Аренда: право или обязательство?

(Козлова Е.)

(«Бизнес-адвокат», N 18, 1999)

АРЕНДА: ПРАВО ИЛИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО?

Е. КОЗЛОВА

Елена Козлова, научный сотрудник отдела гражданско — правовых исследований Российской правовой Академии МЮ РФ.

В N 15 газеты «Бизнес — Адвокат» за август 1999 г. была опубликована статья Ю. Кулешовой «Аренда: проблемы регистрации». Выводы, сделанные автором данной статьи, на мой взгляд, весьма спорны.

Статья 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. действительно ввела такое понятие, как «государственная регистрация права аренды недвижимого имущества». Однако говорить о том, что «на законодательном уровне установлена необходимость регистрации наряду с договором аренды недвижимого имущества также права аренды» несколько преждевременно. Кроме того, подобная формулировка подразумевает, что на практике такая необходимость уже давно назрела, что также не соответствует действительности. Рассмотрим подробнее данную проблему.

После принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» часто высказывается мнение о том, что государственной регистрации подлежит не только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое «право аренды» недвижимого имущества, являющегося предметом договора.

Гражданские правоотношения принято делить по различным признакам, как правило, на основе двучленной формулы. Из всех видов образованных таким образом пар особое значение имеет пара «вещное — обязательственное», что связано с тем, что данное деление позволяет в одно и то же время индивидуализировать вещные и обязательственные правоотношения, вещные и обязательственные права, а равно вещные и обязательственные нормы, составляющие в совокупности одноименные институты.

Вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц. В обязательственных правоотношениях, носящих относительный характер, управомоченное лицо может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица — собственника. В вещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношениях должник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые ему действия.

Понятие и виды ограниченных вещных прав закрепляются в ст. 216 ГК РФ, исходя из которой можно выделить следующий признак вещных прав (помимо права собственности) — они принадлежат лицам, не являющимся его собственниками, но тем или иным способом получающим возможность в ограниченном отношении использовать чужое имущество в своих интересах.

Это право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом. Таким образом, законодатель пошел по линии воспроизведения закрытого перечня вещных прав, а не простого определения, что такое вещное право и что нужно по каким-то критериям относить к вещным правам.

Вопрос о том, являются ли права арендатора вещными или это обыкновенные обязательственные права, не нов. В Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде делалась попытка трактовать права арендатора как вещные, однако в настоящее время делается однозначный вывод — права арендатора являются обязательственными, вытекающими из договора, урегулированные соглашением сторон. Таким образом, аренда является обременением права арендодателя, а не «правом, носящим «обременительный» характер», как утверждается в статье Ю. Кулешовой.

Однако, как уже отмечалось, ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о регистрации «права аренды».

В данном случае законодатель не совсем юридически грамотно сформулировал название статьи закона.

Нормы ГК РФ имеют приоритетное значение перед нормами рассматриваемого Федерального закона. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды, таким образом, существует противоречие ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нормам ГК РФ. Нормами закона не может быть установлена государственная регистрация «права аренды», не предусмотренная ГК РФ. Статья 3 ГК РФ определяет также, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам ГК РФ. Исходя из законодательно установленного приоритета норм ГК РФ над другими законами при расхождении между ГК РФ и другими законами следует руководствоваться нормами Кодекса. И мы не можем говорить о том, что в законодательстве «последовательно проведена идея регистрации, как права аренды, так и договора аренды недвижимого имущества», как утверждается в статье «Аренда: проблемы регистрации» Ю. Кулешовой. Кроме того, законодатель, говоря в Законе о государственной регистрации «права аренды» не говорил одновременно о регистрации договора аренды, как отдельного вида сделки, следовательно, нельзя утверждать о «законодательном урегулировании» необходимости регистрации и права, и сделки.

Государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 130, 609, 651, 658, 164 ГК РФ подлежит именно договор аренды как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Совершенно справедливо также отмечается, что если государственной регистрации подлежит договор аренды, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в данном случае является излишней.

Указанное противоречие, естественно, давно замечено, и в юридической литературе отмечается, что рассматриваемая статья закона устанавливает порядок государственной регистрации именно договора, а не «права аренды», что также неоднократно было подтверждено на Всероссийской конференции «Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон в действии», проходившей 3 — 4 марта 1999 г. и организованной Министерством юстиции РФ.

Существует также мнение о том, что необходимо выработать единые правила трактовки положений закона, которые должны быть даны в виде совместного Постановления Высшего Арбитражною Суда и Верховного Суда РФ. Однако с целью установления единой практики при разрешении некоторых вопросов, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним целесообразно было бы внести соответствующие изменения в название и текст п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведя их в соответствие с нормами ГК РФ, заменив в названии статьи и в тексте п. 1 статьи слова «права аренды» на «договор аренды».

Отвечая на вопрос о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок до одного года, следовало бы остановиться на другой проблеме.

Требования к форме договора аренды в соответствии со ст. 609 ГК РФ сводятся к тому, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого выступает недвижимое имущество, то он в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ.

Однако ГК РФ содержит и специальные нормы. Так, например, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года. Что касается договора аренды предприятия, то он в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 671 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила, т. е. такой договор аренды подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

На практике возникает следующий вопрос. Если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и, соответственно, не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору и его срок становится заключенным на срок более одного года, не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о продлении? Да, действительно, сразу после подписания соглашения о продлении срока договора стороны могут начать процедуру государственной регистрации договора аренды, но все равно будет образована определенная временная дельта, когда договор по формальным признакам может быть признан недействительным. Данный вопрос целесообразно решить путем издания совместного Постановления Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ с соответствующими разъяснениями. Возможно и установление определенного срока, в течение которого продленный договор аренды должен пройти государственную регистрацию и в то же время будет считаться действительным.

——————————————————————

Аренда части вещи – Журнал Цивилистика

Статья 607 ГК РФ содержит следующую норму: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи…»

Долгое время эта норма воспринималась юристами довольно линейно – объектом аренды может быть только вещь в целом; договоренность о том, что в пользование будет передана не вся вещь, а лишь ее часть, нельзя квалифицировать как договор аренды, так как он не подпадает под квалифицирующие признаки договора аренды; этот договор является не поименованным в ГК РФ договором, к которому применяются общие положения обязательственного права. Такова была практика ВАС РФ начала 2000-х годов (пункт 1 информационного письма № 66).

И это была плохая практика (да, бывало, что даже ВАС РФ ошибался!).

Особенность регулирования договора аренды заключается в том, что законодатель всячески стремится защитить «бедного» (причем в прямом смысле этого слова, ведь классический арендатор – это или сельский, или городской бедняк), а значит «слабого», арендатора от «богатого» (и потому – «сильного» и «злого») лендлорда, арендодателя. О том, что защита арендатора – это защита слабого от сильного, свидетельствуют многие нормы главы 34 ГК РФ (за которыми, между прочим, стоит столетняя традиция): это и ограничение права на изменение размера арендной платы, и преимущественное право старого арендатора перед новым арендатором, и эффект следования, который присущ договору аренды вопреки всему тому, что мы знаем об обязательственном праве.

Выдавливая возмездное срочное пользование частью вещи из хорошо известных правоприменительной практике норм об аренде в серую зону непоименованных договоров, ВАС РФ оказывал лицу, пользующемуся частью вещи (секцией в торговом центре, комнатой в многокомнатном офисе, частью крыши или фасада, квадратным метром помещения под размещение банкомата), медвежью услугу. Ведь совершенно ясно, что переговорные возможности лендлорда и такого пользователя будут не равными (представьте себе ИП Бевзенко, который на пяти квадратных метрах под лестницей в торговом центре имеет торговый прилавок, с которого он торгует колготками!), что заведомо приведет к резкой диспропорциональности условий в договоре «возмездного срочного пользования частью недвижимой вещи». И если этот договор квалифицировался бы как договор аренды, императивные нормы защитили бы арендатора, но квалификация договора как непоименованного в ГК РФ будет означать, что весь массив императивных норм ГК РФ, защищающих арендатора, не будет подлежать  применению.

Однако большим достоинством Высшего Арбитражного Суда было то, что он умел признавать – и исправлять – свои ошибки. Прошло всего семь лет, и в постановлении Пленума № 64, посвященном поэтажной собственности (пункт 7), Пленум ВАС признает, что к договору, по которому в пользование передается часть вещи, подлежат применению правила о договоре аренды. Впоследствии эта идея была окончательно закреплена в пункте 9 постановления Пленума ВАС № 73: по договору аренды в пользование может быть передана как вся вещь в целом, так и ее часть.

Здесь мне необходимо оговориться, что «аренда части вещи» – это не более чем фигура речи. Положения статьи 606 ГК РФ дают возможность договариваться о том, что объект аренды может быть передан как во владение и пользование арендатору, так и только в пользование. Я в свое время долгое время пытался понять, как можно совместить требование о том, чтобы в аренду передавалась только вся вещь в целом, и простое пользование (но не владение!) ею, и у меня никак не получалось: как можно пользоваться всей (недвижимой) вещью, но не владеть ею?! «В рот положи, но не глотай!» – если вспомнить известный монолог из фильма «Адвокат дьявола».

Но стоит лишь представить себе, что арендатор может взять в аренду часть вещи, все встает на свои места: объектом аренды является вещь, однако арендатор будет пользоваться лишь ее частью. Это и есть та самая пресловутая «пользовательская аренда», которая упоминается в статье 606 ГК РФ: арендатор комнаты в десятикомнатном офисе пользуется им (в той части, которая определена договором аренды), но не владеет!

