Была ли эта статья полезной?

Как сервитуты влияют на права частной собственности

Вы можете быть королем своего замка, но имеете ли вы единоличную власть над своей землей? Ответ — «нет», если на вашу собственность распространяются права сервитута, которые позволяют другой стороне использовать часть вашей земли или получать доступ к услугам, которые пересекают ее.

Например, ваш сосед может иметь законное право использовать часть вашей подъездной дороги для доступа к своему гаражу. Или коммунальное предприятие могло похоронить службы, влияющие на то, где вы можете установить новый бассейн на заднем дворе или даже патио или террасу. О любом сервитуте, влияющем на вашу землю, вам нужно знать о до того, как вы дадите согласие на покупку собственности.

Что такое сервитут?

Сервитут — это право пересекать или иным образом использовать чужую землю для определенной цели.

Например, ваша собственность может иметь сервитут над собственностью вашего соседа, чтобы вы могли получить доступ к своему заднему двору. Или, может быть, ваша собственность и собственность вашего соседа имеют сервитут, который позволяет вам обоим пользоваться одной подъездной дорогой.

Центральным элементом концепции сервитута является то, что они являются правом использования , а не права собственности . Также важно, чтобы сервитуты регистрировались за и против земли, а не за людей. У вас нет сервитута … есть у вашей собственности.Исключением является валовой сервитут, который регистрируется компаниями (такими как Bell and Rogers) или людьми, а не землей.

План обследования, показывающий сервитут с полосой отчуждения между двумя домами в Торонто. Обратите внимание, что полоса отвода находится напротив дома на севере.

Купля-продажа имущества с сервитутами

Права и обязанности сервитутов, зарегистрированных на вашу собственность, автоматически переходят к новым владельцам при продаже.

Аналогичным образом, если собственник желает продать свою землю, ему не требуется одобрение стороны, которой пользуется сервитут.Однако любое изменение в использовании собственности должно учитывать факт существующего сервитута. Это будет включать в себя пристройки зданий, изменение местоположения забора или разделение.

Как оформляется сервитут?

Easements должны быть зарегистрированы на титул, чтобы быть действительными, либо в ЗАГСе, либо на TERANET. Земельный участок, на который распространяется сервитут (так называемый «обслуживаемый доход»), должен быть описан, и цель сервитута должна быть обозначена. Также необходимо описать земельный участок, на который распространяется сервитут, известный как «доминирующий многоквартирный дом».

Например, когда между двумя домами мало места, сервитут с полосой отчуждения может позволить владельцу одной собственности (доминирующего многоквартирного дома) содержать свой дом (например, мыть окна), войдя в соседний дом. собственность (обслуживаемый многоквартирный дом). В официальной документации на обслуживаемый многоквартирный дом будет «распространяться» (S ​​/ T) сервитут, а доминирующий многоквартирный дом будет иметь права «вместе с» (T / W) на обслуживаемый многоквартирный дом.

Как описывается сервитут?

Земля, на которую распространяется сервитут, должна быть описана в исходном учредительном документе, а также в последующих передачах и закладных.Соответствующие документы (например, справочный план или юридический документ, известный как «инструмент») будут перечислены в реестре земельных участков, доступном для покупки в местном отделении земельного кадастра или для загрузки из TERANET. Эти документы также содержатся в отчете о собственности BoundaryPlus ™ от компании Protect Your Boundaries.

Сервитуты будут упоминаться в юридическом описании собственности, в частности, с подробным описанием бремени или права сервитута, а также в документе (который будет иметь уникальный номер из земельного кадастра).

Люди иногда путают словесное разрешение использовать чужую собственность с сервитутом. В таком случае лучше всего получить письменное соглашение и зарегистрировать его в качестве титула.

Отводы

«Полоса отчуждения» (ROW) — это тип сервитута, который обычно затрагивает жилую недвижимость. Полосы отвода подразумевают движение транспортных средств или пешеходов (даже крупного рогатого скота!) Непосредственно по определенной дороге.

Полоса отвода включает два смежных участка.В документе обычно указывается, что земля «подчиняется» (S ​​/ T) или «вместе с» (T / W), если есть полоса отвода через соседнюю землю.

Рассмотрим пример «участка», который разделен спереди и сзади таким образом, что задняя часть имеет подъездную дорогу , сервитут через передний участок, чтобы добраться до дороги. Это постоянное препятствие не может быть заблокировано или ограждено таким образом, чтобы был затруднен доступ в тыл.

Более проблематичными являются общие подъездные пути между домами, которые обычны в старых кварталах в районе Большого Торонто (GTA).Существует множество историй о соседях (часто новых соседях или арендаторах), которые ограничивают доступ автомобилей к заднему гаражу или пытаются отгородить часть легального доступа. По закону они не могут этого сделать, но такие действия могут привести к открытой вражде между соседями и даже к судебным тяжбам.

Фото двух домов с наложением полосы отвода (оранжевый) и границы (синий).
Обратите внимание на белые столбы и машину, которые препятствуют свободному и свободному доступу к сервитуту.

Иногда то, что может восприниматься как законный доступ, может вообще не быть полосой отчуждения, потому что она специально не зарегистрирована в праве собственности.Когда много десятилетий назад создавались участки, иногда предполагаемое отводное пространство не отражалось в формулировке акта. В других случаях это могло быть недоразумение между первоначальными сторонами (например, застройщиком и застройщиком) или недосмотр со стороны адвоката. Возможно, сегодня даже удастся исправить такой недостаток.

Исключение из правила

В некоторых случаях, когда проезжая часть использовалась давно (но не была зарегистрирована), может быть предусмотрено преимущественное право проезда по общему праву по рецепту.Как и в случае с Неблагоприятным владением (см. Наш предыдущий блог), этого не может произойти, если земли находятся в земельных титулах. Использование должно происходить в течение 20 (а не 10) непрерывных лет до даты преобразования в право собственности на землю и удовлетворять другим прецедентным условиям, прежде чем суд вынесет такое решение в пользу стороны, требующей такого доступа.

Другой вариант — договориться с соседом о создании и регистрации легального сервитута «на титул». Это может потребовать денежной оплаты, но может сэкономить тысячи долларов на судебных издержках и привести к более благоприятным отношениям.

Коммунальные сервитуты

Многие объекты недвижимости в GTA находятся под зарегистрированными сервитутами. Это могут быть кабели телефонной связи, гидросистемы и / или телевизионные кабели, пересекающие задние границы участков на нескольких участках в квартале. Он также может включать водопроводные трубы и ливневую / бытовую канализацию. Обычно коммуникации перед домом находятся в пределах нормы и не требуют сервитутов. Также обслуживание индивидуальных домов не требует сервитутов. Очереди, пересекающие объект для обслуживания другого объекта, являются более проблематичными.

Проблемы, которые следует учитывать

Есть два вопроса, о которых стоит позаботиться. Во-первых, сервитут распространяется не только на расположение трубы, кабелепровода или провода, но и на на всю ширину всего, что описано в записях о праве собственности. Провода воздушной телефонной связи, натянутые между столбами, могут лежать в пределах сервитута шириной 10 футов, который вполне может доходить до запланированного места подземного бассейна или беседки на заднем дворе. Когда вы приступаете к ремонту заднего двора своей мечты, убедитесь, что не посягаете на служебный сервитут.

Помните, что сервитуты дают другим право использовать и / или получать доступ к вашей земле. Это включает в себя вырывание дорогой кедровой террасы, чтобы получить доступ к подземным службам. Наш совет: проверьте правоустанавливающие документы или обследование, чтобы убедиться, что вы не строите над подземными коммуникациями.

