Как проверить документы при покупке квартиры — Справочник Недвижимости

Какие бывают документы

При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец. Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества. От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.

Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу. Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.

Обязательные документы

Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее. Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа. Если да, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена.

С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него. 

По закону, претендовать на наследство можно в течение 5 лет с момента, когда потенциальный наследник узнал о смерти родственника. Доказать, когда именно этот момент наступил, — сложно. Поэтому предпочтение обычно отдаётся вариантам со «старым» наследством.

Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в подлинности бумаги. Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Выписка из ЕГРН. По ней вы сможете понять, кто владеет квартирой, и есть ли на квартире обременения и аресты. В выписке также указано, на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т. д.)

Справка о дееспособности продавца. Этот документ подтверждает, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере. Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки, и настоять на этом. Эту услугу предлагают не все нотариусы, возможно, некоторые даже не знают о такой возможности, поэтому специалиста, который делает видеозаписи, придётся поискать. 

Пример справки ПНД

Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают. Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».

Всегда подписывайте документы только с собственником лично. Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят». Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант. Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить. В самом плохом случае вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Прописанные люди

Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу. Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё. Так что продавец должен заранее выписать ребёнка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения. В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки. При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.

Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи). Их нельзя будет выписать по суду.

Семейный статус продавца

Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор. Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества. Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу квартиры. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруга или супруг скрыл покупку квартиры в браке. Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа. 

Техническое состояние квартиры

После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем. Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую). Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт. Если сделка ипотечная, этот документ будет обязательным — при наличии незаконных перепланировок банк может не согласовать сделку.

Что ещё

Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:

• Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
• Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
• Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.

Готово!

Все документы проверены и собраны, всё в порядке — поздравляем, теперь можно переходить к составлению и подписанию договора купли-продажи.

 Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Родион Китаев

realty.yandex.ru

нюансы, которые не знают риэлторы

Автор Антон Величко На чтение 10 мин. Просмотров 184 Опубликовано 04.10.2018

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.

Наблюдая за покупателями и  риэлторами, я вывел основной ряд  действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Хитрости и приемы осмотра квартиры подробно рассматриваем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

«Подводные камни» при покупке найдете в статье  11-ти рисках покупателя квартиры

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

О плюсах и минусах 1-го и последнего этажей читайте в квартира на первом этаже и квартира на последнем этаже

3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.

В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием,  в котором вы решили осуществить покупку квартиры.

Про плюсы и минусы вторички и новостройки читайте Что выбрать: вторичку или новострой

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Читайте и решайтесь: покупка квартиры с ремонтом и без

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

Для подкованности, прочтите статью про 6-ть правил выбора квартиры своей мечты.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Удачной покупки квартиры!

www.habrealty.ru

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры

1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
5. Проверить квартиру на наличие обременений.
6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
   • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
   • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
   • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

   Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
   • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
   • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
   • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
   • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
   • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

Что можно узнать:

1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

1. Просите у продавца оригиналы документов.
2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

kvartirastudia.ru

Какие документы обязательно следует проверить при покупке квартиры

06.02.2016   26 873

Порой трудно найти среди множества предложений ту самую уютную квартиру своей мечты за справедливую цену. Однако, отыскав её, терять голову и забывать на радостях об осторожности нельзя. Прежде чем договариваться о сделке и вносить задаток, необходимо иметь представление о том, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры.

Выяснить, имеет ли право продавец распоряжаться имуществом или пытается скрыть важные детали. Проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой можно при помощи нехитрых действий, которые обезопасят вас от покупки обремененной правами третьих лиц недвижимости и иных неприятных сюрпризов.

1) При встрече с продавцом попросите его предоставить вам для ознакомления правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи/наследования/дарения/мены, объясняющие возникновение права собственности. Хранятся подобного рода бумаги у владельца квартиры, и потому получить доступ к ним не должно составить труда. Убедитесь, что данные квадратные метры принадлежат именно ему.

2) Осведомитесь об истории самой квартиры, бывших её хозяев и тех, кто прежде проживал в ней или участвовал в приватизации. Эта информация отражена в домовой книге и выписке из лицевого счета, однако запросить её в расчётно-справочном центре (РСЦ) может лишь собственник или его доверенное лицо.

При проверке этих документов перед покупкой квартиры важно, чтобы никто из прежних жильцов утерян не был. Например, временно выписанные, но сохраняющие право проживания и после смены собственника. К ним относятся заключенные, военнослужащие срочной службы, дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, пожилые люди, помещенные в дома престарелых и лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере. Эти граждане могут попросту отравить жизнь новых владельцев.