Однако эта была лишь концептуальная составляющая борьбы за здравый смысл, вторая составляющая – практическая. И оказалось, что победить в этой борьбе ох как сложнее!

Главный практический вопрос аренды части вещи заключается в следующем: достаточно ли простого соглашения сторон, определяющего, какая именно часть вещи передается в пользование, или же требуется непременное составление кадастровым инженером специального описания той части недвижимой вещи, пользование которой составляет предмет договора аренды. Здоровое правовое чувство подсказывает, что графического или словесного описания соответствующей части вещи в договоре достаточно для того, чтобы воля сторон относительно предмета сделки совпала и договор считался бы заключенным. Такое описание может как содержаться в договоре, так и быть приложением к нему. Так как договор аренды части вещи регистрируется как обременение всей вещи (и об этом обременении делается запись, попадающая в том числе и в выписку из реестра), то никакой особой точности в описаниях (например, проведение границы части вещи с точностью до сантиметров), кажется, и не требуется. Именно такой подход был закреплен в пункте 9 постановления ВАС РФ № 73.

Однако против этого решения – находящегося вполне в русле доверия к здравому смыслу участников оборота (особенно предпринимателей, которые в 95 процентах случаев выступают в качестве арендаторов частей недвижимых вещей) – восстал Росреестр. Исполнившись каким-то совершенно нерациональным неприятием описанного подхода, он последовательно на протяжении нескольких лет продвигал идею о том, что люди не способны самостоятельно договориться о том, какими частями арендуемых недвижимостей они будут пользоваться. Позиция этого государственного органа, основанная на крайне казуистичном и буквоедском толковании прежнего законодательства о регистрации недвижимости, заключалась в том, что заявитель для государственной регистрации договора аренды части вещи должен поставить на кадастровый учет ту часть недвижимой вещи, которая будет передана в пользование. А это означает – предварительно заказав и получив от кадастрового инженера соответствующие технические описания этой части. А это, в свою очередь, – время. И деньги. И игнорирование того простого обстоятельства, что арендатор и арендодатель вполне могут взять схему десятикомнатного нежилого помещения, принадлежащего арендодателю, и при помощи красного фломастера заштриховать помещение, скажем, № 3, приписав внизу схемы, что именно это помещение передается в пользование арендатору. Зачем сторонам, владеющим этой элементарной техникой выделения частей недвижимых вещей, тратить время и деньги на кадастрового инженера?!

Почему Росреестр занял такую позицию? Я далек от мысли, что Росреестр делает это с целью повысить заработки кадастровых инженеров. Скорее, здесь сказывается господствующее в России общее чиновничье недоверие к свободе, к частной инициативе, подозрение, что если отпустить административные вожжи, то «как бы чего не вышло»…

До 2014 года защитником арендаторов и арендодателей от такой патерналистской опеки со стороны Росреестра был ВАС РФ. Но так уж счастливо случилось, что после ликвидации ВАС выпавшее знамя борьбы за здравый смысл было подхвачено Верховным Судом. Довольно последовательно (сначала в обзоре от 30 ноября 2016 г., а затем и при разрешении конкретных споров – например, № 307-КГ17-18061) этот суд защищает заложенную в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 идею о том, что стороны договора аренды вольны самостоятельно, без кадастрового инженера, определить, какую именно часть недвижимой вещи арендодатель передает арендатору в пользование: «При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения)».

Какие прекрасные слова! Как было бы здорово, если бы чиновники регистрационного ведомства прониклись идеей о том, что их задача не быть пастырями сторон частноправовых сделок, не учить предпринимателей, как тем заключать договоры, а помогать им, облегчая жизнь при совершении регистрационных действий, попутно защищая всех третьих лиц от возможных негативных внешних проявлений регистрируемых договоров.

Росреестр

Актуальным вопросом в сфере правоприменительной и судебной практики является вопрос государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды, заключенного действующим арендатором с новым арендатором.

Пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на 5 срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) следует, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Из указанных норм права следует, что регистрации подлежит не право аренды и не переход права аренды, а договор аренды.

В этой связи выводы судов о том, что регистрации подлежит переход права аренды, противоречат нормам действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменения договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В случае если договор аренды заключен в письменной форме и осуществлена его государственная регистрация, соглашение об изменении договора аренды должно быть заключено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Факт того, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, не свидетельствует о возможности регистрации изменений в договор аренды в отсутствие соответствующего дополнительного соглашения в нарушение пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ.

Поправки в Гражданский кодекс: вся соль земли | Российское агентство правовой и судебной информации

Контекст

Александр Баринов, специальный корреспондент РАПСИ

Введение в законодательство целого ряда принципиально новых норм, регулирующих вопросы владения, пользования и распоряжения собственностью, предусмотренное поправками в Гражданский кодекс (ГК) РФ, не потребует от владельцев недвижимости срочной и обязательной перерегистрации прав и переоформления документов, сообщил РАПСИ заместитель начальника управления частного права Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ Денис Новак. По его словам, имеющиеся на руках у владельцев правоустанавливающие документы будут действовать и после вступления в силу новой редакции ГК безотносительно к тому, соответствуют ли они измененному законодательству. Новые правила будут распространяться на них автоматически. А переоформление документов будет производиться в текущем режиме, по мере того, как владельцы будут обращаться в соответствующие органы с другими насущными вопросами.

РАПСИ уже рассказывало об основных положениях посвященного этой теме Раздела II новой редакции ГК. В этой публикации предлагается более детальный анализ норм законопроекта, посвященных таким ключевым в политическом и экономическом планах вопросам, как регулирование прав собственности на землю и недвижимость. Все опрошенные РАПСИ юристы и эксперты признали, что они носят без преувеличения революционный характер и кардинально изменят правила оборота земли и недвижимости, а также взаимоотношения подавляющего большинства собственников недвижимости с властями.

В частности, согласно законопроекту, впредь государственные и муниципальные земли не будут предоставляться в аренду застройщикам и владельцам уже построенных объектов с возможностью приобретения ими зданий в собственность. А все ранее заключенные такие договоры аренды по истечении срока их действия будут преобразованы в иные совершенно новые правовые отношения.

Единого мнения на счет того, к чему такие изменения приведут на практике, у специалистов пока нет. Одни полагают, что они могут обернуться новым, грандиозным и беспощадным, как русский бунт, переделом собственности. Другие видят в них путь к построению новой цивилизованной экономики.

Царь горы

О том, насколько концептуальные нововведения предусмотрены в новой редакции Раздела II ГК РФ, может свидетельствовать изменение самого его названия. Вместо нынешнего «Право собственности и другие вещные права» предложено более емкое «Вещное право» (то есть право, объектом которого является вещь), поскольку он дополняется целым набором новых понятий, терминов и правовых инструментов.

Некоторые из них, такие как институты «владения» и «владельческой защиты», многие из ограниченных вещных прав (право застройки, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи), являются для отечественного законодательства абсолютно новыми.

Другие же более подробно и детально описывают и развивают уже существующие положения. Среди таковых, причем, немало норм, которые содержались до сих пор в других законодательных актах, в первую очередь, Земельном и Жилищном кодексах РФ.

«Концепция развития ГК исходит из того, что в нем должны быть сосредоточены базовые положения, регулирующие гражданско-правовые отношения, связанные с возникновением и прекращением прав на земельные участки, а также распоряжением ими», — говорит Денис Новак из ВАС РФ. В связи с этим в новую редакцию ГК предлагается имплантировать в переработанном виде многие положения Земельного кодекса и ряда других законов. Соответственно, принятие поправок в Гражданский кодекс потребует существенной переработки и Земельного кодекса. По мнению Новака, очевидно — некоторые нормы из него будут вообще изъяты, а в некоторые внесены коррективы, дабы избежать дублирования и противоречий с ГК РФ.

В Земельном кодексе, таким образом, по словам эксперта, должны будут остаться нормы публично-правового регулирования только по двум основным направлениям. Первое — вопросы целевого назначения, разрешенного использования земель и все связанные с этим проблемы.

Второе — особенности распоряжения земельными участками, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, то есть прежде всего вопросы предоставления таких земельных участков гражданам и юридическим лицам для строительства и иных целей.

Все процедурные моменты, связанные с выделением частным лицам государственных и муниципальных земель, в том числе случаи, когда требуется, а когда не требуется проведение торгов, по словам Новака, поправки в ГК не затрагивают.

Вечный вопрос

Новая редакция Раздела II ГК РФ предлагает концептуальный подход к решению извечного русского вопроса – земельного. Глава 19-2 (право собственности на земельные участки и другие природные объекты) предусматривает закрепление базового принципа «единого объекта недвижимости», под которым понимается земельный участок вместе с находящимися на нем зданиями или сооружениями.

«Проект направлен на то, чтобы устранить возможность раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов», — говорит Новак. Во всем мире главным предметом собственности является земельный участок, а стоящие на нем здания считаются лишь его частью. Это совершенно логично с точки зрения самого мироустройства. Земля – самый надежный объект владения, который, если не брать в расчет какие-то экстремальные катаклизмы, никуда не может исчезнуть, тогда, как на нем можно здания строить, перестраивать, сносить и возводить вместо прежних новые.

