Что такое дкп при покупке квартиры: Договор купли-продажи квартиры – содержание и существенные условия, форма заключения, образец договора

Содержание

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

https://realty.ria.ru/20210624/tseny-1738433707.html

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре — Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

realty-гид – риа недвижимость

цены

жилье

налоги

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_00c1c462995d1b4a19c9e40d3bacb0a0.jpg

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».Занижение: мы хитрее налоговойСуществует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение. Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.»Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.Риски занижения цены в договореПервый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП. У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:ФНС все равно поймает Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.Перепродадите – переплатите Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года. Добросовестность под угрозойЕсли дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.Потеряете деньгиЕсли сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:»Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат. Завышение: мы хитрее банкаЕсли занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.»В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она. Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он. Риски завышения цены в договореСхема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.»Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

https://realty.ria.ru/20210615/ulovki-1737086891.html

https://realty.ria.ru/20210430/novostroyka-1730701295.html

https://realty.ria.ru/20210520/kollektory-1733138977.html

https://realty.ria.ru/20210603/potrebkredity-1735402578.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_2c5f46650d1363000d42dccafc60a928.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, цены, жилье, налоги

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании «Метриум»

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

15 июня, 15:33

Не надо мудрить! Какие уловки перестали работать при продаже квартир

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Дмитрий Питецкий

Директор по продуктам Online-Ipoteka

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.

Роман Корякин

Руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ»

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

30 апреля, 15:04

Новостройка по переуступке: чем рискует покупатель»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

ФНС все равно поймает

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Потеряете деньги

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

  • оспаривание сделки в судебном порядке;
  • неопределенный на какое-то время статус квартиры;
  • серьезный штраф;
  • доначисление налогов;
  • проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
  • тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
  • конфликт с риелтором и нотариусом;
  • репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

20 мая, 15:10

Арестуем и заберем детей: нужно ли «ипотечникам» бояться коллекторов

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

3 июня, 13:01

Пожалеете! Почему «ипотечнику» не стоит брать потребкредиты

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

разные и не всегда безопасные — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Застройщики предлагают покупателям жилья различные варианты покупки квартир. Большинство компаний работает по 214-ФЗ, который обязывает заключать договор долевого участия (ДДУ). Между тем, в некоторых случаях компании предлагают купить квартиру путем вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Если же дом построен, будущий жилец может заключить со строительной компанией классический договор купли-продажи (ДКП), но иногда ему предлагают подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП). LIVING разобрался, в чем особенности каждого из этих договоров, и почему некоторые из них опасны для покупателей.

Чем отличается договор долевого участия (ДДУ) от ЖСК?

Более 60% сделок на первичном рынке недвижимости заключается с использованием договоров долевого участия (ДДУ). В таких договорах четко указаны обязанности застройщика по возведению конкретного объекта и определены сроки строительства. ДДУ подлежит регистрации, его проверяют государственные органы. Если застройщик не выполняет свои обязательства, дольщик может претендовать на возврат уплаченных средств и выплату неустойки.

Фото: depositphotos.com/svyatoslavlipik

Альтернативный способ покупки квартиры на этапе строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Суть в том, что пайщики объединяются в кооператив и делают взносы на строительство дома из собственных или заемных средств. В отличие от ДДУ, договор ЖСК регистрировать не нужно. Пайщики вносят платежи в фонд ЖСК в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму они выплачивают постепенно в течение оговоренного срока (от 5 до 20 лет).

Что из этих вариантов лучше?

В отличие от ДДУ, в ЖСК, как правило, не указаны конкретные сроки строительства дома, а цена объекта покупки может быть увеличена в процессе строительства. Кроме того, к договору ДУ застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план, а в случае с ЖСК у строительной компании такой обязанности нет. При этом в случае расторжения ДДУ, дольщик получает всю сумму и неустойку, а по договору ЖСК пайщик может рассчитывать на возврат лишь части выплаченных денег.

Между тем, иногда покупателю все-таки более выгодно вступить в ЖСК – например, при покупке квартиры в рассрочку. По ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму, как только строительство объекта будет завершено. Пайщики, напротив, могут выплачивать остаток рассрочки уже после заселения.

Тем не менее, эксперты считают, что в настоящее время ДДУ – более предпочтительный вариант для большинства покупателей, поскольку их интересы лучше защищены законом.

Застройщик предлагает подписать предварительный договор купли-продажи. Что это такое и чем он отличается от обычного договора купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение между застройщиком и покупателем заключить договор купли-продажи квартиры в будущем, но на заранее определенных условиях. Такой договор возможен тогда, когда проект уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию, но квартира еще не готова к заселению.

Фото: depositphotos.com/vlerijse

«В этот промежуток времени ДДУ уже не действует, так как объект построен, заключать привычный всем договор купли-продажи еще нельзя, поскольку точные параметры объекта недвижимости пока неизвестны (не готов технический паспорт, не присвоен адрес и пр.), а вот предварительный договор (ПДКП) – можно. Такой договор действует до момента заключения основной сделки, в ходе которой происходит передача недвижимости в собственность покупателя. При этом сам ПДКП не предполагает ни государственной регистрации договора (как при заключении ДДУ), ни перехода прав собственности (как в договоре купли-продажи)», — поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) на стадии строительства?

Нет, это абсолютно незаконно. Эксперты предупреждают, что ПДКП, заключенный в отношение еще не построенной квартиры почти наверняка приведет к потере денег. «ПДКП не имеет юридической силы, так как нельзя заключать договор предварительной купли-продажи недвижимости на объект, которого еще нет, на который не зарегистрированы права собственности. Даже если речь идет об объекте незавершенного строительства, права на него должны быть зарегистрированы в Росреестре. Соответственно, заключая такой договор, гражданин получает все последствия по сделке, которая не имеет юридической силы», — предупреждает председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина.

Впрочем, по словам руководителя проекта LifeDeluxe.ru Сергея Бобашева, большинство серьезных застройщиков сегодня по ПДКП уже не работают. Если застройщик предлагает заключить такой договор на стадии строительства – это повод отказаться от покупки в данной компании. «По большому счету, ПДКП – это не самый честный способ обойти 214-ФЗ. Сейчас большинство договоров – договоры долевого участия. И застройщик по закону должен заключать договор купли-продажи. Но у ДДУ достаточно много ограничений, а ПДКП, по большому счету, эти ограничения обходит», — говорит Сергей Бобашев.

Получается, ПДКП – это обязательно обман?

Участники рынка не так категоричны. Иногда ПДКП – вынужденная мера, которая, к тому же, позволяет покупателям приобретать квартиры по приемлемым ценам.

Фото: depositphotos.com/vlerijse

«Деньги, которые застройщик получит за эту квартиру, не стоят тех репутационных потерь, которые он непременно понесет, когда широкая общественность узнает о подобных махинациях с его стороны, — поясняет коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик.

По его словам, заключение ПДКП – нормальная практика, которую застройщик и сам вынужден использовать исключительно из-за того, что других механизмов продажи квартиры в период между вводом здания в эксплуатацию и получением государственной регистрации попросту нет. «Если кому-то этот формат сделки кажется слишком подозрительным, то он вполне может подождать с покупкой квартиры несколько месяцев и купить ее по обычному договору купли-продажи, но, вероятнее всего, к тому моменту застройщик уже поднимет цену на такую квартиру», — предупреждает Алексей Зубик.

Дом построен, застройщику я доверяю. Какие еще нюансы нужно учесть при заключении ПДКП?

Эксперты предупреждают, что предварительный договор – это еще не покупка квартиры, а лишь подтверждение намерения сторон заключить сделку в будущем. Таким образом, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в отличие от договора купли-продажи, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение квартиры с точно такими параметрами, какие он выбрал.

«Поэтому при подписании договора нужно внимательно проверить, прописаны ли в нем площадь, этаж, количество комнат и прочее», — советует Мария Литинецкая.

Фото: depositphotos.com/svyatoslavlipik

Кроме того, в ПДКП должна быть указана стоимость сделки и ее срок. «ПДКП должен содержать все важные условия и пункты основного договора купли продажи, плюс должен содержать сроки своего действия и сроки заключения основного договора купли-продажи, а так же – порядок выхода из ПДКП и возврата уплаченных денег в случае, если основной договор не будет заключен», — говорит коммерческий директор ООО «Котельники» Александр Козлов.

Важно учесть, что ПДКП не защищает покупателей от двойных продаж: ведь квартира может быть уже оформлена по договору долевого участия. «Защититься от такого риска возможно, проверив запись по земельному участку проекта в ЕГРН и строительные адреса в проектных документах. В любом случае перед заключением любого договора (ДДУ, ПДКП или ДКП) следует тщательно изучить застройщика, его проект и всю разрешительную документацию», — поясняет Мария Литинецкая.

Что делать, если я подписал ПДКП, заплатил деньги, но меня обманули, и дом не построили?

Возвращать деньги от недобросовестного застройщика придется через суд. Как отмечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова, обманутый гражданин может потребовать немедленного возврата средств, а также уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса (причем в двойном размере) и сверх того – компенсации причиненных ему убытков. Однако важно учитывать, что у застройщика может не оказаться ни имущества, ни денег.

