кто отвечает за выполнение заданий? Как правило, договоры аренды могут быть уступлены, если уступка не запрещена или согласие арендаторов не требуется в соответствии с условиями договора.Просмотрите все существующие договоры аренды на предмет этого. Кроме того, в соглашении о дарении должно быть указано, какая сторона несет ответственность за подготовку заданий (которые должны быть подписаны дарителем) и уведомление арендаторов (и получение согласия арендаторов, если это требуется по договору аренды).
  • Существуют ли какие-либо особые условия аренды, которые обязывают вашу организацию выполнять определенные задачи? В договорах аренды может потребоваться, чтобы арендодатель проводил техническое обслуживание, обновления или ремонт через определенные промежутки времени.Это может потребовать денежных средств, которые вашей организации не нужно вкладывать. Проверьте договоры аренды на предмет наличия этих обязательств.
  • Приносит ли недвижимость чистый денежный поток? Попросите показать и отчет о прибылях и убытках, и баланс по объектам недвижимости с оборотным денежным потоком. Это поможет вам обеспечить самоокупаемость собственности и не будет истощать ресурсы вашей организации, даже если предполагается, что собственность будет находиться в собственности лишь на короткий период. Кроме того, проверьте, соответствуют ли существующие арендные ставки рыночным ставкам и разумны ли существующие расходы на управление, техническое обслуживание и ремонт.
  • Есть ли невыполненные контракты или соглашения? Если да, то каковы условия? Даритель мог воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, контракт которой перейдет к вашей организации. Другие возможные контракты включают контракты на техническое обслуживание оборудования для отопления, охлаждения и вентиляции, ландшафтного дизайна и ухода за газонами, техническое обслуживание лифтов и общее техническое обслуживание.
  • Будет ли залог передан вместе с недвижимостью? Подготовьтесь к переводу существующих гарантийных депозитов от донора в вашу организацию.В противном случае вашей организации потребуется вернуть гарантийные депозиты из ваших операционных фондов.
• Есть ли предложения о покупке недвижимости? Принял ли донор какие-либо обязательства продать недвижимость? Наличие таких предложений или обязательств может сделать собственность более или менее желанной в качестве благотворительного подарка, особенно если вы планируете использовать собственность для выполнения своей благотворительной миссии.
• Какова стоимость недвижимости? Лучшее свидетельство ценности — это квалифицированная оценка имущества, которая также потребуется дарителю для вычета подоходного налога с подарка.При оценке экономических аспектов передачи важно понимать ценность собственности. Если это дорогостоящая недвижимость, которую можно сразу продать, ваша организация может согласиться понести некоторые расходы, чтобы принять эту недвижимость. Если собственность малоценна, вы можете решить, что для ее приобретения не стоит прилагать значительных усилий.
• Передаст ли донор все проценты донора или только часть? Дарение частичной процентной ставки в недвижимом имуществе является допустимым подарком для целей налогообложения доходов при условии, что даритель дарит пропорциональную долю всех процентов дарителя в собственности.Такой подарок может быть получен путем раздела собственности или внесения безраздельного интереса и, таким образом, создания совместного владения. Этот вопрос важен, потому что он влияет на продаваемость недвижимости. Если даритель не планирует продавать, ваша организация может застрять с недвижимостью, за которую вы должны платить налог на имущество, и, в случае не сданного в аренду имущества, отсутствие денежных потоков от собственности для уплаты налога. Тщательно взвесьте. В соглашении о дарении даритель может взять на себя обязательство не отказывать в согласии на продажу собственности.
• Как ваша организация будет владеть недвижимостью? Вы можете принять недвижимость в качестве прямого подарка вашей организации. Потенциальная проблема здесь заключается в том, что скрытые обязательства (например, экологические обязательства) могут следовать за пожертвованным имуществом вашей организации. По этой причине одаренным организациям часто рекомендуется создавать единую компанию с ограниченной ответственностью для принятия собственности. IRS подтвердило применимость этого метода в Уведомлении IRS 2012-52.