В России, между тем, как отмечают эксперты, наследием советского времени стала совершенно противоположная практика, когда земля сама по себе особой ценности не представляла, а главным в плане гражданско-правовых отношений  и ведения хозяйствования является то, что на ней построено. Во многом сохранение такого положения обусловлено особенностью действующей системы предоставления государственной и муниципальной земли гражданам и юридическим лицам. Согласно действующему законодательству, сейчас землю они могут получить фактически лишь по двум основаниям – либо в собственность, либо в аренду, причем на практике преобладает предоставление земельных участков в аренду.

Однако механизмы эти в нынешнем виде далеки от совершенства. Во-первых, продолжает Новак, сразу выкупить землю в собственность далеко не все могут себе позволить в силу отсутствия или недостатка денег. Во-вторых, даже при наличии финансовых возможностей реализовать такое желание очень непросто. Государство в лице чиновничества и бюрократии, очевидно, не хочет расставаться с землей, рассматривая ее как хорошую кормушку, и предпочитает делиться ей лишь временно, предоставляя в аренду. «Например, в статье 4 закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» так прямо и написано, что в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность передачи земельных участков, находящихся в собственности города, в частную собственность, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам исключительно в аренду», — говорит представитель ВАС РФ.

Между тем, аренда — очень непрочное право, которое позволяет чиновникам держать бизнес «на поводке», и, соответственно, не дает возможности нормально развиваться. Сейчас сложилась практика, когда земля под строительство может выделяться в аренду сроком всего на 3-5 лет. И если застройщик не укладывается в эти сроки, в том числе и по причинам, связанным с различными административными барьерами, возникают абсурдные ситуации.

Если срок аренды закончился и прав на земельный участок у застройщика уже нет, зарегистрировать право собственности на возводимое им здание по закону он уже не может, даже если оно уже построено. Теоретически, законом предусмотрена норма о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды. Но ее применение очень ограничено тем, что согласно Земельному кодексу участки по общему правилу предоставляются в аренду на торгах, и просто так продлить договор застройщику зачастую бывает невозможно.

В результате нередки случаи, когда такой участок должен выставляться на торги формально вроде как пустой, но в реальности на нем расположен пусть и незарегистрированный, но материально существующий объект. Это само по себе странно, поскольку новому арендатору надо будет думать, как приспособить для своих нужд такое «наследство» и рассчитаться за него с застройщиком, или тратиться на его снос. Кроме того, такая схема, естественно, порождает массу коррупционных моментов. А сами земля и возведенные на ней объекты продолжают существовать как бы в параллельных мирах.

Для того чтобы ликвидировать этот разрыв, разработчики законопроекта хотя и не пошли на такой радикальный шаг, как полный отказ от признания здания самостоятельным объектом права, но вместе с тем, новые нормы устанавливают жесткую «привязку» капитальных объектов к земельным участкам, на которых они расположены. Статья 287 (Земельный участок как объект права собственности), в частности, устанавливает, что «собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных законом» (то есть, наличие разных собственников у земельного участка и стоящих на нем объектов). Эта же норма специально устанавливает запрет на раздельное отчуждение участка и расположенных на нем зданий, если у них имеется единый собственник.

Статья 292 ГК, в свою очередь, устанавливает стимул для объединения строений и земли в одних руках, если собственники у них еще разные. Собственникам земельных участков предоставляется преимущественное право выкупа стоящих на них, но не принадлежащих им зданий, и, наоборот, собственникам зданий предоставляется такое право для выкупа под ними земли.

При этом законопроект предлагает отказ от аренды как основного вида права владения и пользования землей, помимо права собственности, а также от действующих пока привычных вещных прав – постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками (предусмотрены статьями 265 и 268 ныне действующей редакции ГК РФ), сфера действия уже сейчас сильно сужена Земельным кодексом. На замену им должны прийти два новых вещных права – право застройки (ему посвящена Глава 20-1 новой редакции кодекса) и право постоянного землевладения (Глава 20).

Новые значит прочные

Разработчики поправок в ГК РФ отмечают, что вышеперечисленные права для граждан и предпринимателей гораздо прочнее и надежнее существующих. Срок их действия будет не менее 50 лет. Право постоянного землевладения может быть бессрочным, а право застройки ограничено 100 годами. При этом потребовать прекращения таких прав можно будет только в судебном порядке по строго оговоренным основаниям.

Право постоянного землевладения, согласно законопроекту, может распространяться на земли, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или извлечения пользы благодаря природным свойствам земли (рыбоводство, охота и т.д.). Право застройки предназначено для земель, на которых будут строиться новые здания или сооружения, и эксплуатироваться уже существующие.

Оба права, согласно законопроекту, будут предоставляться на платной основе. При этом размер платы, оговоренный соответствующими договорами с собственником земель, может пересматриваться не чаще, чем раз в 10 лет. И производиться она может не только деньгами, но и, если речь идет о праве постоянного землевладения — плодами и другой продукцией, полученной в результате использования земли. А в случае права застройки – передачей в собственность или пользование владельцу земли помещений в возведенных зданиях. При этом владельцы, обладающие правом застройки и правом постоянного землевладения, согласно поправкам в ГК, могут распоряжаться этими правами по своему усмотрению в рамках закона – отчуждать их, передавать в залог и т.д.

На период действия права застройки обладающие им лица и граждане владеют всеми возведенными на земельном участке зданиями на праве собственности. Но по истечении этого срока, согласно законопроекту, все постройки переходят в собственность хозяина земли. Тем не менее, не исключена возможность выкупа застройщиком земельного участка у собственника.

Аналогичное правило предусмотрено и для права постоянного землевладения (если оно было предоставлено не на бессрочной основе) – все улучшения земельного участка (посадки, результаты каких-либо работ) по окончании срока его действия достаются собственнику земли.
Как считает представитель ВАС РФ, особенно важным для этих положений новой редакции ГК является тот факт, что прекратить действие прав застройки и постоянного землевладения можно будет лишь в судебном порядке. Это снимет, по замыслу разработчиков, мощный коррупционный фактор, присутствующий сейчас при выделении государственных и муниципальных земель.

Кроме того, по его мнению, более привлекательными новые права будут и в плане привлечения кредитных средств под залог этих прав. Учитывая, что срок их действия устанавливается не менее, чем на 50 лет, для банков, очевидно, это куда более надежный актив, нежели право аренды на несколько лет. Соответственно, новые правила должны будут стимулировать деловую активность при использовании земель.

В автоматическом режиме

Несмотря на масштабность предложенных изменений, их введение в действие, как ожидается, не потребует от граждан и юридических лиц обязательного и всеобщего переоформления правоустанавливающих документов на принадлежащую им или находящуюся в пользовании недвижимость. Разработчики законопроекта планируют, что переход на новые правила пройдет в наибольшей степени безболезненно.Ошибки, которую законодатель совершал уже много раз, отправляя каждый раз при правке закона людей переоформлять бумаги, на этот раз предложено избежать. Возникающие тут же бесконечные очереди и путаница создавали проблемы всем – и властям, и людям.

Общий подход «Переходных положений» законопроекта, регулирующих введение в действие поправок в ГК, сводится к тому, что новые нормы о вещных правах, касающиеся, в том числе, и оборота недвижимости, будут автоматически распространяться на ее владельцев в зависимости от того, на каких основаниях они ей законно владеют на данный момент. Соответствующие документы, имеющиеся у людей на руках, останутся прежними и будут действительны. Изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество будут вноситься лишь в текущем режиме, по мере того, как лица будут обращаться в регистрирующие органы по другим вопросам.

Отдельными пунктами «Переходных положений» установлено, как это будет происходить. Так, если граждане или организации владеют земельными участками на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, на них будут распространяться новые вещные права, в зависимости от того, для каких целей эти участки используются. Если для сельхознужд, то они будут признаны принадлежащими тем же владельцам на праве постоянного землевладения. Если на таких участках строятся или уже находятся здания, то со дня вступления в силу новой редакции ГК соответствующие участки будут признаваться принадлежащими на праве ограниченного владения земельным участком.

Это переходное право, которое не потребует его государственной регистрации в отличие от других вещных прав на недвижимость, поясняют опрошенные РАПСИ эксперты. Оно принадлежит лицу только по факту того, что у него стоит на земельном участке принадлежащий ему объект, и ограничено только целями непосредственного доступа к зданию. Соответственно, эти лица впоследствии могут переоформить его на право застройки или потребовать приобретения земельного участка в собственность.

Те, у кого государственная или муниципальная земля, предоставленная под строительство, находится в аренде, согласно «Переходным положениям» также могут потребовать установления права застройки на земельные участки либо приобретения их в собственность. Если же арендаторы сами не определятся, и не предпримут никаких действий по переоформлению прав на земельные участки, которыми владеют, то по окончании сроков действия договоров аренды такая земля будет автоматически считаться принадлежащей им уже на праве застройки сроком на 50 лет.

При этом предоставление государственных и муниципальных земель в аренду впредь после вступления в действие новой редакции ГК будет серьезно ограничено. Как раз в целях того, чтобы чиновники не пытались и далее, «по инерции», держать владельцев недвижимости «на поводке».

Как таковую аренду, конечно, законопроект не отменяет. Земельные участки и дальше будут передаваться собственниками в аренду, но лишь в строго ограниченных ситуациях. Они могут, например, предоставляться в аренду для возведения каких-то временных сооружений.

Могут и для строительства капитальных объектов недвижимости, но все возведенные здания попадут в собственность того, кому принадлежит земельный участок; эти здания застройщик, если договорится с собственником, может потом использовать на правах той же аренды. При этом законопроектом прямо устанавливается запрет на заключение договоров аренды государственных и муниципальных земель под застройку на иных условиях.
           

