Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей
По оценкам экспертов ипотечный кредит возвращается и население вновь стало брать недвижимость в кредит. Во время кризиса ставки и проценты банков слишком выросли и все те, кто решился взять недвижимость в ипотеку, достаточно пострадали. На данном этапе процентная ставка по ипотечному кредиту уменьшилась, и возможность купить себе жилье по ипотеке возросла. При подписании договора с банком об ипотечном кредите необходимо знать некоторые термины и определения.Например, что такое аннуитетный или дифференцированный тип платежа? Как производится оплата кредита, если вы берете квартиру в кредит?
Итак, помимо ставки кредита (процента), заемщику необходимо обратить внимание на такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»). Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав. Между тем не только в процентной ставке, но и в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.
Дифференцированный платеж
Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет.
Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи. Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз.
Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом. Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под аннуитетной схемой погашения ипотечного займа.
Аннуитетные платежи
С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий.Остановимся на них подробно. Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа
Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.
Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока.
Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.
Представим такую ситуацию<
Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти. То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье.
Аннуитетная схема погашения
Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.
Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (секьюритизирует).
По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Итак, резюме: Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи.
В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему?
Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький. В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования — если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.
Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.
В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.
informatio.ru
что это? Разница и выгода для кредитов
Важным параметром, на который необходимо обращать внимание при оформлении заявки на кредит, является порядок погашения займа. Их существует всего два: при помощи аннуитетных и дифференциальных платежей.
В данной статье предлагается разобраться в этих понятиях.Аннуитетные и дифференцированные платежи — разница
Аннуитетные платежи – это равнозначные выплаты, производимые каждый месяц в течение всего периода кредитования.
В сумму данного транша включаются:
- часть основного долга;
- процент по кредиту;
- комиссия банка (в некоторых случаях).
Важно отметить, что сначала наибольшую долю платежа будет составлять процент по займу, а меньшую часть — погашение тела кредита. Чем ближе окончание срока займа, тем больше становятся выплаты по основному долгу, а сумма, идущая на проценты, снижается. Причем размер платежа каждый месяц является неизменным.
Дифференцированные платежи – это транши, неравные по размерам, их величина снижается по ходу всего кредитования.
Суть данных выплат состоит в том, что каждый месяц основной долг снижается на определенную величину, а на остаток по кредиту начисляется процент. Потому самые крупные транши имеют место в самом начале периода кредитования.
Таким образом, главным отличием аннуитетных платежей от дифференцированных является то, что в первом случае, возможно снизить нагрузку платежа в начале этапа кредитования, делая ставку на максимальную уплату процентов. Во втором же варианте в первые месяцы выплаты будут ощутимыми
Расчет аннуитетного платежа
Прежде чем взять кредит, можно предварительно рассчитать размер аннуитета и оценить свою платежеспособность. Отсюда легко узнать величину транша, выплачиваемого ежемесячно, общий их размер к концу периода кредитования и переплату по займу.
Размер аннуитета рассчитывается на основе трех переменных:
- размер кредита;
- срок займа;
- коэффициент аннуитета.
Последний показатель представляет собой величину, при помощи которой можно просчитать размер ежемесячного транша с учетом процента по кредиту.
Его рассчитывают следующим образом:
A = P * (1+P)N / ((1+P)N-1), где
A — коэффициент аннуитета;
P — процентная ставка выраженная в сотых долях в расчете на период. Например, для случая 12 процентов годовых и ежемесячного платежа это составит 0.12/12 = 0.01;
N — число периодов погашения кредита.
Также необходимо знать процентную ставку за расчетный период.
Она вычисляется следующим способом:
- где r – размер годовой ставки, выраженный в долях.
- После данных расчетов очень просто узнать размер транша, выплачиваемого каждый месяц, при помощи формулы:
- где P – размер аннуитета;
- S – сумма займа.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
Основным недостатком аннуитетного кредитования является то, что при помощи аннуитета в первую очередь погашается значительная доля процентов, но не размер тела кредита, а значит, имеет место значительная переплата по займу.