Покупая приватизированную квартиру, проверьте, нет ли иных участников приватизации, сохраняющих право собственности. О них можно узнать из выписки о лицах, участвовавших в приватизации жилого помещения, полученной в РСЦ.

3) Квартира, полученная по наследству, требует еще большего внимания. Чтобы исключить внезапное появление претендентов на наследство, необходимо отправиться на пару с продавцом к нотариусу, который занимался его делом о наследстве, и запросить выписку из нотариальной книги, где должно быть четко отмечено, что иных наследников нет или же они подписали отказ.

Неучтённый претендент может в течении 3-х лет заявить о своих правах, что приведет к нуллификации сделок, заключенных до принятия наследства. Среди наследников могут быть несовершеннолетние, нетрудоспособные супруги/родители, которые наследуют свою долю не зависимо от того, на кого было оформлено завещание.

4) Проверьте нотариально заверенное согласие супруга(и) собственника квартиры. По закону он/она имеет право на 1/2 собственности, приобретенной в браке, даже если не проживает и не прописан/а в ней. И в том случае, если на момент продажи квартиры брак расторгнут. Сколько времени прошло после развода значения не имеет.

Если между супругами был подписан брачный контракт, в котором определены иные условия распоряжения собственностью, то согласие второй половины не требуется.

5) При наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних, продавцу потребуется предоставить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Разрешение выносится с условием предоставления несовершеннолетнему права пользования иной жилплощади. При несоблюдении этого требования сотрудники органа опеки обратятся в суд и добьются признания сделки недействительной.

6) Следующий шаг —  проверка наличия таких обременений, как:

• Аренда квартиры — арендаторы вправе находиться в квартире до завершения срока договора найма;
• Рента — после смерти собственника жильё, находящееся в ренте, переходит в собственность рентоплательщика;
• Недвижимость находится в залоге;
• Арест квартиры;
• Судебное разбирательство в отношении интересующей вас жилплощади.

Сведения о возложенных на квартиру запретов и обременений указаны в справке БТИ о правах на недвижимость, ограничениях и обременениях.

7) Продажа по генеральной доверенности. Узнайте, какие обстоятельства вынудили собственника переложить заботы о продаже недвижимости на доверителя. Убедитесь в действительности доверенности у заверявшего его нотариуса. Лучше всего проверить это непосредственно перед покупкой недвижимости. Возможно, по каким-либо причинам она отозвана (аннулирована). Следующий шаг, который следует предпринять, — убедиться в том, что владелец квартиры жив.

8) Необходимо установить дееспособность владельца квартиры. Сделки с недееспособными могут осуществляться через попечителя или опекуна, назначенного органами опеки и попечительства. Сделки напрямую, без письменного согласия попечителя, с данной категорией граждан признаются недействительными.

Признать недееспособность или ограниченную дееспособность гражданина можно лишь через суд. Основанием для этого является психическое расстройство, злоупотребление алкогольными напитками, наркотическими или психотропными веществами.

Конечно, перед заключением сделки купли-продажи квартиры нотариус проверяет большую часть этих документов, чтобы удостовериться в её правомерности. Однако проверка юридической чистоты квартиры — проблема преимущественно покупателя, так как упущения в каком-либо из этих вопросов ложатся на ваши плечи и вам придется мириться с последствиями.

После того как вы тщательно проверили все вышеперечисленные документы и убедились в юридической чистоте покупаемой квартиры, можно оставлять задаток и приступать к самому важному этапу – оформлению и регистрации договора купли-продажи. Только так вы сможете застраховать себя от многочисленных рисков при покупке квартиры.

Читайте также:

myrealtor.by

Нюансы осмотра квартиры перед покупкой

07.02.2016   11 541

Выбор в пользу одной из квартир сделан, пора приступать к её просмотру. Осмотр квартиры очень важный этап, ошибок и упущений здесь быть не должно. Надеяться, что продавец или риэлтор расскажет все о выставленном на продажу жилье, бессмысленно. Вероятнее всего, такой показ будет иметь характер экскурсии по наиболее привлекательным его сторонам, которыми попытаются затуманить ваш взор. Мотивы продавца здесь ясны: он хочет преподнести свой «товар» в наиболее выгодном свете, и потому к моменту вашего прихода, проведёт предпродажную подготовку и тщательно скроет все имеющиеся недостатки.

Чтобы не оказаться обманутым в таком серьезном деле, заботу о собственных интересах придется взять на себя. Сложить полное представление о жизни в рассматриваемой квартире можно из информации, полученной при осмотре. Тщательный просмотр квартиры поможет выявить все слабые стороны, о которых продавец предпочел бы умолчать. Но раз уж они обнаружены, то во время торга вы вправе рассчитывать на скидку. Чем больше изъянов в помещении вы найдёте, тем больше скидка — простое правило для покупателей квартиры.