Как бы чего не вышло

Все опрошенные РАПСИ юристы и аналитики отметили, что введение в действие таких механизмов кардинально изменит «правила игры» на рынке недвижимости, и вызовет «тектонические» сдвиги, вообще, в экономической и, отчасти, политической жизни страны. Хотя бы в силу того, что в крупных городах и той же Москве, по оценкам экспертов, практически 90% земельных участков под недвижимостью находится у ее владельцев в аренде. Фактически после вступления новой редакции ГК эти земли сменят собственников. А это затронет интересы не только огромного числа коммерческих структур, в том числе крупнейших, но и частных граждан, муниципальных властей, и персонально многих влиятельных чиновников. Коррупционная составляющая, общепризнанно, в сфере оборота земли и недвижимости играет огромную роль.

Однако какие именно последствия вызовет введение новых норм в реальной жизни, как изменит взаимоотношения бизнеса и власти, бизнеса и криминальных элементов, никто даже близко предположить пока не решился.

Генеральный директор Центра антикоррупционных исследований и инициатив «Трансперенси Интернешнл-Россия» (Transparency International Russia) Елена Панфилова заявила, что пока трудно делать однозначные выводы, как предложенные нормы ГК отразятся на ситуации с коррупцией в органах власти, осложнят ли они, либо, наоборот, упорядочат и сделают более прозрачными их отношения с бизнесом. «На этот счет я слышала совершенно противоположные версии – от возможного начала нового передела собственности, до того, что чиновничество действительно будет лишено этой «кормушки», — говорит она. Вместе с тем, Панфилова отметила, что из многих регионов уже поступают сведения о том, что отдельные деятели – и чиновники, и бизнесмены – начали предпринимать в преддверии этих законодательных изменений определенные шаги. Где-то под надуманными предлогами срочно расторгаются договоры аренды на землю и недвижимость, где-то она разными способами переоформляется на чьих-то родственников и т.д.

Эксперты в области корпоративного права лишь наметили некоторые возможные тенденции, и обратили внимание на отдельные возможные технические недоработки законопроекта.

В помощь малому бизнесу

Адвокат юридической компании «Юков, Хренов и Партнеры» Оксана Ступина полагает, что применение новых положений, в том числе права застройки при хорошей юридической проработке может получить широкое распространение и может быть интересно, в частности, субъектам малого и среднего предпринимательства. Это позволит им получать под застройку земельные участки без необходимости внесения крупных сумм, составляющих его рыночную стоимость или рыночную стоимость права на заключение договора аренды (как это происходит сейчас).

Также Ступина обратила внимание, что, следуя логике законопроекта, потребуется вносить существенные изменения и дополнения  в земельное законодательство, в частности, Земельный кодекс РФ. Но пока он таких изменений не предусматривает. 

Говоря об отдельных положениях проекта, адвокат отметила недостаточную четкость, по ее мнению, трактовки самого понятия «права застройки», что не позволяет отличить его от права третьих лиц осуществлять строительство на земельном участке собственника по его разрешению, установленное в настоящее время в ст. 263 ГК РФ. Кроме того, считает адвокат, нельзя сделать однозначный вывод о том, может ли быть предоставлен на праве застройки земельный участок, на котором уже расположен некий объект, который, например, требует реконструкции, или это всегда должен быть незастроенный участок.

Сомнение вызывает, отмечает эксперт, и возможность реализации прописанного в статье 300 новой редакции ГК положения о том, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. По-видимому, речь идет в первую очередь о случаях, когда площадь земельного участка настолько велика, что позволяет построить на нем нескольких объектов, в том числе  разными лицами. Фактически каждому лицу на праве застройки будет предоставлена часть земельного участка.

Но тогда, говорит Ступина, необходимо будет каким-то образом определять предмет договора для каждого заключаемого договора об установлении права застройки, что при наличии одного земельного участка с одним кадастровым номером, достаточно сложно. И, если предмет договора не будет четко определен, договор может быть признан незаключенным.

Кроме того, считает адвокат, непонятно, каким образом будет рассчитываться плата за право застройки каждого конкретного лица за право застройки одного земельного участка, если речь идет об оплате в виде твердой суммы платежей, поскольку каждое лицо застраивает не весь участок, а какую-то его часть. Она также обратила внимание, что в целом вопрос порядка определения размера оплаты права застройки требует более детальной проработки, поскольку в настоящее время, согласно Земельному кодексу, устанавливаются только две формы платы за использование земли — земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В целом, полагает эксперт, нормы «Переходных положений», касающиеся введение права застройки, направлены на то, чтобы остановить практику приватизации и выбывания земель из государственной и муниципальной собственности в частную, что сейчас и происходит.

Революция в недвижимости: что принесёт реформа вещного права

Реформу гражданского законодательства задумал провести экс-президент Дмитрий Медведев. В 2008 году он подписал Указ № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Закон, принятый в 1994 году, неоднократно дополнялся, но реформа предусматривала значительные концептуальные изменения. Они должны были модернизировать законодательство, чтобы оно соответствовало новым рыночным отношениям, с использованием новых и лучших образцов европейского законодательства. В 2009 году Совет при президенте совместно с Исследовательским центром частного права при президенте одобрили концепцию реформы. Первоначальную версию законопроекта представили в 2010 году, в Госдуму он попал в 2012-м. И тогда она решила разбить масштабный документ на части и принять в несколько заходов. 

Но если изменения в интеллектуальное право и обязательственное прошли в 2013–2015 годах, то реформа вещного права до сих пор «буксует». На днях Исследовательский центр частного права опубликовал новый вариант концепции, то есть пока «черновую» версию законопроекта с основными положениями.  Теперь, когда документ закончен, его могут доработать или внести в Госдуму как есть. Или снова отложить «в долгий ящик».

Одна из причин промедления в том, что законопроект будет иметь колоссальное влияние на имущественный оборот, если его примут, отмечает управляющий партнёр Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании × Денис Литвинов. «Слишком много людей боятся нового, им проще терпеть неудобства, – жаловался в 2015 году первый заместитель председателя совета ИЦЧП  Андрей Егоров. – Тем более эти неудобства не сказываются на всех без исключения». По мнению Литвинова, если всё заработает так, как задумал законодатель, эффект в сфере земельно-имущественных отношений можно будет сравнить с появлением интернета. «Важно только научить всех правильно пользоваться этим «интернетом», – считает эксперт.

Основные изменения проекта касаются недвижимости и вещных прав.

Недвижимость

Было	В концепции
Земельные участки, здания, сооружения и прочие объекты – это недвижимость. К недвижимости относится всё, что прочно связано с землёй и что нельзя переместить без несоразмерного ущерба.	Недвижимая вещь – это участок. А расположенные на нём здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с участком, – это его составные части.
	Здания и сооружения могут быть отдельными недвижимыми объектами, если у земли под ними другой собственник, а также при условии регистрации права собственности на них. Если собственник здания приобрёл землю под ним или наоборот, то здание перестаёт считаться отдельным объектом и становится частью участка.
Жилые и нежилые помещения, а также машино-места относятся к недвижимости (при условии постановки на кадастровый учёт).	Жилые и нежилые помещения и машино-места иногда могут признаваться отдельными недвижимыми объектами. Помещения, которые не имеют самостоятельного назначения, входят в состав общего имущества здания.
Единый недвижимый комплекс – совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном участке (ст. 133.1 ГК). Необходимо, чтобы они были зарегистрированы в ЕГРН как одна вещь.	Единый недвижимый комплекс – это совокупность зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства с одним назначением, которые на одном или нескольких смежных участках, не принадлежащих их собственнику на праве собственности. Такую совокупность могут признать единым комплексом независимо от расположения земельных участков и прав на эти участки. Необходимо, чтобы эти объекты были зарегистрированы в ЕГРН как одна вещь. Объединить несколько вещей в единый комплекс, разделить их, изменить состав комплекса можно с помощью изменений в ЕГРН.

Как предусматривает концепция, постепенно в числе недвижимости должна остаться только земля. Здания в перспективе будут превращаться в составную часть участков, когда у них совпадут собственники. Например, как в Германии, комментирует партнёр Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. По его словам, это самое значимое изменение в концепции и «полное переосмысление сегодняшнего порядка». Оно потребует значительной корректировки других нормативно-правовых актов. В частности, в сфере регистрации недвижимости, предсказывает Шаматонов.

Законодательство

Роман Бевзенко, который принимал участие в разработке концепции, перечисляет достоинства модели единого объекта: она устраняет неопределённость ст. 130 ГК (о том, какие вещи являются движимыми, а какие нет), подталкивает пользоваться землёй только на основе оформленных прав, снимает проблему налоговой квалификации объектов, а также снижает административные издержки и нагрузку на регистрирующий орган. О неопределённости понятия недвижимости говорил руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах Василий Витрянский. «Суды признают движимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и прочее, – объяснял он. – А подъёмные краны, производственное оборудование – недвижимыми». 

Единый объект: плюсы и минусы

Ряд экспертов поддержали предложенную концепцию единого объекта. Проект упростит оборот земельных участков, а кроме того, он не предусматривает принудительного переоформления прав, отмечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета Оксана Васильева. Реформа назрела давно, она исключит правовую неопределённость, которая возникала в результате разделения здания и земельного участка как отдельных объектов, считает Ольга Насонова из юрбюро «Мозго и партнёры». Литвинову из «Содружества земельных юристов» обрадовал компромисс: здания и прочие объекты, у которых иной собственник, чем у участка, всё ещё признаются самостоятельными недвижимыми вещами.  