Проработка и планирование этих соображений может помочь вам принять в подарок недвижимость, которая имеет реальную ценность для вашей организации.Мы можем помочь вам оценить и спланировать дарение недвижимости, а также другие пожертвования. Пожалуйста, свяжитесь с нами, чтобы узнать больше.

Тед Бэтсон

Тед работает партнером, налоговым советником и руководителем профессиональной практики в сфере налогообложения. Как сертифицированный бухгалтер и налоговый консультант, Тед консультирует освобожденные от налогов организации любого размера по широкому кругу вопросов. Это включает консультирование по вопросам, связанным с налогами и выплатами сотрудникам, представительство перед налоговыми органами штата и федеральными органами, а также помощь в проведении аудиторских проверок или консультационных услугах для выработки рекомендаций и рекомендаций по важным операционным и налоговым вопросам.Тед также руководит практикой налоговой подготовки фирмы, включая формы IRS 990 и 990-T и связанные с ними государственные формы.

Подпишитесь на электронные новости и оповещения

2. Общее право — ПОНЯТИЕ ПОДАРОК ​​/ ДОН

2. Общее право

2.1 Терминология

Термин «подарок» переводится как don в Законе о подоходном налоге . Это один из переводов, который был принят для общего права на французском языке, другой — пожертвование . ^[57] Следовательно, опять же, нет никаких терминологических проблем, связанных с использованием термина «подарок».

2.2 Общие принципы

Одним из источников основного принципа, лежащего в основе определения подарка / don в общем праве, является решение Австралии:

Но, я думаю, очевидно, что для того, чтобы представлять собой «дар», должно сложиться впечатление, что переданное имущество было передано добровольно, а не в результате договорного обязательства по его передаче, и что никаких преимуществ материального характера получено не было. отправителем в порядке возврата. ^[58]

Таким образом, подарок — это добровольная и безвозмездная передача имущества. ^[59] Кроме того, даритель не должен получать какую-либо личную выгоду, прямо или косвенно, при оплате перевода. ^[60] Жест должен быть полностью безвозмездным и отражать либеральные намерения жертвователя в отношении одаряемого.

Согласно общему праву, обычно есть две категории подарков: donatio mortis causa и подарки inter vivos .

2.3

donatio mortis causa

В дополнение к либеральным намерениям, donatio mortis causa должно удовлетворять трем другим условиям, чтобы быть действительным:

Далее признается, что для действенного donatio mortis causa должны сочетаться три вещи: во-первых, подарок или пожертвование должны были быть сделаны в созерцании, хотя и не обязательно в ожидании смерти; во-вторых, предмет дара должен быть доставлен одаряемому; и в-третьих, подарок должен быть сделан при таких обстоятельствах, которые показывают, что вещь должна быть возвращена дарителю на случай, если он выздоровеет. ^[61]

Следовательно, в момент, когда даритель делает подарок, он или она должны размышлять о возможности своей неминуемой, хотя и не обязательно неизбежной, смерти. Более того, неизбежность этой смерти должна быть тем, что побуждает жертвователя делать пожертвования. ^[62] Таким образом, намерение пожертвования мотивировано возможностью смерти дарителя.

Второе условие требует, чтобы имущество было доставлено одаряемому или чтобы все формальности, необходимые для этой передачи, были полностью выполнены; одаряемый должен иметь возможность вступить во владение имуществом, являющимся предметом передачи, в его или ее пользу без каких-либо обременений. ^[63] Передача владения необходима в случае donatio mortis causa .

Третье условие требует, чтобы дар был полным и совершенным только после смерти дарителя. ^[64] Следовательно, даритель должен умереть, чтобы donatio mortis causa было действительным, поскольку этот тип подарка вступает в силу только в это время. Следовательно, подарок автоматически аннулируется, как только даритель выздоравливает. ^[65]

Следовательно, человек, обдумывающий свою неминуемую смерть, может сделать donatio mortis causa квалифицированному одаряемому, например, благотворительной организации, но подарок при таких обстоятельствах не будет иметь силы в соответствии с гражданским законодательством.