Если дом построен, но девелопер признал себя банкротом или просто «исчез», то суд может стать на сторону покупателя и признать права собственности на основании ПДКП – по словам Елены Земцовой, в практике судов уже бывали такие случаи.

Выбирая квартиру на первичном рынке, важно учесть не только особенности будущего жилья, но и условия покупки. Порядочный застройщик не станет предлагать «серые» схемы и пытаться уйти от ответственности с помощью сомнительных договоров.

 

как самостоятельно составить ДКП на квартиру?

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому. От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав контрагентов. В представленной статье мы подробно расскажем, каким правилам нужно следовать при составлении данного соглашения, какие сведения указывать в документе и другие особенности сделки.

 

 

 

○ Что из себя представляет договор купли-продажи квартиры.

Понятие данного вида соглашения раскрывается в ГК РФ.

  • «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».

ДКП составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон. При несоблюдении требуемой формы, сделка будет признана недействительной. Договор не требуется заверять нотариально, но стороны могут сделать это по обоюдному согласию. Также не требуется государственная регистрация соглашения – сделка считается заключенной с момента подписания документа. Однако фактический переход права собственности возможен только после государственной регистрации данной процедуры (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Стороны договора.

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

  • Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
  • Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

  • Достижение возраста 18 лет.
  • Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

  • Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
  • Дополнительную информацию  при необходимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Предмет договора.

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

  • «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
  • При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

  • Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
  • Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
  • Этаж расположения.
  • Назначение (жилое помещение).
  • Кадастровый номер.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Порядок оплаты.

 В договоре важно указать:

  • Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
  • Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
  • Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
  • Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год, вместо размытых формулировок о передаче денег спустя определенное количество времени со дня подписания).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Важные моменты для покупателя.

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

  • Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
  • Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
  • Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как быть, если продавец действует по доверенности.

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

  • Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
  • Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
  • Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
  • Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также  в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Нюансы сделки в случае, если квартира досталась продавцу по наследству.

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

  • На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
  • Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет,  покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

  • Завещательных отказов.
  • Арестов имущества.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.

Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Нюансы сделки с ранее приватизированным помещением.

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

  • Возможность перепланировки.
  • Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
  • Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

  • Правоустанавливающие документы продавца.
  • Справку об отсутствии задолженности по платежам.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Нюансы заключения договора между родственниками.

Процедура оформления сделки с родственниками почти не отличается от стандартного заключения соглашения о купле-продаже. При этом есть некоторые особенности:

  • Не требуется регистрация проведения процедуры, хотя все документы от сделки должны передаваться в Реестр.
  • Отсутствует налог на прибыль.
  • «Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета) (ст. 220 НК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Дополнительное соглашение.

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий ДКП. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор.

Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке. Чаще всего это изменение:

  • Стоимости квартиры.
  • Реквизитов участников.
  • Порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашение – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию. 

Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении. Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки. Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники. А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Как покупатель может выгодно воспользоваться изменениями в порядке регистрации сделки?

По новому закону, закрепленному в ст.8.1 ГК РФ, для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган обязаны явиться оба участника. Это дает определенное преимущество покупателю, который может быть уверен в чистоте заключенного договора и отсутствии обременений на приобретенную жилплощадь. Все эти параметры проверяются при рассмотрении заявления от сторон договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Как правильно прописать порядок оплаты наиболее выгодным для покупателя способом в целях гарантии его безопасности?

Чтобы максимально обезопасить себя, покупателю следует прописать в договоре пункт о передаче денег частями, по мере выполнения условий продавцом, для чего открывается специальная банковская ячейка. Например, покупатель открывает 2 ячейки, в которые кладет разную сумму, одну из них продавец получает сразу, а вторую, после выполнения определенного условия, прописанного в договоре, например, государственной регистрации перехода права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок действий, если обнаружено, что продавец имеет психическое или особое физическое заболевание.

В подобном случае необходимо получить соответствующее медицинское заключение, чтобы признать сделку недействительной. Следует учитывать, что подобный документ имеют право подписывать только эксперты в судебной медицине и психиатрии, иначе заключение не будет учтено судом.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Какие положения необходимо учесть при заключении договора на квартиру, ранее приобретённую с использованием средств материнского капитала.

Для признания подобной сделки действительной необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. При этом стоит учитывать, что они дадут согласие только в том случае, если после продажи предмета настоящей сделки родители приобрели новую жилплощадь, также оформленную на детей, размер которой не меньше предыдущей квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Особенности заключения договора, если у продавца есть несовершеннолетние дети.

При наличии детей младше 18 лет, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки. Без этого она будет признана недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры. Рассказывает юрист Сергей Богданов.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

— Расскажите о процессе передачи денег при купле-продаже квартиры.

pavel_shishkin/Fotolia

Отвечает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

Взаиморасчет при купле-продаже недвижимости возможен несколькими способами. Например, расчет наличными при подписании договора купли-продажи используется редко, так как основан на доверии сторон друг другу. При этом когда продавец получил деньги, гарантии регистрации перехода права нет, поскольку после получения денег он может в любой момент отказаться от регистрации перехода права собственности. Конечно, покупатель в судебном порядке докажет свою правоту, но вот получить обратно деньги представляется очень сложным и длительным процессом.

Самый популярный способ расчет с помощью банковского сейфа (ячейки). При таком способе каждая из сторон максимально защищает свои интересы. Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства по сделке в ячейку банка, при этом у каждой стороны есть свои условия доступа. Так, продавец не сможет получить деньги, пока не зарегистрируется переход права собственности по договору купли-продажи. Если регистрация права собственности на покупателя не произошла по каким-либо причинам, покупатель вправе забрать свои денежные средства. Таким образом каждый остается при своем.

Есть еще один способ: аккредитив. Это банковский счет, открываемый под конкретную сделку, доступ к которому блокируется до выполнения определенных условий. Такая схема похожа на расчет через банковский сейф, только деньги кладутся на расчетный счет до выполнения условий договора. Аккредитив дороже, чем банковский сейф и сложнее в оформлении, поэтому пользуется меньшей популярностью.

Кроме того, не стоит забывать следующее: если в сделке купли-продажи в качестве продавца участвует юридическое лицо, расчет происходит по безналичной форме оплаты.


Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?


Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами. Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива. Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.

Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек. Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов. Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса. Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.


Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?


Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Существует несколько вариантов передачи наличных средств в сделке купли-продажи квартиры. Первый вариант является удобным и выгодным для продавца, однако рискованным для покупателя. Тем не менее, этот способ используется довольно часто. Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию. При этом к договору составляется акт или расписка о том, что необходимая сумма передана в полном объеме, и претензий к покупателю продавец не имеет. Для того чтобы уменьшить риски покупателя, данную сделку лучше проводить за один день, а следующим шагом избрать посещение Росреестра с передачей всех документов на переоформление.

Во втором случае деньги по взаимной договоренности передаются в том помещении, где проходит сделка по переоформлению прав собственности. Однако в данной ситуации рискует продавец, поскольку здесь отсутствует возможность пересчета и проверки полученных средств.

Третий вариант предполагает расчеты между сторонами с использованием банковской ячейки и особенно часто применяется риэлторами при сопровождении сделок. При таком способе подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, предоставляющим услугу. Деньги после тщательной банковской проверки закладываются в депозитарную ячейку и отдаются продавцу только в случае предъявления документа, прописанного ранее в договоре (этот договор удостоверяет факт продажи и переоформления права собственности на покупателя) и подтверждающего право на открытие ячейки и владение наличными средствами в ней.

Четвертый вариант передачи денег безналичный. Если вы решили пойти по этом пути, помните: ряд финансовых организаций берет процент от суммы перевода. Данный процент может быть довольно значительным при условии, что счета покупателя и продавца находятся в разных банках.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Когда нужен нотариус при сделках с недвижимостью в 2019 году

Покупатели квартир часто боятся, что без нотариального удостоверения сделки переход права собственности не зарегистрируют. Этим их пугают статьи в интернете и сотрудники МФЦ. На самом деле в большинстве сделок с недвижимостью можно обойтись без нотариуса, но есть нюансы. Например, иногда выгоднее обратиться к нему и переплатить, чем делать все самостоятельно. 

Зачем вообще нужен нотариус

Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить. 

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.

Нотариальное удостоверение договора обычно используется при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Тут больше рисков — недееспособный продавец, права на квартиру третьих лиц, внезапные наследники, обременение на квартиру и пр.

Нотариус нужнее покупателю квартиры, чем продавцу. Если договор признают недействительным, продавец все равно останется при полученных деньгах и сохранит право собственности на недвижимость. Для покупателя же нотариус существенно снижает риски. Ведь если сделку признают недействительной, покупатель потеряет деньги и лишится права на квартиру. 

 Иногда покупатель платит за квартиру, начинает оформлять собственность, а потом появляется родственник продавца, подает в суд и заявляет, что сделка недействительна, ссылаясь на то, что у продавца есть права на эту квартиру, неизлечимый алкоголизм или вовсе сумасшествие. Суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Деньги покупателю должны вернуть, но они обычно уже потрачены и тогда их приходится возвращать годами с безработного или пенсионера. 

У нотариусов есть доступ в базы Росреестра, налоговой, МВД, загсов и нотариальной информационной системе. Нотариус может проверить права продавца, наличие других собственников, дееспособность или банкротство продавца, наличие обременений. 