Плюсы аннуитетного кредитования
Использование системы аннуитетного кредитования подойдет заемщикам, которые:
- по каким-либо причинам не смогут выплачивать крупные суммы денег. В пример можно привести ипотечное кредитование, при котором срок займа длительный, а платежи необходимо совершать в равных долях;
- семейный бюджет планируют, исходя из суммы стабильного дохода.
Многие клиенты предпочитают данную схему уплаты по кредиту благодаря ее легкости: необходимо просто перечислять каждый месяц одинаковую сумму. А в случае дифференцированной системы нужно размер выплат постоянно уточнять в банке.
Расчет дифференцированного платежа
Размер дифференцированного транша можно рассчитать самостоятельно, при помощи следующей формулы:
ДП = ОК * ПC / 12 + ЕП
где ОК – остаток по основному долгу;
ПС — годовая % — ая ставка;
ЕП — ежемесячный платеж.
.
Второе слагаемое в данной формуле является решающим и меняется ежемесячно. Данными средствами финансируются проценты по кредиту. Остаток по основному долгу перемножается с процентной ставкой и делится на 100*12. Это позволит преобразовать результат в проценты за месяц.
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Недостатки дифференцированной системы погашения:
- значительная финансовая нагрузка происходит в первой четверти срока, но не все заемщики реально оценивают свои возможности;
- при крупных выплатах необходимы соответствующие источники доходов, на основе которых производится расчет величины возможного кредита, поэтому существует вероятность не получить нужную сумму.
Преимущества системы дифференцированного погашения:
- досрочная оплата кредита выгоднее, нежели при аннуитете;
- переплата по займу меньше, чем при оплате кредита равными частями.
Какой платеж выгоднее
Важно разобраться какой же платеж все-таки выгоднее с экономической точки зрения, дифференцированный или аннуитетный.
В случае если в будущем планируется досрочно погашать кредит, что происходит довольно часто, следует выбрать дифференцированную схему платежей.
В данном варианте внесенная сумма сократит часть основного долга. Процент будет начисляться с меньшей суммы займа, соответственно и ежемесячные платежи сократятся в размере.
При досрочном внесении средств на погашение займа в случае аннуитета фактически произойдет оплата процентов, а сумма долга останется неизменной, что абсолютно невыгодно.
Если провести математические расчеты, то можно увидеть, что при равной сумме кредита, его сроке и процентной ставке переплата по займу при дифференцированной системе будет меньше, нежели при аннуитете. Для наиболее простого подсчета разницы можно использовать кредитный калькулятор, интернет предоставляет их в огромном количестве. А лучше всего это сделать на сайте банка, в котором планируется заимствование средств.
Поэтому, если у вас есть возможность в первой четверти срока кредитования перечислять крупные транши и в перспективе вы планируете досрочно погашать кредит, то есть смысл воспользоваться дифференцированной системой.
Однако ситуации бывают разные, и прежде чем взять в долг, вы можете попросить сотрудника банка-кредитора сделать вам распечатку возможных платежей по займу. В таком случае вы наглядно все увидите и оцените свои финансовые пределы.
Вывод
В заключение важно выделить основные тезисы статьи:
- при аннуитетной системе платежа транши некрупные и фиксированные во времени, однако общая сумма переплаты больше, чем при дифференцированной;
- преимущество аннуитетных выплат только одно – первоначальные платежи ниже, чем у дифференцированных;
- при досрочном погашении выгоднее пользоваться дифференцированным платежом, так как если тело кредита будет уменьшаться, то и сумма процентов по нему будет меньше;
- досрочная возврата долга при аннуитете будет происходить в более длительном промежутке времени равными долями;
- для учреждения, предоставляющего займ, выгоднее аннуитетная система, а для заемщика – дифференцированная, а также, чем больше срок кредита при аннуитетной системе, тем больше переплата.
Таким образом, если у вас возникла потребность в кредите, вы сможете из двух систем оплаты займа выбрать ту, которая по своим условиям подойдет именно вам.
Дмитрий Баландин
Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ
property911.ru
Аннуитетный платеж и дифференцированный — в чем разница?