2.4 Подарки

inter vivos

Чтобы подарок inter vivos был действительным, должны быть выполнены три условия. ^[66] Первый заключается в том, что лицо, совершающее перевод, на самом деле намеревается сделать подарок; необходимо продемонстрировать, что целью дарителя было сделать подарок при передаче собственности. ^[67]

Второе условие — одаряемый принимает сделанный ему подарок; одаряемый должен дать согласие на передачу имущества дарителем в его пользу. ^[68] Как правило, такое принятие считается принятым после выполнения третьего условия, то есть передачи имущества, являющегося предметом передачи дарителем одаряемому. ^[69]

Даритель должен отказаться от собственности; он или она должны передать его одаряемому. Эта доставка подтверждает намерение дарителя сделать подарок ^[70] и должна рассматриваться как недвусмысленная, поскольку суды откажутся вмешаться, чтобы усовершенствовать подарок, который не был завершен. ^[71]

С другой стороны, важность доставки должна быть снижена, поскольку даритель может извлечь выгоду из подарка только в более поздний срок. Намерение дарителя передать право собственности одаряемому должно быть незамедлительным, недвусмысленным и безотзывным, даже если одаряемый может получить от этого выгоду только в более поздний срок. ^[72] Это было бы в случае с владельцем простой платы за землю и здания, который передает их следующим образом: пожизненное имущество третьему лицу на его или ее жизнь, а после его или ее смерти оставшиеся проценты переходят зарегистрированной благотворительной организации, которая затем станет владельцем недвижимости.Пока третья сторона жива, она или она будет извлекать выгоду из доходов и владения недвижимым имуществом, являющимся предметом подарка, при этом доход и владение будут переходить только зарегистрированной благотворительной организации в случае смерти первого.

Передача избранного во владение требует фактической передачи рассматриваемого имущества, чтобы фактическое владение («захват») перешло в руки одаряемого; имущество должно физически находиться в руках одаряемого. ^[73] С другой стороны, физическая передача рассматриваемого имущества не потребуется, если подарок сделан в соответствии с действующим дарственным актом (запечатанный договор). В таком случае три элемента будут присутствовать одновременно в инструменте, который лишен двусмысленности. ^[74] Акт дарения четко продемонстрирует намерение дарителя дарения, принятие одаряемым и будет содержать подтверждение одаряемым, что предмет подарка был продан и фактически находится в его или ее владении.

Кроме того, для того, чтобы дарение недвижимости было действительным, необходимо также соблюдать формальности, предусмотренные применимыми провинциальными правилами. ^[75]

Что касается выбора в действии, все условия, необходимые для совершенствования передачи, чтобы гарантировать, что поставка завершена, должны быть выполнены по форме и по существу. ^[76] Таким образом, чек должен быть предъявлен к оплате и подтвержден банком, а акции должны быть зарегистрированы в реестре корпорации.

2,5 Другие формы подарков

В дополнение к подаркам inter vivos и donatio mortis causa , термин «подарок» также может использоваться для обозначения передачи собственности в виде подарка с использованием различных инструментов для его достижения.

Так обстоит дело с подарком по завещанию. ^[77] Такой подарок вступает в силу только после смерти наследодателя; Доставка или передача имущества, являющегося предметом подарка, может произойти только после смерти дарителя, поскольку подарок не будет материализован до указанной смерти. ^[78] Кроме того, завещание, содержащее подарок, должно соответствовать условиям формы, установленным в применимых законах провинции. ^[79] Дар по завещанию эквивалентен завещанию в соответствии с Гражданским кодексом Квебека . ^[80]

Еще одна форма подарка — это доверительный подарок. ^[81] Такой подарок чаще всего делается через специальный траст , , который позволяет дарителю продолжить передачу собственности другому, создав траст в пользу одаряемого. ^[82] Траст должен соответствовать всем необходимым условиям, чтобы быть действительным. ^[83] Кроме того, подарок, сделанный трасту, также должен соответствовать условиям действительности подарка. Например, доверительный подарок считается подарком, если даритель переводит денежную сумму в доверительный фонд, которым будет управлять доверительный управляющий, чтобы передать доход, полученный от этой суммы денег, зарегистрированной благотворительной организации.