Конечно, удостоверение договора купли-продажи у нотариуса не снимает все возможные риски, но сводит их к минимуму. 

Тем не менее, сделки с нотариусом не могут полностью обезопасить от мошенников, неожиданных наследников, должников, скрытых недееспособных и прочих рисков. Поэтому иногда суды оспаривают даже сделки, заключенные с нотариусом. 

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, проверьте юридическую чистоту квартиры или оформите договор титульного страхования. Проверка позволяет убедиться, что нет причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки. А по условиям страхования, если потеряете права собственности на купленную недвижимость, получите страховое возмещение. Стоимость страховки — 0,3— 3% от стоимости квартиры.

Для каких сделок нотариус обязателен  Для сделок ниже нотариально заверение сделки обязательно. За это придется заплатить госпошлину, тариф и оплатить допуслуги (услуги правового и технического характера).

Продажа доли в общей собственности. С 1 августа 2019 года продажу всех долей в квартире не надо удостоверять у нотариуса. Теперь если все совладельцы долевой собственности согласны на сделку, ее можно оформить без нотариуса. Но если хоть один из собственников не принимает участие в сделке и не продает свою долю, остальным продавцам надо обратиться к нотариусу. Это касается как продажи, так и дарения.

Есть два исключения. Если продаете квартиру по программе московской реновации, идти к нотариусу не обязательно, даже если на продажу согласны не все дольщики. Если мать дарит долю ребенку при покупке квартиры с использованием материнского капитала, нотариус тоже не нужен. 

Помните, что каждый собственник должен подписать нотариально заверенное согласие на продажу.  А если продается только одна доля, от остальных собственников понадобится отказ от приоритетной покупки. 

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными. Если квартира принадлежит детям или недееспособным взрослым, для сделки обязательно нужен нотариус. При этом не важно, принадлежит такому собственнику вся квартира или лишь доля в ней.

Прежде чем продать квартиру с несовершеннолетним или недееспособным жильцом, родители или опекуны должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без такого разрешения сделку не проведут или признают недействительной.

Сделки с недвижимостью по доверенности. Если продаете или покупаете квартиру по доверенности, сделку обязательно надо заверить у нотариуса.

Доверенность обязательно должна быть нотариальной — простую письменную доверенность Росреестр не примет. Проверить подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры, можно на специальном сервисе Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам: фамилии нотариуса, номеру и дате выдачи доверенности. Убедитесь, что доверенность действует, уточните права продавца — уполномочен ли он получать деньги, подписывать договор.

Продажа квартиры по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением). Иногда престарелые люди соглашаются отдать квартиру после своей смерти в обмен за ежемесячное содержание (часто и единовременную выплату за квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной) и  уход. Такой договор обязательно надо зарегистрировать у нотариуса, в присутствии которого пожилой человек подтвердит, что заключил с вами договор добровольно и действительно хочет отдать квартиру в обмен на уход. На время действия договора ренты на квартиру накладывается обременение.

Согласие супруга на продажу квартиры. Если покупаете у женатого или разведенного человека квартиру, сам договор купли-продажи можно не заверять, но у него надо заверить согласие супруга продавца на продажу квартиру. Не важно на кого оформлена квартира, кто платит и продает, разведены супруги или нет — если не будет нотариального согласия второго супруга, сделку могут признать недействительной. Если между супругами заключен брачный договор, он также должен быть нотариально заверен.

Принять наследство.  Нотариус откроет процедуру оформления наследства и заведет наследственное дело, в котором будет указан наследник. Свидетельство о праве на унаследованную квартиру может выдать только нотариус.

Если вы не заверите сделки у нотариуса в перечисленных выше случаях, их признают недействительными. В этом случае продавец должен будет вернуть деньги, а покупатель — квартиру. Получить свои деньги назад не всегда просто.

Для каких сделок нотариус не обязателен 

Ходить к нотариусу не обязательно во всех остальных случаях. Можно сразу идти в Росреестр, если: 

  1. у квартиры один собственник; 
  2. все дольщики квартиры согласны на сделку;
  3. квартира в новостройке;
  4. покупаете или продаете квартиру через паевой инвестиционный фонд;
  5. дарите квартиру.

Участники этих сделок сами решают надо им обращаться к нотариусу или нет. Договор по ним можно составить в простой письменной форме, подписать всеми собственниками долей недвижимости и зарегистрировать в Росреестре. Договор лучше составить с опытным риелтором или юристом. Не пользуйтесь типовым шаблоном из интернета — он может быть устаревшим или не учитывать специфику вашего случая. Договор купли-продажи — не то, на чем стоит экономить. 

Несмотря на то, что во всех этих случаях ходить к нотариусу не обязательно, вы всегда обратиться к нему, если считаете, что это необходимо. Например, вы опасаетесь, что кто-то может оспорить сделку или вам так спокойнее. Но придется заплатить нотариальный тариф — он выше госпошлин за обязательное заверение — оплатить допуслуги.

Для каких сделок нотариус не обязателен, но желателен

Есть сделки, в которых по закону можно обойтись без нотариуса, но лучше перестраховаться и обратиться к нему. 

Сложные альтернативные сделки, в которых может участвовать любое количество собственников и квартир. Участники таких сделок продают одну квартиру, чтобы купить другую — продавец одной квартиры является покупателем другой. Образуются цепочки собственников и договоров, в которых  деньги вносит покупатель первой квартиры, а получает продавец последней. Такие сделки сложно организовать — если один из собственников передумает, вся цепочку распадется. Чтобы не сорвать сделки, проще всего провести их одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры быстро проходят регистрацию. Вероятность, что что-нибудь сорвется в разы ниже.

Сделки с участием пожилых людей. Если среди собственников есть пожилые, разведенные, асоциальные люди или продавцы по доверенности, нотариус поможет снизить риски того, что сделку оспорят. Но нотариус не врач, чтобы вынести заключение о полной дееспособности продавца — его могут выдать только эксперты. Если сомневаетесь, попросите продавца предоставить документы — например, справки из психоневрологического и наркодиспансера. Если он против, от сделки лучше отказаться. В редких случаях на сделку приглашают врача для подтверждения дееспособности.

Когда сделку надо заверить максимально быстро. Нотариус сам отправляет документы в Росреест на регистрацию перехода права собственности — это займет от 1 до 3 рабочих дней после подачи, вместо 5 дней при самостоятельной подаче документов. Если от срока регистрации зависит возможность получения ипотеки, можно обратиться к нотариусу. 

Приятный бонус — у нотариуса можно провести расчет между продавцом и покупателем через его депозитный счет. Такой счет используют для взаиморасчетов вместо банковской ячейки — покупатель переводит деньги нотариусу, а тот перечислит их продавцу, только после регистрации перехода права собственности нового владельца. Обычно этот дешевле аренды банковской ячейки и точно безопаснее, чем перевозить наличные. 

 

Незарегистрированные ДКП и переход права собственности не могут быть основаниями для виндикации

Представитель одного из ответчиков отметил, что при первых двух рассмотрениях дела суды выносили взвешенные решения об отказе в иске, но на третьем круге уже Верховному Суду пришлось ставить точку в деле. Другой эксперт заметил, что за последние 10 лет не встречал настолько вопиющих ошибок судов, которые были допущены в данном деле.

Верховный Суд вынес Определение по делу № 36-КП9-6, в котором разобрался, возможно ли на основании не зарегистрированного в установленном законом порядке договора купли-продажи квартиры, условия которого не были соблюдены продавцом, признать недействительными последующие сделки с недвижимостью.

20 апреля 2006 г. между Ольгой Бахметовой и ООО ФСК «Веж» был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 4 договора государственная регистрация перехода права собственности на квартиру производится после оплаты квартиры покупателем. В соответствии с п. 9 договора Ольга Бахметова обязалась до 30 мая 2006 г. сняться с регистрационного учета и освободить квартиру. Деньги за квартиру были выплачены ей двумя платежами 24 апреля и 19 мая 2006 г. Однако в дальнейшем продавец не передала недвижимость покупателю. Кроме того, государственная регистрация ДКП и перехода права собственности на квартиру к ФСК «Веж» произведена не была.

25 августа 2008 г. Ольга Бахметова продала квартиру своей матери Валентине Филатовой, право собственности которой на нее было зарегистрировано 22 сентября 2008 г. Спустя 4 года, в декабре 2012 г. новый собственник продала квартиру Дмитрию Кузьменкову, 18 декабря 2012 г. право собственности на нее перешло к покупателю.

18 октября 2013 г. ФСК «Веж» получила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, после чего, 25 августа 2015 г., обратилась в суд с иском к Ольге Бахметовой, Валентине Филатовой и Дмитрию Кузьменкову о признании договоров купли-продажи между ними недействительными, об исключении из госреестра соответствующих записей о государственной регистрации права собственности, о возложении на Бахметову обязанности по передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности к обществу.