Вторая проблема связана с незарегистрированными сервитутами на коммунальные услуги. Это еще одно исключение из правила, согласно которому сервитуты должны быть зарегистрированы: в некоторых случаях агентство, такое как местная гидроэлектростанция, может иметь юридический сервитут, даже если оно не имеет права собственности.Если линия пересекает вашу собственность, но в реестре участков ничего нет, вы можете проверить в коммунальном хозяйстве, есть ли у них незарегистрированная запись о сервитуте. У Toronto Hydro, например, есть процедура, позволяющая принять это решение. Если установлено, что незарегистрированный сервитут не является законным, агентство может приобрести «новый» сервитут у землевладельца или полностью удалить оборудование.

Сервитуты прочие

Есть несколько видов сервитутов, которые влияют на землю Канады.Некоторые из них включают:

• Консервативные сервитуты
• Строительство
• Право на свет
• Поддержка
• Доступ с ограничением по времени
• Техническое обслуживание
• Права на воздух
• Удобства, описанные в декларации кондоминиума

Опросы — ваш лучший опыт

Геодезические исследования являются полезными инструментами, помогающими понять такие ситуации с землей. Планы обследования, подготовленные в современную эпоху, покажут факт зарегистрированного сервитута на лицевой стороне плана.В большинстве случаев местоположение, полученное из размеров документа, также будет показано в общих чертах. Существующее обследование «рисует картину» собственности в определенный момент времени и вполне может показать доказательства использования в поддержку (или для опровержения) требования о предписывающем сервитуте.

Возьмите копию плана с собой, когда будете гулять по собственности. Прочтите информацию, касающуюся размера и формы сервитутов. Успокойся. Посмотрите, какие сооружения могли быть построены в пределах сервитута. Они законны? Передвижной сарай не заблокирует доступ к инженерным сетям.Однако сложную беседку и каменную кладку удалить нелегко. Ищите доказательства использования, такие как воздушные провода, пересекающие землю, которые не показаны в исследовании или документе. Старая подъездная дорога, построенная над границей, может указывать на возможную претензию на прескриптивные права.

Обратитесь к юристу, если у вас есть вопросы о сервитутах и ​​правах, касающихся конкретной собственности или чьих-либо интересов в вашей земле. И помните, план обследования всегда является одним из самых ценных документов, когда речь идет об сервитутах и ​​других важных земельных вопросах.Используйте «Защитите свои границы», чтобы найти план съемки и помочь вам разобраться в своей земле.

Что такое сервировка? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Владение недвижимостью значительно расширяет ваши права собственности по сравнению с арендой или сдачей внаем. Тем не менее, владельцы не могут делать со своей собственностью все, что хотят, и сервитуты — одна из причин этого.Мы расскажем, что такое сервитуты, как они работают и как они могут ограничивать или расширять ваши права собственности.

Определение и примеры легкости

Сервитут дает человеку, компании или правительству право использовать чужую недвижимость для определенных целей. Это не дает им доли владения. Как они могут использовать вашу собственность, зависит от типа сервитута.

Типы сервировок

Существуют три основные категории сервитутов: дополнительные, валовые и предписывающие.Мы расскажем вам, что означают эти категории с юридической точки зрения, а затем объясним простым английским языком, как они работают. Легкости намного проще, чем может показаться.

Приспособление для сервировки

«Appurtenant» означает, что что-то юридически сопровождает что-то еще. Таким образом, дополнительный сервитут — это сервитут, который передается вместе с собственностью. Другими словами, он постоянный и сохраняется при смене владельца.

Дополнительный сервитут включает в себя две соседние собственности.Доминирующее поместье или доминирующий многоквартирный дом получает доступ к чужой собственности. Доступ к собственности является обслуживаемым имуществом или обслуживаемым многоквартирным домом. Дополнительный сервитут должен быть записан в акте обслуживающего поместья и, вероятно, также в правовом акте доминирующего поместья.

Допустим, вы живете в сообществе, где половина домов расположена на берегу озера, а другая половина — нет, но имеет выход к берегу озера. Ваша собственность на берегу озера может иметь дополнительный сервитут, предоставляющий вашему соседу, не расположенному на берегу озера (доминирующее поместье), доступ к берегу озера по тропинке, идущей вдоль края вашей собственности.

Умиротворение по необходимости

Сервитут по необходимости — это подкатегория вспомогательного сервитута. Хотя доступ к берегу озера может быть роскошью, есть и другие ситуации, когда доступ к собственности необходим.

Например, предположим, что вы владеете земельным участком площадью два акра. С каждой стороны по одному дому, позади — лес, а впереди — дорога общего пользования. Чтобы позаботиться о своих стареющих родителях, вы решаете переселить их на свою собственность, но, чтобы позволить им сохранить свою независимость, вы продаете им передний акр своей собственности и своего дома.

Затем вы строите новый дом на заднем дворе. В праве собственности необходимо указать сервитут по необходимости, чтобы вы могли использовать подъездную дорожку, которая теперь принадлежит вашим родителям, для выхода на главную дорогу от вашего нового дома. Такой сервитут может быть законным, даже если он не зарегистрирован.

Легкость брутто

Сервитут брутто — наиболее распространенный вид сервитута. Сервитуты за коммунальные услуги подпадают под эту категорию. Если у вас есть вода, канализация, газ, телефон, кабель или линии электропередач, коммунальная компания может воспользоваться сервитутом.Каналы ливневой канализации и водопропускные трубы также являются примерами грубых сервитутов.

Коммунальная компания — это доминирующее поместье или доминирующий многоквартирный дом, тот, кто получает доступ к вашей собственности. Ваша собственность — это служебное поместье или служебный многоквартирный дом. Общий сервитут затрагивает только одну собственность и предоставляет доступ определенному юридическому лицу, например, энергетической компании.

Брутто сервитут не обязательно должен оставаться в собственности в результате смены владельца, в отличие от дополнительного сервитута.На практике это часто бывает. Если вы продали свой дом, покупатель, вероятно, не сможет добиться от энергокомпании согласия на передачу сервитута той части двора, где находится опора электропередачи.

Аналогичным образом, даже несмотря на то, что общий сервитут по своей сути не позволяет доминирующей собственности передать свой доступ другому юридическому лицу, коммунальные предприятия снова, как правило, являются исключением. Если энергетическая компания сменит владельца, новая компания, вероятно, все еще будет иметь право доступа к опоре на вашем заднем дворе, как и старая компания.

Предметы исторической консервации и консервации

Сервитут по сохранению исторической ценности не позволяет нынешним и будущим владельцам изменять собственность в признанном историческом районе таким образом, чтобы это умаляло ее историческое значение. Сервитут охраняет землю, поэтому ее нельзя застраивать.

Владельцы собственности могут выбрать такие типы сервитутов, чтобы защитить то, что они считают ценным или думают, что другие сочтут ценным, например дом, демонстрирующий, каково было жить в 1880-х годах, живописный вид или среду обитания дикой природы.

Есть еще и финансовые стимулы. Владелец исторической собственности или незастроенной земли может претендовать на налоговые льготы, такие как вычет из федерального подоходного налога, а наследники собственности могут получить выгоду от снижения налогов на недвижимость. Установление такого сервитута может также привести к снижению местных налогов на недвижимость.

Предписывающая сервировка

Если организация открыто и постоянно использует чужую недвижимость в течение нескольких лет без разрешения владельца, она может получить предписывающий сервитут.Количество лет зависит от штата.

Наличие предписывающих сервитутов является причиной того, почему так важно не позволять соседу или обществу использовать часть вашей собственности на регулярной основе без какого-либо формального письменного соглашения — если только вы не хотите, чтобы они в конечном итоге получили постоянные права, которые могут даже повлиять на будущих владельцев вашей собственности. имущество.

Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) также должны знать о предписывающих сервитутах. Предположим, например, что представители общественности открыто используют дорогу, расположенную в ТСЖ в течение многих лет.Если бы ТСЖ не попыталось ограничить доступ общественности к дорожке, общественность могла бы в конечном итоге получить право использовать дорожку через предписывающий сервитут. Если ТСЖ позже попытается закрыть дорогу, и общественность подаст в суд, ТСЖ может проиграть.

