Что такое ППА в недвижимости?

В рекламных объявлениях часто можно встретить сокращение ППА, это может быть продажа преимущественного права аренды или переуступка права аренды.

Переуступка права аренды

Аренда недвижимости по схеме переуступки права аренды представляет собой передачу прав аренды действующим арендатором новому арендатору. Более всего такая схема встречается среди объектов торговой недвижимости или уже готового бизнеса. Например, в успешно функционирующих торговых центрах арендаторы, планирующие съехать, часто подыскивают себе замену именно по переуступке права аренды.

Отличие переуступки прав аренды и субаренды

Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу, т.е. вносятся изменения в договор аренды в пользу нового арендатора. Сделку переуступки права аренды лучше проводить в трехстороннем порядке.

Договор ППА

Важно понимать, что оплачивая договор ППА, вы покупаете себе возможность арендовать именно данное помещение на определенных условиях, которые уже были согласованы с прежним арендатором. Получается, что стоимость переуступки права аренды и является той ценой, которую нужно заплатить за право работать в данном помещении или ТЦ. По сути, вы заключаете договор субаренды, поэтому очень важно заранее изучить договор аренды помещения, прописаны ли в нем условия возможности сдачи в субаренду. Если арендодатель не против нового арендатора и это подтверждается договором, то следующим шагом следует внимательно изучить все положения договора аренды, так как в нём могут быть разнообразные ограничения: запрещена перепланировка, перепрофилирование, ограничения по ремонту и т.д. Условия договора аренды можно изменить, но в случае субаренды собственник помещения имеет право отказаться от внесения каких-либо изменений в договор. Чаще всего субаренда возможна только с согласия собственника объекта, поэтому необходимо перед заключением договоров встретиться и обсудить все с владельцем. Так же стоит отметить, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды.

В каких случаях переуступка прав аренды выгодна

Переуступка прав аренды выгодна, если предлагаемое встроенное помещение расположено в проходном престижном месте, уже оборудовано под вашу сферу деятельности, а ставка аренды не завышена. В таких случаях есть смысл заключить договор субаренды и ППА, вносить изменения в действующий договор аренды в пользу нового арендатора.

Переуступка права аренды без арендодателя

В теории переуступка права аренды может произойти и без арендодателя, если профиль деятельности и качественный уровень старого и нового арендаторов идентичны. В этой ситуации, уходящий арендатор, имеющий на руках долгосрочный договор аренды, подыскивает себе замену, переуступая право аренды за определённую сумму. Впрочем, на практике такие ситуации крайне редки, а владелец предпочитает всё же участвовать в выборе нового арендатора. Такая схема работы условно выгодна для всех сторон. Уходящий арендатор получает определённую сумму за переуступку, а новый получает нужный ему объект.

Преимущественное право аренды

Данное право возникает при заключении арендатором договора аренды на новый срок, регламентируется ст. 621 ГК РФ. 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Что такое ППА — это переуступка прав аренды от собственника или ДГИ Москвы

ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.

Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.

 

Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.

 

 

 

Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.

 

Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.

 

Главные особенности

 

ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

 

• Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
• Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
• Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
• Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
• Получение собственником арендных платежей облагается налогом.

 

Отличия перенайма от субаренды

  

ППА:

 

A — Полная передача

B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

C — Оплата непосредственному собственнику

 

Субаренда:

 

A — Частичная передача

B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения 

 

Оформление

 

 

 

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

 

1 — Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 — Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 — Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

 

Законодательные нормы и правила ППА подробно разъяснены в 615-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

Узнайте также о правильной классификации офисных площадей, чтобы разбираться лучше.

 

---

 

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Переуступка права аренды земельного участка по аукциону

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Переуступка права аренды земельного участка по аукциону (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Переуступка права аренды земельного участка по аукциону Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 38.1 «Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства» ЗК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Анализ указанных норм права позволяет прийти к выводу о том, что право на заключение договора аренды земельного участка по результатам аукциона принадлежит только лицу, выигравшему аукцион, либо его единственному участнику. Указанное право неразрывно связано с личностью участника аукциона и не может быть передано по договору уступки права. Пункты 5, 9 статьи 22 ЗК РФ в данном случае вопреки доводам ИП применяться не могут, поскольку при аренде земельных участков для жилищного строительства действуют специальные нормы права — статьи 30.1, 38.1 ЗК РФ. ЗК РФ не предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 62 «Возмещение убытков» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Удовлетворяя требование об обязании освободить занятый киоском земельный участок и отклоняя встречный иск о понуждении заключить договор на размещение нестационарного торгового объекта (НТО) без проведения аукциона, суд в порядке подпункта 4 пункта 2 статьи 60, пункта 2 статьи 62, пункта 1 статьи 39.36 ЗК РФ установил, что совершенная между ответчиком и третьим лицом уступка права требования, предметом которой является уступка ответчику в полном объеме права аренды земельного участка по договору аренды и соглашения, произведена после прекращения действия договора аренды, т.е. не свидетельствует о наличии у ответчика прав арендатора, таким образом, на момент обращения за заключением договора на размещение НТО ответчик действующего договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Порядка размещения НТО, не имел, а также учитывая, что в схему размещения НТО его киоск не включен.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переуступка права аренды земельного участка по аукциону

Нормативные акты: Переуступка права аренды земельного участка по аукциону «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Договор о переуступке прав по договору аренды

ДОГОВОР О ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ

Дополнение № к договору об аренде/лизинге

г.

«» 2021 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является деятельность сторон по переуступке прав на арендуемое имущество по договору об аренде № от «»2021г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель, являясь владельцем арендуемого имущества, в течение всего срока действия договора об аренде, предоставляет Арендатору полномочия по переуступке указанного оборудования для сдачи в аренду третьей стороне.

2.2. Переуступка оборудования имеет юридическую силу в течение всего срока аренды, указанного в договоре об аренде (или в соответствующем соглашении об аренде).

3. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ

3.1. Арендатор должен осуществлять передачу оборудования от своего имени. Арендатор не уполномочен действовать от имени Арендодателя, а также давать от его имени какие-либо обязательства.

3.2. Арендодатель обязуется передать права собственности на оборудование после того, как Арендатор продал оборудование, а Арендодатель получил плату за оборудование в соответствии с настоящим Договором.

3.3. Арендатор обязуется оградить Арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, связанных с передачей оборудования, включая потери в результате задержки платежа или неуплаты третьей стороной, которой было передано оборудование.

3.4. Если Арендатор предусматривает переуступку оборудования в форме аренды третьей стороне (субарендатору), Арендатор обязан довести свое решение до сведения Арендодателя.

4. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

5. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

10 пользователей добавили
этот документ в избранное

ВС применил эстоппель в деле о переуступке аренды лесного участка

Эксперты отметили, что положения п. 7 ст. 448 ГК оказались слишком жесткими и не вполне отвечающими реалиям экономической деятельности в стране – на основании данной статьи суды зачастую признавали недопустимой уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах.

В Определении № 306-ЭС20-21765 Верховный Суд отказал в удовлетворении иска Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области, требовавшего признать недействительным соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, на которое ранее дало согласие.

2 ноября 2015 г. был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Его выиграло ООО «Крона-плюс». 16 ноября 2015 г. между обществом и министерством был заключен договор. 25 декабря было подписано дополнительное соглашение к нему. Оба документа зарегистрировали в установленном законом порядке.

20 января 2017 г. «Крона-плюс» и ООО «Сурский лес» с согласия министерства заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка. Государственная регистрация документа произведена 9 июня 2019 г. Исходя из соглашения, «Крона-плюс» уступила свои права и обязанности по договору аренды лесного участка новому арендатору – «Сурский лес».

В соответствии с положениями ч. 9 и 18 ст. 83 Лесного кодекса Федеральным агентством лесного хозяйства в период с 16 июля по 2 августа 2019 г. была проведена плановая выездная проверка исполнения министерством переданных полномочий РФ в области лесных отношений и расходования средств субвенций, по результатам которой выявлены нарушения законодательства.

В акте от 2 августа 2019 г. агентство указало, что на момент уступки прав и обязанностей по договору аренды лесного участка действовал п. 7 ст. 448 ГК в редакции Закона № 42-ФЗ, которым были внесены изменения в часть первую ГК. Согласно ей, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Таким образом, по мнению агентства, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка имеет признаки недействительной сделки и подлежит отмене.