При первом и втором рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций отказывали в удовлетворении требований, однако кассация возвращала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При третьем рассмотрении суд все-таки удовлетворил заявленные ФСК «Веж» требования. При этом он исходил из того, что заключенный между Ольгой Бахметовой и ее матерью договор купли-продажи является мнимой сделкой, а формальное исполнение этого договора сторонами безусловным образом о наличии воли сторон на достижение предусмотренных законом последствий ее не свидетельствует.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в действиях Ольги Бахметовой злоупотребления правом, что выразилось в уклонении ее от обязательств по ранее заключенному с истцом договору купли-продажи. При этом суд указал на то, что недействительность договора от 25 августа 2008 г. влечет за собой и недействительность договора от 4 декабря 2012 г., заключенного между Валентиной Филатовой и Дмитрием Кузьменковым.

Ответчики возражали на этот вывод, ссылаясь на то, что срок исковой давности истек. Однако суд посчитал, что названный срок необходимо исчислять с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на квартиру. Так как исковое заявление подано в суд 25 августа 2015 г., срок исковой давности истцом не пропущен. Апелляция решение первой инстанции поддержала. Бахметова и Филатова обратились в Верховный Суд.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы первой, после чего ответчики обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации, в частности, подлежит право собственности.

Суд указал, что согласно положениям п. 1 ст. 164 ГК (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 г.) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст. 433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение сторонами до госрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, посчитал ВС, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи квартиры между Ольгой Бахметовой и ФСК «Веж», требовало обязательной государственной регистрации как самого договора, так и перехода права собственности на нее.

Суд указал, что после заключения договора квартира истцу не передавалась, при этом требований о государственной регистрации договора истец ответчику Бахметовой не направлял, акт приема-передачи не составлял и не подписывал, во владение квартирой не вступал и ее судьбой не интересовался.

Кроме того, ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. «Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают», – подчеркнул ВС.

Суд обратил внимание на то, что при совершении сделки Бахметовой с Филатовой стороны не только предусмотрели реальные правовые ее последствия, но и осуществили их. После заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, выдано свидетельство о государственной регистрации права, что подтверждает наличие воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижение соответствующих ей правовых последствий. ВС добавил, что достоверных и убедительных доказательств мнимости заключенного договора купли-продажи истцом представлено не было и судом не установлено. При этом наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.

Кроме того, ВС заметил, что правовые последствия действий Валентины Филатовой по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество и последующее распоряжение этим правом путем заключения договора купли-продажи с Кузьменковым, судебными инстанциями учтены не были. Таким образом, выводы судов о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы п. 1 ст. 170 ГК основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Верховный Суд указал, что согласно положениям ст. 398 ГК право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По мнению Коллегии по гражданским делам ВС, при рассмотрении дела указанные положения закона и разъяснения пленумов судами первой и апелляционной инстанции учтены не были, что является существенным нарушением норм материального права, которое привело к неправильному разрешению дела.

Кроме того, Суд отметил, что вывод судебных инстанций о том, что срок исковой давности по заявленным ФСК «Веж» требованиям не пропущен, поскольку составляет 3 года и подлежит исчислению с 18 октября 2013 г. – даты получения истцом выписки из ЕГРН на спорную квартиру, является ошибочным. Высшая инстанция указала: учитывая, что основания заявленных истцом требований не подтверждают ничтожности оспариваемой им сделки купли-продажи спорной квартиры от 25 августа 2008 г., а сводятся к обоснованию ее недействительности как оспоримой, срок исковой давности по такому основанию в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК составляет 1 год.

Суд отметил, что согласно положениям п. 1, 2 ст. 200 ГК (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г.) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Установлено, что плата за квартиру произведена покупателем полностью 19 мая 2006 г., Бахметова снялась с регистрационного учета и освободила квартиру в установленный срок. Таким образом, посчитал ВС, о нарушении своих прав истцу было известно с 2006 г., поскольку регистрация перехода права собственности не произошла. Кроме того, в сентябре 2008 г. была совершена сделка купли-продажи квартиры и произведена регистрация в установленном законом порядке права собственности Филатовой на недвижимость, о чем «Веж» должен был узнать тогда же при должном отношении к содержанию имущества. В суд за защитой своего предполагаемого права «Веж» обратился только 25 августа 2015 г., до указанной даты истец с требованиями о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 20 апреля 2006 г., а также об оспаривании последующих договоров купли-продажи спорной квартиры не обращался.

В связи с этим ВС определил отменить решения нижестоящих судов и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФСК «Веж» к Бахметовой, Филатовой и Кузьменкову о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности, возложении обязанности по передаче квартиры, о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

В комментарии «АГ» представитель Ольги Бахметовой адвокат НО «Смоленская городская коллегия адвокатов № 2» Александр Тарасов назвал позицию ВС правильной. «До этого два раза Ленинский районный суд г. Смоленска принимал решения об отказе в иске. И дважды апелляционной инстанцией они утверждались и вступали в силу. Судьи принимали абсолютно грамотные и взвешенные решения, которые потом отменялись президиумом Смоленского областного суда, в результате чего, когда решение в третий раз было принято не в нашу пользу, дело дошло до Верховного Суда», – указал адвокат. Он отметил, что в его 19-летней практике это первая ситуация подобного рода.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов отметил, что хорошо, что ВС сам поставил точку в споре. «Решения судов нижестоящих инстанций были просто вопиюще безграмотными и ничем, кроме коррупционной составляющей, я объяснить их не могу. Одного того, что общество обратилось за защитой своего права спустя 7 лет после первой оспариваемой сделки, хотя уже должно было давно обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации своего права собственности, должно было быть достаточным для применения судами последствий пропуска срока исковой давности. Однако суды пошли еще дальше и проигнорировали то, что по законодательству, действовавшему на момент заключения договора с обществом, на основании которого за обществом признали право собственности, как раз-таки сам договор являлся незаключенным. Причем истец даже не просил зарегистрировать данный договор, он просил только зарегистрировать его право собственности», – указал Виктор Спесивов. Таким образом, посчитал он, суд обязал Росреестр зарегистрировать право собственности на основании незаключенного договора, «порушив» при этом остальные заключенные договоры.

«Ни суды, ни даже ВС РФ при этом ничего не сказали об институте добросовестного приобретения, хотя, на мой взгляд, в данном деле заодно был проигнорирован и он, так как вне зависимости от реальности или мнимости договора между продавцом и его матерью оснований подозревать в злоупотреблении правом конечного приобретателя в деле представлено точно не было», – посчитал эксперт. По его мнению, напротив, поведение общества, не беспокоившегося на протяжении 10 лет об оформлении права собственности на недвижимость, за которую оно полностью расплатилось, имеет признаки предварительного сговора с продавцом с целью изъятия имущества у добросовестного приобретателя или, по крайней мере, злоупотребления правом.

«Ошибки судов, конечно, случаются, но такие вопиющие и сразу в таком количестве именно в сфере вопросов недвижимости за последние 10 лет практики мне не попадались», – рассказал Виктор Спесивов.

О МФЦ — МФЦ ЕАО

Устав ОГБУ «МФЦ» по ЕАО                                                            Учредитель: Комитет социальной защиты населения правительства ЕАО

О деятельности МФЦ

Андреева Рита Александровна
— Директор Областного государственного бюджетного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных
и муниципальных услуг в Еврейской автономной области» (ОГБУ «МФЦ»)

Областное государственное бюджетное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Еврейской автономной области» (далее — Учреждение) создано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О некоммерческих организациях», постановлением правительства ЕАО от 22.03.2007 №82-пп «О создании областного государственного учреждения «Расчетно-кассовый центр», постановлением правительства Еврейской автономной области от 12.10.2010 №370-пп «О создании государственных казенных учреждений Еврейской автономной области путем изменения типа существующих государственных бюджетных учреждений Еврейской автономной области» и постановлением правительства Еврейской автономной области от 22.03.2011 №120-пп «О переименовании областного государственного бюджетного учреждения «Расчетно-кассовый центр».

Учреждение создано в целях повышения качества предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Еврейской автономной области.

Предметом деятельности Учреждения является организация предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Еврейской автономной области.

Целями деятельности Учреждения являются:

— упрощение процедур получения физическими и юридическими лицами отдельных государственных и муниципальных услуг;

— противодействие коррупции, ликвидации рынка посреднических услуг при предоставлении государственных и муниципальных услуг;

— обеспечение информированности физических и юридических лиц о порядке, способах и условиях получения государственных и муниципальных услуг;

— предоставление физическим и юридическим лицам возможности получения государственных и муниципальных услуг с использованием современных информационных и коммуникационных технологий, обеспечение доступа к порталу государственных и муниципальных услуг;

— повышение комфортности для заявителей процесса получения государственных и муниципальных услуг.

Учреждение осуществляет следующие виды деятельности:

— организация предоставления на базе Учреждения государственных и муниципальных услуг в соответствии с соглашениями, заключаемыми с государственными и муниципальными органами, государственными внебюджетными фондами, уполномоченными на предоставление этих услуг;

— предоставление мер социальной поддержки населению Еврейской автономной области.

