Что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье: Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»

Содержание

что нужно знать владельцу квартиры

К чему следует готовиться владельцу недвижимости, если покупателем вторичного жилья оказывается ипотечный заемщик

Человек, который продает квартиру или дом, может ничего не знать об ипотеке: некоторые собственники имеют дело только с наличными и предпочитают не вникать в нюансы банковского кредитования. Между тем в кризис даже обеспеченным владельцам недвижимости приходится сталкиваться с ипотекой — как минимум в лице покупателя, который легко может оказаться ипотечным заемщиком.

Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные. Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, редакция «РБК-Недвижимости» собрала главные неожиданности подобных сделок — от вопроса «что делать, если покупатель квартиры берет ипотеку» до нюансов оценки и ключевых требований банка. В итоге предлагаем пять советов о том, как подготовить квартиру к ипотечной продаже.

Совет 1: узаконить перепланировки

Квартиры с измененными планировками часто встречаются на вторичном рынке. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат — а потому покупатели недвижимости только рады более удобной компоновке жилплощади. Тем не менее банк может изменить свое решение по ипотеке, если перепланировка не была оформлена по закону, указала руководитель департамента городской недвижимости риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

«Стандартный срок рассмотрения и одобрения [заявки] по квартире — один-два дня. Но если встречается нестандартный случай вроде серьезной перепланировки, то этот срок может быть больше», — предупредил первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов. Самое простое решение для продавца в этом случае — узаконить все изменения планировки.

Совет 2: не требовать капитального ремонта

Для человека, живущего в советской многоэтажке, проведение капремонта кажется благом: в этом случае коммунальные службы смогут привести в порядок все инженерные системы, а дом станет более удобным для проживания. Обычно для проведения таких работ многоквартирный дом должны поставить в очередь на проведение капитального ремонта. Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов: там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита.

Так, в Банке жилищного финансирования открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». «Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%», — пояснили в «Ак Барс» Банке.

Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье — иначе объект залога может развалиться до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же квартира должна быть пригодной для последующей продажи. «Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке, то есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок», — указал Василий Кочнев из СКБ-банка.

Совет 3: узнать родословную

Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. «Историю квартиры изучают все участники процесса: и риелтор, и банк, и страховая компания», — предупреждают в «НДВ-Недвижимости». Самое просто для продавца в этом случае — заранее собрать все бумаги.

«Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Более расширенный анализ проводит страховая компания, это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности. Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», — перечисляет Игорь Жигунов. «Главное — объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц», — уточняет Василий Кочнев.

Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры — к примеру, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю, предупреждает Светлана Бирина. Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. «Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа. Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц», — заявила риелтор.

Совет 4: погасить долги за ЖКУ

«Часто продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру, — рассказывает представитель СКБ-банка. — Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять — десять дней до сделки». Если вовремя не оплатить все счета за электроэнергию, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги, продажа просто сорвется: ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах.

Совет 5: сняться с регистрации

Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку: прежде чем отдать деньги за квартиру, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества. «Желательно, чтобы на момент сделки в квартире, приобретаемой с использованием кредитных средств, не было зарегистрированных лиц, так как обременение квартиры правами третьих лиц, в том числе правом пользования, недопустимо, — заявил Василий Кочнев. — Продавец может получить денежные средства до регистрации перехода права при условии заключения договора поручительства на время (срок) регистрации. После регистрации перехода права договор поручительства считается расторгнутым».

Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки — к примеру, Запсибкомбанк отказывается выдавать ипотечный займ, если к моменту заключения договора в квартире кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам. Так, Банк жилищного финансирования дает продавцам две недели на снятие с учета, а «АкБарс» — 30 дней. «То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой», — резюмирует Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». В крайнем случае продавец может попросить заемщика сменить банк.

Бонус: прощай, дерево!

Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописан в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия ипотеки выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.

Ипотека на вторичном рынке | Процесс оформления ипотечного кредита

При оформлении ипотеки на вторичном рынке вы можете купить практически любой объект, независимо от района его расположения. Стандартно приобретаемая недвижимость становится залогом, обременение снимается после полной выплаты кредита.

При оформлении ипотеки на вторичном рынке вы можете купить практически любой объект, независимо от района его расположения. Стандартно приобретаемая… Финансы

Преимущества вторичного жилья

Среди достоинств данного банковского продукта следует выделить:

Большой выбор предложений. Если выбрать крупный банк, можно оформить кредит на жилье в любой точке страны.
Не нужно ждать сдачи объекта. После оформления ипотеки заемщик сразу может отмечать новоселье и прописываться в квартиру.
Возможность покупки в районе, где застройщики не ведут строительство.
Сниженные процентные ставки.
Спокойное проживание: нет строек по соседству и бесконечного ремонта у соседей.
Покупка жилья в районе с налаженной инфраструктурой.

Требования к недвижимости

Планируя оформить ипотечный кредит на вторичном рынке, обязательно обращайте внимание на требования к объектам, которые устанавливают банки.

Стандартно кредиторы указывают на следующие критерии:

дом не признан аварийным, не готовится к расселению;
многие банки не рассматривают квартиры в двухэтажных домах;
в квартире есть санузел и кухня, подведены все необходимые коммуникации;
могут звучать требования к возрасту здания, например, дом построен не раньше 1970 года;
не рассматриваются дома с деревянными перекрытиями, с фундаментом, изготовленным с применением горючих материалов.

Каждый банк формирует свой перечень требований ко вторичной недвижимости, поэтому уточнять их лучше у специалистов. Обратите внимание, что покупаемый объект должен быть юридически чист, это также будет проверяться.

Необходимые документы

Заемщику нужно собрать два пакета документов: первый — на себя, второй — на покупаемую недвижимость. Для начала нужно получить одобрение банка. Для этого клиент предоставляет паспорт, копию трудовой, справку о доходах и семейном положении. На основании предоставленной информации банк принимает решение. Если оно положительное, можно приступать к поиску недвижимости и сбору документов на нее. Точный перечень вы можете уточнить у специалистов в банке.

Процесс оформления ипотеки на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Гражданин изучает процентные ставки, сроки кредитования, требования к заемщику и выбирает банк для оформления договора ипотеки. Произвести предварительные расчеты можно с помощью ипотечного калькулятора. Дальнейшие шаги:

сбор первичного пакета документов, ожидание решения. Заявка обычно рассматривается 1-3 дня;
получение одобрения, поиск недвижимости, сбор документов;
проверка объекта, его оценка, одобрение банком покупки;
заключение договора купли-продажи, регистрация сделки.

При оформлении ипотеки на квартиру вторичного рынка наличие первоначального взноса обязательно, он составляет минимум 10% от стоимости недвижимости. При использовании материнского капитала его можно сократить до 5% — такая возможность есть у клиентов «Росбанк Дом».

Ипотека в банках Красноярска и Красноярского края

Наверх

Условия и процентная ставка по ипотеке в банках Красноярского края

Ознакомьтесь с условиями и процентными станками по ипотеке в банках Красноярска. В ипотеку можно купить жилье любого типа: квартиру, таунхаус, апартаменты, загородный дом с земельным участком, комнату или долю в квартире, квартиру в новостройке, а также гараж или коммерческую недвижимость.

Процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня составляют в среднем от 9,25% до 10,5% годовых. При этом многие банки готовы снизить ставку на 0,5-1,5% при участии заемщика в зарплатном проекте банка, внесении первоначального взноса свыше 50% или оплате части стоимости недвижимости материнским капиталом. Некоторые банки совместно с партнерами-застройщиками предлагают на покупку строящегося жилья в отдельных новостройках минимальную ставку в 7,4% годовых. Кроме того, при электронной регистрации сделки купли-продажи недвижимости ставка может быть снижена на 0,1%.

Максимальный срок ипотеки в банках составляет 30 лет. Оптимальным с точки зрения ежемесячного платежа и общей суммы переплаты является срок кредита в 15-20 лет. Средний фактический срок погашения кредитов, по информации банков, составляет 12-15 лет. Возраст потенциального заемщика, как правило, должен быть менее 21 года и не более 65 лет на момент последней выплаты по ипотечному кредиту.

Размер первоначального взноса при покупке квартиры в среднем составляет 15-20%, при покупке загородной или коммерческой недвижимости – 30-40%.

Ипотека без первоначального взноса выдается в некоторых банках, но в этом случае необходимо предоставить в залог уже имеющуюся в собственности недвижимость, а процентные ставки по ипотеке без первоначального взноса обычно выше на 1,5-2%, чем по стандартной ипотеке.

Вы можете взять ипотеку в 2021 году в банках в Красноярске, Ачинске, Енисейске, Дивногорске, Зеленогорске, Канске, Лесосибирске, Минусинске, Назарово, Норильске, Сосновоборске, Шарыпово, Уяре, Боготоле, Подгорный.

Потянете ли вы ипотеку при своем уровне дохода? Чтобы узнать это, вы можете самостоятельно рассчитать сумму ежемесячного платежа с помощью ипотечного калькулятора (достаточно знать приблизительную стоимость квартиры), а затем отправить кредитную заявку на ипотеку в один, несколько или во все банки.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать?

Большинство потенциальных приобретателей недвижимости знает, что должно представлять собой их будущее жилье – в каком районе, количество комнат, насколько просторная кухня… Но многие озадачиваются вопросом: стоит ли покупать вторичку? Ведь из названия этой категории объектов следует, что они уже были чьей-то собственностью. Примечательно, что некоторых покупателей смущает, что по этой причине в жилом помещении может присутствовать неблагоприятная аура, а также прочие отголоски присутствия предыдущих владельцев. О потустороннем мы сегодня рассуждать не станем, а поговорим о более насущных проблемах. Например, о том, на что в реальности стоит обращать внимание при приобретении вторичного жилья, тем более что многие нюансы не очевидны для среднестатистического обывателя.

Сложности при выборе вторичного жилья

Продажа вторичной недвижимости – основа, на которой держится рынок жилья. Как правило, приступая к выбору квартиры, мы ориентируемся на несколько ключевых факторов. Основное место принадлежит местоположению будущего жилья. В этом плане вторичка имеет массу преимуществ: объекты расположены повсеместно, в отличие от новостроек, которые возводятся далеко не везде. Кстати, именно от того, где находится объект, в значительной мере зависит его стоимость при прочих равных. Так, например, типовая двухкомнатная квартира в панельной девятиэтажке почтенного возраста в одном из районов на юго-востоке столицы будет дешевле, чем аналогичная на северо-западе.

Вторичное жилье в более новых домах ценится выше, так что возраст строения также не стоит сбрасывать со счетов. Есть, безусловно, и исключения, когда годы только добавляют привлекательности и, соответственно, нулей в цене. Это справедливо в отношении сталинских домов, в особенности расположенных в знаковых столичных локациях, не говоря уже о статусных исторических высотках. Кстати, пользующиеся неизменным покупательским спросом «сталинки» способны преподнести немало сюрпризов. Именно в них встречаются межэтажные деревянные перекрытия, кухонные мусоропроводы, а также различные «архитектурные излишества» вроде колонны посреди комнаты.

Впрочем, сталинские дома – своего рода эксклюзив, не относящийся к масс-маркету. Покупка квартиры в Москве обычно предполагает все же что-то менее пафосное и более доступное. Однако в любом случае при выборе объекта важно не забывать, что за внешней привлекательностью могут скрываться серьезные пороки. И в целом недостатки вторички можно условно разделить на две категории: физические и юридические.

Физические недостатки вторички

Прежде всего, вторичное жилье может иметь значительную степень износа. В большей мере это касается коммуникаций, хотя стены и конструкции под влиянием времени также теряют прочность и порой даже целостность. При осмотре это не всегда бросается в глаза, но следует помнить, что за симпатичным фасадом может скрываться целый ряд изъянов. Например, прежде в домах делали алюминиевую электропроводку – полвека назад нагрузки были невелики. А современные приборы, которых у нас великое множество, имеют большую мощность. И это означает, что в лучшем случае у вас будет срабатывать автоматическое отключение электричества, а в худшем – возникнет возгорание. В этом случае приобретение вторичного жилья может обернуться самым страшным кошмаром.

Испортить жизнь могут и изношенные трубы водоснабжения и канализации, а также радиаторы отопления. Совершенно неожиданно, причем в самое неподходящее время, жилище может быть затоплено, а источник при этом окажется расположенным где угодно, например, в толще стены. Масштабы бедствия, скорее всего, будут не столь фатальны, как при пожаре, но удовольствия это точно не доставит.