Итак, осмотр и оценка квартиры проходит в два этапа.

Внешний осмотр

Осмотр начинается еще до того, как вы перешагнете порог квартиры. Ведь на комфорт проживания в ней влияет и её окружение — внешние факторы:

1. Транспортное сообщение. Разузнайте, как часто ходит сюда общественный транспорт, проверьте его загруженность в час-пик. Обратите внимание, сколько времени ушло на то, чтобы добраться до места встречи и на каком расстоянии от дома находится ближайшая остановка. Продавцы нередко в объявлениях приукрашивают эти сведения либо вовсе пытаются хитрить.
2. Район. Познакомьтесь ближе с районом, проверьте его на наличие промышленных предприятий или автомагистралей, загрязняющих воздух. Кроме того, эти объекты являются источником беспрерывного шума, что обязательно отразиться на уюте квартир. А вот зеленые зоны, парки, скверы, напротив, улучшают экологию района, что само по себе повышает качество жизни.
3. Инфраструктура. Стоит обратить внимание на отдаленность супермаркетов, поликлиник, школ и детских садов, служб быта, спортивных комплексов и аптек. Анализ инфраструктуры позволит определить, насколько потребности жителей данного района удовлетворены.
4. Вид дома и его состояние. По внешнему виду можно определить эпоху постройки дома и, соответственно, материалы и технологии его строительства. Состояние дома определяется по наличию подтеков и трещин в стенах, привлекательности фасада, наличию крошащихся балконов и выступов. Эти признаки свидетельствуют об обветшалости здания и необходимости капитального ремонта.
5. Благоустройство двора. Главная проблема современных дворов — это нехватка парковочных мест. Владельцу автомобиля следует оценить обстановку с парковкой рядом с домом. Сколько машин припарковано, и есть ли свободные места. А семьям с детьми важно, чтобы во дворе была обустроена детская площадка.
6. Состояние подъезда и лифта. Безопасность жильцов начинается с двери подъезда. Обратите внимание, оборудована ли она кодовым замком, домофоном или видеофоном. Сам подъезд должен быть освещенным и чистым, а состояние его стен и окон не вызывать сомнений. А вот чего в нем быть не должно, так это запаха мусоропровода и разломанных почтовых ящиков. Осведомитесь о состоянии и работе лифта.
7. Соседи. Контингент проживающих рядом людей влияет на Ваше спокойствие и состояние подъезда, поэтому полезно заранее узнать, будут ли вашими соседями алкоголики и тунеядцы или добропорядочные и отзывчивые люди. Определиться с этим помогут двери соседей, состояние подъезда и разговор с жителями дома. Если двери старые с потрепанной и изрезанной обивкой, то таких соседей лучше избегать. А добротные, железные двери говорят о статусе жильцов дома. Тоже с состоянием подъезда, если он чистый и ухоженный, то люди в нём живут культурные.

Внутренний осмотр квартиры

В полной мере изучив характер прилегающих к квартире территорий можно, наконец, приступить непосредственно к осмотру объекта покупки. В отличие от внешних факторов внутри квартиры отдельные недостатки поддаются устранению.

Неустранимые:

1. Площадь. Случается так, что продавцы неверно указывают в объявлении площадь квартиры. Как правило, добавляя 1-2 метра квадратных. Оценить её реальный размер в заставленных мебелью комнатах сложно. Риэлторы рекомендуют оценивать размеры помещений по потолкам. Получить проверенную информацию о площади недвижимости можно из правоустанавливающих документов или техпаспорта.
2. Планировка. Прежде всего, ознакомьтесь с документацией, удостоверяющей план квартиры – техпаспортом. Убедитесь, что незаконных или незарегистрированных изменений в ней не проводилось. Проверьте удобство расположения и изолированность комнат, правильность зонирования помещений.
3. Расположение квартиры. Считается, что угловая (торцевая) квартира холоднее и подвержена появлению сырости или плесени. А квартиры, окна которых выходят на юго-запад или юго-восток, наиболее привлекательны. В них зимой достаточно естественного освещения, а летом вы не будете страдать от жары.
4. Вид из окна. Объекты, расположенные за окном, могут как повысить привлекательность жилья, так и снизить его. Если за ним находится проезжая часть, то от шума машин не спасут даже стеклопакеты. А парк или хотя бы маленький сквер за окном – большой плюс. Так же стоит учесть, что в окна с северной стороны солнечные лучи попадать не будут, а вот с южной — будут пробуждать с самого раннего утра.
5. Протечки и промерзания. Если дом старый или с плохой теплоизоляцией, то в углах комнат и на откосах вокруг окон из-за промерзания стен может образовываться плесень или грибок. Осмотрите квартиру на предмет затоплений от соседей сверху или прохудившейся кровли.
6. Вентиляция. Проверьте исправность вентиляции в ванной комнате и кухне посредством зажженной спички. Если пламя не дрогнет, то помещения не вентилируются, и вам придется смириться с посторонними запахами внутри квартиры. Проветрить такое помещение можно, лишь распахнув все окна.