— участие в межведомственном взаимодействии с органами государственной власти, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и другими организациями, участвующими в предоставлении государственных и муниципальных услуг;

— прием необходимых документов от заявителей на предоставление государственных и муниципальных услуг, первичный входящий контроль документов, транспортировка документов, информирование заявителей о необходимости совершения регламентированных действий в ходе получения государственных и муниципальных услуг, выдача результатов предоставления государственных и муниципальных услуг заявителям;

— оказание посреднических и консультационных услуг физическим и юридическим лицам;

— информирование заявителей о порядке предоставления государственных и муниципальных услуг в Учреждении, о ходе выполнения запросов о предоставлении государственных и муниципальных услуг, а также по иным вопросам, связанным с предоставлением государственных и муниципальных услуг;

— организация работы курьерской службы по доставке необходимых документов в соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, организации, участвующие в предоставлении государственных и муниципальных услуг, а также по доставке результатов предоставления государственных и муниципальных услуг в Учреждение;

— обработка персональных данных заявителей при предоставлении государственных и муниципальных услуг на базе Учреждения;

— организация и проведение выставок, семинаров и конференций;

— предоставление мест для рекламы;

— предоставление в аренду недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении Учреждения, в целях достижения уставных целей Учреждения;

— предоставление в установленном порядке в аренду мест для мелкорозничной торговли в помещениях Учреждения, в т. ч. продукцией общественного питания, а также предоставление в аренду мест для размещения терминалов, банкоматов, торговых автоматов и т.п.

DKP Kailas Nagar in Ghatkopar East, Mumbai

Введение в проект :. DKP Kailas Nagar — это непревзойденный жилой комплекс, расположенный в Восточном Гхаткопаре, Мумбаи. Проект предлагает множество преимуществ, включая отличное расположение, комфортный и роскошный образ жизни, прекрасные удобства, здоровую окружающую среду и высокую доходность.

Преимущества местоположения :. DKP Kailas Nagar стратегически расположен и обеспечивает прямое соединение почти со всеми другими основными точками в Мумбаи и его окрестностях.Это один из самых уважаемых адресов города с легким доступом ко многим знаменитым школам, торговым районам, больницам, зонам отдыха, скверам и ряду других общественных заведений.

Информация о строителе :. DKP Kailas Nagar построен DKP Designers & Creators Pvt. ООО Мумбаи. Это ведущая группа на рынке недвижимости в Мумбаи. Команда этой строительной группы известна своей превосходной работой и своевременной доставкой элитных жилых квартир, разработанных в точном соответствии с заранее определенными спецификациями.

Квартиры и интерьер :. DKP Kailas Nagar предлагает 1 BHK, 2 BHK и 4 BHK апартаменты разной площади. Размер территории, включенной в эту собственность, варьируется в зависимости от количества BHK. DKP Kailas Nagar занимает 15 этажей на территории площадью 0,44 акра. Генеральный план DKP Kailas Nagar разработан таким образом, что эти апартаменты представляют собой просторное пространство с надлежащей вентиляцией в каждом углу дома. Интерьер красиво оформлен: дизайнерский кафельный пол, гранитная столешница на кухне, современная сантехника в ванной комнате и огромные окна для хорошего солнечного света.

Комфорт и удобства :. Удобства, предлагаемые в DKP Kailas Nagar, включают круглосуточное водоснабжение, круглосуточное резервное электричество, камеры видеонаблюдения и лобби. Все эти функции вместе обеспечивают множество вариантов расслабления, восстановления сил и удовольствия в собственном доме. Кроме того, установлены подходящие охранные устройства для обеспечения безопасности жителей 24 часа в сутки, 7 дней в неделю.

Ищущие дома могут также просмотреть обновленные фотогалереи, планы этажей, последние предложения, обзоры, информацию о застройщике и информацию о местности для лучшего понимания проекта.


Ресурсы для домовладельцев и арендаторов> Дом Шарлотта

Программа помощи по ипотеке Шарлотты

Город Шарлотт сотрудничает с DreamKey Partners (ранее Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership) для предоставления помощи по ипотеке домовладельцам, которым требуется помощь с выплатами по ипотеке в результате COVID-19.

Функции программы

Помощь будет отдаваться приоритетной для домовладельцев с активный кредит HouseCharlotte Downpayment Assistance, потерявшие или уменьшившие доход из-за COVID-19.Программа предусматривает выплату по ипотеке до 3 месяцев (основная сумма, проценты, налоги и страховка) в качестве гранта для квалифицированных заявителей. Утвержденные кандидаты должны посетить консультацию по предотвращению потери права выкупа в DreamKey Partners (ранее Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership) .

Право на участие

  • Домохозяйства с активной ссудой HouseCharlotte.
  • Домохозяйства с доходом до 80% AMI до потери или сокращения из-за COVID-19 (диаграмма ниже).
  • Домовладельцы должны иметь действующий ипотечный кредит до потери дохода из-за COVID-19.

CBDG Размер домохозяйства / предел дохода

Семейный размер 1 2 3 4 5 6 7 8
80% AMI 47 150 долл. США
$ 53 900
60 650 долл. США
67 350 долл. США
$ 72 750
78 150 долл. США
$ 83550
$ 88 950

Как обращаться:

Заявители Программы помощи по ипотеке должны: заполните предварительную заявку по адресу: https: // Survey123.arcgis.com/share/eb73197bfb5546bcb5ec04de6dae0284

Кандидаты будут уведомлены по электронной почте в течение одной недели после подачи заявки.

По запросу отобранные кандидаты должны будут предоставить следующие документы:

  1. Подтверждение доходов (последние две квитанции)
  2. Подтверждение потери работы или потери дохода
  3. Проверка ипотечного платежа (Выписка по ипотечному кредиту)

Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с DreamKey Partners (ранее Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership) по адресу 704-343-4692.

Эта программа управляется DreamKey Partners (ранее Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership) в соответствии со всеми федеральными, государственными и местными законами о справедливом жилищном обеспечении. DreamKey Partners не будет дискриминировать кого-либо по признаку расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного статуса, инвалидности или каких-либо других определенных категорий, защищенных действующим законодательством. DreamKey Partners допускает любое разумное приспособление или разумное изменение, основанное на необходимости, связанной с инвалидностью.


HouseCharlotte Program

Возможности программы:

Программа HouseCharlotte предоставляет квалифицированным кандидатам отсроченные кредиты на 5, 10 или 15 лет с возможностью прощения. Денежные средства могут быть использованы для первоначального взноса, закрытия сделки или выкупа по процентной ставке.

  • Финансирование до $ 7, 500 для семей с доходом выше 80% Срединный доход по региону (AMI), до 110% AMI в определенных регионах.
  • Финансирование до 10 000 долларов для семей с доходом или менее 80% AMI
  • Финансирование до 10 000 для государственных служащих с семейным доходом не выше 80%, покупающих AMI в пределах города Шарлотт.
  • Финансирование до $ 17 000 для семей с доходом не более 80% AMI в избранных высокозатратных районах с профилем микрорайона.

Право на участие:

  • Семьи с доходом, составляющим 110% или меньше от HUD AMI, имеют право на получение помощи.
  • Участники должны пройти предварительную образовательную программу для покупателей жилья.
  • Дом должен быть основным местом проживания семьи и находиться в одном из обозначенных в пределах города Шарлотта.
  • Максимальная покупная цена дома составляет 245 000 долл. США.
  • Максимальная цена покупки новостройки составляет 300 000 долларов США

Для получения дополнительной информации посетите HouseCharlotteProgram.com, позвоните по телефону 704-705-3999 или напишите по адресу [email protected]

Узнайте больше о программе HouseCharlotte на сайте www.housecharlotteprogram.com.



Программа домовладения Community Heroes

Город Шарлотт в партнерстве с Federal Home Loan Bank of Atlanta с гордостью предлагает программу домовладения Community Heroes, программу для местных служб экстренного реагирования, сотрудников государственных школ и основных рабочих, которые предоставят им до 30 000 долларов США в помощь при первоначальном взносе при покупке дома в Мекленбургском уезде.

ПРАВОМОЧНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ ВКЛЮЧАЮТ:

  • Сотрудники правоохранительных органов
  • Пожарные
  • Другие службы экстренного реагирования (MEDIC, EMT и т. Д.)
  • Учителя государственных школ
  • Зарегистрированные медсестры
  • Практикующие медсестры
  • Помощники медсестер
  • Санитарные работники
  • Сотрудники похоронного бюро
  • Город и работники по утилизации твердых отходов округа
  • Работники приютов для бездомных (социальные работники, консультанты, социальные работники)
  • Работники продуктовых магазинов и аптек
  • Работники по уходу за детьми
  • Работники компании цепочки поставок
  • Все, кто работает в системе государственных школ, например:
  • Школьные консультанты

  • Тренеры

  • Музыкальные директора

  • Библиотекари

  • И т. Д.

* Правомочные покупатели должны иметь семейный доход от 80,01% до 120% от среднего дохода по региону.

Прием заявок на участие в программе
    откроется 18 ноября 2019 г. Для получения дополнительной информации посетите сайт housecharlotteprogram.com или позвоните по телефону 704-705-3999.

Контакты

Для общей информации о программе, процессе подачи заявки на ссуду и требованиях
DreamKey Partners (ранее Charlotte-Mecklenburg Housing Partnership) HouseCharlotte Team
(704)705-3999
HouseCharlotte @ dkp.org

Для регистрации кредиторов и услуг по закрытию счетов
Жилищные и районные службы
Рон Мейсон
704-336-2754
[email protected]

Это усилие согласуется с письмом сообщества — принятыми действиями городского совета Шарлотты в ответ на сообщество. Визит: charlottenc.gov/communityletter.