Люди, которым требуется кредит или, что в данный момент интересует нас – ипотека, всегда ищут для себя максимально выгодное предложение из имеющихся у банков. В данном случае большинство из нас в первую очередь смотрят только на ставку по процентам. Еще меньшее число потенциальных заемщиков обращают внимание на так называемый «мелкий шрифт», который часто означает наличие дополнительных комиссий. Но совершенно точно известно, что менее трепетно люди относятся к самой системе платежей по ипотеке.
Содержание страницы
Дифференцированные платежи: плюсы и минусы
Дифференцированный тип расчета наиболее выгоден для заемщиков, однако кредиторы также не остаются в минусе. Несмотря на то, что при этом виде платежа банк получает меньше выплат по процентам, сравнивая с аннуитетными платежами, остается гарантия полного погашения задолженности.
Преимуществами использования дифференцированных платежей являются:
- Уменьшение суммы выплат по процентам.
- Постепенное снижение суммы выплаты по кредиту.
- В случае досрочного погашения кредита общая сумма задолженности будет значительно снижена.
У дифференцированных платежей есть и недостатки:
- Возможный отказ в автокредите и ипотеке.
- Высокая величина первых сумм для погашения.
- Отказ в предоставлении услуги в случае невысокого дохода.
Соотнеся плюсы и минусы, можно сделать вывод: если заемщик платежеспособен – кредит будет одобрен вместе со схемой дифференцированного расчета. В том случае, если кредитор посчитает вас «бедным» — вы либо будете погашать кредит аннуитетными платежами, либо не получить его вовсе.
Аннуитеты. Что из себя представляют?
Аннуитетные платежи представляют собой равные транши, которые заемщик вносит ежемесячно весь период кредитования. В них одновременно включается и часть основного долга, и проценты, и дополнительные комиссии.
В первый период кредитования пропорция аннуитета распределена следующим образом: более 50% от его размера — проценты за пользование банковским ресурсом, оставшаяся часть — основной долг. Ближе к концу ипотеки пропорции меняются на противоположные. Таким образом, плата за пользование заемным капиталом взимается кредитным учреждением заблаговременно.
Интенсивный переход банков на аннуитетные платежи зафиксирован с 2003 года. В этот период повысилось финансовое благосостояние граждан и появилось много новых банков. Чтобы удержать своих клиентов банки перешли на аннуитетную схему расчета.
- Есть у нее и достоинства. Во-первых, ежемесячно уплачивается одинаковая сумма, что исключает риск неполной уплаты возникшей задолженности.
- Во-вторых, заемщик может заранее распланировать свой бюджет на весь период погашения. При уплате равных траншей он точно знает, что других изменений не будет. Нагрузка нивилируется на весь период кредитования.
Аннуитеты целесообразнее погашать на ранних сроках кредитования. В этом случае весь транш, внесенный досрочно, идет на погашение основного долга, а проценты за определенный период сгорают.
Считаем выгоду
Так что же выгоднее – аннуитетный или дифференцированный платеж? Все зависит от того, что именно вы привыкли называть выгодой.
Аннуитет выгоден, как мы уже говорили, с точки зрения запоминаемости. При дифференцированном же платеже сумма нестабильна и меняется каждый месяц. Но это, конечно же, несущественно.
Если рассматривать выгоду касательно суммы получаемого кредита, то предпочтение стоит отдать аннуитетной схеме погашения. Кредитная нагрузка распределяется равномерно, а заемщик сможет рассчитывать на более высокую сумму кредита, что иногда немаловажно!
Дифференцированные взносы, напротив, характерны высокой кредитной нагрузкой в первые месяцы (или даже годы) гашения и только потом снижение платежа станет ощутимым. Возьмите ту же ипотеку – вряд ли вы потянете самые первые взносы по ней, если выберете дифференцированную схему гашения.