Устранимые:

1. Двери и окна. Осмотрите двери, нет ли щелей, работают ли замки. Поинтересуйтесь у продавца об установленных в квартире окнах. Проверьте качество установки и швы, а также звукоизоляцию. Откройте и закройте двери и окна, чтобы убедиться в исправности всех механизмов.
2. Коммуникации. Квартиру необходимо проверить на предмет качественного обеспечения коммуникациями. Уделите время осмотру качества электропроводки, проверьте счетчики, исправность телефона и телевизионной антенны, а также убедитесь, что нет неисправных розеток. Проверьте на работоспособность сантехнику, напор воды, не забита ли канализация, герметичность труб, наличие налета и подтеков на трубах. Поинтересуйтесь у продавца, хорошо ли отапливается дом, а если осмотр проходит в отопительный сезон, потрогайте батареи.
3. Состояние ремонта и мебели. Обратите внимание, в каком состоянии прежний владелец содержал квартиру. Нуждаются ли стены, потолок, напольное покрытие в ремонте или же их состояние удовлетворительное, и можно на этом сэкономить. Мебель в хорошем состоянии тоже может сэкономить Вам деньги и ускорить переезд.

Зачастую продавец, чтобы продать квартиру дороже, пытается скрыть самые уязвимые её места. Внимательно просмотрите квартиру на наличие работ, предназначенных для скрытия дефектов. Возможно, за толстым слоем краски скрываются подтеки, а за обоями трещины. В процессе осмотра на эти изъяны можно указать владельцу и потребовать скидки. Если же вы обнаружите серьезные недостатки уже после вселения, то расторжения сделки можно добиться только через суд, так как после передачи передаточного акта вы подтверждаете, что квартира, полученная вами, в приемлемом состоянии.

После того как вы тщательно осмотрели квартиру и, взвесив все плюсы и минусы, убедились, что она вам подходит, приступайте к торгу. Торг при покупке квартиры хоть и не самая приятная вещь, но может помочь сэкономить значительную сумму денег. А это того стоит.

Читайте также:

myrealtor.by

Что нужно знать (проверять) при покупке квартиры на вторичном рынке

На рынке недвижимости существует две отдельные категории объектов – жилье в новостройках и квартиры в уже построенных и обжитых домах, которые отличаются в процедурах оформления и особенностях распоряжения, по этой причине покупатель должен учитывать, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и среди строящегося жилья. Каждый из вариантов приобретения имеет свои преимущества и риски. Одним из несомненных достоинств вторичного жилого фонда является то, что такой объект недвижимости находится в обжитом районе, с развитой инфраструктурой, к тому же, покупатель всегда может оценить состояние жилья, качество ремонта, планировку и т.д.

Тем не менее, вопрос покупки квартиры таит в себе много опасных моментов, связанных с историей жилья и его владельцами. Зачастую, недвижимость из вторичного фонда представляет интерес для мошенников, обманным путем получающих внушительные суммы денег от покупателей. При сделке с вторичкой требуется особо тщательно проверять всю документацию, а также юридически грамотного составить документы.

Чего нужно опасаться при покупке квартиры

Прежде, чем определиться с объектом приобретения, надо оценить следующие факторы риска, связанные с предстоящей сделкой:

1. Юридическая чистота. Перед тем, как подписать купчую и передать средства в счет уплаты по договору, необходимо проверить документы на собственность, а также правомерность процесса отчуждения.
2. Проверка документов на соответствие фактическому состоянию квартиры. Регистрация права на недвижимость по техническим документам при наличии расхождения с фактическим положением дел влечет массу проблем, связанных с дальнейшим распоряжением приобретенной квартирой.
3. Соблюдение требований закона, связанных с вопросом оформления документов на квартиру.

Что должно насторожить

В некоторых ситуациях покупатель должен быть особенно внимателен при покупке недвижимости.

Доверенность

Недвижимость продается не напрямую собственником, а его представителем, доверенным лицом. В такой ситуации доверенность может быть:

• поддельной;
• аннулированной;
• истекшей;
• оформленной умершим человеком.

Мошенники часто оформляют доверенность на представление интересов пожилых людей, недееспособных лиц, а также граждан, страдающих алкоголизмом или наркозависимостью.