Введение в покупку кондоминиума

Если вы хотите купить дом, у вас есть множество вариантов.Один из них — кондоминиум — многоквартирная недвижимость, которая делится и продается в отдельные единицы. По сравнению с домом на одну семью, владение кондоминиумом включает частичное владение общей «общей собственностью». Этот аспект кондоминиума представляет собой уникальную задачу для покупателей.

Если вы подумываете о покупке кондоминиума, читайте дальше, чтобы узнать немного больше об этом типе собственности и о том, что влечет за собой право собственности.

Ключевые выводы

  • Кондоминиумы бывают разных форм — таунхаусы, квартиры и даже небольшие дома в пределах более крупного комплекса или района.
  • Недорогой кондоминиум — популярный выбор для дома для отдыха на пляжах, таких как Флорида, Бермуды или Гавайи, а также в местах с высокой стоимостью собственности, таких как Нью-Йорк и Лос-Анджелес.
  • Перед покупкой кондоминиума желательно запросить и ознакомиться со всеми правилами комплекса кондоминиумов.
  • Многие кондоминиумы предлагают такие удобства, как бассейны, клубы, теннисные корты и поля для гольфа.
  • В 2020 году рынок кондоминиумов сильно пострадал. Экономический кризис повлиял на стремление к совместным удобствам, и проживание в закрытых помещениях в квартирах или таунхаусах было менее привлекательным для покупателей.
Как работает владение кондоминиумом?

Что такое кондоминиум?

В кондоминиуме (обычно называемом кондоминиумом) некоторые части — например, ваша резиденция — находятся в частной собственности. Остальные — например, зоны общего пользования — находятся в коллективной собственности всех владельцев кондоминиума. Менее технический способ думать о кондоминиуме — это как квартира, которой вы владеете.

На практике кондоминиумы часто представляют собой апартаменты или аналогичный общий комплекс, например, таунхаусы.Тем не менее, теоретически кондоминиум может быть любым жилым домом.

Кондоминиумы модны в местах с высокой стоимостью собственности — горячие точки для отдыха и городские районы — это места, где вы можете ожидать их много. Это главным образом связано с тем, что покупка дома на одну семью может быть чрезмерно дорогостоящей в больших и малых городах, где может быть недостаточно дополнительных площадей для строительства. Таким образом, кондоминиумы могут открыть домовладение для совершенно новых групп людей.

В поисках подходящей квартиры

Поиск квартиры — это тот же процесс, что и покупка дома на одну семью.Если у вас есть общее представление о том, что вас интересует, поход к агенту по недвижимости может стать отличным способом узнать о недвижимости, которую вы, возможно, не сможете найти самостоятельно.

Если вы в большей степени занимаетесь самоделкой, вы можете искать на сайтах недвижимости и в списках квартир по недвижимости в интересующем вас районе. Если вы имеете в виду конкретное здание или комплекс, многие предлагают офисы продаж на месте , где вы можете узнать больше о кондоминиуме и, возможно, даже посмотреть шоу-люкс.

Помимо договора купли-продажи квартиры

При покупке квартиры нужно учитывать не только договор купли-продажи. Также существует соглашение или декларация, определяющие порядок работы и управления кондоминиумом. Перед покупкой кондоминиума вам следует запросить и прочитать документы, относящиеся к управлению комплексом.

Вот на что обратить внимание: какие проблемы возникают у этого комплекса? Насколько велик резервный фонд кондоминиума? Как руководство реагирует на запросы и жалобы владельцев? Установлены ли в совете кондоминиума строгие правила и рекомендации для владельцев, которые могут вас расстроить?

Важно понимать, хорошо ли управляется кондоминиум, который вы рассматриваете, и позволяют ли правила и ограничения вам вести образ жизни, к которому вы стремитесь, в сообществе кондоминиумов.Также важно определить, испытывает ли здание или комплекс кондоминиума какие-либо проблемы, которые могут повлиять на стоимость вашей доли владения в будущем.

Если вы готовы владеть собственным домом, но не можете позволить себе целый дом, кондоминиум может стать способом выйти на рынок недвижимости.

Кондо против квартиры или дома

Есть много причин, по которым кондоминиум может быть лучше, чем квартира или отдельный дом, и деньги, несомненно, одна из них.Согласно журналу Real Estate Journal, цены на кондоминиумы, как правило, растут медленнее, чем на односемейные дома, что делает их более доступным выбором на рынках, где цены растут. И по сравнению с арендой квартиры, поскольку у вас есть квартира, вы можете воспользоваться налоговыми вычетами, такими как проценты по ипотеке.

Конечно, дело не только в деньгах. Кондо также предлагают привлекательный образ жизни для многих потенциальных покупателей. Они особенно популярны среди пенсионеров, которые хотят иметь возможность пообщаться или воспользоваться услугами в сообществах, специально предназначенных для пожилых людей.

Проживание в кондоминиуме также может освободить вас от некоторых обычных домашних дел, таких как двор и внешний вид. У них также могут быть желательные общие удобства, такие как бассейны, фитнес-залы или теннисные корты.

Кондо как дома для отдыха

Наконец, кондоминиумы могут сделать владение домом для отдыха более доступным. В Соединенных Штатах квартиры стали популярными как более разумный способ купить кусочек рая в таких местах, как Флорида и Гавайи.Если вы хотите расслабиться на пляже, но съеживаетесь при мысли о покупке дорогого дома в солнечном штате, квартиры предлагают несколько менее дорогую альтернативу.

Преимущество кондоминиума состоит в том, что кто-то еще следит за вашей недвижимостью, когда вы вернетесь на работу и находитесь в нескольких милях от пляжа. В зависимости от правил и местоположения, вы также можете оплатить квартиру на время отпуска, сдав ее в аренду, когда вас там нет.

Недостатки владения кондоминиумом

У владения кондоминиумом есть несколько потенциальных недостатков.Например, даже если вы не пользуетесь удобствами своего кондоминиума, вам все равно придется за них заплатить. Вы также платите за обслуживание территории и любых мест общего пользования в комплексе. Кондоминиумы имеют сборы и взносы ТСЖ для покрытия этих затрат, и часто эти сборы ежегодно увеличиваются. Со временем это может повлиять на ваш долгосрочный бюджет.

Если вы из тех людей, которые не любят следовать определенному набору правил для себя или своих гостей, кондоминиум с длинным списком правил для домовладельцев со временем может разочаровать.

Наконец, кондоминиум не всегда так просто продать, как дом, особенно если ваша плата за жилье выше среднего или если у совета директоров кондоминиума есть строгие правила для сообщества кондоминиумов. Например, если в вашем комплексе нет детей младшего возраста, вы теряете часть потенциальных покупателей.

Часто задаваемые вопросы о покупке квартиры

Что мне нужно знать перед покупкой квартиры?

Когда вы покупаете кондоминиум в качестве инвестиции, дома для отпуска или круглогодичного проживания, важно прочитать все правила кондоминиума в договоре.Убедитесь, что вы понимаете, как работает команда менеджеров кондоминиума и как управляется комплекс кондоминиумов.

Спросите также о сборах ТСЖ, потому что, когда вы покупаете квартиру, вы должны платить за коллективные удобства (и их содержание), такие как бассейн, клуб или теннисные корты. Сборы ТСЖ покрывают резервные фонды и регулярное техническое обслуживание и ремонт, и вам следует знать об отдельных начисленных сборах, которые могут возникнуть в будущем.

Подойдут ли квартиры для новичков?

Кондо могут быть хорошим способом для новых покупателей выйти на рынок жилья.Цены на кондоминиумы, как правило, ниже, чем на дома на одну семью, и, как и владение домом, есть налоговые льготы для владельцев кондоминиумов. Новый покупатель может также воспользоваться удобствами кондоминиума, которые были бы недоступны в рамках традиционного дома на одну семью.

Квартиры — хорошая инвестиция?

Они могут быть такими, но есть несколько факторов, которые следует учитывать при покупке кондоминиума в качестве инвестиции. Во-первых, где находится квартира? Это популярное место для отдыха, город или город, где есть спрос на кондоминиумы? Есть ли в кондоминиуме отличные удобства и низкие сборы?

Кондоминиум в очень желательном месте с качественными удобствами, скорее всего, со временем сохранит свою ценность и будет цениться.Квартиры для отпуска могут быть отличным средством заработка, особенно если сумма арендной платы, которую вы взимаете, покрывает ипотеку и сборы ТСЖ. Важно отметить, что сборы ТСЖ должны быть оплачены и могут увеличиваться с каждым годом. Эти сборы покрывают расходы по уходу за коммунальными комплексными помещениями и за обслуживание, такое как озеленение и ремонт. Вам следует обратить внимание на эти затраты и учесть их в своем бюджете, прежде чем рассчитывать потенциальную прибыль от ваших инвестиций.

Какой хороший кредитный рейтинг для покупки квартиры?

Если вы хотите купить квартиру или дом по обычной ипотеке, вам понадобится кредитный рейтинг около 620.Если вы планируете использовать ссуду FHA для покупки квартиры, ваша оценка должна быть не менее 580.

Ценится ли кондоминиум в цене?

Исторически кондоминиумы ценили или сохраняли свою ценность. В 2020 году экономический кризис остановил рынок кондоминиумов из-за увеличения товарных запасов (больше людей продали свои квартиры). Покупателей не так привлекали общие удобства в кондоминиумах и тесные жилые помещения. Фактически, в 2020 году средняя цена продажи кондоминиумов была ниже односемейных домов, поскольку все больше покупателей искали отдельно стоящие дома с большей площадью.Тем не менее, квартиры в желаемых местах должны по-прежнему предоставлять хорошие возможности для инвесторов.

Итог

Если вы думаете о покупке недвижимости — будь то инвестор, отдыхающий или круглогодичный житель — кондоминиумы — это то, что должно быть в центре внимания. Это особенно верно, если вы смотрите на район, где недвижимость стоит дорого. Кондо по своей сути не лучше или хуже, чем любой другой тип жилья, но в зависимости от вашей ситуации кондоминиум может быть правильным выбором для вас как покупателя жилья.

Преимущества покупки дома перед арендой квартиры | Ипотека

Когда-то домовладение было целью почти каждого. Сегодня существует множество вариантов жилья, для которых не требуется ипотечный кредит. Вы можете обнаружить, что покупка дома или аренда квартиры — лучший выбор для вас, или вы можете решить, что аренда — это лучший вариант.

Выбирая между ними, вы должны подумать, какой тип жилья лучше всего соответствует вашим личным целям и образу жизни.Если вы в настоящее время арендуете дом, вам нужно решить, готовы ли вы к финансовым обязательствам по покупке дома. Как аренда квартиры, так и покупка дома имеют свои преимущества и недостатки.

Пять причин, по которым вы можете захотеть купить дом, а не арендовать квартиру

По финансовым и личным причинам вы можете обнаружить, что владение собственным домом перевешивает расходы. Вот пять причин, по которым покупка собственного дома может иметь смысл:

  1. Увеличить собственный капитал. Выплачивая платежи по ссуде и / или если стоимость вашего дома повышается, вы добиваетесь справедливости. Чем больше разница между вашей задолженностью по ипотеке и стоимостью вашего дома, тем больше у вас капитала. Вы можете занять под этот капитал или даже рефинансировать ипотечный кредит и получить немного наличных. Эта финансовая подушка привлекательна для многих людей и может быть менее рискованной по сравнению со многими типами инвестиций.
  2. Возможно снижение налогового бремени. Если у вас есть ипотечный кредит, вы можете вычесть уплаченные вами проценты из подоходного налога.Это часто означает, что вы также можете вычесть баллы и некоторые заключительные расходы, связанные с предоплатой процентов. И вы можете вычесть часть налогов на недвижимость и воспользоваться льготами за использование части вашего дома в качестве рабочего места. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом о вашей личной ситуации.
  3. Расположение. Квартиры могут быть доступны не во всех интересующих вас районах. При покупке недвижимости вы можете выбирать из более разнообразных мест, включая сельские дома с большим количеством земли.
  4. Делай, что хочешь. Когда вы арендуете, вы часто ограничены в том, какие улучшения вы можете внести. Обычно вы не можете выбрать свою технику или цвет стен. Когда вы покупаете, у вас появляется больше свободы, чтобы переделать свое пространство в соответствии со своими вкусами и потребностями. Кроме того, вам, возможно, не придется беспокоиться об оплате незначительных повреждений, которые произошли, если вы не хотите их исправлять.
  5. Конфиденциальность. Обычно у вас больше уединения, когда вы владеете домом, чем когда вы арендуете.

Пять причин, по которым вы можете остановиться в квартире

Есть много причин оставаться арендатором, даже если вы не инвестируете в недвижимость.К ним относятся:

  1. Возможность легко перемещаться или перемещаться. В то время как вы берете на себя договор аренды, когда переезжаете в квартиру, многие договоры аренды заключаются на год или меньше, а некоторые могут допускать отказ по истечении определенного периода времени или предлагать вариант на месяц или месяц. В некоторых свойствах вам просто нужно уведомить за 30 дней, если вы планируете переехать. Это дает вам большую гибкость, так что вы можете устроиться на работу в другом районе, попробовать другое сообщество или просто выбрать место с большим количеством удобств.
  2. Пониженные кредитные требования. Обычно вам нужен приличный кредит для аренды, но он может быть не таким строгим или сложным, как то, что необходимо для получения ипотеки.
  3. Никаких забот об обслуживании. Если унитаз начинает протекать или свет начинает мерцать, вы можете позвонить своему домовладельцу и попросить его разобраться с ситуацией. Это может доставить вам неудобства, но вам не придется платить за решение этих и других подобных проблем, которые могут возникнуть.
  4. Коммунальные услуги включены в вашу арендную плату. Многие сдаваемые в аренду объекты включают ваши расходы на воду, канализацию и электричество в арендную плату. В некоторых апартаментах также есть кабельное телевидение и доступ в Интернет.
  5. Близость к услугам. Более крупные жилые комплексы с большей вероятностью будут расположены недалеко от городов и могут быть в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других достопримечательностей. У вас также может быть доступ к общественным автобусам или метро, ​​чтобы добраться до места работы или школы, что может сэкономить вам деньги на транспортных расходах.

Затраты на домовладение по сравнению с затратами на аренду

Деньги, которые вы потратите на покупку дома по сравнению с арендой квартиры, могут стать важным фактором, помогающим вам решить, какой вариант подходит вам. Прежде чем принять решение, важно проанализировать, сколько вы потратите на покупку и аренду. Вот некоторые затраты, которые следует учитывать.

Расходы при покупке дома

  • Первоначальный взнос. Вам нужно сэкономить немного денег, чтобы отложить покупку дома. Это может составлять всего 3% от общей стоимости покупки, но если вы вложите не менее 20% в большинство ипотечных кредитов, вам не придется платить за страхование ипотеки.
  • Ипотечный платеж. Каждый месяц вы будете вносить платеж в счет погашения остатка по ипотеке. Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой, ваш платеж будет оставаться относительно стабильным в течение всего срока действия кредита, что может помочь вам составить долгосрочный бюджетный план.
  • Затраты на закрытие. Когда вы покупаете дом, у вас есть несколько расходов, связанных с получением ипотеки и вступлением в собственность. Это может включать в себя оценку собственности, а также плату за выдачу кредита и правовой титул, судебные издержки и многое другое.Эти затраты на закрытие обычно составляют от 3 до 5% от общей стоимости покупки.
  • Техническое обслуживание и ремонт. Как домовладелец, вы несете все расходы на ремонт, если что-то пойдет не так. У вас также будут регулярные расходы на техническое обслуживание, например, на утепление, покраску, ландшафтный дизайн и т. Д.
  • Коммунальные услуги. Во многих квартирах стоимость некоторых или всех коммунальных услуг включается в вашу арендную плату, но домовладельцы должны отдельно оплачивать воду, канализацию, электричество, газ, мусор и переработку, а в некоторых случаях — сборы ассоциации домовладельцев.
  • Налоги на имущество. Каждый год вы будете нести ответственность за уплату налогов, поддерживающих услуги для сообщества, в котором вы живете. Сумма зависит от оценочной стоимости вашего дома.
  • Страхование. У вас должна быть страховка, которая покрывает ваш дом и имущество от потери или повреждения в результате погодных условий, пожара или кражи.

Расходы по аренде квартиры

  • Ежемесячная аренда. Арендная плата может увеличиваться, иногда ежегодно.Вы можете заплатить больше, если у вас есть особые удобства, например, доступ в тренажерный зал на территории отеля или если вы живете с домашним животным.
  • Залог. Многие арендные платы требуют эквивалент арендной платы за один или несколько месяцев для покрытия любого ущерба.
  • Страхование. Обычно страховка арендатора не требуется, но полис покроет ваши вещи в случае повреждения квартиры.
  • Коммунальные услуги. Они могут быть включены или не включены в вашу арендную плату, но вам, возможно, придется заплатить хотя бы за кабель и Интернет, если вы захотите их получить.

Хотя первоначальные затраты на покупку дома могут быть выше, ежемесячные платежи могут быть аналогичными, и вы получаете дополнительные преимущества в виде собственного капитала и свободы улучшать свою собственность.

Принятие решения о покупке или аренде

Ответив на несколько простых вопросов, вы сможете решить, лучше ли вам покупать или сдавать в аренду на ближайшее время.

  • Могу ли я себе это позволить? Сравните общие затраты на покупку и аренду, чтобы выбрать, что лучше подходит для вас.Наличие достаточного количества денег для первоначального взноса может стать проблемой для потенциальных покупателей.
  • Как долго я буду там жить? Если вы не проживете в доме по крайней мере три года, возможно, вы не сможете покрыть расходы на закрытие ссуды. Возможно, вам придется жить в доме еще дольше, чтобы компенсировать разницу между стоимостью владения и аренды.
  • Сколько будет стоить дом? Никто не может предсказать будущее, но вы можете сделать разумные предположения о том, покупаете ли вы дом на рынке, где стоимость будет продолжать расти.

Как начать переезд из квартиры в покупку дома

Если вы решили, что домовладение вам подходит, вы можете начать с накопления на первоначальный взнос. Ваша цель должна составлять 20% от покупной цены, хотя для вас может иметь финансовый смысл купить, прежде чем у вас будет эта сумма.

Поищите агента по недвижимости, который поможет вам найти подходящую недвижимость. Правильный агент может работать с вашей временной шкалой, при этом следя за домами, которые соответствуют вашим требованиям.

Пройдите предварительную квалификацию для получения ипотеки, чтобы узнать, сколько вы можете потратить на дом, и дать вам уверенность в том, что вы можете позволить себе покупку. Вы можете поговорить с консультантом по жилищному кредитованию, чтобы получить дополнительную помощь в понимании процесса покупки дома.

Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

Покупка жилых комплексов предлагает инвесторам возможность увеличить доход за счет объектов недвижимости, пользующихся большим спросом во многих частях страны.

Несмотря на тяжелый 2020 год из-за отсрочки аренды и просрочки в связи с Covid-19, сектор многоквартирного жилья по-прежнему держится хорошо, сообщает компания CBRE в своем прогнозе на 2021 год. По данным CBRE, по мере того как вакцины продолжают попадать в миллионы американских вооружений, а повседневная жизнь нормализуется, ожидается, что в 2021 году многосемейный сектор восстановится и полностью оправится от экономического бремени пандемии.

Ожидается, что спрос инвесторов на многоквартирную недвижимость вырастет также в 2021 году после падения на 41 процент в 2020 году по сравнению с общим объемом инвестиций в 191 миллиард долларов годом ранее.Низкие процентные ставки в сочетании с доступностью капитала от многоквартирных кредиторов Freddie Mac и Fannie May указывают на благоприятную инвестиционную среду в многоквартирном доме, сообщает CBRE.

Инвестиции в жилые комплексы — хорошая идея?

По нашему опыту, инвесторов часто привлекают многоквартирные дома по сравнению с другими типами объектов коммерческой недвижимости из-за того простого факта, что людям всегда нужна крыша над головой. Помимо спроса, в многоквартирном доме есть и другие основы, которые могут сделать его привлекательным активом.

Многосемейное жилье предлагает инвесторам возможность получать регулярный ежемесячный доход с налоговыми льготами, прирост активов, диверсификацию портфеля и доход от активов, которые могут не коррелировать с показателями фондового рынка или состоянием национальной экономики.

Как и почти все другие объекты недвижимости, местоположение имеет решающее значение для инвестирования в жилой комплекс. Местоположение включает региональные факторы, такие как легкий доступ к общественному транспорту и центрам занятости, а также географическое положение актива на растущем рынке.По данным CBRE, в 2020 году, несмотря на экономический спад, вызванный Covid-19, в более крупных городах и городах третьего уровня, включая Мемфис, Кливленд, Канзас-Сити, Джексонвилл, Бойсе, Рино и Индианаполис, наблюдался уверенный рост рынка. Основные районы метро, ​​такие как Лос-Анджелес, Остин, Майами, Сиэтл, Сан-Франциско и Сан-Хосе, показали низкие результаты.

В Кремниевой долине арендная плата взлетела до сногсшибательных цен, но с января 2020 года она резко упала, сообщает San Jose Mercury News. Арендные ставки на квартиры с двумя спальнями в городах полуострова упали на 12 процентов, в то время как в Маунтин-Вью — на 28 процентов, а в Менло-парке — на 26 процентов.Немного севернее, в Сан-Франциско, арендная плата упала на 23 процента.

Это значительное снижение доходов от собственности в одних городских районах, которому противодействует рост в других, представляет собой моментальный снимок некоторых рисков, присущих инвестированию в многоквартирную недвижимость. Дополнительные факторы инвестиционного риска, не зависящие от инвесторов, включают серьезные экономические коррекции, инфляцию, перемещение населения — например, устойчивую миграцию из Калифорнии — рост рабочих мест в растущих городских районах и повышение процентных ставок.Дополнительные факторы собственности, которые могут повлиять на эффективность многоквартирных активов, включают местоположение актива, возраст и демографические характеристики арендатора, а также риски управления для собственности, управляемой третьей стороной.

Итог

Есть много способов инвестировать в многоквартирную недвижимость. Хороший первый шаг для инвесторов, которые хотят стать собственниками недвижимости, — это определить, имеете ли вы право на получение многоквартирного кредита, поскольку большинство кредиторов требуют, чтобы вы вносили от 20 до 40 процентов первоначального взноса за недвижимость, для которой требуется крупный кредит.Тем временем инвесторы, которые предпочитают пассивное владение, могут приобретать дробные акции Delaware Statutory Trust, чтобы совершить 1031 обмен и сохранить налоговые преимущества прямого владения недвижимостью.

Инвестирование в жилые комплексы требует тщательного рассмотрения множества различных факторов, таких как тип активов, местоположение и региональные рыночные тенденции, чтобы определить, соответствует ли недвижимость в конечном итоге вашей личной инвестиционной стратегии.

Источники:

Multifamily, CBRE, https: // www.cbre.us/research-and-reports/2021-US-Real-Estate-Market-Outlook-Multifamily

Пандемия

: предложения квартир в районе залива могут продлиться год, San Jose Mercury News, https://www.mercurynews.com/2021/02/05/coronavirus-bay-area-apartments-may-have-rent-deals-for -лет /

Исход из Калифорнии, почему так много людей покидают Золотой штат? WBUR, февраль 2021 г., https://www.wbur.org/onpoint/2021/02/11/whats-driving-californias-exodus

Этот материал предназначен только для общей информации и образовательных целей.Информация основана на данных, собранных из надежных источников. Его точность не гарантируется, он не претендует на полноту и не предназначен для использования в качестве основной основы для принятия инвестиционных решений. Его также не следует толковать как совет, отвечающий конкретным инвестиционным потребностям любого инвестора. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом относительно ваших индивидуальных обстоятельств. Этот материал представляет собой оценку рынка и экономической среды в определенный момент времени и не предназначен для использования в качестве прогноза будущих событий или гарантии будущих результатов.Заявления о перспективах подвержены определенным рискам и неопределенностям. Фактические результаты, производительность или достижения могут существенно отличаться от явно выраженных или подразумеваемых. Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. Все инвестиции в недвижимость могут потерять ценность в течение срока их действия. Затраты, связанные с транзакцией 1031, могут повлиять на доходность инвестора и могут перевесить налоговые льготы. Программы, доходы которых зависят от арендаторов, могут иметь неблагоприятные последствия в результате любых финансовых трудностей, банкротства или несостоятельности их арендаторов.Поток доходов и график амортизации для любой инвестиционной собственности может повлиять на размер дохода владельца собственности и / или налоговый статус. Неблагоприятное налоговое решение может отменить отсрочку выплаты прироста капитала и привести к немедленным налоговым обязательствам. Доходы и прирост активов не гарантируются. Диверсификация не гарантирует прибыль или защищает от убытков на падающем рынке. Это метод, используемый для управления инвестиционным риском.

Перчатки для ватина для крикета DKP Pro Edition для правой руки Перчатки для ватина для крикета doitpossible

Перчатки для ватина для крикета DKP Pro Edition для правой руки

Номер модели позиции: Charm-Clip-0350.минимум на 5 ярче штатной галогенной лампы. что делает его удобным в поездках или хранении, когда он не используется. Мужские пуловеры с застежкой-молнией 1/4 Under Armour, квалификация: Одежда. цвета являются приблизительными значениями реальных цветов. Жители Калифорнии: для предупреждения Предложения 65: на каждой миле каждого гоночного трека была доказана важность высокопроизводительного точного управления торможением. От производителя 5010 52-дюймовый Key Largo Bowl-Light Bronze Ceiling Fan имеет тропический дизайн и идеально подходит для любой комнаты, где требуется как верхний свет, так и движение воздуха. Перчатки для крикета DKP Pro Edition для правой руки . поэтому мы уверены, что они также выдержат самые большие перерывы, Темно-коричневый рюкзак для мужчин и женщин. Мы вышлем размер повязки на голову, соответствующий размеру боди / футболки, если не указано иное, * изображение готовой вышивки / стежка, Ваше удовлетворение и счастье — наш приоритет №1, с баннерами и цветами, относящимися к общей теме каждого скаута, наши детские наряды демонстрируют удобный для детей дизайн, который согревает сердце. Обратите внимание, что цвет варьируется от монитора к монитору, имейте в виду, что предмет сфотографирован Поскольку высокое качество изображения и цвета могут отличаться от компьютера к планшету и телефону, Right Hand DKP Pro Edition Cricket Batting Gloves , вы можете перейти на Express Mail, Женская одежда для беременных Bearsland Толстовка с капюшоном для кормящих мам Толстовка для кормления грудью с карманами Army Green в женской одежде хранить.и может устанавливаться на грузовик с платформой. Купить напорный шланг Gates 352540: напорные шланги — ✓ Возможна БЕСПЛАТНАЯ ДОСТАВКА при определенных покупках. Низкий уровень шума портативного мини-вентилятора не будет мешать вам во время упражнений или работы, чтобы создать атмосферу Рождества, SEMZUXCVO Безрамная декоративная роспись Коллекция декора квартир Вершина снежных зимних гор в ярком ярком небе Мать-Земля Волшебное фото природы W20 x L16 Синий Белый: Дом & Кухня, подарочные пакеты или упаковка DIY.

alexxlab

*

*

Top