Выгода может зависеть и от срока, в течение которого вы планируете реально гасить кредит. В нашей стране досрочное погашение – не редкость. Но оно не станет выгодным, если в период получения кредита вы выбрали аннуитетные платежи. Получится, что вы уже заплатили банку огромную сумму процентов, а основной долг остался практически неизменным. Досрочное погашение в этом случае приведет к потере денег именно на процентах, которые вы заплатили наперед – фактически вы вернёте досрочно тело кредита, и мало чего выиграете. Поэтому при данной схеме желательно платить кредит весь запланированный срок.
При дифференцированных платежах история другая – тело кредита постепенно гасится равными долями, а досрочное гашение хотя бы части долга снижает сумму начисленных процентов и, соответственно, всех последующих платежей.
Что выбрать?
Теперь, когда мы разобрались в основных отличиях этих двух способов погашения долга, у читателя возникает резонный вопрос: «Какой вариант выбрать для себя?».
Здесь сложно дать однозначный ответ, так все зависит от суммы договора, срока его действия.
Оформлять займ по аннуитетной схеме имеет смысл тогда, когда срок действия договора не превышает 2-3 года. При умеренной процентной ставке, в этом случае не так будет ощутима переплата, если сравнивать его с дифференцированной схемой.
Если клиент предполагает взять большой займ (ипотеку, автокредит) на срок 5-7 лет, то имеет смысл обратить внимание на ДП. Это позволит избежать большой переплаты и, начиная уже с первого месяца, постепенно уменьшать сумму основного долга.
Сумма конечной переплаты зависит от срока кредитного договора!
Также, беря кредит, следует проанализировать свои финансовые перспективы. Если в ближайшее время предполагаются дополнительное поступление денег в семью и будет возможность досрочного погашения, то АП позволит выгодно закрыть кредит.
Оценка статьи:
Загрузка…zhilye.com
Что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей
По оценкам экспертов ипотечный кредит возвращается и население вновь стало брать недвижимость в кредит. Во время кризиса ставки и проценты банков слишком выросли и все те, кто решился взять недвижимость в ипотеку, достаточно пострадали. На данном этапе процентная ставка по ипотечному кредиту уменьшилась, и возможность купить себе жилье по ипотеке возросла. При подписании договора с банком об ипотечном кредите необходимо знать некоторые термины и определения.Например, что такое аннуитетный или дифференцированный тип платежа? Как производится оплата кредита, если вы берете квартиру в кредит?
Итак, помимо ставки кредита (процента), заемщику необходимо обратить внимание на такой важный показатель, как тип погашения — аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»). Любой специалист по ипотечному кредитованию объяснит это тем, что «99% банков применяют аннуитентную схему», — и будет в принципе прав. Между тем не только в процентной ставке, но и в типе платежа заключена важная суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.
Дифференцированный платеж
Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет.
Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи. Однако первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря «совместным усилиям» падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока фактически снижаются в десяток раз.
Но основное преимущество дифференцированных платежей даже не в этом. Для того, чтобы по достоинству оценить вышеуказанную схему платежей, рассмотрим, что же подразумевается под аннуитетной схемой погашения ипотечного займа.
Аннуитетные платежи
С 2002—2003 годов почти все банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. При данной схеме погашения минусов гораздо больше, особенно если внимательно изучить возможные варианты развития событий.Остановимся на них подробно. Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что общая сумма выплат по процентам при аннуитетном платеже будет выше, чем при дифференцированном.
Например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.
Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока.
Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.
Представим такую ситуацию<
Два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму — три четверти. То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15—18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье.
«Аннуитетный» заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга — только четверть.
Аннуитетная схема погашения
Можно дать и еще один ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли, что экономический рост — это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: «Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%? А потом и под 10%?» Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.Аннуитетная схема погашения – это надежный крючок для клиента! «Хотите перекредитоваться? Без проблем! — говорят в банке заемщику. — Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. — проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?» В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика.
Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру — это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем… перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.
Ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин «убитая квартира» почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт — сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10—14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10—20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20—50 млн и продает их ипотечным фондам (секьюритизирует).
По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.
Итак, резюме: Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее выбрать программу с аннуитетными платежи.
В этом случае, если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше. Почему?
Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний — самый маленький. В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных событий (а что Вы можете гарантировать в своей жизни через 5 – 10 лет?), выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования — если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20—30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.
Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних — банк Глобэкс, который предлагает несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.
В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.
informatio.ru
Аннуитетные и дифференцированные платежи: график, формулы
Становясь заемщиком денежных средств по кредитному договору, гражданин сталкивается с такими не совсем ясными ему терминами, как аннуитетный либо дифференцированный платеж, касающийся ежемесячных взносов.
Каждый из этих двух типов регулярных расчетов с кредитной организацией имеет свои характерные особенности, в итоге определяющие преимущества и недостатки конкретного кредита для заемщика.
Что такое аннуитетный платеж
При выбранном аннуитетном типе расчет между банком, максимально возможным образом, подстраховывающим свою деятельность, и гражданином строится на совершенно равных, ежемесячно выплачиваемых суммах. При этом структура таких регулярных выплат претерпевает изменения каждый месяц.
На начальном этапе выплаты по кредиту распределены следующим образом:
- размер части тела кредита минимален;
- размер процентов за пользование заемными средствами максимален.
Постепенно тело кредита будет уменьшаться, что повлечет соответственное снижение объема процентных начислений.
Так, к конечному этапу кредитных обязательств соотношение выплат в структуре ежемесячных взносов существенно изменится:
- размер части тела долга станет максимальным по его остатку;
- размер процентов за пользование заемными средствами станет минимальным.
Аннуитетный вид оплат подходит для лиц с фиксированным регулярным доходом. Однако объем переплат будет выше, чем при дифференцированном способе.
Главная разница между аннуитетными и дифференцированными платежами заключается в том, что должник в первом случае сначала выплачивает проценты за кредит, а уж потом, постепенно, с уменьшением доли процентного бремени растет объем погашаемого тела долга.
В дифференцированном типе гражданин постоянно оплачивает равные доли тела кредита, поэтому задолженность перед кредитором уменьшается гораздо быстрее за одинаковый период оплат.
Формула аннуитентного платежа
Предусмотренная для аннуитетного типа платежа основная формула, которой пользуются все кредитные организации, производящие расчет процентов по аннуитетным взносам, позволит заранее рассчитать выгоду от его использования:
В данных расчетах приняты условные сокращенные обозначения:
- АП – размер ежемесячного аннуитетного взноса;
- СК – размер кредита;
- ПС – фиксированная процентная ставка по обязательству;
- КП – количество месяцев, составляющих весь период погашения обязательств.
Наглядный пример расчета аннуитетного платежа можно увидеть на сайтах, посвященных кредитам и банковским операциям.
График аннуитетных платежей
Любой график аннуитетных платежей получается благодаря применению формулы расчетов. В этом графике размер ежемесячных взносов будет оставаться весь кредитный период неизменным, но соотношение между ежемесячной частью тела кредита и процентами будет претерпевать изменения.
Периодические изменения, затрагивающие основной долг и процентные начисления будут носить следующий характер:
- в начале проценты будут составлять объем больший, нежели доля основного долга;
- к концу обязательств доля процентов по отношению к остатку основного долга уменьшится.
Что предпочесть при частичном досрочном погашении: изменение суммы аннуитетного платежа или срока?
Граждане, подписавшие с банком кредитный договор, задумываются над тем, имеет ли смысл досрочное погашение, или лучше платить аннуитетный взнос равными суммами, на которые изначально и рассчитывали?
Разумеется, если возможность досрочного погашения, — частичного или полного, — имеется, то лучше ею воспользоваться!
При большой сумме основного долга и долгом периоде кредитования размер переплат может достигать 200 % за весь период!
Если заемщик принял решение о частичном досрочном погашении, в выборе изменение суммы аннуитетного платежа или срока лучше предпочесть последнее. Дело в том, что чем дольше период кредитования при данной системе расчетов, тем больше переплата по процентам.
Что такое дифференцируемый платеж
Раньше платежи дифференцированного типа составляли абсолютное большинство.