В этом сюжете

Но не все могут согласиться с концепцией единого объекта. Её считает «слишком радикальной» советник юрфирмы Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) Профайл компании × Дмитрий Константинов. По его мнению, вполне достаточно действующего принципа единства судьбы участка и связанных с ним объектов, а проблемы надо решать в первую очередь корректировкой судебной практики. Если земля и здание на ней станут единым объектом, то с ними будет сложно производить любые действия, опасается Константинов. «Представьте, что вам надо отмежевать и продать только часть такого участка или часть здания», – объясняет юрист.

Концепция единого объекта не вызывает вопросов у партнёра Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13место По количеству юристов 25место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36место По выручке Профайл компании × Александра Латыева. Но он не может согласиться с императивным (безальтернативным) правилом о «слиянии» земли и здания в один объект. «Это ненормально для гражданского права, особенно в условиях, когда более четверти века оборот основывался на противоположном подходе», – убеждён эксперт.  

Единый комплекс и судьба недостроя

Ещё одно значимое изменение касается единого недвижимого комплекса. Соответствующая норма давно есть в ГК, но не так часто применяется из-за негибкости, говорит Константинов. «Сложно определить, что входит в комплекс, потому что каждое из строений и участков не стоит на отдельном учёте, – объясняет эксперт. – Комплексы на практике слишком сложны и означают риски для собственника и его контрагента». Как будет применяться регулирование в концепции, пока неясно, считает Константинов: конкретики пока нет. Есть упоминание проектной документации применительно к созданию комплекса. Если её станут требовать при любых изменениях, то это может потребовать значительных временных и финансовых трат, хотя своя логика в этом есть, рассуждает Константинов.

Кроме того, проект предусматривает возможность зарегистрировать объект незавершённого строительства. Для этого необходимо, чтобы строительство велось по закону, а сам недострой был готов хотя бы наполовину. Заявление о регистрации можно подать в течение трёх лет со дня прекращения договорного права на земельный участок. Норма представляет собой попытку на законодательном уровне решить всё ещё дискуссионный вопрос о судьбе объекта незавершённого строительства, комментирует Насонова. По её словам, часто встречается недобросовестная регистрация права собственности на недострой, чтобы затем получить участок под ним. Кроме того, судебная практика по-разному отвечала на вопрос, когда объект должен приобретать самостоятельный статус, а проект требует завершения не меньше чем на 50%, отмечает Насонова.  

Вещные права

Было	В концепции
В частности, ограниченными вещными правами (правами на чужую вещь) являются сервитуты, право хозяйственного ведения и оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК).	Среди ограниченных вещных прав (прав на чужую вещь) в законе появляются право постоянного землевладения, право застройки, право личного пользовладения, право приобретения чужой недвижимой вещи. Нельзя сказать, что это новые институты для российского правопорядка, потому что некоторые из них известны в судебной практике.
—	Владение означает фактическое господство лица над объектом владения и сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения. Детально регламентирована защита владения: кто может за ней обратиться (в том числе иногда вовсе не владельцы), как заявляется требование о защите владения, какие аргументы ему можно противопоставить и так далее. Описаны способы защиты вещных прав. В их числе – требование освободить вещь от ареста (кроме случаев, когда обеспечивается требование к самому владельцу).
—	Появились «соседские права»: они ограничивают права лиц, владеющих соседними объектами недвижимости. В частности, это актуально для дачников.

Право застройки должно заменить право аренды для целей строительства. Как объясняет Бевзенко, это позволит решить целый ряд существующих противоречий. Сейчас застройщик заключает договор аренды с собственником, как правило, на срок до пяти лет. В теории право аренды участка имеет ценность, его можно было бы заложить банку, чтобы получить деньги на строительство. Но на практике это право неустойчивое: арендодатель может отказаться от договора, в одностороннем порядке изменить плату, заблокировать уступку и залог прав, говорит Бевзенко. Также в законе нет минимального срока аренды.

Этих и других недостатков строительной аренды лишено право застройки, считает Бевзенко: оно устанавливается один раз и даёт возможность строить и эксплуатировать построенные здания, которые будут считаться составной частью права застройки. 

«Это предложение долго было предметом дискуссий, споры не утихают до сих пор, – комментирует Шаматонов. – Но большинство цивилистов поддерживают его. Право застройки известно со времён Древнего Рима».

Репортаж

Более скептически настроен руководитель практики недвижимости и строительства Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 3место По выручке 3место По количеству юристов 5место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × (Russia) Максим Попов. По его словам, ещё в 2012 году законопроект о вещных правах явно не вписывался в существующую систему регулирования земельных отношений, особенно в публичной сфере. А за прошедшие годы разрыв стал ещё сильнее. Попов обращает внимание, что в 2015 году были подробно изложены нормы о предоставлении земельных участков в аренду для строительства, а в 2018 году появился публичный сервитут – один из правовых инструментов, предназначенных для размещения линейных объектов. «Полагаю, лучше заполнять пробелы гражданского законодательства, а не усложнять и без того громоздкую и запутанную систему регулирования земельных отношений», – считает Попов.

О том, что проект надо актуализировать, говорит и Латыев. По его словам, его авторы не трогали те нормы, которые не считают принципиальными. Например, о самовольной постройке, о прекращении права собственности. Эти нормы предполагается переписать в новую версию. Но за время существования проекта они изменились. Эти изменения часто не учтены в концепции, говорит Латыев.

Помимо изменений, важных для экономики, проект содержит интересные населению нововведения. Для них станет знаковой концепция «соседских прав». Как устанавливает проект, собственник земельного участка (в том числе дачи) должен терпеть «пары, запахи, дым, копоть, тепло, шумы» со стороны соседей, пока это не превышает установленных нормативов, а если их нет, то разумных пределов. Каждый владелец должен думать о соседе: не вести посадки, не рыть колодцы, не строить ничего нового, если это ухудшит состояние смежного участка. Например, можно требовать от соседа, чтобы он своими действиями «не изменял притока света на соседний участок и не сужал открывающегося вида», если это выходит за разумные пределы.

404, Страница не найдена БАРНАУЛ :: Официальный сайт города

Порядок приема и рассмотрения обращений

Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», законом Алтайского края от 29.12.2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21.08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».

Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г.Барнаул, ул.Гоголя, 48, каб.114.

График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00, пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:

1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.

2.  В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

3.  Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.

Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.

Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.

Актуальные вопросы при заключении договоров аренды недвижимости

Договоры аренды недвижимости, как предварительные, так и основные, характеризуются отличительной чертой: они заключаются на длительный период времени и требуют тщательной подготовки с целью минимизировать споры между сторонами в будущем.

Маєте Телеграм? Два кліки — і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

В данной статье рассмотрим основные вопросы, возникающие при подготовке проектов договоров, а также рекомендации практикующим юристам.

Итак, недвижимое имущество – земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения (ст. 181 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), ст. 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке»).

Согласно Хозяйственному кодексу Украины недвижимое имущество – здания, сооружения, помещения (ст. 283).

При этом определяющий критерий объекта недвижимости – связь объекта с землей.

Далее рассмотрим некоторые актуальные вопросы, возникающие при подготовке и заключении договоров аренды недвижимости.

 

Отдельные аспекты заключения предварительного договора аренды недвижимости

Законодательной базой, регулирующей заключение предварительных договоров, в частности предварительных договоров аренды недвижимости, является ст. 635 Гражданского кодекса Украины и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины, если речь идет о предварительном договоре аренды недвижимости между субъектами хозяйствования. Если же одной из сторон является физическое лицо, не наделенное статусом субъекта хозяйствования согласно ст. 55 Хозяйственного кодекса, законодательной базой является ст. 635 Гражданского кодекса Украины.

При этом необходимо помнить, что если предварительный договор аренды недвижимости заключается между субъектами хозяйствования, обязательство заключения основного договора должно быть исполнено не позднее одного года с момента заключения предварительного договора. Если же одной из сторон предварительного договора аренды недвижимости является физическое лицо, не наделенное статусом субъекта хозяйствования, такого ограничения Гражданским кодексом не установлено и стороны самостоятельно в предварительном договоре определяют срок, в течение которого должно быть исполнено обязательство заключения основного договора.

Определение договора аренды

Что такое аренда?

Аренда — это договор, в котором изложены условия, на которых одна сторона соглашается сдать в аренду актив — в данном случае собственность — принадлежащий другой стороне. Он гарантирует арендатору, также известному как арендатор, использование собственности и гарантирует арендодателю — собственнику недвижимости или арендодателю — регулярные платежи в течение определенного периода в обмен. И арендатор, и арендодатель несут ответственность за невыполнение условий договора. Аренда — это форма нематериального права.

Ключевые выводы

• Аренда — это юридический, имеющий обязательную силу договор, определяющий условия, на которых одна сторона соглашается сдавать в аренду собственность, принадлежащую другой стороне.
• Договор аренды гарантирует арендатору (также известному как арендатор) использование собственности и гарантирует арендодателю — собственнику недвижимости или арендодателю — регулярные платежи в обмен на определенный период.
• Договоры аренды жилого помещения обычно одинаковы для всех арендаторов, но существует несколько различных типов коммерческой аренды.
• Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они расторгнуты.