Как установить сервитут

Лучший способ установить сервитут — это явный сервитут, то есть вы изложите его в письменной форме. Это поможет избежать будущих судебных исков, потери удовольствия и потери стоимости собственности.

Фактически, многие сервитуты устанавливаются посредством подразумеваемого сервитута: неформального, неписаного соглашения с другой стороной.Часто подразумеваются послабления по необходимости. А отсутствие какого-либо официального соглашения приводит к предписывающим сервитутам.

Как узнать, есть ли в собственности какая-нибудь сервировка

Прежде чем покупать или улучшать недвижимость, вам необходимо знать, есть ли у нее какие-либо сервитуты. Если вы используете часть сервитута таким образом, что это мешает его использованию, вы можете понести финансовые и эмоциональные потери, когда вам придется снести ландшафтный дизайн, деревья, забор, сарай, пристройку или другое улучшение, которое вы построили в этой области. .Группа домовладельцев Хьюстона оказалась в этой ситуации после того, как действовала на подразумеваемом сервитуте с энергетической компанией.

Вот источники, с которыми следует проконсультироваться, чтобы проверить наличие сервитутов на собственности:

• Земельное управление графства
• Мэрия
• Коммунальные предприятия
• Обследование недвижимости
• Поиск по заголовку

Страхование титула может помочь защитить вас от нераскрытых сервитутов, которые титульная компания не обнаружила до выдачи полиса на право собственности.

Как убрать сервировку с вашей собственности

Во-первых, проверьте, имеет ли сервитут дату прекращения или он основан на условии, которое больше не применяется. Возможно, сервитут, который вы хотите удалить, уже недействителен. Кроме того, если держатель сервитута не использует сервитут достаточно долго, он может считаться отказавшимся от него.

Если сервитут все еще действителен, вы можете потребовать отмены сервитута, чтобы потребовать от доминирующего сословия отказаться от своих прав на доступ к вашей собственности.Возможно, вам придется подать обзор собственности и заплатить пошлину, чтобы убрать сервитут. Держатель сервитута должен будет подать акт о прекращении права владения, вид юридического документа, чтобы официально прекратить действие сервитута и сделать его публичным документом.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Почему мне нужно знать о сервитутах на моей собственности?

Сервизы могут повлиять на вашу способность улучшать вашу собственность, и о них лучше знать заранее.Например, если вы строите пристройку, не зная точное местоположение каждого сервитута, который влияет на вас, вам, возможно, придется снести то, что вы построили, когда владелец сервитута обнаружит, что вы нарушили его право доступа.

Влияет ли сервитут на стоимость моей собственности?

Потенциально. Наличие линии электропередачи на заднем дворе в районе, где у большинства людей есть линии электропередач на заднем дворе, вряд ли повлияет на стоимость вашей собственности. Наличие природоохранного сервитута, предотвращающего застройку части вашей земли, вероятно, повлияет на ее стоимость.

Ограничения права не допускать других к владению недвижимым имуществом

В целом, как владелец собственности, вы имеете право не допускать других лиц к входу в вашу собственность или ее использованию. У вас также есть право препятствовать тому, чтобы другие заявляли права собственности на вашу собственность. Однако бывают определенные ситуации, когда у вас более ограниченные права и только частичная заинтересованность в вашей собственности, например, когда есть «обременение» на собственность.

Примером обременения является право или интерес в вашей недвижимости, которые принадлежат другому лицу, компании или банку. Для целей этой статьи мы будем называть лицо, компанию или банк, у которых есть обременение, заинтересованной стороной. Если на вашу собственность есть обременение, у вас может не быть свободы полностью исключить заинтересованную сторону из решений, касающихся вашей собственности. Существует два типа обременений:

• Залог — финансовое требование к вашей собственности
• Использование — ограничение на использование вашей собственности

Обременения залога и обременения использования могут быть добровольными или вынужденными.

Обременения на использование — послабления, ограничения в отношении посягательств и выдающееся владение

Сервитут — сервитут — это право заинтересованного лица использовать вашу землю определенным образом, несмотря на отсутствие доли владения в вашей собственности. У Easements есть определенные ограничения, и эти ограничения прописаны в его условиях. Обычно сервитуты предоставляются путем предоставления письменного соглашения, но сервитут также может быть создан в силу закона. Легкости, созданные грантом, оформляются с соблюдением тех же формальностей, которые требуются для дела.Нью-Йорк не требует вознаграждения (денежной выплаты) в обмен на предоставление сервитута в большинстве случаев. Иногда достаточно письменного заявления о стоимости, подписанного получателем гранта.

Сервитут может быть принудительным, известным как предписывающий сервитут. «Предписывающий сервитут» — это постоянное юридическое право использовать недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, и является формой «неправомерного владения». Оно создается не в результате действия или иной сделки, а в результате поведения: открытого и враждебного использования чужой собственности в течение непрерывного периода не менее 10 лет (т.е., срок исковой давности Нью-Йорка). Предписывающий сервитут отличается от случаев «неправомерного владения», когда закон фактически предоставляет права собственности «противоборствующему владельцу». Однако с помощью предписывающих сервитутов закон дает «пользователю» «право пользования» собственностью другого лица, равное поведению пользователя в течение 10-летнего периода, при этом право собственности на собственность сохраняется за владельцем. Предписательные сервитуты чаще всего подразумевают право проезжать через чью-либо собственность, например подъездную дорогу или подъездную дорогу, чтобы добраться до другой собственности или водоема.Они также могут включать право использовать чью-либо собственность для дренажа.

Другой тип сервитута — сервитут по необходимости, который возникает, когда единственный доступ к собственности другого человека — это проезд через вашу собственность. Чтобы доказать наличие сервитута по необходимости, лицо, требующее сервитута, должно продемонстрировать нарушение единства титула, которое привело к необходимости сервитута. Если необходимость в сервитуте отсутствовала во время разделения единого титула, сервитут по необходимости не будет найден.

Посягательство — посягательство — это когда здание, забор или другой фиксированный объект выходит за пределы соседнего участка на территорию соседнего собственника. Иногда посягательства могут быть визуально очевидны, но вам может потребоваться обследование собственности, чтобы увидеть, не посягает ли ваша собственность на собственность соседа или наоборот. Если есть какие-либо посягательства, суд может приказать вторгающемуся собственнику удалить или перенести посягательство. Однако посягательство, которое существует в течение десяти лет, может привести к предписанию сервитута или, в некоторых случаях, праву собственности через неправомерное владение землей, на которой оно находится.

Ограничение действия — ограничение договора или ограничительное соглашение влияет на использование земли. Ограничения на действия обычно налагаются застройщиками подразделений или микрорайонов, чтобы поддерживать определенные стандарты в подразделении или районе.

Лицензия — лицензия — это временное право использовать или занимать недвижимое имущество с определенной целью, например, билет на спортивное мероприятие, проживание в отеле или посещение торгового центра. Разрешение не является постоянным и может быть отозвано предоставившим его физическим или юридическим лицом.

Eminent Domain — Согласно 5-й поправке к Конституции, правительство может взять вашу землю или ее часть в общественное пользование. Обычно это называется «взятием» или присвоением. Если правительство решит, что ваша частная собственность необходима для общественных целей, у вас нет другого выбора, кроме как продать ее государству в рамках «принудительной продажи».

Домен Eminent, вероятно, является самым серьезным вмешательством, которое правительство может предпринять в ваши права собственности.Юридический процесс, посредством которого конфискуется ваша собственность, называется «осуждением» или «выдающимся владением». Однако правительство может забрать вашу собственность только в том случае, если оно соответствует требованиям законодательства и выплачивает вам справедливую компенсацию. Вопрос о том, какая сумма и тип компенсации является «справедливой», часто обсуждается в суде. Хотя многие люди пытаются остановить изъятие их собственности, утверждая, что государству не нужна ваша собственность для общественного пользования или что предложенной компенсации недостаточно, они обычно безуспешны.В Нью-Йорке действуют одни из самых широких в стране законов о доменах, и термин «общественное использование» имеет широкое толкование. Многие люди, пострадавшие от выдающихся доменов, нанимают юристов, чтобы бороться за свое право на дополнительную компенсацию.