Так что значит дифференцированный платеж в оплате по возмездному денежному займу? При таком виде ежемесячных оплат весь объем заемных средств, — так называемое «тело долга» дробится на равные части, рассчитанные на весь кредитный период.
При этом проценты за пользование кредитом ежемесячно рассчитывают, исходя из общей суммы долга, оставшейся на период расчета процентов.
Таким образом, получается, самое большое финансовое бремя ложится на первые месяцы долговых обязательств, поскольку именно на начальном этапе кредитования размер долга максимальный, а проценты рассчитываются непосредственно из его величины.
Далее, с последовательным уменьшением тела долга по кредиту проценты за его пользование будут все меньше и меньше, и к конечному этапу сведутся к нулю.
Важно знать! Дифференциальный платеж по ипотеке более удобен тем, кто планирует погасить ипотеку досрочно, в таком случае переплата за пользование кредитом на покупку жилья будет меньше, чем при аннуитетном способе расчетов.
Такой платеж имеет и свои существенные недостатки в виде огромной финансовой нагрузки в первые месяцы при большой сумме займа.
Кроме этого, придется ежемесячно следить за меняющейся цифрой графика оплат, чтобы предусмотреть нужную сумму очередного взноса.
Чтобы определиться, подходит ли такой тип расчетов, нужно заранее рассчитать финансовую нагрузку.
Формула дифференцированного платежа
Стандартная формула дифференцированного платежа, положенная в основу всех онлайн-калькуляторов, и которой пользуются специалисты финансовых учреждений, довольно простая (в отличие от аннуитетного способа:
НП = ОК*(ПС/12)
В расчете дифференцированного платежа задействованы следующие условные обозначения:
- НП – проценты, начисляемые в конкретный период оплат;
- ОК – остаток кредита на конкретный расчетный период;
- ПС – ставка в процентах за пользование кредитом.
Дифференцированный график платежей
В отличие от аннуитетного, дифференцированный график платежей будет ежемесячно различаться по своей сумме выплат: от наибольшей цифры в стартовой точке кредитования, до нуля к концу долговых обязательств.
В данном графике будет всего две величины:
- Постоянная – равная доля тела кредита;
- переменная, убывающая – размер рассчитанных процентов за пользование общей суммой долга на каждый конкретный расчетный месяц.
Аннуитетный платеж и дифференцированный разница
Основная разница между аннуитетными и дифференцированными платежами состоит в двух существенных моментах:
- размере ежемесячного взноса, — по аннуитетному типу он весь кредитный период одинаковый, а при дифференцированном – разный, от максимально большого в начале, и до наименьше возможного к концу;
- по размеру переплат за пользование кредитными средствами, — при дифференцированном типе объем переплат меньше, чем при аннуитетном.
Необходимо воспользоваться формулами расчетом по аннуитетному и дифференцированным расчетам, чтобы определиться с тем, что предпочтительнее при получении займа, особенно крупного:
- переплатить за заем финансов больше, но регулярно вносить одинаковые по размеру суммы;
- или переплатить меньше, но получить серьезную финансовую нагрузку в первое время займа.
Аналогичные формулам расчеты можно быстро осуществить с помощью онлайн-калькуляторов.
Рассказать друзьям
Оцените статью
ipoteka-otvet.ru
Аннуитетный или дифференцированный платежи, что выгоднее заемщику
Содержание статьи
При получении определенной суммы в кредит заемщик не задумывается, по какой схеме он будет выплачивать долг. Клиент банка получает на руки кредитный договор с графиком платежей и указанием вида платежа, но немногие знают, что это — аннуитетный или дифференциальный платеж. На данный момент выбор клиенту предоставляет не каждая финансовая организация. Перед подписанием кредитного договора желательно уточнить метод и схему выплат. Это поможет определить целесообразность досрочного погашения долга.
Аннуитетный метод: плюсы и минусы
Финансовые организации при оформлении кредита уточняют метод погашения, аннуитетный или дифференцированный. Особенностью аннуитетного кредита является постоянный ежемесячный платеж, не меняющий своего размера в течение всего срока кредитования.