В случае неадекватной доставки может быть трудно, если не невозможно, полагаться на доктрину доверия и утверждать, что полученный траст был создан, поскольку суды обычно отказываются ссылаться на справедливость для совершенствования такой неадекватной доставки. ^[84]

2.6 Резюме

Даже если он направлен только на конкретные учреждения donatio mortis causa и подарки inter vivos, , термин «подарок / don » в общем праве охватывает все операции, которые предназначены для передачи собственности лицу без рассмотрения. быть полученным, независимо от того, в какой форме или какой инструмент используется для такого перевода.

3. Гражданское право — сравнение общего права

3.1 Общие принципы

Необходимость иметь либеральные намерения для обеспечения действительности подарка / don является элементом, который требуется как в соответствии с общим, так и гражданским правом. Даритель не может получать вознаграждение или услугу за услугу, даже косвенного характера, или это не будет считаться подарком. Только полный отказ со стороны дарителя может гарантировать действительность подарка. Гражданское право допускает, что либеральные намерения касаются только части стоимости имущества, данного ^[85] , но такой вариант не существует в общем праве, которое рассматривает договор как неделимый. ^[86]

Еще одно сходство в том, что предметом подарка может быть только недвижимость / biens . Следовательно, подарок не может состоять из оказания услуг. Как в гражданском, так и в общем праве дар требует передачи собственности от дарителя к одаряемому без каких-либо соображений.

3.2 Подарки

mortis causa — donatio mortis causa

Существует значительная разница между подарком mortis causa в гражданском праве и donatio mortis causa в общем праве.

Гражданское право ограничивает дарение mortis causa браком и требует наличия брачного договора, заключенного в соответствии с законом, чтобы считаться действительным. Такой подарок могут получить только супруги, будущие супруги, их общие и соответствующие дети. Кроме того, за некоторыми исключениями, подарок inter vivos , сделанный донором во время болезни, которая считается смертельной, недействителен, поскольку был сделан mortis causa . ^[87]

Согласно общему праву, имущество должно быть передано во владение одаряемого, пока даритель жив, но дар становится безотзывным после смерти последнего.Подобный дар согласно гражданскому праву будет недействителен, поскольку будет сделан mortis causa . Следовательно, эти два института совершенно разные.

3.3 Подарки

inter vivos

Что касается подарков inter vivos , снова возникает вопрос о либеральных намерениях и принятии одаряемым, которые являются общими как для гражданского, так и для общего права. Кроме того, должна быть продажа имущества в пользу одаряемого.С другой стороны, гражданское право требует безвозвратной передачи права собственности одаряемому, в то время как обычное право требует вместо этого, чтобы одаряемый перешел во владение переданным имуществом. В одном случае передается право, в другом — само имущество. Это различие является результатом разницы в концепции права собственности в двух системах. Это различие смягчается, если не устраняется, если подарок сделан на основании официального акта или документа за печатью.