Общие сведения об аренде

Аренда — это юридические и имеющие обязательную силу договоры, в которых изложены условия договоров аренды недвижимого, недвижимого и личного имущества. В этих контрактах оговариваются обязанности каждой стороны по выполнению и поддержанию соглашения, и каждая сторона подлежит исполнению. Например, аренда жилой недвижимости включает в себя адрес собственности, обязанности арендодателя и обязанности арендатора, такие как сумма арендной платы, требуемый гарантийный депозит, срок оплаты аренды, последствия нарушения контракта, срок аренды, политика в отношении домашних животных. , и любую другую важную информацию.

Не все договоры аренды одинаковы, но все они имеют некоторые общие особенности: размер арендной платы, срок оплаты аренды, срок истечения срока аренды. Арендодатель требует, чтобы арендатор подписал договор аренды, тем самым соглашаясь с его условиями, прежде чем занять недвижимость.

Большинство договоров аренды жилья довольно стандартны, с одинаковыми условиями для всех арендаторов. С другой стороны, договоры аренды коммерческой недвижимости обычно заключаются в соответствии с конкретным арендатором и обычно составляют от одного до 10 лет, при этом более крупные арендаторы часто заключают более длительные и сложные договоры аренды.

Арендодатель и арендатор должны хранить копию договора аренды для своих записей. Это особенно полезно, если и когда возникают споры.

Особые соображения

Последствия расторжения договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они расторгнуты. Арендатор, который расторгает договор аренды без предварительных переговоров с арендодателем, сталкивается с гражданским иском, уничижительной отметкой в ​​своем кредитном отчете или и тем, и другим. В результате расторжения договора аренды арендатор может столкнуться с проблемами при аренде нового жилья, а также с другими проблемами, связанными с наличием отрицательных записей в кредитном отчете.

Арендаторам, которым необходимо разорвать договор аренды, часто приходится вести переговоры со своими арендодателями или обращаться за помощью к юристу. В некоторых случаях уведомление на определенный срок или конфискация залога позволяет арендаторам разорвать договор аренды без каких-либо дальнейших последствий.

Некоторые договоры аренды содержат положения о досрочном расторжении, которые позволяют арендаторам расторгать договоры при определенных условиях (переезд в связи с работой, трудности, связанные с разводом) или когда их арендодатели не выполняют свои договорные обязательства.Например, арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель не произведет своевременный ремонт собственности.

Условия аренды не могут нарушать законы штата или федеральные законы. Таким образом, положение, которое позволяет домовладельцу входить в помещение в любое время без предварительного уведомления или которое в судебном порядке дает домовладельцу право взыскать сумму, превышающую допустимые законом пределы, не имеет исковой силы.

Дискриминация при аренде является незаконной. Если вы считаете, что подверглись дискриминации в ходе поиска или подачи заявления на основании вашей расы, религии, пола, семейного положения, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги, например подать жалобу. с U.S. Управление справедливого жилищного строительства и равных возможностей Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD).

Защищенных групп

У определенных групп людей больше свободы действий при досрочном прекращении аренды. Главными среди них являются военнослужащие: в соответствии с Законом о гражданской помощи военнослужащим они могут это сделать, если они получат приказ о прохождении действительной военной службы, требующий от них переезда на срок более 90 дней.

Во многих штатах жертвам домашнего насилия разрешается расторгать договор аренды без негативных последствий.Жестокое обращение должно было иметь место совсем недавно — в течение последнего года — и арендатор обычно должен предъявить какие-либо доказательства, такие как постановление суда о защите или отчет полиции, документирующий насилие.

Некоторые штаты также позволяют арендаторам, особенно пожилым, досрочно прекращать договор аренды из-за инвалидности, состояния здоровья или медицинских кризисов, которые делают жизнь в нынешнем доме непригодной. Обычно требуется письмо от местного врача, больницы или другого медицинского работника, подтверждающее состояние здоровья.

Даже люди в этих защищенных группах должны уведомить арендодателя в письменной форме не менее чем за 30 дней о своем желании расторгнуть договор аренды

Разрыв аренды в эпоху COVID-19

Отключение из-за коронавируса и финансовые трудности заставили многих арендаторов задуматься, могут ли они выйти из своей аренды без наказания из-за пандемии. Краткий ответ: нет. Несмотря на федеральный мораторий и мораторий на выселение, пандемия не освобождает арендатора от его договорных обязательств.Даже в эпоху COVID-19, если вы досрочно расторгаете договор аренды, вы все равно несете ответственность за уплату арендной платы до даты окончания, указанной в вашем контракте.

При этом могут быть смягчающие обстоятельства и исключения. 3 августа 2021 года администрация Байдена ввела рекомендованный Центром по контролю за заболеваниями 60-дневный мораторий на выселение за неуплату арендной платы или жилищных платежей в районах, где наблюдается высокий уровень распространения Дельта-варианта вируса. Однако 26 августа 2021 года Верховный суд отменил постановление CDC, фактически отменив мораторий на выселение.

Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) объявило, что Fannie Mae и Freddie Mac продолжат предлагать воздержание от COVID-19 владельцам многоквартирной собственности до 30 сентября 2021 года. Итак, если ваш домовладелец имеет ипотеку, обеспеченную Fannie или Freddie, ссуду FHA или ссуду VA, они должны согласиться не выселять арендаторов только за неуплату арендной платы и позволить гибкость в выплате задолженности.

Потеряв угрозу выселения, домовладельцы в таких ситуациях могут быть более снисходительными, позволяя арендатору расторгнуть договор аренды.

Если вы хотите расторгнуть договор аренды из-за финансовых проблем, существуют программы помощи при аренде. Например, на федеральную программу экстренной помощи в аренде жилья выделено всего 3 миллиарда долларов из 47-миллиардного бюджета. Вы можете узнать о праве на участие и найти местную программу помощи или консультанта здесь или на consumerfinance.gov, веб-сайте Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB)

.

Виды аренды

Помимо аренды жилой недвижимости, арендаторам, сдающим в аренду коммерческую недвижимость, доступны различные типы аренды, каждая из которых структурирована таким образом, чтобы возложить на арендатора больше ответственности и обеспечить большую первоначальную прибыль арендодателю.

Некоторые договоры коммерческой аренды требуют, чтобы арендатор платил арендную плату плюс операционные расходы арендодателя, в то время как другие требуют, чтобы арендаторы платили арендную плату плюс налоги на недвижимость и страховку. Четыре наиболее распространенных типа аренды коммерческой недвижимости включают:

• Аренда с одной сеткой: В этом виде аренды арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
• Double-Net Leases: эти договоры аренды возлагают на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
• Тройная аренда: арендаторы, подписывающие эти договоры аренды, уплачивают налоги на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание.
• Аренда с брутто: арендаторы платят арендную плату, в то время как арендодатель несет ответственность за другие расходы.

Каковы ваши права при аренде?

Аренда собственности — это уникальная ситуация, которая дает арендаторам определенные права на жилища других людей, даже если они сами не владеют этим домом.

Аренда — это юридическое соглашение между владельцем собственности и арендатором, и договор аренды гарантирует обеим сторонам определенные юридические права и обязанности.

Многие договоры аренды направлены на предоставление определенных выгод владельцу собственности, но это понятно, учитывая, что они рискуют собственностью в соглашении.Тем не менее, есть очень конкретные права, предоставляемые арендатору в договоре аренды, и для каждого арендатора важно не только понимать свои права, но и иметь уверенность в том, что их права будут реализованы в случае возникновения ситуации. Есть определенные вещи, которые арендатор может сделать, чтобы убедиться, что он полностью понимает свои права в договоре аренды.

Оглавление

Посмотреть больше

Очень важно тщательно разобраться в вашем договоре аренды

Первое и самое важное действие, которое должен предпринять арендатор, — это внимательно прочитать договор аренды перед его подписанием и понять все детали и положения, содержащиеся в нем.Нередко в договоре аренды присутствует положение, которое арендатор может счесть нежелательным, и время для выяснения этого вопроса не наступает после подписания договора аренды. Также очень важно, чтобы все соглашения между арендодателем и арендатором были в письменной форме и подписаны всеми заинтересованными сторонами.

Арендаторы имеют право на безопасную среду обитания и неприкосновенность частной жизни

После того, как арендатор занимает собственность, важно, чтобы он понимал свои права на безопасную среду обитания и свое право на неприкосновенность частной жизни.Если арендатор замечает проблему с недвижимостью, которая влияет на его способность в полной мере пользоваться помещением, он должен немедленно сообщить об этом арендодателю, желательно в письменной форме. Это может быть текстовое сообщение или электронная почта, если доступен канал связи. Арендатор должен понимать, что сдача недвижимости в аренду — это бизнес-операция, а не личные отношения. Более чем приемлемо, чтобы арендаторы знали и обеспечивали соблюдение своих прав на безопасное и чистое место для жизни.

Поймите свои права в соответствии с законодательством штата

Для арендаторов также важно понимать свои права на неприкосновенность частной жизни в отношении того, когда домовладелец может или не может входить в помещение. Знание требований местного законодательства и законодательства штата в отношении объема уведомления, которое домовладелец должен направить арендатору до входа в собственность, будет иметь большое значение для предотвращения вмешательства любопытного арендодателя в частную жизнь арендатора.

Лучший способ для арендаторов решить проблемы со своим арендодателем — предотвратить их возникновение, дав понять, что они полностью осведомлены о своих правах по договору аренды и что они полностью намерены защищать их в случае необходимости.Это может быть сделано дружелюбно и по-деловому, и многие домовладельцы найдут такое понимание прав и обязанностей освежающим.

Долгосрочная аренда, право на недвижимость или иллюзия? — Недвижимость и строительство

Люксембург: Долгосрочная аренда, право на недвижимость или иллюзия?

15 мая 2021 г.

DSM Avocats à la Cour

Чтобы распечатать эту статью, все, что вам нужно, — это зарегистрироваться или войти в систему на Mondaq.com.

Закон от 22 октября 2008 г. называется Жилищным пактом ( Pacte Logement ) определяет долгосрочную аренду ( залог emphytéotique ) как «право собственности состоящий из полного пользования зданием, принадлежащим другой, путем уплаты сбора, согласованного между собственник и арендатор ».

«Арендатор осуществляет все права, закрепленные за собственностью. здания, ни при каких обстоятельствах не уменьшая его ценить.«В частности» арендатор имеет возможность передать свое право, заложить его и обременять здание с сервитутами на длительный срок аренда »

В Люксембурге долгосрочная аренда регулярно включает ограничения на эти права, в частности, обязанность арендатора занимать собственность.

Каков срок действия ограничительных положений?

Апелляционный суд Люксембурга утвердил положение, предусматривающее что покупатель, который приобрел здание, но не землю, и сдавал его в аренду у лица, которое не было продавцом, пришлось занимать собственность в течение 12 лет, не имея возможности передать или сдать его без согласия продавца и отменить соглашение, в котором виноват исключительно покупатель, который не выполнил с необходимой продолжительностью занятия.Продавцу пришлось вернуть цена, уплаченная в 2005 году, без каких-либо корректировок или возмещения инвестиции в улучшения. Покупатель напрасно утверждал его основное право на развитие частной и семейной жизни для которой имущество больше не соответствовало требованиям. Таким образом, Суд сочли, что это был свободный выбор не подписывать соглашение.

Но совместимы ли такие статьи с духом долгосрочная аренда?

Французский кассационный суд ( Cour de cassation ) решил, что аренда не может считаться долгосрочной, если она ограничивает использование помещения арендатором или включает пункт на право расторжения договора в случае неуплаты арендной платы, что для Кассационного суда было «неопределенностью несовместимо с тем, что составляет право на недвижимость.«

Апелляционный суд Люксембурга постановил, что договор аренды не может представляют собой долгосрочную аренду, если она не характеризуется почти абсолютное право распоряжения, что несовместимо с запретом лизингополучателю сдавать в субаренду без авторизация.

Заключение

Условия договора, ограничивающие арендатора по договору обозначенные как долгосрочная аренда, не являются недействительными и не считаются недействительными и недействительны и не влекут за собой недействительность соглашения, но могут поставить под сомнение квалификацию соглашения, которое тогда считается не долгосрочной арендой, а простой арендой, а не передача права недвижимого имущества арендатору.

Первоначально опубликовано в колонке Law & Legal Counsel — NEOMAG 36

Данная статья предназначена для ознакомления руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ НА: Недвижимость и строительство в Люксембурге

К сектору регулируемой собственности

ГВЖ Адвокаты

В течение последнего десятилетия рынок недвижимости значительно развивался, в результате чего сектор недвижимости стал центральной опорой местной экономики.В связи с этим мальтийский законодатель решил …

Что произойдет, если сторона откажется от участия в арбитражном разбирательстве?

Fenwick Elliott LLP

В принципе, когда стороны соглашаются на арбитраж, они связаны этим соглашением. Из этого следует, что когда сторона инициирует арбитражное разбирательство, другая сторона — респондент — воспользуется возможностью представить его дело и участвовать в разбирательстве.

Новая поправка к договорам о недвижимости

Michael Chambers & Co. LLC

2 апреля Палата представителей объявила о внесении поправок в договоры купли-продажи недвижимости. В законопроекте говорится о значении занятий по профессии, как определено …

Арендодатели и арендаторы должны быть осведомлены о недавнем прецедентном праве

Elias Neocleous & Co LLC

В недавнем деле Физентзидес против K&C Snooker & Pool Entertainment, гражданская апелляция нет.30/2019 от 1/6/2020 Верховный суд Кипра принял решение по юридическому вопросу, связанному с юрисдикцией Закона о суде по контролю за арендой от 1983 года (L. 23/1983).

Арендованная недвижимость

Арендованная недвижимость, обычно называемая арендой, — это право собственности, предоставленное арендатору арендодателем. Арендодатель имеет ограниченные права, аналогичные правам собственника, но на ограниченный срок. Арендатор не может вносить существенные изменения в недвижимость без согласия арендодателя.Любые существенные изменения в собственности (например, установка оборудования) переходят в собственность арендодателя после прекращения аренды.

Вопрос для обсуждения

Следует ли считать аренду формой владения недвижимостью? Как вы думаете, в какой момент право пользования превращается в право собственности?

Практический вопрос

У Гейл есть дом, который она обычно сдает арендаторам. Джульетта приезжает в город и спрашивает Гейл, может ли она остаться с ней на несколько дней.Гейл соглашается позволить Джульетте остаться в ее съемном доме. Через пару дней Джульет предлагает навести порядок в доме в знак благодарности за то, что позволили ей остаться в доме. Гейл соглашается без каких-либо разговоров о компенсации или арендной плате. Джульетта красит стены, устанавливает шторы и заменяет некоторые смесители. Каковы отношения между Гейл и Джульеттой? Имела ли Джульетта право произвести вышеупомянутые изменения в доме Гейл?

• Есть аргумент, что отношения между Гейл и Джульеттой являются арендой.Арендованное имущество относится к юридическому интересу, позволяющему лицу или компании временно владеть землей других лиц для использования в сельском хозяйстве, бизнесе или жилище. В арендуемой недвижимости арендодатель имеет право собственности на недвижимость, в то время как арендатор имеет право использовать собственность и часто использовать собственность в соответствии с условиями договора аренды. Недвижимость на правах аренды предлагает арендатору исключительное право занимать или использовать чью-либо собственность в течение определенного периода времени. Основной особенностью, которая отличает договор аренды от других договоров собственности, является наличие даты расторжения.Арендатору запрещается продавать недвижимость или вносить какие-либо серьезные изменения. В практическом вопросе Джульетта как арендатор не обязана чистить имущество, красить или делать какие-либо украшения, если это не указано в договоре аренды. Точно так же Гейл не обязана компенсировать Джульетте эти улучшения.

12. Сдает в аренду Карточки | Quizlet

• договоры аренды на срок более года должны заключаться в письменной форме, а договоры на срок до года или меньше не должны быть в письменной форме, поэтому все еще возможно заключать устные договоры аренды на срок до одного года
— Требования к письменной форме ( S) Закон 1995 г., s1 (7)

• Помимо этого, применяются обычные формальности любого контракта с некоторыми дополнительными особенностями, которые рассматриваются ниже, поэтому стороны должны иметь право собственности и правоспособность, и между сторонами должен быть консенсус

• по одной специальности ре.следует отметить, что арендодатель не может предоставить аренду одному из своих владельцев (Clydesdale Bank plc v Davidson и др.)

• по факту этого арендатор по договору аренды приобретает только личное право на основании продолжающийся договор между арендодателем и арендатором, однако в соответствии с Законом об аренде 1449 арендаторы могут приобрести вещное право по договору аренды

• приобретение этого вещного права означает, что интересы арендатора защищены, если арендодатель продает или иным образом передает свою долю в собственность

• для того, чтобы арендатор приобрел это недвижимое право, должны быть выполнены определенные требования, разработанные судами.
(i) Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме, поэтому арендатор, заключивший договор аренды в устной форме, не получит права согласно Закон 1449 г.
(ii) Объектами аренды должно быть наследство, вовлеченное наследие должно быть идентифицируемым,
— в случае с жителем общежития, у которого была кровать в общей комнате, было неясно какое наследие было предметом заявленной аренды (Conway v Glasgow CC)
— другой способ выразить это — это то, что предметы должны быть точными и определенными, и было сочтено, что существует достаточная спецификация предметов, где аренда предусматривала, что:
— {арендодатель} оставляет за собой право в любое время изменить офис, выделенный клиенту, но должен уведомить клиента не менее чем за 14 дней о том, что новый офис будет использоваться.
— Даже если офис мог быть изменен, он был в в любое конкретное время, ясно, какие предметы были переданы арендатору (Brador Properties ltd v British Telecommunications plc).
— Я не удовлетворен тем, что для заключения договора аренды предметы должны оставаться неизменными на протяжении всего срока действия соглашения, при условии, что если стороны договорились о механизме определения того, что должно быть предметом соглашения, договор аренды все равно может быть заключен.Если, например, соглашение предусматривало, что субъекты аренды должны были быть офисом A в течение первых 6 месяцев и офисом B в течение следующих 6 месяцев, и все другие кардинальные элементы договора аренды присутствовали, я считаю, что субъекты будет достаточно определен для того, чтобы договор аренды был создан. Ланди)
(iv) Договор аренды должен быть определенным.Иш — это просто дата окончания аренды, когда другие требования для действительной аренды выполнены, но в соглашении между сторонами не указан срок аренды, суд будет истолковывать аренду как аренда на один год или на любой более длительный период, как указано в условиях (серый v UofE)
— договоры аренды, заключенные после 9 июня 200 года, должны быть на срок менее 175 лет — обоснование состоит в том, чтобы предотвратить использование очень длительных договоров аренды для эффективно воссоздать отношения начальника и вассала
(v) арендатор должен был вступить во владение объектами
— занятие в соответствии с эквивалентом лицензии не будет считаться владением для этих целей (Миллар против МакРобби)
— природа жилого помещения, необходимого для заключения договора аренды, было предметом некоторых дискуссий — в настоящее время, по всей видимости, требуется исключительное владение (Conway v Glasgow cc)
— требование, которое арендатор должен удалить из частей дома. в течение ограниченного периода времени по мнению арендодателя не рассматривалось как означающее, что арендатор не имел исключительного владения.

• Если изложенные выше требования являются необходимыми для предоставления арендатору реальных прав, существует Простой набор требований к сроку действия договора аренды между арендодателем и арендатором:
1.между сторонами существует консенсус
2. договор аренды предназначен для использования идентифицированного наследия
3. что существуют некоторые вознаграждения, подлежащие уплате в обмен на проценты арендатора
4. договор аренды заявлен на определенный период

• суды будут подразумевать срок аренды в один год, если это не согласовано сторонами, НО, если стороны договора аренды, предметы аренды и сроки согласованы, суд не предоставит недостающий элемент и установит арендную плату (Шетландские острова Council v BP)

• Долгосрочная аренда, то есть аренда на срок более 20 лет, регулируется некоторыми особенностями, установленными законом
1.такие договоры аренды содержат подразумеваемое условие, запрещающее использование предмета аренды в качестве частного жилого дома
— цель — не допустить, чтобы отдельные лица обходили отмену новых пошлин, просто создавая долгосрочные договоры аренды наследуемой собственности и взимая арендную плату вместо феодальной обязанности.
— нарушение этого подразумеваемого условия позволяет арендодателю направить уведомление о прекращении использования и, если это уведомление не соблюдается, затем подать иск о снятии арендатора
— арендатор имеет защиту, если арендодатель прямо или путем Подразумевается использование помещения под частный жилой дом
2.относится к приобретению недвижимого права арендатором: единственный способ, которым арендатор теперь может приобрести недвижимое право по долгосрочной аренде, — это зарегистрировать его в земельной книге (Закон о земельной книге (S) 1979 s3

A lease может ограничивать права собственника

АРЕНДА СМОТРЕТЬ: Владелец собственности имеет вещные права, и закон предоставляет наиболее полный контроль над ним.

Однако абсолютное право собственника ограничивается договором аренды, который позволяет арендатору ограничивать вещные права , то есть право собственности собственника.Право арендатора возникает, когда он или она вступает во владение жилищем или имуществом, но ограниченное вещное право меньше абсолютного права собственника.

Ограничение права собственника проистекает из договора аренды, который предоставляет арендатору временный период права владеть имуществом и беспрепятственно пользоваться имуществом. Это не позволяет владельцу зайти на арендованный объект без уважительной причины и без предварительной договоренности о взаимно согласованном времени для этого.

Некоторые писатели-юристы полагают, что реальное право создается с помощью длительных договоров аренды, которые регистрируются в бюро регистрации сделок, в то время как краткосрочная аренда создает право кредитора. Право также влечет за собой обязанности, ответственность и обязательства. Они включают в себя полную и своевременную оплату аренды, заботу о собственности, позволяя владельцу в разумных пределах осмотреть собственность и показать ее потенциальным покупателям или арендаторам. Таким образом, аренда создает взаимные обязательства.

«Аренда недвижимого имущества — это взаимное соглашение между одной стороной (арендодателем) и другой стороной (арендатором), по которому арендодатель соглашается предоставить арендатору временное пользование и пользование имуществом в обмен на уплату арендной платы.Временное пользование и пользование имуществом является важным элементом аренды ». — WE Cooper, Landlord and Tenant, 2ed (1994) 2.

Право собственника — это «абсолютное» реальное право, которое может быть реализовано против «всего мира». Это также означает, что владелец имеет право требовать или возвращать собственность, сданную в аренду арендатору или любому лицу, владеющему ею. Однако это право ограничено на период, когда недвижимость сдается арендатору.

С другой стороны, реальное право арендатора не является абсолютным.Это право заканчивается, когда заканчивается аренда. Иными словами, право собственника действует вечно, в то время как арендатор не может иметь бессрочное право. Право арендатора действует в течение срока аренды, как указал судья Фредерик Даниэ * Якобус Брэнд в деле Мафанго против Aengus Lifestyle Properties 2011 (5) SA 19 (SCA).

Гарантия владения арендатором никогда не истечет после окончания периода уведомления или согласованного периода, в течение которого аренда закончится в случае срочной аренды.Если арендатор отказывается освободить место после отмены бронирования и желает оспорить это, то должен последовать судебный процесс.

Могут быть веские причины для оспаривания отмены, но сделать это просто для того, чтобы «выиграть время», может иметь серьезные финансовые последствия для арендатора. Например, если арендатор нарушает платежи по арендной плате и, несмотря на требования исправить нарушение, не может погасить задолженность, договор аренды аннулируется, но арендатор отказывается съехать.

Можно утверждать, что отказ арендатора выселиться является нарушением абсолютного права собственника, которое гарантируется и защищается Конституцией.

В случае, если арендатор откажется или не освободит квартиру, суд должен будет рассмотреть аргументы сторон по существу. Конституция также гласит, что никто не может быть выселен без постановления суда.

Бывают случаи, когда суды отклоняли отмены и признавали их недействительными, а иски о возмещении ущерба за незаконное удержание (отказ освободить) отклонялись, как в случае с Hyprop Investments и другим v NCS Carriers and Forwarding CC и другой (2013 г.) JOL 30246 (GSJ).

Давайте не будем забывать, что аренда — это договор, и претензии в отношении нарушения, аннулирования и возмещения ущерба должны соответствовать установленным правилам в споре. Точно так же, как представитель хозяйствующего субъекта не может войти в его дом и забрать предмет, за который причитаются деньги, домовладелец не может получить повторное вступление во владение своей собственностью без постановления суда.

Только суд может отнять вещное право, если арендатор отказывается предоставить вакантное место.

Задержка судебного разбирательства и отсутствие специализированного суда, такого как суды арендодателей и арендодателей в Нью-Йорке в США, ущемляют права арендодателей.

Однако закон дает домовладельцу или собственнику право удержания, право на личные вещи арендатора, конфисковывать и продавать их для возмещения невыплаченной арендной платы в случае, если арендатор не устранит существенное нарушение. Чтобы осуществить право залога, домовладелец должен его усовершенствовать, обратившись в суд или провинциальный суд по аренде жилья с требованием наложить арест на личные вещи арендатора.

Если арендодатель конфискует собственность арендатора без надлежащей правовой процедуры, это может быть равносильно краже или разрешению арендатору подать иск против арендодателя.Бывают случаи, когда арендодатели, которые неукоснительно соблюдают закон, в конечном итоге несут огромные финансовые потери из-за проблемных арендаторов, которые не собирались выполнять свои договорные обязательства.

Ситуация сложная и обременительная для владельца, когда арендатор скрылся, оставив муниципальные долги и субарендаторов. Владелец должен следовать юридической процедуре по удалению субарендаторов, если договор аренды не был отменен и в отношении него и его субарендаторов был выдан ордер на выселение.

Д-р Сайед Икбал Мохамед является председателем Организации гражданских прав и заместителем председателя Суда по арендному жилью KZN. Он пишет в личном качестве. За советом обращайтесь в Pretty Gumede или Loshni Naidoo по телефону 0313046451, по электронной почте [защищенный адрес электронной почты] или [адрес электронной почты защищен]

Daily News

Реальные права в Луизиане и сравнительное право: Часть I

% PDF-1.7 % 1 0 объект > эндобдж 2 0 obj > поток 2019-09-26T19: 24: 38-07: 002019-09-26T19: 24: 38-07: 002019-09-26T19: 24: 38-07: 00 Приложение AppendPDF Pro 5.5uuid: 08f3e35d-ac92-11b2-0a00-782dad000000uuid: 08f42e62-ac92-11b2-0a00-60c159b6fe7fapplication / pdf

Вещные права в Луизиане и сравнительное право: Часть I

Prince 12.5 (www.princexml.com) AppendPDF Pro 5.5 Ядро Linux 2.6 64-битная 2 октября 2014 Библиотека 10.1.0 конечный поток эндобдж 5 0 obj > эндобдж 3 0 obj > эндобдж 8 0 объект > эндобдж 9 0 объект > эндобдж 10 0 obj > эндобдж 21 0 объект > эндобдж 22 0 объект > эндобдж 23 0 объект > эндобдж 24 0 объект > эндобдж 25 0 объект > эндобдж 46 0 объект > / ProcSet 64 0 R / XObject 65 0 R >> / Тип / Страница >> эндобдж 47 0 объект > / ProcSet 79 0 R / XObject 80 0 R >> / Тип / Страница >> эндобдж 48 0 объект > / ProcSet 94 0 R / XObject 95 0 R >> / Тип / Страница >> эндобдж 49 0 объект > / ProcSet 109 0 R / XObject 110 0 R >> / Тип / Страница >> эндобдж 50 0 объект > / ProcSet 124 0 R / XObject 125 0 R >> / Тип / Страница >> эндобдж 111 0 объект [126 0 R] эндобдж 124 0 объект [/ PDF / Text / ImageB / ImageI / ImageC] эндобдж 125 0 объект > эндобдж 127 0 объект > / Filter / CCITTFaxDecode / Height 2720 / Length 32881 / Name / Im0 / Subtype / Image / Type / XObject / Width 1824 >> stream , b & Rj | fA8IȖĨGPž2 &

.