Приватизация

Если право собственности возникло в результате приватизационных действий, возможны ошибки или нарушения в процессе распределения. В данном случае, покупателю рекомендуется ознакомиться с письменным согласием всех участников приватизации с фактом продажи. Недопустимо покупать квартиру, если в ней остается прописанным кто-либо из жильцов, даже если тот обещает выписаться после сделки.

Сомнительная история объекта

Если в истории квартиры имели место сделки отчуждения сомнительного характера, а продавцами являлись какие-либо частные организации или госучреждения.

Наследство

Покупателя должен насторожить факт срочной продажи собственности, которую продавец только получил наследство или оформил подаренную квартиру. Одной из причин срочной продажи может быть внезапное обнаружение претендентов на жилплощадь.

Материнский капитал

Если приобретение квартиры было связано с привлечением материнского капитала, возможно некорректное оформление бумаг, ведь по закону такая недвижимость должна быть обязательно оформлена на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Неисполнение родителями данного обязательства может в дальнейшем вызвать сложности у нового владельца.

Проблемы с правообладателями

Перед покупкойнадоустановить личность продавцов и увериться в вопросе их дееспособности. Сделки с недееспособными (детьми, психически больными, людьми, страдающими алкогольной и наркозависимостью) будут признаны недействительными, и могут быть оспорены в суде.

В отдельных случаях жильцами могут являться временно отсутствующие лица – военнослужащие, лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или граждане, чье место нахождения неизвестно. В этих случаях лица будут сохранять право проживания, вне зависимости от их отсутствия.

Наличие обременений

Законом запрещены любые сделки, связанные с отчуждением квартиры, находящейся в залоге или под арестом. Продаваемая собственность также может находиться в эпицентре какого-либо судебного разбирательства.

Нарушение процедуры отчуждения

Сделка может быть оспорена в случае выявления нарушений в процедуре продажи, а именно непредоставление соседям/долевым собственникам жилья права первой очереди в приобретении собственности. Ввиду сложности процедуры, многие собственники стараются обойти требование по закону.

Меры безопасности при покупке

Чтобы сделка не привела к печальным последствиям, надо придерживаться некоторых рекомендаций, которые позволят снизить риски, сведя их к минимуму:

1. Покупателя должна насторожить стоимость квартиры менее 20% от рыночной стоимости на текущий момент. Жилье, не имеющее проблем с документами и в хорошем состоянии, вряд ли будет стоить дешево, а хозяева не захотят продавать его с убытками для себя. Наиболее часто мошенники стараются избавиться от квартиры, получив денежные средства по поддельным документам или доверенности, вызывающей сомнения.
2. Покупка квартиры должна быть отменена, если нет возможности проверить подлинность доверенности или истории квартиры. Если недвижимость часто переходила в разные руки, наверняка будут найдены какие-либо проблемы с правом распоряжения впоследствии.
3. Проверить документы на квартиру можно по справке о зарегистрированных на жилплощади жильцах, выписке из домовой книги. К сделке все жильцы, зарегистрированные на отчуждаемой площади, должны быть выписаны.
4. Документы из БТИ помогут выявить незаконные перепланировки в квартире. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может привести к невозможности процедуры узаконивания в результате нарушений каких-либо требований со стороны строительных норм, санитарии или законодательства. В этом случае, новый владелец будет обязан вернуть квартиру в прежнее состояние, согласно плана БТИ. Так как со стороны продавца вероятен риск подлога, подделки документа, рекомендуется покупателю самостоятельно запросить сведения в бюро инвентаризации.
5. Иногда, с целью ухода от налогов, продавец просит указать заниженную стоимость сделки в договоре. Однако данное действие влечет массу неприятностей, ведь в случае аннулирования сделки, продавец получит только ту сумму, которая была указана в договоре. В таком случае, важно корректно указать сумму в документе, подтверждающем факт передачи денег.
6. При наличии среди выписавшихся жильцов несовершеннолетних, воспитывающихся в детских домах, органы опеки и прокуратура сможет признать сделку незаконной, поэтому сделку рекомендуется отменить.
7. Не стоит связываться с продажей собственности, из которой были выписаны лица, отбывающие срок наказания в местах лишения свободы, если выписка произошла позднее 1995 года. Данные лица, после своего освобождения, вправе потребовать восстановления своих прав на проживание и регистрацию на жилплощади, принадлежащей уже новому владельцу.
8. Когда отчуждается наследственная квартира, принадлежавшая усопшему, необходимо удостовериться, что все претенденты на наследство были учтены. Нелишним станет подписание дополнительного договора, согласно которому наследник берет на себя обязательства передать пропорциональную долю наследствапри внезапном появлении новых претендентов на наследство.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”На что обращать внимание ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Рекомендации при покупке