Недостатком может оказаться даже то, что на первый взгляд предоставляется большим достоинством. Это перепланировка. Она может превратить изначально не очень удобное для проживания типовое жилище в настоящий дизайнерский шедевр. Но, как показывает практика, при переустройстве помещений совершается множество нарушений. Владельцы жилья, руководствуясь лишь принципом «мне так удобно», ломают несущие конструкции, переносят «мокрые» зоны, возводят новые стены, увеличивают площадь балконов… Список изменений, вносимых в стандартные планировки, практически бесконечен. Но если они незаконны, то с большой вероятностью могут осложнить жизнь новым владельцам, т.к. на эти нарушения может обратить внимание Мосжилинспекция. А с течением времени в испытании на прочность старое здание рискует проиграть, ведь то, что может обрушиться – рано или поздно рухнет.

Впрочем, какого бы возраста ни оказался облюбованный вами дом, все, что в нем находится, требует самого пристального внимания. Согласитесь, покупка квартиры в Москве – совсем не рядовое событие в жизни каждого, поэтому к ней нужно подойти со всей серьезностью и ответственностью.

Вторичка – юридические дефекты

Эта категория недостатков способна осложнить существование новоиспеченного владельца жилья ничуть не менее, чем предыдущая. Основной риск заключается в том, что существует вероятность заключить оспариваемую или ничтожную сделку. В переводе с юридического это означает, что вы платите немалые деньги за вторичное жилье, а его бывший хозяин находит способ расторгнуть договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Если еще проще – вам придется вернуть ему приобретенную квартиру. А вот удастся ли вам вернуть потраченные средства — это большой вопрос, т.к. прежний владелец мог успеть их потратить. В общем, ситуация для вас – хуже некуда.

В каком же месте может оказаться подвох? Увы, таковых немало. Приведем лишь несколько примеров, так как перечисление всех серьезно превысит отведенный формат. Итак, неприятный сюрприз могут преподнести владельцы квартир, которые в силу определенных заболеваний не могут быть ответственными за свои действия. При этом выглядят и ведут себя они вполне нормально, и ничто ничего не предвещает. Однако после подписания документов выясняется, что сделка была совершена под влиянием заблуждения. Далее — вариации на тему возвращения объекта недвижимости и уплаченных за него денег в исходное состояние.

Следующая группа риска – объекты, полученные в собственность в результате наследования. Продажа вторичного жилья, кстати, нередко происходит по причине желания поскорее избавиться от «бабушкиной квартиры». Но случается, что не все законные наследники вступили в свои права и оказались в курсе того, что их имущество реализуется более проворным конкурентом. Итог для незадачливого покупателя приблизительно такой же, как в предыдущем случае.

На что необходимо обратить внимание

Какие факторы должны насторожить при подборе квартиры? К ним можно отнести неоправданно низкую цену объекта. За привлекательной стоимостью может скрываться неприятная правда, причем пожелавший сэкономить на приобретении новый владелец недвижимости рискует столкнуться как с физическими, так и с юридическими пороками жилья. Кстати, все упомянутое справедливо и при покупке квартиры в Подмосковье. Также неискушенный покупатель легко может попасться на удочку более опытного продавца, советующего, например, вместо договора купли-продажи оформить дарственную. Естественно, ни о каком подарке и речи нет, за покупку придется заплатить.

За подобными предложениями в большинстве случаев кроется банальная попытка обойти закон: нередко продажа вторичной недвижимости предполагает реализацию не всей квартиры полностью, а лишь ее доли. Такие ситуации характерны, в частности, для нескольких наследников, которые не могут достичь согласия в вопросе распоряжения имуществом. Но в этом случае преимущественное право на покупку принадлежит совладельцам объекта, а прикрывая фактическую продажу фиктивным дарением, продавец попросту нарушает Гражданский кодекс. Тем не менее, расхлебывать все это будет покупатель.

Как обезопасить себя при выборе вторичного жилья

Как это нередко случается в жизни, лучшим советчиком при решении сложных вопросов становится здравый смысл. Уместно бывает вспомнить и о бесплатном сыре, и о невозможности объять необъятное, и о том, что не зная броду не стоит соваться в воду. А тем более, когда перед вами стоит такая глобальная задача как покупка квартиры в Москве. Это тот самый случай, когда тяжесть ее решения целесообразно переложить на профессионалов. Грамотные риэлторы не станут гадать на кофейной гуще, чем для вас может обернуться приобретение конкретного объекта. Им отлично известны все технологии безопасного и эффективного проведения операций с недвижимостью, а покупка и продажа вторичной недвижимости – не тайна за семью печатями, а ежедневная практика.

Вы совместно с риэлтором выбираете объект, руководствуясь своими пожеланиями и финансовыми возможностями, а после того, как определились в своем выборе, начинается основной этап работы, где специалисты берут на себя всю техническую и юридическую поддержку вашего проекта. В этом случае понравившаяся квартира пройдет всестороннюю проверку, и только при отсутствии любых негативных факторов будет рекомендована к приобретению. Вам не придется затрачивать ни времени, ни сил, зато результатом станет спокойное будущее.

Страхование при ипотеке 🏠 (оформлении ипотечного кредита): получение полиса от компании

Лимит возмещения

Установленный в договоре страхования предельный размер выплат страхового возмещения за весь срок действия страхования, после чего действие договора страхования прекращается.

Страховая премия

Плата за страхование, которую должен оплатить страхователь либо его представитель.

Страховой риск

Предполагаемое событие, на случай наступления которого заключается договор страхования.

Страховой случай

Свершившееся событие из числа предусмотренных договором страхования и повлекшее обязанность страховщика выплатить страховое возмещение.

Страховая сумма

Определенная договором страхования денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая. При страховании имущества страховая сумма может быть установлена равной или ниже его страховой стоимости.

Страховое возмещение

Сумма, которую получает лицо, в пользу которого заключен договор страхования, или его законный представитель при наступлении страхового случая.

Убыток

Это факт наступления страхового случая.

Ущерб

Денежные потери лица, в чью пользу заключен договор страхования, в результате наступления страхового случая.

Форма страхового возмещения

При страховании имущества предусмотрена денежная форма возмещения (выплата осуществляется в рублях на расчетный счет лица, в пользу которого заключен договор страхования).

Франшиза

Определенная договором часть ущерба, не подлежащая возмещению страховщиком, установленная в процентах от страховой суммы или в фиксированном денежном выражении.

Страховщик

Страховая организация, созданная в соответствии с законодательством Российской Федерации для осуществления деятельности по страхованию и получившая лицензию на осуществление соответствующего вида страховой деятельности в установленном законом порядке.

Договор страхования

Под договором страхования понимается соглашение между страхователем и страховщиком, согласно которому страховщик за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) обязуется возместить лицу, в пользу которого заключен договор страхования, в пределах определенной договором страховой суммы причиненный вследствие этого события ущерб в размере (ограничении) и порядке, определенными правилами и/или договором страхования. Договор страхования является совокупностью страхового полиса и текста правил страхования, на основании которых он заключен, а также приложений к страховому полису (при их наличии).

Правила страхования

Условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключении, при которых страховщик освобождается от ответственности. Текст правил страхования является неотъемлемой частью договора страхования.

Страхователь

Юридическое или дееспособное физическое лицо, которое заключает договор страхования в свою пользу или в пользу третьего лица (выгодоприобретателя) и уплачивает страховые взносы по такому договору. Заключение договора страхования в пользу страхователя возможно только при наличии у страхователя основанного на законе, ином правовом акте или договоре интереса в сохранении застрахованного имущества. При заключении договора страхования в пользу выгодоприобретателя страхователь может не обладать имущественным интересом.

Застрахованное лицо

Физическое лицо, чья жизнь, здоровье и трудоспособность являются объектом страховой защиты в договоре ипотечного страхования.

Выгодоприобретатель

Назначаемое страхователем физическое или юридическое лицо, имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (имущественный интерес), в пользу которого заключен договор страхования.

Срок страхования

Время действия договора, как правило, совпадает со сроком действия договора ипотечного кредитования.

Срок действия договора

Время, в течение которого-страховщик обязуется совершать выплаты страхователю или выгодоприобретателю при наступлении страховых случаев, указанных в договоре.

Территория страхования

Определенная в договоре страхования территория (страна, область, маршрут и т.п.), в пределах которой наступивший страховой случай в период действия договора страхования влечет за собой обязательства страховщика по выплате страхового возмещения. Для объектов имущества и гражданской ответственности территорией страхования является адрес места нахождения имущества, при страховании гражданской ответственности за действия животных территорией страхования является территория Российской Федерации.

Неполное пропорциональное страхование

Условие о неполном пропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится в той же пропорции к сумме ущерба, в какой и страховая сумма относилась к страховой стоимости.

Неполное страхование

Условие о неполном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества. При этом выплата страхового возмещения может производится как с учетом отношения страховой суммы к страховой стоимости (неполное пропорционально страхование), так и без учета этого отношения (неполное непропорциональное страхование).

Полное страхование

Условие о полном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма равна страховой стоимости имущества

Неполное непропорциональное

Условие о неполном непропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится без учета пропорции, в какой страховая сумма относилась к страховой стоимости.

Износ

Постепенное уменьшение первоначальной стоимости имущества в процессе его использования.

Система возмещения

Под системой возмещения понимается порядок учета износа на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении имущества: система возмещения «Новое за старое» предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении износ не начисляется (выплата равна стоимости новых деталей), система возмещения «Старое за старое» предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении начисляется износ за время эксплуатации поврежденного имущества (выплата равна стоимости новых деталей за минусом износа за период эксплуатации)

Страховая стоимость

Действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования. Для определения страховой стоимости применяются различные методы экономической оценки, как правило при страховании загородной недвижимости, отделки и инженерного оборудования страховая стоимость приравнивается к восстановительной стоимости (с учетом износа), а при страховании движимого имущества, конструктивных элементов квартир / таунхаусов — к рыночной (за минусом износа).

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками — Вторичное жильё

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено.

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть

Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.

Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего.

В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.

Если продают одну квартиру, чтобы купить другую

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.

Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.

Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.

Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки. Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки.

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так, для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика.

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую. Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку. Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям. Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками

Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка

Такая ситуация способна обернуться отменой сделки.

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно.

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным.

· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье.

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

· Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке. Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка. Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру

Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.

При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем.

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры.

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли.

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки.
Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли.
Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю.
Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

Платить до самой смерти. Как можно «попасть» с покупкой вторичного жилья

МОСКВА, 5 апр – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Приобретение жилья на вторичном рынке предполагает больше опасностей, чем покупка в новом доме от застройщика. У «вторички» всегда есть история — проверять такие объекты надо очень тщательно. В некоторых случаях можно обойтись своими силами, а в некоторых понадобится помощь специалиста. Эксперты рассказали агентству «Прайм», на какие объявления лучше вообще не обращать внимание, что проверять на встрече с продавцом и почему недвижимость на вторичном рынке пользуется популярностью даже в период льготной ипотеки на новостройки.

«Готовят атаку на кошельки». Чьи кредиты подорожают первыми

ДОЛГИЕ ПОИСКИ – МЕНЬШЕ ХЛОПОТ

Два главных индикатора того, что с квартирой может быть что-то не так – это слишком заниженная цена, 10% от рынка и более, а также желание продавца как можно быстрее продать квартиру, считает ведущий юрист компании Объединенный юридический центр «Парфенон» Павел Уткин.

Обычно эти два фактора встречаются в одном и том же объявлении на сайте по поиску недвижимости. Проблемы могут быть любого характера – от неоплаченных счетов по ЖКХ и продажи без согласия супруга до непосредственно мошеннической продажи либо по поддельным документам, либо после «покупки» по поддельным документам.

«Даже учитывая, что точной статистики по 2020 году еще нет, можно с уверенностью говорить о том, что количество афер с недвижимостью превысит 8 тысяч, а это как минимум на 10% больше, чем в 2019 году, в котором таких случаев было зарегистрировано 7,3 тысячи», отмечает Уткин.

100 РАЗ ПРОВЕРЬ, А ПОТОМ КУПИ

На встрече с риелтором и собственником квартиры нужно обязательно запрашивать документы на квартиру, в том числе, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, а также задавать все интересующие вопросы.

В первую очередь, нужно узнать, на что рассчитывает продавец – на прямую или альтернативную сделку. Второй вариант подразумевает более сложную сделку, завязанную на другую (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца, считает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

«Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда, при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил», — говорит юрист.

Во вторую очередь следует поинтересоваться о возникновении права собственности. Договор купли-продажи (ДКП), наследство, приватизация, договор дарения, уступка по ДДУ? С этим тоже могут возникнуть проблемы. Например, в некоторых случаях необходимо учитывать срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, он составляет 3 года. При этом, если речь идет о наследстве, срок исковой давности можно восстановить. По мнению Гусятникова, квартира, которая находится в собственности более 3-х лет, однозначно лучше той, которая находится в собственности менее года.

Юрист рассказал, на что нельзя соглашаться, продавая жилье

«Не лишним будет запросить полную отчетность из ЕГРН – по собственникам, переходам прав собственности, а также уточнить информацию по прописанным гражданам. Частый переход собственности может быть связан с мошенничеством, справка из ЕГРН даст понимание по обременениям, которые могут быть разными – от залога до ренты», — говорит Уткин.

Также нужно проверить квартиру на использование материнского капитала. И если он использовался, нужно обратить внимание на выделение доли ребенку и узнать, почему она не была выделена. Если ребенка нет в списке собственников, это может привести к проблемам в будущем, предостерегает он.

Кроме того, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – а это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев, отмечает Гусятников.

При чистоте документов и оставшихся сомнениях проводить сделку стоит через нотариуса – их ответственность страхуется на сумму договора купли-продажи. И независимо от степени погруженности покупателя в юридические вопросы и мир недвижимости все равно следует нанять опытного брокера или агентство – им лучше известны нюансы, которые в будущем могут стоить больших денег, уверен Уткин.

ЛИШНИЕ СТРАХИ

Самый лучший вариант – квартира, купленная по договору купли-продажи, находящаяся в собственности более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, считают эксперты.

Пожалуй, самые сложные объекты – недвижимость, перешедшая по наследству и приватизированная, которая находится в собственности менее года. Такие квартиры можно покупать, но проверять их нужно более тщательно, предупреждает Гусятников. Например, в ситуации с наследством скорая продажа вполне логична, так как многие собственники не планируют в дальнейшем пользоваться наследством и при этом не хотят тратить деньги на его содержание. По этой причине такие объекты можно купить с хорошим дисконтом – от 10%», — говорит он.

Кроме того, часто те, кто продает недвижимость, срок владения которой менее 3 или 5 лет, не хотят платить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода, поэтому предлагают покупателю прописать в договоре меньшую сумму, а остальное оформить распиской. Это отпугивает многих потенциальных покупателей, однако на юридическом уровне в этом нет ничего криминального, считает Гусятников.

«Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности. Но нужно помнить, что, при расторжении ДКП через суд, если квартира была куплена ниже рыночной стоимости, вас могут не признать добросовестным приобретателем, а это чревато потерей и денег, и объекта», — предостерегает он.

Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Существует несколько способов проведения подобных сделок, поэтому можно подобрать наиболее удобный вариант. В некоторых случаях такой объект вызывает даже большее доверие у покупателей, потому что одной из сторон сделки является банк, который тоже проверяет квартиру, добавляет юрист.

Над вариантом с неузаконенной перепланировкой Гусятников советует хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. «Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку, банки сейчас смотрят на это сквозь пальцы, но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно», — отмечает он.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ «ВТОРИЧКИ»

Несмотря на удорожание жилой недвижимости, как вторичной, так и новостроек, «вторичка» однозначно выгоднее тем покупателям, кому необходимо, во-первых, заезжать прямо сейчас, во-вторых, кто не хочет ждать момента, пока усядется дом, так как это может испортить ремонт, считают опрошенные эксперты. Важен не только дом, но и инфраструктура вокруг – далеко не каждому понравится жизнь «на выселках», а именно так выглядят многие новые районы.

«Основным плюсом вторичного жилья является широкий выбор: нужную квартиру можно найти практически в любом районе города, причем он будет отличаться уже сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой, что не гарантировано покупателям новостроек», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Кроме того, есть ценители определенных серий домов, которые больше не возводятся, например, П-44Т, КОПЭ, «сталинки», и понравившийся вариант они могут найти только на вторичном рынке. Наконец, можно отыскать квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, освободив себя от бытовых хлопот на несколько лет, добавляет она.

Вторичное жилье в некоторых случаях может стоить дешевле, чем новостройка. К примеру, если взять трехкомнатную квартиру в старом фонде, то она может быть по площади всего 55-56 кв. м, но это будет полноценная трехкомнатная квартира с отдельными комнатами и маленькой кухней. В новостройке та же трехкомнатная квартира за счет улучшенной планировки вряд ли будет меньше 75-80 кв. м. Таким образом, получится определенная экономия за счет разницы в квадратуре, говорит Гусятников.

Юрист рассказал, как банки обманывают ипотечников

Однако есть и очевидные минусы такого жилья — амортизация дома, возможные проблемы с перепланировкой из-за несущих стен и газа, неудачный выбор района или квартиры, перечисляет Уткин.
В числе минусов вторичного жилья также морально устаревшие планировки более высокие ипотечные ставки и непредсказуемое социальное окружение, заключила Коркка.
Покупка второго дома для аренды: что можно и нельзя
Хотя есть финансовые выгоды от инвестирования в арендуемую недвижимость, есть и риски — арендаторы, которые не платят арендную плату, и головная боль арендодателя. Вам нужно будет взвесить налоги, прирост стоимости недвижимости, ипотеку и расходы на обслуживание, а также ваше желание быть арендодателем, когда решите, является ли аренда аренды разумным финансовым шагом.
Ключевые выводы
Покупка второго дома для сдачи в аренду дает несколько ключевых преимуществ, в частности налоговые льготы, такие как отчисления на проценты, страхование и другие расходы.
С другой стороны, вам придется быть домовладельцем, что требует времени и энергии.
Одна из лучших вещей, которую могут сделать потенциальные арендодатели, — это сделать домашнюю работу по недвижимости и набрать номера
.
Подумайте о налоговых преимуществах
Вы можете вычесть проценты, налоги, страхование и другие расходы из дохода от собственности и, как правило, вычесть убытки из другого дохода. Вы также можете вычесть амортизацию из ваших налогов.
Вычет в основном представляет собой надбавку на износ свыше 27.5 лет по состоянию на март 2020 года. Вы можете продать арендуемую недвижимость и перевести выручку на другую арендуемую недвижимость без уплаты налогов на прирост капитала.
Не забывай, что будешь арендодателем
Ваша арендуемая недвижимость — это бизнес, требующий времени и энергии. Вы должны быть в курсе законов об аренде и по закону обязаны поддерживать безопасную и пригодную для жилья собственность для ваших арендаторов.
Помните, что арендатор, платящий большие деньги, имеет право ожидать почти мгновенного ответа на любую проблему, большую или маленькую.Арендаторы, которые знают, что платят немного ниже рыночной, будут немного менее требовательны. Помогает, если можно сделать мелкий ремонт самостоятельно. Вы также должны собирать арендную плату и иметь дело с просроченными арендаторами.
Если перспектива управления собственной арендой пугает, попросите своего брокера по недвижимости направить его к управляющему недвижимостью или смотрителю или выполните поиск в Интернете. Просто имейте в виду, что наем менеджера по недвижимости съест ваши доходы.
Сделайте домашнее задание по недвижимости
Потратьте столько же, если не больше времени на исследование арендуемой недвижимости, как на покупку жилья.Вы должны знать специфику рынка, законы зонирования и тенденции как для аренды, так и для продажи жилья в том месте, которое вы планируете. Посмотрите на школы, транспорт, рекреационные ресурсы, магазины и то, что жильцы этого района ожидают от аренды.
Покупка права выкупа может быть вариантом, поскольку банк, лишивший права выкупа, обычно хочет вернуть остаток по ипотеке и продает недвижимость по цене ниже рыночной.
Вы хотите, чтобы ваша недвижимость была привлекательной для арендаторов.Ищите недвижимость на набережной, рядом с кампусом колледжа или местной школьной зоной. Старый дом в стабильном поселке или дом в оживленном районе также может быть хорошим вариантом.
Если вы покупаете инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду на новом поле для гольфа, остерегайтесь «синдрома поля для гольфа». Если более новое и красивое жилье для поля для гольфа будет построено в том же районе, ваша собственность может выглядеть устаревшей через несколько лет, что снизит цену .
Не пренебрегайте числами
Используйте приложения для смартфонов или онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов, чтобы проанализировать ежемесячные расходы на жилье.Калькулятор должен позволять вам вводить покупную цену, первоначальный взнос, налоги, страховку и процентную ставку по ипотечному кредиту. Ставки по ипотеке на арендуемую недвижимость обычно выше, чем ставки на первичный дом. Также учитывайте техническое обслуживание и ремонт. Хорошее эмпирическое правило — около 1% от покупной цены в год.
Таким образом, содержание собственности за 300 000 долларов будет стоить примерно 3 000 долларов в год. Однако вы можете увеличить процент до 1,5% или 2%, если собственность старше.Другой способ рассчитать ремонт и техническое обслуживание — это придерживаться того, что иногда называют «правилом квадратных футов», согласно которому домовладельцы составляют 1 доллар на квадратный фут в год. Если, например, ваш арендованный дом составляет 1800 квадратных футов, вы ожидаете, что расходы на ремонт и техническое обслуживание составят 1800 долларов в год.
Советы потенциальному арендодателю
Пример из реального мира
Вот пример прогнозируемого дохода: Допустим, вы арендуете дом за 300 000 долларов за 2 000 долларов в месяц.Первоначальный взнос в размере 20% составляет 60 000 долларов, а фиксированная 30-летняя процентная ставка по остатку в размере 240 000 долларов составляет 4%. Налоги, страхование и бюджет на техническое обслуживание доведут ежемесячные расходы до 1764 долларов, что дает номинальную прибыль в размере 2838 долларов в год, или 4,73% от первоначального взноса в год. Неплохо.
Это намного лучше, чем сберегательный счет, и лучше, чем выплачиваются дивиденды по большинству акций голубых фишек, хотя, возможно, не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но если рассчитать типичную амортизацию в размере 3.На 64% номинальная прибыль в размере 2 838 долларов США превращается в убыток в размере 6 252 долларов США, который вы можете применить к прочему доходу. Однако, в зависимости от вашей налоговой категории, это может составить несколько сотен долларов налоговой экономии до положительного денежного потока плюс возможность что дом оценят в цене.
Итог
Инвестиции в недвижимость для получения дохода не для всех, но если вы относитесь к своим инвестициям как к бизнесу, терпимы к внутренним рискам и умеете обращаться с молотком, финансовые выгоды могут быть значительными.
Получение ипотеки на второй дом / загородный дом
Покупка второго дома может быть самым разумным шагом
отелей отличные, но, конечно же, нет. хорошее вложение для посетителей.
Вторые дома, с другой стороны, потенциально могут приносить доход, предоставляя место для отдыха, на которое у вас есть 100% контроль.
Если вы устали проводить отпуск в отелях и арендовать жилье на время отпуска, подумайте о том, чтобы присоединиться к тысячам американцев, которые каждый год покупают второе жилье.
Низкие ставки по ипотеке делают финансирование домов для отпуска более доступным, чем когда-либо. Но покупка второго дома — это не покупка первичного жилья.
Вот что вам нужно знать перед тем, как приступить к делу.
Проверьте варианты вашего второго дома (7 июня 2021 г.)
В этой статье (Перейти к…)
Что нужно знать об ипотеке
Ипотечный кредит на второй дом — это обычное дело. Более половины всех покупателей второго дома используют ипотеку, а не платят наличными.
Но финансирование второго дома или загородного дома идет по разным причинам. правил, чем основное место жительства. Перед подачей заявления на получение кредита на жилье для отдыха вы должен знать, что:
Покупая недвижимость для отдыха, вы вероятно потребуется как минимум два месяца резервы
Требования к кредитному баллу на секунду дома выше, чем для первого дома
Варианты второго ипотечного кредита включают более низкие ставки, чем ссуды на аренду или инвестиционную недвижимость, но более высокие ставки, чем ссуды для основного жилья
расходы по ипотеке, сдавая в аренду дом для отдыха, когда вы его не используете.Это может по-прежнему квалифицироваться как «место для отдыха».
Вы должны планировать проживать в собственности хотя бы часть года.
Есть три основных способа финансирования второго дома или недвижимость для отдыха.
Вы можете полностью или частично оплатить покупку за счет собственного капитала вашего основного дома. Это возможно с помощью рефинансирования с выплатой наличных или кредитной линии (HELOC) на ваш текущий дом.
Или вы можете профинансировать покупку, сняв обычный кредит на второй дом.Этот процесс был бы очень похож на взять ссуду на свой основной дом, но с немного более жесткими требованиями.
Проверьте право на получение ипотеки для второго дома (7 июня 2021 г.)
Требования к ипотеке второго дома
Требования к ипотеке для второго дома немного строже, чем для первого дома кредиты.
Fannie Mae и Freddie Mac — два агентства, которые установили соответствие рекомендации по ссуде — установите требования как для заемщика, так и для дома куплен.
Секунда требования жилищного ипотечного заемщика
Самым важным требованием является снижение как минимум 10% оплата.Это правило не подлежит обсуждению.
Но помимо правила первоначального взноса, рекомендации для второго дома ипотека может быть гибкой. Заемщики могут быть одобрены с:
Кредитный рейтинг 680 или выше (типичный)
Кредитный рейтинг 640-679 (с первоначальным взносом 25% или более)
Отношение долга к доходу до 45%
Если один область вашего приложения слабее, вы часто можете компенсировать это, проявляя силу в других областях.
Например, если ваш кредитный рейтинг равен 640, вы можете получить одобрение, сделав больший первоначальный взнос.Или, если у вас высокое соотношение долга к доходу, вы можете компенсировать это отличным кредитным рейтингом и 12-месячными денежными резервами.
Благодаря этой гибкости можно претендовать на ипотеку второго дома даже без идеального кредита или огромного первоначального взноса.
Секунда требования к жилищной ипотечной собственности
Кроме того, в собственности сам по себе должен соответствовать определенным требованиям. Это должно быть:
Занимает собственник некоторую часть год
Однокомнатный дом (не дуплекс, триплекс, или четыре-плекс)
Подходит для круглогодичного использования
Принадлежит исключительно покупателю
Не сдается на полный рабочий день и не таймшер
Не работает управляющей компанией, имеющей контроль над занятостью
Первое правило, гласящее, что вы должны работать дома неполный рабочий день, — это самое важное.
Это означает, что вам не разрешается финансировать недвижимость, используя второй ипотечный дом и сдача его в аренду на полный рабочий день. Тебе самому нужно остаться там по части года.
Если вы планируете арендовать дом на полный рабочий день, он считается инвестиционной собственностью, а не вторым домом, и для него будут применяться более высокие процентные ставки и другие требования по ссуде.
Кроме того, дом должен быть разумное расстояние от основного места жительства покупателя. Также помогает, если дом находится в курортном поселке или районе.
Короче говоря, недвижимость должна «ощущаться» как резиденция для отдыха, а не сдаваемая в аренду собственность, выдавая себя за нее.
Первоначальный взнос за второй дом
Вы можете купить первый дом всего на 3% ниже многих случаи. Но это требует минимум 10%, чтобы купить загородный дом — и это если остальные твои приложение очень сильное (высокий кредитный рейтинг, низкие долги и т. д.).
Если у вас более низкий кредитный рейтинг или более высокое отношение долга к доходу, ваш ипотечный кредитор может требуется минимум 20% вниз для второго дома.Первоначальный взнос в размере 25% или выше может облегчить претендовать на получение обычного кредита.
~~Если у вас мало наличных, вы можете занять свой первоначальный взнос.~~
Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® сообщает, что примерно пятая часть покупателей использует капитал своего основного места жительства для внесения первоначального взноса за второй дом. Это возможно с использованием рефинансирования с выплатой наличных или кредитной линии.
При низких ставках рефинансирование с выплатой наличных может иметь двойную выгода от покрытия первоначального взноса за ваш второй дом и снижения процентов ставка по вашему первичному жилищному кредиту.
~~А как насчет кредитов FHA или VA?~~
Правительство США не спонсирует займы ни на что, кроме первичного жилья, поскольку эти ссуды предназначены для поощрения первичного домовладение. Однако, если у вашего продавца есть кредит под государственную поддержку собственности, вы можете предположить кредит продавца.
Ваш выбор займа, вероятно, будет обычные (негосударственные) ссуды, например, гарантированные в соответствии с установленными стандартами от Fannie Mae и Freddie Mac.
~~Необходимые активы для покупки загородного дома~~
Покупая недвижимость для отдыха, вы наверное нужны резервы.Резервы — это средства, доступные для выплаты ипотеки, если вы испытываете перебои в доходах.
Один месяц резервов равен сумме денег, которую он бы принять, чтобы сделать один ежемесячный платеж на как ваше основное место жительства, так и будущий второй дом.
Вам понадобится не менее двух месяцев резервирует, если вы хорошо квалифицированный работник, и не менее шести месяцев, если вы работаете не по найму или у вас есть слабые места.
Если у вас есть денежные резервы не менее 12 месяцев, вы можете уйти с немного более низким кредитным рейтингом или более высоким соотношением долга к доходу на ваше заявление на ипотеку второго дома.
~~Кредитный рейтинг для купить второй дом~~
~~Требования к кредитному баллу незначительны. выше для второго дома, чем для основного жилья.~~
Например, Fannie Mae устанавливает минимальную FICO на уровне 620 для кредитов на покупку первичного жилья. Но второй жилищный заем, обеспеченный Fannie Mae требует минимального кредитного рейтинга 640 — и это с учетом первоначального взноса в размере 25%. и DTI ниже 36%.
Если вы вносите первоначальный взнос менее 25%, вам обычно требуется кредитный рейтинг не менее 680 и низкие долги или 720 с более высоким соотношением долга к доходу соотношение.
Требования к кредитному баллу также могут различаться в зависимости от кредитора. Если у вас проблемы с получением кредита на жилье для отдыха при первой подаче заявления, попробуйте сделать покупки для кредитора с более мягкими требованиями.
~~Требуемый доход для второго дома~~
Требования к долгу к доходу зависят от размера вашего первоначальный взнос и ваш кредитный рейтинг. Fannie Mae допускает DTI до 45% с 660 FICO и минимум на 25% вниз.
~~45% DTI просто означает ваш общий ежемесячные платежи составляют до 45% вашего валового дохода.~~
Например, если вы зарабатываете 10 000 долларов за за месяц до налогообложения ваши общие ежемесячные платежи по долгу могут составлять максимум 4500 долларов. Что включает ваши основные ипотечные платежи, вторые ипотечные платежи, автокредиты и прочие текущие долги.
В отличие от инвестиционной недвижимости, отпуск дома не имеют дохода от аренды, чтобы компенсировать выплату по ипотеке. Вы должны пройти квалификацию с доходами из других источников, кроме недвижимость, которую вы покупаете.
Если вы покупаете мультиблок загородный дом, большинство кредиторов будут рассматривать вашу покупку как инвестиционную недвижимость, независимо от того, вы планируете сдавать его в аренду.
~~Процентные ставки по ипотеке~~
Вторые жилищные ссуды лишь незначительно более высокие процентные ставки, чем первые жилищные ипотечные ссуды.
~~Как и в случае с вашим основным домом, выгодно делать покупки агрессивно за лучшую ставку по ипотеке.~~
Сравните предложения как минимум 3-5 различных ипотечных кредиторов, и не забудьте посмотреть на их комиссионные и годовую процентную ставку (APR), а также на котировки по ипотеке.
Чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям, в первую очередь, взгляните на свои активы, кредит и доход — как андеррайтер.
У вас будет больше шансов получить низкую ставку по ипотеке для второго дома, если вы оплачиваете непогашенные долги и получаете максимально высокий кредитный рейтинг досрочно. Более высокий первоначальный взнос в размере 25% или более может помочь вам получить более низкую Оценить тоже.
Проверьте сегодняшние ставки по ипотеке для второго дома (7 июня 2021 г.)
Прочие расходы запланировать на
Владение вторым домом сопряжено с особой ответственностью. Вы будете содержать две семьи, и это может стоить больше, чем вы ожидаете.Так что планируйте внимательно.
Помните, предоставление дома — это не то же самое, что право на получение ипотечной ссуды.
Андеррайтеры ипотечного кредита рассматривают расходы только на основную сумму, проценты, налоги на имущество, страховку и, если применимо, сборы на ТСЖ. Если эти расходы подтвердятся, они одобрят ваш кредит.
Вы, , должны учитывать дорожные расходы, регулярное техническое обслуживание, ремонт, коммунальные услуги, мебель и предметы домашнего обихода. Если второй дом находится далеко, придется ли вам платить кому-нибудь за его содержание?
Вы могли бы компенсировать некоторые или даже все эти затраты, если вы арендовать дом на неполный рабочий день.Но ипотека второго дома требует, чтобы вы занимали дом хотя бы частично. года.
Вам следует четко указать, в течение какого времени вам действительно разрешено сдавать недвижимость в аренду — если это вообще возможно — до того, как вы будете рассчитывать на доход от аренды для покрытия расходов на домовладение.
Аренда — это то же самое, что дом для отпуска?
Аренда домов и домов для отпуска финансируется по-разному.
Если вы можете претендовать на покупку, не принося дохода, купите его как дом для отдыха.Вы получите лучшую процентную ставку по ипотеке, а квалификация станет более простой, когда доход от аренды не зашкаливает.
Однако, если вам нужно сдать в аренду свой место, чтобы позволить себе это, ваш покупка становится инвестиционной собственностью, а не второй дом.
В этом случае ваш ипотечный кредитор будет хотите увидеть оценку с сопоставимым графиком аренды. В этом документе говорится андеррайтер потенциального дохода объекта недвижимости.
Кредитор засчитывает 75% ожидаемой арендной платы как доход для вы, а также ежемесячная ипотека, налоги и страховка добавляются к вашим расходам, когда расчет отношения долга к доходу (DTI).
Ипотека инвестиционной недвижимости часто требует как минимум 20% -ной скидки, потому что очень сложно получить ипотечную страховку для таких покупок. Ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости могут быть на 50 базисных пунктов (0,5%) или выше, чем ставки для основного жилья.
Могу ли я использовать доход от аренды для оплаты ипотеки второго дома?
Владение вторым домом может быть не так дорого как кажется на первый взгляд. Причина: потенциальный доход от аренды.
Некоторые домовладельцы оплачивают свои ежемесячные расходы по ипотеке за счет сдачи в аренду загородного дома, когда они им не пользуются.
Рост популярности Airbnb и аналогичных услуг облегчает покупателям загородного дома получение случайный доход от аренды.
Такая практика разрешена большинством кредиторы. Fannie Mae, агентство, которое устанавливает правила для большинства ипотечные кредиты страны, обновил свою позицию по Эта проблема.
Хотя доход от аренды не может быть использован для получения ссуды, Fannie Mae теперь заявляет, что кредиторы могут рассматривать недвижимость как «второй дом», а не как «инвестиционную собственность», даже если обнаруживается доход от аренды.
Доход от аренды не может быть использован для получения ипотечной ссуды. Но вы можете использовать доход от аренды для выплаты ипотечного кредита, если у вас есть дом.
Это важно. Правило не может вступает в игру, когда вы покупаете, но это наверняка будет, если вы захотите рефинансировать в будущее.
Ставки по ипотеке на второй дом ниже для сдачи в аренду и инвестиционной собственности. И требования к первоначальному взносу для второго дома больше снисходительный.
Убедитесь, что недвижимость соответствует всем требованиям к вторичному дому, чтобы не платить более высокие процентные ставки сейчас и при рефинансировании позже.
Также обратите внимание, что, хотя доход от аренды не повлияет на ссуду правомочность, доход имеет налоговые последствия.
Если в вашем загородном доме есть арендаторы на срок более 15 дней года, вам нужно будет сообщить IRS об арендной плате как доходе.
Но вы также можете иметь право на экономию на налогах, такую как вычет процентов по ипотеке и вычеты на ваши расходы на содержание дома.
Три способа финансирования покупки второго дома
Если вы думаете о покупке второго домой в этом году, есть несколько различных способов профинансировать покупку.
Возможно, вам даже не придется брать ссуду на втором доме.
Это самые популярные методы внесение первоначального взноса — или оплата наличными — за второй дом.
1. Используйте рефинансирование при обналичивании вашего основного дома
Стоимость домов растет по всей стране, а в некоторых регионах цены достигают рекордных значений.
Многие домовладельцы приобрели значительный капитал в своем основном или арендуемом жилом доме всего за последние несколько лет. Они могут использовать этот капитал посредством рефинансирования с выплатой наличных.
Например, домовладелец должен 100000 долларов по ипотеке, но их дом сейчас оценена в 200000 долларов в связи с повышением стоимости. Они могли вывести часть капитала путем рефинансирования в более крупный заем. и взять разницу наличными.
В этом случае заемщик будет иметь доступ к значительному первоначальному взносу за второй дом:
Новая сумма кредита: 160 000 долларов США
Текущая ипотека: 100 000 долларов США
Затраты на закрытие: 3000 долларов США
Доступны наличными: 57 000 долларов США
Заемщики с хорошей кредитной историей могут занимать до 80% своих текущая стоимость дома с соответствующей ссудой.Другие виды ссуд позволяют еще больше процент.
Например, ветераны могут иметь доступ к 100 процентам своего капитала, если они используют ссуду для выплаты наличных средств VA.
Сегодняшние низкие ставки по ипотеке могут позволить заемщикам отказаться от их ставка при получении рефинансирования с выплатой наличных. Некоторые домовладельцы могли даже выплачивать аналогичный платеж на большую сумму кредита благодаря меньшему процентная ставка.
Рефинансирование с выплатой наличных может быть хорошим способом ликвидируйте свой собственный капитал и используйте его, чтобы позволить себе дом для отдыха, на который вы положили глаз на.
Но прежде чем сделать этот шаг, убедитесь, что вы можете позволить себе больший ежемесячный платеж на ваш первый дом.
Также учитывайте финансовые обязательства связанных с владением вторым домом, включая налоги на недвижимость, страховые взносы и отчисления, а также текущие эксплуатационные расходы.
Для многих получение большей ссуды на уже имеющуюся недвижимость — самый экономичный способ купить второй дом.
Проверьте ваши варианты на второй дом (7 июня 2021 г.)
2.Откройте HELOC в своем текущем доме
Согласно ежегодному опросу покупателей домов для отпуска NAR, кредитная линия собственного капитала (HELOC) на основное место жительства является излюбленным источником финансирования для покупателей второго дома.
Если в вашем доме достаточно капитала прямо сейчас, тогда вы могли бы просто взять кредитную линию и сразу купить второй дом или использовать средства для внесения первоначального взноса.
Этот вариант избавит от необходимости рефинансировать текущую ипотеку. Вы бы сохранили свою первую ипотеку и добавить еще одну ссуду с другими условиями.
Возможно, вам понадобится HELOC, если у вас есть недавно рефинансирован по очень низкой ставке. Открытие кредитной линии не повлияет на вашу первую ипотеку.
Возможно, вам понадобится HELOC, если вы недавно рефинансировали свою первую ипотеку по очень низкой ставке.
Как правило, для получения HELOC кандидатам требуется хорошая или отличная оценка. Но эти вторые ипотеки идут с несколько интересных льгот.
После утверждения денежные средства, полученные от ссуды, становятся вашими используйте как хотите.Ты можешь используйте доступный кредит, верните его, а затем снова коснитесь его на протяжении всего Срок кредита HELOC.
Плюс, вы сможете избежать более высоких затрат на закрытие. тебе придется заплатить путем получения новой первичной ипотеки.
Обычно у вас есть выбор между HELOC с переменной ставкой или ссудой под залог собственного капитала с фиксированной ставкой.
Фиксированный вариант имеет немного более высокую ставку, но в него встроена лучшая стабильность платежей, что делает его хорошим выбором для некоторых покупателей вторичного жилья.
3. Получите ссуду на сам второй дом
Как уже говорилось выше, еще одним вариантом является получение ссуды через обычное финансирование.
Текущие правила позволяют вносить первоначальный взнос от 10%, а также руководящие принципы приемлемости кредита. может быть снисходительным в зависимости от кредитора.
Не думаете, что можете претендовать на покупку второго дома? Вы можете быть удивлены.
Какие сегодня ставки по ипотеке для второго дома?
Ставки по ипотеке сверхнизкие по всему доска, так что ссуды на жилье для отдыха сейчас дешевы.
Чтобы сделать покупку дома еще более доступной, оцените цены звонок как минимум трем ипотечным кредиторам. Большинство, если не все, кредиторы, предлагающие ссуды на первичное жилье также предлагают ипотечные ссуды на второй дом.
Убедитесь, что ваш кредитный специалист знает, что вы хотите профинансировать покупка как загородный дом, а не инвестиционная недвижимость.
Получите предложение для вашего загородного дома купите и обязательно сделайте покупки вокруг, чтобы получить лучшую цену.
Подтвердите новую ставку (7 июня 2021 г.)
5 фактов о покупке второго дома — советник Forbes
От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.
Getty
Покупка второго дома — будь то для инвестиций или в качестве отпуска — может быть разумным финансовым шагом, если вы планируете использовать его несколько раз в год и сдавать в аренду для получения дополнительного дохода в остальное время.
Но если вам нужна вторая ипотека для ее покупки, будьте готовы к более жестким требованиям андеррайтинга и предоставить больший минимальный первоначальный взнос, чем при первой ипотеке.
Вот несколько вещей, которые нужно знать о покупке второго дома, включая требования, затраты и процесс получения новой ипотеки.
1. Ваш первый дом может помочь финансировать вторую
Если у вас есть большой капитал в вашем первом доме, вы могли бы получить достаточно денег, чтобы оплатить большую часть — если не всю — стоимость второго дома.
Два варианта включают:
Рефинансирование при обналичивании
Рефинансирование с выплатой наличных — это когда вы заменяете свою текущую ипотеку новой, более крупной ипотечной ссудой, чтобы вы могли получить доступ к наличным деньгам, используя свой собственный капитал. Поскольку рефинансирование с выплатой наличных происходит по основной ипотеке дома, вы можете занять больше денег и по более низкой ставке, чем если бы вы взяли вторичную ипотечную ссуду, такую как ссуда под залог собственного капитала или кредитная линия собственного капитала (HELOC). .
При рефинансировании наличными вы можете получить ссуду в размере от 80% до 85% от стоимости вашего первого дома. Тем не менее, вам следует следить за затратами на закрытие сделки, которые могут снизить сумму денег, которую вы получаете, на несколько тысяч долларов.
Заем под залог собственного капитала или HELOC
Ссуды под залог собственного капитала и HELOCs полагаются на собственный капитал в вашем основном доме в качестве обеспечения для получения денег либо в виде единовременной ссуды, либо с кредитной линией, которую можно использовать в течение долгого времени. Взяв ссуду, вы получаете все деньги сразу и платите фиксированную процентную ставку.HELOC имеют переменные ставки и чаще используются для различных расходов с течением времени.
При использовании обоих вариантов вам может быть разрешено взять более высокую стоимость кредита, чем при рефинансировании наличными — возможно, от 85% до 90%.
Если вы хотите заплатить за второй дом наличными, все, что вам нужно, может предоставить комбинация средств рефинансирования и сбережений, индивидуальный заем или заем 401 (k). Однако, если этого недостаточно, ипотека второго дома — вероятно, лучший вариант.
2.Будьте готовы определить, как вы будете использовать дом
Предполагая, что ваш текущий дом по-прежнему является вашим основным местом жительства, вам нужно будет сообщить ипотечному кредитору, как вы будете использовать дополнительный дом. Андеррайтеры ссуды должны следовать рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемых государством предприятий, которые обеспечивают около 70% ипотечных кредитов на дома для одной семьи. Кредиторы считают недвижимость, которая используется в качестве второго дома, а не в качестве инвестиционной, менее рискованной, что означает, что вы можете претендовать на более низкую процентную ставку.
Второй дом
Прежде чем вы сможете классифицировать загородный дом как второй дом для целей ипотеки, вы должны выполнить определенные требования кредитора:
Вы должны проживать в доме хотя бы часть года и хранить его для личного пользования и удовольствия не менее полугода
Дом может функционировать как второй дом и состоит только из одной квартиры
Вы можете сдавать в краткосрочную аренду, но дом не может находиться под контролем управляющей компании
Он не может быть расположен слишком близко к вашему основному месту жительства, что может лишить его права считаться домом для отдыха.
Инвестиционная недвижимость
Если вы покупаете другой дом в качестве инвестиции — будь то аренда или модернизация и перепродажа — вы можете столкнуться с более высокими первоначальным взносом и процентной ставкой, чем при ипотеке на недвижимость для отдыха.
Кредиторы считают инвестиционную недвижимость более рискованной, поскольку арендаторы могут игнорировать или усугублять проблемы с обслуживанием дома. Кроме того, кредиторы могут беспокоиться о том, что вы с большей вероятностью пропустите платежи по инвестиционной собственности, если у вас возникнут финансовые проблемы. Кредитор может запросить график аренды и / или аренды, чтобы доказать, что вы планируете сдавать недвижимость.
Кроме того, вы не сможете получить ссуду VA или FHA ни для одного из сценариев — эти кредитные продукты с государственной поддержкой доступны только для основного жилья.
3. Андеррайтинг ужесточен
Поскольку у вас уже есть одна ипотека, ожидайте, что процесс андеррайтинга будет еще сложнее, когда вы пытаетесь получить вторую ипотеку. Кредиторы могут потребовать более крупные первоначальные взносы и взимать более высокие процентные ставки. Вот посмотрите, чем отличается андеррайтинг для второй ипотеки:
Кредитный рейтинг. Кредиторы изучат ваш кредитный рейтинг, чтобы убедиться, что он соответствует их стандартам, которые различаются. Fannie Mae установила минимальный кредитный рейтинг 640 для второго дома при условии внесения первоначального взноса в размере 25% или более, что выше минимума в 620 баллов для основного дома.
Отношение долга к доходу. Типичное требование к заемщикам, ищущим ипотеку, — иметь максимальный уровень долга к доходу около 43%. Однако гораздо сложнее соответствовать этому стандарту, если у вас уже есть основная ипотечная ипотека и другие долги. Если вы планируете сдавать второй дом в аренду, вы можете узнать, включит ли кредитор этот доход в андеррайтинг ипотечного кредита.
Повышенный первоначальный взнос. Первоначальные взносы по обычным займам для первичного жилья могут составлять всего 3%, но некоторые кредиторы требуют 20% или более для вторых домов.Опрос Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели, которые финансируют второй дом, обычно вкладывают 20%. Заимствование капитала у вашего основного места жительства может быть идеальным способом внести достаточно большой первоначальный взнос, чтобы избежать расходов на страхование ипотеки.
4. Много дополнительных затрат
Возможно, вы представляете себе теплые закаты на пляже, когда собираетесь купить второй дом. Тем не менее, вы должны учесть эти затраты, прежде чем ваши мечты станут реальностью:
Страхование. Помимо дополнительных затрат на страхование жилья из-за местоположения вашего дома — подумайте о зонах затопления и районах с высоким риском лесных пожаров — стоимость также может быть выше, если вы работаете там только на полставки или у вас есть арендаторы. Вы можете объединить некоторые из своих полисов с полисами по основному месту жительства, например, для покрытия ответственности. Но вы можете не получить такое покрытие по полису второго дома, поскольку вы находитесь во втором доме только на полставки, и страховая компания может попросить вас указать, какие ситуации — известные как «известные опасности» — будут покрыты.
Мебель. Вам нужно будет наполнить дом необходимой мебелью и техникой, если они не были включены в покупку дома. Кроме того, вам, возможно, придется потратиться на украшения, сантехнику для спальни и ванной, а также предметы повседневного обихода на кухне.
Техническое обслуживание. Все дома нуждаются в каком-либо обслуживании, включая уход за газонами, уборку снега и крышу, ремонт и замену проезжей части и террасы / террасы. Учитывайте эти элементы при оценке ожидаемых начальных затрат, ежемесячного бюджета и долгосрочного планирования расходов.
Коммунальные услуги. Электричество, вода и другие коммунальные услуги являются постоянными ежемесячными расходами.
Налоги. Даже если ваш платеж по ипотеке относительно невелик, помните, что налоги также увеличивают расходы. И не забудьте проверить налоговую политику и ставки, если вы покупаете в другом штате.
5. Вам нужно будет провести исследование и получить совет
Есть много факторов, которые могут повлиять на то, станет ли второй дом надежной инвестицией или финансовой катастрофой.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, своей семье и консультантам, например финансовым и налоговым экспертам:
Сможете ли вы использовать дом достаточно, чтобы его покупка окупилась?
Разве дешевле остановиться в соседнем отеле или арендовать дом, чем покупать дом на время отпуска?
Если ваш работодатель разрешит удаленную работу, действительно ли вам нужен второй дом для деловых целей?
Достаточен ли ваш уровень дохода для поддержки двух ипотечных кредитов еще на 5, 10, 20 лет или более?
Можете ли вы справиться с выплатами по ипотеке второго дома вместе с другими крупными расходами или долгами, такими как образование в колледже, покупка автомобилей или капитальный ремонт дома, которые могут возникнуть?
Каковы начальные расходы для нового дома, такие как меблировка и модернизация, а также текущие расходы, включая техническое обслуживание, капитальный ремонт и проезд в дом и обратно?
Есть ли налоговые льготы, которые вы можете получить от владения вторым домом?
Оценка ваших финансов, составление бюджета и общение с наиболее важными участниками сделки, а именно с вашей семьей, могут иметь большое значение в подготовке вас к покупке второго дома.
5 факторов, которые следует учитывать при покупке второго дома
Второй дом может использоваться как для отдыха, так и для инвестиций, поскольку домовладельцы могут легко сдать его в аренду, когда они там не останавливаются. Но, как и в большинстве случаев покупки дома, покупка второго дома, вероятно, означает, что вам понадобится вторая ипотека. Когда вы проходите второй процесс поиска и покупки дома, вам необходимо учитывать ряд факторов. К ним относятся общая доступность, цели для дома, налоговые соображения и условия оплаты.Если у вас есть вопросы о том, как покупка второго дома может повлиять на ваши краткосрочные и долгосрочные финансовые планы, обратитесь к финансовому консультанту в вашем районе.
1. Можете ли вы действительно позволить себе купить второй дом?
Прежде всего, вам нужно убедиться, что вы можете позволить себе вторую ипотеку. На этом этапе вы бы в идеале полностью выплатили свою первую ипотеку или, по крайней мере, сделали бы последовательные и своевременные платежи.В дальнейшем есть некоторые новые цифры, на которые вам следует обратить особое внимание.
Процентные ставки по второй ипотеке в среднем обычно примерно на четверть — полпункта выше, чем процентные ставки по первой ипотеке. Вам нужно будет доказать банку, что вы можете покрыть как свою первую, так и вторую ипотеку лишними деньгами.
В дни, предшествовавшие жилищному кризису Великой рецессии, было проще использовать покупку первого дома для финансирования второго дома.В наши дни кредиторы более консервативны при принятии решения о выдаче ссуд на вторичное жилье. Однако, по большому счету, проценты по ипотеке — это лишь часть общего взгляда на вещи. Имейте в виду, что первоначальные платежи по второй ипотеке обычно составляют от 10% до более 20%.
2. Дома для отпуска в сравнении с арендуемой недвижимостью
Налоговые последствия сильно различаются, когда вы сдаете в аренду свой старый дом, а не оставляете его в качестве одного из двух жилых домов.Если вы выберете второй вариант, проценты по второй ипотеке не облагаются налогом. Но если вы сдаете в аренду свой первый дом и получаете от него доход от бизнеса в течение 14 или более дней в году, вы не сможете вычесть все проценты по ипотеке по этому второму дому. Однако вы можете вычесть расходы, связанные с содержанием собственности в течение тех дней, когда арендаторы занимают ее каждый год.
С учетом сказанного, есть ряд элементов, которые необходимы для того, чтобы стать домовладельцем. Помимо соблюдения местных законов о домовладельцах, вы можете столкнуться с другими потенциальными головными болями.Вам также, возможно, придется реагировать на протечку воды или замерзшую трубу посреди ночи. Конечно, такие ситуации сопряжены с определенными расходами.
По оценкам некоторых экспертов, на техническое обслуживание можно потратить 1% от покупной цены в год. Кроме того, вы можете прибегнуть к «правилу квадратных футов». Это руководство предлагает вам сэкономить 1 доллар на каждом квадратном футе собственности, чтобы покрыть ежегодные расходы на техническое обслуживание.
Конечно, вы можете нанять управляющую компанию, чтобы покрыть это, пока вы расслабляетесь и расслабляетесь.Однако цена, которую вы платите за этот комфорт, может быть высокой. Финансовый консультант, разбирающийся в расходах на жилье и ипотеку, может помочь вам выяснить, прибыльно это предприятие или нет.
3. Объедините усилия с агентом по недвижимости
Получить вторую ипотеку может быть труднее, чем ее получить, поскольку у вас может появиться значительный новый долг, если вы не выплатили свою первую ипотеку. Хороший агент по недвижимости в вашем районе может помочь вам подсчитать, что вы можете ожидать.
Невозможно получить ссуду с более низким кредитным рейтингом. Но в среднем от соискателей второй ипотеки ожидается кредитный рейтинг от 725 до 750. Однако точный минимум кредитного рейтинга зависит от конкретного кредитора.
Как правило, кредиторы не хотят, чтобы ваш долг (включая вторую ипотеку) превышал 36% от вашего ежемесячного дохода до вычета налогов. Это то, что составляет отношение вашего личного долга к доходу (DTI).
Процесс не заканчивается, когда вы подписываете новую ипотеку.Наш калькулятор стоимости закрытия поможет вам лучше понять, чего ожидать при заключении сделки.
Кроме того, хороший агент по недвижимости может предложить важную информацию о таких факторах, как безопасность района, школьные округа, удобства, рыночные цены и другие местные факторы, которые вы хотели бы учитывать, прежде чем вкладывать деньги в свой новый дом.
Ваш агент также может дать вам несколько советов по определенным аспектам местной собственности, которые могут помочь ей в повышении стоимости.
4.Мудро выбирайте первоначальный взнос и условия займа
Для более распространенной ипотеки с фиксированной процентной ставкой вы можете вносить платежи в течение 30 или 15 лет. Все зависит от того, сколько вы можете себе позволить платить каждый месяц, хотя ипотечные кредиты на 15 лет имеют более низкие процентные ставки, чем их 30-летние аналоги.
Если вы покупаете второй дом перед выходом на пенсию, можно привести веские доводы в пользу 30-летнего плана выплат, чтобы с каждым месяцем меньше врезаться в ваш бюджет.Однако при 30-летней ипотеке вы заплатите больше процентов, чем при 15-летней ипотеке. Имейте в виду, что право на получение второй ипотеки может потребовать от вас рефинансирования первой ипотечной ссуды, чтобы уменьшить ежемесячные платежи по вашему первому дому.
Также можно взять ссуду под залог собственного капитала и использовать ее в качестве первоначального взноса по ипотеке для вашего второго дома, что уменьшит сумму ипотеки для вашего второго дома. Но отказ от собственного капитала имеет свои издержки, поскольку вы не сможете использовать эти деньги, чтобы покрыть себя в чрезвычайной финансовой ситуации.
Все большее число покупателей жилья во второй раз покупают дома единовременно наличными. Однако, если вы выберете ипотечный путь, необходимый первоначальный взнос может быть выше, чем тот, который вы внесли в первый раз. В некоторых случаях вторые авансовые платежи по ипотеке могут составлять всего 20%, но другие (особенно крупные ссуды) могут требовать первоначальных платежей в размере 30% или выше.
Это хорошая идея, чтобы выбрать новую недвижимость с умом. Если вы любите свой второй дом, все выплаты по ипотеке в конечном итоге окупятся, если вы можете заставить его работать в финансовом отношении.Второй дом может стать высшей наградой за всю вашу тяжелую работу.
5. Рассмотрите налоговые последствия покупки второго дома
Если вы инвестируете в арендуемую недвижимость, вы можете воспользоваться некоторыми налоговыми льготами. Как правило, вы можете вычесть проценты, страховку и налоги из дохода, полученного от этой собственности. Кроме того, вы часто можете вычесть любые убытки из других доходов.
Однако налоговое законодательство 2020 года ограничивает вычеты по ипотечным кредитам на уровне 750 000 долларов.Поэтому, если у вас есть ипотечный кредит на эту сумму, вы, как правило, не сможете вычесть проценты по второй закладной.
Вы также можете вычесть амортизацию из налогов. По сути, это означает скидку на любой износ в течение более 27,5 лет по состоянию на 2020 год. В любом случае всегда полезно найти подходящего финансового консультанта и / или сертифицированного аудитора (CPA) для изучения налоговые последствия покупки второго дома.
Итог
Покупка второго дома может стать важным финансовым решением.Прежде чем даже смотреть на дома, убедитесь, что вы можете себе это позволить. Так что взгляните на ставки по ипотечным кредитам и свои собственные финансы, чтобы убедиться, что вы это выдержите. Также важно понимать налоговые последствия сдачи в аренду старой собственности, в отличие от того, чтобы иметь два дома с вами и вашей семьей в качестве основных жителей, перечисленных для обоих. При грамотном финансовом планировании вы можете оформить новую ипотеку и получить дом своей мечты, куда можно вернуться после всей вашей тяжелой работы.
Советы по покупке второго дома
Покупка второго дома — важное финансовое решение.Подумайте о встрече с финансовым консультантом, чтобы убедиться, что такая покупка впишется в ваш общий финансовый план. С помощью бесплатного инструмента сопоставления SmartAsset вы можете найти до трех подходящих финансовых консультантов в вашем районе. Если вам интересно, начните прямо сейчас.
Убедитесь, что вы покупаете дом, который реально можете себе позволить в долгосрочной перспективе. Покупая дом в рамках своего бюджета, вы убедитесь, что включение ипотечного кредита для второго дома не повлияет на ваши другие финансовые обязательства.
Фотография предоставлена: © iStock.com / Chris_Elwell, © iStock.com / NorthernStock, © iStock.com / Bicho_raro
Как купить второй дом и арендовать первый
Как домовладелец, когда вы решаете, что пора переезжать — возможно, вы переезжаете, переезжаете со своей растущей семьей в большой дом или хотите уменьшить размер — вы этого не сделаете. всегда нужно продать свой нынешний дом в процессе. Иногда покупка второго дома при сдаче в аренду первого также имеет смысл.
Это не только отличный способ получения нового дохода, но и множество других преимуществ. Давайте рассмотрим преимущества инвестирования, а не продажи, последствия подачи заявки на новую ипотеку, когда вы уже выплачиваете другую, и что нужно для преобразования вашего первого дома в арендуемую недвижимость.
Сдаете дом в аренду? Почему бы просто не продать?
Может показаться, что просто продать дом проще, если вы переезжаете, а в некоторых случаях это может быть так.Но разделение двух транзакций дает значительные преимущества. Вот почему вы можете подумать о покупке второго дома при сдаче в аренду первого.
Новый поток доходов. Покроет ли сумма, которую вы можете получать в ежемесячной арендной плате, выплату по ипотеке в дополнение к ежемесячным платежам за квартиру или расходы домовладельца (например, страхование и ремонт)? В таком случае аренда дома — отличный способ получить новый источник дохода.
Покупателей мало? Если это рынок покупателя, когда предложение домов на продажу превышает количество потенциальных покупателей, возможно, вам больше удастся найти арендаторов, чем покупателей.Арендаторы знают, что договоры аренды заключаются на год, поэтому они зачастую менее придирчивы к скрипучей двери или маленькой кухне, чем могут отпугнуть покупателя. А если местоположение вашего дома удачно (рядом с ресторанами, университетами, местами отдыха на природе — что бы там ни было), у вас может быть возобновляемый запас арендаторов из года в год.
Нужен ремонт? Можно ли обновить ваш дом? Если это так, то сдача дома в аренду позволит вам со временем внести небольшие исправления. Затем, когда это рынок продавца, вы можете разместить его по более высокой цене.
Не скидывайте налоговые льготы! У вас может быть возможность списать часть арендуемой вами собственности при уплате налогов. Частично или полностью вычитаемые расходы могут включать расходы на ремонт и техническое обслуживание, плату за управление недвижимостью, комиссионные риэлторам, судебные издержки и многое другое. Налоговые законы различаются в зависимости от штата и могут меняться, поэтому обязательно поговорите со специалистом по налогам, если вы серьезно настроены пойти по пути арендодателя.
Получение второй ипотеки.
Покупка второго дома при сдаче дома в аренду по ипотеке вполне выполнима, но есть небольшие препятствия, которые вам придется преодолеть.
Правильный выбор жилищного кредита. Первым шагом к началу работы является проверка существующей ипотечной ссуды. Если ваш кредитор разрешает сдачу в аренду (некоторые не разрешают), вам, возможно, придется немного подождать, прежде чем основное место жительства станет арендуемой собственностью. Действуйте слишком быстро после получения первоначальной ипотеки, и вам может грозить штраф.Если в вашей ипотеке есть пункты, запрещающие реклассифицировать ваше жилище в качестве арендуемой собственности, вы можете рассмотреть возможность получения кредитной линии собственного капитала или рефинансирования ссуды, которая позволяет это. Посмотрите на обычные ипотечные кредиты, такие как Fannie Mae и Freddie Mac. Обычно они не так строги в отношении типов свойств, для которых вы можете их использовать. Однако они часто требуют более высокого кредитного рейтинга и немного большего первоначального взноса.
Кстати о первоначальных взносах. В большинстве случаев кредиторы потребуют стандартный 20% первоначальный взнос для финансирования покупки вашего второго дома.Небольшие первоначальные платежи могут быть разрешены, если вы соответствуете определенным финансовым требованиям, но более низкий первоначальный взнос может привести к менее выгодной процентной ставке, которая в конечном итоге может стоить тысячи в течение срока кредита.
Не забывайте про страховку. Вы также захотите покопаться в страховом полисе домовладельца. Перевозчику может потребоваться внести изменения, если вы планируете сдавать свой дом в аренду, и может потребоваться дополнительное покрытие или страхование арендодателя. Спросите, как могут измениться ваши годовые ставки.
Вы можете себе это позволить?
После того, как вы определились, имеет ли смысл превращать ваш первый дом в арендуемую, самое время проанализировать цифры и посмотреть, действительно ли вы можете позволить себе этот второй дом — или если вы хотите взять на себя ответственность за обработку двух ипотечных кредитов.
Имейте в виду следующие финансовые соображения:
Определите разумную арендную плату. Вы хотите получать больше арендной платы каждый месяц, чем оплачиваете расходов, но вам нужно будет конкурировать с другими местными арендодателями.Лучше всего действовать как арендатор и смотреть, как вы себя сравниваете. Когда вы выберете число, возьмите эту цифру, а затем оцените потенциальный денежный поток, вычтя расходы, которые вам все еще нужно будет оплатить (ипотека, плата за кондоминиум, страхование, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и т. Д.)
Вакансий бывает. Вы хотите, чтобы аренда дома приносила ежемесячный доход, но бывают случаи, когда экономика или местный рынок труда делают это невозможным. А может, вам понадобится свободная квартира на время ремонта или ремонта.Убедитесь, что у вас есть финансовые резервы на несколько месяцев, чтобы покрыть непредвиденные расходы или отсутствие арендаторов.
Получите предварительное одобрение. Прежде чем вы начнете покупать вторую недвижимость — ту, которая будет вашим новым основным местом жительства — убедитесь, что вы получили предварительное одобрение от кредитора. В отличие от предварительной квалификации, в предварительном одобрении четко указывается, сколько вы можете занять, чтобы вы не покупали дома за пределами вашего ценового диапазона. Кроме того, это также говорит продавцу, что вы серьезный покупатель и можете использовать его как инструмент переговоров.
Прежде чем стать арендодателем
Это важное решение, поэтому мы выделили шесть шагов, которые вам нужно предпринять, прежде чем двигаться дальше:
Знайте закон: В каждом штате действуют разные законы об аренде. Помимо того, что по закону требуется поддерживать безопасность и пригодность для жилья, важны такие вещи, как залог, доступ к собственности и уведомления об окончании аренды. Вы также должны знать федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией.
Тщательно проверяйте кандидатов: Вы хотите иметь возможность доверять людям, которых приглашаете жить в своем доме, поэтому попросите их заранее заполнить настоящую заявку на аренду. Убедитесь, что вы запрашиваете личные рекомендации и рекомендации по работе.
Составьте договор аренды: Договор аренды, подписанный владельцем и арендатором, является лучшим способом оправдать ожидания арендаторов и защитить себя в юридических ситуациях. В Интернете можно найти множество примеров, которые помогут вам в этом процессе, но, опять же, они различаются в зависимости от штата.Вы хотите, чтобы их осмотрел адвокат.
Представьте себе управляющего недвижимостью: Хороший управляющий недвижимостью может проверять арендаторов и оформлять аренду за вас, но за это приходится платить. Однако, если вы не хотите получать смету на ремонт и общее обслуживание, это может окупиться. Кроме того, управляющий недвижимостью — первая линия защиты, когда арендатор имеет жалобу! Всегда хорошо.
Автоматическая оплата аренды: Если вы не были арендатором какое-то время, вот вам новость: оплата аренды через Интернет — лучший вариант.Автоматические платежи устраняют проблемы, связанные с тем, что возвращенные чеки или арендная плата теряются по почте, а также становятся более управляемыми для арендатора.
Ведите учет всего: Как домовладелец, вы хотите вести учет депозитов, уплаченной арендной платы, квитанций об обслуживании и сообщений арендодателя и арендатора. Это удобно не только для налоговых целей, но и для решения любых юридических вопросов, которые могут возникнуть.
Готовы начать?
Покупка второго дома при сдаче в аренду первого не для всех, но это может быть огромной финансовой выгодой, если вы добьетесь успеха.Как всегда, этот процесс становится намного проще, когда вы обсуждаете свою ситуацию с профессионалом. Свяжитесь с местным кредитным специалистом в вашем районе сегодня, если вы готовы сделать следующий шаг.
Как купить второй дом и арендовать первый: руководство
Ваш первый дом был великолепен. Я имею в виду, есть причина, по которой вы купили его и живете там много лет, верно? Но в последнее время вам кажется, что вы переросли сустав; каждый день кажется более загруженным и многолюдным, чем в предыдущий, так что, возможно, пришло время перейти на более просторное пространство и начать думать о покупке второго дома.
Если вы не совсем готовы отказаться от своего первого места (а кто на самом деле?), Можно успешно купить второй дом и сдать первый в аренду. Не говоря уже о том, что это отличная возможность начать формировать свой портфель недвижимости и потенциально заработать дополнительные деньги. Но если у вас уже кружится голова, пытаясь понять, как купить второй дом и сдать первый в аренду, не волнуйтесь. По словам Эйприл Гонгоры Браун, агента из Нового Орлеана, которая продала на 73% больше недвижимости, чем средний агент в своем районе, это вполне выполнимо, если вы работаете с подходящими экспертами по недвижимости.
«Обратитесь к опытному агенту, который проведет вас через весь процесс, потому что это непросто, будь то просто покупка или продажа одновременно с покупкой», — говорит она.
«Если в вашем углу будет кто-то, кто знает, чего ожидать, это может сделать все немного проще».
Давайте пройдемся по этапам, которые нужно сделать, чтобы спланировать аренду вашего нынешнего дома и поиск нового места для жизни одновременно.
Источник: (Фото С.Л. Вонга из Pexels)
Оценить осуществимость
Во-первых, вы хотите определить, можно ли сдавать ваш дом в аренду без кавычек.«Например, квартиру с одной спальней и одной ванной может быть сложнее сдать в аренду по сравнению с двумя спальнями с тремя ваннами или тремя кроватями с тремя ванными комнатами, но вам следует поработать со своим агентом, чтобы узнать, что пользуется большим спросом. прямо сейчас . Как только вы попадете на территорию с четырьмя спальнями, сдавать ее в аренду также станет все труднее.
Вам также необходимо определить, сколько реально вы можете взимать с арендной платы, при этом все еще реально выплачивая текущую ипотеку, особенно если вы планируете получить дополнительную ипотеку на новом месте.Если вы не можете оплатить свой новый дом заранее наличными, идея иметь две ипотеки может быть очень, очень, очень пугающей, поэтому вам нужно убедиться, что вы можете изменить этот план в финансовом отношении — особенно если вы не можете найти арендатор сразу.
Но, по словам Гонгоры Брауна, можно платить по ипотеке за счет арендной платы, если у вас есть хорошие арендаторы и хорошая процентная ставка по существующей ипотеке.
Подумайте об управлении арендаторами
По словам Гонгоры Браун, существуют также новые правила — в зависимости от того, где вы живете, — которые помогают заверить кредиторов в том, что у вас будут арендаторы, прежде чем вы получите ключи от своего нового дома.Чтобы недвижимость считалась арендуемой, у собственника должен быть договор аренды, залог и арендная плата за первый месяц, чтобы получить финансирование для второго дома, в котором они собираются жить.
«Если нет, то все это считается долгом, и они не позволят вам рассчитывать какой-либо доход от аренды как доход», — говорит она.
Вам также необходимо подумать о том, покроет ли теоретическая арендная плата плюс ваш доход ваши финансовые потребности, и сможете ли вы позволить себе два платежа по ипотеке (или иметь достаточно сбережений), если арендатор неожиданно съезжает или не вносит арендную плату вовремя.
Но Гонгора Браун считает, что опытный агент может помочь вам оценить рынок и определить реальную арендную плату, а также то, сможете ли вы получить арендаторов по этой ставке.
Как вы планируете управлять арендой? Если вы живете поблизости, вам будет легко починить протекающий кран или заменить недостающий набор ключей. Но если вы переезжаете через границы штата или города в поисках нового дома или нервничаете по поводу того, чтобы стать арендодателем, вам может потребоваться помощь управляющего недвижимостью.Это может стоить от 8% до 12% ежемесячной арендной платы, которую вы собираете, что может повлиять на то, сможете ли вы выплачивать ипотечные платежи.
Источник: (Bongkarn Thanyakij / Pexels)
Взгляните на ипотечный кредит вашего нынешнего дома
Затем вам необходимо дважды проверить, можете ли вы сдать дом в аренду на законных основаниях, просмотрев свое текущее кредитное соглашение.
В большинстве кредитов на ваше основное место жительства будет оговорено, что вы должны прожить в доме определенное время — обычно 12 месяцев — прежде чем вы сможете его арендовать.Другие ссуды могут вообще запретить вам сдавать дом в аренду, поэтому важно прочитать мелкий шрифт, или вам может потребоваться рефинансирование ссуды, чтобы выполнить этот план.
В зависимости от того, где вы живете, в ассоциации домовладельцев (ТСЖ) могут быть ограничения, которые ограничивают вашу возможность сдавать аренду. Но Гонгора Браун говорит, что эти ограничения, скорее всего, нацелены на краткосрочную аренду «на время отпуска», а не на аренду на год.
Разберитесь с финансами
Прежде чем вы даже подумаете об аренде своего первого дома и покупке второго, вам нужно будет разобраться в своих финансах с помощью вашего кредитора, страховщика и налогового эксперта.С двумя объектами недвижимости вы обычно будете платить более высокие процентные ставки, должны будете предлагать повышенные первоначальные платежи, а кредиторы предъявляют более строгие требования к доходу, но эксперты могут помочь вам во всем.
Кредитор
Скорее всего, вам понадобится первоначальный взнос за ваш второй дом, который в идеале составляет 20% от стоимости недвижимости. Если вы не можете позволить себе эту полную сумму в 20%, вам понадобится ипотечная страховка (MI), которая добавит к вашим ежемесячным расходам.
Существует также возможность взять ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC) на ваш текущий дом.Его можно использовать для внесения первоначального взноса по дополнительной ипотечной ссуде, но вы рискуете потенциально более высокими процентными ставками и шансом потерять свой дом, если вы не сможете погасить ссуду. Кроме того, вместе с этим новым займом могут быть введены ограничения по размещению, которые не позволят вам сдавать эту недвижимость в аренду на определенный период времени, поэтому не забудьте полностью объяснить свой план своему кредитору.
Страховщик
Поскольку вы будете нести ответственность за собственность, вы, вероятно, захотите получить страховку арендуемой собственности — a.к.а. страхование арендодателя. Это покроет все: от материального ущерба и ответственности до потери дохода от аренды.
Поговорите со своим страховщиком, чтобы вы могли перейти на другой страховой полис или добавить его к нему. Кроме того, не забудьте отложить дополнительные деньги на техническое обслуживание и другие расходы; К счастью, вы сможете претендовать на часть этих расходов в качестве налогового вычета.
Налоговый поверенный
Владение домом для сдачи в аренду изменит способ подачи налоговой декларации, поэтому было бы хорошо, если бы налоговый поверенный объяснил вам все последствия — начиная с того, подходит ли ваш дом как инвестиционная недвижимость или как сдача в аренду на время отпуска.Кроме того, вам необходимо учитывать налоги, которые вам придется платить с вашего дохода от аренды, а также вычеты, которые вы можете требовать, такие как затраты на ремонт и техническое обслуживание, комиссионные сборы риэлтора, затраты на оценку ипотеки, затраты на выселение и амортизационные расходы. . Убедитесь, что вы отложили немного денег на эти налоги и техническое обслуживание, и учли их в своем бюджете.
Кредитный специалист
Хорошие финансовые новости! Возможно, вы сможете использовать свой доход от аренды, чтобы компенсировать отношение долга к доходу при подаче заявления на ипотеку на второй дом, поэтому обязательно поговорите с лицензированным кредитным специалистом о такой возможности.Используя форму Fannie Mae Form 1007, график аренды, составленный лицензированным оценщиком, сравнит ваш дом с аналогичной арендуемой недвижимостью в этом районе. Затем кредитор может использовать эту оценку, чтобы оценить вашу кредитоспособность, и она также даст вам хорошее представление о том, сколько вы можете взимать за аренду.
Но у вас все равно должны быть резервные средства, чтобы доказать, что вы можете вносить платежи по ссуде, если вы не можете сдавать недвижимость в аренду. Резервные фонды обычно должны составлять 2% от невыплаченных остатков всех ваших ипотечных кредитов для тех, у кого менее четырех профинансированных объектов недвижимости.Помните, что вы можете пропустить этот шаг, если вам не нужен доход от аренды для получения ссуды.
Источник: (Erik Mclean / Pexels)
Подготовьте дом к аренде
Когда у вас есть финансы, самое время привести ваш дом в пригодную для сдачи в аренду форму.
Гонгора Браун рекомендует взглянуть на это место свежим взглядом, как будто вы собираетесь его продать. Хотя вам, вероятно, не нужно будет делать какой-либо серьезный ремонт, как если бы вы его продавали, вам нужно будет сделать ремонт, например, очистить и перекрасить отслаивающуюся краску или починить протекающую раковину.
Хороший агент также может помочь вам понять, как выглядит дом с выгодной арендной платой в вашем районе, чтобы вы не переусердствовали (или, что еще хуже, недооценивали), и не платили за ремонт без хорошей прибыли. Гонгора Браун также рекомендует поддерживать тесную связь с вашими арендаторами, чтобы они знали, как уведомлять вас о любых проблемах, прежде чем они могут стать дорогостоящими.
Ваш агент также может помочь с одновременным поиском нового дома и съемщиками. Гонгора Браун предлагает работать с одним агентом, который знает временные рамки и давление, которое вы испытываете, чтобы заполнить и найти дом, а также с агентом, который стремится найти арендаторов, которые будут платить арендную плату вовремя и будут относиться к собственности с уважением. .
Сделайте свой переход
Итак, вы предприняли все необходимые шаги, чтобы подготовить свой первый дом к сдаче в аренду. Вы взяли ссуду под залог жилья, сделали небольшой ремонт жильцам и нашли жильцов, которые скоро будут готовы к заселению. Теперь ваша очередь искать новое место для жизни.
В идеале это будет место, в котором вы можете вырасти в течение нескольких лет, пока вы не будете потенциально готовы вернуться на свое первое место или двигаться дальше. Опять же, агент с самым высоким рейтингом может помочь вам в этом процессе поиска дома в этих стрессовых условиях и временных ограничениях и сохранить все в порядке на всем протяжении.
Источник изображения заголовка: (Мин. Ан / пиксели)
Покупка второго дома: подходит ли он вам?
Хорошо, вы думаете о покупке второго дома. Может быть, вы часами смотрели HGTV и хотите попробовать последние тенденции дизайна дома. Или, может быть, вы хотите разнообразить свой портфель за счет недвижимости. Или, может быть, вы просто готовы иметь собственное место рядом с внуками.
Какой бы ни была причина, покупка второго дома — это большое дело! Это более рискованное вложение, чем думает большинство людей, и требует много работы.Мы не отговариваем вас от этого, если это правильное решение. Давайте обсудим некоторые из наиболее важных факторов, которые следует учитывать, прежде чем двигаться дальше.
Оцените, почему вы покупаете второй дом
Первое, что вам нужно выяснить, это , почему вы думаете о покупке второго дома. Давайте рассмотрим наиболее распространенные причины, чтобы вы могли лучше понять свои собственные мотивы.
Недвижимость на время отпуска
Возможно, вы захотите купить место на пляже, в горах или рядом с семьей.Мы поняли! И если вы участвуете в программе Baby Step 7, мы можем присоединиться к вам. Однако сделайте паузу и подумайте о компромиссе. Если вам просто нужен дом для отдыха два или три раза в год, можно найти менее стрессовый способ, например, время от времени тратить деньги на хороший Airbnb. Не основывайте свое решение о покупке второго дома на чистых эмоциях или желании не отставать от Джонсов.
Инвестиции
Есть две основные стратегии инвестирования в недвижимость для покупки второго дома: перевернуть и перепродать его или сдать в аренду в качестве источника пассивного дохода.
Аренда недвижимости
Когда дело доходит до аренды второго дома, вы должны принять это обязательство с широко открытыми глазами. Вот несколько вещей, о которых следует помнить:
Доход от аренды не гарантирован . Арендаторы приходят и уходят. Если это не курорт или туристическая зона, вы можете провести недели или месяцы без арендаторов.
Арендаторы могут стоить вам денег. Даже если вы попросите и проверите рекомендации, вы не можете гарантировать, что другие позаботятся о вашей собственности.Люди могут нанести гораздо больший ущерб, чем тот, который покрывается залогом!
Недвижимость на дальнем расстоянии требует любви к местным жителям . Если вы хотите приобрести второй дом для сдачи в аренду, разумным шагом будет купить дом в вашем районе , чтобы вы могли следить за ним и при необходимости делать мелкий ремонт.
Перелистывание и перепродажа
Что касается f , прикрытие дома , это может быть отличным способом заработать деньги — если вы готовы делать эту работу.Это не так гламурно, как кажется на HGTV! Ремонт дома доставляет гораздо больше хлопот и головной боли, чем рассказывается в этих 30-минутных сериях. Вам нужно подумать, есть ли у вас навыки, терпение и время, чтобы быстро переключиться. Ведь время — деньги!
Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.
Вам также необходимо подумать о налоговых последствиях, особенно о налоге на прирост капитала. Это относится к вам, если вы продаете что-то дороже той цены, которую вы за это заплатили, например, дом.Если вы перепродаете дом, не владея им и / или не проживая в нем как минимум два года, вы, скорее всего, будете платить налоги с прибыли. Убедитесь, что вы готовы к дополнительным расходам и вас не поймают врасплох.
Неистовая щедрость
Возможно, вы захотите купить дом, чтобы использовать его как способ благословить других людей своей невероятной щедростью. Мы знаем, что эта причина может быть не такой распространенной, но здесь, в Ramsey, нам нравится делать все по-другому! Если вы находитесь на Baby Step 7, вы можете владеть вторым домом и позволить людям, которые нуждаются в жилье или которым просто нужно ненадолго уехать, оставаться в нем.Когда дело доходит до пожертвований, вам не нужно ограничиваться только наличными деньгами!
Убедитесь, что вы можете позволить себе купить второй дом
Это самый важный вопрос, который вы задаете себе на протяжении всего процесса. Можете ли вы позволить себе второй дом? Давайте углубимся в подробности.
Оплачивайте второй дом наличными.
Да, мы серьезно к этому относимся. Вы должны оплатить дом и все связанные с ним расходы (например, стоимость закрытия) наличными. Никогда не берите ссуды на вторую недвижимость, , даже если это инвестиции. Кредит всегда риск. Если вы берете ипотеку, вы добавляете элемент неопределенности в свое будущее. Неважно, что с вами происходит — потеря работы, смерть в семье, серьезная болезнь — эта ипотечная компания ожидает выплаты ежемесячно. Этот второй дом должен быть благословением, а не обузой!
Накопить резервный фонд.
В дополнение к оплате дома наличными, накопите резервный фонд в размере от трех до шести месяцев расходов, чтобы покрыть все расходы, связанные с домом.Сюда входят:
Сборы ТСЖ
Страхование собственника жилья
Коммунальные услуги
Налоги на недвижимость
Ремонт и обслуживание
Этот фонд на случай чрезвычайной ситуации поможет вам покрыть расходы на любые возникающие проблемы с обслуживанием. И вопрос не в , выпадет ли , а в , когда !
Второй дом также может повлиять на вашу налоговую ситуацию, потому что IRS рассматривает вторые дома и дома для отдыха иначе, чем ваше основное место жительства.Обязательно поговорите со специалистом по налогам, чтобы узнать, во что вы ввязываетесь.
Учитывать расходы на мебель и жилье.
Дом никуда не годится, если он стоит пустым! Если вы просто не переворачиваете и не перепродаете, придумайте бюджет для расходов на мебель для вашего нового места и купите все это, как вы уже догадались, наличными!
Приготовьтесь к обязательству
Недвижимость — это практическая задача, требующая много времени. Если вы собираетесь делать это хорошо, вы должны быть увлечены этим.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе перед тем, как погрузиться в голову:
Я понимаю свои цели?
Нравится ли мне работать руками?
Готов ли я взять на себя ответственность за вторую собственность?
У меня есть достаточно времени, чтобы посвятить это этому?
Это эмоциональное или импульсивное решение?
Я думал об этом какое-то время?
Моя супруга / семья на борту?
Все еще отслеживаете с нами? Хорошо, давай придумаем план для этого второго дома, который ты собираешься купить!
Как купить второй дом
Готовы кататься? Вот три шага к покупке второго дома.
1. Установите бюджет.
Мы уже установили, что за второй дом нужно платить наличными. Помните о конкретной сумме в долларах, чтобы точно знать, когда вы будете готовы к действию. Придумайте сумму в долларах для каждой из этих категорий:
Собственность
Затраты на закрытие
Мебель и техника (при необходимости)
Ваш фонд на случай чрезвычайной ситуации, включая достаточно денег, чтобы покрыть от трех до шести месяцев:
Сборы ТСЖ
Страхование домовладельцев
Коммунальные услуги
Налоги на недвижимость
Не нажимайте на курок, пока не накопите долларов, точную сумму , которые вам понадобятся для покупки второго дома.Совет профессионала: отложите деньги на свой второй дом на счете денежного рынка, чтобы воспользоваться более высокими процентными ставками. Или, если вы не планируете в ближайшее время покупать вторую недвижимость, вы можете вложить эти деньги в паевые инвестиционные фонды роста, чтобы воспользоваться преимуществами комплексного роста. Однако на фондовом рынке всегда есть риск, поэтому не вкладывайте его, если планируете совершить покупку в течение пяти лет.
2. Проведите исследование.
Это важное решение, которое вы принимаете, так что не торопитесь! Найдите время, чтобы понять, что именно вы ищете.Оцените разные районы. Двигайтесь и прогуляйтесь по местам, которые вас интересуют. Вот несколько профессиональных советов, которым нужно следовать, когда вы на охоте:
Не покупайте лучшую недвижимость в районе (или районе) . Ради справедливости ищите дом в нижнем / среднем конце лучшего района, а не лучший дом в дешевом / заброшенном районе.
Решите, хотите ли вы работать с группой управления . Группа по управлению недвижимостью делает вашу жизнь арендодателем более удобной, но использование такой группы съест вашу прибыль.
Знать местные законы . Налоговые законы различаются от штата к штату, поэтому подготовьтесь к работе и обратитесь к налоговому профи, чтобы узнать, на что вы идете.
3. Работа с доверенным агентом по недвижимости
Не пытайтесь сделать это в одиночку! Агент по недвижимости имеет доступ ко всем видам информации, которой у вас нет, а также к пониманию и опыту работы на рынке. Работа с профессионалом сэкономит вам массу времени и избавит от множества головных болей, а также вы сэкономите деньги и в конечном итоге получите гораздо более выгодную сделку.
Пришло время покупать?
Когда вы взвешиваете все варианты и имеете твердый план действий, покупка второго дома может стать захватывающим событием — сбывшейся мечтой! Но не позволяйте своей мечте превратиться в кошмар.