Что касается подарка вручную, применимого к движимому имуществу, может показаться, что дарение личного имущества аналогично в общем праве, поскольку оба требуют передачи для завершения. Здесь опять же есть разница, поскольку согласно гражданскому праву передача касается права на передаваемую вещь, а не самой вещи. Следовательно, передача чека будет достаточной доставкой движимого имущества в соответствии с гражданским правом ^[88] , тогда как чек должен быть предъявлен к оплате и признан для того, чтобы дар был завершен в соответствии с общим правом. ^[89]

3.4 Другие различия между гражданским и общим правом

Что касается условных подарков, то общее право требует, чтобы условия, необходимые для каждого типа подарка, присутствовали и были полными для того, чтобы подарок был действительным; если одно условие отсутствует, подарка не существует. С другой стороны, в случае действительного подарка возможно, что, даже если право собственности на имущество переходит к одаряемому, он или она не сможет воспользоваться им до более позднего срока. .Таким образом, при наличии необходимых условий и наличии подарка, дар не может быть условным, можно отложить только выгоду одаряемому.

В гражданском праве единственным ограничением является то, что условие не должно быть потенциальным, что означает, что оно не должно зависеть от воли дарителя. Подарок, обусловленный продажей дарителем своей коллекции марок, будет недействительным, поскольку такая продажа полностью зависит от усмотрения дарителя. Подарок может быть обусловлен событием, которое не зависит исключительно от желания или воли дарителя.Так будет, если дарение собственности происходит при условии, что индекс Торонтской фондовой биржи достигнет установленного или определенного уровня.

Что касается замаскированных подарков, они разрешены только в гражданском праве, поскольку в общем праве учитывается характер документа, в котором будет содержаться этот подарок, а не его последствия. Таким образом, продажа имущества по цене ниже рыночной по-прежнему будет считаться продажей в соответствии с нормами общего права ^[90] , даже если в соответствии с гражданским правом разница между стоимостью собственности и суммой уплаченного вознаграждения может составлять «Предмет» подарка.То же правило будет применяться к косвенным дарам.

Последнее различие относится к сфере действия термина дарение / don в двух системах частного права. В гражданском праве эти термины относятся только к контракту о назначении в Гражданском кодексе Квебека . Понятно, что по обычному праву подарком будет / дон вне зависимости от формы инструмента. Таким образом, общее право признает действительность подарка, независимо от того, сделан ли он в трасте, действующем завещании или если он соблюдает условия, характерные для подарков.

Наконец, следует отметить, что в соответствии с гражданским законодательством дарение должно быть совершено посредством нотариального акта в течение минуты, за исключением случаев дарения вручную и косвенных и замаскированных подарков. По общему праву все, что требуется, — это выполнение условий, необходимых для подарка, независимо от формы.

3.5 Резюме

Согласно общему праву подарок / don будет намного ближе к концепции щедрости согласно гражданскому праву, чем к простому договору дарения.Таким образом, несмотря на определенные элементы, общие для обеих систем, использование термина «подарок / don » охватывает две разные реальности в гражданском и общем праве, хотя в некоторых моментах есть сходство.

Сноски

Дата изменения:

2017-06-27

Что такое «дело леди Берд»?

«Документ леди Берд» — это еще одно название для расширенного договора о пожизненном имуществе, который позволяет владельцу собственности передавать собственность в случае смерти без необходимости завещания.Люди называют это «деянием леди Берд», потому что, согласно легенде, президент Линдон Б. Джонсон передал часть земли своей жене с помощью такого деяния, хотя нет никаких свидетельств того, что это действительно произошло.

Как это работает?

Договор леди Берд позволяет владельцу собственности передавать оставшуюся долю в недвижимости бенефициарам, но оставлять за собой пожизненное имущество (право занимать и использовать собственность в течение своей жизни) и право продавать или закладывать собственность, или изменить остальных бенефициаров в любое время.Если владелец умирает, не отозвав документ, имущество сразу переходит к бенефициарам без завещания.

Чем деяние леди Берд отличается от традиционного земельного дела?

Владелец собственности может передать оставшуюся долю в собственности бенефициарам, но сохранить за собой пожизненное имущество, используя как договор леди Берд, так и традиционный договор о пожизненном наследстве. Однако традиционный договор о пожизненном наследстве не оставляет за собой права продавать или отдавать собственность без согласия остальных бенефициаров.Документ Lady Bird Deed позволяет владельцу собственности сохранять за собой эти права.