Следуя следующим советам, можно обезопасить процесс приобретения, позволяя успешно зарегистрировать право обладания и дальнейшего распоряжения купленной недвижимостью:

1. Строгое соответствие условий сделки по факту пунктам, указанным в договоре купли-продажи. Уклонение от налогов, возникающих при продаже жилья, является незаконным, к тому же невыгодно для покупателя, если он намерен вернуть часть потраченной на покупку суммы в виде имущественного вычета (ст. 220 НК РФ). Чем больше размер покупки, тем большую сумму сможет компенсировать впоследствии покупатель. Более того, если будет установлен факт различия между фактически выплаченной суммой со стоимостью, указанной в договоре, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Продавцу указание меньшей суммы также не выгодно, так как в случае аннулирования продажи, возврату подлежит только та сумма, которая была отражена в договоре.
2. При использовании в продаже услуг риэлтора, в договоре указывают объем ответственности сотрудника риэлторской конторы.
3. Чтобы процесс передачи большой суммы денег прошел успешно и безопасно, рекомендуется использовать безналичный вариант расчета между покупателем и продавцом. Особый интерес представляет такая банковская услуга, как аккредитив. С его помощью покупатель перечисляет средства на расчетный счет, открытый на имя продавца. Средства могут быть обналичены только после предоставления документов, подтверждающих факт успешного завершения сделки.
4. При совершении расчетов за квартиру безналичным способом стороны могут прибегнуть к услугам аренды банковской ячейки. С помощью этой ячейки покупатель кладет средства в ячейку с предварительной проверкой средств на подлинность. Наличные будут доступны только после получения банком документов, доказывающих факт сделки.
5. После того, как покупатель определяется с объектом покупки, необходимо совершить предварительные договоренности относительно предстоящей сделки. Определяется способ внесения предоплаты: в виде аванса или задатка. Следует учесть, что данные понятия имеют существенные различия: при расторжении договоренностей аванс возвращается покупателю в том же объеме, а при оформлении задатка виновная сторона выплачивает пострадавшему двойной размер, в зависимости от того, кто является виновником расторжения договоренностей.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Этапы безопасной сделки

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости с соблюдением мер безопасности проводится в несколько этапов:

1. Достижении договоренности с собственником жилья.
2. Для получения гарантий того, что обе стороны (покупатель и продавец) имеют серьезные намерения, заключается договор об авансе или задатке. Как правило, в качестве задатка или аванса передается сумма, в размере нескольких процентов от общей стоимости недвижимости, а в договоре указываются отдельным пунктом сроки на подготовку к сделке, а также стороне, несущей расходы по подготовке к переоформлению права собственности.
3. После сбора необходимых документов и составления купчей, стороны определяют день подписания договора и передачи денег.
4. Если в расчетах между сторонами участвует банк, определяют место для проведения расчетов, а также нотариуса, который поможет в заверении документов.
5. После заключения договора, покупатель регистрирует переход права собственности новому владельцу в Росреестре и производит окончательный расчет с продавцом.
6. Наиболее безопасный способ произведения расчетов – использование банковских услуг – аккредитива или ячейки. В данном случае обе стороны могут быть уверены и в проверке наличных средств на подлинность, и в благополучном исходе сделки. Покупатель получает гарантии, что сделка будет оформлена надлежащим образом, а продавец будет уверен, что все средства будут выплачены в полном объеме покупателю. Если на момент сделки кто-либо из граждан остался прописанным в квартире, то банк выдаст средства продавцу только после того, как все жильцы выписываются из проданной недвижимости.

prosobstvennost.ru

На что обращать внимание при покупке квартиры

Возможно, сегодня низкая стоимость некоторых квартир (;из-за мирового финансового кризиса или только сейчас и только для вас, так как вы мне симпатичны) — это, на самом деле, лишь способ привлечь и обмануть покупателя. О том, с какими рисками может столкнуться человек при совершении сделки купли-продажи и как их избежать или сделать минимальными, мы расскажем в данной статье.

На какие факторы необходимо обратить внимание при выборе квартиры

Итак, вы решили купить квартиру на вторичном рынке. После многочисленных просмотров вы наконец нашли вариант в хорошем районе, с красивым видом из окна, на подходящем этаже, с удачной планировкой.

Но не спешите быстро совершить сделку купли-продажи. Как подтверждает практика, осторожность никогда не бывает лишней. Причины возможных рисков — допущенные по незнанию со стороны покупателя промахи при проверке юридической чистоты объекта, а иногда и нечистоплотность продавца.