Юридические редакторы: Дженнифер Половецки и Стивен Райкер, июль 2017 г.

В этой области права могут произойти изменения. Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом.Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.

Обзор Закона штата Колорадо

От создания до прекращения

Август / сентябрь 2020 г. Автор: Эйприл Д. Хендрикс

В этой статье представлен обзор основных принципов закона о сервитутах штата Колорадо. В нем обсуждаются различные типы сервитутов, признанных судами штата Колорадо, и способы их создания, использования и прекращения.

Сервитут — это неимущественный интерес в собственности, принадлежащей другому лицу1. Формально определяется, что «сервитут — это право, предоставляемое путем предоставления, предписания или необходимости, разрешающего одному делать или поддерживать что-либо на земле другого», что, хотя и является преимуществом для земля первого может быть бременем для земли второго ». 2 На практике право собственности на сервитут дает держателю сервитута только право использовать собственность, обремененную сервитутом, для определенной цели. ; юридический титул и право владеть самой землей остается за владельцем собственности.3

Хотя споры, связанные с созданием, использованием и прекращением сервитутов, обычно решаются юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью и судебных разбирательствах, основные принципы права сервитута могут возникать у широкого круга практикующих специалистов и в различных контекстах, таких как водные ресурсы. транзакции; операции с нефтью, газом и полезными ископаемыми; и местные органы власти и муниципальные предприятия. В этой статье представлен обновленный обзор4 ключевых принципов закона о сервитутах штата Колорадо, включая обсуждение различных типов сервитутов, признанных судами штата Колорадо, и того, как эти сервитуты могут создаваться, использоваться и прекращаться в соответствии с законодательством штата Колорадо.

Язык безмолвия

Многие общие термины, связанные с сервитутами, обычно не встречаются в других областях права. Следующие ниже термины и фразы обычно используются в случаях, касающихся сервитутов.

Часть собственности, обремененная сервитутом, называется «обслуживающим» имуществом или обслуживаемым многоквартирным домом, в то время как имущество, на которое распространяется сервитут, упоминается как «доминирующее» имущество или доминирующее многоквартирное здание.5 Некоторые суды предпочитают использовать менее устаревшие термины обремененных и выгодных имений6. Как правило, сервитут приносит пользу одному имуществу, одновременно обременяя соседнее имущество. Например, в случае сервитута с канавой 7 держатели сервитута могут соорудить канаву через земли, принадлежащие другим лицам, для подачи воды в свою собственность. В этом сценарии сервитут через канаву — это полученное имение, а земли, через которые проходит канав, — обремененные имения8

В случае взаимных сервитутов два или более владельцев собственности соглашаются на сервитут, который будет предлагать определенные льготы и бремя для каждого затронутого земельного участка, таким образом делая каждый земельный участок одновременно доминирующим и обслуживаемым имуществом.9 Взаимные сервитуты обычно используются в коммерческих условиях, например, в торговых центрах или жилых комплексах с несколькими зданиями и арендаторами, для разграничения доступа и использования общих парковок и мест общего пользования, дорог общего пользования и пешеходных дорожек, а также допустимых местоположений указателей. В жилых районах взаимные сервитуты часто предполагают использование общей подъездной дороги между двумя или более соседними участками. В любом случае, однако, вся вовлеченная собственность получает выгоду и обременяется использованием и получением взаимного сервитута.

Дополнительный сервитут предназначен для использования определенного земельного участка, доминирующего владения. Этот тип сервитута связан с землей, к которой он прикреплен, поэтому он переходит к следующим владельцам доминирующего и обслуживаемого владений, независимо от того, упоминается ли сервитут в акте10. В соответствии с законодательством Колорадо и в большинстве других юрисдикций. , сервитуты считаются принадлежащими.11

Сервитут не привязан к самой земле и, следовательно, не связан с землей.Скорее, этот тип сервитута предоставляет личное право конкретному лицу использовать собственность другого лица.12 Примеры сервитутов в совокупности включают предоставление землевладельцем определенному лицу права охотиться или ловить рыбу на этой собственности или предоставление коммунальному предприятию компания, имеющая право на строительство трубопровода или линий электропередач через, поперек или под землей. По общему праву сервитуты валовые считались непередаваемыми; тем не менее, в соответствии с законодательством штата Колорадо, сервитуты на валовой основе могут быть персональными для конкретного лица или свободно передаваться, в зависимости от намерений сторон при создании сервитута.13

Как правило, сервитуты считаются неисключительными. Это означает, что как владелец сервитута, так и обслуживающий владелец недвижимости могут использовать собственность, обремененную сервитутом, при условии, что обслуживающий владелец недвижимости не будет необоснованно мешать владельцу сервитута использовать сервитут14. Если неисключительный сервитут обременяет земельный участок. земли, права обслуживающих и доминирующих владельцев должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать разумное пользование обоими владениями.15 Но если владелец обслуживаемого имения и держатель сервитута указывают, что сервитут должен быть исключительным, он не может получить доступ или использовать какую-либо часть сервитута16

Все сервитуты могут быть положительными или отрицательными. Случаи обычно предоставляют подтверждающее право вступить в владение служебным имуществом и использовать его часть для определенной цели. Например, дороги и проезды часто строятся в рамках разрешительного сервитута, а трубопроводы и линии электропередач могут быть разработаны и проложены в рамках позитивного сервитута.

С другой стороны, негативные сервитуты, также называемые ограничительными условиями 17, запрещают обслуживающему владельцу недвижимости использовать и пользоваться своим имуществом в определенных отношениях. Этот тип сервитута не дает права доступа к обслуживаемому имуществу, а требует, чтобы владелец обслуживаемого имения ограничивал его или ее использование собственности в интересах другого. Одним из распространенных примеров отрицательного сервитута является сервитут на охрану, подаренный землевладельцем земельному фонду или другому государственному учреждению, который налагает постоянные ограничения на развитие и использование собственности для защиты ее природоохранной ценности.18 К другим распространенным типам отрицательных сервитутов относятся сервитуты для света и воздуха, а также для беспрепятственного обзора. В этих случаях обслуживающий владелец многоквартирного дома обычно соглашается не строить на своей собственности таким образом, чтобы предотвратить попадание света в соседнюю собственность или затруднить обзор соседнему землевладельцу. Поскольку деятельность по развитию и строительству недвижимости в Колорадо продолжается, использование сервитутов для освещения и обзорных площадок также, вероятно, будет расти.

Создание фурнитуры

В соответствии с законодательством штата Колорадо сервитуты могут создаваться различными способами. Чаще всего сервитуты создаются и передаются в письменной форме («явный сервитут»), а устные соглашения, целью которых является признание сервитута, недействительны в соответствии с законом о мошенничестве19. Как правило, сервитут явно не предоставляется и не признается. в письменной форме заявитель сервитута должен добиваться судебного признания его или ее интереса в собственности с помощью одной из нескольких теорий подразумеваемых сервитутов, обсуждаемых ниже.