28 ноября 2019 г. агентство направило в адрес губернатора Пензенской области предписание, которым возложило на него обязанность в срок до 1 мая 2020 г. обеспечить устранение нарушений, допущенных при переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, заключенному с обществом «Крона-плюс» по результатам торгов, а также принять меры, направленные на недопущение выявленных нарушений.

Министерство обратилось в арбитражный суд. Оно сослалось на необходимость выполнения до 1 мая 2020 г. предписания агентства, учитывая ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса и п. 7 ст. 448 ГК. Министерство попросило признать соглашение о переуступке недействительным в соответствии со ст. 166 ГК.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 10, 166, 168, 422, п. 7 ст. 448 (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 1 июня 2015 г.), ст. 615 ГК, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, разъяснениями, содержащимися в п. 75 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Он пришел к выводу, что, так как договор аренды лесного участка заключен по результатам проведения торгов и после вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды лесного участка и соглашения о переуступке приобретение в аренду лесных участков было возможно лишь по результатам торгов, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания соглашения о переуступке недействительной (ничтожной) сделкой ввиду его несоответствия закону. При этом суд отклонил доводы общества «Сурский лес» о заключении спорного соглашения о переуступке с согласия министерства, поскольку решение министерства о выдаче согласия на совершение сделки с арендованным лесным участком принято с нарушением требований закона. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение в силе.

«Сурский лес» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. ВС обратил внимание, что суды, признавая по правилам п. 2 ст. 168 ГК недействительным соглашение о переуступке, руководствовались п. 7 ст. 448 ГК. Между тем, заметил ВС, они должны были учесть, что лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. Суд указал, что ч. 6 ст. 71 ЛК РФ о том, что победитель конкурса или единственный участник конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч. 10 ст. 80.2 настоящего Кодекса, не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из указанного договора, а также сдавать предоставленный лесной участок в субаренду, устанавливающая запрет на уступку права и перевод долга в определенных случаях, была введена Законом от 29 декабря 2017 г. № 471-ФЗ, то есть после заключения соглашения о переуступке.

Более того, заметил ВС, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса предусматривала запрет на уступку прав по договорам аренды, заключенным по конкурсу, тогда как право на заключение договора аренды лесного участка по настоящему делу было реализовано министерством посредством такого вида конкурентной процедуры, как аукцион.

Однако, обратил внимание Суд, Законом от 4 февраля № 3-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений» ч. 6 ст. 71 ЛК РФ была изложена в новой редакции, содержащей запрет сдавать арендованный лесной участок в субаренду, передавать арендатору права и обязанности по договору аренды другим лицам в случае заключения договора аренды не только посредством конкурса, но и аукциона на право заключения договора аренды лесного участка.

Таким образом, Верховный Суд отказал в удовлетворении иска.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев положительно отнесся к определению, отметив, что положения п. 7 ст. 448 ГК оказались слишком жесткими и не вполне отвечающими реалиям экономической деятельности в стране.

«Ранее судебная практика поправила это положение в части уступки возникших из таких договоров денежных требований, а затем и в текст закона были внесены соответствующие изменения. Теперь же перед судом был поставлен другой вопрос – о соотношении этого общего, но при этом более нового правила ГК с нормами специальных законов. То, что в конечном итоге приоритет был отдан специальному регулированию, следует признать правильным: в конце концов, на уровне общего закона урегулировать все возможные варианты практически невозможно. И даже то обстоятельство, что первое предложение п. 7 ст. 448 ГК не предусматривает возможности изменения его другими законами (такая оговорка есть во втором предложении, но в нем речь идет уже, скорее, не об уступке, а о возложении исполнения), не должно вводить в заблуждение», – указал он. Если бы ВС не отдал предпочтение нормам Лесного кодекса, то следующей «жертвой», посчитал эксперт, могли бы стать уже, например, правила п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, позволяющие осуществлять перенаем земельных участков без согласия собственника.

Еще одним примечательным моментом судебного акта, по мнению Александра Латыева, явилось то, что коллегия ВС использовала довольно оригинальный способ толкования закона в контексте его будущих изменений. «Исходя из того, что в Лесном кодексе норма, запрещающая перенаем, появилась уже после того, как была совершена оспариваемая сделка, был сделан вывод о том, что ранее такого запрета не было. В принципе, здесь вполне было возможно и иное толкование – с указанием на то, что до введения такого прямого запрета в ЛК его следовало выводить напрямую из п. 7 ст. 448 ГК. Либеральный подход Суда позволяет теперь в отношении тех законов, где такой запрет так и не появился (в первую очередь в ЗК), утверждать, что в регулируемых ими отношениях запрет не действует, а действуют прямо противоположные правила специального законодательства», – резюмировал он.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что cложившаяся практика применения п. 7 ст. 448 ГК все это время ограничивала победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично. На основании данной статьи суды зачастую признавали недопустимыми уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах.

Вместе с тем, указала она, существует и иная позиция, которую подтвердил ВС в определении относительно возможности уступки права с согласия арендодателя. Эта позиция также имеет свое правовое обоснование. Так, из содержания п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст. 3 ЗК РФ и из положений п. 5 ст. 22 ЗК РФ прямо следует возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды, а значит, требования п. 7 ст. 448 ГК не подлежат применению в случае согласования арендодателем, отметила Валентина Ященко.

Адвокат заметила, что аналогичная позиция содержится в письме Минэкономразвития от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569 «О рассмотрении обращения», а также в письме Минэкономразвития от 24 апреля 2017 г. № ОГ-Д23-4755 «О рассмотрении обращений».

«Как правильно указал Верховный Суд, п. 2 ст. 615 ГК наделяет арендатора правом с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами», – указала она.

Валентина Ященко обратила внимание, что в указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Следовательно, уступка этого права другому лицу не посягает на публичные интересы, а также не противоречит принципу конкуренции при проведении торгов и недопущения предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, не посягает на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах.

По мнению адвоката, такой подход будет применим только к правоотношениям, возникшим из соглашений об уступке прав, заключенных до 4 февраля, то есть до внесения изменений в ст. 71 ЛК РФ, запретившую передавать права и обязанности по договору аренды лесного участка независимо от формы торгов, а значит, определение существенно не изменит дальнейшую сложившуюся судебную практику.

Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров отметил, что в определении ВС прослеживается начало тенденции, по которой в связи со значимостью объекта договора аренды ради публичного интереса не были проигнорированы существенные обстоятельства.

Адвокат указал, что ранее в судебной практике возникали споры, где оспаривалась возможность переуступки прав в данной сфере. Как правило, государственные органы и прокуроры ссылались на нарушение законодательства о защите конкуренции, что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц. Также, отметил он, были ссылки на п. 7 ст. 448 ГК. Данные доводы отклонялись с указанием на приоритет норм лесного законодательства перед нормами гражданского законодательства, так как на тот момент в п. 6 ст. 71 ЛК был установлен запрет на уступку права и перевод долга по обязательствам, возникшим из договора аренды, а также на передачу предоставленного лесного участка в субаренду только для победителя конкурса или единственного участника конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

«Таким образом, нормы лесного законодательства, являющиеся специальными при разрешении настоящего спора, не содержали императивного запрета на передачу в субаренду лесного участка, арендованного на основании договора аренды, заключенного по результатам торгов в форме аукциона. А п. 7 ст. 448 ГК, по мнению судов, допускает возможность подобного регулирования», – заключил Евгений Жаров.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Переуступка права аренды земельного участка — востребованная сделка в сфере земельных правоотношений. Это связано с тем, что соглашение об аренде земельного участка прекращает свое действие по соглашению сторон, по инициативе арендодателя или по решению суда. Если арендатору больше не нужен участок, то он все равно вынужден оплачивать арендные платежи. Поэтому переуступить свои права на территорию для него является единственным вариантом отказаться от бремени.

Как правильно оформить переуступку права аренды земельного участка?

Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:

1. Уведомить собственника участка;
2. Собрать комплект документов;
3. Заключить соглашение;
4. Зарегистрировать договор.