Поэтому начать нужно с проверки правоустанавливающих документов — свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи (приватизации, мены, дарения и т.д.). Зачастую продавцы только знакомят потенциального покупателя с правоустанавливающими документами на квартиру. Но вы можете попросить в свое распоряжение копии, чтобы проверить их правильность в юридической конторе. В ЦОНе вы имеете право взять справку о зарегистрированных правах и обременениях на интересующую вас квартиру. В настоящее время такую справку о наличии обременений и залогов можно получить через сайт электронного правительства (egov.kz), имея ключ ЭЦП. Достаточно иметь информацию по объекту недвижимости — адрес, кадастровый номер. Такую справку может получить сам потенциальный покупатель, без привлечения продавца.

Важно убедится и в том, что продаваемое жилье принадлежит именно тому, кто называет себя продавцом, поэтому не посчитайте за труд попросить у него удостоверение личности. Однако практика показывает, что и этого может оказаться недостаточно. Потенциальному покупателю не лишним было бы увидеть еще два документа:

• Архивную выписку, выдаваемую в паспортном столе. Выписка показывает, кто и когда проживал по этому адресу и выбыл (в армию, в тюрьму, умер и т.п.).
• Выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости, которую выдают в департаменте юстиции (ЦОНе). Этот документ содержит информацию о том, когда, кому и на каких основаниях переходило право собственности (по приватизации, дарению, в порядке наследования, по завещанию и др.). Также в нем отражаются обременения: арест, залог и запреты на объект недвижимости, если они осуществлялись.

Сложность заключается в том, что эти документы имеет право получить только собственник недвижимости — попросите его об этом. В случае отказа у вас появятся веские основания усомниться в его честности. Ведь без этих выписок вы рискуете потерять и деньги, и недвижимость.

При изучении выписки из истории объекта вас должно насторожить, если недвижимость в течение короткого периода времени переходила «из рук в руки». По возможности установите причину частых продаж. Кроме того, вы можете посетить нотариусов, удостоверявших предыдущие сделки, и уточнить у них, есть ли в реестре соответствующие записи и являются ли подписи на документах их собственными. Если они вам откажут, запросите данные в нотариальной палате. Если вы выяснили, что недвижимость часто переходила из рук в руки, а причины и доводы по отчуждению непонятны — лучше откажитесь от покупки.

К сожалению, обзор судебной практики последних лет подтверждает тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной согласно закону приводит к расторжению всех последующих.

Эзоп однажды заметил: «Умному чужие беды — наука».

Как выбрать квартиру на вторичном рынке? >>>

Важен, даже если мал

Итак, получив расширенную выписку из паспортного стола, необходимо ее внимательно изучить. Ведь если в квартире были прописаны дети, возможно, их права на недвижимость были нарушены.

В 1992-1994 годах, на заре приватизации, несовершеннолетних детей не включали в число собственников. Однако такая недвижимость вышла на рынок жилья и продавалась, дарилась, наследовалась. Если прописанных на жилплощади детей при оформлении приватизации не включили в договор, то признается, что права ребенка ущемлены. И, как следствие, все последующие сделки с недвижимостью могут быть оспорены в судебном порядке заинтересованным лицом.

И самое главное — трехгодичный срок исковой давности по признанию сделки недействительной отсчитывается с того момента, когда несовершеннолетний (на этот момент уже достигший совершеннолетия) узнал об этом.

Кроме того, следует знать, что согласно закону все сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетним принадлежит право собственности на часть недвижимости, должны совершаться в возрасте от 14 до 18 лет с письменного согласия родителей, а до 14 лет — с согласия органов опеки и попечительства. Именно эти органы государство обязало охранять права ребенка при совершении любой сделки в отношении недвижимости.

«Девушка, вы, случайно, не замужем?»

Потенциальному покупателю уместно поинтересоваться, состоит ли продавец в браке, или, возможно, состоял на момент приобретения недвижимости. Проверьте дату заключения и расторжения брака и сверьте с датой приобретения недвижимости, обратив внимание на основание приобретения. В случае если недвижимость приобретена в период брака, необходимо согласие на продажу второго супруга, так как оба супруга имеют на нее право, независимо от того, на кого она оформлена. Такое согласие возможно оформить у любого нотариуса. Исключение составляет имущество, которое получено по наследству или в дар.

Стоит помнить, что если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделенный супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года. Будьте внимательны!

Квартира по наследству

Изучив выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости, вы узнаете обо всех ее предыдущих владельцах и на каком основании к ним переходила недвижимость.