Собственник может прямо предоставить сервитут посредством акта или иного документа, или, в качестве альтернативы, собственники земельного участка могут зарезервировать сервитут для себя при передаче земли другому лицу.20 Чтобы определить, имеет ли сервитут и в какой степени были прямо предоставлены, суды сначала обращаются к содержанию акта или документа, чтобы определить намерения сторон21

Независимо от того, передается ли сервитут посредством предоставления или оговорки, нет необходимости в каких-либо конкретных словах, чтобы передать сервитут в письменной форме.Суды Колорадо постоянно находили, что «[слова], которые ясно демонстрируют намерение предоставить сервитут, достаточны для демонстрации его создания, при условии, что формулировка в документе достаточно определена и определена в его терминах» 22. сервитут или его расположение не отменяют существование сервитута. В письменном документе с «разумной уверенностью» должно быть указано, что сервитут был создан вместе с доминирующими и обслуживающими владениями; однако суды могут отказать в признании сервитута, который не был идентифицирован или определен достаточно подробно.23 Например, суды определили, что в акте законно закреплен сервитут, точно указав размер, размеры, тип использования и местоположение сервитута на обслуживаемом многоквартирном доме, а также юридическое описание обслуживаемого имущества24. , если местонахождение обслуживаемого имущества описано с разумной уверенностью, явный сервитут не будет считаться недействительным из-за неясности.25 Если в передаточных документах явно указан сервитут, но не указано конкретное его местонахождение, то сервитут может быть исполнен сторонами , но в таких случаях для определения и фиксации места сервитута потребуются либо поправки, либо исправления, либо судебное постановление.

Уступки, которые стороны не выражают письменно, могут возникать из-за наличия определенных фактов, вытекающих из сделки26. Суды признали ряд случаев, когда сервитут может быть создан косвенно, в том числе в силу необходимости, предшествующего использования, предписывающее или противоправное использование, а также эстоппель.

Необходимость. Усовершенствования обычно возникают из-за необходимости решить проблемы с доступом к объектам, не имеющим выхода к морю, или другим недоступным объектам недвижимости, исходя из предположения и соображений государственной политики, согласно которым никто не намеревается сделать собственность недоступной для целей, для которых она была передана или сохранена.27 Как правило, сервитут может подразумеваться по необходимости, когда земельный участок, находящийся в общей собственности, отделяется, и единственное разумное средство доступа к отделенному имуществу требует пересечения прилегающего участка.28 Более того, необходимость сервитута должна была существовать в то время. право собственности на собственность было разделено, и, хотя потребность в сервитуте должна быть большой, сервитут не обязательно должен быть единственным средством доступа к собственности.29 Например, Верховный суд Колорадо подразумевал сервитут по необходимости на основе земельного участка. место в гористой каменистой местности, где строительство дорог было опасным и дорогостоящим, и было обнаружено, что «практическая невозможность» доступа к участку является достаточной необходимостью, чтобы оправдать сервитут.30 Хотя физическая невозможность доступа к собственности, на которую распространяется сервитут, не требуется, суды не будут подразумевать сервитут по необходимости, если собственность может быть достигнута с помощью разумных альтернативных способов въезда и выезда.31

Предыдущее использование. Сервитут может подразумеваться предыдущим использованием, когда (1) обслуживающее и доминирующее поместья когда-то находились в общей собственности; (2) предполагаемое использование было осуществлено до раздела правового титула; (3) использование не было временным; (4) продолжение использования разумно необходимо для пользования посылкой; и (5) стороны не выражают и не подразумевают противоположное намерение.32 Сервитут, подразумеваемый предыдущим использованием, аналогичен сервитуту, подразумеваемому по необходимости, в том смысле, что существование обоих типов сервитутов основывается на действиях и намерениях сторон в то время, когда затронутые земельные участки были отделены от общей собственности. Однако, в отличие от сервитута, подразумеваемого необходимостью, сервитут путем предварительного использования требует, чтобы использование было осуществлено до отделения земельных участков из общей собственности.33

Например, в деле Proper v. Greager , 34 Апелляционный суд установил, что сервитут подразумевался предыдущим использованием, когда владельцы земельного участка построили стоянку и кафе на одном углу участка и дом. в другом месте собственности.Владельцы этого участка обычно использовали части парковки для доступа к дому и складскому сараю. Позже участок был разделен таким образом, что Пропер купил дом и окружающую собственность, а другая сторона приобрела кафе и автостоянку. Пропер продолжал использовать парковку для доступа к своему дому в течение 26 лет с ведома владельцев кафе. Хотя владельцы кафе в конце концов попытались воспрепятствовать дальнейшему использованию Проперью парковки, построив забор для предотвращения доступа к дому Пропер, суд установил, что сервитут от предыдущего использования был установлен в пользу Пропер.35

Применение по назначению или в неблагоприятных условиях. Подставка также может быть приобретена в соответствии с предписаниями, аналогично приобретению собственности в результате неправомерного владения. Предписывающий сервитут позволяет использовать землю другого лица для определенной цели после использования этой земли для этой цели в течение установленного законом периода36. предписание путем демонстрации того, что использование было (1) открытым или печально известным, (2) непрерывным и без эффективных перерывов в течение 18-летнего периода предписания, и (3) неблагоприятным или в соответствии с попыткой, но неэффективным, явным предоставлением.37

В 2008 году Генеральная ассамблея штата Колорадо внесла поправки в статут неправомерного владения, чтобы потребовать от истца, стремящегося заявить претензию на собственность посредством предписывающего использования, более подробные доказательства. В частности, эти поправки к законодательству требуют, чтобы заявитель претензии (1) добросовестно полагал, что он или она был истинным владельцем собственности, и (2) доказал каждый из вышеупомянутых элементов неправомерного владения четкими и убедительными доказательствами. 38 Кроме того, если противный истец преобладает и получает право собственности на рассматриваемое имущество, суд может потребовать от истца возместить убытки стороне, утратившей право собственности, в размере стоимости утраченного имущества плюс налоги на имущество, уплаченные в течение предписывающего периода. период.39 Если истец приобретает сервитут в результате неправомерного использования, суд справедливо рассчитает причитающийся ущерб в виде процента от стоимости имущества и общей суммы уплаченных налогов на имущество, исходя из характера и характера утраченного имущества и оставшейся части недвижимость.40

Для удовлетворения требований предписывающего сервитута использование истцом должно быть непрерывным и без перерывов в течение всего 18-летнего периода. Правовое использование более не является непрерывным, если предписывающий период прерывается в любое время, в течение которого собственник восстанавливает свое исключительное владение имуществом.41 В деле Trask v. Nozisko владелец собственности успешно отклонил требование своего соседа о предписывающем сервитуте, когда долгое использование соседом проезжей части землевладельца было прервано менее чем на неделю из-за строительства землевладельцем большой земляной насыпи и траншеи через реку. подъездная дорога. Хотя сосед в конце концов удалил берму и продолжил использовать подъездную дорожку, доказательства показали, что соседу было отказано в возможности доступа и использования подъездной дорожки, пока берма была на месте.Апелляционный суд в деле Trask постановил, что, поскольку возведение этого ограждения было предназначено и фактически помешало соседу использовать подъездную дорожку, его использование не было непрерывным в течение всего периода предписания42.

Если сторона, требующая предписывающего сервитута, может установить, что ее использование собственности было непрерывным и открытым или печально известным в течение всего 18-летнего предписывающего периода, эта сторона имеет право на презумпцию, что использование было неблагоприятным.43 Если землевладелец не может представить доказательств, достаточных для опровержения этой презумпции, истец вправе сделать вывод о существовании предписывающего сервитута.44 Использование не является неблагоприятным, если землевладелец разрешает такое использование; соответственно, свидетельство того, что землевладелец предоставил истцу разрешение на доступ к своей собственности, является фатальным для иска о невзгодах и, таким образом, отклонит иск о предписывающем сервитуте.45 Однако знание землевладельцем об использовании истцом его или ее последующего согласия или молчание относительно такого использования не является достаточным доказательством того, что землевладельцем было разрешенное использование, и, соответственно, это не может опровергнуть требование предписывающего использования.46

Estoppel. Суды могут установить, что сервитут был создан путем эстоппеля, если (1) обслуживающий владелец недвижимости разрешает другому использовать землю при обстоятельствах, при которых было разумно предвидеть, что пользователь существенно изменит свое положение, полагая, что разрешение будет не быть отозванным; (2) пользователь существенно изменил свою позицию, разумно полагаясь на это убеждение; и (3) несправедливости можно избежать только установив сервитут в пользу пользователя.47

Сервитут посредством эстоппеля является справедливым средством правовой защиты, признающим, что, когда землевладелец побуждает другого изменить свое положение, полагаясь на обещание сервитута, землевладелец лишается права впоследствии отрицать существование такого сервитута. Суды часто обнаруживают, что сервитут был создан путем эстоппеля, когда владелец собственности разрешает другому лицу использовать часть собственности, но позже меняет свое мнение и пытается отрицать существование сервитута из-за отсутствия формальной передачи права собственности.48 Служебный владелец поместья не должен доказывать, что его или ее доверие было результатом обмана землевладельца; будет достаточно доказательства того, что заявитель полагался на него разумно в данных обстоятельствах. Было ли разумным полагаться заявителя на обещания землевладельца, зависит от фактов и обстоятельств каждого дела, включая характер сделки и изощренность сторон49.

Судебное признание подразумеваемых послаблений

Как обсуждалось выше, истцам, добивающимся признания подразумеваемого сервитута, доступно несколько теорий.В отличие от явных сервитутов, подразумеваемый сервитут имеет юридическую силу только в том случае, если истец успешно докажет все необходимые элементы для запрашиваемого сервитута и, в результате, получит постановление или постановление суда, подтверждающее существование такого сервитута. Одним из способов, доступных истцам, является подача скрытого судебного иска в соответствии с CRCP 105 с требованием, чтобы суд определил право собственности на рассматриваемую собственность. Лицо, подавшее тихий иск о праве собственности, должно записать уведомление о lis pendens в реестре недвижимого имущества округа или округов, в которых находится какая-либо часть собственности.50 В уведомлении должно быть указано название суда, в котором рассматривается судебный иск, имена сторон такого иска и юридическое описание собственности51. Записывая письменные документы, истец направляет уведомление о незавершенном судебном разбирательстве любому лицу, которое может после этого приобрести долю в собственности.

Когда суд выносит постановление, подтверждающее наличие сервитута, истец должен, в зависимости от обстоятельств, получить от суда тихий указ о праве собственности или сделать копию этого постановления в реестре собственности округа.Принимая во внимание время, расходы и неопределенность, связанные с ходатайством о признании в суде подразумеваемого сервитута, получение сервитута посредством прямого предоставления, как правило, предпочтительнее, если такой вариант доступен.

Объем сервировки

Объем допустимых видов использования в зоне сервитута может варьироваться в зависимости от того, как сервитут был создан. Независимо от того, был ли сервитут был создан посредством явного предоставления или подразумеваемого действиями сторон, объем сервитута определяет, что владелец сервитута может делать с зоной сервитута и внутри нее, и, наоборот, какие действия может предпринять обслуживающий владелец недвижимости, не нарушая о правах держателя сервитута.Права держателя сервитута ограничены характером и целью, для которых сервитут был установлен52. Как правило, владелец сервитута может использовать, поддерживать и улучшать сервитут любым способом, который разумно необходим для достижения цели, для которой сервитут был предоставлен. при условии, что такая деятельность не наносит необоснованного ущерба обслуживаемой недвижимости или необоснованно препятствует ее использованию и пользованию53. Аналогичным образом, если намерения сторон не требуют иного, владелец служебной недвижимости может также использовать имущество, обремененное сервитутом, любым способом, который не препятствовать необоснованно возможности держателя сервитута использовать сервитут по прямому назначению.54

Экспресс-обслуживание

Если сервитут явно предоставлен, документ, подтверждающий сервитут, может описывать цели, для которых сервитут может быть использован, а также виды использования в пределах зоны сервитута, которые специально не разрешены. В таких случаях объем и степень специально созданного сервитута ограничиваются описанием, предоставленным в транспортном средстве. Однако в тех случаях, когда в письменной форме ничего не говорится о допустимом использовании сервитута, суды постановили, что сервитут может быть использован для любой цели, для которой сервитут может быть разумно направлен, при условии, что никакое использование сервитута не может налагать большее бремя на обслуживающего лица. имущество, чем то, которое было установлено, когда сервитут был впервые создан.55 Если использование необходимо за рамками предоставленного сервитута, доступны процедуры частного осуждения, 56 хотя этот законодательный механизм выходит за рамки данной статьи.

Если письменная передача нечетко или двусмысленно описывает объем предоставленного сервитута, суды будут интерпретировать документ таким же образом, как и любой другой акт или договор, чтобы должным образом реализовать намерение сторон57. Суды Колорадо приняли гибкий подход к инструменты интерпретации сервитутов в отличие от более жесткого подхода «четырех углов», который исторически использовался для толкования двусмысленно составленных контрактов.В деле Lazy Dog Ranch против Telluray Ranch Corp. Верховный суд штата Колорадо постановил, что изучение внешних доказательств может иметь значение для определения того, действительно ли документ о предоставлении сервитута является двусмысленным.58

Примеры внешних доказательств, которые могут оказаться полезными для определения намерений сторон, включают (1) местонахождение и характер собственности, которая обременена сервитутом и на которую распространяется действие сервитута; (2) использование этой собственности до и после создания сервитута; (3) характер окружающей местности; (4) наличие и контуры любого общего плана развития территории; и (5) вознаграждение, уплаченное за сервитут.59 Если после рассмотрения таких доказательств суд приходит к выводу, что передаточный документ не является двусмысленным, суд должен не принимать во внимание внешние доказательства, и простой язык документа должен иметь полную силу 60. что документ является двусмысленным, суд должен дополнительно изучить внешние доказательства, представленные сторонами, чтобы определить фактические намерения сторон в создании и предоставлении сервитута61.

Подразумеваемый сервитут должен быть достаточно широким, чтобы позволить использование, необходимое для полного пользования доминирующим имуществом.Например, объем и тип использования, разрешенного для сервитута, подразумеваемого необходимостью, варьируются в зависимости от необходимости, которая привела к сервиту.62 Однако объем сервитута в результате предшествующего использования обычно считается ограниченным использованием, которое первоначально породил сервитут.

Суды Колорадо обрисовали в общих чертах определенную линию расследования при определении надлежащего объема сервитута, приобретенного по рецепту. В деле Wright v.Horse Creek Ranches , Верховный суд штата Колорадо принял подход, изложенный в документе «Пересмотр (первый) права собственности 63, §§ 477–479», который содержит рекомендации по определению объема допустимых видов использования сервитута, приобретенного по рецепту64. В § 477 говорится, что «[т] объем сервитута, созданного по рецепту, определяется использованием, посредством которого он был создан». Чтобы определить, является ли конкретный тип использования допустимым в соответствии с предписывающим сервитутом, суд Wright рассмотрел Restatement § 478, в котором говорится, что заявленное использование должно сравниваться с первоначальным использованием сервитута «в отношении (a ) их физический характер, (б) их цель, [и] (в) относительное бремя, возложенное ими на обслуживаемое многоквартирное здание.65 При рассмотрении вопроса о том, является ли последующее использование предписывающего сервитута расширением первоначального использования, суд Wright дополнительно рассмотрел Restatement § 479, который предусматривает, что в дополнение к факторам, указанным выше, суды должны учитывать потребности, возникающие в результате нормальной эволюции использования доминирующего имущества, уравновешенные со степенью, в которой эти потребности увеличивают бремя, возлагаемое на обслуживаемое имущество.66 Взвесив эти факторы, суд Wright отказал в разрешении владельцу предписывающего сервитут, приобретенный для сельскохозяйственного использования, чтобы впоследствии использовать этот сервитут для новых жилых и рекреационных целей.67

Суды также использовали этот тест для проверки изменения степени использования предписывающего сервитута. В деле Clinger v. Hartshorn Апелляционный суд рассмотрел использование предписывающего сервитута, предоставленного владельцу компании по предоставлению услуг гидов и экипировки, которая со временем расширилась для обслуживания дополнительных клиентов68. В то же время Суд сосредоточил внимание на нагрузке на обслуживаемое имение в связи с дополнительным количеством людей, получающих доступ к сервитуту.В соответствии с поправкой § 478, «[] n увеличение бремени на обслуживаемый многоквартирный дом сверх того, что вызвано неблагоприятным использованием, посредством которого был создан сервитут, является неоправданным увеличением, если это такое увеличение, которое, как можно разумно предположить , спровоцировал бы прерывание неблагоприятного использования, если бы увеличение произошло в течение предписывающего периода ». В деле Clinger , поскольку доказательства продемонстрировали лишь ограниченное увеличение использования сервитутом поставщиком оборудования, Суд постановил, что возросшее бремя для обслуживающего имущества было недостаточно значительным, чтобы требовать ограничения сервитута.69

Прекращение сервировки

Подобно тому, как сервитуты могут создаваться различными способами, они также могут быть прекращены при различных обстоятельствах, которые в некоторых случаях зависят от того, как сервитут был создан в первую очередь. Например, сервитут может прекратиться в соответствии с четко указанным положением в документе о предоставлении права. Стороны явно предоставленного сервитута могут свободно согласовывать сроки, конкретную дату или наступление определенного события, после которого сервитут прекращается; в противном случае сервитут будет считаться бессрочным.Однако любой сервитут может быть прекращен другими способами, как описано ниже.

Любой сервитут, связанный с землей, независимо от того, как этот сервитут был первоначально создан, может быть передан в письменной форме либо посредством письменного разрешения сервитута, либо посредством формальной передачи права собственности. В любом случае письменное прекращение действия должно быть подписано держателем сервитута в качестве подтверждения того, что он или она отказываются от всех прав на сервитут.

Если владелец сервитута передает сервитут или отказывается от него, сервитут перестанет существовать в результате слияния доминирующего и обслуживающего владений в общую собственность. По определению сервитут требует, чтобы два земельных участка находились в отдельной собственности, причем один участок был обременен, а другой извлекался выгодами благодаря существованию и использованию сервитута. Когда обслуживающее и доминирующее поместья переходят в общую собственность, обслуживающее поместье больше не должно обременяться сервитутом, поэтому сервитут будет считаться прекращенным.70 Тем не менее, общая собственность должна быть абсолютной, без того, чтобы частичные владельцы или другие совместные интересы переходили в собственность того или иного имущества. Например, в деле Westpac Aspen Investments против Residences at Little Nell Development, LLC Апелляционный суд отказался признать, что сервитут был прекращен путем слияния, когда сервитут находился в совместной аренде, а обслуживаемая недвижимость принадлежала одному физическому лицу. .71 Суд пояснил, что сервитут не прекращается путем слияния правового титула, когда только один из владельцев в одностороннем порядке передает право сервитута, которое приносит пользу доминирующему имуществу.72 В противном случае владение аннулировало бы сервитут и, таким образом, лишило бы оставшегося совместного арендатора доступа к собственности.73 Чтобы продемонстрировать, что сервитут был аннулирован путем слияния, доминирующее и обслуживающее владения должны находиться в собственности «совершенно одинаково» 74.

В отличие от других типов подразумеваемых сервитутов, сервитуты по необходимости существуют только до тех пор, пока сохраняется необходимость. Поскольку сервитут по необходимости может подразумеваться только для устранения «практической невозможности» доступа к земельному участку, если необходимость в сервитуте устраняется изменившимися обстоятельствами, такими как строительство дороги или других средств доступа, сервитут будет прекратить.75

От сервитута можно отказаться, но его нельзя потерять из-за простого неиспользования. Скорее, сторона, утверждающая, что сервитут был отменен (обычно обслуживающий владелец недвижимости), должна продемонстрировать, что держатель сервитута предпринял позитивные действия, демонстрирующие его или ее намерение отказаться от сервитута.76 Этот порог трудно удовлетворить, учитывая, что суды постановили что действия, подтверждающие отказ от сервитута, должны быть подтверждены «четкими, недвусмысленными и решающими доказательствами».77 Соответственно, даже если сервитут никогда не использовался, держатель сервитута сохраняет право собственности на сервитут в отсутствие дальнейших действий, предпринятых для эффективного отказа от сервитута.78

Сервитут также может быть прекращен в результате неправомерного владения.79 Закон о неблагоприятном владении, CRS § 38-41-101 (1), применяется к «любым правам или интересам в отношении недвижимого имущества», которые включают как владение, так и права собственности на землю, такие как право собственности на недвижимость и неимущественные права на землю, такие как право собственности на сервитут.Так, в деле Matoush v. Lovingood Верховный суд штата Колорадо пришел к выводу, что этот статут не только разрешает приобретение сервитута в результате неправомерного использования, но также разрешает прекращение сервитута таким же образом80. То есть сервитут может быть прекращен. быть прекращено, если обслуживающий владелец недвижимого имущества использует сервитут способом, который противоречит праву его использования, открытым или печально известным, а также непрерывным и непрерывным в течение установленного законом срока в 18 лет.81 Нет необходимости также доказывать, что сервитут был заброшен, чтобы успешно объявить, что сервитут был прекращен в результате неправомерного использования.82 Как обсуждалось выше, удовлетворение иска о прекращении сервитута путем отказа от сервитута зависит от поведения держателя сервитута. Однако в случае прекращения действия сервитута в результате неправомерного использования расследование фокусируется на использовании зоны сервитута противной стороной, а не на действиях держателя сервитута83.

Для удовлетворения требования «неправомерного использования» заявитель должен продемонстрировать, что использование им площади сервитута несовместимо или несовместимо с правом использования держателя сервитута.Это расследование обязательно связано с конкретным фактом. Напомним, однако, что обслуживающий владелец недвижимого имущества обычно сохраняет за собой право использовать зону сервитута в соответствии с правами держателя сервитута. Таким образом, обслуживающий владелец недвижимого имущества может использовать зону сервитута, и такое использование не будет считаться неблагоприятным, если и до тех пор, пока владелец сервитута не потребует использования зоны сервитута, не потребует ее использовать, и ему будет отказано84. Будет инициирован установленный законом период неправомерного владения, и неправомерное использование должно продолжаться в течение всего 18-летнего периода, чтобы подтвердить заявление о том, что сервитут был прекращен в результате неправомерного использования.

По аналогичному сценарию сервитут также может быть прекращен путем эстоппеля. Если владелец сервитута узнает или соглашается с действиями, предпринятыми обслуживающим владельцем недвижимости для предотвращения доступа держателя сервитута к сервиту и его использования, и держатель сервитута не предпринимает никаких действий, совместимых с сохранением прав на сервитут, сервитут может быть прекращен. В таком случае держатель сервитута будет лишен права отрицать, что право сервитута было прекращено действиями обслуживающего владельца недвижимости.85

Например, в деле Romberg v. Slemon Ромбергу принадлежал сервитут доступа к землям, принадлежащим Слемону и другим лицам. Соседние землевладельцы стремились превратить свою землю в запланированное подразделение и добивались освобождения от сервитута Ромберга. В обмен на отказ Ромберга от сервитута соседние землевладельцы согласились построить и проложить альтернативный доступ к собственности Ромберга и обеспечить Ромбергу подземными коммуникациями. Хотя Ромберг отказалась подтвердить соглашение в письменной форме, она устно согласилась освободить сервитут, а соседние землевладельцы построили новую подъездную дорогу и проложили инженерные коммуникации.Когда позже Ромберг попытался скрыть право собственности на сервитут, суд постановил, что сервитут был прекращен. Суд первой инстанции установил, и Апелляционный суд согласился с тем, что Ромберг лишена права отрицать прекращение ее прав на сервитут, поскольку соседние землевладельцы полагались на ее обязательство освободить сервитут в их ущерб.86

Заключение

Создание, использование и прекращение сервитутов — это темы, с которыми часто сталкиваются практики, не знакомые с вопросами недвижимости.Однако со временем и обучением юристы могут научиться правильно составлять новые сервитуты, интерпретировать существующие сервитуты, объяснять клиентам, может ли сервитут подразумеваться, и давать им соответствующие рекомендации. Многие вопросы, касающиеся сервитута, относительно просты, например, составление прямого сервитута, когда стороны соглашаются с основными условиями. Однако другие вопросы, особенно связанные с толкованием и признанием подразумеваемого сервитута, могут быть чрезвычайно сложными. В таких случаях может быть благоразумным обратиться за опытом или пообщаться с адвокатом, который хорошо разбирается в разрешении таких споров.