Уведомление собственника происходит в письменной произвольной форме. Период действия соглашения переуступки не может превышать периода действия первоначального арендного договора, при этом он может быть заключен на меньший срок, по истечению которого права аренды снова перейдут к прежнему арендатору.

Стороны могут заверить соглашение у нотариуса, однако данное требование не является обязательным.

Заключенное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Заявление установленного образца заполняется непосредственно в МФЦ.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• паспорта сторон;
• договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
• соглашение о переуступке арендных прав;
• подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
• письменное согласие на сделку, если оно требуется;
• кадастровая выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины.

Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии учредительных документов (устав, ОГРН, ИНН), а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки.

Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса.

Если земельный участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашения по переуступке арендных прав оформленное в письменном виде и удостоверенное у нотариуса.

Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем.

Источник: ПЛН

Переуступка прав аренды земли

Итак, начнем с самого простого: что такое переуступка прав аренды земли и чем она отличается от субаренды (с которой ее так часто путают).

При субаренде Арендатор с согласия арендодателя сдает арендованное имущество, а при переуступке прав аренды Арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Схематично это выглядит так: при переуступки прав по договору аренды «Х-ом» в пользу «Y», «Y» становится стороной договора аренды вместо «Х» и несет права и обязанности по данному договору в том же объеме, в котором соответствующие права и обязанности до уступки несло «Х». Следовательно, Х выбывает из арендного правоотношения, а его место занимает Y.

При субаренде Х, являющееся арендатором по основному договору аренды, заключает договор субаренды с Y. Следовательно, при субаренде имеют место быть два договора и два правоотношения : 1) между арендодателем и Х (так называемый основной договор аренды), 2) между Х и Y (договор субаренды). При этом Y имеет права и несет обязанности по отношению к Х и объем прав Y не должен быть больше объема прав, которые Х имеет по основному договору аренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Теперь о налоговых аспектах:
1. Если Вы приобретаете права аренды в порядке переуступки и, как новый арендатор, погашаете задолженность предыдущего арендатора непосредственно арендодателю, то расходы на погашение данной задолженности для целей налогообложения прибыли не учитываются.
2. Если же на сумму непогашенной задолженности будет увеличена стоимость права аренды (которая в полном объеме и уплачивается предыдущему арендатору), то расходы на приобретение права аренды могут быть признаны в полном объеме.

При переуступке прав аренды земельного участка физ.лицам и юр.лицам необходимо подготовить для подачи в департамент земельных ресурсов г.Москвы следующие документы:

1. Заявление.
2. Копия паспорта (для физических лиц).
3. Копия свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, нотариально заверенная.
4. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, заверенная печатью организации.
5. Справка о кодах общероссийских классификаторов (ОКПО, ОКОНХ), заверенная печатью организации копия (для юридических лиц).
6. Копии уставных документов сторон с учетом последних изменений и дополнений, нотариально заверенные с каждой стороны сделки.
7. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор.
8. Доверенности уполномоченному лицу с точным указанием видов работ (полномочий), которые ему доверяются (с каждой стороны сделки), и обязательным указанием даты свершения доверенности и паспорт.
9. Решения сторон о сделке с правом аренды земельного участка (с указанием адреса, площади и кадастрового номера земельного участка, номера договора аренды, стоимости права аренды и наименования сторон).
10. Договор аренды земельного участка — подлинник, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, и все дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка (возвращаются заявителю).
11. Копия договора аренды земельного участка и всех дополнительных соглашений к нему.
12. Договор о сделке права аренды земельного участка, подписанный и заверенный печатями сторон сделки.
13. Кадастровый план земельного участка двухсторонний, являющийся графическим приложением к сделке; кадастровый план земельного участка по форме В.1-В.4 (изготавливается после согласования сделки арендодателем для последующей передачи на государственную регистрацию) (при наличии).
14. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
15. Свидетельство о государственной регистрации права на собственность (нотариально заверенная копия).
16. Документы БТИ или ФГУП «Ростехинветаризация» (при наличии):
16.1. Копия технического паспорта домовладения (здания, строения) или выписка из технического паспорта на здание (строение) (форма 1А).
16.2. План земельного участка М 1:500.
16.3. Поэтажный план.
16.4. Экспликация к поэтажному плану по форме N 22 или форме N 25.
17. При отсутствии документов БТИ:
17.1. Доверенность установленного образца на получение документов БТИ.
17.2. Гарантийное письмо.
17.3. Заявление установленного образца.

при перепечатке материалов ссылка на greenga.ru

В чем разница между субарендой и уступкой аренды?

Передача аренды

Когда арендатор решает переуступить договор аренды, он, по сути, передает все свои права и обязанности в отношении договора аренды и квартиры стороннему правопреемнику. В результате первоначальный арендатор («цедент») должен будет освободить квартиру и позволить новому арендатору взять на себя все арендованные помещения.

Однако обратите внимание, что по условиям большинства договоров аренды первоначальный арендатор остается ответственным за условия аренды.Это важно, если новый арендатор нарушает договор аренды или причиняет ущерб собственности. (Помните, что иногда домовладелец может фактически освободить первоначального арендатора от ответственности по уступке аренды). Если вы подумываете о сдаче в аренду, может быть разумной идеей продолжить работу на постоянной основе, чтобы не оказаться на крючке из-за расходов или убытков.

Субаренда

Когда арендатор дает другому лицу право занимать часть или всю арендуемую квартиру на определенный период времени, он, по сути, сдает свою арендуемую квартиру в субаренду.В соответствии с Законом об аренде жилья, как правило, все арендаторы имеют право сдавать в субаренду свою арендуемую квартиру с согласия арендодателя. Хотя закон предусматривает, что домовладелец не может необоснованно или произвольно отказывать в предоставлении согласия на субаренду, вам все равно необходимо получить письменное согласие арендодателя на субаренду собственности, прежде чем впускать кого-то еще.

Субаренда арендуемой единицы может быть более сложным процессом по сравнению с передачей аренды, поскольку требует заключения договора субаренды между первоначальным арендатором («субарендатор») и вторичным арендатором («субарендатор»).Первоначальный арендатор сохраняет все свои права и обязанности в арендуемой квартире, поэтому он остается ответственным за ежемесячную арендную плату и состояние арендуемой собственности.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.

---

Основы права — переуступка и субаренда

См. McClain Airlines, Inc.против Republic Airlines, Inc. , 1991 г., приложение США. LEXIS 18047 (1991).

Как правило, допускается как переуступка, так и субаренда, и поэтому любой арендатор может передать свой договор аренды третьему лицу или передать свою долю в собственности в субаренду третьему лицу в любое время. Однако на практике многие договоры аренды прямо запрещают уступку или субаренду. Конечно, любое соглашение между арендодателем и арендатором, запрещающее уступку или субаренду, является полностью обязательным и подлежит исполнению.

Таким образом, ключевой вопрос, который следует обсудить, — это то, что влияет на передачу прав на все вовлеченные стороны. Поскольку в этих транзакциях участвует несколько сторон, мы начнем с определения сторон. В уступке присутствуют арендодатель / арендодатель (владелец собственности), арендатор / цедент (лицо, сдавшее ее в аренду у арендодателя, а затем передающее свою долю участия третьей стороне) и правопреемник (лицо, получившее право собственности на недвижимость). назначение). В субаренду входят арендодатель / арендодатель, арендатор / субарендатор (сторона, которая сдавала недвижимость в аренду у арендодателя, но теперь передает ее в субаренду третьей стороне) и субарендатор.

В качестве дальнейшего необходимого введения, есть две формы отношений между каждым домовладельцем и арендатором. Существуют договорные отношения, которые вступили в силу и существуют на основании самого договора аренды. Эта связь известна как « конфиденциальность контракта ». Кроме того, существуют отношения владения недвижимостью в силу их совместного владения недвижимостью. Эта связь известна как « собственность на имущество ». «Право собственности» существует между двумя сторонами, когда эти две стороны последовательно владеют одним и тем же имуществом (т.е., один владеет текущим интересом, а другой — будущим интересом, или они оба имеют будущие интересы, один за другим).