В случае если приобретаемая квартира досталась продавцу по наследству, то обязательно стоит обратить внимание, на каком основании — по завещанию или по наследованию в силу закона. Ведь обделенные, неучтенные родственники, к примеру несовершеннолетние дети от предыдущих браков, и, в первую очередь — имеющие право на обязательную долю в наследстве (несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследователя, а также нетрудоспособные супруг и родители), даже при наличии завещания благодетеля могут восстановить свои права на имущество через суд.

Чтобы этого избежать, нотариусы советуют составить соглашение, в котором продавец обязуется в случае появления наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы. Это обезопасит вас от многих проблем в будущем.

Как Ваше здоровье?

Наряду с юридической чистотой правоустанавливающих документов на квартиру вас должна интересовать личность продавца. Обратите внимание на его внешний вид: адекватен ли он, дееспособен ли, нет ли у него проблем с алкоголем или наркотиками.

Если возникли какие-то сомнения в психическом здоровье продавца, имеет смысл попросить у него соответствующую справку. Если налицо проблемы с алкоголем или наркотиками, придется в день сделки посетить с продавцом медицинское учреждение. Это хлопотно и не совсем удобно. Но при необходимости вы всегда сможете доказать, что в момент совершения сделки купли-продажи продавец находился в здравом уме и твердой памяти и, следовательно, понимал, что подписывает. Очевидно, что «Лучше думать перед тем, как действовать, чем после» (Демокрит).

Доверенное лицо

Если от имени продавца действует представитель по доверенности, то выясните его личность. Убедитесь в том, что собственник квартиры жив-здоров, иначе вы рискуете стать жертвой мошенников. Выясните, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть для вас очень убедительными.

Затем обратите внимание на саму доверенность. Она обязательно должна быть удостоверена нотариусом. При этом важно проверить срок, на который выдан документ. А также объем полномочий представителя, из которых должно однозначно следовать, что он действительно имеет право заключать именно такую сделку, о которой идет речь, и с определенным объектом недвижимости. И, наконец, убедитесь у нотариуса, выдавшего доверенность, не отзывалась ли она, да и была ли вообще выдана.

 «А где стена?..»

Один из самых распространенных рисков при покупке недвижимости — неутвержденная перепланировка.

Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и техническим планом, выданным центром по недвижимости (бывшим БТИ). Что из этого следует? У нового владельца при последующем распоряжении недвижимостью — попытке продать, подарить, передать в залог — возникнут трудности. Это значит, что ему придется узаконить перепланировку в установленном законодательством РК порядке, а процесс это длительный и весьма хлопотный, к тому же требующий значительных денежных затрат.

В лучшем случае, сразу после обращения в управление архитектурно-строительного контроля (ГАСК) с заявлением об узаконивании совершенной перепланировки её согласуют. Но обязательным условием для этого является наличие технического заключения по фактически выполненным работам. Оно определяет, произведено ли переустройство квартиры в соответствии с установленными государственными нормами и требованиями или нет. А вот получить такое заключение можно лишь в организации, имеющей право на проведение строительных экспертиз. После того как владелец квартиры получит техническое заключение, устранит недоделки и уплатит штраф, ему вручат акт ввода в эксплуатацию. И он сможет зарегистрировать свои права на перепланированное помещение в ЦОНе. Как правило, все перепланировки квартир (жилого дома), выполненные с соблюдением технических условий, согласовываются. Вопрос только во времени.

Гораздо большие трудности возникают при согласовании переустройства при изменении функционального назначения помещения или вмешательстве в инженерные системы дома (электроснабжение, вентиляция). Всё переделано красиво и удобно, но вот только согласовать такую перепланировку и получить разрешение не всегда возможно. К тому же в случае отказа придется восстанавливать все изменения, неся денежные затраты, испытывая неудобства и разочарования. А все почему? Потому что не учтен риск покупки квартиры с неутвержденной перепланировкой!

Поэтому к приобретению недвижимости с не узаконенной перепланировкой нужно относиться крайне осторожно. Безусловно, лучше совершить покупку после согласования перепланировки прежним владельцем. А можно и вообще отказаться от приобретения недвижимости с перепланировкой «вне закона». Вам выбирать!

Как избежать различных неприятностей и рисков при покупке квартиры? К сожалению, исчерпывающего ответа на этот вопрос нет. Просто будьте внимательны, доверяйте здравому смыслу, конкретным документам и не верьте пустым обещаниям. Имеет смысл заранее сос-тавить подробный список того, что нужно выяснить у продавца до совершения сделки. Если вы чувствуете, что не можете самостоятельно разобраться в сложившейся ситуации, обратитесь к опытному юристу, специалисту по вопросам недвижимости.

Редакция благодарит директора юридической фирмы Grata-Karaganda Лию Аханову за помощь в подготовке материала.

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz