Арендатор нежилого помещения – потребитель коммунальных услуг или как?!

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту — Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать…

В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

• Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 21 мая 2013 г. № 13112/12 пришел к выводу, что поскольку п.2 ст.616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов

.

Дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса, суду представлено не было.

Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено. Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст. 1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

«… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

• До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).

Таким образом, Президиумом ВАС РФ, а в дальнейшем и Верховным судом РФ была поставлена окончательная точка во взаимоотношениях УО – Собственник – Арендатор.

В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.

Рассматривая дело № А03-16138/2015 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.09.2016 № Ф04-3452/2016 отказал в удовлетворении требований РСО о взыскании с собственника платы за потребленную электрическую энергию ввиду того, что обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с РСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.

«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2015), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям

, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.

Разъяснения, изложенные в Обзоре № 2 (2015) даны с учетом вывода Президиума Верховного Суда Российской Федерации о том, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного между ним и арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

С заключением самостоятельного договора энергоснабжения № 3472 с третьим лицом истцу известно о фактическом пользователе нежилого помещения, в отношении потребления энергии которым, как абонентом истца, последний осуществляет соответствующий контроль».

С уважением, Евгения Семенова.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Аренда нежилых помещений — Сейчас.ру

И. ИСРАФИЛОВ
Аренда нежилых помещений является одним из распространенных видов гражданско — правовых отношений. Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений — они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.
При аренде нежилого помещения в договоре должно быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть — вспомогательными, в приложение к договору следует составлять план — схему помещения с указанием всех этих деталей.
Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, так как Кодекс (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения, есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию, если таковая имеется.
Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план — схему земельного участка.
Право пользования земельным участком, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, зависит от того, является ли арендодатель помещения собственником данного земельного участка или он пользуется им на иных основаниях.
В первом случае земельный участок в целом или его соответствующая часть также предоставляются арендатору в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды помещения. При этом определение порядка пользования земельным участком не является обязательным условием заключения договора аренды. Если в договоре аренды этот вопрос остался неурегулированным, к арендатору нежилого помещения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования, в течение всего срока аренды в соответствии с назначением помещения (п. 2 ст. 652 ГК).
Во втором случае к арендатору переходит объем правомочий собственника нежилого помещения по пользованию земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для обеспечения нормального пользования арендуемым помещением, если это не будет противоречить условиям пользования участком, определенным законом или договором с его собственником.
Гражданский кодекс (ст. 653) установил еще одно правило относительно пользования земельным участком, на котором находится арендуемое помещение: за арендатором помещения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для пользования помещением, и после продажи земельного участка его собственником другому лицу. При этом право пользования земельным участком сохраняется на тех же условиях, что и до продажи земельного участка.
В данном случае законодатель указал лишь на один из способов отчуждения земельного участка — его продажу, оставив без внимания иные способы отчуждения, например, дарение, мена, наследование. Однако представляется, что относительно последствий в правовом плане в последних случаях следовало бы руководствоваться правилом ст. 653 ГК в части сохранения права пользования земельным участком за арендатором земельного участка.
По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступить его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица — как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так, в соответствии с п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года комитеты по управлению имуществом утратили свое исключительное право выступать в качестве арендодателя нежилых помещений, являющихся государственной и муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».
Поэтому нельзя согласиться с мнением тех авторов, которые утверждают, что предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием, не могут заключать договор аренды, ибо его может подписывать только соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем <*>.
———————————
<*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: Юридическая фирма «Контракт», издательская группа «Инфра — М — Норма», 1996, с. 220.
В связи с изложенным следует обратить внимание вот на что. Поскольку ГК теперь предусматривает, что на праве хозяйственного ведения или оперативного управления могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия, а индивидуальные (семейные) частные предприятия и иные предприятия, созданные юридическими лицами на праве полного хозяйственного ведения, подлежат до 1 июля 1999 года преобразованию в иную предусмотренную новым ГК РФ организационно — правовую форму или ликвидации, к этим предприятиям до их преобразования или ликвидации следует применять нормы о предприятиях, основанных на праве оперативного управления (п. 5 ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Следовательно, положения об аренде нежилых помещений с предварительного согласия собственника в течение указанного времени будут действовать также и в отношении перечисленных выше предприятий.
Правоотношения аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды нежилого помещения переходят к его правопреемнику согласно общим нормам гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК). При ликвидации же юридических лиц правоотношения аренды нежилых помещений по общему правилу (ст. 61 и 419 ГК) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды нежилого помещения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступавшего одной из сторон, если он был заключен в пользу третьего лица и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.
Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое помещение в соответствии с оговоренными в договоре аренды условиями, а если они в договоре не определены — по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении причиненных ему этим убытков.
В отличие от общего правила аренды имущества для аренды недвижимого имущества, в частности, для нежилых помещений, определение в договоре аренды размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких случаях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.
Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование нежилым помещением включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), необходимый для пользования помещением, когда нежилое помещение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Если в договоре аренды нежилого помещения арендная плата установлена за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду нежилого помещения.
В договоре аренды нежилого помещения следует определить также срок действия договора. Поскольку теперь законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, договоры аренды могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
Ранее действовавшее законодательство предусматривало возможность аренды нежилых помещений на долгосрочной основе. В связи с введением в действие упомянутого Указа Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 и предоставлением комитетам по управлению государственным имуществом исключительных правомочий арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава государственного и муниципального фонда возник вопрос о судьбе ранее заключенных договоров аренды. Он, хотя и неоднозначно, все же решен в п. 2 самого Указа: заключенные до введения в действие Указа договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до окончания срока аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с комитетами по управлению государственным имуществом, заменяющими в договоре аренды первоначальных арендодаталей. При переоформлении пересмотр условий ранее заключенных договоров не допускался, а сами договоры могли быть признаны незаключенными и недействительными только в судебном порядке.
Из сказанного следует, что непереоформленные договоры аренды, заключенные в установленном порядке до 14 октября 1992 года, сохраняют свою силу, если они до вступления в силу положений части первой Гражданского кодекса о праве хозяйственного ведения и оперативного управления (до 1 января 1995 года) не были признаны в судебном порядке недействительными. С введением же в силу указанных положений эти договоры могут сохранить свою силу при условии получения подтверждения комитетов по управлению имуществом.
В связи с изложенным следует отметить еще один момент. Нередко комитеты по управлению имуществом разных уровней необоснованно расширяют круг своих правомочий. Так, Комитет по управлению государственным имуществом Республики Дагестан в своем разъяснении об аренде нежилых помещений от 10 ноября 1995 года счел необходимым определить, что «заключение договоров аренды в качестве единого арендодателя является исключительной прерогативой комитета с 27 декабря 1991 года». Это противоречит как положениям Указа (до 14 октября 1992 года), так и положениям Гражданского кодекса (после 1 января 1995 года), поскольку в первом случае согласия комитета не требовалось вообще, а во втором нужно только согласие комитета на заключение договора аренды самими предприятиями.
Важен при аренде нежилых помещений и вопрос об использовании их арендаторами. Как уже было сказано, арендатор обязан использовать нежилые помещения в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением этих помещений (ст. 615 ГК). Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном законодательством порядке.
При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Использование арендуемых помещений с нарушением условий договора или не по назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды и возмещения причиненных этим убытков по требованию арендодателя.
И еще о некоторых особенностях аренды нежилых помещений. Договор аренды нежилого помещения, который должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации, если срок аренды по договору превышает один год. Поскольку в тексте Гражданского кодекса (п. 2 ст. 651) содержится термин «не менее года», следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды нежилых помещений, заключаемые сроком на один год.
Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Поскольку законодательство не предусматривало регистрацию договора аренды недвижимого имущества как условие действительности этих видов сделок, то и обязательность регистрации договора аренды нежилых помещений будет необходима лишь с вступлением в силу готовящегося сейчас к принятию закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который и определит порядок и условия регистрации данных сделок.
Еще одной особенностью договора аренды нежилых помещений согласно ст. 655 ГК является то, что после заключения договора аренды или непосредственно при заключении договора нежилое помещение по акту должно быть передано арендатору. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), подписанный обеими сторонами.