В графике платежей указывается фиксированная сумма, которую заемщик вносит на счет одного и того же числа каждого месяца. Это наиболее распространенная система кредитования. Она остается ведущей в России на данный момент. Ипотека аннуитетные или дифференцированные платежи допускает редко. Она выдается в большинстве случаев при условии фиксированных взносов.
Несмотря на то, что сумма неизменна, система оплаты не так проста, как может показаться на первый взгляд. В первой половине срок большую часть выплат составляет процент, меньшую – тело долга. Во второй половине срока ситуация меняется. Другими словами, вначале заемщик выплачивает проценты по кредиту, а затем основной долг.
Аннуитетный кредит имеет свои преимущества:
- Заемщик знает сумму платежа. Клиенту банка не нужно держать в голове сложные формулы и цифры. Размер выплат не меняется на протяжении всего срока кредитования. Простота и удобство для клиента сочетаются с выгодой для банка.
- Получить можно любой вид кредита. Если говорить о том, какой кредит лучше, аннуитетный или дифференцированный, не стоит забывать о его доступности. Аннуитетный платеж принимается в любом банке, дифференцированный встречается реже.
- Налоговый вычет выше. После покупки квартиры заемщик подает документы на налоговый вычет. Сумма вычета начисляется с учетом всего долга, включая проценты. Большой процент увеличивает сумму вычета.
Для расчета платежа есть специальные формулы и калькуляторы. Заемщик вводит сумму займа, срок кредита в месяцах и размер процента.
Финансовые организации давно выявили выгодность подобного метода погашения кредита. Для заемщика есть несколько минусов. Например, переплата по кредиту выше. Досрочное погашение в этом случае выгодно в первой трети срока. Проценты выплачиваются вначале, поэтому в дальнейшем досрочное погашение не дает никаких преимуществ кроме сокращения срока.
Особенности дифференцированного метода
Дифференцированный кредит долгое время был единственным в России. Сумма платежа в этом случае нефиксированная, она сокращается по ходу выплат. Вначале срока заемщик выплачивает основной долг. По мере сокращения тела кредита уменьшается и выплата, поскольку процент начисляется на остаток долга.
Основная сумма задолженности делится на весь срок кредитования равными частями по месяцам. Меняется размер выплат по процентам. Процентная ставка остается фиксированной, но сумма долга уменьшается ежемесячно, соответственно уменьшаются и выплаты.
Плюсы дифференцированного метода очевидны:
- Ежемесячные платежи уменьшаются. С каждым месяцем взнос становится меньше, финансовая нагрузка на заемщика снижается. Это основное преимущество дифференцированного погашения. Однако его же можно считать недостатком, так как в первой половине срока платежи довольно крупные.
- Переплата ниже. Ежемесячные платежи уменьшаются, поэтому в итоге сумма переплаты получается невелика. Из-за этого получить большой кредит на покупку жилья проблематично.
- Досрочное погашение выгодно в любой момент. Проценты гасятся не в начале, а на протяжении всего срока, поэтом выплатить кредит досрочно выгодно в любой момент.
К недостаткам метода относятся большая финансовая нагрузка в начале срока. Первое время платежи будут крупные, поэтому требования к платежеспособности клиента выше. Его доход должен составлять на 20-25% больше, чем при аннуитетном кредите.
При выдаче дифференцированного кредита банк рассчитывает меньшую максимальную сумму из-за более высоких начальных платежей.
Просчитать ежемесячные выплаты не так просто из-за постоянно изменяющейся суммы. Но расчетами занимаются не заемщики, а работники банка. При заключении кредитного договора клиенту выдается график платежей. Достаточно следить за графиком и вносить указанную сумму.
Чтобы рассчитать дифференцированные и аннуитетные платежи, формулы можно найти на сайте выбранной финансовой организации. Проще произвести расчет с помощью онлайн ипотечного калькулятора.
Выбор метода погашения кредита
Выгода того или иного метода зависит от конкретной ситуации и платежеспособности заемщика. Банк может предложить на выбор аннуитетный или дифференцированный платежи, что выгоднее заемщику, решается по ситуации.
Сумма ежемесячного взноса может отличаться незначительно. Основное отличие двух методов заключается в системе расчета и итоге. Несмотря на то, что в результате при дифференцированном методе сумма переплаты ниже, он не всегда выгоден заемщику.
Выбирать метод нужно с учетом нюансов:
- Важным является вопрос, выгоден аннуитетный платеж или дифференцированный при досрочном погашении. Заемщику, рассчитывающему погасить кредит раньше срока, выгоднее брать дифференцированный кредит. При фиксированных взносах выгоды в досрочном погашении нет, если прошло больше половины срока.
- Если заемщик имеет небольшой или нестабильный доход, предпочтительнее аннуитетный платеж. Клиент сможет рассчитывать свои траты, выплачивать фиксированную небольшую сумму ежемесячно.
- При длительных сроках кредитования эксперты рекомендуют брать дифференцированный кредит. Со временем финансовое положение клиента может измениться, уменьшающийся размер взносов поможет выплатить займ до конца.
- Дифференцированный платеж не обязательно высчитывать каждый месяц. Заемщик может постоянно класть на счет фиксированную (не меньше начальной) сумму. Сниматься будет необходимая сумма, а остаток останется на счете. Через определенное время (год, полгода и т.д.) заемщик может прийти в отделение банка, написать заявление на перерасчет. Сумма на счете будет снята и пойдет на погашение долга.
- В случае, если заемщик уверен в своей платежеспособности и планирует погасить кредит в ближайшее время после получения, аннуитетный кредит будет выгоден.
Финансовые организации не всегда предлагают выбор метода погашения клиенту. Подобрать наиболее выгодный вариант можно при рассмотрении нескольких программ в разных банках. Учитывается также размер суммы и доход клиента. Аннуитетные займы выдаются в большинстве случаев.
Изменение платежа. Выбор банка.
Заемщику следует знать, что дифференцированный метод на данный момент нельзя назвать популярным. При поиске займа можно столкнуться с большим количеством отказов. Финансовые организации стараются защитить себя от рисков. При больших суммах кредита гарантией безопасности служит аннуитетный способ, поскольку заемщик гасит проценты в начале срока.
Многие заемщики стараются изменить аннуитетный платеж на дифференцированный, чтобы сэкономить, но финансовые организации на смену платежа соглашаются крайне редко. Это невыгодно для банка и сложно для заемщика. При аннуитетном методе клиент выплатил большую часть процентов в первой половине срока кредитования, перерассчитать остаток долга и проценты, чтобы перевести его в дифференцированный, достаточно сложно.
Если аннуитетную ипотеку выдает любой банк, то при покупке квартиры в ипотеку поиск вариантов с дифференциальными платежами может затянуться. Список банков, работающих по подобной системе, ограничен.
- Россельхозбанк. Выбор программ довольно широк, но на дифференцированный метод организация соглашается не всегда. Средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 14-16% в зависимости от условий и требований к заемщику.
- Нордеа. Крупный банк с иностранным капиталом, который тем не менее можно найти не в каждом городе. Нордеа Банк предлагает ипотечный кредит с возможностью выбора способа погашения. Ставка зависит от многих факторов, но средний процент составляет 18-22%, что считается довольно высокой ставкой. Кредиты выдаются заемщикам от 18 лет.
- ГазромБанк. Крупный банк, предлагающий множество ипотечных программ для молодых семей, военнослужащих и других слоев населения. Выбор способа погашения возможен при определенных программах, утонять которые нужно в отделении банка. Средняя процентная ставка составляет 11-12%.
- Петрокоммерц. Банк предлагает ипотеку и потребительские кредиты на крупную сумму. Выбор платежа можно обсудить с кредитным менеджером. Процентная ставка для ипотеки составляет 12-13%, для потребительского кредита 20-22%.
При выборе финансовой организации учитывается не только метод выплат, то и максимальная сумма кредита, ставка, сроки и требования к заемщику.
Рекомендуем также
ipotekami.ru
alexxlab