Преимущества дела леди Берд

Lady Bird Deeds предлагает много преимуществ по сравнению с традиционными имущественными актами. Они

1. Предоставить владельцу недвижимости возможность изменить остальных бенефициаров в любое время.
2. Разрешить собственнику продать или заложить собственность без согласия остальных бенефициаров.
3. Защищать собственность от кредиторов остальных бенефициаров в течение жизни собственника.
4. Не считается подарком для целей федерального налога на дарение. Это потому, что владелец собственности сохраняет за собой право забрать собственность в течение своей жизни.
5. Сохранение способности собственника недвижимости немедленно претендовать на получение льгот по программе Medicaid. Передача активов в течение «ретроспективного» периода может лишить заявителей права на немедленное получение льгот. Однако оформление договора леди Берд не является переводом для целей Medicaid. Это потому, что владелец оставляет за собой право продать собственность или отозвать договор.

Бенефициары получают повышенную базу

Поскольку собственность останется частью имущества владельца собственности, основа стоимости имущества, переданного с использованием документа Lady Bird Deed, будет «повышена» по отношению к стоимости имущества на дату смерти. Это может значительно снизить сумму налога на прирост капитала, подлежащего уплате, когда бенефициары продают недвижимость.

Возможные проблемы с использованием документов Lady Bird для передачи собственности

Я работал с клиенткой, чья мать оформила дело леди Берд, по которому оставшаяся часть ее собственности была передана ее детям.На имущество оставалась ипотека. Поэтому после смерти матери дети обратились в ипотечную компанию, крупный банк, с просьбой оформить ипотеку.

Оговорка о сроке продажи

Сотрудники Успенского отдела, расположенного за границей, не были знакомы с Lady Bird Deeds. Таким образом, они предположили, что передача права инициировала действие пункта о выплате ипотечного кредита. Мне удалось указать им на федеральный закон, который запрещает ипотечным компаниям применять положения о продаже, когда собственность передается детям или супругу заемщика.В конце концов, кто-то из их юридического отдела взял дело на себя, и вопрос был решен в пользу моего клиента.

Я делюсь этим опытом, потому что, если есть непогашенная ипотека на имущество, а бенефициаром будет кто-то другой, кроме супруга или ребенка, есть вероятность, что ипотечная компания заявит, что передача вызвала к оплате пункт продажи. Положения о сроках продажи позволяют кредитору объявить, что весь остаток подлежит немедленной оплате в случае изменения права собственности на недвижимость.Нарушение договора может быть основанием для обращения взыскания.

Имело бы значение, если бы бенефициаром собственности был кто-то другой, кроме супруга или детей? Я так не думаю. Федеральный закон запрещает кредиторам применять пункт о продаже, когда кто-либо унаследовал часть собственности. Ипотечная компания может утверждать, что произошла смена владельца, когда домовладелец подписал договор. Тем не менее, поскольку домовладелец может изменить или даже полностью отозвать документ Lady Bird Deed, есть веский аргумент в пользу того, что интерес бенефициара не переходит до тех пор, пока владелец недвижимости не умрет.Тем не менее, чтобы избежать каких-либо проблем, вам следует проконсультироваться со своим кредитором и подтвердить в письменной форме, что он не будет ссылаться на оговорку о продаже, если вы планируете передать собственность кому-либо, кроме супруга или ребенка.

Страхование титула

Кроме того, некоторые титульные компании, которые не знакомы с Lady Bird Deeds, могут не захотеть застраховать титул в течение жизни владельца собственности без присоединения к сделке остального бенефициара или после смерти владельца собственности, когда остальные бенефициары захотят продать собственность. имущество.Однако не все титульные компании откажутся, тем более что все больше людей используют эти документы.

Всегда говорите с юристом о том, достигнет ли дело леди Берд ваших целей.

Эта статья была первоначально опубликована 17 марта 2014 г. и обновлена ​​15 октября 2020 г.

.