Эйприл Д. Хендрикс, сотрудник Burns Figa & Will. Она специализируется в области водного права, права окружающей среды и природных ресурсов. Редактор-координатор: Кристофер Д. Брайан.

Изучите этот выпуск

Вопросы наставничества

Дж. Райанн Пейтон

Технологии в юридической практике

Эрик Джонсон

Уголок юридических исследований

Автор: Андреа Л.Гамильтон

Связанные темы

Примечания

2. Lazy Dog Ranch против Telluray Ranch Corp. , 965 P.2d 1229, 1234 (Colo. 1998) (внутренние цитаты опущены).

3. Идентификатор . См. Также Wright , 697 P.2d at 387.

4. Colorado Lawyer ранее опубликовал серию из двух частей, в которой обсуждались различные вопросы, касающиеся права сервитутов, Masters, «Обзор Закона штата Колорадо о сервитутах, часть 1», 22 Colo.Закон. 991 (май 1993 г.) и Часть 2, 22 Colo. Law. 1273 (июнь 1993 г.). Эта статья обновляет и расширяет концепции, обсуждаемые в этой серии.

5. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1234.

6. См., Например, , Roaring Fork Club, L.P. против St.Jude’s Co. , 36 P.3d 1229, 1231 (Colo. 2001).

7. CRS § 37-86-102.

8. Osborn & Caywood Ditch Co. v. Green , 673 P.2d 380, 383 (Colo.App. 1983) («[Т] владелец сервитута или доминирующего поместья может делать все, что разумно необходимо разрешить полное использование сервитута, включая осуществление прав входа и выхода для технического обслуживания, эксплуатации и ремонта.»).

9. См. Arrabelle at Vail Square Residential Condo. Ass’n, Inc. против Аррабель на Вейл-Сквер, LLC , 382 P.3d 1275, 1277 (Colo.App. 2016).

10. Левиц против семейного траста Порат , 36 P.3d 120, 122 (Colo.App. 2001).

11. ид.

12. WRWC, LLC против города Арвада , 107 P.3d 1002, 1004 (Colo.App. 2004).

13. Sinclair Transp. Co. против Сандберга , 350 P.3d 924, 931–32 (Colo.App. 2014).

14. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1238.

15. ид.

16. Bijou Irr. Расст. против Empire Club , 804 P.2d 175, 183 (Colo. 1991).

17. Город Стимбот-Спрингс против Джонсона , 252 P.3d 1142, 1146 (Colo.App. 2010). См. Также Пересмотр (Третий) собственности: Сервитуты § 1.3, cmt. 3 (Американский юридический институт 2020).

18. CRS §§ 38-30.5-101 et seq.

19. Карлсон против Болд Петролеум, Инк., 996 P.2d 751, 752 (Colo.App. 2000).

20. Gold Hill Dev. Co., L.P. против TSG Ski & Golf, LLC, 378 P.3d 816, 829 (Colo.App. 2015).

21. ид.

22. ид. См. Также Город Лейквуд против Армстронга , 419 P.3d 1005, 1009 (Colo.App. 2017).

23. ид. («[Любой крайний случай неясности может привести к выводу, что сервитут не был предоставлен»).

24. См., Например, Hornsilver Circle, Ltd.против Trope , 904 P.2d 1353, 1356 (Colo.App. 1995).

25. ид. См. Также Armstrong , 419 P.3d at 1010.

26. Wagner v. Fairlamb , 379 P.2d 165, 167 (Colo. 1963).

27. Thompson v. Whinnery , 895 P.2d 537, 540 (Colo. 1995).

28. ид.

29. Битл против CAM-Colorado, LLC , 318 P.3d 65, 72 (Colo.App. 2012).

30. Wagner , 379 P.2d at 168.

31. LeSatz v. Deshotels , 757 P.2d 1090, 1092 (Colo.App. 1988) (отказ признать сервитут по необходимости, когда собственник мог построить мост через канал).

32. Лобато против Тейлора , 71 P.3d 938, 951 (Colo. 2002).

33. Идентификатор . на 951.

34. Proper v. Greager , 827 P.2d 591, 593 (Colo.App. 1992).

35. ид. , стр. 593–94.

36. LR Smith Invs., LLC против Батлера , 378 P.3d 743, 746 (Colo.App.2014).

37. Lobato , 71 P.3d at 950 (ссылка на статут Колорадо о неблагоприятном владении в иске о создании сервитута путем неправомерного владения).

38. CRS § 38–41–101 (3) — (4).

39. CRS § 38–41–101 (5) (а).

40. ид.

41. Траск против Нозиско , 134 P.3d 544, 550–51 (Colo.App. 2006).

42. ид.

43. LR Smith , 378 P.3d at 747.

44. ид.

45. Maralex Res., Inc. против Чемберлена, P.3d 399, 404 (Colo.App. 2014).

46. LR Smith , 378 P.3d at 747.

47. Lobato , 71 P.3d at 950–51.

48. ид. , 951.

49. ид.

50. CRS § 38-35-110.

51. ид.

52. Bijou Irr. Расст. , 804 P.2d 175; Story v. Bly , 217 P.3d 872, 878 (Colo.Приложение. 2008 г.).

53. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1238.

54. ид.

55. Westland Nursing Home, Inc. против Бенсона , 517 P.2d 862, 867 (Colo.App. 1974).

56. Colo. Const. Изобразительное искусство. II, § 14; CRS § 38-41-102.

57. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1235.

58. ид. at 1237 (со ссылкой на «Пересмотр (третий) собственности § 4.1 c. C.»).

59. ид.

60. ид. на 1236.

61. ид.

62. Wagner , 379 P.2d at 169.

63. Пересчет (первый) собственности §§ 477–479 (Американский юридический институт, 1944 год).

64. Райт , 697 P.2d, 388.

65. ид. , 389.

66. ид.

67. ид. при 390.

68. Клингер против Хартсхорна , 89 P.3d 462, 467 (Colo.App. 2003).

69. ид. См. Также Hayes v. City of Loveland , 651 P.2d 466, 468 (Colo.App. 1982) (сервитуты могут учитывать изменения степени, а не вида).

70. Westpac Aspen Invs., LLC против Residences at Little Nell Dev., LLC , 284 P.3d 131 (Colo.App. 2011) (ссылка на Brush Creek Airport, LLC против Avion Park, LLC , 57 P.3d 738, 747 (Colo.App. 2002)).

71. ид. , 137.

72. ид.

73. ид.

74. ид.

75. Bear Creek Dev. Корпорация против Фонда Дженеси. , 919 P.2d 948, 955 (Colo. 1996).

76. Аллен против Никерсона , 155 P.3d 595, 601 (Colo.App. 2006).

77. Clinger , 89 P.3d at 468.

78. Matoush v. Lovingood , 177 P.3d 1262, 1271 (Colo. 2008) («Когда сервитут создается, но никогда не используется, считается, что права собственности держателя сервитута остаются« титульными и бездействующими »»). (цитата опущена).

79. ид. , 1269.

80. ид.

81. ид. на 1270.

82. ид.

83. ид.

84. ид. , 1271.

85. Romberg v. Slemon , 778 P.2d 315, 316 (Colo.App. 1989).

86. ид. , стр. 316–17.

Взаимные сервитуты обычно используются в коммерческих условиях, например, в торговых центрах или жилых комплексах с несколькими зданиями и арендаторами, для разграничения доступа и использования общих парковок и мест общего пользования, дорог и пешеходных дорожек общего пользования, а также допустимых местоположений указателей.