Законодательные ограничения на совершение сделок с ценными бумагами  »

Комментарии к законам »

Арендатор использует помещение не по назначению

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор использует помещение не по назначению (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Арендатор использует помещение не по назначению Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2021 по делу N 33-29267/2021
Категория спора: Аренда нежилых помещений, зданий, сооружений.
Требования арендодателя: 1) О признании договоров аренды прекращенными; 2) Об обязании освободить помещение.
Обстоятельства: Истица указала, что она как собственник доли в праве собственности на помещение, к которому перешли в части права арендодателя, направленными заказными письмами ответчику и третьим лицам поставила арендодателей и арендатора в известность об отказе от возобновления договоров аренды на новый срок, а также заявила требование об освобождении помещения. Ответ не поступил.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Каких-либо нарушений условий договора аренды со стороны ответчика ООО «АПТЕКА-А.в.е.» судом не установлено, напротив, ответчиком представлены документы об исполнении обязанности по оплате арендных платежей, проанализировав которые суд не нашел оснований для признания договоров аренды прекращенными, учитывая, что истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств в опровержение представленных ответчиком документов. Напротив, ответчиком неоднократно направлялись истцу предложения о заключении соглашений к договору аренды. Данные соглашения истцом не подписаны ввиду несогласия с размером арендной платы, что подтверждается также ее позицией в судебном разбирательстве. Каких-либо нарушений в части использования арендатором помещения не по прямому назначению, содержания помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии, производства текущего ремонта, судом при рассмотрении дела не установлено, а истцом не приведено. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание, в котором общество по договору субаренды арендует нежилое помещение для использования его как пункт приема ставок букмекерской конторы, то есть правом пользования спорным земельным участком заявитель не обладает, а лишь является арендатором отдельного помещения в нежилом здании, расположенном на данном земельном участке, арбитражные суды правомерно признали незаконным постановление о привлечении к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению, поскольку общество ни собственником, ни землепользователем, ни землевладельцем, ни арендатором земельного участка не является, следовательно, требования статьи 42 Земельного кодекса РФ, которая императивно предписывает использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, на него не могут быть распространены и общество не является субъектом вмененного административного правонарушения.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Арендатор использует помещение не по назначению Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Пятый обзор судебной практики Верховного Суда РФ в 2017 г. Самые важные позиции
(Шестакова М.)
(«ЭЖ-Юрист», 2018, N 3)Ситуация сложилась следующая: Департамент имущества г. Москвы (далее — Департамент) и арендатор заключили договор аренды нежилых помещений до 30.06.2015 (под офис, ресторан и склад). Когда этот срок истек, Департамент осмотрел помещения и установил, что арендатор использует помещения не по назначению: для размещения караоке-клуба «Распутин». На этом основании Департамент отказался от договора аренды и направил арендатору уведомление об этом. Арендатор продолжал пользоваться помещениями и даже передал Департаменту заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. Уведомление Департамента об отказе от договора он получил уже после подачи этого заявления. Арендатор подал иск к Департаменту об обязании заключить договор купли-продажи помещений. Первая инстанция и апелляция в иске отказали. Они решили, что у арендатора не было преимущественного права выкупа, поскольку договор аренды прекратил действие в связи с отказом Департамента. Кассация отменила их судебные акты и направила дело на новое рассмотрение. Суд исходил из того, что договор аренды прекратился 29.10.2015 (когда арендатор получил уведомление), а заявление о реализации преимущественного права было подано 30.09.2015, то есть в период, когда договор аренды еще действовал.

Условия договора аренды помещения расположенного в многоквартирном доме

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Условия договора аренды помещения расположенного в многоквартирном доме (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Условия договора аренды помещения расположенного в многоквартирном доме Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.07.2020 N Ф09-1915/20 по делу N А07-4970/2019
Требование: О взыскании долга в виде платы за коммунальные услуги, расходов на содержание общего имущества многоквартирных домов.
Обстоятельства: Указано, что собственник нежилых помещений не оплатил оказанные управляющей организацией услуги.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку, взыскивая задолженность с муниципального образования (собственника помещений), суд не учел, что помещения были переданы в аренду с возложением соответствующих затрат на арендатора, наличие договора между управляющей организацией и арендатором помещений подтверждено решением суда.При наличии между арендатором нежилого помещения, расположенного в МКД, и управляющей организацией заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, предусматривающего оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, обязанность по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД лежит на арендаторе нежилого помещения. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 210 «Бремя содержания имущества» ГК РФ
(ООО «Журнал «Налоги и финансовое право»)По смыслу ст. ст. 210, 249 ГК РФ и ч. 1 ст. 39, 158 ЖК РФ именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Суд указал, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения, в связи с чем удовлетворил требования истца.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Условия договора аренды помещения расположенного в многоквартирном доме Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияСудом апелляционной инстанции установлено, что вся образовавшаяся задолженность по спорному Договору к моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО «Созвездие ЛТД» была погашена, кроме того, на момент направления Департаментом ответчику претензии от 04.12.2012 N 29-29-1884 и предложения от 22.01.2013 N 4/09/П/13 о расторжении Договора ответчиком были исполнены пункты 5.4.13 и 5.4.14 Договора, что подтверждается Договором 01.01.2012 N 12-011 о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома и предоставлении коммунальных услуг, по которому ответчик поручил, а ЗАО «ТЭПК Северо-Запад» (управляющая организация) приняло на себя обязательства по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены помещения ответчика, инженерного оборудования и мест общего пользования, а также обеспечение помещений ответчика коммунальными и прочим услугами в объеме, порядке и на условиях, определенных Договором. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей по договору аренды офисного помещения
(Михайловский М.)
(«Жилищное право», 2017, N 5)Выводы суда основаны на положениях ГК РФ, согласно которым расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет его собственник, если иное также не установлено законом или договором. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, они же и несут бремя его содержания. Каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также расходов по его содержанию и сохранению. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Условиями договора аренды это правило не может быть изменено, ввиду того что собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома, с третьим лицом. Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.

Нормативные акты: Условия договора аренды помещения расположенного в многоквартирном доме Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 N 861
(ред. от 09.10.2021)
«Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам администратора торговой системы оптового рынка и оказания этих услуг и Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям»при технологическом присоединении энергопринимающих устройств, принадлежащих лицам, владеющим по договору аренды, заключенному на срок не более одного года, земельным участком, на котором расположены присоединяемые энергопринимающие устройства;

Собственник и Арендатор нежилых помещений: Кто несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ?

Последнее время все чаще возникают споры о том, кто же несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ — арендатор или собственник нежилых помещений?

Краткий ответ:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Развернутый ответ:

Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусматривает, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи)

Арендатор берет в аренду помещения, находящиеся в собственности у ЮЛ или ФЛ, из чего следует, что Арендатор не является ни нанимателем, ни собственником этих помещений. Гражданский и Жилищный кодексы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Арендатор является потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения. Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

 Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника и арендатора, и правовых оснований считать, что в нем могут содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, нет и не может быть.

Эта позиция четко подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения должен выступать собственник помещений.

 В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Бремя содержания имущества возложено на его собственника Законом (статья 210 ГК РФ). Частью 5 статьи 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.04.2011 N 16646/10, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 ЖК РФ не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

 Договор между Арендодателем и Арендатором, в котором предусмотрена обязанность последнего по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, подлежит отклонению в Судах в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающих, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Указанный выше договор аренды не порождает обязательств арендатора перед УК, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды. Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

Президиум указал, что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательства возлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги.

Из всего вышесказанного следует, что плату за содержание общего имущества и за коммунальные услуги в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, должен вносить именно собственник помещения. Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора. Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г. №13112/12.

 Подведем Итоги:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Ольга Перминова, независимый эксперт.

Омск – город будущего!. Официальный портал Администрации города Омска

Омск — город будущего!

Город Омск основан в 1716 году. Официально получил статус города в 1782 году. С 1934 года — административный центр Омской области.

Площадь Омска — 566,9 кв. км. Территория города разделена на пять административных округов: Центральный, Советский, Кировский, Ленинский, Октябрьский. Протяженность города Омска вдоль реки Иртыш — около 40 км.

Расстояние от Омска до Москвы — 2 555 км.

Координаты города Омска: 55.00˚ северной широты, 73.24˚ восточной долготы.

Климат Омска — резко континентальный. Зима суровая, продолжительная, с устойчивым снежным покровом. Лето теплое, чаще жаркое. Для весны и осени характерны резкие колебания температуры. Средняя температура самого теплого месяца (июля): +18˚С. Средняя температура самого холодного месяца (января): –19˚С.

Часовой пояс: GMT +6.

Численность населения на 1 января 2020 года составляет 1 154 500 человек.

Плотность населения — 2 036,7 человек на 1 кв. км.

Омск — один из крупнейших городов Западно-Сибирского региона России. Омская область соседствует на западе и севере с Тюменской областью, на востоке – с Томской и Новосибирской областями, на юге и юго-западе — с Республикой Казахстан.

©Фото Б.В. Метцгера

Герб города Омска

Омск — крупный транспортный узел, в котором пересекаются воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный и трубопроводный транспортные пути. Расположение на пересечении Транссибирской железнодорожной магистрали с крупной водной артерией (рекой Иртыш), наличие аэропорта обеспечивают динамичное и разностороннее развитие города.

©Фото Алёны Гробовой

Город на слиянии двух рек

В настоящее время Омск — крупнейший промышленный, научный и культурный центр Западной Сибири, обладающий высоким социальным, научным, производственным потенциалом.

©Фото Б.В. Метцгера

Тарские ворота

Сложившаяся структура экономики города определяет Омск как крупный центр обрабатывающей промышленности, основу которой составляют предприятия топливно-энергетических отраслей, химической и нефтехимической промышленности, машиностроения, пищевой промышленности.

©Фото Б.В. Метцгера

Омский нефтезавод

В Омске широко представлены финансовые институты, действуют филиалы всех крупнейших российских банков, а также брокерские, лизинговые и факторинговые компании.

Омск имеет устойчивый имидж инвестиционно привлекательного города. Организации города Омска осуществляют внешнеторговые отношения более чем с 60 странами мира. Наиболее активными торговыми партнерами являются Испания, Казахстан, Нидерланды, Финляндия, Украина, Беларусь.

Город постепенно обретает черты крупного регионального и международного делового центра с крепкими традициями гостеприимства и развитой инфраструктурой обслуживания туризма. Год от года город принимает все больше гостей, растет число как туристических, так и деловых визитов, что в свою очередь стимулирует развитие гостиничного бизнеса.

©Фото Б.В. Метцгера

Серафимо-Алексеевская часовня

Омск — крупный научный и образовательный центр. Выполнением научных разработок и исследований занимаются более 40 организаций, Омский научный центр СО РАН. Высшую школу представляют более 20 вузов, которые славятся высоким уровнем подготовки специалистов самых различных сфер деятельности. Омская высшая школа традиционно считается одной из лучших в России, потому сюда едут учиться со всех концов России, а также из других стран.

©Фото А.Ю. Кудрявцева

Ученица гимназии № 75

Высок культурный потенциал Омска. У омичей и гостей нашего города всегда есть возможность вести насыщенную культурную жизнь, оставаясь в курсе современных тенденций и течений в музыке, искусстве, литературе, моде. Этому способствуют городские библиотеки, музеи, театры, филармония, досуговые центры.

©Фото В.И. Сафонова

Омский государственный академический театр драмы

Насыщена и спортивная жизнь города. Ежегодно в Омске проходит Сибирский международный марафон, комплексная городская спартакиада. Во всем мире известны такие омские спортсмены, как борец Александр Пушница, пловец Роман Слуднов, боксер Алексей Тищенко, гимнастка Ирина Чащина, стрелок Дмитрий Лыкин.

©Фото из архива управления информационной политики Администрации города Омска

Навстречу победе!

Богатые исторические корни, многообразные архитектурные, ремесленные, культурные традиции, широкие возможности для плодотворной деятельности и разнообразного отдыха, атмосфера доброжелательности и гостеприимства, которую создают сами горожане, позволяют говорить о том, что Омск — город открытых возможностей, в котором комфортно жить и работать.

©Фото из архива пресс-службы Ленинского округа

Омск — город будущего!

Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и — Пегас недвижимость

Российские арендаторы при заключении договора аренды нежилых помещений стараются заключить долгосрочный договор аренды вместо краткосрочного договора, считая что получат более выгодные условия аренды на длительный срок. Насколько данное мировоззрение относится к российской действительности.

При заключении договора аренды нежилых помещений собственники в основном используются два вида договора — краткосрочный сроком на 11 месяцев и долгосрочный договор аренды сроком от 3 до 5 лет. Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды.
В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

Краткосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате. В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон. В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора аренды арендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей. Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора.
Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки. Отличие долгосрочного договора от краткосрочного, что данный договор подлежит регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора.
Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год.
Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня. Несмотря на то, что суды принимают сторону арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафы за моральный ущерб или упущенную выгоду.
Единственным выходом из данной ситуации лично знакомится с собственником помещения и прописать все спорные вопросы до подписания договора аренды и быть готовым в любой момент найти лучшее предложение по аренде.

Закон о преследовании арендаторов нежилых помещений — David A. Kaminsky & Associates, P.C.

Как известно большинству из вас, большая часть нашей практики представляет интересы арендодателей и арендаторов, связанных с коммерческой недвижимостью. Коммерческие арендаторы часто жалуются, что их арендодатели «преследуют» их, пытаясь вынудить их покинуть свое помещение, потому что их арендная плата «занижена рыночным уровнем». Конечно, возможно, что недобросовестные арендодатели могли использовать менее пикантные приемы, чтобы попытаться вынудить коммерческого арендатора уехать.Арендодателей часто мотивируют использовать сомнительные методы, чтобы заставить коммерческих арендаторов освободить помещение, чтобы они могли повторно арендовать помещение по более высокой арендной плате. Городской совет Нью-Йорка принял закон о «преследовании арендаторов нежилых помещений», направленный на защиту коммерческих арендаторов. «Коммерческий арендатор» в значении закона определяется как физическое или юридическое лицо, законно занимающее застрахованное имущество в соответствии с договором аренды или другим договором аренды.

Крытая собственность — это любое здание, которое используется для деловых, коммерческих, профессиональных производственных услуг или деятельности.Запрещенное поведение Арендодателя и / или агентов:

1. Применение силы или угроза применения силы против коммерческих арендаторов;
2. Причинение повторяющихся перебоев в предоставлении таких услуг, как газ, электричество, тепло, горячая вода;
3. Причинение перебоев в предоставлении основных услуг на длительный срок;
4. Причинение перерыва в предоставлении важных услуг, которое должно существенно помешать коммерческой деятельности арендатора;
5. Неоднократно возбуждающее необоснованное судебное разбирательство в отношении коммерческого арендатора;
6. Вывоз имущества коммерческого арендатора;
7. Удаление входной двери или какое-либо нарушение функциональности входной двери коммерческого объекта;
8. Предотвращение доступа или проникновения в коммерческую недвижимость арендатора или гостей арендатора;
9. Начало ненужного строительства или ремонта, чтобы помешать коммерческому арендатору и его бизнесу;
10. Совершение любых других действий, направленных на вмешательство в деятельность арендатора.

Средством правовой защиты арендатора в случае такого поведения недобросовестного арендодателя является подача иска о притеснении арендодателя на коммерческой основе. Судебный процесс может дать арендатору право на запретительный судебный приказ против дальнейших актов преследования и судебного решения о возмещении ущерба и гонораров адвокатам.

Конечно, является ли домовладелец домогательством или арендатор действительно стал жертвой преследования — это вопрос интерпретации и точки зрения. Я счастлив обсудить этот новый закон и ваши конкретные обстоятельства, чтобы определить, есть ли нарушение этого нового закона, «преследование не на территории».”

Если у Вас возникнут вопросы, обращайтесь ко мне.

Нежилая недвижимость в аренду Определение | Law Insider

Относится к

Нежилое арендуемое имущество

Жилая арендуемая недвижимость означает имущество, которое используется исключительно в качестве арендованного или сдаваемого в аренду имущества для жилых целей. Если недвижимость представляет собой парк передвижных домов, сдаваемых в аренду, то арендуемая жилая недвижимость включает в себя арендуемую площадь, которая сдана в аренду или арендуется владельцем этой арендуемой площади, но не включает передвижной дом или рекреационный автомобиль, который служит фактическим жилищем, если жилище принадлежат и заняты арендатором арендуемой площади, а не владельцем арендуемой площади.

Арендуемое имущество означает арендуемое жилье, которое Застрахованный забронировал для проживания во время пребывания.

Жилая недвижимость означает недвижимое имущество, улучшенное за счет жилого помещения для одной или четырех семей, которое используется или занято или предназначено для использования или заселения, полностью или частично, в качестве дома или места жительства одного или нескольких лиц, но не относится к (а) неулучшенное недвижимое имущество, на котором должны быть построены такие жилища, или (б) кондоминиумы или кооперативные квартиры, или (в) собственность товарищества домовладельцев, которая не принадлежит продавцу за вознаграждение.

земля под жилую застройку означает недвижимое имущество, улучшенное за счет жилья и зонированное для или иным образом разрешенное для использования в одной или нескольких семьях.

жилое помещение означает жилую единицу для жилого использования и проживания, а также структуру, частью которой она является, помещения и принадлежности в ней, а также земли, территории и сооружения для использования арендаторами в целом или использования что обещано арендатору. «Жилые помещения» включают жилую единицу, которая принадлежит или управляется колледжем или университетом.«Жилые помещения» не включают в себя следующее:

Жилая недвижимость означает любое недвижимое имущество, расположенное в этом штате, на котором построено или предназначено для строительства жилища;

Жилой район Жилой район означает:

Жилая аренда означает право аренды на отдельную жилую единицу и не включает в себя основную аренду.

Жилое здание означает здание, в котором находится одно или несколько жилых домов.

Жилая недвижимость означает недвижимость, включенную в список оценки в соответствии с Разделом 48 (2) (b) Закона о тарифах на недвижимость 2004 года как жилую.

Арендованное имущество имеет значение, данное этому термину в Разделе 2.1.

Жилая зона означает территорию односемейных или многоквартирных жилых домов, где в таких жилищах может или не может вестись бизнес. В зону входят районы, в которых расположены многоквартирные дома, многоэтажные жилые кварталы и районы редевелопмента.Жилая зона может включать в себя жилые помещения для временного проживания, такие как мотели и гостиницы, а также жилые районы с ограниченной офисной застройкой, но не может включать в себя объекты розничной торговли. «Жилая зона» включает больницы, дома престарелых и аналогичные учреждения.

Арендованное пространство означает индивидуальное складское помещение в объекте самообслуживания, которое арендуется или сдается арендатору в соответствии с договором аренды.

жилое помещение означает любое помещение, используемое полностью или частично как жилище или предназначенное для такого использования;

Налог на недвижимость означает: (i) любые сборы, лицензионные сборы, лицензионные сборы, сборы за коммерческую лицензию, коммерческую арендную плату, сборы, сборы, оценки, штрафы или налоги, налагаемые любым налоговым органом на Имущество; (ii) любые налоги на право Арендодателя получать или получать арендную плату или доход от Имущества или против бизнеса Арендодателя по сдаче в аренду Имущества; (iii) любые налоги или сборы за противопожарную охрану, улицы, тротуары, содержание дорог, мусор или другие услуги, предоставляемые Имуществу любым государственным учреждением; (iv) любые налоги, взимаемые с данной сделки или основанные на переоценке Имущества в связи со сменой собственника, как это определено применимым законодательством, или другой передачей всей или части доли Арендодателя в Имуществе; и (v) любые сборы или сборы, заменяющие любой налог, ранее включенный в определение налога на недвижимость.«Налог на недвижимое имущество», однако, не включает федеральный доход или налог на доход, франшизу, налог на наследство и налог на недвижимость Арендодателя.

Аренда арендатора означает любую аренду, заключенную Заемщиком, любой стороной, предоставившей ссуду, или любой Дочерней компанией в отношении любой части Имущества.

Объект смешанного использования означает соответствующий критериям объект недвижимости, который включает в себя три или более жилых единиц, а также может содержать компонент коммерческой недвижимости в том же здании.

Арендуемые помещения означает Арендуемые помещения, как определено в параграфе 1.

Собственность кондоминиума означает земли, арендованные участки и личную собственность, которые находятся в кондоминиуме, независимо от того, являются ли они смежными, и все улучшения на них, а также все сервитуты и связанные с ними права, предназначенные для использования в связи с кондоминиумом.

Арендная плата означает всю арендную плату (будь то жилой или нежилой площади), доходы и другие доходы Земли или Улучшения, плату за парковку, доход от прачечных и торговых автоматов, а также сборы и сборы за питание, здравоохранение и другие услуги. предоставленные в Ипотеке, подлежащие оплате в настоящее время, просроченные или подлежащие выплате, и депозиты, конфискованные арендаторами, и, если Заемщик является кооперативной жилищной корпорацией или ассоциацией, плата за обслуживание, сборы или оценки, подлежащие уплате акционерами или резидентами по договорам частной аренды или соглашения о размещении, будь то действующие, просроченные или подлежащие исполнению.

Аренда личного имущества означает аренду движимого имущества, аренду оборудования, условный договор купли-продажи и другие подобные соглашения, касающиеся Личного имущества, стороной которого является Продавец или по которому он имеет права использовать Личное имущество.

Помещения означают те помещения, в которых или на которых ведется оскорбительная торговля.

Налоги на личную собственность Все налоги на личную собственность, взимаемые с мебели, мебели или других предметов личной собственности, расположенных на территории Арендованных улучшений и используемых в связи с ними, в качестве отеля (кроме инвентаря и другой личной собственности, находящейся в собственности Арендатором) вместе со всеми заменами, модификациями, изменениями и дополнениями к ним.Предшественник: любое лицо, чьи обязательства, вытекающие из любого Закона об окружающей среде, были или могли быть сохранены или приняты Арендодателем или Арендатором по договору или в силу закона в отношении Арендованного имущества.

Прибрежная зона означает территорию, которая включает в себя часть территориального моря Вирджинии, а также все ручьи, заливы, заливы и притоки на побережье округа Аккомак, округ Нортгемптон (включая районы к востоку от дамбы от острова Фишерман до материк) и город Вирджиния-Бич (включая федеральные территории и государственные парки, выходящие на Атлантический океан, а также к востоку и югу от точки, где береговая граница Территориального моря соединяется с материком на мысе Генри).

Школьные помещения означает любое из следующего:

офисные помещения означает здание или место, используемое для целей административной, канцелярской, технической, профессиональной или аналогичной деятельности, которая не включает взаимодействие с представителями общественности в здание или место на прямой и регулярной основе, за исключением случаев, когда такие операции являются второстепенной деятельностью (по назначению), которая является вспомогательной по отношению к основной цели, для которой используется здание или место.

Договоры аренды нежилых помещений и несостоятельность арендаторов

Арендодатели нежилой недвижимости всегда ценили и понимали риск того, что их арендаторы могут стать неплатежеспособными.Фактически банкротства арендаторов рассматривались как часть нормального делового цикла, и многие владельцы недвижимости (по крайней мере, те, кто озабочен долгосрочным успехом) включают некоторые расчет риска при определении арендной платы, требования гарантийных депозитов (и форма таких вкладов), а также при формировании условий аренды. Арендаторы разоряются даже во времена экономического процветания, хотя в последние несколько лет с неуклонный рост арендной платы и меньшее количество уступок со стороны арендодателей, пристальное внимание защита интересов арендодателя не обязательно имела решающее значение.В сегодняшних экономической среде, теперь мы начинаем видеть последствия того, что арендатор банкротство может иметь место не только на плохо подготовленном арендодателе, но и на субарендаторы и даже другие арендаторы в многоквартирном здании или торговом центре.

Большинство практиков понимают основы последствий подачи заявления о банкротстве. арендатором. Независимо от выбранного типа банкротства (Глава 11 — реорганизация, и Глава 7 — ликвидация, как обычные варианты), арендатор предоставляется немедленное и автоматическое приостановление действия после подачи ходатайства (это важно, чтобы домовладельцы понимали, что пребывание вступает в силу без уведомление или любое слушание).Это автоматическое приостановление предотвращает судебные иски. начинается против арендатора и останавливает все судебные разбирательства в отношении арендатор на дату подачи ходатайства. Это незаконно для арендодатель, чтобы начать или продолжить сбор, выселение или иное возвращение во владение иски к арендатору при банкротстве. Арендодатель не может отправлять уведомления о по умолчанию, не может нанять брокера, чтобы показать помещение, или иным образом войти в помещения и, что немаловажно, арендодатель должен продолжать выполнять его аренду обязательства в период пребывания.Кроме того, и только потому, что эти резервы продолжают время от времени появляться в договорах аренды, положения об аренде, которые разрешить домовладельцу расторгнуть договор аренды по причине неплатежеспособности арендатора и банкротство, как правило, не подлежит принудительному исполнению по закону, хотя быть причинами для продолжения включения изменений таких положений в договоры аренды. Суды по делам о банкротстве также могут признать недействительными другие положения договоров аренды, чтобы обеспечить наличие более крупных активов для конкурсной массы.

Менее опытный домовладелец может упустить из виду тот факт, что арендаторы в банкротство требуется для продолжения выплаты арендной платы. Любая неоплаченная арендная плата в течение банкротство становится административными расходами, которым отдается предпочтение перед некоторые другие долги (при условии, конечно, что средства доступны, и понимая, что сбор административных расходов может потребовать значительных время, в зависимости от конкретного дела о банкротстве).

В конечном итоге, арендатор при банкротстве имеет три варианта выбора в соответствии с процедурой банкротства. Кодекс в отношении любой аренды недвижимости: (i) принять аренду; (ii) отклонить аренда; или (iii) принять договор аренды и передать его третьей стороне.Этот решение обычно необходимо принять в течение 120-дневного периода автоматического пребывания (или до внесения приказа, подтверждающего план реорганизации, если это происходит первым), хотя Кодекс о банкротстве предусматривает, что период пребывания может быть продлен еще на 90 дней по уважительной причине. Если арендатор не может принять или отказаться от аренды, Кодекс о банкротстве предусматривает, что аренда считается отклоненный. По закону отказ от аренды (явный или подразумеваемый) прекращается. обязанность арендатора выполнять по договору аренды и позволяет арендодателю предъявить иск об отказе в возмещении убытков.Он также может прекратить аренду недвижимого имущества, хотя этого не следует предполагать. Раздел 365 (d) (4) Кодекса о банкротстве предусматривает, что в случае отклонения «доверительный управляющий должен немедленно передать []… недвижимое имущество [арендодателю] ». Однако некоторые суды постановили, что отказ является лишь нарушением договора аренды, но не обязательно прекращением договора аренды сам. Ущерб, связанный с отклонением, может быть трудным для расчета, и есть явные ограничения на сумму, которую может требовать домовладелец.Структура такого иска, поэтому становится критическим.

Арендатор, решивший взять на себя договор аренды, должен предоставить арендодателю гарантии что он сможет работать в будущем, а также вылечить все значения по умолчанию (включая любые неденежные значения по умолчанию). Это не автоматический иными словами, домовладельцы должны тщательно обдумать, должен подать письменное возражение в суд по делам о банкротстве относительно любого предположения (и / или допущение с переуступкой третьей стороне).

Все это означает, что домовладельцы должны на очень ранней стадии продумайте стратегию выхода в случае неплатежеспособности арендаторов. Просто требования больших гарантийных депозитов недостаточно (поскольку эти депозиты становятся часть конкурсной массы в большинстве случаев), и не полагается на надежду чтобы арендная плата продолжала расти настолько, чтобы будущие арендаторы косвенно возместить убытки от предыдущих арендаторов. Требуется третья сторона поручители по обязательствам по аренде, требуя аккредитивов (и гарантируя, что они правильно составлены, чтобы не стать участниками банкротства недвижимости) и, что наиболее важно, грамотное составление договоров аренды для размещения арендодателя в наилучшее возможное положение в случае банкротства — все это необходимо.

Для получения дополнительной информации посетите нашу практику по сделкам с недвижимостью в регионе Большой Вашингтон и Балтимор.

Коммерческий арендатор — притеснения со стороны арендодателя

По состоянию на сентябрь 2016 года закон «О притеснениях к арендатору нежилых помещений» теперь защищает коммерческих арендаторов города Нью-Йорка от притеснений. Хотя новый закон был предназначен для защиты владельцев малого бизнеса, он фактически распространяется на всех коммерческих арендаторов. Чтобы установить преследование со стороны коммерческого арендодателя, вы должны доказать: 1) коммерческий арендодатель или кто-то, действующий от имени арендодателя, совершает действия, направленные на то, чтобы вынудили вас освободить коммерческую собственность или отказаться от ваших прав по договору коммерческой аренды. ; и 2) что арендодатель совершил одно из следующих противоправных действий:

• Применение силы против вас или угроза применения силы против вас или ваших клиентов / клиентов;
• Причина неоднократного прерывания или прерывания ваших основных услуг;
• Начало судебного разбирательства против вас, если вы не нарушили договор аренды;
• Удаление личного имущества из состава коммерческой собственности;
• Удаление входной двери, в результате чего замок входной двери не работает, или замена замка без предоставления ключа;
• Предотвращение входа в ваши коммерческие помещения;
• Создание помех вашему бизнесу из-за ненужных строительных или ремонтных работ; или
• Участие в любых других повторяющихся действиях, которые существенно мешают работе вашего бизнеса.

Если суд установит, что ваш коммерческий арендодатель преследовал вас, он наложит обязательный гражданский штраф в размере от 1000 до 10 000 долларов. Суд также может издать запретительный судебный приказ против коммерческого арендодателя, чтобы предотвратить дальнейшее преследование. Суд также может обязать арендодателя оплатить гонорары вашему адвокату, если вы добьетесь успеха в суде.

Следует иметь в виду, что новый закон не влияет на способность вашего коммерческого арендодателя законным образом прекратить действие вашей коммерческой аренды, отказать в продлении или продлении срока аренды или повторно вступить в вашу коммерческую собственность и вернуть ее во владение.Кроме того, у вас по-прежнему есть обязанность платить арендную плату, и любой денежный ущерб, который вам присужден за домогательства, может быть уменьшен на сумму просроченной арендной платы или других сумм, которые вы должны своему арендодателю.

Редактор по правовым вопросам: Дэррил М. Вернон, октябрь 2016 г. (обновлено в феврале 2018 г.)

В этой области права могут произойти изменения. Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом.Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.

Adam Leitman Bailey, P.C. Использует Закон о преследовании арендаторов нежилых помещений, чтобы спасти клиента от выселения арендодателем, пытающимся вытолкнуть арендаторов из-за ненужного строительства и нанесения ущерба

---

Арендатор в 990 Шестом выселении Уловок в тестовом случае для Закона о преследовании коммерческих арендаторов

Арендатор на Шестой авеню 990 компании Vanbarton Group смог предотвратить выселение в рамках тестового примера нового городского закона о преследовании арендаторов.

Юридическая фирма Schulman, Blitz & Williamson получила судебный запрет на продолжение аренды 25-этажного жилого и офисного здания, также известного как Vogue Building. В июне фирма подала в суд на своего арендодателя, утверждая, что ее преследовали из-за «ненужного строительства» под видом ремонта.

Иск Шульман был третьим иском, поданным против Ванбартона за двухмесячный период. Компания вела переговоры о выкупе с арендаторами четырех офисных этажей здания.Согласно жалобе, были заключены сделки с 10 из 14 арендаторов офисных помещений. Тем не менее, оставшиеся лица окостенели и обратились в суд с требованием обеспечить исполнение своих договоров аренды. Дело Шульман последовало за исками, поданными другими арендаторами Тохо Сёдзи и Julianna Collection Corporation.

25 мая Ванбартон направил Шульману уведомление о необходимости лечения, заявив, что компания нарушила договор аренды на субаренду без согласия арендодателя и не обеспечила необходимое страховое покрытие.Судья Верховного суда Нью-Йорка Барбара Джаффе постановила, что разрешение Ванбартону расторгнуть договор аренды лишит Шульмана возможности исправить невыполнение обязательств. Судья приказал Шульману отдать Ванбартону часть арендной платы субарендатора. Она также отклонила просьбу Vanbarton о покрытии ее судебных издержек Шульманом.

Ванбартон и Шульман считают это решение победой своих сторон.

«Похоже, судья вынес решение, но, к счастью, справедливость восторжествовала», — сказал Адам Лейтман Бейли , адвокат Шульмана.

«Мы рассматриваем это как крупную победу для нашего клиента, который просто стремится обеспечить соблюдение условий аренды и обеспечить безопасность жильцов здания и коммерческих помещений», — говорится в заявлении Vanbarton Group. «Суд установил, что арендатор нарушил условия аренды, передав субаренду без согласия нашего клиента, и требует от арендатора выселить неутвержденного субарендатора».

Иск — одно из первых судебных дел, рассмотренных в соответствии с Законом о домогательствах к арендаторам нежилых помещений, который был подписан мэром Биллом Де Блазио в 2016 году.Закон дал суду право оштрафовать арендодателей на максимальный штраф в размере 10 000 долларов и разрешил арендаторам подавать иски о компенсации и штрафных санкциях.

«Мы используем закон о преследовании арендаторов, чтобы помешать этому домовладельцу вести себя как дикарь по отношению к моему клиенту», — сказал Бейли, добавив, что он надеется, что это решение удержит домовладельцев от «изнасилования их помещений» с целью вытеснения арендаторов.

По словам Бейли, за пределами офиса Шульман на четвертом этаже здания по-прежнему царит беспорядок.Жалоба содержала описания незаконченных потолков и стен, а также подвесных проводов.

«Когда вы входите, это зона бедствия», — сказал Бейли. «Никто не будет их нанимать, если их офисы выглядят так».

Шульман планирует подать в суд, чтобы заставить Ванбартона восстановить вестибюль и коридоры здания, по словам Бейли. Они также требуют возмещения ущерба в размере 15 миллионов долларов.

Оригинальный артикул

Выселение коммерческих арендаторов во Флориде — browardlandlord.com

Коммерческие

Во Флориде аренда нежилых (коммерческих) помещений регулируется Главой 83 Устава Флориды, Часть I.

Арендодатель должен подать в суд о выселении для выселения арендатора.

Прежде чем может быть подано заявление о выселении, домовладелец должен прекратить аренду. Различные типы нарушений договора аренды требуют выдачи разных уведомлений для прекращения аренды. Это уведомление о прекращении аренды.

Есть три основные причины выселить арендатора.

1. Невыплата арендной платы

2. Нарушение условий аренды

3. Задержка после окончания аренды.

Все формы доступны на странице Арендодатели / Формы / Юридические вопросы. Обязательно ознакомьтесь с инструкциями по правильному использованию форм

НЕОПЛАТА АРЕНДЫ

Разместите 3-дневное уведомление на видном месте в арендованном помещении. Если арендатор не доставит арендную плату в полном объеме по адресу арендодателя до истечения срока, указанного в уведомлении, договор аренды считается расторгнутым, и арендодатель может подать заявление о выселении в суд на следующий рабочий день.К претензии необходимо приложить копию договора аренды (если таковая имеется) и уведомление за 3 дня.

Процедура

• Отправить уведомление за 3 дня

• Предлагал ли арендатор оплату в течение 3 дней?

• Без оплаты в течение 3 дней: договор аренды прекращается. Арендатор не имеет права восстанавливать аренду, заплатив по истечении 3 дней.

НАРУШЕНИЕ АРЕНДЫ

Если арендатор нарушает условия аренды, арендодатель должен направить 15-дневное уведомление о нарушении договора аренды.Если нарушение не устранено до истечения срока действия уведомления, домовладелец может подать жалобу на владение недвижимостью и возмещение ущерба без дополнительных уведомлений.

ДЕРЖАТЕЛЬ

Аренда:

При наличии письменного договора аренды арендатор должен выехать из дома и по окончании срока аренды, в противном случае арендатор становится «арендатором на правах собственности» или «арендатором, удерживающим право собственности». Никакого уведомления не требуется. Арендодатель может подать жалобу на владение и возмещение ущерба на следующий рабочий день.

Нет Аренда:

При отсутствии аренды срок аренды определяется периодом, за который арендатор платит арендную плату. Т.е. если арендатор платит за месячную арендную плату, арендатор ежемесячно. Договор аренды продлевается автоматически до тех пор, пока арендодатель или арендатор не отправят уведомление о невозобновлении. Уведомление должно быть предоставлено за пятнадцать дней до окончания определенного ежемесячного периода аренды из месяца в месяц. Арендодатель может подать жалобу о владении и повреждении на следующий рабочий день после окончания срока аренды, уведомление должно быть приложено к жалобе.

Процедура

• Выдача уведомления о невозобновлении (уведомление за 15 дней, уведомление за 7 дней за неделю).

• Срок аренды истек на собственных условиях: уведомление не требуется. Подать жалобу на владение и двойную суточную арендную плату

Оклахома Закон о домовладельцах и арендаторах жилых и нежилых помещений

Залог / Депозиты

У Тамары есть арендатор на первый дом. Арендатор дает Тамаре залог в размере 500 долларов, поэтому Тамара должна съездить в банк, чтобы положить его на свой эскроу-счет.Эскроу-счет — это отдельный счет для хранения денег, принадлежащих другому лицу. Смешивание чужих денег с личными средствами называется смешивание и является незаконным.

Депозиты предназначены для покрытия причитающихся расходов, включая, например, просроченную арендную плату, плату за хранение или ущерб. Тамара чувствует себя в безопасности, зная, что 500 долларов в целости и сохранности. Если арендатор переезжает, Тамара составит список расходов, который будет отправлен арендатору. Любой оставшийся депозит можно запросить в письменной форме в течение 45 дней после расторжения.

Обязанности арендодателя

Тамара сдала второй дом в аренду. В доме есть сантехника и электричество, однако, позвонил арендатор и сказал, что холодильник не работает. Тамара знает, что согласно Закону об арендодателе у нее есть обязанность заменить холодильник, потому что она поставила его. Она звонит арендатору и уверяет, что его заменит.

Тамара находит арендатора для третьего дома. Договор аренды был подписан, и деньги доставлены, поэтому она передает ключи, потому что это ее ответственность — передать жильцам владение после того, как они выполнили необходимые условия.

Она решила изменить способ оплаты, а также провести осмотр домов. Она готовит по два извещения для каждого арендатора: в одном говорится об изменении метода, а в другом — о том, что она будет проводить проверку через 24 часа. Она чувствует себя отличным домовладельцем — она ​​знает, что могла бы войти немедленно, если бы возникла чрезвычайная ситуация, но, к счастью, это не так.

Личное имущество

После того, как первый арендатор ушел, Тамара смотрит на вещи, которые они оставили! Она изо всех сил пытается запомнить правила для этой ситуации.Ах, да! Мусор или скоропортящиеся предметы могут быть выброшены, однако ценные вещи должны храниться в безопасном месте и письменное уведомление отправлено арендатору. У них есть 15 дней с момента получения, чтобы забрать свои вещи.

Она начинает отделять ценные вещи от мусора. Ценные вещи она хранит в хранилище. Это стоит больше, чем ожидалось, но она знает, что может взимать с арендатора плату за хранение, и если они не придут за своими вещами, она продаст их и оставит деньги на свои расходы.

Она пишет уведомление, включая 15 дней на получение и извещение о продаже.Она идет в почтовое отделение и отправляет его с запросом о вручении, потому что в соответствии с Законом о арендодателе все уведомления должны отправляться таким образом.

Условия

Тамара решила заключить новый договор аренды, прежде чем снова сдает в аренду свой первый дом. Она приступает к работе, просматривая список необходимых элементов. Эти элементы включают дату начала и дату окончания, имя арендатора, имя арендодателя, сумму ежемесячного платежа, дату платежа, плату за просрочку платежа и сумму депозита. Понятно!

Выселение / прекращение аренды

Арендатор второго дома Тамары сказал, что, возможно, они захотят выйти из договора аренды.Тамара сообщает им, что в Оклахоме любая из сторон может расторгнуть договор аренды с письменным уведомлением за 30 дней.

Они никогда не отправляют уведомление. Тамара недовольна их деятельностью и хочет, чтобы арендатор съехал. Она знает, что Закон об арендодателе позволит ей расторгнуть договор аренды, если возникнет неминуемая угроза, опасность или преступная деятельность. Она думает подождать, их договор аренды истекает через 90 дней, и она уведомит их, что не будет продлевать.

Арендаторам уже истек срок платежа, и их арендная плата не выплачена.Она сверяется с Законом о арендодателе и отправляет за 5 дней уведомление об оплате, известное как требование об оплате . Если оплата не будет произведена в течение 5 дней, договор аренды прекращается.

Арендаторы просто не будут сотрудничать, поэтому Тамара подает заявление о выселении. Она направляется в здание суда, чтобы получить принудительного въезда и задержания , который является юридическим документом, в котором говорится, что домовладелец подает иск о владении и / или причитающихся суммах, и ему будет назначена дата явки в суд.

Краткое содержание урока

Закон Оклахома об арендодателях жилых и нежилых помещений , часто называемый Законом об арендодателях, представляет собой набор нормативных положений, регулирующих права и средства правовой защиты арендодателей и арендаторов.Соблюдение этих правил гарантирует защиту прав арендаторов и домовладельцев.

Условия аренды включают дату начала или дату начала аренды и дату окончания. Он должен содержать имя арендатора, имя арендодателя, сумму ежемесячного платежа, дату платежа, плату за просрочку платежа и сумму депозита.

Арендодателям необходимо открыть счет условного депонирования , который представляет собой отдельный счет для хранения денег, принадлежащих другому лицу.