Уступка

Уступка — это полная передача аренды между арендатором и правопреемником. Следовательно, поскольку арендатор больше не имеет доли владения недвижимостью, больше не существует никаких отношений между арендодателем и арендатором в том, что касается владения недвижимостью. Таким образом, между домовладельцем и арендатором больше не существует «имущественного права».С другой стороны, теперь существует имущественное право между домовладельцем и правопреемником. Это потому, что правопреемник теперь владеет нынешней долей в собственности. Настоящая процентная ставка закончится только в конце срока аренды, когда она вернется к арендодателю. Поскольку право владения домовладельцем теперь переходит во владение цессионария, арендодатель и цессионарий имеют право собственности на имущество.

С другой стороны, договор между арендодателем и арендатором все еще существует.Это связано с тем, что первоначальный договор, существовавший между арендодателем и арендатором, остается в силе даже после переуступки. Другими словами, арендодатель не отказывается от своего права на принудительное исполнение договора аренды с арендатором только потому, что арендатор передает свою долю участия третьей стороне. Конечно, между домовладельцем и правопреемником нет личного договора, потому что эти две стороны никогда ни о чем не договаривались между собой. Например:

Этель владеет Blackacre.Она сдает Блэкэкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики. Этель имеет имущественное положение с Рики, а не с Люси, и имеет контракт с Люси, а не с Рики. Также обратите внимание, что Люси и Рики имеют частный договор (потому что они заключили соглашение друг с другом), но не владеют имуществом (Люси не имеет доли владения в Blackacre, и поэтому у нее нет интереса, который либо следует, либо является сопровождаемый интересом Рики).

Субаренда

Субаренда — это только частичная передача процентов от арендатора субарендатору.Арендатор вовремя передает субарендатору часть своей доли. Таким образом, между арендодателем и субарендатором не существует ни договора, ни права собственности на недвижимость. Причина отсутствия имущественных отношений между домовладельцем и субарендатором заключается в том, что право арендодателя владеть имуществом не следует за правом владения субарендатором. Вместо этого он по-прежнему соответствует праву владения арендатором. Тем не менее, домовладелец по-прежнему имеет право собственности на недвижимость и договор с арендатором.Конфиденциальность договора по-прежнему применяется по той же причине, что и при переуступке (арендодатель и арендатор согласовали условия первоначального договора аренды). Кроме того, между домовладельцем и арендатором существует право собственности, поскольку право владения арендодателем по-прежнему следует за правом владения арендатором. Например:

Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год. Этель не имеет права собственности или контракта с Рики, потому что она не заключала соглашение с Рики и потому, что ее интерес во владении Blackacre не совпадает с интересом Рики (это происходит после окончания пятилетнего договора аренды Люси).С другой стороны, Этель и Люси имеют как право собственности на договор (поскольку их соглашение все еще остается в силе), так и право собственности (поскольку интерес Этель следует за окончанием срока аренды Люси). Обратите внимание, что Люси и Рики имеют право собственности и контракта. Они заключили контракт, потому что договорились друг с другом. Они владеют имуществом, потому что интерес Люси (в оставшейся части ее аренды) следует за интересом Рики (Люси получит Blackacre по окончании годовой субаренды Рики).

Ответвления того, кто и с кем находится в непосредственной близости, можно сформулировать в нескольких правилах:

1. Сторона, собирающая ренту (арендодатель с арендатора или арендатор с правопреемника или субарендатора) может взимать арендную плату с того, с кем он или она находится в праве собственности на договор или имущественное право.
2. Сторона, стремящаяся обеспечить исполнение обязательств домовладельца, может обеспечить исполнение этих обязательств только против стороны, с которой он или она имеет имущественное право.
3. Условия самого договора аренды могут быть применены только к стороне, с которой сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение условий, является частным лицом договора.

Например:

1. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики.

• Этель может получать арендную плату с Рики или Люси.
• Люси не может взимать арендную плату с Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Этель, но не против Люси. Люси не имеет права требовать от домовладельца выполнения обязательств перед Этель.

2. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэкр в аренду Люси на 5 лет.В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год.

• Этель может взимать арендную плату только с Люси, но не с Рики.
• Люси может получать ренту от Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Люси, но не против Этель.
• Люси может принудить арендодателя к исполнению обязательств перед Этель.

Форма недели: уступка аренды — формы 595 и 596

Перевод любых процентов

Договор коммерческой аренды, который заключает арендатор, содержит положение о передаче в субаренду и о субаренде .Это положение также называется:

• ограничение на перевод положение;
• положение об отчуждении ; и
• допущение об аренде .

Это положение об ограничении передачи либо запрещает любую передачу интересов арендатора в арендованном имуществе, либо требует согласия арендодателя до уступки, субаренды или дальнейшего обременения арендной доли арендатора в собственности.[См. RPI Form 552 §9 и 552-7]

При уступке права аренды, принадлежащей первоначальному арендатору по договору аренды, вся доля арендатора в собственности передается следующему арендатору , при этом первоначальному арендатору не остается никакой доли владения. Однако при переуступке первоначальный арендатор, указанный в договоре аренды, продолжает нести ответственность за исполнение арендатором-преемником по договору аренды, независимо от того, соглашается ли арендодатель на уступку, или арендатор-правопреемник несет основную ответственность по обязательствам, возникающим по договору аренды. .

Акт принятия правопреемником арендатора ответственности по первоначальному договору аренды называется допущением . [См. Форму 596 RPI ]

Для того, чтобы первоначальный арендатор освободился от своей ответственности по договору аренды по переуступке, арендодатель и оба арендатора (первоначальный и правопреемник) должны провести переговоры и заключить новацию (также известную как замена ответственности ). [ Samuels v. Ottinger (1915) 169 C 209]

В отличие от уступки, при заключении субаренды с субарендатором первоначальный арендатор (который теперь является главным арендатором ) передает субарендатору меньше, чем вся доля основного арендатора в собственности. Кроме того, по истечении срока субаренды право владения переходит к главному арендатору .

Главный арендатор, предоставляющий субаренду, остается обязанным выполнять обязательства в соответствии с условиями генерального договора аренды.Субарендатор не принимает на себя обязательств по основной аренде. Однако субарендатор ни в коем случае не может нарушать генеральное соглашение об аренде.

Субарендатор получает копию генерального договора аренды в качестве приложения к новому договору аренды, который они заключают для создания субаренды. [См. RPI Form 552 §2.5]

Распоряжение арендатора о передаче права владения

Рассмотрим арендатора, который продает или передает бизнес, в котором они работают, новому владельцу бизнеса.Вместе с продажей бизнеса аренда помещения, которое занимает бизнес, также переходит к новому владельцу бизнеса.

Арендатор просит арендодателя освободить его от любых дальнейших обязательств и ответственности, вытекающих из договора аренды. С согласия арендодателя арендатор и новый владелец бизнеса заключают договор аренды, передавая долю владения в собственности первоначального арендатора следующему арендатору. Для дальнейшего освобождения от любых обязательств и ответственности, возникающих по основному договору аренды, арендодатель, а также первоначальный и последующий арендатор проводят переговоры и заключают новацию .[См. Форму 596 RPI ]

Арендатор использует форму Передача аренды — Арендатором / Арендатором , опубликованную RPI (Realty Publications, Inc.) , когда покупатель арендной доли арендатора в собственности вступает во владение и принимает на себя права и обязанности арендатора в соответствии с договор аренды или аренды. Таким образом, он служит для передачи покупателю права собственности арендатора на недвижимость. [См. Форму 596 RPI ]

Передача аренды — Арендатором / Арендатором ссылки на форму:

• первоначальный договор аренды и помещения, подлежащие передаче [см. RPI Form 596 §1];
• — правопреемник арендатора, которому передается аренда [см. RPI Form 596 §2]; и
• согласие правопреемника арендатора на принятие и своевременное выполнение всех обязательств арендатора по договору аренды.[См. RPI Form 596 §3]

И арендатор, и правопреемник (правопреемник) подписывают форму Передача аренды в присутствии нотариуса при оформлении передачи. Затем форма записывается в офис регистратора округа в округе, где расположены помещения.

Переуступка собственника по продаже доходного имущества

И наоборот, рассмотрим владельца доходной собственности, являющегося предметом договора аренды или аренды, который намеревается продать или передать свое право собственности на недвижимость новому владельцу.Здесь, помимо подписания договора о предоставлении собственности, собственник также вводит уступку всех договоров аренды, заключенных с существующими арендаторами.

Владелец доходной недвижимости уступает свою долю в существующих договорах аренды в рамках сделки на:

• одновременная продажа комиссионных прав на объект недвижимости;
• одновременное создание основного арендного договора от арендодателя к основному арендатору; или
• Продажа существующего договора аренды без одновременной продажи и передачи права собственности на объект недвижимости.[См. Форму 595 RPI ]

Собственник, получающий вознаграждение, использует для передачи Передачу аренды — Собственником / арендодателем , опубликованную RPI , когда покупатель недвижимости принимает на себя права и обязанности собственника по договорам аренды и аренды, заключенным с существующими арендаторами. заинтересованность собственника в договорах аренды перед покупателем. [См. Форму 595 RPI ]

Переуступка аренды — Собственником / арендодателем Ссылка на форму:

• исходный договор аренды и помещения, подлежащие переуступке [см. RPI Form 595 §1];
• цель перевода [см. RPI Form 595 §2];
• новый владелец, которому передается аренда [см. RPI Form 595 §3]; и
• согласие нового собственника на принятие и своевременное исполнение всех обязательств арендодателя по договору аренды.[См. RPI Form 595 §4]

Как и в случае с формой «Передача аренды » арендатора, форма «Передача аренды » собственника подписывается в присутствии нотариуса обоими:

• собственник недвижимости в качестве арендодателя по договору аренды передает свою долю в аренде; и
• правопреемник приобретает имущество, переданное в аренду.

Затем форма записывается в офис регистратора округа в округе, где расположены помещения.

Эта статья была первоначально опубликована в январе 2016 г. и была обновлена.

Передача аренды — Арендодателем / Арендодателем — Форма ИРЦ 595

Перевод любых процентов

Договор коммерческой аренды, заключаемый арендатором, содержит положение о переуступке и субаренде. Это положение также называется:

• ограничение на перевод положение;
• положение об отчуждении ; и
• допущение об аренде .

Это положение , ограничивающее передачу. Положение либо запрещает любую передачу интересов арендатора в арендованном имуществе, либо требует согласия арендодателя до уступки, субаренды или дальнейшего обременения арендной доли арендатора. Если положение разрешает уступку или субаренду, в нем говорится, что согласие арендодателя требует изменения условий аренды или что в согласии арендодателя не будет необоснованно отказано. [См. RPI Form 552 §9 и 552-7]

При уступке права аренды, принадлежащей первоначальному арендатору по договору аренды, вся доля арендатора в собственности передается следующему арендатору , при этом первоначальному арендатору не остается никакой доли владения.Однако при переуступке первоначальный арендатор, указанный в договоре аренды, продолжает нести ответственность за исполнение арендатором-преемником по договору аренды, независимо от того, согласен ли домовладелец на уступку или что арендатор-правопреемник несет основную ответственность по обязательствам по аренде.

Акт принятия правопреемником арендатора ответственности по договору аренды предыдущего арендатора называется допущением . [См. Форму 596 RPI ]

Для того, чтобы первоначальный арендатор освободился от своих обязательств по договору аренды на уступку, необходимо согласовать и заключить новацию (также известную как замена ответственности ) арендодателем, а также первоначальным и первоначальным арендодателем. наследники арендаторов.[ Samuels v. Ottinger (1915) 169 C 209]

В отличие от уступки, при заключении субаренды с субарендатором первоначальный арендатор (который теперь является главным арендатором ) передает субарендатору меньше, чем вся доля основного арендатора в собственности. Кроме того, по истечении срока субаренды право собственности возвращается к основному арендатору.

Главный арендатор, предоставляющий субаренду, остается обязанным выполнять обязательства в соответствии с условиями генерального договора аренды.Субарендатор не принимает на себя обязательств по основной аренде. Однако субарендатор не имеет права каким-либо образом нарушать генеральное соглашение об аренде. Субарендатор получает копию генерального договора аренды в качестве приложения к новому договору аренды, который они заключают для создания субаренды. [См. RPI Form 552 §2.5]

Распоряжение арендатора о передаче права владения

Рассмотрим арендатора, который продает или передает бизнес, в котором они работают, новому владельцу бизнеса.Вместе с продажей бизнеса аренда помещения, которое занимает бизнес, также переходит к новому владельцу бизнеса.

Арендатор просит арендодателя освободить его от любых дальнейших обязательств и ответственности, вытекающих из договора аренды. С согласия арендодателя арендатор и новый владелец бизнеса оформляют уступку формы аренды, передавая долю владения в собственности первоначального арендатора следующему арендатору. Для дальнейшего освобождения от любых обязательств и ответственности, возникающих по основному договору аренды, также ведутся переговоры и заключаются новация между арендодателем и первоначальным арендатором и его правопреемником.[См. Форму 596 RPI ]

Форма Передача аренды — Арендатором / Арендатором Форма , опубликованная RPI (Realty Publications, Inc.) используется арендатором, когда покупатель арендной доли арендатора в собственности вступает во владение и принимает на себя права арендатора и обязательства по договору аренды или лизинга. Таким образом, он служит для передачи покупателю права собственности арендатора на недвижимость. [См. Форму 596 RPI ]

Передача аренды — Арендатором / Арендатором ссылки на форму:

• первоначальный договор аренды и помещения, подлежащие передаче [см. RPI Form 596 §1];
• — правопреемник арендатора, которому передается аренда [см. RPI Form 596 §2]; и
• согласие правопреемника арендатора на принятие и своевременное выполнение всех обязательств арендатора по договору аренды.[См. RPI Form 596 §3]

Форма уступки аренды подписывается арендатором и правопреемником в присутствии нотариуса при оформлении передачи. Затем форма записывается в офис регистратора округа в округе, в котором расположены помещения.

Переуступка собственника по продаже доходного имущества

Аналогичным образом и в сопоставлении рассмотрим владельца доходной собственности, на которую распространяется договор аренды или аренды, который намеревается продать или передать свое право собственности на недвижимость новому владельцу.Здесь, помимо подписания договора о предоставлении собственности, собственник также вводит уступку всех договоров аренды, заключенных с существующими арендаторами.

Владелец доходной недвижимости уступает свою долю в существующих договорах аренды в рамках сделки на:

• одновременная продажа комиссионных прав на объект недвижимости;
• одновременное создание основного арендного договора от арендодателя к основному арендатору; или
• Продажа существующего договора аренды без одновременной продажи и передачи права собственности на объект недвижимости.[См. Форму 595 RPI ]

Переуступка аренды — Собственником / арендодателем , опубликованная RPI используется владельцем доходной собственности, брокером или условным депонированием, когда покупатель недвижимости принимает на себя права и обязанности собственника по заключенным договорам аренды и аренды. с существующими арендаторами, чтобы передать долю собственника в договорах аренды покупателю. [См. Форму 595 RPI ]

Переуступка аренды — Собственником / арендодателем ссылки на форму:

• исходный договор аренды и помещения, подлежащие переуступке [см. RPI Form 595 §1];
• цель перевода [см. RPI Form 595 §2];
• новый владелец, которому передана аренда [см. RPI Form 595 §3]; и
• согласие нового собственника на принятие и своевременное исполнение всех обязательств арендодателя по договору аренды.[См. RPI Form 595 §4]

Как и в случае формы уступки аренды арендатора, при регистрации формы уступки аренды собственником она подписывается в присутствии нотариуса обоими:

• собственник недвижимости в качестве арендодателя по договору аренды передает свою долю в аренде; и
• правопреемник приобретает имущество, переданное в аренду.

Затем форма записывается в офис регистратора округа, в котором расположены помещения.

Статья Джона Г. Келли «

Стандарты уступки и согласия в коммерческой аренде»: Bean Kinney & Korman P.C.

Распечатать PDF

Джон Г. Келли

Закон и стратегия коммерческого лизинга

Март 2020

Положения о переуступке в коммерческой аренде подробно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендодателей. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке в коммерческой аренде, как офисной, так и торговой.

Положения о переуступке в коммерческой аренде являются предметом интенсивных переговоров и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. Когда доля арендатора в аренде переуступается, арендатор передает всю свою долю владения и 100% арендованных помещений третьей стороне на весь оставшийся срок аренды. Для арендатора положение о переуступке представляет собой потенциальную стратегию выхода, зависящую, конечно, от местного рынка, и повышенную гибкость для будущих потребностей. Для арендодателя назначение обеспечивает большую безопасность для его потока доходов и, как мы надеемся, избежание банкротства или дефолта арендатора, сохраняя при этом его здание занятым.Стремление арендатора к гибкости и потребность арендодателя в контроле — вот что является предметом переговоров. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке в коммерческой аренде, как офисной, так и торговой, с особым вниманием к законам Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Стандарт арендодателя по предоставлению согласия на запрос о переуступке будет пересмотрен, и в заключение мы предложим предлагаемый язык.

Что делать, если договор аренды не содержит условия уступки?

Закон традиционно способствует свободному отчуждению собственности.Следовательно, согласно законам почти каждого штата, если в договоре аренды не указано, требуется ли согласие арендодателя на уступку, то коммерческий арендатор имеет право уступить свою долю. Это верно для Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Учитывая этот базовый уровень, почти каждая форма аренды будет содержать подробное положение, описывающее процесс уступки. Однако обратите внимание, что в большинстве штатов коммерческая аренда может иметь прямой запрет на уступку прав.Такое положение, вероятно, не станет отправной точкой для самых искушенных арендаторов.

Что означает разумное?

Если договор аренды просто предусматривает, что арендатор требует согласия арендодателя на уступку, но не включает стандарт для предоставления или отказа в таком согласии, то во многих штатах подразумеваемый стандарт заключается в том, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Исторически это была точка зрения меньшинства, при этом историческое правило позволяло домовладельцу отказывать в согласии по любой причине.Подразумеваемая обязанность разумности теперь стала больше нормой, поскольку все больше государств занимают эту позицию, когда сталкиваются с проблемой. В Мэриленде существует конкретная прецедентная практика, устанавливающая эту норму, и большинство судов в Вирджинии и Вашингтоне, округ Колумбия, подразумевают такое соглашение о добросовестности и честности. Однако в большинстве штатов арендодатель имеет исключительное право предоставлять или отказывать в своем согласии, если в договоре аренды явно указано иное, а в Мэриленде в договоре аренды должно быть прямо указано, что согласие арендодателя может быть предоставлено или отказано по единоличному и абсолютному субъективному усмотрению арендодатель.Опять же, искушенный арендатор с любыми рычагами никогда не должен соглашаться на такое положение.

Вместо этого в большинстве договорных договоров аренды будет содержаться положение, требующее от арендодателя согласия на уступку, но в таком согласии не будет необоснованно отказано. Арендатор, скорее всего, также попытается включить в обязательство арендодателя необоснованно не откладывать и не обусловливать свое согласие. Короткое положение без дальнейшего определения того, что составляет «разумность», обычно благоприятствует арендатору, и арендодатели обычно предпочитают включать конкретные стандарты в отношении критериев, которые он может учитывать при обоснованном решении, давать ли согласие на уступку.Без такой конкретики определение «разумного» затруднительно, поскольку арендодатель и арендатор явно будут иметь разные точки зрения, и это может быть оставлено как фактический вопрос, который будет решаться в судебном процессе. Типичным определением (изложенным в Пересчете (второй) собственности) будет определение разумно осмотрительного человека в положении арендодателя, выполняющего разумную коммерческую ответственность.

При отсутствии подробного положения, в котором перечисляются критерии, которые домовладелец может учитывать при обоснованном рассмотрении запроса на уступку, домовладелец обычно считается разумным, если он принимает во внимание определенные общие общие факторы.Во-первых, домовладелец рассматривает предполагаемое использование правопреемника. В условиях розничной торговли домовладелец будет обеспокоен тем, соответствует ли предлагаемое использование существующему центру и / или нарушает ли существующие эксклюзивные или страховые требования. В офисных помещениях домовладелец может проверить ожидаемое движение и износ здания. Во-вторых, арендодатель рассмотрит кредитоспособность правопреемника. Арендодатель (и цедент) захотят быть уверенными в том, что цессионарий способен выполнять обязательства арендатора по договору аренды, а крупный кредитоспособный арендатор увеличивает стоимость актива.Цедент может утверждать, что строгий финансовый тест (например, минимальная чистая стоимость активов) является несправедливым, поскольку цедент, скорее всего, не будет освобожден после уступки, и арендодатель все еще может преследовать цедента в случае неисполнения обязательств. В-третьих, домовладелец рассмотрит опыт и историю цедента. Как упоминалось выше, арендодатели вместо этого предпочитают подробный список с указанием многих факторов, которые они могут включить в обоснованное рассмотрение запроса на переуступку аренды.

Без дальнейшего установления критериев арендодатель подвергает себя риску оспаривания арендатором того, что отказ в согласии является необоснованным.

При определении «разумного» суды обычно не разрешают арендодателю отказать или обусловить согласие на уступку по чисто экономическим причинам, когда арендодатель приводит к существенному увеличению того, на что он имел право по договору аренды. В Вашингтоне, округ Колумбия, существует устоявшаяся прецедентная практика, согласно которой для арендодателя неразумно отказывать в согласии исключительно для получения экономической уступки или улучшения своего экономического положения.Например, суд не счел бы разумным, чтобы арендодатель обусловливал свое согласие тем, что цессионарий платит значительно увеличенную арендную плату. Вместо этого, как обсуждается ниже, домовладельцы должны стремиться защитить свои интересы на рынке повышения арендной платы, предусмотрев либо раздел излишков арендной платы, либо право на возврат.

Каковы типичные положения в статье о переуступке?

Как обсуждалось выше, арендаторы обычно предпочитают положение о краткосрочной переуступке, просто требующее от арендодателя необоснованно отказывать, обусловливать или откладывать свое согласие на переуступку.Но большинство договоров аренды составляются арендодателями, и с течением времени положения о передаче права собственности претерпели изменения и стали содержать множество типичных положений в дополнение к дальнейшему определению «разумности», включая следующие ниже.

• Разделение сверхнормативной арендной платы. Поскольку многие штаты не разрешают арендодателю обусловливать свое согласие улучшением его экономического положения (например, g. , путем увеличения арендной платы), большинство договоров аренды вместо этого содержат положение, согласно которому арендодатель имеет право на все или на часть арендной платы. прибыль.Прибыль может означать увеличение арендной платы или даже более широкое толкование с учетом стоимости помещения при продаже бизнеса арендатора. Арендодатель утверждает, что он не хочет, чтобы арендаторы конкурировали на рынке недвижимости. Арендатор должен отступить и, конечно, попытаться снизить долю долей, исключить любое вознаграждение, полученное при продаже бизнеса арендатора, и делиться прибылью только после того, как все разумные расходы арендатора, понесенные в связи с уступкой, были сначала вычтены.
• Корпоративные переводы. Поскольку покупка юридического лица, являющегося арендатором, скорее всего, не считается уступкой по закону, в большинстве договоров аренды четко указывается, что любая такая корпоративная продажа, включая продажу либо контрольного пакета акций, либо практически всех активов арендатора, считается переуступкой для целей аренды. Арендатор должен обеспечить разрешенные передачи для типичных слияний и поглощений при определенных условиях, а также обеспечить регулярные передачи акций (или других долей собственности) между существующими партнерами или для целей планирования наследственного имущества.Арендодатель, скорее всего, примет разрешенную концепцию передачи при условии, что он получит надлежащее уведомление и юридическое лицо-преемник станет правопреемником всех активов первоначального арендатора с приемлемой чистой стоимостью.
• Комиссия за проверку задания. Большинство арендодателей включают в свои формы аренды требование о возмещении арендатором юридических и административных расходов, понесенных при рассмотрении запроса на согласие и подготовке уступки. Арендатор явно хочет, чтобы эти сборы оставались разумными и соответствующими местному рынку.
• Права на повторный захват. Арендодатели любят включать явное право на возврат помещения в случае, если арендатор придет к нему, чтобы запросить согласие на уступку. Оговорка о возвращении позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды, если рыночная арендная плата увеличилась или если ему необходимо помещение для другого использования. Искушенные арендаторы должны отталкиваться здесь настолько, насколько позволяют рычаги, пытаться ограничить периоды времени и, если ничего другого, пытаться получить право аннулировать повторный захват, отозвав свой запрос на согласие.
• Средство правовой защиты арендатора. Чтобы защитить себя от требований о возмещении убытков со стороны арендатора, если арендодатель отказывает в своем согласии на запрошенную уступку, арендодатели часто включают положение, согласно которому арендатор отказывается от своих прав на денежный ущерб в такой ситуации и может только добиваться судебного запрета. Арендатор должен попытаться удалить это положение или, по крайней мере, если позволяет рычаг, предоставить право требовать возмещения убытков, если впоследствии будет установлено, что домовладелец действовал недобросовестно.

Условия переуступки тщательно согласовываются, и коммерческий арендодатель и арендатор должны быть проинформированы о применимом местном законодательстве и знать рынок для сопоставимой сделки. ( Примечание: Автор представляет офисных и торговых арендодателей и арендаторов по всей Вирджинии, Мэриленду и округу Колумбия.) Примеры положений о разумности как для офисного, так и для розничного использования копируются ниже для справки.

Розничная аренда

Арендодатель и Арендатор соглашаются, в качестве примера и без ограничения, что Арендодатель будет разумно отказывать в своем согласии, если существует или может существовать любая из следующих ситуаций: (i) В разумных деловых отношениях Арендодателя судебного решения, предполагаемый правопреемник не обладает достаточным опытом ведения бизнеса для ведения бизнеса того типа, который разрешен по настоящему Договору аренды, и с качеством, требуемым по настоящему Договору аренды; (ii) Текущая чистая стоимость предлагаемого правопреемника ниже, чем у Арендатора либо на дату предлагаемой уступки, либо на дату настоящего Договора аренды; (iii) Предлагаемое задание потребует изменений Помещений, влияющих на системы или структуру Здания; (iv) Предлагаемая уступка потребует изменения условий настоящего Договора аренды или приведет к нарушению любых условий Арендодателя в любом другом договоре аренды, страховом полисе, соглашении о финансировании или другом соглашении, относящемся к Торговому центру, включая, помимо прочего, условия соблюдения радиуса действия. , местонахождение, использование и / или эксклюзивность; (v) Предлагаемое назначение будет противоречить основному использованию любого существующего арендатора в Торговом центре или любого зарегистрированного инструмента, к которому привязан Торговый центр; и / или (vi) Предлагаемая уступка или субаренда приведет к снижению Арендной платы, взимаемой Арендодателем в течение любой части срока действия настоящего Договора.

Аренда офиса

Без ограничения других разумных оснований для отказа в согласии, стороны настоящим соглашаются, что в соответствии с настоящим Договором аренды и любым применимым законодательством для Арендодателя будет разумным отказать в согласии на любую предлагаемую Передачу, если одно или несколько из применяется следующее: (i) Получатель имеет характер или репутацию или занимается бизнесом, который не соответствует качеству Здания; (ii) Принимающая сторона намеревается использовать Помещения для целей, которые не разрешены по настоящему Договору аренды; (iii) Правопреемник является государственным учреждением; (iv) Передача происходит до первой годовщины Даты начала аренды; (v) Чистая стоимость активов получателя составляет менее 10 000 000 долларов США.00; (vi) Предлагаемая Передача вызовет нарушение или повлечет за собой прекращение права другой аренды помещения в Здании; или (vii) Либо предлагаемый Преемник, либо любое физическое или юридическое лицо, которое прямо или косвенно контролирует, контролируется или находится под общим контролем с предлагаемым Преемником, (i) занимает место в Здании на момент запроса для получения согласия, или (ii) ведет переговоры с Арендодателем об аренде помещения в Здании в это время, или (iii) ведет переговоры с Арендодателем в течение шести (6) месяцев, непосредственно предшествующих Уведомлению о передаче.

Перепечатано с разрешения мартовского издания Закона и стратегии о коммерческой аренде © ALM Media Properties, LLC, 2020. Все права защищены. Дальнейшее копирование без разрешения запрещено, свяжитесь с 877-257-3382 или [email protected].

Что такое переуступка коммерческой аренды?

Переуступка коммерческой аренды происходит, когда арендатор передает все права на аренду кому-то другому, но остается ответственным за арендную плату арендодателю. 4 мин. Чтения

1.Право арендатора уступить или передать в субаренду коммерческую аренду
2. Юридические соображения
3. Что произойдет, если я нарушу договор аренды путем субаренды или уступки?
4. Что такое уступка аренды?
5. Что содержится в соглашении о переуступке аренды?

Переуступка коммерческой аренды происходит, когда арендатор передает все свои права на аренду кому-то другому, но остается ответственным за арендную плату арендодателю.

Право арендатора уступить или передать в субаренду коммерческую аренду

Из-за трудных финансовых времен предприятия были вынуждены сокращать штат.

Часто эти предприятия оказываются в коммерческой аренде на больше площадей, чем им нужно. Чтобы сэкономить деньги, эти предприятия рассмотрят возможность коммерческой аренды или субаренды дополнительных площадей. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, но первым шагом является изучение текущего договора аренды, чтобы выяснить, есть ли какие-либо ограничения на переуступку или субаренду.

Коммерческая аренда представляет собой договоры и, как таковые, регулируется их условиями. Таким образом, язык договора аренды будет определять, сможет ли арендатор передать договор аренды кому-то другому или сдать помещение в субаренду.

Если договор аренды не содержит правил, запрещающих уступку или передачу, то арендатору разрешается уступить или сдать в субаренду. Если в договоре аренды не указано иное, вам не нужно получать согласие арендодателя на субаренду или уступку аренды.

Предприятия могут сдавать в субаренду или передавать офисные или торговые площади, чтобы помочь с расходами или избежать штрафа, если им необходимо прекратить коммерческую аренду раньше, чем это предусмотрено их контрактом. Иногда это может быть их единственный выход, независимо от их финансового положения.

Юридические вопросы

При рассмотрении вариантов вы должны знать о юридических различиях между уступкой и субарендой.

Есть также несколько юридических и практических аспектов, которые следует учитывать при переговорах по переуступке или субаренде. Это включает в себя любые правовые последствия, с которыми может столкнуться арендатор, если арендодатель прекратит аренду.

В ваших интересах проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости, чтобы вы могли защитить себя и понять все возможные варианты.Независимо от того, сдаете ли вы в субаренду или переуступаете аренду, вам нужно будет найти нового арендатора. Однако между ними все еще есть различия.

Перед тем, как сдавать в субаренду или переуступать аренду, вам следует ознакомиться с вашим договором аренды и обсудить возможные варианты с арендодателем.

Также важно проверить законы вашего штата в отношении субаренды и уступки, потому что в некоторых штатах для завершения этой передачи требуется согласие арендодателя.

Что произойдет, если я нарушу договор аренды путем субаренды или уступки?

Нарушение условий аренды может повлечь за собой серьезные последствия, в том числе следующие:

• Возмещение убытков арендодателю
• Расторжение договора аренды

Что такое уступка аренды?

Уступка аренды происходит, когда арендатор передает все свои права и долю участия в договоре аренды другой стороне.Хотя новый арендатор берет на себя эти права и интересы, арендатор по-прежнему несет ответственность перед арендодателем.

Если новый арендатор нарушает договор аренды, домовладелец может принудить к соблюдению условий договора аренды как нового, так и старого арендатора. Бывший, или переуступавший, арендатор по-прежнему несет ответственность перед арендодателем в соответствии с первоначальным договором коммерческой аренды.

Договор аренды также можно назвать:

• Передача в лизинг
• Договор уступки
• Передача аренды
• Передача аренды

Иногда арендатору приходится уезжать до истечения срока аренды.В этом случае им может быть разрешено переуступить или передать аренду новому арендатору. Старый арендатор, или цедент, передает свои права новому арендатору, правопреемнику.

Вы можете передавать как жилую, так и коммерческую аренду. При переуступке цедент передает свою аренду новому арендатору, используя соглашение об уступке аренды. Затем новый арендатор занимает место цедента, но бывший арендатор по-прежнему несет ответственность за пропущенные чеки арендной платы и убытки.

Что содержится в соглашении о переуступке аренды?

Договор уступки аренды — это документ, по которому договор аренды жилого или коммерческого назначения передается от одной стороны к другой.Когда арендатору необходимо разорвать договор аренды и выстраивается новый арендатор, он может использовать договор уступки аренды.

Договор уступки аренды содержит основную информацию:

• Имена
• Идентификационная информация
• Дата начала присвоения
• Имя арендодателя

Соглашения о переуступке аренды довольно просты, поскольку они ссылаются на исходный договор аренды. Это означает, что все условия старого договора аренды автоматически включаются в новое соглашение.

По договору уступки аренды передается вся аренда, а по договору субаренды — нет. Назначения передают весь договор аренды от одного арендатора к другому.

Самое важное, что нужно знать о договорах уступки аренды, — это то, что для них обычно требуется разрешение арендодателя. Если вы подумываете о передаче права аренды, вы должны быть абсолютно уверены в том, что арендодатель согласен с соглашением, поскольку вы передаете договор аренды новому лицу.

Если вам нужна помощь с назначением коммерческой аренды, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Разрешенные получатели: что необходимо знать коммерческому арендатору при ведении переговоров о переуступке

27 февраля 2020

Вы владелец бизнеса или франчайзи?

Будете ли вы вести переговоры об аренде в обозримом будущем?

Можете ли вы представить себе развитие вашей бизнес-модели в течение срока аренды?

Если ответ на эти вопросы «да», вот что вам нужно знать при обсуждении положений о передаче в вашей следующей коммерческой аренде.

Что такое пункт о переуступке и когда он срабатывает?

Каждый договор коммерческой аренды содержит положение о переуступке, в котором излагаются права и обязанности арендодателя и арендатора в случае, если арендатор стремится «уступить» договор аренды.

«Назначение» может происходить в двух сценариях:

Передача аренды : Первый и наиболее распространенный случай для непрофессионалов происходит, когда первоначальный арендатор передает и предоставляет все свои права и обязанности по договору аренды третьей стороне, а новый арендатор явно принимает эти права и обязанности в качестве Своя и занимает арендованную площадь.

Передача доли владения в организации-арендаторе : Второй случай происходит, когда организация-арендатор передает свои акции, членство или долю участия в партнерстве (в зависимости от того, является ли организация-арендатор корпорацией, обществом с ограниченной ответственностью или товариществом) третьей стороне, в результате чего при смене собственника. В этом сценарии арендатор по договору аренды остается прежним — передача происходит внутри корпоративной структуры арендатора.

Хотя передача, которая происходит во втором сценарии, не кажется традиционным «назначением» (поскольку существующий арендатор остается в пространстве), большинство договоров аренды рассматривают изменение контроля над объектом арендатора как таковое.Однако то, что представляет собой «изменение контроля», которое вызывает уступку, является предметом переговоров. Как правило, достаточно передачи большинства (51% или более) акций, членства или партнерских интересов арендатора.

Что обычно требуется домовладельцам для выполнения «уступки»?

То, что требуется домовладельцу для выполнения «задания», зависит от того, насколько он жесток и насколько силен на переговорах. Ниже приведены несколько концепций, с которыми вы обычно сталкиваетесь при аренде домовладельца.

Уведомление арендодателя : Практически каждый коммерческий арендодатель требует, чтобы арендатор уведомлял его о любой уступке аренды. Арендодатели хотят быть в курсе, что вполне разумно.

Согласие арендодателя : В дополнение к уведомлению арендодатель часто обусловливает уступку своим предварительным письменным согласием. Ключевым моментом здесь является стандарт свободы усмотрения, налагаемый на домовладельца, а именно, должен ли домовладелец быть «разумным» в предоставлении своего согласия или он имеет «единоличное усмотрение» для этого.Арендатор должен настаивать на «разумном» стандарте, чтобы арендодатель не имел права отказать арендатору в его просьбе по какой-либо причине или вообще без причины, а также должен вести переговоры, чтобы незамедлительно получить решение арендодателя.

При определении того, давать ли согласие на уступку, цель арендодателя состоит в том, чтобы гарантировать, что предлагаемый правопреемник сможет выполнить обязательства арендатора по договору аренды. Таким образом, арендодатель обычно требует представления (1) отчета с указанием имени и адреса предполагаемого правопреемника, характера его бизнеса и предполагаемого использования арендуемой площади, (2) последней финансовой отчетности предлагаемого правопреемника, и (3) договор уступки и принятия, в котором говорится, что (а) предполагаемый цессионарий принимает на себя все обязательства текущего арендатора по договору аренды и (б) текущий арендатор соглашается нести полную ответственность за выполнение всех обязательств цессионария. под этим.

Более агрессивный арендодатель будет прямо оговаривать свое согласие наличием или отсутствием определенных обстоятельств, таких как: (1) арендатор не нарушает обязательства по договору аренды, (2) арендатор не рекламирует публично помещение с более низкой арендной ставкой. чем арендная плата, которая затем выплачивается арендатором, (3) предполагаемый цессионарий несет финансовую ответственность в объеме, необходимом для выплаты арендной платы и для успешного ведения бизнеса, (4) предлагаемый цессионарий имеет чистую стоимость, равную или превышающую указанную арендатора, (5) предлагаемый правопреемник, имеющий минимальный успешный опыт работы в сфере бизнеса, который он будет вести на арендованной площади, (6) предлагаемый правопреемник, не являющийся лицом, с которым арендодатель затем или недавно вел переговоры об аренде помещения, и (7) предлагаемая уступка была сделана в связи с продажей арендатором предполагаемому правопреемнику его бизнеса, который затем осуществлялся в арендованном помещении.

Выплата денежных средств : Также распространены положения, требующие, чтобы арендатор возместил арендодателю все разумные расходы, понесенные им в связи с переуступкой, включая гонорары адвокатов. Если арендатор просит арендодателя нанять юриста для проверки документов о назначении, будет справедливо, если арендатор оплатит такие расходы. Однако арендатору следует договориться об ограничении этих затрат.

Иногда домовладелец также требует от предлагаемого правопреемника предоставить дополнительное обеспечение, но это положение проходит проверку только тогда, когда предлагаемый цессионарий является рискованным, что делает требование дополнительного обеспечения разумным.

Менее распространены случаи, когда арендодатель требует, чтобы арендатор уплатил ему определенный процент от всего валового вознаграждения, которое арендатор получает от предложенного правопреемника (если таковой имеется) в связи с уступкой, будь то деньги, полученные при продаже бизнес или полученные при перемещении акций.

Право на прекращение аренды / возврат помещения : Иногда арендатор сталкивается с положением, в котором говорится, что после получения запроса арендатора о уступке арендодатель будет иметь право расторгнуть договор аренды и вернуть себе площадь.Другими словами, простое уведомление о намерении уступить права домовладельца вызывает у арендодателя право прекращения / возврата. Это наихудший сценарий, и арендатору следует договориться о выходе из такого положения.

На что должен настаивать арендатор при обсуждении условий передачи?

Учитывая множество условий, которые обычно предъявляются арендодателем для выполнения «уступки», арендатору следует настаивать на включении концепции «разрешенного правопреемника» в свой договор аренды. «Разрешенный правопреемник» — это организация, которой арендатору разрешено осуществлять передачу без предварительного письменного согласия арендодателя.

Передача «разрешенному получателю» не считается «уступкой» по договору аренды. Таким образом, обременительные требования по переуступке, описанные выше, не запускаются, что позволяет арендатору приступить к передаче имущества определенным предварительно утвержденным организациям без необходимости выполнять какие-либо обязательства по договору аренды (кроме предоставления стандартного уведомления арендодателю).

Обычно используемые примеры «разрешенных правопреемников» включают: (1) материнскую компанию арендатора или любую из его дочерних или аффилированных компаний, (2) предприятие, в которое или с которым арендатор сливается, консолидируется или реорганизуется, (3) предприятие которому передаются все или практически все активы, акции или другие доли арендатора, и (4) франчайзер арендатора или другой франчайзи.

Можете ли вы представить себе развитие вашей бизнес-модели в течение срока действия следующего договора аренды? Если ответ «да», вам следует провести переговоры со своим арендодателем, чтобы включить концепцию «разрешенного правопреемника» в ваш договор аренды.